重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终7671号上诉人（原审原告）：张华，女，1982年6月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：鲜桂洪，重庆市长寿区长寿湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘青，男，1966年6月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：游斌，重庆金雷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。上诉人张华因与被上诉人刘青、被上诉人廖吉祥房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院(2019)渝0115民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张华及其委托诉讼代理人鲜桂洪，被上诉人刘青及其委托诉讼代理人游斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张华上诉请求：1、撤销原判；2、改判解除张华与刘青、廖吉祥的房屋买卖合同；3、刘青、廖吉祥退还张华购房款20万元（其中刘青收取18万元、廖吉祥收取2万元）并支付资金占用损失；4、被上诉人赔偿上诉人装修费9.7万元、物管费损失570元、装修出渣费400元；5、二审案件受理费全部由刘青、廖吉祥承担。事实和理由：1、一审判决认定廖吉祥承继了购房协议中刘青的权利义务，张华就案涉房屋亦无权再要求刘青承担或履行义务，据以支撑该观点的证据不足，且适用法律错误。2016年7月30日签订的《购买房屋产权确认书》载明，“特别说明，在签定(订)本确认书后，原与刘青对该房所签定(订)的购房协议同时作废，从此后由廖吉祥本人负责对此房的后续手续办理”，该条款应当理解为，将对此房后续手续办理的义务转移给廖吉祥，由于刘青、廖吉祥对涉案房屋均无处分权，无处分权的引起原因是刘青，刘青也未将所收购房款18万元交给廖吉祥，廖吉祥也否认是合同的转让，三方也无合同的转让的合意，应当认定为刘青、廖吉祥共同转让涉案房屋，现张华购房目的无法实现，刘青、廖吉祥各自收取张华的购房款应承担连带退还责任。2、张华在一审中主张的装修费损失9.7万元证据充分，应当予支持。一审中张华提交了物管费收据、出渣费收据、装修合同、装修费支付收据3张，物管费收据、出渣费收据、装修合同均载明的坐落位置与涉案房屋的位置完全一致，能够相互印证形成证据锁链，能够证明张华装修了涉案房屋的事实，张华按照民用房屋的一般装修交易规则与施工人签订了装修合同，在装修过程中根据装修进度支付了装修进度款，并由施工人出具了装修费收条，符合一般交易规则和惯例，如果刘青、廖吉祥对装修价值有争议，也可以通过评估方法处理，因此，一审判决驳回张华的装修费损失9.7万元的证据不足，应予改判。刘青辩称，张华的上诉理由不成立。张华对购买房屋产权确认书的理解是错误的。在确认书中写明对该房所签订的购房协议同时作废，廖吉祥给张华出具了20万元的收条，收条中写明了款项组成，其中包括了张华支付给刘青的18万元。而原来刘青所出的收条张华也退给刘青了。产权确认书上虽然没有刘青签字，但是中间的手写内容都是刘青写的，以其实际行为确认认可了这份确认书。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。廖吉祥向本院邮寄了书面答辩状和因摔伤骨折不能出庭的情况说明。廖吉祥辩称，1、我不是适合被告，我与张华没有房屋买卖合同关系，不存在我与张华解除房屋买卖合同关系，是刘青收了张华的房款，是张华与刘青串通、强行逼迫我补签了无效的购房合同，要求我办理房屋产权证；办理房屋产权证是重庆瑞豪房地产开发有限公司（以下简称瑞豪公司），我没有办证的能力和资格，也没有义务去办理。2、我没有收到张华的房款2万元，由刘青收取18万元，不存在退还张华房款18万元的说法，更不应承担任何资金利息。3、张华自己撬门换锁，强行物管公司开水电气，强行进行装修；我对其装修之事一点都不知道，不应赔偿其主张的任何装修损失；4、本案的诉讼费不应由我承担，2018年1月30日的一审法院笔录中说得非常清楚，请法院调查取证，那才是事情的真相；5、刘青与我有经济往来，我只认可两套房屋作为抵刘青的债务，然而刘青强行多霸占我十九套房屋，在本案中我没有收取房款。在本案中我是受害者，刘青骗取了张华的房款，与我无关。张华向一审法院起诉请求：1.请求判决解除张华与刘青、廖吉祥之间的房屋买卖关系；2.判令刘青、廖吉祥连带退还张华购房款20万元，并支付张华资金占用损失：以20万元为基数，从2016年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%标准计算至2019年3月27日止为26125元，之后仍以此基数此标准计算至此款付清时止；3.判令刘青、廖吉祥连带赔偿张华因装修房屋产生的装修损失费97000元、物管费570元、装修出渣费400元，合计97970元。一审法院认定事实：2016年6月28日张华与刘青签订了购房协议，约定刘青将位于重庆市长寿区“瑞豪财富广场”的2幢2单元24-3号房屋以22万元价格卖给张华。张华当日向刘青转账支付了购房款18万元。2016年7月30日，刘青要求张华将剩余的购房款交给廖吉祥，由廖吉祥负责为张华所购房屋办理产权登记手续。张华、廖吉祥同意了刘青的意见，张华与廖吉祥于当日签订了《购买房屋产权确认书》，该确认书载明：“经双方协商，廖吉祥将长寿瑞豪财富广场2幢2单元24-3(房屋)出售给张华，总价人民币22万元，大写人民币贰拾贰万元。签订确认书后即付贰拾万元，其余款项在办理网签时付清，购房所有税费及大修基金等由购房方承担，房产证在签定(订)本协议书后择日办理。双方应自觉遵守本确认书内容，并不能反悔，如购房方反悔，出售方将不退还网签前所缴款项；如出售方反悔，退还网签前所交款项。特别说明，在签定(订)本确认书后，原与刘青对该房所签定(订)的购房协议同时作废，从此后由廖吉祥本人负责对此房的后续手续办理。此确认书一式二份，经双方签字后即产生法律效力。”该确认书尾部，张华在购房方处签名捺印，廖吉祥在出售方处签名捺印。当天，廖吉祥向张华出具收条1张，载明：“今收到张华交来购买长寿瑞豪财富广场2幢2单元24-3号购房款贰拾万元，人民币大写：贰拾万元整。其中：刘青已收抵款18万元，廖吉祥收2万元”。2017年1月7日，张华向该房屋所在地的物业管理公司-重庆市长寿区中心花园物业发展有限公司交纳了装修保证金2000元、装修出渣费400元、物管费570元(2016年11月-2017年4月期间的物管费)。审理中，张华提供了其与潘强签订的《装修合同》(该合同无具体的签订时间)、该合同载明的承包范围：水、电、气安装、墙面、吊顶、灯具、洁具、门窗、家具(墙面贴墙布)、窗帘。装修工程总价9.7万元。工程工期：2016年7月6日-2016年11月6日，总工期120天。并提供了潘强分别于2016年7月6日、2016年8月15日、2016年11月20日开具的收据各一张：分别载明装修订金2万元、装修款4万元、装修尾款3.7万元。刘青对张华提交的《装修合同》以看不到乙方潘强的身份信息为由而对其真实性不予确认。对张华举示的收据3张以其系收据而不是发票，且没有任何公司盖章为由而对其真实性不予确认。对张华所称的装修款9.7万元，以其是否产生无法证实为由，而不予确认。审理中，张华提交了《内部开发建设承包经营协议》、重庆市长寿区人民法院(2018)渝0115民初2402号民事判决书，证明案涉房屋的原始产权人是瑞豪公司，案涉房屋是廖吉祥挂靠在瑞豪公司承建的。张华当庭陈述称：刘青向其出售案涉房屋时对其说案涉房屋是瑞豪公司抵给他的抵款房，至于是抵什么款自己不清楚。刘青对张华提供的上述两份证据的真实性、关联性无异议。并称当时廖吉祥在修建案涉房屋的时候缺周转资金，找刘青为其在银行贷款，且该贷款不仅是我一个人为其担保，还有我单位几十个人为这个贷款担保，为了偿还银行贷款，廖吉祥才把案涉房屋拿出来要我帮他处理的。我也是个受害人。刘青提交了2016年3月5日、2016年3月14日其与廖吉祥分别签订的《出售房屋协议书》各一份，证明案涉房屋是廖吉祥出卖，而不是刘青出卖。张华对上述两份协议书以不能确认是廖吉祥、刘青之间达成的协议为由而对其真实性提出异议，且认为与本案不具有关联性。并认为即使他们的协议存在、真实，也没有得到产权人的委托和事后追认。该协议对张华不产生约束力。刘青提交了长规划（2009）94号文件、《关于渝涪公司桃西路土地调整的协调意见》、《重庆市长寿区人民政府公文交办通知书》(收文办字批件（2009）602号)、《内部开发建设承包经营协议》，证明“吉祥云上”项目就是“瑞豪财富广场”项目，瑞豪公司和廖吉祥在其他案件的法庭审理中作伪证说“吉祥云上”项目位于长寿区渡舟街道。“瑞豪财富广场”的项目是廖吉祥出全资修建的，廖吉祥仅是挂靠在瑞豪公司。廖吉祥在处置这些资产，不仅仅是廖吉祥委托刘青处置的这部分房屋，还包括抵工程款和人工工资款的房子，一共是135套房子。张华对上述证据的质证意见为：对上述四份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，根据《内部开发建设承包经营协议》确定廖吉祥、刘青对涉案房屋不享有所有权，也无处置权，因此廖吉祥、刘青对卖给张华的案涉房屋是无权处分的。同时查明，本案案涉房屋由瑞豪公司建设，刘青、廖吉祥向张华出售案涉房屋时未取得该公司的同意。后该公司将案涉房屋出售给案外人朱健林，朱健林已取得该房屋的所有权证。一审法院认为，廖吉祥经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的举证、质证的权利，应当承担不利的法律后果。本案争议的焦点是刘青、廖吉祥与张华是否建立了房屋买卖关系。一审法院分别评判如下：一、刘青与张华是否建立了房屋买卖关系。张华与刘青于2016年6月28日签订了购房协议，约定刘青将位于重庆市长寿区“瑞豪财富广场”的2幢2单元24-3号房屋以22万元价格卖给张华。对此，张华与刘青均无异议。至于刘青辩称的自己是代廖吉祥与张华签订的购房协议，尽管其提供了二份《出售房屋协议书》欲佐证自己的观点，但因张华对其真实性、关联性提出了异议，且即使该二份《出售房屋协议书》是真实的，也只能证明廖吉祥将案涉房屋出售给刘青，而并无廖吉祥将案涉房屋委托刘青出售之内容。故对刘青辩称的自己是代表廖吉祥与张华签订的房屋买卖合同，自己代廖吉祥暂收了张华所付的购房款18万元的意见，因无证据支持，一审法院不予采信。故此，一审法院认定本案案涉房屋的买卖最初由张华与刘青签订了购房协议，张华与刘青的房屋买卖合同关系成立，该购房协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对张华与刘青具有法律约束力。张华向刘青支付了购房款18万元。二、廖吉祥与张华是否建立了房屋买卖关系。张华与刘青签订了购房协议并支付了购房款18万元后，因刘青要求张华将剩余的购房款交给廖吉祥，由廖吉祥负责为张华办理房屋产权证，张华、廖吉祥均同意刘青的意见，且张华与廖吉祥于2016年7月30日签订了《购买房屋产权确认书》，并在该确认书中载明了“特别说明，在签定(订)本确认书后，原与刘青对该房所签定(订)的购房协议同时作废）从此后由廖吉祥本人负责对此房的后续手续办理。”由此，一审法院认定，刘青在与张华签订的购房协议中的权利、义务概括性的转让给了廖吉祥，廖吉祥承继了刘青与张华所签订的购房协议中刘青所享有的权利和承担的义务，刘青对案涉房屋不再享有权利义务。张华就案涉房屋亦无权再要求刘青承担或履行义务。故张华在本案中对刘青的诉讼请求，因无法律依据支撑，一审法院不予支持。廖吉祥书面答辩所称的是张华与刘青串通、强行逼迫其签订的《购买房屋产权确认书》的意见，因其未提供证据证明其观点，故对其辩解意见，因无证据支持，一审法院不予采信。由此，一审法院认定张华与廖吉祥于2016年7月30日签订《购买房屋产权确认书》后即对案涉房屋建立了房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对张华与廖吉祥具有法律约束力。因廖吉祥对案涉房屋无处分权，张华购买案涉房屋的合同目的不能实现，其请求解除其与廖吉祥之间的房屋买卖关系的理由正当，且符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因廖吉祥于2019年4月19日收到一审法院向其送达的张华的起诉状副本，张华请求解除其与廖吉祥之间的房屋买卖关系的意思表示于此时到达廖吉祥处，此时张华与廖吉祥的房屋买卖合同关系即已解除。至于刘青已收取的张华的购房款18万元是否交给了廖吉祥，抑或如刘青所称的冲抵了廖吉祥的其他款项，那是刘青与廖吉祥之间的事务，不属本案张华与廖吉祥、刘青讼争的范围，本案不作评判和处理。且廖吉祥向张华出具的收条中也包含了原刘青收取的18万元购房款。因此，廖吉祥应退还张华购房款20万元，并承担资金占用损失。张华请求的资金占用损失的计算方式合理，但其起算时间不合理，一审法院以张华实际支出购房款的日期为其资金占用损失的起算点。张华请求的物管费570元，有案涉房屋所在地的物管公司收取物管费的收据为证，一审法院予以支持。张华请求的装修房屋产生的装修损失费97000元、装修出渣费400元，因其提供的《装修合同》中承包人潘强的身份信息不明，且该合同中9.7万元的工程造价是如何计算的，情况不详，且其提供的收据无法核实其真实性。更主要的是张华未提供案涉房屋自己确已进行装修的证据，理应承担举证不能的法律后果。故对张华请求的装修损失费、装修出渣费因证据不充分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决:“一、原告张华与被告廖吉祥的房屋买卖合同于2019年4月16日解除；二、由被告廖吉祥在本判决生效后10日内退还原告张华购房款20万元，并支付原告张华资金占用损失，其资金占用损失分别以18万元为基数，从2016年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至该款付清时止，以2万元为基数，从2016年7月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至该款付清时止。并赔偿原告张华物管费损失570元；三、驳回原告张华要求与被告刘青解除房屋买卖关系，要求被告刘青与被告廖吉祥连带退还购房款并支付资金占用损失、赔偿物管费损失的诉讼请求；四、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3081元，由原告张华负担1125元，被告廖吉祥负担1956元。”本院二审审理查明：二审中，当事人对原判查明的事实均无异议，均无新证据举示。本院对原判查明的事实予以确认。二审中，张华称，在签订《购买房屋产权确认书》之后没有签订正式的买卖合同是因为当时不懂法；我跟刘青签订合同的时候他就把房屋钥匙给我了，他给我说直接去装修就行了，没有办交接手续；（你依据什么到物管公司去办理的装修手续？）没有任何手续，我去告知物管公司我是业主，并告知房号，物管公司就收取了装修保证金，发了装修许可证给我；（2018年9月14日的报警情况？）因为房屋装修好之后我没有实际居住，那天打算过去打扫卫生，开门的时候发现钥匙开不了门了，发现里面有人居住，去问物管，物管说开发商把房屋卖给另外的人了，所以我才报了警；装修款是现金支付。二审中，刘青称，我方在签订确认书之后就退出了房屋买卖的关系，据我方了解，廖吉祥是挂靠瑞豪公司进行施工，后来廖吉祥跟瑞豪公司扯皮，瑞豪公司就把这套房子卖了，因为这套房子没有人住。瑞豪公司主要是认为当时卖的价格低了，想让张华补点差价。张华称，我是准备去补差价的，瑞豪公司还是把我的房子卖了。刘青称，我跟张华签订协议的时候，签订完了之后跟张华一起去物管公司拿的钥匙；我是凭廖吉祥给我出具的手续去拿钥匙，并代廖吉祥出售房屋；因为当时廖吉祥欠银行的钱还不上，实际上是拿了50套房屋出来，我给他代卖，实际只卖出去了20套。本院认为，对于张华先与刘青签订《购房协议》建立房屋买卖关系、后与廖吉祥签订《购买房屋产权确认书》建立新的房屋买卖关系，两份合同均有效的问题，一审法院评判正确，本院不再赘述。对于刘青、廖吉祥是否应向张华承担合同责任的问题。张华与廖吉祥于2016年7月30日签订的《购买房屋产权确认书》，该确认书上虽无刘青签名，但刘青认可该确认书，且称确认书中手写内容为刘青填写；确认书明确约定“原与刘青对该房所签定(订)的购房协议同时作废”，以及“由廖吉祥本人负责对此房的后续手续办理”，因此，一审法院认定刘青与张华原来签订的《购房协议》中刘青的权利义务已由概括转移给廖吉祥是正确的。廖吉祥二审中辩称系张华与刘青串通，但就此并未提供证据予以证明，本院不予采信。张华诉称该文义仅指代“后续手续办理的义务转移给廖吉祥”，但这显然与“原与刘青对该房所签定(订)的购房协议同时作废”合同文义之理解不符。张华与廖吉祥订立《购买房屋产权确认书》的同日，廖吉祥向张华出具了收到购房款20万元的收据,廖吉祥已取代原合同中房屋卖方刘青的地位而承担全部卖方义务，而非以债的加入的方式加入到张华与刘青的合同关系之中。在廖吉祥对合同义务履行不能的情况下，一审法院判决廖吉祥返还购房款并承担期间利息并无不妥，而张华请求刘青与廖吉祥承担连带责任无事实和法律依据。对于装修损失赔偿的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就案涉房屋工程造价明细等涉及损失构成的关键事实，张华在本案中并未提供有效证据予以证明，在张华未完成自己举证责任的前提下，要求被上诉人承担举证责任无法律依据。对物管费损失，一审法院已判决由廖吉祥承担，本院对此表示认同。综上所述，张华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5770元，由上诉人张华负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇一九年十一月十五日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜