广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16617号上诉人（原审被告）：郑林仔，男，1943年11月19日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：莫爱金，女，1950年7月7日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：郑绮眉，女，1973年9月14日出生，汉族，住广州市海珠区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：许玮，广东鸿蒙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡永业，男，1950年6月22日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：欧卡娜，广东定海针律师事务所律师。上诉人郑林仔、莫爱金、郑绮眉因与被上诉人胡永业房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑林仔、莫爱金、郑绮眉共同上诉请求：1.撤销一审判决，驳回胡永业的全部诉讼请求，确认双方为不定期租赁并已实际履行完毕；2.案件诉讼费由胡永业承担。事实和理由：一审认定事实错误，有关款项为租金。（一）《合同书》显示“售价经双方确定后无论今后外界楼价如何都按照原定售价”的表述，明显体现出双方均知晓合同履行与日常情况不同，存在不确定性。因此合同双方均知道合同难以履行。双方到公证处咨询时知道广州市x区x路x街x号x号房屋（以下简称涉案房屋）有其他共有人，公证亦不可过户，最终协商变更为不定期租赁合同。（二）胡永业提交的证人证言以及合同部分内容为伪证。该《合同书》并非郑林仔与胡永业所签，而是郑绮眉代签的，相关款项也不是1999年6月10日支付。（三）莫爱金、郑绮眉并非房屋的共有权人，其本人亦无须前述合同，现有证据也没有显示莫爱金同意签署该合同，且一审法院认定是由郑绮眉代郑林仔签订的合同，因此，莫爱金、郑绮眉无需承担责任。被上诉人胡永业二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑林仔、莫爱金、郑绮眉的上诉理由不成立，应当依法予以驳回其全部上诉请求，维持原判。具体理由如下：（一）双方签订的《合同书》为房屋买卖合同，并非租赁合同，胡永业所支付的款项是购房款并非租金。1.合同书约定的事项均为房屋买卖的内容，并不具有租赁性质。根据《合同书》的内容可知，双方对涉案房屋的售价、交易方式及违约进行明确的书面约定，胡永业已依约定向郑林仔、莫爱金、郑绮眉支付涉案房屋的购房款6万元，其也将涉案房屋交付给胡永业。且在签订该合同前，郑林仔为了证明其为该房屋的权属人，向胡永业出示了广州市越秀区北秀实业有限公司出具的证明，证明其是涉案房屋的业主，因此胡永业才签订《合同书》和支付部分购房款。且胡永业支付的6万元符合购房款的性质而非租金。涉案房屋的买卖发生在1999年，房屋面积为27.7平方米，涉案房屋的交易价为8.8万元符合当时的房地产市场交易的价格，因此郑林仔、莫爱金、郑绮眉上诉认为合同书变更为不定期租赁合同没有依据。（二）双方签订的《合同书》是双方的真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。郑林仔、莫爱金、郑绮眉认为胡永业提交的证人证言及合同部分内容为伪证，但无证据予以证明，应承担举证不利的法律后果。证人刘某和己证明郑林仔在《合同书》上签字，郑绮眉称郑林仔的签名为其代签并没有任何证据予以证明，事实上，郑林仔也依合同的约定将房屋交付给胡永业居住。关于款项的支付时间，虽然郑林仔、莫爱金、郑绮眉不确认是1999年6月lO日，但却没有提供相反证据证明不是该时间支付的，且莫爱金和郑绮眉在一审的庭审中也确认于1999年6月收到了胡永业支付的该款项。（三）双方签订《合同书》后，郑林仔、莫爱金、郑绮眉违约导致胡永业无法对涉案房屋取得所有权，根据合同约定的违约条款，胡永业有权一直居住在涉案房屋。双方并没有协商为不定期租赁，也没有签订任何的补充或变更协议，郑林仔、莫爱金、郑绮眉认为协商为不定期赁租赁合同于法无据。（四）郑林仔、莫爱金、郑绮眉作为合同的相对方，应共同连带向胡永业返还房款6万元及利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，郑林仔、莫爱金、郑绮眉作为房屋买卖合同的出卖方，根据合同相对性原则，应对胡永业承担赔偿责任。出卖人是否为所有权人或处分权人并不能免除出卖人的赔偿义务。郑林仔、莫爱金为夫妻关系，郑绮眉为郑林仔、莫爱金女儿，签订合同时郑林仔、莫爱金、郑绮眉均在场，三人共同收取了胡永业的购房款6万元，也将涉案房屋交付给胡永业居住并一直没有提出过任何异议。现因三人未取得涉案房屋的所有权导致胡永业被法院强制执行搬离房屋，胡永业现老无所依，需要租房居住，生活极为困难，郑林仔、莫爱金、郑绮眉应共同连带返还购房款6万元及利息。请求二审法院判决驳回郑林仔、莫爱金、郑绮眉上诉请求，维持原判。胡永业于2019年1月18日向一审法院起诉请求：1.判令郑林仔、莫爱金、郑绮眉共同向胡永业返还房屋转让款6万元；2.判令郑林仔、莫爱金、郑绮眉共同向胡永业支付上述房屋转让款的利息（自1999年6月10日至实际返还款项之日止的利息，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）;3.判令郑林仔、莫爱金、郑绮眉共同向胡永业支付从2018年8月28日起至2023年8月27日止租金损失84000元。一审法院认定事实：1996年6月10日，郑林仔、莫爱金、郑绮眉（为卖方）与胡永业（为买方）签订《合同书》，主要内容如下：现属于诗书派出所管辖的白薇街（x)xx号xx号房屋售卖协议，此屋售价已经由买卖双方确定为捌万捌仟元，售价经双方确定后不论今后外界楼价如何都按原定售价交易。卖方交钥匙给买方，买方应给卖方预交款陆万元。卖方在将屋契或房屋办好并到手时，应在三个月内将房屋证或屋契转名给买方姓名并交给买方，买方收到后应在一星期内将其余的款项贰万捌仟捌元交齐给卖方。若卖方三个月后有意不将房屋证或屋契姓名转为买方姓名，买方有权长期居住，永不迁出。双方同意以上协议由公证处办理过户手续，过户费由买方支付，其他费用由卖方支付。郑绮眉代被告郑林仔在卖方代表人处签名。上述合同签订后，胡永业向郑林仔、莫爱金、郑绮眉支付了购房款60000元。胡永业于1999年8月15日起居住上述房屋至被一审法院强制执行。一审另查明，郑林仔及案外人郑x、郑x、郑x、梁x、郑x于2013年向一审法院提起诉讼，请求胡永业将广州市x区x路x街x号x房腾空交还给郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔使用。一审法院经审理后作出(2013)穗越法民三初字第2930号民事判决书，其中查明了以下事实：原广州市越秀区××路同发××号（建筑面积48.09平方米）由郑x、梁x、郑x、郑林仔共有。1993年12月1日，广州市越秀区北秀实业公司（拆迁人、甲方）与郑x、梁x、郑林仔、郑x（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方经房管局以（x）房拆字第××号拆迁许可证批准，拆除乙方所有越秀区××路同发××号房屋，甲方将自有x区x路x街地段x幢x梯x房、x梯x房、x房、x梯x房划归乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换等。该合同于1994年4月8日办理备案手续。广州市越秀区北秀实业公司于1994年4月8日将本市x区x街x号x房、x房、x号x房、x号x房及x号x房交付郑群娣、郑x、梁x、郑林仔。1994年3月16日，梁x、梁x办理了（x）粤公证内字第x号继承公证书，该公证书记载，被继承人郑x、梁x分别于1979年5月22日、1981年5月10日死亡，死亡后留有坐落在广州市x路x街x号房屋，占二分之一产权；梁x与其妻郑x共婚育五个子女：梁x、梁x、梁x、梁x、梁x、无收养子女，现梁x、梁x、梁x表示放弃对上述遗产的继承权，根据《中华人民共和国继承法》有关规定，上述遗产应由梁x、梁x共同继承。2009年8月14日，郑x、郑x、郑x、郑x办理了（x）粤穗广证内字第x号继承公证书，该公证书记载，被继承人郑x、江x分别于1999年3月20日、1981年10月2日死亡，广州市越秀区××路同发××号房屋的共有产权，该房屋经拆迁已补偿回迁至广州市x路x街x号x房、x号x房、x号x房和x号x房，上述房屋的共有产权属郑x与配偶江x的夫妻共有财产，由其子女即郑x、郑x、郑x、郑x共同继承。上述四套房屋尚未办理产权登记及析产手续。2012年7月16日郑x、郑x、郑x、郑x向一审法院提起诉讼，要求胡永业将广州市xxx街x号x房腾空交还郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔使用。2013年3月15日，一审法院作出（2012）穗越法民三初字第2102号判决驳回郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔的诉讼请求。广州市中级人民法院于同年7月17日作出（2013）穗中法民五终字第1366号维持原判的终审判决，其中判决认为该案争议的焦点是胡永业有无权利在涉讼房屋居住，从现有证据来看，胡永业主张其已向郑林仔购买了涉讼房屋，故有权在涉讼房屋居住，并提供了相应的买卖合同书和见证人刘某和的书面证言。而郑x、郑x、郑x、郑雄光提交的郑林仔书面口供内容中，郑林仔亦确认其是将涉讼房屋租给胡永业居住。不管上述哪种陈述属实，均可以判断出胡永业是基于郑林仔的同意才搬入涉讼房屋居住。胡永业搬迁，亦应有郑林仔同意胡永业搬迁的明确意思表示。胡永业于1999年8月15日居住涉讼702房至今。该判决认为，涉讼房屋的权属人为郑x、梁x、郑林仔、郑x共有，郑x、郑x、郑x、郑x作为郑x的继承人及梁x、梁x通过办理继承公证手续，成为包括涉讼房屋在内的房屋共有人。梁x死亡后，其妻刘x及儿子梁x为法定继承人。根据法律规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益及处分的权利，上述四套房屋理应由郑锐辉、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔及梁x、刘x共同行使权利、承担义务。虽然涉讼房屋尚未进行析产，产权归属未最终确定，但涉讼房屋的共有人郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔一致要求胡永业搬迁，应予以支持。遂判决：胡永业自该判决发生法律效力之日起30日内，将广州市x区x路x街x号x房腾空交还给郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔及第三人梁x、刘x。判后，胡永业不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。经二审审理，广州市中级人民法院对一审法院查明的上述事实予以确认，并作出（2015)穗中法民五终字第2683号民事判决书（于2015年11月21日发生法律效力），其中认定：涉讼房屋虽尚未进行析产，但属于郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔及梁x、刘x共有没有争议。现占有涉讼房屋大部分权属人均要求胡永业搬迁，是行使其作为共有权人的合法权利，遂判决：驳回上诉，维持原判。后郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔向一审法院申请执行，一审法院受理后作出（2016）粤0104执2856号公告责令胡永业在2018年7月22日前将广州市x区x路x街x号x房腾空交还给郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔。现胡永业已搬离上述房屋。一审庭审中，胡永业与郑林仔、莫爱金、郑绮眉双方一致确认，上述民事判决中所指向的广州市x区x路x街x号x房与双方在《合同书》中约定的“诗书派出所管辖的白薇街（xx）x号x号房屋”为同一房屋，该房屋至今尚未办理产权登记及析产手续。胡永业称涉案60000元房款于1999年6月10日支付给郑林仔、莫爱金、郑绮眉，但收据已经遗失。郑林仔、莫爱金、郑绮眉表示不确认上述款项的支付日期。胡永业为证明其主张，还向一审法院提交了以下证据：1.落款为广州市越秀区北秀实业公司的《证明》一份，载明：郑林仔原是我公司的拆迁私房业主，现回迁x街x号x房。2.刘某和出具的书面《证人证言》一份。3.个人名下房地产登记情况查询证明，载明胡永业查无房地产情况记录。4.《广州市房屋租赁合同》，载明其向案外人承租房屋居住。三被告对证据1、3的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据2、4的真实性、合法性、关联性均有异议。一审法院认为，涉讼房屋虽至今尚未进行析产，但已发生法律效力的（2015)穗中法民五终字第2683号民事判决书已认定该房屋属于郑x、郑x、郑x、郑x、梁x、郑林仔及梁x、刘x共有，并已作出详细论述，故一审法院不再赘述。郑林仔、莫爱金、郑绮眉未经其他共有人同意处分共同共有财产，与胡永业签订《合同书》构成无权处分。嗣后，其他共有人未表示追认而郑林仔、莫爱金、郑绮眉亦未取得处分权。且经过法院一、二审诉讼，已交付给胡永业使用的涉讼房屋亦已经腾空交还给上述共有权人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，郑林仔、莫爱金、郑绮眉认为《合同书》无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。胡永业要求被郑林仔、莫爱金、郑绮眉返还房款6万元及利息，符合上述规定，一审法院予以支持。郑林仔、莫爱金、郑绮眉对胡永业主张的房款支付时间不予确认，但未能提供相反证据予以证明，故一审法院对胡永业主张的利息起算时间予以采信。此外，郑林仔、莫爱金、郑绮眉抗辩认为6万元款项是租金故双方不存在房屋买卖关系，但未提供任何证据予以证明，故一审法院对其该项主张不予采信。至于胡永业要求郑林仔、莫爱金、郑绮眉支付从2018年8月28日起至2023年8月27日止租金损失的问题。根据上述规定，作为出卖人的郑林仔、莫爱金、郑绮眉致使涉讼房屋所有权不能转移，胡永业有权要求其承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。然而，胡永业的损失并非体现在从2018年8月28日起至2023年8月27日止的租金损失上。因此，一审法院对于该项诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，于2019年7月15日作出如下判决：一、郑林仔、莫爱金、郑绮眉自判决发生法律效力之日起十日内，向胡永业一次性返还房款60000元及其利息（自1999年6月10日起至实际返还款项之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率计算）；二、驳回胡永业的其他诉讼请求。一审案件受理费4545元，由胡永业负担1900元，郑林仔、莫爱金、郑绮眉负担2645元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，郑林仔、莫爱金、郑绮眉在一审庭审中称双方签订《合同书》后到公证处预办公证手续，公证处工作人员称涉案房屋不能买卖，原因是房屋没有析产且没有办理房产证，该合同不能生效，双方得知后就约定胡永业向郑林仔、莫爱金、郑绮眉承租涉案房屋，但双方没有再次签订协议。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，双方当事人均同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合郑林仔、莫爱金、郑绮眉的上诉请求和理由以及胡永业的答辩，本院确定本案争议的焦点是：郑林仔、莫爱金、郑绮眉主张与胡永业就涉案房屋存在租赁关系以及无需承担返还款项责任理由能否成立问题。现评析如下：郑林仔、莫爱金、郑绮眉上诉称涉案房屋为郑林仔与他人共同共有，在涉案《合同书》签订后双方向公证处进行咨询，之后均知道通过公证方法亦不可过户，因此，协商为不定期租赁关系，对此，胡永业并未确认，郑林仔、莫爱金、郑绮眉也没有就此进一步举证证明，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由郑林仔、莫爱金、郑绮眉承担举证不能的法律后果。其上诉要求确认双方是不定期租赁关系，并已实际履行完毕，缺乏依据，本院不予支持。虽然本院不确认郑林仔、莫爱金、郑绮眉主张与胡永业就涉案房屋存在不定期租赁合同关系，但郑林仔、莫爱金、郑绮眉在一审中自认双方签订《合同书》后向咨询公证处过，因公证处工作人员称涉案房屋不能买卖，之后双方约定由胡永业向郑林仔、莫爱金、郑绮眉承租涉案房屋，可见，双方当事人就房屋买卖交易应是进行过协商，上述陈述内容也不能推断出郑林仔、莫爱金、郑绮眉有否认与胡永业之间的买卖合同关系，此外，郑林仔在之前的诉讼中，也无抗辩莫爱金、郑绮眉不是《合同书》的签约相对人，因此，莫爱金、郑绮眉上诉抗辩无需承担返还购房款及支付利息的责任，依据不足，本院不予支持。至于支付款项时间问题，虽然郑林仔、莫爱金、郑绮眉对于胡永业于1999年6月10日支付购房款的时间不予确认，但其自己也没有提供相反证据予以佐证，因此，一审法院根据本案查明的事实以及双方陈述内容再结合证人证言，采信胡永业关于付款时间的陈述，并无不妥，本院予以确认。综上所述，郑林仔、莫爱金、郑绮眉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4545元，由上诉人郑林仔、莫爱金、郑绮眉负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十一月二十二日书记员 李志康谢金泽