广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4220号上诉人（原审原告）：许肖雁，女，1934年4月14日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈菁菁、欧益，均系广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫喜玲，女，1980年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张颖娆（CHEUNG，WingIu），女，1963年11月16日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：谢莲军，广东正平天成律师事务所律师。上诉人许肖雁因与被上诉人闫喜玲、张颖娆物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初10159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人许肖雁的上诉请求：撤销原审判决，并依法改判为:1.闫喜玲、张颖娆立即停止对许肖雁位于广州市白云区同和村大坡自然村南园中一街7号的房屋(下称“该房屋”)的侵占、装修改建等行为，将房屋腾空清洁、恢复居住状态，交还给许肖雁。2.闫喜玲向许肖雁赔偿从2018年3月18日起至交还房屋之日止的房屋占用费暂计48000元(按每月5000元的租金标准计算，从2018年3月18日起暂计至2018年12月31日)。3.张颖娆对闫喜玲赔偿的房屋占用费承担连带清偿责任。4.本案一、二审费用由闫喜玲、张颖娆承担。事实和理由:一、一审认定事实不清。许肖雁在一审以物权持证人的身份，诉请闫喜玲、张颖娆搬出并交还房屋及支付房屋占用费，一审却在双方没有任何相关请求的情况下，将双方纠纷的法律关系定作确权纠纷处理，认定张颖娆对讼争房屋拥有物权，有权对讼争房屋主张权利。1.许肖雁一人持有由广州市白云区房管部门颁发的白云区同和村大坡自然村南园中一街7号《农村(城镇)宅基地使用证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权需依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力。”因此，许肖雁是讼争房屋的唯一合法使用权人以及地上建筑的合法所有权人。2.闫喜玲未经物权人同意占有、使用房屋的事实确实存在。2018年初，许肖雁对闫喜玲侵占房屋并进行大面积拆除后装修改造的行为，提出制止，要求闫喜玲立即停止装修、返还房屋，但闫喜玲声称向张颖娆“购买”了房屋。该事实在许肖雁向白云区分局同和派出所报警时有向民警反映(见许肖雁提供的第2项证据)，并有张颖娆向物业公司提交的装修期管理费收款收据(见张颖娆提供的第4项证据《收款收据》0293934)，许肖雁现场拍的照片(见许肖雁提供的第2项证据)，以及张颖娆申请到庭作证的证人陈述了房屋装修期间张达球(许肖雁的儿子)到场制止的情况(见庭审笔录)，以上证据均印证了2018年1-6月期间讼争房屋进行装修。在一审庭上，闫喜玲隐瞒事实真相，改称是向张颖娆“借用”房屋。暂且不论闫喜玲以何种方式占有房屋，“借用”或占有房屋的说法都证明侵权事实确有存在。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”许肖雁要求闫喜玲停止对房屋进行装修和使用有理有据。3.本案是作为物权人的许肖雁对张颖娆、闫喜玲的物权请求权纠纷，而非一审认定的属于许肖雁和张颖娆之间关于讼争房屋出资情况之争。本案主要审查的事实是张颖娆、闫喜玲非经房屋产权人许肖雁许可，是否有权继续占有、使用、处置讼争房屋。但是，在有现场照片，报警回执，载有张颖娆装修内容的缴款收据，闫喜玲讼争现场的陈述，张颖娆提供的物管公司职员当庭发表的证言等证据互相印证，证明房屋被侵占甚至转卖以及闫喜玲罔顾许肖雁的强烈反对，拒不停止装修改造、继续侵占房屋拒不退还等事实确有存在的情况下，一审完全未予以审查和处理。特别是在庭审中许肖雁申明为制止闫喜玲侵权行为数次报警，到当地派出所调查即可清楚，一审也不予理会。而跳过这些与诉请有关的事实去确权是未理清讼争焦点导致的。二、一审对于诉争房屋所有权的认定错误。一审认为“张颖娆基于其实际出资购买的行为而占有、使用案涉房屋，并非无权占有，许肖雁虽系登记的不动产物权所有人，但因其未出资且未实际占有、使用案涉房屋，故享有不动产物权名不符实。只有在对张颖娆就案涉房屋的价值进行合理补偿后，许肖雁才享有名实相符的不动产物权。”该认定中的“并非无权占有”中的“权”应是物权，只有物权才是不动产的权能。法律从来没有债权即物权的概念。一审混淆了物权和债权的概念导致错判，而且其认定张颖娆已实际出资购买诉争房屋证据不足，更不足以认定张颖娆为诉争房屋物权人，依法应予以改判。1.张颖娆提交的《代理建房协议书》签订时间为1998年8月30日，与《农村(墟镇)宅基地使用证》取得的时间1996年9月20日相比，购买行为迟于政府部门核发《农村(城镇)宅基地使用权证》2年之久，明显违背逻辑。众所周知，房屋需经过建设——竣工验收——测绘——提交购房发票——交税费——领取权属证明等一系列程序。而本案出现许肖雁领证在先，张颖娆的《代理建房协议书》在后，只能证明之前许肖雁已有房屋，而张颖娆对在后的《代理建房协议书》未能作出合理解释，也未提供任何政策依据和发证部门确认的证据证明，应承担举证不能的法律后果。《代理建房协议书》属于一般民事主体之间的协议，其效力和真实性远远低于政府部门出具的证明文件。因此，应当以政府部门出具的具有公信力的《农村(墟镇)宅基地使用证》所记载事项作为认定宅基地房屋真实合法权属情况的依据。2.张颖娆提交的“交纳房款的付款、收款凭证”等证据并未能证明张颖娆已实际支付诉争房屋的对价款(详见张颖娆提供的《证据清单(二)》第3项证据)，理由如下:a.付款凭证全部为收据而非发票(这种票据在社会上随处可得);b.当庭提交的付款支票的付款人并非张颖娆本人，而是南海市桂城金河贸易有限公司(以下简称金河公司)，支票为复印件且没有存根联原件(复印件一般不能单独作证据采用)。现无任何证据证明金河公司受张颖娆委托付款，也没有任何证据证明金河公司与张颖娆存在其他债权债务关系。因此，仅凭非张颖娆作为付款人的支票复印件根本无法证明张颖娆已实际付款的事实。而一审法院错误采信该等证据为合法有效的购房款证明，从而认定张颖娆为购房的出资人，系认定事实错误。3.张颖娆用以证明其购房和付款所依据的材料均不具备客观真实性和关联性，且与政府部门出具的《农村(城镇)宅基地使用证》相矛盾。张颖娆提供的购房协议、付款凭证等证据是虚假证据，不能被采信。如果张颖娆认为《农村(城镇)宅基地使用证》的记载有误，应当循行政诉讼程序要求相关部门撤销或更正，否则张颖娆应当承担举证不能的法律后果。4.实际上，购房款系由许肖雁支付的。理由是:a、办证时审查购买人是否已付款是必经程序。当年购房是许肖雁拿钱给张颖娆全权办理房屋的手续包括交付房款(两人是母女关系)，才以许肖雁名义登记物权。当时没有限购政策，张颖娆说因申请去香港才以母亲名义登记完全没有必要，此理由不能自圆其说。b.许肖雁已对关于张颖娆出资购房一事作出否认。一审认定许肖雁曾立遗嘱声明讼争房是由张颖娆出资合建，也由张颖娆继承。请注意许肖雁是一个没有文化的妇女，在女儿承诺照顾其下半生时，便顺了女儿的意，但在女儿反叛时，许肖雁同样作出撤销前遗嘱(详见许肖雁第6项证据《公证书(撤销遗嘱声明书)》)的公证，以及将讼争房屋公证改由儿子继承。许肖雁撤销前遗嘱的行为经过公证处审查，公证处认定案涉房屋所有权人为许肖雁，同时亦认可许肖雁撤销前遗嘱的意思表示，才作出撤销前遗嘱公证中许肖雁关于张颖娆出资购房陈述的公证，另公证将案涉房屋的继承权变更为儿子。c.以许肖雁名义登记产权张颖娆知道且没有异议。许肖雁与张颖娆当时同属一个家庭，谁尽的义务多，谁出的钱多不影响当时房屋的权属登记。以母亲名义登记，张颖娆是同意的，且一直未曾提出变更登记的主张，证明张颖娆对此是没有异议的。另外，退一万步说，如果张颖娆能拿出合法有效出资证据，其出钱购房的主张仅是债权，法律没有规定持债权可以拥有物权的权能。三、如果按照一审对讼争房屋所有权所作出的认定推断，出现了这样的后果：张颖娆可依据判决书主张讼争房屋物权，持有讼争房屋合法物权凭证的所有权人许肖雁反而不能合法地行使其权利。法院在没有房管行政部门参加诉讼的情况下，直接以判决的形式变更了政府部门所出具的合法权利证书，使法院代替了政府职能部门的管理职能，有越权之嫌疑，并将导致如下结果:张颖娆非诉争房屋所有权人却以法院判决文书来否定政府部门出具的合法权利证书，最终形成两个相互冲突的物权对抗局面。因此，一审法院对诉争房屋所有权认定严重错误，依法应当改判。四、张颖娆在无权处分的情况下，擅自将讼争房屋卖给闫喜玲，致使闫喜玲非法占有许肖雁合法拥有的房屋，并将房屋大面积拆除装修。对此，张颖娆存在过错，应对闫喜玲的侵权行为承担连带责任。被上诉人张颖娆于二审答辩称：一审判决事实认定全面、清晰、客观，适用法律、法理正确，论理清晰，判决合理公正、合法有效，请求法院驳回许肖雁的全部上诉请求，维持一审判决。具体意见如下：一、物权登记是由不动产登记机关对物权所做程序性记载的公示手段与方式，其实质只是登记机关依职权对申请人提交的登记材料进行形式查验后作出的行政确认行为,并不具有实体确权的性质。由此决定了不动产物权登记的法律效力低于法院、仲裁委员会等审判、仲裁机构对物权实体权利依法作出的司法确认及确权的效力。1、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二条明确规定“不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”；《房屋登记办法》第二条规定“房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”，可见，上述登记机构的登记行为实质上只是“记载”而非进行实体审查。2、《物权法》第11、12条及《条例》第16条规定，办理不动产所需的权属证明材料由申请人提供，登记机构则仅负责对申请人所提相关材料的合规性及物权表征进行查验，同样不涉及实质性审查。此类登记机构依职权行使的行为性质，决定了其不可能在对物权所涉基础法律关系进行全面审查后，方对登记物权实体权利归属状态的真实性、合法性进行确认。因此，根据《物权法》第二十八条的规定，经法院、仲裁机构做出的司法确权之效力必定高于行政确认,且无需登记即可自法律文书生效时产生物权效力。所以，本案根本不可能发生和存在许肖雁所称的所谓“两个相互冲突的物权并存的局面”。二、权利人依法行使物权的前提必定是基于其对该物享有确定的实体权利，而非仅依存于登记公示所记载的表征权利。如果权利人的实体权利缺失则无权行使该物权，此权利依法应当归属于该物权的真实权利人。本案虽然不是确权纠纷,但一审法院在全面核查案件事实与证据后，已经确认许肖雁享有的不动产物权名不符实，其主张物权保护的诉请缺乏事实与法律依据，据此依法依理作出驳回其诉讼请求的判决正确且合法有效。1.如前所述，不动产登记仅是对物权程序性的确认，不排除会出现不动产权属证书所记载的权利人与该物权真实权利人不一致的可能性。如该物权真实权利人有充分的证据证明不动产权属证书所载与真实权利状态不符，且已经法院、仲裁机构审查确认，则该不动产权属证书记载的权利人享有之物权属于名不符实，依法不具备实际行使该等物权的权利。2.许肖雁虽是案涉《农村（墟镇）宅基地使用证》的持证人，但张颖娆提供的系列证据组成了完整、充分的证据链，经一审法院审理查实，该等证据足以推翻许肖雁是争讼房屋权利人的登记公示内容。许肖雁缺乏任何可以证明、支撑其享有实体物权的事实与法律依据。一审法院以上述确定的事实与证据为依据，认定张颖娆为争讼房屋真实权利人、许肖雁对争讼房屋不享有实体权利，所持有的物权名不符实，据此依法判决驳回许肖雁主张物权保护的诉讼请求，判决准确无误。三、张颖娆作为争讼房屋真实权利人及合法使用权人，其合法权益理应得到法律保护。许肖雁在无法反驳或推翻张颖娆出资购买、占有、使用争讼房屋等事实的情况下，不惜隐瞒、歪曲事实真相，编造争讼房屋为其购买的虚假事实，其意图就是为达到侵占张颖娆财产的目的。1.张颖娆作为争讼房屋的实际出资购买人和长期占有、使用人，提供的一系列核心证据（共10份），囊括了购房交易过程中所涉及的全部交易细节所对应的所有资料和凭据【包括张颖娆亲自签署的购房合同、房款支付凭证（支票）、盖有收款方公章的收款收据、缴纳物业管理费收据和已经成功取得的完整《宅基地使用证》原件】等直接证据，同时还列举了许肖雁多次书面承认张颖娆为争讼房屋实际出资购买人等多份证据，以及多位证人的证词和证言作为有力支撑，足以证明许肖雁不具备争讼房屋的实体物权、张颖娆方为争讼房屋真实权利人及合法使用权人的法律事实。2.许肖雁对于争讼房屋由张颖娆出资购买、占有、使用的相关事实，以及自身并不享有争讼房屋实体物权的法律地位是清晰明了的，因此才会对该等法律事实在不同时间、以不同方式先后进行过多次书面确认【包括：证据一之1的《声明书》、证据一之2的《关于房地产契约授权书》、证据一之3的《声明书》和证据二之5的《遗嘱公证书》等】，而且许肖雁的6个子女（包括张颖娆）对此也同样以声明方式进行了相同的确认，其中4个女儿在一审中为此还特别提交了证词。本案中，许肖雁以其在上诉状中辩称的房屋建造费系其支付、该等费用的支付属于许肖雁与张颖娆之间家庭内部财务安排等为由，企图否认此前所有证据已经确认的事实，此行为不可能得到法律的保护。况且许肖雁提出的理由不仅有悖常理，而且自相矛盾、漏洞百出。如果争讼房屋系许肖雁出资购买，其却说不出具体的出资金额，也拿不出任何银行转账凭据。其多次作出书面声明以确认张颖娆是购买房屋的实际出资人。许肖雁上诉称张颖娆提交的缴纳房款的付款收款凭据是虚假的，但是又陈述办证时，购买人是否已经付款是必经程序，许肖雁却无法提交其支付建房款的任何证据，许肖雁并不享有争讼房屋的实体权利，所持物权名不符实，其上诉主张无法成立。张颖娆与闫喜玲基于朋友的关系，同意由闫喜玲借用案涉房屋。被上诉人闫喜玲于二审答辩称：1.原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回许肖雁的上诉请求。2.闫喜玲与许肖雁之间不存在着任何权利义务、利害关系，闫喜玲不是适格的被告。3.本案的争议是许肖雁与张颖娆之间的争议，与闫喜玲之间无任何关系。许肖雁向一审法院起诉请求：1、判令张颖娆、闫喜玲立即停止对许肖雁位于广州市白云区同和村大坡自然村南园中一街7号的房屋（以下称该房屋）的侵占、装修改建等行为，将房屋腾空清洁、恢复居住状态，交还给许肖雁；2、判令闫喜玲向许肖雁赔偿从2018年3月18日起至交还房屋之日止的房屋占用费暂计18000元（按每月5000元的租金标准计算，从2018年3月18日起暂计至2018年6月30日止）；3、判令张颖娆对闫喜玲赔偿的房屋占用费承担连带清偿责任；4、请求判令本案诉讼费由张颖娆、闫喜玲承担。一审法院认定事实：许肖雁与张颖娆为母女关系。1998年8月30日，张颖娆出资53万元购买位于广州市白云区同和村大坡自然村南园中一街7号的农村宅基地房屋。因1997年12月31日后停发宅基地使用证及张颖娆正申请香港居留的原因，张颖娆以许肖雁的名义登记取得《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗同字第No.0020953号）。后张颖娆对案涉房屋进行装修、加建并占有、使用至今。2011年5月3日，许肖雁立下案涉房屋由张颖娆继承的遗嘱。同年5月16日，许肖雁及其子女以《声明书》的方式确认了张颖娆对案涉房屋出资、借名登记的事实。后张颖娆与许肖雁母女间发生矛盾。2014年9月3日，许肖雁作出《撤销遗嘱声明书》，称张颖娆对其不好，现决定将案涉房屋改由儿子张达球继承。2017年，许肖雁与张达球前往案涉房屋，要求张颖娆交还案涉房屋。期间，许肖雁发现案涉房屋出现大规模装修改造的情况，怀疑张颖娆未经其同意将案涉房屋卖给闫喜玲。2018年8月7日，许肖雁提起本案诉讼。另查明，上述《农村（墟镇）宅基地使用证》记载的发证日期为1996年9月20日，使用人姓名为许肖雁，宅基地座落同和村大坡自然村南园中一街7号，占地面积104平方米，层数三层半，建筑面积189平方米。一审法院认为：本案为物权保护纠纷。张颖娆基于其实际出资购买的行为而占有、使用案涉房屋，并非无权占有。许肖雁虽系登的不动产物权所有人，但因其未出资且未实际占有、使用案涉房屋，故享有的不动产物权名不符实。只有在对张颖娆就案涉房屋的价值进行合理补偿后，许肖雁才能享有名实相符的不动产物权。因此，许肖雁对张颖娆提出的诉讼请求没有事实、法律依据，一审法院不予支持。另外，对于许肖雁对闫喜玲提出的诉讼请求，因许肖雁提供的证据不能证实闫喜玲向张颖娆购买案涉房屋及装修的事实，故一审法院不予支持。需要指出的是，本案表面上是财产之争，实际上是许肖雁与张颖娆母女之间的矛盾。张颖娆作为女儿，应当与母亲处好关系，避免矛盾再次升级。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回许肖雁的全部诉讼请求。案件受理费250元，由许肖雁负担。本院经审理查明，本院确认一审法院查明的事实。在二审期间，许肖雁提交如下证据：1.（2014）粤广白云第14729号《遗嘱》公证书，拟证明许肖雁撤销了对张颖娆的房屋继承权及出资购房的陈述，改立《遗嘱》将案涉房屋的继承权人变更为张达球；2.《农村（墟镇）宅基地使用证（存根）》，拟证明房屋权属人为许肖雁；3.1984年12月《报告》，拟证明1984年许肖雁向广州气枪厂申请开设服装店；4.《有限责任公司设立登记申请书》、5.《验资报告》、6.《具有法定资格的验资机构出具的验资证明文件》，拟证明许肖雁退休后经过17年经营服装店，积累了108万元的资金；7.常住人口登记卡，拟证明张颖娆2002年2月19日迁往香港，与其陈述无法取得宅基地使用证的陈述矛盾。经许肖雁申请，本院准许证人许某1、许某2、许某3、许某4出庭作证。2019年11月20日，证人许某1、许某4出庭作证称，其听许肖雁称买了房子，是许肖雁付的购房款，但并不知道许肖雁何时及如何支付房款。证人许某2、许某3均出具书面证言称，其知道许肖雁购买南湖房产的事情，许肖雁做生意有钱购买房屋。张颖娆、闫喜玲对上述证据及证人证言的真实性、合法性、关联性均不予确认。许肖雁申请本院：1.调阅2018年3月18日广州市公安局白云区分局同和派出所的报警记录和案件处理记录；2.调取涉案房屋的《农村（城镇）宅基地使用证》的办证材料及档案资料；3.对涉案房屋的大面积重新装修及占用情况进行现场察看。本院认为，张颖娆系香港特别行政区居民，本案属于涉港物权保护纠纷，应参照涉外民商事案件处理。因涉案房屋位于我国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。本案系物权保护纠纷，对涉案房屋主张权利的许肖雁是否享有对涉案房屋的真实物权，是审理本案必须审查的先决问题。不动产的实际权利人与登记权利人发生分离在我国普遍存在。我国物权法律对不动产物权的确认并不适用“物权无因性”的审查原则，而是根据“物权有因性”的原则进行审查，权利人是否享有涉案房屋的物权需审查物权产生的原因。讼争各方均确认涉案房屋系出资购买，何人享有涉案房屋的支配权和使用权，有赖于何人出资购买了涉案房屋。虽然涉案房屋的产权证书记载许肖雁为名义物权人，但在张颖娆已经提交了购房合同、付款凭证、宅基地证原件等证据及由张颖娆多年实际占有和使用涉案房屋的情况下，许肖雁仍需对其主张的系自行付款购买涉案房屋的主张进行举证。许肖雁于二审期间提交的证据及证人证言均无法证明其支付了购买房屋的款项，不能否定张颖娆对涉案房屋的权利。许肖雁于2011年声明涉案房屋系张颖娆于1998年8月30日向中原地产有限公司购买，基于“禁止反言”的诚信原则，应认为许肖雁认可张颖娆出资购买涉案房屋并登记在许肖雁名下的事实。许肖雁主张由张颖娆返还涉案房屋并承担房屋占有费的连带责任于法无据，本院依法不予支持。张颖娆陈述闫喜玲占有和使用涉案房屋的理由合理，许肖雁主张由闫喜玲向其支付房屋占用费理据不足，本院依法不予支持。对于许肖雁的调查取证申请，许肖雁为涉案房屋的登记权利人，其可自行向相关房屋登记机关申请查询办证资料及存档资料，上述资料不属于当事人无法调取必须由法院依照职权调取的资料。如前所述，许肖雁是否于2018年3月18日报警，涉案房屋是否存在大面积装修及占用的情况，均非本案应予审查的范围，本院对其全部调查取证的申请均不予接纳。综上所述，上诉人许肖雁的上诉请求及事实理由均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费250元，由上诉人许肖雁负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 王碧玉二〇一九年十一月二十六日书记员 李蕴妍黄晓君