宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终913号上诉人（原审原告）：孙某，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。被上诉人（原审被告）：赵某，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。被上诉人（原审被告）：魏某，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。上诉人孙某因与被上诉人赵某、魏某房屋买卖合同纠纷一案，不服盐池县人民法院（2019）宁0323民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙某，被上诉人魏某到庭参加诉讼，被上诉人赵某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人孙某上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审诉讼费、保全费，二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1.虽然被上诉人向上诉人出具的借条记载收到现金350000元，但上诉人仅主张210000元而非350000元。一是因为上诉人本着诚实信用原则陈述案件相关事实；二是双方已经约定剩余140000元房屋按揭款由上诉人负责偿还，并有涉案《房屋买卖协议》签订后上诉人代替被上诉人向银行偿还涉案房屋按揭款的事实可以佐证。所以，被上诉人才会收到210000元现金后向上诉人出具了350000元收条。2.被上诉人魏某在原审中也自认自己当时在黑名单中无法收取现金，再加之被上诉人要求上诉人支付现金，也符合生活常理。因此，上诉人没有理由要求将案涉购房款汇至被上诉人赵某名下用来规避被上诉人魏某当时在黑名单无法使用银行卡的问题。3.被上诉人魏某在原审庭审过程中，对上诉人提交的收条均予以认可，但对收条是怎么回事说不清楚，明显不符合常理。原审法院认定《房屋出租合同》属于无效错误。上诉人在原审中提交的证据，结合被上诉人魏某自认签订涉案合同时自己尚在黑名单中，再结合被上诉人赵某多次开庭均不到庭参加庭审的事实，完全可以形成证据链，证明上诉人已经履行了部分付款义务，举证证明完全达到了高度可能性的标准。综上，请求撤销原判并依法改判支持上诉人全部诉请。被上诉人魏某辩称，魏某与上诉人孙某是朋友关系，房屋买卖协议、房屋出租合同都是受上诉人孙某诱骗签订的，被上诉人魏某没有拿到钱或者是任何购房款。房子是魏某、赵某两个人的，被上诉人魏某只冻结了一个账户，上诉人孙某陈述打钱不属实，没有证据证实。被上诉人赵某经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，庭前亦未提交书面的答辩意见，本院视为其放弃答辩权利。孙某向一审法院起诉请求：1.依法判令位于××县的房屋所有权归孙某所有；2.判令魏某、赵某协助孙某将盐池县龙辰苑7号楼2单元301室房屋产权变更登记至孙某名下；3.判令魏某、赵某立即从盐池县龙辰苑7号楼2单元301室房屋搬离；4.判令魏某、赵某向孙某支付房屋租金3000元，（租赁费月租金1000元，自2018年8月13日暂计算至2018年11月13日）2018年1l月13日之后的租金，按照月租金1000元计算，直至魏某、赵某搬离房屋为止；5.判令魏某、赵某向孙某支付违约金20000元；6.本案的诉讼费由魏某、赵某承担。一审法院认定事实：2018年7月13日，孙某与赵某、魏某签订《房屋买卖协议》，协议约定：孙某购买魏某、赵某所有位于××县住宅房一套，房屋建筑面积106.7平方米，房屋总价款为350000元，协议约定付款方式为签字之日孙某一次性付清，并约定自签订协议三个月后，魏某、赵某应协助孙某办理房屋过户手续，费用由孙某负担，以及合同变更、违约责任、合同争议的解决等条款。同日，魏某、赵某向孙某出具收条一张，内容为今收到孙某现金房款350000元。合同签订后双方又签订《房屋出租合同》，合同约定魏某、赵某租住该房屋，租赁期限为一个月自2018年7月13日至2018年8月13日止，月租金为1000元。并约定了其他权利与义务。另查明，2019年4月2日，孙某申请保全案涉房屋，并提供相应的担保，一审做出（2019）宁0323民初1519号民事裁定书，对案涉房屋予以查封。同时案涉房屋在工商银行盐池支行设置抵押，且有按揭贷款尚未偿还。一审法院认为，一、孙某与赵某、魏某签订的房屋买卖协议是否有效。实践中，未偿还完按揭贷款的房屋交易现象普遍存在，孙某在订立房屋买卖协议时，对魏某、赵某未偿还完按揭贷款、房屋抵押的事实知晓，魏某所有的房屋设有抵押权，并不必然导致房屋买卖协议无效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿，及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外的规定。抵押物所有权的受让人即孙某，完全可以通过向抵押权人代偿债务，使抵押权消灭。同时强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。再之，法律行为分为负担行为和处分行为，《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的“处分行为”是指直接完成案涉房屋物权转移、变更、消灭的行为，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。前述转让行为所指为处分行为，即房屋买卖协议系负担行为，而非处分行为，其仅在双方之间发生负有相应给付义务的法律效果，并不直接导致案涉房屋物权发生变动，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，魏某、赵某在签订协议时是否对案涉房屋享有处分权，不影响房屋买卖协议的合同效力。在无权处分的情况下，只要合同双方意思表示一致合同即可成立，无权处分合同并不因为处分权人没有处分权而无效，即负担行为的效力不受处分权的影响。也即《中华人民共和国担保法》第四十九条属于管理型强制规定，综上，房屋抵押权未涤除只是说明暂时无法办理房屋所有权转移登记，待具备条件再行办理产权转移手续即可，同时从该协议内容上看并不损害国家和社会公共利益及第三方利益，亦不存在欺诈、胁迫，系双方真实意思表示，因此孙某与魏某、赵某订立的房屋买卖协议有效。二、赵某、魏某是否实际收到孙某210000元现金。关于大额现金交付，应根据交付凭证、支付能力、交易习惯、金额、当事人关系以及当事人陈述的交付细节等经过进行综合判断，而不能简单依据优势证据原则认定大额现金交付事实存在。举证证明标准应达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款所规定的“高度可能性”标准。即“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”依据上述规定，对待证事实负有举证证明责任的当事人，需要达到高度可能性的程度才能视为完成证明责任。具体到本案中，孙某仅凭收条证明魏某、赵某收到210000元现金，但魏某、赵某对该事实不予认可且收条金额为350000元，并非210000元，故孙某应当对大额现金交付事实承担进一步举证证明责任，而孙某提交证据证明其妻子郭菊萍在2017年7月10日-13日提取大量现金，从而证明孙某于合同签订日2018年7月13日前筹集现金的事实，但此证据不足以证明筹集到的现金用于向魏某、赵某支付购房款。孙某当庭解释用现金交付的原因是魏某为被执行人，如将房款汇至其名下，魏某本人无法收到钱款，应魏某要求支付现金。即使孙某所称上述理由可信，也完全可以将案涉购房款汇至魏某妻子赵某名下用来规避。综上，孙某所举证据并未达到高度盖然性的证明标准。即孙某提交的证据不足以证明其将210000元现金实际交付魏某、赵某。双方签订的房屋买卖协议并未实际履行，案涉房屋抵押状态仍未涤除，未满足转让条件，故对孙某要求将盐池县龙辰苑7号楼2单元301室房屋产权变更登记至其名下、要求魏某、赵某从案涉房屋搬离的诉请不予支持。因案涉房屋买卖协议并未实际履行，仅是孙某替魏某、赵某代付了4000元按揭贷款，孙某并非案涉房屋的名义所有权人，亦非实际所有人，故双方2018年7月13日签订的房屋出租合同无效，对孙某要求魏某、赵某向其支付房屋租金3000元、向其支付违约金20000元的诉请均不予支持。赵某未到庭参加诉讼，应当视为放弃其相关诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国担保法》第四十九、第五十条、《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条规定，判决驳回孙某的诉讼请求。案件受理费376元，保全费1220元，共计1596元，由孙某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，一审对上诉人孙某与被上诉人魏某、赵某所签订的房屋买卖协议属有效协议的认定正确，但由于房屋属特殊商品，其买卖行为不同于一般商品，整个买卖行为的实现有严格的法律规定。本案中，上诉人孙某无证据证明向被上诉人魏某、赵某夫妇实际交付了购房款，案涉房屋仍在贷款银行设置抵押，未予解除。上诉人孙某所提交的证据与其本人陈述的数额又不相符，故无证据证明上诉人孙某向被上诉人魏某、赵某夫妇交付了购房款，不能认定房屋买卖协议已经实际履行。在房屋买卖协议未实际履行，房屋所有权未发生转移的情况下，双方再签订房屋出租合同相当于被上诉人魏某、赵某与自己签订了房屋出租合同，必然无效，一审对此认定正确。若上诉人孙某确有证据证实代偿房屋按揭贷款，可另案起诉。综上所述，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人孙某负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇一九年十一月十八日书记员 王 静附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。