新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3804号上诉人（原审原告）：赵琳，男，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：张先智，新疆旭光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆博石房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市友好南路142号。法定代表人：李吉仁，职务不详。原审被告：乌鲁木齐市天和物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市滨河中路575号大公馆A座物业用房。法定代表人：郭长水，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵胜强，男，该公司法律顾问。上诉人赵琳因与被上诉人新疆博石房地产开发有限公司（以下简称博石房产公司）、原审被告乌鲁木齐市天和物业服务有限公司（以下简称天和物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初5012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭于2019年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人赵琳的委托诉讼代理人张先智、原审被告天和物业公司的委托诉讼代理人赵胜强到庭参加诉讼，被上诉人博石房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵琳上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审第二项，改判博石房产公司于判决生效之日内向我交付位于乌鲁木齐市房屋，二审庭审中明确要求交付的房屋为乌鲁木齐市友好南路198号大公馆Ｃ座1609Ａ1室房屋；3.撤销一审判决第三项，改判博石房产公司于判决生效十日内办理上述两套房屋房产过户手续；4.维持一审判决四、五、六、七项。事实及理由：一审判决继续履行买卖合同与赠予合同，却不支持我要求交付房屋与两套房屋产权过户办理房产证的诉讼请求，一审判决自相矛盾。一审判决认定房屋交付无法实现错误，乌鲁木齐市友好南路198号大公馆Ｃ座1608室在房屋买卖合同签订时就已交付，乌鲁木齐市房屋是案外人尹宝坤无端非法占有，并没有合法手续。一审判决认定不办理过户手续的原因是因客观条件履行不能，但在判决中对此并未进行阐述。综上，请求二审法院依法查明事实，公正判决。博石房产公司未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。天和物业公司述称，请求二审法院查明事实，维持一审判决。赵琳向一审法院起诉请求：1.判令博石房产公司与天和物业公司继续履行合同并于判决生效起十日内向我按合同约定交付房屋；2.判令博石房产公司于判决生效十日内协助我办理位于乌鲁木齐市房屋过户手续；3.判令调整（提高）合同约定的针对博石房产公司与天河物业公司违约金计算利率为同期银行贷款利率，并由博石房产公司与天和物业公司向我支付逾期交房违约金暂定422204.50元（以总房款721717元为基数，2009年1月1日至2017年10月31日共9年10个月，按照银行同期贷款利率0.0585／年计算）;4.判令博石房产公司与天和物业公司返还强行收取的2016年11月15日至2017年4月15日的取暖费2371.78元及2016年11月15日至2017年11月14日物业费2328.7元、建筑垃圾清运费500元。一审法院认定事实，2008年1月底，赵琳分两次向博石房产公司交纳了C座1608室的房款合计721,717元。2008年3月5日，赵琳与博石房产公司签订协议书，约定赵琳购买乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608室，房产套内面积102.37平方米，总房价721,717元，合同签订当日支付房款。房屋交付日期为2008年12月31日前。如协议书中约定的住宅逾期交房一个月以上，超过一个月的部分以实付房款为基数按银行同期一年期存款利率支付违约金。房屋交付使用后360日将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。后赵琳与博石房产公司又签订了赠与协议，约定博石房产公司赠与赵琳乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1609A1室，套内面积49平方米，交付日期为2018年12月31日前，逾期交付房屋一个月以上，超过一个月的部分以实付铺款为基数按银行同期一年期的贷款利率支付违约金。2016年10月26日，天和物业公司通过报纸公告的形式通知包括赵琳在内的业主办理入住手续。交房时间为2016年10月28日至2016年11月15日。另查，一、赵琳明确其以房屋商品房销售合同提起本案诉讼，其要求博石房产公司与天和物业公司承担连带责任;二、赵琳提交了其于2017年9月11日缴纳的2016年11月15日至2017年4月10日的采暖费收据(涉及2,371.78元)、2016年11月15日至2017年11月14日的物业费收据(涉及2,328.70元)、建筑垃圾费500元，赵琳称天和物业公司在无人入住的情况下收取相关费用，天和物业管是对此证据真实性认可，但认为赵琳要求退还没有依据；三、天和物业公司提供T2016年11月博石房产公司与案外人尹宝坤、尹轶签订的针对C座1609室签订的补充协议及房款收据，天和物业公司称赵琳办理入住的时间为2017年9月11日，晚于报纸公告的一年，视为放弃赠与；四、针对履行合同，赵琳一审庭审中明确其要求博石房产公司履行协议书和赠与协议，交房房屋是指交付C座1609室房屋。其要求调整的违约金系指协议书项下的逾期交房违约金；五、针对采暖费的诉讼请求，赵琳当庭放弃主张。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，赵琳与博石房产公司签订的协议书和赠与书均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，赵琳要求博石房产公司继续履行协议书和赠与协议，对此予以支持。针对赵琳要求博石房产公司于判决书生效之日十日内交付C座1609室的房屋，鉴于房屋交付现已无法实现，对该项诉讼请求不予支持。针对赵琳要求博石房产公司于判决生效之日十日内办理C座1608室、C座1609室的房产过户手续，因客观条件履行不能，不予支持。针对赵琳要求调整其与博石房产公司签订的协议书项下的逾期交房违约金利率标准，一审法院认为，依法成立的合同双方均应严格遵守，赵琳要求调整(提高)逾期交房违约金的计算利率为同期银行贷款利率，依据不足，不予支持。针对赵琳要求博石房产公司支付逾期交房的违约金之合理部分，即按照其已交房款721,717元作为基数，根据不同时期存款利利率的标准，仅对其要求支付的利息期间2009年2月1日至2016年11月15日之间的利息143630.58元予以支持。针对赵琳要求博石房产公司支付物业费和垃圾清运费，一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，博石房产公司并不是收费主体，赵琳的该项诉讼请求属于物业合同范畴，故针对该项诉讼请求赵琳可案外另行主张。针对采暖费部分，因其当庭放弃，不作处理。针对赵琳要求天和物业公司在本案商品房买卖合同纠纷中承担连带责任，于法无据，不予支持。博石房产公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。判决：一、博石房产公司继续履行其与赵琳针对乌鲁木齐市友好南路198号大公馆Ｃ座1608室房屋的协议书以及针对乌鲁木齐市友好南路198号大公馆Ｃ座1609Ａ1室的赠与协议；二、驳回赵琳要求博石房产公司于判决生效之日内十日内向其交付位于乌鲁木齐市房屋的诉讼请求；三、驳回赵琳要求博石房产公司于判决生效十日内办理上述两套房屋房产过户手续的诉讼请求;四、驳回赵琳要求调整（提高）其与博石房产公司签订的协议书中约定的针对逾期交房违约金计算利率为同期银行贷款利率的诉讼请求；五、博石房产公司向赵琳支付逾期交付乌鲁木齐市友好南路198号大公馆Ｃ座1608室房屋的违约金143630.58元;六、驳回赵琳要求博石房产公司返还取暖费2371.78元、物业费2828.70元的诉讼请求；七、驳回赵琳天和物业公司在本案中承担连带责任的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。天和物业公司出示了案外人尹宝坤、尹轶与博石房产公司签订的《商品房买卖合同》、《赠予合同》、完税凭证1张、收据2张、发票1张、银联特约商户签购单1张，结合一审已出示过的《补充协议》及收据，证实尹宝坤及尹轶就乌鲁木齐市房屋签订合同，支付房款及缴纳相应税费的事实。赵琳对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。本院对天和物业公司举证的认证分析：由于上述证据均系复印件，本院对上述证据的证明效力不予确认。赵琳提交了从乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心调取的涉案房屋所在的乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座的房产信息，共计一百零四页，信息载明涉案房屋由乌鲁木齐市铁路运输中级人民法院查封，查封期限是2018年8月9日至2021年8月8日，第一百零四页备注栏显示为抵押、续封。赵琳对证据的真实性、合法性及关联性均认可，天和物业公司对证据的真实性、合法性认可，但认为与本案没有关系，整个小区房产证办不下来，是历史遗留问题，房产证近期没有办法办理。本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。另，本院与赵琳、天和物业公司对涉案房屋进行现场勘察，乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608号房屋为出租状态，出租人赵琳，承租人赵斌（赵琳的弟弟），房屋已装修，由工作人员办公；乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1609号房屋与前述房屋一墙之隔，房屋布局与前述房屋基本相同，房屋已装修，房屋处于出租状态，出租人尹轶，承租人唐丽（广东省扬善公益事业促进会）。赵琳、天和物业公司对此均无异议。本院对一审法院查明的其余事实及认定的证据予以确认。本院认为，赵琳与博石房产公司签订的商品房买卖合同与赠予合同均系当事人双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵琳享有对买卖标的物的债权请求权，而赵琳基于合同要求交付及办理过户登记的请求权必须在法律及事实上履行可能。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。首先，乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座房产信息中并没有C座1609A1室，现场勘察情况及房产信息显示C座1609室房屋系独立的封闭空间并已由案外人占有使用，赠予合同约定C座1609A1室在客观上并不存在，而且涉案房屋所在的楼栋已被司法查封。因此，本院对赵琳主张须将乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608室房屋与相邻的C座1609室房屋打通按赠予合同约定的面积从C座1609室里隔出C座1609A1室房屋的上诉意见不予采信，赵琳要求继续履行其与博石房产公司针对乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1609A1室房屋赠予协议，交付并办理过户手续的上诉缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决继续履行赵琳与博石房产公司针对乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1609A1室房屋赠予协议，属于事实认定错误，本院予以纠正。其次，赵琳主张继续履行其与博石房产公司针对鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608室房屋协议书及办理过户手续，对此本院认为，乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608室已经交付赵琳并由其占有使用，赵琳诉请办理过户的主张中包含了继续履行合同的意思表示，博石房产公司也未提出不履行合同的抗辩或者解除合同的反诉，因此本院对赵琳要求继续履行鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608室房屋协议书的诉讼请求，不予支持；关于赵琳要求博石房产公司办理乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608室过户手续的上诉请求，由于该房屋被司法查封，赵琳主张实现的法律效果为法律不承认或在法律上不能实现，本院亦不予支持。由于赵琳与博石房产公司签订的商品房买卖合同有效，赵琳有权向博石房产公司主张逾期交房违约金，一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，赵琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决错误之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项、第三项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初5012号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项，即：驳回赵琳要求调整(提高)其与新疆博石房产开发有限公司签订的协议书中约定的针对逾期交房违约金计算利率为同期银行贷款利率的诉讼请求；新疆博石房产开发有限公司向赵琳支付逾期交付乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608室房屋的违约金143,630.58元；驳回赵琳要求新疆博石房产开发有限公司返还取暖费2,371.78元、物业费2,828.70元的诉讼请求；驳回赵琳要求乌鲁木齐市天和物业服务有限公司在本案中承担连带责任的诉讼请求；二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2019）新0103民初5012号民事判决第一项、第二项、第三项，即：新疆博石房产开发有限公司继续履行其与赵琳针对乌鲁木齐市友好南路198号大公馆Ｃ座1608室房屋的协议书以及针对乌鲁木齐市友好南路198号大公馆Ｃ座1609Ａ1室的赠与协议；驳回赵琳要求新疆博石房产开发有限公司于判决生效之日内十日内向其交付位于乌鲁木齐市房屋的诉讼请求；驳回赵琳要求新疆博石房产开发有限公司于判决生效十日内办理上述两套房屋房产过户手续的诉讼请求；三、驳回赵琳要求新疆博石房地产开发有限公司继续履行针对乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1609A1室房屋赠与协议，交付并办理过户手续的诉讼请求；四、驳回赵琳要求新疆博石房地产开发有限公司办理乌鲁木齐市友好南路198号大公馆C座1608室房屋过户手续的诉讼请求。上述款项，新疆博石房地产开发有限公司应当自判决生效后十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3,855.54元（赵琳已预交），由新疆博石房地产开发有限公司负担1,302.79元，由赵琳负担2,552.72元，邮寄送达费20元（赵琳已预交）由新疆博石房地产开发有限公司负担；二审案件受理费70元（赵琳已预交），由赵琳负担。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  卫杨审判员  焦玉二〇一九年十一月二十一日书记员  刘杨