四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终16608号 上诉人(原审被告)：张仲明，男，1949年10月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：叶素兰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕，女，1977年1月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人(原审原告)：谢居刚，男，1970年8月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：刘德金，四川君合律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：张清华，女，1971年1月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：刘德金，四川君合律师事务所律师。 上诉人张仲明因与被上诉人谢居刚、张清华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院(2019)川0180民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张仲明上诉请求：1、撤销四川省简阳市人民法院(2019)川0180民初1324号民事判决；2、改判张仲明与谢居刚、张清华2006年8月14日签订的《住房转让协议》无效；3、一审、二审诉讼费用由谢居刚、张清华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对案件关键性问题未查明：1、一审法院认定“经向有权部门查询张清华在该村没有住房和宅基地”与事实不符；2、一审法院在事实认定部分回避谢居刚的外村集体经济组织成员的身份，进而错误认定《住房转让协议》有效；3、一审法院认定张仲明收取了房款并出具收条的事实不清；4、一审法院错误认定“双方的买卖视为经过集体经济组织的同意”；二、一审法院适用法律错误：1、《住房转让协议》违反法律、行政法规强制性规定，应被认定无效；2、谢居刚、张清华要求过户登记的诉讼请求超过诉讼时效，依法不应得到支持。 谢居刚、张清华辩称，1、张清华具有本村的集体经济组织成员资格，其作为买受人，主体适格；2、张仲明与张清华为同一集体经济组织的成员，是否经村民会议讨论决定，不影响案涉《住房转让协议》效力；3、本案未超过诉讼时效。 谢居刚、张清华向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认谢居刚与张清华、张仲明于2006年8月14日签订的《住房转让协议》有效:2、判令张仲明协助办理过户登记;3、一审诉讼费由张仲明承担。 一审法院认定事实:谢居刚与张清华系夫妻，张清华与张仲明均系简阳市贾家镇健康村**村民。2006年8月14日，张仲明、李桂才(现已去世)作为甲方，谢居刚、张清华作为乙方，双方签订《住房转让协议》，约定“张仲明、李桂才夫妇将本户自建农村住房壹幢转让给谢居刚、张清华夫妇居住使用，转让价格:壹幢住房包括家具和房内一切设施折价人民币壹万壹仟元整;交款和财产移交方式:协议签定时，乙方付清甲方购房款、甲方出收据，乙方付款;甲方移交给乙方房产证、土地使用证等与本房相关的证件并清点财物给乙方;成交后的办证等费用，由乙方承担”。该《住房转让协议》由时任村文书起草，双方捺印，见证人有国土所工作人员、村长、书记、队长、邻居，张仲明两个女儿、谢居刚、张清华亲属等10人。协议签订当日，张仲明的女儿张燕代为出具《收条》两张，一张载明收到谢居刚房款9000元，家居2000元，一张载明收到谢居刚28000元。谢居刚、张清华现持有简农房权字第××号村镇房屋所有权证和简家贾集建(一九八九)字第0501-745号集体土地建设用地使用证，两证载明的所有权人、土地使用者均为张仲明。谢居刚、张清华一直居住在讼争房屋内。 张清华结婚后与其父分户，户籍仍在贾家镇健康村**。经向国土部门和房管部门查询，没有张清华位于贾家镇健康村14组的土地审批资料和登记档案或房屋信息。张仲明的现任妻子何文学于2017年2月21日迁户至贾家镇健康村14组23号。 以上事实，有谢居刚、张清华、张仲明陈述，谢居刚、张清华提供的身份证、户户籍证明、住房转让协议》《收条》、村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，张仲明提供的户口本，证人张仲锦、张仲能出庭作证的证言等证据予以证实。以上证据真实，来源合法，与一审具有关联性，一审法院予以确认。张仲明提供的残疾人证和病情证明，与一审无关，一审法院不予采信。 一审法院认为，一、谢居刚、张清华与张仲明争议的是房屋买卖合同的效力问题，属于人民法院受案范围。关于一审案由，立案时确定案由为确认合同效力纠纷，在诉讼过程中，双方当事人均同意一审案由应为农村房屋买卖合同纠纷，一审法院根据查明事实结合当事人意见确定案由为农村房屋买卖合同纠纷。二、关于双方签订的《住房转让协议》是否有效。首先，对于张仲明提出当时只是说房子给谢居刚、张清华居住的抗辩。《住房转让协议》不仅对转让价格、付款进行了约定，也对移交两证，清点财物以及成交后的办证等费用的承担进行了约定，从整个转让协议的内容可以看出，双方是对房屋买卖进行的约定，而并非张仲明所抗辩的只是给谢居刚、张清华居住。第二，张仲明虽抗辩本人没有参与协议商谈、没有收到款项，但张仲明认可在转让协议上捺印，且转让协议系时任村文书所起草，并有相关见证人在协议上捺印，转让协议约定“乙方付清购房款，甲方出收据”，张仲明的女儿也代为出具了《收条》。现张仲明并未提供证据对其上述抗辩主张进行证实，故对张仲明的上述抗辩主张，一审法院不子支持。第三，我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使、和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条等规定，农村宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员间流转。具体到一审中，1、、张清华与张仲明均是所购房产所在村的村民；、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，是以户为单位，张清华已与其父分户，经向有权部门查询张清华在该村没有住房和宅基地，如果张清华因为签订《住房转让协议》而拥有多余宅基地，多余部分可由相关部门予以调整或收回。综上，二者签订的《住房转让协议》不违反法律规定。双方是在时任村干部的执笔起草和包括国土，村社干部，邻居等多人见证的情况下签订的《住房转让协议》，双方的买卖视为经过了集体经济组织的同意，至于张仲明抗辩房产证和土地使用证存放于房屋内，谢居刚、张清华系在居住使用时取得的房产证和土地使用证原件，对此，张仲明并未提供相关证据证实，且双方签订《住房转让协议》后，谢居刚、张清华方支付了价款，张仲明交付了房屋并将房产证和土地使用权证原件交与谢居刚、张清华，此与《住房转让协议》中关于付款和交付证书的约定一致，更符合常理。谢居刚、张清华系夫妻，在签订协议后也在当地实际居住、生活，谢居刚、张清华方实际居住使用讼争房屋至今已近13年，对讼争房屋已形成了稳定的占有关系。综上，应确认双方之间的合同有效。三、关于张仲明认为谢居刚、张清华关于过户登记的主张已过诉讼时效的问题。一审法院认为，办理所有权转移登记可使买受人获得圆满的所有权，因此，房屋过户登记具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提起标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，张仲明理应按照合同的契约精神及诚实信用原则全面履行协助房产过户的合同附随义务，对谢居刚、张清华要求张仲明协助过户的诉讼请求，一审法院支持将讼争房屋所有权过户登记到张清华名下。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、谢居刚、张清华与张仲明及李桂才于2006年8月14日签订的《住房转让协议》有效:二、张仲明于判决生效后三十日内协助谢居刚、张清华办理房屋过户登记手续。一审案件受理费减半收取计388元，由张仲明负担。 二审中，张仲明对一审判决书第4页第二段第二行，张清华没有房屋信息的部分事实认定有异议，对其余查明事实部分无异议；谢居刚、张清华对一审查明事实均无异议，一审法院依法予以确认。 二审中，张仲明围绕上诉请求依法向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张仲明二审提交证据:健康村社区集体经济组织成员摸底公示表,拟证明张清华父亲张仲锦名下有五人，申请调查令是基于这五人在张仲锦名下，张清华已经享有宅基地的面积及房屋。谢居刚、张清华发表质证认为，证据真实性无法查证，即便是真实的，序号12和序号62也证明张清华与张仲锦已经分户，张清华已经独立成户，其有资格享受宅基地。 二审中，张仲明向本院递交调查令申请书，申请对谢居刚、张仲锦（张清华之父）房屋登记信息、张仲锦（张清华之父）土地（宅基地分配）登记信息、张仲锦（张清华之父）户户口登记簿人口登记及变更信息，查明谢居刚与张清华是否已经在本村分配相应的宅基地份额。 本院认为，本案二审焦点为：张仲明上诉认为其与谢居刚、张清华2006年8月14日签订的《住房转让协议》无效的主张是否成立。 根据《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第五十二条五十二条之规定，有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案中，张仲明上诉认为案涉《住房转让协议》无效的法律依据为四川省关于适用《中华人民共和国土地管理法》的相关政策规定，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”之规定。对此本院认为，首先根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，四川省关于适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定作为地方政策，显然不能作为认定合同无效的法律依据；其次，违反《关于中华人民共和国土地管理法》第六十二条中关于农村“一户一宅”原则，是否影响案涉《住房转让协议》效力问题。本院认为“一户一宅”原则是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。该规定作为农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同效力的效力性规定。案涉《住房转让协议》是否存在违反“一户一宅”规定情形，谢居刚是否为案涉集体经济组织成员，张清华是否与其父张仲锦分户，谢居刚与张清华是否已经在本村分配相应的宅基地份额等事实，均属于相关土地管理部门和集体组织对农村宅基地予以调整、管理的范畴，前述情形是否出现，并不足以产生导致农村房屋买卖合同无效的法律后果。综上，张仲明上诉认为其与谢居刚、张清华2006年8月14日签订的《住房转让协议》无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 另，关于谢居刚、张清华本案起诉是否超过诉讼时效问题。因谢居刚、张清华一审起诉内容为要求确认《住房转让协议》有效，并判令张仲明协助办理过户登记，其诉请内容为确认合同效力之诉，属于物权请求权之诉，而非债权请求权，张仲明不能以超过诉讼时效为由抗辩谢居刚、张清华的请求权。 综上所述，张仲明的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费776元，由张仲明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十一月二十日 书记员  马 莉