江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0722民初3377号原告：赣州中丹物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市信丰县嘉定镇迎宾大道中段金色家园，统一社会信用代码：9136072268092787XW。法定代表人：郭小骏，赣州中丹物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈学财，北京市中银（赣州）律师事务所律师。被告：赖天兵，男，1956年3月1日生，汉族。原告赣州中丹物业管理有限公司与被告赖天兵物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日进行了公开开庭审理，原告赣州中丹物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈学财，被告赖天兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州中丹物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告立即支付2016年1月起至2017年12月止物业服务费1384.78元及逾期支付违约金（滞纳金）710.39元，共计2095.17元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年2月18日被告与爱地时代实业发展（赣州）有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了金色家园2栋5单元209室房屋一套，建筑面积为128.22平方米。2008年底被告入住物业。前期物业由开发商与原告签订，金色家园小区业主委员会成立后，原告与金色家园业主委员会分别于2012年7月25日、2015年7月25日签订“金色家园物业服务合同”。根据该合同约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告仅结清了2015年12月之前的物业服务费及2018年全年物业服务费，却拖欠自2016年1月起至2017年12月物业服务费，共计1384.78元，滞纳金710.39元，总计2095.17元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但被告以2016年至2017年未在其房屋内居住为由拒绝缴纳。为维护原告合法权益，原告只好向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。被告赖天兵辩称，2016年、2017年物业费确实未交，那是因为我居住在二楼，客厅和房间会漏水，物业没有处理。我不同意交纳滞纳金。本院经审理认定事实如下：2008年2月18日被告与爱地时代实业发展（赣州）有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了金色家园2栋5单元209号房屋一套，建筑面积为128.22平方米。前期物业由开发商与原告签订。2009年1月31日，被告在《业主临时管理规约承诺书》上签字承诺：同意原告承担小区的前期物业管理服务。金色家园业主委员会成立后，原告与金色家园业主委员会分别于2012年7月25日、2015年7月25日签订《金色家园物业服务合同》。根据该合同约定，原告负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理等。同时该物业服务合同第二十四条约定，多层、半地下家庭娱乐室、杂间按产权面积每平方米0.45元/月交纳物业服务费。该合同第二十六条约定，住宅小区物业管理服务费由物业公司按年直接向业主收取。该合同第二十七条约定，逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳千分之三的滞纳金。后被告结清了2015年12月之前的物业服务费及2018年全年物业服务费，却拖欠自2016年1月起至2017年12月物业服务费。经多次催收未果后，原告只好诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，原告与金色家园业主委员会分别于2012年7月25日、2015年7月25日签订的《金色家园物业服务合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务。原告物业公司提供了基本的物业服务，业主应按约交纳物业服务费。因此，对于原告要求被告交纳物业服务费1384.78元（0.45元/月/平方米×128.22平方米×24个月）的诉讼请求，符合双方的约定，被告方也认可，本院予以支持。至于滞纳金，《金色家园物业服务合同》第二十七条约定“逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳千分之三的滞纳金”，但该约定并没有明确千分之三是按日千分之三还是按月千分之三计算，系约定不明，尽管如此，被告逾期交纳物业费给原告方造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，本院据此酌情确定本案逾期支付物业服务费利息利率为年利率6%。再根据《金色家园物业服务合同》第二十六条按年收取物业费用的约定，2016年被告应交纳的物业费为692.39元，2016年2月1日开始逾期；2017年被告应交纳的物业费为692.39元，2017年2月1日开始逾期。关于被告提出的房屋会漏水物业公司没有检修从而原告物业服务有瑕疵的抗辩，因未提供证据，且经查房屋质量不属物业服务范畴，因此，对于该抗辩本院不予采信。本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个人服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特征导致了物业公司在服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费-服务水平下降-更大范围欠费-服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。而对物业公司来说，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题应及时作出反馈，是合同范围内的解决到位，不属合同范围内的，应解释到位。只有不断提升物业服务水平和质量，才能充分获取所在小区的理解和配合。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。经上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赖天兵应于本判决生效之日起十五日内支付原告赣州中丹物业管理有限公司2016年物业服务费692.39元及逾期利息（利息自2016年2月1日起按年利率6%计算至物业服务费付清时止）；二、被告赖天兵应于本判决生效之日起十五日内支付原告赣州中丹物业管理有限公司2017年物业服务费692.39元及逾期利息（利息自2017年2月1日起按年利率6%计算至物业服务费付清时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告赣州中丹物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赖天兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  龚嘉奎二〇一九年十一月十一日书记员  王丹萍