阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0902民初2633号原告：中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行（原中国工商银行股份有限公司阜新阜矿支行），住所地：阜新市海州区中华路87号，统一社会信用代码：91210900821541840D。负责人：赵丹，系行长。委托代理人王翘楚，系辽宁紫剑律师事务所律师。被告：翟某某，男，1988年6月6日生，汉族，现住辽宁省阜新市海州区。被告：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地：阜新经济开发区迎宾大街364号，统一社会信用代码：912109005873006694。法定代表人：胡宝全，系该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行与被告翟某某、阜新海罗恒基房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员成健独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行委托代理人王翘楚，被告翟某某到庭参加诉讼，被告阜新海罗恒基房地产有限公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告翟某某为购住房，于2013年4月22日向原告中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行（曾用名阜矿支行）提出了个人一手住房购置贷申请。经原告审核，双方于2013年6月25日签订了《个人借款/担保合同》，被告翟某某将其所有，位于阜新市细河区抵押给原告贷款人民币24万元,被告阜新海罗恒基房地产有限公司对该笔贷款承担保证责任。2013年5月17日双方办理了抵押权登记(房他证阜房预细河字第××号)。2013年9月2日原告依照约定给翟某某(账号07×××18)打款人民币24万元。双方贷款合同约定,原告发放给被告“个人一手住房购置贷”24万元;贷款期限为120个月:还款帐号:62×××80，贷款利率以货款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,上浮15%确定,如基准利率调整,则从次年1月1日起以新基准利率重新计算贷款利率;被告按月等额本息还款法(按月计息)方式还款:如被告未按合同约定日期(包括被宣布提前到期的)还款,原告有权收取罚息和复利,罚息利率按约定利率基础上加收40%。双方抵押合同约定,被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息即为违约,原告有权宣布贷款提前到期,要求被告立即偿还款项以及所产生的利息罚息及其他费用,并要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失;原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。原告先行垫付这些费用,有权从垫付之日起计收活期存款利息:抵押担保范围包括:合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人(原告)实现债权的费用。截止到2019年7月2日,被告连续违约48月,经过原告多次催告还款被告仍欠贷款218873.87元,积欠利息5154.2元,共计270418.07元。综上情况,请求人民法院依法判令解除原、被告双方签订的编号A:00710000182013—手贷0000066个人购房借款/担保合同；判令被告立即偿还所欠贷款本金218873.87元，利息51544.20元，本息合计270418.07元（利息暂计算至2019年7月2日），利息须支付至被告履行义务完毕为止，并按合同约定支付罚息及不能按时支付利息的复利；请求判令被告阜新海罗恒基房地产有限公司对借款承担连带保证责任；判令原告对被告的抵押物（房屋）位于阜新市细河区，享有优先受偿权；判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估拍卖等所有费用。被告翟某某辩称：这个房子不是我的，是我公司老板的房子，当时稀里糊涂我也不知道怎么回事就说用我名整，这些年了我也不知道他没还，我公司是新美装饰材料公司，老板是项仁龙，这个房子是项仁龙的，当时我们公司做门窗的，给海罗恒基做活，当时说开不出工资，是顶账还是啥也不清楚，用这个房子做抵押，给我们发工资，当时说跟我没关系。房子我没住，具体位置不清楚，只知道是海罗恒基的房子，当时借款合同是不是我签字我忘了。我看了，如果这个钱没还，13年借款，14年就没还过，当时银行就应该通知我，为什么拖了五年才告诉我。被告阜新海罗恒基房地产有限公司未到庭答辩。经审理查明：2013年6月25日，原告中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行与被告翟某某、阜新海罗恒基房地产有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告翟某某从原告处借款240000.00元，购买坐落于细河区房屋。借款期限为180个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,如基准利率调整,则从次年1月1日起以新基准利率重新计算贷款利率;被告按月等额本息还款法(按月计息)方式还款:如被告未按合同约定日期(包括被宣布提前到期的)还款,原告有权收取罚息和复利,罚息利率按约定利率基础上加收40%。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告阜新海罗恒基房地产有限公司承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。10.2阶段性连带保证责任：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且借款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。该笔借款办理预购商品房抵押权预告登记，预告权利登记人为原告，预告登记义务人翟某某，登记房屋坐落于细河区。2013年7月2日。原告依约发放该笔借款。现被告翟某某未依约履行还款义务，截止2019年7月2日，拖欠原告贷款本金218873.87元，利息、罚息、复利合计51544.20元，本息合计270418.07元。上述事实有原、被告陈述，《个人购房借款/担保合同》，抵押权预告登记证书，支付凭证，对账单在卷，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行与被告翟某某、阜新海罗恒基房地产有限公司签订《个人购房借款/担保合同》是双方在平等自愿原则的基础上签订的，是双方的真实意思表示，所签订的合同符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护。原告依照合同约定发放贷款后，被告翟某某未按约如期还本付息，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求与被告翟某某解除借款合同，偿还本金及按合同约定方式计算的利息、罚息的请求，应予支持。被告阜新海罗恒基房地产有限公司应依照合同约定为被告翟某某在合同约定范围内承担阶段性连带保证责任。关于原告请求享有细河区房产优先受偿权一项，本院认为，原、被告双方仅办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后，未经预告登记的权利人人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,但并非对预告登记房屋享有现实抵押权。故本案抵押物权并未成立，原告不享有优先受偿的权利。原告请求被告承担保全费、执行费、律师费、评估拍卖等费用一项，因未实际发生或未提交证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行与被告翟某某、阜新海罗恒基房地产有限公司签订《个人购房借款/担保合同》。二、被告翟某某偿还原告中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行贷款本金218873.87元，利息、罚息、复利合计51544.20元，本息合计270418.07元，（此利息截止至2019年7月2日），2019年7月3日后，继续按合同约定偿还逾期利息及罚息至付清之日。以上款项自本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告阜新海罗恒基房地产有限公司在《个人购房借款/担保合同》范围内承担阶段性连带保证责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司阜新中兴支行的其他诉讼请求。案件受理费5356元，由被告翟某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员 成 健二〇一九年十一月二十七日书记员 冯诗佳