广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2629号 上诉人（原审被告）：汪亚东，男，1964年9月4日出生，汉族，广州军区桂林疗养院退休干部，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：谭桂鹏，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖鹏，男，1964年5月8日出生，汉族，桂林市自来水公司职工，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审第三人）：广西华誉文化投资有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区文明路****办公用房。统一社会信用代码：91450300MA5KADMG58。 法定代表人：黄智勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李思，广西诚瑞律师事务所律师。 上诉人汪亚东因与被上诉人肖鹏、广西华誉文化投资有限公司（以下简称华誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭于2019年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人汪亚东及其委托诉讼代理人谭桂鹏，被上诉人肖鹏，被上诉人华誉公司委托诉讼代理人李思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人汪亚东的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人肖鹏的诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。《房屋租赁合同》虽由上诉人签订，但该合同项下承租人的权利义务概括由广西华誉艺术品评估有限公司实际承受，这一事实从合同实际履行的情况可以清楚，被上诉人肖鹏对此是知晓和认可的。广西华誉艺术品评估有限公司更名为广西华誉文化投资有限公司之后，肖鹏与该公司建立起事实上的房屋租赁关系。有关租金的交付、延迟支付租金和水电费催告、合同的终止，都是由被上诉人肖鹏直接与该公司的工作人员对接和商定的，上诉人从未介入或参与过其中的任何事务。2018年10月9日，广西华誉文化投资有限公司工作人员将8月份的租金微信转给被上诉人肖鹏时，肖鹏明确表示“不要房租了，我要收回来自己用了，我和你们黄总说了的，你告诉他”，据此完全有理由认为，房屋租赁合同关系因解除而终止，广西华誉文化投资有限公司也是基于此，搬出房屋并将房屋交回给肖鹏，或许是肖鹏违法解除合同的缘故，其表示“不要房租了”，作为合同提前终止后给予被上诉人广西华誉文化投资有限公司的补偿。合同法规定了合同当事人的通知义务，但肖鹏从未通知过上诉人，这说明在上诉人与肖鹏之间早已不存在房屋租赁关系。租赁关系被违法解除后，被上诉人之间不论基于何种原因对房屋交回产生分歧，也仅是他们之间的事，与上诉人无关。在房屋租赁合同关系事实已经解除的情况下，肖鹏故意不收房，放任损失的扩大，扩大的损失依法应由肖鹏自行承担。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人肖鹏答辩请求维持原判。 被上诉人华誉公司答辩认为一审判决认定事实清楚，但判决错误，华誉公司在2018年8月就已经把房屋交给了肖鹏，上诉人要求驳回肖鹏诉讼请求应当得到支持。 肖鹏向一审法院诉请：1、判令解除原、被告于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》，被告即刻返还房屋给原告；2、被告给付原告逾期的10个月房屋租金55000元，暂计至2019年5月30日，实际计算至被告返还房屋之日止；3、判令被告支付原告违约金13200元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2016年3月7日，原告肖鹏作为出租人（甲方），与被告汪亚东作为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将其拥有的位于桂林市七星区的房屋租给乙方使用，房屋面积为154平米；房屋租赁期限共6年，自2016年4月1日起至2022年3月31日止，租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还；乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同；租金支付方式为：2016年4月1日至2018年3月31日，每月租金为5000元，2018年4月1日至2020年3月31日每月租金5500元，房屋租金按月支付，首期房租支付时间为2016年3月7日，以后每期租金于每月1日前支付；租金打入肖鹏工商银行的账户；乙方应在签订本合同时，支付给甲方押金10000元，待租赁期满，甲方验收房屋合格（房屋及房屋中的财产未损坏、缺少等）后，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金不计利息全部退还乙方，租赁期内，押金不能用于抵扣房租；未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费等实际使用的费用；租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回房屋的，甲方应按年度总租金的20%向乙方支付违约金，若违约金不足弥补乙方损失的，甲方应另行赔偿；未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的、利用该房屋进行违法犯罪活动的、拖欠房屋一个月以上的，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足以弥补原告的损失，被告还应另行据实赔偿。合同签订后，至2017年11月，原告每月均通过银行账户收到涉案房屋的租金及水电费，租金以现存、跨行汇款、网上银行、转账、汇款等方式给付。查询明细中的租金付款人出现过张镇中、蒋秋英、龙国舟、覃凌凌等名字。2017年12月开始，第三人广西华誉文化投资有限公司以小倩的名义通过微信转账向原告支付房屋租金。此后，原告因未及时收取租金或水电费，通过微信向小倩进行催索。2018年10月9日，第三人的小倩通过微信转账给原告8月份房租5500元，原告未与领取。同日，原告在微信上告知小倩：不要房租了，要收回自己用了。该房租于2018年10月10日由系统退款。2018年10月15日，原告微信小倩问租赁房屋的东西搬完了没有，小倩告知还有部分东西没有搬完。此后，原告与第三人再无联系，也没有收到被告或第三人交回涉案房屋的钥匙及租金。原告为此诉至本院，提出前述诉讼请求。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告将涉案房屋交由广西华誉艺术品评估有限公司使用，向原告支付过租金的龙国舟、覃凌凌为该公司备案登记的高级管理人员。2017年3月2日，广西华誉艺术品评估有限公司变更为广西华誉文化投资有限公司。 一审法院审理认为,原告肖鹏与被告汪亚东签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，本院予以确认效力，双方当事人均应按照合同履行。被告汪亚东与原告签订合同后，虽然自己没有实际使用涉案房屋，但其作为承租人在合同上签字，就应承担合同义务，而房屋实际承租人是汪亚东还是广西华誉文化投资有限公司，不影响原告向被告汪亚东主张权利。双方在履行合同过程中，向原告支付租金的虽然不是汪亚东本人，但从现有证据并不能确认原告明确知晓或确认过实际使用房屋的广西华誉艺术品评估有限公司和广西华誉文化投资有限公司的承租人的地位。故被告汪亚东关于由原告向第三人广西华誉文化投资有限公司索要租金的辩解理由不成立，本院不予采信。第三人广西华誉文化投资有限公司关于其在2018年8月之后，就已经搬离涉案房屋，将房屋交给了肖鹏的辩解意见，无相关证据证实，本院不予采信。2018年8月起，原告就未能按照合同约定获得预期的租金，原告行使合同解除权，符合双方的约定，本院予以准许。合同解除后，被告应将房屋返还原告。因被告违约致使涉案租赁合同解除，原告诉请要求被告承担违约金13200元，合法有据，本院予以支持。 依法判决：一、解除原告肖鹏与被告汪亚东于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》，被告汪亚东于本判决生效之日起十日内搬离桂林市七星区房屋，并将该房屋返还原告肖鹏；二、被告汪亚东支付原告肖鹏自2018年8月1日起至返还桂林市七星区房屋之日止的租金(房屋使用费)，按每月5500元为计算标准；三、被告汪亚东支付原告肖鹏违约金13200元。案件受理费5390元，减半收取2695元，由被告负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、本案租赁合同法律关系如何认定？2、上诉人所欠房租(房屋使用费)如何计算？ 本院认为，首先，关于本案租赁合同法律关系认定问题。上诉人汪亚东与被上诉人肖鹏签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同履行各自权利义务。上诉人汪亚东承租了涉案房屋后，其是否自己使用或是交给其他人使用，均不影响其作为承租人承担应履行之合同义务。被上诉人肖鹏作为出租人向承租人汪亚东追索尚欠房租，有合同及法律依据，一审法院判决上诉人汪亚东承担支付租金义务并无不当，本院予以确认。上诉人汪亚东提出涉案租赁房屋实际承租人为广西华誉文化投资有限公司的主张，无确凿充分证据予以证实，理由不能成立，本院不予认定。 其次，关于所欠房租及房屋使用费计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被上诉人肖鹏2018年10月15日在得知房屋承租人已经开始搬离租赁房屋的情况下，未再督促承租人及时交回房屋或采取措施收回房屋，对损失扩大有一定责任，依法应与房屋承租人共同承担该部分损失。一审判决由上诉人单方承担全部未交回房屋所造成的损失不妥，本院予以纠正。 综上，一审判决认定事实基本清楚，但法律适用部分不当，本院予以改判。上诉人的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条款第一款第(一)项之规定，判决如下： 一、维持桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初969号民事判决第一、第三项； 二、撤销桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初969号民事判决第二项； 三、上诉人汪亚东支付被上诉人肖鹏自2018年8月1日起至返还桂林市七星区房屋之日止的租金（房屋使用费）的50%，按每月5500元为计算标准； 四、驳回被上诉人肖鹏的其他诉讼请求。 一审案件受理费5390元，减半收取2695元（被上诉人肖鹏预交），二审案件受理费5390元（上诉人汪亚东预交），合计8085元，由被上诉人肖鹏负担2695元，由上诉人汪亚东负担5390元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 阳志辉 审判员 周 霞 二〇一九年十一月七日 书记员 盘林云