常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0411民初7119号原告（反诉被告）：蔡宇杰，男，1981年5月10日生，汉族，住常州市钟楼区。原告（反诉被告）：王明珠，女，1981年10月29日生，汉族，住常州市钟楼区。两原告共同委托诉讼代理人：周建斌。被告（反诉原告）：谢险峰，男，1970年7月14日生，汉族，住上海市闸**。被告：江慧贞，女，1966年11月29日生，汉族，住上海市闸**。两被告共同委托诉讼代理人：江珊。两被告共同委托诉讼代理人：施靓，江苏圣典（常州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）蔡宇杰、王明珠诉被告（反诉原告）谢险峰、被告江慧贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2019年11月12日再次公开开庭进行了审理。蔡宇杰、王明珠及其共同委托诉讼代理人周建斌，谢险峰和江慧贞的共同委托诉讼代理人江珊、施靓两次开庭均到庭参加诉讼，谢险峰、江慧贞第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡宇杰、王明珠共同诉称，2018年4月13日，原、被告签署《房地产买卖居间合同》，约定两原告购买常州市新北区雅居乐星河湾苑13幢乙单元2303室的房屋，建筑面积272.26平方米，房款305万元，并约定了付款方式、过户登记、违约责任等。合同签订后，两原告支付定金60万元，但被告迟迟无法预约银行、无法提供房屋产权证原件，导致不能办理资金监管手续。两原告多次催促后，双方于2018年6月11日签署补充协议，约定2018年9月28日作为资金监管手续办理的最后期限，但其后被告仍然联系未果。两原告认为因被告的违约导致其合法权益遭受损失，被告应承担相应的违约责任。为此，两原告诉至法院，要求判令:1、解除原、被告于2018年4月13日签署的《房地产买卖居间合同》；2、两被告向原告返还已付定金600000元，并赔偿原告因此支出的律师费80000元、中介佣金610000元，按购买同地段同户型同面积的房屋（含车库）应支付的差价赔偿原告可得利益损失988700元；3、诉讼费用由被告承担。谢险峰、江慧贞共同辩称：我方不认可原告的诉请，且已提起反诉，合同中约定产权转移过户登记前需进行银行贷款的还款，蔡宇杰、王明珠应支付房款61万元至涉案房屋贷款银行账户，直接用于还贷。但蔡宇杰、王明珠不按约履行付款义务却找各种理由拖延拒付，致谢险峰无法取得房产证，从而无法办理后续的资金监管手续。合同中已经明确约定因买受方原因导致预期30日尚未能办理转移过户的，属根本违约。谢险峰和江慧贞一直积极履行合同义务且已做好银行预约还款的准备工作，只要房款到账，就可以拿到房屋产权证，可以配合办理产权过户手续。因蔡宇杰、王明珠的先履行义务迟迟不能履行，其自身存在很大的过错。退一步讲补充协议中另外约定2018年9月28日前办理资金监管手续，因蔡宇杰、王明珠违约在先，并相隔2天后已诉至法院，双方都未沟通商量房屋买卖事宜，这是不符合常理的，显然存在通过诉讼获取额外利益的嫌疑。综上请求驳回原告的诉请。谢险峰提出反诉称：2018年4月13日，原、被告签署《房地产买卖居间合同》，约定蔡宇杰、王明珠购买常州市新北区雅居乐星河湾苑13幢乙单元2303室的房屋，建筑面积272.26平方米，房款305万元。合同中约定出卖方在产权转移登记过户前需还银行贷款时，买受人即蔡宇杰、王明珠应支付房款610000元至出卖方的贷款银行账户，直接用于还贷。但蔡宇杰、王明珠迟迟不按约履行付款义务，导致我方无法取得房产证办理正常过户手续。根据合同约定，蔡宇杰、王明珠的原因导致房屋逾期30日未能办理产权转移过户的，构成根本违约。故谢险峰提出反诉，要求判令:1、解除2018年4月13日签署的《房地产买卖居间合同》；2、谢险峰不予返还定金600000元，并要求蔡宇杰、王明珠赔偿谢险峰因此支出的律师费80000元；3、反诉费用由蔡宇杰、王明珠承担。蔡宇杰、王明珠针对谢险峰的反诉共同辩称：案涉房屋未能继续履行其原因违约责任在于谢险峰和江慧贞，表现为2018年6月30日和2018年9月28日的两次违约。合同中明确约定甲方的产权情况及夫妻关系情况，事后证明均是隐瞒事实、欺骗买方。在双方协商将合同进行补正继续履行的过程中出卖人迟迟不能取得共有产权人的同意，并且也不能按照合同的约定和政策的规定，还清银行的贷款，拿到房屋的产权证原件，也就是导致资金监管不能进行的原因，因此应当由谢险峰和江慧贞承担违约责任。请求驳回反诉请求。经审理查明，2018年4月13日，甲方谢险峰、乙方蔡宇杰、王明珠、丙方新北区薛家普天同庆房产信息咨询服务部（以下简称普天同庆服务部）签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：1、甲方将坐落在本市新北区雅居乐星河湾苑13幢乙单元2303室的房地产出售给乙方，产权人谢险峰；2、成交总价为3050000元，乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金600000元，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付房款10000元至资金监管专用账户，乙方向选择的贷款银行申请贷款1830000元，贷款按规定时间到资金监管专用账户，甲方产权转移登记过户前需还银行贷款时乙方支付房款610000元；3、双方约定于2018年6月30日前办理资金监管手续；4、该房有产权车位，位于雅居乐星河湾**车库**；5、房屋买卖居间佣金61600元，由乙方承担；6、甲方为该房屋产权人的委托代理人，甲方承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同无法履行或无效的，甲方除赔偿乙方外，还应承担丙方全部损失；7、违约方除承担本合同约定及法律规定的赔偿责任外，还应承担守约方因维权产生的必要合理损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全保险费、交通费、公证费、查档费等。该份合同由江慧贞在甲方委托代理人处签字。同日，三方又签订《〈房地产买卖居间合同〉补充（变更）协议》一份，其中载明“签订本合同时，产权信息未提供，无法核验房屋，甲方承诺该房屋仅存在房贷抵押情况”，“委托代理人与甲方是夫妻关系”，并约定“甲乙双方一致协商同意，待乙方提供其符合贷款资质的相关材料后，乙方协助甲方归还合同约定贷款金额，甲方承诺征信良好且名下无大额贷款，甲方于协助还贷前（或当日）出具征信报告，若甲方承诺不当，乙方有权拒绝协助，则还贷金额直接支付至甲方资金监管专用账户，鉴于甲方需预约银行还贷，若预约银行还贷时间晚于合同约定的资金监管时间，资金监管时间自动顺延至银行告知取得产权证及他项权证的第三个工作日止”。该补充协议由江慧贞代表谢险峰在甲方处签名。上述协议签订当日，王明珠通过银行转账的方式向谢险锋支付600000元，江慧贞出具了收条。2018年6月11日，谢险峰与王明珠、蔡宇杰再次签订《〈房地产买卖居间合同〉补充（变更）协议》，双方一致同意于2018年9月28日之前办理资金监管手续，该日期为办理资金监管的最晚日期。谢险峰在甲方处签名。之后王明珠、江慧贞、谢险峰、中介单位等多次通过微信方式沟通尾款支付、银行预约还款以及办理资金监管手续等事项，至2018年9月28日双方仍未能办理资金监管手续。另查明：2016年10月14日，谢险峰与常州雅居乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了雅居乐星河湾苑13幢乙单元2303室房屋。后该房屋产权登记为谢险峰与罗嗣茂共同共有。谢险峰与罗嗣茂原为夫妻关系，于2017年7月31日登记离婚。再查明：2018年9月13日，王明珠向普天同庆服务部支付居间佣金61000元。蔡宇杰、王明珠为本次诉讼委托江苏华东律师事务所提供法律服务，支出律师代理费80000元，由王明珠通过银行转账方式于2018年10月10日支付。谢险峰、江慧贞为应诉并提出反诉委托江苏圣典律师事务所提供法律服务，约定律师代理费80000元。还查明：经本院委托，南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司于2019年8月2日作出房地产司法鉴定估价报告，确定估价对象常州市雅居乐星河湾苑13幢乙单元2303室及雅居乐星河湾1号车库-377号在2018年10月10日，满足所有估价假设和限制条件下的市场价值为4038700元。评估费用18000元，由蔡宇杰、王明珠先行垫付。根据常州市房管局《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》，资金监管手续是双方共同到不动产中心签署存量房买卖合同和资金监管协议的，同时资金监管手续必须持有不动产权证原件办理。上述事实，有蔡宇杰、王明珠提供的房地产买卖居间合同、委托书打印件、照片、录音资料、收条、转账凭证、商品房买卖合同复印件、微信聊天截图、委托代理合同、律师费发票、情况说明、个人征信报告、不动产查询证明、评估报告，谢险峰、江慧贞提供的离婚证、申请书、微信聊天截图、委托代理合同等证据及原、被告在庭审中的陈述及自认予以证实。本院认为，蔡宇杰、王明珠与谢险峰签订的房地产买卖居间合同是双方的真实意思表示，虽然案涉房屋为谢险峰与案外人罗嗣茂共同共有，谢险峰或者代理人江慧贞在与蔡宇杰、王明珠签订合同处分案涉房屋时未能得到共有人的授权，事后亦未得到共有权人的书面追认，但并不导致合同无效。蔡宇杰、王明珠与谢险峰之间签订的房屋买卖合同合法成立并有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。蔡宇杰、王明珠作为买受方按约履行了支付定金的义务，至于在尾款支付方式未能协商一致，买受方在未得到另一共有人追认的前提下坚持按照合同约定的方式付款合情合理，对于办理资金监管手续的期限也给予了延长，从履行合同义务角度出发买受人蔡宇杰、王明珠并无违约行为。从现实情况看，自双方签订房屋买卖合同至约定的最后办理资金监管的日期，涉案房屋价格上涨较大，买受人也无故意违约的必要。谢险峰提出离婚后该房屋归其所有，出卖房屋也得到了罗嗣茂的同意，并出具罗嗣茂的微信聊天记录证明其会在2018年9月到常州配合办理房屋买卖相关手续，但是从签订合同至本案审理终结，未看到罗嗣茂书面追认买卖行为的相关证据，亦未见其到常州与买受人、中介方等进行协商、沟通。谢险峰提供的微信聊天记录也未见其手机载体，无法证实罗嗣茂的真实意思表示。谢险峰未能取得案涉房屋的处分权，并明确表示不愿再履行合同，最终导致合同未能按约履行。现蔡宇杰、王明珠与谢险峰均提出诉讼请求要求解除双方之间所签订房屋买卖合同，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，谢险峰已经收取的定金600000元应当予以返还。因一方过错导致房屋买卖合同解除的，因房屋价格涨跌而产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。蔡宇杰、王明珠及时提起诉讼，并要求按照起诉之日2018年10月10日为时间节点对房屋进行估价，属于已采取适当措施防止损失的扩大。同时蔡宇杰、王明珠在签订合同时已核实江慧贞的委托手续，江慧贞携带的商品房买卖合同中也仅有谢险峰一个人的名字，且言明其与谢险峰为夫妻关系并记录在补充协议内，故蔡宇杰、王明珠在签订合同过程中已尽到审慎义务，并无过错，因合同解除的所有损失应由出卖人谢险峰赔偿。江慧贞在签订合同时虽作为代理人身份，但其对于房屋的权属问题是知情的，并在签订合同过程中向买受人作虚假陈述谎称自己是谢险峰的妻子；庭审中又称该房屋实际为其所有，与谢险峰陈述的房屋贷款由案外人罗嗣茂偿还相互矛盾，该合同从签订到最后履行不能，江慧贞一直参与其中，应当与谢险峰共同承担相应的赔偿责任。关于蔡宇杰、王明珠的损失，其作为买受人在双方约定的2018年9月28日最迟办理资金监管手续日期之后，应当可以判断要求继续履行合同存在极大风险，基于理性判断，若其仍有相应购房需求，应当作出替代性购房的选择予以止损。结合本案实际情况，2018年10月作为替代性购房的合理选择时间，以该时间点本院委托案涉房屋进行评估的评估价值与合同约定转让价款的差额988700元（4038700-3050000）作为其替代性购房损失。对于律师代理费80000元、居间佣金61000元，蔡宇杰、王明珠已经支付，属于其损失的一部分，按照合同约定，亦应由谢险峰、江慧贞共同承担。综上，蔡宇杰、王明珠要求谢险峰、江慧贞共同赔偿其各项损失的诉讼请求，本院依法予以支持，赔偿金额合计1129700元。关于谢险峰要求不予返还定金600000元，并要求蔡宇杰、王明珠承担其律师代理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本院依法组织调解，但因双方差距过大，致使调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院》第三条、第二十九条、第三十条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除蔡宇杰、王明珠与谢险峰于2018年4月13日签订的《房地产买卖居间合同》；二、谢险峰于本判决生效之日起十日内返还蔡宇杰、王明珠定金600000元；三、谢险峰、江慧贞于本判决生效之日起十日内共同赔偿蔡宇杰、王明珠各项损失合计1129700元；四、驳回谢险峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16869元，保全费5000元，司法评估费18000元，合计39869元，由谢险峰、江慧贞共同负担；反诉案件受理费15920元，由谢险峰负担（上述款项，各自已预交，本院不退，谢险峰于本判决生效之日起十日内将39869元直接支付给蔡宇杰、王明珠）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户头：江苏省常州市中级人民法院；开户银行：江苏银行常州分行营业部；帐号：80×××63）审 判 长  顾文杰人民陪审员  阮银芬人民陪审员  耿金萍二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王玮珏