上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10097号上诉人(原审被告)：钱芳萍，女，1967年2月20日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：黄祥圣，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邵继胜，男，1950年11月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘琳琳，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：孙晶晶，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原审被告：缪根岳，男，1955年7月20日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：张洪，安徽黄淮律师事务所律师。上诉人钱芳萍与被上诉人邵继胜、原审被告缪根岳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初18629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后依法组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理，上诉人钱芳萍的委托诉讼代理人黄祥圣，被上诉人邵继胜的委托诉讼代理人孙晶晶，原审被告缪根岳的委托诉讼代理人张洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱芳萍上诉请求：撤销一审法院判决第四、五项，依法改判支付邵继胜房屋差价损失费人民币133万元，依法改判不赔偿邵继胜装修搬家损失费人民币30万元。事实和理由：购房合同未能履行双方均有责任，并非上诉人的单方责任。被上诉人并没有支付全部购房款，一审法院按现行房价差额予以赔偿违反公平合理原则。被上诉人没有装修支出的依据，即使有按5年折旧的规则，也已经折旧完毕。本案债务属于夫妻关系存续期间的共同债务，缪根岳应当承担连带责任。邵继胜答辩称，系争房屋没有履行完毕是因上诉人钱芳萍。上诉人在合同履行过程中一直以各种理由来拖延过户，上诉人和被上诉人也签署了多份协议书，对于过户时间做了重新约定。在被上诉人发现系争房屋最终被查封无法进行产权过户的时候，上诉人与被上诉人协商达成了一个新的协议书。条款中已经明确是因上诉人的原因导致迟迟未与被上诉人就系争房屋的过户手续进行办理，并且上诉人承诺在房屋无法过户的时候，愿意承担被上诉人因购买这个房屋以及争取房屋过户所产生的所有损失，其中包括差价损失400万和装修、搬家等损失50万等。请求驳回上诉，维持原判。缪根岳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案的民事法律责任应当由钱芳萍自行承担。邵继胜向一审法院起诉请求：1.解除邵继胜与钱芳萍就系争房屋签订的《房地产买卖合同》；2.钱芳萍返还购房首付款180万元；3.钱芳萍赔偿房屋差价损失552.8万元、装修搬家损失50万元，共计602.8万元；4.缪根岳对钱芳萍的上述第2、第3项付款义务承担连带偿还责任。一审法院认定事实：钱芳萍与缪根岳原系夫妻，双方于1991年7月26日登记结婚。钱芳萍原为系争上海市东新路******房屋产权人，该房产权于2007年4月登记在钱芳萍名下。2014年4月17日，邵继胜作为买受人(乙方)，钱芳萍作为卖售人(甲方)，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定钱芳萍将系争房屋出售给邵继胜。合同另约定：房屋转让价款为490万元；在2014年5月20日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)；若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等，乙方已知晓；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：首期房价款：乙方在签订本合同前支付甲方定金5万元整。乙方在签订本合同当日支付甲方首期房价款175万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计180万元整；第二期房价款：待房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方第二期房价款计305万元整；交房时间及尾款：甲乙双方约定签署《房地产买卖合同》后5日内双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方或直接向甲方支付尾款5万元整，相关费用的结算日期以交接之日为准。此前，上述甲乙双方于2014年4月13日签订《协议书》，约定：乙方应在支付系争房屋的合同总价款外，再直接支付甲方补偿款30万元整，该笔款项乙方应于双方产权过户当日内直接支付甲方，共计520万元整。此价格为甲方的净到手价格，交易中产生的税费由乙方承担，甲乙双方约定过户日期改为5月10日之前；甲、乙双方其他事项仍依《房地产买卖合同》约定履行；双方签订的《房地产买卖合同》及其他文本与本协议不一致的，以本协议书为准。上述《房地产买卖合同》和《协议书》签订后，邵继胜支付钱芳萍首付款180万元，钱芳萍将系争房屋交付邵继胜，邵继胜装修后入住至今。2014年5月28日，上述甲乙双方签订《协议书》，约定：甲、乙双方协商一致，同意将系争房屋办理产权转移的时间延迟至2014年11月10日；乙方尽量在交易过户前付齐房款。若交易过户当日不能支付全部房款，甲方同意先配合将房产过户，待乙方将此房抵押且抵押款到账后再行支付甲方剩余所有房款。嗣后，上述甲乙双方又签订《协议书》，约定：办理产权转移的时间延迟至2015年7月31日前;甲方应配合乙方办理银行贷款手续，若乙方无法办理贷款，甲方同意先配合将房产过户，待乙方将此房抵押且抵押款到账后再行支付甲方剩余所有房款。2016年7月28日，上述甲乙双方再签订《协议书》，主要内容为：系争房屋出售总价520万元，乙方已按约向甲方支付了首付款180万元。后甲方迟迟未与乙方办理该房屋产权过户手续。后双方约定过户时间延迟至2015年7月31日。目前甲方仍未与乙方办理房屋产权过户手续。该房屋已被上海市第一中级人民法院和上海市虹口区人民法院执行查封。为解决房屋过户的问题，经协商一致，达成以下条款，双方共同遵守：一、甲方应积极配合乙方获得该房屋产权；二、因该房屋已被查封，可能会进入拍卖流程，该套房屋一旦进入执行拍卖流程，由甲方委托的乙方或甲方指定人员的名义参与竞拍；三、甲方委托的第三人以乙方或乙方指定人员的名义参与竞拍，甲方承诺如下：1、参与竞拍的保证金及其他费用(若有)由甲方代乙方支付；2、中标后的价格与乙方当时购买该房屋的价格差价(若有)，在乙方或乙方指定人员支付该房屋拍卖价款时由甲方一次性补足(补足的部分包括该房屋的中标价与乙方当时购买该房屋价格的差价(即超过520万元部分的，及乙方已支付给甲方的首付款180万元两部分)；3、若甲方违反本协议，由甲方对乙方进行赔偿，具体赔偿标准依照本协议违约责任执行；4、乙方除承担该房屋过户交易的契税及拍卖佣金外，其他竞拍该房屋产生的费用(若有)，由甲方全部承担。四、若该房屋最终无法通过拍卖过户至乙方或乙方指定人员名下，由甲方对乙方进行赔偿，具体赔偿标准依照本协议的违约责任执行；五、违约责任：若甲方最终未通过拍卖使该房屋过户至乙方或乙方指定人员名下，甲方除返还乙方已支付的房屋首付款180万元外，还应赔偿乙方因购买该房屋和争取该房屋产权而造成的一切损失(包括但不限于该房屋的市价与甲乙双方当时交易价之间的差价损失、乙方对该房屋的装修损失、乙方维权损失等，该损失经甲乙双方计算后协商一致，为房屋差价400万元、装修搬家等赔偿50万元，合计450万元)。2018年8月3日，邵继胜向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉讼请求。一审法院另查，2013年，缪根岳向虹口法院提起(2013)虹民一(民)初字第3514号离婚纠纷一案。2015年10月16日，虹口法院作出准予缪根岳与钱芳萍离婚，上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归缪根岳所有的一审判决。钱芳萍不服该判决，向二中院提起上诉。2016年4月27日，二中院作出(2015)沪二中民一(民)终字第3307号维持原判的终审判决。一审法院审理中，邵继胜与钱芳萍均表示，《房地产买卖合同》于本案第一次开庭当日，即2019年4月26日解除。钱芳萍与缪根岳均确认，双方于2008年11月起分居，分居期间经济分开。邵继胜提供虹口法院开庭日期为2014年12月19日的离婚纠纷庭审笔录，证明钱芳萍与缪根岳在离婚诉讼中，隐瞒系争房屋已经出售的事实，导致邵继胜未能及时主张权利，损失进一步扩大。经质证，钱芳萍与缪根岳对此均无异议。钱芳萍表示这不是导致邵继胜损失的直接原因，同时确认其在该笔录中“分居后我们的钱分开的”的陈述。缪根岳则对邵继胜的证明目的不认可，认为钱芳萍对法官及缪根岳均隐瞒了擅自出售系争房屋的事实。针对钱芳萍辩称房屋差价损失的问题，邵继胜提供上海国衡房地产估价有限公司于2019年3月20日出具的沪国衡估字(2019)第0088号《房地产估价报告》，证明系争房屋在2019年3月1日的市场价值为10,728,000元。邵继胜认为，虽然《房地产买卖合同》约定钱芳萍未按本合同及各项附件等约定履行的，钱芳萍需向邵继胜支付相当于总房价款20%的违约金，但2016年7月28双方签订的《协议书》约定，如邵继胜购房不成，钱芳萍应赔偿邵继胜房屋差价损失400万元，故赔偿金额应以该《协议书》约定为准。现合同约定的违约金、《协议书》约定的房屋差价损失400万元均不足以弥补邵继胜的损失，故邵继胜要求钱芳萍以目前房屋价值的差价552.8万元作为损失予以赔偿。经质证，钱芳萍表示，对系争房屋目前市场价值10,728,000元无异议，但邵继胜要求钱芳萍赔偿552.8万元的房屋差价损失过高。缪根岳对该估价报告无异议。针对装修搬家赔偿问题，邵继胜表示，根据2016年7月28日《协议书》的约定，如邵继胜购房不成，钱芳萍应赔偿邵继胜装修搬家等赔偿50万元。现考虑到装潢折旧，邵继胜变更诉讼请求，自愿将该赔偿金额降至30万元。邵继胜另表示，钱芳萍与缪根岳返还180万元及作出相应赔偿后，邵继胜将迁出系争房屋。钱芳萍提供如下证据：1、银行支付业务回单，证明钱芳萍在收到首付款180万元后，于2014年4月15日将包括该款在内的200万元转账至力丰公司；2、档案机读材料，证明缪根岳是力丰公司的股东，持股60%。经质证，邵继胜表示，该支付业务回单系复印件，对其真实性无法核实。即便该证据真实，也与邵继胜无关，邵继胜履行了付款义务，之后钱芳萍如何处理钱款与邵继胜无关；对档案机读材料的真实性无异议，认为该证据与本案无关。缪根岳对上述两份证据均有异议，表示缪根岳虽为力丰公司的股东，但钱芳萍为力丰公司的法定代表人和实际控制人，双方分居后，缪根岳再未前往该公司。同时，首付款180万元的收款人系钱芳萍，非缪根岳，钱芳萍亦未提供证据证明该200万元中的180万元是邵继胜支付的首付款。一审法院审理中，法院自(2017)沪0107执5879号卷宗内调取了案外人石某某向法院递交的系争房屋《缓拍申请》、石某某与缪根岳就还款事宜于2019年5月21日签订的《协议书》。经质证，邵继胜及钱芳萍、缪根岳对此均无异议。2019年7月26日，钱芳萍通过快递向法院递交民事反诉状，要求邵继胜按10,000元/月的标准支付自2014年4月17日至2019年4月16日的房屋占用费。一审法院认为，邵继胜与钱芳萍就系争房屋签订《房地产买卖合同》时，钱芳萍为该房产权人。基于不动产的公示、公信原则，双方签订的涉案合同，内容、形式均符合法律规定，法院对该合同的法律效力予以确认。缪根岳辩称涉案合同无效的意见，缺乏依据，法院不予采纳。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。合同履行过程中，因系争房屋被法院查封，致使不能办理产权变更登记手续，在此情况下，邵继胜要求解除合同的诉请，符合合同约定，法院予以支持。现邵继胜与钱芳萍对合同于2019年4月26日解除达成合意，法院对此予以确认。合同解除后，钱芳萍应将收取的房款180万元返还邵继胜，邵继胜则应迁出系争房屋。由于系争房屋买卖不成系钱芳萍原因造成，故该违约责任应由钱芳萍承担。双方为此协议约定由钱芳萍赔偿邵继胜一切损失。现邵继胜依据《房地产估价报告》，以合同约定的违约金、《协议书》约定的房屋差价损失400万元均不足以弥补邵继胜的损失为由，诉请要求钱芳萍以时间节点为2019年3月1日的市场价值赔偿房屋差价552.8万元，对此，法院认为，相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。考虑到目前系争房屋市场价值较2014年4月双方签订房屋买卖合同时确有较大的上涨，但基于邵继胜未全额支付房款这一事实，结合本案查明的其他事实，以及钱芳萍提出邵继胜主张的房屋差价损失过高，请求在合理范围内对此进行赔偿的辩称意见，法院对钱芳萍应赔偿邵继胜房屋差价损失的金额予以酌定，确定为400万元。审理中，邵继胜变更诉讼请求，自愿将双方约定的装修搬家赔偿金额降至30万元，未有不妥，法院予以准许。对邵继胜要求缪根岳对钱芳萍的付款义务承担连带偿还责任的诉请，根据查明的事实，邵继胜与钱芳萍签订涉案合同时，缪根岳与钱芳萍已分居，邵继胜支付的房款由钱芳萍收取，钱芳萍提供的证据不足以证明缪根岳收取了该180万元的房款，况且钱芳萍确认其与缪根岳分居期间，双方并无经济往来，故邵继胜该项诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。钱芳萍的辩称意见，同样缺乏事实依据，亦不符合合同约定，法院不予采纳。另外，钱芳萍于本案庭审全部结束后向法院递交反诉状，诉请要求邵继胜支付房屋占用费，不符合相关法律规定，本案对此不予处理，钱芳萍可另案诉讼解决。一审法院判决如下：一、邵继胜与钱芳萍就上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年4月26日解除；二、钱芳萍应于判决生效之日起十日内返还邵继胜购房款人民币1,800,000元；三、邵继胜应于判决生效之日起十日内迁出上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、钱芳萍应于判决生效之日起十日内赔偿邵继胜房屋差价损失费人民币4,000,000元；五、钱芳萍应于判决生效之日起十日内赔偿邵继胜装修搬家损失费人民币300,000元；六、对邵继胜其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，房屋过户需买卖双方配合，是买卖双方的义务。本案中买卖双方协商签订多份协议，对过户时间多次延期，但最终系因系争房屋被法院查封，致使不能办理产权变更登记手续。故一审法院认定系争房屋买卖不成系上诉人原因造成，上诉人应当承担违约责任，并无不当，本院予以维持。双方签订协议约定由上诉人赔偿被上诉人一切损失。虽然被上诉人仅支付180万元房款，但一审法院已经考虑到被上诉人并未支付全部房款，综合《房地产估价报告》、《协议书》约定的房屋差价损失400万元、目前系争房屋市场价值较2014年4月双方签订房屋买卖合同时确有较大的上涨等各项因素，酌情确定上诉人应赔偿被上诉人房屋差价损失400万元，数额尚属合理，本院不再调整。至于装修费用，双方协议中上诉人自愿赔偿被上诉人50万元，现以房屋是否装修不明以及装修折旧完毕为由提出异议，本院难以采纳。虽然房屋买卖事实发生于上诉人与缪根岳婚姻存续期间，但一审法院根据签订涉案合同时，缪根岳与上诉人已分居，房款由上诉人收取，且上诉人确认分居期间，其与缪根岳并无经济往来等事实，对请求缪根岳承担连带责任的意见不予采纳，并无不当，本院予以维持。综上所述，钱芳萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币66,596元，由上诉人钱芳萍负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇一九年十一月二十八日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……