大连市西岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0203执异111号 案外人：吴清宝，男，1988年4月13日生，汉族，住黑龙江省勃利县。 申请执行人：乔宝利，男，1956年12月20日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 委托代理人：丁咏梅、朱瑞，均系辽宁摩斯尔律师事务所律师。 被执行人：王厚君，男，1983年2月25日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 在本院执行申请执行人乔宝利与被执行人王厚君民间借贷纠纷一案中，案外人吴清宝对本院执行大连市沙河口区西北路21号4单元1层1号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人吴清宝向本院提出的异议请求：请求撤销（2019）辽0203执452号查封公告，解除强制执行措施。事实与理由：贵院查封的该处房产使用权期间（2018年7月27日至2028年7月26日）归属吴清宝使用。2017年王厚君将大连市沙河口区××单元××号房屋租赁给吴清宝（双方在大连市租赁登记中心已备案并有转账记录），现案外人依据《中华人共和国民事诉讼法》第227条、第225条，依法主张权利。 申请执行人乔宝利称，不同意案外人的异议请求。一、(2019)辽0203执452号查封公告（执行拍卖裁定）是人民法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中西岗区人民法院于2019年6月3日作出的(2019)辽0203执452号查封公告（执行拍卖裁定书），是人民法院在受理了申请执行人乔宝利申请执行(2018)辽0203民初5772号民事调解书之后，法院依照执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定。因被执行人王厚君所有的坐落于大连市沙河口区××单元××号的住宅房屋（以下简称案涉该套房屋）在中国工商银行大连市分行营业部尚有未还贷款100余万元，工商银行享有优先受偿的抵押权，故在(2019)辽0203执452号查封公告（执行拍卖裁定）执行的过程中，申请执行人乔宝利也向执行法官作出了拍卖款项先行给付银行，剩余所得款项用于本次执行的笔录（详见法院执行卷宗王厚君笔录及申请执行人乔宝利笔录和承诺）。由此，西岗区人民法院在执行中作出的(2019)辽0203执452号查封公告（执行拍卖裁定）的执行措施亦是符合法律规定的。二、案外人吴清宝对案涉该套房屋提出的执行异议所主张缺乏的事实和法律依据，应当驳回。具体为：案外人吴清宝提出的本次执行异议，是因为吴清宝所在的小贷公司向被执行人王厚君发放了25万元的借款，在该笔借款没有到期前，申请执行人向法院提出诉讼，并查封了案涉房屋。案外人吴清宝及小额贷款公司得知被执行人王厚君名下的该套房屋若被法院拍卖后，除清偿中国工商银行大连分行营业部优先受偿的抵押贷款之外，剩余数额部分将会被乔宝利作为首封权利人获得，小额贷款公司债权必定无法实现，故贷款公司安排吴清宝提出执行异议。吴清宝、王洋所在的小额贷款公司的伎俩就是利用被执行人王厚君在办理贷款时所因急需用钱而签写的大部分空白手续，巧妙的结合法律、法规，后填写了相关的文字，处心积虑办理了《租赁登记备案证明》。因吴清宝是专业放款公司的，故其在出借款项时都要办理租赁房屋登记来做为借款担保。但双方并不存在真实的租赁关系。另申请执行人代理人到大连市房屋租赁登记管理中心查询得知吴清宝名下房屋租赁登记备案就有90几个。这也更加证明，吴清宝是专业放贷的，其惯用的伎俩就是出借款项时，办理了借款人房屋租赁登记。如款项到期时借款人无力还款，其就可以出租借款人的房屋取得收益。但是因借款人在借款时处于劣势，所以，会签写很多空白的手续，故案外人将房屋租金故意写的很低，待其高额出租时，而保证其借款稳赚不赔。三、申请执行人请求法院依法继续执行(2019)辽0203执452号查封公告（执行拍卖裁定），拍卖被执行人王厚君名下所有的案涉房屋。案外人吴清宝通过违法的方式，于2019年初擅自换锁进入了被执行人王厚君此套被法院依法查封的案涉房屋，企图编造在申请执行人诉讼之初，就占有使用案涉房屋的事实，目的已昭然若揭，案外人不仅浪费国家司法资源，其恶意提出异议的行为应当得到法律的惩戒。申请执行人通过有效、符合法律规定的诉讼程序保全查封了案涉房屋，在申请强制执行程序均合法的情形下，申请拍卖被执行人王厚君名下被保全查封房屋的行为是符合相关法律规定的。因根据异议人提供的相关证据可以得知案外人是在申请执行人查封保全后（2018年11月16日）得知保全后的消息，而采取了相应的措施，例如一些交款单据，其产生的时间均在申请执行人查封保全后，让人觉得他在使用房屋的假象。根据最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定中第31条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。但如果承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求人民法院不予支持。故本案的实际情况，异议人并未实际占有房屋，房屋提交的租赁合同租金价格明显过低，均属于法律规定的不符合异议请求的情形。综上，依据《民事诉讼法》执行的相关规定及最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规，申请执行人请求法院依法继续执行(2019)辽0203执452号查封公告（执行拍卖裁定），拍卖被执行王厚君名下所有的案涉该套查封房屋，以维护申请执行人合法权益。请求法院查明事实后驳回案外人的异议请求。 被执行人王厚君称，不同意异议人的请求。我在2018年7月27日在大连珠江国际大厦一家贷款公司借款25万元，当时约定分期还款，月初还15920元，月末还10614元，一年还清，本息318408元。他们要求我作房屋租赁备案和其他相关手续作为借款保证，我跟他们的业务经理王洋去开发区公证处填写了一些协议书，具体内容我没有详细看，我不清楚，后来他们另外一个业务员吴清宝带我作了房屋租赁备案手续，租赁价格和时间都没有具体填写，因为在填写资料时我没有考虑到公司资金链会断裂，之前借款我都能按时归还，所以我认为一年内分期还款没有问题的，在材料上签字时没有阅读，没有留存当时和他们签的合同副本协议，近期通过法院才得到他们在合同上约定租金1万元，期限10年，因为当时签的有空白合同，只有我的签字和手印，他们之后可以随意填写，我的房子是133.15平方米，而且是临街位置，正常应当年租金6万元，每月至少5000元，他们填写的租金每月才800元，我认为低于市场价格，该合同是不应该成立的，是不合理的。而且我欠款每月月初月末还款都还到吴清宝的帐户（62×××77），从2018年8月26日至2018年10月26日陆续归还，由于资金链断裂无力归还，这期间我一直归还欠款，后期我多次到吴清宝的办公室商谈还款问题，但无法达成一致，直到2018年12月初，他们公司的经理带吴清宝与其他人到我的房子，说这笔欠款如果在不归还，他们就占用我的房子抵偿欠款。到2019年1月我去杭州出差，回来后发现他们私自把我的房子换了钥匙，也没有通知我，后期仅仅告诉说我们先找别人看管。到2019年五一前后，他们把我房子里的家具私自搬出，随后将我的房子以远低于市场价格的租金租赁出去，这段期间我一直在杭州，我不知情，也没有经过我的允许，他们将房屋租赁给第三方，还拿着他们私自填写的合同到法院虚假诉讼，关于他们提供的缴纳2018年5月至10月物业费，我与他们是2018年7月27日达成借款合同，有转帐记录，他们怎么可能交缴未入居时间的物业费，2018年12月左右他们真正占房，我房产查封之前2018年之前至11月20日房屋一直由乔宝利的儿子居住，因为曾经向乔宝利和其儿子共借款81万元未还，所以由他们暂时看管，贷款公司人员后补物业费用证明企图制造一直在此居住的权利是不成立的。 本院查明，申请执行人乔宝利与被执行人王厚君民间借贷纠纷一案，在审理过程中，乔宝利申请诉讼保全，本院于2018年11月16日查封了王厚君位于大连市沙河口区××单元××号房屋，查封期限三年，自2018年11月16日起至2021年11月15日止。本院于2019年1月15日作出（2018）辽0203民初5772号民事调解书，双方达成如下协议：一、被告王厚君欠原告乔宝利借款本金81万元，被告王厚君于2019年2月15日、3月15日、4月15日前分别偿还原告乔宝利利息1万元，于2019年5月15日前偿还借款本金20万元，于2019年6月15日前偿还利息1万元，于2019年7月15日前偿还本金20万元，于2019年8月15日、9月15日前分别偿还利息1万元，于2019年10月15日前偿还本金20万元，于2019年11月15日、12月15日前分别偿还利息1万元，于2020年1月15日前偿还借款本金13万元、保全保险费4569元、案件受理费5980元、保全费4090元，双方债权债务清偿完毕；二、如被告王厚君未按上述约定按时清偿任意一期债务，则原告乔宝利有权就借款本金81万元及利息（自2019年1月1日起，按照月利率2%计算）、保全保险费、案件受理费、保全费申请强制执行。本案执行过程中，本院于2019年4月3日发出公告，内容为：本院依据（2018）辽0203民初5772号民事裁定书于2018年11月16日查封了被执行人王厚君位于大连市沙河口区××单元××号房屋房屋。该房产已由有关部门协作本院登记查封，查封期限三年。在上述期限内，任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。本院责令：被执行人王厚君于公告之日起十日内履行生效法律文书确定的义务，逾期则依法拍卖上述房产。2019年6月3日作出（2019）辽0203执452号之一执行裁定，拍卖被执行人王厚君位于大连市沙河口区××单元××号房屋。2019年7月22日，本院又发出一份公告，内容为：关于申请执行人乔宝利与被执行人王厚君民间借贷纠纷一案，本院依据（2018）辽0203民初5772号民事判决书作出（2019）辽0203执452号执行裁定书：拍卖被执行人王厚君位于大连市沙河口区××单元××号房屋。现责令房屋实际占用人于公告之日起十日内将上述房屋腾空，并将房屋钥匙交付本院执行局。否则，视为对房屋内的物品放弃权利，并承担强制执行产生的费用，并依法追究相关妨碍执行人员的法律责任。 另查，2018年7月27日，案外人吴清宝与被执行人王厚君签订一份《房屋租赁合同》，约定：王厚君将位于大连市沙河口区××单元××号房屋总建筑面积133.15平方米出租给吴清宝使用，租赁期限10年，从2018年7月27日起至2028年7月26日止，年租金1万元，一次性支付10年房租共10万元。案外人吴清宝向大连市房屋租赁登记管理中心登记备案，该中心向案外人出具一份《房屋租赁登记备案证明》。被执行人分别于2019年7月27日、2018年8月3日、2018年8月6日收到王洋银行转账汇款10万元、11万元、4万元，共计25万元。案外人向本院提供有王洋于2019年7月30日签字及按捺手印的一份“说明”内容为：本人王洋于2018年7月27日将10万元借于吴清宝使用（租房），由于吴清宝没有手机银行，我就将钱直接转给了房主王厚君，后于2018年8月3日和2018年8月6日分别转给王厚君11万元和4万元，共计25万元。吴清宝于2019年7月30日向本院提供一份“说明”，内容为：本人吴清宝于2018年7月27日向王洋借10万元使用（租房），我没有手机银行，所以让王洋转给了王厚君，后来我又让王洋给王厚君转了11万元和4万元，共计25万元。案外人吴清宝向本院提交了如下证据，拟证明其占有使用案涉房屋：1、花呗消费记录，显示其2018年11月22日通过花呗向36700786号交纳水费73.24元；2、绿波建设发展有限公司于2019年7月30日出具的收款收据，其中手写部分记载为“刘顺治-王厚君壹佰陆拾元正物业费2018年5-10月”；3、大连市公用事业联合收费处分别于2019年1月10日、2019年3月13日出具的收费凭证；4、2019年2月1日中国联合网络通信有限公司大连市分公司出具的预收款收据；5、大连绿波供热管理有限公司于2018年11月22日打印的收费收据；6、吴清宝与梁勇于2019年3月25日签订的一份《租赁合同》，载明吴清宝将大连市沙河口区××单元××号房屋出租给梁勇，租赁期限为一年，自2019年3月25日至2020年3月24日止，月租金为3500元。 又查，被执行人王厚君于2018年8月26日向案外人吴清宝银行账户转账汇款10614元，于2018年9月5日向吴清宝账户转账汇款15920元，于2018年9月26日向吴清宝账户转款15920元，于2018年10月26日向吴清宝账户转款10614元。 大连亿嘉房地产经纪有限公司向申请执行人出具一份“情况说明”，内容为：经了解大连市房屋出售及租赁市场行情，坐落于大连市沙河口区××单元××号房屋（一楼临街）、建筑面积133.15平的产权房屋，若出售，价格约为人民币200万元左右，若出租，租金约为每月4000-4500元左右。以上出售、出租价格系参考大连市房屋出售和租赁市场的近期同类地段、相近面积及类似建筑结构行情出具。申请执行人提供的房屋信息网络截图显示，同地段房屋出租成交价格为：建筑面积91.93平方米房屋2018年1月22日出租成交价格3600元/月、建筑面积112平方米房屋2018年4月29日出租成交价格3100元/月、建筑面积105平方米房屋2018年6月13日出租成交价格为3000元/月。 2019年8月19日，被执行人王厚君向大连市公安局西岗分局香炉礁派出所报案称其位于大连市沙河口区××单元××号房屋被案外人吴清宝强占。 本院于2019年10月29日传票传唤案外人吴清宝于2019年11月12日到庭参加听证会，案外人吴清宝未到庭 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条规定，异议人或者复议申请人经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，或者未经法庭许可中途退出听证的，致使人民法院无法查清相关事实的，由其承担不利后果。本案案外人吴清宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据上述规定，案外人承担不利后果。第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求人民法院不予支持。本案案外人吴清宝虽然提供了其与被执行人王厚君签订的房屋租赁合同并经大连市房屋租赁登记管理中心登记备案，但是双方约定的租金明显低于市场价格，案外人通过王洋向被执行人王厚君账户转账汇款25万元与双方签订的租赁合同约定的租金总额不符，且被执行人王厚君于房屋租赁合同签订后，多次向案外人账户转账汇款，不符合常理，案外人提供的证据不足以证明其向被执行人王厚君交付的款项为案涉房屋的租金。案外人提供的水电费、宽带费、取暖费、物业费等票据及其与梁勇签订的租赁合同形成的时间均在本院诉讼保全查封之后，不能够证明案外人于本院查封之前占有使用该不动产。依据上述规定，案外人要求撤销（2019）辽0203执452号公告，解除强制执行措施，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴清宝的全部异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王殿刚 人民陪审员  阎素菊 人民陪审员  杨永平 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  夏得彬 书 记 员  张 颖