吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4176号 原告：长春市麦航物业服务有限公司，住所地长春市净月经济开发区净月大街**中信城**地******。 法定代表人：刘晶，总经理。 委托诉讼代理人：王晓乐，吉林滳壇律师事务所律师。 被告：魏宝岩，女，1973年11月17日出生，汉族，户籍地吉林省长春市南关区，现住吉林省长春市南关区。 原告长春市麦航物业服务有限公司（以下简称麦航物业）与被告魏宝岩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告麦航物业的委托诉讼代理人王晓乐、被告魏宝岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 麦航物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠物业服费8220.6元及违约金744元（违约金计算方式：以8220.6元为基数，从2018年12月2日起至2019年5月31日计181天按万分之五计算），合计：8964.6元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告已签订《前期物业管理服务协议》，被告是南关区文昌路55号院小区A7号楼2单元404号的业主。在原告为文昌路55院小区业主（包括被告）提供物业服务期间，原告与被告都应该切实履行《前期物业管理服务协议》，根据协议第四条关于物业管理服务费用的约定，以及《物业管理条例》相关规定，被告应按时交纳物业服务费。但被告无故拖延交纳自2018年1月1日起至2018年12月31日物业服务费8220.6元，原告曾多次催告要求被告支付拖欠的物业服务费，但被告至今仍未交纳。被告的行为已构成违约，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四款及第四条第六款之约定，被告应向原告支付违约金（计算方式：拖欠物业服务费金额×逾期天数×万分之五）。 魏宝岩辩称，其于2017年3月1日在文昌路55号院售楼处一次性付款购买文昌路55号院A7栋2单元404住房一套，同时购买负二车位一个，并于当天办理入住手续，缴清物业费及车位管理费等各项费用。但自从办理入住手续直至入住近三年的时间发现麦航物业资质不高、服务水平差，缺乏主动性，维修不及时，甚至不作为和乱作为，具体表现如下： 一、报修没有登记、迟迟不维修 1、2017年3月1日办完入住手续当天，物业派人(齐明)跟我一起去验房，当时即发现入户门关闭不严，缝隙很大，风呜呜的，跟物业的人指出这一问题，在验房记录单上也记载了，表示会尽快派人维修，然后就无下文了。至2018年11月期间我给物业打过三次电话催修入户门，物业均表示已记录，但是仍然是迟迟不予维修。直到2018年11月份，我忍无可忍，到物业亲自去质问为何这么久不予维修。物业的人给出的理由是维修人员工作忙，得一户一户来，目前还没排到我家。我要求看维修记录，发现当时近期确实登记了几户人家维修，所以我又要求看报修登记，看看是不是目前维修的几户人家是在我家前面报修的。结果物业人员查遍了电脑及纸质登记表，均没有找到我家的报修登记记录。可见物业工作的极度不负责任。 2、2018年11月份，我发现西边客厅的窗户关不上了，给物业打电话，物业派人来看了并给关上了，走后我发现关是关上了，但是把手的位置不正常，我又跟物业联系，物业回复我说是传动轴坏了，需要配件才能按上，等配件来了就给我换。结果一直到今天还没给我换。 二、物业因一己私利，联系非正规人员给我家壁挂炉开栓，导致我损失500块钱，至今没赔付于我。 2017年12月份，我家燃气开栓，当时物业建的群里说开栓跟物业联系，说因为燃气公司要集中几家一起开栓，不能一家一家来。当时我还就此问题跟物业提出质疑，如果别人家一直没有开栓的，我就得一直等着吗？物业说不能，别家也会要求开栓的，所以我就只好等着物业给我联系开栓的事情了。炉具这边开栓没有问题。但是壁挂炉开栓后，我只烧了2分钟不到，燃气就停了，我跟燃气公司联系后，燃气公司迅速派人来查看，发现我家的壁挂炉在燃气公司没有备案，件和管均不是燃气公司的，说我家是黑户，不罚我就不错了，所以不予处理。我又跟物业联系，物业支支吾吾的也说不出个子丑寅卯。因为壁挂炉已经开通过，管里面有水，我打算用壁挂炉供暖，所以只交了20%的基础热费，屋里没有暖气，壁挂炉怕冻，所以我自己找人联系的燃气公司的人来重新开栓，但是来人发现由于壁挂炉这边已经开过一次，导致燃气管不够长了，只能将炉具这边重新接管施工甩管才行，所以我只好又花了500块钱联系人来重新给炉具这边施工，这个施工的时候物业的人员来到现场了。我也跟她说明情况了，我要求重新施工花费的500块钱应该由物业承担，因为是物业的原因导致我炉具开栓重新施工的。她当时说好，回去请示领导。然后一直到现在物业欠我的这500块钱还没给我。依据《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 我想问一下物业，为什么不联系燃气公司的人来开栓？跟物业合作的开栓的人给了物业多少好处，导致物业置业主生命于不顾而敢让不正规的人来进行壁挂炉开栓？不规范的燃气施工后果多可怕不知道吗？一旦燃气泄漏爆炸将会造成多大的损失？这样的物业我敢把物业管理权交给他们吗？ 三、物业工作缺乏主动性，被业主推着走 负一负二900左右个车位，小区附近又没有免费停车场，收费停车场都没有，所以大部分业主的车都停在地库里，业主一走一过还得到一楼户外扔垃圾，然后再回头坐电梯到负一负二车库，极为不便，所以业主们强烈呼吁物业在负一负二车库安放垃圾桶，物业才终于安了垃圾桶，但是清理却不及时，垃圾落地的情况时有发生。3块3物业费的小区，清理个垃圾都不及时，还经常发生垃圾落地的情况。业主建议物业及时清理垃圾，或者在垃圾桶里套特大号的垃圾袋，结果物业人员竞然回复说，让业主把垃圾装进塑料袋里再放进垃圾桶。我想请问脑残的物业，难道我们是用手捧着垃圾扔到公用的垃圾桶里的吗？我们还能指望这样的物业做好服务吗？ 卫生清扫不彻底，各楼栋经常需要业主提示物业，哪哪不干净了请物业来清理一下，然后物业才能派人去清理。 园区水池边儿理石脱落了一年多了，直到现在还没有修好。业主一问，就说是理石还没运来等等借口。我想问一下物业，这个理石要从非洲运过来吗？就算是从非洲一年多也该运到了吧？ 四、麦航物业不作为 负二车库一到暑期就雾气腾腾，车停在负二全身挂水，极易生锈。负二有排风系统，只在2018年暑期开了几天，今年暑期一次也没开过排风，借口8栋业主嫌排风声音太吵，所以物业就什么也不做了，只是把车库的卷帘门打开，然后任由负二潮湿，靠自然通风。既然设置了排风系统，买房的时候就已经安了，就能因为8栋嫌吵就不开了？先按的排风系统还是先卖的房？三环四环边的房子业主嫌吵，政府能把三环四环封闭了吗？更何况又不需要24小时抽湿，上午下午各抽两三个小时就好很多，物业就是不作为。因为可以省电费啊。 五、麦航物业乱作为。 业主根据图纸所示，要求园区里建有自行车及电动车车棚，结果物业今年暑期竟然在园区中央绿化带区的石板平地上挖坑埋钢管建车棚，被业主阻挠才没建成。车棚的位置图纸上标明了，但是物业却私自更改。我想请问一下麦航物业，这笔胡乱施工的费用要在物业费里出吗？业主的物业费就任由物业如此挥霍吗？《物业服务手册》第七章《物业法规常识》的第五十条明确规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。那么请问物业谁给你的权利说在哪建个车棚就在哪建个车棚？ 六、电梯故障频出，而电梯值班室里经常无人值守 55号各个电梯经常出现故障，我们严重质疑电梯的质量问题。电梯值班室应该24小时有人值守，但是我就遇到两次故障的时候按呼叫铃无人应答，在负二电话没信号，呼叫铃无人应答，法官请想象一下当时的情况。 七、车库进电梯门安全门长期不关，安全隐患大 车库进电梯的防火门安全门本应该24小时封闭，刷卡进出，但是因为门经常出故障导致刷卡也无法开门，早上送孩子上学的时候，被堵在过道里，出不去的情况也经常发生。而今年整个暑期车库的进电梯门都大敞四开，说是为了排风。当时安这道门的时候是出于安全考虑，小区全封闭，结果呢？物业是怎么判断暑期的时候门开着也没有贼呢？暑期结束了秋风起，负二干燥了的时候贼就会出现然后门就锁上了呢？难道贼是物业安排什么时候来什么时候不来？门经常出故障要么好好维修，维修也修不好就换门，不能收了高昂的物业费，却连门这样的第一道屏障都不予重视。 八、物业管理失当，部分员工素质差 6、7、8栋是一梯一户，电梯间由业主自行负责装修，贴砖，所以基本上很多业主将电梯间作为入户的换鞋区域，我家的电梯间我留出换鞋区域，室内鞋的部分我都铺了昂贵的地毯，经常光脚就走，但是物业工人来我家电梯间的时候看都不看地上铺的什么，鞋也不脱，上去就踩，我发照片及视频到群里，@物业希望物业道个歉，物业一句话都没有，装作瞎子聋子，看不到听不到。这样的物业我还要继续花钱请来给自己添堵吗？ 九、麦航物业没有完全履行《物业服务手册》上内容 《物业服务手册》的第一章里写有：客户服务中心服务承诺：绿化养护、清洁保洁、维修服务、秩序维护满意率达到90%；零修急修及时率、客户投诉处理率达到100%；机电设备完好率、公共设施完好率达到98%。由我上述原因的第一条，就能看出维修及时率能到100%吗？时隔近两年在我亲自去物业吵一架的基础上才安排人来给门边贴了一条封条对付拉倒。投诉负二潮湿，要求开排风，物业根本不予处理。何谈100%？ 车库两个出入口至今只开一个 我们买车库、购房的时候均没有提及西门不开，而物业就是迟迟不开西门，借口西门堆放装修垃圾所以暂时不能开。多次询问物业什么时候能开西门，物业会儿说5月份，一会儿说还没装修完，我想请问物业，有的家一直不装，西门就直不开吗？签订车库购买协议的时候有说西门不开吗？开一个西门就得多个人值守，就得多开一个人工资，这才是真正的原因吧？ 十一、没有做到回访及第三方调查 《物业服务手册》第三章最后一节关于客户沟通规定，将会对报修处理投诉处理的结果在相应时间内进行回访，以此提高工作效率和服务质量，笑话一样，维修都不及时何谈回访？ 关于第三方调查：为达到客户满意的目的，客户服务中心每年将委托第三方对吉大文昌路55号院业主进行一次全面的意见调查，以便客户服务中心掌握客户意见，不断提高物业管理的服务水平。但是三年了，物业有委托第三方调查过一次吗？ 十二、前期物业期限问题 《物业法规常识》的第三章《前期物业管理》第二十一条明确规定在业主、业主大会选聘物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。而目前55号院业主委员会还没成立，所以麦航物业属于前期物业，但是麦航物业跟我们签订的服务合同里时间栏是空白的，所以我对这合同是否有效存有疑义。 综上所述，我认为麦行物业并没有很好地完成工作，我不再信任麦航物业能做好服务工作。因此在业委会成立之前我拒绝继续缴纳物业费。业主委员会成立后，由业主委员会选聘新的物业公司，并由业主委员会和麦航物业公司就此前麦航物业的服务质量、服务水平协商物业费，届时我将按业主委员会和物业协商的物业费一分不少的缴纳所欠费用及滞纳金。 最后我对麦航物业的从业人员资质产生疑问，《物业管理条例》第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，我要求法官请麦航物业的管理人员出具相关的职业资格证书。 本院经审理认定事实如下：吉大南岭校区旧城区改造项目（暂定名：吉大•文昌路55号院）由长春吉大科技园建设发展有限公司为建设单位。该工程完工后长春吉大科技园建设发展有限公司与麦航物业签订了《前期物业服务协议》。 2017年3月1日，麦航物业与魏宝岩签订了《前期物业管理服务协议》，甲方：魏宝岩，乙方：长春市麦航物业服务有限公司，物业名称：吉大•文昌路55号院A7栋404号房。甲方所购房屋基本情况：A7栋2单元404室。建筑面积：207.59平方米。该协议对双方的权利、义务；物业管理服务内容；物业服务质量；物业管理费用；其他有偿服务费用；代收代缴收费服务；住宅专项维修资金的管理和使用；保险；其他约定事项；违约责任等内容进行了约定。其中，物业管理服务费收费标准双方约定为住宅：3.3元/月•平方米（不包含二次供水费用），车位服务费150元/个/月（对于购买的私有车库，按实际容纳车辆个数收取服务费）。物业服务费用缴纳按年预缴，业主或物业使用人应于物业服务费到期前30日向乙方缴纳当年的物业服务费，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。 麦航物业与魏宝岩签订物业管理服务协议后，履行了物业服务合同规定的主要内容，魏宝岩自2018年1月1日起至2018年12月31日物业服务费8220.6元未及时向麦航物业交纳，2019年1月5日，麦航物业向魏宝岩发出了物业费催缴通知单，通知其尽快交纳所欠费用，但魏宝岩以麦航物业资质不高、服务水平差，缺乏主动性，维修不及时，甚至不作为和乱作为为由，没有向麦航物业交纳所欠物业费。 另查明，双方对拖欠物业服务费数额、地下停车库夏季存在潮湿、地下停车库夏季存在潮湿现象认可。 本院认为，长春吉大科技园建设发展有限公司与麦航物业签订的《前期物业服务协议》、麦航物业与魏宝岩签订了《前期物业管理服务协议》合法有效，合同双方均应按照合同约定内容履行。在合同履行中，麦航物业履行了合同规定的主要义务，魏宝岩以麦航物业资质不高、服务水平差，缺乏主动性，维修不及时，甚至不作为和乱作为为由拒绝交纳物业费不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主抗辩需要基于正当理由，对“正当理由”的理解应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等。从本案看，麦航物业虽在履行合同中存在管理瑕疵，但不属于重大瑕疵，故魏宝岩仅以麦航物业资质不高、服务水平差，缺乏主动性，维修不及时，甚至不作为和乱作为为由拒交物业费的理由不能成立。对麦航物业主张法院判令魏宝岩向其支付拖欠物业服费8220.6元及违约金744元（违约金计算方式：以8220.6元为基数，从2018年12月2日起至2019年5月31日计181天按万分之五计算），合计：8964.6元；判令魏宝岩承担本案诉讼费的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告魏宝岩于本判决生效后立即给付麦航物业自2018年1月1日起至2018年12月31日拖欠的物业服务费8220.6元及从2018年12月2日起至2019年5月31日的违约金744元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告魏宝岩承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  于英先 二〇一九年十一月十一日 书记员  刘政辰