宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）宁03民终754号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区南环路杨文广轮胎修理部**。经营者：杨文广，男，1950年3月20日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：魏晋喜，宁夏昊德律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁吉云，男，1967年4月19日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：蔡丽娟，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。一般授权代理。原审被告：杨文广，男，1950年3月20日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。原审被告：杨金萍，女，1974年8月1日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部（以下简称杨文广轮胎修理部）因与被上诉人丁吉云及原审被告杨文广、杨金萍房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2018）宁0302民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨文广轮胎修理部的经营者杨文广及其委托诉讼代理人魏晋喜，被上诉人丁吉云及其委托诉讼代理人蔡丽娟，原审被告杨文广、杨金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文广轮胎修理部上诉请求：l.撤销原审判决，依法予以改判确认杨文广轮胎修理部与丁吉云之间的房屋转让合同解除或者发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人丁吉云承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.原判没有认定上诉人吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部拒绝为被上诉人办理房屋产权过户手续的事实，不符合客观事实。上诉人于2006年6月，就明确口头告知被上诉人房屋转让合同解除，拒绝给被上诉人办理房屋产权过户手续。被上诉人一审当庭承认，其找上诉人办理房屋过户手续时遭到上诉人的拒绝。2.原判没有认定被上诉人超过诉讼时效的事实。被上诉人是在长达近十二年时间后才提出诉讼，己经超过诉讼时效。上诉人明确提出了被上诉人超过诉讼时效抗辩，但是，原判未予审理认定。二、原判适用法律不当。1.拒绝办理房屋产权的行为应当认定为“合同解除的通知”。民事法律行为的表现方式有多种，包括书面的、口头的，还有行为。上诉人拒绝办理房屋过户手续的行为，就是向被上诉人昭示房屋转让合同解除的具体意思表示。因此，上诉人拒绝办理房屋产权的行为应当认定为“合同解除的通知”。2.上诉人行使合同解除权，是在合理期限内提出的。上诉人提出解除合同的时间是2006年6月，上诉人未在合同约定办理房屋产权过户手续的时间2006年6月30日之前办理房屋过户手续，这一解除合同的行为发生的时间完全在合理期限之内。3.被上诉人的诉权是合同请求权，诉讼时效只有两年。上诉人与被上诉人之间签订房屋转让合同的时间是2006年2月28日，《房屋转让合同》第十四条规定合同双方当事人应在本合同签订之日起90日内，持相关证件，办理交易过户手续。因此，被上诉人的诉讼时效至少应当从2006年7月1日起计算，应当在2008年6月30日即已到期。三、原判致使违约方受益反使守约方遭受损失，违背司法原则。1.被上诉人逾期付款十二年，原判却让其获得了全部的房屋产权利益。房屋买卖价款50000元，被上诉人付款30000元，下欠20000元应在2006年3月31日前一次性付清，却至今未付。现在房屋价格约350000元，原判要求上诉人将房屋过户于被上诉人名下，被上诉人相当于凭空获得了未支付任何对价的利益140000元（350000元×40%)。2.上诉人解除合同后，本享有的房屋产权因原判而丧失。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，判决不公。丁吉云辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于上诉人所述的合同解除问题。2004年上诉人将涉案房屋出售给被上诉人，双方约定房屋价格为51000元，被上诉人于2004年2月14日向上诉人支付30000元，下剩购房款双方约定办理产权过户手续时予以支付，2006年2月28日，双方签订房屋买卖合同，合同签订后上诉人将房屋交付给被上诉人占有使用至今，被上诉人多次找上诉人办理过户手续，上诉人一直推诿，并不是上诉人陈述的2006年6月口头通知被上诉人解除合同，被上诉人有证据证实2006年12月28日，上诉人向被上诉人收取购房款1000元的事实。自2006年至今上诉人也未通过任何程序解除双方之间的买卖合同，上诉人反诉要求解除合同，但又未能提交证据证实解除合同的事实。2.关于时效的问题。本案诉讼时效未经过，根据我国诉讼时效解释14条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的人民法院不予支持。上诉人在一审时未提出，现提出法庭不应得到支持。被上诉人认为其居住涉案房屋，是否办理过户并无大碍，直至2017年12月，被上诉人经过调取产权信息才得知上诉人已将涉案房屋产权办理到了上诉人经营的杨文广轮胎修理部名下，故此才提起诉讼，也就是说被上诉人2017年12月才知道自己的权利受到侵害，根据诉讼时效解释的规定，被上诉人的诉讼时效未经过。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不应得到支持。杨文广、杨金萍述称，丁吉云一直没有把房款支付完毕，后来知道涉案房屋要拆才着急要办理手续，现在涉案房屋价格最低在300000元左右，我现在要涉案房屋，涉案房屋不卖给被上诉人。丁吉云向一审法院起诉请求：1.杨文广轮胎修理部、杨文广、杨金萍立即将位于吴忠市利通区南环路杨文广轮胎修理部第3层西户（屋所有权证证号为吴利房权证市区字第00**1441号，面积91.2平方米）房屋过户至原告名下；2.杨文广轮胎修理部、杨文广、杨金萍承担本案诉讼费。杨文广轮胎修理部提出反诉请求：1.依法确认杨文广轮胎修理部与丁吉云签订的涉案房屋转让合同解除；2.判令丁吉云承担违约责任，返还杨文广轮胎修理部位于吴忠市利通区友谊路板桥乡杨文广轮胎修理部三层西户91.2平方米的房屋，赔偿实际经济损失262800元；3.本案反诉费用由丁吉云承担。一审法院认定事实：杨文广轮胎修理部系个体工商户，杨文广系该修理部的经营者，杨金萍系杨文广女儿。杨文广轮胎修理部系位于吴忠市利通区南环路杨文广轮胎修理部1-3层、建筑面积669.27平方米、房屋所有权证号为吴利房权证市区字第00**1441号房屋的所有权人。2004年2月14日，杨金萍与丁吉云达成协议，将杨文广轮胎修理部第3层西户、面积91.2平方米以51000元价格出售给丁吉云。当天，丁吉云向杨金萍支付购房款30000元并由杨金萍出具收据一张，杨金萍将涉案房屋交付丁吉云。2006年1月5日，丁吉云与杨文广轮胎修理部经营者杨文广达成《协议》：本人杨文广现将银平公路运管所对面商住楼东单元三楼西户出售于丁吉云，经双方协商同意只以套内面积进行计算，不分摊一楼走道、楼梯及外墙公用面积，如果以后因面积引起的纠纷由双方自行解决。2006年2月28日，丁吉云（乙方）与杨文广轮胎修理部（甲方）就涉案房屋签订《房屋转让合同》，约定：杨文广轮胎修理部将吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部第3层西户、面积91.2平方米、房屋所有权证号：吴利房权证市区字第0**1441号房屋出售给丁吉云；总价款50000元，付款方式为2006年3月31日前一次性付款；合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方负责，合同生效后的有关税费按法律规定各自承担；乙方全部或部分不按规定的日期给付房价款时，乙方应就逾期部分按每日3‰计算违约金支付给甲方，逾期超过3个月时甲方可以解除本合同。解约时，乙方应承担相应的违约责任；双方当事人应在合同签订之日起90日内持相关证件办理交易过户手续。杨文广作为杨文广轮胎修理部的经营者在该《房屋转让合同》甲方落款处签名捺印。该协议达成后，除去丁吉云于2004年2月14日已向杨金萍支付的购房款30000元，下欠购房款20000元至今未付；涉案房屋的所有权亦未进行变更过户。现丁吉云同意支付下欠购房款20000元。2006年3月14日，房屋所有权证号为吴利房权证市区字第00**1441号、建筑面积669.27平方米的房屋经分析变为吴利房权证市区字第00**7671号、建筑面积578.07平方米房屋和吴利房权证市区字第00**7672号、建筑面积91.2平方米的房屋，房屋所有权人仍为吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部。一审法院认为，丁吉云与杨文广轮胎修理部签订的《协议》、《房屋转让合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定履行。一、关于反诉请求。杨文广轮胎修理部主张在《房屋转让合同》中约定丁吉云于2016年3月31日前付清购房款50000元，但丁吉云支付了30000元，下欠20000元未付，根据合同第十条“乙方全部或部分不按规定的日期给付房价款时，乙方应就逾期部分按每日3‰计算违约金支付给甲方，逾期超过3个月时甲方可以解除本合同。解约时，乙方应承担相应的违约责任”，杨文广轮胎修理部在2006年6月明确通知丁吉云房屋转让合同解除并请求法院确认杨文广轮胎修理部与反诉被告丁吉云签订的《房屋转让合同》解除。法院认为，涉案房屋自2004年2月14日交付丁吉云至今，丁吉云未按照约定的时间支付购房款，杨文广轮胎修理部根据合同约定享有解除权，但应在合理的期限内行使，否则该权利消灭。且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，现丁吉云否认接到了合同解除的通知，而杨文广轮胎修理部亦未提交证据证明其进行了通知，故杨文广轮胎修理部请求确认《房屋转让合同》解除的诉讼请求不能成立，不予支持。杨文广轮胎修理部请求判令丁吉云返还位于吴忠市利通区友谊路板桥乡杨文广轮胎修理部三层西户91.2平方米房屋的诉讼请求亦不能成立，不予支持；请求判令丁吉云承担违约责任，就未付购房款20000元按合同约定的日3‰支付12年的违约金即实际损失262800元，杨文广轮胎修理部未提交证据证明实际损失，而双方约定的违约金明显高于法律规定，故法院依法认定丁吉云应向杨文广轮胎修理部支付下欠购房款20000元30%的违约金6000元。二、关于本诉。丁吉云请求判令杨文广轮胎修理部将涉案房屋过户至其名下，因丁吉云尚未付清房款，依据合同约定，原、被告双方互负履行义务，在杨文广轮胎修理部将涉案房屋变更登记至丁吉云名下时，丁吉云应当向杨文广轮胎修理部付清下欠购房款20000元。丁吉云请求杨文广、杨金萍与杨文广轮胎修理部共同承担责任的诉讼请求无依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告（反诉原告）吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部将位于吴忠市利通区友谊路杨文广轮胎修理部第3层西户、建筑面积91.2平方米的房屋变更登记至原告（反诉被告）丁吉云名下；办理房屋产权变更登记产生的契税及费用依照相关法律规定由丁吉云、吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部各自承担；二、原告（反诉被告）丁吉云支付被告（反诉原告）吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部购房款20000元、违约金6000元，共计26000元；三、驳回原告（反诉被告）丁吉云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部的其他反诉请求。以上一、二项限于本判决生效后十日内同时履行。案件受理费100元、反诉费2621元，由原告（反诉被告）丁吉云负担50元，由被告（反诉原告）吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部负担2671元。本院二审期间，被上诉人丁吉云提交收据一张（复印件），欲证明2006年12月26日原审被告杨文广、杨金萍收取丁吉云10**元购房款，并不是上诉人所述的2006年6月口头通知解除合同。上诉人杨文广轮胎修理部质证认为复印件不能作为证据使用，并且收据内容载明是借款而不是购房款。原审被告杨文广、杨金萍表示不知道。本院认证意见是，被上诉人丁吉云提交的该份证据系复印件，且收据内容载明是借款，并不能证明被上诉人所述系支付涉案购房款的事实，故对被上诉人丁吉云提交该证据的证明目的不予采信。本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，并有各方当事人一、二审庭审陈述笔录内容，以及各方当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，上诉人杨文广轮胎修理部与被上诉人丁吉云签订的《协议》、《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。二审中，双方当事人争议的焦点是：1.本案是否已过诉讼时效；2.涉案房屋转让合同是否应当继续履行。关于本案是否已过诉讼时效的问题。上诉人杨文广轮胎修理部主张上诉人与被上诉人2006年2月28日签订《房屋转让合同》，并且合同约定双方当事人应在本合同签订之日起90日内，持相关证件，办理交易过户手续，而被上诉人是在长达十二年时间后才提出诉讼，己经超过诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在本案中，出卖人杨文广轮胎修理部已将涉案房屋交付于买受人丁吉云，买受人丁吉云请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不应当适用债权诉讼时效的规定。故上诉人杨文广轮胎修理部主张本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案《房屋转让合同》是否应当继续履行的问题。上诉人杨文广轮胎修理部与被上诉人丁吉云双方协商一致并签订《房屋转让合同》，双方均应依约全面履行各自的合同义务，丁吉云未按照约定的时间支付购房款，杨文广轮胎修理部根据合同约定享有解除权，但应在合理的期限内行使，否则该权利消灭。且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，被上诉人丁吉云否认接到了合同解除的通知，上诉人杨文广轮胎修理部亦未提交证据证明其进行了通知。另外，杨文广轮胎修理部上诉称，其于2006年6月拒绝办理房屋产权过户手续就是口头提出解除合同的行为，依据双方签订的《房屋转让合同》第十项的约定，被上诉人丁吉云应于2006年3月31日一次性付款，逾期超过了三个月，上诉人杨文广轮胎修理部才享有合同解除权，即上诉人在2006年7月1日后才享有合同解除权，故上诉人请求确认《房屋转让合同》解除的诉讼请求不能成立。从本案审理的事实看，上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同》后，双方均已履行了合同主要义务，在办理房屋产权过户手续时因税费承担问题发生争议，导致合同未全面履行，为维护市场交易安全双方当事人应遵守诚实信用原则，继续履行各自义务，故涉案《房屋转让合同》应当继续履行。综上所述，上诉人吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2721元，由上诉人吴忠市利通区板桥乡杨文广轮胎修理部负担。本判决为终审判决。   审判长   陈秀霞审判员  马海法审判员  王平  二〇一九年十月十八日 书 记 员  马瑾附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。