四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初3322号 原告：冷五此沙，男，彝族，1991年1月3日出生，四川省普格县人，现役军人，现住河南省许昌市魏都区。 委托诉讼代理人：余长江，四川什度律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：沙马史呷，男，彝族，1982年12月3日出生，四川省西昌市人，村民，现住四川省西昌市。 原告冷五此沙与被告沙马史呷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法由审判员吴蓉独任审判，公开开庭进行了审理，原告冷五此沙的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼、被告沙马史呷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冷五此沙向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告退还原告购房款230000.00元及资金占用利息，该利息自2015年1月15日至2016年2月9日以购房款130000.00元为基数，按照年利率6%计算，2016年2月9日后以购房款230000.00元为基数，按照年利率6%计算至所有款项付清为止；2、请求依法判令被告赔偿原告经济损失210000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月15日，原告经介绍人期沙尔海介绍与被告签订《购房合同书》，约定被告将其自有的位于西昌市的小产权房屋以230000.00元的价格卖给原告。被告承诺该房屋系小产权房屋，具备土地使用权证。合同签订后，被告于合同签订当日将案涉房屋交付原告，原告向被告支付了130000.00元购房款，被告出具收据。2016年2月9日，原告向被告支付了购房尾款100000.00元，同时被告出具收据。2018年2月，因案涉房屋所在地修建道路，该房屋需拆迁，经市政府拆迁工作组调查后通知原告，原告才得知案涉房屋不具备任何权证，属于农村集体土地上自建的农村房屋，故该房屋的赔偿不能使用国家有关于小产权房屋拆迁的赔偿标准，案涉房屋若按小产权房拆迁赔偿标准予以赔偿，其赔偿款达440000.00元。被告故意隐瞒将农村集体土地上自建的农村房屋出售给原告，并与原告签订的《购房合同书》应属无效合同，被告因该无效合同取得的财产应当予以返还，并赔偿原告因此受到的损失，且原告多次与被告协商均无果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告沙马史呷辩称：1、房屋的买卖经过是原告找到介绍人期沙尔海找到我签订的房屋买卖合同，不是我主动找原告签的；2、该房屋是经过乡村组口头上同意我修建我才修的；3、购房合同虽然无效，但是是我们的口头协议，我们民族重视口头协议，应该将此作为依据。合同上第七条有约定：若房屋被征用，房屋的赔偿款归乙方所有；4、与我同样情况下的类似的房屋，也涉及到拆迁，买方都没有找过卖方，原告为什么来起诉我。我通过中间人明确给原告说过手续没有批下来，拆迁是政府行为，我们也没有办法。5、退还房款230000.00元我不同意，政府赔给原告买的那一套房子多少钱我就给他多少。利息我不会支付的，因为我自己都损失了那么多。经济损失210000.00元也没有赔偿依据，我不同意。原告来买我的房屋时，原告就知道房屋现状，手续不齐全，只是乡村组同意修建。 本院组织当事人进行了证据质证。对原告冷五此沙提交的证据材料即：第一组证据：原告身份证复印件、士官证复印件。证明：1、原告主体适格；2、原告与被告不属于同一集体经济组织。第二组证据：《购房合同书》。证明：原、被告就原告购买被告位于自建房屋的相关事宜达成一致，被告明确案涉房屋系小产权房屋，有土地使用权证。第三组证据：收条、收据。证明：原告已经分两次向被告支付购房款共计230000.00元。第四组证据：被告的《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》。证明：案涉房屋建于农村土地之上，该类房屋属于法律禁止转让的范畴。第五组证据：案外人期沙尔海的证明。证明：原、被告之间达成房屋买卖合意之前，被告曾向原告及中间人声称案涉房屋具有土地使用权证，如此原告才与被告达成房屋买卖合同。因此本案中被告存在过错，原告无过错，被告应当承担原告的损失。第六组证据：西昌市人民政府西府【2018】3号文件。证明：若案涉房屋如被告所称具备土地使用权证，则该房屋的补偿标准为3500元/平方米，原告能获得的拆迁补偿将有440000.00元，故原告在本案中的损失为210000.00元（44万元-购房款23万元）。 被告沙马史呷对原告提交的证据质证如下：1、对证据一无异议；2、对证据二《购房合同书》无异议，但对其证明目的有异议，原告对房屋属于小产权房是清楚的。3、对证据三无异议；4、对证据四《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》只是针对我个人一户，与原告没有关系；5、对证据五，我说的土地使用证是乡村组同意修建房屋的审批表，而不是商品房的土地使用证。6、对证据六，我不清楚这一情况，不予质证。 被告沙马史呷没有证据向法庭提交。 对原告冷五此沙提供的证据，本院对经被告质证无异议的证据予以采信，对有异议的证据本院根据案件事实予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：被告沙马史呷系西昌市村民，经村组同意（没有建房手续）后在其自己开荒地上修建了两栋房屋，取名为沙马小区。2015年1月15日，原告冷五此沙经期沙尔海介绍，与被告签订了《购房合同》，被告沙马史呷将位于西昌市.7平方米的房屋一套以230000.00元的价格出售给原告，协议中明确了该房性质属小产权房，现无法办理房屋产权证，待能办理产权证后，被告协助原告办理。双方对该房屋的其他事项进行了约定后签字捺印。合同签订后，被告沙马史呷将房屋交付给了原告冷五此沙，原告向沙马史呷支付了房款230000.00元。原告在购买了该房屋后未装修入住。2017年因城市建设，西昌市政府为修建绕城公路北环线四合段对的集体土地征收并对土地上房屋进行拆迁，被告沙马史呷在西昌市修建的沙马小区在拆迁范围内，2018年1月沙马史呷与政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议内容涉及修建安置房及现金补偿等。随后已修建的沙马小区及原告购买的房屋被拆除。由于原被告双方对案涉拆除房屋给付金额发生争议，该房屋补偿款双方均未领取。 另查明，原告冷五此沙系四川省普格县人，现在河南省许昌市服兵役。 本院认为，一、根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本案被告沙马史呷属西昌市四合乡团结村集体经济组织的成员，允许在其土地上修建房屋自住，但不能对外交易买卖。所修建房屋属国家明文禁止买卖的小产权房。被告沙马史呷明知所建房屋系小产权房，还将所建的房屋出售给原告冷五此沙，双方签订的《购房合同》已违反了我国相关法律法规强制性规定，其交易不受法律保护，故《购房合同》应认定为无效合同。无效合同至始至终无法律效力，因无效合同所取得的财产应当予以返还。二、现原告购买的房屋已被拆除，被告与政府签订了《拆迁补偿安置协议书》，协议内容即政府修建安置房对被告进行安置及现金的补偿。从公平原则及处理无效合同的法律规定出发并结合本案的实际情况（原告作为现役军人，为保护其合法权益不受侵害），现原告要求被告退还购房款230000.00元的诉讼请求依法成立，本院予以支持。三、原告冷五此沙在与被告签订《房屋买卖合同》时明知该房属小产权性质，但仍予购买。对本案的发生存在过错，也应承担相应责任。 综上所述，原告冷五此沙要求被告沙马史呷退还购房款 230000.00元的诉讼请求，本院予以支持。要求被告支付2015年1月至今的资金占用利息及赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、自判决书生效之日起三十日内被告沙马史呷返还原告冷五此沙购房款230000.00元（含政府补偿款）； 二、驳回原告冷五此沙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750.00元，减半收取计2375.00元，由原告冷五此沙负担1187.50元，被告沙马史呷1187.50元负担。（此款原告已垫付，由被告径付原告)。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 吴 蓉 二〇一九年十一月十三日 书记员 付佳丽 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。