文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终1720号上诉人（原审被告）：冉瑞洪，男，1976年9月2日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：魏明金，重庆宏愿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冉祯松，男，1949年2月20日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：邓相鹏，男，1988年1月27日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：邓辉，重庆夔府律师事务所律师。上诉人冉祯松、冉瑞洪因与被上诉人邓相鹏租赁合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2019）渝0236民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冉祯松、冉瑞洪上诉请求：撤销原判，依法予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由如下：1、一审认定事实错误，被上诉人并没有对上诉人的门市进行装修，现在补偿的装修是自己和在上诉人之前的承租人形成的装修。上诉人没有提交任何证据证明其装修的情况下判决被上诉人享有上诉人对房屋的装修费用，没有事实依据；2、被上诉人经营的网吧，在门市被拆除前已经自行搬到自己购买的门市从事同样的网吧经营活动，没有营业损失；3、上诉人和被上诉人是无固定期限租赁合同关系，上诉人有权随时解除合同，上诉人没有过错，且被上诉人也做好了解除的准备，双方也约定了被上诉人无条件搬出，上诉人不给予任何补偿。4、一审适用法律错误，政府的补偿是行政行为，本案是行政诉讼，不是民事诉讼。邓相鹏答辩称：一审认定事实清楚，判决正确，我方应当得到补偿，请求予以维持。邓相鹏向一审提出诉讼请求：１、要求被告将位于奉节县朱衣镇黄果村X房屋（房权号XXX字第XXXXXX号）的拆迁款中，政府补偿原告的装饰装修费154891元、停产停业费142363.01元、门头费6548元、空调移机费6900元、三项电接入费3000元、网络宽带接入费688元,共计314390.01元为原告所有并支付给原告；２、诉讼费、保全费由被告承担。一审确认事实：2014年4月10日，原告邓相鹏与被告冉祯松签订《租房合同》，合同约定由被告冉祯松将位于奉节县朱衣镇黄果村三社房屋面积约160余平方米出租给原告，由被告冉祯松将所出租的房屋腾空后交给原告整（装）修，租赁期为10年（2014.4.11-2024.4.11），租金共计29.5万元。原告于2014年3月31日支付被告冉瑞洪第一年的房租费29500元。同时以其母亲卢德碧名义开始经营文化战线网吧。第一年租赁期满后，双方又于2015年4月10日签订了《门市租赁变更合同》，约定在签订本合同后原门市租赁合同自行作废。合同同时约定的主要条款为：一、甲方（被告冉祯松）将位于朱衣镇二条街的门市3间租赁给乙方（原告）使用，连同门市后面的房屋约210平方米。二、租期共壹年。从2015年4月10日起至2016年4月10日止为本合同有效期。房租一次性交付，租金40000元，大写：肆万元整。该款由乙方汇入冉瑞洪农商行账户XXXXXXXXXXXX，再由冉瑞洪转付给冉祯松。三、在租期内，因国家或地方政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方退还剩余租金，乙方因经营装修所用费用，与甲方无关。五、如乙方租期满后不需再租用，则应提前两个月以书面形式告知甲方，待合同期满后双方终止本合同。如需继续租用，则应提前两个月以书面形式告知甲方，以后租金每年度涨幅比例为10%，乙方应依照本合同约定的时间一次性交付房租，否则视为违约，并且甲方有权自行解除本协议，收回门市。六、乙方租期到期后，乙方无条件的将能拆能补的恢复甲方房屋原结构，地面一律不改变。属于乙方的财产物资及装潢设施等由乙方全部拆除，甲方不得以任何理由阻碍。所产生的一切费用及水电费均由乙方负责。合同签订后，原告一次性支付2015年4月10日至2016年4月10日年租金40000元。合同到期后双方没有再次签订新的书面合同，而是继续参照原合同租赁至2018年1月2日止，相应的租金也支付至2018年1月2日（其中2016年4月10日至2017年4月10日的年租金为44000元，由原告一次性支付，2017年4月10日后至2018年1月2日的租金为分时段支付）。因奉节县朱衣场镇棚户区改造，2017年3月31日，奉节县朱衣镇人民政府对本案所涉租赁物进行拆迁丈量初始登记。2018年9月2日，奉节县朱衣镇人民政府（甲方）与被告冉瑞洪（乙方）签订了《国有土地上房屋货币补偿协议书》。协议约定：征收被告冉瑞洪（乙方）位于朱衣镇棚改区域内的房屋，建筑面积257.95平方米，其中住宅85.15平方米，非住宅172.8平方米。补偿方式：乙方自愿选择货币补偿，不申请购买限价房。乙方房屋补偿、补助、奖金总金额为3602311.61元，具体项目有：房屋货币补偿费2765376.00元，货币补偿补助费118635.84元，购房补助148320元，提前签约奖励103680元，搬迁费5184元，住宅过渡费租金14100.48元，装修、装饰物与附属物的拆除与补偿费161439元（装饰装修费154891元、门头费6548元），非住宅停产停业损失费142363.01元，设施费补偿60252元（室外附属设施52164元、水电表迁移或补偿费500、宽带688元、空调移机费6900元），税费补助82961.28元。以上补偿款已由政府支付给被告冉瑞洪。另查明，被告冉祯松与被告冉瑞洪系父子关系。本案涉争租赁门市的产权登记人为被告冉瑞洪。该门市及房屋已于2018年9月拆除。一审法院认为：从本案查明的事实来看，原告与被告冉祯松于2015年4月10日签订的《门市租赁变更合同》中明确约定在签订本合同后原门市租赁合同自行作废，故双方于2014年4月10日签订的《租房合同》不再具有法律约束力。双方于2015年4月10日签订的《门市租赁变更合同》应视为新的租赁合同，该合同依法成立，不违反法律规定，且已实际履行，对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，《中华人民共和国合同法》二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人在解除合同应当在合理期限之前通知承租人。但是本案并非没有对租赁期限作出约定，故不应当适用出租人可以随时解除合同的权利。再次，从双方于2015年4月10日签订租赁合同后，原告分别一次性支付了2015年4月10日至2016年4月10日的年租金40000元、2016年4月10日至2017年4月10日的年租金44000元。2017年3月31日，在双方均知道租赁标的物面临政府棚户区改造而将拆迁的情况下，其支付租金的方式变为分阶段（按月份）支付，至止2018年1月2日停止租赁门市。从以上情况表明，双方均没有解除合同的合意，不再继续租赁系因不能归于双方的客观原因。另从2014年4月10日签订的《租房合同》来看，其租赁期限为10年，原告正是基于10年的租赁期限对门市进行整体装修，现因客观原因导致无法继续经营该门市，对于原告造成的损失是客观存在的，故法院根据公平责任原则，确定由原告享有门市装饰装修费、停产停业损失费的60%。具体为停产停业损失费142363.01元×60%为85417.81元；门市装饰装修费（154891元＋6548元＋6900元＋688元）×60%为101416.20元，共计186834.01元。综上，遂依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告冉祯松、冉瑞洪于本判决发生法律效力后立即将本案涉争门市停产停业损失费、装饰装修费共计186834.01元给付原告邓相鹏；二、驳回原告邓相鹏的其他诉讼请求。案件受理费6016元，减半收取3008元，由原告邓相鹏负担1203元，由被告冉祯松、冉瑞洪负担1805元；保全费2092元，由被告冉祯松、冉瑞洪负担。被告冉祯松、冉瑞洪负担之金额限于本判决发生法律效力后立即迳付原告邓相鹏。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中上诉人提供了安装宽带的收据，证明自己系自己安装，补偿的费用应当自己所有，对该证据被上诉人没有异议，但称自己也安装了宽带。上诉人还提交了奉节县人民政府奉节府征公（2017）25号文件，证明上诉人的停业损失系按照文件中依据面积所得，被上诉人在之前已经搬迁，停业损失跟其没有关系。被上诉人对文件的真实性没有意见，但认为不能达到证明目的。本院认为，2014年上诉人和被上诉人签订租赁协议后，因知晓出租门市已经被划为了被拆迁范围，将长期租赁合同予以作废，双方于2015年4月签订了一年期合同，2016年4月合同到期后，双方没有再签订书面合同。被上诉人又支付了2016年5月到2017年4月的全年租金。后上诉人采取了每月收取租金的方式，一直到2018年1月，租赁关系解除。双方形成的是不定期租赁关系，上诉人享有随时解除合同的权利。本案中因拆迁原因，上诉人不再租赁房屋给被上诉人，解除租赁关系，并无不当，因上诉人在2014年租赁房屋时有长期租赁的打算，对网吧进行了装修。被上诉人虽未举示其装修的依据，但在一审中举示的政府查看现场用于装修补偿的相片正是被上诉人经营的网吧，且政府对网吧的装修进行了评估后认定的装修损失。上诉人称政府补偿的系自己和在上诉人之前的承租人形成的装修，但其一审申请出庭后的证人称之前是洗浴中心，该中心的装修和网吧的装修是否一致上诉人没有举示任何证据证明，该上诉理由不能成立，一审法院按照公平原则对装修补偿予以了分配，对被上诉人补偿了60%并无不当。上诉人举示了安装宽带的依据，该证据的真实性本院予以采信。因政府只补偿了一个宽带的安装，作为拆迁对象，应当视为该宽带的补偿应当是对上诉人的补偿。被上诉人安装的宽带没有证据证明政府予以了补偿，宽带安装补偿不应当由被上诉人所有。上诉人应当支付被上诉人装修损失（154891元＋6548元＋6900元）×60%为101003.4元。上诉人举示的奉节县人民政府奉节府征公（2017）25号文件真实有效本院予以采信。按照文件附件第八条第二项、第三项规定，上诉人取得的停业损失是依据其房屋面积所得，征收房屋正在经营的停业损失有约定从约定，无约定由房屋产权人和经营者协商分配。本案中租赁合同在2018年1月已经解除，解除前半年双方处于每月收取租金的不定期租赁状态，双方都做好了随时解除合同的准备。上诉人与政府签订的补偿协议在2019年9月，签订补偿协议时被上诉人早就没有租赁并经营了，被上诉人也没有证据证明其有停业损失，被上诉人不应当得到停业损失的上诉理由成立。综上所述，因本案中出现新证据，导致本案事实认定发生变化，上诉人冉祯松、冉瑞洪的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、撤销奉节县人民法院（2019）渝0236民初91号民事判决；二、上诉人冉祯松、冉瑞洪支付被上诉人装修损失101003.4元；三、驳回被上诉人邓相鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费3008元，上诉人冉祯松、冉瑞洪负担1000元，被上诉人负担2008元；保全费2092元，由上诉人冉祯松、冉瑞洪负担1000元，被上诉人负担1092元。二审案件受理费4036元，上诉人冉祯松、冉瑞洪负担2200元，被上诉人负担1836元。本判决为终审判决。审判长  刘丽苹审判员  程 杨审判员  李迪云二〇一九年十一月二十日书记员  张 翅