四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14819号 上诉人（原审原告、反诉被告）：葛生坤，男，1989年8月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曹红春，女，1989年7月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，系葛生坤之妻。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：喻凌，男，1986年7月12日出生，汉族，成都市金牛区。 委托诉讼代理人：凌建华，女，1964年10月24日出生，汉族，成都市武侯区，系喻凌之母。 上诉人葛生坤因与被上诉人喻凌房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 葛生坤上诉请求：撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2431号民事判决第一项、第三项，依法改判支持葛生坤的诉讼请求。二审诉讼过程中，葛生坤变更其上诉请求：请求撤销一审判决第三项，不再请求撤销一审判决第一项。事实和理由：1、一审判决认定事实有遗漏，未找到意向承租人是在2018年12月9日之前；2、一审判决书第五页第二段和第三段认定事实错误与客观不符，《商铺免费试用协议》和房屋租赁合同不具有真实性，不能作为判案依据。 喻凌辩称，向王明辉收取房租是从2019年1月15日开始收取的；王明辉与喻凌之间的协议无论是否有效均与葛生坤无关。葛生坤私自撤场，并在网上挂出租赁，是葛生坤先行违约。葛生坤后来找喻凌协商，喻凌答应的是在2019年1月1日之前葛生坤如果能转租出去，那么喻凌认可退还押金，但是葛生坤在2019年1月1日之前并未转租出去，故退还押金的条件未成就，不应当退还。 葛生坤向一审法院起诉请求：1、判令喻凌退还押金2万元及2018年12月10日至12月31日房租2709.67元，并承担逾期退款资金利息（以2万元为基数，按利率6%计算，自2018年12月10日起至实际退还时止）；2、本案诉讼费由喻凌承担。一审诉讼过程中，葛生坤增加诉讼请求如下：判令解除葛生坤与喻凌签订的《房屋租赁合同》。 喻凌向一审法院提出反诉请求：判令葛生坤向喻凌支付喻凌垫付的2018年10月清洁工的工资、住宿、生活费共计1925元。 一审法院认定事实：2018年9月17日，喻凌与葛生坤签订《房屋租赁合同》，主要约定：1．喻凌将金牛区花牌坊街新16号金山大厦一楼花街锦食美食城铺面4号档口出租给葛生坤作面馆使用（不能做火锅和串串）；2．租赁期为1年，从2018年9月17日至2019年9月30日收回；3．档口每月租金为：2018年9月17日至12月31日为4000元，2019年1月1日至9月30日为6000元，物管费每月为500元，按季度支付，提前30天支付；4．合同签订之日起，喻凌将铺面交付给葛生坤使用，档口租金从2018年9月17日开始收取；5．公共用水用电按商家均摊费用，宣传费、维修费、洗碗费、清洁费及其相关费用按商家均摊；6．合同第六条：葛生坤缴纳2万元给喻凌作为押金，合同终止30天内喻凌将葛生坤所交押金2万元退还给葛生坤，合同未到期葛生坤如提前终止合同，其所交2万元押金喻凌不予退还；7．葛生坤有转让经营权，但需经喻凌许可。当日，喻凌将案涉商铺交付葛生坤用于经营“葛师傅牛肉面”。葛生坤向喻凌的母亲凌建华支付案涉商铺的押金2万元及2018年10月至2018年12月的租金1.2万元、物管费1500元。 2018年10月31日，葛生坤停止经营并搬离案涉商铺。2018年10月31日，葛生坤的妻子曹红春就退还押金通过微信联系凌建华，凌建华称“押金交给管钱的业主了，他拿去付了欠的装修费了，因为你要一年才到期嘛！所以，没有想到现在就要退押金，所以，我们业主要商量一下看怎么弄，我也理解你，我尽力给你弄好嘛哈”。2018年12月7日，凌建华给曹红春发微信称“现在有事，业主不同意写东西，但同意3月份退给你，放心吧，我会给你记着的”，后曹红春称“我重新把铺子挂到网上先出租，到时候谈好了押金就可以给我们了吧”，凌建华回复“你挂嘛，1月份之前可以，1月1日之后就不可以了，你的押金也不会退了”。葛生坤将案涉商铺的转租事宜发布在58同城网站，但未找到意向的承租人。 2018年12月9日，喻凌与王明辉签订《商铺免费试用协议》，约定喻凌将案涉商铺免费交给王明辉使用一个月，从2018年12月10日至2019年1月10日止；如果商铺档口的前租户“葛师傅牛肉面”在2018年12月10日至2018年12月31日期间将该商铺转让出去，王明辉需无条件的停止试营业，并将该商铺退还喻凌；试营业期满后，可由王明辉优先选择租用或者退还该商铺。 2019年1月15日，凌建华与王明辉签订《房屋租赁合同》，约定凌建华将案涉商铺出租给王明辉做鱼上鱼饭；租赁期从2019年1月15日起至2019年12月31日；月租金4000元，按季度支付，提前30日支付；合同签订之日起，凌建华将铺面交付给王明辉使用。 一审法院另查明，2018年12月24日，喻凌出具《委托书》一份，载明“我位于成都市金牛区花牌坊北街138号（原花牌坊街新一楼一单元和一楼二单元）的所有商铺相关事宜全权委托我母亲凌建华代为处理（包括签订出租合同和收取相关费用），凌建华在商铺出租等相关事宜的签字，我都认可。”。 一审法院认为，喻凌同意向葛生坤退还2018年12月10日至2018年12月31日商铺租金2709.7元，系喻凌对其个人权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。葛生坤与喻凌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。根据已查明的事实，葛生坤于2018年10月31日停止经营并搬离商铺，后就退还押金与凌建华协商，并在网上发布转租信息，故虽然案涉合同的租赁期限并未届满，但葛生坤已经以自己的行为明确表示不再继续履行合同，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，一审法院判令喻凌与葛生坤于2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》解除。本案的争议焦点为：一是案涉押金应否返还；二、葛生坤应否向喻凌支付清洁工工资1925元。 一、对于案涉押金应否返还的问题。《房屋租赁合同》第六条约定“合同终止30天内喻凌将葛生坤所交押金2万元退还给葛生坤，合同未到期葛生坤如提前终止合同，其所交2万元押金喻凌不予退还”。后凌建华在与曹红春进行微信沟通时称“1月份之前可以，1月1日之后就不可以了，你的押金也不会退了”，应系双方对于押金的退还条件进行了重新的约定。喻凌虽于2018年12月9日与王明辉签订《商铺免费试用协议》，但该份协议并非正式的房屋租赁合同，仅系喻凌将案涉商铺交由王明辉免费试用一个月的协议，王明辉是否承租案涉商铺仍具有不确定性。而后案涉商铺实际出租出去的时间为2019年1月15日，案涉商铺并未能在2019年1月1日之前出租，故本案中押金退还的条件尚未成就，对于葛生坤主张喻凌返还押金2万元并支付逾期退还押金的资金利息的本诉请求，一审法院不予支持。 二、对于葛生坤应否向喻凌支付清洁工工资1925元的问题。喻凌为证明其代葛生坤向清洁工支付了2018年10月份的工资1925元向法庭提交了《情况说明》。一方面，该份《情况说明》的出具人并未到庭接受询问，法庭无法核实该份说明的真实性；另一方面，喻凌也未就其实际已向清洁工支付上述工资向法庭提交转账凭证等证据，喻凌的该份证据并足以证实其实际已向清洁工支付了2018年10月份的工资，故对喻凌主张葛生坤支付2018年10月清洁工工资1925元的反诉请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、喻凌与葛生坤于2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》解除；二、喻凌于判决生效之日起五日内向葛生坤退还租金2709.7元；三、驳回葛生坤的其他本诉请求； 四、驳回喻凌的反诉请求。一审本诉案件受理费368元，减半收取184元，由葛生坤负担；一审反诉案件受理费25元，由喻凌负担。 二审中，葛生坤与喻凌对一审查明的事实部分无异议，无补充。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 二审另查明，案外人王明辉于2018年12月9日开始占有使用案涉房屋，葛生坤与喻凌于2018年12月12日左右就房屋转租、退还押金的问题进行过协商。 本院认为，根据双方的辩诉意见，本案的争议焦点为：王明辉于2018年12月9日开始占有使用案涉房屋的行为是否符合葛生坤与喻凌关于退还押金的条件，该争议项下需具体确定由何人转租房屋；王明辉于2018年12月9日至2019年1月10日是否是基于租赁关系取得对房屋的占有。现将争议焦点阐述如下： 喻凌主张，其母凌建华所表达的“1月份之前可以，1月1号之后就不可以了，你的押金也不会退了”的意思是指葛生坤在2019年1月1日前能将案涉房屋转租给第三人，其便同意将押金退还给葛生坤。而葛生坤主张只要房屋于2019年1月1日之前转租给第三人，喻凌便需退还押金，而王明辉与喻凌已于2018年12月9日就建立了实际的租赁关系。对此本院认为，首先，双方在约定转租事项时，未明确约定由谁负责转租，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人．．．．．．”之规定，在出租人喻凌同意转租后，应由承租人葛生坤负责转租房屋，因此只有葛生坤于2019年1月1日前将案涉房屋转租给第三人，喻凌才须向葛生坤退还押金。 对于喻凌将案涉房屋于2018年12月9日交付给王明辉使用是否是基于租赁关系的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，喻凌与王明辉签订的《商铺免费使用协议》不仅未约定王明辉支付占有使用房屋的对价，还约定王明辉在免费使用期满后可自行选择租用房屋或是退还商铺，因此《商铺免费使用协议》从形式上和实质上均不符合租赁合同的构成要件，喻凌于2018年12月9日向王明辉交付房屋的行为并非基于租赁关系作出。 如前所述，案涉房屋并未因王明辉占有房屋而达到“2019年1月1日前被转租”之情形。虽然双方在王明辉占有案涉房屋后进行过协商，但葛生坤未提供证据证明喻凌同意将王明辉占有房屋的行为视为葛生坤已完成将房屋转租第三方的行为，亦未提供证据证明喻凌同意葛生坤无需另行寻找第三人承租房屋，因此王明辉于2018年12月9日占有房屋的行为未达到退还押金的条件。故一审法院未支持葛生坤要求喻凌退还押金20000元并支付逾期退还押金利息的请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，葛生坤的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费367.74元由葛生坤负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月十一日 书记员 丁昱凡