四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13265号 上诉人（原审原告）：张志，男，1979年5月17日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 上诉人（原审原告）：凌必清，女，1949年9月18日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 上诉人（原审原告）：张某，男，2003年5月9日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 法定代理人：张志（张某之父），住宁夏石嘴山市惠农区。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：钟昌国，四川虹永律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都置信实业（集团）有限公司，住所地：成都市武侯区丽都路**。 法定代表人：林维，总经理。 委托诉讼代理人：弓媛媛，公司员工。 委托诉讼代理人：钱力，四川扩信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都东虹商业服务管理有限公司，住所地：成都市温江区万春镇场镇。 法定代表人：廉海燕。 委托诉讼代理人：柳毓程，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 上诉人张志、凌必清、张某（以下简称张志方）因与被上诉人成都置信实业（集团）有限公司(以下简称置信公司)、成都东虹商业服务管理有限公司(以下简称东虹公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市温江区人民法院（2018）川0115民初5398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张志方上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实与适用法律错误，不当驳回了上诉人的诉讼请求。1.本案既有租赁行为也有房地产交易行为，东红公司只履行了通知交房义务，但案涉房屋未达到房屋买卖合同约定的交付条件，因此东红公司并未履行返还案涉商铺的义务，上诉人拒绝收房的理由是正当的；2.被上诉方一直在占用租赁房屋；3.一审法院驳回恢复楼梯及公共卫生间原状的要求是错误的。 置信公司答辩称，置信公司只对租期内不支付租金承担连带责任，不应当就房屋占用费的支付承担连带责任，租期内租金已经全部支付。东虹公司已按照租赁协议返还了租赁房屋，张志方拒收的理由不成立，其拒收的真实原因是要求高价回购房屋。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 东虹公司答辩称，上诉人要求支付房屋占用费的诉讼请求已经超过了诉讼时效，且东虹公司没有将案涉房屋租给爬行馆，已按照租赁协议返还了租赁房屋，张志方拒收的理由不成立，其拒收的真实原因是要求高价回购房屋。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 张志方向一审法院起诉请求：1.按照合同约定恢复本栋的公用卫生间及上下三楼的楼梯、通道；2.按照购房总价311970元12.5%/年的比例支付2011年12月25日起至房屋交付之日止的占用费272973.75元；3.由东虹公司、置信公司承担本案诉讼费。以上责任由东虹公司、置信公司连带承担。 一审法院认定事实：2006年12月25日，张志方作为买受人与置信公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议（一）》和《补充协议（二）》，约定张志方购买置信公司开发的位于成都市温江区社天府花城意大利馆1栋1单元3层3号商铺，建筑面积共68.22平方米，总价为311970元。买受人采用一次性付款方式支付房价款。同时约定若买受人在购买商铺时，一次性付清购房全款，在房屋产权监理处办理产权登记备案之日起三年期满，当发生子女上学、出国或其他个人重大事项急需资金时，在履行相关的书面请求手续后，买受人有权要求将本商铺按人民币311970元卖与出卖人，出卖人应予购买，该购买行为应在60日内完成。买受人应提前三个月，向出卖人提出书面申请，出卖人应在三十日内予以答复。买受人逾期提出上述请求或未履行相关程序的，出卖人有权拒绝购买，不承担违约责任。同日，张志方作为出租方（甲方）与东虹公司作为承租方（乙方）、置信公司作为担保方（丙方）签订了《租赁协议》，约定甲方拥有天府花城意大利馆1栋1单元3层3号商铺的收益权，甲方同意将上述商铺全部租给乙方。出租期限：自2006年12月25日起至2011年12月24日止，在出租期限内，乙方全权行使该商铺经营管理权，甲方承诺对此不予干涉。每年租金为31197元。丙方承诺，在租赁期间内，如乙方未足额向甲方支付约定租金，其不足部分由丙方承担连带清偿责任。租期满后，乙方对该商铺的装修不作恢复，出租方对此表示认可无异议，不追究承租方任何责任。同日，张志方向置信公司出具《委托书》，委托东虹公司代为收付其购买的商铺，代为办理房屋验收和收付手续。上述合同签订后，东虹公司接收涉案商铺。2009年12月26日，张志方与东虹公司、置信公司签订《“天府花城”商铺买卖及租赁补充协议书》，约定将租金标准调整为：东虹公司按照张志方已付购房款（311970元）每年15%。 东虹公司按照租赁协议和委托书的约定向置信公司接收了案涉商铺并进行使用。租赁期间,东虹公司按照租赁协议约定交纳了租金。租赁期届满后，2011年12月28日，东虹公司通知张志方交房，东虹公司与张志就涉案商铺的相关事宜进行协商，双方形成了《访谈记录表》，访谈内容为：1.交付标准：根据买卖合同中约定标准交付给买受人。2.三楼平台的使用，关于客户提出搭建阳光蓬的需求，需根据合同中相关条款约定商定后回复客户。3.办理产权。“客户反馈意见”处被打勾为“满意”，张志在旁签署“已沟通，可议价退房”并签名。 一审庭审中，张志方陈述于2011年底前往案涉商铺查看，案涉商铺内除部分设备、隔断外已全部搬走清空。 2016年1月20日，张志方向一审法院提起诉讼，要求东虹公司、置信公司恢复公共卫生间及上下三楼楼梯、通道，承担2011年12月25日起至房屋交付之日的租金。一审法院于2017年6月15日作出（2016）川0115民初852号民事裁定书，一审法院经审查后认为张志方提起的诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项之规定，属于“诉讼请求没有事实依据和法律规定的理由”的情形，裁定驳回张志、张某、凌必清的起诉。 一审另查明，东虹公司自接受该商铺后并未对其进行装修。商铺的现状：楼栋底楼的公共卫生间可正常使用,商铺外有可供上下三楼的楼梯。 一审法院认定以上事实，有当事人的当庭陈述、身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《租赁协议》、《委托书》、《访谈记录表》、商铺现状照片等证据证明。 一审法院认为，张志方与东虹公司、置信公司签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是承租人东虹公司是否已履行返还租赁物的义务。一审法院认为，张志方与东虹公司的租赁协议已于2011年12月24日履行届满，东虹公司有交还张志方案涉商铺的义务。东虹公司于2011年12月28日通知张志方交房，并与张志就涉案商铺的相关事宜进行协商，双方形成了《访谈记录表》，该《访谈记录表》上记载了房屋交付、三楼平台的使用、办理产权等访谈内容，“客户反馈意见”处被打勾为“满意”，张志在旁签署“已沟通，可议价退房”并签名。张志方未提交证据证明东虹公司通知其交房时东虹公司已将租赁商铺所在楼栋的公用卫生间改造做他用，并且将到三楼的通道堵塞，导致张志方无法正常上下，更无法使用卫生间的事实。在庭审中张志方也陈述其于2011年底前往案涉商铺查看，商铺内除部分设备、隔断外已全部搬走清空。东虹公司从置信公司处接收商铺后并未对其进行过装修。张志方也未举证证明该商铺有不符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。因此，作为承租人的东虹公司已经按照合同约定履行了向出租人返还租赁物的义务。张志方拒绝接收东虹公司返还的租赁商铺无正当理由。张志方也未提交证据证明其所有的商铺在租赁期满后由东虹公司一直占有使用至今，因此，关于张志方主张由东虹公司承担案涉商铺租赁期满后占用使用费的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张志方主张东虹公司按照合同约定恢复本栋的公用卫生间及上下三楼的楼梯、通道的诉请，因租赁协议中并无关于楼栋共用卫生间及上下三楼的楼梯、通道的相关约定，并且现在该商铺底楼公共卫生间可正常使用,有可上下三楼的楼梯，故对该项诉请，一审法院不予支持。关于张志方要求置信公司承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出如下判决：驳回张志、凌必清、张某的诉讼请求。一审案件受理费5394元由张志、凌必清、张某负担。 经二审审理查明的事实和证据与一审查明的事实和证据一致，本院对一审查明的事实和证据予以确认。二审中，张志方提交光盘一张，拟证明案涉楼栋上三楼的通道现状及案涉房屋缺少光纤、水管、宽带、天然气等基础设施。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审查认为，该证据符合证据三性，对其予以采纳，对其证明力将结合查明的案件事实进行综合评述。 本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁期满后房屋以何种标准交付；二、是否应当对公共卫生间以及楼梯恢复原状；三、东虹公司是否应当支付房屋占用费，如应当支付，应按照何种标准支付。 关于租赁期满后承租人应当将房屋以何种标准返还给出租人的问题，本院认为，本案所涉租赁合同及补充协议系双方当事人自愿签订，系合法有效，各方均应当受该合同效力的约束。《租赁协议》第十一条载明“租期满后，乙方对该商铺的装修不作恢复，出租方对此表示认可无异议，不追究承租方任何责任。”根据该条约定，租赁期满后承租人可以按照房屋返还时的现状将租赁房屋返还给出租人，上诉人要求承租人交付符合买卖合同约定的房屋，没有法定和约定的依据。因此，本院对上诉人关于承租人返还的房屋不符合交付条件的上诉理由不予支持。 关于是否应当将公共卫生间及楼梯恢复原状的问题，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉标的物为房屋，出租人以承租人返还的房屋不符合《商品房屋买卖合同》中约定的交付标准为由，要求承租人将公共卫生间及楼梯恢复原状，但该公共卫生间及楼梯均不属于涉案房屋的专有产权范围内，其在合同纠纷中提出的该项诉请，不属于本案的审理范围，本院不予支持。 关于占用费的问题，《租赁协议》及其补充协议未对租赁期满后承租人与出租人就房屋发生争议时如何交付进行约定，应当结合通常情形下房屋租赁期满后的交付形式进行认定。本案中，承租人在租赁期届满后已经将涉案房屋腾空不再进行使用，并且通知了上诉人接收房屋，上诉人经通知后也去查看过案涉房屋，但拒不接收房屋，故在本案中应当认定承租人已尽到了交房义务，上诉人未接收房屋所造成的损失应当由其自行负担，对于上诉人的该项上诉请求不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5394元，由上诉人张志、凌必清、张某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 祝颖哲 审 判 员 赫耀文 审 判 员 何春梅 二〇一九年十一月十一日 书记员代 小 文