辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7575号上诉人（原审被告）：周继胜，男，1957年11月27日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：周岩，系上诉人女儿。被上诉人（原审原告）：大连鹏辉物业管理有限公司。住所地大连市甘井子区西南路**。法定代表人：刘学凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李聚钦、李万鹏，均系该公司职员。上诉人周继胜因与被上诉人大连鹏辉物业管理有限公司（以下简称“鹏辉物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周继胜上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判鹏辉物业减收物业服务费，减收幅度为50%，且判令不收取滞纳金。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。诉讼过程中被上诉人没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用，本案已超过诉讼时效。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。《鹏辉新天居前期物业管理服务合同》中有“物业管理服务内容和准则”，上诉人在一审中也列举了几个物业管理服务中存在的问题，比如：不经业主同意私自将绿地改为收费停车位、不维护绿化，没有按合同规定修剪草坪、砍伐树木、报修楼宇门坏了，物业以没有维修师傅为由，不予理会等等。一审诉讼过程中，被上诉人没有证据证明对小区提供过什么服务。因此一审判决以“原告亦有服务需要提高之处”，使被上诉人逃避了违约责任。三、一审判决审查证据不全面。1、一审判决认为“原告作为物业服务企业，已对案涉的鹏辉新天居小区提供了相应的物业服务。”，被上诉人在2012年4月至2017年12月对鹏辉新天居小区提供了哪些服务？是被上诉人向法院提供了证明材料，还是一审法院实地调查收集了证据？就判定“原告亦有服务需提高之处”而不是“原告服务存在严重瑕疵呢”？2、《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。一审判决认为《鹏辉新天居前期物业管理服务合同》具有法律效力，但上诉人认为此合同违反了合同法的基本原则。因为物业服务合同当中仅约定了业主延迟交纳物业费的滞纳金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金。3、根据法律规定，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。滞纳金具有行政处罚的色彩，平等民事主体之间不能约定滞纳金。物业公司不是行政部门，因此物业合同里不应提滞纳金。而一审判决支持了被上诉人收取滞纳金的请求违反了法律规定。鹏辉物业辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由是：一、诉讼时效问题，上诉人签字认可的前期物业服务合同第三条第三项，明确约定每季度前10日缴纳物业费，在上诉人入住时，被上诉人也已明确告知上诉人，所以不存在诉讼时效问题。另外，我公司工作人员每年多次采取单元门贴催费通知，电话催费及入户催费，贴的通知有照片。二、上诉人认为被上诉人没有履行相关的维修、维护义务，小区有专属的保安、保洁、客服、维修、绿化人员，小区管理有5个部门运作服务，才能保证小区正常运行，如果没有这5个部门，业主无法生活，被上诉人的工作是有目共睹的。三、关于服务的证据，有保安每天24小时巡逻站岗、保洁每天清扫、运送垃圾，维修人员保证感应灯正常等、绿化人员需要修剪等，小区工作人员做了大量的工作。四、滞纳金是双方前期物业服务合同约定的，上诉人已签字认可。鹏辉物业向一审法院起诉请求：被告给付所欠物业费3371.75元（自2012年4月10日至2017年12月31日）及滞纳金2116.11元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系大连市甘井子区秀岭街49号（30号楼）3-2-2业主，房屋面积60.44平方米。2010年4月10日，原告与被告签订了《鹏辉新天居前期物业管理服务合同》，约定被告接受原告的物业服务。物业管理费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，应于每季10日前缴纳物业费，每季缴纳一次，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。同时合同还约定了双方的权利义务、物业管理服务范围和标准、管理期限等内容。2008年10月1日，大连鹏辉房地产开发有限公司与原告签订大连市前期物业服务合同，约定将其开发建设的鹏辉新天居小区交于原告，由原告进行前期物业服务管理。原告已取得该小区收费许可资格，并提供了相应的物业管理服务。被告入住后，交纳了2010年4月10日至2012年4月9日的物业费，自2012年4月10日至2017年12月31日，欠交物业费3371.75元。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自的义务。原告作为物业服务企业，已对案涉的鹏辉新天居小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，被告作为业主，亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，借故拖欠不妥。现原告要求被告给付2012年4月至2017年12月拖欠的物业费，应予支持。对于原告主张滞纳金一节，因原告亦有服务需提高之处，其主张滞纳金数额过高，依法予以调整至欠付物业费金额的30%，即1011.53元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：一、被告周继胜自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连鹏辉物业管理有限公司物业费3371.75元及滞纳金1011.53元，合计4383.28元；二、驳回原告大连鹏辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由被告周继胜负担。本院二审期间，当事人虽提交了照片、催费通知等，但均不构成二审中的新证据，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案一审认定合同有效正确，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故《鹏辉新天居前期物业管理服务合同》对鹏辉物业和周继胜均具有约束力。鹏辉物业已实际为包括上诉人周继胜在内的小区业主提供了物业服务，周继胜依法负有支付物业费的义务。一审法院判令周继胜向鹏辉物业支付物业费并无不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。上诉人周继胜主张不经业主同意私自将绿地改为收费停车位、不维护绿化没有按合同规定修剪草坪、砍伐树木、报修楼宇门坏了，物业以没有维修师傅为由，不予理会等等均依法不构成上诉人不支付物业费的法定理由。滞纳金实质是违约金性质，一审判决根据案件情况对滞纳金做适当调整亦无明显不当。上诉人在一审时并未提出诉讼时效抗辩，二审在未提交相应新证据的情况下，提出本案已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人周继胜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（周继胜已预交），由上诉人周继胜负担。本判决为终审判决。审判长 霍 宏审判员 王慧莹审判员 宁 宁二〇一九年十一月二十九日书记员 张文秀