广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2678号上诉人（一审原告）：珠海某某某物业管理有限公司，住所地：珠海金湾区金海大道。统一社会信用代码：914404XXXXXXXXX0。法定代表人：黄某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某某，男，汉族，1970年10月10日出生，住重庆市巫山县，系该公司员工。委托诉讼代理人：鞠某，男，汉族，1975年1月31日出生，住江西省高安市，系该公司员工。被上诉人（一审被告）：谷某某,女，汉族，1983年11月10日出生，住广东省佛山市南海区，上诉人珠海某某某物业管理有限公司（以下简称某某某公司）因与被上诉人谷某某物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某某某公司的委托诉讼代理人刘某某、鞠某，被上诉人谷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某某公司上诉请求：1.请求依法改判要求谷某某向某某某公司支付物业服务费本金4,776.83元（2014年7月1日至2015年11月30日期间，共17个月）；2.涉诉一、二审诉讼费由谷某某承担。事实和理由：根据谷某某与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，开发商在合同约定的交楼时间前向谷某某寄发了《收楼通知书》，且收楼通知书上明确载明通知谷某某于2014年6月20日到指定地点办理收楼手续，由于谷某某的拖延才导致直至2015年12月1日才办妥收楼手续。该房屋应视为已在约定的时间内完成了交付，谷某某应自视为收楼之日（即2014年6月20日）起缴纳物业服务费。一审判决以《收楼通知书》上未载明落款时间为由认定该通知书无法证明已在2015年12月1日前送达谷某某显然与通知书内容不符，也与常理不符。同时一审判决将“证明涉案房屋未能按期交付是由谷某某造成”的举证责任归于某某某公司是不公平的，某某某公司已向法庭举证证明开发商在买卖合同约定的时间向谷某某寄发了《收楼通知书》，至于谷某某为什么不来办理收楼手续，应由谷某某举证。综上理由，一审判决认定事实错误，举证责任归责不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决的错误，依法改判支持某某某公司的一审诉讼请求，以维护某某某公司的合法权益。谷某某辩称：某某某公司于2014年6月30号下发收楼通知书，通知书上明确注明管理费为每平方1.9元，谷某某到现场收楼时却被告知管理费为每平方4.8元。为此，谷某某和某某某公司对于物业收费标准产生了争议。谷某某要求某某某公司按通知书每平方1.9元的管理费收楼，而某某某公司坚持要求按4.8元每平方收楼，如谷某某不同意，则拒绝谷某某收楼。谷某某多次要求收楼，某某某公司主张都必须按某某某公司的要求收取物业费，否则拒收，为此双方争执不下。此后，谷某某多次主动找某某某公司要求尽快想办法解决，并声明由于某某某公司拒不交付商铺，谷某某由此产生的损失则依照法律程序向其主张赔偿。后来双方于2015年12月1日双方达成口头协议，当时某某某公司的物业经理承诺收楼之前的物管费免除，收楼后按每平方4.8元收取。谷某某随即在当天收楼，收楼后也一直未拖欠过物管费。由于物业经理更换，某某某公司现在却否认当时双方达成的口头协议，主张谷某某拖欠物业管理费，并指出就“口头协议”谷某某并无相关文字协议予以佐证。谷某某作为普通公民，法律意识没那么强，认为双方都已经达成协议，且收楼时不用交之前的物管费就代表此事已解决了。某某某公司作为正规的物业管理公司，对于双方协商达成的口头协议，因无文字协议就事后不予认可，有违诚实信用原则。为此事谷某某向消费者权益12345投诉某某某公司，某某某公司却向政府热线谎称其是按照每平方米1.9元向谷某某收取物业费。综上，请求二审法院驳回某某某公司的上诉请求，并要求某某某公司赔偿因其失误造成谷某某未能按期收楼期间的利益损失。某某某公司向一审法院起诉请求：一、判令谷某某立即向某某某公司支付物业服务费本金：4,776.83元(2014年7月1日至2015年11月30日期间，共计17个月）；二、判令谷某某承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月2日，案外人珠海某某某XX发展有限公司与谷某某签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：案外人珠海某某某XX发展有限公司向谷某某出售珠海市金湾区三灶镇金海某某某花园的第5栋108号商铺，建筑面积58.54平方米，于2014年6月20日前交付取得《建设工程规划验收合格证》的商品房；第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第八条约定的交房期限届满之日视为出卖人向买受人实际交付商品房之日，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由买受人承担，自该日起与标的商品房有关的费用、风险均由买受人承担。《前期物业服务协议（商业物业）》约定，商铺管理费为4.8元/平方米/月，首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算，如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费；甲方须按本协议约定缴交物业服务费，乙方每月五日起征收上月欠缴款项所产生的滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之三给付滞纳金；每月五日收取当月物业服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用。如因甲方原因导致费用缴交失败或延迟，甲方应按前述规定缴交滞纳金。谷某某作为甲方签订该《前期物业服务协议（商业物业）》的时间为2015年12月1日。《业主资料登记表》显示，涉案房屋入伙时间为2015年12月1日，落款处有谷某某签名及落款日期2015年12月1日。《收楼手续单》显示，涉案房屋业主收楼手续已办理完毕，谷某某在“业主签字”处签字，落款时间为2015年12月1日。《收楼寄发资料签收单》显示，谷某某于2015年12月1日收到《收楼指引》《收楼通知书》《收楼手续单》《收楼须知》《缴款通知书》《业主资料登记表》，落款处有谷某某签字及时间2015年12月1日。《收楼通知书》中载明，案外人珠海某某某XX发展有限公司告知谷某某：其购买的涉案房产将按《商品房买卖合同》约定的时间（即2014年6月20日前）交付使用，建议按照公司安排的时间于2014年6月20日到指定地点办理收楼手续；《收楼通知书》中未载明落款时间。某某某公司未提交证据证明该《收楼通知书》在2015年12月1日以前已送达给谷某某。《楼宇情况验收检查表》显示，谷某某及物业经办人于2015年12月1日确认涉案房屋水电情况，并签名、签日期。一审法院认为，本案的争议焦点为某某某公司何时可以向谷某某收取涉案房屋的物业服务费。第一，《前期物业服务协议（商业物业）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中均载明谷某某于2015年12月1日收楼。第二，根据谷某某与案外人珠海某某某XX发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、谷某某与某某某公司签订的《前期物业服务协议（商业物业）》的有关约定，涉案房屋由于谷某某的原因未能按期交付的，《商品房买卖合同》约定的交楼时间即为实际交付时间且相关费用包括物业服务费等由谷某某承担。但是，某某某公司未能提交证据证明涉案房屋未能按期交付是由谷某某造成的，应当承担举证不能的不利后果。第三，依照《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。在未有证据证明涉案房屋未能按期交付是由谷某某造成的情况下，涉案房屋交付之前的物业服务费用由建设单位交纳，某某某公司要求谷某某向其缴纳涉案房屋实际收楼之日即2015年12月1日之前的物业服务费，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：驳回某某某公司的全部诉讼请求。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为25元，由某某某公司负担。二审期间，被上诉人谷某某向本院提交了如下证据。证据一：某某某公司出具的缴款通知书，拟证明收楼时某某某公司主张的物业管理费是1.9元每平方米；证据二：谷某某与12345政府热线手机短信截图，拟证明某某某公司违反诚实信用原则向政府热线谎称其是按照每平米1.9元向谷某某收取物业费；证据三：某某某公司小区服务收据复印件，拟证明收楼时谷某某要求签署文字协议，某某某公司不予出具，谷某某写明未收楼的原因为管理费争议。某某某公司质证认为：对证据一、证据三的真实性无异议，对证据二不知情无法回应。但证据一、证据三以及谷某某的证明内容恰恰证明开发商有在合同约定的收楼时间寄送收楼通知书，未办理收楼手续的原因是因为谷某某对物业管理费收费标准有异议。对被上诉人谷某某提供的证据,本院结合全案其他证据综合审查判断。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人某某某公司的上诉请求，结合其提出的上诉理由，本案争议主要焦点为被上诉人谷某某向上诉人某某某公司缴纳物业服务费的时间应当如何认定问题。对此，本院评判如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，某某某公司虽然提供了谷某某与珠海某某某XX发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议（商业物业）》等，欲证明其与被上诉人谷某某之间存在物业服务关系，并主张因谷某某的原因未能按期交付商铺，按照《前期物业服务协议（商业物业）》约定，应从约定的收楼日期(即2014年7月1日)起计算物业服务费，但某某某公司提交的证据并不足以证明涉案房屋未能按期交付是由被上诉人谷某某单方原因造成的，而且因为双方对管理费收费标准不明确而产生争议，被上诉人谷某某实际上并未收楼，上诉人某某某公司应当承担举证不能的不利后果。相反，《前期物业服务协议（商业物业）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中均明确载明谷某某于2015年12月1日收楼。一审法院根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，认定涉案房屋交付之前的物业服务费用由建设单位交纳，对某某某公司要求谷某某向其缴纳涉案房屋实际收楼之日即2015年12月1日之前的物业服务费的主张不予支持，公平合理，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人某某某公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人珠海某某某物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月十一日书记员 黄艳芬附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。