四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川04民终1186号 上诉人（原审被告）：安春，女，汉族，1986年3月7日出生，户籍地四川省攀枝花市**，现住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：赵博，男，1984年12月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。与安春系夫妻关系。 被上诉人（原审原告）：四川省仙都物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市青羊区苏坡乡万家村**。统一社会信用代码：9151010067219432XF。 法定代表人：方丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人:吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201310106142。 上诉人安春因与被上诉人四川省仙都物业服务有限责任公司（以下简称仙都公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 安春上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初2228号民事判决，依法改判安春无需支付物业费；2.本案一二审诉讼费用由仙都公司承担；3.判令仙都公司遵照攀枝花市仁和区鹭栖花园小区在住建局备案的总平面布局布置图，将违规开设的2处小区出入口恢复原貌；4.判令仙都公司对其不完全履行物业服务合同约定义务承担继续履行并采取补救措施及赔偿损失等责任。事实和理由：1.攀枝花市仁和区鹭栖花园小区属于烂尾楼，依据相关法律规定，不具备成立业主委员会的条件。该业主委员会主任并非本小区业主，不具有担任业主委员会主任的资格，该小区业主委员会系违法违规擅自成立，故业主委员会与仙都公司签订的《物业管理委托合同》应属无效合同；2.仙都公司与鹭栖花园小区业主委员会主任恶意串通将原物业公司赶走损害了小区业主的利益；3.仙都公司提供的物业服务远未达到物业合同约定标准，且其在服务期间私自开设了小区出入口增加了小区的安全隐患；4.仙都公司提交的证据并非全部是原件，开庭仅有审判员与书记员，无陪审人员。故一审法院审理程序违法。 仙都公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 仙都公司向一审法院起诉请求:判令安春向其支付物业服务费1335.27元、违约金400.58元、垃圾清运费69元，共计1804.85元。 一审法院认定事实：安春系攀枝花市仁和区鹭栖花园小区业主，案涉房屋坐落于攀枝花市仁和区云盘路7号5幢3-5号，房屋结构为钢混，房屋建筑面积为116.4㎡。安春在庭审中认可自2015年起即居住在案涉小区且没有向仙都公司支付过任何费用。 2016年1月28日，攀枝花市仁和区鹭栖花园业主委员会（以下简称鹭栖花园业委会）与仙都公司签订《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》。合同载明，鹭栖花园业委会选聘仙都公司为鹭栖花园小区提供房屋共用部位、公用设施、附属建筑物、构建物的日常维护、养护和管理，公共绿地、园林的养护，公共清洁房屋等物业管理服务；物业服务费以产权建筑面积计算：电梯住宅1.00元/㎡/月、小高层（无电梯）0.60元/㎡/月、地下查清车位50元/个/月、地下人防工程停车位150元/个/月、地面停车位90元/个/月、生活垃圾清运费6元/户/月代收代缴给生活垃圾清运部门（仁和区环卫局）；合同期限自2016年2月1日起至2020年3月1日止。2017年1月20日，仙都公司与鹭栖花园业委会签订了《终止合同协议》，双方确认仙都公司自2016年2月3日进场服务，于2017年1月20日终止履行《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》。2017年1月20日，鹭栖花园业主委员会出具《证明》，该份证明上载明：“仁和区鹭栖花园业主委员会于2016年1月28日与四川省仙都物业服务有限责任公司签订了《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》，约定由四川省仙都物业服务有限责任公司对攀枝花市仁和区鹭栖花园全体业主提供服务。四川省仙都物业服务有限责任公司从2016年2月3日至2017年1月20日，按约定为攀枝花市仁和区鹭栖花园全体业主提供了服务。在四川省仙都物业服务有限责任公司提供物业服务期间，有部分业主未缴纳物业服务费，四川省仙都物业服务有限责任公司针对此情况采取了每月在小区公告栏张贴催费公告；电话催收物业费：在欠费业主家门粘贴催费通知方式催收物业服务费。仁和区鹭栖花园业主委员会应四川省仙都物业服务有限责任公司的请求，召集业主委员会成员、小区业主代表、社区相关工作人员一起讨论，协助四川省仙都物业有限责任公司催收物业费，但至今仍有部分业主未交纳物业服务费。” 一审法院认为，鹭栖花园业委会与仙都公司所签的物业合同虽效力待定，但导致合同效力待定的原因不可归咎于仙都公司，安春也未能提交证据证实鹭栖花园业委会与仙都公司间存在利益勾结，恶意串通损害业主利益的情形，因此依据在一审庭审中仙都公司、安春确认的2016年2月3日起至2017年1月20日期间仙都公司在鹭栖花园小区提供了物业服务这一事实，作为物业服务企业的仙都公司参照鹭栖花园业委会与其签订的合同约定向小区业主收取物业服务费有法律依据和事实依据。至于收费标准，因安春未能提交证据证实仙都公司所主张的合同收费标准1.00元／平方米／月可能存在价格明显畸高而导致双方权利义务失衡的情形，故物业服务费应为1348元（1.00元／平方米／月×116.4平方米×11个月+1.00元／平方米／月×116.4平方米÷31天×18天），现仙都公司仅主张1335.27元，一审法院予以支持。安春辩称仙都公司所签的物业服务合同不合法且提供物业服务期间存在物业服务不到位、不达标的情形，故其不应交纳物业服务费。一审法院认为，物业服务费是小区全体业主获得物业服务的保障和前提之一，业主在实际接受物业服务企业所提供的物业服务的情况下，个别业主宜以小区整体的物业服务获得保障为考虑的前提。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用，故对其上述抗辩一审法院不予采信。 关于违约金，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确的，且事后不能达成补充协议的情形。因此一审法院对仙都公司的该项诉讼请求，不予支持。因仙都公司未能提交任何证据证实其作为物业服务企业取得垃圾清运费代收代缴授权，一审法院对仙都公司的该项诉求不予支持。 综上所述，仙都公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、安春应于判决生效之日起十日内支付四川省仙都物业服务有限责任公司物业服务费1335.27元；二、驳回四川省仙都物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，首先，本案中，安春提出鹭栖花园业委会与仙都公司之间签订物业服务合同存在利益勾结，恶意串通损害业主利益的情形，但其未提交证据证明。同时，安春提出鹭栖花园业委会系违规违法成立，其亦未提交证据证明。虽然仙都公司与鹭栖花园业委会签订的物业服务合同效力待定，但一审法院已依法查明导致合同效力待定的原因不归责于仙都公司。仙都公司在一审中提交的证据能够证明其事实上为小区业主提供了基本的物业服务，安春作为小区业主，实际接受了仙都公司的物业服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，安春理应向仙都公司支付相应的服务费；其次，如果安春认为仙都公司不履行或未按约定完全履行物业服务合同义务，其可以要求物业服务企业承担相应的违约责任，但其应在本案提起反诉或另案诉讼。因安春未在一审时提起反诉，故对其第三、四项上诉请求，本案不予处理；最后，一审法院在庭审时组织双方当事人对证据进行了举证质证，结合证据的三性作出是否采信的决定，并据此认定案件事实，不存在不当情形。另，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院及其派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序，一审法院根据本案案件情况决定适用简易程序，并无不当。故，安春提出一审法院审判程序违法的主张不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，安春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇一九年十一月十二日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜