文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初15799号原告（反诉被告）：陈炳基，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：阮建科，广东格然律师事务所律师。被告（反诉原告）：李兆江，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。第三人：佛山市南海区大沥镇平地社区道头股份合作经济社，地址：佛山市南海区。法定代表人：李国华。原告陈炳基与被告李兆江租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法适用简易程序进行了审理。被告在答辩期内提起管辖权异议，本院经审查后依法作出（2017）粤0605民初15799号民事裁定予以驳回。被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后依法作出（2017）粤06民辖终1938号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。因本案案情复杂，争议较大，不适合适用简易程序进行审理，故本院依法作出（2017）粤0605民初15799号之一民事裁定，转换适用普通程序审理本案，并依法组成合议庭，于2018年6月29日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人阮建科、被告李兆江及其委托诉讼代理人杨立明到庭参加了诉讼。因本案的审理与佛山市南海区大沥镇平地社区道头股份经济合作社有利害关系，故本院依法追加其为第三人参加诉讼，并分别于2018年10月19日、2019年9月4日、2019年10月23日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人阮建科、被告李兆江及其委托诉讼代理人杨立明到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，被告向本院申请司法鉴定。当事人亦向本院申请庭外和解。管辖权异议期间、和解期间和鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2014年10月6日签订的《租赁合同》；2.被告将位于***的仓库（以下简称涉讼仓库）立即交还给原告；3.被告向原告支付自2017年11月1日起至实际交还仓库之日止的场地占用使用费、场地管理费及维护费（场地占用费、场地管理费及维护费标准以《租赁合同》约定的租金、场地管理费及维护费的双倍为计算标准，自2017年11月1日起计至被告实际交还仓库之日止）；4.被告向原告赔偿3个月租金损失112527.75元；5.原告没收被告保证金64764元；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2005年9月16日，原告与第三人签订《租赁土地合同书》，约定第三人将位于***面积为12678.12平方米土地出租给原告。原告还与第三人签订《关于陈炳基租用****田补充协议》，约定前述租赁土地的租期从2006年2月1日至2036年1月31日。原告承租上述土地后，在该土地上建造了厂房、水电设施等附着物用于出租。2014年10月6日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定原告将涉讼仓库出租给被告作为存货使用，租期从2014年11月1日起至2022年10月30日止，如因国家建设征用或政府法律法规变化、村组收回开发建设等原因需要提前终止合同时，被告应无条件执行，双方互不作任何补偿，原告退还保证金（不计利息）给被告。2017年1月，第三人收回租赁地块作“三旧改造”，原告随即与被告协商合同解除事宜，但未能达成一致。另被告拖欠2016年11月1日至2017年10月25日期间的电费5139.6元、水费414元，合计5553.6元。经原告多次催收仍未支付，原告与被告签订的《租赁合同》第三条第2项约定：乙方应按合同规定，及时向甲方交纳租金及各项费用，乙方逾期交纳的，每天应按拖欠租金及各项费用金额的3%向甲方支付违约金，超过20天仍未交纳的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回仓库，没收保证金，并要求乙方赔偿3个月租金的损失。被告拖欠水电费早已超过20天，原告现依据该合同起诉被告解除合同、返还租赁场地，原告还有权要求被告支付违约金，没收保证金，并要求被告赔偿3个月的租金损失。综上，原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，原告的诉请不成立，理由如下：一，被告拒不支付场地占有使用费、场地管理费及维护费合情、合理、合法。原、被告于2014年10月6日签订了《租赁合同》，约定原告将涉讼仓库出租给被告作为存货使用。租赁期限从2014年11月1日起至2022年10月30日止。《租赁合同》第二条第6项的约定：甲方负责供电、供水到门口，各户水电表独立，使用指数按实际耗量计取。在合同履行期间，自2017年11月起，原告对涉讼仓库实施了断水断电措施，严重损害被告的生产经营。《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由此可见，原告在交付涉讼仓库时就有提供水电的先行义务，现原告对涉讼仓库实施了断水断电措施，颠倒先后履行顺序，扭曲法律关系，企图满足其解除合同的私欲，严重损害被告的生产经营。被告拒不支付场地占有使用费、场地管理费系其行使先履行抗辩权的行为，是合法地维护自身的权益，是合情、合理、合法的。二，本案争议的被告拖欠水电费的行为，并非被告自身原因造成，被告并非有意拖欠水电费。按照原、被告双方的交易习惯，原告应当先向被告说明前半年水表、电表度数以及水费、电费总额，之后被告才向原告支付前半年的水电费。《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。但在2016年11月1日至2017年10月25日期间，原告并未向被告说明水表、电表度数以及水费、电费总额，也并未向被告主张过水电费。再者，在诉讼进行过程中，被告已于2018年3月8日向原告支付2016年11月1日至2017年10月25日期间的水电费，合计5553.6元。由此可见，被告拖欠水电费的行为并非由被告自身原因造成，而是由于原告一开始就有违约预谋，故意隐瞒才未向被告说明水表、电表度数以及水费、电费总额所造成的。现原告反过来污蔑被告故意拖欠水电费，根本就是捏造，无中生有。三，原告对涉讼仓库实施断水断电措施系属违约行为，由此造成的损失，应当由原告承担。原告对涉讼仓库实施断水断电措施，并没有合法的依据，纯属其自身故意违约，应当承担违约责任，并赔偿被告由此造成的经营损失，损失按10万元/月计算。针对该每月10万元的经营损失，并非被告捏造，被告已向人民法院提供其2017年8月-10月的永恒家具批发出仓单、收款收据单。根据永恒家具批发出仓单显示，被告2017年8月、9月、10月的经营收入分别为512505元人民币、658377元人民币、462464元人民币，合计1633346元人民币。由此说明，被告2017年每月的平均经营收入约544448元人民币。因此被告向原告主张的每月10万元并非捏造。四，被告明确不同意解除合同，且至开庭之日，区级及镇政府均没有红头文件公示涉讼土地拟进行三旧改造，因此不触发合同中的解约条款。三旧改造申报的主体应为村委会，不属于政府行为，因此不属于国家征用范围。且即使该申报经过政府批准，在摘牌后仍存在整理失败的可能性，不必然会导致合同解除的结果，至于合同是否解除，应当是征得承租人的同意，不能无理逼迁。被告向本院提出反诉请求：1.原告立即对租赁物恢复水电供应；2.原告向被告赔偿因租赁物断水断电导致的经营损失，损失自2017年11月起至实际恢复之日止，按20万元计算；3.原告向被告支付因合同无效而产生的装修及搬迁费20万元；4.原告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2014年10月6日签订了《租赁合同》，约定原告将涉讼仓库出租给被告作为存货使用，租赁期限为2014年11月1日起至2022年10月30日止。在合同履行期间，自2017年11月起，原告对涉讼仓库实施了断水断电的措施，严重损害被告的生产经营。原告理应对其断水断电的违约行为负责，向被告赔偿一切经营损失，自断水断电之日起至实际恢复之日止按照10万元/月计算。另因双方签订的合同因厂房未有合法报建而无效，因此原告应赔偿装修损失、搬迁费、经营损失予被告，故提起反诉。原告辩称，被告的反诉请求毫无事实与法律依据，请法院予以驳回，理由如下：一，被告拖欠水电费，原告有权停止供水、供电。被告拖欠2016年11月1日至2017年10月25日期间的电费5139.6元、水费414元，经原告多次催收仍未支付，根据原、被告签订的《租赁合同》第二条第6项的约定，每月水电费用按时交纳，否则甲方有权停止供电、供水，故原告有权停止供水、供电。因此，在被告一直拖欠水电费的情况下，原告不得不停止供水、供电，以促使被告早日交清拖欠的费用，但被告至今仍未履行义务。二，因被告自身原因造成停水、停电，即使因此造成相关损失，也应由被告自行承担。原告将涉讼仓库出租给被告是作为仓库使用，停水、停电后对被告毫无影响，这也是为什么即使原告停水、停电后，也无法对被告造成震慑，促使被告履行交付水电费的义务。因此，被告根本不存在什么损失，被告在《民事反诉状》所述的导致每月10万元的经营损失根本就是捏造的，也毫无证据予以支持。如上所述，因被告拖欠水电费的原因，原告为维护自己的合法权益不得不停止供水、供电，即使因此造成相关损失，也应由被告自行承担。三，被告提起反诉纯属滥诉行为，其目的是制造事端获取不当利益。原告因与被告租赁合同纠纷一案，原告已经向法院起诉被告要求解除原告与被告签订的《租赁合同》。因被告拖欠水电费，以及租赁场地所处地块被纳入“三旧改造”范围，第三人要提前收回租赁地块，根据《租赁合同》第三条第2项约定，乙方应按合同规定，及时向甲方交纳租金及各项费用，乙方逾期交纳的，每天应按拖欠租金及各项费用金额的3%向甲方支付违约金，超过20天仍未交纳的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回仓库，没收保证金，并要求乙方赔偿3个月租金的损失。第四条第1项约定：如因国家建设征用或政府法律法规变化、村组收回开发建设，自然灾害及不可抗力等原因须提前终止本合同时，乙方应无条件执行，甲、乙双方互不作任何补偿，甲方退还保证金（不计利息）给乙方。故原、被告签订的《租赁合同》应予解除，被告理应配合原告交还租赁场地，但被告一直拖延不肯交还租赁场地，还利用诉权提起管辖权异议，拖延本案诉讼，现又向法院提起反诉，制造事端，严重浪费司法资源，其“司马昭之心路人皆知”！第三人对原告的本诉、被告的反诉均未答辩。原告向本院提交如下证据：1.《租赁土地合同书》、《关于陈炳基租用****田补充协议》原件各1份，用以证明原告与第三人签订租赁合同，约定第三人将涉讼土地出租给原告，租赁期限为2006年6月1日至2036年1月31日。2.《租赁合同》及《租期和租金一览表》原件各1份，用以证明原告将涉讼土地及仓库出租给被告作为存货使用，租赁期限自2014年11月1日至2022年10月30日；合同第四条约定因国家建设征用或村组收回开发建设等原因，终止合同的，被告应无条件执行，双方互不作任何补偿；合同第三条第二项约定被告拖欠租金及费用的，原告有权单方解除合同，没收保证金并要求赔偿三个月租金的损失；合同第三条第八项约定被告不得改变仓库的使用用途，否则原告有权解除合同，没收保证金并要求赔偿三个月损失。3.佛山市南海区第五十八批三旧改造项目公告复印件1份。4.批复复印件1份。证据3-4用以证明涉讼地块正在进行三旧改造。5.照片复印件3张（拍摄时间是2019年9月9日左右）。6.光盘1个。证据5-6用以证明涉讼地块现状。经质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但据被告所知，原告在本案开庭前已将该合同书及补充协议所约定的承租权及相关权利关系转让予案外人；对证据2真实性无异议，但认为客观情况尚未触发合同第四条约定，原告应当遵循诚实信用原则继续履约，同时，该合同第二条第六项恰好证明原告负有保证被告在承租期间水电供应的义务，由于原告从2017年11月初开始已停止水电供应，故被告行使抗辩权，停止交租有理。对证据3-4的真实性无法核实，由法院自行核实，假设该公告真实，根据三旧改造政策正式启动的时间截点是从有资质的公司或个人通过公开投标方式取得该地块的前期整理权方可作为正式启动，否则仅作公示，只能证明政府有改造意向或规划，但尚未启动，故不影响双方之间的租赁合同继续履行；对证据5-6，确认可以反映原告出租予被告的厂房周边目前的真实状况，厂房对面已推平系因为此前的承租人从村小组承租地块的合同已经到期而将土地返还给村委，并非因为三旧改造而导致的平整。被告向本院提交如下证据：1.永恒家具批发出仓单、收款收据原件1套，用以证明被告在2017年8月-10月的经营收入分别为512505元、658377元、462464元，合计16333346元，平均每月经营收入约为544448元，因此，按照被告正常的经营状态，被告平均利润为每月10万是有充分的事实依据，并非被告捏造。2.转账凭证打印件1份，用以证明被告已于2018年3月8日将拖欠的2016年11月1日至2017年10月25日期间的水电费5553.6元转账给原告，因此证明被告并非有意拖欠水电费，而是由于原告一直未向被告说明水表、电表度数以及水费、电费总额才导致的，原告未按照约定履行通知义务是属于其违约在先，故被告拖欠水电费的行为并非被告自身原因造成的。3.收据复印件2张，用以证明双方在此前交易的习惯是先由原告核准水电费金额，以半年为一次结算期，原告将数据报给被告后，被告据此向原告支付水电费，本案由于原告有意逼迁，故一直未向被告告知2016年11月后的水电费情况，导致被告无法缴交。4.光盘1张，用以证明原告在2017年11月已将供电给被告使用的专变变压器拆除，存在恶意违约行为，导致被告损失。5.照片复印件4张，用以证明2019年9月26日涉讼仓库的道路进一步被围蔽，从而导致被告使用涉讼仓库产生更多的障碍，原告对此按照合同有义务与第三人进行沟通，否则应对因此造成被告的损失承担连带责任，该组照片的拍摄时间是2019年9月26日。经质证，原告对被告提交的证据1三性均有异议，原告认为该组证据是被告为应付本案诉讼自行制造，理由如下：1.原告经过网上查询企业注册信息，并没有查找到被告所注册的企业永恒家具，该企业月收入数十万令人怀疑；2.绝大多数的收款收据上没有收款人签名，客户名称亦为空白，出仓单没有客户签收也没有物流记录，其中某些收据记载的出货量仅有1、2件，不符合批发标准；3.抽取其中8月1日，9月15日，10月1日的出仓单及收款收据不能相对应。综上，原告认为被告称每月数十万营业额不真实，即使为真实，也仅为营业收入，非税后所得，另涉讼仓库原告出租给被告作仓库使用，并非作营业使用，即使停止水电的供应，对被告的损失也很小。2018年春节前，原告的确因被告拖欠水电费而对其停水停电，但春节后，因涉讼仓库所在场地大部分在拆迁改造，正常供水电已经停止，原告也无能为力；对证据2，原告确认收到款项，但由于转账的付款人非被告，故无法明确是否为水电费，但原告认为并非是原告逼迁，原告早有通知被告搬迁事宜；对证据3的三性不予确认，但确认被告除原告主张的水电费外，不再拖欠其他费用；对证据4确认是租赁场地，视频上可显示涉讼仓库周围的建筑已经拆除，可印证本案涉讼仓库所在场地确实在三旧改造中，涉讼合同事实上已无法继续履行，若被告坚持在该种情况下继续履约，后期可能产生一系列问题，由此产生的相关责任应由被告承担，政府在之后停水电的原因也是基于安全问题；对证据5的真实性确认，从该证据可见封闭道路的并非是原告而是第三人，涉讼地块已经列入三旧改造，政府相关部门及第三人为了该片区的安全已经断水断电，同时也禁止相关车辆出入，按照合同约定，若遇到三旧改造，被告应当无条件同意解除合同，交还土地，且被告尚拖欠租金及水电费，合同也已经解除。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据1-2、5-6，被告提交的证据4-5，相对方对其真实性无异议，第三人未到庭提出异议，本院予以采信；原告提交的证据3-4是公开信息，本院予以采信；被告提交的证据1反映其经营情况，本院综合认定；被告提交的证据2，原告确认有收到该款，本院予以采信；被告提交的证据3是复印件，原告对该证据有异议，本院不予采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2005年9月16日，原告与第三人签订《租赁土地合同书》、《关于陈炳基租用****田补充协议》，约定原告向第三人承租位于道头“****”（土名）面积12678.12平方米的土地用于兴建厂房，租赁期限从2006年2月1日至2036年1月31日；原告自筹资金在上述土地上兴建厂房和安装水电设施。上述合同签订后，原告在该土地上兴建了涉讼仓库，但未办理规划报建相关手续。2014年10月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将涉讼仓库出租予被告作存货使用；租期从2014年11月1日至2022年10月30日，租金明细见下表；被告必须遵循先交租后使用的原则，每半年交纳一次租金，交租时间为应交租当月5号前，否则视为被告违约，原告有权没收保证金，收回仓库；原告免除被告首两年场地管理及维护费，第三年起（即从2016年11月1日至2022年10月30日）被告按每月每平方米1元的标准向原告交纳场地管理及维护费，与租金同时交纳；被告应于签订合同时向原告交纳64764元作为合同保证金，租赁期满，被告结清各项费用并按合同约定将仓库交还给原告后，原告不计利息退给被告；原告负责供电、供水到门口，各户水电表独立，使用指数按实际耗量计取，每月水电费用按时交纳，否则原告有权停止供电、供水，公共水电费按实际所消耗指数分摊；被告应按合同规定及时间向原告交纳租金及各项费用，逾期缴纳的，每天应按拖欠租金及各项费用金额的3%向原告支付违约金；超过20天仍未交纳的，视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，收回仓库，没收保证金，并要求被告赔偿3个月租金的损失；如因国家建设征用或政府法律法规变化、村组收回开发建设，自然灾害及不可抗力等原因需提前终止合同时，被告应无条件执行，双方互不作任何补偿，原告不计息退回保证金给被告。            日期              半年租金金额（元）              半年场地管理费及维护费金额（元）              合计半年金额（元）                  2014.11.1-2015.10.30              194292              0              194292                  2015.11.1-2016.10.30              194292              0              194292                  2016.11.1-2017.10.30              204007              10794              214801                  2017.11.1-2018.10.30              214261              10794              225055                  2018.11.1-2019.10.30              224947              10794              235741                  2019.11.1-2020.10.30              236173              10794              246967                  2020.11.1-2021.10.30              247938              10794              258732                  2021.11.1-2020.10.30              260351              10794              271145      签约后，被告向原告支付了保证金64764元，并按照《租赁合同》的约定交纳了截至2017年10月31日止的租金、管理费、维护费。2017年10月12日，原告提起本案诉讼，本院同年11月1日将原告的起诉材料送达被告。2017年11月1日，涉讼仓库的水电供应中断。2018年2月2日，被告向本院提交《民事反诉状》，提起反诉，本院于同月6日将被告的反诉材料送达原告。2018年2月28日，原告向本院提交《增加诉讼请求申请书》，主张被告拖欠2016年11月1日至2017年10月25日的电费5139.6元、水费414元，并请求被告支付该款及违约金等。本院于同年3月3日将该申请书送达被告。2018年3月8日，李华栋向原告转账支付了5553.6元，转账备注为“水电费”。原告确认收到该款并在最后一次庭审中撤回要求被告支付水电费及违约金的诉请。2018年4月30日，佛山市南海区国土城建和水务局在佛山市南海区人民政府网发布《[三旧公告]佛山市南海区第五十八批“三旧”改造项目公告》，将包括“****”地段58173平方米的旧厂房在内的四个项目纳入改造范围及相关情况进行公示。2018年6月6日，佛山市南海区“三旧”改造协调领导小组作出《关于认定佛山市南海区第五十八批城市更新项目及批准改造方案的批复》（南旧改复***号），同意将“****”地段58173平方米的旧厂房纳入改造范围，改造后用途为商住。诉讼中，被告主张其对涉讼仓库加建了办公室、阁楼及厕所，本院根据其申请依法委托佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司对相关加建及附和装饰装修价值及搬迁、临时安置费用进行评估，该公司经审查后认为无法确定标的的数量及缺少此标的市场评估材料，请求本院撤回本次鉴定委托，故本院依法终止本次鉴定。庭审中，被告陈述涉讼仓库装修的基本情况如下：办公室、地砖28平方、天花25平方、厕所墙砖7平方、厕所地板7平方、厕所蹲厕1个、门窗10平方，以上装修均是包工包料，总花费金额6420元；另钢结构阁楼搭建1089平方，主梁是用16号槽钢、副梁是用14号槽钢、铺设的是1.8厘米的木板、单价是190元每平方，共花费了209060元；钢楼梯2座共花费5000元，镀锌铁瓦版雨棚（包工包料）68平方，单价是每平方140元，花费9520元；请电工拉电花费3000元；上述各项总投入为230850元；该数字是来源于被告当时在装修厂房账本上的记录，其他小额支出不在本案中反映；虽然被告无法对此提交证据，但根据日常的厂房使用习惯，不投入装修是不可能按照自己的使用目的有效承租使用租赁标的的；在原告停电前，被告在厂房中有使用照明灯、充点电转、空气增压器、木锯、电助力叉车、液压升降机、大门电动卷闸、电脑打印机，被告的经营需配合上述主要的用电器材才能正常进行，但随着原告的停电行为，被告的上述器材均无法使用；同时，原告剪断被告电话线、网线的行为，导致被告使用多年的经营号码无法使用，使得只保留了固话联系的老客户大量丢失。原告在庭审中不确认其有剪断被告电话线的行为。另在诉讼中，原告向本院提交了原告（甲方）于2017年1月26日与佛山市景曜房地产有限公司（乙方）签订的《转让协议书》，该协议约定：甲方将其在《租赁土地合同书》的全部权利义务以及租赁土地上的建筑物、构筑物等一切附着物转让给乙方，乙方向甲方支付转让款；甲方将租赁场地内的人员、物品全部清退并交由乙方占有、控制，未清退部分租赁场地亦已全部提起解除租赁合同的诉讼程序；若自乙方支付前期转让款之日起七个月内未清退、交付租赁场地，但甲方聘请乙方指定的律师事务所起诉要求解除租赁合同，并承担因此产生的律师费、诉讼费等一切费用，且已取得法院出具的受理通知书的，不视为甲方违约；甲方除完全配合起诉解除该租赁合同外，还应实际完成全部租赁场所的清退工作，否则乙方有权不支付剩余未付后期转让款；等等。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉讼仓库应在竣工并经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告作为出租方，自认其出租的涉讼仓库未办理规划报建相关手续，故依照该规定，原、被告签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。无效合同无从解除，原告诉请解除《租赁合同》没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条和第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，双方结合各自的过错程度按相互返还、折价补偿的原则进行清算。据此，原告诉请被告返还涉讼仓库理据充分，本院予以支持；被告反诉请求原告恢复涉讼仓库的水电供应没有依据，本院不予支持。被告实际占用涉讼仓库，应根据其占用情况计付使用费予原告。原告主张被告拖欠水电费，但未提交证据证明其有将被告应交水电费金额告知被告，且在原告起诉要求被告支付欠付的水电费后，被告也有及时付款，故本院对原告主张的被告无故长期拖欠水电费的主张不予采纳。由于涉讼仓库在2017年11月1日已经停止了水电供应，必然对被告使用涉讼仓库造成诸多不便，故本院根据公平原则，酌情确定2017年11月1日之后被告占用涉讼仓库应付的使用费金额按5000元/月计付。被告陈述2019年9月26日起涉讼仓库周边道路被围蔽，并提交了相应的证据，对此原告未举证推翻，故本院根据本案实际及被告使用涉讼仓库的情况，酌情确定2019年10月1日起至被告返还涉讼仓库予原告之日止，被告占用涉讼仓库应付的使用费金额按3000元/月计付。原告诉请的租金标准及金额超出上述核定的，本院不予支持，并对原告诉请被告计付场地管理费及维护费不再予以支持。因涉讼仓库在法律上不适租，导致《租赁合同》无效，相应的违约条款无效，故原告诉请被告赔偿3个月租金损失112527.75元、没收保证金64764元均没有依据，本院均不予支持。被告反诉请求原告赔偿因停水停电导致的经营损失200000元，但因《租赁合同》为无效合同，且被告并未提交确切的证据证明在停水停电前后的经营情况，也未提交证据证明该经营情况变化系由原告导致。根据本案查明的事实也反映，虽然2017年11月1日的停水停电由原告实施，但此后因涉讼仓库所在的区域处于三旧改造的范围内，整个片区的水电供应已经停止，故被告反诉请求原告赔偿经营损失200000元没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告确认涉讼仓库交付被告使用之后，被告有相应的添附装修，并安装了钢结构货架。现《租赁合同》因涉讼仓库不适租而无效，对此原告虽有过错，但被告也有未尽审慎审查的过错责任。同时，根据本案的实际情况，《租赁合同》无法继续履行的根本原因在于涉讼仓库所在区域纳入三旧改造范围，故本院酌情确定双方对合同无效及无法继续履行各负对等的过错责任。虽然被告未举证证明其具体的装饰装修改造情况，而根据原告提交的《转让协议》可知，原告将包括涉讼仓库在内的场地、建筑物交予佛山市景曜房地产有限公司，并据此可取得相应的转让费，故依照公平原则，对被告投入的附和装饰装修，原告应根据其使用情况、过错程度给予相应赔偿。本院根据双方的举证与陈述，酌情判令被告应赔偿相应的装修损失50000元予原告，被告反诉超出上述核定的，本院不予支持。因《租赁合同》无效，将涉讼仓库返还予原告属被告之义务，故被告无权要求原告赔偿搬迁费，故本院对被告诉请原告计付搬迁费的诉请不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）陈炳基与被告（反诉原告）李兆江于2014年10月6日签订的《租赁合同》无效；被告（反诉原告）李兆江应于本判决发生法律效力之日起十日内将《租赁合同》项下位于“****”F座1-2号仓、合计面积1799平方米的仓库返还予原告（反诉被告）陈炳基；被告（反诉原告）李兆江应于本判决发生法律效力之日起十日内按5000元/月的标准计付从2017年11月1日至2019年9月30日止的使用费115000元予原告（反诉被告）陈炳基，并应从2019年10月1日起至实际返还履行完毕上述第二项确定的义务之日止，按3000元/月的标准继续计付使用费予原告（反诉被告）陈炳基；原告（反诉被告）陈炳基应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失50000元予被告（反诉原告）李兆江；驳回原告（反诉被告）陈炳基的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）李兆江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，本诉案件受理费36256.4元（原告已预交），由原告负担18128.2元，由被告负担18128.2元。反诉案件受理费减半收取计3650元（被告已预交），由原告负担525元，由被告负担3125元。经抵扣，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费17603.2元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  何凤薇人民陪审员  梁润芬二〇一九年十一月十五日书 记 员  余宝儿