湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初4696号原告：阳宏东，男，1973年10月29日出生，汉族，住邵东县。原告：尹志军，女，1979年1月28日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住，系原告阳宏东之妻。二原告共同委托代理人：张响林，湖南楚信律师事务所律师。被告：邵东县幸福房地产开发有限公司，住所地邵东县两市镇衡宝路二巷**。负责人：张新平，系该公司监事。委托代理人：曾仲红，邵东县法律援助中心律师。原告阳宏东、尹志军与被告邵东县幸福房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“幸福公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告阳宏东、尹志军的共同特别授权委托代理人张响林、被告幸福公司的特别授权委托代理人曾仲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳宏东、尹志军向本院提出诉讼请求：1、判令被告在60日内办理好不动产权证并支付违约金80000元；2、判令被告返还原告面积不足的差价14573元；3、判令被告返还原告收取的水电开户费5000元、多收的办证费用540元、多收的房屋维修金270元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年8月22日签订房屋认购合同，合同约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋。2015年4月25日，原告将购房款、办证费用、水电开通费、装修押金等所有费用全部交给被告，被告亦在认购合同中予以确认。2015年2月17日，双方正式签订《幸福佳苑商品房买卖合同》，合同约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告，并约定在初始登记办妥后的365个工作日内办理好房屋产权证书，如因被告原因逾期未办理好房屋产权证，则被告按房款价的日万分之五支付原告违约金。交房后原告发现被告交付的房屋不符合法律规定标准，且房屋面积没有认购书中所约定的面积，但被告却按照认购书所约定面积收取了购房款等相关费用。后原告多次要求被告退还相关费用，被告至今没有退还。被告幸福公司辩称，1、被告不需要支付原告违约金80000元，原被告在合同中约定的日万分之五违约金标准过高；2、被告公司系自然人独资企业，该公司法定代表人李竹平患癌一直住院直至2019年去世，所以延期办证因属不可抗力；3、多收取的房屋面积款和各项收费都可据实结算；4、水电开户费系被告向原告收取的代办费用，双方有在认购合同中进行约定，该笔费用不应退还。经审理查明，被告幸福公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人李竹平。2013年8月22日，原告阳宏东、尹志军购买了被告幸福公司开发的位于邵东县，原告于2013年8月22日、2015年4月25日按房屋面积128.68㎡共向被告交纳房款270228元。2015年2月17日，原被告双方正式签订了《幸福佳苑商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积123.28㎡，每平方米2092.8元。并约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告，在初始登记办妥后的365个工作日内办理好房屋产权证书，如因被告原因逾期未办理好房屋产权证，则由被告按日向原告支付房款价万分之五的违约金。2015年6月3日，被告幸福公司的法定代表人李竹平被诊断出患癌并一直住院，并于2019年去世。另查明，被告幸福公司以100元/㎡的标准向原告代收办证费用12868元，以50元/㎡的标准代收房屋维修金6434元以及单项生活用电和水表独立户等共计5000元。上述事实，有原被告提供的营业执照、《幸福佳苑商品房买卖合同》、邵东县房产管理局文件、证人证言、面积对照表、票据、领据、病历、户口注销证明以及原被告的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方签订的《幸福佳苑商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，被告在合同履行中应遵循诚实信用原则，原告已交清房款，被告幸福公司理应按照合同约定于初始登记办妥后的365个工作日为原告办理好房屋产权证书。被告幸福公司拖延至今未为原告办理房屋产权证书的行为侵害了原告的合法权益，原告有权利要求被告承担继续履行并赔偿损失的违约责任。故对原告要求被告在60日内为原告办理好不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。但考虑到被告幸福公司的法定代表人李竹平患癌一直住院，并于2019年去世的这一实际情况，完全依照合同约定承担违约金有失公平，故酌情认定该项违约金为5000元，对原告要求被告承担80000元违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告实际交付的房屋面积比认购书中约定的面积少5.4㎡，应按照每平方米2092.8元补偿差价12228元（270228元－2092.8元/㎡×123.28㎡），并退还办证费用540元（12868元－100元/㎡×123.28㎡），房屋维修金270元（6434元－50元/㎡×123.28㎡）。原告要求被告返还水电开户费5000元，该笔费用系被告向原告收取的代办费用，并在认购合同中有约定应由原告承担，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告邵东县幸福房地产开发有限公司在本判决生效之日起60日内为原告阳宏东、尹志军办理不动产权证，并交付给二原告，如未按期办理好二原告的不动产权证并交付给二原告，则由被告邵东县幸福房地产开发有限公司向二原告支付违约金（违约金以实际的购房款为基数，按每日万分之三计算至该不动产权证交付给二原告止）；二、被告邵东县幸福房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告阳宏东、尹志军违约金5000元、退还房款12228元、办证费用540元、房屋维修金270元，以上共计18038元；三、驳回原告阳宏东、尹志军的其他诉讼请求。本案受理费2308元，减半收取1154元，由原告阳宏东、尹志军承担577元，被告邵东县幸福房地产开发有限公司承担577元。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  唐佑华二〇一九年十一月十八日代理书记员  张 佩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。