广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终21606号上诉人（原审被告）：深圳市慑力安防科技有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：祝亚东，总经理。委托诉讼代理人：晏海华，系该司员工。被上诉人（原审原告）：国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心），住所地深圳市南山区。法定代表人：刘明伟，主任。委托诉讼代理人：赵儒霈，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳容，北京市中银（深圳）律师事务所律师。原审第三人：曙光信息产业（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：历军，董事长。上诉人深圳市慑力安防科技有限公司（以下简称慑力公司）因与被上诉人国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）（以下简称计算中心）、原审第三人曙光信息产业（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2017)粤0305民初20880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人慑力公司上诉请求：1、撤销广东省深圳市南山区人民法院(2017)粤0305民初20880号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与上诉人签订的《房屋出租合同》明显不合法。首先，被上诉人没有递交，也未按一审法庭要求补交证明其拥有合法租赁资质的证据。一审法院在没收到证据材料的情况下，仅凭被上诉人提供的一份受让方是深圳市人民政府，且明确规定用途为教育科研用地的《深圳市土地使用权出让合同书》，就确定其租赁资质的合法性。其次，被上诉人一直无法给上诉人开具正规的租赁发票。在上诉人一再要求下，被上诉人只开具了虚假的技术服务费发票，也没按合同第十条约定支付房屋租赁产生的税款，合同明显带有欺骗性，根据《合同法》应属无效合同。而一审法院罔顾事实，明显有偏袒之嫌。二、一审判决证据不足。一审法院仅凭曙光信息产业（北京）有限公司谭某签字的《情况说明》，在该公司到庭质证的情况下，就判断其转租的合法性，而对上诉人一再申诉的被上诉人在协商未果，且没有任何授权文件的情况下，于2015年3月强行收回南侧房屋，转租给曙光信息产业（北京）有限公司，违反合同在先的事实置若罔闻。三、被上诉人在合同签订之初就明显有隐瞒欺骗之嫌，合同应属无效合同。被上诉人在合同履约期间又强行收回房屋，造成上诉人租赁房屋不完整因而实际无法使用，严重干扰了上诉人正常的企业发展规划，造成不可估量的经济损失，明显属于违约在先。而一审判决却对此事实予以不顾，在被上诉人连法院要求的证据都无法提供的情况下，依然采信被上诉人的蓄意捏造情节，故而做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。综上所述，本案一审判决认定事实不清，证据不足和适用法律错误，裁判错误。特提起上诉，望判如所请。被上诉人计算中心答辩称：一、被上诉人与上诉人双方的房屋租赁合同合法有效。二、原审第三人未参与庭审并不影响其意思的真实性和判决的法律效力，一审无程序瑕疵。三、上诉人主张被上诉人违约及其自身遭受损失，举证不足，应当承担不利的法律后果。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律根据，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人计算中心向原审法院起诉请求：1.慑力公司立即向计算中心支付租金731060.00元；2.慑力公司立即向计算中心支付电费人民币31844.30元、物业管理费人民币159504.00元、空调费112852.50元；3.慑力公司立即向计算中心支付欠款利息人民币78511.72元（按中国人民银行同期银行贷款利率计，自2015年4月5日起算，暂计至2017年10月25日，应计至实际支付之日）；4.慑力公司立即向计算中心支付违约金人民币96840.00元；5.慑力公司承担本案的诉讼费用。原审查明认定以下事实：位于深圳市××大道××号（西侧）国家超级计算深圳中心科研楼（以下简称涉案房产）系深圳市科技工贸和信息化委员会经过报批报建手续用于国家超级计算中心项目，于2011年12月31日竣工验收，后投入使用的工程。2012年1月10日深圳市科技工贸和信息化委员会被拆分后，成立深圳市科技创新委员会。该委员会继受了深圳市科技工贸和信息化委员会对涉案房产的使用权。因计算中心系深圳市科技创新委员会的下属事业单位，在涉案房产竣工验收后，深圳市科技创新委员会将涉案房产的使用权交由计算中心，由计算中心对涉案房产进行使用、管理。2014年2月27日，计算中心（甲方，出租方）与慑力公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产11楼东西两侧出租给乙方使用；租用房屋建筑面积为380平方米；月租金为22800元；乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；租期为2014年3月1日起至2017年2月28日止；租赁期间，乙方负责于每月5日前支付租赁房屋上月的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；电费收费标准按超算中心标准，同层用户按面积分摊；物业管理费（含卫生费、水费）12元每平方米每月；空调房15元每平方米每月，空调年运行时间为4月15日至11月15日；乙方拖欠租金达30天，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿，同时甲方有权要求乙方支付相当于两个月租金的违约金；及其他内容。计算中心（甲方）于2014年9月5日签字、盖章与慑力公司（乙方）于2014年8月29日签字、盖章，签订《房屋租赁合同补充协议书》，协议约定：双方经友好磋商，就2014年2月27日签订《房屋租赁合同》的内容变更；原甲方将涉案房产11楼东西两侧出租给乙方使用、租用房屋建筑面积为380平方米、月租金为22800元变更为甲方将涉案房产11楼东西北侧出租给乙方使用、租赁房屋建筑面积为807平方米、月租金为48420元；《房屋租赁合同》中的其余条款及计费单价保持不变；本协议自2014年9月1日起执行，有效期至原合同截止日期；及其他内容。2014年12月25日，计算中心（甲方）与慑力公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定：双方经友好磋商，就2014年2月27日签订的《房屋租赁合同》及2014年8月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》的内容变更；《房屋租赁合同补充协议》中的甲方将涉案房产11楼东西北侧出租给乙方使用、租赁房屋建筑面积为807平方米、月租金为48420元变更为甲方将涉案房产11楼出租给乙方使用、租赁房屋建筑面积为1234平方米、月租金为67870元；《房屋租赁合同》及补充协议中的其余条款及计费单价保持不变；本协议自2015年1月1日起执行；及其他内容。2015年4月9日，计算中心（甲方、出租方）与曙光信息产业股份有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产11楼南侧的房屋出租给乙方使用；租用房屋建筑面积共计427平方米；月租金为25620元；乙方于每月5日前向甲方交付当月租金；甲方应于2015年3月25日前将租赁房屋交付乙方使用；租赁期限自2015年3月26日起至2016年4月15日止。慑力公司确认其于2015年4月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间未支付涉案房产的电费；确认2015年8月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间均未支付涉案房产的租金、物业管理费、空调费。计算中心、慑力公司均确认慑力公司缴纳了2016年4月1日至2016年6月30日期间的涉案房产中380平方米的租金、空调费、物业管理费；慑力公司于2017年3月30日与计算中心办理交接手续，由涉案房产的服务公司开具放行条，并于当日搬离涉案房产。计算中心为了证明其将涉案房产的南侧427平方米转租给第三人曙光信息产业（北京）有限公司，系经慑力公司同意，向法院提交了以下证据：1、加盖第三人曙光信息产业（北京）有限公司公章、单位负责人谭某签字、落款时间为2017年3月24日的《情况说明》，该说明的主要内容有：第三人于2015年3月入住涉案房产11层南侧，入驻时，慑力公司将场地及配套钥匙交于第三人，同时约定相应场地费用由第三人直接向计算中心支付，慑力公司不再支付涉案场地11层南侧的租赁费用；第三人于2015年4月开始装修，在装修过程中从未收到慑力公司对装修事宜提出异议或意见；2016年4月租赁合同到期后，经协商，第三人与慑力公司就场地使用签订合同，但因双方在付款方式、押金、发票等方面存在分歧，最终未达成一致意见；第三人与计算中心于2017年1月补签了租赁合同，并向计算中心补缴了2016年的租赁费用；及其他内容。2、中××管理处于2015年3月12日向第三人送达的进驻通知书；2015年4月21日，中××管理处盖章、第三人盖章、装修负责人签字的装修/施工责任书；第三人的公司信息单。慑力公司对以上证据均不予认可，其称计算中心将涉案房产11楼南侧转租给第三人的事实，慑力公司并不知晓。慑力公司将涉案房产11楼南侧的钥匙交给第三人只是给计算中心临时存放物品。计算中心为了证明慑力公司在2016年4月1日至6月30日期间仅缴纳了面积为380平方米的租金、物业管理费、空调费而没有缴纳在此期间的慑力公司承租的面积为807平方米的电费及剩余面积为427平方米的租金、物业管理费、空调费，向法院提交了中国银行国内支付业务收款回单三份。三份银行收款回单显示2016年4月5日慑力公司向计算中心转账28310元，备注为4月份费用；2016年5月5日慑力公司向计算中心转账31160元，备注为5月份费用；2016年6月30日慑力公司向计算中心转账31160元，备注为6月份费用。慑力公司对于以上转账均予以认可，其称因计算中心违约转租，导致其实际能用的租赁面积即为380平方米，故只支付以上的费用。计算中心为了证明其已经缴纳了慑力公司拖欠的电费、物业管理费、空调费向法院提交了以下证据：1、2012年11月5日计算中心与中××公司签订的《国家超级计算深圳中心物业管理合同》、2014年8月29日计算中心与中××公司签订的《国家超级计算深圳中心物业管理合同延期补充协议》、2014年10月31日计算中心与中××公司签订的《国家超级计算深圳中心物业管理合同延期补充协议之二》、2015年6月1日计算中心与中××公司签订的《辅机设备与建筑本体运行维护服务合同/协议》、2016年6月1日计算中心与中××公司签订的《辅机设备与建筑本体运行维护服务合同/协议》，以上物业服务合约中显示涉案房产自2012年11月5日起由中××公司进行物业管理，且双方约定由计算中心支付涉案房屋的物业管理费、水电费，及其他内容。2、中航物业管理超算中心管理处出具的《超算中心租户慑力安防用电情况说明》，该说明的主要内容有：中××公司受计算中心委托管理整个大楼物业，每月底对租户电表抄表一次（详见电表抄表单），因前期涉案房产11楼只有慑力公司一家租用（2014年3月1日-2017年2月28日，2017年3月整月为慑力公司撤场时间），慑力公司没有单独安装电表仅适用楼层总表。后第三人入驻，增加了一个电表，中航物业每月底按时抄上面2个电表读数并报计算中心系统运行部，由系统运行部按总表电量减去租户分表电量及固定分摊电量作为慑力公司用电量；及其他内容。3、计算中心出具的《关于电费计算的说明》、中航物业超算中心管理处出具的2014年2月-2017年3月的电费抄表记录、计算中心提交的电表照片。4、2016年11月7日计算中心向慑力公司发出《关于缴纳办公场所租金及费用的函》，该函件的主要内容有：截至2016年10月31日，慑力公司尚未缴纳的房屋租金及相关费用累计达1114898.77元；请慑力公司于2016年11月15日前向计算中心缴清前述款项；如预期未缴清前述款项，计算中心依据双方签订的租赁合同的约定，解除合同并保留按合同约定采取进一步措施的权利；及其他内容。5、计算中心于2017年2月23日通过EMS向慑力公司邮寄了《律师函》，该函件主要内容为催缴慑力公司缴纳所拖欠的房屋租金及电费、物业管理费、空调费等费用。慑力公司对于物业管理合同、抄表记录等均不予认可；对电费计算方式说明、电表照片表示认可；2016年11月15日的《关于缴纳办公场所租金及费用的函》称没有收到，不予认可；对于律师函表示认可。原审法院认为，计算中心与慑力公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，慑力公司抗辩上述租赁合同不合法，法院不予采信。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。慑力公司辩称，计算中心将慑力公司已承租的涉案房产建筑面积为1234平方米中的427平方米擅自转租给第三人，计算中心擅自转租的行为构成违约并主张双方的租赁合同于2015年3月予以解除。法院认为，计算中心提交的第三人出具的情况说明、涉案物业管理公司出具的第三人入驻、装修等相关资料、慑力公司庭审时陈述其将钥匙交给计算中心、慑力公司在2015年3月第三人入驻后亦按照承租总面积减去第三人承租的427平方米的807平方米向计算中心缴纳了2015年4月至7月期间的租金、空调费、物业管理费，以上证据能形成证据链，证明慑力公司并非不知晓转租事实，计算中心并非擅自转租。慑力公司主张双方的租赁合同已于2015年3月份解除，但慑力公司并未提交证据证明其有解除权，亦未提供证据证明其向计算中心主张过解除双方合同的意思表示。综上，慑力公司的抗辩法院不予采信。对于计算中心要求慑力公司支付租金的诉讼请求。慑力公司明确其未缴纳2015年8月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金；2016年4月1日至2016年6月30日期间也仅缴纳了承租面积中380平方米的租金，未缴纳427平方米的租金；故慑力公司应按租赁合同约定的租金标准向计算中心支付上述期间的租金。慑力公司拖欠的租金分别为：2015年8月1日至2016年3月31日的租金为355080元（807平方米×55元×8个月）；2016年4月1日至2016年6月30日的租金为70455元（427平方米×55元×3个月）；2016年7月1日至2016年11月30日的租金为221925元（807平方米×55元×5个月）；由于慑力公司长期拖欠租金，计算中心于2016年11月发函给慑力公司，并于2016年12月收回涉案房产的建筑面积为427平方米的场地，慑力公司在庭审中亦称其使用的面积为380平方米，且计算中心、慑力公司均确认在合同期限届满后一个月，于2017年3月31日慑力公司搬离涉案房产，故2016年12月至2017年3月的租金及占有使用费为83600元（380平方米×55元×4个月）。经计算，慑力公司应支付计算中心上述期间的租金及占有使用费共计731060元。对于计算中心要求慑力公司支付的电费、物业管理费、空调费的诉讼请求。计算中心、慑力公司双方签订的租赁合同中约定，以上的电费、物业管理费、空调费均由慑力公司支付，且约定了支付的标准；依据计算中心与涉案房产的物业管理公司签订的涉案房产的物业管理合同，计算中心向涉案物业管理公司缴纳了涉案房产的物业管理费；计算中心对涉案房产向深圳供电局缴纳了电费，综上，慑力公司应承担以上费用。慑力公司明确其未缴纳2015年8月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间的物业管理费、空调费；2015年4月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间的电费；2016年4月1日至2016年6月30日慑力公司三次转账共计90630元给计算中心，用于抵扣此期间的承租面积中380平方米的租金后，剩余27930元，用于抵扣此期间380平方米所拖欠的物业管理费及空调费。综上，慑力公司拖欠的物业管理费分别为：2015年8月1日至2016年3月31日为77472元（807平方米×12元×8个月）、2016年4月1日至2016年6月30日为15372元（427平方米×12元×3个月）、2016年7月1日至2016年11月30日为48420元（807平方米×12元×5个月）、2016年12月至2017年3月为18240元（380平方米×12元×4个月）共计159504元；双方合同中约定空调运行时间为4月15日至11月15日，故慑力公司拖欠的空调费为：2015年8月1日至2016年3月31日为42367.5元（807平方米×15元×3.5个月）、2016年4月1日至2016年6月30日为16012.5元（427平方米×15元×2.5个月）、2016年7月1日至2016年11月30日为54472.5元（807平方米×15元×4.5个月），共计112852.5元；根据慑力公司认可计算中心对于电费的计算方式及计算中心已提交涉案房产的物业管理公司的抄表记录，慑力公司拖欠的电费共计为31844.30元。对于计算中心要求的慑力公司支付违约金96840元的诉讼请求。本案中，慑力公司拖欠租金的行为，构成违约，依据合同约定，慑力公司应当支付计算中心相当于两个月租金的违约金。计算中心主张的96840元系依据2014年9月1日执行的《房屋租赁合同补充规定》中约定的月租金计算。而慑力公司拖欠租金系从2015年8月开始，该期间慑力公司承租的面积为807平方米，依据2015年1月1日执行的《房屋租赁合同补充协议二》中的约定，租金按照房屋建筑面积每平方米每月55元计算，故违约金的月租金为44385元（55×807），故法院支持的两个月租金的违约金为88770元。对于计算中心要求慑力公司支付欠款利息的诉讼请求，因计算中心、慑力公司在租赁合同中并未对此进行约定，故该诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付拖欠的租金731060元；二、深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付拖欠的电费31844.30元；三、深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付拖欠的物业管理费159504元；四、深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付拖欠的空调费112852.50元；五、深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付违约金88770元；六、驳回国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）的其他诉讼请求。案件受理费15695.51元，由国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）负担1122.53元，深圳市慑力安防科技有限公司负担14572.98元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据上诉人慑力公司的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：一、上诉人慑力公司与被上诉人计算中心签订的涉案房屋租赁合同是否有效。二、被上诉人计算中心将涉案租赁房屋中的427平方米出租给原审第三人是否构成违约。第一，关于上诉人慑力公司与被上诉人计算中心签订的涉案房屋租赁合同是否有效的问题。本院认为，涉案房产国家超级计算深圳中心科研楼位于深圳市××大道××号（西侧），系深圳市科技工贸和信息化委员会经过报批报建手续用于国家超级计算中心项目，于2011年12月31日竣工验收，后投入使用的工程。2012年1月10日深圳市科技工贸和信息化委员会被拆分后，成立深圳市科技创新委员会。该委员会继受了深圳市科技工贸和信息化委员会对涉案房产的使用权。因计算中心系深圳市科技创新委员会的下属事业单位，在涉案房产竣工验收后，深圳市科技创新委员会将涉案房产的使用权交由计算中心，由计算中心对涉案房产进行使用、管理。同时，计算中心与慑力公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定。因此，本院确认上诉人慑力公司与被上诉人计算中心签订的涉案房屋租赁合同合法有效。上诉人慑力公司上诉主张《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》不合法，属无效合同，理由不成立，本院不予支持。第二，关于被上诉人计算中心将涉案租赁房屋中的427平方米出租给原审第三人是否构成违约的问题。慑力公司上诉主张，计算中心将慑力公司已承租的涉案房产建筑面积为1234平方米中的427平方米擅自转租给第三人，构成违约在先。计算中心称，2015年3月，因第三人曙光信息产业（北京）有限公司存在使用租赁房屋的需要，且慑力公司所租赁的部分房屋处于闲置状态，经三方协商，慑力公司同意将其租赁的南侧租赁房屋（面积427平方米）交给第三人使用并直接向第三人交付了该部分租赁房屋的钥匙，协助第三人进驻租赁房屋。自2015年3月起，慑力公司按调整后的租赁房屋面积（807平方米）支付房屋租金、空调费和物业管理费。本院认为，第三人于2015年3月入住11层南侧（面积427平方米）涉案房产，第三人于2015年4月开始装修，在装修过程中从未收到慑力公司对装修事宜提出异议或意见。慑力公司在原审庭审时陈述其将南侧（面积427平方米）的涉案房产钥匙交给计算中心，其在2015年3月第三人入驻后亦按照承租总面积减去第三人承租的427平方米的807平方米向计算中心缴纳了2015年4月至7月期间的租金、空调费、物业管理费。因此，慑力公司上诉主张其不知晓转租事实，计算中心强行收回部分房屋擅自转租，构成违约，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人慑力公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费15695.51元，由上诉人深圳市慑力安防科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十一月十三日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。