安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终9107号上诉人（原审被告）：杨园园，女，1989年8月15日出生，汉族，住合肥市新站区。委托诉讼代理人：杨道远，男，1969年7月16日出生，汉族，住址同上，系杨园园父亲。被上诉人（原审原告）：合肥市传世物业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/****，统一社会信用代码91340100760818112C。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，该公司员工。委托诉讼代理人：张军，该公司员工。上诉人杨园园因与被上诉人合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初8342号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨园园上诉请求：1、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初8342号民事判决，依法改判或发回重审；2、一二审案件诉讼费由传世物业公司负担。事实和理由：一、传世物业公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费。传世物业公司未提供任何证据证明业委会督促杨园园限期缴纳物业费，同时也没有任何证据证明杨园园在收到业委会督促通知后仍拒绝缴纳相应物业费。传世物业公司并没有证据证明通过直接送达方式向杨园园书面催缴了物业管理费用。二、传世物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，未尽到物业服务的义务。三、一审法院对杨园园提供的证据不予采纳是错误的。传世物业公司辩称，《前期物业管理服务协议》合法有效，传世物业公司履行了合同约定的物业服务，杨园园应当按照合同约定支付物业费。传世物业公司已通过电话、短信、上门、发催缴费通知、公示等多种方式催缴物业费，维修房屋质量造成的漏水问题，不在物业合同的范畴，不应由传世物业公司负责维修及承担相应的损失。小区虽有违章搭建、占用公共区域的现象，但传世物业公司本身无执法权和强制力，只能说服教育、疏导或向规划、行政执法局有关部门举报，此类理由并不是业主长年拒缴物业费的理由。传世物业公司对于杨园园所提及的小区管理差等情况，传世物业公司服务期间也一直都在着力整治，其拒交物业管理费的行为缺乏事实和法律依据。传世物业公司按照前期物业管理服务协议履行了协议义务，所以原审法院法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。传世物业公司向一审法院起诉请求判令：1.杨园园支付2016年12月31日至2019年3月31日所欠的物业费2273.68元，违约金暂计2864元，合计5138元；2.杨园园承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：杨园园系合肥市新站区物流大道与龙门岭路交汇处德邦·翠馨居7幢606室房屋业主，房屋面积为138.05平方米，2009年3月20日传世物业公司与杨园园签订《前期物业管理服务协议》协议，约定传世物业公司对房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等项目进行维护、修缮服务与管理。多层物业管理服务费为每月每平方米建筑面积0.6元，向业主或物业使用人预收，每次交纳费用时间为每季度首月10日前。杨园园自2016年12月31日起未缴纳物业服务费。一审法院认为，传世物业公司与杨园园签订的签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对双方均据有约束力，杨园园作为该小区业主及签订合同的当事人，应受该合同约束。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。杨园园作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。传世物业公司依约履行物业服务义务后，杨园园理应按约支付物业管理费，物业费经计算为2236.41元（138.05㎡×27个月×0.6元/月?平方米）。关于杨园园辩称其房屋渗水问题，传世物业公司应采取积极有效的作为方式去回应业主的诉求，杨园园应在查明原因的基础上，按法律规定向相关的责任主体主张权利，不能以此为理由拒绝支付物业费。针对本案中杨园园提出的物业服务中存在的其它问题，只能证明传世物业公司提供的服务存在部分不完善之处，亦不能以此为理由拒绝支付物业费，鉴于传世物业公司的服务存在部分不完善之处，该院对其主张的违约金不予支持。据此，一审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决：一、杨园园于判决生效之日起十日内支付传世物业公司2016年12月31日至2019年3月31日的物业管理服务费2236.41元；二、驳回传世物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由杨园园负担。二审中，杨园园围绕其上诉请求依法提交了以下证据：证据一，传世物业公司与安徽振博公司的交接单，证明传世物业公司对小区的物业服务不合格，尤其是安保服务不达标；证据二、照片十五张，证明传世物业公司提供的物业服务不达标。传世物业公司对上述证据质证认为：证据一原件没有提供，三性和证明目的都有异议，不能证明是传世物业公司造成的。证据二有一部分是一审提交的，一部分是因为公共耗能欠费导致的停电。二审中，传世物业公司未提交新证据。本院经审查认为，证据一传世物业公司与安徽振博公司的交接单并非原件，且传世物业公司对其真实性有异议，本院对该证据真实性不予确认。证据二中一审已经认证的照片本院不予审查，对其他因公共耗能欠费导致停电的照片，因与本案关联性不足，本院对其证明目的不予确认。一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，《前期物业管理服务协议》系杨园园与传世物业公司签订的物业管理服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。传世物业公司已按约定为杨园园等业主提供了物业服务，杨园园应按约履行交纳物业服务费的合同义务。一审法院以传世物业公司提供的物业服务存在不完善之处，杨园园未按期缴纳物业服务费事出有因为由，在判决杨园园支付相应物业费的同时，驳回传世物业公司的违约金诉请，有事实和法律依据。杨园园以传世物业公司物业服务有一定瑕疵为由拒付物业费，无合同和法律依据，本院不予支持。虽然根据杨园园向原审提供的照片等证据材料，可以证明传世物业公司在涉讼小区提供的物业管理服务中确实存在瑕疵，但因物业服务合同具有持续性、延续性的属性特点，使得传世物业公司的瑕疵履行并不能作为杨园园主张先履行抗辩权而拒付物业服务费的依据。综上所述，杨园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨园园负担。本判决为终审判决。审判长  黄敏霞审判员  王 丽审判员  陈 烜二〇一九年十一月三十日法官助理宋知龙书记员张哲慧附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。