海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4326号上诉人（原审被告）：海南倚能房地产开发有限公司，住所地海口市美兰区琼山大道**倚能美林湾小区**楼**，统一社会信用代码91460000681151516J。法定代表人：余向东，董事长。委托诉讼代理人：隋颖毅，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾令熙，男，1980年11月19日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。上诉人海南倚能房地产开发有限公司（以下简称倚能公司）因与被上诉人曾令熙房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。倚能公司上诉请求：1、撤销（2019）琼0108民初522号民事判决书；2、改判驳回曾令熙的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由曾令熙承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，倚能公司并未逾期交房，不应向曾令熙支付违约金。原审法院审理查明，倚能公司未能按照合同约定于2016年4月30日前将涉案房屋交付给曾令熙，已构成基本违约，应当按照合同约定承担违约责任。故判决倚能公司在本判决生效之日起30天内将涉案房屋交付给曾令熙，并向曾令熙支付违约金。但事实上涉案房屋已在2016年6月已通过了由工程建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同组织实施的工程竣工验收，并已确认验收合格。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”和《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”、第六条：“工程竣工验收应当按以下程序进行：……（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。”以及第七条：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。”的规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干的。法律法规仅仅规定，商品房交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。而在本案中倚能公司与曾令熙签订的《海口市商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件，该商品房经综合竣工验收并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”的约定，本案涉案房产通过竣工验收就达到了购房者约定的交付条件。故曾令熙购买的倚能美林湾南区20#楼1006房已完成验收工作，符合交房条件，并已通知曾令熙收房，曾令熙至今未收房系其个人原因导致，并非倚能公司逾期交房。故倚能公司不应向曾令熙支付违约金。综上，原审法院事实认定错误，应予以撤销。倚能公司特向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持倚能公司的上诉请求。被上诉人曾令熙答辩称，一审法院认定事实正确，倚能公司称一审法院认定事实有错误没有任何依据。首先，曾令熙与倚能公司所签订的购房合同第八条明确约定：“经综合验收”的房屋交于业主。倚能公司以竣工验收来代替综合验收，混淆概念，与约定不符。其次，倚能公司所引用的法律法规为2018年和2019年修改后的条文，并非双方于2016年签订购房合同时的法律法规。综上所述，请求维持原判，依法驳回倚能公司的诉讼请求。曾令熙向一审法院起诉请求：1、判令倚能公司按合同约定的条件交房；2、判令倚能公司支付逾期交房违约金62600.75元（违约金按已付房款642059元每日万分之一计算，自2016年4月30日计至倚能公司将符合条件的房屋交付曾令熙之日止，暂计至2019年1月1日为62600.75元），并判令倚能公司继续支付逾期交房违约金自2019年1月2日至满足合同约定条件交房止；3、本案诉讼费由倚能公司承担。一审法院认定事实：2016年3月7日，曾令熙与倚能公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：倚能公司将其开发建设的倚能·美林湾（南区）20#楼（幢）10（层）1006房预售给曾令熙，该房建筑面积75.46平方米，总价款642059元，付款方式为首付房款132059元，余款51万元以按揭贷款方式支付；倚能公司应于2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将完成附件三约定装修工作的商品房交付曾令熙；如逾期交房在90日内，每逾期一日，曾令熙有权要求倚能公司每日按已付房款部分的万分之一支付违约金，逾期交房超过90日，曾令熙有权单方解除合同，要求继续履行合同的，合同继续履行，倚能公司按逾期日数每日向曾令熙支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，曾令熙依约向倚能公司支付了购房款642059元（其中，首付款支付132059元，通过银行按揭贷款支付51万元）。涉案的倚能·美林湾（南区）20#楼工程项目于2016年6月通过了由工程建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，作出了《工程竣工验收报告》，但涉案工程项目至今未通过竣工验收备案。在2016年下半年，倚能公司曾以电话方式通知曾令熙办理交房手续，曾令熙以房屋未通过综合竣工验收，不具备交付条件为由拒绝收房。双方至今未办理房屋交接手续。一审法院认为，曾令熙与倚能公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于涉案商品房是否具备交付条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。从上述规定可见，工程竣工验收备案制度系政府建设主管部门在行使工程质量监督管理职责中一个必不可少的重要环节。本案中，曾令熙与倚能公司在合同中约定，倚能公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将完成附件三约定装修工作的商品房交付曾令熙使用。因此，涉案房产是否符合交付条件关键在于是否依法经过有关职能部门的综合竣工验收。本案中，由于涉案项目尚未通过竣工验收备案，应认定涉案项目尚未通过综合竣工验收，涉案房产不具备交付条件。虽然倚能公司于2016年下半年曾通知曾令熙收房，但是因涉案房屋不具备交付条件，故不应认定倚能公司已履行交房的合同义务。交付合格房屋是出卖人的主要合同义务，倚能公司应完善竣工验收手续，将符合合同约定的房屋交付给曾令熙。二、倚能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应承担逾期交房违约责任。由于双方在合同中约定倚能公司应当在2016年4月30日前将符合条件的房产交付给曾令熙。但时至今日，涉案项目仍未通过综合竣工验收，倚能公司显然已经违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任。曾令熙、倚能公司在合同中约定的交房时间为2016年4月30日，倚能公司逾期交房应每日按已付房款的万分之一向曾令熙支付违约金，计算时间从2016年5月1日起至倚能公司将符合合同约定条件的房屋交付给曾令熙之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：1、倚能公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内，将符合《海口市商品房买卖合同》约定的海口市××区房屋交付给曾令熙；2、倚能公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向曾令熙支付逾期交房的违约金（以642059元为基数，按每日万分之一标准，从2016年5月1日起计付至实际交房之日止）。案件受理费1365.02元（曾令熙已预交），由倚能公司负担。二审中，双方没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，倚能公司是否逾期交房，是否应向曾令熙支付逾期交房违约金。本案中，倚能公司上诉主张其并未逾期交房，不应向曾令熙支付逾期交房违约金。根据双方在合同的约定，倚能公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成附件约定装修工作的商品房交付曾令熙使用。倚能公司认为涉案的倚能美林湾（南区）20#楼工程项目已在2016年6月通过了由工程建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，已经达到合同约定的交付条件，其也通知了曾令熙办理交房手续，故其不应向曾令熙支付逾期交房违约金。但涉案工程项目至今未通过竣工验收备案。一审法院依照建设工程的相关法律法规，认定涉案房产尚未经过有关职能部门的综合竣工验收，尚未具备交付条件，判令倚能公司向曾令熙支付逾期交房违约金，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，倚能公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1365.02元，由海南倚能房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 谢焕怡 二〇一九年十一月二十七日书记员 庄腾腾速录员李萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。