广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20465号上诉人（原审被告、申请执行人）：广州市广永国有资产经营有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路****。法定代表人：赵必伟，董事长。委托诉讼代理人：周晓兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓乘，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：广州市住房和城乡建设局（原广州市住房和城乡建设委员会），住所地广东省广州市越秀区府前路**大，住所地广东省广州市越秀区府前路**大院**楼LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王宏伟，主任。被上诉人（原审原告、案外人）：广州市越秀区房屋管理局，住所地广东省广州市越秀区吉祥路**，住所地广东省广州市越秀区吉祥路**LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：罗学文，局长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚健、周定阳，均为广州市越秀区房屋管理局的员工。原审被告（被执行人）：广州市建筑置业有限公司，，住所地广东省广州市越秀区净慧路****住所地广东省广州市越秀区净慧路****商场INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵秋虎，执行董事。委托诉讼代理人：莫志航，该公司员工。上诉人广州市广永国有资产经营有限公司（以下简称广永公司）因与被上诉人广州市住房和城乡建设局（以下简称广州住建局）、广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）、原审被告广州市建筑置业有限公司（以下简称置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。广永公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判准予继续执行置业公司名下广州市海珠区某某房以及某某房屋；2.一、二审案件受理费等费用由广州住建局、越秀区房管局承担。事实和理由：一、关于涉案房产的两拆迁补偿协议已经越秀法院审理，广州住建局和越秀区房管局只能依据两案的两民事调解书主张权利。1993年11月，越秀区房管局与置业公司、案外人广东省科学某某公司签订两拆迁补偿协议，约定置业公司将涉案房产补偿给越秀区房管局。2012年，广州市国土资源和房屋管理局(以下简称广州国土房管局)、广州市国土资源和房屋管理局越秀分局(以下简称越秀国土房管局)就前述两拆迁补偿协议向越秀法院分别起诉置业公司等；经调解，2012年12月13日越秀法院分别出具了(2012)穗越法民三初字第1896号、(2012)穗越法民三初字第1897号两民事调解书，各方商定置业公司将涉案房产产权移交给广州国土房管局和越秀国土房管局。根据一事不再理原则，越秀区房管局不能再根据两拆迁补偿协议要求法院审理，只能依据两民事调解书主张权利。另一方面，两民事调解书所确认的调解各方的调解协议是对两拆迁补偿协议的变更，是对调解各方权利义务的重新确认，法院民事调解书生效后，调解各方只能依据法院民事调解书主张权利，履行义务。二、广州住建局和越秀区房管局不能依据两民事调解书直接取得涉案房产物权。民事调解书仅是法院对调解各方协议的确认，法院民事调解书不同于法院民事判决书或法院执行裁定书，广州住建局和越秀区房管局不能依据物权法有关规定及两民事调解书直接取得涉案房产物权，只能通过房地产登记才能取得涉案房产物权。三、关于涉案房产的两民事调解书已过执行时效期间，广州住建局和越秀区房管局不能再依据两民事调解书主张对涉案房产的实体权利。2012年12月13日，越秀法院分别出具了(2012)穗越法民三初字第1896号、(2012)穗越法民三初字第1897号两民事调解书。直至2018年，广州住建局和越秀区房管局才向越秀法院申请执行两民事调解书，期间经过了5年多时间，两民事调解书的执行期间已过。本案一审审理过程中，置业公司和广永公司均明确强调两民事调解书的执行期间已过，广州住建局和越秀区房管局不能再依据两民事调解书主张对涉案房产的实体权利，但一审判决却忽视了影响判决结果的这一关键核心问题。四、广州住建局和越秀区房管局未能积极主张办理涉案房产权属，应当承担对其不利的法律后果。尽管广州住建局和越秀区房管局作为政府房地产管理职能部门，具有房地产权属登记的专业知识和职务便利，但1993年签订了拆迁补偿协议之后，2012年才起诉要求按拆迁补偿协议取得涉案房产；2012年取得涉案房产的两调解书后，2018年才向越秀法院申请执行两民事调解书……广州住建局和越秀区房管局未能积极主张办理涉案房产权属，应当承担对其不利的法律后果。五、广州住建局和越秀区房管局未能提供当年接收涉案房产的证据，也未提供至今仍然实际控制或占用涉案房产的证据。根据广州住建局和越秀区房管局提交的证据，1994年置业公司与多位被拆迁人(自然人)分别签订了拆迁安置协议，该等被拆迁人搬迁至涉案房产，可能至今仍在涉案房产中居住。一方面，涉案房产由与置业公司签订拆迁安置协议的拆迁户(自然人)接收，占用；另一方面，广州住建局和越秀区房管局未能提供当年接收涉案房产的证据，也未提供至今仍然实际控制或占用涉案房产的证据。因此，广州住建局和越秀区房管局也不能仅根据两民事调解书主张对涉案房产的实体权利，阻止法院对涉案房产的执行。综上，请求二审法院支持广永公司的全部上诉请求。广州住建局、越秀区房管局辩称：一、越秀区房管局对涉案房屋已依法享有物权。根据《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，涉案房屋海珠区某某房、某某房屋的产权归属，早在2012年越秀区人民法院生效法律文书(2012)穗越法民三初字第1896号、1897号民事调解书中，确认作为置业公司征用拆除越秀区某某房屋及起义路某某号房屋的产权补偿房屋。因此涉案房屋的产权归属早已从上述两法律文书生效之日起发生变更，越秀区房管局从那时起已对涉案房屋依法享有物权。民事调解书与民事判决书具有同等的法律效力和强制执行力，因此越秀区房管局从2012年的民事调解书生效之日起对涉案房屋依法享有物权，不以登记为条件。二、物权优于债权。本案是基于广永公司行使对置业公司的债权执行而产生，根据“物权优于债权”的法律原则，广永公司的债权不能对抗越秀区房管局享有的物权。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，证明因拆迁引起的拆迁补偿安置享有的物权优先于其他物权，更何况是广永公司享有的债权。三、申请执行与否并不影响越秀区房管局享有物权。越秀区房管局对涉案房屋享有的物权早在上述两份民事调解书生效的时候已经确认，无需申请执行才获得。申请执行只是变更登记的手续，申请执行与否并不影响涉案房屋物权的归属。根据我国民事诉讼法对于执行时效适用诉讼时效的相关规定，物权不适用诉讼时效规定及执行时效规定，越秀区房管局申请执行是变更登记的手续，是基于物权的附随义务，因此同样不适用诉讼时效及执行时效的规定，不存在超过执行时效问题。退一步说，即使越秀区房管局的申请执行物权变更登记手续适用执行时效规定，根据民事诉讼法第239条、民法通则第139条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第20条的规定，涉案房屋在执行时效期间的最后六个月内被法院查封，应属于权利人不能主张权利的客观情形，因此申请执行时效中止。再退一步说，即使法院认定越秀区房管局对涉案房屋的变更登记手续已过执行时效，那也仅仅丧失了请求法院强制执行的权利，并不丧失越秀区房管局对涉案房屋享有的物权，两者是不同的民事法律权利，不能混为一谈。四、涉案房屋现场居住情况。涉案房屋现居住人大部分是当年被征用拆迁安置居住的直管房旧租户，越秀区房管局在办理好产权手续后会与这些住户重新办理租赁手续，继续保持租赁关系。一旦涉案房屋被判决执行拍卖，势必损害到永迁安置住户的居住权，希望二审法院充分考虑拆迁补偿物权权益及拆迁安置户的居住权益。综上，越秀区房管局对涉案房屋已依法享有物权，请求维持一审判决，停止对涉案房屋的执行。置业公司述称其对广永公司的上诉请求没有异议，并提出其已向越秀区人民法院提出了对广州住建局、越秀区房管局申请执行调解书的执行异议。广州住建局、越秀区房管局于2019年1月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.停止执行并解除对置业公司位于广州市海珠区某某房、某某房屋的查封。2.本案诉讼费由广永公司承担。一审庭审期间，广州住建局、越秀区房管局变更第1项诉讼请求：1.停止对置业公司位于广州市海珠区某某房、某某房屋的执行；并确认第2项诉讼请求：2.本案诉讼费由置业公司承担。一审庭审中，广州住建局、越秀区房管局反映被拆迁直管房位于越秀区起义路，而补偿房屋在海珠区洪德路，因异地永迁故增加补偿面积。一审法院认定事实：1985年7月19日，广州市城市规划局同意广东省科学某某公司、广州市房屋拆迁工程公司征用广州起义路xx号、贤藏街xx号、棉苑里xx号地段土地。1992年9月4日，广州市机构编制委员会作出《关于市房屋拆建工程公司改称的批复》，同意市房地产实业总公司属下的市房屋拆建工程公司改称为广州市建筑置业公司。1993年11月23日，广州市越秀区房地产管理局（甲方）与置业公司、案外人广东省科学某某公司（乙方）签订两份《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。其中一份约定：乙方拆除甲方经管的位于广州市越秀区起义路某某房屋（建筑面积25.91平方米），由乙方向甲方补偿建筑面积为30平方米的房屋，但未约定房屋具体地址。根据《因征用需拆除直管房屋情况表》中载明，需拆除直管房屋位于起义路xx、xx，产别为经租房，建筑面积25.91平方米。《补偿给回房管部门房屋情况表》中载明，补偿房屋位于广州市海珠区某某号第七层，建筑面积30平方米；同时备注不含楼梯、走廊面积。另一份《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定：乙方拆除由甲方经管的位于广州市越秀区起义路某某号房屋共一幢（建筑面积272平方米），由乙方向甲方补偿建筑面积为276平方米的房屋，但未约定房屋具体地址。《因征用需拆除直管房屋情况表》中载明，需拆除直管房屋位于贤藏街52号，产别为公房，建筑面积272平方米。《补偿给回房管部门房屋情况表》中载明，补偿房屋位于广州市海珠区某某号第七层半层、第八层全层，建筑面积276平方米。再查，关于广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局诉广州市建筑置业有限公司、广东省科学某某公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷两案，案件审理期间，广州市越秀区人民法院于2012年8月21日向广州市海珠区某某号第七层、第八层全体住户及使用人发出通知，要求其于通知张贴之日起十日内持合法入住证明到该院申报权利，逾期则承担相应的法律责任。据该院调查，除xxx房暂无人申报权利外，其余均有住户申报权利。2012年12月13日，广州市越秀区人民法院于作出（2012）穗越法民三初字第1896号、（2012）穗越法民三初字第1897号民事调解书。其中，（2012）穗越法民三初字第1896号民事调解书确认双方自愿达成如下协议：广州市建筑置业有限公司、广东省科学某某公司自本调解书送达之日起15日内到广州市房地产行政主管部门办理将位于广州市海珠区某某号第八层全层、第七层自编某某房产权移交广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的手续，以作为拆除原广州市越秀区某某号房屋(建筑面积272平方米）的产权补偿。（2012）穗越法民三初字第1897号民事调解书确认双方自愿达成如下协议：广州市建筑置业有限公司、广东省科学某某公司自本调解书送达之日起15日内到广州市房地产行政主管部门办理将位于广州市海珠区某某房产权移交广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的手续，以作为拆除原广州市越秀区起义路大有仓xx、xx房屋（建筑面积25.91平方米）的产权补偿。调解书生效后，因置业公司不履行生效法律文书确定的义务，广州市住房和城乡建设委员会（广州市国土资源和房屋管理局）、广州市越秀区房屋管理局（广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局）申请强制执行，广州市越秀区人民法院于2018年4月3日分别以（2018）粤0104执8386号、（2018）粤0104执8387号立案执行。因涉案房屋已被一审法院查封，广州市越秀区人民法院无法为申请执行人办理过户手续，故于2018年7月18日作出（2018）粤0104执8386号、（2018）粤0104执8387号执行裁定书，裁定终结（2018）粤0104执8386号、（2018）粤0104执8387号案件的本次执行。另查，根据《广州市房地产查丈原图》显示，（以下数据单位为平方米），广州市海珠区某某号第八层全层建筑面积为197.3282平方米（A8：162.2624、飘楼：7.98、走廊分摊：8.8272、梯间分摊：16.3984、公设分摊：1.8602）。第七层，701房建筑面积25.5609平方米（A8：21.6372、飘楼：0、走廊分摊：1.6031、梯间分摊：2.0842、公设分摊：0.2364）；702房建筑面积为33.2514平方米（A8：25.1072、飘楼：3.04、走廊分摊：2.0854、梯间分摊：2.7112、公设分摊：0.3076）；703房建筑面积为26.8939平方米（A8：22.7656、飘楼：0、走廊分摊：1.6867、梯间分摊：2.1929、公设分摊：0.2487）；704房建筑面积为29.3388平方米（A8：19.8952、飘楼：4.94、走廊分摊：1.84、梯间分摊：2.3922、公设分摊：0.2714）；705房建筑面积为41.8199平方米（A8：37.0292、飘楼：0、走廊分摊：0.8193、梯间分摊：3.5668、公设分摊：0.4046）；706房建筑面积为40.4633平方米（A8：35.8280、飘楼：0、走廊分摊：0.7927、梯间分摊：3.4511、公设分摊：0.3915）。其中，广州市海珠区某某号702房（含飘楼、走廊、梯间、公设分摊）面积为33.2514平方米，不含走廊、梯间面积则为28.4548平方米。另查，关于中国东方资产管理公司广州办事处诉广州市建筑置业有限公司借款、担保合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2005年12月29日作出（2005）穗中法民二初字第334号民事判决书，判决如下：一、广州市建筑置业有限公司在判决发生法律效力之日起10日内清偿人民币贷款本金1700万元及利息、罚息（其中至2003年12月31日止的利息为3501408.51元。从2004年1月1日起至清偿之日止，按中国人民银行规定同期逾期贷款利率计）给中国东方资产管理公司广州办事处；二、广州市建筑置业有限公司逾期未履行上述债务，中国东方资产管理公司广州办事处有权依法处分坐落于广州市海联路xx号二层和广州市xx号二楼、三楼的抵押物，并从中优先受偿；三、驳回中国东方资产管理公司广州办事处其他诉讼请求。判决生效后，因置业公司不履行生效法律文书确定的还款义务，中国东方资产管理公司广州办事处申请执行，广州市中级人民法院以（2006）穗中法执字第457号立案执行。后广州市中级人民法院于2007年11月7日作出（2007）穗中法执指字第5号民事裁定书，裁定该执行案件指定由一审法院执行，在原经办法院作销案处理，一审法院于2008年2月29日以（2008）从法执字第2421号案立案执行。本案在执行过程中，一审法院作出（2008）从法执字第2421-5号民事裁定书，裁定变更广州市广永国有资产经营有限公司为本案申请执行人。2013年7月1日，一审法院作出（2008）从法执字第2421-7号民事裁定书，裁定查封属于被执行人广州市建筑置业有限公司所有的位于广州市海珠区某某号3-8层（权利证号：**，代管房除外）。广州住建局、越秀区房管局作为案外人，向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年1月14日作出（2019）粤0117执异3号执行裁定，认为案外人未能提供涉案每间房屋的不动产登记查册表，无法对涉案异议房产的地址、面积等具体情况进行核对，遂裁定驳回案外人广州住建局、越秀区房管局异议请求。广州住建局、越秀区房管局不服，故成本案诉讼。又查，根据广州市不动产登记查册表，位于广州市海珠区某某号**房产于2013年7月4日被一审法院查封，于2015年5月18日续封，于2018年4月18日再次续封，查封时效为2018年6月3日至2021年6月2日。涉案异议房屋无独立的不动产登记。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，广州住建局、越秀区房管局对一审法院作出的（2019）粤0117执异3号执行裁定不服，提起诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，本案争议焦点为广州住建局、越秀区房管局是否享有足以排除强制执行之实体权利。1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十九条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例给予补偿。”第二十条第一款规定：“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。”第二十七条第一款规定：“拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。”第二十八条第二款规定：“对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。”本案中，广州住建局、越秀区房管局作为被拆迁直管房的管理人，置业公司作为拆迁人应予补偿安置。至于，补偿面积与拆迁面积存在差异问题，广州住建局、越秀区房管局解释为异地永迁故增加面积，该解释符合1991年《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条第二款之规定，故一审法院予以采纳。涉案异议房屋在办理产权变更登记过程中被法院查封，是因涉案异议房屋仍然登记在被执行人置业公司名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”广州住建局、越秀区房管局主张排除执行的实体权利实际为拆迁补偿安置优先权。被拆迁人因拆迁安置而享有的债权是一种法定的优先权利，是基于涉案异议房屋的建设是通过拆除广州住建局、越秀区房管局直管房而实现，涉案异议房屋的所有权实际是广州住建局、越秀区房管局直管房的所有权的形式变换，因此，拆迁安置补偿权利应优先于其他权利，故广州住建局、越秀区房管局享有足以排除执行的实体权利。至于，置业公司、广永公司主张广州住建局、越秀区房管局2018年向广州市越秀区人民法院申请执行时已过执行期间问题，鉴于一审法院并非该两案执行案件的执行法院，且置业公司和广永公司该主张并非本案执行异议之诉审查范围，因此，本案不作审查，置业公司和广永公司可另循法律途径反映或解决。综上，一审法院依照1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十九条第一款、第二十条第一款、第二十七条第一款、第二十八条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，于2019年9月9日作出如下判决：一、不得执行广州市建筑置业有限公司位于广州市海珠区某某房以及某某房屋；二、广州市从化区人民法院（2019）粤0117执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效。一审案件受理费100元由广州市建筑置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有新证据提交，对一审已查明的事实均没有异议。置业公司以其已向越秀区人民法院提交执行异议申请书为由申请本院对本案延期审理。广永公司亦主张在民事调解书执行时效未得到裁判前，应延期审理本案。本院经二审审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：广州住建局、越秀区房管局对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利，申请执行的期限是否影响其实体权利。关于广州住建局、越秀区房管局对涉案房屋是否享有足以排除强制执行之实体权利问题。涉案房屋是置业公司拆除越秀区房管局直管房进行产权调换补偿的房屋，该事实有相关拆迁补偿协议和广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1896号、（2012）穗越法民三初字第1897号民事调解书确认，各方对此均无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，越秀区房管局作为被拆迁房屋的产权管理人对涉案房屋享有的权利，是拆迁人用特定化的回迁房屋对被拆迁人进行安置补偿而产生的权利，是基于所有权的调换产生的一种接近所有权的优先权利，相比普通的商品房买受人享有的民事权益有更优先的保护效力，亦当然优于广永公司作为置业公司债权人的执行权益，可以排除执行。因此一审认定广州住建局、越秀区房管局对涉案房屋享有足以排除强制执行之实体权利并判决不得执行涉案房屋正确，本院予以确认。关于广州住建局、越秀区房管局申请执行两案调解书的时限问题。置业公司陈述广州住建局、越秀区房管局申请执行两案调解书已过执行时效并已就此向两案执行法院提出异议。对此本院认为，如前所述，越秀区房管局享有的补偿安置权已经通过两涉案调解书特定到涉案房屋，其对涉案房屋享有的实体权利已经得到确认，调解书需要执行的内容主要是办理产权移交和登记的义务。是否申请执行及何时申请执行只是影响产权移交登记的义务履行，并不影响对涉案房屋的实体权利的确认。因此，一审对两调解书执行期间不予审查并无不当，本院亦予以确认。故对于置业公司、广永公司有关延期审理的请求本院均不予接纳。综上所述，广永公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市广永国有资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十一月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳