黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0606民初1519号原告：大庆市丰华物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市大同区大同镇同心街**。法定代表人：张晓铁，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙秀华，女，该公司员工。被告：邰春雨，男，1983年7月21日出生，汉族，司机，住黑龙江省大庆市大同区大同镇太安村太安屯，现住大庆市大同区。委托诉讼代理人：沙晓平（系邰春雨妻子），女，无职业，住黑龙江省大庆市大同区大同镇太安村太安屯，现住大庆市大同区。原告大庆市丰华物业管理有限公司与被告邰春雨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆市丰华物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙秀华、被告邰春雨的委托诉讼代理人沙晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市丰华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告邰春雨向原告大庆市丰华物业管理有限公司支付自2017年3月26日至2019年3月26日物业费2450元和违约金1341元（从2018年3月26日至2019年3月26日，以1225元为本金，按每日千分之三计算的违约金），共计3791元；2.由被告邰春雨承担本案诉讼费用。事实和理由：被告邰春雨自2014年3月26入住大同区××小区××室，原告为被告居住的尚城小区提供物业服务，物业费按年收取。自2017年3月26日至2019年3月26日期间，被告邰春雨以房屋存在质量问题为由拒不交纳物业服务费，原告已经按照合同的约定为被告提供了物业管理服务，被告应及时交纳物业费用。被告邰春雨辩称，被告不是因为房屋质量问题而不交物业费，是因为物业服务不到位才拒交物业费的，第一，被告邰春雨家的窗户透气，小区很多业主家都维修了，被告家楼上502室给修了，但没为被告家维修，所以2015年和2016年被告没交物业费，到2017年时物业说被告房屋的窗户过了质保期，所以被告认为物业有责任给被告提供维修窗户服务；第二，被告家厨房下水堵了，根据物业合同第28条第4款规定，物业有维修上下水的责任和义务，这个是被告和其他业主自己花钱修的，原告说不归他们管；第三，被告的一辆新型捷达车在小区里被盗，车门子被撬开了，车里丢失现金，后来被告报警，调取监控时原告称监控不好使，原告说不归他们管；第四，楼道不干净，门上都是小广告，最近清理了；第五，被告的车原先是小区固定车，现在是临时车，来回进小区被告需要登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告大庆市丰华物业管理有限公司出示大庆市住宅物业服务内容监督记录复印件7页（与原件核对无异议）、尚城小区物业服务合同复印件9页（与原件核对无异议）、不动产房证复印件1页、缴费通知单打印件1页，欲证明原告大庆市丰华物业管理有限公司具备收费资质，按照规定合法收费，原告按照合同约定为业主提供服务并达到二级标准，业主知道自己家欠费并且业主知道自己和开发商之间存在房屋买卖关系。被告邰春雨对该份证据真实性无异议，但对证明的问题有异议，被告认为原告大庆市丰华物业管理有限公司没有达到二级服务标准。本院对该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，被告邰春雨签订《尚城自愿接房会签表》开始接房，该户房屋建筑面积100.05平方米。2015年10月25日，原告大庆市丰华物业管理有限公司与大同区尚城小区业主委员会签订《物业服务合同》，服务期限为2015年10月25日至2020年10月24日。合同约定本小区内住宅物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.02元，即每年每平方米12.24元，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三缴纳滞纳金。2017年3月26日至2019年3月26日，被告邰春雨未缴纳期间物业费2449元（100.05㎡×12.24元/㎡×2年）。2019年8月18，原告大庆市丰华物业管理有限公司在被告邰春雨住处尚城小区B5-1-202室张贴缴费通知单，对被告邰春雨进行物业费催缴，被告邰春雨仍未缴纳。本院认为，物业服务企业应完全履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的物业服务义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告大庆市丰华物业管理有限公司为被告邰春雨提供物业服务，被告邰春雨应向原告大庆市丰华物业管理有限公司交纳物业服务费用。被告邰春雨庭审中的辩称房屋窗户透气，窗户透气属于房屋质量问题，不属于原告大庆市丰华物业管理有限公司物业服务范围；被告邰春雨称其厨房下水管堵塞，根据2015年10月25日双方签订的物业合同中第八章第二十八条第四项规定，住户厨房下水管道维修不属于原告大庆市丰华物业管理有限公司物业服务范围，故本院不予采信；被告邰春雨称其车辆在尚城小区被盗，调取监控时原告大庆丰华物业管理有限公司称监控不好使，小区内楼道不干净，贴小广告，因被告邰春雨未提交相关证据，故本院不予采信；被告邰春雨称被告的车原先是小区固定车，现在是临时车，出入需登记,此行为属于小区车辆正常管理，不是拒不交纳物业服务费的理由，故本院不予采信。对原告大庆市丰华物业管理有限公司要求被告邰春雨支付2017年3月26日至2019年3月26日物业费2450元的请求，本院支持2449元。合同约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三缴纳滞纳金，但双方合同约定的违约金计算方式过高，原告大庆市丰华物业管理有限公司要求被告邰春雨支付违约金1341元（以1225元为本金，从2018年3月26日至2019年3月26日，按每日千分之三计算）的请求，本院参照同期银行贷款利率计算利息损失65元，超出部分不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院》第三条、第六条的规定，判决如下：一、被告邰春雨于本判决生效之日起五日内给付原告大庆市丰华物业管理有限公司2017年3月26日至2019年3月26日的物业服务费2449元及违约金65元。二、驳回原告大庆市丰华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邰春雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  岳雯倩二〇一九年十一月四日法官助理张立超书记员国春雨附相关法律规定：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第6经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。