北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10871号上诉人（原审被告）：刘辉，男，1968年5月26日出生，汉族，北京朗东建筑设计咨询有限公司总经理，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：王月岚，女，1969年1月12日出生，汉族，华诚博远工程技术集团副总建筑师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘辉（王月岚之夫），男，1968年5月26日出生，汉族，北京朗东建筑设计咨询有限公司总经理，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路**院**楼**106。法定代表人：李嘉男，总经理。委托诉讼代理人：高云飞，女，北京西宇嘉业物业管理有限公司客服部经理。委托诉讼代理人：赵子杰，男，北京西宇嘉业物业管理有限公司客服部职员。上诉人刘辉、上诉人王月岚与被上诉人北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初43550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘辉、王月岚上诉请求：撤销一审判决第1项，改判驳回西宇物业公司的诉讼请求，判令西宇物业公司恢复园林景观建筑原貌、归还住宅公共维修基金，停止非法侵占，补充外墙外保温工程审批手续。事实和理由：一、西宇物业公司未按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业管理服务。西宇物业公司改变小区园林景观的装饰材质，影响居住环境的美感和房屋价值，对园林景观改造缺乏必要性和依据。二、西宇物业公司使用欺瞒手段侵占刘辉、王月岚的住宅公共维修基金，在对外墙外保温进行改造前征求居民意见时存在隐瞒嫌疑，实际上，赞成维修业主的比例没有达到规定的标准，且上述工程未进行消防部门备案和验收，另外，诉争房屋外墙外保温材料脱落的原因是开发商工程质量不合格，进行维修的支出不应由刘辉、王月岚承担。西宇物业公司辩称，不同意刘辉、王月岚的上诉请求。主要理由：一、因诉争小区内园林景观存在松动、脱落现象，西宇物业公司对园林景观进行了修复。二、西宇物业公司使用公共维修资金对外墙外保温材料进行维修经过三分之二业主签字同意，履行了相关手续。综上，请求驳回刘辉、王月岚的上诉，维持一审判决。西宇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘辉、王月岚支付2017年11月1日至2019年9月30日的物业费40878元；2.判令刘辉、王月岚承担截止至2019年3月31日的滞纳金共21093.05元。一审法院认定事实：2006年10月30日，甲方刘辉、王月岚与乙方西宇物业公司签订《西钓鱼台xx前期物业管理服务协议》，载明，房屋坐落位置：西钓鱼台；建筑面积213.44平方米；物业服务内容：房屋共用部位的维护与管理、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；物业管理服务费用：住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米9.98元收取（含夏季制冷、冬季供暖季中央空调运行）。每次交纳费用的时间为初次交纳费用的月份，按年收取。甲方违反约定，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按照每天0.1%交纳违约金。西宇物业公司在西钓鱼台xx服务至今。诉讼中，刘辉、王月岚向该院提交照片若干，用以证明小区内违章建筑以及西宇物业公司对景观园林改造状况，认为其服务不到位。对此，西宇物业公司表示，对违章建筑约谈过违建业主，也找了居委会、街道、城管通报了相关情况，也给业主发放了拆除通知。小区内景观改造，因为外部饰物掉下来砸到人，所以进行了改造。外墙保温层因前期出现保温层脱落情况，差点砸人。另外，有的业主家出现漏雨，经常报修，因为房屋建设已经超过十年，开发商已经不再负责，通过建委评测确定是因为空鼓所以启动过该维修基金。对于空调漏水，也及时维修了，但该公司没有专业的维修人员。西宇物业公司按照每月每平米7.98元标准主张物业费。一审法院认为，刘辉、王月岚与西宇物业公司签订《西钓鱼台前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反强制性法律规定，应属有效。现刘辉、王月岚作为业主享受了物业服务，应当履行交纳物业费的义务。虽刘辉、王月岚抗辩小区存在违章建筑、空调漏水、景观改造等情况，但未能提供充足证据证明西宇物业公司在服务过程中存在明显过错，故其应当全额交纳物业费。西宇物业公司主张的物业费，于法有据，该院予以支持，但其数额计算有误，超出部分该院不予支持。对于西宇物业公司主张的滞纳金，属违约金性质，刘辉、王月岚未按时交纳物业费因对西宇物业公司的服务有异议所致，并非恶意拖欠，故该院对此不予支持。需要指出的是，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：1.刘辉、王月岚于判决生效后7日内向西宇物业公司给付2017年11月1日至2019年9月30日的物业费共计39174.78元；2.驳回西宇物业公司其他诉讼请求。本院二审期间，刘辉、王月岚向本院提交如下新证据材料：证据1，2018年3月10日《要求物业公司暂停公维启用的签名业主签名表（）》和《关于西钓鱼台xx外墙脱落使用专项维修资金大修不做鉴定征求意见结果公告》，证明该楼的89户业主中有34户不同意使用公共维修基金维修外墙保温层，比例超过三分之一，西宇物业公司做出的公告内容不实；证据2，《北京市海淀区房屋建筑专项维修鉴定报告》，证明诉争房屋所在楼宇改造前外墙外保温施工质量不合格，改造费用应该由开发商支付，不应动用业主维修资金，且改造工程无需铲除全部保温材料。西宇物业公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的和关联性，其中《要求物业公司暂停公维启用的签名业主签名表（x号楼）》中编号6-14的业主为单位，而签字人员是个人，刘辉、王月岚未证明该人员有权代表业主签字，同时，编号21和编号32是重复的。本院经审查认为，刘辉、王月岚提交的证据1无法证明诉争楼宇超过三分之一有权签字的业主不同意使用公共维修基金，无法否定《关于西钓鱼台外墙脱落使用专项维修资金大修不做鉴定征求意见结果公告》的真实性，在此情况下，刘辉、王月岚提交的证据对本案处理结果并无影响，对其关联性，本院均不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘辉、王月岚与西宇物业公司签订的《西钓鱼台xx前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，其内容未违反强制性法律规定，应属有效。刘辉、王月岚主张西宇物业公司改变诉争小区园林景观装饰材质而未达到合同约定的服务标准，但诉争协议并未对小区园林景观的标准及相应建筑的材质做出明确约定，刘辉、王月岚亦未举证证明西宇物业公司的改造行为存在明显不当，故其主张西宇物业公司提供物业服务未到达约定标准缺乏事实和法律依据。刘辉、王月岚主张，西宇物业公司使用公共维修基金改造楼宇外墙保温层未经超过三分之二业主同意以及该工程违反法定程序，但其提交的诉争楼宇业主不同意使用公共维修基金进行前述工程的签名清单中，无法体现持不同意见业主超过该楼全部业主数量的三分之一，刘辉、王月岚亦未提供证据证明其主张的上述工程存在质量等问题，上述情况亦非认定西宇物业公司提供物业服务未达到《西钓鱼台xx前期物业管理服务协议》约定标准的直接依据，刘辉、王月岚上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持，西宇物业公司已实际提供物业服务，一审法院判令刘辉、王月岚交纳诉争期间物业费并无不当。至于刘辉、王月岚的其他主张，对本案处理结果并无影响，本院不再一一论述，其虽提出西宇物业公司恢复园林景观等主张，但一审诉讼期间并未就此单独提出明确的诉讼请求，本院不予处理。综上所述，刘辉、王月岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费779元，由刘辉、王月岚负担。本判决为终审判决。审判长 徐 硕审判员 梁志雄审判员 董 伟二〇一九年十一月二十八日书记员 王培霖