山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初5495号原告（执行案外人）：张国华，男，1967年1月9日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：夏树新，山东亿宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨淑珍，青州昭德法律服务所法律服务工作者。被告（申请执行人）：王爱云，女，1966年3月4日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：范克军、王福升，山东古州圣洁律师事务所律师。第三人（被执行人）：王良海，男，1972年2月28日出生，汉族，居民，住青州市圣水花园东区。第三人（被执行人）：顾桂云，女，1974年3月9日出生，汉族，居民，住青州市圣水花园东区。原告张国华与被告王爱云、第三人王良海、顾桂云案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月10日立案受理。2019年3月8日，本院作出（2018）鲁0781民初4757号民事判决：停止对青州市圣水花园东区26号楼1单元4层西户房产及21号车库的执行，驳回张国华的其他诉讼请求。被告王爱云不服判决，向潍坊市中级人民法院提起上诉。该院经审理，于2019年9月23日作出（2019）鲁07民终2848号民事裁定，以“被执行人王良海、顾桂云均未到庭参加诉讼，一审法院应当针对上诉人王爱云的上诉主张，结合本案的证据，正确分配举证责任，对案件事实进行进一步审查，一审认定事实不清”为由，裁定撤销本院（2018）鲁0781民初4757号民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月25日重审立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张国华及其委托诉讼代理人夏树新、杨淑珍，被告王爱云及其委托诉讼代理人王福升到庭参加诉讼，第三人王良海、顾桂云经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告张国华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人王良海于2016年4月20日签订的房屋买卖合同有效，原告对青州市圣水花园26号楼1单元4层西户房产及21号车库享有所有权；2.停止对上述房产的执行；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月20日，原告与第三人王良海签订房屋买卖合同一份，从第三人王良海处以330000元的价格购买了青州市圣水花园26号楼1单元4层西户房产及21号车库。合同签订后，原告按合同约定以现金和银行转账的方式将购房款及押金支付给了第三人王良海指定的收款人侯素梅，有侯素梅出具的收条和银行转账凭证为证。2016年5月20日，第三人王良海及侯素梅与原告一起到物业部门办理了水、电、气等更名手续并领取了房屋钥匙，此后该房屋由原告占有、使用并收益，只是因房屋属于拆迁安置房受到政策限制才没有办理变更登记手续，并非因原告原因没有办理相关过户手续。被告对该房产的执行行为严重侵犯了原告的合法权益，请求依法判决。被告王爱云辩称，第三人王良海没有取得涉案房屋的产权登记证书，其买卖房屋属于无权处分。涉案房屋尚未进行物权登记，当事人不应对尚未确权的房屋进行处分。原告与涉案房屋没有直接关系，合同的签订人为侯素梅。综上，请求法院驳回原告的起诉。第三人王良海、顾桂云未到庭陈述，本院在重审开庭前对第三人进行了调查，第三人述称：张国华已付清房款，涉案房屋应归张国华所有。本案原审过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告张国华提交（2016）鲁0781民初4009号民事裁定书及查封、扣押财产清单复印件各一份、驳回查封复议申请通知书一份、（2018）鲁0781执异85号执行裁定书一份、装修押金收款收据、装修垃圾清运费收款收据、防盗门收款收据、楼宇门收款收据、公共照明费、车库管理费收款收据、物业费、生活垃圾费收款收据、用水协议书及水费账单各一份；被告王爱云经质证无异议；被告王爱云提交（2016）鲁0781民初4009号民事判决书复印件一份，原告张国华经质证无异议；上述证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告张国华提交银行客户回单、银行卡历史交易明细各一份、定期存款销户历史明细资料查询单五份，用以证实其以向王良海指定的侯素梅银行账户转款280000元的方式交付购房款及该280000元的来源情况。被告王爱云经质证对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院经审查认为，原告提交的上述证据可与涉案房屋买卖合同中“将购房款打入账号：候素梅农信62×××**”的内容相印证，本院对其证据效力予以确认。2.原告张国华提交安置楼房协议复印件一份，用以证实涉案房产系王良海、顾桂云因拆迁安置取得的房屋，对该房屋享有所有权，该房屋系国有土地拆迁安置房。被告王爱云经质证对该证据的真实性不认可。本院经审查认为，该安置楼房协议虽为复印件，但能与本案其他证据及当事人陈述相互印证，本院对其证据效力予以认定。3.原告张国华提交房屋买卖合同及候素梅出具的押金收条一份，用以证实其与第三人王良海房屋买卖合同的签订情况及购房押金的支付情况。被告王爱云经质证对房屋买卖合同的真实性、关联性均有异议，对押金收条的真实性不确定。本院经审查认为，张国华提交的房屋买卖合同、押金收条能够与其提交银行客户回单、银行卡历史交易明细等证据相互印证，本院对其证据效力予以确认。4.被告王爱云提交照片十一份，用以证实涉案房产被查封时无人使用。原告张国华经质证认为，上述照片与法院卷宗中的不一致，对该照片的真实性不能确认，上述照片亦不能证明其未使用涉案房产。本院经审查认为，上述照片与本院（2016）鲁0781民初4009号案件卷宗照片一致，本院予以确认并在卷佐证。本案重审过程中，原告张国华为证实涉案房产土地使用权性质，向本院提交青州市不动产登记中心证明一份，主要内容为：“圣水花园东苑26号楼（原1号楼）1单元4楼西户房产如申请办理不动产登记，将给予办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”；被告王爱云经质证无异议；对该证据的效力，本院予以确认。为查明案件事实，本院依职权对涉案房屋进行了现场勘验并拍摄照片一宗，同时对第三人王良海、顾桂云、案外人袁冠兴、侯素梅进行了调查，并分别制作了调查笔录。根据现场勘查，涉案房屋现由原告张国华居住使用。王良海、顾桂云述称，涉案房产系拆迁安置所得，在被法院查封前已于2016年出售给原告张国华；因其欠案外人侯素梅借款未还，房款由侯素梅收取抵顶借款；涉案房屋由原告直接从物业办公室领取钥匙并居住使用；对原审中原告提交的拆迁安置协议、房屋买卖合同及房款收条、银行客户回单无异议。袁冠兴证称，与原告张国华系连襟关系，张国华因购房使用其银行卡向侯素梅转款280000元，该款实际所有人为张国华；购房后，张国华即在涉案房屋中居住至今；本院同时调取了袁冠兴身份证及其持有的山东省农村信用社62×××**号银行卡复印件。侯素梅证称，2012年3月8日王良海向其借款600000元，后归还200000元；为收回借款，经王良海同意，侯素梅作为中间人将涉案房屋出卖给原告张国华，房款330000元由侯素梅收取抵顶借款；现王良海尚欠其借款70000元未还；本院同时调取了侯素梅身份证及其持有的网银转账凭证、银行卡交易记录。经庭审质证，原告张国华对上述证据无异议；被告王爱云经质证认为，对上述证据的真实性均无异议；同时认为，即使王良海、顾桂云认可与候素梅存在借贷关系，但是并没有提交证据，我方不认可；对侯素梅的调查笔录不能证实王良海、顾桂云与候素梅之间存在借贷关系，候素梅仅仅提供了转款记录，没有提供债权凭证，不能证明双方存在借贷关系；银行交易记录没有体现王良海、顾桂云的银行卡号及双方姓名，不能证实是候素梅与王良海、顾桂云之间的交易；袁冠兴陈述所有的钱都是原告的，而原告提交的打款明细中可以看出打款当日原告向袁冠兴的卡中转了240148.38元，该部分事实与袁冠兴的陈述相互矛盾，袁冠兴与原告存在利害关系，对其陈述不认可；现场勘察照片不能证实在法院查封前原告已经实际占有涉案房屋。本院经审查认为，上述证据系本院依职权调取，证据内容可与原审中原告提交的相关证据相互印证，对其证据效力应予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人王良海与顾桂云原系夫妻关系，双方于1998年登记结婚，2016年离婚。王良海、顾桂云原在青州市××街道东圣水社区有住房一处，后被依法征收拆迁。2014年7月22日，征收部门青州市住房和城乡建设局与王良海、顾桂云签订安置楼房协议一份，约定征收部门在青州市××花园安置区安置王良海、顾桂云住房二套，分别为：1号楼1单元4层西户及21号车库（后楼号变更为26号，即涉案房产），2号楼（后楼号变更为17号）2单元1层西户及9号车库。2016年4月20日，第三人王良海（甲方）与原告张国华（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：王良海将1号楼1单元4层西户及21号车库出卖给张国华，总价款330000元；“乙方于2016年5月1日将房款330000元整交付甲方”；“甲方接到办理房产证通知后立即到相关部门办理产权证，并同时通知乙方办理产权转移手续”；“甲方收到购房款后将拆迁安置协议交付乙方保管，交房领证时，乙方返还甲方。开发公司交房时由甲方协助乙方到相关部门领取房屋钥匙及验收房屋”；“将购房款打入账号：候素梅62×××**”；双方另就其他事项进行了约定。同日，张国华向侯素梅支付购房押金50000元，候素梅出具收条一份，内容为：“今收到本房产押金伍万元整￥50000.00侯素梅2016年4月20日”。2016年5月20日，张国华、王良海共同到青州市圣水物业管理服务有限公司领取了涉案房屋钥匙。2016年5月25日，张国华向青州市圣水物业管理服务有限公司交纳涉案房产装修押金1000元及垃圾清运费206元。2016年5月27日，张国华通过其连襟袁冠兴持有的山东省农村信用社62×××**账户向候素梅62×××**银行账户转账支付280000元，侯素梅收款后未出具收条。2016年6月1日，晖泽水务（青州）有限公司与张国华签订用水协议书，张国华交纳水费100元，晖泽水务（青州）有限公司出具水费账单一份，用户姓名记载为“王良海（张国华）”。同年6月20日，张国华向青州市盼盼防盗门经销处购买防盗门，经销处收款后出具收款收据一份。同年11月23日，张国华交纳涉案房产楼宇门费用235元。2017年6月17日，张国华向青州市圣水物业管理服务有限公司交纳公共照明费及车库管理费215元、物业费及生活垃圾费265元。同时查明，圣水花园安置区26号楼土地性质为国有，现涉案房产尚未办理不动产权登记。2016年8月5日，王爱云向本院提起民事诉讼，请求判令王良海、顾桂云、青岛国化富润化工有限公司归还借款本金445300元及利息。该案审理过程中，本院作出（2016）鲁0781民初4009号民事裁定，于同年8月16日查封了王良海、顾桂云名下的上述二处拆迁安置房。张国华于2016年8月23日以案外人身份向本院提出复议申请，认为本院查封的涉案房产系其于2016年4月20日自王良海处购得，要求解除对该房产的查封。本院经审查，于2016年10月25日作出驳回张国华复议申请的通知。2016年10月11日，本院作出（2016）鲁0781民初4009号民事判决：王良海、顾桂云归还王爱云借款本金445300元及利息94400元，青岛国化富润化工有限公司对上述债务承担连带清偿责任，驳回王爱云的其他诉讼请求。上述判决生效后，王爱云向本院申请强制执行。该案执行过程中，张国华向本院提出执行异议，要求依法确认涉案房产归其所有并终结对该房产的执行程序。本院经审查，于2018年9月4日作出（2018）鲁0781执异85号执行裁定：驳回张国华的异议请求。张国华不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。原告张国华以涉案房产归其所有为由向本院提出执行异议，本院受理后进行了审查并已作出执行裁定，原告在驳回执行异议的裁定书送达后十五日内向本院提起民事诉讼符合法律规定，本院应予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定，“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”。根据上述规定，案外人执行异议之诉是案外人对执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的的异议，基于对执行标的物的实体权利所提出，是一种实体上的异议。本案原告的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的物圣水花园安置区1号楼1单元4层西户及21号车库享有实体上的权利确定。本案双方当事人的争议焦点是：原告张国华对涉案房产是否享有所有权，原告张国华对涉案房产是否享有足以排除强制执行的其他民事权益。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据上述规定，不动产物权的取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人才能取得包括所有权在内的所有不动产物权，未经依法登记，不产生法律效力。本案房产未办理权属登记手续，尚不能认定原告张国华享有所有权，其主张对涉案房产享有所有权的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告张国华要求停止对涉案房产执行的诉讼请求能否成立，需要结合上述司法解释规定予以认定。首先，关于房屋买卖合同的效力问题。涉案房产在原告张国华与第三人王良海签订房屋买卖合同时虽未办理产权登记，但并不因此影响房屋买卖合同的效力，故应认定原告张国华与第三人王良海在本院查封前签订的房屋买卖合同合法有效。其次，关于原告张国华是否已经支付全部购房款问题。张国华与王良海约定涉案房产价款为330000元，购房款转入候素梅银行账户，合同签订后张国华先后于2016年4月20日、5月27日向候素梅支付购房款共计330000元，应认定原告已按约定付清全部购房价款。第三，关于涉案房产被查封前是否由原告合法占有的问题。原告提交的装修押金及垃圾清运费收款收据、用水协议书、水费账单、防盗门收款收据均发生在涉案房产被查封之前，上述证据足以证实涉案房产在2016年8月16日被查封前已由张国华合法占有，本案重审过程中本院依职权对王良海、顾桂云、袁冠兴制作的调查笔录可与上述证据相互印证，据此应认定原告已在本院查封前合法占有涉案房产。第四，关于涉案房产未能办理过户登记是否因张国华自身原因所致的问题。由于涉案房产尚未办理产权登记手续，且在原告与第三人王良海签订房屋买卖合同后不久即被本院查封，由此导致原告无法办理产权登记及过户手续，故应认定并非因作为买受人的原告的自身原因导致涉案房产未办理产权登记及过户手续。据上，原告张国华对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对该房产强制执行的诉讼请求事实清查，证据充分，本院依法应予支持。第三人王良海、顾桂云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对青州市圣水花园安置区东区26号楼1单元4层西户房产及21号车库的执行；二、驳回原告张国华的其他诉讼请求。案件受理费3125元，由被告王爱云负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。本院（2018）鲁0781执异85号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵立波审 判 员  冀迎磊人民陪审员  蔡相红二〇一九年十一月十八日书 记 员  李亚平