北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12894号上诉人（原审被告）：米大光，男，1966年3月29日出生。上诉人（原审被告）：张路，男，1989年7月1日出生。上诉人（原审被告）：李博识，女，1988年7月28日出生。上诉人（原审被告）：米淑兰（上诉人张路之母，上诉人李博识之姨，兼张路、李博识诉讼代理人），女，1958年7月29日。被上诉人（原审原告）：陈雪华，女，1957年1月8日出生。委托诉讼代理人：沈健，北京市晨野律师事务所律师。上诉人米大光、张路、李博识、米淑兰（以下简称米大光等四人）因与被上诉人陈雪华物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初9917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。米大光等四人上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判我方按京国土房字（2000）107号文第一条规定的私房租金标准缴纳租金；2.案件诉讼费用由陈雪华负担。事实与理由为：1.我方作为一审被告主体不适格，诉讼主体错误，我们与私房主是在政府主导下发生的法律关系。2003年国家落私是历史遗留问题，涉及政策调整，根据最高院92年38号文件，本案不属于民事案件受理范围。2.北京市东城区9号院的所有房屋租金标准政府做出了明文规定，应按照京国土房字（2000）107号文第一条规定核定租金，我方与原房主肖质签订过私房租赁契约，房租是按照该规定的每月每平米使用面积3.17元，承租人应纳月租金按提租前的应纳月租金乘以1.76计算。3.对方在买卖协议中明确约定作为新房主愿与承租人继续签订租赁协议，保持租赁关系，但其违背了承诺。根据我国合同法第六十二条，合同约定不明的履行中关于价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。一审法院认为我方按国土房字（2000）107号文第一条支付租金数额明显过低，应适当提高为由而自行酌定我方支付2004年7月1日至2019年6月30日止的房屋租金107244元，没有法律依据，适用法律错误。陈雪华辩称，同意一审判决，不同意对方上诉意见。陈雪华向一审法院起诉请求：1.请求米大光等四人将所占有的北京市东城区9号院两间房屋（使用面积33.1平方米）腾空交付给陈雪华，并自行拆除占有期间的上述房屋周围及顶部的自建房屋和自建设施；2.判令米大光等四人按照每月35元的标准向陈雪华支付自2004年7月1日至2018年12月31日的房屋占有使用费201579元；3.判令米大光等四人按照北京市区政府公布的标准租私房指导价租金标准支付2019年1月1日起至房屋腾空归还之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由米大光等四人承担。一审法院认定事实：东城区9号院（原门牌甲5号，31间）系原国民党少将副师长杜善继以其妻肖质（又名肖本清）名义所购。1954年2月北京市人民法院出具刑事裁定书，将该房产予以代管。后肖质提出申诉，要求解除代管。北京市中级人民法院作出刑事再审判决，解除代管，发还肖质。2003年9月，北京市落实私房政策办公室出具《关于发还肖质被代管房产的通知》，将甲5号房产发还肖质，并在通知中明确：“……二、原房尚在，代户发还不负责腾退；三、不纳入标准租私房工作范围，仍按现行政策规定管理……”同年11月28日，东城区房地经营管理中心作为撤管方与接管方肖质签订《房屋管理交接书》，约定：“……二、接管方必须与承租人建立租赁关系，重新签订租赁合同并按京国土房字（2000）107号文第一条规定的私房租金标准核定租金（撤管方将原合同收回）；三、接管方应保证承租人的住房安全，按照北京市政府修缮管理的有关规定负责房屋的安全检查和维修……”后肖质委托其弟肖本放将该房产出售给陈雪华，在所签房屋买卖协议中明确要与租户签订新的租赁协议。陈雪华于2004年6月8日取得涉案房屋产权证，但至今未与原租户签订房屋租赁协议，未对房屋进行过维护修缮。米淑兰、米大光系张秀英（已故）之子女，张路系米淑兰之子，李博识系米淑兰之外甥女。2005年11月8日，张秀英与肖质签订《私房租赁契约》，约定张秀英租住北京市东城区9号两间房屋，使用面积33.1平方米，起租日期为2003年12月1日。现米大光等四人在该两间房屋内居住使用，未向陈雪华支付过房屋租金。关于租金标准一节，陈雪华主张，自2004年7月1日至2018年12月31日期间按照每平方米35元/每月（参考北京市政府相关区域标准租当时的租金指导标准）计算，自2019年1月1日起应按照北京市政府相关部门新公布的标准租私房指导价计算。对此，米大光等四人认为，其并非标准租租户，应按照《关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知》(京国土房屋字〔2000〕第107号)中第一条即“从2000年4月1日起我市城镇私有出租住房的标准租金从每月每平方米使用面积1.80元，提高到每月每平方米使用面积3.17元，承租人应纳月租金按提租前的应纳月租金乘以1.760计算”的规定计算。另查，2014年4月，陈雪华将案外人柳云涛（同租东城区9号院其他房间的租户）以房屋租赁合同纠纷起诉至法院，要求柳云涛腾退租住的房屋。法院经审理后，判令柳云涛将其租住的房屋腾退给陈雪华。柳云涛不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，北京市高级人民法院经审查认为二审判决确有错误，应予再审，并提审该案。2017年6月19日，北京市高级人民法院对该案作出（2017）京民再31号再审判决，判决驳回陈雪华的诉讼请求，判决认定：东城区9号院房屋系原去台人员的代管房产，而不属于标准租私房管理范围，其与标准租私房虽均系历史遗留问题，但适用不同的落实私房政策；东城区9号院现有住户均系国家依据政策解除代管，代户发还之前单位福利分房所得，且长期与房管局签订公房租赁协议，依据国家政策，在政府、产权人和承租人就安置、补偿未协商一致前，承租人有合法居住的权利；即使未签订书面租赁协议，柳云涛作为承租人与房屋所有权人也是事实上的房屋租赁关系，但为特殊房屋租赁关系，受国家政策约束，房屋所有权人可以要求承租人支付租金，也可以适当提高租金，但不得适用落实标准租私房政策要求住户腾房。上述事实有当事人的陈述、房屋所有权证书、（2017）京民再31号民事判决书、《私房租赁契约》等证据在案佐证。一审法院判决认为：已有生效判决认定肖质作为东城区9号院的房屋所有权人时与原公房承租人形成特殊租赁关系，必须要与承租人签订租赁合同，陈雪华作为肖质的权利承继者，应继续与租户签订租赁合同。房屋所有权人可以要求承租人支付租金，也可以适当提高租金。故法院对陈雪华要求米大光等四人腾退房屋的诉讼请求不予支持，对陈雪华要求米大光等四人支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。关于房屋使用费标准一节，因生效判决已认定不应适用标准租私房租金标准，故对陈雪华主张按照标准租私房租金标准的意见，法院不予支持。但如果双方继续适用《关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知》(京国土房屋字〔2000〕第107号)规定的标准，明显过低，应适当提高，具体金额由法院酌定。关于米大光等四人所提陈雪华的诉讼请求已逾诉讼时效期间的抗辩，鉴于米大光等四人长期在涉案房屋住居住，持续未向陈雪华交纳房屋使用费，故法院对米大光等四人的此项抗辩不予采纳。综上所述，判决如下：一、张路、李博识、米淑兰、米大光于判决生效后七日内向陈雪华支付自2004年7月1日至2019年6月30日的房屋占用费107244元；二、驳回陈雪华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、因东城区房地经营管理中心已对涉案房屋进行撤管，并要求接管方与承租人建立租赁关系，故本案中陈雪华与米大光等四人之间系租赁合同关系，该租赁关系项下产生的争议属于人民法院受理案件的范围。二、房屋使用费标准问题。根据已经生效的判决，涉案房屋租赁关系系特殊房屋租赁关系，受国家政策约束，房屋所有权人可以要求承租人支付租金，也可以适当提高租金。一审法院认为《关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知》(京国土房屋字〔2000〕第107号)规定的标准明显过低，予以适当提高，并无不当，本院予以维持。综上所述，米淑兰、米大光、张路、李博识的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4324元，由米淑兰、米大光、张路、李博识负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  周梦峰审 判 员  李 淼二〇一九年十一月二十六日法官助理  李 慧书 记 员  周 洁