广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤02民终1613号上诉人（原审原告）：何孝辉，男，1961年11月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。上诉人（原审原告）：尹爱林，男，1956年6月11日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。上诉人（原审原告）：何孝贵，男，1963年8月13日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。上诉人（原审原告）：林清，男，1962年9月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：谢斌，广东金韶律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏某1，女，2005年6月12日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。法定代理人：苏某2（系苏某1之父），男，1974年10月20日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审被告）：韶关市信亿置业有限公司。住所地：广东省韶关市武江区松山路（原百货仓库）**左侧办公室。法定代表人：杨士明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帮新，男，该公司职员。原审第三人：广东鸿瑞建筑工程有限公司。住所地：广东省梅州市蕉岭县蕉城镇朝阳路**。法定代表人：刘关辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖家禄，广东蕉法律师事务所律师。上诉人何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清因与被上诉人苏某1、韶关市信亿置业有限公司（以下简称信亿置业公司）、原审第三人广东鸿瑞建筑工程有限公司（以下简称鸿瑞建筑公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初744号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判准许对位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺恢复执行；2．本案一、二审诉讼费用由苏某1、信亿置业公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院认定苏某1合法签订案涉商铺《商品房买卖合同》并实际交付购房款的事实是错误的。苏某1提供的购房款《现金缴款单》为手写填制，缴款单位是信亿置业公司，不能证明该房款为其所缴纳，苏某1也没有提供银行向其开具的房款收缴入账的凭据。2．一审法院认定苏某1的物权期待权具有排除何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清一般债权执行效力是错误的。苏某1没有提供充分的证据证明其已实际交付了购房款。庭审过程中，苏某1的法定监护人也称其早已拿到了办理案涉房屋权属转移登记相关资料，未能及时办理权属登记是因其个人打算等到在该楼盘所购的三间商铺缴完房款后再予一并办理，可见致使案涉商铺未办登记的原因在于苏某1自身。苏某1为证明其已实际取得商铺的证据材料是庭后补充提供的，且均属于应由信亿置业公司存档的材料，无法排除其与信亿置业公司共谋编造相关材料，恶意串通损害何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清合法权益的情形。二、一审法院认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，适用法律错误。案涉商铺登记在房地产开发企业信亿置业公司名下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案涉商铺并非用于居住的商品房，且苏某1所提执行异议涉及的商铺在该楼盘中就有三间之多，商品房网签登记也不具有发生物权变动的法律效力，故人民法院对其排除执行的异议主张，依法应不予支持。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请二审法院在查明相关事实的基础上依法予以纠正。苏某1辩称，一、一审认定事实清楚，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清滥用诉权损害苏某1合法权益和司法权威。苏某1在韶关市武江区人民法院查封前就已按照市场价值购得案涉商铺，且一次性付款后，信亿置业公司即交付了商铺钥匙，苏某1办理备案登记后即对外公示对商铺享有占有、使用、处分等物权，并已着手准备简易装修，对外租赁。从2018年11月起，苏某1就积极准备材料办理过户手续，由于有法院查封等非其个人主观原因暂无法过户。关于《现金缴款单》的问题，是由信亿置业公司先准备资料，苏某1缴款之日才将缴款单给其，开发票的时间及方式由信亿置业公司掌握，且该《现金缴款单》是由银行收款后开具的。依照合同约定，苏某1没有负责审核票据的义务，且在双方履行合同的过程中，相关职能部门也并不认为该合同及缴款单有问题，不予办理相关业务。至于何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清认为苏某1提供的证据属于编造的问题。合同及履行合同的相关资料由合同双方及政府监管部门留存，苏某1提交的证据均为履行合同过程中产生的“痕迹”，真实反映了商铺买卖过程。且按照“谁主张谁举证”的原则，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提起诉讼，应有支持其主张的证据，而不应由苏某1提供证据证明自己权属的合法性。二、一审法院依据查明的事实，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不妥。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张适用该规定的第二十九条，是没读懂该规定第二十八条、第二十九条的关系。该两条文是普通条款与特别条款的关系，即并非以被执行人是否是房地产开发企业作为区分标志，第二十八条适用所有类型的被执行人，而第二十九条适用被执行人为房地产开发企业，当不符合第二十九条规定时，还要看是否符合第二十八条的规定，一审判决适用法律正确。请二审法院维持一审判决。信亿置业公司辩称，其与苏某1的购房买卖是合法的，应该排除对案涉商铺的强制执行，希望二审法院维持原判。鸿瑞建筑公司述称，支持何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的意见，案涉商铺没有办理产权登记，还是信亿置业公司的资产。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清向一审法院起诉请求：1．判令准许对位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺恢复执行；2．苏某1、信亿置业公司负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清（均作为原告）与信亿置业公司（作为被告）、鸿瑞建筑公司（作为被告）买卖合同纠纷一案，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清于2017年12月13日向韶关市武江区人民法院提出诉前财产保全申请。该院依据其申请作出（2017）粤0203财保59号民事裁定，并于2017年12月14日向韶关市不动产登记中心出具协助执行通知书，请协助执行“查封被申请人韶关市信亿置业有限公司名下位于韶关市武江区××景泰花园××楼××、××、××、××、××、××、××、××号商铺，查封期限为三年”，韶关市不动产登记中心经查无相关登记记录，未予以查封。之后，韶关市武江区人民法院于2018年5月14日作出（2018）粤0203民初145号民事判决，判决：“一、韶关市信亿置业有限公司、广东鸿瑞建筑工程有限公司于判决生效之日起十日内向何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清共同支付钢材货款利息2199661.98元。二、驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的其他诉讼请求。”信亿置业公司、鸿瑞建筑公司对该判决不服提起上诉，本院于2018年9月29日作出（2018）粤02民终1337号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。因信亿置业公司、鸿瑞建筑公司未按生效判决指定的期间履行给付义务，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清遂于2018年11月27日向韶关市武江区人民法院申请强制执行，该院依其查封申请作出（2018）粤0203执1679号民事裁定，并于2018年12月17日查封了登记在信亿置业公司名下的位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺。2019年2月11日，苏某1以案外人的身份就上述商铺向韶关市武江区人民法院提出执行异议，请求解除对上述商铺的查封。韶关市武江区人民法院于2019年2月18日作出（2019）粤0203执异9号民事裁定，裁定：“解除对韶关市武江区××景泰花园××号商铺的查封”。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清签收了（2019）粤0203执异9号民事裁定书后，因不服该裁定，遂提起诉讼。另查明，苏婉延于2018年4月20日与信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由苏某1向信亿置业公司购买位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺（实测建筑面积75.08平方米），房屋价款为700000元，其中合同第十七条第（二）款约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”。2018年5月28日，苏婉延将房屋价款700000元支付至信亿置业公司在韶关市区农村信用合作联社的单位存款专用账户，同日信亿置业公司将商铺交付给苏婉延使用。2018年9月12日，双方在韶关市房产交易中心办理了合同备案手续。2019年3月18日，苏婉延向税务部门缴纳房屋买卖契税20000元、产权转移书据印花税350元。目前案涉商铺尚未办理过户登记。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。争议的焦点为：一、就案涉商铺苏婉延与信亿置业公司之间的交易是否真实合法有效；二、苏婉延对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利，其排除执行的主张应否得到支持。关于焦点一。在案涉商铺被查封之前，苏婉延即与信亿置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同就房屋价款、交房时间、违约责任等作了约定，具备房屋买卖合同的基本条款，系完整的商品房买卖合同。签订《商品房买卖合同》后，苏婉延依照合同约定，在付款期限内将购房款存入合同指定的收款账户，信亿置业公司亦将房屋交付给了苏婉延使用。且双方亦在韶关市房产交易中心办理了合同备案手续。而何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清认为苏某1、信亿置业公司的交易行为并非真实的理由为：一、缴款单上缴款人为信亿置业公司并非苏婉延，房款实际系由信亿置业公司缴纳；二、涉案商铺至今未办理产权转移登记，交易流程违反正常交易规则；三、苏婉延是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，故其双方之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能。首先，虽缴款单上缴款人单位为信亿置业公司，但款项来源及备注处均注明“苏婉延购商铺款”及“苏婉延购景泰花园一层1号商铺款”，缴款账户亦是合同约定的房款收款账户，苏婉延亦持有缴款凭证，并作为证据提交法院。而何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张缴款人为信亿置业公司，但并未提交相应证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提出的实际缴款人为信亿置业公司的主张不予采信。其次，苏婉延与信亿置业公司签订合同后，在合同约定的时间内交付全额房款及交付房屋，并办理了合同备案手续。虽双方并未明确约定办理过户登记的时间，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”的约定，可推断双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内，案涉商铺未在被查封之前办理完过户登记手续并不属于非正常情形。且虽然案涉商铺系先付款交付使用，后办理合同备案手续，但房屋的实际交付时间、房款支付时间均在双方合意的时间范围内，并未违反正常交易规则。最后，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清认为苏婉延是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，但未提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清该主张一审法院不予采信。综上，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张苏某1、信亿置业公司之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能，一审法院亦不予采信。苏婉延与信亿置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。关于焦点二。案涉商铺目前仍未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条之规定，苏婉延对执行标的尚不享有所有权，但苏婉延作为案涉商铺的买受人，其对案涉商铺享有的物权期待权，也具有排除一般债权执行的效力。案涉商铺被查封的时间为2018年12月17日，在此之前，苏婉延已与信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，信亿置业公司也将案涉商铺交付给苏婉延由其合法占有，案涉商铺价款亦已全部支付完毕。至于案涉商铺未在被查封前办理过户登记亦并非买受人本身原因所致。首先，在双方签订房屋买卖合同时，涉案商铺不存在他人权利障碍，苏婉延已经尽到合理注意义务。其次，案涉商铺买卖不存在政策限制。最后，如前所述，双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内，案涉商铺未在被查封之前办理完过户登记手续不属于非正常情形，商铺的实际交付时间、房款支付时间也均在双方合意的时间范围内。且在发现房屋被查封后，买受人也积极向执行法院提出书面异议，并不存在消极不行使登记权利的情形。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，解除对韶关市武江区××景泰花园××号商铺的查封并无不妥。故对于何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清请求准许对位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺恢复执行的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的全部诉讼请求。案件受理费100元，由何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清负担。本院二审期间，苏某1围绕上诉请求提交了2组证据：证据1．不动产权籍调查表，证据2．权籍测绘费收据；拟证明苏某1合法拥有案涉房产。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清对苏某1提交的上述证据发表质证意见称，不动产权籍调查表原件是散件，并不是装订成册，存在明显编造情况，复印件的骑缝章与后面的页不衔接，审核意见没有加盖审核印章，不能证明苏某1所主张事实；收据没有原件，苏某1称原件被管理公司收回不符合客观事实；何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清对上述证据的三性和证明目的都有异议。信亿置业公司发表质证意见称，权籍调查是事实，当时是广东广宇地质工程有限公司进行测绘，提供不了收据原件，是因为涉及重复收费，测绘公司同意退回，故收回收据原件。鸿瑞建筑公司发表意见称，请法院对上述证据审查认定。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清、信亿置业公司、鸿瑞建筑公司二审未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。但案涉商铺买受人为苏某1，一审判决书中“另查明”部分及“本院认为”部分，将“苏某1”书写为“苏婉延”不当，本院予以纠正。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据当事人的上诉、答辩及陈述意见，本案二审争议的焦点为：一、苏某1是否实际支付案涉商铺价款，其与信亿置业公司就案涉商铺的买卖是否真实；二、苏某1对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点问题一。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张苏某1未提供充分证据证明其已实际支付案涉商铺价款。对此，虽然苏某1提交的现金缴款单中的缴款单位为信亿置业公司，但款项来源写明为“苏某1购商铺款”，备注写明为苏某1购景泰花园1号商铺款，缴款金额、收款账号亦与《商品房买卖合同》约定一致，且该缴款凭证由苏某1持有，信亿置业公司亦确认苏某1已按约定支付案涉商铺价款，故一审法院认定苏某1已实际支付案涉商铺价款，并无不当。苏某1提交的证据足以证实，其在与信亿置业公司就案涉商铺签订《商品房买卖合同》后，于2018年5月28日将案涉商铺价款700000元支付至合同约定的收款账户，信亿置业公司于同日将案涉商铺交付给其使用，之后还办理了合同备案手续。一审认定苏某1与信亿置业公司就案涉商铺的买卖真实、有效，于法有据，本院予以维持。关于焦点问题二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如前所述，苏某1与信亿置业公司在韶关市武江区人民法院查封之前，已就案涉商铺签订合法有效的《商品房买卖合同》，并付清全部价款，办理合同备案手续。苏某1亦提交了案涉商铺钥匙、收楼工作流程单、物业费收据等证据，证实其在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清虽对此不予认可，称无法排除苏某1与信亿置业公司共谋编造相关材料、恶意串通损害其合法权益的情形，但没有提交证据证实，本院不予采信。而根据案涉《商品房买卖合同》第十七条第二款的约定，办理过户登记的时间为房屋交付之日起365日内。在苏某1与信亿置业公司签订合同时，案涉商铺并不存在不能依法办理过户登记的情形，自商铺交付后至法院查封前未办理完过户登记手续，不违反合同约定，不属非正常情形，不能据此认定苏某1消极行使权利。故一审判决认定案涉商铺未在被查封前办理过户登记手续并非买受人自身原因所致，符合本案实际情况。因此，本案情形符合上述规定，苏某1对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定处理，但案涉商铺买受人并非用于居住，且法律并未明确对登记在房地产开发企业名下的房屋提出异议时，禁止适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清该项主张，本院不予支持。综上所述，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清负担。本判决为终审判决。审判长  焦晓巍审判员  神玉嫦审判员  赖洁华二〇一九年十一月十四日法官助理龙娟书记员刘宇璠