山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7575号 上诉人（原审原告）：渠春霞，女，汉族，住山东省胶州市。 上诉人（原审被告）：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市三里河街道办事处刘家村。 法定代表人：梁炳植，执行董事。 委托诉讼代理人：王学堂，男，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。 上诉人渠春霞与上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初13260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人渠春霞，上诉人联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 渠春霞上诉请求：撤销山东省胶州市人民法院(2018)鲁0281民初13260号民事判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决书中表述：“在原告起诉被告及物业公司的(2017)鲁0281民初8877号案件中，原告自认2017年9月7日接到物业公司的通知收房电话，根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十三条约定，‘房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起7天内，会同甲方对房屋进行验收交接。故原告主张2017年9月15日及以后的逾期交房违约金本院不予支持”系认定事实错误。首先，一审法院认定事实前后自相矛盾。渠春霞2017年9月7日接到物业公司可以收房的电话通知，但一审法院依据的渠春霞与联合利丰公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十三条中明确约定的是“书面通知”，即2017年9月7日物业公司的电话通知并不符合双方之间关于收房须书面通知的约定。其次，物业公司2017年9月7日可以收房的电话通知，是又一次的“空头支票”，任凭渠春霞多方努力仍不让实际收房。渠春霞2017年9月7日10：49接到物业公司可以收房的电话通知后，并非不知道双方约定的合法有效的收房通知应当是联合利丰公司而非物业公司，应当书面而非电话通知。而事实上该电话通知只是又一次的幌子，根本不让收房。二、一审判决存在程序瑕疵。2017年9月7日，渠春霞接到物业公司电话通知后，于9月7日当天下午两点左右到达联合利丰公司办理收房手续。在联合利丰公司工作人员确认材料齐全后开始填写“业主收楼说明确认单”，但因要求渠春霞在该确认单上“未收到第一次入伙通知书上”一栏处必须填写“个人原因未收到”，渠春霞提出异议，最终因争吵过于激烈，渠春霞无奈15：24选择110报警，警察到达现场调解并现场电话询问联合利丰公司于姓经理不让收房的原因。最终在警察的调解下让渠春霞回去等通知，具体收房时间另行通知。警察到达现场有全程执法记录仪记录、现场文字登记等可以证明9月7日物业公司的电话通知不仅没有法律效力，也没有实际意义。渠春霞曾到公安机关欲调取相关视频等材料，公安机关答复称如有需要法院前来调取，不面向个人。渠春霞向办案法官转述了公安机关的说明。庭审中联合利丰公司辩称此次报警系其公司与员工内部纠纷，并非渠春霞与联合利丰公司之间的纠纷。这种情况下，一审法院仍未对此次报警的真实情况、具体内容以职权进行调查、核实。三、其他与本案有关的、可能影响案件公正审判的情况。本案原本属于权利义务关系明了、事实清楚的案件，完全可以简易程序。当然普通程序也符合法律规定，但渠春霞自始至终都没有见到过除承办法官以外的其他两位法官，且本案经历了三次开庭通知。这三次开庭，并非案件疑难复杂，不符合“一次办好”事项的基本理念。在2017年9月7日收房无果后，次日即2017年9月8日，渠春霞向胶州市人民法院提起诉讼(2017鲁0281民初8877号)，可以督促联合利丰公司尽快办理交房手续，但最终因(2017)鲁0281民初4231号判决书尚未生效，联合利丰公司与其物业公司为两个不同的法人主体，应当分别起诉而被告知必须撤诉。综上，一审法院认定事实错误，程序瑕疵，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法支持渠春霞的请求。 联合利丰公司辩称,渠春霞在2017年5月3日第一次起诉时，就已经知道联合利丰公司已经符合交房条件，完全可以办理交房手续。在这种情况下，渠春霞迟迟没有去收房，联合利丰公司又给渠春霞发了第二次通知书，渠春霞并没有按指定时间办理收房手续，直到2017年9月7日，渠春霞才去办理手续。在办理交房手续时，渠春霞主张说，联合利丰公司要让其在售楼确认单上注明因个人原因，没有收到第一次的入伙通知书，这个情况不属实。因为有好多户业主，都没有写因个人原因，也照样办理了收房手续，所以渠春霞所说与事实不符。 联合利丰公司上诉请求：一、撤销山东省胶州市人民法院(2018)鲁0281民初13260号民事判决，依法改判或发回重审。二、一、二审案件诉讼费用由渠春霞负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。(1)渠春霞购买联合利丰公司商品房一套，购房合同约定交房时间为2015年6月30日。(2)渠春霞第一次起诉联合利丰公司，要求联合利丰公司支付2015年7月1日至2017年5月2日期间的违约金。而实际情况是，联合利丰公司于2016年8月1日已取得竣工备案证，达到了交房的条件，并于2016年8月12日通过快递的方式向渠春霞发出了收房通知书，而渠春霞不予承认收到通知书。虽然联合利丰公司是按照渠春霞电话所要求的邮寄地址给邮寄的，但渠春霞为了取得更多的迟延交房违约金而不予认可。由于时间过久，联合利丰公司己无法收集到有效证据。从客观事实上讲，如果不是渠春霞告诉联合利丰公司的邮寄地址，联合利丰公司是无论如何也不可能知道渠春霞变更后的地址的。(3)渠春霞第一次起诉联合利丰公司违约金，一审法院按渠春霞的要求支持到2017年5月2日，这时其已明确知道可以收房了，但依然不办理收楼手续。无奈，联合利丰公司第二次又给其邮寄了一份收楼通知书，要求渠春霞于2017年8月1日至11日办理交付收楼手续，而渠春霞并未在指定的期间来办理收楼手续，直至2017年8月28日才来要求收房。当时正值汛期，业主普遍反映房屋漏水较多，联合利丰公司正在组织施工方对所有房屋进行检查维修，并告知其9月4日再来办理收房。渠春霞已经知道可以收房了而不予收取，直到联合利丰公司第二次通知其收房，而且也没有按通知的时间前来。既然联合利丰公司已两次通知渠春霞收房，就不可能不让其收，而且，所有的业主都在办理收楼，也不可能唯独不给渠春霞办理，这与客观事实不符，也不符合常理。因此，渠春霞的主张不能成立。二、联合利丰公司自始至终没有不让渠春霞收房，一审法院判决联合利丰公司在生效判决10日内协助渠春霞办理交房手续是错误的。联合利丰公司为了顺利完成交房，两次向渠春霞邮寄入伙通知书。渠春霞在收到第二次入伙通知书时，也没有按照通知书通知的时间来办理收房手续，而是隔了半个多月后才来。当时正值防汛期，联合利丰公司正在组织维修，并告知其晚几天再来办理收房，并不是不让其收。而且，渠春霞在第二次起诉时自己也承认2017年9月7日收到了收房电话，但其至今未来办理收房。因此，一审法院判决联合利丰公司10日内协助渠春霞办理收房是错误的，如果渠春霞就是不来办理收房，联合利丰公司无法强迫其来办理。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 渠春霞答辩称，1、（2017）鲁0281民初4231号判决书中明确说明了联合利丰公司截止到判决之日止，从未向渠春霞邮寄过入伙通知书，不存在联合利丰公司所陈述的渠春霞起诉时，已知晓可以收房的情形。2、在2017年7月份左右，渠春霞收到了联合利丰公司入伙通知书后，第一时间多次电话联系联合利丰公司询问具体收房所应携带的材料等事宜，联合利丰公司均答复现在是汛期，不能收房，具体收房时间另行通知。渠春霞无奈于2017年8月28日现场询问，仍是得到不能收房的消息，一审已经提交了录音录像视频，证明该时间去收房，不能收房的事实。同时证明在收到入伙通知书后，多次电话联系不能收房的事实。3、联合利丰公司用其他业主可以收房的信息来例证，渠春霞可以收房而不收，不予回应，与本案无关。4、在2017年9月7日，110报警记录记载，渠春霞当天去收房，联合利丰公司仍要求填写第一次入伙通知书未收到的原因系个人原因，因渠春霞不认可导致再次不让收房。 渠春霞向一审法院提起诉讼请求：一、判令联合利丰公司支付渠春霞逾期交房违约金46894元；二、判令联合利丰公司尽快协助渠春霞办理房屋交付手续等事宜；三、本案诉讼费用由联合利丰公司承担。 一审法院查明事实：渠春霞、联合利丰公司于2014年9月1日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定渠春霞向联合利丰公司购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区6号楼1单元1层102户商品房一套，房屋价款798878元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，渠春霞按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，联合利丰公司应于2015年6月30日前将该房屋交付给渠春霞，除不可抗力外。合同第十二条约定，联合利丰公司如未在约定期限内将房屋交付给渠春霞，应当向渠春霞支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十四条约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起240日天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。 2014年9月1日，渠春霞向联合利丰公司交付首付款248878元，2014年9月17日向中信银行贷款550000元，渠春霞已经将全部房款支付给联合利丰公司，渠春霞完成了购房合同所约定的合同义务。2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，涉案房屋至今未交付。 2017年7月19日，渠春霞收到联合利丰公司入伙通知书，要求渠春霞8月1日至11日到半岛蓝湾售楼处现场办理房屋交付收楼手续。2017年8月28日渠春霞去收房，联合利丰公司人员进行了收房登记，并称8、9月为汛期不能交房。 另查明，渠春霞曾于2017年5月3日向一审法院起诉联合利丰公司要求支付逾期交房违约金，一审法院作出（2017）鲁0281民初4231号判决书，判决联合利丰公司支付渠春霞自2015年7月1日至2017年5月2日共671天的逾期交房违约金人民币53604元，该判决书已经生效。 另，渠春霞曾于2017年9月8日向一审法院起诉联合利丰公司和青岛利丰物业管理有限公司，要求确认联合利丰公司2017年7月17日向渠春霞签发的入伙通知书无效、支付逾期交房违约金7988.78元，青岛利丰物业管理有限公司自渠春霞实际收房之日起算物业费。后渠春霞于2017年9月12日申请撤诉，一审法院作出（2017）鲁0281民初8877号民事裁定书，准许渠春霞撤诉。在该案起诉状中渠春霞称，2017年9月7日接到青岛利丰物业管理有限公司的通知收房电话。 一审法院认为，根据渠春霞、联合利丰公司签订的《青岛市商品房预售合同》合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，渠春霞按照约定履行了付款及其他约定义务，渠春霞已经将全部房款支付给联合利丰公司，2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，符合房屋交付条件，故渠春霞主张联合利丰公司协助渠春霞办理房屋交付手续等事宜的请求，一审法院予以支持。 一审法院已经生效的（2017）鲁0281民初4231号判决书，判决联合利丰公司支付渠春霞自2015年7月1日至2017年5月2日共671天的逾期交房违约金人民币53604元。2017年7月19日，渠春霞接到了联合利丰公司通知渠春霞于2017年8月1日至11日办理收楼手续的《入伙通知书》，2017年8月28日去收房，联合利丰公司工作人员称8、9月为汛期不能交房。在渠春霞起诉联合利丰公司及物业公司的（2017）鲁0281民初8877号案件中，渠春霞自认2017年9月7日接到物业公司的通知收房电话。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十三条约定，“房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起7天内，会同甲方对房屋进行验收交接。”故渠春霞主张2017年9月15日及以后的逾期交房违约金一审法院不予支持。故一审法院确认联合利丰公司应支付渠春霞2017年5月3日至2017年9月15日共136天以798878元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计10864.75元（798878元×0.0001×136天）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、联合利丰公司于判决生效之日起十日内支付渠春霞逾期交房违约金10864.75元。二、联合利丰公司于判决生效之日起十日内协助渠春霞办理房屋交付手续。三、驳回渠春霞的其他诉讼请求。案件受理费972元，联合利丰公司负担226元，渠春霞负担746元。 二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，第一、虽然渠春霞于2017年9月7日接到青岛利丰物业管理有限公司电话通知的方式与双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十三条约定的“房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起7天内，会同甲方对房屋进行验收交接。”不符，但渠春霞在2017年9月7日接到电话通知后，已经到联合利丰公司售楼处进行了房屋交接等事宜，即使是青岛利丰物业管理有限公司电话通知的，渠春霞到联合利丰公司的收房行为，证明渠春霞知道了可以交接房屋的事实，可视为联合利丰公司已尽到了合同约定的通知义务。对于当时没有交接房屋，双方各有所辞，但均无有效证据予以证实。联合利丰公司在2017年9月15日之前，因其原因造成逾期交房，应承担逾期交房违约金。故一审判决按照《青岛市商品房预售合同》第十三条的约定，将联合利丰公司逾期交房时间截止至2017年9月15日并计算违约金，并无不当。 第二、渠春霞已经按照合同约定履行了交款及其他义务，2016年8月1日，联合利丰公司办理了涉案房屋胶州市建设工程竣工验收备案证，符合房屋交付条件，故一审法院判决联合利丰公司协助渠春霞办理房屋交付手续并无不当，本院予以支持。 第三、关于一审程序是否违法的问题。经审查，一审法院根据案情需要安排2次开庭，不违反法定程序。渠春霞主张三次开庭没有见到本案合议庭其他法官与事实不符，对该项主张本院不予支持。 综上所述，青岛联合利丰房地产开发有限公司、渠春霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1944元，由青岛联合利丰房地产开发有限公司负担972元，渠春霞负担972元。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年十一月十一日 书记员  宋 甜 书记员  王冉冉