江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终2005号上诉人（原审原告）：廖敏，女，1986年10月10号出生，汉族，江西省玉山县人，员工，家住江西省上饶市玉山县。上诉人（原审原告）：袁行尚，男，1988年1月24号出生，汉族，江西省乐平市人，员工，家住江西省。两上诉人共同委托诉讼代理人：戴利君，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西华钰置业有限公司，地址：江西省上饶市玉山县冰溪镇金山头郑家弄，统一信用代码：913611235686919834。法定代表人：冯贞芳，系公司执行董事。原审第三人：周飞，男，1986年9月19日出生，汉族，江西省玉山县人，经商，家住江西省上饶市玉山县。上诉人廖敏、袁行尚因与被上诉人江西华钰置业有限公司（以下简称华钰公司）、第三人周飞商品房预售合同纠纷一案,不服江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖敏、袁行尚上诉请求：1、请求二审法院判决撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决关于原告未支付首付款的认定与事实不符，被上诉人已经收取了上诉人支付的全部购房款；2、一审判决所依据的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称“商品房买卖司法解释”）第十五条第二款的相关规定并不适用于本案。被上诉人华钰公司辩称，1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院维持原判。2、对于房款缴清的事，公司至今为止还没有收到上诉人廖敏、袁行尚的房款，如果有违约也是上诉人方违约在先。廖敏、袁行尚向一审法院提出诉讼请求：1、要求判令解除编号为：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房总款522,192.00元（人民币大写：伍拾贰万贰仟壹佰玖拾贰元整）；3、判令被告返还原告于购房过程中产生的其他费用，包括但不限于:银行按揭手续费【￥6,990.00元】，契税【￥10,444.00元】，维修基金【￥5,222.00元】，物业费【￥2,332.00元】，装修押金【￥1,500.00元】以及其他各项杂费等共计人民币【￥27,608.00元】（人民币大写：贰万柒仟陆佰零捌元整）；4、判令被告按照中国人民银行的金融机构计收逾期利息赔付原告【￥122,192.00元】（人民币大写：壹拾贰万贰仟壹佰玖拾贰元整）；计算公式请见附件1:【逾期利息计算公式】；5、判令被告承担按揭合同违约金；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。2013年12月5日两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告以单价每平方米4,300元的价格向被告购买坐落于金山嘉园4幢1单元1001室建筑面积为121.44平方米房屋一套。共计价款522,192元。首付款为172,192元，余款35万元按揭贷款支付。合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。”合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……”合同第十一条约定：“交接。商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.出卖人在60日内及时提供资料报产权登记机关备案，商品房买卖合同经房管局备案后，共同申请办理商品房预告登记。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于签订合同的当日即2013年12月5日向被告纳按揭费6,990元，2014年3月24日原告向中国建设银行股份有限公司玉山支行办理了案涉房屋35万元按揭贷款，原告自2014年4月24日开始向银行偿还借款本息，至2019年6月24日止，共偿还借款本金57,875.92元，利息96,575.39元。2016年2月13日原告向被告交纳了物业费2,332元，装修押金1,500元，契税、维修基金、房产证工本费、水电开户费共计17,056元，垃圾清理费、装修期电梯电费、电梯维护共计900元。同日，被告将原告所购房屋的钥匙交给原告。但至起诉之日，原告尚未取得房屋所有权证。故原告向法院起诉，要求依法处理。还查明，2013年11月27日，第三人周飞向案外人廖采木（系原告廖敏父亲）出具收条一张，载明“收条今收到廖采木购金山嘉园4#楼一单元1001号房金陆万元整（小写60,000元）具收人：周飞2013年11月27日”。2013年12月5日第三人向原告出具收款收据一张，收据载明“缴款单位廖敏款项内容4#楼1单元1001号房房款人民币112,000元收款单位周飞”。2014年1月3日，被告公司的出纳李艳以廖敏的名义向被告华钰公司支付了购房首付款172,192元。一审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，各方均应依约履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中，原告收房的时间是2016年2月13日，因此，原告应在2016年5月13日前取得房屋所有权权属证书。原告据此行使合同解除权的起算时间应是2016年5月14日。解除权期限届满日期是2017年5月14日。原告现在起诉要求解除合同，已超过了解除权行使的法定期限，解除权依法已消灭。故对原告要求解除合及相关的诉讼请求，不予支持。被告的辩解与本案事实及法律规定不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定判决如下：驳回原告廖敏、袁行尚的诉讼请求。案件受理费人民币10,520元，减半收取5,260元，由原告廖敏、袁行尚负担。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人廖敏、袁行尚与被上诉人华钰公司双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，各方均应依约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利灭失。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。本案中，上诉人廖敏、袁行尚解除权期限届满日期是2017年5月14日，故上诉人已超过了解除权行使的法定期限，解除权依法已消灭。上诉人廖敏、袁行尚要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。上诉人基于合同解除后产生的各项损失亦无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人廖敏、袁行尚的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,520元，由上诉人廖敏、袁行尚承担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  范全敏二〇一九年十一月二十九日书记员  曹 颖