上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10099号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海勤林建筑材料有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐宝林，经理。委托诉讼代理人：龚冬兰，上海久光律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海启腾贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：成月宏，执行董事。委托诉讼代理人：查文强，男。原审第三人：嘉定区南翔镇永丰村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张志兴，主任。委托诉讼代理人：王立清，上海段和段律师事务所律师。上诉人上海勤林建筑材料有限公司(以下简称“勤林公司”)因与被上诉人上海启腾贸易有限公司(以下简称“启腾公司”)及原审第三人嘉定区南翔镇永丰村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人勤林公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第五项，依法改判勤林公司不承担支付义务，并支持勤林公司在一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.启腾公司承租了系争场地后，先后将其中部分场地转租给案外人丁某某和刘继和使用，后刘继和又将部分场地转租给案外人潘某某。2017年1月系争场地待拆违时，启腾公司所承租的10亩土地并非由其自己使用，且该场地上也没有启腾公司搭建的房屋及任何固定不可移动的设施设备，因此不存在所谓的拆违补偿。2.启腾公司作为出租人本应向丁某某、潘某某给付拆违补偿款，为使拆违工作能继续开展下去，勤林公司已代其实际进行了给付，因此启腾公司不应获得任何赔偿或补偿。3.启腾公司在勤林公司交付讼争土地后建造的房屋和配置的设施设备仅限于84平米的简易活动房屋、架设的一个地磅及启腾公司废弃在现场的设备。根据《“两违”拆除协议书》中约定的单价，启腾公司最多能获得拆违补偿51,000元。二、一审法院所作判决没有事实和法律依据。1.导致勤林公司与启腾公司之间租赁合同无法继续履行的原因是南翔镇对蕴藻浜沿线码头进行环境综合整治，系不可抗力，勤林公司并不存在过错。一审法院仅以“在租赁期间遇到拆违，导致合同无法继续履行”为由，判决勤林公司承担赔偿责任没有依据。2.启腾公司起诉要求勤林公司赔偿其各项损失1,568,000元，但却未提供任何有效证据对其主张加以佐证，一审法院仅凭《土地租赁合同》第五条中的一句话即认定启腾公司在租赁期间实施了填土、接水、接电、建造房屋、围墙等施工行为，认定不当。3.在《咨询报告》和两份《“两违”拆除协议书》均未提及机器设备，现有证据不足的情况下，一审法院酌定启腾公司的损失为70万元整，明显存在不公平、不公正。4.系争土地上的实际使用人直至2017年10月底及11月间才搬离，本案诉讼期间仍有人员居住其中，导致勤林公司至今未取得剩余补偿款。然一审法院却认为拆违导致启腾公司对系争土地使用产生重大影响，酌情让启腾公司向勤林公司按年租金30%的标准支付租金，且无需搬离并返还系争土地，是不恰当的。被上诉人启腾公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人嘉定区南翔镇永丰村民委员会述称，村委会是将补偿给承租人的，请求法院依法判决。启腾公司向一审法院起诉，要求判令：勤林公司赔偿房屋、设施设备、围墙、填土、通水通电等各项经济损失1,568,000元。勤林公司向法院提出反诉，请求：一、启腾公司将讼争土地返还予勤林公司；二、启腾公司支付自2017年3月1日至实际返还之日的租金(按年租金30万元的标准计算)；三、启腾公司支付自2017年3月1日至实际清偿之日的逾期付款违约金(按每天600元的标准计算)；四、启腾公司支付勤林公司垫付的电费5,000元。一审法院认定事实如下：2010年12月30日，启腾公司、勤林公司签订一份《土地租赁合同》，约定勤林公司将讼争土地出租予启腾公司经营煤炭使用。租赁期限自2011年3月1日至2020年2月28日。年租金为30万元，由启腾公司于每年2月28日支付。如逾期支付租金在30日以内的，应按年租金的日千分之二的标准支付违约金。如逾期超过30日的，勤林公司有权解除合同，启腾公司应支付年租金25%的违约金。勤林公司应保证本宗土地上的水、电等基本设施完整，并帮助启腾公司协调同水、电提供方的有关事宜。启腾公司在租用前自行负责土地填土、接水、接电、建造房屋、围墙、水泥地等，勤林公司一概不承担任何费用。启腾公司租用期间，有关水费、电费、市容环境费用等按国家标准收取，由启腾公司、勤林公司双方各自负担。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，勤林公司将讼争土地交付启腾公司使用，启腾公司在讼争土地上建造了房屋并配置了相应设施设备用于经营。2011年4月25日，启腾公司向勤林公司出具一份承诺书，载明启腾公司向勤林公司承租的10亩土地，如遇自然灾害或市政动迁需要，与勤林公司无任何经济责任。2017年初，讼争土地遇到拆违。2017年6月9日，嘉定区南翔镇永丰村民委员会出具一份承诺书，载明在2017年南翔镇环境综合整治码头拆违中，勤林公司已与嘉定区南翔镇永丰村民委员会签订码头违章建筑拆除协议书，因涉及勤林公司下属三家承租户，即启腾公司、刘继和、丁某某，嘉定区南翔镇永丰村民委员会作出如下承诺：1、三家承租户应于6月15日前拆除违章建筑并搬迁至临时安置点；2、在2017年6月15日完成违章建筑拆除后，嘉定区南翔镇永丰村民委员会将于9月底前协调承租户与勤林公司间的补偿事宜；3、承诺码头的剩余补偿款在承租户与勤林公司未达成协议前不予支付，直至处理完成所有事宜为止。2017年10月10日，勤林公司与案外人丁某某签订一份《关于协商徐宝林承租户丁某某搬迁事宜》，约定勤林公司承诺于10月底前支付丁某某相关搬迁补偿费17万元，同时月底前完成所有场地清理工作。2017年11月30日，丁某某出具一份收据，确认收到勤林公司支付的补偿款17万元。2017年11月23日，案外人潘某某出具一张收条，确认收到勤林公司支付的补偿款10万元。2018年4月2日，嘉定区南翔镇永丰村民委员会出具一份《情况说明》，载明2017年7月至10月间，就南翔镇嘉绣路XXX号拆违搬迁事宜多次组织勤林公司与其承租户潘某某、丁某某进行协商，在村里的见证下，各方达成一致协议，由勤林公司支付潘某某补偿款10万元，支付丁某某补偿款17万元，潘某某、丁某某承诺于2017年10月底前完成场地清理及搬离工作。2017年7月至9月间，就南翔镇嘉绣路XXX号拆违搬迁事宜组织勤林公司与其承租户刘继和进行协商，在村里的见证下，双方达成一致协议，刘继和承诺按照合同条款履行且其在承租期间并无违章搭建，故勤林公司无需支付任何补偿款，刘继和承诺于2017年10月底前完成场地清理及搬离工作。因启腾公司认为其在拆违过程中受到相应损失，勤林公司理应予以赔偿，故涉讼。一审法院另查明，勤林公司于2003年12月29日向案外人上海嘉翔工业开发有限公司承租了位于上海市嘉定区南翔镇花园港东侧、嘉绣路北侧、蕴藻浜南侧约5亩土地。勤林公司于2006年4月18日向嘉定区南翔镇永丰村民委员会承租了讼争土地。2017年1月24日，嘉定区南翔镇永丰村民委员会向勤林公司支付了补偿款1,265,000元。2017年12月7日，嘉定区南翔镇永丰村民委员会向勤林公司支付了补偿款632,500元，剩余款项632,500元至今未向勤林公司支付。一审庭审中，勤林公司向法院提交了一份勤林公司与嘉定区南翔镇永丰村民委员会于2017年2月15日签订一份《“两违”拆除协议书》，约定经双方协商，就拆违事宜达成如下协议：一、涉及拆除违法建筑面积1761.50平方米，以奖代补金额每平方米250元，共计440,375元；二、搬场费按违法建筑面积1761.50平方米计算，以奖代补金额每平方米50元，共计88,075元；三、其他附属设施补偿：1、吊机6只，以奖代补金额51万元；2、地磅4只，以奖代补金额12万元；3、水泥场地面积9395平方米，以奖代补金额每平方米50元，共计469,750元；4、码头河岸线石驳501米，以奖代补金额每米1,800元，共计901,800元；四、以上以奖代补款项合计253万元(南翔工业园区所属5亩土地的地上、地下设施补偿已包含在内)；五、勤林公司同意搬迁并负责完成上述需拆除违法建筑实际使用人的搬离工作，并保证于2017年5月31日前腾出列入整治范围内的违法建筑交予嘉定区南翔镇永丰村民委员会统一拆除；六、付款方式：1、支付以上以奖代补款项时，必须违法建筑搭建人到场签字方为有效；2、签订协议5天内，嘉定区南翔镇永丰村民委员会预付勤林公司50%，共计1,265,000元；3、待被拆除房屋实际使用人的设备和设施全部搬离后3天内，嘉定区南翔镇永丰村民委员会再支付勤林公司50%，共计1,265,000元。如勤林公司签约后未如期履行腾空房屋及设备搬离承诺的，嘉定区南翔镇永丰村民委员会可对被拆除建筑采取强制拆除措施。一审庭审中，启腾公司向法院提供了一份《咨询报告》，载明辅助用房共3幢，编号分别为1、2、3，面积分别为488.75平方米、247.35平方米、40.25平方米；简易房屋共2幢，编号分别为4、5，面积分别为30平方米、18平方米。码头吊机3座，地磅**，水泥场地6453平方米，码头石驳260米。启腾公司表示，其中的编号为1、2的辅助用房是其建造的，其余房屋非其建造。勤林公司则表示，编号为1的辅助用房系启腾公司建造，但其余房屋均系勤林公司建造。另外，启腾公司亦向法院提供了一份《“两违”拆除协议书》，该协议书的签订时间为2017年1月15日(但该日期有修改痕迹)，协议书约定，经双方协商，就拆违事宜达成如下协议：一、涉及拆除违法建筑面积1761.50平方米，以奖代补金额每平方米250元，共计440,375元；二、搬场费按违法建筑面积1761.50平方米计算，以奖代补金额每平方米50元，共计88,075元；三、其他附属设施补偿：1、吊机3只，以奖代补金额255,000元；2、地磅1只，以奖代补金额3万元；3、水泥场地面积6452.40平方米，以奖代补金额每平方米125元，共计806,550元；4、码头河岸线石驳260米，以奖代补金额每米3,500元，共计91万元；四、以上以奖代补款项合计253万元(南翔工业园区所属5亩土地的地上、地下设施补偿已包含在内)；五、勤林公司同意搬迁并负责完成上述需拆除违法建筑实际使用人的搬离工作，并保证于2017年5月31日前腾出列入整治范围内的违法建筑交予嘉定区南翔镇永丰村民委员会统一拆除；六、付款方式：1、支付以上以奖代补款项时，必须违法建筑搭建人到场签字方为有效；2、签订协议5天内，嘉定区南翔镇永丰村民委员会预付勤林公司50%，共计1,265,000元；3、待被拆除房屋实际使用人的设备和设施全部搬离后3天内，嘉定区南翔镇永丰村民委员会再支付勤林公司50%，共计1,265,000元。如勤林公司签约后未如期履行腾空房屋及设备搬离承诺的，嘉定区南翔镇永丰村民委员会可对被拆除建筑采取强制拆除措施。一审庭审中，启腾公司向法院提出申请，要求对启腾公司实际损失的财产进行评估。后因启腾公司认为评估标的物距今已两年时间，如按现值评估显失公平，故撤销了评估申请。一审法院认为,启腾公司、勤林公司间土地租赁法律关系成立。根据查明的事实，启腾公司在勤林公司交付讼争土地后建造了房屋并配置了相应设施设备用于经营煤炭。而在租赁期间遇到拆违，导致合同无法继续履行。一、本诉部分。关于启腾公司在一审庭审中向法院提交的《“两违”拆除协议书》及《咨询报告》，虽该两份证据均为复印件，但系按法院调查令向区相关职能部门调取，故法院认可其真实性。一审庭审中，勤林公司同样向法院提交了《“两违”拆除协议书》。经比对，该两份协议书虽在补偿总价上一致，但在补偿标准(部分)、签约时间上不一致。根据嘉定区南翔镇永丰村民委员会向勤林公司支付首期补偿款的时间即2017年1月24日，该付款时间早于勤林公司提交的《“两违”拆除协议书》的签约时间即2017年2月15日，而晚于启腾公司提交的《“两违”拆除协议书》的签约时间即2017年1月15日，在嘉定区南翔镇永丰村民委员会与勤林公司未达成协议之情形下即由嘉定区南翔镇永丰村民委员会向勤林公司支付首期补偿款，显然有违常理，且启腾公司提交的《“两违”拆除协议书》约定的评估标的物的数量、面积等与《咨询报告》确定的数量、面积等相吻合，故法院采纳启腾公司提交的《“两违”拆除协议书》及《咨询报告》作为认定损失的依据。关于启腾公司损失问题，根据合同约定，启腾公司在租用前自行负责土地填土、接水、接电、建造房屋、围墙、水泥地等，结合启腾公司租赁讼争土地用于经营煤炭的用途，法院确认启腾公司在租赁期间实施了上述施工行为。但启腾公司现有证据不足以证明损失的金额，且根据照片显示现场已狼藉不堪，无法确定具体的损失物品及程度。结合启腾公司的施工事实、租赁面积、折旧率及勤林公司关于启腾公司建造的3间简易房屋、地磅、部分机器设备等尚在现场的陈述，根据启腾公司提交的《“两违”拆除协议书》约定的评估标的物的数量、面积、标准等，法院酌定损失的金额为70万元。二、反诉部分。根据嘉定区南翔镇永丰村民委员会于2017年6月9日出具的承诺书、勤林公司与案外人丁某某于2017年10月10日签订的《关于协商徐宝林承租户丁某某搬迁事宜》及嘉定区南翔镇永丰村民委员会于2018年4月2日出具的《情况说明》，结合启腾公司与勤林公司至今未能协商解决赔偿事宜的事实及嘉定区南翔镇永丰村民委员会关于其系具体实施拆违行为、讼争土地现场状况的陈述，法院同样酌定启腾公司的实际搬离时间为2017年10月底(启腾公司无需再搬离并返还讼争土地)，故启腾公司应向勤林公司支付2017年3月至2017年10月的租金。但讼争土地因拆违导致对启腾公司使用讼争土地产生重大影响，故法院确定按年租金的30%计算启腾公司应付租金金额，经核算，金额为6万元。至于逾期付款违约金，因拆违导致对启腾公司使用讼争土地产生重大影响，启腾公司暂不支付租金有合理理由，故对勤林公司要求启腾公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。至于电费问题，勤林公司未能举证证明电费的具体金额及其已垫付的事实，但鉴于启腾公司在占用讼争土地期间必然产生电费的因素及受影响程度，法院酌定电费的金额为3,000元。一审法院判决：一、上海勤林建筑材料有限公司应于判决生效之日起十日内向上海启腾贸易有限公司支付补偿款70万元；二、上海启腾贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海勤林建筑材料有限公司支付2017年3月至2017年10月的租金6万元；三、上海启腾贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海勤林建筑材料有限公司支付电费3,000元；四、上海启腾贸易有限公司的其余本诉诉讼请求，不予支持；五、上海勤林建筑材料有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。二审中，勤林公司提供案外人张广远及上海庆宏建材有限公司出具的情况说明，其中上海庆宏建材有限公司的情况说明称，启腾公司承租期间仅搭建了三间活动房及天棚，且自2015年下半年后不再实际使用。张广远的情况说明称，2012年至2013年间其应勤林公司的要求浇筑水泥场地，所需材料由勤林公司提供，费用由勤林公司支付。对勤林公司提供的上述证据，启腾公司称无法确认真伪，所述内容与事实不符。启腾公司提供发票复印件，用以证明其仍在涉案场地上进行经营。勤林公司表示，对发票的真实性无法确认，开票与实际经营情况是不能匹配的。嘉定区南翔镇永丰村民委员会表示，对勤林公司与启腾公司之间的转租情况不清楚。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，勤林公司与启腾公司之间建有土地租赁合同关系，按合同约定勤林公司同意启腾公司在租赁的土地上填土、接水、接电、建造房屋、围墙、水泥地等。现在租赁期间，租赁地块遇政府拆违，启腾公司认为其按10年经营期限投入，现场地及地上附着物被拆除，并需限期腾空房屋及搬离设施设备，据此请求勤林公司予以赔偿，依法有据。勤林公司认为启腾公司已将租赁土地全部转租他人，勤林公司无需对启腾公司进行任何的赔偿。启腾公司否认勤林公司的主张，勤林公司就此未能提供充分的证据证明启腾公司已全部转租他人的事实，且启腾公司是基于合同关系向勤林公司主张赔偿，勤林公司以其已向部分实际使用人进行赔偿为由不同意对启腾公司进行赔偿，理由不成立。就赔偿的范围及金额，勤林公司虽主张启腾公司在涉案场地上并未进行大规模投入，水泥地坪、房屋等均是由勤林公司投资建设，但根据双方合同的约定，对涉案租赁场地进行投入的责任在于启腾公司而非勤林公司，如在合同履地过程中，双方当事人就此约定作出变更的，依法应由主张变更的一方当事人承担举证责任。二审中，勤林公司虽提供相关情况说明，但仅凭此证据，尚不足以证明勤林公司的主张，结合勤林公司与嘉定区南翔镇永丰村民委员会签订的协议书中对包括涉案租赁场地上的建筑物、水泥场地、搬场费、地磅等均进行了以奖代补，一审法院基于查明的事实，酌定由勤林公司给予启腾公司70万元，并无不当。至于勤林公司主张的租金标准，政府的拆违客观上会对勤林公司的租赁产生一定影响，一审法院据情酌减租金标准，亦无不当，本院予以认同。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对勤林公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,200元，由上诉人上海勤林建筑材料有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  王 珍二〇一九年十一月二十六日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……