西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初4357号 原告：杨某某，男，1975年1月26日出生，汉族，自由职业者，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：杨某，男，2002年10月7日出生，汉族，学生，住址同上，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代理人：杨某某，男，1975年1月26日出生，汉族，自由职业者，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告杨某某之父。共同委托诉讼代理人：王子墨，陕西德尊律师事务所律师，执业证号161XXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西XX置业有限公司。住所：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码916XXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：郑某某，总经理。委托诉讼代理人：郭昕，陕西海普睿诚律师事务所律师，执业证号161XXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：冯彦铭，陕西海普睿诚律师事务所实习律师，证号260XXXXXXXXXXX。原告杨某某、杨某与被告陕西XX置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告杨某某、杨某的共同委托诉讼代理人王子墨，被告陕西XX置业有限公司的委托诉讼代理人郭昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某诉称，2014年8月14日，其与原告杨某同被告陕西XX置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXXX），约定其以406449元的总价款购买被告开发的位于凤城二路XX城XX栋XX单元XX室房屋一套，被告于2014年3月31日之前交付房屋，于房屋交付之日起365个有效工作日内为其办理产权证。合同签订当天，其付清全部款项，但被告并未依照合同约定如期交房并办理房产证。被告实际交房日期为2015年4月8日，且至今未办理房产证。其就违约赔偿事宜多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿其延期交房违约金16676.60元；2、被告赔偿其延期开通暖气违约金3889.72元；3、被告赔偿其未办理房产证违约金2032.25元；4、被告赔偿其延期开通天然气违约金11825.63元；5、由被告承担本案诉讼费。原告杨某诉请与原告杨某某一致。被告陕西XX置业有限公司辩称，1、原告于2015年4月8日实际收房，2018年12月4日起诉主张逾期交房违约金，诉讼时效已经届满，应驳回原告第一项诉讼请求。2、关于原告的第二项诉请，逾期开通暖气的每一期为120天，原告主张的天数无事实依据。3、关于原告的第三项诉请，其予以认可，无异议。4、关于原告的第四项诉请，法院的生效判决可以证明，其已于2018年5月28日开通了天然气，且关于暖气、天然气这些基础设施的违约责任，在合同中系统一约定，应做整体理解，单项应按照约定违约金数额的1/4计算。经审理查明，2014年8月14日，原告杨某某、杨某与被告陕西XX置业有限公司签订了编号为XXXXXXX的《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发的位于西安市凤城二路XX城XX栋XX单元XX室房屋以406449元人民币出售给二原告，被告于2014年3月31日前向二原告交付房屋，被告逾期交房不超过60日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日计算支付原告已交房款万分之一的违约金；如逾期交付房屋超过60日且原告不解除合同的，自约定交付期限届满之日的次日起至交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之1.1的违约金。另被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施建筑按以下日期达到使用条件：1、房屋交付使用时，水、电安装到位；2、天然气管道在入住装修后具备使用条件；3、暖气在入住装修后的第三个采暖期具备供暖条件；4、有线电视、电话、宽带在入住装修时具备使用条件。如因被告原因在规定的日期未达到使用条件，按照合同约定的逾期交房违约责任处理。原告2014年8月14日付清全部房款406449元。被告2015年4月8日交付房屋，原告于同日办理装修许可证、出入证等。原告主张自2015年8月8日起计算逾期开通天然气违约金，被告对此予以认可。另据（2018）陕0112民初XXXXX号民事判决书确认，涉案房屋于2018年5月28日开通天然气。庭审中，因双方分歧过大，致案件调解未果。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、（2018）陕0112民初XXXXX号民事判决书、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《商品房买卖合同》系原告与被告自愿签订，合同约定系双方真实自愿的意思表示，双方应当如约履行合同义务，且双方当事人对商品房买卖的事实、迟延交房的事实、每日违约金的计算标准无异议。首先，《商品房买卖合同》约定被告应于2014年3月31日前向原告交付房屋，根据民事诉讼法规定，原告起诉时间为2018年11月30日，对于原告主张被告向其支付延期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，原告虽主张其从2015年4月之后持续找被告协商赔偿事宜但未提交证据予以证明，由其自行承担举证不利的法律后果，且被告对该部分诉请的诉讼时效提出抗辩，故本院依法予以驳回。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定四种情形下被告应支付违约金，其中天然气、暖气未达到使用条件仅为其中两种情形，故被告抗辩其仅应各承担四分之一违约金的意见，本院予以采纳。根据（2018）陕0112民初XXXXX号民事判决书确认，涉案房屋开通天然气时间为2018年5月28日，故逾期天然气违约金的截止时间应为2018年5月28日。被告应当自原告入住装修后即2015年8月8日起至2018年5月28日止，以原告已付房款为基数，按照每日万分之1.1的四分之一即万分之0.275向原告支付逾期通气违约金。关于原告主张的逾期开通暖气违约金一项，根据合同约定，被告应当入住装修后第三个供暖季具备供暖条件，即应当在2017年11月15日开始提供暖气供暖，故原告主张的逾期供暖违约金的起算时间应为2017年11月15日，计算至2019年3月15日，供暖时间共240天，以原告已付房款为基数，按照每日万分之1.1的四分之一即万分之0.275向原告支付逾期供暖违约金。关于原告主张的逾期办证违约金一项，被告承认逾期办证的事实，对于原告的该项主张亦予以认可，故被告应按照原告已付房款为基数，按照已付房款的0.5%向原告支付逾期办证违约金。最后，原告主张的各项违约金的数额应为：1、逾期供暖的违约金2682.56元（406449元×万分之0.275×240天）；2、未办理房产证的违约金2032.25元（406449元×0.5%）；3、逾期开通天然气的违约金11445.60元（406449元×万分之0.275×1024天）。综上，现依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西XX置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告杨某某、杨某逾期供暖违约金2682.56元；二、被告陕西XX置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告杨某某、杨某未办理房产证违约金2032.25元；三、被告陕西XX置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告杨某某、杨某逾期开通天然气违约金11445.60元；四、驳回原告杨某某、杨某的其余诉讼请求。案件受理费660元（原告已预交），由被告陕西XX置业有限公司负担，被告于本判决生效之日起十五日内支付原告杨某某660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      李  欣人民陪审员      周银凤人民陪审员      贺群牛                     二〇一九年十月三十一日 书  记  员      孙雅楠  1