山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1524民初2185号原告：李静，女，1985年9月28日生，汉族，住东阿县。委托诉讼代理人：魏传伟，男，1980年9月29日生，汉族，住东阿县，系李静丈夫。被告：东阿县天源房地产开发有限公司，住所地：东阿县铜城镇政府东100米。法定代表人：王士峰。委托诉讼代理人：陈秀金，山东淼淼律师事务所律师。原告李静与被告东阿县天源房地产开发有限公司（简称天源公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静委托诉讼代理人魏传伟，被告天源公司委托诉讼代理人陈秀金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静向本院提出诉讼请求：判令被告按约支付违约金，按法院最高支付违约金基数支付。诉讼中，明确每月违约金为15000元，从2018年12月31日起计算至2019年7月29日为7个月105000元。事实和理由：原被告双方于2018年4月24日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告天源公司龙城溪谷小区7号楼1单元3层132号房屋一套，含储藏室一个，车位一个，储藏室位于7号楼40单元-2层40号，车位位于D区车位103单元-1层103号，房屋总款为781934元，合同签订后，原告通过首付款和银行抵押贷款方式向被告付清房款。至今没有收到天源公司交房通知，他委托的东阿县万家物业管理有限公司在交房过程中存在弄虚作假和欺骗交房行为。我有所属权的公共建筑和绿化带有严重的擅自更改设计的行为，存在故意欺骗我这个业主，存在恶意违约行为，给我造成直接经济损失和精神损失太大，交房开发商不露面，物业不履行合同。天源公司辩称，原告诉状所述不属实，请求依法驳回其诉讼请求。原告购买被告楼房并于2018年4月24日签订山东省新建商品房买卖合同（预售）属实，但原告诉称的其他内容均不属实。天源公司委托万佳公司的工作人员多次通知原告交付房屋，但原告拒不办理交付手续，被告亦不存在恶意违约行为，不承担任何的赔偿责任。相反，原告在收到通知后拒不办理交房手续，已超过50日，依据双方签订的商品房买卖合同，被告要求解除与原告的商品房买卖合同。原告为证明自己主张，向本院提交如下证据：1.购房合同一份，证明开发商交房时间超期。2.住宅使用说明书一份，有与合同相符的房地产管理部门综合验收合格后方可交付使用。3.交房确认书，证明交房确实需要双方验收。4.光盘,证明我方去物业收房的视频，物业拒绝履行合同。5.照片，证明小区存在不宜居住的安全隐患。6.照片，证明开发商未按规划施工，存在恶意违约行为。7.判决书一份，证明交房不得设置任何前提条件。被告对于原告的上述证据质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明原告的主张，事实是在2019年1月27日被告就开始通知原告验房并办理交付手续，此后也多次通知原告办理交付手续。对证据2的真实性及证明目的均有异议，首先是复印件，对真实性不认可，另外该涉案楼房已竣工验收，并取得竣工验收证明，符合交付条件。对证据3有异议，该交房确认书没有业主姓名及房号，也没有经办人签名，内容均是空白，该证据不能证明原告的主张。对证据4，通过观看光盘的影像资料，没有看到本案的当事人，也不能证明被告拒绝履行合同，更不能证明原告去物业收房。对证据5，该照片与本案没有关联性，不能证明原告的主张。对证据6，该照片与本案没有关联性，不能证明原告的主张，并且该照片与涉案楼房没有关系，不能证明涉案楼房不符合交付条件。对证据7的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该证据并不能证明被告交付房屋设置了前提条件，原告没有其他任何证据证明被告设置的前提条件是什么，况且被告仅仅是要求原告接收房屋，并没有设置其他条件。原告对被告质证意见补充认为，对证据1，合同标注的是2018年12月30日交房，至今未交房，合同的第十一条明确写明出卖人的交房日期，证明已超期。对证据2，被告提供的住宅使用说明书明确须经房地产管理部门综合验收合格后，方可交付使用，我方始终未见综合验收报告。对证据3，交房确认书是在物业公司秦庆星手中，里面明确标注交房须经双方验收确认无疑，物业并没有让我方验收，我也未见开发商的人，除了所谓的物业通知交房，并没有开发商通知交房的证据。对证据4，视频中白衣男子是物业王姓工作人员，后方走动的比较瘦的工作人员是所谓的物业经理秦庆星，如果物业履行合同交房，该视频就没有录的必要。对证据5，照片中标注的变压器位于我方东侧，未有任何安全保护，存在重大安全隐患。现在法庭可以当场核实照片的真实性，由于物业有充足的伪造时间，时间长了不敢保证。对证据6，照片中标注的东门弯道确实与设计不符，法庭可以当场核实，由于物业有充足的伪造时间，时间长了不敢保证。对证据7,（2019）鲁1524民初657号当中内容有法院现场勘察、涉案楼房内墙墙面有修补痕迹，这一项足以证明物业有伪造现场消灭证据的时间能力，并且最后判决被告东阿县天源房地产开发有限公司在向原告交付涉案房屋时，不得设置双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）约定之外的前提条件，因此证明开发商让物业交房属于违反合同的约定。被告为证明自己的主张，向本院递交如下证据：1.东阿县天源房地产开发有限公司龙城溪谷前期物业服务委托合同及委托书各一份，证明被告天源房地产开发有限公司依据原告与其签订的商品房销售合同已将案涉小区的前期物业及管理委托给东阿县万佳物业有限公司，并委托该物业公司交付楼房。2.短信及录音各一份，证明被告已多次通知原告交付房屋，原告拒不接受。3.被告在建设龙城溪谷项目过程中因重污染等环保问题致停工的相关文件14份，证明被告在建设龙城溪谷项目过程中因重污染等环保问题致停工64天，因此被告在2019年1月份通知原告验房并交房不构成违约。原告对被告的上述证据质证认为，对证据1，被告委托物业管理小区，并不能证明物业代替交房合法，《前期物业服务合同》第十五条证明该商品房所在小区不具备物业承接验收的标准。该合同标注的物业服务时间与商品房买卖合同当中的物业服务时间不一致，有伪造嫌疑。对证据2，所有通知均为物业公司，没有开发商通知。物业通知交房无法可依。对证据3，龙城溪谷项目重污染项目通知没有官方公章，不能证明真伪，并且商品房买卖合同实际签订时间为2018年5月23日，开发商应该能够预知到可以按时交房，并且物业公司提供的第一次交房时间为2019年1月26日，这也是开发商认为的合格日期，并且有东阿县住建局质监站的通知要求停工，内容是停止室外喷刷、粉刷、切割护坡喷浆作业，商品房合同签订后实际以上作业已经不存在。因污染没有通知被告实际停工的通知，小区未按规划施工不受停工的影响，属于恶意违约行为。被告对于原告的质证意见补充认为，对证据1，原告认为被告有伪造的嫌疑，被告认为原告应该举证证明，其猜测性的语言不能作为法院裁判的依据。对证据2，通过证据1已经证明被告已委托东阿万佳物业管理有限公司向原告交付房屋，并且是多次通知原告，原告说没通知不符合客观事实。对证据3，被告提交的政府部门的相关文件要求只要是相关的行业，包括建筑业均需停工作业，对于违反的给以相应的处罚，涉案的商品房买卖合同签订时间是2018年5月23日，到该时间为止涉案楼房尚未完全完工，还需继续施工，因为政府相关文件的办法导致停工造成工期延期，属于不可抗力、国家政策等原因造成，对此被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，业经当庭质证并在卷佐证。对双方证据，本院根据证据的客观性、合法性、关联性予以认定。根据有效证据和当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2018年5月23日,李静与天源公司签订山东省新建商品房买卖合同（预售），李静购买天源公司龙城溪谷小区7号楼1单元3层132号房屋一套，含储藏室一个，车位一个。该房屋从2017年7月9日开工建设，期间因天气重度污染被有关部门停工64天，2019年1月23日已通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案，并取得了鲁P6-19-036号建设工程竣工验收备案证书。天源公司委托万佳物业公司于2019年1月26日通过电话向李静交房，2019年1月27日李静进行了验房；2019年2月24日又通知李静交房；2019年3月21日李静验房；2019年3月31日又通知交房；2019年5月5、5月15日、5月30日均通知其交房；2019年6月5日，李静拒绝收房。另查明，双方合同第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已经取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。本院认为：李静与天源公司就购买龙城溪谷小区7号楼1单元132房屋签订新建商品房买卖合同，双方买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照约定自觉履行相关义务。该房屋从2017年7月9日开工建设，期间因天气重度污染被有关部门停工64天，2019年1月23日已通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案，并取得了鲁P6-19-036号建设工程竣工验收备案证书。天源公司委托万佳物业公司于2019年1月26日通过电话向李静交房，2019年1月27日李静进行了验房；2019年2月24日又通知李静交房；2019年3月21日李静验房；2019年3月31日又通知交房；2019年5月5、5月15日、5月30日均通知其交房；2019年6月5日，李静拒绝收房。李静主张天源公司提供的建设工程竣工验收备案证书非合同约定的房地产开发项目综合验收报告藉以证明其所购买的房屋不符合交付条件。根据《建设工程质量管理条例》（2017年10月7日修正）第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。李静所购龙城溪谷房屋，在2019年1月23日已通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案，并取得了鲁P6-19-036号建设工程竣工验收备案证书。这说明天源公司建设的上述工程经验收合格，具备了交付使用的条件。天源公司依据双方商品房销售合同将案涉小区的前期物业及管理委托给万佳物业公司符合法律规定，其委托万佳物业公司交付楼房不违背法律规定。2019年1月26日，在天源公司公示建设工程竣工验收备案证书后，天源公司委托万佳物业公司电话通知李静交房，李静在验房后认为房屋不符合交付条件拒绝接收，后万佳物业多次通知其交房，但均被拒绝接收。李静诉称“至今没有收到天源公司交房通知”的理由不能成立。李静所买该房屋从2017年7月9日开工建设，期间因天气重度污染被有关部门停工64天，非被告所能够预见、避免、克服的情形，该期间属不可抗力，应当予以扣除，由此造成的延误可以依法顺延，故双方合同约定的交房时间为2018年12月30日前，扣除因重度污染被停工的时间后，天源公司在2019年1月26日通知李静交房并未违约。李静主张天源公司对公共建筑和绿化带有严重的擅自更改设计行为，给其造成直接经济损失和精神损失，其提供的照片等证据不足以支持其主张，本院不予支持。综上，李静主张天源公司承担违约金缺乏事实及法律依据，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：驳回原告李静的诉讼请求。案件受理费2400元减半收取1200元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王茂群二〇一九年十一月十一日书记员  李梦晓