浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6926号 上诉人（原审被告）赵永祥，男，1971年5月25日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 被上诉人（原审原告）上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司，住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道三角村杭海路**。 负责人陈曙华，总经理。 委托诉讼代理人江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 上诉人赵永祥因与被上诉人上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初5941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，赵永祥系复地·连城国际小区9幢3单元202室业主，房屋建筑面积为88.6平方米。物业公司与浙江复地置业发展有限公司于2008年9月1日签订《复地·连城国际前期物业管理服务合同》一份，委托管理期限为2008年9月10日至小区首届业主委员会成立并与其选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同之日止。合同约定物业公司为复地·连城小区所有业主提供物业管理，小区业主分别按建筑面积每月1.2元/㎡和按0.6元/㎡向物业公司交纳物业管理费和能耗费。协议签订后物业公司提供了相应物业服务，赵永祥以物业公司服务不到位为由，未缴纳2012年8月1日起至2016年7月31日止的物业服务费和能耗费，共计5741.28元。经物业公司多次催缴，赵永祥仍未支付。物业公司向原审法院起诉，请求：1.判令赵永祥向物业公司支付物业管理费3827.52元，能耗费1913.76元，共计5741.28元；违约金1517.21元（暂计算至2016年7月31日止，要求支付至实际清偿之日）；2.本案诉讼费由赵永祥承担。另查明，案涉小区在物业公司提供物业服务过程中，小区业主对物业公司在保洁、安保、小区秩序等方面的服务提出了较多意见，并依此拒绝缴纳相关费用，对此物业公司虽已经针对性地进行了整改，仍需进一步努力加强和完善。 原审法院认为：物业公司按协议履行了物业管理服务，赵永祥作为业主，应按照协议约定及时向物业公司支付物业服务费。赵永祥未按约付费造成本案纠纷，应承担相应民事责任。经核定，赵永祥尚未交纳的物业服务费为3827.52元，能耗费1913.76元，合计5741.28元。故对物业公司的诉讼请求，原审法院据情予以支持。对物业公司要求赵永祥支付逾期付款违约金的诉讼请求，鉴于案涉小区物业服务的现状，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵永祥支付上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司自2012年8月1日起至2016年7月31日止物业服务费3827.52元，能耗费1913.76元，合计5741.28元，于判决生效后十日内付清；二、驳回上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司负担5元，由赵永祥负担20元。 宣判后，赵永祥不服，向本院提起上诉称：一、上诉人从未和被上诉人签订过物业管理合同，上诉人对被上诉人的诉讼资格不认可。二、上诉人于2010年7月28日只与上海复瑞物业管理有限公司签订过物业管理合同和补充协议。三、现有证据证明，浙江复瑞置业发展有限公司于2008年9月1日和上海复瑞物业管理有限公司签订过物业管理合同，而非上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司。上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司成立于2008年3月12日，工商注册号330184000033170，组织结构代码670639161，统一信用代码913301106706391612，因此，如果实际管理方是上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司，签订物业管理合同时应为浙江复瑞置业发展有限公司和上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司签订，上诉人也应与上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司签订服务合同及补充协议。四、上诉人与上海复瑞物业管理有限公司于2010年7月28日签订的物业管理合同和补充协议真实有效，上海复瑞物业管理有限公司违约在先。违约如下：1.物业管理服务合同第四条第5节约定，根据需要，物业管理企业可委托专营企业管理，本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，但实际已转让。第8节约定，每半年（不得低于一次）向乙方（上诉人）公布物业维修更新费用收支账目和商业用房及其它共用设施设备和场地经营性收入。2.物业管理服务合同第五条物业管理服务质量第1节约定：（1）房屋外观，外墙无破损，无乱涂乱画。（2）户外无违章安装的防盗栅栏、雨棚。（3）房屋场地无违章搭建，而事实外墙破损严重，违章违建严重。五、物业补充协议约定，甲方（被上诉人）自开发单位向乙方（上诉人）发出交房通知书之日起，三年内共用设施设备运行能耗费用按房屋建筑面积0.39元/m?/月的标准收取，其余部分由开发单位支付，三年到期后，乙方（上诉人）则按照原先0.60元/m?/月的标准向甲方（被上诉人）预付该费用，经年终公布后由甲方（被上诉人）向乙方（上诉人）负责按实结算，多退少补，但事实上被上诉人从未向上诉人公告费用和按实际结算。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判驳回诉讼请求。 被上诉人物业公司在二审中答辩称：首先，是由被上诉人具体提供案涉小区物业服务的，也获得了被上诉人总公司的授权。上诉人知晓系由被上诉人即余杭分公司提供的物业服务。2013年8月1日之前的物业费也是交给余杭分公司的。根据相关的规定，物业公司作为诉讼主体的问题，物业服务企业的分公司作为合同主体，订立、履行物业服务合同的情形下，可以参照保险公司和银行的分支机构确定其诉讼主体地位。在本案当中，被上诉人虽未订立物业服务合同，但实际履行了物业服务合同。被上诉人认为，订立、履行应当为选择的关系，而非需要两者兼具的情形。此外，被上诉人作为原告提起诉讼的多个物业服务合同纠纷案件，均已得到法院的审理并判决。故此被上诉人认为，被上诉人的诉讼主体资格没有问题。其次，关于物业服务的瑕疵。在一审当中，上诉人未能提出充足的证据来予以证明。而物业服务具有动态性、涉众性等特点。如果仅因为物业服务的瑕疵，业主即可拒付物业费，小区的交费秩序将无以为继，也难以保障物业服务区域的和谐稳定。如果个别情形下，物业服务瑕疵导致业主受损，业主可以另外提起损害赔偿之诉。故此业主不可以物业服务瑕疵为由拒付物业费。业主无端拒绝支付物业费，会影响物业公司的正常经营活动和物业服务质量，也影响其他已缴纳物业费的业主的利益。再次，关于上诉人提及的能耗费应当按照0.39元的标准收取的上诉事实和理由。上诉人2010年7月28日到物业公司办理了案涉房屋的交付手续。仅有三年的时限按照0.39元的标准收取能耗费，即2010年7月28日到2013年7月28日。故此，被上诉人所主张的2013年8月1日开始的能耗费，应当按照0.6元每月每平方米收取。 二审中，上诉人赵永祥向本院提供了下列证据：1.《复地连城国际前期物业管理服务合同补充协议（二）》1份，欲证明浙江复地置业发展有限公司系与上海复瑞物业管理有限公司签订物业服务协议的事实；2.《补充协议》和《前期物业管理服务协议》各1份，欲证明赵永祥系与上海复瑞物业管理有限公司签订的物业服务相关协议；3.《复地连城国际前期物业管理服务合同》1份，欲证明上海复瑞物业管理有限公司的服务标准及收费标准；4.照片5张，欲证明上海复瑞物业管理有限公司管理混乱、不作为的事实。 被上诉人物业公司质证认为：对证据1、2、3的三性均无异议，但对证明对象有异议。案涉小区一直由被上诉人具体提供物业服务、履行物业服务合同，直到2018年12月27日撤场。被上诉人一审时向法院提交了总公司出具的授权委托材料，证明总公司委托被上诉人向案涉小区提供物业服务、收取相关费用并代为提起诉讼。被上诉人作为原告起诉案涉小区业主的多起物业服务合同纠纷案件，已有多个案件以判决或调解结案，被上诉人作为原告的诉请均得到支持。根据《杭州中院民一庭关于物业服务合同纠纷案件相关疑难问题解答》，物业服务企业的分公司作为合同主体订立、履行物业合同的情形下，可以作为民事诉讼当事人。故被上诉人的原告诉讼主体适格。对证据4的三性和证明对象均有异议，未能出示原始载体，亦不能达到上诉人的证明目的。仅通过照片无法确认是否存在违章建筑，违章建筑的认定应由城管部门做出，建造违章建筑的行为人系小区业主，依法应由小区业主自行整改，或由城管部门执法进行整改，物业公司并无执法权。 被上诉人物业公司向本院提供了入住流程表和钥匙IC卡领取表各1份作为证据，欲证明业主于2010年7月28日办理了案涉房屋的交付手续。 上诉人赵永祥放弃质证权利。 本院对上诉人提供的证据1、2、3和被上诉人提供的证据的证明效力予以确认，上诉人提供的证据4不能证明待证事实，本院不予确认。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，被上诉人是上海复瑞物业管理有限公司的附属机构，并非合同外的第三方，且获得了总公司的授权和指定，从事上诉人所在小区的物业服务工作，有权收取物业服务相关费用，行使相关诉讼权利，被上诉人亦按照合同约定实际提供了物业服务、履行了相关义务，故上诉人在享受该物业服务的同时，应当按约及时支付物业服务费和能耗费。上诉人称被上诉人存在违约行为，但未提供充分有效的证据证明其主张。物业服务具有受众性、动态化的特点，上诉人对被上诉人的物业服务提出问题和意见，不足以全面否定被上诉人的物业服务，故上诉人以被上诉人物业管理存在瑕疵为由拒付相关费用本院不予支持，原审法院判令上诉人应向被上诉人支付物业费、能耗费并无不当。上诉人对被上诉人物业管理不满意，可依法通过其他途径另行解决。被上诉人亦应当积极听取业主意见，不断优化服务，创造良好的小区环境。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵永祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  韩圣超 二〇一九年十一月八日 书记员  王 琳