河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4179号上诉人（原审被告）：正阳县真阳镇南菜管理委员会。负责人：熊连丽，该委员会主任。委托诉讼代理人：孙海臣，河南绍晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴涛，男，1978年10月26日出生，汉族，住河南省正阳县。被上诉人（原审原告）：魏文英，女，1945年7月1日出生，汉族，住河南省正阳县。被上诉人（原审原告）：吴梅，女，1964年9月18日出生，汉族，住河南省正阳县。被上诉人（原审原告）：吴斌，男，1969年8月19日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：吴红，女，1970年8月3日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：吴霞，女，1972年10月9日出生，汉族，住河南省正阳县。被上诉人（原审原告）：吴钰洁，女，1986年7月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人（原审原告）：吴中冉，男，1982年4月27日出生，汉族，住河南省正阳县。诉讼代表人：吴涛，身份情况同上。委托诉讼代理人：潘成中，河南明信律师事务所律师。上诉人正阳县真阳镇南菜管理委员会因与被上诉人吴涛、魏文英、吴梅、吴斌、吴红、吴霞、吴钰洁、吴中冉确认合同效力纠纷一案，不服河南省正阳县人民法院（2019）豫1724民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人正阳县真阳镇南菜管理委员会的委托诉讼代理人孙海臣，八被上诉人的诉讼代表人吴涛、委托诉讼代理人潘成中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正阳县真阳镇南菜管理委员会上诉请求：撤销原判，改判确认吴明新与正阳县真阳镇南菜村委会之间的房屋买卖合同无效。事实和理由：一、一审法院查明认定事实相互矛盾错误，缺乏证据。1.一审法院认定上诉人与吴明新20**年2月2日签订房屋买卖合同前后矛盾，缺乏证据证明，且是错误的。2.一审法院“确认原告吴涛的父亲吴明新与被告正阳县真阳镇南菜管委会于2000年2月2日签订的房屋买卖合同有效”是错误的。3.一审法院认定不能因为没有书面合同而否认事实上的合同关系的存在是错误的。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院引用合同法第十条是想证明口头订立的合同也是合同的一种，但是却忽视了该条后面“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条：房地产转让，应当签订书面转让合同。由于被上诉人所谓的房屋买卖合同没有书面合同违反上述法律规定，因此一审法院引用该条法律规定进行判决，是错误的。2.假如南菜村委将案涉房屋转让给吴明新，由于没有经过村民会议讨论，该涉案土地是划拨取得的土地使用权，没有经过相关批准机关批准，没有办理房屋权属登记。即便双方存在合同关系，也不是合法成立。因此一审法院引用合同法第44条的规定进行判决也是错误的。3.合同法第52条事判决合同无效的情形，由于一审法院认定事实错误，错误地引用该条支持了被上诉人的一审诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人上诉请求。吴涛、魏文英、吴梅、吴斌、吴红、吴霞、吴钰洁、吴中冉辩称：一审判决认定南菜管委会具有案涉房屋买卖合同的主体资格符合本案的事实及法律规定，认定吴明新与南菜管委会之间形成案涉房屋买卖合同关系的事实清楚证据充分，认定案涉房屋买卖合同有效符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴涛、魏文英、吴梅、吴斌、吴红、吴霞、吴钰洁、吴中冉向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告亲属吴明新与被告于2000年2月2日签订的房屋买卖协议有效；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告正阳县真阳镇南菜管理委员会原为正阳县真阳镇南菜村民委员会（以下简称南菜村委），2000年经正阳县政府批准改组成立正阳县真阳镇东花园居委会和鼓楼居委会，同时成立了正阳县真阳镇南菜管理委员会，负责管理原南菜村委的集体资产。吴明新（已去世）生前是南菜村委集体经济组织成员，在南菜村委改组后××真阳镇鼓楼居委会居民。八原告系吴明新的近亲属，第一顺序继承人，诉讼代表人吴涛系吴明新之子。南菜村委原有两栋房屋（一栋建筑面积为194.22㎡，另一栋建筑面积为198.45㎡），先后用于村委兴办大修厂、筷子厂、农机公司。1993年南菜村委在上述两栋房屋的原址上修建村委办公楼，1998年又沿街建成两间三层门面房共8套16间，以上翻建房屋未重新办理房屋产权证。1999年，吴明新和南菜村委协商购买门面房事宜，并于1999年11月23日交给南菜村委时任会计祁某购房款20000元，祁某出具收条载明“暂收条今收到吴明新预交购房款贰万元整（20000.00元）南菜收款人：祁某99.11.23”。2000年2月2日，吴明新向南菜村委交付购房款39000元，由祁某出具暂收条，并于当日将其中一套两间三层门面房的钥匙交付给吴明新。2000年3月23日、10月29日，吴明新分两次又向村委支付购房款29000元，分别由祁某出具暂收条。此后，吴明新一直占有、使用涉案房屋。吴明新去世后，其妻子魏文英将房屋租赁给案外人田宾经营食品批发零售生意。2010年11月29日，正阳县真阳镇鼓楼居委会出具证明，载明“证明兹证明田宾同志租赁我社区魏文英的门面楼两间经营杂货，该房屋坐落在南环路××段，该门面楼是魏文英同志的私有房屋。特此证明。真阳镇鼓楼居委会2010年11月29日”。另查明：1、正阳县人民法院2018年3月26日作出的（2018）豫1724民初417号民事判决认定：祁某收取吴明新的购房款后由自己保管，用于村委支出，但未入村委账目。涉案房屋位于正阳县南口西侧，建筑面积280㎡，从2000年2月开始由吴明新占有使用，吴明新去世后由其近亲属占有使用。2、（2018）豫1724民初417号民事判决认定吴明新于2000年2月2日、3月23日、10月29日分三次共交给祁某购房款68000元。本案中原告提供祁某于2018年7月10日给原告出具一份收条，载明“暂收吴明新交来购房款贰万元整（补原收条吴明新已丢失）南菜收款人：祁某2018年7月10日”。经一审法院询问，祁某证实该份暂收条系补1999年11月23日的20000元收款，和原告本次诉讼提交的1999年11月23日的收条系同一笔收款。3、证人祁某、申某（原南菜村委村干部）证实，关于吴明新购房一事，南菜村委于1999年经集体研究后决定以120000元的价格将涉案房屋出售给吴明新。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，合同关系的产生可以基于双方的书面合同，也可以基于双方的口头合同或其他形式，不能因为没有书面合同而否认事实上的合同关系的存在。本案原告要求依法确认吴明新与被告2000年2月2日的房屋买卖合同有效，被告对此予以否认，故本案争议的焦点为吴明新与被告之间于2000年2月2日是否产生房屋买卖合同关系且合同是否生效。吴明新生前于1999年和被告的前身南菜村委协商购买涉案房屋事宜，证人申某、祁某作为当时的村干部证明村委经过集体研究后决定将涉案房屋以120000元的价格出售给吴明新，且时任南菜村委的会计祁某于1999年11月23日收取吴明新200**元购房款时明确注明“预交购房款”，证明双方存在房屋买卖的合意，双方就涉案房屋买卖问题意思表示一致。2000年2月2日吴明新向南菜村委会计祁某支付第二笔购房款39000元，南菜村委将房屋钥匙交付给吴明新。自此，双方完成要约和承诺的过程，产生要约和承诺的法律效力，形成事实上的房屋买卖合同关系，且南菜村委完成了交付房屋的法律义务。此后吴明新一直占有、使用涉案房屋，从南菜村委分立出来的正阳县真阳镇鼓楼居委会于2010年11月29日出具的证明亦证实了吴明新去世后涉案房屋由魏文英租赁给他人使用，客观上亦证明了吴明新购买涉案房屋并占有、使用多年的事实。依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，吴明新原系南菜村委集体经济组织成员，其购买本集体经济组织的集体财产即涉案房屋不违反法律和行政法规的强制性规定，被告亦未向一审法院提供证据证明双方的合同存在法律规定的其他导致合同无效的情形，故一审法院依法认定双方的房屋买卖合同有效。关于吴明新已支付的房屋价款的问题，正阳县人民法院（2018）豫1724民初417号民事判决认定吴明新于2000年2月2日、3月23日、10月29日分三次共向南菜村委支付购房款68000元，本案中原告另提供一张1999年11月23日的支付凭证，经当时的收款人祁某辨认后认可其真实性，予以采信。对于祁某于2018年7月10日出具的收条，经祁某辨认后和1999年11月23日的收款系同一笔，故不再重复确认。综上，一审法院认定吴明新共向被告支付购房款88000元，对于未支付的32000元购房款，因被告未提起反诉，无法在本案中一并处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条之规定，一审法院判决：确认原告吴涛父亲吴明新与被告正阳县真阳镇南菜管理委员会于2000年2月2日签订的房屋买卖合同有效。案件受理费100元，由被告正阳县真阳镇南菜管理委员会承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案吴明新作为南菜村委集体经济组织成员，其出资购买南菜村委集体所有房产，在经南菜村委集体研究决定后，吴明新将案涉购房款交付村委时任会计祁某处，南菜村委于2000年2月2日交付合同标的物房屋的钥匙，自此本案争议房屋由吴明新及其近亲属占有、使用，案涉房屋买卖合同确系吴明新与南菜村委的真实意思表示，合同内容又系经南菜村委集体研究决定处置的集体资产，案涉合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，包括上诉人上诉提出的《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定。吴明新与南菜村委之间的房屋买卖合同依法成立，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。虽然该条第二款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。但本案房屋买卖合同，并非合同法第四十四条第二款规定的须经批准、登记等手续才生效的合同。故本案争议房屋买卖合同应属有效合同。关于合同主体问题，2000年成立的上诉人即正阳县真阳镇南菜管理委员会，负责管理原南菜村委的集体资产，原南菜村委的合同主体地位，相应的合同权利、合同义务依法均应由上诉人承继，故原判确认吴明新与上诉人之间的房屋买卖合同关系，具有事实基础和法律依据。关于是否违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的问题，其一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。故该法在本案争议中并不适用。其二，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产转让应当签订书面转让合同的规定，并非效力性强制性规定，上诉人提出本案房屋买卖的口头协议因违反该规定应认定为无效，不能成立。综上所述，正阳县真阳镇南菜管理委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由正阳县真阳镇南菜管理委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  郑志宏审判员  刘 涛二〇一九年十一月十五日书记员  陈 倩