四川天府新区成都片区人民法院民 事 判 决 书（2019）川0192民初3576号原告：余文君，女，1973年2月20日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师。被告：杜霞，女，1970年10月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。被告：天府新区成都片区华阳金淋房介部，住所地：成都市天府新区华阳街道华阳大道三段**。经营者：樊俊秀。委托诉讼代理人：马少琼，女，系员工。原告余文君与被告杜霞、天府新区成都片区华阳金淋房介部（以下简称：华阳金淋房介部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余文君及其委托诉讼代理人曾晓林，被告天府新区成都片区华阳金淋房介部经营者樊俊秀，被告杜霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余文君向本院提出诉讼请求：1.判令解除余文君、杜霞、华阳金淋房介部三方签订的《房屋买卖合同》；2.判令杜霞向余文君退还购房定金30000元；3.判决杜霞、华阳金淋房介部及其经营者樊俊秀连带赔偿余文君经济损失500000元。事实与理由：2016年10月26日，余文君、杜霞及华阳金淋房介部签订了《房屋买卖合同》，约定由余文君购买杜霞位于天府新区房屋，房屋总价款为825000元。合同当事方对付款时间及方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，余文君支付了购房定金30000元，杜霞却一直拖延履行合同义务，甚至无法联系。2018年7月12日，余文君得知上述所购房屋在《房屋买卖合同》签订前的2个月就已经被法院查封，而杜霞并未向余文君告知该房屋真实情况，华阳金淋房介部亦未尽到其审查的义务。2018年7月，天府新区地段房价上涨，余文君因杜霞、华阳金淋房介部违约行为，导致了错失购房良机，给余文君造成了巨大的经济损失。为维护自身的合法权益，余文君诉讼至法院，望判如所请。杜霞答辩称：1.合同已经超过两年的诉讼时效；2.法院查封我房屋，我并不知情，余文君亦有了解房屋情况的义务；3.华阳金淋房介部也应当了解房屋权利情况，我未故意隐瞒事实，我已经将房屋情况告知中介方；4.余文君要求赔偿不适用定金规定，合同并不是我不愿意履行，虽然房屋已经被查封，但是可以拍卖；5.2018年，我告知余文君房屋可以继续履行合同，但是后面一直联系不上余文君，直到拍卖程序启动后还是联系不上余文君，房屋不能过户是因为客观原因导致，责任在于合同三方。华阳金淋房介部答辩称，我们在积极的促成办理房屋过户手续，杜霞说她有几万元贷款清偿后才能办理过户，我们一直在与杜霞联系。本院经审理查明，2016年10月26日，杜霞（卖方）与余文君（买方）、华阳金淋房介部（中介方）签订了案涉《房屋买卖合同》约定，杜霞将位于房屋出卖给余文君。房屋面积为185.99㎡，房屋售价825000元。上述合同第四条约定，余文君于2016年10月26日支付购房定金30000元，在卖方到银行结按时，买方支付购房首付款10000元；合同第五条约定，在本合同签订后，杜霞与余文君于2016年（卖方结按后，买方贷款审批通过后）到地区房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证。中介方应协助买卖双方办理产权交易过户手续。合同第七条还对违约责任进行了约定：“卖方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或者无故不买，否则，卖方按照定金双倍赔偿乙方，并足额扣除中介方本次交易中介费后归乙方。上述《房屋买卖》合同还对中介费用、遗产继承、税费等条款进行了约定。上述合同签订后，余文君支付了购房定金30000元。另查明，2016年10月26日案涉三方签订《房屋买卖合同》之时，案涉房屋上设有抵押权，抵押权人系中国工商银行成都春熙路支行，债务人系杜霞，抵押期限为2008年7月2日至2018年7月2日，权利价值为300000元。杜霞亦向余文君告知了案涉房屋上设有抵押，需还清银行贷款注销银行抵押后，才能办理过户手续，余文君表示同意，三方签订《房屋买卖合同》后杜霞一直未能配合余文君办理房屋过户手续。再查明，案涉房屋已于2016年8月23日被重庆市渝北区法院查封，据杜霞称，其并未收到涉案文书，其于2017年5月才知晓案涉房屋被法院查封。据余文君称，2017年10月，其通过华阳金淋房介部知道案涉房屋已被法院查封。2017年12月，余文君通过华阳金淋房介部另行购买了案外人李蕾名下房屋，房屋面积156.88㎡，总价款1600000元。杜霞当庭表示，同意解除与余文君签订的《房屋买卖合同》，并退还定金30000元。上述事实有《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，余文君与杜霞签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。杜霞当庭表示同意解除案涉《房屋买卖合同》及退还定金30000元，本院予以确认。本案的争议焦点在于：杜霞是否应当赔偿余文君经济损失500000元，华阳金淋房介部是否应当承担连带赔偿责任？对此，本院作如下评述：首先，案涉《房屋买卖合同》签订后，杜霞未能及时注销案涉房屋上设立的抵押权，案涉房屋亦被法院查封，导致《房屋买卖合同》不能履行，已经构成违约，应当承当违约责任。案涉《房屋买卖合同》第九条第2项约定，若杜霞违约，则应当双倍返还余文君所支付的定金及中介费。该条款是余文君与杜霞在案涉合同中对违约金的约定。现余文君认为，其因杜霞违约造成的损失远高于案涉合同中所约定的违约金数额，应当按照其遭受损失确定违约金数额。对此，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。损失赔偿与违约行为应当具有因果关系，即守约方的损失或者损失的扩大是因违约方的违约行为造成。基于上述因果关系，是守约方提出损失赔偿的事实依据。在本案中，余文君认为，案涉房屋上存在法院查封系案涉《房屋买卖合同》不能履行的根本原因，但从查明事实来看，余文君在签订案涉《房屋买卖合同》之时，便清楚知晓案涉房屋上设有抵押权，不能办理产权转移登记，且案涉房屋上设立的抵押权在余文君起诉之日还未解除，也就是说，即便案涉房屋未被法院查封，本案《房屋买卖合同》在客观事实上亦不能履行。故案涉房屋被法院查封并不是案涉《房屋买卖合同》不能履行的必然原因。其次，买受人明知道标的物上存在其他权利而购买的，出卖人对该标的物上存在瑕疵免除相应责任。房屋买卖合同系特殊的买卖合同，具有标的额巨大、标的物特殊等特点，买受方对标的物应当持有更谨慎的检验义务。结合本案，杜霞已明确告知案涉房屋设有抵押权，不能及时办理过户，余文君对自己可能遭受的交易风险应当具有准确的预见性，从案涉《房屋买卖合同》第四条第2项关于“卖方银行结按，买方支付购房首付款”的约定也可以反映出，案涉各方对案涉房屋抵押权是否能够注销、何时注销均不确定，余文君亦未在合同中要求案涉房屋在何时办理注销登记。作为一个谨慎、理性的公民，余文君应当知晓签署该合同将承受巨大交易风险，其签署案涉合同属自担风险行为。最后，案涉《房屋买卖合同》于2016年10月26日签订，至2017年10月这一期间。杜霞迟迟未配合余文君办理案涉房屋的抵押权注销登记，余文君未能及时与杜霞解除案涉《房屋买卖合同》。在此期间，余文君盲目自信，相信杜霞会按照合同约定注销抵押登记，放任了自身的损失的继续扩大。综上所述，余文君购买杜霞设有抵押权的案涉房屋，遭受了损失。但该损失的产生及扩大的直接原因系余文君明知案涉房屋上设有抵押权而购买所造成。杜霞在履行案涉《房屋买卖合同》的过程中，存在未能及时注销案涉房屋上抵押权及因自身原因导致案涉房屋被人民法院查封的违约行为，对杜霞的违约行为，双方在案涉《房屋买卖合同》第七条约定了双倍返还定金条款，该条款系各方在基于对合同内容、交易风险、违约行为及违约损失的预见作出的真实的意思表示，本院予以认定。对余文君主张的其他损失赔偿金，因无事实与法律依据，本院不予支持。关于杜霞对本案合同提出的诉讼时效抗辩。本院认为，诉讼时效起算时间应当自权利人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。本案中，双方对何时办结案涉房屋抵押权注销登记并未约定，据杜霞陈述其于2017年5月才知晓案涉房屋被法院查封，故余文君至早于2017年5月才知晓案涉房屋被查封，其权利受到侵害。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，民法总则实施之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年，当事人主张适用三年诉讼时效规定的，应予支持。民法总则于2017年10月1日施行，本案诉讼时效期间显然未届满。故对杜霞的诉讼时效抗辩，本院不予支持。杜霞应当按照案涉《房屋买卖合同》第七条第1项关于违约责任的约定，向余文君返还双倍定金。对余文君要求华阳金淋房介部承担连带赔偿责任的诉讼请求。本院认为，连带责任请求权系基于合同约定或者法律明确规定。在本案中，华阳金淋房介部作为中介方，案涉《房屋买卖合同》中并未约定其承担连带责任，亦无法律规定居间方在此种情形下承当连带责任。故余文君的该项诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。余文君认为，华阳金淋房介部在案涉《房屋买卖合同》中存在故意或重大过失，并造成其重大损失，与本案不属同一法律关系，余文君可以另行向人民法院起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、余文君与杜霞于2016年10月26日签订的《房屋买卖合同》解除；二、杜霞于本判决生效之日起七日内向余文君双倍返还定金60000元；三、驳回余文君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由杜霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  罗秦瑶二〇一九年十一月十四日书记员  李玉婕