河北省宽城满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0827民初2553号原告：宽城净圆物业服务有限公司，住所地：河北省承德市宽城满族自治县宽城镇育才路黄金公司****。统一社会信用代码：91130827055494888Q。法定代表人：赵妍，职务：经理。委托诉讼代理人：袁瑞楼（系该公司业务经理），男，1963年10月8日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。被告：张国良，男，1989年1月11日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县东川乡，现住河北省承德市宽城满族自治县。原告宽城净圆物业服务有限公司与被告张国良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宽城净圆物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁瑞楼、被告张国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宽城净圆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：调解或判决被告立即支付物业服务费2960.17元，车库物业服务费600.00元，总计3560.17元，并承担违约责任，按日千分之一至千分之五给付违约金4613.55元，计算日期为2015年1月1日至2019年7月1日。事实和理由：2015年1月8日我公司与文笔峰社区太阳城小区业主委员会签订了物业服务合同，2018年1月1日续签合同，继续开展物业服务工作。被告居住楼房是太阳城小区X号楼X单元XXX室，面积87.84平方米，每平方米0.58元，每年物业服务费是611.36元，（87.84平方米×0.58元×12个月）×3年（2015年1月1日至2017年12月30日）即1834.09元，2018年1月1日至2019年12月30日两年1126.08元【（87.84平方米×0.50元×12个月+36.00元）×2年】。至起诉日被告从2015年1月1日开始拖欠我公司物业服务费合计2960.17元，违约金四年七个月4613.55元，我公司派员工多次索要，被告总是推脱不交。被告张国良辩称，原告自2015年接管后，灯光、绿化、公共设施维修等都没有达到要求，灯光的问题晚上所有灯都是坏的，小区广场的器材也没有好的，原告说多次催要，现在原告也没有和我们要，楼道没有人墩地，扶手损坏，没有维修也没有擦过，八个楼一共三个保洁，就搞搞卫生，大门口用60多岁的老人看大门，没有规定大门什么时候开，什么时候关，门也一直都开着，绿化的问题，花坛没有草，个别的花坛让个人给围起来了，我们楼道所有网线是从墙凿的，都是窟窿，大门的瓷砖都掉了，没弄过，小区单元门和门铃都坏了。小区开始流水，现在物业没有去看过，已经结成冰了，很危险。4号楼、5号楼小卖铺都占道上了，路面都损坏了，我们车库门口是我自己维修了，物业都没管过，物业公司都没按合同来，我怎么会给物业费。原告宽城净圆物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1号证据：2015年及2018年的物业服务合同。2号证据：工作图片照片。3号证据：门口出入车辆登记信息本。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张国良的质证意见：1号证据物业合同认可，2号证据物业人员干了活就走了，没有异议，3号证据不认可，2019年6月的，是随意记载的车牌号。被告张国良围绕答辩意见依法提交了太阳城小区照片。本院当事人进行了证据交换和质证。原告宽城净圆物业服务有限公司的质证意见：不认可，小卖铺堆东西的这个照片认可，在物业门口堆东西治理过，治理不了，街道办、社区解决不了，物业有反映的权利，没有执法权，灯、绿化维修基金动用不了，我们不能掏腰包去做，物业费也不交，大多数业主不交费，导致现在的服务不到位。经庭审举证与质证，本院认定证据如下：1、原告提交的1号证据能够证实宽城满族自治县文笔峰社区太阳城小区业主委员会与原告宽城净圆物业服务有限公司签订了《物业服务合同》的事实，本院予以采信。2、原告提交的2号证据、3号证据能够证实原告宽城净圆物业服务有限公司履行物业服务合同情况，本院予以采信。3、被告提交的太阳城小区照片，结合原被告的当庭陈述，能够证实，太阳城小区大门口没有大门、大门口门禁杆未使用，太阳城小区部分路面和小区照明灯、小区广场休闲设施损坏未及时进行维修的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审调查，本院认定事实如下：2015年1月8日宽城满族自治县文笔峰社区太阳城小区业主委员会（甲方）与原告宽城净圆物业服务有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，服务位置是宽城满族自治县太阳城小区，服务期限：2015年1月8日至2018年1月8日，合同约定房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共部位包括……院子地面维护；公共设施设备的日常维护、养护和管理，包括公用照明……；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，包括道路……；共同区域的绿化养护与管理；公共环境卫生……本小区执行三级物业服务标准，垃圾每天清运一次，每年消毒不少于三次，楼道每天清扫一次，每周拖洗一次，楼梯扶手每周擦洗一次，公共部位的玻璃每半年擦洗一次，及时清扫道路积水、积雪，院子每天清扫一次，化粪池每年维护一次，渗水井做到随时查验；维护共同秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查，大门按点开关；维护物业区域内的车辆行驶秩序，对车辆停放进行有效管理。乙方的权利义务，向业主和物业使用人收取物业服务费，根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供管理服务，物业费由乙方按0.58元/平方米/月收取（含城管费、2次加压0.03元/平方米/月），实行上交租，超期一个月不缴费，视为拒交费，业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起，每日按应缴纳费用千分之一收违约金。2018年1月1日宽城满族自治县文笔峰社区太阳城小区业主委员会（甲方）与原告宽城净圆物业服务有限公司（乙方）又续签了《物业服务合同》，服务期限：2018年1月1日至2020年12月31日，合同约定房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共部位包括……院子地面维护；公共设施设备的日常维护、养护和管理，包括公用照明……；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，包括道路……；共同区域的绿化养护与管理；公共环境卫生……本小区执行三级物业服务标准，垃圾每天清运一次，每年消毒不少于三次，楼道每天清扫一次，每周拖洗一次，楼梯扶手每周擦洗一次，公共部位的玻璃每半年擦洗一次，及时清扫道路积水、积雪，院子每天清扫一次，化粪池每年维护一次，渗水井做到随时查验；维护共同秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查，大门按点开关；维护物业区域内的车辆行驶秩序，对车辆停放进行有效管理。乙方的权利义务，向业主和物业使用人收取物业服务费，根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供管理服务，物业费由乙方按0.50元/平方米/月收取（车库做住宅使用的，及车库做生意的，每户一年按300.00元收取），实行上交租，超期一个月不缴费，视为拒交费，业主逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起，每日按应缴纳费用千分之五收违约金。另查明，被告张国良居住在太阳城小区X号楼X单元XXX室，建筑面积87.84平方米。2018年7月被告张国良装修自家车库用于做生意。被告张国良自2015年至今未支付物业服务费。太阳城小区大门口没有大门、大门口门禁杆未使用，太阳城小区部分路面和小区照明灯、小区广场休闲设施损坏未及时进行维修。本院认为，原告宽城净圆物业服务有限公司与宽城满族自治县文笔峰社区太阳城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对原告和该小区业主具有约束力；原告宽城净圆物业服务有限公司自2015年1月8日至今为太阳城小区提供了物业管理服务，被告张国良作为太阳城小区的业主接受了物业服务，原告与被告之间形成物业服务合同关系，原、被告双方按合同约定履行各自应承担的责任，被告张国良应当按照《物业服务合同》的约定给付相应的物业服务费。被告抗辩认为，太阳城小区灯光、绿化、公共设施维修等都没有达到要求，原告的物业服务不合格，本院结合原、被告的当庭陈述可印证原告的履约行为存在瑕疵，原告应当全面履行服务合同内容，提高服务质量，与业主建立良好的关系，严格执行相关管理部门规定的服务标准；业主亦应积极交纳物业费，对物业服务过程的不足多些理解和配合；综合本案案情原告的服务工作虽存在瑕疵，该服务瑕疵不能成为被告拒交物业服务费的理由，因此被告张国良应按照物业合同约定给付自2015年1月8日至2019年12月31日的物业服务费，2015年度物业服务费为599.48元（0.58元/㎡×87.84㎡×12个月-0.58元/㎡×87.84㎡÷30天×7天），2016年度物业服务费为611.37元（0.58元/㎡×87.84㎡×12个月），2017年度物业服务费为611.37元（0.58元/㎡×87.84㎡×12个月），2018年度物业服务费为677.04元（0.50元/㎡×87.84㎡×12个月+2018年7月-12月车库物业费150.00元），2019年度物业服务费为827.04元（0.50元/㎡×87.84㎡×12个月+车库物业费300.00元），上述物业服务费合计3326.30元。关于原告主张的违约金，虽在物业服务合同中约定了业主逾期交纳物业服务费的，可以从逾期之日起，每日按应缴纳费用千分之一及千分之五收取违约金，且原告的履约行为存在瑕疵，本院认为合同约定的违约金过高，应予以调整，违约金按年息6%计算为宜；2015年度违约金为158.16元【599.48元×53个月（2015年2月1日开始至2019年7月1日）×月息0.5%-599.48元×月息0.5%÷30天×7天】，2016年度违约金为125.33元【611.37元×41个月（2016年2月1日开始至2019年7月1日）×月息0.5%）】，2017年度违约金为88.65元【611.37元×29个月（2017年2月1日开始至2019年7月1日）×月息0.5%）】，2018年度违约金为53.05元【527.04元×17个月（2018年2月1日开始至2019年7月1日）×月息0.5%）+车库物业费150.00元×11个月（2018年8月1日开始至2019年7月1日）×月息0.5%】，2019年度违约金为20.68元【827.04元×5个月（2019年2月1日开始至2019年7月1日）×月息0.5%）】，截止到2019年7月1日，被告张国良应交纳2015年度至2019年度物业服务费违约金445.87元。物业服务合同中约定物业服务内容包括门岗服务、大门按点开关，对道路的日常养护和管理，公用照明设施设备的日常维修、养护和管理是原告的义务，原告称小区门口门禁杆是原告管理该小区前就使用上了，是小区业主委员会不让使用门禁杆才未使用；小区路面和广场休闲设施损坏是2018年维修楼顶企业损坏的，原告称找施工企业维修，业主委员会不让原告过问；因申请维修基金未批下来致使小区照明灯未维修；原告未提供证据证实，故本院对原告的上述意见不予采纳。关于物业服务费数额，原告主张在合同约定的物业服务费收费标准之外每年另行加收36.00元，但并未提供证明其主张的证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：被告张国良于本判决生效之日起十日内给付原告宽城净圆物业服务有限公司2015年度至2019年度物业服务费3326.30元及违约金445.87元，合计3772.17元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告张国良负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审判员  刘志生二〇一九年十一月二十一日法官助理贾佳琦书记员郑旭附页一、（2019）冀0827民初2553号民事判决书所适用的法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳与一审受理费相同数额的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。三、判决发生法律效力后，当事人应在法律文书规定履行期间最后一日起计算，在二年内向本院申请执行，如在法定申请执行期限内不申请执行，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。