北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13689号上诉人（原审原告）：王立国，男，1973年8月9日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨景林，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：于珊珊，北京市中银律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵淑霞，女，1960年1月13日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：马赛（赵淑霞之子），住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：李桂英，女，1962年9月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京安太律师事务所律师。原审第三人：尹振雄，男，1961年11月20日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：冯海文，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：范利，北京市中银律师事务所实习律师。上诉人王立国因与被上诉人赵淑霞、李桂英，原审第三人尹振雄案外人执行异议之诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初8421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王立国上诉请求：撤销原判，改判支持王立国一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实和适用法律错误。原审判决认为“李桂英与尹振雄签的《偿还债务及欠款协议》的实质为以物抵债协议，该协议的目的在于消灭尹振雄对李桂英的债权而并非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，尹振雄只有债权请求权，而没有案涉房屋的所有权。尹振雄与王立国就案涉房屋签订《购房协议》，构成无权处分行为”，上述认定是错误的。《偿还债务及欠款协议》实际上是以李桂英的房子来抵顶所欠欠款，消灭双方的债权债务关系，是以李桂英的房产抵给尹振雄所有为前提条件的，因此在消灭双方的债权债务关系的同时实际上涉及了房屋所有权转让的法律关系。该协议明确约定了产权归尹振雄所有，明确了房屋过户的相关费用的承担，明确约定李桂英需按照尹振雄的要求过户给尹振雄所指定的购房人。李桂英是以以房抵债的方式卖给尹振雄所指定的第三人，实质上形成了买卖关系，虽无三方协议，但这是王立国与尹振雄、李桂英的真实意思表示。尹振雄与李桂英所签订的《偿还债务及欠款协议》的当日即2016年1月5日，尹振雄就指定了王立国作为该房屋的买受人。在签订该协议时，王立国就在现场。协议签署的同时，李桂英除保留两把装修钥匙外，将该房屋的钥匙和相关手续直接交到王立国。2016年1月10日王立国按事先约定给尹振雄转账1300000元，签订购房协议，随后李桂英将房屋内的东西搬走，将剩余的两把钥匙及物业相关资料交给了王立国，以上可以确定李桂英对尹振雄将房屋卖给王立国是明知的。王立国装修居住该房屋已长达将近4年时间，李桂英没有提出任何异议。综上，该《偿还债务及欠款协议》是以物抵债，王立国用该房款代替李桂英偿还了欠尹振雄的借款。对于王立国与李桂英来讲，其实质就是房屋买卖关系，李桂英不但是明知的，且积极履行了购房协议，将房屋交给了王立国。二、关于一审法院认定购买经济适用住房不满5年，不能直接上市交易，以此认定购房人有过错，该认定是错误的。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二项规定：出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。李桂英与北京市房山房地产开发总公司签订了《北京市经济适用住房预售合同》，时间是2000年6月18日，《偿还债务及欠款协议》及《购房协议》中都约定了满足该房屋的交易条件时及时办理过户手续。根据上述规定，该《偿还债务及欠款协议》及《购房协议》是合法有效的，但房屋没有满足过户条件之前就被原审法院给查封了，因此王立国没有过错。三、无论是《偿还债务及欠款协议》或《购房协议》均在查封之前。申请执行人赵淑霞申请查封房屋是2017年12月14日，2016年1月份李桂英就已将房屋交给王立国，王立国同年3月份进行了装修，并实际占有至今。从打款凭证及收条看，2016年1月10日王立国已交付全部房款。满足过户条件之前，该房就被原审法院查封，因此王立国没来得及办理过户手续，亦无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，王立国完全符合该规定。因此，一审法院应该认定该事实，依法排除执行、支持王立国一审的全部诉讼请求。赵淑霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于李桂英与他人的纠纷，赵淑霞并不知情。王立国对案涉经济适用房使用不满规定年限，所以无法办理房屋变更登记，其应当自行承担法律后果。李桂英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李桂英与尹振雄签订的《偿还债务及欠款协议》并不能代表物权变动，案涉房屋的所有权仍然归属于李桂英，尹振雄并没有处分权。按照王立国所主张，其购买房屋时明知是经济适用房，王立国对未能办理过户登记是存在过错的。尹振雄述称，同意王立国的上诉请求和理由。单纯的以房抵债是不存在物权期待性的，但是本案还存在买卖合同，这是一个整体的事实，是以房抵债形成的买卖合同，是有物权期待性的。案涉房屋买卖过程中，李桂英虽然并未签字，但其也在场，并交付了相应的手续，其的行为就是对买卖事实的追认。王立国向一审法院起诉请求：1.确认《偿还债务及欠款协议》及《购房协议》合法有效；2.对坐落于北京市房山区良乡北潞春家园E3号楼3层201室房屋停止执行。一审法院认定事实：李桂英与尹振雄之间存在债权债务关系。2016年1月5日，李桂英（甲方）与尹振雄（乙方）签订《偿还债务及欠款协议》，约定：经甲乙双方共同协商，甲方自愿将名下房产北京市房山区北潞园E3-201房产归乙方所有，作为甲方偿还乙方所有债务及欠款。所有欠款金额为人民币壹佰叁拾万元正。甲方确保此房产无任何法律纠纷，因此房产目前为经济适用房，现不能办理过户手续，当此房产期满后各项费用交齐，变更商品房相关费用由乙方承担，甲方需应乙方要求将此房产过户于乙方指定所有人，如因法律纠纷及不能进行过户，对此房产产生任何损失由甲方按照法律向乙方进行索赔，甲乙双方签订此合同后，乙方同意及认可甲方与乙方之前所有债务及欠款全部还清。乙方不得再向甲方追要任何欠款。本合同一式两份均具有法律效应。此协议为打印版本，除甲乙双方签订外任何手写条款均为无效。该协议由李桂英及尹振雄签字并加摁手印。2016年1月10日，尹振雄（出卖人，简称甲方）与王立国（购买人，简称乙方）签订《购房协议》，约定：“鉴于2016年1月5日甲方与李桂英签署了《偿还债务及欠款协议》，李桂英将坐落于北京市房山区北潞园（北潞春小区）E3-201室楼房抵给了甲方，归甲方所有，现甲方将该楼房出卖给乙方，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲方将坐落于北京市房山区北潞园（北潞春小区）E3-201室楼房出卖给乙方，价款为一百三十万元整（1300000元），付款方式为一次性转账支付，汇到甲方指定账号；二、交房时间与支付房款同日进行，并办理交接手续；三、办理过户事宜：因该房为经济适用房，暂时甲方没有办理过户手续，当该房满足交易条件时，甲方应及时办理该房过户手续，或直接将该房过户给乙方，乙方只承担过户到自己名下时所发生的相关税费，其他税费与乙方无关……”。同日，王立国将1300000元房款转账给尹振雄爱人霍桂珍，尹振雄为王立国出具收条，证实收到上述房款。同月，王立国收取案涉房屋的钥匙、电卡、《北京市经济适用住房预售合同》、《北潞园城市燃气供气用气协议》、《房屋交用通知单（进住证明）》、房款发票、公共维修基金专用收据等。案涉房屋由王立国进行装修并居住至今。2017年8月21日，法院出具（2017）京0111民初10268号民事调解书，确认李桂英于2017年9月21日之前给付赵淑霞本金一百万元及利息十五万元。2017年9月22日，赵淑霞向法院提交申请执行书，申请执行标的为1156635元，法院以（2017）京0111执7154号立案执行。2017年12月14日，法院出具（2017）京0111执7154号协助执行通知书，依法查封李桂英所有的位于房山区良乡北潞春家园E3号楼3层201的房屋（房屋权属证书号为X京房权证房字第XX**），查封期限三年，自2017年12月14日至2020年12月13日止。在该案执行过程中，王立国对执行房山区良乡北潞春家园E3号楼3层201室房屋提出书面异议。2019年3月18日，法院依法作出（2019）京0111执异65号执行裁定，根据不动产登记簿判断查封的房屋是登记在李桂英名下的房屋，王立国所提证据尚不能证明其对执行标的享有足以排除转让、交付的实体权利，依法驳回案外人王立国的异议请求。一审法院另查明，坐落于房山区良乡北潞春家园**楼****房屋性质为经济适用房，房屋所有权人为李桂英，系单独所有，该房屋于2013年12月19日取得契税完税凭证，于2014年3月6日取得房屋所有权证书。一审法院认为，本案争议焦点为王立国是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据查明的事实，案涉房产仍登记在李桂英名下，对外公示的所有权人仍为李桂英，从物权公示的效果看，李桂英仍系案涉房屋的所有权人。虽然王立国实际收取案涉房屋钥匙及房屋相关手续，并向尹振雄支付了协议约定的价款，且实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定王立国取得案涉房屋的所有权。案外人执行异议之诉的目的，是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。根据相关司法解释的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，排除执行的事由应从买卖合同关系的建立、占有使用案涉房屋的情况、房款支付情形及未能办理过户的原因等几方面予以审查。第一，从王立国与尹振雄签订的《购房协议》看，该协议的订立是建立在李桂英与尹振雄之间所签《偿还债务及欠款协议》的基础上，《偿还债务及欠款协议》的实质为以物抵债协议，该协议的目的在于消灭尹振雄对李桂英的债权而并非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，尹振雄只有债权请求权，而没有案涉房屋的所有权。尹振雄与王立国就案涉房屋签订《购房协议》，构成无权处分行为。诉讼过程中，王立国未提交证据证实尹振雄在与其签订《购房协议》后就案涉房屋取得处分权，且李桂英未对尹振雄签订《购房协议》的行为进行追认，故不能认定王立国在人民法院查封之前已与案涉房屋所有权人签订合法有效的书面买卖合同。第二，根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中，案涉房屋为经济适用房，《购房协议》签订于2016年1月10日，该协议签订时案涉房屋尚不具备直接上市交易的条件，根据王立国的陈述，其在签订《购房协议》时明知以物抵债协议的存在，且对于经济适用住房因不满年限不能办理过户登记的事实亦是明知，故王立国就案涉房屋未办理过户登记具有一定过错，应自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。综上，王立国要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，法院不予支持。王立国要求确认《偿还债务及欠款协议》及《购房协议》的效力，属于合同法律关系，与案外人执行异议之诉并非同一法律关系，不属于案外人执行异议之诉的处理范畴，就其该项诉讼请求，本案中不予处理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王立国的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，基于法律行为而发生的所有权转让，在依法办理所有权变更登记后，才能发生所有权主体变更的效力；未经变更登记的，所有权主体不发生变更。李桂英取得案涉房屋所有权后，与尹振雄签订《偿还债务及欠款协议》，约定以案涉房产抵债，但并未办理房屋所有权变更登记，故尹振雄未能取得房屋所有权。尹振雄与王立国签订《购房协议》，亦未办理房屋所有权变更登记，故王立国亦未能取得案涉房屋所有权。物权是对世权，具有排他性和优先力，直接关系到财产的归属利用和交易安全，并非如债权一样仅对双方当事人产生影响。当事人双方约定或单方主张，并不能直接决定物权的得丧变更，只有在具备《中华人民共和国物权法》规定的条件时，才能发生物权变动效力。王立国依据当事人之间的约定上诉主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，没有法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王立国与李桂英之间并未签订书面买卖合同，不属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。王立国明知案涉房屋系登记在李桂英名下的经济适用住房，王立国亦明知其与尹振雄签订《购房协议》时该房屋尚不具备直接上市交易条件，无法及时办理所有权过户登记。该房屋在被法院查封时仍不具备上市交易条件。据此，案涉房屋未办理过户登记，是王立国在该房屋不具备上市交易条件的情况下购买房屋所致，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。故王立国就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决驳回其诉讼请求，合法有据。王立国依据上述规定上诉主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院不予支持。综上所述，王立国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王立国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙兆晖审 判 员 曹 欣审 判 员 郭 菁二〇一九年十一月二十九日法官助理 付天缘书 记 员 崔亚楠