湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9882号上诉人（原审被告）：湖南东山建筑工程有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托新城黎郡新宇**康景园****。法定代表人：肖豪,董事长。委托诉讼代理人：陈晓静，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：申婷婷，女，1997年5月9日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被上诉人（原审原告）：湖南中运投资有限公司，，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎雅社区太和园小区******商铺法定代表人：彭超。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。原审第三人：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会，住所，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区******div>负责人：黎清炎，系该业主委员会主任。上诉人湖南东山建筑工程有限公司因（以下简称东山公司）与被上诉人湖南中运投资有限公司（以下简称中运公司）、原审第三人长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会（以下简称康景园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。东山公司上诉请求：1、依法撤销(2019)湘0111民初501号民事判决第一项、第二项判决;2、依法判决驳回中运公司的诉讼请求;3、本案一审、二审全部诉讼费用由中运公司承担。事实和理由：一、东山公司与案外人大田物业签订的《房屋租赁合同》中关于延期五年的条款系有效的,原审法院认定该约定条款并未生效,属于事实认定错误。二、东山公司并未侵犯中运公司的权利,原审法院认定东山公司应当向中运公司返还租赁房屋并且支付房屋租金和损失款项无事实、法律依据。三、根据《租赁合同》约定,东山公司于2019年1月29日,向长沙市雨花区东山街道黎郡社区居民委员会缴纳2018年度的租金及物业费10万元,居委会向东山公司出具了一份载明日期为2018年1月1日—2018年12月31日代业主委员会收的收据。上述事实表明,东山公司已经按照合同约定交纳房屋租金及物业费,并未欠付房屋租金及物业费。原审法院认定中运公司可以自2018年8月1日起向东山公司收取租金无事实依据。四、原审法院认定中运公司可以按照每月24182.21元的标准向东山公司收取租金和物业费无事实、法律依据。五、原审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，程序违法，依法应当发回重审。中运公司辩称，一、没有证据证明大田物业有代表黎托新城公司对外出租门面的权利，也没有证据证明大田物业有权对外签订所谓合同期限五年，五年期满自动延续五年的房屋租赁合同；二、东山公司所提供的租赁合同已经到期；三、东山公司自2013年开始一直向康景园业委会支付租金，因此上诉人与康景园业委会系租赁合同关系，租赁关系也于2018年7月31日丧失；四、东山公司所称支付了2018年的租金，是向当地的社区居委会支付的，没有第三人认可，为此第三人也发函通知东山公司领回款项，由此可以证明第三人认可双方的租赁合同关系于2018年7月31日终止；五、东山公司非法侵占中运公司门面构成侵权，中运公司要求东山公司按周边门面租金标准赔偿损失符合法律规定。原审第三人康景园业委会未发表陈述意见。中运公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令东山公司停止对位于长沙市雨花区黎托新城黎郡新宇·康景园小区11栋四楼房屋的侵占，并立即腾空房屋交还中运公司；2．判令东山公司向中运公司赔偿侵占房屋期间租金和“经营管理费”损失（以589.81平方米为标准，租金按38元/平方米/月，从2018年8月1日计算至东山公司腾退房屋交还给中运公司之日止），暂计算至2018年11月30日为89651.12元；3．判令东山公司向中运公司赔偿物业管理费损失（以589.81平方米为标准，按3元/平方米/月，从2018年8月1日计算至东山公司腾退房屋将给中运公司之日止），暂计算至2018年11月30日为7077.72元；4．判令东山公司承担本案受理费、财产保全费等费用。一审法院认定事实：长沙市雨花区黎郡新宇·康景园小区为黎托新城公司开发建设，案涉房屋登记在黎托新城公司名下，实际坐落为该小区11栋4楼房屋，面积为589.81平方米。2012年4月1日，东山公司（乙方）与大田物业公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：东山公司租赁案涉房屋做办公室使用。合同第三条“租赁期限、用途”中约定：“该房屋租赁期限为五年，自2012年6月1日至2017年5月31日。为保证乙方的投资权益，上述合同期限截止后，再延续五年，无论甲方主体有任何变更，本合同继续有效，有效期限以长沙市雨花区武广新城建设协调指挥部最终核定为准……”。2013年4月10日，长沙市雨花区政府组织包括黎托新城公司在内的多方面召开了黎郡新宇·康景园小区物业管理移交工作调度会，并于2013年4月25日形成了《关于黎郡新宇康景园小区物业管理移交工作调度会会议纪要》，其中载明：“小区物业管理委托合同到期要妥善终止，长沙大田物业管理公司履职时间至2013年4月30日……对于大田物业管理公司签定（订）的小区物管门面租赁合同要酌情调整、完善……已经签定（订）的要变更合同主体顺接好，小区的物管门面从2013年5月1日起交由业委会适用管理和收益”。此后，康景园业委会实际负担案涉门面对外出租事宜。2015年6月1日，黎托新城公司发出《委托书》，再次确认委托康景园业委会对涉案康景园小区物业门面进行统一经营管理。2018年5月22日，黎托新城公司与东山街道办签订《东山街道三小区“5平方米配套用房”政策性购买及委托管理合同》，其中约定：东山街道办作为集体代表向黎托新城公司购买5平方米物业配套用房产权，东山街道办应当在15年内分期支付全部购房款；在购房款未付清前，物业归黎托新城公司所有，黎托新城公司将上述物业配套物业用房委托东山街道办经营和使用，委托管理期限为15年，自2018年7月1日至2033年6月30日；黎托新城公司同意东山街道办自主经营或引进第三方对本物业进行投资运营管理。此后，东山街道办就包括案涉房屋在内的房屋的运营管理对外进行了公开招标，中运公司参与了竞标并中标。2018年7月17日，东山街道办与中运公司签订《租赁合同》，其中约定，东山街道办将包括黎郡新宇·康景园小区临街面积为9937.98平方米门面在内的房屋出租给中运公司，租赁期限自2018年8月1日至2033年6月30日。2018年8月7日，东山街道办与长沙市雨花城市建设投资集团有限公司在在康景园小区发布《联合公告》。其中载明：“东山街道按照公开招标投标程序，委托招标代理机构进行租赁发包，2018年6月19日，通过招标评标委员会公开评标，确定湖南中运投资有限公司为承租中标人，并履行了中标程序……依据招标文件相关规定，湖南中运投资有限公司……从2018年7月1日履行康景园……的小区物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，执行相关权利义务，租赁期限为15年……请原物业使用人积极配合，如结清各类租赁费用，实现顺利交接过渡，确保后期经营管理有序进行”。此后，黎托新城公司于2018年8月22日向中运公司出具《委托函》，其中载明：“现委托贵司依法依规经营管理黎郡新宇·康景园商业门面”。2018年8月23日、2018年8月25日、2018年8月30日以及2018年9月3日，中运公司多次向包括东山公司在内的租赁商户发出《招商公告》或《联系函》，其中明确：“黎郡新宇·康景园门面的租金结算日期为2018年7月1日，原有合同已经全部终止”。2018年11月5日，东山街道办、东山街道办黎郡新宇社区居委会、康景园业委会以及中运公司达成了一份书面的《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》，其中载明：“按照区政府统筹管理精神，2018年8月7日发布的《联合公告》及对康景园业委会送达的通知，已经正式收回康景园业委会对小区物业门面的经营管理权；会议决定，康景园业委会于2018年9月2日与康景园门面原租赁人所签订的《租赁合同》不具备法律效力，属于无效合同，应予废除”。2018年12月1日，中运公司与案涉房屋的物业服务企业湖南天健众源物业管理有限公司签订了一份《物业管理临时合同书》，其中载明：湖南天健众源物业管理有限公司为中运公司经营管理的临街门面提供物业服务，中运公司向该公司交纳物业费。2019年1月，东山街道办、长沙市雨花区东山街道办黎郡社区居民委员会及康景园业委会共同向东山公司送达了《联合通知》，其中载明：康景园小区门面经营管理工作已经于2018年8月1日整体移交给中运公司，黎郡社区及康景园业委会原经办门面经营管理财务已进行清理断账，请东山公司于2019年1月15日前到黎郡社区核对财务事项，根据审计部门和东山街道社会事务办、黎郡社区居委会、康景园业委会审核结果，请东山公司至黎郡社区二楼核对并确认至2018年7月31日的结存款项，如东山公司在2019年1月15日前未至黎郡社区对清确认账务，超过上述通知期限视同确认该通知载明的账务事项。另查明，黎郡新宇·康景园小区临街门面多数租户已与中运公司另行签订了租赁合同，并向中运公司交纳租金、“经营管理费”和物业费。再查明，2017年6月及之后，东山公司仍继续占用案涉房屋，并实际向康景园业委会交纳了租金和物业费等租赁费用。中运公司于2019年1月9日诉至一审法院，请求判如所请。在本案的审理过程中：中运公司向一审法院提供一份其于2018年8月1日与康景园小区其他承租人签订的《租赁合同书》，其中载明：中运公司可就承租人租赁的三、四五楼收取租金每平方米每月38元以及物业管理费每平方米每月3元。一审法院认为，一、东山公司应否向中运公司返还租赁房屋。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。东山公司与大田物业公司所签订的《房屋租赁合同》虽然约定合同期限届满后可以延期五年，但同时明确了最终期限应当由长沙市雨花区武广新城建设协调指挥部最终核定，东山公司认可并未经过长沙市雨花区武广新城建设协调指挥部核定，故一审法院认为，该合同期限延期条款并未达成约定条件，不发生法律效力。《房屋租赁合同》关于延期五年的约定并未生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，东山公司在租赁合同到期后继续使用了租赁房屋，且向康景园业委会交纳了租金等费用，双方形成了不定期租赁合同关系。中运公司取得案涉房屋的“经营管理权”后于2018年8月通过公告的形式通知了东山公司，明确解除了上述不定期租赁合同关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第二百三十五条的规定，东山公司应停止占用案涉门面，并将案涉租赁门面返还给中运公司。因此，东山公司应向中运公司返还案涉租赁门面。二、关于东山公司应负担损失数额的核算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款中又规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。本案中，东山公司在租赁合同关系解除后未返还案涉房屋构成违约，应赔偿中运公司损失。鉴于黎郡新宇·康景园小区临街门面的多数租户已与中运公司另行签订了租赁合同，并按照新签订的租赁合同约定的标准向中运公司交纳租金和物业费，根据中运公司提交的临近同楼层房屋的租赁合同约定的租金和物业费标准，中运公司可对案涉门面按照每平方米每月38元的标准收取租金22412.78元（38元/平方米·月×589.81平方米）。另外，中运公司可按照每月每平方米3元的标准收取物业费，即每月可收取物业费1769.43元（3元/平方米·月×589.81平方米）。上述可收而未收取的租金和物业费应认定为中运公司的损失，东山公司应予支付该损失款项。另鉴于康景园业委会已向东山公司明确告知康景园业委会已收取款项结算至2018年7月31日，东山公司可就其实际已支付款项与康景园业委会进行结算或另案主张，故东山公司应按照每月24182.21元（22412.78元+1769.43元）的标准向中运公司支付自2018年8月1日起至实际向中运公司返还案涉房屋之日止的租金和物业费损失款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第二百四十条之规定，原审法院判决：一、湖南东山建筑工程有限公司于判决生效之日起十日内停止占用并腾空位于长沙市雨花区房屋（面积589.81平方米）交还湖南中运投资有限公司；二、湖南东山建筑工程有限公司于判决生效之日起十日内按照每月24182.21元的标准向湖南中运投资有限公司支付自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止的租金和物业费损失款项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2218元，因适用简易程序减半收取1109元，由湖南东山建筑工程有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，2019年1月29日，东山公司向长沙市雨花区东山街道黎郡社区居民委员会转账支付10万元，同日，长沙市雨花区东山街道黎郡社区居民委员会向东山公司出具了一份载明日期为2018年1月1日—2018年12月31日代业主委员会收款的往来结算收据。本院认为，本案争议的焦点在于：一、东山公司与案外人大田物业签订的《房屋租赁合同》中关于延期五年的条款是否有效,东山公司是否应当向中运公司返还租赁房屋；二、东山公司是否应按照每月24182.21元的标准向中运公司支付自2018年8月1日起的租金和物业费损失款项。一、东山公司与大田物业公司所签订的《房屋租赁合同》约定合同期限届满后可以延期五年，虽然明确了最终期限应当由长沙市雨花区武广新城建设协调指挥部最终核定，但合同期满后，没有证据证明长沙市雨花区武广新城建设协调指挥部对上述延期的条款提出了异议并进行了核定，故本院认为，长沙市雨花区武广新城建设协调指挥部对上述延期的条款予以了默认，该合同期限延期条款发生了法律效力，《房屋租赁合同》关于延期五年的约定生效。因此，中运公司要求东山公司返还案涉租赁门面没有法律依据。但鉴于2018年7月17日东山街道办已与中运公司签订《租赁合同》，约定东山街道办将包括黎郡新宇·康景园小区临街门面在内的房屋出租给中运公司，中运公司可依约向东山公司收取门面租金和物业费。二、根据东山公司与大田物业公司所签订《房屋租赁合同》“五年合同期满后租金价格另定”的约定，黎郡新宇·康景园小区临街门面的多数租户已与中运公司另行签订了租赁合同，并按照新签订的租赁合同约定的标准向中运公司交纳租金和物业费，根据中运公司提交的临近同楼层房屋的租赁合同约定的租金和物业费标准，中运公司可对案涉门面按照每平方米每月38元的标准收取租金22412.78元（38元/平方米·月×589.81平方米），此外，中运公司可按照每月每平方米3元的标准收取物业费，即每月可收取物业费1769.43元（3元/平方米·月×589.81平方米），共计24182.21元，东山公司应按每月24182.21元的标准向中运公司支付租金和物业费。根据本院二审另查明的事实，可以认定长沙市雨花区东山街道黎郡社区居民委员会及业主委员会对东山公司2018年度交纳租金10万元予以了认可，故东山公司应自2019年1月1日起按每月24182.21元的标准向中运公司支付租金和物业费。综上所述，湖南东山建筑工程有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初501号民事判决；二、湖南东山建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月24182.21元的标准自2019年1月1日起向湖南中运投资有限公司支付租金和物业费；三、驳回湖南中运投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2218元，由湖南中运投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月八日书记员 杨 念附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。