四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川14民终1073号 上诉人（原审被告）：刘波，男，1972年1月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，现住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：李坤航，眉山市东坡区正义法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：代碧，女，1983年8月2日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：陈倩，四川典扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高静，女，1981年4月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人刘波因与被上诉人代碧、高静房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭依法进行了审理。本案现已审理终结。 刘波上诉请求：1.撤销原判；2.依法判令代碧与刘波于2018年11月5日签订的《房屋买卖合同》系无效合同；3.依法判令刘波返还实际所得定金余款29000元给代碧；4.一、二审案件受理费由上诉人、被上诉人共同承担。事实和理由：一审法院判决刘波、高静退还代碧定金58000元，属于适用法律不当，判决有误。主要理由有：作为房屋共有人的高静未在合同上签字，案涉《房屋买卖合同》的合同主体和客体都存在法律问题。从主体上讲，双方签订《房屋买卖合同》前均不知房屋被查封，该房屋已于2015年11月20日被人民法院采取了诉讼保全措施，故双方于2018年11月5日签订《房屋买卖合同》将已查封的房屋进行买卖，其行为已妨害了民事诉讼强制措施，系不合法行为，故该《房屋买卖合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第51条、第52条第五款、132条的规定，案涉合同应依法应予撤销。由于案涉《房屋买卖合同》无效，故刘波因该合同收到的定金余款29000元依法应予返还给代碧。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 代碧辩称，1.其知道刘波、高静原系夫妻关系，但不知道他们离婚。在案涉房屋买卖过程中，夫妻一方签字应当认为另一方是同意并知情的。2.案涉《房屋买卖合同》不符合法律规定的合同无效情形。3.由于该《房屋买卖合同》明确约定：卖方擅自解除合同或卖方单方面违约致本合同被解除的，卖方退还买方所支付房款，并双倍返还买方定金。该房屋2015年被眉山市东坡区人民法院查封，刘波应当知晓该状态却不告知，故代碧要求双倍返还定金是合法有效的。综上，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 高静未发表答辩意见。 代碧向一审法院起诉请求：1.请求判令确认其与刘波之间签订的《房屋买卖合同》于2019年1月14日已解除；2.请求判令刘波、高静双倍返还定金7.9万元；3.一审案件诉讼费刘波、高静承担。 一审法院认定的事实：刘波、高静原系夫妻，案涉房屋为刘波、高静共有，并作按揭抵押贷款。刘波、高静拟卖房，委托眉山合天房地产经纪有限公司对外出售，2018年11月5日，代碧、刘波签订了《房屋买卖合同》，约定：1、成交价1099999元，签订合同当日交定金50000元及其余房款交付时间、方式、解除按揭抵押方式等；2、卖方保证对房屋享有完整所有权，并保证在本次交易期间没有产权、债务、抵押等纠纷。因卖方未披露合同之外的信息给买方造成损失，由卖方承担赔偿责任；3、卖方擅自解除合同或卖方单方面违约致本合同被解除的，卖方退还买方所支付房款，并双倍返还买方定金。签合同时刘波已告知且代碧知晓该房屋处于按揭抵押状态。合同签订后，代碧通过中介公司向刘波支付了定金50000元。其后，代碧在办理产权转移过程中，发现该房屋处于法院查封状态，不能过户完成交易，遂和中介公司找刘波协商不买房了，要求退还定金，刘波同意并分两次退还了定金计21000元，其后刘波以各种理由拖延不退还其余部分。协商时双方未就定金的返还达成只返还定金50000元或按双倍返还的协议。 因刘波的其他债务纠纷，眉山市东坡区人民法院于2015年11月20日，对案涉房屋予以查封，至今仍处于查封状态。 一审法院认为，代碧、刘波之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违背法律规定，该合同合法有效。代碧已按合同约定履行了交付定金义务。不论签订合同时代碧是否知晓房屋存在查封情形，因刘波自身的原因致案涉房屋处于人民法院查封状态，导致代碧、刘波间的交易不能完成，达不到合同目的，且刘波不能及时消除阻碍交易的情况，刘波已构成违约，应承担违约责任。 代碧知晓房屋存在查封情形，交易不能继续进行，要求刘波解除合同返还定金时，刘波同意且实际返还部分定金的行为表示解除该合同，现刘波也认可合同已解除，系双方达成合意解除，一审法院予以确认。故该诉讼请求一审法院不再处理。 关于定金的返还。一审法院认为，现有证据不能证明双方在协商解除合同时对定金如何返还达成协议，故一审法院认定，对已履行部分视为代碧认可只返还21000元并即时清结更合理，对尚未履行部分按合同约定，适用定金法则双倍返还。 综上，代碧符合法律规定的诉讼请求一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条规定，一审法院判决：刘波、高静于判决生效之日起十日内，返还代碧定金58000元。一审案件受理费1778元，由刘波、高静负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实，与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院同时查明，原审正卷第57页《审判笔录》载明：“……审：被告（刘波）你和高静离婚，房屋怎没处理？被：卖了一人（刘波、高静）一半。” 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.案涉《房屋买卖合同》是否属于无效合同。2.刘波应向代碧返还已收取的定金余款29000元，还是对已收取的定金余款29000元予以双倍返还。 关于第一个焦点。 刘波上诉称，由于其与代碧签订案涉《房屋买卖合同》时，高静作为案涉房屋的共同所有权人未签字，故该合同无效。对此，本院认为，首先，一审中，高静经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法应视为对其诉讼权利的自愿放弃。其次，一审庭审中，刘波在回答法庭提问时，明确陈述，案涉房屋出售后，将与高静平均分配售房款。根据刘波的上述陈述，刘波、高静已对案涉房屋的出售款进行了分配，据此可依法推定高静对刘波出售案涉房屋是知情并同意的。再次，案涉房屋属于刘波与高静的夫妻共同所有的财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”的规定，刘波对案涉房屋享有平等的处理权，因此刘波有权与代碧签订买卖合同出售案涉房屋。刘波与代碧签订案涉《房屋买卖合同》的行为依法不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无处分权的人处分他人财产的情形。最后，在高静知情并同意的情况下，刘波与代碧签订的案涉《房屋买卖合同》。虽然因其被法院查封，在解封前无法办理物权变更登记，其内容并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，案涉《房屋买卖合同》合法有效。 关于第二个焦点。 根据上述分析可知，案涉《房屋买卖合同》合法有效。本案中，案涉房屋被人民法院查封无法完成过户，从而导致该房屋买卖合同解除，而案涉房屋被人民法院查封属于出售方刘波自身的原因造成，根据案涉《房屋买卖合同》有关“卖方擅自解除合同或卖方单方面违约致本合同被解除的，卖方退还买方所支付房款，并双倍返还买方定金。”的约定，作为卖方的刘波应双倍返还买方（代碧）定金。由于刘波已经向代碧返还定金21000元，故对尚未返还的定金余款29000元，刘波双倍返还，符合双方合同约定，即刘波应向代碧返还58000元。因此，一审法院对尚未返还的定金余款29000元按合同约定适用定金法则双倍返还，并无不当。 综上，刘波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1778元，由刘波负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 王 敏 审判员 罗卫平 二〇一九年十一月五日 书记员 喻 静