广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终22734号上诉人（原审原告）：保利佐川物流有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：川崎直介，董事长。委托诉讼代理人：侯博，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市富坤仓储有限公司，住所地广东省深圳市盐田区。法定代表人：王媛媛，董事长。委托诉讼代理人：陈浩华，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳柏年，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。上诉人保利佐川物流有限公司（以下简称保利佐川公司）与上诉人深圳市富坤仓储有限公司（以下简称富坤公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市盐田区人民法院(2017)粤0308民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人保利佐川公司上诉请求：1、撤销广东省深圳市盐田区人民法院(2017)粤0308民初1485号民事判决；2、改判富坤公司向保利佐川公司退还租赁押金343200元；3、改判富坤公司向保利佐川公司支付违约金594864元；4、改判富坤公司向保利佐川公司支付逾期退还租赁押金的利息27959.05元（按银行同期贷款基准利率自2016年1月1日起暂计至2017年9月18日）；5、改判富坤公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、原审判决认为保利佐川公司没有对《富坤应收未收款》这份对账单申请笔迹鉴定，故不采纳上诉人保利物流公司在原审中的意见。根据《民事诉讼法》第64条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第2条的规定，富坤公司认为其提供书面证据的签名是保利佐川公司所为，在保利佐川公司否认该签名的情况下，且双方均不申请笔迹鉴定，也不预交鉴定费用，那么应当由提供书面证据的富坤仓储公司提出笔迹鉴定申请，并预交鉴定费用，否则应当由富坤仓储公司承担对自己不利的诉讼后果。原审对此关键证据笔迹鉴定的举证责任分配不当。二、富坤公司因另案合同违约导致涉案合同无法继续履行，理应按照涉案协议第8条之约定承担违约责任。上诉人保利佐川公司在之后与其他任何主体签订房屋租赁合同与本案毫无关联，也改变不了富坤公司违约的事实。综上所述，本案一审判决认定事实不清，适用法律不当，裁判错误。特提起上诉，望判如所请。富坤公司答辩称：一、保利佐川公司退还押金以及支付逾期利息的诉讼主张是没有任何事实和法律依据的。首先双方已经确认押金从保利佐川公司拖欠富坤公司的租金及水电费中扣除，2016年1月6日，富坤公司与保利佐川公司对账确认保利佐川公司拖欠仓库及办公室租金586070.7元以及水电费91504.56元，扣除押金343200元后，保利佐川公司还应支付富坤公司334375.26元。保利佐川公司的工作人员郭某签字确认，郭某是保利佐川公司的经理，且与富坤公司签订一系列单据。各种事实足以证明2016年1月6日的对账确认是保利佐川公司的真实意思表示。因此一审法院认定事实正确，适用法律正确，富坤公司无须向保利佐川公司退还押金并支付逾期退款利息，相反保利佐川公司应当立即向富坤公司支付拖欠的租金以及水电费334375.26元。其次，富坤公司已经提供了2016年1月6日的对账单，2015年10月—2015年12月期间富坤公司与保利佐川公司工作人员郭某对账确认租金、水电费单据等证据，上述证据已经形成证据链，足以证明截止2016年1月6日在扣除押金343200元后保利佐川物流有限公司尚欠富坤公司租金以及水电费合计334375.26元的事实。如果保利佐川公司否认上述事实，应提供相应的证据予以证明反驳。二、富坤公司不存在违约行为，保利佐川公司的违约金主张没有任何依据。租赁合同无法继续履行，是由于案外人深圳市盐田区城××有限公司强制执行所导致的，富坤公司没有任何过错，不存在违约行为。而且在执行过程中，富坤仓储公司、保利佐川公司、案外人深圳市盐田区城××有限公司达成共识，保利佐川公司与案外人深圳市盐田区城××有限公司重新签订租赁合同。保利佐川公司也确实与案外人深圳市盐田区城××有限公司指定的公司重新签订了租赁协议，并继续租赁使用涉案场地至2017年7月。涉案富坤公司与保利佐川公司签订的合同约定租期到期时间为2017年2月。保利佐川公司没有任何损失，保利佐川公司的违约金主张没有任何事实依据。相反，保利佐川公司在本案中是违约方，应承担违约责任。根据双方于2014年12月10日签订的《出口监管仓仓储货物服务协议》第8条的约定，保利佐川公司拖欠富坤公司租金以及水电费的行为，已经构成违约，应向富坤公司赔偿损失，损失为3倍月租金即648864元。综上，请求驳回保利佐川公司所有上诉请求，支持富坤公司的上诉请求。上诉人富坤公司上诉请求：1、撤销广东省深圳市盐田区人民法院(2017)粤0308民初1485号民事判决第一项，并依法改判驳回保利佐川公司诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由保利佐川公司承担。事实与理由：富坤公司按约履行合同义务，不存在违约情形，而且保利佐川公司没有任何损失。一审判决富坤公司向保利佐川公司支付违约金20万元没有任何事实和法律依据，且对富坤公司不公平。综上所述，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，裁判错误。特提起上诉，望判如所请。保利佐川公司答辩称：一、保利佐川公司在收到盐田法院的协助执行通知书之前，均按照涉案合同的约定支付了相应的租金、水电费等费用，这在一审已经确定。富坤公司依据2016年1月6日的《富坤应收未收款项》是富坤仓储公司自行伪造，而且富坤公司也不能提供与该份证据相比对的签名原件材料。在一审当中保利佐川公司曾提出富坤公司提交的对账单中保利佐川公司员工签名有着明显的差异，肉眼可见。二、富坤公司称保利佐川公司没有任何经济损失是没有任何依据的。根据2015年12月保利佐川公司收到的（2015）深盐法执字第705号通知书，法院要求保利佐川公司15日内与深圳市盐田区城××有限公司达成租约，如不能达成且未自动搬离，法院将强制清场。法院同时强调富坤公司未能履行完毕租约的损失，由保利佐川公司另寻法律途径解决。在此种情况下，保利佐川公司花费巨大成本才与第三方签订租约暂时使用涉案场地。正是预见到上诉人的损失无法计算的情形，双方签约时约定了涉案合同第8条的违约责任。该违约责任不以保利佐川公司是否举证有实际损失为前提。即便富坤公司的违约责任应当调减，也应遵守“适当”的法律规定，原则上应当不超过30%。上诉人保利佐川公司向原审法院起诉请求：1、富坤公司向保利佐川公司退还租赁押金343200元；2、富坤公司向保利佐川公司支付违约金594864元；3、富坤公司向保利佐川公司支付逾期退还租赁押金的利息27959.05元（按银行同期贷款基准利率自2016年1月1日起暂计至2017年9月18日）；4、富坤公司承担本案诉讼费。原审查明认定以下事实：2011年12月6日，保利佐川公司与富坤公司签订《出口监管仓仓储货物服务协议》，约定富坤公司将位于深圳市盐田区盐田港××号砖钢混结构仓库第一区租给保利佐川公司经营出口监管仓业务，仓库面积为5200平方米；租用期限从2012年3月1日起至2015年2月28日；保利佐川公司、富坤公司双方同意本协议押金共计343200元。2011年12月12日，保利佐川公司向富坤公司支付押金343200元。2014年12月10日，保利佐川公司与富坤公司继续签订《出口监管仓仓储货物服务协议》，约定租用期从2015年3月1日起至2017年2月28日止，共2年；仓租为每月每平方米36元；仓库及办公室租金费用按月支付，富坤公司于每月5日前向保利佐川公司提供租金的正规税务发票，保利佐川公司应于每月10日前将租金汇入富坤公司指定账户或按照富坤公司出具的正式工作联系函进行支付。除仓库及办公室租金以外的其他保利佐川公司应付费用按月支付，富坤公司于每月5日前向保利佐川公司提供上月所发生费用的对账单及正规税务发票，保利佐川公司核对无误后于每月15日前将费用汇入富坤公司指定账户；双方同意本协议押金共计343200元；保利佐川公司于协议签署后5日内缴纳押金给富坤公司，协议履行完毕，富坤公司在10日内将押金全额退还给保利佐川公司（不计利息）；本协议生效后，如任何一方不履行本协议中所订的责任，致使本协议无法履行时，视作单方违约，守约方有权向违约方索赔其所受损失，并有权终止本协议；违约方向守约方赔偿损失计算方式如下：赔偿金额＝月租金×3。2015年2月28日，保利佐川公司、富坤公司签订《出口监管仓仓储货物服务协议补充协议（二）》，约定保利佐川公司同意按每月3750元自2015年3月起支付富坤公司电子闸口使用和维护费用至2017年2月。2015年4月9日，保利佐川公司向富坤公司发出《通知》，记载：经保利佐川公司及案外人深圳市新××有限公司（以下简称新××公司）商议共同分担电子闸口的使用和维护费用，由案外人新××公司直接转账支付，协议执行完毕为止。2015年3月-12月《佐川仓库及办公室租金表》、2015年2月-11月《报关单证综合管理费用账单》、2015年2月-11月《佐川仓库费用明细表》、2015年2月-11月《佐川仓库(QC房)费用明细表》均由富坤公司当月制作，并由保利佐川公司的工作人员郭某签名确认，后富坤公司向保利佐川公司开具发票。富坤公司分别于2015年4月29日、6月10日、7月6日、8月5日、9月7日、10月26日、11月13日、12月17日出具工作联系函，确认保利佐川公司应缴纳2015年3月份租金及2015年2月份操作费及水电费共计231837.99元、2015年4月份租金及2015年3月份操作费及水电费共计239351.27元、2015年5月份租金及2015年4月份操作费及水电费共计246409.03元、2016年6月份租金及2015年5月份操作费及水电费共计252371.68元、2015年7月份租金及2015年6月份操作费及水电费共计261095.35元、2015年8月份租金及2015年7月份操作费及水电费共计260720.16元、2015年9月份租金及2015年8月份操作费及水电费共计258140.2元、2015年9月份至11月份操作费及水电费共计120607.7元。截至2015年11月5日，保利佐川公司支付了2015年11月13日《工作联系函》记载的2015年9月份租金及2015年8月份操作费及水电费共计258140.2元以及之前的全部费用。2015年12月2日，一审法院向包括保利佐川公司在内的租户发出（2015）深盐法执第705号通知书，内容为：“本院已于2015年9月11日向被执行人深圳市富坤仓储有限公司发出搬迁公告，但其一直未自动履行义务，本院近期将强制执行。你公司如欲继续在深圳市盐田港后方陆域20号小区内经营，限于收到本通知书15日内与业主深圳市盐田区城××有限公司达成租约，如未达成租约且未自动搬离，本院将强制清空场地。你公司此前与深圳市富坤仓储有限公司达成的仓库租赁合同未能履行完毕而造成的损失，可另循法律途径解决”。2015年12月21日，保利佐川公司向富坤公司支付了79799.4元，备注为“仓储费”。在该份银行客户借记回单上书写“申请254144.04+248231.36=502375.4已付42856.04+36943.36=79799.40余211288+211288=422576”。2015年12月23日，一审法院作出（2015）深盐法执字第705-1号执行裁定书，内容分别为：“一、冻结被执行人深圳市富坤仓储有限公司在位于深圳市盐田港××号小区房地产编号为深房地字第**的40000平方米租赁土地有仓库租金收益。二、冻结期限为二年。冻结期间，不得擅自处分。”同日，一审法院向包括保利佐川公司在内的租户发出（2015）深盐法执字第705-1号协助执行通知书，请上述公司“停止向被执行人深圳市富坤仓储有限公司支付仓库租金（只能结算水电费，对冲租赁押金），未支付仓库租金冻结于你公司账上，冻结期限为两年，冻结期限，不得擅自处分。”2015年12月28日，一审法院向案外人盐田城××公司、富坤公司发出（2015）深盐法执第705-2号《通知书》，记载金钱给付事项包括“富坤公司向盐田城建支付2012年2月17日至2015年12月22日土地占有使用费人民币13288000元（已减去2014年6月至2015年9月富坤公司向盐田城建支付的16个月土地占用费704万元）”及迟延履行违约金；富坤公司应支付给案外人盐田城××公司的费用均从盐田城××公司支付富坤公司土地上盖物费用中扣除。2016年1月28日，保利佐川公司向富坤公司支付40808.3元，备注为“水电费、打单费”。2016年2月3日及2016年3月1日，保利佐川公司工作人员郭某确认2016年1月报关单证综合管理费为30237.71元、8548.34元。2017年7月29日，保利佐川公司正式从涉案地址退场。保利佐川公司在当月与员工解除劳动合同并补偿，其中包括保利佐川公司的经理郭某。在庭审过程中，保利佐川公司称2015年10月至12月租金冻结于保利佐川公司账户内，实际没有支付。原审对双方有争议的证据和事实，作如下认定：2016年1月6日，保利佐川公司工作人员签名确认的《富坤应收未收款项》，记载保利佐川公司截至当日仍欠富坤公司2015年9月水电费1875元，2015年10月仓库及办公室租金216288元、水电费42683.3元，2015年11月仓库及办公室租金216288元、水电费45071.26元，2015年12月1日-22日仓库及办公室租金153494.7元、水电费45071.26元，合计仓库及办公室租金586070.7元、水电费91504.56元，2015年10月抵扣押金343200元，富坤公司应收款为334375.26元。保利佐川公司认为该对账单没有保利佐川公司盖章，亦不认可该份证据中郭某签名真实性，但保利佐川公司自己提交的2015年3月-12月各类单据中保利佐川公司确认处均仅有郭某签名，并无保利佐川公司盖章。保利佐川公司亦未对该份对账单申请笔迹鉴定，故法院对保利佐川公司的意见不予采纳，对该份证据的真实性、关联性、合法性予以认可。法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。保利佐川公司、富坤公司双方签订的《出口监管仓仓储货物服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点为：一、富坤公司是否应当向保利佐川公司退还租赁押金343200元及利息；二、富坤公司是否违约以及若违约应支付多少违约金。关于第一个争议焦点问题，从已查明的事实可以知，2015年12月28日法院通知富坤公司及案外人盐田城××公司，截至2015年12月22日涉案仓库占有使用费由富坤公司支付给案外人盐田城××公司，前述费用从盐田城××公司支付富坤公司土地上盖物费用中扣除。可见，法院确定富坤公司截至2015年12月22日使用涉案仓库并支付占有使用费，而富坤公司将前述仓库租给保利佐川公司使用。根据保利佐川公司、富坤公司双方合同约定，富坤公司有权收取保利佐川公司租金。2016年1月6日，保利佐川公司工作人员郭某签名确认的《富坤应收未收款项》确认了保利佐川公司截至当日仍欠富坤公司2015年9月12月水电费、仓库及办公室租金，并确认抵扣押金343200元后富坤公司应收款为334375.26元。由此可见，保利佐川公司、富坤公司双方对保利佐川公司支付的押金已经抵扣完毕，故保利佐川公司要求返还押金，依据不足，法院不予支持。关于第二个争议焦点问题，保利佐川公司、富坤公司于2014年12月10日签订《出口监管仓仓储货物服务协议》约定租用期从2015年3月1日起至2017年2月28日止，富坤公司因其与案外人盐田城××公司的纠纷导致保利佐川公司、富坤公司之间的合同不能按约定履行，应承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，保利佐川公司认为其于2017年7月退场时解除劳动合同支付给员工的补偿金及赔偿金系本案中因富坤公司违约造成的损失。法院认为，保利佐川公司、富坤公司双方约定的合同到期时间为2017年2月，保利佐川公司实际退场及补偿或赔偿员工的时间为2017年7月，富坤公司主张保利佐川公司的损失与富坤公司违约并无因果关系，法院不予采纳。保利佐川公司在庭审时还主张租金差额损失，但其未提交存在该损失的证据，故法院亦不予采纳。但是，富坤公司因其与案外人纠纷原因仅履行不到一半的合同期限，保利佐川公司对富坤公司不能履行并无过错，且双方对违约金明确约定为三个月租金等情况，根据公平原则和诚实信用原则以及实际履约情形，酌定富坤公司应支付保利佐川公司违约金20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、深圳市富坤仓储有限公司于本判决生效之日起十日内向保利佐川物流有限公司支付违约金20万元；二、驳回保利佐川物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13460.23元，由保利佐川物流有限公司负担10673.5元，深圳市富坤仓储有限公司负担2786.73元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据上诉人的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：一、上诉人富坤公司是否应退还上诉人保利佐川公司租赁押金。二、涉案租赁合同未能全面履行，上诉人富坤公司是否构成违约。第一，关于上诉人富坤公司是否应退还上诉人保利佐川公司租赁押金的问题。本院认为，2016年1月6日，保利佐川公司工作人员郭某签名确认的《富坤应收未收款项》确认了保利佐川公司截至当日仍欠富坤公司2015年9月12月水电费、仓库及办公室租金，并确认抵扣押金343200元后富坤公司应收款为334375.26元。从保利佐川公司提交确认的2015年3月-12月各类单据可知，单据中保利佐川公司确认处均仅有郭某签名，无保利佐川公司盖章。保利佐川公司上诉主张《富坤应收未收款项》中郭某的签名不真实，根据法定的归责原则，保利佐川公司对其主张应负责举证证证明，但保利佐川公司没有对《富坤应收未收款项》中郭某的签名申请笔迹鉴定，依法应承担举证不能的不利法律后果。故本院对保利佐川公司的上诉主张不予采纳，对《富坤应收未收款项》的真实性、关联性、合法性予以认可。因此，保利佐川公司、富坤公司双方对租赁押金已经抵扣完毕。保利佐川公司上诉要求退还租赁押金及利息，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。第二，关于上诉人富坤公司是否构成违约的问题。本院认为，保利佐川公司、富坤公司双方签订涉案合同《出口监管仓仓储货物服务协议》，约定租用期从2015年3月1日起至2017年2月28日止。2015年12月，因富坤公司与案外人盐田城××公司的纠纷，一审法院向保利佐川公司发出（2015）深盐法执第705号通知书，法院将强制执行富坤公司搬迁出涉案租赁物业，限保利佐川公司在15日内与业主深圳市盐田区城××有限公司达成新租约，如未达成租约且未自动搬离，法院将强制清空场地。通知告知保利佐川公司此前与富坤公司达成的仓库租赁合同未能履行完毕而造成的损失，可另循法律途径解决。由此，保利佐川公司、富坤公司的涉案合同《出口监管仓仓储货物服务协议》不能按约定全面履行，富坤公司应承担违约责任，保利佐川公司可依约依法向富坤公司主张违约金赔偿。《出口监管仓仓储货物服务协议》约定，“守约方有权向违约方索赔其所受损失，并有权终止本协议；违约方向守约方赔偿损失计算方式如下：赔偿金额＝月租金×3。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合保利佐川公司后来再与业主深圳市盐田区城××有限公司达成新租约，一直经营至2017年7月29日才从涉案租赁物业退场的实际情况，原审依照公平原则和诚实信用原则以及实际履约情形，酌定富坤公司应支付保利佐川公司违约金20万元，符合法律规定和裁判规则，本院予以确认。保利佐川公司上诉主张富坤公司应按3倍月租金的标准向其支付违约金594864元，理由不成立，本院不予支持。富坤公司上诉主张保利佐川公司没有实际损失，其无需支付任何违约金，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人保利佐川公司与上诉人富坤公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17760.23元，由上诉人保利佐川物流有限公司负担13460.23元，由上诉人深圳市富坤仓储有限公司负担4300元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十一月十四日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。