重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书渝02民终3044号上诉人（原审原告）：蒋吉华，男，1966年4月29日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：古光轩，重庆豪文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市梁平区新鑫实业有限公司，住所地重庆市梁平区梁山街道双桂路**，统一社会信用代码91500228MA5U6WWA9P。法定代表人：王涛，执行董事、经理。委托诉讼代理人：高娜，重庆正衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:唐高敬，男，1973年9月19日出生，汉族，住重庆市梁平区。原审第三人：蒋小英，女，1972年9月14日出生，汉族，住重庆市梁平区。原审第三人：李传芬，女，1964年12月14日出生，汉族，住重庆市梁平区。上诉人蒋吉华因与被上诉人重庆市梁平区新鑫实业有限公司（以下简称新鑫公司）、被上诉人唐高敬、原审第三人蒋小英、原审第三人李传芬房屋租赁合同纠纷，不服重庆市梁平区人民法院(2019)渝0155民初3055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋吉华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持蒋吉华的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由新鑫公司承担。事实及理由：1、一审认定事实错误。蒋吉华举示的书证批示及通话录音互相印证形成严密的证据链，可证明新鑫公司侵犯了蒋吉华的优先承租权。一审无视蒋吉华的举证，以证据不足驳回蒋吉华的诉讼请求，系偏听偏信的主观臆断；2、一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十条所规定同等条件下的优先购买权就是同等条件下的优先承租权。故蒋吉华同等条件下的优先承租权既是约定又是法定，一审判决违反了该项规定；3、新鑫公司的授权系无效授权，新鑫公司未举证证明其公司为适格的出租人，故其公司与唐高敬的租赁合同无效。新鑫公司在二审中辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。唐高敬在二审中未答辩。蒋小英、李传芬在二审中未发表意见。蒋吉华向一审法院起诉请求：1、依法确认蒋吉华继续对争议门市享有优先承租权；2、确认新鑫公司、唐高敬签订的房屋租赁合同违法无效；3、案件诉讼费由新鑫公司、唐高敬承担。一审法院认定事实：重庆新梁投资开发（集团）有限公司系梁平县（现梁平区）XX佳苑X区X层X号部分门市（国有资产）的权利人。2016年3月23日，重庆新梁投资开发（集团）有限公司（甲方）与第三人李传芬、蒋小英（乙方）签订《梁平县国资占有单位房屋租赁合同书》，约定甲方将位于梁平县XX佳苑X区X层X号部分房屋（蔬菜门市）出租给乙方，第一年租金20000元，第二年租金22000元，第三年租金24200元，租赁期限从2016年4月25日至2019年4月25日止。合同第十二条特别约定：乙方如需继续承租上述房屋，需在合同期满前二个月，以书面形式通知甲方，双方协商并报县国资局审批同意后，重新签订租赁合同（在同等条件乙方有优先承租权），必要时需重新进行公开招租；如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租，租赁期满本合同自然终止……2016年7月29日，重庆新梁投资开发（集团）有限公司（甲方）与新鑫公司（乙方）签订《重庆新梁投资开发（集团）有限公司国有经营性资产委托管理合同》，约定甲方将其名下的部分经营性国有资产委托给乙方实行统一管理，自主经营，自负盈亏。2019年2月15日，第三人李传芬、蒋小英（甲方）与蒋吉华（乙方）经征得新鑫公司同意后签订《房屋转租协议》，约定甲方将梁平县XX佳苑X区X层X号部分房屋（蔬菜门市）转租给乙方，房屋租期自2019年2月15日至2019年4月25日止，房租费用由乙方付与甲方，签订协议当日由乙方一次性付给新鑫公司租赁质保金6000元。该协议还约定该房屋属于国有资产，不存在转让费，在合同到期日前，乙方自愿参与新鑫公司的公开挂网招租，若未竞租到该门市，乙方所有设施设备无条件搬离，无法搬离的将无偿移交给新鑫公司。2019年3月21日，XX佳苑X区X层X号部分门市挂网招租，招租底价39600元/年。蒋吉华、唐高敬参加该门市竞租。竞租过程中以唐高敬报价，蒋吉华跟价方式进行，蒋吉华以同等价格报价即可竞租成功。最终此次竞租蒋吉华以年租金110000元竞租成功。在此次竞租中的房源明细表、结果公示表、会议记录、身份核验表、竞价号牌领取登记表中等文书中载明的竞标项目均为XX佳苑X区X层X号部分门市。2019年3月26日，蒋吉华向新鑫公司提交申请，载明：“本人蒋吉华，于2019年3月21日，由梁平区新鑫实业有限公司委托公共资源交易中心开标的X号房产（XX佳苑X区X层X号部分门市），以110000元公开竞租成功，但竞租成功后，因价格严重偏离市场，本人自愿申请放弃竞租成功后的承租权，并根据《重庆市梁平区新鑫实业有限公司所属房产租赁权竞租须知》第八款第8条之规定，将5000元竞租保证金转作为违约金，本人无异议”。2019年3月27日，新鑫公司的法定代表人王涛在该申请上批注“经办公会研究，同意将5000元竞租保证金作为违约金收缴，本人不再参与该资产竞租”。后上述门市多次挂网招租均失败。2019年4月22日，蒋吉华向新鑫公司提出申请：“本人蒋吉华，由于本人承租XX佳苑X区X层X号部分门市的租赁权于2019年4月25日到期，还有3日即将到期，根据国家政策和相关法律规定，本人愿意在2018年基础上上涨10%继续承租该门市，望贵公司给予批准”。2019年4月24日，新鑫公司员工电话通知蒋吉华乾街蔬菜门市要再次挂网竞租，但蒋吉华不能以个人名义报名，可以委托亲人名义报名参加竞租。2019年4月29日，新鑫公司向蒋吉华送达竞租报名通知书。2019年4月30日，上述门市由唐高敬以成交金额55000元/年竞租成功。2019年5月9日，新鑫公司（甲方）与唐高敬（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将XX佳苑X区X层X号部分门市出租给乙方，租期共2年，从2019年5月10日至2021年5月9日止，租金总额为115500元，第一年租金55000元，第二年租金60500元。一审法院认为，通过庭审查明蒋吉华在2019年3月21日参与的竞租中项目名称均标注为XX佳苑X区X层X号部分门市，在蒋吉华2019年3月26日向新鑫公司提交的放弃竞租申请中载明的标的物也为XX佳苑X区X层X号部分门市，故可以确认蒋吉华系知晓XX佳苑X区X层X号部分门市与XX佳苑X区X层X号部分房屋（蔬菜门市）系同一标的物，蒋吉华在庭审中也认可新鑫公司在其参加竞租时已告知他XX佳苑X区X层X号部分门市就是其所租赁的争议门市。新鑫公司的竞租公告未对蒋吉华产生错误诱导。蒋吉华未提供充足的证据证实新鑫公司、唐高敬恶意串通侵害其权益。唐高敬参加国有资产公开竞租，竞租成功后与新鑫公司签订房屋租赁合同，该合同合法有效。故对蒋吉华诉请确认新鑫公司、唐高敬签订房屋租赁合同违法无效的诉讼请求，不予支持。本案争议门市的优先承租权系在重庆新梁投资开发（集团）有限公司与第三人李传芬、蒋小英签订的房屋租赁合同书中约定所成。该门市现已经出租给唐高敬，蒋吉华主张对该争议门市继续享有优先承租权，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蒋吉华诉讼请求。案件受理费1176元，减半收取588元，由蒋吉华负担。二审期间，双方当事人均未举示新证据。经本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案在二审中的争议焦点是蒋吉华的上诉请求能否得到支持。根据现已查明的事实以及相关法律规定，结合当事人的陈述，分别评析如下：蒋吉华对案涉房屋是否享有优先承租权。优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，并不是一项法定权利。优先承租权是指租赁期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。优先承租权的核心是同等条件，同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件。优先承租权的行使是以出租人与第三人缔结租赁契约为条件，而出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，其制度核心是“价高者得”。若将优先承租权直接适用于竞标之情形，等到出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须行使优先承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形有违公平竞争的原则。因此，以竞标方式进行的公开招租中，出租人应向原承租人履行竞价招租通知义务，承租人可按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。本案中，2019年2月15日，蒋吉华与第三人李传芬、蒋小英征得新鑫公司同意后签订《房屋转租协议》，约定将诉争房屋转租给蒋吉华，合同到期日前，蒋吉华自愿参加新鑫公司的公开挂网招租，若未竞租到，蒋吉华所有设备无条件搬离，无法搬离的将无偿移交新鑫公司。2019年3月21日，诉争房屋挂网招租，招租底价39600元/年。后蒋吉华以年租金110000元竞租成功。但蒋吉华认为年租金110000元的价格严重偏离市场，自愿申请放弃了竞租后的承租权，故蒋吉华自愿放弃了同等条件下的优先承租权。此后，诉争房屋多次挂网招租均失败，于2019年4月30日以年租金55000元的价格被唐高敬竞租成功，新鑫公司遂与唐高敬签订《房屋租赁合同》。虽然蒋吉华称年租金55000元的价格其意愿接受，其应当具有优先承租权。但由于蒋吉华未参与竞标，未负担交易成本，不符合具有同等条件的前提，若支持蒋吉华在此情形下具有优先承租权，将有违公平竞争的原则。故蒋吉华主张其对争议房屋具有优先承租权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。新鑫公司与唐高敬间的租赁合同是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，新鑫公司与唐高敬签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不具有上述合同无效的情形。蒋吉华上诉称新鑫公司与唐高敬之间恶意串通，但未能举示相关证据予以证明，故该主张不能成立，本院不予采纳。蒋吉华上诉称，新鑫公司不准蒋吉华以自己名义参与竞租侵害了其优先承租权，故新鑫公司与唐高敬的租赁协议无效。经查，蒋吉华本案的诉讼请求是要求确认其对案涉房屋享有优先承租权及新鑫公司与唐高敬的房屋租赁合同无效，而不是要求确认新鑫公司侵犯了其优先承租权。蒋吉华可以另案起诉确认新鑫公司侵犯其优先承租权并提出赔偿请求。但蒋吉华以新鑫公司侵犯其优先承租权为由要求确认新鑫公司与唐高敬间的租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，蒋吉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人蒋吉华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 柯 言审 判 员 黄文革二〇一九年十一月十三日法官助理 韦 玮书 记 员 章立立