黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑05民终732号上诉人（原审被告）：吕春香，女，1955年1月2日出生，汉族，双鸭山运管处退休职工，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：王素娟，黑龙江诺成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄玉东，男，1964年1月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：秦红光，黑龙江中程佳易律师事务所律师。上诉人吕春香因与被上诉人黄玉东房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人吕春香及其委托诉讼代理人王素娟，被上诉人黄玉东的委托诉讼代理人秦红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕春香上诉请求：1、依法撤销（2019）黑0502民初1809号民事判决书，将本案发回重审或依法撤销（2019）黑0502民初1809号民事判决书中的第一、二判项，改判驳回原告黄玉东全部诉讼请求;2、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人于2016年1月至2018年1月期间租被上诉人位于尖山区星之舟C幢1—3屋原忠华肥牛火锅城1300平方米房屋,被上诉人以原告身份向上诉人主张与租赁该房屋相关的给付租赁费、供热费和物业费的权利。而被上诉人就此租赁事实已于2017年2月7日提起诉讼，请求判令上诉人交纳2017年1月至2018年1月剩余房屋租金30万元。尖山区人民法院于2017年8月4日依法作出(2017)黑0502民初220号《民事判决书》，判令上诉人于本判决生效后十日内给付被上诉人租金30万元。本次诉讼与前诉的当事人相同、诉讼标的即租赁合同法律关系相同、主要诉讼请求相同,依法已构成重复诉讼。2、原审判决认定事实错误。房屋租赁事实部分原审判决认定上诉人与被上诉人双方口头达成房屋租赁协议,约定租期两年（2016年1月1日—2017年12月31日),存在事实认定错误。被上诉人在（2017)黑0502民初220号民事案件诉讼请求中,诉讼请求明确为“判令上诉人交纳2017年1月至2018年1月房屋租金30万元”,则其已明确自认租期截止日期为2018年1月,即2018年1月31日止，而非2017年12月31日。首个房屋租赁年度，是被上诉人女儿黄博、上诉人女儿成昆及案外人王立国、谢新楠等人合伙租赁了被上诉人的房屋，上诉人只是名义上的经营者。其他合伙人作为必要的共同诉讼当事人,应当依法参与诉讼，以确定责任分担。拖欠供热费和物业费事实部分。物业费承担问题,出租方和承租方并没有明确约定。被上诉人并未实际缴纳物业费而因此未损失,因此无权向承租方主张权利。首个房屋租赁年度的物业费和供热费应由为被上诉人女儿黄博、上诉人女儿成昆及案外人王立国、谢新楠等全体合伙人所拖欠,而非本案上诉人个人拖欠。在上诉人与被上诉人于2018年6月13日就被上诉人针对本案所涉房屋租赁关系第二次提起诉讼达成“双方永不就此再起诉”的调解协议后，双方就欠缴的供热费、电费进行协商达成一致后,就约定的分别承担的供热费共同到供热部门予以缴纳，被上诉人在原审庭审中提供的缴纳供热费的票据上明确载明为2018年度供热费,而原审法院却认定被上诉人交纳了2016年度部分供热费,显系错误。黄玉东辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。根据已发生法律效力的（2017）黑0502民初220号民事判决书认定的事实是本案双方在2015年12月底口头达成房屋租赁协议，房屋年租金为40万元，被上诉人承担租赁房屋的供热费、水电费等费用，被上诉人一审主张上诉人给付租赁合同到期后占用房屋发生的租赁费、供热费、物业费有充分的事实依据；2、本案不属于重复诉讼，上一次诉讼是主张第二年上诉人拖欠的租金30万元，此次诉讼主张的是租赁合同到期后上诉人占用房屋发生的租赁费及供热费、物业费，不构成重复诉讼。黄玉东向一审法院起诉请求：1.判令被告吕春香给付房屋租赁费133333元;2.被告给付房屋供热费、物业费45324元。合计178657元;3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月末，被告吕春香与原告黄玉东商定租赁黄玉东所有的双鸭山市尖山区星××舟××幢房屋（房产证号为双尖字第（00136495、00136496、00136497、00136498、00136499号），双方口头达成房屋租赁协议，约定租期两年（2016年1月1日-2017年12月31日），每年先付租金，租金为40万元，吕春香承担用房供热费及水电费等各项费用。因吕春香欠租金未付，2017年2月8日，黄玉东来院诉讼，一审法院作出（2017）黑0502民初220号民事判决书，判决被告吕春香给付原告黄玉东租金30万元。该判决下达后，双方均未提起上诉。2017年9月7日，黄玉东以吕春香、成坤为被告提起诉讼，主张除了将上述房屋出租给吕春香开养生会馆，吕春香实际又占用了地下负一层房屋，要求给付地下房屋使用费10万元，双方达成和解，黄玉东撤回诉讼，一审法院下发（2017）黑0502民初1387号民事裁定书，准许黄玉东撤回诉讼。另经查明，黄玉东与吕春香口头达成的租赁星之舟C幢房屋租赁期限自2016年1月1日-2017年12月31日止。2018年起，双方没有约定口头继续承租，但吕春香经营养生会馆时尚有员工物品没有及时从租赁的房屋内搬出，继续占居租赁房屋至2018年1月末，该事实有（2017）黑0502民初1387号卷宗开庭笔录中吕春香自认为证。黄玉东主张吕春香没有在2017年12月31日搬出租赁的房屋，而且拖至2018年4月末，所提交的证据不足以证实该事实成立。根据每年40万元租金，推算出每月租金为33333元。吕春香租赁及占居房屋期间，欠缴自2016年1月1日至2017年12月31日物业费34478元、2018年1月物业费1436.60元。黄玉东交纳了2016年度部分供热费5100元。吕春香交纳了2016年度供热费2万元、2017年度供热费28900元及电费18899.54元。诉讼期间，黄玉东撤回了对被告成坤的诉讼。一审法院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。原告黄玉东与被告吕春香口头达成的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该口头房屋租赁期限为2年，至2017年12月31日届满，在届满后，吕春香没有及时腾退房屋，而是继续占有房屋，根据法律规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，吕春香继续占居租赁房屋不及时腾退应视为不定期租赁，吕春香有支付租金的义务。关于原告黄玉东主张的吕春香没有在2017年12月31日搬出租赁的房屋，拖至2018年4月末搬出并发生租金133333元问题，黄玉东以（2017）黑0502民初1387号卷宗庭审笔录中吕春香陈述的“我与原告之间也没有交接手续及当庭不能提供2018年1月未交付租赁房屋的钥匙”为证据，该证据不足以充分证明吕春香2018年4月末搬出租赁房屋的事实，因此，黄玉东主张4个月的租赁费计133333元，一审法院不予全额支持，因在该庭审笔录中吕春香自认2018年1月末搬出，故吕春香应给付1个月的租金33333元。关于供热费5100元，因双方口头租赁时达成了供热费由吕春香负担的协议，故该2016年度发生的供热费5100元应由吕春香负担。关于物业费，（2017）黑0502民初220号判决上认定“吕春香及成坤承担用房供热费及水电费等各项费用”，该判决系发生法律效力的判决，“……等各项费用”已包含了物业费，故吕春香应承担2016年1月1日至2018年1月30日物业费合计35914.60元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：1.被告吕春香于本判决生效之日起十日内给付原告黄玉东房屋租金33333元；2.被告吕春香于本判决生效之日起十日内给付原告黄玉东供热费5100元、物业费35914.60元；3.驳回原告黄玉东的其他诉讼请求。案件受理费1937元（已减半收取），由被告吕春香负担829元，由原告黄玉东负担1108元。本院二审期间，上诉人吕春香提交了证据。证据一、2017年2月7日被上诉人黄玉东起诉状，证明被上诉人于2016年1月15日才交付涉案出租房屋，被上诉人主张租金自租赁期间开始时起，即自1月16日开始计算。证据二、（2017）黑0502民初220号民事案件庭审笔录，证明被上诉人主张租赁费的诉讼请求变更为“判令被申请人交纳2017年1月至2018年1月的房屋租赁费用”即2018年1月的租赁费用在该案中已经主张，则在本案中再行主张属于重复诉讼。证据三、（2017）黑0502民初220号民事判决，证明被上诉人在本案中主张的2018年1月的租赁费用，已经生效判决予以处理完毕。黄玉东质证意见，该三份证据不是新证据，被上诉人不同意质证。二审查明，双方达成口头房屋租赁协议后，被上诉人黄玉东于2016年1月15日将租赁房屋交付给上诉人吕春香。双鸭山市尖山区人民法院作出的（2017）黑0502民初220号民事判决，判决上诉人吕春香给付被上诉人黄玉东租金30万元的租赁期间应该是截止到2018年1月15日止。另外，双方达成的口头房屋租赁协议对房屋租赁期间物业费的承担约定不明，被上诉人黄玉东没有举证证明租赁期间的物业费由吕春香承担，被上诉人黄玉东并未向物业公司实际缴纳房屋租赁期间的物业费。本案其他查明事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人吕春香与被上诉人黄玉东所达成的房屋租赁协议，起止时间是2016年1月15日至2018年1月15日。双鸭山市尖山区人民法院于2017年8月4日作出的（2017）黑0502民初220号民事判决，判决吕春香给付黄玉东房屋租金30万元，租期应当计算到2018年1月15日。此后吕春香占用租赁房屋应承担继续履行给付租金义务。原审判决给付2018年1月份的房屋租金不当，应承担半个月的房屋租金。另外，双方达成的口头房屋租赁协议对房屋租赁期间物业费的承担约定不明，被上诉人黄玉东并未向物业公司实际缴纳房屋租赁期间的物业费，原审判决吕春香给付黄玉东物业费不当。在本院审理期间，上诉人吕春香提出除原审认定已缴纳的供热费外，还缴纳了10000元供热费，但没有证据证实，其该项主张不予支持。综上，吕春香的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民初1809号民事判决第三项“驳回原告黄玉东的其他诉讼请求”；二、撤销黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民初1809号民事判决第一项“被告吕春香于本判决生效之日起十日内给付原告黄玉东房屋租金33333元”、第二项“被告吕春香于本判决生效之日起十日内给付原告黄玉东供热费5100元、物业费35914.60元”；三、上诉人吕春香于本判决生效之日起十日内给付被上诉人黄玉东2018年1月16日至2018年1月31日期间房屋租金16666.5元；四、上诉人吕春香于本判决生效之日起十日内给付被上诉人黄玉东房屋租赁期间的供热费5100元。一审案件受理费1937元（已减半收取），由吕春香负担345元，由黄玉东负担1592元。二审案件受理费3874元，由上诉人吕春香负担345元，由被上诉人黄玉东负担3529元。本判决为终审判决。审判长 王永春审判员霍拓审判员杨志超二〇一九年十一月二十四日书记员 乔      思      婷