广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初12933号原告（反诉被告）：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑****。法定代表人：谭锡全，总经理。委托诉讼代理人：魏小燕，系原告的职员。被告（反诉原告）：潘云青，女，1972年1月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张蕴湘，男，1974年7月14日出生，汉族，住广州市番禺区，系被告的丈夫。原告（反诉被告）广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）与被告（反诉原告）潘云青物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托诉讼代理人魏小燕，被告潘云青的委托诉讼代理人张蕴湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告缴交拖欠原告2015年3月至2019年4月物业管理费8905元，滞纳金从2015年3月1日起至所欠的物业服务费清偿之日止，每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至2019年4月30日滞纳金为6599.4元，共计15504.4元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告负责广州市番禺区桥南街南庭路雍逸华庭小区的物业管理，被告须每月向原告缴交番禺区桥南街南庭路雍逸华庭××座××梯××的管理费178.1元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2015年3月至2019年4月被告共拖欠50期管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告潘云青辩称：一、雍逸华庭小区业主委员会已于2016年6月合法成立，而原告则是业委会成立前由开发商指派临时物业代管单位，自业委会合法成立之日起，原告及开发商管理雍逸华庭小区物业的资格已失效，业委会成立后亦无与原告签定物业服务合同，亦无就选聘新物业单位前的临时代管明确工作范围和劳务报酬标准，被告认为在此期间原告的行为是属于一种自愿无偿提供服务的行为。业委会是政府相关部门批准合法成立，通过业主大会可以代表全体业主行使主权并合法维护全体业主的利益。原告作为服务单位，在业委会成立后，若想收取劳动服务报酬应先主动与业委会沟通，商议自业委会成立后至选聘出新的物业管理单位前的代管状态确定服务范围和收费标准，业委会召开业主大会通过后作为业主对物业公司的结算依据，原告才有资格及标准收费。据此，被告认为原告追讨2016年6月一2019年4月这部分管理费的主体不适格。至于原告追讨2015年3月一2016年5月的这部分管理费，因已过三年期的诉讼时效，被告认为原告已无权追讨。二、原告负责雍逸华庭小区的物业管理以来，违反《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》的有关规定，只管收钱不做实事，造成小区环境日益恶化，严重侵害了被告和家人的合法权益及人身安全得不到有效保障。原告是业委会成立前由开发商指派的前期代管公司，自业委会2016年6月成立后起，原告与业主之前所签协议自然失效，虽因种种原因，业主大会暂未通过选聘或续聘物业服务企业，原告在临时代管状态下不应无视所有业主对其的前期工作质疑，我行我素，继续损害广大业主权益，而应积极做好服务工作主动联系业委会，听取业主的诉求，根据实际情况商议并确定临时代管期间的服务工作范围、内容、收费标准后公示所有业主，然后按此标准暂时代管，直到选聘到新物业服务单位为止。原告非但拒绝与业委会沟通，拒交前期公共收益资料审查并继续违法侵占业主的公共收益，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，原告此行为已严重违法。根据原告本次提交的诉讼资料自己承认管理雍逸华庭小区总建筑面积137168㎡，全区共有19栋电梯小高层和10栋多层洋房，但实际至现时为止其所管理的小区范围不足一半，所以被告认为原告主张的管理费应折半计收，因为被告只享受到一半的服务，而且服务极差，所以应该退还被告之前所交的1/2管理费给本人（合计自2007年12月-2015年2月物业管理费7747.35元），而业委会成立后的临时代管费用收取标准应以业委会重新核定为准，确定后按标准计费。三、滞纳金为原告单方面自定标准，其无权收取。综上，请法院依法作出公正判决，判令原告败诉，并承担本案诉讼费。反诉原告潘云青向本院提出以下反诉诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告多付的从2007年12月至2015年2月物业管理费7658.30元；2.判令反诉被告承担本案诉讼费。庭审中，反诉原告变更其第1项反诉请求为：判令反诉被告返还反诉原告多付的从2007年12月至2015年2月物业管理费7747.35元。事实和理由：反诉被告负责雍逸华庭小区的物业管理以来，违反《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》的有关规定，只管收钱不做实事，造成小区环境日益恶化，严重侵害了反诉原告和家人的合法权益及人身安全得不到有效保障。反诉被告是业委会成立前由开发商指派的前期代管公司，自业委会2016年6月成立后起，反诉被告与业主之前所签协议自然失效，虽因种种原因，业主大会暂未通过选聘或续聘物业服务企业，反诉被告在临时代管状态下不应无视所有业主对其的前期工作质疑，我行我素，继续损害广大业主权益，而应积极做好服务工作主动联系业委会，听取业主的诉求，根据实际情况商议并确定临时代管期间的服务工作范围、内容、收费标准后公示所有业主，然后按此标准暂时代管，直到选聘到新物业服务单位为止。反诉被告非但拒绝与业委会沟通，拒交前期公共收益资料审查并继续违法侵占业主的公共收益，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，反诉被告此行为已严重违法。根据反诉被告本次提交的诉讼资料，反诉被告自己承认管理雍逸华庭小区总建筑面积137168㎡，全区共有19栋电梯小高层和10栋多层洋房，但实际至现时为止其所管理的小区范围不足一半，所以反诉原告认为反诉被告主张的管理费应折半计收，因为反诉原告只享受到一半的服务，而且服务极差，所以应该退还反诉原告之前所交的1/2管理费给本人（合计自2007年12月-2015年2月物业管理费7747.35元），而业委会成立后的临时代管费用收取标准应以业委会重新核定为准，确定后按标准计费。据此，反诉原告依据《中国人民共和国民事诉讼法》的规定向法院就反诉被告提起反诉，以维护本人的合法权益，请法院依法作出公正的判决。反诉被告雅图公司辩称：反诉原告反映的问题是开发商没有完成整体的规划所导致，经过反诉被告核查反诉被告没有多收反诉原告的费用，不同意反诉原告的反诉请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：雅图公司是具有二级物业服务资质的企业。潘云青是位于广州市番禺区沙湾镇南华路2号雍逸华庭××座××梯××房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为118.74平方米，商品房鉴证日期为2007年2月7日。2004年12月28日，广州市番禺绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）作为甲方，雅图公司作为乙方，签订了《绿庭雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同》，合同约定，甲方将雍逸华庭（以下简称涉讼小区）委托予乙方实行物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方自2004年12月28日起进场实施管理，业主委员会成立后，物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定；物业管理服务费按物价局审批的项目及价格标准收取；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2007年11月28日，雅图公司作为甲方，潘云青作为乙方，就涉讼房屋签订了《雍逸华庭物业管理服务协议》，协议约定，潘云青同意雅图公司为本区的物业管理者；雅图公司的职责包括：1.按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营；2.根据有关法规、规章，结合实际情况拟定、撤销、修改小区管理办法，以便更好地管理屋村；3.维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好；4.保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理；5.协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排外聘保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全；6.安排管理员对小区内实行全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关的意见和要求；7.对小区内的各种车辆实行交通管制，除承诺指定地方免费停放外，对停放车辆按规定收取停车场管理场租费；11.实行依法、民主、高效管理，接受政府主管部门的指导、监督，听取住户意见，热情接待住户或当事人来访。业主的权利义务包括：享有对管理公司及职员的监督、投诉权；房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用。收费管理约定，高层住宅管理费按1.5元/㎡·月收取，计费方式为包干制，业主向管理公司支付固定的管理费用，包括各项物业管理费、停车费等，以上收费标准3年内不变，3年后如有变更，再另行通知；收楼时须按规定缴纳物业维修基金（按建筑面积40元/㎡收取）。管理公司可根据《物业管理条例》国务院第379条和省市政府的有关法规、规章，结合本区的实际情况制定《雍逸华庭管理公约》作为本协议的细则。同日，潘云青签署《雍逸华庭管理公约》，其中约定，交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、车库管理费等；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；管理费开始缴纳时间为购房交楼日的下个月10日。2019年10月18日，雅图公司以潘云青欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。诉讼中，潘云青以雅图公司提出反诉。庭审中，双方当事人均确认潘云青自2015年3月至2019年4月期间未缴交涉讼房屋的物业管理费，并确认涉讼小区已成立业主委员会，现尚未选定新的物管公司，涉讼小区现仍由雅图公司进行物业管理。但双方当事人对于以下问题存在争议。一、关于雅图公司履行物业管理服务义务的情况。潘云青主张雅图公司没有履行《雍逸华庭物业管理服务协议》和《雍逸华庭管理公约》的义务，雅图公司在涉讼小区实际管理的只是约定范围的一半，而且服务质量很差，在雅图公司管理期间潘云青家里被盗两次造成重大损失。潘云青对其上述主张提交了咨询函、回复函、《雍逸华庭管理公约》前四页、2019年10月涉讼小区现状照片、涉讼小区彩色规划图、报警回执、联系函、2015年11月涉讼小区旧况照片和（2016）粤01民终6063号民事判决书首页、（2019）粤01民终4794号民事判决书和裁判文书生效证明等证据予以证实，其中2019年10月涉讼小区现状照片拟反映9座信箱全部损坏无人维修、小区环境恶劣、高层供水水池周边垃圾岗和菜地、小区公共地方成杂物堆放场、小区通信设备和线路损坏、电表房变杂物房成为火灾高危区、高压电房门前堆放杂物、电房门前堆放报废自行车、消防中心用铁链锁着、天然气管道箱锁坏了处于常开状态、7座未建地块被围蔽无人管理、9座与7座之间的小区和过道环境恶劣、强电箱长期损坏无人维修、电缆沟盖板高低不平没有盖好、电梯广告费公共收益被雅图公司侵占。雅图公司对《雍逸华庭管理公约》前四页和涉讼小区彩色规划图予以确认，但认为其司管理的只是开发商已经建成的部分，尚未建成的不在其司管理范围；对于2019年10月涉讼小区现状照片，开发商已经将对应设施移交给邮政和供电部门，至于堆放物品是堆放在开发商尚未开发的土地上，其司有定期清运，潘云青提出该问题后其司也有安排人员进行清理；对其余证据均不确认。二、关于潘云青是否应向雅图公司缴纳2015年3月至2019年4月的物业管理费以及雅图公司应否退还2007年12月至2015年2月的一半物业管理费的问题。雅图公司主张，依照《雍逸华庭物业管理服务协议》的约定，涉讼房屋每月的物业管理费按照1.5元/平方米的标准计算为178.1元（1.5元/平方米×118.74平方米），每月物业管理费在当月10日前缴交，雅图公司已依约提供物业管理服务，但潘云青自2015年3月起欠缴物业管理费，其应向雅图公司缴纳2015年3月至2019年4月的物业管理费8905元（178.1元/月×50个月=8905元）及滞纳金，每月的物业管理费滞纳金从当月1日起，以欠缴物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准计至管理费清偿之日止。潘云青称涉讼小区业委会于2016年成立，其同意在业委会成立前的物业管理费如雅图公司陈述的上述标准，但因为雅图公司实际管理的范围只有一半，而且服务质量差，没有依约进行管理，所以在业委会成立之前雅图公司应当只收取一半的物业管理费，其本来想交物业管理费，但雅图公司要求支付滞纳金，其觉得不合理所以没有缴交，另外雅图公司还应返还2007年12月至2015年2月期间多收的一半物业管理费；对于业委会成立后的物业管理费，即便尚未选定新的物管公司，但雅图公司不应拒绝沟通，应与业委会沟通临时管理的约定或费用的标准，在没有约定具体标准之前，其无法确定缴费的标准，因此无法缴交；以往的物业管理费是一年一交，但在潘云青家被盗后，雅图公司的工作人员承诺用物业管理费进行补偿，但后来雅图公司不予承认并进行了起诉；雅图公司追讨的2015年3月至2016年5月期间的物业管理费已超过诉讼时效。雅图公司则认为潘云青反诉主张退还物业管理费是不合理的，根据《广州市物业管理暂行办法》的规定，由于业委会两次选聘新的物管公司均不成功，所以其司一直管理至今，且其司并无多收潘云青的物业管理费，所以无须退还。三、针对有无向潘云青催缴过物业管理费的问题，雅图公司称曾通过发送催缴通知书、电话通知等形式向潘云青进行催缴。为此雅图公司提交了四份律师函、三份国内挂号信函收据、三份挂号信退件予以证实，上述信封载明寄送地址为涉讼房屋的地址，其中：1.雅图公司于2016年9月13日以挂号信的方式向潘云青寄送的《律师函》1封（号码为XA97939537244），函件的主要内容是要求潘云青于2016年10月31日前缴纳涉讼房屋2010年6月至2016年6月的管理费12998元及滞纳金8138.9元，该挂号信因逾期无人领取被退回；2.雅图公司于2017年3月16日以挂号信的方式向潘云青寄送的《律师函》1封（号码为XA94256033744），函件的主要内容是要求潘云青于2017年4月30日前缴纳涉讼房屋2015年3月至2017年1月的管理费4096.3元及滞纳金1494.9元，该挂号信因逾期无人领取被退回；3.2018年9月30日的国内挂号信函收据（号码为XA05597191544），该收据仅载明收件人姓名为潘云青，未记载寄送地址，雅图公司称该挂号信寄送的律师函内容为要求潘云青于2018年10月30日前缴纳雍逸华庭9座2梯603房2015年5月至2018年8月的管理费7480.2元及滞纳金4726.2元；4.雅图公司于2019年5月23日以挂号信的方式向潘云青寄送的《律师函》1封（号码为XA64855924544），函件的主要内容是要求潘云青于2019年6月20日前缴纳涉讼房屋2015年3月至2019年4月的管理费8905元及滞纳金6599.4元，该挂号信因无人签收被退回。潘云青对上述证据不予确认，认为是雅图公司单方出示的，其方没有收到律师函，也没有收到雅图公司任何电话催告或送件员的送件电话，雅图公司是有其方的电话和相关住址的，雅图公司需出具证据证明其尽催告的义务。涉案房屋的楼宇信箱长时间是坏的，雅图公司都没有维修，其方曾查看信箱也没有看到相关函件，导致雅图公司无法对其方进行催告的责任由雅图公司自行承担，因此主张雅图公司诉请的物业管理费已超过了三年诉讼时效。本院认为：雅图公司是具备物业服务资质的企业，绿庭雅苑公司作为涉讼小区的建设单位与雅图物业公司于2004年12月28日签订的《物业管理委托合同》，雅图公司与潘云青签订的《雍逸华庭物业管理服务协议》及《雍逸华庭管理公约》，主体适格，内容合法，意思表示真实，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述《物业管理委托合同》对潘云青具有约束力。另根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据本案庭审中双方当事人的陈述可确定，涉讼小区虽已成立业主委员会，但至今尚未选聘出新的物管公司，涉讼小区现仍由雅图公司进行物业管理。雅图公司作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主实际享受了雅图公司的物业服务，应为其享受该物业服务支付相应的对价。关于雅图公司履行物业管理服务义务的情况。根据当事人在庭审过程中的举证及陈述，雅图公司为涉讼小区提供了安保、保洁、车辆管理等服务，但其服务存在未及时维修坏损公共设施设备，公共区域环境管理不力，未及时清理清运杂物垃圾等服务瑕疵。本院认为，尽管雅图公司的服务存在瑕疵，但物业服务包括绿化养护服务、清洁服务、治安管理、各项设施设备维护等多项服务内容，潘云青不能因雅图公司存在一定程度的服务瑕疵而否定其提供的其它服务，其以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。至于潘云青提出其房屋曾两次被盗，由于潘云青提交的两份报警回执中未载明报警事项是房屋被盗，而即使其房屋确存在被盗情形，由于盗窃发生原因复杂，潘云青提交的证据不足以证实盗窃的发生与雅图公司提供的服务质量在法律上存在必然的因果关系，亦无证据证实雅图公司曾表示同意以减免物业管理费的方式补偿其被盗损失，故潘云青以此作为对物业管理费的抗辩，本院亦不予采纳。潘云青仍应依照《雍逸华庭物业管理服务协议》约定的标准向雅图公司缴纳物业管理费。至于潘云青主张雅图公司仅管理涉讼小区一半的范围，故在业委会成立前的物业管理费收费标准亦应只计算一半的抗辩理由，亦缺乏理据，本院不予采纳。因此，潘云青据此提出雅图公司退还2007年12月至2015年2月期间一半的物业管理费的反诉请求，理据不成立，本院不予支持。关于潘云青提出物业管理费已经超过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”雅图公司提交了四份律师函及三份挂号信单据和退件拟证实其曾向潘云青催收过物业管理费。其中，号码为XA05597191544国内挂号信函收据未显示邮寄内容，无法证实其向潘云青邮寄的是2018年9月30日发出的《律师函》，潘云青亦表示未收到该函件，且该律师函所载明追讨的并非涉讼房屋的物业管理费，故本院对该组证据不予采信。但其他三份律师函及挂号信单据证实雅图公司曾向潘云青催收过物业管理费，寄送地址均为涉讼房屋的地址，该4封信件均因逾期无人领取而被退回。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条关于“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力”的规定，涉讼房屋为潘云青名下的房产，且潘云青已入住涉讼房屋多年，故雅图公司寄送的挂号信应当到达潘云青，最终因逾期无人领取导致退件，不应归责于雅图公司，因此，本院认定雅图公司寄送上述挂号信的行为均产生诉讼时效中断的效力，故潘云青应当向雅图公司支付2015年3月至2019年4月的物业管理费。潘云青抗辩称物业管理费已过诉讼时效，理据不成立，本院不予采纳。综上，由于潘云青确认其自2015年3月起未向雅图公司缴纳过物业管理费，故潘云青应向雅图公司支付2015年3月至2019年4月期间的物业管理费共8905元（178.1元/月×50个月）。至于雅图公司主张的物业管理费滞纳金，鉴于雅图公司履行物业服务存在一定程度的瑕疵，雅图公司在其未充分完全履行其物业服务义务的情况下向潘云青主张物业管理费滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告潘云青于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付广州市番禺区沙湾镇南华路2号雍逸华庭××座××梯××房屋2015年3月至2019年4月的物业管理费8905元；二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告潘云青的其余反诉诉讼请求。如被告潘云青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费119元（其中本诉受理费94元，反诉受理费25元），由原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司负担69元，由被告潘云青负担50元。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇一九年十一月七日书记员  罗嘉敏