广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19327号上诉人(原审原告)：刘芝华，女，1971年11月14日出生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：许洋、梁学军，广东本华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州至晟农业技术发展有限公司，住所地广州市荔湾区葵蓬路广钢铁路南综合厂房**。法定代表人：林瀚。委托诉讼代理人：杨春杰，广东广信君达律师事务所律师。上诉人刘芝华因与被上诉人广州至晟农业技术发展有限公司（以下简称至晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘芝华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘芝华一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由至晟公司承担。事实与理由：一、合同效力应遵循意思自治原则，不应随意认定无效。刘芝华在案涉房屋开设美容养生馆已取得营业执照、卫生许可证等证照并进行合法经营。相应的工商、卫生主管部门同意开业经营，意味着租赁合同不应当无效。且，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。案涉房屋的产权人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社于2018年6月22日出具的《住所（经营场所）场地使用证明》，证明案涉房屋是可以临时作为生产（经营性）场所使用的。案涉房屋属于经主管部门批准建设的情形，故案涉租赁合同应为合法有效。二、至晟公司将案涉房屋出租给刘芝华至今才一年的时间，根本不存在案涉房屋年久失修和消防隐患的问题。如果存在这些问题，案涉房屋不可能通过相关部门的查验，并核发有效的各类经营证照。事实上，至晟公司本意是从今年开始对租金涨价，刘芝华拒绝后，至晟公司借口升级改造，试图将刘芝华赶走。至晟公司的这种行为是与合同本意和诚实信用原则相违背的，不应得到法院的支持。三、关于刘芝华的经营损失：退一步说，即使至晟公司已自认案涉房屋年久失修和存在消防隐患，其仍将案涉房屋出租给刘芝华，并同意刘芝华进行装修以及协助刘芝华办理营业执照、卫生许可证等。由此可见，无论本案租赁合同是否有效，至晟公司均存在重大过错，对于刘芝华的经营损失，应承担不低于70%的赔偿责任。综上，请求二审法院依法判决，维护刘芝华的合法权益。至晟公司二审答辩称：同意一审判决查明的事实及判决结果，请求二审法院维持一审判决。首先，刘芝华至今不能提交案涉场地经过合法报建或相关部门批准建设的文件，案涉租赁合同是无效的，刘芝华请求继续履行该合同没有事实依据。其次，从本案双方签订租赁合同情况看，刘芝华对案涉租赁场地无产权、无规划报建的情况是明知的，且对于案涉租赁场地在租赁期限内有可能发生升级改造的情形也是知情的。在此情况下，刘芝华仍然同意承租，可见其已预见由此可能产生的风险。至晟公司对刘芝华所称的损失不存在过错，且至晟公司在合同履行过程中均是按照双方约定的条款履行，亦不存在过错。因本案纠纷，刘芝华于2019年6月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.至晟公司继续履行刘芝华、至晟公司于2018年6月21日签订的《租赁合同》，立即恢复租赁房屋的通电；2.至晟公司赔偿刘芝华在断电期间的经营损失3万元（从2019年5月22日至晟公司强行断电起计至至晟公司恢复通电为止，按每月刘芝华营业额约6万元的标准计算，现暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由至晟公司承担。一审法院查明事实：2018年6月21日，刘芝华（乙方、承租方）与至晟公司（甲方、出租方）签订《广州至晟农业技术发展有限公司租赁合同》，约定：（第一条第一款）甲方将位于葵蓬路×号的物业及其附属设施使用权出租给乙方，该物业建筑面积约为60平方米；（第一条第二款）该租赁物业采取现状出租的方式出租，乙方已到现场了解查看，已充分知悉了解租赁物业的现状、产权资料为无产权、无规划报建，属历史建筑（历史用房、临时建筑）……；（第二条、第三条第二款）物业租赁年限自2018年6月27日至2020年8月31日止，月租金3900元，乙方应于每月8日前以甲方认同的支付方式向甲方支付当月租金、综合管理费等；（第十二条）合同租赁期内，如甲乙双方发生纠纷时，法院判决本合同无效时，1.判决书生效时起乙方三个月内将场地交还给甲方，并且乙方自行处理收回分租的第三方场地……4.租赁期内，如因甲方需要对物业进行改造升级，须提前一个月通知乙方，租赁合同终止履行，乙方应按时退场，甲方退还乙方所交的租赁保证金等款项，甲方改造完成后，在同等条件下，乙方对该物业可享受优先承租权，等等。上述合同签订后，刘芝华接收场地用于经营广州市荔湾区玉颜美容养生馆，并正常交租至2019年4月30日。2019年4月17日，至晟公司在案涉物业张贴《搬迁通知》，通知刘芝华因物业需要内部装修，需要各租户暂迁搬移（限期2019年5月17日前），等等。刘芝华收到该通知后认为没有与至晟公司就搬迁去向、租金及已投入的装修赔偿等问题谈妥，故没有搬迁。2019年5月22日，至晟公司开始断电至今。至晟公司拒收2019年5月之后的租金。一审庭审中，刘芝华提交了2019年3-5月的预约表，证明每月利润为3万元左右，至晟公司质证认为该证据是刘芝华单方制作，故不予确认。刘芝华、至晟公司均无法提交案涉场地的建设工程规划许可证或其他合法报建的材料。一审法院认为，刘芝华、至晟公司签订的案涉《广州至晟农业技术发展有限公司租赁合同》项下的租赁物业没有取得建设工程规划许可证，没有履行报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同应属无效合同。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故至晟公司作为出租人无义务继续提供适租的场地，刘芝华要求至晟公司继续履行合同立即恢复案涉物业通电的诉请，不予支持。关于断电期间刘芝华的损失。首先，无效的合同自始没有法律约束力，如上所述，至晟公司作为无效合同出租一方无义务提供水电等使用条件，且在断电期间，至晟公司没有收取相应的房屋使用费。其次，从租赁合同第一条第二款及第十二条的内容可以看出，刘芝华在签订合同前已知悉案涉物业的规划报建及产权情况，亦已预知案涉租赁合同的效力，故其对租赁合同无效存在明显过错。再次，至晟公司已履行通知义务提前通知刘芝华搬迁，刘芝华没有搬迁，至晟公司才开始断电。综上，刘芝华因至晟公司断电而产生的损失，不应由至晟公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2019年7月12日作出判决如下：驳回刘芝华的全部诉讼请求。一审案件受理费275元，由刘芝华负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，且双方当事人并无异议，本院予以确认。二审中，刘芝华向本院提交5份证据：1.2018年6月22日，广州市荔湾区市场监督管理局提供的住所（经营场所）场地使用证明，载明：本场地使用证明仅用于工商登记使用，不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据；2.2019年8月15日，广州市荔湾区茶滘葵蓬股份合作经济联合社出具的《情况说明》；上述两份证据拟证明案涉房屋是葵蓬联社的物业，物业经过联社同意出租，产权明晰、合法，符合现行出租条件；3.至晟公司于2018年8月14日出具的《证明》，拟证明至晟公司同意搭建阁楼；4.案涉建筑的竣工验收图纸2张，拟证明卫生部门同意阁楼报建施工验收；5.广州市荔湾区卫生和计划生育局于2018年11月22日颁发的卫生许可证，拟证明卫生部门给案涉房屋颁发了行政许可文书，刘芝华是合法经营。针对上述5份证据，至晟公司质证认为：首先，从形成时间及内容看，刘芝华提交的5份证据不属于新证据，不同意质证，也不同意作为证据采纳。其次，对于证据1住所（经营场所）场地使用证明，该文件不能证明案涉场地是合法报建。证据2的情况说明，显示的是客观历史原因。证据3，不能证明刘芝华的主张。证据4，该证据未显示出具部门。证据5，仅是卫生部门出具的文件，没有证据显示案涉场地已取得建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设。本院认为，本案二审的争议焦点为案涉租赁合同的效力及法律后果处理问题。对此，分析如下：关于合同效力问题，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，双方当事人在一二审均未提供确实充分的证据证明案涉场地已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故一审法院认定案涉合同无效，并无不当，本院予以维持。刘芝华二审提交五份证据拟证明案涉场地具备合法出租条件，首先，该五份证据在一审期间均已存在，刘芝华无正当理由未在一审举证期限内提供，不属于二审新证据；其次，关于住所（经营场所）场地使用证明，该证明已明确载明仅用于工商登记使用，不作为对建筑物合法性的确认的依据。其他四份证据，均无法直接证明案涉场地已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，相互间又未形成完整的证据链，无法证明刘芝华的主张，故本院对该五份证据均不予采信。关于合同无效后的处理问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效双方负有相互返还义务，刘芝华应当返还案涉场地，至晟公司应当退还租赁保证金等款项。同时，根据案涉合同约定，如因至晟公司需要对物业进行改造升级，提前一个月通知后可终止租赁合同，刘芝华应按时退场。因此，在合同无效且至晟公司已提前一个月进行通知的情况下，刘芝华仍诉请要求继续履行合同立即恢复案涉物业通电，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于刘芝华主张的经营损失问题，首先，刘芝华在签订合同前已知悉案涉物业的规划报建和产权情况，其对租赁合同无效存在明显过错；其次，刘芝华在至晟公司提前一个月通知的情况下，未在期限内退场才导致损失的发生，且其对损失的主张也未提供确实充分的证据予以证明。故一审法院不予支持刘芝华要求赔偿经营损失的诉请，并无不当，本院予以维持。至于租赁保证金的问题，因刘芝华在一审诉请中并未主张，且后续可能存在装修问题的解决，故本案对此不予处理。综上所述，刘芝华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元,由上诉人刘芝华负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月二十八日书记员  张永亮李倩妤