辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14922号上诉人（原审被告）：高山宝，男，1973年10月24日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：富丽萍，女，1974年7月13日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：沈阳市盛鼎物业管理有限公司，住所地沈阳市苏家屯区白杨路**6门。法定代表人：苗法忠，该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。上诉人高山宝、富丽萍因与被上诉人沈阳市盛鼎物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院(2019)辽0111民初4728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高山宝、富丽萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：物业服务合同过期且无效，不对上诉人具有约束力。原审法院认定有原则性错误。原审法院认定事实不清，应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，不服务或服务不符合约定不应收费。我提交大量证据证明被上诉人未提供服务。原审法院未认定物业服务瑕疵内容就做出85%的判决缺乏依据，未明确指出物业公司违法行为。政府部门已明确确认了物业公司无服务，责令清退证明物业公司不作为（并且当初清退时是两不找，现物业公司违背承诺），物业公司在一审中提供的证据无有效证据证明其提供的物业服务。被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。沈阳市盛鼎物业管理有限公司辩称，请求维持原判。沈阳市盛鼎物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告给付拖欠的物业费及违约金共5431元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2008年1月15日，沈阳市盛鼎物业管理有限公司中标了沈阳市奉阳房屋开发有限公司在沈阳市苏家屯区开发的“溪畔人家”前期物业管理项目，中标书约定物业费收费标准为每月每平方米0.65元。2008年11月13日，沈阳市盛鼎物业管理有限公司与沈阳市奉阳房屋开发有限公司签订《“溪畔人家”物业服务合同》，合同期限自2008年11月21日起至2010年11月21日止。沈阳市盛鼎物业管理有限公司取得对二被告所在小区的物业管理权利。从2008年11月28日至2017年3月30日，沈阳市奉阳房屋开发有限公司共计交给沈阳市盛鼎物业管理有限公司“溪畔人家”26栋楼，由原告提供物业管理服务至2018年9月13日。合同中约定物业费标准为每月每平方米0.65元。二被告为溪畔人家17-1号楼4单元602室业主，房屋建筑面积为86.69平方米。被告从2011年3月1日起至2018年8月31日止共拖欠物业费5071元。原告向被告催要所欠物业费，被告未缴纳。另查明，原告成立于2007年7月13日。2007年8月18日，沈阳市苏家屯区房产局为原告下发物业管理企业资质证书，资质等级为（暂定三级）。2018年9月13日，沈阳市苏家屯区住宅小区管理办公室以原告在“溪畔人家”小区服务期间，未达到物业服务合同约定的服务标准为由，下发《责令撤离通知书》。原告撤离“溪畔人家”小区。一审法院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告富丽萍经传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及被告高山宝对证据的质证意见对原告主张的案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护。原告与房地产开发公司签订的物业服务合同，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对物业服务企业、业主均具有约束力。原告为被告所在的小区提供物业服务，被告应缴纳物业费，被告不缴纳物业费的行为属违约行为，应承担违约责任。关于被告应缴纳物业费的数额，结合相关同类案件的原、被告陈述及相关证据，可以认定原告的物业服务存在一定瑕疵，本院酌情减免被告15%的物业费，则被告应缴纳的物业费为4310元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告的服务存在瑕疵，故对此项诉讼请求，不予支持。沈阳市盛鼎物业管理有限公司与沈阳市奉阳房屋开发有限公司签订《“溪畔人家”物业服务合同》的期限自2008年11月21日起至2010年11月21日止，但沈阳市奉阳房屋开发有限公司直至2017年3月30日还向原告交付竣工楼盘，由原告提供物业服务，应视为沈阳市奉阳房屋开发有限公司同意继续履行该合同，原告也实际提供了物业服务。故关于被告辩称的原告是在没有合同情况下的行为不受法律保护问题，不予支持。2007年11月26日，建设部下发关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定（建设部令第125号）：一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。《物业管理企业资质管理办法》第十七条规定“物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。”第十八条规定“符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。”第二十二条规定“物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。”原告在“溪畔人家”小区服务期间不需要参加资质年检。故关于被告辩称的原告无资质问题，不予支持。一审法院判决：一、被告高山宝、富丽萍于判决发生法律效力之日起五日内给付原告沈阳市盛鼎物业管理有限公司从2011年3月1日起至2018年8月31日止的物业费4310元。二、驳回原告沈阳市盛鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由被告高山宝、富丽萍负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被上诉人依据与建设单位签订的前期物业服务合同取得了涉案小区的物业管理服务权利，合同效力及于包括上诉人在内的全体业主。被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为园区业主，享受了被上诉人提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院结合相关同类案件中当事人陈述及相关证据认定被上诉人的物业服务存在一定瑕疵故酌情减免上诉人15%的物业费并无不当。关于上诉人提出被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人在一审审理中并未提出诉讼时效抗辩，且其并未提供证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故对上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人未提供合格的物业服务，无权要求支付物业费的主张是否应予支持的问题。因一审判决已认定盛鼎物业公司在服务期间存在服务瑕疵，酌情减免上诉人15%的物业费，故根据权利义务相一致原则，上诉人以此为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人高山宝、富丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高山宝、富丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年十一月八日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。