安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1110号 上诉人（原审被告）：左兴凯，男，1993年8月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：周雪梅，女，汉族，1968年9月1日出生，住安徽省淮北市相山区。系左兴凯之母。 被上诉人（原审原告）:淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路**巴黎印象小区。 法定代表人：姚宝玲，该公司经理。 上诉人左兴凯因与被上诉人淮北市意顺物业服务有限公司（以下简称意顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人左兴凯的委托诉讼代理人周雪梅，被上诉人意顺物业公司的法定代理人姚宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二审案件受理费均由意顺物业公司负担。事实和理由：左兴凯与意顺物业公司之间未签订《物业服务合同》，双方服务收费标准没有经过协商，更未约定滞纳金。根据相关物业条例规定，意顺物业公司无权向左兴凯收取物业费。意顺物业公司不仅未尽到保护业主合法财产权、人身权的责任，反而采取暴力手段殴打左兴凯父亲，侵害他人的生命健康权。 意顺物业公司辩称，意顺物业公司与巴黎印象小区业主委员会签订了《物业服务合同》，且已为该小区服务4年，其有权向左兴凯应收取物业费。左兴凯的上诉请求不能成立。 意顺物业公司一审诉讼请求：1.判令左兴凯支付2015年11月11日至2019年11月11日物业服务费共计1656.312元、滞纳金8000元，共计9656.312元；2.诉讼费由左兴凯负担。 一审法院认定事实：2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会作为甲方选聘乙方意顺物业公司对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。物业服务合同约定，意顺物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元。业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金。该合同到期后，双方于2018年11月11日续签了《物业服务合同》至2021年11月11日，合同约定内容同上。 左兴凯为淮北市巴黎印象小区29#304号业主，房屋面积为98.59平方米，左兴凯每月应缴纳物业费34.5065元，每年计物业费为414.078元，左兴凯在意顺物业公司接收该小区物业服务前已经入住该小区。意顺物业公司接收该小区进行物业服务后至今，左兴凯没有缴纳相应的物业费，其拖欠自2015年11月11日起至意顺物业公司提起本案诉讼立案之日即2019年7月2日期间共计43个月零22天的物业费1509元=0.35元／平方米×98.59平方米×43个月+0.35元／平方米×98.59平方米×22天/30天，经意顺物业公司催收一直未交纳。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 业主委员会是由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。物权法第七十八条规定,业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司签订物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。该合同对合同双方及包括左兴凯在内的全体业主及物业使用人均有法律约束力，均应依合同约定履行义务。业主及物业使用人均应按该合同的约定履行交纳物业服务费的义务。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；即如果物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，左兴凯作为业主理应及时交纳物业服务费，左兴凯长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。左兴凯拖欠自2015年11月11日起至意顺物业公司提起本案诉讼立案之日即2019年7月2日期间共计43个月零22天的物业费为1509元；意顺物业公司请求超出上述期间的部分，属于意顺物业公司起诉时尚未产生的物业费，故不予支持。左兴凯未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此意顺物业公司要求左兴凯交纳拖欠的自2015年11月11日起至意顺物业公司提起本案诉讼立案之日即2019年7月2日期间共计43个月零22天的物业费1509元，理由充分，予以支持；意顺物业公司要求左兴凯支付滞纳金8000元，该滞纳金属违约金，左兴凯未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，物业服务合同约定了滞纳金按每日1‰标准的收取方法，该约定的违约金过高，予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十五条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：左兴凯于判决书生效后十五日内支付淮北市意顺物业服务有限公司物业服务费1509元（自2015年11月11日起2019年7月2日止）及滞纳金（以1509元为基数，自2019年3月28日起至付清上述物业服务费止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由左兴凯负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。左兴凯提交以下三组证据：第一组证据照片11张、业主诉求一份，拟证明意顺物业公司服务不到位，左兴凯不应该缴纳物业费。第二组证据病例一本，拟证明意顺物业公司持刀砍伤左灯录，行为恶劣。第三组证据《物业服务合同》复印件一份，拟证明意顺物业公司与巴黎印象小区业主委员会于2015年11月11日签订了2份《物业服务合同》，但巴黎印象小区业主委员会的主任不一致。意顺物业公司质证认为，第一、二组证据与本案无关。对第三组证据的真实性无异议，该证据系意顺物业公司与原巴黎印象小区业主委员会侯永胜签订的，涉案物业合同系意顺物业公司与新成立的业主委员会补签的，两份协议的内容是一致的。本院认证如下：左兴凯提交第一、二组证据均不能达到左兴凯不应向意顺物业公司缴纳物业费的证明目的，本院不予认定。第三组证据系复印件，因意顺物业公司认可该证据的真实性，故本院对其真实性予以认定。 本院认为，根据相关法律规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司于2015年11月11日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，左兴凯作为该小区业主应及时交纳物业服务费。因左兴凯长期未履行交纳物业服务费的义务，一审法院判决左兴凯支付意顺物业公司拖欠的物业费及滞纳金有事实和法律依据。如左兴凯认为意顺物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。对左兴凯称意顺物业公司的工作人员殴打左兴凯父亲的行为，左兴凯父亲亦可另行处理。 综上所述，左兴凯的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由左兴凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春茹 审判员  范向阳 审判员  李向荣 二〇一九年十一月二十八日 法官助理王晖 书记员胡雨桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。