上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0117执异229号案外人：蒙某，女，1973年10月28日生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市南公园西路********。委托诉讼代理人：张志元。申请人：丁冰，男，1976年10月28日生，汉族，住上海市闸**。，住上海市闸**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：朱振伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩苏冬，上海市海华永泰律师事务所律师。被申请人：辜淑英，女，1966年3月20日生，汉族，住上海市松江区。，住上海市松江区iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被申请人：叶斯寒，女，1993年4月22日生，汉族，住上海市松江区。，住上海市松江区iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：毛润杰(系叶斯寒之夫)，1991年4月1日生，汉族，住江苏省常熟市。，住江苏省常熟市iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被申请人：毛润杰，男，1991年4月1日生，汉族，住江苏省常熟市。，住江苏省常熟市iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：叶斯寒(系毛润杰之妻)，1993年4月22日生，汉族，住上海市松江区。，住上海市松江区iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被申请人：上海红淑塑料厂，住所地上海市松江区。法定代表人：辜淑英,总经理。在本院审理申请人丁冰与被申请人辜淑英、叶斯寒、毛润杰、上海红淑塑料厂民间借贷纠纷一案中，案外人蒙某对本院于2019年10月18日查封的坐落于昆山市淀山湖镇福侬庄园37号楼403室房屋(以下简称涉案房屋)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，分别于2019年11月7日、22日举行了听证。案外人蒙某的委托诉讼代理人张志元、申请人丁冰及其委托诉讼代理人韩苏冬、被申请人辜淑英、上海红淑塑料厂的法定代表人辜淑英参加了两次听证，被申请人叶斯寒、毛润杰的委托诉讼代理人叶斯寒参加了第一次听证，被申请人毛润杰、叶斯寒的委托诉讼代理人毛润杰参加了第二次听证。现已审查终结。案外人蒙某异议称：2018年3月26日，叶斯寒、辜淑英与郭强、蒙某通过昆山市淀山湖镇三诚四和房产经营部签订了房屋买卖合同，约定将叶斯寒名下的涉案房屋转让给蒙某，房屋总价为290万元。2018年5月24日，叶斯寒与蒙某又签订了购房补充协议。蒙某已按约支付房款280万元，涉案房屋已于2018年5月24日交付，案外人已实际拥有涉案房屋。2019年10月18日因申请人与被申请人之间的纠纷法院查封了涉案房屋，但查封发生在房屋买卖之后，且之前是因为叶斯寒的原因造成涉案房屋未能过户，案外人并无过错，故申请解除该查封。为此，蒙某向本院提交了房屋买卖合同、购房补充协议、收据、户口登记表等材料为证。申请人丁冰称：不同意案外人的异议请求，案外人与申请人同属一般债权，并无优先权，双方的房屋买卖交易未完成，被申请人辜淑英等因借款将涉案房屋的原房产证交给丁冰作抵押(未办理抵押登记)时，也未告知房屋已买卖，故不足以排除查封。理由：1、涉案房屋未过户；2、案外人未完全支付购房款；3、房屋未实际交付，案外人未实际占有房屋；4、房屋买卖交易存在违法违规，案外人买房时不具备购房资格，自身存有过错。案外人在2019年2月具备购房资格的情况下，仍怠于行使自己的权利，由此带来的风险和责任应由其自己承担。被申请人辜淑英、叶斯寒、毛润杰、上海红淑塑料厂均称：涉案房屋早已卖与案外人，案外人已支付叶斯寒280万购房款，房屋也已于2018年5月24日交付，因叶斯寒怀孕保胎等原因造成没有及时办理过户手续，故同意案外人的某某，解除对涉案房屋的查封。本院查明，本院在审理丁冰与辜淑英、叶斯寒、毛润杰、上海红淑塑料厂民间借贷纠纷一案过程中，因丁冰申请财产保全，本院于2019年9月29日作出(2019)沪0117民初15812号民事裁定书：冻结被申请人辜淑英、叶斯寒、毛润杰、上海红淑塑料厂的银行存款1,493,434.67元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年10月18日，本院依法查封了涉案房屋，期限至2022年10月17日止。另查明，涉案房屋登记的产权人为叶斯寒。辜淑英与叶斯寒系母女关系，郭强与蒙某系夫妻关系。2018年3月26日，叶斯寒、辜淑英与郭强签订了以叶斯寒为卖方(甲方)与蒙某为买方(乙方)的房屋买卖合同一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房屋成交总价为290万元,乙方分别于2018年3月26日前支付甲方购房定金5万元、2018年4月10日支付首付100万元、2018年5月26日支付余款185万元，乙方交完房款，甲方需把此套物业钥匙交与乙方，过户需乙方有资格过户后甲方有责任无条件帮乙方办理过户手续,乙方支付中介费2万元。该合同上由中介方昆山市淀山湖镇三诚四和房产经营部(以下简称中介)加盖印章并由经办人徐建平签名。同日，案外人蒙某银行转账给辜淑英5万元(附言：预付房款)，并由中介开具给郭强支付购买涉案房屋5万元定金的收据；2018年4月10日、13日，案外人蒙某通过掌上银行转账给中介经办人徐建平90万元(附言：房款)、转账给叶斯寒10万元(附言：房款)，2018年4月13日，中介开具给郭强购涉案房屋首付100万元的收据，中介徐建平并于2018年4月13日分别转账给叶斯寒50万元和辜淑英40万元。2018年5月24日，叶斯寒(房东、甲方)与蒙某(购房者、乙方)签订购房补充协议一方，约定甲方将涉案房屋(产证号：昆房权证淀山湖字：昆房权证淀山湖字第**在本协议签订前已支付甲方购房款105万元；乙方在2018年5月24日之前(含当日)支付购房款175万元(其中90万元由中介保管，用于解除房屋抵押使用)，甲方将该房屋交付给乙方，房屋产权证交由中介保管；过户前，甲方需解除该房屋抵押，乙方在取得可以办理该房屋过户资格后，甲方无条件配合乙方办理房屋过户手续，办理过户手续前，乙方需把余款10万元交与中介方，等手续办完后，由中介方交付甲方；该协议上并由中介方徐建平签名。同日，蒙某转账给叶斯寒80万元(附言：房款)、转账给中介徐建平95万元(附言：购房款)。2018年6月4日，涉案房屋上的抵押已涤除，叶斯寒出具收到房款95万元的收据。2019年2月12日，蒙某的户籍于由新疆昌吉市南公园西路********签入到苏州市干将西路**。之后，蒙某要求叶斯寒办理涉案房屋过户手续时，叶斯寒以怀孕就医、保胎、补办产权证等为由未协助办理。2019年9月12日，蒙某就涉案房屋购买了100元的天然气。嗣后，叶斯寒因未找到房产证而向昆山市自然资源和规划局申请补发，2019年10月14日，该局向其补发涉案房屋权证[苏(2019)昆山市不动产权第XXXXX**]，涉案原房屋权证为昆房权证淀山湖字第XXXXXXXXX号。2019年10月18日，蒙某与叶斯寒欲办理过户手续时因涉案房屋被司法查封而无法过户。2019年11月8日，蒙某将涉案房屋的剩有房款10万元交付本院。本案审查过程中，蒙某确认其授权丈夫郭强与叶斯寒签订了房屋买卖合同，并提供了由中介徐建平所出具的关于涉案房屋的相关说明、2019年4月15日高大姐与辜淑英就涉案房屋的对话录音的书面材料、2019年5月7日中介徐建平与辜淑英关于涉案房屋过户等的电话录音摘要书面材料；叶斯寒确认已收到蒙某支付的购房款280万元。以上事实，有民事裁定书、协助执行通知书、房屋买卖合同、购房补充协议、银行交易明细清单、汇款凭证、收据、发票、户口登记表、结婚证、证户口登记表、记簿查询记录、房屋所有权证等材料为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人蒙某提供了由其丈夫郭强与叶斯寒签订于查封日期前以蒙某与叶斯寒为买卖双方的房屋买卖合同、蒙某与叶斯寒签订的购房补充协议，已支付280万元购房款的凭证、2019年9月购买天然气的发票、户籍情况等。对此，本院户籍情况等。叶斯寒于2018年5月24日签订的购房补充协议已涵盖了之前的房屋买卖合同的内容，该协议和合同并无违反法律规定，协议中载明叶斯寒已收到蒙某支付的购房款105万元(即房屋买卖合同签订至后购房补充协议签订前支付的款额)。同日，蒙某又转账支付叶斯寒购房款80万元、转账给中介经办人徐建平购房款95万元。2019年6月4日，涉案房屋上的抵押涤除，叶斯寒确认已收到房款95万元。至此，蒙某在2018年5月24日支付叶斯寒购房款175万元后，总计支付了叶斯寒280万元的购房款。根据购房补充协议约定，2018年5月24日之前(含当日)，蒙某支付购房款175万元(其中90万元由中介保管，用于解除房屋抵押)，叶斯寒将涉案房屋交付给蒙某。结合蒙某在涉案房屋被查封前购买天然气等情形，已能证明蒙某已合法占有涉案房屋。根据双方约定，案外人蒙某在取得可以办理涉案房屋过户资格后，叶斯寒应无条件配合蒙某办理房屋过户手续，2019年2月12日蒙某的户口迁入苏州后，按约叶户口迁入苏州后，某办理涉案房屋的过户手续，但在蒙某与叶斯寒协商办理涉案房屋的过户手续时因叶斯寒的原因及之后涉案房屋被司法查封，导致无法办理涉案房屋的过户手续，案外人蒙某对此并无过错。现蒙某已将剩余房款10万元交至本院，蒙某对系争房屋享有物权期待权，可排除对该不动产的查封，故案外人蒙某要求解除对涉案房屋查封的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对叶斯寒名下坐落于昆山市淀山湖镇福侬庄园37号楼403室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  潘建华审 判 员  张惠萍人民陪审员  许秋桑二〇一九年十一月二十七日书 记 员  赵和贵附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。