河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5101号上诉人（原审原告）：朱檄，男，1989年8月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人：郭建军，河北尚乾律师事务所律师。委托代理人：朱学庆，系上诉人之父。被上诉人（原审被告）：大厂回族自治县京华物业服务有限公司，住所地大厂县102国道潘各庄道。法定代表人：陈兵，经理。委托代理人：胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人朱檄因与被上诉人大厂回族自治县京华物业服务有限公司排除妨害纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱檄上诉请求：改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、被上诉人拒不交付电卡妨碍上诉人行使物权，证据充分。被上诉人要求上诉人交纳2008年以来的物业费，拒绝签订物业合同。2、被上诉人有交付电卡的义务，原判认定开发商交付电卡与事实不符。3、本案为物权保护纠纷，不能以交易习惯作为依据。2008年上诉人购买房屋，经历漫长诉讼，上诉人于2018年9月才取得房屋钥匙，交易过程与一般商品房不同。大厂回族自治县京华物业服务有限公司答辩称，上诉人起诉被上诉人存在主体不适格的问题，电卡交付的义务属于开发商交房义务之一，另案已经就上诉人主张的房屋钥匙交接问题判令由开发商予以完成，与我方无关，同理，电卡交付义务也应当向开发商进行主张。朱檄向一审法院起诉请求：1、被告立即停止侵害，向原告交付位于大厂回族自治县房屋的电卡；2、被告赔偿给原告自2018年10月1日起至实际交付电卡之日止，按每月2000元标准计算的损失；3、要求被告与原告签订物业服务合同；4、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2008年3月，原告购置了东方美墅小区第53幢01单元1-3层房屋，被告系该小区的物业服务公司。因房屋开发商将涉案房屋再次出售给他人，原告遂于2017年提起诉讼，本院就此作出（2017）冀1028民初1729号民事判决书，判决廊坊亿人公司于判决生效之日起十日内将案涉房屋交付给原告。2018年9月28日，在本院执行和解程序中，廊坊亿人公司将涉案房屋交付给原告，被告配合协助将涉案房屋钥匙交付给了原告，但并未交付房屋电卡。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应由其自行承担不利的法律后果。本案中，原告要求被告向其交付房屋“电卡”，因原告所购房屋在开发商交付给原告前，已将该房屋出售并交付给案外他人，后经法院判决执行双方达成执行和解时，开发商亦未将涉案房屋附带设施之一“电卡”一并交付给原告，根据房屋买卖交易习惯，业主与开发商办理房屋交接时，应是双方对房屋及附属设施验收后，开发商应将房屋相关的钥匙及配套的水、电卡使用设施完整的一并交付给业主。现原告并未提供证据证明涉案房屋“电卡”在被告处保管，且法律亦未明确规定业主房屋的“电卡”应由物业公司发放，双方间亦未约定涉案房屋“电卡”由被告保管。故原告要求被告交付其购买的涉案房屋“电卡”证据不足，本院不予支持。根据法律规定，侵权行为与侵权损害结果存在因果关系，侵权人应承担侵权责任。因原告未提供证据证明被告对其实施了侵权行为，亦未提供证据证明其房屋无法装修入住及不能出租与被告存在因果关系，故对原告要求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。关于原告要求被告与其订立物业服务合同的请求，根据法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原、被告系平等的民事主体，物业服务合同系民事权利义务关系的协议，原、被告双方就物业服务合同中双方权利、义务的条款应本着自愿的情况下进行平等协商解决，原告亦可通过该小区业主委员会或有监督管理职责的相关部门协调解决，故原告要求被告与其签订物业服务合同的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告朱檄的诉讼请求。案件受理费减半收取80元，原告朱檄负担本院二审期间，上诉人提交了其父亲朱学庆就本案涉案电卡的补办和办理情况，与大厂供电所的办事人员谈话的视频及文字整理，视频来源于可摄像的眼镜，时间2019年8月27日。证明目的：1、夏垫供电所证明辖区内东方美墅小区所有业主的电卡都由物业管理，其供电部门不对客户办理相关业务，因此证明被上诉人对上诉人负有物业服务及办理用电电卡的相应义务。一审中上诉人提交了上诉人与被上诉人物业公司的工作人员的视频对话，他们物业的工作人员讲不给付电卡是因为需要上诉人缴纳相应的物业费和滞纳金，这从另一方面也说明被上诉人是持有相关的电卡的。2、通过物业公司起诉开发商公司主张物业费的案件，证明了被上诉人主张物业费的权利，相应的应当对业主的服务承担义务，而电卡的发放及平时的使用和管理，完全属于物业服务的范畴，并非开发商交付房产的范畴，而东方美墅并未成立业主委员会，上诉人购买和使用该小区的房屋别无选择的要受被上诉人物业服务或相应的管理，如果被上诉人不履行相应的物业服务的义务，那么上诉人作为小区业主是无法使用房屋和在此生活的，本案上诉人到目前为止之所以还没有取得电卡是因为与开发商之间从2008年购房后与开发商存在了长期的分歧和争议，该案最终形成判决。被上诉人发表质证意见：一、录像显示的时间是2012年，并非上诉人所述的2019年8月27日。二、关于电卡是否由被上诉人所交付的问题，从视频中没有明确的体现，供电所的管理人员只是陈述电费由被上诉人统一代收，电卡交付是交房的义务之一，责任的主体在于开发商。三、上诉人谈到物业服务的问题，物业服务属于合同关系，并非上诉人所主张的侵权，上诉人在一审中要求法院判令上诉人与被上诉人签订《物业服务合同》，这完全违背了法律的基本原则，他的主张也与其诉求侵权非同一法律关系。本院认定的事实与一审一致。另查明，大厂回族自治县京华物业服务有限公司于2019年起诉涉案小区开发商廊坊亿人房地产开发有限责任公司，请求支付物业费93万元，法院作出（2019）冀1028民初32号民事判决，该判决查明：2012年5月，双方签订物业管理委托合同，开发商选聘被上诉人为小区物业公司，同时约定，交付业主房屋使用之时，即为开发商委托被上诉人进行物业管理之时。未出售或空置的房屋由开发商按物业费标准的60%给付被上诉人。判决确认开发商给付物业费81万元。本院认为，被上诉人根据其与开发商的合同成为涉案小区的物业管理者，其应当向业主即上诉人履行物业服务的义务。上诉人也无法更换物业公司为其服务。上诉人买房后经过诉讼取得房屋，与一般商品房买卖合同的交付确有不同，被上诉人不能以双方没有签订物业合同为由拒绝为上诉人服务，反而应当主动要求上诉人签订物业服务合同。签订合同系双方自愿签订，上诉人要求判决被上诉人与其签订物业服务合同，没有依据，但上诉人有权要求被上诉人提供与小区其他业主相同的服务。因此，上诉人请求被上诉人交付“电卡”，应当支持。不管涉案小区是否使用“电卡”，被上诉人应当为上诉人办理用电手续。上诉人请求被上诉人赔偿损失，证据不足，不予支持。综上所述，朱檄的上诉请求部分成立，予以支持。依照国务院《物业管理条例》第六条、第二十一条、第二十五条、第三十三条、第三十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1346号民事判决；二、大厂回族自治县京华物业服务有限公司于本判决生效后十日内为朱檄办理用电手续；三、驳回朱檄的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取80元、二审案件受理费100.0元，均由大厂回族自治县京华物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘建刚审判员  李绍辉审判员  崔玉水二〇一九年十一月八日书记员  邓雪娇