河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初2791号原告：沁阳市电影公司小区业主委员会，住所地：沁阳市怀府中路。负责人：姬长友，该业主委员会副主任。被告：沁阳市文化广电和旅游局，住所地：沁阳市覃怀西路文化艺术中心内。法定代表人：王景霞，该局局长。委托诉讼代理人：张二旗，该单位工作人员。被告：吴战军，男，1971年4月13日生，汉族，住沁阳市。被告：刘青喜，男，1967年11月15日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：张国胜，焦作市沁阳市恒信法律服务所法律工作者。原告沁阳市电影公司小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被告沁阳市文化广电和旅游局（以下简称文广局）、吴战军、刘青喜为返还原物纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会的负责人姬长友、被告文广局的委托诉讼代理人张二旗、被告吴战军、被告刘青喜的委托诉讼代理人张国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认沁阳市电影院家属楼大门口西侧北二间及楼上二间为小区物业管理室，并要求三被告予以退还；2、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告的共同业主于2007年先后分别购买电影院家属楼，2009年7月15日吴战军以物业管理者将原告所有的两间物业占有，侵害小区39户集体共同财产，经原告催要，吴战军以与被告有经济纠纷为由不予退还，故应当归还原告。被告文广局在未告知原告的情况下，为被告吴战军出具办理房产手续的相关证明，根据物权法及物业管理法相关规定，被告的这一行为严重侵害了原告的权益。为此，特向贵院提起诉讼，支持原告的诉讼请求。被告文广局辩称，1、原告诉称电影院与刘青喜共同开发了案涉楼房，这个说法是错误的，因这块土地出让给了朱红军个人，由朱红军个人进行开发，电影院不是这座房产的开发商。2、原告在诉状中称，文广局在未告知原告的情况下，为吴战军出具办理房产手续的相关证明，这个说法也是错误的，因为这是政府为解决此座楼无法办理不动产证的情况下，决定由我局牵头为群众出具相关手续证明，并且在相关证明上，特意标注有‘此证明仅供办理房产手续’，因此该证据不能作为我局把房产卖给吴战军的证据。被告吴战军辩称，电影院家属楼于2007年建成使用，该楼为南北两幢各五层共40个单元户型、物业用房及门岗设在大门口西南角，门朝东约10余平方米。建成初期几年间，物业用房内有公用供水压力罐，看大门门岗住人，几年后不再雇佣门岗。本案涉及的大门口一楼约28平方米及阁楼部门，于2008年出售给业主吴战军。1、原告以业主委员会的名义起诉，不符合法定程序，业主委员会不具备法律主体，没有法人及法人代表。姬长友自称原告副主任，需要看到该委员会和副主任在公安备案材料及委托书。业主委员会公章是姬长友自己私刻，没有法律单位备案审批。2、案涉房产是其合法合规购买，和其他39户业主一样，拥有所有权，自2008年一直由其居住至今，不应受他人和单位干涉。小区的门岗物业用房无人占用，依旧空闲。3、原告起诉状上的“吴占军”不是我本人，我身份证上的名字是“吴战军”。4、原告诉状称，其与刘青喜有经济纠纷，所以其占有案涉房屋，纯属捏造事实。5、依据法律，其只是案涉房产的购买者，没有任何侵权行为，其诉讼地位应该是第三人，而不应该是被告。被告刘青喜辩称，案涉楼房的建房材料和工钱都是其个人提供的，出售给吴战军的房子，是其个人财产，不是物业管理室，也不是小区的公共财产，而是住房，因为物业管理室另外有一间。案涉房屋和其他39户的性质是一样的。2、案涉房屋出售给吴战军的时间是2008年11月19日，吴战军在此房居住至今，已有10年之久，如果涉及侵权，诉讼时效早已超过二年甚至三年，原告也不能提起诉讼。根据原、被告的诉辩，本院归纳本案的庭审争议焦点为：1、原告负责人姬长友的主体资格；2、被告吴战军的主体资格；3、原告诉讼请求是否适用时效，如适用，时效是否超过。4、案涉房屋是否应予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取了沁阳市不动产登记中心关于电影院家属楼的不动产登记资料情况及沁阳市自然资源和规划局、沁阳市住房和城乡建设局关于电影院家属楼的建筑、设计图纸等有关材料，原、被告双方对此均无异议。根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定案件事实如下：案涉房屋系沁阳市电影院家属楼大门口西侧北二间房及楼上二间。2006年5月22日，沁阳市电影发行放映公司（甲方）与辉县市建筑队、刘青喜（乙方）签订《关于合作开发土地的协议书》，对沁阳市电影院家属楼进行开发建设。2008年1月1日，刘青喜（甲方）与沁阳市明大物业管理有限公司（乙方）签订《委托合同书》，委托沁阳市明大物业管理有限公司对电影院家属楼小区进行管理。2008年10月18日，沁阳市电影总公司售楼部（甲方）与吴战军（乙方）签订《售房协议》，将案涉房屋出售给被告吴战军。2008年11月19日，被告刘青喜为被告吴战军出具收据一份，载明“今收到吴战军购房款叁万元整系大门口西侧北二间房及楼上两间房”。2018年7月24日，原告业主委员会成立，主任是买仁全，副主任是姬长友，并在沁阳市怀庆办事处备案登记。2019年9月16日，沁阳市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明，显示：沁阳市电影发行放映公司家属楼南楼西单元1层西户面积31.642，现登记在文广局名下。2019年10月31日，沁阳市自然资源和规划局出具情况说明称“未找到沁阳市电影公司家属楼相关规划审批档案资料”。2019年11月5日，沁阳市住房和城乡建设局出具情况说明称“电影院家属楼施工图纸丢失”。现案涉房屋由被告吴战军占有使用。另查明：2010年5月5日，姬长友曾与闫红卫共同作为原告起诉被告沁阳市电影发行放映公司、刘青喜房屋买卖合同纠纷一案，本案系再审发还案，其中原告的第8项诉讼请求为：依法确认判决二被告对小区共有水泵加压设备一直坏不能使用，应予赔偿，以及归还小区共有物业管理门岗一套房屋，因一直没有物业管理，小区住户未管理，无法正常使用、无法质量维修，应当归还给小区使用。本院于2014年7月7日作出（2013）沁民重字第00006号民事判决书，本院认为部分以“原告本次审理新增加的第4至第10项诉讼请求，不属于本案重审案件审理范围”为由，对原告的第8项诉讼请求不予审理。判决作出后，姬长友、闫红卫向焦作市中级人民法院提出上诉，焦作市中级人民法院于2015年2月3日作出（2014）焦民三终字第00271号民事判决书，对上述理由予以认可。2017年6月1日，姬长友曾与周士聪、李中明等36人作为原告起诉被告沁阳市电影发行放映公司、刘青喜为房屋买卖合同纠纷一案，其中原告的第5项诉讼请求为：依法判令被告退还小区物业管理室，并赔偿自2008年—2017年占有的共同财产，房租费按每月400元计算共90个月，计36000元整。本院于2017年11月30日作出（2017）豫0882民初1402号民事判决书，本院以“众原告虽然共同提起诉讼，但没有成立代表全体居住成员行使权利的组织机构”为由，对原告的第5项诉讼请求不予支持。判决作出后，周士聪、李中明等36人不服向焦作市中级人民法院提起上诉，焦作市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）豫08民终261号民事裁定书，以“周士聪、李中明等36人无证据证明具有代表全体业主行使相关权利的资格，其主体不适格”为由，裁定撤销河南省沁阳市人民法院（2017）豫0882民初1402号民事判决，驳回周士聪、李中明等36人的起诉。二审裁定作出后，周士聪、李中明等人不服向焦作市中级人民法院提出申诉，焦作市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）豫08民申427号民事裁定书，以二审裁定驳回周士聪、李中明等36人起诉并无不当，裁定驳回周士聪、李中明等36人的再审申请。本院认为，一、关于原告负责人姬长友的主体资格问题。根据《物业管理条例》第十条、第十五条、第十六条规定，依法成立了业主委员会，其作为代表全体业主的自治机构，有权代表全体业主追讨属于自己的财产权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。本案中，原告业主委员会系业主的自治性机构，属于法律规定的其他组织，具有诉讼主体资格，依法可以作为民事诉讼的当事人。原告业主委员会主任买仁全因身体不适不能参加诉讼，姬长友作为业主委员会的副主任，属于主要负责人，可以代表原告业主委员会参加诉讼，故原告负责人姬长友的主体资格适格。对于被告吴战军辩称的业主委员会没有经过备案审批、不具备主体资格，于法无据，本院不予采纳。二、关于被告吴战军的主体资格问题。原告起诉状中将被告吴战军的“战”字写成“占”字，原告已进行更正，被告吴战军出庭应诉，故被告吴战军辩称其主体不适格，理由不当，本院不予采纳。三、关于原告的诉讼请求是否适用时效，如适用，时效是否超过的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：下列请求权不适用诉讼时效的规定：…（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；…。本案中，原告业主委员会请求返还案涉房屋，属不动产的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效，且姬长友等业主一直在不间断地主张权利，故被告刘青喜辩称的原告的起诉已超过诉讼时效，理由不当，本院不予采纳。四、关于案涉房屋是否应予退还的问题。原告要求返还案涉房屋的前提是案涉房屋属于小区物业管理室，但从原告举证及本院查证情况看，均无法证明案涉房屋为小区物业管理室，故原告请求三被告返还案涉房屋，证据不力，本院不予支持。对于原、被告的其他诉辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十条、第十五条、第十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沁阳市电影公司小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费238元，由原告沁阳市电影公司小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  席小玲二〇一九年十一月七日法官助理任东芳书记员张小俊