北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12617号上诉人（原审原告）：覃文谦，男，1971年3月7日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京火火居宏福源酒楼有限公司，住所地北京市西城区地安门西大街**旁门。法定代表人：贺陵生，董事长。委托诉讼代理人：晋尧，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璇，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民武装警察部队特种警察学院。上诉人覃文谦因与被上诉人北京火火居宏福源酒楼有限公司（以下简称宏福源酒楼）、被上诉人中国人民武装警察部队特种警察学院（以下简称特种警察学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初45710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人覃文谦之委托诉讼代理人汪鹏，被上诉人宏福源酒楼之委托诉讼代理人晋尧、张璇到庭参加诉讼。被上诉人特种警察学院经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。覃文谦上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判宏福源酒楼向我支付经营损失10万元，赔偿装修损失3189879.66元，特种警察学院对经营损失10万元承担连带责任。事实和理由：1.一审法院未查清事实，导致适用法律有误。2013年8月2日，宏福源酒楼与我签订租赁合同。房屋交付后，我投入了巨额装饰装修费用，但因缺少卫生证、消防、经营许可证，迟迟不能正常经营。经与宏福源酒楼交涉，双方于2014年5月28日签订承诺书，约定宏福源酒楼有责任和义务配合我办理卫生证，我一次性交纳包干费用5万元，其承诺下周内取得卫生许可证。但因宏福源酒楼未兑现承诺，我一直未取得许可证，无法正常经营。租赁合同约定，甲方负责协调乙方经营过程中的社会关系，保证乙方正常经营。本案中，因宏福源酒楼严重违约，致使我租赁涉案房屋后无法正常经营，签订合同的目的无法实现。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。我租赁涉案房屋是为了进行餐饮经营，在长达近6年的时间里，我持续投入却无法开门营业，按照正常商业经营模式估算，我所遭受的实际经营损失是远远高于10万元的，为了便于法院计算，我在诉讼中酌情要求10万元的经营损失也是在合理范围内的。而且，我在未开展经营活动的情况下向宏福源酒楼支付了110万元，我提供了证据，一审法院也认定上述110万元即我没有开展经营活动的部分损失。我认为一审法院以我未提交经营损失证据为由，径行驳回我的该项请求，属于认定事实不清，适用法律有误，导致我的合法权益未能得到保障。2.宏福源酒楼违约在先，我延迟支付租金系合理行使履行抗辩权。因宏福源酒楼未能及时办理卫生许可证，导致我无法正常开业经营，在此情形下，我于2014年12月11日依然向其指定账户汇款60万元，但因其自身原因该款项被退回。后因宏福源酒楼未能及时办理卫生许可证，我合理行使履行抗辩权，有权延迟支付租金，待其解决证件问题后，我才有义务配合。宏福源酒楼应当为自己的违约行为承担违约赔偿责任。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此宏福源酒楼应当向我支付经营损失10万元。3.我在涉案房屋投入资金进行装饰装修，因宏福源酒楼的原因致使我无法开业经营，蒙受巨大的装修损失，宏福源酒楼应当向我赔偿装修损失。一审中，我向法庭提交了与涉案房屋装饰装修有关的诸多证据，根据装修票据、工程承包合同、装修前后对比图片，均可明确证明我投入大量资金对涉案房屋进行装饰装修的事实。一审中我申请对涉案房屋装饰装修价值进行评估鉴定，在我已足额交纳鉴定费用、提交了相应凭证材料的情况下，鉴定机构仅以未提交施工图纸为由，拒不进行鉴定，一审法院也未再组织重新鉴定。在鉴定结果不明，涉案房屋装饰装修价值无法确定的情况下，一审法院草率认定我主张装修损失没有依据是错误的。4.一审法院据以裁判的我与宏福源酒楼2015年8月8日签订的《补充协议》存在效力瑕疵，且据此认定我放弃所投入的装饰装修费用与客观事实不符。我在《补充协议》中所作出的放弃所投入装修的表述并不能推定我放弃对涉案房屋所有装饰装修的意思表示。再者，我对涉案房屋的装修一直处于持续状态，该协议签订后仍存在对涉案房屋的装修工作。该协议适用的前提是与宏福源酒楼开展合作经营，而本案主要争议是双方因租赁关系所引发。一审法院以此份协议作为裁判依据是错误的，依法应予纠正。5.涉案房屋存在出租权利瑕疵，宏福源酒楼与特种警察学院均有过错。2018年7月10日，我查明涉案房屋产权人为中国人民武装警察部队后勤部，房屋系军产。宏福源酒楼无权转租，且违反国家法律法规的强制性规定。2001年10月31日宏福源酒楼与特种警察学院签订的租赁合同中约定，涉案房屋租赁的有效期为2001年10月31日至2011年10月30日，宏福源酒楼不得转租。根据国家法规，军产不得进行经营活动。特种警察学院未尽到管理职责，应当承担连带责任。此外，合同目的是为了经营餐饮，必须通过消防验收，接通天然气，需要经营主体招聘的员工办理相应的社保。由于宏福源酒楼没有提供可经营餐饮的合法房屋，没有工商登记手续，所以我无法向职能部门登记备案通过，导致始终不能开业经营。涉案房屋实际也并非是特种警察学院的房屋，工商登记存在虚假成分，通过我新发现的证据可以证实涉案房屋原系军产，因改建后没有任何规划手续，导致房屋没有合法产权，没有出租对外合作的条件。我的损失均因宏福源酒楼导致。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。宏福源酒楼辩称，同意一审判决，不同意覃文谦的上诉请求。生效法律文书已经将合作协议及补充协议予以解除。覃文谦的上诉缺乏事实依据。双方于2015年8月8日签订的补充协议约定，覃文谦不能按时支付合同约定的款项，则视为违约，双方停止合作，其放弃所投入的装修。合同是双方真实意思表示，覃文谦应当按照约定承担相应的法律后果。覃文谦明知该约定的法律后果又提出赔偿，明显缺乏依据。房屋产权问题与本案无关。特种警察学院经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。覃文谦向一审法院起诉请求：1.宏福源酒楼赔偿我装修损失3189879.66元、经营损失10万元；2.宏福源酒楼返还我办理卫生许可证支付的5万元；3.特种警察学院就以上承担连带给付责任。一审法院认定事实：1.2018年6月29日，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终4120号民事判决书认定如下事实：2013年8月2日，宏福源酒楼与湖北省荆州市楚藏汇签订《房屋租赁协议》，将位于北京市西城区地安门西大街185号旁门的房屋及其设施设备出租给楚藏汇，租赁期限10年，自2013年8月1日至2023年9月20日。宏福源酒楼给予楚藏汇50天的装修期，之后开始正式履行合同。租金半年一付，开始5年每年租金110万元，5年后每年递增10万元。落款加盖“北京火火居宏福源酒楼”公章，覃文谦签字确认。8月3日，楚藏汇向宏福源酒楼交纳房租55万元，由宏福源酒楼出具收据。2013年9月16日，覃文谦交纳户名为“西城区湘江火火居餐厅”5月电费9116.36元，电费违约金2005.6元；12月17日交纳12月电费19630.85元；12月25日交纳“楚藏汇”管道清洗、化粪池清运费2000元。2014年3月30日，宏福源酒楼与楚藏汇签订《合作协议》，约定就合作经营北京火火居宏福源酒楼达成一致意见，宏福源酒楼在经营场地中不参与楚藏汇任何经营活动，由楚藏汇单独运行经营并给予宏福源酒楼每年固定的经济利益。合作期限为10年，自2013年11月20日起至2023年11月19日止，9月20日至11月20日为装修时间。自2013年9月20日起，楚藏汇按照半年付款方式一年分两次付款，第一年付款金额为110万元，中间5年每年120万元，5年后按每年10万元递增。楚藏汇应在上半年结束前1个月交纳下半年合作费用，本合同签订之日起7日内支付2013年下半年合作费用。宏福源酒楼负责经营的执照等相关手续的合法性，并由协管人员积极配合楚藏汇经营活动。楚藏汇未能按期支付费用30天以上，宏福源酒楼有权收回房屋，合同自行解除，一切损失由楚藏汇全权负责。落款加盖“北京火火居宏福源酒楼”公章，覃文谦签字确认。2014年3月28日，覃文谦向贺陵生汇款55万元；3月30日宏福源酒楼向覃文谦出具收据，确认收到上述款项。2014年5月28日双方签订承诺书，约定宏福源酒楼有责任义务全面配合楚藏汇办理卫生许可证以便正常经营，并承诺下周内取得卫生许可证，楚藏汇一次性支付包干费用5万元。同日宏福源酒楼向楚藏汇出具收据确认收到办理卫生许可证的5万元。2014年12月11日，覃文谦向贺陵生名下卡号为6228……4012的银行账号汇款60万元被退回，原因为卡号不合法或不存在。2015年3月13日，宏福源酒楼在经营场所张贴封条，与覃文谦发生纠纷，双方报警。2015年8月8日，宏福源酒楼与覃文谦签订《补充协议》，第一条约定根据原《合作协议》，覃文谦应向宏福源酒楼支付2014年11月20日至2015年11月20日期间的固定收益款项120万元。第二条约定付款期限为2015年12月30日，如覃文谦到时不能支付上述款项则视为违约，双方停止合作，覃文谦放弃所投入装修无条件退出。第三条约定协议签订后10日内，覃文谦应聘请两名厨师人员和1名女服务员提供餐饮服务，在装修期间仍继续提供此服务，并在10日内支付宏福源酒楼派出合作人员全部工资（此处空白）元。第四条约定如果覃文谦能履行本协议的全部约定，则宏福源酒楼同意免收本协议第一条、第二条相关固定收益款中的30万元，2015年12月30日只收取90万元；如果覃文谦未能履行本协议第二条约定，则宏福源酒楼仍按120万元收取2014年11月20日至2015年11月20日期间的固定分成款，其他应交款项仍按原《合作协议》执行。2015年11月18日，为完善《合作协议》及《补充协议》中约定不明确的事宜，双方又签订《补充协议（二）》，约定覃文谦应于本协议签署时，向宏福源酒楼给付2014年11月20日至2015年11月20日的经营使用费120万元，于2015年11月20日前向宏福源酒楼支付2015年11月21日至2016年5月20日经营使用费60万元。因覃文谦现在暂不进行装修，2015年8月8日所签订的《补充协议》中第四条不再执行，覃文谦经宏福源酒楼书面认可后对三楼进行改造装修并按期完工后，宏福源酒楼同意免除覃文谦3个月经营使用费。如覃文谦不依约支付房屋使用费超过20日，宏福源酒楼有权解除《合作协议》并收回房屋，由此产生的一切法律责任和损失由覃文谦自行承担。本协议与原双方所签协议不一致之处，以本协议为准。2016年2月6日，双方又签订《补充协议》，约定原定于2016年1月31日支付宏福源酒楼50万元，同意延迟至2016年3月31日前支付，为此覃文谦同意将放在经营场所的物件作为质押以保障宏福源酒楼应收款项的安全。如覃文谦仍逾期未能支付，则宏福源酒楼有权作价处置以抵扣所定协议中规定的合作收益全款。原协议内应支付的剩余合作收益款，等待该50万元支付后在另行友好协商支付条款。庭审中双方一致认可涉案的经营场所一直没有开业经营。另查，“北京火火居宏福源酒楼”组织形式为个体，经营者为周庆琨，2016年5月23日个体转企业，变更北京火火居宏福源酒楼有限公司，法定代表人为贺陵生。2.法院庭审中查明如下事实：2014年6月9日，宏福源酒楼办理了《餐饮服务许可证》。宏福源酒楼称将餐饮服务许可证悬挂至涉案房屋内，但由于覃文谦未经营，该证掉落在涉案房屋内被宏福源酒楼收回。覃文谦对此不予认可，称从未见过该证。覃文谦庭审中出示其装饰装修证据，并申请进行了司法鉴定确定其装修价值。法院依法委托北京中润达工程咨询有限公司进行该鉴定，但由于覃文谦未提交施工图纸等资料，该鉴定被北京中润达工程咨询有限公司依法退回。一审法院认为：覃文谦与宏福源酒楼在签订《房屋租赁协议》后，又就同一涉案房屋签订《合作协议》及数份《补充协议》，尽管上述合同及协议均为双方真实意思表示，但双方后签订的《合作协议》及数份《补充协议》已经对原《房屋租赁协议》进行了变更，《房屋租赁协议》已经失效。北京市第二中级人民法院（2018）京02民终4120号民事判决认定上述《合作协议》及数份《补充协议》因覃文谦违约未支付约定的合作费用而解除。同时认定，因覃文谦并未提供证据证明房屋产权人向覃文谦主张过权利或提出过异议，以致覃文谦无法正常使用涉案房屋，而驳回了覃文谦的相关意见。依据双方2015年8月8日《补充协议》第二条的约定：如覃文谦到时不能支付上述款项则视为违约，双方停止合作，覃文谦放弃所投入装修无条件退出。法院认为，覃文谦现主张宏福源酒楼赔偿其装修损失，无事实及法律依据，法院对其该项诉讼请求不予支持。覃文谦亦未出示证据证明其经营损失，法院对其诉讼请求不予支持。宏福源酒楼虽按合同约定办理了餐饮许可证，但双方协议解除后，该餐饮许可证由宏福源酒楼收回，相关费用5万元应当退还覃文谦。覃文谦要求特种警察学院承担连带责任无事实及法律依据，法院不予支持。特种警察学院经法院依法传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，法院对此予以缺席判决。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，北京火火居宏福源酒楼有限公司返还覃文谦餐饮服务许可证费用50000元；二、驳回覃文谦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：本案中，覃文谦与宏福源酒楼签订的协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。覃文谦与宏福源酒楼在双方2015年8月8日签订的《补充协议》中明确约定，如覃文谦不能按时支付约定款项则视为违约，双方停止合作，覃文谦放弃所投入装修无条件退出。法院生效裁判文书已认定覃文谦与宏福源酒楼签订的《合作协议》及数份《补充协议》因覃文谦未支付约定的相关款项而解除，即合同解除的原因是覃文谦违约。同时认定，覃文谦并未提供证据证明房屋产权人向覃文谦主张过权利或提出过异议以致其无法正常使用涉案房屋。因此，覃文谦要求宏福源酒楼赔偿其装饰装修损失，与合同约定不符，缺乏依据，一审法院对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。覃文谦对其主张的经营损失未提供证据予以证明，一审法院对其诉讼请求不予支持，亦无不当。覃文谦要求特种警察学院就其主张的经营损失承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，覃文谦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33119元，由覃文谦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 云审 判 员 赵胤晨二〇一九年十一月二十一日法官助理 廖 慧书 记 员 史其申