广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民申410号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李彩红，女，1981年5月25日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：王姿懿，广东金桥百信律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡卫杰，男，1981年1月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄雪华，广东力诠律师事务所律师。一审、二审第三人：陈美金，女，1971年12月9日出生，汉族，住浙江省临海市。一审、二审第三人：陈高安，男，1969年2月22日出生，汉族，住浙江省临海市。再审申请人李彩红因与被申请人胡卫杰、第三人陈美金、陈高安案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院作出并已生效的（2019）01民终1726号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人李彩红申请再审称：一、二审法院认定：“李彩红未具有能够排除执行的权利”，属于认定事实错误，导致判决结果错误，善意购房人李彩红足以享有购房权利且能够排除执行。理由：（1）李彩红与陈美金于2017年8月3日签订《广州市存量房屋买卖合同》，而本案海珠区法院对涉案3503、3504房查封的《执行裁定书》于2017年11月9日作出，并与同日查封登记在陈美金名下3503、3504房陈高安可能拥有的1/2房屋产权份额。因此，李彩红与陈美金签订合同在法院查封之前，符合司法解释关于签订买卖合同在法院查封之前的规定；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；“占有”并未区分为形式占有或实质占有，只需要实际占有即可。而二审法院认为“占有应是实质占有，从而认为李彩红与陈美金签订《协议书》并开始租金不属于实际占有”属于认定事实错误。本案中，涉案房屋于2017年11月8日前已完成全部房款支付、递件、签署交付的《协议书》、通知承租人，并得到承租人确认，已形成完整的证据链条。已足以说明房屋在2017年11月8日已由李彩红合法实际占有，即符合上述规定在法院查封前，买受人已合法占有不动产的条件。（3）李彩红与陈美金签订《广州市存量房买卖合同》，约定李彩红购买白云区云城西路888号3503.3504房，合同总价9439834元；李彩红先后已向陈美金支付合同约定的购房款，符合法律支付全部价款的规定；（4）二审法院认为“李彩红应当预见购买涉案房屋存在重大风险，并应当由其承担相应的不利后果”，从而否定了李彩红足以排除执行，属于认定事实错误。本案涉案房屋未能如约办理过户登记，并非李彩红本人客观原因，反而属于出让人或案外人的原因，李彩红应符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，可以排除执行的情形；二、二审法院错误查封适用法律错误、程序违法。（1）涉案房屋的显名产权人为陈美金，而并非陈美金与陈高安共同共有；（2）二审法院错误直接援引《婚姻法》的规定，直接认定涉案房屋为陈高安与陈美金的夫妻共同财产，属于适用法律错误；（3）胡卫杰仅是陈高安的债权人而非陈美金的债权，当债权人认为债务人行为有损其利益时，仅享有债权人撤销权，且主张的对象仅为债务人本身；（4）二审法院查封时已属超额查封。三、二审判决认定的基本事实时遗漏查明重要事实。二审法院未查明胡卫杰在本案查封涉案房屋具有明显恶意，操纵交易双方，企图损害李彩红的合法权益。法院未查明胡卫杰与陈高安签订《专项服务合同》，为胡卫杰协助陈高安、陈美金办理陈高安与平安银行、建设银行等债权人系列执行案件，包括上述案件的执行和解，解封、出售3501、3502、3503以及3504房等事宜，而《合同》中未包括胡卫杰自己的执行案件。就是说胡卫杰拟通过协助陈高安或陈美金出售房屋，额外享有收益，而并非就出售四套房屋主张偿还债权，即胡卫杰放弃对四套房屋出售款可得款项的债权。同时，李彩红向陈美金购买房产、支付购房款也正是通过胡卫杰的指引、促成。胡卫杰已促成陈高安、陈美金与李彩红关于3502房的交易，并已成过户。但3503、3504房的房款同样也是在胡卫杰的促进下已全部支付于陈美金，并由于偿还其他执行案件的执行款，无法回转。而李彩红购买并实际占有了涉案房屋，排除执行有利于维护正常市场交易秩序。四、在已有的司法实践中，应当保障善良购房人的合法权益。综上，李彩红申请再审，请求：撤销（2019）粤01民终1726号民事判决书，依法重新审理。本院经审查查明：2019年4月22日，广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终1726号民事判决，已经发生法律效力。2019年7月1日，再审申请人李彩红对该民事判决向本院提出再审申请。涉案的3503、3504房的房屋产权在2014年4月28日至2017年10月26日期间被多家法院查封和解封，分别为：广州市白云区人民法院于2014年4月28日以（2014）穗云法民二初字第812号案件查封，2016年8月29日以（2016）粤0111执保1040号案件解封；广州市白云区人民法院于2015年4月7日以（2015）穗云法民四初字第439号案件轮候查封，2017年4月21日以（2017）粤0111执保508号案件解封；广州市天河区人民法院于2016年2月16日以（2016）粤0106民初742号案件轮候查封，2017年10月26日以（2017）粤0106执5909号案件解封；广州市天河区人民法院于2016年6月7日以（2016）粤0106民初7154-7157号案件轮候查封，2017年10月26日以（2017）粤0106执7365-7367号案件解封；一审法院于2016年11月22日以（2015）穗海执字第1708号案件轮候查封，2017年9月27日以（2017）穗海法民二初字第1708号案件解封；广州市白云区人民法院于2017年3月15日以（2017）粤0111民初3124号案件轮候查封，2017年10月24日以（2017）粤0111民初3124号案件解封；广州市白云区人民法院于2017年7月12日以（2017）粤0111执5303号案件轮候查封，2017年10月24日以（2017）粤0111执5303号案件解封；广州市白云区人民法院于2017年9月14日以（2017）粤0111执5304号案件轮候查封，2017年10月10日以（2017）粤0111执5304号案件解封。再审申请人李彩红提交了由禾东行地产有限公司提供上述房屋2019下半年每平方米均价为46000元的市场交易价格。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。”第二百零五条规定：“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。”本案中，再审申请人李彩红的申请于前述法律规定期限内提出。但再审申请人李彩红以其已向陈美金购买涉案两套房屋并实际占有，其可以排除胡卫杰对该房屋的强制执行为由，诉请判决停止对该房屋的强制执行，由于在李彩红与陈美金签订《广州市存量房买卖合同》之前，涉案房屋存在抵押及多宗查封，故此，李彩红应知陈美金、陈高安对外负有多宗债务，亦应当预见其向陈美金购买该两套房屋存在重大风险，同时也应当预见其代陈美金、陈高安向部分债权人履行债务以解封房屋进而完成过户手续的行为可能会损害包括胡卫杰在内的陈美金、陈高安其他债权人的合法权益。李彩红在明知存在重大交易风险的情况下仍签订《广州市存量房买卖合同》并实际履行，故在胡卫杰以陈高安债权人身份申请查封涉案房屋的交易风险实际发生之后，李彩红应当承担相应的不利后果。综上，李彩红主张其对涉案房屋享有足以排除胡卫杰的执行申请的民事权益，并据此诉请停止对涉案房屋的强制执行，理据不充分，缺乏法律依据，其再审申请，本院不予采纳。综上，申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第（二）款之规定，裁定如下：驳回再审申请人李彩红的再审申请。审判长 彭 湛审判员 黄 钜审判员 叶建伟二〇一九年十一月二十八日书记员 黄 慧梁敏怡