广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19310号上诉人（原审原告）：覃丽娟，女，1971年10月5日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审原告）：陈允金，男，1971年8月15日出生，汉族，住广东省广州市从化区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐科、邓纪华，广东荣韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：杨林森，该公司经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司职工。上诉人覃丽娟、陈允金因与被上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人覃丽娟、陈允金上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判雅居乐公司的违约金按照每日总房款的万分之一标准支付给覃丽娟、陈允金，违约金自2017年9月16日计算至2019年4月16日,终计至雅居乐公司向覃丽娟、陈允金交付符合交房条件的房屋之日止；3.本案的一审、二审诉讼费用由雅居乐公司承担。事实与理由：一、一审判决对雅居乐公司逾期交楼的起算时间认定错误。一审法院确认覃丽娟、陈允金和雅居乐公司2017年3月29日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》、《委托确认书》、《毛坯房收楼确认书》无效，后又以上述装修合同中约定的交付日期（2018年10月15日）作为应当交付涉案房屋的日期，该认定前后矛盾。二、雅居乐公司为规避政府限价而与覃丽娟、陈允金签订装修合同，该装修合同不是当事人的真实意思表示，且存在逃避税收的嫌疑，附属文件及其他设计装修的约定应认定为无效。三、雅居乐公司向覃丽娟、陈允金支付逾期交楼违约金的起算时间为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交付时间的次日，即2017年9月16日为起算日。被上诉人雅居乐公司辩称：不同意覃丽娟、陈允金的上诉请求。覃丽娟、陈允金向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司向覃丽娟、陈允金支付违约金（违约金按照每日总房价1652767元万分之一的标准计算，自2017年9月16日起暂计至2019年4月15日，应计至雅居乐公司向覃丽娟、陈允金交付符合交房条件的房屋）；2.本案的诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：覃丽娟、陈允金作为认购方与雅居乐公司作为出售方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为雅居乐名门半岛花园XX房，售价为1025855元，于2017年9月15日前交付使用。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为626912元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的13个月，装修款的支付方式为分期付款，第一期装修款188074元须于2017年4月2日前付清，第二期装修款250765元须于2017年9月26日前付清，第三期装修款188073元须于2018年3月26日前付清。2017年3月29日，覃丽娟、陈允金与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定覃丽娟、陈允金购买雅居乐公司开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段三期XX房的涉案房屋；建筑面积119.48平方米；单价为每平方米9906.86元，总金额为1025855元；覃丽娟、陈允金以按揭贷款方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付覃丽娟、陈允金使用。雅居乐公司向覃丽娟、陈允金交付房屋时，应当向覃丽娟、陈允金发出收楼通知书，雅居乐公司委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向覃丽娟、陈允金出示雅居乐公司出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，雅居乐公司应当及时书面告知覃丽娟、陈允金。合同第十四条约定：雅居乐公司如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，雅居乐公司按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：覃丽娟、陈允金与雅居乐公司双方进行房屋验收交接时，雅居乐公司应当向覃丽娟、陈允金提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向覃丽娟、陈允金提供加盖雅居乐公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，覃丽娟、陈允金有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由雅居乐公司承担。合同第二十三条约定：雅居乐公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，覃丽娟、陈允金有权要求雅居乐公司按照本合同附件六中有关约定负责更换。《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：1.雅居乐公司向覃丽娟、陈允金发出《收楼通知书》后，且在覃丽娟、陈允金办理收楼手续时，向覃丽娟、陈允金出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，覃丽娟、陈允金同意办理收楼手续。2.小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，覃丽娟、陈允金同意雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响覃丽娟、陈允金使用为前提。在提供临时服务的期限内，雅居乐公司向覃丽娟、陈允金补贴临时服务与永久服务的费用差额（由雅居乐公司直接将差额支付给相关单位，不直接支付给覃丽娟、陈允金），覃丽娟、陈允金同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。3.覃丽娟、陈允金同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微的质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔。第十七条约定：6.鉴于覃丽娟、陈允金购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，覃丽娟、陈允金收楼后委托雅居乐公司进行装修（原告授权雅居乐公司可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与雅居乐公司签订《装修合同》，覃丽娟、陈允金与雅居乐公司双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，覃丽娟、陈允金作为乙方与雅居乐公司作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：覃丽娟、陈允金与雅居乐公司双方就覃丽娟、陈允金购买的从化区雅居乐沙贝三期XX房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：从化区雅居乐沙贝三期XX房；第二条、委托事项：雅居乐公司及其聘请的第三方（以下统称为甲方，覃丽娟、陈允金与雅居乐公司聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，雅居乐公司与第三方的权利义务关系由雅居乐公司享有和承担，与覃丽娟、陈允金无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以雅居乐公司实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为626912元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.雅居乐公司在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向覃丽娟、陈允金发出《收楼通知书》，通知覃丽娟、陈允金对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，覃丽娟、陈允金应当及时按通知收楼，逾期收楼除雅居乐公司的装修交楼时间顺延外，覃丽娟、陈允金承担因延期装修而给雅居乐公司造成的经济损失。3.雅居乐公司应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向覃丽娟、陈允金发出《装修交楼通知书》，覃丽娟、陈允金应按雅居乐公司发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且覃丽娟、陈允金对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因雅居乐公司原因导致覃丽娟、陈允金不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，雅居乐公司按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条、其他：2.覃丽娟、陈允金已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托雅居乐公司进行装修，覃丽娟、陈允金的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，覃丽娟、陈允金对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因覃丽娟、陈允金原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为覃丽娟、陈允金同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。覃丽娟、陈允金分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，覃丽娟、陈允金向雅居乐公司签署《委托确认书》，内容为：覃丽娟、陈允金于2017年3月29日向雅居乐公司购买雅居乐名门半岛花园XX房，并与雅居乐公司签订（编号为201703376911）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因覃丽娟、陈允金委托雅居乐公司进行装修，故现覃丽娟、陈允金委托雅居乐公司进行毛坯收楼。覃丽娟、陈允金在业主签名确认处签字。同日，覃丽娟、陈允金向雅居乐公司签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛花园XX房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托雅居乐公司进行装修，该单位的物业管理费从2018年10月15日（装修合同约定时间内）开始计算。上述合同签订后，覃丽娟、陈允金已支付了全部装修款626912元及全部购房款1025855元，雅居乐公司于2017年8月18日开具名称为房地产开发住宅1025855元的发票及显示雅居乐公司向覃丽娟、陈允金收取了名称为房款（装修）首期及分期的合计626912元的收款收据给覃丽娟、陈允金。雅居乐公司于2018年10月8日向覃丽娟、陈允金发出《收楼通知书》。覃丽娟、陈允金未办理收楼。一审庭审中，雅居乐公司确认涉案房屋的用电标准为临时用电。一审法院认为：覃丽娟、陈允金与雅居乐公司签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案存在以下几个问题：第一，关于覃丽娟、陈允金与雅居乐公司签订的《装修合同》及《委托确认书》《毛坯收楼确认书》的效力及涉案房屋总价款的问题。雅居乐公司与覃丽娟、陈允金在签订《商品房买卖合同》的同时又要求覃丽娟、陈允金与其签订了2017年3月29日的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》《毛坯收楼确认书》，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1025855元，一部分为装修价款626912元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，雅居乐公司与覃丽娟、陈允金签订装修合同为虚假意思表示，且有违法嫌疑，故覃丽娟、陈允金与雅居乐公司在2017年3月29日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》《毛坯收楼确认书》应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为涉案房屋实际交易价款为1652767元。因此，覃丽娟、陈允金主张以房屋交易价款1652767元作为计算逾期交楼违约金的基数，依法有据，一审法院予以支持。第二，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案覃丽娟、陈允金作为买受人依约支付了房款，雅居乐公司作为出卖人应转移房屋所有权给覃丽娟、陈允金，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于雅居乐公司为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。另，覃丽娟、陈允金主张的房屋渗水问题等装修问题属于装修瑕疵，覃丽娟、陈允金可以另循法律途径要求雅居乐公司或相关主体进行维修或整改。第三，雅居乐公司应否向覃丽娟、陈允金承担逾期交楼的违约责任问题。双方签订的商品房买卖合同约定雅居乐公司应当在2017年9月15日前向覃丽娟、陈允金交付毛坯房，但综合双方的合同及付款情况，雅居乐公司应向覃丽娟、陈允金交付的是装修完毕的涉案房屋，考虑到装修需要一定的施工时间，故一审法院认为应参照双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》载明的交付日期即2018年10月15日作为雅居乐公司应向覃丽娟、陈允金交付涉案房屋的日期。由于截止本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未符合交楼标准，故雅居乐公司应自2018年10月16日起向覃丽娟、陈允金承担逾期交房违约责任。覃丽娟、陈允金主张的2018年10月16日之前的违约金，一审法院不予支持。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故一审法院仅支持覃丽娟、陈允金主张的自2018年10月16日起至覃丽娟、陈允金向一审法院起诉之日即2019年4月16日的违约金。2019年4月16日之后的违约金，覃丽娟、陈允金可另行主张。第四，违约金的计算问题。根据双方的合同约定，雅居乐公司如未能按本合同规定的期限交房，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，雅居乐公司按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止。故雅居乐公司应向覃丽娟、陈允金支付以已付楼款总额1652767元为基数自2018年10月16日起至2019年4月16日止按每日0.1‰标准计算的违约金。对于覃丽娟、陈允金超出该范围主张的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款1652767元的万分之一为标准，从2018年10月16日起计算至2019年4月16日止）给覃丽娟、陈允金；二、驳回覃丽娟、陈允金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1092元，由覃丽娟、陈允金负担814元，由广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担278元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，雅居乐公司没有提交证据，覃丽娟、陈允金提交《广州市从化区建设工程质量安全检测中心民用建筑工程室内环境质量检验报告》，拟证明上述检测中心在2017年5月已对涉案房屋进行抽样检测，可以看到出签订购房合同前装修工作已完成，故一审判决中给予雅居乐公司一年的装修时间不合理。雅居乐公司质证称：证据并无原件进行核对，真实性不予确认。检测报告中所抽查的户型中并无涉案房屋，关联性不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案属于商品房预售合同纠纷。作为出卖人的雅居乐公司须按照合同约定将符合约定的房屋所有权转移给覃丽娟、陈允金，覃丽娟、陈允金作为买受人须按照合同约定支付全部价款。一、关于《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》的性质问题。覃丽娟、陈允金与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十七条约定：鉴于覃丽娟、陈允金购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，覃丽娟、陈允金收楼后委托雅居乐公司进行装修（覃丽娟、陈允金授权雅居乐公司可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修），并同时与雅居乐公司签订《装修合同》，双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。而双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》第十条、其他：2.约定：覃丽娟、陈允金的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，覃丽娟、陈允金在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》。买卖合同和装修合同不可分割，是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除。上述合同约定已经明确覃丽娟、陈允金购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，覃丽娟、陈允金在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割，是互附中止、解除条件的合同，即覃丽娟、陈允金必须同时付清买卖合同及装修合同约定的全部价款后，雅居乐公司才能交付并转移房屋所有权给覃丽娟、陈允金。由此可知，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质，一审法院参照该合同载明的交付日期即2018年11月15日作为雅居乐公司交付涉案房屋的日期并无不当，本院予以维持。二、关于逾期交房违约金计算的时间。如前所述，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质，一审根据双方合同及付款情况参照上述装修合同约定的交房日期作为雅居乐公司向覃丽娟、陈允金交付涉案房屋的日期，处理正确，本院予以确认。覃丽娟、陈允金上诉主张逾期交房起算时间是商品房买卖合同约定交付时间的次日，理据不足，本院不予采纳。鉴于目前涉案房屋具备交付条件的时间不确定，故一审法院支持雅居乐公司向覃丽娟、陈允金支付2018年10月16日起至一审起诉之日的违约金并无不当，本院予以维持。至于2019年4月16日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，覃丽娟、陈允金可待涉案房屋具备交付条件后与雅居乐公司另行协商或另案主张。综上所述，覃丽娟、陈允金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2184元，由上诉人覃丽娟、陈允金负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月二十七日书记员  郭 俏区敏儿