江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1024民初519号原告：谢联清，女，1977年6月9日出生，汉族，住崇仁县。委托诉讼代理人：李亚兵，江西人民律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：崇仁县职业教育中心，住所地：崇仁县迎宾大道**，统一社会信用代码123611254927304715。法定代表人：吴年盛，该校常务副校长。委托诉讼代理人：付胜仁，崇仁县城关法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告谢联清与被告崇仁县职业教育中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告谢联清及其委托诉讼代理人李亚兵、被告崇仁县职业教育中心的法定代表人吴年盛及其委托诉讼代理人付胜仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢联清向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告装修、改建补偿款438481元及评估费7596.96元、搬迁费5000元；2、请求判令被告退还原告租赁押金8000元；以上1、2项金额合计459080.96元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2014年7月7日签订《教学场地租用协议》被告将教学楼一楼（不含一楼云梯铁门）的五间教室、一间画室等场地租赁给原告用于开办幼儿园。租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日。承租房屋后，原告对房屋进行装修装饰并购置了大量教学设备，投入大量人力、物力和财力，总投资近200万元人民币。2017年9月8日，县政府、园区及相关职能部门的负责人以及被告召开县职教中心发展推进座谈会，座谈会上就原告幼儿园的搬迁问题明确要求，疏导结合，在园区公租房区域规划筹建一个幼儿园，确保2018年9月前职教中心幼儿园搬出。但被告在未按照会议纪要要求落实新幼儿园场地的情形下，直接于2018年8月1日通知原告终止合同，并于2018年8月21日向家长发出通告，通告合同解除，让家长不要报名原告幼儿园，并采取锁门等措施阻挠原告幼儿园开学。被告的行为不仅严重影响幼儿园正常运营，同时造成许多学生无法正常入园的不良社会后果。原告迫于被告的压力，接受了被告的终止合同的要求，但原告提出搬迁须在新幼儿园装修好后启动，被告表示同意。后原告于2019年2月2日搬离了租赁场地，双方于2019年2月25日就补偿项目办理了交接并签署了《交接确认清单》，双方租赁合同已实际解除。关于合同解除后的补偿问题，被告在《教学场地租用协议》、《合同终止告知书》当中均承诺按照鉴定中心的评估价给予补偿，原告于2018年6月10日委托江西博中司法鉴定中心对装修装饰物进行评估，经评估，装修装饰物共价值759696元，《交接确认清单》1-29项的评估价为427092元，加上未评估的30-34项，合计438481元。除上述补偿外，原告因此所支付的鉴定费7596.96元和搬迁费5000元也应当由被告承担。同时被告有8000元房屋押金未退还原告。原告经多次要求被告付款均未果，为此请求法院判如所请。被告崇仁县职业教育中心辩称，1、根据2018年8月2日《终止合同告知书》，我校将聘请有国家资质的鉴定机构进行评估，原告鉴定是单方的，未经过我们同意，原告鉴定无效，要求重鉴，鉴定费是原告自己的行为，不应该我们支付，搬迁费应按事实确定；2、根据双方约定，原告在2018年9月份之前要整体搬出我校，但原告在2019年2月25日才交接，原告明显违约。根据签订合同第一款租赁方式第六条约定，合同到期后视情况退还押金，所以被告认为不应该退还押金；3、被告在2019年5月17日已经向法院提出了要求指定评估机构进行重新评估鉴定的申请，请求准许重鉴。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告身份证、被告组织机构信息，拟证明原被告诉讼主体资格；经被告质证对证据三性无异议。2、《关于在县职教中心校内创办民办幼儿园协调会议纪要》、《教学场地租用协议》，拟证明原被告根据崇仁县政府会议的决定，于2014年7月7日签订了《教学场地租用协议》，协议就租赁期限、租金、押金、双方权利义务、合同终止后的补偿事宜进行了约定。其中第四条第1款约定，甲乙双方中任何一方提前终止协议，须提前一个月书面通知对方，若甲方因国家政策调整，学校自身发展壮大等原因要提前终止协议的，乙方应无条件支持配合，但甲方应对乙方在装修、改建等方面的费用由国家资质的评估部门进行评估折旧后给予补偿；经被告质证对证据三性无异议，但认为甲方应对乙方在装修、改建等方面的费用由国家资质的评估部门进行评估折旧后给予补偿，其中的甲方是指被告，这是被告的权利。3、《县职教中心发展推进座谈会议纪要》、《合同终止告知书》、《通告》，拟证明被告违反《县职教中心发展推进座谈会议纪要》的决定，在没有解决新幼儿园场地的情形下，于2018年8月1日直接通知原告解除合同，且于2018年8月21日通告家长选择其他学校就读，被告不仅违反了解除合同的约定，而且造成园区客商、职工及周边居民无法入园的不良社会影响；经被告质证对证据的三性无异议，但认为被告并没有违反约定而是政策的原因终止合同的，被告没有过错。4、《交接确认清单》、江西博中司法鉴定中心鉴定书、《补偿金额计算明细表》（根据交接确认单及鉴定书统计），拟证明原告于2019年2月2日从被告房屋中搬出，双方就补偿项目进行了交接，根据交接确认单及鉴定中心鉴定评估结果汇总表，总补偿金额为438481元；经被告质证对该组证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为交接确认单没有按规定时间签订，原告存在违约，鉴定中心的鉴定报告是原告单方的行为，被告不予确认。5、收据，拟证明被告尚欠原告房屋押金8000元；经被告质证对真实性无异议，但关联性有异议，认为因为原告没有按合同履行自己的义务，是原告违约，故不应该退还押金。6、《律师函》，拟证明原告曾于2019年1月28日委托江西人民律师事务所律师向被告发出律师函，要求被告赔偿相关损失并退还押金，被告收到律师函后无任何回应，明显构成违约。经被告质证以我方不知道这个情况为由不予认同。7、鉴定费发票，拟证明原告因申请鉴定支付了8000元的鉴定费；经被告质证对证据的三性无异议，但认为鉴定费应由原告承担。被告围绕答辩意见向本院提交了如下证据：1、《教学场地租赁协议》，拟证明租赁方式里的第一款第一条已经约定押金合同到期视情况退还，合同的第四款第一条其他约定明确了原告的装修、改建费用应该由被告来评估而不是原告；经原告质证对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为合同约定押金视情况退还，属于约定不明条款，不能作为被告不退还押金的理由，该合同第四条第一款的意思并非被告所述，而是甲方应对乙方进行补偿，未约定由甲方委托评估机构。2、2018年8月1日被告向原告所发的一份《合同终止告知书》，拟证明在2018年9月份之前原告要搬出我校，原告得到告知书后未提出任何异议，告知书第二条再次强调评估由我校进行；经原告质证对证据的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，认为这份告知书本身就是被告违约的证据，被告在没有按照座谈会要求解决新场地的情况下擅自单方终止合同的行为明显不妥，同时认为被告是没有权利单方终止合同的。3、2019年2月25日双方签署的《交接确认清单》，拟证明原告违约，在2019年2月25日才进行交接而没有在2018年9月份之前。经原告质证对证据的真实性无异议，对关联性有异议，主张签署交接确认清单是原告迫于被告刷油漆、锁门等压力的结果，原告并没有违约。对当事人所举的证据，因对方质证时对证据形式上的真实性未提出异议，本院予以确认，作为本案的证据使用，证明目的及内容将结合其他证据及本案案情进行评定。根据当事人陈述和依法审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月18日，崇仁县人民政府为充分利用被告县职教中心现有闲置教育资源，解决县工业园区客商、职工及周边居民幼儿“入园难”问题，主持召开相关部门关于在被告校内创办一所民办幼儿园有关问题的协调会议，并形成如下会议纪要：同意县职教中心引进社会资金在校内创办一所符合市一级一类办学标准的民办幼儿园，由租赁方独立经营办学；县职教中心负责按约定出租场地，场地范围、租金和租期按《教学场地租用协议》拟定的内容执行；若遇国家政策调整或职业教育的自身发展需要等原因，职教中心需终止协议时，租赁方应无条件支持配合等。2014年7月7日，被告崇仁县职教中心作为甲方，原告谢联清作为乙方根据县政府协调会议纪要签订书面的《教学场地租用协议》，约定：甲方将教学楼一楼（不含一楼云梯铁门）的五间教室、一间画室、走廊及教学楼后面至雕塑花坛之间与教学楼呈似三角形场地租赁给乙方承办幼儿园。租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日。租金为32000元/年，总额合计16万元，合同签订生效首付2014年学年（2014年9月1日至2015年8月31日）租金32000元，财产押金40000元合同到期视情况退还，第二学年的租金在第二年的9月1日之前付清，今后每年以此类推；乙方根据水电费收缴规定，按水电表计数情况和水电规定价格标准向甲方接月缴交水电费；甲乙双方中任何一方提前终止协议，须提前一个月书面通知对方，若甲方因国家政策调整，学校自身发展壮大等原因要提前终止协议的，乙方应无条件支持配合终止合同，但甲方应对乙方在装修、改建等方面的费用由国家有资质的评估部门进行评估折旧后给予补偿等。合同签订后，原告对租赁房屋进行装修装饰开办幼儿园。2017年9月8日，崇仁县人民政府召开园区等相关职能部门负责人关于被告县职教中心发展推进的座谈会，会议纪要明确：县职教中心的发展按照省级示范职业学校标准对县职教中心进行标准化规划建设，按照规划导向结合变电设备研究院建设，对教学楼、学生宿舍等建筑进行立面改造，同时完善校园文化墙、污水管网、校园绿化等市政基础建设。并就原告幼儿园的搬迁问题要疏导结合，可在园区公租房区域规划筹建一个幼儿园，确保2018年9月前职教中心内幼儿园搬出。尔后，原、被告就提前终止教学场地租赁合同经协商未达成一致意见。2018年8月1日，被告以因迎接江西省达标中等职业学校验收评估工作需要使用该教学场地及2017年9月8日县政府关于县职教中心发展推进座谈会会议纪要的要求为由，向原告送达一份书面的《合同终止告知书》，主要内容为：原告收到书面告知书后于2018年9月份之前将园区职教附属幼儿园整体搬出；根据双方共同签订的《教学场地租用协议》中“其它约定：第1条，甲乙双方中任何一方提前终止协议，须提前一个月书面通知对方，若甲方因国家政策调整，学校自身发展壮大等原因要提前终止协议的，乙方应无条件支持配合终止合同，但甲方应对乙方在装修、改建等方面的费用由国家有资质的评估部门进行评估折旧后给予补偿。”被告将聘请国家有资质的专业评估部门对原告在装修、改建等方面费用进行评估折旧后给予补偿。2018年8月21日，被告以园区职教附属幼儿园面临资产评估、搬迁等问题为由向家长发出书面《通告》，通告各位家长选择其它公办或民办幼儿园就读。其后，原告接受了被告的终止合同的要求，但提出搬迁须在新幼儿园装修好后启动，被告表示同意。2019年2月2日原告搬离了租赁场地，双方于2019年2月25日就未搬迁的补偿项目签署了一份《交接确认清单》，双方租赁合同已实际解除。2018年6月10日，原告委托江西博中司法鉴定中心对装修装饰物进行评估，确定园区职教附属幼儿园资产759696元，用去鉴定费8000元。由于原告单方诉前委托作出的鉴定意见属对原告资产项目的整体评估意见，未针对涉案争议的《交接确认清单》补偿项目单独进行评估且被告未到现场确认而不予认可，被告并于诉讼中向本院申请重新鉴定。本院委托双方选定的江西华赣工程造价咨询有限责任公司就双方《交接确认清单》补偿项目进行价值评估，评估意见：交接确认清单中所列资产（含装修）价值为310164.63元。被告职教中心用去鉴定费10000元。对该鉴定意见经被告质证认为，鉴定意见书中的儿童滑梯、厨房设备（含抽油烟机、蒸饭机、锅、灶、净水机）可以拆除的设备，由原告拆回，被告不承担该费用33920元；原告质证认为，对鉴定意见原则上无异议，但提出对围墙等临时建筑的残值没有考虑鉴定时距交接时相差半年时间的损耗折旧因素，造成评估价值偏低，请求酌情增加部分。另查，被告尚有房屋押金8000元未退还原告，原告在其租赁期间尚欠被告水、电费4443元未缴纳。本院认为，原、被告签订的《教学场地租用协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应有效。《教学场地租用协议》中“其它约定：第1条，甲乙双方中任何一方提前终止协议，须提前一个月书面通知对方，若甲方因国家政策调整，学校自身发展壮大等原因要提前终止协议的，乙方应无条件支持配合终止合同，但甲方应对乙方在装修、改建等方面的费用由国家有资质的评估部门进行评估折旧后给予补偿。”该约定条款是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和损害社会公共利益，其内容合法有效。该约定条款实质赋予合同双方均有解除合同的权利，且不以对方有否违约行为等法定理由为合同解除的必要条件，体现了当事人意思自治原则。现被告根据县人民政府关于按照省级示范职业学校标准对县职教中心进行标准化规划建设的会议纪要精神，因自身发展壮大的需要，无法继续履行租赁合同，提出提前终止合同的要求，于2018年8月1日向原告送达一份书面的《合同终止告知书》，符合合同约定，是依法行使合同约定的解除权行为，不构成违约。但应按照合同约定委托国家有资质的评估部门对交接确认清单中的资产进行评估折旧后给予原告补偿。诉讼中经本院委托双方选定的江西华赣工程造价咨询有限责任公司就双方《交接确认清单》补偿项目进行价值评估，其作出的交接确认清单中所列资产（含装修）价值为310164.63元的评估意见，具有真实性，合法性，关联性，本院予以确认。被告主张鉴定意见书中的儿童滑梯、厨房设备（含抽油烟机、蒸饭机、锅、灶、净水机）可以拆除的设备，由原告拆回，被告不承担该费用33920元，经查，2019年2月25日双方办理的交接确认清单中包含了上述移交财产，说明被告同意接受该财产，现被告要求原告拆回并表示不承担该费用，其理由不能成立，本院不予支持。原告主张鉴定报告中的评估价值偏低，请求酌情增加部分，没有法律依据，本院亦不支持。关于原告押金8000元的退还问题，被告主张原告应在2018年9月份之前要整体搬出我校，但原告在2019年2月25日才交接，原告明显违约。根据签订合同第一款租赁方式第六条约定，合同到期后视情况退还押金，故被告认为不应该退还押金。本院认为，涉案押金性质是双方约定的原告在租赁期间为履行《教学场地租用协议》合同义务所作的担保，现该租用协议事实上已实际解除，且没有证据证明该租用协议双方在同意解除合同后，已另行明确约定将该押金作为解除合同逾期办理交接的违约担保，故被告在合同实际解除后继续占有原告押金没有合法依据，理应向原告返还押金8000元，但根据合同规定，应扣减原告应支付的租赁期间水、电费4443元。原告主张搬迁费5000元，未提供证据证明，本院不予认定。原告主张赔付其评估费7596.96元，由于该鉴定意见系原告诉前单方委托，且被双方选定由本院对外委托的江西华赣工程造价咨询有限责任公司重新作出的鉴定意见所否定，本院不予采纳，故原告该项诉讼主张，本院不予支持。综上所述，被告支付原告装修、财产等补偿款310164.63元及退还原告押金8000元，合计318164.63元，扣除原告应付的水电费4443元，被告实应支付原告补偿款313721.63元。原告诉讼请求予以部分支持，其他的诉讼请求予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告崇仁县职业教育中心支付原告谢联清装修、财产等补偿款310164.63元及退还原告谢联清押金8000元，合计318164.63元，扣除原告谢联清应付的水电费4443元，被告崇仁县职业教育中心实应支付原告谢联清补偿款计人民币313721.63元。限于本判决生效之日起20日内履行完毕；二、驳回原告谢联清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8186元，由原告谢联清负担2592元，被告崇仁县职业教育中心负担5594元。原、被告各自垫付的鉴定费各自承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，款项：上诉费），自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。审 判 长  吴凰行人民陪审员  汪伟民人民陪审员  吴齐梅二〇一九年十一月二十日书 记 员  陈佳慧附：执行标的款账号开户行：中国工商银行崇仁县支行户名：崇仁县人民法院账号：15×××83