海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初1253号原告：庞区祥，男，汉族，1981年3月5日出生，住址海南省临高县，公民身份号码：×××。原告：陈慧芬，女，汉族，1980年12月28日出生，住址海南省临高县，公民身份号码：×××。上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄家派，男，汉族，1967年3月28日出生，住址海南省临高县，公民身份号码：×××。被告：谢丽兰，女，汉族，1937年3月1日出生，住址海南省临高县，公民身份号码：×××。原告庞区祥、陈慧芬与被告谢丽兰排除妨碍纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告庞区祥、陈慧芬及其共同委托诉讼代理人黄家派，被告谢丽兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞区祥、陈慧芬向本院提出诉讼请求：判令被告谢丽兰停止妨害，自行搬出侵占居住原告庞区祥、陈慧芬位于××县之房屋（东边房），【《国有土地使用证》证号为临国用（2012）第229号，地号为（28）-24-①，面积和四至以土地证载明的内容为准），将房屋归还给原告庞区祥、陈慧芬居住。事实和理由：2017年8月7日，王某、刘某（系被告谢丽兰的儿子和儿媳妇）经与原告庞区祥、陈慧芬充分协商，双方签订一份《房地产转让合同书》。该合同书约定：王某、刘某自愿将共同共有的，坐落在临高县临城镇红卫街的一宗房地产转让给原告庞区祥、陈慧芬夫妇。转让的房地产坐落在临高县临城镇红卫街148号（东边房），房屋所有权证号：临房权证临城字第**，国有土地使用证号：临国有（2012）第229号，地号（28）-24-①；房地产转让金额为450000元；合同签订后，甲方（即王某、刘某）应将房地产腾出交给乙方（即原告庞区祥、陈慧芬）。当时王某、刘某夫妇将房产出售给原告庞区祥、陈慧芬的时候，王某、刘某的母亲谢丽兰，王某的弟弟王朝刚及王某、刘某的两个儿子王松、王铭都在同意书上签字按手印同意将房子卖给原告庞区祥、陈慧芬。2017年8月7日，王某、刘某和原告庞区祥、陈慧芬到临高县公证处办理了《房地产转让合同书》的公证。合同书经公证后，原告依约向王某、刘某支付了全部购房款450000元。支付了全部购房款450000元后，原告庞区祥、陈慧芬便要求王某、刘某将房产交付给原告居住，但被告谢丽兰却以种种借口不肯搬出两原告已购买，而且权属为两原告所有的房屋。2018年7月11日，谢丽兰的儿子王朝刚出具一份《承诺书》，保证在2019年6月2日前将房产腾出交给两原告，否则愿意承担一切法律责任。同日，在房产所在地的临高县临城镇跃进居民委员会见证下，卖房人刘某与原告陈慧芬签订一份《协议书》，刘某保证谢丽兰于2019年6月2日前将房屋腾出交给原告陈慧芬。但时至今日，被告谢丽兰仍以种种借口搪塞原告，拒绝搬出产权已归原告庞区祥、陈慧芬所有位于××县的房屋。其行为已严重损害了原告庞区祥、陈慧芬的合法权益。原告庞区祥、陈慧芬为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告谢丽兰辩称：是我儿子王某和儿媳刘某将涉诉房子转让给两原告，我不同意转让。同时两原告支付购房款的时候没有告诉我，没有给我一分钱。是我儿子、儿媳要求我签名将涉诉房子转让给两原告的，两原告要求我搬出去将涉诉房子交付他们使用，我对此有异议。两原告将转让款交给谁，就由谁负责返还转让款。原告庞区祥、陈慧芬提交如下证据以支持其诉讼请求：1、《房地产转让合同书》、《公证书》，证明涉诉房产位于××县，案外人王某、刘某为该房产的所有权人，谢丽兰与该房产无关的事实；2、《同意书》，证明案外人王某、刘某将涉诉房产转让给两原告时，谢丽兰在同意书上签名同意进行转让的事实；3、《承诺书》，证明王朝刚是王某的弟弟，承诺在2019年6月2日前将涉诉房产腾出交给两原告使用的事实；4、《协议书》，证明谢丽兰不同意搬出将涉诉房产交给两原告使用，出让人刘某保证在2019年6月2日将涉诉房产交给陈慧芬使用的事实；5、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，证明涉诉房屋及土地使用权均登记在王某的名下，该房产跟谢丽兰无关的事实；6、《收条》3张、《海南农村信用社取款回单》2张、《海南农村信用社存款回单》2张，证明出让人王某、刘某已经收到两原告的购房款450000元的事实。谢丽兰对庞区祥、陈慧芬提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性提出异议，认为在签名时没有经过谢丽兰的同意；对证据2的真实性没有异议，但对合法性、关联性提出异议，认为在同意书上签名时王某、刘某没有对谢丽兰说明签名的目的；对证据3的真实性、合法性、关联性提出异议，认为涉诉房产属于谢丽兰所有，而不属于王朝刚所有；对证据4的真实性、合法性、关联性提出异议，认为王某已经跟刘某离婚，刘某没有权利将涉诉房产转让给两原告；对证据5的真实性没有异议，但对合法性、关联性提出异议，认为涉诉房产属于谢丽兰及丈夫共同所有，丈夫过世以后才将涉诉房产过户在王某的名下；对证据6的真实性、合法性、关联性提出异议，认为两原告支付转让款没有经过谢丽兰的同意，该转让款与谢丽兰无关。谢丽兰没有证据提交。经审查，本院对庞区祥、陈慧芬提供证据2、5的真实性予以确认；对证据2、5的合法性、关联性及证明力与证据1、3、4、6的真实性、合法性、关联性及证明力，综合全案证据予以判断。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月7日，原告庞区祥、陈慧芬与案外人王某、刘某签订一份《房地产转让合同书》，约定由甲方（即王某、刘某）将座落于海南省××县之房屋（东边房）及其土地使用权转让给乙方（即庞区祥、陈慧芬）。房地产转让款为450000元，分三期支付，即在双方签订合同当日由乙方支付甲方转让款325000元（包括乙方在合同签订前预付的定金25000元）；在2017年8月27日前，乙方将转让款100000元支付给甲方；在2018年8月7日前支付甲方25000元。在涉诉房地产办理过户登记到乙方名下之前，甲、乙双方约定的房地产转让价格不得改变。本宗房地产转让、交易过程中所产生的一切税费和费用（如税费、过户费等）由乙方承担。本合同签字后，甲方应将房地产腾出交给乙方，并将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及与本宗房地产转让相关的材料移交给乙方。本合同签字后，乙方可以对房屋进行装修和居住，并拥有该房屋之所有权，甲方对此表示无异议。办理本宗房地产产权变更登记手续时，甲方要积极配合乙方，不得以任何借口拒绝配合。在签订本合同前，乙方已对涉诉房屋的现状进行了勘查，并对房屋的各项基本情况均做了充分了解。房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题，由乙方承担维修责任，甲方概不负责。甲方自合同签订之日起，至办理产权变更登记转移前，甲方不得将涉诉房地产再转让给他人、或将涉诉房地产出租、抵押、质押给他人，否则，一切经济责任和法律责任由甲方承担。本宗房地产买卖之前所涉及到本宗房地产的债权债务由甲方承担。本宗房地产若在办理产权变更登记之前遇到国家征用，所有房地产的补偿款归乙方享有。2017年8月7日，乙方将转让款325000元支付给甲方；2017年8月19日，乙方将转让款100000元支付给甲方；2018年7月9日，乙方将转让款25000元支付给甲方。甲方与乙方于2017年8月7日到海南省临高县公证处办理了上述合同的公证。又查明：临高县人民政府于2012年11月27日将《国有土地使用证》颁发给王某，国有土地使用证号为：临国用（2012）第229号；地号为：（28）-24-①。2013年4月26日，临高县住房保障与房产管理局将《房屋所有权证》颁发给王某、刘某，房屋所有权证号为：临房权证临城字第XXXX号。在本案法庭辩论终结前，涉诉房地产尚未办理变更登记于庞区祥、陈慧芬名下，庞区祥、陈慧芬尚未取得涉诉房地产的不动产权证书。另查明：2017年8月7日，王某、刘某以及他们的儿子王松、王铭，王某的弟弟王朝刚，谢丽兰向庞区祥、陈慧芬出具一份《同意书》，同意将涉诉房地产转让给庞区祥、陈慧芬。2018年7月11日，刘某与陈慧芬签订一份《协议书》，其内容为：经卖房者（甲方）刘某同买房者陈慧芬（乙方）双方协商，甲方卖房者母亲定于2019年6月2日前将房屋腾交给乙方，否则甲方愿意承担一切法律责任。临高县临城镇跃进居民委员会作为见证人在该协议书上盖章。以上事实，有庞区祥、陈慧芬提供的上述证据，还有原、被告双方当事人在庭审中的陈述，资以认定。本院认为：国家对不动产采取登记制度，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。案外人王某、刘某已经取得涉诉房地产的《国有土地使用证》以及《房屋所有权证》，王某、刘某对涉诉房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。王某、刘某将涉诉房地产转让给庞区祥、陈慧芬，双方为此签订的《房地产转让合同》，签约主体适格，具有完全民事行为能力，符合国家法律规定，该合同具有法律效力。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，以及第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”之规定，涉诉房地产尚未办理变更登记于庞区祥、陈慧芬名下，庞区祥、陈慧芬尚未取得涉诉房地产的不动产权证书，该房地产的所有权和使用权还没有发生转移，庞区祥、陈慧芬还没有享有涉诉房地产的所有权和使用权；谢丽兰尚未构成对庞区祥、陈慧芬的侵权。庞区祥、陈慧芬请求谢丽兰停止妨害，自行搬出并将位于××县之涉诉房屋归还给原告庞区祥、陈慧芬，证据不足，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十七条之规定，判决如下：驳回原告庞区祥、陈慧芬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告庞区祥、陈慧芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审  判  长  林      珩    人民陪审员  孙  晓  丽 人民陪审员  王  海  燕  二〇一九年十一月二十七日                                                                         书  记  员  王  蕃  蓉附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。