湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3203号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行，住所地湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦。负责人：齐志刚，该分行行长。委托诉讼代理人：陈旭，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾卓娟，湖南潭州律师事务所律师。被告：方峰，男，1966年10月31日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。被告：湘潭美江房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济开发区富洲路****。法定代表人：梁艳红，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行诉被告方峰、湘潭美江房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院于2019年10月9日立案后，原告中国银行湘潭分行向本院申请财产保全，本院经审查，依法进行了财产保全。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司湘潭分行的委托诉讼代理人陈旭，被告湘潭美江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗桃荣到庭参加了诉讼。被告方峰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本院现已审理终结。原告中国银行股份有限公司湘潭分行向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告方峰签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判决被告方峰偿还原告贷款本金364631.46元及利息、罚息、复利9135.54元（暂计算至2019年6月12日，后续利息、罚息、复利自2019年6月13日起按合同约定计算至实际偿还全部款项之日止）；3、判令原告对被告方峰坐落于楼房产享有优先受偿权，并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿；4、判令两被告承担本案律师代理费等原告为实现债权而发生的一切费用；5、判令被告湘潭美江房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；6、判令两被告承担本案诉讼费用和保全费用。事实与理由：2016年4月26日，被告方峰与原告下辖的中国银行股份有限公司熙春路支行签订了合同，合同编号2016年房贷字027号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告方峰向银行贷款416000元整用于购买房屋，贷款期限180个月，合同约定的年利率4.896%，按月结息。被告方峰自愿将合同项下贷款所购买的位于房产抵押给银行，并办理了抵押权预告登记。被告湘潭美江房地产开发有限公司对被告方峰偿还上述贷款承担连带保证责任。贷款合同到期后，银行将贷款支付至被告指定的账户，但被告未按合同约定归还贷款，已经构成违约，故原告诉至法院。被告方峰未到庭答辩，亦未提交书面答辩状,未举证，亦未质证。被告湘潭美江房地产开发有限公司辩称，1.湘潭美江房地产开发有限公司不需对本笔贷款承担连带保证责任。虽然湘潭美江房地产开发有限公司与原告签订有按揭贷款合作协议，但仅仅是一个意向，具体应当以购房者的具体购房合同为准，但是购房合同当中，虽然把湘潭美江房地产开发有限公司列为保证人，但没有就保证人的责任进行任何约定，没有明确担保的债权范围、方式等担保合同的必须内容；2.借款合同中关于罚息及承担律师费用承担约定无效，贷款合同是银行单方提供的格式合同，根据合同法第40条的规定，对格式合同中有加重对方责任的内容是无效的，另外关于罚息及律师承担的约定体现在合同的附件中，而附件没有得到借款人即湘潭美江房地产开发有限公司的签字认可，虽然借款合同中有文字显示除贷款人要求外附件无需签订或盖章，但是该内容同样也是格式条款，剥夺了合同相对人对合同的知情权，也是无效的，因此合同附件不能作为本案的裁判依据；3.对湘潭美江房地产开发有限公司垫付的费用依法享有追偿权，请求法院在本案中予以确认。本院经审理，查明如下事实：2016年4月26日，被告方峰（借款方）与原告下辖的中国银行股份有限公司熙春路支行（贷款方）、被告湘潭美江房地产开发有限公司（保证方、开发商）共同签订了一份《个人一手住房贷款合同》（编号：2016年房贷字027号），合同约定被告方峰向银行贷款416000元整用于购买位于湘潭市九华示范区房产（房屋总价款为595223元），贷款期限180个月，合同约定的年利率4.896%，按月结息,逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用时即构成或视为借款人违约，贷款人有权：终止或解除合同，宣布贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任。本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本合同附件的确认。除贷款人要求外，无需另行在《附件一：特别签订条款》、《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》上签字或盖章。保证人（开发商）的提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项目不再承担新的保证义务和责任。借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。2016年4月26日，原告为被告方峰位于湘潭市九华示范区房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为潭房预湘潭市字第××号，被担保主债权额记载为416000元。2016年5月4日，原告依约一次性发放了贷款416000元至被告湘潭美江房地产开发有限公司的账户内。此后，被告方峰只偿还了部分贷款，仍有部分未支付。原告遂向本院提起诉讼。另查明，1.本案被告方峰并未支付房款首付款179223元；2.被告方峰名下位于湘潭市九华示范区房产状态为已预告、已抵押预告，原告陈述称至今亦未办理抵押财产的正式抵押权登记和他项权利证书。3.根据原告委托诉讼代理人陈述及原告提交的证据中国建设银行个人贷款对账单显示，至2019年10月23日止，被告方峰欠付原告的贷款本金余额为353846.94元，利息、罚息为5803.91元；4.因被告方峰未能按借款合同约定支付房贷和利息，原告已经扣除被告湘潭美江房地产开发有限公司保证金账户上的资金39611.25元用于归还该笔房贷。上述事实，有原告中国银行湘潭分行提交的《个人一手住房贷款合同》及附件、预告登记证、借款借据、个人账号交易查询明细、贷款已还款明细清单、《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》，被告湘潭美江公司提交的还款明细及还款凭证等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案原告和两被告签订了《个人一手住房贷款合同》，虽然在履行过程中存在被告方峰未支付首付款的情况，但原告已经按合同约定给付了全部贷款，故被告方峰应当按约及时偿还借款本息，现被告方峰迟延履行已构成违约原告有权要求被告方峰按合同约定归还借款并承担违约责任，故本院对原告要求被告方峰立即偿还贷款本息、罚息的诉讼请求予以支持。对原告要求被告方峰为实现债权支出的律师费的诉讼请求，因原告在本案中并未提交证据证实律师费的实际支付情况，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告湘潭美江房地产开发有限公司对被告方峰的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，因湘潭美江房地产开发有限公司在合同中盖了章，担保方式为连带担保。因至今被告方峰未取得房屋权属证书，未办理房屋抵押登记手续，原告中国银行湘潭分行亦未收到他项权证，因此被告湘潭美江公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》的约定承担连带清偿责任。被告湘潭美江房地产开发有限公司的保证仍在有效保证期限内，原告要求被告湘潭美江房地产开发有限公司对被告方峰的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。但保证人被告湘潭美江房地产开发有限公司承担保证责任后，依法有权向被告方峰追偿。对于原告要求对被告方峰坐落于湘潭市九华示范区房产享有优先受偿权，并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿的请求，虽然原、被告已经办理了抵押预告登记，但该房屋未取得房屋权属证书，亦未办理房屋抵押登记手续，而办理抵押预告登记并不产生设立抵押权的法律后果，故原告请求对涉案房屋处理并享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上，本院对原告中国银行湘潭分行的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方峰本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司湘潭分行借款本金353846.94元及支付至2019年10月23日止的利息、罚息5803.91元【利息、罚息5803.91计算至2019年10月23日止】，2019年10月23日之后的利息、罚息以本金353846.94为基数，按照合同约定的贷款利率基础上加收50％计收至本案清偿之日止；二、本案抵押权登记办妥且原告中国银行股份有限公司湘潭分行收到他项权证之前，被告湘潭美江房地产开发有限公司对本判决第一项被告方峰的给付义务承担连带清偿责任；被告湘潭美江房地产开发有限公司在承担保证责任之后有权向被告方峰追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6910元，减半收取3455元，财产保全费2620元，合计6075元，由被告方峰、湘潭美江房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  夏丹二〇一九年十一月十三日书记员  陈含附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。