浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2285号上诉人（原审原告）：嘉兴昌荃房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省平湖市当湖街道金领银座大厦**，统一社会信用代码：91330482MA28ACON3R。法定代表人：王明钦，执行董事。委托诉讼代理人：李婧，上海平霄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴中凰置业有限公司，住，住所地：浙江省嘉兴市名品商贸中心******一社会信用代码：9133040058267993X5。法定代表人：林元晖，董事长。委托诉讼代理人：郭江华、王勇，浙江泰豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中房环嘉（禹州）实业有限公司，住所地：河，住所地：河南省许昌市禹州市颍川办府东路与阳翟大道交叉口用代码：91411081MA44GQ3B5L。法定代表人：王晓婷，执行董事。被上诉人（原审被告）：中房汇宏（大连）建设有限公司，住所地：辽，住所地：辽宁省大连市沙河口区中山路****用代码：91210200064401268G。法定代表人：周福清，执行董事。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王飘飘、陈建东，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：环嘉集团有限公司，住所地：辽宁省大连，住所地：辽宁省大连市甘井子区鞍子山村陈岭91210200759936349U。法定代表人：王兵德，执行董事。委托诉讼代理人：孙权，辽宁华爵律师事务所律师。上诉人嘉兴昌荃房地产营销策划有限公司（以下简称昌荃公司）因与被上诉人嘉兴中凰置业有限公司（以下简称中凰公司）、中房环嘉（禹州）实业有限公司（以下简称环嘉公司）、中房汇宏（大连）建设有限公司（以下简称汇宏公司）、环嘉集团有限公司（以下简称环嘉集团公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初8369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌荃公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除昌荃公司与环嘉公司于2018年3月30日签订的房地产销售代理协议及2018年5月24日签订的补充协议；2.环嘉公司返还昌荃公司保证金300万元；3.环嘉公司向昌荃公司支付利息损失(以300万为基数，按照银行同期贷款利率的二倍，自2018年5月24日起至判决确定的履行期截止日止)；4.环嘉公司与中凰公司对上诉请求第2项、第3项承担连带责任。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定昌荃公司与环嘉公司均明知销售房产上存在抵押、查封等情况,不符合事实。昌荃公司与环嘉公司于2018年3月30日签订《房地产销售代理协议书》时对代理销售的房产处于何种状态无从知晓，该销售代理协议书中约定，环嘉公司应提供并确认销售价目表作为本合同附件，但合同签订后环嘉公司并未按照合同约定向昌荃公司提供销售物业的相关信息及销售价目表。后因环嘉公司原因变更合同履行期限，并以“为更好的展示企业形象、进行售楼处装修和现场整改、落实销售、按揭等工作”为由,于2018年5月24日与昌荃公司重新签订补充协议，此时昌荃公司依据合同条款才得知该销售物业存在抵押，但环嘉公司也未向昌荃公司提供相应材料予以核实。同时，根据环嘉公司与中凰公司共同向昌荃公司出具的项目代理授权书显示，环嘉公司与中凰公司确认其委托范围为所有“可售”物业。由此证明环嘉公司与中凰公司承诺且确认销售房产为可售类别。上述内容无法证明昌荃公司明知该物业存在抵押、查封等情况，仅能证明昌荃公司于签订补充合同当日知晓该物业存在抵押。环嘉公司也未能提供相应证据证明昌荃公司对该物业存在查封一事明知。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间抵押财产的转让符合法律规定且不违反该类房产“不得出售”的管理性禁止性规定，仅需解押或代为清偿即可。同时,合同条款约定也仅为解押，且解押为环嘉公司所应履行的义务，并无任何查封的表述。2.一审认定该项目存在虚假宣传为双方各自对外履行宣传义务所致,属事实认定错误。根据《代理销售协议书》第七条甲方权利第2款之约定，环嘉公司可对昌荃公司的销售方案提出意见且应于双方会签后实施。根据《代理销售协议书》第八条乙方责任第1款之约定，昌荃公司制定的销售宣传材料需经环嘉公司审核后使用，因此引起的法律责任均由环嘉公司承担。昌荃公司对外宣传资料均经环嘉公司审核使用，且在环嘉公司与中凰公司向昌荃公司出具的项目代理授权书中显示，环嘉公司与中凰公司均为该房产的合法所有权人，环嘉公司与中凰公司不可能不知该项目的真实情况，环嘉公司与中凰公司明知该房产存在抵押、查封等情况，故意隐瞒，致使昌荃公司因虚假宣传遭受行政部门查处。综上，一审未认定中凰公司与环嘉公司承担连带责任,没有事实依据。二、一审适用法律错误。1.一审对于昌荃公司诉请的利息损失不予支持,系适用法律错误。昌荃公司与环嘉公司签订的《房地产销售代理协议书》及《补充协议》中，虽未明确约定保证金利息损失的内容，但根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，昌荃公司主张利息损失,符合法律规定，具有法律依据。2.一审不支持昌荃公司提出的要求中凰公司与环嘉公司承担连带责任的诉请，适用法律错误。根据环嘉公司与中凰公司共同向昌荃公司出具的项目代理授权书显示，环嘉公司与中凰公司均为合法所有权人，且均对昌荃公司代理销售的房产承诺为可售物业。环嘉公司与中凰公司明知该项目物业存在查封、抵押等情况，仍与昌荃公司签订销售代理协议，即使按一审所认定的环嘉公司与中凰公司之间系委托关系，环嘉公司与中凰公司明知代理行为违法,中凰公司未对环嘉公司的行为作出反对意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，环嘉公司与中凰公司应承担连带责任。中凰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。环嘉公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。汇宏公司辩称，昌荃公司的上诉请求与汇宏公司无关，对昌荃公司的上诉请求不予认可。环嘉集团公司辩称，认可一审判决，上诉状的事实和理由均没有涉及环嘉集团公司。请求二审维持原判。昌荃公司向一审法院起诉请求判令：1.解除昌荃公司与环嘉公司于2018年3月30日及2018年4月22日签订的房地产销售代理协议及相关补充协议；2.环嘉公司返还昌荃公司保证金600万元；3.环嘉公司赔偿昌荃公司经济损失750万元；4.环嘉公司支付昌荃公司为财产保全所支出的保全费15000元；5.环嘉公司支付昌荃公司利息损失（以300万元为基数，分别从2018年5月24日起及2018年4月23日起，按照银行同期贷款利率的两倍计算至判决确定的履行日止）；6.中凰公司对上述第2项诉请中的300万元保证金返还义务及第3、4项诉请中的给付义务承担连带责任；7.汇宏公司及环嘉集团公司在未缴出资范围内对环嘉公司的付款义务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由中凰公司、环嘉公司、汇宏公司、环嘉集团公司承担。一审审理中，昌荃公司撤回了部分诉讼请求，并最终明确诉讼请求如下：1.解除昌荃公司与环嘉公司于2018年3月30日签订的房地产销售代理协议及补充协议；2.环嘉公司返还昌荃公司保证金300万元；3.环嘉公司支付昌荃公司利息损失（以300万元为基数，按照银行同期贷款利率的两倍，自2018年5月24日计算至判决确定的履行日止）；4.中凰公司对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.汇宏公司、环嘉集团公司在未缴出资范围内对环嘉公司应付的付款义务承担补充赔偿责任；6.本案诉讼费由中凰公司、环嘉公司、汇宏公司、环嘉集团公司承担。一审法院认定事实：中凰公司系“嘉兴名品商贸中心”房产及配套设施的开发商。2018年2月，中凰公司与环嘉公司签订“授权委托协议书”，约定中凰公司根据双方签订的《股权转让合同》相关约定，为盘活启动经营管理、拓展业务等，同意环嘉公司以自己名义进行相关经营活动，具体授权范围如下：环嘉公司在经营管理活动中，可与第三方签订经营管理所需的相关合同；可根据经营管理需要，为了切实保障中凰公司的权益，采取或实施相关民事法律行为等。2018年3月30日，环嘉公司作为甲方与昌荃公司作为乙方签订了房地产销售代理协议书，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营或拥有的“中房启彩广场”，代理期限为21个月，自2018年4月1日至2019年12月31日。其中，关于代理佣金双方约定如下：乙方的代理佣金为项目销售成交额的18%，并约定甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，甲方在收到首期房款后于3个工作日内将75%的代理佣金支付乙方，剩余25%的代理佣金于客户贷款资料银行预审通过60日后发放等。乙方应于合同签订当日向甲方支付保证金300万元，甲方在收到保证金后15日内提供售楼处给乙方使用开展前期工作，并应向乙方提供所售项目的国有土地使用权证、建设用地批准证书及规划许可证、建设工程规划许可证和开工证、商品房预售证书等，并应于合同签订后2日向乙方交付。关于销售案场的内外宣传布置，包括售楼处布置、户外道旗、户外大牌、户外围挡、项目区位图等，甲方应于合同签订后15日内完成布置。乙方应负责制定推广计划书，包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等，同时双方约定了具体的销售完成计划。2018年5月24日，双方签订“嘉兴中房启彩广场销售代理补充协议”，将销售日期从4月15日变更至6月15日，同时约定因项目上设定抵押，网签合同需先解押，解押周期和条件属甲方责任，客户签订销售合约（草签）即视为乙方完成销售（客户分期与按揭同样视为完成销售）。上述合同签订后，昌荃公司于2018年3月30日向环嘉公司转账支付保证金300万元。2018年5月29日，中凰公司、环嘉公司共同出具项目代理授权书，内容如下：本公司为“嘉兴名品商贸中心”项目（推广名中房启彩广场）合法所有权人，有权委托代理公司销售该项目。现经公司研究决定委托昌荃公司负责项目的销售事宜，并在2018年6月1日至2019年12月31日之间为该项目的销售整合商，允许该公司在上述期限内对外签订分销代理合同，有对外再分销给第三方分销公司的权利。另本公司确认昌荃公司有权决定前述第三方分销公司对外进行再转分销。委托范围为本项目所有可售物业。一审另查明，案涉项目房产上存有抵押事宜，并于2016年1月办理了抵押登记手续，同时该项目房产因涉债务纠纷于2016年被多家法院采取查封措施。环嘉公司于2018年12月16日收到一审法院送达的起诉状副本等诉讼材料。一审法院认为，受托人以自己名义与第三人签订合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人可以选择受托人或委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，环嘉公司实则系中凰公司的代理人身份，以自己的名义与昌荃公司订立合同，环嘉公司虽主张昌荃公司自始即知道其代理人身份而与之缔约，但未能就该抗辩向法庭提供证据，相反从双方的合同内容来看，环嘉公司系以涉案项目所有权人身份参与缔约，故对于昌荃公司主张其对于环嘉公司系中凰公司代理人一事于订立合同后才知悉，依法予以采信。昌荃公司作为受托方与环嘉公司作为委托方签订的商品房委托代理销售协议以及补充协议，虽双方均明知销售房产上存在抵押、查封等情况，违反了该类房产“不得出售”的管理性禁止性规定，鉴于上述协议系双方当事人真实意思的表示，且合同内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。双方虽于合同中约定客户办理草签即视为昌荃公司完成销售任务，但同时约定了应由环嘉公司负责办理解押事宜、提供能够办理网签备案的房屋供昌荃公司出面与客户签订正式的商品房买卖合同，现环嘉公司也陈述已完成草签的房产因仍存在查封等情况而最终双方未能签订正式的商品房买卖合同，故对于昌荃公司主张的环嘉公司一直未能办理解押手续的违约行为导致合同目的不能实现的主张，予以采信。据此，对于昌荃公司以诉讼方式依法选定环嘉公司作为相对方，并要求解除房地产委托代理销售协议及补充协议、返还已付保证金的主张，符合法律规定，依法予以支持。一审依法确认双方合同于环嘉公司收到本案起诉状副本等诉讼材料之日起解除。昌荃公司主张环嘉公司支付自2018年5月24日之日起的保证金利息损失的诉请，缺乏合同依据，不予支持。至于昌荃公司要求中凰公司对环嘉公司上述返还保证金义务等承担连带责任，一方面，环嘉公司作为中凰公司的代理人，其所涉的代理行为即指以自己名义与昌荃公司签订房地产销售代理协议的方式开展项目经营管理活动，该行为本身并未违反法律规定，中凰公司也无对该代理行为表达反对意思的必要；另一方面，昌荃公司主张因项目存在虚假宣传而被行政主管部门勒令保全证据等，从双方合同约定分析，双方均有对外宣传的义务，现昌荃公司并未提供证据证明因环嘉公司的虚假宣传被行政部门勒令保全证据，且昌荃公司也未以对方存在虚假宣传行为为由主张合同目的不能实现并要求解除合同等，故对于昌荃公司要求中凰公司作为委托人与受托人承担返还保证金等连带责任的诉请，缺乏事实依据，不予支持。至于昌荃公司要求汇宏公司以及环嘉集团公司作为环嘉公司的股东在未出资范围内承担补充赔偿责任，属于公司法上股东应承担的责任，与本案的合同纠纷属于不同的法律关系，且宜以环嘉公司无法清偿债务为前提，故本案不作处理，可由昌荃公司另行解决。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、昌荃公司与环嘉公司于2018年3月30日签订的房地产销售代理协议及2018年5月24日签订的补充协议于2018年12月16日解除；二、环嘉公司于判决生效后十日内返还昌荃公司保证金300万元；三、驳回昌荃公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元、保全费5000元，合计诉讼费35800元，由环嘉公司负担。二审中，昌荃公司提供了下列证据：证据一、微信聊天记录（系昌荃公司员工王全科与深圳市彩生活服务集团有限公司员工王庆鑫之间的）、2018年3月31日-2018年4月1日的聊天记录，证明昌荃公司要求环嘉公司指定的对接人即深圳市彩生活服务集团有限公司的员工王庆鑫按照合同约定交付可售房源清单，且环嘉公司未按照合同约定向昌荃公司交付；2018年8月24日-2018年8月25日的聊天记录，证明昌荃公司在接到工商处罚通知后，才知晓系争项目存在查封禁止出售的情况，且环嘉公司及中凰公司存在隐瞒该项目禁止销售的重大事项的恶意。中凰公司经质证认为，该聊天记录没有涉及中凰公司，真实性无法核实。即便是真实的，也与中凰公司无关。环嘉公司经质证认为，对真实性不认可。王庆鑫不是环嘉公司的员工，环嘉公司无法对微信聊天记录的真实性予以核实。王庆鑫也无权代表环嘉公司作出意思表示。汇宏公司经质证认为，同环嘉公司意见一致。环嘉集团公司经质证认为，同环嘉公司意见一致。证据二、1.微信聊天记录（昌荃公司法定代表人王明钦与环嘉公司法定代表人王晓婷之间的）、2018年6月5日-2018年6月10日的聊天记录，证明昌荃公司向环嘉公司要求提供房管部门初始的备案价调整证明，环嘉公司并未向昌荃公司交付。2.2018年7月6日的聊天记录，证明环嘉公司仅告知昌荃公司系争项目存在抵押。3.2018年8月15日聊天记录，证明环嘉公司向昌荃公司恶意隐瞒系争项目存在查封的事实。4.2018年8月23日的聊天记录，证明昌荃公司向环嘉公司告知工商行政部门处罚事宜要求环嘉公司出面解决，环嘉公司仍试图恶意隐瞒事实。中凰公司经质证认为，该聊天记录没有涉及中凰公司，真实性无法核实。即便是真实的，也与中凰公司无关。环嘉公司经质证认为，对真实性认可，对关联性不予认可。聊天记录内容中没有体现昌荃公司所谓的环嘉公司恶意隐瞒查封内容的问题。就本案而言昌荃公司与环嘉公司已经明知案涉房屋存在抵押查封的事实，故环嘉公司不存在隐瞒事实的情形。汇宏公司经质证认为，质证意见同环嘉公司意见一致。环嘉集团公司经质证认为，同环嘉公司意见一致。证据三、1.微信聊天记录（昌荃公司员工王全科与环嘉公司法定代表人王晓婷之间的）、2018年8月23日-2018年8月27日的聊天记录，证明昌荃公司在向环嘉公司告知工商行政部门处罚事宜后，环嘉公司仍恶意隐瞒事实。2.2018年10月8日-2018年10月22日的聊天记录，证明昌荃公司要求环嘉公司处理系争项目相关善后事宜，环嘉公司在恶意隐瞒事实后拒绝处理善后事宜。中凰公司经质证认为，该聊天记录没有涉及中凰公司，真实性无法核实。即便是真实的，也与中凰公司无关。环嘉公司经质证认为，对真实性认可，对关联性不予认可。聊天记录内容中没有体现昌荃公司所谓的环嘉公司恶意隐瞒查封内容的问题。就本案而言昌荃公司与环嘉公司已经明知案涉房屋存在抵押查封的事实，故环嘉公司不存在隐瞒事实的情形。汇宏公司经质证认为，质证意见同环嘉公司意见一致。环嘉集团公司经质证认为，同环嘉公司意见一致。二审中中凰公司、环嘉公司、汇宏公司、环嘉集团公司未提交新证据。本院认证意见：昌荃公司提供的证据一系涉及案外公司的员工，真实性难以核实，且中凰公司、环嘉公司、汇宏公司、环嘉集团公司对真实性不予认可，本院不予认定；证据二、三，环嘉公司、汇宏公司、环嘉集团公司对真实性予以认可，本院对真实性予以确认，至于与本案争议焦点的关联性，将在裁判理由部分予以阐述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于:一、昌荃公司诉请的保证金利息损失应否支持；二、中凰公司对环嘉公司的付款义务应否承担连带责任。关于争议焦点一。首先，关于保证金的应返还时间，根据昌荃公司与环嘉公司2018年5月24日签订的《补充协议》约定，昌荃公司应于合同正式签订后当日内一次性支付环嘉公司300万元保证金，环嘉公司应根据代理销售情况按比例在3个工作日内返还昌荃公司。可见，补充协议并未明确约定保证金返还的确定时间，保证金的返还时间应根据销售情况加以确定。且本案昌荃公司系在起诉时才提出解除合同并主张保证金，起诉状副本送达之日昌荃公司主张解除及支付利息损失的意思表示才到达环嘉公司。其次，相关协议中也未约定保证金利息损失的内容。昌荃公司要求从2018年5月24日起按照银行同期贷款利率的2倍计算利息损失，依据不足，一审不予支持，并无不当。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己名义与第三人签订合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人可以选择受托人或委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，根据中凰公司与环嘉公司签订的“授权委托协议书”的内容看，环嘉公司与中凰公司之间系委托代理关系，环嘉公司以自己的名义与昌荃公司订立合同，在披露中凰公司后，昌荃公司已经以诉讼方式依法选定环嘉公司作为相对方，并要求解除房地产委托代理销售协议及补充协议，视为昌荃公司已选定环嘉公司承担合同责任，其再要求中凰公司承担责任，依据不足。昌荃公司认为中凰公司应对环嘉公司的付款义务承担连带责任，其理由主要是中凰公司明知该项目存在查封的事实，对环嘉公司的违法代理行为未表示反对。违法代理系指代理事项或代理行为违法，环嘉公司所涉的代理行为即指以自己名义与昌荃公司签订房地产销售代理协议的方式开展项目经营管理活动，该行为本身并未违反法律强制性规定，昌荃公司以上述理由主张中凰公司承担连带责任，依据不足。综上所述，昌荃公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人嘉兴昌荃房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月七日书记员 陈 诚