山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终3185号 上诉人（原审被告）：于君强，X。 委托诉讼代理人：赵典明、任昕，山东雅君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛秀海置业有限公司，X。 法定代表人：王燕，总经理。 委托诉讼代理人：管涛，山东润涛律师事务所律师。 原审第三人：李孝仓，男，X。 原审第三人：徐彩芹，女，X。 原审第三人：青岛仁和房地产开发有限公司，X。 法定代表人：江晴晴，X。 上诉人于君强因与被上诉人青岛秀海置业有限公司（以下简称秀海公司）、原审第三人李孝仓、原审第三人徐彩芹、原审第三人青岛仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初12298号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于君强之委托诉讼代理人赵典明和任昕、被上诉人秀海公司之委托诉讼代理人管涛参加了诉讼。本案现已审理终结。 于君强上诉请求：撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、涉案《商品房预售合同》并非是对原2012年5月7日《借款合同》的担保，而是经上诉人与被上诉人双方合意且以实际交付行为认可的商品房买卖合同，符合合同形式要件及法律规定，是有效合同，同时，该合同已经履行完毕，不应当解除。二、《借款合同》《商品房预售合同》《房屋买卖协议书》均为双方协商一致，均已生效且履行完毕，根据合同法第九十四条之规定，不符合约定的解除条件，也不符合法定的解除条件。三、现有证据表明，被上诉人并没有付清本案所涉借款。 秀海公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 李孝仓、徐彩芹、仁和公司没有到庭陈述意见。 秀海公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》；2.案件受理费由被告承担。 一审法院对于当事人无异议的事实认定如下：一、合同及借款情况。2012年5月7日，秀海公司与王洪刚、于汉信、李孝仓、徐彩芹签订《借款合同》一份，借款人（甲方）为秀海公司、贷款人（乙方）为王洪刚和于汉信、保证人为李孝仓（丙方）和徐彩芹（丁方），双方约定：借款金额为2000万元，借款期限为一年，借款利率为年利率24%，乙方分两次向甲方提供借款，于2012年5月8日将人民币1000万元汇入甲方账户，于2012年5月15日另将人民币1000万元汇入甲方账户。因扣息原因，乙方付款与证据不一致时，以甲方出具的借据为准。甲方按季度预付利息，乙方在向甲方提供借款同时扣除第一季度甲方应预付的利息，以后甲方于本季度结束前预付下一季度利息。甲方于2013年5月7日将另1000万元人民币汇入乙方指定账户，于2013年5月14日将另1000万元人民币借款汇入乙方指定账户，甲方可以提前还款，按照实际用款天数支付利息。保证条款：甲方以位于胶南市鑫海国际城建设项目中主体完工并取得商品房预售许可证的房屋（八层及以上），以每平米6000元的价格依贷款发放进度按比例与乙方在网上签订《商品房预售合同》作为借款担保。甲乙双方自愿约定：如甲方到期不能偿还全部本息，乙方在给甲方一个月宽展期后仍不能还清全部借款的，可以《商品房预售合同》确定的价格购买按欠款额计约定的房屋。2012年5月8日，王洪刚向秀海公司转账两笔500万元，共计1000万元。2012年5月15日，王洪刚向秀海公司转账两笔440万元，共计880万元。2012年5月8日，王洪刚与秀海公司签订《商品房预售合同》18份，约定王洪刚向秀海公司购买胶南市泰山东路88号房屋18套。秀海公司（甲方）在庭审中提交与李孝仓（丙方）、于汉信（乙方）、徐彩芹（丁方）、青岛康庄置业有限公司（戊方）签订的《借款合同》一份（以下称为《借款合同（展期）》），合同载明：甲、乙双方于2012年5月7日签订的借款合同中约定的两笔借款分别于2013年5月7日和2013年5月14日到期。根据甲方请求和合同约定，乙方将还款日期宽展到2013年6月7日和2013年6月14日；为保证甲、乙双方于2012年5月7日签订的借款合同的履行，甲房与王洪刚分别于2012年5月8日和2012年5月15日在网上以每平方米6000元的价格签订了位于胶南市的“馨海国际城”建设项目中主体完工并取得商品房预售许可证房屋的《商品房预售合同》作为借款担保，该担保对本借款合同继续有效；甲方须于本合同签订当日以位于胶南市的“馨海国际城”建设项目中主体完工并取得商品房预售许可证的房屋（八层及以上），以每平方米6000元的价格与乙方指定的于君强在网上签订总额不低于1000万元人民币的《商品房预售合同》作为本合同借款的担保；甲方须于本合同签订后5日内选择向青岛仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉解除甲方与王洪刚签订的《商品房预售合同》，甲方须在收到仲裁裁决书或法院判决书后及时向胶南市房产管理局申请解除与王洪刚签订的《商品房预售合同》，合同解除2日内，甲方须再以位于胶南市“馨海国际城”建设项目中主体完工并取得商品房预售许可证的房屋，以每平方米6000元的价格与乙方指定的于君强在网上签订总额不低于1000万元人民币的《商品房预售合同》作为本合同的借款担保。该份合同中未载明签订日期，于君强在庭审中对该份合同于汉信的签字真实性不予认可，并申请对于汉信签字真实性进行鉴定，本院委托的青岛联科司法鉴定所于2018年12月21日以于君强未办理缴费等相关手续为由作出（2018）退字第87号退案说明。2013年8月7日，于君强与秀海公司签订包含涉案合同在内的《青岛市商品房预售合同》24份。涉案合同（甲方为秀海公司、乙方为于君强）约定：乙方向甲方购买青岛市黄岛区泰山东路88号《馨海国际》20栋1单元8层802户；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为6000元，甲方暂测房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为399000元；合同还约定了其他事项。秀海公司于2014年10月28日向于君强出具了金额为399000元的收款收据。于君强提交的2014年10月28日青岛奥润物业管理有限公司的收据载明原告交纳涉案房屋装修押金1000元、垃圾清运费200元。2014年10月28日，秀海公司（甲方）、于君强（乙方）、李孝仓、徐彩芹（丙方）、青岛康庄置业有限公司（丁方）签订《房屋买卖协议书》，该协议约定：一、乙方给付甲方款额情况2012年5月15日，乙方给付甲方人民币壹仟万元整（10000000元），甲方账户（账号：38×××56，收款单位青岛秀海置业有限公司，开户行为即墨工行）；二、房屋和款项结算的情况1、甲方与乙方2013年8月7日签订的所有《青岛市商品房预售合同》项下的房屋全部出售给乙方；2、考虑到目前房地产行业低迷，房屋销售困难，大多数楼盘已采取不同程度的降价销售，甲方与乙方协商一致自愿按照2013年8月7日签订的《青岛市商品房预售合同》中约定的价格进行房屋和款项结算；3、为保证能够顺利办理网签房屋的产权证书，甲方须于2014年10月28日前开具完毕全部房屋的机打收据（待达到办证条件时改换发票），协议书还对房产交付及产权证书的办理作出了约定。该份协议书上有于君强的签字并加盖秀海公司的印章。于君强在庭审中对该份协议书中的签字不予认可并申请鉴定，本院委托的青岛联科司法鉴定所于2018年12月21日以于君强未办理缴费等相关手续为由作出（2018）退字第87号退案说明。于君强在庭审中对该份协议书的真实性予以确认。2014年11月4日，秀海公司诉至黄岛区人民法院，要求解除与王洪刚签订的《商品房预售合同》18份，2014年11月19日黄岛区人民法院作出民事调解书，解除了王洪刚与秀海公司签订的《商品房预售合同》18份。2015年2月12日，王洪刚与梁秀兰经青岛市西海岸公证处公证声明：上述十八套商品房预售登记解除后，所涉房屋的房款及其他费用均不用退还我们本人，我们均同意转为于君强的购房款，用于于君强继续与青岛秀海置业有限公司签订商品房预售合同，持有上述房产。2011年11月30日，青岛仁和房地产开发有限公司与青岛吉运房地产开发有限公司、青岛万林置业有限公司、青岛华正置业有限公司、青岛康庄置业有限公司、青岛康福置业有限公司签订《合并协议书》，合并后存续公司为青岛仁和房地产开发有限公司。秀海公司据此在本案中将第三人青岛康庄置业有限公司变更为青岛仁和房地产开发有限公司。二、秀海公司与于君强借款的诉讼情况。1、2015年9月25日，于君强起诉，以王洪刚与妻子梁秀兰在青岛市西海岸公证处办理了《声明书》一份，将其从秀海公司购买的十八套商品房的购房款11847671元转让给于君强，经多次催还但至今未退还为由，要求秀海公司退还其房屋本金11847671元及利息369046元（利息计算至判决生效之日止），本息合计12216717元。在审理该案过程中查明：王洪刚于2015年4月20日因“各种疾病死亡”注销户口。王洪刚为王良亭与刘希美之子，配偶为梁秀兰，其与梁秀兰有一子王诚驿。于汉信同意将秀海公司所欠其所有借款及利息转让给原告于君强，梁秀兰、王良亭、刘希美、王诚驿同意将王洪刚对秀海公司的债权转让给原告于君强。于君强主张秀海公司于2014年1月16日支付1000万元，其中借款本金940万元，利息60万元（2014年2月7日至5月7日利息），加上2012年8月9日至2013年12月23日共支付的利息850万元，认为秀海公司已支付自借款之日至2014年1月9日的借款利息，主张尚欠940万元借款本金，要求支付自2014年1月9日之后的利息。被告秀海公司对于欠款数额940万元无异议，对于利息从2014年1月19日之后按照年利率24%支付无异议，但对于已付利息总数并不能确定。原审经审理认为虽于君强在诉状中主张其受让的债权系购房款及利息，但经审理查明该债权系因于汉信、王洪刚与秀海公司之间签订的借款合同引起，故认定本案转让的债权系借款本金及利息而非原告主张的购房款及利息。据此（2015）黄民初字第9870号民事判决书判决如下：一、被告青岛秀海置业有限公司于本判决生效后10日内向原告于君强支付借款本金940万元；二、被告青岛秀海置业有限公司于本判决生效后10日内向原告于君强支付借款利息（以940万元为基数，按年利率24%自2014年1月10日起至本判决生效之日止）；三、驳回原告于君强其他诉讼请求。2、秀海公司不服本院作出的（2015）黄民初字第9870号民事判决，上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院于2017年8月8日作出（2017）鲁02民终5328号民事判决书，判决如下：维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第9870号民事判决第三项；二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第9870号民事判决第一、二项为：青岛秀海置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿还于君强借款本金8996528.29元并支付借款利息（该利息以8996528.29元为基数，按年利率24%自2014年1月17日起至本判决生效之日止）。秀海公司于2017年10月17日通过银行转账向一审法院交（2015）黄民初字第9870号案款16905224.59元。三、双方存在争议的事实。1、秀海公司主张包含涉案房屋在内的24套房屋系为2012年5月7日签订的《借款合同》所做的担保，于君强对秀海公司的主张不予认可，认为包含涉案房屋在内的24套房屋系秀海公司作为担保人替康庄置业抵债还款1000万元，并提交青岛康庄置业有限公司与尹玉杰、李孝仓、徐彩芹、秀海公司签订的《借款合同》及秀海公司与于君强、李孝仓、徐彩芹、青岛康庄置业有限公司、青岛天祥食品集团有限公司签订的《协议书》为凭。于君强对其主张未提交证据证明。于君强提交的《借款合同》载明：贷款人为尹玉杰，借款人为青岛康庄置业有限公司，保证人为李孝仓、徐彩芹及秀海公司，合同约定借款金额为2000万元。《协议书》约定：解除秀海公司与尹玉杰网签的座落于莱西市熙湖华府项目全部别墅的《商品房预售合同》，秀海公司以座落于胶南市泰山东路88号的“馨海国际”项目中主体完工取得商品房预售许可证的联体别墅以每平方米8000元的价格与乙方签订商品房预售合同，协议书还约定了回购事宜。秀海公司对上述两份证据的真实性予以确认，对于君强提出的秀海公司以包含涉案房屋在内的24套房屋替青岛康庄置业有限公司抵债还款1000万元不予认可。2、于君强主张秀海公司已经向其交付了房屋，并当庭出示了涉案房屋的钥匙及十张门禁卡及钥匙交接单的复写件，秀海公司对于君强主张上述证据不予认可，认为当时因为了对抗其他债权人，故确实办理了房屋交接手续，但涉案房屋并未办理房地产权属证明，且是否真的交付了钥匙不清楚，因物业公司负责人已经更换，故也不能落实当时的交接情况。 一审法院认为：2012年5月7日，于汉信、王洪刚与秀海公司签订《借款合同》后，王洪刚向秀海公司提供借款1880万元。王洪刚死亡后，梁秀兰、王良亭、刘希美、王诚驿作为王洪刚的法定继承人主张将王洪刚对秀海公司的债权转让给原告于君强，于汉信亦同意将其对秀海公司的债权转让给原告于君强。上述事实已经本院在审理（2015）黄民初字第9870号案件中依法予以确认。于君强在庭审中对秀海公司提交的《借款合同（展期）》真实性不予认可，但其在申请鉴定后未及时缴纳鉴定费用，故对该份证据予以确认，根据该《借款合同（展期）》可以认定，秀海公司与于君强签订的包含涉案房屋在内的24套房屋系作为对2012年5月7日的《借款合同》的担保。而根据2014年10月28日，秀海公司（甲方）、于君强（乙方）、李孝仓、徐彩芹（丙方）、青岛康庄置业有限公司（丁方）签订《房屋买卖协议书》可以认定，包含涉案房屋在内的24套房屋系秀海公司抵顶于君强于2012年5月15日向其提供的1000万借款，且双方此时对于借款的本息并未结算。因在青岛市中级人民法院在审理（2017）鲁02民终5328号案件中对秀海公司针对2012年5月7日的《借款合同》截止到2014年1月16日的借款本金确认为8996528.29元，并判令秀海公司向于君强支付本金8996528.29元及支付利息（利息以8996528.29元为基数，按年利率24%自2014年1月17日起至本判决生效之日止），而秀海公司在判决生效后已经履行了付款义务，于君强关于2012年5月7日的《借款合同》的债权已经实现，因此，《房屋买卖协议书》不应当继续履行。于君强未提交证据证明向秀海公司支付了涉案房屋的对价，其提供的证据亦不足以证明其提出的秀海公司以包含涉案房屋在内的24套房屋替青岛康庄置业有限公司抵账还款1000万元的抗辩理由。综上，秀海公司要求解除于2013年8月7日与于君强签订的关于青岛市黄岛区泰山东路88号《馨海国际》20栋x单元x层x户的《青岛市商品房预售合同》，依法予以支持。据此判决：解除原告青岛秀海置业有限公司与被告于君强于2013年8月7日签订的位于青岛市黄岛区泰山东路88号《馨海国际》20栋x单元x层x户房屋的《青岛市商品房预售合同》。本案案件受理费7825元（原告已预交），减半收取3912.50元，由被告于君强负担。 二审审理查明： 一、2014年10月28日，秀海公司（甲方）、于君强（乙方）、李孝仓、徐彩芹（丙方）、青岛康庄置业有限公司（丁方）签订《房屋买卖协议书》所包含涉案房屋在内的24套房屋，系秀海公司抵顶于君强于2012年5月15日向其提供的1000万借款，且双方此前对于该笔借款的本息并未结算； 二、于君强在本院（2017）鲁02民终5328号案中自认已经偿还的1000万借款发生在2014年1月16日，实际与2012年5月15日的1000万借款没有关系； 三、本院（2017）鲁02民终5328号生效判决处理的是2012年5月8日王洪刚向秀海公司出借的1000万元本息（上述判决第5页第6-16行，第6页15-19行），而非2012年5月15日的1000万借款，且该案利息结算时间点是2014年1月9日之前，而《房屋买卖协议书》于2014年10月28日签订，其中对应的2012年5月15日的1000万借款款本息是在该买卖协议中结算的； 四、秀海公司认可《房屋买卖协议书》所包含涉案房屋在内的24套房屋“确实办理了房屋交接手续”。 本院查明的其他事实同一审。案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合当事人双方的诉辩意见，本案争议的主要焦点问题是：2012年5月7日《借款合同》项下，于君强的债权是否已经全部实现。本院评判如下： 一、根据青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第9870号民事判决书所载，于君强在该案的起诉状中明确其所主张的房屋本金11847671元及利息369046元，指向的是王洪刚于2012年5月8日出借的“1000万元”借款所对应的18套网签房屋，于君强虽以返还购房款本息为由起诉，但该案经本院（2017）鲁02民终5328号判决最终认定，双方之间系借款关系，并按照借款关系作出判决，该案仅对上述“1000万元”借款的本息作出处理，至于同一借款合同项下的2012年5月15日的“1000万元”，并未在该案的处理范围之内。 二、双方在该案中均认可2012年5月7日2000万元借款合同项下的欠款本金为940万元，至于另外“1000万元”本金通过何种方式偿还，双方均未提及，该案亦未审理。结合于君强与秀海公司于2014年10月28日签订的《房屋买卖协议书》的内容可以看出，对于另外的“1000万元”借款，在该案诉讼之前，双方已经签订《房屋买卖协议书》，因此在该案中均未提出异议。 三、于君强及其相关企业和个人与秀海公司及其相关企业和个人之间的借款共计4000万元（不考虑是否提前扣除利息），而目前有证据证明已经偿还的款项只有前案生效判决处理的2012年5月8日的“1000万元”和2014年1月6日华秀物资归还的1000万元。从2014年10月28日双方签订的《房屋买卖协议书》可以看出，双方系针对2012年5月15日的1000万元借款偿还事宜达成协议，因此在此之前的2014年1月6日归还的1000万元与2012年5月15日的“1000万元”借款无关。 双方均认可，除上述两笔还款外，秀海公司没有偿还其他任何款项，因此秀海公司并未偿还本案24套房屋对应的2012年5月15日的借款“1000万元”。秀海公司主张其已偿还本案24套房屋对应的2012年5月15日的借款“1000万元”，并据此要求解除相关的网签，与事实不符，本院不予支持。无论该24套网签房屋系用于担保，还是已经转化为买卖，在秀海公司未偿还相应的借款之前，合同均不应予以解除。 综上，原判认定于君强关于2012年5月7日的《借款合同》的债权已经全部实现的事实证据不足，上诉人于君强的相关上诉请求理由正当，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初12298号民事判决； 二、驳回被上诉人青岛秀海置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费3912.50元、二审案件受理费7285元，共计11197.5元，由被上诉人青岛秀海置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇一九年十一月十二日 书记员  王冉冉