宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3109号 上诉人（原审被告）：宁夏生命文化投资有限公司。 法定代表人：曹某。 委托诉讼代理人：八永旺。 被上诉人（原审原告）：宁夏金钻物业服务有限公司。 法定代表人：刘某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：申某。 上诉人宁夏生命文化投资有限公司因与被上诉人宁夏金钻物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏生命文化投资有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担1301室物业费、电梯费合计64297.83元；2、一、二审部分诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院诉讼程序错误，导致上诉人未能追加1301室实际业主及实际使用人。涉案1301室实际业主为其他第三人，实际使用人是宁夏力度空间健身俱乐部。根据法律规定，应当将房屋业主、物业使用人作为共同被告。因一审法院未给上诉人答辩期，导致未能追加房屋实际业主或实际使用人。二、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求支持上诉人的上诉请求。 宁夏金钻物业服务有限公司答辩称：上诉人的房屋所有权变更没有在被上诉人处进行备案；上诉人将房屋租给目前的使用人，到现在继续在使用，上诉人也未告知被上诉人物业费已经变更由使用人缴纳。 宁夏金钻物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付物业服务费583658.11元,电梯费39988.65元。合计:623646.76元;2、被告承担本案诉讼费、公告费等。 一审法院认定事实，2015年1月20日，原告与宁夏海和房地产开发有限公司签订《物业承包服务协议》一份，约定原告对金钻名座小区提供物业服务，期限自2015年1月21日起至2018年7月15日；合同还对其他权利义务进行了约定。2018年7月9日，双方又签订《物业承包服务协议》，原告继续为该小区提供物业服务，期间自2018年7月16日至2021年7月15日，合同还对其他权利义务进行了约定。银川市（前期）物业服务合同备案表显示涉案小区写字楼物业服务费为每月每平方米3.2元。金钻名座公示的电梯收费标准为8层每月280元,13层每月430元，14层每月480元。2014年12月15日、2015年1月4日、2015年1月7日，被告与宁夏海和房地产开发有限公司就位于银川市××区、802室、1301室、1401室、1402室分别签订《银川市商品房买卖合同（预售）》。2017年3月13日，被告办理了上述五套房屋的产权证书。金钻名座1号综合写字楼办公801室面积848.91㎡、802室面积783.68㎡、1301室面积848.91㎡、1401室面积848.91㎡、1402室面积783.68㎡。金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼办公1402室2017年1月13日至2019年6月30日期间的物业服务费及电梯费，被告已向原告支付，其余四套房屋的物业服务费及电梯费因被告至今未付，故原告诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，争议焦点一，原告是否是适格的主体。原告与宁夏海和房地产开发有限公司签订的合同对涉案小区的全体业主具有约束力，且涉案小区由原告提供物业服务，故原告的主体资格适格，被告辩解原告不是本案适格主体的意见，法院不予采纳。争议焦点二，被告是否应向原告履行交费义务。被告与宁夏海和房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权证书，被告对涉案房屋所产生的相应费用应承担责任。故被告应向原告交纳涉案房屋的物业费及电梯费。涉案五套房屋，因原告未能提供证据证明交付时间，应承担举证不能的法律后果，金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼办公1401室、1402室交付时间以被告主张的2017年1月17日为准，被告应自2017年1月17日交纳上述两套房屋的物业费及电梯费，801室、802室、1301室被告虽抗辩至今未交付，但该三套房屋已于2017年3月13日办理了房屋产权证书，被告应自2017年3月13日交纳物业费及电梯费。综上，801室2017年3月13日至2018年12月31日的物业费为59582.16元、电梯费为3070.67元，802室2017年3月13日至2018年12月31日物业费为55003.89元、电梯费为3070.67元，1301室2017年3月13日至2018年12月31日物业费为59582.16元、电梯费为4715.67元，1401室2017年1月17日至2018年12月31日物业费为64562.44元、电梯费为5704元，以上合计255291.66元被告应及时向原告支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告宁夏生命文化投资有限公司于本判决生效后十日内向原告宁夏金钻物业服务有限公司支付金钻名座1号综合写字楼办公801室、802室、1301室、1401室物业服务费238730.65元、电梯费16561.01元，共计255291.66元；二、驳回原告宁夏金钻物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5108元，由原告宁夏金钻物业服务有限公司负担2543元，被告宁夏生命文化投资有限公司负担2565元。 本院二审期间，上诉人提交案外人张某身份证复印件一份、银川市不动产登记信息查询单，欲证明涉案1301室房屋产权归张某所有，实际使用人为宁夏力度空间健身俱乐部。被上诉人对上诉人提交银川市不动产登记信息查询单的真实性认可，但对证明目的不认可。经查，上诉人提交的案外人身份证复印件、银川市不动产登记信息查询单与本案有关联性，应予采信。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另二审查明，银川市不动产登记信息查询单载明涉案金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼1301室房屋产权人为案外人张某，产权证号宁（2018）金凤区不动产权第0071290号。上诉人宁夏生命文化投资有限公司自2018年时对金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼1301室房屋不享有所有权。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人上诉所称不承担金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼1301室房屋物业服务费、电梯费的上诉请求应否予以支持。经二审查明，金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼1301室房屋现产权人为案外人张某，被上诉人一审所提供的证据亦不能证明2017年3月至2018年12月期间涉案房屋产权人为上诉人、及涉案房屋由上诉人使用。故涉案金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼1301室房屋因2017年3月至2018年12月期间的实际使用人及产权人存在事实认定不清的情况，本案中对涉案该房屋的物业费、电梯费暂不作处理，被上诉人应核实清实际使用人和产权人后，再行起诉。上诉人宁夏生命文化投资有限公司对被上诉人主张并经一审确定的其他房屋的物业费及电梯费认可应由其承担。综上，一审法院认定涉案金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼1301室房屋物业费59582.16元、电梯费为4715.67元，共计64297.83元应予核减，核减后，上诉人应向被上诉人支付金凤区新昌西路南侧金钻名座1号综合写字楼801室、802室、1401室物业费179148.49元、电梯费11845.34元，共计190993.83元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初1936号民事判决第二项判决，即：“二、驳回原告宁夏金钻物业服务有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初1936号民事判决第一项，即：“被告宁夏生命文化投资有限公司于本判决生效后十日内向原告宁夏金钻物业服务有限公司支付金钻名座1号综合写字楼办公801室、802室、1301室、1401室物业服务费238730.65元、电梯费16561.01元，共计255291.66元”，变更为，上诉人宁夏生命文化投资有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人宁夏金钻物业服务有限公司支付金钻名座1号综合写字楼办公801室、802室、1401室物业服务费179148.49元、电梯费11845.34元，共计190993.83元。 如果未本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5108元，由上诉人宁夏生命文化投资有限公司负担1564元，由被上诉人宁夏金钻物业服务有限公司负担3544元；二审案件受理费1407元，由被上诉人宁夏金钻物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月一日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。