北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14426号上诉人（原审被告）：张廷江，男。委托诉讼代理人兼原审被告易云之法定代理人：张安（张廷江、易云之子）。委托诉讼代理人：方强，北京市当代律师事务所。被上诉人（原审原告）：张翠翠，女。委托诉讼代理人：张大森（张翠翠之夫）。原审被告：易云，女。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。上诉人张廷江因与被上诉人张翠翠、原审被告易云、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。张廷江上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或改判驳回张翠翠要求赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：一审法院在未依法有效送达开庭通知的情况下，于2019年7月23日开庭审理，导致我未参加庭审，丧失了答辩和举证的权利，一审法院存在程序违法。在2016年4月易云参与履行《房屋买卖合同》之前，易云的监护人张安已经将易云为精神病人的情况告知了张翠翠与中介公司，并出示了残疾证，且张安明确表示不同意卖房，但张翠翠及中介公司却隐瞒张安，骗易云继续履行合同，张翠翠及中介公司置交易风险于不顾，对损失的发生及扩大负有不可推卸的责任，一审法院判决我承担全部责任有失公平。易云述称，不同意一审判决但未上诉，同意张廷江的上诉意见。北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）述称，同意一审判决。张翠翠向一审法院起诉请求：1.张廷江、易云返还张翠翠定金10万元；2.张廷江、易云返还张翠翠首付款10万元；3.张廷江、易云赔偿张翠翠实际损失253.24万元；4.张廷江、易云配合张翠翠办理注销编号为C1260374的《存量房屋买卖合同》；5.张廷江、易云承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张廷江与易云系夫妻关系，张安系二人之子。2015年，张廷江以易云委托代理人的身份与张翠翠签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出售登记在易云名下的涉诉房屋，约定成交价格为365万元。2015年11月17日，张廷江以易云委托代理人的身份与张翠翠、我爱我家公司签订《补充协议》。在该协议中，易云为甲方（出卖方）、张翠翠为乙方（买受方）、我爱我家公司为丙方（见证方）。该协议第八条约定，由于甲方无法到场签署出售位于东城区XXX号房产的相关文件。现甲方委托张廷江（身份证号×××）代为签署上述标的房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《买卖合同》无法履行的风险。故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，并代理人保证会在本协议签署后20日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续。若由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。合同签订后，张廷江收到张翠翠的汇款20万元，其中10万元为定金，10万元为首付款。2016年4月29日，易云作为出卖人与张翠翠作为买受人签订了编号为C1260374的网签的《存量房屋买卖合同》。2017年4月21日，法院立案受理了张翠翠诉张廷江、我爱我家公司房屋买卖合同纠纷一案，法院依法追加易云为被告参加诉讼。张翠翠提出判令张廷江、易云配合其办理涉诉房屋的过户手续，交付房屋等主张。该案审理期间，张安申请宣告易云为无民事行为能力人。法院于2018年4月24日作出（2017）京0101民特947号民事判决，宣告易云为限制民事行为能力人。2018年8月3日，北京市东城区某街道某居民委员会指定张安为易云的监护人。作为易云的监护人，张安不认可易云签订的相关合同。最终法院认定，张廷江在未取得易云正式授权的情况下，擅自以易云的名义向张翠翠出售房屋，并代易云签订了北京市存量房屋买卖合同。在后期买卖合同履行过程中，易云虽参与了合同的部分履行，但该行为已明显超出其民事行为能力范围，不能视为对张廷江出售房屋行为的追认。现易云的法定代理人对相关卖房合同均表示不予追认，故张廷江在没有获得授权委托手续的情况下，代易云与张翠翠签订的房屋买卖合同对易云不发生法律效力。在房屋交易过程中，张廷江的行为具有明显过错，其应承担相应的责任，张翠翠可另行向其主张。2018年9月20日，原审法院作出判决，判决驳回张翠翠的全部诉讼请求。该判决已生效。诉讼中，张翠翠申请对涉诉房屋进行市场价值评估。法院依法委托北京某房地产评估有限公司进行评估，该公司给出的估价结果为：涉诉房屋在2019年2月14日（评估基准日）的价值为人民币618.24万元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张廷江与张翠翠、我爱我家公司在签订《补充协议》时约定，若由于张廷江没有获得授权或者在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则张廷江应分别向张翠翠、我爱我家公司承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。张廷江在没有获得授权的情况下，代理易云与张翠翠签订房屋买卖合同，但该房屋买卖合同最终未能履行，由此给张翠翠造成了一定的损失。就张翠翠的诉讼请求，其中返还定金10万元、首付款10万元，赔偿实际损失253.24万元的主张，理由正当，但这些责任依法应由张廷江承担；关于办理注销网签手续一事，应由易云与张廷江予以配合。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、张廷江于判决生效后三十日内返还张翠翠定金十万元；二、张廷江于判决生效后三十日内返还张翠翠首付款十万元；三、张廷江于判决生效后三十日内赔偿张翠翠损失二百五十三万二千四百元；四、易云、张廷江于判决生效后七日内协助张翠翠办理注销《存量房屋买卖合同》（合同编号为C1260374）的网签登记手续；五、驳回张翠翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。根据查明的事实，张廷江与张翠翠、我爱我家公司签订的《补充协议》中明确约定代理人保证已经获得了易云本人的授权，并保证会在协议签署后20日内完成委托公证手续，若由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则张廷江应分别向张翠翠、我爱我家公司承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。现由于张廷江未依约取得易云的授权导致房屋买卖合同无法继续履行，张廷江应依约承担相应的法律责任。根据人民法院已生效民事判决的认定，在房屋交易过程中，张廷江的行为具有明显过错。根据各方当庭陈述，张翠翠、我爱我家公司均主张张廷江在签订房屋买卖合同时，出示了房屋产权证原件、易云的身份证原件及易云的委托书，张廷江、易云虽不认可签署过委托书，但各方均认可张廷江将房屋所有权证原件交由我爱我家公司办理出售房屋的相关手续。鉴于张廷江与易云的夫妻关系、张廷江出示的相关材料、各方签订的补充协议的内容、张廷江与易云共同前往办理网签手续的事实，张翠翠已经尽到了善意买受人合理的审慎义务。张翠翠要求张廷江赔偿损失有事实及法律依据，应予支持。原审法院参考评估结果确定损失数额并无不当，本院对此不持异议。张廷江上诉对于返还张翠翠定金、首付款及协助办理注销网签登记手续并无异议，本院对此亦不持异议。张廷江上诉主张一审开庭传票的送达问题，经本院核实，该开庭传票因拒收被退回，故张廷江的该上诉意见，本院不予采纳。张廷江的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27059元，由张廷江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇一九年十一月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 刘欣欣