湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9006民初3011号原告：鲁治洲，男，1972年10月19日出生，汉族，湖北天门市人，住天门市。原告：杨荣平，女，1974年4月15日出生，汉族，湖北省天门市人，住住天门市。二原告共同委托诉讼代理人：徐丰华，湖北晨睿律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：宋文涛，湖北晨睿律师事务所实习律师。被告：天门市大汉隆城置业开发有限公司。住所地：天门市经济开发区天门中学南状元路西。法定代表人：梅红英，该公司董事长。委托诉讼代理人：章杰、高丽君，湖北为维律师事务所律师。原告鲁治洲、杨荣平（以下简称“二原告”）与被告天门市大汉隆城置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁治洲、杨荣平的委托诉讼代理人徐丰华、宋文涛、被告天门市大汉隆城置业开发有限公司的委托诉讼代理人高丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁治洲、杨荣平向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行2014年2月7日与原告签订的《商品房买卖合同》，协助两原告办理不动产权证；2.判令被告向两原告赔偿逾期办证违约金3423.78元；3.判令被告退还多收的办证费用1120元，此款以年利率6%（支付利息从2016年7月1日起至付清之日止）；4.判令被告向两原告支付逾期交房违约金12253.71元（以日0.3?从2016年1月1日起计算至2019年4月8日止）；5.由被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告于2014年10月2日向被告购买位于天门市××钟××大道西天城××小区××单元××房，并于当日签订了《商品房买卖合同》，房屋总价为342378元，原告当天向被告交购房款103378元，之后又通过银行贷款239000元支付给被告。原告2014年2月8日向被告交付了办证费1500元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条：关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，办理权属登记。现被告至今没有按合同约定为原告办理不动产权证，已严重违约。根据合同约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。此外，原告应交办证费用380元，被告亦多收办证费用1120元。因被告逾期办证，导致原告存在资金占用费，因原告在购买房屋时贷款年利率为6%，故要求被告向原告支付相应费用的利息损失。经查，涉及本案的房产于2019年4月8日办理建筑工程竣工验收证明，故被告存在逾期交房。现原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天门市大汉隆城置业开发有限公司辩称：1、当前原告因未向答辩人缴纳房屋产权面积增加应补交的购房款，致使答辩人客观上不能为原告办理不动产权证，待原告缴纳该费用后，答辩人可为其向房管局办理申报办证手续；2、原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效；3、答辩人不存在逾期交房的情形，无需支付逾期交房违约金。经审理查明，2014年2月7日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：TM14001163），约定二原告向被告购买天门市经济开发区钟惺大道78号天城明珠9栋2单元1502号房，约定建筑面积共88.86㎡，其中套内建筑面积70.96㎡；该商品房单价为3853元/㎡，房屋总额为342378元；合同约定的面积与产权登记面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房，原告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告；原告应在签订买卖合同5日内向被告支付占总购房款30%的首期购房款，共计103378元，剩余购房款239000元办理银行按揭；被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.3的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同还对计价方式与价款、保修责任等进行了约定。合同签订当日，原告鲁治洲向被告支付103378元，剩余部分办理银行按揭贷款，并于2015年7月2日还清按揭款。同年2月8日，原告鲁治洲向被告交纳办证费用1500元。现因二原告至今未取得所购房屋不动产权证，故原告诉至法院。本院认为，结合庭审当事人的诉称及辩称，归纳本案争议焦点为：1、被告是否承担逾期交房违约金；2、被告是否协助原告办理不动产权证及赔偿原告逾期办证违约金；3、被告是否应退还二原告多收的办证费及相关利息损失。针对上述焦点，分析评判如下：被告是否应向二原告支付逾期交房违约金。二原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有法律约束力。合同签订后，二原告依约履行了合同义务，被告应依合同于2015年12月30日前将验收合格的商品房交付二原告。经庭审查明，被告已于2015年12月31日将房屋交付二原告，二原告已实际接收房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，被告已实际将房屋交付二原告，不存在逾期交房的违约行为，故对二原告要求被告向其支付逾期交房违约金12253.71元的诉讼请求，本院不予支持。被告是否应协助原告办理不动产权证及赔偿二原告逾期办证违约金。被告已于2015年12月31日将房屋实际交付给二原告，但至今未协助为原告办理不动产权证，依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金”之约定，被告应于2016年6月28日前为原告办理不动产权证，但被告至今未为原告办理不动产权证，其行为构成违约，应依法承担违约责任，故对二原告要求被告协助为其办理不从产权证的诉讼请求，本院依法予以支持；被告辩称原告所主张的逾期办证违约金已过诉讼时效的意见，因该诉讼时效为二原告知道或应当知道权益被侵害之日起三年，即二原告就此请求可于2019年6月28日前向被告主张逾期办证的违约金，原告起诉之日已过诉讼时效期限，故对被告的该辩称意见本院依法予以采纳。被告辩称按合同约定二原告应向被告补购房差价4315元后才能为其办理相关办证手续的意见，因双方约定合同约定的面积与产权登记面积有差异，以产权登记的面积为准，实行多退少补据实结算，该房屋还未办理不动产权证，合同约定的面积与产权登记面积是否存在差异无法确定，二原告对房屋实际面积超出合同面积的亦不予认可，因此对被告要求原告按实际面积补交房款后再予办理不动产权证的意见，本院不予采纳。被告是否应退还二原告多收的办证费及相应利息损失。原、被告签订合同后，原告依约履行了合同义务，并向被告支付办证费1500元，但被告至今未协助原告取得不动产权证，且二原告所购商品房经测量实际建筑面积与合同约定面积存在差异，在二原告实际取得不动产权证前，该办证费是不确定的，故二原告要求被告退还多收的办证费金额依据不充分，待该费用实际发生后，双方再据实结算。故对二原告要求被告退还多收的办证费用1120元，并按年利率6%支付从2016年7月1日起至付清之日止的利息的诉讼请求，本院不予支持。视此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效后30日内协助为原告鲁治洲、杨荣平天城明珠9幢2单元1502号房屋办理不动产权证；驳回原告鲁治洲、杨荣平的其他诉讼请求。案件受理费220元，减半收取110元，由被告天门市大汉隆城置业开发有限公司负担（此款原告鲁治洲、杨荣平已交纳，执行时由被告天门市大汉隆城置业开发有限公司径付二原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  田新明二〇一九年十一月十五日法官助理庞小丹书记员潘梦欣