四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初2250号 原告：攀枝花诚泰物业服务有限公司。住所地：攀枝花大道南段**、1053＃。统一社会信用代码：91510400MA6210A25D。 法定代表人：冷人友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201310106142。 被告：王勇，男，汉族，1989年11月16日出生，户籍地：四川省泸县，现住：四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：王成江，系王勇父亲，男，汉族，1965年4月8日出生，户籍地：四川省泸县，现住：四川省攀枝花市。 原告攀枝花诚泰物业服务有限公司（以下简称诚泰公司）与被告王勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告诚泰公司的委托诉讼代理人吕庆，被告王勇的委托诉讼代理人王成江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年6月25日至2017年12月31日的物业服务费4129.29元;2、判令被告按每日1‰支付自2014年6月26日起至物业费本金付清为止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年9月1日，原告与波尔卡城邦的开发商攀枝花东泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了被告向原告缴纳物业服务费和停车管理服务费的收费标准、拖欠物业费的违约金为每日1‰。被告系波尔卡城邦的业主，居住于该小区******，自2014年6月起欠缴物业费。现请支持原告的诉讼请求。 被告王勇辩称：其未缴纳物业服务费系因被告多次找开发商拿钥匙，一直未拿到。直到2018年才拿到钥匙。当时开发商承诺了的，交钥匙后才交物业费。故被告不应承担2018年之前的物业费。 根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院依法认定如下事实：被告王勇系仁和区“波尔卡城邦”小区业主，拥有该小区7幢一单元5号住房一套，面积为125.13平方米。2011年9月1日，原告与“波尔卡城邦”小区开发商攀枝花东泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了原告代收垃圾清运费；物业管理区域的服务收费为包干制，其中多层住宅为每平房米每月1.1元，高层住宅为每平房米每月1.2元；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1日缴纳当月物业服务资金；业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应缴物业费每日1‰支付违约金；物业服务期限自2011年9月1日至2017年12月31日止。合同订立后，原告为“波尔卡城邦”小区进行物业服务。自开发商攀枝花东泰房地产开发有限公司通知被告领取钥匙至2017年12月31日期间，被告王勇未缴纳物业服务费5781元。经原告催收未果。现原告诉讼来院，要求被告支付拖欠的物业服务费4129.29元及违约金。 另查明：2014年2月15日，“波尔卡城邦”7幢楼的开发商攀枝花东泰房地产开发有限公司向被告王勇出具交钥匙承诺书，内容为：该批次房源于2014年10月31日前交付钥匙，同时房源水、电、气必须能使用。如本公司不能在上述时间交付钥匙，从2014年10月31日起至通知交付钥匙之日为止，本公司对业主进行补偿，补偿标准为：已付款人民银行同期活期存款利率的两倍。从领取钥匙起物业公司即进行物业服务，业主须缴纳物业管理费。被告王勇在该承诺书业主处签名捺印。2014年6月27日，攀枝花东泰房地产开发有限公司在攀枝花晚报上发出“关于波尔卡城邦7、8、14幢交付钥匙的通知”。内容为：我公司将于2014年6月28日至2014年6月30日（办理时间为9:00-17:00）进行波尔卡城邦7、8、14幢钥匙交付，请业主本人（监护人）带身份证原件、购房合同原件、购房收据原件到波尔卡城邦现场收取钥匙。同时现场缴纳业主应缴维修资金、契税、办证费、物业管理费（6个月，物业公司收取）等费用，届时由相关人员共同完成交款、验房、钥匙交付等工作，为不影响产权办理工作，请业主自行按规定税率缴纳税收。上述事宜办理地点：波尔卡城邦售楼部，联系电话：0812-290****。2018年2月3日，被告王勇到波尔卡城邦洁源服务中心领取了其购买的房屋钥匙及小区门禁卡，并支付了2018年全年物业费及垃圾清运费。 庭审中，被告陈述，其至今尚欠攀枝花东泰房地产开发有限公司购房款10万元。其多次找开发商领取钥匙，但开发商要其付清购房尾款才给，开发商又不能交付房产证，故尾款未付，钥匙未领取。 上述事实有当事人的陈述及营业执照、法定代表人身份证明、前期物业服务合同、通知、公告、房屋信息摘要、承诺书、证明、民事判决书等证据在案佐证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与波尔卡城邦开发商签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告实际接受了原告物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。原、被告之间建立了物业服务合同关系，原告作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。被告在实际接受了原告的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。本案中，案涉房屋的开发商于2014年2月15日向被告出具了交钥匙承诺书，承诺在2014年10月31日前交付钥匙，如不能交付，对业主进行补偿。在承诺期满前，即2014年6月27日，攀枝花东泰房地产开发有限公司在攀枝花晚报上发出通知，通知业主于2014年6月28日至30日带齐相关手续到售楼部收取钥匙，由于被告自身的原因而未领取，责任在于被告。故被告应自2014年7月起向原告交纳物业服务费。自2014年7月起至2017年12月31日止，被告应缴纳物业费服务费5781元（1.1/月/㎡×125.13㎡×42个月），现原告只主张支付4129.29元，是其自身对权利的放弃，本院予以确认。关于违约金，原告与攀枝花东泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》虽对全体业主具有约束力。但本案中，原告不能证明其在服务期间及服务期届满时向被告催收过物业费及不按时交物业费应承担的法律后果。至2019年5月20日，原告才在小区公告栏中对物业费进行催缴，而催缴通知中也未明确缴费期限及在期限内不缴费应承担的责任，也未提交证据证明其实际遭受的损失，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告王勇于本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花诚泰物业服务有限公司物业服务费4129.29元； 二、驳回原告攀枝花诚泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告王勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  胡华元 二〇一九年十一月十四日 书记员  刘应越 书记员  黄亚军