黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9238号上诉人（原审被告）：徐美洁，女，1971年1月8日出生，汉族，哈尔滨车务段呼兰站货运营销员，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：杨成库，黑龙江卓文律事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁会敏，女，1991年11月27日出生，汉族，无固定职业，住肇东市。上诉人徐美洁因与被上诉人袁会敏房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行可审理。本案现已审理终结。徐美洁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁会敏的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决虽然认定《房屋买卖居间服务合同》有效，但买受人袁会敏未按照约定数额支付价款即判决袁会敏占有案涉房屋，适用法律错误。本案争议焦点应当是存放在居间方代管的购房款的所有权属袁会敏还是徐美洁，由此决定袁会敏是否按约定履行了给付价款的义务。1.居间合同第五条居间方的权利义务约定保证负责甲乙双方购房款代收转付的安全保障责任。证明房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金，符合《房地产经纪管理办法》第二十四条关于代收代付的规定。2.居间方未完全履行代付行为，袁会敏尚有117,000元价款未给付。因为代理人不得同时代理双方，认定居间方是代收或者是代付须认定谁是居间合同的被代理方，即委托方。《居间合同》第二条第3项中约定，乙方袁会敏同意在签订本合同当日向居间方支付居间服务费及信息咨询费共计4000元。袁会敏是居间合同的付费方，所以袁会敏是居间合同的委托方。认定是代收或者是代付，决定于委托方在合同中的地位。如果是委托方是付款方，是代付;如果是委托方是收款方，是代收。因为袁会敏是买方，是付款方，所以是代付。袁会敏尚有117,000元价款未给付。居间方哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司（以下简称鑫喆公司）未将117,000元价款代付给徐美洁，袁会敏尚有117,000元价款未给付。3.依据《房地产经纪管理办法》规定的程序，存于居间人的购房款未划转给徐美洁，袁会敏尚有117,000元价款未给付。《房地产经纪管理办法》，第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”交易资金支付方既是买方，该条款规定应当经过交易资金支付方签字和盖章，证明存于经纪机构账户的款项，所有权是买方的。本案交易资金末依法划转，证明袁会敏尚有合同约定的给付117,000元价款未给付。4.案涉合同是居间合同，不是委托合同，居间方没有代理权。保管在居间方的款项仍属被代理人所有。证明袁会敏尚有合同约定的给付117，000元价款未给付。居间人不是袁会敏接收购房款的代理人。《房屋买卖居间服务合同》中虽然体现了居间人代收购房款的内容，但是依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于居间合同的规定，居间人没有代收购房款的权利和义务，案涉合同居间人代收房款条款是以表面的合法形式掩盖非法目的的规避法律的格式合同条款，故无效。5.一审判决适用法律确有错误。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定买受人应当按照约定的数额支付价款。袁会敏按约定尚有117，000元价款未给付，没有实际占有合同标的物的权利。一审判决违反双方当事人交接房屋时间的约定。合同第七条约定，甲方收到乙方购房全款十日内交接房屋，至今合同约定交付房屋的条件未成立。一审法院判令徐美洁于判决生效之日起十五日内将房屋交付给袁会敏，确属错判。袁会敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，双方签订的《房屋买卖居间服务合同》是双方真实意思表示，2018年7月13日袁会敏与徐美洁及居间方鑫喆公司签订《房屋买卖居间服务合同》，徐美洁以297,000元的价格将案涉房屋出售给袁会敏，合同对买卖双方以及居间方权利义务及违约责任作出了详细约定，由居间方鑫喆公司代收房款购房款，这是袁会敏和徐美洁都同意的，属于双方真实意思表示，双方都应受到合同约束，徐美洁反复强调的《房地产经纪管理办法》系有关规章制度，并不是法律、行政法规的强制性规定，所以不产生合同无效后果。其次，袁会敏作为购买方，已经按照双方签订的合同将全部购房款297,000元交给了居间方，已经完成了合同约定的全部义务，同时现在已经取得了案涉房产的实际产权，徐美洁应当履行合同义务，将案涉房屋交给袁会敏。至于徐美洁没有收到全部购房款，系鑫喆公司的违约行为造成的，与袁会敏无关。再次,案涉房屋剩余房款问题已在2018年11月30日哈尔滨市松北区人民法院作出（2018）黑0109民初2987号民事判决书处理，判令鑫喆公司支付剩余房款给徐美洁，现该判决已经生效，同时徐美洁也已经向法院申请强制执行，并已经进入执行程序。至此案涉房屋及房款的权利义务已经完全明了，徐美洁在已经向鑫喆公司主张剩余房款权利后，在二审中又要求袁会敏支付购房款，属于重复诉讼。徐美洁所说的违约行为更无从谈起，袁会敏按合同履行了义务，没有任何违约行为。而徐美洁在权利义务明晰的情况下，仍然不将案涉房屋交给袁会敏，是违约行为。袁会敏向一审法院起诉请求：1.判令徐美洁立即交付哈尔滨市利民开发区学院路滨才城香滨E栋6单元3A03室房屋；2.判令徐美洁支付逾期交房所产生的房租4500元；3.判令徐美洁按房屋总价款日万分之三支付违约金（2018年8月27日起到房主交房当日）。一审法院认定事实：2018年7月13日，袁会敏与徐美洁及居间方鑫喆公司签订《房屋买卖居间服务合同》，徐美洁以297,000元的价格将位于哈尔滨市利民开发区学院路滨才城公园里香槟E栋6单元3A03室房屋出售给袁会敏。合同对买卖双方及居间方的权利义务及违约责任做出了详细约定。双方约定，由居间方鑫喆公司代为收取购房款，袁会敏按照合同的约定向居间方鑫喆公司交付了购房款297,000元。合同第八条，补充条款约定房产证更名办理完毕当日，居间方将代为收取的剩余房款交付给甲方徐美洁。2018年8月27日，徐美洁依照合同的约定履行了房屋产权过户手续。居间方鑫喆公司向徐美洁支付房款180,000元后，没有继续履行支付剩余房款117,000元的义务。2018年10月19日，徐美洁向一审法院提起诉讼，要求袁会敏、鑫喆公司履行支付剩余房款的义务。哈尔滨市松北区法院于2018年11月30日作出（2018）黑0109民初2987号民事判决书，判决如下：一、鑫喆公司于判决生效之日起十日内给付徐美洁购房款117,000元；二、鑫喆公司于判决生效之日起十日内给付徐美洁逾期付款利息（以117,000元为基数，自2018年8月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，至给付全部购房款时止）；三、驳回徐美洁其他诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉。判决生效后，徐美洁向一审法院对鑫喆公司依法申请强制执行。后袁会敏以徐美洁不交付房屋为由向一审法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审法院认为，合同是确定当事人之间权利义务关系的依据，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。关于合同是否有效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《房地产经纪管理办法》系部门规章，不符合违反法律、行政法规而无效的情形。故徐美洁主张《房屋买卖居间服务合同》无效的抗辩理由不成立，不予采纳。袁会敏按照合同的约定履行了交付全部购房款的义务，双方亦对不动产权属证书进行了变更登记，徐美洁未收到全部购房款系鑫喆公司的违约行为造成的，与袁会敏无关。且一审法院已经判决鑫喆公司给付剩余房款责任，并已经进入执行程序。故袁会敏请求徐美洁交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于租房费用及违约损失，袁会敏自愿放弃，是袁会敏对其权利的处分，一审法院不持异议。判决：徐美洁于判决生效之日起十五日内将哈尔滨市利民开发区小陶家屯北侧滨才城·公园里香滨E栋6单元3A层3号的房屋交付给袁会敏。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于居间方鑫喆公司代收袁会敏购房款属于何种法律行为的问题。就案涉合同而言，其中约定的代理事项针对的是办理产权更名过户及银行贷款手续，而代为收取保管购房款的行为系居间服务的内容，徐美洁援引《中华人民共和国民法总则》关于代理的相关规定从逻辑上将导致同时代理的后果，显属不当。在案涉合同没有特别约定的情况下，不能视为袁会敏未履行支付剩余购房款的义务。况且徐美洁另案起诉请求袁会敏、鑫喆公司支付剩余购房款，即表明继续履行合同的意思表示。该案一审法院作出（2018）黑0109民初2987号民事判决书判令鑫喆公司给付剩余购房款，驳回徐美洁对袁会敏的诉讼请求。徐美洁并未表示异议提出上诉，该判决生效后已经进入执行程序。在此情况下，徐美洁以袁会敏未支付剩余购房款为由拒绝交付案涉房屋明显与事实不符，本院不予支持。综上所述，徐美洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2911元，由徐美洁负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一九年十一月二十九日法官助理孙志军书记员周小倩