吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5158号上诉人（原审被告）：王海杰，女，1969年2月12日出生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：张宏伟，长春市绿园区吉星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：胡亚全，男，1975年8月13日出生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：陈莹，吉林金可律师事务所律师。上诉人王海杰因与胡亚全房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡亚全原审诉称：2013年8月26日，胡亚全与沈阳铁路局行包快运中心签订《协议书》，约定，胡亚全可以找一处门店与沈阳铁路局行包快运中心所有的长春市朝阳区新华路与昌平街交汇处房屋进行置换使用，使用期限为六年，自2013年9月1日起至2019年9月1日止。后胡亚全找到太阳城一处房屋给予沈阳铁路局行包快运中心进行置换使用，2017年10月2日，胡亚全又找到长春市宽城区凯旋路与铁北二路交汇处的万达华宅底商A1-104商铺给予沈阳铁路局行包快运中心进行变更置换使用，直至今日。2015年10月12日，双方当事人签订《小胡子烤约客餐饮合伙经营协议》，约定双方合伙经营“小胡子烤约客”，期限三年，胡亚全占股20%，王海杰占股80%，胡亚全将与沈阳铁路局行包快运中心置换的长春市朝阳区新华路与昌平街交汇处房屋租赁给王海杰，王海杰每年支付租金300,000.00元。2018年9月1日双方合伙协议到期，王海杰不支付租金，也不予腾房。双方多次协商未果，致胡亚全诉讼来院,要求：1.王海杰立即将位于长春市朝阳区新华路与昌平街交汇处的房屋腾空，并返还给胡亚全；2.王海杰立即给付胡亚全房屋租金300,000.00元。庭审中，胡亚全明确其第二项诉请主张的是2018年9月1日至2019年9月1日的租金。王海杰原审辩称：申请追加中国铁路沈阳局集团有限公司行包快运中心为本案第三人。1.胡亚全主体不适格。胡亚全以2013年8月26日与沈阳铁路局行包快运中心签订的《协议书》，作为其主张出租权益的权利人。经查询，签订协议的沈阳铁路局行包快运中心已于2017年12月14日做字号名称、集团名称变更，变更为中国铁路沈阳局集团有限公司行包快运中心，胡亚全未出示与变更后的中铁行包快运中心签订的任何关于争议房屋变更或补充协议，应驳回其诉讼请求；2.胡亚全所主张权利房屋目前归沈阳铁道长春春铁集团有限公司所有，春铁集团已通知王海杰，待春铁集团房屋出租操作平台投入运营后，由王海杰向春铁集团支付房屋租金，在此之前王海杰向除春铁集团之外的第三方支付任何租金责任自负，且春铁集团保留核实此前所谓置换协议及租金去向的权利。综上，王海杰租用房屋事实存在，但没有义务缴纳两份租金，故应驳回胡亚全诉讼请求。原审法院审理查明：一、诉争房屋坐落于长春市朝阳区昌平街111号，面积约300平方米，现由王海杰使用经营小胡子烤约客饭店。2013年8月26日，胡亚全与沈阳铁路局行包快运中心（以下简称“沈铁行包快运中心”）签订《协议书》，甲方为沈铁行包快运中心，乙方为胡亚全，约定，甲方于2013年6月5日经路局领导批示以划拨形式将位于长春市朝阳区新华路铁路小区（路局房屋编号：长房1047）锅炉房作为经营门店使用，乙方在长春火车站附近的临街地点选一处甲方认可的与长房1047面积相同、经营环境更优的门店，无偿提供给甲方使用，保证使用期自2013年9月1日起到2019年9月1日止，甲方同意乙方于2013年9月1日至2019年9月1日期间继续租用“长房1047”房屋，并在乙方无违约的情况下，免收乙方租金。二、2017年10月1日，胡亚全与吉林省中奥商贸有限公司（以下简称“中奥公司”）签订《长春拾光里商铺租赁合同》，承租中奥公司位于长春市宽城区万达广场万达华宅A1-104号商铺，用于物流行包快运，租期自2017年10月2日起至2023年1月1日止。胡亚全提供其与沈铁行包快运中心2017年签订的《合同变更协议》复印件一份，内容为，双方2013年9月1日签订的房屋置换使用协议，因胡亚全提供的房屋无法满足沈铁行包快运中心经营需要，于2017年10月2日由原地址变更为长春市宽城区凯旋路与铁北二路交汇万达华宅底商A1-104，原合同其他内容不变。王海杰对该协议真实性不予认可。三、2015年10月12日，双方当事人签订《合伙经营协议书》，甲方为胡亚全，乙方为王海杰，约定，双方合伙经营小胡子烤约客餐饮，合伙期限自2015年9月1日至2018年9月1日，乙方以现金700,000.00元入伙，占股80%，负责店面经营及管理，甲方以长春市朝阳区昌平街5号锅炉房经营的“烤约客扎啤美食店”入伙，占股20%，提供乙方3年内房屋使用权，年租金300,000.00元，第一年甲方负担上半年房租，乙方负责下半年房租，于2016年3月1日缴纳，第二年起，乙方于每年9月1日前向甲方交纳下一年度房租。如乙方迟缴房租超过半个月，甲方有权解除合同，无条件收回烤约客。胡亚全于2015年9月1日将诉争房屋交付王海杰，由王海杰使用至今，王海杰按年租金300,000.00元的标准向胡亚全交纳了2015年9月1日至2018年9月1日租金。四、2017年12月14日，沈铁行包快运中心更名为中国铁路沈阳局集团有限公司行包快运中心。原审法院认为：双方当事人签订的《合伙经营协议书》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。胡亚全将房屋租赁给王海杰使用，对于租金及租赁期限有明确约定，王海杰在合同到期后仍继续使用房屋，应为不定期租赁，双方可以随时解除合同，另外，王海杰至今未向胡亚全交付2018年9月1日后的租金，故胡亚全主张王海杰将房屋腾出后交给胡亚全的请求，应予支持,同时，王海杰应向胡亚全支付自2018年9月1日至房屋腾出之日止的房屋租金(按年租金300,000.00元计算)。王海杰自胡亚全处承租诉争房屋，使用已近四年之久，其虽主张房屋租赁期间受到房屋所有权人或其他权利人的阻碍，但未能就此提供证据，根据合同相对性，胡亚全与他人就该房屋是否存在权属争议，并不影响其与王海杰之间《合伙经营协议书》的履行。同时，中国铁路沈阳局集团有限公司行包快运中心与沈铁行包快运中心系同一法律主体，名称的变更并不影响其缔约行为带来的法律后果，故对王海杰的抗辩，不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十ニ条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：ー、被告王海杰于本判决生效后十日内将位于长春市朝阳区昌平街111号租赁房屋腾出，并交还原告胡亚全;二、被告王海杰于本判决生效后立即支付原告胡亚全2018年9月1日起至房屋腾出之日止的房屋租金(按年租金300,000.00元计算)；三、驳回原告胡亚全其他诉讼请求。案件受理费5,800.00元，由被告王海杰负担。宣判后，王海杰不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.双方合作协议已到期，原审判决不具备履行条件。胡亚全与中国铁路沈阳局集团有限公司于2013年9月1日签订的《协议书》已经到期，胡亚全已经丧失继续使用房屋的权利，原审判决我方返还房屋不具备执行条件。2.原审我方申请追加中国铁路沈阳局集团有限公司为第三人，原审法院既未同意，也未驳回，即作出对我方不利的判决，程序违法。胡亚全二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.依据双方当事人于2015年签订的《合伙经营协议书》，胡亚全将案涉房屋交付王海杰使用，在合伙的2015年9月1日至2018年9月1日期间，王海杰每年向胡亚全交付房屋租金。虽然合伙期间已经届满，但王海杰继续占有使用案涉房屋，则其与胡亚全形成不定期租赁合同关系，胡亚全有权依据该租赁合同关系向王海杰主张2018年9月1日至2019年9月1日的租金。虽然案涉房屋的产权单位并未参与诉讼，但王海杰占有使用房屋、胡亚全向王海杰主张租金，均依据双方当事人的合伙及租赁合同关系，与房屋的产权单位无关，原审法院未追加房屋产权人程序并无不当。2.虽然胡亚全与中国铁路沈阳局集团有限公司签订的《协议书》已经到期，但在王海杰与胡亚全的合同关系终止后，王海杰应依据合同关系将房屋返还给胡亚全，再由胡亚全另行处分，原审判决判令王海杰向胡亚全返还房屋并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王海杰负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十一月二十日书记员  张焕平