安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1119号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高峰，男，1978年9月25日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：叶广明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮北市第二中学，住所地安徽省淮北市古城路**。 法定代表人：唐善忠，该校校长。 委托诉讼代理人：梁晶晶，安徽律诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏颖，安徽律诚律师事务所实习律师。 上诉人高峰因与被上诉人淮北市第二中学（以下简称淮北二中）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2019)皖0603民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高峰及其委托诉讼代理人叶广明，被上诉人淮北二中的法定代表人唐善忠及其委托诉讼代理人梁晶晶、苏颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高峰上诉请求：1.撤销原审判决第三、四项；2.判决淮北二中赔偿高峰房屋扩建、装修和维修费用283000元；3.驳回淮北二中要求高峰支付电费的诉讼请求；4.一、二审诉讼费由淮北二中承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清、证据不足。高峰于1995年租用淮北二中的房屋，因当时淮北二中无钱维修房屋，高峰经淮北二中同意在原有基础上进行扩建和改造维修，1997年高峰支出扩建费12万元、装修费15.8万元。2017年12月29日，双方再次签订租赁合同，因淮北二中口头承诺高峰在公开招标中有优先租赁权，于是高峰再次装修、扩建房屋并维修漏水问题，支出维修费15.8万元，有维修合同以及收款收据证明，因此高峰要求淮北二中偿还其房屋维修费合理合法。2.淮北二中存在严重违约，应承担过错责任。高峰从去年到现在一直要求交房租，但淮北二中无人收，而且高峰从2019年1月就不用淮北二中的电表了，电费都是自行交给供电公司，有供电部门收费发票证明，淮北二中提供虚假陈述以及虚假电费清单。请求二审法院依法支持高峰的上诉请求。 淮北二中辩称：一、高峰请求淮北二中承担283000元的装修房屋维修费用没有事实和法律依据。1.淮北二中没有下发过任何关于招租招标的文件，事实上也没有进行过招标，所以高峰所说的招标优先租赁权，事实上是不存在的。2.高峰与淮北二中签订的租赁合同中第六条第二款明确约定了未经甲方（淮北二中）和有关部门书面同意，乙方（高峰）不得将房屋结构做任何改动。对房屋的装饰以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意，也就是说高峰对房屋进行扩建和装修应经过淮北二中的书面同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，承租人未经出租人同意，装修或扩建发生的费用由承租人负担。所以高峰对房屋扩建装饰的费用应当自行承担。3.租赁合同于2018年6月30日到期，高峰未经充分考虑重新装修，没有考虑到自己有可能造成的损失。4.高峰称因为房屋漏水支付维修费用，但是高峰并没有明确的证据证明该房屋漏水需要维修。二、关于电费的问题，高峰所承租的房屋共有两间，一间是原来的育才电脑部现在改为两间服装店，另一间是现在经营的型人社服装店。高峰所提供的电费发票仅能证明原育才电脑部的电费是由高峰自行向供电局缴纳，但是型人社服装店的电费一直是由学校收取。 淮北二中向一审法院起诉请求：1.依法判令高峰立即返还淮北二中所有的位于淮北的门面房，并同时将房屋内的所有物品清空；2.依法判令高峰支付淮北二中房屋租金44400元（2019年1月1日至2019年6月30日，7400元／月,共六个月）；3.依法判令高峰自2019年7月1日起按7400元／月支付淮北二中房屋租金至该房屋实际交付时止；4.依法判令高峰支付使用淮北二中房屋所产生的电费1626元（2019年1月至2019年6月）；5.依法判令高峰自2019年7月起按1元／度支付淮北二中租赁房屋所产生的电费至该房屋实际交付时止；6.本案诉讼及相关费用由高峰承担。 高峰向一审法院提出反诉请求：1.依法判决淮北二中偿还高峰房屋装修和维修改造房屋费用283000元；2.反诉费用由淮北二中负担。 一审法院认定事实：2017年12月29日，高峰（乙方）与淮北二中（甲方）签订《淮北商铺租赁续租合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日至2018年6月30日止，租金为44400元，房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责，乙方应按照合同规定支付租金和其他各项费用等。涉案商铺租赁期限到期后，高峰仍在继续占有使用。2018年6月30日，淮北市教育局向淮北二中下发关于限期收回原二中门面房的通知，通知内容为：原二中校区门面房不再出租,由市二中按程序限期收回。接到通知后，淮北二中与高峰协商返还房屋事宜未果。2019年3月22日，淮北二中向高峰发送告知书，告知其于2019年4月5日前将房屋清空交还，高峰至今仍继续占有使用房屋，淮北二中遂诉至一审法院。 一审另查明，高峰承租淮北二中两间房屋，一间店面名称为“型人社”，门牌号是××，另一间隔成两小间，店面名称分别是“ＬＪ”和“ＹＵ小铺”，门牌号是××。高峰于2019年3月对涉案房屋进行装修。 2018年12月至2019年6月期间，高峰占有使用涉案商铺期间共使用1626度电，1元/度，电费共计1626元。 一审法院认为：高峰对其承租的房屋产权有异议，经审查涉案房屋产权证及高峰承租涉案房屋期间，双方均未有产权争议，认定淮北二中为涉案商铺的所有权人，淮北二中有权将商铺出租以取得租金收益。淮北二中与高峰签订的房屋租赁续租合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。现房屋租赁期限已届满，高峰应返还涉案房屋。淮北二中也与高峰协商过退房事宜，且预留了合理期限，高峰未在该期限内腾空房屋予以交还，淮北二中要求返还涉案房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。 双方在租赁合同中约定2018年1月1日至2018年6月30日的租金为44400元，每月租金7400元。故淮北二中要求高峰支付2019年1月1日至2019年6月30日参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费44400元的诉讼请求于法有据，予以支持。高峰持续占用涉案商铺至今，对淮北二中要求高峰自2019年7月1日之后，以每月7400元为标准支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止的诉讼请求予以支持。淮北二中诉讼请求中第2、3项所述的房屋租金应为房屋占有使用费。 2019年1月至2019年6月期间，高峰占有使用涉案商铺期间共使用1626度电，电费共计1626元，淮北二中请求高峰支付该笔费用于法有据，予以支持。因高峰仍在持续占有使用涉案房屋，淮北二中请求高峰按照1元/度支付2019年7月起占有使用涉案房屋产生的电费，予以支持。 高峰反诉称因淮北二中在租赁合同中提出涉案房屋要对外公开招标，其有优先承租权，遂对涉案房屋进行了装修，现淮北二中要收回房屋，应赔偿其装修等各项损失28.3万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。本案中，淮北二中虽未明确表态同意高峰装修房屋，但根据双方合同中约定的房屋用途及所出租房屋的现状，推知承租人须进行装修方能达到租赁目的，推定淮北二中默示同意高峰进行装修。现双方约定的租赁期间已届满，当事人在合同中未对装修费用进行约定，根据上述法律规定，高峰要求淮北二中赔偿其装修费用于法无据，不予支持。淮北二中虽在租赁合同中提出涉案房屋要对外招标，但对于高峰因此自认为其有继续承租权而进行装修产生的损失不存在过错和违约行为，依法不应承担赔偿责任。高峰称其对涉案房屋进行扩建当时是经淮北二中同意，因无证据证明，对该诉求亦不予支持。对高峰要求淮北二中赔偿其装修及扩建费用283000元的反诉请求不予支持。综上，判决：1.高峰于判决生效后十五日内清空并交还淮北二中位于淮北市相山区××、41-8二间房屋；2.高峰于判决生效后十五日内向淮北二中支付2019年1月至6月的房屋占有使用费44400元，之后以7400元／月支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止；3.高峰于判决生效后十五日内支付淮北二中2019年1月至6月房屋占有使用期间的电费1626元，之后占有使用涉案商铺期间产生的电费按照1元／度计算；4.驳回高峰的反诉请求。案件受理费1136元，因本案适用简易程序审理，减半收取568元，由高峰负担。反诉案件受理费2772.5元，由高峰负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 高峰向本院提交如下证据：证据一、广告牌，拟证明高峰所租房屋；证据二、照片，拟证明店内装修设备和扩建；证据三、照片，拟证明高峰在2019年1月已经不用淮北二中电了；证据四、电费清单，拟证明高峰电费直接缴纳给供电局，与淮北二中无关；证据五、收据，拟证明维修费用是37050元；证据六、2018年12月4日费用缴纳通知，拟证明高峰不欠淮北二中电费。淮北二中质证认为：对证据一无异议；对证据二，高峰装修我方不知情，且未经得学校允许；证据三的照片，无法看出任何具体内容及是否使用学校的电；证据四的清单，户名是育才电脑部，只能说明是电脑部缴纳的电费；对于证据五的收据，真实性有异议，高峰没有证据证明房屋毁坏情况需要维修，维修双方应当签订相关合同，而不是仅仅以收据证明；对于证据六，不能达到高峰的证明目的。 淮北二中向本院提交安徽省行政事业单位资金往来结算票据一份，拟证明从2018年12月4日至2019年6月高峰的用电度数。高峰质证认为，票据上有改动的痕迹，对该证据不认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对高峰提交的证据二、三，因无其他证据相互印证，仅以该证据达不到高峰的证明目的，本院不予认定；2.对高峰提交的证据四，能够证明育才电脑部的电费是高峰向供电局缴纳的，本院对该证据的效力予以认定，但对高峰的证明目的不予认可。3.对高峰提交的证据五，不能证明维修费用与涉案房屋有关，本院不予认定；4.对高峰提交的证据六，达不到其证明目的，本院亦不予认定。5.对淮北二中提交的证据即结算票据，因有改动痕迹，对方不予认可，且该证据是淮北二中单方制作，本院不予认定。 一审时淮北二中提交的电费缴纳一览表和电费欠费情况说明，都是淮北二中单方制作，高峰均不认可，上述证据不应采信，一审法院采信上述证据，从而认定“2018年12月至2019年6月期间，高峰占有使用涉案商铺期间共使用1626度电，1元/度，电费共计1626元”的事实错误，应予纠正。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.淮北二中应否赔偿高峰房屋扩建、装修及维修费；2.高峰应否支付涉案房屋的电费。 关于淮北二中应否赔偿高峰房屋扩建、装修及维修费的问题。1.房屋扩建、装修费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。高峰未提供证据证明其对涉案房屋进行扩建和装修经过了淮北二中的同意，扩建和装修费用应由其自行承担。而且其进行扩建和装修均是为了满足自己经营之需而对房屋进行的添附，添附财产的价值已在合同期满前以折旧的形式转入生产成本，高峰因合同期满及资产价值的完全转移而不具有损失，淮北二中也无赔偿义务。高峰主张淮北二中在合同中明确告知房屋要对外招标，且口头承诺其有优先承租权，致使其再次对房屋进行装修，淮北二中负有过错，应承担赔偿责任。如涉案商铺对外招标，即使高峰在同等条件下享有优先承租权，但不等于高峰就一定能继续承租该房屋，高峰在租赁期满后再次对房屋进行装修是基于自己的理解和认识作出的决定，与淮北二中无关，淮北二中不应对此承担赔偿责任。2.房屋维修费，高峰未举证证明其曾向淮北二中提出过房屋需进行维修的请求，且其所提供的维修费用的收据并不能证明与涉案房屋有关。因此，对高峰要求淮北二中赔偿其房屋扩建、装修及维修费用的上诉请求，本院不予支持。 关于高峰应否支付涉案房屋电费的问题。淮北二中二审中提供的结算票据与该学校一审中提供的证据在高峰所欠电费的数额上相互矛盾，且淮北二中并未提供有效证据证明高峰涉案租赁商铺在2019年1月之后的用电是由淮北二中提供的，另1元/度的支付标准也是淮北二中单方说明，没有相关证据予以佐证，其应承担举证不能的责任，因此淮北二中要求高峰支付电费的诉讼请求，不应支持，一审关于电费部分的事实认定错误，应予纠正，高峰关于不应支付淮北二中电费的上诉请求，本院予以支持。 综上所述，高峰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2892号民事判决第三项“高峰于本判决生效后十五日内支付淮北市第二中学2019年1月至6月房屋占有使用期间的电费1626元，之后占有使用涉案商铺期间产生的电费按照1元/度计算”。 二、维持安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2892号民事判决第一、二、四项，即“一、高峰于本判决生效后十五日内清空并交还淮北市第二中学位于淮北市相山区××、41-8二间房屋；二、高峰于本判决生效后十五日内向淮北市第二中学支付2019年1月至6月的房屋占有使用费44400元，之后以7400元／月支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止；四、驳回高峰的反诉请求。” 三、驳回淮北市第二中学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1136元，因适用简易程序审理，减半收取568元，由高峰负担548元，淮北市第二中学负担20元；一审反诉案件受理费2772.5元，由高峰负担；二审案件受理费5569元，由高峰负担5537元，由淮北市第二中学负担32元。 本判决为终审判决。 审判长 柏 莉 审判员 葛 侠 审判员 周梦漪 二〇一九年十一月十一日 法官助理李姗 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……