湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘02民终2463号 上诉人（原审被告）：朱黄海，男，1968年7月13日生，汉族，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：黄冰波，湖南弘扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石花球，男，1980年12月2日生，汉族，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：郭朝勇，湖南华豪律师事务所律师。 原审第三人：谢林志，男，1978年3月19日生，汉族，住湖南省醴陵市。 原审第三人：张玲英，女，1979年8月14日生，汉族，住湖南省醴陵市。 上诉人朱黄海因与被上诉人石花球、原审第三人张玲英、谢林志案外人执行异议之诉一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2018）湘0281民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 朱黄海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石花球的诉讼请求。事实和理由：被上诉人石花球与原审第三人谢志玲签订的房屋买卖合同系无效合同,石花球不能因此取得该房屋。故石花球不享有排除人民法院对涉案房屋的强制执行。一、涉案房屋系原审第三人共同共有财产房屋买卖合同签订时，原审第三人张玲英并未在场，合同上的签字系他人伪签，而，原审第三人谢林志未经张玲英同意转让房屋，合同应属无效；二、本案涉案房屋在交易之时没有办理不动产权属证书，且办理了预抵押登记，预抵押登记至今未予解除。原审第三人无权处分该房屋，石花球明知上述情形，仍与原审第三人谢林志签订房屋买卖合同，应属无效。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。 石花球辩称：一、其与原审第三人谢林志签订房屋买卖合同时，原审第三人张玲英虽未在场，但谢林志当场打电话征得张玲英的同意，并代张玲英在合同上签字。该合同系双方真实意思表示，应为有效；二、本案涉案房屋在交易之时，已经职能部门登记备案，且原审第三人已全部偿还了按揭贷款，预抵押登记已实际解除，原审第三人有权处分该房屋，其与被上诉人签订的房屋买卖合同应为有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张玲英、谢林志未向本院提交书面陈述意见。 石花球向一审法院起诉请求：一、停止对醴陵市房屋的强制执行；二、确认其与第三人谢林志、张玲英签订的《房屋买卖合同》有效；三、确认位于醴陵市的房屋属石花球所有。 一审法院认定事实：2017年3月30日，原告通过房屋买卖中介如意房产信息部与第三人谢林志、张玲英签订《房屋买卖合同》，合同约定由原告购买第三人谢林志、张玲英的位于醴陵市房屋，合同约定，原告向第三人购买其位于醴陵市房屋，房屋成交价格为572800元，合同签订之日支付购房金40000元，2017年3月31日，原告支付第一笔购房款502800元给第三人，第三人还清贷款并办理解除抵押登记手续，并且将房屋交付给原告。待他日办理不动产过户手续当天，原告支付第二笔购房款30000元给第三人。权属转移登记事项约定，权属转移登记时间为待它日甲方的不动产权证办理好的十五个工作日内。第三人在购买开发商品房屋时，开发商尚未取得不动产权证，第三人在房产部门办理了预购商品房初始登记，因第三人购房时在中国农业银行股份有限公司醴陵市支行按揭贷款，办理了预购商品房抵押权预告登记。2017年3月30日，原告石花球支付购房定金40000元给第三人谢林志，2017年4月1日支付购房款502800元给第三人谢林志，谢林志均出具了收条给石花球。2017年4月1日，第三人谢林志、张玲英将该房屋交付给了原告。第三人收到原告购房款后，还清了银行贷款，中国农业银行股份有限公司醴陵市支行于2017年4月5日出具了房屋预抵押登记证注销证明。2017年4月16日原告与房屋前期物业管理服务公司签订了相关协议，领取了房屋钥匙并进行了装修，装修完成后，原告已入住该房屋。2017年7月14日，被告朱黄海起诉第三人谢林志、张玲英民间借贷纠纷一案，同日，湖南省醴陵市人民法院依据朱黄海的申请，查封了位于醴陵市的房屋。2017年9月1日，湖南省醴陵市人民法院对朱黄海与谢林志、张玲英民间借贷纠纷一案作出民事判决：判令谢林志、张玲英在判决生效后三日内偿还朱黄海借款200000元及相应利息。2017年11月1日，被告朱黄海向湖南省醴陵市人民法院申请强制执行，请求强制执行查封位于醴陵市的房屋。2017年12月4日，原告对执行标的提出书面异议。湖南省醴陵市人民法院于2017年12月20日作出（2017）湘0281执异68号执行异议裁定：驳回案外人石花球的异议。另查明，原告向第三人购买房屋时，因该房屋的开发商醴陵市华联房地产开发有限公司没有取得醴陵市新华联紫金苑一期第一幢的不动产权证，以致新华联紫金苑一期第一幢1303号房屋尚不能办理不动产权证，也不能办理房屋过户手续。2017年8月9日，醴陵市华联房地产开发有限公司取得了醴陵市新华联紫金苑一期第一幢的不动产权证。 一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1、原告石花球是否己就买卖房屋而获得请求停止对涉案房屋执行的权利；2、原告是否享有醴陵市房屋所有权。关于焦点1，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人己支付全部价款并实际占用，未办理过户手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告购买了第三人的房屋，按合同要求支付了价款，剩余30000元双方约定在办理不动产权过户手续当天，由原告支付给第三人。在本案审理过程中，原告同意按照人民法院要求将剩余价款交付执行。原告于2017年4月1日实际占有该房屋，由于房屋开发商当时尚未办理不动产权证，致使原告与第三人不能办理房屋过户手续，并非原告自身原因所致，因此，原告的异议符合上述情形，人民法院不得对诉争房屋进行查封。关于焦点2，原告与第三人通过房屋中介公司签订了《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，不损害国家和他人的利益，且不违反法律规定，故该《房屋买卖合同》合法有效。被告提出第三人张玲英未在合同上签字，合同无效的理由不能成立。第三人张玲英与谢林志系夫妻关系，第三人对此均表示认可，且第三人己收取了原告的购房款，将房屋交付给原告占有、使用，故原告与第三人的房屋买卖关系成立。双方按合同履行了义务，由于商品房开发商的原因，未办理房屋过户手续，双方均无过错，不影响合同的效力。故原告对醴陵市房屋享有所有权。被告张玲英、谢林志经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应予缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、撤销醴陵市人民法院（2017）湘0284执异68号执行裁定书；二、醴陵市人民法院（2017）湘0281执1348号案停止对醴陵市房屋的执行；三、原告石花球对醴陵市房屋享有所有权。案件受理费100元，由被告负担。 二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案二审争议焦点为:一、石花球就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、一审判决确认石花球对案涉房屋享有所有权，是否适当。关于争议一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，石花球作为案涉房屋的买受人，在人民法院查封房屋前已经签订合法有效的房屋买卖合同并合法占有房屋，其已经支付大部分价款，剩余价款同意按照人民法院的要求交付执行，仅因房屋分户登记尚未完成而未办理过户登记。故石花球就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据房屋中介公司工作人员易永招的证言，证明通过电话沟通后，张玲英同意其丈夫谢林志出售房屋，并授权谢林志在房屋买卖合同上代为签字。谢林志已在房屋买卖合同上代为签字，并非无权代理，而系有权代理，该房屋买卖合同合法有效。朱黄海主张房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。房屋虽办理了抵押权的预告登记，但抵押权人的债权因实现而消灭，该预告登记已经失效。预告登记是否涂销，不影响石花球享有该民事权益。朱黄海以房屋抵押预告登记尚未涂销，石花海尚未办理过户登记为由，主张石花球不享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议二，《最高人民法院于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”由于案涉房屋分户登记至今尚未办妥，该房屋也尚未办理过户登记。一审判决从有利于减少诉累考虑，直接确认房屋所有权归石花球，并无不当。同时，《最高人民法院于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款规定，“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”一审在判决主文中撤销执行异议裁定不妥，本院予以纠正。 综上所述，上诉人朱黄海的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、维持湖南省醴陵市人民法院（2018）湘0281民初143号民事判决第二、三项； 二、撤销湖南省醴陵市人民法院（2018）湘0281民初143号民事判决第一项。 本案一审案件受理费100元、二审案件受理费100元,由上诉人朱黄海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄胤彪 审 判 员 唐俊平 审 判 员 胡 芸 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 齐志龙 书 记 员 唐 江