河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初22698号原告罗洪祎，女，1971年10月23日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人秦翰、董文靖，河南言亮律师事务所律师，一般授权。被告鹏宇投资集团有限公司，住所地北京市西城区金融大街****B-501。法定代表人朱新红。被告河南省鹏华房地产开发有限公司，，住所地郑州市郑东新区九如东路北、商务外环路****1305法定代表人付晨光。被告河南新联工程机械有限公司，住所，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路******div>法定代表人朱磊。原告罗洪祎诉被告鹏宇投资集团有限公司（以下简称鹏宇投资公司）、河南省鹏华房地产开发有限公司（以下简称鹏华地产公司）、河南新联工程机械有限公司（以下简称新联工程公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗洪祎的委托代理人秦翰、董文靖到庭参加诉讼，被告鹏宇投资公司、鹏华地产公司、新联工程公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2019年1月30日，原告委托李鸿钧与被告鹏宇投资公司签订《二手写字楼买卖合同》，约定原告出售郑东新区商务外环人保大厦第13层共八间房屋，交易总价2800万元鹏宇投资公司支付1500万元后，剩余1300万元未依约支付。合同约定未依约付款，应按照逾期付款额的万分之二支付逾期付款违约金，如果逾期超30个工作日，原告有权要被告按照合同总价款10%支付违约金。2019年3月18日，原告与鹏宇投资公司、新联工程公司签订《补充协议》，约定买受人变更为新联工程公司，二公司并对剩余房款承担付款责任。2019年6月4日，原告与被告鹏华地产公司签订《还款补充协议》，约定鹏宇投资公司、新联工程公司未按照约定付款，鹏华地产公司承诺在2019年6月24日付清所欠的1300万元房款，如果逾期未付清，应按照日万分之三的利率支付利息。后三被告未向原告支付上述款项，诉至法院，请求法院依法判令三被告支付1300万元，利息及违约自2019年3月27日起以1300万元为本金按照年利率2%计算至实际支付之日止。被告新联工程公司发表如下答辩意见：原告、被告鹏宇投资公司、答辩人三方共同协议认可：原合同债务（1300万）由答辩人承担。2019年3月18日，罗洪祎与被告鹏宇投资公司、答辩人签订的《补充协议》，三方已经共同确认，原《二手写字楼买卖合同》款项视为答辩人支付，原合同剩余款项由答辩人支付，其余仍按照原合同执行。即本案的债务主体已经变更为答辩人，原告已经免除了被告鹏宇投资公司的还款责任。债务人与第三人之间就合同的全部或部分义务达成转让债务的协议，转移后，即使新债务人（答辩人）不履行或不适当履行债务，债权人（原告）只能向新债务人（答辩人）而不能向原债务人（被告鹏宇投资公司）请求履行或要求其承担违约责任。原告罗洪祎与被告鹏华房地产签订的《还款补充协议》对三被告没有约束力，被告鹏华地产公司不承担债务清偿责任。被告鹏华房地产如加入原告与答辩人之间的债务，属于第三人债务的加入，前提条件须不改变原债务的内容，因债务承担实为债的主体的变更，而不是债务内容的改变。但被告鹏华房地产作为第三人与原告签订的《还款补充协议》已经超越并变更原《二手写字楼买卖合同》、《补充协议》的核心条款，被告鹏华房地产不构成第三人债务的加入；被告鹏华房地产作为第三人，代替答辩人履行债务应以原告和答辩人在合同中的明确约定为前提，《还款补充协议》对原告、三被告没有约束力，根据《合同法》第六十五条的规定，第三人代为履行债务应以债务人和债权人在合同中明确约定为前提，而本案中，《还款补充协议》系原告与第三人鹏华房地产双方签订的，不符合第三人代为履行债务的法律要件。原告罗洪祎与被告鹏华房地产签订的《还款补充协议》未经房屋所有权人答辩人的认可，属于无权处分，答辩人也从未追认，答辩人没有承担上述《还款补充协议》债务的意思表示。三被告不应对原告的债务承担连带责任。答辩人成立于2016年3月22日，股东为朱磊、李东卫，所属行业为批发业，经营范围为工程机械、农业机械销售等，与其余二被告无论是在存续时间、行业、股东、经营范围都完全不同。我国《公司法》是以单一公司为原型设计的，对关联公司的概念未作规定，但《企业所得税法实施条例》第一百零九条明确了关联公司的认定标准：“企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者控制；（三）在利益上具有相关联的其他关系。”即关联公司之间实际存在控制与从属关系，或者相互控制关系，这种控制与从属或者相互控制关系是持续的、经常的，是关联公司之间存在的一种管理体制，关联公司整体存在统一组织、一致行动、相互配合与衔接等全局利益关系，关联公司中被控制的成员有可能丧失独立人格与意志。因履行合同或者其他关系存在的一次的、偶然的控制，不构成关联公司。根据以上两点可知，三被告之间没有发生人格混同，不是关联公司！三被告之间不存在任何控制与从属关系，原告仅根据签订《二手写字楼买卖合同》与《还款补充协议》的委托代理人是同一人，就认为二者之间是关联公司不符合法律规定。综上，请求贵院驳回原告对其余二被告的起诉，且三被告更不应对原告的债务承担连带责任，没有事实和法律依据。原告诉请答辩人支付剩余房款1300万元没有事实和法律依据。2019年1月30日，原告罗洪祎与被告鹏宇投资公司签订了《二手写字楼买卖合同》，双方约定答辩人先向原告支付1500万(200万+1300万），剩余房款1300万在银行贷款批复后30日向原告支付。截止到原告起诉前，银行并未批复答辩人的贷款，双方约定的付款条件并不成就，答辩人此时无须向原告支付剩余房款1300万。答辩人按照双方合同约定，全面积极履行合同义务，没有任何违约行为，原告无权要求答辩人支付违约金和利息。答辩人全面积极履行合同义务，双方明确约定剩余房款1300万以贷款的方式向原告支付，答辩人与原告签订合同后，答辩人一直按合同的约定全面履行房屋买卖中买受人的义务，已经向原告及时足额支付了首付款1500万和200万税金。2019年3月22日，原告将房屋过户给答辩人后，答辩人一直积极向银行申请贷款。在本案诉讼前，贷款未能批复的责任不可归结于答辩人。本案系因按揭贷款产生的二手房屋买卖纠纷，不言而喻，本案的核心争议焦点为：诉讼前贷款未能批复属于谁的责任?合同未明确约定贷款不能批复的责任，《二手写字楼买卖合同》2.2中明确约定在“乙方办理银行抵押贷款，以30个工作日为双方约定的银行放款期限，乙方支付剩余合同总价款，若30个工作日银行未放款，则乙方按照本合同6.1.1条向甲方支付补偿。”6.1.1约定“乙方逾期付款的违约责任（（1）和（2）不做累加）：（1）如乙方未按约定时间付款，则乙方应按逾期付款额的万分之二向甲方按日支付逾期付款违约金，同时甲方有权要求合同继续履行”。上述条款约定在答辩人办理银行抵押贷款后，起算30个工作日，若银行未能放款，答辩人承担违约责任。但该条款并没有明确约定答辩人应当何时去办理银行贷款？没有明确约定30个工作日的起算点！银行贷款在起诉前未能批复系不可归责于答辩人的责任。答辩人自2019年3月22日房屋过户后至原告起诉前的2019年7月12日，答辩人一直积极申请银行贷款。但近年来，为控制房价，政府多次变动银行贷款政策，银行内部审批程序繁杂，银根缩紧，答辩人用3个半月的时间办理银行贷款合法合情合理。且该笔贷款在诉讼前未能批复并不是答辩人的责任（如答辩人提供的资料不真实、个人信用不足、还款能力不够等）。原告不应将银行贷款的风险和责任让答辩人个人承担，合同没有约定，也不符合《合同法》规定的公平原则和二手房买卖的交易习惯。在本案诉讼后，银行未能放款的责任在于原告，原告起诉后，答辩人的贷款已经得到批复，但因原告申请法院查封诉争房屋，导致银行无法放款，现由于诉争房屋无法办理他项权证，银行贷款最终无法放款，答辩人的贷款工作功亏一篑。原告诉讼后，答辩人未能向原告支付1300万剩余房款的责任在原告。原告诉请的违约金和利息与合同约定严重不符，且合同约定的违约金过高，《二手写字楼买卖合同》6.1.1条约定的违约金为逾期付款额的万分之二/日，但原告在庭审中当庭变更的诉讼请求为“利息和违约金按月利率2%主张”，与合同约定严重不符，没有事实和法律依据。且违约金条款属于补偿性的，应以填补损失为目的。现争讼房屋市场均价约为1万元/m2，而合同价约为1.25万元/m2，原告没有证据证明自己遭受的损失，不能要求答辩人支付违约金。综上所述，答辩人请求贵院驳回原告对被告鹏宇投资公司、鹏华房地产的起诉；原告诉请答辩人支付剩余房款1300万元没有事实和法律依据；答辩人按照双方合同约定，全面积极履行合同义务，没有任何违约行为，原告无权要求答辩人支付违约金和利息。被告鹏宇投资公司、鹏华地产公司未发表答辩意见。经审理查明：2019年1月30日，出卖人（甲方）罗洪祎与买受人（鹏宇投资公司）签订《二手写字楼买卖合同》一份，载明：甲方所售写字楼坐落于郑东新区商务外环人保大厦，第十三层共八间，总价款2800万元，该价款不含税款，相关税费由乙方承担。乙方应向甲方支付定金200万元，在该写字楼经乙方验收认可，交付钥匙后15个工作日向乙方支付1300万元。写字楼过户乙方名下后，乙方办理银行抵押贷款，以30个工作日为双方约定的银行放款期限，支付剩余合同总价款。若30个工作日银行未放款，则乙方按照合同约定（1）如乙方未按约定时间付款，应按逾期付款额的万分之二向甲方按日支付逾期付款违约金，同时甲方有权继续履行合同；（2）逾期付款超过30个工作日后，甲方有权解除合同并要求乙方按合同总价款的10%支付违约金（1和2不做累加），向甲方支付补偿。落款处加盖有鹏宇投资公司的印章予以确认。2019年3月18日，原告与被告鹏宇投资公司（乙方）、新联工程公司（丙方）签订《补充协议》一份，载明：各方同意将原合同中买受人变更为乙方关联公司丙方，原告所属写字楼过户到丙方名下，乙方承担因变更买方主体造成的一切后果。乙方已支付原合同款项为丙方支付，剩余款项由丙方支付。本协议与原合同不一致的，以本协议为准，其余仍执行原合同。落款处加盖有二被告公司的印章及原告代理人的签字予以确认。2019年6月4日，原告与被告鹏华地产公司签订《还款补充协议》一份，载明：被告鹏华地产公司承诺在2019年6月24日前付清所欠原告1300万元的全部房款。鉴于鹏华地产公司未按原购房合同支付原告房款和资金的时间成本，鹏华地产公司应从2019年3月27日起，至付清房款之日，按每日万分之二的利息支付所欠款的利息。如果2019年6月24日，鹏华地产公司仍未付清所欠房款，鹏华地产公司需将人保大厦13楼抵押给原告，此后按日万分之三的利率支付所欠款的利息，利息需每月支付一次。落款处加盖有鹏华地产公司的印章予以确认。另查明，截至2019年4月2日，案涉房产均已过户到被告新联工程公司名下。以上事实有《二手写字楼买卖合同》、《补充协议》、《还款补充协议》、不动产登记资料查询结果及庭审笔录在案佐证。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与各被告签订的《二手写字楼买卖合同》、《补充协议》、《还款补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，经原被告三方协商同意，涉案写字楼买卖合同的买受人由鹏宇投资公司变更为新联工程公司，新联工程公司取得原合同的权利及义务，原告已按约定将涉案房产过户到新的买受人新联工程公司名下，被告新联工程公司应按协议约定支付剩余房款1300万元，对原告请求被告原购买人鹏宇投资公司支付剩余房款的诉求，双方补充协议仅约定由其承担因变更买方主体造成的一切后果，故该后果不能通过本案实现债权，可另行向该公司主张损失。本案中，原告请求该公司承担付款义务，于法无据，本案不予支持。本院不予支持。对于原告的违约金请求，2019年4月2日，涉案写字楼均已过户至新联工程公司名下，被告新联工程公司应按照合同约定在过户后的60个工作日内通过银行办理抵押贷款向原告支付剩余房款，现被告逾期支付，经本院审查，被告新联工程公司应按1300万元为基数按照日万分之二的利率向原告支付违约金自2019年6月29日（2019年4月2日推后60个工作日）起至实际清偿之日止。对于原告请求被告鹏华地产公司支付剩余房款的诉求，其与原告签订的协议明确约定“承诺2019年6月24日前付清所欠原告的全部房款”，系一种新加入的债务承担，故应按约定向原告履行支付1300万元房款的义务。对于原告的利息请求，经本院审查，被告鹏华地产公司应按补充协议中的约定向原告支付2019年3月27日至2019年6月24日期间内，每日按日万分之二的利率支付原告利息，经计算为228800元。2019年6月24日之后鹏华地产公司仍未付清所欠房款，应按约定按日万分之三的利率支付原告自2019年6月25日起至实际清偿之日止的利息。被告新联工程公司、鹏宇投资公司、鹏华地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南省鹏华房地产开发有限公司、河南新联工程机械有限公司共同支付原告罗洪祎购房款1300万元，被告河南新联工程机械有限公司按1300万元为基数按照日万分之二的利率支付原告自2019年6月29日起至实际清偿之日止的违约金；被告河南省鹏华房地产开发有限公司支付原告自2019年3月27日至2019年6月24日期间内的利息228800元，按1300万元为基数按照日万分之三的利率支付原告自2019年6月25日起至实际清偿之日止的利息，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告罗洪祎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116600元，减半收取58300元，保全费5000元，共计63300元，原告罗洪祎负担1300元，被告河南省鹏华房地产开发有限公司、河南新联工程机械有限公司共同负担62000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  赵宜勇二〇一九年十一月二十六日书记员  王晓雷