浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2308号上诉人（原审被告）：屠林忠，男，1952年8月18日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：倪方雁，浙江天程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金豪杰，男，1988年9月20日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人屠林忠因与被上诉人金豪杰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日受理后依法组成合议庭,于2019年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人屠林忠及其委托诉讼代理人倪方雁，被上诉人金豪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屠林忠上诉请求：1、驳回金豪杰一审诉讼请求；2、一审、二审受理费由金豪杰承担。事实和理由：金豪杰与屠林忠签订《房产买卖协议》过程中，金豪杰明知屠林忠的房屋有共同共有产权人屠秋莎这一事实。协议中己写明共同共有人，并在约定当事人共同审查共同共有人是否同意出卖房屋未果的情况下才签订协议。以上事实足以表明金豪杰在签订协议时明知屠林忠没有对该房屋的独立处分权，也没有共同共有人的授权手续，金豪杰仍与屠林忠签订协议，存在严重过错。本协议无法继续履行是因房屋的另一个共同共有人不同意出卖房屋，不是屠林忠违约造成的，而是屠林忠与金豪杰共同导致。因此，屠林忠不存在违约行为，不应承担违约赔偿金。金豪杰二审答辩意见为：不同意屠林忠的上诉意见，案涉房屋系在中介处出售，看房时屠林忠也未拿出残疾证。金豪杰通过中介买房，双方签订合同时逐一读给屠林忠听，不存在屠林忠所述草率签订合同的情况。金豪杰一审诉讼请求（变更后）：1.判令解除双方于2019年3月30日签订的《房产买卖协议》；2.判令屠林忠返还金豪杰购房定金20000元并赔偿损失100000元。一审法院经审理认定：水月亭11-406室属屠林忠与屠秋莎共同共有，屠林忠持有的房屋所有权证号为硖字第00045792号，屠秋莎持有的房屋共有权证号为硖共字第00000552号，建筑面积91.53平方米，车库面积7.48平方米。该房由屠林忠委托其前妻在麦田经纪所挂牌转让。此后，麦田经纪所曾带金豪杰去看房一次。2019年3月30日，麦田经纪所工作人员到水月亭11-406室接屠林忠至该所，由金豪杰（受让方、乙方）、屠林忠（转让方、甲方）与麦田经纪所（丙方）在该所签订《房产买卖协议》一份，约定：甲方同意将水月亭11-406室转让给乙方所有；建筑面积91.53平方米；成交总价为1200000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付定金20000元，4月1日加付定金80000元；余款在本协议生效之日起分四次付给甲方；甲方应在2019年10月1日前将房屋以及其它附属设施交付乙方使用；双方另约定在违约赔偿定金的基础上，违约方自愿另赔守约方100000元；在本协议签订当日，乙方支付丙方代理费24000元。丙方收到代理费后，丙方提供给甲乙双方的服务为代办此房过户三证手续；约定其他事项：产权人屠秋莎未在场，由她爸屠林忠代签字，房产纠纷由屠林忠一人承担一切法律责任。双方分别在合同尾部的甲方、乙方栏签名、捺指印，鹊桥经纪所、麦田经纪所在合同尾部的丙方一栏盖具公章。合同签订当日，金豪杰以现金方式交付屠林忠定金20000元。当日，麦田经纪所的朱晓华多次拨打屠秋莎的手机（号码为185××××****），均未接通。但是，当朱晓华发短信给屠秋莎后，她当即回复了二条短信：我妈会和你约下周一下午的时间的，等她过会儿回家我和她一起订回海宁的火车票；出票成功！褚明秋，屠秋莎上海南-海宁T**次列车4月1日16：06开车，17：11到达。4月1日，朱晓华多次拨打屠秋莎的手机，但未接通。同时，朱晓华也向该手机多次发送了短信，但屠秋莎在回复“我不回海宁了，直接把授权委托书和身份证复印件给我妈了”后便不再回复。当月8日，屠秋莎经与屠林忠协商同意，用其手机（号码为185××××****）发送短信给金豪杰，内容为：你好，金豪杰先生，我是屠秋莎，作为水月亭11-406室这一房产的共有人，在未经我同意的情况下擅自出售，属无权处分，故现通知你方，解除房屋买卖合同；你的定金，我们会返还给你。同日，屠秋莎发给麦田经纪所书面通知书一份，载明：本人屠秋莎，系水月亭11-406室房屋共同有权人，在未经本人同意的情况下，屠林忠擅自出售水月亭11-406室房屋，属于无权处分，故本人通知你方，解除屠林忠与你方签署的房产买卖协议。一审另查，鹊桥经纪所于2019年4月1日开具给金豪杰24000元的收款收据一份，载明：水月亭11-406室中介服务费；贰万微信转账，肆仟元现金。另，金豪杰因本案诉讼支出律师代理费10000元。一审法院经审理认为，买卖合同的效力在于设定双方合同上的债权、债务关系，买卖标的所有权的变动不能基于合同的成立生效而直接产生，还需要有处分权的债务人的实际履行。因此，债务人对标的物是否享有处分权属于合同是否能够依法履行的问题，与合同本身的成立生效没有必然关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从本案双方所签订的《房产买卖协议》看，标的物明确、合法，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故应当认定本案《房产买卖协议》成立并生效，应当切实履行。屠林忠辩称是金豪杰违反了合同约定，应承担违约责任，也是认可《房产买卖协议》的合法有效性。本案争议的焦点问题是金豪杰是否有权解除《房产买卖协议》。对此，一审法院认为，本案涉讼的房屋系屠林忠及屠秋莎共同共有。对于共同共有财产的处分，我国物权法规定应当经全体共有人同意。但是，根据一审法院查明事实，屠林忠对水月亭11-406室没有处分权：屠林忠陈述其到麦田经纪所挂牌转让水月亭11-406室前虽与房屋共有人屠秋莎经过了商量，但屠秋莎未明确表示同意。而在签订《房产买卖协议》当天，麦田经纪所通过短信与屠秋莎取得了联系，但屠秋莎并未作出同意转让房屋的明确表示，仅表示会在4月1日回海宁并与麦田经纪所相约当天相见。此后，因屠秋莎未在4月1日回海宁，但表示其身份证复印件及授权委托书会交给其妈妈。然而，屠秋莎的妈妈并未持其授权委托书到麦田经纪所办理相关手续，屠秋莎也未回复麦田经纪所请她回复“房屋卖或不卖”、“如卖请提供银行账户”等内容的短信。这些事实表明，屠秋莎一直未明确表示过其同意转让水月亭11-406室，相反，在4月8日，屠秋莎和屠林忠商量同意后直接通过短信告知金豪杰其作为房屋共有人不同意转让水月亭11-406室，要解除合同,同时，也通过书面形式通知了麦田经纪所。据此可以认定，屠林忠在与金豪杰签订《房产买卖协议》时并未取得房屋共有人屠秋莎的同意，事后，也未能取得屠秋莎同意按《房产买卖协议》履行的处分意见。更何况，现屠林忠和屠秋莎一起要求解除合同。由此，本案《房产买卖协议》在事实上已无法履行，现金豪杰以合同无法继续履行、合同目的不能实现为由要求解除合同的诉讼请求，一审法院应予以支持。合同解除的时间，自一审法院向屠林忠送达起诉状副本时生效，即2019年5月16日双方合同解除。合同解除后，守约方有权要求违约方承担违约责任。屠林忠作为房屋出卖方，负有向金豪杰依法转移房屋所有权的合同义务。现因屠林忠一方面未取得房屋处分权另一方面其本人也要解除合同，导致金豪杰合同目的不能实现，其责任在于屠林忠，故屠林忠依法应当承担违约责任。《房产买卖协议》中既约定了定金又约定了违约金，现金豪杰选择适用违约金条款，符合法律规定，应予准许。因此，本案《房产买卖协议》解除后，屠林忠应返还金豪杰已支付的定金20000元，还应依照《房产买卖协议》的约定支付金豪杰违约金100000元。另外，定金合同属于实践性合同，以定金实际交付为合同成立要件，故虽然金豪杰存在至今未交付剩余定金80000元的行为，但该行为并未构成违约。因此，对屠林忠提出的金豪杰违约的主张，一审法院不予采信。综上所述，对金豪杰要求解除与屠林忠签订的《房产买卖协议》并由屠林忠返还定金20000元、赔偿损失100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、金豪杰与屠林忠于2019年3月30日签订的《房产买卖协议》于2019年5月16日解除。二、屠林忠应于判决生效后十日内返还金豪杰定金20000元，并赔偿金豪杰损失100000元，合计120000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，财产保全申请费1220元，合计2570元，由屠林忠负担。二审中,屠林忠提供残疾人证，证明屠林忠视力残疾，凭自身视力无法看清合同条款，金豪杰明知屠林忠看不清合同应当采取特殊提示让屠林忠知晓合同内容，金豪杰对此没有采取注意义务，存在过错的事实。金豪杰发表质证意见如下：真实性无异议，案涉合同是双方真实意思表示，屠林忠在订立合同时未出示残疾人证，且不影响合同签订，金豪杰从未见屠林忠戴矫正眼镜，屠林忠能够生活自理。本院认证意见：一审中中介工作人员朱晓华出庭作证陈述“签订合同的时候，我们每一句都是复述给你的”，证人证言足以证明屠林忠在签订合同时对合同条款均已知晓明了，现其认为其对合同第十四条“产权人屠秋莎未在场，由她爸屠林忠代签字，房产纠纷由屠林忠一人承担一切法律责任。”的内容不知情，缺乏证据支持。因此，屠林忠所举证的证据不能证明待证事实，不予采纳。金豪杰未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。屠林忠与金豪杰签订的房产买卖协议，虽未经共有产权人屠秋莎同意，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，该房产买卖协议为有效协议。协议签订后屠林忠与屠秋莎商量后要求解除合同,明确表示其不再履行合同，故金豪杰有权要求解除合同，屠林忠应依照合同约定承担违约责任。屠林忠另主张订立协议时金豪杰未告知其合同第十四条关于案涉房产纠纷由屠林忠承担一切法律责任的条款，但该主张尚缺乏证据支持，即便该条款不存在，根据双方房产买卖协议第七条有关违约责任条款的约定，屠林忠作为违约方也应当承担赔偿金豪杰100000元的违约责任。屠林忠上诉提出金豪杰未按约向屠林忠履行支付剩余定金80000元的义务，金豪杰先行违约，经查，中介工作人员朱晓华陈述屠林忠与金豪杰协商时约定加付的80000元定金支付给屠秋莎，金豪杰要求支付给屠秋莎时其不予回复。证人的该项陈述与证人短信记录、电话记录能相互印证。因此，屠林忠上诉认为金豪杰构成先行违约的主张缺乏依据。综上所述，屠林忠的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人屠林忠负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月四日书记员 赵婉沁