陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                        (2019)陕01民终8325号上诉人（原审原告）：李璐婷，女，1989年11月17日出生，汉族，住西安市长安区。 委托诉讼代理人：孔险峰，陕西九州同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某某，陕西九州同律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：金妍，女，1984年4月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：朱术会，上海市建纬(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：况力菊，上海市建纬(西安)律师事务所实习律师。原审第三人：西安泰昌房地产信息咨询服务有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：薛军瑞，具体职务不详。委托代理人：杨静，女，1992年12月1日出生，汉族，住陕西省泾阳县，系该公司员工。上诉人李璐婷因与被上诉人金妍、原审第三人西安泰昌房地产信息咨询服务有限公司（以下简称泰昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李璐婷之委托诉讼代理人孔险峰与张某某、被上诉人金妍之委托诉讼代理人朱术会与况力菊、原审第三人泰昌公司之委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李璐婷上诉请求：1、依法改判金妍不履行合同构成违约并赔偿李璐婷房屋差价损失214511元、居间服务费损失13220元、银行贷款按揭服务费损失7300元、鉴定费损失3400元，共计238431元。2、一审及二审诉讼费由金妍承担。事实及理由：1、李璐婷与金妍通过泰昌公司于2018年4月4日签订《西安市存量房屋买卖合同》，在合同履行过程中，恰逢当时西安市二手房市场价格暴涨，就在此时金妍发现其房产证上他项权利一栏载明的抵押信息与其购房抵押给工商银行的信息不一致，遂借机称因案涉房屋抵押信息不一致无法过户而提出不再履行合同。对此，一审法院认为金妍不再履行合同的行为并非违约是错误的。按照常理，撤销抵押登记应当向房屋管理局递交撤押申请，但金妍仅是于2018年4月24日向抵押权人申请撤销抵押登记，而并非向房屋管理局提交撤押申请。对此，怎能认定金妍履行了合同义务。案涉房屋登记薄中记载抵押权人为中国工商银行股份有限公司西安南关支行。因此，若要撤押，仅需金妍与抵押权人共同办理撤押手续即可。即使存在其他抵押，也无法影响上述撤押手续的办理。况且房屋登记薄上并未记载其他抵押信息。另外，一审审理过程中金妍也实际办理了撤押手续。事实证明，金妍可以办理撤押手续，不存在二次抵押或者错误抵押致使无法解押的情况。虽然房屋所有权证中显示权利人为壳牌（中国）有限公司（以下简称壳牌公司）。然而事实上，涉案房屋登记薄中并未记载任何关于抵押的信息。因此，房屋管理局不存在错误抵押登记的事实，而仅仅是打印错误而已。试问，打印错误又怎能导致房产无法过户？金妍辩称其已向相关部门投诉，并穷尽所有手段，但无任何证据证明其曾前往房屋登记管理局办理更正手续。另外，泰昌公司曾明确表示愿意陪同金妍一并前往房屋管理局解决此事，但金妍却回复称：“我为啥要跟你们一起去、现在是我跟工行还有房管局的事情”。由此可以看出，金妍主观上并不想解决此事。即使存在错误抵押情形，依据合同相对性原则，金妍仍应向李璐婷承担违约责任。2、涉案房屋权利证书与房屋登记薄登记信息不一致的客观事实不妨碍涉案房屋买卖合同的继续履行，本案明显是金妍能履行合同却不履行，已经构成违约。金妍辩称，1、涉案房屋房产证记载抵押权人为壳牌公司与不动产登记簿记载抵押权人为中国工商银行股份有限公司西安南关支行不一致，导致无法按合同约定期限办理抵押注销手续，进而影响了涉案合同的履行。截止2019年1月28日，在金妍的努力之下，涉案房屋抵押注销手续办理成功，涉案房屋具备过户条件，故金妍主张继续履行合同。2、金妍在签订合同中积极履行，从未放弃办理案涉房屋抵押注销手续的办理，并不存在能履行而不履行合同的客观情形。3、在签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》前，居间人和李璐婷均明知涉案房屋不动产登记簿与房产证他项权利信息记载不一致，李璐婷不仅没有暂缓银行贷款按揭办理，而且坚持做房地产估价报告，故居间人及李璐婷对此应承担与其过错相应的责任。李璐婷向一审法院起诉请求：1、解除李璐婷、金妍2018年4月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、金妍返还李璐婷购房定金人民币20000元；3、金妍因违约偿还李璐婷房屋差价损失214500元、居间服务费损失13220元、银行贷款按揭服务费用损失7300元，鉴定费损失3400元；4、本案的诉讼费由金妍承担。 一审法院经审理查明，2018年4月4日，李璐婷（乙方、买受人）与金妍（甲方、出售方）签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定金妍将其所有的位于西安市高新区XX幢XX单元XX室房屋出售给李璐婷，建筑面积为51平米。房屋已设定抵押，金妍于2018年5月1日前办理抵押注销手续。房屋成交价格47万元，李璐婷应在合同签订当日将定金20000元交予金妍，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，由监管银行自动划转到金妍银行账户，若金妍违约双倍返还李璐婷定金，若李璐婷违约金妍不退还金妍定金。付款方式为贷款，李璐婷应于本协议签订之日起10日内备齐购房首付款并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款9万元存入资金监管账户进行资金监管。李璐婷选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款28万元。甲乙双方自签订本合同当日起30个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，备齐资料和房款后60个工作日内到房管局办理过户手续。合同第八条违约责任约定，若双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除本合同的，应当以书面方式进行，合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除，如金妍违约，金妍应当七个工作日内将其已经收取的李璐婷全部付款返还李璐婷，并按照房屋成交总价的10%向李璐婷支付违约金，如金妍逾期将李璐婷已经支付款项返还给李璐婷，每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向李璐婷支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由金妍承担。同日，李璐婷及第三人签订《居间服务合同》，合同约定居间服务费14100元，双方签订买卖合同即认可居间服务完成。上述合同签订后，李璐婷向第三人交纳定金20000元、居间服务费13220元，代办过户、按揭费7300元。随后第三人将定金20000元转交金妍。同年4月23日，双方签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》。另查，该房屋设定抵押权，截止2018年4月8日抵押权人为中国工商银行股份有限公司西安南关支行，2018年4月12日，金妍将按揭剩余贷款清偿。同年4月20日，中国工商银行股份有限公司西安南关支行出具金妍已于2018年4月12日结清贷款本息的证明。同年4月24日，李璐婷向中国工商银行股份有限公司西安南关支行提交撤销抵押登记资料并申请撤销抵押权登记。再查，涉案房屋的权属证书他项权利一栏载明抵押权人为壳牌（中国）有限公司，权利价值20万元，抵押期限自2009年10月8日至2010年10月7日。因涉案房屋存在二次抵押，金妍于2018年5月3日将该情况反映给“西安12345市民热线”，并同时通过微博@陕西都市快报、西安电视台、西安市人民政府、西安身边事、壳牌中国集团、人民日报等媒体和政府部门。同年5月18日，金妍在微信中向第三人表示要先处理二次抵押问题故无法出卖房屋。庭审中，金妍表示不同意解除合同，并表示愿意以原合同约定条款继续履行双方之间的房屋买卖合同。另查，李璐婷申请对涉案房屋市场价进行评估，陕西中大房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，确定截止2018年11月2日，涉案房屋的市场价值总额为684511元，单价13258元/平米。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李璐婷、金妍双方订立的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，李璐婷支付定金20000元后，金妍即于2018年4月12日结清了按揭贷款，并于同年4月24日向抵押权人申请撤销抵押登记，双方均按合同约定履行了各自的合同义务。但因金妍所有房屋的权利证书登记的抵押权人信息与不动产登记簿的登记信息不一致，造成涉案房屋撤押受影响，房产证无法取得，致使后续交易无法进行，金妍遂表示需先处理二次抵押的问题，并表示不出卖房屋。基于金妍不卖房屋即解除房屋买卖合同的意思表示，李璐婷以诉讼方式要求解除合同的，双方对解除房屋买卖合同的合意成立，李璐婷现主张解除房屋买卖合同的诉请，依法予以支持。合同解除后，金妍应将已收取的定金2万元退还李璐婷。因房屋买卖合同无法履行系涉案房屋的权利证书登记的抵押权人信息与不动产登记簿的登记信息不一致造成，并非金妍原因，李璐婷要求金妍承担房价损失及中介费、贷款服务费、鉴定费的诉请，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告李璐婷与被告金妍于2018年4月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》、2018年4月23日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》予以解除；二、被告金妍应于本判决生效之日起十日内返还原告李璐婷定金人民币20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3110元，由李璐婷承担2643元，由金妍承担467元。由于李璐婷已预交，金妍应于支付上述款项时一并交付李璐婷。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金妍提交2份新证据：1、撤销抵押登记之后的房产证，证明涉案房屋抵押权注销登记已经在2019年1月28日办理完毕，涉案房屋买卖合同应当继续履行。2、办理撤销抵押登记的录音，证明抵押权注销登记办理缓慢致使涉案房屋买卖合同无法按期履行并非金妍所致，金妍不存在违约情形，录音证据说明仍然不能确定不动产登记薄记载信息与房产证记载的抵押信息不一致的原因。李璐婷质证意见为：1、对房产证的真实性认可，对证明目的也认可，但对于涉案房屋应当继续履行的证明目的不认可，因为金妍在和李璐婷、泰昌公司的微信聊天记录中明确表示其不再出售房屋。且一审法院在审理查明事实中对该事实予以认定。2、针对录音证据，真实性无法确定，对证明目的不予认可。理由：（1）、录音证据并没有证明“缓慢”致使涉案房屋无法履行；（2）、房产中心办理的房产撤押手续很快，对壳牌公司的二次抵押，在录音的当天，房管局就盖了抵押注销的章子；（3）、录音资料从头到位讲的是如何办理撤销抵押登记手续，并未提及壳牌公司抵押的原因问题。（4）、该证据恰恰证明金妍完全有能力办理撤销抵押登记以及修改壳牌公司抵押登记不实的情形，说明金妍可以履行合同。泰昌公司质证意见为：房产证的真实性认可，证明目的也认可。录音证据，真实性认可，因为其公司经常去房管局办手续，对录音背景叫号的声音很熟悉，因此认可真实性，证明目的不认可。李璐婷、泰昌公司未提交新证据。金妍提交的上述证据，其中李璐婷、泰昌公司对房产证的真实性认可，本院对该证据予以认定。根据当事人的陈述、举证、质证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另查明，2019年1月28日案涉房屋完成抵押注销登记。本院认为，李璐婷与金妍签订的《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方按照合同约定开始履行合同。李璐婷向金妍支付了定金，金妍向案涉房屋贷款银行偿清贷款。但2018年4月在金妍向房管部门申请办理撤销抵押登记环节，发现房屋产权证书中登记的抵押权人与不动产登记簿中记载的抵押权人不一致的情形。后金妍分别向房管部门、市民热线、媒体等多方反映该情况，直至2019年1月28日案涉房屋才完成抵押注销登记。截止目前仍不清楚登记不一致的原因。金妍在合同履行中提出要先行处理二次抵押问题故无法出卖房屋，李璐婷的诉请即解除案涉合同，应视双方对于解除合同形成合意，且一审法院判令解除案涉合同，金妍未提出上诉，李璐婷亦未对一审判决第一项解除合同的判项提出异议。故一审法院判令李璐婷与金妍签订的《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》予以解除，并无不当。关于李璐婷主张因金妍存在违约，应赔偿其房屋差价损失214511元、居间服务费损失13220元、银行贷款按揭服务费损失7300元、鉴定费损失3400元，共计238431元一节，本案中，金妍购买案涉房屋时的按揭贷款银行是中国工商银行股份有限公司西安南关支行，金妍也已经向该行偿清了贷款，并向该行提交了撤销抵押登记资料并申请撤销抵押权登记。但案涉房屋却出现了房屋产权证书与不动产登记簿中记载的抵押权人不一致的情形，该情形并非金妍造成，且对于金妍来说根本无法预见。故金妍在履行合同过程中不存在过错，故李璐婷认为金妍存在违约应向其赔偿各项损失的请求，缺乏事实依据。因此，一审法院未支持李璐婷主张金妍赔偿各项损失的请求，并无不当。综上，李璐婷的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4876元，由李璐婷承担。本判决为终审判决。  审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 姬      钊二Ｏ一九年十一月十九日书  记  员  周  媛  媛  1