广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1188号 上诉人（一审被告、反诉原告）：翟国英，女，1973年11月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：王艳，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：梧州市东粤餐饮有限公司，住所地广西梧州市五坊路****。 法定代表人：冯嘉辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯勤，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨泽生，广西益远（藤县）律师事务所律师。 上诉人翟国英因与被上诉人梧州市东粤餐饮有限公司（下称“东粤公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初581号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月21日立案受理后依法组成合议庭，并于2019年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人翟国英及其委托诉讼代理人王艳，被上诉人东粤公司的委托诉讼代理人杨泽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人翟国英上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人全部诉讼请求；3、判令被上诉人向上诉人偿付欠付租金11600元（2019年3、4月租金，以后租金按每月5800元计付至被上诉人实际搬迁为止）；4、判令被上诉人向上诉人偿付欠付租金滞纳金352元（暂计付至2019年5月5日，拖欠租金滞纳金从当月5月起按年利率24%计收）；5、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为房屋因出租而增加了征收补偿有误；2、承租人非用益物权人，被上诉人参与相关征收补偿款分配无事实及法律依据；3、上诉人取得事实商铺补偿无任何被上诉人的因素；4、被上诉人根本未对涉案房屋进行装修，取得装修补偿无事实及法律依据；5、重新选址过渡期补助款是对商铺产权人的补偿，而非对承租人的安置补偿；6、被上诉人无理占用涉案房屋，租赁押金不应退还；7、涉案房产未拆迁或交付征拆单位前，上诉人仍对涉案房产有所有权、使用权及收益权。 被上诉人东粤公司辩称，1、答辩人在承接租赁该房屋后对房屋进行装修装饰，并且也提供了从前手承接租赁该房屋时支付的转让费用也包括有装修装饰部分，所以对房屋的装修补偿应当分享；2、评估报告是针对五坊路5号梧州市东粤餐饮有限公司作出的，而不是上诉人提出的公司，也因承租人的租赁而形成事实商铺；3、重新选址经营过渡补助针对承租户的补偿；4、上诉人已与梧州市安鹏建设有限公司签订了《梧州市河东旧城棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，已将房屋、土地权属证件原件等相关资料移交至梧州市安鹏建设有限公司，上诉人的物权已经消失，涉案房屋产生的收益或损失也与上诉人毫无关系，不存在还需向上诉人支付租金及滞纳金。 东粤公司向一审法院提出的起诉请求：一、判令被告向原告支付五坊路5号商铺房屋装修装饰补偿金163331元、房屋设施迁移费补偿金620元、搬迁费补助款2153.7元、需搬迁物品（其他设备）搬迁费补偿款28600元、搬迁奖励款19215.7元、重新选址经营过渡期补助款73230元、停产停业补偿金30000元、事实商铺补助款191590元，以上共508740.4元；二、判令被告向原告返还铺位租赁押金17400元。 翟国英向一审法院提出的反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告偿付欠付租金11600元（2019年3、4月租金，以后租金按每月5800元计付至反诉被告实际搬迁为止）；二、判令反诉被告向反诉原告偿付欠付租金滞纳金352元（暂计付至2019年5月5日，拖欠租金滞纳金从当月5日起按年利率24%计收）；三、判令确认原、被告间租赁合同已经于2019年4月22日起解除。 一审法院认定事实：2017年3月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺位租赁协议》，合同约定被告将五坊路5号房屋一栋出租给原告使用，租赁期限为15年，从2017年3月16日至2032年3月15日止；乙方需交保证金17400元给甲方；2017年3月16日至2022年3月15日，每月税后租金5800元；如甲方因国家政策不允许继续出租时，甲方以正式文字并提前叁个月通知乙方，到期乙方无条件迁出。同日，冯志雄（乙方）与廖繁智（甲方）签订《店铺转让协议》，甲方以店面整体转让费120000元转让五坊路5号可麻可辣餐饮店给乙方。2017年3月13日，被告收取原告租赁保证金17400元。同日，廖繁智出具收到梧州市东粤餐饮有限公司交来五坊路5号整体转让费120000元的《收条》。2017年3月20日，原告以梧州市、梧州市二层为营业场所成立梧州市东粤餐饮有限公司好东西美食馆和梧州市东粤餐饮有限公司老东西六堡茶馆。2019年1月28日，梧州市安鹏建设有限公司根据政府有关政策与被告就五坊路5号房屋进行征收补偿签订二份《梧州市河东旧城棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，依照五坊路5号一、二层房屋《补偿方案》，具体项目金额如下：一、被征收住宅房屋及土地补偿：（一）已办理房屋所有权证的房屋补偿款为642635.36元；（三）房屋结构差别补助14358元；二、被征收非住宅房屋及土地补偿款3073585.15元；三、事实商铺补偿款430740元；四、附属物及构筑物的补偿1188元；五、房屋的装修装饰补偿金额为163331元；六、房屋设施迁移费补偿1232元；九、搬迁费补助：1、按建筑面积为2153.7元；2、需搬迁的物品的搬迁费用评估值28600元。签约奖励29219.3元；搬迁奖励9297.05元；货币化补偿奖励：1、签约时14266.11元；2、移交后3566.53元，一次性征收奖励：1、住宅房屋一次性征收奖励57432元；2、法定商铺一次性征收奖励122050元；重新选址经营过渡期补助73230元。依照五坊路5号三、四层房屋《补偿方案》，具体项目金额如下：一、被征收住宅房屋及土地补偿：（一）已办理房屋所有权证的房屋补偿款为1201915.83元；（三）房屋结构差别补助26594元；三、事实商铺补偿款797820元；九、搬迁费补助：按建筑面积为3989.1元；签约奖励29253.4元；搬迁奖励9307.9元；货币化补偿奖励：1、签约时17126.54元；2、移交后4281.63元；一次性征收奖励：住宅房屋一次性征收奖励106376元。2019年1月30日，梧州市安鹏建设有限公司根据政府有关政策与被告就五坊路5号房屋进行征收补偿签订《梧州市河东旧城棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，依照五坊路5号五层房屋《补偿方案》，具体项目金额如下：一、被征收住宅房屋及土地补偿：（一）已办理房屋所有权证的房屋补偿款为1623.71元；（二）无产权登记面积补偿款73780.68元；（三）房屋结构差别补助1745元；九、搬迁费补助：按建筑面积为261.75元；签约奖励1919.5元；搬迁奖励610.75元；货币化补偿奖励：1、签约时2953.94元；2、移交后738.48元；一次性征收奖励：住宅房屋一次性征收奖励6980元。现原、被告签订的《铺位租赁协议》尚未到租赁期，原告认为其在租赁期间投入了大量资金对商铺进行了装修并一直经营。另查明，坐落于梧州市原房屋所有权人为翟国英。 一审法院审理认为，原、被告签订的《铺位租赁协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定和不损害他人权益，是有效合同，该院予以确认。被告将五坊路5号房屋一栋出租给原告使用，在原告承租期间，房屋遇征收属不可抗力，双方租赁关系因房屋被征收而终止，被告与征收单位签订的《梧州市河东旧城棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，是经双方协商达成的，是有效合同，签订后即生效，对双方有约束力。权属被告的五坊路5号房屋一栋因被征收而得到各项补偿、补助款，房屋所有权人及土地使用权人理应为征收的主要受益人。房屋亦因出租而增加了征收的补偿、补助款，鉴于双方《铺位租赁协议》没有约定分配条款以及事后协商不成。为顾及双方利益，兼顾公平合理原则，该院对原告主张的各项权利分别处理：1、装修装饰补偿金部分。原告提供承租后对房屋进行装修装饰的依据并提供了其从前手承接租赁该房屋时支付的转让费用也包括有装修装饰部分，因而可以确定原告在租赁该房屋后进行了装修装饰，支出了费用，而被告并没有提供依据证实该房屋的装修装饰费用系其支出，该房屋在承租期间被征收，属不可归责的事由，对该项补偿应酌情由原、被告共同分享，以各占50%为宜，原、被告各得81665.5元（163331元×50%）。2、房屋设施迁移费补偿金。因原告没有提供其承租后对房屋设施投入的依据，也没有提供因房屋被征收后属其投入房屋设施迁移而支出费用的依据，故该院确认房屋设施为房屋所有权人所有，原告无权取得房屋设施迁移费补偿金。3、搬迁费补助款、搬迁奖励款。该部分是征收单位对房屋所有权人履行合同，搬离房屋的补助及奖励，应由房屋所有权人取得。4、需要搬迁物品的搬迁费用28600元，被告同意支付给原告，该院予以确认。5、重新选址经营过渡期补助。房屋被征收后，房屋所有权人面临重新选择房屋的问题，而承租人同样面临着寻找新址经营的情况，但重新选择房屋比寻找新址经营无论在耗时耗力上还是承担后果上更为复杂和严重，故房屋所有权人应占有该项补助的70%，承租人占30%。由此，原告应得21969元（73230元×30%），被告应得51261元（73230元×70%）。6、停产停业补偿金。因租赁关系是不可归责于双方事由而终止，原告既不能提供停产停业损失依据，且被告与征收单位签订的《梧州市河东旧城棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》又无停产停业补偿金项目，故其诉请要求停产停业补偿金无事实和法律依据，该院不予支持。7、事实商铺补偿款。征收房屋虽然规划为住宅、商业服务，但征收单位与房屋所有权人以部分房屋的实际使用为事实商铺作出补偿。房屋因产权人的所有并出租而形成租赁关系，也因承租人的租赁而形成事实商铺，因而双方在获得以事实商铺补偿上均起了作用，但作为房屋所有权人所起的作用是决定性的，应当占有该补偿款的绝大部分，原告占10%，被告占90%。原告诉请的是三、四层事实商铺补偿款，由此，原告应得79782元（797820元×10%），被告应得718038元（797820元×90%）。对原告请求被告返还押金17400元，如上所述，双方的租赁关系因房屋被征收而终止，属不可抗力因素，故原告请求被告返还押金17400元的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。被告反诉请求确认租赁合同于2019年4月22日起解除，由原告支付拖欠的2019年3、4月租金11600元并按每月5800元计付租金至原告实际搬迁止以及支付滞纳金的诉讼请求。对此应认为，被告于2019年1月28日、30日与梧州市安鹏建设有限公司签订《梧州市河东旧城棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，协议签订后，合同已生效，其与征收单位签订协议的行为具有对《铺位租赁协议》终止的法律效果，原、被告的租赁合同已于2019年1月30日终止，此时，被告享有的是收取房屋补偿、补助款的权利，而房屋已属征收单位所有，其已无权再向承租人收取租金，故其反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第（七）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告翟国英应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市东粤餐饮有限公司支付五坊路5号房屋装修装饰款81665.5元、搬迁物品的搬迁费用28600元、重新选址过渡期补助21969元、事实商铺补偿79782元，共212016.5元；二、被告翟国英应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市东粤餐饮有限公司返还铺位租赁押金17400元；三、驳回原告梧州市东粤餐饮有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告翟国英的反诉请求。 本院二审期间，各方当事人均没有证据提交。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人翟国英是否应支付房屋装修装饰补偿款、搬迁物品的搬迁费、重新选址经营过渡期补助费、事实商铺补偿款给被上诉人东粤公司；2、被上诉人是否应支付2019年3月以后的租金及租金滞纳金给上诉人。关于房屋装修装饰款163331元的问题，被上诉人租赁涉案房屋时前手已对该房屋进行了装修装饰，且被上诉人亦没有提供充足确凿的证据证实其对涉案房屋支出装修装饰费用的具体数额，而双方签订的《铺位租赁协议》第五条约定“……如甲方因国家政策不允许继续出租时，甲方以正式文字并提前叁个月通知乙方，到期乙方无条件迁出”；第八条约定“……乙方应将房屋及原有设施交还甲方……”，并没有关于被上诉人收回房屋须进行补偿的约定，故对于房屋装修装饰款本院酌情由上诉人占70%、被上诉人占30%为宜，即上诉人得114331.7元（163331元×70%）、被上诉人得48999.3元（163331元×30%）。关于搬迁物品的搬迁费28600元的问题，因上诉人同意支付给被上诉人，是上诉人对自己权利的自由处分，本院予以确认。关于重新选址过渡期补助费73230元的问题，因重新选择房屋比寻找新址经营无论在耗时耗力上还是承担后果上更为复杂和严重，一审法院据此判定由上诉人占70%、被上诉人占30%，即上诉人得51261元（73230元×70%）、被上诉人得21969元（73230元×30%）正确，本院予以维持。关于事实商铺补偿款797820元的问题，涉案房屋的权属证明中记载的规划用途是住宅、商业服务，且在被上诉人租赁前该房屋亦出租给其他人作为经营场所，无论被上诉人是否租赁该房屋，该房屋都有商业的用途，故本院认为事实商铺补偿款应由上诉人所有。综上，上诉人翟国英应向被上诉人东粤公司支付房屋装修装饰款48999.3元、搬迁物品的搬迁费28600元、重新选址过渡期补助费21969元，合计99568.3元。关于被上诉人是否应支付2019年3月以后的租金及滞纳金给上诉人的问题，一审法院认为上诉人已于2019年1月与征收单位签订了《梧州市河东旧城棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，该行为具有对《租铺租赁协议》终止的法律效果，故不予支持上诉人要求被上诉人支付租金及滞纳金正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人翟国英的上诉请求部分成立，应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区万秀区人民法院(2019)桂0403民初581号民事判决第二、三、四项; 二、变更广西壮族自治区万秀区人民法院(2019)桂0403民初581号民事判决第一项为“上诉人翟国英应于本判决生效之日起十日内向被上诉人梧州市东粤餐饮有限公司支付五坊路5号房屋装修装饰款48999.3元、搬迁物品的搬迁费用28600元、重新选址经营过渡期补助费21969元，共99568.3元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费9042元减半收取为4521元（被上诉人已预交），由上诉人翟国英负担905元，由被上诉人梧州市东粤餐饮有限公司负担3616元；反诉受理费减半收取为49元（上诉人已预交），由上诉人翟国英负担。二审案件受理费4921元，由上诉人翟国英负担2871元，由被上诉人梧州市东粤餐饮有限公司负担2050元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 黎经耀 审 判 员 莫 芮 二〇一九年十一月八日 法官助理 薛 华 书 记 员 梁美兰 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。