湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5407号原告：彭耀，男，1971年5月25日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：李铭，湖北新理念律师事务所律师。被告：恩施州亿利达实业有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳坝街道办事处耿家坪村金龙大道，统一社会信用代码91422800573712347M。法定代表人：毛燕琳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈克权（恩施州亿利达实业有限公司项目负责人），男，1966年10月10日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：邹湘萼，湖北夷水（利川）律师事务所律师。原告彭耀与被告恩施州亿利达实业有限公司（以下简称亿利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告彭耀及其委托诉讼代理人李铭，被告亿利达公司的法定代表人毛燕琳及其委托诉讼代理人陈克权、邹湘萼到庭参加诉讼。因原告彭耀申请保全，并已提供担保，本院于2019年5月16日作出（2019）鄂2801财保243号民事裁定，查封、扣留、冻结被告亿利达公司名下价值800万元的财产，包括但不限于房产、银行存款、有价证券等财产，后因被告亿利达公司提供反担保，本院裁定解除该保全。本案现已审理终结。原告彭耀向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告房屋首付款267万元，并向原告支付自2017年11月29日起的利息及资金占用费；2.判令被告立即返还原告银行按揭款399万元，并赔偿原告支付给中国工商银行股份有限公司临江支行的利息损失及因提前还款导致的银行罚息等损失；3.判令被告向原告支付违约金，因合同约定的违约金和利息低于给原告造成的损失，请求法院依据《合同法》第一百一十四条的规定判令被告向原告增加赔偿违约金，按照年利率24%赔付首付款付款之日起的资金占用损失；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费。事实和理由：一、原、被告之间成立买卖合同关系。2017年11月29日，原、被告双方签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号EYS-ES-2017-007655），约定原告购买被告开发的东方名都一期项目中的F0007幢商品房（别墅），房屋总价款666万元，该合同合法有效。签订合同当日，原告向被告交纳了房屋首付款267万元。后原、被告与中国工商银行股份有限公司临江支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向中国工商银行股份有限公司临江支行按揭贷款399万元。2018年3月1日，中国工商银行股份有限公司临江支行一次性将原告按揭贷款的399万元支付给被告，至此原告已完全履行合同约定的义务。二、被告应当在原告所购商品房的规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更确立之日10日内书面通知送达原告，而被告至今未书面通知原告已构成违约，原告依合同约定享有单方解除权。被告否认违约并称“原、被告签订《商品房买卖合同》时二期的土地还没有取得”“二期建高层或是建别墅与原告根本无关，完全没有影响到原告购买的一期别墅701号商品房的任何权利”纯属谬论。因为无论被告在对外宣传还是对原告推销时均承诺东方名都为二十八席别墅群及独立封闭的花园体系之高品质住宅小区，被告自始至终从未告知原告二期尚有一角土地未依法取得的事实，就对外宣传东方名都一二期总体规划为二十八席别墅群，已构成虚假宣传。原告基于对被告宣传及承诺的“独立封闭的法式花园小区二十八席大别墅群”的住宅小区的优质定位深信不疑，也不可能预料到被告的欺瞒行为，竟然在未取得二期土地的情况下将2017年11月27日规划为二十八席别墅的建筑红线图作为商品房预售合同重要组成部分，使原告对东方名都小区土地取得、规划审批及建筑许可等真实情况造成重大误解，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，原告提交的被告的宣传海报及被告承诺的“独立封闭的法式花园小区二十八席大别墅群”应当视为原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同内容，被告将东方名都二期建二栋高层住宅亦是违约行为，也承担违约责任。被告称将原归还的二期七幢别墅区变更为两栋高层住宅楼系东方名都二期项目部涉及东方名都一期项目中的商品房，与被告所称在取得二期土地后，被告为了优化整个项目的环境，将原计划在一期的养老用房、物业等调整到了二期项目中，该位置的调整的目的系为了小区的环境更好，更合理的使用一期和二期的房屋，该调整不属于原告购买的701号房屋的调整，也没有损害701号房屋的任何权益自相矛盾，被告亦认可将原规划在一期的养老用房、物业等调整到二期项目，而养老用房、体育健身用房、社区服务用房、物业管理用房、停车位、垃圾收集站、配电房等明显属于基础设施、公共服务及其他配套设施，被告既然认可对原告所购的商品房的基础设施、公共服务及其他配套设施变更为近400平方米的商业门面，却称该变更没有损害701号房屋的任何权益，显然自相矛盾，实乃难以自圆其说，因为原告所购买的701号别墅不可能是脱离东方名都小区基础设施、公共服务及其他配套设施的空中楼阁。《商品房买卖合同》第十四条所保护的消费者的知情权和自由选择权，被告可以对规划内容进行变更，但应将变更事项书面告知原告，以保障原告知情权和自由选择权的行使。原告提交的“被告二期及一期配套用房调整建筑红线图、恩施州规划局第十三次业务办公会议纪要”等证据已经充分证实被告于2018年7月2日经恩施州规划局批准将原告所购的701号别墅所在的小区东方名都一期规划方案进行了变更，具体变更如下：①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（218.92平方米）；②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业；③增加配电房相应调整了停车位和平移垃圾收集站位置。而且将二期原规划的别墅区变更为两栋18层的高层建筑，使该小区住户由原告购买时的184户增加至改变规划后的468户，涉及原告所购的商品房的容积率由原来的1.38变更为2.11，绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施均发生了变化，严重损害了原告的利益，被告未将变更事宜在2018年7月2日起10日内书面通知原告，其行为严重违反《恩施州商品房买卖合同》第六章第十四条的约定，原告依合同约定享有单方解除权。三、原、被告之间的《恩施州商品房买卖合同》已于2019年3月24日解除。在被告违约的情况下，原告与被告多次协商，被告同意解除《商品房买卖合同》并约定由被告向工行提前偿还贷款后，随即向主管机关办理注销预售登记等手续，但直至2019年3月初，原、被告双方拟签署《解除合同协议》办理注销登记手续时，被告又以资金紧张为由，只同意偿还银行按揭的本金，对于应退还的首付款确要求原告换购门面或者写字楼等无理条件而拖延，原告遂于2019年3月24日向被告送达《解除合同通知书》明确告知被告于该通知书送达之日解除《恩施州商品房买卖合同》，被告于2019年3月24日收到该通知书后三个月内未向人民法院提出解除异议之诉，根据我国合同法第九十六条的规定，原、被告之间的《恩施州商品房买卖合同》已于2019年3月24日解除。四、被告应立即返还原告房屋首付款267万元，并向原告支付自2017年11月29日起的利息。五、被告应立即返还原告银行按揭款399万元，并赔偿原告支付给中国工商银行股份有限公司临江支行的利息及因提前还款导致的银行罚息等损失，根据我国合同法第一百零七条的规定，原告向工商银行支付的利息及因提前还款导致的银行罚息等损失是由被告违约行为造成的，被告应当赔偿。六、法院应当依法调高被告应向原告支付的违约金。2018年7月2日，被告经恩施州规划局批准将东方名都规划建筑方案变更，被告未将变更事宜按照合同约定书面通知原告，已严重损害原告的知情权和自由选择权等合法权益，就应当承担违约责任，被告本应在2018年7月13日将变更事宜书面告知原告等所有一期业主，更应在2019年3月24日收到原告的解除合同通知书15日内退还原告的购房款及赔偿原告的损失，被告却以资金困难，要支付农民工资等理由至今拒不履行，被告的再次违约行为导致原告大量资金被占用，严重影响原告的日常经营及生活。《商品房买卖合同》中约定若原告违约，原告应向被告支付的违约金为合同总标的20%，而若被告违约，被告仅向原告支付合同标的的0.5%的违约金，20%是0.5%的40倍，显示公平。在合同履行期间，被告法定代表人向原告拆借过资金，基于双方合作关系，原告同意被告的要求，未按房地产行业及法律所保护的民间借贷的拆借资金2分月息的惯例收取其利息，仅按月利率1%收取被告的利息。被告的多次违约行为，都造成原告严重的损失，但是合同约定的违约金明显低于给原告造成的损失，依据我国合同法第一百一十四条的规定，原告请求法院将违约金调整至足以弥补原告的实际损失。截至原告向恩施市人民法院提交诉状之日，原告已依约向银行归还按揭贷款本息共计80余万元。被告收到《解除合同通知书》后，至今未履行返还购房款及赔偿原告损失等义务。被告亿利达公司辩称，一、本案缺少了原告，彭耀无权单方决定解除《房屋买卖合同》。2017年11月29日，被告与彭耀、孙蓬二人签订了合同编号为EYS-ES-2017-007655的《恩施州商品房买卖合同（预售）》。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款也规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”彭耀与孙蓬是夫妻关系，该东方名都一期别墅701号房屋产权属于彭耀与孙蓬共同共有，彭耀无权单方处分该房屋。二、被告与彭耀、孙蓬之间签订的《商品房买卖合同》尚未解除，原告的诉讼请求不明，原告没有明确是继续履行合同还是解除合同。原告无权依照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条行使解除权，因该条约定的系涉及该商品房规划用途、面积等变更需要十日内书面通知买受人，而原告没有提交任何证据证实其购买的商品房有所变更且被告未通知的证据。且在原告给被告的解除合同通知中，被告工作人员明确注明不同意解除合同通知书的内容，说明本合同是否解除存在争议。而原告的起诉并没有请求解除《商品房买卖合同》，被告已通知原告交房，原告也已经将房屋进行抵押贷款行使了物权。按照原告的诉讼请求是不是能理解为原告购买的商品房还是原告的，另外还要求被告退购房款并赔偿巨额损失和支付违约金，这样的诉求明显不合理。三、被告将东方名都二期建两栋高层住宅，是经过规划部门批准按照合法程序办理的，不是被告擅自行为，恩施州规划局在其门户网站上进行了公示，在公示期间，原告没有提出任何异议。即使被告与原告在签订《商品房买卖合同》时并没有约定二期建高层时需通知一期业主，被告在确定二期建高层前还是事先通知了购买一期商品房的所有业主，同时也通知了原告的配偶孙蓬，其他业主都已经签字确认了，唯独孙蓬夫妇总是以“很忙、没有时间”等为借口不来签字。四、被告无任何过错，不存在违约情形，没有给原告造成任何影响和损失。合同第六章第十四条约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。根据合同约定，原告购买的是一期“该商品房”，针对的是一期别墅701号商品房如有变更应当书面通知原告，可是，原告起诉的是“该小区规划”有变更，并非系原告购买的一期别墅701号商品房有变更，不符合合同约定的变更通知和违约条款。根据《商品房买卖合同》第二章第一条第2款被告出售的商品房项目核准名称为东方名都一期，也就是说原告购买的是东方名都一期项目中的商品房，而被告所称将原规划的别墅区变更为两栋高层住宅楼系东方名都二期项目；在原、被告签订《商品房买卖合同》时二期的土地还没有取得，二期是否建别墅是当时的理念，尚未实施，《商品房买卖合同》第34页第五条第3款中约定“因政府规划不确定因素，周边道路具体建设地点、区域规划方案及正式投入使用的时间以政府最终的相关文件内容为准”，而且原、被告在签订合同时并没有约定二期必须建别墅否则就属于被告违约的条款。在取得二期土地后，被告为了优化整个项目的环境，将原计划建在一期的养老用房、物业等调整到了二期项目中，该位置调整的目的系为了小区的环境更好，更合理的使用一期和二期的房屋，该调整不属于原告购买的701号房屋的调整，也没有损害701号房屋的任何权益。《商品房买卖合同》第34页第六条第2款约定“在签署本合同前，买受人已对所有商品房及其朝向、位置、大小、结构以及周边环境及附属设施等完全了解。买卖双方均同意以合同、本补充协议及其他附件所约定之条款为界定双方权利、义务的最终有效依据。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传片及网络媒体等形式发布的广告、宣传资料、数据、说明等凡未列入本合同、附件以及补充协议的，仅作为购房参考之用，对买卖双方均没有约束力；出卖人的销售现场展示的楼盘模型、户型模型不作为买卖双方验收本商品房的标准，交房标准以本合同及附件、补充协议约定为准”，假如二期土地是别的开发商取得而不建别墅，原告是否仍然要起诉被告呢？二期建高层或是建别墅与原告根本无关，完全没有影响到原告购买的一期别墅701号商品房的任何权利。五、原告购买的是东方名都一期别墅701号房屋，而不是购买的整个东方名都小区房屋。原、被告所签订的《商品房买卖合同》系国家住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局制定的，对双方来说都是格式合同，对该合同条文的理解还应从真实意思表示和合理性的角度考虑。《恩施州商品房买卖合同》第六章第十四条明确了系“涉及该商品房的变更”，原告错误理解为整个小区只要有任何一丁点变更都是对其所购商品房的变更。如果按原告的理解，被告开发的东方名都都是这个楼盘有任何变更，哪怕被告没有任何过错，所变更的内容跟原告没有任何关系，也不影响原告的任何权益，原告都有权解除该《商品房买卖合同》，同时还能索要巨额的赔偿，显然是不合理的，如果是这样会造成严重不良的法律效果和社会效果。比如：现在该楼盘前面的写字楼准备建宾馆，如果几年以后因市场需要又改成了美容院，那是不是所有业主都有权解除《商品房买卖合同》并要求退房赔款呢？如果按这个思维方式来理解该条款，只要是使用该格式合同的开发商都将面临破产的风险，业主随便找个理由就能解除《商品房买卖合同》并能索要巨额的赔偿，这显然不合理，也不是该条款制定的本意。对原告来说本案就是个案，但对被告来说还有几十户的业主可能效仿。另外，使用该格式合同的开发商和业主更是不计其数，购房者随便找个理由都能够解除购房合同，那商品房买卖合同是否履行全凭业主的心情。六、被告为销售该别墅701号商品房已经花费了近100万元的税收、广告费、销售公司提成、管理费用等成本开支。被告作为开发商，在销售该商品房时聘请了销售公司，做了很多的前期广告宣传活动。原告与被告签订该《商品房买卖合同》后，被告也给销售公司支付了佣金。此后，被告也没有再将该商品房推荐给其他意向客户。如果现在给原告退房，该商品房错过了最佳销售期，可能导致滞销，被告所支付的税金、广告费、销售公司佣金、管理费用等成本都将成为被告的巨大损失。本案中被告无任何过错，没有违反合同约定，没有影响原告的任何权利，如果按照原告的诉求实现了，这将给被告造成巨大的经济损失和严重的不良后果。根据公平原则，应该合理的理解原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的违约条件，必须是原告所购买的“该商品房”的规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等有所变更，并且该变更影响了原告的合法权益，导致合同目的不能实现，且被告方未在合同约定的期限内通知原告。除“该商品房”以外的其他人的房屋更改与原告没有任何关系，因此本案所涉《商品房买卖合同》中的约定，被告没有任何违约行为。对于原告要求被告支付自2017年11月29日起的利息及资金占用费、银行按揭款利息损失及因提前还款导致的银行罚息等损失、按照年利率24%赔付自首付款付款之日起的资金占用损失、保全费等一切赔款，在购房合同中均没有约定，更没有任何事实和法律依据。原、被告之间不是民间借贷关系，而是房屋买卖合同关系，即使是被告违约，也只能按照《商品房买卖合同》中约定的按总购房款的0.5%向原告支付违约金。保全费系原告有意扩大的损失，保全的目的系为了胜诉一方债权的实现，防止败诉方转移财产，而本案即使被告方败诉，被告方作为一个房地产开发企业有大量的资产可供执行，完全无财产保全的必要。被告系一个经营状况良好的房地产开发企业，东方名都就是该公司的在建工程，该公司每天可能有工人工资、材料款、佣金、广告费、税费等支出，而原告申请财产保全的目的实际就是为了查封被告公司的账户，从而导致被告公司的资金不能正常支出，不能正常经营，逼迫被告满足原告的无理要求。被告提供了反担保申请解除了财产保全，也说明被告公司完全具备支付能力，保全费属于扩大的损失，应该由原告自行承担。综上所述，原、被告之间的《商品房买卖合同》并未解除，彭耀无权单方面决定解除该合同，本案缺少原告且诉讼请求不明。被告没有任何违约行为，原告无权行使解除权，如果解除合同将会给被告造成巨大的经济损失。因此，原告的诉求不能成立，请求法院依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人陈述和经审查确认的证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月29日，原告彭耀及案外人孙蓬（买受人）与被告亿利达公司（出卖人）签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》，其中载明：第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落恩施市××街道办事处××、××村××大道道地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号恩市国用2014第××3，土地使用权面积为34927.4平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商住综合用地。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为东方名都一期，建设工程规划许可证号为建字第2017-0001、建字第2017-0068，建筑工程施工许可证号为422801201706080101。第二条预售依据该商品房已由恩施市房地产管理局批准预售，预售许可证号为20170056。第三条商品房基本情况该商品房的规划用途为住宅，主体结构为框剪，建筑总层数为4层（其中地上3层，地下**），该商品房为第一条规定项目中的“F0007幢-1层，1层，2层，3层101附属，半算门廊，101，101附属”，房屋预测建筑面积共计624.13平方米（其中套内建筑面积607.7平方米，分摊共用建筑面积16.43平方米），层高为3米，有2个阳台（非封闭式）。第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10670.854元，总价为666万元。第七条付款方式及期限买受人应当于2017年11月28日前支付首期房款267万元，余款399万元向中国工商银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房取得商品房交付使用批准文件；4.该商品房经验收合格且买受人已付清全部购房款及相关税费，如买受人未能付清购房款和相关税费的，出卖人有权迟延交房时间或者拒绝交房。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备（包括供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，内容略）。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）小区绿地率、小区内非市政道路、规划的车位和车库、物业服务用房均需在2019年6月30日前达到使用标准。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十四条规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。合同附件十一《补充协议》第六条中约定：“2.在签署本合同前，买受人已对所有商品房及其朝向、位置、大小、结构以及周边环境及附属设施等完全了解。买卖双方均同意以合同、本补充协议及其他附件所约定之条款为界定双方权利、义务的最终有效依据。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络媒体等形式发布的公告、宣传资料、数据、说明等凡未列入本合同、附件以及补充协议的，仅作为购房参考之用，对买卖双方均没有约束力；出卖人销售的现场展示的楼盘模型、户型模型不作为买卖双方验收本商品房的标准，交房标准以本合同及附件、补充协议约定为准……3.因政府规划不确定因素，周边道路具体建设地点、区域规划方案及正式投入使用的时间以政府最终的相关文件内容为准。”原告彭耀（抵押人、借款人）、案外人孙蓬（抵押物共有人、共同借款人）、被告亿利达公司（保证人）与案外人中国工商银行股份有限公司恩施分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：因借款人购买上述《恩施州商品房买卖合同（预售）》所涉房屋，贷款人向借款人发放个人购置住房贷款399万元，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人同意贷款人将贷款一次性划入亿利达公司的账户，还款方式为按月等额本金还款法（按月计息）；借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交申请并经贷款人审批同意，借款向贷款人一次性支付提前还款补偿金（提前还款补偿金＝提前还款金额×贷款执行月利率×1个月），提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。该合同未载明签订日期。本案买受人按照合同约定支付了全部购房款，并偿还了部分按揭贷款本息。2018年5月31日，恩施州规划局召开2018年第十三次业务办公会议，其会议纪要载明（摘录）：“6.亿利达·东方名都一期规划建筑方案（优化）及二期规划建筑方案会议同意一期优化方案、二期（11#、12#楼、配电房、门房）规划建筑方案及外观效果方案，一期优化如下：①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（调整后配套用房在二期整体平衡）；②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业（调整后配套用房在二期整体平衡）；③增加门房建筑面积24.5平方米，占地面积31.58平方米；④增加配电房（建筑面积96平方米），并相应调整了停车位和垃圾收集站。亿利达·东方名都二期（11#、12#楼、配电房、门房）规划指标：建筑面积2950.05平方米，总建筑面积56726.42平方米，计容建筑面积42459.14平方米（其中住宅42043.76平方米、配电房96平方米、物业管理用房300.38平方米、门房19平方米），不计容建筑面积14267.28平方米（其中地下室13801.9平方米、社区服务用房233.75平方米、居家养老用房101.36平方米、体育健身用房62.71平方米、地下室人行出入口67.56平方米），体育健身场地493.85平方米，户数284户，停车位425个（地面66个、地下359个）。东方名都总体规划指标：用地面积43167.4平方米，建筑占地面积11029.69平方米（其中商业21775.46平方米、住宅66340.65平方米、住宅辅助用房2123.26平方米，垃圾收集站75.65平方米、公厕176.18平方米44个蹲位、消防控制室37.41平方米、配电房192平方米、物业管理用房300.38平方米、门房43.5平方米），不计容建筑面积24527.69平方米（其中地下室24062.31平方米、社区服务用房233.75平方米、居家养老用房101.36平方米、体育健身用房62.71平方米、地下室人行出入口67.56平方米），体育健身场地493.85平方米，户数,468户，建筑密度25.55%，容积率2.11，绿地率30.89%，停车位823个（地面208个、地下615个）。同时，会议要求就二期规划方案对一期23套住房日照影响情况明确告知业主，并在房屋销售合同中载明。”2018年6月25日，恩施土家族苗族自治州城乡规划管理局（以下简称恩施州规划局）加盖印章确认的《恩施州规划局规划（建筑）方案审查意见单》载明：建设单位为亿利达公司，项目名称为“亿利达·东方名都二期（11#楼、12#楼、配电房、门房）及一期配套用房调整”；二期总户数284户，停车位425个（地下359个，地面66个）；一期配套用房调整，①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（增加计容面积218.92平方米），②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业（计容面积未变），③二期配建的配套用房满足该项目总体配建要求；办证面积说明，一期办证总建筑面积58745.26平方米未发生变化（因配套用房调整计容面积增加218.92平方米计入二期办证面积，不计容建筑面积减少218.92平方米在二期办证面积中相应核减），本次办证总建筑面积56846.92平方米，其中计容建筑面积42798.56平方米（含一期2#楼配套用房调整为商业面积218.92平方米），不计容建筑面积14048.36平方米（相应调减一期2#楼配套用房调整为商业面积218.92平方米）；单体建设功能说明，①11#楼1F为社区服务用房、体育健身用房、住宅，2F-18F为住宅，②12#楼1F为物业管理用房、居家养老用房、住宅，2F-18F为住宅，③地下部分均为地下车库和设备用房；业主报送规划建筑方案图纸齐全，建筑功能明确，道路、竖向、管线、绿地等专项设计合理，建筑间距、建筑高度符合规划要求。恩施州规划局加盖印章确认的《建筑工程规划许可证审批单》载明的基本内容同上。2018年7月2日，恩施州规划局给被告亿利达公司颁发的《建设工程规划许可证》载明：建设项目为“亿利达·东方名都二期（11#楼、12#楼、配电房、门房）及一期配套房调整”，建设位置为恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村、耿家坪村，建设规模为56846.92平方米（不含计容部分14048.36平方米）。同日，恩施州规划局加盖印章确认的建筑红线图中载明项目名称为“亿利达·东方名都二期（11#楼、12#楼、配电房、门房）及一期配套用房调整”，并备注：“一期配套用房调整①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（218.92平方米）；②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业；③增加配电房相应调整了停车位和平移垃圾收集站位置。”2019年3月24日，被告亿利达公司收到原告彭耀发出的《解除合同通知书》，其中载明：“2017年11月29日，我方与贵公司签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》……贵公司向我方预售由其开发的东方名都一期项目中的F0007幢商品房（别墅）……我方通过其他途径知晓东方名都小区原规划设计的十四幢（一、二期各七幢）二十八席法式别墅群被变更为二期修建两幢高层建筑，小区住户由原规划的184户增加至468户，与贵公司原告知我方的涉及该小区的总体规划、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容均发生改变，且贵公司至今未将变更事宜书面告知我方。因目前该小区实际情况与预售房屋时已发生变更而产生诸多不一致，致使该预售合同无法继续履行。根据《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：‘（一）双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（三）买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。’贵公司的行为已构成违约。我方与贵公司签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。双方应当严格按照合同的约定履行自己的义务。因贵公司违约，现我方郑重通知如下：一、自本通知书到达贵公司时，即解除双方签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-007655）。二、贵公司应在收到本通知书之日起15日内，退还我方已付全部房款（含已付贷款部分）6660000元并支付利息或资金占用费，退还方式及计算标准如下：1.贵公司应退还我方已付房屋首付款2670000元，并以2670000元为基数，按照月利率1%支付自2017年11月29日起至付清之日止的资金占用费。2.我方偿还银行的按揭贷款本金、利息、罚息以及违约金，由贵公司一次性向我方支付。贵公司应以3990000元为基数，按照年利率1%向我方支付自2018年3月1日至付清之日止的资金占用费，并据实给付我方因提前还贷将支付给银行的罚息。3.截至通知书发出当日，我方已偿还银行房屋按揭款共计609800.51元，贵公司应当向我方一次性支付该款项并以609800.51元为基数，按年利率1%支付自2018年4月1日起至付清之日止的资金占用费。四、贵公司应在收到本通知书之日起15日内，向我方支付违约金33300元。五、若贵公司未在上述期限内履行相关义务，我方将依法主张权利，届时贵公司将承担我方因实现债权产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等）并赔偿因贵公司怠于履行相关义务给我方造成的全部损失。”同日，被告亿利达公司的项目负责人卢成（本案被告亿利达公司的委托诉讼代理人）在原告彭耀持有的《解除合同通知书》中注明“已收到，不同意解除合同通知书的内容。卢成2019.3.24”。此后，被告亿利达公司向原告彭耀发出分户验收通知，原告彭耀于2019年6月25日作出《关于分户验收通知书的回函》，以“贵司单方变更小区规划，将原归还的别墅区变更为两栋高层住宅楼，严重损害回函人彭耀的利益，且贵公司至今未按合同约定将变更事宜书面告知回函人，贵司的行为严重违反《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-007655）第六章第十四条的约定”为由，拒绝进行分户验收。另查明，原告彭耀向本院提交的东方名都宣传资料印制有“东方名都鸟瞰效果图”，并标注有“28席法式大别墅，28场名宅盛宴亿利达·东方名都的别墅区，仅设计了28席585-756㎡的超级大宅”“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准”等字样。被告亿利达公司认为该宣传资料对双方当事人没有约束力。2019年9月5日，孙蓬向本院提交了《声明》，其内容为：“2017年11月29日，彭耀与恩施州亿利达实业有限公司签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-007655），声明人孙蓬（公民身份号码）为彭耀购买的恩施州亿利达实业有限公司的F0007号别墅的共有人，因声明人与彭耀系夫妻关系，且彭耀所作的处置决定，都是声明人与彭耀协商一致后所作出的，所以声明人自愿放弃《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-007655）项下的实体权利和诉讼权利，该合同项下所有权利由彭耀概括承受。”诉讼过程中，被告亿利达公司表示：“原、被告签订合同时，二期土地尚未拿到，有些配套设施设置在一期，二期土地拿到之后将该配套用房设计在二期，该配套用房仍然存在，对原告的生活质量没有任何影响；建二期时，配套用房面积大大高于一期的配套用房，高于国家规定，对原告的701号别墅没有任何影响；一期和二期之间没有隔断，是通的。”原告彭耀表示：“就是因为环境改变了我才提出解除合同，我们去看了沙盘整个小区是14栋28套别墅，现在变成了7栋14套别墅和2栋高层，小区环境发生了翻天覆地的变化，买这个房子就是买的品质，如果按照原来的规划设计修建，我们现在就在装修房子了。”本院认为，案涉《恩施州商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研〔2013〕79号）规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释（二）》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释（二）》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件，不适用本款规定。”因此，认定解除合同通知的效力，要看合同解除的要件是否具备，既要符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款、第九十四条规定的实质要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件，二者缺一不可。依照前述规定，虽然原告彭耀向被告亿利达公司发了解除合同通知，被告亿利达公司在收到通知后三个月内以并未提起诉讼，但是不能当然认定合同已经解除，而仍然要审查是否符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的实质要件。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告彭耀系以被告亿利达公司违反《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定而主张解除合同。第一，原告彭耀提交的东方名都宣传资料不属于合同内容，不能作为解除合同的依据。合同附件十一《补充协议》第六条中明确约定“2.出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络媒体等形式发布的公告、宣传资料、数据、说明等凡未列入本合同、附件以及补充协议的，仅作为购房参考之用，对买卖双方均没有约束力；出卖人销售的现场展示的楼盘模型、户型模型不作为买卖双方验收本商品房的标准，交房标准以本合同及附件、补充协议约定为准……3.因政府规划不确定因素，周边道路具体建设地点、区域规划方案及正式投入使用的时间以政府最终的相关文件内容为准”，宣传资料亦明确记载“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准”等字样。第二，东方名都二期项目规划指标（包括修建两栋高楼）不在《恩施州商品房买卖合同（预售）》第十四条约定的范围内，不能作为解除合同的依据。《恩施州商品房买卖合同（预售）》第一条载明“该地块国用土地使用证号为恩市国用2014第××，土地使用权面积为34927.4平方米……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为东方名都一期”，第三条载明“该商品房为第一条规定项目中的F0007幢”，第十四条也明确指向是“该商品房”，合同所有条款未约定东方名都二期项目，当时被告亿利达公司未取得二期项目土地使用权，也就是说当时二期项目不存在，当然不能因二期项目规划指标问题行使合同解除权。第三，合同第十四条所谓“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未按照约定书面通知买受人的，买受人有权解除合同”，从文义上理解，出卖人的通知义务应限于“涉及该商品房”自身的规划许可变更内容，并非整个东方名都一期、二期项目有任何规划调整都必须由出卖人履行通知义务，否则不利于维护交易稳定。第四，东方名都一期项目规划指标确有部分调整是客观事实，包括“一期配套用房调整①2#楼一层居家养老用房43.68平方米、体育健身用房69.84平方米及社区服务用房105.4平方米调整为商业（218.92平方米）；②3#楼一层、二层的物业管理用房173.84平方米调整为商业；③增加配电房相应调整了停车位和平移垃圾收集站位置”，一期办证总建筑面积58745.26平方米未发生变化（因配套用房调整计容面积增加218.92平方米计入二期办证面积，不计容建筑面积减少218.92平方米在二期办证面积中相应核减）。但是，恩施州规划局会议纪要载明批准“亿利达·东方名都一期规划建筑方案（优化）及二期规划建筑方案”，已经明确是对东方名都项目一期建筑方案进行优化；建筑红线图显示东方名都二期项目中11#楼1F有社区服务用房、体育健身用房，12#楼1F有物业管理用房、居家养老用房；被告亿利达公司明确表示“有些配套设施设置在一期，二期土地拿到之后将该配套用房设计在二期，该配套用房仍然存在，对原告的生活质量没有任何影响；建二期时，配套用房面积大大高于一期的配套用房，高于国家规定，对原告的701号别墅没有任何影响；一期和二期之间没有隔断，是通的”。从上述情况来看，东方名都的规划调整应该还是得以优化，如果是因为优化而认定被告亿利达公司违约，由被告亿利达公司承担返还购房款及赔偿损失，显然不符合立法精神和合同本意。东方名都项目规划调整是否足以对“该商品房”的质量和实际使用功能造成影响致使不能实现合同目的，缺乏充分证据加以证明。综上所述，原告彭耀主张解除合同的证据不充分，不足以证明本案符合解除合同的实质要件，因此对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告彭耀的诉讼请求。案件受理费58420元，减半交纳29210元，保全申请费5000元，合计34210元，由原告彭耀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭韶华二〇一九年十一月八日书记员  罗 毅