浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初6428号原告：吕敏，女，1976年7月22日出生，户籍地浙江省湖州市吴兴区，现住浙江省长兴县。委托诉讼代理人:韦淞，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。被告：潘娟娟，女，1986年6月24日出生，户籍地安徽省泾县，现租住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：王凯成，浙江紫杏律师事务所律师。被告：长兴怡新物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道金莲桥花园云天雅苑会管**04、06间，统一社会信用代码9133052255477821XX。法定代表人：刘玉其，系该公司经理。原告吕敏诉被告潘娟娟、被告长兴怡新物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月23日编立引调案号，2019年8月13日向两被告送达起诉状副本、证据材料、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、选取鉴定机构通知书等文书资料，于2019年9月11日转立民初案号，依法适用简易程序，分别于2019年9月20日、2019年10月17日进行公开开庭审理。第一次开庭时，原告吕敏及其委托诉讼代理人韦淞、被告潘娟娟的委托诉讼代理人王凯成到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告吕敏及其委托诉讼代理人韦淞、被告潘娟娟及其委托诉讼代理人王凯成、被告长兴怡新物业管理有限公司法定代表人刘玉其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕敏诉称，2018年7月21日，吕敏与潘娟娟签订了房屋租赁合同，将坐落于金莲花园清波苑15幢1单元201室出租给潘娟娟使用。2019年4月22日晚，出租房内发生火灾，潘娟娟发现火情逃离，未报警也未采取任何补救措施，邻居发现后报警，消防大队才来灭火，但由于长兴怡新物业管理有限公司疏于管理，导致消防车无法进入最近位置，且消防栓无水，无法及时进行正常施救，造成其财产损失。吕敏就相关赔偿事宜与潘娟娟多次协商无果，故诉请法院，请求判令：1、潘娟娟赔偿吕敏财产损失64609元、承担相关鉴定费用6500元、承担租金损失6000元；2、长兴怡新物业管理有限公司在其责任范围内对上述损失承担赔偿责任；3、本案诉讼费由两被告承担。潘娟娟辩称，吕敏不是金莲花园清波苑15幢1单元201室所有人，不具备原告资格；该房屋起火原因不明，赔偿责任人难以确定，不应推定潘娟娟有赔偿责任；长兴怡新物业管理有限公司未尽管理义务，造成火灾损失的扩大，应该承担相应的民事责任。请求法院驳回吕敏对潘娟娟的诉讼请求。长兴怡新物业管理有限公司辩称，涉案房屋着火时，我公司尽到了协助灭火与报警的义务，当时楼道没有放置灭火器属实，多层房是不配灭火器的，只在小区门卫、地下车库配备了灭火器，但涉案小区消防通道乱停私家车是历史遗留问题且一直得不到解决，不是我公司不加管理；对房屋火烧损失的司法鉴定意见书上评出的64609元有异议，认为该小区同类房屋简单装修的费用在38000元左右，司法鉴定评估出来的数目偏高，有不实之嫌，希望法院公正处理。为了便于查清案件事实，本院向长兴县金莲花园清波苑15幢1单元201室房屋产权证上载明的所有权人卫炳坤、长兴县工作人员蔡君华进行了询问调查并制作了笔录，潘娟娟与长兴怡新物业管理有限公司对该笔录合法性没有异议，但认为陈述的情况有不合情理的成分，具体由法庭秉公处理。原告吕敏为证明自已的主张，向本院提交七组证据：1、房屋租赁合同，证明吕敏与潘娟娟之间存在房屋租赁合同关系且火灾发生在潘娟娟租赁期间；2、火灾事故认定书，证明火灾事故由长兴县公安消防大队进行勘察认定，起火原因排除了雷击与外来火源；3、郭建华书面证明、首次租房合同、租用房映像证明，证明潘娟娟之前已经出租过一次，出租前进行过房屋装修，水电管线也有专业人员重新安装过；4、房屋检测鉴定报告及其鉴定费发票，证明火灾发生后应其他业主要求对房屋结构受损情况进行检测的结果及其支付费用的情况；5、司法鉴定意见书及其鉴定费发票，证明房屋装修配置损失、需要修复的费用及其支付鉴定费的数目；6、物业费发票，证明吕敏交纳金莲花园清波苑15幢1单元201室近几年物业管理费的情况；7、微信截图资料，证明2019年4月25日湖州长兴消防公众号报道2019年4月22日晚上9点42分长兴消防救援大队去长兴县金莲花园清波苑一住户施救时多辆私家车占用消防通道、消防员只能从小区门口铺设约50米水带对火势进行控制的情况。庭审质证时，潘娟娟对最后两组证据没有异议，对其他证据的质证意见是:与潘娟娟签订房屋租赁合同的出租人不是房屋所有权人、火灾事故认定书上看不出承租人有过错、郭建华书面证明应该由其本人出庭作证且也不能由此类推用电线路不存在安全隐患、房屋结构受损检测不是法定要求、司法鉴定意见书上所评估的天棚项目需要作出说明；长兴怡新物业管理有限公司只对司法鉴定意见书上的评估数目64609元有异议，认为该小区同类房屋简单装修的费用在38000元左右，司法鉴定评估出来的数目偏高了。经审查，本院认为，吕敏所举证据，能够证明其证明对象，评估报告是吕敏申请后经本院委托司法鉴定机构进行的评估，具有合法性，其他证据符合真实性、关联性、合法性，予以认定。潘娟娟开庭时向本院提交了微信转账截图，证明自己在2019年1月16日采用微信转账方式向吕敏支付租赁费用，其中9000元是预付租金、349元是物业管理费。庭审质证时，吕敏没有异议，本院予以认定。长兴怡新物业管理有限公司未向本院提交证据资料。本院依据上述采信的证据以及到庭当事人的陈述，查明本案事实如下：案外人卫炳坤、钱秀英出资购买长兴县金莲花园清波苑15幢1单元201室后，于2016年7月将该房屋交给其儿媳吕敏（即本案原告）进行装修与出租，吕敏经手并出资装修房屋、添置家具与电器，于2016年10月10日起租给许静珏使用，2018年7月25日起租给潘娟娟使用，约定租期为一年、租金标准每月1500元、租金半年支付一次，潘娟娟按约定向吕敏支付了押金1500元、预交了半年租金9000元、支付了物业管理费349元；2019年4月22日21时许，长兴县金莲花园清波苑15幢1单元201室东南侧房间起火，长兴县公安消防大队接警施救灭火，但已造成房屋内装修、家具、电器严重损失，灭火结束后进行现场勘察，认定起火原因排除了雷击与外来火源、不能排除遗留火种与电器线路短路引起的火灾。由于火灾后的现场非常难看，窗框、门框严重变形，有利害相关的业主担心楼房结构受损会影响居住安全，吕敏因此委托浙江大合检测有限公司对火灾后房屋结构安全性进行鉴定，2019年6月26日，浙江大合检测有限公司作出鉴定结论，评定受伤结构轻度烧灼尚不影响安全，产生的鉴定费5000元由吕敏垫付。案件审理过程中，本院根据吕敏的申请，对其家中因火灾造成损失数目进行司法鉴定，2019年8月26日，湖州中辰国瑞资产评估事务所出具评估报告书，对长兴县金莲花园清波苑15幢1单元201室房屋因火灾造成的家具与电器等物品的损坏价值、重新装修与修复所需费用进行评估，确定金额为64609元，因司法鉴定产生评估费1500元由吕敏先予垫付。另查明，2012年8月，长兴怡新物业管理有限公司入驻长兴县金莲花园小区，开始为该小区物业管理服务至今，服务期间，吕敏以业主身份按规定自动缴纳了相关物业管理费；涉案房屋发生火灾时，楼道没有放置灭火器，小区消防通道有私家车不当停放，救护车只能从区内绕道驶入并铺设约50米水带进行灭火，耽误了最佳抢救时机。再查明，长兴县金莲花园清波苑15幢1单元201室火灾发生时，对面楼群人员最先发现火情，潘娟娟恰好在出租房卧室里（着火房的西边房间），获悉自己住房火烧不能扑灭，下楼后找不到灭火器，请求物业管理人员帮忙灭火，小区门卫知道情况后立即报警并做了协助灭火的准备工作，等待消防队来救援；逢年过节时，潘娟娟喜欢在家里烧香祈求平安，租住金莲花园清波苑15幢1单元201室时也保留了这个习惯，该房火灾事件发生后，潘娟娟搬出此房，另找房源，火烧损失赔偿问题与终止租赁关系之后的费用结算问题均未能达成一致性处理意见，吕敏遂提起本案民事诉讼。本案争议焦点之一，吕敏在本案中是否具有原告资格的问题。首先，本案财产损害包括火烧房屋装修配置及出租收益两个方面，从房屋产权登记的外在形式上看，卫炳坤与钱秀英是该房屋所有权人，但自2016年7月起卫炳坤与钱秀英就将该房屋交给其儿媳吕敏进行装修布置与出租，房屋装修、家具添置、电器安装所需费用均由吕敏支出，两次对外出租的签约及租金收取均由吕敏操作，该房屋物业管理费与水电费也由吕敏直接缴纳，卫炳坤与钱秀英也同意涉案房屋相关权益由吕敏出面主张；其次，本案系基于侵权行为的损害赔偿，是一种债权请求权，请求权目的是消除损害、获得赔偿，不属于物权请求权，无需拘泥于物权归属问题，只有在债权保护不适用或不够用时，才使用物权保护方式予以救济。显而易见，吕敏以原告身份主张本案财产损害赔偿的做法，具有正当性与合法性。本案争议焦点之二，火灾后房屋结构安全性鉴定是否必要的问题。涉案房屋发生火烧后，外观非常难看，窗框、门框严重变形，楼上楼下业主担心住房安全，利害关系人的生命安全非儿戏，为了消除楼群住户的担忧，吕敏委托浙江大合检测有限公司对火灾后房屋结构承重安全状况进行鉴定，借专业之力，用数据说话，解后顾之忧，是非常必要的，由此发生的鉴定费用应该列入损失范畴。本案争议焦点之三，起火原因不完全确定情况下怎样厘定承租人与出租人过错责任的问题。长兴县公安消防大队灭火结束后进行现场勘察，认定起火原因排除了雷击与外来火源，但不能排除遗留火种与电器线路短路引起的火灾；根据该事故认定意见，可以推定引起火灾的原因之一是遗留火种，此情形当然与房屋使用者潘娟娟有关联，包括烧香或其他明火遗留的火种；原因之二是电器线路短路引起的火源，这方面存在两种可能，一是潘娟娟私自拉线安装插座或者用电方法不当引发了短路，二是房屋装修时电器线路更新不彻底与不规范引发的短路；在不能排除遗留火种与电器线路短路引起火灾情形下，相比而言，潘娟娟过失的可能性比较大，吕敏的过失可能性比较小，但不能排除承租人与出租人均没有过错责任。本案争议焦点之四，影响施救因素与火灾损失的关系问题。房屋着火后，在正常情况下，可以立即使用灭火器控制火势蔓延，待救护车到达时彻底灭火，但由于涉案房屋楼道没有放置灭火器、小区消防通道不畅通、救护车从区内绕道施救，耽误最佳抢救时机，对火灾损失的扩大有一定影响，应该认定存在因果关系，但毕竟这是造成火灾损失的外部因素，与着火内因造成的损失应区别对待，根据多因一果的紧密度，应综合考虑案情、法律关系、公平正义、社会政策等因素酌情考虑物业管理企业的过失责任。本院认为，公民的财产权益受法律保护，公民、法人由于过错（包括故意与过失）侵害他人财产的，应当承担相应的民事责任；被侵害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。涉案财产损失构成中，家具与电器等物品的损坏价值、重新装修与修复所需费用参照评估报告确认的数字64609元计算，房屋结构安全鉴定费5000元与司法鉴定费1500元纳入损失范畴，租金损失虽然属于间接损失，但该项损失客观存在且具有因果关系，吕敏主张4个月租金计6000元也在合理范围之内，应予采信，上述各项损失累计77109元。潘娟娟与吕敏的租房合同未违反法律法规的禁止性规定，合同有效且对当事人具有约束力；合同成立后，吕敏取得了出租人相关权利，潘娟娟负有支付租金与妥善保管租赁物不受毁损灭失的附随义务；涉案火烧的出租房虽然登记在吕敏公公婆婆名下，但从涉案房屋装修配置与添置家具的出资、实际管理支配人及其当事人民事意思初衷来看，吕敏以原告身份主张损害赔偿并无不当。潘娟娟是涉案房屋的承租人，火烧事件发生在其租赁使用期间，有着直接的防火防盗义务，长兴县公安消防大队出具的事故认定书已经排除了雷击与外来火源，但没有排除遗留火种与电器线路短路引起的火灾，如果是遗留火种，就与潘娟娟有关，如果是电器线路短路，则与潘娟娟、吕敏两人有关，吕敏只对租赁物装修瑕疵引起线路短路的后果承担相应责任，相比而言，承租人潘娟娟过失远大于出租人吕敏的过失。房屋起火后，由于涉案房屋楼道没有放置灭火器，潘娟娟及身边人员无法在第一时间自助灭火，长兴县公安消防大队及时出警后，遇到消防通道不畅通，救护车只能从区内绕道施救，耽误最佳抢救时机，造成火灾损失的扩大，该小区物业管理企业存在管理服务不到位的情形，应承担相应的民事责任。根据本案当事人不同过失情形，本院酌情确定由潘娟娟承担45%的责任、长兴怡新物业管理有限公司承担30%的责任、吕敏自担25%的责任，即潘娟娟承担34699元的赔偿款、长兴怡新物业管理有限公司承担23133元的赔偿款、吕敏自担19277元的赔偿款。潘娟娟关于其不承担民事责任的抗辩，理由不当，本院不予采纳；长兴怡新物业管理有限公司关于评估报告结论失真的辩解，缺乏证据佐证，不予采信。至于潘娟娟与吕敏的房屋租赁合同终止履行结算问题，不属本案处理范畴，双方当事人可以另行处理。综上分析，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第十九条、第二十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告潘娟娟赔偿原告吕敏34699元，限于本判决生效后十日内付清；二、被告长兴怡新物业管理有限公司赔偿原告吕敏23133元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告吕敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1881元，减半收取940.50元，由吕敏承担235.50元、潘娟娟承担423元、长兴怡新物业管理有限公司承担282元，两被告承担的部分，于本判决生效之日起十日内径直支付原告吕敏。如不服本判决，可在本判决宣判之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  季庆满二〇一九年十一月一日法官助理王祎雯书记员黄慧芬