广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20158号上诉人（原审被告）：梁光林，男，1989年11月11日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：伍家宁，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯雪梅，女，1968年5月10日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。上诉人梁光林因与被上诉人冯雪梅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人梁光林向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8285号民事判决；2.依法改判为驳回冯雪梅的全部诉讼请求；3.判决冯雪梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.冯雪梅单方陈述不可信，原审法院应核实相关书面、证人证言证据等综合认定事实。冯雪梅并非涉案房屋的权属人，在未明确告知承租人房屋自然状态的情况下，其不得出租涉案房屋。冯雪梅并未提交证据证明其于2019年4月22日收回涉案场地，其仅口头陈述其于2019年4月将涉案房屋出租，但梁光林在庭审后搬离物品时经过核对比较及询问其他租客得知，冯雪梅早已将属于梁光林的物品清理走，梁光林无大量设备遗留在原处，故实际收回的时间应远早于2019年4月。2018年8月21日后，梁光林已不再占有涉案房屋的宿舍以及其他空地部分。2.原审法院适用法律正确，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所说的当事人应理解为涉案场地的权属人与周沛贤，而非冯雪梅与梁光林。租赁合同无效冯雪梅并非涉案场地的权属人，在没有相关权属人委托下，其不能作为涉案场地的当事人起诉，其起诉要求我方支付占用费主体不适格，同时将侵害涉案场地权属人的权益，其诉请不应得到支持。被上诉人冯雪梅辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。梁光林未向冯雪梅归还租赁物期间确实会产生闲置的损失，因此应当支付相应的费用。冯雪梅向原审法院起诉请求：1.确认冯雪梅与梁光林双方2017年10月22日签订的《合同》于2018年8月21日解除；2.梁光林按照每月12000元的标准向冯雪梅支付截至2019年4月21日的房屋占用费，并自冯雪梅起诉之日起至梁光林支付之日止按照年利率24%的标准计算利息；3.梁光林向冯雪梅支付2018年8月22日至2019年4月21日期间的分摊费9909元；4.梁光林承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定的事实：2017年10月22日，冯雪梅与梁光林签订租赁合同，合同约定，甲方（即冯雪梅，下同）将坐落于广州市白云区钟落潭镇中和路8号厂房第三层、宿舍及部分空地出租给乙方（即梁光林，下同）使用，第一年租金12030元/月，第二年、第三年租金13052元/月，租赁期限为三年，从2017年11月5日至2020年10月4日；乙方向甲方交纳保证金25000元，租赁期满，甲方应将保证金退回给乙方。上述合同签订后，冯雪梅将涉案场地交付给梁光林使用，梁光林向冯雪梅交纳了保证金25000元。冯雪梅实际按12000元/月的标准向梁光林收取租金。2018年7月21日，梁光林向冯雪梅出具欠据，确认尚欠冯雪梅租金52977元。2018年8月21日，因梁光林未按时交纳租金，冯雪梅通过微信以及快递向梁光林发出通知，表示于2018年8月21日解除双方签订的合同并要求梁光林接到通知后五日内腾空并退还涉案场地给冯雪梅，立即支付拖欠的租金、土地使用税、垃圾费等。梁光林于同日通过微信接到通知后仍继续占用涉案场地。2018年11月19日，梁光林向冯雪梅配偶发出短信，表示经济困难，并要求冯雪梅自己处理厂里东西，加上押金，以抵扣所欠租金。2019年4月22日，冯雪梅收回涉案场地，但梁光林大量机器设备仍遗留在原处。2019年6月28日，梁光林将遗留在冯雪梅处的机器设备搬走。另查，出具欠据后，梁光林一共向冯雪梅支付了86000元。诉讼中，双方均同意保证金25000元在本案中一并处理。双方还确认2018年8月22日至2019年4月21日期间的分摊费合计9909元，但梁光林认为2018年8月21日合同解除后其不应支付分摊费。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，冯雪梅未举证证实涉案厂房取得建设工程规划许可证，其与梁光林签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，冯雪梅要求解除合同于法无据，原审法院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，梁光林在涉案合同签订后一直占有使用涉案厂房直至2019年4月21日，其应支付上述期间的厂房使用费。梁光林认为仅应承担截至2018年12月前的厂房使用费，但其在收到冯雪梅解除合同及腾空返还场地的通知后既未提出异议，也未履行腾空交接义务，仍将大量机器设备遗留在涉案场地，涉案厂房实质上仍由梁光林占有使用，梁光林应支付冯雪梅收回涉案厂房前的使用费，故原审法院对梁光林的主张不予采纳。截至2018年7月21日的厂房使用费，双方均确认为52977元，原审法院予以采信。对于2018年7月22日至2019年4月21日的厂房使用费，原审法院按实际的租金标准12000元/月计算，为108000元（12000元/月×9个月）。综上，截至2019年4月21日，梁光林应支付冯雪梅厂房使用费160977元（52977元＋108000元）。扣减梁光林出具欠据后支付的86000元及保证金25000元，梁光林还应支付厂房使用费49977元（160977元－86000元－25000元）。至于利息，涉案租赁合同无效，双方关于逾期付款的违约条款亦属无效，考虑到梁光林未按时支付厂房使用费的确会给冯雪梅造成利息损失，原审法院按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日即2019年4月6日起计息至清偿之日止。关于分摊费，冯雪梅于2019年4月22日收回涉案厂房，梁光林应支付涉案厂房收回前的分摊费用。现冯雪梅要求梁光林支付2018年8月22日至2019年4月21日期间的分摊费9909元合理合法，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，作出判决：一、于本判决生效之日起七日内，梁光林支付冯雪梅49977元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年4月6日起计至清偿之日止）；二、于本判决生效之日起七日内，梁光林支付冯雪梅分摊费9909元；三、驳回冯雪梅的其他诉讼请求。本案原审受理费2658元，由冯雪梅负担1308元，梁光林负担1350元。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明，1.原审庭审中双方确认涉案场地产生的分摊费为：2018年8月1225元，2018年9月1235元，2018年10月1092元，2018年11月1092元，2018年12月1265元，2019年1月1000元，2019年2月2000元，2019年3月1000元。2.冯雪梅在原审中陈述：“涉案厂房是宅基地房，登记在我配偶冯建文名下”。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为梁光林占用涉案场地的时间认定问题。本院对此评析如下：本案原审辩论终结前，冯雪梅并未提供证据证明涉案场地取得建设工程施工许可证，应承担举证不能的法律后果，原审依法认定涉案租赁合同无效并无不当，本院予以确认。虽合同无效，但梁光林占有使用涉案场地，应支付相应的占有使用费，至于梁光林占用场地的时间，应根据双方当事人的真实意思表示及实际履行情况加以认定，不能仅凭冯雪梅单方主张的收回时间确定。根据已查明的事实可知，冯雪梅于2018年8月21日已向梁光林发出解除合同通知并要求其在五日内腾空场地，梁光林亦在2018年11月19日向冯雪梅配偶发出短信要求冯雪梅处理厂里东西并加上押金来抵扣租金。虽冯雪梅主张其配偶未告知其短信内容，但根据冯雪梅述称的涉案场地登记在其配偶名下的情况，结合日常生活经验，冯雪梅与其配偶应共同对涉案场地进行管理，其对该信息内容理应知情，本院对其该主张不予采信。在此情况下，应视为双方对于涉案场地移交至冯雪梅控制已达成一致意见，即根据双方的真实意思表示及实际履行情况可确认梁光林占用涉案场地至2018年11月19日，梁光林理应支付占有使用涉案场地期间的占有使用费。梁光林认为其应支付至2018年12月的占有使用费，属于其自认范围，本院予以确认。至于2018年12月以后的占有使用费，是冯雪梅因其在能及时采取措施收回场地而未收回导致的扩大损失，应由其自行负担，故本院对冯雪梅2018年12月以后的占有使用费及分摊费的请求依法不予支持。原审法院根据冯雪梅单方主张认定涉案场地于2019年4月21日收回属于认定事实错误，本院予以纠正。双方对原审确定2018年7月21日前的占有使用费52977元及之后的占有使用费计算标准（12000元/月）均无异议，本院予以确认。因此，截止至2019年12月，梁光林应当支付冯雪梅的场地占有使用费为52977元+12000元/月×5个月=112977元，扣减梁光林出具欠据后支付的86000元及保证金25000元，梁光林还应支付场地占有使用费1977元。至于利息，虽双方约定的违约条款无效，但因梁光林应支付上述款项而未支付会导致冯雪梅的利息损失，故本院按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日即2019年4月6日起至清偿之日止计算利息。至于分摊费，如上所述，2018年12月以后的分摊费亦属于扩大损失范围，本院仅支持冯雪梅要求梁光林支付2018年8月至12月的分摊费1225元+1235元+1092元+1092元+1265元=5909元，对于超出部分，本院不予支持。至于梁光林上诉认为冯雪梅不具有收取占有使用费的主体资格，综合现有证据可知冯雪梅对涉案场地享有使用权，且梁光林是与冯雪梅签订的涉案租赁合同，故其该上诉主张不成立，本院予以驳回。综上所述，梁光林的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8285号民事判决；二、上诉人梁光林于本判决送达之日起七日内向被上诉人冯雪梅支付1977元及逾期付款利息（利息以1977元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年4月6日起计至实际清偿之日止）；三、上诉人梁光林于本判决送达之日起七日内向被上诉人冯雪梅支付分摊费5909元；四、驳回被上诉人冯雪梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2658元，由上诉人梁光林负担160元，被上诉人冯雪梅负担2498元。二审案件受理费1297元，由上诉人梁光林负担169元，被上诉人冯雪梅负担1128元。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 吴煜伦林丽敏