安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖16民终2717号 上诉人（原审被告）:利辛县越兴房地产经纪服务有限公司,住所地安徽省利辛县城关镇前进路南侧泰鑫路东侧欣城一品。 法定代表人：纪振英，该公司经理。 委托诉讼代理人：顾文友，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：董秉玖，安徽宝蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李丽平,女,1974年3月6日出生,汉族,住安徽省利辛县。 被上诉人（原审原告）：赵德燕，男，1978年2月15日出生，汉族，住安徽省利辛县。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：李飞（李丽平之弟），男，1983年6月6日出生，汉族，住安徽省利辛县。 上诉人利辛县越兴房地产经纪服务有限公司（以下简称越兴公司）因与被上诉人李丽平、赵德燕居间合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2019）皖1623民初918号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人越兴公司的委托诉讼代理人顾文友、董秉玖，被上诉人李丽平及其与赵德燕共同的委托诉讼代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 越兴公司上诉请求：1.一审法院判决上诉人承担20%的赔偿责任,即赔偿被上诉人7万元,没有事实和法律依据,请求二审法院依法改判,驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.客户资金托管不是上诉人应尽的法定义务或者合同义务。根据上诉人、被上诉人以及尚守强一方签订的房屋买卖居间合同,上诉人应尽的合同义务只是代办过户手续,购房款如何支付与上诉人无关。在签订房屋买卖居间合同之前,被上诉人与尚守强就房屋买卖及价款已达成合意,被上诉人与尚守强自行在合同中约定房屋交易价款及支付方式(此部分合同内容系被上诉人与尚守强自己填写的),如果房屋买卖全部交易手续都由上诉人负责办理,上诉人不可能只收取2000元服务费。付款时,上诉人只是派人告诉被上诉人银行位置,这是对别人的帮助,不是应尽的义务,上诉人完全可以不派人去银行。因此,一审法院认为上诉人未尽客户资金托管义务,没有事实和法律依据。2.被上诉人支付的购房款被骗,是尚守强实施一房多卖的诈骗行为造成的,尚守强在一审开庭当庭也已经陈述,是他自己蓄意诈骗,与越兴公司没有关系,况且并不是在上诉人办理过户手续的过程中造成的损失,购房款被骗上诉人不存在任何过错。尚守强蓄意实施一房多卖进行诈骗,这是上诉人及被上诉人均无法预料的事情。上诉人还没有实施“办理过户手续”的合同义务,被上诉人的购房款就被骗,购房款被骗发生在付款环节,这与是否查明尚守强的房产是否有贷款没有任何关系。按照常理,对房屋真实信息、是否有贷款,这是被上诉人应尽的注意义务,在签订房屋买卖居间合同时,被上诉人也没有要求上诉人查明房屋是否有贷款,只要求上诉人代办过户手续(一审判决已查明此事实),应当认定被上诉人对房屋真实情况、是否有贷款已充分了解，即便疏忽此事,这也是被上诉人的责任,上诉人没有任何过错。综上,上诉人认为一审法院判决上诉人对被上诉人因犯罪行为造成的损失承担20%的赔偿责任,没有事实和法律依据。故提起上诉,请求二审法院依法予以纠正。 李丽平、赵德燕辩称，一审判决认定事实清楚，案涉居间合同是三方真实意思表示。1.越兴公司应承担赔偿责任，该公司违反了合同第五条（2）项的约定，办理资金托管是此合同第五条明确约定的合同款项。李丽平文化水平低，且是第一次买房，没有经验，才找专业的房屋经纪公司过户。按照常理和行业规则，三方签署完居间合同之后，所有的过户程序，均有专业的经纪公司安排，买受人只要准备好证件，等通知即可。但越兴公司却不按合同条款约定行事，在没有抵押和担保的情况下，安排李丽平直接付款给尚守强。因此，越兴公司违反了约定。根据合同法第60、107、122条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任，或者依照其他法律要求其承担侵权责任。2.越兴公司违约、失职在前，尚守强刑事犯罪在后。如果越兴公司对此房产有关材料信息等进行详尽查验，并办理了资金托管，尚守强是没有机会实施合同诈骗的。3.越兴公司提供了有关房屋的虚假材料信息，违背了诚实信用原则，也违反了本合同第五条（2）的约定。根据《合同法》第425条，《城市房地产中介服务管理规定》第14、23条，《房地产经纪管理办法》第4条等相关法律规定，越兴公司应承担相应的赔偿责任。因此一审判决适用法律正确，请求二审法院维持原判，或者支持李丽平一审的全部诉讼请求。 李丽平、赵德燕向一审法院起诉请求：1.请求判决原被告签订的房屋买卖居间合同无效并解除；2.判令被告赔偿原告购房款损失17.5万元，利息1万元，合计18.5万元;3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，两原告与尚守强达成买卖尚守强位于利辛县的合意，房屋面积88.48平方米。两原告与尚守强找到被告公司，要求被告公司给予办理过户手续。2017年11月9日尚守强与原被告三方签订了房屋买卖居间合同。合同约定房屋成交价格69万元，中介服务费2000元，首付35万元，34万元银行按揭贷款，中介（被告）只代办过户手续，甲方（尚守强）同意也必须自合同签订之日起20天内解除银行抵押并配合过户。合同签订后，越兴公司委派员工顾文友与原告一起将首付款35万元打入尚守强在中国银行的账户。后尚守强因合同诈骗被公安机关刑拘。2018年11月29日被安徽省利辛县人民法院判处有期徒刑13年，并责令尚守强退赔给两原告购房款35万元。安徽省利辛县人民法院申请执行尚守强，利辛县人民法院在执行的过程中，依法对尚守强名下的房产、车辆、银行存款等进行查询，未查询到可供执行的财产，依法裁定终结（2018）皖1623刑初456号刑事判决书的执行过程。上述事实由原告的身份证、房屋买卖居间合同、（2018）皖1623刑初456号刑事判决书、利辛县人民法院执行裁定书、中国银行转款凭证、尚守强的收条及原被告在庭审中的陈述等证据佐证并经庭审质证。 一审法院认为，两原告购买尚守强位于利辛县，2017年11月9日，原被告与尚守强三方签订房屋买卖居间合同并支付尚守强35万元购房款是事实。由于尚守强以欺诈为目的与原被告签订房屋买卖居间合同之前，已与他人签订购房合同，收受他人购房款，造成尚守强一房多卖，构成合同诈骗罪被判刑。因此，原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告要求解除2017年11月9日原被告与尚守强三方签订房屋买卖居间合同诉讼请求予以支持。被告作为中介在办理过户手续的过程中，未查明尚守强房产的贷款情况及真实信息，直接带领原告将购房首付款打入尚守强的中国银行账户、未做到客户资金托管，给尚守强的犯罪行为提供可成之机，造成原告的购房资金无法追回，被告具有一定过错，但因两原告与尚守强在未签订此房屋买卖居间合同之前就房屋买卖已达成合意，只要求被告（中介）代办过户手续，故两原告在签订合同中也存在过错，应承担主要责任。现因尚守强已被告判处13年徒刑，名下已无财产可供执行，一审法院酌情认定被告越兴公司承担原告损失35万中的20%的责任即7万元。原告的其余损失待尚守强有赔偿能力时再行主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决:一、解除2017年11月9日尚守强与原被告三方签订的房屋买卖居间合同；二、被告利辛县越兴房地产经纪服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李丽平、赵德燕购房款损失70000元；三、驳回原告李丽平、赵德燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，由原告李丽平、赵德燕负担1000元，被告利辛县越兴房地产经纪服务有限公司负担1000元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为,本案争议焦点为：上诉人是否应承担被上诉人购房款损失的责任；如应承担，一审认定上诉人承担的比例是否适当。 本案为居间合同纠纷，越兴公司是否应承担李丽平、赵德燕购房款损失，取决于越兴公司是否违反案涉《房屋买卖（居间）合同》的约定。本案中，李丽平、赵德燕主张办理资金托管是案涉合同约定内容，越兴公司未办理资金托管，违反了案涉合同第五条2项的约定，应承担赔偿责任。案涉合同第五条2项约定：“丙方（越兴公司）为甲（尚守强）乙（李丽平、赵德燕）双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在年月日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约”。由此条约定可知，办理资金托管的主体是甲乙双方，而非越兴公司，且此约定的日期是空白，未约定具体的提供证件并进行资金托管日期；此条约定越兴公司的义务是“如实传递信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续”，李丽平、赵德燕提供的现有证据，不能证明越兴公司违反了合同义务。案涉合同第三条约定，甲乙丙三方签订本合同时，李丽平、赵德燕须向越兴公司交纳信息费2000元，双方均认可该费用未交纳。案涉合同第四条（2）约定：“房款69万元整，首付35万元整，其余34万银行按揭，甲乙双方自己协商好的，中介方只代办过户手续”。李丽平、赵德燕主张越兴公司违反公平交易原则，严重违约和失职，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。现有证据不足以证明越兴公司违反合同约定，一审认为越兴公司存在过错，应承担赔偿责任不当，本院予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省利辛县人民法院（2019）皖1623民初918号民事判决第一项即“一、解除2017年11月9日尚守强与原被告三方签订的房屋买卖居间合同”。 二、撤销安徽省利辛县人民法院（2019）皖1623民初918号民事判决第二项、第三项即“二、被告利辛县越兴房地产经纪服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李丽平、赵德燕购房款损失70000元；三、驳回原告李丽平、赵德燕其他诉讼请求”。 三、驳回原告李丽平、赵德燕其他诉讼请求 一审案件受理费2000元，由李丽平、赵德燕负担。 二审案件受理费1000元，由李丽平、赵德燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 亮 审判员 刘 强 审判员 朱晓非 二〇一九年十一月二十八日 书记员 王 琪