四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1130号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩俊华，女，1951年1月10日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：高红，四川乾盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁晓敏，四川乾盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪洋，男，1991年10月25日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：谢丽琼，四川凯晴律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、反诉第三人）：四川海拓房地产经纪有限公司，住所地：四川省德阳市区崇果寺街47号1栋1-11号。 法定代表人：王丽，该公司经理。 上诉人韩俊华因与被上诉人汪洋、四川海拓房地产经纪有限公司（以下简称海拓经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人韩俊华的委托诉讼代理人高红、袁晓敏，被上诉人汪洋的委托诉讼代理人谢丽琼，被上诉人海拓经纪公司的法定代表人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩俊华上诉请求：1.撤销一审判决，改判韩俊华不予退还汪洋定金20000元，由海拓经纪公司承担汪洋在本诉中要求韩俊华赔偿损失的诉讼请求，并向韩俊华承担损害赔偿责任支付赔偿60000元；2、本案一、二审费用由汪洋与海拓经纪公司承担。事实和理由：1.一审判决认定韩俊华为合同违约方错误。汪洋与韩俊华于2018年1月14日在海拓经纪公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，签订合同当天韩俊华收取汪洋购房定金20000元。根据案涉合同第八条约定，因韩俊华的房屋暂未取得产权证，海拓经纪公司要求韩俊华将诉争房屋唯一的权利凭证《商品房买卖合同》交付给海拓经纪公司，至此韩俊华完成了卖方的基础义务。汪洋系贷款买房，根据案涉合同第五条第6点、第7点约定，韩俊华在汪洋办理好贷款手续后，由海拓经纪公司通知韩俊华去政务中心办理过户登记，但在签订合同后，汪洋与海拓经纪公司对该事不管不问，韩俊华因没有汪洋的联系方式，只能向海拓经纪公司了解情况，因汪洋未缴纳物业费，一直拖到2018年3月。韩俊华因想在年前另置学区房才考虑出售案涉房屋，汪洋未支付第一笔首付款，海拓经纪公司又不处理合同约定事项，韩俊华售房的目的不能实现，才产生不想卖房的想法。一审判决在证据认定时仅节选通话录音中的一段话，而未从整体进行考虑，在该通话中，韩俊华多次表示海拓经纪公司拿着合同导致其未收房，海拓经纪公司在合同签订后一直未通知汪洋支付购房款。因此，韩俊华是受害人，其未违约，案涉合同的解除并非韩俊华原因导致。2.汪洋未按照合同约定履行义务，汪洋是合同违约方。根据案涉合同的约定，本案购房的正常流程为：第一，根据合同第五条、第八条约定，汪洋向银行申请贷款，办理相关贷款手续。第二，根据合同第七条约定，银行贷款审批通过后，海拓经纪公司通知双方在三个工作日内带齐所需资料办理过户手续，在办理过户手续当天汪洋支付购房首付款102000元，然后剩余房款200000元银行放款到韩俊华账户。第三，根据合同第十三条约定，韩俊华收到全款三日内，将房屋交付给汪洋。以上三个环节有先后顺序，在起诉时，汪洋仍没完成通过银行贷款审批的行为，导致下一步程序无法启动，合同无法继续履行，因此是汪洋违约在先。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人请求依法予以改判。 汪洋辩称，1.案涉合同签订当天，汪洋按约缴纳20000元定金，而韩俊华未按约向海拓经纪公司提交购房票据等相关资料办理房屋按揭贷款，且在过户递件之前，韩俊华已向海拓经纪公司表示其不再出卖该房屋。答辩人多次催促海拓经纪公司，海拓经纪公司将韩俊华不愿出售房屋的信息披露给答辩人，2018年3月28日，海拓经纪公司将韩俊华的联系方式告知答辩人，答辩人与韩俊华取得联系，在联系过程中韩俊华明确表示其不打算再出售该房屋，故韩俊华是违约方，应当承担相应的违约责任。一审判决认定事实正确，适用法律无误，请求驳回韩俊华的上诉请求。 海拓经纪公司辩称，1.答辩人是中介机构，合同约定答辩人要保证买卖双方的利益，答辩人拿着韩俊华的合同是为了办理相关的手续。签订合同后，答辩人一直与韩俊华联系办理手续，但韩俊华不予配合，答辩人将韩俊华不愿出售案涉房屋告知了汪洋，经过多次电话调解，韩俊华才来门店。2.韩俊华不配合办证，导致后面的流程不能按正常程序走。对韩俊华的上诉理由不认可，答辩人要求韩俊华对我公司因此产生的误工费进行赔偿，并支付中介费。 汪洋向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告退还原告定金20000元，并赔偿损失170700元（含房屋差价损失167700元和鉴定费3000元），共计190700元；3.本案诉讼费由被告承担。 韩俊华向一审法院反诉请求：1.判令反诉原告收取的20000元定金不予退还；2.第三人承担反诉被告在本诉中要求反诉原告赔偿损失的诉讼请求，并向反诉原告承担损害赔偿责任，支付赔偿款60000元；3.本案诉讼费用由反诉被告和第三人承担。 一审法院认定事实：2018年1月14日，汪洋（买方）、韩俊华（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容（汪洋所持版本）：1.卖方出售的房屋坐落于德阳市旌阳区，该房屋建筑面积96.28平方米，产权人韩俊华，房屋产权办理中；2.该房屋成交价为332000元，在本合同签订当日，买方向卖方交付购房定金20000元；3.定金交付成功后合同生效，买卖双方不得以任何理由任何借口违约，买方违约不买此房，中介费需从定金里面全额支付，定金不予退还，卖方违约不卖此房，双倍定金赔偿于买方，卖方需支付此房成交价的全额中介费；4.按揭贷款：过户递件完成后当日内，买方将首付款102000元支付给卖方，剩余房款200000元由银行放款到卖方账户，若银行放款低于买方贷款申请额度，由买方补足差额；5.在卖方收到全款三日内卖方将此房屋交付给买方，并负责结清物业交割之前的水、电、气、物管费、电视收视费及其他有关房屋的使用费。若卖方未结清该房屋的上述费用，则卖方同意买方有权要求经纪方在物业交割保证金中扣除，若物业交割保证金不足以抵扣上述相关费用，则卖方需在交房当日内补交差额；6.上述该物业交易所产生的，维修基金，契税，过户交易税，贷款服务费，评估费，中介费，工本费等一切费用由买方支付（此款为手写文本）。韩俊华持有的《房屋买卖合同》中关于上述第6条的手写内容为：“上述该物业所产生的维修基金，契税，过户交易税，贷款服务费，评估费，中介费，工本费等一切费用由买方支付”。其他第1条至第5条的内容与汪洋所持版本一致。韩俊华认为依据其持有的合同，该房屋产生的所有费用包括物业费都应由汪洋承担。汪洋则认为，依据其持有的合同，交付前的物业费应由韩俊华承担，交付后的由汪洋承担。同日，汪洋向韩俊华支付定金20000元。 2018年3月，谢雪梅与韩俊华通话，通话录音中显示：“谢雪梅：中介不是找你了吗？说你房子不卖了？韩俊华：啊，我是不想卖了，他拿着我的购房合同，我是啥子事都做不到”。 2018年9月3日，德阳杰灵资产评估有限责任公司（以下简称杰灵评估公司）受谢雪梅的委托对案涉房屋在评估基准日2018年6月30日的市场价值作出评估，评估价值为499700元。汪洋称谢雪梅是其母亲。一审法院审理过程中，韩俊华对此评估报告提出异议，并申请重新鉴定，在一审法院组织下，德阳金地房地产价格评估咨询服务有限公司（以下简称金地评估公司）对案涉房屋进行评估，该公司在2019年5月29日出具评估报告，载明案涉房屋在评估价值时点2019年3月18日的市场价值为406900元。韩俊华与海拓经纪公司对金地评估公司的评估报告无异议，汪洋认为该评估报告上的评估价值过低，但未提交证据。韩俊华同时认为金地评估公司的评估费用应由汪洋承担。 一审法院认为，汪洋、韩俊华、海拓经纪公司签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故为有效合同。有效合同依法受到保护，合同当事人应全面履行合同义务。 关于汪洋要求解除合同的诉请。因韩俊华当庭表示同意解除合同，只是认为导致合同解除的违约方是汪洋，故一审法院认定《房屋买卖合同》于2018年11月5日解除。 关于导致合同解除的违约方是谁的问题。汪洋认为韩俊华明确表示不卖房，韩俊华是违约方；韩俊华认为汪洋未履行支付房款的在先义务，汪洋是违约方；海拓经纪公司认为汪洋、韩俊华因物业费的支付发生争议，协商好后，韩俊华又表示不卖房，韩俊华是违约方。一审法院认为，首先，依据《房屋买卖合同》的约定，汪洋如期支付了定金，下一笔首付款应在过户递件完成后当日支付，汪洋和韩俊华尚未过户递件，故支付首付款的条件尚未成就，韩俊华辩称其具有先履行抗辩权的理由不能成立，一审法院不予采纳；其次，谢雪梅和韩俊华的录音及海拓经纪公司的陈述均表明韩俊华在合同履行过程中明确提出不卖房了，韩俊华的此行为导致汪洋购买案涉房屋的目的不能实现，属于根本违约。综上，韩俊华是导致案涉合同解除的违约方。关于汪洋要求韩俊华退还定金20000元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因韩俊华是导致合同解除的违约方，故汪洋要求韩俊华返还已收定金20000元（单倍）的主张，一审法院予以支持。 关于汪洋要求韩俊华赔偿房屋差价损失167700元并支付鉴定费3000元的主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。韩俊华作为违约方，应赔偿因房屋价格上涨所导致的差价损失。就房屋差价损失的赔偿数额，因杰灵评估公司的评估系单方委托且时间较远，故一审法院不予采纳。一审法院采纳金地评估公司的二次鉴定意见，认定房屋差价损失为74900元（406900元-332000元）。就原告主张的鉴定费3000元，因杰灵评估公司的鉴定意见未被采纳，故一审法院不予支持。 关于韩俊华要求不予退还20000元定金的诉请，因韩俊华系导致合同解除的违约方，故一审法院不予支持。 关于韩俊华要求海拓经纪公司承担汪洋在本诉中要求韩俊华承担的赔偿责任并赔偿韩俊华赔偿款60000元的诉请。因韩俊华是导致合同解除的违约方，故对该项诉请，一审法院不予支持。 关于韩俊华提出要求汪洋承担金地评估公司鉴定费的抗辩，因韩俊华是导致合同解除的违约方，故对该项抗辩，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、汪洋与韩俊华签订的《房屋买卖合同》于2018年11月5日解除；二、韩俊华于判决生效之日起十日内退还汪洋定金20000元，并赔偿房屋差价损失74900元，共计94900元；三、驳回汪洋的其他本诉请求；四、驳回韩俊华的全部反诉请求。 二审中，韩俊华向本院提交证据德阳市住房保障和房地产事务中心出具的《关于“房地产经纪机构采取欺骗手段快速促成二手房交易”信访事项的处理意见书》，本院依法组织当事人进行了举证和质证。韩俊华提交该证据拟证明2018年3月7日，韩俊华就案涉房屋买卖事宜向该机构进行了投诉，经主管部门查实，海拓经纪公司涉嫌无证经营，现已移交执法部门调查处理，说明韩俊华因汪洋不支付首付款的事情多次进行过反映。汪洋质证认为，真实性没有异议，该意见书没有认定海拓经纪公司具体存在什么样的违法行为，只是正在调查中，该意见书也载明其他相关民事纠纷，建议协商处理，如协商不成，可依法通过法律途径解决相关民事纠纷，故该证据达不到其证明目的。海拓经纪公司质证认为，该证据与本案无关，海拓经纪公司多次与双方沟通，是韩俊华不配合履行合同约定义务。 本院经审查认为，对该证据真实性予以认可，但该意见书未说到中介机构采取欺骗手段的问题，仅是指中介机构涉嫌无证经营可由执法部门进行调查，其他民事纠纷建议协调处理，不能协调处理走法律途径，故不能达到韩俊华的证明目的。 二审查明，2011年5月31日，韩俊华与德阳市建业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定韩俊华购买该公司位于旌阳区房屋一套，在2013年6月30日该公司向韩俊华交付该商品房。 2019年9月23日，德阳市住房保障和房地产事务中心出具的《关于“房地产经纪机构采取欺骗手段快速促成二手房交易”信访事项的处理意见书》，该意见书主要内容为，2018年3月7日，我中心收到韩俊华反映的“房地产经纪机构采取欺骗手段快速促成交易”的信访事项，作出以下解答。我中心工作人员按韩俊华提供的地址，来到一家“海拓房产”的中介机构门店了解情况，并组织韩俊华和购房人及中介机构工作人员协商解决纠纷，但最终未能达成共识。在协调过程中，中心工作人员发现该中介机构无法出示工商部门颁发的营业执照，以及提供的交易房屋未依法领取权属证书，该中介机构涉嫌为禁止交易的房屋提供经纪服务。鉴于该情况，中心工作人员当面告知韩俊华可向工商管理部门举报该中介机构，涉嫌无证经营，并建议韩俊华向中心提供该中介机构提供二手房交易居间服务的证明资料，中心将移交执法部门依法调查处理。其他相关民事纠纷建议韩俊华与当事人协商解决，如协调不成可依法通过法律途径解除相关民事纠纷。对于该意见书是否有调查处理结果，二审中，韩俊华表示现仍未有结果。 二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：本案违约方是谁，违约责任如何承担。 韩俊华上诉认为，汪洋是案涉合同的违约方，海拓经纪公司未履行中介义务，应承担相应责任。本院认为，案涉合同的违约方系韩俊华，理由如下：第一，根据案涉合同的约定，在本合同签订当日，买方向卖方交付购房定金20000元，定金交付成功后合同生效，按揭贷款：过户递件完成后当日内，买方将首付款102000元支付给卖方，剩余房款200000元由银行放款到卖方账户，若银行放款低于买方贷款申请额度，由买方补足差额。汪洋在签订合同当天，按约支付了20000元定金，案涉合同成立并生效，双方当事人应按约履行合同义务。第二，根据案涉合同约定，汪洋支付首付款的前提是过户递件完成当日。从现有证据来看，双方没有办理过户递件，韩俊华称其已提交了唯一的《商品房买卖合同》完成了过户递件手续，系汪洋未完成，但从房屋过户交易买卖双方应提供的材料来看，出卖人还应提交房屋权属证书等，本案房屋权属证书在合同中明确注明“产权办理中”，则韩俊华与汪洋均清楚签订合同时案涉房屋权属证书尚未取得，但双方仍签署了案涉合同，是真实意思表示，双方应按合同约定配合完成相关手续，则韩俊华应先办理权属证书。第三，案涉合同并未约定汪洋支付物业费，韩俊华以汪洋不缴纳物业费导致其不能履行合同的理由不能成立。第四，在合同履行期间，韩俊华有明确表示不再出售案涉房屋，致使汪洋购房目的不能实现。第五，现有证据并不能证明海拓经纪公司在合同中存在违约情况。综上，韩俊华在履约过程中存在违约行为，应承担相应的违约责任，一审法院采纳金地评估公司的二次鉴定意见，确认汪洋损失及退还定金并无不当，韩俊华的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，韩俊华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1699元，由韩俊华负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十一月四日 书记员  吕筱瑜