广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19356号上诉人（原审原告）：陈誉萍，男，1969年4月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李显威，广东悦信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦。法定代表人：黄奉潮，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭雯静，该公司员工。被上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，营业场所广东省广州市从化区江埔街御景路6号。负责人：徐明峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婉雯，该公司员工。委托诉讼代理人：卢欣怡，该公司员工。上诉人陈誉萍因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）、雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司（以下简称雅居乐从化分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈誉萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈誉萍的所有诉讼请求（判令雅居乐公司、雅居乐从化分公司赔偿陈誉萍损失435000元，差旅、调查及律师费20000元）；2.本案一审、二审诉讼费用由雅居乐公司、雅居乐从化分公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。案涉小区《前期物业服务合同》约定了物业公司协助公安机关做好安全防护工作，《前期物业服务合同》附件明确物业公司应当对小区防火、防盗、防治安灾害事故工作，一审法院遗漏上述合同的关键条款。结合本案事实，物业公司安装的摄像头无法拍摄到案涉小区的围墙，由此导致摄像头无法拍摄到盗窃者翻越围墙的行为，使得摄像头形同虚设。物业公司提交的岗位值班记录表、巡逻签到卡证明了物业公司未履行好合同约定的义务，盗窃者盗窃时，其值班记录仍记载为正常。陈誉萍所述房屋被盗是因为案涉小区违法加装玻璃雨棚，且该雨棚直接延伸至陈誉萍房屋窗户下，由此给盗窃者提供了便利，增加了陈誉萍房屋被盗的风险，故因物业公司的管理不善导致陈誉萍房屋被盗。综上，雅居乐从化分公司未尽到《前期物业服务合同》约定的防盗义务，属于严重违约，故物业公司对于陈誉萍的损失应当承担赔偿责任。（二）一审法院适用法律错误。《前期物业服务合同》的免责条款属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定可知，格式条款应当无效，且业主提出格式条款无效时，人民法院应当予以支持。《前期物业服务合同》第三十条第6款免责条款：物业管理区域内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、爆炸等或第三人行为所致损失），该条款明显属于加重业主的责任，免除物业公司责任的格式条款，应当认定无效。一审法院以该无效条款作为判决的依据，显属不当。雅居乐公司、雅居乐从化分公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《前期物业服务合同》第三十条第6款不属于格式条款，更不属于无效条款。物业公司的安全管理义务仅限于物业管理区域内公共区域的安全防范工作，目的是维护小区内的公共区域的秩序。业主个人财产不属于物业服务范围，物业公司对此不负有保管看护的义务。物业公司已经严格履行合同义务且协助做好物业管理区域内的安全防范工作，无须对业主个人财务的损失承担赔偿责任。陈誉萍财务损失是盗窃者加害所致，物业公司与该损害结果之间并无因果联系。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。陈誉萍向一审法院起诉请求：1.请求判令雅居乐从化分公司、雅居乐公司赔偿陈誉萍损失435000元；2.请求判令雅居乐从化分公司、雅居乐公司承担陈誉萍为请求赔偿支付差旅、调查及律师费20000元；3.由雅居乐从化分公司、雅居乐公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：陈誉萍为位于广州市从化区江埔街莱茵水岸小区金宝路**房产的权属人，雅居乐从化分公司为案涉物业的物业管理公司，雅居乐公司是雅居乐从化分公司的总公司。2016年3月30日，案涉楼盘的开发商从化兴利房地产开发有限公司与雅居乐从化分公司签订《前期物业服务合同》，约定由雅居乐从化分公司为案涉楼盘提供前期物业管理服务。该合同第三条第7款约定雅居乐从化分公司提供的物业服务包括协助公安机关做好安全防范工作，发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。第三十条第6款免责条款约定，物业管理区域内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、爆炸等）或第三人行为所致损害。双方还约定了其他相关权利义务。2018年9月1日20时许，两名盗窃人员携带作案工具通过爬围墙进入陈誉萍案涉房产内进行盗窃。2018年9月2日，陈誉萍出差回到家里发现被盗后即向广东省广州市公安局从化区分局江埔派出所报警，报警时陈誉萍称损失有黑色手表（5、6年前以约16万元在新加坡购买）；现金约16万人民币；玉观音吊坠（10多年前以约5万元在揭阳购买）；镶钻白金戒指（约10多年前在香港1万多元购买）；男装防辐射的手链（大约3、4年前在日本以几千元购买）。经广东省广州市从化区人民检察院于2018年12月5日向一审法院提起公诉后，一审法院依法作出（2018）粤0117刑初896号刑事判决书，该刑事判决书中查明的事实显示两名盗窃人员盗得陈誉萍放在保险柜内的现金人民币约30000元及黑色手表一块。盗窃所得两人共同分赃，用于赌博挥霍。并判决继续追缴被告人本罪的违法所得人民币30000元及黑色手表一只，缴得后返还给被害人刘某。2018年9月6日，广东省广州市公安局从化区分局向雅居乐从化分公司调取案涉盗窃时段的监控视频，雅居乐从化分公司予以配合并提供视频监控供侦查案件。雅居乐从化分公司提供了岗位值班记录表、巡逻签到卡及来访、施工人员出入登记表显示，雅居乐从化分公司在案涉小区内设置门岗并派人值班，对进出小区的人员进行登记，且有派人对小区进行巡逻。2019年8月9日，一审法院组织本案当事人对案涉房产、盗窃分子翻越的围墙以及附近情况进行现场勘验，盗窃分子翻越的围墙约三米高，围墙没有毁坏。围墙附近有一条小区道路，每日有保安进行巡逻，道路上安装有摄像头，但无法拍摄到该围墙。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定：“业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，开发商与雅居乐从化分公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。陈誉萍系该小区业主，上述《前期物业服务合同》对陈誉萍亦具有约束力。陈誉萍与雅居乐从化分公司属于物业服务合同关系，并非保管合同关系。小区物业应依据协议，承担公共秩序维护管理职责，业主室内财物的保管责任不在于物业公司。上述《前期物业服务合同》第三十条第6款免责条款约定，物业管理区域内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、爆炸等）雅居乐从化分公司免责。并且本案中盗窃分子系翻围墙进入小区进行盗窃，非从门口出入，隐蔽性较强，雅居乐从化分公司提供了证据证明其在盗窃事件发生时保安人员有按时按班进行巡逻，摄像头和围墙均不存在毁坏的情况，故陈誉萍没有充分证据证明雅居乐从化分公司在安全保护责任方面违反了合同约定，故对于陈誉萍要求雅居乐从化分公司赔偿损失的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年8月12日判决如下：驳回陈誉萍的全部诉讼请求。一审案件受理费4063元，由陈誉萍负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：雅居乐从化分公司应否承担陈誉萍被盗的损失赔偿。首先，对于雅居乐从化分公司是否尽到安全保障义务的审查。根据雅居乐从化分公司所提交的岗位值班记录、监控视频截图等证据，可以证明雅居乐从化分公司切实履行了物业管理合同的约定，同时也尽到可物业公司应尽的最大注意义务，因此，在雅居乐从化分公司对于合同约定的安全保障义务已经履行且完成举证责任的情况下，其不应当承担陈誉萍被盗的损失赔偿责任。其次，对于陈誉萍被盗损失的审查。由于物业公司的安全保障责任是一项独立、补充的责任，作为安全保障义务人的雅居乐从化分公司承担的补充责任的含义是，在能够确定加害人时，由加害人承担责任，安全保障义务人不承担责任，只有在加害人无法确定时，由安全保障人承担全部责任。根据已经生效的刑事判决可知，两名盗窃人员加害行为及赔偿责任已经作出认定，因此，在陈誉萍被盗损失已经得以弥补的情况下，其主张雅居乐从化分公司承担被盗损失赔偿，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，陈誉萍的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8126元，由陈誉萍负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十一月二十八日书记员  杨希曾龙辉