黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0204执异66号异议人（案外人）徐某某委托代理人马某某申请执行人王某某委托代理人王某某委托代理人王某某被执行人讷河市某某房地产开发有限公司法定代表人魏某某委托代理人石某某申请执行人王某某与被执行人讷河市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）借款合同纠纷一案，黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2013年5月8日作出的（2013）齐商初字第10号民事判决书，黑龙江省高级人民法院于2013年7月17日作出的（2013）黑高商终字第49号民事判决书已发生法律效力。经申请执行人王某某申请齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月1日作出（2018）黑02执监43号执行裁定书，裁定：申请执行人王某某依据已发生法律效力的（2013）黑高商终字第49号民事判决书，申请执行某某公司借款合同纠纷一案，指定由齐齐哈尔市铁锋区人民法院执行。本院于2019年1月4日立案，在执行过程中，本院于2019年2月21日作出（2019）黑0204执61号之一执行裁定，对本院查封某某公司位于讷河市铁路街泰和大市场82套房产进行依法评估鉴定和拍卖、变卖。异议人徐某某对该裁定不服，于2019年6月4日向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。异议人徐某某称，2013年8月1日异议人购买了某某公司位于讷河市泰和小区3号楼5单元601室，房价款226,000.00元，已实际入住，法院查封错误，现请求解除齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204执字61号之一对异议人所有的楼房位于讷河市泰和小区3号楼5单元601室的查封。异议人为证实自己的主张向本院提交如下证据：1、齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204执字61号之一执行裁定书；2、2013年8月1日收据两张（徐某某、吕凤玲）、2012年10月5日王淑华收据（抵债防水）、2019年8月10日某某公司出具的证明（防水工程抵债的情况）、2010年8月26日建筑工程施工合同（证实防水由王淑华施工，魏某某签字以楼房抵账）、2012年9月8日魏某某与王淑华的补充协议、2019年8月10日吕凤玲出具的（关于讷河市泰和小区3号楼5单元601室在2012年10月5日，抵账给王淑华防水工程款的相关情况说明、2011年8月17日商品房预售许可；3、讷河市通江街道证明一份、讷河市安居物业管理有限责任公司证明一份、讷河市供水有限公司票据两张、讷河市电业局票据四张、热费收据七张、物业费收据四张、装修材料票据三张；4、讷河市不动产登记结果查询证明一份（2019年8月28日）。申请执行人王某某的答辩意见，案外人异议分四类，第一类为主张被执行人向其售房并办理了网签；第二类主张被执行人向其售房未办理了网签；第三类主张被执行人将房屋抵债给异议人；第四类主张从被执行人以物抵债的债权人手中购买的房屋。齐齐哈尔市中级人民法院2013年1月9日查封涉案房产，但以上四类异议人均不附合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，无合法有效书面合同，收据非正规收据，无转账记录，异议人从第三人处购买房屋无合同，“网签”时间是在法院查封之后，买受人名下有无其他用于居住的房屋未知，且“网签”不具有法定对抗效力，不能排除执行。异议人的异议请求不附合法律规定，应予以驳回。申请执行人为证实自己的主张向本院提交如下证据：1、2013年1月8日齐齐哈尔市中级法院作出的齐立保字第2号查封裁定；2、讷河市房产局在2013年1月8日向齐齐哈尔市中级人民法院提供的泰和大市场楼盘表一份；3、齐齐哈尔市中级人民法院驳回复议通知书一份；4、齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐商初字第10号民事判决书一份；5、黑龙江省高级人民法院（2013）黑高商终字49号民事判决书一份；6、齐齐哈尔市中级人民法院公告一份；7、声明一份、齐齐哈尔日报发票一份；8、李海玲情况说明一份、魏某某调查笔录一份、赵振生证明一份；9、讷河市房地产管理局送达回证一份；10、讷河市房产局商品房网上销售备案明细一份；11、异议人徐某某在讷河市法院笔录一份。本院查明，申请执行人王某某与被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院于2013年5月8日作出（2013）齐商初字第10号民事判决书，判决：一、被告讷河市盛达房地产开发有限责任公司偿还原告王某某人民币33,972,706.61元,于本判决生效后十日内还清欠款。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费234,914.60元，被告承担206,302.00元，原告承担28,612.60元。保全费5,000.00元，由被告承担。讷河市盛达房地产开发有限责任公司提出上诉，2013年7月17日黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑高商终字第49号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月1日齐齐哈尔市中级人民法院作出（2018）黑02执监43号执行裁定，指定该案由齐齐哈尔市铁锋区人民法院执行。本院因本案在诉前，2013年1月8日齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐立保字第2号民事裁定，依法查封了讷河市盛达房地产开发有限责任公司在讷河市铁路街泰和大市场2#、3#、4#、6#楼房产500余套。该裁定2013年1月9日送达讷河市房地产管理局，2013年1月21日送达被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司。现查封期限已到，本院将继续查封，于2019年1月8日作出（2019）黑0204执61号执行裁定，预查封讷河市盛达房地产开发有限责任公司位于讷河市铁路街泰和大市场2#、3#、4#、6#楼房产500余套。2019年2月21日作出（2019）黑0204执61号之一执行裁定，限被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司在接到本裁定后七日内自动履行生效法律文书所确定的给付义务。逾期，本院将依法对查封登记在被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司所有的位于讷河市铁路街泰和大市场6号楼……共计31套；2号楼……共计15套；3号楼……共计14套；4号楼……共计18套，评估后流拍4套……，总计82套房产进行依法评估鉴定和拍卖、变卖，由此所产生的费用的后果由被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司承担。另查，2010年8月26日河南省鼎基建筑安装工程公司齐市分公司第一项目部（甲方）与盛宝聚乙烯卷材厂（乙方）签订建筑工程施工合同，工程项目为讷河市泰和大市场；承包范围及发包形式为乙方承包泰和大市场新建地下室、住宅卫生间、防水工程。乙方代表人为王树华。魏某某在该合同下注给乙方工程款用商品楼6号楼住宅抵付，并签名。2012年9月8日魏某某与王树华签订补充协议，将讷河市泰和大市场2-9号楼伸缩蓬单独承包给王树华做三元一丙防水、每平方米50元，做两层防水。2012年10月5日某某公司给王树华出具收据，收款方式为顶防水，为3号楼5单元202室、301室、401室、601室。2013年7月因防水工程质量问题，由吕凤玲二次做防水，经王树华同意某某公司将抵给王树华的房产中的一户3号楼5单元601室转给吕凤玲，吕凤玲入住该楼房。2018年4月12日吕凤玲又将该房以226,000.00元卖给异议人徐某某，某某公司分徐某某出具案涉房产收据，注此款由吕凤玲收。讷河市安恒物业有限公司出证证明其在2013年5月1日入住该小区时，该房业主已入住。讷河市不动产登记查询异议人在其中心无住房产权登记信息。再查，某某公司开发建设讷河市泰和大市场小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、6号楼，2012年8月17日某某公司取得讷河市泰和大市场上述楼房商品房预售许可证。经测绘泰和大市场测绘项目楼号变更，原楼2号楼和8号楼合并为2号楼；原楼3号楼和7号楼合并为3号楼；原楼4号楼和6号楼合并为4号楼；原楼号9号楼改为6号楼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。某某公司与王树华签订楼房防水工程协议，在工程费用给付中约定用楼房抵账进行结算，对于不符合质量部分工程由吕凤玲二次完成，某某公司用给付王树华的一处楼房用于给付抵偿吕凤玲工程费，并双方已实际履行，用楼房抵偿工程款消灭债务的行为，不违反法律规定，该行为应合法有效合同。吕凤玲又将案涉楼房转卖给异议人徐某某，被执行人为其出具收据，异议人实际入住该房，因本院查封该房，异议人未能办理房屋产权登记。综上，异议人异议理由符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对讷河市泰和大市场3号楼5单元601室的查封。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 边 力审判员 曲丽华审判员 刘长虹二〇一九年十一月十五日书记员 吴 禹