福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8986号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张厚坤，男，1968年8月3日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：张延清，福建日荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美金，福建日荣律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州金帅机械科技有限公司，住所地福建省福州市仓山区盖山镇郭宅工业区。 法定代表人：郑文贵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘侹杰，福建融成律师事务所律师。 上诉人张厚坤因与被上诉人福州金帅机械科技有限公司（以下简称金帅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2019）闽0124民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张厚坤上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第三项，改判驳回金帅公司的诉讼请求或裁定发回重审；2.请求依法支持张厚坤的一审反诉请求。事实和理由：一、金帅公司不是本案适格主体。《厂房租赁合同》（以下简称案涉合同）的当事人只有张厚坤与郑文贵，金帅公司于2001年07月30日已成立，在案涉合同签订与履行过程中，始终没有出现所谓的郑文贵代表金帅公司签订案涉合同的行为。二、案涉合同合法有效，一审判决认定案涉合同违反法律、法规强制性规定，不符合事实和法律规定。郑文贵在案涉合同签订前对案涉租赁物所占用的土地系闽清县食用园农业专业合作社农用地（食用菌生产基地）的性质是非常清楚的，金帅公司称对土地性质不知情，不符合事实。郑文贵实际投资经营的福建省隆泉泰环保科技有限公司（以下简称隆泉泰公司）的住所地与经营地就是闽清县东桥镇新桥村**。案涉租赁物所占用的土地性质不影响郑文贵从事在案涉合同所约定的经营项目。案涉合同第八条第2项“乙方承诺与保证：乙方应保证取得在本合同约定的租赁场所经营的合法资质，自行办理在租赁场所经营所需的工商营业执照、税务登记、卫生许可、消防审批等各类许可审批手续，按相关政府部门的要求办理有关证件。因乙方没有办理使用租赁场所经营所需的合法手续及证照而导致甲方被索赔或被罚款的，乙方应负责予以赔偿。”即如果需要变更所承租的厂房、车间占用土地的性质、用途，变更的责任在郑文贵一方。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”及《福建省实施的办法》第十八条规定，法律、法规并未禁止农用地的转用，只要通过法定程序，经有权机关批准后，可转为工业用地。《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指‘效力性强制性规定’”，而不是管理性强制性规定。三、案涉租赁物于2018年2月27日前交付使用，厂区铺设水泥路面所产生的工程款已于2018年1月10日结算完毕，郑文贵的代理人洪兆美（隆泉泰公司法定代表人）已签字确认。即使认定案涉合同无效，也应当妥善处理合同无效所要解决的事实与法律问题。案涉合同明确约定，厂区和厂区门口厂地水泥路面的铺设由郑文贵负责垫付，由张厚坤负责施工。案涉合同签订后，该项工程已施工且已竣工并交付郑文贵使用，张厚坤为此花费77605元，而郑文贵只支付了60000元，尚欠17605元。一审法院对此未进行认定与处理。 金帅公司辩称，一、金帅公司是本案适格的当事人，该事实经（2019）闽01民终869号民事裁定书确认。二、案涉合同签订后，张厚坤至今未向金帅公司移交案涉租赁物，未办理厂房的交接手续，在合同无效的情况下，张厚坤应当返还向金帅公司收取的费用。按照案涉合同的约定，厂区水泥路面和厂区门口水泥铺设的工程是由张厚坤负责，金帅公司只是代垫工程款，金帅公司垫付的工程款实质是金帅公司预付租金。因厂房自始至终没有交付金帅公司使用，在合同无效情况下，工程款60000元应当予以返还，一审判决合理有据。三、根据《福建省实施的办法》，农用地转用的申请主体是市县人民政府，个人无权改变农用地性质。《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度规定的土地的用途为农用地建设的和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地未依法批准，不得将承包地用于非农建设。张厚坤在未取得批准的情况下，将农用地出租用于非农建设，违反了法律的强制性规定，案涉合同应属无效。 金帅公司向一审法院起诉请求：1.判令张厚坤返还金帅公司已支付的租金10800元；2.判令张厚坤退还金帅公司垫付的工程款及人工直接费用151194元；3.判令张厚坤支付金帅公司违约金129600元；4.判令张厚坤退还金帅公司其非法扣押的500型旧破碎机一台、小型120挤出机一台。 张厚坤向一审法院反诉请求：1、解除张厚坤与郑文贵20**年1月1日签订的租赁合同；2、金帅公司应向张厚坤支付2018年4月-6月第二季度租金10800元；3、金帅公司应向张厚坤支付违约金100000元；4、金帅公司应向张厚坤支付工程款17605元。 一审法院认定事实：2018年1月1日，金帅公司与张厚坤签订一份租赁合同，约定张厚坤将坐落于福建省闽清县东桥镇新桥村36号的厂房出租给金帅公司使用；金帅公司租赁该厂房的经营范围为塑胶原料、环保腻子粉、新型环保材料、设备等产品；租赁期为10年，月租金3600元，每三年月租金递增5%，租金实行季度支付制；张厚坤应于2018年2月27日前将租赁物按约定条件交付给金帅公司；张厚坤违约应向金帅公司支付36个月租金的违约金，金帅公司违约应向张厚坤支付100000元的违约金；合同附件中约定厂区水泥路面和厂区门口水泥铺设的工程由张厚坤负责，工程款由金帅公司垫付，工程款按实际付出计算，每年以工程款总额10%抵租金。合同签订后，金帅公司按照约定于2018年1月2日通过银行转账方式向张厚坤支付了第一季度的租金10800元，2018年1月10日、2月10日各向张厚坤转账支付了30000元工程款，合计60000元。2018年6月20日,金帅公司向张厚坤送达了《解除合同通知书》。另查明，福建省闽清县东桥镇新桥村36号系闽清县食用园农业专业合作社食用菌生产基地的用地，用地期限自2013年4月10日至2028年4月9日。闽清县食用园农业专业合作社的经营范围为果、蔬、食用菌种植和销售；水产品养殖；组织采购、供应成员所需农业生产资料；引进新技术、新品种、开展与农业生产资料经营有关的技术交流和信息咨询服务。 一审法院认为，案涉租赁物系闽清县食用园农业专业合作社的食用菌生产基地用地，适用经营果、蔬、食用菌种植和销售等农业生产，可是张厚坤将该案涉租赁物出租给金帅公司经营塑胶原料、环保腻子粉、新型环保材料、设备等产品，属于工业生产，张厚坤与金帅公司签订的租赁合同，违反法律、法规等强制性规定，为无效合同。本案双方当事人主要争议焦点如下：焦点一、关于金帅公司诉请的租金、违约金、代垫的工程款、材料人工费用及扣押财产问题。由于租赁合同为无效合同，该合同取得的财产，应当予以返还。金帅公司主张张厚坤返还已支付的第一季度租金10800元，予以支持；金帅公司请求张厚坤退还垫付的工程款及人工直接费用151194元，金帅公司提供收据证明金帅公司代垫的材料、人工费用，由于不是正式票据，真实性无法确认且张厚坤不认可，不予采纳，但金帅公司于2018年1月10日、2月10日分别向张厚坤转账支付各30000元工程款，合计60000元，张厚坤应予返还；金帅公司在签订租赁合同时有义务对案涉租赁物的适用经营范围进行审查，在不属工业生产经营范围的情况下签订租赁合同，存在过错，故主张张厚坤支付违约金129600元的请求，不予支持；金帅公司主张张厚坤返还被其扣押500型旧破碎机、小型120挤出机各一台，金帅公司未提供证据证明，不予支持。焦点二、关于张厚坤反诉请求是否有事实和法律依据问题。张厚坤将明知只适用经营果、蔬、食用菌种植和销售等农业生产的案涉租赁物出租金帅公司经营塑胶原料、环保腻子粉、新型环保材料、设备等产品的工业生产，致使签订的合同无效，造成违约。由于合同无效，张厚坤提出金帅公司应支付其2018年4月-6月第二季度租金10800元、违约金100000、工程款17605元主张无法律依据，不予支持。综上所述，金帅公司诉讼请求中合理的部分，予以支持；张厚坤反诉诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张厚坤于本判决生效之日起十日内返还福州金帅机械科技有限公司租金10800元及垫付的工程款60000元，合计70800元；二、驳回福州金帅机械科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张厚坤的反诉诉讼请求。如果张厚坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5674元，由福州金帅机械科技有限公司负担4104元，张厚坤负担1570元；反诉受理费2926元，由张厚坤负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。另查明，2018年1月1日《厂房租赁合同》系以出租人（甲方）张厚坤与承租人（乙方）郑文贵所签。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案上诉的争议焦点是：1、金帅公司作为本案的原告诉讼主体是否适格；2、《厂房租赁合同》是否有效；3、厂区和厂区门口厂地水泥路面铺设的费用77605元中尚欠的17605元工程款是否应予返还张厚坤。 《厂房租赁合同》系以张厚坤和郑文贵名义所签，双方均未加盖印章，但金帅公司对郑文贵的行为进行了追认。从张厚坤在原一审中的反诉诉讼请求为解除张厚坤与郑文贵签订的《厂房租赁合同》，金帅公司向张厚坤支付租金、违约金、工程款、代付各项费用等，可知张厚坤对郑文贵与金帅公司之间的委托行为是了解并同意的，张厚坤关于郑文贵非代表金帅公司进行《厂房租赁合同》的签订与履行、金帅公司作为本案原告主体不适格的上诉理由不能成立,本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉租赁物坐落的土地使用权性质为农业用地,但本案双方当事人在《厂房租赁合同》约定将厂房用于生产经营塑胶原料、腻子粉等工业产品,改变了土地使用性质,属于无效合同。由于《厂房租赁合同》无效，张厚坤关于金帅公司应依据《厂房租赁合同》返还17605元工程款的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8600元，由张厚坤负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十一月二十八日 法官助理刘玲玲 书记员段薇