山东省莒南县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁1327执异122号 异议人（利害关系人）：徐某某，男，1986年10月11日出生，汉族，居民，住日照市五莲县。 申请执行人：临沂某某典当股份有限公司。住所地：莒南县城隆山路北段，组织机构代码：55337076-5。 法定代表人：李学纯,董事长。 被执行人：陈某某，男，1970年12月26日出生，汉族，居民，住诸城市。 被执行人：费某某，男，1986年8月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被执行人：许某某，男，1972年8月16日出生，汉族，居民，住日照市五莲县。 被执行人：五莲县某某机械有限公司，住所地：日照市五莲县工业基地，组织机构代码：L0786330-3。 法定代表人：陈某某，经理。 被执行人：日照某某机械有限公司，住所地：日照市五莲县高泽镇驻地。组织机构代码：55093030-3。 法定代表人：许某某，经理。 在本院执行申请执行人临沂某某典当股份有限公司与被执行人陈某某、费某某、许某某、五莲县某某机械有限公司、日照某某机械有限公司典当合同纠纷一案中，异议人徐某某对拍卖公告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 徐某某称，请求撤销莒南县人民法院2019年11月14日，在阿里拍卖对被执行人五莲县某某机械有限公司所有的位于日照市五莲县工业园内的产权证号为莲房权证城区第20132000号项下的租赁土地使用权、地上建筑物及附属物的拍卖，退回异议人徐某某保证金300000元。异议人徐某某于2019年11月14日，在阿里拍卖竞拍了莒南县人民法院拍卖的五莲县某某机械有限公司所有的租赁土地使用权、地上建筑物及附属物。莒南县人民法院在拍卖公告中对拍卖财产的现状、瑕疵说明严重失实。1、所拍卖中的标的物厂房，拍卖中备注所写是，该拍卖财产中部分厂房已对外出租，实际情况是所拍卖标的物所有厂房已全部对外出租，而且出租的期限有长达16年之久的，本次备注中没有备注提示出租时间如此之长。2、该标的物所拍卖用地中硬化道路不是如拍卖中所描述的属于竞买人的硬化道路，实际是其他厂家出入的公共道路，委托人与拍卖人隐瞒了事实，对竞买人取得的该土地后的生产、管理、安全有重大影响。这两个重大的瑕疵在本次拍卖中没有体现，让异议人在竞拍过程中产生重大误解，致使异议人购买目的无法实现，特向法院提起异议，恳请法院依法支持异议人的请求。 临沂某某典当股份有限公司称，一、异议人主张涉案土地、地上建筑物等已全部租赁且租期长的异议缺乏事实和法律依据。1、法院2015年6月11日就查封涉案土地、建筑物等，被执行人对外出租是2016年8月30日，租赁在查封之后，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”该租赁合同不具有合法性和有效性，异议人竞标后可以对租赁行使撤销权。2、异议人提供租赁合同缺乏真实性，首先，房屋坐落处部分为手写，可以随时添加内容，很多附属设施无偿使用，违背常理。其次租期16年租金6万元，明显低于市场价。3、承租方五莲县俊德机械厂2019年9月25日已注销工商登记，租赁主体不存在，租赁合同失去效力。二、本案拍卖公告明确告知，异议人两次参与标的物竞买，对标的物现状已充分了解和确认。1、拍卖公告第五条明确指出“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”，异议人参与竞拍，是对拍卖实物的确认。2、莒南县法院于2019年4月13日和10月28日两次发起网拍，异议人两次参与了竞价，并且第二次以200.4万元成功中标。请求人民法院驳回异议人徐某某的异议请求。 本院查明，本院受理原告临沂某某典当股份有限公司与被告陈某某、费某某、许某某、五莲县某某机械有限公司、日照某某机械有限公司典当合同纠纷一案，原告申请财产保全，2015年6月11日，本院作出（2015）莒商初字第348-1号民事裁定书，第三项为查封被告五莲县某某机械有限公司所有的土地、房产及生产设备。2015年6月30日，本院作出（2015）莒商初字第348号民事判决书：一、被告陈某某于本判决生效后十日内偿还原告临沂某某典当股份有限公司借款360万元及利息（自2015年1月5日起至付清之日止，按年利率5.6%计算）；二、被告费某某、许某某、五莲县某某机械有限公司、日照某某机械有限公司对上述给付内容承担连带清偿责任务；被告费某某、许某某、五莲县某某机械有限公司、日照某某机械有限公司承担保证责任后，履行保证责任的范围内对陈某某享有追偿权；案件受理费35600元，财产保全费5000元，由被告陈某某、费某某、许某某、五莲县某某机械有限公司、日照某某机械有限公司负担。判决书生效后，临沂某某典当股份有限公司申请强制执行。2018年5月11日，本院作出（2016）鲁1327执3228号之七执行裁定书，续行查封被执行人五莲县某某机械有限公司所有的房屋，房产权证号为莲房权证城区字第××号。2019年2月22日，本院作出（2019）鲁1327执恢50号执行裁定书，拍卖被执行人五莲县某某机械有限公司所有的位于日照市五莲县工业园（基地）内的产权证号为莲房权证城区字第××号权证项下的房产，包括院墙、硬化地面等建筑物或构筑物在内的租赁土地上的附着物及前述房产等财产所在土地的土地使用权（租赁）一处（财产详见评估报告）。2019年3月13日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，拍卖须知，拍卖被执行人五莲县某某机械有限公司案涉的部分房地产。2019年4月14日，彭思昌交纳竞买保证金20万元，以2753488元竞得拍卖的部分财产。2019年4月19日，彭思昌提出对案涉拍卖标的面积（是1600平方米而不是13289.60平方米）存在重大误解，拒绝在成交确认书上签字，要求退回竞买保证金20万元，并向本院提出执行异议，2019年4月24日，本院作出（2019）鲁1327执异34号执行裁定书，撤销对被执行人五莲县某某机械有限公司所有的位于日照市五莲县工业园(基地)内的房产权证号为莲房权证城区字第××号权证项下的房产及前述房产所在土地的土地使用权的拍卖，退回彭思昌竞买保证金20万元。2019年5月5日，本院作出（2019）鲁1327执恢50号执行裁定书，查封被执行人五莲县某某机械有限公司位于日照市五莲县工业园区（基地）内租赁使用的土地使用权一处（土地面积为13289.60平方米）及该土地上包括厂房、房屋在内的地上附着物等财产。2019年9月2日，本院作出（2019）鲁1327执恢50号执行裁定书，拍卖被执行人五莲县某某机械有限公司租赁使用的位于日照市五莲县工业园区（基地）内的土地使用权一处（性质：租赁，面积13289.60㎡）和房产权证号为莲房权证城区字第××号权证项下的房产及前述房产及包括位于该处土地上的厂房、水池、厕所、假山、园林及绿化、院墙、地面硬化、配电室、路灯杆（8杆）、变压器及配电柜含配套附属设施等财产[财产详见鲁信源（司法鉴定）第20190197号评估报告]。2019年10月28日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖五莲县某某机械有限公司所有的租赁土地使用权、地上建筑物及附属物的公告、拍卖须知、拍卖说明、标的物信息。2019年11月13日，异议人徐某某以最高价竞买成功。 另查明，2019年10月28日拍卖五莲县某某机械有限公司所有的租赁土地使用权地上建筑物及附属物的公告，一、拍卖标的：五莲县某某机械有限公司所有的租赁土地使用权地上建筑物及附属物，评估价2634535元，起拍价：1700000元，保证金300000元，增价幅度8000元。五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证；有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。七、对上述标的权属有异议者，请于标的物开拍5个工作日前与本院联系；本次拍卖标的的案件当事人、已知的担保物权人、租赁占用人或其他优先购买权人自本公告发布之日起5日内视为通知送达。标的物信息备注，1、土地使用权租赁；2、剩余租赁期限至2033年2月17日；3、特别备注：该拍卖财产中部分厂房已对外出租。 徐某某提供证据一徐某某身份证复印件。 证据二（2016）鲁1327执3228号之七执行裁定书、（2019）鲁1327执恢50号执行裁定书。 证据三房屋租赁合同一份、收据二张，五莲县俊德机械厂租赁五莲县某某机械有限公司院内的车间一处（下院中间60×15米），办公室1间，宿舍3间，厨房3间；（院内最后排东第425、6、7间后排西第1间）下院道路、配电室、球场、果园、草坪、水井、鱼塘及周边设施无偿使用。租赁期16年，自2016年9月1日至2032年8月31日，租金60000元分二次付清。收据，2016年8月30日五莲县某某机械有限公司收到五莲县俊德机械厂房租费3万元，2016年9月10日五莲县某某机械有限公司收到五莲县俊德机械厂房租费3万元。 临沂某某典当股份有限公司提供证据一（2015）莒商初字第348-1号民事裁定书、协助执行通知书。 证据二（2016）鲁1327执3228号之七执行裁定书、（2019）鲁1327执恢50号执行裁定书。 证据三五莲县俊德机械厂工商登记信息，五莲县俊德机械厂2019年9月25日企业注销。 证据四拍卖公告、标的物信息、竞价记录、成交确认书。 本院认为，本案争议焦点是徐某某请求撤销对涉案土地使用权、地上建筑物及附属设施的拍卖并退回30万元竞买保证金的异议是否成立。 异议人徐某某以其对竞拍公告对拍卖物现状、瑕疵说明严重失实为由，申请撤销对涉案标的物的拍卖，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。”本案已在拍卖标的物信息作出该拍卖财产中部分厂房已对外出租的特别备注。拍卖公告第五条特别提醒“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”；所以，本院不存在对拍卖财产的现状、瑕疵说明严重失实的情况，不存在使异议人产生重大误解、无法实现购买目的的情形；徐某某的异议没有事实依据和法律支持。徐某某陈述所有厂房对外出租与其提供房屋租赁合同相矛盾，租赁合同约定只是部分财产出租，徐某某竞买后能够提供房屋租赁合同、收据，了解拍卖物的租期和租金，此应该是徐某某在竞买前就了解的信息，对拍卖标的不知情的责任在徐某某本人，而不在本院未告知。 对于徐某某提供2016年8月30日房屋租赁合同的问题，本院2015年6月11日以（2015）莒商初字第348-1号民事裁定书查封涉案土地、房产、机器设备，房屋租赁合同是在法院查封之后签订，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”五莲县某某机械有限公司与五莲县俊德机械厂签订的房屋租赁合同违反法律规定，该房屋租赁合同不具有法律效力，不能对抗申请执行人。五莲县俊德机械厂2019年9月25日注销工商登记，已丧失租赁的主体资格。 徐某某提出委托人拍卖人隐瞒了硬化道路属于公共道路事实，此并非事实，该硬化道路权属无瑕疵，该硬化道路属于竞买人管理使用。 关于徐某某提出退回保证金的问题，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；（七）买受人悔拍后保证金不予退还。”所以，徐某某悔拍后要求退回保证金30万元，不符合法律规定。 综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议。”异议人徐某某要求撤销拍卖、退回保证金30万元的异议请求，没有事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回徐某某的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向山东省临沂市中级人民法院申请复议。 审判长  徐国田 审判员  史文思 审判员  卢言生 二〇一九年十一月二十七日 书记员  王一茹