湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终13272号上诉人（原审被告）：汤维，男，1987年6月6日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：胡乐，湖南旷真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄展，女，1976年1月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：蔡小艳，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人汤维因与被上诉人黄展房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。汤维上诉请求：1、撤销长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8193号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并非无故拖欠被上诉人2019年3月8日起的房屋租金，一审判决认定事实错误；二、被上诉人应对上诉人的损失予以适当补偿；三、一审判决致使被上诉人通过违约行为而获取巨大利益，显然不合法律精神。黄展辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。黄展向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除其与汤维之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令汤维支付黄展租金34,873元（自2019年3月8日暂计算至起诉之日止）及违约金57,600元（按每日150元自2019年3月8日暂计算至起诉之日止）；三、判令汤维立刻腾空房屋；四、判令汤维承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2014年10月2日，黄展（甲方）与汤维（乙方）及案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）就承租黄展所有的开福区湘江世纪城富湾国际三栋2701房屋事宜签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于湘江世纪城富湾国际三栋2701，建筑面积约为：262平方米，房屋出租给乙方使用，用途为装修公司办公。房屋租赁期限：2014年10月8日至2022年12月8日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满提前壹个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止。房屋租金每月人民币（大写）伍仟伍佰（税后）元整（小写￥5500.00），含使用家电、家具、设备、设施（详情见交房确认书）。支付方式在季付，签订合同当天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币（大写）伍仟伍佰元整（小写5500.00）。房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、车位费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用由乙方支付，其余由甲方承担。租赁期内乙方逾期交纳上述有关费用达壹个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担因此造成的一切后果。合同期满乙方结清所有费用后甲方将押金无息全部退还。租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的或未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，甲方应按违约天数每天租金的双倍计算，向乙方支付违约金，超过10天乙方有权解除合同，另甲方还须赔偿乙方双倍押金及退还已交剩余租金及其它经济损失。租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。租赁期间，房屋由于不可抗力（自然灾害、战争）及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用，若有特殊约定则另行补充。乙方承担租赁期内的该房屋产生的实际使用费用及使用不当所造成的房屋及其相关设备的损失和维修费用（备注：设备、设施正常老化造成乙方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由甲方负责修缮或更换。）租赁期内乙方因使用需要对出租房屋装修或屋内设施进行改动，需经甲方同意并经有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。乙方不得随意损害房屋租赁所附带的物品，如若对物品有人为损害的，甲方有权在合同解除时从押金内扣除其损坏费用并有权终止合同；租赁期间，甲方需要对房屋及其联附属设施进行检查、修缮，乙方应予积极配合，不得阻挠施工；甲方有权督促乙方做好防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任。合同签订后，黄展将租赁房屋以毛坯房形式交付汤维，汤维自行对房屋进行了装修。汤维按照第一、二年16,500元，第三年17,820元，第四年19,245元，第五年20,785元标准向黄展交纳房屋租金至2019年3月7日。后汤维以房屋漏水为由未按期向黄展缴纳房屋租金，故黄展诉至该院。一审法院认为，一、黄展、汤维与案外人（居间方）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司三方于2014年10月2日签订的《房屋租赁合同》是合同各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方均应恪守履行。二、汤维辩称其未按约定预付租金是因为黄展未履行维修义务导致租赁房屋不满足适租条件，应减少租金，同时黄展未支付汤维垫付的维修费用，可以抵销相应的租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，汤维未向该院提供任何证据证明曾经要求黄展维修租赁房屋和汤维自行维修房屋并垫付费用的证据。由于租赁房屋交付时系毛坯房，由汤维自行装修，汤维虽然提供了租赁房屋漏水的照片，但未提供证据证明漏水系因房屋本身质量问题所致，按照《房屋租赁合同》第七条租赁期间，房屋由于不可抗力（自然灾害、战争）及非承租方原因造成的损失由出租方负责承担有关维修的费用，若有特殊约定则另行补充。承租方承担租赁期内的该房屋产生的实际使用费用及使用不当所造成的房屋及其相关设备的损失和维修费用的约定，汤维应当自行承担承租期内非因房屋质量问题所产生的修缮维护费用。因此，本院对汤维主张因房屋漏水减少租金和抵销租金的辩解理由不予认可。汤维未按照租赁合同约定期限支付租金构成违约。因汤维逾期交付租金超过30日，黄展依照《房屋租赁合同》第六条租赁合同期内承租方提前解除或未按合同约定交付租金，承租方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向出租方支付违约金，超过10天出租方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，出租方有权不退回押金，作为违约金赔偿给出租方的约定有权解除合同，故对黄展要求解除其与汤维之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。三、《房屋租赁合同》解除前，汤维应当按照合同约定向黄展支付租金，因汤维已支付租金至2019年3月7日，根据双方实际履行的租金标准，至2019年8月6日（即黄展起诉时止）汤维还应支付黄展房屋租金34,394.90元（20785＊4/365＊151天）。四、汤维未按期支付房屋租金构成违约，应按照《房屋租赁合同》第六条的约定按拖欠租金天数以每天租金的双倍为标准向出租方支付违约金。对于2019年3月7日之前汤维逾期支付租金行为，因黄展在收取租金时未主张，视为黄展对汤维迟延履行行为的追认，故对上述期间的违约金，本院不予支持。对于2019年3月8日起至2019年8月6日的违约金，虽然双方实际履行的租金标准为227.78元/日（20785＊4/365），黄展仅要求汤维按照150元/日支付违约金，系对其自身权利的处分，本院予以认可，故汤维应向黄展支付违约金22,650元。五、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，按照房屋租赁合同的性质，原、汤维双方合同解除后，汤维应腾空租赁房屋交付黄展。六、汤维违约，黄展有权通过诉讼主张权利，故对黄展要求汤维承担本案诉讼费用的请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除黄展与汤维于2014年10月2日签订的编号为ZH0019076《房屋租赁合同》；二、汤维在本判决生效后十日内支付黄展房屋租金34,394.90元；三、汤维在本判决生效后十日内支付黄展违约金22,650元；四、汤维在本判决生效后十日内将长沙市开福区湘江世纪城富湾国际三栋2701房屋腾空交付黄展；五、驳回黄展的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,112元，因适用简易程序减半收取计1,056.0元由汤维负担。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人汤维与被上诉人黄展以及案外人（居间方）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。汤维辩称其未按约定预付租金是因为黄展未履行维修义务导致租赁房屋不满足适租条件，应减少租金，同时黄展未支付汤维垫付的维修费用，可以抵销相应的租金。但汤维未提供任何能证明其曾经要求黄展维修租赁房屋和汤维自行维修房屋并垫付费用的证据。由于租赁房屋交付时系毛坯房，由汤维自行装修，汤维虽然提供了租赁房屋漏水的照片，但未提供证据证明漏水系因房屋本身质量问题所致。按照《房屋租赁合同》的约定，汤维应当自行承担承租期内非因房屋质量问题所产生的修缮维护费用。一审法院据此对汤维主张因房屋漏水减少租金和抵销租金的辩解理由不予认可，并无不当。汤维未按照租赁合同约定期限支付租金构成违约。因汤维逾期交付租金超过30日，黄展依照《房屋租赁合同》第六条关于“租赁合同期内承租方提前解除或未按合同约定交付租金，承租方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向出租方支付违约金，超过10天出租方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，出租方有权不退回押金，作为违约金赔偿给出租方”的约定，有权解除合同。《房屋租赁合同》解除前，汤维应当按照合同约定向黄展支付租金，因汤维已支付租金至2019年3月7日，根据双方实际履行的租金标准，至2019年8月6日（即黄展起诉时止）汤维还应支付黄展房屋租金34,394.90元（20785＊4/365＊151天）。因汤维未按期支付房屋租金构成违约，应按照《房屋租赁合同》第六条的约定按拖欠租金天数以每天租金的双倍为标准向出租方支付违约金。对于2019年3月7日之前汤维逾期支付租金行为，因黄展在收取租金时未主张，视为黄展对汤维迟延履行行为的追认，故对上述期间的违约金，不予支持。对于2019年3月8日起至2019年8月6日的违约金，虽然双方实际履行的租金标准为227.78元/日（20785＊4/365），黄展仅要求汤维按照150元/日支付违约金，系其对自身权利的处分，予以认可，故汤维应向黄展支付违约金22,650元。双方合同解除后，汤维应依法腾空租赁房屋交付给黄展。综上，汤维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,112元，由上诉人汤维负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十一月二十八日法官助理徐鹏宇书记员刘子涵