广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36323号原告（反诉被告）叶敏，男，汉族，1984年2月24日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告（反诉原告）深圳市福田房地产有限公司，住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦**，统一社会信用代码91440300192181554E。法定代表人周道清，董事长。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人梁瑜，广东深宝律师事务所实习律师。上列原告诉被告、被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告叶敏、被告委托诉讼代理人冉华才、梁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告赔付延期办证违约金20409.47元；2.诉讼费由被告承担。具体事实与理由：原告与被告2015年4月18日签署《深圳市安居型商品房买卖合同》，合同第26条，第27条约定了办证义务与违约责任。后被告于2017年2月13日通过其锦鸿花园微信公众号发布提供办证资料的通知，原告收到通告后及时提供了合法有效资料。因提供资料的业主较多,被告公司的工作人员忙不过来,后又通知业主于5月21日集中与被告、不动产登记中心工作人员办理资料验证,转入税费,原告依约完成所有合同义务，最终于2017年5月25日拿到《深圳市地税局电子缴费单》，不动产证才最终办理完成。被告在办理不动产证过程中工作拖沓，原告多次电话催促，直到2017年05月26日才终于出证。根据合同第二十七条规定，被告应承担延期办证的违约责任，自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理绿本房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。违约金额为335682*0.0004*152（2016年4月28日到12月24日止）=20409.47元。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.确认于2017年2月13日通知原告办理不动产证，并提出2017年3月1日开始可以办证。因为被告初始登记在2017年3月1日完成，具备了办证条件，双方选择的办证方式是原告初始登记后自行向房地产登记机关转移登记，无须被告办理。2.由于光明新区在2017年3月多个楼盘集中办证，不动产登记中心办证速度较慢，每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告也会协助抢号，但这仅是被告善意的帮助，并非是义务。原告未能预约成功提供资料导致未能办证，不是被告造成的。3.以2016年4月28日为房产交付日，之后的第241天为2016年12月25日计至2017年3月1日完成初始登记为67天，合同第27条约定出卖人承担违约责任的前提是未履行为买受人申请办理绿本房产证的相关义务，2017年3月1日之后被告不存在未履行义务的情形，无须承担违约金。4.原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，原告没有实际损失。本合同文本是住建局提供的2014年版本，约定迟延办证违约金标准是日万分之三或万分之四，2015年的版本已经调整为日万分之一，在宝安区法院以往审理的其他安居型房产系列案件中均将万分之三或四的标准调至日万分之一，目前深圳市中级人民法院对锦鸿花园业主起诉迟延办证的违约金在宝安区人民法院判决为日万分之三的情况下二审认为买房人不存在损失，应将违约金调整至日万分之一并改判，已有类似的生效判决。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提起反诉，请求判令：1.被告支付迟延支付购房款违约金9984元及违约金，违约金按3.99元/日即日万分之四计算，自起诉之日至付清之日止；2.被告返还原告已经支付的款项6042.28元，并自起诉之日按同期银行贷款利率计算利息；3.反诉被告承担全部诉讼费用。具体事实与理由：2015年4月18日，原告与被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，约定被告购买光明新区锦鸿花园7栋607房，合同第七条约定当日支付购房款75682.24元，在合同生效之日起20日内即2015年5月8日前通过银行按揭贷款付清剩余房款260000元。并约定买卖双方约定的住房交付期限届满，买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权拒绝向买受人交房，并不因此向买受人承担延期交房的违约责任。第十二条约定买受人逾期付款超过90日应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第十六条约定房地产的交付时间为2015年10月31日。被告实际在2015年8月12日才通过贷款支付了部分购房款，迟延付款自2015年5月8日至2015年8月12日96天，应付违约金为260000×0.0004×96=9984元。因被告此时付款已经产生了违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。被告此时通过银行按揭支付的26万元款项，首先用于抵扣违约金9984元，剩余部分才能作为购房本金，被告截至现在一直没有结清购房款与违约金，原告有权拒绝向买受人交房并不因此向其承担延期交付的违约责任。并且，被告应继续按照9984元作为未付款，自2015年8月13日起按日万分之四计算违约金，计至反诉之日即2019年11月13日共计9984×0.0004×1553天=6202.06元，并应继续计算至付清之日止。被告支付了原告一笔6042.28元的款项，为原告基于维稳的需要先行垫付的款项，并非确认应该支付被告迟延交房违约金。对于购房款、迟延付款违约金、迟延交付和办证是否应支付违约金等问题，需要最终结算后再确定，基于原告迟延支付购房款及违约金，原告此笔款属于多付款项，原告应予以返还。请法庭支持被告的反诉请求。原告就反诉辩称，1.被告的反诉已过了诉讼时效。原、被告于2015年4月18日签订房屋买卖合同，2015年8月12日银行发放购房款，2016年3月31日已取得被告开具的支付购房款335682.24元的发票，不存在购房款未结清的情况。至被告2019年11月13日提起反诉时已超过三年诉讼时效。且贷款银行是被告指定的，贷款担保人也是被告，从贷款业务开始办理至贷款发放期间，银行从未向原告提出补交资料或核实情况的要求，原告认为延期交付贷款部分的购房款是银行与被告之间的事，不是原告造成的。2.原告确认收到被告支付的6042.28元，但认为不应返还。合同约定了房屋交付时间及逾期交房违约责任，被告在2015年10月20日向原告发送延迟入伙通知书确实存在逾期交付房屋的事实，主动致歉，并承诺入伙后统一按合同条款进行赔偿，因此，上述款项就是逾期交房的违约金，无须返还。当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年4月18日，原告与被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以价款335682.24元银行贷款方式付款购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春南路西侧锦鸿花园7栋607房；（二）原告应于合同生效之日起1日内支付75682.24元，合同生效之日起20日内办理银行按揭贷款并向出卖人支付剩余价款26万元；原告逾期付款超过90日经被告同意继续履行合同的，自约定付款期限届满之日起次日起按照逾期支付金额万分之四支付违约金至实际付清之日止，合同继续履行；（三）被告应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，逾期交房在90日之内的，按总价款日万分之三支付违约金，逾期交房超过90日合同继续履行的，按总价款日万分之四支付违约金；（四）被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证。被告未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款万分之三赔付违约金；逾期超过120日的，买受人要求继续履行合同的，被告应按总价款万分之四标准支付违约金。合同签订后，原告即付部分价款75682.24元。2018年8月7日，原告、被告与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订借款合同。2015年8月12日，银行将贷款本金26万元支付给被告。后，至被告于2019年11月13日提起反诉期间，被告未向原告主张过支付购房款本金或违约金。2016年4月28日，涉案锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年4月28日，原告签署收楼意见书，接受涉案房产。原、被告均确认迟延交房，被告已于2016年5月31日向原告支付2015年10月31日至2016年4月28日期间的赔偿金24168.6元。2017年2月13日，被告通过微信公众号“锦鸿花园”向原告通知可以办理不动产证，通知载明：被告目前正在收集办理房产证的资料，现需要各业主们提供相关材料并填写表格信息；请业主们按照安排的时间前往被告处提供资料并填写信息；各业主们所提供的资料等内容。2017年3月1日，被告完成涉案房产的初始登记。2017年3月初，被告向原告邮寄《关于办理不动产权通知书》，原告当庭确认已签收。2017年5月21日，原告提交了办理产权证书所需的资料。2017年5月25日，深圳市光明新区地方税务局开具了《深圳市地方税务局电子缴款凭证》，当日原告不动产证办理完成。原、被告双方确认，涉案房产实际交付时间为2016年4月28日。双方对被告未于交付后240日内完成初始登记，应自交付之日后的第241日（即2016年12月25日）起支付延期办证的违约金无异议，但对违约情形消除的截止时间均存有争议。本院认为，原告叶敏与被告深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期付款违约金。双方房屋买卖合同约定生效之日起20内办理银行按揭贷款并向出卖人支付剩余价款26万元，而非原告主张的仅需履行办理按揭贷款手续的义务。按揭银行于2015年8月12日发放购房贷款，原告已构成逾期付款。原告主张按揭银行为被告指定，即便延迟放款也应由被告自行承担。合同约定原告自行办理银行按揭贷款手续，无论按揭银行是否与被告存在合作关系，本案中与按揭银行形成借款关系的仍为原告而非被告，原告上述抗辩主张于法无据，本院不予采纳。原告主张，被告的反诉请求超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”2015年8月12日被告收取最后一笔购房款，并于2016年3月31日向原告出具发票，至2019年11月13日提起反诉时，已超过三年，被告未能举证证明上述期间内曾向原告主张过支付购房款本金或违约金或存在其他导致诉讼时效中止中断的情形。因此，本院采纳原告的抗辩主张，被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求已超过三年诉讼时效，不予支持。关于迟延办证违约金。涉案房屋买卖合同合法有效且已履行完毕，双方无根本违约，但被告在履行合同过程中客观上存在迟延办证的违约行为，合同对该类违约行为已明确违约金责任，违约方应按照约定承担责任。关于违约金起算日期，原告在起诉状中诉请以2016年4月28日为房产交付日，根据合同约定，违约金起算日期为2016年12月25日，被告予以认可，本院对违约金起算日期为2016年12月25日予以确认。关于违约金截止日期，根据合同约定，双方选择被告初始登记后由原告自行申请办证，故被告完成初始登记并予通知即可视为履行办证义务完毕。被告于2017年3月1日办理完初始登记前，已于2017年2月13日提前通知原告准备办证材料，原告在收到上述通知后，即应当积极预约取号、及时提交办证资料。在2017年3月1日后，涉案房屋已经具备办证条件，原告在本案中并未举证证明其在收到通知后积极申请办证而被告在2017年3月1日后未积极履行协助义务。本院认为，在办理完初始登记前，被告即已提前通知办证，在2017年3月1日后亦有催告，并未怠于履行协助义务，本案迟延办证违约金应当计至2017年3月1日，原告主张迟延办证违约金计至2017年5月25日本院不予支持。综上，本案迟延办证违约金金额为335682.24元×0.0003×67日（2016年12月25日至2017年3月1日）=6747.21元。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。关于被告反诉要求原告退还已付款项。由于被告确存在逾期交房的违约行为，原告以该款为逾期交房违约金为由抗辩，据合同约定逾期交房违约金标准及逾期时间核算，该款项与应付的逾期交房违约金相若，故本院采纳原告的抗辩意见，对被告该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告叶敏支付迟延办理不动产证违约金6747.21元；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费155元，由被告负担28元、由原告负担127元。反诉受理费100元，由被告负担。本诉受理费原告已预交1855元，被应在本判决生效之日起三日内将28元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇一九年十一月二十二日书记员 陈炯（兼）书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。