文书内容江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏04执异61号异议人（案外人）：姜芬兰，女，汉族，1981年9月13日出生，住常州市金坛区。申请执行人：福建省高德工程建设有限公司，住所地福建省惠安县。法定代表人：林忠清，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋建伟，江苏瑞江律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞咏禧，江苏瑞江律师事务所实习律师。被执行人：溧阳峰达置业有限公司，住所地江苏省溧阳市。法定代表人：陈国强，该公司执行董事。异议人姜芬兰因申请执行人福建省高德工程建设有限公司（以下简称高德公司）与被执行人溧阳峰达置业有限公司（以下简称峰达公司）建设工程施工合同纠纷执行一案，不服本院（2016）苏04执407号执行裁定及2018年7月23日的协助执行通知，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人姜芬兰向本院请求：停止对溧阳市美景天城A8幢8号房屋（以下简称8号房屋）的评估拍卖，并解除对该房屋的查封。事实与理由：溧阳市人民法院在高德公司申请执行峰达公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年11月28日公告将对8号房屋评估拍卖。异议人认为上述房产按《中华人民共和国继承法》第一顺序继承人：配偶、子女、父母中任意一方所有。本人丈夫丁瑜于2007年3月17日签订合同备案号为L80E888E0E8706954E2B9的商品房买卖合同，并于同一天通过信用社转账支付429730元用于购买8号房屋。按合同第六条付款方式及期限中第二条分期付款规定，买受人于2007年3月17日首付部分房款429730元，余款20909元于交房时付清，被执行人向丁瑜开具发票号码为00178131、金额为429730元的江苏省常州市房地产开发预收款收款凭证。剩余20909元于交房时付清，但因签订人身故及年代久远，未能找到剩余款项的收款凭证。按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。溧阳市人民法院公告时间为2018年11月28日，而签订合同的日期为2007年3月17日，具体见商品房买卖合同。（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产。2007年3月17日商品房买卖合同签订，后因峰达公司经营管理问题于2012年左右一直未有固定办公场所和相关接待人，异议人积极寻找，但因种种原因未能找到，导致未取得8号房屋所有权证，此种情况导致美景天城有十几户人家均未取得房屋所有权证，而非个案，具体情况可以问这十几户人家详细原因。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。按合同第六条规定，买受人于2007年3月17日首付部分房款，余款于交房时付清，但因签订人身故及年代久远未能找到余款的收款凭证。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。此原因见上述第二条解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。上述已经解释过。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%，合同约定总价款为450639.43元，目前已经找到的预收款收款凭证的金额为429730元，占合同总价款的95.3%，剩余款项因合同签订人丁瑜意外身故及年代久远未能找到收款凭证。暂时按已有证据核算比例。因“A6、A7、A8”房屋为一个大家庭购买，开发商只安装了一个水表及电表，水电费清单见“A6”。因此，异议人认为按继承法第一顺序继承人配偶、子女、父母中任意一方合法拥有8号房屋的所有权益，特此申请。因为峰达公司不肯开具正式发票，本人拨打市长热线电话进行求助，经有关部门处理解决，峰达公司才开具了增值税发票。姜芬兰为支持其异议请求提供下列证据材料：1、合同备案号为L80E888E0E8706954E2B9的商品房买卖合同及相关附件;2、号码为00178131的江苏省常州市房地产开发预收款收款凭据；3、美景天城前期物业管理服务协议；4、号码为00178231的江苏省常州市房地产开发预收款凭据；5、姜芬兰与丁瑜的结婚证；6、丁瑜死亡证明；7、号码为76111290的江苏增值税普通发票；8、供电公司出具的美景天城小区商铺A8-6号电费收费清单；9、溧阳市城信物业管理有限公司美景天城服务中心出具的二份证明；10、市民热线12345通讯记录清单。本院查明：原告（反诉被告）高德公司与被告（反诉原告）峰达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理于2016年3月4日作出（2012）常民初字第26号民事判决：（一）峰达公司于本判决生效之日起十五日内支付高德公司工程款20448855.36元，并自2009年4月17日起按同期银行贷款利率承担利息；（二）高德公司于本判决生效之日起十五日内支付峰达公司逾期竣工违约金955165.9元；（三）驳回高德公司与峰达公司的其他诉讼请求；本诉案件受理费227568.5元、反诉案件受理费48687元、鉴定费98万元，合计1256255.5元，由高德公司负担204009.5元、峰达公司负担1052246元（其中本诉案件受理费与鉴定费已由高德公司预交，反诉案件受理费已由峰达公司预交，由峰达公司在履行上述付款义务时，一并向高德公司支付1003559元）。该判决生效后，峰达公司未履行判决确定的义务，高德公司申请执行，本院于2016年8月16日以（2016）苏04执407号立案执行。2016年10月14日，本院作出（2016）苏04执407号执行裁定：冻结、划拨被执行人峰达公司的银行存款3000万元或查封、扣押其相应价值的财产，于2017年4月1日向溧阳市不动产登记交易中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，查封了峰达公司名下座落于溧阳市美景天城的8号房屋等房产，查封期限为2017年4月1日至2020年3月31日。2017年10月24日，本院发布公告：凡购买或使用、占用上述房屋的单位或个人，在本公告张贴之日起十日内，向本院提交房屋购买合同、付款凭证、使用依据等原件及复印件，逾期自行承担相应的法律后果。购房人吉伟等分别向本院提交了其与峰达公司签订的案涉商品房买卖合同、支付购房款的发票、纳税凭证等材料，本院遂向申请执行人高德公司告知，案涉查封房屋存在备案销售给他人、购房人提供了购房合同及付款凭证等情况，并询问高德公司对于解除查封的意见。高德公司称：“买受人应当向执行局提出异议，如果听证成立，同意解封；如果不成立，不同意解封”。2017年12月18日，本院作出（2016）苏04执407号之四执行裁定，并于次日向溧阳市不动产登记机构送达（2016）苏04执407号之四执行裁定和协助执行通知书，解除对峰达公司名下座落于溧阳市美景天城的8号房屋等房产的查封。高德公司不服，向本院提出执行异议。本院受理后，于2018年6月14日作出（2018）苏04执异25号执行裁定：撤销本院（2016）苏04执407号之四执行裁定及协助执行通知书。2018年7月23日，本院向溧阳市不动产登记机构发送（2016）苏04执407号执行裁定书及协助执行通知书，查封上述被解除查封的8号房屋等不动产。峰达公司系从事房地产开发、物业管理等经营活动的企业法人。姜芬兰与丁瑜于2006年9月1日登记结婚。2007年3月17日，买受人丁瑜与出卖人峰达公司签订一份合同备案号为LEBBDFEA212E3A756A1FD的商品房买卖合同及相关补充协议。合同第一条约定，出卖人峰达公司经批准建设商品房，暂定名美景天城商铺。合同第二条、第三条、第四条约定，丁瑜购买美景天城A8幢8号的预售商品房，该商品房用途为商业，建筑面积为122.78平方米，单价为每平方米3670.30元，价款总金额为450639.43元。合同第五条约定了面积确认及面积差异的处理，确定当合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第六条约定的付款方式及期限为：买受人于2007年3月17日支付房款429730元，余款20909万元于交房时付清。合同第八条约定，出卖人应当在2008年8月30日前依照有关规定将符合条件的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。2007年3月17日，丁瑜向峰达公司支付购房款429730元，峰达公司向丁瑜出具编号为00178321的江苏省常州市房地产开发预收款凭据，该凭据记载：项目为店面房，预收金额为429730元；说明：此凭据妥善保存，结清款项时以此据换取房地产开发销售发票。2009年3月23日，溧阳市城信物业管理有限公司与丁瑜签订前期物业管理服务协议。2011年、2012年，美景天城小区商铺A6、A7、A8号作为一个用户编号交纳了电费。溧阳市诚信物业管理有限公司美景天城服务中心证明：美景天城商业房A8幢6-8号房屋交付时，三间商业房共用一只A8-6的电表；美景天城A8-8商铺房屋物业费已交至2019年12月31日。2018年11月21日，丁瑜死亡。为了敦促峰达公司开具8号房屋的销售发票，2019年7月30日至2019年10月9日，姜芬兰多次拨打“市民热线12345”进行求助，经有关部门处理解决，2019年10月9日，峰达公司开具了购买方名称为丁瑜的江苏增值税普通发票，该发票载明：在“货物或应税劳务、服务名称”项中标注为“补开营业税发票、已申报缴纳营业税未开票补开票”；备注为美景天城商铺第A8幢8号；数量和单位为122.78平方米，单价为3670.30元，金额为450639.43元。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部房款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，房地产开发企业峰达公司与买受人丁瑜在涉案查封前签订的商品房买卖合同合法有效。根据涉案物业管理服务协议、美景天城小区商铺A8-6号电费收费清单、溧阳市城信物业管理有限公司美景天城服务中心出具的证明等证据，可以认为丁瑜在涉案查封前已占有8号房屋。根据涉案商品房买卖合同关于房屋价款及付款方式、期限的约定，预收款凭据及其中的说明、江苏增值税普通发票等证据，应当认定涉案购房款已全部支付。在房地产交易中，房屋销售发票通常系办理不动产转移登记所需提交的材料之一。在姜芬兰通过“市民热线12345”求助后，峰达公司才于2019年10月9日补开了涉案房屋销售发票。因此，根据现有证据可以认为，涉案房屋买受人对未办理过户登记手续并无过错。涉案房屋系丁瑜在其与姜芬兰的夫妻关系存续期间购买，在没有相反证据证明系丁瑜个人购买及姜芬兰非丁瑜的继承人的情形下，姜芬兰有权对涉案查封提出异议。综上所述，异议人姜芬兰就8号房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市美景天城A8幢8号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  朱正生审判员  王 臻审判员  钱 锦二〇一九年十一月五日法官助理陶金沙书记员叶小玢