江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3628号上诉人（原审被告）:朱学岭，男，1982年12月23曰出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：胡韦亮，江苏沂淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪月来，江苏沂淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕仪才，男，1963年7月2日出生，住沭阳县。原审第三人：孙晓林，女，1969年2月25日出生，住沭阳县。上诉人朱学岭因与被上诉人吕仪才、原审第三人孙晓林排除妨害纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告吕仪才向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱学岭不得妨害吕仪才对沭阳县商铺的占有、使用；2.要求朱学岭赔偿损失20400元。事实与理由：2019年3月26日，吕仪才与第三人孙晓林签订租赁合同，承租第三人孙晓林所有的沭阳县间，租期三年，年租金120000元，第一年租金已付。合同签订当日，第三人将涉案房屋清空并将钥匙交付给吕仪才，但吕仪才于2019年3月27日进房装修时，遭朱学岭及其家属妨害、阻止。朱学岭以第三人收取其10000元定金为由，拒不让吕仪才进入商铺装潢。朱学岭的行为给吕仪才造成租金损失10000元（按照一个月计算）、三名装修工人工资损失900元、两名店铺营业员工资损失9500元（按照一个月计算）。吕仪才多次报警处理未果。原审被告朱学岭一审辩称：1.吕仪才与第三人孙晓林签订的租赁合同不能成立。根据吕仪才提供的租赁合同，租赁起始日期为2019年4月1日即在2019年4月1日前吕仪才尚未实际占有涉案房屋。2.吕仪才作为电动车经销商明知涉案房屋已由第三人出租给朱学岭销售电动车，且在朱学岭已经支付定金给第三人的前提下，仍然找第三人并以高出朱学岭租金20000元要求承租房屋，主观上带有恶意，构成不正当竞争。第三人在与朱学岭谈好租房事宜后，在明知道朱学岭需要四间连在一起的门面房进行销售，为获利故意将房屋出租给同样从事电动车销售的吕仪才。吕仪才与第三人存在恶意损害朱学岭利益，其二人实施的行为无效。3.根据吕仪才提供的证据，不能证实朱学岭本人存在妨害行为，吕仪才起诉主体错误。4.2019年3月23日，朱学岭与第三人就涉案房屋达成了租赁合同关系，租赁期限为三年，年租金100000元，第三人已收取了朱学岭定金，朱学岭有权对涉案房屋主张权利。若第三人不履行与朱学岭之间租赁合同，朱学岭将追究第三人与吕仪才的赔偿责任。5.吕仪才主张赔偿损失没有依据，请求驳回吕仪才诉讼请求。原审第三人孙晓林陈述：1.2019年3月23日上午，朱学岭想租第三人所有的沭阳县商铺，双方谈定年租金120000元，先由其交定金10000元，并约定当天下午签订合同时一次性付清租金，然后交付房屋。但朱学岭以一时经济困难，无力支付租金为由拒不签订合同。经第三人多次催问，直到2019年3月24日上午朱学岭仍不签订合同并支付租金，第三人将定金退还吕仪才并明确表示不再出租给朱学岭，但朱学岭当时没有接收退还的定金。在第三人孙晓林催问下，朱学岭还向第三人表示不再租赁案涉房屋。第三人与朱学岭既没有签订租赁合同，朱学岭也没有支付租金，双方没有形成租赁关系。2.2019年3月26日，第三人将涉案房屋出租给吕仪才，并将房屋交付给了吕仪才，吕仪才是合法的承租人。一审法院经审理认定事实如下：吕仪才因销售电动车需租赁四间连在一起的商铺。2019年3月23日，朱学岭与第三人孙晓林及案外人张月平、周萍、张亚波谈好租房事宜后，并各交了10000元定金给四位房东。2019年3月25日，第三人收取了吕仪才120000元租金，并于2019年3月26日与吕仪才就涉案商铺签订了租房合同并交付了钥匙。吕仪才于2019年3月27日进房装修时，遭到朱学岭及其家属妨碍、阻止，吕仪才报警处理未果，引起纠纷。一审法院认为，物权受法律保护。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，吕仪才与第三人签订了租赁合同，吕仪才已付清第一年房租，第三人也将涉案商铺的钥匙交与吕仪才，吕仪才对涉案商铺享有合法的占有、使用权。朱学岭妨碍、阻止吕仪才使用涉案商铺，其行为妨害了吕仪才的物权，吕仪才要求其排除妨害的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。截止2019年5月27日，朱学岭尚有电动车放置在涉案商铺中，造成吕仪才不能使用房屋。现吕仪才主张一个月的房租损失10000元有事实和法律依据，予以支持。吕仪才主张的装修工人工资及两名营业员工资损失，证据不足且先付款与常理不符，不予支持。朱学岭虽在吕仪才之前交付了定金10000元，但朱学岭与第三人尚未签订租赁合同，未取得涉案商铺的占有、使用权利，故对朱学岭的辩解意见，不予采纳。调解不成，依照《中华人民共和国物权法第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、朱学岭不得妨害吕仪才对位于沭阳县商铺行使占有、使用权；二、朱学岭于判决发生法律效力之日起五日内赔偿吕仪才租金损失10000元；三、驳回吕仪才其他诉讼请求。案件受理费310元，减半收取155元（吕仪才已预交），由吕仪才负担55元，朱学岭负担100元。朱学岭不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回吕仪才一审诉讼请求。事实和理由：1.依据孙晓林陈述，其出租给前房客的租期到期日是2019年4月1日。因此，在2019年4月1日之前，孙晓林不可能将案涉房屋交付吕仪才。吕仪才尚未取得案涉房屋的使用权，无权提起妨害之诉。2.2019年3月23日，朱学岭就已与孙晓林达成了口头租赁协议并支付了定金，同时约定2019年4月1日交房并签订书面租赁合同。因此朱学岭对案涉房屋享有相关权利，不存在妨害他人行为。3.吕仪才与孙晓林均知道朱学岭要从事电动车销售业务，孙晓林也知道吕仪才从事电动车销售业务。吕仪才明知朱学岭于2019年3月23日就已与孙晓林达成了口头租赁协议并支付了定金，仍然故意比朱学岭高出2万元的年租金与孙晓林达成租赁合同，属于恶意串通损害吕仪才利益。4.孙晓林称2019年3月26日与吕仪才商谈并签订租赁合同并于当天收取了租金，但租金收条载明时间为2019年3月25日。孙晓林陈述虚假，吕仪才租赁合同有造假嫌疑。5.吕仪才在提起本案排除妨害诉讼之前，应该对朱学岭与孙晓林之间的租赁合同来进行解除或者确认朱学岭与孙晓林之间的租赁合同已经解除后才能进行排除妨害诉讼。被上诉人吕仪才二审辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。事实和理由：1.孙晓林没有和朱学岭签订租赁合同，无需解除合同。而吕仪才已与孙晓林签订了租赁合同，并支付了租金，孙晓林业已将案涉房屋交付吕仪才。2019年3月27日，朱学岭的老婆就将电动车推进案涉屋内并对房屋上锁，强行妨害吕仪才占用使用案涉房屋长达两个多月，吕仪才有权排除妨害。3.吕仪才是2019年3月26日签订租赁合同，当天支付租金并接收房屋钥匙。吕仪才不知道朱学岭交付租房定金及必须租四间连在一起的门面房的事，吕仪才与孙晓林不存在恶意串通。原审第三人孙晓林二审辩称，一审法院认定事实正确，适用用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。事实和理由：1.2019年3月23日上午，朱学岭想租孙晓林所有的沭阳县商铺，双方谈定年租金120000元，先由其交定金10000元，并约定当天下午签订合同时一次性付清租金，然后交付房屋。但朱学岭以一时经济困难，无力支付租金为由拒不签订合同。2019年3月24日上午，朱学岭仍未支付租金并签订合同，在孙晓林的催问下，朱学岭表示不租了。孙晓林便将定金退还朱学岭（朱学岭当时没有接收退还的定金）并明确表示不再出租给朱学岭。孙晓林与朱学岭既没有签订租赁合同，朱学岭也没有支付租金，双方没有形成租赁关系。2.与朱学岭租赁合同事宜谈终止后，2019年3月26日孙晓林将涉案房屋出租给吕仪才，并将房屋交付给了吕仪才，吕仪才是合法的承租人。3.与吕仪才签订合同、出具租金收条及交付房屋都是在2019年3月26日一天进行的，收条日期是孙晓林写的，日期写错了，应是26日。4.案涉房屋之前的租客租期是截止到2019年4月20日，但经孙晓林退还部分租金，2019年3月25日就搬空腾出房子了。5.孙晓林不知道朱学岭必须要租四间房屋。孙晓林和朱学岭不熟悉，就知道朱学岭要租房子就要给租金，朱学岭未按约定交租金就终止了。二审中吕仪才提交朱学岭配偶侍敏的证明一份，证明侍敏强行放在案涉房屋的电动车直到2019年6月6日才被推回。孙晓林质证意见：认可，该证明属实。朱学岭质证意见：该证明上的签字不是朱学岭的签字，与本案没有关系。本院对上述证据认证意见：该证明并非本案当事人签字，朱学岭不予认可，对该证据真实性，本院不予确认。二审中朱学岭、孙晓林未提交新的证据。二审经审理认定事实如下：朱学岭称因销售电动车需租赁四间连在一起的商铺。2019年3月23日，朱学岭与第三人孙晓林及案外人张月平、周萍、张亚波商谈租房事宜并向该四位房东各支付了10000元定金。2019年3月26日，第三人孙晓林收取了吕仪才支付的120000元租金，并与吕仪才就涉案房屋签订了租房合同并向吕仪才交付了案涉房屋钥匙。吕仪才于2019年3月27日进房装修时，遭到朱学岭及其家属妨碍、阻止，吕仪才报警处理未果，引起纠纷。本案二审主要争议焦点：吕仪才是否有权就案涉房屋提起排除妨害之诉即排除朱学岭对吕仪才占用、使用案涉房屋的妨害。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，吕仪才与孙晓林签订的案涉房屋书面租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。同时，案涉房屋出租人孙晓林作为第三人到庭陈述其已收取吕仪才案涉房屋第一年房租并已于2019年3月26日将涉案房屋交付给吕仪才，吕仪才对涉案房屋享有合法的占有、使用权。综合孙晓林出租并交付案涉房屋的相关陈述、吕仪才用钥匙开门并报警的证据，能够认定吕仪才依法取得了案涉房屋的占有、使用权，吕仪才有权排除朱学岭对吕仪才占用、使用案涉房屋的妨害。朱学岭上诉主张2019年3月23日朱学岭与孙晓林已达成案涉房屋口头租赁合同，只有先解除该口头租赁合同，吕仪才才有权提起排除妨害之诉。现该口头租赁合同并未解除，朱学岭对案涉房屋有权主张相关权利，不存在妨害行为。对此，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。本案中，吕仪才与孙晓林已签订案涉房屋书面租赁合同并完成交付手续。即便2019年3月23日朱学岭与孙晓林就案涉房屋达成口头租赁合同，但孙晓林称其从未向朱学岭交付房屋。朱学岭亦仅是陈述其与孙晓林约定于2019年4月1日办理交付，并未举证证明孙晓林曾向其办理了交付手续并合法占有案涉房屋。因此，已合法占有案涉房屋的吕仪才应为案涉房屋的承租人，朱学岭不得妨害吕仪才占用、使用案涉房屋。若朱学岭认为因租赁案涉房屋事宜致使其合法权益受到侵犯，可另行向孙晓林主张。综上，对朱学岭该上诉主张，本院依法不予支持。朱学岭还上诉主张吕仪才与孙晓林恶意串通损害朱学岭合法利益。本院认为，朱学岭对此并未举证证实，对朱学岭该上诉主张，本院不予支持。综上，朱学岭上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由朱学岭负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 辉审 判 员  朱 海审 判 员  黄亚非二〇一九年十一月十一日法官助理  刘宗强书 记 员  黄 莘