四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初5042号 原告：唐素芬，女，1962年6月27日出生，汉族，现住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 原告：胡正平，男，1962年2月3日出生，汉族，现住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：姜波，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兰兰，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：绵阳西部冷都投资有限公司，住所地绵阳市涪城区。 法定代表人：罗纯虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹金池，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷宇，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 被告：四川西部冷都商业管理有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：盛宇清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹金池，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷宇，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 原告唐素芬、胡正平与被告绵阳西部冷都投资有限公司（以下简称：西部冷都投资公司）、四川西部冷都商业管理有限公司（以下简称：西部冷都商管公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姜波，被告西部冷都投资公司与西部冷都商管公司的委托诉讼代理人邹金池、雷宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐素芬、胡正平向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商铺买卖合同》及《委托经营管理协议》无效；2.判令被告返还原告购房款280931元，并从起诉之日起按商业银行同期贷款利率支付资金利息至实际付清时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二被告系关联公司，在销售案涉商铺的过程中对原告进行宣传欺诈及权利欺诈，并以“售后包租”的形式欺诈原告，损害原告利益。原告于2017年9月27日在销售人员“售后包租”的承诺下，与被告西部冷都投资公司签订《商铺买卖合同》，同时与西部冷都商管公司签订《委托经营管理协议》。二被告恶意串通，严重违反《商品房销售管理办法》多条规定。 被告西部冷都投资公司及西部冷都商管公司辩称：1.原、被告签订的《商铺买卖合同》及《委托经营管理协议》合法有效，应受法律保护，双方当事人应按约定履行义务；2.原告系在西部冷都售楼处详细了解咨询后才签订的买卖合同，合同明确了建筑面积及价格；3.原告认为二被告恶意串通，完全是夸大事实，且合同法规定的恶意串通损害国家、集体利益或第三人利益是指合同当事人之间的恶意串通，原告认为二被告恶意串通损害其利益而主张适用该条款是对法律规定的误解；4.被告销售商铺并未采取售后包租方式，合同中并无任何条款有关于包租的约定；5.被告开发的西部冷都项目是省、市重点项目，并不存在虚假宣传。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：2017年9月27日，原告与被告西部冷都投资公司签订《商铺买卖合同》，约定购买位于绵阳市涪城区部国际农业物流港内x栋x层x号商铺，建筑面积25.96平方米，总价280931元，合同签订之日需一次性付清全部购房款，于2019年6月30日交付竣工验收合格商铺，房屋产权面积以当地房地产产权登记部门核定的实际建筑面积为准，并作为最后结算的依据。同时，原告与西部冷都商管公司签订《委托经营管理协议》及《委托代为接收房屋通知书》约定原告赞同西部冷都商管公司整体经营理念并充分认识到市场培育的重要性，愿意将7号楼2层292号商铺从2017年9月27日至2037年6月30日委托给西部冷都商管公司经营，2017年9月27日至2022年6月30日止市场培育期原告不收取任何费用，2022年7月1日至2027年6月30日市场发展期及2027年7月1日至2037年6月30日市场成熟期西部冷都商管公司按协议约定收取委托管理费及向原告支付租金收益，原告委托西部冷都商管公司代为验收接收案涉房屋，及代为签署与商铺交付相关文件资料。后原告付清案涉商铺全部购房款。 另查明，西部冷都商管公司的工商登记信息显示被告西部冷都投资公司于2017年8月22日前系西部冷都商管公司股东之一。 2013年，绵阳市人民政府下达该年度重点项目计划通知，通知中载明绵阳西部现代物流城项目被确认为省重点项目。2017年，四川省人民政府下发文件要求做好2017年度全省重点项目工作通知确认西部冷都冷链物流（二期）项目为省重点项目，该项目建筑面积10.8万平方米为农副产品冷链、物流、交易、会展等综合物流基地。 被告西部冷都投资公司于2017年1月18日取得西部冷都项目建设用地规划许可证，2017年4月6日取得西部冷都二期6、7号楼建设工程规划许可证，2017年7月19日取得西部冷都二期8、9号楼建设工程规划许可证，2017年6月7日办理西部冷都二期6、7号楼建设工程施工许可证，2017年12月19日办理西部冷都二期8、9号楼建设工程施工许可证，2017年9月12日取得西部冷都二期6号楼商品房预售许可证，2017年10月17日取得西部冷都7号楼商品房预售许可证，2018年4月3日取得西部冷都8号楼商品房预售许可证。 再查明，原告为证明被告未尽告知义务，在合同签订后告知公摊面积超过50%，存在明显故意隐瞒重大信息的恶意，提交公摊面积公示图，载明被告公示的6号楼1F-3F公摊率约53%，7号楼1F-3F公摊率约54%，8号楼1F-3F公摊率约53%。二被告质证称该公摊面积公示图其在销售房屋时已在销售中心悬挂进行公示通知，当时因无各商铺的具体实测报告故在商铺买卖合同中未明确公摊面积。原告称其购房时被告并未在其销售中心公示，当时其并不知晓公摊面积均超过50%，如当时知晓的话绝不会购买该商铺，该公示图系2018年底双方发生纠纷后被告才出示。 原告为证明被告在宣传中称民生工程、政策扶持、双证齐全、产权商铺，系独立商铺，提交部分广告宣传单及视频资料，被告质证对广告宣传单予以认可，但对视频资料不予认可，认为无法反映出现场的真实情况。 原告为证明被告以欺诈的手段并利用原告串通起来偷税漏税，严重损害国家及人民的利益，向本院提交了计价单，被告质证称计价单下面载明“以上投资预算表仅供参考，最终以《商品房买卖合同》约定为准”，并不是被告对原告的承诺。 原告在庭审中还陈述被告在销售房屋时没有达到预售和销售的条件。 本院认为，本案的争议焦点是原告主张《商铺买卖合同》及《委托经营管理协议》无效的理由是否成立。 原告主张认定合同及委托经营管理协议无效的理由之一，认为二被告以欺诈的手段诱使其签订，存在偷税漏税的行为，损害了国家利益。本院认为，1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”作为认定合同无效的情形之一，但2017年10月1日起施行《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，根据新法优于旧法的原则，原告以二被告存在欺诈手段订立合同损害国家利益为由主张认定合同及委托经营管理协议无效已无法律依据，不符合法律规定，本院不予支持。 原告主张认定合同及委托经营管理协议无效理由之二,认为二被告作为关联公司恶意串通，损害国家利益和第三方利益。本院认为，无论是《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”还是《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”规定，对恶意串通的主体均限定为合同双方当事人，原告以二被告恶意串通，损害国家利益和原告合法利益为由主张认定合同及委托经营管理协议无效无法律依据，本院不予支持。 原告主张认定合同及委托经营管理协议无效理由之三，认为被告西部冷都投资公司以关联公司被告西部冷都商管公司名义签订售后包租协议，以合法形式掩盖非法目的。本院认为，《商铺买卖合同》系本案原、被告签订，该合同并无售后包租的相关条款，而关于案涉商铺委托经营的《委托经营管理协议》系原告与西部冷都商管公司签订，西部冷都投资公司及西部冷都商管公司系独立的法人主体。原告主张系二被告售后包租以合法形式掩盖非法目的，其主张不能成立。 原告主张认定合同及委托经营管理协议无效的理由之四，认为二被告违反《商品房销售合同管理办法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，系违反法律、行政法规的强制性规定。本院认为，首先，《商品房销售合同管理办法》系建设部发布施行的部委规章，不属于法律或行政法规，不产生合同无效的法律后果。其次，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”构成非法集资，因原告确系从被告处实际购得房产后委托西部冷都商管公司管理,故不属于“不具有房产销售的真实内容”的情形，故原告以此为由主张认定合同及委托经营管理协议无效，本院不予支持。 原告主张认定合同及委托经营管理协议无效的理由之五，认为二被告在销售时虚假宣传独立商铺等信息，在合同订立时存在隐瞒公摊面积及产权性质等重大信息的行为。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定及《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条规定，原告主张的上述情形均不属于认定合同无效的法定情形，原告以此为由主张合同及委托经营管理协议无效不成立，本院不予支持。 关于原告主张被告未取得商品房预售许可证而进行销售的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，被告西部冷都投资公司在原告起诉前已取得商品房预售许可证，故原告以此为由主张认定合同及委托经营管理协议无效无效理由不能成立。 综上，原告主张认为《商铺买卖合同》及《委托经营管理协议》无效的理由不能成立，据此其主张返还购房款及支付资金利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十一条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告唐素芬、胡正平的全部诉讼请求。 案件受理费5514元，由原告唐素芬、胡正平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  张 曦 人民陪审员  罗志川 人民陪审员  李典林 二〇一九年十一月七日 书 记 员  秦子寒