云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初7051号原告（反诉被告）：曹晓岚，女，1984年1月12日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。原告委托诉讼代理人：常婧，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李丽，女，1979年6月29日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。被告委托诉讼代理人：欧华军、吴琰，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。原告曹晓岚诉被告李丽暨被告李丽反诉原告曹晓岚房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月12日立案后，被告李丽于2019年7月17日向原告曹晓岚提起反诉,本院依法适用普通程序，于2019年9月17日就本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常婧、被告委托诉讼代理人欧华军和吴琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹晓岚向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告已支付的房屋首期租金及半年物业费合计58016元;3、判令被告承担合同违约责任，向原告双倍返还租赁保证金合计18000元;4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。(以上2、3项合计金额76016元）。事实和理由：2019年5月27日，原、被告签订编号为0008087的《房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”)，《合同》约定：自2019年7月15日至2022年7月14日，被告向原告出租位于昆明市盘龙区同德昆明广场A区10栋1单元2002号房屋，供原告作为办公使用；被告应确保交付的物业能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定；若被告违反合同约定使原告无法实现租赁目的，须双倍返还原告租赁保证金。原告依约向被告支付了房屋首期租金及半年物业费合计58016元，并向被告支付了9000元租赁保证金。《合同》签订后，原告到盘龙区工商行政管理局办理所租用房屋住址的工商登记，得知同德广场A区的住宅欲作为办公场所投入合法经营使用，需取得由邻近该房屋3户以上业主的同意签字及云南同德物业服务有限公司盖章的《住所（经营场所）证明文件》，才能办理工商登记。原告走访多户业主及物业公司被拒后方知同德广场A区住宅因投诉较多，近年来无一业主或租户能取得该证明文件，更不可能将片区房屋作为办公使用。因被告故意对原告隐瞒重要信息，导致原、被告签订的《合同》根本目的不能实现，且被告存在诸多违约行为，原告要求被告解除合同并返还已支付的全部费用却遭到被告无理回绝。被告的行为损害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，诉至本院,主张前述诉请。李丽辩称：第一点意见，答辩人李丽并无确保出租房屋特殊用途的法律及合同义务。第二点，双方约定将出租房屋用于办公，不违反法律和行政法规的强制规定，也符合交易的惯例。承租人作为经营者应当比答辩人更为清楚，将住房用作办公的风险。第三点没有证据证明涉案的房屋不能实现原告的合同目的、不能满足用途，即便有过错也在原告，而不在被告方。综上所述,请求驳回本诉原告对本诉被告的全部诉讼请求。李丽反诉请求为：1、请依法判令被反诉人支付房屋占用期间的租金13500元（从2019年5月27日起至2019年7月11日止）；2、请依法判令被反诉人承担合同违约责任，支付违约金9000元（以保证金抵扣）；3、请依法判令被反诉人支付房屋租赁期间的物业费和水电费（从2019年5月27日起至2019年7月11日止为1362.59元）；（一至三项共计：23862.59元）4、请依法判令被反诉人承担本案的诉讼费及其他与诉讼有关的费用。反诉事实及理由：2019年5月27日反诉人与被反诉人在自愿平等的情况下签订了房屋租赁合同。合同约定反诉人将位于昆明市盘龙区同德昆明广场A区十栋一单元2002号房屋出租给被反诉人使用，租赁期限自2019年7月15日至2022年7月14日。反诉人应于2019年5月27日前将房屋交予被反诉人使用，租金每月人民币9000元，半年一付。被反诉人应于2019年5月27日前交付首期租金，于5月27日前向反诉人支付租赁保证金9000元，租赁期间因使用该房屋所产生的管理费、水电费等全部费用由被反诉人支付，合同生效后，被反诉人于2019年5月27日向反诉人支付半年租金及半年物业费58016元，租赁保证金9000元。反诉人于2019年5月27日将该房屋交与被反诉人使用，在房屋租赁期间，反诉人严格履行合同义务，被反诉人由于自身原因要求反诉人解除合同，退还全部租金，并承担违约责任是没有理由的，根据房屋租赁合同第3.3条规定，被反诉人方应当自行支付该房屋使用期间产生的管理费、水电费等费用。根据房屋租赁合同第4.2条规定，合约期满，被反诉人不再续租且无其他欠费行为，反诉人应当退还保证金，但本案中被反诉人提前解除合同,不符合保证金退回的情形，反诉人不应当将保证金退还给被反诉人。根据房屋租赁合同第7.1条规定，解除合同，应当提前30日通知对方并支付违约金。被反诉人提前退租，反诉人有权没收9000元保证金。根据合同法第202条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，所以被反诉人应当支付其在房屋租赁期间的租金。综上所述，被反诉人要求提前解除合同属于违约，应当支付反诉人其实际使用房屋期间的租金13500元，同时应当支付违约金9000元，用保证金抵扣支付其在房屋使用期间产生的管理费、水电费等1362.59元。为维护反诉人的合法权益，特诉至本院，主张前述诉请。曹晓岚对反诉辩称:针对反诉人提的第一点和第三点请求答辩如下。反诉人要求被反诉人支付房屋的占用费、物业费、水电费缺乏事实和法律依据，理由是第一双方签订合同的第一条第一款明确规定租赁期限是从2019年7月15日起算。第二，反诉人要求支付水电费缺乏相关凭证，被反诉人至今从未使用占有过该房屋，何谈产生水电费？并且被反诉人已经于2019年7月9日也就是租赁期起算之前向反诉送达了退房通知书，并且已经签收。基于以上两点，对于反诉人的第一、第三项请求，请求法庭驳回。关于要求被反诉人承担违约金9000元的第二项反诉请求，被反诉人在合同签订后严格履行的义务支付了租金、物业费及保证金，没有任何违约行为，合同的解除是因为反诉人隐瞒重要事实，且存在如下违约行为，导致了合同的根本目的不能实现。主要有以下几点，第一根据合同1.1条及5.1条的约定，反诉人具有确保交付的房屋能够实现租赁目的的义务。然而交付的房屋无法达到约定的用途，是导致合同根本目的实现的主要原因。第二，同德A区作为该片区的高端住宅小区及业主，对于住宅的私密性、安全性要求极高，用于办公会招致大量业主投诉，根本无法实现用于办公的目的。反诉人作为该区业主，应更为清楚上述情况，却从未向承租人也就是被反诉人告知。第三，反诉人明知前租户付洁在出租房屋当中也是因为无法办理工商登记的原因，无证经营，并且从事的是非法经营，已被多行政部门查处。现在因为前租户付洁下落不明，尚未结案，作为他非法经营的涉案场所，该房屋也面临行政部门的反复查访及居民的大量投诉，完全无法用于正常办公，反诉人因急于出租该房屋，恶意隐瞒此重大事实，且在与付洁尚未解除租赁合同的情况下就欺骗被反诉人签订的合同。基于上述三点违约行为，是反诉人的行为导致了租赁合同的根本目的不能实现，应该根据合同法第94条第四款的规定以及本租赁合同第5.8条的规定返还被反诉人全部费用及双倍租赁保证金。原告向法庭提交如下证据，第一组证据：原告身份证复印件；第二组证据：《房屋租赁合同》（含《商品房买卖合同登记备案表》）；第三组证据：1、《房屋及物业费收款收据》；2、《押金收款收据》；第四组证据：1、《昆明市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》；2、云南市场监管企业登记申报材料：《昆明市市场主体（经营场所）申报承诺书及附件》；3、租赁房屋的物业公司反馈视频；第五组证据：1、昆明市盘龙区市场监督管理局关于涉案房屋投诉处理结果；2、《昆明市盘龙区卫生执法监督局投诉举报及纠纷处理记录单》及《卫生行政执法文书》；3、云南同德物业服务有限公司《物资搬运放行条》；第六组证据：1、0008540《房屋租赁合同》；2、被告的微信记录；第七组证据：《解除房屋租赁合同的通知书》、《EMS物流信息》及被告回复已签收的短信记录。被告向法庭提交如下证据：证据一：房屋租赁合同；证据二：收款收据；证据三：电费缴费单；证据四：退房通知书。经审理,本院确认案件事实如下:2019年5月27日李丽作为出租方、曹晓岚作为承租方、昆明川源房地产经纪有限公司作为居间方签订《房屋租赁合同》,合同约定:一、李丽将位于昆明市盘龙区同德昆明广场A区十栋一单元2002号房屋出租给曹晓岚使用，租赁期限自2019年7月15日至2022年7月14日。李丽应于2019年5月27日前将房屋交予曹晓岚使用，租金每月人民币9000元，半年一付。曹晓岚应于2019年5月27日前交付首期租金54000元，租赁期间因使用该房屋所产生的管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费、空调费、等全部费用由曹晓岚承担。二、1、承租方须于2019年5月27日向出租方支付租赁保证金人民币9000元整,合约期满，如不再续租，出租方应将租赁保证金原数退还承租方（不计利息），但承租方如存在未结费用，出租方有权在该保证金内扣除。2、合同5.8约定:如出租方不将该物业交付予承租方使用的或出租方提前解除合同及违反本合同其它约定的，出租方须向承租方支付9000元作为违约金;如承租方已支付租赁保证金后发生约定的以上出租方违约情形的，承租方有权选择要求出租方支付约定的违约金9000员或要求出租方双倍返还承租方租赁保证金,但不能同时主张。3、合同5.5约定:签署本合同后，承租方不按约定支付租赁保证金的，须支付出租方人民币9000元整作为违约金。承租方支付租赁保证金后提前退租的，出租方有权没收租赁保证金。租期期间,承租方如拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达人民币2000元整视为承租方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，承租方仍须结清赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。三、合同5.1约定:出租方应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。出租方要求提前退租或违反本合同其它约定，使承租方无法实现承租目的的，出租方须按第5.8条承担责任,承租方有权依据上述情形解除本合同。四、合同7.1条约定出租方或承租方提前解除本合同的，应提前三十天书面通知对方，并按第5.5条或第5.8条支付违约金。2019年5月27日曹晓岚向李丽支付半年房租54000元、半年物管费4016元、租赁保证金9000元，同日李丽将同德昆明广场A区十栋一单元2002号房屋移交曹晓岚使用,曹晓岚用此房在申请办理工商营业执照时受阻,曹晓岚称主要原因是没有取得3户业主及物管同意的证明。2019年7月7日,曹晓岚向李丽发出《退房通知书》,主要内容是:因出租的房屋无法达到合同约定用途,房屋未能正常投入使用,且出租方存在其他多项违约行为,又拒绝接房并退还租金,承租方已申请法院解除《房屋租赁合同》,现将房屋退还,并将该房屋的电子密码锁的密码告知,自行修改重置,望出租方尽快退还全部费用。2019年7月10日李丽向曹晓岚发出手机短信,主要内容是：《退房通知书》于2019年7月9日收悉,对曹晓岚的申请不予接受。另查明,李丽于2019年6月27日收到本案的起诉状、开庭传票。庭审中李丽向法庭提交金额为372.34元电费单据(账期201906)并主张由曹晓岚承担,对此曹晓岚不予认可,认为其未实际使用过该房屋,该单据不能反映是从5月27日之后电表度数。还查明,李丽称2019年5月27日至2019年7月15日期间,为合同免租期,因提前解除合同,曹晓岚不享有免租期。曹晓岚对此不予认可,并认为合同履行期从2019年7月15日起算。双方对2019年5月27日至2019年7月15日期间是否是合同免租期没有书面约定。以上事实,有原告提交的证据、被告提交的证据在卷佐证,有原告、被告的当庭陈述、本院的询问笔录予以证实。本院认为:《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十二条规定:合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》真实合法有效,对双方均有约束力,原告要求解除合同,从被告反诉请求看,被告对解除合同无异议,故本诉中原告要求解除合同的第一项诉讼请求,本院予以确认支持。关于原告主张的被告返还原告支付的房屋租金及半年物业费,因该案的租赁期限尚未履行,该项请求有事实和法律依据,本院予以支持。本案的争议焦点:合同的双方究竟谁违约?原告曹晓岚认为被告李丽不能提供实现合同目的的房屋构成违约,对此被告李丽不予认可,从现有证据看原告没有确凿证据证明案涉房屋不能作办公用房,只是根据当地政策需要具备一定的条件方可当作办公用房,但在双方的合同中就此对出租方没有作特别约定,故本院不能认定被告李丽违约,故原告要求被告承担双倍返还租赁保证金的违约责任,本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案原告曹晓岚在《房屋租赁合同》履行期限届满之前,已明确表示不愿继续履行合同义务,为预期违约，本案反诉中，被告（反诉原告）李丽提出要求原告（反诉被告）曹晓岚承担违约责任,本院予以认可,但导致曹晓岚解除合同的原因并非其主观上不愿意履行,而是客观上因用案涉房屋作为公司营业场所不能顺利办理工商登记所致,结合本案事实，本院依公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告（反诉原告）李丽反诉主张的违约损失,即反诉请求的第一项、第二项,本院酌定以12900元(按曹晓岚实际接收房屋天数43天乘以日租金300元计)予以支持，扣除曹晓岚已支付的租赁保证金9000元后，曹晓岚实际支付3900元。关于反诉请求第三项要求支付租赁期间的物业费和水电费,因无事实依据,未能提供确凿证据,本院不予支持。案件受理费、反诉费,依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)曹晓岚与被告(反诉原告)李丽于2019年5月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)李丽于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)曹晓岚房屋租金及半年物业费共计58016元;三、原告(反诉被告)曹晓岚于本判决生效之日起十日支付被告(反诉原告)李丽违约金12900元，扣除保证金90000元后，实际支付3900元;四、驳回原告(反诉被告)的其他诉讼请求;五、驳回被告(反诉原告)李丽的其他诉讼请求。案件本诉受理费1700元,由李丽承担1475元,曹晓岚承担225元;案件反诉费198元,由曹晓岚承担123元,李丽承担75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  周一丹人民陪审员  李明红二〇一九年十一月七日书 记 员  刘艳艳