广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17764号上诉人（原审被告）：潘静，女，1972年10月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：周崇宇，广东海建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚萍，广东海建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市粤平物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路**1901单位**。法定代表人：陈建伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡堉颖，广东粤通律师事务所律师。上诉人潘静因与被上诉人广州市粤平物业管理有限公司（以下简称粤平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潘静上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回粤平物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由粤平物业公司承担。事实和理由：（一）一审法院程序错误。根据广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第七条的规定，广东华盛建设有限公司（以下简称华盛公司）应是案涉小区承担物业管理费的主体，潘静已经向一审法院申请追加华盛公司为本案共同被告，一审法院未依法追加，严重违反法定程序，应依法予以纠正。（二）一审法院认定事实不清，粤平物业公司无权收取物业管理费。合法招标是粤平物业公司向潘静收费的前提条件。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，只有建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同才对业主有约束力，即粤平物业公司与华盛公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力的前提条件是该合同必须依法签订。首先，粤平物业公司与华盛公司属于同一股东控制的关联公司，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定，粤平物业公司无权参加投标，其投标是无效的。其次，华盛公司采取资格预审办法对投标人进行资格审查，但其并未对外发布资格预审公告和编制资格预审文件，故其招投标程序违法。最后，华盛公司发布的《大学小筑前期物业管理招标公告》违反了法律强制性规定，因其发布的招投标文件的发售期仅半小时，并未达到规定的五天。另，广州市番禺区发展和改革局已经确认其2011年的价格批复仅适用新建住宅的招标，华盛公司无权在物业已经投入使用后再适用该收费标准批复进行招标。故华盛公司与粤平物业公司签订的《前期物业服务合同》收费约定对潘静不具有约束力。（三）一审法院适用法律错误。粤平物业公司提供的物业服务不符合物业合同的约定，粤平物业公司未能举证证明其已经按照承诺的服务标准履行合同，故其应当承担举证不能的责任。潘静已经提供政府物价部门的调查笔录，证明粤平物业公司提供的物业服务不符合政府备案的服务标准，一审法院认定潘静未举证证明粤平物业公司的服务质量存在问题，显属不当。且，对于粤平物业公司是否已经按照承诺的服务标准履行了合同，应由负有履行义务的粤平物业公司承担举证责任。但一审法院认为由潘静举证证明，属于适用法律错误。即使其有权收取物业管理费，也不能超过政府规定的最高指导价即2.8元/平方米。（四）华盛公司与潘静之间的房屋买卖合同没有前期物业费用收费的约定，按照政府的规定，应由粤平物业公司向华盛公司收取。潘静也发律师函给粤平物业公司及华盛公司，告知其物业管理费应由粤平物业公司向华盛公司交纳，但未得到回复。潘静按照政府规定办事，不存在过错，更没有违约。即使业主需要支付物业费，法院也不应对滞纳金予以支持。综上，恳请二审法院判如所请。粤平物业公司二审辩称，不同意潘静的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。本案涉及的是物业服务合同，与华盛公司没有关系，其非本案诉讼当事人，前期物业收费标准应视为暂未约定。经一审、二审、再审的确认，本案涉及的前期物业服务合同合法有效。粤平物业公司履行了物业管理服务，潘静也享受了该物业服务，根据《物业管理条例》第七条规定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主没有正当理由拒绝缴纳或在合理期限不缴纳物业管理费应有正当理由并举证证明，因此业主应对拒不缴纳物业管理费承担举证责任。合同明确约定逾期支付物业管理费的滞纳金，潘静迟延支付要承担相应违约责任。粤平物业公司向一审法院起诉请求：1.潘静向粤平物业公司支付自2017年3月6日起拖欠至2018年12月的物业服务费，暂计至2018年12月6日为人民币（币种下同）25924.36元；2.潘静按协议约定向粤平物业公司支付滞纳金，滞纳金以拖欠的物业服务费为基数，按每日0.2%的标准计算，暂计至起诉之日止为17923.16元；3.本案诉讼费由潘静承担。一审法院认定事实：关于案涉物业大学小筑小区物业管理公司选聘的问题查明。华盛公司为案涉物业大学小筑小区的开发建设单位。根据华盛公司提交的关于核定“大学小筑”前期物业服务收费标准的申请资料，广州市番禺区物价局于2011年12月20日向华盛公司出具《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定大学小住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米6.2元（不含水电公摊），具体收费标准及服务内容由华盛公司与中标物业服务企业根据招标结果确定，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。2012年2月7日，华盛公司通过招投标方式选聘了第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司作为前期物业管理公司，并进行了行政备案。随后，华盛公司与第一太平戴维斯公司签订了《前期物业服务合同》，双方就物业基本情况、物业内容与质量、服务收费等内容进行了约定，其中物业服务费为住宅每平方米每月5.5元；合同期限自从本物业交付使用日（以发出第一份入伙通知书约定时间为准）起后三年止（约从2013年7月1日起至2016年6月30日止）。2013年12月4日，粤平物业公司成立，粤平物业公司具有物业管理的经营范围。2013年12月9日，华盛公司与粤平物业公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》一份，合同约定将案涉大学小筑小区的物业管理另行委托给粤平物业公司，其中约定服务期限为2013年12月9日至2018年12月8日，本合同的期限未满，本物业成立业主委员会且业主委员会重新与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；物业服务费为本物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式，盈余或者亏损均由粤平物业公司自行承担。但该合同中并未就物业收费标准进行约定。自2013年12月9日起，粤平物业公司对案涉大学小筑小区提供物业服务，并按照华盛公司与上述第一太平戴维斯约定的物业服务收费标准即每月每平方米5.5元的标准向小区业主收取物业服务费至今。2017年5月8日，华盛公司委托广州市番禺区物业管理协会通过公开招标方式选聘了粤平物业公司为大学小筑项目选择整体前期物业服务单位。2017年5月9日，华盛公司与粤平物业公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》一份，合同约定：本合同华盛公司与粤平物业公司通过缔结本物业的前期物业服务合同，为提高本物业的物业管理水平，确定委托粤平物业公司利用其在物业管理专业的经验、管理模式、管理制度为华盛公司大学小筑项目提供物业管理服务；服务期限为2017年5月9日至2022年5月8日，本合同的期限未满，本物业成立业主委员会且业主委员会重新与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；物业服务费为本物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式，盈余或者亏损均由粤平物业公司自行承担。2017年5月17日，华盛公司将前期物业管中标情况向广州市番禺区住房和建设局备案。案涉物业广州市番禺区小谷围街大学城广工一路159号7号楼901房的权属人为潘静，建筑面积为214.2509平方米。2016年1月9日，潘静与华盛公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号20160114847X）一份，合同约定：潘静所购商品房为华盛公司销售的大学小筑项目中门牌地址为广州市番禺区小谷围岛街大学城广工一路159号7号楼901房的商品房，该合同约定华盛公司选聘了第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司天河分公司进行小区前期物业管理服务，但未约定收费标准。2016年5月25日，华盛公司向潘静发出《收楼通知书》，通知潘静于2016年6月30日前办理案涉物业的收楼手续，后潘静办理了案涉物业的收楼手续。2016年8月6日，潘静与粤平物业公司签订了《前期物业服务协议》一份，协议约定由粤平物业公司向业主潘静提供前期物业服务，潘静所购房屋类型为住宅，建筑面积为214.2509平方米；物业管理服务费方面为按建筑面积每月每平方米5.50元收取，应在当月5日前交纳，逾期缴费的，每逾期一日，按应缴物业管理服务费0.2%缴纳滞纳金。另查明，案涉小区业主因对粤平物业公司提供的物业服务和物业服务费定价不满意曾向广州市番禺区住房和建设局和广州市番禺区发展和改革局信访，广州市番禺区住房和建设局回复部分业主表示粤平物业公司从2014年1月开始至今，从事大学小筑小区的物业管理服务，大学小筑小区擅自变更在管物业公司的情况属实。并于2017年3月27日、2017年3月30日分别向粤平物业公司、第一太平戴维斯公司发出整改通知，要求其在收到通知书后30日内予以整改。2018年2月6日，广州市番禺区发展和改革局针对案涉小区部分业主提出的关于大学小筑前期物业服务再次招标适用定价问题答复如下称，该局批准的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费[2011]70号）只作为该小区新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准依据，前期物业的招标投标活动的监督管理属于住建部门的职能，大学小筑前期物业服务再次招标的公告内容的审核工作及能否再次进行招标程序的解释属于区住建部门的职能。该局批准的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费[2011]70号）是根据建设单位提交的书面申请、招标公告、招标文件中有关物业服务内容及要求材料，按相关文件规定作出的批复，该批复只作为该小区新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准依据。2017年7月19日，广州市番禺区发展和改革局工作人员向粤平物业公司的案涉小区物业中心项目经理和客服主任（管家）调查案涉小区高层住宅的管家服务问题，案涉小区物业中心项目经理和客服主任（管家）表示案涉小区的高层住宅均设有管家服务，每幢住宅设有2名管家，但管家不是固定在大堂值班，而是流动式为业主提供服务，管家服务实行24小时制，两班制，上午9时至下午6时在楼层值班，其他时间是“电话岗”，业主可通过电话或微信方式联系提供服务，目前有8名管家，4名固定管家，另外4名属于流动用于顶岗。为此，潘静及案涉小区业主认为粤平物业公司没有按照华盛公司在政府备案文件中承诺大堂设置管家服务（二班制）、物业经理的资历没有5年以上等服务标准。再查明，2017年5月3日，潘静以华盛公司没有通过招投标的方式选聘物业管理企业为由，将粤平物业公司和华盛公司列为共同被告向一审法院提起诉讼，请求确认华盛公司与粤平物业公司分别于2013年12月9日和2017年5月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》以及潘静与粤平物业公司于2016年8月6日签订的《前期物业服务协议》（即案涉物业合同）无效[案号：（2017）粤0113民初3638号]，一审法院经审理认为虽然华盛公司在已经与中标的第一太平戴维斯公司签订《大学小筑前期物业服务合同》的情况下，未经法定程序又选聘与其公司具有关联关系的粤平物业公司作为大学小筑小区的物业服务企业有违规，但不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定，故确认华盛公司与粤平物业公司分别于2013年12月9日和2017年5月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》以及潘静与粤平物业公司于2016年8月6日签订的《前期物业服务协议》合法有效，判决驳回潘静的诉讼请求。一审法院一审判决作出后，潘静不服上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）粤01民终13561号民事判决，认为潘静的上诉理由不成立，故判决驳回潘静上诉，维持一审法院一审判决。粤平物业公司主张潘静自2017年3月起拖欠案涉物业的物业服务费，故曾于2017年9月27日，2017年11月27日，2017年12月27日，2018年11月9日分别向潘静邮寄《物业管理费催缴通知书》及《律师函》催缴2017年3月起欠缴的物业服务费。针对粤平物业公司发出的《物业管理费催缴通知书》，潘静委托本案代理律师向粤平物业公司和华盛公司发出《律师函》，表示由于粤平物业公司非法进驻案涉小区，且服务质量存在问题，无权向案涉小区业主收取物业服务费。潘静在诉讼中确认自2017年3月起因发现粤平物业公司服务存在问题开始没有缴纳物业服务费，之前缴纳的物业服务费是按照1178.38元/月的标准支付的。一审法院认为，潘静与华盛公司签订的商品房买卖合同中虽未约定物业服务费标准，但潘静后与粤平物业公司重新签订《前期物业服务协议》确定前期物业服务事项，关于该合同的效力问题已有生效判决予以确认，该合同合法有效，粤平物业公司实际提供了物业服务，潘静也接受了物业服务，应向粤平物业公司支付物业服务费。故潘静以粤平物业公司应向华盛公司主张物业服务费、华盛公司选聘物业管理公司的程序违法等理由抗辩粤平物业公司无权向潘静收取前期物业服务费的理由不成立，一审法院不予采纳。关于物业服务费定价的问题。华盛公司已经得到物价部门关于案涉小区物业服务费最高定价6.2元/平方米的批准，且潘静与粤平物业公司签订的《前期物业服务协议》双方已经约定物业服务费的标准为5.5元/平方米，并未超过物价部门批准的最高限额标准，双方当事人应当按照合同约定履行。潘静抗辩粤平物业公司的服务质量存在问题，不符合华盛公司2011年备案的服务质量承诺要求，但粤平物业公司履行物业服务的依据是与潘静签订的物业服务合同，服务标准和服务质量应以双方签订的物业服务合同为准，潘静未提供充分证据予以证明粤平物业公司的服务质量存在问题，不符合双方合同的约定，故潘静据此拒缴物业服务费依据不足，一审法院不予采纳。粤平物业公司已按照合同约定向潘静提供了物业管理服务，粤平物业公司有权向潘静收取物业服务费。粤平物业公司主张物业服务费的收费标准为每月5.5元/平方米，该标准符合双方签订的物业服务合同的约定，案涉物业每月的物业服务费为1178.38元（214.2509平方米×5.5元/平方米），粤平物业公司主张潘静拖欠2017年3月至2018年12月期间共22个月的物业服务费合计25924.36元（1178.38元/月×22个月），潘静未就该期间费用提出合理抗辩，故一审法院对于该主张予以支持。关于滞纳金的支付问题。潘静未按合同约定支付对价给粤平物业公司，已构成违约，除清偿拖欠的物业服务费外，还应按照约定支付滞纳金给粤平物业公司。粤平物业公司主张按合同约定从逾期当月6日起按照每日0.2%的标准计算滞纳金，一审法院认为该标准过高，故予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算滞纳金。因此，潘静向粤平物业公司支付的滞纳金应以每月交纳物业服务费用1178.38元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从所欠费用当月6日起计至实际清偿所欠物业服务费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，但各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业服务费1178.38元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月21日判决如下：一、潘静于判决发生法律效力之日起十日内向粤平物业公司支付2017年3月至2018年12月期间的物业服务费25924.36元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳的物业服务费1178.38元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从所欠费用当月6日起计至实际清偿所欠物业服务费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业服务费1178.38元）；二、驳回粤平物业公司的其余诉讼请求。一审案件受理费896元，由粤平物业公司负担366元，由潘静负担530元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉物业服务合同的效力已经生效判决进行审查和认定；2.潘静实际欠付2017年3月至2018年12月期间的物业管理费。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）粤平物业公司是否有权收取物业管理费的审查；（二）潘静应否支付争议期间的物业管理费及滞纳金。关于粤平物业公司是否有权收取物业管理费的审查问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，潘静上诉提出因华盛公司违法招投标，故粤平物业公司无权依据违法的前期物业服务合同收取物业管理费，对此，本院已经生效的（2017）粤01民终19074号民事判决认定案涉前期物业服务合同合法有效，因此，根据生效判决认定的事实，粤平物业公司有权依据合法有效的合同收取物业管理费。潘静主张合同无效以及追加华盛公司的上诉理由，均缺乏理据，本院不予采信。关于潘静应否支付争议期间的物业管理费及滞纳金的问题。双方签订的《前期物业服务协议》约定，物业管理费按建筑面积每月每平方米5.50元收取，应当在当月5日前交纳，逾期缴费的，每逾期一日，按应缴物业管理服务费0.2%缴纳滞纳金。现双方共同确认潘静实际欠付争议期间的物业管理费，因此，依据上述合同约定，一审法院判令潘静支付争议期间的物业管理费及滞纳金，符合合同约定，本院予以维持。潘静上诉提出粤平物业公司的物业服务质量与其承诺完全不符，对此，由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等。本案中，潘静提交物价部门的调查笔录等证据仅能证明粤平物业公司在部分服务期间的某项服务存有瑕疵，因此，潘静所提交的部分期间的瑕疵履行依据，并不足以证实粤平物业公司提供的全部物业管理服务均存在重大瑕疵，因此，潘静拒绝缴纳物业管理费不具有正当合理理由，其上诉主张缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上所述，潘静的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费896元，由潘静负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十一月二十八日书记员  杨希曾龙辉