重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0101民初11827号 原告：重庆市万州区万川物业管理有限公司，住所地重庆市万州区高笋塘**附**，统一社会信用代码91500101711600213M。 法定代表人：程森，董事长。 委托诉讼代理人：郝林平，重庆君之合律师事务所律师。 被告：中铁二院工程集团有限责任公司，住所地四川省成都市通锦路**，统一社会信用代码915101007302071266。 法定代表人：赵德义，董事长。 委托诉讼代理人：杨蕊瑜，女，1982年7月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：成梦珊，女，1985年12月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告重庆市万州区万川物业管理有限公司（以下简称万川物业公司）与被告中铁二院工程集团有限责任公司（以下简称中铁二院有限公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万川物业公司的委托诉讼代理人郝林平、被告中铁二院有限公司的委托诉讼代理人杨蕊瑜和成梦珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万川物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2006年9月1日至2019年8月31日的物业服务费741094元（1.6元/月▪平方米）；2.判令被告支付违约金56973.93元(2016年10月1日至2019年8月30日期间)，并从2019年9月1日起以所欠物业服务费为基数，按日支付万分之三的违约金至付清日止。事实理由：重庆市万州区万川房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》后，原告为重庆市万州区万川花园大楼进行物业管理，被告是万州区万川花园×层、×层、×层、×层部分房屋的业主（共计面积2970.39㎡），被告于2006年9月1日接收房屋。根据万州区物价局批复和经万州区房管局备案的《前期物业服务合同》，被告的房屋应当按3.2元/月▪平方米标准支付物业服务费，被告房屋一直空置所以原告减半按1.6元/月▪平方米收取。由于被告拒不支付物业服务费，已经违约。原告催收无果，请求法院依法判决被告及时给付。 被告中铁二院有限公司辩称：1.万川物业公司的请求有部分已超过了诉讼时效，依法丧失胜诉权；2.本案所涉房屋不具有法律规定的使用条件，消防验收未合格，不具有开展物业服务的基础，万川物业不能对其提供物业服务，也不能收取物业费和滞纳金；3.万川物业与开发商签订的《前期物业服务合同》无效，签订该合同未进行招投标程序，不能据此作为收取被告物业服务费的依据。4.根据合同的相对性原则，该《前期物业服务合同》的签订主体是万川物业公司与开发商，对被告不具有约束力。即便认定《前期物业服务合同》有效，但因该房产未实际向被告交付，被告仍不具有法定或约定支付物业费的前提和义务，物业公司向被告主张支付物业服务费的主体错误；5.万川物业公司的物业服务质量存在严重瑕疵，消防器材安装不完整、楼梯间脏乱、电梯厅无法使用，原告未履行合同义务构成违约。故原告不应依据《前期物业服务合同》向被告收取物业费，也无权向被告收取滞纳金，应驳回原告的诉讼请求。 原告万川物业公司围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务合同》2份、重庆市万州区物价局文件1份、前期物业服务合同备案证明1份、重庆市商品房买卖合同1份、2006年4月27日中铁二院有限公司给万州区房地产管理局的授权委托书1份、重庆市高级人民法院（2002）渝高民执字第47-6号民事裁定书1份、万州区不动产登记中心档案查询信息1份、2015年4月27日催缴2006年8月至2015年4月30日物业服务欠费函和2015年4月30日国内挂号信函收据1份。 被告中铁二院有限公司提交了房地产权证4份、2012年4月16日中铁二院有限公司给重庆市万州区万川房地产开发有限公司关于退房的函1份、2005年7月25日房地产估价报告1份、移交清单、房屋现状照片等证据以抗辩。 双方对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据原被告提交的证据及审理查明事实如下： 2004年9月9日，重庆市万州区万川房地产开发有限公司与重庆市万州区万川物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》：约定选聘万川物业公司对万州区万川花园实施前期物业管理服务，服务期限为3年，自2004年9月19日起至2007年9月18日止，合同期未满，业主委员会于选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止，物业服务费根据重庆市万州区物价局万州价房[2003]115号文件规定写字楼每建筑平方米按3.2元/月▪平方米收取。2007年9月17日，重庆市万州区万川房地产开发有限公司与万川物业公司续签《前期物业服务合同》：物业服务费标准不变写字楼每建筑平方米3.2元/月▪平方米，业主或物业使用人应按月在每月前15日内履行交纳义务，期限从2007年9月17日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时该合同终止，业主或物业使用人违反本合同的约定未能按时如数缴纳物业费费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。2008年7月17日，原告将《前期物业服务合同》在万州区房地产管理局物业管理办公室进行备案，备案号为“万物备[2008]第13号”。 另查明被告中国中铁二院工程集团有限责任公司原名为铁道第二勘查设计院，其位于重庆市万州区万川花园大楼的产权证有四证分别为：高笋塘×号第×层部分建筑面积1702.81㎡，系重庆市高级人民法院2006年4月20日裁定抵偿给中铁二院有限公司，办理产权证时间为2006年6月21日；高笋塘×号×层部分建筑面积152.87㎡，系中铁二院有限公司2004年5月17日向重庆市万州区万川房地产开发有限公司买卖所得，办理产权证时间为2006年12月8日；高笋塘×号第×层左部分建筑面积212.37㎡，系重庆市高级人民法院2007年1月11日裁定抵偿给中铁二院有限公司，办理产权证时间为2007年2月1日；高笋塘×号第×层建筑面积902.34㎡，系重庆市高级人民法院2006年4月20日裁定抵偿给中铁二院有限公司，办理产权证时间2006年5月10日。 因被告未装修使用，原告在本案中主张的物业费单价按照《前期物业服务合同》约定写字楼按建筑平方米3.2元/月▪平方米减半收取，即按照建筑面积1.6元/月▪平方米计算物业费。原告万川物业公司2015年4月30日通过国内挂号信向中铁二院有限公司发出物业服务欠费催收函（2006年8月至2015年4月30日期间按照建筑平方米3.2元/月▪平方米收取）。 本院认为，对被告辩称的关于所涉物业不具有法律规定的使用条件，未经消防验收就不具有开展物业服务的基础、万川物业不能对其提供物业服务、也不能收取物业费等问题，消防验收是被告与开发商之间基于买卖合同所涉及的问题，与本案的物业服务合同没有关联性，且原告提供的物业服务内容并非仅是对消防设施进行维护，还包含了共用部位、共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物的维修、管理及公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等内容，原告已履行了义务，故对于被告的该辩称理由本院不予采纳。重庆市万州区万川房地产开发有限公司与原告签订万川花园《前期物业服务合同》后，原告从2004年9月9日合同签订之日起在该小区提供物业服务，被告作为该小区业主之一，其房屋也在原告提供的物业服务范围之内，被告应当根据《前期物业服务合同》约定及时、足额交纳物业服务费。原告起诉请求被告给付从2006年9月1日起至2019年8月31日止的物业管理费按单价1.6元/月▪㎡，共计741409.34元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本院认为因原告在2015年4月30日向被告催收之前所欠的物业费，未向被告催收2015年4月30日至2019年8月31日止被告所欠的物业服务费，故2015年5月1日至2019年8月31日止的物业服务费和滞纳金原告起诉被告支付，本院不予支持。原告未提供四证分别具体的交付房屋的时间证据，故，四证均按办理产权证的时间为交付房屋日，即既按结合办产权证时间、又结合原告请求的给付时间（办产权证时间在原告请求时间2006年9月1日之前的，从2006年9月1日起计算，办证时间在2006年9月1日之后的以办产权证时间起计算）至本院确定的给付时间2015年4月30日止、单价按请求的建筑面积1.6元/月▪平方米计算物业费，被告以上四证产生的物业费分别为：高笋塘×号第×层物业费为283347.6元[2006年9月1日至2015年4月30日，1702.81㎡×1.6元/月▪㎡×（8年+240天）]、高笋塘×号×层物业费为24638.5元[2006年12月8日至2015年4月30日，152.87㎡×1.6元/月▪㎡×（8年+142天）]、高笋塘×号第×层物业费为33639.4元[2007年2月1日至2015年4月30日，212.37㎡×1.6元/月▪㎡×（8年+90天）]、高笋塘×号第×层物业费为150149.3元[2006年9月1日至2015年4月30日，902.34㎡×1.6元/月▪㎡×（8年+240天）]，合计491774.8元。关于被告辩称认为2006年9月1日至2015年4月30日所欠原告的物业服务费已过诉讼时效，本院认为物业服务合同属于继续性合同，只要物业服务合同在有效期内就不存在时效问题，在合同有效期内，物业费用属于一个整体，业主每月、每季度、每年交纳物业费属于分期履行整体债务行为，适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》有关分期履行债务的时效规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起开始计算”，原告从2004年9月9日至本案辩论结束之日仍一直在为以上四证所属的万川花园物业服务，因此，原告请求被告给付2006年9月1日至2015年4月30日止的物业服务费，被告应当给付，其辩称理由不成立。 关于被告辩称房屋从2006年起至今重庆市万州区万川房地产开发有限公司未向中铁二院有限公司交付房屋，其产生的物业服务费用不应由被告承担，本院认为以上四产权证所属房屋均在2006年至2007年初办理产权证给中铁二院有限公司（被告），且第×层、第×层、第×层均是由重庆市高级人民法院裁定抵偿给中铁二院工程有限公司的，第×层152.87㎡是由重庆市万州区万川房地产开发有限公司与中铁二院有限公司签订的买卖合同而得。在被告提供的2012年4月16日《关于退房的函》中，已明确已抵偿给被告，应当认定为已交付的情形，且原告从2004年9月9日至本案辩论结束之日仍一直在为以上四证所属的万川花园物业服务，因此被告中铁二院有限公司应当向原告支付相应的物业服务费；被告还辩称以上四证所属的万川花园楼道存在堆放杂物等管理瑕疵，因举示的证据不足以证明其辩称理由成立，因此被告辩称理由本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下： 一、被告中铁二院工程集团有限责任公司于本判决生效后十五日内支付欠交原告重庆市万州区万川物业管理有限公司从的物业服务费491774.8元； 二、驳回原告重庆市万州区万川物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11780元，减半收取5890元，由原告万川物业公司承担1552元，由被告中铁二院工程集团有限责任公司承担4338元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉副本，上诉于重庆市第二中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  谭瑞萍 二〇一九年十一月十五日 书记员  熊凤铭 书记员  牟 丹