四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初7063号 原告：四川中田房地产开发有限公司，住所地：绵阳市涪城区长虹大道。 法定代表人：陈忠兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:李建川，四川合泰律师事务所律师。 被告：绵阳市涪城区泊雅酒店。经营场所：绵阳市涪城区长虹大道。 经营者：杨昌宽。 委托诉讼代理人：张宗银，绵阳市天一法律服务所法律工作者。 原告四川中田房地产开发有限公司诉被告绵阳市涪城区泊雅酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告四川中田房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李建川、被告绵阳市涪城区泊雅酒店的经营者杨昌宽及其委托诉讼代理人张宗银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川中田房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、判令被告限期将承租的绵阳市涪城区长虹大道xxxxxx商铺恢复原状后退还给原告；2、判令被告向原告支付被拖欠房租、合同解除后逾期退房期间的房屋占用费（按照逾期退房滞纳金标准计算）、拖欠房租违约金、因违约导致合同终止、解除违约金等各项费用（扣除合同解除前后被告自愿向原告支付金额后）合计435469.29元；3、判令被告自2019年09月01日起，按照逾期退房滞纳金标准向原告支付逾期退房期间的房屋占用费，直至被告将房屋恢复原状并退还给原告时止；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年04月15日，被告经营者杨昌宽与原告签订《房屋租赁合同书》，承租原告开发修建的位于绵阳市涪城区长虹大道xxxxxx商铺，用于经营宾馆茶楼。合同履行期间，被告擅自单方将合同约定的房租支付周期由每半年提前交租变更为按月当月交租。2019年01月开始，被告擅自单方将合同约定的房租由每月每平方米23元，变更为每月每平方米18元。原告对被告的违约行为经多次、反复口头及书面通知，要求并敦促其立即纠正违约行为，然被告依然我行我素，拒不全面、适当的履行合同约定义务，拒不纠正违约行为。原告不得已，于2019年04月10日依据合同相关约定，向被告送达了《解除合同通知书》，书面通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同书》，同时要求被告在限期内到原告处结清房租，交纳违约金，将承租房屋恢复原状后退还原告。 合同解除后，被告于2019年05月03日通过黄勇账户继续向原告原指定房租代收人王有华账户支付38662元款项。为此，原告于2019年05月20日向被告送达《解除合同通知生效告知书》，告知被告双方合同已于2019年04月11日12：44时解除，并同时向被告声明，鉴于合同已经解除，被告继续向原告账户或者原告原指定房租代收人账户支付类似款项都将不视为双方以实际行为继续履行原合同的行为，原告将以此类款项用于冲抵被告拖欠的房租、违约金、逾期退房滞纳金、损失赔偿金等相关费用。但被告对原告的《解除合同通知书》和《解除合同通知生效告知书》视而不见，继续霸占原告房屋进行经营活动，拒不将租赁房屋恢复原状并退还原告。 被告绵阳市涪城区泊雅酒店辩称：1、被告与原告自签订租赁合同后，原告没有按照合同约定向被告交付完好状态的房屋。特别是从2016年8月装修完毕进行试营业期间，租赁房屋出现大面积的渗水、漏水，特别是房屋的墙体、窗户、玻璃及楼面的处理不当，导致了客房、茶楼厨房、走廊等多处漏水。被告通过短信、电话书函、微信等方式向原告函告，要求原告及时派员到现场进行处理，而原告仅有一次派员到现场走马观花以后，根本没有派员进行处理，导致被告随后2017年起诉至人民法院。经过中级人民法院判决，只将维修3个月的营业损失进行赔偿，其他损失原告不闻不问。我们认为，导致今天的诉争是由因原告的过错违约而引起。2、原告企业属于不诚信企业，250余户业主购买商品房后，因无法办证，多次找市政府、区政府，找不到原告单位。从2018.12-2019.3业主在被告所租赁房屋周围，采取了堵路、围街、挂横幅等长达3月之久，致使被告无法正常经营。3、原告所租赁给被告的房屋的租金，原协商为23元/㎡/月，因多方原因，原告从2018年开始与其他的租赁户其它楼层的租金普遍下降，唯独被告所租的房屋，租金没有下降，实属原告的故意。我们请求依法驳回原告所有诉讼请求，并要求原告赔偿被告由此所造成的一切经济损失。 原告围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、被告支付房租银行回单、关于立即纠正违约行为的函告书及送达证据、关于敦促立即纠正违约行为的函告书及送达证据、解除合同通知书及公证送达文件、解除合同通知生效告知书及送达证据等证据，本院组织当事人进行证据的质证和交换。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下：2016年04月15日，原告作为出租方、甲方与被告经营者杨昌宽作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同书》，约定杨昌宽承租原告开发修建的位于绵阳市涪城区长虹大道北段XXXXX商铺，租赁房屋面积为2159平方米，租赁房屋设计用途为商业。合同约定，租赁期限144个月，自2016年4月1日起至2028年3月31日。该合同“租金及支付方式”约定：租金每年每月每平方米23元；第120月起至第144月止，每年每月每平方米24.15元；租金支付方式：银行转账”。该合同第十四条“乙方违约责任”约定：“14.1租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同年租金总额的10%向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到弥补全部损失为止……14.1.4拖欠房租累计一个月以上的…。14.4乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍支付滞纳金……14.5租赁期满，乙方应如期交付该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还房屋给甲方造成的其他损失”。 合同履行期间，被告从2018年4月开始单方面将合同约定的房租支付周期由每半年提前交租变更为按月当月交租。2019年01月开始，被告又单方面将合同约定的房租由每月每平方米23元，变更为每月每平方米18元。2019年4月3日，原告对被告的违约行为发出书面通知《关于敦促立即纠正违约行为的函告书》，要求并敦促其立即纠正违约行为。不过收到函告书后，于2019年4月6日出具复函《关于敦促立即纠正违约行为的复函》。原告于2019年04月10日向被告送达了《解除合同通知书》，书面通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同书》，同时要求被告在限期内到原告处结清房租，交纳违约金，将承租房屋恢复原状后退还原告。原告并于2019年4月10日向四川省绵阳市绵州公证处提出公证申请，请求对其邮寄送达给杨昌宽《解除合同通知书》的行为及过程进行证据保全。四川省绵阳市绵州公证处（2019）川绵州内证字第1535号公证书证明原告给杨昌宽送达《解除合同通知书》的行为真实、合法、有效。原告于2019年5月20日向被告送达《解除合同通知生效告知书》，告知被告双方合同已于2019年04月11日解除。 另查明：2017年5月27日，本案被告绵阳市涪城区泊雅酒店以案涉租赁房屋漏水等事由起诉本案原告四川中田房地产开发有限公司和绵阳中田置恒物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院以（2017）川0703民初2831号案件受理，被告绵阳市涪城区泊雅酒店提出诉讼请求：1.判令二被告共同承担赔偿因房屋租赁而给原告造成的各项经济损失82万元及维修期间损失费用；2.诉讼费、代理费由二被告负担。2017年10月25日，该案判决驳回绵阳市涪城区泊雅酒店的诉讼请求。绵阳市涪城区泊雅酒店不服该判决，上诉至绵阳市中级人民法院。2018年5月22日，绵阳市中级人民法院以（2018）川07民终547号民事判决书判决：一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初2831号民事判决；二、四川中田房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向绵阳市涪城区泊雅酒店赔偿损失46602元；三、驳回绵阳市涪城区泊雅酒店的其他诉讼请求。 还查明：被告从2019年01月开始，按每月每平方米18元支付租金至2019年7月。庭审中被告答辩具有反诉内容，但诉讼过程中被告书面明确表示在本案不提反诉。 本院认为，案涉《房屋租赁合同书》是当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，对当事人均有约束力。原告、被告均应依该合同约定及时、全面地履行各自的义务，原告按约提供了租赁物，被告应按照合同约定给付租赁费用。因被告未按照合同约定的方式、期限等支付租赁费用，经原告书面告知后仍不按约履行，原告遂发出解除合同通知书，被告收到该通知书且已回函。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，原告2019年4月10日向被告送达《解除合同通知书》后，若被告对解除合同持有异议，应当在解除合同通知到达后三个月内向人民法院起诉请求确认解除合同的效力。但被告并未在法律规定的期间向人民法院起诉请求确认解除合同的效力。故本院认为双方的租赁合同已于2019年7月11日解除。根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故原告要求被告退还房屋并恢复原状、支付租金及逾期退房的房屋占用费等损失，有事实及法律依据，其事实诉讼请求本院予以支持。被告辩称租赁房屋出现大面积的渗水、漏水，特别是房屋的墙体、窗户、玻璃及楼面的处理不当，导致了客房、茶楼厨房、走廊等多处漏水，要求原告赔偿损失等，具有反诉内容，但诉讼中明确表示在本案不提反诉，且被告于2017年已以租赁房屋漏水等事由要求原告赔偿损失，向人民法院提起诉讼，该案经两级人民法院判决，人民法院就双方争议已作出处理，由四川中田房地产开发有限公司向绵阳市涪城区泊雅酒店赔偿损失46602元。故对被告的辩解理由，本院不予采信。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》九十六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市涪城区泊雅酒店在本判决生效之日起30日内向原告四川中田房地产开发有限公司返还绵阳市涪城区长虹大道北段67号瑞仕名都4层商铺并恢复原状； 二、被告绵阳市涪城区泊雅酒店在本判决生效之日起10日内向原告四川中田房地产开发有限公司支付合同履行期间欠付的租赁费（23元-18元）×2159平方米÷30日×(30日×6个月＋11日)=68727.53元。 三、被告绵阳市涪城区泊雅酒店在本判决生效之日起10日内向原告四川中田房地产开发有限公司支付合同解除后至逾期退房期间的房屋占用费，计算方法为：以2159平方米为基数，按照每平方米每月23元计算，从2019年7月12日起至返还房屋之日止。 四、被告绵阳市涪城区泊雅酒店在本判决生效之日起10日内向原告四川中田房地产开发有限公司支付因违约导致合同解除的违约金23元/月×2159平方米×12个月×10%=59588.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告四川中田房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取，计3916元，由被告绵阳市涪城区泊雅酒店负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四 川省绵阳市中级人民法院。 审审判员  黄杰梅 二二0一九年十一月十五日 书记员邓赐