广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20154号上诉人（原审原告）：刘飞明，男，1973年4月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴深宝，广东理奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨镒嘉，女，1987年12月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：彭斌，广东领华律师事务所律师。上诉人刘飞明因与被上诉人杨镒嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘飞明向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21585号民事判决；2.判令杨镒嘉向刘飞明支付违约金134000元；3.判令刘飞明无需返还定金100000元；4.本案的诉讼费由杨镒嘉承担。事实和理由：1.原审判决未能综合、全面、正确认定合同解除之根本原因在杨镒嘉，忽略了合同解除的全部过错方在杨镒嘉。双方于2019年2月20日就位于广州三元里大道934号601房（房屋权属证书编号：015292725）达成买卖合意，并签订《合同》，《合同》第二条第一项约定房屋总价款为人民币壹佰叁拾肆万元且杨镒嘉须于2019年2月20日向刘飞明支付定金壹拾万元，后杨镒嘉将该笔定金于2月21日分两笔支付，在交付定金后至4月27日，杨镒嘉未能依约履行，刘飞明再次与其进行协商，协商过程中才知其隐瞒自身不具备购房资格的事实，并且口头要求给予其两个月的期限去办理户口迁移，刘飞明同意其延期办理的前提是杨镒嘉能够先再支付购房款20%的定金才可为其继续保留两个月的过户交易时间，但其并未同意且未实际履行，因此刘飞明起诉要求与杨镒嘉解除合同并应当承担合同解除的全部过错。2.依照约定杨镒嘉应于2019年2月21日前面办理按揭贷款并支付相应的购房款项，时至2019年5月23日即原审起诉之时，时间跨度长达3个月，杨镒嘉依旧未能如约履行相应义务，刘飞明已给予其足够的时间去办理相关手续，并非原审所认定的“尚未超过合理期限”。原审判决明显未能尊重缔约双方的意愿约定，错误适用合理期限的规定，忽视杨镒嘉违约已久的事实。3.杨镒嘉未能如期办理户口迁移并非其违约的免责事由，缔约双方达成买卖合意时，其权利义务便己确定，具体的履行期限、履行方式等行为均受合同约束，对于杨镒嘉自身原因导致的风险并非其逾期履约的借口，否则便变相地加重了守约方的履约责任，严重违背合同法的立法精神及契约意识，杨镒嘉作为一名完全民事行为能力人，完全可以在取得购房资格后再去签订购房合同，这才是合法合规的正当途径，但其却选择了风险性极高的方式，在未取得购房资格前，便与刘飞明签订合同，变相地要求刘飞明与其一同承担风险，对合同约定的义务一拖再拖，导致刘飞明无端承担风险。原审判决未能在查清客观事实的情况下，作出错误的认定。被上诉人杨镒嘉辩称，1.我方未隐瞒身份资格的问题。2.户口的办理是因为政策的原因，不是我方的主观故意。视频可以客观反映当时双方就此问题进行了协商，该协商也是在双方知悉户口正在办理过户的前提下进行的。至于超过多长时间，原审法院的认定是没错的，因为在视频协商的过程中是知悉户口在政策的原因下正在协商，且当时协商的是2个月内办理户口，并非如刘飞明所述的造成巨大损失。刘飞明向原审法院起诉请求：1.刘飞明与杨镒嘉签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）解除；2.杨镒嘉立即向刘飞明支付违约金134000元；3.刘飞明无需返还定金100000元；4.本案一切诉讼费用由杨镒嘉承担。原审法院认定事实：广州市白云区三元里大道934号601房登记在刘飞明名下。2019年2月2日，刘飞明（甲方，卖方）与杨镒嘉（乙方，买方）、第三人广东链家房地产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于广州市白云区三元里大道934号601房（以下简称“涉案房产”），总金额1340000元，该房产存在抵押等他项权利情况；乙方须应于递件成功当天向甲方支付房款410000元，剩余房款930000元由乙方于2019年2月21日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；等等。2019年2月21日，杨镒嘉向刘飞明转账支付100000元。2019年3月5日，广州市白云区人力资源和社会保障局发布《关于2019年广州市引进人才入户申报工作延后启动的公告》，记载原定于3月1日开放的广州市引进人才入户的申报系统暂未能进行正常申报操作，区人力资源和社会保障局办事窗口也未能正常受理引进人才入户的申办业务，本年度引进人才入户申报工作正式启动的时间需要延后。该事项的具体办理时间及办理流程以《实施细则》正式公布为准。2019年4月22日，广州市人力资源和社会保障局发布《广州市人力资源和社会保障局关于开展2019年度引进人才入户申报工作的通知》，记载2019年4月25日起，全市各对外服务窗口开始受理本市用人单位引进在职人才入户申报的工作。2019年4月27日，刘飞明、杨镒嘉及中介方进行会谈且录制了谈话视频，刘飞明在视频中陈述“再三的提醒他这个风险也就是说等你户口下来再搞……我也相信他会下来，大概他说2个月，我就预留2个月，现在2个月过去了10天了，足足有10天了，你知道我损失多大……”；中介方称“如果到5月15日他的户口还没下来，你说再给他2个月是吧？”刘飞明回复“对呀，但是我有条件的哦，他能保证2个月下来……他要现在再付我20%的定金，如果2个月之后，他2个月以内他过不了户……过不了户，那合同就自动解除了，然后这个20%的违约金……”。2019年4月30日，广州市白云区人才服务管理办公室向杨镒嘉出具广州市白云区人才服务管理办公室人才引进受理回执，通知杨镒嘉于2019年6月6日之后领取批复与入户卡。2019年6月10日，杨镒嘉户口登记至广州市白云区荟贤路**之一公共集体户中。审理中，刘飞明、杨镒嘉确认经过2019年4月27日协商后，杨镒嘉并未另行向刘飞明支付定金或违约金；另经原审法院释明，若在刘飞明不配合办理涂销和后续贷款的情况下，杨镒嘉确认其无能力一次性付款，在此情况下杨镒嘉同意解除合同，但主张将另行要求刘飞明返还定金及承担相应违约责任。原审法院认为，刘飞明与杨镒嘉签订广州市存量房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同当事人均应依约履行合同义务。根据刘飞明、杨镒嘉及中介方在2019年4月27日的会谈内容可知，刘飞明陈述其预留了2个月时间给杨镒嘉办理户口迁移手续，故可推断刘飞明在签订涉案合同时已清楚知晓杨镒嘉尚不具备购房资格，且承诺给予杨镒嘉一定时间办理。另根据中介方称“如果到5月15日他的户口还没下来，你说再给他2个月是吧？”、刘飞明回复“对呀，但是我有条件的哦，他能保证2个月下来……”可知，刘飞明给予杨镒嘉办理户口的最后期限为2019年5月15日。协商最后系刘飞明要求杨镒嘉支付购房款20%的定金才可为杨镒嘉继续保留2个月的过户交易时间。关于《广州市存量房买卖合同》能否解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情况。刘飞明主张杨镒嘉迟延办理贷款业务且不具备户口资格导致合同无法履行，原审法院认为，杨镒嘉取得户口资格时间虽晚于刘飞明、杨镒嘉之间约定的时间，但因刘飞明、杨镒嘉之间并未约定若杨镒嘉未能按期取得户口资格就可解除合同，且杨镒嘉在约定期限届满后不足一月便取得户口资格，尚未超过合理期限；刘飞明另主张杨镒嘉迟延办理按揭贷款手续，虽合同约定杨镒嘉需按期提起贷款申请，考虑杨镒嘉在签订合同时尚未取得户口资格，故相应贷款申请同样无法及时办理，刘飞明在清楚知晓杨镒嘉未取得户口资格的同时亦应知晓杨镒嘉系无法按期申请贷款，现刘飞明同意杨镒嘉在合同签订后继续办理户口事宜的同时又以杨镒嘉未按合同约定按时提起贷款申请，并以此为由主张杨镒嘉未履行合同义务导致合同解除，理据不足；故刘飞明主张的合同解除依据不符合上述法律规定的情形，原审法院不予采纳。虽刘飞明主张合同解除的依据不足，但杨镒嘉确认在与刘飞明存在纠纷的情况下独自无法顺利完成合同交易事宜，且杨镒嘉亦同意在此情况下解除合同，属于杨镒嘉自行行使处分权的行为，原审法院予以准许，故确认解除刘飞明与杨镒嘉签署的涉案买卖合同。关于违约金，合同约定，若杨镒嘉不按本合同约定买入涉案房屋的应当向刘飞明支付违约金即成交价的10%，现杨镒嘉已取得广州户口且表示愿意继续履行，且杨镒嘉迟延取得户口资格仅比双方约定时间晚不足一月，尚未超出合理期限，并非使合同目的无法实现，亦不能认定系杨镒嘉不按约定买入涉案房屋；另，虽合同约定杨镒嘉需按期提起贷款申请，考虑杨镒嘉在签订合同时尚未取得户口资格，故相应贷款申请同样无法及时办理，在杨镒嘉取得户口资格前刘飞明便提起本案诉讼，刘飞明、杨镒嘉进入诉讼阶段中亦无法将未能办理按揭贷款申请的责任归责于杨镒嘉一人，且合同并未约定按揭贷款的付款时间，故刘飞明以杨镒嘉未按时办理贷款申请主张杨镒嘉承担违约责任理据不足，原审法院不予支持，予以驳回。关于定金，刘飞明、杨镒嘉并未约定若杨镒嘉未能按期取得户口资格刘飞明即可没收定金，且在杨镒嘉迟延取得户口资格的情况下，刘飞明、杨镒嘉未能就如何继续履行达成一致意见，由此导致合同解除的责任不能归责于任一方，故刘飞明要求没收定金理据不足，原审法院不予支持，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：刘飞明与杨镒嘉于2019年2月20日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）解除；二、驳回刘飞明的其他诉讼请求。原审案件受理费2405元，由刘飞明承担2305元，由杨镒嘉承担100元。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明，刘飞明在二审中提交《证据调取申请书》，申请向本案中介广东链家地产经纪有限公司广州分公司链家广州机场路店调取涉案完整视频。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为杨镒嘉是否应当支付违约金的问题。本院对此评析如下：双方当事人签订的《广州市存量房买卖合同》约定了杨镒嘉向刘飞明支付违约金的条件为杨镒嘉未按合同约定买入该房地产，而在涉案合同已解除的情况下，杨镒嘉是否应当支付违约金应根据其是否存在导致合同解除的违约行为予以判断。首先，刘飞明上诉认为杨镒嘉隐瞒其购房资格导致合同解除，但因双方在签订合同时杨镒嘉已注明户口在重庆，刘飞明作为房屋出售方理应对房屋购买方的购房资格履行谨慎审查的义务，且结合双方在2019年4月27日的会谈内容，可以推出刘飞明对于杨镒嘉签订合同时未办理户口迁移手续的事实是知情的，故刘飞明该上诉主张缺乏依据，本院不予采信。其次，根据已查明的事实，杨镒嘉延迟办理户口迁移手续是由客观原因导致，且双方在2019年4月27日已协商一致将办理户口的期限定为2019年5月15日，而杨镒嘉也已在2019年6月10日取得广州市集体户口，原审法院认定其迟延时间尚在合理期限内，并不足以导致合同不能继续履行并无不妥。涉案合同的解除是双方协商一致的结果，因此，杨镒嘉不存在足以导致合同解除的违约行为，刘飞明要求杨镒嘉支付涉案房屋成交价10%的违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。如上所述，涉案合同解除的责任不应归责于杨镒嘉，故刘飞明上诉认为其不应返还定金100000元的主张亦不能成立，本院予以驳回。至于刘飞明提出的调取证据申请，因与本案实体审理无关，本院不予准许。综上所述，刘飞明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4810元，由上诉人刘飞明负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 吴煜伦林丽敏