四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初14565号 原告：四川盛世罗斯实业有限公司，住所地：成都市金牛区抚琴西路**********。 法定代表人：罗依斯甲，董事长。 委托诉讼代理人：王倩妮，四川伦典律师事务所律师。 被告：成都青羊工业建设发展有限公司，住所地：，住所地：成都市青羊区广富路********v> 法定代表人：张锡忠，董事长。 委托诉讼代理人：王永孜，四川泰仁（重庆）律师事务所律师。 被告：四川雷扬实业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区敬业路****。 法定代表人：雷志中，董事长。 原告四川盛世罗斯实业有限公司（以下简称“盛世罗斯公司”）与被告成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称“青羊工业公司”）、四川雷扬实业有限公司（以下简称“雷扬公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盛世罗斯公司的委托诉讼代理人王倩妮，被告青羊工业公司的委托诉讼代理人王永孜到庭参加诉讼。被告雷扬公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 盛世罗斯公司请求本院判令：1.盛世罗斯公司不予腾空返还成都市青羊工业集中发展区T6幢的房屋-1、1、2、3、4、6层房屋；2.确认盛世罗斯公司为成都市青羊工业集中发展区T6幢的房屋-1、1、2、3、4、6层的合法租赁人；3.本案诉讼费由青羊工业公司、雷扬公司承担。 事实和理由：一、盛世罗斯公司与雷扬公司就本案所涉执行标的成都市青羊工业集中发展区T6幢的房屋-1、1、2、3、4、6层的租赁合同纠纷案件正在上诉中，该案结果与执行案件具有利害关系，应当中止执行程序。二、盛世罗斯公司与雷扬公司就执行标的房屋签订的三份《租赁合同》系双方真实意思表示，盛世罗斯公司对执行标的享有合法租赁权，青羊工业公司持股的成都嘉善物业服务管理有限公司对此进行了确认。在租赁期间内发生该房屋所有权的变更无法对抗其享有的合法租赁权。三、盛世罗斯公司从未收到过（2019）川0105执2830号《责令函》以外的其他法律文书。盛世罗斯公司系执行标的的合法租赁人，不应腾空返还案涉房屋。 青羊工业公司辩称，因盛世罗斯公司拒绝履行义务，其与雷扬公司之间的租赁合同现已解除，双方不存在任何租赁关系，故盛世罗斯公司不是房屋的租赁人，其对执行标的的房屋处于非法占有状态。盛世罗斯公司在起诉状中对判决确认的合法租赁权的叙述与一审判决载明的真实内容不符，系虚假陈述。另成都嘉善物业服务管理有限公司与青羊工业公司为各自具有独立法人资格的主体，其意思表示不能代表青羊工业公司。盛世罗斯公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。 雷扬公司未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 青羊工业公司与雷扬公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日作出（2018）川0105民初708号《民事判决书》，判决：一、确认青羊工业公司与雷扬公司于2012年10月8日签订的《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》已于2016年12月30日解除；二、雷扬公司向青羊工业公司返还位于成都青羊工业集中发展区T区6幢的房屋；三、青羊工业公司向雷扬公司返还购房款6037565元。雷扬公司不服该判决提起上诉，因其未在法律规定的期限内预交上诉案件受理费，成都市中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）川01民终7593号《民事裁定书》，裁定按雷扬公司自动撤回上诉处理。（2018）川0105民初708号《民事判决书》生效后，因雷扬公司未履行该判决确定的义务，青羊工业公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2019年8月19日作出（2019）川0105执2830号《责令函》，责令雷扬公司及房屋使用人腾空返还成都青羊工业集中发展区T区6幢的房屋。盛世罗斯公司于2019年8月30日向本院提出执行异议申请。本院于2019年9月11日作出（2019）川0105执异418号《执行裁定书》，认为“因雷扬公司以租抵债的主张能否成立，雷扬公司与盛世罗斯公司之间的租赁关系是否解除，需待雷扬公司与盛世罗斯公司、罗依斯甲、雷峥房屋租赁合同纠纷一案二审予以确认，现盛世罗斯公司不能证明其已向雷扬公司支付房屋租金，不能证明其系案涉执行标的房屋的合法承租人，其异议请求于法无据”，遂裁定驳回盛世罗斯公司的执行异议请求。盛世罗斯公司不服该《执行裁定书》，于2019年10月9日提起本案诉讼。 另查明，雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年5月7日的《法人授权委托书》内容为公司委托实际控制人雷峥签订T6房屋第三、四层租赁合同，并将房租直接支付至雷峥个人名下银行卡中。 雷扬公司与盛世罗斯公司签订落款日期为2014年5月18日的《租赁合同》，约定将T6办公楼的第三层、四层租赁给盛世罗斯公司，面积按800平方米计算，租期自2014年5月21日至2026年5月21日，房屋租金为每年25万元。 2014年5月22日，雷扬公司作为乙方与甲方罗依斯甲及作为担保人的雷铮签订《借款协议书》，约定乙方向甲方借款300万元款项转至丙方账户，乙方以青羊工业总部基地T6栋整栋银行抵押贷款后的剩余价值作为抵押担保物，以在四川大西南房地产综合开发公司的债权作为本次借款的担保款。 雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年6月28日的《法人授权委托书》，内容为全权委托雷铮签订T6办公楼的《租赁合同》。雷扬公司与盛世罗斯公司签订落款日期为2014年6月28日的《租赁合同》，约定将T6办公楼的第一层、二层（负一楼无偿使用）租赁给盛世罗斯公司，租期自2014年6月28日至2030年6月27日，每年租金为8.3万元。 2014年7月1日，雷扬公司作为乙方与甲方罗依斯甲及作为担保人的雷铮签署《借款协议书》，约定乙方向甲方借款100万元款项转至丙方账户，乙方提供的担保物为青羊工业总部基地T6栋整栋及乙方在四川大西南房地产综合开发公司的债权。 雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年12月26日的《法人授权委托书》，内容为全权委托雷铮签订T6办公楼6F董事长办公室的租赁合同协议。雷扬公司（甲方）与盛世罗斯公司（乙方）签订落款日期为2014年12月26日的《协议》，将雷扬公司名下的T6办公楼6楼董事长办公室租赁给盛世罗斯公司来抵偿借款利息及本金，抵偿价格为80万元，使用期限为2015年4月1日至2035年4月1日。 雷扬公司与盛世罗斯公司、罗依斯甲及第三人雷峥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日作出（2018）川0105民初12246号《民事判决书》，判决：一、雷扬公司与盛世罗斯公司签订的《租赁合同》及《协议》于判决生效之日起解除；二、盛世罗斯公司于判决生效之日起三十日内腾退位于成都市青羊工业发展园区T6幢-1、1、2、3、4、6层的房屋给雷扬公司。雷扬公司不服该判决提起上诉，现该案尚在二审中。 上述事实有《租赁合同》、《协议》、《声明》、民事判决书、执行裁定书、上诉费缴费发票等在案为证。 庭审中，1.盛世罗斯公司明确其将第一项诉讼请求由“中止依据青羊区人民法院（2018）川0105民初708号判决书，对盛世罗斯公司正在使用的成都青羊工业集中发展区T6幢的房屋-1、1、2、3、4、6层的执行程序”变更为“判令盛世罗斯公司不予腾空返还案涉房屋”。 2.盛世罗斯公司提交了借款协议、银行转款凭证3份和收条两张，证明其通过抵偿方式向雷扬公司支付了租金。青羊工业公司质证认为收条和借款协议书真实性无法核实，并对关联性和证明内容不认可。本院认为，该协议、转款凭证和收条能够互相印证，本院对其三性均予确认。 3.盛世罗斯公司提交了雷扬公司致盛世罗斯公司的函、雷扬公司致成都嘉善公司的函、成都嘉善公司致盛世罗斯公司的函及成都嘉善公司出具的物业费缴费清单，证明原告是本案所涉房屋的实际使用人。青羊工业公司对函件真实性无异议，但认为物业费缴费清单非原件，对其三性不予认可。本院认为，根据其陈述和缴费票据，可以证明盛世罗斯公司缴纳了案涉房屋自2016年4月7日起至2016年12月27日的物业管理费，以及水电费。 4.盛世罗斯公司陈述其与雷扬公司签订租赁合同系在借款到期之后，大约2015年6月份签订，自2015年底开始使用房屋的-1、3、4、6楼。青羊工业公司认为倒签合同的行为削弱了其诉求的真实可能性，涉案房屋在2014年12月曾被新都法院查封过，《租赁合同》签订在法院查封之后，不能对抗任何执行行为。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”和第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，承租人请求在租赁期内阻止执行案涉房屋，需满足前述条件，才能得到支持。 本案中，盛世罗斯公司陈述其与雷扬公司签订的租赁合同系事后补签，虽然其具体的形成时间无法确定，但根据雷扬公司提起的另案诉讼，其对与盛世罗斯公司签订的租赁合同的真实性是认可的，故双方存在租赁合同关系，根据盛世罗斯公司提交的物业费、水电费缴费票据，其缴纳费用的时间系自2016年4月7日起，故盛世罗斯公司实际占用、使用案涉房屋的时间应为2016年4月7日。至雷扬公司与青羊工业公司的房屋买卖合同解除时，盛世罗斯公司与雷扬公司存在真实、合法的租赁合同关系。但在雷扬公司与青羊工业公司之间的房屋买卖合同解除后，雷扬公司即应当向青羊工业公司返还案涉房屋，雷扬公司继续占有、使用房屋的行为应属无权占有，现盛世罗斯公司要求确认其为案涉房屋合法租赁人的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 对于盛世罗斯公司能否以其与雷扬公司之间的租赁合同关系阻却本院对案涉房屋的强制执行，本院评判如下：一、青羊工业公司系案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋享有的系所有权；二、青羊工业公司与雷扬公司之间的房屋买卖合同已解除，雷扬公司作为买受人依据房屋买卖合同所取得的案涉房屋应当予以返还；三、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即买卖不破租赁，系针对已建立合法有效租赁合同关系的租赁物，在物权发生变动时对原租赁权人的保护性规定，雷扬公司虽然与青羊工业公司签订了房屋买卖合同，但并未取得该房屋的所有权，在房屋买卖合同解除后，雷扬公司即应将房屋返还给青羊工业公司，期间并未发生所有权变动，不属于前述法律规定的买卖不破租赁的情形；四、雷扬公司与盛世罗斯公司之间的租赁合同，系建立在雷扬公司系案涉房屋的买受人，其有权占有、使用、收益、处分案涉房屋的基础上，现雷扬公司与青羊工业公司的房屋买卖合同已解除，雷扬公司不再享有占有、使用、收益、处分案涉房屋的权利；五、雷扬公司在房屋买卖合同解除后，即应当向青羊工业公司返还房屋，盛世罗斯公司与雷扬公司之间就案涉房屋的租赁合同事实上已无法继续履行，盛世罗斯公司无法继续依据其与雷扬公司之间的租赁合同对案涉房屋享有租赁权。综上，盛世罗斯公司以其与雷扬公司之间的租赁合同关系阻却本院对案涉房屋的强制执行的主张不能成立，本院不予支持。 综上，盛世罗斯公司的主张均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回原告四川盛世罗斯实业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费45200元，由四川盛世罗斯实业有限公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  赖 伟 人民陪审员  胡广恩 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  童学翠