湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2064号上诉人（原审原告）：何兰平，女，1972年3月16日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：谭国珍，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：株洲庆云酒店有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区车站路**。法定代表人：张滔，董事长秘书。委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：廖思异，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人何兰平因与被上诉人株洲庆云酒店有限公司（以下简称庆云酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。2019年9月27日本院对双方当事人进行了谈话询问，2019年11月13日本案公开开庭审理，上诉人何兰平及其委托诉讼代理人谭国珍，被上诉人庆云酒店公司委托诉讼代理人易臻、廖思异到庭参加诉讼，本案现已审理终结。何兰平上诉请求：撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的三份《物业产权转让合同》已于2018年1月22日解除；2、被上诉人在本判决生效之日起十日内向上诉人退回购房款共计15544235元，并向上诉人支付逾期未办理产权证违约金318656元，以及支付从2016年12月28日起至购房款支付完毕之日止，按年息12%的标准计算资金占用费；3、驳回被上诉人一审全部反诉请求。事实与理由：一、一审事实没有查清。1、上诉人受让的涉案三套房屋是否办有初始产权登记，一审未查清，上诉人受让的302、303、104Ｃ号房根本没有初始不动产权信息；2、一审认定上诉人受让的302、303、104Ｃ三套房就是产权信息登记的芦淞区房，与事实不符，被上诉人也无证据证实这些房号是对应的。因此被上诉人始终未取得302、303、104Ｃ三套房所有权，其自然就不能转让给上诉人；3、一审法院对被上诉人在涉案房屋解除抵押后，又背着上诉人另行将涉案房屋抵押给银行的事实视而不见，这恰恰导致涉案房屋在2018年4月13日之前是办不了房产过户的。二、一审法院以涉案合同未约定合同解除情形包括消防验收问题，以及上诉人一审未变更诉讼请求为由，未支持上诉人解除合同诉请是错误的。三、上诉人没向被上诉人支付办证税费和办证费用不是违约，是正确行使法律赋予的不安抗辩权。四、合同约定上诉人向被上诉人支付5%办证费用，这是委托关系，即被上诉人代收费用为上诉人办理产权登记事宜，该款并不是被上诉人的收益，因此一审法院判决上诉人将办证费用支付给被上诉人，还计算延期支付利息无事实和法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人庆云酒店公司辩称，一、上诉人所称的涉案房屋门面302号、303号、104C号与被上诉人一审提供不动产登记信息所指示的305号、306号、111号一一对应；上诉人购房合同所附物业平面图和被上诉人提交的不动产权证房屋分户平面图可以相互印证上述房屋仅是编号改变。二、双方签订涉案购房合同时已明确告知涉案物业已抵押给银行，并已约定不得以抵押作为终止购买或解除合同的事由；上诉人所称的购房后房屋被设立新抵押不属实，只是因拆迁还房的原因导致原抵押进行了变更登记而已。三、上诉人是以未按约为其办理房屋产权登记为由，向被上诉人发出解除合同函告，但正如一审法院所述是因上诉人未按约交纳办证费用、税费以及相关资料，这才导致涉案房屋未过户；其次涉案房屋物业早交付给上诉人，上诉人也进行了出租收益，即已实际使用涉案房屋；只要上诉人按约交纳相关办证费用和税费，涉案房屋完全可以过户至上诉人名下。四、消防问题并非本案审理范围，更不能成为合同解除的事由。上诉人购买涉案三套房屋门面时，对房屋现状是知情的；其次，上诉人购买的104C房屋门面属于新建裙楼，被上诉人一审提供了消防验收备案证据。至于303号、302号房屋门面是原来的塔楼裙楼，在九十年就进行了消防验收，所有塔楼裙楼房屋也办理房屋权属证书，按照当时消防法律规范，若房屋没有消防验收是不可能办理权属登记的。另相关消防大队对涉案房屋门面所在塔楼提出消防督查抽查所提出问题，被上诉人均已整改到位，特别消防环道问题作为历史遗漏问题由于违章搭建、产权混乱等等问题此前一直没有解决，现在在政府相关部门牵头配合下，该消防通道违章建筑已拆除，正在恢复中。综上，上诉人请求解除合同既不符合约定解除条件，也不满足法定解除规定，请求二审法院维持交易安全、秩序，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。何兰平向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的三份《物业产权转让合同》已于2018年1月22日解除；2、由被告庆云酒店向原告退还三份《物业产权转让合同》项下全额购房款共计人民币15544235元及逾期未办理产权证违约金318656元，以及按年息12%的标准支付从2016年12月28日起至购房款返还之日止的资金占用费；3、由被告庆云酒店承担财产保全担保费用24000元和本案诉讼费。庆云酒店向一审法院反诉请求：1、判令何兰平继续履行其与庆云公司签订的三份《物业产权转让合同》；2、判令何兰平立即向庆云公司提交齐备的案涉房屋办理过户所需各项资料及费用（包含但不限于何兰平按照所购总房款5%的标准一次性交纳办证所需其应承担的税费及办证费用，共计777211.75元）；3、判令何兰平承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月16日，庆云公司作为出让方（甲方）与何兰平作为买受方（乙方）签订了一份《物业产权转让合同》，该合同主要内容为：第一条标的物基本情况甲方转让给乙方的物业位于株洲市芦淞区房屋（以下简称物业），建筑面积分别约为714平方米（最终面积以房产局的实际测量面积为准）。乙方对甲方转让的物业现状已作全面了解，愿意以物业现状购买该物业。第二条物业转让价款甲、乙双方约定303号物业按建筑面积每平方米为9000元的标准计算物业的转让价格，合计该物业的转让总价款为人民币陆佰肆拾贰万陆仟元整（￥6426000）。第四条付款方式及期限在本合同签订之日，乙方将该物业（303）的转让总价款即人民币陆佰肆拾贰万陆仟元整（￥6426000）支付给甲方。第五条物业交付1、交付期限：乙方将该物业购房总款全部支付给甲方之后，在2015年12月30日前，甲方将物业交付给乙方。3、交付形式：甲方以交付通知书的书面形式通知乙方，甲乙双方书面确认《物业交接书》；如乙方无正当理由拒绝或延期办理《物业交接书》，则以甲方发出交付通知书后的第三日视同为实际交付日。第六条产权过户1、按照本合同约定，乙方向甲方支付完全额购房总款并在乙方按房产登记部门及甲方时间要求提交齐备过户所必需的各项资料及费用且在物业交付之日起的360日内，甲方将该物业的产权证过户到乙方名下并移交给乙方。2、物业产权过户由甲乙双方共同配合完成，因该物业产权过户所发生的各项税费由甲乙双方按照法律法规的规定各自承担。经双方协商，乙方同意按照所购总房款5%的标准向甲方一次性交纳办证所需乙方应承担的税费及办证费用，乙方全权委托甲方办理并配合甲方办理产权过户手续。3、因甲方原因导致该物业产权过户未在本合同约定的时间内完成，如逾期未超过180天，乙方不予追究甲方的逾期违约责任；如逾期超过180天但未超过360天，则每延迟1日，甲方须按照总房款万分之一／日的标准向乙方支付违约金；如逾期超过360天，则乙方有权解除合同并有权退房，甲方退还乙方的全额购房款。第七条其他约定1、甲方所转让的该物业目前已抵押给银行，甲方已经告知乙方，并经乙方认可，乙方不得以此作为终止购买行为（解除合同）和追究甲方任何法律责任的理由。如该物业已出租给他人，在租赁期限内，乙方同意并保证继续有效履行该租赁合同，并完全接受租约合同的全部内容及物业现状。第九条关于联系方式及送达事宜1、甲方联系地址：株洲市天元区（不管是否退回）信封上注明的邮戳日期后第3天，即视为送达。第一份合同签订后，何兰平与庆云公司于2015年12月14日、2015年12月15日签订了第二份、第三份《物业产权转让合同》。这两份合同与第一份合同除了转让物业的房号、面积、交易金额不一致外，其他合同内容均相同。第二份合同转让的物业为位于株洲市芦淞区房屋，建筑面积分别约为286.13平方米，转让价格为每平方米9500元，转让总价款为2718235元。第三份合同转让的物业为位于株洲市芦淞区房屋，建筑面积约为117.3平方米，转让价格为每平方米54561元，转让总价款为6400000元。何兰平与庆云公司一致确认三份合同转让物业总价款已经按约支付完毕。2015年12月23日，庆云公司在《物业交接书》上签字，何兰平于2015年12月28日在《物业交接书》上签字确认本案《物业产权转让合同》中所涉及的物业于2015年12月23日交付给何兰平，经验收后，何兰平确认庆云公司交付的物业符合合同约定的交付标准，何兰平同意接收。2016年11月7日，庆云公司根据合同约定的联系地址向何兰平发出通知书，要求何兰平向其交纳办理过户手续所需资料和费用。何兰平未对该通知书提出书面异议也未向庆云公司交纳办理过户手续所需资料和费用。2018年1月19日，何兰平向庆云公司发出《关于解除＜物业产权转让合同＞的函告》，该函主要内容为：《物业产权转让合同》签订后，何兰平接受了物业，并已将物业出租给他人从事经营活动，但庆云公司一直未按《物业产权转让合同》中物业产权过户条款的约定期限履行将物业产权过户登记至何兰平名下的义务，因此函告如下：1、自庆云公司收具本函告之日起，解除何兰平与庆云公司分别于2015年9月16日、12月14日、12月15日签订的《物业产权转让合同》；2、请庆云公司在三份《物业产权转让合同》解除之日起3个工作日内向何兰平返还物业产权转让价款人民币1554.4235万元，并按《物业产权转让合同》中违约条款的约定向何兰平支付逾期办理物业产权过户登记手续的违约金。2018年1月22日庆云公司收到该函告。2018年3月8日，何兰平向一审法院提起诉讼。2018年3月12日，庆云公司向何兰平回函称：产权证未能过户的责任系您未履行交齐过户所需的各项资料及费用所致，您提出的解除上述物业《物业产权转让合同》没有合同依据。并再次通知何兰平交纳办证所需资料和费用。2018年4月17日，庆云公司对何兰平向一审法院提出反诉。庭审中，经何兰平与庆云公司确认，何兰平至今未向庆云公司交付办证所需资料和费用。另查明，《物业产权转让合同》中约定转让的物业302号、303号、104C号均在房产登记部门办理了不动产权利证书，不动产权利证书所登记的房号分别为305号、306号、111号，房屋坐落为芦淞区车站路2号湘银庆云广场，案涉三房均设立了抵押。上述房屋的抵押分别于2018年4月13日、2018年4月13日、2018年4月10日注销抵押登记，部分案涉塔楼业主已办理过户登记。还查明何兰平收到涉案房屋后，将案涉104C房屋出租给案外人从事餐饮行业。目前该餐馆在正常经营。将案涉302、303房屋和其他同层业主共同租赁给案外人芦淞区金煌城娱乐会所，租赁期限为10年。因案外人芦淞区金煌城娱乐会所未按时交纳租金，何兰平于2017年12月18日向一审法院提出诉讼，请求确认双方之间的《租赁合同书》于2017年11月30日解除并要求案外人腾房、向其支付房屋租金以及向其支付自2017年12月1日起至实际交还房屋止的房屋占用费等诉请。2018年4月13日该院做出（2017）湘0203民初3493号民事判决，判决确认何兰平与芦淞区金煌城娱乐会所签订的《租赁合同书》于2017年11月30日解除，芦淞区金煌城娱乐会所向何兰平腾房、支付房屋租金并向何兰平支付逾期腾房占有使用费220028元（暂计至2018年3月31日，后期逾期腾房占有使用费自2018年4月1日起按每月55007元标准支付至实际交还商铺之日止）等。该判决生效后，因芦淞区金煌城娱乐会所未履行生效判决，何兰平申请强制执行，在执行过程中，一审法院依何兰平的申请将案涉房屋302、303进行了查封（在诉讼过程中也依何兰平的申请对案涉房屋采取了保全措施）。再查明，本案曾经一审法院判决，后因原告不服上诉至本院，2018年12月3日本院作出（2018）湘02民终2178号民事裁定书，以一审法院关于案涉房产是否通过消防验收等基本事实未查清为由，裁定撤销原审判决，发回重审。根据何兰平和庆云公司向法庭提交的证据以及现场勘查查明，2014年7月29日，庆云公司就庆云酒店裙楼新建塔楼改建向株洲市公安消防支队申报建设工程消防设计备案，2014年8月7日株洲市公安消防支队通知庆云公司申报的建设工程消防设计备案检查不合格。2015年12月8日庆云公司单独就新建裙楼申请建设工程消防设计复查，2015年12月18日株洲市公安消防支队经复查认为新建裙楼建设工程存在的问题已整改，该工程消防设计复查合格。2016年1月20日庆云公司申报新建裙楼建设工程竣工验收消防备案，2016年1月27日新建裙楼建设工程网上消防备案受理。2016年6月1日新建裙楼建设验收合格。2016年7月18日，庆云公司就庆云广场消防验收情况向何兰平、芦淞区金煌城娱乐会所及案外人回复函称：庆云广场项目由塔楼和主楼两个部分组成，其中塔楼部分系新建，主楼是在原金德酒店基础上整改改造完成，主楼建造于上世纪80年代，周边情况复杂，私搭乱建现象严重，消防通道也因此无法形成。因消防要求主楼塔楼整体验收导致该项目消防验收未通过，已影响到该项目正常经营。……如因消防未验收导致芦淞区金煌城娱乐会所被停业，我公司负责协调处理相关关系，确保正常营业；若因上述原因导致被相关主管部门行政处罚或停业，其罚款和相关经营损失由我公司负责承担。2016年8月15日株洲市消防安全委员会在夏季消防安全检查中发现湘银庆云购物广场存在较多消防安全违法行为及火灾隐患（附件：检查中发现的主要问题：1、未按要求形成环形消防车道；……），要求庆云公司将相关问题进行整改。截止2019年6月4日环形消防车道初步形成。在庭审中何兰平明确陈述系依据案涉房屋未通过消除验收，导致无法实现合同目的而解除合同。但原告在本案审理过程中仅对事实和理由进行变更，未对第一项诉讼请求进行变更，即第一项诉请为确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月15日签订的三份《物业产权转让合同》已于2018年1月22日解除。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月5日签订的三份《物业产权转让合同》是否已于2018年1月22日解除；2、如已解除本诉被告是否需要向本诉原告退还购房款并支付违约金及数额的确定；3、如未解除该三份《物业产权转让合同》能否继续履行，反诉被告是否需要向反诉原告提交齐备的案涉房屋办理过户所需各项资料及费用。现评述如下：一、确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月5日签订的三份《物业产权转让合同》是否已于2018年1月22日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十三条系合同约定解除，第九十四条系合同的法定解除的情形。本案中何兰平于2018年1月19日以庆云公司一直未按《物业产权转让合同》中物业产权过户条款的约定期限履行将物业产权过户登记至何兰平名下的义务为由主张解除三份《物业产权转让合同》。2018年1月22日被告庆云公司收到原告发出的《关于解除＜物业产权转让合同＞的函告》。2018年3月12日，庆云公司向何兰平回函称：产权证未能过户的责任系您未履行交齐过户所需的各项资料及费用所致，您提出的解除上述物业《物业产权转让合同》没有合同依据。并再次通知何兰平交纳办证所需资料和费用。2018年4月17日，庆云公司对何兰平向一审法院提出反诉。综上可见，何兰平系根据合同的约定行使合同解除权，其第1项诉请也是确认之诉。庆云公司收到解除函后认为产权未过户系何兰平未履行交齐过户所需资料和费用所致，并再次要求何兰平履行交齐过户所需资料和费用义务，并针对原告的第1项诉请提出异议，请求法庭确认合同解除的效力。庭审中已查明何兰平至今未依合同约定向庆云公司交付办证所需的资料和费用。交付办证所需资料和费用系何兰平的先履行义务，且其在收到庆云公司的2016年11月7日的函件后已明知案涉302、303房屋当时未通过消防验收也未提交书面异议，行使抗辩权。故原告以合同约定解除合同的理由不成立。至于消防问题，原、被告双方签订的合同中并没有约定消防原因可以作为解除合同的依据。在庭审中，原告也明确由于案涉房屋未通过消防验收，致使无法实现合同目属于法定解除的情形，但其并未对诉讼请求进行变更。因此，何兰平请求确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月5日签订的三份《物业产权转让合同》于2018年1月22日解除的理由不成立，本院不予支持。综上，双方当事人签订的《物业产权转让合同》并未解除，何兰平请求确认原、被告签订的三份《物业产权转让合同》已于2018年1月22日解除并由被告退还全额购房款及逾期未办理产权证的违约金，承担资金占用费、财产保全担保费用的诉讼请求，一审法院不予支持。二、反诉被告（何兰平）是否需要向反诉原告（庆云公司）提交齐备的案涉房屋办理过户所需各项资料及费用的问题。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。何兰平与庆云公司签订的三份《物业产权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。何兰平与庆云公司均应当按照合同全面履行各自的义务。根据合同约定，何兰平应当在支付完全额转让总价款并向庆云公司交齐过户所必需的各项资料及费用后，庆云公司才将物业产权证过户到何兰平名下。根据查明的事实，何兰平至今尚未依合同约定将相关资料和费用交给庆云公司，庆云公司要求何兰平继续履行交齐办理过户资料及交纳办证所需税费的诉讼请求符合合同约定，亦不违背法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回本诉原告何兰平的全部诉讼请求；二、反诉被告何兰平在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲庆云酒店有限公司支付办证税费和办证费用共计777211.75元；三、反诉被告何兰平在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲庆云酒店有限公司提交齐备办理芦淞区房屋过户所需各项资料。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费128583元、财产保全费5000元、反诉案件受理费5826元，合计139409元，由本诉原告（反诉被告）何兰平负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：证据1、规划许可证，拟证明涉案塔楼办理规划许可证，进行了改造；证据2、督查文件，拟证明塔楼进行了改造；证据3、庆云酒店公司回函，拟证明被上诉人承认塔楼进行改造，且存在消防验收不合格的问题；证据4、塔楼结算单，拟证明塔楼改造工程已结算；证据5、申请报告，拟证明塔楼改造后办理房产证的情况；证据6、竣工验收备案表，拟证明备案表中只备案了裙楼新建工程没有塔楼改造工程；证据7、立案通知书，行政起诉书，拟证明涉案塔楼改造质量验收存在司法纠纷，质量验收是否真实影响本案裁判，故应等待该行政诉讼裁决后本案再行处理。被上诉人庆云酒店公司质证认为，证据1-3，一审期间上诉人何兰平已经提交并质证。被上诉人对证据1-3的证明目的均异议，三组证据均不能证实何兰平购买的涉案房屋所在的塔楼和新建裙楼存在消防验收问题，且上述三份证据恰恰证实当时仅是因周边原因没有消防通道，但是该问题现在已经解决，一审法院也去现场看了，被上诉人也在上述证据3中通知上诉人何兰平去办理涉案房屋装修消防验收手续；对证据4的三性均有异议。结算书没有任何印章证实其真实性，即使真实，该结算书上面记载结算项目的面积是8000多平方米，刚好就是新建裙楼的面积，所以该结算书不能证实塔楼进行了改造；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，该申请报告仅是因为新建裙楼的原因办理了一些产权变更登记手续；对证据6、7与本案无关，不予认可。被上诉人向本院提交了以下证据：证据1、《关于申请明确消防验收手续的报告》、《关于办理建设工程消防报建验收手续的回复》，拟证明被上诉人就原庆云酒店是否需要再次办理一次消防合格手续向株洲市住房和城乡建设局请示报告，该局明确回复不需要再办理一次消防验收手续；证据2、湖南省大豪中医药商贸有限公司《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格》证件，拟证明涉案房屋所在主楼的二层其他商户已办理了二次消防安全检查，涉案房屋可以正常使用；证据3、借款合同四份，拟证明涉案房购房款是何兰平以借款本息进行抵扣的，且里面含非法高息。上诉人何兰平质证认为：对被上诉人证据1的证明目的有异议，株洲市住房和城乡建设局回复仅是明确1998年以前建筑不需要办理消防验收，但是由于涉案楼房2014年到2016年进行了改造，依法需要重新办理消防验收，该回复并未明确涉案房屋所在楼盘是否需要进行改造消防验收；对被上诉人证据2证明目的有异议，该安全检查合格证不是二次消防验收合格证，该证只是涉案房屋投入使用前的一个消防检查，且湖南省大豪中医药商贸有限公司总面积有1000多平方米，该消防安全检查合格证上的面积只有300多平方；被上诉人的证据3与本案无关，这是双方当事人其他法律关系。根据证据规则，本院认证如下：对上诉人提交的证据1、规划许可证，虽然规划许可证上项目一栏记载了“株洲庆云酒店裙楼新建和塔楼改造”，但是审定意见一栏中记载的项目就是裙楼新建的内容，因此该规许可证不能证实庆云酒店涉案塔楼进行了主体改造，故本院仅对该证据真实性予以确认；上诉人证据2、督查文件，该督查文件主要是对庆云酒店消防通道问题作出的督查调研，并未提到塔楼改造，因此对上诉人主张该督查文件的证明目的，本院不予采信；上诉人证据3庆云酒店公司回函，虽然回函中庆云酒店公司当时提到塔楼改造和消防验收不合格，但是庆云酒店已辩称当时仅是因环形消防通道和新建裙楼的消防问题，让其公司在回函中表述出现歧义，且塔楼是否改造和消防验收不合格应由相关部门界定，因此仅凭该回函亦不能证实涉案房屋塔楼需要重新消防验收；上诉人证据4塔楼结算书，该结算书仅与工程结算有关，与本案无关联性，本院对其不予采信；上诉人证据5、申请报告，该申请报告恰恰证明涉案房屋所在楼盘已办理权属初始登记，可以交付使用，但不能证实楼房进行了主体改造，故对该证据的证明目的，本院亦不予采信；上诉人证据6、7，即立案通知书和行政诉讼书，上诉人何兰平另案提出的行政诉讼，不属于本案中止审理的事由，故本院仅对证据6、7的真实性予以确认，对其关联性不予采纳。对被上诉人证据1、2的真实性，本院予以确认，至于涉案房屋所在楼盘是否需要重新消防验收，本院结合其他证据和查明的事实综合予以确认。对被上诉人证据3、该组证据其一审已经提交，本案处理的是涉案房屋销售合同纠纷，对双方当事人之间的借款关系，因涉案其他案外人，故本案不予审查。一审查明的事实，双方无异议的部分，本院予以确认。上诉人何兰平对一审查明的事实异议部分，与其上诉理由相同，本院一并评述。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：1、涉案房屋是否办理了权属登记？能否过户办证？2、涉案房屋是否通过消防验收？是否达到法定解除条件？3、涉案房屋至今未办理过户是否符合合同约定解除条件？4、庆云酒店一审反诉请求是否应予支持？现分析如下：1、涉案房屋是否办理权属登记的问题。被上诉人庆云酒店公司一审提供的不动产权利登记信息，已证实含上诉人购买的涉案302号、303号、104C号三套房在内的湘银庆云广场已办理权属登记。虽然不动产权利登记信息中没有显示上诉人购买的302号、303号、104C号三个房号，但是根据上诉人一审提供的楼层平面图和上诉人何兰平所签订《物业产权转让合同》所附房屋平面图，可知上诉人何兰平购买的302号、303号、104C号三套房在不动产权信息上已变更登记为湘银庆云广场305号、306号、111号房屋。至于上诉人何兰平提出其购买的房屋在株洲市芦淞区车站路1号，而被上诉人庆云酒店的不动产登记信息显示的是株洲市芦淞区车站路2号，二者不是一个位置的问题。因上诉人何兰平二审提供的证据5申请报告中也已经提到涉案房屋所在地址变更的原因和经过，故涉案房屋房号、位置名称登记虽然有变更，但是房屋所在地理位置、面积均未发生变化，且该房号、位置名称的变化并不影响上诉人何兰平对涉案房屋享有、使用相应权利。因此上诉人何兰平主张涉案房屋未进行权属登记无法办理过户，并以此为由主张涉案房屋买卖合同解除的理由不成立，本院不予支持。对于上诉人何兰平提出被上诉人出售涉案房屋后，又将房屋新设抵押的上诉理由。根据被上诉人提供的湘银庆云广场抵押权登记信息，被上诉人仅是将房屋出售前已经设立的抵押进行期限和产权证件信息变更，并不是新设抵押权，且该抵押权不影响涉案房屋过户，故本院对上诉人何兰平主张涉案房屋被新设抵押权导致无法过户的理由亦不予支持。2、关于涉案房屋是否通过消防验收的问题。上诉人何兰平购买的涉案302号、303号位于湘银庆云广场主楼，也即双方当事人所称的塔楼，104C号房位于湘银庆云广场的裙楼。现双方当事人对于104C号房所在裙楼已经消防验收合格均无异议，双方争议的是302号、303号所在湘银庆云广场主楼是否需要消防验收以及是否验收合格。由于湘银庆云广场主楼建于上个世纪80年代，且在1985年时消防部门已对该主楼建设进行了审查批复。我国消防法是1998年才颁布，正如被上诉人二审提供的株洲市住房和城乡建设局的回复所述，1998年以前的建筑工程是无需办理主体工程消防验收的，因此涉案302号、303号房屋所在的湘银庆云广场主楼原建主体项目是不存在消防验收问题。上诉人何兰平主张涉案302号、303号房屋所在湘银庆云广场主楼进行了主体改造，依照消防法律规范该主楼需要重新进行消防验收。对此，本院认为上诉人提交的证据不能证实湘银庆云广场主楼进行了法律规定需要重新验收的改造，理由如下：第一、虽然上诉人提供的湘银庆云广场新建裙楼消防设计备案表、规划许许可证、工程竣工验收备案表等资料中均将所涉项目名称记载为裙楼新建、塔楼改造，但是上述文件中并未附塔楼即主楼的改造内容，仅是裙楼新建楼层、面积等信息，所以这些文件仅是项目名称上有“塔楼改造”字样，并未涉及塔楼改造事实；第二、上诉人何兰平也未提供湘银庆云广场主楼主体工程改造设计图或改造工程施工资料等证据证实涉案主楼有进行主体改造；第三、即使涉案主楼进行了改造，根据上诉人提供的工程竣工验收备案表，相关部门已经对湘银庆云广场的楼房进行了综合验收并予以备案，该竣工验收备案表足以证实湘银庆云广场的房屋可以办理权属登记和交易使用，事实上上诉人何兰平也对涉案房屋进行了使用、出租收益。至于株洲市委办公室《株洲督查（专报）》和庆云酒店公司回函中提到的环行消防车道问题，该问题仅能证明涉案湘银庆云广场存在一些消防安全设施不到位的情形，这些问题上诉人庆云酒店公司已经整改或正在整改，且这些消防问题不足以导致双方《物业产权转让合同》无法履行。综上，上诉人何兰平主张涉案302号、303号房屋需要重新进行消防验收，并以涉案房屋未办理重新消防验收手续为由主张涉案房屋不能使用，达到法定解除的上诉理由均不成立，本院不予支持。3、关于涉案房屋未办理过户是否达到约定解除条件的问题。虽然上诉人何兰平购买的三套房屋至今未办理过户手续是事实，且双方《物业产权转让合同》也约定了未办理过户手续的合同解除条款，但是依照涉案《物业产权转让合同》约定上诉人何兰平作为购买人要履行该约定解除权，其前提是涉案房屋未办理过户的原因和过错在于出卖人即被上诉人庆云酒店公司。又因涉案《物业产权转让合同》第六条约定何兰平同意按照所购总房款5%的标准向庆云酒店公司一次性交纳办证所需且应由何兰平承担的税费及办证费用，何兰平全权委托庆云酒店公司办理并配合办理产权过户手续，现上诉人何兰平承认其未依照该约定支付相关税费和办证费用，也未自行到相关部门交纳上述费用，而办理产权过户需先行交纳相关费用，故一审法院认定何兰平未履行费用交纳的先行义务导致涉案房屋至今未过户并无不妥，本院予以确认。上诉人何兰平以涉案房屋未办理过户为由要求解除涉案房屋买卖合同的上诉理由不成立，本院不予支持。4、关于庆云酒店公司反诉请求是否支持的问题。虽然涉案购房合同约定何兰平按照所购总房款5%的标准向庆云酒店公司一次性交纳办证所需，且应由何兰平承担的税费及办证费用，但是该费用的收取是基于何兰平全权委托庆云酒店公司办理，以及配合庆云酒店公司办理产权过户手续，而是否委托，是何兰平的权利，何兰平既可以委托庆云酒店公司为其办证，也可以自行申请办证而由庆云酒店公司协助提供资料。现何兰平并未主张要求庆云酒店公司为其办证，即暂不愿意委托庆云酒店公司协助办理涉案房屋过户手续，该委托权的行使系何兰平的权利自由。庆云酒店公司只是涉案房屋过户的协助义务方，相关办证费用和税费也不是庆云酒店公司所得收益，而是庆云酒店公司代为收取用于涉案房屋过户之用，因此庆云酒店公司不是涉案房屋过户的权利方，在何兰平未委托庆云酒店公司协助办理过户的前提下，庆云酒店公司亦无权要求何兰平交纳相关办证费用和税费，以及提供办证所需资料；此外，何兰平不要求庆云酒店公司办理涉案房屋过户，不交纳相关办证费用、税费和过户所需资料，亦未给庆云酒店公司造成损失。综上，因过户受益方和权利方的何兰平未主张涉案房屋过户，上诉人庆云酒店公司一审反诉要求何兰平交纳办证费、税费以及房屋过户所需资料的请求不成立，本院不予支持。综上所述，何兰平的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，处理部分欠妥，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初204号民事判决第一项，即“驳回何兰平的全部诉讼请求”；二、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初204号民事判决第二、三项；三、驳回株洲庆云酒店有限公司要求何兰平提交齐备的办理车站路2号湘银庆云广场305号、306号、111号房屋过户所需各项资料及费用（包含但不限于何兰平按照所购总房款5%的标准一次性交纳办证所需其应承担的税费及办证费用，共计777211.75元）的反诉请求。一审案件受理费128583元、财产保全费5000元、反诉案件受理费5826元，合计139409元，何兰平负担133583元，株洲庆云酒店有限公司负担5826元；二审案件受理费116977元，由何兰平负担111151元，株洲庆云酒店有限公司负担5826元。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇一九年十一月二十九日法官助理 谢晓红书 记 员 文 宇