湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1572号上诉人（原审被告）：曾艳华，女，1974年12月10日出生，汉族，松滋市人，户籍所在地松滋市。被上诉人(原审原告)：荆州市中宇物业管理有限公司松滋分公司，住所地松滋市新江口镇金松大道松江阳光城****。负责人：黄庆鸿,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈书秀，湖北盛华律师事务所律师。委托诉讼代理人:尹先平,该公司副总经理。上诉人曾艳华因与被上诉人荆州市中宇物业管理有限公司松滋分公司物业服务合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2019)鄂1087民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曾艳华,被上诉人荆州市中宇物业管理有限公司松滋分公司的委托诉讼代理人尹先平、陈书秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾艳华上诉请求：撤销原判，重新处理。主要的事实和理由：一、上诉人与被上诉人只在2011年5月21日签订了《前期物业服务合同》，合同期限至房屋交付为止。2012年5月30日交房后双方没有合同关系，不存在上诉人补缴物业服务费的问题。二、业主委员会的成立必须由全体业主参加投票表决才能成立。上诉人没有接到任何通知有业主委员会成立，上诉人不认可此业主委员会。三、上诉人没有收到任何物业管理费催收函。四、从被上诉人提供的合同上规定，商铺物业服务费单价是每月每平方米0.1元，被上诉人要求上诉人支付3366.76元是不合法的。五、被上诉人没有尽到对车辆停放管理、卫生管理及下水道维修的责任。荆州市中宇物业管理有限公司松滋分公司向一审提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付下欠的物业费，自2013年2月11日起至2019年4月10日止共计3366.76元；2、判令被告向原告支付违约金10908元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审认定：2011年5月21日，被告曾艳华与荆州市鑫达房地产发展有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的松江阳光城第37#1单元1层102号商铺，建筑面积46.12平方米。该买卖合同附件五对前期物业服务内容进行了约定，约定物业管理费门面为1元/平方米/月。2011年8月11日交房后，原告与被告签订松滋市松江阳光城《商铺前期物业服务合同》，约定商铺物业服务费为1元/平方米/月；缴纳时间为当月25日-30日，也可以一次性缴纳一年或二年，但不能推迟；不按约定时间和标准缴纳的，原告有权要求补缴并从逾期之日起按每天交3%滞纳金。2015年5月10日、2018年7月1日，被告曾艳华所在小区的松滋市松江阳光城业主委员会与原告签订《松滋市松江阳光城物业服务合同》，约定商铺物业服务费为1元/平方米/月，缴纳时间为每月25日-30日，逾期按日3‰支付违约金。被告曾艳华购买商铺后一直经营至今，但物业管理费仅缴纳至2013年2月11日，截止2019年4月10日，其下欠物业管理费共计3366.76元。原告多次催讨无着，为维护合法权益，于是提起本案诉讼。一审认为，本案审理的是物业服务合同纠纷。本案被告曾艳华系松江阳光城37栋102号商铺业主，其在购买上述房屋后，即与原告签订了《商铺前期物业服务合同》，双方形成物业服务合同关系。2015年5月10日、2018年7月1日，原告与松江阳光城业主委员会分别签订《松滋市松江阳光城物业服务合同》，该合同虽未经曾艳华签名，但松江阳光城业主委员会与物业公司签订的物业合同对其所有业主具有约束力，曾艳华抗辩其未在物业合同上签名，该物业合同对其不具有效力的理由无法律依据，本院不予采信。曾艳华抗辩没有收到催收物业管理费通知，与事实不符，本院不予采信。关于原告的诉讼主体资格问题。中宇物业松滋公司是荆州市中宇物业管理有限公司依法设立的分公司，本案物业服务合同虽然由荆州市中宇物业管理有限公司对外签订，但与该合同相关的业务均由荆州市中宇物业管理有限公司授权中宇物业松滋公司履行，故中宇物业松滋公司作为本案原告并无不当。被告曾艳华从2013年2月11日至2019年4月10日共计下欠原告物业服务费用3366.76元，原告对曾艳华享有到期债权具有事实与法律依据，本院予以确认。现原告要求被告支付下欠的物业管理费3366.76元符合法律规定，本院予以支持，但要求支付违约金要求过高，本院予以调整，从其主张权利之日起按年利率6%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告曾艳华应于本判决生效后五日内支付原告荆州市中宇物业管理有限公司松滋分公司物业管理费3366.76元，并从2019年5月5日按年利率6%支付利息至清偿之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取159元，由被告曾艳华负担59元，原告负担100元。二审中，上诉人没有新的证据向法庭提交。被上诉人向法庭提交了下列证据：1、关于松滋市阳光城门面物业费的情况说明。证明：被上诉人自松江阳光城业主委员会成立以来，一直受托为其提供物业服务，且商铺物业费标准一直为1.0元/平每月。2、物业费收据。证明：被上诉人自2012年起至今一直为松江阳光城提供物业服务的事实。3、小区38栋5号门面物业费收据。证明：被上诉人在提供物业服务过程中，依约履行合同义务；服务十分人性化，会根据情况对物业费适当减免，而并非只收费不服务。4、图片四张、维修预算一张、维修记录表、小区消防安全示范建设整治督办检查表。证明：被上诉人多次为小区商铺门口路面、墙面、阳台、水管、消防等多处进行维修，依约提供服务的事实。5、税务发票一组。证明：被上诉人历年向环卫公司支付卫生转运费的事实（物业费支出），从而证明上诉人所称被上诉人未承担卫生费的说法不属实。上诉人质证意见是：对证据1，这是别人的说明，与我们无关。而且被上诉人认为0.1元是笔误，但是上面盖了公章，应当按照0.1元标准收费。对证据2，这只能证明物业公司对别人服务没有对我进行服务。对证据3，我房屋交房时下水管道就一直是坏的，物业公司一直没有给我维修。对证据4、5，无法证明这个税务发票的费用支出是包含对我的服务费用，因为阳光城是小区，我们是外围门面。本院认为，上列证据符合本案证据特征，能够作为本案证据使用。二审认可一审对本案事实的认定。本院认为，关于上诉人与被上诉人双方物业服务合同关系的认定，上诉人与被上诉人于2011年8月11日签订了前期物业服务合同，2012年5月1日、2018年7月1日被上诉人与松江阳光城业主委员会分别签订了物业服务合同，后两个合同虽没有上诉人的签名，但该业主委员会系代表全体业主签订，对所有业主均具有合同约束力，至此，上诉人与被上诉人存在合法有效的物业服务合同法律关系，上诉人否认后期与被上诉人无物业服务合同法律关系没有事实依据。关于业主委员会成立是否合法的问题，业主委员会成立是否合法不是本案审理范围，上诉人可就此问题向有关主管部门提出意见，由行政管理部门查处。对于物业服务费的价款问题，该小区业主一直按每月每平米1元向被上诉人交纳，合同中出现的每月每平米0.1元确系笔误，被上诉人已就此问题向业主委员会进行过沟通，上诉人认为不应交纳3366.76元与本案事实不符。此外，上诉人没有收到催缴物业费的通知及被上诉人是否尽到物业管理如车辆、卫生管理、下水道维修的责任与义务军不是上诉人拒交物业服务费的理由，如上诉人认为被上诉人不履行物业服务义务，可通过业主委员会与被上诉人解除物业服务合同法律关系。综上,上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由上诉人曾艳华负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇一九年十一月十一日书记员  程 瀛