内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终951号上诉人（一审原告）：突泉县高蒲房地产开发有限公司。法定代表人：胡发林，经理。委托诉讼代理人：赵玉霞，内蒙古磬声律师事务所律师。委托诉讼代理人：包娜娜，内蒙古磬声律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司。法定代表人：王淑梅，总经理。委托诉讼代理人：马志利，1962年10月12日出生，汉族，乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司经理，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：刘兴伟，男，1981年11月17日出生，蒙古族，乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司法律顾问，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人突泉县高蒲房地产开发有限公司（以下简称高蒲公司）因与被上诉人乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司（以下简称亨元公司）追偿权纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人突泉县高蒲房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵玉霞、包娜娜，被上诉人乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司法定代表人王淑梅及其委托诉讼代理人马志利、刘兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高蒲公司上诉请求：1、请求撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方所签项目转让合同约定的是被上诉人将未开发的4、5、8、9号楼转让给上诉人。乌兰浩特市国土局将案涉开发的36宗和345宗地的出让给亨元公司。后国土局与亨元公司签订出让合同将36宗地的土地出让金4073131.10元（被上诉人已缴纳）变更为9556790元。被上诉人未将36宗地上建设的1、2、3、7号楼补缴的差额部分缴纳，导致36宗和345宗地所建房屋无法办理相关产权手续。无奈上诉人将差额部分全部补缴，所以被上诉人应返还上诉人代付的土地出让金。依据《土地估价报告》，36宗地的面积为22677.73平方米，其中商业用地面积8617.6平方米，住宅用地14060.08平方米。商业单价870.3元、住宅单价146.29元。上诉人所开发的4、5、8号楼土地出让金为2565274.79元，上诉人补缴金额为5483652.90元，所以被上诉人应返还上诉人土地出让金2918379.21元。一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院予以改判。亨元公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院适用法律正确，事实正确，请求驳回上诉人的诉请。双方签订合同，在2017年5月1日和5月4日签订补充协议，约定都林花园项目所涉及的税费、土地出让金、工程款等各项均由上诉人交齐，与被上诉人无关。作为补偿，被上诉人转让收益及价款时做了大幅让步，上诉人主张补充协议是约定缴纳自己开发的楼房出让金没有任何依据和理由。原转让合同中约定转让后高蒲公司建设的出让金由其缴纳，根本没有必要在补充协议中另行约定，故上诉人的诉请不能成立。高蒲公司向一审法院起诉请求：1、诉请被告返还原告为其垫付的土地出让金2918379.21元，并从起诉之日起按年利率6%支付利息至欠款给付完毕日止;2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2013年6月17日，乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司（甲方）与突泉县高蒲房地产开发有限公司签订乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司（乙方）未开发住宅组团二期工程（都林街）项目开发权转让合同。约定甲方将乌兰浩特市规划局批复的都林花园开发工程的规划及已交付的土地出让金、未开发的土地和现有的审批手续出售给乙方。具体建筑面积分别为，4号楼12930平方米、5号楼900平方米、8号楼8307平方米、9号楼12240平方米。其中合同约定由于甲方前期投入资金10000000余元，乙方支付项目转让金10000000元，在合同签订之日支付5000000元，余款5000000元在2013年12月31日之前一次性支付甲方。乙方规划住宅1300平方米、门市800平方米，由甲方进行销售，售楼收益归甲方所有，作为公司开发权转让收益的组成部分。另查明，2007年11月29日，乌兰浩特市国土资源局与亨元公司签订国有建设用地使用权出让合同，出让金由4073137.10元变更为9556790元，出让土地编号为36号。2016年11月11日，乌兰浩特市国土资源局与乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司签订国有建设用地使用权出让合同，土地出让金为2280000元，出让土地编号为345号。其中，1号楼至××楼为车库、7号为回迁安置楼），9号楼在345号地块内，8号楼分别在36号及345号地块内。2016年11月11日，高蒲公司以亨元公司名义向乌兰浩特市国土资源局交纳345号宗地土地出让金2280000元。2017年6月至2018年3月，高蒲公司以亨元公司名义5次向乌兰浩特市国土资源局交纳36号宗地的土地出让金共计5483654元，以上合计7763654元。再查明，2017年5月1日，亨元公司与高蒲公司签订协议，由于规划变更，双方对原协议作出如下变更：原协议突泉县高蒲房地产开发有限公司给付乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司的住宅楼，现变更为给付1户住宅楼，面积120平方米。其余住宅楼归突泉县高蒲房地产开发有限公司出售，所售楼房款归突泉县高蒲房地产开发有限公司所有；原协议突泉县高蒲房地产开发有限公司给付乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司的门市楼，现变更为给付2个门市楼，大致面积400平方米；原协议突泉县高蒲房地产开发有限公司给付乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司的5000000元，现变更为突泉县高蒲房地产开发有限公司不需要再交。2017年5月4日，亨元公司与高蒲公司签订补充协议：关于都林花园（乌市）5月1日协议的补充协议。约定一、乌市都林花园自2017年以后所有因都林花园突泉县高蒲房地产开发有限公司开发的三栋楼，所涉及的税费、土地出让金、工程所涉及到各项费用由突泉县高蒲房地产开发有限公司交齐，与乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司无关；二、乌市都林花园所涉及到的回迁户，由突泉县高蒲房地产开发有限公司负责安置；三、乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司积极配合突泉县高蒲房地产开发有限公司立工程银行专户，所有工程款由突泉县高蒲房地产开发有限公司支配，乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司不得截留；因突泉县高蒲房地产开发有限公司开发所涉及到的所有工程款，由突泉县高蒲房地产开发有限公司承担，与乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司无关。还查明，2015年7月15日，乌兰浩特市规划局出具规划设计条件书，为不影响气象观测效果，将原17层的4号楼、9号楼，降层至13层、15层。一审法院认为，原告突泉县高蒲房地产开发有限公司与被告乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司签订的三份协议，系双方当事人真实意思表示，双方应按照协议的约定履行义务。2013年6月17日，双方签订合同约定,原告支付被告项目转让金5000000元、住宅1300平方米、门市800平方米售楼的收益归被告所有。2017年5月1日，双方签订协议约定，原告给付被告1户住宅楼面积120平方米，2户门市楼大致面积400平方米并放弃项目转让金5000000元的主张。双方该约定系对原合同的变更，原合同的变更土地出让金亦发生变化。原告主张2017年5月4日的补充协议中的3栋楼房系2013年6月17日合同中的已作约定的3栋楼房，被告称3栋楼房系新增的1号、2号、3号楼。根据双方签订的协议内容，被告放弃项目转让金及部分房屋的主张，系协议对新增部分的约定。2017年5月4日协议中“乌市都林花园自2017年以后所有因都林花园突泉县高蒲房地产开发有限公司开发的3栋楼，所涉及的税费、土地出让金、工程所涉及到各项费用由突泉县高蒲房地产开发有限公司交齐”,2013年6月17日，双方签订的协议，系约定4栋楼由原告开发，而非2017年5月4日补充协议中约定的3栋，根据该补充协议的约定，应当视为原告承担新开发3栋楼房的土地出让金，故原告突泉县高蒲房地产开发有限公司要求被告乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司返还土地出让金2918379.21元及利息的诉讼请求，该院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告突泉县高蒲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30147元，由原告突泉县高蒲房地产开发有限公司负担。二审中，高蒲公司提交证据：1、一期工程竣工综合验收证书，证实1、2号楼2010年已验收；2、2009年6月11日签订的建设工程委托监理合同、2013年6月21日房产测绘书，证明1、2号楼房产已进行测绘，产权证书在2013年颁发。经亨元公司质证认为，对证据本身无异议，对开发的时间无异议，7号楼是回迁楼不需要缴纳土地出让金，补充协议指的三栋楼就是1、2、3号楼。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：亨元公司于2007年从乌兰浩特市国土局受让36宗土地，亨元公司缴纳土出让金4073137.10元后即征即返。2016年经国土部门测绘36宗土地容积率由1.54改为2.38，故土地出让金由4073137.10元增至9556790元。现差额部分5483652.9元已由高蒲公司缴纳。2016年亨元公司受让345宗土地，土地出让金为2280001.1元，该笔土地出让金已由高蒲公司在2016年分三次缴纳。36宗土地上高蒲公司开发4、5、8号楼（部分）；亨元公司开发1、2、3、7号楼。345宗地上高蒲公司开发8（部分）、9号楼。亨元公司开发的1、2、3、7号楼开工时间为2009年，完工时间为2011年。高蒲公司开发的4、5、8、9号楼开工时间为2013年，竣工时间约2015年。2017年以后案涉两宗土地已无土地可供开发。2017年5月4日，亨元公司与高蒲公司签订《补充协议》，第一条约定“乌市都林花园自2017年以后所有因都林花园突泉县高蒲房地产开发公司开发的三栋楼，所涉及到税费、土地出让金、工程所涉及到各项费用由突泉县高蒲房地产开发有限公司交齐，与亨元房地产开发公司无关。”。依据房产部门测绘表，36宗土地中1号楼商业分摊1617.76平方米、住宅分摊3014.72平方米；2号楼商业分摊1752.04平方米、住宅分摊4140.94平方米；3号楼商业分摊2823.11平方米；7号楼商业分摊371.32平方米、住宅分摊1584.85平方米。依据乌兰浩特市国土局委托兴安盟万驰土地评估有限公司估价结果，商业土地单价870.30元、住宅土地单价146.29元。据此，1号楼的土地出让金1848959.92元、2号楼的土地出让金2130578.52元、3号楼的土地出让金2456952.63元、7号楼的土地出让金555007.5元，共计6991498.57元。二审查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，高蒲公司要求亨元公司返还土地出让金2918379.21元，并从起诉之日起按年利率6%支付利息至欠款给付完毕止的依据。首先关于土地出让金是否返还的问题。经本院查明，双方所签转让合同中约定合同签订后由于高蒲公司开发此项目所产生的费用及手续的办理均由高蒲公司承担，以及双方于2017年5月4日签订的补充协议中约定自2017年以后所有因高蒲公司开发的三栋楼，所涉及的税费、土地出让金等均有高蒲公司交齐。上述约定的内容明确了高蒲公司承担费用的前提是高蒲公司开发的楼盘。二审庭审中查明，2017年以后案涉两宗土地上已无土地可供开发，也就不存在高蒲公司另行开发的问题。双方对345宗土地的开发均由高蒲公司完成，且该部分的土地出让金由高蒲公司承担并缴纳的事实均无争议。而36宗土地上亨元公司开发的是1、2、3、7号楼，高蒲公司开发的是4、5、8号楼。双方在2017年5月4日补充协议中约定的“三栋楼”，亨元公司主张是1、2、3号楼，而高蒲公司主张是自行开发的4、5、8号楼。亨元公司主张7号楼是回迁楼无需缴纳土地出让金，但并未提交证据证明，故其主张不能成立。高蒲公司在36宗土地上开发三栋楼与双方补充合同中约定内容相符，故高蒲公司的该项主张成立。亨元公司主张其开发的1、2、3号楼的土地出让金差额部分应由高蒲公司承担，但并未提交有效证据证明，故对其该主张不予支持。因亨元公司在一审庭审中对高蒲公司所提交测绘表的真实性无异议，故本院予以采信。36宗土地出让金为9556790元，亨元公司缴纳4073137.1元，高蒲公司补缴5483652.9元。亨元公司开发的1、2、3、7号楼的土地出让金为6991498.57元，故亨元公司返还高蒲公司土地出让金2918361.47元（6991498.57元-4073137.1元）。关于高蒲公司的利息主张。因亨元公司未将高蒲公司垫付的土地出让金及时返还，应承担该笔款项的利息损失。高蒲公司主张的利息标准应按中国人民银行发布同期同类贷款利率计息为宜。综上，上诉人突泉县高蒲房地产开发有限公司的上诉请求及理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初294号民事判决；二、乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还突泉县高蒲房地产开发有限公司土地出让金2918361.47元，并自起诉之日起按中国人民银行发布同期同类贷款利率计息，至款项付清之日止；三、驳回突泉县高蒲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计60294元，由被上诉人乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白宏楠审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇一九年十一月二十九日书记员 荣 泽