天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初7486号原告：张东辉，男，1972年1月15日出生，汉族，居民，住辽宁省大连市沙河口区，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：苏运升，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春花园**。法定代表人：张亮，该公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司员工。原告张东辉与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称“景秀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张东辉、被告景秀公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东辉向本院提出诉讼请求：1.依法解除张东辉与景秀公司于2017年8月6日签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2.景秀公司返还张东辉购房款584740元；3.诉讼费、保全费由景秀公司负担。事实和理由：2017年8月6日，张东辉与景秀公司签订了《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，认购书约定，张东辉认购景秀公司销售的天津恒大花溪小镇楼盘28-1-402室楼房；双方对付款方式及付款时间进行相关约定。另外，2017年8月6日，双方还签订了《无理由退房协议书》，景秀公司还给张东辉出具了《无理由退房承诺书》。自签订上述《认购书》及《协议书》后，张东辉先后按照约定向景秀公司支付购房款584740元。景秀公司在《无理由退房协议书》中承诺，张东辉在办理入住手续之前任何时间，均可以无理由退房。在双方签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》时，景秀公司承诺张东辉可以顺利购买28-1-402室楼房，后张东辉经了解得知，其非天津市户籍，属于限购情形。现张东辉多次找景秀公司返还购房款，均遭拒绝，故提起诉讼。景秀公司辩称，景秀公司同意与张东辉解除商品房买卖合同以及认购书，不同意其他诉讼请求。因双方已重新签订《天津恒大花溪小镇项目解除及认购书的协议》，而该协议是双方的真实意思表示，合法有效，故景秀公司只应按照解除协议上约定的退款数额无息向张东辉退款，而不应该按照张东辉诉请金额退款。本院经审理认定事实如下：2017年8月6日，张东辉（乙方）与景秀公司（甲方）签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，合同编号为2008661，约定乙方向甲方认购天津恒大花溪小镇楼盘28-1-402单元，建筑面积97.93平方米、每平方米价格为11942元，总金额为1169480元。一、乙方同意签署本认购协议时，支付60000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据；二、乙方选择下列第3种方式付款，3.分期付款，乙方须于2017年8月8日前支付首付款115422元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年2月6日前付清175422元；于2018年8月6日前付清233896元；于2019年2月6日前付清233896元；于2019年8月6日前付清350844元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金11694元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。四、乙方支付首期款的同时预缴税费35084元。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大花溪小镇营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。认购书还约定了其他条款。同日，双方还签订了《无理由退房承诺书》，内容为:张东辉所购买的恒大属下公司开发的花溪小镇楼盘28幢1单元402房，若其已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2017年8月6日，双方还签订了《无理由退房协议书》，内容为：鉴于双方于2017年8月6日签订恒大花溪小镇楼盘28幢1单元402房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利，乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金金额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。协议书还约定了其他条款。2017年8月6日，张东辉向景秀公司支付了房款175422元（含定金），景秀公司为其出具了收据。2018年2月6日，张东辉向景秀公司支付了房款175422元，景秀公司为原告出具了收据。2018年8月8日，张东辉通过招商银行向景秀公司转账支付购房款及违约金233943元。双方均认可张东辉实际向景秀公司支付案涉房产购房款的数额为584740元。诉讼中，双方对以下事实存在争议：张东辉主张因其不是天津市户籍且没有购房资格，曾于2019年7月向景秀公司申请退房，后景秀公司为其出具《天津恒大花溪小镇项目解除及认购书的协议》，张东辉在该协议上签字后，将收款收据原件及认购书原件交还景秀公司，当时景秀公司未在协议上签章，且其工作人员承诺给张东辉1-3个月的考虑时间，如果其不认可解除协议约定的退款金额（467192元），景秀公司可将收款收据原件和认购书原件退还张东辉，如其认可退款金额，景秀公司再履行签章手续，后来因张东辉不认可解除协议约定的退款金额，景秀公司的工作人员将收款收据原件和认购书原件以邮寄的方式返还给了张东辉，因此双方的房屋认购协议并未解除，景秀公司应按实际付款数额返还购房款。张东辉就其主张提交了有张东辉签字、无景秀公司签章且无签订时间的《天津恒大花溪小镇项目解除及认购书的协议》，其中甲方为景秀公司，乙方为张东辉，该协议约定：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》及编号为2008661的《楼宇认购书》。二、乙方据此协议将购买的天津恒大花溪小镇项目28幢1单元402房的商品房退还甲方。四、甲方退还乙方楼款467192元（含定金60000元）。五、乙方须向甲方退还以下文件：1.购房发票、收据；2.购房认购书√。景秀公司对上述主张不予认可，其认为双方《房屋买卖合同》及认购协议已于2019年9月解除，因张东辉在合同履行过程中多次逾期付款，故应按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定以总房款的10%向景秀公司支付违约金，后双方经协商一致，均认可景秀公司退还张东辉房款467192元。景秀公司主张解除认购书的流程应为业主申请、在解除协议上签字、景秀公司签章确认，如业主反悔应向景秀公司提出并将之前签署的解除协议予以作废，但张东辉并未实施上述行为，表明其认可解除协议中的内容。景秀公司就其主张提交了2份有双方签章但无签章日期的《天津恒大花溪小镇项目解除及认购书的协议》（内容与张东辉提交的解除协议内容一致），未提供《商品房买卖合同》，表示买卖合同原件可能遗失了。张东辉对上述证据的真实性没有异议，但认为上述协议并未生效，景秀公司承诺给予其一定的考虑期间，其可在考虑期内反悔，所以其签字时景秀公司并未签章，且景秀公司至今也没有向其交付加盖景秀公司公章的解除协议书。经本院询问，张东辉同意按照商品房认购书的约定承担逾期付款的违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张东辉与景秀公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》、《无理由退房承诺书》及《无理由退房协议书》均系双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点为：一、涉诉商品房认购书是否已经解除；二.景秀公司应返还张东辉购房款数额问题。对此，本院分别评判如下：一、涉诉商品房认购书是否已经解除问题《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据《天津恒大花溪小镇项目解除及认购书的协议》的约定，涉诉商品房解除后，张东辉应将购房发票、收据及购房认购书的原件退还景秀公司。本案中，张东辉主张在签订该解除协议时，景秀公司没有在该协议上盖章，其签字后已将收款收据原件及认购书交与景秀公司，景秀公司的工作人员称给张东辉1-3个月的考虑期，如其反悔可将相应原件退还张东辉，如其坚持解除认购书，景秀公司再继续履行签章流程，后张东辉不认可解除协议约定的退款数额（467192元），景秀公司的工作人员便将收款收据和认购书原件以邮寄方式返还给了张东辉，因此双方的商品房认购书并没有解除。景秀公司对张东辉的主张不予认可，认为双方的商品房认购书已解除，并提交了双方签字和盖章的《天津恒大花溪小镇项目解除及认购书的协议》（与张东辉提交的协议内容相同）加以佐证，同时主张此解除协议一式三份，景秀公司持有两份，张东辉持有一份，景秀公司已将盖章后的协议邮寄给了张东辉，其不清楚张东辉手中的协议为何没有景秀公司签章，但认可张东辉所持有的解除协议中手写内容与景秀公司提交的解除协议中手写内容同为景秀公司一方的工作人员所书写。综合双方陈述、证据及张东辉持有购房收据、购房认购书原件、未加盖景秀公司公章的解除协议的客观事实，不能排除景秀公司在张东辉反悔后自行加盖公章的可能性，故本院对张东辉的上述主张予以采信，对景秀公司之主张不予采信。综上，涉诉商品房认购书至起诉前没有解除。庭审中，张东辉要求解除该商品房认购书，景秀公司亦同意解除，故张东辉与景秀公司就解除认购书达成一致意见，本院准予。二、景秀公司应返还张东辉购房款数额问题《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，双方的认购书解除后，景秀公司应返还张东辉已付购房款584740元。但根据双方签署的商品房认购书约定，张东辉应于2017年8月8日前支付首付款115422元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年2月6日前付清175422元；于2018年8月6日前付清233896元；于2019年2月6日前付清233896元；于2019年8月6日前付清350844元。如张东辉未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向景秀公司支付违约金。因张东辉尚未支付2019年2月6日以后的房款，故存在未如期支付购房款的违约行为，且其同意承担相应违约责任，故应按照前述约定向景秀公司承担违约责任。张东辉应支付的违约金数额为7917.38元[233896×1?/日×244天（自2019年2月7日至同年10月8日）+350844×1?/日×63天（自2019年8月7日至同年10月8日）]。景秀公司主张违约金计算方式应为总房款的10%，未提供相应证据，且张东辉予以否认，故本院不予采信。综上所述，张东辉应依约向景秀公司支付逾期付款违约金，而合同解除后景秀公司亦应如数返还张东辉已付购房款。双方的给付义务相互折抵后，景秀公司还应返还张东辉购房款576822.62元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张东辉与天津景秀置业投资有限公司于2017年8月6日签订的编号为2008661的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还张东辉购房款576822.62元；三、驳回张东辉的其他诉讼请求。（款项付至张东辉预留账户，户名：张东辉；开户行：招商银行北京分行大望路支行；账号：62×××23）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9648元，减半收取计4824元（张东辉已预付），保全费3444元，由张东辉负担66元，天津景秀置业投资有限公司负担8202元（于本判决生效后十日内给付张东辉，付款账户同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇一九年十一月二十二日书记员 周筱笛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。