呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4623号上诉人(原审被告、反诉原告)：郝建民，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘贺旺，内蒙古双由律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：贺明瑞，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯喜来，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹红燕，内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人郝建民因与被上诉人贺明瑞排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。郝建民上诉请求：1.请求撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初1298号民事判决,依法改判,驳回贺明瑞的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由贺明瑞承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.郝建民和贺明瑞是过户抵押不是买卖法律关系。郝建民和贺明瑞并不认识,贺明瑞是以民间放贷为业。因为郝建民做工程缺少资金,为了应急租车抵押借贷,后贺明瑞知道此事后说车是他的,谎称忙着结婚用，又知道郝建民没钱,以此为手段使郝建民进入他民间放贷的套路。郝建民和贺明瑞也不是正常的房屋买卖关系,是一种借贷过户抵押行为,不过是上述借贷还债由贺明瑞直接代为偿债而已。郝建民为了获取利益规避民间放贷风险,先将郝建民的房屋过户抵押,待郝建民将本息还清,再将房屋过户回来。郝建民和贺明瑞之间既不是以房抵债关系,也不是房屋买卖关系。如果按原审认定双方为以房抵债关系,该房于2018年1月12日就过户给了贺明瑞,此时应该是房贷两清，就不会在贺明瑞自书的债务清单上于2018年12月17日还在计算借贷利息,2018年4月8日贺明瑞还在接收郝建民的还款38000元和7000元。从郝建民租车到贺明瑞赎车时,按贺明瑞清单上自认共租用7个月零18天,按每月12000元计,租车费是91200元,郝建民从租车抵押借贷到赎车时为止共7个月零16天,抵押借贷本金50000元,月息2分,利息为18080元,本息合计为68080元,而不是70000元,租车租金91200元,加抵押借贷本息68080元合计为159280元。以159280元为本金,自赎车日2016年7月7日按月息两分两厘计算,到房屋过户之日2018年1月12日止,共计18个月零天,利息为57871.7元,本息合计为159280元+57871.7元=217151.7元。贺明瑞为郝建民解押房屋还贷182720元,过户房屋税费10070元,合计为192790元。赎车款利息、租车款加利息217151.7元,再加上房屋解押款、过户税费192790元,已然是409941.7元,而不是433000元,更不是450000元，到此时本息全清。但为何贺明瑞还要接受郝建民以酒抵债,价值几十万元的杜康酒164件并同郝建民去富泰热力催要富泰热力欠郝建民的工程款三十几万元,足以说明双方不是房屋买卖,也不是以房抵债法律关系。2.郝建民和贺明瑞约定的借贷利息是2.2%,而不是2.9%。没有任何证据可证明双方的借贷利息为2.9%,按贺明瑞自认也只是2.2%。原审依据什么来认定的2.9%,还是为了凑够433000元这个数凭裁判权而认定的。3.郝建民是以酒抵债,而不是代卖，原审没有证据证明将抵债的杜康酒认定为代卖。4.郝建民从未认定过自己的房子在2018年时市值为450000元。对于房价双方既没有认同450000元的合意,也没有进行过评,原审仅凭贺明瑞在网上下载的所谓市值而认定。二、原审判决适用法律错误。因借贷关系转化为购房款,也不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为购房款,也就是非法利益不能进行合法保护,但原审判决认定并保护了2.9%的高息转化为购房款。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定应当认定双方的房屋买卖合同无效。房屋买卖合同无效,租赁合同也就不存在。综上所述,原审判决事实不清,证据不足,适用法律错误,恳请二审法院查明事实,依法改判。贺明瑞辩称，一、原审判决认定事实清楚。1、贺明瑞因车辆为郝建民偿还债务而积累的债权和利息。（1）贺明瑞将其所有的×××白色汉兰达越野车一辆放置在安畅汽车租赁公司进行出租，2015年11月21日郝建民从安畅汽车租赁公司租赁了该车辆，月租金为12000元，租赁后因郝建民缺少资金将该车进行抵押借款50000元。2016年7月初贺明瑞找到郝建民告知车辆为其所有，结婚使用需将车辆开走，因车辆存在抵押且郝建民无力赎车，在租赁公司的见证下，郝建民与贺明瑞协商有贺明瑞出资70000元赎回车辆，并言明视为郝建民借贺明瑞的钱并支付利息。（2）郝建民于2015年11月21日租赁使用该车辆，2016年7月贺明瑞出资赎回车辆，租赁期限为8个月，租金共计96000元，因郝建民无力支付租金，在郝建民认可同意的情况下将租金96000元转让给贺明瑞。（3）该车辆违章产生违章费用1600元。（4）郝建民应向贺明瑞支付的利息为72652元【以166000元（96000元+70000元）为基数，自2016年7月至2018年1月按照利率2.9%计算为86652元，核减郝建民已支付利息14000元，剩余72652元】。以上四笔款项费用及利息共计240252元（70000元+96000元+1600元+72652元）为贺明瑞应收款项。2、郝建民以房抵债及贺明瑞出资解押的行为为双方真实意思表示。（1）因郝建民无钱还贺明瑞，贺明瑞了解到郝建民有一套位于呼和浩特市××区的房屋抵押给邮政银行借款10年期200000元，每期还本息2300元，郝建民不能按期偿还银行贷款，银行对其抵押房屋进行拍卖，贺明瑞得知此事后与郝建民协商，郝建民同意用此房屋抵顶与贺明瑞的债务，贺明瑞愿意出资到邮政银行对房屋进行解押，既解决郝建民与银行抵押纠纷，也解决用该房屋抵顶与贺明瑞的债务纠纷，故贺明瑞与郝建民于2017年12月11日签订了一份《房屋买卖合同》，按照房屋所在地的当时市场价格计算房屋借款为450000元。2018年1月4日贺明瑞与郝建民到邮政银行办理房屋解押，贺明瑞出资偿还所欠银行本息182722元、过户税费10070元，共计192792元。当日，贺明瑞就其所有的应收款与郝建民进行结算，由郝建民以借条形式向贺明瑞出具一份借条，写明：“今借到贺明瑞现金433000元，其中182722元用于解押邮政银行房屋抵押贷款。本人承诺安装公司9号楼421号房过户到贺明瑞名下，此房款为450000元整”。（2）2018年1月10日，呼和浩特市房地产产权市场管理处依法为贺明瑞颁发了《房屋交易产权确认书（转让）》证书，2018年1月12日，呼和浩特市不动产登记局依法为贺明瑞颁发了编号为150101033044的不动产登记证书。（3）2018年1月12日贺明瑞与郝建民签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为1年，从2018年1月12日起至2019年1月12日，年租金为20000元整。二、贺明瑞与郝建民之间为以房抵债的法律关系，非过户抵押关系。根据贺明瑞向法庭提交的证据及一审庭审查明的事实，郝建民拖欠租赁公司租金、车辆抵押、房屋抵押而由贺明瑞受让租赁公司的租金债权、出资解押车辆、出资解押房屋后与郝建民形成债权债务关系，贺明瑞出资解押房屋的前提条件是实现以房抵债和房屋过户的共同目的，郝建民也同意将其所有的涉案房屋进行抵债和进行过户，并签订了《房屋买卖合同》，解押当日郝建民出具借条，确认应付贺明瑞433000元，承诺涉案房屋过户到贺明瑞名下，以房抵债的房屋全款为450000元，依当时市场价格计算，并不存在不实，贺明瑞为郝建民偿还债务多次积累的债权和计算相应的利息后产生的以房抵债合同，贺明瑞与郝建民之间为以房抵债的法律关系，非过户抵押关系。三、贺明瑞诉请要求郝建民搬离房屋，行使排除妨害权，符合事实及法律依据。郝建民履行为贺明瑞办理房屋过户手续，贺明瑞以合理对价合法取得了房屋所有权，以占有改定的方式获得不动产物权的交付，租赁期限已经届满，贺明瑞以租赁合同到期为由行使排除妨害权，诉请要求郝建民搬离房屋，符合事实及法律依据。四、关于郝建民所述“以酒抵债”，因郝建民的酒无处存放，与贺明瑞协商存放贺明瑞的仓库中，并许可贺明瑞代卖，2018年1月4日，双方就贺明瑞应收款、以房抵债事宜结算后，就贺明瑞与郝建民除此以外的其他业务作一结算，因郝建民让贺明瑞代卖杜康酒，由贺明瑞向郝建民出具一份收条履行结算手续，双方没有抵债的口头约定及书面约定，非以酒抵债，其后，郝建民将164件酒全部拉走，贺明瑞有视频及证人为证，收条未向贺明瑞返还。五、关于郝建民于2018年4月18日向周媛打款40000元的问题。首先，郝建民将钱转给了周媛，而非本案的贺明瑞。其次，该转账的时间发生在房屋抵债完毕后，郝建民为了追索富泰热力公司拖欠的工程款，因郝建民挂靠的公司欠债被拉黑，无法开具税票，致使工程款不能结算，郝建民寻求周媛，帮助其找到能够开具发票的挂靠公司，为此2018年4月18日打款给周媛4万元用于办事使用。再次，周媛已经将上述款项退还给郝建民。第四，郝建民于2018年4月18日向周媛打款40000元的行为，与本案中以房抵债无任何法律关系。第五，郝建民在上诉状中陈述7000元，非郝建民向贺明瑞转账，而是贺明瑞向郝建民转账。六、原审判决适用法律正确。2018年1月4日贺明瑞就其所有的应收款与郝建民进行结算，由郝建民以借条形式贺明瑞出具一份借条，写明：“今借到贺明瑞现金433000元，其中182722元用于解押邮政银行房屋抵押贷款。本人承诺安装公司9号楼421号房过户到贺明瑞名下，此房款为450000元整”。首先，该《房屋买卖合同》、借条的签字为郝建民的真实意思表示，郝建民认可房屋总借款450000元，贺明瑞应收款433000元。其次，郝建民认可应承担利息及月利息2.9%的计算标准，并且此期间郝建民也按照此标准向贺明瑞支付了14000元的利息。再次，根据法律规定，贺明瑞与郝建民之间的利息约定并未超出法律保护期限，非高额利息，合法的利息应受到法律的保护。七、郝建民虚假陈述，贺明瑞保留向相关司法机关主张权利。郝建民在未有相关机关确认的情况下，擅自发表言论贺明瑞使用民间放贷套路及其他虚假陈述，对此，郝建民应对自己的陈述承担法律责任，贺明瑞依据法律规定，有权向相关司法机关报案、诉讼等权利。综上所述，郝建民的主张无事实及法律依据，应对依法驳回上诉，维持原判。贺明瑞向一审法院起诉请求：1、判令郝建民搬出位于××区的房屋；2、判令郝建民从2019年1月12日起至实际搬离并交还房屋之日止侵权损害赔偿费用，暂时计算至首次开庭之日：至2019年5月15日共计123天，为6739．73元；3、案件受理费用由郝建民承担。郝建民向一审法院反诉请求：、1、请求依法确认郝建民与贺明瑞争诉的位于呼和浩特市××区房屋买卖合同无效。2反诉费由贺明瑞承担。一审法院认定事实：贺明瑞有一辆车牌号为×××的白色汉兰达越野车在盈佳国际安畅汽车租赁公司进行出租。2015年11月21日郝建民因缺少资金从该租赁公司租赁了汉兰达越野车一辆，月租金为12000元。租赁后将该车抵押借贷50000元。2016年7月初贺明瑞找到郝建民说这台汉兰达越野车是其本人为结婚购买的，因当时未到婚期进行出租赚钱，现婚期已到必须把车赎回开回老家结婚用，由于郝建民无力赎车，在租赁公司的见证下，郝建民同车主贺明瑞协商由贺明瑞出资70000元赎回了此车，待郝建民筹到钱进行偿还，并言明算郝建民借贺明瑞的钱并计息。郝建民从租用到赎回此车共计8个月，产生租金96000元（2015年11月21日至2016年7月，因郝建民无力支付租金，故在郝建民认同下将租金96000元转让给车主贺明瑞）。此车违章产生违章费用1600元，以上三笔费用共计167600元，计算为贺明瑞应收款项。此后，因郝建民无钱可还，贺明瑞了解到郝建民有一套位于呼和浩特市××区的住房抵押给了邮政储蓄银行借款10年期200000元，每月还本息2300元，郝建民不能按期偿还银行贷款，银行要对其抵押住房进行拍卖，贺明瑞得知此事后找郝建民协商，郝建民愿意用此房抵顶与贺明瑞的债务，贺明瑞愿意出资到邮政储蓄银行对房屋进行解押，可以解决郝建民与银行抵押纠纷，也可以解决用此房抵顶与贺明瑞的债务纠纷，故双方于2017年12月11日签订了一份房屋买卖合同，约定房屋价款450000元是按照房屋所在地的当时市场价格计算。合同签订后，贺明瑞与郝建民于2018年1月4日到邮政储蓄银行办理房屋解押，贺明瑞共出资偿还所欠银行本息182722元，过户税金10070元，共计192792元。当日，贺明瑞就应收款与郝建民作一结算，由郝建民以借条的形式向贺明瑞出具一份借条，写明：“今借到贺明瑞现金433000元，其中182722元整用于解押邮政银行房屋抵押贷款。本人承诺安装公司9号楼421号房过户到贺明瑞名下，此房全款为450000元整”。经一审法院核实，今借到原告贺明瑞现金433000元的组成为：96000元﹢70000元﹢1600元﹢72652元﹢192792元。其中72652元为应付利息，由贺明瑞按照月利率为2．9％。应付利息自2016年7月至2018年1月共计18个月，以166000元（96000元﹢70000元）为基数计算为86652元，核减期间支付利息14000元，剩余72652元。当日，贺明瑞还就与郝建民除此以外的其他业务作一结算，因郝建民让贺明瑞代卖杜康酒，由贺明瑞向郝建民出具一份收条，写明：“收到郝建民杜康酒164件”。郝建民为富泰热力公司作工程，应得工程款300000元，准备用这笔钱赎回房屋并告诉了贺明瑞，贺明瑞去富泰热力公司了解确有此事，但因郝建民挂靠的公司因欠债被拉黑，无法开具税票，致使工程款不能结算，郝建民让贺明瑞找其他挂靠公司，于2018年4月18日打款给贺明瑞妻子周媛40000元。2018年1月10日，呼和浩特市房地产产权市场管理处依法为贺明瑞颁发了《房屋交易产权确认书（转让）》证书。2018年1月12日，呼和浩特市不动产登记局依法为贺明瑞颁发了编号为150101033044的不动产登记证书。贺明瑞将此房出租给郝建民，并与郝建民签订了房屋租赁合同。约定租赁期限1年，从2018年1月12日至2019年1月12日止，每年租金为人民币20000元整。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。首先需要明确涉案房屋的权属。本案的焦点是以房抵债还是房屋过户抵押关系。根据本案的证据及庭审查明的事实，郝建民因拖欠租赁公司租金、车辆抵押、房屋抵押而由贺明瑞受让租赁公司的租金债权，出资解押车辆、出资解押房屋后与郝建民形成债权债务关系。对于郝建民应付款项，其中贺明瑞出资解押房屋的前提条件是该房屋实现以房抵债和房屋过户的共同目的，否则，以房抵押涉及郝建民偿还能力问题，贺明瑞不会出资解押涉案房屋。郝建民同意用其所有的涉案房屋进行抵债和进行过户，并与贺明瑞签订了房屋买卖合同。在贺明瑞与郝建民共同办理房屋解押的当日，由郝建民出具借条，确认应付贺明瑞款额为433000元，承诺涉案房过户到贺明瑞名下，以房抵款的房屋全款为450000元。贺明瑞也与郝建民履行了房屋的过户手续。对此，房屋买卖合同和借条并未显示房屋“过户抵押”字样，郝建民提出房屋解押后，必须先办理房屋过户到贺明瑞名下，待郝建民有钱时连车的本息一并还本付息回赎房屋，贺明瑞也是为了没有风险必须这样的抗辩理由，因无证据予以证实，该院不予支持。综上，贺明瑞与郝建民签订的房屋买卖合同是基于贺明瑞为郝建民偿还债务多次积累的债权和计算相应的利息后而产生的以房抵债合同，该合同约定房屋价款450000元依市场价格计算，并不存在不合理的低价或高价。从郝建民的行为看，郝建民认可欠贺明瑞433000元，郝建民配合贺明瑞办理了房屋过户，以房屋租赁人的方式租赁贺明瑞的房屋，贺明瑞以合理对价合法的取得了房屋的所有权。贺明瑞以房屋租赁合同到期为由，行使的排除妨害权，请求郝建民搬出涉案房屋，该院予以支持。对于支付租金，房屋租赁合同的履行期间从2018年1月12日至2019年1月12日，每年租金20000元，房屋买卖合同约定的房屋总价款450000元与郝建民认可欠贺明瑞433000元的差额为17000元，根据多退少补原则，本应由贺明瑞退还郝建民17000元，但因郝建民拖欠合同期内的租金20000元，以此抵顶租金20000元。从2019年1月13日至实际搬离并交还房屋之日止侵权损害赔偿费用，暂时计算至首次开庭之日2019年5月15日共计123日，为6739.73元，该院予以支持。关于郝建民提出的依法确认涉案房屋买卖合同无效的反诉请求，因郝建民没有证据证明房屋买卖合同是为贺明瑞出资解押房屋进行过户抵押而签订的合同，在郝建民出具的借条中没有抵押字样。在该房屋买卖合同签订并房屋过户之后所发生的以酒抵债和打款行为不能证明郝建民还在偿还贺明瑞借款的行为。因此，贺明瑞与郝建民不是房屋过户抵押关系，对郝建民提出的依法确认涉案房屋买卖合同无效的反诉请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郝建民于本判决生效之日起十五日内搬出位于呼和浩特市××区的房屋；二、郝建民于本判决生效之日起十五日内支付贺明瑞从2019年1月13日至实际搬离并交还房屋之日止侵权损害赔偿费用，暂时计算至首次开庭之日2019年5月15日共计123日为6739．73元；三、驳回郝建民的反诉请求。案件受理费50元，由郝建民负担。反诉费50元，由郝建民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。郝建民向本院新提交了《中国建设银行活期账户交易明细》，拟证明1、2016年9月7日分别偿还贺明瑞借款2万元、3万元，合计5万元；2、2016年5月7日偿还贺明瑞借款14000元，以上三笔共偿还贺明瑞借款64000元的事实。贺明瑞向本院提交三组新证据：证据一《微信及银行转账凭证》，拟证明1、郝建民为了追索富泰热力公司拖欠的工程款，因郝建民挂靠的公司欠债被拉黑，无法开具税票，致使工程款不能结算，郝建民寻求周媛帮助其找到能够开具发票的挂靠公司，为此2018年4月18日打款给周媛4万元用于办事使用。同时，周媛已经将上述款项退还给郝建民；2、郝建民于2018年4月18日向周媛打款4万元的行为，与本案中以房抵债无任何法律关系；证据二《注销通知书》，拟证明贺明瑞长期以经营水果店为生，并非郝建民所述以放贷为业；证据三《证明》三份、《视频》，拟证明1、存放贺明瑞库房并由贺明瑞代卖的杜康酒已经被郝建民全部取走；2、双方并不存在以酒抵债行为。经二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、郝建民与贺明瑞签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、郝建民是否应从诉争的房屋中搬出。针对第一个争议焦点，贺明瑞与郝建民因存在债权债务关系，郝建明为还清债务，将自己所有的案涉房屋出售给贺明瑞，因案涉房屋在交易前存在抵押贷款，贺明瑞为满足买卖合同具备的条件，贺明瑞代替郝建明偿还了银行贷款，贺明瑞为了使案涉房屋交易价格与市场价格相一致，贺明瑞在互联网上载录案涉房屋的市场价，贺明瑞与郝建民的房屋交易过程符合市场交易习惯，房屋交易价格相对合理，且双方在不动产部门办理了过户手续，郝建民提供的证据也不足以证明双方在房屋交易过程中存在合同无效的法定情形。郝建民认为其与贺明瑞签订的《房屋买卖合同》，名为房屋买卖，实为民间借贷，房屋是用来过户抵押，但郝建民提供的证据，并不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的条件，故郝建民与贺明瑞之间签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，应当认定有效。针对第二个争议焦点，2018年1月10日，呼和浩特市房地产市场管理处为贺明瑞颁发了案涉房屋的《房屋交易产权确认书》。2018年1月12日，呼和浩特市不动产登记局为贺明瑞颁发了案涉房屋的《不动产登记证》，故贺明瑞是案涉房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。贺明瑞主张郝建民从案涉的房屋中搬出符合法律规定，应予支持。一审法院判决郝建民从诉争的房屋搬出，并无不当。综上所述，郝建民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郝建民负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇一九年十一月二十六日书记员 李宁宁