广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初3026号 原告：覃艳梅，女，1972年10月16日出生，壮族，住所广西忻城县。 委托诉讼代理人：徐崴，广西国观律师事务所律师。 被告：柳江县恒大房地产开发有限公司，住所地柳州市柳江区拉堡镇柳邕路****，统一社会信用代码91450221MA5KCA8H7P。 法定代表人：郭鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：王婷，女，1985年2月16日出生，壮族，该公司员工，住所南宁市。 原告覃艳梅诉被告柳江县恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告覃艳梅的委托诉讼代理人徐崴、被告恒大房地产公司的委托诉讼代理人王婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 覃艳梅向法院提出诉讼请求：1.判令恒大房地产公司向覃艳梅返还房屋缩水层高的购房款95,359.52元及利息（按银行同期贷款利率，从2019年4月29日起计算）；2.判令恒大房地产公司向覃艳梅赔偿因房屋层高缩水导致的损失67,476.62元；3.本案诉讼费用由恒大房地产公司负担。事实与理由:覃艳梅与恒大房地产公司于2017年6月9日签订《商品房买卖合同》(编号0320104)，约定恒大房地产公司将坐落于柳州市房屋出卖给覃艳梅，房屋层高3.9米，建筑面积140.08平方米，总房价为929,430元，合同还约定了房屋面积差异的处理。《商品房买卖合同》签订后，覃艳梅对房屋进行验收时，发现房屋层高实际只有3.5米，与《商品房买卖合同》中约定的层高3.9米严重不符，层高缩水达到10.26%。覃艳梅认为，覃艳梅与被告签订的《商品房买卖合同》（编号0320104）合法有效，应受法律保护，根据建筑业相关规范，合同中约定层高和实际层高差距明显，恒大房地产公司存在违反合同约定行为，应承担相应的违约责任，应向覃艳梅返还购房款并赔偿损失。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条之规定，向柳州市柳江区人民法院提起诉讼，恳请判如所请。 覃艳梅围绕其诉讼请求向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》1份（合同编号：0320104）;2.柳州恒大雅苑楼宇认购书1份（编号：LZHDYY0003272），证据1-2，拟证明2017年6月9日覃艳梅与恒大房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定恒大房地产公司向覃艳梅出售柳州市房屋，房价为929,430元，房屋层高为3.9米，面积140.08平方米，以及面积出现误差时的解决方式；3.广西增值税普通发票1张（No：00033694），拟证明覃艳梅已经将房屋价款929,430元给恒大房地产公司，恒大房地产公司开具了发票；4.楼宇情况反馈表1份（2019年4月15日），拟证明2019年4月15日覃艳梅看房时就已经提出房屋层高存在误差，合同约定层高是3.9米，而实际测量的层高是3.4米，有物业公司代表签名，确认存在误差问题；5.现场照片3张，拟证明实际测量的净高是3.4米。 恒大房地产公司答辩称，1.商品房买卖合同有关层高的信息来源于经规划部门审核同意的设计施工的，买卖合同约定的3.9米层高与诉争住宅层高一致；2.按照我国住宅设计规范【编号GB50096-11】，关于住宅层高为2.8米，卧室及室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.11米的规定，涉案住宅的实际层高远远高于2.8米的标准，甚至达到了普通住宅层高的极限，完全不影响房屋的使用功能；3.衡量房屋价值的核心因素是面积，所有商品房的成交均是以面积计算价格，层高并非计算价格的关键因素，覃艳梅以面积差来计算层高差的违约责任没有事实和法律依据。综上，请求柳州市柳江区人民法院依法驳回覃艳梅的所有诉讼请求。 恒大房地产公司为其辩解向本院提供的证据有：柳州恒大雅苑3号楼一层平面图、柳州恒大雅苑3号楼轴立面图复印件各1份，拟证明诉争房屋的层高为合同约定的3.9米（均在图的最右边标记有层高3.9米）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院结合双方当事人的陈述在事实部分予以综合审查认定。 综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：2017年6月9日，覃艳梅与恒大房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》及附件，合同约定：恒大房地产公司将位于柳州市商品房预售给覃艳梅，房屋建筑面积为140.08平方米，其中套内建筑面积为107.83平方米。房屋单价每平方米为6,634.99元，房屋总价为929,430元；合同还约定了房屋层高为3.9米；同时还约定了付款方式、交房期限、面积确认及面积差异处理、违约责任等。覃艳梅已按合同约定支付了购房首付款及银行按揭付款。于2019年4月15日，恒大房地产公司将建好的房屋交付给覃艳梅，在覃艳梅接收该房屋后经测量该房屋层高为3.5米（包括楼板厚度在内），因与购房签订合同约定的层高3.9米相差0.4米，为此经双方协商处理未果而诉至本院。在审理过程中，恒大房地产公司认可案涉房屋层高为3.5米。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。民事活动约定遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。覃艳梅与恒大房地产公司于2017年6月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。恒大房地产公司向覃艳梅交付房屋层高只有3.5米，未达到《商品房买卖合同》约定房屋层高3.9米的要求，已经构成违约，应承担违约责任。 关于覃艳梅请求恒大房地产公司返还房屋缩水层高的购房款95,359.52元及其利息的问题，本案覃艳梅购买恒大房地产公司的商品房，是以房屋建筑面积计算价格，层高并非计算价格的关键因素，故覃艳梅请求恒大房地产公司返还房屋缩水层高的购房款95,359.52元及其利息，没有事实和法律依据，本院予以驳回。 关于如何计算违约金即赔偿因房屋层高缩水导致的损失金额问题，由于双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定，商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且覃艳梅诉讼主张恒大房地产公司承担房屋层高不足的违约责任，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在合同及合同附件中约定的关于面积差的处理原则。本案中合同约定层高为3.9米，实际层高为3.5米，两者相差0.4米，层高误差比绝对值为10.26%，因涉案房屋层高不足，违反合同约定，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，覃艳梅确有损失，而恒大房地产公司交付的房屋层高未达到合同约定的高度，已构成违约，房屋因层高损失大小应是符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小，但覃艳梅未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，因此，本院根据公平原则以及本案的实际情况进行综合考量，酌情予以确定。在层高达到国家标准2.8米层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，本院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.4为宜。因此，房屋层高误差对房屋总价的影响为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方法为：[（合同约定层高－实际层高）÷合同约定层高]。本案中代入上述公式可以认定涉案房屋因房屋层高误差导致价值减少数额为38,143.81元（10.26%×0.4×929,430元），覃艳梅诉请高出此部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、柳江县恒大房地产开发有限公司赔偿覃艳梅因房屋层高缩水导致的损失38,143.81元； 二、驳回覃艳梅的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（款项汇入户名柳州市柳江区人民法院，账号25×××79，开户行广西柳江农村合作银行营业部，汇款时请注明该案案号及原告姓名）。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费3,557元（覃艳梅已预交），减半收取1,778.50元，由覃艳梅负担1,278.50元，柳江县恒大房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院，账号：20一118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  韦旋丰 二〇一九年十一月五日 书记员  韦柳桃