重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初11435号 原告:重庆市万州区龙腾物业管理有限公司,住重庆市万州区王牌路**第**,统一社会信用代码91500101709452012N。 法定代表人：袁虹，总经理。 委托诉讼代理人：刘格，重庆佳庆律师事务所律师。 被告：重庆市万州区开心网吧,住所地重庆市万州区王牌路**，统一社会信用代码91500101MA5UEB579U。 负责人:管艳。 委托诉讼代理人：肖云鹤，男，1969年11月25日出生，汉族，住，住四川省营山县重庆市万州区开心网吧管理员。 原告重庆市万州区龙腾物业管理有限公司（以下简称龙腾物业公司）与被告重庆市万州区开心网吧（以下简称开心网吧）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司的委托诉讼代理人刘格、被告开心网吧的负责人管艳和委托诉讼代理人肖云鹤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.要求被告立即支付拖欠的2014年5月至2018年5月的物业服务费19600元，庭审中变更为要求被告立即支付拖欠的2014年5月1日起至2018年5月31日至的物业服务费16660元。2.案件受理费由被告承担。事实理由：原告于2004年12月1日与万州区建业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为建苑大厦提供物业服务，商业用房的服务费标准为每月每平方米2元。合同签订后原告依约提供物业服务。被告系该大厦商场****房屋使用人，从2014年5月1日起即拖欠原告物业服务费，至2018年5月1日已累计拖欠物业服务费16660元，原告催收无果。为此，原告现具状诉讼，请求依法裁判。 被告开心网吧辩称，2014年9月15日开心网吧合伙人杨俊秀与建业房地产开发公司签订建苑大厦商场一层A区的房屋租赁合同，租赁期到2015年9月15日止。开心网吧与龙腾物业公司2007年5月签订物业服务合同有效期只有一年，但是一年满期之后，一直在按照此合同履行每年4000元物业管理费。被告原来找建业房地产公司租赁的是668平米，之前的物管费是交给龙腾物业公司的是每年4000元，从2014年5月1日起没有给原告交物业费是事实。后期退了部分面积出去给建业房地产开发公司，还有433平米在租赁使用。因原告服务质量差，卫生无人做，无专业的水电工人修理设备，楼上商家漏水导致被告租房的卫生间损失5000元。龙腾物业公司拒绝提供电力公司的电费原始单据，电力公司开出的单价和龙腾物业公司向开心网吧收取的单价不一致。 本案查明的事实如下： 2004年12月1日，原告龙腾物业公司与重庆市万州区建业房地产开发有限公司（以下简称建业房地产公司）签订《前期物业管理委托合同书》，合同约定：原告为建苑大厦提供物业服务，期限为半年，从2004年12月1日至2005年6月1日止，管理期间如无大事故发生，业主满意率在百分之七十以上，本合同继续生效；物业服务费住宅0.4元/月·平方米；商业用房2.00元/月·平方米。2006年11月1日重庆乙嘉房地产开发有限公司（系重庆鑫信房地产开发有限公司变更而来，原告在起诉后追加重庆乙嘉房地产开发有限公司为被告，开庭后2019年9月3日撤回对该公司的起诉）与重庆市万州区开心网吧负责人管艳签订《房屋租赁合同》，合同期限从2006年12月1日至2009年11月30日，租赁期36个月。2014年9月15日，建业房地产公司与杨俊秀（系开心网吧合伙人之一）签订建苑大厦商场一层A区的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限5年，从2014年9月15日起至2019年9月14日止，物业管理费由开心网吧自行向物业管理公司签订《物业管理合同》，并约定开心网吧与建业房地产公司委托的物业管理公司（即原告）签订《物业管理合同》为该合同附件，即2007年5月17日被告负责人管艳与原告龙腾物业公司签订的《物业服务合同》作为该合同的附件，合同约定物业费4000元/年，期限为壹年，从2007年5月1日起至2008年4月30日止。之后原被告双方虽未再签《物业管理合同》，但原告一直在为被告所租的房屋进行物业服务，且被告一直是按照4000元/年给付物业费至2014年4月30日止。2014年5月1日至2018年5月31日的物业服务费为16333.3元（4000元/年×4年+4000元÷12月×1月）。原告催收后，被告仍然未给付。 本院认为，原告与万州区建业房地产有限公司(系该小区建设单位)签订的《前期物业管理委托合同书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2006年11月1日，被告开心网吧的负责人管艳与重庆乙嘉房地产开发有限公司签订了《房租租赁合同》，证明被告在使用万州区建苑大厦商场一层A区房屋；2007年5月17日管艳与龙腾物业公司签订了《物业服务合同》，证明物业管理费4000元/年；开心网吧合伙人杨俊秀与建业房地产开发有限公司签订的《房租租赁合同》约定物业管理费由承租人开心网吧承担，并约定开心网吧与建业房地产公司委托的物业管理公司（即原告）签订《物业管理合同》为该合同附件。合同签订后该房屋一直由开心网吧使用，杨俊秀履行的系职务行为，且原告已撤回对重庆乙嘉房地产开发有限公司的起诉，因此合同的权利、义务应由开心网吧享有和承担。虽然《物业服务合同》签订的服务期限为一年，但是在合同到期后原被告继续按照该合同履行，原告继续为被告提供了物业管理服务，被告事实上也接受该服务（在2014年4月30日前的物业管理费已付清），因此，原告请求2014年5月1日至2018年5月31日的物业服务费应当按照4000元/年计算，即为16333.3元（4000元/年×4年+4000元÷12月×1月）应当支持；原告的其他请求不予支持。被告辩称的拒付物业费的理由属于另案法律关系，本案不予调整。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆市万州区开心网吧在本判决生效后五日内支付原告重庆市万州区龙腾物业管理有限公司物业服务费16333.3元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元，减半收取145元，由被告重庆市万州区开心网吧承担104元，由原告重庆市万州区龙腾物业管理有限公司承担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  谭瑞萍 二〇一九年十一月四日 书记员  牟 丹 书记员  熊凤铭