四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民再169号 上诉人（一审原告）：成都全熙物业管理有限公司，住所地四川省成都市新都区新繁镇正西街****。 法定代表人：叶树根，总经理。 委托诉讼代理人：钟世征，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟庆林，四川诚伦律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：王自敏，女，1976年12月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：罗沛，四川中民律师事务所律师。 上诉人成都全熙物业管理有限公司（以下简称全熙物业公司）与上诉人王自敏房屋买卖合同纠纷一案，成都市新都区人民法院（以下简称一审法院）于2017年6月26日作出（2017）川0114民初1593号民事判决，并于2017年7月12日作出（2017）川0114民初1593号补正民事裁定。之后，一审法院于2018年7月27日作出（2018）川0114民监2号民事裁定，再审本案，并于2019年5月5日作出（2018）川0114民再3号民事判决（以下简称再审判决）。王自敏、全熙物业公司不服再审判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人全熙物业公司的委托诉讼代理人钟世征，上诉人王自敏及其委托诉讼代理人罗沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人全熙物业公司上诉请求：1.撤销再审判决主文第三项中对违约金5万元的判决，依法改判王自敏向全熙物业公司支付违约金30万元，维持第三项中由王自敏支付全熙物业公司购房款1126155元的判决结果；2.本案诉讼费用由王自敏承担。其理由为：一、一审再审认定的王自敏应当承担5万元的违约金，明显过低，与合同约定及实际情况不符，应当将违约金数额调整为全熙物业公司起诉的30万元；二、一审再审判决查明的其他事实清楚，适用法律正确，全熙物业公司除对违约金的数额有异议外，其他判决结果正确应当维持。 上诉人王自敏请求：1.维持再审判决第一、二、四项内容；2.撤销再审判决第三项内容；3.改判驳回全熙物业公司的全部诉讼请求；4.本案一审、二审诉讼费用由全熙物业公司承担。其理由为：一审再审认定王自敏应当购买的面积为1480.07平方米，背离了双方当事人《房屋买卖合同》的约定，违反法律规定，依法应予纠正；2.四川省川建勘察设计院受一审再审委托于2018年12月11日作出的司法鉴定结论应当作为判决依据。勘察设计院已作出可以划分为建筑面积1150平方米的房屋分割界限图，其套内面积为778.14平方米；3.双方在签订的《房屋买卖合同》中，约定建筑面积为1150平方米，约定的面积明确，退一步讲，双方对面积约定不明，法律也只能在3%的误差范围内调整，不可以由出卖人说多少就是多少；4.王自敏的付款行为，符合双方《房屋买卖合同》的约定，全熙物业公司主张支付余款，尚不符合支付条件，应当依法予以驳回。 全熙物业公司向一审法院提起诉讼，请求：1.判令王自敏向全熙物业公司支付拖欠的购房款1126155元；2.判令王自敏向全熙物业公司支付未按时支付购房款所产生的违约金30万元（合同约定由违约一方支付另一方违约金200万元，考虑到该金额过大，全熙物业公司仅主张其中的一部分，其余放弃）；3.王自敏承担本案的诉讼费用。 一审原审查明，叶树根系全熙物业公司的法定代表人。2013年1月21日，叶树根（甲方、卖方）与王自敏（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落在成都市新都区城市阳光1#第四层一半的房产，建筑面积约为1150平方米，国土使用面积约1150平方米，以实际产权面积为准。合同第二条约定了交易价格及付款方式。上述房产交易价格为5650元/平方米，本合同签订之日，乙方向甲方分三次付清房款，第一次首付60%，第二次甲方拿到房产证、土地证（双证后）再付30%，第三次乙方拿到属于乙方的房产证、土地证后再付10%。合同第三条约定，甲方同意在2013年1月1日前将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房日将水、电、气、光纤、物管等费用结清，并保持室内结构，否则由甲方承担由此产生的法律后果。合同第四条约定，甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易中所产生的税费由乙方承担。双方同意于2013年8月1日前到房地产交易中心办理过户登记。合同第五条约定了违约责任。有下列行为之一视为违约，由违约一方支付另一方违约金200万元，并同时承担办理产权交易过户手续及产权回转手续所发生的全部费用。1.乙方中途提出不购买该房或拒不出示有关证件及相关资料的；2.乙方拖延办理过户时间或付尾款日期迟延超过10日的；3.甲方中途不卖或拒不出示有关证件，且拒绝提供办理过户的相关手续，或提供的相关资料证明虚假不实的或需要到场时以各种理由推迟不到场的；4.甲方拖延办理过户时间超过10日的。合同第九条约定了本合同在履行过程中产生争议，双方可通过协商方式解决。若协商不成，甲、乙双方任意一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。《房屋买卖合同》签订当日，曾令会代王自敏自中国民生银行成都东风支行“6226222001874259”的账户向叶树根在中国工商银行彭州市支行营业室“6222084402001029355”的账户上转款390万元。2013年2月2日，王自敏向叶树根转款250万元，当日全熙物业公司向王自敏出具收据，并加盖了全熙物业公司的财务专用章。现全熙物业公司以王自敏未按合同约定支付至90%的购房款为由诉至法院，要求王自敏支付购房款1126155元及违约金30万元。 一审原审认为：第一，王自敏辩称意见主要为实际购得的全熙物业公司的房屋面积为1150平方米而非1480.07平方米。双方合同中已明确“面积约为1150平方米，以实际产权面积为准”，加之全熙物业提供了《房屋面积测绘报告》《房屋所有权证》予以佐证，王自敏上述辩称意见无事实及法律依据，法院不予采纳。王自敏实际购得全熙物业的房屋面积为1480.07平方米；第二，王自敏作为辩方，虽然在庭审全程未提及全熙物业公司要求其按《房屋买卖合同》的约定支付90%的购房款条件是否成就，但法院认为该付款条件是否成就是本案的焦点所在。全熙物业公司已办理分户房屋所有权证至今已三年有余，按常理王自敏作为买方应将房屋所有权及土地使用权权属登记至自己名下，但在长达三年之久的时间里，其并未要求全熙物业公司将房屋所有权及土地使用权权属办理至自己名下，而还在《律师函》中纠结“全熙物业公司应将房屋所有权及土地使用权办理至全熙物业公司名下时再付至90%的购房款”这种既浪费行政资源又浪费当事人费用且不确定能否办理分户土地使用权证的事实上，故全熙物业公司称要求王自敏付款及办理房屋产权过户登记手续，而王自敏却置之不理的可信度更高，王自敏的懈怠行为应促成《房屋买卖合同》中第二次付款条件成就，故王自敏应按实际测量购得的面积向全熙物业公司支付购房款1126155元【7526155.95元（1480.07平方米×5650元/平方米×90%）-已支付购房款6400000元=1126155元】；第三，关于全熙物业公司主张违约金30万元能否支持的问题。全熙物业公司为王自敏实际购买的1480.07平方米的房屋办理了分户房屋所有权证，全熙物业公司有理由要求王自敏自2013年11月15日办理房屋产权证之日起支付购房款的比例达到90%，王自敏付款未达到该比例其应按合同约定承担逾期付款的违约责任，全熙物业公司自愿将违约金调减不违反法律规定，法院结合未付年限及参照借贷关系中违约损失的计算上限为年利率24%的规定，且全熙物业公司主张的30万元违约金也未超过王自敏应支付购房款1126155元的30%，综上对全熙物业公司主张的违约金30万元，予以支持；第四，关于庭审过程中王自敏提出全熙物业公司对房屋结构进行改变，影响了经营初衷，要求对房屋改变情况进行司法鉴定的意见。一审原审认为双方在2013年1月21日签订合同时已约定在2013年1月1日将房屋全部交付王自敏，水、电、气、光纤、物管等费用全部结清，保持室内结构。房屋交付后，王自敏对该房屋的结构未提出异议，并进行装修，现在正常营业，其称全熙物业公司对房屋结构进行改变影响了经营初衷，要求对房屋改变情况进行司法鉴定的依据不足，法院不予准许。 一审原审判决：被告全熙物业公司于本判决生效后十日内向原告王自敏支付购房款人民币1126155元及违约金人民币30万元。之后，法院作出补正裁定，其内容为：（2017）川0114民初1593号民事判决书第7页第12行、13行、14行“被告全熙物业公司于本判决生效后十日内向原告王自敏支付购房款人民币1126155元及违约金人民币30万元”应为“被告王自敏于本判决生效后十日内向原告全熙物业公司支付购房款人民币1126155元及违约金人民币30万元”。 一审再审查明的事实与一审原审查明的事实一致。再审中，双方对以下事实无争议，再审予以确认：2013年1月21日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，本案合同所载卖方为叶树根，出售房屋属于全熙物业公司行为。 2011年11月28日，全熙物业公司就争议房屋办理土地使用权证，权证号为新都国用（2011）第10396号。2013年2月1日，全熙物业公司为“新繁镇正西街2号附1-6号1栋4层01号”房屋办理产权登记，权证号为新房权证监证字第××号，登记建筑面积为2510.12平方米，套内建筑面积1863.54平方米。后全熙物业公司委托成都市新都区兴房测绘有限责任公司（以下简称兴房测绘公司）对争议房屋所在建筑内商业分割进行了面积测绘，兴房测绘公司作出S20120224号《四川省房屋面积测绘报告》，载明其中第4层商业面积分别为01号1480.07平方米、02号1030.05平方米，第4层分摊系数为0.477881。2013年11月15日，全熙物业公司为“新繁镇正西街2号附1-6号1栋4层01号”房屋重新办理产权登记，权证号为新房权证监证字第××号，登记建筑面积1480.07平方米，套内建筑面积1001.48平方米。再审中，法院委托四川省川建勘察设计院进行测绘，该测绘单位作出《面积测绘成果报告》，得出结果为：1.案涉建筑4层中由王自敏实际占有使用的套内面积（不含公摊）为971.4平方米；2.案涉建筑4层中1150平方米的建筑面积对应的套内面积应为778.14平方米。 一审再审另查明，2013年5月20日，全熙物业公司（甲方）与王自敏（乙方）签订《补充协议》，约定：双方就2012年12月28日签订的《房屋买卖合同》未尽事宜经协商达成如下协议：一、甲方承诺，在乙方签订买卖甲方位于成都市新都区新繁镇繁江大道城市阳光1号第4层房屋后，该幢房屋其余乙方未买卖部分，甲方不得出租给他人用于经营与乙方具有竞争性或同类的业务。否则，视为甲方违约，甲方除按买卖合同承担违约责任外，还将赔偿乙方相当于乙方前两年营业额的损失；二、本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准。 一审再审认为，本案双方对签订《房屋买卖合同》、全熙物业公司已将案涉房屋交付王自敏使用、王自敏向全熙物业公司支付购房款共计640万元的事实均无异议，双方的争议焦点在于全熙物业公司为王自敏办出的分户产权证是否符合双方合同约定，以及由此引发的王自敏是否已按合同约定履行了付款义务、应否承担违约责任问题。 关于全熙物业公司为王自敏办出的分户产权证是否符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后当事人就合同内容约定不明确而不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方所签订《房屋买卖合同》对房屋面积表述为：“乙方同意购买甲方拥有的坐落在成都市新都区城市阳光1#四层一半的房产，建筑面积约为1150㎡，国土使用面积约1150㎡（占四层的½），以实际产权面积为准（占四层的½）（以上面积带屋顶出售）”，双方因此对王自敏购买房屋面积如何确定产生争议：全熙物业公司认为应以实际产权面积为准，王自敏认为应以1150平方米为准、误差不超过3%。对此再审结合合同履行情况及交易习惯评析如下： 1.从交付面积看，房屋交易面积如无特别约定，应采用计入公摊后的建筑面积，而不仅是指套内净使用面积。本案中确定第4层的分摊系数为0.477881，该系数不违反法律强制性规定且通过规划、消防、房管等部门审批，可以作为计算依据。全熙物业公司办出的新房权证监证字第××号房屋分户产权证即采用该系数计算，载明房屋建筑面积为1480.07平方米，套内建筑面积1001.48平方米。王自敏再审中举证主张其实际装修的房屋面积为1001.4038平方米，与上述权证所载套内建筑面积相差仅0.062平方米。同时，经委托测绘机构测算，案涉建筑第4层中1150平方米建筑面积对应的套内面积应为778.14平方米，无论是王自敏自行主张的实际装修面积1001.4038平方米，还是再审委托测绘机构测绘由王自敏实际占有使用的套内面积971.4平方米，均已超出该数值。王自敏再审中提出，对涉案房屋是先租后买，王自敏对其没有购买的部分也有使用权、如有超出1150平方米部分应属租赁，但就其所举2013年5月20日《补充协议》看，不足以证明该项主张，再审不予采纳。 2.从王自敏付款情况看，《房屋买卖合同》第二条约定，“房产交易价格为5650元/㎡，合同签订之日起，乙方向甲方分三次付清房款，第一次首付60%，第二次甲方拿到房产证、土地证（双证后）再付30%，第三次乙方拿到属于乙方的房产证、土地证后再付10%”。合同签订当日，曾令会代王自敏向叶树根指定账户付款390万元（5650元/㎡×1150㎡×60%=389.85万元）。2013年2月1日，争议房屋所在建筑第4层01号办出0710398号产权证（建筑面积2510.12平方米），次日王自敏向叶树根付款250万元（5650元/㎡×1150㎡×30%=194.925万元，5650元/㎡×1480.07㎡×30%=250.8719万元），其付款数额更接近以1480.07平方米这一分户面积计算的数额，而王自敏对于其超出以1150平方米计算当期应付款数额而进行第二次付款的原因及算法，则未能明确说明。 3.分户权证面积1480.07平方米是否构成对合同约定面积的单方变更，即关于王自敏提出的房屋面积应在1150平方米误差绝对值在3%以内确定的主张。王自敏所提出的该项主张系依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，该司法解释调整的是房地产开发企业向社会销售房屋并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同关系，本案出卖人全熙物业公司登记经营范围为物业管理，并非法律意义上的房地产开发企业，且涉案建筑内房屋并未面向社会销售，故本案法律关系不属于前述司法解释调整范围，对王自敏的该项主张，再审不予采纳。 4.关于王自敏是否符合拒绝履行的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务、有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。一审原审中，王自敏提出全熙物业公司改变房屋结构、导致其购买目的无法实现，但一审原审及再审中既未提供证据证明房屋结构已经改变，也未举证证明其在房屋交付后至本案一审原审期间曾为此向全熙物业公司主张过权利，故该项主张不能构成合同法上的履行抗辩。双方对此如有争议，可以另案诉讼解决。 综上，全熙物业公司依据房屋所有权证主张按照建筑面积1480.07平方米计算争议房屋交易价款，符合双方合同约定和交付实际，再审予以确认。合同约定的第二次付款条件已经成就，王自敏应按合同约定补足未付房屋的房款，即1126155元（1480.07㎡×5650元/㎡×90%-6400000元=1126155.95元）。 关于全熙物业公司主张支付违约金是否符合合同约定和法律规定。双方签订的《房屋买卖合同》约定，乙方（王自敏）拖延办理过户时间或付尾款日期延迟超过10日则构成违约，需向甲方支付违约金200万元。全熙物业已于2013年11月15日为王自敏所购买的房屋办理了分户产权证，则按照合同约定王自敏需支付购房款比例达90%，现王自敏迟延未付足当期购房款，已构成违约，按照合同约定应向全熙物业公司支付违约金，法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合考虑公摊系数影响、王自敏购房预期利益、相邻单位承租方改建事实、双方过错程度等因素，根据公平原则衡量，酌情调减违约金为50000元。 综上，一审再审对一审原告全熙物业公司的诉讼请求予以支持。一审再审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条、第一百五十二条、第二百零七条第一款规定，判决如下：一、撤销成都市新都区人民法院（2017）川0114民初1593号民事判决；二、撤销成都市新都区人民法院（2017）川0114民初1593号民事裁定；三、王自敏于本判决生效之日起十日内向全熙物业公司支付购房款人民币1126155元及违约金50000元。一审案件受理费8818元，由王自敏负担6753元，全熙物业公司负担2065元。测绘费用12000元，全熙物业公司、王自敏各承担6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审查明的事实与一审及一审再审查明的事实一致，本院予以确认。双方当事人在上诉审理中未提交新的证据。当事人双方对购房面积发生争议，合同对购房面积的约定虽然不清，但双方均不同意解除合同。二审中，就案涉房屋面积因重新分割发生变化，是否可以重新办理房屋产权证的问题，本院向成都市新都区不动产登记中心发出《征询函》，成都市新都区不动产登记中心《回函》载明：“根据《不动产登记暂行条例实施细则》第四章第二十六条规定：同一权利人分割或者合并不动产的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。” 以上事实，有当事人陈述、庭审记录、成都市新都区不动产登记中心的《回函》予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同约定的购房面积是多少；二、在房屋买卖合同履行中，王自敏是否存在违约行为。下面就本案争议焦点分述如下： 一、关于买卖房屋的面积问题。全熙物业公司主张其办理的房屋产权面积1480.07平方米为王自敏的购房面积，王自敏主张其所购房屋建筑面积为1150平方米。本院认为，合同对购买房屋面积的约定虽然不明确，但对购买房屋面积的确定不应脱离双方合同的约定。因此，本院根据合同约定的内容确定王自敏所购房屋建筑面积为1255.06平方米。其理由如下： 1.以建筑面积1480.07平方米作为王自敏的购房面积，既无合同依据，又不符合民事活动的自愿原则。王自敏虽然占有第四层套内面积1001.4038平方米，全熙物业公司以1001.48平方米套内面积为基数，乘以第四层的公摊系数0.477881，办理的建筑面积1480.0平方米新房权证监证字第××号号产权证作为王自敏的购房面积。根据当事人双方签订的《房屋买卖合同》，并没有王自敏购买建筑面积1480.07平方米的合同内容，且王自敏又不愿意将建筑面积1480.07平方米作为其购买房屋的面积。因此，一审再审及一审原审以建筑面积1480.07平方米作为王自敏的购房面积，既缺乏合同依据，又不符合民事活动应当遵循的自愿原则。 2.合同虽载明有王自敏购买建筑面积约为1150平方米的内容，但该内容又与合同载明的所购房屋面积的其他内容不一致，应不予认定。当事人双方签订的《房屋买卖合同》载明：“乙方（买方王自敏）同意购买甲方拥有的坐落成都市新都区街城市阳光1#第四层一半的房产，建筑面积约为1150平方米，国土使用面积约1150平方米（占四层的二分之一），以实际产权面积为准（占四层的二分之一）。”在房屋买卖合同签订时，买卖双方因不知晓第四层房屋的公摊系数，故双方均不知道第四层房屋具体的建筑面积，买卖合同虽载明购买建筑面积约为1150平方米，但又载明购买第四层一半的房产，购买国土使用面积、实际产权面积占四层的二分之一。合同由于对所购面积的约定多次出现二分之一的内容，故对王自敏上诉提出的购买房屋建筑面积为1150平方米的主张，本院不予支持。 根据《房屋买卖合同》载明的购买“第四层一半的房产”，“占四层的二分之一”，“以实际产权面积为准（占四层的二分之一）”的内容，再结合全熙物业公司办理的0710398号产权证载明的建筑面积2510.12平方米，可以确定王自敏所购房屋的建筑面积为第四层建筑面积的二分之一，即1255.06平方米。具体分割时，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，以建筑面积1255.06平方米为基数，误差在3%以内确定建筑面积。王自敏所购房屋的套内面积，因需根据分割测绘时的公摊系数予以计算，故在不知晓测绘分割公摊系数的情况下，不能以上述产权证载明的套内面积1863.54平方米的二分之一作为王自敏所购房屋的套内面积，其所购套内面积在测绘分割知晓公摊系数后计算确定，以实际产权面积为准。王自敏关于“以建筑面积1480.07平方米确定购房面积，背离双方当事人《房屋买卖合同》约定”的上诉理由成立，本院予以支持。 二、在房屋买卖合同履行中，王自敏是否存在违约行为的问题。双方签订的《房屋买卖合同》第二条载明，“房产交易价格为5650元/平方米，本合同签订之日起，乙方向甲方分三次付清房款，第一次首付60%，第二次甲方拿到房产证、土地证（双证后）再付30%，第三次乙方拿到属于乙方的房产证、土地证后再付10%”。合同签订当日，曾令会代王自敏向叶树根指定账户付款390万元。2013年2月1日，争议房屋所在建筑第四层01号办出0710398号产权证（建筑面积2510.12平方米），次日王自敏向叶树根付款250万元。之后，买卖双方对所购房屋面积发生争议，王自敏未再付款。导致合同履行发生争议是因买卖双方对所购房屋面积约定不明所致，对合同约定购房面积不明确双方均有过错。且根据上述认定王自敏的购房建筑面积为1255.06平方米，其应付房屋总款为1255.06平方米×5650元/平方米=7091089元。根据合同约定，第一次加第二次王自敏应付总房款的90%，金额为6381980.1元，王自敏已付房款6400000元，第三次付款需在王自敏拿到属于自己的产权证后再付10%，即剩余尾款，故第三次付款条件尚未成就。因此，王自敏在履行合同过程中不存在违约行为。一审再审和一审原审认定王自敏在履行合同过程中存在违约行为不当，应予以纠正。 综上，一审再审认定王自敏的购房面积为1480.07平方米既缺乏合同依据，又违背民事活动应当遵循的自愿原则；且一审再审认定王自敏在履行合同过程中存在违约行为不当，应予以撤销。王自敏在履行合同过程中不存在违约行为，根据合同约定王自敏第一次、第二次支付总房款的90%，第三次付款需在王自敏拿到属于自己的产权证后支付，第三次付款条件尚未成就。因此，上诉人全熙物业公司的上诉请求，以及在一审中主张王自敏支付房款和违约金等诉讼请求均不能成立，应予以驳回。上诉人王自敏的上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2018）川0114民再3号民事判决； 二、撤销成都市新都区人民法院（2017）川0114民初1593号民事判决和成都市新都区人民法院（2017）川0114民初1593号民事裁定； 三、驳回成都全熙物业管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费8818元（已减半收取）、测绘费用12000元，由成都全熙物业管理有限公司承担；上诉费17636元，由成都全熙物业管理有限公司、王自敏各承担8818元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邱家德 审 判 员 杨 芳 审 判 员 何云鹏 二〇一九年十一月八日 法官助理 王 敏 书 记 员 蒋炫怡 速录书记员杨艺梅