山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初10653号原告：中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市郑州东路**，统一社会信用代码：91370281869662940U。负责人：潘洪峰，行长。委托诉讼代理人：王永宏，山东海金州律师事务所律师。被告：王教明，男，1991年10月17日出生，汉族，住山东省高密市李家营镇仲家庄村**，现住胶州市。被告：青岛凯丰恒基投资开发有限公司，住，住所地胶州市香港路****楼一社会信用代码：913702816971794338。法定代表人：宁义波，总经理。委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司胶州支行与被告王教明、青岛凯丰恒基投资开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司胶州支行（以下简称“中国银行胶州支行”）委托诉讼代理人王永宏到庭参加诉讼。被告青岛凯丰恒基投资开发有限公司（以下简称“凯丰恒基公司”）委托诉讼代理人刘巧娟到庭参加诉讼，被告王教明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王教明立即偿还原告借款本金及利息、罚息共计204303.93元（利息计算至2019年8月13日）及2019年8月14日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及违约金；2.判令被告王教明承担原告支出的律师费13115元；以上两项合计217418.93元；3.判令原告对位于胶州市香港东路788号2号楼3单元201户房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告凯丰恒基公司对上述一、二项请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼及保全费用由上述被告承担。事实与理由：2012年6月，被告王教明因购房所需向原告借款265000元，期限20年，以所购房屋作抵押，被告凯丰恒基公司为保证人。原告于2012年7月6日向被告发放该笔借款。依合同约定，被告应按期每月偿还借款本金及利息，但被告违反合同之约定，未按时偿还借款本息，被告的行为以侵害了原告的合法权益。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告王教明立即偿还原告借款本金及利息、罚息共计204315.69元（利息计算至2019年8月27日）及2019年8月28日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及违约金；变更第2项诉讼请求为判令两被告承担原告支出的律师费9247元。被告凯丰恒基公司辩称，第一、原告要求被告承担连带责任无合同和事实依据。第二、即使涉案房屋未办理正式抵押登记手续，但并未影响原告对涉案房屋享有优先受偿权，原告要求被告承担连带责任无法理基础。第三，即使被告承担连带责任，也仅对涉案房屋拍卖、变卖后的不足部分承担连带责任。被告王教明未作答辩。原告中国银行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、预告抵押登记证书、中国银行个人贷款凭证、欠款明细、《委托代理合同》、代理费发票、银行转账清单、山东省律师收费标准等证据，被告凯丰恒基公司对上述证据的真实性均无异议，只对证明内容有异议，认为被告公司仅对涉案房屋拍卖、变卖后不足部分承担连带责任；律师费也不应由被告承担。经审查本院对上述证据均予以采信。被告凯丰恒基公司围绕其抗辩理由提交了《商品房预售合同》、房地产权属登记证明、销售不动产统一发票存根联。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为借款合同中明确约定被告承担保证责任直至原告收到他项权证之日止，截至目前原告仍未收到涉案房屋的他项权证，该约定为原被告双方真实的意思表示，被告不能仅依据房屋目前已具备办证条件而主张免除保证责任。同时根据合同约定，被告有义务督促借款人及时办理涉案房屋的正式抵押登记，借款人未及时办理，被告凯丰恒基公司也存在过错。经审查本院对上述证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年6月17日，贷款人中国银行胶州支行与借款人王教明、保证人凯丰恒基公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定被告王教明因购买胶州市青城住宅小区2号楼3单元201户房屋向原告借款265000元，贷款期限为240个月；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为4.91‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款人的还款方法为按月等额本息还款。合同项下的担保方式为抵押加保证：抵押担保，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；保证人凯丰恒基公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。借款人未按期归还贷款本息，贷款人可采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等措施；2.2012年7月5日，涉案房屋办理了预购商品房抵押预告，原告为抵押预告登记权利人，王教明为预告登记义务人，房地坐落：胶州市香港东路788号2号楼3单元201，权证号：：胶房地预市字第××号3.2012年7月6日，中国银行胶州支行向王教明发放贷款265000元，月利率4.91‰，借款日期2012年7月6日，借款到期日2032年7月6日，该款直接付至被告凯丰恒基账户。4.根据胶州市房产管理局2014年1月21日出具的《房地产权属登记证明》，被告王教明从凯丰恒基公司购买的涉案房屋已具备房地产权属登记条件。凯丰恒基公司于2014年4月1日向王教明开具销售不动产统一发票。王教明也已实际入住。因王教明的原因该房屋至今尚未办理所有权证，亦未办理正式抵押登记。5.被告王教明2019年5月之前的贷款按时偿还，2019年6月开始违约，当期只偿还501.15元，截至2019年8月27日，被告尚欠原告借款本金202551.10元、利息1721.52元、罚息43.07元。6.中国银行胶州支行为实现本案债权支付律师代理费9247元。本院认为，中国银行胶州支行与王教明、凯丰恒基公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。本案中，中国银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但王教明在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故中国银行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回全部借款本息。故原告要求被告王教明偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。本案已就涉案房屋办理预购商品房抵押预告，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人王教明原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人中国银行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案被告凯丰恒基公司自愿为王教明该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。开发商之所以承担的是阶段性保证，就是因为房屋还未建成，因此无法办理正式抵押，因此原则上开发商完成了建造、竣工、验收等义务时，房屋客观上就符合办理正式抵押的条件。但我国的抵押登记条例没有对于预告抵押登记转抵押登记进行高效便民的调整，还是要求抵押人现场签字，因此有些房产就因借款人也就是抵押人的原因办不了证。本案就属于此种情形。因此从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然已经判令银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。且借款人不还款应是银行的营业风险，不应转嫁给开发商。因此本院对原告要求凯丰恒基公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。原告主张代理费9247元，并提交了委托代理合同、律师费付款凭证、律师费发票，根据山东省律师服务收费标准，本案律师费符合规定，本院予以支持。被告王教明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王教明于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行截至2019年8月27日的借款本金202551.10元、利息1721.52元、罚息43.07元，合计204315.69元及自2019年8月28日起至实际还款之日止，按合同约定计算的利息、罚息；二、被告王教明于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司胶州支行律师代理费9247元；三、原告中国银行股份有限公司胶州支行对被告王教明名下位于胶州市香港东路788号2号楼3单元201房屋（权证号：：胶房地预市字第××号拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、驳回原告对被告青岛凯丰恒基投资开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4561元，因原告在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，按照减少后的诉讼请求数额减半收取计2251.5元，由被告王教明负担，剩余2309.5元退还原告中国银行股份有限公司胶州支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周建波二〇一九年十一月二十五日书记员  刘 红