安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1145号 上诉人（原审原告）：章五广，男，1970年8月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被上诉人（原审被告）：马鞍山深业地产有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济技术开发区九华路**韩国科技产业园**。 法定代表人：郭国灿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹学丰，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏鹏，安徽长城律师事务所律师。 上诉人章五广因与被上诉人马鞍山深业地产有限公司（以下简称深业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 章五广上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持其一审诉讼请求，并由深业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.其将深业华府小区7栋701室房屋退还深业公司后，虽然没有将深业公司退还给其的60万元款项及时支付给交通银行股份有限公司马鞍山分行（以下简称交行马鞍山分行），但其已经向交行马鞍山分行归还了20余万元的贷款。其未继续归还交行马鞍山分行贷款的原因是深业公司未履行相应的协助配合义务，从而导致其对交行马鞍山分行构成违约，进而使其产生了经济损失。2.深业公司出具的《情况说明书》中载明，同意其换房至深业华府3栋808室，该《情况说明书》能够证明其与深业公司已经达成了换房协议，该协议已经成立并生效，该协议的效力与其是否按期归还交行马鞍山分行贷款没有关联性，而且其向深业公司支付的用以购买深业华府7栋701房屋的首付款26万元仍然在深业公司处，深业公司未退款的行为表明深业公司同意其换房至深业华府3栋808室，深业公司应当按照约定与其签订深业华府3栋808室的商品房买卖合同，并协助其办理该房屋的网上备案手续。3.其未按期向交行马鞍山分行归还贷款，仅构成对交行马鞍山分行的违约，对深业公司并不构成违约，其因对交行马鞍山分行的违约行为导致交行马鞍山分行从深业公司账户扣款而使深业公司产生的损失，深业公司已经通过诉讼的方式向其进行了主张，其已经承担了相应的责任，深业公司不应以其未按时偿还贷款造成违约为由拒绝履行换房协议。二、一审法院适用法律错误。深业公司于2014年出具的同意其以86万元换房的《情况说明书》系深业公司的真实意思表示，对深业公司具有法律上的拘束力，深业公司应当依约履行换房协议，以86万元的价格与其签订深业华府3栋808室房屋的买卖合同，并协助其办理该房屋的备案手续。一审判决支持深业公司不履行换房协议，否定了合同具有相对性的原则。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，显属错误。 深业公司辩称，1.其出具的《情况说明书》及《换房审批表》，可以证明双方仅就深业华府7栋701室的退房达成一致，关于能否换房至深业华府3栋808室，尚未形成新的房屋买卖合同，章五广以《情况说明书》及《换房审批表》为证据证明双方已就深业华府3栋808室达成新的协议的上诉理由，缺乏相应的事实及法律依据。2.根据章五广出具的《退房承诺》，章五广如果退房需要满足相应的前提条件，即归还交行马鞍山分行的贷款本息，退还相关的礼品及奖品，并办理房屋备案合同注销等手续，但章五广并未按照《退房承诺》的内容履行，导致双方未能就深业华府3栋808室房屋达成买卖协议。3.关于其向章五广收取的26万元购房款的问题。根据《退房承诺》第5条的约定，该26万元款项已经代为偿还交行马鞍山分行贷款利息、罚息、诉讼费等相关费用，并且数额不足，其无需向章五广退还26万元款项，章五广关于该26万元是购买深业华府3栋808室房屋首付款的说法不能成立。4.章五广未能按照《退房承诺》中的内容履行相应的义务，构成了违约，同时，因章五广逾期未归还贷款，导致其承担了相应的保证责任，因此，双方关于深业华府小区3栋808室的房屋买卖合同未能成立。 章五广向一审法院起诉请求：1.判令深业公司按照双方的约定将其从深业华府小区7栋701室换房至深业华府小区3栋808室，并协助其办理该房屋商品房的网上备案手续；2.判令深业公司承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实如下：章五广与深业公司于2013年6月21日签署了《马鞍山市商品房预售合同》一份，约定由章五广向深业公司购买深业华府7栋701室商品房，总价为86万元。该86万元购房款章五广已支付，其中首付款支付了26万元，其余60万元购房款由章五广向交行马鞍山分行申请按揭贷款支付，深业公司为章五广按揭贷款提供了担保。后章五广申请退房，深业公司予以同意。2014年1月21日，章五广就退房事宜向深业公司出具一份《退房承诺》，内容为：“1、本人申请解除《商品房预售合同》。2、本人自行到市房地产管理部门及其他相关单位（如银行等）办理房屋退房的相关手续。3、略。4、因本人退房而引起的一切风险、责任、损失及费用（包括退房前已经产生以及因退房而发生的损失、费用，包括但不限于税费、物业费、银行利息、手续费、中介费、违约金、损失赔偿金及其他一切损失费用）均由本人承担，与贵公司无关。5、退房手续办理完毕后，贵公司在扣除本人应承担的相关费用后，可将剩余房款在三个月内支付给本人。6、7略。8、上述承诺事项为无条件的不可撤销的承诺，若本人违反任一承诺事项，本人承担因此给贵公司造成的一切损失（包括但不限于房屋总价款百分之二十的资金直接损失费、贵公司因此支付给第三方的违约金或损失赔偿费及其他损失、其他实际损失、差旅费、符合国家规定的律师费及其他实现债权的费用、可得利益损失等）。”2014年1月21日，章五广向深业公司申请换房，双方填写了一份《换房审批表》，约定将深业华府7栋701室（建筑面积155.02㎡，认购总价911092元，成交总价860000元，成交单价5547.67元）换至深业华府3栋808室（建筑面积154.8㎡，认购总价981456元，成交总价902941元，成交单价5832.95元）。同时，章五广在客户确认栏中注明：“本人购买深业华府项目7号楼701号房屋一套，2013年6月21日签订定购合同，但由于个人原因，特此申请退（换）房。退（换）房后买卖双方之前所达成的一切协议和有关承诺归于无效。”章五广、深业公司的现场负责人、营销部门经理、营销分管领导、财务分管领导、总经理在申请表中签字确认。该《换房审批表》还备注：“办理结束后，此表由项目内业保存，已经办理房屋备案手续的客户需注销备案手续，才可以办理退房手续。” 一审另查明，深业公司于2014年1月28日将章五广以按揭贷款方式支付的60万元退还给了章五广，但章五广未办理商品房预售合同注销手续，且自2016年起停止偿还贷款，导致交行马鞍山分行多次从深业公司保证金账户扣款用于代偿章五广逾期贷款本息及罚息共计65553.65元。深业公司为此向一审法院提起诉讼，2017年11月1日，一审法院作出（2017）皖0504民初2232号民事判决:1.确认章五广与深业公司于2013年1月16日签订的关于深业华府7-701室房屋的《马鞍山市商品房预售合同》（合同编号W201310583）已于2014年1月21日解除；2.章五广配合深业公司办理《马鞍山市商品房预售合同》（合同编号W201310583）的撤销备案手续；3.章五广向深业公司支付已为其代偿的住房按揭贷款本金、利息、罚息（计算至2017年10月12日合计65553.65元）；4.判决第三项所涉款项及章五广承担的诉讼费用，深业公司可从尚未退还给章五广的购房款中抵销；5.驳回深业公司的其他诉讼请求。此外，交行马鞍山分行以章五广未按约偿还贷款及未按约就深业华府7栋701室房屋办理抵押登记手续为由向安徽省马鞍山市花山区人民法院提起诉讼，安徽省马鞍山市花山区人民法院于2018年12月17日作出（2018）皖0503民初2775号民事判决：1.解除交行马鞍山分行与章五广签订的《个人房产抵押贷款合同》中的借款合同部分；2.章五广归还交行马鞍山分行本金489882.99元、利息16531.61元（截止2018年11月5日），并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付自2018年11月6日至实际付清之日止的利息；3.章五广向交行马鞍山分行支付律师代理费2000元；4.深业公司对上述债务承担连带清偿责任；5.深业公司承担保证责任后，有权向章五广追偿。 一审法院认为，案件的争议焦点为：深业公司是否应按双方约定履行义务并协助章五广办理深业华府3栋808室房屋网上备案手续。1.关于深业公司是否应履行双方约定的义务的问题。从查明的事实来看，应是章五广先办理深业华府7栋701室房屋的退房手续，后深业公司与章五广办理深业华府3栋808室房屋的换房手续。章五广将深业公司退还的60万元款项，既未按其承诺偿还按揭贷款，也未办理商品房预售合同注销手续。章五广称，之所以没有偿还按揭贷款，一是因为贷款满一年后才可以提前还款，二是提前还款存在相应的违约金，三是如果再次办理按揭贷款，利率要上浮，而且贷款额度受限，因存在上述问题，其没有按承诺偿还交行马鞍山分行按揭贷款，且因担心办理深业华府7栋701室房屋的退房手续后，深业公司反悔不同意将深业华府3栋808室房屋调换给其，因此也没有办理商品房预售合同注销手续。因导致本次退换房的原因系深业华府7栋701室房屋的采光存在问题，而在章五广的《退房承诺》及《退换房申请表》中，均表示退换房的原因系个人原因，故产生上述费用，应由章五广自行承担，且章五广在其按揭贷款满一年后，仍未偿还贷款，并自2016年起停止偿还贷款，导致交行马鞍山分行多次从深业公司保证金账户扣款用于代偿章五广逾期贷款本息及罚息。章五广的上述行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，深业公司有权拒绝章五广要求履行换房的义务。2.关于深业公司是否需要协助办理深业华府3栋808室房屋的商品房网上备案手续的问题。由于双方没有签订深业华府3栋808室房屋的商品房买卖合同，故不符合办理相应的商品房网上备案手续的情形。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回章五广的诉讼请求。案件诉讼费80元，减半收取40元，由章五广负担。 章五广为支持其上诉请求，向本院提交了一份交行马鞍山分行的交易清单，证明其一直归还贷款至2016年，由于深业公司未履行相应的协助配合义务，导致其未继续归还贷款。 深业公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议。 深业公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：1、EMS快递回单一份、《关于开始对外销售保留房源的通知》一份，证明因章五广未能按照《退房承诺》履行办理退房手续等义务，且双方未能就深业华府3栋808室房屋买卖事宜达成一致意见，未能签订新的《商品房预售合同》，故其于2018年4月25日向章五广送达将深业华府3栋808室房屋进行对外公开销售、不再给章五广保留的书面通知。2、《马鞍山市商品住房销售价格备案审批表》一份、《马鞍山市商品住房销售价格调整备案表》一份，证明深业华府3栋808室房屋经监管部门审批的备案销售单价为每平方米9498元，章五广要求按其申请的价格每平方米5832.95元签署备案销售合同，没有事实和法律依据，且违反监管部门关于案涉房屋备案价格的规定。 章五广质证意见为，对证据1，其没有收到上述通知，其多次到深业公司要求换房，深业公司工作人员也没有向其出示该通知；对证据2的三性均有异议，深业公司调整房价属内部行为，对其不产生约束力。 另，为查明案件事实，本院依职权调取了深业华府7栋701室房屋的不动产权利及其他事项登记信息，并查询了深业华府3栋808室房屋的备案登记情况。经查，深业华府7栋701室房屋于2018年7月3日办理了不动产登记手续，登记权利人为案外人，深业华府3栋808室房屋目前未办理备案登记手续。 章五广质证认为，深业华府7栋701室房屋的不动产权利及其他事项登记信息与本案不具有关联性，对深业华府3栋808室房屋的备案登记情况没有异议。 深业公司质证认为，深业华府7栋701室房屋的不动产权利及其他事项登记信息与深业华府3栋808室房屋的备案登记情况，与本案不具有关联性。 本院认证意见为，章五广提交的交行马鞍山分行的交易清单及深业公司提交的EMS快递回单、《关于开始对外销售保留房源的通知》、《马鞍山市商品住房销售价格备案审批表》、《马鞍山市商品住房销售价格调整备案表》，与本案不具有关联性，不作为定案依据；本院调取的深业华府7栋701室房屋的不动产权利及其他事项登记信息和查询的深业华府3栋808室房屋的备案登记情况，具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。 二审确认一审查明的事实。 另查明，2014年3月3日，深业公司向交行马鞍山分行出具一份《情况说明书》，内容为：购房人章五广于2013年6月21日认购深业华府7栋701室，并签订房屋买卖合同，总价款86万元，因房屋采光问题，经双方协商，同意换房至深业华府3栋808室，该房屋为章五广的唯一住房。 再查明，案涉的深业华府7栋701室已经办理了以章五广为房屋预购人的备案的相关注销手续，并于2018年7月3日办理了不动产登记手续，登记权利人为案外人。至2019年11月21日，案涉的深业华府3栋808室尚未办理房屋备案及登记手续。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：章五广诉请要求深业公司协助其完成换房事项并办理深业华府3栋808室房屋的网上备案手续，有无事实及法律依据。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从本案已经查明的事实来看，深业公司出具的《情况说明书》及章五广与深业公司相关人员签字确认的《换房审批表》，能够证明双方就章五广购买深业华府7栋701室房屋调换至购买深业华府3栋808室房屋达成协议。在《换房审批表》中，双方对于退（换）前的房屋及申请调换的房屋的建筑面积、认购总价、成交总价、成交单价等内容进行了约定，即双方在《换房审批表》中已经对当事人、标的、数量、价格等主要条款进行了约定，具有合同的性质，该合同自订立时已经成立、生效。至于付款方式、交付时间、违约责任等条款，双方可以通过协商等方式进行补充和完善。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，驳回章五广要求深业公司协助其办理深业华府3栋808室房屋网上备案手续的诉讼请求，属适用法律错误。因为先履行抗辩权成立的前提是合同双方因同一双务合同互负对等给付债务，但在本案当中，章五广虽然向深业公司出具了《退房承诺》，但双方并未约定将章五广自动履行该《退房承诺》中的义务，作为《换房审批表》成立、生效的条件，也没有在《换房审批表》中约定，章五广应先自动履行退房义务，深业公司后履行换房义务，故一审判决将章五广自动履行《退房承诺》中的义务作为深业公司履行《换房审批表》中换房义务的“先义务”，认定章五广构成违约，并因此认定深业公司有权拒绝章五广要求履行换房的义务，系适用法律错误，应予纠正。章五广与深业公司就换房事宜已达成协议，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务，章五广应向深业公司退还深业华府7栋701室房屋，并交付深业华府3栋808室房屋的价款，深业公司应将深业华府3栋808室房屋备案至章五广名下，并履行其他相关的义务。本案中，深业华府7栋701室房屋已经办理了以章五广为房屋预购人的备案的相关注销手续，并于2018年7月3日办理了不动产登记手续，登记权利人为案外人，这表明《换房审批表》中的退房义务已经履行完毕，章五广有权要求深业公司履行将深业华府3栋808室房屋进行备案的义务，故章五广诉请要求深业公司协助其办理深业华府3栋808室房屋的网上备案手续，有事实及法律依据，应予支持。 综上，章五广的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初1439号民事判决； 二、马鞍山深业地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助章五广办理马鞍山市雨山区深业华府3栋808室房屋的备案手续。 本案一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由马鞍山深业地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  刘 乔 二〇一九年十一月二十九日 法官助理唐斌 书记员冯倩