河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0481民初2180号原告（反诉被告）：牛金伟，男，1972年1月26日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：宋杰夫，河南东方大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海亮，河南东方大律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建国，男，1957年4月15日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：刘纪哲，女，1976年12月2日出生，汉族，住舞钢市。原告（反诉被告）牛金伟与被告（反诉原告）王建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月9日、9月4日公开开庭进行了审理。原告牛金伟的委托诉讼代理人宋杰夫、胡海亮，被告王建国及其委托诉讼代理人刘纪哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛金伟向本院提出诉讼请求：要求王建国返还购房款12万元。庭审中牛金伟变更诉讼请求为：1、要求解除牛金伟与王建国之间的房屋买卖关系；2、王建国向牛金伟返还房款12万元。事实与理由：2007年，经牛金伟与王建国协商，牛金伟以22万元的价格购买王建国位于冢李新村的两层毛坯房，由于当时没有房产证，牛金伟并未一次性付清全款，到2012年，牛金伟累计支付了购房款14万元。但王建国迟迟不办理房产证。后经牛金伟了解，该房屋根本无法办理房产证，于是牛金伟想把房屋出售，王建国得知后，找到牛金伟说牛金伟住可以，但不能卖给他人。无奈之下，牛金伟与王建国协商一致，牛金伟将房屋退给王建国，王建国将牛金伟已付的购房款返还给牛金伟。但直到2013年，王建国退给牛金伟2万元，下余12万元虽然一致认可，但拒不退回，故牛金伟提起诉讼。王建国辩称，同意解除房屋买卖关系，但牛金伟的第二项诉讼请求不能成立，请法院驳回牛金伟的第二项诉讼请求。1.本案所涉房屋系王建国在宅基地上自建，牛金伟多次要求王建国才将房屋卖给牛金伟，当时约定的房款是23万元，2007年年底付清房款。牛金伟分多次直至2011年11月份才共计支付了12万元，2012年秋牛金伟又向王建国要走2万元，现牛金伟向王建国支付的房款共计10万元。2.牛金伟购房时对农村自建房不能过户的情况非常清楚；牛金伟购买且入住房屋后，不能如期如数支付房款，才导致房屋买卖不能继续；后牛金伟在田园小区购买房屋并入住，牛金伟才要求退房。3.即使王建国有退还房款的责任，但牛金伟自2007年3月入住至2013年10月返还钥匙，在房屋内居住长达7年，应当向王建国支付房屋租赁费12.6万元。4.牛金伟购房后未经王建国同意私自装修，破坏房屋结构，要求牛金伟恢复原状。王建国向本院提出反诉，反诉请求为：1.要求牛金伟支付房屋使用费12.6万元；2.要求牛金伟拆除装修、恢复原状；3.牛金伟承担本案反诉费。事实与理由：牛金伟购买王建国房屋后，在长达四年时间里分5次仅支付了12万元购房款，后牛金伟在田园小区的房屋装修入住后，又要求退房。牛金伟的种种违约行为导致双方间的房屋买卖行为不能继续，且牛金伟在房屋内居住长达7年，故要求牛金伟支付房屋使用费12.6万元（参照房屋租赁费）。同时，牛金伟未经王建国同意私自装修，破坏房屋结构，要求牛金伟恢复原状。对王建国的反诉，牛金伟辩称，1、本案最基础的法律关系是房屋买卖关系，不存在租赁一说，牛金伟购房后由于王建国自身原因导致房屋无法办理过户手续，买卖合同无法继续进行，最终双方于2014年达成一致由王建国退还牛金伟购房款，因此根本不存在房屋租赁费的问题，而且王建国的租金的计算没有任何法律依据和事实依据；2、在整个购房过程中，是由于王建国的违约导致合同无法继续履行，牛金伟对此并无过错，而牛金伟对该房屋的装修花费6万余元，这部分损失也应由王建国返还给牛金伟，但考虑到双方关系，牛金伟只要求退还房款即可，装修、家具等王建国可继续使用，王建国所要求的拆除装修、恢复原状只适用在租赁合同关系中，不应用于双方的买卖合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。牛金伟向本院提交的证据有：录音一份，证明牛金伟向王建国支付了14万元，王建国返还了2万元。王建国对牛金伟提出的证据予以认可。王建国向本院申请对本案所涉房屋自2007年3月至2013年10月的房屋租赁价格进行评估，本院依法委托平顶山市平物资产价格评估事务所进行评估，该评估机构作出平物估字【2019】第45号评估报告书，认为评估期间房屋租赁价格为55300元。牛金伟对评估意见书真实性无异议，但对证明目的有异议；王建国认为评估价格过低。上述两份证据真实合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告当庭陈述及经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：2007年，牛金伟向王建国购买王建国位于舞钢市××新村××自××座，房屋价格22或23万元（牛金伟称22万元，王建国称23万元）。当时房屋系毛坯房状态，王建国向牛金伟交付了房屋，牛金伟进行了装修并居住。自2007年至2012年，牛金伟先后支付了购房款14万元，下余购房款一直未交付。2013年，牛金伟与王建国协商退还房屋、解除双方间的房屋买卖合同关系，牛金伟搬出本案所涉房屋，并于2013年将房屋钥匙退还给王建国。王建国向牛金伟返还了2万元购房款，在退还剩余房款时，双方未达成一致意见，遂发生纠纷。王建国申请对本案所涉房屋自2007年3月至2013年10月的房屋租赁价格进行评估，本院依法委托平顶山市平物资产价格评估事务所进行了评估，2019年10月19日，该评估机构作出平物估字【2019】第45号评估报告书，认为评估期间内平均每月租金为700元，期间内租金共计55300元。本院认为，关于牛金伟与王建国之间的房屋买卖合同的效力及是否存在合同解除的问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”,《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定：“宅基地……属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有，本案中牛金伟与王建国的房屋买卖实际上是对宅基地使用权的转让行为，双方虽未签订书面合同，但形成了房屋买卖的口头合同，本案所涉房屋系农村自建房,是农村集体经济组织成员所特别享有的权利,具有政策和福利性,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中牛金伟非舞钢市铁山乡冢李村村民,不享有对舞钢市铁山乡冢李村宅基地使用的权利,双方进行房屋买卖后亦未到有关部门办理宅基地使用权变更审批手续。因案涉买卖行为违反法律及行政法规的强制性规定,应属无效。无效合同自始没有法律约束力,故不存在合同解除的问题,牛金伟要求解除其与王建国之间房屋买卖关系的诉请,本院不予支持。关于王建国是否应当向牛金伟返还剩余12万元购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”现牛金伟与王建国之间的房屋买卖合同无效，牛金伟取得的房屋已于2013年经返还给王建国，王建国取得的14万元房款也应当返还给牛金伟。关于王建国要求牛金伟拆除装修、恢复原状的问题，本案中王建国卖给牛金伟的是毛坯房，房屋买卖的目的是居住，牛金伟装修房屋的行为系购买房屋后的必然，装修也增加了房屋使用价值和居住舒适性，是对房屋的善意添附，因此，牛金伟的装修行为并无过错；且2013年牛金伟即将房屋返还给王建国，在长达7年的时间里王建国并未要求牛金伟拆除装修，且王建国也已在该房屋内居住，也享受了房屋装修后带来的便利，视为默认接受房屋装修。因此，对王建国要求牛金伟拆除装修、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于王建国反诉要求牛金伟支付房屋使用费12.6万元的诉讼请求。合同法第五十八条同时规定：“合同无效……不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，合同无效产生财产返还的后果，如果不能返还或没有必要返还，才存在折价补偿的问题，牛金伟已于2013年将房屋返还给王建国，不存在折价补偿的问题。其次，农村自建房不得随意买卖系法律法规强制性规定，牛金伟与王建国均应当知晓。但二人仍然违反规定进行买卖，因此，二人的买卖行为均存在过错，产生损失的，二人均应当各自承担相应的责任。王建国称其受到的损失为2007年3月至2013年10月的房屋租赁费（使用费）损失12.6万元，但经评估房屋租赁约为55300元；牛金伟称其损失有装修损失、家具家电、房屋升值损失、王建国长期不返还房款带来的资金系占用期间的利息损失。本案中牛金伟购买房屋的当然目的是居住，其装修、购置家具、家电等添附行为也是善意的，且王建国也使用了装修后的房屋，王建国本身系受益方，添附为王建国带来一定的利益；自牛金伟返还房屋后，王建国一直不予返还购房款，王建国一直持有购房款确给王建国带来了一定的利息收益，造成牛金伟利息损失；同时，结合2002年至2013年舞钢市城镇建设规模急剧扩大、房屋位置渐好、房屋价值上涨幅度等因素，房屋升值幅度较大，虽然牛金伟未进行相应的评估，但添附价值、利息收益、房屋升值等因素为王建国带来的利益与王建国的房屋租赁损失55300元大致相当，甚至高于王建国的房屋租赁损失，因此，合同无效后王建国并无实质上的损失。因此，本院对王建国要求牛金伟支付房屋使用费12.6万元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第一项之规定，判决如下：一、牛金伟与王建国之间的房屋买卖合同无效；二、王建国于本判决生效之日起十五日内向牛金伟返还购房款12万元；三、驳回牛金伟的其他诉讼请求；四、驳回王建国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元（其中本诉案件受理费2800元，反诉案件受理费1460元），由牛金伟负担100元，王建国负担4160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  陈艳艳审 判 员  张英黎人民陪审员  闫豪杰二〇一九年十一月十八日书 记 员  蒋小燕附相关法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。2.《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。3.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。