湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3129号原告：闵劲冲，男，汉族，1985年9月24日出生，武汉市人，住武汉市经济开发区，委托诉讼代理人：胡海言，江苏景来（云龙）律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：张蒙蒙，江苏景来（云龙）律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：湖北意邦置业发展有限公司，住所地：湖北省鄂州市滨湖西路特**。法定代表人：张仁前，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨涛，浙江融哲律师事务所律师（代理权限：特别代理）。原告闵劲冲诉被告湖北意邦置业发展有限公司（以下简称意邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闵劲冲的委托诉讼代理人胡海言，被告意邦公司的委托诉讼代理人杨涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闵劲冲向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告交付原告购买的“意邦环球商业广场”项目的第2幢2单元2256号商品房；2、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止，以原告已付房款506,628.00元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自2014年12月31日起到2019年7月17日止，逾期交房违约金共计138,080.96元；3、请求法院依法判令被告承担诉讼费等相关费用。事实和理由：原告与被告于2015年2月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“意邦环球商业广场”项目的第2幢2单元2256号商品房（建筑面积58.36平方米，单价8,681.08元/㎡），并约定被告应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金。根据合同法约定，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加。合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款，但被告至今未办理房屋竣工，已构成违约，故原告诉至法院。被告意邦公司辩称：1、被告已经按原告与湖北赛格公司签订的商铺委托经营管理协议中的约定，于2018年3月10日将原告所购的商铺交付给湖北赛格公司，即视为被告已将原告所购商铺交付给原告。2、原被告之间在2015年2月8日签订的商品房买卖合同中已经约定了逾期交房违约金的计算标准，因此原告诉请按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金没有事实和法律依据。原告闵劲冲为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一，原告身份证复印件、被告工商登记信息。拟证明原被告诉讼主体资格。证据二，商品房买卖合同、发票。拟证明原被告签订了房屋买卖合同，原告支付了购房款，同时证明合同第八条约定了出卖人应在2014年12月31日前将涉案房屋交付买受人使用，该房屋交付时应当具备以下条件：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。被告意邦公司为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，商品房买卖合同。拟证明原被告之间签订涉案商铺的事实，同时还对购房人有关通知的送达约定了送达的地址和联系电话，另外还对逾期交房的违约金进行了约定。证据二，委托经营管理协议。拟证明1、原告将所购商铺交给鄂州赛格公司经营的事实；2、原告所购商铺由被告直接向鄂州赛格公司交付。证据三，EMS快递单两张、商铺交付证明、环球商业广场办证通知书。拟证明被告已向鄂州赛格公司交付原告所购的商铺，同时被告及鄂州赛格公司已告知原告商铺交付的事实，以及办证的通知。经庭审举证、质证，本院认为，原告闵劲冲以及被告意邦公司所举证据，因对方当事人未提出异议，证据真实客观，故依法予以采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本院确认如下事实：2015年2月8日，原告闵劲冲与被告意邦公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于鄂州市滨湖××路小桥都市产业××商业广场××单元××号房屋；该商品房用途为商业，房屋总价款506,628.00元；被告应当在2014年12月31日前，将验收合格的商品房交付给原告使用；被告如未依约交付房屋，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金；合同还对付款方式、交接等其他事宜进行了约定。同日，原告闵劲冲与鄂州赛格市场经营管理有限公司（以下简称赛格公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定，从2015年1月1日起至2029年12月31日止，闵劲冲将上述商铺交付给赛格公司，如因意邦公司的原因造成商铺不能交付，则以意邦公司实际交付商铺时间作为原告向赛格公司委托的起始时间，并由意邦公司直接交付赛格公司；在委托经营期间，为保障前期市场的培育和发展，原告自愿放弃该商铺前3年（自2015年1月1日起至2017年12月31日止）的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向赛格公司收取任何形式的经营收益；第4-5年（自2018年1月1日起至2019年12月31日止）闵劲冲自愿放弃该商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等，赛格公司将在第4-5年的每个自然年的9月1日前按照本协议中委托商铺合同价的10%作为每年的租金收益，在每个自然年的9月1日前凭租赁发票领取；第6-15年（自2020年1月1日起至2029年12月31日止）按实际收取租金收益1：9分成，闵劲冲需每年向赛格公司支付年租金的1/10作为招商服务费（年租金以当年12个月计算），政府相关租赁税费由双方按租金收益分成比例各自承担；合同还就其他事项作出约定。之后，原告闵劲冲付清了房款。2018年3月10日，意邦公司将涉案房屋交付赛格公司。同日，意邦公司、赛格公司在《意邦环球商业广场2#、3#商铺交付证明》分别作为交付人、接收人加盖公章。同年5月27日，意邦公司、赛格公司通过EMS分别将办证通知书、交付证明按闵劲冲在签订商品房买卖合同时提供的地址、电话邮寄给闵劲冲。现闵劲冲以意邦公司逾期交房为由，提起诉讼。本院认为，原告闵劲冲与被告意邦公司签订的《商品房买卖合同》以及其与赛格公司签订的《商铺委托经营管理协议》（以下简称管理协议）均系合同当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受到法律的保护。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告付清房款，履行了合同义务，被告未按合同约定如期交房，构成违约，被告应承担相应违约责任。闵劲冲要求意邦公司承担逾期违约责任支付违约金的请求，应予支持，但其起算时间有误，根据原告与赛格公司签订的管理协议，意邦公司的交房手续与赛格公司办理，即意邦公司可将涉案房屋直接交付赛格公司，本案中，赛格公司已于2018年3月10日接收房屋，并告知了原告，故2018年3月10日应认定为意邦公司履行交房义务，原告要求被告履行交房义务的请求，依法不予支持；尽管涉案合同的签订时间晚于约定的交房时间，但意邦公司认可约定时间早于合同签订时间，并同意以此为计算违约金的起始时间，故意邦公司支付违约金的起止时间应为自2015年1月1日起至2018年3月10日止，至于违约金支付标准，原告认为合同约定按购房款的日万分之一计算违约金的标准过低，应调整为年利率6%的请求，因无证据证实合同约定的违约金计算标准低于造成的损失，根据合同当事人意思自治原则，原告要求意邦公司按年利率6%的标准承担违约责任的请求，依法不予支持，意邦公司承担逾期交房违约金58,971.00元（从2015年1月1日算至2018年3月10日，共计1164天，506,628.00元×1164×日万分之1），原告超出部分的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告意邦公司于本判决生效之日起十五日内支付原告闵劲冲逾期交房违约金58,971.00元。二、驳回原告闵劲冲其他的诉讼请求。本案案件受理费1,531.00元，由原告闵劲冲负担531.00元，被告意邦公司负担1,000.00元（该款原告已预缴，待判决生效后由被告直接支付原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ： 李 婷二〇一九年十一月三十日书记员 ：余诗媛