江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3955号上诉人（原审原告）：连云港太乌宝商贸有限公司，住所地连云港市海州区光辉路**楼****。法定代表人：付长余，该公司总经理。委托诉讼代理人：王向前，江苏蓝昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：史亚楠，江苏蓝昊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：时恒连，男，1980年1月28日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：连云港恒永市政工程有限公司，住所地连云，住所地连云港市海州区海连东路金茂花园金茂商务楼**。法定代表人：时恒连，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。原审第三人：江苏双菱化工集团有限公司，住所地连云，住所地连云港市海州区新海路**>法定代表人：朱天松，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏新生，该公司职员。上诉人连云港太乌宝商贸有限公司（以下简称太乌宝公司）因与被上诉人时恒连、连云港恒永市政工程有限公司（以下简称恒永公司）、原审第三人江苏双菱化工集团有限公司（以下简称双菱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日受理后依法组成合议庭，于2019年10月17日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人太乌宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与双菱公司于2017年11月9日签署了《执行和解协议》，双方约定上诉人应于2018年1月4日15时搬离涉案场地。因此，在2018年1月4日之前上诉人对涉案场地是合法占有，对涉案场地有收益的权利。恒永公司使用涉案场地期间，是上诉人对双菱公司承担责任，恒永公司不能无偿使用涉案的场地。被上诉人时恒连、恒永公司答辩称，第一，执行和解协议未提交一审法院，即便有该协议书，也仅证明双菱公司同意搬离的时间，并未授权上诉人对外进行出租。第二，上诉人未向双菱公司支付2017年3月1日之后的租金，太乌宝公司无权向被上诉人主张2017年3月1日之后的租金，被上诉人支付的租金已超过上诉人实际应当主张的租金，请求驳回上诉人请求、维持原判。第三人双菱公司提交书面答辩意见，第一，在双菱公司起诉太乌宝公司案件中，生效判决判决太乌宝公司于判决生效之日起三个月内搬离涉案产地，但太乌宝公司一直没有搬离，后双菱公司向连云港市连云区人民法院申请强制执行，太乌宝公司也未按期搬离，2018年9月连云港市连云区人民法院通过公告方式采取强制执行，2017年3月2日起至强制执行止，太乌宝公司应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条规定向双菱公司加倍支付延迟履行期间的债务和利息。第二，2017年3月2日起至强制执行止，双菱公司从未收到时恒连、恒永公司以及其他人租用双菱公司场地的租金。第三，太乌宝公司未经双菱公司书面许可，擅自向时恒连、恒永公司及其他人转租双菱公司场地，是非法的，太乌宝公司起诉时恒连、恒永公司及其他人应当支付的转租租金，应当支付给双菱公司，以冲抵太乌宝公司与其搬离场地给双菱公司造成的损失。太乌宝公司向一审法院起诉请求：判令时恒连、恒永公司支付土地厂房使用费（租金）88994元[庭审中，变更金额为75921元，根据实际面积8.312亩计算至2017年11月25日。其中，2015年3月20日到2016年3月19日使用费116368元（8.312亩×14000元/亩/年），第二年126368元，第三年93185元（136368÷12×8.2个月），合计为75921元（335921元-260000元）]，并承担诉讼费用。一审法院认为，2015年9月13日，太乌宝公司（甲方）与双菱公司（乙方）订立《租赁合同》，合同约定甲方将坐落于连云港经济技术开发区大浦化工区的厂房及土地租赁给乙方使用，租赁用途为煤炭批发，建筑材料（不包院内连云港嘉一化工有限公司6亩地），该租赁物的建筑面积为1500平方米，土地面积26640.2平方米（建筑物传达室2间，办公楼二层，一栋生产车间两层，厨房4间，平房9间，厕所一个，门前松树6棵）。租赁期限为一年，自2015年9月15日至2016年9月14日。年租金为200000元。甲、乙双方签订合同时，乙方还应向甲方支付一年厂房租赁保证金，保证金为150000元。后因双方房屋租赁合同纠纷，双菱公司起诉太乌宝公司,连云港市连云区人民法院于2017年2月20日作出（2017）苏0703民初392号民事判决书，判决太乌宝公司于判决生效之日起三个月内搬离承租双菱公司位于连云港市海州区大浦化工区的厂房及土地（不包院内连云港嘉一化工有限公司6亩地，建筑面积1500平方米，土地面积26640.2平方米，建筑物传达室2间，办公楼二层，一栋生产车间两层，厨房4间，平房9间，厕所一个，门前松树6棵）。太乌宝公司不服一审判决提起上诉，2017年8月15日，连云港市中级人民法院作出（2017）苏07民终1851号生效民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年3月24日，时恒连与太乌宝公司的法定代表人付长余签署《合作协议书》，约定将位于连云港经济技术开发区大浦化工的土地及厂房等与恒永公司合作使用，生产水稳拌合路基材料，并约定每亩1.4万元/年加保证金5万元，从第二年开始，在第一年的基础上递增10000元，并约定合作期限暂定七年，合同每年一签。第一年租赁期限为2015年3月20日至2016年3月19日。后恒永公司分别向太乌宝公司支付包含保证金在内的款项共计260000元；2017年10月21日，付长余向时恒连及恒永公司发出通知，载明“我付长余与时恒连于2015年3月24日签订《使用场地合作协议书》，经多次催要，至今未将第二年度的场地使用费（租金）付清，第三年度的场地使用费（租金）至今未付。贵方已经构成违约，根据我国合同法相关规定及协议书第五条的约定，我决定解除《使用场地合作协议书》、解除租赁合同；现给予贵方一个月期限，双方租赁合同关系从2017年11月25日解除。并限你在收到本通知10日内将未付的场地使用费（租金）付清。否则我通过法律途径解决”。后太乌宝公司的法定代表人付长余曾向连云港市海州区人民法院就房屋租赁合同纠纷起诉时恒连、恒永公司，2018年6月13日，连云港市海州区人民法院作出（2018）苏0706民初3634号民事裁定，认定涉案场地及房屋均系太乌宝公司从双菱公司承租，而非付长余个人承租，其与时恒连签订的合作协议书应认定为代表太乌宝公司的职务行为，故以其个人名义起诉主体不适格，依法裁定驳回付长余的起诉。2019年2月20日，太乌宝公司起诉，形成本案。一审法院认为，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。时恒连系恒永公司的法定代表人。涉案《合作协议书》中，时恒连签字应认定为代表恒永公司的职务行为，对恒永公司发生效力，故太乌宝公司要求时恒连支付土地厂房使用费（租金）的诉讼请求，一审法院依法不予支持。太乌宝公司与恒永公司签订的《合作协议书》约定的租赁期限2015年3月20日至2016年3月19日已届满，即使按太乌宝公司主张的土地为8.312亩，则第一年的租金为116368元（1.4万元/亩/年×8.312亩），第二年2016年3月20日至2017年3月19日实际占用期间的费用为126368元（按合同约定每年增加1万元），故所需费用总数亦未超出恒永公司已付款项26万。且太乌宝公司与双菱公司之间合同的租赁期限为2015年9月15日至2016年9月14日，双菱公司已在关联案件中起诉太乌宝公司要求给付实际占用期间的费用，主张至2017年3月1日，故在2017年3月1日后，已远超过太乌宝公司的原租赁期限，即使恒永公司作为次承租人产生实际占用期间的费用，太乌宝公司也无权主张。本案双菱公司经一审法院通知，未到庭参加诉讼，未进行陈述，故就本案太乌宝公司、恒永公司之间，太乌宝公司要求恒永公司支付租金及使用费75921元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：驳回太乌宝公司的诉讼请求。一审案件受理费1698元（太乌宝公司已预交2025元，应退还太乌宝公司327元），由太乌宝公司负担。本院二审期间，上诉人太乌宝公司提交执行和解协议一份。证明其和双菱公司在连云港市连云区人民法院签署了执行和解协议，双菱公司允许太乌宝公司在2018年1月4日前搬出涉案场地，故在上述时间之前太乌宝公司有权占有涉案场地，也有权主张2017年12月25日前的占有使用费。经过质证，被上诉人时恒连、恒永公司认可证据的真实性，但认为该协议形成于2017年11月9日，不符合新证据的形式要件.该协议仅约定上诉人于2018年1月4日15时之前搬离，但未授权上诉人对外租赁，且上诉人未支付其主张期间的租金对价。通过举证、质证，本院的认证意见为：对该份执行和解协议的真实性、关联性、合法性予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人太乌宝公司是否有权向被上诉人恒永公司主张2017年3月1日至2017年12月25日期间占有使用费。本院认为，双菱公司与太乌宝公司《租赁合同》中约定的租赁期限为一年，即自2015年9月15日至2016年9月14日，而本案中，太乌宝公司与恒永公司《合作协议书》约定的租赁期限暂定七年，即从2015年3月20日至2022年3月19日。根据连云港市连云区人民法院作出的（2017）苏0703民初392号民事判决，双菱公司起诉太乌宝公司要求太乌宝公司搬离涉案场地及厂房、支付2017年3月1日之前的占有使用费，本院作出的生效判决支持双菱公司要求太乌宝公司搬离的诉讼请求，至此双菱公司与太乌宝公司的《租赁合同》已经解除。因太乌宝公司与恒永公司约定的租赁期限超过双菱公司与太乌宝公司约定的剩余租赁期限，所以超过租赁期限部分的租赁合同是无效合同，即从2017年3月1日之后，太乌宝公司与恒永公司之间的《合作协议书》是无效的合同，太乌宝公司也无权利依据无效合同向恒永公司主张租金或占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，太乌宝公司可向恒永公司主张因合同无效而产生的损失，因太乌宝公司未能举证证明其因《合作协议书》无效而产生损失，所以现在太乌宝公司向恒永公司主张厂房使用费也不能得到支持。太乌宝公司可待其向双菱公司支付占有使用费后，即产生实际损失后再向恒永公司主张损失。综上，上诉人太乌宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实正确，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1689元（连云港太乌宝商贸有限公司已预交），由上诉人连云港太乌宝商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十一月二十日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×