云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3447号原告：云南城投龙江房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处****。法定代表人：曹雷，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪树、崔妲，均系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：被告：周巨娟，女，1984年6月18日出生，汉族，安徽省安庆市人，身份证地址为安徽省安庆市枞阳县，现住云南省昆明市盘龙区。原告云南城投龙江房地产开发有限公司诉被告周巨娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔妲、汪树，被告周巨娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告2017年2月21日签订的《商品房购销合同》及补充协议（合同登记号KM2017022107816），并由被告办理注销《商品房购销合同》及补充协议的备案；2、请求判令被告将城投湖畔四季城-瑞园3幢1303号房屋返还原告（房屋价值549855元）；3、请求判令被告承担违约金109971元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、律师费等费用。事实与理由：2017年2月21日，原被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议（下称合同），被告购原告所开发的城投湖畔四季城-瑞园3幢1303号房屋，合同总价款549855元，被告采取贷款方式支付房款。2019年3月15日，因被告未履行其与银行所签贷款合同约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带担保责任；现原告已经按照银行要求承担连带担保责任，代被告支付本金、利息罚息等共计401648.32元。根据原被告双方签订补充协议十六条第4项约定：“乙方如不能履行其与银行所签贷款合同约定的还款义务，从而导致甲方承担连带担保责任的，甲方在承担责任后，有权单方解除合同，收回房屋，要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括但不限于逾期利息、罚息或其他违约金）并赔偿甲方因实现债权产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）。同时，乙方应向甲方支付房价款20%的违约金。”综上，因被告违约履行贷款合同约定还款义务，导致原告承担责任，原告有权解除合同，收回房屋；因此，原告依据双方的合同约定和相关法律的规定，诉至本院，主张上述诉请。被告辩称，首先，被告不同意解除合同，也不同意返还房屋及承担违约金。当时签订的购房合同第六页中写得很清楚，被告的贷款合同与房屋购销合同没有任何关联，贷款合同中也没有说明与购房合同有关。原告只是起到了证明案涉房屋是被告的。原告作为担保人仅是对被告的贷款担保，并没有涉及到案涉房屋。原告为被告向银行进行代偿是事实，原告在代偿前没有与被告进行过沟通，被告问过银行，银行答复原告是否找过被告他们不管。因为被告个人工作等原因，逾期了三期，但在2018年11月份将逾期的贷款偿还了。2019年3月1日被告也还过一部分款项。经审理，本院确认如下案件事实：原告云南城投龙江房地产开发有限公司与被告周巨娟于2017年2月21日签订《商品房购销合同》及补充协议,合同主要内容为:原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处城投湖畔四季城-瑞园（中坝5号地块）第3幢第13层1303号房出售给被告，房屋套内建筑面积为68.11平方米，房屋总价款为人民币549855元，交房时间为2016年12月31日前。被告首期支付购房总价款的21.80%，金额119855元，付款日期：2017-02-21。其余价款430000元向浦发银行北京路支行申请贷款支付。补充协议十六条第4项约定：“乙方如不能履行其与银行所签贷款合同约定的还款义务，从而导致甲方承担连带担保责任的，甲方在承担责任后，有权单方解除合同，收回房屋，要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括但不限于逾期利息、罚息或其他违约金）并赔偿甲方因实现债权产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）。同时，乙方应向甲方支付房价款20%的违约金。”《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：在具备下列四个条件后，原告应在办完建设工程综合验收（含规划验收、消防验收备案）备案手续后720个工作日内将被告办理房屋所有权证的资料备齐并提交给昆明市住房和城乡建设局：……2、被告向原告支付全部购房款、配套设施设备费、房屋维修资金、契税及其他税费，并向物业服务企业付清了第一年的物业服务费……。2017年2月21日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2017022107816。审理中查明，原告认可已收到案涉房屋的全部房款，被告于2017年4月接房，同年7月搬入居住至今。被告称已缴纳除契税外的其他相关费用，案涉房屋尚未办理产权证。《商品房购销合同》约定的贷款银行系浦发银行北京路支行，被告实际是向中国银行申请按揭贷款，原告作为被告贷款的保证人。2019年2月25日，中国银行江东支行向原告发送《贷款提前结清通知书》，载明：截止2019年2月25日，周巨娟所申请贷款已逾期86天，预期共计金额8926.10元，请原告于2019年3月10日前履行代偿义务或督促借款人结清该笔贷款，具体代偿本金和利息以贷款结清日为准。2019年3月15日，中国银行开具《开发商还款证明》，证明原告于2019年3月15日为周巨娟偿还贷款本息合计401648.32元。同日，中国银行江东支行出具《贷款结清通知书》，载明：周巨娟在中国银行贷款430000元于2019年3月15日全部结清。原告要求解除合同，被告不同意解除，并称原告未办理产权证违约在先。原告在被告能一次性偿还代偿款的情况下愿意调解并继续履行合同，但至今双方未能达成具体代偿方案或一致意见。本次诉讼，原告支出诉讼费10398元、律师费15419元。以上事实，有原告提交的原告企业营业执照复印件、被告身份证复印件、《商品房购销合同》及补充协议、《贷款提前结清通知书》（担保人适用）、《网上银行电子回单》、《贷款结清通知书》、《开发商还款证明》、诉讼费发票、法律服务合同及代理费发票、银行转账回单；被告提交的《商品房购销合同》、《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》、《昆明市城市房屋权属登记管理条例》、《查询无结果通知书》等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告的第一、二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方自愿签订的《商品房购销合同》内容真实合法，对双方具有约束力，双方应恪守履行。关于被告逾期还贷应承担的责任在补充协议中有明确约定，按约还款系被告必须履行的义务，被告逾期偿还贷款的行为客观上已经构成违约，导致被告承担了对银行的保证责任并就获取房屋对价的商品房购销合同的根本目的不能实现，其据此主张解除《商品房购销合同》及补充协议,并主张被告办理商品房购销合同登记备案注销备案手续的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于被告称其违约是因原告未办产权证违约在先的答辩意见，根据双方《商品房购销合同》第十二条之约定，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。合同解除后,原告在收回房屋的同时应将其已收取的购房款返还给被告，至于原告基于代偿之后的追偿权行使等问题并非本案审理范围,相关权利人可另行解决。关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，被告逾期还贷构成违约，其应当承担一定的违约责任，原告主张违约金按房屋总价款的20%计算，但未举证证明其具体损失，考虑到被告的违约程度及案涉房屋尚未办理产权登记，本案合同解除后原告也可及时挽回损失，故根据上述法律规定，关于原告主张的违约金，本院酌情以原告支出的代偿款总金额401648.32元的10%计算予以支持，即40165元。关于原告主张的律师费，此项费用系因被告违约在先，原告为维护自身合法权益而支出的合理费用，该项收费标准符合《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，原告也提交了法律服务合同及律师费发票予以证实，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。案件受理费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告云南城投龙江房地产开发有限公司与被告周巨娟于2017年2月21日签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、被告周巨娟于本判决生效之日起一个月内将昆明市盘龙区龙泉街道办事处城投湖畔四季城-瑞园（中坝5号地块）第3幢第13层1303号房腾还给原告、并办理注销《商品房购销合同》备案登记手续（合同备案登记号KM2017022107816）；三、被告周巨娟于本判决生效之日起十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付违约金40165元；四、被告周巨娟于本判决生效之日起十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付律师费15419元；五、驳回原告云南城投龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币10398元，由原告云南城投龙江房地产开发有限公司承担544元；被告周巨娟承担9854元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  张海梅人民陪审员  陈 琳二〇一九年十一月二十八日书 记 员  刘艳艳