新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3792号上诉人（原审被告）：魏金龙，男，1964年1月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：魏晗语（魏金龙之女），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南疆军区驻乌鲁木齐办事处，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。负责人：张伟强，该办事处主任。委托诉讼代理人：王文君，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人魏金龙因与被上诉人中国人民解放军南疆军区驻乌鲁木齐办事处（以下简称南疆军区驻乌办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人魏金龙及其委托诉讼代理人魏晗语，被上诉人南疆军区驻乌办事处的委托诉讼代理人王文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏金龙上诉请求：判令撤销一审判决第一项，改判驳回南疆军区驻乌办事处要求我支付租金286,875元的诉讼请求。事实与理由：1.南疆军区驻乌办事处于2016年10月19日向我出具的情况说明明确载明，南疆军区驻乌办事处三角地门面房一直处于整顿停业状态中，暂不收我2015年10月1日至2016年9月30日的房租，该情况说明充分证明，我承租的涉案房屋在2015年10月1日至2016年9月30日期间处于整顿停业状态中，无法正常营业，至今南疆军区驻乌办事处从未向我书面通知过要收取涉案房屋2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，故该期间的租金，我不应交纳。2.2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，决定军队和武警部队全面停止有偿服务，其中包括空余房地产租赁部分。南疆军区驻乌办事处作为军事机关，理应严格执行该通知规定，自2016年2月16日起不得收取涉案租赁房屋的租金，否则构成对其上级中央军委规定的根本违反，现南疆军区驻乌办事处试图通过法院裁判方式将违规行为合法化显然是错误的，不应得到法院的支持。3.在本案争议期间(2015年10月1日至2017年11月15日)，我虽然收取了部分次承租人的租赁费，但因南疆军区驻乌办事处对涉案租赁房屋的整顿停业及停水停电措施，造成涉案租赁房屋在本案争议期间根本无法使用，南疆军区驻乌办事处也以实际行动对次承租人的租赁费和押金等进行了自愿的退还，上述种种事实证明，涉案租赁房屋在本案争议期间处于停止使用状态，南疆军区驻乌办事处是明知的，我已足额支付了使用涉案房屋期间的租金，且还存在超付情形，故南疆军区驻乌办事处要求我向其支付租金没有依据。综上所述，一审法院认定事实错误，判决结果错误，请求二审法院查明事实，支持我的的上诉请求。南疆军区驻乌办事处辩称，虽然我方曾经出具暂不收取租户魏金龙2015年9月30日至12月30日的租金的书面通知，根据该通知，南疆军区驻乌办事处对这一期间的租金是否收取只是一个待决定的状态，并不是确定不收取。我方向一审法院提出诉讼请求的时候，表明我方已经书面主张要求魏金龙履行交纳此期间租金的义务，因此这一期间的租金应该按照相应约定交纳，魏金龙实际占有涉案房屋并对外出租收益，理应向我方交纳租金，其并不存在超付租金的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，魏金龙的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。南疆军区驻乌办事处向一审提出诉讼请求：1.判令魏金龙支付租金286,875元；2.判令魏金龙给付垫付转租户的住房租金、押金共计90,499.54元。一审法院认定事实：2005年7月28日，南疆军区驻乌办事处（甲方）与魏金龙（乙方）签订《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》，约定甲方将位于本市合法空余场地约1600平方米租赁给乙方，由乙方开发并经营管理，租期自2005年10月1日至2020年9月30日,乙方每年按时向甲方分两次上交土地租赁费135000元。魏金龙承租后全部对外出租。2014年9月28日，南疆军区驻乌办事处及魏金龙又针对上述租赁场地签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方将本市天山区青年路963-987号房屋（建筑面积518平方米、场地面积510平方米）出租给乙方使用，租期自2014年10月1日至2017年9月30日；年租金135000元；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件将所承租的房地产按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。合同签订后，魏金龙向南疆军区驻乌办事处交纳租金至2015年9月30日。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，决定军队和武警部队全面停止有偿服务，其中包括空余房地产租赁部分。2016年8月3日，南疆军区驻乌办事处向各承租户发出《通知》，要求各承租户在2016年12月31日关停门面房。2016年10月19日，南疆军区驻乌办事处向魏金龙出具情况说明：南疆军区驻乌办事处三角地门面房一直处于整顿停业状态中，经办事处研究决定，暂不收租户魏金龙2015年10月1日至2016年9月30日房租，待上级决策指示后再定，如收租金另行书面通知。因魏金龙未将租赁场地交还南疆军区驻乌办事处，2017年9月22日，南疆军区驻乌办事处将魏金龙诉至新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院，要求判令解除合同、魏金龙立即返还租赁房屋及土地。2018年1月25日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2017）新0102民初7876号民事判决书，判决解除南疆军区驻乌办事处与魏金龙之间签订的《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》，魏金龙返还房屋及土地。魏金龙不服，上诉于乌鲁木齐市中级人民法院，2018年5月31日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2018）新01民终1989号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因魏金龙未履行生效判决书内容，2018年6月26日，南疆军区驻乌办事处向法院申请强制执行。2018年7月1日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院向魏金龙发出（2018）新0102执1782号执行通知书，2018年11月，经法院强制执行，南疆军区驻乌办事处收回租赁场地。另，魏金龙将租赁场地全部向案外数人转租，并收取了案外人2017年、2018年的租金。2017年11月15日，租赁场地开始停水停电，南疆军区驻乌办事处同案外次承租人自愿签订了《协议》，表示次承租人搬离租赁场地，南疆军区驻乌办事处同意代魏金龙向次承租人退还租金及押金，退款金额共计90499.54元。一审法院认为，涉案合同明确约定甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件将所承租的房地产按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。现中央军委于2016年2月16日，下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该决定应认定为军队政策变化，双方的合同经法院判决认定应当解除，在判决生效前，双方合同应当属履行状态，魏金龙未向南疆军区驻乌办事处交还租赁场地，并且也向次承租人收取了租金。故其应当向南疆军区驻乌办事处交纳自2015年9月30日至2017年11月15日，租赁场地达到正常使用条件期间的租金286,875元（135000元÷12个月×25.5个月），南疆军区驻乌办事处此项诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于南疆军区驻乌办事处主张其代魏金龙向次承租人退还的租金及押金，一审法院认为，次承租人系与魏金龙发生的租赁合同关系，双方合同终止履行，存在的债权债务应当由魏金龙进行核实确认，南疆军区驻乌办事处未经魏金龙确认，在与次承租人协商腾迁的过程中，与次承租人达成的退款协议，属其自愿行为，不能认定系其代魏金龙垫付的必然产生的费用，对此诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、魏金龙给付南疆军区驻乌鲁木齐办事处租金286,875元（135,000元÷12个月×25.5个月）；二、驳回南疆军区驻乌鲁木齐办事处要求魏金龙给付垫付转租户的住房租金、押金90,499.54元之诉讼请求。二审审理期间，魏金龙围绕其上诉请求依法提交了以下证据：1.2013年4月8日2014年10月1日期间的收据4张、收条1张、中国工商银行个人业务凭证1张，证明我向南疆军区驻乌办事处共计交纳的租金金额为427500元，通过计算，可以确定我已将房屋租金交至2016年6月30日；2.我和次承租人签订的租赁合同2份、我向次承租人退租金的收条5份、次承租人出具的证明9份及次承租人之一仝兆超的身份证复印件1份，证明在2015年2月1日到2017年期间，因南疆军区驻乌办事处停水停电等行为，涉案房屋已无法正常使用，我已陆续与次承租人解除了租赁合同，并向他们退还了租金，南疆军区驻乌办事处不应再向我收取租金；3.照片1张，证明南疆军区驻乌办事处在涉案租赁房屋上以喷绘的方式阻挠承租人的经营活动；4.南疆军区驻乌办事处于2017年10月20日发出的公告照片1张，证明南疆军区驻乌办事处以张贴公告的方式要求承租人办理涉案租赁房屋；5.南疆军区驻乌办事处于2017年8月9日发出的通知1份，证明南疆军区驻乌办事处于2016年6月开始已经停水停电且停暖气，导致租赁户无法正常经营；6.南疆军区驻乌办事处于2015年1月12日发出的通知1份，证明南疆军区驻乌办事处要求次承租人萬盛堂大药房于2015年2月10日前将涉案租赁房屋腾空；7.封条1份，证明涉案租赁房屋曾被封，无法正常经营；8.证人马某出庭作证的证人证言，证明涉案租赁房屋于2015年开始停水停暖，无法正常使用，次承租人陆续搬离了涉案租赁房屋，南疆军区驻乌办事处无法满足次承租人的经营条件。本院组织当事人进行了质证，南疆军区驻乌办事处发表质证意见为：对我单位出具的4张收据及1张收条的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，我方在本案中主张的租金交纳时间与票据中显示的时间无关联性，魏金龙于2015年9月之前交纳的租金与本案无关。对中国工商银行个人业务凭证的真实性、合法性及关联性均不予认可，该笔款项发生于个人之间，没有加盖银行的印章，收款金额是9万元，与本案没有关联性。租赁合同均是复印件，对租赁合同的真实性、合法性及关联性均不予认可。对收条、情况说明、退还承诺书及证明的真实性、合法性及关联性均不予认可，我方对上述证据中的签名真实性无法核实，上述证据也无法看出与本案具有关联性，也没有其他证据能印证退租金的事实，即是说上述证据是真实的，也仅能证明魏金龙作为涉案房屋的承租人，其与次承租人之间的关系与我方没有任何法律关系，是其自己的经营活动，对我方不产生任何法律上的意义。对2份通知的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，这两份证据恰恰证明，我方根据与魏金龙之间的租赁合同约定，享有合同解除权，我方根据中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿活动的通知，有权要求承租人向我方移交涉案土地及房屋，在魏金龙拒绝移交的情形下，我方向次承租人发出通知，并张贴在涉案租赁房屋中是合法合理的。对封条的真实性和合法性认可，对关联性不予认可，仅有封条无法反映出封条所封的位置，不知道魏金龙从哪里取得的。对喷绘字样照片的真实性、合法性及关联性均不予认可，照片右下角虽显示了时间，但仅凭照片不能判断真实的拍摄时间，我方也无法确认真实性。公告照片系复印件，我方真实性、合法性及关联性均不予认可。证人马某陈述的房屋坐落位置与涉案租赁房屋坐落位置不符，其陈述的停水停电原因应为相关部门所致，与我方无关，对证人证言的真实性、合法性及关联性均不予认可。因魏金龙提交的4份收据、1份收条及1张封条均系原件，南疆军区驻乌办事处对上述证据的真实性及合法性不持异议，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但上述5份票据反映的魏金龙交纳租金的时间均在2015年9月30日之前，并非南疆军区驻乌办事处在本案中主张的时间范围，而封条不能显示出查封的地点，也不能反映出与本案具有关联性，故本院对上述证据的关联性不予确认，对上述证据不予采纳。魏金龙提交的中国工商银行的个人业务凭证虽系原件，但该证据显示为填单，并未加盖银行印章，南疆军区驻乌办事处对该证据的真实性也不予认可，故本院对该证据的真实性及合法性不予确认，该证据中显示的收款人为个人，不能反映出与本案南疆军区驻乌办事处有关联性，也不能反映该笔汇款业务是否实际发生，且款项金额为9万元，与涉案租金数额并不相符，故本院对该证据不予采纳。魏金龙提交的租赁合同、收条及证明等证据均系其与次承租人之间的行为或事实，本院对上述证据的真实性无法核实，南疆军区驻乌办事处对上述证据的真实性也不予认可，且本案系南疆军区驻乌办事处要求魏金龙支付租金的案件，魏金龙与次承租人之间的行为或事实，与本案并无关联性，本院对魏金龙提交的该组证据不予采纳。魏金龙提交的喷绘字样的照片不能反映喷绘字样的位置及拍摄时间，无法体现与本案的关联性，本院对该照片不予采纳。南疆军区驻乌办事处对魏金龙提交的2份通知的真实性及合法性予以认可，本院对该2份通知的真实性及合法性予以确认，但该两份证据反映的是南疆军区驻乌办事处要求承租人搬离涉案房屋的内容，不能反映出免交租金或扣减租金的内容，故本院对该两份证据不予采纳。魏金龙提交的公告照片中的公告上没有加盖单位印章，南疆军区驻乌办事处对该证据的真实性不予认可，本院对该证据的真实性无法核实，故对该证据不予采纳。证人马某虽出庭作证，但魏金龙并未提交其他证据证实马某曾居住在涉案租赁房屋中，且也不能证明涉案租赁房屋曾出现的停水停电等行为系南疆军区驻乌办事处所致，故本院对证人证言不予采纳。南疆军区驻乌办事处围绕争议焦点依法提交了涉案租赁房屋的次承租人出具的证明6份，证明魏金龙在本案争议的租赁期内仍在正常经营，并收取了相应的租金。本院组织当事人进行了质证，魏金龙的质证意见为：该6份证据为复印件，我对真实性不能确认，对该6份证明的真实性、合法性及关联性均不予认可，我的次承租人中确实有叫这些名字的人，但这些人搬走的时间应该是2016年，并非证明中所写的2017年，这些证明应该是南疆军区驻乌办事处把已经搬走的租赁户又叫回来出具的证明。因上述证据均为复印件，魏金龙对证据的真实性不予认可，本院对证明中签名的真实性无法核实，故对上述6份证明不予采纳。本院对一审判决查明的事实及所依据的证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：南疆军区驻乌办事处主张魏金龙向其支付租金286,875元的请求能否成立。对此本院认为，根据本案已查明的事实，魏金龙与南疆军区驻乌办事处签订了《土地租赁投资及房屋租赁改造投资建设合同书》，南疆军区驻乌办事处依据该合同向魏金龙交付了涉案租赁场地等租赁物，魏金龙也占有使用了涉案租赁物，并对外出租收益，且魏金龙依据涉案合同约定的租金标准向南疆军区驻乌办事处交纳了2015年9月30日之前的租金。涉案合同经法院判决解除，该判决作出的时间为2018年5月31日，且该判决已发生法律效力，在涉案合同解除之前，魏金龙应当按合同约定履行其向南疆军区驻乌办事处交纳租金的义务，故南疆军区驻乌办事处主张魏金龙向其支付2015年9月30日至2017年11月15日期间租金的请求具有事实及法律依据，应于支持。魏金龙辩称涉案租赁物在2015年9月30日之后已达不到正常经营使用的条件，次承租人也陆续搬离了涉案租赁房屋，且南疆军区驻乌办事处给其发出的通知也证实涉案租赁房屋一直处于整顿停业状态中，无法正常使用，故其不应当再向南疆军区驻乌办事处支付租金，对此本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即魏金龙作为承租人，其合同义务即为在租赁期限内交纳租金，即使涉案租赁物出现无法达到正常使用条件的情形，但在魏金龙与南疆军区驻乌办事处未就租金减少、免除或租金数额变更事宜协商一致的情形下，魏金龙并不能因涉案租赁物存在无法正常使用的情形而免除其交纳租金的义务。南疆军区驻乌办事处向其发出的通知也仅是表明暂不收取魏金龙2015年10月1日至2016年9月30日房租，并没有免除该期间租金的意思表示，现南疆军区驻乌办事处在本案中主张了该期间的租金，则表示上级仍决定要向魏金龙收取该期间的租金，这与通知中的内容是相符的，在诉讼程序中送达起诉状也视为已经向魏金龙发出了书面通知。魏金龙认为南疆军区驻乌办事处未能保证涉案租赁物达到正常经营使用条件，可另行主张经营损失。因魏金龙提交的中国工商银行个人业务凭证不能证实其向南疆军区驻乌办事处交纳了租金9万元的事实，故本院对魏金龙称其已向南疆军区驻乌办事处交纳了租金427,500元，通过计算，可以确定其已将房屋租金交至2016年6月30日的理由不予采信。中央军委虽于2016年2月16日下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，决定军队和武警部队全面停止有偿服务，但魏金龙与南疆军区驻乌办事处签订的涉案合同并未立即解除，魏金龙也未将涉案场地及租赁物返还与南疆军区驻乌办事处，故魏金龙上诉称南疆军区驻乌办事处向其收取2015年9月30日至2017年11月15日期间租金，系试图通过法院裁判方式将违规行为合法化的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。魏金龙未能提交充分有效证据证实其已足额支付了使用涉案房屋期间的租金，且还存在超付情形的事实，本院对魏金龙的该上诉理由不予采信。综上，魏金龙的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,603.13元（魏金龙已预交），由魏金龙负担。本判决为终审判决。审判长  卫杨审判员  冯宁审判员  焦玉二〇一九年十一月二十二日书记员  余霞