天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5136号上诉人（原审原告、反诉被告）：毛德军，男，1971年10月5日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：赵民士，天津法照民律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王永梅，女，1972年5月11日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：程钢（系王永梅之夫），1973年11月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人毛德军因与被上诉人王永梅房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2018）津0112民初8531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。毛德军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：在双方房屋买卖合同履行过程中，被上诉人存在欺瞒房屋实际所有人、追加合同价款的行为，对延迟合同履行应承担责任。因该房屋存在银行贷款33万元，上诉人为其清偿贷款也需要延长合同履行时间，但被上诉人却未给予合理期限，因房屋涨价原因，恶意解除合同，存在违约行为，侵害了上诉人合法权益，一审法院在未查明事实的情况下判决被上诉人不返还定金、赔偿已完成的装修改造损失、涨价损失、评估费用，损害了上诉人合法权益。王永梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。毛德军向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还原告购买天津市津南区房屋（以下简称“诉争房屋”）的定金30000元，返还原告代被告向物业缴纳的装修保证金3000元及物业费4177.4元；2.请求判令被告赔偿原告装修诉争房屋的花费81万元；3.请求判令被告赔偿原告诉争房屋增值差价损失24万元，支付原告鉴定评估费6550元；4.诉讼费13300元由被告承担。王永梅向一审法院提出反诉请求：1.请求判令原告将诉争房屋恢复装修前的原状；2.请求判令原告赔偿被告重新安装门窗的损失5280元；3.请求判令原告赔偿被告对诉争房屋进行保全证据产生的费用2500元；4.诉讼费50元原告由承担。一审法院认定事实：1.关于诉争房屋买卖合同履行情况及解除合同的违约责任。2016年8月18日，原告与被告之夫程钢就诉争房屋达成买卖口头合同，约定房屋总价款120万元，该买卖合同被告知晓并认可，故原、被告诉争房屋买卖口头合同依法成立并生效。双方未签订书面的购房合同，亦未对签订《天津市存量房买卖合同》的具体时间进行约定。原、被告约定在达成口头买卖合同几天后清偿诉争房屋的贷款尾款，但之后双方未能就清偿尾款的具体时间及方式协商一致。被告遂于2016年11月9日向一审法院起诉，一审法院于2017年6月27日作出（2016）津0112民初7704号民事判决书，判决解除原、被告诉争房屋买卖口头合同，原告不服一审判决，在法定期限内提起上诉，天津市第二中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）津02民终5352号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在上述两份判决书中法院认定，原告在合同履行过程中存在违约行为。原告在2016年8月26日被纳入失信被执行人名单，由于原告购买诉争房屋约定采取按揭贷款方式，并对其他付款方式未与被告达成一致，纳入失信被执行人名单的单位和个人根据法律规定其贷款受限，故原告在合同履行过程中缺少购买诉争房屋能力，该状况导致合同目的无法实现。原告进驻房屋装修，称装修诉争房屋花费81万元，却怠于履行清偿诉争房屋贷款尾款及交付剩余房款的义务，以其行为表明其不履行合同义务，其行为已构成违约。原告经被告多次催告后在合理期间仍未履行，亦已构成违约。2.关于原告向被告交付定金，代被告向小区物业交纳费用情况。原告称，2016年8月18日原、被告达成诉争房屋买卖口头合同后，向被告交付了30000元定金，向小区物业以被告名义代为交纳了装修保证金3000元、2016年8月的物业费4177.4元，但原告未提交收条、交费单据作为证据。被告对交付定金30000元及交纳装修保证金3000元的事实没有异议，对交纳2016年8月份物业费4177.4元认为可能并非原告交纳，称诉争房屋所有物业费都是由被告自己交纳的，手中留有交费单据，但没有物业费4177.4元的单据。结合证据材料及庭审陈述，能够认定原告代被告交纳了2016年8月的物业费4177.4元。3.关于原告对诉争房屋装修情况。（1）关于装修时间。2016年8月19日，被告将诉争房屋钥匙交给原告，被告称将诉争房屋钥匙交给原告是因为相信原告能够如实履约，帮助他减少搬家成本尽快装修。原告随后进驻诉争房屋进行装修。在2016年10月份，双方多次就清偿尾款的具体时间及方式进行协商，但未形成一致意见。被告称，在2016年10月17日，被告当面向原告提出解除买卖合同，但原告多次进入诉争房屋继续施工，故意造成损失扩大。（2）关于装修价值。原告称花费81万元用于诉争房屋装修，原告提交了施工图预算书、购买合同、订货凭证、安装合同、工程承包协议书等证据，但原告未提供装修材料正式发票。且经一审法院对诉争房屋现场勘察，原告装修尚未施工完毕，其主张的装修费中包含未实际安装、未实际耗费的部分。在庭审中，原告提出申请对诉争房屋装修费用进行评估鉴定，一审法院依法委托中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司鉴定评估，鉴定机构于2018年12月24日出具了关于不能进行评估的回函，称因原告装修事项中包含小院改造，涉及违法搭建，鉴定机构无法确定该部分的装修工程款，原告不能提供装修材料正式发票等资料，且部分装修工作为自己完成，故鉴定机构无法对装修费用进行评估。（3）关于装修内容。被告称，原告所装修的部位中，绝大部分属于违章建筑的搭建，均是诉争房屋房本面积之外的部分，在物业张贴拆除通知后原告仍继续施工。经一审法院对诉争房屋现场勘察，能够确认原告装修存在户外搭建，至于是否属于违章建筑，应由相关部门予以认定，本案不予涉及。根据庭审中的原告陈述及现场勘察情况，能够确认原告在装修中对房型进行了改造、拆除了原告认为的不合理位置、安装了中央空调室内机、置换了门窗等，另原告在装修中存在隐蔽装修工程。就原告申请的房屋装修费用评估鉴定，一审法院亦委托咨询了其他具有相关资质的鉴定机构，鉴定机构称，涉及隐蔽装修部分的鉴定存在难度，且原告未能提供前期装修时的施工图纸，故不能完全对装修花费进行鉴定。评估鉴定机构提出评估建议，需要将隐蔽装修部分进行全部拆除后才能鉴定。一审法院询问原、被告双方，被告不同意采取这种方式，理由为拆除隐蔽装修会破坏房屋原有状态、增加额外损失。原告表示不能只就房屋表面装修部分先行评估，鉴定评估需要整体进行，故不再申请评估鉴定。被告称，原告在装修过程中将房屋门窗拆除，对此事实原告认可。被告于2016年11月8日购买窗户重新安装，花费5280元，被告提交了收款收据1张证据证明。被告称，在被告提出解除房屋买卖合同后原告仍进行装修，为保存证据避免纠纷，被告于2017年11月22日向天津市海河公证处申请诉争房屋现状进行保全证据公证，支付了公证费2000元、摄录费500元，公证处作出了（2017）津海河证字第1753号公证书，对诉争房屋现状进行了现场录像。被告提交了公证书1份、增值税普通发票2张予以证明。（4）关于装修后房屋现状。一审法院在庭审审理中，向原、被告双方告知，须对诉争房屋现状进行维持义务，不得私自毁弃、变卖、改变房屋现状，不得行使有损诉争房屋权益的相关行为。一审法院于2019年2月13日对诉争房屋进行现场勘查，同双方当事人一同清点了房屋内表面堆放的物品，制作了现场物品清单，双方当事人签字确认，并无异议。4.关于诉争房屋增值情况。庭审中，原告提出申请对诉争房屋在的增值进行评估鉴定，价值时点为2017年11月27日，也即（2017）津02民终5352号民事判决书作出之日，原告支付鉴定评估费6550元，一审法院依法委托天津中量房地产土地评估有限责任公司鉴定评估，出具了中量房评字[2019]A-0009号房地产纠纷估价报告，确定诉争房屋于价值时点可能实现的市场价值取整为162万元。原告认为，原被告在2016年9月18日达成房屋买卖口头合同时诉争房屋市场价值为122万元，在2017年11月27日判决解除房屋买卖合同时房屋市场价值为162万元，诉争房屋增值40万元，原告要求被告按照增值40万元百分之六十的比例赔偿原告房屋差价损失24万。一审法院认为，依据（2016）津0112民初7704号民事判决书、（2017）津02民终5352号民事判决书认定，原告在合同履行中存在违约行为导致诉争房屋买卖合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告交付被告的3万元定金，因原告未按双方约定履行己方义务，故原告无权要求返还定金。关于原告交纳的装修保证金3000元、物业费4177.4元，是原告以被告名义向小区物业交纳，被告应当向原告返还该笔费用。关于原告主张的房屋增值差价损失及鉴定评估费用，依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，本案中原告并非买卖合同守约一方，故对该主张不予支持。关于原告对诉争房屋的装修，一审法院认为，原告未提供装修材料正式发票，且主张的装修费中包含未实际安装、未实际耗费的部分，原告未能提供充足的证据证明其装修金额。原告应履行清偿房屋贷款尾款及交付剩余房款的义务，在尚未取得房屋所有权的情况下，原告仍继续装修，按自己意思进行房型设计，拆除了原有构造，进行了隐蔽工程装修，其自身存在过错，故对原告主张装修费用不予支持。被告在房屋产权未办理过户情况下将房屋交付被告，对原告装修未有效制止，亦存在不当之处，被告主张重新安装门窗费用5280元、证据保全费用2500元，一审法院不予支持。被告请求原告将诉争房屋恢复装修前的原状，考虑到被告在履行合同过程中亦有不当之处，且装修隐蔽工程构成附合无法拆除，拆除后将造成扩大损失，故一审法院认为原告应按一审法院制作的现场物品清单，将房屋内已清点的堆放物品自行搬走，被告王永梅须协助配合。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、原告毛德军于本判决生效后十五日内按本院制作的现场物品清单，将天津市津南区房屋内已清点的堆放物品自行搬走，被告王永梅须协助配合；二、被告王永梅于本判决生效后十五日内返还原告毛德军交纳的装修保证金3000元、物业费4177.4元；三、驳回原告其他诉讼请求及被告其他反诉请求。本案本诉案件受理费13300元，由原告毛德军负担。反诉案件受理费50元，由被告王永梅负担。”本院二审期间，上诉人提交天津市三顺建筑安装有限公司欠款证据复印件，证实毛德军在购买诉争房屋时存在付款能力，其不存在违约行为。被上诉人对此不予认可，本院对此认证意见如下：该证据为复印件，且毛德军在房屋买卖行为中是否构成违约行为，已经生效判决书加以认定，该证据无法对此事实予以否定，故本院对此不予采信。关于上诉人主张的鉴定申请，因生效判决确认毛德军在房屋买卖行为中存在违约行为，毛德军现要求对诉争房屋上的所有装修添附损失由被上诉人承担赔偿责任，依据不足，故上诉人要求对诉讼房屋内全部装修造价申请鉴定，已无实际意义，经合议庭合议决定，对此项申请不予准许。经审理查明，上诉人主张的装修损失包括装修费、拆除清运费用、推拉门、水电改造、人工费、空调管道及地采暖安装费、石材费用等。经核对，双方认可除一审判决可由上诉人自行搬走的物品外，不可拆除的已由上诉人实际安装完成推拉窗一扇、空调管道安装、水电改造及地采暖安装工程及室外石材铺设，但对工程价款双方存有争议，此外对石材的使用部位亦各执一词。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张的被上诉人存在违约行为导致房屋买卖合同解除，上诉人不存在违约行为一节，依据生效的一审法院（2016）津0112民初7704号民事判决书以及本院（2017）津02民终5352号民事判决书认定，因上诉人在房屋买卖合同履行过程中存在违约行为导致合同解除。根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明，故上诉人关于其不存在违约行为的主张，本院不予支持。关于被上诉人是否应承担上诉人装修损失81万元一节。如上所述，上诉人作为违约方，因其违约行为导致合同解除的情况下，其要求守约方赔偿相应损失，依据不足，且在诉争房屋并未取得产权证的情形下，上诉人仍继续装修，对损失扩大亦有过错，故其主张要求上诉人承担全部装修损失的请求，无事实依据，本院不予支持。一审法院考虑被上诉人在履约过程中亦存有不当之处，如拆除隐蔽工程将造成更大损失的因素，判决上诉人将诉争房屋内已清点的堆放物品自行搬走，并无不当。另一方面，本院考虑到上诉人要求全部装修损失的请求虽无法支持，但在装修工程中确实隐蔽工程无法拆除，并为被上诉人实际受益，除上诉人可自行搬走的物品外，无法拆除的隐蔽工程如全部为被上诉人所有，亦有违公平原则，据此被上诉人二审期间也表示自愿给予上诉人推拉窗、空调管道安装、水电改造及地采暖安装工程等室内装修及前院石材费用等共计50000元补偿，本院对此予以照准。另，一审判决被上诉人返还上诉人装修保证金及物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，毛德军的上诉请求部分成立，故本院对一审判决予以调整；鉴于被上诉人自愿给付行为，本院予以照准，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院（2018）津0112民初8531号民事判决第一、二项；二、撤销天津市津南区人民法院（2018）津0112民初8531号民事判决第三项；三、被上诉人王永梅于本判决生效后十五日内给付上诉人毛德军装修补偿费共计50000元；四、驳回上诉人毛德军其他上诉请求；五、驳回上诉人毛德军其他诉讼请求及被上诉人王永梅其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13300元，由上诉人毛德军负担，反诉案件受理费50元，由被上诉人王永梅负担；二审案件受理费14579元，由上诉人毛德军负担13679元，由被上诉人王永梅负担900元。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 郭 鑫审判员 张静怡二〇一九年十一月十五日书记员 李佳琳