广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11270号原告：杨国锋，男，1950年11月8日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：黎丹，女，1988年4月22日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。原告杨国锋与被告黎丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告杨国锋，被告黎丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国锋向本院提出诉讼请求：要求补偿5000元。庭审中，原告明确其主张的是要求被告退还押金5000元。事实和理由：原告于2018年8月30日租番禺区桥南街南城路630号爱巢大厅××栋××梯××房，与房主即被告签了两年合同。今年7月，原告提出要求提前搬家，没有达成共识。被告擅自把房门钥匙换了，把房子租给了别人。原告找了社区律师，律师让原告打110，原告打了110民警让我约被告，被告不接电话，民警说去法院起诉被告。原告没欠物业费、水电费、煤气费，为了保障原告的权利，特向人民法院起诉。被告黎丹辩称：1.原告的诉讼请求无事实与法律依据，应依法予以驳回。2018年8月15日，我将位于南城路××房出租给原告居住使用，双方签订了《房地产租赁合同》，合同约定租期为2年，从2018年8月15日至2020年8月31日止，我收取保证金5000元。2019年7月，原告告知我因其个人原因需要提前退租，要求解除双方的租赁合同。双方协商后达成一致。2019年8月28日我在物业处办理《放行条》，允许原告将房屋内的电视机、床头柜等生活用品搬离，同日原告将房内个人物品全部搬离。根据双方签订的《房地产租赁合同》第八条违约责任第3款的约定：“如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。”原告自身原因提前退租的行为违反了合同约定，应承担违约责任。因此我有权依约收取5000元保证金并不予退还，所以原告要求我补偿5000元的诉讼请求无事实与法律依据。2.原告提前解除合同，依据合同约定无权要求退还保证金，我将该房屋另行出租，并无不当，不应予以赔偿。从2019年7月原告告知我要求提前搬离房屋，终止租赁合同，至2019年8月28日原告将屋内个人用品全部办理，原告前后的实际行为已表明其将不再履行合同义务，原告单方要求解除合同的退租行为，致使我的合同目的无法实现。依据《合同法》第一百零七条、一百零八条原告应当承担违约责任，我按双方签订的《房地产租赁合同》的违约责任条款没收保证金后，双方的租赁关系已解除。根据《合同法》第九十七、九十八条的规定，双方的权利义务关系已经终止。因此2019年8月28日之后，我更换锁芯，将房屋另行出租他人，并无不当，是有权处分，并未侵犯原告的合法权益，不应支持任何赔偿费用。为维护我的合法权益，恳请法院在依法查明事实的情况下驳回原告的诉讼请求。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区桥南街南城路**金奥花园××座××梯××房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为黎丹，该房屋建筑面积为85.66平方米。2018年8月15日，黎丹作为出租方，与杨国锋作为承租方以及广州市臻烨房地产中介有限公司作为经纪方共同签订了一份《房地产租赁合同》（NO.0001058），约定出租方同意将其拥有的涉讼房屋出租给承租方作租住使用；租期从2018年8月15日至2020年8月31日止，免租期自2018年8月15日至2018年8月31日止；保证金为5000元，租金每月2500元；签订本合同当日，承租方需向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前1个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金等同数目之金额予承租方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。上述合同签订当天，黎丹出具《收款收据》，确认收到杨国锋支付租赁押金5000元。2019年9月2日，杨国锋以黎丹未退还押金为由提诉至本院，引致本案纠纷。本案庭审中，双方当事人均确认杨国锋支付了押金5000元及至2018年8月31日止的租金，并确认杨国锋居住涉讼房屋至2019年8月28日止。但双方对于应否退还押金的问题存在争议。杨国锋称其承租涉讼房屋是为了接送孙女上学，原本孙女打算转学，所以想提前退租，因此和黎丹通过微信聊天进行了沟通，但直至2019年8月28日双方对于押金的退还仍不能协商一致，当时其已将所有东西搬下楼，因黎丹不同意退还押金，其口头和黎丹说要继续租，黎丹不同意，第二天其发现涉讼房屋房门已经换锁无法进入；其认为双方对于押金问题还没有达成共识，其已表示要继续承租，但黎丹在租赁期内就将门锁更换并出租给了他人，违反了合同约定，故黎丹应向其退还押金5000元。黎丹对杨国锋的上述意见不予认可，认为杨国锋在2019年7月通过微信向其告知因个人原因需要提前退租，要求解除双方的租赁合同，双方协商后达成一致；杨国锋搬走当天即2019年8月28日，其到场时杨国锋已经将房屋清空，后来杨国锋要求其退押金，其告知杨国锋根据合同约定押金不能退还，杨国锋没有说什么就走了，因此其在杨国锋搬离涉讼房屋当天下午就将房屋另外出租并应新租客的要求进行了换锁；对此其认为杨国锋已经提前解除了合同，其根据《房地产租赁合同》的约定有权没收杨国锋的押金，其是在双方租赁合同关系解除后才更换门锁以及将房屋出租给他人，不存在违约的情况，而杨国锋说继续租的事情是在搬离房屋后才说的。黎丹对其主张提交了其与杨国锋之间的微信聊天记录截图和放行条予以证实。其中微信聊天记录截图记载：杨国锋于2019年7月3日下午5:42发信称：“晚上好，家里出了点变故，8-9份我们要搬走了。你看看如何处理，需要我们怎样做。麻烦你了”；2019年7月22日下午1:33杨国锋发信称：“要住8月底”；2019年8月7日下午2:46黎丹发信称：“杨叔叔你好，请问这个月的房租什么时候方便转一下”，杨国锋回信称：“这个月底，我就搬家了，还要付这个月租金，挺麻烦的”，黎丹回信称：“当然要付了”“都住到月底啊”，杨国锋回信称：“还有2个月的订金吗”，黎丹回信称：“那是定金不是抵扣租金的”，杨国锋回信称：“好的”；2019年8月26日下午1:14杨国锋发信称：“你好，你那天过来，我28号中午搬家”，黎丹回信称：“你搬完了再去交接吧”，杨国锋回信称：“28号吗”，黎丹回信称：“可以”；2019年8月28日上午8:22杨国锋发信称：“早上好，搬家公司上午10点来，东西出门需要你给爱巢管理部打电话”，黎丹回信称：“好的，那我什么时候过去拿钥匙呢”，杨国锋回信称：“你11点前过来了”，黎丹回信称：“好的”。杨国锋对微信聊天记录真实性无异议，但认为双方见面时没有商量好押金问题，其和黎丹说了要继续住，所以其没有将钥匙和门禁卡退给黎丹；对放行条无异议。另外，杨国锋称其承租涉讼房屋后预交了涉讼房屋的有线电视费20个月共700元，平均每月35元，即其缴纳了有线电视费至2020年6月30日止。黎丹则表示其不清楚杨国锋的缴费情况，其也没有要杨国锋预交这么长时间的费用，其亦不清楚有线电视费的收费标准。本院认为，杨国锋和黎丹就涉讼房屋签订的《房地产租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。杨国锋基于上述合同向黎丹支付了租赁押金5000元，黎丹对此亦无异议，本院予以采信。针对双方当事人所争议的应否退还押金的焦点问题，根据双方当事人所提交的证据以及双方在庭审中的陈述显示，杨国锋已于2019年7月3日向黎丹发送微信表示要于8、9月份搬离涉讼房屋，之后又发微信表示其住到8月底；从微信聊天记录亦可反映之后杨国锋和黎丹对涉讼房屋的交接时间也进行了约定，故可确定杨国锋提前解除合同的事实。根据《房地产租赁合同》的约定，“租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前1个月以书面通知另一方，……，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金”。鉴于杨国锋提前解除租赁合同关系，黎丹主张其有权没收押金的抗辩理由成立，本院予以采纳。杨国锋虽然主张其在搬离房屋当日因与黎丹未就退还押金一事达成一致意见的情况而表示要继续承租房屋，但根据杨国锋的陈述，杨国锋自认当时其已将自己的物品搬下楼，即在与黎丹进行房屋交接时提出上述意见，黎丹对此不予同意，而杨国锋在提出了提前解除合同并且双方进行房屋交接时又反悔表示要继续承租房屋，明显缺乏诚信，其理由亦无合理依据。黎丹在与杨国锋解除租赁合同关系后将房屋换锁以及另外出租，是其自行处分财产的民事行为。故，杨国锋主张黎丹退还押金的理由不成立，本院不予采纳。鉴于杨国锋确系仅使用涉讼房屋至2019年8月28日止，故基于公平合理原则，黎丹应将多收的2019年8月29日至8月31日止的租金242元（2500元/月÷31天×3天）退还给杨国锋。同理，杨国锋提交了证据证明在承租期间预交了20个月的有线电视费，黎丹应将杨国锋未使用的10个月有线电视费350元退还给杨国锋。综上，黎丹应向杨国锋退还592元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黎丹应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨国锋退还592元；二、驳回原告杨国锋的其余诉讼请求。如被告黎丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告杨国锋负担22元，被告黎丹负担3元。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇一九年十一月七日书记员  罗嘉敏