广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20435号上诉人（原审原告）:邢鸿雁，女，1964年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。被上诉人（原审被告）：舒鹏，男，1962年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：杨琳，女，1964年11月27日出生，土家族，身份证住址广东省广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓忠开，广东国智律师事务所律师。上诉人邢鸿雁因与被上诉人舒鹏、杨琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。邢鸿雁上诉请求：1.依法改判舒鹏、杨琳向邢鸿雁赔偿银行贷款利息20万(自2016年6月15日至2018年12月17日，以100万元为基数)及其它损失20万元(含利息、误工费、交通费、劳务费)，共计40万元；2.一、二审诉讼费用及保全费用由舒鹏、杨琳承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不完整。（一）舒鹏、杨琳系夫妻关系。2016年2-3月间，舒鹏、杨琳游说邢鸿雁投资参股其拟开发的公寓。舒鹏以资金紧张为由请求予以帮助，并承诺以优惠价(3.4万元每平米)出售一套房给邢鸿雁。同时，邢鸿雁在房屋落成之时，还可选择退回卖家(回购价3.8万元每平米)，一审未采信这一重要赔偿的承诺。（二）杨琳与邢鸿雁认识多年，杨琳长期担任公司领导。邢鸿雁曾多次表示：自己身体状况欠佳、银行贷款压力大、房屋出租很麻烦等，但本着互信互利、“双赢”的期望，于2016年6月7日与6月22日分两次向舒鹏、杨琳共支付100万元的款项。7月邢鸿雁要求舒鹏、杨琳签署书面《购房合同》（贷款之前就曾应允的），遭拒。9月底舒鹏、杨琳并未如期交房。11月初见面并通过口头加微信方式，明确邢鸿雁购买房屋的信息，即天河区某某房，同时将交房日期推迟到2017年3月底。2016年12月发生舒鹏克扣、不按期支付中介生小罗服务费事件。邢鸿雁属工薪阶层，每月还款两万多，身体不适、腰酸背痛还要时常来回跑银行，面临经济和生活双重压力，非常艰难。再联想到半年来舒鹏、杨琳不肯履行签合同的承诺，意识到舒鹏缺失起码的职业操守，想要退出。舒鹏又再三劝说“你不退出我一定要让你赚到钱”“在天河直街能有一套房，子孙后代都要感谢你”……同时，邢鸿雁继续坚持要对方签正式合同。从2016年12月至2017年5月长达半年多时间里，舒鹏、杨琳均以各种理由回避。2017年3月底到了交房的期限，又称消防遇到难题。同时舒鹏、杨琳又宣称其房屋“很抢手”，有人要“高价购买，五万以上(每平米)”。邢鸿雁建议：不妨将房屋卖掉一套，五万一平米即可，还钱过来，大家两讫。舒鹏回应：“卖房买房，生意归生意”，要各自找买家，不会帮忙卖。邢鸿雁表示：“自己去找买家可以，但得有房产权证”，言下之意要签合同。舒鹏答复：“可以。现在就是在弄那个房产证，走到最后一步了。”二、一审判决有失公平。（一）2017年7月-8月间，邢鸿雁电话询问“房子情况怎样”，舒鹏却说：“已经定了，还钱给你”“赔偿你所有损失”。事实证明，舒鹏、杨琳一直寻求将其开发的物业“整体打包”给大客户，如建行等，压根无诚意兑现之前的承诺…以优惠价出售房屋给早期投资人。（二）涉及偿还本金及利息时，舒鹏、杨琳承诺“补还一切，包括本金、银行贷款利息及其他利息等种种损失”。由于未提及还钱的具体时间、具体办法，邢鸿雁不得不催促找机会见面商议，同时也给出自己的方案：请舒鹏、杨琳按银行总还款额约132万进行赔偿；舒鹏有异议，说后面的款项由他们“自己来还”，只要计算已经发生的本金及利息，外加补偿。对此，邢鸿雁又给出了相应方案：如果能在10月内解决问题，即2017年11月起还贷由舒鹏、杨琳承担，则舒鹏、杨琳偿还己发生的银行还款额及其他损失共81万元，故一审判决写到：“现无证据显示邢鸿雁起诉前曾向舒鹏、杨琳明确主张”属于事实认定错误。等待许久后，邢鸿雁告知对方：从11月起要计算滞纳金，基数取106.5万元(132与81的中间数)，按比率0.05％计算每天发生的滞纳金。舒鹏、杨琳均无答复。后舒鹏干脆不予理睬，更发展到电话不接、微信拉黑。2018年5月写了一份正式说辞：内容大方向未变但笼统不具体。2018年9月29日，在邢鸿雁强烈要求下，杨琳签下一份《约定》，里面写明舒鹏、杨琳保证在最迟一个月内，即2018年10月28日前，委托其律师给出具体“善后方案”。邢鸿雁在10月19日提醒：参照6月6号那个微信内容作“具体细化，给出准确数字结果”，舒鹏、杨琳至今未拿出任何文字材料善后。（三）一审判决第三条：驳回原告的其他诉讼请求，极其不合理。事实上，多个时间的信息“借了一百万，2019年8月29日上次说得很清楚了……我刨除你的这个利息，刨除所有的费用，然后我再给你适当的补贴”“保证你不亏，不会亏你，只会亏我……绝对绝对不会亏你”“银行那边的还款，由我全部来还，有些你那边填补了一些什么费用的，也全部由我给到你”“你为我辛苦了这么久，操了这么多心，我该怎么补钱给你，这个钱我算给你”等统统足以作为证据，证明舒鹏、杨琳同意支付银行之贷款利息，且直到2018年6月依然表示“第一时间解决，帮你还清银行贷款，加上其它合理之补偿”。同时，补充并强调以下两份证据：一是2016年11月4日，舒鹏交付316房时，由邢鸿雁当面记录其承诺：“收益率(指房价)10个百分点；出租房收益5个百分点。春节后3月底交货”；舒鹏曾写明：“你个人的年投资收益率5%，三年内少于这个数我补贴，多于这个数你全得。至于一审时舒鹏、杨琳辩称“邢鸿雁主张的损失没有提供相应证据”，以基数100万元，当年(2016年6月)在银行进行常规理财投资，到2018年12月17日，两年半的利息收益都约15万元。综上，邢鸿雁不存在任何过错，而舒鹏、杨琳多次失信违约、蓄意拖延，应赔偿邢鸿雁的所有损失。舒鹏、杨琳二审辩称，不同意邢鸿雁的全部上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。邢鸿雁于2018年12月18日向一审法院起诉请求：1.解除邢鸿雁与舒鹏、杨琳就广州市天河区天河路某某房所签订的购房合同；2.舒鹏、杨琳共同向邢鸿雁返还上述购房合同所涉购房款本金100万元以及利息（分两笔计算，第一笔50万元的利息，以50万元为基数，从2016年6月8日开始计算，年利率是6.8%，计至实际清偿之日止；第二笔50万元的利息，其中30万元按照30万元为基数，年利率9%计算，20万元按照20万元为基数，年利率6.5%计算，从2016年6月23日开始计算，均计至实际清偿之日止），以及合理补偿人民币30万元整；3.一审案件的诉讼费及保全费由舒鹏、杨琳承担。一审法院认定事实：根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2017登记字105xxxx号）的显示，天河区天河路某某房（以下简称“涉案房屋”）的产权人为舒鹏，建筑面积29.7117平方米，登记时间为2017年10月26日；他项权利摘要载明权利人广州银行股份有限公司晓港支行，权利种类抵押权，登记时间2017年10月26日。据双方共同确认，双方就涉案房屋于2016年6月初订立了口头的房屋买卖合同，由舒鹏、杨琳以3.4万元/平方米的价格出售给邢鸿雁，并约定于2016年9月底交付涉案房屋。2016年6月7日邢鸿雁向舒鹏银行转账支付购房款50万元，2016年6月22日邢鸿雁向杨琳银行转账支付购房款50万元。现邢鸿雁以舒鹏、杨琳拒绝与其签订书面协议及未按期交付涉案房屋为由，向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，邢鸿雁主张舒鹏、杨琳应向其支付已付房款的贷款利息及其他损失，提供了银行账户交易明细、信用卡对账单、双方于2018年9月29日签订的《约定》以及微信聊天记录截图（显示2016年6月9日，舒鹏发送信息称“昨天收到第一笔款，华润银行50万，等你把其他资金到账了，我与你签一纸协议，你尽管放心！”；同年12月11日被告舒鹏发送信息称“我3.4万元/平方米给你，你觉得划算就继续拿着，觉得不划算的话，等我过完年之后某个时候，我就退钱给你（包括已付银行利息），如何呢？你考虑一下早作决断，不要反反复复，因为我们做事都早作计划的，左左右右都不好办事”；2017年5月1日邢鸿雁发送信息称“如果有买家出超过5万元/平，请先将我定的那套房卖掉”；2017年10月7日舒鹏发送信息称“如果不出意外，十月份可以解决”）。经庭审质证，舒鹏、杨琳对上述证据的真实性均予以确认，同意返还购房款本金100万元，不同意支付利息及其他损失，因为双方没有对此作出明确约定。一审法院认为：根据双方当事人确认的事实可知，邢鸿雁已向舒鹏、杨琳支付了约定的购买涉案房屋的购房款1000000元，现双方均同意解除就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系，邢鸿雁要求解除合同关系的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，邢鸿雁要求舒鹏、杨琳返还涉案房屋的购房款1000000元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。另，双方解除合同的主要事由在于被告未能按期交付房屋，现邢鸿雁主张被告应向其支付已付房款的利息损失具有事实依据，但现无证据显示邢鸿雁起诉前曾向舒鹏、杨琳明确主张解除合同及返还本金，双方亦未对此作出明确约定，根据公平原则，一审法院酌情认定舒鹏、杨琳应以1000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年12月18日计至实际清偿之日止。对于邢鸿雁超出上述金额部分，一审法院不予支持。至于邢鸿雁主张舒鹏、杨琳应向其支付补偿款300000元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月21日作出如下判决：1.解除邢鸿雁与舒鹏、杨琳就天河区天河路某某房形成的房屋买卖合同关系；2.舒鹏、杨琳于本判决发生法律效力之日起10日内，向邢鸿雁返还购房款1000000元以及利息（以1000000元为基数，从2018年12月18日之日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，计至实际清偿之日止）；3.驳回邢鸿雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21000元，由邢鸿雁负担5800元，舒鹏、杨琳负担15200元；保全费5000元，由舒鹏、杨琳负担。本院二审期间,邢鸿雁补充提交了四份微信聊天记录截图作为证据。内容为：杨琳发送信息称“我确保就是不会让你就是说得不偿失的”；2017年5月27日丘吉尔发送信息称“现在在弄房产证了，只到最后一步了”；2016年7月7日显示丘吉尔发送信息称“你个人的年投资收益率百分之五是没有问题的，三年之内，少于这个数我补贴，多于这个数你全得”，拟证明对方迟迟不愿签署书面购房合同，且舒鹏承诺过办理房产证及承诺补贴。舒鹏、杨琳质证对微信记录真实性无异议，但认为不属于新证据，且不能证明邢鸿雁想要证明的目的，因为这仅是双方磋商过程中的微信聊天记录，始终未达成一致的书面协议。2018年9月29日双方签订《约定》也只是善后方案。经审理，本院对一审查明认定的事实予以确认。另查明，2018年9月29日邢鸿雁（甲方）与杨琳（乙方）签订了一份《约定》，内容为：“甲乙双方约定：由乙方请高某律师拟定书面协议，内容是处理由甲方付给乙方及其丈夫舒鹏先生两笔购房款预付款共计人民币壹佰万元整的善后事宜。两笔款项分别发生于2016年6月9日（舒鹏账号收）；2016年6月22日（杨琳账户收），各伍拾万元。高某律师草拟后经甲乙双方共同商定结果汇总。时间期限为2018年10月28日之前完成。”邢鸿雁与舒鹏、杨琳未签订其他书面协议文本。经本院询问，舒鹏、杨琳认可与邢鸿雁通过多次沟通达成了一致的意思表示，确认双方已就涉案房屋已经成立房屋买卖合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。邢鸿雁和舒鹏、杨琳双方对于涉案房屋买卖事宜虽仅通过微信聊天与电话形式确认，但涉案房屋真实存在且具体位置、房号、价格确定，并已实际支付部分购房款，双方均确认房屋买卖合同已经成立有效，并同意解除该合同关系，对返还邢鸿雁已经支付的1000000元款项亦无异议，本院予以确认。根据邢鸿雁的上诉请求和舒鹏、杨琳的答辩意见，本案二审的争议焦点是舒鹏、杨琳应否赔偿利息和其他损失的问题。本院分析如下：在双方通过微信等方式就涉案房屋买卖达成协议后，邢鸿雁将部分购房款通过银行转账支付给舒鹏、杨琳，并一直敦促舒鹏、杨琳签订书面房屋买卖合同，系舒鹏、杨琳一直未配合签订书面合同，亦未交付房屋，使得邢鸿雁的购房目的不能够实现。因此，舒鹏、杨琳应承担违约责任。因双方并未签订书面合同对违约责任予以明确约定，但根据舒鹏、杨琳的违约事实及双方微信聊天记录中舒鹏、杨琳承诺退钱（包括已付银行利息）、给予适当补贴等意思表示，舒鹏、杨琳应当赔偿邢鸿雁的利息支出和其他损失。一审仅判决舒鹏、杨琳从2018年12月18日之日起计付利息，显失公正，本院予以纠正。综合考虑双方当事人履约情况、过错程度及相关意思表示等因素，本院酌定舒鹏、杨琳应当对已经收取的款项自收到之次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，并酌情赔偿邢鸿雁因本案产生的必要费用支出和其他损失100000元。转账记录显示邢鸿雁于2016年6月7日向舒鹏转账500000元、于2016年6月22日向杨琳转账500000元，邢鸿雁上诉请求改判支持自2016年6月15日起至2018年12月17日的利息，本院认为利息支付应以500000元为本金，自2016年6月15日起至还清之日止；以500000元为本金，从2016年6月23日起至还清之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，邢鸿雁的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；一审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28932号民事判决第一项，即解除邢鸿雁与舒鹏、杨琳就天河区天河路某某房形成的房屋买卖合同关系；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28932号民事判决第三项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28932号民事判决第二项为：舒鹏、杨琳于本判决发生法律效力之日起10日内，向邢鸿雁返还购房款1000000元并支付利息（以500000元为本金，自2016年6月15日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以500000元为本金，从2016年6月22日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、舒鹏、杨琳于本判决发生法律效力之日起10日内，向邢鸿雁支付赔偿款100000元；五、驳回邢鸿雁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18168元，由邢鸿雁负担2023元，舒鹏、杨琳负担16145元；保全费5000元，由舒鹏、杨琳负担；二审案件受理费7300元,由邢鸿雁负担1460元，由舒鹏、杨琳负担5840元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十一月二十七日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳