河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初6042号原告：南阳财富物业管理有限公司，住所地：南阳市滨河路**。法定代表人：孙耀志，任该公司董事长。委托诉讼代理人：赵燚潞，该公司员工。委托诉讼代理人：靳成磊，河南宛东律师事务所律师。被告：李正伟，男，汉族，生于1974年1月14日，住邓州市。原告南阳财富物业管理有限公司诉被告李正伟为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，公开开庭进行了审理。原告南阳财富物业管理有限公司的委托诉讼代理人靳成磊、赵燚潞，被告李正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳财富物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理服务费1906元，滞纳金为314元，合计2220元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系财富书香人家小区的业主，居住面积为115平方米，原告为财富书香人家小区的物业服务公司。根据被告小区所在的居委会与原告签订的《物业管理委托合同》的约定，该小区物业费1.38元/月/平方，业主应当在每年年初预交本年度的物业费。合同签订后原告积极履行物业服务合同约定的义务，但被告却不缴纳2019年度1906元的物业费。根据《物业管理委托合同》约定，被告应支付违约金314元。现为了维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判如所求。被告李正伟辩称，河南省物业收费管理办法第8条规定，根据物价上涨物业服务成本等原因、事实调整物业服务标准，一般为3-5年调整一次。本小区连续两年上涨物业费违反上述法规，是导致我不缴纳物业费的原因之一。被告同意按照每平方米1.2元向物业交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原、被告提交的证据进行了核实并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告入驻邓州市财富书香人家小区，对该小区业主提供物业服务。被告系该小区3-2-1303室的业主，房产面积为115.09平方米。2017年8月25日邓州市湍河街道办事处发布“关于成立财富书香人家小区首届业主大会会议筹备组的公告”。2017年11月13日邓州市财富书香人家业主委员会成立并完成备案。2017年12月31日邓州市财富书香人家业主委员会与南阳财富物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同有效期1年，2018年1月1日起至2018年12月31日止，物业管理费为住宅1.2元/㎡/月，物业服务公司在每年末月1日前在园区公告收费标准，业主需在每年首月的1日前交纳下一个年度的费用。2018年11月23日，因2017年10月选举邓州市财富书香人家业主委员会9名业委会委员已有6名委员因外出、身体等原因提交辞职报告，经请示房管局，邓州市湍河街道办事处作出“关于财富书香人家社区重新选举业主委员会委员的通知”：同意解散该小区首届业委会，指定财富书香人家居委会在新一届业主委员会成立之前代为履行业主委员会职责，并按照业主委员会议事规则重新选举新一届业主委员会委员。2018年12月1日，邓州市湍河街道办事处财富书香人家居民委员会向全体业主，发出“公告”，主要内容：“财富书香人家第一届业主委员会委员因自身原因辞职，经湍河街道办事处批准，本届业主委员会解散，并制定居委会在新一届业主委员会成立之前代行业委会职责。因小区物业服务合同即将于2018年12月31日终止，居委会已接到财富物业上调物业费的书面报告。为了广泛听取业主意见……根据国家相关法律法规，现将物业费调整方案、入户投票的《业主意见表》样稿、市场调研报告等一并公示，并于2018年12月6日—9日由居委会工作人员到业主家中进行入户投票……”。2018年12月11日，邓州市湍河街道办事处财富书香人家居民委员会认为“调整2019年物业收费标准”投票已达到专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,投票有效，依据投票结果，决定续签《物业服务合同》，按照2019年调整物业收费方案1收取物业费即住宅1.38元/㎡/月，本次合同有效期两年，并进行了公示。2018年12月12日，邓州市湍河街道办事处财富书香人家居民委员会与南阳财富物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同有效期2年，2019年1月1日起至2020年12月31日止，该《合同》第七条规定物业管理费收取标准1、物业服务费①住宅：1.38元/㎡/月……被告认为原告违规上涨物业管理费，坚持按照原来的物业费标准向原告交纳物业费，原告拒收。诉讼中，由于双方意见分歧较大，调解不获成立。本院认为，本案争议的焦点为：1、邓州市湍河街道办事处财富书香人家居民委员会是否可以代为行使邓州市财富书香人家小区业主委员会的职责？2、邓州市湍河街道办事处财富书香人家居民委员会与原告南阳财富物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》对被告李正伟是否有约束力？《河南省业主大会和主业委员会指导规则》第七十一条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前或补足业主委员会成员之前，由社区居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。”本案中，邓州市财富书香人家业主委员会9名业委会委员已有6名委员因外出、身体等原因提交辞职报告，经请示房管局，邓州市湍河街道办事处解散该小区首届业主委员会，指定财富书香人家居委会在新一届业主委员会成立之前代为履行业主委员会职责。故邓州市湍河街道办事处财富书香人家居民委员会可以代为行使邓州市财富书香人家小区业主委员会的职权。《物业管理条例》第十二条规定“决定本条例第十一条规定第四项选聘和解聘物业服务企业的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中邓州市湍河街道办事处财富书香人家居民委员会在物业费调价前对小区住宅业主就物业费调整进行了征求意见,并已征得该小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,且将该征求意见结果进行了公示。符合《物业管理条例》的规定,属合法行为。同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故邓州市湍河街道办事处财富书香人家居民委员会在代为行使邓州市财富书香人家小区业主委员会的职责与原告南阳财富物业管理有限公司签订《物业服务合同》对被告李正伟是有约束力。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，业主大会决定以下事项:……（四）制定物业服务内容，标准以及物业服务收费方案。故邓州市财富书香人家居委会与原告签订《物业服务合同》住宅物业费均按照1.38元/平方米/月，是业主大会的职权，不违背法律规定，应属有效。该小区的绝大多数业主2019年的物业费均按照1.38元/平方米/月的标准向原告交纳，原告物业公司为该小区全体业主提供相同的物业服务，根据公平原则，被告李正伟2019年1月1日至2019年12月31日的物业费也应按照1.38元/平方米/月的标准向原告交纳，为115.09平方米×1.38元/平方米/月×12月=1905.89元。原告要求被告支付1906元物业服务费，计算有误。同时，物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司和全体业主的相互努力和共同配合。本院考虑物业服务合同在履约过程的实际情况，对原告要求的违约金不予支持。综上所述，对原告要求被告交纳2019年物业服务费1906元，本院予以支持1905.89元。被告要求按2018年的标准交纳物业费，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、被告李正伟自本判决生效之日起十日内向原告南阳财富物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1905.89元。二、驳回原告南阳财富物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告李正伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 伟二〇一九年十一月十二日书记员 王黎君