浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0624民初2868号 原告：浙江日利实业有限公司（统一社会信用代码91330624749803534H），住新昌县大市聚镇西山工业园区。 诉讼代表人：浙江新希望律师事务所、浙江中兴会计事务所有限公司，浙江日利实业有限公司管理人。 负责人：何亚江，浙江新希望律师事务所主任。 委托诉讼代理人：陈国仁，浙江新希望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑶，浙江新希望律师事务所律师。 被告：浙江金开来能源科技有限公司（统一社会信用代码91330624060579755Q），住新昌县西山工业园区日利实业厂区内。 法定代表人：黄亚东。 原告浙江日利实业有限公司与被告浙江金开来能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，原、被告双方向本院申请庭外和解，期限为两个月。本案于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告浙江日利实业有限公司的委托诉讼代理人张瑶、被告浙江金开来能源科技有限公司的法定代表人黄亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江日利实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告间就关于的房屋租赁关系于2018年11月27日解除；2、判令被告向原告腾退并交还其占用的上述案涉房屋；3、判令被告向原告支付自2015年1月1日-2018年11月26日的租金438082元、2018年11月27日起至实际腾退之日止的房屋占用损失（按240000元/年标准计算），暂计算至2019年6月26日，计140000元，以上两项合计为578082元（暂计至2019年6月26日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年原告将其所属的位于新昌县的厂房租赁给被告，双方未签订书面租赁合同。2013年2014年底额房租为每年14.4万元，被告已支付。2015年后，租金为每年240000元。2015年-2018年期间，被告向原告支付租金420000元。2018年8月15日，新昌县人民法院根据浙江新昌农村商业银行股份有限公司的申请，裁定受理了原告的破产清算案，并于2018年9月27日指定浙江新希望律师事务所、浙江中兴会计事务所担任破产管理人。此后，管理人向原告厂区内各承租人通报了原告破产清算案推进情况，并于2019年3月通知原、被告之间此前成立的房屋租赁关系均基于《企业破产法》第18条的规定于2018年11月27日视为解除，要求各承租人向管理人腾退返还所承租（占用）的房屋及其他财产，与管理人结清使用（占用）承租房屋期间的全部租金。现因被告拒绝腾退房屋并办理结清手续，考虑合同解除后被告仍持续占用原告房屋，应当向原告支付占用费。致本案纠纷产生。 诉讼过程中，原告撤回了第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：要求被告支付自2015年1月1日起至2018年11月26日的房屋占用损失516986元，2018年11月27日起至实际腾退日的房屋占用损失，计算至2019年11月26日的损失为24万元，合计756986元。 被告浙江金开来能源科技有限公司辩称：2014年被告将100万元抵房租给原告，因为股东借款是要经过股东董事会同意，董事会也未形成决议，100万元款项并不是借款，是预付租金，该100万元利息按信用社实际贷款利息计算，算至2018年10月利息为306927.63元。2014至2018年11月份，被告替原告缴纳的电费合计621449.34元。因此，该100万元及其利息，被告为原告支付的电费均应该予以冲抵。由于2018年的利息及电费超出了当时应缴的租金，多余部分的金额应当按2019年租金提前支付。 原告为证明自己的主张成立，向本院提供了以下证据： 1、（2018）浙0624破申2号民事裁定书、破2号决定书各一份，证明新昌县人民法院于2018年8月15日受理浙江新昌农村商业银行对浙江日利实业有限公司破产清算申请，并于2018年9月27日指定浙江新希望律师事务所为管理人。 2、原、被告的询问笔录各一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，2015年起租金约定每年为24万元； 3、被告支付租金凭证，证明被告已支付2013年-2014年的租金，2015年后支付租金42万元的事实； 4、管理人要求腾退并返还租赁房屋通知书及邮寄单，证明管理人已通知承租人相关租赁合同在2018年11月27日后依法视为解除，已通知承租人腾退并返还租赁房屋，与管理人结清使用（占用）承租房屋期间的全部租金（使用费）。 被告经质证对上述原告提供的证据1-4无异议。 被告为证明自己的主张成立，向本院提供了以下证据： 5、利息明细一组，证明截止2018年10月日利公司应付利息合计306927.63元的事实； 6、电费明细一组，证明截止2018年11月为原告垫付电费621449.34元的事实。 原告告经质证认为：原告法定代表人曾表示房屋租金以100万元的贷款利息和应付电费冲抵，数字基本相符，100万元的贷款利息计算标准管理人未任何依据。 对于原、被告提供的证据，本院分析认证如下:被告对原告提供的证据1-4没有异议，符合证据三性，本院予以认定。原告对被告提供的证据5-6，原告的法定代表人已经表示同意房屋租金以贷款利息和应付电费冲抵，数字也基本相符，虽然没有贷款利息计算标准，但计算出的利息是相符的。因此，原告提供的证据5-6，符合证据三性，本院予以认定。 综上，本院认定的法律事实与原告诉称的事实一致。另查明：2014年，被告借给原告1000000元，利息按信用社实际贷款利息计算，利息用于抵扣房租，截止2018年10月原告应付利息合计306927.63元。同时，被告替原告支付的电费也用于抵扣房租，被告替原告缴纳的电费合计为621449.34元。 本院认为：被告新昌县大市聚镇盛耀轴承厂租用原告浙江日利实业有限公司的厂房，双方之间租赁关系成立。原告提供了厂房供被告使用，被告有按合同约定及时交付租金的义务。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案原告的管理人在接受指定后，没有基于原、被告事先的租赁关系，向被告发出继续履行合同的通知。故原告请求确认原告与被告间就关于的房屋租赁关系于2018年11月27日解除，符合法律规定，本院予以支持。2015年1月1日至2018年8月15日，被告应支付房屋租金为87万元。截至2018年7月31日，被告已支付40万元；原告欠被告100万元的利息为290856.41元；被告替原告支付电费为596389.94元，上述三项合计1287246.35元，已超过被告该付的房屋租金。故原告要求被告支付2018年8月15日前的房屋租金，与法不符，本院不予支持。2018年9月30日，被告向原告支付了房租20000元；2018年8月至2018年11月期间，被告替原告支付了电费25059.4元。电是原告维持企业正常的运营所必须的，因此被告要求替原告垫付的2018年8月至2018年11月电费抵扣房租，符合法律规定，本院予以支持。被告要求截止2018年8月15日的利息及垫付的电费超过应缴房租部分抵扣之后的房租，与法不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第五项，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，判决如下： 一、原告浙江日利实业有限公司与被告浙江金开来能源科技有限公司之间就关于的《房屋租赁合同》于2018年11月27日解除； 二、被告浙江金开来能源科技有限公司向原告浙江日利实业有限公司支付自2018年8月16日起至2019年11月26日的房租306666.67元，扣除已付的房租及垫付的电费45059.4元，剩余261607.27元，限于本判决生效后10日内付清； 三、驳回原告浙江日利实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9581元，减半收取计4790.5元，由原告浙江日利实业有限公司负担2620.5元，被告浙江金开来能源科技有限公司负担2170元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  俞雪均 二〇一九年十一月二十八日 书记员  蔡芳芳