广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28号原告：周大云，男，汉族，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈云，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶广华。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：游铨杰。上列两被告的委托诉讼代理人：钟绮云，广东纵横天正律师事务所律师。被告：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街**村奕东村民小组，组织机构代码782966706。法定代表人：邵铭均。被告：广东卓展律师事务所，住所地：广东省广州市天河区。负责人：唐忠华。原告周大云与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）、广东卓展律师事务所（以下简称卓展律所）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行审理。原告周大云及其委托诉讼代理人陈旺、陈云，被告溢汇盛公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人钟绮云、被告卓展律所的负责人唐忠华均到庭参加了诉讼，被告奕东经济社经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。因本案案情复杂，争议较大，不适宜适用简易程序进行审理，故本院依法作出（2019）粤0605民初28号民事裁定，转换适用普通程序审理本案，并于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告周大云及其委托诉讼代理人陈旺，被告溢汇盛公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人钟绮云，被告卓展律所的负责人唐忠华到庭参加了诉讼，被告奕东经济社经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告溢汇盛公司退还原告已支付的物业租赁使用费227658元及利息（利息以227658元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至实际付清之日止）；2.被告三溢同利公司、奕东经济社、卓展律所对原告诉讼请求1的债务承担连带清偿责任；3.四被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告在被告溢汇盛公司销售人员的接待下，有意购买被告溢汇盛公司位于佛山市南海区XX广场酒店X座XX层XX号物业（以下简称涉讼房屋）。2017年6月28日原告按被告溢汇盛公司的要求签订了《物业租赁合同》及《补充协议》，并支付了物业租赁使用费首期款167359元。原告按约分期支付剩余物业租赁使用费和分期付款手续费每月3547元，已支付17个月，合计60299元。原告事后发现被告溢汇盛公司所谓的受让物业使用权的形式严重违反法律法规规定。被告溢汇盛公司违法与原告签订超过合同法规定的20年最长租赁期限的《物业租赁合同》，并一次性收取31年的物业租赁使用费。此外，项目所在地块属于被告奕东经济社所有，被告溢汇盛公司向被告奕东经济社承租取得地块及建筑物的开发经营权、使用权，但是被告溢汇盛公司从未出示其有权出租的证明以及被告奕东经济社关于物业转租的限制性要求等相关文件，原告的利益得不到任何保障。同时，被告卓展律所明知被告溢汇盛公司提供的《物业租赁合同》违反法律规定，却仍违规出具《律师见证书》，为被告溢汇盛公司的违法行为提供帮助，骗取原告的信任。该三被告的行为严重损害原告的合法权益，存在明显的欺诈行为。2018年12月12日，鉴于《物业租赁合同》部分无效，原告委托律师通过邮政EMS发送《律师函》至该三被告住所地，要求重新磋商，也提出了其他要求。该三被告收到《律师函》后未作任何回应。2018年12月20日，原告委托律师再次发送《律师函》给被告溢汇盛公司，原告依法解除与被告溢汇盛公司于2017年6月28日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》，并要求被告溢汇盛公司收函后立即退还物业租赁使用费。但被告溢汇盛公司至今未退还物业租赁使用费227658元。“XX广场”项目由被告溢汇盛公司和被告奕东经济社共同合作开发、共同分享收益。卓展律所在未亲自见证原告与被告溢汇盛公司签署《物业租赁合同》等文件，且明知《物业租赁合同》是违反法律规定的情况下，仍出具《律师见证书》。现被告溢汇盛公司严重损害原告的利益，被告奕东经济社、被告卓展律所不但未加以限制，还提供帮助，纵容被告溢汇盛公司的违法违规行为，应承担过错责任。被告三溢同利公司是被告溢汇盛公司的唯一股东。因此，被告奕东经济社、卓展律所、三溢同利公司应对被告溢汇盛公司应向原告退还的物业租赁使用费227658元及利息承担连带清偿责任，故起诉。被告溢汇盛公司、三溢同利公司辩称，不同意原告周大云的所有诉讼请求。原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋所签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，属于双方真实的意思表示，合法且有效，对双方均具约束力。且涉讼房屋已按租赁合同的约定交付给原告，合同目的业已达到。而原告无故单方要求提前解除合同的行为，既不符合合同约定，也没有事实和法律依据，且已构成违约，应按照合同的约定应承担违约责任。因此溢汇盛公司请求法院依法驳回原告的所有诉请，判令双方继续履行合同。涉讼房屋位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为奕东经济社，权属性质为国有土地使用权。2014年5月14日三溢同利公司通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方（三溢同利公司）”，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日，被告溢汇盛公司与前述《土地使用权租赁合同》的两方当事人（奕东经济社、三溢同利公司）共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，“乙方（三溢同利公司）”在《土地使用权租赁合同》中的权利义务全部由被告溢汇盛公司享有和承担。被告溢汇盛公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积约150341.39平方米的建筑项目“XX广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，其中XX广场1座（包含涉讼房屋在内的三栋高层建筑：“酒店1、酒店2、酒店3”）建筑面积为116860.07平方米，且已取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件均早已在涉案项目的现场予以公示。且有同类案由的生效判决予以确认。2017年6月28日被告溢汇盛公司与原告共同委托卓展律所，在律师见证下，双方签订《物业租赁合同》等系列协议。租赁合同对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、转租和承租人再装修、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态”等事项，均有明确的约定。原告以“租赁期限超过法定20年且被告一收取31年租赁使用费、及被告溢汇盛公司违反《土地使用权租赁合同》中，关于‘35000平方米限制条款’的约定而违法转租”等理由，要求溢汇盛公司退还已收款项没有事实和法律依据。一、溢汇盛公司对于涉讼房屋具有合法、有效的出租权。1.《土地使用权租赁合同》已明确溢汇盛公司对涉讼房屋具有合法的转租权。根据该土地合同第八条的“（二）地上建筑物经验收合格后，如乙方把地上建筑物整体转租给第三方的，须征得甲方的书面同意，否则转租无效；乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方”。该条款已明确：溢汇盛公司不得将地上建筑物即整个“XX广场”项目，整体转租给第三方外，除此之外，溢汇盛公司对XX广场中的任一部分的建筑物都拥有自主的转租权。根据涉讼土地的《土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，整个XX广场占地面积为42849.5平方米。并且《土地使用权租赁合同》明确约定：“要求宗地上建筑物的总计容建筑面积不少于11万平方米”。而事实上，溢汇盛公司出资兴建的XX广场总建筑面积约150341.39平方米，其中涉案类的高层酒店式物业建筑面积约65592.56平方米，商业建筑面积约48464.06平方米。因此原告所引用的、《土地使用权租赁合同》中的“项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，不得一次性收取第三方一年以上的租金”（简称“35000平方米限制条款”），与涉讼房屋根本无关，涉讼房屋并不在该“35000平方米限制条款”的范围内。如按原告对该条款的理解，溢汇盛公司竞投42849.5平方米土地，投资金额以亿元为结算单位，仅仅为了长期转租其中之面积差额不到8千平方米的土地，这明显有违常理，且与《土地使用权租赁合同》的合同目的根本不符。2.涉讼土地的权利人、土地出租人，已书面确认溢汇盛公司的转租权合法。《土地使用权租赁合同》的土地出租方，即涉讼土地的权利人奕东经济社，从未就溢汇盛公司“违反35000平方米限制条款”而提出过异议。相反，该土地权利人及出租人于2016年10月25日再次以书面《证明》的形式，确认溢汇盛公司的转租权合法。况且原告以“35000平方米限制条款”要求解除租赁合同的理由，已被生效判决书认定为“租赁合同合法有效”。二、涉讼房屋符合租赁合同约定的交付条件，且原告已于2018年11月17日接收涉讼房屋。租赁合同目的达到，双方继续履行合同不存在任何的障碍。根据租赁合同第四条第1点的约定，溢汇盛公司交付给原告的“物业使用标准详见本协议附件二”，即《精装修交付标准》。而根据原告收楼时所填写的《单元验收确认表》所反馈的情况，证明涉讼房屋已符合租赁合同约定的交付条件。三、租赁合同对“租赁期限和租金”有明确的约定，且没有违反“租赁期限不得超过20年”的法律规定。1.租赁合同明确约定涉讼房屋的租赁期限为20年。根据租赁合同“第二条合同期限”约定：1、该物业租赁期限为二十年，自甲方（被告一）向乙方（原告）交付该物业之日起开始计算。2.在乙方按照本合同约定履行的前提下，本条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日（该条款以下简称“免使用费条款”）。该“免使用费条款”与生效判决所引用合同“租赁期限”条款截然不同，属于双方当事人，对租赁合同期满后，附条件的续订约定。2.“免使用费条款”所约定的期间，不符合法定租赁合同的必备条件，该期间不属于租赁关系。根据《合同法》212条，对租赁合同的定义：出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。据此租赁关系的成立，须以承租人向出租人支付使用租赁物租金作为对价。本案中，租赁合同对20年租赁期限有准确而清晰的租金约定。根据租赁合同“第三条物业租赁使用费”：1、该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费为……元。并且通过租赁合同“第二条2点”进一步明确，在“免使用费期间”，承租人应承担的费用仅为因使用该物业而产生的“物业管理费、水、电费等能源费”，即原告在“免使用费期间”内，根本无须向溢汇盛公司支付任何形式的租金。况且在现实经济生活中，存在大量的、非因租赁关系而取得的，合法占有、使用房产的事实。而该类法律事实的产生，既有基于亲友关系而形成的借居、借用，也有因双方当事人之间的约定而产生的“互换、抵销、赠与”等等情形，不能一概而论认定为“租赁关系”。3.假设“免使用费条款”所产生的法律关系，属于租赁关系，该条款也属于重新续订租赁合同的约定，且未违反“自续订之日起不得超过20年”的法律规定。根据《合同法》第214条对“续订租赁合同”的规定：租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案租赁合同中已明确：在原20年租赁期限届满后，所附生效条件成就的情况下，租赁合同续订至2049年5月21日。因此该“免使用费条款”，实际上是出租人与承租人在原租赁期限届满后，对租赁合同的重新续订，且该续订条款中包含了出租人，对自己所享有的合法权益而做出的自由处分和限制权。并且无论如何计算，双方所约定的租赁合同续订期限并未超过20年，且在该续订期限内，出租人（即溢汇盛公司）同意免除承租人的租金。4.“免使用费条款”中，附带了续订合同的生效条件，在条件未成就的情况下，该“免使用费条款”依法并未生效。根据我国《合同法》45条，以及《民法总则》158条的相关规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。民事法律行为可以附条件。附生效条件的合同以及民事法律行为，自条件成就时生效”。本案中，合同双方当事人约定以“承租人按租赁合同约定履行其义务”作为续订租赁合同的条件。而该生效条件具有未来性和不确定性，且该条件既没有违反法律和社会公德，更没有损害社会公共利益或侵害他人权利，完全符合法定“附条件”的要求。因此在承租人未违反租赁合同的前提条件下，双方同意续订11年的租赁合同，属于合法有效的民事行为。5.在租赁合同对“20年租赁期限内租金”有明确约定的情况下，溢汇盛公司有权对涉讼房屋中的自身所享有的合法权益作为处分和限制。溢汇盛公司有权将涉讼房屋出租给原告使用20年，并收取相应的租金；同理，溢汇盛公司也有权将涉讼房屋，在续订期限内免费给予含原告在内的任何第三方使用。溢汇盛公司的处置权，既未违反《土地使用权租赁合同》的约定，更未损害他人和社会公共权益，依法不存在无效的法定情形。6.原告从未因“超过20年租赁期限”而支付过任何租金或产生过任何损失。租赁合同明确约定“20年租赁期限内的物业使用费为327359元”。没有事实证据证明，溢汇盛公司要求原告支付、或原告已向溢汇盛公司支付“31年的租金”，原告应承担举证不能的责任。四、原告无权要求单方解除《物业租赁合同》及其《补充协议》，且其解除行为构成违约。1.原告的解除行为不符合租合同约定的解除条件。根据《合同法》第93条关于“合同约定解除”的规定。在涉讼房屋的租赁合同中，对于“乙方（即原告）可以行使合同解除权的条件”，分别有“第八条4、5点；第十条1点”等条款，予以明确约定。只有在符合合同约定的情况下，解除合同的条件才成就，原告才有权单方提出解除租赁合同。而事实上，本案并未不存在“逾期180天交付租赁物业、因不可抗力或国家及公共利益需要而征用租赁物业、2028年9月1日起壹年内附条件的解除”等情形，即承租人的单方解除条件未成就，原告无权要求解除合同。2.原告的解除行为不符合法定解除合同的情形。根据《合同法》第94条关于“合同法定解除”的规定。只有符合法定的五种情形下，当事人才可以解除合同，且当事人依照《合同法》第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，还应当履行事前通知对方的义务。本案中，原告未能举证证明溢汇盛公司存在“法定的五种解除情形之一”的事实和行为，应承担举证不能的法律责任。3.原告要求解除合同的行为，违反《合同法》第60条关于严格履行与诚实信用的规定，且构成违约。如其诉请被支持，则应按照合同的约定向溢汇盛公司承担违约责任。根据租赁合同“第八条违约责任”的约定:1、乙方（原告）违反本合同其他约定（包括……和无故提前解除合同），经甲方催告后仍不予纠正的，甲方有权解除本合同。2、如因乙方违约导致甲方解除本合同，乙方已付款不予退还，乙方未足额支付物业租赁使用费应予以补足。4.原告以事实行动证明，继续履行租赁合同不存在任何事实障碍。截止至2018年11月，原告一直按合同的约定，按时足额支付涉讼房屋的租赁使用费和分期付款手续费，长达17个月，并已办理涉讼房屋的交接手续。因此本案依法应当驳回原告的诉请，以维护契约意思表示的稳定性和体现契约自由精神。否则原告的行为构成违约，应当依合同约定承担违约责任。五、溢汇盛公司已履行提醒和告知义务，不存在任何隐瞒或欺诈行为。且没有证据证明，在双方签订租赁合同后，涉讼房屋发生了订立合同时，双方当事人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）的所有资料，包括原告所引用的《土地使用权租赁合同》，以及基于该合同而随附的一系列证明溢汇盛公司权力来源的文件：《竞投租赁成交确认书》《南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证书》及《补充协议》等等，还有双方拟签的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利的材料，溢汇盛公司均早在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。根据原告与溢汇盛公司的工作人员，在接待现场的“项目属性说明”大型公示文件牌前的查阅照片的事实。证明原告在签订租赁合同前，已经清楚合同及涉讼房屋的所有情况，并自行作出相应的民事法律行为。因此原告要求解除租赁合同，也不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的相关规定。六、原告要求被告溢汇盛公司退还已支付款项及赔偿利息，被告三溢同利公司承连带责任,没有事实和法律依据。1.溢汇盛公司基于合法有效的租赁合同而收取的款项，依法无须退还。且根据合同的约定，在溢汇盛公司不存在任何违约或过错的情况下，原告的单方解除行为既不符合合同约定，且构成违约。如原告无故提前解除合同，溢汇盛公司有权不予退还已收取的款项，及要求原告补足20年租赁期内的预期租金收入。2.租赁合同明确约定“20年租赁期限的物业使用费为327359元”。溢汇盛公司没有收取、租赁合同也没有约定，超过20年租赁期限以外的租金。在涉讼房屋已按合同标准交付的情况下，不存在退款的事实和法律依据。3.租赁合同没有约定，溢汇盛公司须向原告承担赔偿损失的责任。况且生效判决，也已认定“本案属租赁合同纠纷，……除此以外，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《合同法》第52条中关于合同无效的情形，合法有效，对签订双方均具有法律约定力。……不予支持承租人的赔偿请求”。4、被告三溢同利公司并非涉讼租赁合同的当事人，与原告没有关联性，且两溢汇盛公司均具有独立的法人资格，原告未能举证证明该两家企业法人存在“法定混同”的事实，也未能提供两溢汇盛公司应承担连带责任的法律依据。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已交付给承租人；溢汇盛公司出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明溢汇盛公司存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与溢汇盛公司签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。被告卓展律所辩称：1.同意被告溢汇盛公司、三溢同利公司提出的涉讼合同有效的观点。2.卓展律所已经按照委托见证协议完成见证工作，并无违约及侵权行为，不应承担任何赔偿、退款的责任，原告起诉我所没有合同依据，属于滥用授权行为，应驳回原告对该所的诉讼请求。被告奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。被告奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对相对方有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的律师见证费收据，出具方被告卓展律所对其真实性无异议，本院予以采信。2.原告提交的佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社土地使用权竞投租赁公告是公开信息，且与被告溢汇盛公司、三溢同利公司提交的土地租赁合同相印证，本院予以采信。3.原告提交的山市南海区国土城建和水务局关于市民承租桂城三山XX广场等集体用地项目物业有关问题的重要提示是行政机关对外发布的公开信息，各被告均未举证推翻，本院予以采信；4.原告提交的律师函（977号）及相应EMS快递单复印件及该邮单投递情况查询、律师函（991号）及相应的EMS快递单复印件及该邮单投递情况查询反映原告向各被告邮寄律师函的情况，各被告未举证推翻，本院予以采信。5.被告溢汇盛公司、三溢同利公司提交的《竞投租赁成交确认书》是原件，且与本案事实相符，本院采信其真实性。6.被告溢汇盛公司、三溢同利公司提交的XX广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件、XX广场签约位置的“温馨提示”等告示、XX广场交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件反映涉讼项目现场公示情况，证据间相互印证，符合本院查明的事实，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为奕东经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积26670平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年6月28日，在卓展所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积43平方米；乙方在签订合同前已清楚XX广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为327359元；乙方须于2017年6月28日前签署合同时付清首期租赁使用费167359元，并办理剩余租赁使用费160000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。另外，该合同第六条第2款约定：乙方必须合法、合约使用该物业，自行承担相关的风险以及责任，在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业所产生之税费均由乙方承担。乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期租赁使用费167359元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月2667元，须于每月15日前支付；分期付款手续费880元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清剩余物业租赁使用费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。同日，被告出具《收据》，确认收到原告支付的首期租赁使用费167359元。同日，卓展律所出具《收款收据》，确认收到原告支付的律师见证费630元。2018年11月7日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《XX广场收楼通知书》，通知原告于2018年11月17日办理收楼手续。该邮件于11月8日妥投。2018年11月17日，原告于被告溢汇盛公司办理涉讼房屋的验收手续并签署《单元验收确认表》，载明涉讼房屋存在“入户门框边里面、阳台左边墙身墙身有黄色、门吸下砖边补缝、厕所地板砖要补缝、空调没钻孔道、厨房柜中间板没扣”等质量问题。同年12月2日，原告又将前述验收项目记载的问题划去，并标注“单元不对，跟合同不一样，不能收楼”。2018年12月13日，原告委托律师向被告溢汇盛公司、奕东经济社、卓展律所发出[2018]粤诺律函字第977号律师函，要求认为中止履行《补充协议》、与被告溢汇盛公司重新协商《物业租赁合同》二十年有效租赁期内的相关条款，并要求被告奕东经济社、卓展律所对其提起出的问题进行回应。该三份邮寄函件均于2018年12月14日妥投。2018年12月20日，原告委托律师向被告溢汇盛公司发出[2018]粤诺律函字第991号律师函，要求解除《物业租赁合同》及《补充协议》，被告溢汇盛公司立即退回已收取的租赁使用费227658元。该邮寄函件于同月21日妥投。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目XX广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。XX广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，XX广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，XX广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，XX广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为XX广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.XX广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，原告支付予被告溢汇盛公司的首期租赁使用费167359元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，原告按月向被告溢汇盛公司支付3547元。双方确认，原告共向被告溢汇盛公司支付了17个月的分期款60299元，故原告就涉讼房屋已向被告溢汇盛公司支付的款项金额为227658元。4.奕东经济社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。5.卓展律所于2017年6月28日出具的《律师见证书》载明的见证内容为原告与被告溢汇盛公司于2017年6月28日签订《物业租赁合同》、《补充协议》各一式四份，原告与佛山市溢汇盛物业管理有限公司于2017年6月28日签订《XX广场物业管理协议》一式四份，各方签约时签字/捺手印模印、盖章真实自愿，各方签约时神志清醒、意识清楚，意思表示真实。卓展律所庭审中陈述其收取的630元包括见证费、保管费和工本费，其中有工本费为30元。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，两被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，并确认《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。因现阶段不存在原告有权单方解约的事由，原告在验收涉讼房屋时主张涉讼房屋存在质量问题，该些问题即使存在，也仅为质量瑕疵，不根本影响租赁物的使用，原告不能据此取得单方解约的权利。同时，虽然被告溢汇盛公司确实存在逾期交付涉讼房屋的情形，但逾期的时间未超过180天，故对合同有效部分，原告尚未取得单方解约的权利，不能要求单方解约。2.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛公司关于《物业租赁合同》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，因法律对租金的支付方式并未作限制性规定，故双方在《物业租赁合同》中约定分期短时间内支付全部租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，同理，双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费亦合法有效。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，是对《物业租赁合同》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款支付，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如原告提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定也并未违反法律强制性规定，合法有效。二、关于四被告应否向原告退款计息如上所述，《物业租赁合同》所约定的租赁使用费327359元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，因现阶段无解约事由，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。但经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为214260元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故327359×7305÷11161=214260元）。本案中原告已付款金额为227658元，该款扣除原告已经支付的分期付款手续费元14960元（880×17）后，余款212698元尚不足以支付其应付的使用涉讼房屋20年的对价，故原告诉请被告退款计息理据不足，本院不予支持。因本案被告溢汇盛公司无需向原告承担还款付息的责任，故原告诉请被告三溢同利公司、奕东经济社、卓展律所对被告溢汇盛公司在本案的债务承担连带清偿责任没有基础，故本院不予支持。被告奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周大云的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，受理费4714.88元、财产保全费1658.29元，合共6373.17元（原告已预交4015.73元）。本案因被告溢汇盛公司提供的合同文本存在无效的情形，且存在逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用中，财产保全费1658.29元由原告负担，案件受理费4714.88元由被告溢汇盛公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费2357.44元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 谢 晓 东审 判 员 蓝 斯 艺人民陪审员 梁 润 芬二〇一九年十一月二十九日书 记 员 孙王成欣