湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂9006民初3237号原告：天门居然之家家居市场管理有限公司。住所地：天门市竟陵办事处钟惺大道（东）9号。法定代表人：彭浩。委托诉讼代理人：田才斌，湖北山河律师事务所律师。被告：陈威，男，1988年2月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告：董珍珍，女，1989年11月15日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。原告天门居然之家家居市场管理有限公司（以下简称天门居然之家有限公司）与被告陈威、董珍珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天门居然之家有限公司的委托诉讼代理人田才斌到庭参加诉讼；被告陈威、董珍珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天门居然之家有限公司向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告于2018年6月30日签订的“居然之家招商合同”于2019年6月20日解除；2.判令被告陈威立即向原告支付租金42582.55元、市场管理费4122元、违约金12852.92元，合计59557.47元，由被告董珍珍对此款承担连带保证责任；3.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年6月30日，原告与被告陈威签订1份“居然之家招商合同”，被告董珍珍以担保人身份在合同上签名。合同约定：原告将位于天门市钟惺大道9号的居然之家天门店一号楼一层面积为183.09平方米、摊位编号为JN32-1-012号的场地出租给被告陈威用于经营，被告陈威向原告支付租金、市场管理费等费用。合同签订后，被告陈威向原告支付了租金33463.88元、市场管理费1374元。自2019年2月12日起，被告陈威关门停业，不再向原告支付费用。尔后，原告多次要求被告陈威恢复正常经营并缴纳相关费用均遭拒绝。为此，原告于2019年6月17日向被告陈威送达了“解除合同通知书”，要求与其解除合同并支付租金及市场管理费、违约金。被告陈威、董珍珍均未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了5份证据，本院经审查认为：对证据一、二、三、五，上述证据均来源合法，客观真实，对本案的事实具备相应的证明力，依法予以认定。对证据四的真实性，本院予以认定，但其以此证明与被告陈威签订的“居然之家招商合同”已于2019年6月20日解除的证明目的，与其提交的和被告陈威之间的微信聊天记录不符，被告陈威在微信聊天记录中明确说明于2019年3月已提出解除合同，故对该证据的证明目的，依法不予认定。原告在本案庭审后，于2019年10月23日向本院提交了1份其自行出具的“于2019年8月9日和8月19日对被告陈威经营摊位物品进行清理”的说明，该份证据系举证期届满后提交，且相关在场人并未到庭接受质询，依法亦不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月，原告与天门景天投资有限公司签订委托经营管理合同1份。合同约定，天门景天投资有限公司将其位于天门市竟东路（东环路）与××大道交汇处商业建筑裙楼约2.4万平方米的场地委托原告经营管理。委托管理合同期限从2018年6月30日至2020年6月30日，双方约定共6个月时间免租期。合同还对委托经营管理内容、总租金和品牌使用费、广告促销费及物业管理费、经营账务处理、权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2018年6月30日，原告经与被告陈威协商后，双方签订“居然之家招商合同”1份。合同约定：一、原告将其位于天门市竟陵店一号楼一层，面积为183.09平方米（公摊系数为1.30）、摊位号为JN32-1-102的场地租给被告陈威用于经营博德瓷砖，被告陈威向原告支付场地租金及相关管理费用，并接受原告的统一管理；二、租赁期限自2018年6月30日至2020年6月30日，共计732天。其中，免租期182天，分别为：1.自2018年12月1日至2018年12月31日，计31天；2.自2019年4月1日至2019年4月30日，计30天；3.自2019年6月1日至2019年6月30日，计30天；4.自2019年12月1日至2019年12月31日，计31天；5.自2020年4月1日至2020年4月30日，计30天；6.自2020年6月1日至2020年6月30日，计30天。免租金额为38988.04元，但物业管理费仍需正常交纳，如被告陈威违约导致合同提前终止的，应向原告赔偿免租期间的租金；三、计租期、租金及付款方式：在约定的租赁期内，被告陈威需按场地面积每平方米每日1.17元的租金向原告缴纳租金156809.04元，扣除免租期的租金后，实际应缴纳计租期550天的租金117821元，付款时间为每3个月一付。此外，合同还对物业管理费及付款方式、保底销售和市场管理费、广告促销费、合同保证金、保险、税收、装修和消防安全、价格管理、统一收银和货款结算、合同终止和续约、违约责任和纠纷处理、合同担保等相关事项进行了约定。同日，被告董珍珍作为被告陈威履行合同的担保人在该合同上签名。合同签订后，被告陈威即进入该场地经营博德瓷砖销售业务，并先后于同年7月25日至11月25日间，分7次向原告支付合同保证金10000元、2018年6月30日至同年12月31日期间的场地租赁费33463.88元及3个月的市场管理费1374元（每月458元）。自2019年2月12日起，被告陈威停止经营“博德瓷砖”店，原告随即要求被告陈威恢复正常经营并支付相关费用。同年3月，被告陈威口头向原告表达了终止履行合同的意愿，但遭拒绝。尔后，原告于2019年3月19日向本院提起诉讼，要求被告陈威“支付2019年1月1日至同年3月31日的租金19922.46元、2018年11月1日至2019年3月31日的市场管理费2290元、2018年12月1日至2018年12月31日的租金补贴6499元、违约金375元，并承担诉讼费”。诉讼中，原告于同年5月23日以需重新收集证据为由，申请撤回起诉，本院于同年5月24日作出（2019）鄂9006民初878号民事裁定书，裁定准予撤诉。2019年6月17日，原告通过中国邮政快递向被告邮寄了1份解除合同通知书。次日，被告陈威的家庭成员签收了该份通知书。2019年7月4日，原告再次向本院提起诉讼。同年9月9日，原告又以需重新收集证据为由撤回起诉。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告陈威签订“居然之家招商合同”后，原告依约向被告陈威提供了租赁场地，被告陈威亦依约向原告交纳保证金10000元，并支付租金、市场管理费至2018年12月31日止。合同履行期间，被告陈威采取关门歇业并口头通知原告终止合同的方式，表明了其已无法继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行······”。被告陈威租赁经营的店铺自2019年2月12日起即关门歇业，且于同年3月口头向原告表达了终止履行合同的主张，并拒绝支付2019年度的租金及市场管理费等费用。因此，被告陈威以不履行主要债务、要求解除合同，并将解除合同的主张通知了原告的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定。此间，原告亦于2019年3月19日向本院提起诉讼，要求被告陈威“支付2018年12月1日至2018年12月31日的租金补贴6499元”，依据的事实和理由为双方签订的招商合同中所约定的“若被告陈威违约导致合同提前终止，应赔付原告免租期间的租金”，原告虽未在该次诉讼中明确要求与被告陈威解除合同，但该项诉讼请求是基于合同提前终止的基础提出，且诉状副本已送达被告陈威，应视为原告在提起该次诉讼之时亦具有与被告陈威解除合同的意愿。鉴于双方当事人均有提前终止、不再继续履行合同的意愿，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告收到被告陈威解除合同的主张后，应及时采取适当措施要求被告陈威将所租赁的商铺清场、便于继续租赁给他人使用，以尽可能减少合同解除所造成的损失。结合本案实际，本院酌定原告与被告陈威于2018年6月30日签订的“居然之家招商合同”已于2019年3月31日解除。因被告陈威未依约按期支付租金、市场管理费并要求提前终止合同的行为构成违约，依法应承担违约责任。故合同解除后，被告陈威应向原告支付所欠租金19279.80元（2019年1月1日至同年3月31日共90天，按214.22元/天计算）、市场管理费2748元（共六个月，按458元/月计算）、2018年12月1日至同年12月31日免租期补贴6640.82元，并按合同约定以60天时间的租金向原告支付违约金12853.20元。原告主张的违约金少于本院依法计算的数额，属其对自身民事权利的处分，本院不持异议。被告董珍珍在原告与被告陈威签订的“居然之家招商合同”上作为担保人签名，自愿为被告陈威提供连带责任保证，故其应依约对被告陈威所负债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告天门居然之家家居市场管理有限公司与被告陈威于2018年6月30日签订的居然之家招商合同已于2019年3月31日解除；二、被告陈威于本判决生效之日起十五日内支付原告天门居然之家家居市场管理有限公司租金19279.80元、市场管理费2748元、免租期补贴6640.82元、违约金12852.92元，合计41521.54元；三、被告董珍珍对本判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告天门居然之家家居市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，由原告天门居然之家家居市场管理有限公司负担390元，由被告陈威、董珍珍负担900元（此款原告已垫付，执行时由两被告迳付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  丁友君人民陪审员  陈 波人民陪审员  张启阐二〇一九年十一月十八日书 记 员  雷 雨