四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12253号 上诉人（原审原告）：陈美，女，1975年11月25日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：杨成斌，四川蜀都金丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市青白江区城厢镇朝阳路社区居民委员会，住所地：四川省成都市青白江区城厢镇大南街70号。 法定代表人：吴建，主任。 委托诉讼代理人：周晓东，四川川商律师事务所律师。 上诉人陈美因与被上诉人成都市青白江区城厢镇朝阳路社区居民委员会（以下简称居委会）租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈美上诉请求：1．撤销成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初719号民事判决书并依法改判；2．涉诉一、二审费用全部由居委会承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，应当撤销一审判决。1．居委会自2003年起将案涉房屋租赁给陈美做经营使用，陈美与居委会之间的房屋租赁关系自2003年起至2016年9月止，期间陆续进行装修搭建，是在居委会承诺赔偿的前提下自愿搬离；2．根据《余家湾棚改项目拆迁补偿安置方案》，拆迁安置的补偿对象为“直管公房承租户”，居委会不具备承租人的身份，本案中腾退、搬家和装修搭建都是陈美的行为，停产停业也是陈美作为房屋实际经营者因承租的房屋拆迁而造成的损失，拆迁安置的相关补偿应由陈美享有；3．居委会不属于拆迁安置补偿的对象，无权以2013年《承包协议》的约定拒绝向陈美支付拆迁补偿款。 居委会辩称，陈美在上诉状中所陈述的事实及诉讼请求不成立。1．本案是房屋租赁合同纠纷，那么所审理的依据是陈美和居委会签订的房屋租赁合同，双方权利义务约定清楚，因此，一审判决也是依据该份租赁合同作出相应判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2．如果陈美认为拆迁有问题，或者认为社区居委会不应当收取钱，应当向拆迁人主张相应权利或者以其他方式主张权利，而不应当向居委会主张权利。3．居委会是承租人，案涉房屋是由城厢镇政府作为房屋所有人给居委会使用，居委会就是第一承租人，居委会把房屋转租给陈美，居委会和陈美之间只是存在第二层租赁关系，陈美无法跳过租赁合同而直接向房屋所有人主张费用。 陈美向一审法院提出诉讼请求：请求判令居委会向陈美支付户奖3962.26元，腾退奖2641.5元，面积奖87000元，物管补贴20888元，装修补偿42238元、搭建补偿17600元，搬家补偿6400元，停产停业103368元，合计265287.76元。 一审法院认定事实：陈美作为乙方与居委会作为甲方，双方于2013年12月27日签订了承包协议，该协议约定：一、甲方将位于余家湾的文化活动中心承包给乙方经营。（注：二楼双扇门内3间房屋社区留用）；二、承包期间乙方必须依法经营，甲方开展社区活动及会议，需用到文化活动中心时，乙方应当抵偿或无偿提供服务。三、乙方要爱护房屋及水电设施，如有损坏要修复还原，如因旧城改造搬迁，乙方将无条件搬迁，甲方不承担任何责任。四、承包时间壹年，从2014年1月1日至2014年12月31日止，承包费每年6200元，缴费时间为签订协议起预付半年承包费，另外半年承包费，需在承包期半年时提前15天交付。六、在承包期内乙方需要装修，在不影响整体房屋结构和外观的前提下，在征得甲方同意后方可进行装修。承包期满后装修部分不得拆除，乙方在承包期满时，必须将活动中心完整无损交给乙方。如需继续承包，乙方应在协议到期前一个月向甲方告知，双方应在随行就市的基础上协商承包金额。协议签订后，居委会将活动中心交由陈美经营使用，陈美也按约向居委会交付承包费用，协议到期后陈美继续使用该公房，费用一直交至2015年12月底。2016年1月起至搬离前未再交纳费用。 一审庭审中居委会提交了一份青白江区人民政府确认的情况说明，载明朝阳路社区于2002年10月成立，镇政府决定将余家湾29号公房调剂给社区自主使用，相关收入由朝阳路社区享有。房管所于2003年5月左右将余家湾29号房交由朝阳路社区使用。朝阳路社区两委讨论后决定将余家湾29号房转租出去作为活动中心，房租收入用于弥补办公公费的不足。陈美对该份证据不持异议。 2016年12月20日，青白江区人民政府作为甲方与居委会双方签订了房屋租赁合同解除协议书，约定：一、因棚户区改造，经甲、乙双方协商，一致同意交出余家湾29号等4处房屋；二、乙方在房屋承租期间所产生的水费、电费、气费、房租等等，乙方自行到有关单位结清；三、合同解除后，乙方应在10日内腾空房屋内所有物品，并将公房移交甲方。四、结清以上费用并交房后，凭有关结算单和交房证明到公房办办理有关费用结算工作。 一审庭审中陈美陈述其已于2016年9月搬出案涉公房，2016年1月起未再支付费用。庭审中陈美向一审法庭提交一份成都市政府网络理政平台回复：您反映的房屋在余家湾棚改项目范围内，该房屋是城厢政直管公房，承租人为朝阳路社区，余家湾棚改项目对直管公房承租户的补偿标准如下：对直管公房住在承租户，产权人可将其户奖、腾退奖、面积奖和物管补贴分配给承租户，并将临时安置补助费和搬家补助费按政策标准和实际租赁户数给予承租户。相应的公房腾退补偿款已于2018年9月底发放至朝阳路社区账户。经了解，您与居委会签署承包协议租用该处房屋，相关的搬迁补偿事宜建议依据承包协议等相关文件协商处理。居委会对该份回复真实性无异议，但对证明目的不认可，认为拆迁费用应补偿给承租人朝阳路社区而非陈美。 一审法院认为，陈美与居委会双方所签订的承包协议系双方真实意思表达，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，双方均应共同遵守。依据双方签订的承包协议“三、乙方要爱护房屋及水电设施，如有损坏要修复还原，如因旧城改造搬迁，乙方将无条件搬迁，甲方不承担任何责任。”及“六、在承包期内乙方需要装修，在不影响整体房屋结构和外观的前提下，在征得甲方同意后方可进行装修。承包期满后装修部分不得拆除，乙方在承包期满时，必须将活动中心完整无损交给乙方。”之约定，双方在签订协议时已明确约定如遇政府拆迁，承包方陈美需无条件搬迁，且朝阳路社区不承担任何责任，且其进行的装修部分不得拆除。陈美为承包方向居委会主张拆迁相关费用，不符合双方的协议约定。且庭审中陈美自述其相关费用交至2015年年底，之后未再交纳费用直至2016年9月其搬离该公房。而朝阳路社区收回房屋后，在2016年12月20日与青白江区城厢政人民政府签订了房屋租赁解除协议。故对陈美主张居委会支付拆迁相关费用，一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回陈美的诉讼请求。一审案件受理费2640元由陈美负担。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 二审另查明，一、居委会在房管所交付房屋后，为解决办公公费不足的问题，将案涉房屋交由陈美开办活动中心，至2016年9月前均由陈美经营。二、居委会认可陈美诉请的拆迁补偿款中的各项款项金额。 本院认为，《承包协议》系陈美与居委会真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，陈美与居委会应受合同约束。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：居民委员会是否应向陈美交付相应的拆迁款。现将争议焦点阐述如下： 陈美认为居委会对该房屋的合法占有系城厢镇政府决议调剂的原因，居委会与城厢镇政府之间不存在租赁关系，居委会并非本案承租人，因此案涉房屋所在地区对直管公房承租户的补偿应由陈美获得。对此本院认为，根据城厢镇政府与居委会于2016年12月20日签订的房屋租赁合同解除协议书可以看出，城厢镇政府虽然将案涉房屋调剂给居委会使用，但房屋系基于其与居委会之间的租赁关系交付的，因此居委会实际为案涉房屋的承租人，陈美系次承租人。 据此，拆迁补偿款中的户奖、腾退奖、面积奖、物管补贴、搬家补偿作为对承租人的补偿，应由居委会获得，但该拆迁补偿款中存在的停产停业补偿款，系为弥补经营者因房屋拆迁而遭受的经营性损失，而陈美作为案涉房屋的实际使用人且一直经营活动中心，有权获得该项补偿款。虽然《承包协议》第三条约定，如遇旧城改造搬迁，陈美需要无条件搬迁，居委会不承担任何责任，但是该条仅约定了陈美无条件配合搬迁工作的义务，以及若搬迁活动对陈美造成损失，居委会无须承担任何责任，未对房屋拆迁补偿款的归属问题进行约定，因此居委会依据《承包协议》第三条对抗陈美主张停产停业补偿款之权利的抗辩不能成立。对装修补偿、搭建补偿款的问题，根据《承包协议》第六条“承包期满后装修部分不得拆除，陈美在承包期满后需将活动中心完整无损交给居委会”的约定，陈美无权向朝阳区居委会主张装修款和搭建费，因此陈美亦无权向朝阳区居委会主张装修补偿和搭建补偿。故陈美向朝阳区居委会主张支付停产停业补偿款103368元符合客观事实，应予支持。 综上所述，陈美的上诉请求部分成立。一审查明事实清楚，但适用法律有误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初719号民事判决。 二、成都市青白江区城厢镇朝阳路社区居民委员会于本判决生效之日起五日内向陈美支付停产停业补偿款103368元。 三、驳回陈美其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2640元，由陈美负担1584元，成都市青白江区城厢镇朝阳路社区居民委员会负担1056元。二审案件受理费5280元，由陈美负担3168元，成都市青白江区城厢镇朝阳路社区居民委员会负担2112元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月十一日 书记员 丁昱凡