新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初2108号原告：马超，男，1991年8月21日出生，回族，新疆义德汇众建筑劳务有限公司副总经理，住乌鲁木齐市水磨沟区委托诉讼代理人：张莉，新疆金桥律师事务所律师。被告：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地新疆乌鲁木齐市天山区新华南路**商业写字楼****。统一社会信用代码：91650100787638744R负责人：吴晓峰，上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行行长。委托诉讼代理人：王亦武，男，1972年4月26日出生，汉族，上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行职员，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：张世吁，新疆力和力律师事务所律师。第三人：王美茹，女，1973年5月31日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。原告马超与被告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行、第三人王美茹案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马超及其的委托诉讼代理人张莉、被告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行的委托诉讼代理人王亦武、张世吁、第三人王美茹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马超向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于乌鲁木齐市水磨沟区的房产及对应的土地使用权（预告登记号：2016预0060003）的执行，并解除查封;2.确认位于乌鲁木齐市水磨沟区的房产及对应的土地使用权（预告登记号：2016预0060003）归原告马超所有，房产价值69万元整。事实与理由：原告马超于2018年3月13日与中介公司新疆舒竣嘉业商贸有限公司、被告王美茹签订了《房屋买卖居间合同》，购得第三人王美茹位于乌鲁木齐市水磨沟区的房产（此房为商品房按揭房），且原告向第三人王美茹付清约定的部分购房款22.5万元，其余部分按照买卖合同约定按月打入第三人王美茹的兴业银行房贷扣款账户（62×××12），偿还银行贷款，待该房屋办理房产证后，原告一次性还清银行贷款，第三人配合原告办理房产过户。后第三人王美茹将该房产交付原告，并在物业部门办理了交接手续，原告对房屋进行装修并实际居住使用至今。2018年9月3日，水区法院根据被告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行的申请作出（2018）新0105执1045号执行裁定书冻结、划扣被告王美茹银行存款569353.58元及延迟履行期间的利息（按实际付款日期计算），执行费8093.54元；2018年11月5日水区法院依据该执行裁定书作出（2018）新0105执1045号协助执行通知书，查封了第三人王美茹名下位于乌鲁木齐市水磨沟区的房产及所对应的土地使用权（预告登记号：2016预0060003），查封期限自2018年11月5日至2021年11月4日。2018年11月初，兴业银行告知原告，第三人王美茹名下上述房产的还贷银行账户已被冻结，2018年11月12日起原告将还款现金存入兴业银行指定账户（收款名称为：个贷其他应付款项），收款银行为兴业银行乌鲁木齐分行。原告按约定正常还款至今。原告于2019年4月24日对水区法院（2018）新0105执1045号执行一案中对乌鲁木齐市水磨沟区房产当做第三人王美茹的财产予以执行提出执行异议，法院于2019年5月17日作出（2019）新0105执异字第16号执行裁定书驳回原告的异议请求。为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行辩称：一、乌市水区人民法院作出的（2019）新0105执异字第16号执行裁定书合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中原告并没有支付执行标的（涉案房产）的全部价款同时也没有办理过户登记，本案的执行标的即乌市水区观园路241号托斯卡纳小城一期14栋1单元501室房产至今登记在被执行人王美茹名下。故人民法院冻结查封该房屋符合法律规定，是合法有效的裁定。二、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第311条即“案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案的原告应当就其对本案的执行标的即涉案房产享有所有权承担全部的举证责任。但事实上原告的证据完全不能证明其对执行标的享有所有权，首先，根据《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”的规定，现涉案房产所有权人是王美茹。王美茹到庭也无法证实原告与其签订的所谓房屋买卖协议是合法有效的。再次原告也没有证据证实没有办理过户登记手续是开发商的原因。故本案原告应承担举证不能的法律后果。三、原告不能证明其无过错。因为其一，原告在购买涉案房产时，明知此房有抵押贷款，原告也没有到银行办理转按揭手续。其二，原告也未向房产登记机关办理预告登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条之规定，涉案房产可以办理预告登记，才具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权的效力。而原告上述二个手续都没有办理。其三，根据《物权法》第106条规定，要求善意取得三要件的举证责任有：不知情、交易外观合理、已完成物权转移。那么这里的无过错要满足这三点。针对本案原告明知购买的是已经有抵押的房产，怎么能无过错？原告方作为买受方，应该考虑到购买二手房产本身就有诸多风险，原告自己没有注意到审慎义务，没有充分考虑到风险，自身存在过错，应当自行承担所有的法律后果。综上，被告认为水区法院冻结、查封涉案房产合情、合理、合法，原告的诉讼请求与事实不符，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人王美茹述称：我与原告通过第三方签订房屋买卖合同是属实的。原告当时就办理了入住并进行了装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告马超提交如下证据：证据1.2018年3月13日《房屋买卖居间合同》，证明：2018年3月，马超通过新疆舒竣嘉业商贸有限公司购得王美茹名下位于乌鲁木齐市水磨沟区的房产，房产总价69万元，首付款22.5万元（其中5万元交中介公司代管，完成房产交付后由中介公司再转交给王美茹，17.5万的房款由马超直接支付给王美茹，剩余房款由马超直接向贷款行还款）。被告对真实性、合法性和关联性均不认可。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据2.乌鲁木齐市住房情况查询记录，由王美茹于2018年3月15日在房产局调取，证明涉案房产在王美茹名下；房产系按揭贷款购得，预告抵押时间：2016年5月10日至2045年5月10日。被告对真实性、合法性认可，对关联性不予认可，该证据恰恰能够证明该房产登记在王美茹名下，王美茹是涉案房产的合法所有权人。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据3.2018年3月16日《补充协议》，证明剩余房款46.5万由马超以承担第三人王美茹在按揭银行贷款的形式支付。被告对真实性、合法性和关联性均不认可。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据4.2018年3月16日银行转账凭证，证明2018年3月16日马超在中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖路支行给王美茹转房款的17.5万，马超按《房屋买卖居间合同》约定向王美茹履行了付款义务。被告对真实性、合法性认可，关联性不予认可，认为即便马超向王美茹实际转账17.5万元，但该单据并未注明转款的性质与用途，与本案没有关联性，不能排除此款为马超与王美茹之间的其他经济往来。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据5.2018年3月28日收条，证明：王美茹收到《房屋买卖居间合同》约定的除按揭款之外的全部22.5万元房款。被告对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其并不是收条的任一方当事人，无法确认王美茹是否真正收到收条中的款项。即便王美茹确认收到了该款项，但也不能排除王美茹恶意逃债与原告串通，损害我方合法权益的可能。第三人认可该证据，表示22.5万元包含原告打给我的17.5万元以及在中介公司的5万元。本院对此证据的真实性予以确认。证据6.2018年3月28日收据，证明马超于2018年3月28日向中介公司新疆舒竣嘉业商贸有限公司支付6900元居间服务费。被告对真实性、合法性、关联性均不予认可。收据中马超在经手人处签字，让我方怀疑马超与新疆舒竣嘉业商贸有限公司存在关联关系，进而无法排除王美茹位恶意逃债与原告及其商贸公司串通，损害我方合法权益的可能。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据7.乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司于2019年5月30日出具的马超上述房产的入住《证明》，证明马超系上述房产的业主，入住时间：2018年4月1日。被告对真实性、合法性、关联性均不予认可，原因证明落款处印章并非物业公司公章，且没有出具证明的经办人签字。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据8.观园路北社区工作委员会于2019年5月31日出具的《居住证明》，证明马超于2018年4月至今在上述房产居住。被告对真实性、合法性、关联性三性均不予认可，没有出具证明的经办人签字，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据9.马超与乌鲁木齐德美精工装饰工程设计有限公司于2018年4月5日就上述房产装修签订的《家庭居室装修工程施工合同》，证明涉案房产由马超装修。被告对真实性、合法性、关联性不予认可。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据10.照片，证明涉案房产由马超居住。被告对真实性、合法性、关联性不予认可。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据11.乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司给马超出具的上述房产于2018年9月1日的水费《收据》、2019年1月10日物业费《收据》、水费《收据》；2019年4月15日水费《收据》，证明物业公司2018年9月1日收取了马超水费100元（累计42方）。物业公司2019年1月10日收取了马超于2018年4月15日至2018年12月31日期间的1743.93元物业费。物业公司收取了马超水费100元（表数从42到63）。物业公司2019年4月15日收取了马超水费100元（表数63到84）。被告对真实性、合法性、关联性不予认可。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认.证据12.马超缴纳上述房产的热力2018-2019年度采暖费发票，证明：2018-2019年度上述房产的采暖费由马超承担。结合以上证据7-11可以证明马超在房产查封前已对房屋进行装修并实际居住使用。被告对真实性、合法性、关联性不予认可,认为装修、交纳水、暖、物业费与实际入住占有房屋没有直接因果关系，入住应当在物业办理入住登记。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据13.兴业银行乌鲁木齐南湖路支行出具的王美茹上述房产按揭贷款卡的银行流水，证明马超从2018年4月8日至2018年10月10日按月向王美茹的还贷卡上支付上述房产的银行按揭款。被告对真实性、合法性认可，关联性不认可。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据14.兴业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖路支行于2018年11月12日至2019年6月10日的马超及爱人王韵潇针对上述房贷的还款凭证、王韵潇的身份证和结婚证，证明王韵潇以现金形式还了11月的房贷；马超从12月起以现金按月承担房贷（账户名：个贷其他应付款项、收款账号：51×××24、收款人兴业银行乌鲁木齐分行、行号：309881001017）。被告对真实性、合法性认可，关联性不认可。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据15.王美茹、马超、中介公司新疆舒竣嘉业商贸有限公司于2018年11月21日签订的《还款账户变更确认书》，证明：王美茹的还贷卡账户处于冻结状态，银行无法扣除月供，由兴业银行提供账户（账户名：个贷其他应付款项、收款账号：51×××24、收款人兴业银行乌鲁木齐分行、行号：309881001017）进行还款。被告对真实性、合法性、关联性不认可，无法排除恶意串通损害我方权益的可能。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性予以确认。证据16.（2018）新0105执1045号执行裁定书、协助执行通知书、（2019）新0105执异字第16号执行裁定书，证明上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行对王美茹向贵院申请执行系金钱债权执行，法院于2018年11月5日对上述房产进行了查封，于2019年5月17日驳回了马超对上述房产的执行异议请求。被告对真实性、合法性、关联性均认可。认为作为王美茹的合法债权人，依法申请法院查封涉案房产，所依据的事实清楚，适用法律正确。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据17.新疆百商投资集团有限公司与王美茹于2016年4月18日签订的《乌鲁木齐市商品房买卖合同》、契税发票、公共维修基金缴存凭证、公证书，证明：1.王美茹以银行按揭贷款的形式向开发商购买了上述房产，并缴纳相关税费；2.关于产权登记的约定：银行、公积金按揭客户待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房地产管理局领取证书。上述房产系非因买受人马超的自身原因未办理过户登记。王美茹向马超交付其购房的全部资料，双方交易合法、善意的。被告对真实性合法性认可，关联性不予认可，上述证据恰恰能够证明王美茹对涉案房产享有合法所有权，我方申请法院查封该房产合理合法。第三人认可该证据。本院对此证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月18日，第三人王美茹与新疆百商投资集团有限公司签订《商品房预售合同》，约定由王美茹首付20%余款通过银行贷款支付形式，购买位于水磨沟区房屋，建筑面积92.38平方米，房屋总价款596313元。2018年3月13日原告马超与王美茹、新疆舒竣嘉业商贸有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定马超购买王美茹位于水磨沟区房屋，成交总价690000元。2018年3月16日，马超支付王美茹175000元。2018年3月28日王美茹向原告出具收条，载明收到225000元。同日，马超向新疆舒竣嘉业商贸有限公司交纳居间服务费6900元。2018年4月，马超入住案涉房屋至今，并向相关物业公司及热力公司交纳物业费用及暖气费。自2018年4月起，马超以王美茹名义向银行支付按揭贷款。2018年9月3日，本院作出（2018）新0105执1045号执行裁定书，裁定：一、冻结、划扣王美茹银行存款569353.58元及延迟履行期间的利息（按实际付款日期计算），执行费8093.54元；二、存款不足的依法查封、扣押其相应价值的财产予以拍卖或以物抵债，所得款项用于支付本案的执行费用及清偿债务。2018年11月5日，本院查封了第三人王美茹名下位于乌鲁木齐市水磨沟区的房产及所对应的土地使用权，查封期限自2018年11月5日至2021年11月4日。2019年4月24日，马超对本院（2018）新0105执1045号执行案件中，执行标的提出执行异议，要求停止对位于乌鲁木齐市水磨沟区房产的执行。本院于2019年5月17日作出（2019）新0105执异字第16号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，马超与王美茹签订的房屋买卖合同，双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据马超提交的支付购房款凭据，再结合其提交的支付物业费、水电费的票据以及相关证明，可以确认马超已交齐全部房款并于2018年4月实际入住案涉房屋。由于未办理房屋转移登记手续，致使被告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行申请执行的案件中，本院将案涉房屋进行了查封，因此马超对不能办理转移登记不存在过错。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告马超对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋的执行，于法有据，本院予以支持。原告马超与王美茹签订房屋买卖合同，不直接产生物权变动的法律效力，马超仅享有要求王美茹协助办理物权登记的请求权，在完成不动产登记之前，该请求权为一般债权，因此其诉请要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、停止对水磨沟区房屋的执行;二、驳回原告马超的其它诉讼请求。案件受理费10700元（原告已预交），由被告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 穆 丹人民陪审员 李 海人民陪审员 李惠敏二〇一九年十一月二十日书 记 员 王 涛