湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9747号上诉人（原审原告）：张兴波，男，1985年1月25日出生，户籍所在地湖北省枣阳市，现住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：沈静，湖北华徽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程燕，女，1976年4月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。原审被告：湖北星海房地产综合开发有限公司，住所地湖北省武汉市汉口火车站东方商都**。法定代表人：王正，该公司总经理。委托诉讼代理人：万德成，该公司员工。上诉人张兴波、上诉人程燕因与原审被告湖北星海房地产综合开发有限公司（以下简称星海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兴波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持张兴波一审的诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费用由程燕承担。事实和理由：1、程燕采取欺诈手段，隐瞒真相、虚假承诺，并且以星海公司的名义将房屋转租给张兴波，收取高额租金和转让费的事实成立。张兴波与星海公司签订的房屋租赁合同不是当事人的真实意思表示，该合同未成立未生效。2、张兴波履行的是与星海公司签订的《房屋租赁合同》，而未履行与程燕个人于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》。3、张景铭与程燕议定的年租金15万元包括了两层楼的租金，事实上，张兴波只使用了第一层楼，第二层楼被程燕自己使用，张兴波要求程燕返还多收取的房屋占有使用费6万元是有法律依据的。4、程燕存在假冒星海公司名义的欺骗行为，星海公司明确表示合同上的公章是虚假的，且拒绝对合同进行追认，张兴波与星海公司签订的《房屋租赁合同》是无效的。张兴波要求程燕返还已经支付的房屋转让费并赔偿装修投入损失有法律依据，应得到支持。程燕辩称，一审判决程燕返还75000元是无依据的，张兴波的上诉请求及理由不应支持。星海公司述称，张兴波在一审中没有针对星海公司提出诉请，张兴波、程燕也没有在上诉状中提及星海公司的责任，故本案与星海公司无关。程燕上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、驳回张兴波一审的诉讼请求；3、本案的一审、二审诉讼费用由张兴波承担。事实和理由：1、15万元转让费是双方协商一致的结果，合同也已经全部履行完毕，一审判决程燕向张兴波返还转让费75000元，无事实和法律依据。2、本案合同约定的转让费是当事人的真实意愿，符合房屋转租的交易习惯，应受法律保护。3、程燕没有收取过张兴波的装修费，双方合同中也没有约定收取和退回装修费的问题，现合同已到期限，张兴波负有无条件退房的义务，不存在退还转让费、装修费的问题。张兴波辩称：1、程燕与张兴波签订了两份合同，第一份合同系房屋租赁合同，未提转租事宜，载明租金一元不合理，第二份合同取代了第一份合同，故第一份合同无效。2、第二份合同有星海公司的盖章，张兴波认为程燕系星海公司员工，但星海公司否认了盖章事实，故张兴波认为程燕存在欺骗，第二份合同也是无效的。3、两份合同均无效，程燕应当返还全部不当得利。星海公司述称，星海公司认可张景铭与程燕签订的合同,出租的是一、二楼，后程燕将一楼出租给了张兴波，二楼留给自己使用，程燕与张兴波签订合同的事情与星海公司无关。张兴波向一审法院起诉请求：1、确认张兴波与星海公司签订的房屋租赁合同无效；2、程燕返还张兴波房屋转让费150000元；3、程燕返还张兴波多支出的房屋占用费60000元；4、程燕赔偿张兴波的装修及投入损失100000元；5、程燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于武汉市江岸区二七路星海蓝天**东大门的房屋使用权人为星海公司。星海公司将上述房屋出租给张景铭。2015年1月10日，张景铭（甲方）与程燕（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落于武汉市江岸区二七路星海蓝天300号东大门一楼、二楼房屋，出租给乙方作水果、干果店使用；租赁期共三年，甲方从2015年1月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年1月15日收回；甲乙双方议定年租金共计人民币150000元，由乙方每年在1月8日前交纳当年租金共计人民币150000元给甲方；备注：分两次支付，每次付75000元，半年一付；合同还约定了其他条款。程燕承租上述房屋后，对上述房屋的一楼、二楼重新进行了装修，装修后自行经营。2015年11月5日，张兴波向程燕支付转让费150000元，租房定金10000元。2015年11月9日，张兴波向程燕支付房屋租金50000元。2015年11月19日，程燕（甲方）与张兴波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于武汉市江岸区二七路300号房屋一楼的商铺（以下简称诉争房屋）转让并出租给乙方使用，转让费用150000元整；双方暂定租期二年，即从2015年12月1日起至2017年12月1日止；按半年一次交付房租，每次提前一个月交付租金，每月租金为10000元整，每年按百分之五递增；合同还约定了其他条款。张兴波承租诉争房屋后，对承租的一楼门面进行了装修。另外，2015年12月1日，星海公司（甲方）与张兴波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于武汉市江岸区星海蓝天小区300号东大门一楼的房屋出租给乙方使用，双方暂定租期两年，即从2015年12月1日起至2017年12月1日止；房租半年一交，60000元；合同还约定了其他条款。该合同由星海公司在甲方处加盖印章，程燕在旁边签字，张兴波在乙方处签名。同日，星海公司出具一份证明，证明星海公司将诉争房屋出租给张兴波经营面馆。程燕与张兴波签订的《房屋租赁合同》到期后，张兴波继续承租诉争房屋进行经营，并按合同约定的租金标准向程燕支付租金，程燕继续收取租金。2015年11月5日至2018年5月15日，张兴波向程燕支付转让费150000元，房屋租金（包括定金）共计360000元。2018年11月21日，应星海公司要求，张兴波撤离了诉争房屋。因双方协商未能达成一致意见，故调解未成。一审法院认为，张兴波与程燕于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。张兴波向程燕支付了36个月的租金，其实际承租诉争房屋的时间也为36个月左右，故张兴波主张程燕向其返还多支出的房屋占用费60000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张兴波主张其与星海公司签订的《房屋租赁合同》无效问题，因该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，故该合同已经生效。实际履行过程中，张兴波于2015年11月5日即向程燕支付了转让费150000元，租房定金10000元，此后2015年11月19日双方签订了《房屋租赁合同》，并对转让费进行了约定，合同签订后，张兴波一直向程燕个人支付租金，张兴波履行的系其与程燕个人于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》。张兴波与星海公司签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，是否履行并不影响合同效力，故对张兴波的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于张兴波主张的程燕向其返还房屋转让费150000元的问题，一审庭审时，程燕表明该转让费系程燕对诉争房屋进行装修的费用，张兴波也承认在进驻诉争房屋时，房屋有吊顶并铺了地板，厕所也可以使用。但本案中程燕除对诉争房屋即一楼的房屋进行了装修外，还对其自用的面积相同的二楼进行了装修，张兴波只承租了一楼的诉争房屋，且诉争房屋自装修到转租给张兴波已经经过了10个月的折旧期，本案中程燕未能提供充分证据证明其支付的装修的具体费用，鉴于本案实际情况，一审法院酌定程燕应退还的房屋转让费以一半为宜，故程燕应当向张兴波返还房屋转让费75000元。关于张兴波要求程燕赔偿其装修及投入损失100000元的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方签订的租赁合同对装修没有约定，张兴波陈述程燕口头承诺租赁期满后可以续租，但未提交相应证据证明，现租赁期限届满，张兴波要求程燕赔偿其装修损失无合同和法律依据。关于投入损失，张兴波没有提供合同和相关付款凭证等证据证明存在上述损失，且对投入损失，双方也无约定，故对其上述诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、程燕于一审判决生效之日起五日内向张兴波返还房屋转让费75000元；二、驳回张兴波的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5950元，减半收取2975元，由张兴波负担2137元，程燕负担838元。因张兴波已将案件受理费预交一审法院，故程燕应于一审判决生效之日起五日内将838元款项支付给张兴波。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张兴波与程燕签订的《房屋租赁合同》以及张兴波与星海公司签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。星海公司虽辩称其与张兴波之间未签订《房屋租赁合同》，合同上的公司印章及签名均是虚假的，但并未提交证据予以证明，对其该项辩称意见，本院不予采纳。关于张兴波要求确认其与星海公司签订的《房屋租赁合同》无效的上诉请求，本院不予支持。上述两份合同签订后，张兴波一直向程燕支付租金，张兴波实际履行的是与程燕签订的租赁合同。关于张兴波要求程燕向其返还房屋转让费15万元的上诉请求，程燕在一审庭审中陈述转让费系其对诉争房屋进行装修的费用，本案中程燕除对诉争房屋进行装修外，还对自用的二楼房屋进行了装修，一审法院考虑到诉争房屋从装修到转租给张兴波已经经过了10个月的折旧期、程燕未提交充分的证据证明其装修的具体费用，结合本案的实际情况，酌定程燕向张兴波返还75000元装修费用，并无不当，对张兴波的该项上诉请求，本院不予支持。对于程燕要求改判其不返还转让费75000元的上诉请求，本院亦不予支持。关于张兴波要求程燕返还其多支出的房屋占用费60000元的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于张兴波要求程燕赔偿其装修及投入损失100000元的上诉请求，因双方租赁合同期限已经届满，张兴波亦未提交充分的证据证明其损失，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，张兴波和程燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7625元，由张兴波负担5950元，程燕负担1675元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月五日书记员 陈旭敏