河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1628民初4702号原告：杨敬玉，男，1974年10月2日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：王翻，河南博辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小光，河南博辩律师事务所律师。被告：韩以峰，男，1958年1月18日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被告：朱玉华，女，1962年11月10日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：韩枫，男，1987年3月1日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系朱玉华儿子。原告杨敬玉与被告韩以峰、朱玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨敬玉及委托诉讼代理人王翻，被告韩以峰、被告朱玉华的委托诉讼代理人韩枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨敬玉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告韩以峰2013年8月20日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令二被告返还原告购房款700000元；3、本案全部诉讼费用及原告为实现债权支出的其他合理费用由被告承担。事实与理由：2013年8月20日，原告与被告韩以峰签订《房屋买卖协议书》，将二被告共同所有的位于鹿邑县××气大道西××北××红灯西约××处、面积79.2平方米的两间门面房，以700000元的价格出售给原告，因房屋买卖合同标的物未依法登记领取权属证书等原因，属于依法不能买卖的房屋，双方签订的房屋买卖协议应属无效，合同无效后，被告应及时返还购房款，但经原告多次催要，被告至今未能返还。特起诉请求依法判如所请。被告韩以峰辩称:合同应该是有效的，原告要求合同无效或解除也同意，但是这个钱目前没有能力偿还。等到官司赢了之后再给。被告朱玉华辩称：合同是有效的，原告要求合同无效或解除，具体由韩以峰做决定，买卖合同是韩以峰签的，朱玉华不知情也没签字。当时卖房不知道，后来知道了，也认可这个事。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；对于有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交证据如下：原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。2、房屋买卖协议书一份，证明原告与被告韩以峰于2013年8月20日签订《房屋买卖协议书》，约定被告韩以峰将涉案门面房转让给原告，成交价700000元；房产证、土地使用证手续由甲方韩以峰负责办理，至今，被告未按照约定办理房产证、土地使用证手续；原告与被告韩以峰签订的协议因违反了国家强制性法律法规，应属于无效协议。3、收条一份、转账记录一份，证明原告已按照协议约定支付给被告购房款。被告韩以峰、朱玉华对上述证据没有异议，承认收到房款70万，并签合同的事实，该事实本院予以认定。4、本院（2016）豫民初677号民事裁定书，证明被告韩以峰与朱玉华是夫妻，且承认是夫妻共同财产，故被告韩以峰与朱玉华应该共同承担责任。被告韩以峰、朱玉华异议，因为已经离婚，财产已经分割，朱玉华不应再承担责任。法庭认为，本案合同签订时，合同的标的物属二被告共同财产，被告朱玉华虽未签订合同，但对韩以峰签订买卖合同及收购房款的事实予以认可；二被告事后虽离婚并分割共同财产，该离婚协议只应对离婚当事人双方发生拘束力，不应当因此对抗第三人的债权的实现。因此二被告的异议不成立，朱玉华仍应当承担民事责任。根据当事人的质证和陈述，本院认定事实如下：被告韩以峰、朱玉华建有门面房两间，位于鹿邑县××气大道西××北、××红灯西××处，该房南北长12米、东西长6.6米，建筑面积79.2平方米。2013年8月20日，被告韩以峰、原告杨敬玉签订门面房买卖协议书，约定韩以峰以700000元价格将该两间门面房转让与原告杨敬玉。合同签订后，杨敬玉以转账方式分批支付给韩以峰700000元房款，韩以峰于2013年10月6日出具700000元收条一份。有关房屋买卖及收款一事，被告朱玉华均认可。韩以峰收到房款后，未到房屋交付期，因该两间门面房已被他人转让而无法向杨敬玉交付，酿成本案纠纷。另查明，2015年4月23日，被告朱玉华与韩以峰离婚，离婚时，二人就婚后共同财产及共同债务达成协议，均由韩以峰享有及承担。本院认为，当事人意思表示一致，合同成立。依法成立的合同自成立时生效。但《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，侵犯国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告订立房屋买卖合同，被告将自己所有的门面房转让与原告，属双方民事行为。作出该行为的双方均具有民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规有关合同效力的强制性规定；朱玉华虽未在合同上签字，但事后追认，证明韩以峰有权处分该门面房。本案买卖合同的标的物是被告韩以峰的自建房，韩以峰、朱玉华能够原始取得该房屋的所有权；虽然订立合同时，该合同的标的物----两间门面房，被告韩以峰未办理所有权属证书，会给本案原、被告事后履行合同、交付房屋、转移房屋所有权、办理过户手续带来负面影响，但这些负面影响仅属于合同履行上的瑕疵，并不影响合同的效力。因此本案的房屋买卖合同应当有效，原告主张合同无效的理由不足，本院不予支持。本案原告主张合同无效真实意图是因为本案被告的房屋已被他人转让，无法实现买房的合同目的而要求索回已支付的购房款。因本案案涉合同的标的物已被他人转让而无法向原告交付，致使原告的合同目的不能实现的事实，更符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的情形，即当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的无法实现的，对方可以解除合同。因此原告可以解除合同，而不应当是主张该合同无效。既然本案原告起诉的真实目的是索回已支付的购房款，诉讼中原告已表示如合同有效即请求要求解除、且本案被告对原告主张的合同无效或者解除均不持异议，为减少当事人的讼累，本院确认原告可以解除合同、并有权主张被告返还购房款的诉讼请求。本案房屋买卖发生于2013年，是被告韩以峰、朱玉华夫妻关系存续期间，被告韩以峰出售的本案案涉的门面房属于二被告的共同财产。朱玉华认可订立合同及收受房款的事实，说明韩以峰处分共同财产的行为是有效的。合同解除后，二被告对依据合同而得到的700000元房屋价款应当负有共同返还的义务。被告朱玉华、韩以峰虽于2015年离婚、并对共同财产及共同债务达成分割协议均由韩以峰承担，但该离婚协议只是对离婚双方具有拘束力，原夫妻之间有关共同债权债务分割、承担的内容不经其他债权人同意不应对其他债权人产生效力，不应影响到本案买卖合同解除后，原告向二被告主张共同返还已支付的购房款的权利。因此，被告朱玉华以已与韩以峰离婚、离婚时已约定共同财产及共同债务均由韩以峰享有和承担为由，主张自己不应当再承担返还房款义务的抗辩，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除杨敬玉与韩以峰于2013年8月20日签订的《房屋买卖协议书》；二、韩以峰、朱玉华应当自本判决生效后十日内支付给杨敬玉700000元；三、驳回杨敬玉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告韩以峰、朱玉华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  赵德峰二〇一九年十一月五日书记员  李沛霖