福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1278号 上诉人（原审被告、反诉原告）邹凤英，女，1981年1月2日出生，汉族，住福建省连城县，现住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：伍永康，男，1964年11月20日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：曹开菊，福建致平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈永吉，福建致平律师事务所律师。 原审被告：高恩波，男，1979年4月28日出生，汉族，住江西省井冈山市，现住福建省厦门市集美区。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司连城支行，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路24号，统一社会信用代码91350825858105639B。 负责人：罗德生，职务：副行长（主持工作）。 委托诉讼代理人：张珂，女，汉族，中国建设银行股份有限公司龙岩分行职工。 上诉人邹凤英因与被上诉人伍永康及原审被告高恩波、原审第三人中国建设银行股份有限公司连城支行（以下简称建行连城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2019）闽0825民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹凤英的委托诉讼代理人陈永斌和被上诉人伍永康及其委托诉讼代理人曹开菊、陈永吉及原审第三人建行连城支行的委托诉讼代理人张珂参加诉讼。本案现已审理终结。 邹凤英上诉请求：请求依法撤销福建省连城县人民法院(2019)闽0825民初1331号民事判决，改判驳回伍永康的一审诉讼请求并支持邹凤英一审反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。l、2015年9月份，邹凤英返回连城县办理过户手续而未能办理成功的原因不清楚，一审判决认定为缺少清会办的证明缺乏事实依据。一审过程中，伍永康提供了清会办证明证实伍永康可以通过正当渠道获得清会办证明，邹凤英仅是配合办理过户手续，相关证件均已经交付给伍永康，至于为什么没有办理，是伍永康的原因，与邹凤英无关。2、伍永康没有按约定支付购房款，没有证据证明伍永康已经还清了所有按揭款。邹凤英与建设连城支行的贷款期限为20年，邹凤英并没有办理解除金融借款合同的手续，伍永康持有该结清证明也不能证明其已还清涉案房屋的按揭贷款。二、作为房屋买卖合同的买方，其主要合同义务是支付购房款。本案中，合同总价款为256000元，该购房款由两部分组成，一是合同签订时支付的140538元，二是该涉案房屋所剩余按揭贷款的还款责任。本案中，伍永康自2015年10月份起就没有支付按揭款，因此作为买方，没有按购房合同约定支付违约金50000元。三、邹凤英有权拒决履行过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在伍永康没有履行支付购房款的情况下，邹凤英有权拒绝履行协助办理过户手续的义务。一审判决邹凤英履行办理过户手续没有事实和法律依据。四、本案应当依法解除邹凤英与伍永康的房屋买卖合同并判决伍永康支付违约金50000元。1、2015年10月，伍永康明确表示拒绝继续支付按揭款，邹凤英明确告知如果不缴纳按揭款的话就收回房子。从该约定看，双方对合同的解除条件就有了合意，此后，伍永康没有履行支付按揭款义务。因此，双方所约定的合同解除条件成就。2、鉴于伍永康没有履行支付购房款的义务，并以资金的行为表明不履行主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以资金的行为表明不履行主要债务合同可以解除。”的规定，邹凤英提出解除合同的诉讼请求有充分的事实依据和法律依据。3、因伍永康没有履行支付购房款的合同主要义务，按合同约定应当支付违约金50000元。4、一审判决推定邹凤英自2015年10月起资金支付按揭款的行为属于“自愿”，毫无法律依据。伍永康拒绝支付按揭款，导致邹凤英面临被银行催债而造成不良信用记录的后果而被迫自己还款。况且，邹凤英是否“自愿”，均不影响伍永康没有按约定支付购房款的违约事实的成立。5、一审判决超出诉讼当事人的诉讼请求范围。邹凤英和伍永康均没有提出伍永康应当支付邹凤英所支付的自2015年10月至2019年1月份按揭款的诉讼请求。一审判决在未作出任何释名的情况下，且各方当事人均未提出请求经行作出裁判，属于程序违法。同时也侵害了当事人的实体权利。6、高恩波不是合同当事人，根据合同相对性原则，一审判决高恩波履行合同义务缺乏事实和法律依据。六、一审判决对诉讼费的分配违法。1、即使按一审判决认定的情况，伍永康没有通知邹凤英协助办理过户手续的情况下径自提起诉讼，本案的诉讼发生也是伍永康滥用诉权造成的，一审诉讼费不应当由邹凤英承担。2、一审判决驳回了伍永康支付违约金50000元的诉讼请求，基于该诉讼请求所产生的诉讼费却判决由邹凤英承担，显然违法。综上，一审法院在认定事实及适用法律上均属错误，请求依法撤销福建省连城县人民法院(2019)闽0825民初1331号民事判决，改判驳回伍永康的一审诉讼请求并支持邹凤英的一审反诉请求。 伍永康辩称：一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确。2015年，伍永康要求邹凤英及高恩波协助伍永康办理过户手续。因当时连城县房管部门的规定，办理过户手续需要连城县清理民间标会工作指导小组（以下简称清会办）出具关于邹凤英及其父母无标会债务的证明，伍永康便与邹凤英一同前往清会办办理，才从清会办得知邹凤英的父母邹春和、罗秀滦有一笔244758元的标会债务尚未清偿，无法取得清会办的无标会债务证明，无法办理过户手续。伍永康与清会办及房屋产权登记部门多次沟通，均无法办理过户手续。无奈，伍永康与邹凤英夫妻协商，邹凤英认识到无法过户是其自身原因引起，具有一定过错，自愿自2015年10月起代伍永康缴纳部分按揭贷款，同时双方约定此笔代为缴纳的按揭贷款直至房屋登记部门同意过户之日由伍永康归还邹凤英。二、邹凤英在房屋交付给伍永康使用五年后又自2015年10月起至2018年12月止，长达三年多时间自行向银行缴付按揭代款，且从未要求伍永康解除合同腾退房屋，以上事实足以证实邹凤英缴纳按揭贷款是其自愿的行为。伍永康按约定支付首付款，按揭贷款除2015年9月-2018年12月之外的贷款，都是伍永康代为偿还，所有的贷款已经清偿完毕，银行的贷款没有结清是因为邹凤英的名字进行贷款，需要邹凤英予以配合，但邹凤英拒不配合办理结清手续。三、一审判决未超出诉讼当事人的诉讼请求范围。邹凤英在一审反诉请求的第一项内容为“双方互返还财产。”一审判决伍永康返还邹凤英代为支付的按揭款仍在一审邹凤英的反诉请求范围内。四、高恩波作为邹凤英的配偶，在《套房转让协议》上签名确认，是合同当事人，一审判决其履行合同义务事实认定清楚，证据确凿。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回邹凤英的上诉请求。 建行连城支行述称，因原审判决所涉的贷款已经结清，建行连城支行对相关诉讼请求和事实理由没有答辩意见。 高恩波未作陈述。 伍永康向一审法院起诉请求：1、判决邹凤英、高恩波履行《房屋转让协议》约定的提供房产权证及相关过户材料，协助伍永康办理坐落于连城县杂物间的转让过户手续；2．判决邹凤英、高恩波支付违约金50000元给伍永康。 邹凤英向一审法院提出反诉请求：1、判决解除邹凤英与伍永康于2010年10月12日签订的《套房转让协议》，双方互相返还财产；2、判决伍永康支付给邹凤英违约金50000元。 一审法院认定事实：2010年10月12日，邹凤英及其配偶高恩波与伍永康及其配偶谢小红签订了《套房转让协议》一份，协议约定的主要内容有：邹凤英、高恩波将邹凤英名下的坐落于连城县莲南小区C幢501号套房及其杂物间转让给伍永康；伍永康支付现金140538元，邹凤英原在建行的按揭贷款自2010年10月份开始由伍永康支付直至还清止；伍永康若要办理过户手续，邹凤英应及时无条件提供两证及有关过户所需材料，并积极协助伍永康办理好过户手续；甲乙双方应忠实履行本协议所规定的权利和义务，否则视为违约，并承担违约金50000元。合同签订后，伍永康当即支付购房款140538元，邹凤英亦将转让房屋交付给伍永康使用。伍永康自2010年10月份起每月向银行缴付房屋的按揭贷款直至2015年9月份止。后因伍永康要求邹凤英协助办理房屋过户手续，邹凤英也专门从厦门返回连城协助办理，但因缺少清会办的证明而未办理成功，因此涉案房屋自2015年10月份起的按揭贷款就由邹凤英缴付，并缴付至2018年12月份止共28277.6元。2019年4月15日，伍永康还清了涉案房屋自2019年1月份以后的余欠按揭贷款，涉案房屋的产权证和土地证原件仍保留在银行。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，邹凤英、高恩波将自有的已取得国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋转让给伍永康，伍永康也已实际入住该房屋多年，后又还清了银行按揭贷款，故双方签订的《套房转让协议》，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。根据我国法律的规定，房屋所有权转移应到房屋管理部门办理房屋权属转让登记后才发生法律效力，出卖人应当按照约定协助买受人办理房地产权属转让登记。据此，伍永康要求邹凤英、高恩波协助办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。买卖双方在《套房转让协议》只约定，乙方（伍永康、谢小红）若要办理过户手续，甲方（邹凤英、高恩波）应及时无条件提供两证及有关过户所需材料，并未约定具体过户的期限，且伍永康提出其于2019年3月多次要求邹凤英协助办理房屋过户手续的事实，未提供有效的证据予以证实，其所提供手机短信、通话记录均是自己手机（单方）记载的内容，既不能证明对方的手机号码是邹凤英的，也不能证明是向邹凤英发出的，而且其内容也没有体现要求邹凤英协助办理过户手续的具体时间、地点和要求。因此，伍永康要求邹凤英、高恩波支付违约金50000元的主张，不予支持。关于邹凤英在房屋交付使用后5年又继续自行向银行缴付按揭贷款（自2015年10月份起至2018年12月份止共28277.6元）的原因和理由，双方说法不一，伍永康认为：是邹凤英无法开具清会办的证明造成无法办理过户手续而理亏，遂愿意先行缴付；邹凤英认为是：伍永康表示自2015年10月份起将不再缴纳按揭款，属于以实际行为拒绝履行合同主要义务的行为。一审法院认为，邹凤英在房屋交付给对方使用后又继续自行向银行缴付按揭贷款的时间达三年多（自2015年10月份起至2018年12月份止），可以确定邹凤英是自愿缴交，且邹凤英提出“伍永康表示自2015年10月份起将不再缴纳按揭款”的辩解，未提供证据予以证实。因此，双方对邹凤英继续自行向银行缴付按揭贷款的原因和理由，均因证据不足，不予认定。据此，邹凤英以伍永康的行为属拒付购房款构成根本违约为由，要求解除合同、伍永康应承担违约金50000元的主张，没有事实和法律依据，不予支持。伍永康对涉案房屋已实际使用、占有多年，故邹凤英所缴付的自2015年10月份起至2018年12月份止共28277.6元的银行按揭贷款，伍永康应当予以返还，伍永康同意承担该款自2019年1月1日起按年利率6%计算的利息，予以认可；邹凤英要求该款自2015年10月15日起计算利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、邹凤英、高恩波应于判决生效后十日内协助伍永康办理连城县房屋的所有权变更（转让）登记手续【房产证号：连房证字第××号、土地使用权证号：连国用（2011）第1447号《土地使用权证》】；二、伍永康应于判决生效后十日内返还邹凤英所缴付的银行按揭款28277.6元，并承担以28277.6元为基数自2019年1月1日起至该款还清日止按年利率6%计算的利息；三、驳回伍永康的其他诉讼请求；四、驳回邹凤英的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5890元，减半收取2945元，由邹凤英、高恩波负担；反诉受理费2945元，由邹凤英负担。 本院二审期间，邹凤英、高恩波、建行连城支行均未提交新证据，伍永康向本院提交新证据;闽西新闻网、龙岩新闻网的新闻图片（百度）；证明：1997年至2018年，连城县房管部门及土管部门规定办理相关产权过户手续时要求双方当事人出具清会办出具的无标会债务证明，证明没有标会债务，才能办理过户。 经质证，邹凤英对证据的真实性无异议，关联性有异议，办理房产过户的需要证件应当由行政机关出具证明，当时没有过户的原因不清楚，现有证据无法证明是缺少清会办的证明导致无法办理变更登记手续，邹凤英没有参与标会。建行连城支行对证据没有意见。 本院认为，伍永康二审中提交的证据，各方当事人对证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，予以认定。 对原审判决查明的事实，邹凤英向本院提出如下异议：1、原审判决认定“邹凤英及其配偶高恩波与伍永康及其配偶谢小红签订了《套房转让协议》一份”有异议，高恩波不是合同当事人；2、原审判决认定“邹凤英、高恩波将邹凤英名下的坐落于连城县莲南小区C幢501号套房及其杂物间转让给伍永康”有异议，高恩波仅是配偶关系；3、原审判决认定“但因缺少清会办的证明而未办理成功”有异议，是什么原因没有办理成功，邹凤英不清楚。伍永康、建行连城支行对原审判决查明事实没有异议。本院对原审判决查明各方当事人无争议的事实，予以确认，对于当事人向本院提出的异议，将在以下说理部分予以论证。 本案二审的争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同能否解除？2、邹凤英主张的违约金5万元能否支持？3、原审法院程序是否合法？对此，予以分析认定如下： 本院认为，邹凤英及其配偶高恩波与伍永康及其配偶谢小红签订《套房转让协议》是各方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定为有效合同。高恩波在转让协议上签名，表明是合同一方的当事人，邹凤英否认高恩波是合同一方当事人，没有依据，其主张不能成立。合同签订后，伍永康依约履行合同义务。2015年9月，邹凤英按伍永康的要求，返回连城县与伍永康一同办理套房过户手续，因其他原因未能办成。伍永康陈述未能办成过户手续的原因是缺少清会办的证明，邹凤英的父母有标会债务尚未清偿，而邹凤英对其父母有参与标会的事实并不否认，伍永康的陈述较为可信。2015年10月至2018年12月套房的按揭贷款由邹凤英缴付，改变了协议约定的由伍永康支付方式，在三年多的时间里，无证据证明邹凤英对改变后按揭贷款支付方式有异议，应视为该改变支付方式双方达成了合意。2019年1月邹凤英未向银行支付按揭贷款后，伍永康主动清偿了案涉套房余欠的按揭贷款。伍永康的行为表明其积极主动的履行合同义务，其在履行合同过程中，并无过错。邹凤英请求解除《套房转让协议》，伍永康承担5万元违约责任的主张，依据不足，不予支持。伍永康在一审中同意支付邹凤英自2015年10月至2018年12月缴交的银行按揭贷款，一审并就此作出判决，符合诉讼经济的原则，程序并无不当。 综上所述，邹凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费5890元，由邹凤英负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  张文池 审判员  郭胜华 二〇一九年十一月二十一日 法官助理吴金燕 书记员郑冬明 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -12- -13-