陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终12777号 上诉人（原审被告）：陕西省现代农业发展中心，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁怡伟，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郝明，男，1979年7月23日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区高新路四十八号综合办公楼。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人郝明商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初10457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1、依法撤销并改判原审判决；2、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定的违约金起算时间与事实不符。二、被上诉人主张违约金过高，应予减少。涉案房屋已交付使用，房产证没能按期办理，并不影响被上诉人对房屋享有的实体权利，逾期办证未给被上诉人造成实际损失。郝明辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。《商品房买卖合同》补充协议对于违约金的约定并不高，该违约金属于双方签订合同的对价，上诉人应该预料到如果迟延办证造成的后果，违约金在补充协议中约定的非常具体，是经过当事人慎重考虑后的结果，并且是上诉人主动提出的条款。按照已付房价款的万分之一支付违约金已经生效法律文书认可，上诉人长期未办理房产证，导致涉案房屋在同地段房屋价值显著减少，被上诉人想改善住房机会被上诉人剥夺。郝明向原审法院起诉请求：1、现代农业中心将郝明所购房屋办理权属登记需由现代农业中心提供的资料报产权登记机关备案；2、现代农业中心向郝明支付迟延办理产权证的违约金（以总房款为基数，按日万分之一计算，截止2019年2月28日，已产生67912.2928元，具体请判至登记备案之日）；3、本案诉讼费用由现代农业中心承担。事实和理由：2015年5月23日，郝明、现代农业中心双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由郝明购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路与锦业二路十字西北角的高新第五季小区（项目备案名为：卓越熙郡）2号楼1单元6层10604号房屋一套，合同同时约定现代农业中心应在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人应按已付购房价款的日万分之一支付违约金。合同订立后，郝明支付了购房款，现代农业中心也于2015年5月30日，向郝明交付了房屋，并按照实测面积办理了面积补差手续，签订了补充合同，实际房屋总房款为812348元。但现代农业中心却未能在合同约定的期限内为郝明办理房产证。现代农业中心辩称，现代农业中心现正在积极联系各方办理涉案房屋的权属登记证书。郝明所主张违约金过高，请求法庭予以降低。原审法院认定事实：2015年5月23日，郝明、现代农业中心双方签订合同登记号为Y15044623的《商品房买卖合同》，约定郝明购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为139.7平方米，合同总价款为810260元。付款方式为，买受人于2014年12月16日支付首付款250260元，余款560000元办理银行按揭。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、详见《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》附件七第八条关于产权登记的补充约定：出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需要在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房屋所有权证的所有资料及办证相关费用（包括但不限于代办费、工本费、登记费等）交付给出卖人并委托出卖人统一申办房屋所有权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用，则出卖人办理房屋所有权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，郝明按照合同约定向现代农业中心缴纳了全部购房款。现代农业中心于2015年5月30日向郝明交付房屋，并办理房屋交接手续，郝明实际收房。2018年12月11日，现代农业中心向郝明出具了购房发票，实际购房款为812348元。现代农业中心至今尚未将郝明所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。原审法院认为，郝明、现代农业中心双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同》补充协议约定：“出卖人应当在商品房交付使用后 365 个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及“出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后 365 个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日起，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金”，现郝明依约向现代农业中心支付了购房款，现代农业中心亦应当按照约定自交房后的365个工作日内即 2016 年11月15日之前将郝明所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但现代农业中心至今未能履行上述义务，其行为已构成违约，应按照双方合同约定向郝明承担逾期提交备案资料的违约责任。现代农业中心答辩称，双方在合同中约定的违约金过高，应予降低。但现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，故该答辩意见，不予采纳。故现代农业中心应当按合同约定的已付购房价款的日万分之一向郝明支付自2016年11月16日至2019年2月28 日（含）的违约金，共计67831.06元。但对于郝明起诉要求现代农业中心支付违约金至取得房屋产权证书之日的诉讼请求，鉴于违约行为的不确定性，且现代农业中心至今无法确定具体的备案时间，为便于判决执行，对于2019年2月28日之后的违约金待实际违约行为发生之后，郝明可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起三十日内将郝明购买的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内给付郝明违约金67831.06元（截止2019年2月28日）。三、驳回郝明其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1498元，由陕西省现代农业发展中心承担，因郝明已全部预交，故陕西省现代农业发展中心在支付上述款项时一并支付郝明。本院经审理查明，二审中，双方均未提供新证据。现代农业中心表示对原审计算的逾期办证违约金起算时间没有异议。原审判决查明的事实属实。本院认为，被上诉人与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即《商品房买卖合同》补充协议中约定，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，被上诉人依约向现代农业中心支付了购房款，但现代农业中心于2015年5月30日向被上诉人交付了房屋后，至今未将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，故现代农业中心的行为已构成违约，应按照双方合同约定向被上诉人承担逾期办证违约责任。现代农业中心上诉称，双方在合同中约定的违约金过高，应予降低。但现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，故该上诉请求，不能成立。综上，原审判决按合同约定的已付购房价款的日万分之一向被上诉人支付2016年11月16日至2019年2月28日（含）违约金67831.06元的认定，并无不当，本院予以确认。对于2019年3月1日之后的违约金在实际违约事实发生之后，被上诉人可另行主张。综上所述，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1496元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十一月二十五日 书 记 员 刘  燕  子