广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16582号上诉人（原审被告）：广州桓丰企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗大道269号4-10楼6楼624房。法定代表人：胡振雄，职务：董事。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市盈发房产发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区中山七路50号17楼自编04单元。法定代表人：王晓东，职务：董事长。委托诉讼代理人：夏珺，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。原审被告：黄群鸣，男，1957年8月22日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。上诉人广州桓丰企业管理咨询有限公司（以下简称桓丰公司）因与被上诉人广州市盈发房产发展有限公司（以下简称盈发公司）、原审被告黄群鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人桓丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五、六向判决，依法驳回盈发公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由盈发公司承担。事实和理由：（一）桓丰公司向盈发公司承租广州市中山七路西门口广场写字楼第15层02-03单元及第16层（以下简称涉案房屋）后，于2017年8月无力再承租该物业，与盈发公司的吴敬泽协商解除租赁合同，吴敬泽口头答应解除，但需桓丰公司再支付2017年9、10月的租金，且10月的租金作为涉案房屋复原费的补偿，并没收履约保证金。2017年8月盈发公司出具放行条，桓丰公司将涉案房屋的办公用品搬走，并将钥匙及场地交还盈发公司。2017年9月15日桓丰公司支付盈发公司一个月的租金用作涉案房屋复原。因此自桓丰公司搬离涉案物业，盈发公司收取钥匙之日起，双方的租赁合同关系已经解除。即使一审认为双方未协商一致解除租赁合同，但桓丰公司搬离涉案房屋和交还钥匙，盈发公司在知悉的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，涉案租赁合同于桓丰公司搬离涉案物业之日解除。一审判决认定租赁合同、补充合同及主体变更协议于2019年3月10日即起诉状副本送达之日解除属事实认定不清，适用法律错误。（二）桓丰公司为配合盈发公司工作，按其要求出具书面退租通知，不应成为盈发公司追究桓丰公司责任的理由。桓丰公司搬离涉案房屋后，盈发公司写字楼现场负责人吴敬泽要求桓丰公司出具书面的退租通知，是因为盈发公司需要走集团公司的内部流程。桓丰公司以为是为了办理解除合同手续，就于2017年10月10日出具书面《退租协议》。但盈发公司于2017年10月23日回复称不同意提前退租，并主张桓丰公司停止支付2017年10月及剩余租金构成根本违约，应承担违约责任，与事实不符。（三）一审适用法律错误。1.涉案租赁合同中有关违约条款约定不明确、不协调、重复、相矛盾并难以适用，且不具备单独适用的条件。从租赁合同第八条第8点、第十三条第3点、第十三条第4点、第十四条第4点、第十四条第10条点可以看出，租赁合同约定了合同期满或提前终止或解除时，履约保证金可以扣除应付款、违约金、赔偿金等后无息退还桓丰公司，又约定了因桓丰公司违约导致合同提前终止或解除时，盈发公司可以没收履约保证金。同时合同还约定租金、复原费等可以从履约保证金中扣除和约定如桓丰公司不将涉案房屋回复至毛坯房状态等，盈发公司有权没收履约保证金，以上约定相矛盾。一审单独适用第十四条第4点的约定，判决盈发公司没收桓丰公司的履约保证金并额外支付租金和其他费用错误。2.一审基于同一事实重复判令桓丰公司承担违约责任适用法律错误。一审判决桓丰公司在2017年8月搬离租赁物业后除支付9月及10月租金外，还需支付2个月租金及违约金、已豁免的1个月租金、未履行租赁期的租金损失、租赁保证金及水电费保证金。但桓丰公司已支付的9月、10月租金，上述判项均属于就桓丰公司提前解除合同判令其承担的违约金。涉案租赁合同就桓丰公司提前解除合同约定了多个重复的违约责任。桓丰公司自2016年12月29日起租赁涉案房屋至2017年8月搬离，约8个月，一审在盈发公司仅提供因桓丰公司支付的律师费外，没有其他事实损失证明的情况下，审判决桓丰公司再承担约6个月租金的违约金明显不合理、与房屋租赁的交易习惯不符且显示公平。一审判决桓丰公司承担基于同一事实的重复违约金，属法律适用不当。请求二审法院依法改判。被上诉人盈发公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意桓丰公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：（一）本案起诉之前双方并未协商一致解除合同，桓丰公司单方出具《退租协议》，盈发公司回函明确提出反对，因此租赁合同尚未终止，案件进入诉讼程序之后，盈发公司请求解除租赁合同，桓丰公司拒不接受送达，一审通过公告予以送达，因此一审判决认定以桓丰公司公告寄起诉状，送达之日起为租赁合同的解除之日并无不妥。（二）关于放行条，放行条并不具备解除合同的效力，放行条只是第三方物业公司日常管理所需出具，与双方解除合同无关，桓丰公司搬离的范围只是一批电脑，并不能认为双方因此达成解除合同的意思表示。（三）双方签署的合同是双方协商一致的结果，也是真实意思的表达，双方均应当履行。一审法院基于合同和法律规定，已经在判项中对未支付的租金、违约金做出合理调整，并不属于就同一事实重复做出违约金的处理，一审判项已经是有利于桓丰公司的结果。具体包括判项二租金及违约金，该判项对应的是桓丰公司单方提出解除合同并拒不支付租金之后，此情况下合同尚未解除，按照合同约定桓丰公司应当支付直至合同解除前的全部租金及违约金。因此判项二所规定的是2017年11月3日至2018年1月2日期间的租金，是合同履行期内应当正常支付的租金。一审法院基于桓丰公司已搬离涉案场地，酌定只要求桓丰公司支付两个月的租金，而并非支付至合同解除之日，根据合同约定桓丰公司也应当支付以该两个月租金为基础的违约金。原合同约定的是日千分之三利率，一审法院已酌情经做出降低。（四）对于判项三免租期的租金是合同明确约定如因桓丰公司的原因提前解除，免租期的优惠则予以取消，因此该部分租金对应的是2017年1月3日至2017年2月2日的租金，该期间内桓丰公司已经实际使用，与上述判项二的租金范围并不一致，也不是重复的判决。（五）对于保证金部分桓丰公司没有提出上诉，应该予以直接扣除。对于未履行租赁期内的租金损失，根据合同约定在桓丰公司未完全履行合同的情况下，法院仅酌定判决了一个月的租金，而并非全部未履行的租金损失，即一审法院是充分考虑桓丰公司搬离后，是在其过渡期间的租金，该期间是明显是盈发公司的损失。（六）对于律师费部分，也是盈发公司为追讨桓丰公司解除合同及其违约责任所造成的实际经济损失，应当予以支持。因此桓丰公司提出的各判项均有合同和法律依据，不属于重复判决，均有不同的事实作为基础。原审被告黄群鸣述称，不同意一审判决，同意桓丰公司的上诉理由。盈发公司于2018年8月27日向一审法院起诉请求：1.判令解除《西门口广场写字楼租赁合同》、《西门口广场写字楼租赁补充合同（一）》及主体变更补充协议（以下统称“合同”或“租赁合同”）；2.判令桓丰公司向盈发公司交还广州市中山七路50号西门口广场写字楼第15层（自编层第17层）02-03单元及第16层（自编层第18层）租赁单元；3.请求法院判令桓丰公司应承担违约责任，包括：（1）判令桓丰公司按照合同约定的月租金标准（2017年10月3日至2018年1月2日的月租金为111857.16元、2018年1月3日至2019年1月2日的月租金为120596.01元）向盈发公司支付自2017年10月3日至法院作出判决之日止拖欠的租金（暂计至2018年9月2日为1204212.27元）、水电费4800.69元及逾期支付违约金（按日千分之三标准计算，租金部分逾期支付违约金暂计至2018年9月2日为696814.21元、水电费逾期支付违约金暂计至2018年9月2日为4715.92元，计算方法和过程详见附录一）；（2）判令桓丰公司向盈发公司支付免租期（即2017年1月3日至2017年2月2日、2018年1月3日至2018年2月2日、2018年12月3日至2019年1月2日）豁免支付的租金（即基础月租金）279642.91元（计算方法和过程详见附录二）；（3）判令桓丰公司向盈发公司补充履约保证金17477.68元，该补充部分履约保证金17477.68元与已支付的履约保证金248183.08元共计265660.76元归盈发公司所有；（4）判令桓丰公司按照合同约定的月租金标准向盈发公司支付未履行租赁期（即自法院判决合同终止之日起至2020年1月2日）的全部租金（具体金额待法院作出合同终止的判决时确定）；（5）判令桓丰公司向盈发公司赔偿租赁物复原费用200000元（根据230元/平方米×873.8841平方米为标准估算），并按照解除前最后一月的日平均租金标准的2倍按日支付租赁物复原期间占用费（以最终实际复原天数及月租金标准计算）；（6）判令桓丰公司向盈发公司赔偿因追讨损失而支出的律师费，包括基础部分及风险部分，其中已支付的律师费基础费用50000元，尚未支付的律师费风险费用为法院判令桓丰公司向盈发公司赔偿的全部赔偿额的10%（具体金额以法院以判令为标准计算）；4.判令桓丰公司承担案件诉讼费用（以最终实际支付的金额为准）；5.判令黄群鸣对上述桓丰公司所应支付的租金、逾期支付违约金、免租期租金、未履行租赁期的租金、占用费、租赁物复原费用、律师费用、诉讼费用等全部费用向盈发公司承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2016年12月29日，盈发公司（作为出租方、甲方）、广州如康营养健康咨询有限公司（作为承租方、乙方）和黄群鸣（作为担保方、丙方）签订《西门口广场写字楼租赁合同》，约定：二、租赁单元：甲方将广州市中山七路50号西门口广场写字楼第15层（自编层第17层）02-03单元及第16层（自编层第18层）出租给乙方作办公用途；租赁单元的计租建筑面积约为873.8841平方米（含公摊），双方同意以该面积作为计付租金及其他相关费用的标准；三、租赁用途：租赁单元只能作乙方办公用途之用，乙方在租赁单元经营业务的名称是广州如康营养健康咨询有限公司，主要经营范围为营养健康咨询服务、商品信息咨询服务、心理咨询服务等；四、租金：租金已经包含物业综合费用及租金发票税费，第一年月租金111857.16元，第二年月租金120596.01元，第三年月租金129334.85元；五、租金支付：租金以人民币按月支付，乙方应于租赁合同签订之日内必须在甲方交楼前支付免租期后的首月租金，之后的租金乙方应于每月15日前将下月租金支付给甲方；如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金；如乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日以拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过7日（含7日），甲方有权选择，⑴解除合同，并要求乙方承担违约责任，⑵继续履行合同，并每超过1日按拖欠金额的千分之三收取违约金，有权在此后任何时间再次恢复行使上述第⑴点约定的权利；六、租赁期及免租期：本合同租赁期自2017年1月3日至2020年1月2日止；乙方享有3个月的免租期，即从2017年1月3日至2017年2月2日、2018年1月3日至2018年2月2日、2019年12月3日至2019年1月2日，如合同提前解除或终止时免租期限并未届满的，则乙方不再享有剩余的免租期，乙方不得以剩余的免租期来折抵应付租金或提出有关抗辩；免租期内乙方无需支付基本月租金，但需支付物业综合费用24468.75元，以及需支付实际发生的电费、水费（如有）和装修所涉及的垃圾清运费等；七、其他费用承担：乙方使用租赁单元产生的电费（含线损费）、水费含排污费（如有）由乙方自行承担，电费按该租赁单元独立电表读数乘以政府部门规定的电价标准计算，电费损耗费按实际用电费用乘以9%计算，水费按该租赁单元独立水表读数乘以政府部门规定的水价标准计算；乙方应于收到甲方要求支付上月产生的上述费用的通知后五个工作日内将上述费用支付给甲方，如因乙方原因逾期未支付的，每超过1日按拖欠金额的千分之三收取违约金；八、履约保证金：履约保证金包括租赁保证金及水电保证金；乙方应于租赁合同签订之日向甲方缴纳相当于两个月的首月租金的租赁保证金223714.33元，作为履行租赁合同的担保，如月租金根据本合同第四条规定调整的，乙方应于月租金调整之日起七个工作日内向甲方交纳相应调整的租赁保证金金额；乙方在签订租赁合同之日须向甲方支付24468.75元水电保证金作为履行缴交水电费的担保；乙方逾期未支付水、电等因使用租赁单元而发生的费用，甲方有权直接在保证金中扣除相应金额的费用向相关单位交付；因甲方扣划保证金而导致保证金不足额的，乙方应当在导致不足额的事由发生之日起10个工作内按甲方的通知补足保证金；九、交付使用：乙方应当于2017年1月3日自行前往甲方处办理租赁单元的交接手续，双方同意按现状交付；十二、丙方的担保责任：丙方对乙方履行本合同项下的全部责任与义务向甲方提供连带责任担保；十三：租赁单元的交还：租赁合同期满或提前终止∕解除的，乙方应于合同期满或提前终止∕解除之日前将其在租赁单元内的财物全部搬出，未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权及其他所有权益，甲方可自行处置该等财物，同时乙方需按合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准（包括物业综合费用）的2倍按日支付占用租赁单元的占用费；合同期满或提前终止∕解除的，除非经甲方事先书面同意，乙方应于合同期满或提前终止∕解除之日前负责拆除和清理其加设在租赁单元内的一切装修和设备设施，将租赁单元恢复至毛坯状态后交还甲方，由此产生的所有费用由乙方承担，如甲方书面同意乙方不拆除装修或不将租赁单元恢复原状的，甲方不需向乙方支付补偿或费用；如乙方不拆除装修或不将租赁单元恢复至毛坯状态，甲方不需向乙方支付任何补偿或费用，甲方可自行采取措施予以拆除或恢复，由此产生的费用及给甲方造成的损失由乙方承担，甲方可从租赁保证金中予以扣除，如租赁保证金不足以支付上述费用和损失的，甲方有权另行向乙方追讨；十四、违约责任：乙方无法定或约定的理由提前解除本合同或导致合同提前终止/解除的，甲方可没收履约保证金，且乙方应赔偿甲方合同未履行租赁期的全部租金及因此所产生的相关损失（包括甲方前期为租赁单元投入场地清拆及修复的全额费用补偿）；如合同因乙方原因提前解除或终止的，乙方不再享有免租期，甲方有权要求乙方补缴原免租期所豁免的租金，豁免租金按租赁单元的建筑面积计算，按本合同第五条第2款所示之租金计算（第一年100元/平方米，第二年110元/平方米，第三年120元/平方米）；如乙方在租期届满时或合同提前解除后，未获得甲方同意而继续占用租赁单元（包括不能达到合同约定或甲方要求的交还状态），则甲方有权按合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准（包含物业综合费用）的2倍要求乙方按日支付占用租赁单元的占用费；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的千分之三向甲方支付违约金，乙方逾期超过七天（含七天）仍不全部支付应付款项的，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金，乙方同意甲方自行收回租赁单元另行出租；任何一方违约而给另一方造成的直接经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费及其他有关追讨损失而发生的合理费用），违约方均有义务承担。同日，盈发公司、广州如康营养健康咨询有限公司、黄群鸣就租赁单元的物业服务事宜签订《西门口广场写字楼租赁补充合同（一）》。上述合同签订后，盈发公司依约将房屋交付广州如康营养健康咨询有限公司使用，广州如康营养健康咨询有限公司也向盈发公司缴纳了租赁保证金223714.33元、水电保证金24468.75元。2017年4月19日，广州如康营养健康咨询有限公司经批准变更名称为桓丰公司，2017年9月26日，盈发公司、桓丰公司、黄群鸣签订《西门口广场写字楼租赁合同》主体变更补充协议，约定桓丰公司作为新承租人继续按照原合同中规定的全部责任和义务予以履行，黄群鸣同意对桓丰公司履行原合同及本补充协议项下的全部责任与义务向盈发公司提供连带责任担保等。2017年10月10日，桓丰公司向盈发公司发出《退租协议》，称因公司经营项目调整，目前无法继续与贵司履行租赁合同，租赁时间截止到2017年10月10日等。2017年10月23日，盈发公司回复了桓丰公司的《退租协议》，称不同意桓丰公司提前退租，要求继续履行合同；如桓丰公司坚持解约，须承担相应的违约责任。一审庭审中，桓丰公司陈述：2017年8月与盈发公司达成口头协议，盈发公司同意解除合同，桓丰公司再支付两个月租金（即2017年9月、10月租金），其中10月的租金作为写字楼的复原费，履约保证金没收。2017年8月底桓丰公司搬走全部办公用品，将写字楼及钥匙交还原告，原告出具了放行条。之后桓丰公司按约定支付租金至2017年10月。桓丰公司为此提供了付款回单，物业管理公司出具的放行条。盈发公司称，确认桓丰公司支付了2017年10月的租金（即2017年10月3日至2017年11月2日的租金），但表示没有与桓丰公司达成其所称的口头协议，也没有接收房屋及出具放行条，盈发公司直至2018年8月才知道桓丰公司搬走，2019年1月14日将涉案房屋另行出租。盈发公司并变更诉讼请求为从2017年11月3日起计算欠租，撤回收回涉案房屋的诉讼请求。盈发公司为证明律师费的支出，提供了《委托代理合同》、律师费发票（金额5万元）、银行付款凭证；为证明2017年8月26日至2017年10月25日欠缴水电费的金额，提供了收费通知单；为证明房屋复原费的计算，提供了工程预算表和工程报价单；为证明物业管理中物品放行的流程，提供了租户手册、签收单、物品放行授权书。案件中，盈发公司的原诉讼请求为要求继续履行合同，后盈发公司变更诉讼请求为解除合同，一审法院于2019年1月9日向桓丰公司、黄群鸣公告送达起诉状副本等，视为送达日期为2019年3月10日。一审法院认为，涉案《西门口广场写字楼租赁合同》、《西门口广场写字楼租赁补充合同（一）》及主体变更补充协议是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。关于合同解除问题，桓丰公司主张双方协商一致解除合同，仅提供了其单方作出的《退租协议》，且盈发公司已回函表示不同意提前退租，要求继续履行合同，凭2017年9月、10月租金的支付凭证，不能证明双方达成解除合同的合意，对桓丰公司的该主张，一审法院不予确认。桓丰公司从2017年11月3日起拖欠租金，构成违约，盈发公司要求解除合同的请求合法有据，一审法院予以支持，并以起诉状副本送达之日即2019年3月10日作为合同解除日。关于桓丰公司的违约责任承担问题：1、租金问题，虽然桓丰公司拖欠租金构成违约，但盈发公司应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。桓丰公司表示退租后，从2017年11月3日起没有交租，且从盈发公司提供的照片可见，涉案房屋已搬空没有上锁，盈发公司的注册地址为涉案房屋的上一层，盈发公司有条件知悉桓丰公司已搬出的事实，再结合盈发公司主张的水电费情况，一审法院确认桓丰公司在2017年10月前已搬出的事实，盈发公司主张直至2018年8月才知道桓丰公司搬走，与常理不符，一审法院不予采信。盈发公司在桓丰公司搬出后，没有在合理期限内采取适当措施及时收回房屋，防止损失扩大，就扩大的损失不予支持，综合案件情况，结合公平合理原则，一审法院酌定合理期限为2个月，桓丰公司需支付2017年11月3日至2018年1月2日两个月的租金223714.32元（111857.16元×2）。逾期支付租金的违约金，因双方约定按每日千分之三的标准过高，由一审法院调整为参照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算。另桓丰公司违约，按约定应支付2017年1月3日至2017年2月2日的免租期豁免支付的租金87388.41元。至于2018年1月3日至合同解除日（2019年3月10日）的租金，因盈发公司没有采取措施防止损失扩大，该部分租金一审法院不予支持。2、水电费问题，盈发公司主张2017年8月26日至2017年9月25日的水电费为4694.57元，2017年9月26日至2017年10月25日的水电费为106.12元，提供了收费通知单，相关数额可以与此前缴费情况印证，基本合理，一审法院予以采信并支持。因合同约定水电费可以直接在水电保证金中扣除，而盈发公司主张的水电费金额并未超出水电保证金，故对逾期支付水电费的违约金不予支持。3、履约保证金，因在租金调整前桓丰公司已搬出，基于上述理由2018年1月3日起的租金不予支持，盈发公司要求补充履约保证金17477.68元没有依据，一审法院不予支持。合同约定因乙方原因导致本合同提前终止/解除的，甲方有权没收履约保证金，盈发公司要求没收租赁保证金及水电费保证金（扣除所欠水电费后）合法有据，一审法院予以支持。4、租赁物复原费用及复原期间占用费，盈发公司未能举证证明对场地进行拆除或复原而支出费用，且按合同约定复原的费用可在租赁保证金中扣除，盈发公司的该项诉讼请求依据不足，一审法院不予采纳。5、未履行租赁期的租金，2019年3月10日合同解除日至2020年1月2日为未履行租赁期，鉴于盈发公司在该期限前已收回房屋另行出租，其损失已得到一定弥补，合同约定赔偿未履行租赁期的租金过分高于实际损失，由一审法院调整为一个月租金129334.85元。6、律师费，合同约定违约方有义务承担律师费，故对盈发公司主张的律师费50000元予以支持，对于盈发公司主张律师费风险费用的依据不足，一审法院不予支持。黄群鸣作为桓丰公司履行租赁合同的连带担保人，盈发公司要求黄群鸣承担连带责任的请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，于2019年6月12日作出如下判决：一、盈发公司与桓丰公司、黄群鸣之间签订的《西门口广场写字楼租赁合同》、《西门口广场写字楼租赁补充合同（一）》及主体变更补充协议于2019年3月10日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，桓丰公司向盈发公司支付2017年11月3日至2018年1月2日的租金及违约金（租金按每月111857.16元计算；违约金参照中国人民银行同期贷款利率上浮50%分月计算，以当月欠缴租金为本金，从上月16日起计算至实际支付之日止，每月租金违约金不得超过本金）；三、自判决发生法律效力之日起十日内，桓丰公司向盈发公司支付2017年1月3日至2017年2月2日的免租期豁免支付的租金87388.41元；四、自判决发生法律效力之日起十日内，桓丰公司向盈发公司支付2017年8月26日至2017年10月25日的水电费4800.69元（水电费在水电费保证金中扣除）；五、自判决发生法律效力之日起十日内，桓丰公司向盈发公司赔偿未履行租赁期的租金损失129334.85元；六、自判决发生法律效力之日起十日内，桓丰公司向盈发公司赔偿律师费损失50000元；七、桓丰公司已缴交的租赁保证金223714.33元及水电费保证金19668.06元（已扣除判决第四项的水电费）归盈发公司所有；八、黄群鸣对上述判决第二至六项桓丰公司的债务承担连带清偿责任；九、盈发公司的其他诉讼请求。一审案件受理费28370元，由盈发公司负担18245元，由桓丰公司、黄群鸣共同负担10125元。上诉人桓丰公司与被上诉人盈发公司、原审被告黄群鸣对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，桓丰公司表示对一审判决第四、七、八项没有异议。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合桓丰公司的上诉请求和理由以及盈发公司、黄群鸣的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案合同解除的日期和责任确定；2.桓丰公司抗辩一审重复判决其承担违约责任理由能否成立。现评析如下：关于涉案合同解除的日期和责任确定问题。桓丰公司认为其与盈发公司已协商同意解除双方签订的合同，其在2017年8月底搬走了所有办公用品，并将钥匙交给给盈发公司，但桓丰公司没有提供双方办理相关交接手续的依据予以佐证。桓丰公司称其提供的《退租协议》是应盈发公司要求出具，对此，盈发公司也不予确认。且针对桓丰公司出具的《退租协议》，盈发公司亦已回函表示不同意提前退租，要求继续履行合同。仅凭桓丰公司提交的2017年9月、10月租金的支付凭证，并不足以证明双方已达成解除合同的合意，故根据《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，应由桓丰公司就其举证不能承担不利后果。本案中，由于双方均未举证证明涉案合同已经解除，而桓丰公司从2017年11月3日起至今未向盈发公司支付过租金，导致盈发公司提出本案主张解除双方签订的合同，因此，在一审法院向桓丰公司送达起诉状副本之日，可视为盈发公司主张解除合同的意思表示送达到了桓丰公司，故一审以上述日期即2019年3月10日作为合同解除日期以及确定桓丰公司拖欠租金行为构成违约正确，本院予以确认。桓丰公司上诉主张涉案合同于2017年8月解除以及认为不应承担违约责任，理据不充分，本院不予支持。关于桓丰公司抗辩一审重复判决其承担违约责任理由能否成立问题。如上所述，由于桓丰公司的原因导致双方合同提前解除，桓丰公司应承担违约责任。根据双方合同约定，乙方无法定或约定的理由提前解除合同或者提前终止/解除合同的，甲方可没收履约保证金，且乙方应赔偿甲方合同未履行租赁期的全部租金及因此产生的相关损失（包括甲方前期未租赁单元投入场地清拆及修复的全额费用补偿）；如合同因乙方原因提前解除或者终止的，乙方不再享有免租期，甲方有权要求乙方补缴原免租期所豁免的租金。因此，一审法院判决桓丰公司向盈发公司支付免租期豁免的租金以及给付一个月未履行租赁期的租金损失，符合上述合同约定。而一审法院在确认桓丰公司于2017年10月前搬离涉案房屋的情况下，综合本案案情，结合公平合理原则，酌定判决桓丰公司向盈发公司承担两个月收回涉案房屋合理期限的租金，与上述认定并不存在令桓丰公司重复承担违约责任的事实。但一审法院在酌情给两个月合理期限收回场地期间的租金后，又判决桓丰公司承担该两个月的逾期支付租金违约金，显然加重了桓丰公司的责任，本院予以纠正。桓丰公司上诉要求撤销上述租金判项，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6082号民事判决第一、三、四、五、六、七、八；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6082号民事判决第九项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6082号民事判决第二项为自本判决送达之日起十日内，广州桓丰企业管理咨询有限公司向广州市盈发房产发展有限公司支付2017年11月3日至2018年1月2日的租金；四、驳回广州市盈发房产发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费28370元，由广州桓丰企业管理咨询有限公司负担7772元，由广州市盈发房产发展有限公司负担20598元；二审案件受理费9823元，由广州市桓丰企业管理咨询有限公司负担9772元，由广州市盈发房产发展有限公司负担51元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十一月二十八日书记员 李志康谢金泽