陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终9216号 上诉人（原审被告）：西安西港房地产开发（集团）有限公司，住所地西安国际港务区西。法定代表人：周毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑，男，1973年12月28日出生，汉族，住西安市未央区，系该公司员工。委托诉讼代理人：乔堃浩，男，1997年2月2日出生，汉族，住西安市未央区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：张向阳，男，1960年10月7日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：曹琳，陕西众致律师事务所律师。上诉人西安西港房地产开发（集团）有限公司（以下简称西港公司）因与被上诉人张向阳合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初2510号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。西港公司上诉请求：1．撤销西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初2510号民事判决，驳回被上诉人的起诉。2．本案一、二审诉讼费用由张向阳承担。事实及理由：其认为本案的客观事实是张向阳某甲在约定期限与其签订商品房买卖合同。本案的焦点就在于无法签订买卖合同是因为张向阳缴纳定金后反悔、恶意提出苛刻不合理的要求还是因为真正的不可归责于双方事由导致的。1、张向阳缴纳定金前，其早将商品房买卖合同版本条款进行公示，张向阳亦到现场看房并与销售人员张某某就房屋价格、坐落、楼层、付款方式、签约时间等达成一致。缴纳定金时，张向阳未提出学位问题，该问题也未在预约范畴。根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第一条第三款的规定“因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预定等协议后，买受人反悔为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件的，不属于不可归责于双方的事。”通常情况下我们判断是否恶意磋商的关键是买受人是否提出了超出预约范围的合同条款要求，从本案实际看，张向阳要求将学位问题写入本约合同无疑是恶意磋商，应按定金规定不予返还；2、其公司自2000年成立至今，所开发房屋买卖合同均未将学位纳入合同条款。而西港花园学校作为其集团成立的民办学校始终接收并保证其开发项目业主子女的就学问题，从未出现纰漏。即使开始承担港务区管委会辖区义务阶段教育学位的情况下仍足额保证业主子女的学位。所以，其对业主子女学位的承诺即使没有写进合同，但也是一直有保障的；3、2018年9月7日西安市住房保障和房屋管理局、西安市教育局、西安市工商行政管理局发布的市房法(2018)88号文件第二项和第三项要求房地产开发企业不得承诺商品房对应的学区XX学校，不得在商品房买卖合同或者其他补充协议中约定对应的学区XX学校等事项。张向阳于该文件出台后，在2019年1月23日缴纳定金时应明知该政策文件的存在，其后期坚决要求将学位问题写进合同明显是不合理的苛刻要求。4、张向阳缴纳定金时就应知晓应在7日内与其签订商品房买卖合同。该时限到期后张向阳未签订商品房买卖合同也未提出学位问题，由此可见其已反悔。而其为要回定金先是一再要求给予时间宽限，另一方面在积极寻找要回定金的借口和理由，直至苛刻要求将学位问题写进合同而西港公司无法满足才要求退回定金。其认为张向阳的要求既不合理也不合法，只是为了寻求借口要回定金。张向阳某乙已经缴纳购房定金，就应遵守诚实守信原则，自行承担反悔后的定金责任。综上，其认为一审查明事实不清，认定合同未能签订系不可归责于双方原因是不合理的，请求撤销一审判决。张向阳辩称，一、西港公司自其交付定金时至一审开庭时均明确承诺其公司出售的房屋带有一年级至九年级学位，但西港公司承诺违反相关政策法规。其在购买房屋时将入学条件作为重要的购买条件，现西港公司无法兑现其承诺，其有权要求退还定金。1、西港公司提供过其公司与西安西港花园学校签订的《关于碧水湾业主子女上学补贴协议书》。2、对于西港公司明确承诺，作为买受人完全有权利要求将这一承诺作为购房必要条件写入合同内容，但西港公司拒绝这一要求，系西港公司违反承诺在先，对于承诺事项却无法进行书面保证其对此无法接受。3、一审开庭时西港公司出具西安市住房保障和房屋管理局、西安市教育局、西安市工商行政管理局发布的市房法(2018)88号文件为了证明房地产开发商无权承诺学位问题，显然西港公司在出售房屋时涉嫌虚假宣传，违法相关政策；4、其与西港公司从未就合同的内容进行磋商签订，甚至其对西港公司的合同详细内容均不知情。因此西港公司不予退还定金无事实依据和法律依据。二、未能成就合同签订，西港公司未经其同意擅自将房屋另行出售造成其损失。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张向阳起诉至一审法院请求：1.判令西港公司返还其定金10000元，并双倍返还定金10000元，合计20000元；2.本案诉讼费由西港公司承担。一审法院经审理查明，张向阳某丙购买西港公司开发的“碧水湾”楼盘房屋，2018年1月1日张向阳向西港公司交付定金10000元，后因张向阳要求西港公司将学位一事加入房屋买卖合同中，就此事与西港公司沟通未果，未签订《房屋买卖合同》，后西港公司将涉案房屋出卖给第三人。张向阳、西港公司就10000元是否应予返还协商未果，引起本次纠纷。另查明，2018年1月1日，西港公司与西安西港花园学校签订《关于碧水湾业主子女上学学位补贴协议书》，约定西港花园学校为西港公司开发销售的碧水湾业主子女提供一至九年级就读学位，并约定具体办理程序及补贴事项。2018年9月7日，西安市住房保障和房屋管理局、西安市教育局、西安市工商行政管理局发布市房发（2018）88号文件：关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知，该通知第二项内容“购房人所购商品房相对应的学区XX学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺”；第三项“各房地产开发企业在销售过程中，不得在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区XX学校等事项。存在将商品房销售与学区、学校相关联行为的，应立即停止”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。张向阳、西港公司因是否将“学位问题”写入房屋买卖合同中而未达成一致，导致未订立合同，根据双方提供的证据，该原因不可归责于双方，故西港公司应将定金返还给张向阳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：西安西港房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后十日内向张向阳返还定金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，张向阳已预交，由张向阳负担75元，西港公司负担75元（应于本判决生效后十日内给付原告）。二审中，当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为：西港公司收取张向阳1万元定金属实，在西港公司向张向阳出具的收款收据上注明：7日内有效，双方均认可是7日内签订《商品房买卖合同》，但是在协商签订《商品房买卖合同》过程中，张向阳提出要求将学位一事加入合同中，对此西港公司亦认可张向阳提出该请求，张向阳提供证据证明其购买该房为孩子上学考虑，其请求西港公司口头亦承诺，故张向阳要求将协商好的条款写入《商品房买卖合同》中并非无中生有，其请求在西港公司不同意的情形下，张向阳与西港公司未能签订《商品房买卖合同》并非是张向阳一方责任，故西港公司认为因张向阳的原因未能订立《商品房买卖合同》、其不应返还定金的主张没有事实依据和法律依据。故西港公司的上诉不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（西港公司已预交），由西港公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  邹 守 鸣审 判 员  杨 晓 昱审 判 员  王 慧 芳 二○一九年十月  日 书 记 员  郑   瑜   1