四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4508号 原告:辜良勇，男，196８年11月19日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：辜天力（系原告辜良勇之子），男，1992年7月1日出生，汉族，住四川省仁寿县，特别授权代理。 委托诉讼代理人：朱江河，四川华敏律师事务所律师，一般代理。 被告：唐伯忠，男，1963年5月5日出生，汉族，住四川省仁寿县文林镇高滩街**。 被告：汪志彬，女，1962年10月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被告委托诉讼代理人：杨建清，仁寿县陵阳法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告辜良勇与被告唐伯忠、汪志彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辜良勇及其委托诉讼代理人朱江河、辜天力到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人杨建清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告辜良勇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2000年8月26日签订的《房地产转让协议书》合法有效；2、依法判令被告继续履行《房地产转让协议书》，协助原告办理仁寿县文林镇××房屋的不动产权属转移登记手续；3、依法判令被告立即办理仁寿县文林镇××房屋的注销抵押登记手续；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：1998年原告租赁伍聘印刷厂（现名“仁寿实达印务有限公司”）位于仁寿县文林镇书院路一段的门面房一间从事家电维修，被告一家当时住在原书院路一段**（现门牌号为××”下同）四楼一底的房屋内，与原告的门市相隔几间铺面，被告与原告认识后双方经常来往。2000年5月初，被告唐伯忠找到原告说他们一家人要搬到被告汪志彬上班的文林镇华光幼儿园住，想把书院路一段354号的四楼一底房屋卖掉，并问原告想不想购买该房屋,如果原告想买就以10万元的价格将该房屋卖给原告，由被告承担过户手续费、税费。原告考虑到买房是家庭大事，何况购房款需10万元，便告诉被告唐伯忠说要与家里人商量后再决定。原告与家人商量决定买被告在仁寿县文林镇原书院路一段354号的四楼一底住房后，于2000年8月中旬告诉了被告，2000年8月26日，在邻居陈彬全见证下，原告与被告夫妻协商后达成房屋转让价格9万6千元，过户费、税费由原告支付的协议，后由被告唐伯忠书写《房地产转让协议书》一式两份，原告在被告唐伯忠书写的《房地产转让协议书》后添加了第八条“交证时间为2000年11月1日前交清土地使用证房产证”，之后，被告作为“房地产转出方为甲方”在该《房地产转让协议书》尾部的“甲方代表签字”处签名，原告作为“房地产转入为乙方”在该《房地产转让协议》尾部的“乙方代表签字”处签名，陈彬全在该《房地产转让协议》尾部的“双方见证人”处签名。该《房地产转让协议》约定，被告将原文林镇书院路一段354号的四楼一底住房的房地产所有权转让给原告，房屋转让价格9万6千元整，签订房地产转让协议书时，原告支付被告人民币3万元，其余欠款由被告交付房产证及土地使用证之日起全部付清。2000年8月27日，原告与妻子李琴到被告于“华光幼儿园”的家中将购房款3万元支付给了被告，被告在收到该3万元购房款后，由被告唐伯忠书写并向原告出具收条一张，该收条载明：“今收到辜良勇购房款￥30000元（叁万元整），收款人：唐伯忠，2000年8月27日”。之后，被告将该房屋内的自有物品全部搬离，但并未在2000年11月1日前将该房屋的土地使用证、房产证交付原告，原告多次要求被告交付该房屋的土地使用证、房产证并协助办理该房屋的产权手续，但被告总是以没有拿到该房屋的土地使用证、房产证为由推脱，致使该房屋的不动产权属至今未能转移登记到原告名下。2019年8月28日上午，被告的儿子唐伟带着四川省农村商业银行股份有限公司坝达桥支行的工作人员谢仕清到文林镇××原告已购买的该房屋拍照取证，2019年8月29日原告的妻子李琴到该行找到谢仕清了解原因，谢仕清拿出一份《房屋他项权证》复印件给李琴看，并称被告唐伯忠在2002年10月已将文林镇××（当时的门牌号为“文林镇先农街46号”）的房屋在文林信用社办了抵押贷款，但至今未清偿贷款本息，四川仁寿农村商业银行股份有限公司坝达桥支行在做被告抵押贷款追偿的相关资料。至此，原告才得知被告已取得文林镇××的产权证并以该房屋于2002年10月在原仁寿县文林农村信用合作社（该社已被注销）办理抵押贷款。为维护原告的合法权益，原告遂诉至本院，提出如上诉讼请求。 被告唐伯忠、汪志彬辩称：1、原告与被告签订房地产转让协议属实，但由于该案原告以实际行动明确表示不愿意履行且实际上又确实无法履行完毕而无效；2、原告要求被告办理不动产权属登记手续的主张超过了法定诉讼的时效，且根据双方协议的约定，答辩人唐伯忠无此义务，因此原告的这一主张依法不能得到法定的支持；3、原被告签订的转让协议因无法得到彻底履行而无效，原告无权干涉被告的抵押行为；4、双方房屋买卖、抵押贷款的行为都是唐伯忠个人行为，与汪志彬无关。综上，请求依法驳回原告请求。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。1998年原告在仁寿县文林镇书院路一段租赁伍聘印刷厂（现名“仁寿实达印务有限公司”）的一间门面房从事家电维修，被告一家当时住在原书院路一段354号（现门牌号为××）四楼一底的房屋内，与原告的门市相隔几间铺面，被告与原告认识后经常来往。2000年5月初，被告唐伯忠找到原告说他们一家人要搬到被告汪志彬上班的文林镇华光幼儿园住，想把书院路一段354号的四楼一底房屋卖掉，并问原告想不想购买该房屋，如果原告想买就以10万元的价格将该房屋卖给原告，由被告承担过户手续费、税费。原告与家人商量后决定购买被告在仁寿县文林镇原书院路一段354号的四楼一底住房，于2000年8月中旬告诉了被告。2000年8月26日，在邻居陈彬全见证下，原告与被告唐伯忠协商后达成房屋转让价格9万6千元，过户费、税费由原告支付的协议，后由被告唐伯忠书写《房地产转让协议书》一式两份，原告在被告唐伯忠书写的《房地产转让协议书》后添加了第八条“交证时间为2000年11月1日前交清土地使用证房产证”，之后，被告作为房地产转出方为甲方在该《房地产转让协议书》尾部的“甲方代表签字”处签名，原告作为房地产转入方为乙方在该《房地产转让协议》尾部的“乙方代表签字”处签名，陈彬全在该《房地产转让协议》尾部的“双方见证人”处签名。该《房地产转让协议》约定：被告将原文林镇书院路一段354号的四楼一底住房的房地产所有权转让给原告，房屋转让价格9万6千元整，签订房地产转让协议书时，原告支付被告人民币3万元，其余欠款由被告交付房产证及土地使用证之日全部付清。2000年8月27日，原告将购房款3万元支付给了被告，被告收到该3万元购房款后向原告出具收条一张，该收条载明：“今收到辜良勇购房款￥30000元（叁万元整），收款人：唐伯忠，2000年8月27日”。之后，被告将该房屋内的自有物品全部搬离，并将房屋交付原告使用，但被告并未在2000年11月1日前将该房屋的土地使用证、房产证交付原告，原告多次要求被告交付该房屋的土地使用权证、房产证并协助办理该房屋的产权手续，但被告总是以没有拿到该房屋的土地使用证、房产证为由推脱，致使该房屋的不动产权属至今未能转移登记到原告名下。 2002年10月，被告唐伯忠将案涉房屋抵押给仁寿县文林农村信用合作社（该社已被注销）贷款10万元，并办理了抵押登记手续。2019年8月28日上午，被告的儿子唐伟带着四川省农村商业银行股份有限公司坝达桥支行的工作人员谢仕清到该房屋拍照取证，做被告抵押贷款追偿的相关资料，原告才得知该情况。原告诉来本院，提出如上诉讼请求。 另查明，案涉房屋在原、被告双方签订《房地产转让协议》时办理了房屋所有权证，并未办理土地使用权证，且至今未办理。 以上事实有原告提供的原、被告双方身份信息、房地产转让协议书、收条、房屋所有权证、房屋他项权证存根、房屋他项权证、仁寿实达印务有限公司企业登记信息、结婚申请登记书、补发婚姻登记书证审查处理表等证据证实，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告辜良勇与被告唐伯忠签订的《房地产转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，未损害国家、集体和他人利益，系有效协议。被告汪志彬虽然没有在《房地产转让协议》上签字，但其与被告唐伯忠系夫妻关系，被告唐伯忠收取原告交付的购房款3万元后，被告一家当时从案涉房屋搬离并将其交给原告辜良勇使用至今长达将近二十年的时间，被告汪志彬并未提出异议，应当视为对该协议的认可。原告辜良勇提出的确认双方签订的《房地产转让协议》有效的请求成立，本院予以支持；关于原告辜良勇提出的第二个请求，因案涉房屋在双方签订《房地产转让协议》时没有办理土地使用权证，且至今没有办理。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，仁寿县机构编制委员会办公室于2015年9月15日下发（仁委编办[2015]39号）《关于整合不动产登记职责等有关机构编制事项的通知》，整合了登记职责。2015年10月29日，仁寿县国土资源局加挂“仁寿县不动产登记局”牌子，设立仁寿县不动产登记中心。仁寿县人民政府于2016年10月17日发布《关于不动产统一登记工作公告》（仁府发[2016]32号），公告载明“因新系统调试，2016年10月24日停止颁证。这期间受理的登记工作将于2016年10月28日颁发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。”，因此仁寿县在2016年10月28日之后不存在单独办理房屋所有权证和土地使用权证的情况，都是统一的两证合一办理《不动产权证书》或者《不动产登记证明》，而案涉房屋因无土地使用权证，无法办理《不动产权证书》或者《不动产登记证明》到原告名下。且案涉房屋已经被被告唐伯忠于2002年10月抵押给仁寿县文林农村信用合作社（该社已被注销）贷款10万元，并办理了抵押登记手续，客观上也不能办理过户登记手续，故原告辜良勇关于判令被告继续履行《房地产转让协议书》，协助原告办理仁寿县文林镇××房屋的不动产权属转移登记手续的请求不能成立，本院不予支持；关于原告辜良勇提出的判令被告立即办理仁寿县文林镇××房屋抵押登记注销手续的请求，不属于本案审理解决的范围，本案中不作审理。关于原告辜良勇提出的申请追加四川仁寿农村商业银行股份有限公司坝达支行为本案的无独立请求权的第三人参加诉讼，因原告系在本案法庭辩论终结后提出，不符合法律规定，且四川仁寿农村商业银行股份有限公司坝达支行并非本案的必要共同诉讼参与人，对原告的申请，本院不予支持。综上，原告辜良勇的诉讼请求部分成立，本院予以部份支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告辜良勇与被告唐伯忠签订的《房地产转让协议》有效； 二、驳回原告辜良勇的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告辜良勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杜同金 二〇一九年十一月二十八日 书记员  李丹丹