山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初6099号原告：李秀红，女，1967年9月12日出生，汉族，城镇居民，住山东省聊城市。委托诉讼代理人：王苗苗，女，住聊城市，由山东金柱集团有限公司推荐。被告：吴春青，女，1982年6月6日出生，汉族，城镇居民，住山东省临清市。委托诉讼代理人：宋炳伟，临清志同法律服务所法律工作者。第三人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：山东省临清市经一路运河半岛小区9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。原告李秀红与被告吴春青、第三人临清市嘉和置业有限公司（以下简称嘉和置业）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀红的委托诉讼代理人王苗苗、被告吴春青及其委托诉讼代理人宋炳伟到庭参加诉讼。被告嘉和置业经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李秀红向本院提出诉讼请求：请求贵院依法恢复对临清市运河半岛小区25号楼5室的强制执行。事实与理由：2013年3月，第三人临清市嘉和置业有限公司向李秀红借款，以其开发的包括涉案房屋在内的部分房屋，以在临清市房地产管理处办理备案登记的方式为李秀红提供抵押担保，并于2013年4月3日办理涉案房屋的备案登记手续。该种担保方式在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及最高人民法院（2017）最高法民终940号民事判决书中均予以明确认可。被告吴春青于2013年10月11日、2014年1月2日购买涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款及《中华人民共和国担保法》第49条之规定，在抵押担保登记期间，未经李秀红同意，第三人临清市嘉和置业有限公司无权处分涉案房屋，处分无效，原告依法不能取得涉案房屋的所有权。且自2013年4月3日起涉案房屋已备案登记至李秀红名下，该备案登记对外具有权利推定效力和公示公信效力，足以起到排除第三人购买的效力。面对如此大额家庭消费支出，被告吴春青未经落实即径行购买，原告有合理理由相信被告存在主观恶意。依据物权法第106条之规定，被告也无法取得涉案房屋的所有权。虽然吴春青和嘉和置业签订买卖合同的时间是2009年10月20日，但交纳房款的时间为2013年10月11日、2014年1月2日，且价款也予以变更。原告有理由相信被告与第三人恶意串通，故意将签订合同的时间提前，以达到损害原告权益的目的。而且自2013年10月份起至今长达6年的时间，被告未通过任何方式、采取任何手段要求原告为其办理房屋备案登记，这是其自身对他人权利障碍的忽略造成的。吴春青辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告和第三人签订的房屋买卖合同是其真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被告已支付全部价款且实际占有房产多年。（2019）鲁1502执异41号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。嘉和置业未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，本院受理李秀红诉嘉和置业民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经李秀红申请，本院于2017年5月15日作出（2017）鲁1502民初2850号之一民事裁定书，裁定查封嘉和置业位于临清市运河半岛小区包括25-5室在内的房屋15套。2017年5月17日，本院向临清市房地产管理处送达协助执行通知书，查封了上述房屋。2018年8月3日，本院作出（2017）鲁1502民初2850号民事判决书，判决：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李秀红借款11499160元并按年利率24%支付利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第一项确定的付款义务，原告李秀红可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛25-5室等十五套房屋；三、驳回原告李秀红的其他诉讼请求。该判决书查明，2013年3月份，嘉和置业向李秀红借款，为保证借款及时归还，双方于2013年3月26日签订《商品房买卖合同》十七份，合同约定由李秀红购买嘉和置业开发的位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛项目商品房十七套，2013年4月3日，双方对上述包含案涉房屋在内的的十五套房屋在临清市房地产管理处进行了备案。判决生效后，经李秀红申请，本院于2019年1月24日立案执行。执行过程中，本院作出（2019）鲁1502执276号执行裁定书，裁定拍卖嘉和置业名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（包含案涉房屋）。吴春青向本院提出执行异议，2019年5月27日，本院作出（2019）鲁1502执异41号执行裁定书，裁定中止对位于临清市运河半岛小区25号楼5室的房屋的执行。李秀红不服该裁定，向本院提起诉讼。庭审过程中，吴春青提交以下证据，1.落款日期为2009年10月20日，吴春青与嘉和置业签订的《商品房买卖合同》复印件一份，合同显示嘉和置业将案涉房屋出售给吴春青，价款为522652元。2.嘉和置业和临清市宏安物业管理有限公司于2014年1月2日出具的《入住通知书》复印件一份。3.2014年6月10日，嘉和置业为吴春青出具的预收款发票复印件一份，发票显示嘉和置业收取吴春青房款522652元。4.户名为吴春青的借记卡账户历史明细清单两份，显示2013年10月11日吴春青通过POS消费两笔，金额为4740元、500000元；2014年1月2日，吴春青支出496000元。吴春青以上述证据证明，2009年10月9日被告与第三人签订合同购买涉案房屋，已占有使用多年，房款全部交清，涉案房产归被告所有。原告对上述证据提出异议（同诉称意见）。本院经审查认为，被告证据不足以证明涉案房产归其所有。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点在于吴春青是否具有足以排除李秀红对涉案房屋申请强制执行的实体权利。李秀红与嘉和置业民间借贷纠纷已经生效判决确认，其与嘉和置业并非真实的房屋买卖关系，而是以商品房买卖合同的方式提供担保。该担保形式为让与担保，让与担保属非典型担保物权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对名为买卖实为担保的让与担保方式亦予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则，本案当事人通过合同创设新型担保物权时，其约定内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该种担保合同应为合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然吴春青提交的商品房买卖合同显示该合同是被告与第三人在2009年10月份签订的，但之后4年内被告未交房款，不合常理。嘉和置业公司为吴春青出具了收款522652元的发票，与吴春青提供的银行卡、POS消费明细相差甚远。故被告证据不足以证明其与第三人所签合同的真实性，不足以证明被告已缴纳全部购房款。关于未办理过户登记原因，在被告向嘉和置业交纳购房款之前，案涉房屋已登记备案在李秀红名下，根据本地现行的房屋登记管理政策，原告在案涉房屋已备案登记在他人名下的情况下，注定无法实现房屋所有权转移至其名下的合同目的。被告没有履行合理的注意义务，导致无法办理过户登记，存在明显的过错。综上所述，吴春青不具有足以排除李秀红对涉案房屋申请强制执行的的实体权利。对原告诉求，本院应予支持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行临清市运河半岛小区25号楼5室。案件受理费5426元，由被告吴春青负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。（如在上诉期满后七日内未足额交纳上诉费用，按放弃上诉处理）。审 判 长  魏方武审 判 员  耿 利人民陪审员  江春常二〇一九年十一月二十九日书 记 员  张会敏