云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3438号原告：云南城投龙江房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处****。法定代表人：曹雷，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪树、崔妲，均系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：郑洪,男，1993年9月2日出生，汉族，云南省镇雄县人，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：陈玉瑛，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。原告云南城投龙江房地产开发有限公司诉被告郑洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪树，被告的委托诉讼代理人陈玉瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告2016年6月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号5301012016061500611），并由被告办理注销《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的备案；2、请求判令被告将城投湖畔四季城（澜园）6幢1301号房屋返还原告（房屋价值885916元）；3、请求判令被告承担违约金177183.20元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、律师费等费用。事实与理由：2016年6月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（下称合同），被告购买原告所开发的城投湖畔四季城（澜园）6幢1301号房屋，合同总价款885916.00元，被告采取贷款方式支付房款。2019年3月14日，因被告未履行其与银行所签贷款合同约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带担保责任；现原告已经按照银行要求承担连带担保责任，代被告支付本金、利息罚息等共计678082.57元。根据原被告双方签订合同附件4第4条约定：“出卖人为买受人贷款购买本合同项下商品房提供保证的，出卖人应按照贷款合同约定履行偿还义务。买受人违反贷款合同约定（包括但不限于拖欠金融机构的月供款等）导致出卖人承担保证责任的（包括金融机构从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），出卖人有权向买受人催告通知，并按如下方式处理：4.2买受人未按规定时间（即收到出卖人催告通知之日起10日内）付清上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于代偿款及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”综上，因被告违约履行贷款合同约定还款义务，导致原告承担责任，原告有权解除合同，收回房屋；因此，原告依据双方的合同约定和相关法律的规定，诉至本院，主张上述诉请。被告辩称，本案不存在解除合同的事由，现在房屋不动产权证书已经办理在被告名下，该房屋已发生物权变动的效力。被告自知道原告代偿以后一直与原告积极协商，并已初步达成债权支付协议，被告愿意向原告支付其向银行代偿的全部费用。原被告双方签订的合同中并没有对原告如果代偿后享有单方解除权及要求被告承担违约责任进行过相应约定。案涉房屋已经由被告出售给第三人，已经与第三人订立房屋买卖合同。综上，被告认为案涉房屋不存在合同解除的事由，原告陈述的事实理由中关于解除的条件无事实和法律依据。对原告主张的违约金，原告提供的损失是很小的数额，故被告请求法庭对违约金依法进行减免。经审理，本院确认如下案件事实：原告云南城投龙江房地产开发有限公司与被告郑洪于2016年6月15日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议,合同主要内容为:原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处城投湖畔四季城-澜园（上坝7号地块）Ⅱ第6幢第13层1301号房出售给被告，房屋套内建筑面积为113.73平方米，房屋总价款为人民币885916元，交房时间为2017年6月1日前。被告首期支付购房总价款的20.99%，金额185916元，付款日期：2016-6-15。其余价款700000元向中国民生银行昆明分行关上支行申请贷款支付。合同附件四第4条约定：“出卖人为买受人贷款购买本合同项下商品房提供保证的，出卖人应按照贷款合同约定履行偿还义务。买受人违反贷款合同约定（包括但不限于拖欠金融机构的月供款等）导致出卖人承担保证责任的（包括金融机构从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），出卖人有权向买受人催告通知，并按如下方式处理：买受人未按规定时间（即收到出卖人催告通知之日起10日内）付清上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于代偿款及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。”本合同项下商品房交付买受人后，因买受人原因导致出卖人承担连带保证责任的，买受人应自收到出卖人催告通知之日起30日内配合出卖人办理撤销登记备案手续。2016年6月15日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2016061533971。审理中查明，原、被告双方均认可《商品房买卖合同（预售）》的有效性，但被告持有的《商品房买卖合同（预售）》附件部分没有具体内容，据此被告认为原告依附件四之约定主张违约责任没有事实及法律依据，且认为原告所主张的违约金过高。原告认可已收到被告支付的首付款，案涉房屋房款已全部付清。2019年1月，被告开始逾期还贷。2019年2月27日，中国民生银行股份有限公司昆明分行向原告发送《贷款提前到期通知书（担保人适用）》，载明：郑洪出现合同约定的违约情形，现宣布借款人的该笔贷款于2019年2月27日提前到期，截止该提前到期日，借款人应偿还的贷款本金及利息、罚息合计678429.49元（暂算至2019年2月27日），具体还款金额以实际还款日的欠款金额为准，且借款人最迟应当于2019年3月6日归还前述款项。2019年3月15日，中国民生银行股份有限公司昆明分行出具《贷款代偿证明书》，证明郑洪所欠贷款已由云南城投龙江房地产开发有限公司代偿，代偿贷款金额678082.57元（其中本金671382.82元，利息及罚息6699.75元）。2019年3月18日贷款基本信息房款状态显示：已结清。被告对原告的代偿金额无异议。案涉房屋于2018年10月交付被告，2019年10月9日产权变更登记至被告名下。原告要求解除合同，被告不同意解除，并称其能够及时足额赔偿原告支出的代偿款项。本次诉讼，原告支出诉讼费14368元、律师费18242元。2019年9月7日郑洪与案外人熊燕签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋另行出售给熊燕。熊燕向本院提交《情况说明》，称若原被告之间的商品房买卖合同继续履行，其愿意继续购买该房屋，并于本案判决后及时支付房款。另提交中国农业银行业务凭证显示：熊燕存款合计994824.38元。以上事实，有原告提交的原告企业营业执照复印件、被告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《贷款提前到期通知书》（担保人适用）、《网上银行电子回单》、《贷款代偿证明书》、《还款明细表》、诉讼费收款收据、法律服务合同及代理费发票、银行转账回单；被告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同登记备案表》、中国民生银行客户贷款情况表、不动产登记信息表、《房屋买卖合同》、税收完税证明等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告的第一、二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》内容真实合法，对双方具有约束力，双方应恪守履行。关于被告逾期还贷应承担的责任在原告提交的补充协议附件四中有明确约定，被告提交的合同及补充协议中虽无具体内容，但按约还款系被告必须履行的义务，被告逾期偿还贷款的行为客观上已经构成违约，原告作为被告贷款的保证人，其承担保证责任后对被告依法享有追偿权。庭审中被告明确表示能够及时足额赔偿原告支出的代偿款，且案涉房屋已转移登记至被告名下，房屋的受让人也明确愿意继续履行与郑洪之间的《房屋买卖合同》并有能力及时支付购房款，故结合本案实情，被告违约给原告造成的损失可通过行使追偿权得到维护，原告主张解除合同的诉讼请求确非必要，本院不予支持，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议继续履行，同时被告应及时向原告赔偿代偿款678082.57元。关于原告主张注销备案登记、返还房屋的请求，系基于解除合同而主张，本案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议继续履行，故该项请求亦不予支持。关于原告主张的违约金，虽其主张的前提是解除合同情况下的违约责任,但依上述评述,《商品房买卖合同（预售）》及补充协议继续履行,从本院查明的事实看,导致原告起诉的原因,确系被告违约,为了避免诉累,被告在合同履行下亦应承担的违约责任,本院一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，原告主张违约金按房屋总价款的20%计算，被告认为此标准过高，原告未举证证明其具体损失。本院认为，被告于2019年1月开始逾期还款，原告于同年3月代偿结清贷款，随即诉至本院。庭审中被告称逾期后未接到相关催收通知，原告称因被告电话无法联系。被告虽违约，但得知贷款已由原告代偿结清后积极与原告协商赔偿事宜，且诉讼中被告也承诺能够及时足额赔偿，原告作为保证人在被告逾期还贷时本应负有还款义务，故根据上述法律规定，考虑到被告的违约程度，关于原告主张的违约金，本院酌情以原告支出的代偿款总金额678082.57元的10%计算予以支持，即67808元。关于原告主张的律师费，此项费用系因被告违约在先，原告为维护自身合法权益而支出的合理费用，该项收费标准符合《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，原告也提交了法律服务合同及律师费发票予以证实，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。案件受理费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告郑洪于本判决生效之日起十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付违约金67808元；二、被告郑洪于本判决生效之日起十日内向原告云南城投龙江房地产开发有限公司支付律师费18242元；三、驳回原告云南城投龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币14368元，由原告云南城投龙江房地产开发有限公司承担12417元；被告郑洪承担1951元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  李 波人民陪审员  白云银二〇一九年十一月二十六日书 记 员  刘艳艳