山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)鲁01民终10354号上诉人（原审原告）：莱芜高新区鹏泉街道办事处泉子居民委员会，住所地济南市。法定代表人：李国都，居民委员会主任。委托诉讼代理人：鉴纪文，山东鲁盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁俊昌，男，1974年5月12日出生，汉族，住济南市。上诉人莱芜高新区鹏泉街道办事处泉子居民委员会（以下简称泉子居委会）因与被上诉人梁俊昌确认合同无效一案，不服济南市莱芜区人民法院(2019)鲁0116民初4300号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泉子居委会上诉请求：1.请求依法撤销济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初4300号民事裁定书，改判确认泉子居委会与梁俊昌于2013年7月6日签订的关于泉子居委会47号楼1单元102室至702室、2单元101室、2单元201室、2单元401室、2单元501室、2单元601室、2单元701室、2单元102室至702室、3单元302室共21套泉子居委会旧村改造安置房的口头房屋买卖协议无效；2.请求一、二审诉讼费用均由梁俊昌承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，裁定结果错误。2013年7月6日梁俊昌在明知自己不是泉子居委会居民的情况下，与泉子居委会原负责人口头协商购买泉子居委会因旧村改造安置本居委会居民而建设的47号楼1单元102室至702室、2单元101室、2单元201室、2单元401室、2单元501室、2单元601室、2单元701室、2单元102室至702室、3单元302室共21套房屋，并支付预付款300万元。涉案房屋系未取得核准建设手续，未依法登记领取权属证书的小产权房，坐落于泉子居委会村民安置范围之内，是用于安置本村村民的安置用房。至今，涉案房屋未办理权属登记，双方未交接楼房。梁俊昌不具备泉子居委会集体经济组织成员资格，双方房屋买卖协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条强制性规定，协议无效。泉子居委会的起诉，诉讼请求明确具体，完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，属于法院民事诉讼受理范围。泉子居委会已经提供类似案件在相同法院的生效判决书作为证据在案佐证，法院均作出此类似协议无效的认定。山东省高级人民法院的案例也认为法院应当受理。梁俊昌辩称，本案涉及城中村改造与村改居的政策规定，此类房屋的销售是以政策引导为主，而不同于开发商开发的商品房交易，在政策落地到房屋确权之间尚有很大的政策调整空间，该类房产的最终定性使用的是政策而不是法律，一审考虑了案涉房屋未取得产权登记证书的原因是正确的。一、泉子居委会称涉案房屋是违法建筑错误。涉案房屋系城中村改造项目，从泉子居委会提交的证据可以看出，所有手续均体现了山东省政府与莱芜市政府的政策意见。泉子居委会建设的楼房有审批、规划、许可、报建、图纸手续，不属于违法建筑。二、泉子居委会称梁俊昌无权购买涉案房屋错误。根据省政府意见，安置区内的房屋销售在保证村民利益的基础上可以实行住宅商品房管理，可见在城中村改造项目中，允许多样化的销售方式。涉案房屋审批显示：泉子居委会共有居民267户，计划安置287套房。而实际上，泉子居委会在安置区内建造了1300多套房屋。一审法院对此认定“此类安置房能否进行市场流转目前尚无明确的法律规定”正确。三、泉子居委会合作了两个售楼代理公司（三棵树房产营销策划有限公司、宏康楼房销售公司），有泉子居委会与代理售楼公司合同、47#楼房销售清单及原书记、主任、原副书记证明47#、50#、51#楼全部对外销售，不做安置。本案涉及城中村改造与村改居的政策规定，此类房屋的销售是以政策引导为主，而不同于开发商开发的商品房交易，在政策落地到房屋确权之间尚有很大的政策调整空间，该类房产的最终定性适用的是政策而不是法律，请求二审法院驳回泉子居委会的上诉请求。泉子居委会向一审法院起诉请求：1.依法判决确认泉子居委会与梁俊昌于2013年7月6日签订的关于泉子居委会47号楼1单元102室至702室、2单元101室、2单元201室、2单元401室、2单元501室、2单元601室、2单元701室、2单元102室至702室、3单元302室共21套泉子居委会旧村改造安置房的口头房屋买卖协议无效；2.诉讼费用由梁俊昌承担。一审法院认定事实：2011年，莱芜高新区鹏泉街道办事处泉子村进行“城中村”改造，《改造建设方案》中载明：项目名称为裕丰花园居民区，改造范围位于滨河路以东、鹏泉东大街以北，磁莱铁路线以南；建设安置用地58.72亩，腾空土地70.37亩；运作模式划分出安置区和腾空区。原莱芜市人民政府于2011年10月31日作出的莱政土字[2011]132号《莱芜市人民政府关于高新区鹏泉街道办事处泉子社区居民委员会办理国有建设用地使用权划拨手续的批复》中载明：位于高新区莲河大街以北，铜山路以东，磁莱铁路以南，九龙山路以西的19736平方米宗地，其中5036平方米已于2009年11月经市政府批复为国用建设用地，另14700平方米为泉子居委会原居民点用地。现市政府同意收回上述宗地中的5036平方米国有建设用地并注销该宗土地内所有原土地使用证，将上述19736平方米土地划拨给泉子居委会用于“城中村”改造建设，该项目建设住宅用于村民安置，不得进行房地产开发对外销售。后，泉子居委会在上述宗地内建设44-46号楼、48-50号楼、52号楼、54号楼并取得核准建设手续，涉案47号楼亦坐落于上述安置土地范围内，该楼未取得核准建设手续。梁俊昌非泉子村村民，其于2013年7月6日口头约定向泉子居委会购买涉案47号楼1单元102室-702室，2单元101室、201室、401室、501室、601室、701室，2单元102室-702室，3单元302室共计21套房屋并支付给泉子居委会购房款300万元，双方未签订书面协议。涉案楼房于2013年开始建设，2015年完工，房屋至今未实际交付给梁俊昌。涉案21套房屋均未取得产权证书。泉子居委会提供《城中村改造审批表》、《城中村改造建设方案》、《莱芜高新区裕丰小区规划设计图》及相关政府审批文件等，拟证实梁俊昌购买的47号楼位于安置区且没有建设批复手续，仅能用于安置拆迁户，梁俊昌非本村村民，双方之间的房屋买卖合同无效。梁俊昌认可涉案47号楼在泉子村安置区域内，但对泉子居委会的主张不予认可。梁俊昌提供泉子居委会于2013年7月1日召开的党员大会会议记录复印件一份、对外销售楼房广告照片一组、泉子居委会原居委会成员刁振福等人出具的关于涉案47号楼对外销售价格报表一份，拟证实泉子居委会对外公开销售涉案楼房，买卖合同合法有效。泉子居委会对梁俊昌提交的证据及主张均不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，涉案47号楼房系因莱芜高新区鹏泉街道办事处泉子村“城中村”改造而建设取得，泉子村位于莱芜城镇规划内,泉子村拆迁安置方案亦是根据政府”城中村”改造文件相关精神制定和实施，涉案21套房屋坐落于泉子村安置区域内，该房屋尚未取得产权证书。至于此类安置房屋能否进行市场流转目前尚无明确的法律规定，因泉子居委会主张涉及“城中村”拆迁安置的房屋性质具有较强的政策性，该类房屋流转的合法性问题引起的争议不属于人民法院的受理范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条规定，裁定：驳回莱芜高新区鹏泉街道办事处泉子居民委员会的起诉。本院审理查明，梁俊昌提交证据一裕丰小区47号楼销售表，证明名单上所有的买房人员没有泉子村的安置户；证据二售楼处销售人员书面证言，证明梁俊昌从售楼处合法购买房子；证据三裕丰小区泉子项目销售代理合同，证明涉案房屋公开对外售卖，梁俊昌购买房屋合法有效。泉子居委会质证，1.对证据一真实性有异议，该证据是复印件，不能作为有效证据使用，通过表上的名单可以看出部分人员是我村安置户，例如刁立富等。2.对证据二真实性有异议，该证据是复印件；该证据是证人证言，证人没有出庭作证；三个证人同时写在一张证言上，有串通的可能性。3.对证据三真实性有异议，首先该证据是复印件，在第四页上刁振福和狄元翠签名摁手印是后补的。这三份证据不能证明本案所涉及的楼房是商品房而不是安置房，不能证明泉子居委会与梁俊昌之间的协议合法有效。本院认为，上述证据形式存有瑕疵，且泉子居委会不予认可，对上述证据本院不予采信。本院认为：本案争议的焦点是“村改居”后居委会在“城中村”改造过程中房屋买卖合同效力如何确认的问题。在“城中村”改造过程中，泉子居委会使用的土地性质正处在由集体土地向国有土地变化的过程中，在该变化过程中因“城中村”改造发生的房屋流转是否合法的问题尚无明确的法律依据，应待涉案土地性质固定化以后再行处理。一审裁定驳回起诉并无不当。综上，泉子居委会的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇一九年十一月二十六日书记员  王 娜