浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8138号 上诉人（原审被告）：杭州大和热磁电子有限公司，住所地：杭州市滨江区滨康路****。统一社会信用代码：91330100609165024Q。 法定代表人：山村章，董事长。 委托诉讼代理人：万双龙，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杭州精益服装皮件厂，住所地：，住所地：杭州市拱墅区沈半路**信用代码：913301051433545945。 法定代表人：吴国恩。 委托诉讼代理人：吴琼，浙江允道律师事务所律师。 上诉人杭州大和热磁电子有限公司（以下简称大和公司）因与被上诉人杭州精益服装皮件厂（以下简称精益皮件厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，1996年7月5日承租方（甲方）大和公司与出租方（乙方）精益皮件厂签订《房产租赁合同书》，约定：甲方系日本国磁流体株式会社依中国法律独资设立于杭州市高新技术产业开发区内的中国企业法人，为发展生产需要，向乙方有偿承租标准厂房及相关辅助设施。经甲、乙双方多次协商，根据平等自愿、有偿、诚实信用原则，缔结并签署本工业厂房及辅助设施租赁合同书，以供合同双方当事人共同遵守执行。第一条款：租赁标的（物）。1.1条：甲方作为承租方向乙方承租的租赁标的物为：位于浙江省杭州市沈半路**内，320国道半山镇半山村东侧，由乙方拥有合法完全所有权的工业厂房及辅助设施。…第二条款：租赁期限。2.1条：租赁期限为28年零3个月。即自公元1996年7月5日至2024年10月4日止。2.2条：租赁期间，本合同租赁物由甲方占有、使用和收益；租赁期满后，租赁物依租赁期满日现状返还乙方，由乙方收回、…第三条款：租金和租金的支付。3.1条：甲、乙双方同意该租赁标的物的总租金为人民币肆佰伍拾万元。合同签订后，双方均按合同履行，大和公司向精益皮件厂付清了合同约定的全部租金450万元，并使用该厂房至今。2019年5月7日，精益皮件厂以双方签订的合同约定租期违反了合同法关于最长租期的规定为由，于起诉至原审法院，请求判令：1、确认精益皮件厂、大和公司双方于1996年7月5日签订的《房产租赁合同书》中约定的租赁期限超过20年部分（即自2016年7月5日起至2024年10月4日止）无效。2、本案诉讼费由大和公司承担。 原审法院认为，本案的争议焦点为诉争房产租赁合同中超过20年部分租赁期限的约定是否有效。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案精益皮件厂、大和公司签订的房产租赁合同的时间为合同法实施前的1996年7月，当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定，当事人均可以对租期进行自由约定，根据法无禁止即自由的私法自治原则，本案精益皮件厂、大和公司虽签订了租期为28年零3个月的房产租赁合同，因并不违反当时的法律、行政法规的规定，故双方的租房合同应认定为合法有效；现精益皮件厂在合同法实施以后，以双方约定的租期超过20年，违反了合同法的规定为由，起诉至法院要求确认租房合同中超过20年部分无效，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，适用《中华人民共和国合同法》关于租期的相关规定，即认定租期超过20年的部分无效，但该20年租期的起算时间应从合同法生效实施之日起计算，即房产租赁合同从1996年7月起履行至1999年10月1日合同法生效实施之日前已履行完毕的租期不再计算，而直接从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，既有利于维护市场的公平、稳定，也符合合同法及相关司法解释的规定，故该院确认双方房产租赁合同中自1999年10月1日起租赁期限超过20年部分无效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，于2019年7月22日判决：一、杭州精益服装皮件厂与杭州大和热磁电子有限公司签订的《房产租赁合同书》中，自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效。二、驳回杭州精益服装皮件厂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由杭州精益服装皮件厂承担20元，杭州大和热磁电子有限公司承担20元。 宣判后，大和公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为本案适用《中华人民共和国合同法》关于租期的相关规定，属于适用法律错误。1.本案所涉合同成立时存在法律法规调整财产租赁法律关系。本案诉争的《房产租赁合同》签订于1996年7月，当时国家调整平等主体之间合同关系的法律有《民法通则》与《经济合同法》。其中，《民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《经济合同法》第二十三条规定：“财产租赁合同，应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限，租赁期间财产维修保养的责任、违约责任等条款。出租方应按照合同规定时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。承租方因工作需要，可以把租赁物转让给第三方承租使用，但必须事先征得出租方的同意。租金的标准，国家有统一规定的，按统一规定签订；没有统一规定的，由当事人双方协商议定。”上述法律规定真实地调整当时的财产租赁行为；根据上述法律规定，本案所涉的《房产租赁合同》意思表示真实，不违反法律法规的规定，因此，本案所涉合同成立时合法有效。在判决书中，一审法院也认同上述观点。2.依据司法解释，本案应适用合同法实施前的法律规定针对本案的争议，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”根据上述司法解释，本案争议的准据法应为合同法实施前的相关法律规定，即《民法通则》和《经济合同法》，而不是新的《合同法》。《经济合同法》第二十三条专门针对财产租赁合同的相关内容作了详细列举，包括合同的租赁期限条款，还有买卖不破租赁原则等等。这些法律规定在合同法实施前，真实地调整着财产租赁法律关系。虽然《经济合同法》对财产租赁期限没有规定时间上的限制，但是这只是法律内容上存在差异，不能据此认为当时没有法律规定。综合上述，一审法院既承认本案所涉合同“不违反当时的法律法规”，却又忽视当时的法律法规，依据司法解释中“当时没有法律规定的，可以适用合同法的规定”，错误适用1999年10月1日实施的合同法内容，属于严重的常识性错误。二、一审法院以违反合同法第二百一十四条的规定为由否认本案所涉合同的效力，属于适用法律错误。1.否定合同效力的依据根据《经济合同法》第七条规定，“下列经济合同为无效：一、违反法律和行政法规的合同；二、采取欺、胁迫等手段所签订的合同；三、代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同。”根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2.依据《经济合法》合同无效的规定，本案所涉合同不违反法律法规的规定，因此合法有效。这一点一审法院的判决也认同。3.依据《合同法》关于合同无效的规定，本案所涉合同不违反法律法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）的第一条的规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”从上述措辞可以看出，对于新《合同法》实施前成立的合同出现争议，即便当时没有相关法律规定，只是“可以”而不是一定要适用的《合同法》的相关规定。“可以”这个额外措辞，说明对于《合同法》实施之前成立的合同，合同法不是强制适用的法律。基于上述分析，不管是依据经济合同法还是依据现行合同法，都不能否定本案所涉合同的效力。一审法院在判决书中适用合同法第二百一十四条的规定，否定本案所涉合同的效力，改变合同的有效期，属于适用法律错误。三、司法解释有明确的精神要求维护合同有效性，以保护合同当事人合理期待，维护市场经济秩序。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”司法解释的这一规定明确体现出维护合同有效性精神。哪怕依据合同成立时的法律无效的合同，只要符合新合同法要求，也可以使其有效，即使这样违反司法解释（一）第一条的规定，目的就是保护合同当事人的合理期待，维护市场经济秩序。相比较上述司法解释（一）第三条的情形，本案所涉合同以及大和公司的合理期待更加应当得到保护，原因如下：1.本案所涉的合同订立与履行过程不存在任何主观或客观违法情形；2.合同的权利义务内容，包括租期与租金，都是双方当事人在正常交易环境中的友好协商所达成，而且大和公司已经全部履行了支付义务。四、审判实践目前已有的类似判例中，审级最高为最高人民法院的判决。最高院民一庭在中国人民解放军84916部队、西安方圆大酒店有限公司诉西安华隆医疗器械有限公司房屋租赁纠纷一案的【（2001）民一终字第39号】判决书中，明确认定双方当事人于1994年7月3日签订的房屋租赁合同（30年租期），意思表示真实，订立时不违反法律法规的规定，在合同法实施后依然合法有效。该案主审法官程新文在《民事审判指导与参考》中对该案进行评析指出：“本案当事人签订租赁合同时的国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或者强制性规定，人民法院在审理《合同法》实施以前成立的合同纠纷，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。因此，一审法院认定本案所涉合同有效是正确的。”上述案例的合同效力问题与本案高度相似；最高院判决书对相关合同的效力认定结果以及主审法官评析中披露的法律理由清晰明确，为本案正确判决提供良好参考。综上，请求二审法院依法撤销杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4611号民事判决，改判驳回精益皮件厂的诉讼请求；二、判令本案一、二审诉讼费均由精益皮件厂承担。 被上诉人精益皮件厂答辩称：一、原判适用法律正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条对合同法实施前后成立的合同如何适用法律问题进行了明确规定，本案租赁合同签订在合同法实施以前，当时法律没有明确规定租赁合同期限可以超过20年，也没有对租赁合同的期限作出其他限制性规定，应属于司法解释中“当时没有法律规定”的情形，应适用现行合同法对租赁期限的限制性规定，认定超过20年租期的部分无效，原审法院适用法律正确。二、本案租赁合同的履行应受合同法约束。涉案《租赁合同》的履行跨越合同法实施日，虽然该合同是在合同法颁布前签订的，但在合同法施行之后，仍应严格按照合同法的规定执行，适用该限制租赁年限的规定，即涉案合同从1999年10月1日起算20年至2019年9月30日止，超出部分应为无效。原审法院判决正确。三、关于本案租赁合同的租期约定是否违反强制性法律规定。合同法规定的“租赁期限不得超过20年”属于强制性法律规定，涉案《租赁合同》约定租赁期限超过20年，违反了法律的强制性规定，超出部分无效。四、关于实务中案例虽然大和公司提出有判例支持其主张，但是该判例并非指导案例，且判例年代久远，其中涉及部队特殊主体，且案情不同，不具有参考价值。经过精益皮件厂检索，近年来，该类案件绝大多数判例均支持精益皮件厂的诉请，即合同法实施前签订的租赁合同中约定租期超过20年的，超过部分应属无效。浙江、江苏的全部判例更是全部支持精益皮件厂诉请。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，大和公司与精益皮件厂均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：关于案涉《房产租赁合同书》的效力问题。首先，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》，案涉《房产租赁合同书》在《中华人民共和国合同法》施行之后，应当受《中华人民共和国合同法》规定的房屋租赁期限不得超过二十年的限制性规定的约束，原审法院据此认定案涉《房产租赁合同书》在1999年1月1日至2019年9月30日之间有效，超出部分无效，并无不当。其次，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。《中华人民共和国合同法》第四章系针对合同履行的一般规定，对于有名合同，根据合同法总则与分则的关系，不仅应适用总则部分第四章的有关规定，还应适用分则部分有关履行的规定。本院认为，虽然案涉《房产租赁合同书》签订于《中华人民共和国合同法》颁布前，但在《中华人民共和国合同法》施行之后，仍应严格按照《中华人民共和国合同法》的规定，适用房屋租赁期限不得超过二十年的限制性规定。据此，案涉合同超过2019年9月30日部分亦无效。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州大和热磁电子有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十一月十五日 书记员 姚丽萍