广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5842号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷**。法定代表人：孟伟胜。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文子正，男，汉族，1975年9月4日出生，住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：蔡建东，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴巧文，湖南人和（东莞）律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚公司）与被上诉人文子正商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初171号判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.改判被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定被上诉人收楼时间为2015年5月1日并以此计算延期办证违约金无事实法律依据，被上诉人于2018年7月20日签署收楼意见书。上诉人于2018年4月19日已向房管部门递交办证资料，上诉人无需承担延期办证违约金。（二）深圳市豪派特酒店管理有限公司租赁被上诉人的房屋不等同于有收楼权限。被上诉人与深圳市豪派特酒店管理有限公司签署委托经营协议，但仅委托了“1.收取房屋收益2.代为处理房屋管理、房间钥匙掌管、布置或搬入搬出本人所有的房间内设备设施、房间内设施设备损坏赔偿事宜”，被上诉人并未明确委托深圳市豪派特酒店管理有限公司进行收楼，收取收益的权限不等于代收楼的权限。若认定2015年5月1日为实际收楼时间，则被上诉人是无权就涉案房产的交付、房屋的质量提出任何异议。被上诉人文子正答辩称，（一）答辩人与被答辩人的(2016)粤1391民初1603号、(2017)粤13民终729号商品房预售合同纠纷一案是判决结案，并非被答辩人所称调解结案，而且法院判决的事项中不包括迟延交楼违约金，且认定案涉房屋交楼时间为2015年8月1日。（二）答辩人与深圳市豪派特酒店管理有限公司签订委托出租服务协议时，已委托深圳市豪派特酒店管理有限公司代收楼，且案涉房屋于2015年4月30日就具备收楼条件，被上诉人也在2015年8月1日开始收取租金，正好印证2015年8月1日为收楼时间，至于被答辩人何时交楼给深圳市豪派特酒店管理有限公司，是其双方合作问题，不能阻却收楼时间在2015年8月1日成就。三、答辩人签署的收楼意见书，该意见书签署时间反映的是被答辩人告知案涉房屋交楼这件事的时间，不是实际交楼时间。文子正向一审法院起诉请求：1.请求判令美泰诚公司向文子正支付逾期办理房屋转移登记手续违约金人民币64080元〔（366+365+345-720）天×0.03%×600000元，计算至2018年7月10日〕；2.请求判令美泰诚公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：（一）一审法院在审理涉案商品房所在项目的同类型案件中已查明，2013年1月25日，美泰诚公司与案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司（以下简称豪派特公司）签订《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，约定：豪派特公司为美泰诚公司开发的“××雅苑”项目提供全权委托经营管理服务，美泰诚公司委托豪派特公司与××雅苑”项目的业主签订酒店托管服务分成协议。（二）2015年6月27日，文子正与美泰诚公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：文子正购买美泰诚公司开发的位于惠州××房，房屋总价款为600000元，美泰诚公司应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付文子正使用。关于产权登记，补充协议第八条约定：文子正在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税费的情况下，美泰诚公司承诺在商品房实际交付后720日内，为文子正办理完毕房屋权属转移登记手续。如因美泰诚公司的责任，文子正不能在规定期限内取得房地产权属证书的，文子正不退房，每逾期一日，美泰诚公司按已付房价款的万分之三向文子正支付违约金。（三）此外，文子正与豪派特公司签订一份《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，约定：文子正于2015年8月1日至2021年7月30日期间将涉案房屋委托给豪派特公司，供豪派特公司作酒店公寓经营使用，豪派特公司向文子正支付租金。（四）上述合同签订后，文子正付清了购房款600000元及相关税费。2015年8月1日，案外人豪派特公司开始对涉案房屋进行经营使用并向文子正支付租金。2018年4月9日，美泰诚公司向大亚湾不动产登记中心申请涉案房屋所有权转移登记并予受理。（五）另查明，涉案的“××雅苑”项目于2014年7月25日完成电梯验收，2014年8月4日完成消防验收，2015年4月30日经建设、施工、监理、勘察、设计五家单位联合验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》。一审法院认为：（一）本案争议焦点为文子正何时收楼及美泰诚公司是否应存在逾期办证行为。关于文子正何时收楼的问题。《商品房买卖合同》及合同补充协议约定：美泰诚公司应当在2015年8月1日前将符合约定条件的商品房交付文子正使用，涉案房产在2015年4月30日符合交付标准，虽然美泰诚公司未书面通知文子正收楼，但是文子正在2015年8月1日将涉案房屋委托给豪派特公司进行经营管理，并实际使用收益，合同约定交付时间在2015年8月1日前，美泰诚公司实际交付给文子正使用收益时间也从2015年8月1日始，因此，应当认定文子正于2015年8月1日收楼。（二）关于美泰诚公司是否应存在逾期办证行为。合同约定美泰诚公司承诺在商品房实际交付后720日内，为文子正办理完毕房屋权属转移登记手续，文子正于2015年8月1日收楼，故美泰诚公司应当在2017年7月21日前为文子正办理房屋权属转移登记手续，但是美泰诚公司在2018年4月9日才向有关部门申请办理涉案房屋权属转移登记，故美泰诚公司存在逾期办证行为，文子正请求美泰诚公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。违约金应当以文子正已付房价款600000元为基数，从2017年7月22日起按每日万分之三标准计算至2018年4月9日止，具体数额为46980元（600000元×0.0003×261天），超过部分不予支持。一审法院判决：一、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内向文子正支付逾期办证违约金46980元；二、驳回文子正其他的诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，文子正另案以宣传不符、延期交楼为由向一审法院起诉美泰诚公司主张违约金。一审法院经审理后于2016年12月19日作出（2016）粤1391民初1603号民事判决，该判决认为，美泰诚公司存在宣传失实行为，美泰诚公司应当承担违约责任，并酌情按房价的5%确定美泰诚公司的违约金。同时，一审法院认为，案涉商品房于2015年4月30日具备了交付条件，文子正已委托深圳市豪派酒店管理有限公司于2015年8月1日至2021年7月30日期间代为管理此房屋并用于出租，美泰诚公司是否直接向文子正发出收楼通知并不影响文子正实际使用房屋，对文子正诉请要求支付延期交房违约金不予支持，并于2016年12月19日作出一审判决。文子正不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日作出（2017）粤13民终729号民事判决，对宣传失实部分的违约金调整为按房价的10%支付，其他部分予以维持。该判决已生效。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：如何认定被上诉人的收楼时间。本院对此评析如下：文子正与美泰诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定出卖人（美泰诚公司）应当在2015年8月1日前，将具备商品房综合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（文子正）使用。另案中，文子正以美泰诚公司宣传不符、延期交楼诉请违约金，一、二审法院对文子正主张的延期交楼违约金均不予支持，该案判决已经发生法律效力。本案中，一审法院结合涉案房产具备交付条件的时间以及文子正委托案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司进行经营管理的事实，认定文子正于2015年8月1日收楼，并无不当，且与生效判决认定的事实一致，本院予以确认。根据双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，美泰诚公司应于涉案房屋交付后720日内即在2017年7月21日前为文子正办理完毕房屋权属转移登记手续。上诉人直至2018年4月9日才向有关部门申请办理涉案房屋权属转移登记，故上诉人存在逾期办证行为，一审法院据此认定上诉人应该承担逾期办证的违约责任，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费701元由上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十一月二十二日法官助理黄杰书记员张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。