新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初3368号原告：白云，女，1980年2月8日出生，汉族，乌鲁木齐市铁路集团公司职工，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：朱家辉，新疆衔锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振岭，新疆衔锦律师事务所律师。被告：刘莉君，女，1977年6月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：段文文，新疆元正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王煊，新疆元正律师事务所律师。被告：乌鲁木齐嘉兴万家房地产经纪有限公司，住所地，乌鲁木齐市新市区太原北路**晨光雅园******商铺**。法定代表人：姚尹俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：马春霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告白云与被告刘莉君、被告乌鲁木齐嘉兴万家房地产经纪有限公司（以下简称万家房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白云的委托诉讼代理人朱家辉，被告刘莉君的委托诉讼代理人段文文、王煊，被告万家房产经纪公司委托诉讼代理人马春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白云向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》；2.请求法院判令被告返还购房款200000元，服务费22000元，合计222000元。由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月13日，原告与二被告签订《房地产买卖居间合同》，原告购买被告刘莉君位于乌鲁木齐市新市区的房屋，由被告万家房产公司提供居间服务，原告于当日向被告刘莉君支付房款200000元，之后原告与被告刘莉君没有签订正式房屋买卖合同，且由于被告万家房产公司之前承诺的办理按揭贷款一事无法办到，房屋又已转卖他人，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，原告多次与被告协商退款事宜，被告拒不退款，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告刘莉君辩称：原告未履行《房地产买卖居间合同》约定的支付首付款的义务，并在支付首付款期限内明确表示无法继续履行合同，我已于2018年3月28日口头通知原告解除双方签订的合同并发送短信，原告对解除合同没有异议，故《房地产买卖居间合同》已解除。我未收取原告购房款及服务费，所以不存在向原告返还房款和服务费的事实。原告在签订合同时很清楚房屋现状，支付购房款是原告应当履行的义务，原告没有向我支付首付款，已经构成根本违约。被告万家房产公司收到原告200000元后转给我方170000元，另30000元按合同约定保留在被告万家房产公司。被告万家房产公司辩称，我公司作为居间方，仅仅是本案居间服务的提供者，且涉案房屋已经另售他人，三方签订的《房屋买卖居间合同》已经无法履行，因此我公司认可原告解除《房屋买卖居间合同》的诉请。本案中我方未收取任何购房款，因此不具备返还义务。我公司按合同约定只有协助原告贷款的义务，合同中对房屋产证照现状明确列举，贷款金额也是暂定，不存在误导原告的情况。我公司向银行咨询后告知原告因车位和库房产权证件出售方暂未拿到，银行要加大首付款金额，原告不同意，便未向我公司提供书面贷款申请材料，无法协助其申请贷款。原告并无证据证明居间方承诺为原告办理按揭贷款，双方也未签订增加我公司贷款义务的任何补充协议，根据合同约定我方已经尽到居间义务，不存在违约，有权收取居间费用。原告就其主张提供以下证据：1.《房地产买卖居间合同》。用以证明合同目的无法实现，应当解除。原告在2018年3月13日签订该合同，约定由被告万家房产公司负责居间，促成原告与被告刘莉君之间完成房地产买卖交易。该合同由被告万家房产公司提供的居间格式合同，约定付款方式为银行贷款，由被告万家房产公司办理银行贷款，但在实际操作上，被告万家房产公司没有帮原告完成办理银行贷款，合同涉及房屋也已经出售他人。2：建设银行刷卡凭证6张、收据1张。用以证明被告万家房产公司收取了原告总计220000元。被告刘莉君就其抗辩提供以下证据：1．《房地产买卖居间合同》，2018年3月13日原告与被告万家房产公司签订《房地产买卖居间合同》，合同约定产证情况以及买卖双方应当履行义务，同时合同第二条的A款约定200000定金支付的义务以及双方后续权利义务。用以证明原告和被告刘莉君之间成立房屋买卖合同关系及原告与被告万家房产公司之间成立居间合同关系，原告在缴纳200000元定金之后需在7日内向被告刘莉君支付800000元首付款，原告未按约定履行构成根本违约。2．欠条。用以证明原告向被告支付的是定金而非购房款，原告没有按照约定向被告刘莉君支付首付款，构成违约。3．定金保管书。用以证明被告刘莉君仅收取原告支付170000定金，30000元由被告万家房产公司保管。4.短信记录打印件、短信（手机），2018年3月28日被告刘莉君向原告发送的短信，内容是解除合同通知。用以证明双方签订《房地产买卖居间合同》已经解除。被告万家房产公司未提供证据。被告刘莉君、被告万家房产公司对原告提供的《房地产买卖居间合同》、建设银行凭证、收据真实性不持异议，本院予以确认。原告、被告万家房产公司对被告刘莉君提供的《房地产买卖居间合同》、欠条、定金保管书的真实性不持异议，本院予以确认。被告刘莉君提供的短信，原告（代理人）认为本人在外地，无法核实真实性及是否收到，即使收到，也不能产生合同解除的效果，涉案合同中未约定对方有单方解除权，合同既然以书面形式签订，也应由书面形式解除。被告刘莉君提供短信手机原本，对该证据的真实性，本院予以确认，关联性有异议，综合其他举证再行认定。本院经审理认定事实如下，2018年3月13日，原告（乙方）与被告刘莉君（甲方）、被告万家房产公司（丙方）签订一份《房地产买卖居间合同》，约定乙方购买甲方座落于乌鲁木齐市新市区；负一楼属于库房未下证，建筑面积92.61平方米，二楼产证面积86.59平方米共计180平方米加玻璃平台2**平方米；房屋附带固定装修、家俱、家电、花园、两个车位。合同第二条为买卖条件，载明：房价款2200000元，支付方式为银行商业贷款，乙方2018年3月13日签订合同后当日交付定金200000元（丙方保管定金30000元作为手续办理完毕的交房尾款），甲、乙双方签订本合同后7日内，支付首付款800000元，剩余80000元于甲方配合乙方办理过户后，乙方提取公积金付清，则乙方支付给甲方首付款加定金合计1180000.00元，丙方协助乙方向该贷款银行申请贷款，并签订借款抵押合同等一切相关合同；乙方向银行申请1020000元（暂定，其中包括房屋及车位贷）的贷款用于支付甲方房屋尾款，丙方协助乙方向该贷款银行申请贷款，并签订借款抵押合同等一切相关合同。合同另对贷款获批后及甲方负一楼产证办理后的产权过户手续办理、房产交付等做了详细约定。合同第六条约定：如甲方或乙方未能履行合同，造成双方手续无法办理，违约方则向被告万家房产公司支付甲方、乙方双方的佣金总和的违约金，丙方有权在定金中优先收取，详细金额以甲、乙双方佣金确认书为准。合同签订的2018年3月13日，原告通过被告万家房产公司POS机刷卡支付200000元，被告刘莉君向原告出具一份《定金收据》，载明被告刘莉君收到原告交来的定金200000元。被告万家房产公司将上述收取原告的定金向被告刘莉君交付170000元，按合同约定留存30000元。合同签订同日，原告向被告出具一份《欠条》，载明：原告今日签订定金合同，于7日内支付完首付款800000元后，欠被告刘莉君首付款180000元，如若违约，将双倍赔付欠款金额。合同签订同日，被告刘莉君向被告万家房产公司出具一份《定金保管书》，载明：现原告因购买被告刘莉君的房产，交付定金200000元，被告刘莉君已收到此定金，并交由被告万家房产公司代为保管30000元，待买卖双方过户手续办理完毕，购房余款到位后当日，物业交接交房无误，退还被告刘莉君全额保管金。本院认为，本案争议焦点是原告主张解除合同及二被告退还预付款及服务费有无事实及法律依据，能否成立。一、关于合同解除问题。1．原告与二被告签订的《房地产买卖居间合同》，该合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。该合同中原告与被告就房屋买卖的内容约定明确，又包含买卖双方与房屋中介公司居间服务的内容，据此，原告与被告刘莉君形成房屋买卖合同关系，原告、被告刘莉君分别与被告万家房产公司之间形成居间合同关系。原告认为三方签订合同只是居间服务合同，其与被告刘莉君之间未签订正式房屋买卖合同的抗辩意见，尚缺乏事实及法律依据，本院无法予以采纳。2.原告与被告刘莉君之间的房屋买卖合同已经签订且履行，被告万家房产公司提供居间服务的义务已经履行完毕，不存在解除问题。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，根据双方举证和庭审调查，原告因部分购房面积无产权证无法实际办理按押贷款手续未按约缴纳首付款，被告刘莉君通过短信方式于2018年3月28日通知原告解除合同，因原告并未在三个月内提出异议，依据上述法律规定，双方房屋买卖合同已经于2018年3月28日解除。综上，对原告主张解除三方签订的《房地产买卖居间合同》，本院不予支持。二、关于退还200000元和服务费问题。1.根据庭审调查和原告提供证据，被告万家房产公司于合同签订当日收取原告200000元后已转给被告刘莉君170000元，其留存30000元亦符合合同约定，被告刘莉君向原告出具了定金收据，该200000元属于原告向被告刘莉君支付的定金。按合同第二条A项条款约定，只有在原告于合同签订后7日内支付首付款800000元，被告刘莉君配合原告办理过户，原告用公积金再支付180000元后，定金才转为房款，原告并未按约及时支付首付款，被告刘莉君解除合同，合同未继续履行，故原告主张返还的200000元仍系定金性质。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。综合本案合同履行情况，原告确未按合同约定按期支付首付款，依据上述法律规定，对其主张返还定金200000元的诉求无法予以支持，庭审中，经询，被告刘莉君、被告万家房产公司同意被告万家房产公司扣除10000元居间费后向原告退还定金20000元，对原告并无不利，本院予以确认。2.原告认为合同付款方式是附条件的，以商业银行贷款为前提条件，因涉案房产负一层库房无房产证，实际有权证面积只有86.59平方米，导致原告无法办理相关贷款，表明被告万家房产公司提供的格式合同本身存在巨大瑕疵，误导原告签订了居间服务协议，导致居间协议无法履行。对此，本院认为：（1）《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案合同虽为被告万家房产公司提供，合同内容对于涉及购房价款面积中权证有无情况已有明确列举，对于付款方式、首付款、定金等条款约定清楚，系双方协商后商定条款，尚不符合上述格式条款的定义。（2）《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告万家房产公司只是作为居间人对原告与被告刘莉君签订房屋买卖合同提供的媒介服务且已完成，依据上述法律规定，其收取的服务费22000元系作为居间人的报酬。从购房合同约定内容看，原告作为购房人，支付房款是其主要义务，贷款的义务人是原告，被告万家房产公司按合同约定只是协助办理，购房合同中载明无房面积，存在一定的贷款不能的风险，但综合合同约定内容和原告的举证情况，尚难以确定被告万家房产公司具有误导和欺诈的行为。综上，对原告主张二被告退还服务费及相关利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款，第九十六条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐嘉兴万家房地产经纪有限公司向原告白云退还定金20000元；二、驳回原告白云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案确认给付金额20000元占起诉金额222000元的9.01%，收取案件受理费4630元，原告已预交，由原告自行承担90.99%即4212.84元，被告承担417.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  毛义峡人民陪审员  杨海军二〇一九年十一月二十一日书 记 员  刘永明