浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2619号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路**美林?金色港湾小区****。统一社会信用代码9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严金根，男，1959年12月8日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审原告）：陆乃宝，女，1960年9月11日出生，汉族，住海盐县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人严金根、陆乃宝房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判美林公司不承担责任或将案件发回重审。事实和理由：一、一审审理中遗漏了重要被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序上存在重大错误。1.2015年11月8日，美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，将本案争议的美林三期房地产开发项目整体转让给了伟达公司。伟达公司成为开发主体，对该项目承担权利和义务。协议中明确约定伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等开发商需承担的全部责任。另外，中达公司是美林三期房地产开发项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程债权债务关系，签订转让协议的真正用意是将美林三期转让给中达公司。因中达公司没有房地产开发资质，故组建成立了伟达公司。转让协议签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付事宜都是由伟达公司办理。美林公司不掌握和保存房屋交付的相关信息和情况。因此，伟达公司和中达公司才是本案适格被告。2.本系列案中，业主的代理人曾提交了一份视频光盘证据，内容为2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》中“海盐美林金色港湾三期的房子已交付，逾期违约责任谁承担”的视频，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人已经变更，该项目的售楼处、外墙以及交房处的标识，也均更名为“中达·美林三期”。该视频中业主均承认，楼盘的交房通知是由中达公司发出。并且在视频采访中，业主也认为：既然中达公司接手了美林三期，也要接手美林的所有债务。因此，在本系列案件中，业主在收房时，均是明确知晓本案楼盘已经转让，在同意中达公司、伟达公司作为接盘公司的前提下，才确认收房。因此，伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，才是适格的被告。二、因一审法院遗漏了案件的重要当事人，故对案件事实认定不清。即使存在逾期交房、办证的，违约责任的承担主体也应为中达公司与伟达公司。根据美林公司与中达公司、伟达公司签订的《转让协议》，案涉房地产项目整体转让给了伟达公司，由伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记。因一审法院并未列中达公司和伟达公司为被告，其在一审案件中未能作出抗辩，对于逾期交房的原因也未进行法庭调查，更没有对责任的承担主体进行调查和认定，属于事实认定不清。上述《转让协议》是在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订的，具有公示效力，且实际上，在《转让协议》签订后，该项目已由伟达公司接管，具体交付等相关事宜也均是由其办理。为此，本案争议的商品房的交付和产权转移登记等开发商主体责任已转由伟达公司承担。而伟达公司是为中达公司受让该项目而组建成立的公司，其实际控制人为中达公司。若本案存在逾期交房的违约责任，则承担主体则应为中达公司与伟达公司。三、本案中逾期交房违约金有部分已经超出了诉讼时效，一审法院对于该事实认定不清。一审法院认为，一审法院认为，2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》应视为全体业主在2016年5月份向美林公司主张了权利，诉讼时效中断。但本案中，严金根、陆乃宝收房时间为2016年10月18日，晚于《范大姐帮忙》的播出时间，可见，严金根、陆乃宝未参与一审判决所述的2016年5月全体业主的维权行为，故不能导致诉讼时效的中断。因此，严金根、陆乃宝主张的超出诉讼时效部分的逾期交房违约金不应当得到支持。四、一审混淆了出卖人办理备案登记（初始登记）与办理转移登记（代办三证）的概念，认定美林公司应在向海盐县国土资源局上交办理权属登记的所有材料后给予7日作为办理转移登记证书的合理期限，没有事实和法律依据。商品房买卖合同附件三第3条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证的过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误办理的，出卖人不承担责任。”出卖人将相关资料报产权登记机关备案，即取得大产证，也就是完成初始登记。这与买受人委托出卖人办理转移登记即代办三证（现统一为不动产权证）是两个不同的概念。因出卖人办理三证还需要买受人配合和提供相关材料，如买受人不配合或不提交相关材料，出卖人无法单独完成办理三证登记的任务。而不动产登记中心只有在双方材料和手续齐全的情况下才受理三证的办理手续。美林公司认为一审不仅未能查清提交资料报产权登记机关备案的具体时间以及逾期的原因，还混淆了办理备案的时间和取得三证的时间，错误地认为美林公司向登记部门上交办理权属登记的所有材料后经过7日的合理期限就应当为案涉房屋取得不动产权属证书，属于认定事实不清。严金根、陆乃宝辩称，一、合同约定的办证时间应当是对出卖人代办权属证书时间的要求。从合同约定和实际操作看，办理权属证书的前提需出卖人提供资料。既然买受人委托出卖人办理登记手续，买受人自然不需要直接向登记机关提交资料，转移登记的所有资料都可由出卖人报登记机关，这也与合同附件三第3条的约定一致。美林公司将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”仅理解为办理初始登记，显然与合同第16条、附件三第3条的逻辑相悖。即便存在此种歧义，作为格式条款也应当作出对出卖人不利的解释。二、违约责任的承担主体应当为美林公司。案涉商品房买卖合同的签订方为美林公司和严金根、陆乃宝，由美林公司承担违约责任符合合同的相对性原则。严金根、陆乃宝收到的交房通知书明确加盖了美林公司公章，在收房现场虽然知道中达公司的存在，但收房不代表严金根、陆乃宝知道美林公司与中达公司之间转让协议的内容，也不代表同意转让行为。三、中达公司、伟达公司并非必须参加诉讼的案件当事人，一审法院没有追加，程序正当。四、逾期交房的违约金不存在超过诉讼时效的情形。美林公司的上诉意见因果关系不成立，严金根、陆乃宝收房时间晚不代表其未在2016年5月去过交房现场，不代表其不知道2016年5月美林公司拒绝支付逾期交房违约金的事实。综上，美林公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。严金根、陆乃宝向一审法院起诉请求：1.美林公司承担逾期交房的违约金50469元（以购房款673812元为基数，按每日万分之一计算自2014年9月30日至2016年10月18日，计算方式为673812元×0.0001×749天）；2.美林公司承担逾期办证的违约金33940元（按购房款673408元为基数，按每日万分之一计算自2017年1月16日至2018年6月4日，计算方式为673408元×0.0001×504天）。一审法院认定事实：2013年1月10日，严金根、陆乃宝与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，严金根、陆乃宝向美林公司购买美林·金色港湾三期第18幢2单元904号房，该房建筑面积约133.79平方米，合同总价款673812元；合同第七条及附件三对付款方式及期限作出了约定。该合同第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。该合同第十六条及附件三对关于办理产权的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。附件三第3点对第十六条的补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。2016年5月16日，美林公司向严金根、陆乃宝发出《交房通知书》一份，载明：我公司现正式通知您：您购买的美林·金色港湾三期经有关部门验收合格，已具备了交房条件，我公司现正式通知您可以办理收房手续。请您按《交房须知》要求前来办理有关手续，届时本公司相关部门，物业管理公司以及施工单位等人员将在现场集中为您办理各项交房手续。办理地点：美林三期售楼部；办理日期：2016年5月21日—2016年5月31日；办理时间：上午8：30—中午11：30，下午13：00—下午16：00；考虑集中办理人数较多，为使您能顺利、快捷的办理收房手续，根据幢数安排，我公司特安排您在2016年5月来售楼部办理收房手续。如您有特殊情况不能在规定时间内前来办理的，请提前与我们联系。2016年10月18日，严金根、陆乃宝与美林公司办理收房及结算手续，严金根、陆乃宝于同日缴清代收费等款项。后美林公司向严金根、陆乃宝开具案涉房屋房款发票，载明房屋总价款为673409元。2018年6月4日，美林公司办理案涉房屋不动产权证并交付严金根、陆乃宝。另查明，浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就美林三期业主反映的交房违约金谁承担的问题进行新闻采访及播报。一审法院认为，严金根、陆乃宝与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，一审作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。一审认为，首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与严金根、陆乃宝签订购房合同及办理结算手续的均为美林公司，故即便是伟达公司、中达公司确在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司办证的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向严金根、陆乃宝履行的义务。美林公司如确有证据证明中达公司应承担违约责任，美林公司可另行起诉，不影响美林公司权利的救济。因此，对于美林公司提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请不予准予。第二，关于逾期交房的天数及诉讼时效问题。根据合同约定，美林公司应于2014年9月30日前向严金根、陆乃宝交付合同约定的房屋，但实际美林公司通知严金根、陆乃宝于2016年5月21日至同月31日期间办理交房手续，明显存在延迟交付房屋的情形，严金根、陆乃宝可以依法要求美林公司承担逾期交房违约金。而且，严金根、陆乃宝只要在美林公司通知的上述期间收房，均为合理，故，美林公司提出的交房日期为2016年5月21日的抗辩意见，不符合双方约定，不予支持。但严金根、陆乃宝无正当理由于2016年10月18日办理交房手续，晚于美林公司通知的最后期限2016年5月31日，故2016年6月1日至同年10月18日的期间不应作为美林公司逾期交房天数计算，因此逾期交房天数应从2014年10月1日起计算至2016年5月31日，逾期609天。关于诉讼时效问题，美林公司认为严金根、陆乃宝请求的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效，且《范大姐帮忙》的报道中并未出现本案严金根、陆乃宝，因此不能以新闻报道认定诉讼时效的中断。一审认为，根据新闻栏目《范大姐帮忙》报道的内容看，当时美林三期的业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工的事实；在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时美林公司的资金链断裂，业主们无法直接找到美林公司主张权利，业主们以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体寻求解决途径，应视为全体业主在2016年5月向美林公司主张了权利，诉讼时效中断。严金根、陆乃宝于2019年3月将诉讼材料提交一审法院，未超过三年诉讼时效。综上，对美林公司的该项抗辩意见，不予支持。对于违约金的计算标准，严金根、陆乃宝主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，予以支持。现严金根、陆乃宝主张每日按已支付房款0.01%的标准计算违约金，一审认为，严金根、陆乃宝的计算标准符合双方约定且不违反法律规定，但其请求的逾期交房违约金的起算时间应自2014年10月1日起至2016年5月31日止，因此，严金根、陆乃宝可请求的逾期交房违约金为41035.15元（673812元×0.01%×609天），对严金根、陆乃宝请求的超出部分不予支持。第三，关于逾期办证的天数问题。严金根、陆乃宝认为，因双方合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，美林公司应当在2017年1月16日前为严金根、陆乃宝办理房地产权属证书，但其于2018年6月4日才为严金根、陆乃宝办理房地产权属证书，逾期504天。一审认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此美林公司提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见予以采纳，对严金根、陆乃宝要求适用90日的规定不予支持。本案中，严金根、陆乃宝委托美林公司办理案涉房屋的权属证书，并于2016年10月18日交房当日交清美林公司预收的办证费用。按照合同附件三的约定，美林公司应于2017年10月13日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，一审认为在美林公司向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故案涉房屋应于2017年10月20日前办理不动产权登记并取得权属证书，而案涉房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年6月4日，逾期227天。美林公司提出自2018年2月5日初始登记之后至严金根、陆乃宝取得产权的时间属于合理期限的意见没有事实和法律依据，不予采纳。对于违约金的计算标准，严金根、陆乃宝主张以673408元为基数，按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，其少请求部分属于其对民事权利的自主处分，予以确认。因此，严金根、陆乃宝可请求的逾期办证违约金为15286.36元（673408元×0.01%×227天），对严金根、陆乃宝请求的超出部分不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、美林公司于判决生效之日起十日内支付严金根、陆乃宝逾期交房违约金41035.15元、逾期办证违约金15286.36元，共计56321.51元；二、驳回严金根、陆乃宝的其余诉讼请求。如果美林公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费955元，由严金根、陆乃宝共同负担318元，美林公司负担637元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定：美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》之前、之后，均未向严金根、陆乃宝等业主发送过书面通知。本院认为，严金根、陆乃宝与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审的争议焦点有三：一、美林公司是否为逾期交房和逾期办证违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、严金根、陆乃宝要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；三、美林公司是否构成逾期办证违约，以及逾期办证的天数如何确定。（一）关于美林公司是否为逾期交房和逾期办证违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将案涉美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期交房和逾期办证的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，案涉商品房买卖合同的缔约双方为严金根、陆乃宝和美林公司，现严金根、陆乃宝要求美林公司承担逾期交房和逾期办证的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主严金根、陆乃宝的同意，否则对严金根、陆乃宝不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得严金根、陆乃宝的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称案涉房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期交房和逾期办证的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向严金根、陆乃宝承担违约责任。其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于严金根、陆乃宝要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效制度设置的目的在于督促权利人行使权利，避免权利人怠于行使权利导致交易秩序不稳定，故判断是否受诉讼时效制度的保护，其标准应落在权利人是否及时行使权利上。从2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》的内容可见，业主早在2015年就向新闻媒体反映过房屋逾期竣工的事实，后又反映逾期交房违约金的问题。可见，业主已经及时行使了权利，虽然该权利行使的方式难以令主张权利的意思表示直接到达对方当事人，但当时美林公司处于资金链断裂状态，业主无法直接找到美林公司，以上述方式主张权利实属无奈之举。美林公司上诉认为，严金根、陆乃宝收房时间晚于新闻报道播出时间，故不能以《范大姐帮忙》认定其行使了权利。但从《范大姐帮忙》的内容看，业主系以“美林三期业主”的身份向新闻媒体反映逾期交房违约金的问题，应视为美林三期全体业主向美林公司主张权利。美林公司的上述意见不能成立，本院不予采纳。（三）关于美林公司是否构成逾期办证违约，以及逾期办证的天数如何确定的问题。美林公司上诉称，一审混淆了房屋初始登记和转移登记的概念。合同附件三第3条是针对房屋初始登记证书而非转移登记证书的约定，美林公司只要在商品房交付使用后360日内，将办理房屋初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即履行了合同义务。而对转移登记证书，虽约定业主委托美林公司办理（即由美林公司代办契证、房屋所有权证和土地使用权证等“三证”），但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故美林公司不构成逾期办证违约。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”。案涉商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”中明确，买受人委托出卖人办理案涉商品房的转移登记，但未对转移登记期限作出明确约定。而双方合同附件三第3条明确是对前述商品房买卖合同第十六条的补充，该第3条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从文义看，该条款既已明确系办理权属证书，并特别指出了权属证书包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证，显然应为对出卖人代为办理转移登记的期限要求。一审确定美林公司办理转移登记备案的时间为房屋交付使用之日起360日内，符合双方约定。关于逾期办证天数的确定。案涉房屋交房日为2016年10月18日，严金根、陆乃宝已于交房当日交清美林公司预收的办证费用。依照双方约定，美林公司办理转移登记的期限也就是将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限，最迟应在2017年10月13日前。而美林公司并未提交证据证明其于该期限前，已履行了约定的备案义务。一审法院结合海盐县国土资源局对办理不动产权证所需的材料及办理流程，再给予美林公司7日的合理期限，据此确定美林公司应于2017年10月20日前办理不动产权登记并取得权属证书，逾期办证期限从2017年10月20日起算至美林公司办理不动产登记证时止，并无不当。美林公司上诉所提其不构成逾期办证的意见，依据不足，不予采信。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十一月二十八日法官助理沈文潇书记员张叶娟·4··17·