贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2716号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场**楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，该公司董事长。 委托代理人：游勤江，严正律师事务所律师。 委托代理人：童作春，该公司职工。 被告：袁建波，男，1985年11月4日出生，汉族,住贵州省绥阳县。 被告：段光琴，女，1990年4月16日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。 法定代表人：田茂彬，该公司总经理。 委托代理人：万光月，该公司职工。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告袁建波、段光琴、贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托代理人游勤江、童作春到庭参加了诉讼，被告段光琴、被告贵州璐源瑞德置业有限公司的委托代理人万光月到庭参加了诉讼，被告袁建波经本院合法传唤拒未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付原告物业管理费2758.06元；2、请求被告支付原告公摊费277.67元；3、请求被告支付原告违约金200.00元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告袁建波、段光琴系该G1-1-18号商铺的产权人（于2017年12月向被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订了《璐源·城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源·城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，将璐源·城市广场一期项目1＃2＃地块委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定，履行了管理义务，但被告尚欠原告2016年11月8日至2019年2月28日的物业管理费2758.06元（33.11×3×27月零3天），公摊费277.67元，被告仅向原告主张违约金200.00元。被告贵州璐源瑞德置业有限公司应对2017年12月之前的物业管理费1291.29元承担连带责任，被告袁建波、段光琴应对2017年12月之后的物业管理费1466.77元承担连带责任。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告段光琴辩称：对物业费的总金额无异议，对公摊费有异议。原告当时将地块租赁给那些开展销会的时候，时间持续比较长，有1个星期，我们连进出都不方便，我们进货的时候，连货物都不能运进去。对违约金有异议，我们不应当承担，因为当时原告在收取电费和服务方面我们不满意，一直在协商，一直没有解决。并且我们门口的卫生很不好，当时基本没有打扫过。 被告袁建波未作答辩。 被告贵州璐源瑞德置业有限公司辩称：对于我公司承担连带责任的法律规定无异议，但是承担连带责任的情形是被告支付不了及没有能力支付的情况下才承担。 本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为被告提供物业管理服务。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》中约定的主要内容如下：本物业交付前，物业服务的受益人为被告贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人。合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止，合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；滞纳金的约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内；公共能耗分摊费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》中约定：商业物业服务费由原告深圳市公元物业管理有限公司按被告贵州璐源瑞德置业有限公司与商业业主或商家所签订的合同物管费规定收取。2017年3月27日，被告袁建波与罗维签订了《房屋租赁合同》，约定，案外人罗维将“璐源城市广场”一期一组团G1-1-18号，建筑面积33.08平方米的商铺使用权租赁给被告袁建波作使用。租赁期限为：自2016年11月8日起至2021年11月7日止。根据双方订立的该合同约定，由被告袁建波缴纳物业管理费用。被告袁建波租赁房屋后进行经营活动。原告深圳市公元物业管理有限公司对被告袁建波租用及购买后的“璐源城市广场”一期一组团G1-1-18号进行了物业管理。被告袁建波、段光琴差欠的物管费为：2016年11月8日至2017年12月7日期间的物管费为33.08㎡×3元/㎡×13﹦1290.12元；2017年12月8日至2019年2月28日期间的物管费33.08㎡×3元/㎡×14.7﹦1458.83元。 另查明，段光琴、袁建波系夫妻关系，二被告共同经营租赁以及购买后的璐源城市广场”一期一组团G1-1-18号商铺，2017年12月被告段光琴、袁建波向被告贵州璐源瑞德置业有限公司购买了“璐源城市广场”一期一组团G1-1-18号商铺并办理了产权登记，登记建筑面积为33.08㎡。2019年2月2日，原告深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与被告贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。 上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《璐源城市广场商业管理合同》、客服前台接待记录表、消防水泵日常巡查表、供配电房巡查记录表、[璐源城市广场]物业2018年二季度重点工作服务工作公示、[璐源城市广场]消防安全管理记录表、1组2组团已签合同铺面物管费明细、《绥阳县发展和改革局关于绥阳县璐源城市广场小区物业管理服务收费标准和室内停车服务收费标准的批复》、绥阳县前期物业合同备案申请表、建筑消防设施月检维保记录表、《关于贵州省遵义市绥阳县璐源城市广场小区预收费用移交说明》、《垃圾清运协议》、公元物业遵义分公司璐源广场化粪池《清掏协议》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议二》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《租赁合同》、《不动产权证》复印件等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，2017年3月27日，被告袁建波与案外人罗维签订《租赁合同》，罗维将“璐源城市广场”一期一组团G1-1-18号商铺，租赁给被告袁建波作经营用房使用，被告袁建波及被告段光琴系该物业的使用人。故本案中原告深圳市公元物业管理有限公司提供物业服务的受益人为本物业业主贵州璐源瑞德置业有限公司和被告袁建波及被告段光琴。原告深圳市公元物业管理有限公司按照《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》的约定向“璐源城市广场”一期一组团G1-1-18号商铺的业主及物业使用人履行物业管理服务，故该物业的业主及物业使用人应当依照合同的约定向原告深圳市公元物业管理有限公司履行支付物业管理费的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告袁建波、段光琴、贵州璐源瑞德置业有限公司连带支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。被告袁建波、段光琴差欠的物管费，本院认定为：2016年11月8日至2017年12月7日期间的物管费为33.08㎡×3元/㎡×13﹦1290.12元和2017年12月8日至2019年2月28日期间的物管费33.08㎡×3元/㎡×14.7﹦1458.83元。合计2748.95元，原告在庭审中主张2282.50元，本院予以支持。被告段光琴以原告未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向原告缴纳物业管理费，其提供证据不足以证明原告未完全履行与被告贵州璐源瑞德置业有限公司物业合同约定义务的事实，故其抗辩理由不成立。对于被告要求原告退还多缴纳电费的主张，电费不属于物业管理费范围，所涉供电服务合同法律关系，与原告方主张的物业服务合同法律关系不属同一法律关系，故被告段光琴该抗辩理由不成立，应依法另行主张或依法提起诉讼。对原告深圳市公元物业管理有限公司所主张由被告交纳公共能耗分摊费277.67元的问题，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，故对该费用，本院不予支持。原告深圳市公元物业管理有限公司可在结算后另行主张权利。被告袁建波、段光琴未按约定支付物业管理费，因双方就合同履行中原告是否完全履行合同义务存在争议，故被告袁建波、段光琴不构成违约，对于原告要求被告袁建波、段光琴支付违约金200.00元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告袁建波、段光琴支付原告深圳市公元物业管理有限公司物管费2282.50元。被告贵州璐源瑞德置业有限公司对上述款项中1290.12元承担连带清偿责任；限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告袁建波、段光琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  张显才 二〇一九年十一月二十日 法官助理毛娅娅 书记员陈轲