湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0683民初3612号原告：黄戌先，男，1993年1月15日出生，汉族，居民，住枣阳市。委托诉讼代理人：王占武，湖北胜和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海涛，湖北胜和律师事务所律师。被告：湖北通建房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区幸福路10号。法定代表人：钱建，系该公司经理。被告：钱建，男，1964年10月10日出生，汉族，居民，户籍所在地：江苏省如皋市，现住襄阳市樊城区。上列二被告共同委托诉讼代理人：彭志军，湖北杜博律师事务所律师。被告：汪浩，男，1974年11月13日出生，汉族，居民，住襄阳市樊城区。被告：李天明，男，1970年6月12日出生，汉族，居民，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李靖，湖北高实律师事务所律师。原告黄戌先诉被告湖北通建房地产开发有限公司（以下简称通建公司）、钱建、汪浩、李天明商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱忠适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄戌先的委托诉讼代理人王占武，被告通建公司、钱建的委托诉讼代理人彭志军，被告汪浩，被告李天明及其委托诉讼代理人李靖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄戌先向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除黄戌先与通建公司于2016年12月27日签订的商品房买卖合同，判令被告通建房地产公司与其股东钱建、汪浩、李天明三人共同返还原告黄戌先已交纳的购房款13万元及利息损失，并判令通建房地产公司与钱建、汪浩、李天明等三人共同承担黄戌先已付购房款一倍的赔偿责任，即13万元的赔偿责任；2、诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：2016年12月27日，黄戌先与通建公司签订《商品房买卖合同（预售）》，以420000元的价格购得通建公司开发建设的御河北岸小区1单元22层2201号单元房，并支付了首付款13万元，下余购房款办理按揭贷款手续。合同签订后双方在枣阳市房管部门办理了合同备案预登记手续。2017年7月17日通建公司股东汪浩、李天明二人以钱建出售房屋未征得其同意为由，自行以通建公司项目部的名义雕刻了项目部公章一枚，并持项目部公章以通建房产公司的名义与高年瑞又签订了一份《枣阳市商品房买卖合同》，以44万元的价格将出售给黄戌先的上述单元房出售给高年瑞。此后汪浩、李天明二人以通建公司的名义收取了高年瑞的购房款并将本案争议的房屋交付给高年瑞占有。通建公司及该公司的股东钱建、汪浩、李天明三人，因股东之间的纠纷擅自将出售给黄戌先的房屋一房二卖，并将本案争议的单元房交付给他人占有，导致黄戌先签订的房屋买卖合同无法履行。2018年11月10日枣阳法院以本案涉嫌犯罪，裁定驳回原告黄戌先的起诉，将案件移送公安机关。后公安机关认为本案不构成犯罪将案卷退回枣阳市人民法院。为此，原告黄戌先特再次诉至人民法院，请依法支持原告的各项诉讼请求，以保护原告的合法权益。原告黄戌先为证明和支持其主张，举出以下八组证据：一、黄戌先与通建公司签订并在房管部门备案的商品房买卖合同（预售）一份。证明黄戌先依法购买本案争议的单元房，并办理了备案手续；二、黄戌先交纳相关购房款的收据。证明黄戌先依法履行了支付相关购房款13万元的义务；三、枣阳市住房保障和房屋管理局出具的函件，证明登记在通建公司名下的御河北岸房地产开发项目2号楼2201号房备案登记在黄戌先名下；四、高年瑞的购房合同及交纳的装修押金等费用条据，证明高年瑞占有了黄戌先购买并备案的御河北岸房地产开发项目2号楼2201号房；五、钱建及汪浩、李天明的合作协议一份，证明三人就本案争议的房产开发项目是合伙关系；六、（2018）鄂0683民初648号案的开庭笔录（复印件），证明被告通建公司的法定代表人钱建及其项目合伙人汪浩、李天明发生矛盾后将房屋二次出售给高年瑞的事实及经过；七、（2018）鄂0683民初648号民事判决书，证明被告通建公司及项目合伙人钱建、汪浩、李天明三人一房二卖的事实，该事实已经人民法院生效的裁判文书确认且该文书已生效；八、（2018）鄂0683民初3031号民事裁定书及枣阳市公安局回函，证明该案不构成犯罪，应当继续进行民事审理。被告通建公司、钱建辨称：原告的诉讼请求依法不能成立，理由为：1、原告以另案的判决书作为支持其请求的证据，并不能证实本案的被告通建公司存在一房二卖;2、目前本案的原告的诉求依法不能成立，原告与通建公司订立的是附条件的合同，就目前原告已支付的130000元首付款，只能说明享有优先购买权，在合同第十一条第（二）项中约定的很清楚，业主交清房款后才有资格向被告通建公司要求其向原告交付房屋。目前所附条件尚未成就，所以原告没有资格向本案的被告通建公司主张权利，被告通建公司已全部履行了义务，并没有违约，不能交付房屋的原因是因原告未交清购房款所造成的，因此，根据以上几点，应驳回原告对被告通建公司的诉讼请求。被告汪浩辨称：1、本案原告以相同案由已起诉过，依据一事不再理原则，应驳回原告的起诉;2、原告起诉汪浩属主体错误，本案属于合同纠纷，双方当事人为原告和湖北通建房地产开发有限公司，原告起诉案外人汪浩属于主体不适格，违反合同相对性原则;3、原告起诉所依据的《商品房买卖合同》的签订时间不真实，属于伪造。本案的涉案的商品房已经在2017年7月份经湖北通建房地产开发有限公司的售楼部出售交付给了案外人高年瑞，如果原告合同签订时间是真实的，通建公司怎么可能自相矛盾的为另一购买人在已交房给他人两个月后又为原告进行备案，明显不真实;4、本案涉案房屋是经通建公司钱建之手销售的，而签订合同的时间若是真实的，那么应属于违法行为，因为当时被告李天明正在樊城法院起诉进行清算，正在审计资产，案件几方当事人均同意在此期间停售封盘房产进行审计，而钱建在当时诉讼尚未完结前，公然违反约定和法院程序，明显违法，具有严重过错。钱建、李天明两方售房汪浩皆不知情，汪浩既不是当事人，也没有任何过错。综上，本案合同的签订和解除均与本人毫无关系，本人既不是合同相对人，也无任何过错，起诉本人系主体错误，应驳回原告对本人的起诉。被告李天明辨称：1、本案原告以相同案由已起诉过，依据一事不再理原则，应驳回原告的起诉;2、原告起诉李天明属主体错误，本案属于合同纠纷，双方当事人为原告和湖北通建房地产开发有限公司，原告起诉案外人李天明属于主体不适格，违反合同相对性原则;3、原告起诉所依据的《商品房买卖合同》的签订时间不真实，属于伪造。本案的涉案商品房已经在2017年7月份经湖北通建房地产开发有限公司的售楼部出售交付给了案外人高年瑞，如果原告合同签订时间是真实的，通建公司怎么可能自相矛盾的为另一购买人在已交房给他人两个月后又为原告进行备案，明显不真实;4、本案的涉案房屋是经通建公司钱建之手销售的，而签属合同的时间若是真实的，那么应属于违法行为，因为当时被告李天明正在樊城法院起诉进行清算，正在审计资产，案件几方当事人均同意在此期间停售封盘房产进行审计，而钱建在当时诉讼尚未完结前，公然违反约定和法院程序，明显违法，具有严重过错。本案合同的签订和解除均与被告李天明毫无关系。被告通建公司、钱建为支持其辩称理由向本院举出以下六组证据：1、建设用地规划许可证、土地使用证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明房屋出售合法，并证明房屋开发主体和预售主体为通建公司；2、2016年12月22日通建公司与原告签订的买卖合同，证明双方设立了合同关系并进行约定；3、2019年4月24日，枣阳市玉玺印务有限公司证明一份，证明御河北岸项目部未备案，系私自雕刻印章；4、公告，证明已向社会公告有人伪造通建公司名义出售房屋；5、2018年10月8日，刑事立案申请书，证明被告通建公司对私刻御河北岸项目部印章的人员涉嫌犯罪进行报案，请求公安机关立案，现正在审查之中；6、通建公司股东信息，证明李天明、汪浩不是该公司股东。被告李天明为支持其辩称理由向本院举出以下一组证据:(2015)鄂樊城民四初字第00226号民事裁定书一份、该案在诉讼期间产生委托评估范围说明一份，证明钱建、汪浩、李天明三人在樊城法院诉讼期间，钱建违反双方约定和法院的程序擅自出售待审计评估的房屋一套即本案原告黄戌先所主张的房屋，钱建存在重大过错和违法行为，钱建的个人售房过错行为与本案中李天明没有任何关系。被告汪浩未向法庭举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，原告黄戌先与通建公司签订编号为ZYMM201709000048号《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定黄戌先购买通建公司开发建设的位枣阳市××岸小区××单元××单元房××套套；预测建筑面积为131.85平方米；总价款420000元。合同签订后黄戌先按照合同约定交纳了购房预付款130000元，通建公司于当日给黄戌先出具了收据，收据上加盖有通建公司财务专用章，通建公司并于2017年9月21日在枣阳市房管部门为本案争议的房屋办理了合同备案登记手续，但未向黄戌先交付房屋，也未申办涉案房屋的按揭贷款手续。2017年7月17日，案外人高永合以其子高年瑞的名义与湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部（李天明为通建公司御河北岸项目部代表）签订了一份《枣阳市商品房买卖合同》，该合同上出卖人处加盖的是湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部印章。合同约定高年瑞购买通建公司开发建设的位枣阳市××岸小区××单元××单元房××套套；约定建筑面积为133.83平方米；总价款440000元，2017年7月19日加盖了湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部印章和李天明私人印章的收据证实了高年瑞已全额支付购房款440000元。2017年年底，原告黄戌先的父母到御河北岸小区去看黄戌先所购的房屋时，发现被告高永合正在对黄戌先购买的房屋进行装修，黄戌先的父母就通知了在外地工作的黄戌先。黄戌先回来后，经了解，得知高永合为其子高年瑞从湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部也购买了此房屋，双方为此发生纠纷，原告黄戌先于2018年2月7日向本院起诉高年瑞、高永合，本院以物权纠纷予以立案[案号(2019)鄂0683民初3612号]该案经审理认为，黄戌先虽然与通建公司签订了购房合同，且通建公司也已按照国家有关规定在枣阳市房管部门对所购买房屋办理了合同备案，但至该案庭审辩论终结前该合同约定的商品房并未办理权属登记，黄戌先未取得涉案房产的不动产权属证书。因此，原告黄戌先并不享有涉案房屋物权。黄戌先认为其与通建公司签订购房合同后争议房屋已在房管部门办理了合同备案，其应当对该争议房屋享有准物权属认识错误。商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，该登记不具有准物权的效力，只是在行政程序上对预购人具有保护功能。其与不动产登记制度的预告登记的法律效力并不相同，预告登记才具有准物权登记的效力。因此，涉案的商品房合同备案不适用《物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定，黄戌先对争议房屋不享有排他性的准物权，通建公司仍然是该房屋法律意义上的产权人。高年瑞与通建公司另行签订购房合同，支付了全额购房款，通建公司按约将合同标的房屋交付给了高年瑞。高年瑞对争议房屋是通过合法交易取得，并非非法占有。本案争议房屋原告黄戌先既不享有物权也不享有准物权，且高年瑞、高永合取得该房屋并非黄戌先所交付，故高永合、高年瑞对该房屋的占有、装修行为不构成对黄戌先房屋物权的侵犯。黄戌先在该案物权纠纷中要求高年瑞、高永合返还房屋、赔偿损失无合法依据。故黄戌先主张“一、依法确认原告黄戌先对湖北通建房地产开发有限公司建设的位枣阳市××岸小区××单元××单元房房享有物权；二、依法责令被告高年瑞、高永合停止对原告黄戌先所有的位枣阳市××岸小区××单元××单元房房进行装修的侵权行为；三、请求依法判令被告高年瑞、高永合停止对原告黄戌先所有的位枣阳市××岸小区××单元××单元房房的非法占有，并返还房屋、赔偿损失；”无法律依据。本院于2018年4月27日作出（2018）鄂0683民初648号民事判决书，判决驳回了黄戌先的诉讼请求。018年7月13日黄戌先再次向本法院提起诉讼，请求依法解除黄戌先与湖北通建房地产开发有限公司于2016年12月27日签订的商品房买卖合同；判令被告通建房地产公司与其股东钱建、汪浩、李天明三人共同返还原告黄戌先已交纳的购房款13万元及利息损失，并判令通建房地产公司与钱建、汪浩、李天明等三人共同承担黄戌先已付购房款一倍的赔偿责任，即13万元的赔偿责任。2018年11月10日，枣阳市人民法院作出（2018）鄂0683民初3031号民事裁定书，认为本案涉嫌刑事犯罪，应当依法移送公安机关侦查，遂裁定驳回原告黄戌先的诉讼请求。枣阳市公安局收到本院移送的案件材料后，经过公安局调查于2019年6月13日向本法院书面回函，认为本案不涉嫌刑事犯罪。事实和理由如下:一、2010年6月20日钱建、李天明、汪浩及第三方湖北通建房地产开发有限公司签订项目开发合作协议，约定:“一、该项目以湖北通建房地产开发有限公司名义与姜立兵签订资产转让合同，成立枣阳市项目开发部，实行独立核算。”。而后于2017年7月21日在襄阳日报第五版对外发布公告;2017年10月15日与枣阳市昊祥物业服务公司签订“前期物业服务合同”;及后续为该小区住户向供电部门所开证明、向枣阳市人民法院开具异议申请书、向枣阳市国土资源局、枣阳市不动产登记局、枣阳市房管局等单位出具的文书均以湖北通建房地产开发有限公司枣阳御河北岸项目部对外。上述事实说明李天明等人使用湖北通建房地产开发有限公司枣阳御河北岸项目部名称是依据协议而为，并公开实施，其签订合同没有虚构单位、也没有冒用他人名义。二、2015年7月17日因合伙人李天明、汪浩、钱建之间发生纠纷，李天明在襄阳市樊城区人民法院对汪浩、钱建提起民事诉讼，此诉讼于2017年6月16日以原告李天明撤诉而了结。在该法院审理期间的2016年7月18日，参与诉讼的三方（李天明、汪浩、钱建）共同委托樊城区人民法院对争议标的中的房源68套做出了说明,其中本案涉及的二号楼一单元2201室在本说明中也作为未出售房屋列明，并约定任何一方不得随意出售。参与诉讼的三方均在鉴定案件选定机构表、襄阳诚作房地产评估有限公司现场勘察表、委托评估范围说明三个文件上签名确认。但此合伙争议的三方内部约定不能成为对抗第三人的依据，故黄戌先购得房屋的行为，属善意取得，应得到法律的保护。所购房屋还到房产部门进行了合同备案，说明其的确是为了真实的房屋交易，没有非法占有故意。三、黄戌先于2016年12月27日与通建公司（代表人钱建）签订房屋买卖合同，并交纳首付款13万元，并于2017年9月21日办理了合同备案，但通建公司并没有实际交付房屋。但钱建将其有处分权的房屋出售给黄戌先，并进行合同备案的行为，是为了真实房屋交易目的，没有合同诈骗故意。四、高年瑞于2017年7月17日与通建公司御河北岸项目部（代表人李天明）签订房屋买卖合同，并一次性交清购房款44万元，在该房屋所在小区办理了入住手续，并进行了装修，随后入住。此合同签订时，黄戌先与钱建签订的合同尚未到房产局备案。公安机关认为此合同是基于双方平等协商而签订，双方都基于合同履行了相应约定，且没有违反法律的禁止性规定，属于有效合同，应受到法律保护。同时枣阳市人民法院一审判决书也确认了“通建公司仍然是该房屋法律意义上的产权人”这一事实。作为通建公司御河北岸项目部股东之一的李天明在不知此房屋已出售的情况下，用真实身份代表公司所签订售房合同出售房屋，其没有虚构单位，也没有冒用他人名义，并及时交付房屋的行为，不符合合同诈骗罪的构成要件，不涉嫌合同诈骗罪。钱建、李天明分别签订合同出售房屋，均没有虚构单位，也没有冒用他人名义签订合同，没有非法占有故意，不符合合同诈骗罪的构成要件，不涉嫌合同诈骗罪。对于黄戌先交纳购房款，却没有取得房屋的问题，建议其可以通过民事诉讼途径，依法向人民法院起诉。原告黄戌先遂再次向本院提出诉讼。本院认为：本院认为：原告黄戌先与被告通建公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同内容符合法律规定，属有效合同。原告黄戌先按照合同约定支付了购房首付款130000元，但通建公司并未实际向黄戌先交付本案涉争的单元房；高年瑞于2017年7月17日与通建公司御河北岸项目部(代表人李天明)签订房屋买卖合同，并一次性交清购房款44万元，在该房屋所在小区办理了入住手续，并进行了装修，随后入住。此合同签订时，黄戌先与通建公司签订的合同尚未到房产局备案。该合同没有违反法律的禁止性规定，亦属有效合同，应受到法律保护。同时本院已受理原告黄戌先起诉高年瑞、高永合物权纠纷一案经审理认为黄戌先虽然与通建公司签订了购房合同，且通建公司也已按照国家有关规定在枣阳市房管部门对所购买房屋办理了合同备案，但至该案庭审辩论终结前该合同约定的商品房并未办理权属登记，黄戌先未取得涉案房产的不动产权属证书。因此，原告黄戌先并不享有涉案房屋物权。黄戌先对争议房屋不享有排他性的准物权，通建公司仍然是该房屋法律意义上的产权人。高年瑞与通建公司另行签订购房合同，支付了全额购房款，通建公司按约将合同标的房屋交付给了高年瑞。高年瑞对争议房屋是通过合法交易取得，并非非法占有。故高永合、高年瑞对该房屋的占有、装修行为不构成对黄戌先房屋物权的侵犯。黄戌先在该物权纠纷案中要求高年瑞、高永合返还房屋、赔偿损失无合法依据。依法驳回了黄戌先的诉讼请求。该生效判决和公安机关的调查回函及本案查明的事实足以证实通建公司涉及一房二卖问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖订立后，出卖人又将该房屋出卖第三人。”被告通建公司作为案涉房屋开发企业，将已出售给黄戌先的房屋又以通建公司御河北岸项目部的名义出售给高年瑞，对本案纠纷的产生具有完全的过错。据此，原告诉求解除原告黄戌先与被告通建公司于2016年12月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》；判令被告通建公司返还原告购房款130000元及利息损失，于法有据，本院予以支持，但对原告诉求的被告通建公司并承担其已付购房款一倍的赔偿责任；本院根据法律规定，结合导致商品房买卖合同目的不能实现的原因力等因素，综合考量酌定通建公司并承担黄戌先已付购房款100000元的赔偿责任；对于原告诉求判令钱建、李天明、汪浩与通建公司共同承担返还原告购房款及利息和赔偿损失的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决如下：一、解除被告湖北通建房地产开发有限公司与原告黄戌先于2016年12月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告湖北通建房地产开发有限公司返还原告黄戌先的购房款130000元及利息损失（利息以130000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算，自2016年12月27日起至购房款全部返还完毕日止），于本判决生效后七日内一次性付清；三、被告湖北通建房地产开发有限公司赔偿原告黄戌先已付购房款100000元的损失;于本判决生效后七日内一次性付清；四、驳回原告黄戌先的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1450元，由被告湖北通建房地产开发有限公司负担，于本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  钱忠二〇一九年十一月二十一日书记员  董珍