海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申2198号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）:冯玉兰，女，1952年11月27日出生，汉族，住贵州省黔南布衣族苗族自治州。   再审申请人（一审原告、二审上诉人）:李奇远，女，1987年3月30日出生，汉族，住贵州省黔南布衣族苗族自治州。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南东方明珠房地产有限公司。住所地：海南省海口市龙华区海棠路2号恒大海口湾一期项目8号楼一楼A（北侧），现办公地址：海口市海甸岛世纪大道14号。   法定代表人：林业高，总经理。   委托诉讼代理人：陈琼珠，该公司法务。   再审申请人冯玉兰、李奇远因与被申请人海南东方明珠房地产有限公司（以下简称明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终1924号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   冯玉兰、李奇远申请再审称,（一）二审判决查明的事实与客观事实并不一致。首先，东方明珠公司对外宣传涉案房产为花园美宅小区，东方明珠公司的售楼大厅展示宣传资料均为房屋的建筑面积及单价，没有套内面积及单价。按常理，冯玉兰、李奇远当然认定所购房屋属于普通商品房，且双方签订的涉案《认购书》也明确了所购房屋的建筑面积为125平方米。因此，东方明珠公司的销售广告和销售资料，对该公司具有法律约束力。其次，二审判决认定冯玉兰、李奇远签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》系真实意思表示错误。冯玉兰、李奇远在签订合同时并不知晓购买的是产权式酒店客房及计价方式，当时现场签合同的人非常多，连看合同的时间都没有。东方明珠公司的销售员称，政府统一制式的合同不能更改，不签将视为违约，已交的房款不予退还。东方明珠打着政府监制合同的名义，骗取购房人的信任，用最短的时间签订合同，容不得购房人细看合同内容，对房屋性质不做任何解释，迫使购房者签订合同。事后东方明珠公司被工商局进行处罚，足以证明该公司存在虚假宣传的行为。但二审判决对此却不予认定，明显错误。再次，东方明珠公司应当退还申请人购房中的公摊面积费用。1、双方签订的认购书中约定的面积为建筑面积125平方米，而非套内面积。2、根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》东方明珠公司只能按套内面积出售涉案房屋。3、根据我国合同法第四十一条的规定，涉案认购书应当理解为冯玉兰、李奇远按房屋建筑面积购买，公摊面积已包含在内。最后，一审判决适用法律错误，二审判决维持，适用法律错误。本案案由为房屋买卖合同纠纷，但二审判决却依据中华人民共和国民法总则第三条规定，驳回申请人诉讼请求，属于适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。   明珠公司提交意见称，冯玉兰、李奇远的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。   本院经审查认为，本案争议焦点为冯玉兰、李奇远主张明珠公司退还其购房款中的公摊面积费用是否应得到支持。冯玉兰、李奇远与明珠公司签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据《海口市产权式酒店客房买卖合同》约定，冯玉兰、李奇远购买明珠公司销售的产权式酒店，所购房屋按套内面积进行计价，该约定并未违反《海口市产权式酒店管理暂行办法》规定。虽然双方在附件九《本合同补充协议》中也约定了涉案房产的建筑面积，但该补充协议并未对《海口市产权式酒店客房买卖合同》的计价方式及价款进行变更，故涉案房屋的计价方式及价款以主合同约定的内容为准，且根据本案查明事实，无论按套内面积计价还是按建筑面积计价，房屋的总价款都是一致的，故冯玉兰、李奇远主张其承担了不存在的公摊面积的房款，无事实和法律依据，二审判决未予支持并无不当。冯玉兰、李奇远称明珠公司的宣传资料及《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》记载了房屋的建筑面积，明珠公司均是按照建筑面积向冯玉兰、李奇远销售涉案房屋，房屋总价款包含了公摊面积费用。根据《海口市产权式酒店客房买卖合同》附件九《本合同补充协议》第十四条“其他约定”第三点约定，针对项目做的销售材料及宣传资料仅供买受人购房时参考，宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同为准。如前所述，《海口市产权式酒店客房买卖合同》明确约定了冯玉兰、李奇远购房屋按套内面积进行计价，即使明珠公司的宣传资料或认购书对此有不一致的表述，也应以《海口市产权式酒店客房买卖合同》约定为准，故冯玉兰、李奇远上述主张无事实与法律依据。冯玉兰、李奇远称购买时以为是住宅式房屋，后来又变成产权式酒店，认为明珠公司存在欺骗行为。因《海口市产权式酒店客房买卖合同》明确约定冯玉兰、李奇远购买明珠公司销售的产权式酒店客房，该约定的内容清楚明确，冯玉兰、李奇远在签订购房合同时也应当对合同约定的内容尽到审慎注意义务，在《海口市产权式酒店客房买卖合同》上签字，即表示其接受协议所载条款并应按照约定履行。退一步而言，如冯玉兰、李奇远认为因明珠公司的欺骗行为导致其在违背真实意愿的情况下签订了《海口市产权式酒店客房买卖合同》，冯玉兰、李奇远有权请求人民法院或者仲裁机构对此予以变更或者撤销。因冯玉兰、李奇远未在法定期限内行使撤销权，故《海口市产权式酒店客房买卖合同》对签约双方当事人均具有法律约束力，双方应当依约履行合同义务并享有合同权利。因此，冯玉兰、李奇远主张明珠公司存在欺骗行为但二审判决未予认定错误，该项主张不能成立，本院不予支持。另外，关于法律适用问题，一审法院直接适用法律原则作为判决依据确有不妥，但处理结果正确，二审判决予以维持并无不当。   综上，冯玉兰、李奇远的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回冯玉兰、李奇远的再审申请。   审 判 长 唐赐伟   审 判 员 苏堆玉   审 判 员 刘兰英     二○一九年十一月二十九日   法官助理 詹小红   书 记 员 何小瑜   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于申请人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。