河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4518号上诉人（一审被告）信阳市宏盛置业有限公司。住所地：信阳市羊山新区新十一路“东方今典”中央城****楼**。法定代表人:朱久林，系公司执行董事。委托诉讼代理人：冯应华，河南冠南律师事务所律师。被上诉人（一审原告）罗山县丰源房地产经纪有限公司。住。住所地罗山县北小十字街行政中路**/div>法定代表人:杨超，男，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘天军，河南银辉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）袁庆霞，女，1972年7月6日生，汉族，住罗山县。上诉人信阳市宏盛置业有限公司（以下简称宏盛公司）因与被上诉人罗山县丰源房地产经纪有限公司（以下简称丰源公司）、袁庆霞合同纠纷一案，不服罗山县人民法院（2019）豫1521民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人宏盛公司委托诉讼代理人冯应华、被上诉人丰源公司委托诉讼代理人刘天军到庭参加诉讼。袁庆霞未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏盛公司上诉请求：1、依法撤销一审判决中“被告信阳市宏盛置业有限公司负连带责任”部分；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定被上诉人袁庆霞的行为与执行职务有关，属事实认定错误，判决上诉人对袁庆霞的行为承担连带责任，没有法律依据。上诉人宏盛公司是一家房地产开发公司，被上诉人袁庆霞虽为上诉人公司员工，但在上诉人不知情的情况下擅自将房屋以二手房形式，与被上诉人丰源公司合谋发布对外转让信息，与执行公司职务无关，系其个人行为。退一步讲，若认定袁庆霞的行为系履行职务行为，则应由上诉人宏盛公司对其员工袁庆霞的职务行为承担全部责任。一审法院认定被上诉人袁庆霞的行为是职务行为，却为何又判上诉人宏盛公司与员工袁庆霞承担连带责任？2、原审认定事实错误。上诉人与张超之间签订协议虽未提供原件，但上诉人对该协议及张超认购房屋的事实认可，该协议的真实性予以确认。张超10000元定金收据是否提供与本案没有关联性。涉案房屋出售给徐萍，是上诉人与张超解除《房屋订购协议书》后，直接与徐萍建立的商品房买卖关系，与徐萍之间房屋交易是一手房交易，不是二手房交易。对于上诉人来说，案涉房屋买卖并不涉及两被上诉人主张的居间服务。退一步来说，即使未解除与张超之间的《房屋订购协议书》，也是上诉人与张超之间的事，与他人无关。案外人张超、徐萍并没有因涉嫌房屋与上诉人之间产生任何纠纷，上诉人也没有超出该房屋定价外多收取一分钱，上诉人不应该对袁庆霞的个人行为承担责任。被上诉人丰源公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人袁庆霞未答辩。一审法院查明，赵鹏系原告丰源公司一号店部门经理，被告袁庆霞原系被告宏盛公司开发的罗山“御景华府”售楼部工作人员。被告袁庆霞在“御景华府”售楼部工作期间，向赵鹏提供了该售楼部有一名叫张超的客户欲将其在售楼部定购的一套住房对外转让的信息，经赵鹏在房地产经纪有限公司运作，有案外人徐萍欲购此房屋。张超定购房屋时间为2018年1月31日，《商品房定购协议书》显示张超定房位于罗山“御景华府”小区37号3单元17层1709号房，单价4389元/㎡，预测建筑面积93.01㎡，总房款395974元。采用银行按揭付款方式，张超应在2018年3月16日前到“御景华府”售楼部付按揭首付款120974元，并签订《商品房买卖合同》，在约定时间前甲方不得销售该房屋或接受其他人预订该房屋”。该协议书张超名下身份证号码及电话号码被掩盖。2018年3月1日，徐萍经原告丰源公司业务员熊宇介绍欲订购御景华府37号3单元1709房屋，并当日与原告丰源公司签订《订金收据协议》，双方约定的房屋成交价格为445000元，定金数额为20000元，中介服务费4500元。当日，原告丰源公司将收取的定金20000元转给信阳市宏盛置业有限公司售楼员袁庆霞（转账备注为“37号楼1709定金”）。3月3日，熊宇给原告徐萍发消息，告知原告：价格已谈好，钱也交给了房东，名字已改好。3月5日上午，徐萍根据原告丰源公司的要求，又交给原告丰源公司40000元。3月5日13时许，赵鹏向袁庆霞转款二次，计款22000元，转账说明为“御景37-3-1709定金”。3月5日下午，原告丰源公司部门经理赵鹏到信阳市宏盛置业有限公司“御景华府”售楼部以徐萍名义签订《商品房定购协议》，协议约定总房款为395974元，定金10000元，采用银行按揭付款方式，2018年3月20日前给付首付款120974元。信阳市宏盛置业有限公司的经办人为销售经理黄新慧，袁庆霞当时在场，当日袁庆霞向售楼部交付定金10000元。徐萍收到赵鹏的消息后，对只交10000元定金提出质疑，原告方回复：10000元是房东交给售楼部的，只是把名字和合同改过来了，到时还是从里面扣除已交的60000元。徐萍按熊宇要求转款145000元给信阳市宏盛置业有限公司作为首付款，随后徐萍丈夫突患重疾，急需救治，为筹措救治费用，徐萍找原告丰源公司，要求其提供一手房主张超的信息，从而索要购房款，原告丰源公司不能提供。4月20日，徐萍与信阳市宏盛置业有限公司签订《解除协议》，信阳市宏盛置业有限公司全额返还了徐萍的定金10000元及首付款145000元。徐萍还转款支付原告丰源公司中介服务费4500元。后徐萍起诉丰源公司索款其交付的60000元中剩余的50000元定金（另10000元通过宏盛公司已退还徐萍），通过诉讼丰源公司已全额退还徐萍。后丰源公司诉至本院索要其向袁庆霞的转款。原告丰源公司的工作人员未见过张超，不清楚其身份，其称接受袁庆霞委托也未签订委托协议。徐萍转给原告丰源公司的款均注明是为购买1702号房。2019年8月15日，赵鹏以其不是适格原告为由撤诉获本院允许。上述事实，有当事人陈述，赵鹏三次向袁庆霞转款凭证，署名张超《商品房定购协议书》复印件，（2018）豫1521民初2161号民事判决书，等证据在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。一审法院认为，当事人从事民事活动应当依法进行，法律有明确规定的，应当遵从。本案中，由于双方当事人的混合过错导致本案纠纷的发生。首先原告丰源公司系从事住房买卖居间服务的中介公司，其在没有房屋产权人委托，又没有售卖房屋房东具体信息的情况下擅自从事居间服务，违反了《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业使康发展的意见》第一条第一款、第三款明确规定:“中介机构在接受业务委托时,应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查,房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容;中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息”的规定；其次，被告袁庆霞利用其售楼部工作人员的身份便利，虽向赵鹏提供署名张超定房合同信息及转让信息，但又不能提供张超的具体身份证号码，工作单位及联系方式，提供的定房合同系复印件，无原件核实校对，至此本院不能确认张超购房合同的真实性。被告袁庆霞提供购房人张超二手房转让信息给原告，该房又以一手房形式与徐萍签订购房合同，违反了宏盛公司的内部管理规定。被告宏盛公司对其工作人员管理不善，诉讼中认可其与张超签订《商品房定购协议》，但不能提供张超购房合同原件及收取张超10000元定金及退还该10000元定金的相关票据，没有证据证明张超定房合同已解除的情况下，又默许袁庆霞等人以宏盛公司名义与赵鹏以徐萍名义签订一手房购房合同，袁庆霞的行为与执行职务有关，宏盛公司对本案纠纷亦负有责任。因而依张超购房合同确立的原告与被告袁庆霞间的居间合同因违反相关规章无效，合同无效后依该合同取得的财产应当返还。在徐萍与宏盛公司购房合同已经协商解除，且宏盛公司已退还徐萍首付款145000及定金10000元，丰源公司也已退还徐萍另50000元定金后，袁庆霞继续占有定金款没有合法依据。关于相关款项的退还问题，原告丰源公司收取徐萍60000元定金款，赵鹏以转账形式向袁庆霞转款42000元，三次转款均注明系“御景37-3-1709定金”，之后袁庆霞向售楼部交付购房定金10000元，至此袁庆霞手中尚有定金款32000元。原告诉称交付袁庆霞现金8000元及被告袁庆霞辩称意见无相关证据证实，本院均不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：被告袁庆霞于本判决生效之日起十日内退还原告罗山县丰源房地产经纪有限公司转付的购房定金款32000元。被告信阳市宏盛置业有限公司负连带责任。案件受理费减半收取400元，由原告罗山县丰源房地产经纪有限公司负担200元，被告袁庆霞负担200元。二审查明事实与一审认定的事实一致。另查明，袁庆霞收取的二手房中介服务费未交到宏盛公司，宏盛公司不知情，事后宏盛公司也未追认。本院认为，本案案外人徐萍经丰源公司业务员熊宇介绍欲订购御景华府37号3单元1709房屋，双方经协商签订《商品房定购协议》，协议约定总房款为395974元，定金10000元，徐萍按熊宇要求转款145000元给信阳市宏盛置业有限公司作为首付款，××，急需救治，为筹措救治费用，徐萍找丰源公司，要求其提供一手房主张超的信息，从而索要购房款。同年4月20日，徐萍与宏盛公司签订《解除协议》，宏盛公司全额返还了徐萍的定金10000元及首付款145000元。徐萍还转款支付丰源公司中介服务费4500元。后徐萍起诉丰源公司索款其交付的60000元中剩余的50000元定金（另10000元通过宏盛公司已退还徐萍），通过诉讼丰源公司已全额退还徐萍。后丰源公司向袁庆霞追偿，引起诉讼。一审在已查明案件事实的基础上，仍判决宏盛公司承担连带责任显属不当，应予纠正。上诉人宏盛公司上诉理由经查：袁庆霞利用其宏盛公司售楼部工作人员的身份，向赵鹏提供署名张超定房合同信息及转让信息给丰源公司，收取丰源公司赵鹏40000元，其中10000元用徐萍名义交到宏盛公司。从一、二审查明的事实看，袁庆霞收取的二手房中介服务费未交到宏盛公司，宏盛公司不知情，事后宏盛公司也未追认，纯属袁庆霞的个人行为，应由其个人承担。宏盛公司上诉称不承担连带责任的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，原审认定事实清楚，但判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持罗山县人民法院（2019）豫1521民初1918号民事判决关于袁庆霞承担部分即“袁庆霞于本判决生效之日起十日内退还原告罗山县丰源房地产经纪有限公司转付的购房定金款32000元”；二、撤销罗山县人民法院（2019）豫1521民初1918号民事判决关于“被告信阳市宏盛置业有限公司负连带责任部分”；三、信阳市宏盛置业有限公司对袁庆霞不承担连带责任。二审案件受理费800元，由被上诉人袁庆霞负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年十一月二十一日书记员 李鸿杰