文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3113号上诉人（原审被告）：郭昌云，女，住镇江市。委托诉讼代理人：钱岭，江苏中坚汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈华友，男，住镇江市。委托诉讼代理人：徐立新，江苏金华通律师事务所律师。原审第三人：镇江市万千房产代理有限公司，住所地镇江市万达广场**第****。法定代表人：王玉珍，该公司总经理。上诉人郭昌云因与被上诉人陈华友及原审第三人镇江市万千房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。郭昌云上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或者改判驳回陈华友的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。主要表现在：1、涉案房屋是江苏嘉源房地产开发有限公司的商品房，郭昌云代收定金后转交给了江苏嘉源房地产开发有限公司，该行为是江苏嘉源房地产开发有限公司的委托销售行为。因一审未查明郭昌云与江苏嘉源房地产开发有限公司之间的关系，导致处分权问题未能准确认定；2、一审判决对买卖合同的效力未查明。从证据上看，陈华友并未举证证明合同已经解除，郭昌云也未认可合同解除；3、认定郭昌云属于违约方是错误的。陈华友根据合同约定应于2015年7月10日支付首付款50万，陈华友逾期支付，应当承担违约责任。涉案房屋被出售，并非郭昌云的行为，郭昌云并未违约。二、一审法律适用错误。主要表现在：1、买卖合同中双方约定了违约责任，其违约责任不包括损害赔偿内容，一审判决违反了合同法第八条有关约定优先的原则；2、陈华友的诉讼请求没有请求权的基础。在没有要求解除合同的情况下，陈华友不享有赔偿损失的请求权基础。陈华友答辩，郭昌云的上诉请求均不能成立，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的全部诉讼请求。首先，双方签订的买卖合同是有效合同，陈华友也按约交付了相应定金。是由于房屋存在地基不稳，房屋需要重大维修以至于房屋一直未能交付，陈华友多次要求郭昌云履行交付义务，郭昌云均以其丈夫在外地拖延不能交付。2018年，陈华友经了解得知涉案房屋已被出卖给他人，才提起诉讼要求郭昌云承担赔偿责任并归还定金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的全部诉讼请求。陈华友向一审法院起诉请求：1、判令郭昌云赔偿陈华友因涉案房屋出卖他人导致陈华友产生的合同交易与房屋市场价之间的差价损失200000元；2、判令郭昌云返还陈华友购房定金20000元。一审法院认定事实：2015年5月8日，陈华友作为购房人（乙方），郭昌云作为售房人（甲方），第三人作为中介方（丙方），三方签订《房产买卖合同》一份，该合同约定：郭昌云将座落于东城绿洲美墅馆69-108室的房屋以1250000元的价格出售给陈华友，陈华友于签订本合同时支付郭昌云购房定金贰万元；双方于2015年7月10日前去市房产交易所办理产权转移手续，届时陈华友首付伍拾万元整，余额为贷款；双方于2015年10月10日进行房屋交接。另外，合同还约定郭昌云在签订本协议告知陈华友有不对称沉降，郭昌云会要求开发商进行纠偏，陈华友认可。上述合同签订后，陈华友向郭昌云交付定金20000元，郭昌云向陈华友出具收条一份。后由于该房存在沉降需进行纠偏处理，导致陈华友、郭昌云未能按照合同约定履行义务。另查明，涉案房屋为江苏嘉源房地产开发有限公司开发建设，2017年3月26日，江苏嘉源房地产开发有限公司已将该房出售他人，出售价格为1390000元。涉案房屋在2016年10月10日和2018年5月3日时点的市场价值分别为1293500元和1725600元。陈华友为申请评估涉案房屋价值支付评估费10000元还查明，郭昌云系第三人的股东。一审法院认为：涉案《房产买卖合同》由陈华友、郭昌云及镇江市万千房产代理有限公司三方签字和盖章，合同中明确注明陈华友为“购房人”、郭昌云为“售房人”、第三人为“中介方”，郭昌云辩称其为镇江市万**产代理有限公司的代理人，此与合同内容相悖，同时亦无证据证明，故对郭昌云此答辩意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，即便涉案房屋为嘉源公司所有亦并不影响《房产买卖合同》的效力。郭昌云辩称《房产买卖合同》为效力待定合同，无法律依据，法院不予采纳。现涉案房屋已出卖他人，致陈华友购房目的无法实现，郭昌云存在违约行为，为此，陈华友可向郭昌云主张承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合该规定，赔偿损失系承担违约责任的方式之一，因郭昌云违约，陈华友可以向郭昌云主张赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定了当事人一方违约给对方造成损失的范围包括积极损失和消极损失，所谓积极损失是指现有财产的灭失、损坏和费用的支出，它是一种现实的财产损失；而消极的损失又称可得利益的损失，是指违约行为导致受害人丧失了“合同履行后可以获得的利益”。本案中，郭昌云向陈华友出具的定金收条可以证明郭昌云收取陈华友20000元定金的事实，至于郭昌云辩称其已将收款交付给江苏嘉源房地产开发有限公司，此为郭昌云处分款项行为，不影响其收取陈华友定金的事实。该定金为陈华友履行合同而实际支付，属于陈华友的实际损失，为此，陈华友要求郭昌云返还定金，符合法律规定，法院予以支持。结合评估机构出具的房产价值的评估报告，涉案房屋的价值处于上涨趋势，为此，陈华友如购买同类型房屋势必增加其购买成本，该成本应为陈华友购买涉案房屋的可得利益，对此成本，郭昌云作为第三人的股东，系房地产业内人士，在签订合同时较常人更有意识预见到可能造成的损失，为此，陈华友可依据涉案房屋市场价值幅度向郭昌云主张赔偿损失，现陈华友主张200000元的差价损失，并未超过相应时段房屋的价值幅度，法院予以支持。综上所述，遂判决：一、郭昌云于判决生效之日起十日内给付陈华友购房差价损失200000元；二、郭昌云于判决生效之日起十日内返还陈华友定金20000元。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案争议焦点：一、陈华友与郭昌云之间签订的是买卖合同还是委托合同？二、陈华友要求郭昌云赔偿损失的请求是否应当予以支持？关于第一个争议焦点，本院认为，所谓买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从2015年5月8日陈华友与郭昌云签订《房产买卖合同》的内容看，郭昌云将涉案房屋即座落在本市东城绿洲美墅馆69-108室的房屋出售给陈华友，陈华友向郭昌云支付1250000元，以取得上述房屋的所有权。因此，从双方的权利和义务的关系看，符合买卖合同的本质特征。在二审期间，郭昌云上诉称，本人是受江苏嘉源房地产开发有限公司委托，而进行的涉案的销售行为，根据“谁主张谁举证”的原则，由于郭昌云未能提供江苏嘉源房地产开发有限公司委托其销售涉案房屋的相关证据，因此，郭昌云应承担举证不能的法律后果。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述的法律规定可以看出，赔偿损失是违约方承担责任的方式之一。本案中，由于涉案房屋已被江苏嘉源房地产开发有限公司销售给他人，郭昌云作为出卖方已实际无法履行《房产买卖合同》中载明的其向陈华友交付房屋的义务，在此情形下，作为买受人陈华友向郭昌云主张赔偿损失的诉讼请求符合法律规定。综上所述，陈华友与郭昌云之间签订的《房产买卖合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效。由于涉案房屋已被江苏嘉源房地产开发有限公司销售给他人，致使陈华友购买房屋的目的不能实现，为此，陈华友要求郭昌云返还定金及赔偿损失的诉讼请求应予支持。郭昌云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由郭昌云负担。本判决为终审判决。审判长  杨道骏审判员  冷德华审判员  黄 甦二〇一九年十一月二十九日书记员  王 伟