四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2731号 上诉人（原审原告）：四川绵阳富临房地产开发有限公司，住所地：绵阳市安昌路**，统一社会信用代码：91510700620960299U。 法定代表人：许波，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗莉，公司员工。 委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：四川富临实业集团有限公司，，住所地：绵阳市涪城区安昌路**统一社会信用代码：91507032054595010。 法定代表人：安治富，董事长。 委托诉讼代理人：罗莉，公司员工。 委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何晓兰，女，汉族，生于1986年6月16日，户籍地址四川省三台县，现住绵阳市涪城区。 四川绵阳富临房地产开发有限公司（以下简称绵阳富临房地产公司）、四川富临实业集团有限公司（以下简称富临实业集团公司）与何晓兰商品房销售合同纠纷一案，绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司的共同委托诉讼代理人罗莉、贾小玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司上诉请求：撤销原判，改判支持绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司的诉讼请求，由何晓兰承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》尚在履行之中，尚未履行完毕，被上诉人在履行合同过程中存在重大违约行为，双方在合同中明确约定，在上诉人承担了担保责任后有权解除合同，该约定符合法律规定，本案案涉房屋也没有发生物权变动。2.一审适用法律错误。 何晓兰没有答辩。 绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2013年5月14日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令被告立即向原告返还房屋，并支付违约金15537元，协助原告办理注销备案登记手续；3.判令被告向原告支付（2017）0703民初2132号案件诉讼费用3500元。4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明的事实：2013年5月14日，原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司和被告何晓兰签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告何晓兰购买原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司开发的绵阳市涪城区房屋，总价款310734元，被告首付150734元，另外160000元在中国银行绵阳分行按揭贷款支付。原、被告双方当事人在《补充协议》约定，1.2买受人以按揭贷款方式向出卖人支付房款的：“1.2.4因以按揭贷款方式支付房款的买受人在与银行签订个人购房借款合同时，出卖人作为了买受人与银行签订《个人购房借款合同》的保证人，因此如果买受人未按期偿还银行按揭贷款本息，导致银行追究出卖人保证责任的，出卖人在承担保证责任后，有权向买受人追偿。买受人应将出卖人代买受人向乙方支付的贷款本息偿还给出卖人，并从出卖人代付之日起至买受人还清代付款之日止，按出卖人代付本息总额每日万分之二向出卖人逾期付款违约金。1.2.5因买受人偿还银行按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中扣划相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人承担违约金（违约金为总房款的5%）、出卖人代买卖人偿还的银行借款本息及出卖人通过诉讼方式主张解除合同所花费的律师费、诉讼费。合同解除后，买卖人应配合出卖人到房管部门办理合同登记备案的注销手续，办理注销备案手续产生的相关费用均由买受人承担……”。 2014年3月5日，被告何晓兰和中国银行绵阳分行签订《个人一手房贷款合同》，在中国银行绵阳分行按揭贷款160000元用于支付上述《商品房买卖合同》所约定的购房款支付义务，并首付150734元，购买了原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司开发的绵阳市涪城区。原告绵阳富临房地产公司为被告何晓兰在中国银行绵阳分行的160000元按揭贷款承担连带保证责任。 被告何晓兰仅归还了部分按揭贷款本息后，就未再归还按揭贷款本息。中国银行绵阳分行催收无果，遂于2016年5月11日起诉来院，要求借款人何晓兰归还剩余的借款本息，并要求本案原告绵阳富临房地产公司承担担保责任。本院于2017年1月20日出具（2016）川0703民初2132号民事判决书，判决被告何晓兰归还中国银行绵阳分行借款本息，本案原告绵阳富临房地产公司承担连带清偿责任。判决生效后，被告何晓兰及本案原告绵阳富临房地产公司均未按（2016）川0703民初2132号民事判决所确定的付款时间归还借款本息，中国银行绵阳分行于2019年1月14从原告绵阳富临房地产公司在中国银行绵阳分行开立的保证金账户中强制扣划本应有被告何晓兰支付的借款本金、利息、罚息等合计157494.32元。原告还向中国银行绵阳分行支付（2017）川0703民初2132号案件的诉讼费用3500元。 2019年3月27日，原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司向被告何晓兰发出《催告函》，要求被告何晓兰在2019年4月6日前清偿代付本息157494.32元，并支付违约金2611.06元及（2017）川0703民初2132号案件的诉讼费用3500元，并告知何晓兰，“若未按期履行付款义务，你与我司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》将自动解除，同时你还应当按照合同约定承担违约责任”。 被告何晓兰并没有按照《催告函》要求的期限内归还代付本息。原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司催收无果，遂起诉至一审法院，提出上述之诉求。 一审法院认为，原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司与被告何晓兰签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告何晓兰以310734元的总价格购买原告开发的位于绵阳市涪城区。原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司已经将位于绵阳市涪城区交付给被告何晓兰使用，履行了主要的合同义务。被告何晓兰向原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司支付购房首付150734元，另外的购房款160000元，被告何晓兰在中国银行绵阳分行按揭贷款向原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司支付，故《商品房买卖合同》及《补充协议》所约定的购房款310734元，被告何晓兰已经全部支付完毕，履行完毕了《商品房买卖合同》及《补充协议》其作为房屋买受人的全部义务，没有任何违约行为。 被告何晓兰未按时向中国银行绵阳分行归还按揭贷款，其违反的是和中国银行绵阳分行签订的《个人一手房贷款合同》的所约定的合同义务，其承担违约责任的相对方是中国银行绵阳分行，而不是作为借款担保人的原告绵阳富临房地产公司。原告绵阳富临房地产公司因被告何晓兰在《个人一手房贷款合同》的违约行为而承担了担保责任，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定及《补充协议》1.2.4条的约定，向被告何晓兰追偿，并主张其他经济损失。原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司按照《补充协议》1.2.5条的约定，以被告何晓兰在《个人一手房贷款合同》中违约行为，主张解除被告何晓兰没有违约行为的《商品房买卖合同》及《补充协议》，又只字不提位于绵阳市涪城区从2013年5月至今的增值部分如何处理，有违公平原则，不予支持。 原告绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司在本案中主张的违约金、（2017）川0703民初2132号案件诉讼费用3500元等其他诉讼请求，可以在向被告何晓兰追偿代偿款项的诉求中主张，在本案中不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告四川绵阳富临房地产开发有限公司、四川富临实业集团有限公司的诉讼请求。本案案件受理费2981元，由原告四川绵阳富临房地产开发有限公司、四川富临实业集团有限公司共同负担。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，2013年5月14日，绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司和何晓兰签订《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，对双方均具有法律拘束力。由于何晓兰采取按揭贷款方式支付部分房款，绵阳富临房地产公司作为何晓兰按揭贷款的担保人，双方当事人在《补充协议》约定：因买受人偿还银行按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中扣划相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人承担违约金（违约金为总房款的5%）、出卖人代买卖人偿还的银行借款本息及出卖人通过诉讼方式主张解除合同所花费的律师费、诉讼费。合同解除后，买卖人应配合出卖人到房管部门办理合同登记备案的注销手续，办理注销备案手续产生的相关费用均由买受人承担……。之后，因何晓兰仅归还了部分按揭贷款本息就未再归还按揭贷款本息，中国银行绵阳分行于2016年5月11日起诉要求何晓兰归还剩余的借款本息，并要求绵阳富临房地产公司承担担保责任，四川省绵阳市涪城区人民法院审理后判决何晓兰归还中国银行绵阳分行借款本息，绵阳富临房地产公司承担连带清偿责任，中国银行绵阳分行于2019年1月14从绵阳富临房地产公司在中国银行绵阳分行开立的保证金账户中强制扣划本应由何晓兰支付的借款本金、利息、罚息等合计157494.32元，绵阳富临房地产公司还向中国银行绵阳分行支付案件的诉讼费用3500元。 因此，根据约定，在绵阳富临房地产公司承担担保责任后即享有单方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的权利，本院对绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请予以支持。根据约定，合同解除后，何晓兰应当向绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司支付总房款5%的违约金、绵阳富临房地产公司和富临实业集团公司支付的诉讼费并配合办理备案合同注销手续，故绵阳富临房地产公司、富临实业集团公司主张何晓兰支付违约金15537元、案件诉讼费3500元并配合办理备案合同注销手续的诉请与双方的约定相符，应当予以支持。 综上，上诉人的上诉请求具有事实及法律依据，依法应当支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4774号民事判决； 二、解除四川绵阳富临房地产开发有限公司、四川富临实业集团有限公司与何晓兰于2013年5月14日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 三、由何晓兰在本判决生效之日起三十日内向四川绵阳富临房地产开发有限公司、四川富临实业集团有限公司支付违约金15537元、诉讼费3500元，并由何晓兰配合四川绵阳富临房地产开发有限公司、四川富临实业集团有限公司办理案涉房屋备案合同注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2981元，二审案件受理费5962元，共计8943元，由何晓兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 志 审判员 田 苑 审判员 陈兴旺 二〇一九年十一月七日 书记员 刘 凤