贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民再8号上诉人（一审被告）：贵州福海房地产开发有限责任公司,住所地贵州省都匀市剑江南路小围寨办事处**。法定代表人：程三，该公司经理。委托代理人：张华，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张曦月，女，1965年11月26日生，布依族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：申定林，男，1961年6月9日生，住贵州省都匀市。被上诉人（一审第三人）：彭彬彬，女，1962年8月29日出生，汉族，身份证地址海南省海口市，现住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：刘成凤，贵州省行者律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎泽学，贵州省行者律师事务所律师。上诉人贵州福海房地产开发有限责任公司（以下简称福海公司）与被上诉人张曦月、彭彬彬商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年7月23日作出（2014）都民初字第252号民事判决，福海公司不服提起上诉。本院于2015年8月26日作出（2015）黔南民终字第529号民事判决，驳回上诉，维持原判。福海公司仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2016年12月20日作出（2016）黔民申835号民事裁定，指令本院再审。本院于2017年6月15日作出（2017）黔27民再13号民事裁定，将本案发回重审。都匀市人民法院于2017年10月17日作出（2017）黔2701民初1849号民事判决，福海公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人福海公司委托代理人张华、被上诉人张曦月及其委托代理人申定林、彭彬彬的委托代理人刘成凤、黎泽学到庭参加诉讼。因本案必须以彭彬彬诉福海公司房地产开发经营合同纠纷一案的审理结果为依据，而该案正在审理之中，故本院于2018年7月4日对本案中止审理。本案现已审理终结。福海公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张曦月的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张曦月承担。主要理由：1、上诉人一审提供的证据证明张曦月没有支付购房款，张曦月提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《收房证明书》均系伪造，上诉人没有将房屋交付张曦月符合法律规定，一审认定张曦月向上诉人支付购房款属认定事实不清，本案系张曦月和彭彬彬恶意串通的虚假诉讼。张曦月答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。彭彬彬答辩称：张曦月已向上诉人支付了购房款，上诉人的上诉请求和理由没有任何法律依据。张曦月向一审起诉请求：1、依法解除原告与被告于2010年5月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已支付的购房款298560元；3、判决被告向原告支付利息，自2010年5月10日至返还购房款止；4、判决被告向原告承担298560元的赔偿责任；5、本案的诉讼等费用由被告承担。一审审理查明：2010年5月10日，原告与被告在被告公司售楼部签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的“城南新家园”3号楼5层12号房，总价款为298560元，原告在银行分四笔共支取了现金285100元，向被告一次性支付了房款，被告向原告出具了“收据”，该收据加盖被告公司财务专用章，同时被告向原告出具了“收房证明书”，但被告一直没有为原告办理相关房产登记手续，被告在都匀市住房和城乡建设局对本案诉争房产进行备案登记，登记购房人为莫虎，房款为385736元。为维护原告的合法权益，向法院提起如前诉请。2011年5月10日2011年10月17日另查明：福海公司（甲方）与彭彬彬（乙方）于2010年1月13日签订《联合开发协议》，协议约定，乙方出资4400万元与甲方合作开发海新花园3号楼，扣除税收和3%的运行费用后，所有收益按甲方35%、乙方65%的比例进行分配；协议还有其他约定，协议签订后，彭彬彬担任福海公司法定代表人。后由于双方在合作过程中产生纠纷，福海公司于2010年7月26日，将法定代表人由彭彬彬变更为程三，并于2010年7月30日、2010年8月4日，在《黔南日报》上刊登了两篇遗失启事，以公司公章遗失为由，公告原福海公司所用的公章、合同专用章、财务专用章作废。后福海公司启用新的公章，彭彬彬在《黔南日报》刊登以福海公司为名的一则公告，该公告称“因福海公司法定代表人程三拒不履行联合开发协议，并拒绝与我方核对房屋销售控制表，如发生重复销售情况，一切后果由福海公司承担”。2010年12月29日2014年6月，被告将本案诉争房产交给案外人莫虎管理使用。一审法院认为：原、被告在被告销售部签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。被告认为彭彬彬代理权已终止，但由于《商品房买卖合同》在被告销售部签订，且合同明确的法定代表人为彭彬彬，故原告有理由相信彭彬彬的行为系职务行为，按照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，彭彬彬即使在没有代理权或者代理权终止的情况下实施的行为构成表见代理。被告辩称收据所盖公章、收房证明书系伪造，但被告没有提供证据加以证明，且彭彬彬的行为已构成表见代理，从保护交易安全和维护消费者权益的角度，被告应当先行向善意第三人承担责任，至于被告与彭彬彬之间的关系系公司内部关系，不影响公司对善意第三人承担责任。原告提供的收据和其银行卡的取款记录能够相互印证，应当认定原告已履行合同义务。现被告将出卖给原告的房屋又卖给莫虎，并将该房交付莫虎，导致原告无法取得该房产，已构成根本性违约，故对原告要求解除合同、支付利息的诉讼请求，应予支持；对于原告要求一倍赔偿的请求，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：第（二）项：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，“无法取得房屋的买受人”可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案中，原告属于“无法取得房屋的买受人”，其要求按照第八条的规定赔偿一倍房款的请求，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，判决：一、解除原告张曦月与被告贵州福海房地产开发有限责任公司于2010年5月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州福海房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告张曦月已支付的购房款298560元，并从2011年5月10日起按年利率6%支付利息至本判决指定的履行期限届满之日止；三、被告贵州福海房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告张曦月一倍购房款298560元；四、第三人彭彬彬不承担本案的民事责任。案件受理费9771元，保全费3570元，共计13341元，由被告贵州福海房地产开发有限责任公司承担。本院审理期间，因本案必须以彭彬彬与福海公司房地产开发经营合同纠纷一案的审理结果为依据，故本院于2018年7月4日对本案中止审理。2019年6月21日，贵州省高级人民法院对彭彬彬与福海公司房地产开发经营合同纠纷一案作出（2018）黔民终1169号民事判决。在该生效判决中，明确将贵州中恒信会计师事务有限公司作出的贵州中恒信司法鉴定所（2018）鉴字第09号《司法鉴定意见书》作为认定案件事实的依据。对于《司法鉴定意见书》中关于彭彬彬在“城南新家园”3号楼的收益中是否包含张曦月向彭彬彬交纳的款项298560元以及该款是否进入福海公司帐户，我院发函鉴定机关贵州中恒信会计事务有限公司，要求其对此进行说明。贵州中恒信会计事务有限公司回复：1、彭彬彬在“城南新家园”3号楼的收益中包含张曦月向彭彬彬交纳的款项272688元。鉴定报告中已从彭彬彬收益分配金额中扣除，应视为福海公司已收取该款项；2、该款项已进入福海公司现金收入。被上诉人张曦月和彭彬彬对贵州中恒信司法鉴定所（2018）鉴字第09号《司法鉴定意见书》以及贵州中恒信会计事务有限公司的说明无异议。上诉人福海公司经本院传票传唤未到庭质证，不影响本案的审理。经再审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案的争议焦点为：1、张曦月是否已实际支付购房款298560元；2、福海公司是否应当承担返还购房款、支付利息并承担相关赔偿责任。关于张曦月是否已实际支付298560元购房款问题。贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民终1169号民事判决已将贵州中恒信司法鉴定所（2018）鉴字第09号《司法鉴定意见书》作为认定案件事实的依据。鉴定机关回复我院的说明中明确：彭彬彬在“城南新家园”3号楼的收益中包含张曦月向彭彬彬交纳的款项272688元。鉴定报告中已从彭彬彬收益分配金额中扣除，应视为福海公司已收取该款项；该款项已进入福海公司现金收入。从鉴定机关出具的说明来看，可以确认张曦月已实际支付购房款。至于账目上只体现张曦月交纳的房款为272688元，而不是298560元，出现的差额部分系彭彬彬与福海公司内部的管理问题，不影响张曦月已全部付清购房款的事实。关于福海公司是否应当承担返还购房款、支付利息并承担相关赔偿责任问题。本院认为，张曦月与福海公司2010年5月10日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同为有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，张曦月已向福海公司支付全部购房款298560元，而福海公司却将房屋卖给他人，致使张曦月无法取得该房产，已构成根本性违约，张曦月的诉讼请求有理，一审根据查明的客观事实，所作判决并无不当。综上，福海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9772元，由上诉人贵州福海房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 袁 慧审判员 林 玲二〇一九年十一月八日书记员 易甜甜