河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0821民初3452号 原告：承德馨然物业服务有限公司，住所地承德县下板城镇花香漫城小区物业楼。 法定代表人：孙建华，经理。 委托诉讼代理人：宋艳霞，公司员工。 被告：勾建娥，女，1965年7月2日出生，满族，住承德县。 被告：承德县八方电脑销售中心，住所地承德县下板城镇花香漫城小区**楼**商铺。 经营者：窦迪，女，1990年7月26日出生，住承德县。 原告承德馨然物业服务有限公司与被告勾建娥、承德县八方电脑销售中心物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告承德馨然物业服务有限公司委托诉讼代理人宋艳霞、被告勾建娥到庭参加诉讼，被告承德县八方电脑销售中心经我院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德馨然物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告给付原告2015年10月19日至2019年8月19日物业费6877.00元，判令被告支付逾期滞纳金5489.00元。事实和理由：被告系原告所服务的承德县下板城花香漫城小区3号楼11号商铺，其使用面积为99.66㎡，原告为被告提供了物业服务，但被告欠46个月物业费6877.00元（99.66×1.5×46）、滞纳金5489.00元（99.66×1.5×12×0.003×34个月×30天）至今一直未缴纳，经原告工作人员多次催促未果。请求法院支持原告的诉讼请求，判决被告给付原告物业服务费6877.00元、逾期滞纳金5489.00元、诉讼费54.27元。 被告勾建娥辩称,一、原告未全部履行《物业管理服务合同》约定的义务，被告作为业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是花香漫城的业主，约定由原告负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化、卫生的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有全部履行合同义务，使物业管理十分混乱，底商环境卫生差，公共路面坏损，被告门前因路面失修，雨季常年积水，严重影响了被告的出行及生意经营，被告曾多次找到原告，原告都不管，让我自行处理，被告门前有垃圾，原告处的清洁工还找到被告，说被告门前太脏，她们不管扫，让我们自己打扫，这是请的物业服务公司吗，我们花钱难道不是为了享受服务嘛。我们门前及院内杂草丛生，垃圾到处可见，况且原告物业收费过高，严重与原告提供的服务不相符，被告及底商业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部门底商业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部门底商业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。被告认为：被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。二、被告认为，本案的争议焦点主要是：原告是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。原告提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行公共路面维修、绿化养护、搞好环境卫生等义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位进行日常维修养护管理、绿化养护、搞好环境卫生是物业服务管理的重要职责，被告与原告签订“合同”也有此规定，物业公司有义务履行其对共用部位进行日常维修养护管理、绿化养护、搞好环境卫生之职责，但是物业公司并未按照法律规定及合同完全履行自己的职责，故物业公司构成严重违约的行为。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量证据证明，本案中，原告事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如被告自己打扫卫生、自己修理公共部分等，由于原告对小区的管理服务严重不负责任，致使小区环境卫生差、公共路面损坏严重，因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法权益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，对作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，请法庭认真审查被告的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵？作出一个正确的评判！三、被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求原告支付物业费。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求原告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。店铺前面的车乱停，卫生没人管，原告没有尽到服务，小区居民的物业是0.5元，你们给服务了？外面底商这收1.5元，我们外面你们干什么了，小区里面有保安、监控，外面没有，你们为什么不给配置。综上所述，请求法院依法判决。 被告承德县八方电脑销售中心未作答辩。 经审理查明：2015年9月15日承德县新合作房地产开发有限公司通过协议选聘方式将花香漫城一期委托原告承德馨然物业服务有限公司实行前期物业管理服务，双方签订了前期物业服务合同，其中双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅楼物业服务费：0.50元/平方米/月计算；住宅楼电梯费：14层以下：0.40元/平方米/月，15层以上（含15层）：0.45元/平方米/月计算；商业物业服务费：1.50元/平方米/月计算。业主应于房屋竣工验收合格后开发商通知收房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用应由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或者物业使用人应在费用到期之日前15天之内（下一个费用期）履行交纳义务。2015年10月19日被告勾建娥与承德县新合作房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了承德县下板城花香漫城小区3号楼11号商铺一处，建筑面积为99.66平方米；并由窦迪使用开办了承德县八方电脑销售中心。同日勾建娥在承德县新合作房地产开发有限公司制定的“新合作·花香漫城”临时管理规约上签字。临时管理规约规定:业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按日3‰的标准支付违约金。拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可向违约业主提起诉讼。同日被告交付原告装修押金2989.80元、垃圾清运费398.64元、物业费1793.88元、预收水电费300.00元，总计5482.32元。原告承德馨然物业服务有限公司对承德县下板城花香漫城小区进行物业管理服务至今，因被告欠交物业费，原告催缴未果诉至我院。 本院认为，承德县新合作房地产开发有限公司将其开发建设的花香漫城一期委托原告承德馨然物业服务有限公司实行前期物业管理服务并签订了前期物业服务合同是合同各方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原告承德馨然物业服务有限公司已按照合同约定条款履行了相应的物业服务义务，二被告作为涉案业主和物业使用人之一，应按时交纳物业管理费用。原告要求被告给付2015年10月19日至2019年8月18日物业费6876.54元（1.5元/月/平方米×99.66平方米×46个月）应扣除被告已交款项5482.32元，即1394.22元。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故要求被告给付滞纳金的请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告承德县八方电脑销售中心于本判决生效后十日内给付原告承德馨然物业服务有限公司2015年10月19日至2019年8月18日拖欠的物业费1394.22元。 二、被告勾建娥对上述款项的给付承担连带责任。 三、驳回原告承德馨然物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取54.57元，原告承德馨然物业服务有限公司承担34.57元，被告承德县八方电脑销售中心承担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  刘瑞华 二〇一九年十月三十日 书记员  赵文超 ——