云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0424民初654号原告：刘继宙，女，1975年2月16日生，汉族，居民，住云南省昆明市五华区。原告：刘继承，女，1978年1月5日生，汉族，居民，住云南省昆明市五华区。二原告共同委托诉讼代理人：罗浩刚，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：华宁县盛邦房地产开发有限责任公司。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州街道东风路上段。注册号：530424100003658。法定代表人：李传良。被告：云南承龙混凝土有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处白汉场社区居民委员会杨官庄村民小组。统一社会信用代码：91530000763866750B。法定代表人：李雪涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张玉池，云南和律丰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告:云南中茂（集团）天华房地产开发有限公司。住所地：云南省禄劝屏山镇秀屏路**。统一社会信用代码：91530128587354560U。法定代表人：刘伟。被告：昆明意中境装饰工程有限公司。。住所地：云南省昆明市五一路兴杰大厦****注册号：530100100365573。法定代表人：曾良贵。第三人：昆明承曜建材有限公司。。住所地：云南省昆明市官渡区工业园区大板桥工业城统一社会信用代码：91534001763859817G。法定代表人：刘承琨。委托诉讼代理人：咼映辉，女，系公司员工，住昆明市五华区。代理权限：特别授权代理。第三人：玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司。。住所地：玉溪市华宁县宁州街道水阁小区内统一社会信用代码：91530424069810343X。负责人：李亚波。原告刘继宙、刘继承与被告华宁县盛邦房地产开发有限责任公司（以下简称盛邦公司）、云南承龙混凝土有限公司（以下简称承龙公司）、云南中茂（集团）天华房地产开发有限公司（以下简称天华公司）、昆明意中境装饰工程有限公司（以下简称意中境公司）及第三人昆明承曜建材有限公司（以下简称承曜公司）、玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司（以下简称福聚广厦华宁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月2日公开开庭进行了审理，原告刘继宙、刘继承的委托诉讼代理人罗浩刚，被告承龙公司的委托诉讼代理人张玉池，第三人承曜公司的委托诉讼代理人咼映辉、福聚广厦华宁分公司的负责人李亚波到庭参加诉讼，被告盛邦公司经公告传票传唤未到庭参加诉讼。2019年4月1日，经二原告申请，本院依法追加天华公司、意中境公司作为本案被告参加诉讼，并于2019年7月11日第二次公开开庭进行了审理，原告刘继宙、刘继承的委托诉讼代理人罗浩刚，被告承龙公司的委托诉讼代理人张玉池，第三人承曜公司的委托诉讼代理人咼映辉、福聚广厦华宁分公司的负责人李亚波到庭参加诉讼，被告盛邦公司、天华公司、意中境公司经公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘继宙、刘继承向本院提出诉讼请求：一、判令解除刘继宙、刘继承与盛邦公司的房屋买卖合同；二、判令盛邦公司、承龙公司连带返还刘继宙购房款人民币936246元、代收办证费51475元，并承担已付房款一倍的赔偿责任987721元，合计1975442元；三、判令盛邦公司、承龙公司连带返还刘继承购房款927738元、代收办证费51163元，并承担已付房款一倍的赔偿责任978901元，合计1957802元；上述第二、三项共计3933244元。事实和理由：2013年5月7日，盛邦公司将其开发的位于华宁县抵售给承龙公司，并办理了相关购房手续。因承龙公司欠承曜公司“外加剂”账款，经协商，双方于2013年7月2日达成抵款协议：承龙公司用上述4套商品房按总价1800000元冲抵欠承曜公司的部分账款。承曜公司系家族企业，公司又将上述4套房屋赠与其家庭成员即刘继宙、刘继承，具体为：将“宁州一号”B-1-1001、B-1-1101房屋赠与刘继宙，将B-1-1002、B-1-1102房屋赠与刘继承。三方当事人将上述转让、赠与事实告知了盛邦公司，盛邦公司认可房屋转让、赠与的事实，表示愿意配合办理购房手续，并于2014年9月10日向刘继宙、刘继承出具了售房发票，即刘继宙B-1-1001售价465755元、B-1-1101售价470491元，刘继承B-1-1002售价461711元、B-1-1102售价466027元。除上述房款外，盛邦公司委托福聚广厦华宁分公司向刘继宙代收办证费42825元、向刘继承代收办证费42835元。另，盛邦公司还向刘继宙收取办证费8650元、向刘继承收取办证费8328元。收取费用后，盛邦公司却一直拖延办理房屋产权证，刘继宙、刘继承近半年来未接到物业公司电话，才觉得异常，于2018年7月16日到华宁县国土资源局不动产登记中心查询后，发现4套房屋已于2017年12月22日登记在别人名下，盛邦公司的违约行为，严重侵害了刘继宙、刘继承的合法权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，现在，由于合同目的无法实现，刘继宙、刘继承无法取得房屋，故诉至法院，要求判如所请。被告承龙公司辩称，请求驳回刘继宙、刘继承对承龙公司的诉讼请求。理由如下：1、承龙公司不是本案适格被告，刘继宙、刘继承是从承曜公司处取得4套房屋的权益，不能突破合同的相对性来要求承龙公司承担责任。2、承龙公司与承曜公司于2013年7月2日就达成了债的变更，并签订了《抵款协议》，构成债的更改，原债务（“外加剂”货款2384763.5元）已经消灭，形成了新的债务，即将4套商品房的权益转给了承曜公司，另外再支付剩余的584763.5元，依照法理及最高院指导案例，债的更改为诺成合同，且承龙公司对承曜公司的新债务已经全部履行。3、刘继宙、刘继承及承曜公司未及时主张权益，存在过错。债的更改为诺成合同，一经作出即生效，由于刘继宙、刘继承及承曜公司的过错，现已无法将承龙公司与承曜公司的权利义务状态回转至2013年7月2日签署《抵款协议》时的状态，并且在该协议中，双方还强调了消灭旧债务，任何一方“不再以任何理由提出新的问题或要求”。本案涉及主体众多，如突破合同相对性，要求承龙公司承担责任，那么依照平等原则，还存在其他主体也同时加入债务负担，不利于市场经济稳定。4、刘继宙、刘继承的起诉缺乏事实和法律依据。5、刘继宙、刘继承对承龙公司的起诉已超过诉讼时效。6、双倍返还购房款针对的是盛邦公司，不适用于其他主体，刘继宙、刘继承向福聚广厦华宁分公司交纳的办证等费用与承龙公司无关。第三人承曜公司口头述称，承曜公司与承龙公司之间属于正常的货款抵扣关系，承龙公司把房屋转给承曜公司是合理的，同意刘继宙、刘继承的主张，要求支持刘继宙、刘继承的诉讼请求。第三人福聚广厦华宁分公司口头述称，公司未收取刘继宙、刘继承的任何费用，实际是盛邦公司的会计方勇私刻福聚广厦华宁分公司的印章并向“宁州一号”的业主收钱，负责人李亚波并不同意，盛邦公司收了钱以后就跑了，业主已经向华宁县公安局报案，负责人李亚波还向华宁县公安局反映盛邦公司以福聚广厦华宁分公司的名义收费的事情，并且收据上的人员也不是福聚广厦华宁分公司的工作人员。综上，刘继宙、刘继承的主张与福聚广厦华宁分公司无关。被告盛邦公司、意中境公司、天华未到庭参加诉讼，也未提交相关证据材料。刘继宙、刘继承针对其诉讼请求，举证如下：一、身份证二份，以证明二刘继宙、刘继承的身份情况及诉讼主体资格；二、居民户口簿五页，以证明刘继宙、刘继承系姐妹，可以合并诉讼；三、情况说明、“宁州一号”已售房源价格表各一份，以证明2013年5月7日，盛邦公司将其开发的“宁州一号”4套商品房（B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1102）抵售给承龙公司；四、《抵款协议》一份，以证明承龙公司将“宁州一号”4套商品房按总价1800000元抵售给承曜公司；五、发票四张，以证明承曜公司把4套房屋赠与刘继宙、刘继承后，盛邦公司分别向刘继宙、刘继承出具了房屋销售发票；六、“宁州一号”代收费明细单（住房）四张，以证明盛邦公司委托福聚广厦华宁分公司向刘继宙代收办证费42825元、向刘继承代收办证费42835元；七、收款收据二张，以证明盛邦公司除委托福聚广厦华宁分公司向刘继宙、刘继承代收办证费外，还向刘继宙收取办证费8650元、向刘继承收取办证费8328元；八、“宁州一号”业主交款证明移交清单二张，以证明刘继宙、刘继承的房款及相关代收费用已交清；九、不动产登记资料查询结果证明一份，以证明2017年12月22日，盛邦公司将卖给刘继宙、刘继承的4套房屋登记在案外人名下，属于一房二卖，构成违约；十、国家企业登记信息表一份，以证明承曜公司有四名股东；十一、股东会决议一份，以证明承曜公司的全体股东经协商，同意将“宁州一号”的4套商品房分别过户在刘继宙、刘继承名下；十二、电子账单一份，以证明刘继宙、刘继承定期收到云南电网的电子账单，相信了盛邦公司会为刘继宙、刘继承办理手续的虚假承诺；十三、2015年5月14日四方《协议书》一份，以证明《协议书》中印章虚假，没有经办人签字，公司对房屋没有处分权。经质证，承龙公司对第一至五、八至十一组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的无异议，但认为：①第二组证据不能证明可以合并诉讼，②第五组证据说明承曜公司内部处分了4套房屋，承曜公司是合同相对方，③房屋登记在案外人名下与承龙公司无关；对第六组、第十三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为：①承龙公司不可能基于任何法律关系返还款项，②如果《协议书》无效，盛邦公司就不会向刘继宙、刘继承出具四套房屋购房发票，从《协议书》中可以看出盛邦公司将房屋转让及出具价格表是其真实意思表示；对第七组、第十二组证据不发表质证意见，理由是承龙公司不是合同主体，与承龙公司无关。承曜公司对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议。福聚广厦华宁分公司对第一至五、九至十三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第六组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为印章不是福聚广厦华宁分公司的印章，且目前4套房屋尚未交物业费，不清楚这4套房屋的业主是谁；对第七、八组证据不发表质证意见，理由是不清楚。本院认为，刘继宙、刘继承所举第一至五、七至十二组证据，来源合法，内容客观，本院予以采信；第六组证据，因本院向华宁县公安局经侦大队进行调查制作了调查笔录及调取的询问笔录与福聚广厦华宁分公司质证意见能够相互印证，故对该组证据本院不予采信；第十三组证据无其他证据印证公司印章虚假，故对刘继宙、刘继承的证明目的，本院不予采信。承龙公司针对其答辩主张，举证如下：一、《抵款协议》、报销清单、转账支票存根各一份，以证明：①2013年7月2日，承龙公司与承曜公司共同协商，用承龙公司在“宁州一号”享有的4套商品房的房款抵承曜公司1800000元货款，未冲抵的款项580000余元另行支付，双方的纠纷一次性解决，②该协议构成债的更改，并且在2013年9月23日，承龙公司一次性将剩余款项支付给了承曜公司；二、2015年5月14日四方《协议书》一份、《抵款情况说明》、（2012）五法民三初字第350号《民事判决书》、宁州一号已售房源价格表各一份，以证明：①意中境公司欠承龙公司材料款以“宁州一号”的4套商品房的权益抵扣1863984元，②承龙公司以售价为1863984元的4套商品房抵承曜公司1800000元货款，内容公平、合理、有效，③盛邦公司认可意中境公司的抵款行为，负有协助办理手续的义务；三、情况说明、授权委托书、工商登记信息、股东会决议各一份，以证明：①承龙依照与承曜公司的约定，出具了授权委托书给承曜公司，②承龙公司依照盛邦公司的要求将相关转让手续交给了承曜公司，承曜公司可办理房屋的转让手续，③承曜公司的法定代表人系刘承琨，刘继宙、刘继承系公司股东，④2014年承曜公司作出股东会决议，将4套商品房的权益分别赠与刘继宙、刘继承，该处置行为系刘继宙、刘继承与承曜公司之间的权利义务，与承龙公司无关；四、收款收据二张、“宁州一号”代收费明细单（住房）四张、发票四张、“宁州一号”业主交款证明移交清单二张，以证明：①盛邦公司已经收到刘继宙、刘继承作为业主的费用，4套房屋在2014年9月就已经依照承曜公司的指示，将相关权益转让到刘继宙、刘继承名下，盛邦公司向刘继宙、刘继承出具了相关票据，②该处分行为系承曜公司的权益处分，与承龙公司无关，承龙公司已经将债务履行完毕；五、不动产登记资料查询结果证明二份，以证明：①2014年3月17日，盛邦公司已经办理了“宁州一号”项目的初始登记，产权证号为“华房权证宁字第××”，②2014年3月17日，“宁州一号”项目已经具备业主办理房屋登记手续的条件，但承曜公司及刘继宙、刘继承一直未及时办理，也未及时跟进房屋状况，才给盛邦公司在2017年12月对涉案房屋一房二卖带来可乘之机，承曜公司及刘继宙、刘继承存在过错；六、证明一份，以证明在2013年7月，“宁州一号”小区有业主入住，承曜公司在2013年就具备占有或使用房屋的客观条件，但承曜公司及相关权利人一直将该占有使用权处于放任状态；七、（2018）云04民终719号《民事判决书》一份，以证明：①2017年，盛邦公司在该项目的销售中还存在其他房屋一房二卖情况，②本案中承龙公司已经协助承曜公司完成了相关款项的折抵交纳，承龙公司的义务已履行完毕，同时，承龙公司的欠付货款已经折抵为4套房屋价款，而房屋所有权变更和合法占用是承曜公司或刘继宙、刘继承对自身权益的积极履行和跟进，承龙公司没有法定或约定的负担义务；八、证人王某的证言，以证明承龙公司与承曜公司签订《抵款协议》后，承龙公司和承曜公司的工作人员已经与盛邦公司进行了交接，当时承龙公司的法定代表人是王某；九、（2012）五法民三初字第350号《审判笔录》、民事起诉状各一份，以证明其提交的第四组证据的真实性。经质证，刘继宙、刘继承对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对第五、六组证据的证明目的有异议，认为刘继宙、刘继承没有过错，一直在向盛邦公司主张权利，但盛邦公司以各种理由拖延，刘继宙、刘继承收到云南电网的信息，就认为盛邦公司在办理相关手续；第二组证据四方《协议书》中承龙公司印章是虚假的，且没有经办人签字。承曜公司对第二、七组证据不发表质证意见，理由是不清楚；对其余证据的真实性、合法性、关联性无异议。福聚广厦华宁分公司对第四组证据中的“宁州一号”代收费明细单（住房）不认可，对其余证据予以认可。本院认为，承龙公司所举第二组证据中四方《协议书》内容能够与其他证据相互印证，本院予以采信；第四组证据中的“宁州一号”代收费明细单（住房），内容客观真实，本院予以采信，但并非福聚广厦华宁分公司收取的费用；其余证据，来源合法，内容客观真实，本院予以采信。福聚广厦华宁分公司向本院提交如下证据：一、营业执照、负责人身份证明、李亚波身份证复印件各一份，以证明福聚广厦华宁分公司主体资格；二、云南省国家税务通用机打发票记账联1张，以证明“宁州一号”代收费明细单上的印章不是福聚广厦华宁分公司印章。经质证，原、被告双方及承曜公司对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。案件审理过程中，为查明案件事实，本院依法进行调查形成以下证据材料：一、向华宁县市场监督管理局调取盛邦公司内资企业登记基本情况表一份、向禄劝县市场监督管理局调取天华公司内资企业登记基本情况表一份、意中境公司内资企业登记基本情况表一份；二、向华宁县不动产登记中心调取不动产登记资料查询结果证明一份；三、向购买B-1-1102号房屋的买受人进行调查并制作了调查笔录一份及调取了《商品房购销合同》、发票、税收缴款书、收据、收款收据、住宅专项维修资金专用收据、不动产登记中心收件清单、云（2017）华宁县不动产权第0001357号不动产权证书各一份；四、于2019年1月4日向华宁县公安局经侦大队进行调查制作了调查笔录一份，并调取了李亚波询问笔录一份；五、于2019年7月9日向王某调查制作了调查笔录一份；六、向华宁县公安局调取了盛邦公司印章登记备案材料四页；七、国家税务总局华宁县税务局出具的《关于查询发票复函》一份。经质证，刘继宙、刘继承对王某调查笔录部分有异议，认为王某也认可是自己造成的拖延，对其余证据的真实性、合法性、关联性均无异议；承龙公司及承曜公司、福聚广厦华宁分公司对全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，本院依法调取的证据，取证程序合法，内容客观真实，予以采信。综上，结合当事人在庭审中的一致陈述，本院认定事实如下：承曜公司的法定代表人刘承琨与咼映辉系夫妻，刘继承、刘继宙系刘承琨、咼映辉的女儿，刘继承同时系承曜公司股东。案外人云南中茂（集团）有限公司系盛邦公司、天华公司股东，持股比例分别为35%、51%。2012年4月6日，承龙公司向昆明市五华区人民法院提起诉讼，要求意中境公司支付买卖合同欠款，昆明市五华区法院审理后作出（2012）五法民三初字第350号《民事判决书》，判决“一、由被告昆明意中境装饰工程有限公司于判决生效后十日内向原告云南承龙混凝土有限公司支付欠款1564783.5元；二、驳回原告云南承龙混凝土有限公司的其他诉讼请求。”判决生效后，意中境公司未支付相关款项。因天华公司欠意中境公司工程款，天华公司与意中境公司协商用天华公司开发的房地产项目房屋或盛邦公司开发的房地产项目房屋抵扣欠款，意中境公司法定代表人曾良贵遂与承龙公司协商用相同房屋抵扣欠款。后经承龙公司原法定代表人王某实地查看，承龙公司同意意中境公司用盛邦公司开发的“宁州一号”商品房4套（B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102）抵扣欠款。2013年5月7日，盛邦公司出具《情况说明》，载明“现有我公司（华宁县盛邦房地产开发有限公司）开发的‘宁州一号’商品房4套（B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102）抵售给云南承龙混凝土有限公司，已办理相关购房手续，房款由我集团公司协调支付。若云南承龙混凝土有限公司需将以上4套房屋出售给他人，我开发公司将协调配合办理转让相关手续，并由云南承龙混凝土有限公司出示书面转让手续及我方开具的收款收据及购房合同，否则我公司不得办理转让手续。特此说明。华宁盛邦房地产开发有限公司（盛邦公司盖章）云南承龙混凝土有限公司经办人签字（承龙公司盖章）”。同日，盛邦公司出具了“宁州一号”已售房源价格表，载明了上述4套房屋的房号、面积、开盘销售价格、开盘总价等内容。2013年5月14日，天华公司（甲方）、曾良贵（乙方）、承龙公司（丙方）、盛邦公司（丁方）签订《协议书》，载明“现有乙方承建甲方在禄劝开发的‘中茂时代广场’项目，目前正在施工中；因乙方欠丙方工程材料款约人民币壹佰捌拾多万元，经四方商议，达成协议如下：四、用丁方现建设的华宁‘宁州一号’住房楼号B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102四套（房款总额￥1863984元，人民币大写壹佰捌拾陆万叁仟玖佰捌拾肆元整）抵售给丙方。五、丁方房款委托甲方代扣乙方工程款后直接支付给丁方。六、丁方配合丙方办理购房相关手续，所产生的相关费用由丙方承担。甲方签字及盖章：刘伟（天华公司盖章）乙方签字及盖章：曾良贵（捺印）丙方签字及盖章：（承龙公司盖章）丁方签字及盖章：（盛邦公司盖章）”。同月20日，意中境公司与承龙公司签订《抵款情况说明》，载明“昆明意中境装饰工程有限公司欠云南承龙混凝土有限公司（昆明市中级人民法院（2012）昆民四终字第386号裁决认定）混凝土款1564783.50元，另加案件受理费18883.00元，合计1583666.50元。后因昆明意中境装饰工程公司无力用现金支付所欠云南承龙混凝土有限公司款项。经双方多次协商同意，意中境装饰工程有限公司以实物‘宁州壹号’4套商品房折价总额1863984.00元抵付欠云南承龙混凝土有限公司的款项。其中实物折抵款1863984.00元减去欠款1583666.50元，出现280317.50元差额。经双方多次协商同意，上述差额款项由云南承龙混凝土有限公司用商品混凝土抵付。混凝土单价按当时市场价计……混凝土方量折合款额达到前述抵付款差额贰拾捌万零叁佰壹拾柒元伍角（￥280317.50元）为止。以上情况经双方签字生效。昆明意中境装饰工程有限公司法定代表人签字：曾良贵（意中境公司盖章）云南承龙混凝土有限公司法定代表人签字：王某（承龙公司盖章）”。协议签订后，双方未办理宁州一号的B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102号房屋的产权登记。后，因承龙公司欠承曜公司外加剂账款，双方遂协商用宁州一号的B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102号房屋抵扣欠款，经双方工作人员实际查看房屋后，一致同意用上述四套房屋抵扣承龙公司欠承曜公司的部分外加剂账款。2013年7月1日，承龙公司向盛邦公司出具授权委托书，载明“我云南承龙混凝土有限公司所购贵公司‘宁州一号’商品房4套（B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102）全部转让给刘承琨，身份证号：5301031946********。现授权委托刘承琨持我云南承龙混凝土有限公司书面转让手续及贵公司开具的收款收据及购房合同前来贵处办理上述4套房屋的转让手续……。”次日，承曜公司（甲方）与承龙公司（乙方）签订《抵款协议》，载明“为结清以往合作中产生的债权债务，经甲方昆明承曜建材有限公司与乙方云南承龙混凝土有限公司平等、友好协商达成以下协议：一、乙方云南承龙混凝土有限公司所欠甲方昆明承曜建材有限公司外加剂账款贰佰叁拾捌万肆仟柒佰陆拾叁元伍角整（￥2384736.50元）；甲方昆明承曜建材有限公司同意乙方云南承龙混凝土有限公司用其在华宁购得的‘宁州一号’四套商品房（B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102）按总价壹佰捌拾万元（￥1800000.00元）冲抵乙方欠甲方的外加剂账款；二、上述账款冲抵后，所欠余额（2384736.50元减去1800000.00元）伍拾捌万肆仟柒佰陆拾叁元五角（￥584763.5元）乙方承诺一次性支付给甲方；三、本协议经甲方、乙方签字生效，具有法定的约束力，甲、乙双方均不再以任何理由提出新的问题或要求”。抵款协议签订后，承龙公司于2013年9月23日将剩余外加剂账款584763.5元清偿承曜公司。2014年5月27日，承曜公司作出股东会决议：全体股东经过协商一致，将承曜公司在“宁州一号”的4套商品房分别过户于刘继承、刘继宙名下，即B-1-1001、B-1-1101过户于刘继宙名下，B-1-1002、B-1-1102过户于刘继承名下。同年9月10日，盛邦公司向刘继宙出具两张发票（内容为：销售的不动产楼牌号B-1-1001、金额465755元，销售的不动产楼牌号B-1-1101、金额470491元），向刘继承出具了两张发票（内容为：销售的不动产楼牌号B-1-1002、金额461711元，销售的不动产楼牌号B-1-1102、金额466027元）。同日，盛邦公司向刘继宙出具了“宁州一号”代收费明细单（住房）两张，并收取了B-1-1001号房税费合计17847元、B-1-1101号房税费合计24978元；向刘继承出具了“宁州一号”代收费明细单（住房）两张，并收取了B-1-1002号房税费合计17889元，B-1-1102号房税费合计24946元。同日，盛邦公司向刘继宙收取B-1-1001、1101号房办证费8650元，向刘继承收取B-1-1002、1102号房办证费8328元，并分别向刘继宙、刘继承出具了收款收据及“宁州一号”业主交款证明移交清单，载明4套房屋的房款及相关代收费用已交清。2017年11月、12月期间，盛邦公司将涉诉的宁州一号B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102号房屋分别出卖给案外人张艳芬、董泽睿霞、崔国平、余勇群，并在华宁县不动产登记中心办理了产权登记。2018年7月23日，刘继宙、刘继承诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第二款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，天华公司、盛邦公司与意中境公司、承龙公司签订的《协议书》，意中境公司与承龙公司签订《抵款情况说明》及承龙公司与承曜公司签订的《抵款协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于天华公司、意中境公司与承龙公司的以物抵债协议：天华公司用盛邦公司开发的宁州一号B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102号房屋抵扣欠意中境公司工程款，意中境公司又以上述房屋抵扣承龙公司欠款，各方虽未办理房屋产权登记，但盛邦公司承诺承龙公司若将上述房屋转售他人，其同意配合实际受让人办理相关手续，而意中境公司与承龙公司签订《抵款情况说明》中亦对欠款抵扣后出现280317.5元差额约定由承龙公司用商品混凝土抵付给意中境公司，双方的上述约定均已构成债的更改，即意中境公司与承龙公司的旧债务消灭，而成立了承龙公司向意中境公司交付价值280317.5元的商品混凝土的新债务。关于承龙公司与承曜公司的以物抵债协议：双方在《抵债协议》中约定承龙公司以上述房屋冲抵货款1800000元后，尚欠承曜公司的货款584763.5元一次性支付。双方在签订《抵债协议》后，承龙公司向承曜公司支付了剩余货款584763.5元，承曜公司对该货款予以了接收，并在之后作出股东会决议，将上述房屋作出赠与给刘继宙、刘继承的处分，盛邦公司亦向刘继宙、刘继承出具了购房发票及税费收据。承龙公司、承曜公司及盛邦公司的上述行为已足以确定，承龙公司与承曜公司签订的《抵债协议》构成债的更改，即承龙公司与承曜公司之间的旧债已经消灭，而盛邦公司与刘继宙、刘继承成立了涉案房屋买卖合同关系的新债。盛邦公司向刘继宙、刘继承出具购房发票及税费收据，表明其已认可与刘继宙、刘继承的房屋买卖合同关系，盛邦公司即负有向刘继宙、刘继承交付涉案房屋之义务，盛邦公司在2017年又将涉案房屋出卖给案外人张艳芬、董泽睿霞、崔国平、余勇群，并办理产权登记的行为构成违约，应承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中,盛邦公司在向刘继宙、刘继承出具购房发票并收取办证费用后，又将相同房屋出卖给第三人，并与第三人办理了产权登记手续，现刘继宙、刘继承买卖房屋的合同目的已无法实现，故刘继宙、刘继承主张解除与盛邦公司的房屋买卖合同关系及由盛邦公司返还刘继宙购房款936246元及代收办证费用51475元，返还刘继承购房款927738元及代收办证费用51163元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；因本案中刘继宙、刘继承并未向盛邦公司实际支付购房款，而是通过以物抵债及赠与方式取得房屋买卖合同的主体资格，故其主张由盛邦公司对刘继宙承担已付房款一倍即987721元赔偿责任、对刘继承承担已付房款一倍即978901元赔偿责任的诉请，结合本案实际情况，本院仅以刘继宙、刘继承购房发票载明的金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率的上浮50%即年利率7.125%（4.75%×1.5）予以支持，计算期间为2014年9月11日（发票开具的次日）至2018年7月23日（起诉之日），即对刘继宙承担257874.85元的赔偿责任，对刘继承承担255531.45元赔偿责任。本案中承龙公司与承曜公司之间并未对承龙公司助办理涉案房屋产权登记义务进行约定，承龙公司已协助刘继宙、刘继承与盛邦公司办理了涉案房屋购房发票、收据的开具，且承龙公司对盛邦公司的一房二卖行为并无过错，故对刘继宙、刘继承的主张由承龙公司承担连带支付责任的诉讼请求，本院不予支持。盛邦公司、天华公司、意中境公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭行使抗辩权，应承担相关法律责任。综上所述，刘继宙、刘继承的诉讼请求，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第二款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告刘继宙、刘继承与被告华宁县盛邦房地产开发有限公司订立的宁州一号B-1-1001、B-1-1101、B-1-1002、B-1-1102号房屋买卖合同；二、由被告华宁县盛邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告刘继宙购房款人民币936246元及代收办证费用51475元，并赔偿原告刘继宙257874.85元；三、由被告华宁县盛邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告刘继承购房款927738元及代收办证费用51163元，并赔偿原告刘继承255531.45元；四、驳回原告刘继宙、刘继承的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38266元，由原告刘继宙、刘继承负担14161元，被告华宁县盛邦房地产开发有限公司负担24105元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自判决履行期间的最后一日起计算。审 判 长  汪庆福审 判 员  龙杰峰人民陪审员  杨秀华二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张丽玲