广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20129号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区镜湖大道******201商铺（部分：自编03）。法定代表人：王瑞松，职务总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐从洋，男，1983年10月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）与被上诉人唐从洋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏峰公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判宏峰公司在承担延期办证违约金时以总房价款的5%为限；2.本案一、二审诉讼费用由唐从洋承担。事实与理由：1.原审判决对《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条约定的条款存在常识性理解错误，造成错判。《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条并不仅仅只是对“逾期付款、解除合同”的约定，该条第6点与“合同解除”完全没有关联，既未涉及逾期付款事项，更未涉及合同解除事项，故适用范围不明确。2.从《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第6点文义来看，宏峰公司延迟办证构成违约的事实属实，属于违约方，唐从洋作为守约方在继续履行本合同而非解除合同的前提下，向开发商主张违约损失时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房款价的5%，此约定不存在歧义。即使认定因业主逾期付款、开发商单方行使合同解除权时违约金总额应以5%为限。根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任，即以5%为限。第6点关于“违约金上限”的约定实质上排除了“合同解除”这一情形，只要合同继续履行，包括业主逾期付款、开发商延期交楼、逾期办证等所有违约行为产生的违约金均不得超过总房款价的5%。3.根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条的规定，宏峰公司与唐从洋关于“违约金上限”条款的约定应认定为有效条款并适用于本案。唐从洋辩称：原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回宏峰公司的所有上诉请求，维持原判。宏峰公司主张违约金以楼价款5%为限是没有依据的，不应支持。在之前的延期交楼或者是延期办证的一系列案件中，花都法院和广州市中院都已认为5%的限额是不适用于本案的。5%的限额并非逾期交楼或者利息，逾期办证的约定作为格式合同的补充条款，不宜超出合同做扩大化解释。关于延期办证违约责任，在主合同的第21条、22条已有明确约定，从逾期之日起每日按照楼价款万分之五来计算违约金，没有5%的限额的约定。本案的合同和附件均是由宏峰公司单方制作，属于格式合同。关于楼价款5%的限额约定，只有在附件的第三条逾期付款合同解除的第二项中有约定。约定的适用范围是明确的，并非对逾期办证违约责任的约定。退一万步讲，假设对5%的限额的解释存在两种理解，因本案的合同及附件都是由开发商制作，按照合同法第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，根据规定也不应当支持宏峰公司对该约定进行扩大化解释的主张。宏峰公司提出适用合同对等原则，是完全缺乏依据的。因为本案对于违约责任的约定是很明确的，不存在违约责任没有约定或者约定不明的的情形，每日万分之五的违约责任，属于正常范畴。按照契约精神宏峰公司也应当信守承诺。宏峰公司提到适用广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第39条的意见，唐从洋认为宏峰公司对该条的理解错误或者故意的曲解。本案不适用万分之五的最高赔偿限额，自然也就不存在适用该指引第39条的情形。唐从洋向一审法院起诉请求：1.宏峰公司支付从违约之日起至唐从洋取得房产证受理回执出具之日2016年8月19日止的逾期办证违约金190279元；2.宏峰公司承担本案一审所有诉讼费用。原审法院认定事实：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2013年3月31日，唐从洋（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区19栋404房，总房价款917011元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭贷款银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，唐从洋依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年4月19日，唐从洋办理了案涉房屋的收楼手续。2016年8月19日，宏峰公司取得房产登记部门办理案涉房屋房地产权证的收件回执。原审诉讼中，唐从洋称其在2019年4月17日网上立案向宏峰公司主张逾期办证违约金。原审法院认为：唐从洋与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。唐从洋于2014年4月19日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年7月1日前向房地产登记机构提交办证资料并取得收件回执，但宏峰公司于2016年8月19日才取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”由于逾期办证违约金为连续性债权，应当以每个个别的债权适用诉讼时效，唐从洋于2019年4月17日网上立案向宏峰公司主张逾期办证违约金，因此往前倒推三年计算，即2016年4月18日至2016年8月19日期间的逾期办证违约金未超过诉讼时效，2015年7月2日至2016年4月17日期间的已经超过诉讼时效。经核算，2016年4月18日至宏峰公司取得收件回执之日（即2016年8月19日）共124天，宏峰公司应向唐从洋支付违约金为56854.68元（917011元×0.05%×124天）。唐从洋要求宏峰公司支付违约金56854.68元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩的违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。宏峰公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：“一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐从洋支付迟延办证违约金56854.68元；二、驳回原告唐从洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2053元，由原告唐从洋负担1440元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担613元。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对宏峰公司的上诉，本院评析如下：宏峰公司上诉认为《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条不仅仅只是对“逾期付款、解除合同”的约定，第6点的内容从文义上看明显与“合同解除”完全没有关联。对此本院认为，附件七补充协议第三条的标题为“逾期付款、合同解除”，在无相反证据的情况下，第三条的内容应理解为仅与逾期付款和合同解除的内容相关，宏峰公司虽然认为第三条第6点的内容与“合同解除”无关，但是也没有明确约定与本案所涉延期交楼、延期办证的违约金相关，故本院对宏峰公司的上述意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”现双方对附件七补充协议第三条第6点的含义理解发生争议，鉴于案涉合同系由宏峰公司所起草，上述条款系宏峰公司所提供的格式条款，故上述合同应作出对宏峰公司不利的解释，故本院认为附件七补充协议第三条所约定的“赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%”不适用于本案的延迟办证违约金，原审处理并无不当，本院对此予以认同。综上所述，宏峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1221元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十一月十四日书记员 曹筱雨林谷曼