辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0711民初1821号原告：杨梦迪，女，1992年4月16日生，汉族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：于秀丽（系原告杨梦迪的母亲），女，1971年1月5日生，汉族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：刘瑞年，系辽宁卫华律师事务所律师。被告：尤良，男，1979年10月16日生，汉族，住锦州市古塔区。被告：锦州邻家房地产中介有限公司，住所地锦州市古塔区洛阳路三段**，统一社会信用代码91210702MA0UJY1X7C。法定代表人：王立斯，系该公司经理。原告杨梦迪与被告尤良、被告锦州邻家房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨梦迪及委托诉讼代理人于秀丽、刘瑞年、被告尤良、被告锦州邻家房地产中介有限公司法定代表人王立斯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除房屋买卖合同；2.要求第一被告支付违约金8万元；3.要求第二被告退还中介费6000元；4.诉讼费要求被告承担。事实与理由：2019年8月15日，经第二被告锦州市邻家地产中介有限公司介绍，原告与第一被告签订了房屋买卖合同，合同约定，第一被告将坐落于锦州市太和区XXXXXX-XX号楼房，建筑面积78平方米，以40万元价格卖给原告，原告于合同签订之日向第一被告支付定金1万元，自本合同签订之日起第一被告协助原告到房屋产权登记机关办理权属变更手续，第一被告确保该房屋没有任何产权纠纷，或者按揭贷款、债务、抵押、税项等事宜，如遇因第一被告产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法进行变更的情况，原告有权提出退房，原告之行为不构成违法，且第一被告在原告提出退房之日起七日内将原告己支付给第一被告有关房屋买卖的款项全部退给原告。协议同时还约定违约方向对方支付房屋总房款的20%违约金。现经调查了解，第一被告并不能保证将出售给原告的楼房更名过户至原告名下，因为第一被告出售的楼房产权证上的名是他人的名，并不是第一被告的名字，所以造成无法实现房屋买卖合同目的。为维护原告合法权益，鉴于该房屋不能更名过户，要求第一被告支付违约金8万元，并要求解除房屋买卖合同，同时要求第二被告退还中介费6000元。被告尤良辩称，原告陈述的不是事实，按照我之前与原告商议的，我已经履行我全部的义务，将全部材料提供给了中介公司。关于更名的问题我已经告诉过原告，对此原告是知情的，我不存在违约。实际是原告违约，我按照约定腾房，原告没有按照约定给付剩余房款的义务，因为是原告违约，我不同意承担违约金。被告锦州邻家房地产中介有限公司辩称，在看房时我公司的员工已经告知原告更名需要15000元更名费，当时看房已经晚上8点半，我们没有办法核实房照情况，且当晚原告与房主经协商表示可以先不办理更名。对于更名的事情，原告都是知情的。现在是因为开发商原因办理不了更名手续，XXXX的所有回迁房都是顶名居住，之后我也跟原告商量过，我可以找人帮忙协议办理更名过户的事宜，但原告已经不同意协商，就是一心想要退房。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.房屋买卖合同。证明房屋坐落的位置、建筑面积、价款、交房方式、房款给付方式、违约条款以及其他相应的权利义务；2.收据。证明尤良收到购房定金款1万元；3.附加条款。证明定金1万元，暂由中介公司保管，明确约定业主如冒充，原告有权追究法律责任；4.收款收据。证明邻家房地产公司收到中介费6000元；5.谈话录音。证明原告所出售的房屋现在根本不能更名过户。被告尤良向本院提交了如下证据：1.通话录音。证明尤良与原告母亲在购房前已经将更名过户的事宜交代清楚，尤良并不负责更名过户；2.房屋租赁合同及收条。证明我将房屋出售给原告后，我租赁房屋的费用，因为原告违约行为，我遭受到是实际损失。被告锦州邻家房地产中介有限公司向本院提交了如下证据：附加条款、城市房屋拆迁产权调换安置、收条、取款回单、收款收据、房屋买卖合同、锦州市房屋买卖合同、住房批准证、协议。证明在签订合同时，对于是否能办理更名过户，是否有房屋产权证的房产是采用不同的格式合同，合同中会将相关内容标注清楚。对于当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人没有异议的证据，本院予以确认。本院认定事实如下：2019年8月15日，原告杨梦迪与被告尤良、被告锦州邻家房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，尤良将坐落于锦州市太和区XXXX小区XX-XX号房屋卖与杨梦迪，建筑面积78平方米。房屋售价总金额40万元，杨梦迪应于本合同签订之日向尤良支付定金1万元，本合同签订之日起25天内尤良交付首期购房款39万元。尤良应于杨梦迪付清购房款40万元之日起3日内交付房屋，自签订本合同当日，杨梦迪必须向锦州邻家房地产中介有限公司一次性支付中介服务费6000元，此中介服务费不退。此价为尤良净到手价，所有产生的费用全部由杨梦迪承担，室内保留固定装修沙发茶几热水器电视柜煤气灶吸油烟机，今日付定金1万元，2019年9月8日前付37万元，另2万尾款由办完房照后的3个工作日内付清。若定金期间尤良违约需赔付杨梦迪收到定金的一倍作为违约金并归还定金，若杨梦迪违约定金不退，若房款期间尤良或杨梦迪任一方违约需赔付对方总房款的20%作为违约金，违约方承担锦州邻家房地产中介有限公司全额1.5%中介费，冲突之处以本合同本条为准。同日，杨梦迪与尤良、锦州邻家房地产中介有限公司签订《附加条款》，约定，本公司今收到杨梦迪购买尤良位于锦州市太和区XXXX小区XX-XX号住宅的房产定金1万元，此款项经过三方同意暂放在锦州邻家房地产中介有限公司保管（尤良同时出示收据证明给锦州邻家房地产中介有限公司保管），待三方到开发商确认此房产业主真实准确时，锦州邻家房地产中介有限公司保管需将上述定金归还于尤良，若业主为冒充或有争议导致违约的，杨梦迪、锦州邻家房地产中介有限公司有权追究尤良的法律责任。同日，尤良出具收据，收据载明收到杨梦迪购买锦州市太和区XXXX小区XX-XX号房产定金1万元。另查，案涉房屋系案外人付秀丽于锦州市天成房屋开发有限责任公司以产权调换方式所得，已入住，但未办理房屋产权登记。2017年7月7日，案外人付秀丽将案涉房屋卖与尤良，房款及房屋均已交付。再查，杨梦迪与尤良、锦州邻家房地产中介有限公司签订房屋买卖合同时，均知悉案涉房屋未办理房屋产权登记。本院认为，依据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告杨梦迪已明确表示不再购买被告尤良之房屋，故双方签订的房屋买卖合同依法可以解除，原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告向被告尤良给付定金作为签订房屋买卖合同的担保，双方均已经履行了约定债务即签订房屋买卖合同，故定金应当抵作购房价款，鉴于原告要求解除合同，该购房价款被告尤良应当返还原告。原、被告双方在《房屋买卖合同》中明确约定，若定金期间尤良违约需赔付杨梦迪收到定金的一倍作为违约金并归还定金，若杨梦迪违约定金不退，若房款期间尤良或杨梦迪任一方违约需赔付对方总房款的20%作为违约金。据此，因原告杨梦迪并未支付购房款，故其要求被告尤良支付总房款的20%违约金，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。被告锦州邻家房地产中介有限公司已完成居间中介工作，且没有过错，故原告要求其退还中介费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条第、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨梦迪与被告尤良、被告锦州邻家房地产中介有限公司于2019年8月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告尤良于本判决生效之日起十日内返还原告杨梦迪购房价款1万元；三、驳回原告杨梦迪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告杨梦迪负担975元，被告尤良负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  杨鸿二〇一九年十一月二十五日书记员  王蕊