广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0223民初1850号 原告：柳州聚成物业服务有限公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇龙田路“水榭华庭”17栋1号商铺，统一社会信用代码：91450223MA5KDC331D。 法定代表人：蓝英华，该公司总经理。 被告：何万全，男，1971年8月15日出生，汉族，户籍地广西鹿寨县，现住广西鹿寨县。 原告柳州聚成物业服务有限公司诉被告何万全物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月28日受理后，依法公开开庭进行了审理，原告的法定代表人蓝英华、被告何万全庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州聚成物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠2017年7月1日至2019年6月30日的物业服务费人民币1696.8元（70.7元/月×24月=1696.8元）、公摊费用96元（4元/月×24月=96元），合计1792.8元。2017年6月26日，鹿寨县奥运康城小区业主委员会与原告就鹿寨县奥运康城小区的物业管理签订了物业服务合同，委托原告对鹿寨县鹿寨镇民生路4号奥运康城小区的物业进行管理，约定业主或物业使用人按月交纳物业费用（物业服务资金）。原告于2017年7月1日开始进入小区进行管理，被告自2017年7月1日至2019年6月30日共拖欠物业服务费1696.8元（70.7元/月×24月=1696.8元）、公摊费用96元（4元/月×24月=96元），经原告多次催缴，被告拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告何万全辩称，他们疏于管理，懒于管理，小区脏乱差现象特别严重。业主向物业反映小区存在的问题，他们也置之不理、敷衍塞责。主要表现在以下几个方面：一、聚成物业肆意破坏小区环境，把绿化带铲除做停车位。二、物业疏于管理，小区秩序严重混乱。主要表现在：1．乱搭乱建非常严重。2．开放性的地下停车位，是不能随意封闭，安全通道是不能非法占用，威胁业主的安全。3．物业没有严格管理，也不想办法管理，车辆停放混乱，到处有人用地锁霸占道路，小区消防存在严重隐患。4．小区绿树、花圃被破坏严重，小区成了菜地；花圃、绿地变成停车场。5．小区卫生环境较差，到处都有白色垃圾、废弃物，修理下来的树枝、树叶都干枯腐烂，有时长达几个月，甚至几年也无人清理。6．按照物业服务合同规定，共用设施设备日常运行、保养、维修服务等级标准都有相关规定，但物业公司都没有做到。7．小区路灯损坏，经常无人修理，晚上道路漆黑。8．物业管理严重不负责任，小区隐患无穷。9．小区物业既要管理好小区的生活环境，也要管好小区的治安环境。小区物业请的保安，都是五六十岁的老人，哪里有能力管好小区治安？10．按照物业服务合同附件5规定：共用部位、共用设施日常运行、保养、维修服务等级标准：化粪池检查清掏,实际也没有做到。11．按照奥运康城小区物业合同公共区域秩序维护服务标准规定：门岗出入口值守的实际情况是：西面次出入口每天定时开放时，从来都没有门卫值班，很多人就开电动车，摩托车从那里出入。没人值守，小偷小摸人员可以毫无顾忌的从那里出入，业主丢失财物事件时有发生。12．按照物业合同规定：消防系统服务，实际情况是：1．消防栓被个别业主多次拆除，消防管网被业主围进家里，消防通道被火砖围起，安全出口被堵住，变成变成住宅。2．有的楼道从来没有配置灭火器；3．消防水带被物业挪作他用，消防水带丢在道路有时长达数月，也没人收拾。4．从来没组织过消防知识宣传、也没见组织过安全演练。13．按照物业服务合同规定，物业的智能化系统服也未达到要求。14．按照物业服务合同规定，避雷系统，每年检查1次，保证其性能符合国家标准。实际情况是：从来没见物业检查过避雷系统。15．按照物业服务合同规定，水景（动力）系统，检查、及时修复，保证其正常运行，其实际情况是：从来没见物业对水景设施进行各项检查，水景设施处到处是垃圾，2017年7月至今，重大节日水景动力系统从来没有运行过。16．小区球场是小区配套设施，是小区业主体育锻炼的地方，小区业主可以随时无偿使用。但是，物业没经业主同意，2019年7、8月份，以及9月开始双休日，擅自把球场承包给别人进行篮球培训，严重影响业主的生活，侵犯业主的权益，业主都不能到球场打球。17．物业费收取不合理。原来的康城物业物业费每平米是0.35元，现在聚成物业每平米收0.5元。提高物业费没有进行听证会，擅自提高收取；物业费提高了，但物业管理服务质量没有改善，小区脏乱差严重。18．聚成物业服务有限公司与鹿寨县奥运康城业主委员会签订物业服务合同，没有经过业主大会讨论决定。根据《中华人民共和国物权法》规定，此合同不合法，属于无效合同。合同无效，我怎么违反合同，就变成被告？所以我请求人民法院对此合同予以撤销。综上所述理由，按照《中华人民共和国物权法》规定，柳州聚成物业服务有限公司与鹿寨县奥运康城业主委员会签订物业服务合同违法，侵害业主权益，属于无效合同，请求人民法院予以撤销。如果服务合同合法，物业公司应根据合同规定，尽职尽责搞好服务，但柳州聚城物业公司没有按照规定，尽到管理小区的责任，小区环境严重脏乱差，所有业主有权拒绝缴纳物业费。物业由于不管理，无作为，造成小区破坏严重，物业应对业主进行赔偿，赔偿金额按国家法律规定执行。 本院经审理查明：2017年6月26日，原告（乙方）与鹿寨县奥运康城业主委员会（甲方）签订《奥运康城物业服务合同》，该协议约定：奥运康城位于柳州市鹿寨县，本项目户型数量464户；乙方提供的前期物业管理服务包括1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.5元/月.平方米……。原告因所管理小区公共部分用电支出电费：2019年2月1702.68元，4月1330.63元，8月1429.07元；支出水费2019年8月2227.08元；原告的公摊水电费按照小区每月开支共用水电费总额除以小区常住户数平摊计算。被告何万全于2007年11月7日购买鹿寨县鹿寨镇奥运康城小区9栋2单元402室，《商品房买卖合同》约定该商品房建筑面积136.23平方米。在原告进驻被告所在小区进行物业管理后，被告虽一直居住在该小区，但因被告认为与原告无合同关系、原告的管理服务不到位等原因，一直未向原告缴纳物业费，于是原告诉至法院。 上述事实，有原、被告陈述及答辩，原告提供的《鹿寨县奥运康城小区物业服务合同》、物业服务相片、水电费发票、鹿寨县物业业主委员会备案证（鹿寨县奥运康城小区业主委员会）、商品房买卖合同，被告提供的现场相片、证人徐某证言等证据证实。 本院认为：被告认为自己与原告没有签订合同，不存在合同关系，不应缴费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，原告与鹿寨县奥运康城业主委会签订了物业服务协议，该协议对小区全体业主具有约束力，故被告的辩称意见本院不予采纳，原告与鹿寨县奥运康城业主委会签订《鹿寨县奥运康城小区物业服务合同》对被告具有约束力。被告还辩称原告入驻后管理差并提供相应照片证实自己的观点，对被告提供的照片，原告亦无异议，承认小区的绿化维护、卫生保洁确实没有做到位，但认为被告提出的有些问题已经进行了整改，有些问题是因为原房开商设计和未移交造成的，对于小区业主的违建物业已经多次劝阻，小区车位的划定系业主委员会的商议决定等等；从被告提供的照片看到，原告的服务的确存瑕疵，但被告提供的照片也是某一时间点的状态，不构成根本性违约，不是业主拒缴物业费的理由，且被告也要区分物业公司物业服务责任的范围，如：对于属于房开商设计和移交产生的后续问题物业公司只承担提供维护服务的责任；对于小区的安保问题物业公司只需尽到谨慎防范的责任，偷窃等违法行为具有隐蔽性，物业公司的安保并不能完全的避免；对于小区业主违建的问题物业公司也只能进行劝诫和向相关部门反映，不具有强制执行力；小区车位的划定系执行小区业主委员会的决定等等，但原告的服务的确存在瑕疵，物业服务费应予适当扣减，本院酌情扣减物业费20%，即被告应向原告支付物业费1307.8元（136.23㎡×0.5元/㎡.月×24个月×80%），原告另请求公摊水电费96元（4元/月×24个月），被告辩称小区路灯有些不亮或天亮还开着，但原告管理该小区水电开支确实产生，除了部分损坏路灯，小区的门卫用电、监控设施用电、公用水亦会产生费用，故原告这一请求有事实依据符合实际，本院予以支持。对于属于房开对于物业服务不满意，业主应积极与物业公司沟通，或者通过业主委员会沟通，不应消积采用不缴物业费的方式来对抗物业公司，因经费的不足，会影响物业公司的正常运转从而影响到服务质量，最终影响的还是业主利益。而作为物业公司，对于业主提出的意见，应合理采纳，以达成双方和谐共存。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下: 被告何万全支付原告柳州市聚成物业服务有限公司2017年7月至2019年6月物业管理费1307.8元、公用水电费96元，合计1403.8元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内付履行完毕。如未按本案生效判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告何万全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  张舒婷 二〇一九年十一月二十七日 书记员  成斌新