福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1607号 上诉人（原审被告）：胡向阳，男，1971年10月28日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：胡向前，男，1973年1月25日出生，汉族，福建国福中亚电气机械有限公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：胡向腾，男，1983年7月1日出生，汉族，莆田市荔城区农业局干部，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：福建省龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会，住所地龙岩市新罗区西郊路**，统一社会信用代码55350802MEA176531A。 法定代表人：李斌，主任。 委托诉讼代理人：黄振球、汤憬镕，福建诺佳律师事务所执业律师。 上诉人胡向阳因与被上诉人福建省龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会（以下简称“华龙社区居委会”）物权保护纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡向阳的委托诉讼代理人胡向前、胡向腾，被上诉人华龙社区居委会的委托诉讼代理人黄振球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡向阳上诉请求：1.撤销福建省龙岩市新罗区人民法院(2019)闽0802民初4073号民事判决；2.依法驳回被上诉人的一审诉讼请求，并停止侵害上诉人的权益。事实和理由：一、任何事件不能脱离历史问题，单独存在的。1.胡向阳是原华龙机械厂劳动服务公司员工(店面出售合同有注)，且名下除两间店面外无任何房产。2.店面由胡向阳先出资建房再购买，并且购买的价格是以当时市面价格购买的，并且《店面出售合同》是买卖合同非出租合同。3.胡向阳购买的两间店面是在国营华龙机械厂根据岩署(1992)综141号、岩地房改1992(001)号文件精神，经龙岩地区住房制度改革领导小组同意，确定为地级房改试点单位时，国营华龙机械厂为搞活市场，发展第三产业，通过华龙厂劳服公司将店面出售给胡向阳，是经过国营华龙机械厂厂部同意的，当时国营华龙机械厂劳服公司经理秦华明确表示店面出售给胡向阳。福建省龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会必须提供当时的会议记要证实是以息代租还是出售店面的证明。4.中国共产党十九届中央委员会第四次全体会议公报，其中提出“增进人民福祉、促进人的全面发展是我们党立党为公、执政为民的本质要求。必须健全幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶等方面国家基本公共服务制度体系，注重加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，保障群众基本生活。”店面是胡向阳在国营华龙机械厂劳服公司工作多年带有福利分房及补偿性质下购买的，做为经营用房和居住使用，从第一间和第四间店面大小与胡向阳购买的单间店面大小相同，购买的金额各为15000元整，而胡向阳购买两间店面价格为19500元整可以证明，同时这两间商住两用住房是胡向阳的基本生活保障。5.胡向阳与华龙厂劳服公司签订的《店面出售合同》，全文无一处体现原告所说的以息代租内容，然而《店面出售合同》从合同的名称叫“店面出售合同”，引文“为搞活市场，发展第三产业，甲方将新建店面出售给乙方，经甲乙双方协商同意，签订本合同，由双方共同遵守执行”，《店面出售合同》第一条约定“甲方现将位于新澡堂至市场道路边第间店面出售给乙方，该店面使用面积约……，售价为壹万玖仟元整”无不表述华龙厂劳服公司代表国营华龙机械厂出售店面的真实目的。全合同从标题到内容有三处提到将店面出售给胡向阳，只有一处一笔略过提到无房产权。如果这不是店面出售合同，那是否国营华龙机械厂劳服公司利用本身的优势地位，欺骗胡向阳出资建房，再用市场价购买店面，最终达到获得利益目的。6.国营华龙机械厂1996取得来源于1991年的产权证，1991年华龙一条街都未建，并且从国营华龙机械厂取得产权证直到一审出庭当天胡向阳才知道这店面被办的产权证，不知自己的房子己被人办了产权证，因此也无从提出异议!也才明白多年来多次与国营华龙机械厂联系要求办理产权证，办事人员推委的原因。2019年8月店面还在诉讼期间，福建省龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会办理了不动产登记证，同样未告知胡向阳，一审第二次开庭后才知道，这样的证据是否可以采用，要理清其中的先后次序，首先国营华龙机械厂劳服公司先把店面卖给胡向阳，然后又在1996年利用国企优势地位偷偷去办的房产证，违背了合同契约和诚信原则。二、适用法律不当。1999年的《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。但此合同签定的时间为1992年12月6日，是在1999年《合同法》实施前签订的，当时的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的，当事人均可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，就算牵强附会说是以息代租，也不能说无期限出售合同只有20年的期限。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审依法查明事实，纠正一审错误判决。 华龙社区居委会辩称，一、胡向阳不是原华龙机械厂（或原福建华龙工业集团公司）的员工。如果是原华龙机械厂的职工，在华龙机械厂破产时，原华龙机械厂与每个职工均有签订“解除或终止劳动合同证明书”。但胡向阳没有该证明书，其无权享受原华龙机械厂职工的福利待遇。二、1992年，与原华龙机械厂劳动服务公司签订实质承租华龙一条街店面合同的对象并没有限制要求是华龙机械职工，没有身份条件的限制，社会上的人也同样可以直接参加签订合同。三、1992年12月6日，上诉人与原国营华龙机械厂劳动服务公司签订的合同编号为92002AB的《店面出售合同》（以下简称合同）是名为出售、实为以息代租的出租15年以上的店面租赁合同，不是店面买卖合同。该合同第二条明确约定：“乙方（胡向阳）有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施。严禁店门口使用煤炭炉。”这些内容都是属于租赁合同性质的内容和条款，不属于买卖合同性质的条款。四、决定合同性质的是合同的具体内容而非合同的名称。如果合同的名称与合同内容不同的，应该以合同的内容来确定合同的具体性质。同时，当事人应该按合同内容的约定而非合同名称来履行，合同的名称与内容不一致的，也不会影响合同的履行。就本案而言，合同的名称虽然是“店面出售合同”，但其内容明确写明“乙方（胡向阳）有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施。严禁店门口使用煤炭炉。”该合同的内容和条款均属于出租合同关系的条款和内容，与租赁关系的特征很符合，该合同没有产权受让方的权利特征。所以，1992年12月6日双方签订的合同是店面出租合同，而非店面出售合同。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确；而上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求贵院给予驳回。 华龙社区居委会向一审法院起诉请求：胡向阳立即搬离龙岩市新罗区西陂街道华龙社区华龙一条街2号店（西郊西路2-15）和3号店（西郊西路2-14）。 一审法院认定事实：原福建华龙机械厂为全民所有制企业，原国营华龙机械厂劳动服务公司为福建华龙机械厂下属企业。1992年12月6日，国营华龙机械厂劳动服务公司（甲方）与胡向阳（乙方）签订了编号为92002AB的《店面出售合同》一份，合同主要约定：甲方将新澡堂至市场道路边第2号店和3号店出售给乙方，售价为19500元整；乙方有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施。严禁店门口使用煤炭炉；乙方自签订合同之日起使用期满15年整可退回甲方，并按7折计价退款；使用期满18年整可按6折计价退款；使用期满20年整可按5折计价退款；20年以后乙方要求折价退房，退款额不高于5折等。合同签订后，福建国营华龙机械厂劳动服务公司将涉案店面交付胡向阳使用。1996年1月，华龙一条街的店面的房屋所有权证登记至华龙机械厂名下。2002年,福建华龙机械厂申请破产，福建省高级人民法院作出（2002）闽民破字第1-1号民事裁定书，裁定：准予清算组关于要求福建华龙机械厂医院、幼儿园等社区国有资产（具体详见所附清单，账面价值为60,458,626.21元）不列入企业破产财产，移交龙岩市人民政府管理的申请。2002年12月20日，龙岩市财政局发出龙财国资[2002]4号《关于福建华龙工业集团公司破产后非经营性国有资产划拨的通知》，主要内容为：除原华龙公司职工医院房屋、建筑物、设备，原华龙幼儿园的房屋、建筑物，原华龙公司运动场产权及原华龙公司生产区的2000平方米抽水井用地外，其余非经营性国有资产划拨给华龙居委会筹备小组，其中：房屋、建筑物原值39,442,509.09元，净值31,600,486.84元；设备原值424,952.86元，净值104,451.92元，其所占用土地随之划转。2019年8月2日，龙岩市自然资源局将案涉店面的不动产权证登记在华龙社区居委会名下。现华龙社区居委会主张原国营华龙机械厂劳动服务公司与胡向阳签订的《店面出售合同》名为出售、实为以息代租，租赁期早已届满，现涉案店面的产权人为华龙社区居委会，华龙社区居委会有权收回涉案店面为由，诉至法院。在本案诉讼过程中，华龙社区居委会向本院提交书面申请，同意如胡向阳搬离案涉店面，华龙社区居委会将胡向阳按合同约定缴纳的15000元予以退还，并按相应标准予以补偿。 一审法院认为，本案争议的焦点为1992年国营华龙机械厂劳动服务公司与胡向阳签订的《店面出售合同》，性质为房屋买卖合同还是房屋租赁合同。对合同的性质进行判断，要通过双方合同对权利义务约定的内容进行考量。如果合同性质为买卖合同，则应约定胡向阳拥有房屋所有权，且对房屋拥有绝对的支配权,包括占有、使用、收益、处分权。虽然双方合同的标题形式上表述为“出售”，但合同内容约定：“胡向阳有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施”。该约定表明胡向阳对讼争店面不具有所有权，不得转让，不得对店内设施进行改造，不具有店面受让方应享有的权利。而该条款的权利义务性质符合租赁关系的特征。故一审法院认定1992年国营华龙机械厂劳动服务公司与胡向阳签订的《店面出售合同》，名义为“出售”，实质为店面租赁合同。同时，原福建华龙机械厂1996年亦取得了案涉店面的房屋所有权证，胡向阳多年来亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。胡向阳已连续使用涉案店面超过了二十年，20年最长租赁期限届满后，国营华龙机械厂劳动服务公司作为缔约方主体已经不存在。原福建华龙机械厂经破产改组，案涉店面的所有权已划拨给华龙社区居委会，华龙社区居委会已取得案涉店面的不动产登记证。胡向阳与华龙社区居委会未再签订案涉店面的任何协议。胡向阳继续占用案涉店面，无事实与法律依据，华龙社区居委会有权要求胡向阳限期搬离。在本案诉讼过程中，华龙社区居委会向一审法院提交书面申请，同意如胡向阳搬离案涉店面，华龙社区居委会将胡向阳按合同约定缴纳的15000元予以退还，并按相应标准予以补偿，该申请不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条的规定，判决：胡向阳应于本判决生效之日起十日内搬离龙岩市新罗区西陂街道华龙社区华龙一条街2号店（西郊西路2-15）、3号店（西郊西路2-14）。案件受理费100元，由胡向阳负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人对一审判决查明的事实均无异议；上诉人对一审判决查明的事实有异议，其认为其并不知道1996年产权证被登记在华龙机械厂名下这一事实，胡向阳有去找过华龙厂和政府相关部门要求办证，但相关单位一直在推诿；涉案的店面属于经营性资产，不在华龙厂的破产范围内；一审遗漏查明胡向阳是原华龙机械厂员工这一事实，而且《店面出售合同》上有写“国营华龙厂胡向阳”这几个字，完全可以证明这一事实。本院经审查认为，上诉人未提供证据证明其对一审判决的异议，依法应当承担举证不利的法律后果，对其异议本院不予采纳。综上，一审法院查明的事实清楚、证据确凿，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点主要在于：胡向阳能否通过其于1992年与国营华龙机械厂劳动服务公司签订的《店面出售合同》取得涉案房产的所有权。对于该争议焦点，本院分析认定如下： 本案中，涉案店面原属于华龙机械厂所有并于1996年登记于华龙机械厂名下，后因原福建华龙机械厂破产改组等原因，该店面被龙岩市人民政府划拨华龙居委会所有，于2019年8月2日登记在华龙社区居委会名下。胡向阳因于1992年与华龙机械厂的下属企业国营华龙机械厂劳动服务公司签订《店铺出售合同》并履行了合同义务，而从国营华龙机械厂劳动服务公司处取得了涉案店面的使用权，并一直占有使用涉案店面至今。现华龙社区居委会以其系涉案店面的所有权人为由，要求胡向阳搬离涉案店面。胡向阳则抗辩认为其于1992年通过签订并履行《店铺出售合同》已取得了涉案店面的所有权而拒绝搬离。因此，本案双方争议的实质问题是胡向阳能否通过其于1992年与国营华龙机械厂劳动服务公司签订的《店面出售合同》取得涉案房产的所有权。 本院经分析认为，涉案的《店面出售合同》虽然冠以“出售”二字，但从该合同第二条“胡向阳有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施”的约定可以明确：胡向阳对讼争店面不具有所有权，不得转让，不得对店内设施进行改造，不具有店面受让方应享有的权利。因此，该合同中“出售”的权利实质上仅系涉案店面的使用权，而非所有权，因此，胡向阳主张其已通过《店面出售合同》取得了涉案房产的所有权，无事实依据且与合同约定不符，本院不予支持。另外，对于原福建华龙机械厂1996年取得了案涉店面的房屋所有权证，胡向阳多年来未提出异议，这一事实亦可以印证胡向阳对于其无法通过《店面出售合同》取得涉案店面的所有权是明知的。 涉案的《店面出售合同》约定以一定的对价转让涉案店面的使用权，而不转让所有权，由胡向阳一次性支付转让款后，国营华龙机械厂劳动服务公司将涉案店面交付给胡向阳使用，双方的权利义务性质符合租赁关系的特征，故本院认为涉案的《店面出售合同》，实质上系店面租赁合同，国营华龙机械厂劳动服务公司为涉案店面的所有权人且系出租人，胡向阳系承租人，胡向阳依合同约定支付的款项性质上属于租金（一次性全额付清），双方对租赁期限未作出约定，但胡向阳已连续使用涉案店面超过了二十年。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，胡向阳已连续使用涉案店面超过了二十年，二十年最长租赁期限届满后，涉案的《店面出售合同》不再有效，对该合同的双方当事人均无法律约束力。国营华龙机械厂劳动服务公司作为缔约方主体现在已经不复存在，而胡向阳未与涉案店面新的所有权人华龙社区居委会再签订关于涉案店面的任何协议，亦未向华龙社区居委会支付过租金，故胡向阳现已无权继续占有涉案的店面，华龙社区居委会有权要求胡向阳限期搬离。至于胡向阳上诉称其系华龙机械厂的员工，涉案的店面系其作为华龙机械厂的员工所分得的福利房，但未提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，对其该上诉理由，本院依法不予采纳。 综上所述，胡向阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由胡向阳负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十一月二十八日 法官助理黄达康 书记员许文婉 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… -12-