广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2238号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠东县稔山镇瑞洁洗衣有限公司，地址：惠东县。法定代表人：廖弟菊。委托诉讼代理人：陈文泉，广东汇和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭小明，男，汉族，1968年12月14日出生，广东省惠东县人，住深圳市。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭伟锋，男，汉族，1989年9月25日出生，广东省惠东县人，住惠东县。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭喆斌，男，汉族，1993年3月15日出生，广东省惠东县人，住深圳市。委托诉讼代理人：郑小龙，广东商达（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫素娟，广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人惠东县稔山镇瑞洁洗衣有限公司（以下简称瑞洁公司）与上诉人彭小明、彭伟锋、彭喆斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告、反诉被告惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判被告彭小明、彭伟锋、彭喆斌一次性共同返还租金1014元、预交电费10000元，补偿厂房装修费用、购买锅炉及安装费用、搭建锅炉房费用共444565.02元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人未按合同法的规定解除租赁合同，就擅自终止合同，将涉案房屋租赁给第三方，属于违约，是正确的，应当予以维持。二、一审判决认定上诉人与被上诉人分别存在违约，应各自承担相应的责任，但却判决上诉人承担其违约给被上诉人造成的全部房租损失，而对被上诉人违约造成上诉人的损失却由上诉人与被上诉人各承担一半，是错误的，应当予以纠正。一审判决认定被上诉人擅自终止合同，将涉案房屋租赁给第三方，构成违约，应承担违约责任；且一审判决认为上诉人在租赁期间建造的锅炉房、锅炉难以拆除搬移，且拆除后没有使用价值，故可判归被上诉人所有，由被上诉人补偿相应的价格给原告。并在判决第二项将上诉人经营期间的装修部分、购买的锅炉及安装设备、搭建的锅炉房归被上诉人所有。从以上认定及判决内容来看，因被上诉人的违约导致租赁合同终止，且上诉人价值460613.24元的财产归被上诉人所有，上诉人的损失是460613.24元，被上诉人取得了价值460613.24元的财产。根据一审判决认定的“应各自承担相应的责任”的责任承担方式，被上诉人违约给上诉人造成的损失是460613.24元，应全部由被上诉人承担。且从公平原则来看，价值460613.24元的财产归属了被上诉人，被上诉人理应补偿上诉人相应的价格。显然，一审法院判决460613.24元的财产归属了被上诉人，却只需补偿上诉人222282.51元，是错误的。请二审法院查明事实，依法作出改判。被上诉人彭小明、彭伟锋、彭喆斌辩称，我方并没有违约，双方签订合同一直由彭小明作为代表，与王某某履行，王某某作为交易对方，我方只能向王某某催收相关款项，在后期王某某没有和彭小明联系，也没有支付相关的费用和租金，所以，是对方违约，不是我方违约。第二，瑞洁公司的法定代表人和股东在2014年4月进行了变更，对此事项，瑞洁公司和王某某本人都没有告知我方，所以，是对方违约。原审被告、反诉原告彭小明、彭伟锋、彭喆斌不服一审判决，上诉请求：请求撤销惠东县人民法院（2017）粤1323民初3388号民事判决书，改判驳回被上诉人惠东××××山镇瑞结洗衣有限公司的全部诉讼请求并支持上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、上诉人彭小明主体不适格，不是原审适格被告，也不是原审反诉的适格原告，一审法院对事实未予查明，导致本案原审主体不适格。彭小明代理彭伟锋、彭喆斌与被上诉人签订《厂房租赁合同书》，其履行的是代理人的义务，租赁合同相应的法律后果应由彭伟锋、彭喆斌承担。原审法院在一审过程中将彭小明与彭伟锋、彭喆斌共同作为原审被告及反诉原告，系认定事实不清。二、一审法院判决作为代理人的彭小明与被代理人彭伟锋、彭喆斌承担共同责任，系适用法律错误。本案案涉厂房的所有人为彭伟锋和彭喆斌，在本案的审理过程中，彭伟锋、彭喆斌也称是因为自己对租赁业务不熟所以才委托彭小明代为办理租赁事宜，彭小明系依委托进行了代理行为。且本案中，彭小明在代理过程中未存在《民法总则》第一百六十四、第一百六十七条需由代理人承担责任的情形，且依据《民法总则》第一百六十二条的相关规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，《厂房租赁合同》中甲方的相关权利义务均应由厂房的实际所有人彭伟锋、彭喆斌承受。一审法院要求代理人彭小明与被代理人彭伟锋、彭喆斌承担共同责任，系法律适用错误。三、被上诉人惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司在双方解除合同后，未及时将其相关设备拆除并搬走，对于扩大的损失也应当承担责任。而且，上诉人之后将厂房租作其他用途，被上诉人惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司所留下的设备对上诉人及后来的承租人非但没有产生价值，可能还要因为拆除额外多支付一笔费用。因此，一审法院要求上诉人承担被上诉人一半的损失，显失公允。上诉人在2017年9月份已经在催收租金，被上诉人无故拖欠租金，双方均已认可在2017年10月底即视为被上诉人自动放弃承租的权利。之后，被上诉人一直拖延不肯将机器设备搬走，一直占用厂房。后来上诉人迫于无奈才将厂房租给他人。而他人从事的行业与被上诉人所从事的行业不同，锅炉房不仅没有用，还占用了场地，后期还面临着拆除。因此，一审法院判处上诉人承担一半的损失，显示公允。综上，本案一审未对事实进行查明，且适用法律错误，依法应予以改判或将本案发回重审。上诉人为维护自己的合法权益，特向贵院上诉，望判如所请。除了上诉状，补充一个事实，锅炉是可以搬走的，对方可以搬离。被上诉人惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司辩称，第一，对于彭小明是否是适格主体的问题，在租赁合同履行的过程中，彭小明都参与了，是以彭小明的身份履行合同，并没有表明其代理人身份，而且，彭小明的代理人在答辩时陈述，彭小明是作为三个上诉人的代表，因此，彭小明是适格的主体。第二，对于彭小明等三人是否共同承担责任的问题，在一审时，原审被告并没有否认彭小明等三人应共同承担责任的问题，其中彭小明认为应当由彭伟锋、彭喆斌承担责任，事实上，彭小明是合同签订和实施的履行者，不是代理人的身份，本应对本案的租赁合同承担相应的责任，因此，三人应共同承担本案责任。对于锅炉的问题，锅炉的建设费用高达七八万元，而且锅炉搬迁后是不具有原来应有的价值，因此，锅炉搬迁会导致价值的贬损，因此一审的认定是正确合理的。涉案厂房已经按照现状租给了他人使用，表明三个上诉人和承租人都接受了涉案厂房的现状，不存在瑞洁公司可以搬迁锅炉减损的问题。原审原告惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告支付的租金12501元、保证金25000元、预交电费10000元，共计47501元；2.判令被告支付原告装修租赁厂房费用169520元，购买锅炉及安装费用235000元；3.判令被告向原告赔偿违约金共计25000元；4.本案全部诉讼费用由三被告共同承担。原告在第一次庭审时增加诉讼请求部分为：诉讼请求第二项增加建设锅炉房费用79348元。原告在第二次庭审时变更诉讼请求部分为：诉讼请求第一项租金12501改为2501元，保证金25000元删除，电费10000元不变，共计12501元。反诉被告彭小明、彭伟锋、彭喆斌向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人支付租金29165元（2016年11月1日-2017年5月1日共6个月）；2.判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人不履行合同条款所造成的损失70000元；3.判令被反诉人支付第一年未付租金5000元；4.反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司于2015年5月4日登记成立，系自然人独资有限责任公司，原股东和法定代表人为王某某，该公司于2016年4月21日变更登记，股东和法定代表人变更为廖弟菊。王某某与廖弟军是夫妻关系。被告彭小明与被告彭喆斌是父子关系，被告彭小明与被告彭伟锋是叔侄关系。2015年，彭伟锋和彭喆斌通过法院裁决购买取得位于惠东××××山镇XX管理区XX山广汕路边面积为18683.19平方米的国有土地使用权及地上两栋厂房，并办理了上述房产所有权登记（房地产权证号分别为：粤房地权证惠东字第**、第××号，建筑面积分别为3141.84平方米、3141.84平方米）及土地使用权登记[国有土地使用证号：惠东国用（2015）第××号，使用权面积18683.19平方米，地号：441XXX10420XXX0167]。彭伟锋和彭喆斌是上述土地和房屋的共同共有人。2015年3月17日，彭小明（甲方）与王某某（乙方）签订《厂房搭建协议》，约定甲方将位于稔山范和XX山的一地块国土证为“惠东国用（2015）第××号”的位置约1000平方米区域租给乙方作为搭建厂房使用；甲方负责承建的厂房为钢结构，乙方需交一年租金约10万元作为厂房建造保证金。签协议后，王某某支付租金20000元给彭小明，彭小明出具了一张《收条》，内容为“现收到王某某先生交来建厂租金人民币贰万元正（￥20000元），如该厂环保证办不了，则退还该款，此据！收款人：彭小明2015.3.17”。在双方签协议之前的2015年3月11日，彭小明收到王某某租房定金5000元，并出具了一张《收条》，内容为“收到王某某先生租金（约1千平米）的定金人民币五仟元正（￥5000元）。此据！收款人：彭小明2015.3.11”。2015年9月25日，彭小明（甲方）与王某某（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定如下：第一条、租赁物位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于XX范和XX山厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，即：国土证为“惠东国用（2015）第××号”约1000平方米地皮搭建的厂房……。第二条、租赁期限2.1租赁期限为七年，即从2015年11月1日起至2022年9月30日止……。第三条、租赁费用3.1租金为年租金。每间厂房年租金为人民币70000.00元。3.2租金每三年递增20%。3.3保证金乙方须交付保证金贰万伍千元，合同期满后乙方按要求交回厂房后20天内退回。第四条、租赁费用的支付4.1租赁费用每年交付一次，乙方应于每年十月一日以前向甲方支付每年租金，采用先付后租的方式……。第八条、免责条款8.1若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或因甲方特殊原因而导致甲方无法继续履行本合同时，需提前三个月通知乙方，甲方可因此免责……。第九条、合同的终止9.1本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。9.2合同期间，甲、乙双方如单方擅自终止合同，则违约方必须赔偿另一方的损失……。第十一条（附加条款）11.1电费为预付费，即先付款后使用……。合同签订后，被告将租赁物交给原告使用。原告对厂房进行了装修，并在厂房旁边用铁皮搭建了锅炉房，安装了锅炉及相关设备。对于合同签订时间为2015年9月25日，为什么租期从2015年11月1日才起算的问题，双方确认是因为厂房于2015年9月建好，被告方给原告一个月免租时间装修。关于涉案土地和房产是被告彭伟锋和彭喆斌共同共有，为何由彭小明与原告签订协议和合同的问题，被告称彭伟锋和彭喆斌不熟悉，都委托彭小明办理。2015年6月12日，惠东县环境保护局作出《关于惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司项目环境影响报告表审批意见的函》，批复如下：根据环境影响评价结论和技术评估意见，该项目符合国家产业政策和清洁生产的要求，在严格落实项目环境影响报告表提出的环境保护措施、污染物可达标排放的情况下，从环境保护角度，同意惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司按照报告表所列的项目性质、规模、工艺及污染防治措施进行建设……。对于厂房排污问题，原告陈述其公司于2016年9月开始就已经停止生产，因为要做排污工程；第一次投产发现排水排不了，排到马路上，担心政府部门会来查这个问题，所以停产；已经叫了排水公司重新修建排水道，但是根据环保被告废水再次回收成本太高，根本无法承受，而且排水是由被告做的。在上述厂房租赁期间，原告发现厂房于2017年2月8日被案外人占用，便向当地派出所报警。当地派出所派员到场查看，但没有作出处理，也没有通知被告方到场处理。原告认为其与被告双方的租赁合同终止时间为2017年2月8日，并提交了案外人庄某某的证言为证。庄某某在证言中称其于2017年2月8日与被告承租了上述厂房。被告认为原告在未交租金的情况下，其可以终止合同，正式终止合同的时间为2017年5月1日；因原告没有按时缴纳房租，2月份被告答应案外人可以暂时借放设备；没有书面通知原告，是因为原告居无定所，电话也经常不接。对此，被告提交了彭小明与案外人庄某某于2017年4月21日签订的《厂房租赁合同书》（该合同约定租赁时间从2017年5月1日起计算），以及与王某某的短信记录、微信聊天记录和通话记录（U盘）为证。短信记录和微信记录显示，彭小明多次与王某某联系，要求被告预付电费30000元和交租金，并要求面谈，但王某某总是失约，既不与彭小明见面，也不按彭小明要求交电费和租金，最后对彭小明的信息也不回复。对租赁期间被告有无提供用电给原告的问题，本院询问双方当事人。原告陈述，装修期间是借邻居厂房用电，装修完毕后，被告认为我们两家公司需要缴纳30000元，但是我方缴纳了10000元电费，双方发生纠纷，被告向供电部门申请取消用电资格。被告陈述，一直有电，不影响原告生产，2014年我方接过这个厂房，当时已经被供电局停电，在2015年后谈的租户都是临时借邻居的电用，在这段时间我方也在办复电的相关事项；当时有两个用电大的租户，根据供电局的用电要求，才跟原告要求缴纳30000元用电预付费，在跟原告催交该笔预付费的过程中，原告以种种理由才交了10000元，为了让另一个用电大户正常用电，我方垫付原告预付电费20000元，开通整个厂的正常用电，原告的用电也一直正常。原、被告双方确认原告已支付了100000元给被告。原告主张有5000元是定金，20000元是租厂保证金，65000元是租金，10000元是电费保证金，共100000元，其中90000元已经抵扣租金，10000元为预交电费。被告主张电费10000元是预付的，不是保证金，5000元搭厂定金自动转为租厂的保证金，一共收了原告100000元，其中租金收了90000元，原告预付电费10000元。在本案审理过程中，原告于2017年11月28日向本院提交鉴定申请书，要求对涉案搭建新厂房的装修费用、添置的锅炉及安装费用、搭建锅炉房费用进行评估。本院依法委托惠州市正扬价格事务所有限公司进行评估。原告预交了评估费9000元。惠州市正扬价格事务所有限公司于2018年6月11日作出（2018）正扬诉评字001号《价格评估结论书》，评估结论为：厂房的装修费用为178509.05元，锅炉及安装费用为195697.02元，搭建锅炉房费用为86407.17元，三项费用合计为460613.24元。原告对该评估结论没有异议。被告对该评估结论中的机器设备和厂房装修价格有异议，认为评估价格与原告最先提供的装修及购买的价格差不多，是欠妥的，不严谨，但被告表示不申请重新鉴定。另查，原告在第一次开庭时申请证人出庭作证，因其临时提交申请书，不符合法律规定，本院没有准许，此后原告再没有提出申请证人出庭作证。一审法院认为，原告惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司于2015年5月4日登记成立，法定代表人和唯一股东为王某某，该公司于2016年4月21日将法定代表人和唯一股东变更登记为廖弟菊。王某某与廖弟菊是夫妻关系。王某某在与彭小明签订《厂房搭建协议》和《厂房租赁合同书》时是代表惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司履行职务行为，所产生的法律后果应由惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司承担，因此，惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司作为本案的原告起诉被告主张权利，主体适格。被告彭小明代表被告彭伟锋、彭喆斌与王某某代表原告惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司签订的《厂房搭建协议》和《厂房租赁合同书》，是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面、正确行使权利和履行义务。关于《厂房租赁合同书》是否已终止履行，何时终止的问题。原、被告双方均同意合同已经终止履行，原告主张终止时间为2017年2月8日，被告主张正式终止时间为2017年5月1日。原告对其主张提交了案外人庄某某出具的证言和派出所到现场查看的图片，证明被告将涉案厂房于2017年2月8日转租给案外人。被告对该证据的真实性未提出异议，只说其是按合同办事，虽然被告提供了其与案外人庄境浩于2017年4月21日签订的《厂房租赁合同书》，约定租期从2017年5月1日起计算，但被告开庭时陈述因原告没有按时交纳房租，所以2月份被告答应案外人可以暂时借放设备，而案外人庄崇杰亦证明被告将原告租赁的厂房于2017年2月8日交给案外人使用，因此，可以认定原告与被告签订的《厂房租赁合同书》实际已2017年2月8日终止履行。关于原告与被告双方有无违约，是否应承担违约责任的问题。根据《厂房租赁合同书》第三条3.1和第四条4.1的约定，厂房年租金为70000元，应在每年10月1日以前交每年的租金，先付后租，即原告应当在2016年10月1日前支付下一年的租金才可以继续租用厂房，但原告直至2017年2月8日前仍未支付下一年的租金70000元给被告。虽然原告已付给被告一共100000元，但其中10000元是预付电费，25000元按照合同第三条3.3约定应为保证金，因被告最终认可收到的租金是90000元，故扣除原告应付2015年11月1日至2016年10月31日止一年租金70000元后，剩余20000元可作为交下一年的租金，但并不足以抵扣下一年应付的全部租金。原告称因厂房没有通电，原告一直未能正常使用该厂房，证据不足，不予采信。至于厂房排污工程，环保部门已批复同意建设，但原告认为成本太高而没有做，并因此而停止经营，这不是被告的责任，原告不能以此为由拒不支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，原告未按合同约定支付租金给被告已构成违约，应承担违约责任。根据合同第九条9.1的约定，被告可以收回厂房，并将厂房内的物品强行搬离，但应当书面通知原告。虽然被告通过短信和微信多次要求原告面谈厂房租赁问题并催交租金，但被告没有书面通知原告不交租金将收回厂房，而是在原告对短信和微信未作出回复的情况下就擅自终止合同，将厂房转租给案外人，根据合同第九条9.2的约定，应当赔偿原告的损失。因原、被告均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，应由双方对合同终止所造成的损失各承担50%的赔偿责任。关于原告与被告双方的损失如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案租赁合同于2017年2月8日终止履行，从第一年租期届满之日2016年11月1日起至合同终止前一日2017年2月7日止的租金计为18986元（70000元÷365天×99天），原告应支付给被告，双方确认原告已付租金为90000元（含25000元保证金转为租金），扣原告应付除第一年另加99天的租金共88986元（70000元+18986元），剩余的1014元应由被告退还原告。原告预付电费10000元给被告，被告未能举证证明原告使用了被告多少电费或被告为原告垫付了多少电费，故10000元被告应退还原告。原告在租赁期间，根据生产经营需要，对厂房进行了装修，并搭建了锅炉房，安装了锅炉，被告对此未提出异议，视为同意。合同终止后，上述财物难以拆除搬移，且拆除后没有使用价值，故可以判归被告所有，由被告补偿相应的价格给原告。经本院依法委托评估价格对上述财物进行评估，评估结论为厂房的装修费用为178509.05元，锅炉及安装费用为195697.02元，搭建锅炉房费用为86407.17元，三项费用合计为460613.24元。原告对此没有异议；被告对厂房装修费用和锅炉及安装费用由异议，认为不合理，但表示不申请重新鉴定。上述财产评估程序合法，内容未违反法律规定，本院予以采信。原告诉请厂房装修费用169520元、搭建锅炉房费用79348元，未超过评估价格，予以照准；原告诉请锅炉及按照费用235000元，超过了评估价格，应以评估价格195697.02元为准。以上三项财产损失费用合计444565.02元，由原、被告双方各承担50%计为222282.51元。原告诉请被告赔偿违约金25000元，没有事实和法律依据，不予支持。被告反诉请求原告支付2016年11月1日至2017年5月1日的租金29165元、第一年未付租金5000元并赔偿损失70000元，证据不足，不予支持。综上所述，原告诉请及被告反诉，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2015年9月25日签订的《厂房租赁合同书》于2017年2月8日终止履行；二、原告惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司在经营期间对厂房的装修部分、购买的锅炉及安装设备、搭建的锅炉房归被告彭小明、彭伟锋、彭喆斌所有；三、被告彭小明、彭伟锋、彭喆斌于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性共同返还租金1014元、预交电费10000元，补偿厂房装修费用、购买锅炉及安装费用、搭建锅炉房费用共222282.51元，合计233296.51元给原告惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8455元，由原告惠东××××山镇瑞洁洗衣有限公司负担4000元，被告彭小明、彭伟锋、彭喆斌共同负担4455元；反诉费1190元，由被告彭小明、彭伟锋、彭喆斌共同负担；鉴定费9000元，由原、被告双方各负担4500元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2015年9月25日，彭小明（甲方）与王某某（乙方）签订《厂房租赁合同书》，第四条第一款约定：“租赁费用每年交付一次，乙方应于每年十月一日以前向甲方支付每年租金，采用先付后租的方式。”第八条第一款约定：“8.1免责条款8.1若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或因甲方特殊原因而导致甲方无法继续履行本合同时，需提前三个月通知乙方，甲方可因此免责。”另查二，粤房房地权证惠东字第**房产权属人是彭伟锋、彭喆斌，王某某在该房地产权证书上签名并注明：“与原件一致。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、合同解除的过错如何认定，一审认定双方各负50%是否得当？2、彭小明需否承担相应的责任？具体评述如下：关于合同解除的过错如何认定，一审认定双方各负50%是否得当的问题。2015年9月25日，彭小明（甲方）与王某某（乙方）签订《厂房租赁合同书》，第四条第一款约定：“租赁费用每年交付一次，乙方应于每年十月一日以前向甲方支付每年租金，采用先付后租的方式。”依照上述规定，瑞洁公司应当在2016年10月1日前支付下一年的租金才可以继续租用厂房，但经短信催收后瑞洁公司直至2017年2月8日前仍未支付下一年的租金，瑞洁公司存在逾期支付租金的违约事实。《厂房租赁合同书》第八条第一款约定：“8.1免责条款8.1若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或因甲方特殊原因而导致甲方无法继续履行本合同时，需提前三个月通知乙方，甲方可因此免责。”第9.1款约定：“本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物……”《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据上述法律规定及合同约定，在瑞洁公司未按期支付租金的情况下，出租方可以催告，合理期限后通过书面通知的方式解除涉案租赁合同。依据现有证据，出租方仅通过短信、微信要求瑞洁公司面谈厂房租赁问题并催交租金，并未依约提前并以书面形式通知被上诉人解除合同即将涉案不动产另租他人，一审认定出租方亦有过错并无不当。故此一审认定双方均有过错，二审予以维持。关于具体责任比例，在双方均存在违约行为的情况下，本案的主要责任在于瑞洁公司长期无故拖欠租金，出租方未履行通知义务在程序上有瑕疵。至于排污问题，瑞洁公司主张其2016年9月因厂房要做排污工程已经停止生产，并认为排污系统应由出租方负责。出租方则主张其已经按照《厂房搭建协议》约定履行义务，污水可以排到出租方的总排污渠道，生产的问题属于瑞洁公司负责，是瑞洁公司因成本大不愿意按照环保局要求建设。由于瑞洁公司主张的停产时间时在其租赁使用房屋一年后，涉案排污工程是否存在不适合生产的情况以及应由哪一方承担责任，瑞洁公司均无提交相应证据，对此瑞洁公司应承担举证不能的不利后果。综合本案具体案情，一审认定双方对合同终止各承担一半的责任，对所造成的损失各承担50%的赔偿责任，并无明显不当，二审予以维持。至于损失额的计算，租赁合同2017年2月8日终止，承租人应承担支付至合同解除时租金的合同义务。瑞洁公司主张拖欠的租金属于损失应由双方分担，没有法律依据，本院不予采纳。锅炉及厂房装修，因施工经得出租方同意，一审结合瑞洁公司具体诉讼请求金额以及评估结论，按50%责任比例认定支持的金额经核算并无错误，二审予以维持。瑞洁公司要求出租方全部赔偿、出租方主张不予赔偿，均无事实和法律依据，二审不予采纳。关于彭小明是否需承担相应责任的问题。根据瑞洁公司在一审提交的房地产权证，粤房房地权权证惠东字第**产权属人是彭伟锋、彭喆斌，王某某在该房地产权证书上签名并注明：“与原件一致。”出租方主张双方签订合同时，已向瑞洁公司披露涉案厂房的实际权利人，有事实依据。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据上述规定，彭小明在签订合同时已向瑞洁公司披露涉案厂房的实际权利人，瑞洁公司在订立合同时知道上述代理关系，故瑞洁公司与彭小明之间的合同关系的实际合同相对人是瑞洁公司与彭伟锋、彭喆斌。因此，瑞洁公司向受托人彭小明主张权利，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定彭小明需与彭伟锋、彭喆斌一同承担相应责任，处理不当，本院予以纠正。综上所述，原审认定事实部分不清，处理部分欠当，二审予以纠正；上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3388号民事判决第一、四、五判项及一审诉讼费负担部分；二、变更广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3388号民事判决第二判项为：惠东县稔山镇瑞洁洗衣有限公司在经营期间对厂房的装修部分、购买的锅炉及安装设备、搭建的锅炉房在《厂房租赁合同书》解除后归彭伟锋、彭喆斌所有；三、变更广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3388号民事判决第三判项为：彭伟锋、彭喆斌应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性共同返还租金1014元、预交电费10000元，补偿厂房装修费用、购买锅炉及安装费用、搭建锅炉房费用共177826元，合计188840元给惠东县稔山镇瑞洁洗衣有限公司。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8455元（惠东县稔山镇瑞洁洗衣有限公司预交7968元，彭小明、彭伟锋、彭喆斌预交8455元），由惠东县稔山镇瑞洁洗衣有限公司负担5073元，由彭小明、彭伟锋、彭喆斌负担3382元，本院退回2895元给惠东县稔山镇瑞洁洗衣有限公司，本院退回5073元给彭小明、彭伟锋、彭喆斌。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一九年十一月十一日法官助理兼书记员雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。