四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18657号 上诉人（原审被告）：成都丰泽锦泰投资有限公司，住所地：成都市新都区新都镇外南街267号附8号11栋4楼1号。 法定代表人：徐廷益，总经理。 委托诉讼代理人：陈建，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范攀，四川仁泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗远超，男，1950年6月11日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被上诉人（原审原告）：彭淑惠，女，1954年9月7日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：何秦，四川秦和武律师事务所律师。 上诉人成都丰泽锦泰投资有限公司（以下简称丰泽锦泰公司）因与被上诉罗远超、彭淑惠商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 丰泽锦泰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回罗远超、彭淑惠的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由罗远超、彭淑惠承担。事实和理由如下：一、罗远超、彭淑惠主张的权利已超过法定的诉讼时效。依照案涉《商品房买卖合同》约定和实际履行情况，罗远超、彭淑惠要求丰泽锦泰公司承担办理并交付房屋所有权证书的诉讼时效应从2016年1月1日起算，至2018年12月31日届满，但罗远超、彭淑惠在此期间内并未向丰泽锦泰公司主张过迟延交付房屋所有权证书的违约责任。现诉讼时效已过，丰泽锦泰公司不应承担延期办理并交付房屋所有权证书的违约责任。罗远超、彭淑惠于2018年12月10日通过网上诉讼服务平台提交起诉材料，其在起诉状中明确系对逾期办理不动产权证违约责任的主张，而不是对逾期办理房屋所有权证的违约责任的主张。罗远超、彭淑惠之前提起的诉讼与本案是两个完全不同的法律关系，其内容和客体均发生了变化，故罗远超、彭淑惠从未以起诉形式主张过要求丰泽锦泰公司承担逾期办理房屋所有权证违约责任的权利，当然亦不能发生诉讼时效中断的效果，而办理不动产登记证并非案涉《商品房买卖合同》约定的丰泽锦泰公司合同义务。二、丰泽锦泰公司无违约行为，不应承担违约责任。初始登记阶段不应认定丰泽锦泰公司违约，丰泽锦泰公司按照新都区行政单位关于工程竣工备案资料的要求，将案涉工程结算资料交予造价公司审核，审核单位加盖印章后才能办理后续备案手续，故，该造价审核期间不是丰泽锦泰公司的责任所造成，丰泽锦泰公司不应承担由此造成的办证期限延迟责任或违约责任。转移登记阶段亦不应认定丰泽锦泰公司违约。取得初始登记后才能办理转移登记，本案中，案涉项目于2016年7月14日取得初始登记，但是2016年9月因统一办理不动产登记，原办理程序停办，其后依照办理不动产权证的要求进行登记，对此，丰泽锦泰公司亦无过错责任。三、罗远超、彭淑惠诉请违约金缺乏事实及法律依据。罗远超、彭淑惠无实际损失，其主张按照每日万分之一的标准计算违约金过高。丰泽锦泰公司仅收取200元代办费，并非经营性盈利行为，罗远超、彭淑惠主张数万元索赔金额显然有失公平，与合同法立法本意相悖。综上，请求二审法院依法支持丰泽锦泰公司的全部上诉请求。 罗远超、彭淑惠辩称，罗远超、彭淑惠基于同一事实和理由向人民法院起诉，产生了诉讼时效中断的效果，因此丰泽锦泰公司关于诉讼时效期间届满的理由不成立。丰泽锦泰公司交付商品房并转移所有权为其基本义务，现丰泽锦泰公司未按照合同约定期限办理房屋所有权证，应依法依约承担违约责任。丰泽锦泰公司办理商品房权属的初始登记逾期，导致商品房权属转移登记逾期，丰泽锦泰公司应当承担违约责任。违约金的计算期限应从约定的商品房交付之日起至房屋产权证登记之日止。综上，请求驳回上诉，维持原判。 罗远超、彭淑惠向一审法院起诉请求：1.判令丰泽锦泰公司承担延期办理房屋所有权证书的违约责任并向罗远超、彭淑惠支付违约金10490.55元（以355612元为基数，从2015年12月27日起计算至2016年10月17日止，按每日万分之一计算）；2.本案全部诉讼费用由丰泽锦泰公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月1日，罗远超、彭淑惠（买受人）与丰泽锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定罗远超、彭淑惠购买丰泽锦泰公司开发建设的位于成都市新都区新都镇电子路144号“桂湖名城”6幢2单元3层1号房屋，总价款355612元。合同第十条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定“（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人”。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第十二条对合同第十九条补充约定为，“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应在房屋交付后的365日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。2、按揭贷款的买受人：按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。3、分户国有土地使用权证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完毕委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。……如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付”。合同签订后，罗远超、彭淑惠按合同约定向丰泽锦泰公司支付了购房款。2014年12月28日，丰泽锦泰公司向罗远超、彭淑惠交付案涉商品房，罗远超、彭淑惠当日向丰泽锦泰公司交纳了维修基金及契税等。罗远超、彭淑惠所提交房屋实测面积确认书记载总房款变更为356661元。2016年7月14日，丰泽锦泰公司取得了案涉工程项目“桂湖名城”的初始登记。2016年10月18日，新都区国土局、房管局通告暂停受理各类房屋、土地登记业务，自2016年10月25日开始实施不动产统一登记。丰泽锦泰公司经公证，于2017年5月9日在“桂湖名城”项目主入口处置放告知书，告知“桂湖名城”的业主继续办理不动产登记，以及需提交的相关资料。2018年9月21日，案涉商品房办出不动产权证书。 一审法院另查明，2018年12月4日，罗远超、彭淑惠通过网上立案形式提交起诉状、证据材料等，请求判令丰泽锦泰公司承担逾期办理案涉商品房不动产权证的违约责任并支付违约金，该案于2019年2月14日立案后，于2019年3月4日开庭审理，罗远超、彭淑惠于2019年3月8日向一审法院提交了撤诉申请，一审法院作出（2019）川0114民初1662号民事裁定书，裁定准许罗远超、彭淑惠撤诉。 一审法院认定以上事实，有双方确认一致的证据及一审庭审中的陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，罗远超、彭淑惠与丰泽锦泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于：1.罗远超、彭淑惠起诉主张权利是否已超过法定诉讼时效。2.丰泽锦泰公司应否向罗远超、彭淑惠承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。3.违约金计算标准。对此一审法院评述如下：关于诉讼时效。丰泽锦泰公司提出诉讼时效抗辩，认为罗远超、彭淑惠主张逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效应从2016年1月1日起算（合同约定交房期限2014年12月31日+365日），至本案起诉时三年诉讼时效期间已经经过，且本案诉请为支付逾期办理房屋所有权证的违约金，罗远超、彭淑惠原起诉要求支付逾期办理房屋不动产权证违约金的行为不构成诉讼时效中断。对此一审法院认为，政策变化导致原房屋所有权证与国有土地使用权证“二证合一”为不动产权证，证明文件名称发生变化，但其本质仍是房屋权属转移登记证明，衡量当事人是否曾以起诉形式主张过相应权利，应结合诉请内容和依据等要素综合判断。本案中按照双方合同约定，主张支付逾期办理房屋所有权证的诉讼时效期间至2018年12月31日届满，罗远超、彭淑惠于2018年12月4日通过网上诉讼服务平台提交起诉材料，其诉请依据双方《商品房买卖合同》关于逾期办理所有权证书违约责任的约定，主张支付逾期办理房屋所有权证书之日至不动产权登记之日期间的违约金，实质包含了本案诉请所主张的内容，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，权利人在诉讼时效期间内提起诉讼的，诉讼时效中断。罗远超、彭淑惠提起本案诉讼时其诉讼时效期间并未经过，对于丰泽锦泰公司的诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。 关于违约责任承担。按照双方合同约定，丰泽锦泰公司应在2014年12月31日前交付房屋，在2015年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，罗远超、彭淑惠在房屋交付并交齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用并办理书面委托手续后的365日内取得案涉商品房的所有权证书。但实际履行中，罗远超、彭淑惠未在该约定期限内取得房屋所有权证书，丰泽锦泰公司辩称该逾期事实并非该公司造成。对此一审法院认为，从初始登记角度，案涉商品房所在楼栋于2016年7月14日取得初始登记，初始登记的延期取得影响权属转移登记的办理，但丰泽锦泰公司所提交的证据不足以证明该延迟非因丰泽锦泰公司原因所致，从合同约定看也并无体现丰泽锦泰公司所主张的合同本意为初始登记后一年内办理转移登记的内容。从政策变动角度，丰泽锦泰公司抗辩不动产统一登记政策实施影响转移登记的办理，但从查明事实看，丰泽锦泰公司应为罗远超、彭淑惠办理房屋所有权证的期限至2015年12月31日届满，系在新都区实施不动产统一登记之前，时间上并无冲突。从买受人责任角度，丰泽锦泰公司所提交的公证公告材料，是在不动产统一登记实施后作出，其内容为提示买受人补齐办理不动产权证书所需材料，故不足以证明所主张的罗远超、彭淑惠未提交完整办理房屋所有权证所需资料及税费导致延迟的事实成立。从委托办证权利义务角度，丰泽锦泰公司提出其委托代办权属证书并非盈利性行为、无法律过错则无需担责的意见，一审法院认为丰泽锦泰公司作为案涉房屋的出卖人，其办理房屋所有权转移登记是与罗远超、彭淑惠签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务，该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉房屋买卖合同关系中剥离，也不应从收取的代办费用多少来判定其是否应当承担逾期办证的违约责任。且双方签订的《商品房买卖合同》中对代为办证以及相应的违约责任予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，丰泽锦泰公司应承担逾期为罗远超、彭淑惠办理房屋所有权证书的违约责任。 关于违约金计付标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案双方当事人签订的合同中明确约定如罗远超、彭淑惠逾期取得房屋所有权证书，每逾期一日，丰泽锦泰公司按已付房款的万分之一向罗远超、彭淑惠支付违约金，该约定系双方真实意思表示且不违反法律规定，对丰泽锦泰公司关于违约金标准过高的抗辩，一审法院不予采纳。因新都区实施不动产统一登记，自2016年10月18日起即已无法办理房屋所有权证，该情形不受双方当事人控制、后果不应归责于任何一方，故逾期办理房屋所有权证的计算期间，从合同约定的期限届满之日起次日计至主管部门通告暂停受理土地、房屋登记业务的前一日即2016年10月17日为宜。双方一致确认应按购房款发票记载金额作为违约金计算基数，但均未提交相应发票，一审法院结合双方举证及陈述确定违约金计算基数，丰泽锦泰公司应向罗远超、彭淑惠支付逾期办理房屋所有权证的违约金9701.18元（约定购房款356661元×0.1‰×272天）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、丰泽锦泰公司于判决生效之日起三十日内向罗远超、彭淑惠支付逾期办理位于成都市新都区新都镇电子路144号6幢2单元3层1号房屋的房屋所有权证的违约金9701.18元；二、驳回罗远超、彭淑惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取的31.13元，由丰泽锦泰公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于丰泽锦泰公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金的问题 根据案涉《商品房买卖合同》的约定，如因丰泽锦泰公司原因，罗远超、彭淑惠未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，丰泽锦泰公司应承担违约金。丰泽锦泰公司抗辩因初始登记逾期，且初始登记逾期并非丰泽锦泰公司原因，加之不动产登记政策变更，因此丰泽锦泰公司不应承担违约责任。对此本院认为，从案涉《商品房买卖合同》的约定来看，丰泽锦泰公司在办理房屋所有权证的过程中负有将办理案涉房屋所有权转移登记应由丰泽锦泰公司提交的资料和税费，以及应由买受人提交的资料和税费提交给相应行政机关的义务。同时，初始登记系办理房屋所有权转移登记的前提条件，而申请初始登记的义务主体为丰泽锦泰公司，如丰泽锦泰公司未能申请并取得初始登记，则无法办理房屋所有权转移登记。现丰泽锦泰公司并未举证证明其在约定期限内向相应行政机关申请办理初始登记，也未举证证明双方就初始登记逾期可顺延房屋所有权转移登记办理时间或不承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任达成一致，更未举证证明其已于约定期限内将办理房屋所有权转移登记所需资料和税费提交给相应行政机关。同时，初始登记取得至不动产登记政策变更时，尚有数月时间，丰泽锦泰公司也未举证证明该段时间内存在因政策原因导致丰泽锦泰公司无法履行义务的情形存在。因此，可以认定丰泽锦泰公司在办理案涉房屋所有权转移登记过程中，存在未依约履行相应义务的情形，即丰泽锦泰公司存在过错。同时，未能办理房屋所有权转移登记，则无法取得房屋所有权证。因此买受人未能在约定期限内取得房屋所有权证的原因在于丰泽锦泰公司，丰泽锦泰公司应当依照双方约定支付违约金。 丰泽锦泰公司辩称买受人无实际损失且丰泽锦泰公司系受委托办理房屋所有权转移登记，因此一审法院确认的违约金标准过高。对此本院认为，丰泽锦泰公司并未举证证明依照一审法院认定的违约金标准计算的违约金过分高于买受人的损失，且即便买受人并未委托丰泽锦泰公司代为办理案涉房屋所有权转移登记，作为出卖人，丰泽锦泰公司仍负有协助办理案涉房屋所有权转移登记的义务，因此，不能从案涉商品房买卖合同关系中剥离所谓的委托办证产生的委托关系来判断违约金标准是否过高。故丰泽锦泰公司关于一审法院确定的违约金标准过高的主张，本院依法不予支持。 综上，丰泽锦泰公司依约应当支付逾期办理房屋所有权证的违约金，一审法院认定的违约金计算方式并无不当，本院依法予以确认。 二、关于罗远超、彭淑惠要求支付逾期办理房屋所有权证违约金的请求是否因诉讼时效期限届满而不应支持的问题 从本案现有事实已经查明，罗远超、彭淑惠已就丰泽锦泰公司承担逾期办理不动产权证的违约责任提起过诉讼。虽前诉与本案中的诉请有不一致的地方，即前诉主张逾期办理不动产权证的违约金，本案主张房屋所有权证书的违约金，但从两次诉讼主张的本质即主张逾期办理房屋权属转移登记违约金来看，应当认定提起前诉对本案中逾期办理房屋所有权证违约金请求权的诉讼时效期间产生了中断的效力。于本案中，罗远超、彭淑惠向人民法院提起诉讼时，逾期办理房屋所有权违约金请求权的三年诉讼时效期间尚未届满。因此，丰泽锦泰公司的该主张不能成立，本院依法不予支持。罗远超、彭淑惠要求丰泽锦泰公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的主张，应当得到支持。 综上，上诉人丰泽锦泰公司的上诉请求及上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62.26元，由上诉人成都丰泽锦泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月二十二日 书记员 曹成香