广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申8533号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：广州市番禺口岸房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街繁华路**。法定代表人：甘霖，该公司执行董事及总经理。委托诉讼代理人：梁书琴，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：广州市博兴信息科技发展有限公司，，住所地广东省广州市天河区中山大道建工路**第****法定代表人：黄进元，该公司总经理。一审被告、二审被上诉人：何季，男，1964年12月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。再审申请人广州市番禺口岸房地产开发有限公司（以下简称口岸公司）因与被申请人广州市博兴信息科技发展有限公司（以下简称博兴公司）及一审被告、二审被上诉人何季租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终4660号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。口岸公司申请再审称，一、博兴公司拒付5个月租金的行为构成根本违约，涉案合同已于2017年2月15日解除。二审判决认为博兴公司不构成根本违约，从而认定涉案合同未于2017年2月15日解除，该认定缺乏证据证明、严重背离本案事实。二审判决认为博兴公司不构成根本违约的核心理由是“博兴公司系因涉案租赁物存在外墙补漏等事实，多次提出与口岸公司协商在租金中抵扣防水补漏费、水电费等费用”，但根据涉案《租赁合同》第8.2.4条和第9.1条约定，墙体漏水问题应由博兴公司自行处理，博兴公司无权以此为由拒绝支付租金。若博兴公司认为该费用应由口岸公司承担，根据合同法第二百二十一条的规定，博兴公司应要求口岸公司在合理期限内维修，如口岸公司拒绝维修，博兴公司才有权自行维修并要求口岸公司承担相应费用，但直至2016年9月口岸公司向博兴公司催缴租金时，博兴公司才以此为由拒付租金，博兴公司拒付租金的行为显然存在恶意。综上，博兴公司拒付5个月租金且无合法抗辩事由，已构成合同项下的根本违约。二、本案一、二审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判令由口岸公司全额赔偿博兴公司的装饰装修残值，属认定事实及适用法律错误。博兴公司构成根本违约，依据涉案《租赁合同》第9.1条约定，口岸公司无须赔偿其装饰装修残值损失。上述司法解释条文适用的前提是“双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的”，本案并无适用该条规定的事实基础。一、二审判决在本案合同对装饰装修物的处理已有明确约定的情况下，仍适用上述司法解释条文，属认定事实及适用法律错误。即使一、二审法院认为应当适用上述司法解释，口岸公司亦只需在利用价值范围予以适当补偿或者按照过错承担相应责任，而非全额赔偿装饰装修残值损失。口岸公司在二审提供的新证据显示，口岸公司从未同意利用博兴公司的装饰装修成果，而是收回涉案房产后进行了重新装修改造，且口岸公司自2017年4月22日开始便陆续收到通过博兴公司招商入驻商户的退铺申请，现涉案房产一、二、三层楼基本处于空置状态。因此，口岸公司并未实际享有博兴公司的装修投入成果，也未据此享有博兴公司的招商成果，二审法院未采纳口岸公司的新证据，属认定事实及适用法律错误。即使口岸公司因自行收回涉案场地存在过错需要对博兴公司补偿，亦只需按一定比例予以适当补偿。本案博兴公司拒付租金在先，依法应由其承担主要过错并自行承担相应损失。三、本案一、二审判决除前述重大错误外，还存在其他认定事实和适用法律错误的地方。1.口岸公司于2017年2月13日行使合同约定的单方解除权，通知博兴公司涉案合同于2017年2月15日解除，博兴公司于2017年5月18日之后向一审法院反诉请求解除涉案合同，已超过合同法第九十六条及合同法司法解释（二）第二十四条规定的三个月异议期，本案一、二审判决依据博兴公司的反诉请求判令解除合同，适用法律错误。2.根据合同约定及法律规定，涉案合同约定的150万元租赁保证金只是单纯的保证金，并非定金，一、二审判决错误适用合同法第一百一十六条的规定，认定口岸公司须退还150万元租赁保证金，属于适用法律错误。综上，请求再审本案，撤销一、二审判决，判决支持口岸公司的全部诉讼请求，驳回博兴公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由博兴公司承担。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人口岸公司主张的再审事由进行审查。关于博兴公司是否构成根本性违约及涉案租赁合同是否已于2017年2月15日解除的问题。2015年11月26日，口岸公司与博兴公司签订《租赁合同》，约定口岸公司将涉案物业出租给博兴公司，租赁期限自2015年12月1日起至2027年12月21日止，免租工程改造期自2015年12月1日起至2016年8月31日止；租金按月结算，博兴公司应于每月5日前向口岸公司支付当月的租金；博兴公司支付租金后5天内，口岸公司向博兴公司提供相应的发票，否则，博兴公司有权延付相应天数的下期租金而不构成延迟支付租金的违约行为；博兴公司逾期支付租金达30日（含本数）以上的，经口岸公司书面催告30日以上仍未缴付的，属于博兴公司根本性违约。上述合同签订后，双方就涉案物业进行了交接。2016年9月1日，口岸公司向博兴公司发函催缴2016年9月的租金，博兴公司于次日复函称因涉案租赁物存在外墙漏水和消防改造问题，要求口岸公司在该月15日前向其支付外墙补漏工程费用，如未及时支付，将从应付租金中逐月扣减，并要求顺延两个月免租期。后博兴公司于2016年9月14日向口岸公司转账支付了9月份的租金。2017年1月，口岸公司再次发函催讨租金，博兴公司同月回复《关于外墙补漏、消防等问题致口岸公司的函》，以外墙补漏、消防、物业产权性质等问题，要求免租期顺延至2017年4月30日。口岸公司于2017年2月13日向博兴公司发出《解除合同通知书》，以博兴公司连续欠租两个月为由，决定自2017年2月15日起解除双方的租赁合同。博兴公司于2017年3月12日复函表示希望协商，要求延长五个月的免租期，并向口岸公司转账支付68455.1元。口岸公司将该款退还博兴公司，并于2017年3月17日向一审法院提起本案诉讼。基于以上事实，二审法院认为虽然博兴公司在合同履行过程中存在延付租金及欠租的违约行为，但其延付租金的时间并不长，且在此期间博兴公司多次就涉案租赁物的外墙补漏等事项与口岸公司协商，并曾在协商过程中转账支付部分租金，博兴公司并无拖欠租金的恶意，最终导致涉案租赁合同关系解除双方均有一定责任，该认定并无不当，二审法院据此对一审法院作出的博兴公司构成根本性违约的认定予以纠正，对口岸公司提出的要求确认涉案租赁合同已于2017年2月15日解除的上诉请求不予支持，亦无不当。口岸公司起诉主张博兴公司构成根本性违约，其有权解除涉案合同，并提出判令博兴公司支付租金及违约金等诉讼请求；博兴公司辩称在履约过程中口岸公司违约在先，口岸公司的主张依据不足，请求驳回口岸公司的全部诉讼请求，后博兴公司提出反诉，请求判令解除双方当事人签订的涉案租赁合同，口岸公司向其返还及赔偿相应费用。一、二审法院根据已查明的事实，在双方当事人均主张解除涉案合同的情况下，判决解除涉案租赁合同，并无不当，口岸公司申请再审称依据博兴公司的反诉请求判决解除涉案合同属适用法律错误，本院不予支持。关于口岸公司应否赔偿装饰装修损失的问题。一审期间，根据博兴公司的申请，一审法院委托评估鉴定，评估结论为涉案租赁物的改造、装修、设备、水电、消防工程残值为7208586元。口岸公司对评估结论有异议，但未提供相反证据予以反驳。口岸公司于2017年3月17日向一审法院提起本案诉讼，于2017年4月16日自行将涉案租赁物收回并向一审法院撤回了判令博兴公司交回涉案租赁物的诉请，口岸公司在一审诉讼中承认自其收回涉案租赁物后，其按博兴公司分租给其他租户约定的租金标准收取各分租户的租金。二审法院在认定双方对解除涉案租赁合同均有一定责任的基础上，基于涉案租赁物收回的有关情况及评估结论，对一审法院作出的判决口岸公司赔偿博兴公司装饰装修损失7208586元的判项予以维持，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，适用法律并无不当。口岸公司为证明其没有利用博兴公司的装修和招商成果，向二审法院提交了其于2018年5月以后与案外人签订的施工合同及发票、网上银行电子回执等证据，因口岸公司提交的上述证据显示的时间均是在其收回涉案租赁物约一年时间后，二审法院认为上述证据并不足以证明口岸公司未利用博兴公司的装修成果，对口岸公司的该上诉主张不予采纳，并无不当。关于150万元租赁保证金的问题。口岸公司（甲方）与博兴公司（乙方）签订的《租赁合同》第5.4条约定：“在本合同签署后的5天内，乙方向甲方支付1500000元的租赁保证金，作为履行本合同的担保”；第9.1条约定：“……凡是本合同约定属于乙方根本性违约的，乙方均按下列方式承担违约责任：……没收乙方租赁保证金……”；第9.3条载明：“甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应一次性向乙方赔偿1000万元人民币，同时，双倍返还乙方的本合同履约保证金”。基于上述约定，一审判决认定涉案租赁合同约定的150万元租赁保证金为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定予以处理，并无不当。二审判决对此予以维持，亦无不当。综上所述，口岸公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回广州市番禺口岸房地产开发有限公司的再审申请。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇一九年十一月四日法官助理艾荣书记员方佳阳