抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初2215号 原告：周向东，男，1971年11月28日出生，蒙古族，住抚顺市新抚区。 委托诉讼代理人：姜俊昌，男，1962年7月3日出生，满族，住抚顺市顺城区。 被告：抚顺市春泉房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区。 法定代表人：周广泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白银东，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：朱鹏飞，该公司法律顾问。 原告周向东与被告抚顺市春泉房地产开发有限公司（下称春泉公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周向东及其委托诉讼代理人姜俊昌到庭参加了诉讼，被告春泉公司经本院合法传唤后未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认我与被告之间签订《协议书》无效；2、请求被告返还已付购房款88704元；3、要求被告按照合同约定返还已付购房款的利息，从2007年7月5日起按日支付已付购房款88704元的万分之三的利息至结清之日止；4、要求被告赔偿房屋差价损失264320元，即按照5000元每平方米计算的房屋总价与售给我的房屋价的差额；5、要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任88704元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月5日，我与被告签订了商品房买卖《协议书》，约定我购买被告的待建期房，并预定5号楼2单元1902室，建筑面积112平方米。房屋单价2640元／平方米，总金额295680元，待实际面积测绘准确后，按实结算多退少补。付款方式为分期付款，首付30%房款88704元，进户时间为2009年9月15日。双方还约定了违约事项，如终止合同的，卖方需按日向买方支付累计给付款万分之三的违约金。被告一直违约，直到2012年3月才开始建房，同时下发两次通知，要求购房者选择退房或者在原房价基础上上涨700元，并且用现金交纳最低房款总额的80%，否则解除合同。被告于2012年8月13日将涉案房屋卖给王晓娟。我被逼无奈将被告告上法庭，经过多次审理，最终法院认定本案的《协议书》法定化为商品房买卖合同，该商品房买卖合同因没有预售许可证无效。导致买卖双方签订的商品房买卖合同不能履行，我无奈只能变更诉讼请求，依据相关法律规定，要求被告承担违约责任赔偿损失。 被告辩称，我公司开发建设的卧龙湾小区，因各种原因，截止现在尚未能取得土地证、规划证、施工许可证、房屋销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《合同法》第五十二条第（五）项的规定，我公司与原告签署的《协议书》无效，应根据合同无效的法律规定，判决本案。 经审理查明，被告（甲方）与原告（乙方）于2007年7月5日签订了一份《协议书》，约定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就北站环保局南“卧龙湾花园”待建的5#住宅楼的期房买卖问题达成如下协议：一、乙方同意购买甲方的待建期房，并预定5号楼2单元19层1902室房屋，房屋建筑面积112㎡。二、计价方式：按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米2640元，总金额295680元。该房屋按估算建筑面积计算，待市面积中心计算的实际面积测绘准确后，按实结算多退少补。三、付款方式及期限：分期付款，首付房款总额的30%即88704元，剩余房款按协议规定办理。四、违约责任：1、乙方交款后，甲方保证预定房屋按期交付使用不再出售，如违约，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。如终止合同的，甲方需按日向乙方支付累计已付款万分之三的违约金。2、乙方逾期付款超过15天，甲方有权终止合同，乙方按日向甲方支付累计应付房款万分之三的违约金。合同继续履行的乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金。五、进户时间为：2009年9月15日。六、本协议一式两份双方各执一份，具有同等的法律效力，待正式商品房合同签订后，本协议自动作废。原告于当日向被告支付购房首付款88704元，剩余房款尚未支付。被告未按《协议书》中约定的时间的交付房屋。之后原告来院起诉，要求确认《协议书》有效，被告继续履行合同，约定房屋产权归其所有及赔偿逾期交房损失等，经过多次审理，本院于2017年5月31日作出（2016）辽0411民初1685号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，抚顺市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）辽04民终1311号民事判决书，认为原告与被告签订的协议书的内容符合《商品房销售管理办法》中第十六条的规定，并交付了首付款，应认定为商品房买卖（预售）合同。因双方签订协议时，被告未取得商品房预售许可证，且在审理过程中，也未提交已取得商品房预售许可的证明，原告与被告签订的协议书属无效合同，故判决驳回上诉、维持原判。另查，被告于2012年8月13日与案外人王晓娟签订了商品房（期房）认购合同，将案涉房屋卖给王晓娟，房屋总价款472000元。 本院所确认的上述事实，有原告提供协议书、专用收款收据、抚顺市春泉房地产开发有限公司文件、（2016）辽0411民初1685号民事判决书、（2017）辽04民终1311号民事判决书等证据在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，符合法律规定，可作为定案依据。 本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，原告与被告签订的《协议书》属无效合同，已由（2017）辽04民终1311号生效民事判决内容予以确认，且在本院审理过程中，被告仍未向本院提交其已取得商品房预售许可的证明，故原告与被告签订的《协议书》属无效合同，本院予以确认。合同无效后，被告收取原告的首付款88704元，应当予以返还。关于违约金一节，因协议书已经被确认无效，违约条款也无效，但被告的行为确造成原告的资金占用期间的利息损失，故本院自2007年7月6日起自实际给付之日止，以88704元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。关于房屋差价损失一节，原告与被告签订协议书时约定房屋总价款为295680元，虽然原告不同意申请对房屋目前市场价值进行评估，但较之签订协议书时房价明显上涨，原告无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经实际发生的事实。被告至今仍未取得商品房预售许可证，是导致合同无效的主要原因，但原告明知被告无商品房预售许可证，仍签订协议书，对合同无效造成的损失亦有过错。本院综合考虑该房屋目前的市场价值、原告支付的首付款数额以及被告的过错程度等，酌定被告赔偿原告房屋差价损失88704元。关于原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任88704元一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，导致合同无效的原因为被告未取得商品房预售许可证，根据原告庭审自述，其在购买房屋时对被告未取得商品房预售许可的事实是知晓的，故不存在上述第（一）项的情形，原告也未能提供证据证明被告在订立合同时存在第（二）、（三）项的情形，故对于原告请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告周向东与被告抚顺市春泉房地产开发有限公司于2007年7月5日签订的《协议书》无效。 二、被告抚顺市春泉房地产开发有限公司返还原告周向东购房款88704元及利息（自2007年7月6起自实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算） 三、被告抚顺市春泉房地产开发有限公司赔偿原告周向东房屋差价损失88704元。 四、驳回原告周向东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费8376元，原告周向东负担5026元，被告抚顺市春泉房地产开发有限公司负担3350元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  栾海萍 人民陪审员  王丽敏 人民陪审员  郭潇然 二〇一九年十一月四日 书 记 员  苗伟伦