湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13315号上诉人（原审被告，反诉原告）：罗丽娜，女，1984年9月24日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：胡志圭，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海落拓实业有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路****（上海横泰经济开发区）。法定代表人：葛礼慧，执行董事。委托诉讼代理人：陈礼滨，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭定群，湖南言顺律师事务所律师。原审第三人：湖南永赢房地产代理有限公司，住所地长沙市，住所地长沙市天心区竹塘西路**南国嘉苑****法定代表人：黄宏，执行董事兼总经理。上诉人罗丽娜因与被上诉人上海落拓实业有限公司（以下简称落拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。罗丽娜上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求依法判令罗丽娜无需向落拓公司支付租金及押金267946.8元、违约金17200元；3.请求依法判令罗丽娜无需向落拓公司支付房屋占有使用费140000元及违约金5207元；4.请求依法判令撤销罗丽娜和落拓公司签订的《房屋租赁合同》及《协议》；5.请求判令落拓公司赔偿罗丽娜餐馆被关停而导致的经济损失；6.请求判令由落拓公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决无视罗丽娜餐馆经政府部门认定不得经营餐饮项目而被关停的客观事实，认定落拓公司无需赔偿罗丽娜损失错误。罗丽娜与落拓公司签订的《房屋租赁合同》及《协议》应被撤销，一审判决由罗丽娜向落拓公司支付租金及押金267946.8元、违约金17200元、房屋占有使用费140000元及违约金5207元错误。落拓公司通过司法拍卖竞价的方式取得位于长沙市天心区等房屋所有权，并于2017年11月7日办理了房屋产权登记。而罗丽娜早在2015年3月1日就与原房东胡昶签订了为期14年的《房屋租赁合同》，并支付了全部的房屋租金400万元。罗丽娜与原房东签订的,《房屋租赁合同》时诉争的房屋尚未被采取抵押、查封等司法措施，根据“买卖不破租赁”的原则，罗丽娜与原房东签订的《房屋租赁合同》仍然合法有效。综上，一审法院认定事实错误，请求依法支持上诉请求。落拓公司辩称，罗丽娜的上诉请求没有任何的事实和法律根据，请求维持原判。1.罗丽娜所说政府部门不得经营餐饮项目，与本案无关，不管政府部门是否下发这样的文书，罗丽娜长期拖欠房屋占有使用费和租金的事实是客观存在的，政府在没下达该文书之前，我们就多次发函向其催收，但罗丽娜并没有进行履行，所以我们解除合同有充分的法律依据。政府的文书并不必然导致餐馆关停，隔壁的位置也是我们出租给别的承租人的，也是用于餐饮，现在还在经营。是罗丽娜没有按照政府的相关规定进行整改所以才导致关停。2.签订房屋租赁合同和协议均是双方在平等自愿、互惠互利基础上达成的，我们不存在要挟上诉人罗丽娜。罗丽娜的事实和理由是不存在的，没有证据和法律的支撑。3.一审法院的判决没有认定厨房内的租金，厨房面积可以租一万元一个月，但是我们与罗丽娜协商增加租金，她同意了，但是没有与我们签订协议。落拓公司向一审法院起诉请求：1、判令确认落拓公司与罗丽娜之间就长沙市天心区博林金谷综合楼一楼10005、10006、10008、10009房（原103、104房屋）签署的《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除；2、判令罗丽娜向落拓公司支付2018年12月11日前欠付的租金和押金共计232896.9元以及相应的违约金（租金每逾期支付一日，违约金按每日租金1149元的0.3倍计算，自2018年6月12日起至被告付清租金之日止；暂时计算至2019年1月28日的违约金为79281元）；3、判令罗丽娜向落拓公司支付房屋占有使用费284100元及相应的违约金（占有使用费每逾期支付一日，按应付而未付占有使用费的万分之五计算违约金，其中有40000元自2018年7月16日起计算，10000元自2018年8月16日起计算；10000元自2018年9月16日起计算；10000元自2018年10月16日起计算；10000元自2018年11月16日起计算，60000元自2018年12月31日起计算，144100元自2018年12月11日起计算，均计算至占有使用费清偿之日止）；4、判令罗丽娜向落拓公司支付物业服务费3391.2元；5、判令罗丽娜承担本案全部诉讼费用。罗丽娜向一审法院反诉请求：1、判令撤销落拓公司与罗丽娜签订的《房屋租赁合同》及《协议》；2、判令落拓公司赔偿罗丽娜经营的餐馆被关停而导致的经济损失；3、判令由落拓公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：落拓公司系长沙市天心区新姚北路399号博林金谷小区综合楼10005、10006、10008、10009号（原103、104）房产的所有权人，其于2017年11月7日办理了上述房产的不动产登记。罗丽娜在落拓公司取得上述房产的所有权前即使用了该房产用于餐饮经营。2018年3月7日，落拓公司出具《授权委托书》，委托湖南永赢房地产代理有限公司（以下简称永赢公司）对落拓公司所有的位于长沙市天心区进行占有、管理、收益、使用和处分（包括销售和租赁等）。永赢公司于2018年3月7日授权案外人长沙渝佳房地产顾问有限公司（以下简称“渝佳公司”）对包含本案所涉房产在内的落拓公司在博林金谷小区的房产进行商业运行管理。2018年6月12日，永赢公司为甲方，与作为乙方的罗丽娜签订《协议》一份。《协议》约定：乙方自2017年11月7日至2018年5月31日占用长沙市天心区房，乙方向甲方支付占有使用费140000元；具体支付方式为，2018年7月15日前支付40000元，2018年8月15日前支付10000元，2018年9月15日前支付10000元，2018年10月15日前支付10000元，2018年11月15日前支付10000元，2018年12月30日前将尾款60000元支付给甲方；逾期一日支付则按应付而未付占有使用费的万分之五支付违约金。同日，永赢公司作为甲方（出租方）、罗丽娜作为乙方（承租方）还签订《房屋租赁合同》一份。约定：甲方将上述房产出租给乙方使用，用途为餐饮；租赁期限自2018年6月1日至2028年5月31日，计租日期为2018年6月1日；租金按计租面积计付，第一个租约年每月每平方米152.54元，即月租金为34486.7元，年度租金为413840.4元，以后每年在上一年度租金的基础上上涨7%；房屋先付租金后使用，三个月为一个交租期，乙方应在每个交租期结束前15天向甲方支付下一交租期的租金；合同签订当日乙方支付首次租金103460.1元租金和押金34486.7元，乙方承租的房屋物业管理费由乙方支付；租赁合同期内，甲方无合同及法律依据单方面解除合同、提前收回该房屋的，甲方应退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其它经济损失；租赁合同期内未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的1.3倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的属于乙方物品乙方应在2日内自行处置，否则视为弃物；合同到期终止或因乙方违约提前解除或终止，甲方不予补偿乙方装修费用，乙方装修物归甲方所有；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该赔偿金，如未能按时支付的，甲方有权按合同第五条约定向乙方收取迟延履行违约金；乙方迟延支付租金等应付款项或费用超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，不退还乙方所交纳的履约保证金。因罗丽娜使用的厨房在签订租赁合同时未确定面积，案涉租赁合同未包含该部分租金，故在厨房面积确定后，经渝佳公司法定代表人与罗丽娜协商，罗丽娜同意自2018年9月1日后租金（包含厨房在内）按每月45000元计算。合同及协议签订后，罗丽娜仅支付了押金2万元，租金及占有使用费经多次催讨一直未予支付。2018年12月6日，新开铺街道环境保护办公室向罗丽娜经营的餐馆发出《关于立即停止违规经营活动的通知》，认为餐馆在小区综合楼商业门面违反环评审查意见中“不得经营餐饮项目”之明确规定违规经营，要求立即停止违规经营行为，罗丽娜遂关门停止营业。永赢公司于2018年12月10日向罗丽娜发函，通知自即日解除双方的《房屋租赁合同》，并限期在两日内腾空搬离承租房屋。在本案的审理过程中，落拓公司申请对承租的房屋内装修及设备的价值进行司法鉴定，后撤回了该项申请。一审法院认为，永赢公司与罗丽娜之间签订的《房屋租赁合同》及《协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定全面履行自己的义务。永赢公司系接受落拓公司的委托与罗丽娜签订案涉合同及协议，该合同及协议的法律后果应由落拓公司承受。根据合同及协议的约定，罗丽娜应支付落拓公司2017年11月7日至2018年5月31日的房屋占有使用费140000元，以及支付自2018年6月1日起的租金。罗丽娜长期逾期不交的行为，已构成违约，落拓公司依据合同的约定和法律规定有权解除合同，故双方的租赁合同关系于落拓公司发出的解除《房屋租赁合同》的函中确定的解除之日（2018年12月10日，亦为通知到达之日）起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。落拓公司主张罗丽娜支付租金、占用使用费、押金及逾期付款违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持。落拓公司可主张的费用有：1、自2018年6月1日起至2018年12月10日止的租金253460.1元（103460.1元+150000元）。其中，至2018年8月30日的租金按每月34486.7元计算，自2018年9月1日起至2018年12月10日的租金按每月45000元计算。落拓公司主张厨房的占有使用费从2017年11月7日起计算，但根据渝佳公司法定代表人的陈述，其与罗丽娜协商是从2018年9月1日起开始包括厨房在内按每月45000元支付租金，故该部分的租金应从2018年9月1日开始计算，且该费用的性质应为租金，而不是占有使用费。2、占有使用费140000元。协议约定2017年11月7日起至2018年5月31日的占有使用费140000元。因落拓公司主张押金不予退还，而合同解除后2日内罗丽娜应腾空房屋，否则房屋内物品视为弃物，即落拓公司应在2天后收回房屋，罗丽娜应付的押金足以弥补该部分损失，故落拓公司主张解除后的房屋占有使用费，不予支持。因落拓公司在合同及协议签订时并提出厨房的使用需要支付租金，在事后亦只协商自2018年9月1日起支付厨房部分的租金，故落拓公司现主张自2017年11月7日至2018年8月31日的厨房占有使用费，缺乏合同依据，不予支持。3、押金14486.7元。落拓公司应在租赁合同签订当日支付押金34486.7元，并根据合同约定，因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还押金，因罗丽娜仅支付押金20000元，故罗丽娜还应向落拓公司支付欠付的押金14486.7元。4、逾期支付租金及押金的违约金。落拓公司主张逾期付款按每日租金的0.3倍支付违约金，该标准过高，本院依法予以调整，确定至2018年12月10日，罗丽娜应付落拓公司租金和押金的违约金为17200元。此后的逾期付款违约金按每日万分之五的标准计付。5、逾期支付房屋占有使用费的违约金。落拓公司主张按每日万分之五支付违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持。经核算，至2018年12月31日止的占有使用费违约金为5207元。落拓公司主张物业服务费，根据合同约定，罗丽娜应承担承租期间的物业管理费，但落拓公司未提交费用支付标准，且其亦未向物业公司垫付该笔费用，故该项请求不予支持。罗丽娜主张案涉合同及协议系受胁迫签订，且显失公平，但其未能提供相关证据证明受胁迫的事实成立，而该合同亦未显失公平，租金的标准并不明显高于周边价格，其诉求撤销合同及协议，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于装修损失问题，罗丽娜辩称案涉房产系经政府部门认定不得经营餐饮项目而被关停，但罗丽娜长期拖欠落拓公司租金、占有使用费及押金属实，在合同及协议签订后至解除合同之日仅支付2万元押金，落拓公司依据合同约定有权行使合同解除权，且根据合同第九条的约定，落拓公司不予补偿罗丽娜的装修费用，故罗丽娜主张装修损失，于法无据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、上海落拓实业有限公司与罗丽娜就长沙市天心区博林金谷综合楼一楼10005、10006、10008、10009房（原103、104房屋）签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；二、罗丽娜于本判决生效之日起十日内向上海落拓实业有限公司支付房屋租金及押金267946.8元及至2018年12月10日逾期付款违约金17200元，并按每日万分之五的标准计付自2018年12月11日起至房屋租金及押金实际支付之日止的逾期付款违约金；三、罗丽娜于本判决生效之日起十日内向上海落拓实业有限公司支付房屋占用使用费140000元及至2018年12月31日止的逾期付款违约金5207元，并按每日万分之五的标准计付自2019年1月1日起至房屋占有使用费实际支付之日止的逾期付款违约金；四、驳回上海落拓实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回罗丽娜的全部诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9896元，减半收取4948元，由原告上海落拓实业有限公司承担1078元，被告罗丽娜承担3870元。反诉受理费减半收取2900元，由反诉原告罗丽娜承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。本院另查明，2015年3月1日，涉案房屋原房东胡昶（出租方，甲方）与罗丽娜（承租方，乙方）签订房屋租赁合同约定：甲方房屋坐落于长沙市天心区博林阔寓102号、103号、104号、105号、106号门面及200平左右的赠送面积，该房屋的用途为商用。租赁期限自2015年3月1日至2029年2月28日止。该房屋租赁金额：人民币400万元整，乙方自合同签订之日7日内，一次性付款400万。（其中260万元直接抵扣胡昶在2013年于罗丽娜的现金借款，剩余金额140万一次性支付。）一审判决在事实认定部分载明：“落拓公司应在租赁合同签订当日支付押金34486.7元”系笔误，本院依法予以更正为：“罗丽娜应在租赁合同签订当日支付押金34486.7元”本院认为，永赢公司与罗丽娜之间签订的《房屋租赁合同》及《协议》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。永赢公司系接受落拓公司的委托与罗丽娜签订案涉合同及协议，该合同及协议约定的权利义务应由落拓公司承受。本案争议焦点为：1.罗丽娜与前房东胡昶签订的房屋租合同是否对落拓公司发生法律效力。2.罗丽娜经营的餐馆应新开铺街道环境保护办公室下发的《关于立即停止违规经营活动的通知》而关停，落拓公司是否应当承担赔偿责任。关于争议焦点一。罗丽娜主张其与前房主胡昶签订的房屋租赁合同应当然有效，且其已支付承租期限内的全部租金，故其不应再向落拓公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”租赁物在租赁期间内发生所有权变动，为了保护承租人的利益，保持租赁物的延续性，租赁合同的效力对新的所有权人当然有效，但本案中，罗丽娜与落拓公司已就涉案房屋签订《协议》和《房屋租赁合同》，其房屋使用的延续性并未受到影响。罗丽娜应当按照其与落拓公司达成的《协议》和《房屋租赁合同》向落拓公司支付房屋占有使用费和房屋租金。至于罗丽娜主张的已向原房主胡昶交纳的租金应向原房主胡昶主张返还。关于争议焦点二。虽然罗丽娜所经营的餐馆应新开铺街道下发的《关于立即停止违规经营活动的通知》而关停，但并不影响罗丽娜未交房屋租金而导致落拓公司解除合同的事实。因此，本院对罗丽娜要求落拓公司赔偿损失的主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对罗丽娜的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4948元，由罗丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真峥二〇一九年十一月二十七日法官助理梁盼书记员刘子涵