云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初2967号原告（反诉被告）：饶娜，女，1987年6月20日生，汉族，在云南鹏贤律师事务所工作，大学文化，住泸西县。委托诉讼代理人：焦鹏贤，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：赵萍，女，1986年3月13日生，汉族，云南电网有限责任公司红河泸西供电局职工，大学文化，住泸西县中枢镇九华路**。委托诉讼代理人：牛玺雯，云南兴春律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告饶娜与被告赵萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告饶娜及其委托诉讼代理人焦鹏贤、被告赵萍及其委托诉讼代理人牛玺雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶娜向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年9月20日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2.请求被告双倍返还定金计178000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月20日13时06分，被告将位于泸西县莲花塘国有土地出售给原告，并告知该土地使用权系其合法享有，面积为208㎡，有国有土地使用证（当时没有带证）。经双方商谈后以619000元进行买卖，13时10分原告通过微信两次分别转账1000元、8000元给被告；21时47分再次微信转账39680元给被告，通过农村信用社转账39800元及现金支付520元给被告，共付定金89000元。之后，双方于2019年9月20日21时55分签订了《土地使用权转让协议书》。2019年9月21日9时许，原告向泸西县民主村委会工作人员了解到土地产权的虚实，发现该证书名字并非赵萍本人（证书名字系张小红）、该国有（划拨）土地面积仅为100㎡，实际面积99.9731㎡，其余面积为集体土地，但实际没有任何证书，被告亦系非本集体土地成员，故无权对该土地进行转让。原告便打电话要求赵萍提供产权清晰的国有土地使用证，否则应立即返还所支付的全部定金。尔后，赵萍失联，当日原告向泸西县派出所报案，派出所民警找到赵萍，但纠纷解决未果。被告的行为已构成欺诈，属于根本违约。综上，原告认为，被告对诉争土地物权没有处分权，其行为侵犯了第三人的权利，并违反了法律禁止性规定。被告采用欺骗、隐瞒事实真相的手段与原告签订的《土地使用权转让协议书》，已经严重侵害到原告及集体的利益。原告在发现问题时及时提出了解除，并只要求及时返还定金89000元，但被告多次要求原告再支付其1.6万、9千、4万、2万不等的违约金，而不提返还定金之事。为保护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》《合同法》《侵权责任法》《民法总则》等法律规定提起民事诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。赵萍辩称，一、在签订《土地使用权转让协议书》过程中，被告不存在任何欺诈手段，使原告在违背真实意思的情况下订立合同。2019年9月20日12时许，原告打电话给被告，称其在本地鸟看到被告的卖地信息，在电话询问该宗土地基本信息情况（位置、面积、出售金额）后，迫切希望被告能立即到该宗土地处见面详谈。双方一见面被告便明确告知原告该土地一半国有、一半集体，商谈一番后原告明确表示想要购买该宗土地，通过添加微信向被告转账9000元作为购地订金。当天晚上20时许至22时许，被告与原告在原告上班的云南鹏贤律师事务所办公室商谈具体购地事宜，原告及其父母均在，被告将该宗土地的《不动产权证书》交予原告及其父母审查，双方就该宗土地的登记权利人、宗地草图、面积、土地属性进行了详细查阅、洽谈，双方看着该宗土地的《不动产权证书》商谈近一小时后，被告将自己的身份证、该宗土地的《不动产权证书》原件交予原告草拟合同，原告草拟好合同后，便拿着《不动产权证书》在律所办公室内逐页进行复印并收执。合同修改完毕后，双方签署了原告一手草拟的合同，22时许离开原告律所办公室。原告对该土地的登记情况、实际所有人情况已明确知晓，况且原告居住房屋就在该土地附近，原告及其家人对土地情况一清二楚，双方在合同签订过程中不存在任何欺诈、隐瞒事实真相的行为。二、原告作为给付定金的一方，不履行合同约定的给付义务，无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。被告在合同履行过程中没有不履行或不当履行从给付义务，致使原告不能实现合同目的，原告已取得该土地使用权的实际处分权，该土地使用权利人、登记权利人对被告的转让行为也进行了追认，该合同合法有效，合同目的能够实现。合同约定土地转让价款619000元，于合同签订日支付定金109000元，余款51万元于2019年11月30日前一次性付款。原告于合同签订之日给付定金89000元，于次日便想要毁约，不履行合同约定给付义务，无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。三、原告应按合同约定向被告支付剩余定金2万元。合同约定土地转让价款619000元，合同签订日支付定金109000元。原告于合同签订之日给付定金89000元，尚欠定金2万元未支付，原告应按合同约定向被告支付剩余定金2万元。赵萍向本院提出反诉请求：1.判决解除双方签订的《土地使用权转让协议书》；2.判决反诉被告按合同约定支付剩余定金2万元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年9月20日，反诉被告打电话给反诉原告，称其在本地鸟看到反诉原告的卖地信息，在电话询问该宗土地基本信息情况后，迫切希望反诉原告能立即到该宗土地处见面详谈，双方见面商谈一番后，反诉被告明确表示想要购买该宗土地，并通过微信转账9000元作为购地订金。当晚，双方签订了《土地使用权转让协议书》，约定：土地面积208m，转让价619000元，合同签订日支付定金109000元，余款51万元于2019年11月30日前一次性付清，并约定办理产权变更手续费由反诉被告承担。合同签订当天，反诉被告支付定金89000元后，便跟反诉原告协商，于次日（21日）12时前支付剩余定金2万元，反诉原告也同意了，不曾想次日反诉被告便不想继续履行合同，要解除合同。因以619000元将地卖给反诉被告也是贴着钱的，所以反诉原告就在电话里让其仅需支付0.06元的挂红钱，没想到反诉被告说“不消说0.06元，600元都是可以的，反正你这个是存在欺诈、隐瞒事实真相的手段……属于诈骗，定金不退也得退……”。反诉原告连0.1元都不要，只要其挂个0.06元的挂红钱，换来的却是反诉被告的不知好歹，咄咄逼人，反诉被告曾找人跟反诉原告协商，向反诉原告支付违约金2万元，剩余69000元退还反诉被告，在众人劝说下，反诉原告同意了反诉被告提议，结果反诉被告又对自己的提议变卦。综上，为维护合法权益，依据相关法律规定提起反诉，请求判决解除合同，由反诉被告支付剩余定金2万元。饶娜辩称，2019年9月20日12时50分许，反诉被告看到卖地信息，拨打电话询问，反诉原告一再强调自己拥有的是208㎡的国有土地使用权。双方见面会后，称收售地信息2天前才刊登出来，已有不少人打电话询问过，如想要必须先支付定金，由于其虚假承诺，反诉被告信以为真向其支付了9000元定金。当天晚上19时10分许，反诉被告急切打电话邀约反诉原告草拟合同双方签订。反诉被告返发现《不动产权证书》的权利人不是反诉原告，提出异议，反诉原告称拨打电话给其朋友，确认能够过户，但电话未接通。反诉被告要求复印《不动产权证书》，但反诉原告不允，反诉被告才觉得自己上当了。次日，反诉原告要求支付违约金，绝口不提退还定金。反诉被告认为，（一）《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案中，涉诉的100㎡划拨土地登记权利人为张小红，另108㎡无任何登记属于村集体财产。依照不动产登记情况，反诉原告未取得该土地的使用权，无权处分该土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条明确规定，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。本案反诉原告在未经县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的情况下将100㎡划拨国有土地使用权的土地用于交易，进行单独转让，违反法律规定。（二）反诉原告看到反诉被告的虚假广告，从而作出欲购买，并支付定金9000元的错误行为。自始至终反诉原告存在虚假欺诈行为。反诉被告警惕到出售的土地使用权存在过户不能的情况，在2019年9月21日9时许及时向反诉原告提出不安抗辩权，要求反诉原告提供208㎡产权清晰的国有土地所有权证，但其显然不能。从反诉原告刊登的2019年9月21日至2019年10月29日“时光传媒、虎成资讯”《土地急售》信息证实，时至今日反诉原告依旧对本案涉诉土地采取虚假、欺诈、隐瞒事实手段进行售卖。（三）双方签订的《土地使用权转让协议书》第四条对双方责任作了明确。根据合同相对性原理，反诉原告显然对协议内容履行不能，亦无权处分涉诉土地。综上，反诉原告的反诉请求，事实与理由均不能成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，经饶娜与赵萍进行协商，赵萍同意将位于泸西县莲花塘的面积208㎡的土地使用权以619000元的价格转让给饶娜，饶娜向赵萍支付了定金9000元。同日，饶娜又支付了8万元后，双方签订《土地使用权转让协议书》，该协议内容为：一、基本情况。乙方（饶娜）购买甲方（赵萍）位于泸西县莲花塘的土地，不动产权书证号为云（2016）泸西县不动产权证第0000142号，土地使用权面积为208㎡，四至界限为：北至本宗地界址止接周德良；东至本宗地界址止接张小红、张建清；南至本宗地界址止接陈云华；西至本宗地界址止接道路。二、土地使用权转让期限：永久性。三、转让价款及支付方式：该宗土地使用权转让价为619000元。付款方式：签约日乙方支付定金109000元，余款51万元于11月30日前一次性付清；若逾期，乙方承担2万元违约金。四、甲乙双方责任：1.自签订协议之日起土地使用权归乙方享有，甲方无权干涉，不能再进行二次出卖；不动产权证由甲方暂时保管，待乙方付清该土地款时，甲方交付于乙方，并积极配合乙方办理产权变更手续，产生的手续费由乙方承担。2.办理土地转让手续前如有土地产权纠纷，由甲方全权负责解决，与乙方无关。若造成乙方经济损失，由甲方承担。3.若甲方擅自变更或解除协议，需退还乙方支付的所有款项，给乙方造成的损失，由甲方承担。4.若办理《中华人民共和国不动产权证书》过户不成，甲方需全额退还乙方已支付的土地转让款。五、本协议经甲乙双方签字生效，本协议一式三份，甲乙双方各执一份，办理土地转让过户手续一份。甲方（出让人）：赵萍。乙方（受让人）：饶娜。签约日期：2019年9月20日。次日（2019年9月21日），饶娜即以转让土地不能办证等为由，向赵萍提出要求退款，为此双方发生争执。因双方不能协商进行处理，故而成讼。上述事实，有双方的陈述、《土地使用权转让协议》、微信信息记录、云（2016）泸西县不动产权证第0000142号不动产权证书等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，赵萍与饶娜经协商签订《土地使用权转让协议书》，约定赵萍将位于泸西县莲花塘的208㎡土地使用权转让给饶娜的事实，以及饶娜向赵萍支付了定金计89000元的事实，有土地使用权转让协议、微信转账信息等证据予以证明，且双方均予认可，本院予以确认。故对双方之间存在土地使用权转让合同关系的事实，本院予以确认。现饶娜请求确认该土地转让协议无效，要求双倍返还定金178000元；而赵萍则提出反诉请求主张解除土地转让协议，要求饶娜支付剩余定金2万元。本案中，饶娜起诉时请求撤销协议，庭审时变更诉讼请求为请求确认无效，该行为符合法律规定，故本院予以准许。关于本案土地转让协议的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款规定，城市市区的土地属于国家所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项规定，未依法领取权属证书及有法律、行政法规禁止转让的其他情形的房地产，不得转让。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。因此，根据上述有关法律的规定，未依法领取权属证书的房地产，不得转让。划拨土地的使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让；已经转让的，划拨土地使用权人与受让方订立的转让合同无效。但如果在起诉前，划拨土地的使用权人取得有批准权的人民政府批准，并办理土地使用权出让手续的，转让合同应当认定有效。本案中，根据云（2016）泸西县不动产权证第0000142号不动产权权证书，2019年10月9日泸西县民主社区居民委员会的证明，2019年10月14日熊建林、付树光、张小红的声明，以及2018年7月31日付树光、张小红与赵萍、邢春为签订的土地转让协议，本案涉诉的土地系赵萍通过向他人转让所得，但其中的100㎡国有建设用地使用权，现仍登记在张小红名下，且权利性质为划拨；其余部分土地（不动产权证宗地图记载为“超出部分”），则尚未办理土地使用权登记并领取权属证书。由于上述涉诉的转让土地，部分土地未依法领取权属证书，而其余已领取权属证书的100㎡划拨国有建设土地使用权，现仍登记在张小红名下，且无证据证明有批准权的人民政府准予进行转让。因此，本案双方所签订的《土地使用权转让协议书》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的有关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，应依法确认无效。关于本案双方主张的诉讼请求问题。（1）双方签订的《土地使用权转让协议》，因违反法律行政法规的规定，故应确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自自始没有法律约束力”的规定，该土地转让协议自始应为无效，故饶娜主张的确认无效请求，本院予以支持；赵萍主张的解除请求，本院不予支持。（2）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在双方签订合同时，赵萍已向饶娜出示了涉诉转让土地的不动产权证书，饶娜应对该土地状况已了解和知晓，现饶娜以赵萍隐瞒了土地真实情况为由主张构成欺诈，其该项诉讼主张理由不能成立，本院不予支持。因此，本案双方在订立合同过程中均存在相应过错，应各自承担相应的责任。综合本案事实和实际，本案应由赵萍向饶娜返还定金89000元。关于饶娜主张的双倍返还定金请求，以及赵萍主张的给付剩余定金2万元反诉请求，因没有事实和法律依据，诉求理由不能成立，故本院均不予支持。综上所述，饶娜的诉讼请求，本院部分支持；赵萍的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、赵萍与饶娜于2019年9月20日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、赵萍于本判决生效之日起十五日内返还饶娜定金89000元；三、驳回饶娜的其他诉讼请求；四、驳回赵萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3860元，减半收取计1930元，由饶娜负担965元，赵萍负担965元；反诉案件受理费150元，由赵萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王石所二〇一九年十一月二十六日书记员  何雨田