文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3052号上诉人（原审被告）：姚想，女，1989年8月10日生，汉族，住镇江市京口区镇江。委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江九都汇商业管理有限公司，住所地镇江市京口区中山东路**漫书城文化商业广场。法定代表人：尹夕春，该公司总经理。委托诉讼代理人：包钢，江苏王学剑律师事务所律师。上诉人姚想因与被上诉人镇江九都汇商业管理有限公司（以下简称九都汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚想上诉请求：撤销一审判决，改判驳回九都汇公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：案涉租赁合同约定，九都汇公司在将负一层入口降低至1.2米以下之前，姚想无需缴纳租金，一审法院认定该约定损害公共利益，因而是无效条款，是明显错误。该约定是双方真实意思表示，合法有效，且可以履行。即使无效，也是九都汇公司过错造成。九都汇公司辩称，合同约定的降低入口应理解为将围挡墙高度降至1.2米以下，其已经于2017年10月28日将围挡墙全部拆除，履行该条款完毕，无违约行为。后根据有关部门的整改通知，于2017年12月下旬采取了围挡墙加钢结构和玻璃的方式进行了施工，采取的措施是适当的也是必不可少的，不构成违约责任的理由。并且挡墙高度只有40公分左右，对姚想的经营没有任何影响。而姚想从2018年2月1日至2019年9月4日，长达581天一直拒不支付租金，以及房屋占有使用费，同时还继续占有涉案商铺从事经营活动，使我方的利益受到重大损失。姚想经营期间，从其电费的交纳情况来看，不存在断电情况。一审判决2万元的违约金偏低。九都汇公司向一审法院起诉请求：1、姚想返还镇江市中山东路254号1层105室房屋；2、姚想给付租金100883.15元及占有使用费（自2018年6月13日起至实际返还房屋之日止，按照每日753.42元计算）；3、姚想给付违约金207487.5元。一审法院认定事实：2017年8月28日，九都汇公司与姚想签订《商铺租赁合同》约定：九都汇公司将镇江市京口区中山东路254号1层105、105-1室商铺（建筑面积134.57平方米）出租给姚想，用于经营服装，品牌为“玛丝恩迪”；租期三年，自2017年11月1日至2020年10月31日，于2017年9月10日前交付商铺；免租期50天，姚想无需支付房租，但需支付水电费、装修管理费及其他因使用而产生的费用；第一期租金68750元（含物业费），于接到交付商铺通知后三个工作日内支付，此后自2018年1月15日开始，每三个月交付68750元；姚想逾期交付租金及物业费的，九都汇公司有权解除合同，并扣除履约保证金，姚想另需支付1个月租金作为赔偿金，九都汇公司也可选择继续履约，姚想需按未付租金每日千分之三支付违约金；姚想于合同签订之日交付定金46000元，租赁开始后，定金自动转为履约保证金，姚想逾期支付租赁费用超过三天，九都汇公司有权解除合同并将定金没收；九都汇公司保证在11月1日前将八叉巷负一层入口降低除至1.2米，未完工期间免收乙方租金；违约方应承担守约方合同三年总价20%违约金并赔偿一切经济损失；合同附件中标注了商铺所在区域位置。2017年8月28日，姚想交付定金46000元，2017年9月7日，姚想给付第一期租金68750元及装修押金5000元、装修管理费4800元。2017年9月7日，九都汇公司向姚想交付上述商铺。商铺北面有一地下通道出入口，原以广告牌围挡四周及顶部。同年10月，九都汇公司将围挡墙拆除。同年11月，镇江市京口区大市口街道向九都汇公司发出《整改通知》，称该公司拆除围挡墙造成较大安全隐患，对周围群众及行人人身财产安全造成严重威胁，责成该公司尽快对开放的入口采取安全合理的围合方式，防范雨雪天气导致地面路湿滑摔落负一层等隐患。同年12月，九都汇公司即对该地下负一层出入口进行施工，现地上部分底部为水泥墙，四周及顶部为钢结构、玻璃围挡。2018年4月23日，一审法院立案受理姚想诉九都汇公司房屋租赁合同纠纷一案，姚想提出的诉讼请求之一为要求解除双方的租赁合同。2018年6月12日该案庭审时，九都汇公司表示同意解除合同。至今，案涉商铺由姚想使用经营。另查明，镇江市京口区中山东路254号建筑由南京军区第三房地产管理分局取得建设工程规划许可证，江苏恒顺集团有限公司投资建设，该公司同意其下属全资子公司镇江晨曦房产投资有限公司将该建筑租赁给九都汇公司进行运营管理。一审法院认为，九都汇公司与姚想之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方应当按照合同约定及法律规定履行义务。九都汇公司已将商铺交付姚想使用，姚想应当按照约定支付租金等费用。姚想称九都汇公司将规划用于经营服装的商铺用于经营电器，违反合同约定，双方签订的合同附件中虽附有商场平面图，但仅为标注租赁商铺所在位置，并未以此确定相关区域的经营范围。姚想称合同中载明将八叉巷负一层入口降低除至1.2米，未完工期间免收租金，该条约定会造成安全隐患、威胁周边群众人身及财产安全，损害了社会公共利益，应为无效。姚想未按约给付租金，已经违约，九都汇公司要求其继续给付并支付违约金的诉讼请求具有事实及合同依据，予以支持。截至2018年6月12日，姚想已欠付九都汇公司房屋租金100883元。关于违约金，九都汇公司主张207487.5元明显过高，根据姚想欠付租金的时间、金额等因素，调整为20000元。双方已就解除合同达成一致意思表示，姚想应当及时返还房屋，其至今未返还房屋，应当给付占有使用费。九都汇公司要求姚想按照合同租金标准支付占有使用费的诉讼请求具有事实及法律依据，予以支持。一审法院判决：一、姚想于判决生效之日起十日内给付九都汇公司租金100833元；二、姚想于判决生效之日起十日内将镇江市京口区中山东路254号1层105室商铺返还九都汇公司并支付占有使用费，按照每日753元，自2018年6月13日起计算至实际返还房屋之日止；三、姚想于判决生效之日起十日内给付九都汇公司违约金20000元。案件受理费5926元，由姚想承担。二审中，九都汇公司提供2019年9月5日退场商户交接明细表复印件，证明涉案商铺姚想于2019年9月5日交付九都汇公司。姚想对该证据真实性没有异议，但并非其自己的原因不交付商铺。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同法律关系中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。本案中，九都汇公司已按照要求交付了租赁物，姚想应当按照合同约定支付租金。姚想抗辩认为，九都汇公司未按照合同约定将八叉巷负一层入口降低除至1.2米，其可以不付租金。从实际履行情况看，九都汇公司在2017年10月拆除了围挡，已经履行了合同义务。后因有关部门要求，九都汇公司于2017年12月份重新对负一层出入口进行了施工合围，该行为系公共利益的需要。从双方订立该条款的真实意思来看，应当是为了不影响承租户的经营而订立。从九都汇公司对入口合围的构造来看，该构造对姚想的经营并无影响。且在九都汇公司施工完成后，姚想未提出异议，仍然处在经营状态。故姚想以负一层入口未降低除至1.2米，作为不缴纳租金的抗辩，没有依据，其应当承担支付租金、占用费、违约金的责任。一审法院对有关费用的认定，并无不当。综上，上诉人姚想的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7236元，由姚想负担。本判决为终审判决。审判长  樊华勇审判员  葛荣贵审判员  孙 毅二〇一九年十一月二十九日书记员  韩蓉蓉