重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书渝02民终2878号上诉人（原审被告）：蒋吉华，男，1966年4月29日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：古光轩，重庆豪文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市梁平区新鑫实业有限公司，住所地重庆市梁平区梁山街道双桂路**，统一社会信用代码91500228MA5U6WWA9P。法定代表人：王涛，执行董事、经理。委托诉讼代理人：高娜，重庆正衡律师事务所律师。原审第三人:唐高敬，男，1973年9月19日出生，汉族，住重庆市梁平区。上诉人蒋吉华因与被上诉人重庆市梁平区新鑫实业有限公司（以下简称新鑫公司）、原审第三人唐高敬房屋租赁合同纠纷，不服重庆市梁平区人民法院(2019)渝0155民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋吉华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回新鑫公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由新鑫公司承担。事实及理由：1、一审审理程序违法。本案系在蒋吉华诉新鑫公司与唐高敬签订合同无效一案之后起诉的，该案是本案是否继续审理的前提，蒋吉华在一审中申请本案中止审理，但一审法院没有中止审理，作出实体判决，属于程序违法；2、一审认定事实错误。新鑫公司未举证证明其为适格出租人，一审认定新鑫公司诉讼主体适格属认定事实错误；3、一审判决结果不当。新鑫公司与唐高敬的租赁合同是否有效依然处于二审中，属待定状态，其年租金55000元的约定亦处于效力待定状态，不能作为房屋占用费的认定依据。新鑫公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。唐高敬在二审中未发表意见。新鑫公司向一审法院起诉请求：1、判令蒋吉华立即腾空并搬出梁平区乾街XX佳苑X区X层X号部分门市房屋内的设施；2、判令蒋吉华赔偿新鑫公司因其违约造成门市重新招标出租的损失104500元；3、判令蒋吉华按照年租金110000元/年标准支付2019年4月26日至腾空并搬离该门市期间的违法占用费；4、判令蒋吉华支付违约金5000元；5、诉讼费由蒋吉华承担。一审法院认定事实：重庆新梁投资开发（集团）有限公司系梁平县（现梁平区）XX佳苑X区X层X号部分门市（国有资产）的权利人。2016年3月23日，重庆新梁投资开发（集团）有限公司（甲方）与案外人李某某、蒋某某（乙方）签订《梁平县国资占有单位房屋租赁合同书》，约定甲方将位于梁平县XX佳苑X区X层X号部分房屋（蔬菜门市）出租给乙方，第一年租金20000元，第二年租金22000元，第三年租金24200元，租赁期限从2016年4月25日至2019年4月25日止。该合同还约定乙方如需继续承租该房屋，须在合同期满前二个月，以书面形式通知甲方，双方协商并报县国资局审批同意后，重新鉴定租赁合同（在同等条件下乙方有优先承租权）。2016年7月29日，重庆新梁投资开发（集团）有限公司（甲方）与新鑫公司（乙方）签订《重庆新梁投资开发（集团）有限公司国有经营性资产委托管理合同》，约定甲方将其名下的部分经营性国有资产委托给乙方实行统一管理，自主经营，自负盈亏。2019年2月15日，案外人李某某、蒋某某（甲方）与蒋吉华（乙方）经征得新鑫公司同意后签订《房屋转租协议》，约定甲方将梁平县XX佳苑X区X层X号部分房屋（蔬菜门市）转租给乙方，房屋租期自2019年2月15日至2019年4月25日止，房租费用由乙方付与甲方，签订协议当日由乙方一次性付给新鑫公司租赁质保金6000元，该协议还约定该房屋属于国有资产，不存在转让费，在合同到期日前，乙方自愿参与新鑫公司的公开挂网招租，若未竞租到该门市，乙方所有设施设备无条件搬离，无法搬离的，将无偿移交给新鑫公司。2019年3月21日，XX佳苑X区X层X号部分门市挂网招租，招租底价为39600元/年。蒋吉华以年租金110000元竞租到上述门市。2019年3月26日，蒋吉华向新鑫公司提交申请，载明：“本人蒋吉华，于2019年3月21日，由梁平区新鑫实业有限公司委托公共资源交易中心开标的2号房产（XX佳苑X区X层X号部分门市），以110000元公开竞租成功，但竞租成功后，因价格严重偏离市场，本人自愿申请放弃竞租成功后的承租权，并根据《重庆市梁平区新鑫实业有限公司所属房产租赁权竞租须知》第八款第8条之规定，将5000元竞租保证金转作为违约金，本人无异议”。2019年3月27日，新鑫公司的法定代表人王涛在该申请上批注“经办公会研究，同意将5000元竞租保证金作为违约金收缴，本人不再参与该资产竞租”。后上述门市多次挂网招租均失败。2019年4月29日，新鑫公司向蒋吉华送达竞租报名通知书，告知其报名时间、资产序号、招租底价、未报名或未参与竞租的不利后果。2019年4月30日，上述门市由唐高敬以成交金额55000元/年竞租成功。2019年5月9日，新鑫公司（甲方）与唐高敬（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将XX佳苑X区X层X号部分门市（房地产权证号：渝（20**）梁平区不动产权第00xxxxxx91号）出租给乙方，租期共2年，从2019年5月10日至2021年5月9日止，租金总额115500元，第一年租金55000元，第二年租金60500元。蒋吉华以新鑫公司与唐高敬侵害其优先承租权为由，向一审法院提起诉讼，请求判令确认新鑫公司与唐高敬订立的租赁合同违法无效，依法确认蒋吉华具有优先承租权，一审法院于2019年5月17日立案受理。一审法院认为，重庆新梁投资开发（集团）有限公司系梁平县（现梁平区）XX佳苑X区X层X号部分门市的权利人。重庆新梁投资开发（集团）有限公司委托新鑫公司将其名下的部分经营性国有资产实行统一管理，自主经营，自负盈亏。本案案涉门市属于委托管理国有资产之一，新鑫公司有权对案涉房屋进行管理、收益，具有诉讼主体资格。重庆新梁投资开发（集团）有限公司与案外人李某某、蒋某某签订《梁平县国资占有单位房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。新鑫公司接受重庆新梁投资开发（集团）有限公司委托后，案外人李某某、蒋某某征得新鑫公司同意与蒋吉华签订《房屋转租协议》，房屋租赁合同的相对方变为新鑫公司与蒋吉华，《梁平县国资占有单位房屋租赁合同书》继续有效，对新鑫公司与蒋吉华均具有约束力。《房屋转租协议》第二条约定“房屋租期自2019年2月15日起至2019年4月25日止”；第三条约定“房屋属于国有资产，不存在转让费，在合同到期日前，乙方自愿参与新鑫公司的公开挂网招租，若未竞租到该门市，乙方所有设施设备无条件搬离，无法搬离的，将无偿移交给新鑫公司”。新鑫公司对案涉房屋挂网招租后，蒋吉华以年租金110000元竞租成功，后蒋吉华以租金偏离市场价格放弃承租权，现案涉房屋已于2019年4月25日到期，故对新鑫公司请求蒋吉华腾空房屋并搬出梁平区乾街XX佳苑X区X层X号部分门市房屋内设施，予以支持。关于新鑫公司请求判令因蒋吉华违约，造成门市重新招标出租的损失费104500元的问题。蒋吉华虽通过竞租形式以年租金110000元竞得案涉门市，后放弃承租权，但其已承担了违约责任，该租金110000元属于竞价产生的结果，新鑫公司现以其与唐高敬签订合同租金115500元与蒋吉华如按约履行合同应缴纳租金220000元之间的差价来主张损失，于法无据，也显失公平，对该请求不予支持。租期届满后，蒋吉华并未腾空并搬离案涉门市，现新鑫公司主张占用费，应予支持，占有费标准按新鑫公司与唐高敬签订的《房屋租赁合同》中约定的年租金55000元标准计算。对于新鑫公司请求蒋吉华支付违约金5000元，因双方之间并无约定，对该请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、由蒋吉华在该判决生效后十日内腾空并搬出梁平区XX佳苑X区X层X号部分门市内的设施；2、由蒋吉华在该判决生效后十日内按年租金55000元标准支付新鑫公司2019年4月26日起至腾空并搬离梁平区XX佳苑X区X层X号部分门市时止的占用费；3、驳回新鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费2490元，减半收取1245元，由新鑫公司负担1116元，由蒋吉华负担129元。二审期间，新鑫公司举示收条一份，证明蒋吉华已经将案涉房屋腾空交还给新鑫公司。蒋吉华对该份证据予以认可，称其为了减少损失，已经交还房屋。本院经审查认为，该份证据真实、合法且与本案具有关联性，予以采信。二审补充查明，蒋吉华已于2019年8月28日将案涉房屋腾空交还给新鑫公司。经本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，蒋吉华的上诉请求不能得到支持。事实与理由：首先，优先承租权是指租赁期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，是一种期待权，是一种债权请求权，而不是物权、形成权。本案中，蒋吉华与新鑫公司就案涉房屋的租赁合同于2019年4月25日到期，蒋吉华继续占案涉房屋没有事实与法律依据。即便蒋吉华对案涉房屋具有优先承租权，该项权利也只是一种期待权，并不能作为蒋吉华继续占有案涉房屋的法律依据。即使在蒋吉华对案涉房屋拥有优先承租权的情况下，新鑫公司也可以将案涉房屋租赁给第三人，只是此种情形下新鑫公司属于违约，蒋吉华可以要求新鑫公司承担违约赔偿责任。故蒋吉华是否具有优先承租权及新鑫公司与唐高敬的租赁合同是否有效并不影响本案的审理结果。一审法院驳回蒋吉华对本案中止审理的请求，依法判决蒋吉华将案涉房屋返还新鑫公司，并无不当。蒋吉华上诉称新鑫公司不具有诉讼主体资格及本案需中止审理的上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，本案中蒋吉华在租赁合同期满后继续占有使用案涉房屋，应当承担相应的房屋占用使用费。一审法院参照新鑫公司与唐高敬签订合同的租赁标准，判令蒋吉华支付相应的占有使用费，并无不当。新鑫公司与唐高敬的租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，一经双方签订即成立生效。故蒋吉华上诉称，新鑫公司与唐高敬的租赁合同效力待定，不能以该合同的租赁标准计算房屋占有使用费的理由亦不能成立，本院亦不予采纳。综上，蒋吉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于本案一审判决后蒋吉华于2019年8月28日将案涉房屋交还给新鑫公司这一新的事实,新鑫公司请求归还标的物已经实现，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销重庆市梁平区人民法院(2019)渝0155民初3142号民事判决；判决蒋吉华在判决生效后十日内按日租金150.68元标准支付重庆市梁平区新鑫实业有限公司2019年4月26日起至2019年8月28日的占用费；驳回重庆市梁平区新鑫实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2490元，减半收取1245元，由重庆市梁平区新鑫实业有限公司负担1116元，由蒋吉华负担129元；二审案件受理费2490元，由蒋吉华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 柯 言审 判 员 黄文革二〇一九年十一月十三日法官助理 韦 玮书 记 员 章立立