四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1025民初3447号 原告：资中县船城国有资产经营有限责任公司。住所地:四川省资中县重龙镇水南上街**。统一社会信用代码：91511025779801724L。 法定代表人：高铭蔓，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王以宏，四川资达律师事务所律师。 被告：周秀仙，女，1970年3月15日出生，鄂温克族，四川省资中县人，住成都市成华区。 原告资中县船城国有资产经营有限责任公司（以下简称“船城国资公司”）诉被告周秀仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告船城国资公司的委托诉讼代理人王以宏、被告周秀仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告船城国资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2019年1月1日起至2020年12月31日止，按照原告调整后的租金标准每年1600000元执行；2.判令被告立即向原告付清2019年度拖欠的房屋租金1500000元；3.判令被告向原告支付违约金90000元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2011年11月22日，原被告签订为期五年的房屋租赁合同，约定从2012年1月1日起至2016年12月31日止，被告向原告租赁位于资中县营业用房用于商业服务经营（房屋面积1754.13平方米）。年租金标准2012年、2013年每年为69万元，从2014年起逐年递增5%至合同期满。年度租金分两期交纳，即每年的1月和7月各交50%。合同履行过程中，双方于2015年11月13日签订补充合同，约定延长租赁期限4年，即租赁期限延长至2020年12月31日止。补充合同对延长期限内租金标准的约定是2017年、2018年的租金标准每年为79.87万元，2019年、2020年的租金标准：“……根据2018年甲方市场租金调查标准进行调整计收”，且约定原合同其它条款不变。在履行延长期内的租赁合同中，被告按补充合同约定支付了2017年、2018年的租金。2019年的租赁开始后，原告对被告所租赁房屋片区内的营业房租赁市场进行了价格调查，对照同等地段、同等房屋的市场租金标准，决定从2019年起将被告所租赁房屋的年租金标准调整为每年160万元。原告作出调整租金标准的决定后，及时通知了被告并作出了充分的解释，而被告却以租金涨幅太高为由，拒不向原告交纳2019年的租金。经原告多次催收，直到2019年9月30日被告才向原告交了10万元，尚有150万元未付。综上所述，被告拖欠租金的行为已严重违反了双方合同的约定，构成违约，其行为不仅给原告造成了资金被占用的经济损失，也给原告的公租房租赁市场造成了不良影响，原告为维护自身的合法权益，特依法诉请人民法院判决支持原告的上述诉讼请求。 被告周秀仙辩称，1.根据市场行情和受大环境影响（包括电子商务以及网购等），全国各地的房屋租金都在不同程度地下降。资中西街周边门面都在下调租金，就被告同位置的对面7间门面，由原来的45万元/年下调至36万元/年，被告隔壁的原人人大酒店，面积和布局与被告所租二楼基本一致，从原来的25万元/年下调至现在的19万元/年，但仍然未能出租出去，被告所租二楼同样从2018年3月至今一年多时间，由于成本高，经营亏本，也一直闲置至今。2.资中县商业中心摩尔玛周边属于一类位置，鼓楼坝周边属于二类位置，被告所租赁原告房屋位置属于三四类位置之间，众所周知，黄金地段的位置整体每月的租金才30元/平方米左右，而原告计收被告的租金价格是月140元/㎡左右，故原告所谓的市场调查与实际严重不符，其所谓的调查没有权威性。3.按照房屋办证等相关要求，所有的一楼营业房有效位置都在临街8-10米左右，后面房屋的面积基本上都是作为库房或杂物间抑或是生产和办公使用，属于无绩效的位置，而被告租给原告的房屋一楼门面位置深达20米，60%都不能按营业房计租，其使用价值不能和前面临街营业房价格相比。4.历年以来，各地的租赁房屋价格即使要涨，其涨幅都是在3%至5%之间，最多的也未超过8%，而对被告这次涨租从79.87万元/年涨到160万元/年的天价，涨幅超过了105%，违背了市场规律，严重不合理。5.在同一地段，被告租给原告隔壁的门面部分的位置是黄金地段，价格是月149元/㎡，而门面背后的位置被告作为库房使用是每月146元/㎡，而在资中城区作为库房使用的房租价格一般在月15元/㎡至20元/㎡之间。被告在制定房屋租金收取时没有考虑其位置、使用情况，而只考虑了面积数量。综上所述，双方于2015年11月13日签订《房屋租赁补充合同》是原告提供的一个格式合同条款，其中对2019年和2020年租金的交纳没有约定明确。同时该房屋漏水严重，被告从2017年以来至今曾多次要求原告解决，以此希望原告方处理好几年来的漏水及维修问题，被告再交纳房租，但原告至今都未进行维修处理，因为漏水造成被告较大的货物损失、装修装饰损失和歇业损失，按照《中华人民共和国合同法》二百二十一条的有关规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”鉴于被告所租赁该房屋的情况，原告应当延长租期并减少租金，而原告不但没有减少，反而以所谓公司文件和决定的形式大幅提高租金，这是极为霸道和不合理的，也是与诚实信用原则相违背的。被告未完全交纳租金，系双方还未协商处理好房屋租赁事宜和原告擅自大幅涨高租金所致，并不是被告无理拒不交纳，所以被告不存在违约行为，不应当承担原告主张的违约金，相反其实是原告违约在先，在双方没有新的明确协议的情况下擅自大幅涨租，原告才应当承担违约责任。被告现已交2019年租金10万元，同意补交剩余租金约70万元，本案的诉讼费应当由原告全部承担。 原告船城国资公司为证明其主张，并支持其诉讼请求，当庭宣读并出示了下列证据： 一、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人的身份证复印件，证明原告具有合法的诉讼主体资格； 二、被告的身份证复印件，证明被告的身份情况； 三、2011年11月22日船城国资公司作为出租方、周秀仙作为承租方签订的《房屋租赁协议》及2015年11月31日签订的《房屋租赁补充合同》和案涉房屋所有房权证信息，证明：1.原告有权将坐落于资中县重龙镇A区5号楼一、二层钢混结构案涉房屋租给承租方使用；2.证明被告租赁案涉房屋的租赁期限，即从2012年1月1日至2020年12月31日止，房屋租金2017年和2018年每年按79.87万元收取；3.证明2019年、2020年的租金标准，原、被告进行了明确约定，即2019年和2020年租金标准根据2018年原告（甲方）市场调查标准进行调整计收。 四、船城国资公司的国资司[2018]34号文件（2018年董事会会议纪要）、《关于2019年经营性资产租金调整的请示》及经营性资产2019年租金建议表（商业），证明原告主张的租金标准是经过公司董事会研究决定的，且这次租金标准的调整不仅仅针对被告一人，是统一调整的租金标准，是符合程序的。 五、2019年5月20日《房租催缴通知》复印件，证明原告做出租金标准调整后，按调整后的租金标准向被告周秀仙催缴房租的事实； 六、2018年-2019年市场租金调查表和《资中县磐石房地产开发有限责任公司商业、服务用房租赁合同》两份，证明被告所租营业用房及周边位于一层的门面租金有高有低，该公司出租给周明的营业用房及出租给严刚位于资中县的营业用房的月租标准均过300元/㎡，证明原告对被告的租金标准的调整有相应的市场调查及依据，是具有一定的合理性的。 对上述原告提供的证据，经被告质证后认为：对证据一、证据二、证据三的真实性均无异议，但对证明目的有异议，不能达到证明被告违约的目的；对证据四的真实性不清楚，对其证明目的有异议，其存在严重的不合理，在同一个地段的租金标准，原告租给被告前面的门面及后面的库房价格基本是一样的，而库房的实际行情是一个月15-25元/㎡左右，库房位置的租金已经达到了所对应的当街门面的价格了，被告不认可；对证据五无异议，但自从收到通知后就一直与原告在进行协商处理，但协商未果；对证据六的真实性合法性不作评判，但是对专业性（关联性）不予认可，原告所出示的该组证据是位于本城中心的位置，该位置属于一类门面出租房，价格上肯定不能和被告所租位置进行对比，但是同样位于该位置的其它门面的价格才30元/㎡，不认可原告该证据的证明目的。 被告周秀仙为支持其答辩主张，当庭宣读并出示了下列证据： 一、微信聊天记录5张，证明房屋出现漏水后，做为承租方在第一时间通知了出租方，而出租方并没有对漏水事件进行及时的处理。 二、所租房屋漏水的图片7张，证明房屋漏水，破坏了装修。 三、其它商铺的房屋租赁合同复印件及照片，证明同等位置精品门面的租金还低于原告所调整的租金，同时证明原告的市场调查后涨租的不合理。 四、银行转账回单复印件5份，证明以前都是口头协议的，租金只要在每年年末（12月25日前）进行缴纳原告方都是认可的，被告在2018年期间都是按时缴纳了房租。 对上述被告提供的证据，经原告质证后认为：对证据一的真实性合法性没有异议，但从微信聊天记录上看，原告方的管理人员还是及时的处理了该事件，至于是否维修不清楚；对证据二，认为其无法证实是否为被告所出租房屋的受损情况；对证据三的真实性、合法性无异议，对证据目的有异议，所谓精品房屋没有具体的标准；对证据四的真实性、关联性无异议，对证明目的不认可，是否有口头协议，原告不清楚。 本院认为，对于原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四，被告对其真实性无异议，只是对证据三、证据四的证明目的有异议，本院审查后认为其具有真实性、合法性、关联性，故予以认可，证据三、证据四是否能达到原告的证明目的不影响对该证据的认定，只要该证据对案件的待证事实具有证明力就应认可；对证据五被告无异议，本院予以认定；对于证据六，该证据系原告单方作出的市场调查，其不具有权威性、全面性和说服力，本院不予采信。对于被告方提供的证据一，原告无异议，予以认定；对证据二，因在证据一中双方对房屋漏水问题均予以认可，该照片能够反映原告的租赁房屋漏水的情况，与证据一能相互印证，故本院予以采信。对证据三，该证据为孤证，本院无法认定其是否真实，故不予采信；对证据四，该证据能够客观的反映被告在2019年之前交纳房租的时间和金额情况，虽不能达到被告的证明目的（在租金的交纳方式和时间上双方已作出书面约定），但对本案的待证事实仍具有证明力，本院亦予以采信。 本院根据原、被告双方的陈述和上述认定和采信的证据，查明如下法律事实：2011年11月22日原告船城国资公司作为出租人、周秀仙作为承租人签订了《房屋租赁协议》，该合同约定：出租人将坐落于资中县房屋，建设面积1754.13平方米（其中底楼商业用房782平方米，二楼服务用房972.13平方米）出租给承租人，租赁期限5年，即从2012年1月1日至2016年12月31日止，并约定了租金标准：2012年1月1日起至2013年12月31日租金每年69万元；以后每年租金在上年基础上按5%递增（即2014年租金72.45万元；2015年租金76.07万元，2016年租金79.87万元）。在此《房屋租赁协议》的基础上，因在租赁期间，被告所租房屋屋面、外墙及管道浸漏严重，造成被告承租的房屋装修破损，部分货物被浸泡，导致乙方经营困难，带来一定的经济损失，双方又于2015年11月13日签订《房屋租赁补充合同》，合同约定：“一、在原签订合同的基础上，延长租赁期限至2020年12月31日止。二、甲方同意乙方对租赁的房屋进行维修及装修，乙方自行负责装修投资及房屋维修费用。乙方不得以房屋维修、装修及因漏水造成的损失为由要求甲方进行赔、补偿。三、因本次房屋维修、装饰装修资金投入较大，且乙方经营困难，2017年、2018年的租金标准按79.87万元/年计收；2019年、2020年租金标准根据2018年甲方市场租金调查标准进行调整计收；四、原合同其他条款不变。”。2018以前的房屋租金，被告已全部交纳，2019年的房租被告已缴纳10万元。2018年12月4日，原告船城公司通过其公司内部请示、董事会会议纪要和《租金建议表》的形式将租金调整为每月133335.65元，增长率为100.31%。之后原告遂将调整后的租金额（2019年按160万元计收）通知被告予以交纳，被告以租金涨幅太大且严重不合理为由未予交纳，2019年5月20日原告船城公司向被告送达了《房租催缴通知》，要求被告于2019年5月31日前交纳所欠房租160万元。被告收到该通知后交纳了10万元租金，后与原告船城国资公司多次协商未果。 本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。1.关于房屋租金是否应当按原告船城公司调整后的每年160万元收取的问题。原告通过其公司内部请示、董事会会议纪要和《租金建议表》等方式对原告进行租金调整，其涨幅是否过大、是否合理？根据双方提供的现有证据本院现无法作出评判，但原被告于2015年11月13日签订《房屋租赁补充合同》系一个原告提供的格式合同，该格式合同第三条中对2019年和2020年房屋租金的约定“……2019年、2020年租金标准根据2018年甲方市场租金调查标准进行调整计收。”是模糊的、不明确的，这是产生该租赁合同纠纷根本原因，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，该格式条款合同系原告提供，在原、被告对合同的理解不一致时，应当作出对原告不利的解释，在约定不明确的情况下，应当视为没有约定。同时，原告通过内部请示、董事会会议纪要和《租金建议表》等方式所作出的决定，只能对其内部产生约束力，不应当对合同相对方产生约束力。原被告是平等主体之间的契约关系，出租方如认为租金过低，需要进行涨租，抑或承租方认为租金过高，周边整体租金呈下滑趋势，以及原告将库房和门面等同，对被告收租不合理，需要降低租金等问题，双方应当相互理解、平等协商予以解决，任何单方以内部文件（或决定）的方式来加重合同相对方义务的做法，均是与契约（合同）的实质精神相悖的。同时对被告认为应降低租金的抗辩，本院亦不予支持。由于约定不明确，故在合同约定的租赁期限内，原告船城公司应参照2018年的对被告所收租金标准即79.87万元/年对其收取2019年和2020年的房屋租金，而不应当以其内部决定的160万元/年的标准收取，扣除被告已交纳的10万元租金，被告周秀仙还应当向原告交纳2019年度租金69.87万元；2.关于房屋租金交纳的时间，双方在2011年11月22日签订的《房屋租赁协议》中已进行明确约定，即被告租赁房屋实行先交租后使用的原则，租金的交纳方式为半年缴，被告对当年租金应于当年1月和7月两次均等付清，故被告周秀仙要求在年底即每年12月25日前才付清房租的理由不能成立，被告现应当全部交纳2019年全年的租金79.87万元；3.对于原告所要求的违约金90000元，因被告未交纳租金的主要原因系原告在双方未进行协商一致的情况下大幅增加房租，而被告认为严重不合理需要进一步协商所致，并不是被告主观上拒不交纳，被告不存在明显的违约行为，故本院对原告违约金的主张不予支持；4.对被告周秀仙要求解决房屋漏水问题，因被告未书面提出反诉，故本院对此不作审理。 综上所述，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第三十九条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告周秀仙于本判决生效后十日内向原告资中县船城国有资产经营有限责任公司支付2019年度的租金698700元； 二、驳回原告资中县船城国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9555元，由资中县船城国有资产经营有限责任公司负担5000元，由被告周秀仙负担4555元（原告已预交，由被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  朱纪平 二〇一九年十一月二十一日 书记员  王 燕