湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0591民初1167号原告：宜昌晶品物业管理有限公司，住所地宜昌开发区发展大道，统一社会信用代码9142050078090355XQ。法定代表人：梅汉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑黎明，湖北民基律师事务所律师。被告：吴璨，女，汉族，1989月3月4日出生，户籍住址北京市东城区，委托诉讼代理人：冯愿妮，湖北三峡律师事务所律师。被告：向瑛，女，汉族，1972年5月21日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，被告：董明俊，女，汉族，1962年8月16日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，被告：罗远征，女，汉族，1975年6月10日出生，户籍住址宜昌市西陵区，被告：贾成红，女，汉族，1975年4月28日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，被告：张燕，女，汉族，1976年10月4日出生，户籍住址宜昌市西陵区，被告：刘珍，女，汉族，1975年5月11日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：甘艳，湖北陈守邦律师事务所律师。原告宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称“晶品物业公司”）与被告吴璨、向瑛、董明俊、罗远征、贾成红、张燕、刘珍合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理，因双方对金钱给付的承担主体及金额争议较大，本院依法裁定转为适用普通程序于2019年10月31日二次公开开庭进行了审理，原告晶品物业公司的委托诉讼代理人秦建周、郑黎明、被告吴璨的委托诉讼代理人冯愿妮、被告董明俊、罗远征、贾成红、张燕、被告刘珍及其委托诉讼代理人甘艳到庭参加诉讼。被告向瑛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告晶品物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴璨支付原告水电恢复费用5077元；2.判令被告董明俊、刘珍、向瑛、罗远征、贾成红、张燕对第一项诉请承担连带责任；3.本案诉讼费用由七被告承担。事实与理由：2017年8月，原告与被告董明俊等7名业主代表签订《协议书》，约定：“晶品国际”项目业主（乙方）委托宜昌晶品物业管理有限公司（甲方）全权负责水电开通事宜；该费用从甲方应支付给乙方的租金或违约金中抵扣，所有业主对该费用进行分摊；分摊按户计算，一人有两套房屋的按两户计算，共计208户；鉴于乙方人数众多，其中19-25楼全体业主委托业主代表董明俊等7人代为签字，业主代表对签字负责，并对代理权负责。被告吴璨系“晶品国际”23-19号房屋的业主，其委托业主代表在《协议书》上签字。上述协议生效后，原告按约履行水电开通事宜，并向相关施工单位支付了水电施工费用等，均摊到208户，每户的水电恢复费用为5077元。现被告拒绝支付上述费用，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《协议书》、（2019）鄂0591民初23号《民事调解书》，证明：1.2017年8月，原告与被告董明俊等7名业主代表签订《协议书》，约定“晶品国际”项目业主（乙方）委托宜昌晶品物业管理有限公司（甲方）全权负责水电开通事宜；该费用从甲方应支付给乙方的租金或违约金中抵扣，所有业主对该费用进行分摊；分摊按户计算，一人有两套房的按两户计算，共计208户；鉴于乙方人数众多，其中19-25楼全体业主委托业主代表董明俊等7人代为签字，业主代表对签字负责，并对代理权负责。被告吴璨系“晶品国际”23-19号房屋的业主，其委托业主代表在《协议书》上签字。2.部分业主认可并已实际支付（抵扣）水电恢复费用。证据二、《低压安装工程承包合同》，金额10970元；《一户一表改造工程勘验设计合同》，金额40000元；《新建住宅配电工程承包合同》，金额562000元；《工程施工合同项目及报价表》入户水系统980元每户，入户电系统1150元每户；（2019）鄂0591民初4号《民事调解书》、（2019）鄂0591执184号《执行通知书》、发票和转账凭证。证明：晶品公司已支出水电施工费用为2947元【（10970元+40000元+562000元）/208户】，每户入户水系统980元一套、每户入户电系统1150元，即被告应承担的水电恢复施工费为5077元。被告吴璨辩称，《协议书》系董明俊、刘珍、向瑛、罗远征、贾成红、张燕与原告签订，吴璨并未授权上述六名业主签订该协议，对协议内容无从知晓。协议中乙方代表人为王远文，系项目业主，也是甲方的代理人，属于双方代理。协议第一条约定双方解除合同以法院的生效判决为准，未起诉业主参照生效判决支付违约金即房屋占用费，而吴璨属于签订时未起诉的业主，原告也未按协议约定向吴璨按生效判决支付违约金即房屋占用费，故该协议对吴璨不产生约束力。在吴璨作为原告的另案诉讼中，虽与原告达成调解，但至今未获得赔偿。在调解时，吴璨已口头承诺可以从其获得的赔偿中扣减水电恢复费用，但对5077元水电恢复费用标准有异议，请求法院核实水电恢复费后，在执行程序中予以扣减。被告董明俊、罗远征、贾成红、张燕辩称，1.协议书上签字的七人系208户业主代表，由各楼层业主通过微信群推选产生，业主代表出于热心，免费无偿代表208户业主与晶品物业公司协商解决一户一表水电恢复事宜，原告在起诉书中承认七被告的代表身份，业主代表不应承担连带责任；2.业主在购买房屋时，开发商宜昌庆庆兴新经济实业有限公司直接与莫泰168酒店签订合同用于开设酒店，水电恢复应当由开发商负责；3.原告拖欠业主租金，当时莫泰168酒店在搬走前已支付租金，当时三方确认租金用于开通水电；4.原告主张的5077元中，包含有入户水系统和入户电系统费用，应当扣减。为支持其辩称意见，被告董明俊、罗远征、贾成红提交了如下证据：证据一、贾成红的晶品国际房屋交接单一份，证明贾成红已交清房款，交房标准中有一户一表；证据二、罗远征、董明俊、贾成红的购房合同及附件一份，证明购房时配套费用中包含一户一表水电700元、电表450元，并计入房价。被告刘珍辩称，1.水电开通费不应由业主代表承担，一是开通一户一表系各位业主与供水供电部门的合同关系，晶品物业代为开通水电，是为208户业主利益服务；二是业主代表是为业主利益签订合同，善意、无偿；三是一户一表已安装到位，实际受益人为208业主，业主代表不享有权利，不应承担连带责任。2.5077元费用真实性存疑，施工过程未按约定邀请业主或业主代表参与监管，实际履行情况不明；3.部分被告主张开通水电系开发商责任，属于另一争议，应向开发商主张，业主代表不应承担后果。被告向瑛未到庭，其在第一次庭审中原委托诉讼代理人辩称，《协议书》上的签字并非其本人签署，但未提交鉴定申请。经庭审质证，对原告举证证据一，被告吴璨对《协议书》真实性、合法性及关联性均有异议，八名业主代表没有吴璨授权，王远文系双方代理；对业主叶青与原告达成的调解书真实性无异议，但仅能证明叶青与原告达成调解协议，不能约束吴璨；被告董明俊、罗远征、贾成红、张燕、刘珍认可《协议书》的真实性，签字系本人签字，五被告是业主代表而非代理人；对调解书真实性无异议，该调解书是原告与第三人达成，不能约束本案。对原告举证证据二，被告吴璨除对《新建住宅配电工程承包合同》真实性有异议，对其他均无异议，认为违约金18万元系原告未按期支付造成，不应由被告承担；被告董明俊、罗远征、贾成红、张燕、刘珍对《新建住宅配电工程承包合同》真实性有异议，工程款的金额是原告与第三方调解而成，相关事实没有裁判文书认定，施工过程无业主监管，施工方的选择未做到公开透明。对被告举证的房屋交接清单及购房合同，原告晶品物业公司认可其真实性，对关联性不认可，认为购房合同及房屋交接主体均系业主与房屋开发商，原告只是作为物业公司参与其中，与本案水电恢复诉争无关。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，晶品国际项目共有208户业主，2006年业主向开发商宜昌庆庆兴新经济实业有限公司购买房屋时，约定将房屋对外出租用于开设酒店（原莫泰168酒店），由宜昌晶品酒店管理有限公司（后变更为宜昌晶品物业管理有限公司）负责房屋对外出租的日常管理，并按月向业主支付租金。三方分别签订了购房合同、房屋交接单及租赁协议，购房合同约定的交房标准中包含水电一户一表，配套费用中包含水电入户费用，但据当事人陈述实际交房时公共区域及房屋内部均系毛坯，水电未入户，房屋由酒店经营方上海驿居酒店管理有限公司按酒店标准进行装修使用。对外出租经营酒店期间，因经营不善，2016年，原莫泰168酒店经营方退场，导致晶品物业公司无法向业主支付租金，同时房屋因水电未入户无法返还及使用。2017年，业主为维护自身权益，要求晶品物业公司将房屋返还，双方因欠付租金及水电恢复产生争议，为便于问题有效解决，业主通过微信群沟通，推选董明俊、向瑛、罗远征、贾成红、张燕、刘珍等八名业主作为业主代表与晶品物业公司协商，双方最终达成协议并签订了《协议书》，主要内容为：因驿居酒店拖欠租金导致合同无法继续履行，驿居酒店交还的房屋属于统一水电，没有分户水电计量，甲方（晶品物业公司）尚有部分租金未向乙方（“晶品国际”项目业主）支付，为尽快实现水电分户计量，乙方委托甲方全权负责水电开通事宜。双方在协议中约定拖欠的租金或违约金按照法院生效判决确认支付，未起诉的业主参照判决标准支付。乙方将水电开通事宜委托甲方，由甲方选派施工单位予以施工，该费用从甲方欠付的租金或违约金中抵扣，所有业主对该费用进行分摊。施工费以甲方与施工单位最终结算实际金额为准，乙方可随时派代表参与监管。水电分摊按户计算，共208户。由于业主人数众多，19至25楼业主委托业主代表张燕等7人代为签字，业主代表对签字负责，并对代理权负责，其余业主由王远文代为签字。协议签订后，晶品物业公司依约开展水电一户一表恢复工作，与宜昌三峡送变电工程有限责任公司供电分公司、宜昌电力勘测设计院有限公司江北分公司、宜昌三峡送变电工程有限责任公司分别签订《低压安装工程承包合同》、《工程勘测设计合同》和《新建住宅配电工程承包合同》，金额分别为10970元、40000元和562000元，完成了水电恢复的勘察、设计、施工，上述费用共计612970元。后晶品物业公司与宜昌天尚金字塔装饰工程公司签订《工程施工合同》，完成水电入户及相关设施改造，合同总造价1885333.9元，其中入户水系统980元/户，入户电系统1150元/户。/208户+980元+1150元）。现工程已完工，房屋已向业主交付。同时查明，因晶品物业公司拖欠房屋租金，业主通过诉讼方式解决双方争议，本案被告吴璨在本院（2019）鄂0591民初1025号民事案件中，作为原告与晶品物业公司就租金、违约金等费用达成调解，但未扣减水电恢复费。目前该案件已进入执行程序。另查明，王远文系晶品物业公司工作人员，同时也是晶品国际项目业主，其在《协议书》甲方处系代表晶品物业公司签字，同时也代表19至25楼以外其他楼层业主在乙方处签字。本院认为，本案系因房屋租赁期间，因第三方违约，导致出租方与承租方就后续房屋返还问题而引发纠纷，同时因涉案被告较多，被告之间对水电恢复费用的承担主体、金额标准等存在较大分歧，牵涉多方利益，导致矛盾复杂，现根据庭审查明的事实，就各方争议焦点评议如下：一、关于《协议书》的效力问题。该《协议书》系晶品物业公司与业主代表签订，晶品物业公司具有独立法人资格，长期负责案涉房屋对外出租的管理，具备开展水电恢复的条件；董明俊、向瑛、罗远征、贾成红、张燕、刘珍等人均系完全民事行为能力人，本身系项目业主，其代表身份由各楼层业主通过微信群推选产生，具有代表资格；《协议书》的内容主要是解决房屋水电恢复入户，满足全体业主一户一表使用需求，其内容并不违法。被告吴璨辩称董明俊、向瑛、罗远征、贾成红、张燕、刘珍等人未取得其授权，认为该协议对其无约束力，该观点系对代表人与代理人的概念理解不当，代表人与代理人的主要区别一般体现在利益的一致性、工作的无偿性和对象的广泛性。董明俊、向瑛、罗远征、贾成红、张燕、刘珍等人为了208户业主的共同利益，主动承担了需要业主自己解决的具体事项，包括积极出面协商、转告业主及时提交相关资料、汇集通报相关信息等，在此过程中，业主代表并未向业主收取任何费用，水电恢复完成后，其最终成果也由各业主享有。因此，董明俊、向瑛、罗远征、贾成红、张燕、刘珍等人的行为属代表性质，而非代理性质，鉴于业主众多、人员分散的客观事实，业主通过微信群方式推选代表的方式并无不妥，吴璨的此项辩称意见本院不予认可。针对协议的效力，被告吴璨认为王远文同时在《协议书》甲方落款处和乙方落款处签字的行为构成双方代理，根据庭审查明的事实，王远文系原告晶品物业公司工作人员，对其该项身份双方均无异议，其代表甲方即晶品物业公司签字合法有效；王远文同时也是项目业主，对其此项身份双方也无异议，王远文作为19至25层以外楼层业主的代表，与董明俊、向瑛、罗远征、贾成红、张燕、刘珍等人所代表的楼层业主并不一致，且双方签订的《协议书》系各方现场协商一致达成，过程公开透明，王远文作为代表签字，并未损害甲方即晶品物业公司和乙方即其所代表业主任何一方的利益，其行为不构成双方代理，吴璨的此项辩称意见本院不予认可。根据协议内容第一条，吴璨辩称其属于签订时未起诉的业主，原告未按协议约定向其按生效判决支付违约金，认为该协议对其不产生约束力。本院认为协议第一条实际是双方约定欠付租金的解决方式，并不影响本案水电恢复费争议的解决，吴璨不能因部分条款履行与否而否认整个协议的效力。综上，董明俊、向瑛、罗远征、贾成红、张燕、刘珍等人作为代表与晶品物业公司签订《协议书》合法有效，对双方及全体业主均具有约束力，各方均应依约履行。二、关于水电恢复费的承担主体问题。双方签订的《协议书》约定，水电恢复的费用从甲方即晶品物业公司欠付业主的租金或违约金中抵扣，所有业主对该费用进行分摊。根据庭审查明的事实，关于晶品物业公司欠付租金、违约金的争议业主已通过另案诉讼解决，大部分业主并未在另案中对水电恢复费进行扣减，目前被告吴璨在另案中与晶品物业公司达成调解协议，也未对该笔水电恢复费进行扣减，违反了协议约定，原告晶品物业公司在本案中向吴璨主张支付水电恢复费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告第二项诉请要求董明俊、向瑛、罗远征、贾成红、张燕、刘珍对吴璨的欠付款项承担连带责任，有失公平，于法无据，本院不予支持。被告董明俊、罗远征、贾成红、张燕辩称水电恢复费应由开发商承担，不应由业主及代表承担，其提交的购房合同、交接单仅能证明业主支付了购房款，交房标准中包含水电入户，无法证明开发商交房时实际移交了分户的独立水表、电表，对此争议，其可向开发商另行主张。三、关于水电恢复费的金额标准问题。原告晶品物业公司诉请的水电恢复费为5077元/户，被告辩称施工过程业主未参与监管、施工单位未招标，对费用金额有异议，根据晶品物业公司提交的计算方式，经核实，该笔水电恢复费的构成包括与水电入户密切相关的勘察、设计、施工合同费用，以及施工改造中的每户入户水系统980元、每户入户电系统1150元费用，不包括宜昌天尚金字塔装饰工程公司施工改造的大部分费用，也不包括因施工改造延迟付款的违约金180000元，且施工单位均有相应资质，对该费用的组成及标准本院予以认可。被告辩称业主在购房时向开发商交纳了入户水系统和入户电系统两笔费用，应从5077元中扣减。本案诉争水电恢复费用系晶品物业公司履行《协议书》而产生，晶品物业公司已实际支付，房屋开发商与晶品物业公司系两个不同的法人，两者系不同的法律关系，被告以已向开发商付款而主张扣除晶品物业公司已支付费用的意见，违反了合同相对性原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告吴璨在本判决生效之日起十日内支付原告宜昌晶品物业管理有限公司水电恢复费用5077元；二、驳回原告宜昌晶品物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告吴璨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  谷 鹏人民陪审员  李明喜人民陪审员  徐振安二〇一九年十一月七日书 记 员  程伊尔