江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0324民初7031号原告：闫坤，男，1968年9月11日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：胡正太，男，1966年5月14日生，汉族，住睢宁县，系单位推荐。委托诉讼代理人：何静，女，1967年3月6日生，汉族，住睢宁县，系原告妻子。被告：吴玉侠，女，1963年6月25日生，汉族，住睢宁县睢城街道七井村**，现住睢宁县。委托诉讼代理人：张超，睢宁县城关法律服务所法律工作者。被告：徐州佳鑫源置业有限公司，统一社会信用代码91320324789087608B，住所地睢宁县城八一东路****。法定代表人：胡佳庆，该公司总经理。原告闫坤与被告吴玉侠、徐州佳鑫源置业有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法由审判员梁云适应简易程序独任审判，分别于2019年10月24日、2019年11月13日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加徐州佳鑫源置业有限公司为本案被告。原告闫坤、被告吴玉侠及其委托诉讼代理人张超于第一次庭审到庭参加诉讼，原告闫坤及其委托诉讼代理人胡正太、何静，被告吴玉侠及其委托诉讼代理人张超，证人胡某,4于第二次庭审到庭参加诉讼。被告徐州佳鑫源置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫坤向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告吴玉侠立即从东方花园7号楼5号汽车库搬出，停止侵害、排除妨碍；2、被告吴玉侠从2017年12月侵占至今已20个月，要求被告吴玉侠赔偿经济损失（房屋租赁费每月400元）计人民币8000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告闫坤于2008年年底购买徐州市恒安房地产开发有限公司开发的东方花园（县中医院北侧）7号楼1单元102室，并于2009年4月1日购买7号楼5号汽车车库（车库款81620元），当时交车库定金10000元整，后于2010年8月10日付清剩余车库款71620元。7号楼5号汽车车库位于1单元102室南侧主卧室的底下一层，面积26.5平方米，因车库高度不足2.2米，不能办理房产证（附徐州市恒安房地产开发有限公司开具的收据图片）。2010年8月10日上房时，徐州市恒安房地产开发有限公司把东方花园7号楼1单元102室（户主闫坤）的钥匙连同7号楼5号车库的钥匙一并交给了原告，原告当时用钥匙打开了102室及5号车库，共同完成了现场交接。至此7号楼5号车库买卖已经完成，产权已归属原告所有，徐州市恒安房地产开发有限公司无权处置原告所有的汽车库。2019年7月13日，原告准备装修涉案房产时发现7号楼5号车库已经被被告吴玉侠非法侵占并装修入住了，这严重侵害了原告的合法权益。2019年7月15日，原告到香榭梧桐小区物业服务处找到朱斌会计，查找到东方花园7号楼一层储藏室、车库平面图，图中明确标明7号楼5号车库业主为闫坤。综上所述，原告是涉案东方花园7号楼5号车库的合法所有人，被告非法侵占原告的汽车车库。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条规定，现申请法院依法判令被告立即从涉案汽车库中搬出，停止侵害、排除妨害、恢复原状并赔偿损失。被告吴玉侠辩称：涉案车库系被告吴玉侠合法购买的，有买卖合同、收款收据，并且被告已装修入住，办理了水电户头，原告的诉请没有事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告徐州佳鑫源置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2009年4月1日，原告闫坤购买徐州市恒安房地产开发有限公司开发建设的涉案东方花园小区7号楼5号汽车库，并支付订金10000元，徐州市恒安房地产开发有限公司向原告出具收据一张。2009年6月23日，原告与徐州市恒安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号：SN07248）,约定原告购买徐州市恒安房地产开发有限公司开发建设的涉案东方花园小区7号楼1单元102室房屋，房屋建筑面积共87平方米，总价款为198186元。涉案7号楼5号汽车库位于该房屋卧室下方。2010年8月10日，原告向徐州市恒安房地产开发有限公司支付7号楼5号汽车库剩余价款71620元，并由徐州市恒安房地产开发有限公司向原告出具收据一张。徐州市恒安房地产开发有限公司于2010年8月10日向其交付了7号楼1单元102室房屋及7号楼5号汽车库的钥匙，原告当场进行了验收。庭审中，原告另提供涉案7号楼储藏室层平面图一张，图中5号储藏室中用蓝色手写字体标注为“闫坤”，拟证明涉案5号汽车库为其所有。因车库高度不足2.2米，不予办理产权证，故涉案5号汽车库无法办理产权登记。另查明，2011年2月26日，徐州市恒安房地产开发有限公司因失信行为被睢宁县住房和城乡建设局永久取消在睢宁建设市场承接新的业务的资格。2011年3月24日，徐州市恒安房地产开发有限公司变更登记为徐州佳鑫源置业有限公司，即本案被告。2017年12月25日，徐州恒安房地产开发有限公司（甲方）与被告吴玉侠（乙方）签订《购房协议》一份，约定乙方购买甲方开发的东方花园小区7号楼5号汽车库，面积28.23平方米，价款为105000元，并约定甲方不负责产权证的办理，日后发生所有与产权证有关的事情与甲方无关，乙方依据此协议和甲方开具的收款凭证作为证明此房属乙方所有。协议落款甲方处加盖徐州市恒安房地产开发有限公司财务专用章，乙方处由被告吴玉侠签名。并在协议底部写明“此房甲方同意出售，如发生任何意外由甲方负责”。被告吴玉侠于同日向案外人胡某,4支付订金2000元，由胡某,4向其出具收款收据一张，并于2017年12月30日、2017年12月31日向案外人胡紫健转账支付剩余房款103000元。被告称胡紫健系涉案房产的开发商胡居务的儿子。庭审中，证人胡某,4称其系受徐州秦桥物业有限公司的委托出售涉案7号楼5号汽车库，购房协议是从徐州市恒安房地产开发有限公司拿的，拿到时已经加盖了徐州市恒安房地产开发有限公司的财务专用章，称其卖房子时并不知道徐州市恒安房地产开发有限公司的名称已经变更。原告另提供其妻子何静和被告吴玉侠的对话录音、原告与案外人胡某,4的通话录音、原告与案外人徐州泰达物业有限公司工作人员胡涛的通话录音各一份，拟证明物业公司在上房时已经将钥匙全部交付给了原告，案外人胡某,4误将原告所有的7号楼5号车库当成8号楼5号车库出售给被告吴玉侠，在没有钥匙的情况下破门而入，严重侵害了原告的合法权益。本院认为，原告闫坤从开发商徐州市恒安房地产开发有限公司处购买涉案东方花园小区7号楼1单元102室房屋及7号楼5号汽车库，原告按约定支付了全部购房款，开发商亦将房屋及车库交付给原告，原告已经合法取得房屋及车库的所有权。2017年12月25日，案外人胡某,4擅自以徐州市恒安房地产开发有限公司的名义将原告所有的房产出售给被告吴玉侠，而购房款又由案外人胡紫健（系涉案房产的开发商胡居务的儿子）收取，此时的徐州市恒安房地产开发有限公司早已更名为徐州佳鑫源置业有限公司，此种情形既有合同诈骗之嫌又构成无权处分，闫坤在得知车库被侵占后，于2019年7月15日报警，睢宁县公安局睢城派出所于2019年11月15日出具《接处警证明》，认为双方要找开发商协商或到法院起诉经济纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的、所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案汽车库不具备登记条件，虽然被告吴玉侠已经占有使用涉案汽车库，但徐州市恒安房地产开发有限公司早在2011年3月24日就已经变更为徐州佳鑫源置业有限公司，被告吴玉侠于2017年12月25日签订购房协议时仍是与徐州市恒安房地产开发有限公司签订，且协议加盖的是徐州市恒安房地产开发有限公司财务专用章。另外，向其出售涉案汽车库的工作人员胡某,4亦不是受徐州恒安房地产开发有限公司受托，据其陈述是受另一公司即徐州秦桥物业有限公司的委托出售，被告的购房款亦不是向合同相对方徐州市恒安房地产开发有限公司支付，而是向所谓的开发商的儿子直接支付，显然不符合常理。被告吴玉侠既未审核胡某,4是否具有代理权限，也未审核徐州市恒安房地产开发有限公司是否具有出售权限，被告吴玉侠在购买涉案汽车库时未尽到合理的审查注意义务。原告在2009年购买涉案汽车库时购房款为81620元，根据2017年年底该小区的房屋市场价格，涉案汽车库应该远不止被告吴玉侠所花费的105000元，其受让价格也不合理，故被告吴玉侠不是善意取得，其仅凭手中持有的《购房协议》及收据不能证明其合法拥有涉案车库的所有权，且根据提供的有关通话录音，被告方存在侵占原告车库的情形，其占有案涉车库无事实及法律依据，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。如被告认为自己的权利受到了侵害，可向无权处分人主张损失，维护自己的合法权益。原告是涉案汽车库的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，原告有权要求被告吴玉侠停止侵害、排除妨害，故原告要求被告吴玉侠立即从东方花园7号楼5号汽车库搬出，停止侵害、排除妨碍的诉讼请求，于法有据，为了维护交易稳定及社会的公平正义，其诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告吴玉侠赔偿经济损失的诉讼请求，由于其车库一直处于闲置状态且未提供相应的证据证明损失的具体数额，待其有确实充分的证据后可另行主张，其赔偿经济损失的诉讼请求，在本案中本院不予支持。被告徐州佳鑫源置业有限公司未到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴玉侠于本判决书生效后三十日内将睢宁县东方花园小区7号楼5号汽车库腾空并返还给原告闫坤；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取175元，由被告吴玉、被告徐州佳鑫源置业有限公司侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  梁 云二〇一九年十一月二十二日法官助理  朱容萱书 记 员  李 莹附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的主要方式有：（一）停止侵害；（二）排除妨害；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训杰、责令具结悔过、收缴进行违法活动的财务和违法所得，并可以按照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。