河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民再101号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地河南省郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，任公司董事长。委托诉讼代理人：高显林，男，汉族，1954年12月13日出生，住河南省南阳市卧龙区，系该公司法律顾问。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张根叶，女，汉族，1965年8月7日出生，住河南省荥阳市。再审申请人河南宏江房地产开发有限公司（以下简称宏江公司）与被申请人张根叶为房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫13民终7217号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年6月24日作出（2019）豫民申2159号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宏江公司的委托诉讼代理人高显林，被申请人张根叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏江公司申请再审称，1、《商品房买卖合同》约定，买受人不能在规定期内取得房屋产权证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。本条约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的当事人特殊约定范围，结合本案《商品房买卖合同》约定为已付房款的0.1%支付违约金。2、二审随意酌定判决宏江公司支付所购房款20%的逾期办证违约金不成立。本案房产已于2009年11月交付完毕，张根叶居住该房长达10年之久。当时购该房30万余元，现价能售80万余元，不存在给对方造成损失的事实。二审法院适用《中华人民共和国合同法》第114条规定，从而酌定宏江公司承担20%的违约金不能成立。3、宏江公司已按《商品房买卖合同》约定及时向产权登记机关备案登记完毕，现二审判决宏江公司支付房款20%的逾期办证违约金，实属错判。请求依法改判或发回重审。张根叶辩称，1、《中华人民共和国合同法》114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以以约产因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张根叶在一审、二审、再审中，首先提到违约金偏低问题，其次提到由于宏江公司违约给张根叶造成的损失问题。宏江公司经业主十几次催促仍没有办证，结果造成同小区的一至六号楼有房产证的房屋比没有房产证的同面积七号楼房屋多卖三十万元，七号楼业主孩子上学由于没有房产权证，另交择校费六万元，房屋无法贷款抵押，无法进行房屋买卖过户交易。由此可见宏江公司违约给张根叶造成的损失是巨大的。宏江公司于法律法规而不顾，歪曲事实，进而达到长期拖延办证的真实目的，以阻止小区其他业主也要起诉宏江公司的诉讼想法。2、宏江公司辩称当初购房款为30余万元，现价能售80余万元，业主没有损失，该说法完全违背事实。当初购买宏江公司商品房时的工人工资只有500元每月，现在的工资在3000元每月，这之间已经有六倍的差距。而且当时办证的一切费用都已收取完毕，十多年来业主一直催促办理房产证未果。省高院的再审裁定中只对南阳中院判定支付违约金提出异议，根本没有涉及房屋所有权证办理的关键问题。因宏江公司一直没有向房管局申请房权证办理，也没有交缴大修基金，手续不全，房权证无法办理的责任在宏江公司。综上，原二审判决正确，要求维持。张根叶向一审法院起诉请求：2007年1月22日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，该合同约定，原告购买被告开发的位于南阳市××路与××路交汇处××公寓××楼××单元××房，房款311255元。2007年1月22日，原告向被告支付了全部购房款311255元，被告为原告出具了收款收据。2007年1月22日，被告向原告交付房屋。原告将房屋装修后搬入居住至今。被告在商品房买卖合同中承诺，签订合同交付商品房使用后90日内,持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人向买受人赔偿违约金。但自2007年5月起，原告多次要求被告为该房屋办理房地产权属证书，但被告均以种种理由推诿，至今未予办理。故原告诉至法院，请求：1、判令依法确认争议房产归原告所有；2、判令被告为原告办理房屋所有权属证书；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2007年5月1日起按原告已付购房款311255元，按中国人民银行同期贷款利息计算至房屋所有权证办理交付原告之日止；4、判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年1月22日，原告与南阳市宏江房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同。该协议约定，原告购买该公司开发的位于南阳市××路与××路交汇处××公寓××楼××单元××房，房款313255元。合同第十五条约定，“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2007年1月22日，原告向该公司支付了全部购房款313255元，该公司为原告出具收款收据。在合同约定的交付房屋期限前，该公司向原告交付房屋。后原告要求被告为该房屋办理权属证书，但被告至今仍未办理，双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明，被告原名称为南阳市宏江房地产开发有限责任公司，后名称变更为河南宏江房地产开发有限责任公司。被告于2004年7月14日取得南阳市建设工程规划许可证，于2005年10月26日取得土地证，于2005年6月2日取得建设用地规划许可证，于2006年8月16日取得建设工程施工许可证，于2006年9月14日取得商品房预售许可证，于2009年7月6日取得南阳市建设工程竣工验收备案证书。一审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定及时足额支付了购房款，被告作为出卖人，在收到房款后应当履行交付房屋、协助原告办理产权证书的义务，但由于被告的原因，原告至今未取得房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担继续协助原告办理产权登记手续并支付违约金的违约责任。关于违约金的计算，原告要求按中国人民银行贷款利率计算未及时协助办理房产证的违约金，按照《合同法》第一百一十四条规定，计算违约金根据合同约定或因违约行为造成的实际损失，关于实际损失原告并没有提供证据，故本案根据双方合同约定计算违约金。双方签订合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，即按合同约定被告应支付的违约金为313255元×0.1%=313.3元。关于原告主张确认该房产归其所有的诉讼请求，我国采取物权公示制度，被告应积极配合原告进行产权登记。一审法院判决：一、本判决生效后三十日内，被告河南宏江房地产开发有限责任公司协助原告张根叶办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼六单元4××号房屋的产权登记手续。二、判决生效后十日内，被告河南宏江房地产开发有限责任公司向原告支付逾期办证违约金313.3元。三、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费100元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。张根叶不服一审判决，上诉请求：请求撤销原判，发回重审或改判支持上诉人一审中的诉讼请求，并由被上诉人负担诉讼费。理由：1、由于被上诉人原因造成房产证至今未办理，被上诉人是办理房权证的主体，应由上诉人协助被上诉人办理房权证。2、同是该小区的业主，其他业主按购房款年利率的6%计付违约金，本案按0.1%计付违约金311元显失公平。且从合同约定的办证时间到上诉人一审起诉已有9年时间，损失远超出311元。二审法院查明：被上诉人宏江公司已收取上诉人张根叶测绘费、契税、交易税、印花税、登记费、土地证费共计13,785元，已收取燃气初装费2,350元及大修基金6,265元。二审中查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，上诉人张根叶与被上诉人宏江公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。上诉人张根叶请求依法确认涉案房产归其所有，上诉人宏江公司不持异议，对该诉请本院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条系关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”依据合同约定及法律规定，办理产权登记的义务人为被上诉人宏江公司，宏江公司将房屋交付张根叶后长期未办理房屋产权证书，已构成违约，应当承担继续履行合同并支付违约金的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人张根叶称《商品房买卖合同》约定的违约金过低的情形，请求予以增加。综合房屋市场价格和实际损失，本院酌定违约金以已付房款的20%计付，即313,255元×20%=62,651元。上诉人请求违约金过高部分不予支持。关于办理房屋产权证书的义务主体的认定，二审法院认为，依据合同约定，出卖人宏江公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，宏江公司已收取上诉人张根叶大修基金、测绘费、交易税、印花税、登记费等费用，办理房屋产权证书所需的资料除购房者基本信息外，其他主要资料均由被上诉人宏江公司持有，故办理房屋产权证书的义务人应为宏江公司，并由上诉人张根叶配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立；原审部分处理不当，予以变更。二审法院判决：一、维持卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4585号民事判决第三项；二、位于南阳市××路与××路交汇处××公寓××楼××单元××房的房屋产权归上诉人张根叶所有；三、变更卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4585号民事判决第一项为：上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为上诉人张根叶办理南阳市××路与××路交汇处××公寓××楼××单元××房的房屋产权证书，由上诉人张根叶配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料；四、变更卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4585号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司向上诉人张根叶支付逾期办理房屋产权登记的违约金62,651元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本院再审过程中，双方均无新证据向法庭提交。本院再审认定事实与原一、二审查明事实一致。本院再审认为，一、依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，张根叶与宏江公司在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效；合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张根叶已经按照合同约定支付购房款，宏江公司除了需要按照合同约定交付房屋，还应当在合同约定的在商品房交付使用后90日内为张根叶办理房屋产权登记证书，但宏江公司于2007年1月22日将房屋交付张根叶后，至今未办理房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应承担继续为张根叶办理房屋产权登记证书并支付逾期办证违约金的违约责任。二、关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约造成的实际损失为限额。本案中，因张根叶无法证明因宏江公司逾期办证给其造成的实际损失，现不能确定张根叶是否存在实际损失，故对张根叶增加违约金的请求本院再审不予支持，本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。因此，本院原二审判决在没有要求张根叶举证证明其实际损失的情况下，酌定违约金为总房款的20%没有依据，本院再审予以纠正。因双方签订合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，即按合同约定宏江公司应支付的违约金为313255元×0.1%=313.3元。三、关于办理房屋产权证书义务人的确定问题，依据双方合同约定，出卖人宏江公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；且宏江公司已收取上诉人张根叶大修基金、测绘费、交易税、印花税、登记费等费用；办理房屋产权证书所需的资料除购房者基本信息外，其他主要资料均由被上诉人宏江公司持有，因此，办理房屋产权证书的义务人应为宏江公司。本院原二审认定应当由河南宏江房地产开发有限责任公司为张根叶办理房屋产权登记证书，由张根叶配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料并无不当，本院再审予以维持。本案中，因宏江公司在房屋交付后长达十余年未履行办理房屋产权证书义务，其在支付逾期办证违约金的同时，应积极为张根叶办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼六单元4××号的房屋产权登记证书，本院也相信宏江公司能充分认识到其违约行为的错误，在判决规定的时间内能够积极为购房者办理房屋产权证书。若宏江公司在本院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋产权登记证书的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，宏江公司应按照张根叶已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向张根叶继续支付违约金，直至房屋产权登记证书交付张根叶之日止。综上，本院原二审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫13民终7217号民事判决和南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4585号民事判决；二、南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼六单元4××号的房屋产权归张根叶所有；三、本判决生效后三十日内，河南宏江房地产开发有限责任公司向张根叶支付逾期办理房屋产权证书违约金313.3元。四、河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为张根叶办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼六单元4××号的房屋产权登记证书，由张根叶配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料。若河南宏江房地产开发有限责任公司逾期仍不履行办理房屋产权登记证书义务，则按张根叶已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向张根叶继续支付违约金，直至房屋产权登记证书交付张根叶之日止。五、驳回张根叶的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理100元，共计200元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡书海审判员  李路明审判员  张 鹏二〇一九年十一月十二日法官助理吴春哲书记员陈傲