宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2017）宁0323民初818号原告（反诉被告）:皮秀芝，女，汉族，1981年8月6日出生，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：邵军，系宁夏宁人律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：海梅琴，系宁夏宁人律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：吴彦，男，汉族，1968年11月4日出生，住宁夏回族自治区盐池县。委托诉讼代理人：文庆玲，系宁夏方和圆律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李婷婷，系宁夏方和圆律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）皮秀芝诉被告吴彦（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，被告吴彦于2017年5月17日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皮秀芝的委托诉讼代理人邵军、海梅琴、被告吴彦的委托诉讼代理人代理人文庆玲、李婷婷均到庭参加了诉讼。经本院本院同意，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）皮秀芝向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年4月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告交纳的商铺保证金20000元；3、判令被告赔偿原告经济损失472329.6元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原被告双方签订房屋租赁合同，原告承租被告所有的位于盐池县汽车城1号楼9号商铺，原告依约交纳了保证金20000元及物业费、水费、电费等费用，履行了承租方应尽电费义务，因被告出租房屋存在重大安全隐患，于2017年1月9日发生火灾，造成原告直接财产损失472329.6元，自火灾发生至今被告对原告的损失不闻不问且不履行出租方应尽的义务，致使原告租赁上诉房屋的合同根本目的无法实现，现诉至法院，望判如所请。原告为支持自己的主张，当庭提交以下证据：证据一、宁夏盐池汽车城房屋租赁合同、房屋产权证书（201401403号）复印件各一份，收据复印件4张，即保证金收据一份、预交电费收据一份、预交水费收据一份、物业费收据一份（时间均为2016年3月23日），交房收费明细表复印件一份，解除房屋租赁合同通知书原件一份（2017年3月10日）、顺风快递单原件一份（2017年3月10日），证明：1、原、被告于2016年4月1日签订了房屋租赁合同，被告将涉案房屋出租给原告，该房屋租赁合同并没有约定消防安全责任，依据合同法及相关法律规定，本案消防责任和维修责任由被告承担；2、涉案房屋系被告所有；3、原告依照合同约定交付了保证金20000元并预交了水电费、物业费；4、房屋租赁合同于2017年3月11日解除；证据二、盐池县公安消防大队火灾事故认定书原件一份，证明：1、涉案房屋于2017年1月9日发生火灾事故；2、经消防部门认定，起火原因排除生产作业、用火不慎、吸烟、玩火等原告方面的原因，不能排除电气故障引起火灾，故本案消防责任人为被告。证据三、事故现场照片6张，证明：1、事故发生时消防栓没有通水，而且消防栓在发生火灾过程中变形，即被告提供的租赁物（包括消防栓）没有达到安全防灾的强制性标准；2、被告对此次事故的发生、损失的扩大具有直接责任。证据四、宁夏盐池县广联置业有限公司、宁夏名居会物业管理有限公司企业信用信息表复印件各一份，证明：1、被告吴彦系上述两家公司股东；2、被告吴彦系宁夏名居会物业管理有限公司法定代表人，是消防安全的责任人。被告（反诉原告）吴彦辩称，一、原告陈述的事实不能成立，被告向原告提供的出租房屋是经过竣工验收质量合格的房屋，且原告在租赁房屋时也对该房屋进行了验收，不存在重大安全隐患问题，原告依据发生的火灾事件倒推房屋存在安全隐患问题的逻辑不能成立；二、被告在合同履行中不存在违约的情形，原告无权单方解除合同。结合上述第一点答辩意见，被告在合同履行期间提供了有质量保证、竣工验收合格的房屋，已经全面履行了合同义务，不存在违约情形，原告无权单方解除合同；三、对于发生的火灾事故，被告与原告之间系合同关系，被告在没有违约行为的情况下，对于造成的损失不应承担责任。对于原告所诉的直接经济损失被告不能认可，一是基于对火灾事故认定书本身的不认可，该认定书并未明确火灾原因及责任主体，二是即使原告依据认定书主张损失，其主张的损失数额也是消防部门根据原告申报统计的损失，不具有客观性，且原告计算的损失将消防部门统计的被告损失计算在内，数额明显错误。综上，被告认为原告主张解除合同不能成立，主张损失赔偿没有基础，损失数额无法成立，请求驳回原告诉请。被告（反诉原告）吴彦向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁合同》继续履行；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失150000元；3、本案本诉、反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年4月1日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，由反诉被告承租反诉原告位于盐池县汽车城1号楼9号商铺，合同履行过程中，因反诉被告未尽到安全使用的义务，导致该房屋于2017年1月9日发生火灾，造成反诉原告所出租的房屋门窗、墙面、装修、暖气管道、电线线路被烧毁，给反诉被告造成了巨大的经济损失，但双方合同期限为三年，且反诉被告享有租三免一年租金的优惠政策，现合同履行期限尚未届满，合同应当继续履行，对于反诉原告的损失，反诉被告应当承担赔偿责任现反诉原告请求贵院将本诉与反诉合并审理，维护反诉原告的合法权益。被告（反诉原告）吴彦为支持自己的主张，当庭向法庭提交如下证据：证据一、工程竣工验收备案表复印件一份，证明被告出租给原告的房屋经过了法律要求的勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收，房屋不存在任何质量问题。证据二、建设工程消防验收意见书（吴公消验字[2012]第0061号）复印件一份、证明被告出租给原告的房屋消防设施经过了吴忠市公安消防支队的验收，房屋消防验收合格。证据三、汽车城维修行1号至3号楼电气设计施工图复印件12份，证明被告出租给原告的房屋内电气电路是统一设计形成，均符合设计施工要求。证据四、吴忠市盐池县火灾事故调查档案一份（共82页），证明：1、整本卷中的材料可以反映出此次火灾发生的原因并不明确，无法得出确切的起火原因及明确的责任主体；2、火灾事故认定书中损失仅是消防部门根据受灾当事人的申报统计而得，并不是经过评估鉴定等程序最终确定的损失；3、案卷材料中灭火救援出动命令单记载：燃烧物为易燃易爆，原告作为承租方对该物品应当尽到妥善保管义务并采取防燃防爆措施；4、案卷材料中序号为第40、41、42、43的照片能够直观的反映出此次事故中被告所有的房屋被烧坏损毁的情况；5、案卷材料中序号为第44、54的照片能直观的反映出火灾事故发生时房屋内消防栓被货架及物品所遮挡的情况，说明原告未尽到安全注意义务。证据五、房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告于2016年4月1日签订房屋租赁合同，双方确定租赁期限为三年，到期日为2019年3月30日，现原告主张解除合同没有依据，不符合合同约定。证据六、录音一份（广联置业职工朱姗姗与盐池县消防大队参谋的谈话），证明：1、消防部门作出的火灾事故认定书中载明的起火部位不是指插座本身，准确的是墙西边的插头，该插头连接的插线板有明显的过载痕迹，该过载痕迹可能就是起火的原因；2、火灾事故认定书中所统计的损失金额是根据当事人申报的情况进行统计，仅仅是一个统计，并不是最终查证的结论；3、火灾事故原因不明时，消防部门根据《火灾事故调查规定》依据排除法作出的认定，并不能作为处理火灾损失及责任承担的依据。原告（反诉被告）皮秀芝反诉答辩称：1、原、被告双方之间的租赁合同于2017年3月11日解除，而且截止被告提出反诉过了2个月有余，其并未向法院或仲裁机构提出异议，该房屋租赁合同实际已经解除；2、据原告庭前了解，反诉原告的经济损失为12800元，但该损失应当由反诉原告自己承担，因为反诉原告提供的房屋租赁房屋存在重大安全隐患，且对此次火灾事故造成的损失扩大具有直接原因；3、反诉原告向反诉被告提供的出租房屋消防安全强制标准没有达到安全标准，火灾事故认定责任书已经明确排除了原告生产作业、用火不慎、吸烟、玩火等承租人方面的原因；4、火灾事故认定书不能排除电气故障引起火灾，电气火灾一般主要包括：漏电火灾、短路火灾，电气指一个系统，而不是具体的家用电器，依据合同法二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同，出租方承担全部的责任。本院依据原、被告当庭提供的证据，结合原、被告当庭陈述及质证，综合评议后认为：对于原告（反诉被告）提供的证据一，被告（反诉原告）对该组证据的《解除房屋租赁合同通知书》不予认可，经审查，该《解除房屋租赁合同通知书》原告通过顺丰快递向被告邮寄送单，依据原告提供的单号为957408395782的顺丰速运单查询，查询结果中显示运单状态为：揽件中，不能证实被告（反诉原告）收到了《解除房屋租赁合同通知书》，且该通知书系原告单方作出，并未与被告（反诉原告）协商，故对证据一中的《解除房屋租赁合同通知书》、顺丰快递单本院不予采信；对证据一中《宁夏盐池汽车城房屋租赁合同》、房屋产权证书复印件、收据复印件4张，被告（反诉原告）对证据的三性予以认可，且该组证据内容客观真实，形式来源合法，故本院依法予以确认并采纳；对证据二，被告（反诉原告）对其真实性及关联性不持异议，对合法性持有异议，认为消防部门作出的火灾事故认定书存在程序违法，经审查，火灾事故认定书系盐池县公安消防大队依法作出，且被告未对该火灾事故认定书提起复议，视为认可该火灾事故认定书的合法性，故本院对盐池县公安消防大队作出的盐公消火认字[2017]第0008号《火灾事故认定书》依法予以确认并采纳；对证据三，被告（反诉原告）认为该组照片无法明确看出证据来源，且证据内容中也无法显示消防栓是否通水的证明目的，经审查，证据三中的六张照片仅能显示火灾事故发生后的现场状况，不能证实原告主张，故被告（反诉原告）异议成立，本院依法不予采纳；对证据四，被告（反诉原告）对真实性及合法性不持异议，故本院对该组证据的真实性及合法性予以认可。对于被告（反诉原告）吴彦提交的证据一、二、三，原告（反诉被告）该三组证据的关联性及证明目的不予认可，经审查，原告（反诉被告）对上述三组证据的合法性、真实性不持异议，本院认为上述三组证据能够证实被告主张，故本院对证据一、二、三依法予以确认并采纳；对证据四、五，原告（反诉被告）对证据三性不持异议，本院依法予以确认并采纳；对证据六，原告（反诉被告）不予认可，且被告（反诉原告）未提供其他证据予以证实录音中的盐池县公安消防大队参谋的身份，故对该证据，本院不予采纳。本院根据采信的证据，结合当事人当庭陈述，确认以下案件事实：2016年4月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《宁夏盐池汽车城房屋租赁合同》，合同约定：第一条，由原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）所有的位于盐池县汽车城1号楼9号商铺，商铺建筑面积为222.8㎡，商铺为框架结构，水、电、气、通信网络到户。第二条，1、双方确定租期共3年，自2016年4月1日起至2019年3月30日；2、该商铺享受租3年免1年租金优惠政策。......第三条，原告（反诉被告）租用被告（反诉原告）的商铺仅用作经营汽车配件，......第四条，2、商铺保证金：签订合同当日原告（反诉被告）交纳商铺保证金人民币20000元，保证金作为商铺水、电、气服务设施押金，并为了保障合同的顺利履行，同时保障被告（反诉原告）不受原告（反诉被告）因拖欠水、电、气费及其他费用，损坏室内设施而遭受经济损失。......合同签订后，被告（反诉原告）依约交付了商铺，原告（反诉被告）依约在涉案商铺经营东风康明斯原厂配件经销部，并向被告（反诉原告）交纳了保证金20000元及物业费、水费、电费等费用。2017年1月9日，盐池县汽车城1号楼9号商铺，盐池县公安消防大队于2017年2月16日作出盐公消认字[2017]第0008号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：初步认定起火时间为2017年1月9日8时45分许，认定起火部位为东风康明斯原厂配件经销部一层西墙货架上方的插座处，认定起火原因可以排除生产作业、用火不慎、雷击、静电、吸烟、玩火、自燃引起火灾，不能排除电气故障引起火灾。且在该《火灾事故认定书》中载明，店内的大部分货物被烧毁，无人员伤亡，经统计，直接财产损失为472329.6元。同时查明，原告（反诉被告）向盐池县公安消防大队申报的财产损失经盐池县公安消防大队统计共计45954.6元，被告（反诉原告）向盐池县公安消防大队申报的财产损失经盐池县公安消防大队统计共计12800元。另查明，盐池县公安消防大队不具有价格认定资质。上述事实，有原、被告的当庭陈述及收集在卷的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间所签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现租赁房屋因发生火灾，且房屋毁损严重，致使原告（反诉被告）的租赁目的不能实现，故对原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）签订的《宁夏盐池汽车城房屋租赁合同》的诉求，本院依法予以支持。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还商铺保证金的请求，因原告提交的证据不足以证实火灾的发生是被告（反诉原告）交付的租赁房屋不合格导致，且涉案房屋也因火灾而被损毁的，故本院认为，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）返还10000元商铺保证金为宜，本院予以支持。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿损失472329.6元，经审查，盐池县公安消防大队并不具有鉴定商品价格的资质，且原告（反诉被告）亦未提交其他证据予以佐证其损失数额，原告所诉请的损失于法无据，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续履行《宁夏盐池汽车城房屋租赁合同》的诉请，本院认为，涉案房屋因发生火灾毁损严重，致使原告（反诉被告）的合同目的不能实现，承租人可以解除合同，故对被告（反诉原告）要求履行合同的诉请本院不予支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失150000元的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）皮秀芝与被告（反诉原告）吴彦签订的《宁夏盐池汽车城房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）吴彦于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）皮秀芝商铺保证金10000元；三、驳回原告（反诉被告）皮秀芝的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁夏盛瑞兴养殖有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8685元，由原告（反诉被告）皮秀芝负担8509元，由被告（反诉原告）负担176元；反诉案件受理费3300元，由被告（反诉原告）吴彦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 李生国审 判 员 黄倩倩人民陪审员 陈晓玲 二〇一七年十二月七日书 记 员 白 程附：本案所适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条：人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。