贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1667号原告：兰洋，男，汉族，1992年1月28日生，住所地广东省珠海市香洲区。原告：兰鸿，男，汉族，1990年7月14日生，住所地成都市武侯区。上述原告共同委托诉讼代理人：陈子逸、伍艳，贵州群贤律师事务所律师。被告：贵州鑫隆荟餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区大西富力中心第******，公民身份号码91520190MA********。法定代表人：赵猛，职务总经理。委托诉讼代理人：唐彤、卢思江，贵州公达律师事务所律师。原告兰洋、兰鸿诉贵州鑫隆荟餐饮管理有限公司（以下简称鑫隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告兰洋、兰鸿共同委托诉讼代理人伍艳、被告鑫隆公司委托诉讼代理人唐彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金人民币452,611.79元；2、判令被告支付原告延期支付租金违约金人民币34,483.84元（从实际违约之日起算，暂计算至起诉之日，直至付清为止）；3、判令被告支付原告使用承租房屋产生的水、电、物业费用总计149,686.52元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年1月1日签订《租赁合同》约定：原告将位于贵州省贵阳市××区××北××西富力中心XX幢X层XX号房屋出租给被告使用，房屋建筑面积437.41平方米，租赁期限为2017年1月1日至2027年12月31日止。租金采取先付后用的方式按本年收取，被告于每半年开始前10支付，前三年房屋租金为629,870.40元/年。租金期间的物业费、水电费由被告向物业支付。同时合同9.3条约定：在租赁期间的物业费、水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的万分之二支付违约金。合同签订后，原告按约如期支付房屋给被告使用。但被告在支付了2017年的房屋租金后，至此再无向原告缴纳租金。同时，被告也未按合同约定缴纳水电费。物业费。2018年9月19日，经原、被告双方口头协商，原告与被告解除合同，被告于当日向原告返还了房屋钥匙。原告认为，无论被告是以何种理由拖欠租金、物业费、水电费的行为都是违背合同约定的违约行为，根据双方合同约定，请求法院依法判决支持原告的所有诉请。被告鑫隆公司辩称，1、原、被告的房屋租赁合同已经在2018年3月双方协商后解除，且原告也认可被告终止营业时间是在2018年3月份，按照双方协议约定被告用房屋装修款和家具家电办公设备折抵租金及水电、物业费用，故被告不再欠原告房屋租金及物业管理费；2、原、被告双方租赁合同的解除时间有被告2018年5月5日的通知及2018年7月24日的两份通知，均明确告知原告双方合同解除时间为2018年3月5日，按照法律规定，合同解除时间不存在原告所述的钥匙领取时间；3、原告在2018年9月19日才到被告处领取房屋钥匙，完全是原告自身原因导致，被告在前述通知中均已告知原告，但原告迟迟不来领取钥匙导致损失扩大，因此对于租赁合同解除后的房屋租金被告也不应承担责任。经审理查明，原告兰洋、兰鸿（即甲方）与被告鑫隆公司（即乙方）于2017年1月1日签订《租赁合同》，将位于贵州省贵阳市××区××北路大西南富力中心XX幢X层XX号房屋（建筑面积共计437.41平方米）出租给被告使用。双方在合同中约定：租赁期限为2017年1月1日起至2027年12月31日止，月租金标准120元/平方米，从第4年开始租金每年递增5%，租赁费用采用先付后用的方式按半年支付，乙方于每半年开始前10日以现金或转账的方式支付给甲方，甲方应于2017年1月1日将商铺交付给乙方使用，首期租金314,935.2元乙方应于甲方移交场地之日一次性支付，乙方须向甲方交纳52,489.2元的履约保证金。合同第四条第二款第三项中约定“在本合同终止或解除时，乙方应在五日内把商铺交还给甲方。甲方清理完毕乙方应缴纳的全部费用后，若乙方有欠款行为的，经乙方确认后，甲方有权将履保金冲抵乙方所欠费用后三日内将余额退还乙方，没有欠款的，甲方应于合同终止或解除后三日内，如数无息退还该履保金给乙方”。乙方须在每月第五个工作日前向案外人广州天力物业发展有限公司贵阳分公司交纳当月物业管理费，物管费标准为10元/平方米每月，水电费以乙方实际使用量于每月底向物业管理公司交纳。合同第六条“场地的返还”中约定“乙方应在合同期间届满之日或解除之日起五日内，返还甲方商铺，未经甲方同意逾期返还的，乙方应按同期日租金的五倍支付占用费”、“合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在期满或收到甲方通知五日内无条件撤场。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁场地。乙方如延迟撤离，需按撤离前租金和物业管理费合计标准的两倍按日赔偿甲方损失，撤离期结束后，租赁场地内，乙方未撤离的物品视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置”、“乙方撤离时，须与甲方签订书面交还租赁场地清单。乙方对自行安装的设备设施进行拆除，乙方将自行安装的设施设备拆除后，按房屋现状返还甲方”。合同第七条第一款中约定如乙方不按本合同交付租金及拖欠租金及其他相关费用超过10日的，甲方有权收回物业，所造成的所有损失由乙方承担，并按合同条款赔偿甲方的一切损失。第九条第二款“乙方如逾期十日并经甲方催告后十日内仍不交纳租金及其他费用，或一年累计拖欠租金及其他相关费用超过二次的，甲方可无偿收回经营场地，并有权不退还履保金”，第九条第三款约定“租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的万分之二支付违约金”。第十条第二款约定乙方不支付或不按约定支付租金或其他费用超过十日且甲方书面催告后十日内仍未支付的，甲方可单方面解除合同。上述合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用。被告向原告交纳了52,489.2元的履约保证金。被告将房屋装修后投入经营至2018年3月，因被告拖欠租金未支付，双方协商解除合同事宜，被告要求将上述房屋内的装修和物品来冲抵房租，双方未达成一致意见。被告于2018年3月5日停止经营。2018年5月3日，被告向原告邮寄了《解除租房合同的通知》，该通知载明“贵我双方就解除贵阳市观山湖区诚信北路XX号大西南富力中心XX栋一层XX号商铺合同一事，已于2018年3月5日经过双方反复磋商后达成了《解除租房合同协议书》，至此，我方已于2018年3月5日停止营业。但双方磋商好的协议贵方一直未来签字，未尽快妥善解决和落实双方已经磋商好的协议相关内容，请贵方收到此通知后，尽快来与我方签署解除租房合同”。2018年7月24日，被告再次向原告邮寄《解除合同及善后处理通知书》，通知原告双方就案涉房屋签订的上述《租赁合同》已于2018年3月5日通知解除，要求原告对其已支付的租金交付发票，同时要求被告在收到通知后十日内与被告协商善后事宜，以免双方损失增加。2018年9月19日，原告联系被告股东余水平将案涉房屋的钥匙取回将案涉房屋收回，并出具收条一张，载明收到钥匙两把，房屋内装修未破坏。庭审中，被告提交了一份其单方制作的《解除租房合同协议书》，载明“1、自本协议生效之日其起，甲乙双方解除于2017年1月1日签订的《租赁合同》，合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任；2、乙方应与本协议生效之日起七日内，将房屋移交给甲方；3、截止到2018年3月5日，乙方所欠的房屋租金从2017年12月至2018年3月5日止，共计三个整月，每月租金52,489.2元，合计157,467.6元，3月份五天租金为8,748.2元，总合计为166,215.8元，减去已付的25,000元及押金52,489.20元。实际欠付88,726.6元；4、乙方租用期间对房屋内外装修费用1,284,175.44元，经与甲方协商，以该装修款抵押所欠房租费用88,726.6元；5、乙方所有的厨房设施及厨具、餐具、家具、家电、办公设备等费用约60万元，经与甲方协商，以该款项抵欠水电费和物业管理费；6、本协议生效后，甲乙双方无任何经济纠纷。上述事实，有当事人陈述、租房合同、解除租房合同的通知、收条、微信聊天记录、解除合同及善后处理通知书等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点系双方签订的《租赁合同》是否已于2018年3月5日解除以及双方是否达成了涉案房屋内物品抵扣租金的协议。本院分析认定如下：关于原、被告双方签订的《租赁合同》是否已于2018年3月5日解除的问题，原告兰洋辩称双方是有过协商，但是因被告要求将涉案房屋的装修和屋内设施设备抵扣拖欠的房租，双方并未达成一致。从被告举证的情况来看，被告提交的《解除租房合同协议书》系其单方制作，并未经原告签字认可，不能证实双方就解除合同达成合意，另外从被告2018年5月向原告邮寄的《解除租房合同的通知》以及2018年7月向原告送达的《解除合同及善后处理通知书》两份通知的内容来看，即便双方前期达成了口头协议，也需要签订书面的解除协议为准，而被告才催告原告前去签订书面的解除协议，而双方至今未签订书面解除租房合同的协议，说明原、被告双方就解除上述租赁合同以及租金抵扣等相关事宜并未达成一致意见。虽然被告于2018年3月停止经营，但是被告直到2018年9月19日才将房屋钥匙交还给原告。被告辩称期间多次催告原告去收取房屋钥匙，但是其两次向原告邮寄的通知书，均只要求原告去签订协议以及协商后续事宜，并没有要求被告收回房屋，即在双方协商解除合同无果的情况下，又未将房屋钥匙实际交付给原告，由此扩大的损失应当由被告自行承担。因此，双方的租赁合同系于2018年9月19日原告收回房屋之日实际解除。因此，被告辩称双方的租赁合同已于2018年3月5日解除的辩解，本院不予采信。原告现诉请要求被告支付自2018年1月1日起至2018年9月19日止的租金，被告辩称其已于2018年1月支付25,000元，原告称该款系被告补足2017年拖欠的租金。从被告提交的其单方制作的《解除租房合同协议书》的内容来看，2017年12月至2018年3月5日的租金，被告仅支付了25,000元，而2017年12月的租金已经超过了25,000元，故原告的陈述本院予以采信，对原告主张的租金本院从2018年1月1日开始起算，租金按照合同约定的租金标准120元/平方米按租赁面积437.41平方米计算为52,489.2元每月计算至2018年9月18日，共计八个月十八天的租金为451,407.12元，被告应当将该款支付给原告。因被告支付了52,489.2元的履约保证金，虽然合同第四条第二款第三项约定“在本合同终止或解除时，乙方应在五日内把商铺交还给甲方。甲方清理完毕乙方应缴纳的全部费用后，若乙方有欠款行为的，经乙方确认后，甲方有权将履保金冲抵乙方所欠费用后三日内将余额退还乙方，没有欠款的，甲方应于合同终止或解除后三日内，如数无息退还该履保金给乙方”，但合同第九条第二款“乙方如逾期十日并经甲方催告后十日内仍不交纳租金及其他费用，或一年累计拖欠租金及其他相关费用超过二次的，甲方可无偿收回经营场地，并有权不退还履保金”，即若被告违反上述约定按期支付租金，则其交纳的履保金原告有权不予退还，而本案被告的确存在拖欠租金、物管费的违约行为导致原告收回房屋，解除双方的租赁合同，故原告主张依据该约定予以没收符合合同约定，被告要求以履约保证金抵扣所欠租金和费用的抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告支付拖欠的物管费、水电费的诉请，虽然合同约定房屋使用期间的物业管理费、水电费由被告交纳，且从被告提交《解除租房合同协议书》的以厨房设备等冲抵欠付的水电费、物管费的内容来看，被告对其使用房屋期间的水电费、物管费并未缴清，但被告欠付物业管理费、水电费的具体金额，因原告未提交证据证实其已向物管支付，而从原告两次提交的物业公司出具的《催款通知书》来看，第一次催缴对象并非原、被告双方，第二次提交的《催款通知书》载明的房间号与原告出租给被告的房间号有差异，且载明所欠费用的金额有出入，发出该通知的主体也不一致，故对原告提交的该组证据本院不予采信。原告可在实际缴纳被告租用房屋期间的物管费后，再另行向被告主张。关于原告主张的违约金，虽然合同第九条第三款约定“租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的万分之二支付违约金”，但是原告对被告交纳的履约保证金52489.2已经作为违约金没收，即不予退还，该款系被告承担的违约金，原告没有证据证实该违约金已不足以弥补其利息等损失，故原告在另行要求被告支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州鑫隆荟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告兰洋、兰鸿支付租金共计451,407.12元；二、驳回原告兰洋、兰鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,083元（已减半收取，原告预交），由原告兰洋、兰鸿共同负担1,480元，被告贵州鑫隆荟餐饮管理有限公司负担3,603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 宁 素二〇一九年十一月一日书记员 邵曦霖