福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初3487号 原告：林淑兰，女，1967年6月23日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告:康宗芳，男，1983年2月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告：陈秀红，女，1984年5月20日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告：莆田市欧胜房地产代理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道延寿路三紫花园**楼**，统一信用代码91350304676504911E。 法定代表人：欧庆煌，系该公司执行董事兼总经理。 原告林淑兰与被告康宗芳、陈秀红、莆田市欧胜房地产代理有限公司追偿权纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林淑兰、被告莆田市欧胜房地产代理有限公司（以下简称欧胜代理公司）的法定代表人欧庆煌到庭参加诉讼。被告康宗芳、陈秀红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林淑兰向本院提出诉讼请求：1.康宗芳、陈秀红共同归还给林淑兰为其代偿的款项共计190951.22元（人民币，下同），并支付该款按年利率6%计算至还清之日止的资金占用期间的利息（其中：房屋的银行抵押贷款本息171898.72元自2016年11月16日起算；诉讼费5367元、执行费4722.5元自2016年11月4日起算；财产保全费3020元自2016年10月21日起算；房屋过户费5943元自2017年7月19日起算）；2.康宗芳、陈秀红共同支付给林淑兰违约金60000元；3.欧胜代理公司对康宗芳、陈秀红的本案第一项诉讼请求中应当归还的代偿款项及利息承担连带赔偿责任；4.欧胜代理公司归还林淑兰支付的中介佣金4000元，并支付该款自2010年11月20日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息；5.本案诉讼费由康宗芳、陈秀红、欧胜代理公司承担。事实和理由：2010年11月20日，林淑兰与康宗芳、陈秀红在欧胜代理公司介绍下签订《房屋转让合同》一份，约定康宗芳、陈秀红将位于莆田市城厢区的房屋所有权和土地使用权过户至林淑兰名下；约定康宗芳、陈秀红将上述房屋以500000元的价格出售给林淑兰，林淑兰应于当天支付首期购房款350000元，办理房产过户手续时支付145000元、办理土地使用权证过户时再支付5000元；《房屋转让合同》第十条第1款及第九条约定康宗芳、陈秀红应保证该房屋产权清晰，如因此造成合同履行障碍的，康宗芳、陈秀红应承担违约责任，双倍赔偿林淑兰损失款。合同签订后，林淑兰积极履行义务，将转让款支付给康宗芳、陈秀红，但康宗芳、陈秀红不履行《房屋转让合同》。康宗芳、陈秀红因拖欠银行按揭贷款，经法院判决后，林淑兰代康宗芳、陈秀红交付321898.72元用于偿还房屋的银行抵押贷款，扣除《房屋转让合同》约定的林淑兰应付150000元后，康宗芳、陈秀红应归还给林淑兰代为支付的按揭贷款171898.72元；同时诉讼过程中林淑兰为康宗芳、陈秀红支付了诉讼费5367元、执行费4722.5元，财产保全费3020元，康宗芳、陈秀红应归还给林淑兰；房屋过户费用5000元、5190元、80元、616元、不动产权证书作废公告费1000元，共计11886元，按《房屋转让合同》约定应由林淑兰与康宗芳、陈秀红双方共同承担，康宗芳、陈秀红应按约定归还一半即5943元给林淑兰。而欧胜代理公司作为中介方依法在合同中签名盖章，但欧胜代理公司在收取居间中介佣金4000元后未依据《房屋转让合同》第十一条的权利和义务履行其职责，未能保证康宗芳、陈秀红的房屋产权清晰，致使林淑兰一次又一次的为房屋的事情在法院之间奔波、花费大量的积蓄及人力，造成合同履行障碍，依法应对康宗芳、陈秀红应当归还给林淑兰的上述代偿款项及利息承担连带偿还责任，并归还林淑兰支付的中介佣金4000元以及该款项的法定利息，故林淑兰于2019年8月7日提起本案诉讼。 欧胜代理公司辩称，应驳回林淑兰对欧胜代理公司的全部诉讼请求。主要理由是：1.林淑兰第3项诉讼请求要求欧胜代理公司对康宗芳、陈秀红的本案第一项诉讼请求中应当归还的代偿款项及利息承担连带赔偿责任，缺乏法律依据；2.林淑兰第4项诉讼请求要求欧胜代理公司归还林淑兰支付的中介佣金4000元并支付该款自2010年11月20日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息，不应予以支持。按法律规定，欧胜代理公司是可以在买卖双方签订交易合同之后收取中介佣金的，欧胜代理公司收取的佣金符合法律的收费标准，在城厢区人民法院(以下简称城厢法院)、涵江区人民法院(以下简称涵江法院)林淑兰起诉康宗芳、陈秀红的系列案件中，欧胜代理公司有多次到庭佐证，积极配合，不应当退还中介佣金4000元及相应的利息；3.对于林淑兰提出的第1项诉讼请求，说明情况如下：从《房屋转让合同》第五条可以看出，林淑兰付了首付35万元，要求康宗芳交付房屋给林淑兰，预留款是15万元。其实按照正常交易习惯，应当由林淑兰付首付23万元，并由林淑兰负责偿还讼争房屋银行贷款27万元剩下的贷款本息，但从《房屋转让合同》第五条第3点可以看出，双方约定讼争房屋银行贷款27万元剩下的贷款本息是由康宗芳偿还的，是林淑兰提出多付12万元给康宗芳，为了换取剩下的银行按揭贷款由康宗芳负责偿还给银行，也因此造成林淑兰购买康宗芳、陈秀红房屋由于外债的原因要多付12万元。林淑兰购买讼争房屋是用于投资，用于出租，买卖过程中必然是有风险的。况且，康宗芳、陈秀红所欠的外债与作为中介方的欧胜代理公司是没有关系的，林淑兰要求欧胜代理公司承担连带赔偿责任缺乏法律依据；4.对林淑兰提出的欧胜代理公司未能保证讼争房屋产权清晰不是事实，在双方进行签约的时候，上述房产的产权是清晰的，对于康宗芳、陈秀红参与的民间借贷，欧胜代理公司是无法保证的。 林淑兰对欧胜代理公司的以上答辩意见，作补充陈述如下：1.欧胜代理公司陈述的都不是事实，应当以林淑兰陈述的为准；2.欧胜代理公司作为一家企业，市区里面有很多的分店，但是没有请法务把关，把具有风险很大的房屋介绍给林淑兰，也没有及时通知林淑兰去过户，所以导致后来的房屋被查封。后来，林淑兰一直在维权打官司，在城厢法院、涵江法院奔波，才把房屋过户到林淑兰的名下；3.签订合同时，欧胜代理公司有保证很妥当的，但其收了中介费却没有起到一定的作用，导致了林淑兰的损失，欧胜代理公司应当承担责任；4.欧胜代理公司应当协助林淑兰办理过户的，但其提前收取了中介费却没有协助林淑兰，也没有赔偿给林淑兰一定的费用。 康宗芳、陈秀红未作答辩。 林淑兰围绕诉讼请求依法提交以下证据： 1.林淑兰身份证、欧胜代理公司《企业信用信息公示报告》、康宗芳身份证复印件、陈秀红身份证复印件、康宗芳与陈秀红的《结婚证》复印件、经林淑兰申请向莆田市公安局梧塘派出所调取的康宗芳、陈秀红《户籍证明》、《户籍登记证明》各一份，欲证明：（1）林淑兰、康宗芳、陈秀红、欧胜代理公司的诉讼主体适格；（2）康宗芳与陈秀红于2006年5月16日办理结婚登记手续，本案讼争债务发生在康宗芳与陈秀红婚姻关系存续期间； 2.《房屋转让合同》一份、《收据》两份，欲证明：（1）2010年11月20日，林淑兰与康宗芳、陈秀红在欧胜代理公司介绍下签订《房屋转让合同》一份，约定康宗芳、陈秀红将位于莆田市城厢区的房屋所有权和土地使用权过户给林淑兰；约定康宗芳、陈秀红将上述房屋以500000元的价格出售给林淑兰，林淑兰应于当天支付首期购房款350000元，办理房产过户手续时支付145000元、办理土地使用权证过户时再支付5000元；《房屋转让合同》第十条第1款及第九条约定康宗芳、陈秀红应保证该房屋产权清晰，如因此造成合同履行障碍的，康宗芳、陈秀红应承担违约责任，双倍赔偿林淑兰损失款；（2）签订《房屋转让合同》后，林淑兰积极履行义务，分别于2010年11月20日、11月21日支付首期购房款共计350000元给康宗芳、陈秀红的事实； 3.福建省莆田市涵江区人民法院（以下简称涵江法院）（2012）涵执外异字第6号《执行裁定书》、福建省莆田市城厢区人民法院（以下简称城厢法院）（2012）城民初字第2516号《民事判决书》、城厢法院（2016）闽0302民初5079号《民事判决书》、城厢法院（2014）城执行字第676号《结案通知书》及工商银行莆田城厢支行《结案申请书》、涵江法院（2012）涵执行字第480-1号《执行裁定书》、《不动产权证书》各一份，欲证明：（1）康宗芳、陈秀红因拖欠银行按揭贷款以及欠案外人借款等被诉诸法院，导致康宗芳、陈秀红的房屋产权出现不稳定因素，造成合同履行障碍，致使林淑兰一次又一次的为房屋的事情在法院之间奔波，花费大量的积蓄及人力，案经涵江法院及城厢法院判决、执行后，林淑兰于2017年8月30日才取得涉案房产的不动产权证书［不动产权证号为：闽（2017）莆田市不动产权第××号］；（2）因康宗芳、陈秀红拖欠银行按揭贷款，致使林淑兰替康宗芳、陈秀红向工商银行莆田城厢支行（以下简称工行城厢支行）代偿了所欠的房屋的银行抵押贷款全部本金及利息等共计321898.72元后，工行城厢支行向城厢法院申请结案，该321898.72元扣除《房屋转让合同》约定的林淑兰应付的150000元后，康宗芳、陈秀红应归还给林淑兰代为支付的按揭贷款本息171898.72元； 4.《福建省人民法院诉讼收费专用票据(结算)》两份、《福建省人民法院诉讼收费专用票据(预收)》一份，欲证明：林淑兰在诉讼过程中为康宗芳、陈秀红支付了诉讼费5367元、执行费4722.5元，财产保全费3020元，康宗芳、陈秀红应归还给林淑兰； 5.《中华人民共和国税收完税证明》两份、《福建增值税普通发票》两份、《福建省政府非税收入票据》一份，欲证明：林淑兰因办理涉案房屋的过户手续交纳房屋过户费用5000元、5190元、80元、616元、不动产权证书作废公告费1000元，共计11886元，按《房屋转让合同》约定应由林淑兰与康宗芳、陈秀红双方共同承担，康宗芳、陈秀红应按约定归还一半即5943元给林淑兰； 6.《欧胜房产佣金收据》一份，欲证明：欧胜代理公司作为中介方在收取居间中介佣金4000元后，未依据《房屋转让合同》第十一条的权利和义务履行其职责，未能保证康宗芳、陈秀红的房屋产权清晰，造成合同履行障碍，依法应当承担连带偿还责任，并归还林淑兰支付的中介佣金4000元以及该款项的法定利息。 欧胜代理公司质证认为，对林淑兰所提交的上述证据6《欧胜房产佣金收据》的真实性、合法性、关联性均没有异议，但是不能证明林淑兰的主张；对林淑兰提交的其他证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。 康宗芳、陈秀红、欧胜代理公司未向本院提交证据。 本院经审查认为，康宗芳、陈秀红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。林淑兰所提交的上述所有证据，均客观真实，内容符合法律规定，本院予以采信。 本案庭审过程中，到庭双方当事人对以下事实无异议：1.本案讼争《房屋转让合同》系林淑兰、康宗芳、陈秀红亲笔签名摁指印，且经欧胜代理公司的法定代表人欧庆煌签名并加盖公司印章；2.林淑兰在签订讼争《房屋转让合同》时清楚讼争房屋的房产证和土地证暂未办出，且知晓讼争房屋存在抵押，向银行贷款的金额为270000元；3.本案讼争《房屋转让合同》已经履行，涉案房屋已经于2017年8月30日过户至林淑兰名下。 到庭双方当事人对下列事实存在争议，根据双方诉辩情况，并征求双方当事人意见，本院归纳本案争议焦点，并分别予以分析、认定如下： 一、关于欧胜代理公司是否应对本案康宗芳、陈秀红需归还给林淑兰的讼争代偿款项及利息承担连带赔偿责任的问题。 林淑兰认为，其在签订合同时对涉案房产被抵押于银行及产权证暂时无法办理虽然知情，但却无法预见合同签订后又被案外人林某某申请查封，导致林淑兰花费大量的积蓄及人力才取得涉案房屋，欧胜代理公司作为中介方，没有保证产权清晰，也未提醒林淑兰房产证出来要办理过户，且其不是在欧胜代理公司协助下取得房屋产权，故依据《房屋转让合同》第十一条第2点的约定，欧胜代理公司应对康宗芳、陈秀红需归还给林淑兰的代偿款项及利息承担连带赔偿责任。 欧胜代理公司认为，本案《房屋转让合同》第七条中已载明涉案房屋的房产证和土地证暂无办出，合同签订时不存在产权不清晰问题，欧胜代理公司协助林淑兰与康宗芳、陈秀红办理房屋交接，并协助林淑兰就涉案房屋问题起诉的其他案件中取证、出庭作证，现在官司胜诉了，过户手续也办理成功了，欧胜代理公司已经尽到中介方应尽的义务。因涉案房屋过户是依据法院的裁定，不需要欧胜代理公司的协助，且林淑兰在法院裁定之后也没有通知欧胜代理公司陪同办理产权过户手续，故林淑兰要求欧胜代理公司承担连带赔偿责任的主张缺乏依据，不应当予以支持。 本院认为，欧胜代理公司无需对本案康宗芳、陈秀红需归还给林淑兰的讼争代偿款项及利息承担连带赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，本案欧胜代理公司作为居间人是否要承担连带赔偿责任应从合同约定内容和是否存在法定情形进行审查分析。首先，本案不存在欧胜代理公司需依约承担连带赔偿责任的情形。林淑兰以欧胜代理公司没有保证产权清晰，也未提醒林淑兰房产证出来要办理过户以及其不是在欧胜代理公司协助下取得房屋产权为由，依据《房屋转让合同》第十一条第2点“丙方应协助甲乙双方办理上述手续，否则甲乙双方有权追究丙方相应的责任及要求相应的经济补偿，但甲乙双方不需要丙方协助的除外”的约定，要求欧胜代理公司承担连带赔偿责任。因欧胜代理公司配合房屋交接，已尽到协助义务。至于林淑兰提出的其系在法院判决下才取得涉案房屋权利、完成过户手续，系属于不动产所有权取得方式问题，不动产所有权的取得有赖于双方共同办理登记或法定情形下单方登记行为，且该约定中载明“但甲乙双方不需要丙方协助的除外”，故林淑兰依据《房屋转让合同》第十一条第2点要求欧胜代理公司承担连带赔偿责任的理由不成立。其次，本案不符合法定的损害赔偿责任条件。本案《房屋转让合同》中已载明房屋交易双方对涉案房屋房产证和土地证暂未办出知情，林淑兰在庭审中也自认合同签订时对该房屋存在抵押的情形知情，而房屋被案外人林某某申请法院查封、后被解封也系发生于合同成立之后，未在房屋之上设定权利负担，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，欧胜代理公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为。林淑兰所主张的欧胜代理公司没有提醒房产证出来后办理过户，不属于合同订立时居间人的如实报告义务范围。综上，林淑兰提供的证据不足以证明欧胜代理公司有违反居间人如实报告义务，且涉案房产被查封亦发生于合同签订之后，林淑兰应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，林淑兰要求欧胜代理公司对本案康宗芳、陈秀红需归还给林淑兰的讼争代偿款项及利息承担连带赔偿责任的主张，依据不足，本院不予支持。 二、关于欧胜代理公司是否应归还林淑兰支付的中介佣金4000元以及该款自2010年11月20日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息的问题。 林淑兰认为，欧胜代理公司作为中介方依法在合同中签名盖章，在收取居间中介佣金4000元后未依据《房屋转让合同》第十一条的权利和义务履行其职责，保证康宗芳、陈秀红的房屋产权清晰，致使林淑兰多次为房屋的事情在法院之间奔波、花费大量的积蓄及人力，造成涉案合同履行障碍，且涉案房产权利的取得也不是在欧胜代理公司的协助下取得，因此，欧胜代理公司应归还中介佣金4000元及资金占用期间利息。 欧胜代理公司认为，合同签订时不存在产权不清晰问题，按照法律规定，买卖双方签订交易合同之后，中介方有权收取中介佣金，其收取的佣金4000元符合法律的收费标准。从林淑兰提供的证据可以证明涉案房屋是2012年2月份才被案外人林某某申请查封的，作为中介方的欧胜代理公司无法保证康宗芳、陈秀红是否有民间借贷问题，且欧胜代理公司协助林淑兰与康宗芳、陈秀红办理房屋交接，并协助林淑兰就涉案房屋问题起诉的其他案件中取证、出庭作证，现在官司打赢了，过户手续也办理成功了，欧胜代理公司已经尽到中介方应尽的义务，故林淑兰要求欧胜代理公司返还佣金及利息的主张缺乏依据，不应当予以支持。 本院认为，欧胜代理公司无需归还林淑兰支付的中介佣金4000元以及利息。主要理由是：1.欧胜代理公司作为居间人，已按《房屋转让合同》第十一条约定促成了林淑兰与康宗芳、陈秀红达成房屋转让交易，并尽到协助配合义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，林淑兰应当按照约定向欧胜代理公司支付中介佣金；2.造成合同履行障碍是指合同履行不能，居间合同的履行障碍应是未能促成委托人与他人交易的达成，本案中康宗芳、陈秀红与林淑兰已经订立《房屋转让合同》，就居间合同的履行方面不存在合同履行障碍，林淑兰也已取得涉案房屋的权利，故林淑兰所主张的其多次在法院奔波、造成合同履行障碍的理由不能成立，本院不予支持；3.在评述本案第一个争议焦点时已确认，林淑兰提供的证据不足以证明欧胜代理公司有违反居间人如实报告义务，且涉案房产被查封亦发生于合同签订之后，本案不存在《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的居间人不得请求支付报酬法定情形。综上，欧胜代理公司享有报酬请求权，有权收取林淑兰支付的中介佣金4000元。林淑兰要求欧胜代理公司归还已支付的佣金4000元及利息的主张，依据不足，本院不予支持。 经庭审举证、质证、认证，本院对本案主要事实认定如下： 2010年11月20日，林淑兰作为受让方（乙方）与出让方（甲方）康宗芳、陈秀红及居间方（丙方）欧胜代理公司在欧胜代理公司处签订《房屋转让合同》一份，合同约定：甲方将位于莆田市城厢区的房屋以500000元的价格转让给乙方，甲、乙双方在2010年11月22日前到莆田欧胜代理公司东园店进行交易，当日，甲方将房屋所有的现有材料交于乙方保管，乙方向甲方支付首期购房款350000元。双方约定预留房款150000元，办理房产过户手续时支付145000元，办理土地使用权证过户时再支付5000元。房屋原有的270000元贷款由甲方偿还，房屋产权证办出之日起15日内，甲方必须办理好该房屋产权证的解押手续，截止当日剩余的贷款由甲方付清给银行。之后5个工作日内，双方共同到房产交易中心办理该房屋的产权过户手续。甲、乙双方清楚该房屋的房产证和土地证暂未办出，甲方保证配合办理好该房屋的房产证和土地证，并无偿配合乙方办理房产证和土地证的过户手续。否则甲方应双倍退还乙方已付购房款，并双倍赔偿乙方因该房屋所花费的所有费用（包括装修费用、配套费用等）。甲、乙双方约定该房屋的房产证和土地证办理至甲方名下的费用由甲方承担，房产证和土地证从甲方名下过户至乙方名下的所有费用由甲乙双方共同承担，双方各分担一半。甲方保证该房屋产权清晰，……；若该房屋在双方交易后发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，由此而造成乙方经济损失的，甲方应双倍赔偿。《房屋转让合同》第十一条“丙方的权利和义务”约定：1.丙方的服务范围：（1）丙方负责促成双方以合理的市场价格成交，见证双方交易及款项的收付；（2）协助双方办理该房屋产权证和土地证的过户手续；（3）协助双方办理相关配套设施证件的过户手续；（4）协助双方完成该房屋及房屋配套设施的移交及物业交接；自本合同签署后到该房屋交易所需的上述手续办理完毕时，丙方所提供的服务结束。2.丙方应协助甲乙双方办理上述手续，否则甲乙双方有权追究丙方相应的责任及要求相应的经济补偿，但甲乙双方不需要丙方协助的除外。3.中介佣金：甲乙双方同意在双方交易当日，各支付丙方中介佣金4000元。2010年11月20日，林淑兰向康宗芳支付30000元购房定金，康宗芳出具《收据》一份交林淑兰收执。2010年11月21日，林淑兰向康宗芳支付购房款320000元，康宗芳出具《收据》一份交林淑兰收执。同日，林淑兰向欧胜代理公司支付中介费4000元，欧胜代理公司出具《收据》一份交林淑兰收执。 另查明，林淑兰于2012年向城厢法院提起诉讼，要求确认讼争《房屋转让合同》有效，城厢法院于2012年9月11日作出（2012）城民初字第2516号民事判决书，判决林淑兰与康宗芳于2010年11月20日签订的《房屋转让合同》有效。2016年11月17日，城厢法院作出（2014）城执行字第676号结案通知书，确认林淑兰已经代康宗芳偿还给工行城厢支行321898.72元，并替康宗芳代缴案件诉讼费5367元，执行费4722.5元，履行完毕生效法律文书确定的义务，予以结案。2016年12月14日，林淑兰向城厢法院提起诉讼，要求将涉案房屋的房屋所有权和土地使用权过户至林淑兰名下，并由康宗芳、陈秀红负担案件受理费、财产保全费，城厢法院于2017年4月19日作出（2016）闽0302民初5079号民事判决书，判决康宗芳、陈秀红将涉案房屋的不动产产权证书转移登记至林淑兰名下，并支付给林淑兰财产保全费3020元。2017年8月30日，涉案房屋的不动产产权证书转移登记至林淑兰名下，林淑兰为此缴纳了个人所得税5190元，契税5000元，增值税616元，住宅类不动产登记收费80元及不动产权证书作废公告1000元，共计11886元。2019年8月7日，林淑兰提起本案诉讼。 还查明，康宗芳与陈秀红于2006年5月16日办理结婚登记手续，本案讼争债务发生在康宗芳与陈秀红婚姻关系存续期间。 本院认为，涉案《房屋转让合同》主体适格，合同各方当事人意思表示真实，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，林淑兰与康宗芳、陈秀红之间的房屋买卖合同关系以及欧胜代理公司与林淑兰、康宗芳、陈秀红之间的居间合同关系均合法有效，各方当事人负有全面履行合同的义务。因康宗芳、陈秀红未能依约偿还其以涉案房屋作为抵押物向工行城厢支行贷款的270000元本息，致使林淑兰为达成合同目的即获得涉案房屋的所有权替债务人康宗芳、陈秀红向工行城厢支行代偿了涉案房屋抵押贷款所欠的全部本金及利息等共计321898.72元，并替康宗芳、陈秀红代缴了诉讼费5367元、执行费4722.5元、财产保全费3020元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，林淑兰有权向康宗芳、陈秀红追偿。本案并无证据证明林淑兰在代替康宗芳、陈秀红清偿与涉案房屋有关的全部债务过程中存在过错导致康宗芳、陈秀红的债务范围扩大，故康宗芳、陈秀红依法应偿还林淑兰代为支付的上述款项。 关于林淑兰主张康宗芳、陈秀红应向其归还代偿款项共计190951.22元并支付各项代偿款自代偿之日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息的问题。第一，对于林淑兰向工行城厢支行代偿的房屋抵押贷款本息，林淑兰在庭审中自认其替债务人康宗芳、陈秀红向工行城厢支行代偿的房屋抵押贷款本息共计321898.72元应扣除《房屋转让合同》约定的林淑兰应付150000元后，以171898.72元向康宗芳、陈秀红主张该项代偿款的追偿权，并未加重康宗芳、陈秀红的负担，系对其民事权利的自行处分，本院予以准许。第二，对于林淑兰替康宗芳、陈秀红代缴的诉讼费5367元、执行费4722.5元、财产保全费3020元，因林淑兰在庭审中自认其在城厢法院(2016)闽0302民初5079号林淑兰诉康宗芳、陈秀红房屋买卖合同纠纷一案中对该笔财产保全费3020元已主张权利，故林淑兰可对其替康宗芳、陈秀红代缴的诉讼费5367元、执行费4722.5元主张追偿权。第三，对于林淑兰办理讼争房屋过户手续支出的费用，林淑兰在庭审中自认讼争房屋过户费用共计11886元应按《房屋转让合同》约定的双方各分担一半执行，以5943元向康宗芳、陈秀红主张该项代偿款的追偿权，本院予以准许。第四，对于林淑兰主张的代偿款利息，因林淑兰在替康宗芳、陈秀红代偿上述相关款项后怠于行使追偿权致使权利无法及时实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，林淑兰要求康宗芳、陈秀红以所代偿的款项为基数自代偿之日起至还清之日止按照年利率6%计算利息的主张，依据不足，鉴于林淑兰确实已替康宗芳、陈秀红代偿了相关款项，参照债权人可按照年利率6%向债务人主张资金占用期间利息的规定，本院酌定康宗芳、陈秀红应向林淑兰共同归还代偿款187931.22元(171898.72元+5367元+4722.5元+5943元)，并支付该款自2019年8月7日起诉之日起至还清之日止按照年利率6%计算的资金占用期间的利息。 关于林淑兰主张康宗芳、陈秀红应向其支付违约金60000元的问题。第一，从合同的履行情况来看，林淑兰已依约向康宗芳、陈秀红支付首期购房款，康宗芳、陈秀红也已向林淑兰交付涉案房屋，但康宗芳、陈秀红在合同履行过程中未能按照《房屋转让合同》第五条第三项“……该房屋产权证办出之日起15日内，甲方必须办理好该房屋产权证的解押手续，截至当日剩余的贷款由甲方付清给银行。之后5个工作日内，双方共同到房产交易中心办理该房屋的产权过户手续”的约定偿还工行城厢支行的贷款并办理解押手续，也未能如期配合林淑兰办理房屋产权过户手续，构成违约。第二，从违约行为及违约金的约定来看，涉案房屋在双方交易后发生了与康宗芳、陈秀红有关的债务纠纷，林淑兰也为涤除房屋抵押权、取得房屋所有权而替康宗芳、陈秀红代偿了相关款项，符合《房屋转让合同》第十条第一项“……若该房屋在双方交易后发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，由此而造成乙方经济损失的甲方应双倍赔偿”约定的违约情形，林淑兰可按该项约定向康宗芳、陈秀红主张违约金。第三，违约金兼具补偿性和惩罚性目的，以实际损失为基础，不能过分高于违约造成的损失。林淑兰主张康宗芳、陈秀红应向其支付违约金6万元，鉴于本案“双倍赔偿经济损失”的违约金约定不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，依法应予调整，结合本案康宗芳、陈秀红的违约行为、林淑兰取得涉案房屋所有权的过程以及合同履行情况，本院酌定康宗芳、陈秀红应向林淑兰支付的违约金金额为56379元(代偿款187931.22元×30%)。 至于林淑兰要求欧胜代理公司应对本案康宗芳、陈秀红需归还给林淑兰的代偿款项本息承担连带赔偿责任以及返还林淑兰支付的中介佣金4000元本息的问题。欧胜代理公司以合同签订时不存在产权不清晰问题，其协助林淑兰与康宗芳、陈秀红办理房屋交接，并协助林淑兰就涉案房屋问题起诉的其他案件中取证、出庭作证，案件最后胜诉，且过户手续也办理成功了为由，辩称其已经尽到中介方应尽的义务，主张驳回林淑兰对其的全部诉讼请求。因涉案房屋被查封、后被解封系发生于合同订立之后，且未在房屋之上设定权利负担，欧胜代理公司作为居间人已按《房屋转让合同》第十一条约定促成了林淑兰与康宗芳、陈秀红达成房屋转让交易，且现涉案房屋已登记在林淑兰名下，林淑兰也已取得涉案房屋的权利，林淑兰提供的证据不足以证明欧胜代理公司有违反居间人如实报告义务，也无法证明居间合同的履行方面存在合同履行障碍，林淑兰应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，林淑兰要求欧胜代理公司应对本案康宗芳、陈秀红需归还给林淑兰的代偿款项本息承担连带赔偿责任以及返还林淑兰支付的中介佣金4000元本息的主张，依据不足，本院不予支持。欧胜代理公司的辩解意见成立，本院予以采纳。综上所述，林淑兰诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。康宗芳、陈秀红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零五条规定，判决如下： 一、康宗芳、陈秀红应在本判决生效之日起十日内共同归还给林淑兰代偿款187931.22元，并支付该款自2019年8月7日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息； 二、康宗芳、陈秀红应在本判决生效之日起十日内共同支付给林淑兰违约金56379元； 三、驳回林淑兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5620元，减半收取计2810元，由林淑兰负担327.5元，由康宗芳、陈秀红负担2482.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  李莹桓 二〇一九年十一月四日 书记员  姚双双 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国担保法》 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。