四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15253号 上诉人（原审原告）：龚胜兵，男，1969年2月3日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：古芝贵，邛崃市临邛地区法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：高阳迪，邛崃市临邛地区法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：蒙晓秋，女，1971年5月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审被告）：李家玉，女，1970年4月20日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审被告）：王涛，男，1972年2月14日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审被告）：龙雨，男，1992年9月23日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人龚胜兵因与被上诉人蒙晓秋、李家玉、王涛、龙雨房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人委托诉讼代理人古芝贵、被上诉人李家玉、蒙晓秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚胜兵上诉请求：1.撤销四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初911号第一项、第二项判决；2.确认被上诉人李家玉代理被上诉人蒙晓秋与上诉人龚胜兵于2012年3月1日签订的房屋买卖合同合法有效；3.被上诉人蒙晓秋、李家玉、王涛、龙雨立即共同协助上诉人龚胜兵办理位于邛崃市房屋的不动产权转移登记手续。事实和理由：一、原审法院事实认定有误。上诉人龚胜兵对原审判决中认定的“李家玉与蒙晓秋互不相识”不予认可。2012年3月1日，上诉人龚胜兵与被上诉人李家玉代理蒙晓秋签订《房屋买卖合同》时，查看过案涉房屋及蒙晓秋等人的身份证、家庭户口本、结婚证等复印件和邛崃市统建安置购房合同、金丰宜居安置小区购房款结算票据等原件，且有蒙晓秋向李家玉出具的《售房委托书》。因此，李家玉与蒙晓秋互不相识显然不符合常理。上诉人在购买案涉房屋后长达7年合法占有该房屋，被上诉人蒙晓秋、李家玉、王涛、龙雨从未提出过任何权利主张，上诉人龚胜兵作为普通老百姓已经尽到了作为购房人的谨慎注意义务，属于善意受让人。被上诉人李家玉代理被上诉人蒙晓秋签订合同的行为构成表见代理，该房屋买卖合同合法有效，上诉人龚胜兵是案涉房屋合法权利人，被上诉人蒙晓秋、李家玉、王涛、龙雨均有协助办理案涉房屋不动产权转移登记的义务。二、被上诉人蒙晓秋、李家玉、王涛、龙雨应承担举证不能的不利法律后果。原审中被上诉人蒙晓秋、王涛、龙雨、李家玉均未向法庭提交过任何反驳证据，依据民事诉讼法相关规定，其辩解意见不能成立，但原审判决却将“无法查明蒙晓秋是否将拆迁安置房购买权利转让，谁凭借购房权利购买了案涉房屋……”等应由被上诉人承担举证不能的不利后果归于上诉人龚胜兵，显然不公平不合法。三、原审判决适用法律错误。应适用《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等法律条文。 蒙晓秋辩称，其与邛崃市统一征地办公室签定房屋搬迁补偿安置合同后，就将该合同一直放在前夫龙某处。其与前夫离婚后一直住在南部县，对卖房子的事情并不知情，自己也没有委托过谁卖房子，没有签过字，也没有盖过手印。对办理银行打款手续也不知情，与李家玉并不认识。 李家玉辩称，其当时买的是现房用于儿子居住，后来儿子不住才把房子卖了。 龚胜兵向一审法院起诉请求：1.确认李家玉代理蒙晓秋与龚胜兵于2012年3月1日签订的房屋买卖合同合法有效；2.蒙晓秋、王涛、龙雨、李家玉立即共同协助龚胜兵办理案涉房屋的不动产权登记手续，即将该房屋的不动产权登记在龚胜兵名下。 一审法院认定事实：蒙晓秋与王涛于2008年4月23日登记结婚，龙雨系蒙晓秋之子。2008年10月23日，蒙晓秋作为乙方，与甲方邛崃市统一征地办公室签订了一份邛崃市房屋搬迁补尝安置合同，甲方依法搬迁乙方位于邛崃市临邛镇三好村8组集体土地上的房屋，甲方对乙方被搬迁的房屋实行产权终结货币化补尝，被安置人员为蒙晓秋、王涛、龙雨。同日，邛崃市统一征地办公室向蒙晓秋出具了订购统建安置房介绍信，介绍蒙晓秋到邛崃市办理订购统建安置房手续。2010年12月27日，“蒙晓秋”向邛崃市统一征地办公室、临邛镇人民政府提交金丰宜居安置小区安置房申请，申请订购位于邛崃市金丰宜居安置小区的统建安置房。2011年3月2曰，“蒙晓秋”作为户主，与邛崃市工业发展投资有限公司签订了一份邛崃市统建安置房购房合同，以72172元的价格购买了位邛崃市号的房屋，“蒙晓秋”于当日支付了购房款。李家玉与蒙晓秋互不认识。2012年3月1日，李家玉通过欣欣信息部，以蒙晓秋名义作为甲方与乙方龚胜兵签订一份房屋买卖合同，合同约定，甲方将案涉房屋以270000元价格转让给乙方，乙方先预交5000元定金，剩下的购房款于2012年3月10日前付清，其中押金10000元等公证或过户后，由乙方付给甲方。由甲方提供完整过户手续，甲方有义务无条件协助乙方办完房屋过户或公证手续。2012年3月15日，李家玉向龚胜兵出具收条一份，确认收到龚胜兵购买案涉房屋的购房款260000元。龚胜兵及家人于2013年6月份起入住案涉房屋，并居住至今。案涉房屋并未办理不动产权登记，现已具备办理不动产权登记的条件。 一审法院认为，2012年3月1日的房屋买卖合同虽出售方载明的是蒙晓秋李家玉代，但李家玉与蒙晓秋互不相识，蒙晓秋也未向李家玉出具过任何授权，双方之间并不存在委托的合意，没有建立委托关系。与龚胜兵签订房屋买卖合同的相对方是李家玉而非蒙晓秋。李家玉与龚胜兵签订的合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同相对性原则，蒙晓秋、王涛、龙雨作为被安置方，与龚胜兵并没有订立过买卖合同，双方没有权属转移登记的合意，同时，蒙晓秋也否认出卖过购房权利。龚胜兵要求蒙晓秋、王涛、龙雨协助其办理案涉房屋的不动产权登记手续，没有事实和法律依据，不应该得到支持。案涉房屋并没有办理不动产权登记，李家玉在与龚胜兵签订房屋买卖合同时，对案涉房屋并不享有物权，在无法查清蒙晓秋是否将拆迁安置房购买权利转让，谁凭借购房权利购买了案涉房屋，及李家玉购买案涉房屋的事实，不能查实案涉房屋的相关权利和义务人变化的情况下，李家玉作为前手购房人，无法单独协助龚胜兵将案涉房屋的不动产权利人登记为龚胜兵。李家玉与龚胜兵签订的房屋买卖合同中关于案涉房屋权属转移登记的合同目的不能实现。综上，龚胜兵的第二项诉讼请求不应该得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决：1.原告龚胜兵与被告李家玉于2012年3月1日签订的房屋买卖合同合法有效；2.驳回原告龚胜兵的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李家玉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人龚胜兵向本院提交证据：1.龙某和蒙晓秋的离婚登记申请书与离婚协议；2.关于龙某的四川省人口信息（户籍）证明。证明：1.龙某是蒙晓秋的前夫；2.邛崃市统建安置房购房合同中提供的王涛身份证复印件与本人不一致，该身份证号码与头像与龙某一致。蒙晓秋的前夫龙某采用变造身份证的手段对案涉房屋进行了申购。上诉人龚胜兵向本院申请证人出庭作证。证人牟某，女，汉族，1966年9月6日出生，系欣欣信息部工作人员，向本院陈述了案涉房屋的交易过程。本院组织当事人进行了证据质证。被上诉人蒙晓秋质证意见：对上诉人提交的证据真实性没有异议，但对具体买房卖房的事情不知情。被上诉人李家玉质证意见：只知道买房卖房的事，其他不知情。 本院查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点有两个，一是案涉房屋买卖合同效力问题，二是被上诉人蒙晓秋、李家玉、王涛、龙雨是否应当协助上诉人龚胜兵办理案涉房屋不动产权转移登记手续。 关于合同效力问题。根据合同相对性原则，案涉房屋虽系李家玉代蒙晓秋与龚胜兵签订，但在案件审理过程中当事人双方均未提交有关蒙晓秋与李家玉委托关系的证据，结合双方当事人陈述，案涉买卖合同系李家玉与龚胜兵的真实意思表示，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定案涉房屋买卖合同合法有效具有事实和法律依据，一审法院据此支持龚胜兵要求确认合同效力的诉讼请求并无不当。上诉人龚胜兵要求确认案涉房屋买卖合同合法有效的上诉请求已经在一审法院判决中得到支持。本院对此予以确认。 关于办理不动产权转移登记手续问题。龙某和蒙晓秋的离婚登记申请书与离婚协议能证明龙某系蒙晓秋前夫，本院对该事实予以认定。虽然龙某四川省人口信息（户籍）证明上载明的身份信息与王涛身份证复印件上载明的身份信息一致，但是证人牟某在陈述中并未提及龙某，因此仅凭身份信息情况还不足以查明谁利用安置房申请资格申购了案涉房屋。结合本案二审调查情况以及一审中当事人双方提交的证据，仍然无法查明蒙晓秋是否将拆迁安置房购买权利进行转让，是否将案涉房屋出售给李家玉，是否委托李家玉代为出售案涉房屋。在此情形下，蒙晓秋可另行主张查明该事实。根据合同相对性原则，案涉合同的效力及于该合同相对方李家玉和龚胜兵。由于案涉房屋产权现状是并未登记在李家玉名下，李家玉无法单独履行办理房屋产权转移登记的手续。一审法院认为案涉房屋买卖合同中关于房屋权属转移登记的合同目的不能实现具有事实依据和法律依据。 综上所述，龚胜兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由龚胜兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝廷婷 审判员  郑小茂 审判员  王 乐 二〇一九年十一月十二日 书记员  苏 禹