江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏09民终2875号上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城市良马机床厂，住所地在江苏省盐城市大庆东路**。投资人：马迎春，男，1966年2月18日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：席正权，男，该厂副厂长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：盐城球宇电工器材有限公司，，住所地在江苏省盐城市大庆东路**负责人：曹萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：严文高，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：井开标，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人盐城市良马机床厂（以下简称良马机床厂）因与被上诉人盐城球宇电工器材有限公司（以下简称球宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2018)苏0902民初6208号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良马机床厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法。一、一审判决认定事实错误。1.原判决认定双方签订的租赁合同全部合法有效错误，从而导致错误判决。双方诉争的焦点，即原审判决产生错误结论的原因，是被上诉人以2015年12月26日与上诉人签订的《房屋租赁合同》为由，拒绝分割征收补偿款中应该由上诉人获得的部分款项。租赁合同第四条第7款“如协议期内遇国家或市政拆迁，乙方应无条件服从，且租金按实计算；其他一律不予结算或补偿”是其认为上诉人不应获得征收补偿唯一依据。上诉人认为，被上诉人作为出租方在与各承租户签订的合同中，都一律约定“如协议期内遇国家或市政拆迁，乙方应无条件服从，且租金按实计算；其他一律不予结算”条款。一审中，上诉人已经举证被上诉人同范海欧、李树坪等签订的6份房屋租赁合同，并阐明了被上诉人提供格式条款为免除自身责任而排除对方主要权利、加重对方责任，系具有事先拟定、重复使用、广泛使用的格式合同，应该宣布为无效条款。原审判决却据此无效条款作出相应判决，显然是错误和有失公正的。历史事实是：2008年1月，上诉人即在被上诉人原负责人劝引下租赁对方厂房投资创办机床厂，并于2010年1月28日注册成立盐城市良马机床厂，连续在涉案厂房进行机床加工、生产和销售10多年之久，安置解决了160人次工人就业，上交国家税费数百万元。如果将上诉人与被上诉人各项数字对比不难发现，被上诉人是从收购原五星电线厂破产改制，2002年2月8日注册成立，注册资本58万元，与上诉人注册资本50万元相差无几。被上诉人实际是靠出租厂房和门市收取租金维持运转的僵尸企业，并没有实质性纳税记录。上诉人从2014年起租赁厂房，其中一个车间面积已达950平方米（被上诉人出具证明），生产规模一直是几十个承租户中最大的，常年保持15名以上工人正常加工生产，有历年房屋租赁合同、产品销售合同、财务报表、纳税记录、工资发放表可查。简言之，仅以上诉人使用的被征收房屋面积中一个生产车间950平方米，占《补偿协议书》认定占房屋面积的10.171%计，核算《补偿协议书》中应当分割给上诉人的费用至少应该为1618093.61元。具体为：《补偿协议书》中“二、被征收房屋补偿费用”部分“(二)装饰装修、附属设施补偿等费用小计10722777元”中，应有1090613.65元分割给上诉人；“(三)搬迁和临时安置补偿小计653837元”中，应有66501.76元分割给上诉人；“(四)停产停业损失费2813936元”中，应有286205.43元分割给上诉人；“(五)奖励及补助费1718344元”中，应有174772.77元分割给上诉人。依此计算，尚不包括其他车间和办公生活用房应该获得的补偿，以及工人安置费用等。从以上不完全统计可以看出，上诉人提出要求获得涉案房屋征收补偿款中3260000元，有充分事实依据，无可辩驳。原判决完全偏向被上诉人，应该予以撤销。2.原审法院依据上述已阐明本应被宣布为格式合同的无效条款，判决上诉人支付被上诉人房租60750元（27个月），明显错误。且诉争的27个月期间因双方发生补偿款争议导致上诉人处于停产状态，这都是由被上诉人原因造成的，不应该收取租金。二、一审程序违法。1.从立案到判决，从来没有组织过一次调解，一审判决书却称“本案经本院主持调解，因双方分岐较大，致调解未果”。2.本案涉案相关证据，如征收房屋补偿费明细、被上诉人生产经营和赢利纳税状况、涉案房屋所有出租合同，都应该由原审法院依法调取。而原审法院根本没有采信上诉人的上述合理要求，以证明被上诉人与承租人签订的所有房屋租赁合同都是格式合同，明显故意回避核心问题，含糊其辞，偏袒被上诉人，并据此作出不有利于上诉人的判决，应该予以撤销。3.经不完全统计，原审法院诸多涉及被上诉人案件，均巧合地由杨淑芬独任审判或担任审判长，由井开标为诉讼代理人。为达到公开公平公正，杨淑芬理应主动申请回避，而不应审理涉及被上诉人案件。三、一审适用法律错误。本案主要围绕上诉人基于与被上诉人之间房屋租赁合同，是否具有要求获得因所租赁房屋被征收产生的房屋装修附属设施补偿、停产停业损失补偿、搬迁和临时安置补偿等各项费用的权利，以及法律和事实依据，双方应该在法庭主持下展开质证和辩论。被上诉人作为被征收人代表签订征收补偿协议书无可指责。但是应当按照规定对包括上诉人在内实际使用人进行补偿费分割。根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”征收单位早已于2018年7月27日与被上诉人签订了《补偿协议书》并早已落实到位。补偿费中，除被征收房屋房地产市场评估价值与上诉人无关外，其他各项费用均应按照上诉人实际使用房屋面积，核算装修附属设施补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿等费用。住房和城乡建设部《关于印发的通知》（建房[2011]77号）第十四条第二款规定，“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定。”《江苏省贯彻实施若干问题的规定》（苏政发[2011]91号）第十一条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托已经选定或确定的房地产价格评估机构通过评估确定。《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发[2011]210号）、《盐城市人民政府关于市区国有土地上企业房屋征收补偿和其他有关问题处理的意见》（盐政发[2015]40号）都明确对征收房屋对企业造成损失补偿具体规定。上诉人列举的从国务院到各级政府制定颁布的专门法规和部门规章，有很强的针对性和操作性。特别是，2017年5月征收单位对涉案房屋专门出台《球宇地块棚改项目房屋征收实施方案》，专门印发文件汇编，列出了计算公式和期限，已实施的《补偿协议书》也是据此对照执行，早已补偿到代表被征收权益人的被上诉人账上，被上诉人却不予结算上诉人等因生产车间被征收造成的损失。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，判决结果显失公正，请求二审法院依法查明全案事实，将本应由上诉人获得的因征收引起的停产停业等各种损失补偿返还给上诉人，依法纠正一审错误判决。二审审理中，上诉人明确要求被上诉人返还其各项补偿费用合计1618093.61元。球宇公司辩称，1.上诉人的三点上诉理由均无事实和法律依据。（1）上诉人认为一审认定事实错误，主要是根据租赁合同第四条第七款的约定，认为合同是无效合同。被上诉人认为上诉人是法律适用理解问题。就租赁合同第四条第七款，该条款的约定没有违背法律的规定，因为上诉人和被上诉人之间是租赁关系。（2）关于上诉人认为一审程序违法，法官偏袒被上诉人问题。上诉人认为法官没有组织调解，是上诉人没有尊重事实。开庭期间，一审法官征求双方调解意见时，上诉人提出无理要求。上诉人认为一审法官在一年之内审理了被上诉人的两个案件，被上诉人都获胜就是法官偏袒，不知上诉人有何法律依据。（3）上诉人认为一审判决适用法律错误，但是没有提出哪一个法律条款适用错误。2.上诉人没有新证据证实上诉理由，所说的理由仍然是一审的理由，请求二审法院对一审的事实进行查证。3.本案系租赁合同，上诉人错将房屋租赁人当成了拆迁人，本案有不公的地方就是不应该将费用判给上诉人。因此，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉。良马机床厂向一审法院起诉请求：1.要求球宇公司将房屋征收补偿款中应该由良马机床厂享有的房屋装修附属设施补偿1082070元、搬迁补偿费373600元和临时安置补偿费186811元、停产停业损失补偿费1044873元、奖励3700215元、职工安置补助费202625元，合计3260000元返还给良马机床厂；2、诉讼费用由球宇公司承担。球宇公司向一审法院反诉请求：判令良马机床厂支付球宇公司房租60750元，反诉费用由良马机床厂负担。一审法院认定事实：盐城市大庆东路28号厂房系球宇公司所有。2008年1月起，马迎春租赁上述房屋，并注册良马机床厂用于生产经营。2012年起，以良马机床厂名义与球宇公司签订书面房屋租赁合同，租期为一年。之后合同为一年一签。因涉案地块被划入征收范围，2015年12月26日，球宇公司（甲方）与马迎春（乙方）再次签订房屋租赁合同约定，乙方承租甲方房屋租期为半年，从2016年1月1日至2016年6月30日；房屋租金为13500元。合同签订时必须一次性支付当年租金。同时约定，如协议期内遇国家或市政拆迁，乙方应无条件服从，且租金按实计算，其他费用一律不予结算或补偿（但甲方需提前一个月通知乙方，以便其搬迁）。合同签订后，良马机床厂支付了至2016年6月30日的租金。合同期满后，涉案地块尚未拆迁，良马机床厂请求球宇公司将厂房继续租赁给其使用。因不确定涉案地块的具体拆迁时间，故双方口头约定不再签订书面协议，良马机床厂继续租用涉案厂房。2017年3月31日，球宇公司向马迎春发函，要求其补齐2016年下半年房租合计27000元（应当为13500元），方可继续租用，否则，请于2017年4月30日前搬离。良马机床厂收到函件后，未能按函件要求支付房租。同年5月2日，球宇公司再次向马迎春发函：“根据本公司2017年3月31日的函告精神，截止目前为止，贵方未履行函告中的要求，故贵方必须于2017年4月30日前搬离所承租的门市！在此声明：本公司将于2017年5月10日上午9时准时停电停水，由此造成的一切后果皆自行负责。”次日，马迎春向球宇公司出具申请书：“我承租贵公司房屋经营，因贵公司房屋急征用拆迁，不再续租。我因有部分货物需处理，以及生产经营紧张，特申请贵公司再洽续租，我保证于2017年6月20日前搬出。”此后，良马机床厂继续租用涉案厂房。因其未支付租金，同年5月10日，涉案厂房停电。良马机床厂向球宇公司发函，要求恢复供电。2017年8月31日，球宇公司向各承租户发出通知，催促搬离，明确要求：1）未搬离（门市、厂房、仓库）租户，请于2017年9月20日前搬离，让出房屋；2）已搬离（门市、厂房、仓库）租户，请于2017年9月20日前，将剩余货物清空、交钥匙，让出房屋。该通知发出后，良马机床厂仍未搬离。2018年9月5日，球宇公司再次向良马机床厂发函：“你承租本公司的门面房已于2016年6月30日到期。目前因拆迁工作在即，我公司急需收回该房屋。为此，敬请贵方务必于2018年9月20日前清空该房屋。届时，我司将强行封门，由此导致的一切损失均由你本人自行承担”。同年9月12日，良马机床厂向球宇公司复函：我厂同意积极配合，但在下列问题未解决之前，贵司无权强令我厂搬迁。一关于搬迁时间问题……。二关于拆迁补偿问题……。综上所述，在上述问题未妥善处理之前，贵公司无权强行封门，否则由此造成的一切经济损失和法律责任，均由贵公司承担。球宇公司收到复函后未予回复。同年9月20日，良马机床厂未能搬离厂房。2018年10月15日，大洋街道球宇地块房屋征收指挥部向球宇公司发出提醒函：10月20日交房和让房拆除限期将至，请你单位抓紧时间配合征收公司搬迁交房，以防逾期造成不必要的矛盾及相应的经济损失。10月19日，球宇公司遂要强行搬出良马机床厂的物品，双方发生争执并向派出所报案，后良马机床厂将物品搬离厂房。至此，良马机床厂一直未支付球宇公司至搬离前的租金。一审另查明，2017年5月，涉案地块正式被列入征收范围并出台实施方案。2017年1月5日，盐城市亭湖区人民政府在涉案地段张贴公告。2018年7月27日，涉案地块的房屋被盐城市亭湖区住房和城乡建设局征收并与球宇公司签订征收补偿协议，对球宇公司进行了征收补偿，总计63002916元。其中被征收房屋地产47094022元；附属设施、设备搬迁、绿化合计补偿10722777元；搬迁临时安置合计补偿653837元；停产停业损失2813936元；奖励及职工安置合计补偿1718344元。根据盐城市亭湖区房屋征收办公室提供的球宇公司设备搬迁评估明细表反映，良马机床厂设备评估补偿总额为118241元。一审法院认为：良马机床厂、球宇公司所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，应认定合法有效。该合同对双方均具有约束力。本案中，虽然良马机床厂从2008年起就租赁被告的厂房，但之前的租赁合同已经履行结束。后期，因获悉厂房所在地段将被征收，因具体征收时间尚未确定，故双方所签订的租赁时间仅为半年，且合同中明确约定“如协议期内遇国家或市政拆迁，乙方应无条件服从，且租金按实计算，其他费用一律不予结算或补偿（但甲方需提前一个月通知乙方，以便其搬迁）”，对该情况，良马机床厂是明知并且同意的。合同期满后，良马机床厂再次向球宇公司申请，继续租用该厂房并同意按照征收要求时间让出厂房，在此情形下，双方未再签订书面合同，由良马机床厂不定期使用涉案厂房。2018年10月20日是案涉房屋被拆除时间，然良马机床厂未能按约搬离厂区，双方发生争执，对此，良马机床厂应承担全部责任。涉案地段被征收时，良马机床厂获得了相应的补偿，该补偿的费用中包含良马机床厂承租的厂房。因合同中明确约定房屋被拆迁（征收）时各项补偿费用的归属，故良马机床厂要求被告支付其补偿费用中的装修附属设施补偿、搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、奖励、职工安置补助费等费用，没有事实和法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列条例和规定中所规定的补偿，都是针对被征收人进行的补偿。本案双方是基于租赁合同所发生的纠纷，应当按照合同约定履行各自的义务，享有各自的权利。但球宇公司被征收补偿费用中含有因良马机床厂的设备搬迁而得到的补偿费118241元，根据公平原则，该费用应由良马机床厂取得。关于球宇公司主张要求良马机床厂支付房租60750元问题。良马机床厂在租赁合同期满后，实际使用了租赁的房屋，但良马机床厂从2016年7月1日起到搬离时，均未能支付租金，已构成违约，现球宇公司主张其参照之前合同约定的标准支付至2018年9月30日的租金，符合法律规定。故良马机床厂应当支付球宇公司房租60750元（27个月）。综上，良马机床厂的诉讼请求一审法院予以适当支持，良马机床厂的反诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、球宇公司在判决书生效之日起十日内赔偿良马机床厂的损失118241元。二、驳回良马机床厂的其他诉讼请求。三、良马机床厂在判决书生效之日起十日内支付球宇公司租金60750元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32880元，由良马机床厂负担30280元，球宇公司负担2600元；反诉费660元，由良马机床厂负担。二审中，良马机床厂提供了以下证据：证据一、拆迁以前的厂房及设备状况、设备被强行搬到广场上的照片20张，证明：被上诉人当时提出上诉人没有从事生产，但是被上诉人的设备已经被搬出来了，被上诉人的这些设备和存货是客观存在的。证据二、被上诉人雇佣黑恶势力威吓上诉人法定代表人的照片9张，照片是从手机视频截屏截下来的，当时被上诉人报警了。证据三、搬迁以后上诉人重新租赁的临时安置的厂房的照片17张，但是不能生产，只能存放设备，进一步证实了上诉人上诉的事实和理由。证据四、征收拆迁以前上诉人在2015年、2016年、2017年从事车床加工销售的部分买卖合同，详细记载了销售的种类和购买人的地址。证据五、上诉人重新租赁厂房的租赁合同和搬迁时两名驾驶员刘军、卢伯兵搬迁的情况说明，证实了上诉人的上述陈述。证据六、2017年10月27日评估机构盐城市金地土地房地产估价有限公司出具的编号为苏建房估备[贰]盐城00004号估价报告，关于涉案地块、厂房、车间、仓库、门窗、机械设备、存货等具体详细的评估记录。证据一、三、四证明被上诉人租赁厂房是长期从事加工生产的，证据二证明被上诉人合法权益没有得到正当的维护，因为被上诉人使用暴力手段强行搬离了被上诉人的设备，没有与被上诉人协商。证据五进一步佐证证据一、三、四的事实。证据六证明涉案的补偿包含应该补偿给上诉人的部分为，评估报告的表2-1中的第17项车间；表3中的第10页第364项油漆，第11页第411项125吨货物，第12页第437项铁门、第438项铁窗、第439项货架、第440项和457项成品半成品，第13页55吨货物。上述是与上诉人有关的项目，但是不一定列举得全。被上诉人对上诉人提供的上述证据的质证意见为：对证据一，有部分照片能够证明上诉人租赁了被上诉人的部分厂房，其他照片的真实性上诉人没办法确认，照片不能证明是因为租赁合同而导致上诉人的损失。对于证据二，被上诉人公司拆迁前后的人员很多，照片中的这些人是否是黑社会被上诉人不清楚，也不是本案解决的问题，所以对证据二的真实性、合法性、关联性都存在异议。对证据三，上诉人租赁新厂房的照片的真实性无法证实，与本案也没有关联性。对证据四，车床买卖合同，这是上诉人的经营需要，合同的真实性被上诉人也无法确认，与本案没有关联性。对证据五，上诉人提供的是复印件，真实性无法确认，而且还是盖的上诉人章，就算合同存在，也是因为上诉人经营需要，与以前的租赁合同没有关系，与本案没有关联性。对证据六，估价报告是涉及征收单位与被上诉人之间的征收关系，而被上诉人与上诉人之间是租赁合同关系，和上诉人没有关联性。本院经审核认为，上诉人提供的证据一仅能证明其与被上诉人之间曾存在厂房租赁关系，上诉人提供的其与他人签订的买卖合同、重新租赁厂房的租赁合同和照片及驾驶员出具的情况、手机视频截屏图片等证据与本案不具有关联性。上诉人提供的估价报告不能达到其认为有关项目补偿费用应由其享有的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，被上诉人球宇公司作为案涉原厂房的所有权人，将案涉原厂房出租给上诉人良马机床厂使用，双方之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于上诉人认为被上诉人应向其支付各项补偿费用1618093.61元问题。经查，双方之间签订的租赁合同中明确约定，“如协议期内遇国家或市政拆迁，乙方应无条件服从，且租金按实计算，其他费用一律不予结算或补偿（但甲方需提前一个月通知乙方，以便其搬迁）”。上诉人认为该条款系免除上诉人自身责任而排除对方主要权利、加重对方责任的格式条款，应为无效。对此，本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的多份租赁合同中均有该约定内容，上诉人对此应是明知并同意的。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方之间签订的租赁合同中关于“如协议期内遇国家或市政拆迁，乙方应无条件服从，且租金按实计算，其他费用一律不予结算或补偿”的约定，不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，不违反法律规定，不应认定为无效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定给予的补偿，是针对被征收人即被征收房屋所有权人进行的补偿。而上诉人并不是被征收人，其作为承租人要求作为出租人的被上诉人依据上述规定向其支付补偿费用的理由不能成立。因此，上诉人要求被上诉人支付补偿费用中的装修附属设施补偿、搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、奖励、职工安置补助费等费用，缺乏事实和法律依据，不应支持。关于上诉人认为其不应给付租金60750元问题。租赁合同期满后，双方未再签订书面合同，形成不定期租赁关系，上诉人应当及时向被上诉人支付租金。上诉人明知案涉地块和房屋被征收，其作为承租人应当及时进行搬迁，减少损失，但即使在被上诉人通知其清空租赁房屋后，上诉人仍实际占有该房屋，故上诉人应当按照约定租金标准向被上诉人支付占有使用房屋期间的租赁费用。一审对被上诉人主张的房租60750元予以支持，并无不当。上诉人认为一审法官审理多个涉及被上诉人案件，应当主动申请回避的上诉理由，没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20682元，由盐城市良马机床厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓平审 判 员 陈素娟审 判 员 胥 霞二〇一九年十一月八日法官助理 金龙飞书 记 员 王嘉莹