广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0123民初1243号 原告：张夏笛，男，1984年7月24日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：覃焯，广西君桂律师事务所律师。 被告：唐祖国，男，1978年6月6日出生，汉族，住广西隆安县。 原告张夏笛与被告唐祖国租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张夏笛的委托诉讼代理人覃焯、被告唐祖国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张夏笛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年3月1日签订的《猪场租赁合同》；2.判令被告将涉案养猪大棚返还原告；3.判令被告唐祖国向原告支付逾期缴纳租金的违约滞纳金28111.2元（计算方式：从2019年7月15日起至2019年9月4日，51天，110240×5‰×51=28111.2元）；4.判令被告唐祖国赔偿原告违约损失22048元；5.判令被告唐祖国支付租赁场地期间使用的电费23400元（该电费暂时计算至2019年8月31日，此后至被告实际搬离之日止的电费由被告负担）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原告与被告签订了一份那桐定志分场《猪场租赁合同》，约定原告将位于旁大猪场的养猪大棚按现状出租给被告，租赁期限共五年，自2019年3月1日起至2024年3月1日止，猪棚的租金每年3月1日支付，一次性缴纳当年的租金。如未按时交纳租金应按租金的千分之五支付滞纳金。 同日，原告与被告签订了猪场租赁合同补充协议，对原合同的第十条进行了补充。同时，经原告与被告协商，对2019年的租金支付进行调整，补充签订了2019年猪场租金协议，约定被告在签订合同后先支付2019年80%的租金，剩下的20%的租金在被告卖了第一批猪后结清。 合同签订后，原告按约将场地移交给被告使用，履行了合同义务，但是被告并未按合同约定在合同签订之日将2019年80%的租金支付给原告，经过原告多次追要租金，被告才于2019年4月将第一笔租金支付给原告。被告在使用场地养猪期间，没有按时交纳使用场地产生的电费，原告也就电费的问题多次跟被告协商，被告一直以开会出差为借口避而不谈，导致电费一直拖欠未交。此后，原告在那桐镇动物检疫申报点工作人员处了解到，被告已经安排工作人员将养殖的第一批生猪销售出去，因为生猪要进行销售，必须要到申报点进行检测。在知道被告已经将生猪销售出去了之后，原告按合同约定向被告要求支付2019年剩余的20%租金，原告多次想找被告当面商谈支付租金事情，但被告以各种理由推脱，随后原告于2019年8月21日向被告送达催告通知及缴纳电费通知，张贴在被告租赁场地处，同时也交给被告工作人员，告知转交给被告，被告不愿见原告协商甚至现在也不接原告的电话。 原告认为，被告没有按合同约定支付租金，经过原告合理的催告后，仍没有履行支付租金的义务，已经构成违约，原告有权根据合同约定及《合同法》之相关规定，解除合同，要求被告支付违约滞纳金，并赔偿原告违约损失。同时，被告还应该承担使用场地期间的电费。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告唐祖国答辩称，被告不同意解除合同，因为被告已经将今年租金已经全部付清。被告不存在任何违约行为，所以不同意支付原告滞纳金和违约损失。双方在协商2019年租金支付方式的时候，是说等被告卖完第一批猪，公司将猪款结清后被告再把余下的20%租金支付给原告，但是公司一直没有能够结清款项，所以被告一直没能付清租金给原告，9月份公司结清款项后被告立即将租金余款支付给原告了。对于电费，被告只愿意承担被告实际使用的电费。原告诉请的电费金额不是被告实际使用的电费，被告是今年3月份才租用的场地，原告要求的电费包含2月份的电费，还有原告的家人也在猪场上面居住生活，也一起共用猪场的电，原告在2019年9月1日才装分表，原告家人2月份至8月份使用的电费也应该扣除。 经审理查明：2019年3月1日，原告与被告签订《那桐定志分场猪场租赁合同》，双方主要约定：原告将位于旁大猪场（占地面积1527平方米）的养猪大棚按现状租赁给被告，租赁期限为五年，自2019年3月1日起至2024年3月1日止，租赁期届满被告享有优先租赁权。养猪大棚的租金为每年110240元，每年3月1日支付。被告每年需一次性缴纳当年的所有租金，如有延误需提前一个月告知原告，并写补充协议双方签字，适当支付部分租金并在一个月内补齐当年应缴纳的剩余租金，如未告知超过一天按租金的千分之五支付滞纳金。原告的违约责任：有以下情况之一，原告除了向被告赔偿实际损失外还应支付数额为本合同一年租金的违约金，造成损失的按价赔偿，租金按实际承租时间据实结算，余额退还被告，合同终止。1、原告在租赁期内无正当理由提前收回被告承租猪场的，原告如果要收回猪场需提前六个月通知被告，并双方写补充协议签字同意，即可解除合同，否则视为违约；2、发生“一猪场两租”的情况；3、原告未履行修缮义务严重影响被告正常运作的。被告的违约责任：1、被告未在合同规定的时限交付当年租金的；2、被告非法经营的；3、被告擅自转租、转让、变卖、转借所租场地及附属物的；故意损毁所租场地或附属物的；拖欠三个月租金或者以上的；闲置所租场地半年的；原告有权终止合同。双方在合同中还约定了其他的权利和义务。同日，原告与被告签订了《猪场租赁合同补充协议》，对原合同的第十条进行了补充。同时，原告与被告经协商，对2019年的租金支付方式进行调整，双方又签订了《2019年猪场租金协议》，内容为：“经双方协商，2019年猪场租金，承租方（唐祖国身份证号：）分两次付给出租方（张夏笛、梁江波身份号、452130195403033619）第一次付款总额的80%，另20%待承租方卖完第一批猪结完剩余尾款”。合同签订后，被告进场养殖生猪并交纳了80%的租金88192元。被告于2019年7月15日卖完第一批生猪，同年8月21日，原告向被告发出《催缴猪场场地租金及电费通知书》，要求被告在收到通知两日内缴纳剩余租金22048元，并交纳2019年3月至8月的电费16074元。原告认为被告没有按约定的时间缴纳租金，没有缴纳电费，并把死猪埋在场地内，存在违约行为，要求被告解除合同并赔偿损失；被告认为被告不存在任何违约行为，双方约定是在卖完生猪之后公司结账了才给原告租金的，因为公司不能及时结账所以也不能支付剩余租金给原告；被告暂时不缴纳电费是一直在和原告协商扣除原告使用电费的问题，被告埋死猪也是经过原告的同意的，原告当时就在现场。双方为此形成纠纷，原告于2019年9月6日向本院提起诉讼。 另查明，被告于2019年9月17日向原告支付剩余20%的租金22048元，10月21日缴纳电费22587.04元。被告缴纳电费的期间是2019年1月26日至2019年10月9日，原告家人在被告租赁猪场期间一直在附近居住，使用的是被告猪场的电，原告于2019年9月1日安装分表，独立用电。双方在庭审过程中同意扣除原告2月份至8月份使用的电费共计1000元。 本院认为，原告与被告签订的《那桐定志分场猪场租赁合同》及《猪场租赁合同补充协议》、《2019年猪场租金协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。 关于原告要求解除合同是否依法有据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”，本案中，原被告双方在合同中约定原告有权解除合同的事项为：“被告擅自转租、转让、变卖、转借所租场地及附属物的；故意损毁所租场地或附属物的；拖欠三个月租金或者以上的；闲置所租场地半年的”，被告在履行合同的过程中，已经将合同2019年一年租金的80%支付给原告，剩余20%未能按照原告的指定期限给付，是因为与原告在20%的尾款支付时间的理解上有分歧，原告起诉后，被告已经将该20%尾款支付给原告，未达到双方约定的拖欠“三个月租金或以上的”合同解除约定的条件，且被告逾期缴纳20%尾款的行为并未构成根本性违约，未导致合同无法履行，故对原告的该项主张本院不予支持。因原告要求解除合同没有事实和法律依据，故对原告要求被告按原状返还养猪大棚的诉讼请求本院亦不予支持。 关于原告要求被告支付逾期缴纳租金的违约滞纳金的问题。原被告双方在《2019年猪场租金协议》里约定另20%的租金待被告卖完第一批猪结清，被告在2019年7月15日卖完第一批猪，应按照约定支付20%的尾款，但是被告未按照约定时间支付尾款，构成违约，应当按照合同的约定支付原告逾期付款的滞纳金。原被告双方在合同中约定逾期付款滞纳金按日千分之五计算，被告提出过高，本院依法予以调整，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，滞纳金按年利率24%计算，被告应在7月16日支付20%尾款，但其在9月17日才支付，逾期64天，被告应付给原告的滞纳金为928元（22048元×24%÷365天×64天=928元）。被告辩称其没有逾期付款，双方约定是在卖完第一批生猪后公司结款才付清给原告，被告对其主张未能提供证据证明，故本院对被告的辩称不予采纳。 关于原告要求被告赔偿违约损失的问题。原告主张的违约损失为租金损失，被告已经付清2019年的租金，被告未构成根本性违约，也未给原告造成其他损失，且原告对其损失也未能提供证据证明，故对原告的该项主张本院不予支持。 关于原告诉请被告支付电费23400元的问题。被告在本案审理过程中已经将2019年1月26日至2019年10月9日拖欠的电费22587.04元缴清，被告缴清的电费包含原告家人从2019年1月26日至2019年8月份使用的电费，被告要求扣除原告使用的部分合理，原被告双方也确认原告在该期间使用的电费共计1000元，故被告应当承担的电费为21587.04元，原告应当承担的部分，被告已经代缴，原告应将该款直接支付给被告。对原告的该项诉讼请求本院不再支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告唐祖国于本案判决生效之日起十日内支付原告张夏笛逾期付款滞纳金928元； 驳回原告张夏笛的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计819元,由原告张夏笛负担557元，被告唐祖国负担262。 上述债务，义务人应于上述规定的期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 晶 二〇一九年十一月七日 书记员 颜汉金 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 窗体底端 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。