江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0322民初1019号 原告：徐州风光物业服务有限公司。住所地：沛县风光地带物业办公室。 法定代表人：刘培信，该公司经理。 被告：李爱梅，女，1981年8月7日出生，汉族，住沛县。 原告徐州风光物业服务有限公司诉被告李爱梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月18日、2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信、被告李爱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州风光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告交纳物业服务费633元，公共水、电、垃圾费312元、车位租金费720元及违约金474元，合计2149元，并承担案件受理费。 事实与理由：被告李爱梅自2017年1月1日至2018年12月31日计24个月。按购房面积88平方米，每平方米月交费0.3元计633元；公共水、电、垃圾费每户月交费13元计312元；缴纳车位租金费每月30元，计720元，还应按《鼓楼小区物业服务合同》第十五条，物业管理服务费（八）项业主或物业使用人逾期未缴纳物业费的经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金474元，合计2149元。虽经多次书面催交、上门催要、至今仍不交费，今特诉至沛县人民法院，请求依法判决。 被告李爱梅辩称，1、鼓楼居委会与原告所签订合同的日期是2017年3月10日，而原告主张权利是2017年1月1日，合同与主张明显不符；2、鼓楼小区开始改造是2016年年底，改造完工是2017年4月。在沛政办发（2016）71号文件中明确规定，小区改造完成后，街道办事处负责6个月的物业管理经费，物业服务站服务半年后，物业服务站按照每月每平方米0.3元的标准收取小区居民综合服务费。即法定的收费日期为2017年11月，原告根本没有把县委县政府文件放在眼里；3、鼓楼小区是一个较早开发的老小区。根据沛政办发（2016）71号文件，沛城街道办事处接到文件后迅速成立了物业管理办公室并委托徐州立兴物业服务有限公司在鼓楼小区设立了服务站，一直是沛城街道办事处委托徐州立兴物业服务有限公司在管理鼓楼小区，我们从来没有听说过徐州风光物业服务有限公司；4、根据国务院《物业管理条例》第三十三条及《合同法》第五十二条，鼓楼小区与原告签订的合同无效；如果有效，那么沛城街道办事处委托徐州立兴物业服务有限公司在本小区存在就是违法的。2019年5月8日鼓楼居委会认识到与原告所签订合同违反《物业管理条例》及沛政办发（2016）71号文件精神，便主动废除了与原告所签的合同；5、原告明知徐州立兴物业服务有限公司在管理鼓楼小区的情况下依然非法在小区收费，并且违反沛政办发（2016）71号文件规定，私自增加收费项目。更私刻“沛县沛城镇鼓楼社区”公章收费。现鼓楼小区出现3种收费收据，把一个好的小区搞的乌烟瘴气。综上，原告根本没有起诉业主的资格，本人与原告也没有任何合同契约关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告徐州风光物业服务有限公司、被告李爱梅为证明自己的诉讼主张及抗辩意见成立分别提交了证据。原告徐州风光物业服务有限公司提交了营业执照，资质证书，鼓楼小区物业服务合同，沛县人民政府办公室沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》，催交物业费通知书，物业管理从业人员岗位证书；被告李爱梅提交了徐州立兴物业服务有限公司证明1份，沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会证明1份，收据3份，鼓楼小区物业服务站牌匾照片2张（复印件）。根据两次庭审双方对对方提供证据质证的意见及自认的事实，本院经审理认定事实如下： 沛县鼓楼小区系沛县沛城居民居住的老旧小区，分为鼓楼小区一期、二期、三期、四期。被告李爱梅系沛县鼓楼小区8号楼4单元602室的业主。 2016年9月14日，沛县人民政府办公室颁发了沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》，对全县4个街道办事处辖区内的老旧小区进行改造整治。该《实施方案》第六条第（四）项第1款规定，小区改造后，先期由街道办事处负责6个月的物业管理经费。……，物业服务站按照每平方米0.3元的标准收取小区居民综合服务费。小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费。……，街道办事处根据每个小区具体情况配套补贴经费，保障物业服务站的正常运转。2019年7月3日沛县人民政府办公室颁发了沛政办发（2019）28号《关于进一步加强全县住宅小区物业管理工作的实施意见》，沛县人民政府办公室颁发沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》同时废止。 2017年3月10日，沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会法定代表人白侠代表该居委会与徐州风光物业服务有限公司签订《鼓楼小区物业服务合同》一份。双方约定委托服务期限为4年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。该合同第十五条物业管理服务费中规定：（一）、住宅、车库、储藏室按照（2016）71号规定，按照业主房产建筑面积每月每平方米0.30元向业主或者物业使用人收取，小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费；……；（四）、公共设施设备所产生的水费、电费等能源消耗及运行维修的经费，暂按每户每月10元收取；……；（七）、小区改造交付使用之日起，业主或者物业使用人预缴12个月的物业管理服务费，并于每年物业服务费到期前第1个月10日前，缴纳当期物业服务费；（八）、业主或者物业使用人逾期未缴纳物业费的，经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金。 沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会与徐州风光物业服务有限公司签订《鼓楼小区物业服务合同》后一周，原告徐州风光物业服务有限公司入住沛县鼓楼小区一、二、三期进行物业管理服务；徐州立兴物业服务有限公司对沛县鼓楼小区四期进行物业管理服务。在沛县鼓楼小区物业管理服务期间，出现了沛县沛城镇鼓楼社区物业管理公司、徐州立兴物业服务有限公司、徐州风光物业服务有限公司三家公司收取物业费的收据，时间分别为2019年4月2日（陈家亮，№0904680）、2018年6月2日（周贵琴，№2927448）、2019年5月10日（马振江，№0033513）。 在本案审理过程中，2019年5月8日，沛县沛城镇鼓楼社区社区居民委员会给被告李爱梅等出具证明一份，内容为该居委会与风光物业公司于2017年3月10日签订的物业服务合同作废。经调查核实，该居委会只是给被告李爱梅等出具证明并未实际与徐州风光物业服务有限公司解除合同。 另查明，沛县鼓楼小区未成立业主委员会，被告李爱梅自认自2017年以来虽然原告徐州风光物业服务有限公司曾上门催收，但未缴纳物业服务费；亦自认自2018年下半年开始自己所有的车辆停在小区优化配置的停车位内。 本院认为，沛县人民政府为了改善辖区内居民生活环境和居住条件，对老旧小区改造整治。街道办事处或者社区居（村）民委员会、社区服务机构根据县政府文件精神在老旧小区改造完成后，根据相关法律法规委托具备物业服务资质的物业服务管理公司进行物业管理服务，目的是为了小区居民的居住环境能够路平、灯亮、整洁、有序。因此，在沛县鼓楼小区未成立业主委员会的情况下，沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织，办理本居住地区居民的公共事务，与徐州风光物业服务有限公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，系真实有效的物业服务合同，对双方均有约束力；虽然被告李爱梅提供了沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会的证明一份，以此证实《鼓楼小区物业服务合同》作废，但根据合同法的规定，结合本院对该居民委员会相关领导的调查笔录，合同双方均未提出解除合同且该居民委员会亦未告知合同相对方解除合同。故，被告李爱梅抗辩上述合同无效的辩解不能成立，本院不予采纳；被告李爱梅居住在沛县鼓楼小区内，可以认定原、被告之间存在事实物业服务合同关系。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，原告徐州风光物业服务有限公司为支持其主张提供了相关证据，被告李爱梅亦自认未缴纳物业服务费用。根据原被告庭审中提供的证据，结合所在居民委员会的证明及调查笔录，原告徐州风光物业服务有限公司根据《鼓楼小区物业服务合同》的约定收取相关费用并无不当，同时可以认定原告徐州风光物业服务有限公司对被告李爱梅等鼓楼小区业主服务的时间为2017年3月17日。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李爱梅按照《鼓楼小区物业服务合同》约定的2017年1月1日开始支付服务期间的物业管理服务费用不应得到支持。根据徐州立兴物业服务有限公司的证明，结合本院的调查笔录，该物业服务公司成立物业服务站，只是对鼓楼小区四期的业主进行物业管理服务，虽然被告李爱梅提供了加盖三种公章的物业费收款收据，但不能证明原告徐州风光物业服务有限公司在小区服务时借用其他物业公司的名义收费或者重复收费。故被告李爱梅的第一条抗辩意见部分成立，本院予以采纳；其第二、三、五条抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，被告李爱梅住房面积88平方米，原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李爱梅按照住房面积缴纳物业服务费符合法律规定。经计算被告李爱梅应当缴纳的物业服务费至2018年12月31日止为568元，公共水电、垃圾费、电梯费每月13元，计280元，以上合计848元；原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李爱梅缴纳车位租金720元，本院认为，原告徐州风光物业服务有限公司未提供出相关证据证明被告李爱梅自2017年1月1日使用小区优化配置的停车位。庭审中，被告李爱梅自认自2018年下半年开始使用，根据证据规则，被告李爱梅的车位租金为182元；根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，被告李爱梅应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，原告徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李爱梅支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李爱梅支付违约金至2019年1月30日超出相关法律规定，应当计算至2019年1月10日（诉前登记时间）。被告李爱梅应支付的违约金经计算为246元。原告徐州风光物业服务有限公司的以上诉讼请求超出部分，本院不予支持。 综上，被告李爱梅应向原告徐州风光物业服务有限公司缴纳的2017年3月至2018年12月期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费，车位租金，逾期付款违约金合计为1276元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条规定，判决如下： 一、被告李爱梅于本判决生效后十日内支付给原告徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费、车位租金计1030元，逾期付款违约金246元，合计1276元； 二、驳回原告徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告李爱梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘丽丽 审 判 员  张 斌 人民陪审员  黄清兰 二〇一九年十一月五日 书 记 员  张盛楠