宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初4251号原告：丁某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王某1，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码916401226704051118。法定代表人：王某2，江苏省如皋市人，大学文化，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：苗某，宁夏回族自治区固原市人，大学文化，现住宁夏回族自治区银川市。原告丁某与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁某的委托诉讼代理人王某1、被告金冠公司的委托诉讼代理人苗某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金68542.38元，违约金4490.3元，以上金额共计73032.68元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月30日，原告购买被告金冠公司位于贺兰县金盛·欧洲城第1幢4层026号房，建筑面积64.65平方米，房屋总价款372513元，原告全额支付了房屋价款。双方在签订商品房买卖合同的同时签订了《协议书》，约定：1.原告所有的该房屋由被告代为租赁和管理，期限为2014年4月30日起至2026年4月30日止，租金计算日期从2014年4月30日起开始计算；2.被告在代租及管理期的前六年，按照总房款的8%返还原告租金，即每年29801.04元；3.从第一年开始，被告每年在4月30日之前，一次性交付给原告当年租金，若逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金千分之一的违约金。原告与被告签订《协议书》后，被告于2015年4月30日、2016年4月28日分别支付原告2014年4月30日至2015年4月30日、2015年4月30日至2016年4月30日租金26820.94元，2017年5月12日、6月13日、7月14日各支付2016年4月30日至2017年4月30日租金5364.19元、6437.02元、15019.73元，合计26820.94元，以上三年每年都少付房屋租金2980.1元。2017年4月30日至2018年4月30日、2018年4月30日至2019年4月30日租金至今没有支付，经原告多次催要，被告拒不偿还。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金冠公司辩称，1.被告对原告主张的金额不予认可，自被告第一次向原告支付租金，租金的交付日期都是在次年的8月31日之前，原告也并未提出异议，该租金的交付方式符合交易规则；2.租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税导致延期，且在营改增以后被告多次告知原告办理实名纳税，但原告对此置若罔闻，责任应由原告承担；3.协议虽未明确约定税金问题，根据宪法和税法的相关规定，公民的纳税义务是法定的，并不需要特别约定，且国家税务总局公告第16号文再次明确提出纳税人以经营租赁方式取得不动产应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税，被告并未拖欠原告租金不付的行为。违约金我方认为应该按日万分之一的标准计算。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告与被告公司就其所有的的位××县商铺（面积64.65平方米，房屋价款372513元）签订了《协议书》一份，原告将上述商铺交于被告代为租赁、管理，双方约定原告将上述商铺交于被告管理12年，管理期自2014年4月30日起至2026年4月30日止；租金管理期前6年以该套商铺的购房款372513元为基础乘以8%（即29801.04元），管理期后6年以购房款为基数乘以9%；被告须在每年4月30日之前一次性交付给原告当年的租金，若逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金千分之一的违约金。根据原、被告提交的证据显示，在涉案合同履行过程中，被告分别于2015年4月30日、2016年4月28日向原告支付了2014年4月30日至2015年4月30日、2015年4月30日至2016年4月30日期间的扣除被告代缴税费后的房屋租金26820.94元；2016年4月30日至2017年4月30日期间的扣除被告代缴税费后的房屋租金26820.94元被告分三次于2017年5月12日支付5364.19元、6月13日支付6437.02元、7月14日支付15019.73元。因被告未支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金，现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一、银川德胜工业园区金盛·欧洲城1栋4层026号房租赁《协议书》一份、证据二、原告《个人账户明细查询单》原件一份，被告提交的证据一、中华人民共和国税收缴款书二张、宁夏回族自治区增值税普通发票二张、中华人民共和国税收完税证明二张、纳税人员明细二张、宁夏回族自治区地方税务局通用机打发票一张予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2014年4月30日，被告于2015年4月30日向原告支付2014年4月30日至2015年4月30日期间房屋租金，根据《协议书》有关“被告须在每年4月30日之前一次性交付给原告当年的租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定次年的4月30日支付的系上年度4月30日至次年的4月30日期间的返租租金，原告接受租金后未提出异议，可视为原、被告双方就《协议书》约定的租金支付方式进行了变更，即租金支付方式为次年4月30日支付上一年度至次年4月30日期间的租金。对于原告要求被告支付2017年4月30日至2019年4月30日期间租金68542.38元的诉讼请求，原告主张将被告扣除的税费计算在内，但就涉案商铺出租所获收益进行纳税应系房屋所有权人的义务，对此原告亦未举证证实双方之间约定由被告负担该部分费用，故对其主张将被告已扣除并代原告缴纳的税费计算在房屋租金之内的诉请，本院不予支持；同时双方对被告尚欠原告2017年5月1日至2019年4月30日期间租金59602.08元予以确认，故本院对原告主张的该期间租金68542.38元，予以支持59602.08元（29801.04元×2年）。对于原告要求被告按照被告应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿原告违约金的诉讼请求，原、被告在涉案协议书中约定的违约金计算方式为若逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金千分之一的违约金，现原告自愿降低违约金计算标准且该计算标准符合法律规定，应予支持，但原告要求将被告扣除并代其缴纳的税费计算违约金的诉请，于法无据，本院不予支持；同时，原告主张的违约金按照年利率6%有误，经查询，2017年中国人民银行短期贷款[一年以内（含一年）]的年利率为4.35%，2018年中国人民银行中长期贷款[一至五年（含五年）]的年利率为4.75%，2019年中国人民银行短期贷款[一年以内（含一年）]的年利率为4.35%，且根据双方约定，违约金起算时间为逾期付款十五天后，则被告应付原告违约金计算如下：1.2017年4月30日被告应支付而未支付的租金26820.94元，违约金起算时间为2017年5月15日，被告分三次于2017年5月12日支付5364.19元、6月13日支付6437.02元、7月14日支付15019.73元，则违约金应计算为：（1）2017年5月15日至6月13日共29天，被告逾期付款金额为21456.75元（26820.94元-5364.19元），违约金为74.16元（21456.75元×4.35%÷365天×29天）；（2）2017年6月14日至7月14日共30天，被告逾期付款金额为15019.73元（21456.75元-6437.02元），违约金为53.7元（15019.73元×4.35%÷365天×30天），故原告主张的该期间违约金本院予以支持127.86元（74.16元+53.7元）。2.2018年4月30日被告应支付而未支付的租金29801.04元，违约金起算时间为2018年5月15日，至原告主张的2019年7月9日，逾期420天，违约金为1628.85元（29801.04元×4.75%÷365天×420天），故原告主张的该期间违约金本院予以支持1628.85元。3.2019年4月30日被告应支付而未支付的租金29801.04元，违约金起算时间为2019年5月15日，至原告主张的2019年7月9日，逾期54天，违约金为191.79元（29801.04元×4.35%÷365天×54天），故原告主张的该期间违约金本院予以支持191.79元，综上，对于原告主张的违约金4490.3元，本院予以支持1948.5元（127.86元+1628.85元+191.79元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告丁某2017年5月1日至2019年4月30日期间房屋租金59602.08元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司向原告丁某支付逾期付款违约金1948.5元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告丁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费813元（已减半收取），由原告丁某负担128元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年八月二十九日法官助理 薄 迎书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。