湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1221民初1369号 原告:廖十娃，男，1971年11月3日出生，汉族，住湖南省中方县。 被告：怀化市田园牧歌现代农业有限公司。 法定代表人：辛涛。 委托诉讼代理人：张林，男，1970年4月5日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。系辛涛丈夫。 原告廖十娃与被告向怀化市田园牧歌现代农业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖十娃、被告怀化市田园牧歌现代农业有限公司委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告租金52500元；2、判令被告适当补偿原告承租养猪场实际投入的损失。事实及理由:2018年6月5日，原告廖十娃与被告怀化市田园牧歌现代农业有限公司（以下简称田园牧歌）签订了猪场租赁合同，双方约定原告向被告租赁位于中方县下坪乡梁宏村的养猪场，租期4年（从2018年5月30日至2022年5月30日），每年租金15000元，4年租金共计60000元，同时约定双方合同签订之日原告必须向被告一次性付清全部租金，同时合同第八条明确规定，在租用期间内，如遇国家征收或不可抗力导致猪场终止经营，被告必须将剩余租金返还给原告。合同签订后，原告向被告付清了全部租金，被告于2018年5月30日向原告出具了收款收据一份，注明收到了原告交付的租金60000元。2018年12月5日，为了保护泸阳镇饮水安全问题，泸阳镇人民政府和中方县畜牧水产局对原告承租的养猪场进行了拆迁退养，因被告是养猪场的实际所有人和建设人，故政府一共向被告发放了800000元的拆迁退养补偿款。养猪场拆迁后，原告被迫终止了经营，合同目的无法实现。按照合同约定，原告无法实现合同目的系被政府拆迁所致，故被告应当返还原告剩余租金。现原告仅仅使用养猪场半年时间，按照双方合同约定每年租金15000元，本年应向被告支付租金7500元，故剩余的52500元被告应当返还给原告。另原告为了承租养猪场，投入了一定人力物力，请法院本着公平原则，判决被告对原告的实际投入进行适当补偿。 被告田园牧歌辩称，案涉养猪场系2012年修建，一直到2018年5月,从未出现水污染问题。原告主动找到被告愿意出钱修猪栏，租赁养猪场养猪。合同签订后，原告进场养猪，年底养猪场出现水污染，政府责令对养猪场进行拆除，原告未提出相应补偿。虽然养猪场规模值200多万元，但是政府仅补偿了被告相应的份额，没有补偿原告的份额。同时被告尚欠银行饲料款，无钱可退原告。原、被告之间签订的合同依然有效，可按照政府要求改变项目。养猪场被关停，被告同样为受害者，因为污染问题违反法律法规，责任应当大家一起承担。 原告围绕诉讼请求提交了3组证据，拟证明如下事实： 1、原、被告身份信息复印件各1份，证明原、被告主体资格； 2、养猪场租赁合同复印件2份，证明原告先后两次与被告签订养猪场租赁合同的事实； 3、收款收据复印件1份，证明原告已支付租金60000元。 被告对上述证据无异议。 被告围绕诉讼请求提交了2组证据，拟证明如下事实： 1、中方县环保局责令改正违法行为决定书复印件1份，证明猪场污染水源是事实，原告方认可并主动放弃政府补偿损失； 2、湖南省中方县自然资源局行政处罚告知书复印件1份，证明原告方承租的猪圈被拆除被告没有收益，不应退还租金。 原告对上述证据没有异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2017年12月21日，原告租赁被告位于中方县下坪乡梁宏村的养猪场，与被告签订第一份《猪场租赁合同》，约定原告向被告预付30000元保证金，由被告负责修猪栏，猪场修好后租赁给原告养殖生猪，猪场所有权归被告所有。2018年6月5日，原告与被告签订第二份《猪场租赁合同》，双方约定原告向被告租赁该养猪场，租期4年（从2018年5月30日至2022年5月30日），每年租金15000元，4年租金共计60000元。合同第八条约定如遇国家征收或不可抗力导致终止经营，被告需返还全部租金。同时双方约定原告付给被告修猪栏的60000元用于抵扣租金。合同签订后，原告向被告付清全部租金，于2018年5月30日被告向原告出具租金60000元收款收据一份。2019年1月9日，因被告经营的养猪场建设项目违规，中方县环境保护局责令被告养猪场停止生产，并对被告补偿了800000元相关拆迁损失款。原告从与被告签订租赁合同至搬迁，共计租赁时间约为一年。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。租赁合同是出借人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间，由于被告所建禽畜养殖项目配套建设（含新建猪场）未经环境保护部门验收，违反相关法律规定被责令关闭，停止生产，导致养猪场不能继续养殖生猪，租赁合同无法继续履行，原告因养猪场不能继续租赁养殖生猪，被告应当退还原告剩余租金。又因被告所建猪场未经行政管理部门许可，导致双方签订的《猪场租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告因该合同取得的财产应当予以返还。根据双方签订的第一份合同起自被告猪场被政府行政责令关闭，前后达一年有余，应当认定原告实际使用租赁物即被告猪场的时间为一年为宜，因此，原告要求被告退还的租金应当减去实际租赁期间的租金即一年租金15000元，被告应退还租金45000元。至于被告提出的造成租赁不能继续履行的原因并非被告个人造成，是因双方养猪造成环保未达标所致，双方都应当对各自的损失承担相应责任的意见，因被告所建猪场因政府原因被关闭所造成的损失，政府部门已经对其进行了补偿，因此，被告提出的不应当退还租金的意见，理由不足，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 限被告怀化市田园牧歌现代农业有限公司于本判决生效之日起30日内退还原告廖十娃租金45000元。 如果未按本院判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1112.5元，减半收取556元，由怀化市田园牧歌现代农业有限公司负担462.5元，廖十娃负担93.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  李元洪 二〇一九年十一月二十九日 书记员  王容慧 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。