天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初5541号原告：张秀梅，女，1973年4月15日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：白佳乐，天津市宝坻区正启法律服务所法律服务工作者。被告：王建东，男，1988年7月23日出生，汉族，居民，住黑龙江省哈尔滨市道外区。被告：天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝鑫景苑小区南门往西底商100米。法定代表人：张颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏俊源，该公司经理。被告：中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行，住所地天津市宝坻区东城南路3号。主要负责人：吕德仲，该支行行长。委托诉讼代理人：何静涛，该支行个人金融部客户经理。委托诉讼代理人：孔宪娇，该支行监督保障部职员。原告张秀梅与被告王建东、天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司（以下简称铭佳经纪公司）、中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行（以下简称农行宝坻支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日第一次公开开庭进行了审理。原告张秀梅及委托诉讼代理人白佳乐、被告铭佳经纪公司的委托诉讼代理人苏俊源、被告农行宝坻支行的委托诉讼代理人何静涛、孔宪娇到庭参加诉讼，被告王建东经传票传唤未到庭参加诉讼。因王建东住址不详暂不能直接送达，当事人申请公告送达，扣除相应审理期间。扣除审限事由消除后，恢复诉讼，于2019年11月20日第二次公开开庭进行了审理。原告张秀梅及委托诉讼代理人白佳乐、被告农行宝坻支行的委托诉讼代理人何静涛、孔宪娇到庭参加诉讼，被告王建东和铭佳经纪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀梅向本院提出诉讼请求：1.确认张秀梅与张建东、铭佳经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；2.判令王建东与农行宝坻支行办理涉诉宝坻区房屋的抵押权注销登记手续；3.判令王建东、铭佳经纪公司继续履行《房屋买卖居间合同》，在涉诉房屋抵押权注销登记后，协助张秀梅办理房屋的过户手续，将产权证书办理至张秀梅名下；4.判令铭佳经纪公司退还张秀梅中介费1500元；5.判令王建东赔偿张秀梅违约金130000元；6.本案诉讼费用由王建东负担。诉讼过程中，张秀梅放弃第4、5项诉讼请求。事实和理由：2019年1月1日，张秀梅通过铭佳经纪公司介绍与王建东签订宝坻区号房屋买卖合同，约定房款1380000元。合同签订后，张秀梅如约支付全部购房款，王建东用张秀梅支付的购房款偿还了农行宝坻支行的抵押贷款，但王建东拒绝配合农行宝坻支行办理抵押权注销登记，导致涉诉房屋不能如期办理过户手续。铭佳经纪公司履行合同不全面，未尽到相应义务，应退还中介费用。王建东未诚信履行合同，未按合同约定将房屋过户至张秀梅名下，应承担违约责任，应按照房屋成交价的10%赔偿张秀梅经济损失。张秀梅为维护自己合法权益，提起诉讼。王建东提交书面答辩称，张秀梅迟迟未交齐全款，该房屋所有手续（房产证、物业证、取暖本、电费本、水费本、车位证明）均在张秀梅手上，而且房屋一直由张秀梅使用，未办理过户手续原因是张秀梅迟迟未与我取得联系。铭佳经纪公司未作答辩。农行宝坻支行辩称，王建东购买该房屋时在我行办理了抵押贷款，其2019年2月26日将贷款还清，但未办理抵押权撤销手续，我行同意协助办理涉诉房屋抵押权撤销手续。本院经审理认定事实如下：经铭佳经纪公司（丙方）居间介绍，张秀梅（乙方）与王建东（甲方）于2019年1月1日签订《房屋买卖居间合同》，约定张秀梅购买王建东名下坐落于宝坻区房屋，价款1380000元，张秀梅交纳定金10000元，双方同意并承诺于2019年3月1日前到房管部门订立买卖协议，乙方承诺于2019年3月1日之前将该房屋总房款1380000元存入天津市正孚房地产经纪中心房屋资金监管账户。甲方承诺于全款到账腾空房屋。如甲、乙双方委托丙方协助办理该房屋产权过户、贷款手续，则甲、乙双方应在接到丙方通知后在指定时间到指定地点办理该房屋产权过户、贷款手续。甲方逾期交付房屋，每逾期一日，应向乙方支付该房屋售价的万分之五作为违约金，逾期超过十五日仍不交付该房屋，甲方应向乙方支付该房屋售价1%作为违约金，并承担相应法律后果。合同其他约定条款：甲方承诺产权无争议，过户费用由乙方承担。甲方房屋尾款不能自己清理，甲方2019年1月2日去房管局打权属证明，无问题，乙方再付甲方370000元，丙方负责清尾款，甲方付丙方利息。该合同签订时，涉诉房屋设定有农行宝坻支行抵押借款520000元，期限2014年11月19日至2044年11月18日；设定有达州市通川区达商小额贷款有限公司抵押借款500000元，期限2018年5月16日至2021年5月15日。合同签订后，张秀梅于2019年1月1日通过微信转账支付定金10000元，王建东出具了收条“今王建东收到张秀梅交来购买北岸花园8-1-801室房屋定金10000元。”2019年1月2日，张秀梅向王建东转账支付370000元，王建东出具收条“今王建东收到张秀梅交来购买北岸花园8-1-801室房屋定金370000元。”2019年2月15日，张秀梅向王建东转账支付490000元，现金支付10000元，王建东出具借条“今有王建东（注明身份证号码）向张秀梅借到人民币500000元用于房屋清贷，自即日起北岸花园8-1-801过户变更为张秀梅名下时，此借条自动作废（备注：此款在购房款内）。”2019年2月26日，张秀梅向王建东转账支付490000元和10000元，王建东出具借条“今王建东（注明身份证号码）向张秀梅借到人民币500000元用于房屋清贷，自即日起北岸花园8-1-801过户变更为张秀梅名下时，此借条自动作废（备注：此款在购房款内）。”王建东收到上述转款后，于2019年2月26日分别向农行宝坻支行和达州市通川区达商小额贷款有限公司清偿了房屋剩余贷款。达州市通川区达商小额贷款有限公司当日注销了抵押登记。2019年3月1日，王建东将涉诉房屋及产权证书等一并交付给张秀梅，张秀梅已入住。王建东答辩称未收到张秀梅全额购房款，其提交的银行转账记录与张秀梅提交的部分转账记录相符，但从张秀梅提交的转账记录看，王建东收款银行卡卡号不同，不是同一张银行卡收款，说明王建东提交的转账记录不全。诉讼过程中，张秀梅为防止涉诉房屋可能因当事人一方行为或其他原因再次抵押或被查封，申请对涉诉房屋进行诉讼保全措施。本院根据张秀梅申请，于2019年7月18日作出（2019）津0115民初5541号民事裁定，查封登记在王建东名下坐落于宝坻区房屋，期限三年。张秀梅交纳案件申请费（保全费）5000元。本院认为，从当事人的诉辩主张看，设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力是否有影响是本案需要解决的问题，即房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行等问题成为案件焦点问题。综合当事人举证、质证意见，结合已查明的案件事实，对焦点问题评判如下：一、涉诉房屋买卖合同的效力问题房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。除具备买卖合同的一般法律特征外，因房屋买卖合同标的物为不动产，所有权的转移必须办理登记手续，属于法律规定的要式法律行为。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉诉房屋设定有农行宝坻支行和达州市通川区达商小额贷款有限公司的抵押权而无法办理所有权转移登记手续，但根据上述法律的规定，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。上述物权法的规定确定了以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，以实现抵押权人与抵押物买受人和受让人之间的利益平衡。涉诉房屋虽然设定有抵押权，但不影响该合同的效力。综上，涉诉房屋买卖合同是张秀梅与王建东真实的意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应当认定为有效合同。二、涉诉房屋买卖合同的履行问题涉诉房屋买卖合同为有效合同，对合同双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张秀梅提交的银行转账记录与王建东出具的收条、借条金额相符，而且王建东在借条中注明用于房屋清贷，借款包括在购房款内。王建东提交的银行转账记录仅为其中一部分，不足以证明张秀梅欠付购房款。张秀梅提交的证据能够证明已全额支付购房款，故对王建东答辩意见不予采信。因王建东没有清偿贷款能力，张秀梅同意代偿贷款，并向王建东转账支付还贷资金，王建东收到转账款后及时偿还了房屋抵押贷款，达州市通川区达商小额贷款有限公司公司收到还款后已于2019年2月26日注销了抵押登记，农行宝坻支行也同意协助涤除抵押权，继续履行涉诉房屋买卖合同不再具有障碍，故应继续履行。现涤除抵押权的条件成就，王建东应当在抵押权消灭后协助张秀梅办理所有权转移登记手续，铭佳经纪公司应根据合同约定协助办理。三、关于案件申请费（保全费）负担问题人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。张秀梅与王建东签订房屋买卖合同后，虽然交付了房屋，但未办理所有权转移登记，物权未发生变更，不能对抗善意第三人以及可能因为王建东行为引发的被查封等。因涉诉房屋抵押权的涤除需要王建东办理，因抵押权尚未涤除直接导致所有权不能发生转移，责任在于王建东。因此，案件申请费应由王建东负担。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张秀梅撤回要求铭佳经纪公司返还中介费和要求王建东支付违约金请求，本院准予。王建东及铭佳经纪公司未出庭质证，放弃诉讼权利，由此产生的对其不利的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认张秀梅与王建东及天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司2019年1月1日签订的《买卖房屋居间合同》有效；二、中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行于本判决生效后10日内协助张秀梅、王建东办理坐落于天津市宝坻区房屋抵押权注销登记手续；三、王建东继续履行涉诉《房屋买卖居间合同》约定的合同义务，在天津市宝坻区房屋抵押权注销登记后，协助张秀梅办理该房屋所有权转移登记手续，由此产生的契税等相关费用（涉诉合同约定的应由王建东负担的费用除外）由张秀梅负担；四、天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司在张秀梅与王建东办理天津市宝坻区房屋所有权转移登记手续时予以协助；五、案件申请费5000元（张秀梅已交纳），由王建东负担，于本判决生效后10日内给付张秀梅；六、驳回张秀梅其他诉讼请求。案件受理费2930元，减半收取计1465元（张秀梅已预交），由张秀梅负担1365元，王建东负担100元（于本判决生效后10日内将此款给付张秀梅或向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇一九年十一月二十九日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。