重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8887号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏永乐，女，1989年9月29日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：秦艳琴，重庆修能律师事务所律师。委托诉讼代理人：付萍萍，重庆修能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆伊仕诺物业管理有限公司，住所地重庆市江**悠哉悠宅小区**1-6，统一社会信用代码915001057453364650。法定代表人：郑兴龙，总经理。委托诉讼代理人：杨晓璐，重庆和茂律师事务所律师。上诉人苏永乐因与被上诉人重庆伊仕诺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初12726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月1日审理了本案。上诉人苏永乐的委托诉讼代理人秦艳琴、付萍萍，被上诉人重庆伊仕诺物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨晓璐到庭参加询问。本案现已审理终结。苏永乐上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判，判决重庆伊仕诺物业管理有限公司减少上诉人的物业服务费，减收幅度50%；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人提供物业服务存在重大瑕疵，在公共设施维修养护方面、公共卫生方面存在瑕疵。其中包括对讲机不能正常使用、中控室视频监控处于瘫痪状态、没有及时修理电梯、排水管破裂未修复、篮球场起皮严重、小区中庭水景长时间停止使用等；2、行使管理职责不到位，三栋负一层承重墙被违法破坏，没有及时处理；3、未能履行安全保障义务，盗窃事件多次发生，未能做好安全巡查工作，陌生人进入门岗未登记；4、从未公布账目、业主公共收益等事项，侵害知情权；5、被上诉人单方终止合同，突然撤场，终止物业服务，造成车库发生火灾。重庆伊仕诺物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈述不实，要求维持原判。重庆伊仕诺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令苏永乐向重庆伊仕诺物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费2714.58元（2017年3月1日至2018年12月31日，按建筑面积每月每平方米1.5元计算）；2、判令苏永乐向重庆伊仕诺物业管理有限公司支付违约金2809.59元。苏永乐向一审提出反诉请求：1、判决驳回重庆伊仕诺物业管理有限公司的全部诉讼请求；2、判决重庆伊仕诺物业管理有限公司维修、恢复可视电话机。一审法院认定的事实：2009年6月3日，重庆伊仕诺物业管理有限公司与重庆元合地产发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定重庆伊仕诺物业管理有限公司为重庆市江北区悠哉悠宅小区提供物业服务，物业服务的主要内容为：物业共用部分的维修、养护和管理（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵、消防设施设备；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。此外，在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、户内有偿维修服务；2、根据业主需求提供家政服务、代办服务、特约服务；3、组织开展社区文化活动。物业服务费的收费标准为住宅建筑面积1.8元/月/平方米（含电梯费、公摊在内）；物业服务费用应按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日缴纳当月的物业服务费；逾期缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向本诉原告支付违约金。合同期限为三年，自2009年6月3日起至2012年6月2日止，最终以业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。重庆伊仕诺物业管理有限公司将该合同报重庆市江北区房屋管理局备案，并报重庆市物价局核准物业服务费的收费标准为建筑面积1.5元/月/平方米（含电梯费、公摊在内）。合同签订后，重庆伊仕诺物业管理有限公司一直在悠哉悠宅小区提供物业服务至2019年1月19日撤场。苏永乐原系该小区5号1-6号房屋的业主，房屋建筑面积82.26平方米。2018年12月4日，房屋转让并登记至案外人名下。2017年3月1日至2018年12月4日，苏永乐欠交物业服务费。2019年5月13日，重庆伊仕诺物业管理有限公司向一审法院提起本案诉讼。案件审理过程中，重庆伊仕诺物业管理有限公司申请主动调减违约金标准，主张以欠费本金为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认为，重庆伊仕诺物业管理有限公司与重庆元合地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，效力及于全体业主。苏永乐应当按照合同约定向重庆伊仕诺物业管理有限公司缴纳相关费用，庭审中其对于重庆伊仕诺物业管理有限公司主张的欠缴物业服务费期间没有异议。因为涉诉房屋2018年12月4日已经转让登记至案外人名下，因此本院认定苏永乐应向重庆伊仕诺物业管理有限公司缴纳2017年3月1日至2018年12月3日此段期间的费用，共计82.26*1.5*21+82.26*1.5/30*3=2603.53元。合同约定了逾期缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向重庆伊仕诺物业管理有限公司支付违约金。现重庆伊仕诺物业管理有限公司主动调减至从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算，一审法院予以支持。虽然苏永乐提出了反诉请求，但未举示证据证明其反诉请求成立，鉴于此，不能达致其拒交物业服务费的抗辩目的，也无法证明其反诉相关诉讼请求。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本诉被告苏永乐于本判决生效之日起五日内支付本诉原告重庆伊仕诺物业管理有限公司物业服务费2603.53元；二、本诉被告苏永乐于本判决生效之日起五日内支付本诉原告重庆伊仕诺物业管理有限公司违约金，以2603.53元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年5月13日起计算至付清之日止；三、驳回本诉原告重庆伊仕诺物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回本诉被告苏永乐的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取25元、反诉案件受理费减半收取25元，均由本诉被告苏永乐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人苏永乐提交邮政智能包裹柜安装协议二份、房屋使用协议二份，拟证明被上诉人服务存在瑕疵。被上诉人质证认为，真实性、关联性不予认可，达不到证明目的。被上诉人提交业委会通知函的回复函、粘贴小区公共收益的照片，拟证明被上诉人就公共收益在小区进行了公示。上诉人质证认为，真实性无法确定，达不到证明目的。本院认为，上述证据均不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点，即上诉人苏永乐是否应当减半向被上诉人重庆伊仕诺物业管理有限公司交纳物业服务费。现结合案件事实及双方当事人的陈述与答辩意见，对本案作如下评述：重庆伊仕诺物业管理有限公司与重庆元合地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，对悠哉悠宅小区的全体业主均具有法律约束力，双方均应依合同履行权利义务。合同订立后，重庆伊仕诺物业管理有限公司按照合同约定提供了相关的物业服务，苏永乐作为小区业主享受了重庆伊仕诺物业管理有限公司提供的物业服务，有义务按照合同约定交纳物业服务费及其他相关费用。苏永乐上诉认为重庆伊仕诺物业管理有限公司没有尽到管理职责，该小区存在管理不善的问题，由于其提供的证据不能充分证明重庆伊仕诺物业管理有限公司在物业管理服务过程中存在严重失职行为，故苏永乐不能以此理由拒绝或减少缴纳物业服务费。如其认为被上诉人公司提供的物业服务存在瑕疵，可要求其整改或采取补救措施，也可向监督管理部门提出意见。苏永乐的上诉理由缺乏法律依据和事实依据，本院不予采信。综上所述，苏永乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏永乐负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇一九年十一月二十一日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微