山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1325民初5832号原告:蒋成花，女，1967年11月17日出生，汉族，居民，住费县。公民身份证号码：委托诉讼代理人：朱柄仑，山东钟罗律师事务所律师。被告:李媛媛，女，1988年1月1日出生，汉族，居民，住费县。公民身份证号码：委托诉讼代理人：秦洪征，山东诚杰律师事务所律师。被告王文建，男，1982年4月20日出生，汉族，居民，住费县。公民身份证号码：原告蒋成花与被告李媛媛、王文建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋成花及委托诉讼代理人朱柄伦、被告李媛媛的委托诉讼代理人秦洪征到庭参加诉讼；被告王文建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋成花向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2016年10月18日签订的《房屋买卖协议》，被告返还原告购房款450000元、中介费5000元，并支付违约金及利息;2.由被告负担本案诉讼费用；庭审时，原告变更诉讼请求，要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，二被告向原告返还购房款450000元、中介费5000元、支付赔偿款45000元。事实与理由：二被告系夫妻关系。2016年10月18日，原告通过中介费县明居房产中介服务中心购买二被告位于费县××街道办事处××楼社区（××经济区西××）房产（房产证号费房权证费房私字第××号），双方并于当日签订《房屋买卖协议书》，房屋价款为500000元，合同签订之日起，原告方支付给被告方450000元，待到能办理产权过户时，将剩余50000支付给被告，如政策原因过不了户，原告方选择继续居住或者要求被告方返还支付的450000元房款外加10000元补偿（以上二者任选其一，余款双方另行协商），如被告方不配合房产过户，需赔已付房款10%的违约金给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付被告450000元购房款，因政策原因，房屋一直办理不了过户。2018年农历十一月底，经双方协议，被告给原告两个方案：1、原告要房子，年前给被告剩余房款；2、原告不要，被告返还房款450000元，并支付违约金45000元。原告选择第二个方案。被告以暂时没有钱为由拖延至今。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李媛媛辩称，原告诉求无事实和法律依据，双方签订了买卖合同，并已按照约定绝大部分进行了履行，原、被告签订的买卖协议无效不能成立，原、被告双方签订合同时，被告具有对涉案房产的完全处分权，被告已将房屋交付原告居住达三年之久。不同意返还房款、中介费和违约金。被告王文建未答辩。原告蒋成花围绕诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、房屋买卖协议书；证据二、2016年10月18日被告王文建出具的收到条；证据三、中国银行出具的中国银行交易双方流水明细清单；证据四、被告王文建书写并出具的给原告的合同履行新选择；证据五、2019年8月7日原告与被告的通话录音；证据六，涉案房屋房权证；证据7，涉案房屋土地使用证。经庭审质证，被告李媛媛对原告提交的证据质证意见为：对证据一的三性有异议，从该合同中的约定可以看出，原告在购买该房产时，当时明知该房产是不能过户的，并且自愿同意等到国家政策允许时再过户的约定，本案应当适用这个约定。关于原告所称的因政策原因过不了户，应当理解为永远过不了户，但是本案的房产是能过户的，只是因为新成立了一个不动产登记中心，而且涉案房屋因为土地手续不合适暂时无法过户，但是这个房屋最终是能过户的。原告所称的中介费5000元合同中明确约定由原告承担，且根据交易习惯也应当由原告承担。对于合同被告已经履行了交付房屋的义务，不存任何违约行为。合同第二页中约定余款甲方双方另行协商，也就是说被告因为急用钱向原告主张剩余的50000元也是合同中的约定事项。对于证据二、三的三性无异议，证实原告交付了绝大部分房款，被告收到房款后于2016年10月份交付房屋给原告居住，该合同的履行情况也能证明被告无违约行为。对于证据四的三性有异议，这张条子没有任何人的签字，是否是被告王文建所写，代理人不清楚。庭后再和当事人核实真实性。通过这个条子违约金的内容，可以看出与合同相违背，不符合实际情况，因为被告不存在违约行为。对证据五暂时不予质证，庭后核实，提交书面质证材料。对于证据六、七真实性无异议，这两份证据在原告处，充分证实原被告双方签订的合同已实际履行。被告李媛媛向本院提交购房合同一份，证实2014年3月13日被告王文建购买韩新华的房屋一处，该房屋就是涉案房产，王文建具有该房产的处分权，因此其与原告签订的买卖协议有效。经庭审质证，原告对被告李媛媛提交的证据质证意见为：原告对该买卖合同是否真实不清楚，但是根据现行法律规定，被告王文建不是费县费城镇高家楼村村民，其购买该村的宅基地及房屋违反法律规定无效，所以该购房合同其性质为无效合同。被告王文建不具有该房屋的处分权和所有权。被告王文建未向本院举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，原告蒋成花作为买方（乙方），被告李媛媛、王文建作为卖方（甲方），通过费县明居房产中介服务中心签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定，甲方将位于费城街道办事处高家楼社区的房产卖予乙方，主房110.80平方米、配房11.4+14.62平方米、使用权面积182平方米，房权证号为费房私字第××号，土地使用证号为费集用（2003）字第2638156号。协议还约定，房产价值50万元；中介费5000元由乙方另行支付，所有过户费用由甲方承担；自合同签字之日起，乙方支付45万元给甲方，如政策原因过不了户，由乙方选择继续居住或要求甲方返还45万元房款外加1万元补偿金（以上二者任选其一，余款甲乙双方另行协商）；如甲方不配合房产过户，需赔已付房款10%的违约金。协议签订后，原告于同日向被告支付房款450000元；二被告亦将涉案房产的房权证、集体土地使用证交付给原告。后因涉案房产不能过户，原告多次找二被告协商，要求退还房屋，二被告返还购房款45万元，因双方协商不成，诉至本院。另查明，涉案房产系2014年3月13日被告王文建自韩新华处购买；涉案房产的房权登记人和土地使用者登记人均系韩新华，涉案房产的土地系费县费城高家楼村村民委员会集体土地。本院认为，本案涉及的标的物系农村集体所有土地上的房屋。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出资用于非农业建设。农村集体土地上建造的住房,与享有者特定的身份相联系,其只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。目前，我国实行的是房地一体主义,因此涉案房屋的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移。本案中,原告非费县费城高家楼村的村民,其通过购买被告房屋的行为变相取得了案涉房屋的宅基地使用权，原、被告双方订立的房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定,因此,本案原、被告于2016年10月18日签订的《房屋买卖协议书》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因原、被告双方签订的房屋买卖协议无效,则原、被告作为该房屋买卖合同的相对人,应当相互返还,即原告应返还被告位于高家楼社区的涉案房屋,二被告返还原告购房款450000元。关于原告要求被告赔偿损失50000元，其中中介费5000元，利息45000元（以购房款450000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2016年10月18日起计付至起诉之日，但原告仅主张45000元）的诉求。本院认为，房屋买卖所涉及的集体土地使用权不能转让,涉案房屋目前不能过户登记，双方仍签订房屋买卖协议。原告对其向被告购买的房屋情况及性质应当了解,故房屋买卖合同无效的责任不能今归责于一方。被告明知原告非涉诉土地的集体经济组织成员,仍向原告出售,应当认定对涉案房屋买卖合同无效存在过错；因涉案房土地使用证明确载明土地系费县费城高家楼村村民委员会所有，且通过双方签订的买卖协议看出原告在签订协议时知道涉案房屋当前不能过户，在此情况下原告仍向被告购买房屋,亦存在过错。本院结合原、被告在订立合同时对标的物的了解情况、各自应负的注意义务，且原告已在涉案房屋居住三年之久，考虑到中介费系原告在房屋交易过程中实际发生的损失，故二被告赔偿原告中介费、其他损共计13000元。被告王文建经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了自身享有的答辩、举证、质证等权利，应承担对其可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告蒋成花与被告李媛媛、王文建于2016年10月18日签订的《房屋买卖协议书》系无效合同。二、被告李媛媛、王文建返还原告蒋成花购房款450000元。三、被告李媛媛、王文建赔偿原告蒋成花损失13000元。上述二、三项，限被告李媛媛、王文建于判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取4025元，保全费3015元，共计7040元，由被告李媛媛、王文建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  陈广胜二〇一九年十一月七日书记员  刘雪莲