青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0202执异358号 异议人张茜（案外人），女，1970年1月15日生，汉族，住青岛市市**。 委托代理人王雯雯，系上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 申请执行人青岛中新融创资产管理有限公司，住所地青岛市市**延吉路**903。 法定代表人滕明辉，职务总经理。 委托代理人刘涛，系山东诚远律师事务所律师。 被执行人青岛龙祥泰贸易有限公司，，住所地青岛市市**银川西路****楼**** 法定代表人常学军，职务执行董事。 被执行人常学军，男，1976年12月25日生，汉族，住青岛市市**。 被执行人解传霞，女，1974年7月17日生，汉族，住青岛市市**。 本院在执行申请执行人青岛中新融创资产管理有限公司与被执行人青岛龙祥泰贸易有限公司、被执行人常学军、被执行人解传霞民间借款合同纠纷一案中，异议人张茜向本院提出异议，本院于2019年11月7日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人张茜称，2012年2月10日，异议人张茜与被执行人常学军签订《房屋租赁合同》。合同约定，被执行人常学军将其名下的位于青岛市市南区东海西路××××××户房屋租赁给异议人张茜，租赁期限为20年，租金总额为220万元。2012年2月10日、3月19日，异议人张茜依据被执行人常学军指示全额支付了租金，并已实际占有涉案房屋。为此，请求法院带租拍卖青岛市市南区东海西路××××××户房屋。 申请执行人青岛中新融创资产管理有限公司辩称，异议人张茜提交的租赁合同是伪造或无效合同，应依法驳回异议人张茜的异议申请。 本院查明，2016年1月10日，本院作出（2015）南商初字第30646号民事判决书，判令：一、被告青岛龙祥泰贸易有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国东方资产管理有限公司青岛办事处借款本金人民币3999305.36元，截至2014年8月31日的利息409436.79元及2014年9月1日至实际清偿之日按照《人民币流动资金贷款合同》的约定计算的利息、罚息。二、被告常学军、被告解传霞对被告青岛龙祥泰贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、原告中国东方资产管理有限公司青岛办事处就被告常学军提供抵押的位于青岛市市南区东海西路××××××户的房产享有抵押权，可以就其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权。因被告未履行生效法律文书确定的义务，2016年3月23日，中国东方资产管理有限公司青岛办事处向本院申请强制执行。 2018年3月30日，本院作出（2018）鲁0202执异61号执行裁定书，裁定如下：变更申请人青岛中新融创资产管理有限公司为（2016）鲁0202执1098号案件的申请执行人。 2018年9月3日，本院作出（2016）鲁0202执1098号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人常学军名下位于青岛市市南区东海西路××××××户。 本院作出的（2015）南商初字第30646号民事判决书查明：1、2012年11月12日，青岛市国土资源和房屋管理局填发青房地权市他字第20××39号房地产他项权利证书，载明：房地产他项权利人为中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行；房地产权利人常学军；房地坐落市南区东海西路××××××户；房地产权证号市201148317号；他项权利种类房地产权抵押；债权数额：4500000元。2、2015年1月21日，中国建设银行股份有限公司青岛市分行（转让方）与原告东方资产公司办事处（受让方）签订《债权转让协议》，将本案所涉债权转让给原告。并约定自2014年8月31日24时起，与转让标的有关的借款合同、担保合同及其他法律文件项下的全部权利和利益均转让给受让方，受让方有权行使债权人的各项权利，享有该等债权自2014年8月31日24时起的收益，并承担自2014年8月31日24时起与该等债权相关的风险和费用。3、2015年1月24日，中国建设银行股份有限公司青岛市分行与原告东方资产公司办事处共同发布债权转让暨债务催收联合公告，载明中国建设银行股份有限公司青岛市分行将对本案被告的债权及担保权利转让给原告。该公告刊登于2015年1月24日大众日报第7版。4、2016年1月13日，建行中山路出具情况说明，载明：2015年1月21日，建行青岛中山路支行作为中国建设银行股份有限公司青岛市分行的下属单位，同意并认可由中国建设银行股份有限公司青岛市分行与中国东方资产管理公司青岛办事处签订《债权转让协议》，将“2012速贷通4号”《人民币流动资金贷款合同》，“2012速贷通抵字4号”《抵押合同》以及“2012速贷通保字4号”《自然人保证合同》项下的债权及担保权整体转让给中国东方资产管理公司青岛办事处，并已将全部的贷款材料移交给了中国东方资产管理公司青岛办事处。 另查明，本院向青岛银行股份有限公司市南支行发出《委托调查函》。2019年1月14日，青岛银行股份有限公司市南支行向本院出具《委托调查证据清单》，提供异议人张茜于青岛银行开户的账号62×××42的截至2019年1月14日的交易流水。从该交易流水中可以看出自2011年6月1日起，异议人张茜开立的62×××42账户与张健开立的41×××77账户之间有多笔资金往来。 再查明，2012年11月12日，中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行与被执行人常学军、被执行人解传霞签订《抵押合同》，合同第十三条甲方（即被执行人常学军、被执行人解传霞）陈述与保证：一、……七、抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置、抵押财产存在拖欠购置价款、维修费用、建设工程价款、国家税款、土地使用权出让金、损害赔偿金等情形或者抵押财产已为第三人设定担保。 异议人张茜向本院提交以下证据证明其主张： 1、2012年2月10日，异议人张茜与被执行人常学军签订的《房屋租赁合同》。合同约定，异议人张茜租赁被执行人常学军所有的位于青岛市市南区东海西路××××××户房屋，租赁期限自2012年2月10日至2032年2月9日止，租金总额为220万元，异议人张茜在与被执行人常学军签订合同当日支付租金120万元，签订合同下月月底前把租金余额100万元支付完毕，以上全部租金支付到被执行人常学军指定的收款人张健的银行账户（41×××77）。 2、银行付款凭证。2012年2月10日、3月19日，分三笔转入张健在招商银行股份有限公司青岛海尔路支41×××77账户内220万元。 3、2017年-2019年涉案房屋缴纳物业费明细表。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，异议人张茜向本院提交了其与被执行人常学军于2012年2月10日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定异议人张茜租赁被执行人常学军名下的位于青岛市市南区东海西路××××××户房屋，租期20年，租金总额为220万元。从青岛银行股份有限公司市南支行向本院出具的异议人张茜在青岛银行开户的账62×××42的交易流水中可以看出，异议人张茜自2011年6月1日起该账户与张健开立的41×××77账户之间有多笔资金往来，且2012年2月10日、3月19日支付给张健的三笔款项属于数额较大，并没有注明是代收的租赁费，异议人张茜也未提交被执行人常学军实际收到该租金的证据。异议人张茜向本院提交的2017年-2019年涉案房屋缴纳物业费明细表，不能证明异议人张茜于2012年2月10日已实际占有使用涉案房屋。中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行与被执行人常学军、被执行人解传霞签订的《抵押合同》中，被执行人常学军、被执行人解传霞确认涉案房屋不存在任何未书面告知申请执行人的瑕疵或负担，包括被出租。综上，对异议人张茜与被执行人常学军之间的房屋租赁关系的真实性，本院不予采纳，异议人张茜要求对涉案房屋带租拍卖的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人张茜的异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 董 梅 审判员 李 光 审判员 钱 江 二〇一九年十一月二十日 书记员 王泽珊