吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2517号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林市铁建房地产开发有限公司。法定代表人：李东，董事长。委托诉讼代理人：孙晓星，吉林恒正达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方卫宁，住吉林省吉林市。上诉人吉林市铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建房地产公司）因与被上诉人方卫宁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。铁建房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或改判支持铁建房地产公司的一审反诉请求，变更铁建房地产公司与方卫宁于2019年3月19日签订的商铺权利转让协议书中关于船营区河南街商业大厦1楼2区1位1-4号（柜台）和船营区河南街商业大厦1楼2区位5-10号（柜台）补偿权利转让价格为每平方米18,439元；三、对无异议部分的违约金予以驳回；四、本案一、二审诉讼费由方卫宁承担。事实和理由：吉林市方瑞房地产评估咨询有限公司（下称方瑞公司）为商业大厦业主推选代表抽取的中介机构，其出具的评估报告认定商场内商铺市场价值每平方米18,439元（柜台），外廊一层网点市场价值每平方米47,442元（临珲春街）和每平方米42,698元（临河南街），对业主具有约束力。双方于2019年3月19日签订《商铺补偿权利转让协议书》中，船营区河南街商业大厦1楼2区1位1-4号和船营区河南街商业大厦1楼2区1位5-10号的性质均为柜台。依据方瑞公司评估报告，该两处商铺补偿权利转让单价应为每平方米18,439元。铁建房地产公司在核查商铺性质时发现《商铺补偿权利转让协议书》记载错误后，即要求与方卫宁重新签订前述协议,并以短信、微信、EMS方式通知方卫宁。一审法院对该部分事实予以确认，但又认为铁建房地产公司对要求变更《商铺补偿权利转让协议书》未尽证明责任，而驳回铁建房地产公司反诉请求属自相矛盾。另，铁建房地产公司与其他业主签订的《商铺补偿权利转让协议书》均是按方瑞公司评估报告标准确定补偿权利转让价款，这证明对方卫宁四处商铺按外廊一层网点市场价值确定转让价款是错误的。铁建房地产向一审法院提供了与赵秋、窦丽梅签订的《商铺补偿权利转让协议书》复印件，并在方卫宁要求核对原件时明确表示可在一审庭审后提交以供核实，一审法院未组织双方核实原件即不予确认该组证据的真实性存在瑕疵。方卫宁辩称，一审判决合理合法，应予维持。方卫宁不知晓评估的事情，亦未看到完整的评估报告，而且该报告与方卫宁无关，方卫宁与铁建房地产公司是买卖关系，达成的合同有效。诉讼费应由铁建房地产公司承担。方卫宁向一审法院起诉请求：一、判令铁建房地产公司立即支付5598,156元及违约金（自2019年4月20日起至全部付清止，按日万分之二利率计算）；二、由铁建房地产公司承担全部诉讼费。铁建房地产公司向一审法院反诉请求：一、变更铁建房地产公司与方卫宁于2019年3月19日签订的商铺权利转让协议书中关于船营区河南街商业大厦1楼2区1位1-4号（柜台）和船营区河南街商业大厦1楼2区位5-10号（柜台）补偿权利转让价格为每平方米18,439元；二、反诉费由方卫宁承担。一审法院认定事实：位于吉林市××街，建筑面积40平方米房屋及船营区珲春街商业大厦二区1层2号摊位建筑面积108.5平方米原产权人为方卫宁。位于××区（柜台）原产权人分别为刘祖贺和宋显波，2004年5月和2006年8月，刘祖贺和宋显波将其名下房产转让给方卫宁。2015年9月28日，铁建房地产公司作为甲方与乙方方卫宁就原商业大厦产权户自救重建安置达成协议，协议约定：甲乙双方同意以自救方式对原商业大厦进行重建，乙方同意由甲方自筹资金重建商业大厦并由甲方负责安置；双方约定新商业大厦的建设周期为三年；安置面积原则按乙方原店（柜台）使用面积（地板面积）进行安置；原商业大厦外廊产权业主按原所在临街方位按使用面积（地板面积）安置；原商业大厦大厅内产权业主按原楼层集中区域安置，取消柜台式经营，形成精品店；新商业大厦竣工后，乙方按确认获得的使用面积和本协议签订顺序，在甲方确定的同等数量的柜台、店的区域内选择安置位置等，同时还约定过渡费的发放标准及甲乙双方责任等。2018年9月，铁建房地产公司委托吉林市方瑞房地产土地评估咨询有限公司进行房地产估价，结果为商场内店铺市场价值为每平方米18,439元，外廊一层网点临珲春街市场价值为每平方米47,442元，临河南街市场价值为每平方米42,698元。2019年3月19日，双方签订商铺补偿权利转让协议书，协议约定：外廊店坐落珲春街13、14号，建筑面积236平方米；上述商铺因火灾已经拆除，乙方享有商铺补偿权利和权益，现转让给甲方，转让价格为人民币47,442元每平方米，按照乙方建筑面积236平方米，甲方应支付乙方转让价款共计人民币11196,312元；转让价款分二次支付给乙方，第一次支付总价款的50％，即5598,156元，支付时间2019年4月20日前支付完毕；第二次支付总价款的50％，即人民币5598,156元，支付时间2020年4月20日前支付完毕，2019年4月20日至2020年4月19日期间，未支付款项（总价款的50％）按照中国人民银行同期定期存款利率支付利息；甲方因其自身原因未按合同约定期限向乙方支付转让价款的，甲方应自逾期之日起至付清之日期间按应付未付价款金额的日万分之二标准向乙方支付违约金等内容，同时还约定了过渡费的支付、违约责任及争议处理原则等。2019年6月20日，铁建房地产公司以估价结果与协议约定转让价格不一致为由向方卫宁发送短信及微信告知其重新签订协议。方卫宁因铁建房地产公司未按协议履行付款义务，诉至一审法院。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的安置协议及转让协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。关于双方争议的转让价格问题，双方签订的安置协议中明确按方卫宁（柜台）使用面积安置并确认方卫宁安置位置为外廊店，在评估公司出具估价结果报告后，双方又在转让协议中再次确认安置房屋的性质及面积。同时，因铁建房地产公司系对方卫宁依安置协议取得的合同权利及权益进行受让，方卫宁享有的权利基础已经发生变化，方卫宁取得的权利内容为转让房屋而非拆迁补偿，故方卫宁要求铁建房地产公司按照协议履行支付价款义务的诉请，应予支持。同时，对铁建房地产公司提出的反诉请求，因未尽举证证明责任，故不予支持。关于方卫宁提出的违约金请求，虽然转让协议中对于未按约定支付价款的违约责任有着不同的约定，但方卫宁依据协议约定可以作出选择，其关于逾期付款违约赔偿的约定因违反法律规定，故应就此予以调整，可以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，方卫宁合理诉请部分予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决。一审法院判决：一、铁建房地产公司于判决生效后三日内给付方卫宁转让款5598,156元；二、铁建房地产公司于判决生效后三日内向方卫宁支付违约金，以5598,156元为基数，自2019年4月21日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50％标准计算至判决生效之日止；三、驳回方卫宁的其他诉讼请求；四、驳回铁建房地产公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,493元由铁建房地产公司负担，于判决生效后三日内向一审法院交纳；反诉案件受理费9,660元由铁建房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，铁建房地产公司的上诉请求和理由不成立，应予驳回。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方签订的《安置协议》及《商铺补偿权利转让协议书》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。铁建房地产公司作为合同的一方，未按照《商铺补偿权利转让协议书》约定的时间支付价款，构成违约，故方卫宁要求铁建房地产公司支付相应价款和违约金的主张，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”案涉《安置协议》和《商铺补偿权利转让协议书》中均明确约定了涉案房屋的性质为外廊，铁建房地产公司亦是在评估公司出具估价报告后与方卫宁签订的《商铺补偿权利转让协议书》。该协议书转让的是方卫宁享有的商铺补偿安置权利，虽铁建房地产公司曾以短信、微信和EMS方式就拟变更该转让协议内容告知了方卫宁，但方卫宁未予同意和认可，即双方当事人并未协商一致，故铁建房地产公司请求按照评估机构作出的评估价格变更该协议书价格、价款的主张，无事实依据及法律依据，一审法院驳回铁建房地产公司的反诉请求并无不当。关于违约金的问题。铁建房地产公司上诉称对无异议部分的违约金应予驳回，本院经审查认为，即便按照该公司的主张存在无异议的部分，但铁建房地产公司系因未按合同约定时间支付价款构成违约，其应当按照合同约定的价款5598,156元为基数计算违约金，对铁建房地产公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，铁建房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53,779元，由上诉人吉林市铁建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝 奇审判员 李 洁审判员 孙 伟二〇一九年十一月二十九日书记员 徐俊茹