广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1747号 上诉人（原审原告）：凌熙，男，1990年6月17日出生，彝族，居民，原住广西桂林市七星区金鸡路**，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：卢忠劭，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄瑞理，女，1967年7月26日出生，壮族，居民，住靖西市。 委托诉讼代理人：黄明脱，靖西市法律服务所法律工作者。 上诉人凌熙因与被上诉人黄瑞理房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019)桂1081民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人凌熙的委托诉讼代理人卢忠劭，被上诉人黄瑞理及其委托诉讼代理人黄明脱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌熙上诉请求：请求二审人民法院依法撤销靖西市人民法院作出的(2019)桂1081民初858号民事判决,改判支持上诉人一审提出确认上诉人与被上诉人所签租赁协议无效或撤销该租赁合同的请求。事实和理由：上诉人认为,一审法院认定原告没有提交相关证据证实被告存在欺诈行为,属认定事实错误。被上诉人在签订房屋租赁协议过程中,至少存在以下的欺诈事实：一、被上诉人故意隐瞒房屋的实际所有人,其不是房屋所有权人,却以房屋所有权人的名义与上诉人协商并签订协；二、被上诉人隙瞒其出租的房屋是将自己承租的房屋转租；三、隐瞒该房屋因变更产权人而未取得房屋产权证书。上诉人直到一审开庭后才知道被上诉人租给上诉人的房屋是转租。被上诉人在与上诉人就房屋租赁事宜进行协商时,一直都是以房屋所有人的身份与上诉人商谈;协议签订后,上诉人在办理营业执照过程中需要房屋产权证明,要求被上诉人提供而被上诉人一直不能提供。直至上诉人起诉至法院要求确认所签订的租赁协议无效后,被上诉人才向人民法院提交了其与王国民所签订的租房协议书,至此,上诉人才知道被上诉人出租给上诉人的房屋是转租的。也是到开庭以后,上诉人才知道自己承租的房屋所有权人不是被上诉人。案件审理过程中,被上诉人申请人民法院调取证据,请求人民法院到靖西市不动产登记中心调查靖西市房屋的产权状况,一审法院依被上诉人的申请调查取证。开庭中,法庭出示了靖西市不动产登记中心出具的证明,该证明证实了靖西市新华街180号原产权人为王国民,2017年9月8日转移至王家东名下。至此,上诉人才知道自己承租的房屋的所有权人是谁。直到一审结束,被上诉人都没有提供房屋的产权证书。上诉人认为,被上诉人以房屋产权人的身份与上诉人协商并签订协议、故意隐瞒其租赁给上诉人的房屋不是其房产、故意隐瞒其租赁给上诉人的房屋是转租、故意隐瞒租赁的房屋未取得房屋产权证书等行为属欺诈行为,依据合同法、民法总则等法律的规定,上诉人提出的撤销租赁协议的请求有事实和法律根据。一审法院作出判决错误。恳请二审法院依法撤销一审法院判决并依法改判。 黄瑞理答辩称，一、被上诉人认为一审判决查明事实清楚,判决证据允分,程序合法,适用法律正确,上诉人上诉无事实根据和法律依据,上诉不能成立,应予驳回上诉,维持原判。二、上诉人在与被上诉人签协议之前对租赁房屋作了充分的调查了解,并且清楚懂得被上诉人该间房屋多年出租多个租客,从未发生过租客与出租人就财产来源发生过纠纷。从法律的相关规定,财产关系与租赁合同是不同的一个法律关系,被上诉人从家公承租过来的房屋转租给上诉人的民事行为并不违反民间租赁合同的禁止性规定,不违反《中华人民共和国合同法》的相关规定。三、双方签订租赁协议是在双方充分协商的基础上,被上诉人才把从家公王国民生前承租过来的靖西市新靖镇新华街180号第四间租给上诉人的,双方在2019年3月25日签定的《租房协议》都是双方真实意思表示,不违反中华人民共和国合同法》关于“租赁合同”共有25条规定内容,该租房协议合法有效,具有法律约束力,一审依法作出的判决依沽有据。四、上诉人上诉称,被上诉人存在欺诈、隐瞒事实为由,请求二审撤销一审判决,更无事实证据和法律依据。上诉人对自已的主张至今没有向法庭提交有关欺诈等等的证据足以佐证。上诉人与被上诉人签订房屋《租赁协议》时,上诉人本人具有完全的民事行为的能力人,具备我国《民法通则》和《合同法》关于合同相对人所有的法定三个要件,是该《租赁协议》有效的法律依据,一审原告没有充分的理由充分的证据,拒绝继续履行协议的行为,依照法律相关规定,实属合同违约行为,一审判决驳回原告凌熙的诉讼请求,依法有据。综上所述,为维护法律的尊严,请求二审驳回上诉,维持原判。 凌熙向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认原告与被告签订的租赁协议无效；2、被告退还房屋租金60000元及押金1000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实:靖西市新华街180号的原房屋所有权人为王国民，2017年9月8日转移到其儿子王家东名下。2017年7月1日，被告黄瑞理与王国民就该房屋一楼铺面达成租赁协议，约定租期5年，从2017年7月1日至2022年7月1日止，并约定黄瑞理在租期内可以自由转租。2019年3月25日，原告与被告签订《租房协议》，约定被告出租靖西市新靖镇新华街180号一楼铺面第四间给原告，原告向被告支付租金每年18000元，租期自2019年3月27日至2022年7月7日。协议签订后，原告于2019年3月26日通过银行转账向被告支付了60000元租赁和1000元押金。后原告认为被告对出租的房屋没有产权，也没有建房的批准文件，被告签订合同时存在欺诈行为，双方签订的租赁合同当属无效或者可撤销。故向法院起诉，提出如上诉求。 一审法院认为，被告黄瑞理虽对靖西市新靖镇新华街180号房屋不享有所有权，但其从王国民处租赁该房屋一楼的铺面，依法取得该房屋一楼铺面的转租权利。原告与被告就该房屋一楼第四开间铺面达成租赁协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有法律约束力，双方应全面履行合同义务。被告黄瑞理从黄国民处取得了涉案房屋一楼商铺的自由转租权，即便没有出租房屋的产权证明和相关批准文件，并不影响其与原告之间租赁协议的效力，故对原告请求确认双方签订的租赁协议无效的诉讼请求，一审法院不予支持；原告还认为签订协议时被告存在欺诈行为，请求撤销双方签订的租赁协议，但原告没有提供相关证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告对此应承担举证不能的法律后果。故原告请求一审法院撤销双方签订的《租赁协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告诉求退还租金和押金的问题，因被告不存在违约情形，原告该项诉求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告凌熙的诉讼请求。案件受理费713元，由原告凌熙全部负担。 本院二审期间，双方均无新证据向二审法院提交。对一审法院查明事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：上诉人请求确认涉案与被上诉人签订的《租房协议》无效，并由被上诉人退还租金60000元和押金1000的诉讼请求，有无事实和法律依据。 关于涉案上诉人与被上诉人签订的《租房协议》是否有效的问题。首先，上诉人与被上诉人签订的《租房协议》并未约定上诉人出租的房屋产权属于被上诉人，且该出租房屋的产权原所有人王国民系被上诉人家公，2017年7月1日被上诉人与王国民就该房屋一楼铺面达成租赁协议，约定租期5年，王国民于2017年9月8日转移产权到其儿子王家东名下，而王家东与被上诉人系夫妻关系，故被上诉人是合法取得涉案房屋的租赁权后再合法的转租给上诉人，符合约定和相关法律法规的规定。其次，被上诉人依照合同约定向上诉人交付出租的房屋，上诉人亦按合同约定接收和使用该房屋，上诉人的合同目的完全得到实现。第三，关于上诉人提出被上诉人不能向其提供出租房屋的产权证明的问题。被上诉人称因当时正在办理出租房屋的产权转移手续，房屋的产权材料都交到不动产局，无法提供给上诉人，现在房屋的产权转移手续依据已经办好，随时可以向上诉人提供产权证明。综上，上诉人提出被上诉人签合同时向其隐瞒出租房屋产权不属于被上诉人的事实，且不能向上诉人提供出租房屋产权证明，故涉案《租房协议》系无效合同的上诉主张与事实不符亦无法律依据,本院不予支持。该《租房协议》系双方当事人真实意思的表示，是合法有效的合同，合同当事人均应按合同约定履行各自义务，故对上诉人要求被上诉人退还租金60000元和押金1000的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1426元，由上诉人凌熙负担。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  凌 除 审判员  玉 江 二〇一九年十一月二十日 书记员  覃 静