吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终1267号上诉人（原审被告）：石某，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：耿某，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘文臣，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：傅建，吉林保民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市天虹经贸有限公司。法定代表人：王振刚，经理。委托诉讼代理人：刘影，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。上诉人石某、耿某、刘文臣因与被上诉人吉林市天虹经贸有限公司(以下简称天虹公司)买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石某、耿某及其共同委托诉讼代理人冯高华，刘文臣的委托诉讼代理人傅建，被上诉人天虹公司的委托诉讼代理人刘影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石某、耿某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天虹公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院程序违法，导致判决结果错误。二、一审法院在审理本案过程中，没有依法对证据进行质证认定，隐匿、曲解证据，认定事实不清。刘文臣辩称，无异议。刘文臣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天虹公司的诉讼请求，移送公安机关侦查处理。事实和理由：一、一审法院程序违法，导致判决结果错误。二、一审法院在审理本案过程中，没有依法对证据进行质证认定，隐匿、曲解证据，认定事实不清。三、一审法院在审理过程中，发现有犯罪嫌疑，没有依法移送公安机关，严重违法。石某、耿某辩称，对刘文臣的上诉没有意见无异议。天虹公司针对石某、耿某、刘文臣的上诉请求辩称，案涉房屋系天虹公司1998年兴建，2001年耿某利用职务之便非法将案涉房屋登记至石某名下，后耿某、石某于2004年9月23日将案涉房屋产权证及钥匙归还天虹公司，办理交接手续。此后，天虹公司多次要求石某协助办理更名过户手续,但石某以在外地为由不予配合。2010年天虹公司诉至一审法院，一审法院作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决，支持了天虹公司的诉讼请求。后耿某、石某提出上诉，二审法院作出（2010）吉中民一终字第799号判决，耿某、石某见败诉已成定局，在拖延时间拒收判决书的同时，撬开门锁偷换钥匙，用事先补办好的房产证将案涉房屋在9天内转移到了刘文臣名下。刘文臣是否构成善意取得，以合理的价格受让房屋是本案的争议焦点。一审法院认定事实正确。一、一审法院没有采信刘文臣支付过6万元购房款的主张正确。一审中刘文臣提交其在2010年10月14日吉林银行提款6万元现金凭证以及和耿某当日出具的6万元收条，但结合刘文臣、证人刘某、石某和耿某此前陈述，购房经过是刘某在2010年9月末同石某签订买卖合同，后刘某付给石某6万元购房款，石某为其出具了6万元收条。同年10月14日刘某将该房屋转让给刘文臣,刘文臣在银行取出6万元交给刘某，刘某将石某9月末出具的6万元收条转交给了刘文臣。据此，该收条出具的时间应该是9月末,收款人是石某。并且刘某确认收条“没有耿某的签字”，耿某的委托诉讼代理人冯高华声称刘文臣和石某买卖初期耿某并不知情，但刘文臣提交的收条签收时间变成了刘文臣的银行提款时间2010年10月14日，签收人变成耿某，显然刘文臣的陈述与其要证明的内容矛盾，不符合客观事实。一审法院未予采信正确。二、对刘文臣缴纳并承担全部税费39801.84元无争议。但刘文臣声称该款是替石某垫付,该主张至今没有任何证据加以佐证。如果该款由石某承担，完全可以由石某自行缴纳，该主张不符合常理。因此，可以认定房屋买卖税费由刘文臣全部缴纳并承担。税费的发生是在交易价格确立之后，按照交易金额的比例由税务机关收取的。税费有别于购房款，不应计入房屋买卖成交价格中。因此，本案的税费金额和购房款无关。三、刘文臣主张2010年11月9日从银行支出现金14.1万元，给付石某14万购房款。刘文臣交付税费仅几百元都是通过银行转账完成，而大额现金不通过银行转账显然不符合常理。刘文臣与石某房屋买卖交易价格应以实际发生的14万元为准。案涉房屋登记用途一栏中为营业用房，吉翔评字2011第0039号评估鉴定报告中房屋使用用途为网点用房。据此，案涉房屋初始登记的规划用途为营业用房，而非车库。四、关于案涉房屋市场价格的认定问题。2010年案涉房屋买卖行为发生时，房产局为方便计算税费，以虚假的房屋用途“小区内、按车库使用”做出231840元（3680元/平米）的价格，不符合真实房屋用途，该评估报告无效。吉林吉翔房地产评估有限公司2010年在册于吉林省高级人民法院房地产估评公司名册中，公司董事长郭克斌，法定代表人计晓忠。其出具的评估报告显示，评估时点2011年11月24日，评估总价:509985元（8095元/平方米），使用用途为网点用房,该报告最接近交易时点，应为合法有效。因该评估报告具有合法性。虽晚于交易时点一年，作为市场参考价格并无不当。刘文臣14万元购买63平米的门市房，即便参考“小区内、按车库使用”的评估价格231840元亦未能达到市场价的70%，刘文臣不具备善意取得条件。五、一审法院遗漏了天虹公司诉讼请求，一审法院只支持了诉讼费8800元，遗漏了保全费1420元，予以纠正。天虹公司向一审法院起诉请求：一、认定石某与刘文臣签订的《房地产买卖契约》无效；二、判决高新区海口路29号楼1-1-1号门市房归天虹公司所有；三、刘文臣将诉争房屋返还天虹公司，并配合办理过户手续；四、刘文臣、耿某、石某对返还门市房并协助天虹公司办理更名过户手续所需要再次发生的税费、手续费及因房屋改建给天虹公司造成的经济损失承担连带赔偿责任；五、诉讼费由刘文臣、耿某、石某共同承担。一审法院认定事实：天虹公司作为原告以石某、耿某为被告于2010年向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认天虹公司与石某、耿某之间签订的产权转移协议合法有效。2.将吉高房权证第XXXX号房屋确认给天虹公司所有；3.石某、耿某配合天虹公司办理产权变更登记手续。一审法院于2010年7月4日作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决，认定：石某、耿某系夫妻关系。1996年8月15日，天虹公司与吉林市丰满区人民政府高新街道办事处签订关于联合兴建办公楼协议书1份，双方商定在吉林市××区，同时约定了双方的权利义务等内容。合同签订后，天虹公司委派公司副经理耿某作为天虹公司的代表负责该工程。该工程施工方为吉林市第二建筑工程公司七处（叶进文作为实际施工人靠挂在吉林市第二建筑工程公司七处）。工程竣工后，因天虹公司拖欠叶进文工程款，将坐落于吉林××区左门营业用房（建筑面积63平方米）抵付给叶进文。2001年1月，天虹公司的委托代理人谢连友与耿某共同到房产处办理竣工楼房产权证时，耿某将房屋产权办理至其妻子石某名下。2003年11月天虹公司的法定代表人王振刚向吉林市公安局经侦支队举报，主要内容为，天虹公司副经理耿某在开发建设的办公楼工程中，利用职务之便，向施工方索取好处，以借给叶进文工程款的名义，将高新区海口路29号楼1-1-1左门营业用房（小车库）据为己有。后经公安机关立案调查，认为耿某因职务侵占，情节显著轻微，于2005年1月26日将此案撤销。此前，石某、耿某于2004年6月8日，出具情况说明1份，该情况说明主要内容为耿某个人借给叶进文148500元，在工程决算时，叶进文给耿某出具一个总的欠条，欠耿某198500元，多写了50000元。因叶进文无钱还债，将小车库抵给耿某。因每笔欠条都有天虹公司法人签字，属于公司行为，应列入工程决算，而不应由个人抹账，所以，以上所述的借款应由叶进文还给天虹公司，叶进文抹账给耿某是非法的，现在耿某主动退给天虹公司，耿某和叶进文的账务过后再算。同年9月23日，石某、耿某同意将小车库（吉高房权证第XXXX号）退还给天虹公司，如需办理产权转移手续，石某、耿某予以配合，过户税费由接收方承担。接收方在同日出具收条1份，主要内容为1.按《还款协议书》第2项，收到吉高房权证第XXXX号房证原件；2.该房的内门钥匙一把；3、该房已经实地查看，同意按现状接收。2005年4月，天虹公司向石某、耿某发出通知，要求其自接到通知书之日起将小车库内的零散物品于三日内搬出，逾期将更换新锁。另查明，吉林市吉刚娱乐城有限公司及天虹公司于2004年3月23日起诉石某、耿某，案由均为民间借贷，一审法院分别作出（2004）吉高新民一初字第84号民事调解书，石某、耿某共同给付吉林市吉刚娱乐城有限公司借款本息312232.8元；（2004）吉高新民一初字第85号民事调解书，石某、耿某共同给付天虹公司借款本息24304元。天虹公司于2010年起诉石某、耿某，案由为所有权纠纷，一审法院于2010年7月4日作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决：一、天虹公司与石某、耿某于2004年9月23日签订的交接单有效，石某、耿某于判决生效之日起30日内协助天虹公司办理产权变更登记手续；二、驳回天虹公司其他诉讼请求。石某、耿某不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2010年10月29日作出（2010）吉中民一终字第799号民事判决：驳回上诉，维持原判。耿某不服（2010）吉中民一终字第799号民事判决向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2012年3月26日作出（2012）吉民申字第331号民事裁定：驳回耿某的再审申请。吉林××区房屋原房证号为05444，登记产权人石某，建筑面积63平方米，用途门市。石某于2007年3月20日申请房屋补证登记，补证登记后所有权证号为G0003393。石某与刘文臣于2010年11月8日签订房地产买卖契约，约定：石某将坐落于××区的房屋（建筑面积63平方米，证号G0003393）出售给刘文臣，价格为18万元，于2010年11月8日前一次性给付。付款方式：现金。并于同日在房产部门开始办理更名过户手续。吉林华通房地产评估有限公司于2010年11月8日作出房地产估价结果报告单，对双方交易的房屋进行评估，估价结果：231840元，单价3680元。房产机关填发房屋所有权证时间为2010年11月9日，刘文臣取得房屋所有权证，证号为GX000002759。刘文臣于2010年11月8日、9日支付了办理房屋产权变更登记的税费。刘文臣在吉林银行9400470266661000号卡中于2010年10月14日支取现金60000元。于2010年11月8日取款35781.84元、1159元，于2010年11月9日支取现金两次，分别为2861元、141000元。刘文臣主张与石某真实交易价格为24万元，并约定产权变更登记税费由被告石某承担；刘文臣实际缴纳房款240001.84元，其中现金200200元，为石某垫付产权过户手续税费39801.84元。石某、耿某对此无异议。一审法院认为，一、天虹公司享有诉权。天虹公司基于生效判决确定：天虹公司与被告石某、耿某于2004年9月23日签订的交接单有效，石某、耿某于判决生效之日起30日内协助天虹公司办理产权变更登记手续的义务。其公司提起诉讼系基于物权提起的诉讼，故其享有诉权。石某、耿某主张天虹公司将诉争房屋抵账给案外人而无权诉讼，因天虹公司并非是将“交接单”的主体进行变更，而是以房屋进行抵账，且未将房屋所有权变更到受让人名下，其负有交付的义务，故石某、耿某此抗辩不符合法律规定。需要说明的是，天虹公司提起的诉讼，无论其是否收取案外人的报酬，如果天虹公司将房屋抵账给案外人，天虹公司就负有交付义务，故不构成虚假诉讼。二、石某属于无处分权人。2010年7月4日一审法院作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决：一、天虹公司与石某、耿某于2004年9月23日签订的交接单有效，石某、耿某于判决生效之日起30日内协助天虹公司办理产权变更登记手续；二、驳回天虹公司的其他诉讼请求。吉林市中级人民法院于2010年10月29日作出（2010）吉中民一终字第799号民事判决：驳回上诉，维持原判。石某在公安机关定性职业职务侵占，情节轻微的情形下，以书面形式将争议房屋退还给天虹公司，在两级法院均认定应将该房屋变更为天虹公司名下，已无处分该房屋权利，石某是无处分权人。三、刘文臣不能构成善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依据本案现有证据，本案诉争房屋在石某与刘文臣进行交易时，吉林华通房地产评估有限公司已经对双方交易的房屋进行评估，估价结果为231840元，确认双方交易时诉争房屋的市场价格，因评估报告关于规划用途一栏中显示“小区内按车库使用”，实际该房屋房产登记簿上规划用途一栏中标注为网点，而房屋也确实为临街门市房，评估内容与事实不符，不予采纳，而依据吉林吉翔房地产评估有限公司作出的吉翔评字2011第Q0039号房地产估价报告，估价结果为509985元，单价为8095元/平方米，估价时点为2011年11月24日，估价报告应用的有效期2011年11月28日-2012年11月27日，虽该估价时点晚于本案诉争房屋交易时点1年，但此最接近交易时点的报告，较为接近市场网点交易价格，依据该评估报告价格509985元评定，本案诉争房产交易价格为18万元，仅是当时市场价格的35.3634%，其单价为2857元/平方米，远低于转让时高新区市场价格。即便以刘文臣主张的交易价格24万元为准，其合理的市场价格为34.29万元（18万元÷70%），也远远低于评估报告价格509985元，单价为3809元/平方米，远低于转让时高新区网点市场价格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，“明显不合理的低价”指人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。据此，足以认定为石某、耿某系以不合理的价格转让，刘文臣不能构成善意取得，因此不能获得诉争房屋所有权，刘文臣同石某订立的房屋买卖合同无效。四、天虹公司要求判令刘文臣、耿某、石某对返还门市房并协助天虹公司办理更名过户手续所需要再次发生的税费、手续费及因房屋改建给天虹公司造成的经济损失共同承担连带赔偿责任的请求，因无具体数额，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定作出判决。一审法院判决：一、石某与刘文臣订立的房屋买卖合同无效；二、刘文臣于判决生效之日起十日内协助天虹公司将坐落于吉林××区房屋所有权人由刘文臣变更登记为天虹公司；三、驳回天虹公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由石某、耿某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘文臣提供证据：证据一、吉林市高新人民法院（2010）年吉高新民一初字第15号民事判决，证明判决认定诉争房屋为小车库。证据二、吉林市中级人民法院（2010）年吉中民一终字第799号民事判决，证明判决诉争标的为小车库。证据三、交接单，证明经生效判决确认的该交接单载明标的为小车库。证据四、吉翔评估公司的评估报告，证明计晓忠为法定代表人的该公司不具有房地产评估资格。证据五、吉林高新人民法院（2017）吉0291民初600号民事裁定，证明该裁定明确指出争议房屋为车库。耿某、石某质证称，证据一、二、三、五真实性、合法性、关联性均没有异议。证据四证明问题没有异议，补充一点，该评估报告已经被一审法院认定为无效，并同意重新鉴定，并且根据吉林省高级人民法院关于2011年度委托鉴定拍卖企业破产管理人等中介机构名册的通知，认定为不具备该争议房屋的鉴定资质。天虹公司质证称，对证据一、证据二、证据三证明问题有异议，与房产原始登记和房产证记录的不符，房产原始档案记载为临街营业性门市房。其中仅阐述交接单称为小车库，并没有明确认定争议房屋就是小车库的字样。房产局原始记载2000年该争议房屋登记规划用途为营业性门市房，房产证也记载为营业或网点。小车库一说仅为一个称谓，是在建设该楼时有打算拿争议房屋作为小车库，后因该房屋面积过大，又因地势过高，不适合作为小车库，在竣工时已改建成营业性质网点，据档案馆原始记载的照片，该争议房屋为临街门市房，有卷闸门、楼梯、屋内设置有厕所，依据原始登记，案涉房屋应为营业性门市房用途。对证据四，该问题需要进一步核实，不清楚。对证据五，与答辩意见一致。耿某、石某提供的证据。证据一、《吉林省高级人民法院关于2010年度委托鉴定（拍卖）破产企业管理人等中介机构名册的通知》、（2014）年吉高新民初字第58号案件传票，证明吉林省高级人民法院认定法定代表人为计晓忠的吉林市吉翔房地产评估有限公司，不具备房地产鉴定资质。证据二、（2017）吉0291民初600号民事裁定书，证明本案已经移送公安机关侦查，但该处理结果未告知。一审法院未依申请予以调取，程序严重违法。刘文臣质证称，无异议。天虹公司质证称，证据一真实性无异议，证明问题需要进一步查实吉林吉翔房地产评估有限公司负责人，是否是两个单位。因为该评估报告是当事人委托鉴定的时点为2010年11月8日，而在法院提交的申请中将时点写错，所以，导致该报告比真实的鉴定时间点晚一年，这个鉴定报告是一审法院填写时间写错了，所以因为时点存在误差，一审法院要求当事人重新申请鉴定。证据二真实性无异议，证明问题有异议，依据（2010）吉中民一终字第799号民事判决，交接单是天虹公司与耿某、石某就返还诉争房屋所达成的一种协议，是否成立与生效与耿某是否有职务侵占的行为无因果关系，该刑事案件结果不影响本案的审理。天虹公司提供证据证据一、保全费收据一份，证明天虹公司缴纳保全费1240元。耿某、石某质证称，证据真实性无异议，同时可以证明该案是虚假诉讼，是天虹公司委托诉讼代理人缴纳非天虹公司缴纳，并且保全过程中提供担保物的当事人都与天虹公司无关。刘文臣质证称，与耿某、石某质证意见一致。本院经审查认为，对刘文臣、耿某、石某、天虹公司所提供的证据的真实性均予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2011年起，天虹公司就本案纠纷，四次起诉刘文臣、耿某、石某，(2011)吉高新民二初字第72号、(2012)吉高新民二初字第260号、(2014)吉高新民一初字第58号案件均以天虹公司撤诉结案。吉林吉翔房地产评估有限公司的吉翔评字2011第Q0039号房地产估价报告为天虹公司在(2011)吉高新民二初字第72号案件中申请鉴定后由一审法院委托作出。本院认为，关于石某与刘文臣签订的《房地产买卖契约》效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，石某、耿某将房屋出售给刘文臣的行为虽属无权处分，但根据上述法律规定，无权处分人出卖他人之物的合同应当认定为有效，但该出卖之标的物所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。故天虹公司关于认定石某与刘文臣签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于案涉房屋所有权问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，案涉房屋在交易时登记在石某名下，刘文臣在受让案涉房屋前与石某、耿某并不相识，没有证据证明刘文臣知晓案涉房屋涉诉等情况，故应认定刘文臣在受让案涉房屋时是善意的。案涉房屋在交易时已经转移登记，变更至刘文臣名下，故本案争议焦点为刘文臣受让案涉房屋的价格是否合理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中，天虹公司主张案涉房屋属于以不合理的价格转让，其应提供相关证据予以证据，现天虹公司未能提交有效证据证明案涉房屋在耿某、石某与刘文臣交易时的市场交易价。吉林吉翔房地产评估有限公司作出的吉翔评字2011第Q0039号房地产估价报告存在实体问题，刘文臣购买诉争房屋的时间为2010年11月8日，而鉴定报告的评估时点为2011年11月24日，与购房时间并不一致，本院对该报告不予采信。关于耿某、石某与刘文臣房屋实际交易价格问题，因耿某、石某及刘文臣均认可当时约定的交易价格为24万元，刘文臣能够提供相关提款记录。在双方交易时，吉林华通房地产评估有限公司作出的评估价格为231840元，刘文臣按照上述价格缴纳了相关税费，现无证据证明刘文臣与耿某、石某存在恶意串通行为，依据现有证据亦无法认定案涉房屋属于以明显不合理的价格转让，故对于天虹公司要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上，刘文臣、耿某、石某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初600号民事判决；二、驳回吉林市天虹经贸有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8800元，保全费1240元，二审案件受理费9556元，由吉林市天虹经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵春梅审判员  孙 伟审判员  付婷婷二〇一九年十一月五日书记员  徐百玲