重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9296号上诉人（原审被告）：重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园，住所地重庆市渝北区龙溪武陵路1-1-3、1-1-4，教民150011260001111号。法定代表人：唐永莉，该幼儿园校长。委托诉讼代理人：练志学，重庆市九龙坡区白市驿法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈华清，男，汉族，1946年10月8日出生，住重庆市开县。委托诉讼代理人：张永华，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华，重庆百君律师事务所律师。上诉人重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园（以下简称林璘幼儿园）因与被上诉人陈华清房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初5953号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人林璘幼儿园的委托诉讼代理人练志学，被上诉人陈华清的委托诉讼代理人徐华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林璘幼儿园上诉请求：一、撤销(2018)渝0106民初5953号民事判决，改判为：1.陈华清与林璘幼儿园的租赁合同继续履行；2.林璘幼儿园不应向陈华清支付违约金；3.从2018年9月1日起，林璘幼儿园按照2010年11月5日与案外人签订的《房屋租赁协议书》的约定向陈华清交纳房租。二、本案一、二审的受理费由被上诉人承担。事实与理由:因租赁合同是与重庆铭邦房地产开发有限公司签订的，在（2018）渝0106民初7932号案件之前，上诉人未收到重庆铭邦房地产开发有限公司关于将案涉房屋出卖给陈华清以及向陈华清交纳租金的通知，故上诉人只能向重庆铭邦房地产开发有限公司交纳租金；陈华清虽然向上诉人来函两次，但未向上诉人出具案涉房屋买卖及过户的原件资料，才造成的误会。陈华清辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求维持。陈华清向一审法院提出诉讼请求：“1、请求贵院确认双方的租赁协议已于2018年4月10日解除。2、请求贵院判令被告在判决生效后7日内搬离租赁物并支付从协议解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用费（从2018年4月11日起至判实际搬离之日止，按租赁合同约定的日租金标准计算，日租金标准：58179元除以180天）。3、请求贵院判令被告向原告支付欠付的2017年5月3日至2018年4月10日的租金104311.62元。4、请求贵院判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金21620.41元，计算方式：以欠付的租金52894元，自2017年5月3日至2017年6月30日止，又以欠付的租金58179元，自2017年7月1日至2018年4月8日止，按照日千分之一计算，共计21620.41元）及逾期向原告缴纳租金超过3个月导致原告解除租赁协议的违约金50000元。5、本案诉讼费用由被告承担。”一审法院认定事实：位于重庆市沙坪坝区房屋原系案外人重庆铭邦房地产开发有限公司所有。2010年11月5日作为甲方的案外人重庆铭邦房地产开发有限公司与作为乙方的林璘幼儿园签订《房屋租赁协议书》。该租赁协议书主要约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方，乙方用于开办幼儿园。租赁房屋建筑面积约642平方米，最终面积以房地产主管部门认可的产权测绘单位的实测面积为准。租赁期：2010年12月1日至2030年12月1日（2010年12月1日——2012年5月31日为免租期）。乙方有下列情形，甲方可以单方终止合同：乙方必须按时足额缴纳租金，若逾期，则按应缴纳金额每日千分之五计算违约金，超过三个月为付清租金，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金50000元。乙方未支付租金及违约金的，甲方有权留置幼儿园中乙方的相关设施设备器材等。租金：每平方米10元每月，按实测房屋建筑面积计算。2012年6月1日开始缴纳租金。2014年7月1日开始递增，每年递增比例为10%，递增上限为15元每平方米（按房屋建筑面积计算）。租赁保证金：乙方将第一年前三个月的租金（19260元）作为质量租赁保证金在本合同签订之时缴纳给甲方。本合同期满后，经甲方检查，房屋设施无损坏且乙方无违约行为的情况下，甲方在15个工作日内一次性将上述租赁保证金无息退还给乙方。付款时间和方式：租金每年分两次缴纳，每年1月10日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金。双方应信守本协议，任何一方违约均应赔偿对方经济损失。但本协议中条款有明确约定违约金的均按约定执行。该协议书签订后，案外人重庆铭邦房地产开发有限公司按约将涉案房屋交付林璘幼儿园开办幼儿园使用。林璘幼儿园也于2012年9月10日起向案外人重庆铭邦房地产开发有限公司缴纳租金。其中案外人重庆铭邦房地产开发有限公司认可2016年3月7日林璘幼儿园以案外人罗建芬的名义支付了2016年1月1日至2016年6月30日的租金52894元；2016年9月9日林璘幼儿园以案外人罗建芬的名义支付了2016年7月1日至2016年12月31日的租金52894元。2017年3月14日林璘幼儿园以案外人罗建芬的名义向案外人重庆铭邦房地产开发有限公司支付了2017年1月1日至2017年6月30日的租金58179元；2017年9月22日、2018年3月7日林璘幼儿园分别又向案外人重庆铭邦房地产开发有限公司支付了租金58179元和59609.7元。案外人重庆铭邦房地产有限公司与林璘幼儿园在履行双方的租赁合同过程中，2016年9月8日案外人重庆铭邦房地产开发有限公司向林璘幼儿园发出了关于涉案房屋优先购买的函，通知林璘幼儿园该房屋现在需要出售，林璘幼儿园在同等条件下具有优先购买权。之后案外人重庆铭邦房地产有限公司再次向林璘幼儿园发出关于涉案房屋优先购买权通知函，通知林璘幼儿园涉案房屋出售的条件。2017年3月24日陈华清与案外人重庆铭邦房地产开发有限公司签订重庆市商品房买卖合同，约定案外人重庆铭邦房地产开发有限公司将位于沙坪坝区房屋以1980000元出售给陈华清。2017年4月18日涉案房屋所有权人变更登记至陈华清名下，不动产权证编号为（2017）沙坪坝不动产权第××号。2017年4月27日陈华清向林璘幼儿园发出《怡鑫花园商品房产权转移告知书》。该告知书主要载明：陈华清已购买了案外人重庆铭邦房地产开发有限公司位于重庆市沙坪坝区怡鑫花园嘉和康桥幼儿园房产，现该房屋产权已经转移给了陈华清（产权证见附件）。因此，现陈华清有权利及义务告知林璘幼儿园以确认：1、自2017年4月18日起，该房屋有关的所有权利义务均由陈华清享有承担。2、自陈华清取得该房屋产权之日起，林璘幼儿园所缴纳租金有陈华清收取。3、本告知书自双方签字之日生效。4、本告知书一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。2017年5月3日林璘幼儿园及其法定代表人在该告知书上签字捺印。2018年4月7日陈华清以邮寄送达方式向林璘幼儿园发出了《解约通知书》。该通知书载明：“自本人于2017年4月28日从重庆铭邦房地产开发有限公司受让位于重庆市沙坪坝区的房产并承受贵司与服务原产权人重庆铭邦房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》至今，贵司从未按照《房屋租赁协议书》的内容向本人支付租金，且贵司至2016年6月起在租赁协议履行过程中已经多次逾期缴纳租金，鉴于贵司的行为已严重违约，给本人造成损失，故本人郑重致函贵司：1、贵我双方的租赁协议于2018年4月10日解除；2、截止2018年4月10日贵司应向我支付欠付的租金86238.96元，逾期缴纳租金的违约金共计79155.95元，贵司逾期缴纳租金超过3个月导致本人解除租赁协议的违约金5万元，以上三项合计215394.91元，请贵司在2018年4月10日前支付给本人。3、请贵司于2018年4月10日前从租赁房屋中搬离，并按照《房屋租赁协议书》的约定保护租赁物及装修、设施设备的完整、无损坏，否则本人将按照市场价格向贵司主张承担占用费，并要求贵司赔偿。请贵司秉着诚实信用的商业原则按照解约通知书的内容履行，否则本人将采取法律措施追究贵司的法律责任。”林璘幼儿园收到该通知书后，仍继续占有涉案房屋。陈华清于2018年4月20日向该院提起诉讼，要求判如所请。一审审理中，林璘幼儿园作为陈华清以重庆铭邦房地产开发有限公司、陈华清为林璘幼儿园另案提起诉讼，要求判令二林璘幼儿园于2017年3月24日签订的《房屋买卖协议之补充协议（一）》及2017年4月18日申请涉案房屋所有权转移登记时向重庆市国土资源和房屋管理局提交的重庆市商品房买卖合同无效；判令准许陈华清按照二林璘幼儿园真实的房屋买卖条件行使优先权。本案因此而裁定中止审理。2018年9月7日该院作出（2018）渝0106民初7932号民事判决，驳回林璘幼儿园的全部诉讼请求。林璘幼儿园不服该院判决，向本院提起上诉。2018年12月6日本院作出（2018）渝01民终7635号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案中止原因消除后，恢复审理。一审法院认为，2010年11月5日案外人重庆铭邦房地产有限公司与林璘幼儿园签订《房屋租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，是有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行合同的，人民法院应予支持。因此陈华清于2017年4月18日取得涉案房屋所有权之日起，作为涉案房屋的受让人应当承继案外人重庆铭邦房地产开发有限公司与林璘幼儿园签订的租赁合同中出租人的权利和义务。2017年4月27日陈华清向林璘幼儿园发出《怡鑫花园商品房产权转移告知书》中已明确说明并附有涉案房屋的所有权证明，可以认定陈华清已经履行了其承继出租人权利的通知义务。林璘幼儿园于2017年5月3日予以签收。因此，自2017年5月3日起陈华清与林璘幼儿园之间存在租赁合同关系，陈华清承继了案外人重庆铭邦房地产开发有限公司与林璘幼儿园签订的《房屋租赁协议书》中出租人的权利和义务，且系有效合同。原林璘幼儿园双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。林璘幼儿园认为与陈华清无租赁合同关系，且权利人未明确告知的抗辩理由与庭审查明事实和法律规定不符，不能成立，该院不予采信。林璘幼儿园于2017年3月14日以案外人罗建芬的名义向原出租人重庆铭邦房地产开发有限公司支付了租金58179元，系在陈华清通知林璘幼儿园承继原出租人权利前履行的支付义务，根据陈华清出具的案外人重庆铭邦房地产开发有限公司的说明和原《房屋租赁协议书》的约定，可以认定林璘幼儿园已履行了支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金的义务。林璘幼儿园未举证证明其2017年3月14日支付的租金系2017年3月14日至2017年9月14日期间所产生的租金，其抗辩理由不能成立，该院不予采信。故在2017年5月3日陈华清通知林璘幼儿园后，林璘幼儿园理应向陈华清履行2017年6月30日以后的支付租金义务，但林璘幼儿园自2017年6月30日起一直未向陈华清履行支付租金义务，仍向案外人重庆铭邦房地产开发有限公司履行支付租金义务，违反了陈华清与林璘幼儿园的租赁合同的约定，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陈华清作为出租人承继的林璘幼儿园与重庆铭邦房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》的约定，承租人必须按时足额缴纳租金，若逾期，则按应缴纳金额每日千分之五计算违约金，超过三个月未付清租金，出租人有权解除合同，并有权要求承租人支付违约金50000元。因此陈华清在林璘幼儿园超过三个月未支付清租金解除合同的条件成就的情形下，可以解除原林璘幼儿园双方的租赁合同。陈华清于2018年4月7日向林璘幼儿园发出《解约通知书》要求2018年4月10日解除原林璘幼儿园双方的租赁合同，并要求林璘幼儿园支付解除合同的违约金50000元，符合原林璘幼儿园双方的租赁合同的约定和法律的规定，该院对此一诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。结合本案一审庭审查明的事实，该院已认定陈华清有权于2018年4月10日解除与林璘幼儿园的租赁合同，陈华清要求林璘幼儿园在判决发生法律效力后七日内搬离涉案房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2017年7月1日至2017年12月31日期间林璘幼儿园应当按照双方合同约定支付租金为58181.28元，自2018年1月1日至2018年4月10日期间林璘幼儿园应当按照双方合同约定支付租金为33116元（2018年1月1日至2018年6月30日租金应为59609.7元，每日租金为331.16元，2018年1月1日至2018年4月10日共计100天），合计应支付租金91297.28元。陈华清要求林璘幼儿园支付2017年5月30日至2018年4月10日的租金的诉请，因林璘幼儿园已于2017年3月14日在陈华清通知林璘幼儿园承继原租赁合同前已向重庆铭邦房地产开发有限公司履行了支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金的义务，故陈华清无权要求林璘幼儿园履行支付2017年7月1日前的租金的义务。陈华清的此一诉请，该院予以部分主张。依据《房屋租赁协议书》有租金每年分两次缴纳，每年1月10日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金，若承租人逾期缴纳租金，则按应缴纳金额每日千分之五计算违约金的约定，因林璘幼儿园未按照《房屋租赁协议书》约定支付2017年7月1日之后的租金，故陈华清可以要求林璘幼儿园支付逾期缴纳租金的违约金。现陈华清要求按照日千分之一为标准，自2017年7月1日起以欠付租金58179元为基数，计算至2018年4月8日止，是对自己权利的处分，该院予以认可。陈华清要求林璘幼儿园自2017年5月3日至2017年6月30日欠付租金的违约金的诉请，因林璘幼儿园在2017年3月14日已向案外人重庆铭邦房地产开发有限公司支付了2017年1月1日至2017年6月30日的租金，其对陈华清并无违约行为，该院不予主张。2018年4月10日后因原林璘幼儿园双方租赁合同已解除，林璘幼儿园已无权占用陈华清所有的涉案房屋，但林璘幼儿园至今仍占用涉案房屋，因此陈华清可以参照租赁合同约定的租金标准要求林璘幼儿园支付2018年4月11日起至实际搬离之日止的实际占用费。陈华清现以58179元除以180天，即日租金323.22元作为2018年4月11日起实际占用费的计算标准，与原林璘幼儿园双方合同约定的2018年4月11日后的租金标准较低，是对自己权利的处分，该院予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、二百二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认陈华清与重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园之间的租赁合同关系于2018年4月10日解除；二、限重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三个月内搬离陈华清所有的位于重庆市沙坪坝区房屋；三、限重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三日内支付陈华清解除合同的违约金50000元；四、限重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三日内支付陈华清自2017年7月1日至2017年12月31日期间租金58181.28元，自2018年1月1日至2018年4月10日期间租金为33116元，合计租金91297.28元；并支付自2017年7月1日起已欠付租金58179元为基数，至2018年4月8日止，按照日千分之一为标准，计算的逾期支付租金的违约金；并支付以每日323.22元为标准自2018年4月11日起至重庆市渝北区房屋时止计算的实际占用费；五、驳回陈华清的其他诉讼请求。案件受理费1956元，减半收取978元（陈华清已预交）。由重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，房屋所有权转移后，设定在该房屋上的租赁合同的效力仍然延续，承租人和租赁物的新所有权人均受该租赁合同的约束。本案中，林璘幼儿园与案涉租赁房屋原所有权人重庆铭邦房地产开发有限公司签订了《房屋租赁协议书》，后该房屋所有权人变更为陈华清。该《房屋租赁协议书》继续对陈华清及林璘幼儿园具有约束力，双方应按照合同约定各自全面履行自己的义务。林璘幼儿园作为承租人，应当按照合同约定的期限支付租金。但林璘幼儿园以其未收到重庆铭邦房地产开发有限公司关于将案涉房屋出卖给陈华清以及向陈华清交纳租金的通知为由，未按期向陈华清交纳租金，因重庆铭邦房地产开发有限公司并非通知承租人的义务人，故对上诉人的该项主张，本院不予采纳。从本案查明的事实来看，2017年4月27日陈华清向林璘幼儿园发出《怡鑫花园商品房产权转移告知书》中已对租金收取事项进行了明确说明，并附有涉案房屋的所有权证明，可以认定陈华清已经履行了其承继出租人权利的通知义务。上诉人主张陈华清在履行通知义务时未出具案涉房屋买卖及过户的原件资料的意见，不足以成为其不支付租金的合理抗辩。综上所述，上诉人林璘幼儿园的上诉理由不成立。原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1956元，由上诉人重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十一月二十八日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉