上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10263号上诉人(原审原告)：朱建明，男，1956年11月4日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：朱建良，男，1953年1月5日生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：金建良，上海市江南律师事务所律师。上诉人朱建明因与被上诉人朱建良其他所有权纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱建明上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人朱建良支付上诉人阳台8.8平方米的动拆迁款人民币(以下币种均为人民币)12,804元；30平方米房屋和8.8平方米阳台的装修补偿款20,737.82元；附属物补偿4,336.66元；出租租金98,019.84元。事实与理由：第一，上诉人在起诉时未了解到阳台的正常面积，现在诉讼过程中查到30平方米楼房上下二层阳台为17.6平方米，每人应得8.8平方米阳台面积；第二，双方协议中虽未写到阳台有多少面积，但阳台是存在的，只是上诉人所在村的宅基地使用证附图中都没有标明阳台面积，因此上诉人应该获得阳台的估价补偿款。第三，双方在2003年签订了多份协议，均指明房屋存旧，一切修理由被上诉人自负；如遇拆迁，房屋估价按50%分配，如有出租也按50%分配。虽然被上诉人进行了翻建，但翻建与修理等同，被上诉人拒绝向上诉人支付租金收益，没有理由。被上诉人朱建良辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决符合客观事实和法律。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱建明向一审法院起诉请求：1、判令朱建良支付朱建明楼房30平方米、阳台8平方米，合计38平方米*每平方米1,455元的拆迁折价款，合计55,290元；2、判令朱建良支付装修补偿款每平方米560元*38平方米，合计21,280元；3、判令朱建良支付租金收益(出租房38平方米，每年平均12,000元*8年)计96,000元。一审法院认定事实：2003年4月3日，朱建明与朱建良签订协议书，主要内容为，因朱建明造房，原有一间楼房30平方米转让给朱建良。房屋存旧，一切修理由朱建良负责。如有拆迁，房屋估价按50%分配，如有出租也按50%分配。原屋内朱建明需要的门窗在双方同意下，可由朱建明拿用。今后的水电费一切由朱建良负责。同日，朱建明与朱建良签订房屋转让协议，主要内容为，原房屋朱建明因房屋破旧不堪故重新申请住房宅基，并得到有关领导的照顾及关心，批准朱建明重建新房。原有朱建明一间楼房，占地面积30平方米，楼上30平方米，现把朱建明原有一间楼房转让给朱建良。因朱建良祖孙三代住房二间楼房不宽裕，所以朱建明同意转让朱建良，但必须在朱建明房屋造好搬出实现以上协议。2003年4月4日，由宝山区规划土地管理局、谭杨村民委员会盖章的转让房屋证明表，显示，转让户：户主朱建明；转让房屋：楼房一间30平方米；转让原因：因已批新宅基。承接房户：户主朱建良；承接原因：房屋较少；承接原有房屋：楼房二间约60平方米、平房一间15平方米；承接以后共有房屋：楼房三间约90平方米、平方一间15平方米。2004年11月，宝山区城市规划管理局出具宝山区农村居民住房建设工程许可证，内容为，朱建良，你申请修建房屋，经于2004年11月1日审核同意，核准内容：拆原房翻建楼房二间占地60平方米；翻建平房一间20平方米。2005年3月，宝山区规划管理局及谭杨村民委员会出具上海市宝山区农村居民建房用地申请表，显示，朱建良因住房紧张，要求新建，其中现有房屋：楼房三间，占地90平方米，平房50平方米；申请新建平房一间30平方米。2011年10月17日宝山区规划和土地管理局出具宝山区农村居民住房建设工程许可证，显示，朱建良，你申请修建房屋，经顾村镇人民政府于2009年4月审核同意，现通知核准内容为拆三楼一平翻建：楼房三间占地90平方米；翻建平房一间占地20平方米。2017年，上海上资房地产估价有限公司对上海市宝山区顾村镇谭杨村奚家店67号出具上海市集体土地居住房屋估价分户报告单，显示，确认面积：楼房面积180平方米、楼房阳台面积52.8平方米、平房面积20平方米，面积合计252.8平方米。房屋建造年代2009年，建筑物评估单价：楼房1,455元/平方米、平房923元/平方米，确权房屋装修补偿价格135,116元。一审审理中，双方确认，系争楼房原房屋地址为宝山区谭杨村奚家店68号，转让前朱建良原有宅基地60平方米、平房20平方米，转让后系争楼房与朱建良原有房屋地址为宝山区谭杨村奚家店67号。一审审理中，朱建明表示，系争楼房其于1978年5月1日建造，占地面积30平方米，上下两间共60平方米，楼房阳台上下一共16平方米。朱建明将系争楼房及宅基地一并转让给了朱建良，其另行申请了新的宅基地；2003年，系争楼房是旧的，阳台有点坏，装修是涂料。根据房屋估价分户报告单，每平方米是1,455元，其与朱建良协议约定其分得一半即38平方米*1,455元。关于装修，其听村长说装修是每平方米560元，故为38平方米*560元；关于租金，其从2010年1月1日起计算8年，其认为租金标准为2010年每月700元，2011年每月760元，2012年每月840元，2013年每月900元，2014年每月1,000元，2015年每月1,140元，2016年每月1,260元，2017年每月1,400元。其确认2009年朱建良将系争楼房与朱建良原有的楼房全部推倒重建了小洋房。一审第二次庭审时，朱建明表示装修补偿款按照房屋估价分户报告单中确权房屋装修补偿价格135,116元除以面积252.8元，故每平方米按照534.48元计算。一审审理中，朱建良表示，系争楼房是有阳台，但是当初双方的协议只约定了30平方米的楼房，没有写阳台。朱建明在系争楼房内住到了2009年。2004年申请翻建，因朱建明还住在系争楼房，故其只翻建了朱建良自己的60平方米及平房。2009年朱建明搬走后，其将整体90平方米楼房及平房进行了翻建。翻建后，朱建良将部分房屋出租，2010年的时候租金也就240元。现宝山区谭杨村奚家店67号已动迁，还未分配房屋。一审第二次庭审时，朱建良表示同意以1,455元每平方米的价格对系争楼房30平方米进行补偿。一审法院认为：朱建明、朱建良就系争楼房签订的协议书系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。现房屋被动迁，协议所附条件成就，朱建明要求朱建良支付房屋估价的一半，即评估单价1,455元*30平方米=43,650元，具有合同依据，朱建良亦同意支付，一审法院予以确认。至于阳台，一审法院认为，协议书中约定的转让楼房应当包括阳台，但协议书中只写了30平方米，而未另行标明阳台面积，故一审法院认为应当以合同约定的房屋面积为准，朱建明将阳台部分单独主张，不予支持。关于装修补偿款，朱建明称系争楼房于1978年建造，房屋原结构已陈旧老化，装修简陋，该房屋于2009年由朱建良连同原自有房屋一起推倒后整体重建并装修，而房屋估价分户报告单中的装修补偿款是基于对新建房屋的装修现状作出的一个详细评估，故朱建明基于原房屋而主张装修补偿，不予支持。至于租金收益，虽合同中有约定，但2009年后的租金收益，系相应承租人对新建房屋及装修支付的租赁对价，故朱建明主张房屋翻建后的租金收益，亦难以支持。据此，一审法院作出判决：一、朱建良于判决生效之日起十日内，支付朱建明房屋拆迁折价款43,650元；二、驳回朱建明的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，朱建良表示同意补偿朱建明2010年至2017年的租金收益共23,000元。本院认为：第一，根据双方协议书中的约定，朱建明向朱建良转让一间楼房，占地面积30平方米，楼上30平方米。按照双方当事人的陈述，转让当时的楼房是有阳台的。但双方协议书中并未就房间面积与阳台面积进行特别注明。故一审法院认为应当按照协议书中约定的转让面积计算房屋估价补偿款，未支持朱建明单独关于阳台部分的诉请，本院予以认同。第二，关于装修补偿款，双方当事人均确认朱建良于2009年将系争楼房进行了整体翻建，而目前房屋估价分户报告单中列明的装修补偿款均是基于对翻建后房屋装修现状的评估及补偿，故朱建明主张根据其转让的楼房面积来获得相应的装修补偿，依据不足，本院无法支持。第三，关于租金收益，双方协议书中约定，就转让楼房而言，如有出租也按50%分配。根据查明的事实，系争楼房在2009年整体翻建后确有出租情况，但房屋翻建并装修之后的租赁价值显然与原房屋不同，而朱建明提供的租金计算标准缺乏充分的证据支撑，故朱建明要求朱建良支付租金收益98,019.84元的诉请，依据不足，本院难以支持。二审中，朱建良表示同意补偿朱建明2010年至2017年的租金收益共23,000元，本院予以准许。第四，二审中，朱建明提出要求朱建良支付附属物补偿4,336.66元，因该诉请在本案一审中未曾提出，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初2120号民事判决第一项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初2120号民事判决第二项；三、朱建良应于本判决生效之日起十日内支付朱建明租金收益人民币23,000元；四、对朱建明的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1,866元，由朱建明负担1,157元，由朱建良负担709元；二审案件受理费2,878元，由朱建明负担2,360元，由朱建良负担518元。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 姚 跃二〇一九年十一月二十七日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。