海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申2088号   再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑秋萍，女，1981年9月1日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：孔小兵，系郑秋萍丈夫。   再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：孔小兵，男，1981年4月15日出生，汉族，住海南省海口市。   被申请人（一审被告、二审上诉人)：蔡佩珊，女，1984年5月28日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：莫海鹏，海南广哲律师事务所律师。   一审被告：海南云庭慧时尚美业服务有限公司。住所地：海南省海口市琼山区椰海大道42号椰海新城1#楼1层113房。   法定代表人：蔡佩珊，总经理。   委托诉讼代理人：莫海鹏，海南广哲律师事务所律师。   再审申请人郑秋萍、孔小兵因与被申请人蔡佩珊及一审被告海南云庭慧时尚美业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终3111号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   郑秋萍、孔小兵申请再审称,（一）二审判决认定“18万转让金是蔡佩珊租赁使用房屋三年所应该支付的费用”明显缺乏证据证明。涉案合同虽然名称是房屋租赁合同，但其内容却包含有房屋租赁和店铺转让这两类民事行为。本案双方当事人本应就店铺转让和房屋租赁这两个不同的民事行为分别签订互相独立的店铺转让合同和房屋租赁合同，只是因为店铺转让人和店铺产权所有人均为郑秋萍和孔小兵，而店铺受让人和店铺承租人又均为蔡佩珊，故双方当事人自愿将店铺转让与店铺租赁这两种不同的法律行为，不同的法律关系，在《房屋租赁合同》中以互相独立的条款进行约定，虽不尽完善，但合同的形式和内容均没有违反法律强制性、禁止性规定，也没有属于法律规定的可撤销或无效的情形，完全是双方当事人在自愿情形下的真实意思表示，理应受到法律保护。双方在《房屋租赁合同》第四条第二项关于“支付18万店铺转让金并不予退还”的约定，是按市场交易习惯的通行做法达成的，其中根本没有“18万是蔡佩珊租赁、使用店铺三年所应支付的费用”的内容。根据店铺转让的市场交易习惯，蔡佩珊也完全可以在自己认为合适的情况下以合适的价格把店铺再转让给第三人。二审判决在没有任何证据证明的情况下认定18万元是蔡佩珊租赁使用店铺三年所应支付的费用错误。（二）二审判决适用法律错误。二审判决依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行”的规定，认定“郑秋萍、孔小兵主张蔡佩珊继续支付8万元转让金，不符合法律规定，一审法院予以支持不当，本院予以纠正”，适用法律不当。《合同法》第九十七规定的“尚未履行”的情形应为合同解除后，双方尚未履行的合同义务因履行期尚未到来，导致双方的义务均未履行的情形，而本案并不属于《合同法》第九十七条所规定的这一情形。事实是郑秋萍、孔小兵已在收到第一笔转让款10万元后，即将自己正在经营的店铺按约定交付给蔡佩珊占有使用，郑秋萍、孔小兵作为店铺转让人的转让义务已全部履行完毕，只是作为店铺受让人的蔡佩珊尚有余款8万元必须在2018年6月30日前向郑秋萍、孔小兵一次性支付完毕的义务尚未履行，并已构成实质性违约。蔡佩珊因违约给郑秋萍、孔小兵造成了多项损失，孔小兵、郑秋萍理应追究蔡佩珊的责任。尽管《房屋租赁合同》因蔡佩珊违约于2018年11月20日解除，但蔡佩珊应向郑秋萍、孔小兵支付转让金余款8万元的义务，并不因合同解除而免除。根据《合同法》第九十七条“已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，蔡佩珊欠转让金余款8万元，应依法给予偿还。该店铺在未出租给蔡佩珊之前一直由郑秋萍、孔小兵自己开设窗帘店经营，因蔡佩珊主动上门要求租用涉案店铺，并签订涉案合同，支付了第一笔店铺转让金10万元及租赁房屋三年的押金后，郑秋萍、孔小兵才将窗帘店停业。况且《房屋租赁合同》中的第四条“租金、转让金的支付及相关责任约定”第2项“店铺转让”条款是独立于《房屋租赁合同》租赁内容的，且郑秋萍、孔小兵的转让义务已全部履行完毕，并不因《房屋租赁合同》的解除而随之一并解除。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，提出再审申请。   蔡佩珊提交意见称，郑秋萍、孔小兵的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。   海南云庭慧时尚美业服务有限公司提交意见称，郑秋萍、孔小兵的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。   本院经审查认为，本案争议焦点为蔡佩珊是否应继续向孔小兵、郑秋萍支付房屋转让金8万元。涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》系郑秋萍、孔小兵与蔡佩珊双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据合同约定，蔡佩珊租赁郑秋萍、孔小兵的房屋，租赁期限三年，即从2017年7月20日至2020年7月20日。蔡佩珊不仅要支付租金，还需支付房屋转让金。根据合同约定，房屋转让金为180000元，蔡佩珊于合同签订日前向郑秋萍、孔小兵一次性支付100000元，余款80000元蔡佩珊于2018年6月30日前向郑秋萍、孔小兵一次性付完。郑秋萍、孔小兵主张蔡佩珊应支付180000元店铺转让金，是按市场交易习惯的通行做法，但郑秋萍、孔小兵并未对该交易习惯举证证明，故其主张无事实和法律依据，本院不予支持。根据合同上下文，该笔转让金应理解为蔡佩珊使用房屋三年应支付的费用，而现双方已解除合同，蔡佩珊实际使用房屋仅16个月，且已支付10万元房屋转让金，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，孔小兵、郑秋萍主张蔡佩珊继续支付8万元转让费无法律依据，二审判决未予支持并无不当。   综上，郑秋萍、孔小兵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回郑秋萍、孔小兵的再审申请。   审 判 长 刘兰英   审 判 员 苏堆玉   审 判 员 刘胜娟     二○一九年十一月二十日   法官助理 邹 卫   书 记 员 何小瑜   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于申请人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。