江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0324民初6285号原告:睢宁天虹物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324558086261T，住所地睢宁县睢城镇仝场村潘村。法定代表人：洪新备，该公司法人代表。委托诉讼代理人：魏星，该公司工作人员。委托诉讼代理人：万猛，睢宁县群星法律服务所。被告：刘国峰，男，1978年12月10日生，汉族，住睢宁县。原告睢宁天虹物业服务有限公司与被告刘国峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万猛，被告刘国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告睢宁天虹物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付物业管理服务费11446元（含公共能耗费用530元）和滞纳金4906元，共计16352元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月6日，原告与被告签订了前期物业服务协议及临时管理规约，协议约定由原告向被告位于徐州市睢宁县的房产提供物业服务；被告从2015年10月6日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次电话及上门催促被告履行协议，但被告仍未缴纳所欠费用。被告刘国峰辩称，我不交物业费有原因：1.我买房时房屋漏水比较严重，整个地下室好多处漏水，做防水花费33000元左右；2.部分住户做防水的钱是由物业公司出的，2016年、2017年左右我到物业公司去找，没有结果；3.单元门的可视对讲、门禁坏了三年多，物业公司从来没有人管过，单元门里声控的灯也坏了，物业公司从来没有换过，都是我们自行修理的；4.地下车库门口的墙被撞坏了三年多，物业公司没有修补；5.我买房的初衷是为了有院子。物业公司区别化对待，我的院子弄一次物业公司就来刨一次，而其他有的住户可以有独立小院；6.只有一个保洁维护我们那两排。物业费太高了，按照现在的服务标准只适合交五毛钱一平方；7.地下室不住人，不应收取物业费；8.小区车辆停得到处都是，物业公司应该画停车线。综上，我认为不应该交这么多物业费。原告围绕诉讼请求提交了：营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证、天虹世纪城小区前期物业服务协议、临时管理规约、睢宁县物价局睢价费（2012）36号文件、物业费催缴通知单、照片、欠费计算清单，对原告提交的上述证据，被告无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。根据原被告的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：被告刘国峰系睢宁县天虹世纪城10号楼1单元102室的业主，被告房屋的建筑面积为192.55㎡。原告在2014年10月6日与被告签订天虹世纪城小区前期物业服务协议，约定为该业主提供物业管理服务，自双方签字盖章之日起生效，并按照每月1.26元/㎡的标准（别墅）收取物业管理费，同时按照2015年10月6日至2016年10月5日200元、2016年10月6日至2017年10月5日120元、2017年10月6日至2018年10月5日120元、2018年10月6日至2019年7月5日90元的标准收取小区公共能耗费用（公摊费）。被告刘国峰自2015年10月6日至2019年7月5日期间未缴纳物业费、公共能耗费用。原告的诉讼请求为：判令被告给付物业费16352元（含公共能耗费用）【192.55㎡×1.26元/㎡/月×45个月+滞纳金4906元+公共能耗费用530元】。本院认为，原告睢宁天虹物业服务有限公司与被告签订的天虹世纪城小区前期物业服务协议合法有效，该合同对原、被告均具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告应当按照约定交纳物业费。现被告拖欠物业费的行为构成违约，依法应当承担给付物业费的违约责任。但物业管理公司也应严格按照物业管理服务合同的约定，全面、尽善尽美地履行管理服务职责，物业服务收费也应遵循费用与服务水平相适应原则。本案中，物业公司存在一些服务不周全不到位的情形，比如小区内应规范车辆有序停放但是未做到、比如应定期检查相关公共公用设施及时修理而未做到。本院认为物业公司亦未全面合适履行服务合同。本院根据物业公司提供服务的状况及收费标准等综合因素，酌定将原告公司收取的物业费下调30%。故被告应当支付原告2015年10月6日至2019年7月5日欠付物业费8012.2元（11446元×70%）、公共能耗费用530元，合计8542.2元。由于原被告均存在违约行为，故原告主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘国峰于本判决生效后十日内支付原告睢宁天虹物业服务有限公司物业费8012.2元、公共能耗费用530元，合计8542.2元（2015年10月6日至2019年7月5日）。二、驳回原告睢宁天虹物业服务有限公司其余诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取104元，由原告负担34元，被告刘国峰负担70元。本判决为终审判决。审 判 员 张晓亮二〇一九年十一月六日法官助理 丁梦晗书 记 员 王心语附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。