山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1325民初5388号原告（反诉被告）：姜文波，男，1980年8月12日出生，汉族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：王纪伟，山东鼎元律师事务所律师。被告（反诉原告）：于文国，男，1973年3月1日出生，汉族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：牛传宇，山东慎求律师事务所律师。第三人：张涛，女，1979年2月27日出生，汉族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：魏有蒙，山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩译文，山东正之源律师事务所律师。原告（反诉被告）姜文波与被告（反诉原告）于文国、第三人张涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，期间进了司法鉴定，上述情形消除后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜文波及其委托诉讼代理人王纪伟、被告（反诉原告）于文国及其委托诉讼代理人牛传宇、第三人张涛及其委托诉讼代理人魏有蒙与巩译文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姜文波向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，即协助原告将平邑县汉阙南路东，金花东路南，商贸城建材装饰城22号楼121室、141室办理过户到原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。后增加诉讼请求：判令第三人返还原告涉案房屋141室并协助原告办理过户登记。事实与理由：2013年初，原告租赁被告标的房屋。2017年5月8日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定房屋包括附属设备总价格为770000元。协议签订之日，原告支付被告200000元，后被告为原告出具收到条一张。原告要求被告根据合同约定将标的房屋过户到原告名下，被告屡屡推托。后被告欺骗原告要求原告支付50000元房款并承诺办理过户手续。2018年6月20日，原告支付给被告50000元，但是被告仍不履行合同，将标的房屋过户到原告名下。被告于文国辩称，1、原告要求将涉案房屋141室过户至其名下，缺乏法律依据，合同无法履行；2、房屋没有办理过户登记，被告对此没有过错；3、结合被告的反诉，要求姜文波支付占用121室房屋期间的房屋租赁费，并按起诉时的市场评估价格由姜文波支付房屋购买款。综上，原告诉讼请求缺乏法律依据，没有事实依据，请求支持被告的反诉请求。反诉原告于文国提出诉讼请求：1、判令反诉被告在商贸城建材装饰城22号楼1层121室转移登记至原告名下之日起10日内，支付反诉原告该套房屋的购房款470000元（具体以该套房屋价格鉴定后变更的数额为准）及利息（自商贸城建材装饰城22号楼1层121室转移登记至原告名下之日10起至实际清偿之日止，按照年息6%计算）；2、判令反诉被告支付原告自2017年5月1日起支付每年5万的房屋租赁费，至姜文波付清房款之日止，或将房屋交还给于文国之日止（包括姜文波于2018年6月20日支付的5万元在内）；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告姜文波辩称，反诉原告的反诉请求不成立，反诉被告主张的是双方协议有效，反诉原告是一个有行为能力的人，也是头脑清醒的人，协议书的签字收到条的签字系反诉原告本人自愿行为，为此，反诉不能成立。第三人张涛陈述称，原告与被告在婚姻存续期间内签订的房屋买卖合同系被告的无权处分，第三人不知情，更不存在追认事实，故该协议不具备履行可能性，亦不具备致使物权发生转移的效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院对证据和事实认定如下：被告于文国与第三人张涛原系夫妻，于2013年8月8日登记结婚。被告于文国与第三人张涛离婚诉讼，经本院2018年4月13日立案并于2018年12月19日调解并出具（2018）鲁1325民初1740号民事调书确认离婚。涉案房产买卖合同。被告于文国与第三人张涛婚姻存续期间，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年5月8日签订房屋买卖合同，合同约定被告将位于平邑县汉阙南路东、金花东路南、商贸城建材装饰城22号楼141、1××号以770000元人民币的价格卖给原告，合同主要内容约定：“三、本协议签订之日，乙方交付200000元，甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款，将剩余房款570000元交付甲方，甲方将房屋钥匙及其一切相关证件交付给乙方。四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。”“七、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予全力协助。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任”。上述合同签订后，购房人即原告未对涉案房屋办理预告登记。房产过户未遂。被告于文国与第三人张涛婚姻存续期间，为办理涉案合同约定的房产过户，原告与被告于2017年5月24日到平邑县房产登记机关办理房产登记转移，由于涉案合同约定的房产被查封的原因未能办理。为了办理此次过户，被告于文国向平邑县房产登记机关出具《婚姻状况声明书》，内容为：本人于2012年12月20日丧偶，至今未婚，2017年5月17日。涉案合同约定的房产在离婚诉讼中的处分。在被告于文国与第三人张涛的离婚诉讼中，本院于2018年12月19日出具（2018）鲁1325民初1740号调解书，确认：“……三、位于平邑县商贸城××楼××单元××房产（房产证号：平房权证2013字第**）归被告张涛所有，原告于文国于本调解书生效后30日内协助被告张涛办理该房产的变更登记过户手续，并同时支付给被告张涛房屋差价30000元。位于平邑县商贸城××楼××单元××房产（房产证号：平房房权证2013字第**）原告于文国所有。”涉案合同约定的房产中1××号的转移登记。根据被告于文国与第三人张涛的离婚调解书，涉案合同中的1××号房产于2019年3月13日由被告于文国名下（房产证号：平房权房权证2013字第**）登记至第三人张涛名下（房产证号：鲁20**平邑县不动产权第**）。2018年6月20日被告向原告出具收到条一张，内容为：“今收到姜文波现金伍万元整。”庭审中对此付款的性质发生争议，原告主张为支付的购房款，被告主张为支付的此前一年的租赁费。经查，涉案房屋在涉案合同签订前、被告与第三人婚姻关系存续期间，出租给原告，合同约定租赁期间至2017年4月30日。涉案房产现仍由原告使用。本院认为，本案系请求履行房屋过户义务引发的纠纷，案由应为房屋买卖合同纠纷。对本案争议的焦点认定如下：一、涉案《房屋买卖合同》有效。原告与被告签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反法律规定，为有效合同。被告辩称的涉案房屋交易价值过低的意见缺乏充分证据证实。虽然被告对涉案房产中的1××号房产进行了价值评估，但是该评估价值系2019年5月22日的价值，并非合同签订时2017年5月8日的价值，不能证明合同签订时的价值过低或者显失公平。在房产市场中，即使存在着基准价值，由于交易过程的中多重因素，有的房产会交易的价格高一些，有的房产会交易的价格低一些，均属于正常市场行情，不影响合同的有效性。二、对原告关于涉案1××号房产的诉讼请求不予以支持。本案中，涉案1××号房产已经被告在离婚纠纷中分割给第三人并给第三人办理了物权登记，第三人的权利属于物权；原告虽然依据合同购买此房屋，但是没有办理预告登记或者物权登记，属于债权；当此两种情形冲突时，在第三人没有提起撤销之诉的情形下，生效的法律文书确认的物权权利是合法的权利。对此，原告具有以下救济权利：提起第三人撤销之诉或者主张违约之诉。本案中，原告请求判令第三人返还原告涉案房屋141室并协助原告办理过户登记，不符合合同法上的相对性原则，因此第三人不具有该项义务。如原告认为第三人取得物权的行为侵害了其合法权益，应当提起第三人撤销之诉。在上述情形下，如原告认可第三人取得物权不提起第三人撤销之诉，可向合同相对人即被告主张违约之诉，即虽然合同有效，但是由于合同目的即获得房产的物权目的已经不能实现，可以请求违约赔偿。但是经本院释明，原告没有变更对于涉案1××号房产的诉讼请求。因此，本院对原告关于涉案1××号房产的诉讼请求不予以支持。原告可以依法另行主张权利。三、被告应当履行涉案合同约定的对于涉案1××号房产的过户义务。对于办理物权登记，涉案合同约定，“三、本协议签订之日，乙方交付200000元，甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款，将剩余房款570000元（伍拾柒万元）交付甲方，甲方将房屋钥匙及其一切相关证件交付给乙方。”根据该约定，以及原告已经支付200000的事实，应当认定涉案房屋已经符合办理过户的约定，甲方即被告应当履行配合过户义务。四、反诉原告的反诉请求不予以支持。（一）关于判令反诉被告在商贸城建材装饰城22号楼1层121室转移登记至原告名下之日起10日内，支付反诉原告该套房屋的购房款470000元（具体以该套房屋价格鉴定后变更的数额为准）及利息（自商贸城建材装饰城22号楼1层121室转移登记至原告名下之日10起至实际清偿之日止，按照年息6%计算）的请求。反诉被告拒绝同意上述请求。本院不支持此项请求的理由为：1.不符合合同约定的支付剩余房款的条件。对于办理支付剩余房款的条件，涉案合同约定，“三、本协议签订之日，乙方交付200000元，甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款，将剩余房款570000元（伍拾柒万元）交付甲方，甲方将房屋钥匙及其一切相关证件交付给乙方。”，根据该规定，剩余房款的支付应当自“甲方配合过户，过户完成，乙方办理贷款”后，现在案件的状况不符合上述约定。2.反诉原告请求以该套房屋价格鉴定后变更的数额为准作为反诉被告的支付价款的义务不符合合同约定。涉案合同约定的两套房屋的总价款为77万元，141室的产权面积为71.8平方米，121室的产权面积为80.01平方米，合计151.9平方米，平均平方米的价格为5069.12元，121室的购买价格应为405580.29元。原告请求以重新鉴定后的价格904113元支付不符合合同的约定。3.反诉原告对于反诉被告存在着违约赔偿的基础。在为什么不予以支持原告对于141室的请求中，本院已经指出，原告可以选择请求另行提出违约赔偿之诉，在反诉原告存在着需要赔偿反诉被告的情形下，本院先行基于同一合同判令反诉被告支付剩余房款有违合同公平性原则；在存在着原告具有提起撤销之诉的情形下，两套房产的价款的退付或者折抵均存在着不确定性。4.有违诚实信用原则。反诉原告在涉案合同签订后，于合同签订的当月与反诉被告一起到房地产登记机关办理物权转移登记，虽然由于查封的原因没有办理成功，但是表明，反诉原告与反诉被告对于涉案房产的交易价格是没有异议的，反诉原告现在请求按照诉讼时的房产价格要求反诉被告支付房款是有违诚实信用原则的。（二）关于请求判令反诉被告支付原告自2017年5月1日起每年5万的房屋租赁费，至姜文波付清房款之日止，或将房屋交还给于文国之日止（包括姜文波于2018年6月20日支付的5万元在内）的请求。反诉被告拒绝同意上述请求。本院不支持此项请求的理由为：1.反诉原告不具备请求涉案141室的请求权。由于该141室的登记人为第三人，因此第三人享有对此的请求权。2.反诉原告对于涉案121室的租赁权不能成立，理由为：除了不能查明存在租赁的事实外，根据查明的事实，涉案房屋租赁期满的次月，原告与被告即签订了涉案合同，此行为表明当事人在意思表示上不具有自合同签订之日的租赁意思表示，结合合同当事人当月办理物权登记转移的行为，进一步明确当事人对于原告占有涉案房屋是不收取费用的，更不存在租赁的行为表示；生活实践中，存在着买房人先行使用房屋随后办理物权转移登记的行为，在买房人等待办理办理物权转移登记的期间内，除了有明确的约定外，卖房人是不收取买房人的使用费的，本案当事人的关系即于此同；同时，涉案合同约定，“四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失”，此约定清楚表明，对于因为产权纠葛所产生的损失，由甲方即反诉原告负责并赔偿乙方损失。以上理由的法律依据为::“第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”“第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”“第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”“第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”“第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”“第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告于文国协助原告姜文波将涉案1××号房（房产证号：平房权证2：平房权证房权证2013字第**原波名下。限于本判决生效后三十日完成。二、驳回原告姜文波对被告于文国关于涉案1××号房（房产证号：鲁20**：鲁20**平邑县不动产权第**。三、驳回原告姜文波对于第三人张涛的诉讼请求。四、驳回原告姜文波的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告于文国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元减半收取5750元，由被告于文国负担2875元，由原告姜文波负担2875元。反诉案件受理费9000元减半收取4500元，评估费8000元，由反诉原告于文国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  王善伟二〇一九年十一月二十五日书记员  商 伟