广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)桂执异38号 异议人（被保全人）：南宁市金之库房地产开发股份有限公司。住所地：广西南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体****办公区****房。 法定代表人：张影，该公司董事长。 异议人（被保全人）：广西彰泰房地产开发有限公司。住所地：广西。住所地：广西南宁市青秀区青环路**恒大苹果园小区金色阳光****** 法定代表人：张影，该公司董事长。 申请保全人：广西锦途房地产开发有限公司。住所地：广西南宁市高新。住所地：广西南宁市高新区创新西路**贸鸿大厦办公楼** style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：林建宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 本院在审理广西锦途房地产开发有限公司（以下简称锦途公司）与南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司）、广西彰泰房地产开发有限公司（以下简称广西彰泰公司）合同纠纷一案中，根据锦途公司的财产保全申请，作出（2018）桂民初53号民事裁定，查封金之库公司名下的土地、账户和股权。金之库公司、广西彰泰公司于2019年8月27日向本院提出保全异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月9日、9月29日举行了听证，锦途公司委托诉讼代理人邓燕兵、金之库公司和广西彰泰公司法定代表人张影到庭参加听证，现已审查终结。 金之库公司、广西彰泰公司提出异议，请求：1.解除异议人持有广西置信房地产开发有限公司(以下简称广西置信公司)33%股权（认缴出资额3122.45万元）的冻结。2.解除登记在异议人名下、位于南宁市××区××大道××号证号分别为：桂（2017）南宁市不动产权第0017481号、桂（2017）南宁市不动产权第0019645号两处土地使用权的查封；3.解除异议人在光大银行商品房预售资金监管账户，在上海浦发银行凤翔支行安全保障措施账户、在上海浦发银行桃源支行保证金账户、以及广西彰泰公司在桂林银行账户的冻结。事实和理由如下：首先，异议人在涉案土地上开发“南宁彰泰城”项目并取得预售许可证后，已将大部分商品房出售给购房户，按照“房随地走、地随房走”原则，以、地随房走&rdquo民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，购房户应享有所购房屋及所对应的土地使用权。其次，广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）所查封的两宗土地2017年评估值为88842.98万元，加上在涉案土地新建的14栋商品楼房、以及查封异议人光大银行账户余额7000万元，查封数额已超过诉讼标的3.2亿元的10倍多，超标的查封。2019年8月18日还追加查封异议人持有广西置信公司33%股权，严重损害异议人的合法权益。再次，查封异议人在光大银行的商品房预售资金监管账户、上海浦发银行桃源支行、凤翔支行的保证金及安全措施保障账户中，既有商品房预售资金，也有农民工工资保证金，还有预付工程款、安全措施保障费等费用，这些资金不能用于普通债权执行，应当解除查封冻结。 为证明上述主张，金之库公司提交:1.《南宁市不动产登记中心关于南宁市金之库房地产开发股份有限公司申请办理彰泰城项目预告登记有关情况的复函》；2.南宁市房产资金管理中心《关于彰泰城项目商品房预售资金监管账户被查封问题的意见》及附表；3.广西科正（2017）土估字第30502号；4.广西科正（2017）土估字第30503号土地估价报告；5.广西方中会计师事务所《盈利预测审核报告》；6.广西立信会计师事务所《审核报告》；7.光大银行的商品房预售资金监管账户《银行对账单》；8.上海浦发银行凤翔支行的安全措施保障账户《银行对账单》；9.上海浦发银行桃源支行的保证金账户《银行对账单》；10.（2018）桂执保38号财产保全情况告知书；11.股权冻结网上截图；12.案外人广西彰泰物业服务有限公司提交的查封异议申请书；13.案外人桂林合力园林工程有限公司提交的查封异议申请书；14.案外人上海磊梁营销策划中心提交的查封异议申请书；15.案外人上海聪胤建筑设计咨询中心提交的查封异议申请书;16.广西方中资产评估有限公司（以下简称方中评估公司）股权评估报告书两份；17.贷款结清证明。 锦途公司答辩称，《异议复议规定》第二十八条、第二十九条明确规定，金钱债务执行中，解除查封必须要具备该两条规定的情形，异议人称购房户签约购买并备案的房产应当解除所购房产相对应的土地，请提交相应的备案证明和购房发票。涉案土地已于2017年8月28日向北部湾银行抵押贷款5.9亿，扣除抵押数额剩余2.8亿左右。根据广西高院的协助执行回执通知书记载，涉案土地被南宁市中级人民法院（以下简称南宁中院）（2018）桂01执773号首先查封，广西高院只是轮候查封，不存在超标的查封行为。关于解除银行账户问题，对方认为查封的账户是资金监管账户，仅提供一份南宁市房产资金管理中心给南宁中院的函件，因该函件是向南宁中院发出的，所描述的查封事实是针对南宁中院的查封，不是本案的查封行为，且该函件没有相应的附表，所记载的账户信息不明确。异议人提到预售款专用账户，其实北部湾银行账户才是真正的监管账户，而不是本次异议书所罗列的账户。请求驳回金之库公司的异议请求。 本院对金之库公司提交的证据予以质证，锦途公司对证据1、证据2、证据3、证据4、证据7、证据8、证据9、证据10真实性合法性无异议，对证据5、证据6真实性不认可，对证据11-15真实性无异议。对证据16、17未提交答辩意见。 本院对双方无异议的证据予以确认。 本院查明，本院审理申请人锦途公司与被申请人金之库公司、广西彰泰公司合同纠纷一案中，锦途公司于2018年11月1日向本院申请财产保全，请求查封、冻结、扣押金之库公司、广西彰泰公司名下价值3.2亿元的财产。2019年1月28日，本院依据（2018）桂民初53号民事裁定，查封财产如下： 一、不动产。查封金之库公司名下、位于南宁市××区××大道××号桂（2017）南宁市不动产权第0017481号、桂（2017）南宁市不动产权第0019645号土地使用权。 二、账户存款。1.2018年12月4日，冻结广西彰泰公司在桂林银行66×××10账户存款3.2亿元，实际控制金额15.832294万元（首封）；2.2019年8月9日，冻结金之库公司在广西北部湾银行80×××28账户存款3.2亿元，实际控制金额142.34元（首封）；3.2018年12月4日冻结金之库公司在浦发银行南宁凤翔支行63×××32账户存款3.2亿元，冻结金额468.592739万元（轮候）；同日冻结金之库公司在浦发银行桃源支行63×××66账户存款3.2亿元，冻结金额762.211659万元（轮候）；同日冻结金之库公司在光大银行南宁分行78×××38账户存款3.2亿元，冻结金额5758.359223万元（第三轮候）。 三、股权。1.2019年8月12日，冻结广西彰泰公司持有广西南宁彰泰迪居房地产开发有限公司51%股权；次日，冻结广西彰泰公司持有宾阳彰泰房地产开发有限公司10%股权；同月19日，冻结广西彰泰公司持有广西置信公司33%股权。 另查明，涉案桂（2017）南宁市不动产权第0019645号土地、桂（2017）南宁市不动产权第0017481号土地于2017年9月18日、19日先后向广西北部湾银行股份有限公司设定抵押，抵押价值合计5.9亿元。2019年10月15日，涉案该两宗土地抵押款已结清。 根据异议人提交的材料，涉案两宗地上建成14栋楼约有2380多套商品房和商铺，已签约备案约2020套。 还查明，涉案土地南宁中院于2018年11月19日首先查封，2019年6月13日该院解除查封，本院成为首封法院；南宁中院于2018年11月15日还查封涉案两宗地上商品房180套。 本院认为： 关于涉案两宗土地能否解除查封问题。根据异议人提交的涉案两宗土地评估报告，其评估价值为8.88亿元，锦途公司对此无异议。现涉案两宗地上建有14栋楼房约2380多套商品房和商铺，已签约备案约2020套商品房。涉案地上的商品房和商铺，除了其中180套是南宁中院先于本院土地查封前查封、不属于本案审理范围外，剩余已签约备案的2000余套商品房及相对应的土地使用权价值，构成完整的商品房价值，该部分相对应的土地使用权价值包含在8.88亿元土地评估价值内。而已签约备案的商品房和商铺相对应的土地价值能否解封，取决于购房户是否向本院提出案外人异议，主张权利，若提交的证据能够证明所购买的商品房符合《异议复议规定》第二十八、第二十九条规定的情形，则依法解除相对应土地的查封，已签约备案的商品房的土地价值相应地应从土地评估价值款中予以扣减，目前尚需要对购房户提交的证据逐一甄别。现本院已受理并正在审查部分案外人异议案件。对于尚未提交异议的购房户所购买的商品房或商铺及相对应的土地价值，尚不能确定。故，涉案土地到底有多少价值可用于申请人受偿，仍处于不确定状态，数额呈现不断变化中。且本院现仅是就涉案土地进行保全查封，并未予处置。因此，涉案土地目前虽然不存在权利负担，但却存在对购房户购买的商品房相对应的土地价值需要甄别，以维护购房户利益。基于以上原因，金之库公司以该份评估报告价值已覆盖本案保全的标的，仍然存在证据不足，其请求解封的主张，本院不予支持。 关于涉案账户、股权的查封、冻结能否解除问题。上述查明，除本院冻结广西彰泰公司在桂林银行66×××10账户存款3.2亿元，实际控制金额15.832294万元、冻结金之库公司在广西北部湾银行80×××28账户存款3.2亿元，实际控制金额142.34元为首封法院外，其他账户均为轮候查封。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第二十八条第一款“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”，因此，轮候查封仅是预期查封，不产生正式查封的效力，本院对此不予审查。 关于广西彰泰公司持有广西置信公司33%股权能否解封的意见。广西彰泰公司提交了方中评估公司对广西置信公司的股权评估报告，评估持股公司的股权价值为23124.53万元，广西彰泰公司持有33%股权市场价值为7631.09万元；提交广西彰泰公司持有宾阳彰泰房地产开发有限公司10%股权评估报告，该10%股权评估价值为233.7万元，该两份股权评估报告，锦途公司经通知未到庭质证，视为放弃质证权利。 综上，本院查封金之库公司的涉案两宗土地，目前该土地价值处于不断变化中，难以确定；异议人自述涉案两宗地上已建成14栋楼2380余套房产，已网签销售备案登记2020套，该部分房产，购房户应享有所购房屋及所对应的土地使用权。查封的账户控制金额仅为15.8万多元，加上已举证证明的股权价值7800多万元，目前所能查明确定的金额不到1亿元。故金之库公司、广西彰泰公司主张本院超标的查封，未能提交充分的证据证明。异议人金之库公司请求解封涉案两宗土地、两异议人请求解除其司名下的银行账户、异议人广西彰泰公司请求解除所持有广西置信公司33%股权，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回南宁市金之库房地产开发股份有限公司、广西彰泰房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向最高人民法院申请复议。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 易凤英 审 判 员 阮传华 二〇一九年十一月十五日 法官助理 邓 波 书 记 员 冯飞燕