湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初4518号原告：武汉岳睿文化教育发展有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道**航天星都汉口东部购物公园********。法定代表人：王亚奇，公司董事长。委托诉讼代理人：夏梓云，湖北汉升昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾守辉，湖北汉升昌律师事务所律师。被告：武汉兰剑机动车驾驶员培训有限公司，住所地武汉经，住所地武汉经济技术开发区沌口路**1-1、1-2、1-3、1-4法定代表人：叶建雄，公司总经理。被告：吴福莲，女，1960年12月1日出生，汉族，住武汉市汉阳区，以上二被告共同委托诉讼代理人：周建房，湖北威德律师事务所律师。原告武汉岳睿文化教育发展有限公司（以下简称“武汉岳睿公司”）诉被告武汉兰剑机动车驾驶员培训有限公司（以下简称“武汉兰剑公司”）、吴福莲租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武汉岳睿公司委托诉讼代理人夏梓云及贾守辉、被告武汉兰剑机动车驾驶员培训有限公司、吴福莲共同委托诉讼代理人周建房、被告吴福莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉岳睿公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾空返还非法占用位于武昌职业学院后勤楼北侧的场地（4000平米）和房屋（1间）；2.判令二被告支付合同期间拖欠的场地租赁费、管理费1580000元，逾期付款的利息损失247356.58元（自2015年12月15日暂计算至2019年4月1日）；3判令二被告支付自2018年10月11日起至实际腾退之日止的场地占用费（按每天411元的标准计算，暂计算至起诉之日为85899元）；4.判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告武汉岳睿公司与被告武汉兰剑公司于2014年8月29日签订《驾驶合作培训协议》，协议约定原告武汉岳睿公司将场地租赁给被告武汉兰剑公司使用，期限至2016年8月29日止。被告吴福莲在协议上签字并加盖了被告武汉兰剑公司公章。协议期满后双方未续签书面合同，但按照协议内容实际履行至2018年8月31日。依照合同约定，二被告应每年向原告武汉岳睿公司支付15万元场地费及45万元管理费共计60万元，截至2018年8月，二被告共计应支付240万元，但实际仅被告吴福莲支付了82万元，余款158万元未支付。原告武汉岳睿公司多次向二被告催款，被告武汉兰剑公司称其在武昌职业学院的兰剑分校由被告吴福莲实际负责，场地亦由被告吴福莲占用，与该公司无关。被告吴福莲则拒不支付合同约定的费用。原告武汉岳睿公司于2018年10月10日依法通知二被告解除合同，并要求其返还非法占用的场地，但二被告仍然拒不付款且以各种理由不退还场地，严重侵害了原告武汉岳睿公司的合法权益。被告武汉兰剑公司辩称，第一，被告武汉兰剑公司在2014年8月29日与原告武汉岳睿公司签订了《驾驶合作培训协议》，期限为2年。依照协议约定，原告武汉岳睿公司不仅提供场地，还应负责合作培训事宜的招生工作。被告武汉兰剑公司实际占用协议约定的场地和办公室，已足额支付租金，但至协议期满原告武汉岳睿公司仅招生13人，且预先扣留了每人1300元管理费至今未返还，原告武汉岳睿公司索要巨额管理费不应得到支持。第二，被告武汉兰剑公司与武昌职业学院存在事实上的租赁关系，原告武汉岳睿公司无权就占用场地起诉被告武汉兰剑公司，更无权要求被告武汉兰剑公司腾退场地和支付占用费。第三，被告武汉兰剑公司仅收到了武昌职业学院的腾退通知，也一直愿意退场。2017年起，武昌职业学院威胁、干扰被告武汉兰剑公司的经营行为，并强行将被告武汉兰剑公司的车辆锁在场地，致使被告武汉兰剑公司不能退场。2018年11月，武昌职业学院将办公室堆满垃圾，被告武汉兰剑公司就不能使用了。第四，武昌职业学院经常占用被告武汉兰剑公司租赁的场地，被告武汉兰剑公司愿意退场，但武昌职业学院拒不退还10万元保证金，致使双方矛盾激化。第五，现武昌职业学院已强行收取费用913100元，其中包括保证金10万元，远超过被告武汉兰剑公司应支付的费用。被告吴福莲辩称，被告吴福莲系被告武汉兰剑公司在武昌职业学院设立分校的负责人，自负盈亏，由于行政许可问题，该分校未办理营业执照，以总校名义签订协议。被告方原与武昌职业学院签订有为期5年的协议。原告武汉岳睿公司强行将该协议废除后，与被告吴福莲签订新的协议。原告武汉岳睿公司在协议期间仅招生13人，导致被告武汉兰剑公司巨额亏损。依照双方约定，招生人数达到500人以上时，原告武汉岳睿公司才能收取管理费。被告武汉兰剑公司通过招生代理购买的学员资源，且每年仅招生100余人，不应交纳管理费。因武昌职业学院经常不提前告知就阻拦教练车出校门、在车上贴封条等，被告吴福莲于2018年9月将教练车开离学校。后又应武昌职业学院的要求，将车辆开进学校培训剩余学员。2019年4月，武昌职业学院将教练车全部上锁，直至现在都不允许挪动。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月25日，武昌职业学院与原告武汉岳睿公司签订《土地使用协议书》，约定武昌职业学院将该院后勤楼北侧，泵房南侧约5000平方米的土地无偿提供给原告武汉岳睿公司用于汽车驾驶培训，使用期限为6年，自2014年8月25日至2020年8月24日止。2014年8月29日，原告武汉岳睿公司（甲方）与被告武汉兰剑公司（乙方）签订《驾驶合作培训协议》，约定原告武汉岳睿公司负责向被告武汉兰剑公司提供位于武昌职业学院内约4500平方米的培训场地及两间办公场所，办公场所按照每年1万元收取房租，另被告武汉兰剑公司于每年12月15日前向原告武汉岳睿公司支付14万元场地使用费。原告武汉岳睿公司负责校内的招生工作，双方按梯队价格收费，被告武汉兰剑公司按照培训人员500-699人、700-899人、900-1099人、1100-1199人、1200-1299人、1300-1399人、1400及以上共七种标准分别向原告武汉岳睿公司缴纳每人900-1300元的管理费，未载明500人以下的收费标准。培训人员的学费先由原告武汉岳睿公司代收，并向学生开具收费凭据，原告武汉岳睿公司按每人1300元的费用（最终以一年期按多退少补的方式计算）扣除后，再将学生信息和余下费用移交给被告武汉兰剑公司。协议附则约定有效期为2014年8月29日至2016年8月29日，在有效期内，原告武汉岳睿公司授权其联合办学部门武昌职业学院下属继续教育学院执行协议事宜。协议加盖了原告武汉岳睿公司及被告武汉兰剑公司的印章，被告吴福莲在乙方代表处签名。2014年12月20日至2018年4月28日，被告武汉兰剑公司共支付租赁费813100元，武昌职业学院继续教育学院向被告武汉兰剑公司开具了收据。本案在审理过程中，被告武汉兰剑公司、吴福莲提交了落款日期为2019年4月19日的告知函以及照片打印件，拟证明武昌职业学院将被告武汉兰剑公司的教练车上锁致使车辆不能正常行驶。原告武汉岳睿公司对告知函及照片不予认可，称该公司原计划在案涉场地上另行开设驾校，将被告武汉兰剑公司的教练车上锁是为了避免影响培训学员，并明确表示被告武汉兰剑公司、吴福莲可随时将车辆开走。上述事实，有土地使用协议书、驾驶员培训协议、刷卡记录及收据等经庭审质证的证据证实，结合双方当事人陈述，足以认定。本院认为，原告武汉岳睿公司与武昌职业学院签订了协议并享有案涉土地的使用权，被告武汉兰剑公司关于原告武汉岳睿公司并非案涉土地权利人的辩称意见，本院不予采纳。原告武汉岳睿公司与被告武汉兰剑公司签订的《驾驶合作培训协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务。协议期限届满后，被告武汉兰剑公司继续使用场地并交纳租金，双方仍继续履行协议，原告武汉岳睿公司称已于2018年10月10日依法通知二被告解除合同并返还场地，二被告仅认可收到武昌职业学院的腾退通知。根据双方签订的协议内容，原告武汉岳睿公司授权武昌职业学院下属继续教育学院执行协议事宜，故武昌职业学院腾退场地的通知，包含了原告武汉岳睿公司解除合同的意思表示，现被告武汉兰剑公司、吴福莲明确表示同意腾退，双方已就解除合同及腾退事宜达成合意，本院依法予以确认。原告武汉岳睿公司要求被告武汉兰剑公司、吴福莲腾退使用场地及房间的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于双方争议的管理费，双方未在协议中约定培训学员500人以下的收费标准，原告武汉岳睿公司称二被告应按照总人数500人，每人900元的最低标准交纳管理费的意见，本院不予采纳。另按照协议约定，原告武汉岳睿公司应负责招生并预收学费，现原告武汉岳睿公司未举证证明其招收学员的具体情况，故其要求二被告支付拖欠的管理费1580000元及逾期付款利息的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁费及场地占用费，双方约定的办公房间及场地租赁费每年共15万元，根据查明的事实，被告武汉兰剑公司、吴福莲自协议签订后共交纳813100元，已足额交纳租赁费。双方均认可原告武汉岳睿公司将二被告的教练车上锁致使车辆不能移出占用场地的事实，二被告未腾退场地，原告武汉岳睿公司亦存在过错，故其要求二被告支付场地占用费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告武汉兰剑机动车驾驶员培训有限公司、吴福莲于本判决生效之日起十日内腾退位于武昌职业学院后勤楼北侧，面积为4000平方米的场地及房屋一间。二、驳回原告武汉岳睿文化教育发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费22019元，由原告武汉岳睿文化教育发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  陈声凡人民陪审员  李 彬人民陪审员  向艳芳二〇一九年十一月一日书 记 员  叶甑皓