四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8137号 原告：成都花园物业管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区青羊大道**。 法定代表人：欧锡权。职务：执行董事。 委托诉讼代理人：蒲建，四川宸佐律师事务所律师。 被告：杨琼毅，女，1971年2月26日出生，住四川省大邑县。 原告成都花园物业管理有限责任公司（以下简称花园物业公司）与被告杨琼毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告花园物业公司的委托诉讼代理人蒲建，到庭参加了诉讼。被告杨琼毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告花园物业公司向本院起诉，请求判令：1.杨琼毅向花园物业公司支付物业费等共计19584.2元，并承担从2017年10月1日起至今的滞纳金暂定1900元。2.由杨琼毅承担本案的诉讼费用。事实与理由：杨琼毅是成都市青羊区家园南街1号“成都花园上城”的业主，花园物业公司与杨琼毅于2009年6月6日签订《前期物业管理服务协议》，物业服务合同约定：花园物业公司向杨琼毅提供物业服务，并约定了相关物管费用、物业服务内容、违约责任等内容；同时杨琼毅也签订了《成都花园上城业主临时公约》及《承诺书》。花园物业公司依约向杨琼毅提供了物业服务，自花园物业公司退出前期物业服务后，杨琼毅并没有完全依照物业服务合同履行支付物管费等义务，存在拖欠物管费等情形。花园物业公司于2017年12月21日在成都市青羊区成都花园上城醒目地点张贴摆放《关于及时交清原物管费用的通知》，告知要求杨琼毅履行支付物管费的义务，花园物业公司已经尽到告知义务，但杨琼毅至今没有向花园物业公司支付拖欠的物管费。杨琼毅拖欠物管费的行为已严重违约，损害了花园物业公司的合法权益。花园物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告杨琼毅无辩称。 经审理查明，2009年6月6日，甲方花园物业公司与乙方杨琼毅签订前期物业管理服务协议约定：多层住宅物业管理服务费按建筑面积1元/平方米·月的标准收取；电梯公寓住宅按建筑面积1.5元/平方米·月的标准收取；商业用房按建筑面积1元/平方米·月的标准收取，由花园物业公司向业主或物业使用人收取；该前期物业服务协议在成都花园业主大会召开后，业主大会与其所选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时失效；乙方与物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付管理费的3‰支付滞纳金。 同日，花园物业公司与杨琼毅签订《成都花园·上城业主临时公约》及《承诺书》，临时公约对业主在前期物业管理中所享有的权利和应当承担的义务进行了明确约定。《承诺书》载明“本人为成都花园·上城3栋2单元18-53号（建筑面积：144.74平方米）的买受人，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读成都花园开发建设有限公司制定的“成都花园·上城业主临时公约（以下简称“本临时公约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或者物业管理企业，建设单位或者物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。” 《上城业主档案登记表》载明：业主姓名杨琼毅，合同编号3栋2单元18楼53号，户籍编号******。 其后，花园物业公司为成都市青羊区家园南街1号成都花园上城小区提供物业服务。杨琼毅支付了2010年3月前的物管费。 2017年9月13日，花园物业公司发布关于退出“成都花园上城”物业服务的公告，花园物业公司将于2017年9月30日24时起全面停止对“成都花园上城”小区在街办备案区域的所有物业服务工作。 2017年12月21日，花园物业公司向成都花园上城业主发了关于及时交清原物管所欠费用的通知，载明：我公司已于9月30日退出本小区项目管理，现场催收接近尾声。遵照《四川省物业管理条例》及全体业主与我公司签订的《成都花园·上城前期物业管理服务协议》规定，按时交纳物业管理费是业主应尽的义务，我公司有权要求应交而未交物业费的业主补交。希望小区业主看到此通知后，尽快到上城物管办公室原缴费点缴纳所欠费用。从2017年12月25日起，逾期10日未缴纳的，我公司将根据协议内容收取每日3‰的滞纳金。若您怠于清偿，我公司将根据《成都花园·上城前期物业管理服务协议》及相关欠费事实进行诉讼追索。 2017年12月25日，花园物业公司向成都花园上城业主发了关于结清花园物业公司欠费的倡议，载明：花园物业公司已于2017年9月30日退出本小区项目管理，之后一直与业主委员会办理相关事务的移交工作。截止到本月，花园物业与业委会的移交事务基本完结。根据《成都花园·上城前期物业管理服务协议》的约定，花园物业服务期限已终止，其服务内容也基本完成。遵照《四川省物业管理条例》的规定，按时交纳物业管理费是业主应尽的义务，业委会在此倡议小区业主尽快到上城物管办公室花园物业缴费点结清费用。 房屋信息查询记录中显示：杨琼毅、杨晓春为成都市青羊区家园南街**********房屋的所有人，房屋建筑面积为144.74平方米。 从2010年4月起，杨琼毅未向花园物业公司支付物业服务费，至2017年9月30日止，杨琼毅共欠交物业管理费19539.80元，欠付2015年4月的水费44.4元，以上共欠花园物业公司19584.20元。 庭审中，花园物业公司为证明其主张，出示了：1.业主档案登记表、交房流程表，证明花园物业公司为杨琼毅办理了交房流程且建立了业主档案；2.前期物业管理服务协议，证明花园物业公司与杨琼毅建立物业服务关系，约定了各自的权利义务；3.成都花园上城业主临时公约、承诺书，证明杨琼毅承诺按照物业合同履行了提供物业服务的义务；4.部分业主的客户需求接待处理记录、维修通知单、客户接待登记表、客户投诉处理/回访记录表、岗位执勤情况记录、夜间报岗等记录、门岗外来人员登记表等资料，证明花园物业公司依照物业服务合同履行了相应的义务。 上述事实，有前期物业管理服务协议、业主档案登记表、杨琼毅欠费明细统计表、《成都花园·上城业主临时公约》、《承诺书》、退出成都花园上城物业服务的公告、催收物管费的通知、结清物管费的倡议、缴费通知单、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，杨琼毅是位于成都市青羊区的业主。2009年6月6日，花园物业公司与杨琼毅签订前期物业管理服务协议，该前期物业管理服务协议在成都花园业主大会召开后，业主大会与其所选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时失效。协议签订后，花园物业公司一直在为成都花园上城小区提供物业服务，杨琼毅事实上接受了物业服务，双方存在物业服务关系，本院予以确认。 花园物业公司于2017年12月21日、25日以通知、倡议的方式向所欠物管费包括杨琼毅在内的业主催缴物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”结合花园物业公司的主张，杨琼毅应当向花园物业公司支付2010年4月至2017年9月30日期间物业服务费19539.90元（144.74平方米×1.5元/平方米×90个月）。 杨琼毅尚欠2015年4月水费44.4元，因杨琼毅未提供已交该费的依据，故花园物业公司主张杨琼毅支付水费44.4元，本院予以支持。 关于违约金。在花园物业公司与杨琼毅签订的《前期物业管理服务协议》中约定：“乙方与物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付管理费的3‰支付滞纳金”。该约定名为“滞纳金”，其实质应为合同违约金。按照合同约定杨琼毅应当及时缴纳物业服务费，逾期未交纳物业服务费，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定应当承担相应违约金。花园物业公司向杨琼毅主张支付违约金1900元，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 杨琼毅于本判决发生法律效力之日起十日内向成都花园物业管理有限责任公司支付物业服务费19539.90元、水费44.4元、违约金1900元。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费169元，公告费300元，共计469元，由杨琼毅负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  李拥军 人民陪审员  侯 波 人民陪审员  万郁文 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  何韵琴