陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                       (2019)陕01民终8311号上诉人（原审被告）：李建民，男，1962年11月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：吉荣坤，女，1956年9月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：刘雨璇，女，2000年8月15日出生，汉族，住西安市长安区西北政法大学。委托诉讼代理人：熊峰，男，1999年1月22日出生，汉族，住西安市长安区西北政法大学。 上诉人李建民因与被上诉人吉荣坤房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初555号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建民上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方签订的《购房指标转让协议书》因购房政策变动无法履行，一审判决认定双方的转让行为不受限购政策影响属于认定事实错误。2017年西安市购房政策调整，即非西安户籍居民家庭购房，需落户西安或在西安有连续两年的纳税证明或社保证明，否则无法在西安购房。被上诉人不具有西安市户口，也没有在西安市缴纳社保或者纳税，无法在西安购买房屋，所以双方签订的《购房指标转让协议书》无法履行。根据对《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》的解读，不受该政策影响的购房者必须同时具备两个条件，即2017年6月28日以前签订购房协议，且已支付房款。而被上诉人至今未签订购房协议，双方签订的《购房指标转让协议书》并非购房协议，只是购房指标转让协议，不具备购房合同应具备的基本条款。2、上诉人依据《购房指标转让协议书》约定及法律规定已经解除双方签订的《购房指标转让协议书》，该解除行为具有法律效力，一审法院未认定该项解除合同有效为适用法律错误。双方签订的《购房指标转让协议书》第五条第四项约定，若因不可抗力、政策变动、单位及建某某部门因素导致本协议无法履行，本协议自动失效也不视为双方违约，按照本条解除协议时，甲方退还乙方全部款项且不支付利息。西安市购房政策的变化属于不可抗力，上诉人具有约定解除及法定解除合同的权利。2018年8月24日上诉人委托律师向被上诉人送达了解除协议的律师函，被上诉人认可已经收到，根据法律规定，解除合同自解除通知送达之日生效。3、益秦置业下发给各购房人的司法小区《商品房买卖合同》网签流程规定：非本市XX房XX社保证明原件或者个人所得税完税证明原件。被上诉人非本市户口，也没有在本市纳税和缴纳社保，无法办理更名、过户、网签等手续。一审法院采信开发商外聘人员的回复是错误的，外聘人员不具有购房政策解释的主体资格。综上，双方签订的《购房指标转让协议书》无法履行，上诉人解除协议书合法有效，一审判决协议继续履行将使判决书无法执行。一审判决认定事实及适用法律错误，依法应予撤销。吉荣坤答辩称，1、双方转让行为不受政策变化影响，上诉人不享有合同解除权。一审判决认定事实、适用法律正确。双方签订的《购房指标转让协议书》实质上为“取得单位集资建某某的请求权转让。”协议经双方签字、确认购房款数额，已经符合房屋买卖合同成立的姓名、标的和数量要件，相当于购房协议。吉荣坤分别于2013年10月23日、2017年1月4日支付给李建民购房款22万元、19.2万元，符合西安市住建局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第七条2017年6月28日前签订购房协议，支付房款，按原政策执行的规定。与落户或者纳税、社保缴纳无关，开发商也表示可以网签。2、开发商工作人员的回复系对网签流程的正当业务解释，且网签流程不影响双方合法有效的《购房指标转让协议书》。即使2017年6月28日前没有网签，只要签订购房协议，且已支付房款，就应当按原政策执行，开发商的内部规定不能对抗国家机关的规范性文件。上诉人上诉无事实及法律依据，一审判决正确，二审应驳回上诉，维持原判。吉荣坤起诉至一审法院请求判令：1、李建民继续履行《购房指标转让协议书》；2、李建民协助其在开发商处办理更名手续，将认购方变更为吉荣坤；3、诉讼费由李建民承担。一审经审理查明，2013年陕西省西安监狱委托陕西益秦置业有限责任公司（以下简称益秦公司）代建商品房（职工集资），李建民系在职职工，具有购买资格。2013年10月15日，吉荣坤（乙方、买方）与李建民（甲方、卖方）签订《购房指标转让协议书》，约定甲方同意将房屋（包括所附带的车位、车库等附属设施）的购房指标转让给乙方，购房指标转让价格为80000元，乙方在签订本协议时支付82000元（2000元为甲方待付定金）；第三条第1款约定，在签订本协议后，甲方应及时将购房信息、有关规定和有关要求告知乙方，以便乙方及时了解和掌握，甲方有义务协助乙方按建某某部门的要求，按时支付购房款及申请办理房屋的登记、备案、选房、房产过户等相关手续；该条第3款约定，若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致房屋停建并且乙方无过失的，则甲方应在一周内退回乙方购房指标转让费、购房款及其他已支付款项；第五条第4款约定，若因不可抗力、政策变动、单位及建某某部门因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，也不视为双方违约。按本条解除协议时，甲方应退还给乙方已付全部款项（包括已付购房指标转让费、购房款等）且不支付利息。协议签订后，吉荣坤向李建民支付80000元转让费和2000元预订款。吉荣坤分别于2013年10月23日、2017年1月4日、2018年2月5日向李建民支付购房款220000元、192000元、60000元，由李建民向开发商支付；另于2018年8月23日向开发商支付购房尾款149892.45元。2018年8月23日，益秦公司（甲方、出售方）与李建民（乙方、认购方）签订《房屋认购协议》，约定乙方认购甲方位于雁塔区XX路东的司法小区1-22604号住宅房屋一套，预测建筑面积131.65平方米，房屋总价为623892.45元。2018年8月24日，李建民向吉荣坤发出律师函，载明依据《购房指标转让协议书》第五条第四款，根据西安市购房政策调整，要求解除合同。吉荣坤于2018年10月16日委托律师回函，告知不同意李建民的单方解除合同的请求。一审法院认为，公民之间合法的合同关系受法律保护。吉荣坤与李建民签订《购房指标转让协议书》系各方当事人真实意思表示，未违反其他法律、行政法规之规定，合法有效，应受法律保护。房屋作为不动产物权，不动产登记是物权变动的成立要求，非买卖合同成立要件。李建民，获得集资建某某资格后，即享有取得集资房屋的请求权，本案中，李建民与吉荣坤实际是集资建某某请求权的转让。李建民辩称，根据2017年西安市购房政策的调整，吉荣坤在西安市没有购房资格，导致转让协议无法履行一节，根据《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》的解读，在2017年6月28日以前，未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。故，双方的转让行为不受该限购政策影响，对李建民的该项辩称，依法不予采信。故，李建民应按《购房指标转让协议书》的约定继续履行相应义务，配合吉荣坤在开发商处办理更名手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李建民应按照双方2013年10月15日签订《购房指标转让协议书》继续履行，于本判决生效之日起30日内配合原告吉荣坤在涉案房屋开发商处办理更名手续，将认购协议中的认购方变更为原告吉荣坤，并配合原告办理后续购房手续。本案案件受理费10839元，由被告承担。由于原告已经预交，故被告在判决生效之日起十日内向原告支付。二审中，李建民提交证据：西安监狱西监办字（2013）4号文件，陕西省西安监狱关于住宅小区入住人员报名工作的通知，用于证明案涉小区在办理房产证前不得更名。此次入住人员名单以2012年核准名单为准。吉荣坤质证称，真实性不予认可，证明目的不予认可。该文件没有任何公章，文件附页内容均是打印。另，文件所述不得更名转让是指房产证不得更名转让。双方购房指标转让协议书是资质转让，是债权转让，系可期待物权。且开发商工作人员一审回复称，原指标人本人在场签署转让协议书是可以办理更名的。经审理查明，益秦公司与李建民2018年8月23日签订《房屋认购协议》第七条约定：“自网上签订的《商品房买卖合同》生效之日起至产权证取得期间，乙方不得更名所认购的房屋”。其余事实与原审判决查明事实一致。本院认为，吉荣坤与李建民签订的《购房指标转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。协议签订后，吉荣坤按照协议约定支付了购房指标转让费，按要求分次支付了房价款，但李建民未按合同约定协助吉荣坤办理涉案房屋的登记、备案、等手续，构成违约。李建民上诉称双方签订的《购房指标转让协议书》因购房政策变动无法履行，吉荣坤非本市户口，也没有在本市纳税和缴纳社保，无法办理更名、过户、网签等手续，其依据《购房指标转让协议书》约定及法律规定已经解除双方签订的《购房指标转让协议书》，该解除行为具有法律效力。本院认为，根据西安市住房保障和房屋管理局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第七条的规定，在2017年6月28日以前，未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。故应认定本案双方的转让行为不受西安市房屋限购政策影响，对李建民的该项上诉理由，依法不予采信。李建民并不具有解除双方《购房指标转让协议书》的合同条件或者法定条件，故其称2018年8月24日委托律师向吉荣坤送达了解除协议的律师函，解除合同自解除通知送达之日起生效的理由，亦不能成立。另外，李建民上诉称根据其所在单位文件规定，涉案房屋不得进行更名过户,合同已履行不能。但根据李建民与益秦公司签订的《房屋认购协议》，涉案房屋出售方为益秦公司，而且该认购协议亦未约定办理房屋所有权证前不得更名，故并不存在双方合同履行不能的情况。综上，李建民的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10839元（李建民已预交），由李建民承担。本判决为终审判决。     审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○一九年十一月二十五日  法 官 助 理   孙  静  文书 记 员  崔  诚  浩   1