重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6879号上诉人（原审被告）：重庆葆成房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区金凤路108号，统一社会信用代码91500000051734928R。法定代表人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，国浩律师（重庆）事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：梁银欢，女，汉族，1982年10月1日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗润东，重庆邦熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：左乐，重庆邦熙律师事务所律师。上诉人重庆葆成房地产开发有限公司（以下简称“葆成公司”）因与被上诉人梁银欢商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初4046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人葆成公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不返还被上诉人定金10000元。主要理由：一审认定认为被上诉人在签订商品房买卖合同时就付款方式、交房时间、违约责任、首付比例等问题产生了异议，因此反映出双方就合同主要条款未协商一致而未签订商品房买卖合同的是错误的。1.对于付款方式和首付比例问题。被上诉人出具《承诺书》，确认以按揭且首付分期的方式支付房价款，对于首付比例问题，被上诉人知晓涉案房屋的性质属于公寓商业性质，使用年限为40年，按金融政策及银行的要求，最多贷款50%，最长按揭年限10年，被上诉人据此拒绝与上诉人签订合同完全没有依据。2.交房时间问题。按照被上诉人举示的《重庆市商品房买卖合同》草稿可以看出，交房时间为2020年9月30日，其签订《商品房认购协议》时已完全了解交房时间。3.违约责任问题。上诉人在销售现场公示《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件样本全部条文，被上诉人在签订《商品房认购协议》时对违约责任也是清楚无疑的。4.在拟签订的相关文件全部条文非常清楚的进行了公示的情况下被上诉人签订了《商品房认购协议》，被上诉人无正当理由拒绝签订合同属于违约行为，其提出上诉人不与其磋商合同条款并进而解除合同完全没有依据。5.本案系被上诉人一方的原因未订立商品房买卖合同，应按照定金罚则处理。被上诉人梁银欢辩称：被上诉人两次到签约现场签约，因上诉人关于房屋使用期限等重大事项描述不一致，双方无法签订合同。即使上诉人不构成重大违约，也应认定不可归责于双方当事人的原因，上诉人应当退还定金。梁银欢一审请求：1.葆成公司双倍返还梁银欢购房定金20000元；2.本案诉讼费由葆成公司承担。一审查明：2018年12月23日，梁银欢（乙方）与葆成公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：1、乙方认购九龙坡区X号房屋，房屋用途为办公，建筑面积为45.78平方米，套内建筑面积为33.74平方米，乙方认购的商品房按照套内建筑面积计价，成交总价款为483464元人民币；2、乙方应在签订本认购协议书时，向甲方支付认购定金10000元人民币，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款；3、甲乙双方应于2019年1月10日前签订商品房买卖合同，除司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方支付的定金外，在该期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予返还；4、在约定期限届满之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。梁银欢在《保利爱尚里公寓商业性质告知书》上签字，该告知书上载明：重庆葆成房地产开发有限公司，本人认购了贵司开发建设的“爱尚里二期B组团”项目X号商品房，并与贵司就该商品房买卖签署了《商品房认购协议》并支付了定金，本人明确知晓该商品房有如下情形：……6、公寓使用年限为40年。同日，葆成公司收到梁银欢支付的购房定金10000元。2019年1月11日，梁银欢向葆成公司邮寄《关于要求双倍返还“九龙坡区X”合同定金的函》，载明：我按照《商品房认购协议》约定，于2019年1月9日到指定地点签约并商讨合同时，贵司强行按照自己提供的《商品房买卖合同》签订，我见合同内容不合理，便要求商讨合同内容。贵司拒绝商讨合同内容，并不予签订《商品房买卖合同》。我于2019年1月10日再次到指定地点签约、商讨合同时，贵司依旧不予商讨合同内容，再次拒绝签订《商品房买卖合同》。现予以函告：2019年1月11日，我与贵司签订的《商品房认购协议》予以解除，并要求贵司双倍退还定金。梁银欢、葆成公司一致认可《商品房认购协议》于2019年1月12日解除。一审庭审中，梁银欢举示了《重庆市商品房买卖合同》草稿、视频资料，该合同草稿中载明：商品房座落为重庆市九龙坡区X，商品房用途为非住宅，非住宅用地使用年限至2053年6月30日止，葆成公司应当在2020年9月30日前将商品房交付梁银欢使用。视频中显示签约中心工作人员向经办涉案房屋出售的置业顾问陈栓去电询问关于梁银欢签合同的相关事宜，称“有一些问题她提出来，你给她解决好没得，现在客户还是这个原因……”，梁银欢称“我主要是对他们甲方的违约责任有异议”，“年限他给我说的40年”，“接房时间能不能提前”，梁银欢陈述葆成公司出具的合同草稿中载明的内容和之前葆成公司承诺梁银欢的不一致，包括：从葆成公司承诺的交房日期推算至2053年而涉案房屋的使用年限不足40年、合同草稿上载明的交房时间并非置业顾问告知的2020年7月、合同约定的付款方式中首付款需按全款的50%支付比例过高、违约责任等条款未能达成一致，葆成公司不同意对合同条款进行变更，故梁银欢拒绝签订商品房买卖合同。葆成公司对《商品房买卖合同》草稿及视频资料的真实性无异议，确系葆成公司提供的样本，并陈述公寓的使用年限是指土地使用年限，是从拿地的时候开始计算，不是从交房开始计算，梁银欢主张葆成公司当时对交房时间的承诺没有证据证明，合同草稿是在售楼中心进行展示了的，除了合同第2、3、5、7、17条包含房屋信息的条款不一样外，其余条款和展示的模板是一致的。一审认为：依法成立的合同，受法律保护。《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。认购协议系梁银欢与葆成公司在签署商品房买卖合同前所签订的协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，该协议的合同性质为预约合同，是独立有效的合同，梁银欢依据认购协议交纳的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。双方当事人应遵循诚实信用原则，尽力完成协商和谈判义务，促成本约合同的签订。梁银欢、葆成公司一致认可《商品房认购协议》于2019年1月12日解除，一审予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。梁银欢主张系因葆成公司在签订《商品房认购协议》时承诺的涉案房屋使用年限、交房时间、付款条件与《商品房买卖合同》草稿中的不一致，导致梁银欢与葆成公司未能按时签订《商品房买卖合同》，故葆成公司应当双倍返还梁银欢购房定金。一审认为，关于涉案房屋使用年限，房屋作为土地的附着物，房屋使用年限实际是指房屋所占土地的使用年限，应当从开发商取得土地使用权之日开始计算。梁银欢以为房屋的使用年限从葆成公司交房之日开始计算系梁银欢自己的误解，梁银欢以此主张葆成公司违约的理由不能成立。关于付款条件，认购协议中仅约定了付款方式为按揭付款，并未对付款比例、期限进行约定，梁银欢在签订商品房买卖合同时就第五条约定的付款方式、交房时间及违约责任等条款提出异议，认为首付款比例50%过高，从视频资料看，葆成公司未对梁银欢提出的问题进行答复，也不同意变更上述条款，可见双方虽就签订买卖合同进行了磋商，但因主合同条款未能协商一致而未签订商品房买卖合同，故应认定为梁银欢与葆成公司对认购协议约定买卖房屋的意思表示未达成一致，双方均未违反预约合同的约定拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。双方对于最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约，故葆成公司应当将依据认购协议收取的定金10000元返还梁银欢。梁银欢请求葆成公司双倍返还购房定金20000元缺乏事实和法律依据，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆葆成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还梁银欢定金10000元。二、驳回梁银欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为150元，由梁银欢承担。二审中，上诉人葆成公司举示了新的证据：1.《保利爱尚里项目认购承诺确认书》：证实被上诉人是在拟签订的相关文件，全部条文非常清楚的情况下才与上诉人签订《商品房认购协议》。2.《商品房认购协议》、《商品房认购协议之补充协议》：证实被上诉人对《商品房买卖合同》主要条款完全知晓并同意，要求重新磋商相关条款的行为已经违约。3.《承诺书》、《商品房认购定金缴纳通知书》、《保利爱尚里公寓商业性质告知书》、《中国人民银行、中国银行监督管理委员会关于加强商业性质房地产信贷管理的通知》：证明被上诉人在购买房屋时已经知晓涉案房屋的性质为商业性质，使用年限为40年，按照金融政策及按揭银行要求，商业公寓一般最多贷款比例为50%，最长按揭年限为10年；被上诉人以首付比例50%过高拒绝签订合同没有依据。被上诉人梁银欢对上述证据的真实性予以认可，但认为上述文件中存在大量格式条款，在付款方式及付款比例问题上，双方并未单独约定，双方对此并未达成一致意见，对金融政策和贷款银行的要求，开发商应当知晓，但被上诉人并非专业人员，并不清楚相关规定；交房时间也没有告知过；使用年限说的是40年，实际计算只有33年，这也没有告知；如果真如上诉人所说，双方已经清楚所有条文资料，双方无需签订认购协议，应当直接签订买卖合同，正是因为存在误解，双方才不能达成一致意见，故上述证据不能达到上诉人的证明目的。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人葆成公司与被上诉人梁银欢签订的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因方签订的认购协议属预约性质的合同，其目的是促成正式买卖合同的签订，现双方当事人因故未能签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，均确认《商品房认购协议》已于2019年1月12日解除，仅就解除的原因是否系购房人梁银欢违约所致，是否应当对梁银欢的购房定金适用定金罚则发生争议，对此，本院评判如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，梁银欢主张系因葆成公司在签订《商品房认购协议》时承诺的涉案房屋使用年限、交房时间、付款条件与《商品房买卖合同》草稿中的不一致，导致梁银欢与葆成公司未能按时签订《商品房买卖合同》；而葆成公司主张梁银欢在签订《商品房认购协议》时已清楚无误的了解上述约定内容，系梁银欢故意不与葆成公司签订《商品房买卖合同》。经查，梁银欢并不能证明葆成公司在签订《商品房买卖合同》时就涉案房屋使用年限、交房时间、付款条件的约定与《商品房买卖合同》草稿不一致，故不能认定葆成公司存在违约行为；葆成公司也不能证明双方在签订《商品房认购协议》时就涉案房屋的具体使用年限、首付款比例问题达成一致意见，故也不能认定梁银欢构成违约。故双方未签订正式的《商品房买卖合同》系不可归责于双方当事人的原因所致，在解除《商品房认购协议》后，葆成公司应当退还梁银欢所交定金10000元。葆成公司提出梁银欢已清楚所购房屋属于商业性质，使用年限为40年，应从葆成公司取得土地使用权之日起计算以及商业地产银行按揭最高为50%，贷款期限最长十年，但在双方签订的认购协议等相关文件上，葆成公司并未举示已明确告知梁银欢上述情况的证据，而是在诉讼过程中通过举示相关政策、规定对此进行说明，而梁银欢并非专业人员，缺乏相关房地产专业知识，本院难以认定梁银欢对上述情况清楚明白无误，进而据此为借口拒绝签订正式买卖合同，故葆成公司二审中举示的证据不能达到其证明目的，本院对葆成公司的上诉意见亦不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由重庆葆成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 肖 飞二〇一九年十一月十三日书记员 李德桥