吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2379号 上诉人（原审被告）：贾伟东，男，1979年4月27日生，汉族，无职业，住吉林市高新区。 委托诉讼代理人：邵红微，吉林保民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于冬梅，吉林保民律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：程丽娜，女，1989年9月10日生，汉族，吉林市久福珠宝员工，住吉林市高新区。 委托诉讼代理人：邵红微，吉林保民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于冬梅，吉林保民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘大伟，男，1975年2月12日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：吴伟，吉林崇唐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王亚玲，女，1982年1月24日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：吴伟，吉林崇唐律师事务所律师。 上诉人贾伟东、程丽娜因与被上诉人刘大伟、王亚玲房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0291民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾伟东及其与程丽娜的共同委托诉讼代理人邵红微、于冬梅、被上诉人刘大伟、王亚玲及其共同委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾伟东和程丽娜上诉请求：撤销一审判决，改判贾伟东、程丽娜与刘大伟、王亚玲于2015年8月14日签订的《房屋买卖协议书》继续履行，驳回刘大伟和王亚玲的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决确认《房屋买卖协议书》于2018年11月9日解除，属事实认定及适用法律错误。2018年11月9日，刘大伟和王亚玲向贾伟东和程丽娜送达《解除房屋买卖合同通知书》，提出于2018年11月7日起解除《房屋买卖协议书》，该通知送达贾伟东和程丽娜后，贾伟东和程丽娜未按解除合同通知要求的“三日内退还房屋等”，即以实际行动表明不同意解除合同。一审判决认定贾伟东和程丽娜“未通过提起诉讼或仲裁的方式表示其有异议”，属事实认定错误。根据法律规定，贾伟东和程丽娜对解除合同通知提出异议的期限为2018年12月9日至2019年3月8日。刘大伟和王亚玲于起诉时，还未到法律规定的三个月的异议期限，一审法院怎么知道贾伟东和程丽娜不会提出异议呢？提起诉讼或仲裁并不是对解除合同异议的唯一方式，在诉讼中通过抗辩的形式提出，均是提出异议的表现形式。贾伟东和程丽娜作为原审被告在答辩及庭审中均明确不同意解除合同，并愿意继续履行合同。贾伟东和程丽娜在原审作为反诉原告提出房屋买卖合同无效的主张，并明确房屋有权属登记的部分有效、违章建筑部分无效的观点。原审判决对刘大伟、王亚玲行使合同解除权是否有效，未进行实质审查。截至刘大伟、王亚玲发出合同解除通知时，贾伟东和程丽娜一直要求与刘大伟和王亚玲就付款情况进行对账。但是，刘大伟和王亚玲一直不予配合。贾伟东和程丽娜已付购房款333.51万元（未包括50万元定金），达总房款的四分之三以上，对剩余部分房款，双方约定以贾伟东和程丽娜承担银行贷款方式履行，即已实现全部房款的交付。双方合同目的已经实现，不具备解除合同的法定条件。2017年下半年，吉林市房价突涨，在此情况下，刘大伟和王亚玲无视双方约定，滥用解除权，其目的显而易见。二、一审判决对贾伟东和程丽娜已给付刘大伟和王亚玲的购房款数额认定错误。根据房屋买卖协议书中第一笔“2015年7月前付定金50万元”的约定，说明此款支付的时间是在2015年的6月30日前（含当日），否则，就不会出现第二笔款项为2015年7月支付80万元的表述。原审庭审中，贾伟东和程丽娜提出曾向刘大伟和王亚玲出借50万元，并提供了银行流水。正因有此笔债权债务存在，双方在签订《房屋买卖协议书》时才明确约定2015年7月前付定金50万元。如前所述，双方对剩余购房款已达成承接偿还贷款的约定，且贾伟东和程丽娜已实际履行。一审判决不仅忽视了双方当事人的真实意思表示和客观履行事实，作为法院也无权依职权变更当事人的约定内容。综上，应当认定贾伟东和程丽娜已付购房款383.51万元，剩余购房款双方当事人已约定以贾伟东和程丽娜承接涉案房屋贷款形式支付，应当认定贾伟东和程丽娜不欠购房款。三、一审判决对涉案房屋的实际面积与价款之间的关系不予审查及认定，属事实认定错误。刘大伟、王亚玲实际交付面积包括无产权证的近350平方米的建筑物（指地下一层、地下二层）及70平方米阳光房、室外花园（以下简称无产权部分面积）。原审判决忽视无产权部分面积的存在及作为合同交易标的的重要组成部分，是对事实的错误认定。刘大伟和王亚玲在起诉状中明确主张要求返还建筑面积约700平方米，即包括“无产权部分面积”。刘大伟和王亚玲购入该房屋时，单价为9358元/平方米，如果不包括无产权部分面积，仅就有产权部分是不可能达到这个价位的。原审判决对无产权部分面积不予认定，不仅违背了双方的真实意思表示，而且也与实际交付面积不符。原审判决应认定《房屋买卖协议书》部分有效、部分无效，双方应对合同价款进行调整。四、一审判决认定贾伟东和程丽娜逾期付款构成违约，忽视对贾伟东和程丽娜逾期付款原因的审查及对刘大伟和王亚玲违约事实的认定。本案房屋于2015年8月末已交付，双方约定由刘大伟和王亚玲在8月末之前办结各种合同文件及办理各种手续。但是，直至2015年8月末，各类审批手续迟迟办理不下来，刘大伟和王亚玲未履行先合同义务，贾伟东和程丽娜不得已行使不安抗辩权，以延迟付款的方式以保护自己的利益免受损失，而非贾伟东和程丽娜恶意拖欠。2017年双方口头约定由贾伟东和程丽娜偿还涉案房屋贷款利息，对《房屋买卖协议书》及2015年11月8日签订的补充协议的付款期限、付款方式作出变更，由于刘大伟和王亚玲迟迟不回吉林对账，导致双方一直没有确定实际付款数额。如果原审判决认定贾伟东和程丽娜迟延付款构成违约，判决支持的违约金比例也明显过高，二审应当予以调整降低。贾伟东和程丽娜无须向刘大伟和王亚玲支付房屋、车位、车库等使用费。 刘大伟和王亚玲辩称，一、贾伟东和程丽娜提出继续履行合同的上诉请求属于二审变更诉讼请求，与一审反诉请求矛盾。贾伟东和程丽娜在一审第一次开庭庭审中根本没有提出继续履行合同的意思表示，而是反复强调合同无效。贾伟东和程丽娜只是在一审第二次开庭审理最后辩论阶段强调不同意解除合同并要求继续履行。但经法院释明，其本诉答辩主张和反诉请求矛盾，是否系变更反诉请求，贾伟东和程丽娜表示不变更反诉请求，继续要求确认合同无效并返还购房款及利息。由此应当认定，贾伟东和程丽娜在一审本诉中关于不同意解除合同并继续履行的抗辩为无效抗辩。贾伟东和程丽娜关于继续履行的上诉请求没有继续履行合同的具体内容，属于抽象的诉讼请求，法院如支持其诉请，将导致本案没有可执行性。二、关于贾伟东和程丽娜已支付的具体款项数额问题。从《房屋买卖协议书》签订的时间在后和前两笔款项约定给付时间在前来看，结合刘大伟在2015年8月14日出具的125万元《收据》能证明，双方签订《房屋买卖协议书》时，贾伟东和程丽娜已经给付刘大伟和王亚玲125万元，且此款中已经包含定金50万元。如果此125万元不包含定金50万元，那么刘大伟应该出具175万元的《收据》，而非125万元。《房屋买卖合同追加协议》再次确认《房屋买卖协议书》签订时，贾伟东和程丽娜已经给付125万元。追加协议第二条约定：“至今尚有320万元未结清，乙方承诺自8月份起每月支付未还房款的3.5%作为违约金，支付给甲方，直至全部房款还清为止。”以此条款约定的“8月份起”计息时间分析，即2015年8月时乙方尚欠甲方320万元（实际是325万元，只是当时双方同意以《房屋买卖协议书》约定的前两笔款项130万元计算）。贾伟东和程丽娜一审提交的2013年至2015年8月14日之前的流水与本案没有任何关系，贾伟东和程丽娜共计给刘大伟案涉房屋款项328.51万元，而非378.51万元。另外，刘大伟和王亚玲在一审期间也同意前两笔款项给付金额按130万元计算其实际是125万元，对此损失了5万元，因此一审最终认定给付款项数额为333.51万元。三、关于本案合同解除依据问题。从双方签订《房屋买卖协议书》开始，贾伟东和程丽娜一直在违反协议约定，既没有按期按时给付房款，也没有给付违约逾期利息，直至2018年7月开始，贾伟东和程丽娜停止给付房屋贷款。2018年11月，刘大伟和王亚玲最后找到贾伟东和程丽娜主张其履行义务，得到的答复是“没有钱，爱上哪告就上哪告”。刘大伟和王亚玲完全是被逼无奈才发出解除合同通知，进而起诉。因此，不论从双方的合同约定考虑还是法定的解除合同来衡量，刘大伟和王亚玲都有权诉请解除案涉合同并主张违约责任。贾伟东和程丽娜在收到解除合同通知后如对解除合同有异议，其应主动向法院提起解除合同效力异议之诉，而其只是在庭审中提起确认合同无效的反诉请求，说明其对不履行合同的态度是明确的。四、关于贾伟东和程丽娜主张《房屋买卖协议书》部分有效、部分无效并要求调整合同价款的问题。双方在《房屋买卖协议书》中约定了明确的3个买卖标的物，双方对买卖标的物就是上述房屋、车库和车位，没有任何争议。超出面积是否为违章建筑需司法机关和相关行政机关予以认定，贾伟东和程丽娜在一审中亦没有举证证明超出面积为违章建筑，且其对案涉房屋的现状是充分知晓的，刘大伟和王亚玲亦没隐瞒任何事实。关于一审判决的违约金是否过高的问题。本案一审时，刘大伟和王亚玲已经充分论述了合同解除后非违约方主张违约方承担逾期付款违约责任的法律依据，并援引最高人民法院“中晟东泰（南宁）纳米基、林卫东建设工程施工合同纠纷案（2017）最高法民申3354号”一案，最高人民法院认为：“自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为‘过高’”。因此，本案一审判决贾伟东和程丽娜承担的违约金数额并不“过高”，且符合民事法律的公平原则和诚实信用原则。综上，本案事实清楚，贾伟东和程丽娜违反约定在先，严重违背了民事法律的诚实信用原则，请二审法院依法予以维持原判并驳回贾伟东和程丽娜的全部诉请。 刘大伟和王亚玲向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《房屋买卖协议》于2018年11月9日已经解除；2.判令贾伟东、程丽娜立即将下述财产返还：吉林高新区滨江南路xx号万科城xx号楼x单元x层xx室、吉林高新区滨江南路xx号万科城xx号楼xx层xx号车库及吉林高新区滨江南路xx号万科城x号地下车位xxx号及实木家具、彩电、冰箱家电（庭审中放弃实木家具、彩电、冰箱家电）；3.贾伟东承担定金责任50万元（庭审中放弃该项请求）；4.判令贾伟东、程丽娜共同给付违约金384万元〔（庭审中变更为1,257,464.85元，计算期间为2015年8月15日起至2018年11月9日止，计算标准为年利率24%）及利息（以1,257,464.85元为基数，按人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从合同解除之日即2018年11月9日至实际给付之日止）〕；5.判令贾伟东、程丽娜共同给付案涉房屋、车库、车位使用费25万元，以司法鉴定为准，自2015年8月至2018年11月止（庭审中变更为自2015年9月至2019年6月，按每年使用费4万元计算）。 贾伟东和程丽娜向一审法院的反诉请求：1.确认《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同追加协议》无效；2.刘大伟、王亚玲共同返还贾伟东、程丽娜已支付的房款444.5万元，并按照同期银行贷款利率自实际付款之日起支付利息损失至实际结清止；3.刘大伟、王亚玲双倍返还定金100万元。 一审法院认定事实：2015年8月14日，刘大伟、王亚玲（甲方）与贾伟东、程丽娜（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：“甲方购买了：1.吉林市高新区滨江南路xx号万科城xx号楼x单元x层xx室，建筑面积192.4平方米的房屋。该房屋已经向农业银行贷款，还有100万元未偿还；2.吉林市高新区滨江南路xx号万科城xx号楼x层xx号车库；3.吉林万科城二期x号地下车位xxx号，经甲乙双方充分协商，就以上房屋、车库、车位买卖达成协议如下：一、甲方将上述全部房屋、车库、车位出售给乙方。价款为人民币450万元。二、乙方同意按照如下进度支付款项。1.2015年7月前支付定金50万元；2.2015年7月支付80万元；3.2105年8月末支付100万元；4.2015年9月末支付100万元；5.2015年12月末支付其余款项120万元。三、甲方承诺：1.向乙方提供房屋买卖合同、贷款合同、扩大面积费收款收据、物业费、出入证费、垃圾费、水电费、维修基金原件等符合要求的房屋所有权的全部资料。2.保证对出售的房屋拥有独立产权，如出现争议由甲方承担全部责任。3.按照前述约定事项的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。4.在乙方履行全部支付义务后的18个月内偿还全部银行贷款，并协助乙方办理产权过户等各项手续。四、乙方承诺：1.对于购买该房屋等的风险已经有足够认识并愿意承担由此带来的一切后果。2.按照协议约定及时履行支付房屋、车库、车位款项的义务。3.按照前述约定事项需要，及时签订各种合同文件和办理各种手续，支付办理过户更名的相关费用及税项。五、协议解除。1.乙方未按照本协议第二条第3、4项规定履行支付义务，本合同自动解除；2.乙方未按照本协议第二条第5项规定履行支付义务逾期超过3个月，本合同自动解除。六、合同签订后，甲方将符合要求的房屋等所有权的全部资料交给乙方。七、甲乙双方签订合同后，甲方在2015年8月末将房屋等交给乙方占有、使用。八、本协议自双方签字按手印之日起生效。九、本协议壹式二份，双方各执壹份。”协议签订后，刘大伟、王亚玲将上述房屋、车库及车位交付给贾伟东、程丽娜。2015年11月8日，刘大伟与贾伟东签订《房屋买卖合同追加协议》一份，约定：“因原购房合同购房款未付清原因，甲乙双方友好协商达成如下协议：1.房屋地址：吉林市高新区滨江南路xx号万科城xx号楼x单元x层xx室，建筑面积192.4平方米的房屋，万科城x号地下车位xx号，地上60号车库，原购房合同总金额450万元。2.至今尚有320万元未结清，乙方承诺自8月份起每月支付未付房款的3.5%作为违约金，支付给甲方，直至全部房款还清为止。3.乙方在年底前，如还未付清甲方的全部房款及违约金，甲方有权重新出售此房屋及车库、车位。出售后，一次性付清乙方的定金及前期房款。”2018年11月9日，刘大伟、王亚玲向贾伟东、程丽娜送达《解除房屋买卖合同通知书》一份，内容为：“我与你夫妻分别于2015年8月14日、2015年11月8日订立了《房屋买卖书》《房屋买卖合同追加协议》。协议第二条有下列约定：2015年8月末支付100万元，2015年9月末支付100万元，2015年末支付其余款项120万元及未按照合同付款合同解除同时支付违约金。在合同履行中，出现了下列情形：你二人未按照协议约定履行付款义务，构成违约，致使房屋买卖协议无法继续履行。因上述情形，现本人根据合同约定，通知你二人，于2018年11月7日起解除《房屋买卖书》。解除协议后的相关问题处理说明：物品归还：你夫妻二人于3日内，将吉林市高新区滨江南路x号万科城xx号楼x单元x层xx室、吉林市高新区滨江南路x号万科城xx号楼x层xx号车库及吉林市高新区滨江南路x号万科城x号地下车位xx号，及实木家具、彩电、冰箱家电归还我。违约责任：按照《房屋买卖合同追加协议》支付违约金至协议解除之日2018年11月7日。” 贾伟东、程丽娜支付给刘大伟、王亚玲购房款如下：2015年8月14日前支付130万元；2015年9月11日支付40万元；2015年10月4日支付2万元；2015年10月23日支付2万元；2015年12月4日，支付2万元；2015年12月23日支付60万元；2016年5月23日支付17万元；2016年8月12日支付20万元；2016年8月29日支付24万元；2016年8月30日支付6万元；2016年9月14日支付3万元；2016年11月13日支付2万元；2016年12月31日支付10万元；2017年1月26日支付7万元。 2017年5月份，双方约定，刘大伟负责偿还的银行贷款由贾伟东负责支付，由贾伟东给付刘大伟。贾伟东于2017年5月23日支付0.68万元；2017年6月23日支付0.68万元；2017年7月24日支付0.65万元；2017年8月23日支付0.65万元；2017年9月25日支付0.65万元；2017年10月22日支付0.65万元；2017年11月22日支付0.65万元；2018年1月23日支付0.65万元；2018年2月19日支付0.65万元；2018年3月19日支付0.65万元；2018年4月18日支付0.65万元；2018年5月17日支付0.65万元；2018年6月17日支付0.65万元。贾伟东、程丽娜总计支付给刘大伟、王亚玲购房款333.51万元。另查明，案涉房屋、车库系刘大伟、王亚玲2013年从吉林市万科滨江房地产开发有限公司购买，其中房屋在中国农业银行股份有限公司办理了预售商品房抵押权预告登记。2018年1月5日，登记机关向刘大伟颁发了高新区滨江南路xx号万科城xx号楼x单元x层xx室房屋所有权证书，证书编号吉（2018）吉林市不动产权第0002208号。再查明：贾伟东与程丽娜于2010年10月10日登记结婚。又查明：庭审中，刘大伟、王亚玲及贾伟东、程丽娜均认可讼争的房屋、车库及车位年使用费4万元。 一审法院认为，一、关于贾伟东与程丽娜已支付刘大伟、王亚玲购房款数额的问题。贾伟东、程丽娜主张在2015年8月14日前双方通过顶账方式交付50万元定金。因刘大伟、王亚玲对此予以否认，且贾伟东、程丽娜未提供证据证明存在以借款抵顶定金的事实，故对贾伟东与程丽娜此主张不予支持。如贾伟东、程丽娜与刘大伟、王亚玲确实存在民间借贷关系，贾伟东、程丽娜可另行主张权利。因刘大伟、王亚玲对贾伟东、程丽娜主张除定金以外已经支付333.51万元并无异议，故可认定贾伟东、程丽娜已经支付购房款333.51万元。二、关于合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依照上述法律规定，我国合同法所规定的解除合同的方式有三种，分别为协议解除、因条件成就而解除以及法定解除，其中因条件成就解除和法定解除需要通知对方当事人方可产生解除合同的效力，且对方有异议的，有权请求法院对解除的效力予以确认。结合本案，首先，双方当事人在《房屋买卖协议书》中已经约定了出卖方解除合同的条件，当条件成就时，即可以通知的方式解除合同。经审理查明，贾伟东、程丽娜在2015年8月、9月末均未向刘大伟、王亚玲依照约定支付100万元购房款，至2015年末亦未能全额支付剩余房款，故刘大伟、王亚玲以通知的方式要求解除合同具有事实及法律依据。其次，刘大伟、王亚玲虽在庭审中主张依照合同法第九十四条第（二）、（四）项确认解除合同，但民事法律行为有约定依约定，无约定从法定，从充分尊重双方当事人意思自治的角度，在双方当事人于合同中已经明确约定了合同解除条件的情况下，应首先适用该约定判断合同应否解除；其次再考虑法律的相关规定；再次，即使依照合同法关于法定解除的相关规定，本案《房屋买卖协议书》亦应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项规定，按照协议书的约定，作为房屋买受人的贾伟东、程丽娜在2015年末即应全额支付剩余房款，然而至诉讼时，仅支付了333.51万元，仍有116.49万元未支付。贾伟东、程丽娜的违约行为已经严重背离了合同法第六条诚实信用原则以及第八条契约应当严守的原则，且其在诉讼中提出反诉要求确认合同无效，表明其已无继续履约的意思表示，故依照上述法律规定，结合贾伟东、程丽娜在接到解除通知后，并未通过提起诉讼或仲裁的方式表示其有异议，故本案应确定贾伟东在收到解除通知当日，双方的《房屋买卖协议书》即以解除。关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故刘大伟、王亚玲要求贾伟东、程丽娜返还房屋、车库及地下车位的主张，予以支持，同时刘大伟、王亚玲亦有义务将已收到的333.51万元购房款于对方返还房屋、地下及车库车位时返还给贾伟东、程丽娜。三、关于贾伟东、程丽娜是否承担违约金及数额的问题。第一，违约金属于决算条款。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”之规定，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，贾伟东、程丽娜应当按照双方约定的违约条款支付违约金。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”认为违约金过高的当事人可以申请减少。双方在《房屋买卖合同追加协议》中约定以320万元未结清购房款为计算基数，乙方（贾伟东）承诺自8月份每月支付未付房款的3.5%作为违约金至房款付清为止，在庭审中刘大伟、王亚玲变更主张为自2015年8月15日起至2018年11月9日止，每月支付未付房款的2%逐月计付违约金，该项主张一审法院根据公平原则及诚实信用原则，考量双方当事人的履约情况、违约方的过错程度，予以支持。关于违约金数额，刘大伟、王亚玲庭审中主张为1,257,464.85元，该数额计算错误，应为1,240,239.32元，一审法院予以纠正。需要说明的是，虽双方曾变更合同约定，将刘大伟购房的贷款约定由贾伟东、程丽娜承担，但因双方约定并不能对贷款银行发生法律效力，故贾伟东、程丽娜未代刘大伟偿还银行贷款的部分，在性质上仍属于其欠付刘大伟、王亚玲的购房款。虽程丽娜抗辩未在《房屋买卖合同追加协议》签名，亦不知情，故该协议对其不产生效力。但依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”，程丽娜在房屋买卖协议书上签名表明其知晓房屋买卖事宜，且购买房屋属于为家庭生活购房所需，《房屋买卖合同追加协议》系属于对房屋买卖协议的补充内容，同时贾伟东作为程丽娜的丈夫享有家事代理权，故《房屋买卖合同追加协议》对程丽娜具有约束力，一审法院对程丽娜的该项抗辩主张不予支持。四、关于刘大伟、王亚玲请求给付违约金利息的问题。因刘大伟、王亚玲已主张违约金，再要求支付违约金利息无法律依据，不予支持。五、关于案涉房屋、车库、车位使用费的问题，因本案双方房屋买卖合同已于2018年11月9日解除，贾伟东、程丽娜未在合同解除3日内将房屋等返还刘大伟、王亚玲，刘大伟、王亚玲有权要求给付使用费。贾伟东、程丽娜应自2018年11月13日至上述财产返还之日止向刘大伟、王亚玲支付使用费，该费用标准以双方认可的年4万元计算。六、关于刘大伟、王亚玲主张贾伟东、程丽娜返还实木家具、彩电、冰箱及承担给付定金责任50万元的诉讼请求。因刘大伟、王亚玲有权处分自己的诉讼权利和实体权利，其在庭审中表示放弃该项请求，应予尊重。对上述诉讼请求，不再评析。七、关于贾伟东、程丽娜反诉的各项主张因双方签订的《房屋买卖协议书》《房屋买卖合同追加协议》有效，不应予以支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”依照上述规定，我国物权法中针对物权变动采取区分原则的规定，合同效力除法律规定或者合同约定外，自订立时生效，是否办理物权登记不影响合同的效力。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押人转让抵押物的合同有效，但是不能对抗抵押权人。故一审法院对贾伟东、程丽娜主张因涉案房屋存在抵押而买卖无效的主张不予支持。另外，贾伟东、程丽娜提出刘大伟、程丽娜出售的房屋除《房屋买卖协议书》中约定的房屋外还有部分违章建筑，出售违章建筑违反法律强制性规定，合同应属无效。因双方在合同中明确约定买卖的标的物系吉林市高新区滨江南路xx号万科城xx号楼x单元x层xx室（建筑面积192.4平方米），并未约定其他建筑物，故对贾伟东、程丽娜的该项主张不予支持。一审法院对贾伟东、程丽娜请求确认《房屋买卖协议书》《房屋买卖合同追加协议》无效及因《房屋买卖协议书》《房屋买卖合同追加协议》无效而要求刘大伟、王亚玲返还已支付房款，赔偿损失以及双倍返还定金的主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、确认刘大伟、王亚玲与贾伟东、程丽娜签订的《房屋买卖协议书》于2018年11月9日解除；二、贾伟东、程丽娜于本判决生效之日起15日内向刘大伟、王亚玲返还吉林市高新区滨江南路xx号万科城xx号楼x单元x层xx室、吉林市高新区滨江南路xx号万科城xx号楼x层xx号车库及吉林市高新区滨江南路xx号万科城x号地下车位（xx号），在贾伟东、程丽娜将上述财产返还给刘大伟、王亚玲时，刘大伟、王亚玲向贾伟东、程丽娜返还购房款333.51万元；三、贾伟东、程丽娜在本判决生效之日起15日内向刘大伟、王亚玲支付违约金1,240,239.32元；四、贾伟东、程丽娜于本判决生效之日起15日内向刘大伟、王亚玲给付房屋、车库及地下车位的使用费，自2018年11月13日起至房屋、车库及地下车位返还之日止，按照每年4万元的标准计算；五、驳回刘大伟、王亚玲的其他诉讼请求；六、驳回贾伟东、程丽娜的全部诉讼请求。本诉案件受理费43,520元，由刘大伟、王亚玲负担27,315元，由贾伟东、程丽娜负担16,205元；反诉案件受理费24,958元，由贾伟东、程丽娜负担。 本院二审期间，贾伟东和程丽娜向本院提交如下证据： 证据一：吉信会司鉴字（2018）第025号《司法审计鉴定意见书》。证明定金50万元的来源，包括该笔38.3万元借款。2015年11月8日在签订补充协议时，贾伟东和程丽娜已经实际付房款174万元，加上定金50万元，共计224万，按双方协议与房款总额，应欠226万元，而非320万元，由于双方未进行对账确认，不能以该协议中的320万元，倒推已收房款130万元的事实。 证据二：房屋买卖合同。证明经双方协商变更补充协议条款，重新履行买卖合同，贾伟东将自有房屋出售，并将所取得的款项及抵账车辆交付给刘大伟。双方以实际履行方式，变更了补充协议的内容，即双方补充协议本意所约定的违约期间计算至2015年12月末。原判决未认定双方实际履行的变更，对违约金计算期限错误。 证据三：银行贷款凭证。证明贾伟东和程丽娜前期付款加上所承担的110万元贷款，总额已经超过双方合同约定的价款450万元，双方账目不清，付款、收款金额一直未核实，系刘大伟和王亚玲不积极主动对账所致，贾伟东和程丽娜不应承担违约责任。 证据四：付寒秋证人证言，证明贾伟东和刘大伟对账的经过。证人于2016年10月到公司工作，贾伟东称公司账目不清，需要核对，其中包括和刘大伟的房款，直到去年夏天才对完账。去年确认320余万元，有一笔38万多没入账。 刘大伟和王亚玲质证认为，对于证据一，贾伟东公司的账目如何计算与本案无关，双方债权债务关系不止是此份证据体现的流水，还有其他银行账户流水和现金，以及通过第三人账户转账。双方于2015年8月14日之前对账完毕，50万元定金包含在合同约定的前两笔款项中，如贾伟东认为双方对账错误可另诉，此份证据不能证明阐述的问题。对于证据二，该证据体现的本田轿车，贾伟东已经与2016年12月给付刘大伟，并抵顶双方购房款，该事实一审已经查明。房屋买卖补充协议签订后，刘大伟有权出售房屋和向贾伟东主张违约金。一审判决的计算违约金依据是2015年8月15日之后双方的对账明细，此明细经一审双方签字确认无任何异议。因此，不能证明一审判决计算利息错误。对于证据三，真实性无异议，但是不能证明双方变更合同履行方式，事实情况是贾伟东在2017年1月给付刘大伟7万元后，到2017年5月都未履行给付义务，其间刘大伟多次联系贾伟东，催促履行义务，并表示无力按时偿还贷款，贾伟东基于自身居住此房屋的现实利益考虑，此后每个月给付刘大伟贷款6500元，从2017年5月至2018年6月，其中，2017年12月未给付。上述期间，刘大伟多次督促贾伟东给付剩余房款和利息，但贾伟东以各种理由推托，并从2018年7月开始连案涉房贷也不给付。故2017年5月双方没有变更合同约定由贾伟东承担案涉房屋贷款，而是贾伟东除案涉房屋贷款外对剩余购房款和利息拒绝履行。对证据四付寒秋证人证言，认为证人已经明确说明关于房款是320余万元，与本案一审认定的事实基本一致。 贾伟东、程丽娜对付寒秋证人证言，认为无异议，证明截至2018年7月贾伟东、程丽娜已付房款320余万，前期债务结算定金50万元，承接贷款110万，总计480万元，已经超出合同约定的价款。 刘大伟和王亚玲未向本院提交证据。 本院经审查认为，贾伟东、程丽娜提交的鉴定意见书及付寒秋的证人证言无法证明2014年5月30日贾伟东转入刘大伟账户的38.8万元是双方确认购买案涉房屋的定金；房屋买卖合同及银行贷款凭证也无法证明双方对房款支付已经协商变更了履行方式，故本院对贾伟东、程丽娜提交的以上证据均不予采信。 本院经庭审调查及对当事人提供证据的审查，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，贾伟东、程丽娜的上诉请求依法不能成立。贾伟东、程丽娜上诉请求继续履行双方于2015年8月14日签订的房屋买卖协议，该请求改变了其一审时提出的“确认房屋买卖协议及追加协议无效；刘大伟、王亚玲返还已付房款及利息；双倍返还定金”的反诉请求。经本院释明，贾伟东、程丽娜请求撤回反诉，但刘大伟、王亚玲明确表示不同意，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条之规定，本院对贾伟东、程丽娜撤回反诉的请求不予准许。一审法院在贾伟东、程丽娜提起反诉，表明不再继续履行房屋买卖合同的情况下，判决确认案涉房屋买卖合同解除，并无不当。 关于贾伟东、程丽娜请求确认其支付定金50万元的上诉主张，因贾伟东、程丽娜所举证据均无法证明其支付款项系案涉房屋的定金，故本院对贾伟东、程丽娜另行支付50万元定金的事实不予确认，双方之间基于其他法律关系所产生的款项支付与本案无关，当事人可以另行解决。 案涉房屋买卖合同对买卖的标的物进行了明确的约定，此买卖行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，故贾伟东、程丽娜提出房屋买卖合同部分无效的上诉主张，依法不能成立。 双方在房屋买卖协议书第三条第四项明确约定“在乙方履行全部支付义务后的18个月内偿还全部银行贷款，并协助乙方办理产权过户等各项手续”，故贾伟东、程丽娜主张刘大伟、王亚玲未在2015年8月末之前办结各种合同文件及办理各种手续，违约在先，故贾伟东、程丽娜未履行付款义务是行使不安抗辩权的上诉主张，缺乏合同依据，本院不予支持。 虽然贾伟东、程丽娜于2017年5月份开始每月向刘大伟支付银行贷款，但对于违约金及合同解除的约定，双方二审庭审中均认可仍适用房屋买卖合同追加协议的约定，故一审法院根据双方核对无异的已经支付购房款的数额，按月利率2%的标准支持刘大伟、王亚玲关于违约金的请求，并无不妥。 关于房屋、车库及车位的使用费，因双方合同解除之后，贾伟东、程丽娜已经没有继续占有使用上述财产的依据，故应当向刘大伟、王亚玲支付占有使用费。 综上所述，贾伟东、程丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43,723元，由上诉人贾伟东、程丽娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙海波 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十一月十五日 书记员  聂 力