贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔26民终1924号上诉人（原审被告）：曾红旭，女，1975年1月15日生，侗族，农民，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：杨定鄂，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨建平，男，1972年7月10日生，侗族，农民，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：杨麟，天柱县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈丽琴，女，1950年6月17日生，侗族，农民，住贵州省天柱县。系杨建平之母亲。上诉人曾红旭因与被上诉人杨建平、陈丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服天柱县人民法院（2018）黔2627民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾红旭上诉请求：撤销天柱县人民法院(2018)黔2627民初1158号民事判决,驳回被上诉人要求赔偿其租金损失并恢复房屋原状的诉讼请求。事实和理由：一、关于门面的租金损失。上诉人并没有实际使用房屋营业,无需赔偿被上诉人诉讼期间的租金损失。一审认定被告在2017年3月14日起知道杨建平外加的挂锁已经打开,但被告没有去营业或搬走货物减少双方的损失,被告应支付原告除二个月停业期间外的租金损失144242元，不公正。1、被上诉人的诉讼请求是“赔偿租金损失”,而非要求支付租金。一审判决认定被上诉人将上诉人经营的商店门封死,行为构成根本性违约,应承担80%的过错责任,但却让上诉人赔偿100%的所谓租金损失,前后矛盾。2、一审认定2017年3月14日后上诉人没有去营业或搬走货物减少双方的损失,应全额赔偿被上诉人租金损失,不公正。(1)上诉人与被上诉人于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》以及事后对房屋一楼达成的口头补充租赁协议均合法有效。2016年3月份在“新生童话”孕婴连锁店内交付被上诉人房屋租金,被上诉人对经营超市改为经营母婴店没有提出异议,说明经营“新生童话”孕婴连锁店与租赁合同没有违约。(2)被上诉人自诉“于2017年3月1日与其子杨淞解开挂锁”,其子杨淞已到法院提交声明,从未与其父杨建平一起去解开过挂锁也未写过告知书。(3)一审法院通知2017年3月14日第一次评估鉴定时,上诉人是委托上诉人外甥女和律师配合法院和鉴定人员的,被上诉人杨建平事先是知道评估鉴定人员和法院的人员要去店里的,不排除他预先解开挂锁后再锁上的可能性。一审判决认定当时没有挂锁,缺乏足够的证据支持。3、诉讼期间，上诉人实际上没有使用门店面经营,根据权利义务对等原则,上诉人无需支付租金。一审判决无视被上诉人根本违约的事实,判决上诉人支付100%租金,是不公正的。二、关于装修恢复原状。双方所签租赁合同中没有约定合同解除要将房屋恢复原状,一楼的装修和使用也是被上诉人同意的,且装修和使用并没有导致房屋损毁;被上诉人并没有举证证明一楼房屋因装修和使用被损坏了哪些地方及损坏到何种程度。一审判决判认定“损毁”并判令上诉人“恢复原状”,缺乏事实依据。杨建平、陈丽琴答辩意见：上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据。一、关于租金问题。1、上诉人上诉称被上诉人的诉讼请求是“赔偿租金损失”,而非要求支付租金。上诉人上述理由是对相关法律规定的错误认识。一审判决就被告依据合同应当支付租金扣除因双方发生矛盾导致停业时间二个月租金后,确定支付部分租金为144242元,合情合理,符合上述法律规定。上诉人错误地将本案租金的赔偿义务与“违约责任和侵权责任”的民事赔偿责任混为一谈,对合同法中关于解除合同所涉及的“赔偿损失”的规定视而不见,不应受到支持。2、上诉人上诉称“一审判决认定2017年3月14日后上诉人没有去营业或搬走货物减少双方的损失,应全额赔偿被上诉人租金损失,不公正”。一审判决书并没有“应全额赔偿被上诉人租金损失”的认定,只是对答辩人在双方解除合同之前依据合同约定应当支付的部分相金进行了认定。3、上诉人提出“一审判决无视被上诉人根本违约的事实,判决上诉人支付100%租金,不公正”,不符合事实。一审判决根本没有判决上诉人支付100%租金,只是判决支付应付租金的一部分。上诉人提出我方的所谓“违约”,一审判决已扣除我方两个月的租金,并在另案[即(2018)黔2627民初1159号案件]中判决杨建平支付曾红旭营业损失及其他损失共计110153.2元,作出了相应处理。二、关于恢复原状问题。答辩人认为,一审判决符合合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的,终止履行；经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施,并有权要求赔偿须失”的规定。本案合同解除后,当事人可以根据履行情况,要求“恢复原状”,这是法定的权利义务关系,无需当事人在合同中约定。杨建平、陈丽琴向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2013年元月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告限于判决之日起十日内将租赁门面的物品搬出；3、判决被告赔偿租赁损失（从2017年1月至法院判决之日止，从2017年1月到2017年12月按60800元计算，2018年1月到判决之日止按每年64800元计算）及房屋恢复原状。一审认定事实：2013年1月12日原告陈丽琴、杨建平与被告曾红旭签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方（陈丽琴、杨建平）自愿将坐落于兰田镇兰田桥头的房屋的二楼（三个门面）面积约205平方米出租给乙方（曾红旭）经营超市。……。三、房屋出租年限为十年，2013年元月到2018年元月的房屋租金每年为60800元，2018年元月至2022年元月的房屋租金每年为64800元。……。五、该房屋出租给乙方经营后，甲方不得以任何理由干涉乙方的正常经营和装修。……。八、本合同签订后甲乙双方均不得反悔。如有违约，应由违约方赔偿因违约行为所造成一切经济损失。……”。合同签订后至2015年双方均依合同约定履行自己的义务。2014年4月原告与被告另行口头约定以每年5500元的价格租赁该房屋的一楼，2014年-2015年原、被告均按口头约定履行自己的义务。被告在合同履行过程中未经原告同意在原告房屋一楼自行安装机器并使用，导致原告房屋受到一定程度的损害。2015年下半年，被告在未通知原告的情况下将所租门面重新装修用于经营新生童话孕婴童连锁机构（在此之前该门面均用于经营福万家超市），并于2015年12月份开业经营。2016年4月前被告已依约支付了2016年二楼门面租金60800元。2016年9月23日原告以被告违约为由向被告发出通知要求解除合同并在三个月内退还门面。2017年1月16日晚，被告门店员工下班关门后原告杨建平将被告经营的二楼门面卷闸门下部钉上门扣用挂锁锁住，导致被告员工次日到店后不能开门正常经营。2017年3月上旬，原告杨建平将2017年1月16日锁住卷闸门的外加挂锁打开，但没有通知被告。2017年3月上旬原一审法官通知被告2017年3月14日到现场开门进行清点和查看以便进行鉴定评估，被告委托其亲属处理鉴定等有关事项，其亲属到现场打开卷闸门并参加鉴定事项。此后1-2个月被告曾到该门店查看过现场。另查明，本案原审时被告申请要求对新生童话孕婴童连锁机构室内装修、设备、营业损失等进行评估鉴定。经鉴定，被告经营的新生童话孕婴童连锁机构室内装修、设备鉴定价格为99358元；被告经营的新生童话孕婴童连锁机构1个月营业额损失鉴定价格为18190元。鉴定费20000元由曾红旭垫付，原审鉴定人员出庭的费用3000元由杨建平垫付。重审后，被告申请对新生童话孕婴童连锁店的货物损失进行鉴定，经鉴定，价格评估结果为：“新生童话”孕婴童连锁店内及库存的商品在评估基准日的评估总价格为270164元。鉴定费8000元由曾红旭垫付。此前曾红旭以陈丽琴、杨建平违约为由向一审法院起诉。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应按照合同约定行使自己的权利和履行自己的义务，原、被告2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》是双方自愿达成，未违反法律法规规定，属合法有效的合同。本案中二原告要求解除该合同，被告同意解除合同，对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除，被告应将原告房屋内物品搬出，对原告该项诉讼请求，予以支持。本案合同解除是因为原告杨建平在合同履行过程中与被告产生矛盾协商无果后直接将被告经营的店门外加挂锁锁住，导致被告无法正常经营，原告杨建平的行为构成根本违约，原告杨建平锁门是导致合同解除的主要原因。原告杨建平锁门，是因为被告在合同履行过程中存在未经原告允许就在原告一楼房屋自行安装机器，导致原告房屋受到影响，以及在原告房屋楼梯间及过道堆放货物，对原告日常生活带来不便等不当行为导致双方产生矛盾所致，故被告的行为是导致合同解除的次要原因。原告杨建平2017年3月上旬将门店开锁但没有通知被告，庭审中被告认可原一审法官通知被告2017年3月14日到现场开门进行清点和查看，被告委托其亲属处理鉴定等有关事项，其亲属到现场打开卷闸门并参加鉴定事项，此后1-2个月被告曾到该门店查看过现场。可见被告在2017年3月14日这一天起知道杨建平外加的挂锁已打开，但被告没有去营业或搬走货物减少双方的损失，杨建平导致停业的时间酌情确定为二个月，被告应支付原告除二个月停业期间外的租赁损失。因原告庭审中明确了要求租赁损失的具体数额，这是原告对自己权利的处分，尊重原告的意思予以确认。即应支付二原告2017年租金（按每年60800元标准计算）50666.7元(扣除杨建平导致的停业时间二个月)、2018年租金64800元，2019年5个月租金27000元，6月1-10日租金1775.3元，以上共计144242元。原告庭审中要求被告恢复房屋原状，因被告确实在合同履行过程中存在未经原告允许在原告一楼房屋自行安装机器，导致原告房屋一楼受到损害的事实，对原告该项请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告陈丽琴、杨建平与被告曾红旭于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告曾红旭于本判决生效之日起二十日内将其所有物品搬出租赁原告陈丽琴、杨建平房屋；三、被告曾红旭于本判决生效之日起二十日内支付原告陈丽琴、杨建平房屋租金144242元；四、被告曾红旭于本判决生效之日起二十日内将租赁房屋一楼因其装修及使用导致该房屋毁损的地方恢复原状；五、驳回原告陈丽琴、杨建平的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告曾红旭负担。本院二审期间，上诉人曾红旭提交证据：1、杨金碧、杨淞书面声明，声明：准许租赁门店与房屋无偿给其母亲曾红旭使用堆放货物；2、天柱县地籍调查表土地登记审批表。被上诉人杨建平、陈丽琴提交证据：1、2017年10月16日天柱县兰田镇人民政府、兰田村委会证明；2、2017年10月15日、10月16日杨钟奎、杨启根、杨志富等人证明；3、登记房屋所有权人为杨钟泽的天房权证兰田字第**房屋所有权证；4、委托贷款协议。以证实，曾红旭租赁门面是杨钟泽（2012年去世）和陈丽琴共同建造的房屋，不是杨建平与曾红旭共同财产。经质证，关于上诉人曾红旭提交的天柱县地籍调查表土地登记审批表、被上诉人杨建平、陈丽琴所提交证据均不属新证据，且双方在纠纷发生前已按原签订的房屋租赁合同履行，该方面的证据与案件事实无关；关于曾红旭提交杨金碧、杨淞书面声明，该声明与案件事实无关，且其声明效力不及声明前的行为。对双方当事人二审提交的证据，本院不予采纳。经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。结合本案双方当事人二审争议的焦点:1、曾红旭知道杨建平外挂锁解锁时间如何认定；2、曾红旭知道解锁后，其占用杨建平、陈丽琴门面的租金损失应否承担，承担多少；3、合同解除后，曾红旭应否承担恢复原状的责任。本院评析如下：一、关于曾红旭知道杨建平外挂锁解锁时间如何认定的问题。2017年1月16日杨建平因曾红旭在承租的门面安装机器、在楼梯通道上堆放杂物原因与曾红旭产生矛盾纠纷，并对曾红旭承租的门面另加挂锁将门锁住后，曾红旭于2017年2月10日向法院起诉，为了评估货物的损失，原一审法院2017年3月14日通知杨建平、曾红旭到现场，并在杨建平、曾红旭律师及其外甥女、评估人员参加下，已能打开门面进入场内对货物进行清理登记。一审认定2017年3月14日曾红旭知道杨建平在门面上加挂的锁已经被打开，符合客观实际。二、关于曾红旭知道解锁后，其占用杨建平、陈丽琴门面的租金损失应否承担，承担多少的问题。本案合同解除是因为被上诉人杨建平在合同履行过程中与被告产生矛盾协商无果后直接将被告经营的店门外加挂锁锁住，杨建平锁门是导致合同解除的主要原因。杨建平锁门是因为曾红旭在合同履行过程中存在未经杨建平、陈丽琴允许就在一楼房屋自行安装机器，导致杨建平、陈丽琴房屋受到影响，以及在杨建平、陈丽琴房屋楼梯间及过道堆放货物，对其日常生活带来不便等不当行为导致双方产生矛盾所致，故曾红旭的行为是导致合同解除的次要原因。对杨建平将门面外加挂锁锁门期间的两个月的门面租金不应由曾红旭承担。但在2017年3月14日曾红旭知道杨建平外加的挂锁已打开后，其未搬走货物仍然占用该门面，应赔偿占用杨建平、陈丽琴门面的租金损失。根据双方的过错责任，应当减轻曾红旭给付租金损失的责任，对应锁门期间，（2018）黔2627民初1159号判决所确定的双方过错责任比例，应减轻曾红旭给付租金的20%的责任，亦才公平合理，即应由曾红旭支付杨建平、陈丽琴144242元租金损失（按一审所计算截止时间）的80%，计115393.6元。对曾红旭所提该方面的上诉意见，本院部分予以支持。三、关于合同解除后，曾红旭应否承担恢复原状的责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨建平、陈丽琴要求曾红旭恢复房屋原状，因曾红旭确实在合同履行过程中存在未经允许在杨建平、陈丽琴一楼房屋自行安装机器，导致杨建平、陈丽琴房屋一楼受到损害的事实，一审支持杨建平、陈丽琴该项请求，符合法律规定。对曾红旭所提不应承担恢复原状的上诉意见，本院不予支持。综上所述，曾红旭的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持天柱县人民法院（2018）黔2627民初1158号民事判决第一、二、四、五项（即：一、原告陈丽琴、杨建平与被告曾红旭于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告曾红旭于本判决生效之日起二十日内将其所有物品搬出租赁原告陈丽琴、杨建平房屋；四、被告曾红旭于本判决生效之日起二十日内将租赁房屋一楼因其装修及使用导致该房屋毁损的地方恢复原状；五、驳回原告陈丽琴、杨建平的其他诉讼请求）；二、撤销天柱县人民法院（2018）黔2627民初1158号民事判决第三项（即:三、被告曾红旭于本判决生效之日起二十日内支付原告陈丽琴、杨建平房屋租金144242元）；三、由曾红旭于本判决生效之日起二十日内支付陈丽琴、杨建平房屋租金损失115393.6元。一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，共计600元，由杨建平、陈丽琴负担100元；由曾红旭负担500元。本判决为终审判决。审判长  张先智审判员  杨再幸审判员  刘万能二〇一九年十一月十一日法官助理沈成燕书记员罗艳