山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10736号上诉人（原审被告）：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张元凯，男，1979年4月3日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，山东统河律师事务所律师。上诉人山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）因与被上诉人张元凯商品房预售合同一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。银座公司上诉请求：1.请求依法撤销原判或改判，驳回张元凯的一审诉讼请求；2.本案的诉讼费用由张元凯承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。（一）关于诉讼时效问题。1、根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”）第十五条第1款约定以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，张元凯向银座公司主张违约责任应当自房屋交付后365个工作日的次日起计算诉讼时效期间，银座公司于2012年6月已经向张元凯交付房屋，张元凯在2019年1月11日提起诉讼已过诉讼时效。2、一审法院认为“原告于2019年1月11日在人民法院网络立案平台上登记立案，向前推三年未过诉讼时效”错误。按照《民法总则》第一百八十八条规定，并非从张元凯主张权利之日起倒推三年计算诉讼时效。且一审法院认定2016年1月11日之前的违约金过诉讼时效，显然2016年1月11日之后的违约金也过诉讼时效。一审法院“诉讼时效倒推”的认定没有法律依据。（二）关于免责条款问题。1、《商品房买卖合同》第十五条第2款约定是双方真实意思表示，而一审法院却将第十五条第2款认定内容为：“若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任”，遗漏“买受人的原因”，一审法院区别认定案件事实和适用法律错误。2、即使第十五条第2款约定无效，银座公司也不承担违约责任。银座公司按照《房屋登记办法》（自2008年7月1日起施行）第三十条的规定准备完成了涉案房屋的产权登记资料，并于2015年将房屋产权登记资料向济南市房管局进行提报。但济南市城乡建设委员会发出《关于开展建筑节能专项验收认可工作的通知》，要求自2015年1月1日建设单位必须申请建筑节能专项验收，银座公司在一审也提交了《济南市建筑节能专项验收认可表》和《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》、《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》，这些验收均是在2015年8月10日和2015年8月11日取得，证实银座公司提交涉案房屋的产权登记资料备案过程中受到政策影响。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，更是改变原来的产权登记备案资料，银座公司需再按照不动产产权登记资料进行备案。另外，太阳能热水系统、节能监测子系统、绿色建筑标准执行情况均不存在涉案楼盘中，按照《关于开展建筑节能专项验收认可工作的通知》这三项也不是必须验收事项，产权登记资料备案中又要求增加，于是在2017年4月10日银座公司又取得《公共建筑节能检测子系统专项验收表》（节能监测子系统：无）和《绿色建筑项目竣工验收表》（绿色建筑标准执行情况：无）。上述事项验收结果也是“无”，这充分说明了第二次专项验收只是为了产权登记资料备案。上述政策和法律规定的实施，均是公开文件，银座公司也提交了相关的证据材料，在提报房屋产权登记资料的过程中，随着法律、法规、政策的不断实施和出台，银座公司不断更改提报房屋产权登记资料。银座公司取得相应登记材料的时间与政策法规的实施时间基本吻合，说明银座公司不断向产权登记部门提报房屋产权登记资料而不断补充。因此，银座公司提报房屋产权登记材料不存在违约行为，这些政策和法律原因非银座公司能预见和控制。根据《合同法》第一百一十七条规定，应当免除银座公司的违约责任，一审法院以第十五条第2款约定无效从而要求银座公司承担违约责任系适用法律错误。二、一审法院事实认定不清。在涉案楼盘房屋交付后，部分业主私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收，根据第十五条第1款的中的“非出卖人的责任”和第十五条第2款“若因买受人的原因”，银座公司不应承担违约责任。一审法院对上述事实未进行认定，仅以违反合同时限约定要求银座公司承担违约责任是事实认定不清。张元凯辩称，一、张元凯与银座公司签订的《商品房买卖合同》是银座公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与张元凯协商的条款，属于格式条款（与合同是否由合同提供方亲自拟定无关）。涉案《商品房买卖合同》第15条第2款与《合同法》第一百二十一条的规定相冲突，免除了银座公司作为出卖方因第三人原因造成的违约责任，属于第四十条中“提供格式条款一方免除其责任”及“排除对方主要权利”的情形，并且在合同签订时，未对该内容提请张元凯注意，也没有进行说明，按照上述法律规定，应认定为无效，不能以此免除其违约责任。二、一审法院认定的违约金未过诉讼时效，适用法律正确。根据涉案合同第十五条，双方约定的逾期办证违约金系按照张元凯支付房款总额每日万分之零点五计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，此种违约金的给付在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别使用诉讼时效。因此一审法院认定的违约金未过诉讼时效适用法律正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回银座公司上诉请求，维持原判。张元凯向一审法院起诉请求：1.判决银座公司支付张元凯自2015年10月2日至办理产权登记备案之日的违约金26652.37元（以663820元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2015年10月2日起算，截止2017年12月12日，共计803天）；2.判决与该案有关的诉讼费用由银座公司承担。一审法院认定事实：2011年1月18日，张元凯与银座公司用该公司提供的格式合同签订《商品房买卖合同》一份，约定：张元凯购买银座公司开发的“银座中心”4号楼1单元912号商品房一套，房款总金额为665477元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付张元凯使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，张元凯向银座公司支付了所购房产的总房款663820元。但银座公司未按上述期限向张元凯交付房产，迟至2012年6月12日，才将涉案房产交付张元凯。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼的所有权初始登记。双方因此产生纠纷，协商未果。经据实结算，房产总价款为663820元。另查明，张元凯提交山东法院电子诉讼服务平台查询单1份，证明该案于2019年1月11日在人民法院网络立案平台上进行立案登记。一审法院认为，本案争议的焦点问题是合同相关免责条款是否有效以及张元凯的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，关于相关免责条款的效力。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。张元凯提出其为免除银座公司法定责任的格式条款，在签订合同时未向张元凯明示，该条款排除了张元凯的合法权益，应为无效条款。银座公司提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。一审法院经审核认为，《中华人民共和国合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而诉争条款的含义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。其次，关于张元凯的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，诉争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。张元凯主张2015年10月2日至2017年12月12日期间的违约金，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，根据现行《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年。张元凯于2019年1月11日在人民法院网络立案平台上登记立案，向前推三年，故张元凯现在要求银座公司支付2016年1月11日之前的违约金，已超法律保护的诉讼时效。张元凯要求银座公司支付2016年1月11日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。且双方在《商品房买卖合同》约定：“出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；”按该违约金比例计算的违约金并不过高，且不违反法律规定，应予支持。张元凯主张2015年10月2日至2016年1月10日止的违约金，超过了法律保护的诉讼时效，一审法院不予支持。综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，一审法院不予采纳。张元凯要求银座公司支付自2016年1月11日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）、以663820元为基数的违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、山东银座置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张元凯违约金，数额为以663820元为基数，自2016年1月11日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）；二、驳回张元凯的其他诉讼请求。案件受理费466元，减半收取计233元，由张元凯负担33元；由银座公司负担200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。银座公司提交证据一《国有土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可相关技术经济指标》、《房产基础测绘成果报告书》、《房产基础测绘成果办结单》、《山东省建设工程档案预验收意见书》，证明银座公司按照《房屋登记办法》第三十条的规定完成了涉案房屋的产权登记资料；证据二济南市城乡建设委员会《关于开展建筑节能专项验收认可工作的通知》，证明了因政策要求2015年1月1日申请建筑节能专项验收，且节能专项验收认可分为必须项和可选择项；证据三《济南市建筑节能专项验收认可表》和《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》，证明银座公司于2015年8月完成了建筑节能专项验收认可（必须项）；证据四《太阳能热水系统专项验收表》、《公共建筑节能检测子系统专项验收表》、《绿色建筑项目竣工验收表》,证明因登记材料政策更改，在太阳能热水系统、节能监测子系统、绿色建筑标准执行情况均不存在涉案楼盘情形下，于2017年4月进行了第二次专项验收（可选择项）；证据五不动产首次登记材料一套，证明银座公司按照不动产首次登记的要求重新准备房屋产权登记资料，在原有材料的基础上增加登记材料，包括因变更测绘重新出具《房产测绘成果报告书》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《分期竣工综合验收备案证明》等。综合以上证据，共同证明了因不动产登记的实施和登记政策变化的因素，造成了银座公司提交备案登记材料的延期。张元凯质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。证据二通知的实施时间是2015年1月1日，按照双方的合同约定，银座公司应当于交房后的365个工作日之内完成以上综合验收的所有手续，涉案交房时间为2012年6月份，银座公司最迟推至2013年12月份就应当取得综合验收，完成产权登记备案所有工作，在通知实施之前，其已经构成违约，政策变更不是导致其违约的情形。本院认为，上述证据证实银座公司在办理产权登记时需要提交的验收材料，但均是在本案约定应当办理产权登记的时间之后形成，在2015年以后施行，不能证实银座公司没有违约，对上述证据本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审认定事实一致。本院认为，银座公司于2012年6月12日将涉案房产交付张元凯，按照双方合同约定，应当在2013年6月13日前将产权登记资料报房屋产权登记机关备案，完成产权登记备案所有工作。银座公司在2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的约定时限，构成违约。银座公司主张因不动产登记的实施和登记政策变化造成银座公司提交备案登记材料延期，应当免除违约责任，因政策变化发生在2015年之后，远远超过双方约定的备案时限，对银座公司该意见本院不予采信。关于诉讼时效问题，按照《民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效为三年，因张元凯主张权利时间为2019年1月11日，故2016年1月10日之前的违约金超过诉讼时效。因银座公司违约处于持续过程中，银座公司主张张元凯在2019年1月11日提起本案诉讼已过诉讼时效的意见不能成立。银座公司主张因部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收，对该主张银座公司未提交证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，银座公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由山东银座置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇一九年十一月三十日书记员  朱 茜