四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初8391号 原告：吴伟豪，男，生于1991年9月1日，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：杨凡，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘华建，四川法奥（绵阳）律师事务所实习律师。 被告：胡洋，男，生于1989年8月22日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：廖大成，四川联衡律师事务所律师。 原告吴伟豪与被告胡洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴伟豪及委托诉讼代理人杨凡、刘华建、被告胡洋及委托诉讼代理人廖大成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴伟豪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《元通美食广场门面租赁合同》；2、判令被告返还原告租金144000元、门面押金36000元，转让金100000元，合计280000元（大写：贰拾捌万元）；3、判令被告赔偿原告各项损失420000元（大写：肆拾贰万元）；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费及因诉讼支出的相关费用。事实和理由：2019年6月20日，原告与被告签订《元通美食广场门面租赁合同》，约定被告将位于绵阳市门面出租给原告用于经营餐饮。租赁合同签订后，原告按约定支付租金144000元、门面押金36000元，转让金100000元。原告接收上述门面房并装修完毕，依法办理餐饮行业所需的行政手续、执照时发现，元通社区美食广场无用地、工商、食品的合法手续。因此，原告租赁的上述门面房，无法办理餐饮所需合法手续，故原告租赁上述门面房，经营餐饮业务的合同目的不能达到。同时，原告方了解到，被告胡洋从第三人处承租了位于元通第一居民小组内、园艺小学斜对面闲置土地，后被告修建上述门面房并出租给原告。被告作为第三人的工作人员和当地社区居民，明知上述门面房不能出租、经营餐饮的事实而刻意隐瞒,存在明显的欺诈行为。综上，现原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望予以支持所请。 被告胡洋辩称，原告诉请没有事实依据，请求人民法院驳回其诉请。原告办不了卫生许可证与租赁合同的真实性和合法性无关。前者是一个具体行政行为，后者是平等主体之间民事法律关系。他们的法律性质完全不同。原告作为行政相对人对行政机关不给办理卫生许可证不服，可以采取复议或行政诉讼程序解决。整治通知并不能代表卫生行政部门的意见。双方签订的租赁合同符合证据的三性特征，应当得到法律保护。原告认为办不到卫生许可证就不能实现租赁合同目的这一论点没有证据支持。实际上元通社区的美食广场至今仍有商家营业，如果政府认为元通社区的美食广场不能做餐饮使用，应该以行政命令取缔。但至今没有证据证明政府取缔了美食广场。原告办不了卫生许可证的因素很多，包括但不限于场地的使用用途，场地的装修是否符合安全卫生标准，职业人员是否达到安全卫生标准等，但这些都不是租赁合同约定的内容。租赁合同明确约定该店用于商业使用。只要达到这种使用用途就满足了原告租赁本场地的目的。因此，原告以不能办理卫生许可证为由，来主张解除租赁合同，没有法律上的依据，人民法院不应当支持其主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订了《元通美食广场门面租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的座落于绵阳市科创园区元通美食广场门面房出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共190平方米。乙方租赁房屋作为商业门面使用。合同租赁期为一年,自2019年6月20日起至2020年6月20日止。签订日开始租金为每月65元／平方米,每月12000元,乙方一次性向甲方支付一年租金144000元,乙方向甲方缴纳租房押金,金额按三个月门面租金收取,金额36000元。支付租金144000元、门面押金36000元，转让金100000元。合同第九条约定了合同的变更和解除,其中第2条约定:“甲方不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上的”,第3条约定:“在租赁期间,租赁合同被解除的,因本合同终止使乙方遭受损失的,甲方应按乙方具体经营性损失支付赔偿金,但下列情况除外（一）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。（二）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（三）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。”合同第十条第2项约定：“甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方上述的赔偿金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金及所收取门面租赁押金。”上述合同签订后，原告向被告支付了门面转让金100000元，门面租金144000元，门面押金36000元，共计280000元。被告于2019年5月21日向原告出具了收条。原告即对门面进行装修，并于2019年6月26日经工商行政部门登记注册开始经营。后因原告申领经营餐饮所需相关许可证被拒，遂起诉来院。 庭审另查明,案涉“元通美食广场”用地系被告临时租用元通社区居民委员会的闲置土地，租期一年，即从2018年6月1日至2019年5月31日。2019年6月25日续签一年，即从2019年7月1日至2020年7月1日。2018年7月6日，绵阳科技城科教创业园区落实中央环境保护督查反馈意见整改工作领导小组办公室作出绵科创区环整改办通知。通知要求：一、请创业园街道办牵头，组织元通社区居委会查处元通社区美食广场非法占用集体土地行为，收回被占用集体土地。二、请区社发局查处元通社区美食广场无工商营业执照等手续问题。三、请区工商分局查处查处元通社区美食广场无工商营业执照等手续问题。四、请区住建局和区城管分局查处查处元通社区美食广场未批报建构造物、噪音和油烟扰民问题。 庭审中被告提供,2013年4月17日绵阳科技城科教创业园区管理委员会向市国土资源局报送的绵科创区管函，并附元通社区土地占用示意图。其主要内容“拟在元通社区修建社区公益设施项目(居民健身场所及活动室)，占地约26.22亩，现函请贵局办理手续”。但被告未提供市国土资源局的回函。庭审结束后，原告于2019年11月11日以“绵阳科创区黑胖子餐饮店”名义向绵阳科技城科教创业园区食品药品监督管理局申领《食品经营许可证》，该局作出绵科创食许不予受理《食品经营许可不予受理通知书》。 本院认为：原告基于开办餐饮的目的与被告签订《元通美食广场门面租赁合同》，对此合同目的被告是知晓的，该合同虽系原、被告在平等、自愿、协商一致基础上签订。但被告隐瞒了案涉土地无合法占用许可使用手续，其门面属临时建筑及被政府相关部门查处这一基本事实。致使原告取得租赁门面后，无法办理经营餐饮店所必须的《食品经营许可证》，从而导致原告签订合同的目的无法实现。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订的合同涉及的门面房系未经批准建设的临时建筑，且在一审法庭辩论终结前未经主管部门批准。虽然被告与元通社区签订有《临时用地协议书》。但这并不表示被告所承租的涉案土地取得了合法的用地手续、其修建的临时建筑就合法。故原、被告签订的《元通美食广场门面租赁合同》属无效合同。无效合同自始没有法律约束力。原告诉请解除双方签订的《元通美食广场门面租赁合同》，无法律依据，本院不予支持。本案中，原告虽未提起确认合同无效诉请。但对合同效力的审查，属于法院裁判权范围，法院仍应依职权进行审查。对于无效合同的后果，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损夫。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案诉争的门面虽然无合法手续，但原告已实际占有、使用该门面，故应向被告支付占有、使用期间的费用。本院参照双方合同约定的租金标准计算使用费。对于原告主张的损失问题。本院认为，原告租用门面的目的是开餐饮店，根据《食品经营许可管理办法》第二条“在中华人民共和国境内，从事食品销售和餐饮服务活动，应当依法取得食品经营许可。”的规定，原告在未取得食品经营许可证的情况下，仅办理了工商登记手续后，即装修购置设备开展经营活动。对此，原告存在主要过错。故原告主张的各项损失，应自行承担。被告抗辩的理由，与本院查明的事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡洋在本判决生效后十日内，将收取原告的门面押金36000元、转让金100000元返还原告吴伟豪。 二、被告胡洋在本判决生效后五日内,将收取原告的租金144000元在扣减原告应支付的实际占用门面天数(原告腾退门面之日)的占用费(按月租金12000元计算)后，返还原告吴伟豪。 三、驳回原告吴伟豪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5400元，由被告胡洋负担2400元，原告吴伟豪负担3000元。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐俊 二〇一九年十一月二十九日 书记员  史琳