广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16667号上诉人（原审被告）：广州市一建房地产咨询有限公司，住所地广州市海珠区新港西路****。法定代表人：贺新伟，该公司董事。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区明师教育培训中心，住所地，住所地广州市海珠区江燕路******iv>法定代表人：张健萍。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东花城工商高级技工学校，住所地广州市花都区狮，住所地广州市花都区狮岭镇海布村光明路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：邵宝华。委托诉讼代理人：林中佑，该校职员。上诉人广州市一建房地产咨询有限公司（以下简称一建公司）因与被上诉人广州市海珠区明师教育培训中心（以下简称海珠区明师教育）、广东花城工商高级技工学校（以下简称工商技工学校）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人一建公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判：一建公司罚没海珠区明师教育72000元租赁保证金；一建公司不用赔偿28583元给海珠区明师教育，上述金额合计100583元；3.4.一、二审诉讼费由海珠区明师教育承担。事实与理由如下：一、海珠区明师教育合同违约在先，屡次拖欠水电费，经多次催告后，仍然恶意不予补缴。一建公司多次通知海珠区明师教育违约。一建公司每月按期发催告函，并在本案及其他民事案件的多次庭审中，以及海珠区明师教育参与的场所下，明确表达海珠区明师教育存在违约行为，要按合同终止履行合同，罚没保证金并承担其他违约责任。因此按合同第六条第4点的约定，一建公司有钱罚没海珠区明师教育72000元租赁保证金，且无须赔偿28583元装修损失给海珠区明师教育。（2018）粤01民终5705号生效民事判决查明，广州城市职业学院（以下简称城市学院）出租涉案物业给一建公司，收取租金和水电费至2016年12月31日为止的银行证据流水清单。海珠区明师教育拖欠的水电费如下：（一）至今拖欠水电费的月份如下：2015年8月至11月、2016年2月、9月至12月，共9个月。（二）延迟缴纳水电费15日以上的月份如下：2015年8月至12月、2016年1月、2月。二、一建公司无须赔偿28583元装修费给海珠区明师教育。（一）根据合同第六条第4点，海珠区明师教育已经构成违约，违约责任由海珠区明师教育承担。（二）海珠区明师教育提出的与一建公司的合同中涉案二楼场地于2012年的装修工程含费消防费共计267114.13元，证据和理由不能成立。1.该场地实际使用年限自2012年3月至2017年5月，实际使用已经达5年多之久，现场已经残破不堪，而且按会计准则简易办公装修5年折旧，也已经折算完毕。2.海珠区明师教育与一建公司的合同因海珠区明师教育屡次长期拖欠水电费构成违约已经终止，一建公司本质上后续收取的仅仅是场地的占用费，况且海珠区明师教育没有通知一建公司，就涉案场地与城市学院签订自2016年10月1日至2017年5月5日的租赁合同，形成新的租赁关系。海珠区明师教育是在和城市学院新的租赁关系期间主张新租场地的装修费，与一建公司没有关系。3.涉案场地一直都是教学场地，不存在需要装修的情况，海珠区明师教育仅仅安装空调和添加办公用桌椅。海珠区明师教育提供的《装修合同》中没有显示的装修材料清单。海珠区明师教育搬走的清单显示空调搬走了，其在一审庭审中也承认搬走了空调等设施，而空调等设施是装修的价值重要部分并没有减除。4.一建公司在一审庭审中确认，二楼房间本来就是固定的，不用重新隔墙，而且有吊顶，所以原装修根本不需要投入太多资金。海珠区明师教育仅仅加了办公桌椅和隔板，而且都搬走了，没有减除这些办公用具的价值。5.海珠区明师教育提供的二楼的装修合同没有原件，仅仅是复印件的扫描，而且装修金额、装修时间、发票开票时间、发票金额，完全不一致，装修5月份就完成了，但是发票是12月份的，不符合常理和会计准则。装修合同涉嫌造假。按照谁主张谁举证的原则，一审法院要求海珠区明师教育对装修价值评估，但海珠区明师教育无法提供，应由海珠区明师教育承担举证不能的后果。6.海珠区明师教育提供的二楼装修合同竟然出现两份同样格式、同样地点、同样的面积、同样的内容、同样的装修公司，仅装修价格不同的合同，而且仅仅是复印件的扫描件。两份合同连签约日期都没有，显然是造假的。8.一审庭审中，海珠区明师教育表示投入的装修无法提供第三方对装修的价值评估。9.海珠区明师教育提供的发票没有注明场地在哪里，海珠区明师教育事实上在广州有一百多个教学点，无法证明装修费是发生在本案的教学点的装修费。综上，一建公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人海珠区明师教育二审答辩称：一建公司上诉的事实理由认为海珠区明师教育拖欠其水电费，有权罚没保证金，但其在上诉状中所称海珠区明师教育拖欠水电费的时间是2015年8月份到2016年2月份，但在一审主张的是2016年8月份到12月份，两者存在矛盾。一建公司没有提供催告海珠区明师教育缴纳水电费的通知。按照双方惯例，都是一建公司在向海珠区明师教育发出缴费通知书后，海珠区明师教育才缴纳水电费，但是海珠区明师教育至今都没有收到这些水电费通知书。另外，双方签订的租赁合同没有约定，海珠区明师教育迟延缴纳水电费，一建公司就可以没收保证金，一建公司主张没收保证金没有合同依据。2016年10月份，涉案场地由业主城市学院实际控制，海珠区明师教育只能向城市学院缴纳租金。海珠区明师教育认为一审法院所酌情判决的赔偿金数额是非常低的，不足以弥补海珠区明师教育的装修损失，学校的声誉、生源的损失。为了避免诉累，海珠区明师教育才没有提起上诉。综上，一建公司的上诉理由不充分，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人工商技工学校二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。由于工商技工学校和海珠区明师教育签订的房屋租赁合同权利义务已经终止，且海珠区明师教育和一建公司另行签订了房屋租赁合同。因此，工商技工学校并非本案适格被告。海珠区明师教育于2019年1月8日诉至一审法院，请求判令：1.一建公司、工商技工学校共同退还海珠区明师教育租赁保证金72000元；2.一建公司、工商技工学校共同承担海珠区明师教育新场地的装修折旧损失96457.88元；3.一建公司、工商技工学校承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年12月海珠区明师教育（乙方）与一建公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将广州市海珠区新港西路xxx号x楼343平方米现租给乙方；2.租赁期2015年8月4日至2018年5月2日；2，2016年8月29日—2017年8月28日月租金37800元、2017年8月29日—2018年5月2日月租金39690元；3.乙方向甲方交纳租赁保证金72000元。租赁期满后，甲方应将保证金无息退还给乙方；等等。合同签订后，海珠区明师教育按合同的约定支付了租赁保证金72000元给一建公司，一建公司也将出租的房屋交给海珠区明师教育使用。2015年3月12日，一建公司、工商技工学校发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》，主要内容：程控楼各租赁客户：从2015年3月12日起，程控楼各租赁客户租金和水电费变更缴费银行账户如下，直至合同期满（含2015年3月12日前未及时缴纳的欠费）：开户行：中国工商银行广州石牌支行账号：36×××10，开户名：广州市一建房地产咨询有限公司。广东中为工商技工学校已经将该场地租赁使用权的责任、权利、义务完全转让到广州市一建房地产咨询有限公司（法定代表人：贺新伟）直到合同期满，合同到期后，由广州市一建房地产咨询有限公司负责清退保证金。2016年9月，海珠区明师教育收到广东广信君达律师事务所出具的《律师函》，主要内容是：涉案场地的业主广东城市职业学院与工商技工学校签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月14日到期，合同期满后，业主未与任何第三人签订新的租赁合同。收到上述函件后，海珠区明师教育于2016年10月开始将涉案场地的租金直接支付给涉案场地的业主广州城市职业学院。2017年5月5日，海珠区明师教育完全撤离涉案场地，搬到新的办学地点。在一审庭审过程中，海珠区明师教育提供了如下证据：《2015年明师教育集团装修单项工程承包合同》及付款发票，拟证明涉案场地在2015年进场装修时共花费267114.13元，按此计算平均每平方米约700至800元。一建公司确认海珠区明师教育进场时确有装修，但不确认装修的费用，同时认为海珠区明师教育在撤离场地时已经搬走了所有的设备，不存在损失问题。双方确认因涉案场地已交还给业主，所以现无法对场地的装修进行评估。另查明，工商技工学校原名为：广东中为工商技术学校，后名称变更为：广东花城工商技工学校。一审法院认为，一、关于一建公司、工商技工学校的责任问题。因租赁合同是由一建公司与海珠区明师教育签订，合同出租方的的权利义务也是由一建公司负责履行，工商技工学校不是合同的相对方，故海珠区明师教育要求工商技工学校在本案中承担责任，依据不足，一审法院不予支持。二、关于租赁保证金问题。海珠区明师教育在收到涉案场地业主的律师函件，明确知道一建公司在2015年9月14日后已经没有权利将涉案场地转租给海珠区明师教育的情况下，于2016年10月开始将涉案场地的租金直接支付给涉案场地的业主广东城市职业学院，至此，海珠区明师教育与一建公司签订的租赁合同已经实际解除。由于造成合同提前解除的原因在于一建公司，故海珠区明师教育要求一建公司退还租赁保证金72000元，符合法律的规定，一审法院予以支持。一建公司辩称，海珠区明师教育的主张已超过诉讼时效，依据不足，一审法院不予采纳。三、关于装修损失问题。一审法院认为，由于一建公司的原因导致合同的提前解除的损失计算，应当根据合同约定的承租期限和余下不能使用的时间、原来装修的费用等因素综合认定。海珠区明师教育提出进场时装修花费267114.13元，虽然有海珠区明师教育提供的合同及发票为证证实，但由于合同没有原件也没有具体装修的明细清单，参照普通培训机构课室的装修要求，海珠区明师教育主张的装修单价在每平方米700至800元之间，价格过高，一审法院不予采纳。根据生活常识，一般装修的折旧时间也在6年左右，所以应按六年的时间计算折旧损失。海珠区明师教育与一建公司签订的租赁合同约定的租赁时间为2年9个月，海珠区明师教育实际的使用时间为1年9个月，余下1年时间不能使用。参照上述原则计算，一审法院酌定装修折旧损失为28583元，超出部分一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，于2019年6月3日判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市一建房地产咨询有限公司返还租赁保证金72000元给原告广州市海珠区明师教育培训中心；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市一建房地产咨询有限公司赔偿装修损失28583元给原告广州市海珠区明师教育培训中心；三、驳回原告广州市海珠区明师教育培训中心其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3669.2元，由广州市海珠区明师教育培训中心负担1669.2元，广州市一建房地产咨询有限公司负担2000元。二审期间，一建公司提交：2015年7月1日至2016年9月30日的银行流水清单，拟证明海珠区明师教育与一建公司在履行合同期间，恶意拖欠15个月的水电费，按照合同第六条第4点的约定，保证金应予没收。海珠区明师教育质证称：该份证据不是新证据，海珠区明师教育不予质证；对该证据真实性认可，但其主张的证明内容不予认可，与一建公司在上诉状中主张欠付水电费的事实不符。工商技工学校称：不清楚前述证据，不发表质证意见。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，一建公司于二审庭后提交：1.催告函，拟证明一建公司已于2014年1月15日、11月1日、11月12日多次发函通知各租户并张贴催缴水电费，该证据已经（2016）粤民初7989号生效判决认定。2.城市学院的起诉状，拟证明2016年9月29日，城市学院诉一建公司、工商技工学校及大楼所有分租共十几户包括海珠区明师教育在内，城市学院在诉讼中撤销对所有分租户的起诉，一建公司多次在该案庭审中告知海珠区明师教育等其他分租户违约并索要拖欠的水电费。3.（2016）粤0105民初7989号民事裁定书、4.（2017）粤01民管终410号民事裁定书，证明内容同证据2。5.穗公海撤案字（2018）00180号撤销案件决定书，拟证明海珠区明师教育向海珠区经侦大队控告一建公司法定代表人涉嫌合同诈骗，在经侦大队侦查过程中，一建公司明确表示海珠区明师教育存在违约行为，要按合同终止履行合同，没收保证金并承担其他违约责任。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对一建公司的上诉主张，认定如下：一、关于租赁保证金的问题。一建公司主张海珠区明师教育屡次拖欠水电费，有权没收租赁保证金，但并未提供充分证据证明其已明确告知海珠区明师教育应付水电费具体金额以及有效催收。另外，海珠区明师教育与一建公司签订《房屋租赁合同》约定租期届满日期为2018年5月2日，但海珠区明师教育于2016年9月收到律师函件称涉案场地业主与一建公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月14日到期，故海珠区明师教育于2016年10月开始将涉案场地的租金直接支付给涉案场地业主，并于2017年5月5日被迫搬离场地。海珠区明师教育与一建公司之间的租赁合同已实际解除。因此，造成合同提前解除的责任在于一建公司。一建公司理应向海珠区明师教育退还租赁保证金72000元，一建公司对此提起的上诉主张，依据不足。二、一建公司上诉主张不应向海珠区明师教育支付装修费用28583元的问题。因涉案租赁合同提前解除的责任在于一建公司，一审法院对海珠区明师教育提供的装修费用的证据，已综合具体案情及生活常识，参照普通培训机构课室的装修要求、使用折旧情况等进行考量，适用自由裁量权酌情确定一建公司应向海珠区明师教育赔偿装修损失28583元，属公平合理。一建公司虽对此结果有异议，但并未提供充分证据予以推翻，故本院不予支持。三、一建公司二审庭后提交的材料均形成在一审判决之前，不属于二审新证据，且与本案待证事实无关，本院不组织质证。另外，对于一审判决其他内容各方均无异议，本院不再赘述，并予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人一建公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2311.70元，由上诉人广州市一建房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十一月二十八日书记员  莫善友