广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1335号上诉人（原审原告）：林伟业，男，1983年7月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：刘常斌，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智（阳西）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司员工。上诉人林伟业与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服阳江市江城区人民法院于2019年4月24日作出的（2019）粤1702民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林伟业上诉请求：一、变更一审判决第一项为，丰怡公司向林伟业支付逾期交房违约金（以540871元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止；至2019年4月23日一审法庭辩论终结时的违约金暂为30559.21元）；二、本案一、二审诉讼费由丰怡公司承担。事实与理由：一、一审法院擅自调低逾期交房违约金标准依法无据。1.涉案商品房买卖合同是丰怡公司制定的格式合同，丰怡公司理应遵守合同约定。2.涉案商品房买卖合同是双方真实意思表示，其中对于逾期交房违约金的约定也没有违反法律法规强制性规定。3.丰怡公司逾期交房给林伟业造成很大的损失，包括租金损失，装修成本的增加，交涉逾期交楼所耗费的时间、精力和物力，亦给林伟生活、工作及子女读书造成不便，即使丰怡公司按该约定标准支付违约金也是难以弥补林伟业的损失；且违约金除了补偿性质外，还具有惩罚性质。4.一审在丰怡公司提供证据证实逾期交房违约金约定过高的情况下自行调整违约金不当，亦违反公平原则。5.一审法院在审理与本案同一系列的商品房买卖合同纠纷案件中，对于逾期交房60日以内的违约金，一审法院确定按照日万分之三标准计算，但对于逾期交房超过60日的违约金，一审法院却调整为按照日万分之二点五的标准计算，对林伟业不公平。二、一审法院以交房时间未确定、违约金有变化为由将逾期交房违约金计算至一审庭审辩论终结时不当。违约金总额虽未能确定，但计算标准是确定的，法院可载明违约金的计算标准与期间，该处理与违约金会发生变化并不矛盾。一审将逾期交房违约金只计至一审庭审辩论终结之日，造成买受人需要再次提起诉讼，增加当事人诉累，有悖司法便民原则，故本案逾期交房违约金应计算至实际交房之日止。丰怡公司辩称：一、林伟业请求丰怡公司按照日万分之五的标准计付逾期交房违约金过高，一审判决调低违约金符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定。造成xxx小区xxx-xxx幢商品楼无法按期交付给业主是丰怡公司前董事的原因造成，丰怡公司不同意按业主的请求支付逾期交房违约金，但为了取得业主的理解，故缓和地表达希望“在交付楼房前与业主协商因逾期交房所导致的经济补偿方案”，实际上就是不同意按照林伟业提出的标准计付违约金，林伟业主张丰怡公司没有提出调整违约金的请求不符合事实。基于客观缺乏资金的现状，如果给予过高的违约金，丰怡公司将无法完善丰怡豪庭其他后续项目，影响整体居住环境，不利于小区利益，丰怡公司请求调低违约金。二、丰怡公司只是因客观原因导致逾期交房，商品房买卖合同约定的违约金是针对业主逾期使用房屋所产生的经济损失所作的补偿，与完全没有房屋交付属于不同情况。xxx小区xxx-xxx幢住宅楼已在2018年12月31日前完成大部分工程，由于后期建设资金尚未到位，造成小部分工程未完工，因而延误了交付楼房给业主使用的客观情况。虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对逾期交房约定按日万分之五的标准计付违约金，但该违约金约定明显过高，按照目前的经济状况，丰怡公司确实没有经济能力支付；而且，该《商品房买卖合同（预售）》是在公司前任法定代表人被免职的情况下签订的，不能代表丰怡公司的真实意思。林伟业一审提出的逾期交房经济损失亦超出丰怡公司可以预见或者应当预见到的因违反合同而可能造成的损失，丰怡公司遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，请求调整逾期交房违约金。但丰怡公司认为一审法院判决按日万分之二点五的标准计付逾期交房违约金仍过高，已上诉请求调整为按照购房总额的0.5%计算。违约金是经济补偿性质，如果按过高的标准支付违约金，必然造成丰怡公司无法完成剩下的项目工程，影响整个丰怡豪庭小区今后的经营管理，且林伟业主张因逾期交房造成其租金损失以及增大装修成本等经济损失，但没有提供证据予以证实，其上诉请求不应获得支持。三、一审判决逾期交房违约金自2019年1月1日起计至一审庭审辩论终结日并无不当，不能因此认定会造成当事人讼累。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回林伟业诉讼请求。事实与理由：因丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给林伟业。鉴于上述情况，为方便丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算仍属过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给林伟业。林伟业辩称：与上诉的理由一致。林伟业一审起诉请求：一、丰怡公司向林伟业支付逾期交房的违约金（以540871元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止，至2019年3月2日起诉时止，违约金暂为16496.57元）；二、丰怡公司为林伟业履行协助办理xxx小区xxx房不动产权证的义务；三、丰怡公司向林伟业支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2704.36元；四、丰怡公司向林伟业退还办证税费7920元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月4日起计至办证税费退清时止，至2019年3月2日起诉时止，利息暂为712.8元）；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月9日，林伟业（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给林伟业，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为540871元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年8月4日前支付首期房价款162871元，占全部房价款的30%，余款378000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。林伟业和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2017年8月4日，林伟业支付了代收代缴办证税费7920元给丰怡公司，并于2017年9月13日付清全部购房款共540871元给丰怡公司。由于丰怡公司未按合同约定交付房屋给林伟业，林伟业遂向一审法院提起本案的诉讼。一审庭审中，林伟业与丰怡公司双方对涉案房屋未办理初始登记的事实予以确认。一审法院向林伟业释明在此情况下未能办理房产证，但林伟业仍坚持其诉讼请求。另外，丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修基金专用对账簿，拟证明其代林伟业缴交了房屋维修基金7920元。一审法院认为：林伟业与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，林伟业已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给林伟业，但至本案开庭审理时（2019年4月23日）丰怡公司都未交付商品房给林伟业，丰怡公司逾期已超过60天，林伟业选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，故酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房时间应从2019年1月1日起计算，至于计至何时的问题，本案中，一审庭审辩论终结前，丰怡公司逾期交房的违约金是可以确定的，一审庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案逾期违约金应暂计至一审庭审辩论终结时，即丰怡公司应按合同约定支付2019年1月1日至2019年4月23日的违约金15279.61元（540871×0.00025×113天）给林伟业。2019年4月23日之后的违约金，林伟业今后可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，林伟业未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房至今未办理房屋交接，林伟业该请求没有事实和法律依据，应不予支持。林伟业可在涉案商品房交付使用后丰怡房产公司未能在约定的时间内办理房地产权证时，再另行提起诉讼。关于代缴办证税费7920元及其利息的退还问题，由于丰怡公司已用办证费用代林伟业支出房屋维修基金7920元，有住宅专用维修资金专用对账簿及缴费发票为证，故丰怡公司已无剩余费用需退还给林伟业。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现林伟业请求丰怡公司协助办理不动产权证登记手续，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，林伟业不同意变更该项请求，故林伟业的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金15279.61元给林伟业；二、驳回林伟业的其他诉讼请求。一审案件受理费247元，由丰怡公司负担136元，由林伟业负担111元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林伟业与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点的问题是涉案商品房的逾期交房违约金应如何计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，林伟业未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定林伟业的损失的参考标准。林伟业与丰怡公司在《商品房买卖合同（预售）》约定如果因出卖人的原因造成房屋超期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5”，意味着丰怡公司每日应承担的逾期交房违约金为252.44元（540871元×0.0005），即丰怡公司每月应承担的逾期交房违约金为7573.2元（252.44元×30天），明显超过当地同地段同类型房屋的租金水平，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算并无不妥，本院予以维持。因涉案房屋是否能交付、何时交付未能确定，一审将逾期交房违约金暂计至一审法庭辩论终结之日，并判决丰怡公司支付逾期交房违约金15279.61元给林伟业，处理并无不妥，本院予以维持。林伟业上诉请求逾期交房违约金应计至房屋实际交付之日止，理据不足，应不予支持；丰怡公司上诉请求将逾期交房违约金调整为按总房价的0.5%计算，亦缺乏依据，应不予采纳。综上所述，林伟业与丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由林伟业负担181元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担182元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十一月十一日法官助理李凤霞詹礼迪书记员刘小颜陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。