辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终2108号 上诉人（原审原告）：张海强，男，1981年9月4日出生，汉族，户籍地东港市，现住东港市。 委托诉讼代理人：侯巍（张海强妻子），户籍地东港市，现住东港市。 委托诉讼代理人：单哲宽，辽宁鑫磊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东港市康德物业服务有限公司，住所地东港市。 法定代表人：由淑杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：隋惠阳，男，该公司副经理。 上诉人张海强因与被上诉人东港市康德物业服务有限公司（以下简称康德物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省东港市人民法院（2019）辽0681民初3153号事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张海强的委托诉讼代理人单哲宽、被上诉人康德物业的委托诉讼代理人隋惠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海强上诉请求：撤销东港市人民法院（2019）辽0681民初3153号民事判决；发回重审或驳回康德物业的诉讼请求。涉诉一、二审费用由被上诉人康德物业承担。事实和理由：一、世纪新村小区业主委员会成立不合法，被上诉人康德物业进驻小区不合法。1、根据2015年《业主委员会成立条件及程序》的相关规定，“业主委员会筹备小组应将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主”，但是至今上诉人张海强未收到、签收上述书面材料和通知，不能代表张海强意愿，故世纪新村小区业主委员会成立程序不合法。2、张海强对康德物业进驻小区不知情，也没有接到提前告知、征求张海强意见等相关事项，属于不合法业主委员会与康德物业擅自签订的物业合同。3、合同中使用格式条款，侵犯了业主权利。康德物业是三级公司，收费标准是每月每平方0.5元，如果无故不按时缴纳就按0.7元（这是二级公司收费标准）收取属霸王条款。二、根据《物权法》第七十六条“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。”1、康德物业将张海强购房时已经购买合法所得的院内公摊面积私自划分170个左右的停车位，收取停车位费，造成张海强误认为停车位费就是物业费，康德物业进驻期间从未跟张海强追缴过物业费，到第三年诉讼时效即将到期时康德物业将张海强提起民事诉讼，张海强认为这是不正当的营销手段，故张海强要求康德物业返还停车费一年720元，三年共计2160元。东港法院对此置之不理，肯请丹东中院作出公正判决。2、康德物业一审时提供的《物业服务合同》没有物业费缴费时间的具体规定，只有合同起止时间为2015年10月1日至2020年10月1日两个时间节点，故张海强认为此合同约定在2020年10月1日合同终止前缴费即可，合同约定不明确，即便收费也应当书面通知张海强并约定缴费时间，现有情况张海强不属于违约。三、康德物业提供的合同真假不明，造成张海强无法履行合同。据康德物业一审时提供的《物业服务合同》只有乙方印章，无甲方印章，并且多处手写涂改，无法确定真伪，应视为无效合同。四、因上述原因，世纪新村小区有上百户业户没有缴纳物业费，而康德物业采取单个起诉的方式进行诉讼，既浪费了司法审判资源，也不利于各业户表达诉求。另康德物业的资质期限为2年即2016年9月27日至2018年9月26日止，故康德物业在2016年9月27日以前和2018年9月26日以后没有经营资质，属于违法经营，没有资格收取相应的物业费或车位费等；政府批准其收费项目仅有住宅0.7元，车库0.35元，没有资格收取车位停车费，收取的车位费用应当与物业费相抵消；签订合同是2015年9月，康德物业没有取得经营资质，该合同应当是无效合同，没有约定效力，康德物业依据该合同向张海强要求支付物业费没有事实和法律依据；物业合同中住宅0.7元调整为0.5元是对其权利的放弃，一审法院不应当按0.7元的标准予以判决，合同中约定无故不交纳按0.7元收取，张海强没有交纳物业费不是无故，是有原因的，是因为康德物业卫生清扫不及时等；康德物业没有按时维修公共区导致房屋漏水，路灯损坏等问题是违反合同约定义务，是违约行为，张海强作为业主有权拒付物业费。 康德物业辩称，新世纪新村小区业委会成立的合法性与康德物业无关，是另一种法律关系；物业合同本身就是格式条款，是合同双方参照住建部门规定，旨在维护双方利益，即社会和谐等多方面的物业合同范本基础上签订的，不存在侵害某一方的权益；物价部门给康德物业批复的收费标准：住宅0.70元每平方米，车库0.35元每平方米康德物业世纪新村业委会签订的合同中体现了康德物业收费0.70元每平方米的合法性；关于小区内规划的停车位问题。《物权法》第76条的内容为业主决定建筑区划内重大事项及表决权。第74条车位车库的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。张海强承租小区规划的停车位三年之久又称不知道有物业公司进驻服务，实属矛盾；关于物业费催缴问题，康德物业每年收费到期日提前15天在小区进出口各单元门口醒目位置张贴收费通知，并对以往欠费业主的进户门张贴催费通知；小区先后经历了开发商前期物业、小区业委会自治，到外聘两任物业，最终变成弃管小区，是个别业主以各种理由拖欠或拒交物业费。康德物业进驻该小区，当期收费就有近400多户。康德物业选出具有代表性的几户欠费业主，通过司法程序解决，并没有将欠费的业主全部起诉，正是考虑节省司法审判资源。康德物业新的营业执照是2017年更换的，资质证书住建部门已经不予更新、变更、更换；广场的路灯是因为二三楼业主反映路灯太亮，所以在晚上十点左右就关闭了；房屋漏水问题是房屋质量问题，物业合同中没有规定需要给业主维修房屋，康德物业向有关部门申请房屋维修基金。 康德物业向一审法院起诉请求：判令被告给付原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费4618.08元。 一审法院认定事实：被告张海强系东港市世纪新村小区xx号楼东x单元xx、xx室（建筑面积183.257平方米）业主，原告为该小区提供物业服务。2015年9月4日，原告与该小区的业主委员会签订《物业服务合同》一份，确定2015年10月1日至2020年10月1日期间，由原告为该小区提供物业服务，物业费标准为每平方米每月0.5元（含卫生费），每台车位收费60元，全年720元，无故不按时缴纳物业管理费者按物价局批示的0.7元收取。2015年9月15日，东港市物价局作出东价费备[2015]10号《关于“世纪新村”小区物业服务收费标准备案的通知》，该通知载明，同意对原告的物业服务收费标准进行备案，其中住宅物业服务收费标准为0.7元/月/平方米。 2016年1月1日至2018年12月31日，被告作为小区业主未向原告交纳此期间的物业服务费，按每平方米每月0.7元计算，被告应付物业费为4618.08元（183.257平方米×0.7元/平方米×36个月）。此款被告至今未给付原告。 一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。东港市世纪新村小区业主委员会与原告签订涉案物业服务合同后，原告在合同期限内为被告提供了物业服务，被告应当支付相应的物业服务费，拒不支付系违约行为，应当承担继续履行的违约责任。关于被告称原告收取停车位费不合理一节，因原告与业主委员会签订的《物业服务合同》中已对停车位费的收取进行了约定，原告按照此约定进行收费并无不当，被告认为原告应当向其公示停车位费去向的主张与本案不属同一法律关系，本案不予调整。被告称原告从未通知过其交纳物业费，因原、被告均负有合同义务，原告的义务为提供物业服务，被告的义务为缴纳物业服务费，现被告以原告没催缴为由，拒绝缴纳物业费，无法律依据。关于被告提出原告对部分业主在停车位处私搭乱建置之不理，因该行为系业主的个人行为，原告作为服务性企业，并无行政执法权，即使业主不能按照要求文明、合理的使用公共用地，亦不应将责任直接归于物业公司，若被告确因该行为受到妨害，可以向对其造成妨害的有关人员主张权利，故被告的该项抗辩意见不成立。被告所述房屋漏水问题，因被告在本案中未提供证据证明，本案不予一并调整。被告提出的小区卫生清扫不及时、小区绿化不到位、路灯损坏无人维修、小区北门无人看管等问题，被告虽提供照片打印件加以证明，但该证据并不足证明上述状态为长期、持续性，被告以此作为拒绝交纳物业费的依据不足，该院不予支持。被告称小区常年有外来人员跳广场舞，若该行为确实对被告的正常休息造成了影响，被告可以向有关部门反应处理，该行为并不属于业主拒付物业费的正当理由。但原告作为服务单位，应广泛听取业主意见，进一步提高物业服务质量，让业主能够享受到更加完善的物业服务。判决：被告张海强于本判决生效后十日内给付原告东港市康德物业服务有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4618.08元。案件受理费30元，由被告承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人张海强提交光盘一张。证明公共区域漏水导致上诉人房屋漏水被上诉人应当进行维修。 被上诉人康德物业质证认为：有异议，没有公共区域漏水情况，有个别住户漏水情况。康德物业是2015年10月15日进驻的，在2015年3、4月份启动过房屋维修基金，对房屋和屋面进行过维修。 被上诉人康德物业提交新世纪业委会出具的证明。证明新世纪新村小区有573户，其中工商户70户，现在460户交纳了物业费。 上诉人张海强质证认为，对真实性有异议，没有经手人签字，不符合证据要件。原业主委员会任期已经届满，新业主委员会没有选举成立，故不可能为康德物业出具任何证据，如果是原业主委员会出具的也不具有法律效力，并且其证明内容与康德物业在一审中提供的物业合同相互矛盾，故不予认可。 本院认证认为，对张海强二审提交的证据，康德物业没有异议，本院予以采信。对康德物业二审提交的证据的真实性张海强提出异议，且该证据没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，仅加盖公章，不符合证据的形式要件，本院不予认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务，业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行缴纳物业费的义务。被上诉人康德物业与东港市大东管理区世纪新村小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，上诉人张海强与被上诉人康德物业均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”康德物业按物业服务合同的约定提供了相应的服务，张海强亦应按合同约定履行缴纳物业费的义务，张海强以物业服务存在瑕疵，不予缴纳物业费，没有法律依据。业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝缴纳物业管理费。关于康德物业收取物业服务费的标准问题，因张海强未能提出拒绝缴纳物业服务费的充分理由，故康德物业按物业服务合同约定的0.7元收取物业服务费，符合合同的约定。关于康德物业企业资质的问题，2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消物业服务企业二级及以下资质认定，张海强主张康德物业没有经营资质，合同无效的理由，没有事实和法律依据。 综上所述，张海强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张海强负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯维忠 审判员  李存林 审判员  房春堂 二〇一九年十一月二十八日 书记员  王 菲