重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初1354号原告（反诉被告）：唐兴波，男，1986年2月9日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：彭金，重庆渝敏律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨龙，男，1986年10月3日出生，土家族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：罗建中，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：万茂，重庆扬义律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，营业场所重庆市沙坪坝区小龙坎新街22号，统一社会信用代码9150000076591754XU。负责人：王文宇，行长。委托诉讼代理人：李静怡，女，系该行工作人员。原告（反诉被告）唐兴波与被告（反诉原告）杨龙、第三人交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称“交行沙坪坝支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐兴波的委托诉讼代理人彭金，被告（反诉原告）杨龙的委托诉讼代理人罗建中，第三人交行沙坪坝支行的委托诉讼代理人李静怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告唐兴波向本院提出诉讼请求：1.判令解除唐兴波与杨龙于2018年10月17日签订的《重庆市房地产买卖合同》；2.判令杨龙向唐兴波返还购房定金196000元；3.判令杨龙向唐兴波支付解除合同违约金116000元。事实和理由：2018年10月17日，唐兴波与杨龙签订《重庆市房地产买卖合同》，约定杨龙将位于重庆市江北区东方港湾小区X号X-X房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给唐兴波。合同签订后，唐兴波向杨龙支付了购房定金196000元。后杨龙不愿意继续履行合同，要求提高总成交价，并拒绝接受剩余定金及购房款，并声称系唐兴波迟延支付定金导致合同无法继续履行，其行为已构成违约。本诉被告杨龙辩称：唐兴波诉称的事实和理由均不属实，真实情况是：1.唐兴波未按约定支付定金及购房款，构成违约；2.根据合同约定，付款方式为转账支付，故唐兴波知晓杨龙账户信息，不存在拒绝收款的事实；3.杨龙并未提高售价。第三人述称：请求法院依法判决。反诉原告杨龙诉称：1.判令解除唐兴波与杨龙于2018年10月17日签订的《重庆市房地产买卖合同》；2.判令唐兴波向杨龙支付逾期付款违约金495000元（以1100000元为基数，从2018年11月28日起至2019年2月27日止，按日千分之五的标准计算）。事实和理由：2018年10月17日，唐兴波和杨龙签订《重庆市房地产买卖合同》，约定杨龙将涉讼房屋出售给唐兴波；唐兴波应于2018年10月17日向杨龙支付购房定金260000元，于2018年11月28日付清全款。合同签订后，唐兴波仅支付了部分定金196000元，并表示因其欲转卖房屋的受让方未付款，故其拒绝继续付款。因唐兴波违约，导致杨龙无法提前偿还银行贷款而被第三人另案起诉，给杨龙造成经济损失。综上，唐兴波违约，杨龙有权解除合同并要求其承担违约责任。反诉被告唐兴波辩称：1.因杨龙未提供涉讼房屋产权信息以及其配偶同意出售房屋的证明材料，唐兴波才拒绝付款，导致合同无法继续履行；2.唐兴波不存在违约行为。第三人述称：请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.唐兴波举示的《重庆市房地产买卖合同》《收条》、5份《电子银行业务回单（付款）》、《民事裁定书》《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》，结合杨龙及第三人质证意见，本院均予以采信；2.杨龙举示的《民事起诉状》，结合唐兴波及第三人质证意见，本院予以采信；3.第三人举示的贷款信息，结合唐兴波、杨龙质证意见，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨龙系涉讼房屋所有权人。2018年10月17日，杨龙作为甲方、唐兴波作为乙方，签订《重庆市房地产买卖合同》，约定甲方将该房屋出售给乙方；总成交价为1160000元；乙方于2018年10月17日向甲方支付购房定金260000元，当甲方收到房屋定金之日起不得再将房屋转售给第三方或以任何原因拒绝不卖，如违约将双倍偿还定金；支付定金后乙方如因任何原因拒绝购买房屋，甲方有权不退还定金；甲方全力配合乙方完成相关的过户交易手续，并提供真实有效的相关资料；乙方有权过户到指定人名下；过户时间双方约定之日共同完成；按揭贷款款项以银行实际批复为准；甲乙任何一方原因导致逾期进行权属交割的，由违约方按日向守约方支付房款的万分之五的违约金；乙方逾期付款的，由乙方按日向甲方支付应付房款的万分之五十的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，无论合同是否履行，乙方均应按日向甲方支付应付房款万分之五十作违约金；甲方逾期交房的，由甲方按日向乙方支付已付房款万分之五十的违约金；逾期超过30日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除合同之日起10日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。2018年4月24日，唐兴波向杨龙转账支付40000元。2018年9月19日，唐兴波妻子冯娟向杨龙转账支付20000元。2018年10月17日，杨龙向唐兴波出具《收条》，载明已于2018年10月17日前收到定金60000元，另外款项以今日银行卡到账为准，并载明收款账户。2018年10月18日、2018年10月19日、2018年10月21日，唐兴波分别向杨龙转账支付50000元、56000元、30000元。2018年11月21日，唐兴波向本院申请诉前保全，请求对杨龙名下涉讼房屋采取保全措施，并支付保全费5000元。起诉前，杨龙与唐兴波均未向对方发出过解除合同的通知。庭审中，唐兴波有如下陈述：1.唐兴波解除合同的依据是杨龙不提供其配偶同意出售房屋的证明材料，构成根本违约；2.唐兴波主张违约责任的依据是参照合同约定的逾期交房违约金酌情主张；3.杨龙主张的逾期付款违约金标准过高，请求法院予以调减。杨龙有如下陈述：1.杨龙愿意退还唐兴波已支付的定金；2.唐兴波主张的解除合同违约金标准过高，请求法院予以调减。本院认为，杨龙与唐兴波签订的《重庆市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。1.违约问题。唐兴波主张杨龙未提供配偶同意出售房屋的证明材料，构成根本违约；因涉讼房屋登记在杨龙一人名下，物权具有公示公信效力，其配偶是否同意出售房屋并不影响合同履行，故杨龙不构成根本违约。根据合同约定，唐兴波应于2018年10月17日支付购房定金260000元，现已逾期，构成违约。2.合同解除问题。如前所述，唐兴波主张杨龙根本违约，以此行使法定解除权没有事实依据，故关于唐兴波主张解除合同的请求，本院不予支持。唐兴波逾期付款超过30日，杨龙享有约定解除权，杨龙未在提起反诉前向唐兴波发出过解除合同的通知，并于2019年2月27日提起反诉，本院于同日向唐兴波送达反诉状副本，视为唐兴波于该日收到解除合同的通知，故《重庆市房地产买卖合同》于该日解除。合同解除后，杨龙同意向唐兴波退还购房定金，故关于唐兴波主张杨龙退还定金196000元的请求，本院予以支持。3.违约金问题。如前所述，唐兴波主张杨龙支付违约金没有事实依据，故关于唐兴波该项诉讼请求，本院不予支持。唐兴波违约，应当依约支付违约金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，本院酌情将违约金调减为66000元，关于杨龙主张唐兴波支付逾期付款违约金超过前述金额部分的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐兴波与被告（反诉原告）杨龙于2018年10月17日签订的《重庆市房地产买卖合同》于2019年2月27日解除；二、被告（反诉原告）杨龙于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）唐兴波返还购房定金196000元；三、原告（反诉被告）唐兴波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）杨龙支付逾期付款违约金66000元；四、驳回原告（反诉被告）唐兴波的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15240元，减半收取计7620元，由原告（反诉被告）唐兴波负担5510元，由被告（反诉原告）杨龙负担2110元；反诉案件受理费15240元，减半收取计7620元，由原告（反诉被告）唐兴波负担5620元，由被告（反诉原告）杨龙负担2000元；保全费5000元，由原告（反诉被告）唐兴波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 卢玉萍二〇一九年十一月一日法官助理 甘 霖书 记 员 丁变合