湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初2845号原告（反诉被告）：费海民，男，1981年11月2日出生，汉族，户籍所在地湖北省阳新县。委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶楠，湖北敏讷律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市天道隆发房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区大集街钟陵街。法定代表人：高庆寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛，湖北松之盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅梦元，湖北松之盛律师事务所律师。原告费海民与被告武汉市天道隆发房地产开发有限公司（以下简称天道隆发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，被告天道隆发公司提出反诉，本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）费海民及其委托诉讼代理人马剑伟，被告（反诉原告）天道隆发公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费海民向本院提出诉讼请求：1、被告天道隆发公司向原告费海民支付违约金7646.61元（以531015元为基数，按日万分之三的标准，从2017年1月1日计算至2017年2月17日共计48天）；2、被告天道隆发公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月26日，原、被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告向被告支付购房款531015元，购买被告开发建设的万国集锦园(国创青云）第4幢2单元1403号房屋。根据合同约定，被告应当在2016年12月31日前将房屋交付给原告，但被告通知原告2017年2月18日开始办理房屋交付手续，被告逾期交房48天，应支付逾期交房违约金7646.61元，但被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告天道隆发公司辩称，根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六补充协议第五项第4条规定，如因出卖人原因导致本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，未超过90日的，我方不应承担违约责任，且合同约定逾期交房违约金过高，请法院依法调整。反诉原告天道隆发公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告费海民向反诉原告天道隆发公司支付逾期付款的违约金1092元（以420000元为基数，按日万分之二的标准，从2016年10月26日计算至2016年11月8日共计13天）；2、反诉被告费海民向反诉原告天道隆发公司支付律师费5000元；3、反诉被告费海民承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月21日，天道隆发公司作为出卖人向费海民出售位于武汉市蔡甸区“万国集锦园”小区第4幢2单元1403号房屋一套，总价为531015元，并签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定费海民以分期付款的方式支付购房款，即签订合同之日一次性支付商品房首付款111015元，余款420000元通过银行贷款的方式支付，若在本合同签署后30日内，即2016年10月26日前按揭款未全额到达出卖人账户，视为买受人逾期付款。如因买受人逾期付款，出卖人起诉或者仲裁的，买受人应当赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、律师费、公告费等相关费用。合同签订后，费海民未按照合同约定的时间足额支付购房款，累计逾期13天，应向天道隆发公司支付逾期付款违约金1092元。天道隆发公司为维护自身合法权益，故诉至法院。反诉被告费海民辩称，1、贷款银行系天道隆发公司推荐，费海民在签订商品房买卖合同前已将资料提供给天道隆发公司，由天道隆发公司提交银行审核通过后，天道隆发公司才与其签订商品房买卖合同。费海民在签订合同后也是按照天道隆发公司及贷款银行的要求提供相关的资料，贷款银行是否及时放款并不是费海民所能控制的。贷款合同签订时间晚于商品房买卖合同约定的付款时间，是天道隆发公司或者贷款银行未及时签订贷款合同导致付款迟延，费海民不应承担逾期付款的违约责任；2、合同补充协议系格式条款，应当作出不利于天道隆发公司的解释，合同第七条约定的第2种方式系对附件六合同补充协议第二条逾期付款的重新定义，应当理解为费海民在2016年10月26日前办理完贷款手续即不存在逾期付款的违约责任。天道隆发公司提交的证据并不能证明费海民在2016年10月26日前因费海民的原因未办理完毕贷款手续，费海民不应承担逾期付款的责任；3、合同中仅约定天道隆发公司可以向我方主张律师费，却未约定我方可以主张律师费的情形，违反了公平原则。天道隆发公司主张的律师费明显超出了其所主张的违约金，显然是不合理的，且天道隆发公司在合同的履行中也存在着逾期交房的违约情形，天道隆发公司主张律师费，既不公平也不合理。本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，天道隆发公司（出卖人）与费海民（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡140201376），约定买受人购买出卖人开发建设的位于武汉市蔡甸区大集街南湖曙光村万国集锦园第4幢2单元14层3号商品房一套，房屋总价款531015元；第六条约定买受人按下列第2种形式付款……2、贷款付款的，应于2016年9月26日前，一次性存入商品房首付款111015元，其余价款办理贷款。……具体付款方式及期限的约定见附件六。第七条约定买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。2、双方确认，对于买受人按照本合同第六条第3项约定采取贷款方式付款的，若因为买受人的原因未能按照约定日期办理完毕贷款手续亦为逾期付款行为，买受人按本合同第七条第1种方式的约定承担违约责任。第九条约定出卖人应当在2016年12月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；第十一条约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件六为合同补充协议，经出卖人、买受人协商一致，根据本合同约定，订立以下补充条款。本补充协议与本合同条款不一致的，以本补充协议为准。二、关于银行按揭及付款方式：(1)买受人在签订本合同之日付首期房款人民币壹拾壹万壹仟零佰壹拾伍元整（小写￥111015元），剩余房款人民币肆拾贰万元整（小写￥420000元）买受人通过商贷、公积金贷款或组合贷款方式支付。若买受人在本合同签署后30日内即2016年10月26日前按揭款未全额到达出卖人账户，视为买受人逾期付款，违约责任按照合同第七条约定处理（此处首期款已含定金）。a、买受人应在签订本合同后5日内根据金融机构的规定及时提供完整准确、真实有效的申请贷款资料等，并及时获知银行审核的相关进度。b、买受人取得金融机构审批合格的通知后5日内与出卖人办理本合同备案登记的相关手续。2、如因买受人违约逾期付款，出卖人起诉或仲裁的，买受人应当赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、律师费、公告费、邮寄费等与诉讼有关的一切费用。……7、合同签署时，买受人已充分了解国家有关部门或金融机构随时可能会对商品房银行信贷政策进行新的调整。买受人在此保证其具备支付房款的履约能力，无论合同签订后银行信贷政策是否再行变化，均不以此为由迟延支付房款。三、关于贷款1、由于银行个人贷款政策的不确定性，买受人同意承担因银行信贷政策变动带来的一切风险，贷款的按揭成数、年限及贷款利息将以银行最终批准为准。……五、关于交付4、如因出卖人原因导致本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，出卖人不再承担其他责任。合同还对其他内容进行了约定。费海民按照约定向天道隆发公司支付首付款111015元，余款420000元办理贷款。2016年11月8日，贷款420000元到达天道隆发公司账户。另查明，案涉房屋于2017年1月17日办理竣工验收备案。2017年2月14日，天道隆发公司向费海民发出《国创·青云入伙通知书》，通知案涉房屋于2017年2月18日交付等事宜。还查明，天道隆发公司与湖北松之盛律师事务所签订《委托代理合同》。天道隆发公司通过银行转账向湖北松之盛律师事务所支付律师费5000元，湖北松之盛律师事务所就该款向天道隆发公司出具湖北增值税普通发票。上述事实，有费海民提交的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡140201376）、购房发票、《国创·青云入伙通知书》、《个人住房（商业用房）借款合同》，天道隆发公司提交的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡140201376），交通银行电子回单，《委托代理合同》、转账凭证及发票，当事人的自认及当庭一致陈述等经庭审质证后本院予以采信的证据在卷佐证。本院认为，费海民与天道隆发公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，天道隆发公司应在2016年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给费海民，但天道隆发公司通知费海民于2017年2月18日交付房屋，天道隆发公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。天道隆发公司主张延迟交房的原因在于供电部门变更了供电站的规划，该原因符合附件六合同补充协议第五条的约定而不应承担违约责任，但天道隆发公司未能提供证据予以证实，本院对该抗辩意见不予采纳。案涉合同约定的逾期交房违约金的计算标准为日万分之三，该标准不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，天道隆发公司抗辩违约金过高，请求调整的意见，本院不予采纳。费海民主张天道隆发公司支付逾期交房违约金7646.61元，未超过合同约定，本院予以支持。关于天道隆发公司主张的逾期付款违约金1092元。合同补充协议明确约定费海民应于2016年10月26日前按揭款全额到达天道隆发公司账户，否则，视为逾期付款，违约责任按照合同第七条约定处理。合同第七条第1项明确约定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。涉案合同补充协议系双方协商一致订立，费海民在签订合同时理应审慎审查合同条款，考虑自身履约能力，费海民抗辩贷款银行系天道隆发公司指定，贷款银行是否及时放款并不是其所能控制，逾期付款不是其原因导致，且合同补充协议系格式条款，应当作出不利于提供格式条款一方解释的意见，本院不予采纳。贷款420000元到达天道隆发公司账户的时间为2016年11月8日，故费海民构成违约，应向天道隆发公司支付逾期付款违约金1092元（420000元×2/10000×13天）。关于天道隆发公司主张的律师费5000元。本院认为，《武汉市商品房买卖合同》中对律师费负担进行约定，但鉴于银行贷款审批系费海民所不能控制，且天道隆发公司在合同履行过程中亦存在违约行为，故本院对天道隆发公司诉请的律师费酌情调整为1500元，天道隆发公司诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：被告（反诉原告）武汉市天道隆发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）费海民支付逾期交房违约金7646.61元；原告（反诉被告）费海民于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）武汉市天道隆发房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1092元；原告（反诉被告）费海民于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）武汉市天道隆发房地产开发有限公司支付律师费1500元；驳回被告（反诉原告）武汉市天道隆发房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告武汉市天道隆发房地产开发有限公司负担（此款原告费海民已垫付，执行时由被告一并给付原告费海民）。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉被告费海民负担（此款反诉原告已垫付，执行时由反诉被告费海民一并给付反诉原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 胡 思二〇一九年十一月二十九日书记员 何晓瑞