四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9811号 原告：成都晨辉汽车有限公司。住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈明，公司董事长。 委托诉讼代理人：方志国，系公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张强，系公司员工，一般授权代理人。 被告：赵熊伟，男，1989年11月21日出生，汉族，住四川省成都市郫县。 委托诉讼代理人：张云帆，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪，四川永靖律师事务所律师。 原告成都晨辉汽车有限公司与被告赵熊伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员周航独任审判，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方志国、张强，被告的委托诉讼代理人张云帆、王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告双方签订了《物业租赁协议》，租赁期限为60个月，自2015年5月21日起至2020年5月20日止。但被告至今尚欠付原告租金383865.31元及违约金未支付。现诉至法院，请求判令：一、解除合同，被告支付原告拖欠的租金383865.31元及违约金115286.4元；二、被告承担本案诉讼费。 被告辩称，驳回原告的诉讼请求，原告所要求的租金和违约金，我方认为不应当支付。 围绕原告的诉讼请求，本案查明事实要素如下： 一、2015年4月21日，原告公司与被告签订了《物业租赁合同》，约定被告租赁原告公司位于成都市高新西区晨明?爱家居总部港项目7号楼第7-1-2号物业。合同约定：租赁期限为60个月，即从2015年5月21日起至2020年5月20日止。租期起算日约定为2015年5月21日，但最终以甲方发出的书面通知、公告或函件中规定的物业交付日及租期起算日为准。双方还约定：租金为9607.2元／月，签订本合同当日，被告向原告支付首期物业租金19214.4元，以后须于每半年租金到期时提前15天按时向甲方缴纳。本合同有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同租金金额的20%计算收取。 二、前述合同备注中还载明：本合同有效期内，原告公司同意给予被告免交第一个合约年总计八个月、第二个合约年总计六个月，第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠。 三、被告提交了一份《关于对春满人间计租时间确认的报告》，载明“经爱家居管理团队核实相关情况，本着公正客观处理问题的态度，该商家计租时间与建材馆统一计租一致”。而建材馆的计租时间统一为2015年10月1日。但该报告并未加盖有原告公司的公章，也未有原告公司法定代表人的签字确认。 四、合同签订后，原告认可被告赵熊伟已向其缴纳了保证金15000元以及4个月的物业租金合计38428.8元。被告赵熊伟认为，按照合同约定的第一个合约年度的免租期为8个月，且计租时间应按2015年10月1日计算。 五、2018年12月25日，被告赵熊伟向原告公司寄交了《合同解除通知书》载明，因双方对计租起算日无法达成一致，对应付租金无法达成一致，原告公司未采取妥当方式处理问题，而是上锁断水断电等方式导致其无法再继续经营，且物业不符合消防安全规定，故通知原告公司，双方的物业租赁合同于2018年12月17日解除，且本人已于2018年12月17日腾退房屋。原告公司收到了该份《合同解除通知书》。 六、双方于《物业租赁合同》中还约定：签署本合同时，乙方须一并和甲方委托的四川爱家居商业有限公司签订《物业综合管理服务协议》，爱家居公司负责晨明爱家居总部港项目的日常经营管理，乙方须严格遵守与爱家居公司签订的《物业综合管理服务协议》，服从并接受爱家居公司统一提供的管理服务，并按约定缴纳相关费用。 七、被告赵熊伟补充提交了一份《银行转账记录》，显示一个名叫“马浩”的个人银行账户于2018年3月27日向“四川爱家居商业管理有限公司”支付了37619.25元，转账摘要为“消费”，被告主张“马浩”系其公司股东兼财务，而向“四川爱家居商业管理有限公司”转账支付的相关款项系向原告成都晨辉汽车有限公司支付租金。被告经补充质证，向本院提出书面情况说明，认为该笔转账金额37619.25元与另一笔转账15000元，合计52619.25元，系原告向四川爱家居商业有限公司缴纳的电费。被告提交了晨明爱家居总部港《收款收据》为证，该收据上载明“赵熊伟-春满人间”电费52619.25元，交款人处有“刘丽”的签字。被告认可“刘丽”系其工作人员。 以上事实，有原告提交的《物业租赁合同》、《银行转账记录》，被告提交的《收据》、《物业租赁合同》、《银行转账记录》、《收款收据》等证据及当事人陈述在案为证。 结合双方的诉辩主张及查明的事实，本院对原告的诉讼主张评判如下： 关于原告公司要求解除双方的物业租赁合同的主张。本院认为，由于被告已书面通知原告公司解除双方的《物业租赁合同》，该通知已通过邮寄方式于2018年12月25日到达原告公司，故本院确认，双方的《物业租赁合同》已于2018年12月25日解除。 关于被告认为其向案外人“四川爱家居商业管理有限公司”支付了37619.25元系向原告公司支付租金的主张，本院认为，双方于《物业租赁合同》中约定，被告与案外人四川爱家居商业有限公司签订《物业综合管理服务协议》，爱家居公司负责晨明爱家居总部港项目的日常经营管理，乙方须严格遵守与爱家居公司签订的《物业综合管理服务协议》，服从并接受爱家居公司统一提供的管理服务，并按约定缴纳相关费用。上述合同条款可见，被告向案外人四川爱家居商业有限公司缴纳费用是基于双方签订的《物业综合管理服务协议》，即缴纳管理费、水电费等费用，并非缴纳租金。按常理认定，租金也是应当按本案所涉的租赁合同进行支付，即向原告公司支付，且原告公司提交的反驳证据也能印证被告所主张的该笔款项系向案外人缴纳的电费，而非向原告公司缴纳的租金，故本院对被告该项主张不予采信。 关于原告要求被告支付原告拖欠的租金576420元的主张。本院认为，原、被告双方签订的《物业租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商基础上所签订的合同，合同内容清楚、条款明确，应属有效合同，合同签订后就应当自觉履行。原告在上述合同签订后，如约将被告所租赁的房屋交付被告使用，已完全履行了合同的交付义务，而被告在合同约定的租赁期间，未按合同约定的期限交付房屋租金。从查明的事实来看，被告赵熊伟于2018年12月25日向原告公司寄交了《合同解除通知书》，载明“双方对计租起算日无法达成一致，对应付租金无法达成一致”，由此可见，双方至合同解除之日，仍对计租起算时间产生争议。同时，被告提交的《关于对春满人间计租时间确认的报告》亦无原告公司的公章或签字，故本院认为，现有证据无法证明被告关于计租期从2015年10月1日起算的主张。由于被告已交纳了4个月的租金，加上双方于合同中约定第一个合同年度的8个月免租期，被告的租金已交纳至2016年5月20日。双方于2018年12月25日解除租赁合同，故被告应支付原告2016年5月21日至2018年12月25日期间的租金299372.7元(9607.2元/月÷31天×11天+9607.2元/月×30个月+9607.2元/月÷31天×25天)。 关于原告要求被告支付违约金115286.4元的主张。本院认为，原告依据合同约定的“违约金按本合同的租金总额的20%计算并收取”进行主张。本院根据原告受到的损失、截至法庭辩论终结时被告尚未履行等因素，确定违约金以欠付租金299372.7元的20%计算，即59875元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告成都晨辉汽车有限公司与被告赵熊伟于2015年4月21日签订的《物业租赁合同》已解除； 二、被告赵熊伟于本判决生效之日起十日内支付原告成都晨辉汽车有限公司租金299372.7元及违约金59875元； 三、驳回原告成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4782元，由原告负担1282元，被告赵熊伟负担3500元（此款原告成都晨辉汽车有限公司已预交，被告赵熊伟应当在支付前述款项时一并向原告支付此款）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 航 二〇一九年十一月八日 书记员 王朝静