乌鲁木齐铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2019）新71执异15号 案外人：刘丰强，男，汉族，1978年6月12日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 案外人：刘伟，男，汉族，1970年2月2日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 上述两案外人共同委托诉讼代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。 上述两案外人共同委托诉讼代理人：陆俊成，男，汉族，1972年2月12日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 申请执行人：江前国，男，汉族，1963年12月26日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：吉雅，女，汉族，1990年11月24日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，系江前国妻子。 委托诉讼代理人：江平，男，汉族，1967年2月24日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被执行人：石磊，男，汉族，1966年3月8日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被执行人：王煜民，男，汉族，1959年5月12日出生，住新疆维吾尔自治区喀什市。 被执行人：新疆鑫圣达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区达坂城镇达坂城村村委会。 法定代表人：白斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘钊，男，汉族，1957年11月10日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，系新疆鑫圣达房地产开发有限公司副总经理。 在本院执行申请执行人江前国与被执行人石磊、王煜民、新疆鑫圣达房地产开发有限公司（以下简称鑫圣达公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘丰强、刘伟对本院查封乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇8栋3单元101室房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月1日举行了听证。刘丰强、刘伟的委托诉讼代理人孙继江、陆俊成、江前国的委托诉讼代理人吉雅、江平、鑫圣达公司的委托诉讼代理人刘钊参加了听证，现已审查终结。 案外人刘丰强、刘伟称，本院在执行（2018）新71执88号案件中，查封的乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇8栋3单元101室房产属于案外人所有，继续执行该财产会侵害案外人的合法权益。2012年达坂城政府的公务员在“达坂城小镇”集资团购了鑫圣达公司的一批商品房，后因集资人中有25人在交付了部分购房款后，不想要房子了，于是达坂城政府经过和申请人刘伟商议后把25套房屋转售给了刘伟。当时提出要预付400万元，刘伟将400万元支付给了达坂城政府，由达坂城政府代收代付。刘伟是新疆君邦投资有限公司的股东，同时又是执行董事兼总经理。刘伟购买这25套房屋的目的是为了解决公司高管的住房问题。2015年房屋建造好后，刘伟将25套房屋送给了君邦公司的高管和职员。2015年5月，在办理25套房屋的网签手续时，因电脑故障乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇8栋3单元101室房产未办理网签手续。2017年5月31日，刘伟与鑫圣达公司签订了一份购房《协议书》，对购买该25套房屋相关事宜作了约定。鑫圣达公司在同年6月7日给刘伟出具了25份房款的《收据》。2015年12月，刘丰强入住了刘伟送给自己的达坂城小镇8栋3单元101室，并办理了入住手续。同日，刘丰强交付了物业费、燃气初装费等相关费用，后又花了114000元的房屋装修费，之后刘丰强一直在此房屋居住。综上所述，本院执行的达坂城小镇8栋3单元101室房屋实际所有人是案外人刘丰强、刘伟，并非鑫圣达公司的财产。根据相关法律规定，请求法院中止对该财产的执行。 本院查明，2016年12月5日，乌鲁木齐市中级人民法院（以下简称市中院）受理原告江前国诉被告石磊、鑫圣达公司、王煜民民间借贷纠纷一案。在该案审理过程中，2017年4月20日，原告江前国向市中院提出财产保全申请。2017年4月28日，市中院以（2016）新01民初622号民事裁定书和（2017）新01执保47号之二协助执行通知书查封了鑫圣达公司名下达坂城小镇的12套房产，查封期限为三年，自2017年4月28日至2020年4月27日。被查封的12套房产中包含8栋3单元101室。2017年11月20日，市中院作出（2016）新01民初622号民事判决书，判决被告石磊、鑫圣达公司给付原告江前国借款本金9500000元，利息3806672.83元；被告王煜民对上述给付义务承担连带保证责任。该判决生效后，江前国向市中院申请强制执行，2018年1月25日市中院立（2018）新01执70号案件对该案进行执行。2018年7月13日，新疆维吾尔自治区高级人民法院以（2018）新执监14号执行裁定书指定该案由本院执行。本院于2018年9月10日立（2018）新71执88号案件对该案进行执行。2019年8月7日，本院在市中院查封的乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇12套房屋处张贴了查封公告。案外人刘丰强、刘伟得知房屋被查封后，遂向本院提出执行异议。 本院认为，1.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。”2017年4月28日，市中院在查封乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇8栋3单元101室房屋时，该房屋登记在本案被执行人鑫圣达公司名下，鑫圣达公司是案涉房屋的权利人，市中院对上述房屋的查封措施，符合法律规定。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”商品房买受人同时符合上述三项情形时，才能享有排除执行的权利。本案中，首先，依据案外人刘丰强、刘伟向本院提供的2017年5月31日鑫圣达公司与刘伟签订的《协议书》，案涉乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇8栋3单元101室房屋的买受人是刘伟。根据刘丰强、刘伟的陈述，刘伟购买该套房屋后将该房屋赠与了刘丰强，刘丰强是该房屋目前的实际居住人，并非买受人。其次，刘伟与鑫圣达公司之间合法有效的书面买卖合同是上述《协议书》，该《协议书》签订于2017年5月31日，而市中院的查封行为在2017年4月28日，即，买受人刘伟与被执行人鑫圣达公司之间合法有效的买卖合同签订于人民法院查封之后。再次，买受人刘伟在异议书中和听证过程中均表明其购买案涉房屋是为了赠与其公司高管居住，且其同时购买了乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇的25套房产。刘伟上述行为显然不符合“买受人所购案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋”的规定。综上，案外人刘丰强、刘伟请求法院中止执行的请求不符合法律规定的能够排除执行的情形，故刘丰强、刘伟请求中止对案涉房产执行的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回刘丰强、刘伟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 马   雪   桦 审判员 孙      健 审判员 阿瓦古力·依沙克 二 〇 一 九 年 十 一 月 五 日 书记员 宋   亭   雨