山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁02行终731号 上诉人（原审原告）孙丕清，男，1959年6月5日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托代理人李淑贤，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）青岛市城阳区不动产登记中心，住所地青岛市城阳区德阳路**。 法定代表人刘丽华，主任。 委托代理人廉卫平，该中心副主任。 委托代理人孙玙，山东百佳信律师事务所律师。 原审第三人孙永民，男，1974年1月13日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托代理人宫兆森，山东海轩律师事务所律师。 委托代理人翟崇虎，山东海轩律师事务所律师。 上诉人孙丕清因诉被上诉人青岛市城阳区不动产登记中心（以下简称城阳不动产中心）、原审第三人孙永民不动产行政登记一案，不服青岛市城阳区人民法院于2019年6月28日作出的（2019）鲁0214行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：1996年5月13日，城阳二中（卖方）与第三人孙永民（买方）签订购房协议，协议约定，甲方（城阳二中）将坐落在城阳新城区第一生活小区的城阳二中宿舍楼二单元三层四户的房屋出售给乙方（孙永民），住房建筑面积为77平方米，共计价款55670元。案外人孙绪仁在该协议乙方签章处签章。1996年1月25日，城阳二中收到孙绪仁交来的购房预付款50000元并出具收据，收据编号为0073195；1996年5月13日，城阳二中收到孙永民交来的“购房欠款（全清），壹号楼贰单元叁层四户”5670元并出具收据，收据编号为0073075。2016年12月14日，孙绪仁的法定继承人孙兆珉、孙宏和孙伟共同出具声明书一份并在青岛市城阳公证处进行了公证，声明内容如下：孙绪仁（男，一九二九年三月十日出生，于一九九六年十一月三日死亡）和孙淑秀（女，一九七九年九月二十四日死亡）是我们的父亲、母亲。我们知晓我们的父亲孙绪仁生前接受孙永民的委托，于一九九六年五月十三日签订了一份购房协议，甲方为山东省城阳第二中学，乙方为孙永民，房屋位于城阳第二中学宿舍楼1号楼2单元3层4户。山东省城阳第二中学于一九九六年一月二十五日为孙绪仁开具了编号为城财NO.0073195《收据》；于一九九六年五月十三日为孙永民开具了编号为城财NO.0073075《收据》。我们声明上述房屋的所有权及使用权归属孙永民，与我们的父亲孙绪仁无关。2017年4月20日，青岛市城阳第二高级中学（即城阳二中）向区房产处作出《城阳二中关于对华城路391-1号25号楼2单元202室房产的情况说明》一份，该说明的主要内容为：华城路3小区25号楼系我校根据区委区政府的文件于1996年建造的教师住宅楼。按照区政府“办证难”第42号文的要求，于2013年除25号楼2单元202室未办理房产证外，其余均已按要求办理房地产权证。该处房产未办原因是当时联系不到产权人××（因××在××）。2017年4月21日，青岛市城阳第二高级中学（即城阳二中）出具证明一份，载明：“孙永民购买的房屋坐落于城阳区××城路××号××楼××单元202户。”2017年5月4日，第三人孙永民向被告单方申请对坐落于城阳区××城路××号××楼××单元202户的房屋进行转移登记，并提交上述购房协议、收据、公证书、情况说明、证明等材料。同日，被告审核后准予登记，并向第三人颁发鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0013909号不动产权证。原告以其于2008年从案外人李向东、孙绪仁处购买了涉案房屋为由提起诉讼，诉请撤销被告给第三人孙永民颁发的涉案房屋不动产权证。 原审法院认为:《不动产登记暂行条例》第七条规定，“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”涉案房屋位于城阳区，被告区不动产登记中心作为本辖区内办理不动产登记机构，具有作出涉案房屋产权登记的职权。 该案争议焦点为，一、被诉行政行为认定事实是否清楚，证据是否确凿；二、被诉行政行为适用法律是否正确；三、被诉行政行为程序是否合法。关于焦点一。涉案房屋系城阳二中于1996年建造的教师住宅。第三人在申请涉案房屋转移登记时向被告提交了其与城阳二中于1996年签署的购房协议、房款交付收据以及城阳二中出具的证明和情况说明，尽管该购房协议中签章处出现了案外人孙绪仁的签章，购房预付款也是孙绪仁交付，但结合孙绪仁法定继承人的声明、城阳二中于1996年5月13日出具的收据以及城阳二中对孙永民作为涉案房屋购买人身份的确认，足以证明孙绪仁系受第三人孙永民委托，代为签署购房协议，涉案房屋的实际购买人应为第三人孙永民，孙永民在购房协议乙方签章处补签名字的行为，是对孙绪仁代为签署购房协议的追认，不影响孙永民为涉案房屋实际权利人这一事实的成立。因此，原告提出的司法鉴定申请，没有必要性，原审不予准许。城阳二中作为涉案房屋的建设方，其出具的证明表明，购房协议中的“城阳新城区第一生活小区的城阳二中宿舍楼二单元三层四户”与涉案不动产权证所登记的“城阳区××城路××号××楼××单元202户”属同一处房屋，原告认为该二处地址并非同一房屋的主张不能成立。关于焦点二。根据《不动产登记暂行条例》第十六条之规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第三人向被告就涉案房屋申请转移登记时，向被告提交的材料齐全、真实，符合上述规定，被告为第三人办理涉案房屋转移登记适用上述法律正确。因涉案房屋系城阳二中根据区委区政府的文件于1996年建造，被告在办理相关房屋产权证时，在正确适用不动产登记相关法律、行政法规的前提下，参照《关于解决部分房地产项目房地产权证办理问题意见的通知》，并无不当。关于焦点三，根据《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，尚未登记的不动产首次申请登记的，可以由当事人单方申请。第三人系对其从建设方城阳二中购买的未登记房屋首次申请登记，单方申请符合上述规定。关于购房协议中签章的孙绪仁，其法定继承人对孙绪仁死亡以及孙绪仁受第三人委托办理购买涉案房屋手续一事作出书面声明并对声明进行了公证，第三人在办理涉案房屋登记时也将相关材料提交给被告，被告尽到了调查核实义务，不存在程序违法。综上所述，被告给第三人孙永民颁发涉案房屋不动产权证的行为，认定事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律正确，予以支持。原告的诉讼请求和事实理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告孙丕清的诉讼请求；案件受理费五十元，由原告孙丕清负担。 上诉人孙丕清不服原审判决，上诉称:一、原审第三人孙永民并非1996年《购房协议》中房屋买受人，也非“华城路391-1号25号楼2单元202室”房屋买受人。原审法院及被上诉人仅仅凭借原审第三人传给的购房协议、收据以及城阳二中出具的虚假证明，便认定原审第三人为房屋买受人，其未对声明内容真实性进行审查，也未调查孙绪仁死亡情况以及是否是真实房屋买受人。二、原审法院及被上诉人也未审查城阳第二中学是否有权出售涉案房屋。三、原审第三人提交的《购房协议》所记载的交易房屋“城阳二中宿舍楼二单元三层四户”与申请登记房屋“华城路391-1号25号楼2单元202室”不属同一处房屋，被上诉人对此未尽审查义务，错误将属于上诉人房屋登记到原审第三人名下。四、原审法院未查清“华城路391-1号25号楼2单元202户”房屋的实际买受人，以及“孙绪仁”是否已经去世以及具体死亡时间。五、在上述事实不清，原审第三人孙永明未补充提交相关资料佐证情况下，被上诉人未尽审查义务，也未进一步调查核实，导致作出错误的具体行政行为。六、原审适用法律错误。1、初始登记是新建房屋，产权人在房屋竣工后首次申请产权登记，而涉案房屋是根据买卖合同进行的产权转移登记，并非初始登记，并不适用《不动产登记暂行条例》初始登记的单方面申请规定，2011年城阳二中单方申请对涉案房屋进行初始登记。根据《房屋登记办法》第十二条等规定，应当进行双方共同申请。2、根据建设部1998年发布的《城市房地产管理法》第四十条、《青岛市公有住房出售暂行办法》第六条第三款及《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，涉案“城阳二中教师宿舍楼”为划拨土地自建房屋并办理土地变性及公房出售审批手续，不具有办理产权转移登记条件。请求撤销原判，发回重审或撤销被诉不动产权登记证。 被上诉人城阳不动产中心辩称：一、被上诉人办理涉案房屋转移登记事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，符合法定程序。二、上诉人不具备提起本案行政诉讼的主体资格。请求依法判决。 原审第三人孙永民述称：原审正确，请求维持原判 各方当事人在原审中提供的证据已经质证，并已随案移送本院。上诉人在二审提出对购房协议和收据中相关公章、孙绪仁的个人印章以及孙绪仁和孙永民的签名进行鉴定。经审查，上诉人在一审未提出对《购房协议书》、收据中相关印章进行鉴定，其二审鉴定申请本院不予准许。关于上诉人申请对孙绪仁的签字以及原审第三人的签字真实性进行鉴定，因孙绪仁签字真实与否以及原审第三人在协议书签字是否系事后补签不能否认被诉行政登记行为的合法性，本院对上诉人鉴定申请不予准许。被上诉人提交的证据7系城阳二中出具的证明，城阳二中作为出售单位证明了“城阳二中宿舍楼二单元三层四户”与申请登记房屋“华城路391-1号25号楼2单元202室属同一处房屋。另外，被上诉人证据6公证书，其中档案复印件记载了孙绪仁1996年已经去世，上诉人并无证据否认孙绪仁当时已经去世，该也不是本案审查范围。综上，对证据的认定本院与原审法院相同。经审查，本院确认原审查明的案件事实成立。 本院认为，一、上诉人提交的证据可证明上诉人在涉案房屋居住多年，原审第三人也不否认该事实，本院确认上诉人对于被诉不动产登记行为具有利害关系。 二、《不动产登记暂行条例》第十六条之规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。因涉案房屋系城阳二中根据区委区政府的文件于1996年建造，被上诉人在办理相关房屋产权证时，参照《关于解决部分房地产项目房地产权证办理问题意见的通知》，该通知对划拨土地上房屋对外销售的问题有明确规定，被上诉人据此为涉案房屋办理不动产登记并无不当。原审第三人在申请涉案房屋不动产登记时，提交了其与城阳二中签署的购房协议、房款交付收据，以及城阳二中出具的房屋坐落证明和房产说明等。结合孙绪仁法定继承人的声明、城阳二中于1996年5月13日出具的收据以及城阳二中对原审第三人孙永民作为涉案房屋购买人身份的确认，可认定涉案房屋的实际购买人应为原审第三人孙永民。原审第三人向被上诉人提交的材料齐全，符合上述规定，被上诉人为原审第三人办理涉案房屋转移登记并无不当。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙丕清负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国宁 审判员  林 桦 审判员  刘力铭 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 管筱笛 书记员 王崧 书记员 刘佳