辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0403民初2101号原告：抚顺馨雅物业管理有限公司，住所抚顺市新抚区武功街6号楼8单元501号。法定代表人：朱丹旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓丽，该公司行政经理。委托诉讼代理人：王静，该公司工作人员。被告：寇岩，女，汉族，1978年7月9日出生，现住抚顺市东洲区。原告抚顺馨雅物业管理有限公司与被告寇岩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺馨雅物业管理有限公司的委托诉讼代理人李晓丽、王静、被告寇岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺馨雅物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币1469元，滞纳金52.9元；合计金额1521.9元；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：2016年4月15日，抚顺市盛地房地产开发有限公司与原告抚顺馨雅物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同约定，由原告向被告所居住的“万恒花园”园区提供物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，被告寇岩系原告提供物业服务管理的“万恒花园”园区的业主，该户业主的房屋建筑面积81.61平方米，被告应按合同约定应向原告缴纳从2018年9月1日至2019年8月31日的物业管理费用合计人民币1469元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用，但其仍不予理睬拒绝缴纳，无奈之下原告只能向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告寇岩辩称，被告于2015年8月7日签订的购房合同，购买建筑面积81.61平方米的房屋。2015年9月1日配户，被告向原告交纳了3779元，其中包括残土费300元、装修保证金2000元、物业费979元、水电费500元，以上费用均为原告收取，并开具了票据。被告并不是恶意拖欠物业费，虽然被告是2015年9月1日拿到钥匙，但是原告与开发商在2016年4月1日才签订合同，所以对原告在2016年4月15日前的收费有异议。2015年9月1日被告所交的2000元装修保证金，原告主张直接顶物业费，被告同意，但是被告多次与原告沟通要求结算，并把装修保证金押金收据兑换成物业费收据，但原告迟迟不与被告结算，被告对原告主张的物业费金额有异议，所以一直没有缴费。同时，被告未按时交纳物业费还有其他原因，具体如下：2015年9月1日开始我们因为没有正式电、没有水、没有暖气，造成我们业主根本无法装修或者是入住；2016年开春以后，依然没有水、没有正式电、电梯也无法使用，给我们业主造成生活各种不便，至今临时电问题也没有解决；物业管理不作为：园区绿化、卫生、楼道卫生脏、乱、差；2015年到2017年年底在这之前我们的生活垃圾都不能及时处理，这几年期间积雪也不及时处理，造成多次业主摔倒摔伤；园区安全没有保障，因为物业的管理不到位、不负责，外来人员随便出入，根本不需要门卡或者登记，因为外来人员过多，造成多次业主财产被盗，园区晚上大门根本没有人看管，外来车、外来人过多，本小区业主没有地方停车，经常造成车辆刮碰，业主多次与物业协商，但是根本没有解决，没有人处理。另外临时电、楼道、电梯都存在不同程度的安全隐患，业主也多次上报，没有人处理，关于电梯时常关人的事情，物业的态度是“安慰业主”、“关习惯适应就好了”；基础设施不完善，路灯、园区监控、门铃对讲，我们晚上进去园区一片漆黑，路灯当时是他们承诺的，但是用小门灯解决；小区公共设施维护、维修不到位，很多业主上报家里窗户、门窗需要维修，都托很长时间，业主多次上报，物业也迟迟推托，一直没有人来解决进行维修；物业的收入和支出从来没有公开公布过，法律规定为防止物业欺诈物业应每个季度在小区最显著位置公开公示收入支出的明细，但是原告没有公开公示过；因为电压不稳定造成大部分业主家用电器不同程度损坏。综上，所以我暂时拒交物业费，要求物业完善改进，在完善之前合理减免各个业主的物业费，并退还多余收费。另外，要求物业给我结算，把装修保证金押金收据转换为物业收费收据。如果物业完善之后我会按时缴费。当事人围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、社区证明、照片、《业主手册》、物业费票据、装修保证金票据、视频资料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据这些证据和当事人陈述可以认定的事实为：2016年4月15日，原告与抚顺市盛地房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向抚顺市盛地房地产开发有限公司开发的“万恒花园”园区提供前期物业服务。物业费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，标准为：多层住宅每月每平方米1元，商业物业为每月每平方米1.5元。2015年7月6日，被告与抚顺市盛地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买万恒花园小区内，地址为靖江街，建筑面积81.61平方米的住宅。该房屋于2015年9月1日配户，被告领取钥匙、接收房屋的同时，向原告交纳了物业费979元（一年），装修保证金2000元，其后未再交纳物业费。本院认为，本案争议的焦点为：1、被告应自何时交纳物业费？2、被告提出的减缓交纳诉讼费的主张是否成立？3、被告交纳物业费的标准及应当交纳的数额？对于本案争议焦点1，被告主张原告与开发单位签订前期物业服务合同时间为2016年4月15日，对于原告收取此前的物业费用提出异议。对此，原告提供了章党街道粮库社区出具的证明，证明原告自2015年5月至今一直为“万恒花园”、“靖江嘉园”两个小区提供物业服务，结合被告在2015年9月1日配户时向原告交费的票据及领取的业主手册等证据，可以认定此时原告已经开始为涉案小区提供物业服务，故被告应自2015年9月1日开始交纳物业费；对于本案争议焦点2，即被告提出物业园区设施不完善，物业服务存在诸多瑕疵等原因，要求减免前期物业费，并在物业服务整改完善后缴纳的主张，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与开发单位签订前期物业服务合同，为被告居住的小区提供有偿的物业服务，被告作为该小区业主有按期交纳物业费的义务。同时，业主交纳的物业费也是物业服务企业提供必要服务的保障，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响包括已全额交费业主在内的全体业主的利益。业主对于园区设施不健全、物业服务不完善的问题，应当在区分物业企业或开发企业责任的前提下正确主张权利，不应因此采取消极方式拒绝交纳物业费；对于本案争议焦点3，原告主张被告以涉案房屋经营超市，应当按商业物业标准（每月每平方米1.50元）交纳物业费，根据原告与开发单位签订的前期物业服务合同约定，多层住宅物业费标准为每月每平方米1元，商业物业每月每平方米1.50元。根据原告与开发单位签订的商品房买卖合同，原告购买的房屋系多层住宅。原告主张被告在该房屋内经营超市，该房屋应当按商业物业标准交纳物业费缺乏依据，本院不予支持。故被告应当按多层住宅标准结合被告房屋建筑面积交纳物业费，即每年979.32元。被告在配户当时已经交纳了一年的物业费，即2015年9月1日至2016年8月31日。其后，原告以被告交纳的2000元装修保证金扣抵物业费，被告表示同意扣抵，但对扣抵金额提出异议，根据以上确认的被告物业费标准，2016年9月1日至2018年8月31日间的物业费应为1958.64元，剩余41.36元应当冲抵下一年度物业费，即2018年9月1日至2019年8月31日，被告应当交纳物业费937.96元；对于原告要求被告支付滞纳金的主张，被告提出结算扣抵费用和更换交费票据属合理请求，同时对于被告提出物业服务存在瑕疵等问题，原告作为物业服务企业应当遵循公平、公开的原则，履行服务义务，积极改善服务质量。因原告在服务过程中确有瑕疵，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告寇岩于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告抚顺馨雅物业管理有限公司2018年9月1日至2019年8月31日物业费937.96元；二、驳回原告抚顺馨雅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告预交，已依法减半收取），由寇岩负担，并随上述款项一并支付原告抚顺馨雅物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员  刘建国二〇一九年十一月十一日代理书记员  任中杰