福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3838号 原告：莆田市莆阳资产管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。 法定代表人：林均奕，总经理。 委托诉讼代理人：蔡麟峰，福建佘云律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：卞炫薇，福建佘云律师事务所实习律师。 被告：林建忠，男，1967年11月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 原告莆田市莆阳资产管理有限公司（以下简称莆阳公司）与被告林建忠因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莆阳公司的委托诉讼代理人蔡麟峰、被告林建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆阳公司向本院提出诉讼请求：1.确认莆阳公司与林建忠就坐落于荔城区房屋签订的《租赁合同书》于2019年7月20日起解除；2.判决林建忠立即将坐落于荔城区的房屋恢复原状腾退交房给莆阳公司；3.判决林建忠给付莆阳公司租金23888.11元；4.判决林建忠给付莆阳公司自逾期支付之日起按拖欠租金的日8‰计算的违约金;5.判决林建忠给付莆阳公司拖欠的水电费共计5161.63元；6.林建忠自2019年7月21日起至实际腾退交房给莆阳公司之日止按租金标准给付莆阳公司房屋占有使用费（暂计至起诉之日止房屋占有使用费共计5266.54元÷30天×19天≈3335.48元）；7.林建忠己给付莆阳公司的履约保证金9200元，由莆阳公司没收；8.本案诉讼费由林建忠承担。事实和理由：莆田市二轻工业供销公司名下房屋所有权证［莆房字第××号］坐落于荔城区（原地址：城厢区）的房产系国有资产，根据湄控［XX］XX号《福建湄洲湾控股有限公司关于划拨注入资产的通知》、莆国资产权［XX］XX号《莆田市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意划拨注入资产的批复》、XX年莆田市人民政府专题会议纪要［XX］XX号《关于研究市级行政机关与所办（属）企业和经营性资产脱钩有关问题的纪要》第一点“……脱钩工作中的经营性企业名下资产由莆阳资产管理有限公司托管....”及《莆田市二轻工业供销公司固定资产交接书》文件，上述房产由莆阳公司负责托管（也即由莆阳公司占有使用、收益）。莆阳公司在托管上述资产的过程中，于2017年3月24日与林建忠签订《租赁合同书》（下简称《合同》）。约定内容大致如下：莆阳公司将位于荔城区，建筑面积约343.14㎡的房地产租给林建忠作为生活或经营使用（《合同》第一条），租期自2017年4月1日至2020年3月31日（《合同》第二条），租金年递增率为7%，按月支付于每月5日前一次性缴纳给莆阳公司，其中第二年度的租金为每月4922元，第三年度的租金为5266.54元（《合同》第四条）。租期内，林建忠因正常生活、经营之需要的水电费、环境卫生费、治安费、物业费等一切费用由林建忠承担（《合同》第五条第二款）。林建忠逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的8‰向莆阳公司支付违约金，林建忠如拖欠租金达30天以上，莆阳公司有权单方面解除合同，林建忠自莆阳公司发出解除合同通知后一周内应把房屋移交给莆阳公司，否则，莆阳公司有权单方面采取强制措施收回该房屋，造成的损失由林建忠自行承担，并没收履约保证金（《合同》第六条第一款）。2019年2月份开始林建忠未依约如期支付租金及缴纳水电费，其中4月份的租金林建忠在2019年4月16日支付，截止2019年7月20日林建忠共拖欠租金23888.11元，莆阳公司为林建忠代缴水电费共计5161.63元，截止起诉之日止林建忠应支付莆阳公司逾期支付租金违约金21696.44元，房屋占有使用费3335.48元。以上共计54081.66元。（详见《房租利息测算表》）。 林建忠辩称，1.对莆阳公司起诉的事实无异议；2.对莆阳公司的诉求中不认可主要原因是违约金过高，并要求继续履行合同到期满；3.其他诉求无异议。 莆阳公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：莆阳公司营业执照、法定代表人身份证明、林建忠身份证、［XX］XX号《关于研究市级行政机关与所办（属）企业和经营性资产脱钩有关问题的纪要》、莆国资产权［XX］XX号《莆田市人民政府国有资产监督管理委员会关于同意划拨注入资产的批复》、湄控［XX］XX号《福建湄洲湾控股有限公司关于划拨注入资产的通知》、《莆田市二轻工业供销公司固定资产交接书》、莆房字第××号房屋所有权证、镇海居委会《证明》、《租赁合同书》、《解除合同通知书》、ＥＭＳ快递邮寄状态查询及邮寄回单、房租利息测算表各1份。上述证据来源合法，内容真实，且林建忠无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据莆阳公司、林建忠的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月24日，莆阳公司与林建忠签订《租赁合同书》一份，约定莆阳公司将位于荔城区建筑面积约343.14㎡的房地产租给林建忠作为生活或经营使用；租赁期限3年,自2017年4月1日至2020年3月31日；在本合同签约日，林建忠一次性缴纳9200元（不计息）作为履约保证金给莆阳公司；在租赁期限内，租金年递增率为7%，租金按月支付，自2017年5月1日开始缴纳，林建忠应于每个租赁月度前5日内一次性缴纳给莆阳公司，第一年租金为每月4600元，第二年租金为每月4922元，第三年租金为每月5266.54元。该合同第五条约定，在租赁期间，林建忠因正常生活、经营之需要的水电费、环境卫生费、治安费、物业费等一切费用由林建忠承担。该合同第六条约定，林建忠逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的8‰向莆阳公司支付违约金，林建忠如拖欠租金达30天以上，莆阳公司有权单方面解除合同，林建忠自莆阳公司发出解除合同通知后一周内应把房屋移交给莆阳公司，否则，莆阳公司有权单方面采取强制措施收回该房屋，造成的损失由林建忠自行承担，并没收履约保证金。合同签订后，莆阳公司依约交付了涉案房屋，林建忠支付了履约保证金9200元，但林建忠未按期向莆阳公司支付租金。2019年7月17日，莆阳公司通过中国邮政快递向林建忠邮寄《解除合同通知书》，林建忠于2019年7月20日签收该文书，但未向莆阳公司返还涉案房屋及支付拖欠的相关款项，致讼。庭审中，双方自认：林建忠自2019年2月份起未依约如期支付租金及缴纳水电费，其中4月份的租金于2019年4月16日支付；截止2019年7月20日，林建忠尚欠莆阳公司租金23888.11元（其中2019年2月份的租金4922元，3月份的租金4922元，5月份的租金5266.54元，6月份的租金5266.54元、7月份的租金3511.03元）、尚欠莆阳公司代其缴纳的水电费5161.63元。 本院认为，莆阳公司与林建忠签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现林建忠未按时支付租金及水电费，已构成违约，故莆阳公司主张林建忠支付尚欠的租金23888.11元、水电费5161.63元，本院予以支持。该合同第六条约定“林建忠如拖欠租金达30天以上，莆阳公司有权单方面解除合同，林建忠自莆阳公司发出解除合同通知后一周内应把房屋移交给莆阳公司，否则，莆阳公司有权单方面采取强制措施收回该房屋，造成的损失由林建忠自行承担，并没收履约保证金”，林建忠自2019年2月份起未按时支付租金及缴纳水电费，拖欠租金达30天以上，且莆阳公司已于2019年7月20日向林建忠送达了《解除合同通知书》，故双方签订的《租赁合同书》已于2019年7月20日解除，林建忠应在收到解除合同通知后一周内将涉案房屋恢复原状并腾退交房，莆阳公司主张确认双方就涉案房屋签订的《租赁合同书》于2019年7月20日起解除、林建忠将涉案房屋恢复原状腾退交房给莆阳公司、林建忠己给付的履约保证金9200元由莆阳公司没收，符合合同约定，本院予以支持；林建忠辩称要求继续履行合同，没有事实依据，本院不予采纳。自合同解除后截止起诉之日，林建忠未返还涉案房屋，故莆阳公司主张林建忠按每月5266.54元的租金标准给付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持，但其诉求支付期间有误，该合同第六条约定“林建忠自莆阳公司发出解除合同通知后一周内应把房屋移交给莆阳公司”，故房屋占有使用费应自林建忠收到解除合同通知之日一周后（即2019年7月27日）计至其实际腾退交房之日止。莆阳公司主张林建忠自逾期支付之日起按拖欠租金的日8‰计算违约金，但该违约金标准约定过高，且双方已另行约定了履约保证金，故本院对林建忠辩称违约金约定过高的主张予以采纳，酌情将逾期支付租金的违约金调整为按年利率6%计算。经核算：林建忠应支付莆阳公司4922元、4922元、5266.54元、5266.54元、3511.03元分别自2019年2月6日起、自2019年3月6日起、自2019年5月6日起、自2019年6月6日起、自2019年7月6日起至还清之日止，5266.54元自2019年4月6日起至2019年4月16日止，按年利率6%计算的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认莆田市莆阳资产管理有限公司与林建忠就坐落于莆田市荔城区房屋签订的《租赁合同书》于2019年7月20日解除； 二、林建忠应在本判决生效之日起七日内将坐落于莆田市荔城区房屋恢复原状并腾退交房给莆田市莆阳资产管理有限公司； 三、林建忠应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市莆阳资产管理有限公司截至2019年7月20日止尚欠的租金23888.11元； 四、林建忠应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市莆阳资产管理有限公司4922元、4922元、5266.54元、5266.54元、3511.03元分别自2019年2月6日起、自2019年3月6日起、自2019年5月6日起、自2019年6月6日起、自2019年7月6日起至还清之日止，5266.54元自2019年4月6日起至2019年4月16日止，按年利率6%计算的逾期支付租金违约金； 五、林建忠应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市莆阳资产管理有限公司其代为支付的水电费5161.63元； 六、林建忠应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市莆阳资产管理有限公司自2019年7月27日起至实际腾退交房给莆田市莆阳资产管理有限公司之日止按每月5266.54元计算的房屋占有使用费； 七、林建忠己给付莆田市莆阳资产管理有限公司的履约保证金9200元，不予退还； 八、驳回莆田市莆阳资产管理有限公司对林建忠的其他诉讼请求。 如果林建忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由林建忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年十一月四日 法官助理  黎曦 书记员  陈赛芬    附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2- -3-