甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0105民初1071号 原告（反诉被告）：郝宝莉（曾用名张静），女，汉族，1977年8月20日出生，住甘肃省兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：吴文洲（与原告系夫妻关系），男，住兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贾鹏飞，男，汉族，1978年5月11日出生，住甘肃省兰州市城关区。 原告郝宝莉与被告贾鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，被告贾鹏飞在法庭辩论结束前提出反诉，本院对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈晓霞，被告（反诉原告）贾鹏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝宝莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋定购合同》及《兰州市存量房买卖合同》；2、依法判令被告赔偿违约金250000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月10日，原告郝宝莉因急需用钱，将其与丈夫吴文洲共同所有的位于兰州市安宁区擅自出售给被告贾鹏飞，并与被告签署了《房屋定购合同》及《兰州市存量房买卖合同》，后原告丈夫知晓此事后不同意出售该房屋，但原告郝宝莉已私自配合被告办理撤押手续，但被告因贷款问题迟迟不予配合办理过户，后得知被告在办理贷款期间其实是在转手倒卖该房屋欲赚取差价。合同明确约定合同签订（产权证下发之日起）60日内双方完成过户手续，在此期间被告的倒卖行为导致合同无法正常履行，后原告向被告发出律师函要求办理过户，被告均置之不理，被告的违约行为导致合同利益无法实现，故原告诉至法院。 贾鹏飞辩称，一、原告主张解除合同的诉请不符合法律规定，且无事实依据；二、原告所称“被告因贷款问题不予配合办理过户”及“被告的倒卖行为导致合同无法正常履行”均不属实，事实是在公积金中心办理贷款时，被告已完成申请步骤，原告郝宝莉在其丈夫吴文洲的反对下最终未签字确认导致公积金贷款无法办理，此外，案涉房屋产权证下发之日为2018年11月1日，其后直至2019年1月13日期间，原被告与居间方多次就案涉房屋的买卖进行沟通，沟通内容主要为原告郝宝莉的丈夫吴文洲不同意出售该房屋，并不存在被告要倒卖房屋的行为；三、关于原告向被告发出的律师函，单方面变更了合同内容，要求被告全款支付购房款，此外被告也依照律师函按时到达指定的地点兰州市房产交易中心去办理过户，但到达该指定地点后直至当天11时30分左右才联系到原告，原告又称地址在兰州市新城科技孵化大厦，被告赶到该地址后原告夫妇二人却视而不见随之离开，导致当天又未办理案涉房屋的过户手续。 贾鹏飞向本院提出反诉请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋定购合同》及《兰州市存量房买卖合同》；二、判令原告郝宝莉向被告贾鹏飞返还购房款并赔偿各项损失共计人民币1437550元，其中包括被告已付的购房款500000元、房屋增值损失426000元（以实际评估价为准）、装修损失60000元、评估报告及装修押金及服务费等损失5250元、家具定制费用损失34200元、房屋中介费12500元、违约金250000元、利息150000元；三、判令原告郝宝莉承担本案诉讼费、律师费、评估鉴定费、保全费、保全担保费等，暂计106000元，以实际发生数额为准；四、追究反诉被告及其律师虚假诉讼刑事责任。事实与理由：原告郝宝莉拒不履行购房合同，是双方所签订合同中的违约方，原告反与其代理律师歪曲事实提起诉讼致使法院开庭，侵害了被告的合法利益，故被告提出反诉。 郝宝莉辩称，一、同意解除原、被告签订的《房屋订购合同》及《兰州市存量房买卖合同》；二、被告提出要求原告支付各项款项的诉请于法无据；三、对被告要求原告及其律师承担虚假诉讼责任的诉请交由法庭裁决。 本院经审理认定事实如下：原告郝宝莉与被告贾鹏飞经案外人兰州华茂房地产经纪有限公司居间，就被告购买原告名下房屋一事达成合意，三方于2018年1月10日签订《房屋定购合同》，约定：一、经兰州华茂房地产经纪有限公司居间，贾鹏飞作为买受方以125万元的价格购买出卖方郝宝莉名下位于安宁区中海河山郡7-2-1202室的房屋一套，合同签订之日起1日内，买受方向出卖方支付购房定金5万元，出卖方收到定金后将该定金的50%作为交房保证金交给居间方，房屋买卖双方完成房屋交接且无任何纠纷则由居间方将该交房保证金退还出卖方；二、出卖方承诺该合同所涉房屋产权明晰，出卖方是该房屋的完全所有人，若该合同所涉房屋为共同共有，出卖方承诺其与买受方签订本合同的行为业经其他共有人同意。同日，原告郝宝莉与被告贾鹏飞就买卖前述合同所涉房屋又签订了《兰州市存量房买卖合同》，约定：一、买受方购买房屋的付款方式为2018年1月14日之前付清定金5万元及首付款45万元，剩余房款75万元由买受方向商业银行或住房公积金管理中心申请贷款并以贷款形式支付，若因买受方自身原因导致贷款未获批准，双方同意买受方于60日内筹齐剩余房款进行支付；二、房屋买卖双方同意自该合同签订之日起（自产权证下发之日起算）120日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续；三、买受方不能按约定期限履行付款义务的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，逾期未超过15日的，每逾期一天，买受方应按照应付款总额万分之五/日的标准向出卖方支付违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖方支付前述违约金，合同继续履行；四、因出卖方原因导致买受方不能办理房屋所有权变更登记并取得房屋所有权证的，买受方有权解除该合同，出卖方应当自收到买受方解除合同的通知送达之日起15日内退还买受方已付的全部购房款，并按照20%的年利率向买受方支付买受方已支付购房款的利息，同时，出卖方按照该合同房屋成交价款总额的20%向买受方支付违约金，若出卖方因此给买受方造成损失的，出卖方应承担买受方全部损失。 合同签订后，被告依约向原告支付了购房定金及首付款共计50万元，原告亦按约向被告交付了案涉房屋，办理了房屋撤押手续，并于2018年11月1日取得案涉房屋的不动产权证。但其后，原被告在商定办理过户事宜时，原告多次以原告丈夫不同意出售该房为由就双方商定的合同内容与被告进行沟通，均未果。2019年4月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》，向被告告知合同最后履行期限，即要求被告于2019年4月22日上午10时携带剩余全部购房款75万元以及办理过户所需资料前往兰州市房产交易大厅办理过户手续。被告于指定时间到达该地点后与原告联系，并在当日11时37分得到原告回复地点为兰州市新城科技孵化大厦，被告前往后述地点后双方亦未成功办理过户手续。 本院另查明被告在接收案涉房屋后对该房屋进行了装饰装修，庭审中被告贾鹏飞就案涉房产现时的房地产市场价值以及装修实际价值申请司法鉴定。2019年8月28日，甘肃格致房地产评估商务有限公司对案涉房产现时房地产市场价值进行鉴定，做出甘格致估字【2019】4048号房地产估价报告，鉴定结果为：估价对象在价值时点的市场价值总价为179.92万元；2019年9月26日，甘肃汇通信诚价格认证中心对案涉房屋的装修实际价值进行鉴定，做出甘汇通估报字（2019092601）价格鉴定报告，鉴定结果为：案涉房屋装修实际价值为51200元。 结合法庭调查与当事人质证，对原告提交的《房屋买卖居间合同》、《兰州市存量房买卖合同》、案涉房屋的不动产权证、结婚证、户籍信息及注销情况说明、还款凭证、不动产测绘报告、测绘委托书、光盘、律师函、微信聊天记录，被告提交的身份证复印件、《房屋买卖居间合同》、《房屋定购合同》、《兰州市存量房买卖合同》、《商品房买卖合同》、房屋买卖交接确认书、办理住房公积金贷款的资料、兰州市住房公积金管理中心印发的兰住金【2018】87号文件、通话录音及聊天记录、家具定制费用发票，以及司法鉴定机构出具的甘格致估字【2019】4048号房地产估价报告、甘汇通估报字（2019092601）价格鉴定报告，本院均予以采信；对原告提供的（2017）甘0105民终2680号民事判决书，因与本案没有关联性，本院不予采信；对被告提供的《时间发展线》，因系被告单方出具，缺乏证据客观性，本院不予采信；对被告提供的中介费收据，因与本案争议缺乏关联性，本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：原被告签订的《房屋定购合同》及《兰州市存量房买卖合同》能否解除的问题以及原被告就买卖案涉房屋一事是否存在违约行为的问题。 一、关于原被告签订的《房屋定购合同》及《兰州市存量房买卖合同》能否解除 原被告诉请解除的《房屋定购合同》系原被告双方与案外人兰州华茂房地产经纪有限公司共同签订，案外人兰州华茂房地产经纪有限公司作为该合同的共同缔约人，在该合同约定的支付定金、交付房屋、管理产权证明等事项中承担相应的权利义务。原被告双方虽均要求解除该合同，但忽略了案外人兰州华茂房地产经纪有限公司作为合同签订主体对该合同亦享有权利义务，故该合同不满足协议解除条件。此外，即使原被告明确表明不愿再履行该合同确定的权利义务，但就解除合同一事并未向案外人兰州华茂房地产经纪有限公司做到通知义务，故该合同不满足解除条件，对原被告要求解除《房屋定购合同》的诉请本院不予支持。原被告若就该合同目的确实无法实现要求解除合同，应在本案后向缔约人兰州华茂房地产经纪有限公司通知后再予以解除。 原告诉请解除的《兰州市存量房买卖合同》，被告虽辩称原告要求解除合同不符合法定条件，但庭审中被告提出的反诉请求包括此项内容，即原被告作为缔约双方，均要求解除该合同，符合协议解除条件，故对该项诉请本院予以支持。 二、关于原被告就买卖案涉房屋一事是否存在违约行为 原告诉称被告不配合办理过户并存在倒卖房屋行为致使合同无法履行，并就上述主张提供光盘及聊天记录予以证实。经质证，原告提供光盘中反映的内容为原告在兰州市新城科技孵化大厦等待被告办理过户但被告未到场的情形，而此前原告以律师函形式向被告通知办理过户的地点为兰州市房产交易大厅，故该证据无法证明原告所称被告不配合办理过户的主张；此外，原告拟证明被告存在倒卖房屋行为的聊天记录源于原告向被告告知原告丈夫不同意以约定价格出售该房屋后，被告就减消双方损失而提出另售该房屋的建议，亦无法反映出被告存在倒卖房屋致使合同不能履行的情形。因此，本院对原告所称被告存在不配合办理过户及倒卖房屋的违约行为不予认定。 原被告签订的《房屋定购合同》第4条中明确载明“甲方（原告）承诺本合同所涉房屋产权明晰，甲方是该房屋的完全所有人”，该合同第5条载明：“如本合同所涉房屋为共同共有，甲方（原告）承诺其与乙方（被告）签订本合同的行为业经其他共有人同意”。原被告签订的《兰州市存量房买卖合同》7.3条约定：“甲方（原告）将该房屋出卖给第三人，或因其他甲方原因导致乙方（被告）不能办理房屋所有权变更登记并取得房屋所有权证的，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方解除合同的通知送达之日起15日内退还乙方全部已付购房款，按照20%的年利率向乙方支付已付购房款的利息，同时，甲方需按照本合同房屋成交价款总额的20%向乙方支付违约金。”庭审中，被告称原告因其丈夫吴文洲不同意出售该房屋，故迟迟不按约定配合被告办理贷款及过户等事宜，属于原告违约，并提供录音及聊天记录证明该事实，原告在庭审中亦称案涉房屋属于夫妻共同财产，原告无权私自处分，对原告丈夫吴文洲不同意出售案涉房屋并致使原被告在合同履行过程中产生争议的事实予以认可。本院认为，按照双方合同约定，案涉房产的出售不应出现所有权人异议的情形，原告以财产共有人不同意出售案涉房屋为由不配合推进合同的履行既违背了原告关于房产权属的承诺，也属于合同约定的“因其他甲方原因导致乙方不能办理房屋所有权变更登记”违约行为，应向被告方承担违约责任。 原被告双方虽然约定了违约金按照房屋总成交价格的20%计算即25万元，另对已付款按照20%年利率计算利息，但被告既要求原告赔偿损失，又要求原告承担违约金25万元及利息15万元的诉请明显高于己方损失，本院认为要求违约方赔偿损失已是对违约方的惩罚性措施，若要求其另行承担违约金及利息，一来总金额明显高于被告的损失，二来该违约条款所约定需承担的违约金与利息的总金额明显偏高，依据利益填平原则，对被告主张的违约金及利息本院不予支持。因此，原告应承担的违约责任包括返还已付的购房款50万元并承担被告因此造成的损失。 鉴于原被告交易标的为房产，房价市场浮动具有特殊性，房屋装修价值与房产亦不可分割，因此案涉房屋增值部分以及装修部分应为被告损失部分，结合原被告的约定交易价格以及司法鉴定机构出具的鉴定结果，案涉房产现有装修价值为5.12万元，增值价值为179.92-125=54.92万元；被告未提出证据证明所定制的家具与案涉房屋无法分割，故对被告主张的家具定制费用损失3.42万元本院不予认定；被告虽提出其支付的房屋中介费亦为其损失，但关于房屋买卖中介费的承担原被告另有居间合同就其承担做约定，独立于本案，且原告负担房屋增值损失部分后不影响被告购买该房的可预见利益，故对被告反诉要求原告承担中介费1.25万元的诉请，本院不予支持；被告主张其他损失中的的装修押金及服务费4850元，因装修押金由物业退还，服务费为被告使用案涉房屋过程中的合理支出，本院不予支持；原告作为违约方，对酿成本案纠纷应承担全部过错责任，故本案诉讼费及评估鉴定费应由原告承担；被告诉请的律师费、担保费、保全费未实际发生，本院不予支持。 综上所述，对原被告均要求解除《房屋定购合同》的诉请，本院不予支持。对原被告均要求解除双方签订的《兰州市存量房买卖合同》的诉请，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金的诉请，因被告方不存在违约行为，本院不予支持。因原被告签订的《兰州市存量房买卖合同》已无法履行，原告作为违约方，应按照合同约定承担违约责任，故对被告反诉要求原告返还被告已付购房款并承担各项损失及诉讼费、评估鉴定费等各项费用的诉请，本院认为原告应向被告返还购房款50万元并承担被告各项损失共计62.44万元，其中包括房屋增值损失54.92万元、装修损失5.12万元、评估鉴定费用2.4万元；对被告反诉要求原告及其代理律师承担虚假诉讼责任的诉请，因该项诉请不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、判令解除郝宝莉与贾鹏飞于2018年1月10日签订的《兰州市存量房买卖合同》； 二、郝宝莉于本判决生效之日起十五日内向贾鹏飞退还贾鹏飞已支付的购房款50万元并承担贾鹏飞因此产生的损失62.44万元，以上共计112.44万元。 三、驳回郝宝莉的其他诉讼请求； 四、驳回贾鹏飞的其他反诉请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5050元,减半收取2525元，由原告自行负担；反诉案件受理费8871元，由原告负担，并与上述款项一并支付给被告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  刘惠娟 二〇一九年十一月七日 书记员  赵雅丽