阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0902民初1955号原告（反诉被告）于某某，男，汉族，住阜新市海州区。委托代理人任某某，男，1968年12月25日出生，住阜新市海州区。被告（反诉原告）阜新谊信物业管理有限公司，住所地阜新市海州区。法定代表人：赵中辉，系该公司经理。委托代理人：李冯，系该公司员工。委托代理人：张晋义，系辽宁红沐律师事务所律师。原告（反诉被告）于某某与被告（反诉原告）阜新谊信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法由审判员于新宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于某某及其委托代理人任某某、被告（反诉原告）阜新谊信物业管理有限公司委托代理人李冯、张晋义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于某某诉称，请求人民法院依法判决被告向原告退还预收的物业服务费2057.51元及利息（计算至起诉之日）378.99元，请求人民法院依法判决被告向原告赔偿损失800.00元，以上共计3236.50元；本案全部诉讼费用由被告承担。被告为三禾蓝湾小区服务几年来，广大业主不断向其反映物业服务不到位的问题，被告却迟延履行或不履行其服务义务，给广大业主造成了生活上的极大不便和一定经济损失，被告同时擅自将三禾蓝湾小区属于业主共有的物业服务用房等出租给他人。在广大业主多次与被告协商未果的情况下，经占建筑面积过半数、占总人数过半数的业主同意，依据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条，《物权法》第七十六条，《合同法》第九十四条第（三)、（四）款的规定，小区业主委员会于2017年11月10日与被告解除了物业服务合同。被告在小区业主与其解除物业服务合同之后并未继续为小区业主提供物业管理服务。原告向被告支付物业服务费至2018年9月30日。故原告主张被告应向原告退还2017年11月10日至2018年9月30日预交的物业服务费2057.51元及利息378.99元，并且被告应向原告赔偿因违约行为造成的损失800.00元，以上总计3236.50元。综上，依据《民事诉讼法》、《合同法》、《物权法》及相关司法解释，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持原告的全部诉求。被告阜新谊信物业管理有限公司辩称，三禾蓝湾小区业主委员会与阜新宏远物业管理有限公司所签订的物业服务委托合同无效，不能作为前期物业服务合同终止的依据。三禾蓝湾小区由三禾房地产开发有限公司开发建设，小区建成后，被告与三禾房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，为小区提供物业管理服务。2017年9月，三禾蓝湾小区业主委员会成立，同年11月7日业主委员会与宏远物业签订了物业服务委托合同。根据《物权法》第七十六条（四）款之规定，选聘或解聘物业企业，必须是业主总人数和专有部分占建筑物总面积双过半。而该物业服务委托合同签订时，专有部分占建筑物总面积并未过半，因此该合同无效。《物业管理条则》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主委员会与宏远物业所签订物业合同未达到双数过半条件，并未生效，因此前期物业服务合同并未终止。原告要求退还物业费及给付利息没有事实与法律依据。原告要求被告退还其预交的2017年11月10日至2018年9月29日的物业费，理由是业委会与宏远物业已签新的物业合同，前期物业服务合同已经终止，而实际情况是，宏远物业在合同签订后并未立即接管小区，在当地街道和物业行政管理部门的要求下，被告继续为小区业主提供事实上的服务，直到2019年1月10日两家物业才办理移交，此后宏远物业才开始为小区提供物业服务。因此原告所主张的2017年11月10日至2018年9月29日的物业费已经消费，不但无费可退，原告还应给付被告2018年9月29日至2019年1月10日期间的物业费。本案属合同违约之诉，原告关于800元财产损失的诉求系侵权之诉，二者并非同一法律关系，不应并案审理。综上，请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告阜新谊信物业管理有限公司诉称，请求判令反诉被告给付拖欠的住宅物业服务费642.54元（1.80元/月/平方米*104.99平方米*3.4月），地下室物业费16.46元（0.5元/月/平方米*9.68平方米*3.4月），违约金899.86元，合计1558.85元；由反诉被告承担本案有关诉讼费用。反诉被告以物业合同纠纷为由起诉反诉原告要求退还物业费，实属告错。反诉被告主张的2017年11月10日至2018年9月29日期间的物业费已经消费，无费可退。2017年11月7日，三禾蓝湾小区业主委员会与阜新宏远物业管理有限公司虽签订了物业服务委托合同，但该合同并未及时履行。由于物业管理工作移交前需要准备，又临近年底，业主委员会与反诉原告就物业移交项目存在争议，移交工作暂时搁置。于是市、区两级物业管理办公室、新兴街道召开有业主委员会和反诉原告参加的协调会，会议最终决定，为避免小区管理出现空挡，在宏远物业尚未正式接管小区前，暂由反诉原告继续为该小区提供物业服务，服务内容和收费标准不变，争议问题解决后两家物业公司正式办理物业移交。按此要求，反诉原告一直提供事实上的物业服务至2019年1月10日，2019年1月10日两家物业公司正式进行移交，反诉原告撤离小区。在此期间，反诉被告事实上已经接受并享受到物业服务，不存在退费之说。反诉被告预交的物业费截止到2018年9月29日。自2018年9月29日至2019年1月10日，反诉被告累计欠缴住宅物业费642.54元，地下室物业费16.46元，另依合同约定反诉被告还应向反诉原告支付违约金899.86元，以上共计1558.85元。综上，反诉原告提出反诉，请求依法保护其合法权益。反诉被告于某某辩称，法庭应裁定不予受理反诉原告阜新谊信物业管理有限公司的反诉请求。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”本诉原告主张的是被告退还原告预交的2017年11月10日至2018年9月30日的物业服务费，因为原告与被告在此期间已解除物业服务合同，并且被告在此期间并没有提供物业服务；反诉原告的诉讼请求是要求反诉被告缴纳2018年9月30日至2019年1月10日期间的物业服务费。本诉与反诉的诉讼请求不是基于相同的法律关系，二者之间没有因果关系，所依据的事实、理由无关联，故恳请法庭裁定不予受理反诉请求。三禾蓝湾小区业主委员会已于2017年11月10日与阜新谊信物业管理有限公司解除了物业服务合同。反诉原告为三禾蓝湾小区服务的几年间，广大业主不断向其反映物业服务不到位的问题，反诉原告却迟延履行或不履行其服务义务，给广大业主造成了生活上的极大不便和一定损失，同时反诉原告擅自将业主共有的物业服务用房出借给教之初自习室（该事实已由阜新市城市管理综合行政执法局做出阜综罚决海字[2018]第002号行政处罚决定书确定）。广大业主别无他法，经专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主同意，依据《物权法》第七十六条，《合同法》第九十四条第（三）、（四）款的规定，业主委员会于2017年11月10日与反诉原告解除了物业服务合同（该解除行为合法性、有效性、合理性已由阜新市城市管理综合行政执法局做出阜综罚决海字[2018]第001号行政处罚决定书确认），并于2017年11月7日与阜新市宏远物业管理有限公司签订了物业服务合同，故反诉被告不应向反诉原告支付2017年11月10日之后的物业费，更不应支付反诉原告主张的2018年9月30日至2019年1月10日的物业服务费、地下室物业费以及所谓的违约金，反而是反诉原告应向反诉被告退还2017年11月10日至2018年9月30日原告预交的物业服务费及利息。反诉原告在2017年11月10日物业服务合同解除后并未继续为三禾蓝湾小区提供物业管理服务，小区进入弃管状态，主要表现如下：（1）封闭小区变成了开放小区；大堂关闭，只让业主走消防通道；（2）保安不再为小区安全负责：只负责开发公司和反诉原告的安全；（3）保洁人员不再清扫小区及住户的楼道卫生，只为开发公司进行保洁服务；（4）取消了业主的电梯控制磁卡，致使业主们不能自由回家；（5）不维修各种设施设备及破损的地面墙面，双层窗户漏气漏雨，有的业主防水层破坏，房屋渗水；两部电梯经常有一部停止运行，有时两部都不能运行，为此小区业主多次到区政府、市政府上访；（6）小区内路灯全部停止使用，小区内夜间一片漆黑；（7）小区院内绿化带杂草丛生；（8）门卫拒绝为业主接收快递；（9）在2018年全年物业接待室人去楼空，没有人受理业主任何业务。综上所述，反诉原告要求反诉被告支付物业费和违约金是毫无事实理由和法律依据的，请求人民法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，三禾蓝湾小区由阜新三禾房产开发有限公司开发建设，建成后被告（反诉原告）与阜新三禾房产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由被告（反诉原告）为三禾蓝湾小区提供前期物业管理服务。原告（反诉被告）系三禾蓝湾小区3号楼903室（海州区新华路64-3号1213）业主，并依约逐年缴纳物业费。2017年9月19日三禾蓝湾业主委员会成立，并于2017年9月24日以入户书面征求意见的方式召开了业主大会，一致同意解聘被告，解除开发公司与被告（反诉原告）签订的前期物业服务合同。2017年10月20日，三禾蓝湾小区业主委员会正式函告被告（反诉原告）要求其于2017年11月10日前撤离三禾蓝湾小区。2017年11月7日，三禾蓝湾小区业主委员会与阜新市宏远物业管理有限公司签订了物业服务合同，委托阜新市宏远物业管理有限公司向三禾蓝湾小区提供物业管理服务。但由于各方矛盾重重，几经调解、诉讼，2019年1月10日，在三禾蓝湾小区业主委员会的监督下，被告（反诉原告）与阜新市宏远物业管理有限公司进行了三禾蓝湾小区物业管理移交工作。上述事实，有原、被告陈述、答辩，前期物业服务合同（谊信物业），物业服务合同（宏远物业），三禾蓝湾小区物业交接及原工作人员接收安置说明，物业费收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，被告（反诉原告）阜新谊信物业管理有限公司在原告（反诉被告）于某某逐年缴纳物业服务费后，依约履行合同，提供了有效的物业服务，其收缴的物业费应认定为已合理支出。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还物业服务费及利息、支付违约金共计3236.50元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）在被解聘后拒不退出小区，未及时与业主委员会新聘任的物业公司办理交接，同时要求原告（反诉被告）缴纳合同解除后的物业费及违约金共计1558.85元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）于某某的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）阜新谊信物业管理有限公司反诉的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员  于新宁二〇一九年十一月十四日书记员  周美楠