重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初20090号原告：余保林，男，1973年8月29日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：邓宇宏，重庆瀚沣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，重庆瀚沣律师事务所律师。原告：何春艳，女，1976年2月5日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：邓宇宏，重庆瀚沣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，重庆瀚沣律师事务所律师。被告：重庆麒阁酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥东环路38号9-3号，统一社会信用代码91500105305170588R。法定代表人：孙静，执行董事。委托诉讼代理人：曹丽君，女，系被告公司工作人员。原告余保林、何春艳与被告重庆麒阁酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余保林、何春艳的委托诉讼代理人王婷，被告重庆麒阁酒店管理有限公司的委托诉讼代理人曹丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余保林、何春艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年4月30日至2020年4月29日期间欠付的租金272996.62元（其中，2018年4月30日至2019年4月29日期间欠付的租金为13040.88元，2019年4月30日至2020年4月29日期间欠付的租金为259955.74元）；2.判令被告支付因逾期给付租金产生的违约金（以月租金37492.53元为基数，从2017年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2017年9月28日止；以月租金38579.27元为基数，从2018年3月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止；以月租金38579.27元为基数，从2018年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止；以月租金39774.68元为基数，从2019年3月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止；以月租金39774.68元为基数，从2019年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）。事实和理由：2014年11月25日，原告及案外人吴玉清、何建与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告与吴玉清、何建将其所有的位于重庆市江北区观音桥东环路X号天屿星辰大厦X层X、X、X号房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，建筑面积共计543.37平方米，租赁期限为15年，第一年租金按建筑面积每月每平方米65元计算，从第二年起租金在上一年度基础上每年递增3%至租赁期满，租金每半年支付一次。2017年9月24日，原、被告签订协议书，约定将前述合同的出租方变更为原告。在合同履行过程中，被告未按约支付租金，应予给付，同时因其违约行为还应承担违约金。被告重庆麒阁酒店管理有限公司辩称，1.对原告主张的欠费期间及金额均有异议，被告没有足额支付租金是事实，但原告诉请的2018年4月30日至2019年4月29日期间有误，该期间应为2018年5月1日至2019年4月30日，被告仅未支付2019年8月1日至2019年10月31日期间的租金递增部分，欠付金额以法院判决为准；2.被告于2019年9月20日向原告邮寄了解除合同通知书，原告于当月23日收到该解除通知，故被告仅应支付截至2019年9月30日的租金，而被告实际支付租金至2019年10月31日，2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金不应支付；3.双方就案涉房屋租赁一事积极协商，被告曾提出酒店房费抵用券或欠条等解决方案，原告也领取了酒店房费抵用券，只是双方未协商一致；4.违约金计算标准及金额以法院判决为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、《协议书》、中信银行交易明细及客户回单、不动产权证书复印件、解除合同通知书、EMS邮寄单、中国邮政物流信息查询单，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告及案外人何建、吴玉清作为出租人（甲方），与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告及案外人何建、吴玉清将案涉房屋出租给被告用作酒店办公，租赁期限为15年，双方在本合同生效并办理完该房屋的交接手续之日起，有5个月作为被告的装修免租期，装修免租期满后正式开始计算租赁期至满15周年，2014年11月30日开始计算装修免租期；第一年租金按建筑面积每月每平方米65元计算，从第二年起租金在上一年度基础上每年递增3%至租赁期满，详细标准为：第二年租金为每月每平方米67元，第三年租金为每月每平方米69元，第四年租金为每月每平方米71元，第五年租金为每月每平方米73.2元，装修免租期内不收取任何费用；租金每半年支付一次，除2015年3月1日外，被告应在以后的每年的3月1日和9月1日前支付下一期租金，若被告逾期支付租金，每逾期一日，按月租金（以逾期当年的租金标准计算）的千分之三支付违约金。关于合同的解除，租赁合同约定，除因法定情形以及本合同约定的解除或终止合同的情形发生，任何一方未经对方书面同意均不得以任何理由擅自提前终止或解除本合同；房屋租赁期间，出租人有以下行为之一的，承租人有权单方面提前解除合同：1.提供的租赁房屋信息不真实，影响承租人正常使用；2.因出租人原因造成承租人无法继续正常使用该房屋达14天以上的。另，案涉房屋建筑面积共计543.37平方米。2017年9月24日，原、被告签订《协议书》，根据该协议，原告于2017年5月19日和5月24日取得案涉房屋的产权证，吴玉清、何建不再为该房屋的共有人，原、被告一致同意将原《房屋租赁合同》中的出租人变更为原告，原告自2017年5月19日起取代原出租人继续履行原《房屋租赁合同》，该日期之前的房屋租金，在签订本协议之前已结清。2019年9月20日，被告公司的法定代表人王清泉向原告何春艳邮寄《解除合同通知书》，通知书载明：由于当前经济形势下行严重，酒店经营困难，本公司试图就租金调整事宜与你二人协商，并提出了多种解决方案，但多次沟通未达成效，本公司经慎重考虑，认为已无法与你二人继续履行《房屋租赁合同》，决定自你二人收到本通知书之日起，解除《房屋租赁合同》。中国邮政速递物流信息查询单显示，该邮件于2019年9月23日签收。被告认为，双方租赁合同已解除，故不应继续支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金。原告质证表示，该邮件只显示何春艳收到，本案另一原告余保林并未收到解除合同通知书，且被告单方解除不符合合同约定，应承担相应的违约责任，现案涉房屋仍在被告的使用管理之中，在双方没有办理房屋交接前被告均应支付租金，故该证据达不到其证明目的。另查明，被告的租金支付情况如下：于2017年9月28日支付224955.18元，于2018年3月23日支付224955.18元，于2018年9月13日支付224955.18元，于2019年3月22日支付63574.29元和48903.3元，于2019年6月27日支付97806.6元。针对被告于2019年6月27日的付款行为，原告主张该款项为2019年前半年的租金，被告则认为该款项系2019年8月至同年10月期间的租金。庭审中，原告将其诉请的违约金标准调减为按中国人民银行同期贷款利率计算。本院认为，本案《房屋租赁合同》及《协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方当事人诉辩意见和举证情况，本案争议焦点为：第一、被告是否应当支付本案租金；第二、被告是否应当支付本案违约金。关于争议焦点一，被告提出了两项抗辩意见：其一、被告向原告邮寄了解除合同通知书，双方租赁合同已解除，故被告不应继续支付租金；其二、原告主张的欠付租金期间有误。针对被告前述第一项抗辩理由，根据租赁合同约定，被告仅在以下情形有权单方面提前解除合同：1.提供的租赁房屋信息不真实，影响承租人正常使用；2.因出租人原因造成承租人无法继续正常使用该房屋达14天以上的。而被告以酒店经营困难为由单方解除合同，不符合约定解除条件，且合同约定，任何一方未经对方书面同意均不得以任何理由擅自提前终止或解除合同，本案被告仅向原告何春艳邮寄解除通知书，未向另一原告余保林发出解除通知，且被告亦未取得原告同意解除合同的书面材料，故对被告主张租赁合同已解除的意见，本院不予采纳，被告应当向原告支付房屋租金。针对被告的第二项抗辩理由，原告主张第一段欠费期间为2018年4月30日至2019年4月29日，而被告认为该期间实际为2018年5月1日至2019年4月30日。关于租赁期限，根据合同约定，从2014年11月30日开始计算装修免租期，有5个月作为装修免租期，则本案装修免租期应为2014年11月30日至2015年4月29日。合同约定，装修免租期满后正式计算租赁期，则租期第一年为2015年4月30日至2016年4月29日，租期第二年为2016年4月30日至2017年4月29日，租期第三年为2017年4月30日至2018年4月29日，租期第四年为2018年4月30日至2019年4月29日期间，以此类推，故被告主张该期间有误的意见不成立，本院不予采纳。关于原告诉请期间的租金，在2018年4月30日至2019年4月29日这一租赁年度内，被告应付租金为462951.24元（543.37平方米×每月每平方米71元×12个月），因租金为每半年一付，除2015年3月1日外，被告应于每年的3月1日和9月1日前支付下一期租金，而实际上，被告于2018年仅支付租金共计449910.36元，故被告还应向原告支付2018年4月30日至2019年4月29日期间的租金13040.88元。在2019年4月30日至2020年4月29日这一租赁年度内，被告应付租金为477296.21元（543.37平方米×每月每平方米73.2元×12个月），而被告于2019年仅支付租金共计210284.19元，故被告还应向原告支付267012.02元。综上，被告应支付原告2018年4月30日至2020年4月29日期间的租金280052.9元，原告诉请金额在前述额度内，本院予以支持。关于争议焦点二，因被告逾期支付租金，按约还应承担违约金，而原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，系其行使诉讼权利的体现，本院予以准许。合同约定，被告应于每年的3月1日和9月1日前向原告支付下一期租金，逾期则应支付违约金，本案中，原告虽未主张2018年4月30日前的租金，但主张从2017年9月1日起计算第一段违约金，根据本案查明的事实，被告于2017年9月28日向原告支付租金，已属逾期，故被告应以第三年的月租金37492.53元为基数，支付从2017年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2017年9月28日止的违约金。此外，针对被告逾期支付诉请期间租金的行为，被告还应支付以第四年月租金38579.27元为基数，分别从2018年3月1日和2018年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止，以及以第五年月租金39774.68元为基数，分别从2019年3月1日和2019年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告重庆麒阁酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告余保林、何春艳2018年4月30日至2020年4月29日期间的租金272996.62元；被告重庆麒阁酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告余保林、何春艳逾期支付租金的违约金（以37492.53元为基数，从2017年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2017年9月28日止；以38579.27元为基数，分别从2018年3月1日和2018年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至实际付清租金之日止；以39774.68元为基数，分别从2019年3月1日和2019年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至实际付清租金之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2741.86元，由被告重庆麒阁酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄涛二〇一九年十一月十三日法官助理 李怡书 记 员 杨露