新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终4107号上诉人（原审原告）：李某，住新疆维吾尔自治区。被上诉人（原审被告）：徐某，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：任国瑞，住新疆维吾尔自治区。上诉人李某因与被上诉人徐某房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人李某，被上诉人徐某的委托诉讼代理人任国瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.请求依法改判一审判决第二项为徐某于判决生效后支付租金112,000元；2.请求依法改判一审判决第三项为徐某于判决生效后支付违约金123,452元。事实及理由：我与徐某约定的300,000元的转让费中包含了当年的租金，故徐某应当按照合同约定，给付我112,000元的租金，一审法院按照双方合同约定的“第一年租金105,000元”计算我主张的租金数额，缺乏事实与法律依据。另外，徐某未按照约定期限向我支付租金，已经构成了违约，其应当承担相应的违约金，综上请求依法支持我的上诉请求。徐某辩称，一审法院认定事实清楚，李某的上诉请求没有任何依据，双方签订的合同中约定的第一年租金为105,000元，之前半年的房租已经包含在300,000元之中。另，我不存在任何违约行为，故不应当承担支付违约金的责任，因我对此没有上诉，故请求二审法院维持一审判决，驳回李某的上诉请求。李某向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐某依法履行双方于2018年8月9日签订的《店铺转租合同》；2.判令徐某支付2019年度店铺租金112,000元；3.判令徐某按总租金（112,000元）的百分之一作为每日违约金支付至租金给付之日，违约金为123,452元。一审法院认定，2018年8月9日，徐某（乙方）与李某（甲方）签订《店铺转租合同》，约定甲方将店铺原名为中益养生堂转租给乙方使用，建筑面积为380平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；甲方与原房东已签订租赁合同，租期到2024年3月31日，年租金为10,500元，每年上调7,000元，租金为每年2月28日前交付给至甲方。乙方向甲方一次性支付转让费300,000元，交付时间为2018年8月9日交清。如乙方逾期交付租金，乙方应每日向甲方支付总租金的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，收回店铺，转租费用不予退还，如果由于甲方原因导致转租中止，甲方同样承担违约责任。徐某、李某在合同签订后签字捺印。2018年8月10日徐某将300,000元转入李某账户。2018年12月13日，徐某向一审法院起诉李某，要求解除双方的《店铺转租合同》，退还转让金300,000元，支付违约金3,000元。一审法院在审理中认定中益养生堂系李某从案外人王冬梅处转租而来，双方均认可李某于案外人王冬梅签订的转租合同中约定的店铺建筑面积为380平方米。双方均认可案外人王冬梅实际上也是承租人，并非该店铺的所有人。经现场勘验，李某现在使用的一前一后共两间办公室（以下简称：办1、办2）位于徐某经营的中益养生堂旁，且位于中益养生堂的门头下，李某使用的办2有两个门，与中益养生堂之间的门在双方签订合同时自始存在，现该门已被徐某上锁，该门的外观与中益养生堂内其他治疗间的门一致，与办1之间的门在双方签订合同后由李某自行凿开。李某认为现使用的两间办公室的面积包含在与案外人王冬梅签订的转租合同中约定的建筑面积380平方米，双方签订合同时李某预留了中益养生堂内部角落的一间办公室（以下简称办3）归自己所有，办1室李某与2018年3月就作为开办信息咨询中心使用，所以办1、办3本身就不包含在双方签订的合同中，后来与徐某协商将办2与办3进行了置换，这样双方都方便。徐某提出双方签订合同时同意办1由李某暂时使用，后来李某就不同意返还了，而徐某从未同意李某将办2与办3进行置换，因为双方签订合同时办3室一并转让给徐某的。一审法院基于以上事实，认为李某减负面积虽不足380平方米，但不构成根本违约，对徐某要求解除合同的诉讼请求不予支持并驳回了徐某的其他诉讼请求。徐某上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，二审法院作出（2019）新01民终1896号民事判决书，判决书中徐某对一审事实无异议部分予以了认定，并在二审中查明：办1和办3在案涉店铺转租合同签订之前一直由李某用于进行信息咨询。案涉中益养生堂交付徐某时，办1和办3继续由李某使用，办2作为中益养生堂的一部分已经交付徐某，后办3交由徐某使用，办2交由李某使用，办1由李某一直使用至今，且李某自行在办1与办2之间凿门用于同行，并自行缴纳两间房屋的取暖费用。二审法院以李某未根本违约为由未支持徐某要求解除合同的诉讼请求，判决驳回维持原判。在双方诉讼期间，2019年2月28日，因徐某未支付租金，李某打电话给徐某要求支付租金，并警告如不按时支付将承担违约金。徐某于2019年8月22日向李某发出解除《店铺转让（租赁）合同》通知书，认为李某注销了中益养生堂的营业执照、李某提供的房产证复印件不清楚工商部门不给办工商登记、交付的租赁房屋不足380平方米，认为以上原因造成合同目的不能实现，同意李某自本通知送达之日双方店铺转租合同正式解除，要求李某在七日内进行交接。至法庭审理终结前，徐某尚未全部搬离租赁房屋。一审法院认为，徐某、李某之间的店铺转租合同经生效法律文书认定为合法有效合同，双方应该按照合同约定的义务履行。徐某未按约定支付租金，李某要求继续履行，符合法律规定，故予以支持。李某要求徐某支付租金112,000元，但根据双方店铺转租合同约定第一年的租金为105,000元，以后每年上调7,000元，现李某要求徐某支付第一年的租金，不符合双方上调的条件，故对李某要求徐某支付租金105,000元的诉讼请求予以支持。对于李某要求徐某支付违约金，根据《中华人民共和国法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中徐某应当履行的义务为支付租金，李某损失应当是因租金未按时支付所造成的利息损失，故对徐某以其经营店铺收入来衡量其损失的主张不予采纳。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二））》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故按照同期银行贷款月利率4.875%的130%计算，至本案判决时止，徐某应支付违约金为4,658.06元（105,000元×4.875%×130%×7个月）。对于徐某抗辩其未违约，而是李某未按时约定面积交付房屋、注销营业执照、至今占用部分房屋等行为，认为双方合同应当解除。因徐某以上抗辩意见在生效法律文书中均未采纳，本案根据同样理由亦不予采纳。徐某虽发出解除通知，但徐某并没有符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除权，故解除通知不能产生解除徐某、李某店铺转租合同的法律效力，双方仍应按照合同约定履行。遂判决：一、徐某继续履行徐某、李某于2018年8月9日签订的《店铺转租合同》；二、徐某于判决生效后十日内向李某支付租金105,000元；三、徐某于判决生效后十日内向李某支付违约金4,658.06元（10,500元×4.875%×130%×7个月）；二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。李某提交：2018年房租转账记录、缴付2019年房租转账证明、李某与其出租人王冬梅的微信聊天记录截图，用以证明出租人向李某催要租金，及李某向出租人交纳房租的事实。李某称因徐某未按期交纳房租，故其通过贷款方式向出租人王冬梅交纳了当年的租金，并产生了相应的贷款利息损失。徐某质证不认可李某出示的上述证据，并称，合同履行期间，执法局将涉案房屋予以查封，导致其无法经营，故李某应当承担相应的责任。因李某提交的证据仅能证明其因履行与上一手出租人的租赁合同，而向其交纳相应租赁费用的事实，并不能证明其所称因徐某逾期交纳房租而致其贷款交纳房租的事实，故本院对其在二审期间提交的上述证据与本案的关联性不予确认。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。另查，徐某与李某在庭审期间均认可，徐某向李某支付的300,000元转让费中包含了2019年8月9日至2010年3月31日的房屋租金，但双方均不能就所包含的租金的具体金额及计算标准在庭审期间达成一致。在本案中，李某以涉案合同约定的第二年上调后的租金212,000元作为计算标准，向徐某主张自2019年4月1日至2020年3月31日期间的房租。徐某则认为该期间的租金标准应按合同约定的“年租金105,000元”来执行。本院认为，徐某与李某签订的《店铺转租合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，且已经生效法律文书认定，故应属合法有效。涉案合同约定李某将其承租的店铺转租给徐某使用，年租金为105,000元，每年上调7,000元。依据双方合同约定，“年租金为105,000元”应属于承租人与出租人约定的涉案房屋的第一笔租金金额，而李某向徐某索要自2019年4月1日起的房租，从双方合同履行情况及庭审查明的事实来看，该期间的房屋租赁费用应属于承租人向出租人支付的第一笔租金，故一审法院据此认定徐某向李某支付年租金105,000元，符合合同约定，本院予以维持。另，一审法院参照徐某逾期交付房屋租金的具体金额，按照同期贷款利率的130%的计算标准，认定徐某向李某支付违约金4,658.06元，系综合徐某逾期交付房屋租金的违约程度，以及因此导致李某所产生的合理损失，兼顾涉案合同的履行情况等相关因素综合衡量后作出的，该认定不违反法律规定，应予以维持。而李某在庭审期间提交的证据并不足以证明因徐某的逾期付款行为导致其实际损失发生的事实，故对李某要求将一审判决认定的违约金金额改判上调至其一审诉求金额的上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2,815.88元（李某已预交），由李某负担。本判决为终审判决。审判长  黎剑审判员柳燕审判员姚雷二〇一九年十一月二十一日书记员龙茜