山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初1819号原告（申请执行人）：山东中宏路桥建设有限公司，住所地山东省烟台市。法定代表人：吕剑，董事长。委托诉讼代理人：程倩，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑峰，山东平正大律师事务所律师。被告(案外人)：巩艾贤，男，1977年3月22日出生，汉族，住济南市。被告（被执行人）：山东丁豪房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：丁信荣，董事长。原告山东中宏路桥建设有限公司(以下简称中宏公司)与被告巩艾贤、山东丁豪房地产开发有限公司(以下简称丁豪公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中宏公司的委托诉讼代理人程倩，被告巩艾贤均到庭参加诉讼。被告丁豪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中宏公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁01执异763号执行裁定。2.许可中宏公司继续执行济南市高新区工业南路44号丁豪广场1279号车位。3.本案诉讼费用全部由巩艾贤、丁豪公司承担。事实与理由：中宏公司诉丁豪公司建设工程施工合同纠纷一案，济南市中级人民法院已作出（2017）鲁01民初640号民事判决且已生效。该判决书判令丁豪公司支付工程款69196040元，并以工程款69196040元为基数，自2017年4月6日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，判令中宏公司在上述工程款和利息范围内对济南市高新区工业南路44号丁豪广场EF座工程、GHK座工程及附属地下车库工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该判决生效后，中宏公司申请强制执行，济南市中级人民法院于2018年2月6日作出（2017）鲁01执832号之三执行裁定书及协助执行通知书，查封位于济南市丁豪广场包括涉案车位在内的386个地下车库车位，查封期限三年。2019年5月30日，中宏公司收到济南市中级人民法院邮寄送达的（2019）鲁01执异763号执行裁定，中宏公司认为该裁定认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。一、涉案车位未取得预售许可证，《丁豪广场车位购买意向书》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。《丁豪广场车位购买意向书》从名称来看只是意向书，不应认定为车位买卖合同，因涉案车位未取得预售许可证，所以巩艾贤签订的《丁豪广场车位购买意向书》无效。若济南市中级人民法院将提出执行异议的情况告知中宏公司和丁豪公司，则涉案车位没有预售许可证的情况便能够调查清楚，因济南市中级人民法院未履行通知义务，导致支持巩艾贤执行异议申请，系认定事实及适用法律均错误，依法应予以撤销。二、涉案裁定适用法律错误，依法应予以撤销。涉案裁定依据《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出，无论适用该规定第二十八或二十九条，因涉案车位未取得预售许可证，所以涉案《丁豪广场车位购买意向书》无效，涉案车位未交付使用，无论案外人是否能够提交充分证据（例如收据及转账凭证）证明已支付车位购买款，巩艾贤的异议均不符合上述法条之规定，济南市中级人民法院裁定中止对涉案车位的执行，系适用法律错误。综上所述，涉案裁定认定事实不清，适用法律错误，为维护中宏公司的合法权益，请求依法予以撤销，并许可中宏公司继续执行涉案车位。巩艾贤辩称，一、涉案《丁豪广场车位意向书》不适用商品房买卖合同司法解释第二条之规定，该协议合法有效。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定明确表述适用于房屋或商品房销售情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《不动产登记暂行条例》第五条也将不动产权利区分为房屋，以及房屋以外的建筑物、构筑物及其附属设施。因此，案涉争议车位虽然属于法律概念上的不动产，但并不是严格意义上的房屋或商品房，而是房屋附属设施或配套设施，并不能当然适用商品房买卖合同司法解释第二条之规定。案涉《丁豪广场车位意向书》系合同当事人双方真实意思表示，合法有效。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年颁布施行，物权法于2007年颁布施行，根据物权法第十五条之规定和司法适用，《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件并不影响合同的效力，而三十八条规定的情形较之未办理预售许可而更为严重，根据举重以明轻的法律适用原则，也不宜认定案涉车位协议无效。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求开发商办理房屋预售许可属于行政管理的范畴，立法目的在于约束开发商，保护买受人的合法权益。而本案中，由于开发商自身原因，导致其未能依约办理产权过户手续，违反诚实信用原则，案外人对此没有过错，如果让其承担不利后果，违反公平原则。二、巩艾贤已支付全部车位价款并占有使用至今，非因巩艾贤原因致使未能办理产权登记，依法应当认定巩艾贤的权利足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三十二条规定，财产保全裁定和先于执行裁定的执行适用本规定。本案中，巩艾贤在人民法院查封案涉车位前已就案涉车位于2015年8月15日与丁豪公司签订了合法有效的书面合同，巩艾贤已付清全部购车位款，并已占有使用案涉车位至今，且没有证据证明案涉车位未办理过户登记应归责于巩艾贤，故巩艾贤的异议请求符合前述执行异议司法解释第二十八条的规定，依法应予支持。丁豪公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据有异议：中宏公司提交如下证据：证据一、济南市中级人民法院（2019）鲁01执异763号执行裁定书，该裁定书裁定中止对涉案1279号车位的执行，系认定事实及适用法律均错误，应予撤销并准许对涉案车位继续执行。证据二、山东省高级人民法院（2019）鲁民终364号、（2019）鲁民终942号民事判决书，上述判决涉及的289个车位与本案的1279号车位均属于（2017）鲁01执832号之三裁定查封的车位，因未取得预售许可证，车位购买书应为无效协议。巩艾贤质证称，证据一的裁定书已经认定巩艾贤在该院查封前已经与丁豪广场签订了合法有效的书面合同，购买丁豪广场的公寓和车位，而且支付了涉案房产的全部价款，并于法院查封前合法占有使用涉案车位，未办理过户也并非巩艾贤个人原因。证据二认定的未办理预售许可证是丁豪公司的责任，与其无关。对上述有争议的证据，本院经审查认定，中宏公司与巩艾贤对本院作出的（2019）鲁01执异763号执行裁定书及山东省高级人民法院作出的（2019）鲁民终364号、（2019）鲁民终942号民事判决书的真实性无异议，本院予以确认。巩艾贤提交如下证据：证据一，丁豪广场车位意向书，拟证实涉案车位查封前案外人已与丁豪公司签署合法有效的书面买卖合同。证据二，山东明德物业有限公司收款收据两份，拟证实涉案车位在被查封前就已交付案外人占有使用。证据三，15万的收款收据、转账凭证，拟证实案外人已全部支付车位款。证据四，丁豪公司涉诉情况截图，拟证实涉案车位未能及时办理过户登记手续是因开发商资金链断裂，并非由于案外人的原因。证据五，济南市商品房买卖合同、山东省济南市房地产企业预收款收据，拟证实案外人已全部支付房屋款，车位是房屋附属设施或配套设施，由于开发商自身原因导致其未能依约办理产权过户手续违反诚实信用原则，案外人对此没有过错。证据六，济南市中级人民法院（2019）鲁01执异763号执行裁定书，拟证实该车位应该由巩艾贤所有。中宏公司质证称，对证据一，因中宏公司不是该协议的相对方，对该协议的真实性不清楚。且该协议未加盖丁豪公司的公章，所以该合同不成立。从合同内容看，该合同为预约合同，不是正式的车位买卖合同。且该合同也载明涉案车位未取得预售许可，所以该合同无效。对证据二的真实性不予认可，且该收据载明巩艾贤向该物业公司支付了临时停车费，未载明本案车位，不足以证明丁豪公司向巩艾贤交付了涉案的车位。因涉案车位未取得验收证明，尚无法进行交付，巩艾贤提交的证据不足以证明其占有涉案车位。对证据三真实性不予认可，不足以证明巩艾贤支付了涉案车位的款项。对证据四截图真实性不予认可，且与本案不具有关联性，系复印件不予质证。对证据五房屋买卖合同真实性无异议，对证明目的有异议，该商品房买卖合同不包括涉案车位，涉案车位未取得预售许可，该房屋买卖合同与该车位买卖无关。对证据六真实性无异议，证明目的有异议，该裁定认定事实及适用法律均错误，应予撤销。对上述有争议的证据，本院经审查认定，巩艾贤与丁豪公司签订了车位意向书，并支付全部车位款，完成交付。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：一、中宏公司与丁豪公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理，2017年9月27日作出(2017)鲁01民初640号民事判决书，判决的主要内容为，一、丁豪公司于判决生效之日起十日内支付中宏公司工程款69196040元；二、丁豪公司于判决生效之日起十日内支付中宏公司逾期付款利息(以69196040元为基数，自本案起诉之日即2017年4月6日起，至实际给付之曰止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；三、中宏公司在上述一、二项确定的债务范围内对济南市高新区工业南路44号丁豪广场EF座工程、GHK座工程及附属地下车库工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。二、2013年1月12日，巩艾贤与丁豪公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定由巩艾贤购买丁豪广场CD座2单元l5层2-1509号房，总房款为960158.00元。丁豪公司出具收据联，载明巩艾贤缴纳全部购房款960158.00元。2015年8月15日，巩艾贤与丁豪公司签订《丁豪广场车位意向书》，约定巩艾贤意向购买丁豪广场车位1279号，车位总价150000元。同年8月19日，巩艾贤向丁豪公司缴纳l5万元整。2015年5月1日起，巩艾贤开始向山东明德物业管理有限公司缴纳临时停车费，使用1279号车位。(2017)鲁01民初640号民事判决生效后，中宏公司向本院申请强制执行，案件进入执行程序后，本院于2018年2月6日作出(2017)鲁01执832号之三执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人丁豪公司名下位于高新区工业南路南侧、新宇路西侧，丁豪广场(许可证编号：建字第370101201100003号)项下共计386个地下车库车位(包括巩艾贤主张的车位)予以查封，查封期限3年。巩艾贤对该裁定不服，向本院提出书面异议。本院于2019年5月23日作出(2019)鲁01执异763号执行裁定书，支持了案外人巩艾贤的异议，中宏公司对该执行裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，巩艾贤与丁豪公司签订了车位意向书，并支付全部车位款，且于本院查封前合法占有使用涉案车位，未办理产权登记手续也并非巩艾贤个人原因。故，巩艾贤就涉案车位享有物权期待权，具有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回山东中宏路桥建设有限公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由山东中宏路桥建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  吴松成审 判 员  陈 勇人民陪审员  时跃荣二〇一九年十一月十四日法官 助理  乔 斌书 记 员  李 杨