湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初3155号原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄会所**。法定代表人：曹丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志珍，女，该公司员工。被告：蔡夏，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：蔡以祥，男，系蔡夏父亲。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业）与被告蔡夏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天环物业的委托诉讼代理人刘志珍、被告蔡夏的委托诉讼代理人蔡以祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天环物业向本院提出诉讼请求：判令蔡夏支付物业管理费43025.4元及违约金6384.96元（违约金暂计至2019年9月30日），合计49410.36元。事实和理由：天环物业于2015年2月1日接受湖南立中置业有限公司（以下简称立中公司）委托，并与其签订《汉寿银谷国际前期物业服务合同》，约定由天环物业为银谷国际小区全体业主提供物业服务。蔡夏租赁了立中公司的房屋并与其签订了《租赁合同》。天环物业自2015年2月1日进驻银谷国际至今，积极履行了合同约定的义务，但蔡夏怠于履行缴纳物业管理费义务，至今未缴纳2015年3月1日至2015年10月31日及2017年1月1日至2017年12月17日期间的物业管理费43025.4元（1434.18㎡×1.5元/㎡×20月），资金占用费6384.96元，总计49410.36元。经天环物业多次催收，蔡夏至今未履行清缴义务。蔡夏辩称：1.蔡夏只与立中公司签订了租赁合同，未与天环物业签订物业合同；2.蔡夏经营的银谷国际KTV已于2017年12月18日转让给案外人詹峰经营，根据转让协议约定，所欠物业费应由案外人詹峰负责；3.蔡夏自转让银谷国际KTV之后未收到天环物业的任何书面催讨函。天环物业与蔡夏围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的天环物业提交的《租赁合同》、《业主临时规约》、《承诺书》、《汉寿银谷国际前期物业服务合同》、书面催收材料、物业缴费收据、保洁服务工作记录、安保服务工作记录、公共设施设备维保服务工作记录、日常接待秩序管理工作记录、协调处理物业服务合同问题记录、《关于处理汉寿银谷国际KTV对24户业主噪音存在不同程度影响会议纪要》、民事判决书、入住确认函，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：蔡夏提交的《银谷国际KTV经营权转让协议》，天环物业对其真实性与合法性予以认可，但认为其不能达到蔡夏的证明目的，本院认为该份证据系蔡夏与案外人詹峰签订，该协议第三条载明“乙方仅负责甲方自经营起至经营权转让给乙方之日期间与银谷国际开发商之间的相关事宜（包括债务、诉讼等）；乙方接收经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠其他债务由甲方负责承担，与乙方无关”，该协议对于物业费缴纳没有明确约定，且该约定属于债务人对合同义务的转移，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中蔡夏代理人当庭陈述，该份协议并未经过天环物业的同意，因此该份证据达不到蔡夏的证明目的，不予采信。经审理查明：2012年12月19日，蔡夏与立中公司签订《汉寿银谷国际街区租赁合同》，租赁立中公司开发的银谷国际街区五栋三层303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314号铺位，建筑面积为1462.9平方米，租赁期限为2013年6月1日至2021年5月31日，物业管理费用由蔡夏按照租赁的建筑面积以1.5元/平方米/月缴纳至立中公司委托的物业管理公司。2015年2月1日，天环物业与立中公司签订《汉寿银谷国际前期物业服务合同》，约定天环物业承担汉寿银谷国际前期物业管理服务，物业管理服务费采取包干方式，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元/月/平方米，商业门面为1.5元/月/平方米。物业管理服务期限为2015年2月1日至2018年1月31日。另查明：2012年12月19日，蔡夏与立中公司签订的《汉寿银谷国际街区租赁合同》确定的蔡夏所租赁的银谷国际街区五栋三层303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314号铺位总面积为1462.9平方米，但天环物业于2016年向蔡夏收取物业费时所确定的面积为1434.18平方米，且天环物业在起诉状中亦是要求以1434.18平方米计算物业费，本院予以确认。蔡夏所欠缴的2015年3月1日至2015年10月31日及2017年1月1日至2017年12月17日期间的物业管理费为42057.33元（1434.18㎡×1.5元/㎡×19月+1434.18㎡×1.5元/㎡×17/31月）。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。蔡夏以未直接与天环物业签订物业服务合同为由主张双方不存在物业服务合同关系于法无据，对其辩称意见不予采纳。蔡夏以与案外人詹峰签订转让协议，已将缴纳物业费的义务转让给詹峰为由主张不缴纳物业费，但该协议并未经过债权人天环物业的同意，不对天环物业发生效力，对于蔡夏的该辩称意见不予采纳。蔡夏辩称天环物业自银谷国际KTV转让之后再未向蔡夏催讨物业费，但根据天环物业提交的证据，天环物业于2017年12月18日曾向蔡夏书面催讨物业费，对于蔡夏的辩称意见，亦不予采纳。根据天环物业提交的证据，在蔡夏租赁银谷国际街区铺面期间，银谷国际小区的物业服务正常运行，蔡夏应当按照约定足额交纳物业费，故蔡夏应向天环物业支付2015年3月1日至2015年10月31日及2017年1月1日至2017年12月17日期间的物业管理费42057.33元，对于天环物业主张的超过部分，不予支持。天环物业要求蔡夏支付违约金6384.96元，但《汉寿银谷国际前期物业服务合同》并没有关于延迟缴纳物业费的违约金条款，故对于天环物业要求蔡夏支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第八十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、蔡夏于本判决生效后10日内支付湖南天环物业管理有限责任公司物业服务费42057.33元；二、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1035元，减半收取计517.5元，由蔡夏负担440元，湖南天环物业管理有限责任公司负担77.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  向阳二〇一九年十一月二十日法官助理刘胜男书记员张嘉艳附本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。