湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终591号上诉人（原审被告）：昌丽娟，女，1985年6月16日出生，汉族，住鄂州市花湖开发区，委托诉讼代理人：张智新（系昌丽娟之夫），男，1984年7月12日出生，汉族，住鄂州市花湖开发区，代理权限为特别授权）。被上诉人（原审原告）：鄂州航宇物业管理有限公司，住所湖北省鄂州市花湖开发区振兴大道**。法定代表人：陈振勇，公司总经理。委托诉讼代理人：何佳怡，公司员工（代理权限为特别授权）。委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师（代理权限为特别授权）。上诉人昌丽娟因与被上诉人鄂州航宇物业管理有限公司（以下简称航宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昌丽娟委托诉讼代理人张智新、被上诉人航宇公司委托诉讼代理人何佳怡、王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌丽娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回航宇公司全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、我的房屋渗水、车辆在小区内被划坏，航宇公司未给予补偿和协助；二、《前期物业管理服务协议》约定交费以半年为单位，而2014年航宇公司要求我一次性缴纳了一年物业费，违约；三、自2016年1月1日起物业费按照每月每平米1.2元收取，此变更协议并未得到大部分业主支持。2017年8月28日至2019年1月1日期间小区业主委员会并没有与航宇公司签订《物业服务合同》；四、物业将小区公共车库据为己有，地面停车位、露天公共车位全部上锁，收取的管理费没有用在小区建设或返还业主，没有公布征得业主委员会同意的公开声明。航宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；昌丽娟的上诉事实与理由没有法律依据，不能成为拒交物业费的理由，其所述的房屋质量问题及相应损失与本案无关，是另外一种法律关系，航宇公司的物业费有相应的合同及物价局的备案，物业费的收取是合理合法的。航宇公司向一审法院起诉请求：判令昌丽娟向航宇公司支付2015年1月1日至2018年6月30日物业管理费4273元；从逾期之日支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费之日止，截至2018年6月30日止应支付违约金1281元，以上合计人民币5554.00元。一审法院认定事实：2009年8月27日，鄂州市花湖开发区航宇香格里拉小区的开发商湖北航宇置业发展有限公司与鄂州香岛物业管理有限公司（下称香岛物业公司）签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由香岛物业公司为香格里拉小区提供物业服务，合同期限自2009年9月1日起至成立业主委员会选聘新物业公司止。2012年9月21日，昌丽娟与湖北航宇置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买航宇香格里拉太阳谷区C5栋2单元801室。2014年1月1日，昌丽娟对上述房屋进行验收；同日，昌丽娟与香岛物业公司办理了入住、入伙手续，并与香岛物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定物业管理费用按每月每平方米1元收取；物业管理费的交纳时间为每半年第一个月的10日前；如未按约足额交纳物业管理费的则需从逾期之日起按未付金额每日千分之三支付违约金。2015年4月28日，香岛物业公司经鄂州市工商行政管理局变更登记名称为现在的航宇公司。在鄂州市××湖经济开发区站前社区居民委员会的监督和组织下，2015年7月香格里拉小区召开业主大会选举了小区业委会候选人成员；2015年8月10日，小区业主委员会筹备组将业主大会讨论事项及业主委员会候选人成员名单予以公告；同年8月12日，小区业主委员会将上述名单及公告报鄂州市××湖经济开发区站前社区居民委员会备案；同年8月20日，站前社区居民委员会将小区业主委员会选举情况及成员名单报鄂州市房产管理局物业管理科备案；鄂州市房产管理局物业管理科于同年8月28日下达《关于航宇香格里拉小区业主委员会备案回复》称该小区业主委员会的选举符合有关程序，予以备案。2015年11月2日、11月29日，小区业主委员会二次召开会议讨论物业费价格上调以及与物业公司签订物业服务合同事宜。2015年11月29日，航宇香格里拉小区业主委员会与航宇公司签订《物业服务合同》一份，约定航宇公司为航宇香格里拉小区提供物业服务，合同期限自2015年8月25日起至2017年8月27日止；物业服务收费采取包干制方式，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费；自2016年1月1日起，高层住宅（房屋总层数在七层（含）以上）物业费按每月每平方米1.2元收取；物业费每6个月预交一次，交纳费用时间为每半年的第一个月上旬；违反合同约定逾期支付物业服务费的，应按应付金额每日千分之三支付违约金。上述合同期限届满后，航宇香格里拉小区业主委员会未与航宇公司续签《物业服务合同》，但航宇物业公司一直在为航宇香格里拉小区提供物业服务。2019年1月1日，航宇香格里拉小区业主委员会与航宇物业公司再次签订《物业服务合同》一份，约定航宇物业公司继续为航宇香格里拉小区提供物业服务，合同期限自2017年8月28日起至2020年12月31日止；物业服务收费标准及逾期交纳的违约责任与双方于2015年11月29日签订的物业服务合同一致；物业费交纳方式为按年交纳，业主应在每年的第一个月上旬前交纳。自2015年1月1日起至2018年6月30日止昌丽娟共计欠交物业管理费4273元，航宇公司于2016年12月、2017年12月二次书面催交未果，因而成诉。一审法院认为：航宇香格里拉小区开发商湖北航宇置业发展有限公司与香岛物业公司签订的前期物业服务合同，符合相关规定，合法有效。昌丽娟通过购买房屋，成为该小区的业主，其与香岛物业公司签订的前期物业服务协议，亦符合法律规定，合法有效。香岛物业公司依法将公司名称变更为现在航宇公司，香岛物业公司的权利义务依法由航宇公司承继，故昌丽娟与航宇公司之间成立物业服务合同关系。航宇香格里拉小区业主委员会在其社区居民委员会指导、监督下通过召开小区业主大会选举成立，并按相关规定报鄂州市房产管理局物业管理科备案，该小区业主委员会的成立合法。该小区业主委员会经讨论表决后与航宇公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对包括昌丽娟在内的小区全体业主均有约束力，昌丽娟自2016年1月1日起应按新的收费标准即每月每平方米1.2元交纳物业费。航宇公司为昌丽娟所居住的小区提供了物业服务，昌丽娟作为该小区的业主，应当按约交纳相应的物业费，拒不交纳的，应承担相应的民事责任。航宇公司要求昌丽娟交纳2015年1月1日起至2018年6月30日止的物业管理费4273元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。昌丽娟辩称航宇公司擅自提高物业管理费收费标准的意见，与事实不符，不予采纳；昌丽娟辩称航宇公司提供的物业服务不到位，没有达到标准，但未举证证实，亦不予采纳；昌丽娟辩称其房屋渗水以及车辆在小区内被划坏航宇公司未予处理的意见，该院认为与本案不属同一法律关系，不予处理。关于航宇公司诉请的违约金，通过查明的事实一定程度上反映航宇公司在物业服务中存在缺陷，昌丽娟并非无故拖欠物业费，故该院对该诉请不予支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，不断提升物业服务水平和质量。同时，业主也应对物业公司给予一定理解，小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十条、第十二条、第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、昌丽娟于本判决生效后三日内向鄂州航宇物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2018年6月30日止的物业管理费4273元；二、驳回鄂州航宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由昌丽娟负担（此款鄂州航宇物业管理有限公司已预交，待本判决生效后，由昌丽娟向鄂州航宇物业管理有限公司直接支付）。本院二审期间，各方均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：昌丽娟可否以航宇公司存在违约行为拒付物业费。首先，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”昌丽娟对其上诉的四点事实与理由均未提供证据材料，无法证明其事实主张，故应承担举证不利的后果。其次，物业公司提供的物业服务具有一定的公共属性，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，可能造成物业服务企业经营经费不足，无法维持正常物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以以此抗辩理由少交或免交物业费。即使如昌丽娟所称2014年航宇公司要求其一次性缴纳了一年物业费，昌丽娟自愿实际缴纳一年物业费的行为视为双方达成了新的合意，航宇公司此行为并未违约。即使有昌丽娟所称的房屋渗水问题，该问题系其与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。即使有昌丽娟所称车辆在小区内被划坏的事实，因为车辆管理只是物业服务的一部分，这种违约不足以构成根本性违约，从而免除业主缴费义务。昌丽娟上诉称2017年8月28日至2019年1月1日期间业主委员会没有与航宇公司签订《物业服务合同》与法院查明的事实不符。小区业主委员会与航宇公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对包括昌丽娟在内的小区全体业主均有约束力。昌丽娟若认为航宇公司怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可另行要求航宇公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，但不能以此作为拒绝交纳物业服务费的理由。一审法院支持航宇公司要求昌丽娟支付物业费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。最后，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，昌丽娟并非无故拖欠物业费，航宇公司作为物业服务企业应对昌丽娟提出其管理服务不到位的问题认真对待，确有服务瑕疵，应积极予以沟通、改进，并进一步提高服务质量，不断提高全体业主的满意度，避免因服务问题与业主产生纠纷。综上所述，昌丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由昌丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 赵国文审判员张开审判员刘岳鹏二〇一九年十一月八日书记员 丁            聪