山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终1801号 上诉人（原审原告、反诉被告）：申传新，女，1975年3月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：申传（系申传新之兄），男，1966年4月14日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：唐永岗，山东天蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：日照市方鑫食品有限公司，住所地日照市东港区南湖镇弓山村，统一社会信用代码91371102745677681F。 法定代表人：郭宏，经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：日照市东信房地产开发有限公司，住所地日照市东港区山东路西段，统一社会信用代码91371102751771834F。 法定代表人：高淑香，总经理。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：刘加平，山东弘圣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵德磊，男，1971年8月21日出生，汉族，日照市东港区建筑工程集团有限公司董事长，住日照市东港区。 上诉人申传新因与被上诉人日照市方鑫食品有限公司（以下简称方鑫公司）、日照市东信房地产开发有限公司（以下简称东信公司）、赵德磊房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初4838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 申传新上诉请求：1.依法改判一审判决第四项，判决方鑫公司、东信公司按100%的标准计算赔偿申传新利息损失；2.依法撤销一审判决第八项，判决申传新不负有赔偿方鑫公司、东信公司地下室折价款646922元的责任；3.依法撤销一审判决第九项，判决申传新不负有赔偿方鑫公司、东信公司地下室折价款的利息损失124554元的责任；4.依法改判赵德磊承担连带责任。5.本案一审、二审诉讼费、鉴定费由方鑫公司、东信公司、赵德磊承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误，据此作出的部分判决错误。1.本案商品房买卖合同项下的地下室部分是因被上诉人故意隐瞒地下室属于人防工程不能买卖所致合同无效，导致地下室部分买卖合同无效的过错在于被上诉人，申传新是受到欺骗才签署的合同，不存在过错。因此应全额支持申传新要求支付利息损失的请求。2.本案地下室不能返还的原因是因为法院拍卖所致，但因涉案地下室在性质上属于人防工程，不能买卖，因此，该地下室所有权自始不属于申传新所有，法院将之视为申传新所有并拍卖系执行错误，且申传新已就该执行提出了再审并被受理。因此，不能返还地下室的原因不能归责于申传新，申传新不负有折价赔偿方鑫公司、东信公司的责任。3.一审将方鑫公司、东信公司提出的占用损失认定为是利息损失错误，占用损失是基于房屋的出租使用所带来的收益损失，利息损失是基于资金的占用所带来的损失，两者在法律性质上完全不同。一审法院在驳回方鑫公司、东信公司诉求占用损失的前提下，将占用损失解释为利息损失，超出了诉讼请求的范围，应依法予以纠正。再者，申传新在购房时已经将全部购房款支付给了方鑫公司、东信公司，从交付涉案房款之后，该房款产生的利息收益已经由其享有，如再行判决支持其利息损失属于双重受益，严重损害了申传新的合法权益。4.通过申传新提供的证据以及相关联的案件调查结果显示，赵德磊自认是涉案房产项目的实际操控人，与本案相关的协议等系由赵德磊签署，利益由其享有，依法应承担连带责任。二审中，申传新称其因经济原因不能支付足够的上诉费，故未能在上诉时提出全部上诉请求，现其增加上诉请求，要求方鑫公司、东信公司、赵德磊一倍赔偿申传新2号地下室房款。 方鑫公司、东信公司辩称，1.申传新所诉及的关联案件及与申传新嫂子时培坤因购买方鑫公司、东信公司开发的与申传新购买的楼房位于同一地块建设的同一楼座的一层G室及地下室所产生的纠纷案，此前已经经二审审理并作出生效判决[（2015）日民一终字第1054号]，该判决所认定的由于购买方在签订合同时未尽充分审查注意义务，对合同无效有一定过错，同时将合同中标明的储藏室，用于饭店经营，对于相关损失的产生，自身也有责任等的相关事实，根据法律规定，可以在本案中作为有效证据直接采信。2.案涉2号地下室自方鑫公司、东信公司交付申传新后，申传新已经占有使用该地下室，期间通过利用该地下室经营饭店，转租他人收取租赁费等方式从中受益，该地下室后被法院拍卖，拍卖的唯一原因系因申传新拖欠建行东港支行的贷款本息，拍卖所得款项也仅用于偿还申传新在该行的贷款，故地下室不能返还的责任应当完全归责于申传新，由此因该地下室不能返还，所给方鑫公司、东信公司造成的损失，申传新依法应当予以赔偿。一审认定事实清楚，适用法律正确，申传新的上诉事实与一审查明的相关事实以及相关关联案件与已生效判决确定的相关事实均不符，其上诉理由依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 赵德磊未进行答辩。 申传新向一审法院起诉请求：1.依法确认申传新与被上诉人签订的“古城星座”房屋买卖合同2号地下室部分无效；2.依法判令被上诉人返还申传新2号地下室房款646922.50元，并一倍赔偿房款646922.50元，赔偿给申传新造成的损失475855.72元（按银行同期贷款利率，暂自2006年10月9日计算至2018年6月4日，2018年6月4日以后的利息计算至付清之日）及装修损失280000元。合计2049700.72元；3.本案产生的诉讼费用由方鑫公司、东信公司、赵德磊承担。 方鑫公司、东信公司一审反诉请求：1.判令申传新向方鑫公司、东信公司支付地下室损失赔偿款646922元，地下室占用费600000元；2.判令申传新偿付方鑫公司、东信公司代为偿还的银行借款99700元及利息；3.反诉费用由申传新承担。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 申传新提交证据如下：证据一、《古城星座房屋销售合同》一份，证明其购买了方鑫公司的涉案房屋，该合同对涉案房屋的位置、住宅及储藏室面积、价格等进行了明确约定；证据二、（2013）东民一初字第2084号《民事判决书》及（2015）日民一终字第1054号《民事判决书》，证明根据两份判决书查明的事实，申传新已经支付了涉案储藏室的购房款646922.5元，并且证明方鑫公司、东信公司、赵德磊是合作开发的关系，应当对申传新诉求承担连带法律责任；证据三、日照市人民防空办公室于2011年7月6日及2013年7月25日出具的证明，证明涉案房产地下室部分实际为人防工程，且至今未通过验收备案，不能交付使用，更不能予以买卖；证据四、《协议》一份，证明赵德磊是责任人之一；证据五、赵德磊在中院的《调查笔录》，证明赵德磊应当承担责任；证据六、马春艳在公安机关的《调查笔录》，证明赵德磊所开发的房产，涉案房屋在销售时明确告知申传新可以办理房产证；证据七、2009年2月25日借款人时培坤、申传新与中国建设银行签订的《协议》一份，证实开发商与建行一起把申传新欺骗；证据八、《收据》原件一份，证明申传新全款买了涉案房屋。 方鑫公司、东信公司质证意见为：对证据一《古城星座房屋销售合同》真实性无异议，对其证明内容有异议，在一审法院此前审理的袁青江诉方鑫公司、东信公司、赵德磊房屋买卖合同纠纷一案（2017）鲁1102民初755号中，袁青江诉称其起诉所依据的权利是基于申传的转让，而且申传在该案中自称是涉案房屋的实际购买人，申传新仅仅是挂名购买人；对证据二（2013）东民一初字第2084号民事判决书及（2015）日民一终字第1054号民事判决书真实性无异议，但由于第一份判决书被第二份判决书通过改判方式改判，已经不再具有法律效力，所以对相关证明内容应以第二份判决书查明认定的为准，从第二份判决书证明内容来看，没有方鑫公司、东信公司、赵德磊是合作开发的关系的相关事实认定；对证据三日照市人民防空办公室于2011年7月6日及2013年7月25日出具的《证明》真实性无异议，但对证明内容有异议，涉案地下室即使是人防工程，根据法律规定及该两份批复函的内容，均可以对外转让使用权；对证据四《协议》一份系复印件，对真实性有异议，对证明内容有异议，与申传新签订合同的是方鑫公司，而非东信公司；对证据五申传与赵德磊的中院《调查笔录》真实性无异议，但对申传新的证明内容有异议，应以生效判决认定为准；对证据六马春艳在公安机关的《调查笔录》，同证据五质证意见；证据七，2009年2月25日借款人时培坤、申传新与中国建设银行签订的《协议》，因申传新只提供了复印件，方鑫公司、东信公司并不知情，对证明内容有异议；对证据八《收据》原件的证明内容有异议，数额与合同约定的购房款数额不符。 赵德磊质证意见：同方鑫公司、东信公司质证意见。 方鑫公司、东信公司提交证据如下：证据一、建行日照市东港区支行向方鑫公司、东信公司出具的方鑫公司、东信公司为申传新偿还购买涉案房屋所形成借款的《垫付款明细证明》，证实自2008年12月30日开始至2011年2月25日期间，方鑫公司、东信公司先后9次共计为申传新垫付银行借款99700元。 申传新质证意见为：真实性无异议，不能证明方鑫公司、东信公司要证明的内容，该款项在时培坤案件的二审案件中，赵德磊与申传已经做出处理。 赵德磊质证意见：不清楚。 方鑫公司、东信公司补充证据如下：《协议书》两份，证明本案涉诉的地下室一直由申传新占有使用。本案所涉及到的房屋及储藏室以及一审法院此前审理的时培坤与方鑫公司、东信公司、赵德磊的房屋买卖合同纠纷所涉及到的房屋及储藏室，在此前日照市建行东港区支行申请执行申传新及时培坤借款合同纠纷一案中，上述涉案房屋均已经由法院拍卖，并由案外人杨乐斌通过竞买的方式取得上述房屋及储藏室，在上述房屋及储藏室外，不存有申传新主张的还存有其他储藏室的事实，苗伟刚是在租赁杨乐斌的上述储藏室期间因申传新出面阻挠其装修，而与申传新发生分歧，后经公安部门处理。涉案的储藏室就是申传新所诉的人防工程。 申传新对上述补充证据质证如下：《协议书》内容很清楚，系一个叫苗伟刚的强行占用了54平方米的、由申传新单独购买的储藏室，该储藏室与本案人防工程地下室无关；在关联案件（2015日）民一终字第1054号民事判决书10页、18页中明确记载了申传新与被上诉人除涉案储藏室外还存在其他面积的储藏室，明确告知申传新可另行主张权利，即被上诉人提交的协议书上载明的储藏室。另外被上诉人应出示《协议书》原件进行质证；该份证据显示的内容与本案不同，双方协议处理的是强行占用54平米的事宜；根据拍卖的事实，主张占用损失的主体不应该是被上诉人。 依申传新及方鑫公司、东信公司申请，山东天诺价格评估有限公司为申传新申请评估的地下室装修损失及方鑫公司、东信公司申请评估的地下室占用费（参照房屋租赁损失）作出了两份《评估报告》。 申传新对上述《评估报告》质证意见为：首先对申传新的装修损失的评估结果没有异议，申传新予以认可。对方鑫公司、东信公司的地下室占用损失有异议，对证明内容有异议：1.申传新在缴纳涉案房屋购房款时已经缴纳了包含购买地下室在内的全部款项，该部分费用已经由被上诉人收取并使用，被上诉人再行主张占用损失违反常理；2.被上诉人答辩时声称转让的是使用权，但合同明确表明的是房屋买卖，涉及的是所有权，如果被上诉人对涉案房屋的出卖行为没有瑕疵，那么该部分涉案地下室的收益应该是申传新享有，而不是被上诉人进行主张；3.被上诉人不能因为自己的违法违规行为进行获益，本案的缘由起因均系被上诉人违反国家规定出卖人防工程所导致，因其违法行为，如果获益得到支持，违反公平合理原则。 方鑫公司、东信公司对上述评估报告质证意见为：对两份报告的真实性与有效性均无异议，对被上诉人主张的“占有使用”报告的采信性，在上两次庭审的基础上补充如下意见：1.从本案的本诉中来看，申传新主张地下室的购买行为无效，并要求返还购买款，这一事实与其刚刚所述的被上诉人收取购买地下室的款项而不能主张申传新占有使用该地下室所给其造成的损失明显相互矛盾，无论是防空法还是相关法律，都规定即使该地下室是人防工程，但本着谁投资谁受益的原则，在和平时期允许投资主体对相关人防工程享有占用、使用和收益的权利，买卖协议的无效不能想当然的推定上述权益的丧失，从一审法院法庭调查的事实来看，申传新认可装修损失的客观性及有效性，该项事实可以证实申传新在占有使用该储藏室期间已经得到了相关的收益，基于申传新要求合同无效，根据无效的法律后果，该项收益也自然只能归被上诉人所有。 赵德磊未到庭参加诉讼（第三次庭审）视为放弃对补充证据及评估报告的质证权利。 一审法院依法调取了关联案件（2017）鲁1102民初755号案卷卷宗、（2013）东民一初字第2084号案卷卷宗、（2015）日民一终字第1054号案卷卷宗资料。双方当事人均无异议。 经审查，对双方无异议的证据，一审法院予以确认；对双方有异议的证据，一审法院将结合关联案件予以综合确认；对合议庭依法调取的证据，一审法院予以确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院确认如下事实：2004年，方鑫公司与东信公司签订《合作开发协议》一份，约定方鑫公司将涉案“古城星座”楼房所占用的土地（土地号11-（24）-139）以330万元的价格出卖给东信公司，并以东信公司在该宗土地上的建设和有关税费作为投资，双方联合开发该宗土地，并由东信公司的主要负责人赵德磊负责该楼盘的设计、规划和销售。2006年，位于日照市山东路南、日照北路东“古城星座”楼房一处建成，即涉案“古城星座”房产，属股份制房产。方鑫公司于2008年7月8日取得日房权证市第××号房产证，该证房地产平面图部分载有：“该总面积包括负一层人防工程面积1093.89平方米”；该房产方鑫公司于2006年2月15日取得人民防空建设许可证，防空地下室一栏载明为“1085m2（人员掩蔽）”。 2006年10月9日，申传新与方鑫公司订立《古城星座房屋买卖合同》一份，约定乙方（申传新）购买甲方（方鑫公司）经批准在日照路与山东路交界处编号为11/24/139-1地块上建设的定名为“古城星座”商住楼11层E室，建筑面积100m2，单价2000元/m2，总价200000元，地下室2号，270.5m2×2408元/m2=651364元，合计851364元，该房屋用途为住宅。付款方式及期限约定为：签合同时付款261364元整，余款作按揭贷款。该房屋的原合同买受人申文秀系申传新侄女，亦系申传新的委托代理人申传之女，后因贷款障碍问题，买受人由申文秀变更为申传新。 上述房屋购买的同期，申传新的嫂子时培坤（后与申传新哥哥申传离婚）亦与方鑫公司就日照路与山东路交界处编号为11/24/139-1地块上建设的定名为“古城星座”的商住楼1层G室及地下室1号签订了《古城星座房屋买卖合同》，时培坤在交付部分款项后，余款亦作上述贷款处理。该房屋的原合同买受人申文锦系申传新的侄女，亦系申传新的委托代理人申传与时培坤之女，后因贷款障碍问题，买受人由申文锦变更为时培坤。 上述两份房屋买卖合同签订后，申传新、时培坤自方鑫公司取得其系该公司职工的证明（内部购买存在优惠），向方鑫公司、东信公司交付部分现金后，余款与建行东港支行签订借款合同，并将贷出款项由建行东港支行支付给方鑫公司、东信公司；同时，方鑫公司、东信公司亦为上两买受人的银行按揭贷款做了担保。后因付款争议等问题，申传代上述两买受人与东信公司于2007年2月13日签订《协议》，协议内容就房款结算、交款数额及其他事宜做了理清。 2008年下半年，方鑫公司将古城星座11层E室及2号地下室及商住楼1层G室及地下室1号交付买受人，后买受人于2009年将上述房屋予以装修并用于饭店经营，2010年又将上述房屋出租他人。 因未能及时清偿银行贷款，2009年3月3日，时培坤、申传新（申传代）与建行东港支行签订《还款协议书》一份，约定申传新于2009年3月4日之前向建行东港支行清偿剩余贷款本息703037.2元，次日该《还款协议书》经日照市德信公证处进行了公证并由该处作出具有强制执行效力的债权文书公证书。2009年3月12日，建行东港支行持上述具有强制执行效力的债权文书公证书向一审法院申请执行，在执行过程中，时培坤、申传新均未主动履行，一审法院作出执行裁定书，依法查封二购买人所购古城星座上述房产，并于2011年12月23日依法进行了拍卖处理，由案外人杨乐斌取得。2012年11月15日，二购买人向一审法院提出异议，要求不予执行上述具有强制执行效力的债权文书公证书并撤销上述执行裁定书，2012年12月7日，一审法院以（2012）东执异字第41号、42号执行裁定书驳回二购买人的异议。后二购买人向本院申请复议，本院以（2013）日执异字第12号、13号执行裁定书驳回该二人的复议申请。 时培坤于2013年5月22日将方鑫公司、东信公司诉至一审法院，要求确认“古城星座”的商住楼1层G室房屋买卖协议无效，并返还购房款、赔偿装修损失、租赁损失等等，案号（2013）东民一初字第2084号。该案历经一审、二审，现已生效。二审案号（2015）日民一终字第1054号。 申传新于2013年5月16日、2014年1月15日将方鑫公司、东信公司等诉至一审法院，后均申请撤诉，案号为（2013）东民一初字第2011号、（2014）东民一初字第720号。 申传新于2018年6月5日再次将方鑫公司、东信公司（包括赵德磊）诉至一审法院，要求依法确认其与被上诉人签订的“古城星座”房屋买卖合同二号地下室部分无效，并要求判令被上诉人方鑫公司、东信公司返还其二号地下室房款646922.50元，并一倍赔偿房款646922.50元，且赔偿给其造成的损失 475855.72元（按银行同期贷款利率，暂时自2006年10月9日计算至2018年6月4日，2018年6月4日以后的利息计算至付清之日）及装修损失280000元；要求判令赵德磊承担连带责任。方鑫公司、东信公司在诉讼中提起反诉，要求判令申传新向其支付地下室损失赔偿款646922元，地下室占用费600000元、其代为偿还的银行借款99700元及利息等。 本案诉讼中，双方均认可涉案楼房已经取得权利凭证，地下室没有取得；双方均认可地下室在地面之上，楼房实际为二楼。 本案诉讼中，申传新明确要求被上诉人自其最后一笔款项付款时间，即贷款放贷时间2006年12月7日为计息时间。 本案诉讼中，申传新申请对古城星座11层E室二号地下室（储藏室）装修损失价值进行鉴定。经一审法院委托，山东天诺价格评估有限公司于2019年1月18日作出鲁天评字[2019]第FYRZ015号《价格评估报告书》，评估结论：古城星座11层E室地下室（储藏室）装修损失价值总数额260900元。申传新因鉴定支付鉴定费7000元。 方鑫公司、东信公司申请对古城星座11层E室地下室（储藏室）自2008年10月1日-2018年12月6日止的房屋占用费（参照房屋租赁费用）进行评估。经一审法院委托，山东天诺价格评估有限公司于2019年1月22日作出鲁天评字[2019]第FYRZ016号《价格评估报告书》，评估结论：古城星座11层E室地下室（储藏室）自2008年10月1日-2018年12月6日止的房屋租赁费用总金额为342950元。方鑫公司、东信公司因鉴定支付鉴定费10300元。 同时查明：就涉案房屋争议，案外人袁青江（申传新委托诉讼代理人申传的债权人）曾于2016年11月10日、2017年1月11日两次将方鑫公司，东信公司及赵德磊诉至一审法院，诉请与本案基本一致，案号为（2016）鲁1102民初7865号、（2017）鲁1102民初755号。上述两案中，袁青江主张其基于债权转让取得诉权，其中（2017）鲁1102民初755号案件经一审法院审理认为，申传转让的权利是申传新的权利，该转让的权利由于未解决物权纠纷，违反了物权法的规定，故袁青江未实际取得起诉的资格，非该案适格的主体，被一审法院裁定驳回起诉。 另查明：时培坤购买的“古城星座”的商住楼1层G室因上述争议，时培坤于2013年5月22日将方鑫公司、东信公司诉至一审法院，要求确认房屋买卖合同无效，并返还房屋价款、赔偿装修损失、租赁损失等等，案号为（2013）东民一初字第2084号。该案经一审法院审理，于2015年6月30日作出民事判决，内容为：一、时培坤与方鑫公司于2006年9月11日签订的《古城星座房屋销售合同》中关于一号地下室约定的部分无效；二、方鑫公司于判决生效后十日内返还时培坤古城星座一号地下室购房款495373元；三、方鑫公司于判决生效后十日内赔偿时培坤古城星座一号地下室装修损失450113.49元；四、驳回时培坤要求方鑫公司返还古城星座一层G室购房款555251元的诉讼请求；五、驳回时培坤要求方鑫公司赔偿古城星座一层G室增值差价损失531836.22元的诉讼请求；六、驳回时培坤要求方鑫公司赔偿古城星座一层G室装修价值损失7067.67元的诉讼请求；七、驳回时培坤要求方鑫公司赔偿古城星座一层G室及一号地下室房屋租赁损失186022.4元的诉讼请求；八、驳回时培坤要求第三人东信公司对方鑫公司应负责任承担连带责任的诉讼请求；九、驳回时培坤本案其他诉讼请求。 该案当事人对上述判决结果均不服，上诉至本院，案号（2015）日民一终字第1054号。该案二审审理过程中，因当事人提交新证据及法庭补充调查，该案二审补充查明： 一、2014年11月，申传以被东信公司诈骗为由举报到日照市公安局东港分局经济犯罪侦查大队，经时培坤申请，本院依职权到该大队调取了申传、吴志坚（自述系方鑫公司2000年11月至2005年5月期间的法定代表人、总负责人）、马春艳（自述系涉案古城星座楼盘2005年6月至2007年年底的销售经理）、张守刚（自述自2005年6月至今任方鑫公司总经理）、赵德磊（自述系东信公司的股东之一，系涉案项目的负责人，代表东信公司与方鑫公司合作开发涉案古城星座楼盘并负责具体销售）的询问笔录及吴志坚提供的方鑫公司与东信公司于2004年9月17日签订的《合作开发协议》。其中吴志坚陈述，2004年9月，方鑫公司与东信公司签订《合作开发协议》一份，约定方鑫公司将涉案“古城星座”楼房所占用的土地（土地号11-（24）-139）以330万元的价格出卖给东信公司，并以东信公司在该宗土地上的建设和有关税费作为出资，双方联合开发该宗土地，并由东信公司的主要负责人赵德磊负责该楼盘的设计、规划和销售。因吴志坚在2005年5月将方鑫公司（不含该宗土地）转让给张守玉、张守刚两人，因为有些手续还没有办出来，为了销售，吴志坚和张守玉、张守刚两人协商，用方鑫公司的印章协助东信公司办理相关手续。张守刚陈述，2005年5月，其收购了吴志坚的方鑫公司（不含涉案土地），吴志坚要求让张守刚为该土地的开发、销售等用章提供方便，张守刚同意了，后东信公司多次到方鑫公司用章，方鑫公司没有详细审查，就直接给盖上章了，现在的方鑫公司与东信公司之间并无业务关系。赵德磊陈述，申传在2006年左右购买两套房子和地下室，地下室总面积500平方米左右，申传交纳了部分房款，剩余房款系以东信公司担保从建设银行贷款，后因申传还不上贷款，东信公司垫付了20万元，地下室的买卖系东信公司的董事长厉宝东(2008年去世)安排，具体是否买卖赵德磊不清楚，否认在销售时承诺过办理房产证和土地证。马春艳陈述，涉案“古城星座”系买的方鑫公司的地，销售宣传时挂在东信公司，实际拥有人是赵德磊，因方鑫公司和东信公司的名字经常混用，一般签订合同是用东信公司的名称，贷款时用方鑫公司的名称。因赵德磊跟马春艳说过，房子和地下室都能办出房产证和土地证，2006年4月，申传来看房时，马春艳就告知申传能办出两个证，后申传就以申文秀、申文锦的名义签了两份购房合同，并因贷款问题，申传变更买受人为申传新和时培坤。 吴志坚提供的《合作开发协议》约定，方鑫公司以土地号为11-（24）-139的土地作为投资，东信公司以该宗土地上房地产开发的建设及有关税费作为投资，双方联合开发该宗土地。方鑫公司收取包括土地在内的固定收入330万元，该项目开发完毕后的盈亏及有关税费均由东信公司承担，方鑫公司协助东信公司办理该项目的规划、设计等有关手续等，方鑫公司的职工有优先购买权，其价格比东信公司出售的市场价格每平方米优惠100元。 时培坤对本院依职权调取上述询问笔录及《合作开发协议》的真实性无异议，并主张：1.《合作开发协议》能够证明方鑫公司和东信公司之间系合作开发关系，双方均获利，故应在本案中承担连带责任；2.吴志坚的陈述能够证明方鑫公司和东信公司是合作开发关系，赵德磊明知地下室是人防工程；3.马春艳的陈述能够证明涉案楼房是东信公司对外销售、收取房款，东信公司对地下室是人防工程明知，并且欺诈申传购买；4.张守刚的陈述证明了方鑫公司和东信公司是合作开发关系，实际出售方为东信公司；5.赵德磊的陈述承认了申传购买的地下室为500平方米左右，合同外多支付的420624元，应予返还。 东信公司质证称：对马春艳的陈述有异议，出卖时是否能办出产权证，东信公司也不清楚；对其他证据均无异议。 方鑫公司质证称：因方鑫公司仅是将公章出借给东信公司使用，未参与涉案房屋买卖合同的签订和履行，东信公司的股东赵德磊向其保证一切与其无关，方鑫公司对于一审判决的结果以及方鑫公司上诉一事均不知情，一审案件及二审开庭中的委托代理人胡彦玉是由东信公司委托和具体操办，如此前方鑫公司的意见与本意见有冲突，以本意见为准。1.涉案2006年9月17日签订的合同系各方当事人在履行2006年4月7日所签合同期间，基于办理银行按揭贷款需要而签订，对这一事实各方均已认可，故该合同签订的目的纯粹是应付银行贷款的审查，而与房屋买卖的客观内容无关，故该房屋买卖并非该合同的真实意思表示；并且该合同中方鑫公司法定代表人处张守玉的签名也并非张守玉本人所写，张守玉本人对此也并不知晓；该合同签订后未交付合同的另一方当事人时培坤；此外，通过东信公司与申传于2007年2月13日所签订的协议中约定的“协议与原购房合同有冲突部分以本协议为准”的内容也可以证实截至2007年2月13日各方当事人认可并实际履行的仍系东信公司与申文锦于2006年4月7日所签订的房屋买卖合同，而方鑫公司显然不是该合同的当事人，基于该合同形成的权利义务关系以及产生的责任自然与方鑫公司无关；2.方鑫公司于2004年9月17日将诉争房屋所在土地以330万元的价格转让给东信公司，虽然当时双方签订的合作开发协议，但从协议内容看该项目的规划、设计、施工单位的选定，楼房的销售、物业管理均归东信公司负责，且明确规定方鑫公司不得干涉，故本案系因房屋买卖产生纠纷，按照合作开发协议的上述约定，方鑫公司依法不应承担责任；3.方鑫公司现任法定代表人是张守刚，其法定代表人地位的取得是基于原方鑫公司的法定代表人吴志坚于2005年6月1日将方鑫公司的部分资产作价350万元转让给张守刚之兄张守玉，张守玉将该公司交付给张守刚经营取得；而涉案诉争房屋所涉及到的土地明显不在转让资产的范围，故如因该宗土地的开发产生相关责任与张守刚担任法定代表人的方鑫公司无关，依法应当由2005年6月1日以前方鑫公司的原股东承担；4.方鑫公司出借公章是基于与吴志坚的约定，且对使用范围双方也作了约定，对于吴志坚违约使用以及所产生的相关责任应当由吴志坚本人承担。此外，从本案已查明的事实来看，当事人所主张的损失，与方鑫公司出借公章的行为没有直接的因果关系，方鑫公司依法不应当对出借公章的行为承担责任。 二、时培坤提交：证据1、时培坤与申传的离婚协议书一份，用于证明时培坤与申传原系夫妻关系，双方于2013年6月7日协议离婚，并约定涉案房屋因用途问题正与开发商及银行进行诉讼，具体事项由申传全权处理。证据2、申传作为申传新、时培坤的“代表人”与东信公司（赵德磊）于2007年2月13日签订的协议（复印件）一份，约定：申传购买的11层104平方米东户（申传新）地下车库部分和（户名为时培坤）购买的盖楼南面住宅的地下部分，结算房款部分不按原合同执行，无论房管局最终测量多少面积，不作为结算依据，买受人为上述两套房屋所交1893105元房款为最终结算价，东信公司不再向申传方收取本房屋的房款，申传也不向东信公司要求退还房款，等等。同时，申传自认：申传以申传新（妹妹）名义与方鑫公司于2006年10月9日签订房屋销售合同一份，约定购买古城星座11层E室（地上）和储藏室（地下2#），其中地上总价20万元（100m2×2000元/m2），地下651364元（270.5m2×2408元/m2），用途为住宅，共计851364元，付款方式为签合同时付261364元，余款做按揭贷款。 三、东信公司提交：证据1、时培坤与方鑫公司于2006年9月11日订立古城星座房屋销售合同（复印件）一份，内容同一审审理查明的事实。证据2、申传作为申传新、时培坤的“代表人”与东信公司（赵德磊）于2007年2月13日签订的协议（复印件）一份，内容同时培坤提交的证据2。证据3、东计综发【2015】13号文件（复印件）、建筑工程施工许可证（复印件）、建设工程规划许可证（复印件）各一份。同时，赵德磊在一审法院向其调查过程中，自认其购买涉案土地后，以东信公司的名义进行开发，但因未办理土地使用权人变更手续故以方鑫公司的名义办理建设手续并出卖。 四、方鑫公司提交：吴志坚与张守玉于2005年5月13日签订的转让协议书（复印件）一份，用于证明吴志坚将除涉案房屋所占土地以外的资产转让给张守玉。 经各方质证，申传与赵德磊于2016年2月23日共同确认以下事实：实际买房人是申传，实际卖房人是赵德磊，赵德磊以东信公司名义开发的涉案房产，双方一致认可，申传共购买涉案房产的地上一层G室、十一层E室和一号、二号储藏室，申传共交房款以2007年2月13日协议约定的房款1893105元为准，具体交款数额为：一层G室交款555251元，对应的一号储藏室交房款490931.7元；十一层E室交款20万元，对应的二号储藏室交房款646922.5元。……。 基于方鑫公司与东信公司合作开发涉案房地产及均收取房款的事实，本院（2015）日民一终字第1054号案件二审判决结果，将一审（2013）东民一初字第2084号民事判决结果第二项变更为“日照市方鑫食品有限公司和日照市东信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告时培坤古城星座一号地下室购房款490931.7元”；第三项变更为“日照市方鑫食品有限公司和日照市东信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告时培坤古城星座一号地下室装修损失315079.44元”。 一审法院认为：本案双方对签订涉案房屋合同的事实以及合同签订后申传新已交付房款、涉案房屋及地下室已交付申传新的事实均无异议，予以确认。本案争议焦点：一、申传新主体是否适格，即申传新是否享有诉权；二、买卖双方之间签订的《古城星座房屋买卖合同》二号楼的地下室部分是否有效；三、申传新主张的地下室房款646922.5元是否应返还；四、申传新主张的一倍赔偿房款646922.5元及利息损失、装修损失是否应获得支持；五、方鑫公司、东信公司主张的地下室损失赔偿款646922元是否应获支持；六、方鑫公司、东信公司主张的地下室占用费60万元是否应获支持；七、方鑫公司、东信公司主张申传新应当返还其代为垫付的银行借款及利息是否应获支持。结合当事人陈述、举证、自认己关联案件查明的事实，对此一审法院分析如下： 对争议焦点一，申传新主体是否适格，即申传新是否享有诉权问题。1.方鑫公司、东信公司抗辩涉案权利曾由案外人袁青江在关联案件（2017）鲁1102民初755号中主张过，但袁青江并非该案适格的权利主体，上述关联案件一审法院已经做出处理，且该案已经生效，袁青江及其债务人申传之间是否存在其他纠纷，非本案审理的范围；2.（2015）日民一终字第1054号案件虽查明涉案房屋的实际买房人是申传（申传与赵德磊确认），但是房屋买卖合同签订主体买受人为申传新，产权登记后并未进行权利变更，申传新与申传系兄妹关系，二人内部是否有约定，是否对产权有争议，兄妹二人可另行解决，均非本案审理的范围。故申传新作为原告提起本案诉讼并无不当。 对于争议焦点二，买卖双方之间签订的《古城星座房屋买卖合同》二号楼的地下室部分是否有效问题。本案所涉房产分为地上11层E室和二号地下室两部分。其中根据被上诉人在关联案件中提交的房产证及人民防空建设许可证，可见地下室部分系防空地下室，其性质为人防工程，该地下室系为国防利益而为。《中华人民共和国人民防空法》第九条规定：“国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施”，故本案所涉地下室任何人无权违法占有、转让。虽然根据《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十六条及《中华人民共和国建设部关于结合民用建筑修建防空地下室的若干规定》第十一条规定的“谁投资、谁受益”的原则，在不影响战时效能的情况下，被上诉人作为投资者，应具有出租、使用的权利，但其无权以转让的方式处分该项资产。故被上诉人将涉案防空地下室出售给申传新，未向申传新明示该地下室系防空地下室，也未与申传新协商该地下室系有偿转让使用权，已违反了《中华人民共和国人民防空法》第九条的规定，侵害了国家利益，应认定该地下室转让行为无效。故本案双方签订的房屋销售合同应为部分无效，即地上部分11层E室买卖行为有效、地下部分二号地下室买卖行为无效。 对于争议焦点三，申传新主张的地下室房款646922.5元是否应予返还问题。赵德磊虽非东信公司的法定代表人，但根据关联案件（2015）日民一终字第1054号中赵德磊的自认、买受人的主张及吴志坚、马春艳、张守刚等人的陈述，可见赵德磊系涉案房产的实际操控人，故赵德磊在关联案件中的自认及与申传共同确认的相关事实，效力应及于东信公司。 《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故，本案涉案合同地下室部分无效，对被上诉人基于无效部分自申传新处取得的财产，应返还申传新，因部分无效给申传新造成的损失，应根据双方过错情况予以承担。而根据关联案件（2015）日民一终字第1054号审理查明的事实，涉案房屋（含地下室）的实际开发人、出卖人、收款人均系与东信公司有关，故东信公司亦应承担合同无效的责任；方鑫公司虽主张系将公章出借于东信公司，但根据方鑫公司与东信公司于2004年9月17日签订的《合作开发协议》，方鑫公司与东信公司之间应系合作开发关系，且方鑫公司亦与买受人签订了房屋买卖合同。故方鑫公司应与东信公司共同承担责任。据此，涉案合同二号地下室，申传新缴纳合同约定面积地下室的房款为646922.50元，该部分房款，方鑫公司、东信公司应予以返还申传新。 对于争议焦点四，申传新主张的一倍赔偿房款646922.5元及利息损失、装修损失是否应获得支持问题。 （一）关于一倍赔偿房款问题。1.虽被上诉人向申传新出售涉案房屋及地下室时未向申传新明示地下室为防空地下室，但涉案《古城星座房屋买卖销售合同》第九条载明，由买方提供有关手续，卖方为买方办理房产证和土地证，未载明或“备注”地下室能够办理证件问题，且原告在签订合同购买大额不动产时，未尽充分审查注意义务，对合同地下室部分的无效，有一定的过错；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确载明，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。可见，方鑫公司、东信公司在出售涉案房屋时，虽然未明确向申传新说明涉案二号地下室不能办理证件，但该行为并不属于上述三种房屋出卖人应当承担一倍返还购房款赔偿责任的情形。故，对申传新主张的被上诉人应当一倍赔偿购房款646922.5元的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。 （二）关于利息损失问题。因涉案合同地下室部分无效，方鑫公司、东信公司除应返还地下室购房款外，还应当赔偿申传新的利息损失；因导致涉案合同地下室部分无效的原因，买卖双方均存在过错，一审法院依法酌定双方的过错比例为3:7。申传新要求赔偿自2006年10月9日至2018年6月4日期间的利息 475855.72元，因计息标准为年利率6.3%，不违反法律规定，对该计息标准，予以确认；本案诉讼中，申传新明确要求自其最后一笔款项付款时间，即贷款放贷时间2006年12月7日为计息时间，但其提交的涉案楼房二号地下室的收款《收据》载明交款时间为2006年12月8日，故一审法院以该时间为计息时间，按照人民银行同期贷款利率年利率6.3%，自2006年12月8日计算至实际付清之日。上述利息损失由方鑫公司、东信公司承担70%，给予申传新赔偿。 （三）关于装修损失问题。1.方鑫公司、东信公司向申传新出售涉案房屋及地下室时未向申传新明示地下室为防空地下室，故其对涉案合同二号地下室买卖部分无效结果的发生具有过错，对申传新因此受到的损失应按责任比例予以赔偿；2.申传新购买涉案二号地下室后，未审慎注意房屋买卖合同上载明“储藏室”，仍予以装修并用于饭店经营，其自身存在过错。故方鑫公司、东信公司应对由此导致申传新装修地下室的损失按比例赔偿；申传新的二号地下室装修损失经评估为260900元，方鑫公司、东信公司应赔偿申传新地下室装修损失182630元（260900元*70%）。 对于争议焦点五，方鑫公司、东信公司反诉主张的地下室损失赔偿款646922元是否应获支持问题。因涉案合同二号地下室部分无效，会产生双向返还的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，申传新因为拖欠建行东港支行的贷款本息，被拍卖包括涉案二号地下室在内的房产，申传新现在实际已经不能返还涉案二号地下室，但二号地下室仍然能够进行价值量化，即地下室价值为申传新支付的对价 646922.5元。故，方鑫公司、东信公司要求申传新按照地下室价格646922元予以赔偿，不违反法律规定，予以支持。 对于争议焦点六，方鑫公司、东信公司反诉主张的地下室占用费60万元是否应获支持问题。1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因导致涉案合同地下室部分无效的原因，买卖双方均存在过错，一审法院已依法酌定买卖双方的过错比例为3:7，可见就方鑫公司、东信公司的损失，申传新应按30%予以赔偿；2.双方之间买卖房屋系“等价交换”，即方鑫公司、东信公司向申传新交付房屋，申传新向方鑫公司、东信公司交付等价款项；在涉案合同二号地下室部分无效的情况下，发生双向返还的法律效果，在地下室不能返还的情况下（已被拍卖），一审法院将涉案地下室价值进行量化，即返还涉案二号地下室的购买对价；可见，涉案合同部分无效后，双方的损失均为利息损失；3.方鑫公司、东信公司要求申传新比照房屋租赁费（2008年10月1日-2018年12月6日）赔偿涉案二号地下室的占用费60万元（经评估为342950元），方鑫公司、东信公司实质诉求的是涉案合同二号地下室部分无效后的损失，该损失与申传新损失性质相同，即同为利息损失。故，方鑫公司、东信公司要求参照房屋租赁费给予赔偿，没有事实依据，一审法院依然按照过错比例同支持申传新利息损失一样，支持方鑫公司、东信公司的利息损失（计付标准相同），即申传新应按30%赔偿方鑫公司、东信公司利息损失；4.关联案件查明涉案房屋及地下室的交付时间为2008年的下半年，方鑫公司、东信公司要求自2008年10月1日评估计算损失，申传新对该时间计算节点未提异议，一审法院予以确认；方鑫公司、东信公司自愿将损失日期计算到2018年12月6日，系对自己权利的处分，对该时间节点，一审法院予以确认。故，申传新应赔偿方鑫公司、东信公司利息损失为 124546元[（二号地下室价款646922元*6.3%年利率÷365天/年*3718天）*30%]。 对于争议焦点七，方鑫公司、东信公司反诉主张申传新应当返还其代为垫付的银行借款99700元及利息是否应或支持。方鑫公司、东信公司的该项反诉请求系基于为申传新提供银行担保产生的，系追偿的性质，是否垫付以及是否应当返还，均非本案审理的范围，本案不作处理。 另，就申传新要求赵德磊对本案赔偿承担连带责任的问题。赵德磊虽为涉案项目的实际操控人，但并非涉案房屋买卖合同的相对方，即使其以东信公司的名义开发涉案房产，亦系其与东信公司的内部约定，至于东信公司与赵德磊如何结算、东信公司承担本案责任后是否向赵德磊寻求权利救济等，均非本案审理的范围。故，申传新要求赵德磊承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国人民防空法》第九条之规定，判决：一、申传新与方鑫公司于2006年10月9日签订的《古城星座房屋销售合同》中关于买卖二号地下室约定的部分无效；二、方鑫公司、东信公司于判决生效后十日内返还申传新“古城星座”二号地下室购房款646922.50元；三、方鑫公司、东信公司于判决生效后十日内赔偿申传新利息损失（标准：以本金646922.50元为基数，按照人民银行同期贷款利率年利率6.3%，自2006年12月8日计算至实际付清之日）的70%；四、方鑫公司、东信公司于判决生效后十日内赔偿申传新古城星座二号地下室装修损失182630元；五、驳回申传新要求方鑫公司、东信公司一倍赔偿“古城星座”二号地下室购房款646922.5元的诉讼请求；六、驳回申传新要求赵德磊对方鑫公司、东信公司应负责任承担连带责任的诉讼请求；七、驳回申传新本案的其他诉讼请求；八、申传新应于判决生效后十日内赔偿方鑫公司、东信公司“古城星座”二号地下室折价款646922元；九、申传新应于判决生效后十日内赔偿方鑫公司、东信公司“古城星座”二号地下室折价款的利息损失124546元；十、驳回方鑫公司、东信公司本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费 23180元，由申传新负担9840元，方鑫公司、东信公司承担13340元；鉴定费7000元，由申传新负担2972元，方鑫公司、东信公司承担4028元。反诉案件受理费8460元，由申传新负担4847元，方鑫公司、东信公司承担3613元；鉴定费10300元，由申传新负担5900元，方鑫公司、东信公司承担 4400元。 二审中，申传新提交中国建设银行股份有限公司东港支行和时培坤、申传新2009年2月28日签订的协议复印件，内容为：“协议1.此次公证、保全所产生费用有建行承担。2.建行不能以此次公证书起诉借款人。3.由于借款人时培坤、申传新所购房产暂时没有办理房产证及相关手续，不能把所购房产抵押给建行，因此同意办理公证、保全及相关手续，配合建行保全资产。”协议下方借款人处有时培坤、申传新签名，申传新签名处有捺印；下文盖有中国建设银行股份有限公司东港支行印章。申传新提交此协议以证明公证文书无效，一审法院不能以此为依据拍卖时培坤、申传新的全部房产。经质证，方鑫公司、东信公司认为该证据的真实性不能确认，此前的案件中申传新从未提交过，方鑫公司、东信公司不是该协议的当事人，该协议对方鑫公司、东信公司不产生法律效力。上述协议申传新一审已提交。 就（2015）日民一终字第1054号案件所涉古城星座一号地下室，东信公司、方鑫公司在该案判决后又以房屋买卖合同纠纷向一审法院提诉讼，其主张因时培坤未能清偿银行贷款，涉案房产被一审法院拍卖处理，并由案外人杨乐斌取得，时培坤已不能返还该地下室，请求判令时培坤赔偿古城星座一号地下室损失款490931.7元。后一审法院于2017年12月2日作出（2017）鲁1102民初1129号民事判决，判令时培坤赔偿东信公司、方鑫公司地下室损失款490931.7元。时培坤向本院申请再审，本院于2019年6月13日作出（2019）鲁11民申47号民事裁定，提审本案。本院再审认为：“（2013）东民一初字第2084号、（2015）日民一终字第1054号案件与本案，是基于同一事实发生的纠纷。（2015）日民一终字第1054号判决判令东信公司与方鑫公司返还时培坤涉案地下室购房款490931.7元，在该判决已经生效的前提下，东信公司与方鑫公司另案起诉要求时培坤赔偿该地下室损失490931.7元，该诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，构成重复起诉，应撤销原判，驳回起诉。涉案古城星座一号地下室系人防工程，方鑫公司作为投资者，具有出租、使用的权利，但无权以转让的方式处分，该买卖合同关于一号地下室约定部分无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。目前该地下室并未毁损、灭失，不属于事实上不能返还和法律上不能返还的情况，应当返还方鑫公司。该案未一并处理返还财产事项，当事人可以通过申请再审、申诉等途径补救，不应当重复起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第四百零八条规定，裁定如下：一、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1129号民事判决；二、驳回日照市东信房地产开发有限公司、日照市方鑫食品有限公司的起诉。” 本院认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，涉案合同项下的地下室为防空地下室，性质为人防工程，系为国防利益而为。一审根据《中华人民共和国人民防空法》第九条、第五条、第二十六条及《中华人民共和国建设部关于结合民用建筑修建防空地下室的若干规定》第十一条的规定，认定涉案合同为部分无效合同，即地上部分11层E室买卖行为有效、地下部分二号地下室买卖行为无效，符合法律规定。 《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同地下室部分无效，应当遵循等价有偿和诚实信用原则，确认各方民事责任。根据上述规定，合同无效后的处理包括财产返还及折价补偿问题和损失赔偿问题。 关于财产返还及折价补偿问题，涉案合同无效后，双方当事人应当返还财产的范围应当包括原物及孳息，该部分并不属于根据双方过错赔偿损失的范围。买受人除须返还房屋外，还应将其占有房屋期间获得的使用利益折价补偿给出卖人；出卖人除须返还购房款外，还应向买受人返还占有购房款期间的利息。申传新上诉主张的应全额支持地下室房款利息、其不负有折价赔偿方鑫公司、东信公司的责任及一审将占用损失认定为是利息损失问题均属于合同无效后财产返还及折价补偿的范围。 对于出卖人，涉案合同地下室部分无效，东信公司、方鑫公司基于无效部分自申传新处取得的财产应予返还，包括地下室房款及其占有购房款期间的利息。申传新提交的涉案楼房二号地下室的收款《收据》载明交款时间为2006年12月8日，故东信公司、方鑫公司应当返还申传新的地下室房款利息为：以本金 646922.50元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年利率6.3%，自2006年12月8日起计算至实际付清之日止。一审根据双方过错比例确定东信公司、方鑫公司赔偿申传新利息损失不当，应予纠正。 对于买受人，申传新应当返还涉案二号地下室，并将其占有房屋期间获得的使用利益折价补偿给出卖人。首先，因申传新拖欠建行东港支行涉案房屋贷款本息，现包括二号地下室在内的房产已被拍卖，申传新实际已经不能返还涉案二号地下室，申传新上诉主张拍卖系执行程序错误导致，不能返还地下室的原因不能归责于申传新，申传新曾在上述执行程序中提出异议、申请复议，均被裁定驳回，并无有效证据证明存在申传新无需返还地下室或折价补偿的情形，一审判令申传新按照其支付的646922.5元地下室房款折价补偿并无不当。其次，申传新还应当将其占有房屋期间获得的使用利益折价补偿给出卖人。东信公司、方鑫公司一审反诉要求申传新支付地下室占用费，一审认定两公司实质诉求的是涉案合同二号地下室部分无效后的损失与申传新损失性质相同，即同为利息损失不当。关于地下室占用费，应以买受人在合同中的意思表示为准，即以双方约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再根据买受人实际使用房屋的年限计算，符合买受人能够预见及应当预见到的可得利益范围。关联案件查明涉案房屋及地下室的交付时间为2008年下半年，涉案房产项下的土地使用权终止日期至2075年1月6日，本案应按地下室价款 646922.5元，除以房屋设计使用年限70年，再乘以申传新实际使用该房屋的年限，得出的价款作为申传新所获得的利益返还给东信公司、方鑫公司。一审中，方鑫公司、东信公司要求自2008年10月1日评估计算损失，申传新对该时间计算节点未提异议，东信公司、方鑫公司自愿将损失日期计算到2018年12月6日，故实际使用房屋的年限计算为10年67天，共计94113.93元（646922.5元÷70年×10年=92417.5元,646922.5元÷70年÷365天×67天=1696.43元，92417.5元+1696.43元= 94113.93元）。 此外，赵德磊虽为涉案项目的实际操控人，但其系以其与东信公司的内部约定，以东信公司的名义开发涉案房产，并非涉案房屋买卖合同的相对方，申传新主张赵德磊应当承担连带责任不成立，应不予支持。 申传新在二审中增加上诉请求，要求一倍赔偿其二号地下室房款，已超出上诉期限，且东信公司、方鑫公司不同意本院就增加的上诉请求一并审理，也不同意调解，故本院对其增加的上诉请求不予审查。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持；一审根据双方过错比例确定东信公司、方鑫公司应支付申传新的利息、东信公司、方鑫公司的损失为利息损失不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初4838号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第八项； 二、撤销日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初4838号民事判决第七项、第九项、第十项； 三、变更日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初4838号民事判决第三项为：日照市方鑫食品有限公司、日照市东信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还申传新占有购房款期间的利息（以本金646922.50元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年利率6.3%，自2006年12月8日计算至实际付清之日）； 四、申传新于本判决生效后十日内赔偿日照市方鑫食品有限公司、日照市东信房地产开发有限公司“古城星座”二号地下室占用费94113.93元； 五、驳回申传新本案的其他诉讼请求； 六、驳回日照市方鑫食品有限公司、日照市东信房地产开发有限公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费23180元，由申传新负担8577元，日照市方鑫食品有限公司、日照市东信房地产开发有限公司承担14603元；鉴定费7000元，由申传新负担2590元，日照市方鑫食品有限公司、日照市东信房地产开发有限公司负担4410元。一审反诉案件受理费8460元，由申传新负担4653元，方鑫公司、东信公司承担3807元；鉴定费10300元，由日照市方鑫食品有限公司、日照市东信房地产开发有限公司负担。二审案件受理费13341元，由上诉人申传新负担12807元，日照市方鑫食品有限公司、日照市东信房地产开发有限公司负担534元。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇一九年十一月十三日 法官助理张锦秀 书记员刘畅