四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川01民终15798号 上诉人（原审被告）：成都市冻青树市场管理有限公司。住所地：成都市锦江区冻青树街**。 法定代表人：谢益群。 委托诉讼代理人：李朝春，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：锦江区金殿城电讯广场业主大会业主委员会。。住所地：成都市锦江区冻青树街** 负责人：朱俊。 委托诉讼代理人：张勇，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 原审被告：谢益群，女，1963年4月13日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李朝春，四川英济律师事务所律师。 上诉人成都市冻青树市场管理有限公司（以下简称冻青树管理公司）因与被上诉人锦江区金殿城电讯广场业主大会业主委员会（以下简称金殿城业委会）及原审被告谢益群房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院(2018)川0104民初7792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冻青树管理公司上诉请求：1、撤销四川省成都市锦江区人民法院(2018)川0104民初7792号民事判决；2、驳回金殿城业委会的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由金殿城业委会承担。事实和理由：1、金殿城业委会没有签订案涉房屋租赁合同的民事权利能力，也不具有诉讼主体资格，其诉讼请求应依法驳回；2、案涉合同的当事人是冻青树管理公司与金殿城全体业主而非金殿城业委会；3、一审法院判令冻青树管理公司向金殿城业委会返还金殿城电讯广场第一层、第二层的商业房产及向金殿城业委会支付房屋占有使用费和违约金没有事实和法律依据，案涉合同履行期限届满后，冻青树管理公司已经取得案涉商业房产的承租权。 金殿城业委会辩称，1、金殿城业委会系经金殿城业主大会依法选举，并备案成立的合法群众性自治组织。根据业主大会的授权，代表金殿城一、二楼商场物业区域统一行使物业使用权和统一对外签订租赁合同，具有相应的民事权利能力及民事行为能力。金殿城业委会在前述授权范围内的行为对全体业主均具有约束力。因金殿城业委会符合民事诉讼法中关于其他组织的规定，所以依法享有诉讼主体资格；2、案涉房屋租赁合同，是由金殿城业委会与冻青树管理公司缔结，根据合同相对性原则，该合同对金殿城业委会及冻青树管理公司具有相应的法律效力。在合同履行期间，冻青树管理公司拒不支付租金，严重违反了合同约定，因此，金殿城业委会有权依法单方解除了案涉租赁合同。因金殿城业委会发送的《律师函》已经有效送达至冻青树管理公司，因此该解除行为已经发生相应的法律效力；3、在租赁合同解除后，冻青树管理公司拒不归还案涉租赁场地，其行为不仅违反了《合同法》的相关规定，同时给金殿城业委会以及金殿城全体业主造成了巨大损失。在此期间，金殿城业委会也依法向人民法院提起诉讼，要求追究冻青树管理公司的违约责任。故冻青树管理公司强行霸占租赁房屋的行为，以及部分业主接受冻青树管理公司支付的租金的行为，并不能视为金殿城业委会或者全体业主对其违约行为的豁免。同时，因金殿城业委会已经代表全体业主以诉讼的方式明确表达了双方不再继续履行合同，要求冻青树管理公司归还租赁房屋的主张。所以冻青树管理公司主张以双方建立了事实上的租赁合同关系不能成立；4、根据金殿城电讯广场业主大会表决通过的《金殿城电讯广场一、二楼商场物业区域统一经营管理实施办法》第二条以及《业主管理规约（修订稿）》第七条的规定，针对金殿城一、二楼商场物业区域产权分散的实际情况，为了保证商场有效地经营管理，加速商场成熟，使金殿城能够持续地良好地发展，从而使金殿城一二楼商场的整体物业形象的提升，以及产权式商铺的特点，无法实现独立经营独立出租的现实，特约定本商场物业区域内所有商铺均实行统一经营管理，任何业主不得以任何理由单独经营或出租，如违反本规则，其它业主可以向其提出赔偿。故单个业主无权直接与冻青树管理公司签署《房屋租赁合同》。冻青树管理公司与任何单个的业主签署《房屋租赁合同》对全体业主也并无约束力，其更不得据此主张合法占有了案涉房屋。 金殿城业委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认金殿城业委会与冻青树管理公司签订的《金融城电讯广场一、二层房屋租赁合同》已于2018年5月10日依法解除；2、判令冻青树管理公司立即向金殿城业委会支付欠付的2018年2月1日至2018年5月10日（合同解除前）期间租金合计1326667元；3、判令冻青树管理公司立即向金殿城业委会支付逾期支付租金的违约金（自每笔租金应付之日起以当期实际尚欠租金为基数并按每日千分之一的标准分段计算违约金，直至各分段租金实际付清之日止，暂计算至2018年6月27日金额为172900元）；4、判令冻青树管理公司立即向金殿城业委会支付逾期支付保证金的违约金（自每笔保证金应付之日起以每期实际尚欠保证金为基数并按每日千分之一的标准分段计算违约金，直至各分段保证金实际付清之日止，暂计算至2018年5月10日金额为421200元）；5、判令冻青树管理公司立即将位于成都市锦江区冻青树街89号金殿城电讯广场面积为7695.81平方米的租赁房屋归还并移交金殿城业委会；6、判令冻青树管理公司参照《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》约定租金标准向金殿城业委会支付拒不腾退、交还租赁房屋期间的场地使用费642332.99元（自2018年5月11日起计算至冻青树管理公司实际返还租赁房屋之日止，暂计至2018年6月27日金额为642332.99元）；7、判令谢益群对冻青树管理公司的上述全部债务承担连带责任；8、判令一审所有诉讼费用由冻青树管理公司、谢益群承担。 一审法院认定事实：位于成都市锦江区冻青树街**金殿城电讯广场第**建筑面积3699.82平方米、第二层建筑面积3995.93平方米的商业房产的所有权分属271户业主按份独立享有。金殿城业委会经成都市冻青树街89号金殿城电讯广场业主大会选举后，依法备案成立。 2005年，锦江区金殿城电讯广场物业管理业主大会通过了《金殿城一、二楼商场物业区域统一经营管理实施办法》，主要内容为：金殿城一、二楼全体业主授权委托业主委员会统一对金殿城一、二楼商场物业区域行使使用权；统一使用权具体体现为统一对外招商和统一对外签订租赁合同；金殿城一、二楼全体业主按购买商铺时的投资额，平均分配金殿城一、二楼商场物业区域所取得的一切收益。其计算公式为：总收益÷总投资额×业主个人投资额＝业主个人的收益；金殿城一、二楼全体业主每年须交纳一个月租金的管理佣金，由业主委员会统一收取和管理，用于维持开展工作的经费；本实施办法从2005年12月1日起至2015年11月30日止，共10年。 2005年10月3日,金殿城业委会与冻青树管理公司签订《金殿城一层及附属商铺租赁合同》，约定金殿城业委会将位于成都市锦江区冻青树街89号金殿城电讯广场第一层建筑面积3699.82平方米和附属连体商铺约469.4平方米租赁给冻青树管理公司经营综合农贸市场，租赁期限从2005年12月1日起至2015年11月30日止。2007年8月7日,金殿城业委会与冻青树管理公司签订《金殿城二层租赁合同》，约定金殿城业委会将位于成都市锦江区冻青树街89号金殿城电讯广场第二层整层租赁给冻青树管理公司，租赁期限从2007年7月1日起至2015年11月30日止。上述合同签订后，金殿城业委会按约向冻青树管理公司提供了案涉租赁物业。 上述租赁合同约定的租赁期间届满后，因冻青树管理公司须继续租赁上述物业从事经营，金殿城业委会（甲方）与冻青树管理公司（乙方）于2016年1月26日又签订了《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区冻青树街89号金殿城电讯广场第一层建筑面积3699.82平方米、第二层建筑面积3995.93平方米和附属连体商铺约500平方米，共计约7695.81平方米的商业房产租赁给乙方经营成都冻青树街综合农贸市场，租赁期为三年即从2015年12月1日起至2018年11月30日止。其中，合同第三条约定：租赁期第一年即2015年12月1日至2016年11月30日的租金为4800000元，租赁期第二年即2016年12月1日至2017年11月30日的租金为4920000元，租赁期第三年即2017年12月1日至2018年11月30日的租金为4920000元；租赁合同期的前两年半即2015年12月1日至2018年5月31日，租金按月支付，每次提前20天支付下一月的租金；租赁合同期的最后半年即2018年6月1日至2018年11月30日的租金按季支付，每次提前20天支付下一季度的租金。合同第四条约定：乙方分三次向甲方支付保证金共计1200000元，于2015年12月支付400000元，于2016年10月31日前支付400000元，于2016年12月31日前支付400000元，保证金由甲方开具收据交乙方收执，不计息，不保值。合同第六条约定：租赁期间，如附属商铺被拆除，乙方仍按4800000元向甲方支付租金，并不得向甲方提出减少租金或给予任何补偿的要求。合同第十条约定：如果甲方以业主委员会的名义超越本合同约定条款，在成都冻青树街综合农贸市场交易现场妨碍乙方（包括乙方转租的商户）合法的经营活动，则视为甲方整体违约，乙方有权拒付甲方租金和单方面解除合同，并要求甲方赔偿经营损失和投资损失；合同履行过程中，冻青树管理公司应准时足额向金殿城业委会交付租金和其他约定费用，当保证金被用于赔偿、支付或扣收后应及时补足保证金约定金额。对照本合同第三条、第四条冻青树管理公司应当向金殿城业委会付款的时间和金额的有关约定，每逾期一天，冻青树管理公司按拖欠总额的千分之一向金殿城业委会缴纳滞纳金，逾期30天，金殿城业委会有权全额扣收保证金，并终止合同。 2016年5月15日，锦江区金殿城电讯广场物业管理业主大会会议经全体业主所持票权2/3以上通过《业主管理规约》：针对金殿城一、二楼商场物业区域产权分散的实际情况，为了保证商场有效地经营管理，加速商场成熟，使金殿城能够持续地良好发展，特约定本商场物业区域内所有商铺均实行统一经营管理。一、二层统一经营管理的收益分配方式按照2005年12月第一届业主委员会执行的第一次分配方案的投资金额进行分配。物业因买卖、赠予、继承等法律关系已合法占有房屋，转让专用部分仍按原业主初始购买房屋的投资总额享有收益分配权。 租赁合同履行过程中，冻青树管理公司未按约向金殿城业委会履行于2016年10月31日前，于2016年12月31日分别支付保证金400000元的义务，且针对2018年2月起的租金仅支付40000元，此后再未直接向金殿城业委会履行支付租金的义务。金殿城业委会基于冻青树管理公司未按约支付保证金、租金等费用的事实，委托四川君合律师事务所向冻青树管理公司出具并寄送有关解除合同的《律师函》，四川君合律师事务所接受委托后，于2018年5月10日以特快专递方式并按冻青树管理公司的注册地址向参与租赁合同签订的谢益群邮寄了《律师函》，该函主要内容为：因冻青树管理公司逾期支付租金已严重超过双方合同约定期限及业委会已招商成功，根据双方租赁合同及会议纪要的约定，现解除双方于2016年1月26日签订的租赁合同，自冻青树管理公司收到本函之日生效；请冻青树管理公司务必于7日内向业委会支付完毕拖欠的租金并按租赁合同约定腾退租赁物业场地及相关设施设备，进行租赁物业的清算和交接。该《律师函》于2018年5月12日到达冻青树管理公司注册地址并署名“谢益群”予以签收。 2018年5月13日、14日，金殿城业委会向冻青树综合农贸市场商户分别发出《公告》，告知金殿城业委会已解除与冻青树管理公司签订的租赁合同，从2018年6月1日起至2028年11月30日止由成都十六铺房地产营销策划有限公司承租。成都十六铺房地产营销策划有限公司也于2018年5月16日向冻青树综合农贸市场各商户发出《通知》，通知续租事宜。2018年5月18日，冻青树管理公司向金殿城业委会送达《异议书》，表示未收到关于解除租赁合同的《律师函》并要求继续履行合同。同日，冻青树管理公司向冻青树综合农贸市场商户《公告》，告知金殿城业委会未与其解除租赁合同并明确成都十六铺房地产营销策划有限公司无权经营冻青树综合农贸市场。2018年5月28日，冻青树管理公司向一审法院提起确认解除合同效力的诉讼，请求判决金殿城业委会单方解除金殿城业委会与冻青树管理公司于2016年1月26日签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》的行为无效。一审审理过程中，冻青树管理公司于2018年11月30日向一审法院提出撤诉申请，一审法院经审查后，于2018年11月30日作出(2018)川0104民初5736号民事裁定书，裁定准许冻青树管理公司撤诉。 庭审中，冻青树管理公司、谢益群均否认邮寄单收件人一栏的签名为谢益群本人亲笔签名，且认为送达《律师函》对象错误，无法产生《金殿城电讯广场一、三层房屋租赁合同》予以解除的效力，金殿城业委会则认为谢益群参与合同签订并预留电话，其有充分理由相信谢益群有权代表冻青树管理公司签收相应法律文件，要求依法予以裁判认定；冻青树管理公司、谢益群对金殿城业委会主张的冻青树管理公司实际履行支付租金、保证金金额、期限的事实未表示异议，但其认为2018年2月应付租金已由其支付的保证金400000元直接予以抵扣，至于2018年3月1日至2018年11月30日期间的约定租金已按每季度支付的方式向各业主分别履行支付，金殿城业委会于2018年1月擅自发布招商广告，破坏冻青树综合农贸市场正常的经营秩序，冻青树管理公司依据合同约定有权拒绝支付租金故不存在违约拖欠租金的问题。金殿城业委会对冻青树管理公司2018年3月1日至2018年11月30日期间向各业主转账支付款项的事实未举证予以反驳，但提出冻青树管理公司的支付方式不应视为按约履行支付租金义务的意见；双方确认合同约定的约500平方米的附属连体商铺因系违章建筑，现已被相关部门予以拆除的事实;金殿城业委会确认在一审中仅主张暂计算至2018年11月30日的房屋占有使用费。 另查明，冻青树管理公司于2018年6月期间分别向各业主支付2018年3月1日至2018年5月31日期间的租金共计1213850.69元；于2018年9月期间分别向各业主支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金共计1213850.69元；于2018年12月期间分别向各业主支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金共计1213850.69元，共计支付租金3641552.07元。 冻青树管理公司于2005年10月8日登记成立并取得《营业执照》，法定代表人登记为谢益君，类型为有限责任公司（自然人独资），注册资本为500000元，股东为二人即谢益君、张鸽，其中，谢益君认缴及实缴出资额为275000元、张鸽认缴及实缴出资额为225000元。2018年2月8日，该公司的股东谢益君、张鸽变更为谢益君。2018年11月16日，该公司的股东、法定代表人谢益君均变更为谢益群。2019年2月20日，该公司的股东由谢益群变更为谢益群、俞雪，并重新换发《营业执照》，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本仍为500000元。 以上事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：金殿城业委会提交的《业主大会业主委员会基本情况》（备案）、《金殿城一、二楼商场物业区域统一经营管理实施办法》、《金殿城一层及附属商铺租赁合同》及补充协议、《金殿城二层租赁合同》及补充协议、《业主管理规约》、案外人林某的民事起诉状、案外人林某等人的《委托书》、（2017）川0104民初3809号民事判决书和法庭审判笔录、《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》、《业委会关于承包商谢总严重违约的议事决定》、《关于租金发放的决议》、《业委会与谢老板交流沟通会》、《对账单》、非诉讼委托代理合同以及发票、授权委托书、律师函、快递底单及送达记录等；冻青树管理公司、谢益群提交的冻青树公司的《营业执照》（副本）、《法定代表人身份证明书》、谢益群的身份证复印件、《业主大会业主委员会基本情况》、《业主会员会备案情况》、《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》、锦江区政府办公室《修建冻青树农贸市场的批复》、金殿城业委会的《公告》、冻青树管理公司的《异议书》和《公告》、《房租转账凭据》、《收条》、《冻青树市场照片》、2018年3月至11月的《租金分批发放表》和《业主租金表》以及《网上银行电子回单》、《紧急联络函》、《限期拆除违法建设决定书》、《关于撤除违法建设的通知》等。 下列证据，一审法院不予采信： 1、冻青树管理公司提交金殿城业委会的《招商照片》以及（2018）川0104民初5736号庭审笔录，拟证明金殿城业委会在《租赁合同》未到期的情况下，擅自发布招商广告，破坏农贸市场正常的经营秩序，损害冻青树管理公司的利益，一审法院认为，冻青树管理公司提交的《招商照片》无具体的形成时间，部分业主的证言虽反映金殿城业委会违约招商内容，但证人林某与金殿城业委会存在诉讼纠纷，且证人谢益群现为冻青树管理公司的法定代表人，均为利害关系人，上述证据对冻青树管理公司主张的待证事实不具有证明力，一审法院不予采信。 2、冻青树管理公司提交的部分业主的《联合声明》和《声明》、部分业主的《一致行动决定书》、冻青树管理公司与部分业主签订的《租赁合同》及《网上银行电子回单》、《保证金发放表》、《商家请愿书》、（2018）川0104民初11430号民事判决书、《金殿城电讯广场1-2楼业主租赁合同和租金统计表》等证据材料，拟证明众多业主不再授权金殿城业委会统一经营管理，且冻青树管理公司从2018年12月1日起已取得案涉物业的承租权并按约支付租金的事实，一审法院认为，上述证据与一审案件争议缺乏关联，不予采信。 一审法院认为，一、关于金殿城业委会与冻青树管理公司签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》的效力以及金殿城业委会是否具有一审诉讼主体资格的问题。金殿城业委会经成都市冻青树街89号金殿城电讯广场业主大会选举后，依法备案成立，其作为具备合法性的群众自治组织，有权依据业主大会讨论通过的《金殿城一、二楼商场物业区域统一经营管理实施办法》，对分属271户业主按份独立享有的案涉物业以自己名义对外签订房屋租赁合同等关联经营管理权的合同。金殿城业委会与冻青树管理公司于2016年1月26日签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》，系当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。因金殿城业委会系依法成立的业委会，其身份符合《中华人民共和国民事诉讼法》有关诉讼主体规定的“其他组织”条件，根据合同相对性原则和权利业主确认的授权内容，金殿城业委会针对其与合同相对方冻青树管理公司有关租赁合同纠纷，有权以其名义提起诉讼，其作为一审原告的主体适格。 二、关于金殿城业委会主张确认金殿城业委会与冻青树管理公司签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》已于2018年5月10日解除的诉讼请求。租赁合同签订后，金殿城业委会依约向冻青树管理公司提供了案涉租赁物业。租赁合同履行过程中，冻青树管理公司未按约向金殿城业委会履行于2016年10月31日前，于2016年12月31日分别支付保证金400000元的义务，且其针对2018年2月1日起的租金再未直接向金殿城业委会履行支付，其行为已构成违约，金殿城业委会有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权。金殿城业委会基于冻青树管理公司未按约履行支付保证金、租金的违约事实，委托四川君合律师事务所向冻青树管理公司出具并寄送有关解除合同的《律师函》，四川君合律师事务所接受委托后，于2018年5月10日以特快专递方式并按冻青树管理公司的注册地址向参与租赁合同签订的谢益群邮寄了《律师函》，通知金殿城业委会与冻青树管理公司于2016年1月26日签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》予以解除，该《律师函》于2018年5月12日到达冻青树管理公司注册地址并署名“谢益群”予以签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审中，金殿城业委会向谢益群邮寄《律师函》时，谢益群尚未成为冻青树管理公司的法定代表人，也无证据证实谢益群属于冻青树管理公司的工作人员，但谢益群代表该公司当时的法定代表人参与租赁合同的签订，金殿城业委会有理由相信谢益群能够代表冻青树管理公司而向其邮寄《律师函》的行为并无不当。现虽无法判断邮寄单收件人一栏的签名是否为谢益群本人亲笔签名，但冻青树管理公司已于2018年5月28日向一审法院提起确认解除合同效力的诉讼，能够确认冻青树管理公司于该时间已知晓金殿城业委会解除租赁合同的意思表示，因冻青树管理公司申请撤回该案起诉并且一审法院已经裁定予以准许，据此，一审法院认定金殿城业委会与冻青树管理公司于2016年1月26日签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》已于2017年5月28日予以解除。 三、关于金殿城业委会主张冻青树管理公司立即返还案涉承租物业的诉讼请求。因冻青树管理公司违约拖欠租金、保证金，金殿城业委会行使合同解除后，一审法院已确认双方签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》已于2017年5月28日予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，金殿城业委会在一审中主张冻青树管理公司返还案涉承租物业，具备事实依据和法律依据，一审法院予以支持。 四、关于金殿城业委会主张冻青树管理公司支付尚欠租金以及房屋使用权的诉讼请求。冻青树管理公司向金殿城业委会承租案涉物业后，应当按约向金殿城业委会支付租金等相应费用。根据查明的案件事实，冻青树管理公司拖欠2018年2月1日起的租金，金殿城业委会行使合同解除权解除双方签订的《租赁合同》后，金殿城业委会有权要求冻青树管理公司支付尚欠的租金。根据查明的案件事实，冻青树管理公司从2018年2月1日起至2017年5月28日租赁合同确认解除时按约应向金殿城业委会支付租金为1600322.58元（410000元/月×3个月＋410000元/月÷31天×28天），金殿城业委会自认冻青树管理公司已支付2018年2月的租金40000元，据此，一审法院确认冻青树管理公司尚欠金殿城业委会2018年2月1日至2017年5月28日期间租金为1560322.58元（1600322.58元－40000元）。 租赁合同履行过程中，因冻青树管理公司违约拖欠租金、保证金，金殿城业委会行使合同解除权提前解除双方签订的《租赁合同》后，冻青树管理公司应向金殿城业委会履行返还案涉租赁物业的义务，金殿城业委会有权依据合同约定和法律规定向冻青树管理公司主张逾期返还案涉租赁房屋期间产生的房屋占有使用费。金殿城业委会在一审中主张按租赁约定租金的标准计算房屋占有使用费与其实际损失相适应，一审法院予以确认；金殿城业委会在一审中仅主张暂计算至2018年11月30日的房屋占有使用费，属意思自治，基于冻青树管理公司目前仍使用案涉物业的事实，该使用费截至计算时间不存在损害冻青树管理公司利益的问题，一审法院予以确认。据此，一审法院认定冻青树管理公司应向金殿城业委会支付2018年5月29日至2018年11月30日期间实际占有案涉房屋的使用费为2487333.33元（410000元/月×6个月＋410000元/月÷30天×2天）。 冻青树管理公司认为2018年2月应付租金已由其支付的保证金400000元直接予以抵扣，至于2018年3月1日至2018年11月30日期间的约定租金已每季度支付的方式向各业主分别履行支付；金殿城业委会于2018年1月擅自发布招商广告，破坏冻青树综合农贸市场正常的经营秩序，冻青树管理公司依据合同约定有权拒绝支付租金，故不存在违约拖欠租金的问题。一审法院认为，冻青树管理公司在一审中仅提交拍摄的有关金殿城一、二楼整体招商的照片及(2018)川0104民初5736号案件有关证人的证言，因照片无具体的拍摄时间，仅凭部分证人的证言难以认定金殿城业委会破坏冻青树综合农贸市场正常经营秩序的事实，无法产生冻青树管理公司可以拒绝租金的法律后果；冻青树管理公司已支付的保证金是针对全部租赁合同产生债务的担保，是否用于抵扣尚欠租金的决定权在于金殿城业委会，冻青树管理公司无权决定保证金直接用于冲抵租金，其主张以已支付的保证金400000元直接冲抵2018年2月租金的意见理由不能成立；冻青树管理公司针对2018年3月1日至2018年11月30日期间的租金存在按季度支付的方式向各业主分别履行支付的事实，该支付方式虽不符合金殿城业委会与冻青树管理公司签订的租赁合同的约定支付方式，但基于租金的最后归宿主体为各业主，根据一审实际情况并避免讼累，一审法院确定冻青树管理公司2018年3月1日至2018年11月30日期间向各业主支付的租金金额以及已支付的保证金400000元直接用于冲抵其尚欠金殿城业委会的租金以及应当支付的房屋占有使用费，冲抵后，冻青树管理公司还应向金殿城业委会支付房屋占有使用费6103.84元（尚欠租金1560322.58元＋使用费2487333.33元－保证金400000元－已支付各业主租金3641552.07元）。 五、关于金殿城业委会主张冻青树管理公司支付逾期支付租金、保证金的违约金的诉讼请求。租赁合同履行过程中，冻青树管理公司存在逾期支付租金、保证金的情形，其行为已构成违约，金殿城业委会有权依据合同约定和法律规定主张冻青树管理公司支付迟延支付租金、保证金的违约金。双方签订的《房屋租赁合同》虽约定了“每逾期一天，冻青树管理公司按拖欠总额的千分之一向金殿城业委会缴纳滞纳金”的内容，但冻青树管理公司逾期支付租金、保证金实际造成的损失为占用资金的利息，基于违约金以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅的性质和功能，一审法院酌情将违约金的计算标准调减为中国人民银行同期贷款基准利率。 根据查明的案件事实，冻青树管理公司按约应于2018年1月11日前支付2018年2月1日至2018年2月28日期间的租金410000元，但其实际支付40000元，尚欠370000元；于2018年2月8日前支付2018年3月1日至2018年3月31日期间的租金410000元，于2018年3月11日前支付2018年4月1日至2018年4月30日期间的租金410000元；于2018年4月10日前支付2018年5月1日至2018年5月31日期间的租金410000元，但至今未直接向金殿城业委会履行支付。根据查明的案件事实，冻青树管理公司于2018年6月期间分别向各业主支付2018年3月1日至2018年5月31日期间的租金共计1213850.69元；于2018年8、9月期间分别向各业主支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金共计1213850.69元；于2018年12月期间分别向各业主支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金共计1213850.69元，共计支付租金3641552.07元，据此，一审法院酌定按以下方式计算逾期支付租金的违约金：逾期支付2018年2月租金的违约金以实际尚欠租金370000元为基数从2018年1月12日起计算，逾期支付2018年3月租金的违约金以实际尚欠租金410000元为基数从2018年2月9日起计算，逾期支付2018年4月租金的违约金以实际尚欠租金410000元为基数从2018年3月12日起计算，均计算至2018年6月30日止；逾期支付2018年5月租金的违约金以实际尚欠租金370322.58元为基数从2018年4月11日起计算至2018年9月30日止。 根据双方合同约定，冻青树管理公司应于2016年10月31日前，于2016年12月31日分别向金殿城业委会支付保证金400000元，但直至金殿城业委会行使合同解除权时其仍未履行支付义务。该保证金因双方签订的租赁合同履行而设立，目的在于对租赁债务的担保，现双方签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》已确认于2017年5月28日予以解除，据此，一审法院确认冻青树管理公司逾期支付保证金的违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，其中，2016年10月31日前应当支付的保证金的违约金以保证金400000元为基数，从2016年11月1日起算；2016年12月31日前应当支付的保证金的违约金以保证金400000元为基数，从2017年1月1日起算，均计算至2017年5月28日。 六、关于金殿城业委会主张谢益群对冻青树管理公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求。冻青树管理公司类型为有限责任公司，原法定代表人登记为谢益君，直至2018年11月16日法定代表人变更为谢益群，变更后该公司股东为谢益群、俞雪。根据重新换发的《营业执照》，该公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本仍为500000元。谢益群成为该公司股东及法定代表人前，虽存在代表原法定代表人签订案涉《租赁合同》并协商相关租赁事宜、参与管理冻青树街农贸市场事务的事实以及其以个人名义支付租金的行为，但金殿城业委会在一审中没有举证证明谢益群实际占有、支配冻青树管理公司资产的事实，尚难以判断谢益群与冻青树管理公司是否人格、财产混同，金殿城业委会主张谢益群对冻青树管理公司的上述租赁债务承担连带责任的诉讼请求，依据不充分，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项（法律条文全文附后）之规定，判决：一、确认金殿城业委会与冻青树管理公司于2016年1月26日签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》已于2018年5月28日解除；二、冻青树管理公司于一审判决发生法律效力之日起十五日内将位于成都市锦江区冻青树街89号金殿城电讯广场第一层建筑面积3699.82平方米、第二层建筑面积3995.93平方米的商业房产返还给金殿城业委会；三、冻青树管理公司应向金殿城业委会支付2018年2月1日至2018年5月28日期间尚欠的租金为1560322.58元，已从冻青树管理公司向金殿城电讯广场各业主支付租金中予以抵扣；四、冻青树管理公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向金殿城业委会支付2018年5月29日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费2487333.33元，抵扣冻青树管理公司已交纳的保证金400000元以及冻青树管理公司向金殿城电讯广场各业主支付租金的剩余金额后，冻青树管理公司实际应支付的房屋占有使用费为6103.84元；五、冻青树管理公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向金殿城业委会支付逾期支付租金的违约金（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，其中，逾期支付2018年2月租金的违约金以实际尚欠租金370000元为基数从2018年1月12日起计算，逾期支付2018年3月租金的违约金以实际尚欠租金410000元为基数从2018年2月9日起计算，逾期支付2018年4月租金的违约金以实际尚欠租金410000元为基数从2018年3月12日起计算，均计算至2018年6月30日止；逾期支付2018年5月租金的违约金以实际尚欠租金370322.58元为基数从2018年4月11日起计算至2018年9月30日止）；六、冻青树管理公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向金殿城业委会逾期支付保证金的违约金（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，其中，2016年10月31日前应当支付的保证金的违约金以保证金400000元为基数，从2016年11月1日起予以计算；2016年12月31日前应当支付的保证金的违约金以保证金400000元为基数，从2017年1月1日起予以计算，均计算至2018年5月28日止）；七、驳回金殿城业委会的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27305元,由冻青树管理公司负担。 二审中，双方对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，冻青树管理公司围绕上诉请求依法向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冻青树管理公司二审提交公证书一份，拟证明金殿城业委会的主任朱俊要求其工作人员将各业主的租金分配及业主接受租金账号交给冻青树管理公司，表明双方在继续履行合同。 金殿城业委会发表质证认为，对证据的真实性、合法性予以认可对关联性及证明目的不予认可。朱俊作为金殿城业委会的原主任，其在与谢益群的微信沟通内容明确表示，是要求谢益群作为冻青树管理公司的实际控制人，追究其违约行为，而非是对其违约行为的豁免。 本院认为，因该份公证书中载明的微信内容均仅为收取租金，并无确认租赁合同关系建立的内容，加之一审中亦已查明冻青树管理公司分别向各业主支付租金事实，故对于冻青树管理公司二审中出具的该份公证书，本院依法不予采信。 本院认为，本案二审争议焦点为：冻青树管理公司上诉认为金殿城业委会没有签订案涉房屋租赁合同的民事权利能力，也不具有诉讼主体资格，因此案涉合同的当事人是冻青树管理公司与金殿城全体业主而非金殿城业委会，案涉2016年1月26日冻青树管理公司与金殿城业委会签订的《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》并未实际成立的主张是否应予支持。 首先，关于金殿城业委会的诉讼权利能力以及主体资格问题。本院认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条以及《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案中 金殿城业委会具有一定目的、名称、组织机构与场所，根据金殿城一、二楼全体业主授权，对金殿城一、二楼商场物业区域行使使用权，在授权范围内以业主委员会名义统一对外招商和统一对外签订租赁合同，管理相应财产，应认定为符合民事诉讼法中关于“其他组织”之规定，具有相应的民事诉讼主体资格，可以作为民事诉讼的当事人参与本案诉讼。 其次，针对冻青树管理公司上诉认为根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，因案涉商业房产的业主已经与冻青树管理公司协商，变更租金给付方式，由冻青树管理公司统一支付到一位指定业主账户变更为直接向业主支付，因此金殿城业委会因作为委托人的业主介入，不再作为合同当事人的主张，本院认为因本案中冻青树管理公司出具的部分业主的《联合声明》和《声明》、部分业主的《一致行动决定书》、冻青树管理公司与部分业主签订的《租赁合同》，均仅为部分业主所为，因此在2005年锦江区金殿城电讯广场物业管理业主大会通过的《金殿城一、二楼商场物业区域统一经营管理实施办法》，以及2016年5月15日锦江区金殿城电讯广场物业管理业主大会会议经全体业主所持票权2/3以上通过的《业主管理规约》，均明确金殿城一、二楼全体业主授权委托金殿城业委会统一对金殿城一、二楼商场物业区域行使使用权情况下，冻青树管理公司所主张的部分业主行为，显然不足以产生推翻全体业主所持票权2/3以上通过《业主管理规约》的法律效力，故对于冻青树管理公司认为案涉租赁合同因业主直接介入而导致金殿城业委会不再作为合同当事人的主张，本院不予支持。 综上所述，冻青树管理公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27305元，由成都市冻青树市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十一月一日 书记员  马 莉