广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14297号上诉人（原审被告）：郑玲妹，女，1964年12月21日出生，住福建省诏安县。被上诉人（原审原告）：深圳华润物业公司管理有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安南路****，统一社会信用代码91440300733073493U。法定代表人：傅文胜，董事长。委托诉讼代理人：孙懿，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人郑玲妹因与被上诉人深圳华润物业公司管理有限公司（以下简称华润物业公司公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。郑玲妹上诉请求：1.撤销深圳市罗湖区人民法院（2019)粵0303民初460号民事判决；2.判令郑玲妹无需支付物业管理费；3.驳回华润物业公司要求郑玲妹支付物业管理费的请求。事实与理由:一、华润物业公司在一审开庭时没提供有效证据证明其所谓的《物业服务合同》是有效的。1.华润物业公司没有出具所谓《都××园物业服务合同》原件，由始至今郑玲妹未看过此合同原件，也未看过华润物业公司的资质证书原件。相关《物业服务合同》更是未经备案，未召开业主大会，也没有进行相关的公示，郑玲妹作为业主完全不知情。2.根据相关规定，业委会的个别委员无权代表业主签订经济合同。况且与华润物业公司签订合同的业委会委员中有部分已于2016年底辞职，业委会的公章也已过期。3.华润物业公司提供的《物业服务合同》的日期是2017年3月23日，所谓《物业管理服务合同》明显属于违法、违规操作。4.根据《特区物业管理条例》的规定，都××园的第三届业委会在2017年4月底已经依法撤销了都××园所谓的《物业管理服务合同》。现在都××园没有业委会，也没人与华润物业公司续签《物业管理服务合同》。5.都××园的第三届业委会于2017年5月30日到期，在需要成立新一届业委会时，华润物业公司恶意阻止，导致新一届业委会换届失败。至今都××园没有业委会，这是铁的事实。因此，2017年8月26日所有资料打包封存正式移交社区工作站。6.由于一审法院被华润物业公司蒙骗，在尚未查清事实的情况下草率判决，不但对业主不公平，且藐视《特区物业管理条例》规定。二、经查，华润物业公司未办理组织机构数字证书，机构类型企业法人是空白的，即说明其没有独立法人资格，其企业资质证书也未提供原件，华润物业公司的委托代理人秦某学历职业资格证书也没有经过核实。华润物业公司明显没按照《特区物业管理条例》和《住宅物业服务指南标准》提供物业服务，多项服务达不到标准，严重违规违法操作，损害了业主合法权益。三、业主大会、业主委员会的决定应当符合法律法规的规定。业主大会、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主委员会超越职权作出的决定，签字同意该决定的委员应承担相应的法律责任。业主委员会任期届满后，不得继续履行职务。四、根据《特区物业管理条例》的规定，物业服务企业不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。物业服务企业应当按照有关法律法规规定物业服务标准和物业服务合同约定的标准收取物业服务费。一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，物业管理区域内地上以及地下建筑物，设施设备和相关场地不得分割管理。五、根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准（高层）》第2条的规定，华润物业公司多项服务达不到标准，故物业管理费应减半收取。六、2016年1月至2017年5月的水电费，郑玲妹已交清，当时华润物业公司已核对过了，不能重复收费，水电费应当从2017年6月之后开始计收。华润物业公司口头答辩称：华润物业公司基于《物业服务合同》对都××园小区提供了相应的物业服务，郑玲妹作为业主应支付物业管理费、维修资金、水电费等相关费用。请二审法院支持华润物业公司的一审诉讼请求。华润物业公司向一审法院提出起诉，请求：1.判令郑玲妹立即支付拖欠的物业管理费18870.75元；2.判令郑玲妹支付逾期缴纳物业管理费违约金4230.87元；3.由郑玲妹承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：华润物业公司与深圳市罗湖区都××园第三届业主委员会签订《都××园物业服务合同》，确认深圳市罗湖区都××园第二届业主委员会与深圳市万××公司物业管理有限公司（以下简称“万××公司”）于2012年5月30日签订《物业服务合同》，约定由万××公司为都××园提供物业合同，管理期限从2012年6月1日至2017年5月31日。后万××公司申请提前终止物业服务合同，并与都××园第三届业主委员会签订《撤场协议》，双方同意万××公司在管理期限届满之前提前撤场。都××园第三届业主委员会委托华润物业公司在万××公司原管理期限内就都××园项目提供应急物业管理服务。2016年1月5日，都××园第三届业主委员会向都××园全体业主及商铺租户发布《公示》，主要内容为：第三届业委会决定自2015年12月31日起委托华润物业公司提供物业服务。物业服务费收费标准仍按照原标准执行，即住宅(A、B、C、D、E、F)按建筑面积3.6元/月/平方米，综合楼3楼以上（含3楼）按建筑面积1.0元/月/平方米，商业部分（包括都××园裙楼1至5层和综合楼1至2层）按建筑面积10元/月/平方米，以上收费标准均不含物业专项维修资金。对于已经预交2016年1月（含1月）以后的物业服务费、专项维修资金、水电费、各类押金的业主和租户，万××公司将于2016年1月31日前将提前预收的各项费用及押金退还各业主及租户。2015年12月及之前所有的物业相关费用，仍由万××公司物业收取；另从2016年1月起，华润物业公司将收取物业服务费等费用。2017年3月23日，华润物业公司与深圳市罗湖区都××园第三届业主委员会签订新的《都××园物业服务合同》，约定由华润物业公司为都××园项目提供物业管理服务，服务期为3年，从2017年6月1日至2020年5月31日。物业服务的收费标准为：多层住宅1元/月/平方米，高层住宅3.6元/月/平方米，商业物业10.00元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当月物业费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交服务费的万分之五作为违约金。专项维修资金的收费标准为：高层（裙楼A、B、C、D、E、F)按建筑面积0.25元/月/平方米，多层（综合楼）按建筑面积0.15元/月/平方米。物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。另查明，郑玲妹是位于深圳市罗湖区××路都××园××房产的权属人，该房产建筑面积112.31平方米。双方均确认，郑玲妹从2016年1月开始未缴纳物业管理费和专项维修基金。郑玲妹主张其水费、污水处理费、垃圾清理费、电费缴纳至2017年5月，2017年6月之后的费用没有缴纳。华润物业公司确认郑玲妹2017年6月之后的水费、污水处理费、垃圾清理费、电费没有缴纳，但主张在2017年5月之前的水费、污水处理费、垃圾清理费、电费郑玲妹尚有2016年3、4、5月三个月没有缴纳。郑玲妹主张该三个月的上述费用缴纳给了万××公司，但并未提交证据予以证明。一审法院认为，华润物业公司在庭审中向法院出示了华润物业公司与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》等证据，上述证据证明华润物业公司从2016年1月1日开始为涉案小区提供了物业服务。郑玲妹主张其未按时缴纳物业管理费用的理由为：1.都××园没有成立业委会，华润物业公司提交的《物业服务合同》中业委会成员的签名系伪造;2.2006年7月12日，郑玲妹被万××公司的保安员打伤；3.家中漏水以及水管内的水浑浊不清。法院认为，首先，郑玲妹主张《物业服务合同》中业委会成员的签名系伪造，但其明确表示不申请对该签名真实性进行鉴定，又未提交其他证据证明该合同存在伪造可能，法院对郑玲妹的该项抗辩主张不予支持。其次，郑玲妹称其被万××公司的保安员打伤，但万××公司与华润物业公司为不同的法律主体，万××公司保安员的打人行为并不能成为郑玲妹拒缴物业服务费用的理由，法院对郑玲妹的该项抗辩主张不予支持。再次，郑玲妹主张家中漏水以及水管内的水浑浊不清，但未提交证据证明该事实实际存在且漏水及自来水发黄是因华润物业公司未依约履行物业服务所致。故法院对郑玲妹的该项抗辩主张亦不予支持。综上，郑玲妹作为涉案小区的业主，享受了华润物业公司提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊华润物业公司管理小区期间产生的费用。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，华润物业公司要求郑玲妹支付该期间的物业服务费等，依法有据，法院予以支持，但具体数额以法院确定的为准。经法院核算，从2016年1月至2018年10月，郑玲妹应向华润物业公司支付未按期缴纳的物业服务费为13746.74元（112.31平方米×3.6元/平方米/月×34个月），专项维修基金为954.64(112.31平方米×0.25元/平方米/月×34个月），水费为855.26元，污水处理费为275.4元，垃圾清理费为196.99元，电费为2841.5元,共计18870.53元。关于逾期交纳违约金的问题。对于华润物业公司主张的违约金，因郑玲妹并无拖欠物业费的恶意，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告郑玲妹应于本判决生效之日起十日内向华润物业公司深圳华润物业公司管理有限公司支付2018年10月20日之前产生的物业费人民币18870.53元。二、驳回原告华润物业公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币189元，由郑玲妹负担150元，华润物业公司负担39元。本院二审审理期间，郑玲妹向本院提交八份证据材料：1.2017年2月8日有部分业主签名的《证明》，以证明小区的自来水浑浊不清。2.都××园第三届业委会于2015年11月12日出具的《关于都××园B-××房渗漏水的复函》复印件，以证明外墙有漏水。3.市万××公司都××园管理处及深圳市罗湖区都××园第三届业主委员会于2015年10月15日向全体业主发布的《公告》复印件，以证明万××公司向华润物业公司移交的专项维修基金金额。4.都××园第三届业主委员会出具的《证明》，以证明郑玲妹被万××公司保安打伤。5.都××园第三届业委会于2016年5月19日出具的《证明》复印件，以证明万××公司管理期间小区环境脏乱差。6.手写的2016年3月-2017年5月水电费清单复印件，以证明郑玲妹已交纳了2017年5月之前的水电费等费用。7.《深圳市住宅物业服务收费指导标准（高层）》复印件，以证明华润物业公司服务不达标，应降低收费标准。8.华润物业公司企业信用信息复印件，以证明华润物业公司的主体情况。华润物业公司质证称：1.对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，都××园的水质标准是符合国家规定的。2.对证据2,该复函是都××园业委会发给万××公司的，当时有无维修、维修后是什么状态，华润物业公司并不清楚，也没有明确要求华润物业公司需承担后续责任。3.移交专项维修基金金额与本案无关。4.对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据与本案无关。5.证据5是万××公司提供物业服务期间的情况，与本案无关。6.对证据6不予认可，如果郑玲妹有缴费，华润物业公司会向其出具收据。7.证据7只是收费的指导标准，与本案无关。8.对证据8不予认可，华润物业公司是合法成立的企业。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。郑玲妹系深圳市罗湖区××路都××园××房产的权属人，依照《物业管理条例》第四十一条的规定，其应依法交纳物业费。本案的争议焦点在于郑玲妹拒绝交纳物业费及水费、污水处理费、垃圾清理费、电费等费用的理由是否成立。对此，本院评判如下：第一，华润物业公司是否有权向郑玲妹收取物业费。华润物业公司系合法成立的法人组织，其有权从事物业服务。而深圳市罗湖区都××园第三届业主委员会在与华润物业公司签订两份《都××园物业服务合同》时亦处于该届委员会的任职期内，有权与华润物业公司订立合同。郑玲妹主张在上述两份《都××园物业服务合同》上签名的都××园第三届业委会成员陈某在合同签订前已辞去业委会委员职务，但未提供证据证明。且即使该事实存在，也不足以否定上述两份《都××园物业服务合同》的有效性。郑玲妹还主张上述两份《都××园物业服务合同》被有关部门撤销，也未提供证据证明，本院对此不予采信。因此，本院认为深圳市罗湖区都××园第三届业主委员与华润物业公司签订的两份《都××园物业服务合同》合法有效。郑玲妹以其个人未看过华润物业公司的主体资格资料及上述两份《都××园物业服务合同》为由主张华润物业公司不具备主体资格及涉案的两份《都××园物业服务合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。华润物业公司依据上述两份《都××园物业服务合同》对都××园小区提供了物业服务，郑玲妹作为该小区的业主，享受了华润物业公司提供的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，其依法应当向华润物业公司支付物业费。第二，华润物业公司所提供的物业服务是否存在不符合标准的情形。对于郑玲妹主张的房屋漏水、自来水浑浊、小区环境脏乱差等情形，郑玲妹提供的证据系其他业主所出具的《证明》及都××园第三届业委会的《复函》、《证明》，但其他业主所出具的《证明》系证人证言，在该证明上签名的业主均未出庭作证，郑玲妹也未提供其他客观证据证明确实存在该《证明》所述的情形，故本院对该《证明》不予采信。而都××园第三届业委会出具的《复函》系2015年11月向万××公司出具的，而其出具的《证明》亦显示的是万××公司管理小区期间的小区环境问题，并未显示与华润物业公司存在关联。因此，郑玲妹主张其房屋漏水、自来水浑浊、小区存在环境问题等并没有充分有效的证据证明，亦无证据显示上述情形系华润物业公司所造成。对于郑玲妹主张其被万××公司保安打伤的事实，因万××公司与华润物业公司系相互独立的法人主体，在无证据显示华润物业公司与该事件存在关联的情况下，故无论该事件是否存在，郑玲妹以此拒付物业费依据不足。郑玲妹如主张万××公司或其工作人员存在侵权行为，其可另循法律途径主张权利。因此，郑玲妹提交的证据不足以证明华润物业公司所提供的物业服务存在不符合标准的情形，故其要求降低物业费标准的主张，没有事实依据，本院不予支持。第三，郑玲妹是否已足额交纳了2017年5月之前的水费、污水处理费、垃圾清理费、电费等费用。郑玲妹在二审期间提交的《交清水电清单》并无结算人员的签名或盖章，无法核实与其结算及出具上述资料的人员身份。而郑玲妹并未提供其向华润物业公司支付相关费用的转账凭证或华润物业公司出具的收款收据，无法证明其已足额交纳了2017年5月之前水费、污水处理费、垃圾清理费、电费等费用的事实。因此，一审判令其支付相关费用符合裁判规则。一审计算的各项费用金额无误，本院予以维持。综上，郑玲妹的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费377.54元，由上诉人郑玲妹承担。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 建 钦二〇一九年十一月十五日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。