昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10404号原告：王浩莲，女，1987年9月3日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告：付乐爽，男，1987年6月18日出生,汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。被告：云南凯楙房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆2号楼6楼601室。法定代表人：周渝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙久晴，女，1990年8月3日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市永善县，系云南凯楙房地产开发有限公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：王石诚，男，1992年9月11日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市师宗县，系云南凯楙房地产开发有限公司法务，特别授权代理。原告王浩莲、付乐爽与被告云南凯楙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王浩莲、付乐爽，被告云南凯楙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙久晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王浩莲、付乐爽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令撤销原告与被告之间于2019年7月28日签订的《恒大龙溪华庭商品房认购协议》；2、请求法院判令被告向原告返还定金人民币2万元；3、请求法院判令被告以上述2万元定金为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算，向原告支付自2019年8月1日起至实际返还全部款项之日止的资金占用费（暂计算至2019年9月1日）共计72.5元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王浩莲和付乐爽系夫妻关系。原告二人通过中介昆明尊园房地产经纪有限公司得知被告正在出售恒大龙溪华庭楼盘4幢1301单元的房屋，并在昆明尊园房地产经纪有限公司工作人员黄云高的带领下，于2019年7月28日到被告恒大龙溪华庭楼盘售楼处了解相关情况，被告遂安排售楼工作人员钱某负责接待原告。售楼人员钱某就恒大龙溪华庭楼盘4幢1301单元房屋的面积139.9平方米，价格1716598元，首付、定金2万元及朝向等进行相关介绍，但该售楼人员从头至尾均未告知、提醒原告该房屋已向他人抵押的重要事实（原告如果知晓该房屋已抵押给他人，绝不会考虑购买该房屋），致使原告错误的作出了有意认购该房屋的意思表示。并且，在书面协议签订过程中，被告售楼人员将格式合同《恒大龙溪华庭商品房认购协议》混杂在其他材料中催促、诱导原告迅速签订，以至原告来不及分辨主次和细看协议内容就仓促签字。原告亦于当天（2019年7月28日）按照被告要求向被告支付了2万元定金。后经原告认真阅读《认购协议》，发现该协议里隐蔽处写有认购房屋已抵押的内容，而且涉及抵押的内容并未采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特殊标识标注。原告才知遭受欺诈，遂多次到被告售楼处要求返还2万元定金并要求说明为何隐瞒抵押情况，但被告拒不返还定金，对房屋抵押情况亦是含糊其辞。原告认为，民事主体在从事民事活动中应当遵守诚实信用原则。当事人在订立合同过程中应当就订立合同有关的重要事实向对方履行说明、告知的义务；提供格式合同一方有义务采取合理方式提醒对方注意涉及对方重大权益的条款。被告作为商品房销售经营主体和格式合同的提供者，其有义务主动告知、提醒作为买受人的原告房屋己经抵押的重大事实，并有义务说明具体情况；原告作为买受人亦有知情权，有权知晓与合同有关的重要事实。但在本案中，被告在《认购协议》订立前和订立过程中，均未告知、提醒原告恒大龙溪华庭楼盘4幢1301单元房屋己经抵押给他人的重大事实；在《认购协议》内容中，被告亦未采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特殊标识标注房屋己抵押的内容，而是采用及其隐蔽的方式致使原告不易察觉；而且在《认购协议》中被告亦未说明房屋为何抵押、抵押给谁、何时抵押等具体抵押情况。由上可知，被告严重违背诚实信用原则，故意隐瞒恒大龙溪华庭楼盘4幢1301单元房屋已抵押的重要事实诱使原告作出错误的意思表示，致使原告错误的签订《认购协议》，被告的上述行为己构成欺诈，并严重损害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告云南凯楙房地产开发有限公司辩称：第一、同意解除原告王浩莲、付乐爽与被告云南凯楙房地产开发有限公司所签订《恒大龙溪华庭商品房认购协议》，但原告王浩莲、付乐爽所交的2万元定金不应予以退还，且原告王浩莲、付乐爽主张的该2万元定金的资金占用利息无事实和法律依据，不应得到支持。2019年7月28日原告王浩莲、付乐爽二人前往被告云南凯楙房地产开发有限公司售楼部看房，由被告云南凯楙房地产开发有限公司职业顾问钱某接待并介绍房屋情况及售价。看房过程中，三人在行至沙盘处，钱某告知原告王浩莲、付乐爽二人：“现在我们这个房子属于在建工程抵押，卖一批解一批，签合同大概需要一个月左右。”在充分了解房屋属于抵押状态及房屋价格等情况后，原告王浩莲、付乐爽提出购买意向，并交定金2万元，后完成认购的相关手续。签订《恒大龙溪华庭商品房认购协议》、《昆明恒大翡翠华庭（备案名：昆明恒大龙溪华庭）项目4#楼产品认购须知》、《自愿放弃签署》。签订完上述购房文书后，钱某叮嘱：“从认购当天起，10天内必须到售楼部付清首期款，办理按揭面签的相关手续，认购协议上写得有”。《中国人民共和国合同法》第九十四条第（二）款明确规定在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表象不履行主要债务的，守约一方当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。2019年8月5日钱某通过短信的方式提醒告知王浩莲付首期款的时间将至，若不能按照协议约定的时间付款将违约，其所交定金不予退还。原告王浩莲于2019年8月6日以被告云南凯楙房地产开发有限公司并未告知其所购买房屋系出于抵押状态为由，认为被告云南凯楙房地产开发有限公司以不正当引诱的方式欺骗其签订认购协议，并直接提出不再考虑购买该房屋。故此，原告王浩莲、付乐爽已构成根本违约，被告云南凯楙房地产开发有限公司有权要求解除双方签订的《恒大龙溪华庭商品房认购协议》，同时原告王浩莲、付乐爽无权要求退还定金，且其二人主张的该2万元定金的资金占用利息无事实和法律依据，均不应支持；第二、《恒大龙溪华庭商品房认购协议》落款处是王浩莲、付乐爽的亲笔签字，该协议系双方真实意思表示，且内容并未违反法律的禁止性规定，是合法有效的。双方都应该本着诚实信用的原则去维护和遵守。但是原告王浩莲和付乐爽没有按照协议约定于8月6日到项目上去支付首期房款并签订银行按揭面签所需的资料，已构成根本违约，所以其所交的2万元定金不应予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提供的《恒大龙溪华庭商品房认购协议》、自愿放弃签署《无理由退房协议书》、《商品房预售许可证明》，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、被告提供的昆明恒大翡翠华庭（备案名：昆明恒大龙溪华庭）项目4#楼产品认购须知、通知书、快递单及送达截图、微信截图，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、原告提供的定金支付凭证，形式合法，内容真实，本院予以采信；4、原告提交的录音凭证，未有其他证据予以佐证，本院不予采信；5、被告申请证人钱某到庭作证的证人证言，本院待后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：原告于2019年7月28日与被告签订《恒大龙溪华庭商品房认购协议》购买云南凯楙房地产开发有限公司开发的恒大龙溪华庭楼盘4幢1301单元的商品房，建筑面积139.79平方米，套内面积110.66平方米，总金额为1716598元。同时约定：签订认购协议时，原告向被告支付定金20000元，原告应当于2019年8月6日前向被告支付首期购房款326598元，并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，余款1370000元由银行提供按揭贷款。如被告在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而原告未按本协议约定期限到恒大龙溪华庭销售中心签署《商品房买卖合同》，被告有权不与原告就该房屋签署《商品房买卖合同》，原告所付款项不予退还。同日，原告向被告支付定金20000元。经审查，被告云南凯楙房地产开发有限公司销售部工作人员钱某于2019年8月5日以短信方式告知原告王浩莲、付乐爽支付首期购房款；2019年8月6日原告回复因看房与认购协议签订时均未告知原告该房屋属于在建工程抵押状态，原告不打算继续购买该商品房，并要求返还所支付的20000元购房定金。2019年8月7日，被告以EMS快递方式向原告发出通知，载明原告所认购的恒大龙溪华庭4栋1301房屋，原告未按照认购书期限签订《商品房买卖合同》及支付房款，违反认购书的约定，被告将按照认购书约定，另行处理该房屋，所付款项不予退还。原告拒收该快递，做退回处理。另查，涉案小区于2017年10月10日取得商品房预售许可证明。涉案小区于2019年9月5日解除抵押。再查，原告购买房屋时的售楼部对涉案房屋项目属于在建工程抵押未有书面的告示或宣传栏进行告知。本院认为：双方的争议焦点系被告的行为是否构成可撤销的民事法律行为？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置屋的事实。可得撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。本案中，原告明确其请求权基础为被告隐瞒重要事实而实施的欺诈行为，属于可撤销的民事法律行为，本院分析如下，欺诈故意应包含两层意思：一是告知对方虚假情况或隐瞒真实情况之故意；二是使对方陷于错误判断并基于该错误判断而作出意思表示之故意。本案中，在证人钱某的证人证言中陈述中告知原告涉案房屋属于在建工程抵押，且在双方签字的《恒大龙溪华庭商品房认购协议》中载明该房屋处于抵押状态，若被告要存有欺诈故意，则合同条款中不应当出现房屋处于抵押状态的信息，且原告作为完全民事行为能力人，签订合同时应当对合同条款进行审阅，故被告不存在欺诈故意，被告的行为不构成可撤销的民事法律行为，因此，原告主张撤销合同的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则。本案中，在原、被告签订的《恒大龙溪华庭商品房认购协议》中明确文字表述为“定金”以及规定定金不予退还和双倍罚则的情况，符合定金的构成要件，应当视为定金。定金罚则的适用应当根据合同的履行来判断分析：首先，在合同缔约阶段，售楼部对涉案房屋项目属于在建工程抵押未有书面的告示或宣传栏进行告知，房屋处于抵押状态是商品房买卖合同中重要信息，应当以明显的方式告知购房者，被告仅举证证人证言告知原告房屋处于抵押状态，在证据层面不足以构成以明显的方式告知购房者，故被告存有缔约过失；其次，在签署合同阶段，合同中并未对房屋处于抵押状态的具体信息进行明确告知，例如：抵押的标的额、抵押权人是谁、抵押的款项用途，上述具体信息均属于商品房买卖合同中重要信息，故被告存在告知不全面的过错；再次，原告作为完全民事行为能力人，在合同上签字后，应当视为其全面审阅并同意合同条款，是对原告要约的承诺。综合上述三方面，本院认为，被告在存有缔约过失（该缔约过失责任在合同成立后转化为合同责任）的情况下，且未全面告知原告房屋抵押的具体信息，被告对于合同的履行存有过错，同时，原告在认购协议书上的签字是对要约的承诺，应当产生承诺的法律后果，本院就本案中现有的证据及原、被告的民事行为，酌情认定双方各对合同履行负有50%的过错，故根据定金罚则规定，被告应当退还原告定金10000元。同时，因双方均负有同等过错，对于原告主张的资金占用费于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告云南凯楙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王浩莲、付乐爽返还购房定金10000元；二、驳回原告王浩莲、付乐爽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，因适用简易程序减半收取计151元由被告云南凯楙房地产开发有限公司负担75.5元，由原告王浩莲、付乐爽共同负担75.5元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇一九年十一月二十日书记员 金 玉 洁