新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终300号 上诉人（原审被告）：新疆金特置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市迎宾东路新城辖区**小区综合物业楼。 法定代表人：谢碧雄，该公司董事。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川兴睿峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新兴铸管新疆控股集团有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市伊宁路******/div> 法定代表人：尹金山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛鹏，新疆天雪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁胜君，新疆天雪律师事务所律师。 上诉人新疆金特置业有限公司（以下简称金特置业）因与被上诉人新兴铸管新疆控股集团有限公司（以下简称新疆控股）债权转让合同纠纷一案，不服巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2018）新28民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人金特置业的委托诉讼代理人谢静逸、被上诉人新疆控股的委托诉讼代理人薛鹏、袁胜君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金特置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新疆控股的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审判决认定金特置业承担违约责任的基本事实不清。首先，一审判决认定办理房屋产权登记的期限为2016年12月30日前缺乏事实依据。双方当事人于2016年10月25日签订的《补充协议》第五条约定，金特置业有义务及时配合新疆控股办理房屋产权登记。该协议并未约定办理房屋产权登记的期限。双方当事人于2016年11月8日签订的《协议书》第一条约定，金特置业办理网签备案手续的期限为一年，即2017年11月8日前办理网签备案手续。因此，办理房屋产权登记的时间理应迟于2017年11月8日。双方当事人于2016年11月18日签订的《补充协议书》第二条第三款约定，金特置业应积极协助新疆控股争取在2016年12月30日之前办理房屋产权登记。通过该条约定可以证实，金特置业争取而非确定在上述期限届满前办理房屋产权登记。综上，双方签订的以上三份协议并未明确约定办理房屋产权登记的期限。其次，一审判决未审查双方当事人签订的《商品房买卖合同》，导致错误认定本案办理房屋产权登记的时间。2016年11月8日的《协议书》第三条约定，《商品房买卖合同》的约定仅作为办理房屋过户登记手续使用，不作为相互主张权利的依据，该合同明确约定了办理房屋产权登记的时间，之前签订的协议关于办理房屋产权登记的期限约定不明，应依据该合同认定办理房屋产权登记的期限，即交付房屋后720天内。再次，一审判决认定金特置业为办理房屋产权登记主体，缺乏合同依据。根据《补充协议》第二条、第五条约定，金特置业有义务及时配合新疆控股办理房屋产权登记手续，其对办理房屋产权登记并不起主导作用。最后，一审判决将未办理产权登记等同于未交付房屋，以未办理产权登记房屋价值计算违约金，缺乏合同依据。根据《补充协议》第八条约定，金特置业承担违约金的前提为是否按时交房，而不是是否办理房屋产权登记。金特置业于2016年12月30日前已将所有房屋交付，并不存在未交房的事实。二、一审判决认为金特置业未办理房屋产权登记，给新疆控股造成了利息损失，缺乏事实及法律依据。首先，双方当事人约定的办理产权登记的期限至新疆控股起诉时并未到期。其次，《补充协议》第五条约定，新疆控股向第三人出售房屋后，金特置业配合第三人办理产权登记。据此，金特置业未将全部房屋登记至新疆控股名下，是为新疆控股处置房屋提供了便利，并未侵害新疆控股的权益，因此，金特置业不应承担利息损失。 新疆控股辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、双方当事人约定办理房屋产权登记的期限为2016年12月30日前。根据《协议书》第三条约定，《商品房买卖合同》中关于交付房屋、办理产权登记的约定对双方不具有约束力。二、新疆控股举证证明了金特置业未按双方当事人协议约定的期限办理房屋产权登记，而金特置业并未证明逾期办理房屋产权登记并非由其造成，应由其承担举证不能的不利后果。三、金特置业未按时办理产权登记的房屋价值为79954789元，根据《补充协议》第八条约定，金特置业应承担不能交付房屋总价值10%的违约金。一审因新疆控股请求的赔偿金额过高，认定金特置业应支付违约金为3901903.23元，与双方当事人约定相符，与法律规定相符，亦符合公平原则。 新疆控股向一审法院起诉请求：1．判令金特置业办理库尔勒市迎宾路新城辖区香榭雅居小区147套房屋的产权登记；2．判令金特置业支付违约金7995478.9元；3．判令金特置业赔偿损失300万元。 一审法院认定事实：2016年4月20日，新疆新兴铸管金特国际贸易有限公司（以下简称金特国贸）、新疆齐力国际贸易有限公司（以下简称齐力国贸）、金特置业签订《债务承担协议》，约定：1．截至2016年4月20日，齐力国贸尚欠金特国贸货款178022974.89元（以最终核定数额为准）；2．三方一致同意，上述债务全部由金特置业以其名下已建成未销售且获得预售许可证的房屋及商铺代为抵偿；3．金特置业用于抵偿的房屋价值以房产评估后确定的价值为准，由三方认可的房产评估公司对房屋进行评估。2016年7月13日，金特置业、金特国贸签订《债务承担协议后续履行补充协议》，约定：1．金特置业与金特国贸协商确定拟抵账房屋最终抵债价值为1.98亿元；2．在《债务承担协议后续履行补充协议》签订后，金特置业应立即将所有涉评抵债房屋交付给金特国贸；3．金特国贸同意在金特置业全面履约后与其进行钢材和房屋的置换，即金特国贸向金特置业再提供4000万元钢材置换1.98亿元抵账房屋中的4000万元房屋，剩余1.58亿元房屋用以抵偿金特置业所欠金特国贸债务，抵偿完成后金特置业尚欠金特国贸0.2亿元（1.78亿元－1.58亿元=0.2亿元）；4．金特置业应以其后续建成且取得预售许可证的房屋及商铺优先抵偿所欠金特国贸剩余0.2亿元债务；5．后续4500万元的钢材置换相关事宜，待金特置业所建房屋取得预售许可证后，与金特国贸再另行签订协议。2016年10月25日，金特置业、金特国贸、新疆控股签订《补充协议》，约定：1．金特国贸将其对金特置业所享有的178022974.89元债权中1.56亿元债权及其他权利义务转让给新疆控股；2．新疆控股同意在金特置业为其办理完成1.96亿元房屋网签备案手续的前提下与金特置业进行钢材和房屋的置换，即新疆控股向金特置业提供4000万元钢材置换1.96亿元抵账房屋中的4000万元房屋，剩余1.56亿元房屋用以抵偿金特置业所欠新疆控股债务。3．如由于金特置业原因，不能及时办理不动产权证书，新疆控股有权要求金特置业支付不能交付房屋价款10%的违约金，并提供其他房屋抵偿新疆控股或赔偿新疆控股各项损失。2016年11月8日，新疆新兴科工国际贸易有限公司（以下简称新兴科工）、金特置业、新疆控股签订《协议书》，约定：1．在金特置业为新疆控股办理1.96亿元房屋网签备案手续后，新疆控股向金特置业交付价值4000万元的钢材；2．在金特置业将其后续建成的取得预售许可证的价值6700万元房屋为新疆控股办理网签备案手续后，新疆控股在15日内向金特置业交付价值4500万元的钢材。6700万元房屋中2200万元房屋用于抵偿金特置业欠新兴科工的2200万元。若约定事项在一年内未履行完毕，则新兴科工有权要求金特置业以货币方式偿还2200万元债务，且上述4500万元钢材和房屋置换交易解除；3．新疆控股向金特置业交付钢材的义务由新兴科工承担，抵账房屋由金特置业向新疆控股交付并为其办理过户登记。上述《协议书》签订后，新兴科工、金特置业、新疆控股又签订《补充协议书》约定：1．2016年11月8日的《协议书》约定由新兴科工向金特置业交付的价值4000万元的钢材变更为4000万元货币。付款方式变更为金特置业为新疆控股办理1.96亿元房屋网签备案手续后，由新兴科工以银行承兑汇票的方式向金特置业支付2000万元，剩余2000万元在2016年11月30日前支付；2．在新兴科工向金特置业支付4000万元后，金特置业应在2016年12月30日前为新疆控股办理1.96亿元房屋的产权登记并使其取得不动产权证书。为履行上述协议，新疆控股与金特置业就案涉237套顶账房屋签订237份《商品房买卖合同》，对房屋面积、房号、价值等进行了约定。一审法院另查明，截至2016年12月30日，在金特置业向新疆控股提供的用于抵偿债务的237套房屋中，金特置业尚未配合新疆控股办理产权登记的房屋共计147套，价值79954789元。一审庭审中金特置业已协助新疆控股取得上述147套房屋中的136套房屋的不动产权证书，仍有11套房屋未协助取得不动产权证书，明细如下：23号：102室，面积306.31平方米，价值4741193元；103室，面积371.46平方米，价值4579417元；104室，面积291.58平方米，价值4262381元；105室，面积260.29平方米，价值3903678元；106室，面积312.27平方米，价值4437083元；107室，面积306.31平方米，价值4666231元。24号：103室，面积102.69平方米，价值2673588元；104室，面积292.56平方米，价值4337070元；105室，面积265.88平方米，价值3818540元；106室，面积104.24平方米，价值2835761元；107室，面积509.47平方米，价值6322447元，合计面积3069.06平方米，价值46577389元。2016年11月，新兴科工以银行承兑汇票的方式分8笔（每笔500万元）向金特置业共计支付4000万元。2016年11月29日，金特置业向新兴科工出具收据一份，载明款项性质为房款，金额为4000万元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金特置业与新疆控股签订的相关协议为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据金特置业与新疆控股签订的协议约定，金特置业应当于2016年12月30日前使新疆控股取得全部237套房屋的不动产权证书，根据一审庭审查明的事实，金特置业尚有11套房屋未使新疆控股取得不动产权证书，根据双方协议约定金特置业应当按照协议约定为新疆控股办理未办证房屋的产权登记手续，因此，对于新疆控股要求金特置业办理未办证房屋的产权登记手续，取得不动产权证书的诉讼请求，一审法院予以支持。关于金特置业应承担的违约金或者赔偿金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案，2016年10月25日的《补充协议》第八条约定，金特置业未按约定向新疆控股交付全部237套房屋，在2016年12月30日前使新疆控股取得不动产权证书的，应当向新疆控股支付不能交付房屋总价值10%的违约金。根据已查明的事实，截至2016年12月30日，案涉237套顶账房屋中有11套商铺、136套住宅，总价值79954789元的房屋未取得不动产权证书，但均已办理网签备案手续。一审法院认为，案涉房屋属于顶账房屋，并非属于新疆控股自用房屋，新疆控股在取得不动产权证书后可以通过销售等处置行为来获取相等现金价值，因金特置业的未及时办理不动产权证书的违约行为妨害了新疆控股对案涉房屋的处置权，导致新疆控股无法及时回笼资金，给其造成了资金利息损失，金特置业应当承担赔偿责任。新疆控股提出的要求金特置业支付7995478.9元违约金并赔偿逾期办证损失300万元的主张，该数额明显高于新疆控股实际遭受的损失，一审法院酌情调整为3912308.31元（以2016年12月30日前未办证房屋总价值79954789元为基础，参照中国人民银行一至三年期贷款利率4.75%计算，从2016年12月31日至2018年1月10日的利息损失）。判决：一、金特置业于判决生效后十五日内协助新疆控股办理库尔勒市香榭雅居小区23号楼102室、103室、104室、105室、106室、107室，24号楼103室、104室、105室、106室、107室房屋的不动产权证书；二、金特置业于判决生效后十五日内向新疆控股支付损失3912308.31元；三、驳回新疆控股的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金特置业提交证据：1．商品房买卖合同网签备案证明，拟证明网签备案均是在2016年11月8日《协议书》约定的一年内办理完毕。办理不动产权证书的前提条件是办理网签备案，既然双方当事人约定于2017年11月8日前办理网签备案，故不可能在2016年12月30日前办理不动产权证书。新疆控股质证认为该组证据不属于二审的新证据，对该组证据的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。本院对该组证据的真实性、合法性认可，金特置业所要证明的问题不予认可，《协议书》所约定的一年内履行，是指金特置业将其后续建成且取得预售许可证的价值6700万元的房屋网签备案至新疆控股名下的期限，并非案涉价值1.96亿元房屋网签备案至新疆控股名下的期限。上述协议书并未约定案涉价值1.96亿元的房屋网签备案于该协议签订后一年内履行，故不能证明金特置业已按照约定协助办理了案涉房屋的产权登记。2．《香榭雅居商品房交接协议书》、委托书、《物业管理服务协议》、入住明细，拟证明金特置业在2017年2-3月完成全部交接手续，双方当事人是按照《商品房买卖合同》的约定来履行交房义务的，按照《商品房买卖合同》的约定，交付房屋后720天内取得大产权，故金特置业没有违约行为。新疆控股质证认为该组证据不属于二审的新证据，对该组证据的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，对金特置业所要证明的问题不予认可，双方当事人并未约定按《商品房买卖合同》确定的期限办理案涉价值1.96亿元房屋的产权登记。3．2018年3月19日的工作联系函、2018年3月23日的回函、不动产权证书、2019年2月27日的工作联系函及妥投情况、香榭雅居23号、24号楼门面房明细表、新疆增值税专用发票复印件，拟证明16栋、17栋、23栋、24栋的大产权取得时间为2018年3月23日。未办理不动产权证书的11套商铺是因新疆控股未来领取发票所致，金特置业严格按照《商品房买卖合同》约定履行完毕所有协助义务。新疆控股质证认为该组证据不属于二审的新证据，对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，金特置业所要证明的问题不予认可，双方当事人并未约定按《商品房买卖合同》的内容确定双方当事人的履行期限。 新疆控股提交证据：房屋记载表11份，拟证明案涉23号楼、24号楼共计11套房屋至今登记在金特置业名下，金特置业所称已经按照双方约定履行了义务，与事实不符。金特置业对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，金特置业认为其已经按照《商品房买卖合同》约定的期限履行了义务，未办理不动产权证书的原因在于新疆控股。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，该组证据证实至今仍有11套案涉房屋未登记至新疆控股名下，虽金特置业辩称是因新疆控股的原因未办理产权登记，但其并未举证证明其所反驳的事实。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：金特置业应否承担违约责任及违约金如何认定。 关于金特置业办理产权登记期限的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，双方当事人在《补充协议》第二条的约定，金特置业保证抵钢材货款的房屋现阶段已能办理房地产权证。即金特置业在签订该协议时就明确确认了案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件，因此，金特置业认为双方当事人2016年10月25日才签订协议书，不可能在2016年12月30日前办理完毕产权登记的上诉主张，与其签订协议时的承诺相悖。其次，《协议书》约定的一年履行期限并非指案涉价值1.96亿元房屋的网签备案事宜，金特置业据此条款认为不可能在2016年12月30日前办理完毕案涉房屋的产权登记手续，缺乏合同依据。再次，根据二审庭审笔录载明的内容，金特置业认为办理不动产权证书的时间取决于房管部门，金特置业控制不了这个时间，所以协议约定的是争取。金特置业并未举证证明在2016年12月30日前其协助新疆控股申请了产权登记，且《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”因此，双方当事人约定的争取在2016年12月30日前办理产权登记的履行期限并非不能完成的时限。最后，根据金特置业二审提交的商品房买卖合同网签备案证明，双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间自2016年11月14日至2016年11月19日期间，而双方当事人签订《补充协议书》的时间为2016年11月18日。可见，双方当事人签订《补充协议书》约定争取在2016年12月30日前办理产权登记的时间与签订《商品房买卖合同》的时间基本一致。若按照金特置业的主张，双方当事人约定按照《商品房买卖合同》的内容确定办理房屋产权登记的期限，同时又约定争取在2016年12月30日前办理产权登记，与一般常理不符。结合双方当事人签订的《协议书》第三条关于房屋买卖合同等法律文件，仅作为办理房产过户登记的手续使用之约定。金特置业认为应按照《商品房买卖合同》约定确定其履行期限的上诉主张，与双方当事人的真实意思表示不符。综上，一审判决认定金特置业应在《补充协议书》约定的2016年12月30日前办理完毕产权登记并无不当，本院予以维持。 关于金特置业承担违约责任的依据问题。首先，根据《补充协议》第八条的约定，金特置业应承担违约责任的情形分别为抵钢材款的房屋因金特置业原因被查封、抵押、出售或者无法按时办理不动产权证书。现金特置业没有按照双方当事人的约定在2016年12月30日前办理完毕产权登记，理应承担违约责任。金特置业虽称其已按照《商品房买卖合同》约定履行完毕全部合同义务，至今未能办理完毕产权登记并非因其原因造成，但双方当事人并未明确约定办理产权登记的期限按照《商品房买卖合同》的约定履行。截至新疆控股起诉，仍有147套房屋的产权未登记至新疆控股名下。根据金特置业二审提交的证据，案涉房屋办理网签备案、出具发票是在2016年12月30日以后，并非如金特置业所称其在双方当事人约定的期限内履行完毕协助义务。其次，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行义务。新疆控股按照双方当事人的约定履行完毕合同义务，金特置业不仅未按照协议约定立即将案涉房屋交付给新疆控股，也未按照协议约定协助新疆控股办理产权登记，使新疆控股取得案涉价值1.96亿元房屋的不动产权证书，金特置业在诉讼中仍以双方当事人约定的是争取二字、其不是办证主体为由不积极履行合同义务，有违诚实信用原则，因此，一审判决金特置业应承担违约责任并无不当，本院予以维持。 关于违约金具体数额的确定问题。金特置业认为双方当事人约定的是不能交付房屋价值10%的违约金，其已经交付所有房屋，并未给新疆控股造成实际损失，一审判决其承担利息损失3912308.31元，缺乏事实及法律依据。本院认为，双方当事人签订的《补充协议》第八条约定的房屋价值10%的违约金计算方式确实是针对因金特置业的原因无法按时办理案涉房屋的不动产权证书，并导致案涉房屋无法交付的情形，现案涉房屋已经全部交付的情况下，新疆控股仍要求金特置业按照不能交付房屋价值10%承担违约金属于约定违约金过分高于造成的损失，因此，一审判决酌情调整为3912308.31元并无不当，本院予以维持。另，一审判决通过参照中国人民银行一至三年期贷款利率4.75%的方式调整违约金并不违反法律规定，但是将调整后的违约金表述为利息损失，则超出了新疆控股一审请求的损失300万元的范围，故应表述为金特置业支付违约金3912308.31元较为妥当。但一审判决的该表述并不影响案件审理结果，因此，本院不在判决主文部分予以纠正。 关于金特置业认为一审判决将其认定为办证主体不正确的问题。《不动产登记暂行条例》第十四条规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”本案中，案涉房屋虽是抵钢材货款的抵账房屋，并非真实的商品房买卖，但根据双方当事人的约定，是通过买卖的形式办理产权登记，且根据新疆控股提交的房屋记载表，案涉未办证房屋现登记在金特置业名下。根据上述规定，金特置业作为房屋所有权人，应由双方当事人共同申请不动产登记。一审判决金特置业协助新疆控股办理案涉房屋的不动产权证书并无不当，本院予以维持。 综上，金特置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38098.47元（新疆金特置业有限公司预交87772.87元），由新疆金特置业有限公司负担，多交纳的49674.40元予以退回。 本判决为终审判决。 审判长 侯 卫 宁 审判员 李  李 审判员 孜巴尔姑 二〇一九年十一月二十八日 书记员 阿塔巴依