云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0103民初8736号原告：徐姗姗，女，1983年6月17日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：刘超，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明盘江置业有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区拓东路50号5楼。法定代表人：刘光焘，系该公司董事长。委托诉讼代理人：魏江、蒲思瑾，均系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告徐姗姗与被告昆明盘江置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘超及被告的委托诉讼代理人魏江、蒲思瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐姗姗向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即退还原告购房意向金30000元；2、请求判令被告赔偿原告损失636553元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费等全部费用。事实与理由：2015年3月14日，原被告双方签订《青春誌首批房源意向选房协议》，约定原告有意购买被告所开发的位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处源清社区“青春誌”（现名“星荟小区”）项目4栋4-603房屋一套，该房屋建筑面积118.531平方米，单价5370.4元每平方米，房屋总价636553元，同时约定被告在获得房屋销售手续后，应通知原告准备交纳购房首付款或总房款（即签订《商品房购销合同》）。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了3万元购房意向金。被告于2018年10月19日取得该项目的《商品房预售许可证明》具备合法销售手续。经原告多次要求，被告以种种理由不与原告签订《商品房购销合同》，被告的行为已构成违约。原告认为，双方签订的《青春誌首批房源意向选房协议》合法、有效，双方均应按协议约定履行义务，被告在获得销售手续后不与原告签订《商品房购销合同》的行为已构成违约，《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。在诉讼过程中被告已提交证据，认为双方合同已经解除，并且根据原告所了解情况原告所购买房屋标的物已并不存在原合同已无法继续履行。故据案件情况，昆明市盘龙区人民法院向原告释明变更诉讼请求。故根据相关法律规定，原告特变更诉讼请求，要求被告对原告进行退还所交款项以及赔偿相应损失。原告变更前的诉讼请求为:1、请求法院确认原被告双方签订的《青春誌首批房源意向选房协议》有效；2、请求法院判令被告继续履行《青春誌首批房源意向选房协议》,与原告就“青春誌”(现名“星荟小区”)项目4栋4-603号房屋签订《商品房购销合同》,并立即交付该房屋。被告辩称,从解除合同的当日起被告就通知原告可以到被告处去领取意向金，这个被告没有问题。那么针对第二个是判令赔偿损失，被告认为此主张不应该得到支持，不符合本案的实际情况。双方当时签意向协议的时候，这个房子的五证只有土地证，其他的还没有拿到,被告有证据证明解除协议的解除通知已经在2018年1月3日送达给原告。因为首先原告没有支付过合同约定的当时定的房屋价款，所以说没有现金利益的损失，是支付了3万元的意向金，然后合同签了以后到解除之前，被告一直没有拿到商品房预售许可，所以在此情况下解除，被告也不违法，所以要支持损失首先是在原来的约定有效的前提下并且进行了深度履行，也就是说原告这边交了全部房款，在这种情况下，如果被告这边有违约责任，才能来论第二个诉讼请求损失。所以被告首先不认可损失的主张。第二参照现在的市场价差来计算，被告也认为到现在乘以一倍也没有任何证据来证明，被告认为不予支持。审理中，被告昆明盘江置业有限公司提起反诉，反诉请求：1、判令反诉被告立即按2018年1月3日解除《通知》要求携带本人身份证原件、《青春誌首批房源意向选房协议》（客户联）至反诉原告办公地点昆明市环城东路与拓东路交叉口86街公寓3楼领取反诉原告退还的意向金30000元；2、本案案件受理费、鉴定费等费用由反诉被告承担。2019年8月14日,原告向本院提交了变更诉讼请求申请书。2019年9月27日庭审前，被告提交撤诉申请书，申请撤回反诉。本院于2019年10月14日作出（2019）云0103民初8736号《民事裁定书》，准许昆明盘江置业有限公司撤回对徐姗姗的反诉。经审理，本院确认案件事实如下:原告徐姗姗与被告昆明盘江置业有限公司于2015年3月14日签订《青春誌首批房源意向选房协议》,协议约定:原告为房屋意向购买客户，有意购买被告开发的青春誌楼盘，被告同意给予原告一定的优惠，原告向被告缴纳本协议约定的意向金后，双方共同锁定本协议所涉房源及该房源价格：位于北市区·北部山水新城·地铁2号线北部客运站旁青春誌4栋4-603号房，建筑面积118.53㎡，单价5370.4元/㎡，总金额636553元，意向金30000元。被告在获得房屋销售手续后，应通知原告准备缴纳购房首付款（或总房款），原告已经缴纳的购房意向金可抵作部分购房首付款（或部分总房款）。协议第六条约定：若因被告原因不能按本协议约定与原告签订购房合同的，被告应无息全额退还原告缴纳的购房意向金，本协议自动解除。审理中查明，2015年3月14日，原告向被告缴纳意向金30000元。2018年1月2日被告通过微信向原告发送《通知》：因青春誌首批房源意向选房事项距今历时较长，市场变化较大，根据双方签订的《青春誌首批房源意向选房协议》第六条约定，被告提出解除上述协议，请于2018年1月3日至2018年1月10日内办理解除协议相关事宜，如逾期未办，该协议已完成自动解除。庭审中，原告称未收到也不知晓该通知，且微信聊天系被告单方面发送，从未与原告有过协商，原告也从未对解除合同事项予以确认，不能达到解除合同的效果。原告认为《青春誌首批房源意向选房协议》合法有效、该协议未曾解除，现诉请要求解除协议；被告认为该协议有效(庭审笔录辩论部分被告认可协议有效)，且于2018年1月3日正式解除。2018年10月19日，被告取得商品房预售许可证明，案涉房屋目前已另行出售他人。被告同意退还原告缴纳的意向金并承担该款按银行同期贷款利息计算的资金占用费。以上事实,有原告提交的身份证复印件、《青春誌首批房源意向选房协议》（被告亦提交）、收据、商品房预售许可证明;被告提交的被告工商登记信息、交款确认单、被告重要文件批复办公OA系统、《通知》、《发文登记表》、微信聊天截图等证据在卷佐证及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。从本院查明的事实看,根据本案原告、被告共同签署的《青春誌首批房源意向选房协议》内容约定，应认定双方针对商品房买卖订立了预约合同,系双方当事人在平等协商基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方认可该合同系有效,本院予以确认。《中华人民共和国担保法》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，被告无正当理由单方面解除协议构成违约，现原告明确要求解除协议，被告也同意退还意向金及资金占用利息，对此本院予以确认支持。关于原告第二项诉讼请求主张的损失636553元，系原告依据目前市场基本房价与签订协议时房价之差额计算，对此被告不予认可，原告也未提交证明其损失的直接、充分证据予以证明，故此金额本院不予采信。关于原告的损失，参照上述法律规定，因被告违约，占用资金至今4年余,按被告陈述2018年1月3日通知被告解除合同,则此期间使被告丧失了选购他房的机会,根据公平和诚实信用原则,本院酌定被告应向原告支付违约金30000元，并承担自2015年3月14日起至实际返还之日止占用意向金30000元的资金占用利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算。案件受理费，本院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百一十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告昆明盘江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐姗姗退还意向金30000元，并承担该款自2015年3月14日起至实际付清之日止的资金占用利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算;二、被告昆明盘江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐姗姗支付违约金30000元；三、驳回原告徐姗姗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10166元，由原告徐姗姗承担8866元,被告昆明盘江置业有限公司承担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  陈 欣人民陪审员  晏 武二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘艳艳