重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8465号上诉人（原审原告）：郑明竹，女，1948年8月24日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：阮勇（郑明竹之子），男，1974年3月6日出生，汉族，住重庆市渝**。被上诉人（原审被告）：重庆盛基物业管理有限公司，住所地重庆市江**建北一支路****31-2，统一社会信用代码91500105676124580X。法定代表人：李文勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷宇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆银乐迪餐饮娱乐有限公司，，住所地重庆市江**建北一支路**统一社会信用代码9150010566894380XP。法定代表人：李永兵，该公司总经理。上诉人郑明竹因与被上诉人重庆盛基物业管理有限公司（以下简称“盛基公司”）、重庆银乐迪餐饮娱乐有限公司（以下简称“银乐迪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日进行了询问。上诉人郑明竹的诉讼代理人阮勇、被上诉人盛基公司的诉讼代理人雷宇参加了询问。银乐迪公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加询问。本案现已审理终结。郑明竹上诉请求：1.撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初4540号民事判决；2.依法判决支持郑明竹一审的第一项诉讼请求；3.依法判令被上诉人盛基公司支付拖欠的截止2018年2月25日的租金28905.48元；4.依法判令盛基公司支付因拖欠租金而产生的截止至2018年2月25日的违约金42137.48元，并以应付租金和违约金的总额71042.96元为基数，按照日万分之四的标准计算至实际付清之日止的违约金；5.依法判令盛基公司按每月每平方米300元的标准支付从2018年2月26日至实际返还之日止的房屋占用费，减去占用期间银乐迪公司已支付的8514.76元，并按照每日万分之四的标准向郑明竹支付违约金；6.本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。二审询问中，郑明竹提出对上诉请求第三项变更为“依法判令被上诉人盛基公司支付拖欠的截止2018年2月25日的租金36020.21元”，将上诉请求第四项调整为“依法判令盛基公司支付因拖欠租金而产生的截止至2018年2月25日的违约金42137.48元，并以应付租金和违约金的总额91196.76元为基数，按照日万分之四的标准计算至实际付清之日止的违约金”。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，适用法律不当，程序违法。1.郑明竹购买的为独立产权商铺，承租人未经出租人同意，破坏商铺主体结构构成违约或侵权；2.宜佳易公司与银乐迪公司系在郑明竹购买案涉房屋前签订的《租赁合同》，郑明竹对此并不知情，该合同是宜佳易公司无权处分，郑明竹并非该合同相对方；3.承租人在合理期间并未向出租人主张商铺交房标准问题，故房屋开发商将房屋交给宜佳易公司即是郑明竹向宜佳易公司完成了现实交付；4.承租人擅自拆除隔断和附体，导致无法区分涉诉商铺，其行为超过装饰装修的权利范围，租赁合同到期后，承租人应将案涉房屋返还并回复原状；5.关于盛基公司是否履行返还义务的问题。现商铺无法独立区分，承租人仅履行邮寄送达收铺告知书，出租人未能收悉的情况下，不符合生活事实，也无法律依据，不应视为完成交付；6.关于代缴税款的问题，与上诉人相关的发票仅有7张，只有三张有税额，一审法院未逐笔质证，径行以对方的主张明细为准，程序违法；7.一审法院依据《民法通则》规定，认定2017年2月25日前租金及违约金已超过诉讼时效，适用法律错误。在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可，故应自最后一期履行期限届满之日起计算三年。被上诉人盛基公司辩称，要求维持原判。被上诉人银乐迪公司未到庭参加询问，也未提交书面答辩意见。郑明竹向一审法院起诉请求：1.判决盛基公司位于重庆市江北区建北一支路8号裙楼4202号商铺恢复原状并返还给郑明竹；2.判令盛基公司支付拖欠的截止2018年2月25日的租金38181.18元；3.判令盛基公司支付因拖欠租金而产生的截止到2018年2月25日的违约金48054.05元，并以应付租金和违约金的总额86235.23元为基数，按照日万分之四的标准计算至实际付清之日止的违约金；4.判令盛基公司按照每月每平方米300元的标准支付从2018年2月26日起至实际返还之日止的房屋占用费，并按照每日万分之四的标准向郑明竹支付违约金。一审法院认定事实：位于重庆市江**“新上海大厦”系由重庆市沈记置业发展有限公司、重庆兆和实业有限公司投资建设，包括住宅、商业和车库，其中第4层商业部分被分割为百余个约5至40余平方米不等的小商铺并对外出售，同时购房业主将商铺交由宜佳易公司对外统一经营管理。2007年9月9日，宜佳易公司与银乐迪公司签订《租赁合同》，约定宜佳易公司将位于重庆市江北区建北一支路8号“e+e”数码广场四楼物业出租给银乐迪公司，租赁期限2008年2月26日至2018年2月25日，交付期限为2007年9月12日前。2007年9月23日，郑明竹与重庆市沈记置业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定郑明竹购买重庆市沈记置业发展有限公司开发的位于重庆市江北区建北一支路8号附4202号商铺，建筑面积11.38平方米、套内面积6.26平方米，房屋为现房，铺位分割采用轻钢龙骨、纸面石膏板、白色乳胶漆面装饰。同日，郑明竹作为乙方与宜佳易公司作为甲方签订《e+e数码广场商铺经营管理协议》，约定乙方将前述商铺交由甲方统一招商经营并管理，管理期限为2008年2月26日至2018年2月25日；租金2007年10月26日至2009年2月25日为16995元，2009年2月26日至2010年2月25日为12746元，2010年2月26日至2010年8月25日为6373元，2010年8月26日至2011年2月25日为6373元，2011年2月26日至2011年8月25日为6373元，2011年8月26日至2012年2月25日为6373元，2012年2月26日至2012年8月25日为6373元，2012年8月26日至2013年2月25日为6373元，2013年2月26日至2013年8月25日为7170元，2013年8月26日至2014年2月25日为7169元，2014年2月26日至2014年8月25日为7170元，2014年8月26日至2015年2月25日为7169元，2015年2月26日至2015年8月25日为7170元，2015年8月26日至2016年2月25日为7169元，2016年2月26日至2016年8月25日为7170元，2016年8月26日至2017年2月25日为7169元，2017年2月26日至2017年8月25日为7170元，2017年8月26日至2018年2月25日为7169元；租金每六个月支付一次，乙方应于每个半年租金支付时间段前十天开具符合财税政策规定的有效发票给甲方，甲方收到乙方发票后应于7个工作日内支付租金，若乙方延迟发票开具时间，甲方有权相应顺延租金支付日期，且不承担任何违约责任，若乙方不能开具符合财税政策规定的有效发票，由甲方代其缴纳相关税费，所交款项甲方有权从当期及以后应付乙方租金中抵扣；甲方应按时支付租金，逾期支付在60日内，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，协议继续履行，逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，协议继续履行，逾期支付超过90日，乙方有权选择（1）继续履行合同，超过90日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算（2）解除合同；甲方向乙方发出的函件可以通过传真、邮寄或直接递交等方式，根据本协议约定的通讯地址送达乙方，甲方函件一经寄出或送出，即视为该函件已送达，乙方的通讯地址发生变化的，应提前7日以书面形式通知甲方，否则甲方以原通讯地址发出的函件仍视为已送达乙方。同日，宜佳易公司将2007年10月26日至2010年2月25日的租金29741元支付给郑明竹。前述合同签订后，重庆市沈记置业发展有限公司直接将商铺交由宜佳易公司经营管理，宜佳易公司将商铺交由银乐迪公司经营KTV。2010年5月9日，宜佳易公司作为甲方、盛基公司作为乙方、郑明竹作为丙方签订了《合同权利义务概括转移协议》，约定宜佳易公司将《e+e数码广场商铺经营管理协议》中的权利义务一并转让给盛基公司。2010年8月18日，宜佳易公司作为甲方、盛基公司作为乙方、银乐迪公司作为丙方签订《转让租赁协议》，约定甲方将《租赁合同》中权利义务转让给乙方，同时租赁面积由原3271平方米修改为2768.15平方米，月租金计算方式为原每年租金X除以3271平方米除以12个月再乘以2768.15平方米；原甲方与丙方2007年9月9日签订的《租赁合同》及甲方与新上海大厦四层商铺所有权人的承包出租关系解除，并于2009年11月2010年7月由乙方取得四层商铺所有权人的合同权利义务概括转移协议。2018年1月29日，盛基公司向郑明竹在《e+e数码广场商铺经营管理协议》中预留的联系方式邮寄了《告知书》，函称租赁合同即将到期，银乐迪公司与业主代表未能就续签合同达成协议，故通知郑明竹于2018年2月26日收回商铺。该函后被退回。2018年2月26日，银乐迪公司向盛基公司出具《委托书》，委托书称银乐迪公司已与业主代表就续租事宜初步达成一致，但因银乐迪公司与盛基公司的租赁合同已经到期，为表达续租诚意，故委托盛基公司代为向业主支付2018年2月26日至3月25日的租金，租金标准按原合同履行，待新的租赁合同完成后再补足差额。2018年4月25日，郑明竹向一审法院提起诉讼，要求盛基公司承担支付租金38181.18元以及违约金等责任，后该案因郑明竹未按时到庭参加诉讼而按撤诉处理。2018年7月21日，银乐迪公司向部分已续签合同的业主和盛基公司、江北区维稳办、江北区观音桥商圈办、江北区观音桥商圈派出所发送了《关于终止的告知函》，函称银乐迪公司与盛基公司的租赁合同已到期，银乐迪公司后期与涉讼商铺的第四层103户业主中的85户续签了《商铺租赁合同》，但尚有18户业主未与银乐迪公司续签合同，根据《商铺租赁合同》约定，续签合同业主比例未达到85%，《商铺租赁合同》应该终止，要求各业主将预交的保证金354368.71元和2018年7月26日至8月25日的租金146082.73元退还给银乐迪公司。2018年10月26日，银乐迪公司、盛基公司及部分业主代表在江北区观音桥商圈办四楼会议室召开会议，业主代表方提出应该继续履行已续签的《商铺租赁合同》，而银乐迪公司表示部分业主不同意续租给银乐迪公司，且已签约的85户中又有79户商铺要求解除合同并重新招商，且现已有新的意向承租人，故银乐迪公司暂未付租金，现银乐迪公司要求业主出具委托书，重新选举业主代表签订合同，业主代表表示同意由业主代表统一签订合同，但合同的主体内容不能变，银乐迪公司表示2018年10月29日回复具体事宜。2019年3月25日，业主代表任本秀、吕勇与银乐迪公司、盛基公司签订《商铺退还协议书》，约定银乐迪公司同意在2019年4月1日前返还商铺，如逾期退还，则每天按照每平方米4.2元、合计2768.85平方米的标准支付违约金，银乐迪公司于2019年3月27日前向商铺所有权人及出租方一次性支付2018年2月25日至2019年3月27日的商铺使用费共180870.11元，其中未签约的18户按已签约业主标准也计算出了应付使用费，经计算郑明竹应收使用费合计6085.06元。但任本秀、吕勇签订该协议并未取得郑明竹的委托书。2019年3月25日，银乐迪公司向郑明竹支付了6085.06元。2019年4月1日，杨淳、廖璞璞、任本秀、吕勇作为业主代表与银乐迪公司、盛基公司签订了商铺交接协议，明确了双方对房屋、附属设施及使用情况进行了验收，并办理了退租手续，有关租金、押金均已经结清，需要退还的费用已经退回，房屋及相关设备已经返还，无其他纠纷和未结清款项。但郑明竹未委托前述业主办理商铺交接。自2010年6月30日起，盛基公司陆续向郑明竹支付2010年2月26日起的租金（详见附表付款记录），其中，盛基公司自认2018年2月26日、2018年5月2日、2018年5月30日支付的三笔各809.9元，系代银乐迪公司支付。另，盛基公司在2015年12月28日支付了两笔各5206.74元租金，其自认该费用乃系支付2011年8月26日至2012年8月25日期间的租金。另，盛基公司自述支付的2010年6月30日至2016年6月25日期间租金均系代扣了出租方应承担的税金后的金额，具体代扣税额详见附表。另经双方确认，涉讼房屋租金税率在2011年6月以前为18.2%，此后为18.3%。另，经比对房屋建筑面积测绘计算补充报告（二次分户）附图、房产证附图、消防平面疏散图及现场照片，本案涉讼4202号商铺被改造为银乐迪KTV接待大厅使用，该商铺所在位置为空敞大厅一部分，无其他构筑障碍物。另，该大厅位置为24小时开放，均可自由进出。一审法院认为，本案的主要争议焦点为盛基公司是否履行了返还房屋义务、是否存在拖欠租金、郑明竹的租金主张是否超过诉讼时效以及盛基公司是否应该承担违约责任。本案涉讼商铺乃系整层商业用房的一部分，在郑明竹购买该商铺时即已确定对外整体出租并签订了租赁合同即《e+e数码广场商铺经营管理协议》，承租人宜佳易公司又将整层商铺转租给了银乐迪公司，后承租人宜佳易公司将其在《e+e数码广场商铺经营管理协议》中的权利义务概括转移给了盛基公司，故郑明竹与盛基公司应继续履行《e+e数码广场商铺经营管理协议》。盛基公司、宜佳易公司、银乐迪公司另行签订了《转让租赁协议》，就宜佳易公司与银乐迪公司之间的转租合同中的权利义务概括转移进行了约定，并对转租合同中的权利义务进行了部分变更，但该《转让租赁协议》并未经过郑明竹的签字确认，故该合同中的变更条款对郑明竹不发生效力，盛基公司与郑明竹之间的权利义务仍应以《e+e数码广场商铺经营管理协议》中的约定为准。《e+e数码广场商铺经营管理协议》中约定了租赁合同于2018年2月25日到期，合同履行期限届满后，盛基公司应该返还房屋，郑明竹并未委托其他业主与银乐迪公司、盛基公司协商续租事宜，其他业主所作的行为对郑明竹不产生效力。2018年1月29日，盛基公司向郑明竹在《e+e数码广场商铺经营管理协议》中预留的联系方式邮寄了通知其收回房屋的《告知书》，虽郑明竹未实际收到该函件，但根据合同约定应视为其在2018年1月29日即收到了该函，郑明竹应及时行使收回房屋的权利。关于涉讼房屋是否符合返还的条件，一审法院认为，首先，郑明竹在购买涉讼商铺时即已知晓该商铺为对外统一整体出租，《重庆市商品房买卖合同》中也约定了交房标准为“铺位分割采用轻钢龙骨、纸面石膏板、白色乳胶漆面装饰”，设立该类装饰标准的目的就是方便拆除以对整层统一使用，而郑明竹也并未对该房屋进行过交接，也即，开发商重庆市沈记置业发展有限公司在向宜佳易公司或银乐迪公司直接交房时涉讼商铺是否存在该装饰分割并未可知，郑明竹也无证据予以证明；其次，即使开发商重庆市沈记置业发展有限公司交房时存在合同约定的装饰分割，用轻钢龙骨和纸面石膏板制作的分割也无法使涉讼商铺具备独立使用的条件，使用人若欲将该商铺独立使用需要另行加固隔墙、装门设锁，买卖合同约定的装饰分割对郑明竹占有和使用房屋并无实际意义，故即使原本涉讼商铺存在装饰分割而盛基公司返还房屋时无该分割，也不会影响到郑明竹收回商铺后对其利用，郑明竹只能要求盛基公司赔偿安装装饰分割的损失，而不能以此为由拒绝接房；第三，涉讼商铺位于所在商业裙楼四楼，可24小时到达，商铺所在的位置上系空敞大厅，无其他构筑物影响郑明竹接房，盛基公司和银乐迪公司也并未阻碍郑明竹对商铺的接收行为。综上，涉讼商铺符合返还条件，承租人盛基公司已经通知郑明竹接收而其未按时接收，承租人已经完成了返还房屋的合同义务，对郑明竹要求盛基公司恢复涉讼原状、返还商铺并支付后续占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金支付问题，一审法院认为，盛基公司应按照《e+e数码广场商铺经营管理协议》约定的金额和期限支付租金，但其在合同履行中自行调低了租金的标准而未取得郑明竹的同意，郑明竹持续收取租金是一个被动接收行为，其收取了租金而未提异议不代表其认可了合同变更，其仍有权要求盛基公司补足租金不足的部分。关于开具发票问题，合同约定了盛基公司有权代为开具发票，履行合同中盛基公司亦实际代扣了部分税款，其在支付租金过程中也并未提出要求郑明竹开具发票，故其主张因郑明竹未开具发票而行使抗辩权的理由，一审法院不予采纳。关于郑明竹主张的郑明竹是否实际缴纳了税款问题，一审法院认为，根据盛基公司举示的发票及完税凭证可以证明盛基公司在履行合同中确实存在着代郑明竹支付税款的行为，因郑明竹系盛基公司所承租的众多商铺业主中的一位，郑明竹合并代缴税导致发票和完税凭证上未详细载明郑明竹姓名也是符合情理，税务部门也未另行向郑明竹追缴该期间的税款，故一审法院认定代缴税款以盛基公司主张的明细为准。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，主张租金的诉讼时效为一年，而自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故郑明竹2016年10月1日前的租金请求权均已超过诉讼时效；又因合同约定郑明竹应于每个半年租金支付时间段前十天开具发票、盛基公司收到发票后7个工作日内支付租金，而合同又约定盛基公司可代开发票，故一审法院以每个半年租金支付时间段前十天起算7个工作日内视为付款期限，也即2016年8月26日至2017年2月25日期间的租金应在2016年8月24日前支付，2017年2月26日至2017年8月25日期间的租金应在2017年2月24日前支付，因此，郑明竹主张的2017年2月25日前的租金均已超过诉讼时效，对应的违约金也超过诉讼时效，对郑明竹主张的2017年2月25日前的租金及违约金，一审法院不予支持。2017年2月26日至2018年2月25日期间的租金按约定合计14339元，对郑明竹有关租金的诉讼请求，不超过该金额的一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于郑明竹主张的违约金，如前所述，盛基公司拖欠的2017年2月26日至2017年8月25日期间的租金7170元应在2017年2月24日前支付，2017年8月26日至2018年2月25日期间的租金7169元应在2017年8月24日前支付，根据合同有关违约金的标准约定计算，截止到2017年11月22日，盛基公司应付逾期付款违约金为691.17元，自2017年11月23日起，则应以拖欠租金总额14339为基数，按照每日万分之四的标准计算到实际付清之日止，对郑明竹超出该金额的违约金，一审法院不予支持。一审法院遂判决如下：“一、被告重庆盛基物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郑明竹支付拖欠的2017年2月26日至2018年2月25日期间的租金14339元；二、被告重庆盛基物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郑明竹赔偿因拖欠前述租金而产生的违约金，该违约金截止到2017年11月22日为691.17元，其后的违约金则以拖欠租金总额14339为基数，按照每日万分之四的标准计算到实际付清之日止；三、驳回原告郑明竹的其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑明竹举示的新证据为：1、《租金明细表》是盛基公司实缴税款倒推的依据；2、4202号商铺租金计算表，拟证明郑明竹认可的实缴税款与一审法院认定的实缴税款之间金额相差6000多元；3、所有业主该楼层原始的购房款，拟证明租金的分摊是按照购房款总额的比例分摊的。盛基公司质证认为，证据1仅为一张图片，内容不清晰，没有任何人签名不具备证据效力。证据2是郑明竹自行统计的表格，达不到证明目的。本院认证认为，郑明竹举示的上述证据，仅为单方制作的表格，不能证明客观事实，不能达到证明目的，本院不予采信。本院二审查明，案涉房屋已经与周围的多个商铺一起出租给了新的承租人。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于上诉人提出上诉理由的第1-5点，上诉人称这五点都是为了证明上诉请求的第二项，即要求判决盛基公司将位于重庆市江北区建北一支路8号裙楼4202号商铺恢复原状并返还给郑明竹。至于是否应当判决恢复原状并返还案涉房屋的问题，关于案涉房屋是否符合返还条件，一审法院已经进行了详细论述，本院不再赘述，此外，二审中，上诉人和盛基公司均认可案涉房屋已经与周围的多个商铺一起出租给了新的承租人，故案涉房屋不具有返还条件和恢复原状之可能。关于代缴税款的问题，上诉人认为，与上诉人相关的发票仅有7张，只有三张有税额，一审法院未逐笔质证，径行以对方的主张明细为准，程序违法；盛基公司称三张发票上是有上诉人的名字的，盛基公司开票是将整层楼一起开票，税务机关作为出票人不可能将所有商铺人的名字都打印在发票上，有的发票是写了某某等19人或某某等114户；经查，双方对案涉房屋租金税率均系一致认可，盛基公司举示了完税凭证、发票等证据，并不存在程序违法，盛基公司合并代缴税导致发票和完税凭证上未详细载明郑明竹姓名合乎情理，税务部门也未另行向郑明竹追缴该期间的税款，故一审法院认定代缴税款并无不当。关于上诉人提出的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。该法于2017年10月1日起施行。本案系房屋租赁合同纠纷，合同约定每半年支付一次租金，该租赁合同系继续性合同，租赁费的支付实际上是在合同履行中持续定期发生的债务，属于定期给付债务，并非同一债务的分期履行，因而各期债务履行期限届满后均为独立债务，故各期债务诉讼时效的计算应从合同约定的履行期限届满之日起计算。故一审法院对诉讼时效的处理，并无不当。上诉人提出诉讼时效因现场出警而被中断，但上诉人未提交证据，本院不予支持。综上所述，郑明竹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1576.07元，由上诉人郑明竹负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 唐 松二〇一九年十一月十一日法官助理 赵颖嘉书 记 员 梁 麟