湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终2221号上诉人（原审被告）：湖北汇麦科技有限公司，住所地湖北省荆州市沙市区塔桥北路荆州义乌小商品城9幢1单元1801号。法定代表人：张友宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：田江萍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：高清，湖北博智律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：澧县瑞峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处万寿宫居委会翊武路（城头山大酒店内）。法定代表人：李春秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙战武，湖南中锋律师事务所执业律师。上诉人湖北汇麦科技有限公司（以下简称汇麦科技公司）因与被上诉人澧县瑞峰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞峰房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2019）湘0723民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇麦科技公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瑞峰房产公司的诉讼请求。事实和理由：一、瑞峰房产公司根本没有损失，糜振元、糜俊并非瑞峰房产公司的股东，两人的贷款及付息行为也与瑞峰房产公司无关。二、汇麦科技公司与瑞峰房产公司签订的是独家代理销售合同，瑞峰房产公司在未通知汇麦科技公司的情况下即终止合同并与第三方重新签订了代理销售合同，一审时汇麦科技公司所提供的证据已充分证明了这一事实。三、双方在代理销售合同中没有约定销售目标，一审判决认定汇麦科技公司未完成销售目标的90%没有任何依据。四、汇麦科技公司并无违约行为，一审判决未查明本案的事实，并由此导致适用法律错误，二审法院应依法予以纠正。瑞峰房产公司辩称，一、《中海南湾营销代理合同》第九条第一款是合同双方的特别约定条款，不违反法律的规定，应认定合法有效，无论瑞峰房产公司是否存在损失，汇麦科技公司均应按该条款约定赔偿瑞峰房产公司损失300000元。二、汇麦科技公司存在单方撕毁合同，无理由退场的违约行为，且该违约行为已构成根本违约，依照合同约定汇麦科技公司应当承担违约责任。三、瑞峰房产公司的损失客观存在，且该损失远超过双方约定的300000元，一审判决支持瑞峰房产公司的主张正确，二审应依法驳回上诉，维持原判。瑞峰房产公司向一审法院起诉请求：判令汇麦科技公司立即支付违约赔偿金300000元。一审法院认定事实：2017年5月19日，汇麦科技公司与瑞峰房产公司签订《中海南湾营销代理合同》。合同约定：瑞峰房产公司委托汇麦科技公司为瑞峰房产公司开发的位于澧县澧浦街道办事处澧浦南路与绕城线交汇处的中海南湾项目整体进行营销策划及销售代理工作,中海南湾项目总建筑面积213414㎡，其中地上建筑180214㎡；住宅142571.05㎡；商业36041㎡；分二期开发。合作期限为本协议签订之日起至项目住宅整体套数销售到90%；代理销售采取底价提佣和溢价分成合计取费；一期销售佣金为当月销售18套以下，按总销量1.5%；当月销售18套以上，按总销量1.5%＋总销量0.5%奖励；当月销售26套以上，按总销量1.5%＋总销量1%奖励。佣金结算方式为：当瑞峰房产公司收到所销售商品房首期付款且签订商品房买卖合同并银行审批合格，视为汇麦科技公司代理成功，公积金贷款以签订合同交齐首付为标准，另因瑞峰房产公司办理贷款造成延误则按签订合同交齐首付为标准计算，瑞峰房产公司应按该套商品房合同总金额依照本合同的代理服务费计算方式支付汇麦科技公司提成佣金及溢价分成；瑞峰房产公司按月结算汇麦科技公司代理佣金，结算日为每月1日，在每月5日前将上月应结算代理佣金存入汇麦科技公司指定银行账户。瑞峰房产公司未能向汇麦科技公司按合同约定支付代理佣金费用的，自超过30日起，汇麦科技公司有权按应付佣金×5%×超过天数向瑞峰房产公司索取滞纳金，超过60日依然未按合同约定支付项目服务费，视为瑞峰房产公司违约，汇麦科技公司有权停止服务并解除合同，由瑞峰房产公司承担全部违约责任，并在后续30个工作日内，向汇麦科技公司付清代理费、滞纳金并支付违约金300000元。汇麦科技公司应按双方约定时间完成销售任务。如因汇麦科技公司原因连续三个月未完成销售目标，汇麦科技公司当月未完成销售目标的所售房源溢价款瑞峰房产公司暂不支付，瑞峰房产公司视情况有权解除合同。若瑞峰房产公司不解除合同，在汇麦科技公司完成销售任务后支付暂扣部分溢价款。特别约定：在合同有效期内，任何一方在没有违反本合同约定而另一方提出终止本合同的，违约方需赔偿对方因此造成的损失300000元整。合同签订后，2017年5月27日至同年10月20日，汇麦科技公司共代理销售商品房64套、车位45个，远未达到合同约定的销售住宅整体套数的90%。汇麦科技公司在未与瑞峰房产公司达成一致情况下，即撤离销售点，终止了销售工作。一审法院认为，汇麦科技公司与瑞峰房产公司签订的《中海南湾营销代理合同》系当事人真实意思表示，应为合法有效，双方应严格依约履行。汇麦科技公司在未完成合同约定销售目标，合同履行期远未届满，且未与对方达成一致解除合同的情况下，即撤离销售点，终止销售工作，系以自己的行为明示毁约，其应当承担违约责任，应按合同约定赔偿瑞峰房产公司300000元损失。遂据此判决：湖北汇麦科技有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿澧县瑞峰房地产开发有限责任公司损失300000元人民币。案件受理费5800元，减半收取2900元，由湖北汇麦科技有限公司负担。二审期间，汇麦科技公司围绕上诉主张提交了复印于湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初779号案卷中的《广告发布合同》、《户外媒体投放验收表》、《新世纪广告客户定单》、《湖南增值税普通发票》等证据一组八页，拟证明贺家望的身份系汇麦科技公司的员工。经二审质证，瑞峰房产公司对该组证据的真实性没有异议，对于贺家望系汇麦科技公司员工的身份也不持异议，本院对于汇麦科技公司所提交该组证据的真实性及证明目的均予采信。本院二审查明：在汇麦科技公司与瑞峰房产公司2017年5月19日所签订的《中海南湾营销代理合同》中，并未约定汇麦科技公司每个月应当完成的房屋销售保底套数。还查明，贺家望系汇麦科技公司员工，其作为汇麦科技公司的房屋销售工作人员，在2017年10月26日前一直在为瑞峰房产公司做房屋推销工作。一审期间，汇麦科技公司提交了瑞峰房产公司给汇麦科技公司两名员工代发工资的明细表及凭证，该组证据显示代付工资日期为2017年10月22日至10月31日，工资明细中还包含了该时间段汇麦科技公司员工应当享有的销售提成。再查明，2017年10月27日，瑞峰房产公司与第三方长沙新路标房地产经纪有限公司签订了《澧县中海蓝湾项目销售代理合同》，已重新委托该公司作为房产项目的独家销售代理商。本案的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是汇麦科技公司是否存在单方解除合同的情形，其是否应当赔偿瑞峰房产公司300000元的损失。汇麦科技公司与瑞峰房产公司签订的《中海南湾营销代理合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效，合同双方均应遵循诚实信用原则，严格依约履行。汇麦科技公司是否存在违反约定单方解除合同的情形，还需结合双方所举证据和本案查明的事实来进行审查。首先，瑞峰房产公司一审所提交本院生效的（2019）湘07民终88号民事判决书中，并未认定汇麦科技公司终止销售、撤离销售点的时间，不能据此认定汇麦科技公司已于2017年10月20日单方解除了合同。其次，汇麦科技公司一审提交的签署有该公司员工贺家望名字、落款时间为10月23日的广告图照片，以及贺家望于10月26日使用打车软件从澧县瑞峰房产公司到湖北省荆州市的滴滴出行app，可以证实汇麦科技公司员工贺家望在2017年10月26日前仍在为瑞峰房产公司做房产推销工作的事实。再次，汇麦科技公司一审提交的瑞峰房产公司给汇麦科技公司两名员工代发工资的明细表及凭证上，显示代付工资日期为2017年10月22日至10月31日，工资明细中还包含了该时间段的销售提成，由此可见汇麦科技公司在2017年10月底前仍在履行合同，继续为瑞峰房产公司代理销售房产。最后，瑞峰房产公司在2017年10月27日已与第三方长沙新路标房地产经纪有限公司重新签订了《澧县中海蓝湾项目销售代理合同》，瑞峰房产公司所举证据不足以证实汇麦科技公司在2017年10月27日前已撤场搬离、存在单方违约的事实，瑞峰房产公司依法应当承担举证不利的法律后果。基于前述理由，本院认定汇麦科技公司并未单方解除合同，其在本案中不应向瑞峰房产公司承担300000元的损失赔偿责任。瑞峰房产公司的起诉主张缺乏事实依据，对其诉讼请求本院不予支持；一审判决对于本案的基本事实认定错误，实体处理不当，应当予以改判。综上所述，汇麦科技公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖南省澧县人民法院（2019）湘0723民初863号民事判决；二、驳回澧县瑞峰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费5800元，减半收取2900元，二审案件受理费5800元，均由澧县瑞峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 饶南丙审 判 员 肖丕国审 判 员 文晓桃二〇一九年十一月二十八日法官助理 张 利书 记 员 何丹荔附：本判决所依据的法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。