呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3765号上诉人（原审原告）：李占维，男，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：刘丽君，女，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：李静，女，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：塔娜，女，住呼和浩特市。四上诉人共同委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李少春，男，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：郝文娟，女，住北京市西城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市和林格尔县盛乐经济园区成长大道路北昭君世家东侧。法定代表人：付海林。上诉人李占维、刘丽君、李静、塔娜因与被上诉人李少春、郝文娟、内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李占维、刘丽君、李静、塔娜上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判为准许执行(2018)内0105执1489号裁定,查封位于××县车库。2.一、二审诉讼费用由李少春、郝文娟、天旗公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清,法律适用错误。1、没有证据证明李少春、郝文娟已交付购房款。一审中李占维、刘丽君、李静、塔娜否认李少春、郝文娟向天旗公司交付了购房款，一审法官要求天旗公司提供交付购房款的转账凭证等有效证据,天旗公司承诺7日内提供相关证据,但一审法院没有通知李占维、刘丽君、李静、塔娜对相关证据进行质证,在判决书中也没有认定相关证据,却依据收款收据认定为签订合同当日交付了购房款。该证据在没有银行转账或现金交付凭证的佐证下,天旗公司承诺有转账凭证而又没有提供,收款收据明显证明力不足,不应认定李少春、郝文娟交付了购房款。2、本案案涉房屋实为以房抵债的协议安排,并不享有物权期待权。在执行异议听证和一审中,天旗公司和王琦、温秀莲等人均提供证据和陈述了以房抵债的事实,即案涉房屋并非李少春、郝文娟向天旗公司购买的,而是由王琦、温秀莲等人通过以房抵债协议从天旗公司取得的,又转让给李少春、郝文娟,这也是李少春、郝文娟无法提供交付购房款凭证的原因。故本案房屋取得的基础法律事实为以房抵债,在最高人民法院作出的(2017)民终354号、(2016)民终3620号、(2015)民提字第175号等案件判决中,最高院均认为,以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,与查扣冻规定第十七条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别。因此,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。3、李少春、郝文娟提起的占有排除妨害纠纷案件的裁判书,不能作为本案排除执行的依据。一审判决引用了该裁判内容，因此认定李少春、郝文娟对案涉房屋具有实体权利。但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款的规定,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。4、李少春、郝文娟提起的执行异议不符合法律规定,不足以排除执行。最高院依据《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在相关判例中明确了对买受人物权期待权进行优先保护需同时满足四个条件:已签订合法有效买卖合同、已支付价款、实际占有及买受人对未办理过户登记无过错。本案中一是李少春、郝文娟没有实际向天旗公司支付购房款,二是基础法律事实为以房抵债。故本案事实并不符合法律规定的排除执行的条件,人民法院应当支持李占维、刘丽君、李静、塔娜的诉讼请求。李少春、郝文娟辩称，1、全部支付了购房款，由天旗公司开具的收据，签订了合同，目前为止办理了网签，房屋交付使用，物业费、暖气费等全部交付完毕。因此，与被上诉人没有关系了。2、领取了钥匙办理入住，实际占有使用。3、本着公平原则，维护社会稳定，呼市地区这种开发商抵顶给建筑商等抵账现象很普遍。并不是说钱要交给天旗公司的，而是跟谁顶账的，钱就给谁。交易不存在非法的，是合法的。如果这样被他人执行了会出现很多问题。希望维持原判。天旗公司未到庭接受询问亦未发表答辩意见。李占维、刘丽君、李静、塔娜向一审法院起诉请求：准许执行(2018)内0105执1489号裁定,查封位于××县、2单元301号、402号房屋、103号车库。一审法院认定事实：天旗公司于2015年2月2日取得了武川县可可花园A区1-12号楼项目的商品房预售许可证。2016年10月12日,郝文娟与天旗公司签订两份《商品房买卖合同》以及一份《车库买卖合同》,由郝文娟购买天旗公司开发建设的××县东户(402)房屋、A区10号楼1单元2层东户(202)房屋以及A区10号楼一层北向5号车库。合同签订当日,郝文娟即向天旗公司交付了全部购房以及车库款项,天旗公司给郝文娟出具收款收据。2016年10月12日,李少春与天旗公司签订《商品房买卖合同》,由李少春购买天旗公司开发建设的××县西户(301)房屋;合同签订当日,李少春即向天旗公司交付了全部购房款,天旗公司给李少春出具收款收据。李占维、刘丽君、李静、塔娜与天旗公司民间借贷纠纷一案,一审法院作出(2017)内0105民初4882号民事判决书,判决:一、天旗公司于判决生效之日起十五日内返还李占维、刘丽君、李静、塔娜借款本金655400元;二、天旗公司于判决生效之日起十五日内支付李占维、刘丽君、李静、塔娜利息504658元;三、驳回李占维、刘丽君、李静、塔娜的其他诉讼请求。判决生效后,李占维、刘丽君、李静、塔娜向该院申请强制执行,该院于2018年8月31日作出(2018)内0105执1489号之一执行裁定,查封被执行人天旗公司所有的的位××镇、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、2-201、2-202、2-301、2-302、2-401、2-402号房屋。另查明,李少春、郝文娟二人系夫妻,2018年5月,李少春、郝文娟将王拉柱、孔海峰、倪志伟三人诉至武川县人民法院,要求三被告停止对李少春、郝文娟住宅以及车库的侵害,排除妨害、赔偿损失。武川县人民法院(2018)内0125民初472号民事判决书以及呼和浩特市中级人民法院(2019)内01民终571号民事判决书均认定:李少春、郝文娟与天旗公司签订了商品房买卖合同,并于2018年3月28日向天旗公司交纳了购买房屋的物业费、垃圾清运费、装修保证金、电视入网费、电表、水表等费用,李少春、郝文娟与天旗公司的买卖关系成立,李少春、郝文娟对涉案房屋及车库享有占有、使用权,是涉案房屋的占有人。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中李少春、郝文娟在一审法院查封之前已经与天旗公司签订合法有效的书面买卖合同,付清全部购房款,并对涉案房屋合法占有、使用,未办理不动产转移登记并非其自身原因,且李少春、郝文娟名下无其他可居住的房屋。依据上述相关法律规定,李少春、郝文娟对涉案房屋享有实体权利。李占维、刘丽君、李静、塔娜主张李少春、郝文娟与天旗公司签订的房屋买卖合同无效该院不予支持。李占维、刘丽君、李静、塔娜针对诉讼请求未能提交充分的证据,案外人李少春、郝文娟提交的证据形成完整的证据链条,足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：驳回原告李占维、刘丽君、李静、塔娜的诉讼请求。案件受理费100元(原告已预交),由原告李占维、刘丽君、李静、塔娜负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实“合同签订当日,郝文娟即向天旗公司交付了全部购房以及车库款项”、“合同签订当日,李少春即向天旗公司交付了全部购房款”，经二审询问，李少春、郝文娟确认其系购买顶账房，并非直接向天旗公司付款，天旗公司向李少春、郝文娟出具收据。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：李少春、郝文娟对案涉执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。李少春、郝文娟与天旗公司签订的《商品房买卖合同》、《车库买卖合同》和天旗公司出具的收据所载时间均为2016年10月12日，李少春、郝文娟虽确认其系购买顶账房而非直接向天旗公司付款，但天旗公司出具收据的行为应认定为天旗公司认可双方买卖关系，故根据在案证据应认定天旗公司与李少春、郝文娟签订合同及支付价款时间早于案涉执行标的查封时间。2018年5月李少春、郝文娟将王拉柱、孔海峰、倪志伟三人诉至武川县人民法院,要求三被告停止对李少春、郝文娟住宅以及车库的侵害,排除妨害、赔偿损失，主张其2016年10月12日购买了天旗公司开发的住宅（包括案涉住宅）及案涉车库并办理入住手续,缴纳了包括物业费在内的相关费用，三被告2018年5月7日用硬物充塞A区10号楼1、2单元门锁芯,用红漆灌注,使单元门无法打开,并用红漆在单元门和车库门涂写，妨害了其对房屋的使用及正常的活动,给其造成经济损失和严重的不良影响。根据该起诉的事实应认定李少春、郝文娟占有案涉房屋和车库的时间早于查封时间。案涉房屋和车库非因李少春、郝文娟自身原因未办理过户登记。综上李少春、郝文娟对案涉执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，对刘丽君、李静、李占维、塔娜的上诉请求不予支持。综上所述，刘丽君、李静、李占维、塔娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘丽君、李静、李占维、塔娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 鄂 晓 红审 判 员 额日德尼审 判 员 韩 东 妹 二〇一九年十一月十一日法官助理 曹 文 婷书 记 员 王  昕