宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11278号原告：刘文平，男，1953年2月28日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：丁晖，男，1979年12月4日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：董平，宁夏昊诺律师事务所律师。被告：孟超强，男，1991年8月13日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告刘文平与被告丁晖、孟超强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告刘文平、被告丁晖的委托诉讼代理人董平、被告孟超强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文平向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2018年5月10日签订的《房屋出租合同》；2.依法判令二被告支付原告2019年7月15日前租赁费32500元（15个月租金37500元，扣减已付租金5000元）、水费15.55元、电费83元、采暖费3340元及滞纳金，共计35856.72元；3.依法判令二被告承担违约金18000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月10日，原、被告签订《房屋出租合同》约定：被告承租原告位于银川市兴庆区某号房屋（建筑面积167㎡）用于开宾馆，租期共计108个月（2018年4月15日至2027年4月15日），年租金为30000元，前三年租金不变，后六年租金每年上调1500元。付款日期为每年提前一个月付清下一年全年租金，房屋押金3000元，租赁期间的水电费、采暖费及物业管理费等均由被告承担。被告逾期交纳租金的，除应如数补交外，还应支付租金总额30%的违约金，拖欠租金累计达3个月的，原告有权终止合同收回房屋。合同签订后，原告如期将上述房屋交付被告使用，但被告仅在签订合同时支付原告2000元租金及3000元押金，后又支付3000元租金，剩余租金至今未支付。此外被告还拖欠房屋水电费、采暖费未支付。原告通过各种方式多次联系被告商谈解决事宜未果，故诉至法院。丁晖辩称：原告不是涉案房屋所有权人，被告对原告的诉讼主体有异议。原告并没有将涉案房屋交付给被告丁晖，被告丁晖也没有实际使用该房屋。孟超强辩称：被告孟超强作为被告丁晖的委托代理人与原告签订《房屋出租合同》，房屋租赁后续的事被告孟超强不清楚。本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，被告孟超强代理被告丁晖与原告签订《房屋出租合同》约定：被告丁晖租赁原告位于银川市兴庆区某号房屋，租赁期限108个月（自2018年4月15日至2027年4月15日）。该房屋每年租金30000元，前三年租金不变，后六年每年租金上调1500元。被告丁晖每年提前一个月付清全年房租，支付方式为现金或者转账。被告丁晖支付原告房租押金3000元，待租期届满房屋验收后结算退押金。被告逾期交纳租金的，除应如数补交外，还应支付租金总额30%的违约金。租赁期间的水电费、采暖费及物业管理费均由被告丁晖承担。合同签订当日，被告孟超强向原告出具欠条载明：“今欠刘文平房屋租金28000元整，在三个月付清。欠款人：丁晖、孟超强，2018年5月10日”。2019年7月22日，被告孟超强向原告出具《解除房屋租赁证明》载明：“就丁晖和刘文平春桥苑某号房屋租赁时间为2018年4月15日至2027年4月15日，经双方同意解除房屋租赁，解除日期为2019年7月22日。承租方：丁晖、孟超强。备注：承租方因暂时欠一把钥匙，找到回头补给出租方”。同日，被告孟超强向原告出具《还款计划》载明：“就丁晖与刘文平租金双方达成一致，8月份前付12700元，8月份付10000元，9月份付10000元。丁晖、孟超强，2019年7月22日”。原告自认被告支付原告押金3000元，租金5000元。现原、被告因履行租赁合同发生争议，故原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告称其将涉案房屋交付给被告，但被告没有用于经营。被告丁晖辩称被告孟超强给其帮忙，认可被告孟超强代被告丁晖与原告签订的《房屋出租合同》，不认可被告孟超强向原告出具的欠条、《解除房屋租赁证明》及《还款计划》，并称原告并没有将涉案房屋交付其使用。本院认为，被告丁晖代理被告孟超强与原告签订《房屋出租合同》，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《房屋出租合同》为证，本院据此确认原告与被告丁晖之间关于春桥巷某号房屋存在房屋租赁合同关系。本案双方争议的焦点有原告是否系本案适格的被告、原告在《房屋出租合同》签订后是否将房屋交付被告及被告孟超强向原告出具的欠条、《解除房屋租赁证明》及《还款计划》对被告丁晖是否发生效力。首先，原告诉称其为涉案房屋所有权人并提交了庆春社区出具的证明及原告交纳采暖费、物业费及水费票据，被告丁晖不认可，但也未提交证据证实涉案房屋属他人所有，故对被告丁晖关于原告主体不适格的辩解意见不予采纳。第二，根据被告孟超强向原告出具的《解除房屋租赁证明》及《还款计划》，可以认定原告已将房屋交付给被告。第三，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，被告孟超强代理被告丁晖与原告签订《房屋出租合同》，被告丁晖对该代理行为认可，可以认定被告孟超强曾委托被告丁晖与原告签订《房屋出租合同》，被告孟超强在与原告签订《房屋出租合同》后又向原告出具了欠条、《解除房屋租赁证明》及《还款计划》，原告有理由相信被告孟超强有代理权，故被告孟超强的代理行为有效。依据被告孟超强向原告出具的《解除房屋租赁证明》及《还款计划》可以认定涉案房屋租赁合同已经履行并于2019年7月22日解除，故对原告要求解除原、被告签订《房屋出租合同》的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付2018年4月15日至2019年7月15日期间租赁费32500元（15个月租金37500元，扣减已付租金5000元）适当，本院予以支持。合同约定被告丁晖负担租赁期间房屋采暖费、物业费及水电费，因原告代被告丁晖交纳涉案房屋2018年度至2019年度采暖费及滞纳金共计3340元、一年卫生费及垃圾清运费300元，被告丁晖应向原告支付。原告提交的水费发票无法证实该费用在被告丁晖占用房屋期间产生，同时原告也未提交证据证实其代被告丁晖支付电费83元，故对原告要求被告丁晖支付水费15.23元、电费83元的诉讼请求不予支持。合同约定被告丁晖于每年提前1个月支付下一年房屋租金，但合同签订后，原、被告先后两次对付款时间进行了约定，故对原告要求被告丁晖承担逾期付款违约金18000元的诉讼请求不予支持。综上，扣减3000元押金后，被告丁晖还应当支付原告2019年7月15日前租赁费、采暖费、物业费共计33140元（32500元+3340元+300元-3000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告丁晖于本判决生效之日起七日内支付原告刘文平2019年7月15日前租赁费、采暖费、物业费共计33140元；二、驳回原告刘文平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元，减半收取计536元，由被告丁晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 丁秀琴二〇一九年十月十七日法官助理 金俊婷书 记 员 杨 乐附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。