黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民终773号上诉人（原审被告）鸡西万达广场投资有限公司，住所地鸡西市鸡冠区中心大街**。法定代表人：黄国斌，执行董事。委托诉讼代理人：张迎全，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）于文初，男，1984年9月29日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：曾宪坤，黑龙江良治律师事务所律师。上诉人鸡西万达广场投资有限公司（以下简称万达投资）因与被上诉人于文初租赁合同纠纷一案，鸡西市鸡冠区人民法院曾于2018年7月5日作出（2018）黑0302民初293号民事判决，宣判后于文初不服，向本院提起上诉，本院于2018年11月27日作出（2018）黑03民终912号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。鸡西市鸡冠区人民法院重审后，作出（2019）黑0302民初505号民事判决，上诉人万达投资不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万达投资的委托诉讼代理人张迎全，被上诉人于文初的委托诉讼代理人曾宪坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万达投资上诉请求：一、改判黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0382民初505号民事判决第一项、第二项、第三项为驳回于文初全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1、本案事实：2015年10月10日，于文初与万达投资达成意向约定并且交纳2万元意向金，准备租赁万达投资A1－19号商铺。2016年5月17日，于文初与万达投资达成意向协议租赁万达投资A1－19号商铺，当日于文初交纳72，220.50元租金，后到鸡西万达广场项目前期物业公司领取商铺钥匙，接收房屋准备装修。2016年6月20日，万达投资与案外人李业红实地查看万达投资A1－19号商铺,李业红同意购买该商铺（李业红在2013年9月27日购买万达投资B区158号商铺，李业红要求串房）。万达投资将案涉A1－19号商铺出卖李业红事实口头告知于文初，当时于文初正在案涉商铺中装修。2016年7月15日，于文初与万达投资签订租赁合同及补充协议，约定租赁期限36个月，自2016年7月15日至2019年7月14日，月租金8，024.50元，万达投资同意免除于文初2016年7月至10月间的租金。同时特别约定，万达投资在租赁期间对外销售出租的房屋，无需事先通知于文初，在买受人支付案涉房屋房款当日，租赁合同项下出租人的全部权利、义务概括转让给买受人。于文初在签订租赁合同后即要求与万达投资解除合同，理由为万达投资将案涉商铺出卖，并将案涉商铺换钥匙，使其不能正常使用。万达投资予以拒绝，并知于文初万达投资未更换商铺钥匙，有事与新业主李业红联系。后因李业红拖欠案涉商铺物业费，鸡西万达广场管理有限公司向李业红发出催缴函，于文初也见到了催缴函。2016年12月19日，李业红收到了案涉商铺在房产部门备案的商品房买卖合同及补充协议。2、一审判决认定下列事实错误：（1）一审判决认定案涉租赁合同签订时间为2016年5月17日错误，应为2016年7月15日；（2）一审判决认定2015年10月10日于文初预定商铺错误，混淆了“意向”与“预定”两个不同的法律事实；（3）一审仅以于文初举示了增值税发票，即认定缴纳了加盟费、装修费及牌匾制作费用，证据不足。（4）案涉房屋的门锁是否被更换，该事实于文初仅举示了与其有利害关系的房屋装修人员的证言予以证实，并且上诉人并未更换案涉房屋的门锁，因此一审判决对此认定的事实错误。（5）一审判决中以鸡西市鸡冠区质诚房屋维修队与鸡西市鸡冠区宏诚房屋维修队，系同一经营者而认定上述单位为同一组织错误。且一审法院对该事实所采信的证据，并未进行质证。（6）一审判决中以鸡西市鸡冠区飞龙美术部与鸡西市鸡冠区飞龙美术社，系同一经营者而认定上述单位为同一组织错误。且一审法院对该事实所采信的证据未组织质证。3、一审判决认为，“出租人、承租人、买受人三方未签订权利义务概括转移前，并不能免除万达投资出租人的义务。”属于适用法律错误。被上诉人于文初辩称：1、2016年5月17日，上诉人与被上诉人签订租赁合同及补充协议，并交纳了租赁商铺的租金等各项费用。双方租赁合同及补充协议上未记载签订时间，此系上诉人过错，故根据于文初交费的时间即应认定双方合同签订的时间。如按上诉人陈述的合同签订时间为2016年7月15日，则与客观事实不符，首先，上诉人主张案涉商铺已于2016年6月20日出卖给案外人李业红，上诉人在将案涉商铺出卖后才与于文初签订租赁合同，违反常理。其次，上诉人将商铺出卖给李业红后，案涉商铺即被换锁，使于文初不能正常使用，因此上诉人陈述合同签订时间错误。2、上诉人未将案涉商铺出卖第三人李业红的事实，告知于文初。3、案涉商铺的门锁被更换系客观事实，从而妨碍了于文初对所租赁房屋的使用。在于文初找到上诉人单位工作人员要求解决时，上诉人单位工作人员对此拖延，未予处理。在于文初不能使用案涉商铺时，已实际缴纳了加盟费、装修费及牌匾制作费。4、上诉人有权将案涉商铺出卖给他人，但要保证于文初正常使用租赁房屋，合同的附随义务、后续义务上诉人应继续履行，不应在将商铺出卖后就什么都不管了，上诉人此系违约行为。一审判决上诉人承担于文初的各项损失正确，应予维持。被上诉人于文初向一审法院提出诉讼请求：要求解除双方2016年5月17日签订的《鸡西万达广场A1－19号商铺租赁合同》（以下简称19号商铺）及《补充协议》；要求万达投资返还租金72220.50元、装修押金3000元、装修垃圾清运费729.20元、装修管理费398.6元、物业费2869.92元；要求万达投资赔偿装修费损失315000元、加盟费损失20万元、品牌特许使用费损失1000元、保证金损失1万元、门头制作费损失45000元。事实和理由：2016年5月17日，于文初为了经营“二麻二辣”餐饮与万达投资签订了19号商铺租赁合同及补充协议，于文初向万达投资交纳了租金72220.50元、装修押金3000元、装修垃圾清运费729.20元、装修管理费398.6元、物业费2869.92元。2016年5月25日，于文初开始对租赁的19号商铺进行装修。2016年6月20日，万达投资通知于文初19号商铺已出卖并更换门锁，导致于文初无法再进行装修和经营。后于文初多次与万达投资协商未果，故诉至法院。一审法院认定事实：2015年10月10日，于文初向万达投资交纳了2万元的意向金，预订租赁了万达投资万达广场步行街A1－19号商铺（以下简称19号商铺）。预订后，于文初与北京子菲餐饮管理有限公司签订了“二麻二辣”餐饮加盟合同，加盟经营该品牌食品。经营地址为**商铺，加盟费20万元，保证金1万元，品牌特许使用费1000元，如经营地址变更或由于于文初自身原因导致不能正常开业的，加盟费不予退还。于文初交纳了上述费用共计211000元，北京子菲餐饮管理有限公司出具了收据一份。2016年5月17日，于文初与万达投资签订了租赁合同，万达投资将19号商铺租赁给于文初，万达投资提供了格式租赁合同，租赁期限为3年，自2016年7月15日起算，每年租金96294元，装修期内，于文初无需承担租金，但应承担装修管理费、水、电、燃气、热力能源费，于文初承诺放弃优先购买权，万达投资在出卖19号门市后应通知于文初，于文初应在要求的时间内与万达投资及买受人就租赁合同的权利义务概括转让事宜签订三方协议。因租赁合同系格式合同，双方同时又签订了一份补充协议，万达投资给予于文初3个月的免租期。于文初向万达投资交纳了9个月的租金72220.50元，向大连万达物业管理有限公司鸡西分公司交纳了物业费7869.12元、装修保证金3000元、装修管理费398.60元、垃圾清运费797.20元。万达投资将19号商铺交付给于文初。2016年5月25日，于文初与鸡西市鸡冠区质诚房屋维修队签订承揽合同，于文初将19号门市室内交由鸡西市鸡冠区质诚房屋维修队进行将修，交付期限为2016年7月10日，装修总价款为319400元，首付20万元，中期给付115000元，竣工给付4400元。于文初于2016年5月30日给付鸡西市鸡冠区质诚房屋维修队首付款20万元，2016年6月18日给付中期款115000元。2016年6月16日，于文初委托刘映雪与鸡西市鸡冠区飞龙美术部签订门头制作合同，将19号门市牌匾交由鸡西市鸡冠区飞龙美术部设计制作，制作费45000元。于文初交纳了45000元制作费。因案外人李业红向万达投资要求调换购买的商铺，2016年6月20日，万达投资通知于文初将19号商铺调换给李业红，但并未要求于文初签订权利义务概括转让三方协议。同日，19号门市门锁被更换，导致于文初装修无法继续进行，牌匾无法安装。装修工作已完成约90%，牌匾设计、制作工作已全部完成。因并非装修人及制作人原因，于文初所交纳的装修费及制作费均无法退还。于文初及其母亲李茂英多次找到万达投资负责人要求解决19号门市门锁被更换事宜，但万达投资未能给予解决。后万达投资将19号门市交付给李业红。因于文初无法在19号门市进行经营，其交纳的20万元加盟费无法退还。2018年6月27日，2018年7月10日，2018年8月1日，北京子菲餐饮管理有限公司分三次为于文初补开了20万元加盟费的增值税发票。另查明：鸡西市鸡冠区质诚房屋维修队系个体工商户，其经营者陈某于2016年11月7日将鸡西市鸡冠区质诚房屋维修队注销，重新成立鸡西市鸡冠区宏诚房屋维修队。2018年7月2日，陈某以鸡西市鸡冠区宏诚房屋维修队的名义为于文初补开了315000元的增值税发票。鸡西市鸡冠区飞龙美术部系个体工商户，其经营者韩福臣于2016年11月29日将鸡西市鸡冠区飞龙美术部注销，重新成立鸡西市鸡冠区飞龙美术社。2018年6月13日，韩福臣以鸡西市鸡冠区飞龙美术社的名义为于文初补开了45000元的增值税发票。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人均应遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。万达投资作为出租人负有保证承租人于文初正常使用租赁房屋的义务。虽然于文初承诺放弃优先购买权，但在出租人、承租人、买受人三方未签订权利义务概括转移之前，并不能免除万达投资出租人的义务。万达投资在于文初提出解决门锁更换事宜后，未能及时采取措施保障于文初正常使用19号门市，而是将19号门市交付给李业红，其行为已构成违约，该违约行为直接导致于文初租赁目的无法实现。故本院对于文初要求解除租赁协议的请求予以支持。对于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方租赁协议已解除，万达投资应将尚未履行部分的租金72220.50元予以返还。因并非承揽人原因导致无法进行装修及安装牌匾，且承揽人已完成了相应的承揽工作，故直接造成于文初的装修及门头制作损失为36万元（装修损失315000元，门头制作损失45000元）。因并非授权人原因导致无法经营，加盟合同中已明确约定了加盟费不予退还的情形，故直接造成了于文初加盟费损失为20万元。上述损失均是由万达投资违约行为所导致，故于文初要求万达投资给予赔偿的理由成立，本院予以支持。对于品牌特许使用费1000元、保证金1万元，其性质与加盟费不同，合同中也未约定不予退还，结合授权人开具20万元发票的数额，该费用并不在其中，故该费用不能证实系于文初已实际受到的损失。对于装修垃圾清运费729.20元、装修管理费398.6元、物业费2869.92元。因该费用并非交付给万达投资，故万达投资没有返还义务。综上，一审法院对于文初主张返还租金的请求予以支持，主张赔偿装修损失、门头制作损失、加盟费损失的请求予以支持。对于文初主张返还装修垃圾清运费、装修管理费、物业费的请求不予支持，主张赔偿品牌特许使用费损失、保证金损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1、解除原告于文初与被告鸡西万达广场投资有限公司于2016年5月17日签订的《鸡西万达广场A1－19号商铺租赁合同》及《补充协议》；2、被告鸡西万达广场投资有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告于文初租金72220.50元；3、被告鸡西万达广场投资有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告于文初装修费损失315000元、加盟费损失20万元、门头制作费损失45000元，共计56万元；4、驳回原告于文初的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人于文初举示的证据清单：一、鸡西市鸡冠区飞龙美术社证明一份，营业执照两份，意在证明：鸡西市鸡冠区飞龙美术社和鸡西市鸡冠区飞龙美术部是同一主体，同一经营者，飞龙美术社提供的增值税普通发票是真实有效的。二、鸡西市鸡冠区洪城房屋维修队证明一份，营业执照一份，税务登记证一份，证明：鸡西市鸡冠区洪城房屋维修队与鸡西市鸡冠区质诚房屋维修队是同一主体，同一经营者，鸡西市鸡冠区洪城房屋维修队提供的增值税补充发票是真实有效的。经对被上诉人的证据进行质证和审核，上述证据来源合法，内容真实，应予采信。一审判决认定的事实正确。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”。被上诉人于文初与上诉人万达投资签订的案涉房屋租赁合同经双方当事人签名时成立并发生法律效力，依法应予保护。双方当事人虽在租赁合同中约定，于文初放弃对所租赁房屋的优先购买权，以及被上诉人万达投资在转让租赁物时，在买受人支付全部房款之日，租赁合同的全部权利义务概括转移至买受人，万达投资不再享有租赁合同的任何权利。但《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。被上诉人于文初并未对万达投资概括转让租赁合同全部权利、义务转让至第三人的意思表示作出承诺，故万达投资所主张的租赁合同全部权利、义务概括转让未成立，万达投资仍系本案租赁合同的当事人，仍应承担本案出租人的义务。故万达投资上诉称其已将出租的房屋出售案外人李业红，已不再享有本案租赁合同的权利和义务的意见，于法无据，不应予以支持。上诉人虽上诉称，其未妨碍于文初正常使用租赁房屋，于文初在主张不能正常使用租赁房屋后，又与万达投资签订本案的租赁合同，故其不应承担于文初损失的赔偿责任的上诉意见。首先，关于租赁合同成立时间的问题。本案租赁合同中双方当事人未签署订立合同的时间，“2016年7月15日”为合同约定房屋租赁的起始时间，万达投资作为合同文本的提供人未对此作出合理解释。而“2016年5月17日”于文初向万达投资交纳了本案租赁合同项下的租赁费及其他费用，因此综合双方当事人对合同成立事实的陈述，应当认为“2016年5月17日”为合同成立日；其次，关于万达投资是否存在违约行为问题。万达投资在原一审诉讼中书面答辩时称：“事情发生以后被告曾多次与原告买受人等进行多次协商。”，结合证人陈某当庭陈述的证言以及上诉人于文初举示的视听资料证据，应认定在于文初所租赁的房屋有被更换门锁，致使于文初无法使用房屋的事实。第三，于文初不能正常使用被租赁房屋，应认定上诉人万达投资违约，应承担于文初因此受到损失的赔偿责任。于文初对于其各项损失所举示的证据，符合法律的规定，依法应予支持。上诉人万达投资的该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费10，358.00元，由上诉人万达投资承担。本判决为终审判决。审判长  郭以刚审判员  洪 明审判员  李凤霞二〇一九年十一月十一日书记员  都 晶记录员  刘香蓉