山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4142号上诉人（原审被告）：王超聪，男，1985年3月6日出生，汉族，住山东省济宁市。被上诉人（原审原告）：韩富起，男，1980年2月12日出生，汉族，住山东省济宁市太白湖新区。委托诉讼代理人：徐房，山东方隆律师事务所律师。原审被告：吕相峰，男，1979年12月25日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。原审被告：王美娜，女，1980年12月6日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。上诉人王超聪因与被上诉人韩富起、原审被告吕相峰、王美娜申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2018)鲁0811民初8442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王超聪上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。2014年1月28日王超聪与王美娜签订以租代售协议书的法律行为成立且已生效，签订该协议书的行为是合法有效的民事法律行为；所以上诉人王超聪在任城区法院提出的执行异议足以阻却被上诉人韩富起对案涉房屋的强制执行。根据2015年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条均规定：在执行程序中对不动产买受人王超聪进行优先保护，是对买受人物权期待权的保护。王超聪作为涉案不动产的买受人在执行程序中的物权期待权应优先受到法律保护。因为韩富起拥有的债权系普通金钱债权，其对案涉房产主张强制执行的权益，不能超越王超聪对案涉房产的物权期待权，也不能超越抵押权人的优先受偿权。故，王超聪对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。韩富起辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉意见，维持原判。吕相峰述称：同意王超聪的上诉意见。王美娜述称：同意王超聪的上诉意见。韩富起向一审法院起诉请求：1、准许执行王美娜名下冠亚星城C14号楼东二单元1003室房产。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、本院在审理韩富起诉吕相峰、王美娜民间借贷纠纷一案中，于2016年12月20日，诉讼保全了王美娜名下位于冠亚星城C14号楼东二单元十层1003号房屋。2016年12月30日，作出（2016）鲁0811民初12315号民事调解书，调解内容为：“一、被告吕相峰、王美娜欠原告韩富起借款本金272000元及利息（利息自2016年12月20日起至实际付清之日止，按年利率24%计算），于2017年6月30日一次性付清。二、双方别无其他纠葛。”2、上述案件在执行过程中，2018年3月19日，法院作出关于涉案房屋的（2017）鲁0811执4134号拍卖公告，并进行张贴。被告王美娜于2018年5月8日出具保证书，载明：“我与韩富起民间借贷纠纷一案，本人保证于2018年5月20日前交本金27.2万元，否则同意法院进行拍卖冠亚星城的房产。”3、涉案房屋于2009年7月22日进行了抵押登记。抵押权人同意在优先受偿其债权的情况下进行拍卖。4、案外人王超聪提出执行异议，法院于2018年6月23日作出（2018）鲁0811执异399号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告韩富起对该执行裁定不服，提起诉讼，形成本案。本案在审理过程中，王超聪向法院提交2014年1月28日与被告王美娜签订“协议书”一份。王美娜为甲方（出租方）、王超聪为乙方（承租方），该“协议书”载明：“1、出租房屋情况：乙方同意承租甲方房屋，该房屋位于济宁市冠亚星城C14号楼东二单元1003室（十楼），房屋建筑面积112.08平方米。2、租赁期限：乙方承租上述房屋的期限为20年，自2014年2月1日起至2034年1月31日止。3、租赁价格及交付方式：双方约定租金价格共计29万元，乙方应于本协议签订后30日内一次性支付给甲方。4、房屋交付：甲方应于本协议签订后三日内将上述房屋及房屋钥匙交付给乙方。5、费用承担：租赁期间所产生的物业费用、水、电、暖气费用等由乙方自行承担，甲方不再承担，6、乙方购买权：甲方向乙方出租该房屋，系按以租代售方式进行的。乙方享有于本协议租赁期限届满时优先购买该房屋的权利，即于本协议租赁期届满时，乙方已付清本协议第七项约定的全部房屋价款，即为乙方正式购买该房的明确意思表示，届时双方另行签订《房屋买卖合同》。7、以租代售房屋价格及付款方式：甲、乙双方同意，上述房屋以租代售总价款为690000元（人民币大写陆拾玖万元整）。本协议所约定的应由乙方向甲方支付的租金作为上述房屋购房价款的组成部分。”原告对该“协议书”真实性有异议，并申请对“协议书”的形成时间进行鉴定。一审法院认为，本案争议的焦点为：在法院保全涉案房屋时，王超聪是否已经购买涉案房屋？根据被告王超聪提交的“协议书”第6条约定，被告王超聪只有在该协议租赁期届满，并已付清该协议第七项约定的全部房屋价款时，才可正式购买该房，并且双方还应另行签订《房屋买卖合同》。首先，该“协议书”第2条约定的租赁期限为2014年2月1日至2034年1月31日，现尚未到达购买时间。其次，在本案是审理过程中，王超聪自认其支付的款项为：一笔29万元、一笔20万元，另代王美娜还款8万元左右。上述款项共计57万元左右，尚不足第七项约定69万元。亦不能认可王超聪购买了涉案房屋。再次，王超聪并未另行签订《房屋买卖合同》，也不符合“协议书”第6条的约定。综上，即使被告王超聪提交的“协议书”为真实的，其到目前为止仍未购买涉案房屋。其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故，本案亦无需对“协议书”的形成时间进行鉴定。被告吕相峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。综上所述，原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行被告王美娜名下冠亚星城C14号楼东二单元1003号房。案件受理费8025元，由被告王超聪、王美娜负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：王超聪对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人明下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已取得合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王超聪作为提出执行异议的案外人，应当就其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，即王超聪应当对其就涉案房屋同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中所规定的四个可以排除强制执行的要件承担举证责任。首先，根据王超聪提交的其与王美娜于2014年1月28日签订的“协议书”，其与王美娜在该协议书第2条约定：“王超聪承租上述房屋的期限为20年，自2014年2月1日起至2034年1月31日止”，第6条约定：“王超聪享有于协议租赁期限届满时优先购买涉案房屋的权利，即于本协议租赁期届满时，王超聪付清本协议第七项约定的全部房屋价款，即为王超聪正式购买房屋的明确意思表示，届时双方另行签订《房屋买卖合同》。”通过上述约定可以看出，王超聪只有在该协议约定的租赁期届满，并已付清该协议第七项约定的全部房屋价款时，才可正式购买该房，并且双方还应另行签订《房屋买卖合同》，王超聪在本案查封涉案房屋前尚不符合双方约定的购买房屋的条件，不符合在人民法院查封之前已取得合法有效的书面买卖合同的规定。其次，在本案审理过程中，王超聪自认其支付的款项为：一笔29万元、一笔20万元，另代王美娜还款8万元左右。上述款项共计57万元左右，尚不足协议第七项约定的69万元房款，不符合支付全部价款的规定。再次，涉案房屋在法院查封之前，并未办理过户登记到王超聪名下，实际上涉案房屋系王美娜按揭贷款购买，已设定有中国银行股份有限公司济宁高新区支行抵押权登记，在涉案房屋抵押贷款未清偿完毕之前，不可能过户登记至王超聪名下。王超聪、王美娜系姐弟关系，且王超聪自认替王美娜偿还银行抵押贷款，故王超聪对上述情况是明知的，因此，即便王超聪与王美娜之间系房屋买卖关系，王超聪对于涉案房屋未办理过户登记亦不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，王超聪在法院查封涉案房屋前并未签订合法有效的书面买卖合同，未支付全部房款，系因其自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除强制执行的条件。因此，王超聪提供的证据不足以证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，王超聪要求停止对涉案房屋的执行无事实及法律依据，一审法院判决准予对涉案房屋继续执行，并无不当。综上所述，王超聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8025元，由王超聪负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  张思平二〇一九年十一月十五日书记员  米 阳