福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4444号 原告：宁德市心连心物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区惠风路**华府豪庭**楼**，统一社会信用代码91350902075013930Q。 法定代表人：念莹,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘莹莹，福建凡圃律师事务所律师。 被告：冯元城，男，1983年8月24日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市东侨经济技术开发区。 原告宁德市心连心物业管理有限公司（以下简称心连心物业公司）与被告冯元城物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告心连心物业公司的委托诉讼代理人刘莹莹到庭参加诉讼，被告冯元城经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 心连心物业公司向本院提出诉讼请求：判令冯元城支付物业管理服务费等7317.2元（其中自2013年12月起至2019年8月止的物业管理服务费4758.24元，电梯公摊费746元，维修费1657元，水公摊费155.96元）及违约金2498.076元。事实和理由：宁德市华府房地产开发有限公司（以下简称华府房地产公司）与心连心物业公司于2013年10月1日签订了《前期物业服务合同》。合同第五条第一款约定：“一期多层住宅为1元/月·平方米。”第九条约定：“自本合同生效之日起物业出售交付物业买受人之前发生的物业管理服务费，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业管理服务费，由物业买受人承担”。2010年12月24日，冯元城与华府房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买宁德市惠风路1号华府豪庭1幢705室房产。上述房产建筑面积为68.96，冯元城应从交房之日起每月按时足额向心连心物业公司缴纳物业管理服务费68.96元。但自2013年12月起，冯元城拒绝支付物业管理服务费，经多次催收，仍无理拒交，至2019年8月止，其拖欠物业费等各项费用共计7317.2元，违约金2498.076元，合计9815.3元。依据《前期物业服务合同》第七条约定“业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金”，冯元城已构成违约，应依约承担违约责任。 冯元城未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯元城经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议或提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。心连心物业公司提交的营业执照、身份证复印件、房屋登记证明、商品房买卖合同及前期物业服务合同，来源形式合法、内容真实可信、且与本案具有关联性，本院予以确认。心连心物业公司提交的律师函，在没有其他证据与其相互印证的情况下，该律师函不足以体现前述律师函是否实际送达冯元城，不能证明心连心物业公司向冯元城催讨款项的待证事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2010年12月24日，冯元城向华府房地产公司买受福建省宁德市东侨经济开发区惠风路1号华府豪庭1幢705室房产，该房产面积为68.96平方米。 2.2013年10月1日，心连心物业公司与华府房地产公司签订《前期物业服务合同》，约定：由心连心物业公司为华府豪庭一期项目提供物业管理服务；物业管理服务费用标准为多层住宅、高层住宅1元/㎡·月，商业物业按1.5元/㎡·月；自本合同生效之日起物业出售交付物业买受人之前发生的物业管理服务费，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业管理服务费，由物业买受人承担；物业管理服务费按月交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务；属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布当月由业主使用的公共水电分担详细情况；合同有效期自2013年10月1日起至2017年9月30日止。 3.2017年9月30日，心连心物业公司与华府房地产公司签订《前期物业服务合同》，约定：由心连心物业公司为华府豪庭项目提供物业管理服务；物业管理服务费用标准为：一期多层住宅、高层住宅1元/㎡·月，商业物业按2元/㎡·月；业主应于收到甲方“入伙通知书”中的交房之日起交纳物业管理服务费；物业管理服务费按月交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务；业主或物业使用人未按时足额交纳物业管理服务费的，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金；属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布当月由业主使用的公共水电分担详细情况；合同有效期三年，自2017年9月30日起至2020年9月30日止。 4.冯元城自2013年12月起未向心连心物业公司交纳物业管理服务费，其中2013年12月至2017年9月欠付物业管理服务费3172.16元（68.96㎡×1元/月·㎡×46个月）；2017年10月至2019年8月欠付物业管理服务费1586.08元（68.96㎡×1元/月·㎡×23个月）；总计欠付物业管理服务费4758.24元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。心连心物业公司与华府房地产公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述《前期物业服务合同》对包括冯元城在内的案涉物业管理区域内的业主均具有约束力。本案中，心连心物业公司已履行物业管理服务义务，冯元城未按时缴纳物业管理服务费，其行为已经构成违约。现心连心物业公司要求冯元城支付自2013年12月至2019年8月的物业管理服务费4758.24元，有事实和法律依据，本院予以支持。心连心物业公司诉请冯元城支付拖欠的电梯公摊费746元、维修费1657元、水公摊费155.96元，但其提供的证据不足以证明其与冯元城有就前述费用收取办法达成过协议，亦不足以证明其主张期间内管理区域公共水电的实际用量，不能证明冯元城应承担的电梯公摊费、维修费及水公摊费的具体数额，应承担不利后果，该部分诉请本院不予支持。关于心连心物业公司诉请冯元城支付违约金2498.076元。本院认为，2017年9月30日前的前期物业服务合同并未就逾期交纳物业管理服务费违约金进行约定，心连心物业公司主张2017年9月30日前的物业管理服务费的逾期交纳违约金，于法无据，本院不予支持；2017年9月30日后的前期物业服务合同约定“物业管理服务费按月交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务；业主或物业使用人未按时足额交纳物业管理服务费的，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金”，可知冯元城自2017年10月起应付违约金，应以每月物业管理服务费68.96元为基数，分别自每月15日起至实际付清之日止，按月利率1.5%计算，其中截至2019年8月15日的违约金为261.7元，自2019年8月16日起至实际付清之日止的违约金，以1586.08元为基数，按月利率1.5%计算，但违约金总和以心连心诉请金额2498.076元为限。冯元城经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告冯元城应于本判决生效之日支付原告宁德市心连心物业管理有限公司2013年12月至2019年8月的物业管理服务费4578.24元及违约金（截至2019年8月15日的违约金为261.7元；自2019年8月16日起至实际付清之日止的违约金，以1586.08元为基数，按月利率1.5%计算；前述违约金总和以诉请违约金金额2498.076元为限）； 驳回原告宁德市心连心物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯元城负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄锦芳 二〇一九年十一月二十二日 书记员  林 秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业管理服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -4-