湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终897号上诉人（原审被告）：随州市正成房地产营销有限公司文峰部。住所地：随州市东城文峰塔居委会文峰都市花园（文昌苑）**楼**。负责人：张士庆，经理。委托诉讼代理人：柳国杰，湖北五合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王道惠，女，1960年3月2日出生，汉族，住曾都区。被上诉人（原审原告）：王敏，女，1971年5月3日出生，汉族，住曾都区。委托诉讼代理人：王道惠，女，1960年3月2日出生，汉族，住曾都区，系王敏的姐姐。原审被告：随州市正成房地产营销有限公司。住所地。住所地：随州市聚玉街**iv>法定代表人：钱桂玉，经理。上诉人随州市正成房地产营销有限公司文峰部（以下简称正成公司文峰部）因与被上诉人王道惠、王敏、原审被告随州市正成房地产营销有限公司买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正成公司文峰部负责人张士庆及委托诉讼代理人柳国杰、被上诉人王道惠、原审被告随州市正成房地产营销有限公司的法定代表人钱桂玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正成公司文峰部上诉请求：撤销一审判决，认定被上诉人同样存在重大违约，客观确认双方损失，公平分担双方损失。事实和理由：1、按合同约定被上诉人应交付7套房屋的产权证，然而直到合同解除，被上诉人仅交付了两套房屋的产权证，剩余5套一直没有交付。对被上诉人这一重大违约行为，一审没有认定是错误的。2、合同约定期限从2018年9月20日至2018年12月22日三个月，期限一到，被上诉人立即将房屋收回加锁，根本不是原审认定的2019年5月23日被上诉人才收回房屋。3、被上诉人在一审开庭时承认她的房子每月每套租金500-700元，实际每月损失即便按700元计算才4900元，三个月损失14700元。一审按照总房款210万元的10%计算损失21万元，即不符合客观实际，也与法律规定相悖。3、被上诉人起诉总房款30%的违约金即63万元，然而一审判决支持21万元，另外42万元诉讼标的对应的诉讼费应该由被上诉人承担，一审判决诉讼费全部由我方承担显然不公平。王道惠、王敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王道惠、王敏向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2018年9月20日签订的《房屋买卖合同》，由王道惠、王敏收回7套房屋；2、判决正成公司文峰部依法承担其履行合同违约造成的总房款30％违约金；3、判决正成公司文峰部负担案件受理费。一审认定事实如下：2018年9月20日，王道惠、王敏与正成公司文峰部签订《房屋买卖合同》，约定将王道惠、王敏位于随州市××套住房出售给正成公司文峰部。合同期限三个月，自2018年9月20日至2018年12月22日止。出售价格双方协商为210万元，房屋产权过户费用由正成公司文峰部承担。原告责任：提供房屋产权证，产权人身份证、户口本，保证房屋所有权或使用权没有纠纷，没有查封和抵押行为，房款全部付清后王道惠、王敏协助办理过户手续，若为共有房屋必须取得共有人的书面同意，在合同期内王道惠、王敏不得私自出售。正成公司文峰部责任：房屋的水电开户费，交易各种税费，过户费等所有费用由正成公司文峰部负担。房款未付清前，买房不得改变房屋的结构和装修。违约责任：合同到期后，无论该房屋是否全部售出，正成公司文峰部都应该付清7套房屋的房款，合同终止。如不付清7套房屋房款，王道惠、王敏有权收回未售完的所剩余房屋，且正成公司文峰部应承担总房款的30％违约金，如果王道惠、王敏违反合同约定同样承担总房款的30％违约金。付款方式：合同签订之日起，首付房款10万元三日内到帐，另200万元第一次（10月28日）付80万元三日内到帐，第二次（11月20日）付70万元三日内到帐，第三次（12月20日）付50万元三日内到帐，如果未按时付款视同正成公司文峰部违约，追究违约责任。本合同自签订之日起具有法律效力，双方应共同遵守，认真履行，在履行过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼的方式解决，王道惠、王敏收到首付款到帐后，合同生效。甲方王道惠、王敏签名，乙方张士庆签名盖正成公司文峰部的印章。另查明，2018年8月24日，随州市工商行政管理局颁发《营业执照》（副本）名称：“随州市正成房地产营销有限公司文峰部”，类型为有限责任公司分公司，营业期限为长期，经营范围为在隶属公司范围内从事相关经营业务。2019年5月23日，王道惠从正成公司文峰部处收回房屋和门钥匙。一审法院认为，2018年9月20日，王道惠、王敏与正成公司文峰部签订《房屋买卖合同》，该合同不违反法律规定，合法有效，正成公司文峰部未按合同约定支付购房款，至合同履行期届满，诉争的房屋未能出售，正成公司文峰部应当承担违约责任。本案中王道惠、王敏起诉请求解除合同，正成公司文峰部同意解除，双方自愿解除合同，应予以确认。诉争买卖的房屋已恢复原状即王道惠、王敏全部收回。合同解除后，按照合同的约定王道惠、王敏有权要求赔偿损失，王道惠、王敏请求按总房价210万元的30％赔偿过高，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即按约定房价210万元的10％计算。随州市正成房地产营销有限公司应当对其注册登记的分公司承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：正成公司文峰部赔偿王道惠、王敏经济损失210000元，随州市正成房地产营销有限公司承担补充赔偿责任，赔偿款于判决生效之日起十日内付清。案件受理费8800元，由正成公司文峰部负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人依法进行举证、质证。上诉人正成公司文峰部向本院提交了一份案外人何志会出具的证明一份。证明目的：王道惠知道案外人何志会通过其购买房屋时的相关情况。被上诉人王道惠、王敏向本院提交五组证据：证据一、黎丽（甲方），王敏、胡军（乙方）于2018年10月2日签订的《房屋买卖合同》、黎丽收定金10万元的收条一份、向黎丽账号汇款10万元的银行汇款凭证、黎丽的证言笔录一份。证明目的：正成公司文峰部和王敏、王道惠签订购房合同并支付首付款13万元后，王敏、胡军于2018年10月2日与黎丽签订《房屋买卖合同》，约定王敏、胡军购买黎丽位于时代广场3号楼门面房两间，交定金10万元，并约定如果一方违约，违约方向对方支付房屋价款30%的违约金（约30万元）。由于张士庆违约，王敏、胡军无力也无必要购买此房，黎丽不仅不退还购房定金且保留追诉王敏、胡军违约金的权利，王敏、胡军已经损失10万元，另还需要支付对方违约金约20万元，共计损失30万元。证据二、购买家电发票14张、黄龙旧货市场黄明江的证言一份、南郊旧货市场席光升的证言一份。证明目的：王敏、王道惠于2018年9月20日签订《房屋买卖合同》后，王敏、胡军为了交付房屋，将部分家电及家居当作废品出售，损失约7万元。证据三、照片十四张。证明目的：王敏、王道惠于2018年9月20日将涉案房屋钥匙交给张士庆，其未妥善保管，房门大开，导致五楼西边的空调被盗、四楼厨房的吊柜、不锈钢刀架被盗、后院内的铝合金人字梯、木梯、晒衣架被盗，院子大门和门锁被损坏，共损失约3000元，9套房子共29套窗帘及轨道全部被盗，共损失8700元。证据四、胡军与黄三军签订的房屋租赁合同、王道惠、胡军与朱运富签订的房屋租赁合同、胡军与刘晓健签订的房屋租赁合同、东一楼、东二楼、西一楼收租金的微信聊天记录照片打印件。证明目的：涉案合同签订前，王道惠、王敏的房屋9套以每月每套租金500元、600元、700元不等发租给他人，因涉案合同签订，王道惠、王敏不得不与租赁户提前解除租赁合同，自2018年9月至今，一年损失租金约5.76万元。证据五、王敏、胡军与程景文于2018年10月签订的《房屋买卖合同》一份、广告照片打印件3张、王敏在成都的离职证明一份。证明目的：涉案合同签订后，王敏、胡军与程景文签订购房协议，购买成都市高新区锦韵路的住房一套，当时价位每平方米1.5万元，因正成公司文峰部的违约行为，导致双方解除合同，诉争房屋没有成交，成都的房屋无力支付定金，现成都同类同面积的房价涨到2.3万元左右，因王敏在成都买不起房，被迫离职，损失80万元。证据六、王道惠与张士庆微信聊天截图二页，证明目的：张士庆始终把签订的《房屋买卖合同》当儿戏，2018年9月20日至10月22日，张士庆应按合同约定支付80万元购房款，张士庆不但没有按合同履行付款义务反而无理要求先过户，提出合同约定以外要求，证明我方没有违约，是正成公司文峰部不讲诚信严重违约。经质证，被上诉人王道惠对正成公司文峰部出具的证明有异议，其对正成公司文峰部与案外人何志会签订合同的过程不清楚，何志会证明中陈述的内容无法确认真实性。上诉人正成公司文峰部对王道惠、王敏提交的证据均有异议，认为证据一不是新证据，该证据是王敏、胡军另外购买的门面，与本案无关。证据二与本案无关，从2001年至2007年购买家电的发票或便条不能证明购买的家电是否用于涉案房屋。证据三没有拍摄时间，从照片中看不出房屋有哪些损坏，且证明不了是在合同期内损坏的，该证据不能达到其证明目的。证据四房屋交付时确实有几个租户，但租户搬出退还未到期租金的费用是由上诉人支付的。证据五王敏、胡军在成都看房、买房与本案无关。证据六微信截图是双方在履行合同过程中的协商过程，被上诉人也存在违约，其未按时交齐全部房产证。对上述有异议的证据，本院认为，对正成公司文峰部提交的证据，结合双方庭审中陈述内容，能够证明正成公司文峰部以王道惠的名义与何志会签订了房屋买卖合同，何志会按照合同约定支付了首付款的事实，但该证据不能证明王道惠对正成公司文峰部与何志会签订合同过程知情。对正成公司文峰部提交的证据一能够证明王敏、胡军与案外人黎丽之间存在门面买卖以及转账支付10万元定金的事实，不能证实因正成公司文峰部后续款项未能支付，王敏、胡军与黎丽之间的合同已经解除，已经支付的10万元已经全部转化为损失的证明目的。证据二仅能证明王敏、王道惠为了交付房屋，将部分家电及家居当作废品出售，不能证明其损失金额的证明目的。证据三仅能证明房屋内的设施部分损坏，不能证明明系何种原因损坏以及损坏的金额。证据四能够证明王道惠、王敏为交付房屋存在房屋租金的事实。证据五与本案无关。证据六不属于新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王道惠、王敏与正成公司文峰部签订《房屋买卖合同》前涉案房屋对外出租，每套房屋租金为500元至700元不等。《房屋买卖合同》签订后，王道惠、王敏为交付房屋，清退了租户，并将房屋内的部分家具、家电作为废品变卖。正成公司文峰部以王道惠的名义与案外人何志会签订《房屋买卖合同》，并将何志会支付的房屋定金16万元中的13万元通过他人账户于2018年9月23日向王道惠转账支付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，王敏、王道惠起诉要求解除与正成公司文峰部之间的《房屋买卖合同》。正成公司文峰部对双方解除合同的事实没有异议，并当庭退还了7套房屋钥匙，王敏、王道惠收回了7套房屋。故对王敏、王道惠主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方应当对已经履行的部分相互返还，现王道惠、王敏已经收回全部的房屋，其应当将收取的13万元购房款返还给正成公司文峰部。关于违约责任的认定及违约金调整问题。正成公司文峰部认为王敏、王道惠应交付7套房屋产权证，仅交付了2套房屋产权证，存在违约。经审核，双方在合同中仅约定“提供产权证原件”，未约定向正成公司文峰部交付全部产权证的时间，正成公司文峰部主张王敏、王道惠存在违约，不符合合同约定，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于正成公司文峰部上诉称一审确定的违约金过高问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因王敏、王道惠在履行合同中清退了租户，并将房屋内的部分家具、家电作为废品变卖，上述房屋至今未出租情况存在，另外，因正成公司文峰部的违约付款行为对王敏、王道惠另行签订的合同有一定的影响，一审法院酌定将违约金调整为合同约定的房屋总价款的10%即正成公司文峰部应当支付王敏、王道惠违约金21万元并无不当。王道惠、王敏应向正成公司文峰部返还的购房款13万元与正成公司文峰部应当向王道惠、王敏支付的21万元违约金相互抵销后，正成公司文峰部还应当支付王道惠、王敏8万元损失。关于一审诉讼费负担问题，王敏、王道惠根据合同约定主张违约金损失，一审虽对违约金的数额予以调整，因本案纠纷系因正成公司文峰部在履行合同过程中存在违约导致，一审判决正成公司文峰部承担全部的诉讼费并无不当。综上所述，正成公司文峰部的上诉请求虽不能成立，但一审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1749号民事判决；二、王道惠、王敏与随州市正成房地产营销有限公司文峰部签订的《房屋买卖合同》解除。三、随州市正成房地产营销有限公司文峰部于本判决生效之日起十日内支付王道惠、王敏违约金8万元。随州市正成房地产营销有限公司承担补充赔偿责任。四、驳回被上诉人王敏、王道惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4450元由上诉人随州市正成房地产营销有限公司文峰部负担。本判决为终审判决。审判长 张 欢审判员 袁 涛审判员 吕丹丹二〇一九年十一月二十九日书记员 郭金洋