重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终8998号上诉人（原审被告）：奉成均，男，1972年7月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：叶勇，重庆达美律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈廷寿，男，1948年1月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：叶勇，重庆达美律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何有明，男，1955年1月11日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：叶勇，重庆达美律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶代华，男，1965年10月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：叶勇，重庆达美律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏利，女，1965年11月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：重庆捣蛋熊科技有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1005号附4号，统一社会信用代码91500000MA5UHWU986。法定代表人：荆安建，系该公司总经理。委托诉讼代理人：华亮，重庆渝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙昕，重庆渝都律师事务所律师。上诉人奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利（以下简称奉成均等五人）因与被上诉人重庆捣蛋熊科技有限公司（以下简称捣蛋熊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初21112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华及其共同委托诉讼代理人叶勇，被上诉人捣蛋熊公司的委托诉讼代理人华亮、蒙昕到庭参加了审理，上诉人苏利经通知未到庭。本案现已审理终结。奉成均等五人上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初21112号民事判决；2.判决驳回捣蛋熊公司的诉讼请求，判令继续履行合同；3.本案一、二审案件受理费由捣蛋熊公司承担。事实和理由：1.案涉房屋系奉成均等五人抵债得来，对于法院的查封，奉成均等五人已向法院提交执行异议，在房屋没有最终变更所有权人的情况下，奉成均等五人将一直享有房屋的使用权和出租权；2.根据合同第1.3条约定，捣蛋熊公司是在明确知晓房屋现状的情况下承租的房屋，其原意承担房屋被法院拍卖的风险，奉成均等五人并不存在违约；3.法院对案涉房屋的查封行为并不影响奉成均等五人使用该房屋，这也不构成捣蛋熊公司违约的理由。捣蛋熊公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。捣蛋熊公司向一审法院起诉请求：1.解除捣蛋熊公司、奉成均等五人签订的商铺租赁合同；2.奉成均等五人共同返还租金95490元、保证金15915元；3.奉成均等五人共同承担违约保证金15915元、装修损失42021.79元、鉴定费10000元；4.奉成均等五人支付资金占用损失，计算方式为：以169341.79元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年9月26日计算至付清时止；诉讼费由奉成均等五人负担。一审法院认定事实:位于渝北区龙溪街道红叶路39号鸿新景苑1幢房屋系重庆鸿猷房地产开发有限公司（以下简称鸿猷公司）所有。2018年8月1日，捣蛋熊公司（乙方、承租方）、奉成均等五人（甲方、租赁方）就案涉房屋的租赁事宜签订《商铺租赁合同》，第1条约定：租赁建筑面积为318.3平方米，该面积为计算租金面积，乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；第2条约定：租期自2018年8月1日至2023年7月31日；第4.1条约定：甲方给予乙方两个月装修免租期，租金按半年支付，乙方于签署本合同时预付首次租金95490元；第5条约定：签订本合同当日，乙方支付15915元保证金，合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方缴清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在7个工作日内无息返还，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；第12.1条约定：甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。合同签订当日，捣蛋熊公司支付了租金95490元、保证金15915元。租赁合同附件《抵偿债务资产交接书》为2017年7月13日，鸿猷公司与乙方代表何有明、奉成均签订。交接书抬头鸿猷公司为甲方、债务人，奉成均等五人等为乙方、债权人；内容为：因甲方无力以货币方式清偿乙方借款，经双方协商，乙方同意甲方以房产抵偿借款，抵偿标的物为位于渝北区商场（物理层五层）约300平方米（即案涉房屋），甲方于2017年7月30日起将上述物业交付乙方使用。另查明：2017年1月17日，渝北区人民法院作出（2016）渝0112破申4号民事裁定，载明：陈廷寿等人向渝北区人民法院申请鸿猷公司破产清算一案，在审查过程中，重庆市公安局渝北区分局于2016年6月29日做出渝北公刑立字（2016）5923号《立案决定书》，决定对鸿猷公司涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查，故根据法律规定裁定不受理陈廷寿等人的破产清算申请。2017年8月23日，渝北区人民法院出具了（2015）渝北法民执字第01153号执行告知书，告知书的告知对象为“鸿猷公司及房屋其他占有、使用人”，告知内容为“关于颜焘申请执行鸿猷公司等借款合同纠纷一案，现渝北区人民法院依法对鸿猷公司名下位于重庆市渝北区龙溪街道红叶路39号鸿新景苑1幢1-商场启动评估、拍卖程序，请鸿猷公司及该房屋其他占有、使用人自本告知书告知之日起五日内向一审法院报告房屋使用情况，并配合评估、拍卖工作。请对该房屋有其他权利的权利人自本告知书告知之日起五日内向渝北区人民法院申报权利，逾期不申报或所申报权利不能阻却执行的，渝北区人民法院将视上述房屋无权利瑕疵处理，租赁合同合法有效的，承租人有同等条件下的优先购买权，请在提交租赁材料是一并向渝北区人民法院提交是否放弃优先购买权，逾期不提交的，视为自动放弃该优先购买权。渝北区人民法院现已收到陈廷寿等16人提交的关于1-号商场清水部分的《房产抵债债务协议书》及苏广容提交的关于郑家院子老火锅部分门面的权利申报财产，无需再次提交”。2018年9月27日，渝北区人民法院作出（2015）渝北法民执字第01153号之四执行裁定，裁定书中载明：申请执行人为颜焘，被执行人为鸿猷公司等，在办理颜焘申请鸿猷公司等借款合同纠纷一案中，查封了鸿猷公司名下渝北区龙溪街道红叶路39号鸿新景苑1幢1-商场，后重庆市公安局渝北区分局在侦办鸿猷公司涉嫌非法吸收公众存款罪案件中也查封了前述房屋，据此裁定中止对鸿猷公司名下渝北区龙溪街道红叶路39号鸿新景苑1幢1-商场的执行，待中止执行事由消失后再继续执行。一审审理中，捣蛋熊公司陈述：1.2018年9月11日、12日左右法院工作人员来到了案涉房屋，口头告知捣蛋熊公司因案涉房屋进入了执行程序，随时拍卖，故需停止装修，以免损失扩大。之后捣蛋熊公司遂前往法院查询，取得了（2015）渝北法民执字第01153号执行告知书，于是在2018年9月12日，捣蛋熊公司遂停止了装修进行了装修结算。2018年9月27日奉成均等五人向捣蛋熊公司举示了（2015）渝北法民执字第01153号之四执行裁定书，表示可以继续使用案涉房屋了，但捣蛋熊公司认为依然存在执行风险；2.为证明装修损失，捣蛋熊公司提交了施工合同、装修效果图、设计图、工程结算协议、基装结算表予以证明，证据显示捣蛋熊公司委托梁巨文（重庆卓航装饰工程有限公司的法定代表人）进行装修，装修总价款为196000元。2018年9月12日，捣蛋熊公司与重庆卓航装饰工程有限公司进行结算，结算金额为125700元；3.租赁合同条文确系捣蛋熊公司起草，至于第1.3条“按现状租赁”是因奉成均等五人提供了《抵偿债务资产交接书》，捣蛋熊公司知晓案涉房屋系抵债而来，但不知晓法院查封的事实，合同签订当日捣蛋熊公司即入场装修，入场时案涉房屋并未张贴有法院的封条，2018年9月12日停止装修撤场时，考虑到案涉房屋内的物品，捣蛋熊公司遂加装了一把锁；4.租赁合同第12.1条约定，奉成均等五人违约需双倍返还保证金，故其要求奉成均等五人返还保证金，并赔偿一倍的违约保证金。奉成均等五人陈述：1.案涉房屋只涉及包括奉成均等五人在内的16个债权人，16名债权人均以鸿猷公司为被告向法院提起了借款合同纠纷诉讼，诉讼通过判决或调解方式结案，因鸿猷公司无法偿债，故在2017年7月13日左右将案涉房屋抵偿给了16名债权人，为此奉成均等五人举示了调解书、判决书、通知书、破产申请、破产审查函等予以证明；2.出租给捣蛋熊公司时，奉成均等五人已将案涉房屋的相关情况告知了捣蛋熊公司，从租赁合同第1.3条“按现状租赁”以及租金标准显著低于同地段市场价可以得出，同时在出租时案涉房屋大门上还有法院的封条，为此其举示了2017年8月13日的照片、鸿猷公司与叶永平签订的的租赁合同予以证明，照片上显示大门上张贴有封条，租赁合同显示渝北区龙溪街道红叶路39号百度SOHO一楼7号门面，建筑面积499平方米，租金为40040元/月；3.出租给捣蛋熊公司后，奉成均等五人均未再到案涉房屋去过。另查明：起诉状副本于2018年9月29日送达奉成均等五人。捣蛋熊公司申请对案涉房屋装修损失进行评估，经评估案涉房屋装修市场价值为42021.79元，为此捣蛋熊公司支付了鉴定费10000元。一审法院认为，捣蛋熊公司和奉成均等五人签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。现案涉房屋已被渝北区人民法院查封，审理中奉成均等五人自行举示的2017年8月13日案涉房屋大门的照片也显示大门张贴有法院封条，可知查封措施乃是不准许使用案涉房屋。因此案涉房屋无法正常使用，租赁合同无法继续履行，捣蛋熊公司现通过诉讼方式提起解除合同，起诉状副本于2018年9月29日送达奉成均等五人，故此时租赁合同即告解除。本案中，捣蛋熊公司支付了租金95490元，因合同同时约定2018年8月1日至2018年9月30日为免租期，故该笔租金应为2018年10月1日之后的租金。由于此时合同已经解除，租赁合同解除后，捣蛋熊公司即不应再支付租金，故捣蛋熊公司有权要求奉成均等五人返还，一审法院对此项诉讼请求予以支持。因租赁合同解除的原因系案涉房屋被司法查封导致无法正常使用，即奉成均等五人不能按照合同约定提供符合租赁用途的房屋，故租赁合同解除的原因在奉成均等五人，捣蛋熊公司有权要求奉成均等五人赔偿装修损失，经评估，装修市场价值为42021.79元，故一审法院对此项诉讼请求予以支持。奉成均等五人辩称捣蛋熊公司承租房屋时已得知案涉房屋被查封的事实，因交接书上只载明房屋系抵债而来，并未明确告知查封事实，故对此辩称意见不予采纳。对于保证金及违约保证金，捣蛋熊公司称其乃依据租赁合同第12.1条约定要求奉成均等五人返还保证金，并支付等同于保证金金额一倍的违约保证金。如上所述，租赁合同因奉成均等五人违约而解除，其应当返还保证金15915元，一审法院对此项诉讼请求予以支持。至于违约保证金，其实质为违约金，只是金额为保证金金额，现租赁合同因奉成均等五人违约而解除，奉成均等五人应当支付违约金，故一审法院对捣蛋熊公司请求判令奉成均等五人支付违约金15915元的诉讼请求予以支持。捣蛋熊公司另要求奉成均等五人支付租金、保证金、装修损失的资金占用损失。因装修损失资金占用损失无法律依据，一审法院不予支持。至于租金、保证金的资金占用损失，因奉成均等五人违约致使合同解除，给捣蛋熊公司造成了资金占用损失，奉成均等五人应当支付，然因合同已约定了违约金，捣蛋熊公司也主张了违约金并得到了一审法院的支持，故违约金已足以弥补其损失，对此项诉讼请求即不予支持。至于鉴定费，因奉成均等五人系违约方，捣蛋熊公司为维权所支出的诉讼相关费用，应由其承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆捣蛋熊科技有限公司与被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利签订的商铺租赁合同于2018年9月29日解除；二、被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利于本判决生效之日起立即返还原告重庆捣蛋熊科技有限公司保证金15915元；三、被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利于本判决生效之日起立即赔偿原告重庆捣蛋熊科技有限公司装修损失42021.79元；四、被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利于本判决生效之日起立即返还原告重庆捣蛋熊科技有限公司租金95490元；五、被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利于本判决生效之日起立即支付原告重庆捣蛋熊科技有限公司违约金15915元；六、驳回原告重庆捣蛋熊科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15970元、减半计收7985元，鉴定费10000元、保全费1820元，由奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点为：案涉房屋被司法查封后，双方租赁合同的目的是否能够实现。首先，关于奉成均等五人上诉称捣蛋熊公司对案涉房屋存在法院查封的事实在签订合同时已经知晓的问题。本院认为，虽然案涉商铺租赁合同约定“乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺”，但该“现状”具体指向不明确，不能认定奉成均等五人在签订合同时已经向捣蛋熊公司明确告知了案涉房屋存在司法查封的事实，故本院对奉成均等五人的该上诉意见不予采纳。其次，关于案涉租赁合同能否继续履行的问题。二审审理中，奉成均等五人认可案涉房屋至今仍存在司法查封以及重庆市公安局渝北区分局因刑事侦查也对案涉房屋进行了查封的事实，虽然奉成均等五人与鸿猷公司签订了《抵偿债务资产交接书》，但案涉房屋至今尚未办理过户手续，且案涉房屋客观存在查封事实，案涉租赁合同目的能否实现存在不确定因素，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条之规定，捣蛋熊公司请求解除合同应予支持，因致使合同目的不能实现的过错在于奉成均等五人，故应由该五人返还保证金和租金、赔偿装修损失并承担相应的违约责任。综上所述，奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3687元，由奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利承担。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷审 判 员 郑 泽审 判 员 闫信良二〇一九年十一月十三日法官助理 刘学亮书 记 员 冉梦云