西安市中级人民法院  陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2019)陕01民终4459号 上诉人（原审原告）：刘瑞，男，1990年11月22日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：辛欣，陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西荣德置业有限公司。住所地：西安市灞桥区。法定代表人：毛晓霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。上诉人刘瑞与被上诉人陕西荣德置业有限公司（以下简称荣德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘瑞上诉请求：一、撤销一审民事判决书书。二、改判荣德公司向刘瑞支付逾期交房违约金18447元（645000元×0.01%×286天，自2016年1月1日起，计算至2016年10月13日止，每日按购房款万分之一计算）。三、改判荣德公司向刘瑞支付逾期交房期间，刘瑞因租房产生的房租损失18839元。四、改判荣德公司向刘瑞支付逾期交房期间，刘瑞因处理收房事宜产生的交通费损失991元。五、本案诉讼费用由荣德公司承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。1．根据相关法律法规的规定，涉案房屋在经过五方验收后，还需经过工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收取得《工程竣工验收备案登记表》后，方符合房屋交付的条件。一审法院认为：合同第8条仅约定了房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，并未约定荣德公司要向刘瑞提供《工程竣工验收备案表》，属于事实认定错误。荣德公司是在2016年10月13日才取得《工程竣工验收备案登记表》，也就说在2016年10月13日前，涉案房屋未验收合格，没有达到交付条件。2．政府治污减霾政策并不必然导致荣德公司延期交房。首先，荣德公司提交的市政发(2014)41号文件和市政办发(2015)111号文件，并未一刀切的禁止在建工地在当年12月到次年2月底施工，而仅是对涉土工地和不符合防尘要求的工地提出了停工整顿的要求。其次，荣德公司提供的三份证明不足以证明涉案工地在2014年底，2015年底曾因市政府治污减霾因素导致过停工。三份证明的出具方均与荣德公司有着紧密的利益关系，荣德公司作为开发商对建设单位和监理方均负有合同付款责任，建设单位向商混公司支付的货款实际最终也来源于荣德公司。同时，三份证明均存在相同的逻辑错误的问题，足以证明三份证明并不是证明人独立编写和出具的，而三家证明单位也均未出庭接受质证，真实性存疑。最后，荣德公司作为一家2002年成立的专业房地产开发企业，在2014年与刘瑞签订《商品房买卖合同》时，应当预见到每年的治污减霾政策等可能影响工程进度的因素。因荣德公司的过错导致逾期交房，这个责任不应当转嫁给刘瑞。3．合同第九条中第1款属于格式条款，明显减少了荣德公司的违约责任，该条款无效。为达到买卖双方权责相适应，在维护公平的情况下，荣德公司逾期交房违约金应当调整为：荣德公司按日向刘瑞支付己交付房款价款万分之一的违约金。二、荣德公司逾期交房的行为，实际导致刘瑞在外租房，造成刘瑞的房租和交通费损失，应当予以赔偿。刘瑞与荣德公司签订的合同约定荣德公司应在2015年12月31日前将验收合格的房屋交付与刘瑞，刘瑞本着对荣德公司的信任，对荣德公司交房的承诺深信不疑，就围绕着这个交房时间安排了装修、居住、工作等个人生活问题，但荣德公司逾期交房导致刘瑞不得不随之改变相关安排，只得继续在外租住，造成了刘瑞的房租损失。刘瑞为与荣德公司协商交房事项，多次前往荣德公司处，由此产生了交通费，上述交通费都应当由荣德公司承担。因此，荣德公司应当向刘瑞赔偿房租损失18839元，交通费损失991元。综上所述，为维护刘瑞的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院依法改判。 荣德公司辩称，l、依照《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，并未约定荣德公司需向刘瑞提供《工程竣工验收备案登记表》。根据建设部《城市住宅小区综合验收管理办法》的相关规定，分期建设的住宅小区可以实行分期验收。荣德公司交付的房屋已经于2016年5月8日经过竣工验收，且验收合格，具备合同约定的交付条件，不存在违约情形。且取得《竣工验收备案登记表》并非法定房屋交付条件。将竣工验收进行备案是国家有关建设主管行政部门为了规范和管理商品房住宅建设而对建设单位行使的一种行政管理责任，而非决定竣工验收合格与否的标准，不产生竣工验收合格与否的效力。2、依照《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付时间为2015年12月31日，同时约定因行政命令等因素导致工程逾期的荣德公司可以据实予以延期。刘瑞应免除荣德公司逾期交付责任。本案刘瑞与荣德公司签订《商品房买卖合同》后，西安市政府于2014年12月发布《市政发[2014]41号》文件，规定建设工地自当年12月停工至次年2月底，又于2015年发布《市政办发[2015]111号》文件，规定当年12月1日至次年2月底在建工地停止作业。两次文件通知时，本案涉案房屋所在建筑物仍处于在建阶段，符合两份文件需要停止作业的范围，荣德公司原审期间提交的“荣德棕榈阳光”项目的工程施工方及监理单位出具的停工证明，足以说明荣德公司遵守政府文件按期对项目进行停工。按照《商品房买卖合同》第八条约定，交房期限应当延期至2016年6月21日。3、由《业主交房通知单》可知荣德公司已经于2015午12月31日通知刘瑞交房，系因其自身原因并未接收房屋。另由《业主联系单》可知，荣德公司于2016年3月5日再次通知刘瑞交房，但刘瑞前往荣德公司处在荣德公司按约交房的情况下只办理了部分交房手续，拒不接受其他交房手续。除此之外，在之前的庭审中，刘瑞也认可荣德公司还在2016午5月1日再次通知刘瑞交房，刘瑞到场后仍然拒绝办理手续。由《业主领取资料（物品）登记表》以及《前期物业管理服务协议》可知，刘瑞直至2017年3月5日才接收了荣德公司交付的房屋并进行房屋装修．对房屋进行了使用。因此，荣德公司并未逾期交付房屋，系刘瑞自身原因未进行收房，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，荣德公司已经按约通知刘瑞交付符合合同约定条件的房屋，刘瑞无正当理由拒绝收房，应按约视为刘瑞已经接受房屋。荣德公司并不存在逾期交付房屋的事实。二、刘瑞要求增加违约金标准的主张没有任何事实与法律依据，不应当得到支持。l、刘瑞与荣德公司签订的《商品房买卖合同》系双方经自愿协商而签订的，刘瑞作为具备完全民事行为能力和权利能力的自然人，签约即说明其对合同中约定的关于交付房屋及违约金的权利义务是接受且认可的。所以，刘瑞以签约后欲推翻约定的违约金标准及权利义务的而诉请予以变更的行为，违背诚实信用，属于滥用合同法赋予的权利。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可知，违约金参照标准进行计算的前提是合同并无相关约定。本案《商品房买卖合同》对违约金计算方式有明确的约定，因此，刘瑞主张上调违约金并无法律依据。三、荣德公司不应承担刘瑞的房租及交通费。1、荣德公司并不存在逾期交房的情形，不应承担刘瑞的房租及交通损失。2、刘瑞原审中提交的《房屋租赁合同》签署时间与租赁时间相互矛盾，有明显的事后补签嫌疑，且并无其他证据证明租赁合同中租房事实存在。另外刘瑞提交的交通费票据购买方为“西安昊天玻璃有限公司”，与本案并无关系，无法认定该费用为刘瑞的交通损失。刘瑞并无证据证明其存在租房及交通损失。3、根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原审中刘瑞陈述其在外租房供父母以及其夫妻四人居住，荣德公司认为，刘瑞与荣德公司签订《商品房买卖合同》时荣德公司所预见范围为刘瑞购买房屋用于其本人居住。因此，即便存在刘瑞在外租房的情形，荣德公司也仅应当对刘瑞本人承担的租房损失承担责任，而非对其整个家庭的租金承担责任。综上，荣德公司已经按照合同约定在约定的时间内向刘瑞交付了符合合同约定的房屋，并不存在逾期的情形，因此荣德公司不应承担违约责任，也不应当承担刘瑞损失。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原审判决结果。 刘瑞向一审法院起诉请求：1、判令荣德公司因逾期交房向刘瑞支付违约金人民币 18447 元（共 286 天）；2、判令荣德公司支付因逾期交房导致刘瑞在外租房产生的房租损失18839 元；3、荣德公司支付因刘瑞处理交房事宜而产生的交通费 991 元；4、本案诉讼费用由荣德公司承担。 一审法院认定事实：2014 年 9 月 12 日，刘瑞与荣德公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：刘瑞购买荣德公司开发的“荣德·棕榈阳光”小区第 13 幢 1 单元 12 层 11204 号房屋，建筑面积 111.26 平方米，房屋价款为 645000 元。合同第 8 条约定，出卖人（荣德公司）应当在 2015 年 12 月 31 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付刘瑞使用；由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装 之延误、施工过程中遇到不能及时解决的非常困难及重大技术问题等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，买受人应当免除出卖人逾期交付责任。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，逾期不超过 90 日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 0.1 的违约金，合同继续履行；逾期超过 90 日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付已交付房款的万分之 0.1 的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人接到出卖人按本合同补充协议第五条约定联络方式通知买受人到出卖人指定地点办理相关手续，如非因出卖人原因买受人未办理房屋交接手续，则视作买受人已对该房屋验收合格并接管，出卖人不再另行通知。合同签订后，刘瑞将全部购房款 649580 元于 2016 年 4 月 22 日全部交清。 另查，荣德公司所开发的“荣德·棕榈阳光”小区于 2011 年办理了《土地使用权证》和《建设用地规划许可证》， 2013 年办理了《建筑工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》，2014 年“荣德·棕榈阳光”小区 13 号楼取得了《商品房预售许可证》。2013 年 7 月 20 日，本案涉及的“荣德·棕榈阳光”小区 13 号楼开工建设，主体结构于 2015 年 4 月 30 日验收合格。2016 年 3 月 5 日刘瑞签收了《业主联系单》，其中包含 “业主交房通知单”等内容。2016 年 5 月 1 日，荣德公司电话通知刘瑞前往办理交房手续，刘瑞以荣德公司手续不全为由拒绝收房。 2016 年 5 月 8 日，13 号楼的建设、监理、施工、设计、勘察五家单位对工程质量进行了竣工验收。2016 年 9 月 30 日，荣德公司向西安浐灞生态区规划建设局报送 13 号楼的《工程 竣工验收备案表》，该表显示的竣工日期为 2016 年 8 月 23 日， 竣工验收日期为 2016 年 9 月 30 日，同年 10 月 12 日西安浐灞生态区规划建设局“同意备案”， 备案号为：浐灞〔2016〕057 号。刘瑞认可在 2016 年 10 月 12 日荣德公司履行了交 房义务。 刘瑞于 2017 年 2 月 15 日向荣德公司交纳了维修资金，2 月 25 日交付了抵押费和登记费。2017 年 3 月 5 日刘瑞办理了收房手续，领取了业主手册、《前期物业管理协议》、 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及《装饰装修管理协议》。  一审法院认为，刘瑞与荣德公司于 2014 年 9 月 12 日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法认定合法有效。本案的焦点问题是：涉案房屋的交付条件、荣德公司抗辩延期交房是因为政府行为所致是否成立。刘瑞认为荣德公司取得《工程竣工验收备案表》的时间即 2016 年 10 月 12 日为交付房屋的时间，但合同第 8 条约定： 出卖人（荣德公司）应当在 2015 年 12 月 31 日前，将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付刘瑞使用，并未约定荣德公司需要向刘瑞提供《工程竣工验收备案表》。根据建设部《城市住宅小区综合验收管理办法》的相关规定，分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，如果市政基础设施和公共配套设施能够满足使用功能的，可以分期投入使用。涉案房屋的 13 号楼在 2016 年 5 月 8 日经过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位对工程质量竣工验收合格，荣德公司并提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故涉案房屋自 2016 年 5 月 8 日 起符合双方约定的交付条件。 根据《商品房买卖合同》约定，荣德公司应当于 2015 年 12 月 31 日之前向刘瑞交付房屋。荣德公司抗辩延期交房系政府政令所致，其提供的市政发（2014）41 号文件及市政 办发（2015）111 号文件均要求因治污减霾禁止在建工地自当年 12 月到次年 2 月底施工，“荣德·棕榈阳光”项目的工程施工及监理单位亦向本院证明 2014 年 12 月至 2015 年 2 月、2015 年 12 月至 2016 年 2 月涉案工程按照政府要求停止了施工，故涉案房屋的交房时间应据此延期 173 天（2014 年 12 月 8 日起算），即顺延至 2016 年 6 月 21 日。综上，因西安市人民政府治污减霾等因素导致荣德公司延期交房，按照刘瑞、荣德公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，荣德公司不承担此期间延期交房的违约责任；涉案房屋自 2016 年 5 月 8 日达到交付条件，刘瑞拒绝收房，其要求荣德公司承担逾期交房违约金，依法不予支持；其主张的房租损失没有事实及法律依据，交通费票据与本案没有关联性，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告刘瑞要求被告陕西荣德置业有限公司支付逾期 交房违约金 18447 元的诉讼请求； 二、驳回原告刘瑞要求被告陕西荣德置业有限公司承担房租 损失 18839 元的诉讼请求； 三、驳回原告刘瑞要求被告陕西荣德置业有限公司承担处理 交房事宜而产生的交通费 991 元的诉讼请求。 本案案件受理费 636 元，原告刘瑞已预交，由其自行负担。 本院二审查明，刘瑞主张房租损失，所提交证据关于租赁房屋时间及租金数额相互矛盾，交通费损失提交发票为西安昊天玻璃有限公司的加油发票。一审法院查明其余事实属实，本院予以认定。本院认为，荣德公司虽然未按涉案合同约定时间交付房屋，但荣德公司称因政府治污减霾政策因素影响交房时间，主张顺延交房，一审法院认定该理由成立。刘瑞上诉未提交新证据反驳荣德公司的理由，故刘瑞上诉称荣德公司逾期交房，主张荣德公司承担逾期交房违约金，因刘瑞主张的证据不足，本院不予支持。据此，刘瑞主张租房及交通费损失，因不能认定荣德公司违约，亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，刘瑞的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费757元，刘瑞已预交，由刘瑞负担。本判决为终审判决。 审判长  王  宏    审判员  张  伟    审判员  侯新省二〇一九年十一月二十五日                          （院 印）书记员 宁  越  1