福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1518号 上诉人（原审被告）：韦婷婷，女，1988年5月23日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 上诉人（原审被告）：陆华美，女，1968年6月16日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 共同委托诉讼代理人：韦信姚，男，1965年12月4日出生，福建省屏南县人，住屏南县。 被上诉人（原审原告）：屏南县安康物业有限公司，住所地屏南县古峰镇国宝路宝山小区******。 法定代表人：李振琛，董事长。 上诉人韦婷婷、陆华美因与被上诉人屏南县安康物业有限公司（以下简称安康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省屏南县人民法院（2018）闽0923民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韦婷婷、陆华美委托诉讼代理人韦信姚到庭参加诉讼，被上诉人安康物业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦婷婷、陆华美上诉请求：1.撤销原判，依法改判。2.一二审诉讼费用由安康物业公司承担。事实和理由： 一、原审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误。 安康物业公司是与苏永斌个人签订物业服务合同，韦婷婷、陆华美不是安康物业有限公司的业主，亦不是与安康物业公司的相对方，一审判决中，未查明安康物业合同主体是否有效，未查明其是否具有相应物业管理资质，是否通过招投标或是宝山小区全体业主选举选聘。安康物业公司于2015年7月17日合同期已满。2015年7月宝山小区委员会经全体业主换届选举产生新一届业主委员会，前任的业主委员会苏永斌不是宝山小区业主委员会主任，并无权代表宝山小区业主委员会行使权利，2016年9月2日签订的物业服务合同并没有法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，安康物业公司与苏永斌所签订的宝山小区物业管理服务合同是无效合同，一审法院认为宝山小区193户业主中有160户缴纳了物业费和公摊费，从事收取业主物业费和公摊费就是合法的，根据《物业服务企业资质管理办法》第六条规定，前期物业管理由建设单位通过招标方式选聘具有相应物业资质的物业服务企业进行管理物业，公司应提供相应的物业资质和中标资料才能证明其合法性，一审法院认定为效力待定合同并不妥当，进而认为部分业主缴纳了物业费和公摊费系追认合同效力并无法律和事实依据。业主缴纳物业费和公摊费用多数是在不得已的情况下缴纳，并非本人真实意愿，否则也不会有如此多业主因相同纠纷事由被诉。业委会代表业主签订物业服务合同有明确的程序性规定和实体规定，并不能因为部分业主缴纳了物业费和公摊费就视同完成了业委会代表业主签订物业服务合同的法定程序。即使部分业主缴纳物业费和公摊费的行为默认了服务合同的效力，也并不代表韦婷婷、陆华美就追认了该合同效力。因为在业委会未能按相关法律法规规定完成聘用物业服务单位并完成物业服务合同签订的情况下，部分业主个人的履约行为并不代表物业服务合同的普遍效力，即在韦婷婷、陆华美明确反对物业服务合同的情况下，该合同对韦婷婷、陆华美并不具有约束力。涉案2016年9月2日签订的物业服务合同不具有合法性，应属于无效合同，原审法院认定事实不清。 二、一审判决中未查清涉案的物业公司是否按照物业管理合同约定的三级物业服务标准履行，收取宝山小区业主物业费和公摊费的是否合理。根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予支持。安康物业公司从原有业主每平方0.4元增加到每平方的0.7元，0.7元增至1.1元违反该规定。一审判决按增加价的收费标准0.7元，1.1元计证据不足，错误认为先履行义务一方不按规定管理服务以及相关法律法规规定履行义务，后履行一方都该履行义务，不符合《中华人民共和国合同法》相关规定。 安康物业公司未作答辩。 安康物业公司向一审法院起诉请求：1.判令韦婷婷、陆华美连带偿还从2016年9月5日至2017年9月4日拖欠安康物业公司的物业服务费计1010.7元、实际产生的公摊费用59.7元，合计1070.4元；2.判令韦婷婷、陆华美支付违约金（违约金从2016年10月1日起以所欠物业费为基数按月利率2%计算至物业费结清之日止）。 一审法院认定事实：苏永斌任屏南县宝山小区业主委员会主任任期届满后，仍持有宝山小区业主委员会公章，并于2016年9月2日以宝山小区业主委员会（甲方）的名义与安康物业公司（乙方）签订了一份《福建省物业服务合同》，合同第二条：物业服务期限为一年，自2016年9月5日起至2017年9月4日止。第三条：一、根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料；二、负责本物业共有部位的日常维修、养护和管理；三、负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；四、负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；五、负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；六、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；第四条：1.按照宁德[市]住宅物业服务等级标准及收费指导价中的三级物业服务标准。第七条：一、计费方式：本物业的物业服务费采用包干制方式。1.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。二、按照包干制方式收取物业服务费，物业服务费的构成包括物业服务成本(由人员费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成)、法定税费和物业服务企业的合理利润。1.物业服务费收取标准如下：1.多层住宅每月0.7元/平方米，高层住宅每月1.1元/平方米；2.配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行中水、电费用，由使用业主支付；3.业主向物业公司支付物业服务费后，物业公司按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。业主应于每月1日前向物业公司支付物业服务费。第八条：四、非机动车辆停放服务费收取充电费。第十三条：物业管理用房建筑面积为134平方米，位于**第****。物业用房属全体业主所有，物业公司负责维修、养护，费用由全体业主公摊，不得买卖和抵押。第十六条：业主违法本合同第七条、第八条约定，未能按月及时足额支付物业服务费，应当按所欠物业费从缴费期限届满次日起以月利率2%的标准向物业公司支付违约金。该合同于2016年9月6日经屏南县住房和城乡规划建设局备案。在签订上述合同前，就是否聘请安康物业公司为宝山小区提供物业服务事宜征求全体业主意见的主业意见征集表，未达到法定比例。2016年9月5日至2017年9月4日期间，宝山小区公摊水费共计1708.55元，公摊电费总计24540.93元[其中水泵电费4503.31元、电梯电费10169.94元（包含电动车充电费2600元，该部分费用2600元安康物业公司已收取）、照明电费9867.68元]。宝山小区一共194户（一户物业用房，193户商品房业主），193户已有160户交清2016年9月5日至2017年9月4日的物业费及公摊费用，其中93户系按照合同约定的价格交清全部物业费，67户在安康物业公司采取优惠价后结清的。另外还有6户按照合同约定的价格缴纳了部分。韦婷婷与陆华美系屏南县古峰镇国宝路宝山小区15号A栋206室的商品房业主，房屋为楼梯房（多层住宅），建筑面积共计120.32平方米。韦婷婷、陆华美至今未缴纳自2016年9月5日起至2017年9月4日止的物业费及公摊费用59.7元。公摊费59.7元已由安康物业公司垫付。 另查明，宝山小区前期物业服务期间（2009年11月20日至2012年7月17日），以及苏永斌在任的首届业委会期间（2012年7月18日至2015年7月17日），宝山小区都是由安康物业公司提供物业服务，当时的物业服务收费标准为多层住宅每月0.4元/平方米，高层住宅0.7元/平方米。2016年9月2日，安康物业公司重新入驻宝山小区。2009年12月7日，韦婷婷、陆华美签订确认书，其内容为：本人向屏南康华房地产开发有限公司购买的屏南宝山小区A205、A206室，本人希望两室合并一套使用，故同意贵公司在交房时给排水、供电、电话、宽带、有限电视、水电、楼宇对讲等相关配套设施均按两室合并一套住房方式配置。经查，位于，位于屏南县古峰镇国宝路宝山小区******建筑面积为120平方米的商品房存在大小套，两本房产证的情形。其中登记在韦婷婷名下的产权建筑面积为30.95平方米，房屋坐落于宝山小区15号A幢205室，登记在陆华美名下的产权建筑面积为89.37平方米，房屋坐落于宝山小区15号A幢206室。产权证上登记的上述两套房产实际上为一套使用的户型。 一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第三十四条第一款：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”可见，业主委员会只能与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，而宝山小区未能形成有效的选聘物业管理企业的决议，因此，苏永斌及宝山小区业主委员会均无权代表宝山小区业主签订物业服务合同。故2016年9月2日，业主委员会主任任期已满的苏永斌仍持宝山小区业主委员会公章，以业主委员会名义签订的《福建省物业服务合同》的行为因未获业主大会授权属于无权代理行为。该合同为效力待定合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。由于宝山小区193户业主中有160户业主已按照合同约定向安康物业公司缴纳了物业费和公摊费用，还有6户缴纳了部分，被代理人已经开始履行合同义务的，可视为对《福建省物业服务合同》的追认。即使有67户是按安康物业公司采取的优惠价结清物业费，均不影响产生追认合同的法律效力。追认后，合同自始有效。韦婷婷、陆华美应当按照合同的约定向安康物业公司缴纳物业费与公摊费用。物业服务合同约定按照建筑面积计算物业费，韦婷婷、陆华美房屋为多层住宅，收费标准为每月0.7元/平方米，故总物业费计算为0.7元/平方米×120.32平方米×12个月=1010.7元。韦婷婷名下的产权建筑面积为30.95平方米，陆华美名下的产权建筑面积为89.37平方米，二人应以各自的产权建筑面积按比例承担相应的物业费。即由韦婷婷承担259.7元（25.7%×1010.7元），由陆华美承担751元（74.3%×1010.7元）。公摊水电费按户分摊，无法分割，由韦婷婷、陆华美承担连带偿还责任。关于违约金，物业服务合同虽然约定按月利率2%计算，但韦婷婷、陆华美未交纳物业费是由于安康物业公司并未经业主大会选聘的程序，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，故一审法院酌定违约金从起诉之日（2018年2月24日）起按照月利率0.5%的标准计算，按韦婷婷、陆华美各自应承担的物业服务费为基数分别计算其应承担的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、《物业管理条例》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、韦婷婷应于本判决生效之日起五日内向屏南县安康物业有限公司支付物业服务费259.7元及违约金（违约金以259.7元为基数自2018年2月24日起按月利率0.5%计算至物业服务费还清之日止）；二、陆华美应于本判决生效之日起五日内向屏南县安康物业有限公司支付物业服务费751元及违约金（违约金以751元为基数自2018年2月24日起按月利率0.5%计算至物业服务费还清之日止）；三、韦婷婷、陆华美应于本判决生效之日起五日内连带向屏南县安康物业有限公司偿还公摊费用59.7元；四、驳回屏南县安康物业有限公司的其他诉讼请求。 二审中当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下： 根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主大会决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。苏永斌任宝山小区业主委员会主任任期届满后，仍持有宝山小区业主委员会公章，并于2016年9月2日以宝山小区业主委员会的名义与安康物业公司签订了一份《福建省物业服务合同》，物业服务期限为一年。虽然该合同是苏永斌在无权代理的情况下以宝山小区业主委员会名义订立的合同，对宝山小区业主并无约束力。但安康物业公司入驻宝山小区后，宝山小区业主接受了安康物业公司提供的物业服务，也未对物业服务合同进行撤销。后宝山小区193户业主中有160户业主已按照合同约定向安康物业公司缴纳了物业费和公摊费用，还有6户缴纳了部分，被代理人已经开始履行合同义务的，可视为以实际行动对《福建省物业服务合同》的追认。无权代理合同经被代理人追认后合同有效。各方应按照合同的约定履行合同义务。本案苏永斌与安康物业公司签订的《福建省物业服务合同》经超过一半以上业主追认后合同有效。韦婷婷、陆华美作为宝山小区业主应当按照合同的约定向安康物业公司缴纳物业费与公摊费用。 二审中韦婷婷、陆华美亦承认有接受安康物业公司提供的物业服务、只是对安康物业的服务质量及收费标准有异议，表明小区业主对物业管理服务合同并非不知情，且缴纳物业管理费的行为已是对安康物业公司提供服务的行为进行了事实上的追认。韦婷婷、陆华美关于安康物业服务质量未达标准的主张，因其未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。 本院认为，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。韦婷婷、陆华美作为宝山小区业主应当按照合同的约定缴纳物业费与公摊费用。 综上，韦婷婷、陆华美的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。安康物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韦婷婷、陆华美负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇一九年十一月二十二日 法官助理周荣鑫 书记员林建玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。