四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2441号 上诉人（原审原告）：成都五和物业管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金府路593号8栋3单元16层3号。 法定代表人：谭红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王佑楠，四川仁聚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：袁建忠，男，汉族，1975年10月16日出生，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人成都五和物业管理有限公司（以下简称五和物管公司）因与上诉人袁建忠物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 五和物管公司上诉请求：1.改判袁建忠向其支付2015年9月1日至2019年6月30日的物业费7232.75元及违约金361.64元；2、一、二审诉讼费由袁建忠承担。事实和理由：一、一审认定2015年9月1日至2016年3月31日间的物业费超过诉讼时效，系事实认定有误。五和物管公司已提交了三张照片作为向袁建忠催收物业费的证据，催收时间分别为2017年7月16日，2018年9月17日和2019年3月21日。袁建忠在一审答辩状中自认“五和物管公司仅在2018年9月17日和2019年3月21日向其送达过欠费催缴通知书。”五和物管公司在法定时限内向袁建忠催收物业费。二、一审法院未支持违约金请求系事实认定错误，适用法律错误。按合同约定，物业费按季交纳，袁建忠自2015年9月1日起，欠缴物业服务费已经构成违约，损害上诉人合法权益，袁建忠应按《前期物业服务合同》第十八条第二款之约定，向五和物管公司支付欠付总金额5%的违约金。 袁建忠辩称，1.五和物管公司所称照片不能认定为既存事实，也未见到其所称的前两次催缴通知单。2.拒绝支付物业费是因为五和物管公司违约在前，小区部分业主被迫暂缓交纳物业费，不存在违约。 袁建忠上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判决五和物管公司履行“物业服务企业或其他管理人应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督”义务；3.判令五和物管公司返还其在接房时预交物业费中的2014年9月1日至2014年11月30日期间的物业费431.8元（89.96㎡×1.6元/㎡×3月）；4.二审诉讼费由五和物管公司承担。事实及理由，1.五和物管公司未按照约定提供相应物业服务。依据《前期物业服务合同》第七条关于车位使用、《车辆停放服务费》第（二）项“占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的，车位使用人按照150元/个·月的标准交纳车辆停放服务费。所交纳费用扣除管理成本的所得收益归全体业主所有”以及《商品房买卖合同补充协议》附件一《五和·苹果国际社区临时管理规约》第四条（共有部分的管理、经营与收益分配）第（七）项“物业服务企业或其他管理人应当每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分经营所得收益的收支情况，接受业主的监督”的约定，五和物管公司负有至少每半年公示共有部分物业经营所得收益的收支情况的义务，但五和物管公司从未履行上述义务，违反了合同约定，损害了全体业主的合法知情权以及收益权。2.依据《物业承接查验办法》第十一条“实施承接查验的物业应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案”的规定，建设单位绵阳五和置业在交房期间即2014年7月5日至2014年11月20日，未取得建设工程竣工验收和消防专项验收合格文件，应视为物业无效交付，且上诉人实际装修入住时间为2017年3月1日，并未实际享受物业服务。 五和物管公司辩称，1.五和物管公司已提供相应物业服务，袁建忠应支付物业服务费；2.袁建忠提到的公布业主共有部分经营所得收益的收支情况接受监督的义务，五和社区大部分业主至接房后一年后均未交纳物业服务费用，按照合同第十一条约定，共有部分的经营收益是应当补充物业服务费的不足；3.关于袁建忠提到的在接房时未取得相关许可文件，与本案无关。 五和物管公司向一审法院起诉请求：一、判令袁建忠向五和物管公司支付物业服务费7232.75元及逾期支付物业服务费的违约金23829.82元（逾期之日起至付清之日止按欠付金额每日0.5%计算违约金，暂计算至2019年4月21日）；二、本案诉讼费由袁建忠承担。 一审法院认定事实：袁建忠系五和国际苹果社区一期8幢1单元9楼5号业主，房屋建筑面积89.96㎡。2013年12月18日，五和物管公司与案涉房屋开发商绵阳五和置业有限公司（以下简称“五和置业公司”）签订《五和·苹果国际社区前期物业服务合同》，约定五和物管公司为五和·苹果国际社区提供物业服务，物业服务费高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.8元收取，合同履行期限为2013年12月18日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，物业服务费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，业主未按时足额交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的承担违约期间未支付金额5%的违约金。2014年8月11日，五和物管公司对案涉小区的物业服务收费标准在绵阳市发展和改革委员会进行备案。袁建忠未交纳案涉房屋2015年9月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。 另查明，案涉小区开发商修建时分一、二、三期，袁建忠的房屋属于该小区一期房屋，该小区二期房屋已修建完毕但未实际交付，三期房屋修建处于停工状态中。庭审中，五和物管公司自认其主张的物业服务费在2016年9月1日前系按照建筑面积每月每平方米1.6元收取，从2016年9月1日起按照建筑面积每月每平方米1.8元收取。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，袁建忠系五和·苹果国际社区的业主，五和物管公司提供了物业管理服务，袁建忠应当按照《五和·苹果国际社区前期物业服务合同》标准支付物业服务费。因五和物管公司提供的证据不足以证明其在2019年3月前对袁建忠所欠物业费进行过催缴，根据五和物管公司与五和置业公司签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，故五和物管公司主张的2015年9月1日至2016年3月31日期间的物业服务费超过诉讼时效，此期间的物业服务费不应再支付。袁建忠应当向五和物管公司交纳2016年4月1日至2019年6月30日期间物业服务费金额为6225.23元（89.96㎡×1.6元每月每平方米×5月+89.96㎡×1.8元每月每平方米×34月）。关于五和物管公司主张的违约金，通过审理反映出五和物管公司物业服务管理存在不到位的现象，五和物管公司亦应提高服务质量，考虑到袁建忠入住期间该小区二期及三期房屋因房屋建设单位原因仍处于修建中，该修建确实对小区环境及配套设施完毕产生一定的影响，也对袁建忠享受物业服务存在一定的影响，故一审法院对五和物管公司主张违约金不予支持。 一审法院遂判决：一、袁建忠于本判决生效之日起五日内向成都五和物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年6月30日止的物业服务费6225.23元；二、驳回成都五和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由成都五和物业管理有限公司负担263元，由袁建忠负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。五和物管公司提交的证据：《电梯维修保养记录》、履行物业服务照片。拟证明：五和物管公司积极履行物业服务。 袁建忠质证认为，对证据的真实性不认可，只能证明某个时间点进行了特定的保养，长期来说物业保养非常糟糕，且需要提供登记记录。 袁建忠提交的证据：1.2016年9月29日一期业主问题沟通解决会议记录表及《关于苹果国际社区一期业主沟通会提问回复的函件》、2017年6月30日《五和苹果国际业主与物业（开发商）面谈沟通问题整理及五和物业对苹果小区业主2017年6月30日面谈问题的回复》、《五和苹果社区一期业主关于恳请市领导解决我小区民生问题的诉求》、2019年7月25日五和苹果国际社区一期业主致五和物管公司关于物业工作整改的函及附件图片。拟证明：五和物管公司的服务达不到合同约定内容与标准。2.贾岱高关于强行启用电梯刷卡设备的电话录音机文字整理、电梯刷卡设备强行安装施工现场视频及文字整理、电梯连续几个月发生故障、逾期未检验及多起困人事件。拟证明：五和物管公司违反电梯使用安全管理规定。3.大门及各单元楼入户门禁图片，楼栋内张贴传单图片及视频、业主财物多次被盗图片。拟证明：五和物管公司未履行安全防范职责。4.监控无效、不清晰及巡查不力、违法搭建、小区内随意堆放建筑垃圾、不及时清理生活垃圾、科创区住建局信访事项处理意见书、小区照明设施部分失效或不间断整体失效、车库渗水漏水、业主窗户渗水补拍照片及视频。拟证明：五和物管公司长期损害全体业主合法权益，导致业主强烈不满直至对抗。5.五和物管公司2019年1月19日发布的“关于上调停车收费标准的通知”、五和物管公司2019年5月1日单方面发布的“即日起不再办理停车场车位月租的通知”、地上停车位停车图片、停车收据、电梯广告图片。拟证明：五和物管公司未履行定期公布小区业主共有部分设施设备经营所得收益及使用情况，损害全体业主权益。6.建设工程竣工验收监督情况意见书；建设工程竣工规划核实合格证、建设工程消防验收意见书。拟证明：建设单位五和置业违反国家法律法规，擅自交付未经组织竣工验收的物业，五和物管公司违法接受不具交付使用条件的物业，物业交付无效。7.物业交付业主预缴物业服务费收据、装饰、装修管理服务协议及收费收据。拟证明：接房时预缴物业费及实际装修入住时间。 五和物管公司质证认为，证据1系复印件，对真实性有异议，材料上只有开发商等的签字，没有五和物管公司代表的签字，且大多反映房屋质量问题，与本案无关联性。2.经核实，电梯刷卡早已停用，且电梯会按时保养，如检查发现问题会立即停止使用并通知维修；3.关于照片反映小区内部环境及相关垃圾堆放情况，内部环境的大部分照片为2019年拍摄，袁建忠等自2015年起就没有交纳物业费，以环境不善不交纳物业费的说法不能成立；业主家的照片是开发商与业主房屋的质量问题，是保修问题；4.关于大门门禁及单元门照片，只能证明该时段的情况，且小区大门的门禁是供业主进出使用，不排除部分业主为了方便进出而未将门关闭。生活垃圾是环卫公司负责清运，五和物管公司一直与环卫公司保持沟通，保证垃圾及时得到清运；5.车库漏水情况，开发商已经履行了保修责任；6.根据前期物业合同，袁建忠应自合同签订起就交纳物业费，系合同约定和行业规定。 二审查明，袁建忠签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2014年6月30日前。案涉房屋的交付时间为2014年7月5日。 袁建忠向一审法院提交的书面答辩状中载明“原告仅在2018年9月17日和2019年3月21日向被告送达过欠费催缴通知书”。 本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点为：袁建忠是否应当向五和物管公司交纳欠付的物业费并承担违约责任。第一，五和物管公司为案涉小区提供了相应的物业服务，根据《五和·苹果国际社区前期物业服务合同》约定，袁建忠作为案涉小区业主，应当按约如期交纳物管费。第二，关于五和物管公司主张的2015年9月1日至2016年3月31日期间的物业服务费是否超过诉讼时效的问题。因袁建忠向一审法院提交的书面答辩状中载明“原告仅在2018年9月17日和2019年3月21日向被告送达过欠费催缴通知书”，根据“物业服务费按季交纳……业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费……”的约定，按照袁建忠认可的欠费催缴时间，能够证明五和物管公司催收物业服务费未超过法定诉讼时效，一审对该事实认定有误，本院予以纠正。袁建忠应当向五和物管公司交纳2015年9月1日至2019年6月30日期间物业服务费金额为7232.78元（89.96平方米×1.6元每月每平方米×12月＋89.96平方米×1.8元每月每平方米×34月）。五和物管公司主张袁建忠应支付欠付的物管费7232.75元有事实依据，本院予以支持。第三，根据《五和·苹果国际社区前期物业服务合同》“业主应于签订《购房合同》约定的房屋交付之日起计算，交纳物业服务费”的约定，案涉房屋实际交付时间为2014年7月5日，袁建忠主张返还2014年9月1日至2014年11月30日期间的物业费431.8元，不符合合同约定，其请求本院不予支持。第四，袁建忠关于五和物管公司是否公布物业经营所得收益的收支情况及物业服务不符合合同约定等，因未举证证实五和物管公司的服务行为具体违反的合同条款、程度、违约行为造成的损害事实等物业公司应承担违约责任的事实要素，一审在袁建忠所举证据不足的情形下，认定物业服务管理存在不到位并将案外人对该小区二期及三期房屋施工的情况，作为袁建忠不承担违约责任的理由缺乏事实和法律依据，本院予以纠正，袁建忠无正当理由拖欠物管费46个月，经五和物管公司催收仍未交纳，根据双方签订的《五和·苹果国际社区前期物业服务合同》第十八条第二项“甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催收限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外”之约定，袁建忠拖欠物业费的行为已然构成违约，应当承担违约金数额为：7232.75×5%=361.64元。五和物管公司要求袁建忠承担违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。 综上，五和物管公司的上诉请求部分成立，袁建忠的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初4403号民事判决； 二、袁建忠于本判决生效之日起五日内，向成都五和物业管理有限公司支付2015年9月1日至2019年6月30日期间物业服务费金额为7232.75元； 三、袁建忠于本判决生效之日起五日内，向成都五和物业管理有限公示支付违约金361.64元； 四、驳回成都五和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费288元，由成都五和物业管理有限公司负担238元，由袁建忠负担50元；二审案件受理费100元，由袁建忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 罗 琴 审判员 冯安石 二〇一九年十一月二十六日 书记员 刘姜维