大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初3600号 原告：大连旅顺佳佳行物业管理有限公司。住所地：大连市旅顺口区民康街**。 法定代表人：王恒，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王燕妮，系辽宁海通律师事务所律师。 被告：孙立芬，女，1975年8月28日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。 原告大连旅顺佳佳行物业管理有限公司与被告孙立芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连旅顺佳佳行物业管理有限公司委托诉讼代理人王燕妮，被告孙立芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、请求被告支付物业管理服务费6872元，逾期违约金3128元，合计10000元。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告于2014年6月30日与东北街壹号小区的开发商大连瑞鑫房地产开发有限公司签订《水师营D13地块小区物业管理服务委托合同》，约定由原告为被告购买的位于旅顺口区房屋（建筑面积76.36平方米）提供物业管理服务，收取物业费及有关费用，并按照《东北街壹号业主临时公约》履行职责等。被告于2015年1月9日签订《承诺书》，确认被告同意遵守并履行公约中的相关规定。根据公约第二十九条的约定被告应按季度按照房屋建筑面积每月每平方米2元的标准向原告支付物业服务费，若逾期交纳，应按欠缴金额日百分之一标准交纳违约金。现经原告查实被告自2016年1月1日开始未交纳物业费，故原告为维护权益不受侵害，提起诉讼，要求被告支付拖欠的物业费及逾期违约金共计人民币10000元。 原告向法庭提交了《水师营D13地块小区物业管理服务委托合同》、《东北街壹号业主临时公约》、大连市不动产登记中心旅顺口分中心查询结果一份等证据证实自己的诉讼请求。 被告孙立芬辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为1、原被告之间没有合同关系。2、被告主张的2元/月/平方米的物业费标准与其实际提供的物业管理服务不符。 被告向法庭提交了拍摄于2019年11月录制的视频一份。 经审理查明：2014年6月30日，案涉小区开发建设单位大连瑞鑫房地产开发有限公司与原告大连旅顺佳佳兴物业管理有限公司签订《水师营D13地块小区物业管理服务委托合同》，约定由原告提供水师营D13地块小区1号楼至29号楼所有物业的物业管理服务。该合同对委托管理事项，委托管理服务期限，双方的权利和义务，物业管理服务的项目、内容和标准，物业服务费，违约责任做出了约定。其中第三章委托管理服务期限约定，委托管理期限暂定到业主委员会成立前止。第六章物业服务费约定本物业管理区域内，物业管理服务费用由业主按以下标准向乙方交纳：1、住宅按建筑面积每月每平方米2.0元；2、非住宅按建筑面积每月每平方米2.0元；3、每年度物业费按季度收取，于每个季度的第一个月1-5日收取。物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，逾期交纳，应按欠缴金额日百分之一标准交纳违约金。 2015年1月9日，在被告接收案涉房屋时，原被告双方签订《东北街壹号业主临时公约》，该公约对物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护，业主的共同利益、违约责任等内容进行了约定。其中第二十九条约定：本物业管理区域内，自业主办理入住手续当月起，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、电梯使用费、车库车位物业费由业主按下述标准向建设单位委托的物业管理企业交纳：（一）、住宅按建筑面积每月每平方米2元；……（四）、首次物业服务费收取16个月，到2015年12月31日止，其余各年度按季度收取，于每个季度第一个月1至5日收取。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务，逾期交纳物业服务费的，应按欠缴金额日百分之一标准交纳违约金。第三十七条，本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。 被告孙立芬自2016年1月1日起至今，未交纳物业费。 上述事实，有《水师营D13地块小区物业管理服务委托合同》、《东北街壹号业主临时公约》、大连市不动产登记中心旅顺口分中心查询结果一份等证据予以证明，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告孙立芬在实际接受原告大连旅顺佳佳行物业管理有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告关于要求被告补交物业费的诉讼请求，本院予以支持。因双方当事人对物业费欠缴时间、金额并无争议，故被告应缴而未交的2016年1月1日至2019年9月30日应交纳的物业费金额为6872元(2元/月/平方米×76.36平方米×45个月=6872元)。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告孙立芬以原告提供的物业服务不达标，要求降低物业费收费标准，少交物业费的答辩意见，本院不予采纳。 关于违约金问题，虽然案涉《水师营D13地块小区物业管理服务委托合同》和《东北街壹号业主临时公约》对违约金作出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告孙立芬于本判决生效之日起三日内支付原告大连旅顺佳佳行物业管理有限公司欠交的2016年1月1日起至2019年9月30日的物业费6872元； 二、驳回原告大连旅顺佳佳行物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告孙立芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  于鸿翔 二〇一九年十一月二十日 书记员  乔方圆 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。