福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初1916号 原告：张根香，女，1968年7月25日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所律师。 被告：华融（三明）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区崇荣路21幢2楼，统一社会信用代码91350400746376880W。 法定代表人：薛华强，董事长。 委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 原告张根香与被告华融（三明）房地产开发有限公司（以下简称华融房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张根香的委托诉讼代理人王世水，被告华融房地产公司的委托诉讼代理人宋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张根香向本院提出诉讼请求：1.华融房地产公司支付逾期交房违约金79570元（从2018年1月1日起暂计算到2019年3月1日逾期425天，每日按已付购房款的万分之三计算），此后的违约金继续计算到实际交房之日止。在诉讼过程中，张根香变更此后的违约金为：计算至符合商品房买卖合同约定的交付条件之日止。事实和理由:2016年10月11日，张根香与华融房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，双方约定：张根香向华融房地产公司购买三元区商品房，总价款为488153.81元；华融房地产公司应当在2017年12月31日前将该商品房交付张根香使用。逾期交付房屋的，出卖人按已付房款的日万分之三向买受人支付的违约金。合同签订后，张根香依约付清购房款，但华融房地产公司未按照合同约定交付房屋，其行为已经构成违约，遂提出上述诉讼请求。 华融房地产公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》在规划变更审批前尚未生效，且由于部分业主无理投诉，导致审批延长（组织听证），因行政规划审批等属于情势变更，依法应当对交房时间予以变更。2.依据《补充协议书》约定计算，不应以2017年12月31日作为交房的截止日期，讼争房屋可以交付的时间不应早于新规划通过审批的时间，自2018年1月1日起计算逾期交房违约金没有依据。3.案涉房地产建设中，因停电、停水及天气原因延期134天和非华融房地产公司所能控制的规划变更审批因素延期157天，计算逾期交房违约金的天数应当予以扣除。4.双方约定的违约金过高，应当予以调整。 本院经审理认定事实如下: 1.2016年10月11日，张根香（买受人）与华融房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，主要约定：交易商品房；总价款为488153.81元；买受人应当于2016年3月30日前支付首期房价款98153.81元，余款390000元申请贷款支付；于2017年12月31日前交房；交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件，遇特殊原因导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期交付；逾期交付超过180日以后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。 2.合同签订后，张根香依约向华融房地产公司支付购房款。案涉工程项目于2018年8月28日竣工验收合格。华融房地产公司于2019年1月31日以短信方式通知张根香收房，张根香于2019年7月1日收房。 3.2018年9月14日，三明市城乡规划局对“三明旅社（含小长安）片区改造项目”规划条件核实拟行政处罚和图件变更进行公示，公示文件中载明：有利害关系的单位或个人对本项目公示有异议的，可以在公示期限内，向三明市城乡规划局反映，如要求听证的，应在公示期限内书面向三明市城乡规划局提出申请。2018年9月29日，三明市城乡规划局发出听证会通知书，载明：因部分业主申请，决定于2018年10月9日举行听证会。2018年12月13日，三明市城乡规划局出具建设工程竣工规划条件核实意见书，同意华融房地产公司报送“三明旅社（含小长安）片区改造项目”项目通过规划条件核实。三明市公安消防支队三元区大队于2019年1月31日出具建设工程消防验收意见，载明该建设工程消防复验合格，同意该工程恢复使用。2019年5月10日，案涉工程取得了福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。 4.（2019）闽04民终第1064、1070、1772号民事判决书载明：因天气、停电和停水原因造成可延期交房情形为95天，华融房地产公司履行交房义务时间可以由2017年12月31日顺延至2018年4月5日；华融房地产公司不能因规划变更而免除其逾期交房的违约责任；华融房地产公司于2019年5月10日向三明市三元区住建局提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；逾期交房天数为2018年4月6日至2019年5月10日共计400天；双方约定按已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金，超出同地段同类房屋平均租金的数倍，应当认定双方当事人约定的违约金过高，应当适当调整，且调整为华融房地产公司按已付房款的日万分之一点五计算支付买受人逾期交房违约金。 以上事实，有张根香提供的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》、购房款发票、涉税证明，华融房地产公司提供原规划设计图（主合同后）、新规划设计图（补充协议后）、申请材料接收凭证、建设工程竣工规划条件核实意见书、变更公示、听证会通知书、雨量风速资料、停电证明及清单、停水证明及清单、建设工程消防验收意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、短信通知截图、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、三明市人民防空办公室关于同意三明旅社（含小长安）片区改造项目人防地下室验收合格的意见书、三明市城市建设项目档案认可书，（2019）闽04民终第1064、1070、1772号民事判决书等证据材料在卷佐证，结合当事人在法庭上的陈述，本院予以确认。 本院认为，张根香与华融房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，张根香按照合同约定履行了支付商品房价款的义务，华融房地产公司应当按约将商品房将交付张根香使用。但华融房地产公司未按合同约定期限履行交付房屋的义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。生效法律文书已确认，华融房地产公司应当在2018年4月5日前将案涉商品房交付买受人使用，至2019年5月10日向三明市三元区住建局提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，才符合商品房买卖合同约定的交付条件，共逾期400天，应按已付房款的日万分之一点五计算向买受人支付逾期交房违约金。按此计算，华融房地产公司应向张根香支付的违约金为29289元（488153.81元×0.015%/天×400天）。张根香向华融房地产公司购买的商品房属于“三明旅社（含小长安）片区改造项目”的一部分，应当考虑该项目的整体性和延续性，张根香关于应当扣除其与华融房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》之前的“因天气、停电和停水原因造成可延期交房情形”的天数的意见，不予采纳。三明市城乡规划局在“三明旅社（含小长安）片区改造项目”规划条件核实拟行政处罚和图件变更公示中，赋予了利害关系人有要求听证的权利，部分业主据此要求听证，属于行使权利，对华融房地产公司以部分业主无理投诉，导致审批时间延长，要求变更交房时间的意见，不予采纳。 综上所述，对张根香要求华融房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、华融（三明）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向张根香支付逾期交房违约金29289元； 二、驳回张根香的其他诉讼请求。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1789元，减半收取894.5元，由张根香负担628.5元，华融（三明）房地产开发有限公司负担266元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅瑞芳 二〇一九年十一月二十八日 法官助理王昙琳 书记员邓美薇 附注：主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履`行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 －7－