黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0822民初2844号原告：桦南县奥林物业管理有限公司，住所地黑龙江省桦南县奥林新村完美**小区。法定代表人：刘英梅，职务经理。委托诉讼代理人：马亮，系该公司员工。被告：李淑艳，女，1976年3月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。原告桦南县奥林物业管理有限公司（以下简称“奥林物业公司”）与被告李淑艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告奥林物业公司委托诉讼代理人马亮，被告李淑艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费1464.62元、垃圾处理费257.17元、声控灯和庭院灯费205.73元、监控费308.60元，合计为2236.12元;2.判令被告支付因合同违约给原告造成的利息损失682.21元（按2014年银行同期贷款利率6.4%计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的桦南县奥林新村完美二期小区业主。原告于2013年4月17日与被告签订了《奥林新村完美二期小区物业服务合同》，被告房屋建筑面积为81.36平方米，合同明确约定了服务项目包括物业服务费每月0.35元/平方米，垃圾处理费60元/年，声控灯和庭院灯费48元/年，监控费72元/年。在原告提供物业管理服务期间，被告从2014年4月17日起至2019年7月30日止拖欠物业管理服务费及相关费用51个月零13天，原告多次催要拒不缴纳。被告未按合同约定履行交费义务已构成违约，故原告依据《物业管理条例》及相关法律规定提起诉讼。李淑艳辩称，1.原告所诉与事实不符。原告没有按政府规定的多层每平方米0.3元的标准收费，随意增加收费项目、提高标准、重复收费，且只收费不服务，被告有权拒绝交纳物业费；2.原告违约在先。入住手册是其单方制定，被告入住如不签订入住手册，则不予办理入户手续，收取的入户费、装修抵押金等均为不合理收费，原告过错在先且应予返还；3.原告服务不达标、质量差。表现为杂物遍地、车辆停放无序、物业服务曾弃管，并被政府差评。综上，原告起诉无事实及法律依据，应驳回起诉。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即原告奥林物业公司系桦南县奥林新村完美二期小区物业管理服务企业，被告李淑艳系桦南县奥林新村完美二期小区25号楼2单元202室业主。2013年4月17日，原、被告就物业管理服务签订《物业服务合同》，约定：李淑艳住宅建筑面积81.36平方米，物业服务费用（多层）每月每平方米0.35元，声控灯和庭院灯费用每年每户48元，生活垃圾清运费每年每户60元。自2014年4月17日起至2019年7月30日止，被告李淑艳未向原告奥林物业公司交纳物业服务费用，故原告诉至本院。另查明，原告奥林物业公司自2012年4月至2016年5月20日，其物业服务企业资质等级为三级，依照桦南县物价局【2012】20号文件规定多层四级收费标准应为0.30元/平方米。再查明，原告奥林物业公司向业主所在桦南县奥林新村完美二期小区提供物业服务期间，存在履行物业服务不善，小区卫生环境较差，并有弃管行为发生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实，即本案的焦点问题，审查认定如下：一是原告所诉物业服务收费项目是否合理问题；二是案涉物业服务收费标准问题；三是被告未支付物业服务费应否承担违约责任问题。关于原告所诉物业服务收费项目是否合理问题物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。国务院颁布的《物业管理条例》第三十四条二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”而黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅颁布的《黑龙江省物业服务收费管理办法》（以下简称“物业收费管理办法”）第十一条关于物业管理区域内的物业服务内容中规定“实行政府指导价的住宅小区物业服务项目内容包括：1.清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁、生活垃圾清运及经常性的保洁。……4.屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门（含电子门）窗、声控灯日常维护养护、楼内公共蓄水池定期清洗消毒、清疏和维修上下水管道、化粪池。5.小区内的道路、景点、护栏、路灯（含电费）、公益性文体设施等日常维护。6.高层楼宇增设的消防、通风、监控管理服务项目。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“物业服务纠纷司法解释”）第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”就本案而言，从以上规定不难看出原告诉求中所主张的垃圾处理费、声控灯和庭院灯费、监控费均包含在政府规定的物业服务项目内，虽原、被告之间在物业合同中有所约定（监控费用无约定），但与法律及政府此项规定相违背，故被告的辩称符合法律规定，本院对原告的此项请求不予支持。关于案涉物业服务收费标准问题国务院颁布《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”根据我省的实际情况，《物业收费管理办法》第六条规定“全省物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。”第七条又规定：“物业服务收费实行政府指导价的，由市（地）、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度，报当地政府确定。具体收费标准由业主与物业管理企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。”从上述规定可以得知，住宅物业服务收费实行政府指导价格，由价格主管部门会同房地产行政主管部门提出基准价格及其浮动幅度报政府确定。本案中，原告方提供了2012年至2016年5月间其物业服务企业资质等级为三级，旨在证明收费标准按0.35元/平方米的合理性，而被告提供的案涉小区经物价部门备案批准的书证恰恰证明了多层每平方米收费标准为0.3元，故被告此辩解意见应予支持。被告未支付物业服务费应否承担违约责任问题本院认为，从合同约定角度讲，本案中，原、被告所签订的《物业服务合同》中并未约定物业服务费的给付时间，亦未约定违约责任的承担问题，属约定不明；从法律规定角度讲，国务院《物业管理条例》第六十四条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”；从客观事实角度讲，原告在提供物业服务过程中存在扩大收费范围、提高收费标准及重复收费的重大瑕疵，致使作为被告的业主产生不满情绪，怠于交费情有可原，故原告要求被告承担违约责任的诉请不予支持。综上所述，原告与被告所签订的《物业服务合同》虽不属于物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同，亦不属于物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同，但从当事人意思自治方面而言，是双方协商一致的结果，并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告关于服务合同系原告强迫所签，缺少事实依据，不予支持；但因该合同中包含了加重业主责任的提高收费标准、重复收取费用内容，应依法认定为无效条款。合同内容部分无效，并不当然导致合同无效，基于原告客观上履行了物业管理服务义务，被告应承担支付相应费用的民事责任，故对原告诉请中的合理部分予以支持，即被告应给付原告物业服务费用1564.10元（计算方式为：1.2014年4月17日至2019年1月23日按每平方米0.3元计算，1706天×0.01元×81.36平方米=1388元；2.2019年1月24日至2019年7月30日按每平方米0.35元计算，185天×0.0117元×81.36平方米=176.10元）。鉴于原告向被告提供物业服务过程中存在重大瑕疵，故应适当减免被告物业服务费用的给付义务，酌定减免额度为应交物业服务费的30%，即最终确定被告向原告支付物业管理服务费用为1094.87元（1564.10元×70%）为宜。从案结事了的角度讲，作为原告的物业公司应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项、第三条、第五条第一款、第六条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二条、第七条、第四十条，《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条、第七条第一款、第十一条、第十三条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李淑艳于本判决生效之日起十日内支付原告桦南县奥林物业管理有限公司2014年4月17日至2019年7月30日期间的物业管理费人民币1094.87元；二、驳回原告桦南县奥林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由桦南县奥林物业管理有限公司负担17元，李淑艳负担8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  吴艳文二〇一九年十一月二十二日书记员  郜 宇