昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初7823号原告：龚四江，男，1974年10月10日出生，纳西族，云南省大理市人，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：寸永宽，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南驰久房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区拓东路50号法定代表人：邱江宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：古心沺，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告：杨琼芬，女，1955年12月30日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。原告龚四江诉被告云南驰久房地产开发有限公司、杨琼芬商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理，原告龚四江的委托诉讼代理人寸永宽、被告云南驰久房地产开发有限公司的委托诉讼代理人古心沺、被告杨琼芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚四江向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告云南驰久房地产开发有限公司于2016年5月10日签订的《“汇都国际3”员工内部认购协议》；2、请求人民法院判令二被告共同连带向原告退还购房款本金732074元及利息98189.4元（截止2019年6月10日，合计830263.4元，并承担以732074为基数按年利率4.35%计算自2019年6月11日起至全部款项付清为止的违约金）；3、由二被告共同承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2016年5月左右被告杨琼芬找到原告，声称其愿意将因被告云南驰久房地产开发有限公司（以下简称：驰久地产公司）欠其工程款抵债的房屋按10000／元平方米转让给原告，房屋面积为72.91平米。后经协商一致，由原告与被告驰久地产公司于2016年5月10日签订《“汇都国际3”员工内部认购协议》（以下简称：认购协议），约定被告驰久地产公司将汇都国际3期A栋13层1305房屋转让给原告，面积为72.91平米,房屋单价为8600元/平方米，房屋总价款为627026元，并约定被告驰久地产公司交付房屋、正式签订《商品房购销合同》的时间及其他权利义务，其余款项102074元作为转让费由原告支付给被告杨琼芬。签订认购协议后，原告支付购房款时了解到，二被告就上述房屋买卖曾签订相关认购协议，被告驰久房地产公司同意由原告直接支付购房款给被告杨琼芬后将房屋更名在原告名下，原告转账支付63万元，现金交付102074元给被告杨琼芬，共计732074元。被告驰久房地产公司按认购协议内容给原告出具627026元收款收据一份，被告杨琼芬给原告出具102074元收据一份。协议生效后截止原告起诉时，原告多次向被告驰久房地产公司主张交付房屋，其从未按认购协议内容约定将汇都国际3期A栋13层1305房屋交付给原告，亦未就房屋交付事宜进行协商解决。被告驰久房地产公司的行为已明显违反认购协议约定，致使认购协议内容无法实现，根据《合同法》94条规定，合同应予解除，且被告杨琼芬作为购房款实际收款人，应当对退还购房款承担连带付款责任。被告云南驰久房地产开发有限公司辩称：房屋关于认购名额转让的行为是存在于原告龚四江和被告杨琼芬之间。在原告的起诉书中，明确本身房屋认购的权利是属于公司的，因为其想要转让，所以转让给了杨琼芬，被告公司为了之后签订购销合同的便利，所以与被告杨琼芬签订了内部认购协议，原告杨琼芬并不是我方的员工，本身是没有内部认购的资格。从协议的内容来说，原告以及被告杨琼芬是明确知晓当时房屋并没有预售许可证的，按照目前的情况，房屋没有建成是没有办法进行实际交付的，所以协议无效。在本案中所支付的款项是原告向被告杨琼芬进行支付的，我方并未收到任何款项，因此不应由我方来进行款项的退还。被告杨琼芬辩称：因为被告云南驰久房地产开发有限公司欠我方工程款，用房屋进行抵款，但房屋太小，我方不愿意要。后售楼处就打电话给我到售楼处签订协议，我拿到款项后就走了，具体内容已经在我方提交的答辩状中阐述清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原告、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2016年5月10日，原告与被告云南驰久房地产开发有限公司签订《员工内部认购协议》，约定原告自愿认购被告云南驰久房地产开发有限公司集资建房开发的位于昆明市东风东路南侧汇都B地块汇都国际3期1栋13层1305号物业，该物业建筑面积72.91㎡单价人民币8600元每平米，房屋总价为人民币627026元，2016年5月10日被告云南驰久房地产开发有限公司向原告出具收据一份，记载：“兹收到龚四江A1305交来下列款项：627026元。”2016年5月10日被告杨琼芬向原告出具收条一份，记载：“今收到龚四江购汇都三期住宅1栋1305号房购房款尾款人民币壹拾万零贰仟零柒拾肆元整(102074元)。此据，收款人：杨琼芬。”庭审中被告杨琼芬认可收到原告款项732074元，根据被告杨琼芬提交的银行流水，其中630000元系原告账户转入被告杨琼芬账户，原告认为被告侵犯了自己的合法权益，故诉至本院主张权利。另查明，截止庭审之日，被告云南驰久房地产开发有限公司尚未取得涉案房屋建设工程规划许可证,涉案房屋仍处于停工状态。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案涉案房屋并不符合商品房预售的条件，应属无效合同，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案被告杨琼芬因《员工内部认购协议》取得的款项732074元应向原告进行返还，被告杨琼芬主张732074元系被告云南驰久房地产开发有限公司支付的工程款，但被告杨琼芬对此并未提交证据予以证实，被告杨琼芬若与被告云南驰久房地产开发有限公司有其它纠纷可以另案予以解决。关于原告主张利息98189.4元（截止2019年6月10日，合计830263.4元，并承担以732074为基数按年利率4.35%计算自2019年6月11日起至全部款项付清为止的违约金）的诉讼请求，因合同自始无效，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告龚四江与被告云南驰久房地产开发有限公司2016年5月10日签订的《员工内部认购协议》无效；二、被告杨琼芬于本判决生效之日起十日内向原告龚四江返还款项732074元；三、驳回原告龚四江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12103元，由被告杨琼芬承担10672元，原告龚四江承担1431元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  桂明晖人民陪审员  李 薇二〇一九年十一月二十二日法官助理王涛书记员杨璐