广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20169号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：梁瑞生，男，1943年9月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张龙龙，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯陈莹，广东合富律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市御前餐饮管理有限公司。住所地：广州市海珠区工业大道路石溪西下街**之**自编B。法定代表人：吴丽萍，总经理。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家琪，广东安法律师事务所律师。上诉人梁瑞生因与被上诉人广州市御前餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人梁瑞生向本院上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.本案各项诉讼费用（包括但不限于一、二审案件受理费）由广州市御前餐饮管理有限公司承担。事实和理由：一、涉案租赁合同的解除系基于广州市御前餐饮管理有限公司逾期支付租金的行为违反合同约定，故广州市御前餐饮管理有限公司应承担相应的违约责任。一审法院认定广州市御前餐饮管理有限公司在2017年9月至2018年10月期间没有按时足额交付租金给梁瑞生，已构成违约。另，一审法院认定双方解除合同的时间为2018年12月21日。故梁瑞生解除涉案合同系合法合理的。梁瑞生理应有权要求广州市御前餐饮管理有限公司根据《顺景商港写字楼租赁合同》第三条第3款“如乙方在合同期内中途退房或者违约，甲方将有权不退回押金给乙方”，承担不予退回押金的违约责任。二、一审判决梁瑞生退回押金46000元给广州市御前餐饮管理有限公司无事实和法律依据、不符合法律适用原则。因广州市御前餐饮管理有限公司违约致使涉案合同解除，且合同已对承租人的违约行为及违约责任做出了明确约定，因此梁瑞生依据合同第三条第3款约定诉请不予退还押金具有事实和法律依据。即使认定梁瑞生存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在对梁瑞生违约行为未约定相应违约责任的，应先由广州市御前餐饮管理有限公司对其损失情况承担举证责任。即一审法院判决应以双方约定之事实为依据，而非直接适用公平合理原则判决广州市御前餐饮管理有限公司无须向梁瑞生承担不予退还押金的违约责任，一审法院判决显然不具备事实与法律依据、不符合法律适用原则。三、梁瑞生在合同履行过程中不存在违约行为，双方在合同中明确约定“乙方对甲方的基本设施有责任维护好，如有损坏要及时修复，或及时支付赔偿费用”，一审法院就此认定应由梁瑞生履行维修义务，明显属于事实认定错误。1、《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”双方当事人通过合同条款对租赁物的维修义务已做出了排除出租人法定义务的约定，即当租赁物发生损害情况时应由广州市御前餐饮管理有限公司承担维修或赔偿责任。约定广州市御前餐饮管理有限公司或承担赔偿责任，系基于当广州市御前餐饮管理有限公司拒不维修租赁物而设置的救济条款。但一审法院对双方的约定却认定为广州市御前餐饮管理有限公司拒绝承担维修义务则应由梁瑞生承担维修责任，明显属于事实认定错误。2、双方签订的租赁合同的租赁期限长达五年，鉴于租赁期间较长且广州市御前餐饮管理有限公司作为法人，对租赁物的实际控制及支配便利更优于梁瑞生，故双方根据《中华人民共和国合同法》第二百四十七条规定“承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务”，对租赁物在广州市御前餐饮管理有限公司占有期间的维修责任做出了明确的约定，由广州市御前餐饮管理有限公司承担。自2014年8月广州市御前餐饮管理有限公司承租之日起，租赁物已由其占有超过三年，其对于租赁物之损坏情形应当履行其占有期间的维修义务。3、如前所述，梁瑞生并无维修租赁物的义务，故梁瑞生在合同履行过程中不存在违约情形。而广州市御前餐饮管理有限公司在租赁期限内，不仅迟延支付租金还在租赁期内单方表示不再履行合同。根据合同约定，广州市御前餐饮管理有限公司应承担不予退回押金的违约责任。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误。梁瑞生请求二审法院在查明事实的基础上支持梁瑞生的上诉请求。被上诉人广州市御前餐饮管理有限公司答辩称，一、一审认定案涉合同的解除方式为协商解除事实清楚，证据充分，梁瑞生根本违约在先，不享有单方面解除权。二、一审判决根据公平原则，判令梁瑞生退回押金46000元正确，适用法律正确。三、一审法院认定梁瑞生存在怠于履行维修义务的违约行为事实清楚，证据充分。梁瑞生向一审法院起诉请求：1、判令解除梁瑞生、广州市御前餐饮管理有限公司之间签订的《顺景商港写字楼租赁合同》；2、判令广州市御前餐饮管理有限公司向梁瑞生清偿2017年9月至2018年10月期间的欠付租金20440元、2018年12月份的租金27950元；3、判令广州市御前餐饮管理有限公司向梁瑞生支付逾期支付租金违约金：按中国人民银行同期贷款利率，以1270元为基数分别自2017年9月5日、2017年10月5日、2017年11月5日、2017年12月5日、2018年1月5日、2018年2月5日、2018年3月5日、2018年4月5日、2018年5月5日、2018年6月5日、2018年7月5日、2018年8月5日、其后计算至付清之日止；以2600元为基数分别自2018年9月5日、2018年10月5日起各计至付清之日止；以27950元为基数自2018年12月5日起计至付清之日止；4、判令梁瑞生无需向广州市御前餐饮管理有限公司退还押金46000元；5、判令广州市御前餐饮管理有限公司承担本案全部诉讼费用。广州市御前餐饮管理有限公司向一审法院提起反诉请求：1、判令梁瑞生返还押金46000元；2、梁瑞生承担本案的全部诉讼费用一审法院经审理查明：粤房地证字第**房地产证载明，权属人：梁瑞生；共有人：劳婉珊；房地座落：海珠区工业大道南855号515室；建筑面积173.8598平方米；等。粤房房地证字第**地产证载明，权属人：梁瑞生；共有人：劳婉珊；房地座落：海珠区工业大道南855号513室；建筑面积173.8598平方米；等。2014年8月7日，梁瑞生（出租人，甲方）与广州市御前餐饮管理有限公司（承租人，乙方）签订《顺景商港写字楼租赁合同》，约定：甲方将拥有产权的位于广州市海珠区工业大道南855号顺景商港513、515室，面积为347.7196平方米（每间面积为173.8698平方米）的办公室出租给乙方使用；租赁期限为5年，从2014年9月5日至2019年9月4日止；租金按月缴交，在每月的5日前由乙方将当月的租金交给甲方，乙方超过双方约定交租时间10天仍未交租即视为违约，甲方有权收回房屋重新处置（特殊情况通过协商得到甲方同意除外）；合同签订租金为实收价（不含物业管理费、水电费和房屋租赁税），第一年每月租金为23000元整，以后每一年每月租金的递增率为5%，第二年每月租金为24150元整，第三年每月租金为25350元整，第四年每月租金为26620元整，第五年每月租金为27950元整；乙方需于签订本合同时支付给甲方两个月的租金46000元作为押金，租赁期满后，乙方不再续租，在清偿所有费用（包括房屋租赁税）后，甲方无息返还押金给乙方，如乙方在合同期内中途退房或者违约，甲方将有权不退回押金给乙方；甲方给乙方20天时间（2014年8月16日至2014年9月4日）作为免租装修搬家期，甲方如其它客观原因未能如期把写字楼交付乙方使用，免租装修搬家期的天数顺延，乙方第一个月的租金可按实际使用天数的计算方式向甲方交纳当月租金；乙方对甲方的基本设施有责任维护好，如有损坏要及时修复，或及时支付赔偿费用，乙方不得私自拆改写字楼的现有房屋间隔，若需对房间装修的，乙方须到管理处办理填报《装修申请表》等手续，经甲方同意后方可组织施工，否则，乙方装修视作违约，房间的建筑和各种设施若因乙方装修拆改，或使用不当，或人为损坏，或下水道堵塞所造成的损失，均由乙方赔偿；等。合同签订后，梁瑞生向广州市御前餐饮管理有限公司交付了租赁房屋。广州市御前餐饮管理有限公司于2014年8月13日向梁瑞生交付了的房屋押金46000元。梁瑞生于2019年1月9日向一审法院提起诉讼。据梁瑞生提供的《广东康景物业服务有限公司顺景商港小区室内装修申请表》显示：物业单位：5楼513、515室；业主/住户姓名：梁瑞生；装修公司资料：公司名称广州珠江建筑装饰有限公司，负责人曹国平；装修项目：水电安装、拆天花墙身、石膏板隔墙、房门制作、扇灰、天花制作、洗手间改茶水间。据广州市御前餐饮管理有限公司提供的《广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心整改通知书》显示：房屋序号：513-515房；检查时间：2018年5月10日9时；整改内容：贵用户卫生间存在渗水现象，导致公共走廊墙面损坏，望租户马上整改；处理意见：请513-515室用户在5月26日前完成对卫生间整改，并恢复公共走廊墙面；时间：2018年5月10日；等。梁瑞生对该通知的真实性不予确认，梁瑞生一直没有收到，原件仍保留在广州市御前餐饮管理有限公司手上，该通知若真实存在也是向广州市御前餐饮管理有限公司通知。据广州市御前餐饮管理有限公司提供的《广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心整改通知书》显示：房屋序号：513-515房；检查时间：2018年10月15日9时30分；整改内容：贵用户卫生间一直存在渗水现象，导致翻新后的公共走廊墙面损坏，望租户马上整改；处理意见：请513-515室用户在10月31日前完成对卫生间整改，并恢复公共走廊墙面；时间：2018年10月15日；等。梁瑞生对该通知的真实性不予确认，梁瑞生一直没有收到，原件仍保留在广州市御前餐饮管理有限公司手上，该通知若真实存在也是向广州市御前餐饮管理有限公司通知。据梁瑞生提供的其工商银行账户36×××18交易明细显示：陈某通过其账户向梁瑞生转款情况如下：2017年9月15日转25350元；2017年10月16日转25350元；2017年11月10日转25350元；2017年12月13日转25350元；2018年1月10日转25350元；2018年2月12日转25350元。广州市御前餐饮管理有限公司的法定代表人吴丽萍通过其账户向梁瑞生转款情况如下：2018年3月9日转25350元；2018年4月10日转25350元；2018年5月10日转25350元；2018年6月12日转25350元；2018年7月14日转25350元；2018年8月9日转25350元；2018年9月14日转25350元；2018年10月9日转25350元；2018年11月28日转27950元。广州市御前餐饮管理有限公司对该证据的真实性予以认可，表示广州市御前餐饮管理有限公司未接到梁瑞生通知按递增金额缴纳，并非刻意进行对租金递增的拖欠，梁瑞生没有履行通知义务。据广州市御前餐饮管理有限公司提供的拍摄于2018年11月21日的视频资料显示：案涉房屋进门右边沿厕所门口及左边（面对厕所门口）相邻的两间办公室的地脚线及墙体存在泛黄褐色的水迹及霉变。梁瑞生对该视频真实性、关联性不予确认，认为没有经过公证，且并不能证明梁瑞生存在违约，不能证明因梁瑞生违约导致合同无法履行。2018年11月28日，广州市御前餐饮管理有限公司向梁瑞生发出《通知函》，主要内容为从今年年初已有员工反映因洗手间漏水致使办公场所环境潮湿并有轻微异味，广州市御前餐饮管理有限公司也多次向梁瑞生反映该种情况，但由于未及时检查、维修导致洗手间漏水愈发严重，现已致使房内大面积发霉并散发出刺鼻异味，已严重影响广州市御前餐饮管理有限公司正常办公使用，所以广州市御前餐饮管理有限公司就提前终止租赁合同事宜正式致函于梁瑞生，期待梁瑞生收到本函后七日内及时与广州市御前餐饮管理有限公司联系协商办理解除租赁合同手续事宜，等。梁瑞生对该通知函的真实性予以确认，关联性不予确认。广州市御前餐饮管理有限公司提出终止合同的时间是2018年11月28日，在此期间广州市御前餐饮管理有限公司已经存在延迟支付租金的严重违约行为，通知函记载的内容无法证明其真实性，其提出终止合同没有合同依据也无法律依据，其行为应为单方表示不再继续履行合同，属中途退房行为，广州市御前餐饮管理有限公司无权要求退还租金。2018年12月20日，梁瑞生向广州市御前餐饮管理有限公司发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为广州市御前餐饮管理有限公司在履行合同过程中存在如下违约行为：1、广州市御前餐饮管理有限公司欠付2017年9月至2018年10月期间的租金20440元；逾期已超过10天没有支付2018年12月租金27950元，共48390元，系属于严重违约的行为；2、广州市御前餐饮管理有限公司在租赁期间所发生的水电费、物业管理费以及房屋租赁税等一切由租赁事项产生的费用均由广州市御前餐饮管理有限公司承担，但自合同签订之日起至今，广州市御前餐饮管理有限公司一直未依约缴纳相关税费；另据梁瑞生向物业管理公司了解，广州市御前餐饮管理有限公司已在未曾知会梁瑞生办理交接手续的前提下搬离了该租赁物并明确表示不再承租该租赁物，属于中途退房。基于广州市御前餐饮管理有限公司存在上述违约行为，且广州市御前餐饮管理有限公司已中途退房，梁瑞生向该根据租赁合同第三条约定通知广州市御前餐饮管理有限公司：梁瑞生依法依约解除上述租赁合同、收回上述物业，广州市御前餐饮管理有限公司支付的押金不予退还，并请广州市御前餐饮管理有限公司接到本通知后3日内付清自2014年9月5日起至今的房屋租赁税金、2017年9月至2018年10月期间的欠付租金20440元、2018年12月份的租金27950元以及从截止至通知之日的水电费、物业管理费等应由广州市御前餐饮管理有限公司承担的费用，等。该快递回执显示为拒收。2019年1月2日，梁瑞生再次向广州市御前餐饮管理有限公司发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为广州市御前餐饮管理有限公司欠付2017年9月至2018年10月期间租金20440元、2018年12月租金27950元共欠付租金48390元，属严重违约；广州市御前餐饮管理有限公司自合同签订之日起至今，一直未依约缴纳租赁期间所发生的水电费、物业管理费以及房屋租赁税费等一切相关税费；基于广州市御前餐饮管理有限公司存在上述违约行为，梁瑞生依法依约解除与广州市御前餐饮管理有限公司签订的《顺景商港写字楼租赁合同》、收回上述物业，不予退还押金，并请广州市御前餐饮管理有限公司在接到本通知后3日内付清自2014年9月5日至今的房屋租赁税、2017年9月至2018年10月期间欠付租金20440元、2018年12月的欠付租金27950元以及从截止至通知日的水电费、物业管理费等应由广州市御前餐饮管理有限公司承担的费用，等。该快递回执显示为签收。广州市御前餐饮管理有限公司对该两份通知的三性不认可，其没有收到该两份通知，对快递签收不认可，不是其法定代表人吴丽萍本人签收，也非其员工签收。由于广州市御前餐饮管理有限公司存在人员变动，是否是离职的人员签收后未交给法定代表人就不清楚了。经广州市御前餐饮管理有限公司申请，一审法院于2019年3月27日发出（2019）粤0105民调令133号《广州市海珠区人民法院律师调查令》指定本案广州市御前餐饮管理有限公司代理律师到广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心收集该服务中心2018年5月10日、10月15日两次向广州市海珠区工业大道南855号顺景商港513、515室房屋所有人发函整改及该房屋的出租情况资料。广东康景物业服务有限公司于2019年4月1日向持令律师提供了广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心收集该服务中心2018年5月10日、10月15日两次向广州市海珠区工业大道南855号顺景商港513、515室的房屋所有人发函整改情况资料。对于案涉房屋租赁情况，该司表示因案涉房屋业主向该司要求不提供新租户承租资料，为保护业主和新租户的隐私而不能提供。该司提供随《调查令回执》所附的2018年5月10日、10月15日两份《广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心整改通知书》与广州市御前餐饮管理有限公司提供两份《广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心整改通知书》的名称、日期、内容相一致。经广州市御前餐饮管理有限公司申请，证人陈某出庭作证，其证言为我是广州市御前餐饮管理有限公司的员工。广州市御前餐饮管理有限公司在租赁梁瑞生房屋期间因房屋出现漏水影响使用，后跟梁瑞生沟通，梁瑞生一开始没有处理，后期就停止支付租金和梁瑞生告交涉，后梁瑞生在没有提前通知广州市御前餐饮管理有限公司处理的情况下就在2018年11月左右把门锁了，具体时间不记得，我没有看见梁瑞生上锁。5月份接到物业管理公司的整改通知后向物业公司明确整改问题应该直接找房东，10月份再次接到整改通知后就跟业主提过了，是我与房东沟通的，房东认为应由广州市御前餐饮管理有限公司整改，广州市御前餐饮管理有限公司认为应由梁瑞生负责整改。广州市御前餐饮管理有限公司向梁瑞生发出的通知函，通过我的微信发送过给梁瑞生，广州市御前餐饮管理有限公司办理承租房屋我不在场，清场后，我通知物管处通知业主交接场地，是管理处自己加锁后交接给业主。梁瑞生认为证人是广州市御前餐饮管理有限公司的员工，存在利害关系，对证言的真实性不予确认。广州市御前餐饮管理有限公司对证人证言的三性予以认可。另查，2018年12月20日，梁瑞生与案外人张青峰签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给张青峰，租赁期限从2019年1月22日至2027年1月21日止。案涉房屋共有人劳婉珊到庭向一审法院表示案涉房屋同意以梁瑞生名义出租及主张权利，不申请参加诉讼。诉讼中，梁瑞生表示与广州市御前餐饮管理有限公司签订的《顺景商港写字楼租赁合同》并不是格式条款，合同条款是允许协商变更的。广州市御前餐饮管理有限公司承租涉案房屋后，按合同约定经梁瑞生同意并向物业管理处办理的填报手续，装修项目中的洗手间改茶水间是后来在管理处加上去的，梁瑞生知道后没有意见。广州市御前餐饮管理有限公司对涉案房屋进门右边的洗手间进行了改动，并新增了一个茶水间，从洗手间牵引水管到茶水间，改动不当是导致厕所出现渗漏情况的主要原因。广州市御前餐饮管理有限公司提交2018年5月10日的整改通知，没有转交给梁瑞生；2018年10月15日的整改通知梁瑞生收到，通知收到后，梁瑞生派员到涉案房屋检查过，但现场情况梁瑞生不清楚，装修是水电安装，水电安装是广州市御前餐饮管理有限公司做的，其没有把防水做好。渗漏所涉的厕所的位置没有变动，但水管被广州市御前餐饮管理有限公司动过，装修前后梁瑞生没有进行对比。按合同约定，涉案房屋的维修以及赔偿责任均应由广州市御前餐饮管理有限公司独自承担，与梁瑞生无关。在广州市御前餐饮管理有限公司拒不履行维修的情况下，梁瑞生在2018年11月26-28日期间对漏水原因进行排查，发现是广州市御前餐饮管理有限公司牵引的水管接驳漏水，遂进行了维修更换，已解决漏水问题。由于广州市御前餐饮管理有限公司在2018年11月28日提出协商解除合同问题，因此暂没有对墙角的水迹问题进行处理。广州市御前餐饮管理有限公司发出的通知函没有明确告知解除合同，而是要求协商处理此事，协商不成后，2018年12月就自行搬离了。梁瑞生并没有对涉案房屋进行加锁，广州市御前餐饮管理有限公司在2018年12月13日仍在使用涉案房屋，广州市御前餐饮管理有限公司何时搬出房屋梁瑞生不清楚，搬出后没有与梁瑞生进行交接。是后来梁瑞生发现涉案房屋搬空了，向物管公司了解，物管公司表示广州市御前餐饮管理有限公司把钥匙交给了物管公司，梁瑞生直接找到物管公司收取钥匙并在2018年12月20日才收房。广州市御前餐饮管理有限公司在2018年11月28日发出通知函后，有与梁瑞生协商解除合同事宜，但没有协商一致。梁瑞生于2018年12月20日向广州市御前餐饮管理有限公司发出解除函，但广州市御前餐饮管理有限公司拒收，后又于2019年1月2日再次发函给广州市御前餐饮管理有限公司，广州市御前餐饮管理有限公司签收了该函，因此，租赁合同以梁瑞生提出的解除方式解除，租赁合同解除时间应以2018年12月20日发出的解除函为准。2018年12月的租金现要求按13975元计付。广州市御前餐饮管理有限公司表示与梁瑞生签订的《顺景商港写字楼租赁合同》是梁瑞生提供的格式条款，是物管公司提供的合同版本，与梁瑞生与案外人签订涉案房屋的租赁合同版本一致。对梁瑞生提交的装修申请表上的签名是梁瑞生的签名，广州市御前餐饮管理有限公司是曾对涉案房屋进行装修，在经梁瑞生同意后，由梁瑞生向物管公司办理的装修申请，具体填报内容不清楚，房屋渗漏并非广州市御前餐饮管理有限公司装修造成的房屋损害，实际原因是排污管老化导致的，也并非使用不当，也非人为损坏。广州市御前餐饮管理有限公司只是对涉案房屋进门左手边的洗手间改为茶水间，但渗水是进门右边的洗手间及走廊渗水，与洗手间改茶水间无关。2018年5月10日收到第一份整改通知后，广州市御前餐饮管理有限公司通知了梁瑞生，梁瑞生表示知道，因没有严重影响广州市御前餐饮管理有限公司的使用，没有表示要处理。2018年10月15日收到第二份整改通知时，渗漏已很严重，已闻到恶臭，墙体已经发霉，广州市御前餐饮管理有限公司与梁瑞生沟通，梁瑞生表示派人到现场勘查。一星期后，梁瑞生委派其秘书、广州市御前餐饮管理有限公司、物管公司三方一起检查漏水原因，但物管表示从表面上不能检查漏水原因，要打开墙面才能检查，但梁瑞生没有表态，我方向梁瑞生提出涉案房屋不能使用，双方一直没有对漏水问题有解决方案，故在2018年11月28日向梁瑞生发出通知函，要提前终止合同。通知函发出后，梁瑞生才派员去维修，对霉变的部位没有处理。通知函发出后，梁瑞生有与广州市御前餐饮管理有限公司进行电话沟通，询问广州市御前餐饮管理有限公司是否不租，广州市御前餐饮管理有限公司表示不能正常使用就不租，梁瑞生表示广州市御前餐饮管理有限公司不租的话何时能搬离，有人愿意租，最后没有达成明确处理结果。梁瑞生加锁当天，广州市御前餐饮管理有限公司找物管开锁后就搬离了，并将钥匙交给物管公司，并电话通知梁瑞生，没有通过书面或微信通知。广州市御前餐饮管理有限公司搬离涉案房屋后，就签订了广州市海珠区工业大道南855号612房的租赁合同，2018年12月20日应是装修期间，在2019年1月2日在正式使用。梁瑞生未能在一审法院指定的期限内提交对涉案房屋厕所渗漏原因确认的证据。一审法院认为，梁瑞生、广州市御前餐饮管理有限公司签订的《顺景商港写字楼租赁合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按照约定全面履行自己的义务。广州市御前餐饮管理有限公司提出与梁瑞生签订的上述合同是梁瑞生提供的格式条款的合同，梁瑞生予以否认。广州市御前餐饮管理有限公司基于梁瑞生与案外人就涉案房屋签订相同名称的合同及自认该合同是使用涉案房屋物业管理公司提供的合同版本而签订的主张上述合同属于梁瑞生提供格式条款签订的合同，依据不足，一审法院不予采纳。梁瑞生将案涉房屋交付给广州市御前餐饮管理有限公司使用，广州市御前餐饮管理有限公司向梁瑞生交付了房屋押金46000元，双方均予以确认，一审法院予以认定。梁瑞生提出拖欠2017年9月至2018年10月期间的租金差额20440元，并提供了其工商银行交易明细为证证实。按租赁合同约定，租赁期限为五年，从2014年9月5日至2019年9月4日止，第一年每月租金为23000元整，以后每一年每月租金的递增率为5%，第二年每月租金为24150元整，第三年每月租金为25350元整，第四年每月租金为26620元整，第五年每月租金为27950元整。按合同约定从2017年9月5日起至2018年9月4日止，广州市御前餐饮管理有限公司应按26620元为准交付租金；从2018年9月5日至2019年9月4日止，应按27950元为准交付租金，广州市御前餐饮管理有限公司在2017年9月至2018年10月期间只按每月租金25350元的标准交付，欠交租金差额为20440元[(26620-25350)×12＋(27950-25350)×2]，有梁瑞生提交的工商银行交易明细为证证实，广州市御前餐饮管理有限公司亦承认，一审法院予以认定。广州市御前餐饮管理有限公司提出双方对合同租金的递增虽然有约定，但在长达一年多的时间，梁瑞生对广州市御前餐饮管理有限公司支付租金没有递增的事实没有提出异议，说明双方对租金的约定进行了变更，也是双方取消了递增的约定，不同意支付2017年9月至2018年10月期间的租金差额20440元。广州市御前餐饮管理有限公司未能提供证据证明梁瑞生存在减免租金的意思表示，仅以梁瑞生没有提出异议，便认为梁瑞生以默认行为减免租金，广州市御前餐饮管理有限公司的该抗辩没有合同依据及法律依据，故一审法院不予采纳。按合同约定，广州市御前餐饮管理有限公司应当在每月的5日前将当月的租金交纳给梁瑞生，广州市御前餐饮管理有限公司超过双方约定交租时间10天仍未交租即视为违约。广州市御前餐饮管理有限公司在2017年9月至2018年10月期间没有按时足额交付租金给梁瑞生，已构成违约，故梁瑞生主张广州市御前餐饮管理有限公司违约有理，一审法院予以支持，广州市御前餐饮管理有限公司应将该期间的欠付的租金差额20440元支付给梁瑞生。虽然梁瑞生与广州市御前餐饮管理有限公司对拖欠租金的违约责任计算方式没有约定，但广州市御前餐饮管理有限公司拖欠梁瑞生租金实际占用了梁瑞生的资金，故梁瑞生要求按中国人民银行规定的同期贷款6个月利率标准计付违约金有理，一审法院予以支持，违约金的起计时间及标准以每月欠付租金差额为准从每月的16日开始分段计算并以每月欠付租金的本金为限。梁瑞生为涉案房屋的出租人，有义务按合同约定在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承担租赁房屋的维修的法定义务。虽然租赁合同约定广州市御前餐饮管理有限公司对梁瑞生的基本设施有责任维护好，如有损坏要及时修复，或及时支付赔偿费用，广州市御前餐饮管理有限公司不得私自拆改写字楼的现有房屋间隔，若需对房间装修的，广州市御前餐饮管理有限公司须到管理处办理填报《装修申请表》等手续，经梁瑞生同意后方可组织施工，否则，广州市御前餐饮管理有限公司装修视作违约，房间的建筑和各种设施若因广州市御前餐饮管理有限公司装修拆改，或使用不当，或人为损坏，或下水道堵塞所造成的损失，均由广州市御前餐饮管理有限公司赔偿，但广州市御前餐饮管理有限公司对案涉房屋进行装修时，经征求梁瑞生同意，并由梁瑞生向物管公司办理填报手续，表明广州市御前餐饮管理有限公司对涉案房屋的装修行为符合合同约定。广州市御前餐饮管理有限公司对案涉房屋装修后，使用至2018年（三年多）才因涉案房屋发生渗漏而两次被物管公司通知进行整改。合同约定广州市御前餐饮管理有限公司是否承担维修责任具有选择性即发生设施损坏时选择广州市御前餐饮管理有限公司修复或由梁瑞生修复后广州市御前餐饮管理有限公司进行赔偿。就本案而言，广州市御前餐饮管理有限公司在收到物业管理公司的整改通知后，要求梁瑞生对渗漏部分进行修缮，表明广州市御前餐饮管理有限公司对是否承担维修责任作出选择。梁瑞生基于合同对维修责任是否承担存在选择性的约定而要求广州市御前餐饮管理有限公司承担维修责任，免除其对涉案房屋维修的法定义务，没有依据，一审法院不予支持。梁瑞生在没有证据证明归责于广州市御前餐饮管理有限公司存在不承担合同约定的维修责任导致违约的情况下，没有及时履行对涉案房屋的维修义务，影响了广州市御前餐饮管理有限公司对涉案房屋的使用，对此，一审法院亦构成违约，应承担违约责任。梁瑞生提出解除合同，广州市御前餐饮管理有限公司表示同意，双方的解除合同的行为没有违反法律规定，一审法院予以准许。对于合同解除的时间，梁瑞生主张合同时间应为2018年12月20日。广州市御前餐饮管理有限公司主张解除合同的时间应为2018年11月28日。梁瑞生按广州市御前餐饮管理有限公司新的办公地址广州市工业大道南855号612室邮寄发出《解除租赁合同通知书》，该通知于2018年12月21日因广州市御前餐饮管理有限公司拒收而被退回，表明该通知已到达广州市御前餐饮管理有限公司，故梁瑞生主张2018年12月20日解除没有依据，合同解除时间应为2018年12月21日。虽然广州市御前餐饮管理有限公司于2018年11月28日向梁瑞生发出了通知函，但从该函的内容理解只是广州市御前餐饮管理有限公司向梁瑞生提出协商解除租赁合同的意思表示，梁瑞生、广州市御前餐饮管理有限公司最终并未就解除租赁合同事宜达成一致意见，并不当然产生合同解除的效力，故广州市御前餐饮管理有限公司提出解除合同时间应为2018年11月28日依据不足，一审法院不予采纳。广州市御前餐饮管理有限公司提出梁瑞生在2018年12月13日私自在大门上加锁后便搬离涉案房屋，将场地交还给梁瑞生，对此梁瑞生予以否认。广州市御前餐饮管理有限公司未能提供充分的证据证明梁瑞生存在私自加锁的行为，故对广州市御前餐饮管理有限公司该主张一审法院不予采纳。梁瑞生于2018年12月20日与案外人张青峰签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给张青峰，表明梁瑞生已于2018年12月20日前实际收回了涉案房屋，梁瑞生只要求广州市御前餐饮管理有限公司按13975元（27950÷2）支付2018年12月的租金并无不当，一审法院予以准许，广州市御前餐饮管理有限公司应向梁瑞生支付的租金总额为34415元（20440＋13975），广州市御前餐饮管理有限公司没有按约定的时间交付2018年12月的租金，亦已构成违约，梁瑞生要求广州市御前餐饮管理有限公司计付该月的违约金有理，一审法院亦予以支持，但违约金应按该月实际欠付的租金为准从该月的16日开始计算。本案梁瑞生、广州市御前餐饮管理有限公司签订的合同只对广州市御前餐饮管理有限公司的违约条款进行约定，没有对梁瑞生的违约条款进行约定，在合同履行过程中，梁瑞生同时存在违约行为，广州市御前餐饮管理有限公司向梁瑞生计付违约金已足以弥补梁瑞生的损失，故从公平合理原则出发，广州市御前餐饮管理有限公司缴纳的押金应予以退回，广州市御前餐饮管理有限公司要求退回押金的主张有理，一审法院予以支持，梁瑞生要求不予退回押金的主张依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，作出判决：一、解除梁瑞生与广州市御前餐饮管理有限公司于2014年8月7日签订的《顺景商港写字楼租赁合同》；二、广州市御前餐饮管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付租金34415元给梁瑞生；三、广州市御前餐饮管理有限公司在本判决生效之日起10内，向梁瑞生支付逾期支付本判决主文第二项所确定的租金违约金（2017年9月至2018年8月以当月的租金本金差额1270元、2018年9月至2018年10月以当月的租金本金差额2600元、2018年12月以租金本金13975元为准，从逾期的第十六天，即2017年9月16日起计，如此类推计至实际付清租金之日止；按中国人民银行规定的同期同类贷款6个月的基准利率为准计，违约金总额以广州市御前餐饮管理有限公司欠付的租金总额34415元为限）；四、梁瑞生在本判决生效之日起10日内退回押金46000元给广州市御前餐饮管理有限公司。五、驳回梁瑞生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2142.7元（受理费1667.7元，反诉费475元），由梁瑞生负担1499.23元，广州市御前餐饮管理有限公司负担676.47元。梁瑞生预交的受理费1667.7元一审法院退回676.47元，广州市御前餐饮管理有限公司预交的反诉费475元一审法院予以退回。梁瑞生在履行本判决时将应负担的受理费475元、广州市御前餐饮管理有限公司在履行本判决时将应负担的受理费676.47元直接向一审法院缴纳。本案双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。梁瑞生上诉主要是要求没收广州市御前餐饮管理有限公司交纳的押金46000元，但是广州市御前餐饮管理有限公司并非不交租，而是从2017年9月5日起未将递增的数额向梁瑞生支付，梁瑞生亦未提交证据证明其曾经向广州市御前餐饮管理有限公司主张过租金差额，广州市御前餐饮管理有限公司的行为并非根本违约。因一审认定对于需要补交的租金计算了违约金，一审从公平合理原则出发，梁瑞生退回收取的押金亦无不当，本院予以确认。梁瑞生的上诉依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费950元，由上诉人梁瑞生负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十一月十五日书记员  李苇镟