呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4420号上诉人（原审被告）：呼和浩特建设监理咨询有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意工业园区西蒙奈伦广场**楼****。法定代表人：张改莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：付笑东，内蒙古网银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司，，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区建行办公楼****法定代表人：张席亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾尔兴，该公司员工。上诉人呼和浩特建设监理咨询有限责任公司（以下简称呼市建设监理咨询公司）因与被上诉人呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司（以下简称西蒙奈伦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初4188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人呼市建设监理咨询公司委托诉讼代理人付笑东，被上诉人西蒙奈伦物业公司委托诉讼代理人贾尔兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呼市建设监理咨询公司上诉请求：1.依法撤销(2019)内0105民初4188号民事判决第一项,改判驳回西蒙奈伦物业公司诉讼请求；2.本案诉讼费用由西蒙奈伦物业公司承担。事实与理由:一审法院认定呼市建设监理咨询公司应按照473.85平方米向西蒙奈伦物业公司支付物业费没有事实和法律依据。呼市建设监理咨询公司与内蒙古西蒙奈伦置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买了西蒙奈伦公司开发建设的坐落于赛罕区远径二路呼和浩特如意总部基地“西蒙奈伦广场2号楼10层东半层商品房”,房屋建筑面积暂测为442.85平方米。而西蒙奈伦物业公司提供的呼和浩特市标准房产测绘所出具的《测绘报告》标明呼市建设监理咨询公司的产权面积为473.85平方米,与事实不符,且产权划分与《商品房买卖合同》严重不符。案件审理过程中,呼市建设监理咨询公司与呼和浩特市标准房产测绘所负责人纪所长联系向其反映了测绘报告与实际产权情况不相符的事实,并向其提供了呼市建设监理咨询公司和另一家购买方(内蒙古丰田园林灌溉工程有限责任公司购买了西蒙奈伦广场2号楼10层西半层商品房,房屋建筑面积为442.85平方米)的《商品房买卖合同》。呼和浩特市标准房产测绘所经核实并确认产权划分存在错误后表示将与西蒙奈伦公司部门负责人冯文珠经理联系进行重新测绘,并重新出具测绘报告，在测绘报告尚未更正之前一审法院即以之前的错误的测绘报告认定呼市建设监理咨询公司实际产权面积为473.85平方米，并按照该面积计算相应物业费与事实不符。西蒙奈伦物业公司辩称，一审法院认定事实正确，呼市建设监理咨询公司的上诉理由没有事实和法律依据。呼市建设监理咨询公司称呼和浩特市标准房产测绘所出具的《测绘报告》表明呼市建设监理咨询公司的产权面积为473.85平方米，与事实不符，且产权划分与《商品房买卖合同》严重不符，呼市建设监理咨询公司上诉情况与一审法院判决书认定事实不相符。一审法院审理认定呼市建设监理咨询公司房屋建筑面积为473.15平方米，呼市建设监理咨询公司所称442.85平方米仅为出售房屋时《商品房买卖合同》的暂测面积。双方约定物业服务费按面积计收，即应按照实际提供服务的面积473.15平方米收取。所以呼市建设监理咨询公司的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉。西蒙奈伦物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令呼市建设监理咨询公司向西蒙奈伦物业公司给付2017年5月11日至2019年11月15日所欠物业服务费131034.61元；2.请求判令呼市建设监理咨询公司按照每日万分之二点一的标准支付物业服务费违约金4947.08元（暂计至2019年5月10日），并支付至上述物业费履行完毕时止；3.判令呼市建设监理咨询公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，西蒙奈伦物业公司变更第一项、第二项诉讼请求为：1.请求判令呼市建设监理咨询公司向西蒙奈伦物业公司给付2017年5月11日至2019年11月15日所欠物业管理服务费140009.5元；2.请求判令呼市建设监理咨询公司按照每日万分之二点一的标准支付物业服务费违约金5286.63元（暂计至2019年5月10日），并支付至上述物业费履行完毕时止。一审法院认定事实：呼市建设监理咨询公司系西蒙奈伦广场2幢A座10层东半层业主，房屋建筑面积为473.15平方米。2013年8月1日，内蒙古西蒙奈伦置业有限公司（甲方）与西蒙奈伦物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同示范文本》。合同约定由西蒙奈伦物业公司为呼市西蒙奈伦广场提供物业服务，合同期限自合同签定之日起至业主委员会成立选聘物业服务企业签订物业服务合同止，物业服务费标准每平方米13.2元／月，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业服务费用，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月前15日内履行交费义务。2014年，内蒙古西蒙奈伦置业有限公司、西蒙奈伦物业公司与呼市建设监理咨询公司就呼市建设监理咨询公司物业服务费的收取签订了《补充协议》，协议约定向呼市建设监理咨询公司收取的物业服务费为9.82元／㎡，超高取暖费减免。合同签订后，西蒙奈伦物业公司为西蒙奈伦广场提供了物业服务，呼市建设监理咨询公司未交纳2017年5月11日至2019年11月15日期间的物业服务费140009.5元（9.82元×473.15平方米×30个月零4天）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，西蒙奈伦物业公司与内蒙古西蒙奈伦置业有限公司签订的前期物业服务合同，对呼市建设监理咨询公司具有约束力，对于呼市建设监理咨询公司提出的前期物业服务合同未经其确认，该合同对其不具有约束力的抗辩意见，于法无据，该院不予采纳；前述两公司与呼市建设监理咨询公司三方签订的《补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，西蒙奈伦物业公司与呼市建设监理咨询公司均应按照前述合同的约定履行各自的义务。对于西蒙奈伦物业公司主张呼市建设监理咨询公司支付2017年5月11日至2019年11月15日期间的物业服务费的诉讼请求，西蒙奈伦物业公司向西蒙奈伦广场的业主提供物业服务，呼市建设监理咨询公司作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费140009.5元，对其该项诉讼请求，该院予以支持。对于呼市建设监理咨询公司提出西蒙奈伦物业公司提供的物业服务不到位，且物业服务费中包含夏季制冷和冬季供暖费用，西蒙奈伦物业公司未按约定提供该项服务，不应按照9.82元的标准计收物业服务费的抗辩意见，9.82元每月每平方米的标准系《补充协议》中约定的计收物业服务费的标准，庭审后，西蒙奈伦物业公司出具相关情况说明，认可补充协议中约定的物业服务费中包含夏季制冷和冬季供暖费，且超高取暖费减免，该院认为，该约定未超过前期物业服务合同约定的物业服务费标准，亦属合理，且呼市建设监理咨询公司未提供证据证明西蒙奈伦物业公司的物业服务存在瑕疵，故对双方约定的物业服务费标准，该院不做调整，对其该项抗辩意见，该院不予采纳；对于呼市建设监理咨询公司提出的该公司实际入住时间为2018年年初，并非西蒙奈伦物业公司所述2017年5月11日的抗辩意见，西蒙奈伦物业公司向法庭举出2015年5月呼市建设监理咨询公司向其交纳电费的收据、记账凭证，2017年6月12日西蒙奈伦物业公司向呼市建设监理咨询公司发出的缴费通知书以及2014年12月呼市建设监理咨询公司与其他公司签订的装修合同，均能够证明呼市建设监理咨询公司办理房屋接收手续的时间早于西蒙奈伦物业公司主张的收取物业费的开始时间即2017年5月11日，且呼市建设监理咨询公司对其提出的该项抗辩意见并未提供证据证明，故对其该项意见，该院不予采纳；对于呼市建设监理咨询公司提出的应按442.85平方米计收物业服务费的抗辩意见，西蒙奈伦物业公司向法庭出示的《商品房买卖合同》显示呼市建设监理咨询公司购房的房屋位于西蒙奈伦广场2幢A座10层东半层，暂测建筑面积为442.85平方米，其出示的2017年4月17日作出的《房屋面积测绘成果报告书》显示西蒙奈伦广场2幢A座10层东侧房屋编号为1003（10层3号房），该房屋实测面积为473.15平方米，双方约定物业服务费按面积计收，即应按照实际提供服务的面积473.15平方米收取，442.85平方米仅为出售房屋时的暂测面积，呼市建设监理咨询公司提出的该项抗辩意见无事实及法律依据，该院不予采纳。对于西蒙奈伦物业公司主张呼市建设监理咨询公司支付违约金的诉讼请求，因前期物业服务合同中的约定未向业主明示，《补充协议》中亦未约定物业服务费的交纳时间，故对其该项诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、呼和浩特建设监理咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司支付物业服务费140009.5元；二、驳回呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1603元（西蒙奈伦物业公司已预交），由呼和浩特建设监理咨询有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审查明相关事实一致。本院认为，关于呼市建设监理咨询公司应支付物业费的平米数，根据西蒙奈伦物业公司提供的呼和浩特市标准房产测绘所出具的《测绘报告》，标明呼市建设监理咨询公司的产权面积为473.85平方米,呼市建设监理咨询公司上诉认为与实际产权情况不相符,但未提交有效证据予以证实。一审法院根据测绘报告认定呼市建设监理咨询公司实际产权面积473.85平方米并以此计算相应物业费，有事实和法律依据，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，呼市建设监理咨询公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3206元，由呼和浩特建设监理咨询有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段惠智审 判 员 吴 芳审 判 员 卜 芳 二〇一九年十一月十二日法官助理 雅 茹书 记 员 马占春