福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽04民终1551号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林良荣，男，1982年7月15日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：三明仙舟投资有限公司，住所地福建省沙县文庙路****店面第**，统一社会信用代码913504277661843924。 法定代表人：林国勋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹发熙，福建万奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫林，福建万奥律师事务所实习律师。 原审被告（原审反诉原告）：董文娟，女，1984年6月10日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人林良荣因与被上诉人三明仙舟投资有限公司（以下简称仙舟公司）、原审被告董文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林良荣及被上诉人仙舟公司的委托诉讼代理人曹发熙、巫林到庭参加诉讼，原审被告董文娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林良荣上诉请求：1.请求撤销沙县人民法院（2019）闽0427民初99号民事判决书。2.请求判令解除双方于2013年9月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:201300541号)。3.请求判令仙舟公司返还董文娟、林良荣购房款人民币1850000元、公共维修基金24941元，共计1874941元，并按年利率6.55%向董文娟、林良荣支付从2013年1月4日起至仙舟公司实际返还上述款项之日止的利息。事实和理由：一、一审判决董文娟、林良荣继续履行2013年9月12日与仙舟公司签订的《商品房买卖合同》及支付剩余购房款和利息并驳回董文娟、林良荣解除该合同的反诉请求，是错误的。一审判决未认定《合同补充协议》系格式条款且属无效，显属错误。格式条款，依照《合同法》第39条第2款规定，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而本案的《合同补充协议》正是如此。并且提供格式条款的一方对免除或者限制其责任的条款，依照《合同法》第39条第1款规定，必须承担合理提示及说明的义务。本案也无法证明被上诉人对格式条款已尽合理提示及说明的义务，首先，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释(二）》）第6条第1款规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。而本案《合同补充协议》的文字、符号、字体等都是一样的，并无特别标识，无法证明仙舟公司履行了合理提示的义务；其次，仙舟公司的《合同补充协议》第5条第4项的确认，本身就是格式条款，不能用格式条款的内容来证明仙舟公司对格式条款履行了合理说明的义务。所以，《合同补充协议》并非董文娟、林良荣的真实意思表示，只是仙舟公司利用其优势、强势地位形成的单方意思表示，并非合法有效。况且，仙舟公司提供的《合同补充协议》，属于《合同法》第40条规定的免除仙舟公司责任、加重董文娟、林良荣责任、排除董文娟、林良荣主要权利的情形。如《合同补充协议》第1条第6项把非董文娟、林良荣自身原因如政策原因等导致银行无法按揭贷款的，也要董文娟、林良荣全额付款，否则，董文娟、林良荣要承担违约责任，这与董文娟、林良荣通过按揭贷款支付剩余购房款的初衷相违背，显然加重了董文娟、林良荣责任，并且该项规定还排除了董文娟、林良荣的合同解除权，免除了仙舟公司责任，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第23条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”相违背。又如按《商品房买卖合同》第8条约定仙舟公司应当在2014年5月31日前交付房屋，但在《合同补充协议》第4条第3项又规定银行按揭款未到位前仙舟公司有权拒绝交付房屋，这显然属于免除仙舟公司交付房屋的主要责任、加重董文娟、林良荣责任、排除董文娟、林良荣接收房屋的主要权利的情形。因此，依照《合同法解释（二）》第10条规定，上述格式条款应当认定为无效。二、本案董文娟、林良荣享有合同解除权，依法应当支持董文娟、林良荣的一审反诉请求。1.按揭贷款未获银行批准一审判决已经认定非双方当事人的过错，双方均无过错，因此，依照《商品房买卖合同解释》第23条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”董文娟、林良荣享有合同解除权，仙舟公司应当将收受的购房款本金及其利息返还董文娟、林良荣。2.《商品房买卖合同》第8条约定仙舟公司应当在2014年5月31日前交付房屋，但直到现在仍不交付房屋，依照《合同法》第94条第4项的规定，董文娟、林良荣也有权解除讼争合同。 仙舟公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，董文娟、林良荣的上诉理由不能成立，应驳回上诉请求，维持原判。一、双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。二、董文娟、林良荣应按合同约定向仙舟公司支付拖欠的剩余房款174万元有充分的事实和法律依据。1.前已陈述，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。2.《合同补充协议》第五条第4点明确载明：“买受人在此确认，出卖人已充分向买受人逐一阐释了合同及补充协议中所有条款的内容含义及其可能产生的法律后果，买受人也巳仔细阅读补充协议所有条款并理解其可能产生的法律后果，并对主合同及补充协议条款无异议”。董文娟、林良荣在补充协议上签字确认，因此董文娟、林良荣对合同内容已作充分了解。3.补充协议第一条第6点约定“董文娟、林良荣无法按揭贷款需更改付款方式为一次性付款”。支付购房款是董文娟、林良荣作为购房者的主要义务。通过按揭贷款方式支付购房款只是董文娟、林良荣履行付款义务的一种方式。双方约定在董文娟、林良荣无法通过按揭贷款方式付清剩余购房款的情况下，其付款方式改为一次性支付。该约定不违反法律强制性规定，一审法院对此也做了充分认定。现董文娟、林良荣仍欠仙舟公司购房款174万元，仙舟公司多次要求董文娟、林良荣支付，董文娟、林良荣应按合同约定支付。三、董文娟、林良荣不享有合同解除权。1.合同签订后，董文娟、林良荣未按合同约定支付购房款，且在仙舟公司多次催要房款后仍拒绝按合同约定支付购房款，其行为已严重违反合同约定，损害了仙舟公司的合同权益。根据法律规定只有守约方才享有合同解除权，而董文娟、林良荣是违约方，根本没有权利解除合同。2.补充协议第3条约定，在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭款未到位前，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房。到目前为止，董文娟、林良荣仍欠仙舟公司购房款174万元未支付。其当然无权要求仙舟公司交房，仙舟公司有权拒绝其无理要求。综上所述，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审判决事实认定清楚，适用法律正确。董文娟、林良荣的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 仙舟公司向一审法院起诉请求：1.判令解除编号为201300541号《商品房买卖合同》；2.判令董文娟、林良荣向仙舟公司支付违约金104700元（违约金以购房款总额349万元的3%）及相关费用；3.判令董文娟、林良荣承担本案全部诉讼费、保全费。诉讼中，仙舟公司于2019年3月26日变更诉讼请求为：1.判令董文娟、林良荣继续履行《商品房买卖合同》（201300541号）；2.判令董文娟、林良荣立即向仙舟公司支付剩余购房款1740000元；3.判令董文娟、林良荣向仙舟公司支付逾期付款违约金1049220元（利息以董文娟、林良荣申请贷款总额1740000元为基数，自2013年9月23日起按日万分之三计付至付清购房款之日止，暂计至2019年3月26日为2010天）；4.判令董文娟、林良荣承担本案全部诉讼费、保全费。 董文娟、林良荣向一审法院提出反诉请求：1.要求解除董文娟、林良荣与仙舟公司于2013年9月12日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201300541号)；2.要求仙舟公司立即返还董文娟、林良荣购房款人民币1850000元、公共维修基金24941元，共计1874941元，并按同期银行贷款年利率6%向董文娟、林良荣支付从2013年3月11日起至实际返还上述款项之日止的利息（利息暂计至2019年5月10日为人民币920266元）；3.本案反诉费用及相关费用由仙舟公司承担。 一审法院认定事实： 1.2013年9月12日，仙舟公司与董文娟、林良荣签订了《商品房买卖合同》（201300541号）及附件六《合同补充协议》，约定董文娟、林良荣向仙舟公司购买沙县仙舟半岛仙舟华庭C21、杂C21号房，《商品房买卖合同》第六条第３项约定：“买受人于2013年1月4日缴交购房定金300000元，在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款1450000元，剩余购房款1740000元由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。”第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人原意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”《合同补充协议》第一条第６项约定：“买受人选择按揭贷款的，买受人保证出卖人在主合同签订后30日内收到按揭款，否则需按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。因买受人自身方面的原因或政策等方面原因导致银行不批准按揭贷款，买受人必须更改付款方式为一次性付款，并于出卖人书面通知更改付款方式之日起十日内付清剩余购房款，如买受人不同意更改付款方式，或买受人未在上述期限内一次性付清剩余购房款，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》和到相关部门办理合同撤销等手续，收回该商品房，买受人应按其购房总价款的３%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款。”2013年9月12日，该合同通过沙县房地产管理所备案登记。 2.董文娟、林良荣于2013年1月1日、1月4日、3月4日、3月11日、9月18日分别向仙舟公司支付了100000元（定金）、200000元（定金）、150000元、1400000元、24941元（公共维修基金），合计1874941元。2013年9月23日，仙舟公司向董文娟、林良荣出具预收购房款1750000元的销售不动产统一发票。 3.2017年10月11日，仙舟公司向董文娟、林良荣邮寄律师函，载明：“2013年9月12日你们与仙舟公司签订《商品房买卖合同》，购买了仙舟华庭C21别墅，建筑面积623.523平方米，房款共359万元，你们支付了首付款185万元，剩余房款174万元，你们拟采用商业贷款付款方式支付，可至今你们未按合同约定办理按揭贷款，仙舟公司已多次通知你们办理贷款手续，但你们一直未办理。你们的行为严重违反了合同约定，给仙舟公司造成了重大的经济损失。根据合同约定，未按合同约定支付房款的，应以所欠房款为基数，按日万分之三支付逾期付款违约金，截止2017年9月30日，逾期付款违约金为766296元。……请你们在收到本律师函后15天内向仙舟公司支付逾期付款违约金，同时以现金方式支付拖欠的174万元房款或者办理按揭贷款。……”该函由董文娟于2017年10月12日签收。 4.董文娟、林良荣在2013年12月3日前征信状态良好。 一审法院认为： １.关于董文娟、林良荣银行按揭贷款未获批的过错问题。 根据合同补充协议第一条第4项约定：“买受人应在签订合同之日起7个工作日内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人……”、第5项约定：“出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度……”，可知买受人与出卖人对办理按揭贷款均负有一定义务，本案中董文娟、林良荣与仙舟公司提供的证据尚无法证明按揭贷款系因哪一方过错造成。故本案按揭贷款未获银行批准非因一方当事人的过错造成，认定双方均无过错。 2.关于《商品房买卖合同》（201300541号）应否继续履行的问题。 买卖双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第六条中约定：“……剩余款项1740000元由买受人向银行按揭贷款支付”，同时《合同补充协议》第一条第6项中双方又约定：“因买受人自身方面的原因或政策等方面原因导致银行不批准按揭贷款，买受人必须更改付款方式为一次性付款，并于出卖人书面通知更改付款方式之日起十日内付清剩余购房款。”《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充完善，双方应当全面履行。故仙舟公司依据《合同补充协议》，要求董文娟、林良荣继续履行《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，按照合同约定一次性支付剩余购房款，证据充分，且符合法律规定。 综上所述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。仙舟公司要求董文娟、林良荣支付购房款1740000的诉求，符合客观事实，于法有据，予以支持。关于违约金支付问题，因办理按揭贷款过程中双方均无过错，且在律师函中要求董文娟、林良荣以现金方式支付拖欠的1740000元房款或者办理按揭贷款，即仍同意董文娟、林良荣继续办理按揭贷款，在办理按揭贷款期间仙舟公司要求支付逾期付款违约金，缺乏事实依据。故仙舟公司要求董文娟、林良荣从2013年9月23日起计算支付逾期付款违约金的诉求，不予支持。2019年2月1日，董文娟、林良荣收到仙舟公司的起诉状，视为已知无法办理按揭贷款，应更改为一次性付款而未付，自该日起应当支付违约金，因双方对变更支付方式后没有约定违约金的计算方式，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。即以未交的购房款1740000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2019年2月1日计至判决确定还款之日止的逾期违约金。董文娟、林良荣要求解除与仙舟公司于2013年9月12日签订的《商品房买卖合同》和返还购房款及支付利息的诉求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、董文娟、林良荣应继续履行2013年9月12日与三明仙舟投资有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201300541号)；二、董文娟、林良荣应于判决生效之日起十日内支付三明仙舟投资有限公司购房余款1740000元；三、董文娟、林良荣应向三明仙舟投资有限公司支付逾期付款违约金（以未交的购房款1740000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2019年2月1日起计至本判决确定还款之日止）；四、驳回三明仙舟投资有限公司其他诉讼请求；五、驳回董文娟、林良荣的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34720元，由三明仙舟投资有限公司负担13061元，由董文娟、林良荣负担21659元；反诉案件受理费13674.5元，由董文娟、林良荣负担。 二审中，当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，林良荣在二审中陈述：林良荣是个体户，办建材，一年差不多几十万。 经本院至建行沙县支行调查，该行个贷中心工作人员陈述：（对仙舟公司的贷款情况）只要客户符合条件的该行都给予放贷，且该行已经放贷给仙舟公司的好几个客户。 本院认为，2013年9月12日，仙舟公司与董文娟、林良荣签订了《商品房买卖合同》（201300541号）及《合同补充协议》，约定董文娟、林良荣向仙舟公司购买沙县仙舟半岛仙舟华庭C21、杂C21号房。上述合同及补充协议均系双方真实意思表示，系双方自愿签订，且补充协议明确载明出卖人已充分向买受人逐一阐释了《商品房买卖合同》及补充协议中所有条款的内容及其可能产生的法律后果，买受人也已仔细阅读了《商品房买卖合同》补充协议所有条款并理解其可能产生的法律后果，并对主合同及补充协议条款无异议。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。董文娟、林良荣主张上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》无效的理由不能成立，对其该项主张，本院不予支持。上述《补充协议》约定，因买受人自身方面的原因或政策等方面原因导致银行不批准按揭贷款，买受人必须更改付款方式为一次性付款，并于出卖人书面通知更改付款方式之日起十日内付清剩余购房款。董文娟、林良荣并无证据证明仙舟公司在办理按揭贷款的过程中存在过错，且建行沙县支行工作人员的陈述亦能证实董文娟、林良荣按揭贷款未获银行批准，并非仙舟公司的原因所致，董文娟、林良荣亦未举证证明其无能力继续履行合同，董文娟、林良荣应当按照约定继续履行上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，董文娟、林良荣要求解除合同无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，董文娟、林良荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但董文娟、林良荣应支付的逾期付款利息从2019年8月20日起应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初99号民事判决第一、二、四、五项； 二、变更福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初99号民事判决第三项为：董文娟、林良荣应向三明仙舟投资有限公司支付逾期付款违约金（以未交的购房款1740000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2019年2月1日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至本判决确定还款之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费34720元，由三明仙舟投资有限公司负担13061元，由董文娟、林良荣负担21659元；一审反诉案件受理费13674.5元，由董文娟、林良荣负担。 二审案件受理费34720元，由林良荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇一九年十一月二十七日 书记员  林 慧 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -12-