四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初3199号 原告：成都天府新区住房保障中心，住所地四川省成都市天府新区。 法定代表人：谢明德，副主任。 委托诉讼代理人：肖雅升，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金静，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被告：郭瑞，女，1972年9月9日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 原告成都天府新区住房保障中心（以下简称“天府住保中心”）与被告郭瑞房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天府住保中心的委托诉讼代理人肖雅升、金静，被告郭瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天府住保中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除住房租赁合同；2、依法判令郭瑞立即腾空承租住房并返还租赁房屋；3、依法判令郭瑞支付天府住保中心租金2526.5元（暂计至2019年5月31日，实计至郭瑞返还房屋之日）；4、依法判令郭瑞向天府住保中心支付违约金378.98元（暂计至2019年5月31日，实计至郭瑞付清租金之日）。事实与理由：成都双流安居物业管理有限公司（合同甲方）与郭瑞（合同乙方）于2010年10月9日签订了《双流县保障性住房租赁合同》，约定将位于华阳街道XX路XX幢X单元X楼X号（现为成都市的保障性住房，建筑面积为50.53平方米出租给郭瑞使用；月租金按建筑面积8元／平方米计收，月租金额为404.2元，租赁期限一年，自2010年11月1日至2011年10月30日止；乙方应按月以现金的形式于每月5日前向甲方交付租金等相关费用，若乙方在租赁期间逾期不支付租金的，甲方有权取消承租资格，解除租赁合同，收回房屋，乙方必须在限定的期限内腾退出该房屋；在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。根据《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号），天府住保中心职能有负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核减等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责主管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作。天府住保中心据此作为《住房租赁合同》合法承继的履约主体。《住房租赁合同》签订后，租赁住房已依约提供给郭瑞使用，且郭瑞一直使用至今。天府住保中心按建筑面积10元／平方米计收该房屋月租金，郭瑞按照月租金额人民币505.3元缴纳租金至2018年12月，此后未缴纳租金。且经查询，郭瑞已购置经济适用房一套，已不符合案涉保障性住房的租赁资格，故天府住保中心诉至法院，请求依法判决。 郭瑞辩称，租金实际缴纳到2018年12月，其曾主动交纳租金但不被接受，且未收到任何催收通知，对天府住保中心以逾期交纳租金为由要求解除合同的诉讼请求不予认可。其虽购置了经济适用房，但其工作在华阳，需要租住案涉保障性住房。另，郭瑞对房屋进行了装修，如腾退会造成其损失。 本院经审理认定事实如下：成都双流安居物业管理有限公司（合同甲方）与郭瑞（合同乙方）于2010年10月9日签订了《双流县保障性住房租赁合同》，约定郭瑞租赁位于双流县的保障性住房，建筑面积为50.53平方米；月租金按建筑面积8元／平方米计收，月租金额为404.20元；租赁期限一年，自2010年11月1日至2011年10月30日止；乙方应按月以现金的形式于每月5日前向甲方交付租金等相关费用，若乙方拖欠租金等费用时，甲方按天加收相关费用5‰的滞纳金；乙方在租赁期间逾期不支付租金的，甲方有权取消承租资格，解除租赁合同，收回房屋，乙方必须在限定的期限内腾退出该住房；在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。合同签订后，郭瑞使用该房屋至今，但其自2019年1月起至今未缴纳房屋租金。 2019年4月2日，天府住保中心向郭瑞送达《不符合住房保障家庭告知书》。 另查明，郭瑞家庭于2012年购买成都市锦江区XXXX经济适用房（X-X-XXXX）。2015年，成都天府新区直管区公共租赁房住房管理实施办法：天成管发[2015]37号文件第二十七条规定：（四）、租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的，应当腾退公共租赁住房。 同时查明，2013年11月30日，双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局就天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作达成了《双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局关于天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作备忘录》，约定移交方为双流县房产管理局，接收方为天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局，移交方式为整体移交，达成一致意见事项含：房产管理职能工作（“按照天府新区直管区划转工作要求，12月1日之后，由天府新区直管区办理其辖区内房屋登记等所有房产管理事项）。2015年8月31日，天府新区成都党工委编办下发《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号），规定国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名为成都市天府新区住房保障中心，更名后，其职能调整为：负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核减等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责直管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作等。 还查明，2010年9月至2013年11月30日期间，成都双流安居物业管理有限公司受原双流县房产管理局委托，负责对位于“尚善雅舍”小区所涉保障性住房的经租及物业进行代为管理，包括代为签订《保障性住房租赁合同》，天府新区成立后，公租房租赁、租金收缴等管理职能已整体移交天府新区管理。 上述事实，有原、被告身份信息，《双流县保障性住房租赁合同》，《双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局关于天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作备忘录》，《双流县房产管理局移交天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局资料清单》，关于华阳街道“尚善雅舍”保障性住房小区物业管理的情况说明，租金收取票据，关于郭瑞家庭购房情况调查表，《不符合住房保障家庭告知书》回执单，房产证及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，关于郭瑞与天府住保中心是否存在租赁合同关系，成都双流安居物业管理有限公司受双流房管局委托与郭瑞签订的《双流县保障性住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，成都双流安居物业管理有限公司与郭瑞签订《双流县保障性住房租赁合同》，该合同直接约束双流房管局和郭瑞。另，因天府新区直管区划转工作要求职能调整，华阳街道“尚善雅舍”保障性住房由双流房管局交由天府住保中心管理，由天府住保中心负责保障性住房的资格审查、租赁补贴、租金核减、住房配租、维修维护、使用及安全管理等工作，租赁合同的权利义务皆由天府住保中心继受。故郭瑞与天府住保中心间租赁合同关系成立。《双流县保障性住房租赁合同》中约定的租赁时间是到2011年10月30日止，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，郭瑞在原《双流县保障性住房租赁合同》约定的租赁期限届满后继续占有、使用租赁房屋，天府住保中心也收取了郭瑞交纳的租金，因此，双方原签订的租赁合同继续有效。 关于是否应当解除天府住保中心与郭瑞之间的租赁合同，本院认为，案涉房屋系保障性住房，建立保障性住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质。是否具备承租保障性住房的资格，应由相关行政部门对其资格和行为进行审核认定。本案中，天府住保中心就负有保障性住房资格的审查职能。由此可知，双方之间并非平等主体之间的租赁合同关系，出租人与承租人之间存在监管与被监管的关系。现郭瑞因其家庭已购买锦江区XXXX经济适用房而已不具备承租保障性住房的条件，且天府住保中心对郭瑞不符合保障资格应该退还房屋的事实进行了告知。故天府住保中心起诉请求解除其与郭瑞之间的租赁合同，并要求郭瑞立即腾空承租住房并返还租赁房屋给天府住保中心、支付至房屋腾退之日止的租金，符合法律规定，本院依法予以支持。关于郭瑞主张其仍需居住保障性住房的抗辩，因其属于行政机关行使行政审查权的范围，不属于人民法院司法权审查范围，故本院不予采纳。 关于房屋租金的金额，原租赁合同虽约定租金标准为8元/平方米，但其后郭瑞按照10元/平方米的租金标准交纳房屋租金至2018年12月，故案涉租赁房屋的租金标准已实际变更为10元/平方米。故郭瑞应向天府住保中心支付的租金为10元/平方米×50.53平方米×10个月（从2019年1月起计算至2019年10月）=5053元，2019年11月1日至房屋腾退并移交时的租金按505.3元/月（10元/平方米×50.53平方米）的标准计算。 关于违约金，根据《双流县保障性住房租赁合同》约定，乙方应按月以现金的形式于每月5日前支付租金等相关费用，若乙方拖欠租金等费用，则按天加收相关费用千分之五的滞纳金。本案中，天府住保中心主张郭瑞以一个月的租金为基数，从逾期之日起按每日5‰支付违约金至付清租金之日止，低于前述租赁合同中约定的违约金计算标准，请求合理，本院予以认可。故郭瑞应当支付的违约金为：从2019年1月至2019年10月30日的违约金，共计768.1元（按50.53平方米×10元/平方米×304天×5‰计算）；2019年11月1日起的违约金按月租金505.3元×欠缴天数×5‰计算至付清租金为止。 关于郭瑞抗辩对租赁房屋进行了装修，在其腾出房屋后，天府住保中心要对其进行赔偿的问题。由于郭瑞只提供了《成都市城市房屋装修结构安全申请表》，未提供充分证据证明其实际已装修了房屋以及因装修房屋所产生的费用，依法应承担举证不能的法律后果，故对郭瑞的辩称，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七款、第一百一十四条、第二百三十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除成都双流安居物业管理有限公司与被告郭瑞于2010年10月9日签订的《双流县保障性住房租赁合同》； 二、被告郭瑞于本判决生效之日起三十日内腾退位于成都市天府新区住房并返还给成都市天府新区住房保障中心； 三、被告郭瑞于本判决生效之日起三十日内支付原告成都市天府新区住房保障中心租金5053元及2019年11月1日至房屋腾退并移交时的租金（按505.3元/月的标准计算）； 四、被告郭瑞于本判决生效之日起三十日内向原告成都市天府新区住房保障中心支付违约金768.1元及2019年1月1日后的违约金（以768.1元为基数，按每日5‰的标准计算至租金付清为止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告郭瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇一九年十一月十一日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷