云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终784号上诉人（原审原告）：西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市大沙坝。统一社会信用代码：91532801683670897B。法定代表人：黄如海，董事长。委托诉讼代理人：罗加，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：崔坤丽，女，1988年10月14日出生，傣族，身份证住址云南省景洪市。委托诉讼代理人：江晓晴子，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司（以下简称滨江公司）因与上诉人崔坤丽商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人滨江公司的委托诉讼代理人罗加、上诉人崔坤丽的委托诉讼代理人江晓晴子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨江公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判由崔坤丽向滨江公司支付违约金894061元；2.一、二审诉讼费用由崔坤丽承担。事实和理由：1.崔坤丽无故多期不偿还银行按揭贷款，被银行从滨江公司的保证金账户中直接划走了合计2801809.67元的贷款本息。滨江公司多次要求崔坤丽将被划扣的资金清偿，但崔坤丽以各种借口拒不偿还。崔坤丽的行为已违反《商品房购销合同》及《合同补充协议（别墅）》的约定，构成违约，依照《补充协议》第四条之规定应向滨江公司支付总房款20%的违约金。2.一审在崔坤丽未提出违约金约定过高并且要求降低的情况下自行将违约金调整为“按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算利息”，忽视了合同约定的意思自治和诚实信用原则精神，不仅未能对违约一方施以合同约定的明确违约惩罚责任，反而通过降低违约金计算的方式而助长了违约一方的违约积极意愿，并未达到想要化解矛盾，兼顾法律效果和社会效果的目的，使得滨江公司的合同权益受到破坏，无法实现合同权益的保护；《补充协议》第四条约定的违约金计算方式并不违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，属于合理的意思自治约定内容，依法应当得到支持。3.一审对于中国农业银行股份有限公司西双版纳分行（以下简称农行版纳分行）划扣保证金金额的认定不正确，根据《扣款证明》，被划扣金额应为2801809.67元。4.按照法律规定，案件受理费用应当由败诉一方承担，而一审却将49351元的案件受理费中40000元判决由滨江公司承担，崔坤丽仅承担9351元，对并无过错的滨江公司一方不公允，案件受理费应由崔坤丽全部负担。崔坤丽辩称：崔坤丽已按约支付了首付款和按揭贷款部分的购房款，滨江公司已将房屋交付给崔坤丽，双方签订的商品房买卖合同已履行完毕，不再具备解除合同的法定要件，且滨江公司未提交证据证明其经济损失，滨江公司的上诉请求无事实及法律依据，不应支持。崔坤丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.将案件发回景洪市人民法院重审；3.案件受理费由滨江公司承担。事实和理由：一、一审采用简易程序审理，不符合《民事诉讼法》第一百五十七条和第一百五十九条的规定，审判程序严重违法。一审法院在发现当事人崔坤丽没有依法出庭应诉的情况后，应当依据《民事诉讼法》第一百六十三条的规定，依法裁定将简易程序变更为普通程序，否则就是审判程序违法。二、一审没有依职权追加农行版纳分行作为必须参加诉讼的当事人参加诉讼，导致案件的基本事实不清。1.崔坤丽与滨江公司之间所涉的房屋买卖已经实际履行完毕，滨江公司起诉请求解除双方签订《商品房购销合同》，并要求将房屋归其所有，在抵押权人农行版纳分行未申请参加诉讼的情况下，法院应当依职权追加其为本案第三人参加诉讼。2.崔坤丽以按揭贷款的方式向滨江公司支付了全部购房款，在三年前就已经履行了支付购买款的全部合同义务，而滨江公司也依约交付了房屋，双方在合同中的权利义务已经依法终止，依据《合同法》第九十一条的规定，滨江公司没有权利单方再主张解除《商品房买卖合同》，至于合同中约定的解除条件和收回原因，必须在查清过错责任和违约事实后，才能确认解除条件和收回的附加条件是否成就。在本案中，双方约定的条件是必须满足三次连续没有支付当月划款的条件，即滨江公司必须向崔坤丽出具三次连续催款后仍然没有还款的证据，滨江公司提交的农行版纳分行以证人证言方式提供的提前还款证明，因当事人未能出庭陈述和经双方质询而无证明力和法律效力，故本案解除合同的约定条件依法视为不成就。3.依据《担保法》第四十九条的规定，崔坤丽与滨江公司在商品房买卖合同中“如果崔坤丽逾期三次不偿还银行到期贷款本金及利息的，滨江公司可以收回所出售的商品房屋”的约定，应当依法视为无效，滨江公司无权单方收回所出售的商品房屋。4.一审没有查清崔坤丽、滨江公司、农行版纳分行三方之间的所有付款单据和最终结算金额，就确认违约解除双方签订并且已经履行完毕的合同权利义务关系，违反法律公平原则。滨江公司辩称：根据双方签订的补充协议第四条的约定，滨江公司有权主张解除双方签订的购房合同，并据此要求违约金；农行版纳分行不是必须参加诉讼的当事人，其已提供扣款证明，证实了滨江公司的损失，请求驳回崔坤丽的上诉请求，支持滨江公司的上诉请求。滨江公司向一审法院起诉请求：1.解除滨江公司、崔坤丽双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议（住宅）》；2.崔坤丽向滨江公司支付违约金894061元；3.诉讼费用由崔坤丽承担。一审法院认定事实：2014年1月28日，崔坤丽作为借款人和抵押人，农行版纳分行作为贷款人和抵押权人，滨江公司作为保证人，共同订立《个人购房担保借款合同》，约定崔坤丽为购买前述案涉房产向版纳农行借款叁佰零四万元正，借款期限240个月，采取等额本息还款，还款账户为62×××74;阶段性保证人滨江公司，保证期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等和其他贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年。当发生债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务时，贷款人有权要求保证人承担担保责任。2015年1月7日，崔坤丽作为乙方与滨江公司作为甲方签订商品房购销合同，就购买滨江公司开发的西双版纳滨江果园避寒度假山庄xx苑组团第xx栋第-1-3层房屋达成一致，约定总价款为肆佰肆拾柒万零千叁佰零拾伍元整。买受人付款方式为按揭付款，首付1430305元，剩余房款3040000元整。合同补充协议附件三第四条约定“乙方以按揭方式支付部分房款且须甲方提供还款保证的，在甲方保证期限内，乙方逾期未还银行贷款导致甲方承担保证责任的，乙方应自甲方承担保证责任后的15日内向甲方清偿由甲方代偿的全部金额并支付代偿金额5%的资金占用费，乙方逾期未清偿的，或者甲方为乙方代偿次数超过三次的，甲方有权解除合同并要求乙方支付总房款20%的违约金，同时，甲方有权以原房款收回乙方所购本房产，用于抵付乙方所欠银行本息、罚息及未履行付款义务的违约金等。”前述贷款已经发放，滨江公司向崔坤丽出具了总额为4470305.33元的购房发票，案涉商品房购销合同于2015年1月10日备案登记，房屋已经交付。诉讼中双方均未提交证据证实该房屋已经办理不动产登记。滨江公司提交有中国农业银行股份有限公司景洪广场支行签章，日期为2018年7月25日的业务凭证2份，记载合约号240xxxxxxxxxx1614，合约名称崔坤丽，还款二笔，总额分别为2421146.04元、70772.69元；另提交中国农业银行股份有限公司景洪市支行于2018年11月22日出具扣款证明1份，说明因崔坤丽长期不能按照约定归还贷款，经催收无果，根据与滨江公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》中相关约定，分别于2018年7月25日和2018年11月13日从滨江公司的保证金账户（24×××63）中扣收了崔坤丽所欠贷款本息2491918.73元和309890.94元，两次扣款合计2801809.67元。现滨江公司以崔坤丽逾期未归还贷款本息致滨江公司被农行版纳分行扣收2801809.67元为由，要求解除与崔坤丽之间所签商品房购销合同及补充协议，并按约定支付违约金。一审法院认为：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。……”的规定，现担保权人银行并未提出诉讼，故本案仅应审理商品房购销合同关系。其次，滨江公司、崔坤丽之间所签商品房购销合同及附件为双方真实意思表示，合同附件三第四条应认为是双方所做附条件的约定。第三，滨江公司主张因崔坤丽逾期致银行划扣滨江公司款项以抵偿崔坤丽所欠贷款本息，有银行机构出具的业务凭证、扣款证明等为据。反之，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，因崔坤丽就其主张举证并不充分；且依一般理解，无论崔坤丽就违约金部分如何主张，但就滨江公司已被银行扣收的房贷部分，崔坤丽应与滨江公司积极联系处理，以寻求善后，故本案中应可采信滨江公司关于被银行扣收崔坤丽应还贷款本息的主张。但因滨江公司证据中尚缺2018年11月13日银行扣收的业务发生凭据，故对于滨江公司关于被扣该309890.94元的部分，应认为证据尚不充分。崔坤丽主张2018年7月25日还款账户已有大额资金转入，足可支付当期及所有欠款本息，因担保借款关系并非本案审理范围,故本案中对崔坤丽关于银行违约的主张不予置评。第四，滨江公司作为保证人履行代偿义务后，有权依据双方所签的合同约定行使相应权利。如崔坤丽既不向滨江公司还款，亦未就如何还款与滨江公司形成合意，应可认为约定的解除条件已经成就。但因滨江公司方并未就损失情况举证，综合本案案情，若仍然完全肯定滨江公司方提出的违约金给付请求，或有失公允，故对该项诉讼请求，一审法院酌情予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决：一、解除滨江公司与崔坤丽于2015年1月7日签订的商品房购销合同；二、崔坤丽于判决生效后六十日内向滨江公司支付代扣款2491918.73元按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2018年7月26日起算至款项付清之日止的利息；三、驳回滨江公司的其他诉讼请求。案件受理费49351元，由滨江公司负担40000元，由崔坤丽负担9351元。本院二审期间，滨江公司提交中国农业银行业务凭证2份，欲证明因崔坤丽未按期偿还贷款，中国农业银行股份有限公司景洪广场支行于2018年11月13日从滨江公司保证金账户扣款2笔，分别为88952.58元、220938.36元，合计309890.94元。经质证，崔坤丽对该证据无异议。本院对滨江公司提交的证据予以采信。崔坤丽未提交新证据。二审庭审中，滨江公司除认为农行从其保证金账户扣收崔坤丽所欠贷款本息共计应为2801809.67元，一审判决遗漏认定2018年11月13日农行从其保证金账户扣款309890.94元这一事实外，对一审判决认定的其他事实无异议。崔坤丽除认为一审判决遗漏认定2018年7月25日其账户已存入60万元，足以还贷的事实以外，对一审判决认定的其他事实无异议。对当事人无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。对滨江公司提出的异议，有其二审提交的证据予以证明，本院对该事实予以确认。对崔坤丽提出的异议，从其一审提交的银行卡交易明细清单载明内容来看，2018年7月25日崔坤丽账户确实存入60万元，但当日又分11笔支出了382307元，不能证明崔坤丽存款时间在银行扣款之前，也不能证明其账户内存款足以偿还所欠银行贷款，故对崔坤丽提出的异议，本院不予采信。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：1.本案是否应发回重审；2.滨江公司与崔坤丽签订的商品房购销合同应否解除；3.崔坤丽是否应向滨江公司支付违约金，违约金以何标准支付。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”一审法院在审理本案时适用简易程序，并未违反上述法律规定。崔坤丽经一审法院传票传唤后不到庭参加诉讼，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定缺席审理并判决，符合法律规定。崔坤丽要求将本案发回重审，并未提出充足理由，且本案为商品房预售合同纠纷，合同主体双方均在本案，农行版纳分行亦非本案必要共同诉讼当事人，本案不存在发回重审的理由。故对崔坤丽的该上诉请求，本院不予支持。关于《商品房购销合同》是否应予解除的问题。本院认为，案涉《商品房购销合同》及《合同补充协议》系滨江公司与崔坤丽双方经协商后签订，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面履行合同。根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定：崔坤丽逾期未还银行贷款导致滨江公司承担保证责任的，崔坤丽应自滨江公司承担保证责任后的15日内向滨江公司清偿由滨江公司代偿的全部金额并支付代偿金额5%的资金占用费，崔坤丽逾期未向滨江公司清偿的，或者滨江公司为崔坤丽代偿次数超过三次的，滨江公司有权解除合同并要求崔坤丽支付总房款20%的违约金。本案中，崔坤丽自2018年4月后未按约向银行偿还按揭款，中国农业银行股份有限公司景洪广场支行于2018年7月25日从滨江公司保证金账户上扣划了崔坤丽应归还的按揭款本息70772.69元、2421146.04元，合计2491918.73元。此后，崔坤丽既未向银行支付按揭款，亦未向滨江公司偿还被扣划的款项，中国农业银行股份有限公司景洪广场支行又于2018年11月13日从滨江公司保证金账户扣划了崔坤丽应归还的按揭款本息88952.58元、220938.36元，合计309890.94元。由此可见，双方约定的合同解除条件已经成就，一审判决解除滨江公司与崔坤丽签订的《商品房购销合同》并无不当。关于违约金问题。本院认为，滨江公司要求崔坤丽支付总房款20%的违约金894061元，符合双方签订的《合同补充协议》第四条的约定。崔坤丽并未主张约定的违约金过高请求予以适当减少，故对滨江公司的该上诉主张，本院予以支持。综上所述，上诉人滨江公司的上诉请求成立，予以支持。上诉人崔坤丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2019）云2801民初312号民事判决第一项，即：解除西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与崔坤丽于2015年1月7日签订的商品房购销合同；二、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初312号民事判决第二、三项；三、崔坤丽于本判决生效之日起三十日内向西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司支付违约金894061元；四、驳回西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49351元、二审案件受理费49351元，均由崔坤丽负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇一九年十一月八日书记员  欧建英