广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3086、3168号原告（被告）罗建，男，汉族，1971年8月1日出生，户籍住址湖南省武冈市，委托代理人丁国辉、叶迎鸳，广东深卓律师事务所律师。被告（原告）邓文坚，男，汉族，1968年8月19日出生，户籍住址广东省惠州市惠阳区，委托代理人廖立华、曾雪滔，惠州市惠阳区中心法律服务所法律服务工作者。原告罗建诉被告邓文坚租赁合同纠纷以及原告邓文坚诉被告罗建租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了合并审理。罗建及其委托代理人丁国辉、邓文坚及其委托代理人廖立华到庭参加诉讼。两案现已审理终结。罗建向本院提出诉讼请求：1.依法确认罗建与邓文坚之间签订的《厂房租赁合同书》无效；2.判令邓文坚向罗建返还押金195000元及6个月租金390000元，变压器基本电费预付款20000元，共计605000元；3.判令邓文坚赔偿罗建中介费38000元、安装电动门费用6800元；3.判令邓文坚支付利息（自起诉之日起计算至款项付清之日止，以上述请求二、三项总金额649800元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款年利率计算）；5.本案诉讼费由邓文坚承担。事实与理由：2018年7月30日，罗建与邓文坚双方签订厂房租赁合同书，双方约定邓文坚将位于原永高制伞有限公司的钢结构厂房出租给罗建使用，押金3个月租金195000元，月租金65000元，当日罗建向邓文坚支付了100000元。2018年7月31日罗建向第三人郑金春支付了中介费38000元，2018年8月、2019年1月分4笔向邓文坚支付了押金及房租、变压器基本电费预付款共计700000元。后罗建与邓文坚约定从2019年3月1日起正式起算租金。然而，邓文坚严重违背租赁合同的约定，拒不提供消防验收合格证明，出租的厂房也严重漏水。在签订租赁合同时邓文坚隐瞒涉案房屋的基本情况，后来罗建了解到邓文坚出租的厂房属于违规建筑，既没有办理报建手续也没有房屋产权证。鉴此，罗建及其他租户办理不了环评及其他相关证件，经营权难以得到保障。罗建认为，邓文坚出租给罗建的房屋未取得合法产权，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，罗建、邓文坚签订的《厂房租赁合同书》无效。罗建为维护自身权益和法律尊严，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望法院依法公断，判如所请。邓文坚辩称，1.本案中，罗建提到的请求邓文坚返还的款项并非罗建所陈述的租房押金、租金、电费、预付金，而实际上是罗建为了其客户使用其承租厂房的需求，加装400千瓦的变压器以及配电房和相关设施的费用，该事实双方在签订租赁合同后，经评估400千瓦的电压器需要巨额费用，而且并非是涉案厂房的必备设施，完全是基于罗建将承租厂房转租给第三人用于生产铸铁产品的需求，因此在合同签订后经双方协商达成口头协议，而确定该变压器由邓文坚协助办理，费用由罗建承担而支付的；2.邓文坚在整个租赁关系中并没有收取罗建任何中介费用；3.罗建诉请的电动门的安装费6800元，虽然票据在罗建手上，但客观事实上，已经由邓文坚在现场支付了5000元给罗建，转交付给安装电门的及做围墙的工人；4.罗建请求的利息并没有事实和法律依据，如果罗建的请求是基于涉案租赁合同，因没有房产证而可能会被确认无效的基础上，邓文坚认为，罗建本身在租赁合同的时候已经清楚该房屋的状态，对因此可能会造成的损失应当没有意见，因其未预见，罗建对该情况也存在重大过错，邓文坚无需承担任何的利息或违约责任。邓文坚向本院提出诉讼请求：1.判令罗建继续履行罗建与邓文坚双方签订的《厂房租赁合同》。2.本案受理费由罗建承担。事实与理由：罗建与邓文坚双方于2018年7月30日签订了一份《厂房租赁合同书》，合同约定“甲方将位于原永高制伞有限公司的钢结构厂房及地上建筑物（厂房、宿舍、水、电、消防设施、变压器及配电柜设施）全部租赁给乙方，建筑物面积约4000平方米，……”，租金约定为月租金65000元，每三年递增一次，每次递增10%，合同租赁期限为10年。邓文坚按合同约定将变压器升级（另行加装）至400KVA并将厂房全部交付给罗建使用，双方于2018年12月30日签订《补充协议》确定了罗建于2018年12月1日接收和实际使用了厂房。罗建在使用厂房7个月后于2019年5月31日向邓文坚发出了《退还厂房函》，要求与邓文坚终止《厂房租赁合同书》。邓文坚认为，《厂房租赁合同书》第三条第1款“乙方确认，在签订本合同前已清楚了解租赁物的产权性质及状况……”罗建是在清楚了解租赁物的产权性质及状况的情况下签订合同的，且邓文坚已经按第三条第5款约定将变压器升级了交付给罗建使用。邓文坚已按合同约定履行了自己交付厂房给罗建使用的义务，而罗建也已在使用着厂房，现罗建无故取消合同已构成违约。为能让邓文坚的权益得到保护，现特向惠阳区人民法院提起诉讼，望法院作出支持邓文坚诉请为盼。诉讼过程中，邓文坚增加如下诉讼请求：1.要求罗建支付2018年8月至其搬离厂房之日止的占用费，每月按65000元计算；2.要求罗建向邓文坚缴纳自2018年12月至2019年8月份的电费58000元，并承担自厂房交还给邓文坚之日止所产生的电费，尤其是其使用的电费。罗建辩称，1、邓文坚主张继续履行双方签订的租赁合同，但是该租赁合同所涉的物业没有取得合法的产权证书，双方签订的租赁合同属于无效合同，而且罗建在2019年5月30日已并且提出退还该租赁物，该合同继续履行没有法律依据，也无事实可能；2、邓文坚主张2018年8月至其搬离厂房之日止的占用费以及所谓的电费，首先，租赁合同签订后，实际交付租赁物是在2018年12月1日，而且交付后，双方约定正式计算租期是2019年3月1日起，另外，交付后，由于对方无法提供合格的消防手续以及建筑产权相关证书，罗建实际上并没有对该租赁物进行任何使用，也无法使用，而且罗建在2019年5月31日因前述原因并且提出退还厂房，租赁物自2019年5月31日起已经处于邓文坚的控制和使用下，因此，邓文坚主张2018年8月至其搬离厂房之日止的占用费没有事实基础和法律依据，同样，因罗建并未使用该租赁物，未产生任何水电费用，邓文坚主张电费也没有事实基础和法律依据。综上，请法庭驳回邓文坚的全部诉讼请求，支持罗建的主张。罗建对其诉称及辩称提交如下证据：1.厂房租赁合同书、补充协议；2.退还厂房函及短信、微信通知；3.银行交易明细清单、中介费、购买电动门收据；4.光盘。邓文坚对其辩称及诉称提交如下证据：1.消防验收合格意见；2.国有土地使用证、租用房屋和土地开发合同书、厂房转让协议；3.现场照片；4.电费单；5.结算书、收款收据；6.厂房租赁合同书、补充协议；7.退还厂房函；8.确认书、证明；9.客户抄表结算复核单（2018年10月-2019年9月）；10.短信记录。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。涉讼租赁物（所在土地的登记使用权人是案外人惠州市××区粮食局新圩粮食管理所）位于惠州市××新圩镇约场圩葵新楼北侧（原惠阳永高制伞有限公司厂房）系案外人惠阳永高制伞有限公司建造，至今未办理报建手续及产权证。2002年1月24日，惠州市公安消防大队出具《消防验收合格意见》，认定惠州永高制伞有限公司兴建的2幢三层厂房、2幢四层宿舍建筑工程消防验收合格，同意投入使用。2015年12月，邓文坚取得上述厂房的管理和使用权。2018年7月30日，罗建（承租方、乙方）与邓文坚（出租方、甲方）签订一份《厂房租赁合同书》，其中第一条租赁位置、面积、价格：甲方将位于原永高制伞有限公司的钢结构厂房及地上建筑物（厂房、宿舍、水、电、消防设施、变压器及配电柜设施）全部租赁给乙方，建筑物面积约4000平方米，（厂房路面消防墙面粉刷交房开始算免租期，免租期为两个月，自交房日开始两个月内装好变压器），月租金65000元，每三年递增一次，每次递增10%。第二条租金、保证金、各项税费、合同期限：1、自合同签订之日起3日内，乙方向甲方支付人民币柒拾捌万元整（￥780000.00元），含3个月押金人民币壹拾玖万伍仟元整（￥195000.00元）,9个月租金人民币伍拾捌万伍仟元整（￥585000.00元），甲方向乙方出具《收据》。2、本合同期限10年，（自2018年7月30日-2028年7月30日止），合同期满，非政府规划征用或拆迁导致租赁物不能使用，乙方有权继续租赁使用的权利，双方另行签订租赁合同或补充协议。3、租赁税、物业管理费、卫生费、水电费等其他各项税费，自租赁物移交给乙方之日起，由乙方自行承担，村委收取的土地管理费及土地及房产涉及的税费由甲方承担。如乙方须开具租赁发票，甲方予以协助，税费由乙方承担。4、次年开始乙方每月10号前向甲方交纳当月租金，乙方应将租金及租赁保证金支付至以下甲方指定账号：户名邓文坚，开户行惠州市惠阳新圩支行（农业银行），账号62×××75。第三条租赁物的使用与修缮：1、乙方确认，在签订本合同前已清楚了解租赁物的产权性质及状况，租赁物符合其租赁条件，乙方向甲方承诺，承租租赁物合法经营，不得利用租赁物存放危险品及从事任何违法犯罪活动，乙方或承租方使用租赁物需要办理工商注册登记、消防批文（一次性消防由甲方负责提供）、卫生、环保环评等事项均由乙方办理；……。5、鉴于目前租赁物所涉变压器的容量已不能满足租赁需要，甲方同意将变压器升级（另行加装）至400KVA费用由甲方承担，甲方须于合同签订后向供电局申报，三个月内完成安装并交付给乙方使用。第四条租赁物的使用：1、甲方同意乙方转租、分租。……。第五条租赁物的交付及收回的验收：1、乙方确认本合同所涉租赁物以现状交付，具体见清单；……。第六条合同的变更、解除与终止：租赁期间，乙方有下列行为之一，情节严重的，甲方有权终止本合同，收回租赁物：1、未经甲方同意，擅自改动租赁物主体结构或进行新建、改建、或加建的；2、损坏租赁物，在甲方提出合理期限内仍未修复或者赔偿的；3、拖欠租金超过60天以上（含60天）。第七条违约责任：1、租赁期间，乙方有本合同第六条所述行为之一的，甲方有权解除合同，没收履约保证金。2、如乙方拖欠租金、违约金等债务未结清，甲方有权留置租赁物内的财物，催缴期满后乙方仍未付清，甲方有权单方委托有资质的单位评估拍卖留置的全部财产。变卖款项用于抵扣租赁期间的欠款，多余部分返还给乙方。3、在租赁期限内，乙方逾期未交纳租金及其他应缴费用，经甲方催告后，仍不交纳的，每拖欠一天，按应缴款项每天千分之二计算滞纳金。逾期交纳租金60天，甲方有权单方面终止合同。4、如甲方违约单方解除合同，甲方除双倍返还租赁保证金，并承担乙方因此产生的全部损失，包括但不限于装修费用、搬迁费用、律师费、保全担保费等。合同签订后，邓文坚按约定加装了400KVA的变压器，并向供电部门申报通电。邓文坚支付了升级后变压器产生的基本电费：其中2018年12月运行21天，9568元；2019年1月运行31天，11040元；2019年2月运行26天，6568元；2019年9月运行28天，14720元。2019年3-8月份停用。罗建陆续向邓文坚转账支付了如下款项：2018年7月30日100000元、2018年8月1日500000元（2笔合计）、2018年8月4日180000元、2019年1月16日100000元。罗建称2019年1月16日100000元系其出借给邓文坚，后邓文坚转账偿还了80000元，还有20000元未还。其余780000元系其支付的9个月的租金和3个月的押金。因此，罗建主张的款项为800000元。此外，罗建还主张其支付厂房中介费38000元及电动门费用6800元。邓文坚对此不予认可，并主张罗建所支付给邓文坚的上述款项800000元并非涉案租赁物的押金、租金、变压器等费用，而是属于邓文坚协助罗建增加变压器以及相关配套设施的必要费用。罗建并未实际向邓文坚按相关约定支付押金、租金以及相关的电费。2018年12月30日，罗建（乙方）与邓文坚（甲方）签订一份《补充协议》，内容为：“由于原永高制伞有限公司钢结构厂房改造已完工，经甲乙双方协商从2018年12月1日起交给乙方。正式交租日期从2019年3月1日起。以上协议双方签名后开始生效”。2019年2月20日，罗建的搭档向邓文坚发送短信（短信发出的号码为138××××****），要求邓文坚安排人员去办理400KVA的变压器的暂停手续。当月22日，该人再次发短信询问该变压器的暂停手续是否办好。2019年5月31日，罗建通过短信及微信方式向邓文坚发出一份《退还厂房函》，内容为：“呈（房东）邓文坚（身份证号），本人罗建（身份证号），于2018年7月30日与贵方签订位于惠州市××区约场原永高制伞有限公司的单层铁皮房的租赁合同，以及于2018年12月30日签订的补充协议，因贵方所提供的消防验收证明及其他证件与该厂房完全不符，办理不了环评及其他证件，导致我方无法租出去，所有客户看下证件不符，没有一点保障，都不敢租。特此，我方决定，从2019年6月1日起，退还该厂房给您，取消该租赁合同，并将我方的押金与多收取我方的租金三日内退还给我。并赔偿我方的相关损失。（附退还押金及租金的账号：罗建，6212264000030168864，工商银行深圳市坪地支行）”。因双方协商不成，罗建、邓文坚就本租赁合同纠纷分别于2019年7月1日、2019年7月4日提起诉讼。庭审时，双方一致陈述涉讼租赁物未进行交接。2019年10月24日，本院就涉讼合同效力问题依法向邓文坚行使释明权。邓文坚对此表示认同涉讼合同为无效合同，并将“判令罗建继续履行罗建与邓文坚双方签订的《厂房租赁合同》”这一诉求变更为“请求罗建返还涉讼租赁物”，其余诉求不变。本院认为，涉讼《厂房租赁合同书》虽然系双方真实意思表示，但自合同签订至今，涉讼租赁物未取得有建设工程规划许可证或者产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该合同违反了此法律的强制性规定，属于无效合同。现罗建诉请确认《厂房租赁合同书》无效，具有事实和法律依据，且邓文坚亦认同该合同无效，故本院予以支持。根据涉讼合同有关押金及预付租金的约定，结合罗建转账支付的时间及金额来看，罗建所作的有关780000元系其支付的9个月的租金和3个月的押金的陈述较为合理和可信，故本院予以采信。虽然邓文坚主张该款项系罗建为增加变压器以及相关配套设施而支付的必要费用，但未提供任何证据予以证实，且与合同有关变压器费用由甲方承担的约定不符，亦不符常理，故本院对邓文坚的主张不予支持。同时，由于邓文坚自2018年12月1日起将租赁物交付给罗建，罗建开始实际占有、控制了涉讼厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定，罗建理应向邓文坚支付涉讼厂房的占有使用费，占有使用费参照涉讼合同约定的65000元/月的标准予以计算。至于占用费的计算期间，虽然罗建于2019年5月31日向邓文坚发出《退还厂房函》，并主张已退还租赁物，但该函件是罗建单方意思表示，不具有解除合同的法律效力，且双方庭审时一致陈述涉讼租赁物未进行交接，结合罗建在涉讼租赁物大门处安装电动伸缩门的实际及本院告知邓文坚涉讼合同无效的时间，故本院对罗建有关租赁物已返回的主张不予采信，因此，占有使用费的计算期间应为2019年3月-2019年10月，经核算，占有使用费为520000元（65000元×8个月）。虽然邓文坚主张占有使用费自2018年8月起算，但《补充协议》已明确正式交租日期从2019年3月1日起算，即表明此前时段的租金予以放弃，否则，在合同被撤销的情况下，邓文坚据此所获得的收益反而超出合同约定和正常履行情况下的租金，换言之，因其过错行为而获得了利益，此举明显有违社会所追求的诚实守信及公平正义的基本要求。在本院已明确告知邓文坚涉讼合同无效的情况下，邓文坚应当采取措施避免损失，故其诉请占用费计至罗建搬离涉讼租赁物止不当，本院不予支持。由于涉讼合同被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，罗建应将涉讼租赁物返还给邓文坚，邓文坚应将收取的款项在扣减占有使用费后多余的部分260000元（780000元-520000元）予以返还给罗建。至于罗建主张的变压器基本电费预付款问题。罗建主张该20000元（2019年1月16日转账100000元-偿还80000元）系因其与邓文坚的借款而产生，与本案不属同一法律关系，故本案不予处理，罗建可另寻途径主张权利。至于罗建主张的中介费及电动门安装费问题。罗建对此仅提供2张收据予以证实，而邓文坚对此又不予认可，罗建应承担举证不能的法律后果，故本院不予支持。至于罗建主张的利息问题。涉讼合同载明“乙方确认，在签订本合同前已清楚了解租赁物的产权性质及状况，租赁物符合其租赁条件”，由此可见，罗建作为具备完全民事行为能力人及追求利益最大化的市场经营主体，显然知晓并预见到签订此合同的法律后果，因此，罗建对涉讼合同无效的法律后果存在一定的过错。现罗建要求邓文坚支付利息，本院不予支持。至于邓文坚主张的电费问题。涉讼400KVA的变压器是邓文坚应罗建要求进行加装并申报通电，故该费用41896元（9568元+11040元+6568元+14720元），应由罗建承担。对此后产生的费用，属于扩大损失，应由邓文坚负担，故本院对邓文坚主张超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、罗建应在本判决发生法律效力之日起十日内将涉讼租赁物（位于惠州市惠阳区新圩镇约场圩葵新楼北侧，原惠阳永高制伞有限公司厂房）返还给邓文坚。二、罗建应在本判决发生法律效力之日起十日内向邓文坚支付电费41896元。三、邓文坚应在本判决发生法律效力之日起十日内向罗建退还多收取的款项260000元。以上第二、三项款项抵扣后，邓文坚实际应支付罗建218104元。四、驳回罗建的其他诉讼请求。五、驳回邓文坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2019）粤1303民初3086号案件受理费5149元，由罗建负担2574.50元，邓文坚负担2574.50元；（2019）粤1303民初3168号案件受理费23400元，由罗建负担11700元，邓文坚负担11700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  邹思友二〇一九年十一月二十六日书记员  刘宇文书记员  文梦婷