山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3665号上诉人（原审被告）：山东皇冠花园大酒店有限公司，住所地枣庄市薛城区临山路西侧火车站南。法定代表人：魏坚，执行董事。委托诉讼代理人：薛连川、王东，山东薛国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司，住所地济宁市微山县付村镇。法定代表人：于华兵，执行董事。委托诉讼代理人：王梦龙、王辉，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。原审第三人：枣庄市捷鸿经贸发展有限公司，住所地枣庄市薛城区临山路12号。法定代表人：王怡，董事长。委托诉讼代理人：刘朋，山东薛国律师事务所律师。上诉人山东皇冠花园大酒店有限公司因与被上诉人枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司及原审第三人枣庄市捷鸿经贸发展有限公司物权保护纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东皇冠花园大酒店有限公司上诉请求：1.撤销（2018）鲁0403民初3018号民事判决；2.改判上诉人继续使用至租赁期满，租赁期满前不应向被上诉人承担房屋占用费用；3.驳回被上诉人的诉讼请求；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定本案不应适用买卖不破租赁的原则，属于事实认定错误，判决上诉人承担房屋占用费没有事实和法律依据，应驳回被上诉人的诉讼请求。1.上诉人与原审第三人系合法有效的租赁关系，签订《房屋无偿使用协议》无偿使用涉案房产，其前提是上诉人需要对涉案房产进行装修使用并缴纳物业费，上诉人以装修的投资和物业管理费作为租赁费，一审庭审中提交了《房屋无偿使用协议》，已在工商登记部门备案，该协议并不违反法律强制性规定，因此上诉人与原审第三人的租赁关系合法有效。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第20条的规定，因上诉人2007年8月1日至2027年7月30日使用20年，并对房屋投资装修，如果上诉人承担诉讼期间的费用，侵害了上诉人的合法权益，按照《合同法》第229条、《物权法》第190条规定，上诉人与原审第三人之间的租赁关系符合法律规定。2.被上诉人评估的房屋占有使用费没有事实和法律依据，上诉人无义务承担租赁协议外责任。上诉人与第三人签订的《房屋无偿使用协议》已经明确了租赁期间的权利义务，上诉人对涉案房屋进行了装修投资以折抵租赁期间的租赁费用。上诉人租赁时该房屋只是毛坯房，投资装修后使用。上诉人与原审第三人是有条件的权利义务。被上诉人进行评估而增加房屋价值，从而增加占有使用费，缺乏事实依据。被上诉人与原审第三人案件中评估拍卖涉案房产时并没有对上诉人的投资进行相应的评估和处理，也没有通知上诉人，一审判决上诉人给付被上诉人房屋占有使用费，侵害了上诉人的财产权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，其在本案涉案房屋转移给被上诉人后，上诉人与原审第三人的租赁合同仍然有效，上诉人有权在租赁期限内继续使用涉案房屋，否则被上诉人应将上诉人投资款项给予经济补偿，维护上诉人的权利。二、被上诉人如收回涉案房产应对上诉人投资给予评估并支付对价。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，枣庄中院在执行中应当告知了被上诉人涉案房屋的权属和占有情况，即被上诉人在竞买前已知案涉房产由上诉人租赁使用。作为上诉人租赁投资，应当另行评估价值并返还上诉人，然后在执行中责令腾空交付，如果被上诉人想占有，应将上诉人投资额给予评估返还，假如被上诉人不返还，也应该由上诉人继续使用。三、原审程序错误。上诉人依法追加原审第三人参与诉讼，原审法院没有让第三人行使答辩的权利，剥夺其诉讼权利。枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司辩称，租赁合同系有偿合同，而上诉人与原审第三人签订了房屋无偿使用协议，系无偿合同，不属于租赁合同法律关系范畴，不适用买卖不破租赁原则。被上诉人于2012年12月31日依法取得涉案房产所有权，并享有、占有、使用、收益和处分的权益，上诉人未经被上诉人许可，长期占有、使用涉案房产的行为损害了被上诉人合法权益，我方有权要求上诉人支付房屋占有使用费。上诉人作为原审被告主体适格。上诉人原审庭审中自认涉案房产由上诉人使用，没有其他单位使用，原审判决认定事实清楚。上诉人基于与原审第三人签订的协议书，对涉案房产进行投资装修，根据合同相对性原则，上诉人因投资装修产生的损失，应向原审第三人另行主张，不属于本案审理范围。原审第三人已依法参加原审庭审，充分行使诉讼权利。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。枣庄市捷鸿经贸发展有限公司陈述称，对上诉状没有意见。对登记在被上诉人名下的A座第4层及第3层最北端的房屋，是出租给上诉人使用的。枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告所有的薛城区临山路西侧火车站东南A座第四层房产；2.判令被告支付自2013年1月1日起至2018年8月31日期间的房屋占用使用费281.6万元；3.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月31日，枣庄市中级人民法院作出(2011)枣执字第23号执行裁定及协助执行通知，裁定将被执行人枣庄市捷鸿经贸发展有限公司位于薛城区临山路西侧火车站东南A座(枣房权证薛字第××号)、薛城区临山路12号A座第三层的房产(枣房权证薛城字第××号)过户给枣庄矿业(集团)付村煤业有限公司。原告持上述执行裁定及协助执行通知于2018年5月23日办理了薛城区临山路西侧火车站东南A座第四层(鲁(2018)枣庄市不动产权第4003341号)不动产权证书。2007年7月30日，被告山东皇冠花园大酒店有限公司与原审第三人枣庄市捷鸿经贸发展有限公司签订《房屋无偿使用协议》一份，其中约定：枣庄市捷鸿经贸发展有限公司将其所有的位于薛城区临山西路火车站东南开发建设的综合商贸大楼4-6层及部分1-3层无偿提供给皇冠酒店用于酒店经营，使用期限20年，自2007年8月1日至2027年7月31日止，被告山东皇冠花园大酒店有限公司每年向枣庄市捷鸿经贸发展有限公司交纳物业管理费18万元。后皇冠酒店出具说明不再另外给付枣庄市捷鸿经贸发展有限公司每年物业管理费18万元。另查明，原告于2018年9月1日委托山东忠信资产评估有限公司对诉争的薛城区临山路西侧火车站东南A座第四层房产2013年1月1日至2018年8月31日历年房屋租赁价值进行了评估，经评估上述期间房屋租赁价值合计为281.6万元。庭审期间，本院告知被告山东皇冠花园大酒店有限公司可申请重新评估，但该公司未在本院限定时间内申请重新评估。再查明，被告山东皇冠花园大酒店有限公司2006年7月21日成立，法定代表人王怡。枣庄市捷鸿经贸发展有限公司成立于2000年7月12日，法定代表人王怡。一审法院认为，买卖不破租赁原则适用的前提系租赁关系合法有效，本案中被告就其与第三人协议约定的双方权利义务履行状况并未提交证据予以证实，对山东皇冠花园大酒店有限公司该项辩解一审法院不予采信。因本案原告诉请为返还涉案房产，该权利为物权，不适用诉讼时效，山东皇冠花园大酒店有限公司该项辩称无法律依据；山东皇冠花园大酒店有限公司未对原告单方就涉案房产所作评估申请重新鉴定，亦未提交证据证实该评估结论存在不予采信情形，应视为对其民事诉讼权利的放弃，对原告单方所作评估结论应予采信。关于被告与第三人之间基于无偿使用协议对涉案房产所进行的装修等投资，系其与第三人之间基于租赁合同所产生的另一法律关系，与本案原告诉请不属合并审理范围，对其该项请求，一审法院不予处理。被告提出占有使用费时效抗辩，在原告未提交证据证实其在起诉之日起三年前主张过使用费权利的情形下，对该项辩解，一审法院部分予以支持，被告应支付原告2018年10月15日前三年内的占有使用费用，结合原告诉请及评估结论，具体为：2015年10月16日至2018年8月31日期间，45.4万元=12个月×2.5个月+54.5万元+54.5万元+36.4万元，计1548583.33元。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论通过，判决：一、被告山东皇冠花园大酒店有限公司于判决生效之日起十日内返还原告枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司位于薛城区临山路西侧火车站东南A座第四层（证号：鲁（2018）枣庄市不动产权第4003341号）房产，并支付原告枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司自2015年10月16日起至2018年8月31日期间的房屋占用使用费1，548，583.33元；二、驳回原告枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29328元、保全费5000元，均由被告山东皇冠花园大酒店有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交两组新证据。证据1为枣房权证薛城字第××号。拟证明该四层房产只是拍卖房产框架，根据《拍卖成交确认书》成交额990余万元，该价格仅是房产的价格，并没有包含上诉人的投资。证据2为照片（关于上诉人租赁第4层作为酒店投资的房间部分照片）。拟证明上诉人的投资。上诉人租赁第4层是框架结构、毛坯房，上诉人与原审第三人签订协议租赁期限从2007年8月1日至2027年7月31日，上诉人负责酒店所有的水、电、消防、通讯设备设施及酒店室内室外的装修投资，作为被上诉人委托评估已将上诉人的投资作为评估的依据，从评估报告反映出已将上诉人的投资装修作为参考租赁的依据，引用4家正常使用的经营酒店作为依据，得出平均价认定租赁价还存在上浮20%，该评估显然是认定错误。评估单位没有到酒店勘察，应将上诉人投资一同评估。被上诉人的质证意见为，对证据1、2的真实性无法核实，提交的照片没有形成时间，对真实性无法核实。对上诉人的证明目的有异议。一审庭审中，上诉人已自认涉案房产全部由其使用。即使上诉人称的800平方米未进行投资装修，但涉案房产均应处于上诉人的占有使用中。一审中提交的评估报告合法有效。我方依据评估报告评估金额有权要求上诉人承担涉案房产房屋占用使用费。评估报告评估对象为涉案房产，基准日为2018年9月1日房屋历年租赁价值，不是对涉案房产所做用途的经营成果的评估，上诉人的证明目的不能成立。原审第三人的质证意见为，同意上诉人的意见。本院审理认定事实与一审一致。本院认为，涉案房产系被上诉人通过本院依据生效法律文书执行而取得，且取得不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第十六条的规定，被上诉人对涉案房产享有所有权。作为权利人，要求无权占有人即山东皇冠花园大酒店有限公司返还涉案房产有法律依据。关于占有期间的房屋损失，原审时枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司提交其单方所作的鉴定意见作为证据，而山东皇冠花园大酒店有限公司未申请重新鉴定予以反驳，因此原审采信该证据并无不当。关于装修损失，可另行主张权利。关于山东皇冠花园大酒店有限公司所称的原审程序违法问题。本院经核查一审卷宗，原审法院于2019年4月29日向枣庄市捷鸿经贸发展有限公司邮寄送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、传票、追加当事人申请等法律文书，枣庄市捷鸿经贸发展有限公司于2019年5月5日签收法院专递邮件，而开庭时间为2019年5月30日，整个审判过程并未剥夺枣庄市捷鸿经贸发展有限公司的诉讼权利。山东皇冠花园大酒店有限公司的此项上诉请求与事实不符。综上，山东皇冠花园大酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29328元，由上诉人山东皇冠花园大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚爱梅审判员  李 莹审判员  孙 晓二〇一九年十一月三十日书记员  高文娜