四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2165号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宜宾市翠屏公园，住所地四川省宜宾市翠屏区翠屏路239号。 法定代表人：王建锋,主任。 委托诉讼代理人：周玉平，四川华晨（宜宾）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭超，男，1973年10月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵强，四川富绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂琴，四川富绅律师事务所律师。 上诉人宜宾市翠屏公园（以下简称翠屏公园）因与上诉人郭超房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翠屏公园上诉请求：撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8735号民事判决第二项，改判郭超向翠屏公园支付违约金116000元，由郭超承担本案诉讼费。事实与理由：1.一审判决认定提前收回三江一览楼二楼以上部分造成的生物性资产、设施设备、不可搬迁的设施设备的经济损失为1013117元×30%错误，郭超并无实际损失；2.一审判决认定郭超的经营损失为10万/年并判决翠屏公园赔偿619406元无充分的证据；3.郭超一直拖延支付租金，应当承担违约责任。 郭超辩称，1.郭超不存在违约，不应当承担违约金；2.翠屏公园认为翠峰茶园中的生物性物资均是可以再次利用并产生价值故郭超无实际损失，并不符合本案的客观事实；3.一审法院认定郭超的损失为每年100000元，是综合全案证据及客观事实作出的公平合法的判决。 郭超上诉请求：撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8735号民事判决，改判翠屏公园向郭超支付1061622.8元，由翠屏公园承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：1.一审判决将双方已约定的每年10000元租金调整为每年50000元错误；2.一审判决认定提前收回三江一览楼二楼以上部分造成的生物性资产、设施设备、不可搬迁的设施设备的经济损失为1013117元×30%错误，宜宾市气象局已经向翠屏公园按评估价1013117元全额支付了赔偿费，翠屏公园应支付郭超。 翠屏公园辩称，1.郭超主张的三江一览楼为所租用的翠峰茶楼重中之重没有任何证据予以证明，双方签订的合同也未约定必须保证客流量；2.一审庭审已查明，除了三江一览楼二楼外郭超一直管理到与翠屏公园移交；3.一审判决认定提前收回三江一览楼二楼以上部分造成的生物性资产、设施设备、不可搬迁的设施设备的经济损失为1013117元×30%过高，具体理由与上诉理由一致；4.宜宾市气象局支付的1013117元补偿对象是翠屏公园不是郭超。 翠屏公园向一审法院起诉请求：1.郭超立即支付翠屏公园2012年4月21日至2019年1月21日的租赁费737500元（580000元+157500元）；2.郭超向翠屏公园支付违约金116000元（从2012年4月21日起至按7500元/月计算至房屋腾退之日止）；3.郭超将租赁房屋以及相关设施设备腾退给翠屏公园；4.郭超承担本案诉讼费。 郭超向一审法院反诉请求：1.翠屏公园支付郭超补偿金1624130.8元；2.翠屏公园支付郭超代为管理租赁房屋产生的费用共计278400元（2013年1月至2018年11月）；3.本案诉讼费、保全费由翠屏公园承担。 一审法院认定事实：2007年4月17日，翠屏公园（甲方）与案外人彭敏（乙方）签订了《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》，协议约定：经营场地一览园，经营范围：餐茶、棋牌、小食等，经营期限：十年，协议生效日期为2007年4月21日至2017年4月20日止。履约保证金：乙方应交纳履约保证金壹万元正，若协议期内乙方无违约行为，协议期满后甲方将履约保证金全额退还乙方(无息），若乙方发生违约行为被甲方扣除履约保证金，应在三日内补齐。管理费用：乙方每年上交管理费用人民币玖万元整，每季度交纳贰万贰仟伍佰元整。交费方式：按季交纳，每个季度第一个月的十日前到公园计财科交纳，同时交纳上一季度的水电费用。首次交费为协议签订之日。甲方为乙方提供经营场地总面积约8900m2，建筑面积约1300m2。若协议期未满，甲方因公园建设需要收回经营场地，乙方应中止经营并清场，在收到甲方通知后20日内将场地及建构筑物交归甲方，双方协议即告终止，甲方免收乙方剩余期限的管理费，对乙方造成的经济损失，应按国家相关规定进行补偿。在经营期内，若乙方要转让经营权，须经甲方同意，否则视为违约，转让无效。双方须遵守协议，不得单方毁约，毁约造成的经济损失，由毁约方负责经济赔偿。若出现人力不可抗拒的自然灾害，应不视为违约。协议期内若因国家规划建设需要，对甲方场地另有安排，乙方应服从。 2007年6月13日，彭敏（甲方）与郭超（乙方）签订《宜宾市翠屏公园一览园经营转让协议》，约定：经双方协商，彭敏（甲方）自愿将宜宾市翠屏公园一览园经营协议中所有权利义务无偿转让给郭超（乙方），从此转让协议签订之日起，所有协议权利、义务和责任概有郭超负责。后郭超开始经营“一览园”，并按期缴纳租赁费至2012年4月20日。庭审中，原被告均认可2007年4月17日《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》对翠屏公园、郭超具有约束力。 2012年，宜宾市人民政府就“市气象局基本地面气象观测站”和“高空气象探测站”（以下简称“两站”）搬迁问题召开专题会议，并出具相关会议纪要。 2013年5月13日，翠屏公园和郭超共同委托四川中衡安信资产评估有限公司对翠峰茶园搬迁补偿费用进行评估，并出具川中安资评04B(2013)-028号资产评估报告书，评估结果为：设备279122元、生物性资产170736元、构筑物540950元、车辆22309元，合计1013117元。 2013年7月1日，翠屏公园出具了翠屏区林业和宜翠园【2013】53号文件，内容系向翠屏区林业和园林管理局请示翠屏公园与翠峰茶园解除协议事宜：我园于2012年11月中旬将翠屏公园三江一览楼整体移交给了宜宾广播电视台。翠屏公园三江一览楼是翠峰茶园内的精华核心部分，翠峰茶园是我园于2007年4月17日公开拍卖确定的经营业主。宜宾广播电视台整体占用三江一览楼后导致游客数量锐减，翠峰茶园已无法继续经营。现业主提出与翠屏公园解除经营合同，我园和宜宾广播电视台多次与该业主沟通，初步方案如下：一、翠屏公园、广播电视台和翠峰茶园经营业主共同委托四川中衡安信资产评估有限公司对翠峰茶园资产进行评估，现拟对评估报告书中：（1）不可搬迁的部分资产评估现值（如建构筑物及生物性资产）进行全额补偿.....二、由于该经营合同仍在合法经营承包期内，经公园、经营业主、宜宾电视台三方多次协商解决达成一致，拟对经营业主从2012年11月20日至2017年4月20日止，按每年15万元的标准进行经营损失补偿，合计662500元；三、以上各项所需补偿金额总计1624130.8元。 2013年8月20日，翠屏公园出具宜翠园函【2013】9号文件，内容系翠屏公园向宜宾市气象局请示三江一览楼被占用的相关事宜：我园于2012年11月中旬将翠屏公园三江一览楼整体移交给了宜宾广播电视台，现我园建议采取以下解决方案：经相关部门协商，因宜宾广播电视台只占用了翠峰茶园经营范围之中的三江一览楼部分，所以只对三江一览楼的直接经济损失予以补偿，三江一览楼对在整个一览园经营中造成的影响（间接经济损失）酌情给予补偿。翠峰茶园需经济补偿：1.基础及辅助设施损失为116000元；2.直接经营损失96000元/年，从2012年11月至2017年4月按50个月计算，小计460000元……翠屏公园需解决资金：……3.因现经营户提出将管理费从90000元/年下调至10000元/年，我园的管理费收入减少80000元/年，至经营合同期（50个月）满，共计减少333333元。综上所述，请贵局对：1.翠峰茶园需补偿资金784700.33元；2.翠屏公园需补偿资金392133元。以上两项总计1134833元按相关程序进行补偿。 庭审中，翠屏公园称2012年11月郭超仅移交了翠屏公园三江一览园的塔身部位（二楼以上），其他案涉场地仍由郭超管理至今；郭超对此不予认可，并陈述翠屏公园三江一览楼是翠峰茶园内的精华核心部分，已于2012年11月移交给翠屏公园，之后郭超没有再继续经营租赁场地，且聘请专人在看管。根据一审法院现场勘查情况： 另查明，翠屏公园系案涉场地的权利人，且在郭超经营租赁场地期间，三江一览楼二楼以上楼层免费对游人开放。 一审法院认为：案外人彭敏与翠屏公园于2007年4月17日签订的《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》合法、有效，一审法院予以认定，后彭敏将上述协议的权利义务均转让给郭超，并由彭敏、郭超及翠屏公园共同签订了《宜宾市翠屏公园一览园经营转让协议》，庭审中翠屏公园、郭超均认可2007年4月17日《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》对翠屏公园、郭超具有约束力，故双方应按上述协议之规定履行各自的权利、义务。2012年11月中旬，因宜宾市人民政府对“两站”进行搬迁致郭超将其经营的部分场地（三江一览楼）整体移交，双方虽对此各持己见，但根据翠屏公园于2013年7月、8月出具的宜翠园【2013】53号文件、宜翠园函【2013】9号文件，均载明翠屏公园已于2012年11月将三江一览楼整体移交给了宜宾广播电视台，故一审法院依法认定郭超对三江一览楼（塔身部位）的租赁关系于2012年11月20日解除；对剩余场地的租赁问题，郭超在一审法院现场勘验时以及庭审中均认可其占用至2019年1月31日并交付给翠屏公园，翠屏公园对此亦无异议，故一审法院认定：租赁场地中三江一览楼的塔身部位（二楼及二楼以上部分）于2012年11月20日交付给翠屏公园；其余部分郭超于2019年1月31日交付给翠屏公园。由于合同约定的租赁期限至2017年4月20日届满，提前交付的三江一览楼塔身部分仅占租赁场地的较少部分，现翠屏公园请求郭超支付其租金737500元（2012年4月21日至2019年1月21日，按90000元/年计算，合计6年零9月），由于三江一览楼塔身部分虽仅占租赁场地的较少部分，但确属租赁场地中的重要地段或景点，故租金在郭超将三江一览楼塔身部分移交给翠屏公园后（即2012年11月20日后）应作相应调整，一审法院结合案件实际情况，将2012年11月20日后的租金酌情调整为50000元/年，经计算为：2012年4月21日至2012年11月20日为90000元/年，租金为52500元；2012年11月21日至2019年1月21日为50000元/年，租金为308333元；经计算，郭超应给付的租金为360833元，超出部分一审法院不予支持。 翠屏公园请求郭超按欠款总额的20%支付违约金116000元，由于合同中未对逾期支付租金则应支付违约金及违约金多少作出约定，加之双方就提前解除三江一览楼的赔偿事宜一直在协商处理，翠屏公园也在不断向上级请示汇报，故综合全案，翠屏公园请求违约金的理由不成立，一审法院不予支持。 翠屏公园请求郭超将租赁场地以及相关设施设备腾空后交付翠屏公园，因庭审中双方均认可郭超已于2019年1月31日完成对租赁场地的交付，故该请求郭超已实际履行，一审法院不予支持。 郭超提出反诉请求，请求翠屏公园支付其提前解除合同而产生的折价补偿和经营损失补偿合计1624130元【宜翠园（2013）53号文件上载明的不可搬迁的部分资产评估价值711686元、可自行搬离的设备241144.8元，资产评估费8800元，合计961630.8元；2012年11月20日至2017年4月20日止按每年150000元的标准进行经营损失补偿662500元；总计1624130.8元】，一审法院认为，该文件仅是翠屏公园向宜宾市翠屏区林业和园林管理局的请示文件，并非双方达成的一致协议，一审法院根据现场勘验及庭审查明，翠屏公园提前收回的仅系三江一览楼二楼以上塔身部分，其余场地郭超一直占用至2019年1月31日，根据协议约定：若协议期未满，翠屏公园因公园建设需要收回经营场地，郭超应中止经营并清场，在收到翠屏公园通知后20日内将场地及建构筑物交归翠屏公园，双方协议即告终止，翠屏公园免收郭超剩余期限的管理费，对翠屏公园造成的经济损失，应按国家有关规定进行补偿。协议期满……其所剩设备、设施归翠屏公园所有；故翠屏公园仅对其提前收回三江一览楼二楼以上部分造成的经济损失进行补偿，对于剩余场地郭超系经营期满后交付给翠屏公园，故不应对该场地上的设施设备进行补偿。一审法院结合案件实际情况，考虑到虽提前收回的部分系占租赁场地中极少部分，但该部分系租赁场地中的重要景点，必然影响到郭超对租赁场地的经营管理，造成一定的经济损失，一审法院综合考虑后对提前收回的三江一览楼二楼以上部分造成的经济损失计算为：1.生物性资产、设施设备、不可搬迁的设施设备价款折价款：1013117元*30%=303935元（结合评估结果计算）；2.2012年11月21日至2019年1月31日（6年零2月10天）的经营损失补偿按100000元/年计算为：619406元。以上两项合计为923341元；超出部分，一审法院不予支持。 郭超请求翠屏公园支付其代为管理租赁场地产生的费用278400元，因郭超所举证据不能证明翠屏公园指派其代为管理租赁场地、也不能证明双方约定以看管费折抵租赁费，其申请的证人证言陈述的工人工资数额也与郭超所举证据（工资表）载明的金额不一致，综上，郭超的该请求，与庭审查明的事实不一致，一审法院不予支持。郭超辩称本案已超过诉讼时效，因租金的给付是连续发生的债务，诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起算，故本案并未超过法定诉讼时效，郭超的辩驳理由，一审法院不予采信。郭超辩称租赁费应从90000元/年调整至10000元/年，因宜翠园函【2013】9号文件仅是翠屏公园向宜宾市气象局的请示函件，不能以此证明双方对此已达成一致协议，故该理由，因证据不足，一审法院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、郭超支付宜宾市翠屏公园租赁费360833元；二、宜宾市翠屏公园支付郭超各种损失款合计923341元；三、上述一、二项款项品迭后，宜宾市翠屏公园还应支付郭超人民币562508元；四、上述款项于本判决生效之日起15日内付清；五、驳回宜宾市翠屏公园的其他诉讼请求；六、驳回郭超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10760元，由宜宾市翠屏公园与郭超各负担5380元；反诉案件受理费10961.5元，减半收取计5480.8元，诉讼保全费5000元，合计10480.8元，由宜宾市翠屏公园与郭超各负担5240.4元。 二审中，郭超向本院提交了以下新证据：1.宜宾气象局（2018）年14号文件，拟证明宜宾市气象局认可赔偿金额为评估金额1013117元。2.郭超领款《申请》、《收条》、资金来往结算票据，拟证明宜宾市气象局已将赔偿金1013117元支付给翠屏公园，翠屏公园认可该款属翠峰茶园经营者郭超所有。 翠屏公园质证意见：真实性无异议，但均不属二审新证据，也不能达到郭超的证明目的。1.宜宾市气象局文件载明支付对象为“翠屏公园及三江一览楼”，郭超主张全部赔偿与事实不符。2.郭超的申请最终转账金额为郭超申请的部分金额，证明总金额中包含翠屏公园应得部分。资金来往结算票据收款人为翠屏公园付款人为气象局，郭超主张的是翠峰茶园的赔偿，不能证明其应全额享有赔偿款。 对于郭超二审中提交的新证据，本院认定如下：宜宾市气象局文件载明“翠屏公园及三江一览楼”金额为1013117元，但《申请》下方批注“拟建议部分支付（扣除公园民事诉讼中的696000.00元）”，可反映双方对应支付金额尚存在争议；本案租赁合同相对人为郭超和翠屏公园，宜宾市气象局向翠屏公园支付的款项金额，不能直接认定为翠屏公园与郭超之间确认的赔偿金额。故郭超在二审中提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 翠屏公园没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、翠屏公园提前收回三江一览楼郭超的损失应如何计算；二、郭超应向翠屏公园支付的租金金额；三、郭超是否应承担因延迟支付租金的违约责任。 关于焦点一。郭超于2012年11月中旬将其经营的部分场地（三江一览楼二楼及以上部分）移交，此后虽郭超向翠屏公园主张解除合同，但双方一直未对解除合同事宜达成一致，郭超占用其余场地至2019年1月31日再交付给翠屏公园，故一审法院认定翠屏公园应对其提前收回三江一览楼二楼以上部分造成的经济损失进行补偿，对于剩余场地上的设施设备不予补偿并无不当。因提前收回的部分系租赁场地中的重要景点，该部分的提前收回必然影响到郭超对租赁场地的经营管理并造成一定的经济损失，一审法院综合考虑后以评估价的30%计算其补偿费、以每年100000元计算其经营损失较为符合本案实际。但双方认可的《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》约定协议履行届满期限为2017年4月20日，2017年4月20日后双方未约定继续履行合同，郭超亦主张其未继续经营茶园，故一审法院认定郭超存在经营性损失的时间为2012年11月21日至2019年1月31日不当，本院予以纠正。综上，本院认定对提前收回三江一览楼二楼以上部分造成郭超的经济损失为：生物性资产、设施设备、不可搬迁的设施设备价款折价款303935元（1013117元×30%），2012年11月21日至2017年4月20日（53个月）的经营损失补偿441667元（100000元÷12×53月），两项合计745602元。 关于焦点二。由于三江一览楼塔身部分虽仅占租赁场地的较少部分，但确属租赁场地中的重要地段或景点，故租金在郭超将三江一览楼塔身部分移交给翠屏公园后（即2012年11月20日后）应作相应调整，一审法院结合案件实际情况，将2012年11月20日后的租金酌情调整为50000元/年并无不当。翠屏公园在向宜宾市气象局出具的函中虽载明“现经营户提出将管理费从90000元/年下调至10000元/年”，但该内容仅是翠屏公园与相关部门沟通时对郭超提出调整租金的情况反映，不能认定为翠屏公园对下调租金的确认。 关于焦点三。在2013年7月翠屏公园向翠屏区林业和园林管理局提交的《宜宾市翠屏公园关于与翠屏茶园解除协议的请示》中已载明“现业主提出与翠屏公园解除经营合同”，但双方就提前解除三江一览楼的赔偿事宜一直在协商处理，故翠屏公园主张郭超应对其延迟支付租金承担违约责任的理由不成立。 综上所述，郭超的上诉请求不能成立、翠屏公园的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二十三条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下: 一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8735号民事判决第一项“郭超支付宜宾市翠屏公园租赁费360833元”、第五项“驳回宜宾市翠屏公园的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8735号民事判决第二项“宜宾市翠屏公园支付郭超各种损失款合计923341元”、第三项“上述一、二项款项品迭后，宜宾市翠屏公园还应支付郭超人民币562508元”、第四项“上述款项于本判决生效之日起15日内付清”、第六项“驳回郭超的其他诉讼请求”； 三、宜宾市翠屏公园支付郭超各种损失款合计745602元； 四、上述一、三项款项品迭后，宜宾市翠屏公园还应支付郭超人民币384769元该款项于本判决生效之日起15日内付清； 五、驳回郭超的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的给付期限支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10760元，由宜宾市翠屏公园与郭超各负担5380元；反诉案件受理费10961.5元，减半收取计5480.8元，诉讼保全费5000元，合计10480.8元，由宜宾市翠屏公园与郭超各负担5240.4元。二审案件受理费28509元，由翠屏公园负担11323元，郭超负担17186元。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 王纯强 审判员 聂华竟 二〇一九年十一月二十九日 书记员 杨雯洁