浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2282号 上诉人（原审被告）：玉环市沙门镇泗边村股份经济合作社，住所地：玉环市沙门镇泗边村。 法定代表人：林青梅，董事长。 被上诉人（原审原告）：温岭市财友机械有限公司，住所地：温岭市城南镇岙环街路246号。 法定代表人：詹财友，执行董事。 委托诉讼代理人：汪林辉，浙江赢正律师事务所律师。 上诉人玉环市沙门镇泗边村股份经济合作社因与被上诉人温岭市财友机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 玉环市沙门镇泗边村股份经济合作社上诉请求：一、依法撤销玉环市人民法院（2019）浙1021民初2033号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已成立，涉案300000元系被上诉人支付的租房定金，并非预付款，被上诉人违约解除合同，应当不予返还定金。被上诉人因厂房搬迁需要，经中间人蔡水善介绍，向上诉人租赁位于玉环市滨港工业城的标准厂房。上诉人与被上诉人口头约定，厂房租赁面积6000㎡，租金17元/㎡，租金半年支付一次。由于厂房尚未竣工，上诉人要求先支付被上诉人定金300000元，待厂房完工后再签订正式的书面租赁合同。显然上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已成立，一审法院认为双方之间房屋租赁合同成立证据不足，被上诉人支付的300000元系预付租赁款，这一事实认定显属错误。首先，合同有口头合同和书面合同两种形式，并非没有签订书面合同，合同就不成立。只要合同的主要内容双方达成合意，合同就不成立。只要合同的主要内容双方达成合意，合同就已成立。本案上诉人与被上诉人之间就厂房租赁合同的主要条款（租赁物、租金、租金支付方式等）进行了口头约定，双方已达成初步的共识。被上诉人支付定金300000元是履行合同主要义务的表现，目的在于保证合同的后续履行。退一步讲，该笔300000元属于预付款，实际上也是被上诉人履行支付部分租金的义务，履行合同的部分内容。上述行为足以表明双方都是同意履行房屋租赁合同的，且已经履行部分内容，双方的房屋租赁合同已成立是没有异议的。一审中被上诉人也未主张双方的租赁合同不成立，只表示因合同目的无法实现，要求返还300000元定金。一审法院认定合同未成立无事实、法律依据，是完全是错误的。其次，被上诉人已支付的300000元系定金。上诉人开具给被上诉人的台州市农村集体经济组织统一收据（台州市农业局监制）内容摘要部分明确标注“租用2#标准厂房定金款”。因涉案房屋属于村集体的共同财产，需要经过村民会议讨论才能决定。因此，村民代表会议记录上详细记录了村标准厂房对外出租的事宜，由被上诉人承租2号厂房南边，所有承租上诉人村标准厂房的企业均需支付300000元定金。一审中，上诉人已将上述证据出具给法庭，已履行相应的举证责任，被上诉人手上应该也有上诉人出具的收据，不可能不知道该笔款项属于定金，但被上诉人未提交，应该承担举证不能的责任，以上足以推定已支付的300000元就是定金，并非一审判决认定的预付款。二、被上诉人解除合同无事实与法律依据，严重违背诚实信用原则，应赔偿由此给上诉人造成的损失。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已成立，且合法有效。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，无法律规定的或合同约定的解除事由，不得擅自变更或解除。现被上诉人要求返还已支付的300000元定金，表明其不想再履行房屋租赁合同，无故解除合同，是严重的不守信行为。即使合同未成立，也是被上诉人的原因导致的，应该承担相应的缔约过失责任，而不是由被上诉人赔偿其利息损失，这也违背了民法最基本的公平原则。事实上，被上诉人起初承租上诉人的厂房是因规划问题不得不搬迁，现又因规划变更，厂房无需搬迁，才违约不想继续履行合同，主观恶意明显。上诉人的厂房在3月份就已经完成竣工，可以实际投入使用。期间，上诉人还按照被上诉人的要求对厂房进行改造，增加了上诉人的改造成本，包括厂房隔墙、进口大门、化粪池等改造，还有合同接触前的空房租金损失，共计311254.65元。故被上诉人违约在先，上诉人作为无过错方有权没收定金，要求赔偿损失。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判或者发回重审，以维护上诉人的合法权益。 温岭市财友机械有限公司答辩称，本案房屋租赁合同没有成立，双方并未就合同主要内容达成一致意见，特别是租期起算，租金标准。答辩人预付的房租并非履行合同主要义务。上诉人称预付的300000元是定金性质没有依据，其所提供的收据是单方面的依据，并没有经过被上诉人确认。而且一审中上诉人提供了一整本收据都可以看出，收据未交给付款人。即使是定金，上诉人也无权适用定金罚则，最后合同未达成的过错并不归于被上诉人。因为本案合同是没有成立的，所以被上诉人也没有主张解除合同，一审判决也未提及解除合同。上诉人在一审中就缔约过失责任提出过反诉，最后又撤回反诉，在二审中又重新提出缔约过失责任，也与本案事实不符。玉环市沙门镇泗边村股份经济合作社的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 温岭市财友机械有限公司向一审法院起诉请求：判令被告返还租赁款300000元，支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。 一审法院对原、被告就位于玉环市滨港工业城标准厂房的承租、出租有初步意愿、原告已向被告交付300000元款项等事实予以认定。 一审法院认为，合同是当事人合意的产物，通过书面、口头或其它形式予以表现，判断合同是否成立，标准在于当事人意思表示是否达成一致，即当事人对主要条款达成合意是合同成立的根本标志。房屋租赁合同属要式合同，按照法律规定应当采用书面形式,内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等主要条款，其成立是指出租人与承租人就上述房屋租赁事宜达成一致意见；当事人虽未采用书面形式，但一方已经履行主要义务对方接受的，合同成立。综观本案证据材料，可以发现原、被告对房屋租赁事宜存在较大争议并未达成一致意见，原告先行交付300000元房屋租赁款被告予以接受，不足以证明原告已履行主要义务，或者说并不当然导致房屋租赁合同成立；被告没有举证证实与原告就房屋租赁合同主要条款达成合意，亦不能有效证明合同一方已经履行主要义务，仍然应当承担举证不能责任，故本案房屋租赁合同尚未依法成立。在原告明确表明汇入被告银行账户的300000元系预付房屋租赁款的前提下，被告不能提供充足且能相互印证的相反证据予以反驳，应当予以返还并赔偿资金占用期间的利息损失。被告抗辩双方之间成立口头租赁合同且合法有效，主张由原告承担违约责任，缺乏事实与法律依据，该院不予采纳。因此，原告主张的诉讼请求于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条和第二百一十三条规定，判决：限被告玉环市沙门镇泗边村股份经济合作社于本判决生效后十日内返还原告温岭市财友机械有限公司预付房屋租赁款300000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，赔偿自起诉之日起至款项履行完毕之日止的利息损失。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人玉环市沙门镇泗边村股份经济合作社与被上诉人温岭市财友机械有限公司争议的主要焦点在于上诉人是否应当向被上诉人返还其所支付的300000元款项及相应利息。根据本案已查明的事实，上诉人与被上诉人曾于2018年9月就案涉厂房的租赁事宜进行协商，并由被上诉人将300000元款项汇入上诉人银行账户。现上诉人主张双方当事人已经就房屋租赁合同的主要权利义务内容达成一致，房屋租赁合同业已成立并生效，案涉300000元款项为履约定金。根据民事诉讼证据规则，上诉人作为主张法律关系成立的一方应当就相关事实承担举证证明责任，但从本案现有的证据来看，上诉人关于双方之间房屋租赁法律关系成立的主张缺乏相应依据。故上诉人应当就此承担举证不能的不利诉讼后果。至于案涉的300000元款项的性质认定问题，因本案并无证据反映双方在该款项支付的前后设立房屋租赁法律关系，则无论该笔300000元款项为租金预付款抑或是预约定金，上诉人均应于双方事实上无法订立房屋租赁合同的情况下返还相应款项。综上所述，玉环市沙门镇泗边村股份经济合作社的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5905元，由上诉人玉环市沙门镇泗边村股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  许战平 审判员  何敏军 审判员  陈 杰 二〇一九年十一月二十八日 书记员  项海英