四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1229号上诉人（原审被告）：杨支华（曾用名杨芝华），男，生于1967年5月22日，汉族，现住万源市太平镇。委托诉讼代理人：魏定刚，四川天维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖本义（系杨支华之妻），女，生于1966年12月10日，汉族，现住万源市太平镇。委托诉讼代理人：魏定刚，四川天维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟剑波（曾用名杨建波），男，生于1980年3月1日，汉族，住四川省万源市沙滩镇。委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟从成（系钟剑波之父），男，生于1948年2月1日，汉族，小学文化，住四川省万源市沙滩镇。委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师。上诉人杨支华、肖本义因与被上诉人钟剑波、钟从成房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2019）川1781民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨支华、肖本义上诉请求：一、依法撤销一审判决，判令驳回原审原告的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定二上诉人为万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组村民、本案所涉房屋为农村宅基地上的房屋、上诉人不能向被上诉人转让、《房屋买卖契约》无效是错误的；2.一审判决适用法律错误；3.一审判决实体处理不当：上诉人在房屋买卖中无过错，一审判令上诉人承担主要过错是错误的，同时，一审判令被上诉人的购房利息损失与被上诉人应当支付给上诉人的房屋使用费用相抵销是不恰当的，另，一审判决只判令返还原转让房屋而不判令返还同时转让的0.2亩土地是不恰当的。钟剑波、钟从成向一审法院起诉请求：1.确认原、被告达成的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告返还原告购房款22万元及按年利率6%承担占用期间利息；3.判决被告赔偿原告房屋装修费6万元。一审法院认定事实：原告钟从成、钟剑波系父子关系，均为四川省万源市沙滩镇龚家坝村王家沟组村民。被告杨支华、肖本义系夫妻关系，均为四川省万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组村民。原告钟从成之妻杨芝碧与被告杨支华系堂姐弟关系。1994年1月，被告杨支华经相关行政管理部门批准，在其位于原万源县铁矿乡一村一社（现万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组，地名瓦厂垭）原宅基地上改建了房屋。2009年至2010年期间，被告杨支华在原宅基地上对该旧房进行了改建（未经相关行政管理部门审批），改建成三楼一底房屋一栋（另有地下室一间，砖混结构，其中第一层为门市，共二间）。2012年2月6日，原告钟从成购买被告杨支华改建的该栋房屋其中的第一层门市房一间、第二层住房一套及门市房下面地下室一间，双方达成了口头买卖协议，约定买卖价款共计22万元。当日，原告钟从成向被告杨支华支付了购房款8万元，被告杨支华出具了收款收据一张，并将房钥匙交给原告钟从成。2013年3月2日，原告钟从成之妻杨芝碧向被告杨支华支付了购房款7万元，被告杨支华出具了收款收据一张。2014年1月24日，原告钟从成与被告杨支华签订了《房屋买卖契约》，主要内容为：“甲方（杨芝华）自愿将铁矿乡南门社区沿山坪组公路边住房卖给乙方（钟从成）居住，坐西向东，房屋结构：砖混结构；房屋楼层：二楼，面积：210平方米。一、套房属四室一厅一厨一卫；二、底楼门市一间；三、门市地下室一间；四、四至界畔（略）；五、房屋后面以柱子内侧为界，楼梯间厕所与何先政各一半。房屋四至界畔清楚，双方共同议价房屋价格为22万，买方一次性付清房款，不欠分文。附：甲方在出售房屋时自愿将部分土地转让给乙方，地名大河边，面积0.2亩，其土地性质为永远归乙方所有。”甲方杨支华、肖本义签字盖手指印，乙方钟从成、钟剑波签字盖手指印，在场人夏虎仕、杨述、庞大发在该协议上签字盖指印。原告钟从成向被告支付了下余购房款7万元。2015年，原告钟从成、钟剑波对其购买的第二层房屋进行了装饰装修（简装），并居住使用。经一审法院现场勘验其装饰装修情况为：第一层门市房没有装饰装修，第二层住房墙体及吊顶（含衣柜）系原告装饰装修（简装），房屋地板、门窗、厕所和厨房地板及灶台系被告装修。2012年，在原告钟从成与被告杨支华达成口头买卖协议后，被告杨支华在该栋房屋第四层顶上加修房屋一层。原告钟从成、钟剑波2015年搬进案涉房屋居住使用后，其购买的门市房、第二层住房部分墙体出现裂缝。经一审法院现场勘验情况为：第一层门市房中间干墙、后墙、地面有裂缝。第二层住房墙体有4处裂缝。经一审法院现场勘验，案涉房屋建筑面积、层数等情况为：房屋共四楼一底，另有地下室一间，砖混结构，其中第一层为门市，共计二间，其中一间被告出卖给案外人何先政所有，另一间门市出卖给原告，建筑面积约为46.57平方米；原告所购门市房下面为地下室一间，面积同门市；原告所购第二层住房一套，建筑面积约为126.73平方米（含厨房、厕所）；第三层住房系被告出卖给案外人何先政所有；第四、五层住房系被告自留住房（第五层房系被告改建后加修的一层）。原告钟从成系万源市沙滩镇龚家坝村王家沟组低保贫困户，享受了危房改造补助政策待遇，在本村组新修了房屋。一审法院认为，根据相关法律、行政法规的规定，所有人对自己合法的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案所涉房屋为农村宅基地上的房屋，故案涉房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村宅基地属于村农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案所涉房屋买卖合同虽系双方的真实意思表示，买卖标的物为房屋，但根据“房地一体”原则（地随房走原则），房屋买卖必然涉及宅基地使用权一并转让。而本案原告钟从成、钟剑波并非涉案房屋所属集体经济组织成员，即与被告杨支华不属于同一集体经济组织的成员，不具有取得涉案房屋相应宅基地使用权的主体资格。故被告杨支华将其建在农村集体经济组织所有的土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织成员的原告钟从成、钟剑波所有，违反了上述法律、行政法规的强制性规定。同时，原告钟从成、钟剑波在本村集体经济组织已取得一处宅基地并建房，又在被告所在村集体经济组织取得宅基地，且未经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第三款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，原、被告签订的《房屋买卖契约》无效。被告杨支华作为卖方，应当知道诉争房屋不能向非本集体经济组织成员即原告转让，且未经相关行政管理部门审批进行房屋改建，故对该房屋买卖合同无效存在主要过错责任。原告钟从成作为买方，未对购买房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，存在次要过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告应当返还原告支付的购房款22万元，原告应返还被告出卖的该房屋。鉴于原、被告均存在过错，且原告使用案涉房屋多年，存在使用费，故原告的购房款资金利息损失与原告支付被告的房屋使用费相抵销，即各自承担相应的损失。原告对案涉房屋（第二层）进行了装饰装修属实，因原告提供的证明其装饰装修开支费用的证据均系证人证言，无其他合法证据佐证，且装饰装修残值（折旧率）无证据，故原告的装饰装修损失不能在本案中一并处理，即应另案处理。原告购买的该房屋部分墙体出现裂缝属实，但该房屋裂缝原因及是否存在质量问题，原告无证据证明，故原告主张该房屋裂缝系被告加层所致的事实，不予认定。原告向法院提出的诉讼请求为确认房屋买卖合同无效，属于主张物权请求权，而非债权请求权。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权”的规定，本案不适用诉讼时效规定。故被告提出的原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效的反驳主张不能成立。二原告未分家，房屋买卖契约上买方有二原告签字，故应认定案涉房屋系二原告共同购买，原告钟剑波诉讼主体资格适格，被告的该反驳主张因无反驳证据而不能成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项的规定，判决：一、原告钟从成、钟剑波与被告杨支华、肖本义于2014年1月24日签订的《房屋买卖契约》无效；二、被告杨支华、肖本义应共同在本判决发生法律效力后三十日内返还原告钟从成、钟剑波的购房款22万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告钟从成、钟剑波应共同在本判决发生法律效力后三十日内返还被告杨支华、肖本义出售的案涉第一层门市房一间、第二层住房一套、门市下面地下室一间（位于四川省万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组）；四、驳回原告钟从成、钟剑波要求被告杨支华、肖本义支付购房款22万元的资金利息的诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取2750元，诉讼保全费1620元，合计4370元，由原告钟从成、钟剑波共同负担874元，被告杨支华、肖本义共同负担3496元。二审中，杨支华、肖本义提交新证据：1.来源于万源市档案馆的（2009）37号文，是关于申请成立南门社区的请示。2.铁矿乡南门社区居民花名册，上诉人杨支华在花名册当中，证明南门社区正在城镇化过程中，应当以发展的眼光看问题，不应当轻易就认定合同无效。3.4.5份证据，分别是铁矿镇南门社区的主任刘鹏，副主任杨述，南门社区沿山坪组现任组长何宗财的证言，证实杨支华夫妇是南门社区的居民，社区对于管辖范围内的居民的房屋买卖没有作限制性的要求，反而为了当地经济的发展，允许认同他们的买卖行为。6.上诉人的农村土地承包经营权证。7.被上诉人的承包经营权证，证明南门社区把被上诉人当成了本社区的居民，一审判决所说的不能向本集体经济组织以外的人转让这一个所谓无效的情形，在本案中是不适用了。8.照片两张，可以看出被上诉人精准扶贫建房的时间是2017年，但是本案的房屋买卖是在之前。被上诉人质证认为，上诉人的证据不属于新证据，37号文件是一个请示，有无落实并不清楚，如果已经规划为城镇，土地要变性为国有，上诉人就应该有房屋产权证。证人证言不能代表双方买卖的房屋有合法手续，与本案没有关联性。本院对上诉人提供的证据的真实性予以认定，但是否达到证明目的，将结合全案证据综合认定。二审经审理，对一审查明的案件事实予以确认。另查明，钟剑波依据与杨支华、肖本义签订的《房屋买卖契约》，于2017年12月取得了万源市铁矿乡南门社区1组承包地0.2亩。本院认为，上诉人杨支华、肖本义在二审中虽提供万源市铁矿乡人民政府铁府[2009]37号“关于申请在场镇成立南门社区的请示”、南门社区居民花名册等证据，拟证明其已属于社区居民，不再是四川省万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组村民，但杨支华、肖本义的户籍现仍为四川省万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组，且本案诉争房屋系杨支华、肖本义在其铁矿镇铁矿坝村沿山坪组宅基地上修建的房屋再次改建而成，杨支华、肖本义未提供证据证明诉争房屋已由农村集体土地性质变为城镇国有土地的证据。买方即被上诉人钟从成、钟剑波的户籍为四川省万源市沙滩镇龚家坝村王家沟组村民，与杨支华、肖本义不属同一集体经济组织成员，故本案房屋买卖仍是农村宅基地房屋买卖，一审依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，认定双方于2014年签订的《房屋买卖契约》无效正确。杨支华、肖本义上诉称自己已属社区居民、诉争房屋已不是农村宅基地、房屋买卖应有效的理由不能成立，本院不予支持。造成合同无效，杨支华、肖本义与钟从成、钟剑波均由过错，应承担同等责任，一审认定杨支华、肖本义承担主要过错责任不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，杨支华、肖本义应当返还已收取的购房款22万元，钟从成、钟剑波应返还房屋及转让的土地0.2亩。因双方均存在过错，一审将购房款资金利息损失与钟从成、钟剑波应支付的房屋使用费相抵销并无不当。钟从成、钟剑波对购买的房屋进行了装饰装修属实，其装饰装修损失一审告知可另案处理，本院予以确认。综上，杨支华、肖本义上诉房屋买卖有效的理由不能成立，本院不予支持。一审认定房屋买卖无效正确，但对钟剑波基于房屋买卖获得的承包土地0.2亩未予处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省万源市人民法院（2019）川1781民初1059号民事判决；二、被上诉人钟剑波在本判决生效后三十日内返还上诉人杨支华、肖本义万源市铁矿乡南门社区1组承包地0.2亩，并配合办理承包经营权变更登记。一审案件受理费5500元，减半收取2750元，诉讼保全费1620元，合计4370元，由钟从成、钟剑波共同负担2185元，杨支华、肖本义共同负担2185元；二审案件受理费2750元，由杨支华、肖本义负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇一九年十一月二十二日书记员  冉香凝