石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1151号 原告：周金川，男，汉族，1989年2月1日生，住石家庄市无极县。 委托代理人：王泽峰，河北三和时代律师事务所律师。 被告：河北德旺房地产开发有限公司，住所地：石家庄市栾城区裕泰路**栾城颐和公寓，统一社会信用代码：91130124791357128E。 法定代表人：郝学风，该公司执行董事。 被告：石家庄少城房地产经纪有限公司，，住所地：石家庄市鹿泉区寺家庄镇东营北街香堤小郡****0102统一社会信用代码：91130185MA07X24H3M。 法定代表人：王银方，该公司执行董事。 原告周金川与被告河北德旺房地产开发有限公司（以下简称德旺公司）、石家庄少城房地产经纪有限公司（以下简称少城公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金川及其委托代理人王泽峰到庭参加诉讼，被告河北德旺房地产开发有限公司、被告石家庄少城房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周金川向本院提出诉讼请求：1、确认2017年5月17日原告与被告德旺公司签订的《承翰世家三期购房协议》无效；2、判令被告德旺公司退还原告交纳的购房款246555元及利息（利息自2017年5月17日起至实际付清之日止，按已付购房款246555元为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算）；3、被告少城公司对被告德旺公司退还购房款246555元及利息（利息自2017年5月17日起至实际付清之日止，按已付购房款246555元为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算）承担连带偿还责任；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月17日，原告与被告德旺公司签订《承翰世家三期购房协议》。协议约定：房屋坐落石家庄市栾城区角；定购房屋13座楼2单元1402室；地上面积；地上面积92米，单价8765元／平方米，合计地上总房款806555元，最终房屋面积以房产部门出具的数据为准，多退少补；认购首付款人民币246555元；乙方选择第1种付款方式，按揭方式，首付比例约30%246555元，于2017年5月17日前支付给甲方，剩余房款在甲方规定的时间内办理银行按揭贷款；交房时间暂定为2020年5月31日等。协议签订后，原告依约向被告德旺公司支付了首付款246555元，被告向原告出具了收据。被告德旺公司出售的承翰世家三期至今没有开发建设，未取得商品房预售许可证，双方签订的购房协议应属无效协议。另，被告少城公司使用ｐｏｓ机代被告德旺公司收取原告的购房款，要求少城公司对其出借账户的行为承担民事责任。原告保留进一步追究被告少城公司超范围经营，欺诈原告的法律责任。 河北德旺房地产开发有限公司未提交答辩状，未到庭参加诉讼。 石家庄少城房地产经纪有限公司未提交答辩状，未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，原告周金川作为乙方、被告河北德旺房地产开发有限公司作为甲方签订一份《承翰世家三期购房协议》，乙方自愿认购甲方开发的承翰世家项目13号楼2单元1402室，房屋总价款为806555元。其中协议第四条、第五条约定：乙方于2017年5月17日前交纳首付款计人民币246555元，剩余房款办理银行贷款；第六条约定：乙方应在接到甲方书面或电话短信通知后，带齐相关证件到甲方指定地点签署正式《商品房买卖合同》，如乙方不能在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》，按时付款及办理贷款手续，甲方有权对乙方预定的商品房另行出售，所收首付款扣除5%作为违约金，其他款项无息退还乙方。第八条约定：甲方承诺乙方在未签订商品房正式合同之前可免费更名一次，交房时间暂定为2020年5月31日。 2017年5月13日，周金川刷卡向石家庄少城房地产经纪有限公司账户支付10000元。2017年5月17日，周金川刷卡向石家庄少城房地产经纪有限公司账户支付236555元。2017年5月17日河北德旺房地产开发有限公司给周金川出具收据一份证实收到原告13-2-1402室首付款246555元。 另查明涉案房屋未取得商品房预售许可证。 上述事实有《承翰世家三期购房协议》、POS机刷卡回单、收据及原告当庭陈述为证。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告德旺公司所签订的购房协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告德旺公司交纳了首付房款，故该购房协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第六条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原告与被告德旺公司签订购房协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原告与被告德旺公司签订的购房协议并非被告所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告德旺公司在本案起诉后仍未取得房屋预售许可证明，故原告与被告德旺公司双方所签订的购房协议应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告德旺公司没有取得房屋预售许可证明，所以被告德旺公司存在主要过错。但原告作为完全民事行为能力人，在签订购房协议时明知被告德旺公司尚未取得房屋预售许可证，仍然与被告签订协议，原告也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案购房协议被确认无效后，被告德旺公司应返还原告所交纳的款项246555元。因原告也存在一定的过错，故原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率承担自签订协议起计算至付清之日止利息的请求，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》规定，出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应民事责任。本案中，原告交纳的首付款全部通过石家庄少城房地产经纪有限公司账户收取，属于出借银行账户的行为，应承担相应的法律责任，故本院对原告要求被告石家庄少城房地产经纪有限公司承担连带返款责任的主张予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》的规定，判决如下： 一、原告周金川与被告河北德旺房地产开发有限公司于2017年5月17日签订的《承翰世家三期购房协议》无效； 二、被告河北德旺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告周金川所交纳的购房款项246555元； 三、被告石家庄少城房地产经纪有限公司对判决第二项承担连带责任； 四、驳回原告周金川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4998元，减半收取计2499元，由被告河北德旺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4998元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张巧亮 二〇一九年十一月十四日 书记员  裴航航 ——