安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民初206号 原告：杨家贤，男，1962年10月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县，经常居住地安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。 被告：王凤文，女，1977年3月20日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：杨学锋，男，1978年2月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：王凤文（系杨学锋之妻），女，1977年3月20日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦**。 法定代表人：圣恩侠，该公司总经理。 原告杨家贤与被告杨学锋、王凤文、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨家贤及其委托诉讼代理人吴涛，被告王凤文并作为杨学锋的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告明星公司经本院公告送达开庭传票,无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨家贤向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行备案登记在杨家贤名下，位于安徽省濉溪经济开发区房屋；2.案件受理费由杨学锋、王凤文、明星公司承担。事实和理由：明星公司因经营开发需要陆续向杨家贤借款，截至2012年5月，明星公司共计欠付杨家贤本息3400余万元。因明星公司无力偿还欠款，双方约定明星公司用其开发的位于安徽省濉溪经济开发区紫薇苑小区房屋抵偿债务，杨家贤前期借款本息全额转化为购房款。2013年9月10日，杨家贤与明星公司签订《商品房买卖合同》，购买明星公司开发的坐落于安徽省濉溪经济开发区房屋，明星公司按照每套房屋分别开具现金购房收据。杨家贤于2015年8月31日、2015年9月19日分别对上述两套房屋进行备案。因明星公司开发的紫薇苑小区属于危楼建筑，需要缴纳自救款继续建设，杨家贤为上述两套房屋共计缴纳自救款32万余元。杨家贤已全额支付了购房款，涉案房屋未交付、未办理产权登记是因为明星公司的原因导致。淮北市中级人民法院作出的（2019）皖06执异33号执行裁定驳回杨家贤异议缺乏事实和法律依据。 杨学锋、王凤文辩称，杨家贤与明星公司之间存在民间借贷关系，其双方签订的《商品房买卖合同》实质系以物抵债，不是真正的房屋买卖合同关系，且杨家贤在合同签订后未办理预告登记，故杨家贤不享有足以排除强制执行的权利，其诉求应予驳回。 明星公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨家贤向本院提交以下证据： 1.安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06执异33号执行裁定书、送达回证各一份，拟证明涉案两套房屋被安徽省淮北市中级人民法院查封并执行，杨家贤提出执行异议被裁定驳回的事实。 2.安徽淮信会计师事务所出具的审计报告一份，拟证明截至2012年5月20日，明星公司共计欠付杨家贤借款本息34723228.32元。2012年5月20日系其双方以房抵债基准日，之后不再对明星公司产生利息。 3.杨家贤以房抵债房号单、明细表及委托售房协议书各一份，拟证明杨家贤与明星公司、淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫诚公司）已达成以房抵债协议，杨家贤已将借款转化为购房款并实际交付。 4.《商品房买卖合同》四份（含收据）、合同备案记录，拟证明杨家贤与明星公司就涉案两套房屋达成购房协议，已签订合法有效的商品房买卖合同并经依法备案，明星公司将该房屋交付杨家贤占有。 5.2018年2月13日濉溪县人民政府第七号专题会议纪要及紫薇苑一栋二栋业主自救委员会出具的证明、收据各一份，拟证明紫薇苑一栋二栋房屋交付后，业主在濉溪县人民政府的安排下进行集资自救，杨家贤按照涉案两套房屋的面积缴纳自救资金。 6.中国银行转账凭证，拟证明杨家贤实际借款给明星公司。 7.安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06刑终11号刑事裁定书，拟证明杨家贤与明星公司的民间借贷关系已于2012年5月20日终止，并已转化为商品房买卖合同关系，相关的购房款已全部支付完毕。 杨学锋、王凤文对杨家贤提交的证据有异议，认为杨家贤与明星公司之间不是真实的房屋买卖合同关系，只是以房抵债。且杨家贤未就涉案两套房屋进行预告登记，其对该两套房屋享有所有权的依据不足。 杨学锋、王凤文未向本院提交证据。 明星公司未到庭，亦未提交书面证据。 本院经审核，对上述证据认定如下：杨家贤提供的证据1、5-7，具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：杨家贤向鑫诚公司提供借款委托其放贷，鑫诚公司将该借款借给明星公司使用，后因明星公司无力偿还欠款，其三方进行对账，明星公司将其开发的位于安徽省濉溪经济开发区紫薇苑小区房屋抵债给杨家贤。2013年9月10日，杨家贤与明星公司签订《商品房买卖合同》，约定杨家贤购买涉案濉溪经济开发区紫薇苑1栋2103、2206号房屋，合同载明房款均已付清，明星公司出具了收据。杨家贤与明星公司于2015年8月31日、2015年9月19日分别就上述两套房屋办理了商品房买卖合同网签手续，涉案房屋至今未办理交付手续，暂不具备产权过户登记条件。 另查明：杨学锋、王凤文与明星公司因商品房买卖合同纠纷向淮北仲裁委员会申请仲裁，淮北仲裁委员会于2015年10月20日作出的（2015）淮仲裁字第026号仲裁裁决书已发生法律效力。因明星公司未能履行上述生效法律文书确定的义务，杨学锋、王凤文向本院申请强制执行。执行过程中，本院依据（2016）皖06执52号执行裁定查封了明星公司开发的涉案两套房屋，查封期限为三年。2019年5月7日，杨家贤对本院查封涉案两套房屋提出书面异议，本院作出（2019）皖06执异33号执行裁定，驳回案外人杨家贤的异议请求。杨家贤不服，向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是杨家贤对涉案两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。该规定是指房地产企业开发商品房的目的是将商品房作为商品进行出售，以居住为目的购买商品房的买受人提出的异议且符合其他法定情形，人民法院应当予以支持。本案中，杨家贤虽然与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买明星公司开发的涉案两套房屋，明星公司亦出具收据，但无购房款的支付证据相印证，杨家贤提供的证据表明涉案两套房屋的购房款并未实际支付，而是以借款抵付。杨家贤与明星公司签订房屋买卖合同的目的在于保障杨家贤实现对明星公司的债权，以房抵债并不能等同于完成了购房价款的支付。本案商品房买卖合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不产生优于其他债权的利益。且杨家贤亦未提供证据证明涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。杨家贤主张其对涉案两套房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据。故杨家贤对涉案两套房屋不享有排除法院强制执行的民事权益。 综上，杨家贤的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下: 驳回原告杨家贤的诉讼请求。 案件受理费8707元，由原告杨家贤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 刘 静 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇一九年十一月十一日 法官助理朱莉 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。