河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初2099号 原告（反诉被告）：杨新华，男，1958年2月13日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：杨春强，河北天汉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵悦蕾，女，1976年1月26日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：连慧敏，河北驰舟律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：邯郸市邯联房产经纪有限公司，住所地邯郸市邯山区农林路**院**楼**门市。 法定代表人：马清辉，该公司执行董事。 第三人：范晓英，女，1961年9月16日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原告杨新华与被告赵悦蕾、邯郸市邯联房产经纪有限公司（以下简称邯联房产）、第三人范晓英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，赵悦蕾提起反诉。原告（反诉被告）杨新华及其委托诉讼代理人杨春强、被告（反诉原告）赵悦蕾及其委托诉讼代理人连慧敏、被告（反诉第三人）邯联房产法定代表人马清辉到庭参加诉讼，第三人范晓英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨新华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告和二被告签订的房屋买卖（置换）合同；2.依法判令被告赵悦蕾返还原告购房定金20000元；3.依法判令被告邯联房产返还原告中介服务费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过被告邯联房产在网上的推介房源信息，得知被告赵悦蕾拥有丛台区人和小区40号楼1单元91号房屋待售。原告在赵悦蕾、邯联房产带领下分别于2018年8月3日和2018年8月8日对该房屋进行了查看。期间，两被告均未主动向原告声明而有意隐瞒此房产真正房主，导致原告依照常理而误认为赵悦蕾即为该房产实际所有权人。直到2018年8月8日晚7点半多，原告匆忙从银行柜员机取出20000元现金，此时邯联房产的马清辉却对原告说“我刚刚得知这房子是赵悦蕾从原房主范晓英处买的，还没办过户。”并拿出一堆手续，说没关系过去也办过，这样的情况通常是多押尾款和提高违约金。赵悦蕾爱人则称“放心吧杨哥，不会有啥事，有啥问题都算我的”。就在原告感到惊讶疑惑时，马清辉未和原告充分协商，已将第九条特别约定写完，并授意原告交款拿钥匙入住，形成居住事实，意欲尽快促成该交易，使原告在二被告串通引诱中稀里糊涂“被”签约。待原告回家冷静下来方才清醒，赵悦蕾并非真正房主，被欺骗的痛楚悔意彻夜难眠。第二天原告强烈要求被告告知现房主范晓英予以追认并作为卖方重签此房屋买卖合同，却遭到被告坚决反对。诚实信用原则和公平合理原则是合同成立的基础，而被告故意利用售房专业优势、虚假房主和所谓房款40%的违约金恶意欺骗无购房经验的原告，致使原告的签约行为并非真实意思表示，且无法通过法定网签存量房买卖合同及转移登记而实现获得该房产所有权的合同目的，故应当依法解除该合同，被告承担返还定金等款项法律责任。协商破裂，原告依照民事诉讼法之规定提起此诉，请判如所请。 赵悦蕾辩称，1、本案房屋买卖合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定合法有效。原告诉称被欺骗、被签约等等均是空口无凭，赵悦蕾未对原告进行任何欺诈，也无需进行欺诈，本案合同已清楚表明赵悦蕾对该房屋已向原告进行了充分告知；2、根据合同法第8条规定依法成立的合同非经双方约定，任何一方不得擅自解除合同，现原告擅自解除合同，无权要求返还定金，根据合同法第115条、担保法第89条规定，杨新华是违约方，无权要求返还定金。原告诉状自相矛盾，如果主张受到欺诈，签约行为并非真实意思表示，应当根据合同法第54条规定撤销合同，如果其认为二被告恶意串通，应当根据合同法52条请求合同无效，如果其认为无法实现取得该房产所有权的目的，应当根据合同法第94条第4项解除合同。综上其诉讼请求毫无事实依据，应当驳回。 邯联房产辩称，1、我和赵悦蕾之前并不认识，没有恶意隐瞒，看房也是下面员工带着去的，签合同是晚上，在我知道这个情况时第一时间告诉的原告，不存在隐瞒一说。2、合同签了两个多小时，多次告知风险大，特别约定写了四十多分钟，不存在稀里糊涂被签约，原告陈述不是事实。我们在签买卖合同时都会让双方充分了解房屋的真实情况。3、不同意返还中介服务费5000元，当时费用一共9000元，杨新华说第二天给4000元没有给，因为有纠纷，所以我们没有要求他支付。 范晓英未作答辩。 赵悦蕾向本院提出反诉请求：1.判令杨新华支付违约金103000元；2、反诉费用由杨新华承担。事实和理由：2018年8月8日，反诉原告与反诉被告及第三人签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容如下：乙方（反诉被告）向甲方（反诉原告）购买丛台区人和小区40-1-91号房屋一套，房屋建筑面积为102.83平米，实际成交价格为103万元，乙方应于2018年8月8日向甲方交付购房定金20000元（购房定金在办理过户手续当天自动转为房款）；乙方应于2018年9月10日前支付房款，甲方于收到除尾款之外的剩余房款后7天内腾空该房屋并将该房屋的钥匙交给乙方。同时，合同第七条“违约责任”第3款明确约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条l、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。并且，因该房屋系反诉原告已经购买但尚未取得产权证书的协议房，反诉原告特地如实告知反诉被告，双方经充分协商后作出“特别约定”：“1、因此房产是甲方购买原房主范晓英协议房，甲方负责把此房屋完整过户到乙方杨新华名下，过户费用由乙方承担（仅限一次过户费用，超出部分由甲方承担）。2、此房屋押尾款壹拾伍万元整，在乙方去房管局过户当天付给甲方，在甲方收到除尾款之外的全部房款后7天内把该房屋交付给乙方使用，同时该房屋的所有手续也交给乙方保存。3、不管是赵悦蕾（甲方）还是原房主范晓英违约，给乙方（杨新华）造成损失或造成乙方（杨新华）买不成此房屋的，违约责任均由甲方（赵悦蕾）承担，违约责任除退还乙方所付全部房款外，再赔偿乙方该房屋成交价的40%作为违约金”。合同签订当日，反诉被告向反诉原告交付了购房定金20000元。但之后反诉被告非但未支付剩余房款，反而无理毁约，并将反诉原告诉至贵院要求解除合同、退还定金。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告及第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方均应全面、诚信履行。反诉被告不按合同约定支付房款的行为已经构成违约，又在毫无事实与法律依据的情况下无理要求解除合同，应当向反诉原告承担违约责任。为维护反诉原告合法权益，特向贵院提起反诉，请据实依法公正判决。 杨新华辩称，1、虽然该合同从形式上甲乙丙三方签字或盖章，但实质上反诉原告赵悦蕾与邯联房产明显存在缔约过错行为，导致被告被动签约并非杨新华的真实意思表示；2、赵悦蕾既无该房的实际所有权又无法律处分权，无法进行不动产登记过户，杨新华无法实现购房目的，不具有违约行为，相反杨新华拒付房款这是依法履行合同法赋予他的不安抗辩权和法定解除权；3、合同法规定违约责任以补偿损失为原则，反诉原告应当举证证明杨新华的违约行为以及因此给他造成的实际损失，还要证明违约行为和损失之间的因果关系，反诉原告要求杨新华支付违约金103000元既无事实根据又无法律依据，应当判决予以驳回。 邯联房产述称，关于违约责任，赵悦蕾要是违约，合同上约定支付40%违约金，杨新华违约支付10%违约金。在中间我已经协调多次，这个房子我们在房管局咨询过，年前年后出证，杨叔说我年纪大了，这个不是违约的借口。我们和赵悦蕾协商答应退给杨叔10000元，原告不同意。原告同意扣除1000元，没有商量成。 本院经审理认定事实如下：2018年8月8日，赵悦蕾（甲方）、杨新华（乙方）、邯联房产（丙方）签订《房屋买卖置换合同》一份，约定：甲方自愿将座落于邯郸市丛台区人和小区40-1-91号房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。双方协商实际成交价格为103万元，该房价包括下列附属设施：双气、精装及其他一切不动产。该房屋过户费用由乙方承担，另外该房屋配套设施的过户费用由乙方承担。乙方应于2018年8月8日向甲方交付购房定金20000元（购房定金在办理过户手续当天自动转为房款）。甲乙双方同意甲方于收到除尾款外所有房款后7天内腾空该房屋并将该房屋的钥匙交给乙方，之前的费用由甲方承担，之后由乙方承担。乙方付给丙方中介服务费9000元，在签订本合同的同时交纳。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介费一律不予退还。第九条：特别约定1、因此房产是甲方购买原房主范晓英协议房，甲方负责把此房屋完整过户到乙方杨新华名下，过户费用由乙方承担（仅限一次过户费用，超出部分由甲方承担）。2、此房屋暂押尾款壹拾伍万元整，在乙方去房管局过户当天付给甲方，在甲方收到除尾款之外的全部房款后7天内把该房屋交付给乙方使用，同时该房屋的所有手续也交给乙方保存。3、不管是赵悦蕾（甲方）还是原房主范晓英违约，给乙方（杨新华）造成损失或造成乙方（杨新华）买不成此房屋的，违约责任均由甲方（赵悦蕾）承担，违约责任除退还乙方所付全部房款外，再赔偿乙方该房屋成交价的40%作为违约金等内容。当日，杨新华支付赵悦蕾购房定金20000元，支付邯联房产中介服务费5000元。杨新华以赵悦蕾和邯联房产隐瞒真正房主，相互串通引诱其签订购房协议为由，要求解除合同、赵悦蕾返还购房订金20000元、邯联房产返还中介服务费5000元未果，诉至法院。赵悦蕾反诉要求杨新华支付违约金103000元。经本院调解未达成一致意见。 另查明，2010年7月14日，范晓英与河北安居房地产开发集团有限公司签订《安居.人和小区售房协议》一份，范晓英购买位于人和小区40号楼1单元91号房屋。2017年1月19日，范晓英与赵悦蕾签订《房屋买卖置换合同》一份，赵悦蕾购买范晓英位于人和小区40号楼1单元91号房屋。2017年2月19日，双方又签订协议书一份，范晓英将住宅质量保证书、住宅使用说明书、电梯卡两张、安居.人和小区售房协议、不动产发票3张、物业收费协议及收据4张交给赵悦蕾。 本院认为，赵悦蕾、杨新华、邯联房产签订的《房屋买卖置换合同》是各方真实意思表示，应为有效，各方均应遵守履行。杨新华称赵悦蕾和邯联房产隐瞒真正房主，相互串通引诱其签订购房协议为由，要求解除该合同。鉴于《房屋买卖置换合同》中第九条：特别约定明确载明：“1、因此房产是甲方购买原房主范晓英协议房，甲方负责把此房屋完整过户到乙方杨新华名下，过户费用由乙方承担（仅限一次过户费用，超出部分由甲方承担）。2、此房屋暂押尾款壹拾伍万元整，在乙方去房管局过户当天付给甲方，在甲方收到除尾款之外的全部房款后7天内把该房屋交付给乙方使用，同时该房屋的所有手续也交给乙方保存。3、不管是赵悦蕾（甲方）还是原房主范晓英违约，给乙方（杨新华）造成损失或造成乙方（杨新华）买不成此房屋的，违约责任均由甲方（赵悦蕾）承担，违约责任除退还乙方所付全部房款外，再赔偿乙方该房屋成交价的40%作为违约金。”本案中，杨新华对涉案房屋原房主系范晓英是知情的，且各方对办理房屋过户可能遇到的风险进行预测，并约定具体的方案降低其购房风险。杨新华不履行合同约定的付款义务，致使不能实现合同目的，故双方签订的《房屋买卖置换合同》应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”杨新华不继续履行合同，无权要求赵悦蕾返还购房定金20000元，故对杨新华的该项诉请，本院不予支持。因《房屋买卖置换合同》中明确约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，丙方所收取的本合同中约定的中介费一律不予退还。”故杨新华要求邯联房产返还中介服务费5000元没有事实和法律依据，故本院对杨新华的该项诉请亦不予支持。赵悦蕾反诉主张杨新华支付违约金103000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”赵悦蕾不同意返还定金，应视为其选择定金条款，故对其反诉请求，本院不予支持。 综上所述，解除2018年8月28日杨新华与赵悦蕾、邯郸市邯联房产经纪有限公司签订的房屋买卖（置换）合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除2018年8月28日杨新华与赵悦蕾、邯郸市邯联房产经纪有限公司签订的房屋买卖（置换）合同； 二、驳回杨新华其他诉讼请求； 三、驳回赵悦蕾反诉请求。 案件受理费426元，减半收取计213元，由杨新华负担。反诉费2360元，减半收取1180元，由赵悦蕾负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  周金越 二〇一九年十一月二十日 书记员  刘蛟龙 ——