巴彦淖尔市临河区人民法院             民事判决书             （2019）内0802民初4388号             原告：鄂尔多斯市东胜区中誉物业管理有限公司（原鄂尔多斯市东胜区中物物业管理有限公司）。住址：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区东环路7号街坊宏源时代广场26层。             统一社会信用代码：91150602772224397N。             法定代表人：武某，总经理。             委托诉讼代理人：兰某，巴彦淖尔市临河区148协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。             被告：巴彦淖尔市万宇房地产开发有限公司。住址：巴彦淖尔市临河区双河镇万宇佳业办公室二楼201室。             统一社会信用代码：91150802570611698Y。             法定代表人：郝某，总经理。             委托诉讼代理人：刘某1，内蒙古义盟律师事务所律师。             委托诉讼代理人：刘某2，内蒙古义盟律师事务所律师。             原告鄂尔多斯市东胜区中誉物业管理有限公司（以下简称中誉物业管理公司）与被告巴彦淖尔市万宇房地产开发有限公司（以下简称万宇房地产公司）物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中誉物业管理公司法定代表人武某及其委托诉讼代理人兰某、被告万宇房地产公司委托诉讼代理人刘某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。             原告中誉物业管理公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付原告物业费2121888元。二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年4月22日，被告将巴彦淖尔市临河区棚户区改造安置房商住小区30.8万平方米、建筑面积20.52万平方米委托原告实行物业管理，双方签订了《前期物业管理服务合同》，服务期限三年，三年到期后，双方又续签到2018年6月30日，约定多层住宅按每平米0.7元收取物业管理费，原告服务的B14地块住宅总面积为171408平米，核减已经交付买受人的57557.62平米，剩余113850.38平米即为原告为被告服务的面积，其中2015年7月交工的9幢楼房未售房屋面积为14221.62平米，2016年5月交工的28幢楼房未售房屋面积为99628.76元，以上两项按合同约定的每月0.7元计算至合同期满日即2018年6月30日，服务费共计2121888元。依据《物业管理条例》第14条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。故原告请求被告全额给付以上的物业费。             被告万宇房地产公司辩称，2014年4月22日，我公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，约定服务期限为三年，2017年合同到期后，双方又续签至2018年6月30日，该服务合同第二十二条第8款（2）项约定，未出售的空置房的物业费免收，原告的主张违反了合同约定；其次，原告就该项请求曾进行过诉讼，后经双方结算，原告撤诉。2018年7月4日，原告给我公司出具了承诺书，原告自愿承诺：巴彦淖尔市万宇房地产公司支付相关服务费33.33万元后，双方再无经济纠纷；2018年7月9日，我公司与原告签订了《结算协议》，其中第三条明确约定：双方签订本协议后，中誉物业公司不得以任何理由向巴彦淖尔市万宇房地产公司起诉、索赔等额外要求，关于B-14-1-2-3、B-15-1地块中未出售的空置房中誉物业公司不再收取物业费。我公司已按约全额给付原告33.33万元物业及网费。综上，原告违反上述约定，违背诚实信用原则，原告的起诉无事实及法律依据，依法应当驳回原告诉讼请求。             诉讼中，被告对原告提供的《前期物业管理服务合同》两份、巴彦淖尔市万宇房地产开发有限公司“说明”；中标通知书及2017年12月5日工商部门名称变更核准通知书、营业执照无异议，本院予以确认。对原告提供的物业管理服务鸟瞰图、B-14、B-15地块工程验收问题汇总单七份、万佳城小区业主入住名单及物业费统计明细、2019年7月22日巴彦淖尔晚报第三版认为与本案无关，本院认为，本案审理的是物业服务合同关系，原告以上提供的证据均证实原告在物业管理期间工作情况及小区是否交工，该证据与本案无关联性，故本院不予认证。被告对原告提供的补充协议一份；B-14商业、B-15地块钥匙移交情况汇总单、接收单与室外管网工程移交单及工程移交单三份真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告对原告提供的2016年5月张志成的录音真实性不认可，认为该录音系复制件，无法核实其真实性和完整性，因该录音不能完整、全面证实原告的举证意图，故本院对其不予采信。             原告对被告提供的《前期物业管理委托合同》及民事起诉书、民事裁定书、付款凭证无异议，本院对其真实性予以确认。原告对被告提供的《结算协议》及《承诺书》均不认可，因该证据均系原告法定代表人签字，协议中明确关于B14-1-2-3地块和B15-1地块未出售的空置房乙方（即原告）不再收取物业费，以业主领取钥匙之日为准，故本院对被告提供的《结算协议》及《承诺书》予以确认。             经审理查明，2014年4月22日，原、被告签订《前期物业管理委托合同》，约定：被告将巴彦淖尔市临河区棚户区改造安置房（B14-1-2-3）商住小区（占地面积30.8万平方米、建筑面积20.52万平方米）物业项目委托原告实行物业管理；管理期限三年，自2014年4月22日起至2017年4月21日；第十八条中被告的权利第10项约定：业主或物业使用人及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；第二十一条第八项关于空置房物业费收取：（1）已售空置房屋的物业管理公共服务费，由业主或物业使用人按其拥有建筑面积以物业服务费收费标准收取；（2）未售空置房屋的物业管理服务费免收；第二十四条规定，多层住宅每平方米按0.7元交纳等内容。合同期满后，双方又续签至2018年6月30日止，合同的其他权利义务同上份合同。原告按约进行物业管理服务，期间，双方因物业管理费及水、电、排污、维修等费用产生纠纷，2018年原告中誉物业管理公司诉至本院，要求被告万宇房地产公司给付其B14-1-2-3地块和B15-1地块物业费4591654.59元。本院依法向中誉物业管理公司送达受理案件通知书后，中誉物业管理公司未在七日内预交案件受理费，本院于2018年7月13日以（2018）内0802民初3939号民事裁定书裁定：本案按原告鄂尔多斯市东胜区中誉物业管理有限公司撤回起诉处理。             另查，2018年7月4日，原告出具承诺书，主要内容为：我司与贵司分别于2014年4月21日和2017年2月22日签订万家城《前期物业委托管理合同》到2018年6月30日合同期满，期间由于万家城未接通市政管网，致使万家城小区业主的供水、排污由我司额外服务，产生相关费用，经双方协商，贵司支付我司33.33万元，我司收到该款后，我司与贵司再无经济纠纷，并从法院撤回诉讼等。             2018年7月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《结算协议》，约定：乙方不再与甲方签订后续服务合同；由于小区部分市政设施不完善及其他原因致使乙方增加了供水、排污、供电、供暖的管网维修设备更新及人工费用，甲方一次性支付乙方33.33万元作为给乙方从2015年9月至2018年6月30日期间的额外服务费；关于B-14-1-2-3地块和B-15-1地块服务费：在乙方服务期内业主欠费的，由乙方向业主收取，未出售的空置房乙方不再收取物业费，以业主领取钥匙之日为主。2018年9月25日与26日，原告中誉物业公司法定代表人武某出具两张收条，收到巴彦淖尔市万宇房地产公司支付的服务费33.33万元。             本院认为，原、被告于2014年4月21日和2017年2月22日签订的两份《前期物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更和解除合同。该《前期物业管理委托合同》第十页第六章物业管理服务费用第二十二条第8条空置房屋物业费收取：（1）已售空置房屋的物业管理公共服务费，由业主或物业使用人按其拥有建筑面积以物业服务费收费标准收费（2）未售空置房屋的物业管理服务费免收。原告依据《物业管理条例》第十四条规定即已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳，请求被告给付未出售房屋的物业费，实际上是否定双方签订的《前期物业管理委托合同》的效力。另，双方在2018年7月9日签订《结算协议》中再次明确“未出售的空置房乙方（中誉物业管理公司）不再收取物业费”。意思自治系民事法律关系的原则之一，在当事人双方协商一致且不违反法律强制性规定的情况下，约定的效力高于法定的效力。本案原、被告在《前期物业管理委托合同》及《结算协议》中均约定：未出售的空置房物业费免收，原、被告在该约定下方盖章签字予以确认，该约定具有法律约束力。原告应当按照约定履行自己的义务。故原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：             驳回原告鄂尔多斯市东胜区中誉物业管理有限公司的诉讼请求。             案件受理费23615元，由原告鄂尔多斯市东胜区中誉物业管理有限公司。             如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上             诉于巴彦淖尔市中级人民法院。             审 判 长 贺红云             审 判 员 郝铁牛             人民陪审员 沈树桐                         二○一九年十一月二十二日             书 记 员 李晓琴             附相关法律文书             《中华人民共和国民法通则》             第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。             《中华人民共和国合同法》             第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。             依法成立的合同，受法律保护。             第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。             法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。             第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。             当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。                            窗体底端