天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初6203号原告：何明君，男，1970年2月28日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：许国平，（四川省）仪陇县扬正法律服务所法律工作者。被告：王波，女，1965年4月11日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。被告：刘华仁（系被告王波之夫），1967年7月3日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。二被告委托诉讼代理人：才斌，河北彬礼律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：刘梦红，河北彬礼律师事务所律师。原告何明君与被告王波、刘华仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何明君的委托诉讼代理人许国平，被告王波、刘华仁的委托诉讼代理人才斌、刘梦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何明君向本院提出诉讼请求：1.判令解除何明君与王波签订的《房屋买卖协议书》，王波、刘华仁返还何明君购房款及税费448000元，并支付何明君增值房款194750元；2.判令王波、刘华仁支付何明君违约金215000元，合计857750元；3.案件受理费由王波、刘华仁负担。事实和理由：2011年7月，何明君出资430000元购买位于天津市宝坻区橄榄园房屋房号4-3-319号，面积89.25平方米。双方于2011年7月10日签订《房屋买卖协议书》，第三条约定，如因甲方（王波）原因导致产权过户延误，由此造成损失，由甲方负责赔偿。第四条，甲方自本合同签订之日起，将房屋所有手续交给乙方（何明君）。第五条，如该房屋产生纠纷导致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理并赔偿乙方损失。第六条本合同一经签订，双方不得反悔，如有违约，违约方赔偿对方房屋总价的50%损失。合同签订后，何明君依约支付了房款。但王波、刘华仁一直没有将房屋产权过户给何明君，也没有将房屋交给何明君，造成了何明君损失，依约应当赔偿。因此，王波、刘华仁应立即将房屋产权过户给何明君，停止侵占房屋，立即腾退房屋并支付违约金。否则应返还购房款契税及房屋增值款。并支付违约金。因王波与刘华仁系夫妻关系，应共同承担清偿责任。综上，何明君为维护合法权益，请求法院依法支持上述诉讼请求。王波、刘华仁辩称，何明君诉请没有事实和法律依据，2011年7月何明君并未出资430000元认购本案涉诉房屋，何明君没有向王波支付购房款的事实行为；何明君因拖欠刘华仁巨额欠款未还，其在2011年期间所支付给刘华仁的款项实为偿还欠款，在唐山市路北区法院（2018）冀0203民初1740号民事判决及庭审笔录第六页有明确记载，鉴于双方之间欠款未清，经过合意，何明君不再购买本案涉诉房屋。故此，2016年3月何明君与刘华仁进行对账，由何明君向刘华仁出具借条两份，合计为920000元。在何明君与刘华仁之前的民间借贷案件中作为证据出示并质证，对此何明君也已认可。在双方对账结束后，2016年5月份，涉诉房屋已经出售给第三方，对此情况何明君知情，故此不存在双方在交易过程中违约的事实。由此，何明君所主张的解除合同、退还房款及违约金没有事实及法律依据。何明君的起诉已经超过诉讼时效，在诉讼时效没有届满期间，未向王波、刘华仁主张该房屋的相关权利。何明君于2019年7月22日将法院判决应支付的810000元，通过与刘华仁协商达成和解，于2019年7月22日给付710000元，何明君存在恶意诉讼，以此将给付的款项返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理对双方无争议的事实认定如下：2011年7月10日，出卖人王波（甲方）与买受人何明君（乙方）签订《房屋买卖协议书》（以下简称协议书），约定经甲乙双方友好协商，就房屋买卖事宜，一致同意达成如下协议：一、甲方自愿将坐落于宝坻区周良庄橄榄园4-3-304，钢混结构、建筑面积89.25平方米的一处房屋卖给乙方。二、双方议定总价款430000元，由甲方售卖给乙方。三、该房屋所有手续，由乙方负责办理，办理费用由乙方承担。甲方协助配合。如因甲方原因，导致产权过户延误，由此造成的损失，由甲方负责赔偿。四、甲方自本合同签订之日起，将房屋所有手续交给乙方。五、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其它项权利设定和其他纠纷。乙方购买后，如该房屋产权有纠纷，导致影响乙方权利的行驶，概由甲方负责清理并赔偿乙方损失。六、本合同一经签订，双方不得反悔；如有违约，违约方赔偿对方损失为房屋总价的50%。七、本合同一式两份，双方签字立即生效，其他未尽事项自行协商。2011年11月12日，何明君汇给刘华仁之父刘春明4340620180158517的账号内448000元。2016年6月21日，王波将诉争房屋（所有权证号124021005203)出卖给马建洲，2016年7月5日，马建洲取得了诉争房所有权，不动产登记证号：津（2016）宝坻区不动产权第1010875号。另查，2018年4月23日，刘华仁以原告的身份，在河北省唐山市路北区人民法院（以下简称路北区法院）起诉何明君民间借贷纠纷一案。该院查明，刘华仁与何明君原系朋友关系。2010年起何明君陆续向刘华仁借款。该院于2018年7月10日作出（2018）冀0203民初1740号民事判决：自本判决生效后十日内偿还刘华仁借款人民币800000元，并自2018年4月23日起按年利率6%支付利息至借款还清之日止。在该案的庭审笔录中，何明君认可已支付给刘华仁的448000元，已于2011年11月12日抵顶了其所欠刘华仁的借款。2018年12月21日河北省唐山市中级人民法院作出（2018）冀02民终8667号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年7月22日，何明君与刘华仁签订《和解协议》，约定何明君一次性给付刘华仁710000元，双方债权债务两清。协议还约定了其他事项。诉讼中，何明君对王波、刘华仁向本院提交的2011年7月10日签订的《协议书》落款处签名没有异议。何明君主张在签订协议，给付房款后，到现场查看了房屋，刘华仁将钥匙、房本交付给了何明君。后经双方协商，转账（记录）448000元房款抵顶给欠刘华仁的借款，所以，将钥匙及房产证交还给了刘华仁。将房款抵顶为借款，视为房屋买卖协议解除。2014年以后双方没有重新签订买卖合同。增值房款计算依据为律师所写，按照协议约定的房款的50%计算违约金为215000元。刘华仁、王波主张，协议签订后，将房产证交给了何明君。2014年双方经过协商，何明君用购房款抵顶欠刘华仁的借款并将房屋产权证返还给刘华仁，此时房屋买卖协议已经解除。本院认为，王波与何明君签订的《协议书》系双方真实意思表示，应为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。因双方当事人均认可已解除了《协议书》，故本院认定双方当事人于2014年经协商一致已解除了《协议书》。在何明君将购房款及税费等费用448000元给付刘华仁后，因何明君自2010年起向刘华仁陆续借款还款，该房款已抵顶所欠刘华仁的借款，对此双方当事人均无异议，本院予以确认。现何明君诉请王波、刘华仁返还购房款及税款等费用448000元已无事实依据，本院不予支持；何明君诉请房屋增值款194750元，因《协议书》已于2014年解除，何明君未提交购买房屋时至协议解除时诉争房屋增值金额的证据，且已超过法定诉讼时效期间，故对此项诉请本院不予支持；何明君诉请房屋违约金215000元，协议虽有约定，但双方经协商一致解除了《协议书》，何明君提供的证据不能证明刘华仁、王波存在违约行为，且亦已超过法定诉讼时效期间。故对何明君的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回何明君的全部诉讼请求。案件受理费12378元，由何明君负担（已交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张志新审 判 员  李会民人民陪审员  汪 波二〇一九年十一月二十二日书 记 员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止。（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。