广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初1536号原告：湛江天马大药房连锁有限公司，住所地：湛江市赤坎区海田路**湛江海田建材交易中心副楼**G01-G12。法定代表人：龙晓云，总经理。委托诉讼代理人:柯绍雨,广东大展律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄湛钧,广东大展律师事务所律师。被告:黄潮开,男,1965年10月18日出生,汉族,住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：陈才金（被告的妻子），住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：陈鹏，广东粤正律师事务所律师。原告湛江天马大药房连锁有限公司与被告黄潮开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柯绍雨、被告的委托诉讼代理人陈才金、陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年1月31日签订的《商铺租赁合同》(编号:20180208)、《补充协议》无效。2、确认原、被告于2019年2月8日签订的《商铺租赁合同》(编号:20190101)无效。3、被告返还原告支付的合同款人民币334000元及利息(其中280000元的利息从2018年1月31日起按年利率24%计至还清之日止,暂计至2019年7月1日为人民币94264.10元;54000元的利息从2019年2月12日起按年利率24%计至还清之日止,暂计至2019年7月1日为人民币4793.42元;合计人民币433057.52元)。4、被告返还原告用于装修湛江市××路××号首层商铺的装修费用人民币54903.20元。5、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年1月31日签订了《商铺租赁合同》(编号:20180208)及《补充协议》,约定被告将湛江市××路××号首层商铺(含隔层)出租给原告使用。合同签订后,原告按合同约定于2018年1月31日支付了保证金100000元和第一季度的租金180000元,履行了合同约定的义务。但被告单方面违约,无故提出加租要求,还拒绝交付合同约定的约300平方米的商铺。后原告与被告于2019年2月8日签订了新的《商铺租赁合同》(编号:20190101)，经双方协商,增加了租金标准。原告除了之前支付的保证金100000元及第一季度的租金180000元外,还按第二次签订的合同要求于2019年2月12日缴纳了第一季度的租金54000元。第二份合同签订后,被告再次违反合同约定,无法交付合同约定的约300平方米商铺。更加恶劣的是,被告已将约定出租的店铺另行出租给了他人,导致如今原告一装修就有人来阻扰,已经严重影响了原告的经营,该店铺实际上还处于完全未曾装修的状态(毛坯)。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益,在收集证据准备起诉的过程中,原告发现被告出租的店铺未有办理任何所有权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。…”的规定,原、被告签订的两份合同应属无效。被告应当返还原告支付的合同款、利息以及装修费用给原告。为此,原告特向法院提起诉讼。被告辩称,原告的主张是基于房屋租赁的司法解释第二条的规定。但被告认为，涉案房屋是经过客观申请过规划的,只是被告从收到起诉资料至今暂时未能调取而已。根据司法解释第二条的规定，客观上存在规划报建,不属于合同无效的适用范围,被告可以申请法院调取。如果没有规划报建,早就被城管执法部门依法取缔了。关于利息的计算,原告主张按年利率24%计算利息，被告认为，利息的计算不应适用民间借贷司法解释的利息标准，具体计算方式由法院认定。根据合同法第五十八条的规定，本案中的54903.20元不是被告收取的,原告请求被告返还该款的基础是不具备的，因此，原告的该项诉求不应得到支持。经审理查明，2018年1月31日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》（编号：20180208）。约定：一、被告将湛江市××路××号商铺（含隔层）租赁给原告，被告对所出租的房屋具有合法确定的产权。二、租赁的商铺面积约为300平方米，被告同意原告所租赁的商铺作为经营药品、保健食品等使用。三、租赁期限：自2018年5月1日起至2028年4月30日止。四、保证金：合同签订之日起原告交纳100000元给被告作为商铺保证金。保证金只作履约保证，不能充抵租金。该合同还对租金标准、租金支付方式及违约责任等作了约定。2018年1月31日，原告与被告又签订了《补充协议》。约定：一、被告将湛江市××路××号首层商铺租赁给原告。二、被告确认出租给原告的商铺为本协议图1、图2所标示的房屋。三、此补充协议与原、被告签订的《商铺租赁合同》（编号：20180208）具有同等法律效力。2018年1月31日，原告向被告支付了上述商铺的合同保证金100000元，被告向原告出具了《收据》。2019年2月8日，原告与被告又签订了《商铺租赁合同》（编号：20190101）。约定：一、被告将湛江市××路××号首层商铺（含隔层）租赁给原告，被告对所出租的房屋具有合法确定的产权。二、租赁的商铺面积约为300平方米，被告同意原告所租赁的商铺作为经营药品、保健食品等使用。三、租赁期限：自2019年2月8日起至2029年2月7日止。四、保证金：合同签订之日起原告交纳100000元给原告作为商铺保证金。保证金只作租赁合同的履约保证，不能充抵租金。该合同对租金标准、租金支付方式及违约责任等亦作了约定。原告已向被告支付了三个月的租金234000元，被告的妻子陈才金于2019年2月12日向原告出具了《收据》。收据的主要内容：今收到湛江天马大药房连锁有限公司支付位于湛江市××路××号首层商铺（含隔层）的三个月租金（2019年3月8日至2019年6月7日），金额为234000元。于2018年已支付180000元，现签订合同后续付差额54000元。原告主张上述180000元是于2018年1月31日支付给被告的，被告不予认可。原告主张上述54000元是于2019年2月12日支付给被告的，被告予以认可。2019年2月16日，原告与文上金签订了《商铺装修合同》，约定：一、原告委托文上金对位于湛江市××路××号商铺进行装修。二、开工日期：2019年2月16日，竣工时间：2019年4月20日。三、工程工价金额：109806.4元。四、因原告原因造成装修工程没法正常开展、完成的，原告须支付50%的工程工价给文上金。2019年4月19日，原告的法定代表人龙晓云通过中国邮政储蓄银行向文上金转账支付了工程款54903.20元。在庭审中，原告明确其请求被告返还用于装修涉案商铺的装修费用54903.20元实际是指原告支付给文上金的装修工程款54903.20元。涉案商铺实际没有动工装修。被告主张已将上述商铺交付原告使用，原告不予认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告与被告签订的两份《商铺租赁合同》及一份《补充协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告未能提供证据证明涉案楼房已取得建设工程规划许可证，故涉案的两份《商铺租赁合同》及一份《补充协议》应认定无效。因此，原告请求确认涉案的两份《商铺租赁合同》及一份《补充协议》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告收取了原告的合同保证金100000元及三个月的租金234000元，合计334000元，故原告请求被告返还该334000元及赔偿利息损失，本院予以支持。关于利息损失的计算，原告主张从其支付款项之日起计算，合理合法，本院予以支持。原告于2018年1月31日向被告支付了合同保证金100000元，故该100000元的利息损失应从2018年1月31日起计算至被告付清该款之日止。关于234000元租金中的54000元，原告是于2019年2月12日支付给被告的，故该54000元的利息损失应从2019年2月12日起计算至被告付清该款之日止。原告主张234000元租金中的180000元是于2018年1月31日支付给被告的，但被告不予认可，而原告又未能提供证据证明，故原告请求180000元的利息损失从2018年1月31日起计算，缺乏事实依据，本院不予支持。根据被告的妻子陈才金于2019年2月12日向原告出具的《收据》载明的内容可证实，该180000元原告是于2018年支付给被告的，因没有写明2018年的具体付款日期，故本院酌定该180000元的利息损失应从2018年12月31日起计算至被告付清该款之日止。关于利息损失的计算标准问题，原告请求按年利率24%计算，缺乏事实依据，本院不予支持。利息损失应按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告请求被告返还涉案商铺的装修工程款54903.20元的诉求，原告与被告签订《商铺租赁合同》后，为使用涉案商铺的需要而与文上金签订了《商铺装修合同》，约定装修工程款为109806.40元。现《商铺装修合同》已无法履行，根据该合同约定，因原告原因造成装修工程没法正常开展、完成的，原告须支付50%的工程工价给文上金。而原告的法定代表人龙晓云已向文上金支付了50%的装修工程款54903.20元，原告因此造成了该装修工程款54903.20元的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告就其未取得建设工程规划许可证的房屋与原告签订租赁合同，对造成涉案租赁合同无效，存在过错。原告对涉案房屋的情况没有进行详细的了解，即与被告签订租赁合同，对造成涉案租赁合同无效，亦存在过错。综合考虑原、被告的过错程度，本院确定原、被告对因合同无效所造成的损失应各承担50%赔偿责任。因此，被告应赔偿原告装修工程款的损失27451.60元（54903.20元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告湛江天马大药房连锁有限公司与被告黄潮开于2018年1月31日签订的《商铺租赁合同》(编号:20180208)及《补充协议》无效。二、确认原告湛江天马大药房连锁有限公司与被告黄潮开于2019年2月8日签订的《商铺租赁合同》(编号:20190101)无效。三、限被告黄潮开于本判决生效之日起十日内返还合同保证金及租金共334000元及赔偿利息损失(1、以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月31日起计算至被告黄潮开付清该款之日止；2、以180000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年12月31日起计算至被告黄潮开付清该款之日止；3、以54000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年2月12日起计算至被告黄潮开付清该款之日止)给原告湛江天马大药房连锁有限公司。四、限被告黄潮开于本判决生效之日起十日内支付装修工程款的损失27451.60元给原告湛江天马大药房连锁有限公司。五、驳回原告湛江天马大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89340.68元（原告已预交），由原告湛江天马大药房连锁有限公司负担44670.34元，被告黄潮开负担44670.34元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华人民陪审员  林卫武人民陪审员  程 兵二〇一九年十一月十三日书 记 员  冯嘉琦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。