山东省长岛县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0634民初188号原告：刘天宝，男，1952年10月5日出生，汉族，退休职工，住长岛县。委托诉讼代理人：佟德重，山东鲁信（长岛）律师事务所律师。被告：长岛映华旅行社有限公司，住所地：长岛县。法定代表人：周玲，执行董事。委托诉讼代理人：逄明博，山东乾元律师事务所律师。原告刘天宝与被告长岛映华旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佟德重、被告的委托诉讼代理人逄明博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘天宝向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2015年5月1日签订的房屋租赁合同合法有效；2、判令被告支付给原告单方终止合同的违约金225000元；3、判令被告赔偿因损毁租赁房屋门头而给原告造成的经济损失10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月1日，原被告双方签订房屋租赁合同。合同约定，原告将位于长岛县海滨路54号房屋（建筑面积1902.94平方米，土地使用面积1270.69平方米）租赁给被告使用，租赁期限10年，自2015年6月1日起至2025年6月1日止，租金标准为前五年每年350000元，后五年每年450000元。除此以外，该合同还对证照办理、房屋维修、合同解除以及违约责任承担等事项作了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告经营。被告在前四年基本上能够按照约定履行合同义务。但在2019年4月，被告方突然通知原告2019年6月起不再租用原告房屋，原告指出提前终止合同要承担违约责任，被告答复即使承担违约责任也不能继续租用房屋。2019年5月25日，被告将房屋以及附属物品交给原告，但对违约金的支付标准却产生了分歧，原告认为应以年租金450000元为基数计算6个月的违约金为225000元，被告认为应以年租金350000元为基数计算6个月的违约金为175000元。此外，被告还损毁了原告的房屋门头装饰，造成经济损失10000元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，愿判如所请。被告长岛映华旅行社有限公司辩称，原、被告双方于2015年5月3日签订的房屋租赁合同合法有效，但双方于2019年5月份经协调一致后解除合同，且被告与原告已经将涉案房屋以及相关设备包括水电等费用，全部结算、交付完毕。现双方唯一的争议是违约金的数额，被告认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，合同中约定的违约金过高，原告应该提供相关的证据证明其实际损失的大小，在此基础上被告请求法庭对违约金予以降低减少。原告诉讼请求中第3项所主张的赔偿毁坏租赁房屋的门头损失1万元，被告不予认可。因为根据租赁合同第七条的约定，被告在房屋承租期间，对租赁房屋进行符合租赁用途的必要装修，在装修过程中拆除物品不作为损失，所以被告为经营旅馆需要将租赁房屋的原门头更换为自己的经营门头，符合双方的合同约定。本院经审理认定事实如下，2015年5月1日，原告刘天宝将位于长岛县海滨路54号房屋（产权证为：长房私字第××号）租赁给被告长岛映华旅行社有限公司从事酒店经营，双方并签订了书面房屋租赁合同，合同中约定：“…第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2015年6月1日至2025年6月1日，共计10年。甲方(注：原告刘天宝)应于2015年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方(注：被告长岛映华旅行社有限公司)…第四条合作前提、租金以及支付方式（一）…。（二）租金及支付方式：房屋年租金每年叁拾伍万元整，2020年6月起开始租金调整为每年肆拾伍万元整。年租金乙方于每年6月1日前10日内向甲方支付租金，甲方在收到租金后7个工作日内将出租房屋租赁发票交给乙方。除此双方协商一致外，不得以任何理由调整租金。…第七条装修在房屋承租期间，甲方同意乙方对于房屋进行符合租赁用途的必要装修，对于承租房屋进行装修时所产生的费用由乙方独立的承担。装修过程拆除物品不作为损失。合同期满或解除，由甲方按装修费用折旧后的余额予以补偿，折旧年限按5年计算。第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同…（五）租赁期满或合同解除乙方返还房屋时，对租赁房屋的装修装饰按照本合同约定处理。…第九条违约责任（一）…。（二）租赁期内，甲方如提前终止合同须提前6个月通知乙方，并按合同项下6个月租金向对方支付违约金；甲方除此之外，还应退还收取的未到期租金；如乙方提前终止合同，除应按时结算费用外，应向甲方支付6个月租金作为违约金。…（四）本合同所述赔偿及损失均按三个月租金折算损失范围与月份计算。不足一个月按一个月计算。…第十一条合同争议的解决办法本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商解决不成的，依法向当地人民法院起诉…。”合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告从事酒店经营。租赁期间，为经营目的，被告对租赁房屋的门头进行了更换。2019年5月8日，被告向原告出具《关于解除的通知》，通知的主要内容为：被告于2018年10月份已通知原告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月份提前解除;被告已将房屋内东西腾迁完毕，自原告接到本通知之日起，双方的《房屋租赁合同》正式解除。2019年5月25日，原、被告双方签订《确认书》，确认双方就涉案房屋及物资等已清点、交接完毕。双方解除合同并交接房屋后，原告以被告的门头名称继续从事相关经营活动至今。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行合同义务。本案中，原、被告于2015年5月1日自愿签订的《房屋租赁合同》，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同履行过程中，被告单方提出解除合同，违反合同约定，构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求被告承担违约责任的主张合法有据，本院予以认可，但对原告主张的违约金225000元，被告辩解认为该主张数额过高，应以原告的实际损失为基础依法予以降低减少。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；该法第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法律规定可以看出，衡量违约金的高低标准，应以违约造成的损失为基准，结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，充分体现违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的法律效果。本案中，涉案房屋租赁合同解除后，原告随即接收房屋并以被告的门头名称继续从事相关经营活动至今，且原告未提供因被告违约解除合同给其造成实际损失的相关证据(同样，被告亦无证据证明原告未产生实际损失)，但被告提出解除合同并非不可抗力等客观因素或为避免对方的利益受到损失；双方约定合同期限为十年，仅履行四余年，尚有近六年的合同期间；合同解除后，原告预期可获得的房屋租金收益近250余万元处于不定状态；同时，庭审调解中，被告表示愿意承担不超过15万元的违约金。根据上述情形，结合相关法律规定，综合权衡认为被告基于违约行为应向原告支付违约金15万元，对原告超出部分的违约金主张，无证据证明其合法、合理性，本院不予支持。房屋门头系房屋附属装饰设施，并非房屋固有、不可分割的部分。本案中，被告在租赁期间将涉案房屋原有的门头拆除更换，系为租赁用途之需而进行必要的装饰装修，不应视为对房屋的破坏，符合双方租赁合同第七条的约定。因此，原告要求被告赔偿因损毁租赁房屋门头造成的经济损失10000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关民事法律之规定，判决如下：一、原告刘天宝与被告长岛映华旅行社有限公司于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、被告长岛映华旅行社有限公司于本判决生效后十日内向原告刘天宝支付违约金150000元；三、驳回原告刘天宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，减半收取计2412元，由原告刘天宝承担872元，被告长岛映华旅行社有限公司承担1540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  吴忠辉二〇一九年十一月六日书记员  刘 雪