江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1056号上诉人（原审原告）：邱细仔，男，1971年7月28日出生，汉族，住黎川县，上诉人（原审原告）：杨小平，男，1966年6月5日出生，汉族，住黎川县，上诉人（原审原告）：邱兰英，女，1968年3月9日出生，汉族，住黎川县，上诉人（原审原告）：王磊，男，1989年11月20日出生，汉族，住黎川县，上诉人（原审原告）：王云，女，1991年9月11日出生，汉族，住黎川县，以上五上诉人共同的委托诉讼代理人：何海波，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：尹叶飞，男，1976年11月2日出生，汉族，住黎川县，委托诉讼代理人：邓卫民，江西赣鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云因与被上诉人尹叶飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省黎川县人民法院(2019)赣1022民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判尹叶飞支付其购房款55000元及利息27500元（利息从2017年5月3日暂计算至2019年6月2日，并按月息2%计算至实际还款止）；3、本案一、二审诉讼费由尹叶飞承担。事实与理由：案涉房产在农村集体土地上所建，仅能在农村集体经济组织成员之间转让。尹叶飞户籍地为黎川县城西乡，显然不属于案涉房产所在地的集体组织成员。双方签订的《房屋交易契约》违反土地管理法强制性规定，应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。一审法院依据尹叶飞补交相关规费后认定案涉契约有效，适用法律错误。案涉房产的土地性质在协议中明确为集体土地，交易价格按此确定。尹叶飞通过补缴相关费用，将土地性质变为国有建设用地，并取得不动产权登记证，房产价值大增，所获利益由尹叶飞享有。补缴的相关费用应由尹叶飞承担。我国《不动产登记暂行条例》从2015年3月1日实施，房产证及土地证合并为不动产权登记证。案涉房产不能办理集体土地证，系由于法律及政策的调整，属于不可抗力。邱细仔等人仅负有协助办理土地证的义务。尹叶飞现已取得不动产权登记证书，契约中约定的付款条件已达到。尹叶飞应按约定支付房款及违约金。尹叶飞辩称，尹叶飞购买房屋系双方自愿。尹叶飞已装修入住，且经黎川县不动产局确权发证。案涉《房屋交易契约》真实、有效，依法应予维持。尹叶飞缴纳的税费是邱细仔等人按尹叶飞所购房屋面积计算的金额，央求其缴纳的。这些税费是邱细仔等人因违反“二违”规定而要缴纳的。交了税费，才能办证。办证本是邱细仔等人的合同义务。尹叶飞只是购房者，不需要缴纳。邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决尹叶飞支付其购房款55000元及支付利息27500元（利息从2017年5月3日暂计算至2019年6月2日，并按月息2%计算至实际还款日止）；2、本案诉讼费用由尹叶飞承担。一审法院认定事实：邱细仔、杨小平及王金根（又名王三仂）三人合伙在黎川县日峰镇篁竹街西南路口自建房屋两栋，共14套房屋。2013年，邱细仔、杨小平及王金根与尹叶飞签订《房屋交易契约》，契约约定由尹叶飞向邱细仔等人购买2楼三室二厅一厨二卫房屋一套，面积121平方米，及储藏间一间面积14.7平方米，房屋总价245000元，在签约日由尹叶飞支付邱细仔等人房屋价款150000元，2013年12月底付40000元，2014年12月底付55000元。同时约定如尹叶飞未按约定支付房款，邱细仔等人应按月息2分计息支付尹叶飞；邱细仔等人负责为尹叶飞办理房屋集体土地证，如在尹叶飞支付房款前未能办理土地证，尹叶飞有权扣押邱细仔等人房款55000元，并不计算利息至土地证交付之日证款两清。契约签订后，尹叶飞已付房款190000元，尚欠房款55000元。邱细仔等人将房屋交付尹叶飞，尹叶飞已装修入住。因邱细仔等人所建房屋没有向相关部门办理审批手续，属“两违”建筑，无法办理集体土地证。2016年12月黎川县对“两违”建筑进行清理，尹叶飞于2017年2-3月间向黎川县“两违”集中整治办公室交纳了“两违”罚款、土地出让金、建设规费、契税等合计59505元。2019年7月22日，尹叶飞到黎川县不动产登记局领取了房屋不动产权证。另查明，王金根于2018年2月26日死亡，王金根的父母已故，其妻子邱兰英，婚生有儿子王磊、女儿王云。一审法院认为，邱细仔、杨小平及王金根（又名王三仂）三人合伙在黎川县日峰镇篁竹街西南路口自建房屋两栋，因王金根于2018年2月26日死亡，其妻子邱兰英、儿子王磊、女儿王云是王金根财产继承第一顺序继承人，故邱兰英、王磊、王云是本案适格原告。关于案涉《房屋交易契约》效力问题。在契约签订初始时，因买卖的房屋是“两违”建筑，没有向相关部门办理审批手续，该契约为无效合同；后尹叶飞在黎川县“两违”清理中，向黎川县“两违”集中整治办公室交纳“两违”罚款、土地出让金、建设规费、契税等，黎川县不动产登记局也向尹叶飞颁发房屋不动产权证，为此案涉《房屋交易契约》所涉房屋因补交相关规费而被相关部门认可，其契约也是双方当事人的真实意思表示，故该契约合法有效，对双方均有约束力。关于本案诉请，尹叶飞尚欠购房款55000元是事实，尹叶飞应予支付。但按照契约的约定，邱细仔等人应为尹叶飞办理房屋土地证，而邱细仔等人没有办理。无法达到契约约定的钱证两清，违约的是邱细仔等人。契约约定的是邱细仔等人为尹叶飞办理的是集体土地证。在契约签订时，黎川县日峰镇篁竹街就是城镇规划区，规划区内的房屋土地证不存在办理集体土地证，而现在因政策调整房屋的土地证和房产证合并为不动产权证，故邱细仔等人应当为尹叶飞办理的是房屋不动产权证。尹叶飞为办理房屋不动产权证向黎川县“两违”集中整治办公室交纳了“两违”罚款、土地出让金、建设规费、契税等合计59505元，按契约约定该款应由邱细仔等人承担，与欠邱细仔等人购房款55000元相抵，尹叶飞对多承担的金额不主张返还，故对邱细仔等人的诉请依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百三十五条、第一百六十一条规定，判决：驳回邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云要求尹叶飞支付剩余购房款55000元及支付逾期付款利息的诉讼请求。一审案件受理费1862元，减半收取931元，由邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云负担。二审中，本案双方当事人没有提交新的证据。本院经审查对一审查明的事实予以确认。另查明，尹叶飞办理的不动产权证载明的权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，使用期限为国有建设用地使用权2017年03月11日起，2087年03月10日止。本院认为，案涉房屋交易契约系当事人真实意思表示。邱细仔等人已按约向尹叶飞交付房屋。尹叶飞亦已按约支付大部分房款。虽然邱细仔等人建房，没有向相关部门办理审批手续，但经尹叶飞补交相关规费，黎川县不动产登记局已向尹叶飞颁发房屋不动产权证。故案涉房屋交易契约主要内容的效力应予确认。尹叶飞尚欠购房款55000元。案涉房屋交易契约中约定，邱细仔等人负责为尹叶飞办理房屋集体土地证，如在尹叶飞支付房款前未能办理土地证，尹叶飞有权扣押邱细仔等人房款55000元，并不计算利息至土地证交付之日证款两清。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。尹叶飞并非案涉房屋所在地集体经济组织成员。上述约定违反现行法律规定，仍应予认定无效。事实上，尹叶飞最终通过交纳罚款、补交土地出让金、建设规费、契税等方式，才取得合法产权。以上费用合计59505元。对该部分费用如何分担，双方没有约定，这也是尹叶飞拒付余款的主要原因。本院酌定对该部分费用双方各担一半为宜，即邱细仔等人应承担29752.5元。相抵扣后尹叶飞应支付邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云购房款25247.5元。邱细仔等人主张尹叶飞还应支付相应利息，鉴于尹叶飞拒付余款事出有因，对该主张本院不予支持。综上所述，邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省黎川县人民法院(2019)赣1022民初541号民事判决；二、尹叶飞于本判决生效之日起十日内支付邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云购房款25247.5元；三、驳回邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云的其他诉讼请求。若未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1862元，减半收取931元，由邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云负担646元，由尹叶飞负担285元。二审案件受理费1945元，由邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云负担1373元，由尹叶飞负担572元。本判决为终审判决。审判长 彭 珺审判员 邹志伟审判员 范 宣二〇一九年十一月二十一日法官助理周超书记员戢亚倩