山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9099号上诉人(原审原告):沙重弢，男，1980年12月8日出生，回族，住上海市。上诉人（原审原告）：杨华，男，1979年7月20日出生，汉族，住上海市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张良磊，山东崴达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东高力仕达产业发展集团有限公司（原山东高力仕达投资咨询有限公司），住所地山东省济南市。法定代表人：李彬，总经理。委托诉讼代理人：韦苒，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵敏，女，该公司员工。上诉人沙重弢、杨华与上诉人山东高力仕达产业发展集团有限公司（以下简称高力仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2018)鲁0103民初9634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沙重弢、杨华上诉请求，一、撤销原审判决第三项，改判高力仕达公司赔偿沙重弢、杨华违约金218400元；二、本案全部一、二审诉讼费用由高力仕达公司承担。原审判决认定“但沙重弢、杨华要求高力仕达公司支付已付转让款10%的违约金，既无事实依据也未举证证实其实际损失，不予支持，按照双方签署的合同约定，涉案违约金应为已付转让款的3%”错误。理由如下：原审判决查明并认定“沙重弢、杨华与高力仕达公司之间合同的解除系高力仕达公司未按期向沙重弢、杨华交付房屋的违约行为所导致，高力仕达公司应承担违约责任，沙重弢、杨华有权要求高力仕达公司承担违约责任或赔偿损失”。原审判决既然认定高力仕达公司存在违约行为，依法应承担违约责任，沙重弢、杨华诉求高力仕达公司赔付违约金合理、合法，原审判决认定所称的“无事实依据”，显然是自相矛盾。另，高力仕达公司与沙重弢、杨华签订的《补充协议》第2条中约定“沙重弢、杨华已付清全款的，如高力仕达公司无法按照合同约定时间交房房屋或该房屋无法达到使用条件的，高力仕达公司按照《使用权转让合同》约定的房屋总价款的10%对沙重弢、杨华进行赔付”；第5条中约定“除本协议约定内容外，其他事宜仍按照《使用权转让合同》及《商铺委托经营合同》约定为准”，该《补充协议》及《使用权转让合同》均系高力仕达公司单方制定并重复使用的格式条款，该《补充协议》对高力仕达公司因违约行为需承担的违约责任约定明确，在双方有明确约定的情况下，原判决判令高力仕达公司按照已付转让款的3%向沙重弢、杨华支付违约金，属主观臆断。综上所述，原审判决认定主观性过于强烈，事实认定部分错误，为保护沙重弢、杨华的合法权益，沙重弢、杨华特向法院提起上诉，请法院在查明事实的基础上，依法支持沙重弢、杨华的上诉请求。高力仕达公司辩称，同高力仕达公司的上诉意见。高力仕达公司上诉请求：撤销(2018)鲁0103民初9634号民事判决书第一、三项；2、二审诉讼费用由沙重弢、杨华承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院未查清案涉房屋是否取得建设工程规划许可证，继而认定案涉《使用权转让合同》为有效合同系错误的。高力仕达公司与沙重弢、杨华签订的《使用权转让合同》名为使用权转让，实为房屋租赁。合同约定的Al座为层高米的工业厂房，高力仕达公司将工业厂房改造为两层，将其中一层的l07、108、109、11l号房屋出租给沙重弢、杨华。根据《中华人民共和国城乡规划法》《山东省城乡规划条例》《山东省实施细则》的相关规定，房屋用途改变，或房屋改建、扩建致使面积增减应取得建设规划许可证。但高力仕达公司出租的房屋至今尚未取得建设规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者末按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院在未查清案涉房屋是否取得建筑工程规划许可证的情况下，直接认定案涉《使用权转让合同》除对于沙重弢、杨华等解除权的l5个工作日的限制条款无效外，《使用权转让合同》及其补充协议的其他内容合法有效，显属认定事实不清，导致适用法律错误。根据《合同法》第五十六条、五十七条、五十八条的规定，合同无效，除有关争议解决方法的条款有效外，其他条款自始没有约束力，沙重弢、杨华主张违约金的相关条款亦应无效。综上，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，《使用权转让合同》应为无效合同，一审法院判令解除合同及高力仕达公司承担违约金显属不当，因此，请求贵院查清事实，撤销一审判决第一、三项。沙重弢、杨华辩称，同沙重弢、杨华的上诉状，同时认为高力仕达公司的上诉请求没有事实和法律依据，双方之间的合同是有效合同，请求驳回高力仕达公司的上诉请求。沙重弢、杨华向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的四份《使用权转让合同》（合同编号为HC-0306、HC-0307、HC-0308、HC-0310）2．依法判令高力仕达公司向沙重弢、杨华返还房屋使用权转让款2184000元；3．依法判令高力仕达公司向沙重弢、杨华支付违约金218400元；4．依法判令高力仕达公司承担案件受理费及保全费。一审法院认定的事实，对无争议的事实认定如下：2017年12月28日，沙重弢、杨华(受让方、乙方)与高力仕达公司(转让方、甲方)签订编号为HC-0306的《使用权转让合同》，约定：乙方受让“红场·1952文化创意产业园”A1座1层107号房屋使用权，套内面积63.1平方米，转让款631000元；受让方分期付款：首期支付房屋使用权转让价款的50％，即315500元，付款日期2017年12月28日，房屋交付前支付剩余房屋使用权转让款315500元，付款日期2018年12月27日：甲方应在2018年1月27日前通知乙方，办理交房手续；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方，逾期超过30个工作日，甲方按日向乙方支付已交付转让金的万分之叁的违约金。逾期超过90个工作日后，乙方有权解除合同。若乙方解除合同，则甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起50个工作目内退还乙方己付款项并按乙方已付转让金的3％支付违约金，但甲方不再按本条第一款的约定向乙方支付逾期交房违约金。乙方解除合同的，应在逾期交房90个工作日后的l5个工作日内向甲方发出《解除合同通知书》，乙方15个工作日内未提交《解除合同通知书》的，视同接受逾期交房，放弃合同解除权；合同履行过程中如一方出现违约行为，违约方应向守约方赔偿直接经济损失；无论基于上述任何一条款或所有条款，甲方支付违约金、赔偿款总额不超过乙方已支付总价款的5％。同日，沙重弢、杨华(受让方、乙方)与高力仕达公司(转让方、甲方)签订《补充协议》，约定：乙方己付清全款的，如甲方无法按合同约定时间交付房屋或该房屋无法达到实际使用条件的，甲方按照《使用权转让合同》约定的房屋总价款的10％对乙方进行赔付。2017年12月28日，沙重弢、杨华向高力仕达公司支付Al座1层l07号房屋使用权转让金315500元，2018年7月24日，沙重弢、杨华向高力仕达公司支付Al座l层107号房屋使用权转让金315500元。2017年12月28日，沙重弢、杨华(受让方、乙方)与高力仕达公司(转让方、甲方)签订编号为HC一0307的《使用权转让合同》，约定：乙方受让“红场·1952文化创意产业园”Al座1层108号房屋使用权，套内面积63.1平方米，转让款631000元：受让方分期付款：首期支付房屋使用权转让价款的50％，即315500元，付款日期2017年12月28日，房屋交付前支付剩余房屋使用权转让价款315500元，付款日期2018年12月27日：甲方应在2018年1月27日前通知乙方，办理交房手续；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方，逾期超过30个工作日，甲方按日向乙方支付已交付转让金的万分之叁的违约金。逾期超过90个工作日后，乙方有权解除合同。若乙方解除合同，则甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起50个工作日内退还乙方己付款项并按乙方已付转让金的3％支付违约金，但甲方不再按本条第一款的约定向乙方支付逾期交房违约金。乙方解除合同的，应在逾期交房90个工作日后的l5个工作日内向甲方发出《解除合同通知书》，乙方15个工作日内未提交《解除合同通知书》的，视同接受逾期交房，放弃合同解除权；合同履行过程中如一方出现违约行为，违约方应向守约方赔偿直接经济损失；无论基于上述任何一条款或所有条款，甲方支付违约、赔偿款总额不超过乙方已支付总价款的5%。同日，沙重弢、杨华(受让方、乙方)与高力仕达公司(转让方、甲方)签订《补充协议》，约定：乙方己付清全款的，如甲方无法按合同约定时间交付房屋或该房屋无法达到实际使用条件的，甲方按照《使用权转让合同》约定的房屋总价款的10％对乙方进行赔付。2017年12月28日，沙重弢、杨华向高力仕达公司支付Al座l层108号房屋使用权转让金315500元，2018年9月24日，沙重弢、杨华向高力仕达公司支付Al座1层108号房屋使用权转让金315500元。2017年12月28日，沙重弢、杨华(受让方、乙方)与高力仕达公司(转让方、甲方)签订编号为HC-0308的《使用权转让合同》，约定：乙方受让“红场·l952文化创意产业园”Al座1层109号房屋使用权，套内面积53.9平方米，转让款539000元：受让方分期付款：首期支付房屋使用权转让价款的50％，即269500元，付款日期2017年12月28日，房屋交付前支付剩余房屋使用权转让价款269500元，付款日期2018年12月27曰：甲方应在2018年1月27日前通知乙方，办理交房手续；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方，逾期超过30个工作日，甲方按日向乙方支付已交付转让金的万分之叁的违约金。逾期超过90个工作日后，乙方有权解除合同。若乙方解除合同，则甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起50个工作日内退还乙方己付款项并按乙方已付转让金的3％支付违约金，但甲不再按本条第一款的约定向乙方支付逾期交房违约金。乙方解除合同的，应在逾期交房90个工作日后的l5个工作日内向甲方发出《解除合同通知书》，乙方15个工作日内未提交《解除合同通知书》的，视同接受逾期交房，放弃合同解除权；合同履行过程中如一方出现违约行为，违约方应向守约方赔偿直接经济损失；无论基于上述任何一条款或所有条款，甲方支付违约金、赔偿款总额不超过乙方已支付总价款的5％。同日，沙重弢、杨华(受让方、乙方)与高力仕达公司(转让方、甲方)签订《补充协议》，约定：乙方己付清全款的，如甲方无法按合同约定时间交付房屋或该房屋无法达到实际使用条件的，甲方按照《使用权转让合同》约定的房屋总款的l0％对乙方进行赔付。2017年12月28日，沙重弢、杨华向高力仕达公司支付Al座1层109号房屋使用权转让金269500元，2018年9月29日，沙重弢、杨华向高力仕达公司支付Al座1层109号房屋使用权转让金269500元。2017年12月28日，沙重弢、杨华(受让方、乙方)与高力仕达公司(转让方、甲方)签订编号为HC—0310的《使用权转让合同》，约定：乙方受让“红场·l952文化创意产业园”Al座1层111号房屋使用权，套内面积63.1平方米，转让款383000元：受让方分期付款：首期支付房屋使用权转让价款的50％，即191500元，付款日期2017年12月28日，房屋交付前支付剩余房屋使用权转让价款191500元，付款日期2018年12月27日；甲方应在2018年1月27日前通知乙方，办理交房手续；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方，逾期超过30个工作日，甲方按目向乙方支已交付转让金的万分之叁的违约金。逾期超过90个工作日后，乙方有权解除合同。若乙方解除合同，则甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起50个工作日内退还乙方己付款项并按乙方已付转让金的3％支付违约金，但甲方不再按本条第一款的约定向乙方支付逾期交房违约金。乙方解除合同的，应在逾期交房90个工作日后的l5个工作日内向甲方发出《解除合同通知书》，乙方15个工作日内未提交《解除合同通知书》的，视同接受逾期交房，放弃合同解除权；合同履行过程中如一方出现违约行为，违约方应向守约方赔偿直接经济损失；无论基于上述任何一条款或所有条款，甲方支付违约金、赔偿款总额不超过乙方已支付总价款的5％。同日，沙重弢、杨华(受让方、乙方)与高力仕达公司(转让方、甲方)签订《补充协议》，约定：乙方己付清全款的，如甲方无法按合同约定时间交付房屋或该房屋无法达到实际使用条件的，甲方按照《使用权转让合同》约定的房屋总款的l0％对乙方进行赔付。2017年12月28日，沙重弢、杨华向高力仕达公司支付Al座1层111号房屋使用权转让金191500元，2018年7月24日，沙重弢、杨华向高力仕达公司支付Al座1层111号房屋使用权转让金191500元。庭审过程中，高力仕达公司自认，涉案房屋至庭审之日尚未达到合同约定的交付标准。本案主要争议焦点为：一、《使用权转让合同》中关于受让方合同解除权的约定是否系格式条款，应否无效；二、高力仕达公司方是否违约，违约金的计算方式。一审法院结合双方在法庭辩论终结前所提交的证据材料及已查事实，分别论述如下：一、高力仕达公司主张根据双方签订的《使用权转让合同》第七条第三款之约定，沙重弢应在逾期交房90个工作日后的l5个工作日内向甲方发出《解除合同通知书》，沙重弢l5个工作日内未提交《解除合同通知书》的，视同接受逾期交房，放弃合同解除权。沙重弢主张该条款系格式条款，应属无效。对此本院认为，该条款系格式条款，高力仕达公司未对该条款采取合理的方式提请沙重弢、杨华注意或予以说明，约定一定期限后沙重弢、杨华丧失解除权，属于加重了对方责任、排除对方主要权利的条款，应予无效，高力仕达公司逾期交房已一年有余，交房时间仍无法确定，对沙重弢、杨华要求解除双方之间签订的四份《使用权转让合同》（合同编号为HC-0306、HC-0307、HC-0308、HC-0310)的诉讼请求，一审法院予以支持。二、高力仕达公司未按照合同约定时间交房，且无证据证实其存在合同约定的延期交房情形，故高力仕达公司违约。沙重弢、杨华主张高力仕达公司应按照《补充协议》第二条的约定支付房屋总价款10％的违约金，高力仕达公司认为该约定适用的前提是在高力仕达公司方存在延期交房的情况下，双方仍继续履行所有权转让合同。对此本院认为，《使用权转让合同》中约定：若沙重弢、杨华解除合同，则高力仕达公司应当自沙重弢、杨华解除合同通知到达之日起50个工作日内退还沙重弢、杨华已付款项并按沙重弢、杨华己付转让金的3％支付违约金，但高力仕达公司不再按本条第一款的约定向沙重弢、杨华支付逾期交房违约金。而《补充协议》第二条约定：沙重弢、杨华已付清全款的，如高力仕达公司无法按合同约定时间交付房屋或该房屋无法达到实际使用条件的，高力仕达公司按照《使用权转让合同》约定的房屋总价款的10％对沙重弢、杨华进行赔付。该《补充协议》条款未约定适用条件为继续履行合同还是解除合同，但该协议系由高力仕达公司提供，高力仕达公司系转让方，在无法按期交房时其期待的结果必定是沙重弢、杨华同意继续履行合同，如沙重弢、杨华解除合同可以得到比继续履行合同更高的违约金，显然不符合常理。就合同解除后的违约金，高力仕达公司在主合同中已有约定的情形下，一般不会再主动加重己方义务，所以，补充协议中的该条约定无法视为对主合同中解除合同违约金约定的变更，高力仕达公司应按照《使用权转让合同》第七条的约定，按已付转让金的3％支付违约金。一审法院认为，除《使用权转让合同》中对于沙重弢、杨华解除权的l5个工作日的限制条款无效外，沙重弢、杨华与高力仕达公司签订的《使用权转让合同》及其补充协议的其他内容合法有效，各方均应按照合同的约定全面履行各自义务。现高力仕达公司逾期交付房屋，沙重弢、杨华要求解除合同，高力仕达公司表示同意，一审法院予以照准。沙重弢、杨华与高力仕达公司之间合同的解除系高力仕达公司未按期向沙重弢、杨华交付房屋的违约行为所导致，高力仕达公司应承担违约责任，沙重弢、杨华有权要求高力仕达公司承担违约责任或赔偿损失。但沙重弢、杨华要求高力仕达公司支付已付转让款l0％的违约金，既无事实依据也未举证证实其实际损失，本院不予支持，按照双方签署的合同约定，涉案违约金应为已付转让金的3％。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除沙重弢、杨华与高力仕达公司之间签订的合同编号为HC-0306、HC-0307、HC-0308、HC-0310的《使用权转让合同》：二、高力仕达公司于判决生效之日起十日内退还沙重弢、杨华房屋使用权转让款2184000元：三、高力仕达公司于判决生效之日起十日内赔偿沙重弢、杨华违约金65520元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26020元，由沙重弢、杨华负担2602元，高力仕达公司负担23418元。二审期间，双方当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于违约金数额问题。双方当事人在四份《使用权转让合同》第七条约定了高力仕达公司逾期交房的违约责任。其中，第1款约定逾期超过30个工作日的，高力仕达公司每日按已交付转让金的万分之三支付违约金；第2款约定逾期超过90个工作日后，沙重弢、杨华有权解除合同。若沙重弢、杨华解除合同，高力仕达公司应当自沙重弢、杨华解除合同通知到达之日其50个工作日内退还沙重弢、杨华已付款项并按沙重弢、杨华已付转让金的3%支付违约金，但高力仕达公司不再按本条第一款的约定向沙重弢、杨华支付逾期交房违约金。该合同第十条约定的违约责任，最后写明“无论基于上述任何一条款，高力仕达公司支付违约、赔偿款总额不超过沙重弢、杨华已支付总价款的5%”。上述条款明确约定了高力仕达公司支付违约金的条件、计算方法和最高上限。本案中，高力仕达公司至一审庭审结束时仍未交房，合同约定的交房日期是2018年1月27日高力仕达公司通知沙重弢、杨华办理交房手续，沙重弢、杨华接到通知后10日内到指定地点接收房屋，一审庭审日期是2019年1月9日，远远超过90个工作日，一审判决按照已交转让金的3%计算违约金，符合合同约定。补充协议第二条约定的10%没有明确是违约金还是赔偿损失或者二者之和的计算方法，且使用条件是继续履行合同还是解除合同不明确。沙重弢、杨华在一审起诉时主张的是解除合同的违约金，因此，一审法院按照已付转让款的3%计算违约金，符合双方签订的合同约定。沙重弢、杨华主张按照已付转让款的10%主张违约金，与合同约定不符，不予支持。关于合同效力问题。高力仕达公司上诉称涉案合同实质是房屋租赁合同，其出租的房屋改建后没有规划许可证，主张合同无效。但高力仕达公司没有提供证据证实，且其作为出让方在纠纷发生后主张合同无效与其签订合同时真实意思不符，本院不予支持。综上所述，沙重弢、杨华，高力仕达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30596元，由上诉人沙重弢、杨华负担4576元，上诉人山东高力仕达产业发展集团有限公司负担26020元。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 王立强审判员 孙 磊二〇一九年十一月二十日书记员 范振英