新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初9904号原告：赵艳华，女，1984年11月5日出生，汉族，现无固定职业，现住新疆昭苏县。委托诉讼代理人：吴迪，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静静，新疆星河律师事务所律师。原告：郝铜山，男，1982年12月30日出生，汉族，现无固定职业，现住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：吴迪，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静静，新疆星河律师事务所律师。被告：新疆霄龙房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）青城巷**锦华名居****。法定代表人：田锦福，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨斌，新疆方天律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海燕，新疆方天律师事务所律师。原告赵艳华、郝铜山与被告新疆霄龙房地产开发有限公司（霄龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告赵艳华及其委托诉讼代理人吴迪（亦是郝铜山委托诉讼代理人）、被告霄龙房地产公司委托诉讼代理人于海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳华、郝铜山向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理乌鲁木齐市新市区四平路637号锦绣年华小区B区1栋3单元1002室房屋的房地产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金损失203326.2元（违约金自2014年7月1日起暂计算至2019年7月1日止，以房款为基数，按年利率6%计算）；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2013年7月11日，原告购买被告乌鲁木齐市新市区四平路637号锦绣年华小区B区1栋3单元1002室，房款总价677754元，合同约定交付期限为2013年12月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金。嗣后，被告未按合同约定为原告办理产证，故原告起诉，请求判如所请。被告新疆霄龙房地产开发有限公司辩称，一、同意协助原告办理过户，目前未办理的原因是锦绣年华B区的1至6号楼的首次登记尚未完成，对此被告已经向房产登记部门递交了申请，但因3号楼至今未竣工，上述材料被退回。需要指出的是，3号楼延迟竣工是案外人张来运占用相关土地拒不搬离所致，被告在开工时误以为张来运占用的土地有产证，准备予以征迁补偿。后发现张来运建造的系违章建筑，双方产生纠纷，直至去年才解决，这是目前锦绣年华B区的1至6号楼产证未办理的直接原因；二、不同意按照原告主张的标准支付违约金。逾期办证是案外人张来运无权占有相关土地，而不是被告自身原因所致。若认定被告违约，被告也应当按合同约定，而不是原告要求增加的标准支付违约金。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定的事实为：2013年7月11日，原告与被告签订《商品房预售合同》，预购乌鲁木齐市新市区四平路637号锦绣年华小区B区1栋3单元1002室，房款总价677754元，合同约定：（一）交付期限为2013年12月31日前；（二）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金。截至2019年11月12日，案涉房产楼栋尚未在房产登记部门完成首次登记。2016年1月12日，乌鲁木齐市新市区人民法院受理原告新疆霄龙房地产开发有限公司与被告张来运排除妨害纠纷一案，并作出判决后，张来运不服提出上诉，2018年4月26日，乌鲁木齐市中级人民法院调解审结该案。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。原告诉请被告继续履行协助其办理产证的义务，符合合同约定，本院予以支持。需要注意的是，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。”原告未办理案涉房产的首次登记即无法为被告办理产证。问题在于，未办理产证能否因案涉房产未办理首次登记，归入“法律和事实上履行不能”的场景描述。本院认为，第一，办理首次登记是开发商履行协助买受人办证义务的应有之义。商品房预售合同作为买卖合同的一种，是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人能够转移房屋所有权的前提是取得所有权，是以办理首次登记亦是开发商协助买受人办理产证的前提，是其履行买受人协助办证义务的必经步骤；第二，案涉房产的首次登记并非无法办理，按照房产部门的要求提供相应材料即可，对此被告亦予认可，并称可在3号楼竣工后、大概两年内完成。综上，案涉房产未取得首次登记的事实，不能根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，归入“法律和事实上履行不能”的场景描述，得出不予支持原告该项诉请的结论。关于原告要求增加违约金的诉请。原告该项诉请的请求权基础是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”本院认为，将该规范“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”理解为“合同没有约定违约金，或者合同约定的违约金低于违约损失，但违约损失不能确定”是错误的。具体分析如下：（一）上述规范是不完全规范，需要其他规范予以补充方能适用。根据合同法第一百零七条、一百一十四条第一款，违约金是预先约定的违约损害赔偿，相比与违约损害赔偿，具有适用上的优先性。上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述，隐含的前提是合同没有约定违约金。（二）合同约定的违约金确实低于违约造成的损失的，守约方的救济渠道是依照一百一十四条第二款请求对违约金予以增加，但必须证明具体的损失赔偿数额，但此时“损失数额已经确定”，不能归入上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述。因此，上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述，完整的表述应当是：合同没有约定违约金且损失数额难以确定。关于逾期办证违约金规范，照此体系解释的结论理解，才能实现法律规范体系上的逻辑自洽。被告逾期办证且未举证此不是其责任所致，应按合同约定支付原告违约金677.76元（677754元×0.1%）。另，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，要求增加逾期办证违约金但未举证证明其实际损失，本院亦不予支持。又，被告抗辩逾期办证不是其本身原因而是张来运无权占有建设土地所致，本院认为，被告在开始建设案涉小区前，即已获悉张来运占用土地的事实，清楚逾期办证的情况可能出现，原告未按期取得产证，正是其开工建设前未完成征迁的准备工作所致，故被告该抗辩不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新疆霄龙房地产开发有限公司协助原告赵艳华、郝铜山办理乌鲁木齐市新市区四平路637号住宅楼（锦绣年华B区）1栋10层3单元1002的房地产权属证书；二、被告新疆霄龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵艳华、郝铜山违约金677.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2174.95元，由被告负担7.25元，原告自行负担2167.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  李庄博二〇一九年十一月二十八日书记员  马晓芳