北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10778号上诉人（原审被告）：韩忠利，男，1984年12月15日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：北京天宇福霖物业管理有限公司，住所北京市怀柔区。法定代表人：宋祎，总经理。委托诉讼代理人：张旭，女，1982年3月30日出生，汉族，北京天宇福霖物业管理有限公司员工，户籍地吉林省通化市二道江区。上诉人韩忠利与被上诉人北京天宇福霖物业管理有限公司（简称天宇福霖公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初8140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩忠利上诉请求：请求本院撤销一审判决，依法改判。其主要上诉理由为：天宇福霖公司不具备物业服务的主体资格，双方未签订物业服务合同，小区业委会应当参加诉讼，物业收费标准过高且无合法依据，天宇福霖公司提供的物业服务不达标，其财产损失是因天宇福霖公司在履行物业服务中的失职造成，天宇福霖公司的财务账目不规范、不透明，小区公共区域的租金收入应由全体业主共有，减免全体业主的物业费；一审法院已认定天宇福霖公司的物业服务存在瑕疵但仍全额判决其支付物业费，一审判决自相矛盾。被上诉人辩称：同意一审判决，请求本院予以维持。天宇福霖公司向一审法院提出诉讼请求：要求韩忠利支付2016年1月1日至2016年7月31日的物业费1502.98元。事实与理由：2011年9月1日，天宇福霖公司与北京中北长城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为延庆区兴运嘉园小区1#、2#、3#住宅楼提供物业服务，服务期限为2年。2014年5月28日，天宇福霖公司与北京中北长城房地产开发有限公司、北京富宏基业房地产开发有限公司兴运嘉园分公司签订《兴运嘉园前期物业服务委托合同》，为延庆兴运嘉园小区1#、2#、3#、5#楼提供物业服务，约定前期物业服务期自2014年1月1日至业主大会成立。自2011年9月接受委托入驻兴运嘉园，天宇福霖公司依照前期物业服务合同之约定持续为小区提供服务，直至2016年7月31日，按照中北长城、富宏基业二公司及小区新业委会“解除合同”的书面通知要求撤出小区。韩忠利自2012年5月30日办理入住手续，成为小区业主，享受了天宇福霖公司提供的物业服务，但至今欠缴2016年1月1日至2016年7月31日期间的物业费共计1502.98元，故诉至法院要求韩忠利支付欠交的物业费。韩忠利辩称：第一，原告不具有提供物业服务的主体资格，提供物业服务必须具有相应的资质，原告没有资质，也没有提供物业服务的相应能力，原告承诺给我们小区提供的是三级服务，应当由北京市房地产主管部门颁发三级物业服务资质；第二，我本人并未与原告签订任何物业服务合同；第三，原告的收费标准没有物价管理部门的审批文件，原告方的收费标准1.85元过高，也没有公布收费的组成项目；第四，原告的物业服务质量达不到三级物业服务标准；第五，三级服务标准要求小区出入口要提供不少于每天8小时立岗执勤，对外来车辆要进行登记，但是原告没有做到8小时立岗执勤，对外来车辆也没有做到登记，给小区造成安全隐患；第六，三级物业标准中还要求小区要有保安巡查等，原告没有做到按要求巡查，小区单元门门禁损坏，原告不维修，造成外来人员随意进入单元楼，小区居民安全得不到保障。另外，我的电动车在小区单元门一侧放置，物业的吴经理要求我把车放到地下室，我认为放到地下室容易丢，物业保证说小区有巡逻，有保安不会丢失，我按照物业的要求将电动车放到地下室，结果丢失了，所以原告没有达到三级物业的服务标准，给我造成了损失；第七，小区绿化、环境卫生不达标，公共区域被业主私自占用晒被子，大枣等；第八，小区消防通道经常被堵塞，也是物业管理不善造成的，经常向物业反映，物业以此为业主自行的行为无法管理为由推脱，消防通道长期处于被堵塞的状态，物业作为管理者，应当积极协调管理，不能将责任都推给业主；第九，原告的财务账目不公开不透明，物业没有将物业费的收入情况进行公示，也没有将物业的支出项目进行公示，如人员工资等，无法保证业主的合法权益，存在暗箱操作的嫌疑；第十，小区里的大门口，小区中心广场，电梯间有立式广告牌、广告位等，物业将其出租给延庆的企业做广告，取得的租金收入应当作为业主的收入，物业应当将这些租金收入折抵物业费等，全体业主应当共同享有该收入；第十一，小区还将车位出租给小区旁边的118酒店，收入也没有作为业主全体享有，也没有折抵物业费。一审法院经审理认定事实如下：韩忠利系北京市延庆区兴运嘉园小区某室业主，该房屋建筑面积为116.06平方米。2011年9月1日，天宇福霖公司与北京中北长城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定为延庆兴运嘉园1#、2#、3#住宅楼提供物业服务，服务期限自2012年1月1日至2013年12月31日。2014年5月28日，天宇福霖公司与北京中北长城房地产开发有限公司、北京富宏基业房地产开发有限公司兴运嘉园分公司签订前期物业服务委托合同，约定为延庆兴运嘉园1至3号楼，4至6号楼（统称5号楼）提供物业服务，服务期限自2014年1月1日至业主大会成立。物业费均按照1.85元/月/建筑平方米的标准收取。兴运嘉园小区业主委员会于2016年5月12日成立，并致函告知天宇福霖公司于2016年7月31日撤离兴运嘉园小区。韩忠利未交纳2016年1月1日至2016年7月31日期间的物业费共计1502.98元。上述事实有前期物业服务合同、北京市延庆区兴运嘉园小区业主委员会关于更换物业公司事宜致北京天宇福霖物业管理有限公司的函、（2017）京0119民初6963号民事判决书及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。天宇福霖公司作为物业服务企业，为兴运嘉园小区提供前期物业服务，韩忠利应当按照有关规定和合同约定的收费标准按时交纳物业费。故天宇福霖公司要求韩忠利交纳2016年1月1日至2016年7月31日期间的物业费1502.98元，符合法律规定，应予支持。韩忠利关于物业服务不到位的抗辩，虽然一定程度上说明了天宇福霖公司提供的物业服务存在瑕疵，但该瑕疵不足以构成物业费用的减免；韩忠利关于物业服务合同主体资格的抗辩，没有法律依据，不予采信；韩忠利关于广告收入和租金收入应由业主共享以及物业财务账目不公开透明的抗辩，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，一审法院不做评述。一审判决：韩忠利给付北京天宇福霖物业管理有限公司2016年1月1日至2016年7月31日期间的物业费1502.98元，于本判决生效后七日内给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以认定。本院经审查认为，天宇福霖公司依据其与北京中北长城房地产开发有限公司和北京富宏基业房地产开发有限公司兴运嘉园分公司签订的前期物业服务合同对涉案小区提供物业服务，韩忠利作为业主，享受了天宇福霖公司提供的物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，韩忠利应当按期缴纳物业费。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，物业服务存在瑕疵在所难免，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。韩忠利所提证据不足以证明天宇福霖公司提供的物业服务达到根本违约的程度，故对韩忠利以天宇福霖公司的物业服务质量问题为由要求减免物业费的主张，本院无法支持。对于韩忠利所提小区公共区域的租金收入问题及财务账目问题，不属本案审查范围。对韩忠利所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，韩忠利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韩忠利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 静审 判 员  许广会审 判 员  梁 睿二〇一九年十一月十二日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩