江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4873号上诉人（原审原告）：太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌九路**，统一社会信用代码55320585554672677L。主要负责人：顾海兵，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓市金燕钢结构有限公司，住所地江苏省太仓市浏家港镇金埝村，组织机构代码73653922-8。法定代表人：莫惠康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：单辉，江苏周瑞昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张文龙，男，1981年11月5日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。上诉人太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会因与被上诉人太仓市金燕钢结构有限公司、张文龙租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2018）苏0585民初6010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、关于分户评估表上列名陈金洪的内容，实为第三方评估人员在太仓市金燕钢结构有限公司处评估房屋时，陈金洪提出部分房屋系其后来自行搭建的，为避免以后纠纷，要求单列的。该评估行为无法得出太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会在2018年2月前就知道转租事宜的结论。二、证人范某1的证言及其录音，因范某1与本案有利害关系，其证言及录音不应当采信，录音中苏建锋并未明确是什么时候知道太仓市金燕钢结构有限公司转租的。三、太仓市金燕钢结构有限公司将涉案房屋转租后谋取十倍以上的利益，从未将转租人的情况告诉太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会。四、太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会辖区内出租的房屋、土地众多，之前并不完全了解涉案土地的具体情况。太仓市金燕钢结构有限公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张文龙未作述辩。太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会向一审法院起诉请求：1.解除太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会、太仓市金燕钢结构有限公司之间于2001年9月30日签订的《租赁经营协议》、2002年8月8日签订的《租赁经营补充协议》、2005年6月28日签订的《补充协议》；2.太仓市金燕钢结构有限公司将承租太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的房屋（面积477.88平方米）及土地（面积约28亩）进行腾退，张文龙与太仓市金燕钢结构有限公司共同进行腾退。一审法院认定事实：2001年9月30日，太仓市金埝实业总公司、太仓市金埝村民委员会（甲方）与范某2（乙方）签订《租赁经营协议》，约定：甲方将现有闲置场地（详见原染化总厂平面位置图所示区域）约28亩租给乙方有偿使用，乙方每年向甲方交纳租金50000元，进场前先预付租金50000元，租金自2002年1月1日起算，有关清理场地费用由乙方负担，租期20年（自2001年10月1日至2021年12月31日）。该协议下方甲方处由代表苏永其签字并加盖太仓市金埝实业总公司、太仓市金埝村民委员会印章，乙方处由范某2、莫惠康签字。太仓市金燕钢结构有限公司解释：当时签订该租赁经营协议就是为了开办太仓市金燕钢结构有限公司，租金都是直接支付给太仓市金埝村民委员会。2002年8月8日，太仓市金埝实业总公司、太仓市金埝村民委员会（甲方）与太仓市金燕钢结构有限公司（乙方）签订《租赁经营补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2001年9月30日签订的租赁经营协议有关条款，有未尽事宜，经甲、乙双方再次共同协商特制订该补充协议，甲方同意将乙方在进场租赁经营前交纳的50000元预付租金和80000元垫付给甲方筑进厂道路工程款，共计130000元，在乙方租赁期限内逐年按比例分摊抵算上交款，乙方租期20年，累计应交甲方租金1000000元，现扣除已预付额130000元，剩余870000元由乙方在20年租期内每年交纳43500元，交款金额以此次补充协议为准，乙方租金自2002年1月1日起算，每年12月31日前一次性付清。该补充协议下方甲方处由代表苏永其签字并加盖太仓市金埝实业总公司、太仓市金埝村民委员会印章，乙方处由莫惠康签字并加盖太仓市金燕钢结构有限公司印章。2002年12月31日，太仓市金埝实业总公司更名为太仓市苏隆化工厂，更名前后的股东均为太仓市金埝村村民委员会。2005年6月28日，太仓市苏隆化工厂被政府批准转制为私营有限责任公司，政府批复中明确“确保集体资产不流失，原有企业的无形资产及土地办理好租赁手续”。太仓市苏隆化工厂转制后更名为太仓市苏隆化工实业有限公司，该公司确认：转制时已告知太仓市金燕钢结构有限公司由太仓市金燕钢结构有限公司与太仓市金埝村民委员会继续履行《租赁经营协议》及《租赁经营补充协议》。2005年6月28日，太仓市金埝村民委员会（甲方）、太仓市金燕钢结构有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将原化工厂旧厂房477.88㎡（详见附件平面图，指425.88㎡宿舍、52㎡车库）以有偿使用方式租赁给乙方使用，租期为2005年7月1日至2021年12月31日，租金为每年12000元，每年7月1日前支付6000元、12月31日前支付6000元。该补充协议甲方处由苏建锋签字并加盖太仓市金埝村民委员会印章、乙方处由莫惠康签字。2006年8月18日，太仓市浮桥镇金埝村被撤并进太仓市浮桥镇牌楼村。2012年12月19日，太仓市浮桥镇牌楼村撤并进太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会。2013年4月18日，太仓市金燕钢结构有限公司的股东莫惠康（及儿子莫苏健）、范某2将涉案土地及地上物一并转租给张文龙。太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会称：2013年时苏建锋任牌楼社区主任兼书记，2014年10月调离。一审庭审中，太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会提交的拆迁房屋重置价分户评估表，显示估价时点为2018年2月24日，完成日期为2018年6月20日，房屋所有权人莫惠康、陈金洪。张文龙解释：陈金洪系其合伙人。太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会称：评估时系顾海兵陪着评估公司的人同去现场。一审庭审中，一审法院责令太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会带苏建锋出庭接受法庭质询，但太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会未按照一审法院要求将苏建锋带至法庭，而是向一审法院提交一份打印版情况说明（内容记载：2013年时范某2说转行，并未说转租，苏建锋也不知道转租的事情）。太仓市金燕钢结构有限公司申请的证人范某2出庭陈述：1.其系太仓市金燕钢结构有限公司的股东，2001年时签订《租赁经营协议》就是为了开办太仓市金燕钢结构有限公司，因太仓市金燕钢结构有限公司尚在筹备阶段，故只能以个人名义先签《租赁经营协议》，然后才能以《租赁经营协议》去办营业执照，后来太仓市金燕钢结构有限公司营业执照办好后就由太仓市金燕钢结构有限公司继续履行《租赁经营协议》及后续补充协议；2.2013年其转租出去时告知了苏建锋，苏建锋并未反对，此次其发现苏建锋提供给法院的情况说明与实际情况不符，就于2019年1月14日打苏建锋电话，苏建锋在电话中承认2013年转租时其告知过苏建锋（当庭提供与苏建锋的通话录音，录音中范某2称2013年转租时即已告知苏建锋，苏建锋称范某2当时是在转租后告知其的）。太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会对上述证人证言中第1项内容不持异议，对第2项内容中的录音内容不持异议，但其也询问了苏建锋录音内容，苏建锋表示2013年时范某2未说过转租事宜、对转租事情也不知情。太仓市金燕钢结构有限公司对证人证言（及录音内容）均不持异议。以上事实，有太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会提供的租赁经营协议、租赁经营补充协议、补充协议、村撤并的政府文件、卫星图、企业转制材料、土地批复（及建房批建）材料、拆迁房屋重置价分户评估表、情况说明，太仓市金燕钢结构有限公司提供的转租合同，一审法院制作的调查笔录，以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同的合同相对人是谁；2.太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会是否早已知情。关于本案第一个争议焦点，一审法院认为：1.签订《租赁经营协议》时乙方处由范某2、莫惠康两人签名，两人均为太仓市金燕钢结构有限公司的股东，两人签订《租赁经营协议》的目的就是为了开办太仓市金燕钢结构有限公司；2.从《租赁经营补充协议》内容来看，在太仓市金燕钢结构有限公司成立后，明显土地租赁合同的承租方履行主体即明确为太仓市金燕钢结构有限公司，这也得到了范某2的证言佐证；综上，涉案《租赁经营协议》、《租赁经营补充协议》及《补充协议》的承租方履行主体均为太仓市金燕钢结构有限公司。关于本案第二个争议焦点，太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会主张其对太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜直至2018年6月才知情，太仓市金燕钢结构有限公司主张太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会早于2013年即已知晓太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜，就此一审法院认为：1.从拆迁房屋重置价分户评估表内容来看，太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会跟随评估公司至现场进行勘察估价，而该分户评估表上明确载明估价时点为2018年2月，结合房屋所有权人中有陈金洪的内容，很显然太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会于2018年2月份之前即已知晓转租的事情；2.一审法院责令太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会带苏建锋出庭作证未果，而太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会提交由苏建锋签字确认的打印版情况说明之上明确记载苏建锋对转租事宜不知情，但从范某2的出庭证言及范某2于2019年1月14日对苏建锋的通话录音可知，很明显苏建锋于2013年左右即已知晓太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜；综上，结合苏建锋的特殊身份，太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会在2013年左右即已知晓太仓市金燕钢结构有限公司转租的事情。依照法律规定，民事主体在实施民事行为时均应恪守诚实信用原则，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其之后再以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持，故本案中太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会早于2013年即已知晓太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜，但太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会直到现在才以太仓市金燕钢结构有限公司擅自转租为由要求解除与太仓市金燕钢结构有限公司之间的租赁合同并以此为由要求共同腾退，一审法院对此碍难支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的全部诉讼请求。案件受理费3860元，由太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会负担。二审中，太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会申请苏建锋出庭作证，苏建锋陈述其对转租事宜并不清楚。以上事实，有调查笔录等予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八第一款的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。太仓市金燕钢结构有限公司主张太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会知晓转租事宜，提供了拆迁房屋重置价分户评估表及通话录音等证据。太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会对此予以否认，并提供了苏建锋的证言。但苏建锋的证言明显与电话录音中的内容相互矛盾，鉴于苏建锋的身份，其在电话录音中的陈述更为可信，对苏建锋二审中的证言，本院不予采信。再结合拆迁房屋重置价分户评估表的内容，一审法院认定太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会于2018年2月份之前已经知晓转租事宜，并无不当，本院予以确认。综上所述，太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  杨 兵二〇一九年十一月二十日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。