河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初2128号原告（反诉被告）：李玉兰，女，1965年3月9日出生，汉族，户籍所在地为河南省光山县。委托诉讼代理人：易建国，河南鼎聚律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈顺强，男，1966年8月24日出生，汉族，住河南省光山县。被告（反诉第三人）：陆永学，男，1963年10月5日出生，汉族，住河南省光山县。原告（反诉被告）李玉兰诉被告（反诉原告）陈顺强、被告（反诉第三人）陆永学相邻权纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李玉兰及委托诉讼代理人易建国、被告（反诉原告）陈顺强、被告（反诉第三人）陆永学到庭参加诉讼。现已审理终结。原告李玉兰向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带赔偿原告高度损失暂定700000元，二被告连带赔偿原告出檐占有原告土地空间损失100000元，暂合计800000元；2、判令二被告将其房屋东边墙门窗封闭，不得开门窗；3、判令二被告交付原告一间不低于20平方米的车库；4、判令被告承担本案诉讼费。陈顺强以陆永学、上官绪明名义在原告房屋西侧开发建设房屋出售。二被告在开发建设房屋时，与原告达成多个邻居建房协议，并经光山县公证处公证。2012年7月16日的邻居建房协议约定，被告建房楼层总体高度与原告楼层（五层）总体高度保持一致，不得高出原告房屋楼层整体高度，如有超出，每公分以人民币三十万元计算，由被告赔偿给原告。2018年，被告未经原告同意，擅自更改规划，将房屋加建2层，由5层变成7层，总体高度超过约4米即400公分，被告依协议应赔偿1200万元。原告与被告在2012年7月16日邻居建房协议和2016年12月16日补充协议都约定，被告建房在东边墙不得开窗、开门等，可房屋建成后被告每层都开了窗和门，严重违约。除原告将部分空余房屋土地使用权转让给被告外，原告与被告间80公分为原告私有，被告不得以任何形式和理由占有，如占有每公分以人民币壹万元补偿给原告，被告无权使用。被告将房屋出檐10公分，依协议应赔偿原告10万元。同时，补充协议约定，被告自愿赔偿原告一间不低于20平方米的车库，现车库已建成，被告应当履行交付义务。被告建房时还将原告下水管等破坏，窗户到处都是水泥，给原告带来财产损失，特提起诉讼。为支持自己的诉求，原告李玉兰向本院提交证据如下：原告李玉兰身份证复印件；2012年7月16日邻居建房协议及公证书复印件、2013年10月10日补充协议复印件、2012年11月28日邻居建房协议及公证书复印件、2016年11月26日公证书及邻居建房补充协议复印件；原告房屋所有权证复印件；照片31张及被告房屋规划图照片及效果图照片打印件；被告陈顺强辩称，第一，本案为相邻权纠纷，李玉兰应提供证据证明其系本案房屋的唯一所有权人，否则其无权主张权利，法院应驳回李玉兰的全部诉讼请求。第二，即使李玉兰能够证明其为本案房屋的唯一合法所有权人，其全部诉讼请求也不应支持。理由如下：1、答辩人建设房屋是依法依规进行的，各项建房手续齐全。2、李玉兰主张高度损失700000元和出檐损失100000元无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。3、关于答辩人在房屋东边山墙开窗问题：答辩人仅按照官绪明（李玉兰姐夫）要求为其房屋所在的二楼东户山墙开了窗，楼上各层均为用于采光的小晾台，并未开窗或门，不会对李玉兰的生活造成严重影响。第三，李玉兰主张答辩人交付一间不低于20平方米的车库违反法律规定，该项请求不应得到支持。第四，李玉兰的行为严重违反我国法律关于相邻关系的规定。第五，如果法庭不采纳答辩人前述第一、第二、第三、第四点答辩的事实和理由，坚持以李玉兰提交的答辩人受逼迫所签的不公平协议作为定案的依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，答辩人请求法庭以李玉兰举证证明受到的实际损失为标准判决减少答辩人赔偿违约金的数额。第六，陆永学对答辩人的房屋不享有任何实质上的权利，在本案中不应承担责任。第七，李玉兰在房屋南面开挖两处后门，并违法搭建两层半房屋，侵占的是答辩人的土地使用权面积。为支持自己的主张，被告陈顺强向本院提交证据如下：1、土地买卖契约复印件；2、陈顺强与官绪明房屋置换与证明复印件；3、官绪明与光山县城关卫生院土地买卖契约复印件；4、李玉兰后门照片及城区内其他楼房相邻情况的照片；5、李玉梅、官绪明房屋置换协议书复印件；6、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、个人建房修建性详规图、临街建房修建性规划图复印件各一份；7、刘高斌、雷鑫署名证明复印件。被告陆永学辩称，本案与我无关，是陈顺强与李玉兰之间的事，我没有参与建设房子，我与陈顺强不是合伙关系，都是陈顺强自己做的，只是使用了我的名义。反诉原告陈顺强向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人返还侵夺的反诉人置换面积及边角料40多平方米（被反诉人房屋后墙门外），并依法拆除该面积上的违建房屋，停止侵权，恢复原状。2、请求法院判令被反诉人不得阻止反诉人在房屋东侧开窗权利，停止侵权，赔偿损失。3、请求法院撤销反诉人与被反诉人签订的全部邻居建房协议。4、本案本诉及反诉费由被反诉人承担。反诉人与被反诉人因相邻关系发生纠纷诉至法院，本案反诉人建设本案房屋时，占用的土地使用权来源:①2007年1月，陈顺强、陆永学以陆永学名义在石板冲临光马路边以5.5万元购得荒地块，此面积约250平方米。②2011年2月，在①地块南边上有官绪明(李玉兰亲姐夫)、李玉梅夫妇的四间平台房，官绪明夫妇要求以此房与答辩人所建房置换，答辩人将该四间平房拆除，面积171.6平方米。2011年3月又将官绪明四间平房北侧与原购的石板冲荒地间的边角料以2万元从石板冲购得。前述①②③块地连成一片，北临光马路，东与李玉兰房西墙为界，南与张德强四间地皮为界，西以上官岗村竹木行东墙为界。地形不规则，面积近500平方米。另外，官绪明(李玉兰亲姐夫)与反诉人置换四间平房及院子位置，东西14米3，南北12米，东与李开勤西山墙，南出路1.8米，西山墙外80公分处有坟山，北是空地。有一间在被反诉人李玉兰后墙与李开勤东山墙相连。被反诉人后墙房屋土地使用权是官绪明(李玉兰亲姐夫)置换给反诉人，被反诉人无权在该块地皮上建造房屋，也未取得建房手续，应认定为违法建筑。2012年，反诉人在拆除官绪明置换的四间平房及院子后，被反诉人偷偷在自家后墙位置开后门，需要强调的是:第一、之前未拆除房屋时，被反诉人后墙与官绪明(李玉兰亲姐夫)一间房屋只有流水的缝隙，被反诉人后墙是一直没有门的，后墙没有出路，更没有通行权，被反诉人此种行为是想阻止反诉人施工建房，侵夺财产。第二、反诉人新建房屋经规划在被反诉人的西边，规划图显示是和被反诉人房屋并排，双方的房屋出路都在北边(光马路边)，房屋的后面根本就不是出路。2014年，被反诉人在未经过反诉人允许的情况下，强行侵夺反诉人的置换地皮建房，反诉人去阻拦，被反诉人利用自己先建成房屋的优势地位，逼迫反诉人签订多份不平等协议，强词夺理报警强占该地皮及③边角料共计40多平方，并强行建房。反诉人为了能顺利开发房屋，一直受被反诉人的牵制、压制胁迫签订多份不平等协议，有失公允。另外，答辩人建房时，受李玉兰逼迫，被反诉人利用光山县规划建设部门制定不成文规定(建房时需要四邻签字)，抢占了本属反诉人的土地使用面积，将与李玉兰的房屋间距留足了80厘米，法庭可现场测量。在建房过程中，反诉人在自己面积上建房开窗通风，被反诉人多次百般阻挠，压迫反诉人不得不按照被反诉人指示要求签订协议，达不到目的就闹事致使停工。被反诉人以胁迫的协议掩盖非法目的的行为违背善良风俗，并且触犯刑法规定，属法律所禁止的行为，故提起反诉。反诉原告就反诉部分提供的证据与本诉一致。反诉被告李玉兰辩称，陈顺强反诉陈述的事实不属实，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回陈顺强的诉讼请求。1.陈顺强反诉状中陈述的事实不属实。答辩人房子是父亲买原城关镇医院的土地使用权，盖正南方向房子四间及大院子，分给答辩人大哥二哥一人二间，大哥二间及院子转买给我了。答辩人老房子朝正南向，李开勤和官绪明是东南方向，和答辩人老房子不是一个方向，李开勤及官绪明房子和答辩人老房子房子形成一个楔形，答辩人老房子南边只有官绪明一间房子2米宽，并距离答辩人房子三四米远，答辩人老房子四界滴水说明约依据。答辩人于2009年和二哥一起将四间老房子拆旧翻新重新建5+1层楼房，答辩人地基是用挖掘机挖的，在距离官绪明房子将近四米远距离的老地皮，官绪明不让挖掘机挖，说距离近了给他房子损坏了，致使答辩人距官绪明四米远的老地皮没能使用。答辩人地基基础都打了，因老房子是正南向，自家二佬说正南方向是子午向，居民房屋不能盖子午向，叫我们房子往东方向偏移，避开正子午向，所以西边就因偏移房向多出一米五宽的间距面积，答辩人家的化粪池及下水设施就建在多出的面积上。后来陈顺强要在答辩人房屋西边建房子，将答辩人的化粪池及挡土墙下水设施全部拆了，有他盖西边房子的协议(经过公证)及基础图片为证!陈顺强和杨世万于2011年在答辩人房子南边建6+1层房屋，他们盖6+1房屋给答辩人房子1-3层光线全部挡住，根据相关规定，因房子与答辩人房子间距大小，他们只能盖4+1层。答辩人找到规划局，规划局也派规划股工作人员到现场重新测量，他们房子与答辩人房屋之间间距也只能建4+1层，为此规划局叫停他们施工。后来在规划局协调下，他们建6+1层房子，杨世万愿意赔偿一间不低于20平米的车库。陈顺强愿意赔偿一套住房，答辩人南边开门出行不受任何形式的阻碍。没过多久，陈顺强见杨世万赔偿车库他又不愿意赔一套房子，也愿意赔偿他房子西边唯一一间不低于20平米车库。答辩人本着邻居以和为贵，也没有大多计较，也愿意和解。因为陈顺强出尔反尔，没有可信度，所以要求将双方协议进行公证!但陈顺强没有履行协议承诺，他6+1层房子全部完工后，就私自给西边他唯一一间车库卖掉!杨世万6+1层主体建成后，他和答辩人二哥协商紧挨着我们房子南边在他的房权范围内搭建三间二层半车库给我们置换他愿意赔的车库回去，(三间二层半我只有一间二层半间并不足20平米)我本是不愿意他建车库，在二哥一再要求下我也只好同意了。杨世万在他所有权范围内盖房子与其他人没有关系，更不是答辩人随便能盖的(陈顺强也是知道小房子是杨世万盖的，有份司法公正证协议为证)。答辩人在房子南边并没有盖一砖一瓦，反而是陈顺强不履行协议承诺，给答辩人南边门口用土钢筋以及杂物堆积如山，故意阻止答辩人的出行(图片为证)，请求法院责令他清除障碍物，保证答辩人及家人顺利出行!陈顺强不守承诺，按照公证协议应当赔答辩人违约金30万元!2.答辩人建造的房屋有合法手续，购买土地使用权有协议，建造前经规划局规划、现场放线，相关部门颁发了国有土地使用权证和房屋所有权证。如果请求拆除违建房屋，那么认定答辩人合法建造的房屋为违建房屋是前提，在没有主管部门认定答辩人的合法建造房屋为违建房屋前，陈顺强请求拆除答辩人的合法房屋，完全没有事实依据和法律依据。相反，陈顺强私买私卖地皮，建造商品房开发出售谋取暴利没有合法手续，没有取得土地使用权证和房屋所有权证，没有房地产开发的任何手续，是应该拆除的对象。因此，请求法院驳回陈顺强的反诉诉讼请求，反诉费用由陈顺强承担。反诉被告就反诉部分提供证据与本诉一致。反诉第三人陆永学述称，坚持本诉答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）陈顺强以陆永学、上官绪明名义在原告（反诉被告）李玉兰位于光山县××马路南侧的住房之西建房。为此，原、被告多次进行协商达成多个邻居建房协议、补充协议，并经光山县公证处公证。其中，2012年7月16日，陆永学、陈顺强（甲方）与李玉兰（乙方）达成邻居建房协议（已公证）约定：1、甲方建房距乙方房屋间距:北面1米，南面1.5米;此范围内甲方不得以任何理由及形式占有，如占有每公分以人民币壹万元计算由甲方赔偿给乙方。2甲方建房楼层总体高度与乙方楼层总体高度保持一致，不得高出乙方房屋楼层总体高度，如有超出，每公分以人民币叁拾万元以上计算，由甲方赔乙方。3、甲方房屋建筑东边不得开窗、开门，以及修下水道设施等（房屋转卖也不例外）……6、甲方补偿乙方下水设施(流水管道等)各项损失费用共计人民币壹万陆仟元整（该款已付）……2013年10月10日双方达成补充协议约定：1、甲方在原先公证了的甲乙两房间距南壹米五、北壹米，要求乙方转让南七十公分、北二十公分给甲方建房用，甲方同意出资贰万贰仟元（该款已付）购买并付给乙方，甲乙两房间通道宽为八十公分……2016年11月26日陈顺强（甲方）与李玉兰（乙方）就双方再次达成的邻居建房补充协议进行公证，该补充协议定：……3、甲方房屋建筑东边墙不得开窗、开门以及修下水道设施等（房屋转卖也不例外），两房之间间距80公分属乙方私有，甲方无权使用……7、甲方原公证约定给乙方的车库已私自卖掉，现自愿再赔偿一间不低于20平米的车库给乙方……后陈顺强办理了相关行政许可，并依规划在李玉兰房屋西山墙西侧施工建设7+1F楼房（即地上7层及地下室1层）。陈顺强在该楼房东山墙开多个窗户及门洞，该楼房顶层外观设计有超出墙体部分，故引起诉讼。另查明，经现场察看，李玉兰房屋与陈顺强在建房屋均位于光马路南侧，均系临路建筑。李玉兰房屋为两间五层建筑，该建筑西山墙（已开窗）与陈顺强在建房屋东山墙间隔为80公分。还查明，根据陆永学、官绪明个人建房修建性详细规划图规划设计说明第十三条第2项，建筑相邻规定：临路临近建筑侧面（山墙）不得开窗（有道路分隔并符合防火间距要求的除外）。本院认为，本案系以相邻权为基础的合同纠纷。原、被告双方在被告陈顺强建房前就建房事宜进行过协商约定，对各自权益进行处分，并形成书面协议进行公证。协议中约定，被告房屋总体高度每超过原告房屋1公分需赔偿原告30万元；两房间距80公分，被告每占用1公分需赔偿1万元。从上述协议可以看出，双方关于违约责任的约定，既未结合可能造成的实际影响、损失和其他因素进行综合衡量，又明显超出本地经济发展水平和社会公众的一般认知，故双方约定的违约金明显过高，对被告陈顺强请求减少违约金的答辩意见，本院予以支持。经本院现场察看，被告在建房屋位于原告房屋西侧，被告房屋超出原告房屋两层，两房相邻墙面间距为80公分。根据原、被告房屋的位置、朝向等现实情况，被告在建房屋超过原告房屋高度的部分对原告房屋的通风、采光等权利没有造成严重影响，且被告陈顺强建房符合规划并取得了相关行政许可。关于被告是否占用80公分的通道，被告房屋只是在顶层装饰环线上存在超出墙体的部分，并未实际占用通道，也未因此而增加房屋使用面积而受益，更未对原告房屋产生实际影响。因此，原告要求被告赔偿高度损失70万元及占用通道空间损失10万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。但被告陈顺强确实违反双方约定进行房屋建设，有违契约精神及诚实信用原则，本院结合双方房屋现状及协议履行情况，依照公平原则，酌定被告补偿原告50000元。关于原告提出要求被告封闭房屋东面门窗的诉求，经查，被告陈顺强以陆永学、官绪明名义建房的个人建房修建性详细规划图中规划设计说明中明确提出临路临近建筑侧面（山墙）不得开窗（有道路分隔并符合防火间距要求的除外），被告东山墙与原告西山墙间距仅为80公分，明显不符合能够开窗的例外情形。故被告陈顺强在自建房屋东山墙开窗及门洞的行为既不符合规划，亦有违与原告之间的约定，对原告的此项诉求，本院予以支持；对反诉原告陈顺强提出请求法院判令被反诉人不得阻止反诉人在房屋东侧开窗权利，停止侵权，赔偿损失的诉求，本院不予支持。关于原告提出要求被告陈顺强按约交付一间不低于20平方米的车库，该约定系基于其他事由产生，并非因本案房屋相邻关系而产生，且陈顺强所建房屋处于在建状态，尚未竣工验收，本院暂不予支持。关于原告提出被告陆永学与陈顺强承担连带责任的诉求，被告陆永学辩称自己并未参与建房，亦非陈顺强合伙人，只是陈顺强在办理相关手续过程中使用了自己名义。被告陈顺强对此表示认可，原告李玉兰对此情况亦是明知，故对其此项诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告陈顺强提出请求法院判令被反诉人返还侵夺的反诉人置换面积及边角料40多平方米（被反诉人房屋后墙门外），并依法拆除该面积上的违建房屋，停止侵权，恢复原状的诉求，与本诉并非同一法律关系，不应与本诉一并处理，本院在本案中不予调整。如确系存在侵权行为，当事人可另行主张权利。陈顺强还提出请求法院撤销反诉人与被反诉人签订的全部邻居建房协议的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，陈顺强的诉求已超过撤销权的行使期限，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：被告陈顺强于本判决生效之日起十日内补偿原告李玉兰50000元；被告陈顺强于本判决生效之日起三十日内封闭建于李玉兰房屋西侧的楼房东山墙上的窗户及门洞；驳回原告李玉兰的其他诉讼请求；驳回反诉原告陈顺强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元，由原告李玉兰负担4000元，被告陈顺强负担8000元；反诉费100元，由反诉原告陈顺强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  饶 懿审 判 员  汪安强人民陪审员  杜秀明二〇一九年十一月一日书 记 员  杨婷婷