山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2468号上诉人(原审原告)：邵某1，女，2011年2月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人:邵某2（系邵某1之父），住上海市徐汇区。法定代理人:周某（系邵某1之母），住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邵兴勇（系邵某1之祖父），住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王菲，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海东新置业有限公司，住所地山东省威海市世昌大道**。法定代表人：都玉蓉，执行董事。委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所律师。上诉人邵某1因与被上诉人威海东新置业有限公司（以下坚简称东新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邵某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.一审有关邵某1应当补交房款的认定不当，邵某1购买的威海市世昌大道100号-2129商铺至今未办理产权登记，东新公司并未按照商品房预售合同约定提供产权登记面积，东新公司亦未按补充协议约定提供有关实测面积的有效证据，东新公司要求邵某1补交房款，证据不足，不应支持；2.根据双方合同约定，东新公司应当在商品房综合验收合格之日起90日内协助办理产权登记手续，案涉房屋自2015年8月6日综合验收合格至今未办理产权登记手续，应当支付违约金，一审将邵某1付清差价款作为办理产权登记的前提条件，属事实认定错误，且邵某1的总房款203552元早在2013年2月4日就已经付清，东新公司在合理期间内并未告知面积误差，属于恶意拖延办证义务。东新公司答辩称，1.双方签订的合同及补充协议均约定，房屋面积按照实测面积据实结算房屋价款，该约定是双方协商一致的结果，非格式条款；2.案涉房屋实测面积一审时东新公司已经提交不动产中心提交的证明予以证实，确系13.04平方米，邵某1应当补交面积差价款；3.东新公司在取得测绘报告、具备办证条件后多次催促业主付款、办证，邵某1在一审中认可其于2017年便知晓办证事宜，却在此后两年多时间里未要求东新公司协助办证，即便不存在补交面积差价款的问题，邵某1主张的有关逾期办证的损失也不应当由东新公司承担；4.根据双方补充协议约定，在邵某1付清全部房款后，方能办理过户手续，现邵某1房款并未付清，东新公司有权拒绝为其办理权属证书。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。2019年6月27日，邵某1向一审法院起诉请求：1.东新公司对铺位间隔采用永久标志或铜钉铜条分隔；2.东新公司立即办理房产转移登记手续；3.东新公司支付邵某1延期交房违约金80240元。东新公司提出反诉请求：邵某1支付购房面积差价款18939.04元，并按照人民银行同期商业银行贷款基准利率支付自起诉之日起至实际付款之日的利息。一审法院认定事实：2013年2月4日，邵某1与东新公司签订《威海市商品房（预售）合同》一份，由邵某1购买东新公司位于威海市高区产，合同约定该商品房建筑面积11.93平方米。第三条“计价方式与价款”中第（一）项约定，出卖人与买受人约定该商品房房屋价款按下述第3种方式计算：……3.按建筑面积计算，该商品房房屋计价为203552元；该项还列举了按套内建筑面积和按套的其他两种价款计算方式。第四条“付款方式与期限”中约定为邵某1一次性付款203552元；第五条“面积确认及面积差异处理”中约定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按第1种处理方式。1.双方自行约定，按产权登记面积，据实结算房价款，多退少补。不计利息。2.双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第十一条“关于产权登记的约定”（一）出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。第六条约定：因设计规划变更造成的差异，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同附件二：合同补充协议约定交房标准4）铺位间隔采用永久性标志或铜钉、铜条分隔。同日，邵某1交纳了203552元购房款，东新公司给邵某1出具收据一份。2013年2月4日，双方还签订了《预售合同补充协议》一份，其中第七条第二款约定，双方同意建筑单体竣工验收合格后，即可交付使用；双方同意房产综合验收合格后120日内协助邵某1办理产权转移手续，税费邵某1负担。如实际办证时主管部门要求调高房价征收契税，邵某1自己承担。邵某1需付清全部房款后，方能办理房产交付使用手续及房产过户手续。房屋面积以房管实测面积为准，所差房款多退少补，不计利息。第十三条约定，本协议是商品房预售合同之有效组成部分，本协议与商品房预售合同有冲突的地方，以本协议为准。2013年2月4日，邵某1与威海燕莎商业管理有限公司签订案涉商铺委托出租及管理协议，约定管理权限为5年，从2013年12月31日起至2018年12月30日止，邵某1于签订合同之日交纳经营保证金45990元，第四年度东新公司退还21462元，第五年度退还24528元。依据该协议第六条第二款第七项约定“为经营管理的需要，乙方（指燕莎公司）可以对该商铺进行装修，本协议委托管理期满后，乙方可以按期满时的现状交付给甲方（指原告）而不必恢复原状”。威海燕莎商业管理有限公司证实，该公司于2013年12月23日代业主与开发商统一办理了商铺交接，交接时铺位间用铜钉、铜条进行了分隔，后因为统一经营需要，该公司对剩余商铺进行了装修，将地面全部铺设了地砖，原铜钉、铜条被覆盖。另查明，2019年5月22日邵某1依据与威海燕莎商业管理有限公司签订的案涉商铺委托出租及管理协议，向威海仲裁委员会申请仲裁请求裁决：1、裁定威海燕莎商业管理有限公司退还邵某1保证金45990元；2、裁定威海燕莎商业管理有限公司支付邵某1违约金13797元。威海燕莎商业管理有限公司主张因邵某1欠东新公司房款，保证金与差价房款相互抵顶，不同意返还。仲裁庭认为，合同约定的委托经营管理期限至2018年12月30日止，现并无证据证明双方当事人所称的房屋差价款问题对案涉合同履行造成实质影响。双方当事人争议的房屋差价款与保证金问题系两个不同合同中涉及的法律关系，故在无证据证明双方就抵顶已达成一致意见的情形下，威海燕莎商业管理有限公司应按约定返还邵某1相应的保证金。2019年8月16日威海仲裁委员会作出（2019）威仲字第0238号裁决书，裁决威海燕莎商业管理有限公司向邵某1返还保证金45990元，并支付相应利息，驳回邵某1其他仲裁请求。东新公司主张2016年3月经房管部门委托的测绘机关测绘案涉房产建筑面积为13.04平方米，超出购房合同约定的建筑面积11.93平方米，按照合同第五条约定，邵某1应向东新公司支付建筑面积差价款18939.04元。邵某1对测绘结果的真实性没有异议，但是认为其不需要补交房款，因为东新公司已经用保证金强行扣了，而且是在2017年去要保证金时才知道有差价款。后在诉讼中，邵某1又请求按套内面积计算房屋差价的处理原则，向东新公司交清房屋差价款。东新公司主张按照双方《商品房预售合同》及补充协议的约定，邵某1应当补交房屋差价款18939.04元，并主张其曾打电话和在威海晚报上以公告的形式通知包括邵某1在内的案涉房产业主补缴房屋差价款。另查，案涉房产已经于2015年8月6日综合验收合格，至今未办理产权登记手续，但网签登记在邵某1名下。一审法院认为，邵某1与东新公司及邵某1与案外人签订的商品房（预售）合同、补充协议及委托出租管理协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为东新公司是否存在逾期办证的违约行为和邵某1应如何补交商铺差价款。根据双方签订的商品房（预售）合同第十一条约定东新公司应在该商品房综合验收合格之日起90日内，补充协议第七条第一款约定在房产综合验收合格后120日内协助邵某1办理房屋产权转移登记手续，而案涉房产于2015年8月6日综合验收合格，而至今未办理产权转移登记手续。东新公司称双方补充协议第七条第二款约定需邵某1付清全部房款后，方能办理房产过户手续，而邵某1购买的房产经实际测绘，面积增加，却未交纳房屋差价款，即未付清全部房款，故东新公司不予办理产权登记过户手续并非违约。本案中，双方签订的商品房预售合同明确约定，案涉房屋系按建筑面积计价，补充协议第七条第二款约定房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补。现生效的仲裁文书认定差价款与保证金不能相互抵顶，邵某1并未要求退房，但在诉讼中变更要求按套计算房屋差价，即其购买的房屋在合同中约定建筑面积为11.93平方米，实测面积为13.04平方米，较合同约定面积增加了1.11平方米，误差比超出3%，希望按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定即面积误差比绝对值超出３％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。但该处理原则是针对按套计算房屋差价款，于本案双方约定按建筑面积多退少补、实际结算明显不一致，不能混同适用，邵某1应当按照实际面积补交房屋差价款，计203552元*11.93平方米乘以1.11平方米=18939.04元。根据双方补充协议第七条第二款约定，邵某1需付清全部房款后，方能办理房产交付使用手续及房产过户手续，故东新公司享有先履行抗辩权，不宜起算诉讼时效。邵某1在未付清房款的情况下主张东新公司逾期办理产权转移登记手续并承担违约责任，缺乏事实根据，不予采纳。但在邵某1付清差价款后，东新公司应协助邵某1办理过户手续。依据邵某1与威海燕莎商业管理有限公司签订案涉商铺委托出租及管理协议第六条第二款第七项约定“为经营管理的需要，乙方（指燕莎公司）可以对该商铺进行装修，本协议委托管理期满后，乙方可以按期满时的现状交付给甲方（指原告）而不必恢复原状”，邵某1请求东新公司将铺位间隔采用永久性标志或铜钉铜条分隔，有悖协议约定，亦不予采纳。综上，邵某1诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。东新公司反诉请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条第二款之规定，判决：一、邵某1于判决生效后十日内支付东新公商铺差价款人民币18939.04元；二、东新公司于原告邵某1履行判决第一项义务后十日内协助邵某1办理位于威海市高区产的产权过户手续；三、驳回邵某1的其他诉讼请求。案件受理费2778元，反诉费138元，由邵某1负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。东新公司提交案涉房屋测绘报告复印好一份，拟证实房产的实测面积是13.04平方米。经质证，邵某1认为该份证据系复印件，真实性难以确认，且即便真实，测绘报告落款日期为2016年1月26日，根据双方合同第11条约定，东新公司应在商品房综合验收合格之日（2015年8月6日）起90日内协助办理房屋产权登记手续，也就是说东新公司未在2015年11月4日前协助办理房屋产权转移登记手续即违约在先。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为,根据合同法有关规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，邵某1以合同第五条有关“按产权登记面积，据实结算房价款，多退少补，不计利息”及补充协议第七条第二款有关“房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补”的内容系格式条款为由主张其无需向东新公司补交面积差价款。但从内容来看，上述约定涉及双方的权利义务，并不属于单纯免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的范畴；从事实来看，部分业主因所购房屋实测面积远小于约定面积亦依据该条款约定主张相关权益。据此，上述约定作为双方买卖合同的组成部分，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应遵照履行，邵某1以格式条款为由主张约定无效，于法无据，亦与事实不符，本院不予支持。关于邵某1应补交面积差价款数额的问题。邵某1以案涉房屋未办理权证为由主张房屋实际面积不明确，但东新公司提交的经房管部门委托的测绘机关出具的房产分户图中已明确记载案涉房屋建筑面积系13.04平方米，邵某1有关实测面积不清、无需补交房款的主张，与查明事实不符，本院不予支持。另外，根据根据原中华人民共和国建设部制订的《商品房销售管理办法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明约定面积与交付面积发生误差的处理方式；合同有约定的，按照约定处理。故在双方明确约定按产权登记面积据实结算之处理方式的情况下，邵某1有关对误差比3%以外面积不予付款的主张，无事实及法律依据，本院亦不予支持。需要注意的是，邵某1尚未成年，非完全民事行为能力人，若邵某1所有财产不足以支付面积差价款，应由其法定代理人代为支付。关于东新公司是否存在逾期办证违约行为的问题。邵某1以东新公司未在约定期限内协助办理产权转移登记手续为由主张逾期办证违约金；东新公司对此不予认可，主张公司早已通知业主办证，邵某1并未向东新公司提出办证申请。考虑到产权转移过程中东新置业的协助角色以及案涉房屋过户条件早已具备等情况，邵某1在未对东新置业通知补交房款前己方积极申请办证事实提供证据证实的情况下，其有关逾期办证违约金的主张，证据不足，本院不予支持。在东新公司以公告方式通知业主补交房款后，根据双方签订的补充协议中有关“乙方（邵某1）需付清全部房款后，方能办理房产交付使用手续及房产过户手续”的约定，东新公司应于邵某1补齐房款后协助邵某1办理案涉房屋产权过户手续，一审对此认定并无不当，本院亦予以确认。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2082元，由邵某1负担。本判决为终审判决。审判长  时述森审判员  万景周审判员  蒋 涛二〇一九年十一月十二日法官助理郭林涛书记员江嘉鑫