四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川08民终1298号 上诉人（原审原告）：黄三成，男，1972年3月13日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）：黎焕珍，女，1974年4月10日出生，汉族，住四川省广元市利州区，二上诉人系夫妻关系。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蒲雨声，四川中玉律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王瑞平，四川中玉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广元宏浩恒大房地产开发有限公司，住所地四川省广元市利州区东坝宏福世家。 法定代表人：张滔，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨永，四川胡杨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广元凤凰资产管理有限公司，住所地四川省广元市东坝育才路。 法定代表人：张洋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广元香江九龙商贸有限公司，住所地四川省广元市利州区嘉陵办事处蜀门市场东大门**。 法定代表人：张智，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨德勇，四川剑宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广元红石文化投资中心（有限合伙），住所地四川省广元市利州区利州东路二段东坝粮库**。 执行事务合伙人：张浩。 委托诉讼代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆伟睿科技有限公司，住所地重庆市永川区红河中路******（软件园****楼**）。 法定代表人：张浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川捷报文化传播股份有限公司，住所地四川省广元市利州区万达广场晶座****。 法定代表人：张浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京捷报频传互联网文化传播有限公司，住，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-346（商务中心集中办公区）/div> 法定代表人：张浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北票市富通实业开发有限公司，住所地，住所地辽宁省朝阳市北票市南山街二段**（南山管理区宏发社区）iv> 法定代表人：张珂，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张浩，男，1973年10月17日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：樊萍，女，1972年5月4日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：张滔，男，1977年10月27日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：罗晓燕，女，1974年1月31日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：张克膑，男，1970年3月5日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：何乃禄，男，1972年5月15日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：袁永书，男，1964年7月12日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：李珊琼，女，1971年2月28日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：罗开伟，男，1975年12月11日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：夏国华，男，1965年10月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：王开跃，男，1974年5月17日出生，汉族，住四川省广元市元坝区。 上列十一被上诉人共同委托诉讼代理人：张力三，四川广府律师事务所律师。 上诉人黎焕珍、黄三成因与被上诉人广元宏浩恒大房地产开发有限公司（下称“宏浩公司”）、广元凤凰资产管理有限公司（下称“凤凰公司”）、广元香江九龙商贸有限公司（下称“九龙公司”）、广元红石文化投资中心（下称“红石公司”）、重庆伟睿科技有限公司（下称“伟睿公司”）、四川捷报文化传播股份有限公司（下称“四川捷报公司”）、北京捷报频传互联网文化传播有限公司（下称“北京捷报公司”）、北票市富通实业开发有限公司（下称“富通公司”）、张浩、樊萍、张滔、罗晓燕、张克膑、何乃禄、袁永书、李珊琼、罗开伟、夏国华、王开跃房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人黄三成、上诉人黎焕珍、黄三成共同委托诉讼代理人蒲雨声、王瑞平，被上诉人宏浩公司委托诉讼代理人杨永，被上诉人九龙公司委托诉讼代理人杨德勇，被上诉人凤凰公司、红石公司、伟睿公司、四川捷报公司、北京捷报公司、富通公司共同委托诉讼代理人杨玲，被上诉人张浩、樊萍、张滔、罗晓燕、张克膑、何乃禄、袁永书、李珊琼、罗开伟、夏国华、王开跃共同委托诉讼代理人张力三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎焕珍、黄三成共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，没有认定被上诉人虚假宣传、严重违约、欺诈全体九龙商场购房户业主的事实。虽被上诉人履行了“交付房屋”的合同义务，但没有按照销售宣传的承诺，履行打造广元九龙国际服装城的全部合同义务：包括一二期连片开发、商城四面临街、配置两个广场、形成川北最大服装精品城经营业态、地下室建、地下室建立大型农贸超市面高端大气、商城大入口进行深切削、搭建人行直通主要街道、聘用经营丰富的商管团队等等。上诉人一审中举证了大量证据证实被上诉人违约的事实，但一审判决没有作出任何认定。一审判决错误认定被上诉人的宣传资料上具有“本资料所含文字及图片仅供参考，最终以政府确定规划和合同签订条款为准”之类用语，《补充协议》又约定“广告不构成合同内容”，因此不构成虚假宣传和违约，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，商品房的销售广告和图片资料为要约邀请，只要具备三个条件，就应当视为要约。当事人违反的，即应当承担违约责任。故，一审判决认定不构成虚假宣传和违约，是错误认定事实。利州区政府的维稳报告中相关部门认为九龙商城的宣传不构成虚假宣传不能作为一审认定事实的依据。特别是被上诉人宣传的“稳赚不赔”、“投资零风险”，本身已经违反了《反不正当竞争法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，完全属于违法虚假宣传。二、一审判决适用法律错误，没有依照《合同法》规定依法解除案涉合同。一审判决认为上诉人解除合同不具有法定情形，即不能以无法实现合同目的为由要求解除合同。认定“收益”应为购买营业房的动机，而非合同目的，这是完全错误的。所有权包括收益权，一审法院错误认定取得收益权属于合同动机，不属于所有权范围，进而错误认定上诉人取得产权即完全实现合同目的。投资商铺的目的主要在于“投资收益”，产权式商铺的经营特征更是确定了根本合同目的就是投资收益。被上诉人没有认真履行合同，根本不考虑包租期满后必然产生租金坠崖式下跌，给上诉人造成无法实现预期市场收益，无法实现合同根本目的危险。被上诉人的系列违约行为已经构成根本性违约，依照《合同法》规定，上诉人有权依法请求解除合同，并根据合同已经部分履行等客观情况，请求被上诉人返还购房款，并按上诉人以所购买商品房的购入市场价值进行相应折抵。三、一审判决没有保护上诉人的诉讼权利。上诉人认为有必要调取被上诉公司及关联公司、公司高管的资金往来数据等证据，一审法院以与本案没有关联性拒绝，剥夺了上诉人的诉讼权利。上诉人还申请对九龙商铺价值进行鉴定，一审法院也没有作出任何裁决和答复。由于一审法院没有依法维护上诉人的诉讼权利，导致上诉人无法查明被上诉人是否有转移开发资金的事实，也就无法要求被上诉人承担相关法律责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 宏浩公司辩称，一、双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了各自的权利和义务，上诉人所称虚假宣传不属实。且广告本身有风险提示，工商管理部门也进行了调查，并不存在虚假宣传的事实。二、上诉人主张解除合同没有事实和法律依据。三、本案是房屋买卖合同关系，上诉人起诉多名被告，存在滥用诉权的行为。上诉人申请调查证据的理由也不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 九龙公司辩称，被上诉人九龙公司与上诉人之间未有商品房买卖合同关系，其不构成违约的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 凤凰公司、红石公司、伟睿公司、四川捷报公司北京捷报公司、富通公司共同辩称，上列被上诉人并非案涉合同的相对人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 张浩、樊萍、张滔、罗晓燕、张克膑、何乃禄、袁永书、李珊琼、罗开伟、夏国华、王开跃共同辩称，上列被上诉人并非案涉合同的相对人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 黎焕珍、黄三成向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告宏浩公司返还购房款并承担自缴款之日起至退款之日止按同期银行贷款利率计算的资金占用利息，其余被告承担连带返还责任；2.若不能退房，则由被告宏浩公司赔偿原告房屋实际价值与购买价格之间的差额损失521850.5元（暂按房屋合同价款的50%计算），其余被告承担连带责任；3.判令被告承担本案的诉讼费、代理费、保全费等全部诉讼费用。经合议庭释明，原告提交补充诉状，后将诉讼请求变更为：1.解除原告与被告宏浩公司签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款并以缴款之日起至退款之日止，按照同期商业银行贷款利率承担利息。鉴于本案的客观情况，请求判令原告所购买商品房以购买时的市场价值折抵相应被告应返还的购房款，下余部分扣除原告已收取租金由被告宏浩公司以现金方式支付，金额暂以原、被告签订的《商品房买卖合同》约定商品房价格的50%计算为521850.5元；3.判令其余被告就被告宏浩公司的购房款返还责任承担连带责任；4.由被告共同承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2011年10月，被告宏浩公司通过拍卖取得本案案涉房屋所在商城的土地使用权，拍卖成交确认书明确出让年限至2038年7月5日止。 2012年8月，被告宏浩公司办理土地使用权转让，土地证号为广国用（2012）第&tim**;×号。 2012年11月，“蜀门商城第一期项目”在广元市发展和改革委员会备案，修建内容为地下室二层、地面五层、地面**（其中商场**、公寓**施，总建筑面积为23000㎡。 2012年12月12日，“蜀门商场一期项目”方案设计经广元市城乡规划建设和住房保障局批复为：建设地点为广元市老城区蜀门市场内东西向主通道中心线北端，总用地面积5599.06㎡。 2013年5月28日，“蜀门商城第一期项目”经广元市城乡规划建设和住房保障局批准预售，预售许可证号为（2013）房预售证第015号。 2013年1月起，被告宏浩公司对“蜀门商城第一期项目”进行宣传，宣传方式为户外广告（包括路牌、车身）和DM单（印刷品）。其中，户外广告均在工商部门进行了登记备案，DM单上印有“广元九龙国际服装城”、“九龙国际独有运营模式实力保障永久旺场”、“前三年每年不低于7%的回报，投资零风险”等字样，且右下角均用小号字体标注有“本资料所含文字和图片仅供参考，最终以政府确定规划和合同签订条款为准”、“本宣传资料仅供参考，以政府实际批文件为准”。 2013年，原告在被告宏浩公司处购买蜀门商城一期项目的营业用房，并与被告宏浩公司签订了《商品房买卖合同》，且办理了备案登记。《商品房买卖合同》约定：1、所购商品房所在土地用途为商业用地（市场经营），土地使用年限自2012年8月6日至2038年7月5日止，所建商品房暂定名为蜀门商城一期。2、被告宏浩公司应当在2014年9月30日前向原告交付该商品房。3、对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定，但未对合同解除的条件进行约定。 此后，原告与被告宏浩公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议约定：1、买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，除此之外的任何要约邀请，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息均不构成合同内容，不对合同双方具有约束力。被告宏浩公司在售楼书、DM单、售楼广告中的资料、数据等以政府主管部门的最终批准文件为准，如有变化，不另行通知（第八条第4款）。2、原告与被告宏浩公司之间的一切权利义务以合同、本协议、及附件为准，被告宏浩公司发布的售楼书、售楼广告、沙盘等资料上所记载的数据不作为权利义务的依据（第九条）。 同年，原告与被告九龙公司、被告宏浩公司签订《广元蜀门商场一期委托招商管理协议》，该协议约定：1、委托期限为10年（自2014年9月30日至2024年9月30日）。2、原告全权委托被告九龙公司代理招租并经营管理该物业。3、前三年，因处于市场培育期，原告同意被告九龙公司限价租赁，前三年租金若被告九龙公司未按约定的时间支付给原告，则由被告宏浩公司代被告九龙公司支付给原告；三年以后至合同终止日，被告九龙公司依照当地的市场行情，以与原告协商租金标准招租。4、本协议在执行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，双方均可向广元市仲裁委员会申请仲裁。 2017年9月17日、2018年4月23日、2018年6月12日，被告九龙公司向原告等业主发出书面通知，告知原告前三年市场培育期即将结束，从2017年10月1日起，商铺租金按照市场行情与业主协商确定，并征求各业主的意见。此后，原告与被告宏浩公司及被告九龙公司对租金标准、商场招租和打造问题发生争议。 2017年10月19日，因原告等业主向政府反映情况并要求解决，中共广元市利州区委、广元市利州区人民政府经调查后，出具《关于九龙国际服装城信访维稳工作开展情况的汇报》。该汇报材料载明：1、九龙国际服装城位于老城蜀门市场，由宏浩公司2012年开发建设，2014年10月建成投入使用。2、宏浩公司在预售现场按照规定实施了公示并按物价部门的备案价格进行了“一房一价”公示，最高销售均价（按套内面积计价）78257元/㎡，最低销售均价（按套内面积计价）9000元/㎡，2013年正值房地产市场兴旺时期，物价部门认为其备案价格比较适合当时行情。3、工商局关于涉嫌虚假广告问题的答复意见为，《补充协议》对宣传广告的内容是否具有合同效力进行了叙述，同时，在提取的售楼广告中均有提示用语，该提示用语已表明了宣传资料中内容的不确定性，最终广告中所涉及的项目楼盘配套设施的用语、描述应按批准的规划方案及合同约定为准。 另查明，原告收到了商管合同约定的前三年房屋租金，且案涉房屋的产权凭证已办理至原告名下。 一审法院认为，本案首先需要裁决的是原告与被告宏浩公司之间签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。 第一，原告与被告宏浩公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。”的规定，原告与被告宏浩公司均应按照合同约定严格约束自己的行为，履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。 第二，根据《中华人民共和国合同法》之规定，合同的解除仅有约定和法定两种情形。从原告与被告宏浩公司签订的《商品房买卖合同》内容来看，没有合同解除的条款，即合同中没有对合同解除的条件或情形进行约定。本案仅能从是否符合法定的合同解除情形进行评判。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告主张解除合同的理由为被告宏浩公司违约致使原告的收益无法得到保障，其合同目的不能实现，但收益应为原告与被告宏浩公司签订《商品房买卖合同》、购买营业用房的动机，而非合同目的。商品房买卖合同是指出卖人转移商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。由此可知，商品房买卖合同的合同目的，在出卖方应为收取商品房的价款，在买受方应为取得商品房的所有权。故，本案亦不符合法定的合同解除情形。 第三，关于被告宏浩公司是否进行虚假广告宣传、是否构成违约致使合同达到法定解除条件的问题。原告认为广告属于要约，应成为合同的内容，被告未按照广告承诺履行，构成违约，但原告与被告宏浩公司签订的《补充协议》中第八条第4款、第九条均对广告的效力进行了明确约定，即广告不构成合同的内容，不对合同双方具有约束力。同时，中共广元市利州区委、广元市利州区人民政府出具的《关于九龙国际服装城信访维稳工作开展情况的汇报》中，工商局关于涉嫌虚假广告问题的答复意见也写明，最终广告中所涉及的项目楼盘配套设施的用语、描述应按批准的规划方案及合同约定为准。故，被告宏浩公司不构成虚假宣传及违约，合同并未达到法定的解除条件。 第四，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同的解除应当指债权债务关系在合同履行期限届满前提前终止，即不再履行债务。因此，合同解除，应当在合同有效成立之后，履行完毕之前。而本案原告要求解除的《商品房买卖合同》不但早已履行完毕，而且亦因为该合同的履行，原告还收取了该房屋截止2017年9月的租金。故此，双方签订的《商品房买卖合同》不具备解除的前提条件。 依据上述分析，原告要求解除其与被告宏浩公司之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告第二、三项诉讼请求，因原告与被告宏浩公司之间签订的《商品房买卖合同》合同合法有效，不符合解除的条件，本院不予解除。故，本案不会产生合同解除的法律后果，原告的第二、三项诉讼请求，本院亦无法支持。 关于被告九龙公司辩称，与原告之间不存在商品房买卖合同的法律关系，基于合同相对性，原告的诉请与本公司无任何关联性。被告凤凰公司、红石公司、伟睿公司、四川捷报公司、北京捷报公司、富通公司辩称，未与原告签订房屋买卖合同，根据合同相对性，主体不适格。被告张浩、樊萍、张滔、罗晓燕、张克膑、何乃禄、袁永书、李珊琼、罗开伟、夏国华、王开跃辩称，未与原告签订任何房屋买卖合同，原告要求解除商品房买卖合同，根据合同的相对性，不应当对合同是否解除承担任何责任。根据以上查明的事实，前述被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，不应承担本案的法律责任。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条之规定，遂判决：驳回原告黄三成、黎焕珍的诉讼请求。案件受理费9019元，由原告黄三成、黎焕珍共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争执焦点在于案涉房屋买卖合同是否应当解除。 上诉人以被上诉人宏浩公司存在根本性违约为由，主张解除案涉商品房买卖合同。首先，应当判定合同解除方是否享有合同解除权。解除权指合同当事人可以解除合同的权利，它的行使能发生合同解除的法律后果，合同双方当事人不能任意行使。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，即当事人行使解除权应当在合理的期限内行使。本案中，案涉《商品房买卖合同》于2013年9月签订，房屋已交付并过户至上诉人名下，上诉人享有案涉房屋的所有权，期间，其也通过租赁方式获取租金收益。上诉人在房屋交付已逾五年时间的情况下，主张行使案涉合同解除权，明显超出了合理的期限。其次，判断一方违约行为是否导致合同目的不能实现，应当根据合同目的和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目的实现的影响程度、时间因素对合同目的的影响程度以及违约后果、损害能否得到修补等因素予以综合判断。本案中，上诉人与被上诉人宏浩公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。上诉人提出被上诉人宏浩公司广告销售存在虚假宣传，未按照销售宣传承诺履行义务，其构成根本性违约。但在所提取的售楼广告中均有提示用语，该提示用语已表明了宣传资料中内容的不确定性，最终广告中所涉及的项目楼盘配套设施的用语、描述应按批准的规划方案及合同约定为准。同时，双方在《补充协议》也明确了宣传广告的内容不构成合同内容。且工商管理部门也对是否存在虚假广告问题进行了明确的答复。故上诉人主张被上诉人宏浩公司构成根本性违约的理由不能成立。再次，虽《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。但作为销售方违反该条款，亦并不必然导致合同解除的法律后果，如前所述，合同是否解除应判断该违约行为是否导致合同目的不能实现。结合本案事实，系因案涉商品房的租金下跌酿成本案纠纷，投资商铺属于经营行为，其收益多少是由多方面因素构成。上诉人以无法实现预期收益等同于不能实现合同目的，主张解除合同的理由不能成立。 综上所述，上诉人黎焕珍、黄三成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9019.00元，由上诉人黎焕珍、黄三成共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨卫东 审判员  陈明义 审判员  熊剑洪 二〇一九年十一月二十日 书记员  曾梦佳