重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终8901号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈安全，男，1958年5月5日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：彭科亮，重庆坤途律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任向宏，男，1968年10月22日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：李晓清，重庆渝津律师事务所律师。原审第三人：重庆市大豪房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**龙溪镇黄泥磅（银海大厦**），统一社会信用代码500112000050550。法定代表人：王中明，系该公司董事长。原审第三人：重庆永固新型建材有限公司，住所地重庆市江**港安一路**，统一社会信用代码91500105621919992K法定代表人：简国钏，系该公司执行董事。原审第三人：重庆建工机电安装工程有限公司，住所地重庆市渝中区捍卫路**，统一社会信用代码91500103765929495P。法定代表人：杨东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓杰，重庆金码律师事务所律师。原审第三人：重庆中海房地产开发有限公司，，住所地重庆市江**洋河路**29-9统一社会信用代码91500105203034841L。法定代表人：舒世愚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇驰，男，1982年8月2日出生，系该公司员工。上诉人陈安全因与被上诉人任向宏、原审第三人重庆市大豪房地产开发有限公司（以下简称大豪房地产公司）、重庆永固新型建材有限公司（以下简称永固建材公司）、重庆建工机电安装工程有限公司（以下简称建工机电安装公司）、重庆中海房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）排除妨害纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初22742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈安全的委托诉讼代理人彭科亮、张宏和被上诉人任向宏及其委托诉讼代理人李晓清、原审第三人建工机电安装公司的委托诉讼代理人邓杰和中海房地产公司的委托诉讼代理人王宇驰到庭参加了审理，原审第三人大豪房地产公司、永固建材公司经通知未到庭参加审理。本案现已审理终结。陈安全上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初22742号民事判决；2.改判支持其一审诉讼请求并驳回任向宏的反诉请求；3.本案一、二审案件受理费均由任向宏承担。事实和理由：1.按照《合同法》以及《物权法》的规定，陈安全作为涉案房屋的买受人并已实际取得物权，有权以物权权利人的身份要求非法占有的任向宏排除妨害、返还涉案房屋。2.一审判决关于涉案房屋系由任向宏购买并占有使用、故该房屋归其所有的事实认定错误。涉案房屋虽系中海房地产公司和大豪房地产公司联建并分配给大豪房地产公司，但未办理产权分割的变更登记，后中海房地产公司于2004年10月10日将涉案房屋出售给陈安全，而大豪房地产公司通过抵债的方式最终由建工机电安装公司于2007年2月2日将涉案房屋出售给任向宏。按照物权公示原则的规定，大豪房地产公司系无权处分人，而任向宏系从建工机电安装公司处购得，也不构成物权的善意取得。任向宏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：1.项目开发初期，由于中海房地产公司缺少资金，并通过与陈安全合谋签订虚假的《商品房买卖合同》的方式从银行获得贷款，该合同的首付款、按揭款均是由大豪房地产公司支付的，陈安全并不是实际购房人。2.陈安全从签订《商品房买卖合同》至今，一直未要求中海房地产公司交付房屋，且其在2007年曾向中海房地产公司出具《退房申请书》，故陈安全也不是通常理解的购房人，陈安全与中海房地产公司签订的合同违反《合同法》的相关规定，应属无效。3.任向宏购买涉案房屋的意思表示真实，且签订了买卖合同、支付了对价，建工机电安装公司、永固建材公司以及大豪房地产公司对此均无异议，且任向宏已于2010年7月装修入住涉案房屋至今，是由于陈安全的原因致使任向宏至今未能取得涉案房屋的权属证明。因此，任向宏是涉案房屋的实际所有权人。建工机电安装公司辩称，任向宏所称属实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。中海房地产公司辩称，涉案房屋系联建已分配至大豪房地产公司名下，大豪房地产公司享有处置权，与该公司无关。大豪房地产公司未到庭未提交书面意见。永固建材公司未到庭未提交书面意见。陈安全向一审法院提出诉讼请求：1.判令任向宏立即排除妨害，返还陈安全位于重庆市渝北区号房屋一套；2.案件受理费由任向宏承担。任向宏向一审法院提出反诉请求：1.确认位于重庆市渝北区10-4号房屋属任向宏所有，并判令陈安全将此房屋过户登记给任向宏；2.案件受理费由陈安全负担。一审法院认定事实:案涉房屋坐落于重庆市渝北区。2001年8月28日，中海房地产公司（甲方）与大豪房地产公司（乙方）签订《联合建房合同》载明：甲方提供位于北部新区人和街道（原万年2、5社）汉渝路侧的393-1号地块6376.3㎡，乙方提供该项目建设所需的全部资金及配套税费，联合开发建房。建设的房屋按建筑面积的28%归甲方所有，72%归乙方所有。2004年4月26日，中海房地产公司与大豪房地产公司签订《房屋分配协议书》，将案涉房屋分给大豪房地产公司。2007年1月26日，大豪房地产公司（甲方）与永固建材公司（乙方）签订《商品砼抵款协议》载明：甲方欠乙方商品砼款562025.20元，乙方用其开发的京海小城C栋13-2、10-4两套房屋折价574579元冲抵，乙方应补甲方12553.80元。其中10-4号房屋属于业主买后退房，待产权大证办好后，由甲方负责到房交所将原买卖合同注销，所有费用由甲方负责。永固建材公司（甲方）与建工机电安装公司（乙方）签订《安装工程抵款协议》载明：甲方欠乙方安装工程进度款562025.20元，双方同意以甲方所有的京海小城C栋13-2、10-4两套房屋折价574579元冲抵所欠乙方工程安装进度款。2007年2月2日，建工机电安装公司（甲方）与任向宏（乙方）签订《房屋出售协议》载明：建工机电安装公司将京海小城C栋10-4号房屋以220000元的价格卖与任向宏。任向宏于2007年3月1日向建工机电安装公司支付了购房款200000元。2007年4月2日，建工机电安装公司向大豪房地产公司出具函件载明：我单位已将渝北区人和镇京海小城C栋10-4房出售给任向宏，请你单位直接将此房的产权证办理给任向宏。2009年11月3日，永固建材公司向任向宏出具《授权委托书》载明：我公司委托上述受托人办理京海小城C栋10-4产权手续。授权范围：将京海小城C栋10-4产权手续过户给受托人，同时由受托人支付尾款12553.80元。2010年7月11日，大豪房地产公司向重庆开投物业管理有限公司出具《证明》载明：京海小城C栋10-4号实际产权人为任向宏，相关手续正在办理中，该业主急需装修，请贵公司为其办理交接房手续。任向宏接案涉房屋后于2010年7月装修后居住至今。另查明，2004年10月10日，中海房地产公司与陈安全签订《商品房买卖合同》，中海房地产公司将案涉房屋以280000元出售给陈安全。后中国农业银行人和支行（甲方）、陈安全（乙方）、中海房地产公司（丙方）签订《个人住房按揭合同》、《预购商品房抵押合同》，借款金额196000元。《预购商品房抵押合同》于2004年10月13日在相关部门办理了抵押登记。2007年1月3日，陈安全向中海房地产公司出具《退房申请书》载明：本人于2004年在人和“京海小城”购置C栋10-4房屋一套，现由于资金周转不剂，无能力再缴纳银行月供款，特申请退房。2007年7月25日，陈安全与曹明芬协商离婚的《离婚协议书》载明：双方婚后共同财产分割处理协议：男方分得位于北碚区间，女方分得位于北碚区紧挨楼房的平房2间；双方无婚后共同债权债务；双方无其它协议。2014年7月4日，案涉房屋取得115房地证2014字第××号产权证，登记权利人为陈安全。陈安全于2018年9月25日以产权证遗失为由向相关部门申请补办，于2018年9月26日取得渝（2018）两江新区不动产权第001024161号产权证，登记权利人为陈安全。本案审理过程中，陈安全未提供购买案涉房屋的相关合同、首付款支付依据、按揭款偿还依据、接房依据。再查明，大豪房地产公司分得的联建房以中海房地产公司的名义对外销售。一审法院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，陈安全购买房屋后十多年均不主张案涉房屋的物权，不合常理。陈安全与曹明芬协商离婚时不将案涉房屋作为共同财产分割，不合常理。陈安全购房后不持有案涉房屋的购房相关合同原件、未办理接房相关手续、无首付款支付依据、按揭款偿还依据等，不合常理。相反，任向宏举证证明了案涉房屋购买经过、房款支付、接房装修入住等事项。案涉房屋在2010年7月起由任向宏接房装修入住至今，其占有、使用、收益等权利均由任向宏行使。陈安全的反常行为与任向宏对案涉房屋从购买取得、占有使用说明，陈安全与中海房地产公司签订《商品房买卖合同》的目的不是取得案涉房屋的物权，陈安全也从未行使案涉房屋的物权权利，陈安全以其持有案涉房屋的产权证要求任向宏排除妨害本院不予支持。案涉房屋由任向宏购买取得并占有使用，案涉房屋归任向宏所有。任向宏请求确认案涉房屋归其所有并要求陈安全协助办理过户登记，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，判决如下：一、坐落于重庆市渝**房屋归被告（反诉原告）任向宏所有；二、原告（反诉被告）陈安全在本判决生效后三十日内将坐落于重庆市渝北区房屋过户登记到被告（反诉原告）任向宏名下；三、驳回原告（反诉被告）陈安全的诉讼请求。本案本诉案件受理费40元（已减半），由陈安全负担。本案反诉案件受理费4900元（已减半），财产保全申请费3520元，共计8420元，由陈安全负担。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，首先，关于涉案房屋所有权人的问题。我国《物权法》规定不动产物权实行登记原则，涉案房屋现登记在陈安全名下，故依法应当认定陈安全为涉案房屋的所有权人。至于陈安全与中海房地产公司签订的《房屋买卖合同》是否系双方真实意思表示、是否合法有效以及该合同的履行情况，不属于本案的审查范围，该合同相对人或利害关系人可另诉解决。其次，关于陈安全能否依据其物权直接要求任向宏排除妨害、返还房屋的问题。第一，依据《合同法》的规定，买卖合同成立后，交付标的物并转移标的物的所有权为出卖人最基本的义务，本案中也即中海房地产公司应履行对陈安全的房屋交付义务，该交付既包括房屋权利的交付也包括房屋实物的交付。由于涉案房屋所在房地产项目系中海房地产公司和大豪房地产公司联合开发，虽然该项目的开发手续以及签订房屋买卖合同均为中海房地产公司的名义，但中海房地产公司依据其与大豪房地产公司签订的《联合建房合同》以及《房屋分配协议书》，认可涉案房屋已分配至大豪房地产公司名下并由大豪房地产公司享有实际处置权。因此，从现有证据以及中海房地产公司的陈述来看，该公司事实上认可分配至大豪房地产公司名下房屋的购房人实际系由大豪房地产公司决定的。因此，即使中海房地产公司和陈安全签订了房屋买卖合同且涉案房屋的产权证已办至陈安全名下，但由于中海房地产公司从未实际取得涉案房屋的实物占有、使用权利，因此中海房地产公司至今也未向陈安全履行涉案房屋的实物交付义务。此时，由于中海房地产公司的实物交付未完成，也即发生了房屋所有权与占有权分离的状况。第二，基于中海房地产公司和大豪房地产公司联建以及房屋分配的事实，大豪房地产公司对涉案房屋享有实际的处置权，现任向宏事实上已经与大豪房地产公司认可的该公司以房抵债权利人签订了房屋买卖合同并已支付合理对价，且大豪房地产公司对任向宏购买和占有使用涉案房屋均无异议，故任向宏对涉案房屋的占有并非无权占有。综上，虽然陈安全为涉案房屋的所有权人，但基于其所有权和占有权分离的客观情形以及任向宏并非无权占有人的事实，本院对陈安全直接依据物权要求任向宏排除妨害、返还房屋的本诉请求不予支持。最后，关于任向宏的反诉请求能否主张的问题。本案中，任向宏的反诉请求名为确权实为请求办理涉案房屋的过户变更登记手续。第一，我国物权实行登记原则，也即在陈安全取得涉案房屋物权的合同依据尚未被撤销或被认定无效以及其已经取得的物权证明被撤销之前，任向宏对涉案房屋直接主张确权的请求不能得到支持。第二，任向宏就涉案房屋系与建工机电安装公司签订买卖合同，永固建材公司和大豪房地产公司对任向宏从建工机电安装公司购买涉案房屋的事实无异议，中海房地产公司也认可大豪房地产公司对涉案房屋的实际处置权，而任向宏与陈安全并无房屋买卖的合同关系，故任向宏请求办理过户变更登记手续的相对人并不是陈安全，陈安全对任向宏不负有配合办理过户变更登记手续的义务。综上，本院对任向宏的反诉请求不予支持。综上所述，陈安全就任向宏反诉请求不能成立的上诉请求成立，本院予以支持；陈安全请求排除妨害、返还房屋的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初22742号民事判决；二、驳回陈安全的本诉诉讼请求；三、驳回任向宏的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取40元，由陈安全负担；一审反诉案件受理费减半收取4900元，财产保全申请费3520元，共计8420元，由任向宏负担。二审案件受理费4940元，由陈安全负担40元，由任向宏负担4900元（二审案件受理费已由陈安全预交不退，限任向宏于本判决生效后十日内将其应负担部分直接支付给陈安全。）本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷审 判 员 郑 泽审 判 员 闫信良二〇一九年十一月七日法官助理 刘学亮书 记 员 冉梦云