湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10407号上诉人（原审第三人）：蔡娜，女，1982年5月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：管礼明，湖北万中亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟辉，男，1966年12月31日出生，汉族，住武汉市黄陂区前川百锦街88号，现住地武汉市黄陂区。原审被告：蔡正望，男，1955年8月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：白建军，湖北天泓律师事务所律师。原审被告：武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部，住所地武汉市黄陂区武湖农场肖咀队。经营者：蔡娜，女，1982年5月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区武湖农场大街五通路81号。公民身份证号：420123198205105629。原审被告：杜绍明，男，1973年9月30日出生，汉族,住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：杜刚，湖北天泓律师事务所律师。上诉人蔡娜因与被上诉人钟辉、原审被告蔡正望、武汉市黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部（以下简称蔡娜中介服务部）、杜绍明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初3400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蔡娜上诉请求：撤销原审判决，改判驳回钟辉的全部诉讼请求；钟辉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、蔡娜中介服务部的经营者不是蔡娜，蔡娜没有申请设立蔡娜中介服务部。一审中蔡娜到黄陂市场监督管理局查询蔡娜中介服务部的设立档案，被黄陂市场监督管理局告知档案已经不存在。蔡娜向黄陂行政审批局申请撤销蔡娜中介服务部，但至今黄陂行政审批局未给蔡娜任何回复。因此一审判决认定事实不清，本案应中止审理，蔡娜亦拟向法院提起行政诉讼。2、一审判决超出钟辉的诉讼请求。钟辉要求蔡正望、蔡娜中介服务部、杜绍明返还购房款和赔偿利息损失。然原审法院判决却判令蔡娜向钟辉返还购房款及支付资金占用损失，明显超出了钟辉的诉讼请求范围。3、案涉售房合同为有效合同，涉案房屋虽未取得规划许可证，但不能以此作为认定该房屋买卖协议无效的依据。4、一审判决遗漏了确认合同无效后的法定判项，仅对钟辉的资金占用损失进行判决，没有对蔡正望交付案涉房屋给钟辉后的租金损失进行审查确认，也没有对本案中导致案涉售房合同无效的过错主体及责任进行划分，违反了法律规定。被上诉人钟辉答辩称，蔡娜认为其不是服务部的经营者不正确，证据材料可以证明经营者身份证就是蔡娜本人，蔡娜和蔡正望是共同的责任承担者，一审判决合理合法；钟辉是买房不是租房，案涉房屋不是蔡正望的，且蔡娜和蔡正望一审没有提出反诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告蔡正望述称，一审判决没有依法在确认合同无效后对于房屋实际占有人占有使用期间的损失作出一个评判。同意蔡娜上诉意见。原审被告蔡娜中介服务部述称：认同蔡娜的上诉请求和理由。原审被告杜绍明述称，同意钟辉的答辩意见。房屋占用期间的损失应当由实际所有人来主张，而不应当由蔡娜来主张。2018年9月13日，钟辉诉至一审法院，请求：1、确认钟辉和蔡正望2012年10月28日签订的售房合同无效；2、判令蔡正望、蔡娜中介服务部、杜绍明向钟辉返还购房款人民币25万元，并赔偿资金占用期间利息（以25万元为本金，按照银行同期贷款利率，从2013年4月19日计算至25万元本金实际付清之日止）；3、本案诉讼费由蔡正望、蔡娜中介服务部、杜绍明承担。事实与理由：2012年年底，钟辉与蔡正望签订了（位于武汉市黄陂三里镇）还建房买卖合同。该房屋面积大约60平方米，并支付了购房款，进行了简单的装修，蔡正望于是将房屋的钥匙交付给了钟辉，钟辉在里面居住了五年，2018年初，因房屋涨价，开发商杜绍明（无实际资质）声称他是房屋的所有人，并称蔡正望无权出售此房，钟辉于是找蔡正望商量此事，最终无果，故请求解除钟辉与蔡正望签订的还建房买卖合同，蔡正望返还钟辉所付的购房款25万元并赔偿资金占用期间的利息。蔡正望一审辩称，收钟辉购房款是22万元整，蔡正望是根据和杜绍明签订的还建房工程协议书，进行出资建房，以蔡娜中介服务部名义将房屋出售给钟辉，蔡娜中介服务部实际是蔡正望以女儿蔡娜的身份信息办理的个体工商户，将房屋出售给钟辉，其行为实际为代理行为，其法律后果应由杜绍明承担，我方认为蔡娜、蔡娜经营服务部、蔡正望均为代理行为，不应承担民事责任，请求驳回钟辉对蔡娜经营服务部、蔡正望的诉讼请求。杜绍明一审辩称，我方没有委托任何人代为出售案涉房屋，并且没有收到钟辉的购房款，本案属于钟辉与蔡正望、蔡娜中介服务部、蔡娜之间的买卖关系，与杜绍明无关。请求法院驳回钟辉对杜绍明的诉讼请求。蔡娜中介服务部一审经合法传唤，未到庭参加诉讼。蔡娜一审述称，1、蔡娜中介服务部不是蔡娜申请设立的，该经营服务部的行为与蔡娜无关，蔡娜在2018年11月已经申请撤销该经营服务部，所以本案应中止审理，我方决定起诉黄陂行政审批局，来撤销经营服务部。2、中介服务部与蔡娜未授权蔡正望刻制并使用名称为“武汉市黄陂武湖蔡娜房屋中介服务部”合同专用章，加盖中介服务部名称的印章不是中介服务部的行为和意思表示。3、蔡正望的行为与中介服务部无关，请求驳回对中介服务部的起诉。一审认定事实：钟辉和蔡娜中介服务部于2012年10月28日签订《售房合同》，约定：甲方武汉市黄陂武湖蔡娜房屋中介服务部将武汉市黄陂三里镇“银湖三期”1单元1号楼1号厅面积为61.3平方米的房屋出售给乙方钟辉，总价为27万元。在合同第五条“违约责任”中约定“本期房屋是还建工程，买户可享受政府还建房待遇，暂没有两证，有公共土地使用证”。该合同尾部甲方处有蔡娜中介服务部的盖章，法定代表人处有蔡正望的签名，乙方处有钟辉的签名。2012年10月29日、2013年1月8日，钟辉通过付现方式分别向蔡正望支付购房款10万元、5万元，蔡正望作为收款人亦分别向钟辉出具了10万元、5万元的收条各一张。2013年3月20日，钟辉向蔡正望卡号为62×××22的个人借记卡存入3万元整。钟辉陈述其于2013年4月19日通过支付现金的方式向蔡正望再次支付了房款7万元，故以上已付房款合计已达25万元，且蔡正望当天即向其出具了共收房款合计25万元的收条，蔡正望委托诉讼代理人对此辩称只收到钟辉购房款22万元，对10万元、5万元的收条无异议，但其以不是当事人为由，未提交实收款项的具体明细。2019年5月28日，蔡正望在庭审笔录上另加了：“实收钟辉贰拾贰万元，其他签字我承担。”的特别说明。2013年6月20日蔡正望出具的银湖三期销售房屋结算表上，将钟辉的已收款由22万元纠正为25万元，下欠款亦由5万元调整为2万元，蔡正望对此特签名确认。后因杜绍明声称其为涉案房屋所有权人，蔡正望无权出售此房，钟辉遂提起本次诉讼，诉讼请求如前所述。一审另查明，蔡正望和蔡娜中介服务部的经营者蔡娜系父女关系。一审再查明，涉案的房屋位于武汉市黄陂三里桥银湖大道城镇规划区内，在签订合同时当事人未取得建设用地许可及建设工程规划许可。至本案庭审辩论终结前，双方圴未向提交任何关于涉案房屋已取得能够合法建设、买卖的相关手续。一审法院认为，关于诉讼主体问题。蔡娜以“武汉市黄陂武湖蔡娜房屋中介服务部”的名义领取营业执照，营业执照上登记类型为“个体工商户”，组成形式是“个人经营”，经营者是“蔡娜”，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第五十九条第一款关于“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定，实际上并不排除在诉讼中个体工商户在工商登记有字号时，实际经营者可作为当事人参加诉讼的情形，因此，本案中，案涉《售房合同》虽系钟辉和武汉市黄陂武湖蔡娜房屋中介服务部所签订，法定代表人处却系蔡正望所签名，交付房屋、收受房款等重要环节亦由蔡正望个人所完成，另蔡正望和蔡娜中介服务部的经营者蔡娜亦系父女关系，由此可见，在此次房屋买卖合同中，蔡娜系蔡娜中介服务部登记的经营者，蔡正望是其实际经营者，故应以登记的经营者蔡娜和实际经营者蔡正望为共同诉讼人。关于购房款金额问题。钟辉陈述已向蔡正望支付购房款25万元，该陈述与蔡正望出具收条金额和银湖三期销售房屋结算表数额相互印证，加之蔡正望自认：“其他签字我承担”，虽蔡正望辩称其实收房款仅为22万元，但其未提交实收款项的具体明细，根据优势证据规则，故认定钟辉已向蔡正望交付购房款为25万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……㈤违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定在城市、镇规划区内进行建筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，蔡正望未取得相关合法手续，违法建设、转让涉案房屋，违反了上述法律的禁止性规定，双方之间签订的房屋买卖合同为无效合同，自始没有法律约束力，故原告关于确认双方2012年10月28日签订的《房屋合同》无效的诉讼请求，予以支持。蔡正望因该无效合同收取钟辉预交的购房款25万元应予返还，并应赔偿钟辉相应的资金占用损失（以25万元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率，从2013年4月19日至购房款还清之日止）。杜绍明并非涉案《房屋合同》的签字相对方，交付房屋、收受房款等重要环节亦非由其所完成，在本案中其不应承担相应责任，故钟辉针对杜绍明的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认钟辉与蔡正望、武汉市黄陂武湖蔡娜房屋中介服务部于2012年10月28日签订的关于武汉市黄陂三里镇“银湖三期”1单元1号楼1号厅的房屋买卖合同无效；二、蔡正望、蔡娜向钟辉返还购房款25万元并支付资金占用损失（以25万元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率，从2013年4月19日至判决确定给付之日止）；三、驳回钟辉的其他诉讼请求。上述款项限于本判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，蔡正望、第三人蔡娜共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明：钟辉和蔡娜中介服务部于2012年10月28日签订的《售房合同》首部载明：出售人武汉黄陂区武湖蔡娜房屋中介服务部；买受人钟辉。本院认为：本院应围绕上诉人蔡娜的上诉请求及理由进行审理。关于蔡娜上诉主张蔡娜中介服务部的经营者不是蔡娜，蔡娜不应承担责任的问题。钟辉和蔡娜中介服务部于2012年10月28日签订的案涉《售房合同》，明确载明出售人为蔡娜中介服务部，且合同加盖有蔡娜中介服务部的合同专用章，虽然该合同尾部法定代表人处系蔡正望签名，但并不影响蔡娜中介服务部承担合同主体责任。蔡娜作为蔡娜中介服务部工商注册登记的“经营者”，亦应当承担相应的法律责任。蔡娜的该项上诉理由本院不予采纳。关于蔡娜上诉主张一审判决超出钟辉的诉讼请求的问题。钟辉诉讼请求明确要求蔡娜中介服务部承担返还购房款责任，基于蔡娜系蔡娜中介服务部工商注册登记的“经营者”，一审判决并无不当。蔡娜的该项上诉理由不能成立。关于蔡娜上诉主张案涉售房合同应为有效合同的问题。本案诉争房屋作为住宅，既无建设工程规划许可，亦无其他相关合法手续，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，……”的精神，一审判决认定案涉合同无效正确，本院予以维持。关于蔡娜上诉主张一审判决没有对钟辉占用房屋多年应承担的费用进行审查确认，也没有对本案中导致案涉售房合同无效的过错主体及责任进行划分，违反了法律规定的问题。蔡娜系本案原审第三人，一审判决围绕原审原告钟辉的诉讼请求进行审理并无不当。综上，蔡娜的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,050元，由蔡娜负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十一月二十八日法官助理王晓曼书记员王晓曼