重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8499号上诉人（原审原告、反诉被告）：项媛媛，女，1980年7月7日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：黄敏，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘李，男，1973年8月19日出生，汉族，住重庆市渝**。原审第三人：重庆市渝珠物业发展有限公司，住所地重庆市江**渝珠花园**第**，统一社会信用代码91500105622102650F。法定代表人：龚纪全，经理。委托诉讼代理人：张祖伦，男，公司员工。上诉人项媛媛因与被上诉人刘李、原审第三人重庆市渝珠物业发展有限公司（以下简称“渝珠物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人项媛媛及其诉讼代理人黄敏、卢昱芸，被上诉人刘李及原审第三人渝珠物业公司的诉讼代理人张祖伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人项媛媛上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判支持项媛媛一审中的第三项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人刘李承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，刘李应赔偿项媛媛包括但不限于装饰装修、菜品调料、设施设备及寻租期经营损失等全部损失。首先，刘李在未经项媛媛同意的情况下擅自对案涉房屋停水停电及提前收回房屋导致项媛媛无法正常经营，构成根本违约。其次，项媛媛对案涉房屋的装修方案经过了刘李的同意，而刘李在明知装修方案存在风险的情况下，依然同意项媛媛进行装修，存在主观恶意。最后，双方在《合作租赁协议》中明确约定，若项媛媛在楼顶户外经营遭遇“政府需要的相关手续”影响正常经营的，由刘李负责协商解决，且刘李根本违约在先，案涉房屋的装修被认定为违章建筑在后，故刘李应赔偿项媛媛的上述全部损失。被上诉人刘李辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人渝珠物业公司陈述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。项媛媛向一审法院起诉请求：1.判令解除项媛媛与刘李签订的合作租赁协议；2.判令刘李返还项媛媛押金10000元；3.判令刘李赔偿项媛媛房屋装修损失216560.8元及其他损失（菜品调料损失56878.5元，设施设备损失82023.21元，寻租期间经营损失41631.63元），共计397094.14元及资金占用利息（以397094.14元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年10月31日计算至付清之日止）。刘李向一审法院提起反诉，请求：1.判令解除双方于2017年4月12日签订的《合作租赁协议》；2.判令项媛媛向刘李支付2017年10月的水费、电费、燃气费、物业费、垃圾费共计4000元。一审法院认定事实：2017年4月12日，刘李与项媛媛签订《合作租赁协议》，约定刘李将位于重庆市江北区店面提供给项媛媛使用，使用期限为2017年5月1日至2019年11月30日；刘李承诺合作租赁期限内免收房租，收取项媛媛押金10000元，押金分期支付，第一次支付5000元，合同到期后无息退还；二楼厨房作为配套免费给予项媛媛使用，合同期满，项媛媛如继续使用享有优先续租权，租金按市场合理价格结算；另项媛媛如需租用二楼除厨房外的其他室内区域，按50元／平方米／月计算；刘李每月收取项媛媛水费、电费、燃气费、物业费及垃圾费一次性打包价格4000元，按月支付；如果项媛媛在楼顶户外经营遇到居民投诉以及政府需办理相关手续及证件影响正常经营，由刘李负责协商解决；刘李允许项媛媛夜间因实际需要，临时安排客人至二楼就餐；刘李提供一楼一半门头位置给项媛媛作为广告门头使用，以及电子屏无偿共同使用，项媛媛承租的楼顶外墙面的广告箱位置给予项媛媛使用；刘李需保证该场所无任何外部债务纠纷关联到项媛媛，如有未处理好的债务问题导致项媛媛经营损失，由刘李对项媛媛进行赔偿；刘李需保证取得房屋所有权人同意，无安全隐患；如项媛媛因经营需要办理相关证照等问题，刘李需帮助协调处理；刘李同意项媛媛对所承租的店面区域进行营业用途所需要的装饰变更，费用自付，如有不能破坏及改动或处理的区域和物品，刘李需在项媛媛施工前向项媛媛明确告知；项媛媛保证经营期间，合法经营，经营所涉及的自身经济问题与刘李无关，按时缴纳水电气等营业费用；如因刘李故意隐瞒房屋权属（产权人不同意）或其他会对项媛媛经营造成实际影响的情况，以及双方签订本合同后，刘李不履行租赁承诺，由刘李承担相应的法律责任，退还项媛媛所有押金等费用之外，还需赔偿项媛媛因此带来的所有损失；双方同意如因居民投诉或其他政策等不可抗力原因导致项媛媛无法经营，则刘李全额退还项媛媛押金。同日，项媛媛通过微信向刘李转账5000元。2017年6月10日，项媛媛通过微信向刘李转账5000元。案涉房屋位于重庆市江北区的整个平台，产权人为渝珠物业公司。协议签订后，刘李将案涉房屋交付项媛媛，项媛媛对房屋进行装饰装修，在三楼平台修建了简易木屋、厕所、雨棚、传菜电梯等，进行江北区大相江湖餐饮店经营，并于2017年5月23日，取得营业执照。2017年5月，重庆众望物业服务有限公司邦渝花苑管理处向三楼平台使用人发出整改通知书，要求停止施工，于2017年5月5日前拆除违规建筑，恢复原状。2017年，项媛媛、刘李曾对案涉房屋的停电问题通过微信沟通，未达成一致意见。2017年10月30日，案涉房屋被断水断电，项媛媛未继续经营。项媛媛委托律师向刘李、渝珠物业公司发送了律师函，认为刘李和渝珠物业公司擅自停止能源供应，给项媛媛造成巨大经济损失，构成了根本违约。项媛媛未支付2017年10月的水费、电费、燃气费、物业费及垃圾费，刘李未退还收取的押金10000元。2018年3月7日，重庆市规划局江北区分局出具限期拆除（回填）违法建筑决定书，载明位于江北区-1顶楼修建的砖混简易结构，属于未进入审批程序的违法建筑，违法建筑面积约为25平方米，责令渝珠物业公司自行拆除（回填）该违法建筑。同日重庆市规划局江北区分局出具重庆市城乡规划信用信息通知书，位于江**-1顶楼修建的违法建筑属于应当进行城乡规划信用信息记录的情形，逾期未消除的，该机关将进行城乡规划信用信息登记。2018年3月12日，渝珠物业公司向项媛媛发出通知，载明已将整改通知书、限期拆除（回填）违法建筑决定书、重庆市城乡规划信用信息通知书的复议件一并快递送达，要求项媛媛尽快拆迁楼顶违法建筑，恢复原状，以减轻赔偿责任。一审庭审中，刘李认为租金免费是为了帮衬案涉房屋楼下的茶馆生意，故只收取水电费用。项媛媛认为租金免费的原因是租期到期后，就把房屋的装修免费送给刘李。双方均同意于2017年10月31日解除双方签订的合作租赁协议。在一审审理过程中，项媛媛曾要求对位于重庆市江北区顶楼平台及二楼厨房的内外装饰装修现值和家具家电等物品价值进行司法评估。后因渝珠物业公司重新出租案涉房屋导致相关标的无法查勘，评估委托被退回一审法院。一审法院认为，项媛媛与刘李签订的《合作租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因渝珠物业公司并非《合作租赁协议》的当事人，其是否在《合作租赁协议》上盖章不影响该协议的效力。租赁协议虽约定了租赁房屋的位置，但双方实际上租赁的是该位置房屋的二楼厨房及三楼平台，在2018年3月7日，三楼平台上的建筑物被认定为违法建筑前，并无证据显示在租赁协议签订时该平台已存在违法建筑物，故项媛媛在租赁协议签订后在该平台上修建简易木屋、厕所、雨棚等违法建筑，不影响租赁协议的效力。当事人协商一致，可以解除合同。现双方均同意于2017年10月31日解除协议，故双方所签订的《合作租赁协议》已于该日解除。根据协议约定，项媛媛无需支付租金，而仅需每月支付水费、电费、燃气费、物业费、垃圾费共计4000元。现项媛媛尚未支付2017年10月的费用，刘李尚未退还押金10000元，项媛媛要求刘李退还押金的请求及刘李要求项媛媛支付2017年10月费用的请求，均符合合同约定，两项费用进行抵扣后，刘李应向项媛媛返还押金6000元，对于项媛媛超出上述数额的押金返还请求，一审法院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。项媛媛认为刘李擅自停水停电，造成房屋内食材腐烂变质，造成巨大经济损失，要求刘李赔偿397094.14元及资金占用利息，举示了其装修损失和经营损失的票据等证据，但根据双方之间的微信聊天记录、整改通知书等证据，项媛媛在三楼平台修建违法建筑系导致2017年10月30日案涉房屋被停水停电，双方之间的协议不能继续履行的原因。项媛媛作为承租人和经营者，应知悉在该平台上修建建筑物会被认定为违法建筑的风险，对建筑物被认定为违法建筑而导致案涉房屋无法继续使用应负有主要过错，刘李或渝珠物业公司是否认可项媛媛的装修方案并不会导致建筑物合法。而刘李作为出租人，明知项媛媛在该平台上进行违法修建，并未举示其已及时予以制止及提前告知案涉房屋将会停水停电的证据，对案涉房屋之后无法继续使用及项媛媛的损失的扩大亦负有部分过错。项媛媛修建的建筑物因属违法建筑应被拆除，装饰装修的费用应由其自行承担。关于因停水停电造成的食材物品及经营损失，因双方并未约定租金，综合考虑项媛媛举示的损失证据，刘李实际收取的费用及合同履行情况等因素，对项媛媛主张的损失，一审法院酌情认定10000元，项媛媛超出该数额部分的损失请求，一审法院不予主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、项媛媛与刘李于2017年4月12日签订的《合作租赁协议》于2017年10月31日解除；二、刘李在本判决生效之日起五日内退还项媛媛押金6000元；三、刘李在本判决生效之日起五日内赔偿项媛媛损失10000元；四、驳回项媛媛的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取3725元，由项媛媛负担3575元，由刘李负担150元；反诉受理费减半收取25元，由项媛媛负担。”本院二审期间，刘李及渝珠物业公司均未提交新证据。项媛媛申请证人韩某出庭作证，拟证明项媛媛在一审中主张的要求刘李赔偿的装修损失有事实依据，以及刘李知晓并参与了案涉房屋的装修，却未告知项媛媛存在风险，存在主观恶意。经质证，刘李认为项媛媛装修案涉房屋系其自身行为，与刘李是否认可装修方案并无关联；渝珠物业公司对上述证人证言的关联性不予认可，认为案涉建筑是否属于违法建筑应由行政机关认定，与刘李是否认可装修方案无关。本院对上述证人证言认证如下：上述证人证言即使能够与项媛媛在一审中提交的相关证据相互印证，证明其装修费用的支出情况，但却无法证明该项支出系刘李对其造成的损失及应由刘李负责赔偿；同时，案涉建筑是否违法应以行政机关的认定为准，与刘李是否认可或参与装修并无关联。故上述证人证言无法达到项媛媛的证明目的，本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，项媛媛与刘李签订的《合作租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。项媛媛上诉称刘李应赔偿其包括但不限于装饰装修、菜品调料等全部损失，因为，刘李擅自对案涉房屋停水停电及提前收回房屋导致其无法正常经营，构成根本违约；同时，刘李在知悉案涉房屋装修方案的情况下却并未告知或阻止项媛媛进行装修，存在主观恶意，且双方在合同中明确约定，若项媛媛楼顶户外经营遇到“政府需要办理相关手续”影响正常经营的，由刘李负责协商解决。对此，本院认为，首先，由于项媛媛搭建的平台属于违法建筑导致案涉房屋被停水停电，是双方签订的协议不能继续履行的原因；由于双方签订的租赁协议无法继续履行，且一审法院已认定刘李作为出租人，明知项媛媛在平台上搭建违法建筑，未举示已予及时制止并提前告知项媛媛涉案房屋会停水停电的证据，对涉诉房屋之后无法继续使用及项媛媛的损失的扩大存在一定过错；其次，项媛媛作为承租人和经营者应知悉其在顶楼搭建存在的相关风险，刘李对装修方案的认可与否，并不影响行政机关依法认定案涉搭建属于违法建筑。双方在合同中关于“政府需要办理相关手续，由甲方负责协商解决”的约定，该条款中约定的相关手续是指刘李负责协商解决办理合法手续，而本案中上诉人搭建的是违法建筑，本就无法办理合法手续，故上诉人将因而搭建的违法建筑受到行政处罚归责于刘李违反合同约定的上诉理由不能成立。一审法院认定因违法建筑被拆除，相关的装饰装修的费用由项媛媛自行承担，并无不当，本院予以确认；最后，一审法院综合上述情况及案涉合同未约定租金、刘李实际收取的费用和项媛媛的举证情况等，对项媛媛的各项损失主张10000元，并无不当，本院予以确认。综上，项媛媛的上述上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，项媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7256.41元，由上诉人项媛媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  唐 松审 判 员  陈义熙二〇一九年十一月二十一日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮