安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终1001号 上诉人（原审被告）：安徽省池州市东池置业有限公司，住所地安徽省池州市东湖中路**，统一社会信用代码91341700695743993T。 法定代表人：王建华，该公司总经理。 诉讼代表人：安徽九华律师事务所，该公司管理人。 委托诉讼代理人：荣方鸿，安徽九华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王建中，男，1962年6月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：袁金成，浙江一片红律师事务所律师。 上诉人安徽省池州市东池置业有限公司（以下简称“东池公司”）因与被上诉人王建中商品房买卖合同纠纷一案，不服池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初4166号 民事判决向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年11月16日公开开庭审理本案。东池公司的委托诉讼代理人荣方鸿，王建中的委托诉讼代理人袁金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东池公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回王建中的原审诉讼请求。2、由王建中承担诉讼费用。事实理由：1、王建中并非《消费者权益保护法》所规定的消费者，不应受到特殊保护。本案王建中所签订的16套房产系抵债而来，并非为生活消费用于居住，在破产程序中不应特殊保护。2、王建中债权系东池公司回购股权产生，继续履行严重损害其他债权人的利益。3、涉案合同事实上无法履行。2013年东池公司已将涉案地块土地使用权处于抵押状态，至今未注销。2016年11月6日上诉人与被上诉人达成的《执行和解协议》，约定案涉16套房产不能在2019年11月1日前办理不动产等级证书，则恢复法院执行，《执行和调解协议》是为判决执行提供担保。4、原审判决构成个别清偿。 王建中辩称，1、原审对本案公平公正作出了处理，没有对被上诉人按消费者进行特殊保护。东池公司已开具购房发票，也办理了预告登记。该合同仅是东池公司未履行。2、继续履行合同不构成个别清偿。被上诉人已支付了全部房款，符合《执行异议和复议规定》第28条情形。本次清偿不损害其他债权人的利益。3、上诉人没有履行障碍，案涉房屋土地抵押不影响合同效力。《执行和解协议》约定的情形及房屋未竣工验收均不影响办理不动产登记。请求维持原审判决。 王建中向原审提出诉讼请求：1.依法确认2016年11月2日原告与被告签订的16份《商品房买卖合同》合法有效。商品房具体房号为池州商业广场1幢1005、1105、1605、1705、1805、2105、2605、2705、2802、2805室、1幢D1001、D1002、D1004、D1012、D1013、D1014室；2.请求依法确认原告王建中对上述16套房产享有物权；3.请求判决被告东池公司无条件协助原告王建中办理上述16套房产的产权过户登记等相关手续；4.被告承担本案的诉讼费用。 原审查明事实：2015年3月9日，原告王建中因与被告东池公司、王建华、王柳姣、王杭生、吴丽丹、王晓航与公司有关的纠纷一案，诉至浙江省东阳市人民法院，2015年9月6日，东阳市人民法院作出（2015）东商初字第1494号民事判决：一、被告东池公司于判决生效之日起十日内支付原告王建中人民币630万元及利息损失（自2013年7月1日起按约定的月利率2%计算至款项付清之日止）；二、被告东池公司于2015年10月16日前支付给原告王建中利息人民币4035000元；三、被告王建华、王柳姣、王杭生、吴丽丹、王晓航对被告东池公司的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向被告东池公司追偿。 上述判决生效后，王建中向东阳市人民法院申请执行，2016年11月1日，原告王建中与被告东池公司达成执行和解协议，协议载明：东阳市人民法院（2015）东商初字第1494号民事判决书已经发生法律效力，根据该判决，被执行人东池公司应于2016年3月4日前支付王建中630万元及利息损失（自2013年7月1日起按月利率2%计算至款项付清之日止），于2015年10月16日前支付4035000元，王建华、王柳姣、王杭生、吴丽丹、王晓航对上述款项承担连带清偿责任。经申请执行人王建中与被执行人东池公司自愿协商。双方达成如下和解协议：一、上述款项，除应于2015年10月16日前支付的4035000元，已由东阳法院强制执行3127901.9元外，余款未履行。现东池公司自愿以东阳法院本案查封的房地产（不包括东池公司已售的1幢2502、1802、2005及5幢105、106房，共计十个套间、六个店面房）抵偿给王建中偿还本金630万元，由东池公司负责立即办理备案登记手续，应交纳给池州房地产事务局的房价（由双方另行签订房产买卖备案合同）30%的项目建设保证金由王建中自行缴纳，同时东池公司应向王建中开具购房发票。如上述抵偿备案的房地产能在2019年11月1日前办理正式不动产登记证书，王建中同意免除余款，本案即执行完毕（如合肥中院拍卖5幢105、106房后有剩余款项的，则应支付给王建中）；二、在东池公司配合办理上述房地产的备案手续后，王建中应无条件申请法院解除对1幢2505、1802、2005号房地产的查封及撤销将本案所有被执行人纳入失信被执行人（不另行出具申请书，凭本协议及备案手续由法院自行撤销）；三、如上述备案房地产不能在2019年11月1日前办理不动产登记证书，则恢复法院判决的执行，王建中缴纳的项目建设保证金也应由东池公司返还给王建中。东池公司自愿接受对此的一并执行。如东池公司未履行备案事宜，则恢复判决书的执行。2016年11月2日-3日，王建中与东池公司就案涉房产签订了16份《商品房买卖合同》，王建中另行支付购房款3689580元，东池公司开具了16份购房发票，双方共同到池州市不动产登记中心办理了案涉房产的预告登记。2017年9月5日，原审根据东池公司的申请，裁定受理东池公司破产重整一案。 原审认为,本案争议焦点为：1.案涉16份《商品房买卖合同》的效力认定；2.原告王建中是否已支付了全部购房款；3.原告请求依法确认对案涉16套房产享有物权的诉请能否成立；4.被告是否应继续履行合同，协助原告办理案涉16套房产的产权过户登记等相关手续。 关于争议焦点1，本案中，王建中与东池公司签订的16份《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点2，案涉16套房屋总房款为12288600元，原告依据东阳市人民法院（2015）东商初字第1494号民事判决及原被告2016年11月1日达成的执行和解协议确认的以房抵债款为8599020元（630万元本金及按月利率2%计算的利息），原告另行支付了3689580元的购房款，东池公司开具了16份购房发票，案涉16套房屋总房款已全部付清。 关于争议焦点3，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房屋，王建中虽已支付了全部购房款，但东池公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权，故王建中请求确认对案涉16套房产享有物权的诉请不能成立。 关于争议焦点4，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王建中与东池公司签订的16份《商品房买卖合同》合法有效，且王建中已支付了全部购房款，履行了合同义务，东池公司应继续履行合同，协助原告办理案涉16套房产的产权过户登记等相关手续。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，判决：一、确认原告王建中与被告安徽省池州市东池置业有限公司2016年11月2日-3日签订了16份《商品房买卖合同》有效；二、被告安徽省池州市东池置业有限公司于判决生效之日起七日内协助原告王建中将坐落于池州市翠柏路以东、池阳路以南池州商业广场1幢1005、1105、1605、1705、1805、2105、2605、2705、2802、2805室、1幢D1001、D1002、D1004、D1012、D1013、D1014室房产的所有权过户至王建中名下；三、驳回原告王建中的其他诉讼请求。案件受理费81800元，由被告安徽省池州市东池置业有限公司负担。 二审中，各方当事人无新证据提交。本院另查明：案涉商品房所在地块国有土地使用权已于2013年1月11日设定抵押，他项权证书号为：池土他项（2013)第011号、池土他项（2013)第111号，抵押权人为池州九华农村商业银行。九华农村商业银行向东池公司等提起诉讼后，本院作出（2016）皖17民初46号民事调解书，确定了池州九华农村商业银行对案涉房屋所在土地享有优先受偿权。后池州九华农村商业银行将上述调解书确定的债权转让给浙江凯瑞建设工程有限公司。另，案涉房屋尚未办理验收备案手续。本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》系因履行王建中与东池公司在东阳市人民法院（2015）东商初字第1494号民事判决执行过程中达成的《执行和解协议》而签订。该《执行和解协议》内容上属于执行过程中的以物抵债协议。该《执行和解协议》虽然有效，但目前存在事实履行不能的情形。理由如下：第一、在《执行和解协议》签订之前，案涉房屋所在地块土地使用权已设定抵押。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，因而案涉房屋已随土地使用权一并抵押。因案涉房屋已经设立了抵押权，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，案涉房屋即使出卖，但未经抵押权人同意不能办理过户登记手续。第二、涉案房产设立的担保物权优先于王建中与东池公司签订的《房屋买卖合同》所产生的合同债权，直接判决过户势必会损害抵押权人利益。第三、目前涉案房屋尚未通过综合竣工验收，亦不具备过户条件。第四、目前东池公司因不能清偿到期债务，生产经营处于停滞状态，池州市贵池区人民法院已经裁定受理东池公司破产重整申请。依照《中华人民共和国破产法》第十六条，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第五、案涉房屋系用于执行和解中的以物抵债，非用于生活消费，不构成破产程序中个别清偿的特殊理由。综合上述理由，王建中请求东池公司协助涉案房屋所有权过户为事实履行不能，原审判决第二项协助过户不具有执行力，应予纠正。王建中可依《中华人民共和国破产法》第四十八条规定，向管理人申报债权。 综上所述，原审除本院另查明的事实之外，认定的其他事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初4166号民事判决第一项，即“确认原告王建中与被告安徽省池州市东池置业有限公司2016年11月2日-3日签订了16份《商品房买卖合同》有效”； 二、撤销池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初4166号民事判决第二项、第三项，即“被告安徽省池州市东池置业有限公司于判决生效之日起七日内协助原告王建中将坐落于池州市翠柏路以东、池阳路以南池州商业广场1幢1005、1105、1605、1705、1805、2105、2605、2705、2802、2805室、1幢D1001、D1002、D1004、D1012、D1013、D1014室房产的所有权过户至王建中名下”、“驳回原告王建中的其他诉讼请求”； 三、驳回王建中其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各81800元，共计163600元，由被上诉人王建中负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇一九年十一月二十日 法官助理夏国栋 书记员刘铮