广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19312号上诉人（原审原告）：叶小群，女，1982年1月22日出生，汉族，住广东省广州市从化区委托诉讼代理人：徐科、邓纪华，广东荣韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：杨林森，该公司经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司职工。上诉人叶小群因与被上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人叶小群上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判雅居乐公司的违约金按照每日总房款2047938元的万分之二标准支付给叶小群，违约金自2017年9月16日起计算暂至2018年12月18日，终计至雅居乐公司向叶小群交付符合交房条件的房屋之日止”；2.本案的一审、二审诉讼费用由雅居乐公司承担。事实与理由：一、雅居乐公司在涉案房屋尚未达到交付条件的情况下通知叶小群收楼，叶小群收楼后未实际入住，涉案房屋仍在被雅居乐公司手中，该收楼不是有效的交付。二、叶小群收楼不意味着放弃追究雅居乐公司逾期交楼违约责任的权利。三、一审判决认定2018年11月15日为雅居乐公司应向叶小群交付涉案房屋的日期认定错误。四、雅居乐公司为规避政府限价而与叶小群签订装修合同，装修合同不是当事人的真实意思表示，且存在逃避税收的嫌疑，损害社会公共利益，亦损害了叶小群的利益，因此装修合同、附属文件及其他涉及装修的约定均无效。五、雅居乐公司应向叶小群支付逾期交楼违约金的起算时间为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交付时间的次日，即2017年9月16日为起算日。六、一审判决按照总房价的万分之一的标准计算违约金有误，违约金应该按照每日总房价的万分之二计算。被上诉人雅居乐公司辩称：对一审查明事实无异议，我方认定装修合同约定交付的时间是2018年11月15日，我方已达成交付条件，补充协议有约定叶小群同意临时设施作为交付条件。叶小群向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司向叶小群支付违约金（违约金按照每日总房价2047938元万分之二的标准计算，自2017年9月16日起暂计至2018年12月18日，应计至雅居乐公司向叶小群交付符合交房条件的房屋）；2.本案的诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2017年5月4日，叶小群作为认购方与雅居乐公司作为出售方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为雅居乐名门半岛花园-三期XX房，售价为1195802元，于2017年9月15日前交付使用。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为852136元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的14个月，装修款的支付方式为装修款贷款付款，第一期装修款255641元须于2017年5月8日前付清，第二期装修款340854元须于2017年11月1日前付清，第三期装修款255641元须于2018年5月1日前付清。同日，叶小群与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定叶小群购买雅居乐公司开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段三期XX房的涉案房屋；建筑面积132.69平方米；单价为每平方米10207.44元，总金额为1195802元；叶小群以分期付款方式支付房款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：雅居乐公司应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付叶小群使用。雅居乐公司向叶小群交付房屋时，应当向叶小群发出收楼通知书，雅居乐公司委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续时的，物业服务企业或其他中介机构应当向叶小群出示雅居乐公司出具授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，雅居乐公司应当及时书面告知叶小群。合同第十四条约定：雅居乐公司如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但叶小群未付清房价款及面积差价款时，不得要求雅居乐公司承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。合同第十五条约定：叶小群与雅居乐公司双方进行房屋验收交接时，雅居乐公司应当向叶小群提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向叶小群提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，叶小群有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由雅居乐公司承担。合同第二十三条约定：雅居乐公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，叶小群有权要求雅居乐公司按照本合同附件七补充协议第九条处理。《补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖雅居乐公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，叶小群同意办理收楼手续。叶小群在办理商品房交接手续时，除叶小群能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，雅居乐公司应按收楼通知书指定日期完成向叶小群交付该商品房的义务，叶小群不接收时，雅居乐公司不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。叶小群在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由叶小群一次性书面异议，由雅居乐公司负责保修，但该异议不成为叶小群拒绝收楼的抗辩理由。5.6叶小群按照雅居乐公司的通知办理该房屋交接验收手续时，若叶小群认为雅居乐公司的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单的，视为叶小群同意对合同约定交付标准的变更。第六条约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，叶小群同意雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响叶小群正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，雅居乐公司向叶小群补贴临时服务与永久服务的费用差额（由雅居乐公司直接将差额支付给相关单位，不直接支付给叶小群），叶小群不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第九条约定：9.1雅居乐公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；雅居乐公司以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。9.2如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，叶小群同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，雅居乐公司应对存在的问题予以整改或提供整改方案（包括但不限于更换未达到合同约定标准的装饰、设备）。9.3最终所交付房屋的建材标准均以买卖合同附件六约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。9.8雅居乐公司交付商品房标准为毛坯，雅居乐公司以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十七条约定：17.7鉴于叶小群购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，叶小群收楼后委托雅居乐公司进行装修（叶小群授权雅居乐公司可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与雅居乐公司签订《装修合同》，叶小群与雅居乐公司双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，叶小群作为乙方与雅居乐公司作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：叶小群与雅居乐公司双方就叶小群购买的从化区雅居乐沙贝三期XX房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：从化区雅居乐沙贝三期XX房；第二条、委托事项：雅居乐公司及雅居乐公司聘请的第三方（以下统称为甲方，叶小群与雅居乐公司聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，雅居乐公司与第三方的权利义务关系由雅居乐公司享有和承担，与叶小群无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以雅居乐公司实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为852136元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年11月15日；2.雅居乐公司在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向叶小群发出《收楼通知书》，通知叶小群对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，叶小群应当及时按通知收楼，逾期收楼除雅居乐公司的装修交楼时间顺延外，叶小群承担因延期装修而给雅居乐公司造成的经济损失。3.雅居乐公司应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向叶小群发出《装修交楼通知书》，叶小群应按雅居乐公司发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且叶小群对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因雅居乐公司原因导致叶小群不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但叶小群未付清房价款及面积差价款时，不得要求雅居乐公司承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十条、其他：2.叶小群已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托雅居乐公司进行装修，叶小群的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，叶小群对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因叶小群原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为叶小群同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。叶小群分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，叶小群向雅居乐公司签署《委托确认书》，内容为：叶小群于2017年5月4日向雅居乐公司购买雅居乐名门半岛花园XX房，并与雅居乐公司签订（编号为201705117118）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因叶小群委托雅居乐公司进行装修，故现叶小群委托雅居乐公司进行毛坯收楼。叶小群在业主签名确认处签字。同日，叶小群向雅居乐公司签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛花园XX房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年11月15日（装修合同约定时间内）开始计算。同日，叶小群向雅居乐公司签署《委托及工程改建确认书》,内容为：叶小群于2017年5月4日向雅居乐公司购买涉案房屋，并与贵司签订《商品房买卖合同》及补充协议。现就该商品房的委托收楼及工程改建等问题提出以下要求：一、买卖合同中约定的该商品房平面图为本确认书附件一，现本人提出申请按本确认书附件二的平面图对所购商品房进行工程改建。二、本人提出该申请后，保证不再变更，并按本确认书附件二约定的标准办理商品房交接手续，商品房进行工程改建后的法律责任由本人承担。三、如因本人申请改建项目引致房屋外立面发生改变，政府相关部门要求整改的，本人无条件恢复原状并承担相关责任。四、因本人需要上述的工程改建，现本人委托贵司进行毛坯收楼。五、本人清楚，因本人申请工程改建，将使改建后的房屋套内结构与《商品房买卖合同》图纸不符，与将来办理产权证记载的户型结构亦不相同，本人不以《商品房买卖合同》图纸、产权证结构图与现场实际不相符而提出异议。否则，本人承担由此而产生的一切不利后果。2017年9月6日，广州市国土资源和规划委员会向叶小群颁发不动产登记证明，显示：证明权利或事项为预告登记，权利人为叶小群，义务人为雅居乐公司，坐落雅居乐名门半岛花园住宅楼工程37幢，不动产单元号为XX房，其他为预告登记种类：预购商品房预告登记，商品房买卖合同号:201705117118。上述合同签订后，叶小群已支付了全部装修款852136元及全部购房款1195802元，雅居乐公司于2018年4月16日开具名称为房地产开发住宅1195802元的发票及显示雅居乐公司向叶小群收取了名称为房款（装修）首期及分期的合计852136元的收款收据给叶小群。雅居乐公司于2018年11月8日向叶小群发出《收楼通知书》。庭审中，叶小群与雅居乐公司共同确认：叶小群已于2018年12月18日收楼，涉案房屋的用电标准为临时用电。一审法院认为：第一，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案叶小群作为买受人依约支付了房款，雅居乐公司作为出卖人应转移房屋所有权给叶小群，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于雅居乐公司为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。第二，关于雅居乐公司应否向叶小群承担逾期交楼违约责任的问题。双方签订的商品房买卖合同约定雅居乐公司应当在2017年9月15日前向叶小群交付毛坯房，但综合双方的合同及付款情况，雅居乐公司应向叶小群交付的是装修完毕的涉案房屋，考虑到装修需要一定的施工时间，故一审法院认为应参照双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》载明的交付日期即2018年11月15日作为雅居乐公司应向叶小群交付涉案房屋的日期。而叶小群确认其已经在2018年12月18日对已经装修完毕的涉案房屋进行了收楼。虽然截止本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未符合交楼标准，但叶小群同意以房屋现状收楼，其作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承担相应的法律后果。因此，视为叶小群认可了涉案房屋符合交楼标准并放弃对收楼后继续追究被告逾期交楼违约责任的权利，故叶小群无权再主张雅居乐公司向其支付逾期交房违约金。另，叶小群主张的房屋漏水渗水问题属于装修瑕疵，叶小群可以另循法律途径要求雅居乐公司或相关主体进行维修或整改。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条的规定，一审法院判决如下：驳回叶小群的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2422元，由叶小群负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，雅居乐公司没有提交证据，叶小群提交《广州市从化区建设工程质量安全检测中心民用建筑工程室内环境质量检验报告》，拟证明上述检测中心在2017年5月已对涉案房屋进行抽样检测，可以看到出签订购房合同前装修工作已完成，故一审判决中给予雅居乐公司一年的装修时间不合理。雅居乐公司质证称：证据并无原件进行核对，真实性不予确认。检测报告中所抽查的户型中并无涉案房屋，关联性不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案属于商品房预售合同纠纷。作为出卖人的雅居乐公司须按照合同约定将符合约定的房屋所有权转移给叶小群，叶小群作为买受人须按照合同约定支付全部价款。一、关于《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》的性质问题。叶小群与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十七条约定：鉴于叶小群购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，叶小群收楼后委托雅居乐公司进行装修（叶小群授权雅居乐公司可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修），并同时与雅居乐公司签订《装修合同》，双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。而双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》第十条、其他：2.约定：叶小群的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，叶小群在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除。上述合同约定已经明确叶小群购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，叶小群在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，亦即叶小群必须同时付清买卖合同及装修合同约定的全部价款后，雅居乐公司才能交付并转移房屋所有权给叶小群。由此可知，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质，一审法院参照该合同载明的交付日期即2018年11月15日作为雅居乐公司交付涉案房屋的日期并无当，本院予以维持。二、关于雅居乐公司为涉案房屋提供“临时用电”是否具备交付条件，雅居乐公司应否承担逾期交房违约责任问题。雅居乐公司作为房地产开发商，其交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。一审认为雅居乐公司提供的“临时用电”违反《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》的规定，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足购房人基本居住要求，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担逾期交房违约责任的认定论理清晰，依据充分，本院予以确认。但叶小群已于2018年12月18日收楼，是其对自己权利的处分，且双方签订的上述买卖合同约定叶小群认为雅居乐公司的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单的，视为叶小群同意对合同约定交付标准的变更，故叶小群以涉案房屋未达到交付条件为由认为交付行为无效没有事实与法律依据，本院不予支持。三、关于逾期交房违约金的计算问题。如前所述，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质，叶小群购买涉案房屋的价款包括房屋买卖合同约定的价款及装修合同约定的价款，故雅居乐公司应自最后交房的第二日（2018年10月16日）起至实际交付之日（2018年12月18日）止，每日按的总价款2047938元的0.1‰的标准支付逾期交房违约金给叶小群为宜，一审法院驳回叶小群的诉讼请求有误，本院予以纠正。鉴于上述买卖合同约定因雅居乐公司原因导致叶小群不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，因雅居乐公司逾期交楼未超过180天，故叶小群要求按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金不符合合同的约定，本院不予支持。综上所述，叶小群的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款2047938元的万分之一为标准，自2018年10月16日起计算至2018年12月18日止）给叶小群；二、驳回叶小群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2422元，由叶小群负担2362元，广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担60元；二审案件受理费4844元，由叶小群负担4724元，由上广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担120元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月二十七日书记员  郭 俏区敏儿