北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终8226号上诉人（原审被告）：闫志勇，男。委托诉讼代理人:白振国，河北鹿保勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨健，男。委托诉讼代理人:杨朝阳，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王秀勤，女。委托诉讼代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。原审被告：闫哲瑞，男。上诉人闫志勇因与被上诉人杨健、王秀勤及原审被告闫哲瑞确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初22373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人闫志勇之委托诉讼代理人白振国、被上诉人杨健之委托诉讼代理人杨朝阳及被上诉人王秀勤之委托诉讼代理人张策到庭参加了诉讼，原审被告闫哲瑞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。闫志勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨健的诉讼请求。事实和理由：我根据王秀勤提供的离婚证可以判断其与杨健系2003年12月23日离婚，但此后二人的婚姻状况我并不知情。公证档案显示王秀勤离异后未再婚，涉案房屋是其个人财产，与他人无关。王秀勤的房产证亦显示产权为单独所有，加之户口标注婚姻状况为离婚，故我有充分理由相信涉案房屋系其个人财产，我对杨健为涉案房屋共有权人并不知晓，杨健无权以权利人身份提起异议。我与闫哲瑞虽系同乡，但并非同一住所，一审法院以此认定我与闫哲瑞存在紧密关系不妥，又以王秀勤将涉案房屋抵押285万为由，认定涉案房屋价值不低于285万亦缺乏依据。我未与闫哲瑞恶意串通，不存在合同无效的法定情形，故请求法院驳回杨健的诉讼请求。杨健辩称，同意一审判决，请求驳回闫志勇的诉讼请求。王秀勤辩称，同意一审判决，请求驳回闫志勇的诉讼请求。闫哲瑞经本院传唤未到庭参加诉讼。杨健向一审法院起诉请求：1、确认闫志勇代理王秀勤于2015年7月24日与闫哲瑞签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW309611）无效；2、判决闫哲瑞将房屋返还给杨健并配合办理过户登记手续；3、王秀勤、闫志勇、闫哲瑞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨健与王秀勤系夫妻关系。该二人婚姻登记情况如下：2000年11月13日，杨健与王秀勤登记结婚。2003年12月23日，杨健与王秀勤登记离婚。2004年6月8日，杨健与王秀勤再行登记结婚。北京市西城区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）产权原登记在王秀勤名下。2013年10月9日，王秀勤作为借款人与出借人汪某签订《抵押借款合同》，约定王秀勤向汪某借款10万元，借款期限为1个月。北京市方正公证处（以下简称方正公证处）赋予该《抵押借款合同》强制执行效力。王秀勤以涉案房屋作为抵押担保。2013年11月18日，王秀勤向闫志勇出具《委托书》，委托闫志勇全权代理解抵押、签订房屋买卖合同、代收房款等出售涉案房屋的全部事宜。后方正公证处出具《公证书》，对该《委托书》的效力予以公证。其中，《公证书》的谈话笔录记载如下内容：“……（承办人）？你的婚姻状况及上述房产性质如何（王秀勤）：离异未再婚，是我的个人财产……（承办人）？您的委托书中含有出售上述房产（涉案房屋）的内容，请您仔细考虑清楚，是否同意出售上述房产，并且是否对房产的出售价格作出限制。（王秀勤）：只要受托人以市场合理价格出售即可。……”2015年7月24日，闫志勇作为王秀勤（出卖人）的代理人与闫哲瑞（买受人）签订《存量房买卖合同》（网签合同，以下简称涉案买卖合同），约定将涉案房屋出售给闫哲瑞，成交价为70万元。关于涉案买卖合同的履行情况，闫志勇称涉案房屋的实际成交价为200多万元，且案外人汪某代闫志勇收到了闫哲瑞交纳的相关购房款，闫志勇亦交纳了相关房屋交易税款。为证明其主张，闫志勇提交以下证据予以证明：1、案外人汪某于2015年6月25日书写的收条一份。内容显示汪某收到闫哲瑞交来的购房定金10万元。2、中国工商银行转账凭证2份。显示闫哲瑞于2015年7月24日向汪某转账110万元，于2015年7月27日向汪某转账80万元。3、工行转账凭证2份、税收缴款书1份。显示闫志勇为办理房屋过户手续交纳相关税、费共计93592元。杨健对上述证据1、2的真实性不予认可，主张收款方并非闫志勇，不能证明转款为购房款。为证明闫志勇对于杨健的婚姻状况知情，存在恶意售房，且售价存在过低的情形，杨健提交以下证据予以证明：1、房屋买卖合同。显示王秀勤于2011年以145万的价格从案外人杜某处购买了涉案房屋。2、2013年至2014年期间公证处出具的若干公证书。其中，方正公证处于2014年9月16日出具的（2014）京方正内民证字第44216号《公证书》内容显示：2014年9月15日，杨健、王秀勤作为夫妻共同委托闫志勇代为售房。闫志勇对上述证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，主张涉案房屋实际成交价为200多万元，公证书的内容涉及案外房屋，与案件无关。为查明涉案房屋的产权状况，一审法院向北京市国土资源局西城分局（以下简称西城国土局）调取了涉案房屋的抵押、交易登记材料（以下简称房屋资料）。房屋资料显示：2011年6月20日，涉案房屋登记在王秀勤名下。2013年10月9日，涉案房屋申请抵押登记，抵押额为10万元，抵押权人为汪某。2013年11月19日，涉案房屋申请抵押登记，抵押额为35万元，抵押权人为汪某。2014年5月9日，涉案房屋申请抵押登记，抵押额为240万元，抵押权人为汪某。2014年11月20日，汪某办理了上述抵押权登记注销手续。2015年7月27日，闫志勇代王秀勤办理涉案房屋转移登记手续，房屋登记至闫哲瑞名下。2015年9月23日，闫哲瑞将涉案房屋产权分割为两个产权，并分别予以登记换证。2016年5月12日至2016年10月8日，闫哲瑞将产权分割后的涉案房屋分别出卖给他人。一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同应属无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。闫志勇所述的房屋交易过程存在以下不符合交易常理的情况：一、闫志勇自称涉案房屋以200多万元的价格成交，却无法提供相应的买卖合同，不仅与常理不符，亦无法证明房屋的实际交易价格。二、闫志勇提交的转账证据均系闫哲瑞与案外人汪某之间的交易记录，无法证明款项的性质以及实际购房金额。三、闫志勇称其与闫哲瑞系同乡关系，但根据该二人身份证登记的住址信息来看，法院有理由相信闫志勇与闫哲瑞之间存在较为紧密的个人关系。四、根据杨健提交的（2014）京方正内民政字第44216号《公证书》，闫志勇显然在涉案房屋出卖给闫哲瑞之前即知晓杨健与王秀勤系夫妻关系，但闫志勇未提交充分证据证明其在售房时向杨健予以充分告知。综上，法院有充分的理由相信闫志勇在售房过程中存在滥用代理权的情况，而闫哲瑞对于闫志勇滥用代理权的行为予以支持和配合，双方不存在真实的购房资金往来，系虚假的房屋交易行为，显属恶意，已经构成恶意串通。考虑到杨健及王秀勤在闫志勇签订房屋买卖合同时对于房屋交易价格并不知情，而房屋交易网签价格以及闫志勇自称的交易价格均相较于涉案房屋于2014年5月9日（涉案房屋交易一年前）的房屋抵押价值亦存在较低的情况，故闫志勇、闫哲瑞恶意串通的虚假交易行为已经侵犯了杨健及王秀勤的合法利益，签订的相关买卖合同应属无效，故法院对于杨健的诉讼请求予以支持。关于杨健请求房屋过户一节，因系确认之诉，不涉及相关义务的履行问题，故杨健的该项诉讼请求应依法予以驳回。本次诉讼结束后，杨健可按照合适的法律关系另行主张权利。另外，考虑到王秀勤未经杨健同意，以虚假的婚姻信息授权闫志勇代为售房，故王秀勤对于合同无效亦存在一定过错，案件受理费应由王秀勤、闫志勇、闫哲瑞共同负担为宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：确认闫志勇代理王秀勤就北京市西城区XXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW309611）无效。二审中，闫志勇提交《北京市存量房屋买卖合同》，证明王秀勤、闫哲瑞之间存在真实的房屋买卖关系，成交价系200万。杨健对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为合同内容及签字系同一人书写，合同中约定的抵押情况与实际情况有出入，且合同约定购房款直接支付给案外人不符合交易习惯。王秀勤对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，闫哲瑞经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的权利。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案争议焦点系闫志勇代理王秀勤与闫哲瑞签订的房屋买卖合同是否无效。首先，从授权行为及签订买卖合同的目的来看，王秀勤先以涉案房屋作为借款担保，并赋予《抵押借款合同》强制执行效力，同时还办理了委托闫志勇出卖房屋事宜的公证书，庭审中各方均认可王秀勤向闫志勇出具委托书系为了给借款担保，可见该委托书目的并非单纯为了出卖房屋。其次，从合同的签订及履行情况看，经审理查明，涉案房屋系杨健、王秀勤夫妻共同财产。闫志勇上诉称对杨健系涉案房屋的共有权人并不知情。根据（2014）京方正内民证字第44216号《公证书》所载内容及王秀勤、杨健二人与闫志勇之间多次经济往来，闫志勇对涉案房屋为杨健、王秀勤之共同财产应系明知，对闫志勇该上诉理由，本院不予采信。关于购房款给付情况，闫志勇主张闫哲瑞将购房款分三笔转账支付给汪某，汪某与闫志勇均系借款的出借人，而根据闫志勇当庭陈述，其与闫哲瑞系同村同乡，闫哲瑞原系其公司员工，故现有证据无法证明闫哲瑞的转账款项与本案之间的关联性。关于房屋出售价格，闫志勇主张房屋实际出售价格为200万元，与双方涉案合同价格不符，闫志勇虽在二审期间提交了其代理王秀勤与闫哲瑞之间价款为200万元的房屋买卖合同，但闫志勇在一审期间从未提及过双方之间除涉案买卖合同之外还存在其它合同，且该合同上记载的房屋抵押情况与实际情况不符，闫志勇亦未就此作出合理解释，故对该份合同，本院不予采信。且退一步讲，即使双方之间的成交价格为200万元，仍较市场价格明显偏低。故综合上述情形，闫志勇在明知涉案房屋系杨健、王秀勤共同财产的情况下，接受王秀勤的单方委托，以不合理的低价与闫哲瑞签订涉案买卖合同，同时结合购房款的给付情况、闫志勇与汪某及闫哲瑞之间的关系等，现有证据能够证明闫志勇代理王秀勤与闫哲瑞之间签订涉案买卖合同存在恶意串通，损害了杨健的合法权益，上述合同应属无效。因涉案房屋现已登记在案外人名下，原审未对房屋返还问题进行处理并无不妥，本院不持异议，就合同无效的后果，各方可另行解决。综上所述，闫志勇的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审公告费200元，由闫志勇负担（已交纳）。二审案件受理费10800元，由闫志勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇一九年十一月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 刘欣欣