河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初4431号原告：胡丛彬，男，1983年1月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白建荣，北京京师（杭州）律师事务所律师。被告：香河县胜强房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县永清路西侧新华大街北侧华夏城市规划展览中心。法定代表人：刘丹，总经理。委托诉讼代理人：任成森,河北天枢律师事务所律师。原告胡丛彬与被告香河县胜强房地产开发有限公司（以下简称香河胜强房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡丛彬委托诉讼代理人白建荣、被告香河胜强房地产公司的委托诉讼代理人任成森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡丛彬向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《补充协议》中第一条第3、4、5、6款、第二条第1、3、4款、第三条第2款、第四条、第六条第2、3款、第十条第3、4、6、7、8款、第十一条、第十二条、第十五条第3款、第十九条、第二十二条第8款、第二十三条第4、5款的格式条款无效。2.请求判令原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除。3.请求判令被告向原告支付违约金共计人民币13，109.89元。4.请求判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：原告与被告于2017年02月11日签订了《商品房买卖合同》（下称“《买卖合同》”），并于同日同时签订了《补充协议》，但该《补充协议》并未与《买卖合同》同时进行网签备案。该《补充协议》是被告为重复使用而预先拟定的格式合同，其中第一条第3、4、5、6款、第二条第1、3、4款、第三条第2款、第四条、第六条第2、3款、第十条第3、4、6、7、8款、第十一条、第十二条、第十五条第3款、第十九条、第二十二条第8款、第二十三条第4、5款明显存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等情形，在签订合同时亦无协商和更改余地，且该文本中该等条款并无特别标识，被告亦未尽到合理提示及明确说明的义务，符合格式条款的法律特征。因此，上述格式条款明显限缩了买受人的知情权，限制了买受人应有的法定权利，显失公平，应当被认定无效或依法予以撤销。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定及时支付了全部购房款，根据《买卖合同》第八条约定，被告应于2018年12月30日前将符合法定和约定交付条件的案涉商品房交付原告使用，但截至2018年12月30日，被告并未通知原告前往验收房屋，也未将案涉房屋交付原告使用，且截至目前原告仍未收到任何被告送达的关于通知前往验收房屋的材料。根据《买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。现被告已严重逾期且已超过约定的60日支付期限，因此原告有权主张解除《买卖合同》及《补充协议》，且被告应按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。此外，被告在销售案涉房屋时存在重大欺诈销售行为，且案涉房屋严重不符合《住宅设计规范》(GB50096-2011）。首先，案涉楼盘在销售过程中，被告宣称购买该楼盘房屋将享受“买两居得三居”、“买三居得四居”以及赠送的8-15㎡面积的优惠，但目前被告拟交付的案涉房屋不仅赠送面积消失，且房屋次卧和厨房面积严重缩水，天然采光和采光窗大小完全不符合《住宅设计规范》等相关规定；其次，在原告购买案涉房屋的整个过程中，被告并未以任何形式告知原告案涉房屋存在消防连廊的设计，且《买卖合同》中也并未对此有任何约定或说明，另外根据《住宅设计规范》第6.4.3、6.4.4条等相关法律法规之规定，即使需要消防连廊设计，也只需在案涉楼房的12层以上建设，无须在每个楼层都建设，间隔不超过5层即可，被告在销售案涉房屋时存在欺诈故意；最后，案涉楼盘在销售过程中，被告展示的样板房中不仅包含有赠送面积，且并无消防连廊的设计。因此，被告在与原告签订合同时故意隐瞒、夸大、歪曲案涉房屋的真实情况，存在明显的重大欺诈销售行为，且拟交付的房屋严重不符合《住宅设计规范》等相关规定，其行为已构成根本违约，原告亦有权解除《买卖合同》及《补充协议》。经与被告多次协商未果，原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起本诉，恳请贵院判令如所请。被告香河胜强房地产公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》规定的合同无效或撤销的情形，应得到法律的保护。被答辩人不享有合同约定的解除权，且该协议的履行不具有《合同法》规定的合同解除的情形，被答辩人无权要求解除该协议。双方均应本着诚实信用的原则，全面、实际的履行自己的合同义务。二、答辩人未能按合同约定的交付期限交付商品房是由于大气污染、政府行为等因素造成的，交房期限理应予以顺延。涉案工程施工期间，香河县住房和城乡建设局等行政机关因重污染天气下发一系列文件要求停工。为此，答辩人的建设工地停工共计260天。因此，交房期限应当相应顺延。三、答辩人交付给被答辩人的商品房符合约定的验收合格的交付条件，答辩人不存在根本违约的行为。四、答辩人已通知被答辩人办理入住手续。五、被答辩人主张答辩人承担违约金的诉讼请求没有事实根据及法律依据。综上所述，恳请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原被告于2017年2月11日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大运河孔雀城7.2（1）期2号楼1单元1601室，约定了房屋建筑面积、单价、总价、付款方式。交付期限为2018年12月30日前，约定了逾期交房违约责任及违约金计算方式等相关条款。补充协议约定：“一、5、凡买卖合同文本与本协议约定不一致的均以本协议约定为准;本协议与网上备案登记的买卖合同如有不一致以本协议约定为准。”并约定了通讯方式及送达，关于不可抗力与免责事由约定“三、2、发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延（如水、电、气等市政配套设施建设延误及施工现场停水停电等),导致逾期给付房款或交付商品房、登记、备案通期或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用迟延的，不属于违约情形,履约时间可相应延长。买卖双方另行约定的除外。十、8、如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为（含法律政策变更、因政府原因导致的规划变更等)等不可抗力因素,出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任，”及对买卖合同其他条款的解释说明。此后原告按合同约定给付了房款。涉案楼盘2019年4月26日取得竣工验收备案证明书。2016年9月21日至2018年11月11日，香河县住房和城乡建设局等行政机关多次下发通知，因大气污染防治等原因要求施工单位停工，累计260天。2019年5月4日，被告以邮寄方式通知原告2019年5月8日办理入住手续。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容清楚明确，合法有效。原告认为补充协议部分相关条款无效无相应法律依据本院不予支持。被告取得竣工验收备案证明书后按原告提供地址以邮寄的方式通知原告办理入住手续符合合同约定不违反法律规定。被告逾期交房原因虽不属不可抗力，但因大气污染防治等原因要求施工单位停工累计260天事实存在，应予考虑，原告以逾期交房为由请求解除合同、支付违约金本院不予支持。原告请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告胡丛彬的诉讼请求。案件受理费减半收取计164.0元，由原告胡丛彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  董浩二〇一九年十一月二十九日书记员  高文