湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12551号原告（反诉被告）长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区潇湘二期16栋。法定代表人曾剑亮,系该居民委员会主任。委托代理人杜吉喜，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人李立新，男，1967年2月9日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，住湖南省长沙市岳麓区。系长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会张家山组组长。被告（反诉原告）湖南波士家具实业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道靳江农民安置小区一片五栋东头。法定代表人陈和国，系该公司董事长。委托代理人袁琴，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会（以下简称“靳江居委会”）诉被告（反诉原告）湖南波士家具实业有限公司（以下简称“波士公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、成冠军组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告靳江居委会的法定代表人曾剑亮、委托代理人杜吉喜、李立新，被告波士公司的委托代理人袁琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）靳江居委会诉称，原、被告双方于2001年8月3日签订《租赁协议书》，约定：原告将自有的原江麓制药厂的厂房、场地、配套设施租赁给被告使用，租赁期三年。2003年12月20日，双方又签订《关于波士在张家山过渡用地补充协议》，该补充协议约定，原江麓制药厂的厂房、场地是租赁给被告拆迁过渡使用的，该租赁场地在原告村民安置小区范围内，在原告需要该块地建村民安置房时，被告应当配合让给原告。2009年11月4日，因建村民安置房需要，原告向被告发出《限期拆除临时车库及腾空厂房的通知》，要求被告30日内腾空该租赁场地交付给原告，但被告不予腾空交付。2010年9月6日，原告设立的“靳江安置小区建设指挥部”再次书面《通知》被告于2010年9月14日前腾空场地交付给原告，被告仍保留了部分未予腾空交付，时至今日，被告仍占有该场地内的两栋厂房、水塔等设施计占地面积约6.09亩未交付给原告，且自2009年元旦至2019年9月未向原告支付租金或场地占用费。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告腾空房屋和场地（占地约6.09亩），将房屋和场地交付原告；2.被告支付房屋和场地占用费1176743元（自2009年元月至2019年9月，计9.75年，按每亩每年1.9818万元计占用费）；3.被告支付2001年至2003年拖欠的场地租金3万元；4.被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）波士公司答辩并反诉称：2001年7月，因长沙市重点工程潇湘大道建设，波士公司场地被征用，原告靳江居委会为支持企业生产发展，解决波士公司的拆迁过渡问题，双方于2001年8月3日签订《租赁协议书》约定，靳江居委会将其原有的江麓植物制药厂的厂房、场地及配套设施租赁给波士公司作为新厂房建好前的生产过渡使用，租期3年，租金7万元／年，租金按年支付，租期即将届满，靳江居委会未能及时处理好波士公司的拆迁安置地问题，为了不影响拆迁安置落实前企业正常的生产经营，双方经协商一致于2004年7月28日、2007年7月31日先后两次续签了租赁合同，合同内容同原租赁合同内容基本一致，租期3年，租金按年支付，租金调整为10万元／年。2010年7月，三年租期又即将届满，靳江居委会仍未能处理好波士公司的拆迁安置地问题，经过多次协商，就靳江居委会未能及时落实波士公司等六家企业拆迁安置用地问题达成谅解，并于2010年7月6日签订《和解协议书》，靳江居委会承认因自己未及时沟通等种种原因导致未安置到位，工作确有不到位之责，并承诺保证在半年内负责落实解决，否则按市场价格标准予以货币补偿。同时，鉴于双方的租赁合同即将到期，双方达成一致意见按原租赁合同合同内容，继续履行三年，于是，双方在和解协议书第五条明确约定“靳江居委会与波士公司之前签订的协议，继续履行”。同年9月14日，波士公司按照双方约定向靳江居委会名下的农村合作银行靳江分理处80×××12的银行账号转账支付了该年度（2010年8月1日至2011年7月31日）租金10万元。9月15日，靳江居委会组织、授权、放任廖其林聚集200余村民并调集挖掘机对波士公司正在生产经营的场地进行打、砸、抢、强拆，强拆从9月15日至10月16日，持续时间长达一个月，厂房的围墙、门楼被挖掘机毁坏，部分房屋、厂房、临时车库被拆除，部分家具、设备、原材料等财物在强拆过程中被拆除物覆盖、毁损，期间还发生偷抢事件及火灾事故，强拆过程中整个厂房、场地及附属设施设备满目疮痍，给波士公司的生产经营造成重创，财产遭受严重损失，自此，波士公司已经无法正常经营。根据上述事实。波士公司认为，1.靳江居委会声称与波士公司的租赁合同于2010年7月31日已经到期，靳江居委会就没有理由向波士公司主张房屋和场地占用费。2.2010年9月15日，靳江居委会组织、授意、放任廖其林聚集200余村民并调集挖机对场地及厂房实施了打、砸、抢、强拆，整个场地已经成为了一片废墟，且水、电、气等设施全部被毁坏，自此，波士公司已无在废墟中生产经营的可能，且事实上也没有占用场地进行生产经营。租赁合同项下的租赁物早就不在波士公司占有、收益、管理、控制之下，波士公司也从未干预、阻止靳江居委会对其破坏的厂房、场地及配套设施行使权利，不存在腾空房屋和场地的说法，靳江居委会没有理由向波士公司收取房屋和场地占用费。3.2001年至2010年期间，双方连续签订了三份租赁合同及一份和解协议，本方认为租赁期应截至2013年7月31日止，故波士公司是有法律上的合理理由在租赁的场地及厂房进行生产经营活动的，靳江居委会和廖其林应当对强拆导致的损失负全部责任。4.波士公司根据《和解协议》第五条继续履行协议之约定，通过银行转账的方式向靳江居委会支付了2010年8月1日至2011年7月31日整年的租金10万元。靳江居委会通过强拆手段将承租人波士公司赶出场地，又不退还收取的波士公司租金的行为，侵害了波士公司的合法权益，靳江居委会应当返还租金并支付利息损失4340元。5.关于被告从2001年至2003年拖欠原告租金3万元与事实不符，被告公司已经向原告支付完所有租金，不存在欠付的问题，且2001年至2003年的租金也早过了诉讼时效。为维护自身合法权益，特反诉如下，请求依法判令：1.反诉被告向反诉原告返还租金10万元并支付利息损失4350元；2.驳回反诉被告的全部诉讼请求；3.反诉被告承担本案本、反诉的全部诉讼费用。原告（反诉被告）靳江居委会辩称：一、返还租金10万元不成立。该笔10万元租金靳江居委会确实收到，但该笔租金是支付的2009年8月1日至2010年7月31日的租金。在波士公司的付款凭证上的备注是波士公司自己备注，如果波士公司认为其是支付了2010年8月1日至2011年7月31日的租金，则其应提供2007年8月1日至2010年7月31日的租金支付依据。二、现在未拆迁的6.09亩地还在波士公司的控制范围，并未与靳江居委会办理场地移交手续，其应该支付场地占有费。经审理查明，原告（反诉被告）靳江居委会原名为长沙市岳麓区岳麓街道办事处靳江村民委员会。2001年8月3日，原告靳江居委会（甲方）与波士公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定：“为搞好湖南波士家具实业有限公司潇湘大道的拆迁过渡，经甲、乙方双方协商，将甲方原有江麓制药厂租赁给乙方，现就有关租赁方式达成如下协议：一、租赁面积整个厂房占地面积16.1亩，厂房建筑面积约2000平方米，其中：主楼一栋824.12平方米，传达室一栋134.81平方米，原有锅炉房一栋142.06平方米，平房3栋900平方米，水塔一个，厕所一个。二、租赁时间从协议签订之日起，租赁时间为三年。在村、街道、国家三年内不需要使用该地时，保证三年内租金不变，并继续租赁给乙方。由乙方每年支付甲方租金柒万元；四、付款时间乙方应当在当年的第一个月内付清当年全部租金。五、其它1.江麓制药厂属村集体企业，如果波士公司新厂房建好搬迁后如村规划需要提前使用该地时，波士公司所投资的建筑物由波士公司全部拆除，并归乙方所有，如果是国家或其单位征收征购时，乙方所投资的建筑物补偿如企业搬迁费、过渡费、设施费等按甲、乙双方比例分配，其中，甲方20%，乙方80%；2.乙方新建厂房搬迁后，对甲方原有的建筑物应恢复原状，如有损失，应负责赔偿。”2003年12月20日，靳江居委会（甲方）与波士公司（乙方）签订《关于波士公司在张家山过渡用地补充协议》，约定：“因潇湘大道建设，乙方原生产场地部分被拆迁，为解决乙方拆迁过渡，甲方将原江麓植物药厂场地租给乙方过渡。为考虑乙方的长期发展，甲方在乙方原炮台子组剩余未拆迁的厂房西向再征地补足乙方十亩面积作为生产经营基地，有关补增用地甲乙双方已达成协议，现就乙方目前在张家山过渡问题协议如下：一、因乙方目前过渡场地属于甲方村民安置小区范围，为了做到不影响甲方安置小区建设，在甲方需要该块地时，乙方应积极配合让给甲方；二、乙方目前过渡用地因属于张家山组土地面积，在甲方目前不使用的情况下，由甲方与张家山组协调好续租事宜，乙方应予以支持配合，有关续租条件按2001年8月3日租赁协议执行，但续租价格再与张家山组协商再确定，续租协议不作时间上的规定，原则上是不影响甲方的小区规划，如果是遇到国家需要该块地，甲方则可优先给乙方。”2004年7月28日，靳江居委会（甲方）与波士公司（乙方）签订《继续租赁合同》，约定：“因长沙市重点工程潇湘大道建设，乙方于2001年7月被征用拆迁。甲方为了支持企业生产的发展，解决乙方生产过渡问题，将原菜科站江麓植物药厂租给乙方生产过渡，租赁期为三年，目前三年已满，但波士重建安置尚未落实。为了本着实事求是的原则，解决波士续租问题，经甲、乙双方达成如下续租合同：一、续租时间因该块地是属于靳江村集体安置规划小区，根据本村实际情况，随时要启动该块地作为农民住宅安置，所以，根据实际情况，续租合同暂定三年（即从2004年8月1日起至2007年7月31日止），三年内村需要提前启动该块地时，续租合同提前终止。如到期不需要使用该地时，并继续租赁给乙方，租金标准不变。二、租金及付款1.租金：每年租金为拾万元整；2.付款：合同签定后，在一个月内付清当年租金；3.租金由乙方直接支付给张家山组，或由乙方支付给甲方。三、其他约定如需拆迁，补偿方案按2001年8月3日所签合同第五条规定执行。四、未尽事宜，另行协商。”上述合同到期时，靳江居委会（甲方）与波士公司（乙方）于2007年7月31日再次签订《租赁合同》，约定：“因长沙市重点工程潇湘大道建设，乙方于2001年7月被征用拆迁。甲方为了支持企业生产的发展，解决乙方生产过渡问题，将原菜科站江麓植物药厂租给乙方生产过渡，租赁期为三年，目前三年已满，但波士重建安置尚未落实。为了本着实事求是的原则，解决波士续租问题，经甲、乙双方达成如下续租合同：一、续租时间因该块地是属于靳江村集体安置规划小区，根据本村实际情况，随时要启动该块地作为农民住宅安置，所以，根据实际情况，续租合同暂定三年（即从2007年8月1日起至2010年7月31日止），三年内村需要提前启动该块地时，续租合同提前终止。如到期不需要使用该地时，并继续租赁给乙方，租金标准不变。二、租金及付款1.租金：每年租金为壹拾万元整；2.付款：合同签定后，在一个月内付清当年租金；3.租金由乙方直接支付给张家山组，或由乙方支付给甲方。三、其他约定如需拆迁，补偿方案按2001年8月3日所签合同第五条规定执行。四、未尽事宜，另行协商。”合同履行过程中，靳江居委会于2009年11月4日向波士公司发出《限期拆除临时车库及腾空厂房的通知》，载明：“你公司于2001年8月3日与靳江居委会签订的《租赁协议书》及2001年11月签订的《临时车库用地协议》租赁三年期限已过，于2003年12月20日与靳江村民委员会签订的《关于波士在张家山过渡用地补充协议》第一条规定：‘该过渡地属于靳江村民安置小区范围，为了做到不影响靳江安置小区建设，在靳江村需要该地时，波士应积极配合让给靳江村’。现该宗用地需修建村民安置房屋，用于安置靳江路、中南大学、阳光100项目、两安用地项目、土城头路等拆迁户。经靳江村民委员会召开村支两委会议研究决定限期你厂三日内拆除临时车库，于2009年11月8日上午8时前自行拆除，三十日内腾空厂房并交由安置小区建设指挥部拆除。如没有如期自行拆除车库、腾空厂房所产生的一切损失及一切费用将由湖南波士家具实业有限公司自行承担。特此通知。”因波士公司未按上述通知腾房，2010年9月6日，长沙市岳麓区靳江安置小区建设指挥部向波士公司发出《通知》一份，载明：“湖南波士家具实业有限公司：贵公司于2001年8月3日与靳江村民委员会签订的《租赁协议书》租赁期三年期限已过，于2003年12月20日与靳江村民委员会签订的《关于波士在张家山过渡用地补充协议》第一条规定“该过渡场地属于靳江村民安置小区范围，为了做到不影响靳江安置小区建设，在靳江村需要该块地时，波士应积极配合让给靳江村”。潇湘二期安置小区建设指挥部于2010年9月6日上午召集靳江路、中南大学新校区、阳光100项目、两安用地项目、土城头路等拆迁安置户代表就潇湘二期重建地范围内房屋及厂房拆除一事进行商议，经拆迁安置户代表一致同意限定湖南波士家具实业有限公司在9月14日前腾空重建地范围内的所有房屋和厂房，将由指挥部由机械进行拆除，如没有如期自行腾空房屋和厂房将严重影响重建地的施工建设，造成在外过渡几年之久的拆迁户无法住进新房，如所有拆迁户思想不稳定造成的一切后果及损失将由湖南波士家具实业有限公司自行承担。特此通知。”2010年9月15日，因波士公司未按期腾空厂房，靳江居委会炮台组村民廖其林等人在得到靳江居委会“你们自己去拆吧”的回复后，纠集该村200余名村民齐聚波士公司厂房外，后因波士公司法定代表人陈和国要求腾空厂房延期至当年年底左右，引发村民愤怒，廖其林随后调集挖机一台拆毁波士公司的围墙、门楼等，拆除行为一直持续到10月20日左右。期间，廖其林多次调集挖机拆除波士公司租赁原江麓植物制药厂的部分房屋和自行搭建的厂房，波士公司的部分家具、设备、原材料等财物在拆除过程中被拆除物覆盖，期间案外人王正端、吴碧蓉等人先后多次以拆迁施工影响厂房安全等事由报警，陈和国亦要求波士公司员工尽力搬离被拆迁厂房建筑内的重要设备、材料等财物，运往该公司湘阴厂区。上述强拆事件发生后，波士公司即停止了生产经营，涉案租赁物内现已无波士公司财物。靳江居委会于2019年7月将涉案租赁物设置了围挡进行隔离。另查明，2010年7月6日，靳江居委会与波士公司等5家企业达成《和解协议书》，该协议书中第五条明确约定，靳江居委会与波士公司之间签订的协议继续履行。2010年9月14日，波士公司向靳江居委会转账支付了2010年8月1日至2011年7月31日的租金10万元整。波士公司所承租的原江麓植物制药厂属于靳江村集体经济组织财产，属于集体村民共有，廖其林与200多村民强拆波士公司并非廖其林一人居住，系靳江村村民在外过渡要求安置住房。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）靳江居委会提交并经庭审质证的《租赁协议书》、《关于波士在张家山过渡用地补充协议》、《限期拆除临时车库及腾空厂房的通知》、《通知》、收款凭证等证据；被告（反诉原告）波士公司提交并经庭审质证的《租赁协议书》、《继续租赁合同》、《租赁合同》、《和解协议书》、银行进账单的（送票回执）、（2015）岳刑初字第663号刑事判决书、（2017）湘01民初4115号民事判决书、[2010]长仲裁字第290号裁决书、涉案厂房被强拆时及被强拆之后的现场照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告（反诉原告）波士公司与原告（反诉被告）靳江居委会于2001年8月3日签订的《租赁协议书》、2004年7月28日签订的《继续租赁合同》、2007年7月1日签订的《租赁合同》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，合同双方均应严格按照合同约定行使各自的权利并履行相应的合同义务。本案的争议焦点在于：2010年9月15日之后波士公司是否仍在占用涉案租赁物，本、反诉各方的诉讼请求应如何处理。关于波士公司是否仍在占用涉案租赁物的问题。当事人对自己的主张有提供证据佐证的义务。本案中，波士公司租赁的涉案租赁物已于2010年9月15日被靳江居委会所在的集体经济组织成员廖其林等人强行拆除，靳江居委会作为涉案租赁物的出租方及涉案租赁物所在地的基层群众自治组织，在涉案租赁物面临拆迁建设施工时，其有义务协调处理相关征地补偿安置管理事务，安抚群众情绪，保障拆迁工作有序进行，然其在涉案租赁物被其所在集体经济组织成员廖其林纠集的数百村民进行长达一个月的强拆过程中，未采取任何合理有效的措施阻止强拆行为的发生，其显然存在重大过错。同时，波士公司在涉案租赁物被强行拆除后即停止了生产经营，靳江居委会亦未提供充分的证据证明波士公司在上述强拆事件发生后波士公司仍在占有使用涉案租赁物，故对靳江居委会诉称的波士公司至今仍在占用涉案租赁物的主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）靳江居委会要求波士公司腾空并退还涉案租赁物的诉请，因波士公司在强拆事件发生后已停止经营，现涉案租赁物内已无该公司物品，且靳江居委会已于2019年7月将涉案租赁物设置了围档进行隔离，可知，涉案租赁物实际已处于靳江居委会的实际控制之下，其已通过其自身行为收回了涉案租赁物，现其要求波士公司腾空并退还涉案租赁物已无事实依据，故不予支持。关于靳江居委会要求波士公司支付2019年1月至2019年9月的房屋和场地占用费1176743元并支付2001年至2003年拖欠的30000元租金的诉请，对2010年9月15日之前的占用费及欠付的租金，已超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持。至于2010年9月15日之后的占用费问题，因波士公司在案外人廖其林等人对涉案租赁物进行强拆之后即停止了生产经营，且靳江居委会未提供相应的证据证明波士公司在此后仍在占有使用涉案租赁物，故对其该项诉请，本院亦不予支持。关于靳江居委会要求波士公司支付2001年至2003年拖欠的30000元租金的诉请，已超过诉讼时效，本院亦不予支持。关于被告（反诉原告）波士公司要求靳江居委会退还其已缴纳的2010年8月1日至2011年7月31日期间10万元租金的反诉请求，因波士公司在涉案租赁物于2010年9月15日被强行拆除后未再使用涉案租赁物，且靳江居委会对该强拆事件存在重大过错，故对波士公司交纳的上述租金中自2010年9月15日起至2011年7月31日止的租金，理应退还给波士公司。因此，根据波士公司实际使用涉案租赁物的情况及双方约定的租金标准，靳江居委会还应退还波士公司租金100000元-100000元÷365天×45天=87671.23元。至于波士公司主张的利息损失问题，因其在收到靳江居委会发出的《限期拆除临时车库及腾空厂房的通知》后未依约按时履行腾房义务，致使最终引发强拆事件，亦存在一定过错，故对其该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会的全部诉讼请求；二、限原告（反诉被告）长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）湖南波士家具实业有限公司租金87671.23元；三、驳回被告（反诉原告)湖南波士家具实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费15661元，反诉受理费1193.5元，由原告（反诉被告）长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会负担12000元，由被告（反诉原告）湖南波士家具实业有限公司4854.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  廖寓舒人民陪审员  成冠军二〇一九年十一月二十八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。