吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民终808号 上诉人（原审原告）：万慧丽，女，1982年1月2日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。 委托诉讼代理人:潘日武，吉林理对理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:白山市福泰房地产开发有限公司。住所地:白山市浑江区靖宇路。 法定代表人:李菊香，董事长。 委托诉讼代理人:付坤，吉林浩祥律师事务所律师。 上诉人万慧丽因与被上诉人白山市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 万慧丽上诉请求：一、请求依法撤销白山市浑江区人民法院民事判决书（2019）吉0602民初1871号；二、请求依法判令福泰公司立即交付给万慧丽浑江区福泰小区2号楼3单元301室房屋；三、请求依法判令福泰公司承担因违约交付房屋而导致万慧丽2012年7月12日一2019年7月12日租房租金75600元。四、案件诉讼费由福泰公司承担。事实与理由：一、万慧丽已交付福泰公司全部购房款，一审法院认定事实不清。购房协议签订当日万慧丽委托其父亲万宝有，以福泰公司所欠万宝有的10万元借款和工程款抵顶购房款131191.50元，福泰公司为此向万慧丽出具了131191.50元商品房销售凭证，做为万慧丽已经支付给福泰公司购房款的凭据。二、一审法院判决存在法律适用错误，应判决福泰公司立即交付给万慧丽涉案房屋。涉案房屋系政府棚户区改造工程，在2017年已经竣工并交付给住户使用。事实上市委、市政府对已竣工未验收福泰小区工程许可福泰公司交付使用。一审判决认定福泰公司与万慧丽的房屋买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，就应当依法判决福泰公司立即将涉案房屋交付给万慧丽居住使用，而并非一审法院所称的未经竣工验收不得交付使用。三、一审判决漏判因福泰公司违反协议约定不交付房屋，导致万慧丽自2012年7月一2019年7月租赁他人房屋产生的租金75600元。 福泰公司答辩称，一、万慧丽与福泰公司于2018年7月3日重新签订房屋认购书，万慧丽同意将之前签订的房屋认购书中的3号楼1单元301室变更为2号楼3单元301室，该份认购书系万慧丽的真实意思表示。由于万慧丽尚欠福泰公司增加的房屋面积款31895.5元，所以一直未办理入户手续，并不是福泰公司不将涉案房屋交付给万慧丽。二、据福泰公司了解，涉案房屋万慧丽已经开始装修，所以万慧丽主张租金损失无法律依据，福泰公司不应承担上诉人主张的租金损失。 万慧丽向一审法院起诉请求：1、判令福泰公司立即将浑江区福泰金地小区2号楼3单元301室交付给万慧丽，房屋扩大面积价款的3%已由万慧丽补足，超出3%部分的房款由福泰公司承担；2、判令福泰公司赔偿原告经济损失70200元（2012年11月2日至2019年6月30日），以每月900元房屋租金计算，此后赔偿截止至房屋竣工验收备案日期；3、案件受理费由福泰公司负担。 一审法院认定事实：万宝有系万慧丽父亲。2009年8月2日，万宝有以万慧丽（购房方、乙方）名义与福泰公司（售房方、甲方）签订商品房预售协议。协议主要载明：万慧丽预购的房屋位于3号楼1单元301室，预售建筑面积为79.51平方米，预售单价为每平方米1650元，房屋价款为131191.5元；预购房屋的交付日期为2012年11月2日，逾期按有关规定办理。同日，福泰公司出具商品房销售凭证，该凭证载明购房单位为万慧丽，房屋信息为福泰金地3号楼1单元301室，79.51平方米，每平方米1650元，金额合计131191.5元。当日，万宝有及万慧丽未向福泰公司交付房款。2010年10月23日，万宝有以万慧丽名义向福泰公司交付20000元房款，福泰公司出具收据，收据载明房屋为“3号楼1单元303室”（应为301室），交款人为万宝有。 2018年7月3日，福泰公司（出卖人）与万慧丽（认购人）签订房屋认购书，将万慧丽购买的原3号楼1单元301室变更为2号楼3单元301室。认购书主要载明：万慧丽认购的房屋为福泰公司开发的位于靖宇路交汇处福泰金地项目中的2号楼3单元301室毛坯房；建筑面积约93.27平方米，建筑面积以测绘部门核定为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房屋价款，面积误差比超过3%的，房屋差价款按照本认购书约定的价格以多退少补的原则进行结算，如果认购人因面积误差比超过3%要求退房的，认购人同意出卖人按预交房屋原数额退还不计利息、损失；房屋认购单价为每平方米1650元，房屋总价为153895.5元。 另查明，福泰公司开发建设的福泰金地小区至今未组织竣工验收。 一审法院认为：万慧丽与福泰公司签订商品房预售协议后经协商将购买的房屋变更为福泰金地小区2号楼3单元301室，并签订房屋认购书，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照房屋认购书的约定及法律规定全面履行各自义务。万慧丽主张与福泰公司签订房屋认购书时福泰公司有胁迫、欺诈的情形，但并未提供证据予以证明，故对该主张不予采纳。关于万慧丽已付房款数额的问题。万慧丽主张2010年10月23日由万宝有代交20000元房款，福泰公司对此无异议，故对该事实予以认定。万慧丽提出2009年7月末福泰公司法定代表人李菊香向万宝有借款100000元，后将该100000元抵做万慧丽已付房款，以及剩余房款均以工程款的形式补交的诉讼主张，福泰公司均不予认可，且万慧丽并未提供证据予以证明，故对该主张不予采纳。福泰公司认可万慧丽的购房款有2010年10月23日万宝有代交20000元，并自认2012年10月5日万宝有以福泰公司欠付相关维修款102000元抵作房款、2012年11月28日万宝有以福泰公司欠付9191.5元抵作房款（合计131191.5元），但万慧丽对102000元及9191.5元两笔款项不予认可。综上所述，万慧丽仅证明其向福泰公司交付20000元房款，加上福泰公司自认的款项，并未提供相应证据证明已经付清房屋认购书中约定的153895.5元房款，福泰公司有权拒绝万慧丽提出的履行要求；且福泰金地小区未经竣工验收，案涉房屋亦不符合交付使用的法定条件。故对万慧丽要求福泰公司交付房屋、赔偿截止至房屋竣工验收备案时止经济损失的诉讼请求，不予支持。关于万慧丽要求房屋扩大面积超出3%部分的房款由福泰公司承担的诉讼请求，房屋认购书中已约定面积误差比超过3%的部分以多退少补的原则进行结算，故万慧丽该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：“驳回万慧丽的诉讼请求。案件受理费4320元减半收取，由万慧丽负担2160元。” 本院二审期间，2009年8月2日商品房预售协议约定：乙方（万慧丽）预付购房款总金额的30%以上签定本协议，主体封闭后交总房款的70%,余额进户前结清后签定《商品房销售合同》办理入户手续。”万慧丽自认2018年签订合同时福泰公司已将房屋钥匙交付给她，其现已对涉案房屋进行装修。其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，万慧丽与福泰公司于2018年7月3日签订的房屋认购书，系对2009年8月2日双方签订的商品房预售协议的变更，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照房屋认购书的约定及法律规定全面履行各自义务。关于万慧丽是否已全部交付涉案房屋购房款问题。万慧丽主张福泰公司所欠万宝有的10万元借款和工程款可抵顶购房款131191.50元，且万宝有又于2010年10月23日代交购房款20000元，故其已付购房款151191.50元，剩余购房款应按房屋扩大面积超出3%部分的房款由福泰公司承担。福泰公司认可以福泰公司欠万宝有102000元抵作房款，以及万宝有代万慧丽交现金20000元购房款，但根据双方2018年7月3日签订的房屋认购书的约定，本案所涉房屋总价款为153895.5元。万慧丽未提供充分证据证实其已将剩余购房款付给福泰公司，对其上诉主张已交付全部购房款，本院不予认定，一审法院认定万慧丽尚欠福泰公司购房款，事实清楚，并无不当。万慧丽自认2018年签订合同时福泰公司已将涉案房屋钥匙交付给她，故对万慧丽主张福泰公司向其交付涉案房屋的主张不予审理。关于万慧丽主张赔偿逾期交付房屋产生的损失问题，根据2009年8月2日万慧丽与福泰公司（售房方、甲方）签订的商品房预售协议的约定：“乙方（万慧丽）预付购房款总金额的30%以上签定本协议，主体封闭后交总房款的70%,余额进户前结清后签定《商品房销售合同》办理入户手续。”，万慧丽应当先行付清全部款项才能办理入户手续，因万慧丽与福泰公司双方一直对款项是否结清存在争议，且根据庭审查明的事实，万慧丽已支付款项尚不足第一次合同约定的房屋价款，故福泰公司不应承担愈期交付房屋的损失的赔偿责任。故一审对万慧丽主张赔偿其自2012年7月至房屋竣工验收备案时止租房损失的诉讼请求不予支持并无不当，亦不存在漏判情形，万慧丽的此项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，万慧丽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4320元，由上诉人万慧丽承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  迟吉岩 审 判 员  兆艳红 二〇一九年十一月二十六日 法官助理  胡 雪 书 记 员  戴兵兵 —1—