湖北省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鄂行终877号 上诉人（一审原告）丁海燕，女，1961年5月6日出生，汉族，住址武汉市江岸区。 上诉人（原审被告）武汉市硚口区人民政府，住所地武汉市硚口区沿河大道518号。 法定代表人刘丹平，区长。 委托诉讼代理人陈晖，湖北重友律师事务所律师。 丁海燕诉武汉市硚口区人民政府（以下简称硚口区政府）房屋征收补偿决定一案，湖北省武汉市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）鄂01行初112号行政判决后，丁海燕、硚口区政府均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湖北省武汉市中级人民法院一审查明，2016年11月3日，硚口区政府作出硚政征[2016]9号《房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），决定对硚口区××西××西区旧城改建项目征收红线范围内的房屋实施征收。同日在房屋征收范围内公告，并附《硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）和《硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收范围附图》。该决定明确该项目的房屋征收补偿签约期限为“自被征收房屋评估结果公示之日起六个月”，并载明硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收范围、补偿方案、权利救济途径及行使权利的期限。同年11月9日，房屋征收部门硚口房屋征收管理办公室（以下简称硚口征收办）组织被征收人以协商方式选定国佳公司为硚口区××西××西区旧城改建项目的房地产价格评估机构。2016年11月22日至2016年11月27日，硚口征收办公示了国佳公司出具的该项目房屋征收分户初步评估结果。评估机构对丁海燕的房屋进行了评估，并出具了WHC2016000057-E-87号《房屋征收估价分户评估结果报告》（以下简称《分户评估报告》），确定评估时点为2016年11月3日，丁海燕所有的位于硚口区××路××（××）1层17号的房屋证载用途为住宅，面积为73.54㎡，房屋价值评估单价为11902元/㎡，一层商业评估单价为33960元/㎡。《分户评估报告》明确告知了被征收人如对评估结果有异议申请复核鉴定的救济权利和救济途径，并于2017年7月28日对丁海燕进行了送达，丁海燕在法定期限内未对上述报告提出复核、鉴定申请。经硚口征收办申请，武汉市房地产估价师协会于2018年3月26日作出房地产评估报告鉴定单，认为估价结果符合价值时点的市场状况。因工作人员无法入户，无法对被征收房屋的构筑物、附属设施进行评估、勘测，构筑物及附属设施暂按打包价2400元结算。对改商的实际经营建筑面积亦无法进行勘测，相关住改商经营性补助金额不能确定。丁海燕与具体征收部门的工作人员分别于2017年8月、2018年2月多次协谈，同年3月8日，经硚口征收办催告，丁海燕在征收签约期限内仍未与房屋征收部门达成征收补偿协议，硚口区征收办于2018年7月11日报请硚口区政府作出房屋征收补偿决定。同年7月18日，硚口区政府作出被诉补偿决定书并进行了公告，告知被征收人复议、诉讼的权利及法定期限，本案被诉补偿决定在此公告范围内。同年8月8日，硚口区政府工作人员向原告进行送达，丁海燕拒签，但有现场送达照片和视频印证，见证人在送达回证上签字。该决定书载明：被征收人为丁海燕，被征收房屋位于硚口区××路××（××）1层17号，在硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收范围内，房屋所有权证号为硚2007012947号，土地使用权证号为硚国用（改2008）第54号，产权登记建筑面积为73.54平方米，房屋登记用途为住宅。被征收人自行改变房屋用途作为商业用房使用。因被征收人不配合，征收部门未能入户查勘，无法对改商的实际经营面积进行勘测，故被征收人应享有的住改商经营性补助金额暂无法确定。经评估被征收房屋价值补偿评估综合单价为11902元/平方米，按商业门面用途评估综合单价为33960元/平方米，装饰装修补偿单价为400元/平方米，临时安置补偿单价为2200元/月。对被征收房屋的室内附属设施打包价2400元。具体内容如下：一、被征收人选择货币补偿的，根据武汉国佳房地资产评估有限责任公司（以下简称国佳公司）对该房屋的评估和涉案房屋的补偿方案，对被征收人的货币补偿金额为：房屋价值补偿为人民币875273.08元（以下均为人民币）、装饰装修价值补偿29416元、房屋附属设施补偿2400元、搬迁费1000元、临时安置补偿6600元、货币补助175054.62元，以上各项共计1089744元。二、被征收人选择房屋产权调换的，其享有的应调换面积为82.36平方米，房屋征收部门提供宗关铁桥片二期作为产权调换房（房号为4栋2502室、4栋2902室），预测面积均为62.21平方米，用途为住宅。超出42.06平方米按补偿方案据实结算差价。应给予被征收人的被征收房屋装饰装修补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿等与货币补偿方式一致。此外，还给予每月2200元临时安置补偿费，从实施搬迁之日起至2019年4月30日。超过上述时间，产权调换房屋还未交付的，按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。被征收人应于本决定送达之日起七日内选择补偿方式，还应配合对住改商的实际经营建筑面积进行测量，房屋征收部门调查核实后据实给予经营性补助。被征收人存在对构筑物需要补偿以及对被征收房屋的附属设施补偿有异议的及要求给予困难补助的，应提供证明后给予据实结算。丁海燕对该补偿决定不服，提起行政诉讼，请求：1.撤销硚口区政府作出的《3-22号征补决定》；2.责令硚口区政府针对涉案房屋重新做出征收补偿决定；3.本案诉讼费用由硚口区政府承担。 湖北省武汉市中级人民法院一审认为，根据《条例》第二十六条的规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，……由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”故在签约期限内未达成补偿协议的情况下，硚口区政府具有作出本案被诉补偿决定的法定职权。《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，涉案项目系旧城改建项目，原告的被征收房屋为个人住宅，硚口区政府作出的《3-22号征补决定》，包含有被征收房屋价值补偿、装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、产权调换过渡期限、货币安置补助（或住宅房屋产权调换建筑面积补助）等内容，为被征收人提供了货币补偿和房屋产权调换补偿两种可选择的补偿方式，产权调换房源为同在硚口的宗关铁桥片房屋，被诉征收补偿决定的上述内容，符合《条例》和《补偿方案》对补偿项目的规定。且《3-22号征补决定》中作出了开放性的规定，明确了如果丁海燕能够提供相关证据证明还有其他应予补偿、补助的事实，可向房屋征收部门提交相关材料另行补偿。同时，考虑到被征收人自行改变房屋用途作为商业用房使用的客观事实，硚口区政府对被征收人享有的住改商经营性补助予以认可。关于丁海燕提出的被拆迁房屋属于经营性商业用房，应按商业评估单价予以补偿的意见。根据《条例》第十五条及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《市办法》）第二十二条、第三十二条的规定，被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准。征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%,具体标准由各区人民政府制定。故，虽然丁海燕提出涉案房屋是以商业门面的名义及价格予以购买并一直作为经营性用房使用，但涉案房屋的证载用途为住宅，其上述意见与事实不符，不予采纳。 关于产权调换房屋价值的问题。《条例》第二十一条第二款明确规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。由此可见，被征收人选择产权调换方式的，市、县级人民政府提供的产权调换房屋的价值应当是经过评估或其他方式予以确定的价值。本案中，硚口区政府虽然为丁海燕提供了产权调换的补偿方式，确定了产权调换房源和房屋面积，但产权调换房屋的价值系按照政府采购价结算。对此，硚口区政府认为对产权调换房屋超出被征收房屋面积的部分按政府采购价结算差价，是符合相关补偿方案的规定，本案所涉及的征收决定的合法性已经人民法院生效判决确认。并且，按政府采购价结算差价，可确保被征收人可以按低于市场价购买超面积部分。但是，具体政府采购价格截止目前仍没有确定公布，导致产权调换房屋价值无法确定。所谓政府采购价格是可能随着市场的变化而变动，相对于丁海燕的被征收房屋价值以房屋征收决定公告之日为评估时点已评估确定的不变价值，对丁海燕的合法权益明显具有不利影响，不符合上述法规规定。对此，硚口区政府应当依据规定，对补偿给丁海燕的产权调换房屋价值，以评估等方式，依据法定标准和程序，依法予以确定，结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 综上，硚口区政府作出的《3-22号征补决定》从整体上评价，补偿项目、补偿标准、补偿程序合法，但产权调换房屋价值不确定，违反法律规定。考虑到涉案征收项目提供此房源予以安置补偿有一定数量，且绝大多数已经签约。如因此撤销《3-22号征补决定》，会涉及到已完成征收工作面上的稳定性，有损公共利益。因此，对被诉《3-22号征补决定》应当确认违法，但不予撤销，由硚口区政府采取补救措施，对产权调换房源的价格依法予以确定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》七十四条第一款第（一）项、第七十六条的规定，判决如下：一、确认硚口区政府作出的硚政征补字[2018]3-22号《房屋征收补偿决定》违法；二、责令硚口区政府在判决生效后60日内采取补救措施，即对“宗关片二期（暂定名）4栋2502室、4栋2902室，期房，房屋预测面积为62.21平方米、62.21平方米”的房屋价值依法进行确定。一审案件受理费50元，由硚口区政府负担。 丁海燕上诉称，一、一审认定事实错误，大量事实遗漏，回避关键问题，适用法律、法规错误；二、硚政征补字【2018】3-22号《房屋征收补偿决定》认定“因被征收人不予配合，征收部门未能入户现场查勘，无法对改商的实际经营建筑面积进行勘测，故被征收人应享有的住改商经营性补助金额暂无法确定”，与事实不符。三、硚口区政府仅提供了送达房屋征收估价分户评估结果报告WHC2016000057-E-5号的送达视频，但没有提供了送达房屋装修价值咨询WHC2016000057-Z-60号、房屋征收临时安置补偿费评估报告WHC2016000057的送达视频、回执等任何资料，致使上诉人客观上无法行使法定申请复核评估乃至申请鉴定的权利，在此前提下作出的征收补偿决定违反法定程序。请求撤销一审判决第一项，判决撤销硚口区政府作出的硚政征补字【2018】3-22号房屋征收补偿决定，并责令硚口区政府针对涉案房屋重新作出征收补偿决定。本案上诉费用由硚口区政府承担。 硚口区政府上诉称，一、原审判决超越了对上诉人作出征收补偿决定的合法性审查范围，强行进行了合理性审查，且否定已生效判决的既判力，依法应予纠正；二、原审法院判决责令上诉人采取补救措施，对产权调换房屋价值依法进行确定，不仅不具有可操作性，而且可能损害被征收人的合法权益，错误十分明显，依法亦应予纠正。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，丁海燕上诉的焦点是认为被拆迁房屋属于经营性商业用房，应按商业评估单价予以补偿。根据《条例》第十五条及《市办法》第二十二条、第三十二条的规定，被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准。征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%,具体标准由各区人民政府制定。故虽然丁海燕上诉提出涉案房屋是以商业门面的名义及价格予以购买并一直作为经营性用房使用，但涉案房屋的证载用途为住宅，其上述意见与事实不符。丁海燕上诉提出政府没有送达相关资料等上诉理由因原审已经确认被诉《3-22号征补决定》违法，本院不再审查。 硚口区政府上诉认为对产权调换房屋超出被征收房屋面积的部分按政府采购价结算差价，是符合相关补偿方案的规定的问题。根据《条例》第二十一条第二款明确规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，硚口区政府虽然为丁海燕提供了产权调换的补偿方式，确定了产权调换房源和房屋面积，但产权调换房屋的价值按照政府采购价结算。原审考虑具体政府采购价格一直没有确定公布，导致产权调换房屋价值无法确定，对丁海燕的合法权益具有不利影响，也不符合上述法规规定。鉴于涉案征收项目提供此房源予以安置补偿有一定数量，且绝大多数已经签约，一审仅对被诉《3-22号征补决定》确认违法，但不予撤销，同时责令硚口区政府采取补救措施，对产权调换房源的价格依法予以确定的实体处理意见并无不当。 综上，丁海燕、硚口区政府的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费50元由武汉市硚口区人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长 张           辅           伦 审判员 胡                      文 审判员 林           志           农 二〇一九年十一月二十日 法官助理郭建明 书记员郭建明（兼）