新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3412号上诉人（原审被告）：新疆聚地物业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：杜全礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦海青，新疆同泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：潘利力，该公司总经理。委托诉讼代理人：马兰，新疆四至律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天山区幸福路佳华居房产经纪服务部，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。经营者：王伟波，男，1994年2月19日出生，汉族，天山区幸福路佳华居房产经纪服务部经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。上诉人新疆聚地物业管理有限公司（以下简称聚地物业公司）、乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司（以下简称九天河房产公司）因与被上诉人天山区幸福路佳华居房产经纪服务部（以下简称佳华居服务部）财产损害赔偿纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初1002号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月10日开庭进行了审理。上诉人聚地物业公司的委托诉讼代理人秦海青、上诉人九天河房产公司的委托诉讼代理人马兰、被上诉人佳华居服务部的经营者王伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚地物业公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第一、二、三、四、五项；2．依法改判为驳回佳华居服务部针对我公司的全部诉讼请求。事实与理由：1．我公司并非涉案房屋物业服务方，无维护保养义务，不应承担赔偿责任。我公司与佳华居服务部没有签订《物业服务合同》，佳华居服务部从未向我公司缴纳过物业费，我公司自始至终没有向佳华居服务部履行过物业管理职能；2．管道爆裂的主要原因系九天河房产公司对管道进行变更，后期未履行维护保养义务，九天河房产公司应承担赔偿责任。根据2019新建质字第009J号司法鉴定书，可以确认爆裂管线的设置与施工图纸不符，证实九天河房产公司对排水管道进行了施工和变更，故九天河房产公司在变更后应该尽到维护义务；3．涉案房屋的所有权人理应保证房屋及其附属设施的完好，避免相邻方造成妨碍，现由于九天河房产公司所有的房屋管道发生漏水，致使佳华居服务部的房屋多处漏水，九天河房产公司应当承担责任。请求二审法院查清以上事实，支持我公司的上诉请求。九天河房产公司辩称，我们不是房屋所有权人，没有改造管道，对方也没有证据证明。鉴定不能证明什么时候改造，而主管道是在土建时才能改造，我公司购买房屋的时间是在涉案房屋建成以后的第六年，我们没有条件对主管道进行改造。本案是侵权纠纷，聚地物业公司以涉案爆裂下水管道在一楼为由，主张我们承担责任，没有法律依据。佳华居服务部辩称，不同意聚地物业管理有限公司的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。九天河房产公司上诉请求：1．依法撤销一审判决书第六、七、八、九、十项；2．依法驳回佳华居服务部请求我公司支付装修损失4914.62元、物业费292.39元、暖气费116.92元、租金4167元、宽带费99.5元的诉讼请求。事实与理由：1．一审法院认定损害赔偿部分由我公司支付是错误的，本案涉及的楼房，原建设单位是新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心，所以佳华居公司应向新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房中心要求赔偿。另外，公用下水道管道破裂，如因为使用不当，应当由楼上使用公用下水道的业主承担责任，我公司不是公用管道的使用业主，不是适格的被告；2．本案中，我公司市场管理人员因紧急避险，及时采取维修措施，避免了因污水流入不止，造成更大的损害。公用下水道爆裂无论是质量问题引起的质量责任还是侵权责任，都应当由责任人承担，与我公司无关。我公司既不是原建设单位也不是佳华居楼上使用公用管道的业主。请求二审法院支持我公司的上诉请求。聚地物业公司辩称，该管道并非是我方实际使用，实际使用人应该是该楼上实际住户，爆裂点处于A103室内，针对爆裂管道，鉴定证明管道已改造，改造人不可能是我方，故不应当由我方承担损失责任。佳华居服务部辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。佳华居服务部向一审法院起诉请求：1．判令聚地物业公司、九天河房产公司赔偿因漏水所致财产损失42,500元；2．判令聚地物业公司、九天河房产公司赔偿因漏水所致的租赁费等损失43,314元。一审法院认定事实：2010年5月8日，案外人刘海清与新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心、九天河房产公司签订《房屋销售合同书》，载明：“甲方（新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心）已将位于乌鲁木齐市临街商铺，面积是4067.65平方米房屋转让给乙方（九天河房产公司），但甲方未给乙方办理房产权属证书……丙方（刘海清）在购买乙方房产时已熟知，该房产是甲方所开发房产，甲方已转让给乙方，乙方已将房屋装修完毕；丙方自愿购买乙方所有的位于乌鲁木齐市临街商铺，房号Ａ103，单价30725.82元，产权面积63.79平方米，合计总房款1960000元，丙方在使用期间的水电暖物业管理等费用均由丙方承担，丙方应当向乙方所指定的物业管理公司交纳”。2017年5月31日，新疆六方建筑科技研究院（有限责任公司）受九天河房产公司委托，就名家玉器城室内装修改造工程出具【2017】新科质检字第ＬＦ20179003068号检测（鉴定）报告，检测鉴定结论为名家玉器城室内装修改造装饰装修施工质量符合设计及验收规范要求，其中检测情况中载明：“经查，名家玉器城室内装修改造工程设计图纸基本齐全，设计时间为2009年5月；室内装修工程施工时，未对结构有擅自改动的现象；经查阅施工资料，给排水管道所采用的原材料规格、型号、数量符合设计图纸要求，经现场检测，给排水管道安装方式和连接方式符合设计图纸及验收规范要求”。2018年3月29日，佳华居服务部的经营者王伟波与刘海清签订《租赁合同》，约定租期自2018年4月10日至2020年4月10日，月租金8334元。2018年12月24日，Ａ103室顶部排水管道发生爆裂，造成佳华居服务部的装修损失，随后九天河房产公司对排水管道进行了维修。案件审理中，佳华居服务部申请，一审法院委托新疆建正工程项目管理咨询有限公司对漏水所致装修损失进行鉴定，2019年3月22日，新疆建正工程项目管理咨询有限公司作出建正造字【2019】0322号鉴定报告书，鉴定意见为：工程造价9829.23元，其中无争议造价4655.87元，争议部分工程造价5173.36元，争议部分造价系九天河房产公司认为受损木地板是租赁前原有木地板。鉴定报告送达当事人后，三方当事人均未提出异议。庭审中，聚地物业公司抗辩九天河房产公司对排水管线进行过改造，经聚地物业公司申请，一审法院委托新疆建设工程质量安全检测中心对下水管道是否改造进行检测鉴定，新疆建设工程质量安全检测中心根据施工图和现场勘查，于2019年5月31日作出2019新建质（司鉴）字第009Ｊ号司法鉴定意见书，鉴定意见为该工程第一层Ａ103室下水管道设置与所提供的由深圳市城建工程设计公司设计的施工图纸不符，未见该相关设计变更，无法根据现场情况确定Ａ103室下水管道的施工时间。鉴定意见书送达双方当事人后，九天河房产公司提出异议，认为平面图纸与系统图纸不一致，根据系统图显示，现场没有施工痕迹。庭审中，佳华居服务部明确其诉讼请求为，装修损失23300元，电脑损失9200元，人员工资15167元，物业费2339元，暖气费935元，四个月工资33333元，宽带费1540元。佳华居服务部提交票据一组载明其向九天河房产公司缴纳九个月管理费5263元，缴纳采暖费1403元，月宽带费用199元。另查，涉案楼宇系32层，一至二层由九天河房产公司购买，并按商铺形式对外经营名家玉器城，三至三十二层为住宅，发生爆裂的排水管道连接一至三十二层并接通到市政管网。聚地物业公司为三至三十二层业主提供物业服务，并承担排水管线的维护保养。一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案争议焦点为：1．聚地物业公司与九天河房产公司在本案中应承担何种责任；2．佳华居服务部主张损失数额的核定。关于聚地物业公司与九天河房产公司在本案中承担何种责任，一审法院认为，虽然爆裂管线位于一层顶部，非聚地物业公司提供物业服务的区间，但是该段管线系连通三层至三十二层该单元全体业主至市政管网的管线，属于聚天物业公司维护保养的范围，现因聚天物业公司未尽到维护义务，给佳华居服务部造成了损失，其应承担50%的赔偿责任。依据新疆建设工程质量安全监测中心作出的2019新建质（司鉴）字第009J号司法鉴定意见书，爆裂管线的设置与施工图纸不符。九天河房产公司提交的【2017】新科质检字第LF20179003068号检测（鉴定）报告载明给排水管道所采用的原材料规格、型号、数量符设计图纸要求，给排水管道安装方式和连接方式符合设计图纸及验收规范要求，可以证实九天河房产公司在装修时对排水管道进行了设计施工，至本案判决前，九天河房产公司未提供有效证据证实施工图纸存在设计变更的事实，综上可以认定，九天河房产公司对爆裂管道的设置进行了变更，其更改管线后未定期维护、巡查，其应承担50%的赔偿责任。关于佳华居服务部主张损失的数额，新疆建正工程项目管理咨询有限公司作出的建正造字【2019】0322号鉴定报告书客观公正，一审法院依法作为定案依据，鉴定结论为工程造价9,829.23元，其中无争议造价4,655.87元，争议部分工程造价5,173.36元。争议部分造价即为木地板受损的价值，案外人刘海清购买房屋时房屋价款中包含有装修部分的价值，木地板受损的造价应当得到赔偿，故聚地物业公司赔偿佳华居服务部装修损失4,914.62元（9,829.23元×50%），九天河房产公司赔偿佳华居服务部装修损失4,914.61元（9,829.23元×50%）。因管线爆裂致使佳华居服务部不能正常经营，一审法院酌定聚地物业公司、九天河房产公司应赔偿佳华居服务部一个月的合理期间的物业费（管理费）、暖气费、租金损失、宽带费，故聚地物业公司赔偿佳华居服务部物业费（管理费）292.39元（5,263元÷9个月×50%）、暖气费116.92元（1,403元÷6个月×50%）、租金4,167元（8,334元×50%）、宽带费99.5元（199元×50%），九天河房产公司赔偿佳华居服务部物业费（管理费）292.39元（5,263元÷9个月×50%）、116.92元（1,403元÷6个月×50%）、租金4,167元（8,334元×50%）、宽带费99.5元（199元×50%）。庭审中，佳华居服务部未举证证实两台电脑因被水浸泡而导致无法正常使用必须更换的事实，故对佳华居服务部主张电脑损失9,200元的诉讼请求，一审法院不予支持。佳华居服务部的经营范围系房产经纪及信息咨询服务，房屋部分装修受损不影响员工开展经营工作，故对佳华居服务部主张员工工资的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、新疆聚地物业管理有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部装修损失4,914.62元；二、新疆聚地物业管理有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部物业费（管理费）292.39元；三、新疆聚地物业管理有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部暖气费116.92元；四、新疆聚地物业管理有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部租金4,167元；五、新疆聚地物业管理有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部宽带费99.5元；六、乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部装修损失4,914.62元；七、乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部物业费（管理费）292.39元；八、乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部暖气费116.92元；九、乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部租金4,167元；十、乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿天山区幸福路佳华居房产经纪服务部宽带费99.5元；十一、驳回天山区幸福路佳华居房产经纪服务部其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实及证据予以确认。本院认为，佳华居服务部与聚地物业公司、九天河房产公司之间因涉案管道爆裂导致的财产损害赔偿引发纠纷。本案的争议焦点为：聚地物业公司、九天河房产公司是否应对涉案房屋遭受的损失承担赔偿责任。根据法庭调查及当事人陈述证实，涉案房屋遭受损失的原因系楼栋内公共下水管道爆裂导致，涉案受损房屋位于该楼栋一层A103室，爆裂点位于一层顶部的下水管道处，涉案爆裂管道系该楼栋用户的公用下水管道。该楼栋的一层至二层的管理人为九天河房产公司，聚地物业公司为三层至三十二层提供物业服务管理。《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。第五十五条规定“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合”。聚地物业公司作为涉案楼栋的三层至三十二层的物业服务管理责任主体，应当对房屋的配套设施设备进行定期维修、养护、管理，避免该部分设施出现安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，九天河房产公司作为涉案楼栋一层至二层的管理人，佳华居服务部向其支付了管理费用，九天河房产公司与佳华居服务部之间存在物业服务合同关系，九天河房产公司负有对该物业管理区域内配套设施设备进行定期维修、养护、管理的职责，涉案的下水管道系该楼栋一层至三十二层公用的配套设施设备，虽位于聚地物业公司和九天河房产公司管理的两个区域，但系无法进行分割的配套设施设备，聚地物业公司和九天河房产公司均负有对配套设施设备进行定期维修、养护、管理的职责。聚地物业公司提出九天河房产公司曾对涉案下水管道进行过更改，通过调查，九天河房产公司在购买涉案楼栋一层至二层之前，该部分物业区域的物业服务管理全部由聚地物业公司提供，该楼栋三层至三十二层的业主已使用下水管道多年，九天河房产公司在购买涉案房屋后如进行过更改下水管道必然会导致其他业主无法使用，聚地物业公司提交的证据不足以证实该主张。本案中，聚地物业公司和九天河房产公司均未提交对涉案下水管道定期维修、养护、管理的相关证据，现因该管道爆裂导致的损失应当由聚地物业公司和九天河房产公司承担，一审法院按照比例确定双方应当承担赔偿责任的范围及数额并无不当，聚地物业公司和九天河房产公司上诉认为不应当承担赔偿责任的理由均不能成立，本院不予采信。综上所述，聚地物业公司和九天河房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人聚地物业公司已预交50元，由其负担，九天河房产公司已预交50元，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈   琛审判员 冯   宁审判员 高   茜二〇一九年十一月十五日书记员 ??赵紫薇