四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0722民初3462号 原告：三台县德成置业有限公司，住所地：四川省三台县北坝镇明台路，统一社会信用代码：91510722MA62468250。 法定代表人：杜文中，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢雷，三台县法律援助中心律师，特别授权。 破产管理人：四川真道律师事务所，住所地：四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：张浙川，四川真道律师事务所律师。 被告：张敏，男，1986年9月26日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：郑国松，四川祥裕律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：傅荣，四川力恒律师事务所律师。 第三人：四川省德成置业有限公司，住所地：四川省仁寿县文林镇仁寿大道（腾飞时代**），统一社会信用代码：91511421667444478G。 法定代表人：吴杰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李俊芬，系该公司员工。 第三人：舒永建，男，1974年4月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：郑国松，四川祥裕律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：傅荣，四川力恒律师事务所律师。 第三人：吴德全，男，1965年2月11日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：罗代富，四川规则律师事务所律师，特别授权。 原告三台德成置业有限公司（下称三台德成）诉被告张雷、第三人四川省德成置业有限公司（下称四川德成）、舒永建商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，舒永建以为查清案件事实为由，申请追加吴德全为本案第三人，本院经审查，予以准许。本院依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告三台德成之委托诉讼代理人谢雷、三台德成破产管理人之委托诉讼代理人张浙川，被告张敏之委托诉讼代理人郑国荣、傅荣，第三人四川德成之委托诉讼代理人李俊芬，第三人舒永建之委托诉讼代理人郑国松、傅荣，第三人吴德全之委托诉讼代理人罗代富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三台德成向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告张敏签订的合同编号为2016004882、2016004883、2016004885-2016004896的12份、2016004899-2016004905的7份，共计21份商品房买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人四川德成系从事房地产开发的开发商。因资金周转需要，2013年初，四川德成向第三人舒永建借款。舒永建遂联系被告张敏，张敏将其自有的资金交付于舒永建。2013年3月舒永建将其自有资金以及筹集到的包括被告在内的资金共计2200万元，以舒永建的名义借给四川德成。为担保被告张敏的借款，在舒永建的要求下，原告于2016年10月9日与被告签订前述21份商品房买卖合同，并同时进行了网签。原告与四川德成从2013年7月至2016年5月期间陆续向被告归还了2424.6646万元的款项。原告认为，原告与张敏签订的21份商品房买卖合同是为被告的借款作担保的情形下签订的，该行为实质是以签订商品房买卖合同的形式作为四川德成向舒永建借款的担保，该合同的价款也明显低于市场价。舒永建与四川德成实际履行的是借款合同，对于前述商品房买卖合同并未实际履行，且该行为亦违反担保法的禁止性规定，故原、被告签订的前述商品房买卖合同非双方真实意思表示。为维护原告的合法权益，遂提起前述请求。 被告张敏辩称，1.被告等7人（含另案被告6人）系受让舒永建债权后同三台德成发生以物抵债的法律关系，与原告、四川德成、吴德全、吴萍等人无借款关系，原告诉称的三台德成与被告等7人签订共计203份车位合同（另6案合计车位合同182份）并进行网签的目的，是为借款担保的说法无事实根据。且即使被告等7人通过舒永建向四川德成出借了借款，法律上的出借人也仅为借款合同上的出借人舒永建。2.舒永建与原告形成了以房抵债的合法商品房买卖合同关系，应予支持。原、被告双方是借款期满并延期半年后，再签订的补充协议及600个车位为借款提供担保。后原告无力还款，舒永建要求以房抵债，原告同意后，才以376个车位抵偿债务1600万元。2016年9月7日，舒永建与吴德全结算后，原告尚欠本息2056.89万元，故双方同意再以203个车位加上376个车位中的剩余部分还清全部借款本息。因舒永建车位过多风险过大，才将203个车位转让给张敏等7人，购房款则以舒永建转让给张敏等7人的原告债权冲抵。因此舒永建的债权经备案登记已经物权化，具有法律效力。2019年8月26日，舒永建与吴德全谈话中，其作为原告的实际控制人再次确认了以房抵债的事实，2016年9月7日签订的结算结果对原告具有法律约束力。本案是在无力偿还的情况下，经双方结算后以房抵债，明显不属于担保法的禁止行为。若系担保或抵押，舒永建等8人不会花费100万元维修基金的费用。3.原告关于签订商品房买卖合同违背其真实意思的主张不能成立。原告为完成以房抵债行为，多次盖章配合8人办理登记手续,原告此项主张不合常理。反之，若确有违背其真实意思表示，其仅能以重大误解为由主张撤销合同，但现在已经过了一年的诉讼时效期限。4.原告关于本案商品房价格明显低于市场价格的主张不能成立。舒永建为其化解燃眉之急，原告以低价转让合乎情理，且因签订合同的数额巨大，折扣价格合乎常理。5.原告主张其与舒永建签订的商品房买卖合同无效已过诉讼时效，不应支持。因以房抵债合同的签订时间为2015年4月7日，原告起诉确认无效时间为2017年8月14日，已超过2年诉讼时效。6.舒永建只收到归还借款本息2308.4万元，而非2424.6646万元。综上，原告主张商品房买卖合同无效的理由不成立，应予驳回。 第三人四川德成述称，借款确系四川德成所借，现借款已经通过各种形式偿还2424.6646万元。为担保借款，2015年4月7日，按照4万元/个车位的均价签订商品房买卖合同，同期市场价格为8万元/个。2016年10月9日，三台德成与胡碧群签订22份车位商品房买卖合同，合同金额为132万元，与张敏签订21份车位商品房买卖合同，合同金额为126万元，与张南签订32份车位商品房买卖合同，合同金额为175万元。2016年10月10日，三台德成与张雷签订34份车位商品房买卖合同，合同金额为170万元，与聂艳青签订30份车位商品房买卖合同，合同金额为210万元。2016年10月11日，三台德成与张翅飞签订32份车位商品房买卖合同，合同金额为210万元。以上合同均为借款担保而不是买卖。同意原告的诉讼请求。 第三人舒永建述称与被告张敏的辩称意见一致。 第三人吴德全述称，吴德全系本案第三人，非合同相对人，与本案审理结果无法律上的利害关系，请求依法驳回对吴德全的请求。在签订前述商品房买卖合同时，吴德全为三台德成的股东，与四川德成无关系。借款与还款均是事实，三台德成与舒永建之间系担保关系，非商品房买卖关系。缴纳维修基金只是担保备案使用，向行政机关提供，而非用于买卖。 本院经审理认定事实如下：第三人舒永建与被告张敏、张南、胡碧群、聂燕青、张雷、张翅飞、胡茂先（6人为原告三台德成另案起诉的被告）合计出资2200万元后，于2013年3月22日，舒永建作为甲方与第三人四川德成、吴德全（乙方）签订借款合同一份，约定：1.乙方向甲方借款现金22000000元，利息为月息2.6%、年息31.2%，借款期限为一年，即2013年3月22日至2014年3月21日；2.上述借款期限一年期限届满后，如乙方还需使用该笔资金，甲方同意延期半年，并与乙方签订补充协议；3.乙方中四川德成和吴德全为共同借款人，其对甲方的全部借款均承担连带清偿责任。舒永建在甲方栏签名捺印，四川德成在乙方栏盖章，吴德全、吴萍在乙方栏签名捺印。同日，舒永建将22000000元借款通过银行转账至四川德成账户，四川德成、吴德全共同向舒永建出具借款22000000元的借条。 2014年5月26日，舒永建与四川德成、吴德全签订补充协议一份，约定：1.同意将原借款协议的期限延至2014年11月21日；2.借款利息按季度支付；3.乙方应于2014年10月21日前归还甲方借款10000000元，其余借款应在2014年11月21日到期前支付，利随本清。 2014年12月10日，三台德成、四川德成（甲方）与舒永建（乙方）再次签订补充协议，约定：1.甲方向乙方的借款贰仟万，甲乙双方已于2014年12月20日以签订商品房买卖合同的方式将600个车位依法确定给乙方以保证乙方的资金安全。若甲方在商品房买卖合同规定的车位交付期届满前不能清偿全部借款，乙方可按商品房买卖合同主张权利。合同中购房款1800万元，在乙方的借款中抵扣。2.对乙方资金安全的保证方式甲方承诺：在甲方开发的位于三台县“时代外滩”二期取得预售许可证后，乙方可自主确定以二期6号楼或商品房（住房以3000元／㎡计价、门市以8000元／㎡计价）作为担保，甲方须无条件同意并配合乙方依法办理相关备案或抵押登记手续。该手续完备后，甲乙双方方可解除本协议第一条约定的担保方式。3.在甲方还款过程中，乙方须无条件解除与已还款等值担保财产的备案或抵押登记注销手续。但在未清偿乙方债权的情况下，未经乙方书面同意，甲方不得将担保财产作任何形式的转让，否则无效。三台德成、四川德成在甲方栏处加盖公章，吴萍、吴杰在甲方栏处签名。舒永建在乙方栏处签名捺印。 同日，舒永建与三台德成签订关于“时代外滩”项目第-1层车位61-660号的《商品房买卖合同》一份。 2015年4月7日，舒永建与三台德成签订《商品房买卖合同》，合同载明：舒永建以16000000元总价购买“时代外滩”地下车库第**车位376个。双方并对计价方式、付款方式和期限、双方权利和义务、面积差异处理、交接手续、房屋质量和标准等进行了约定。同年5月14日，舒永建向三台县城乡规划建设和住房保障局交付前述车位合同的维修基金，并办理商品房买卖合同登记备案手续。 另查明，2016年10月9日，三台德成与张敏签订21份车位商品房买卖合同，约定：三台德成将“时代外滩”项目中的地下车位负1层21个车位售于张敏，21份合同总金额为126万元，21份合同的合同编号为：2016004882、2016004883、2016004885-2016004896、2016004899-2016004905。合同签订后，被告交付前述车位合同的维修基金，并办理商品房买卖合同登记备案手续。 又查明，2016年10月9日，三台德成与胡碧群签订22份车位商品房买卖合同，合同金额为132万元，与张南签订32份车位商品房买卖合同，合同金额为175万元。2016年10月10日，三台德成与聂艳青签订30份车位商品房买卖合同，合同金额为210万元，与胡茂先签订32份车位买卖合同，合同金额为195万元，与张雷签订34份车位买卖合同，合同金额为170万元。2016年10月11日，三台德成与张翅飞签订32份车位商品房买卖合同，合同金额为210万元。其中车位价格因面积不同确定为4万-8万元不等，579个车位商品房买卖合同（舒永建376份、张敏等7人共计203份）的总合同金额为2818万元，合同平均单价为4.8万余元。 庭审中，舒永建提交吴德全于2016年1月14日出具还款计划复印件一份（载明：根据资金安排，经双方协商春节前还5000000元本金）、2016年9月7日吴德全签名的欠款及利息清单一份、吴德全与舒永建的录音文字材料一份、谈话光碟一份，拟证明吴德全系三台德成的大股东和实际控制人，2016年9月7日吴德全结算后确认下欠本息2056.89万元，吴德全作为三台德成的实际控制人，在双方结算后，以车位抵债。原告质证认为前述证据仅能证明双方在商品房买卖合同签订后，系借贷关系非买卖合同关系，且即使吴德全系原告的实际控制人，但其言行需与原告一致才认可，对舒永建的证明目的持异议。四川德成同意前述质证意见。吴德全质证认为商品房买卖合同系为借贷提供担保，舒永建未向原告支付过购房款。 原告陈述其已与四川德成从2013年7月至2016年5月期间陆续向被告归还了2424.6646万元的款项，舒永建提出收到还款仅为2308.4万元，因具体目前偿还款项的数额与本案无直接关系，但可明确现吴德全、四川德成已共向舒永建偿还借款2000余万元。 三台德成于2017年9月向本院起诉舒永建、张翅飞、张敏、张南、胡茂先、张雷、聂燕青、胡碧群，请求确认前述579份车位（含案涉21份车位）的商品房买卖合同无效，后于同年12月21日撤诉。 上述事实，有双方当事人的陈述，借款合同、中国农业银行个人结算业务申请书、借条、补偿协议、银行转账凭证、2015年4月7日商品房买卖合同、舒永建询问笔录、胡碧群询问笔录、聂艳青询问笔录、张敏询问笔录、车位清单、收款收据、车位维修清单发票及清单、不动产登记询问表、授权委托书、预购商品房预告登记约定书、不动产登记申请表、2014年5月26日补充协议、2014年12月10日补充协议、2014年12月10日买卖合同、还款计划、2016年9月7日结算书、三台德成工商资料等证据在卷佐证，对上列能证明客观事实的证据本院予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为，双方当事人的争议焦点为：1.案涉21份商品房买卖合同的性质如何认定；2.前述合同的法律效力如何认定。根据庭审中双方的陈述及提供的证据，本院作如下分析： 1.案涉21份商品房买卖合同的性质如何认定。舒永建出借给四川德成与吴德全的部分资金来源于张敏等7人，但实际签订借款合同的系舒永建，该借款合同为双方真实意思表示，即舒永建与四川德成、吴德全形成借款关系，根据合同相对性原则，舒永建应该对合同享有权利和履行义务。2014年12月10日，三台德成、四川德成与舒永建签订的借款补充协议，约定“双方已于2014年12月20日以签订商品房买卖合同的方式将600个车位依法确定给乙方以保证乙方的资金安全。若甲方在商品房买卖合同规定的车位交付期届满前不能清偿全部借款，乙方可按商品房买卖合同主张权利……对乙方资金安全的保证方式甲方承诺：在甲方开发的位于三台县“时代外滩”二期取得预售许可证后，乙方可自主确定以二期6号楼或商品作为担保，甲方须无条件同意并配合乙方依法办理相关备案或抵押登记手续。该手续完备后，甲乙双方方可解除本协议第一条约定的担保方式。在甲方还款过程中，乙方须无条件解除与已还款等值担保财产的备案或抵押登记注销手续。但在未清偿乙方债权的情况下，未经乙方书面同意，甲方不得将担保财产作任何形式的转让，否则无效。”该协议体现三台德成与舒永建达成以600余个车位的商品房买卖合同为借款提供担保的真实意思表示，并约定在具备办理抵押登记条件并完成抵押登记手续时，“第一条约定的担保方式”即以600个商品房买卖合同为担保解除。由此可见，双方签订合同的真实意思，不是获取车位的所有权，而是享有车位物权的抵押权，双方并非为实现买卖，而是实现为债务担保。且该补充协议签订同日，三台德成与舒永建签订关于“时代外滩”项目第-1层车位61-660号的《商品房买卖合同》，又于2015年4月7日，签订376个车位的《商品房买卖合同》，2016年10月9-11日，三台德成与张敏等7人签订203份车位商品房买卖合同，可视为双方对以商品房买卖合同为借款担保的补充协议的实际履行。舒永建虽辩称双方系以物抵债，主张579个车位商品房买卖合同系民间借贷双方在进行债务结算后而做出的以物抵债行为，借款人以579个车位抵付欠付借款本息，且被告已经支付相应的维修基金，已经将民间借贷双方的债权关系物权化。庭审查明，与舒永建签订376份合同的签订时间为2015年4月7日，而在2016年1月14日与9月7日，吴德全作为共同借款人还在向舒永建出具还款计划以及利息清单。双方系因债务结算后约定以物抵债，而在后期又再行出具还款计划及利息，不符合常理。同时，张敏等7人与三台德成、四川德成并无借款关系，亦非以物抵债。结合2014年12月10日的补充协议，以及舒永建关于576个车位均登记在其名下的风险过大而将其中203个车位合同分别署名张敏等7人的辩称意见，原告与张敏等7人的商品房买卖合同应系对舒永建民间借贷提供的担保，故对舒永建的辩称意见不予支持。综上，三台德成与张敏签订的21份车位商品房买卖合同，并非为经结算后的以物抵债行为，而系为民间借贷提供担保。 2.21份商品房买卖合同的效力如何认定。首先，张敏与三台德成签订21个车位的《商品房买卖合同》的真实意思是以车位为借款担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，案涉的21个车位的《商品房买卖合同》本身作为买卖行为无效。而借款担保作为其背后的隐藏行为，当事人的此项隐匿意思表示仅在双方之间产生合同效力，但由于该合同并未为借款设立的担保进行登记，因此，舒永建并未就案涉车位享有担保物权。其次，案涉21份车位商品买卖合同的标的物隶属于三台县“时代外滩”楼盘（含业主2017户），楼盘总共涉及车位1031个，仅本案所涉21个车位及另7案所涉车位共计579个，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定，“时代外滩”楼盘所规划的车库应首先满足业主要求。张敏及另案7被告签订579个车位合同的行为，违反法律的强制性规定，应属无效合同。 综上所述，三台德成与张敏签订的21份商品房买卖合同并非经结算后的以物抵债，而是为民间借贷提供担保，案涉21份商品房买卖合同应属无效，故对原告确认21份商品房买卖合同无效的诉讼请求予以支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 被告张敏与原告三台县德成置业有限公司于2016年10月9日签订的21份商品房买卖合同（合同编号为2016004882、2016004883、2016004885-2016004896、2016004899-2016004905）无效。 本案诉讼费16140元，减半收取计8070元，由原告三台县德成置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 张莉 二〇一九年十一月十五日 法官助理 汤静 书 记 员 梁雯