四川省巴中市巴州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川1902执异44号 异议人（案外人）：杨杰，男，生于1964年，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区。 申请执行人：杨利平，男，生于1970年，汉族，初中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 申请执行人：谢群华，女，生于1968年，汉族，小学文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 被执行人：四川省巴中新时代房地产开发有限公司。 法定代表人：王国清，该公司董事长。 本院在执行杨利平、谢群华与四川省巴中新时代房地产开发有限公司（以下简称巴中新时代房产公司）民间借贷纠纷一案中，异议人杨杰向本院提出书面执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人杨杰称：“富力锦城”B幢系巴中新时代房产公司开发修建的建设项目，位于巴中市××州区××号，土地使用证：巴市国用（2011）第1395号，建设用地规划许可证建字第51100201104051号。2013年1月30日，巴中新时代房产公司将富力锦城B幢负一层以人民币500万元的价格出卖给异议人，同时双方在巴中新时代房产公司签订了《商品房认购协议》，按协议约定，选择一次性付款，在签订本认购协议时缴纳总房款的90%，计人民币450万元，房屋交接时支付商品房总金额的10%。随后，异议人采取现金和银行转账的方式向巴中新时代房产公司缴纳了首付购房款450万元，巴中新时代房产公司也出具了收款收据，并注明网签合同时换成正式收据。2019年6月11日，贵院作出的（2019）川1902民初1955号民事判决书判决异议人与巴中新时代房产公司于2013年1月30日签订的《商品房认购协议》合法有效，受法律保护；现该判决已发生法律效力。2016年10月21日，贵院在执行杨利平、谢群华与巴中新时代房产公司民间借贷纠纷一案时，申请执行标的额为220万元，而贵院（2016）川1902执1160号执行裁定书裁定，对巴中新时代房产公司开发的“富力锦城”B幢负一层（建筑面积2296.39平方米）和负二层（建筑面积1848.49平方米）全部查封，系严重超额查封；其中负一层价值500多万元，负二层价值400多万元。况且，“富力锦城”B幢负一层开发商巴中新时代房产公司早于2013年1月30日就出售给了异议人，正因为贵院进行了查封才导致开发商无法给异议人备案、登记、过户。申请执行人在给被执行人借款时，被执行人也曾将“富力锦城”B幢负二层作为该借款的担保物。故贵院在执行查封的负二层就完全可以了，不应该把负一层也查封了。综上所述，贵院予以强制执行的“富力锦城”B幢负一层车库属异议人所有。根据《民事诉讼法》第二百五十六条（二）项之规定，人民法院应当终止执行，并立即解除对“富力锦城”B幢负一层车库（建筑面积2296.39平方米）的查封。 申请执行人杨利平、谢群华称：1、异议人与被执行人于2013年1月30日签订的《商品房认购协议》，虽经巴州区人民法院（2019）川1902民初1955号民事判决书确认合法有效，但并不意味着案涉房屋的所有权归属于异议人。依照《物权法》第九条规定，除法律另有规定外，非经依法登记不发生物权变动效力。因此，异议人不享有执行标的的物权，无权提出执行异议；相反，该物权登记在被执行人名下，物权属于被执行人。2、异议人与被执行人签订的《商品房认购协议》所涉标的已于2016年被查封，该协议已属于履行不能，该协议虽然有效，但合同目的已经无法实现。3、异议人仅提交被执行人提供的收条无法证明其已履行合同义务，收条上的金额高达450万元，没有相应转款凭证加以佐证，是不符合逻辑的。综上，异议人的执行异议申请于法无据，故请求贵院予以驳回，并恢复拍卖程序，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人巴中新时代房产公司称：1、我公司于2013年1月30日与杨杰签订的《商品房认购协议》真实有效，我公司已按约定收取杨杰的购房款。后因杨利平、谢群华与我公司民间借贷纠纷一案，法院判决我公司支付杨利平、谢群华借款220万元及利息；巴中市巴州区人民法院于2016年10月21日作出的（2016）川1902执1160号执行裁定书查封了我公司开发的位于巴中市××州区××号的“富力锦城”B幢负一层的负二层共计四千余平方米，价值一千余万元，致使我公司无法将已出售给杨杰的负一层（建筑面积2296.39平方米）办理过户和网上备案手续；现请求人民法院裁定解除对该负一层的查封，并裁定为买受人杨杰办理过户和备案。2、“富力锦城”B幢因未进行竣工验收无法正式向购房户交付使用，该项目的所有购房户都是自主占有了住房并居住使用。2017年7月杨杰也自主占有了“富力锦城”B幢负一层，并对该房进行了打扫和管理，我公司对此表示认可并视为交付。 本院查明：原告杨利平、谢群华与被告巴中新时代房产公司民间借贷纠纷一案,本院于2015年8月17日作出的（2015）巴州民初字第1929号民事判决书判决由被告巴中新时代房产公司在本判决生效之日偿还原告杨利平、谢群华借款2220000元及资金利息。后巴中新时代房产公司不服本院的一审判决，向巴中市中级人民法院提出上诉，2015年11月27日巴中市中级人民法院作出（2015）巴中民终字第548号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。逾期后被告巴中新时代房产公司未履行法律文书所确定的义务，原告杨利平、谢群华遂向本院申请执行。执行中本院于2016年10月21日作出（2016）川1902执1160号执行裁定书查封了被执行人巴中新时代房产公司开发的位于巴中市××州区“富力锦城项目部”B幢F/1一层一号车库（建筑面积：2296.39平方米）和B幢F/2二一号车库（建筑面积：1848.49平方米）。2018年4月11日，本院作出（2018）巴州法技委字第27号司法评估委托书，委托四川信和房地产评估咨询有限公司对本院查封的巴中市××州区“富力锦城项目部”B幢F/1一层一号车库（建筑面积：2296.39平方米）予以评估；2018年6月25日，四川信和房地产评估咨询有限公司作出川信和房评（2018）第095号房地产估价报告，确定巴中市××州区“富力锦城项目部”B幢F/1一层一号车库（建筑面积：2296.39平方米）的评估价格为551.13万元。 同时查明：原告杨杰与被告巴中新时代房产公司商品房预售合同纠纷一案，原告杨杰于2019年3月21日向本院提起诉讼，请求人民法院判令：1、确认原、被告于2013年1月30日签订的《商品房认购协议》有效；2、被告立即将巴中市××州区××号“富力锦城”B幢负一层（建筑面积2296.39平方米）交付原告，同时办理备案登记手续，将该房屋过户到原告名下。本院于2019年6月11日作出（2019）川1902民初1955号民事判决书，判决：一、原告杨杰与被告巴中新时代房产公司于2013年1月30日签订的《商品房认购协议》合法有效；二、驳回原告杨杰的其他诉讼请求。 本院认为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人与被执行人于2013年1月30日签订的《商品房认购协议》的效力已为（2019）川1902民初1955号民事判决书确认；且异议人支付了全部购房款，其占有、使用涉案房产的行为并不违反相关法律规定；未办理过户登记手续是基于被执行人的原因，异议人对此没有过错。异议人解除查封的请求成立，本院予以支持。法院查封被执行人房产是否超标系被执行人主张异议的范畴，案外人无权提出异议；异议人主张本院查封被执行人房产超标，于法无据，本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（二）项之规定，裁定如下： 中止对巴中市巴州区人民法院（2016）川1902执1160号执行裁定书查封的被执行人巴中新时代房产公司开发的位于巴中市巴州区“富力锦城项目部”B幢F/1一层一号车库（建筑面积：2296.39平方米）的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 扈 拯 审判员 魏 铭 审判员 陈鹏云 二〇一九年十一月十一日 书记员 何 琴