辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终2610号上诉人（原审被告）：李志新，男，1967年3月24日出生，汉族，个体，户籍所在地朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：王平，男，1972年11月5日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。上诉人李志新因与被上诉人王平租赁合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李志新，被上诉人王平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王平上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，判决上诉人给付房租26,667元是错误的。上诉人与被上诉人的房屋租赁合同期间是12个月，即2017年10月31日起至2018年10月31日止，租金为55,000元，签订合同之日上诉人即给付租金10,000元，后于2018年5月3日微信转账给被上诉人9,000元、现金11,000元，于2018年8月23日微信转账给被上诉人10,000元，现金拖欠租金15,000元。且上诉人之所以没有将剩余租金给付给被上诉人的原因是上诉人花费了20,000余元进行装修，房屋漏水被上诉人没有进行维修给上诉人造成了损失。上诉人不知道一审开庭，没有参加诉讼，一审法院缺席审理，没有查明案件事实。王平答辩称，服从一审判决。王平向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠原告的房屋租金人民币45,000元；2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年10月31日，由被告李志新作为乙方、原告王平作为甲方签订了一份《租房合同》，约定将原告王平所有的位于朝阳市双塔区房屋租赁给被告李志新，租期自2017年10月31日起至2018年10月31日止，年租金5.5万元，首付2万，阴历年前付3.5万。乙方在租用期间不得外兑，如需外兑需提前征得甲方允许。合同还约定了其他事项。2018年2月14日，被告李志新为原告王平出具了一份内容为：“今欠房费肆万伍仟元整（45,000），欠款人：李志新，2018年2月14日”的欠条。原告王平在庭审过程中称被告李志新在租赁其上述房屋期间在未经其允许的情况下将房屋转租给了案外人张素珍和周鹏韬，其于2018年7月初在案外人张素珍和周鹏韬处将房屋收回。原告王平在本案审理过程中称其向被告李志新所主张的45,000元房屋租金系截止到2018年2月14日被告李志新拖欠其的房屋租金。现原告王平以被告李志新尚欠其4.5万元房屋租金未给付为由诉至本院。原告王平针对其诉讼请求依法向本院提供了其于2017年10月31日与被告李志新签订的《租房合同》和被告李志新于2018年2月14日为其出具的一份欠条予以证明。被告李志新经公告送达，未出庭参加诉讼。本院根据原告所提供的上述证据材料及原告的庭审陈述认定上述事实。一审法院认为，原告王平与被告李志新于2017年10月31日签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实守信、等价有偿原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的焦点问题在于被告李志新于2018年2月14日为原告王平出具的欠条中所载明的45,000元房屋租金究竟是截止到2018年2月14日被告李志新拖欠原告王平的房屋租金还是其与原告王平于2017年10月31日签订的《租房合同》中约定的房屋租赁期间的剩余房屋租金，原、被告双方签订的《租房合同》中约定年租金为55,000元，首付2万元，阴历年前付3.5万元，原告王平在本案审理过程中自认合同中所约定的阴历年即为2018年春节，而2018年春节为2018年2月16日，阴历年（即除夕）为2018年2月15日，被告李志新未能于2018年阴历年前将房屋租赁期间的全部租金给付原告而于2018年阴历年前的2月14日对其拖欠原告王平截止到合同期限届满（截止到2018年10月31日期间）时的剩余租赁期间的全部租金为原告王平出具了欠条符合合同的约定和正常的交易习惯。另外，原告王平在本案审理过程中自认其是于2018年7月初在案外人张素珍和周鹏韬处收回的其出租给被告李志新的房屋，如果被告李志新于2018年2月14日为原告王平出具的欠条中所载明的45,000元房屋租金为截止到2018年2月14日的房屋租金，那么原告王平无任何正当理由却不向被告李志新主张2018年2月15日至2018年7月初其房屋实际由案外人张素珍和周鹏韬占有使用期间的房屋租金明显违背常理。据此，本院认定被告李志新于2018年2月14日为原告王平出具的欠款金额为45,000元的欠条中所载明的房屋租金为截止到2018年10月31日期间的房屋租金。因原告王平已于2018年7月初在案外人张素珍和周鹏韬处将房屋收回，其无权要求被告李志新给付其2018年7月至10月份四个月的房屋租金，根据原、被告双方签订的《租房合同》约定的四个月的房屋租金为18,333元（55,000元/12个月*4个月），故被告李志新应给付原告王平的房屋租金金额为26,667元（45,000元-18,333元），原告王平主张的合理部分，本院予以支持。因原、被告签订的《租房合同》早已到期，故本案不涉及合同解除问题。综上所述，原告王平要求被告李志新给付其房屋租金的诉讼请求的合理部分，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告李志新于本判决生效后十日内给付原告王平房屋租金人民币26,667元；案件受理费926元（原告王平预交），由原告王平负担376元，由被告李志新负担550元，公告费260元（原告王平交纳），由被告李志新负担。二审期间，被上诉人提供辽宁增值税电子普通发票一张、房屋照片一张，拟证明上诉人拖欠其电费377.30元及私自破坏房屋给其造成损失。因该组证据与本案没有关联性，本院不予审查。二审中，上诉人自认于2018年10月23日从租赁的房屋中搬出。被上诉人认可收到上诉人给付的租金40,000元（10,000元+9,000元+11,000元+10,000元），故本院对该事实予以认定。一审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人拖欠被上诉人的租金数额为多少。双方对房屋租期一年，租金共计55,000元没有异议，亦对上诉人已经支付了租金40,000元没有异议，故仅拖欠租金15,000元（55,000元-40,000元）尚未支付。一审认定被上诉人2018年7月已将房屋收回，故应扣除4个月的房屋租金，因上诉人、被上诉人双方对2018年10月末收回房屋的事实陈述基本一致，天数相差不多，且上诉人在上诉状中自认拖欠被上诉人租金为15,000元，故本院认定上诉人承租房屋期限已满一年，应全额给付租金，故上诉人拖欠被上诉人租金的数额为15,000元。关于上诉人提出的房屋漏水给其造成损失的问题，因一审中上诉人并未提出反诉，亦未能举证证明损失的具体数额，故本案中不予审查，上诉人可另行主张权利。关于被上诉人提出的上诉人拖欠电费、破坏房屋给其造成损失的问题，因一审中并未提出该项诉讼请求，故二审程序中不予审理。被上诉人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2019）辽13民终2610号民事判决；二、上诉人李志新于本判决生效后10日内给付被上诉人王平房屋租金人民币15,000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费926元，由上诉人李志新负担309元，被上诉人王平负担617元，公告费260元，由上诉人李志新负担；二审案件受理费467元，由被上诉人王平负担。本判决为终审判决。审判长  郭兴利审判员  张海龙审判员  袁 源二〇一九年十一月四日书记员  张 雷