安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初4918号原告：汪磊，女，1991年6月13日生，汉族，大专文化，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：於亚，安徽曙春律师事务所律师。被告：安徽宇能美笛龙置业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区担子万桥工业园，统一社会信用代码91341100568952928T。法定代表人：赵春桂，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴胜利，江苏朗华律师事务所律师。原告汪磊诉被告安徽宇能美笛龙置业有限公司（以下简称宇能美笛龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告汪磊及其委托诉讼代理人於亚，被告宇能美笛龙公司的委托诉讼代理人吴胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告间的商品房买卖合同关系；2、判令被告立即返还原告购房款14万元及利息12600元（按年利率6%计算，从起诉之日即2019年10月12日算至付清日止）。事实与理由：2018年1月7日，原告到被告处购买商铺（被告开发的龙蟠明珠广场房屋）并签订《龙蟠明珠广场房屋订购单》，约定合同总价款115000元，定购房号为5001。协议签订后，原告支付购房款14万元（其中14万元刷卡至被告委托销售公司账户）。原告多次找被告要求签订正式的商品房预售合同，并办理房产证，但被告迟迟不予办理。经了解在签订《商品房预售合同》时，被告公司房屋已经被法院查封，不具备预售资格，现为维护自己合法权益，故起诉，望判如所请。被告宇能美笛龙公司辩称：原被告双方无房屋买卖合同关系存在。2、原告诉称将14万元支付至被告委托销售账户没有事实依据。被告公司没有委托原告所称的公司进行房屋销售。3、原告诉称多次找被告要求签订正式商品房预售合同没有事实依据，原告从未找过被告要求签订正式的预售合同。在没有签订预售合同情况下，原告要求办理房产证无法律依据。经审理查明：龙蟠明珠广场由被告宇能美笛龙公司开发建设，委托孙曙光等人销售。2017年8月，原告到龙蟠明珠广场售楼部与蒋坤商谈欲购买龙蟠明珠广场商铺事宜，双方达成合议后，按蒋坤的指示，原告于2017年8月22日，通过POS机刷卡向滁州市龙蟠星艺佳营销中心支付10000元，2017年8月31日，原告通过POS机刷卡分两次向滁州市龙蟠星艺佳营销中心、南京光辉网络信息服务有限公司分别支付45000元、50000元。2018年1月2日，原告作为买受人签订了一份《龙蟠明珠广场房屋定购单》，载明：定购房号5001，房屋总价（115000+50000）元，签约面积10.69平方米，付款方式一次性。汪磊在买受人栏内签名，蒋坤在定购单的销售审核（项目负责人签字）栏内签名，蒋坤同时在该定购单的备注栏内注明“共交房款人民币壹拾肆万元整（￥140000），尾款贰万伍仟元整（￥25000）于2018年交齐”。2018年1月2日原告通过POS机刷卡向滁州龙蟠星艺佳营销中心支付35000元。2018年2月11日，被告宇能美笛龙公司取得龙蟠明珠广场1-5层商业的商品房销售许可。2018年1月2日，本院裁定查封案涉房屋，期限为三年，案涉房屋现未完工，原被告双方至今没有签署《商品房预售合同》。另查明：2017年6月，孙曙光经介绍与被告宇能美笛龙公司的法定代表人赵春桂签订简易委托书，被告宇能美笛龙公司委托孙曙光对龙蟠明珠广场项目楼盘销售、政策宣传、渠道合作、客户接待、购房协议、支付佣金等相关工作全面负责。随后孙曙光组织人员入场进行销售，形成了以孙曙光、乔谯、周忠鑫、李明星为首的销售团队，孙曙光负责与开发商对接，乔谯负责财务，周忠鑫负责人员招聘，李明星负责执行销售任务，蒋坤为孙曙光团队的销售人员，销售期间，以孙曙光及乔谯个人名义各办理一个POS机（商户名称分别为：滁州市龙蟠星艺佳营销中心、南京光辉网络信息有信公司）收取购房者钱款。后孙曙光销售团队与被告宇能美笛龙公司就销售佣金发生争议，孙曙光销售团队截留部分销售款没有交付给被告宇能美笛龙公司，被告宇能美笛龙公司以孙曙光销售团队涉嫌职务侵占报警，公安机关经审查认为没有犯罪事实未予立案。李明星将其团队销售情况制作表格发送给宇能美笛龙公司，该表载明：汪磊签约总价115000元，销售团队已收90000元，公司到账5000元。2018年10月15日，被告宇能美笛龙公司在该表上加盖公章并注明：此表为孙曙光团队成员李明星通过电子版发到我司，经我司核实“公司到账”栏，正确无误。本院认为：一、龙蟠明珠广场系被告宇能美笛龙公司开发建设，委托孙曙光、乔谯、周忠鑫、李明星等销售，孙曙光团队聘请蒋坤参与销售，孙曙光、蒋坤等在销售案涉房屋的过程中产生的责任应由被告宇能美笛龙公司承担，虽然被告宇能美笛龙公司在与原告签订《定购单》时还没有取得案涉房屋的销售许可，但2018年2月11日被告宇能美笛龙公司已取得案涉房屋的预售许可证，原告与被告滁州龙蟠公司签订的《龙蟠明珠广场房屋定购单》是双方真实意思表示，内容不违法，合法有效，《定购单》约定的房屋明确具体，双方之间系商品房买卖合同关系，因双方定购单签订后，双方至今未签订《商品房预售合同》，案涉房屋至今未完工，且处于法院查封状态无法交付，原告的合同目的难以实现，因此，原告要求解除双方的合同关系，本院支持；二、本案中，孙曙光销售团队收取原告案涉房款140000元，由原告的交款凭证在卷佐证，本院予以确认，孙曙光销售团队收取原告购房款140000元，应视为被告收取，虽然孙曙光销售团队只将其中的5000元房款交给被告宇能美笛龙公司，但这只是被告宇能美笛龙公司对其司售房款的管理问题，与原告无关，被告宇能美笛龙公司应对原告所交的140000元房款承担责任，原告要求被告宇能美笛龙公司退还购房款140000元，本院支持，原告要求被告宇能美笛龙公司按年利率6%从起诉之日即2019年10月12日支付资金占用费，本院支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项，第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告汪磊与被告安徽宇能美笛龙置业有限公司的商品房买卖合同关系；二、被告安徽宇能美笛龙置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告汪磊人民币140000元并支付资金占用费（以140000元为基数，按年利率6%自2019年10月12日算至款清偿时止）；三、驳回原告汪磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，减半收取1590元，由原告汪磊负担590元，被告安徽宇能美笛龙置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  龙云宏二〇一九年十一月十四日书记员  马茂丽附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。