重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0154民初7197号 原告：廖昌建，男，1969年11月11日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：韦龙，重庆唐颂律师事务所律师。 被告：刘文彬，男，1975年1月7日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：毛华，北京市立方(武汉)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹佳，北京市立方(武汉)律师事务所律师。 第三人：聂世均，男，1962年5月23日出生，汉族，住重庆市开州区。 第三人：蔡文珍，女，1963年7月9日出生，汉族，住重庆市开州区。 原告廖昌建诉被告刘文彬，第三人聂世均、蔡文珍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，由审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员林作超、陈前光组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告廖昌建及其委托诉讼代理人韦龙，被告刘文彬及其委托诉讼代理人毛华到庭参加了诉讼。第三人聂世均、蔡文珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖昌建向本院提出诉讼请求：1、请求立即中止对位于重庆市开州区x号房屋(产权证号：312房地证2015字第x号)的强制执行并解除对该房屋的查封；2、请求确认重庆市开州区x号房屋（产权证号：312房地证2015字第x号）为原告廖昌建实际所有；3、诉讼费由被告刘文彬承担。在审理过程中，原告廖昌建撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2019年8月9日，原告廖昌建收到重庆市开州区人民法院的公告，才得知原告廖昌建于8年前购买并一直居住的房屋被法院查封并将要进行拍卖。后经原告廖昌建了解方知被告刘文彬诉第三人聂世均、蔡文珍租赁合同纠纷一案，已进入执行程序，重庆市开州区人民法院依据（2018）渝0154执保608号之一执行裁定书，查封了重庆市开州区x号的房屋（产权证号：312房地证2015字第x号）。申请人（即本案原告廖昌建）于2019年8月13日向重庆市开州区人民法院提出书面执行异议申请，法院审查后作出（2019）渝0154执异55号执行裁定书驳回了原告廖昌建的异议请求，现原告廖昌建不服该裁定特提起诉讼。原告廖昌建与第三人蔡文珍、聂世均之间的房屋买卖合同合法有效，原告廖昌建为该房屋的实际所有权人。原告廖昌建与第三人蔡文珍、聂世均于2011年9月25日签订合同，并于当日按照合同约定全面履行了支付购房款的义务。购房后原告廖昌建就入住该房屋，并一直生活居住在该房屋内，一直合法占有该房屋。虽然没有办理产权过户手续，但是第三人蔡文珍已将房屋交付给原告廖昌建，原告廖昌建对该房屋占用、使用、受益至今，不影响合同效力，因此原告廖昌建系争议房屋的实际所有权人。原告廖昌建未办理产权变更登记，非因其自身原因，在法院执行拍卖时，原告廖昌建才得知其所居住的房屋在2018年已被查封并将拍卖，在原告廖昌建购买房屋后，就一直无法联系上第三人蔡文珍、聂世均，也无法办理涉案房屋过户登记手续。综上所述，原告廖昌建在人民法院查封案涉房屋前，已按照合同约定付清了全部购房款，且已经实际、合法占有该房屋，不是因为原告廖昌建自身原因未能办理过户登记手续，原告廖昌建不存在过错，故现起诉至法院，请求支持原告廖昌建的诉讼请求。 被告刘文彬辩称，被告刘文彬和第三人聂世均、蔡文珍因租赁合同纠纷一案已经法院判决，并已产生法律效力，该案已在执行过程中，至今所争议的房产仍然在第三人蔡文珍名下，依照法律规定，该房产所有权是由第三人蔡文珍所有，执行庭执行第三人蔡文珍的房产合法，应当得到法院的支持。被告刘文彬认为据目前原告廖昌建所提供的证据不能证明其是合法占用该房屋；目前原告廖昌建仍有10000元价款未支付；原告廖昌建在2013年知道房屋具备过户条件，且其申请出庭的证人还多次催促原告廖昌建办理房屋过户手续，同时也有同情况的其他人员办理了房屋过户，而原告廖昌建不行使其相关权利，存在明显过错。原告廖昌建在诉请中请求确认房产属原告廖昌建所有，而本案为执行异议之诉，房产的所有权应当以房产登记为准，原告廖昌建与第三人蔡文珍之间的争议为合同纠纷，不应是本案的审理范围。综上，请求法院依法驳回原告廖昌建的诉讼请求。 第三人聂世均、蔡文珍书面述称，原告廖昌建于2011年购买第三人聂世均、蔡文珍的位于开县云枫街道沁春园4栋1单元702号房屋是事实。因为卖房时政府没给第三人聂世均、蔡文珍办房产证，就没过户。后来第三人聂世均、蔡文珍又长期在外省搞工程，特别是近几年又在非洲搞工程，一直没在开州，因此所卖的房屋没有过户。第三人聂世均、蔡文珍对原告廖昌建要求法院解除查封没有异议。 经审理查明：2011年9月25日，原告廖昌建与第三人聂世均、蔡文珍签订《房屋买卖合同》，合同约定第三人聂世均将位于开县x号住房一套出卖给原告廖昌建，成交总价款为321200元。合同签订当日，原告廖昌建支付了购房款311200元。合同签订后，第三人蔡文珍向原告廖昌建交付了房屋，原告廖昌建对房屋装修后一直居住至今。 2018年8月16日，被告刘文彬与第三人聂世均、蔡文珍租赁合同纠纷一案，被告刘文彬向本院申请财产保全，本院作出(2018)渝0154执保608号之一执行裁定书，查封了第三人蔡文珍名下位于开州区x号4幢1-7-2【产权证号：312房地证2015字第x号】的房屋。 2019年8月13日，原告廖昌建向本院提出书面异议，要求中止对位于重庆市开州区云枫街道平桥街128号4幢1-7-2的房屋的执行，本院作出(2019)渝0154执异55号执行裁定书，驳回了原告廖昌建的异议请求。 另查明，重庆市开州区云枫街道平桥街128号4幢1-7-2号房屋与重庆市开县x号房屋实为同一套，房屋产权证号为312房地证2015字第x号，现登记在第三人蔡文珍名下，且该房有抵押、查封。 再查明，原告廖昌建与第三人聂世均签订《房屋买卖合同》时，因该房为新城非占地移民统建还房，签订合同时并不能办理产权登记，在合同签订后，原告廖昌建一直要求第三人蔡文珍、聂世均协助过户。另，原告廖昌建庭审表示，愿意将未付房款10000元交付法院执行。 上述事实，有当事人当庭陈述、原、被告身份信息复印件、《房屋买卖合同》复印件、对私客户账户明细、取款凭条、收条、(2018)渝0154执保608号之一执行裁定书复印件、（2018）渝0154执保608号之一结案通知书复印件、（2019）渝0154执异55号执行裁定书复印件、（2019）渝0154执1223号之一公告复印件、土地房屋权属登记信息查询结果证明、水电气发票复印件、重庆广播电视信息网络有限公司专用发票复印件、证人向以国、袁仕清的证言等证据在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，故本案的核心问题是原告廖昌建对涉案房屋享有的权利是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告廖昌建提出的执行异议符合上列条款规定的四个条件，其要求不得执行位于重庆市开州区x号房屋的诉讼请求应当予以支持。理由如下：1、在人民法院查封之前，原告廖昌建已经与第三人聂世均、蔡文珍签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不属于需登记备案才能生效的合同，不违反法律、法规的强制性规定，在签订合同时该合同便成立并生效；2、在人民法院查封之前，原告廖昌建已经合法占有该不动产。从原告廖昌建提供的水电气及电视信息网络发票等证据来看，原告廖昌建在签订合同后在涉案房屋一直居住至今，其在签订买卖合同后便合法占有了该不动产；3、原告廖昌建已经向第三人蔡文珍支付了购房款311200元，对于余下的房款10000元，原告廖昌建当庭表示同意将该10000元尾款交付法院配合执行；4、房屋未办理过户登记不是原告廖昌建的原因造成。签订合同后，原告廖昌建并没有主观上的故意拖延办理过户登记的行为，原告廖昌建也一直在要求第三人聂世均、蔡文珍协助办理过户，但是由于第三人蔡文珍、聂世均常年在外，原告廖昌建无法联系第三人蔡文珍、聂世均，也找不到其本人，故没有办理过户不能归结于本案原告廖昌建的过错，至于被告刘文彬提出原告廖昌建没有穷尽过户的其他救济（如诉讼等）手段维权，这是对普通公民的过高要求，本院对此理由不予采纳，故原告廖昌建并未怠于行使自己的权利，未办理过户也不是原告廖昌建的原因造成。 综上，本院认为原告廖昌建的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行位于开州区x号【产权证号：312房地证2015字第x号】的房屋。 案件受理费6118元，由被告刘文彬负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  陈小容 人民陪审员  林作超 人民陪审员  陈前光 二〇一九年十一月五日 法官 助理  沈 建 书 记 员  陈 顺