贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2367号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢桂生（曾用名谢贵生），男，1958年7月26日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。上诉人（原审被告、反诉原告）：李利云（曾用名李丽云），女，1960年3月30日出生，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马良贵，男，1946年7月4日出生，汉族，重庆市人，住贵州省都匀市。上诉人谢桂生、李利云因与被上诉人马良贵房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢桂生、李利云上诉请求：一、依法撤销贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初2176号民事判决，改判都匀市房屋的所有权归属于上诉人；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、案涉房屋出售的面积约定不清。首先，因着急用钱，上诉人仅是与被上诉人达成口头出售案涉房屋协议，并未签订书面合同，同时，双方就房屋实际交易面积及所涉存量补贴问题约定不明，且双方在一审中对前述两个问题争议较大，一审法院应充分查明当事人真实意思表示再作出认定。其次，上诉人在案涉房屋居住时，在阳台处自行修建了一间房屋，该房屋未包含在此次出售的范围之内。最后，案涉房屋系房改房产权性质，房改房上市交易应符合政策的规定，即需要向国家补交相应的土地出让金。本案中，上诉人使用自己和家人的自有资金补交土地出让金才使得案涉房屋能够上市交易，但案涉房屋名下还存在存量补贴的福利，上诉人在麻纺厂工作了一辈子，这些福利是上诉人应当享有的。因此，对于一审法院认定的事实，上诉人认为与客观事实不符。二、一审判决将案涉房屋所有权确认给被上诉人既没有事实依据，也没有法律依据，应予以撤销。首先，虽然一审判决查明上诉人与被上诉人之间具有买卖案涉房屋的合意，但上诉人与被上诉人之间达成房屋买卖的合意并不等同于房屋所有权已经发生变动。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”之规定，房屋转让要发生法律效力，必须根据法律的规定向不动产登记中心进行转移登记，房屋所有权才能发生转移。其次，上诉人和被上诉人之间没有办理房屋转移登记手续，也没有约定房屋所有权自被上诉人付款后或居住到一定年限后转移给被上诉人。最后，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、二十九条之规定，因继承或受遗赠取得物权的，权利人可以依法请求人民法院确认所有权，但本案系房屋买卖合同引发的争议，不在此规定的范围内。综上，为维护合法权益，上诉人谢桂生、李利云提出前述上诉请求。针对谢桂生、李利云的上诉请求和理由，被上诉人马良贵未进行答辩。马良贵向一审法院提出本诉诉讼请求：1、请求判令马良贵与谢桂生、李利云签订的房屋买卖合同有效；2、请求判令山花巷6号附28号8幢2层28号房屋所有权属马良贵所有；3、诉讼费用由谢桂生、李利云承担。谢桂生、李利云向一审法院提出反诉诉讼请求：请求判决解除双方的房屋买卖口头协议，马良贵立即搬离争议房屋，并将房屋归还给谢桂生、李利云。一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，予以确认。2003年，马良贵与谢桂生、李利云达成口头房屋买卖协议，谢桂生、李利云将所有的位于都匀市房屋（权证号xxxxx，建筑面积36.89平方米）以13000元卖给马良贵，马良贵于2003年1月9日将购房款13000元支付给谢桂生、李利云，同日谢桂生、李利云向马良贵出具收条，收条载明：“收到马良贵交来的买房款13000元整（包括住房、煤棚和后阳台）”。收到购房款后，谢桂生、李利云将房屋及房屋产权证移交给马良贵，马良贵接收房屋后对房屋进行装修并居住至今。后双方因故未办理房屋产权过户登记手续。2008年3月13日，李利云以办理“存量补贴”为借口，向马良贵借用争议房屋的产权证，李利云向马良贵出具借条，借条载明：“今借到马良贵的房产证（原是我的）到有关部门去算程量补贴，算好后归还。此至，李利云，2008年3月13号”。至今，李利云尚未归还争议房屋产权证给马良贵。2017年争议房屋所在地进行棚户区改造，涉及房屋拆迁安置，双方为此发生纠纷。马良贵遂向本院起诉，请求确认双方的《房屋买卖合同》有效，并确认争议房屋归马良贵所有。谢桂生、李利云应诉后，则以双方原来口头约定的卖房价款为23000元，马良贵只支付13000元，未付清全部购房款，马良贵存在违约，并提出反诉，请求解除双方的房屋买卖口头协议，并将争议房屋归还谢桂生、李利云。庭审中，谢桂生、李利云当庭撤回反诉。一审法院认为，谢桂生、李利云承认马良贵的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”，双方的房屋买卖合同，采用的是口头形式，合法有效，予以确认。对于房屋价款，通过谢桂生、李利云出具的购房款收条，并结合发生房屋买卖期间的价格行情，双方约定的房屋出卖价格13000元，符合当时的价格行情，予以确认。对于谢桂生、李利云辩称约定房屋出卖价格为23000元，谢桂生、李利云未举证充分证明，且谢桂生、李利云对其主张马良贵未付剩余尾款，也未举证证明向马良贵主张支付，谢桂生、李利云的辩解与交易习惯及常理不符，故对谢桂生、李利云的辩解，不予采信。综上所述，马良贵请求判决与谢桂生、李利云签订的口头房屋买卖合同有效及确认争议房屋所有权归其所有的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条规定，判决：一、马良贵与谢桂生、李利云签订的口头房屋买卖合同有效；二、位于都匀市房屋（权证号xxxxx，建筑面积36.89平方米）归马良贵所有。案件受理费1300元，因适用简易程序审理减半收取650元，由谢桂生、李利云负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。关于谢桂生、李利云以案涉房屋产权仍登记在其名下为由主张其系案涉房屋所有人的上诉意见。结合查明的案件事实，谢桂生、李利云20**年与马良贵口头达成房屋买卖协议，约定将案涉房屋以13000元的价格出卖给马良贵，该协议合法有效，当事人应受其约束。从前述协议履行情况来看，马良贵已于2013年1月9日支付购房款13000元，谢桂生、李利云亦将案涉房屋实际交付马良贵使用至今16余年。根据交易习惯，谢桂生、李利云还负有协助配合马良贵办理过户手续的义务，但谢桂生、李利云在房屋买卖后几年不仅未履行协助配合义务，还以需要办理存量补贴为由将房产证拿回后就再未返还，现因房屋被征收拆迁，谢桂生、李利云便对双方的买卖合同予以反悔，显然有违诚实信用原则。况且，案涉房屋虽然未办理产权变更登记，但房屋买卖合同依然对双方具有约束力，谢桂生、李利云作为案涉房屋产权人出卖房屋亦是有权的物权处分行为，双方未办理房屋产权变更登记仅是不能对抗第三人，但并不能影响马良贵可依据买卖合同取得案涉房屋所有权的权利。综上，一审法院支持马良贵的诉讼请求并无不当，予以维持，谢桂生、李利云上诉请求和理由无事实、法律依据，不予支持。综上所述，上诉人谢桂生、李利云的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，上诉人谢桂生、李利云自行承担。本判决为终审判决。审判长  陆育义审判员  莫玉魁审判员  万 青二〇一九年十一月十四日法官助理吴美岭书记员罗文媛