四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终1240号 上诉人（原审被告）：武建华，女，1970年3月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：周东林，男，1977年10月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，系社区推荐。 被上诉人（原审原告）：四川鑫房物业管理有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段809号5栋，统一社会信用代码：91510402733412926B。 法定代表人：何波涌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：代天兰，女，1974年10月7日出生，汉族，四川鑫房物业管理有限责任公司员工，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：张亮，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201410505777。 上诉人武建华因与被上诉人四川鑫房物业管理有限责任公司（以下简称鑫房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 武建华上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初1314号民事判决，驳回鑫房物业公司的全部诉讼请求；2.诉讼费由鑫房物业公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不准，判决结果不公。武建华于2013年底接房时，与小区建设单位攀枝花市宗意房地产开发有限公司（以下简称宗意公司）的前期物业服务公司攀枝花市合纵物业管理公司（以下简称合纵物业公司）签订了物业服务合同，确定小区前期物业服务公司是合纵物业公司，而非鑫房物业公司。都市国际小区绝大部分业主均不认可鑫房物业公司进入该小区及在该小区所谓服务期间的服务，不经过小区业主的同意进入小区进行强行服务，在所谓管理服务期间给小区业主造成诸多伤害并留下诸多问题（如电梯问题、消防问题、漏水问题），鑫房物业公司向武建华主张其权益，不应得到支持。 鑫房物业公司辩称，武建华的上诉请求及理由不能成立，请驳回武建华的上诉请求。鑫房物业公司之前有多起物业服务合同纠纷案件，均已判决并生效,都驳回了业主的诉求，支持了鑫房物业公司的诉讼请求。 鑫房物业公司向一审法院起诉请求：1.判令武建华向鑫房物业公司支付物业管理费2927元、代收垃圾清运费258元、滞纳金955元，合计4140元；2.诉讼费由武建华承担。 一审法院认定事实：2014年1月2日，都市国际小区业主与合纵物业公司签订《攀枝花市都市国际小区前期物业服务协议》，约定由合纵物业公司为都市国际小区提供物业服务。2014年12月，合纵物业公司撤出小区。 2014年12月25日，宗意公司（甲方）与鑫房物业公司（乙方）签订《都市国际前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为都市国际小区提供前期物业服务；物业服务范围包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑物和构筑物、附属配套建筑和设施等的维修、养护、管理，公共环境卫生保洁，交通与车辆停放秩序管理等事项；物业服务期限自进场之日起至小区业主委员会成立后选聘新的物业服务企业时止；电梯公寓按照1元/平方米/月收取物业费，商业按照2元/平方米/月收取物业费。在鑫房物业公司为都市国际小区提供物业服务期间，小区存在电梯停运、商铺占道经营、烧烤摊露天经营、违规建筑搭建等问题。自2018年2月开始，鑫房物业公司对未按时支付物业费的业主，陆续进行了催缴。 一审同时查明，武建华住都市国际小区1幢2单元5-6号，房屋建筑面积为68.08平方米，2015年1月1日至2018年7月31日期间未支付物业费、垃圾清运费，拖欠的物业费共2927元（43个月×1元/月/平方米×68.08平方米≈2927元）、垃圾清运费258元（6元/月/户×43个月＝258元）。 一审另查明，攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司于2016年11月11日更名为四川鑫房物业管理有限责任公司。鑫房物业公司系以协议方式进驻都市国际小区提供物业服务，未经过公开招投标或邀标方式选聘，鑫房物业公司以协议方式进驻都市国际小区未经过相关房地产行政主管部门批准。鑫房物业公司未单独与武建华签订《都市国际前期物业服务合同》，都市国际小区在2018年8月成立业主委员会。 一审法院认为，对武建华认可鑫房物业公司进驻都市国际小区提供物业服务，其系该小区业主，尚欠2015年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费及垃圾清运费，鑫房物业公司已于2018年8月15日撤离都市国际小区的事实，一审法院予以确认。 对双方的争议焦点：一、宗意公司与鑫房物业公司签订的《都市国际前期物业服务合同》是否合法有效？一审法院认为，1.在都市国际小区未成立业主大会、选举业主委员会成员及原物业服务公司合纵物业公司撤出都市国际小区的情况下，宗意公司作为该小区建设单位采用协议方式与鑫房物业公司签订《都市国际前期物业服务合同》，另行选聘鑫房物业公司作为前期物业管理企业，符合《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，本案中，宗意公司采用协议方式选聘鑫房物业公司未经过相关房地产行政主管部门批准违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定。但《物业管理条例》第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”，对违反前述规定的情况有相应的行政管理措施予以规范，且该条规定并未明确住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的情形属于合同无效情形，因此，《物业管理条例》第二十四条第二款属于管理性的强制性规定，不属效力性的强制性规定。本案中，宗意公司采用协议方式选聘鑫房物业公司未经过相关房地产行政主管部门批准的情形不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，本案中，宗意公司采用协议方式选聘鑫房物业公司未经过相关房地产行政主管部门批准的情形亦不属于上述规定合同无效的情形。综上所述，虽然宗意公司在选聘鑫房物业公司程序上存在瑕疵，但其与鑫房物业公司签订的《都市国际前期物业服务合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不属于法律、行政法规规定的合同无效情形，故武建华提出宗意公司与鑫房物业公司签订《都市国际前期物业服务合同》属于无权处分行为，不受法律保护，合同无效的抗辩理由不能成立，一审法院依法不予支持。 二、鑫房物业公司起诉是否符合法律规定程序？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，物业公司主张物业费需履行书面催交程序。现鑫房物业公司提交了其将《缴费通知书》张贴于武建华门上的照片以及中国邮政快递包裹单，证明其履行了书面催交程序。故鑫房物业公司起诉符合法律规定程序，武建华提出鑫房物业公司起诉前未经书面催交前置程序的抗辩理由不能成立，一审法院依法不予支持。 三、武建华是否应当向鑫房物业公司支付物业费及支付金额？一审法院认为，1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，宗意公司与鑫房物业公司签订的《都市国际前期物业服务合同》合法有效，并对都市国际小区业主具有约束力，业主应当按照合同约定履行义务，现武建华以合同无效为由拒交物业费缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，在《都市国际小区前期物业服务合同》合法有效及鑫房物业公司按照该合同提供了基本服务并按照法律规定履行书面催交程序的情况下，武建华应当向鑫房物业公司交纳物业费。武建华拒交物业费的抗辩理由不能成立，一审法院依法不予支持。3.结合双方举证的民事判决书、《司法建议书》、《情况反映》等，鑫房物业公司在为都市国际小区提供物业服务期间确实存在商铺占道经营、烧烤摊露天经营、违规建筑搭建、电梯停运等问题，根据《物业管理条例》第四十五条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，及《都市国际前期物业服务合同》约定物业管理服务内容：“房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理……；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，清洁卫生、垃圾的收集……；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序……；对业主和物业使用人违反业主规约的行为，根据情节采取警告、规劝、制止等措施等”，鑫房物业公司虽然没有行政执法权，但应当对上述存在的问题及时制止，并及时向有关行政管理部门报告。鑫房物业公司虽提交了《整改通知书》，但此系其单方制作，没有其他证据予以佐证，不能充分证明其在案涉主张物业费期间向商铺发出过整改通知；同时，其未举证证明在案涉主张物业费期间履行了向有关行政管理部门报告的义务，应当承担举证不利的法律后果。4.前期物业服务合同的特殊性在于虽然物业服务公司是与建设单位签订的前期物业服务合同，但最终服务的对象和收取物业费的对象却是业主。根据《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，及参照《物业服务收费管理办法》第八条：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”的规定，意在确保业主知晓前期物业服务合同的内容，才能确保业主依合同约定履行义务，包括主动交纳物业费。鑫房物业公司作为继合纵物业公司撤场后第二个前期物业服务公司，且在大部分业主已交房入住的特殊情况下，与宗意公司签订《都市国际前期物业服务合同》后并未再单独与每位业主签订前期物业服务合同，也未举证证明其在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，不能确保每位业主知晓前期物业服务合同的内容，自身存在一定过错。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定及《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，双方当事人均存在违反合同约定的情形，应当各自承担相应的责任，故对鑫房物业公司主张的物业管理费，一审法院酌情认定武建华按照80%的比例支付物业管理费。 四、鑫房物业公司主张物业费是否超过诉讼时效？本案中，鑫房物业公司提交的证据能够证实鑫房物业公司自2018年2月起向武建华发出律师函催收物业费的事实，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，鉴于业主接受物业管理服务以及物业费是持续发生的，交纳物业费的义务属于同一合同项下的同一性质的定期给付之债，其诉讼时效应自鑫房物业公司向武建华发出律师函催讨之日起算，故本案不存在超过诉讼时效，武建华辩称本案物业费超过诉讼时效期间的抗辩意见，依据不足依法不予采纳。 综上所述，宗意公司与鑫房物业公司签订的《都市国际前期物业服务合同》合法有效，鑫房物业公司按照合同提供了基本物业服务并按照法律规定履行书面催交程序的情况下，武建华理应交纳物业费，但鑫房物业公司提供的服务不到位，且在管理上存在物业服务质量瑕疵，未能完全履行合同义务，故鑫房物业公司与武建华均存在违反合同约定的情形，应当各自承担相应的责任。因而，对鑫房物业公司主张的物业管理费2927元，依法酌情认定武建华按照80%的比例支付物业管理费，即武建华应向鑫房物业公司支付物业费2341.6元（2927元×80%）。对鑫房物业公司主张的滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。对鑫房物业公司要求武建华支付代收垃圾清运费258元的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 综上，对鑫房物业公司的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、武建华于判决生效之日起十日内一次性向鑫房物业公司支付2015年1月1日至2018年7月31日期间拖欠的物业费2341.6元、垃圾清运费258元，合计2599.6元；二、驳回鑫房物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由鑫房物业公司负担10元，武建华负担15元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审法院查明的事实与本院经审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议焦点为宗意公司与鑫房物业公司签订的《都市国际前期物业服务合同》对业主武建华是否具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在都市国际小区未成立业主大会、选举业主委员成员及原物业服务公司合纵物业公司撤出该小区的情况下，宗意公司作为该小区的建设单位，为保障该小区物业管理服务的正常运行，另行聘请鑫房物业公司作为该小区的前期物业管理企业，符合《物业管理条例》的规定，宗意公司与鑫房物业公司签订的《都市国际前期物业服务合同》对业主武建华具有约束力。关于物业服务质量的问题，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，根据本案查明的事实，鑫房物业公司为都市国际小区提供了基本的物业服务，但服务质量存在一定瑕疵，一审综合考虑本案具体案情依法酌情认定武建华交纳80%的物业服务费并无不当。因此，武建华应按《都市国际前期物业服务合同》的约定向鑫房物业公司支付相应的物业服务费用，武建华认为鑫房物业公司对小区未进行物业管理的上诉理由不能成立，故对武建华提出不同意支付物业服务费用的上诉请求依法不予支持。 综上所述，武建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由武建华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  顾 玉 审 判 员  黄 雷 审 判 员  李淑群 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  罗 军 书 记 员  丁海然