广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20199号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝汝权，男，1974年6月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郭锦冰，广东九剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区车陂大塘大街**。法定代表人：郝孟宗，社长。委托诉讼代理人：陈果，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婉儿，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人郝汝权与被上诉人广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社（以下简称“车陂第四经济社”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初30289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人郝汝权的诉讼请求：一、撤销原审民事判决第一项、第三项、第四项、第五项判决；二、改判原审判决第二项为“被上诉人广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社立即向上诉人郝汝权退还保证金10万元”：三、请求判令广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社赔偿上诉人郝汝权损失469200元；四、请求判令驳回广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社的全部诉讼请求。五、请求判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《天河区村改制公司资产资源交易场地租赁合同》系无效合同。首先，上诉人租赁的物业是简易厂房、仓库，属于建筑物，而不是租赁空地。根据案涉合同第一条的约定“甲方将以上面积的场地提供给乙方作简易厂房、仓库使用”，可知，租赁的用途是简易厂房、仓库使用，“厂房”在英汉汉英双向科技词典中的解释为指采用钢筋混凝土柱、钢柱承重的柜架或排架结构的用于工商业用途的房子。而简易厂房是指临时代用的一些固定的或活动的简易房子，简易仓库是指临时代用的一些固定的或活动的简易仓棚，也就是说简易厂房、仓库并不是指空地，而是有一定的材料搭建而成的遮盖物，所以本案租赁物实际上就是指有由一定材料搭建而成的“房屋”，而不是空地。空地对上诉人来说不能用于实现仓库、厂房使用的租赁目的，空地只是一种附属物，不可能独立于厂房、仓库，独立于简易厂房、仓库的空地，对上诉人来说是没有意义的，另外，案涉的空地不能实现合法搭建仓库、厂房的条件，所以上诉人不可能租赁空地作简易仓库、厂房使用，这也证实了空地不是一个独立的租赁物，双方不存在独立租赁空地的租赁行为。其次，案涉的厂房、仓库没有相关的报建手续。《最高人民法院》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效；第三条规定：出租人就未经批准或者为按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院据此认为案涉合同无效的仅是未取得建设工程规划许可证的建筑物部分租赁行为，而不是整个合同，对于这个认定，上诉人认为一审法院属于错误理解司法解释，也没有认清本案实际的租赁物就是指简易厂房、仓库。一审法院不应该将案涉的合同直接划分为两个独立的租赁合同，根据上述条款的规定，租赁中只要涉及到的建筑物未经批准或者未按照批准内容建设，那么所签订的合同就是无效的合同，该条款并没有规定涉及建筑物部分的租赁行为才无效，而是明确了所签订的租赁合同就是无效合同。所以一审法院将空地作为独立的租赁物与仓库、厂房分开是错误的，也没有理解案涉租赁的用途及实际有用的租赁物是仓库、厂房，不是空地。最后，广州市规划和自然资源局天河区分局于2019年5月30日出具的复函，载明案涉物业的用地范围已核发《建设用地批准书》(穗国土建用通字[1996]127号)，用地单位为广州铁路(集团)公司广深铁路总公司，建设项目名称为生活用地。也就是说，被上诉人不是案涉场地的合法使用权人，虽然该地块尚未完成征地补偿安置手续，但是广州铁路(集团)公司广深铁路总公司已经实际取得了《建设用地批准书》(穗国土建用通字[1996_1127号])。另外，广州铁路(集团)公司广深铁路总公司如何取得案涉地块的使用权，一审法院并未查明。如广州铁路(集团)公司广深铁路总公司是以划拨的方式取得案涉的场地的使用权，根据《土地管理法》的规定，该场地不得转让、出租、抵押，所以被上诉人将案涉场地出租给上诉人的行为是违反了强制性法律规定的，案涉合同是无效合同。综上，上诉人认为一审法院关于合同效力认定错误，案涉合同是一个完整的合同，整体无效，一审法院把一个完整的合同划分为两个租赁物的租赁是错误的，违反了法律的规定，同时关于案涉土地的权属、使用权取得方式等事实未予查明，作出的判决违法，应该予以纠正。二、一审判令上诉人支付租金116400元错误，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。庭审时一审法院释明了案涉合同无效，所以上诉人方撤回确认合同解除的诉请，如果合同有效，那么合同也应该于2018年12月19日解除。理由有：(一)实际上，自2018年6月底开始，上诉人就没有继续占用案涉的场地。根据广州市天河区人民政府车陂街道办事处于2019年3月27日出具复函可知，2018年6月底，广州市天河区人民政府车陂街道办事处就组织被上诉人并联合有关职能部门在该场地门口堆砌了水泥柱。也就是说自这个时候起，上诉人就丧失了对案涉物业的占有，也无法进行经营。(二)2018年12月18日，上诉人委托了律师向被上诉人出具了《关于解除合同退还保证金并赔偿损失的律师函》，函称：本所律师依照委托人郝汝权先生的委托在此郑重通知贵社：立即解除双方签订的《天河区村改制公司资产资源交易场地租赁合同》。这可以证实，就算合同有效，上诉人自2018年6月底开始，已经无法使用案涉场地，上诉人的租赁目的无法实现，那么根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人也有解除合同，另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被上诉人于2018午12月19日收到了上诉人的解除通知，并没有提出异议，所以即使案涉合同有效，也应该是于2018年12月19日解除，故一审法院判令上诉人向被上诉人缴纳2019午1月、2月份租金116400元错误。另外，既然一审法院认为涉及建筑物部分的租赁行为无效，那么不应该判令上诉人向被上诉人足额支付两个月的“租金”，而且也不必然支付占有使用费，占有使用费的支付前提是需要使用人有占有、使用的前提，但是本案已经查明了，在2018年6月份底，上诉人就不能使用案涉的场地，而且水泥柱的拦阻，也让上诉人丧失了占有的客观条件。而合同无效是由被上诉人导致的，上诉人通过三资交易平台租赁的，是基于对三资交易平台及被上诉人的信任，但是案涉的建筑物没有报建手续，是被上诉人在搭建时没有依法依规完成报建手续导致的，出租时被上诉人也没有如实告知上诉人这个事实，导致上诉人无法正常使用厂房、仓库，显然被上诉人是存在重大过错的，如果在这种情况下，仍按照案涉合同的约定判令上诉人向被上诉人支付租赁，明显缺乏事实及法律依据，也明显违反法律规定，所以，一审判决明显错误。同时，一审法院计算租金的比例也不正确。第一，在同个地理位置，空地的位置租金肯定低于建筑物的租金，一审直接按照面积大小比例计算建筑物与空地的租金比例有失公允；第二，上诉人租赁的目的是用于作仓库、厂房，虽然用于回收废品，但是废品并不能直接放置空地处，如果没有遮盖物的遮挡，是会导致回收的物品损害的，也就是说空地的用途几乎实现不了上诉人存放回收的目的，所以，空地的价值也不能与建筑物的价值相提并论，一审法院把空地的租金等同于建筑物的租金错误。除此之外，上诉人认为被上诉人应该向上诉人赔偿损失。被上诉人原本应当保障上诉人正常使用场地，但被上诉人在没有通知上诉人的情况下，于2018年6月底，在仓房门口堆砌水泥柱，导致上诉人无法正常使用场地，而在此前上诉人实际上已经将场地的物品清空，不存在违法经营的情况，但因为被上诉人的行为，导致上诉人缴纳了租金却无法达到租赁的目的，并造成了收入损失，所以根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被上诉人应当赔偿上诉人的全部损失。三、滞纳金的计算没有事实及法律依据，上诉人无需向被上诉人支付滞纳金。第一，上诉人始终坚持案涉合同是无效合同，所以在丧失合同支持的基础上，滞纳金的计算是没有合同依据的。其次，上诉人缴纳租金的时间是经过被上诉人同意，而且被上诉人自出租以来没有对上诉人缴纳租金的时间提出异议。另外，被上诉人在2018午11月份委托律师发律师函时，也未提此前存在滞纳金的事实，所以可以说明，被上诉人是同意变更租金缴纳时间的，上诉人无须支付滞纳金。第二，退一万步讲，就算按照法院所认定的合同关于空地部分的租赁合同有效，上诉人需支付滞纳金的前提，滞纳金计算的基数也应该只是合同有效部分产生的租金，而不是全部租金，显然一审法院在丧失合同的基础上，还支持了全额计算滞纳金的做法存在冲突，违反了法律的规定，一审判决违法，应当予以纠正。综上所述，上诉人认为一审法院未查明本案事实，适用法律错误，所作的判决违背了法律规定及公平公正，应当依法改判。上诉人恳请贵院判如所请，维护上诉人的合法权益。被上诉人车陂第四经济社辩称，不同意上诉人全部上诉请求，请求法院驳回上诉人全部上诉请求，具体理由如下：一、关于租赁合同效力问题。1.被上诉人认为根据租赁本意、合同内容、上诉人使用场所目的以及租金单价15元每平方米的标准来看，被上诉人租赁的标的物为场地，该场地1996年已核发《建设用地批准书》，性质为建设用地，被上诉人作为土地所有权人，依法出租该场地所签署的合同合法有效。一审法院基于出租场地上附带的简易建筑没有报建手续，认定涉及建筑物部分为无效合同，被上诉人为化解双方矛盾，未再提出异议。2.一审法院并未将《租赁合同》直接划分为两个独立的合同，而是认定《租赁合同》项下租赁场地中未取得建设工程规划许可证的建筑物的部分租赁行为无效，并根据合同载明的简易建筑物面积占比酌情认定《租赁合同》无效部分所占比例为46%，其余关于场地的租赁行为则有效。3.上诉人引用《最高人民法院》相关规定，认为“只要涉及到建筑物未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，那么所签订的合同整体就是无效合同”，该理解是片面的、机械的。二、2019年1月、2月，上诉人并未交回场地，场地仍由其使用。上诉人将场地用于堆放回收物品，大门口是否堆砌水泥柱不影响回收物品的堆放，另从上诉人交纳2018年6月至12月租金的行为也可佐证其一直占有使用场地之事实，因此被上诉人所谓从2018年6月起无法使用场地的说法与事实不符。退一步讲，即使租赁场地无法正常使用，现有证据已证明系上诉人自身违法经营所致，应自行承担不利后果。三、上诉人应为自身的违约行为承担违约责任。1.被上诉人从未同意变更租金缴纳时间，上诉人亦未提供任何证据证明租赁双方就租金交付时间变更达成合意。上诉人未按合同约定时间履行交租义务，应按合同约定承担违约责任。2.一审判决认定合同有效部分为54%，而滞纳金的计算方式是以全额租金计算，上诉人支付其中54%的滞纳金。因此，法院认定及判决互相匹配，在判决第9页已予以载明，不存在法院支持以全部租金计算滞纳金的裁判。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予全部驳回。郝汝权向一审法院起诉请求:1.确认郝汝权、车陂第四经济社于2016年2月4日签订的《天河区村改制公司资产资源交易场地租赁合同》已解除；2.车陂第四经济社立即退还郝汝权保证金10万元；3.车陂第四经济社赔偿郝汝权损失469200元；4.本案诉讼费由车陂第四经济社承担。经一审法院释明后，郝汝权表示撤回其要求确认双方签订的《租赁合同》已解除的诉请，车陂第四经济社坚持其反诉请求。车陂第四经济社反诉请求：1.郝汝权向车陂第四经济社支付2019年1月-2月的租金116400元及逾期支付2017年3月1日-2019年2月28日期间租金滞纳金1176804元（逾期支付2017年3月1日-2018年2月28日期间租金的滞纳金，分别以698400元、116400元为本金，按照每日0.3%为标准，分别自2017年3月11日起计算至2017年12月22日止、自2017年12月23日起计算至2018年7月30日；逾期支付2018年3月1日-2019年2月28日期间租金的滞纳金，分别以698400元为本金，按照每日0.3%为标准，自2018年3月11日起计算至2018年7月30日、以465600元为本金自2018年7月31日起计算至2018年11月26日、以116400元为本金，自2018年11月27日起计算至实际付清之日止）；2.保证金100000元归车陂第四经济社所有；3.郝汝权承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年2月4日，车陂第四经济社（出租方/甲方）与郝汝权（承租方/乙方）签订《天河区村改制公司资产资源交易场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于广州市天河区车陂街大岗北（土名）的场地（以下简称涉案物业）承租给乙方，该场地占地面积（计租面积）为3880平方米（含简易建筑物面积C277.024平方米、D1021.2934平方米、E485.32平方米，共1783.6374平方米），详见附图；乙方对甲方出租的场地情况已做充分了解，甲方将以上面积的场地提供给乙方作简易厂房、仓库使用；使用期3年，自2016年3月1日至2019年2月28日止；合同签订5天内，甲方向乙方收取保证金100000元，合同期满后无息退回给乙方；租金按年计算，每年的3月10日前支付；年租金金额为698400元，乙方逾期不交，甲方有权加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金千分之三计算，如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回出租的场地，合同履约保证金归甲方所有，甲方保留以乙方经营场地内设施及物品以抵扣所欠租金的权利；乙方使用期内不得随意改建甲方房子结构、功能、用途，乱搭乱建等。一、关于涉案物业权属情况。根据广州市规划和自然资源局天河区分局于2019年5月30日出具的复函，载明涉案物业的用地范围已核发《建设用地批准书》（穗国土建用通字【1996】127号），用地单位为广州铁路（集团）公司广深铁路总公司，建设项目名称为生活用地。车陂第四经济社称涉案物业所含的建筑物为搭建的棚架，并未办理报建手续，且并未丈量建筑物的面积，现已拆除了一部分。郝汝权称因其通过三资交易中心竞拍租赁涉案物业，因此并未了解涉案物业的权属，其亦未丈量涉案物业中建筑物部分面积，涉案房物业用作仓库存放回收物品。据此，根据《最高人民法院》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因此，《租赁合同》中就未取得建设工程规划许可证的建筑物部分租赁行为无效，经一审法院释明后，郝汝权表示撤回其要求确认双方签订的《租赁合同》已解除的诉请，车陂第四经济社坚持其反诉请求。二、关于《租赁合同》的履行情况。郝汝权称车陂第四经济社社长曾电话告知需要进行环保检查，要求其清场，但其于2018年6月底发现涉案物业门口堆砌了很多水泥柱，社长称该水泥柱是街道要求堆砌，以后再清除，但实际一直未清除，导致其无法使用涉案物业，故于2018年6月底将涉案物业交还。车陂第四经济社称因涉案物业包含的大部分为空地，租赁给郝汝权后发现用作废品回收，车陂街道办事处查询到涉案外场地违规经营，于2018年6月下达了整改通知书并由车陂街执法部门堆砌水泥柱，现涉案物业的水泥柱未清除。就涉案物业所堆砌水泥柱的情况，广州市天河区人民政府车陂街道办事处于2019年3月27日出具复函，函称：2018年，我街根据广州市人民政府下达的《关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》工作要求，联合区环保局、市场监督局等多个部门在辖区内广泛开展“散乱污”场所排查和整治工作，经排查，涉案物业的承租人经营的废旧品回收站场所内回收物品堆放散乱，环保手续不合规，并违法排放污染物，同时经营期间产生很大噪音，对周边环境和居民造成非常大的影响，属于上述《通告》所称的“散乱污”场所，因此我街曾联合区多个职能部门多次开展统一整治行动，到现场要求其进行整改，并向其下达书面整改通知书，但后续多次巡查发现承租人并没有任何整改行为，而是继续经营。为督促该场地承租人进行整改，在2018年6月底，我街组织车陂经济发展有限公司并联合有关职能部门在该场地门口堆砌了水泥柱，强制性要求承租人进行“散乱污”整治。三、关于租金支付情况。车陂第四经济社及郝汝权均确认第一年（2016年3月1日至2017年2月28日）租金已按时足额支付，第二年（2017年3月1日至2018年2月28日）租金于2017年12月11日支付582000元、于2018年7月30日支付了116400元，第三年（2018年3月1日至2019年2月28日）租金于2018年7月30日支付232800元、于2018年11月27日支付349200元，尚欠2019年1月及2月租金116400元至今未付。四、关于郝汝权主张的损失469200元。郝汝权主张的上述损失为：一、因涉案物业门口堆砌水泥柱，导致其无法使用涉案物业，造成其2018年7月1日至2018年12月31日期间租金损失349200元。二、按照以往的经营情况，按月收入20000元计算，共6个月造成经营损失120000元。另，关于车陂第四经济社主张的滞纳金，郝汝权抗辩该滞纳金计算标准过高，且在《租赁合同》无效的情况下，不应计算滞纳金。一审法院认为：经审查，郝汝权的撤回确认双方签订的《租赁合同》已解除的诉请的申请符合法律规定，一审法院予以准许。如前所述，车陂第四经济社与郝汝权所签订的《租赁合同》涉及建筑物部分应属无效合同，《租赁合同》涉及空地部分已于2019年2月28日到期终止。鉴于双方均未明确建筑物部分所占比例，根据《租赁合同》的约定，场地占地面积（计租面积）为3880平方米（含简易建筑物面积C277.024平方米、D1021.2934平方米、E485.32平方米，共1783.6374平方米），一审法院酌情认定建筑物部分比例为46%（1783.6374平方米÷3880平方米），空地部分比例为54%。关于车陂第四经济社要求郝汝权支付2019年1月、2月租金116400元的诉请。涉案物业已交付至郝汝权，在《租赁合同》部分无效的情况下，其仍应支付实际使用期间的租金及占用费。虽根据查明的事实，涉案物业因堆砌了水泥柱而无法正常使用，但结合广州市天河区人民政府车陂街道办事处出具的复函可知，上述情况系因郝汝权经营的废旧品回收站场所内回收物品堆放散乱，环保手续不合规，并违法排放污染物所致，在现有证据未显示郝汝权及时将涉案物业交还至车陂第四经济社的情况下，车陂第四经济社主张郝汝权支付2019年1月、2月的租金及占用费116400元，一审法院予以支持。关于车陂第四经济社要求郝汝权支付逾期支付2017年3月1日至2019年2月28日期间租金滞纳金的诉请。首先，《租赁合同》约定租金按698400元/年于每年3月10日前支付。根据双方确认的实际交租时间和金额，郝汝权逾期支付2017年3月1日至2018年2月28日期间租金滞纳金分别以698400元为本金自2017年3月11日起计算至2017年12月11日止、以116400元为本金自2017年12月12日起计算至2018年7月30日止，车陂第四经济社诉请主张该部分滞纳金自2017年12月23日起计算，属于其对自身权利的处分，并无不妥；逾期支付2018年3月1日至2019年2月28日期间租金滞纳金应分别以698400元为本金自2018年3月11日起计算至2018年7月30日止、以465600元为本金自2018年7月31日计至2018年11月27日止，车陂第四经济社诉请主张部分滞纳金计算至2018年11月26日，并无不妥，一审法院予以照准、以116400元为本金自2018年11月28日起计至实际付清之日止。其次，至于滞纳金标准，郝汝权抗辩标准过高，结合本案实际情况，一审法院将滞纳金计算标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且每期滞纳金应以不超过所欠本金为限。再次，如前所述，一审法院已认定《租赁合同》无效及有效部分的比例，故车陂第四经济社主张的上述期间涉及建筑物部分占用费的滞纳金，缺乏合同依据，一审法院不予支持，据此，郝汝权仅应支付上述关于租金部分的滞纳金，比例为54%。关于郝汝权要求退还保证金100000元的诉讼请求及车陂第四经济社要求没收保证金的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。一审法院已认定《租赁合同》无效部分所占比例为46%，故保证金涉及该部分金额46000元应予以退还。关于剩余保证金54000元，根据查明的事实，郝汝权拖欠支付租金已达到30天，车陂第四经济社主张没收该保证金，符合《租赁合同》的约定，一审法院予以支持，郝汝权主张退还该部分保证金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于郝汝权主张车陂第四经济社赔偿其损失469200元的诉讼请求。《租赁合同》虽属部分无效，但根据查明的事实，涉案物业无法正常使用系由郝汝权自身经营原因所致，于合同效力无涉，其主张车陂第四经济社赔偿因涉案物业2018年6月起无法正常使用的损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四第一款的规定，一审法院判决如下：一、确认郝汝权缴纳的保证金54000元归广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社所有；二、广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社自该判决发生法律效力之日起十日内向郝汝权退还保证金46000元；三、郝汝权自该判决发生法律效力之日起十日内向广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社支付租金116400元；四、郝汝权自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社支付逾期缴纳2017年3月1日至2019年2月28日期间租金的滞纳金【逾期支付2017年3月1日至2018年2月28日期间租金滞纳金应分别以698400元为本金自2017年3月11日起计算至2017年12月11日止、以116400元为本金自2017年12月23日起计算至2018年7月30日止；逾期支付2018年3月1日至2019年2月28日期间租金滞纳金分别以698400元为本金自2018年3月11日起计算至2018年7月30日止、以465600元为本金自2018年7月31日计至2018年11月26日止、以116400元为本金自2018年11月28日起计至实际付清之日止；滞纳金均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，所计算的滞纳金由郝汝权按54%的比例支付，且滞纳金均以不超过本金为限】；五、驳回郝汝权的其他诉讼请求。六、驳回广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉一审案件受理费9490元，由郝汝权负担8540元、广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社负担950元；反诉受理费4213元，由郝汝权负担2275元、广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社负担1938元。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人郝汝权的上诉意见，本院分析如下：关于涉案合同的效力问题。虽涉案合同名称为“场地租赁合同”，但根据双方对于租赁场地为“面积为3880平方米，含简易建筑面积共1783.6374平方米”的内容看，租赁范围不仅包括简易厂房还包括未建厂房的空地。一审法院根据租赁物的性质不同，分别按照房屋租赁和土地租赁的情形适用不同法律来判断涉案合同的效力，认定合同部分有效部分无效并无不当，本院予以维持。郝汝权上诉称涉案合同仅系房屋租赁合同，应属无效合同的主张因缺乏事实依据，本院不予采纳。至于郝汝权上诉称车陂第四合作社并非涉案场地的权属人，故涉案合同无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，郝汝权以车陂第四合作社并非涉案场地的权属人为由主张合同无效的，本院不予支持。关于郝汝权是否应支付租金及其滞纳金的问题。在现有证据未显示郝汝权将涉案租赁场地交还给车陂第四经济社的情况下，按照等价有偿的原则，郝汝权理应支付租金。至于租金标准及逾期支付租金的滞纳金的问题，一审法院已进行详细、充分论述，郝汝权对此并未提出新的证据和事实及理由，本院对此予以维持，在此不再赘述。关于车陂第四合作社是否应赔偿郝汝权损失的问题。根据郝汝权的陈述，其主张的损失是指因租赁场地门口堆砌数个水泥柱而无法使用租赁物造成的损失。而根据广州市天河区人民政府车陂街道办事处的复函，在租赁场地门口堆砌水泥柱是对“散乱污”场所进行整治且实施主体并非车陂第四合作社。由此可见，郝汝权其主张的损失并非因车陂第四合作社的原因造成，其要求车陂第四合作社承担该损失依据，本院不予支持。关于一审法院是否遗漏当事人的问题。本案系租赁合同纠纷，合同当事人为郝汝权和车陂第四合作社。广州铁路（集团）公司广深铁路总公司与本案诉讼标的并不存在直接利害关系或必要牵连，并非必要共同当事人，故不存在必须追加其为当事人的必要，郝汝权上诉称一审法院遗漏当事人的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人郝汝权的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10815元，由上诉人郝汝权负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十一月十一日书记员 何美婷吴嘉茵