甘肃省礼县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）甘1226行初17号 原告陈某，住甘肃省西和县。 被告西和县住房和城乡建设局，住所地西和县汉源镇工人巷**。 法定代表人王某，任该局局长。 委托代理人刘某，甘肃宇彤律师事务所律师。 委托代理人韩某，甘肃宇彤律师事务所律师。 原告陈某认为与被告西和县住房和城乡建设局签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》的部分条款为被告私自添加的无效格式条款，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭审理了本案。原告陈某、被告西和县住房和城乡建设局委托代理人刘某、韩某到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告陈某2012年7月向被告西和县住房和城乡建设局提出购买廉租住房申请，2012年11月25日双方签订《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，原告付清房款并入住××县廉租住房。原告请求认定双方签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》中的第十三条第二、三、四、五、六款、第十四条、第十六条为被告私自添加的无效格式条款。 原告陈某诉称，其儿子张彤名下房产属于贷款按揭，是张彤爷爷名下西和县工商银行分配房，由其爷爷购买并交纳首付款，但因张彤爷爷年龄超出无法办理按揭贷款，就将商品房登记在张彤名下，实际还款人是张彤爷爷，所以现有家庭使用面积并没有超出政策规定。原告认为《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》可适用《中华人民共和国合同法》相关规定，被告印制的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》中第十三条第二、三、四、五、六款、第十四条、第十六条均为被告单方私自添加的重复使用的格式条款，而被告未就该部分加重原告责任、排除原告主要权利的条款内容进行相应的提示或说明，所以该部分条款不产生效力。因此请求法院判决认定以上条款为无效格式条款、不发生效力，并要求被告一次退回购房款及利息。 原告向法庭提交了以下证据： 《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，证明原告主体适格。 二、甘肃省西和县人民法院民事裁定书，证明被告就该争议曾向西和县人民法院提起民事诉讼，西和县人民法院认为该案件属行政机关依法行使行政职权的范围，不属于民事案件的受案范围，裁定驳回被告起诉。 三、原告缴纳购房款共71921.68票据，证明原告依据《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》缴纳廉租房购房款71921.68元，并占有66.53%的产权。 被告西和县住房和城乡建设局辩称，一、双方签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》中的条款符合廉租房的行政规章、规范性文件等规定的内容，未超出被告的行政监管职权范围。二、原、被告自愿签订的《甘肃省廉租房共有产权配售合同》属于行政合同，不是平等的主体关系，原告属于被告的监管对象，原告违反合同，不符全廉租住房条件的，被告有权依据合同和规章规定，对原告作出限期腾退廉租住房的处理决定。因此《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定不适用本案，原告的主张违反法律规定，不能成立。三、原、被告签订的《甘肃省廉租房共有产权配售合同》的第十四条第（四）项不违反规定。四、根据中华人民共和国住房和城乡建设部、民政部、财政部联合发布的建保[2010]62号《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》第二条第（十一）项“正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再购买其他住房的，应当办理廉租住房保障退房手续”。原、被告签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》。第十五条约定“买受人必须接受县住房保障部门会同各有关部门每年定期对保障家庭年收入和住房情况的审查，不接受审查的取消其保障资格”。第十六条第（七）项约定“有下列情形之一的，买受人必须退回廉租住房，由此造成的损失，出卖人不作任何补偿，并追究买受人的违约责任：……(七）未如实申报家庭人口、收入及住房状况的”。原告作为廉租住房的买受人，在居住廉租住房期间，应遵守廉租住房管理的相关法律法规，遵守与被告签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》约定，在其家庭成员购买商品住房后，应及时办理退回廉租住房的相关手续。因此根据廉租住房管理的相关规定及原、被告签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》约定，被告对原告作出的《限期腾退通知》《行政处理决定书》事实清楚，符合法定程序，原告腾退廉租住房时也不能全部退回购房款及利息。综上原告的诉求既不符合廉租住房保障的规章规定，也不符合双方签订生效的合同约定，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，以维护广大困难群众的合法权益。 被告向法庭提交了以下证据： 一、《西和县廉租住房共有产权配售登记表》、《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，证明2012年7月原告以家庭住房困难为由（家庭成员为原告、原告女儿张文嘉、儿子张彤）申请为其提供廉租住房，经相关部门审核，原告符合享有廉租住房保障条件。2012年11月25日原、被告双方签订了《廉租住房共有产权配售合同》，该合同经原、被告签字认可已生效。 二、《商品房买卖合同》，证明原告家庭在居住廉租住房期间，其儿子张彤购买了一套位于位于西和县晚霞银座第一幢1单元1061号的商品房，原告家庭住房情况改善的事实。 三、西和县人民法院作出的（2018）甘1225民初150号《民事裁定书》，证明原被告签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》属于行政合同。 四、《限期腾退通知》、西建行决字（2018）2号《行政处理决定书》、《送达回证》和照片，证明原告不符合享受廉租房住房的条件，被告依据法律法规及双方签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》向原告作出了《限期腾退通知书》和《行政处理决定书》，并依法进行送达。 五、相关法律法规：《廉租住房保障办法》、《中华人民共和国住房和城乡建设部、民政部、财政部[关于加强廉租住房管理有关问题的通知]》、国办发（2011）45号《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》、《甘肃省廉租住房管理办法》《甘肃省廉租住房保障实施办法》、《甘肃省廉租房住房实施共有产权管理办法(试行)》、《陇南市廉租住房共有产权管理办法》、《西和县廉租住房保障实施细则》，证明原、被告签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，合同条款格式依据的是廉租住房管理的规章和规范性文件，不是被告随意添加，原告要求确认合同条款无效及补偿装修费的理由不能成立。 经庭审举证、质证，原、被告均认可对方提交的证据，原、被告证据反映案件客观事实，与本案有关联性，符合行政诉讼法证据的规定，予以采信。 经审理查明，2012年7月原告以家庭住房困难为由申请廉租住房，申请人为原告，家庭成员有原告女儿张文嘉、儿子张彤。经相关部门审核，原告符合享有廉租住房保障条件。2012年11月25日双方签字盖章确认《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，该合同共二十一条，包含“项目建设依据、房屋销售依据、买受人所购房屋的基本情况、产权面积确认、产权比例、计价方式与价款、付款方式、交付期限、交接、该房屋共有产权管理、保修责任、买受人的权利义务、物业管理、使用规定及责任、违约情形及责任、争议解决方式”等合同必备内容。后原告按照合同约定付清71921.68元房款并入住××县廉租住房。2014年年底被告核查时，发现原告儿子张彤在2014年购买了一套位于西和县晚霞银座第一幢1单元1061号的商品房，面积为105.65㎡，被告认为原告家庭人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准，向原告送达限期腾退通知，原告未腾退住房。被告遂向西和县人民法院提起诉讼，请求判令1、解除原、被告签订《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》；2、被告退回西和县城北农场路廉租住××区的廉租房，后西和县人民法院以原、被告签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》关系不是平等主体间的民事法律关系为由，裁定驳回被告起诉。2018年10月10日向原告送达西建行决字（2018）2号《行政处理决定书》，要求原告按照合同约定履行退房义务，被告除退还扣除折旧费（原告缴纳购房款的1.5%）的购房款外不做任何补偿。原告认为双方签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》中第十三条第二、三、四、五、六款、第十四条、第十六条均为无效格式条款，签订合同时被告未就该部分加重原告责任、排除原告主要权利的条款内容进行相应的提示或说明，并要求被告应一次性退还原告所有缴纳的廉租住房款及利息，原告未腾退廉租住房。 本院认为，廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。被告西和县住房和城乡建设局是本行政区域内廉租住房保障的行政主管部门，在签订《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》过程中，被告是管理者，也是合同当事人。被告可依据管理职责及《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》范本，结合当地实际情况与管理相对人签订统一印制的符合本行政区域内实际情况的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》。《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法（试行）》第十三条规定：“各地住房保障管理部门要与廉租住房配售对象签订统一印制的《甘肃省廉租住房配售合同》。合同中应载明购房人的权利及义务、购房款支付、上市交易约束条件、物业管理、违约责任以及争议解决方式等”，《甘肃省廉租住房保障实施办法》第二十一条规定“廉租住房租赁合同应当明确下列内容：（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；（二）租金及其支付方式；（三）房屋用途和使用要求；（四）租赁期限；（五）房屋维修责任；（六）停止实物配租的情形……（七）违约责任及争议解决办法……（八）其他约定”。根据以上规定，并依据《廉租住房保障办法》《甘肃省廉租住房管理办法》等法律、行政法规及规范性文件，原、被告签订的统一印制的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》中的第十三条第二、三、四、五、六款、第十四条、第十六条，均为相关廉租住房管理的法律、行政法规和规范性文件规定的应当载明事项，该部分条款内容不违反国家的法律、行政法规，未损害社会公共利益，并经双方签字盖章确认。因此原告要求认定与被告签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》中第十三条第二、三、四、五、六款、第十四条、第十六条均为私自添加的无效格式条款理由不能成立。根据《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》第十四条（四）项“当买受人家庭条件改善、户口迁出本地或家庭收入超过最低收入保障线的，本人提出书面申请，到县住房保障主管部门办理相关手续，由政府按原售房价格减去房屋折旧等费用后一次性回购。其房屋折旧费分年度计算，每年不低于个人所交购房款额的1.5%”。因此，原告要求被告一次性退还所有购房款及利息的理由亦不能成立。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告陈某的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告陈某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陇南市中级人民法院。 审 判 长  张琼玉 审 判 员  南 燕 人民陪审员  陈妍嫔 二〇一九年十一月四日 法官 助理  马雪菲 书 记 员  文 娜