四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4527号 原告：成都鑫苑万卓置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道东华巷64号1栋1单元1层64号。 法定代表人：黄璇涛。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶颖，四川瑞展律师事务所律师。 被告：周哲灵，男，汉族，1989年11月15日出生，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：连蛟，四川英特信律师事务所律师。 原告成都鑫苑万卓置业有限公司与被告周哲灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都鑫苑万卓置业有限公司的委托诉讼代理人陈远、陶颖，被告周哲灵的委托诉讼代理人连蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都鑫苑万卓置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金3718909元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月26日原被告双方签订了《整体购房协议书》，成交总价为74378175元，分六期执行。截止2018年4月25日被告仅向原告支付了整体购房款的40%，后被告因资金短缺，于2018年4月25日与原告签订了《整体购房协议书补充协议》，约定于2018年11月30日前一次性支付剩余60%的整体购房款。后被告又因资金短缺，于2018年7月31日再次与原告签订了《整体购房协书补充协议》，约定于2019年3月31日前一次性支付剩余60%的整体购房款，如逾期未付则按《整体购房协议书》的约定方式处理。原告于2019年4月29日向被告发送《律师函》催讨购房款，但被告至今仍未支付所欠款项。据此，根据《整体购房协议书》第四条第2款之约定，原告有权要求被告支付总房价的5%即3718909元作为违约金。 被告周哲灵辩称，1、根据《民法总则》第一百四十六条的规定，双方的真实法律关系是包销合同关系，而非房屋买卖合同关系。2、《整体购房协议书》第四条第2款约定的原告主张违约金和解除协议必须并列主张，不能单独主张违约金。3、被告是否违约取决于被告所支付的款项是否完毕，原告应该提供被告违约的证据，而本案中考虑到有部分款项是实际购房人直接支付给原告。4、违约金应以损失为基础，且不应超过损失的30%。案涉违约金约定过高，且原告也未举证证明其损失。原被告双方都有责任，责任在于都是以整体购房的名义实现包销的目的。 本院经审理查明：2017年7月26日，原被告双方签订《整体购房协议书》，约定被告向原告购买位于成都市天府新区共计38套，折后成交总价为74378175元。《整体购房协议书》第二条第1款约定，在本协议签订当日内，被告向原告支付购房定金3800000元。第二条第2款约定，本协议签订之日起7日内，被告付清总房款的百分之十；2017年9月25日前，被告支付总房款的百分之二十；2017年12月25日前，被告支付总房款的百分之十；2018年3月25日前，被告支付总房款的百分之二十；2018年6月25日前，被告支付总房款的百分之二十；2018年9月25日前，被告支付总房款的百分之二十。第三条第2款约定，原告已就本项目的《商品房买卖合同》及其《补充协议》《前期物业服务合同》及业主临时规约等进行完整公示并向被告出示。被告已仔细阅读并完全理解前述合同的所有内容，且对该等内容无任何异议。同时，被告不得以任何合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订前述合同。第三条第3款约定，经被告申请，原告同意暂不为被告办理《商品房买卖合同》的登记备案手续，在款项付清后，被告可办理一次《商品房买卖合同》的更名手续，即被告可将已签订的《商品房买卖合同》更名至被告指定的其他自然人或法人名下，再办理《商品房买卖合同》的登记备案手续。第三条第4款约定，原告为被告的具体房屋办理更名和备案合同签订的，原告向更名后的客户按照本协议确定的房屋价格开具发票，金额超出部分，原告概不负责。第四条第2款约定，被告未按本协议约定按时支付任一期购房款的，视为被告根本违约，原告有权解除本协议，并从已付房款中扣除总房价的5%即3718909元作为违约金。 在履行合同的过程中，被告通过将案涉商铺转卖给第三人，再由第三人向原告或者被告支付购房款的方式获取利润。原告在与被告指定的第三人签订商品房买卖合同时，合同文本上约定的价格与原被告之间签订的协议上价格一致。截止2018年4月25日，被告仅向原告支付了整体购房款的40%。后被告因资金短缺，于2018年4月25日与原告签订了《整体购房协议书补充协议》，约定于2018年11月30日前一次性支付剩余60%的整体购房款。2018年7月31日，被告再次与原告签订了《整体购房协书补充协议》，约定于2019年3月31日前一次性支付剩余60%的整体购房款，如逾期未付则按《整体购房协议书》的约定方式处理。原告于2019年4月29日向被告发送《律师函》催讨购房款，但被告至今仍未支付所欠款项。 以上事实，有《整体购房协议书》《整体购房协议书补充协议》《律师函》、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本案的争议焦点有：一、原被告之间签订的《整体购房协议书》的性质；二、解除《整体购房协议书》与主张违约金的请求是否必须并行；三、违约金的约定是否过高。 （一）关于原被告之间签订的《整体购房协议书》的性质 被告认为《整体购房协议书》名为房屋买卖关系，实为包销关系。本院认为，《整体购房协议书》的内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于包销关系的规定。故对被告提出的《整体购房协议书》为包销关系的意见，不予采纳。 根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。尽管原被告双方在《整体购房协议书》就案涉房屋的房号、建筑面积、成交价款、付款时间、未按期付款的违约责任等作了约定，但原被告之间签订的《整体购房协议书》未就房屋的交付使用条件及日期等核心内容作出约定。另外，从《整体购房协议书》第三条第2款的约定亦可看出，原被告并未签订《商品房买卖合同》及其补充协议。故本院对原告主张的原被告之间系房屋买卖关系的意见，亦不予采纳。 原被告之间签订的《整体购房协议书》第三条第3款约定，经被告申请，原告同意暂不为被告办理《商品房买卖合同》的登记备案手续，在款项付清后，被告可办理一次《商品房买卖合同》的更名手续，即被告可将已签订的《商品房买卖合同》更名至被告指定的其他自然人或法人名下，再办理《商品房买卖合同》的登记备案手续。第三条第4款约定，原告为被告的具体房屋办理更名和备案合同签订的，原告向更名后的客户按照本协议确定的房屋价格开具发票，金额超出部分，原告概不负责。以上内容，包含有债权债务的转让与概括承受，无法为一般的包销合同或者房屋买卖合同所涵盖。故本院将原被告之间签订的《整体购房协议书》的性质定性为普通的合同关系，将本案的案由调整为合同纠纷。《整体购房协议书》系原被告双方真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，对原被告双方均具有约束力，双方均应全面、忠实地履行各自的合同义务。 （二）关于解除《整体购房协议书》与主张违约金的请求是否必须并行 被告认为《整体购房协议书》第四条第2款关于被告根本违约，原告有权解除本协议，并要求被告承担违约金的约定，解除权的行使和违约金的请求应当同时进行，原告不能单独诉请违约金。本院认为，该条约定的内容是在被告构成违约的情况下，对原告的赋权条款。原告对是否同时主张合同解除权和违约金请求权具有选择权。原告既可以单独主张违约金请求权，亦可并行主张违约金请求权与合同解除权。故本院对被告提出的原告只能并行主张违约金请求权与合同解除权的意见，不予采纳。 （三）关于违约金的约定是否过高 原告根据《整体购房协议书》第四条第2款的约定，要求被告按照总房价74378175元的5%即3718909元承担违约责任。被告认为违约金的约定过高。本院认为，被告与原告已就案涉的30套房屋完成了交易，并支付了40%的购房款。原被告双方在补充协议中一致确认被告未按约定时间履行付款义务的具体金额为剩余60%的购房款，故被告仅应就逾期支付的剩余60%的购房款承担违约责任，即74378175元×5%×60%=2231345元。关于该部分违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原被告双方就被告违约产生的损失赔偿额约定的计算方法建立于双方真实意思表示的基础之上，系双方当事人意思自治的结果，对双方当事人均具有约束力。违约方如认为违约金约定过高的，应就违约金约定过高承担相应的举证责任。本案中，被告并未举示证据证明违约金的约定过高，以致利益失衡，有违契约正义。故本院对被告提出违约金约定过高的意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告周哲灵于本判决生效后十日内向原告成都鑫苑万卓置业有限公司支付违约金2231345元； 如果被告周哲灵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为18276元，由被告周哲灵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十一月四日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅