山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9886号 上诉人（原审被告）：王庆长，男，1951年7月16日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市**威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，系被上诉人员工，住青岛市市**。 上诉人王庆长因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王庆长上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在认定事实、适用法律、审理程序上均有不当。一、被上诉人无资质签合同并经营违法违规。一审法院认定的《物业管理委托合同》（下称合同）签署日期是2014年9月无事实根据（判决书第2页最后一段）。上诉人从“天眼查”中核实，被上诉人取得三级资质的时间是2015年8月4日，也就是说从2014年6月12日取得营业执照后近14个月才取得经营资格。无资质签合同和无资质经营期间法律不应支持。二、合同签署的甲方违约在先，无资格无条件代业主聘用物业。甲方未依据国家《物业管理条例》第25条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务约定的内容”的规定，在2006年7月与上诉人签署《军队离退休干部新建住房预售协议书》中不作规定，也未按照该预售协议再签正式售房协议。甲方负责建设的涉案小区已在建15年，至今未完工、未验收、无售价，乃是一工地。甲方违反了国家《建筑法》第61条、《消防法》第13条规定，违法发放钥匙让业主居住，视人员生命如草木，业主已交足购房全款，就算上诉人一分钱未交，房屋也要在验收合格后才能入住。本案件复杂，一审法院采用简易程序审理，上诉人一审答辩前依法书面申请甲方以第三人身份到庭参与庭审，以查明事实真相，被一审法院以“根据合同的相对性原则，舰队直管办并非本案债权债务当事人”搪塞。一审法院对甲乙双方签署合同前的违法行为和小区条件不调查、不审理、不认定，故意将因果行为割裂，却对临时抗辩暂不交费的业主当庭判决令其还款，有失公允。三、合同签署的内容违法，不具情理。合同无负责人签字和签署日期，极不正常。依据被上诉人资质批复日期，有资格签署合同的时间应为2015年8月4日之后。2014年10月22日，所谓的海军河马石离退休干小区管委会和舰队工程办联合签发（2014）1号公告一份，贴满小区各楼，第二行明确写着“经小区管委会研究决定，现有青岛润凯物业管理有限公司为小区提供物业管理服务，负责人为大家熟悉的金英同志……”聘用润凯物业的决定权是盖私章的“管委会”，舰队工程办成了陪衬。紧接着23日，“管委会”又单独发布“关于小区交接、费用收缴事宜公告”一份贴于小区各楼，详尽的决定了小区交接、历史欠费收取、收取时间范围、费用怎样使用等一一公示与众，并单立账户，可支配使用。无授权却大权独揽，舰队工程办退避三舍。连续两天的公告，并没把及于全体业主的合同公示与众。为强化“管委会”的权力，签约三方又在合同中大做文章，巩固乙方的权力，在合同法第十条，小区收益最高的停车费的价格制定、收取权由乙、丙方决定。合同第六章，“利润分配”中将物业用房故意输送给乙方为纯利润，乙、丙又实际形成了买卖合同合伙人关系。合同第27条，甲方为彻底脱离干系，在明知自己负责建设的工程无验收，甚至无消防的状况下，卑鄙的利用合同条款规定：“业主和物业使用人应加强自我人身安全规范、家庭财务安全规范、消防安全防火防范。甲方、乙方不承担业主或物业使用人任何人身安全、财产安全和赔偿责任”。除去7位在合同上签名的业主愿自担责外，应让另外628位业主签字本合同才有效吧。以上事实可以证明，甲方在合同中扮演了什么角色，把无主体资格的“管委会”推到台前替自己办事，掩耳盗铃，甲方签署的合同哪里由合法性？一审法院判定的“本合同合法有效，其约定内容效力及于小区全体物业使用人”是断章取义。合同的甲、乙违法违约在先，有何资格签合同？不用谈法律法规，于情于理都说不过去。2017年8月25日，也就是被上诉人已经携款逃离的第二天，工程办犹抱琵琶半遮面的发布公告：超半数人员同意到期选聘新的物业公司；尊重老干部主体意愿，推荐代表成立招聘委员会。该公告虽然晚来了10年，不见工程办承认违法违规的错误，但从侧面证明了被委以重任的“管委会”寿终正寝。无主体资格的“管委会”替甲方所干的违法事实，又该如何认定。 润凯物业公司辩称，一、本案物业管理委托合同合法有效，舰队直管办对外行使部队所授予的权利，涉案小区因未成立业主委员会，部队方面指派直观办负责与物业公司签约接洽等工作，本案的物业管理委托合同，是在平等、自愿、公正公开的条件下签署的，形式、内容均符合法律规定，效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行了合同义务、提供了物业服务，没有违约情形，被上诉人应当支付物业服务费。二、被上诉人进驻小区前，曾多次前往青岛物业办咨询办理物业资质问题，收到答复为涉案小区未在地方办理登记，因此青岛物业办对在该小区实施物业服务的企业不做资质要求，合同只需甲方认可。合同履行期间，应部队要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。且据2017年1月12日国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项：取消物业服务企业二级以下资质认定。三、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主认同，小区业主缴费率达70.8%。因被上诉人的服务群体为全体业主，有个别业主对服务不满意在所难免，但被上诉人已依照合同履行了义务、尽到了责任。 润凯物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王庆长交纳拖欠的物业服务费3895.5元、违约金1853.34元；2、诉讼费由王庆长负担。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业公司为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业公司在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业公司送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业公司于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 王庆长自2009年开始成为河马石小区x号楼x单元x户（建筑面积120.6平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，王庆长欠交物业服务费3895.5元。润凯物业公司对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 一审庭审中，润凯物业公司提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、润凯物业公司在服务期间的管理、服务记录以及涉及河马石小区日常生活事务的公告、通知等证据。王庆长当庭提交打印照片6张，用于证明房屋质量存在问题，小区单元门无法正常使用。庭后补交中国人民解放军北部战区海军保障部直属保障队“情况说明”复印件一份。王庆长对润凯物业公司提交证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均不予认可。润凯物业公司对王庆长提交的证据亦不予认可，认为照片并非原始载体，无拍摄时间，房屋质量问题并非物业服务范围，复印件不能作为证据使用。对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 一审法院认为，关于本院对本案是否有权管辖问题。本案属一般民事合同纠纷，合同履行地虽在舰队自管房屋区域范围内，但合同一方当事人系非军人或军队单位，当事人并未在合同中约定由军事法院管辖，因此对于王庆长关于本案应由部队有关部门解决的意见不予采纳。 关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业公司签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于王庆长与是否为本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业公司与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业公司亦对河马石小区提供了物业服务，王庆长作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业公司交纳物业服务费。王庆长无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然王庆长未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业公司主张的违约金数额酌情减少，予以支持。 关于涉案房屋存在质量瑕疵问题，系王庆长与房屋建设单位之间关于房屋质量的纠纷，该项事由不能作为不交物业服务费用的抗辩理由。 王庆长提交申请，要求追加舰队直管办为第三人参与诉讼。根据合同的相对性原则，舰队直管办并非本案债权债务关系的当事人，润凯物业公司作为本案原告，仅向涉案小区业主或物业使用人主张权利，符合法律规定。故，王庆长该项申请，不予采纳。王庆长还提交申请，要求调取青岛市市北区15号楼2单元1502户房屋权属的相关资料；调取舰队直管办为中国人民解放军北海舰队内设机构的相关档案资料。在审理润凯物业公司起诉小区其他业主的物业欠费纠纷案件中，到庭的业主均提交《军队离退休干部新建住房预售协议书》作为房屋来源的依据，王庆长应持有该份协议。现涉案小区尚未办理产权证书。根据“谁主张、谁举证”的证据规则要求，王庆长上述两项申请均不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、王庆长给付润凯物业公司物业服务费3895.5元（2014年11月至2017年8月）。二、王庆长支付润凯物业公司违约金1000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王庆长负担。青岛润凯物业公司管理有限公司已预缴，王庆长于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业公司管理有限公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人提交证据一、青岛润凯物业管理有限公司法定代表人陈世军说明及其身份证明各一份。证明事项：陈世军对被上诉人公司起诉业主物业服务合同纠纷案件，全部知悉认可，对被上诉人公司公章更换过程及使用情况均知悉认可。证据二、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业银行业务凭证各一份。证明事项：印鉴变更。原告公司原公章自然损坏后，更换新公章，公积金、银行等职能机构、业务部门均未提出异议，并使用新的公章办理相关手续，予以备案。证据三、青岛润凯物业管理有限公司资质证明一份。证明事项：被上诉人公司依法办理从业资质，依法执业，没有违规情况。证据四、年检报告三页（网络打印件）。证明事项：被上诉人依法设立，依法年检，法人资格符合法律规定，在本案中是适格的诉讼主体。上诉人质证称，对于被上诉人提交的四份证据具体情况不了解，我无法发表质证意见。对上述证据是否采信以裁判理由为准。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题：一是涉案物业合同的效力如何认定；二是被上诉人要求上诉人支付违约金应否予以支持。 关于焦点问题一，涉案物业合同的效力问题。2014年9月，舰队直管办与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，委托润凯物业公司对涉案小区进行物业管理。润凯物业公司也实际对小区提供了物业管理服务。上诉人主张舰队直管办无权代表业主签订合同、润凯物业公司在签订合同时无相应资质，故主张上述合同无效。对此本院认为，舰队直管办是海军北海舰队建设涉案小区的筹建部门，在该小区未成立业主委员会的情况下，舰队直管办为保障全体业主正常的生活秩序，与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，且润凯物业公司也实际为全体业主提供了物业服务，该合同的效力应及于全体业主。关于物业服务资质问题，润凯物业公司在2014年9月签订本案《物业管理委托合同》时未取得物业服务资质，2015年6月底取得了物业服务资质，在之后国务院已经取消了物业公司需要相应资质的要求，因此这并不影响润凯物业公司民事行为的效力。虽然上诉人作为业主在接收房屋时与裕源公司签订过前期物业服务协议，但涉案小区并未成立业主委员会，而舰队直管办作为小区的筹备建设者，与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，原审法院认为此合同符合前期物业服务的特征也并无不妥。另外，上诉人主张涉案小区至今未完工，未验收，未签订售房合同，但涉案小区系部队建设分配的房屋，具有一定的特殊性，上诉人主张的上述问题应向为上诉人分配房屋或出售房屋的单位要求解决，不宜也不应在本案的物业合同纠纷中解决。 关于焦点问题二，违约金的问题。物业公司提供良好服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务，否则将直接影响物业公司的正常运行，影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务企业相互理解，共同努力。本案中，润凯物业公司已为涉案小区提供了基本的物业服务，即使在签订物业服务合同时存在一定瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。在涉案小区未成立业主委员会又实际接受了润凯物业公司物业服务的情况下，原审法院根据《物业管理委托合同》判决上诉人支付物业服务费并无不当。但考虑到润凯物业作为一家物业服务单位，负有为业主提供良好物业服务的义务，但润凯物业公司在服务小区的过程中，没有与业主加强沟通交流，与部分业主发生分歧，在争议未明确之前，上诉人未及时交纳物业费也确属事出有因，因此对于润凯物业公司主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，上诉人王庆长的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对于违约金处理欠妥，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初3609号民事判决第一项。 二、撤销山东省青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初3609号民事判决第二项。 三、驳回上诉人王庆长的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上诉人应于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人王庆长承担20元，由被上诉人青岛润凯物业管理有限公司承担5元。二审案件受理费50元，由上诉人王庆长承担40元，由被上诉人青岛润凯物业管理有限公司承担10元。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 卞冬冬 二〇一九年十一月十一日 法官助理 任臻 书记员张恬