四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15291号 上诉人（原审被告）：卓远地产（成都）有限公司，住所地四川省成都市武侯区桐梓林北路**。 法定代表人：曹荣根，董事长。 委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市人人乐商业有限公司，住所地四川省成都市青羊区草市街**。 法定代表人：杨永银，执行董事长。 委托诉讼代理人：艾智凯，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 上诉人卓远地产（成都）有限公司（以下简称卓远公司）与被上诉人成都市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初6653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卓远公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院作出的（2018）川0107民初6653号民事判决，并依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误，人人乐公司客观存在瞒报、漏报情形，应当对此承担违约责任。人民法院生效判决已载明“人人乐公司向卓远公司报送营业额存在一定误差”，无论该误差原因是因为对账时间不同、或者经销商分流因素，不论人人乐公司主观心态是故意或无意，但客观上均存在“瞒报、漏报”。一审法院一定程度上已查明“瞒报、漏报”的客观事实，但最终却以主观推论得出“因人人乐公司无瞒报、漏报的必要，故人人乐公司不存在瞒报、漏报的情形”这一错误事实认定。一审法院审理过程中，卓远公司反复提及人人乐公司报送的数据差异不仅来源于对账时间不同，重要的是人人乐公司仅报送POS收银流水而故意瞒报团购流水等其他收入。对于该事实，一审法院并未查清，导致未能对人人乐公司“瞒报、漏报”事实作出准确认定。卓远公司认为人人乐公司明知报送的数据存在差异，却从未主动告知卓远公司，且在卓远公司提出后至今尚未调整，卓远公司的合法利益随时可能或已经受到侵害。双方在合同中并未区分故意或无意，且约定的违约责任是无过错责任，因此，只要客观事实发生，人人乐公司就应对此承担违约责任。2.一审法院对合同条款理解不当，合同第11.1条中约定的其他相关费用应包含违约金。合同第11.1条项下的“其他相关费用”应当包含明确说明的租金、物业管理费外其他所有的按照合同约定的乙方（人人乐公司）应向甲方（卓远公司）支付的费用。本合同中约定了违约金，故其他相关费用应当包含违约金。综上，人人乐公司客观上存在“瞒报、漏报”，应向卓远公司支付违约金，且未支付违约金已超过六个月，故卓远公司可依据双方合同约定发函终止合同。 人人乐公司辩称：一、一审法院事实认定正确，答辩人不存在任何所谓“隐瞒销售额”的情形。首先，事实上卓远公司一直持有人人乐公司收银系统的账号及密码，随时可以进入人人乐公司系统查账；人人乐公司也会以日报表的形式于当日22点整向卓远公司发送销售汇总表，另外卓远公司所称存在1230000差异的销售数据也是从人人乐公司的办公区域使用电脑查询所得，且在卓远公司需要查询时提供了充分的便利，不存在任何形式的隐瞒。其次，房产租赁合同补充协议第3条，合同原文表述为“不会以任何方式隐瞒销售额”，此条是明显需要考察主观状态的归责条款。卓远公司称“客观上存在瞒报、漏报”说法是明显的主客观概念混淆。客观上只存在销售数据上的差异，而是否属于“隐瞒”必然要考察主观状态。所谓“客观上存在瞒报、漏报”是明显的偷换概念和逻辑混乱。人人乐公司对销售数据的提供符合合同的约定，并且在双方的日常交流中已经以行为证明所有报送的数据并不需要完全符合实际情况而不能存在任何偏差，人人乐提供的销售数据与实际情况存在合理差异是卓远公司向来明知的，2017年3月双方销售数据联网之后，卓远公司还是向人人乐公司提供了于次月4日对上月的数据修正的机会便可证明，人人乐公司并不存在任何隐瞒。所谓本合同的违约责任为无过错责任则是故意曲解。合同的违约责任是属于过错责任还是无过错责任，是指在违约事实无争议、违约责任存在已确定的情况下对此责任性质进行的学术分类和定义，在本案中违约责任是否存在本身就不明确，不应该直接谈无过错责任。房屋租赁合同和补充协议约定主观态度为“隐瞒”，未“隐瞒”则不违约，不违约便无违约责任，更何谈无过错责任。二、一审法院对合同条款理解恰当，其他相关费用不包含违约金。《房产租赁合同》第11.1条的“其他相关费用”，是与租金、物业管理费等基于房屋租赁事实直接产生的费用相同质性的费用,是一种通常的概括与兜底约定，为防止列举有缺漏。而违约金则是基于违约事实产生的费用，其性质与租金、物业管理费明显不同，是特殊情况下才会发生的、对违约行为进行救济的费用，从自然逻辑和法律常识角度讲，根本不可能包含在“其他相关费用”中。 人人乐公司向一审法院起诉请求：判决确认卓远公司向人人乐公司发出的落款时间为2018年4月4日的《解除函》无效。 一审法院认定事实：2015年9月22日，人人乐公司与卓远公司签订《房产租赁合同》一份，约定卓远公司将其位于成都市武侯区产出租给人人乐公司开办大型综合性购物超市；租赁期限从2015年12月24日起至2030年12月23日止；租金分为基本租金和抽成租金，基本租金按每天每平方米1元标准收取，抽成租金为每月销售额乘以抽成扣率，租赁期第一个五年的抽成扣率为5%，基本租金和抽成租金两者中，取高者作为每月应付租金金额；卓远公司保留对人人乐公司查账的权利及采取其他监督、检查措施核实确认人人乐公司销售额的权利，人人乐公司应为卓远公司工作人员开通其销售系统的查询权限。合同第11.1条约定：“在甲方无任何违约的前提下，乙方若未按合同约定时间支付租金、物业管理费及其他相关费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为0.02%。若乙方拖欠超过六个月，则甲方有权选择提前终止本合同，且乙方应按本合同保证金总额的双倍向甲方支付违约金，若违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分损失。”同日，双方签订《房产租赁合同补充协议》，进一步明确了卓远公司查账的方式及其他事项，并约定如人人乐公司隐瞒销售额，卓远公司有权向人人乐公司追索未提供或者少提供销售额的两倍，作为违约的赔偿金，网络故障、系统宕机等技术原因除外；人人乐公司若在三年内超过三次（含三次）违反本条款，卓远公司有权扣除人人乐公司已缴纳的合同保证金作为违约金。合同签订后，卓远公司交付房屋，人人乐公司进行装修后经营综合性购物超市。2016年3月1日，双方签订《房产租赁合同补充协议（二）》，明确计租面积为6352.31平方米。 经营期间，因人人乐公司的销售统计系统与卓远公司的系统未联网，由人人乐公司工作人员每日22时许通过微信将每日的营业统计发送给卓远公司工作人员。人人乐公司的每日营业额结算时间为24时，致使报送营业额数据与实际销售额数据存在一定误差。卓远公司在巡查中发现数据误差后提出异议，并要求支付违约金，双方就此多次进行函件往来磋商。2017年9月8日，卓远公司向人人乐公司发出《解约告知函》，称人人乐公司在2016年4月至2017年2月期间存在少报、瞒报销售额情况，且拒绝提供有效的审计报告以核实销售额的真实数据，人人乐公司的行为已经严重影响卓远公司租金收益，损害其合法权益，卓远公司要求从2017年12月10日起终止履行《房产租赁合同》及相关补充协议。人人乐公司收到《解约告知函》后，于2017年11月7日向一审法院起诉要求确认解除合同通知书无效。一审法院于2018年3月29日作出（2018）川0107民初1184号民事判决，认定人人乐公司向卓远公司报送营业额存在一定误差，但并非恶意少报、瞒报，且未达到严重侵害卓远公司合法利益的程度，卓远公司解除合同不符合合同约定，也缺乏法律依据，其发出的《解约告知函》不发生解除合同的法律效力。卓远公司不服判决提起上诉。成都市中级人民法院作出（2018）川01民终8982号民事判决，认定人人乐公司、卓远公司销售系统并未实现计算机联网，双方每日盘点的截止时间不同，因经销商分流等因素出现差额属合理，其次，根据双方约定的租金计算和支付，人人乐公司的销售额远远未达到合同约定的抽成收取租金的标准，其也并无恶意隐瞒销售金额的必要，故维持原审判决。 另查明：1.卓远公司于2018年4月4日向人人乐公司发出《解除函》，认为人人乐公司存在如下违约行为：①瞒报漏报销售额累计1236411.89元，应支付违约金2472823.78元，拖欠消防改造费603469.45元，拖欠临时水费6352元；②不配合查账；③在合同履行期间一直存在未按约定时间支付租金的违约行为。卓远公司认为人人乐公司的上述行为构成根本性违约，要求：①解除租赁合同；②支付全部欠费本金3082645.23元和滞纳金及解除合同违约金60万元；③于2018年4月10日前腾空房屋。人人乐公司收到《解除函》后，在法定期限内再次向人民法院起诉，要求确认解除合同通知无效。 2.《房产租赁合同》约定基本租金和抽成租金取较高者支付，基本租金为每日每平方1元，即每日6352.31元，月基本租金不超过20万元。抽成租金第一个五年抽成扣率为5%，月销售额完成约400万元才会超过基本租金。2016年4月至2017年2月期间，人人乐公司月均销售额为260万元至270万元之间。2.人人乐公司至今使用租赁房屋并正常经营。人人乐公司、卓远公司已经完成计算机联网，双方每月1-4日进行销售额对账和调整，然后根据销售额确定支付提成租金或基本租金。人人乐公司一直按租赁合同约定正常缴纳租金和物业管理费，无拖欠行为。 一审法院认为，卓远公司于2018年4月4日发送《解除函》要求解除合同，并陈述人人乐公司瞒报销售额，并拖欠因瞒报应支付的违约金，符合租赁合同第11.1条和补充协议第一条第3项解除合同的约定。一审法院认为，租赁合同第11.1条约定，人人乐公司未按合同约定时间支付“租金、物业管理费及其他相关费用”应支付滞纳金，若拖欠超过六个月，则卓远公司有权解除合同。结合租赁合同中双方对水电的计量、安装和费用支付的约定，以及其他诸如网络端口费、开通费等费用的约定，可以确认合同第11.1条中“其他相关费用”应当是租金、物管费之外的其他实际产生的费用，并不包括卓远公司所述的瞒报销售额应支付的违约金。人人乐公司按合同约定履行了租金、物管费和其他相关费用的支付，并未违反租赁合同第11.1条的约定，卓远公司依据该条行使解除权与双方约定不符。其次，补充协议对隐瞒销售额应承担的违约责任作了约定，但并未约定隐瞒销售额是解除合同的情形之一。同时，人民法院生效判决认定人人乐公司漏报销售额并非恶意隐瞒，且未对卓远公司收取租金的利益造成严重损害，也未致使卓远公司不能实现合同目的，不符合法定解除合同的情形。综上所述，人人乐公司未延迟支付租金、物管费等费用超过六个月，无合同约定解除的违约行为，卓远公司以此为由要求解除合同的通知无效，不发生解除合同的效力。人人乐公司诉请确认《解除函》解除合同无效的请求正当合法，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：确认卓远公司于2018年4月4日向人人乐公司发出的《解除函》解除合同通知无效。一审案件受理费100元，由卓远地产负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审的主要争议焦点是：卓远公司于2018年4月4日向人人乐公司发出的《解除函》是否可解除案涉《房产租赁合同》。现评判如下： 卓远公司主张人人乐公司于2016年4月至2017年2月一直隐瞒销售额，其行为严重违约，根据《房产租赁合同补充协议》第一条第3款的约定，人人乐公司应向卓远公司支付未提供或少提供金额两倍数额的违约金，经卓远公司催告后人人乐公司拒绝支付违约金超过6个月。因此，根据《房产租赁合同》第11.1条，卓远公司有权终止合同，其于2018年4月4日向人人乐公司发出的《解除函》具有解除案涉《房产租赁合同》的效力。人人乐公司认为其不存在隐瞒销售额的情形，不构成违约，且《房产租赁合同》第11.1条中的“其他相关费用”不包含违约金，卓远公司不能依据《房产租赁合同》第11.1条解除案涉《房产租赁合同》，卓远公司于2018年4月4日向人人乐公司发出的《解除函》不具有解除案涉《房产租赁合同》的效力。 人人乐公司是否存在隐瞒销售额的违约行为 《房产租赁合同》第5.1条约定，每月取基本租金和抽成租金中较高者作为当月乙方应向甲方支付的租金金额。基本租金为每日每平方米1元，抽成租金第一个五年抽成扣率为5%，因此，人人乐公司月销售额需完成约4000000元抽成租金才会超过基本租金。本院作出的（2018）川01民终8982号生效民事判决，认定2016年4月至2017年2月期间，在人人乐公司的销售额度远远未达到合同约定的抽成收取租金标准的情况下，人人乐公司无向卓远公司隐瞒销售额的必要。结合《房产租赁合同》中关于租金的计算和支付、人人乐公司实际的销售额、人人乐公司向卓远公司提供其收银系统账号密码供卓远公司查询以及人民法院作出的生效判决，本院认为，人人乐公司在2016年4月至2017年2月期间上报的营业数据存在误差非因其故意瞒报，人人乐公司不存在隐瞒销售额的违约行为，不应支付违约金。因此，卓远公司以人人乐公司经催告仍未支付违约金超6个月而要求解除案涉《房产租赁合同》的主张本院不予支持。 《房产租赁合同》第11.1条约定的“其他相关费用”是否包含了违约金。 即便人人乐公司存在隐瞒销售额的违约行为，卓远公司亦不能依据《房产租赁合同》第11.1条解除合同。《房产租赁合同》第11.1条约定：“在甲方无任何违约的前提下，乙方若未按合同约定时间支付租金、物业管理费及其他相关费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为0.02%。若乙方拖欠超过六个月，则甲方有权选择提前终止本合同……”首先，根据一般的生活经验及合同条款的通常表述，“其他相关费用”应代表与前述具体费用的性质一致，即应是指与租金、物业管理费同类型的费用，是人人乐公司基于使用案涉租赁房屋产生的应由其承担的与房屋使用有关的费用。其次，《房产租赁合同》第五章系关于租金、物业管理费及水电费的约定，该章项下5.10条系关于其他相关费用的约定，5.10.1条约定：“乙方须自行负担与该租赁房产使用有关的电话费、网络端口费、网络开通费（如有）等”。结合5.10.1条的约定，“其他相关费用”应理解为与该租赁房产使用有关的费用。再次，违约金系合同当事人因违约行为而须承担的费用，不是与租金、物业管理费同类型的费用，亦不是与案涉租赁房屋使用有关的费用，且卓远公司未举示证据证明在11.1条中约定的“其他相关费用”包含了违约金。因此，《房产租赁合同》11.1条中的“其他相关费用”不包含违约金，卓远公司依据该条款主张解除《房产租赁合同》无合同依据，其于2018年4月4日向人人乐公司发送的《解除函》不能解除《房产租赁合同》。一审法院认定卓远公司解除合同的通知无效，不发生解除合同的效力正确，本院依法予以确认。 综上所述，卓远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由卓远地产（成都）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月十一日 书记员  曹成香