新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院   民事判决书   （2019）新2327民初771号   原告：李庆粉，女，1970年2月20日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区喀什市夏马勒巴格镇亚勒古孜开比日村1组431号，现住新疆维吾尔自治区喀什市。   委托诉讼代理人：唐振亚，系湖南亚元律师事务所律师。   被告：新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司，住所地吉木萨尔县神旗小区3号楼1单元102室。   负责人：夏尚勇，系该分公司总经理。   被告：新疆神旗房地产开发有限公司，住所地昌吉市延安南路理想520大厦4022室（41区1丘58栋4层4F-C7）。   法定代表人：夏尚勇，系该公司执行董事兼总经理。   二被告共同委托诉讼代理人：李光宇，系新疆鼎泽律师事务所律师。   原告李庆粉与被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司（以下简称神旗房产分公司）、被告新疆神旗房地产开发有限公司（以下简称神旗房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，因被告提出取证申请，本案延期开庭，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐振亚、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人李光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李庆粉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依合同约定将位于××旗房屋交付原告或退还原告房款960120元；2、被告承担违约金86410元；3、二被告承担诉讼费用。   事实和理由：被告开发建设了神旗·天地国际小区16幢1单元101号房屋。原告依被告的××区的房款960120元交付于被告，双方签订了GF-2000-0171《商品房买卖合同》。被告向原告出具了收款收据，但被告至今仍未能将该套房屋交付原告，被告的行为严重违约，原告依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。   被告新疆神旗房产分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司共同辩称，原告起诉的事实及理由不成立，原告没有向被告交付购房款，原告提供的收款收据和房屋买卖合同内容不真实。被告开发房屋向喀什融信、宏泰担保公司进行借款，当时这两个公司吸收存款无法偿还，出现续款的风暴。2014年5月，喀什市政府及公安局治理“非吸”行动，喀什融信公司的李明军带领多人到本公司协商以物抵债事宜，后喀什公安机关让本公司负责人夏尚勇快速通过以房抵债或者给放款人员打借条方式平息事态，夏尚勇压力很大，让公司人员给李明军办理以房抵债，夏尚勇妥协将一千份《商品房买卖合同》及相配的收款收据、公司公章、法定代表人私章交给李明军处理债务事宜。原告向喀什融信、宏泰担保公司出借了资金，原告并没有向二被告支付房款，原告不能提供出借资金的银行交易记录，原告依照《收款收据》主张折算的购房款，存在非法的本金及利息，故原告起诉的理由事实不成立，请求法院驳回其诉讼请求。   本案在审理过程中，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对争议的证据本院认定如下：   原告提交《商品房买卖合同》《收款收据》各一份。拟证实，2015年3月23日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的16幢1单元101号房屋。经质证，二被告对以上证据真实性不认可，认为原告没有向被告支付购房款，签订《商品房买卖合同》并不是二被告的真实意思表示，公安机关办案人员对被告公司法定代表人夏尚勇说，如果有买卖合同，可以不追究夏尚勇的刑事责任，按民事案件处理，签合同不是被告的真实意思表示，合同无效。本院认证认为，被告《商品房买卖合同》《收款收据》加盖公章的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以采信。   二被告共同就其辩解提交以下证据，经质证，本院认证如下：   1.《喀什融信担保公司业务量统计表》一份（72页-134页）。拟证实，该统计表中没有原告向喀什融信担保公司出借资金登记，只要出借资金就有登记。经质证，原告对该证据真实性不持异议，原告向喀什融信担保公司出借的资金的业务员不是该统计表中的人员。本院对该证据的真实性予以采信。   2、《讯问笔录》三份及孙世萍刑事补充侦查卷中的供述一份。拟证实，喀什融信公司、喀什宏泰公司业务员刘志勇、张月娥、贾芳向检察官供述，以月息3%向社会吸收存款，包括原告出借款，后以5%的月息转借给吉木萨尔县房产开发商夏尚勇和奎屯市开发商李长江等。原告折算的购房款中有月利率5%的非法高额利息。经质证，原告认为该证据不能证实原告以高息出借资金，原告出借资金的利率为2.5%，但原告未收到任何利息。本院对该证据的真实性予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年，被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司开发建设吉木萨尔县神旗天地国际小区，因工程进度缺乏资金周转，被告公司的负责人向夏尚勇通过他人介绍认识案外人李明军和孙世萍，并向李明军开办的喀什市融信投资管理咨询有限责任公司及孙世萍开办喀什宏泰股份投资管理有限公司借款，李明军将吸收的公众存款借给被告开发房产。2014年9月，李明军和孙世萍开办的投资担保公司资金链断裂，无法向出借人归还借款，李明军与孙世萍在向被告索要借款过程中，双方协商以被告开发的房屋进行抵债。原告向李明军开办的喀什市融信投资管理咨询有限责任公司出借的款项由被告通过以物抵债方式偿还。2014年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告神旗房产分公司将开发的××区房屋出售给原告，交房日期为2016年12月30日；付款日期及期限约定“买受人于2014年11月18日按合同销售价一次性付清房款960120元。”同日，被告神旗房产分公司给原告出具了结算《收款收据》一份，载明“今收到××区房款960120元。”该《商品房买卖合同》及《收款收据》均加盖了被告公司的公章及被告公司法定代表人夏尚勇的私章。   另查，李明军与孙世萍系夫妻关系，因涉嫌非法吸收公众存款罪分别于2014年12月31日、2015年1月6日被刑事拘留。2015年8月20日，被告夏尚勇向喀什市公安局提交了一份《关于喀什融信担保公司与夏尚勇借款情况说明》中载明：“2012年我开始开发吉木萨尔县神旗天地国际楼盘，从当年5月至年底，我陆续向李明军借款1000余万元，利息按3.5分计算。2013年4月至2013年8月，我通过李明军再次借款，陆续借款总金额为7000余万元，该借款中4700余万元用于支付土地出让金与拆迁补偿款，剩余2000余万元用于购买工程材料，最后一次借款是在2013年11月份，用于吉木萨尔县神旗天地国际小区工人工资支付，向李明军借款1200余万元，我向喀什融信担保公司借款共计16次，其中借款本金为9400余万元，利息1.76亿左右，本息合计约2.7亿元。2014年8、9月份，李明军带着徐强及放款客户来到神旗天地国际小区找我，李明军提出用神旗天地国际小区房子来抵喀什融信担保公司收到客户的放款。放款客户需要拿担保书原件来抵房款，我是以3200元-3900元/㎡的价格抵给放款客户的，我们收取了大量的担保书原件，李明军在吉木萨尔县时，我们就将担保书原件交给他，李明军给我们打相应的收条，后来李明军回喀什后，我们再收取的担保书原件由我们自己保存”。   另查，2017年3月31日，李明军因犯非法吸收公众存款罪被依法追究刑事责任，判处有期徒刑。2017年7月26日，被告出具声明书一份，载明“我新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司与喀什李明军借贷一事中，我公司将大部分客户放款给李明军的债权予以接受。其中有部分客户在2015年1月15日前将与李明军的放款交接单移交给了我公司，并与我公司达成以房抵债协议，对此，我公司予以认可。对其他未能移交放款交接单的部分客户的债权债务关系，我公司均不予认可。喀什客户共计331人，房屋共计553套。另，针对18号楼的部分以房抵债协议，有客户将放款交接单交回李明军公司的，并且由李明军本人写收条交于我公司的，我公司也予以认可。特此说明。”被告提供了喀什客户房源表一份，该份房源表第404号记载了原告的抵债商品房的房号，后原告要求被告交房，该房屋未开工修建，被告无法交付房屋，原告诉至本院，形成本案。   本案争议焦点：原告要求被告交付房屋应否予以支持？   本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于本案原、被告签订《商品房买卖合同》效力问题。根据本院查明的事实，该《商品房买卖合同》内容中双方明确约定了房屋面积、价款、面积确认及差异处理、付款方式及期限及交付期限、出卖人逾期交房违约责任等。被告向原告出具了《收款收据》，注明房屋位置、收款名称和金额，与《商品房买卖合同》约定房款金额一致。对于购房款来源认定问题，新疆喀什融信投资有限公司吸收原告等公众存款借给被告用于开发建设的吉木萨尔县神旗天地国际小区楼盘，后三方协商，由原告与被告神旗房产分公司双方签订了《商品房买卖合同》，将借款关系转变为商品房买卖合同关系。   关于原告要求被告交付案涉房屋应否支持问题。原、被告签订《房屋买卖合同》时，原告已经知道该房屋未动工修建，原告签订合同，应当知道该房屋是否具备销售条件。原告向法院起诉时，也应当查明房屋是否修建。经本院查明，原告诉讼时该房屋未开工修建，原告主张交付的案涉房屋未开工修建，法庭向原告释明房屋未建成，其诉讼主张不能实现的后果，原告表示知道诉讼风险，原告主张被告交付房屋，因该房屋不存在，不具备交付条件，本院对原告要求交付房屋的诉讼请求不予支持。原告要求交付房屋，系主张履行合同，原告主张退还房款，系解除合同的法律关系，应当另案主张，本案不予处理。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、驳回原告李庆粉请求被告神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司交付位于××旗房屋的诉讼请求。   二、驳回原告李庆粉的其他诉讼请求。   案件受理费14219元，由原告李庆粉负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审 判 长 李 军   审 判 员 马玲玲   人民陪审员 阿扎提   二〇一九年十一月二十日   书 记 员 马永婷