浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2320号上诉人（原审被告）：王颖超，女，1987年12月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上诉人（原审被告）：吴虓，男，1979年10月10日出生，汉族，住湖北省麻城市。被上诉人（原审原告）：沈强，男，1983年3月26日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：卜剑刚，浙江东方正大律师事务所律师。上诉人王颖超、吴虓因与被上诉人沈强房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王颖超、吴虓上诉请求：撤销原判，改判驳回沈强一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定双方签订的《西塘房屋租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同中的房屋实际产权人沈小元于2015年3月23日因病死亡，沈强并未第一时间通知王颖超、吴虓产权人因病死亡，也未提供过房屋产权证明，造成房屋不能被用于民宿经营和使用。2017年2月起，行政机关对西塘镇民宿进行整治，由于沈强未提供房屋的产权证明造成案涉房屋未达到开办民宿的具体标准要求且不能完成整改，于2018年3月13日被查封。二、一审错误地对争议证据不子认定。吴虓和王颖超通过手机短信于2017年向沈强通知要求解除合同，沈强称因换手机号码，没有收到短信，一审对该组证据不予认定错误。真实情况是吴虓与王颖超通过189××××****和其他手机号码多次与沈强同一手机号码进行沟通。2017年起因房屋不能被用于民宿经营和使用，双方已就解除合同达成一致意见。沈强二审答辩认为：王颖超、吴虓开设的民宿无法经营的原因是其不符合新的经营标准，王颖超、吴虓怠于履行整改义务导致整改未通过，该责任在于王颖超、吴虓，而非沈强未提供产权证明，沈强持有案涉房屋产权证书。根据双方签订的合同，沈强没有义务对王颖超、吴虓经营情况负责，双方仅是租赁关系。沈强从未收到解除合同的通知，王颖超、吴虓也未提供有效证据证明其通过短信解除了合同。即使其发出过解除合同的通知，也不能导致合同当然解除。请求驳回王颖超、吴虓的上诉请求。沈强一审诉讼请求：1.判令王颖超、吴虓支付2017年11月16日至2018年11月15日的租金79930元；2.判令王颖超、吴虓支付违约金17986元；3.判令王颖超、吴虓支付逾期付款利息损失，以79930元为基数，银行同期贷款利息的1.5倍为计算标准，从2017年11月16日计算至实际付清日止；一审法院经审理认定：嘉善县西塘镇北栅街33号房屋，建筑面积为59.17平方米，以善字第S0071355号房屋所有权证登记在沈强父亲沈小元名下。2013年11月19日，沈强和王颖超、吴虓签订《西塘房屋租赁合同》，约定沈强将嘉善县西塘镇北栅街33号房屋出租给王颖超、吴虓，租赁期限自2013年11月16日至2021年11月16日，其中2017年11月16日至2018年11月15日的租金为89930元。合同签订后，王颖超、吴虓在案涉房屋开办民宿。2017年2月起，行政机关对西塘镇民宿进行整治，因案涉房屋未达到开办民宿的具体标准要求且整改不到位，于2018年3月13日被查封。2017年11月16日后，王颖超、吴虓仅支付租金10000元。一审另查明，沈小元于2015年3月23日因病死亡，浙江省嘉善县公证处(2015)浙善证字第1632号公证书证明沈小元的继承人为沈强、张明娟、沈曙新。张明娟、沈曙新以声明方式对沈强签订的租赁合同予以追认并授权沈强处理相关事宜。一审法院经审理认为，双方签订的《西塘房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋因政策原因被行政机关查封，王颖超、吴虓作为承租人，可以向人民法院请求解除合同。但王颖超、吴虓未请求解除，合同仍对合同双方当事人具有约束力，双方当事人仍应当按照合同的约定全面履行自己的义务。沈强要求王颖超、吴虓支付2017年11月16日至2018年11月15日尚欠的租金79930元，应予支持。沈强与王颖超、吴虓未相互配合对案涉房屋进行积极整改以达到开办民宿的具体标准要求，致房屋目前无法使用，双方均有责任，为体现公平原则，对沈强要求王颖超、吴虓支付违约金和逾期付款利息的请求，一审法院不予支持。王颖超、吴虓辩称双方已默认解除合同，没有相应充分证据予以证明，一审法院不予采信。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王颖超、吴虓于判决生效之日起十日内支付沈强租金79930元；二、驳回沈强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2248元，由沈强负担448元，王颖超、吴虓负担1800元。二审中,双方均未提供新证据。本院除对一审认定的事实予以认定外，另认定：2017年，行政机关对西塘镇民宿进行整治。《嘉善县民宿（农家乐）规范管理办法》（该办法2017年1月20日施行）规定，民宿（农家乐）在投入使用、营业前，经营户应当向当地公安机关治安部门申请特种行业许可。民宿（农家乐）公安机关收到经营户申请后将对民宿（农家乐）场所进行消防安全现场检查；开设民宿（农家乐）应符合疏散楼梯净宽不应小于1.1米，确有困难时，不得小于0.9米等消防安全基本要求。2018年1月10日嘉善县公安局发布《关于进一步加强全县民宿（农家乐）治安管理的通告》，告知民宿（农家乐）应向县级公安机关治安部门申请特种行业许可，未经许可不得经营民宿（农家乐），开设民宿（农家乐）应当符合治安、消防等安全基本要求。2018年3月13日涉案房屋被查封，王颖超、吴虓停止经营使用涉案房屋。涉案房屋有两层，有上下楼梯一部，沈强认为楼梯宽度约为60厘米，王颖超、吴虓认为楼梯宽度少于60厘米。本院认为，房屋租赁合同是出租人交付房屋给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本案中，在房屋租赁合同履行过程中，当地政府于2017年对民宿经营要求办理特种行业许可，而取得特种行业许可必须通过公安部门的消防安全现场检查。涉案房屋的楼梯少于0.9米，根据《嘉善县民宿（农家乐）规范管理办法》的规定，该房屋不能通过消防安全检查。双方的微信聊天记录中亦讲到房屋因楼梯的宽度不符合要求而未能办理许可。因此，可以认定房屋于2018年3月13日被查封系房屋内在结构不符合消防安全检查标准的原因所致。虽然双方在2013年签订合同时约定由承租人向有关部门如工商、安监、消防等部门办理相关手续，但该约定所指的相关手续应仅指双方签订合同时开设旅馆应办理的经营手续，不包括合同履行过程中因建筑本身不符合消防安全检查标准所应履行的房屋改建审批程序。双方合同第七条虽约定承租人可在西墙开窗,并未约定承租人可对房屋楼梯等内部构造进行改建,在房屋不符合消防安全标准的情况下承租人亦无法依据双方约定进行改建。因此，沈强认为应由承租人进行整改以取得特种行业许可，理由不能成立。房屋因自身内部构造原因无法取得特种行业许可而被查封，属于不可归责于双方当事人的原因所致，在查封后王颖超、吴虓实际也未占有、使用涉案房屋，故沈强要求王颖超、吴虓支付房屋被查封后的租金，缺乏依据，不予支持。查封之前房屋由王颖超、吴虓占有、使用，故其应当支付自2017年11月16日起至2018年3月13日的租金，经计算为29073元，扣除王颖超、吴虓于2017年11月16日支付的10000元，故王颖超、吴虓尚应支付沈强19073元。涉案房屋因政策原因不能使用，即使双方合同尚未解除，沈强亦不能向承租人主张支付租金，因此，一审以合同未解除为由判令王颖超、吴虓支付租金有误，予以纠正。本院注意到，王颖超、吴虓认为其已经发送了要求解除合同的通知，合同已经解除，并据此主张其不应支付租金。沈强认为未收到解除合同的通知，且王颖超、吴虓不享有合同解除权。因王颖超、吴虓没有提交证据证明其要求解除合同的通知已经到达对方，故其主张合同已经解除的理由不能成立。当然，如上文所述，合同有否解除并不影响本案的处理，但涉案房屋已经被查封，合同继续履行存在客观障碍，因本案中双方均未明确提出解除合同及其他相关诉请，故双方应另行解决解除合同等争议。综上，王颖超、吴虓的上诉请求部分成立，对其合理的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初1562号民事判决；二、王颖超、吴虓于本判决生效之日起十日内支付沈强租金19073元；三、驳回沈强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2248元，由沈强负担1810元，王颖超、吴虓负担438元。二审案件受理费1798元，由沈强负担1369元，王颖超、吴虓负担429元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇一九年十一月十三日书记员 陈 诚