黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑09民终421号上诉人（原审第三人）：郑红霞，女，1972年5月19日出生，汉族，七台河市茄子河区新富社区协理员，住黑龙江省七台河市新兴区。委托诉讼代理人：郑红伟（郑红霞姐姐），女，1970年8月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省七台河市新兴区。委托诉讼代理人：白金龙，七台河市茄子河区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘伟锋，男，1974年4月20日出生，汉族，宝泰隆新材料股份有限公司操作工，住黑龙江省七台河市新兴区。委托诉讼代理人：柴永新，黑龙江政通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张殿坤，男，1973年5月13日出生，汉族，七煤集团胜利煤矿工人，住黑龙江省七台河市新兴区。上诉人郑红霞因与被上诉人刘伟锋、张殿坤房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省七台河市新兴区人民法院(2019)黑0902民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑红霞的委托诉讼代理人郑红伟、白金龙，被上诉人刘伟锋及委托诉讼代理人柴永新，被上诉人张殿坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑红霞上诉请求：1.改判位于七台河市××区北岸××城××楼××单元××室（面积62.64㎡）归上诉人所有；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2016年5月25日向被上诉人张殿坤购买的房屋，虽然经过两级法院判决房产证被撤销，但是该判决要求市房产局重新作出具体行政行为，在市房产局没有依法作出具体行政行为前，应中止本案件的审理。在本案庭审中被上诉人张殿坤明确表示卖给被上诉人刘伟锋的房屋所有手续都是复印件，不是原件，而且上诉人在取得涉案房屋时该房屋并无其他人居住，双方依法在房产部门办理的产权登记应认定合法有效。上诉人购买该房屋是善意取得并依法办理了产权登记，请二审法院查明事实，并支持上诉人的上诉请求。刘伟锋辩称，一、被答辩人上诉称本案在市房产局未重新作出具体行政行为前应中止审理，毫无根据。因案涉房屋所有权产生争议，一审正在审理确认当中，案涉房屋所有权归属尚未依法做出确认，市房产局必须等待法院对该房屋所有权的归属做出确认以后才能依据法院判决结果重新作出具体行政行为，否则，就是行政违法。一审法院依法不能中止审理。同样，二审法院也不应基于被答辩人所谓的理由而中止审理本案。二、被答辩人上诉称张殿坤卖房给答辩人时提供的手续都是复印件，这种说法实属不实之词。张殿坤将房屋卖给答辩人是真实意思表示，不仅签订了书面的房屋买卖合同，而且也实际履行，答辩人于签订合同的当日即2016年4月5日便支付了全部购房价款127,000.00，张殿坤也将房屋钥匙及相关手续交给了答辩人。答辩人也搬进该房屋居住、使用，该房屋已由答辩人合法占有，答辩人依法取得了该房屋的所有权。张殿坤提供给答辩人的手续是原件，其中只有该房屋的动迁安置协议是复印件，因该动迁安置协议已在该房屋卖给答辩人之前，由张殿坤到市动迁办声明丢失作废了，并登报进行了公告，因此，房屋动迁安置协议只能是复印件，如果给答辩人的是原件，反而不真实了。三、被答辩人上诉称其购买房屋是善意取得，在取得该房屋时并无其他人居住，且进行了产权登记，应认定为合法有效，这种说法可谓谎话连篇，实属无理缠诉。其一，本案市房产局为张殿坤和被答辩人办理的产权登记和转移登记的具体行政行为因违法已被两级法院判决撤销，被答辩人却仍称产权登记合法有效，可谓歪曲事实。其二，被答辩人与张殿坤之间并无真实有效的房屋买卖交易。根据张殿坤在公安机关的交待，在将房屋卖给答辩人后，张殿坤又背着答辩人用该房屋的动迁安置协议做抵押，向郑红伟的小额贷款公司贷款5万元(实际付给张殿坤4.2万元)，并约定到期还不上贷款房屋即归郑红伟小额贷款公司所有，为控制该房屋，郑红伟假借被答辩人郑红霞的名义和张殿坤于2016年5月27日补签了一份所谓的房屋买卖合同，为非法办理转移登记提供虚假交易手续。这些情节足以说明郑红霞与张殿坤之间不是合法有效的房屋买卖关系，而是因小额贷款变相非法处理抵押物，且发生在将房屋卖给答辩人之后，交易无效。张殿坤将该房屋动迁安置协议做抵押在郑红伟小额贷款公司贷款时，未按《担保法》规定办理抵押登记，该抵押关系不成立，依法无效，且直接约定将抵押的房屋转归债权人郑红伟所有的行为，也严重违反《担保法》的规定。因此，被答辩人郑红霞与张殿坤之间所谓的房屋买卖关系是虚假无效的，被答辩人郑红霞不能据此取得本案讼争房屋的所有权。被答辩人并非是善意取得房屋，而是非法的恶意抢占，被答辩人明知房屋在其之前己卖给答辩人，且答辩人一家人已在该房屋居住的情况下，强行将答辩人东西扔出屋外，强行打开房门抢占房屋，此事已由答辩人报警处理，有公安机关的卷宗材料可证，被答辩人竟谎称取得该房屋时没有人居住，其目的无非是掩盖侵犯答辩人财产权的真相，欺骗二审法院，为其无理上诉寻找借口，但事实胜于狡辩。综上，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果彰显了公平正义。答辩人是先于被答辩人合法购买并实际占有案涉房屋，依法取得了案涉房屋的所有权，无论被答辩人使用何种手段，编造何种所谓的理由，都改变不了答辩人是案涉房屋的所有权人的法律事实，望二审法院维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。张殿坤称，针对郑红霞的上诉无答辩意见。刘伟锋向一审法院起诉请求:要求确认位于七台河市××区北岸××城××楼××单元××室房屋产权归其所有。一审法院认定事实：2016年4月5日，刘伟锋与张殿坤签订了房屋买卖合同，合同约定：“张殿坤将位于新兴区北岸新城130号楼4单元203室房屋一户，面积62.64㎡，价格127,000.00元卖给刘伟锋；刘伟锋付款后，房屋所有权归属刘伟锋，张殿坤将房屋房产证钥匙移交刘伟锋等”。刘伟锋按照合同约定给付张殿坤完全部房款后，张殿坤将新安0460号棚改安置协议书及房屋相关材料及钥匙交给刘伟锋。刘伟锋于2016年6月初搬入房屋居住。2016年8月12日刘伟锋下班回家发现门锁被更换，室内东西被搬出。刘伟锋向公安机关报案，经公安机关侦办，2016年4月8日张殿坤向郑红霞的姐姐郑红伟出示了房屋的棚改安置协议书，向郑红伟借款50,000.00元。2016年5月27日郑红伟以郑红霞名义与张殿坤签订房屋买卖合同，约定房屋价格80,000.00元。2016年5月郑红伟给付张殿坤3,000.00元订金后，于2016年5月27日双方去新兴区房管所办理房屋过户，因过户费高未能办理，张殿坤将身份证、离婚协议书交郑红伟后，郑红伟给付张殿坤房款27,000.00元，合计80,000.00元。2016年8月16日张殿坤与郑红霞办理了20160801185号房屋所有权证。郑红霞入户居住。2017年5月9日，刘伟锋提起行政诉讼，新兴区法院作出的（2017）黑0902行初字第4号行政判决书，判决确认房产局为张殿坤颁发20160800270号房屋的行为违法，撤销20160801185号房屋所有权证。经七台河市中级人民法院二审作出的（2018）黑09行终19号政判决书维持原判。另查明，郑红霞于2017年6月20日又与王井录签订房屋买卖合同，将该房屋卖给王井录。因该房屋被司法机构查封无法办理过户手续，王井录提起诉讼，经调解郑红霞返给王井录定金及装修费30,000.00元，王井录于2018年6月4日将房屋交给郑红霞。现该房屋是郑红霞占有使用。一审法院认为，刘伟锋与张殿坤签订房屋买卖合同后，双方未办理房屋产权过户登记手续，张殿坤与郑红霞签订房屋买卖合同，张殿坤与郑红霞到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续。因此刘伟锋提起行政诉讼后，该房屋的房屋产权证已被法院依法裁决撤销，现房屋的所有权处于待定状态，刘伟锋以所有权确认纠纷为本案的案由提起民事诉讼，本案是当事人之间买卖房屋引发的纠纷，案由应变更为房屋买卖合同纠纷。应适用民法、合同法及相关司法解释予以调整。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第一百零六条规定“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”第一百一十七条规定“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”第一百三十四条规定“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（四）返还财产。”本案刘伟锋、张殿坤自愿签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意识表示，合同内容没有违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。双方虽然未办理房屋过户登记手续，但合同已经成立生效，应依法受法律保护。张殿坤明知其已将房屋卖给刘伟锋，却隐瞒了与刘伟锋买卖房屋的真实情况，再行与郑红霞签订房屋买卖合同，其行为存在过错，双方之间形成的房屋买卖合同关系，损害了刘伟锋的合法利益，违反法律规定，没有法律约束力，不受法律保护。因此产生的法律后果，经行政诉讼已被依法撤销。本案刘伟锋按照合同约定已履行给付张殿坤房屋全部价款的义务，张殿坤已将房屋交付刘伟锋，双方已经按照合同约定各自履行义务完毕。刘伟锋已实际占有、使用房屋。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。在刘伟锋、张殿坤未到房产管理部门办理房屋所有权过户登记手续前，刘伟锋已实际依法享有对房屋的占有、使用的权利，张殿坤不再享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。因此张殿坤与郑红霞签订的房屋买卖合同无法律效力，对刘伟锋不产生法律上的约束力。郑红霞与张殿坤签订房屋买卖合同办理房屋产权过户登记手续后，应当知道房屋内有他人居住的情况，未经核实，采取更换房屋门锁私自搬入房屋居住，侵犯刘伟锋的合法权益，郑红霞应当承担返还刘伟锋房屋的义务。郑红霞提出善意取得房屋的抗辩意见，不符合法律规定的善意取得的客观要件，更不符合本案客观事实。同时，庭审中提供的证据均不能充分证明其抗辩意见成立，不予采纳。由于张殿坤的欺诈行为损害郑红霞的合法权益，郑红霞有权向张殿坤主张赔偿权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十五条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条（一）、（四）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，判决：一、刘伟锋与张殿坤于2016年4月5日签订的房屋买卖合同合法有效；二、位于七台河市××区北岸××城××楼××单元××室房屋一户（面积62.64㎡），归刘伟锋所有。诉讼费100.00元，由张殿坤承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张可以确认本案争议的焦点为张殿坤先后与刘伟锋、郑红霞签订房屋买卖合同，在“一房数卖”的情况下，两个房屋买卖合同的效力问题，如两份房屋买卖合同均有效，在刘伟锋、郑红霞均要求履行合同的情况下，权利保护顺位问题。关于张殿坤先后与刘伟锋、郑红霞签订房屋买卖合同，在“一房数卖”的情况下，两个房屋买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，张殿坤就同一房屋订立两个买卖合同，在没有其他合同无效情形的情况下，两个房屋买卖合同均应为有效合同。本案中，张殿坤与刘伟锋于2016年4月5日签订房屋买卖合同，以127,000.00元价格将案涉房屋转让给刘伟锋，双方签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，亦不存在合同法规定的其它无效情形，合法有效。合同签订后，刘伟锋按约定给付张殿坤全部购房款，张殿坤将案涉房屋及钥匙交付刘伟锋，刘伟锋对案涉房屋占有并使用，双方签订的房屋买卖合同已经实际履行，虽然未办理房屋产权变更登记，但刘伟锋对案涉房屋享有物权期待权。张殿坤在将案涉房屋交付刘伟锋后，为抵顶其欠郑红霞的姐姐郑红伟的50,000.00元借款，郑红伟以郑红霞的名义与张殿坤于2016年5月27日签订房屋买卖合同，以80,000.00元的价格将案涉房屋转让给郑红霞，侵犯了刘伟锋的合法权利。郑红霞称与张殿坤签订房屋买卖合同前已经实地查看案涉房屋，但此时案涉房屋在刘伟锋管理控制之下，除郑红霞与张殿坤陈述由张殿坤用钥匙打开案涉房屋门外，无其它有效证据予以佐证，亦与张殿坤在公安机关询问时陈述的“到期还不上郑红伟的钱，5月27日到郑红伟在新兴区欣源小区的物业公司签订房屋买卖合同，签完合同后郑红伟领其到物业公司隔壁的新兴区房管所办理产权变更登记，以后的事儿我就不知道了”的事实相矛盾。从合同约定的房屋价格看，案涉房屋建筑面积为62.65平方米，张殿坤自认当时市场价格在12万元左右，以80,000.00元价格转让，明显低于市场价格，不符合常理。郑红霞称其以合法方式占有案涉房屋，与刘伟锋在先占有案涉房屋的事实相矛盾，且郑红霞在2016年8月12日刘伟锋向公安机关报案后，明知案涉房屋存在纠纷，仍到房产登记机关办理产权变更登记，虽然该房屋所有权证书已经被撤销，但不能否定郑红霞抢先办理产权登记的事实存在。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第三项“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”的规定，可以确认郑红霞不属于善意取得，张殿坤为向郑红伟清偿借款，与郑红伟恶意串通以郑红霞名义签订房屋买卖合同，损害了刘伟锋的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条的规定，张殿坤与郑红霞签订的房屋买卖合同无效，且自始没有法律约束力，郑红霞要求履行其与张殿坤签订的房屋买卖合同的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人郑红霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人郑红霞负担。本判决为终审判决。审判长  董树全审判员  申丽英审判员  葛知博二〇一九年十一月二十九日法官助理解涵书记员孔繁雪