上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6250号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海先锋电力传动设备有限公司，注册地上海市闵行区虹井路**，实际经营地上海市闵行区金汇路******。法定代表人：何建华，总经理。委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭重清，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海先锋实业公司，注册地上，注册地上海市闵行区虹井路**，实际经营地上海市闵行区虹井路****v>法定代表人：王玉明，总经理。委托诉讼代理人：邹娟娟，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏峰，上海中夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩凤兰，女，1944年2月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪某，女，1980年5月17日出生，汉族，户籍地江苏省宝应县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张辉，上海福一律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周某1，女，2002年7月17日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。法定代理人：倪某（系周某1之母），住上海市闵行区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周超超，男，1987年12月29日出生，汉族，户籍地上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周某2，女，2008年11月26日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市固镇县。法定代理人：周某3（系周某2之母），户籍地安徽省蚌埠市固镇县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周鑫水，男，1999年6月8日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市闵行区。上诉人上海先锋电力传动设备有限公司（以下简称先锋电力公司）与被上诉人韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水，被上诉人上海先锋实业公司（以下简称先锋实业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初6425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人先锋电力公司的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项，并改判先锋电力公司不承担赔偿责任；2、请求依法撤销一审判决的第三项，并改判韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水给付房屋占有使用费和空置损失合计人民币（以下币种同）19,850,833元。事实与理由：1、由先锋电力公司承担合同无效的主要责任与事实不符，造成合同无效的责任应由周某4和先锋实业公司承担；2、一审法院根据鉴定结论认定周某4的改扩建、装修损失数额错误；3、周某4承担的房屋使用费数额偏低，应该参照合同约定的租金标准计算。被上诉人倪某、周某1共同辩称，不同意上诉人先锋电力公司的上诉请求，同意一审法院的判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人韩凤兰、周超超、周某2、周鑫水未发表答辩意见。被上诉人先锋实业公司辩称，不同意上诉人先锋电力公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周某4（已故）向一审法院提起诉讼，请求：1、先锋实业公司、先锋电力公司连带赔偿上海市闵行区XX路XX号的A幢楼（以下简称涉案房屋）改扩建、装修、设施设备等费用共计63,243,464.29元。2、先锋实业公司、先锋电力公司连带赔偿因上述第1项诉讼请求导致的资金利息损失，以63,243,464.29元为本金，按年利率6%计算，计自2007年5月10日至实际清偿日止。3、先锋电力公司双倍返还定金计1,000,000元。4、先锋电力公司返还租金500,000元。5、先锋电力公司赔偿租金、定金的利息损失，以租金和定金1,000,000元为本金，按年利率6%计算，计自2006年5月29日至实际清偿日止。6、先锋实业公司对上述第3、4、5项诉讼请求承担连带清偿责任。先锋电力公司向一审法院提出反诉请求：1、周某4（已故）给付涉案房屋的房屋占有使用费12,050,833元（计自2006年5月8日至2012年3月12日止，按1,950,000元/年计算）。2、周某4（已故）偿付逾期付款利息，以1,950,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率分别计自每个年度的5月7日，最后一个计算年度是2011年5月7日，均计算至2012年3月12日止。3、周某4（已故）赔偿涉案房屋的空置损失7,800,000元（按照1,950,000元/年为标准，计自2012年3月至2016年3月）。一审期间，周某4于2018年6月26日因心源性休克死亡。一审法院经审核后，追加周某4的继承人韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水作为本案一审原告（反诉被告）参加诉讼。一审法院认定的事实：1997年4月28日，先锋实业公司取得《建设工程规划许可证》【编号：沪闵建〔97〕A-364补号】，上载：建设单位为先锋实业公司，建设项目名称为XX电力厂，建设位置为XX镇XX路XX号，建设规模为二幢，共计3,100平方米。2002年8月8日，先锋实业公司（签约甲方）与XX电力厂（签约乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定的主要内容如下：一、前言：1992年甲方与乐清市A厂，在各自主管部门批准和见证下，签订了关于创办“上海B厂”的联营协议。在联营协议履行过程中，双方建立起良好的合作关系，鉴于虹桥地区环境的变化和甲方对该地区规划的整体要求，现将原甲、乙双方联营的“上海B厂”转制为由乙方独立经营私营企业，原场地使用性质现调整为租赁形式。二、甲方享有坐落于上海市闵行区XX路XX号共16亩的场地的所有权。三、甲方同意乙方将该场地作为商业用途，并负责提供相应的协调及帮助。乙方在该场地上从事综合商业经营，包括批发市场租赁、写字楼租赁及配套第三产业等。租赁期限自2003年10月1日起至2023年9月30日止。租金前十年为1,280,000元/年，后十年为1,440,000元/年。除此以外，甲方不得以任何理由再另行向乙方收费。四、甲方确保调整后的用地性质,同时保证出租给乙方的租赁物之合法性及完整性。乙方在甲方定格用地性质不变的前提下，甲方保障乙方经营活动正常进行。根据乙方提供的有关合法、完整、有效的经营活动所需资料，甲方协助乙方办理所需证照。甲方协助乙方办理在建筑施工、用电、用水、通讯等设施安装过程中的相关手续。五、乙方经营及招商引进的企业和经营户的工商税务应登记注册在先锋实业公司，并按工商、税务部门的规定缴纳税费。六、在乙方根据甲方确定的商业用地性质投资经营过程中，甲方不能确保用地性质或因用地性质原因被政府相关部门处理，由此引起的法律后果由甲方负责，直至赔偿乙方因此造成的经济损失。七、合同期满或提前终止，场地由甲方收回，乙方在该场址投资建设的建筑物及其他附属物按国家有关规定进行折旧。其残值经双方认定的国家注册审计部门评估后，由甲方收购，乙方投入的动产，所有权仍归乙方，由乙方自行处理。同等条件下，甲方有优先收购权。2006年5月8日，周某4（签约乙方）与XX电力厂（签约甲方）签订了《租赁合同》一份，合同主要内容如下：一、甲方将位于上海市闵行区XX路XX号的A幢楼（该房屋于1997年4月28日，由先锋实业公司取得编号为沪闵建〔97〕A-364补号《建设工程规划许可证》，证上载明建设项目名称为XX电力厂，建筑规模为二幢3,100平方米，围墙长度425.50米）出租给乙方,甲方于2006年5月8日向乙方交付该物业，该物业租赁期暂定为8年，本合同签订之日起三个月内为乙方装修期，甲方免收租金。二、第一年及第二年租金为1,950,000元/年，第三年及第四年租金为2,067,000元/年，第五年及第六年的租金为2,191,000元/年，第七年及第八年的租金为2,322,000元。押金为500,000元，自甲方交付该物业之日，由乙方交付甲方。三、该物业只限作酒吧、娱乐类经营范围，在未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该物业的用途。甲方为配合乙方更好地使用该物业，将在装修施工、配套场地、资源共享等方面给予配合和支持。签约当日，XX电力厂按约交付了上述租赁物。此后，XX电力厂（签约甲方）与周某4（签约乙方）签订了《补充协议》一份，协议约定，经甲、乙双方协商，对原协议补充如下：一、甲方所属A楼承租给乙方，租赁期限自2006年9月11日起算。二、自合同签署日起至合同租赁期前（2006年9月11日前）为甲方提供给乙方的装修期。在未装修完工的情况下，租金可以从2006年10月1日开始计算。三、甲方提供500KV的电在2006年7月15日前交付给乙方使用。四、甲方在2006年5月25日具备施工条件。五、房租按协议规定支付。六、乙方承租该楼一至二楼。楼顶归甲方使用。2006年5月29日，周某4给付XX电力厂押金及叁个月租金共计1,000,000元。2006年7月25日，先锋实业公司向上海市闵行区城市建设和管理局递交了《上海先锋实业公司关于XX路XX号地块改建厂房情况说明》，上载：先锋实业公司所属上海C厂地块，因不适应当前该地块的发展要求，从而给予整个大楼的改建。基于充分利用该厂房的发展需要，公司将改建上海C厂厂房1幢、层数3层，面积约4,000平方米。同日，先锋实业公司向上海市闵行区虹桥镇人民政府递交了《临时工程纳入监管申报表》，上载：项目名称为XX厂车间改建工程，建设单位为先锋实业公司，建筑面积4,000平方米，总投资5,000,000元，设计单位为上海A有限公司，施工单位名称为XX建筑公司，监理单位为XX监理有限公司，申请理由是为了发展本地区的经济，改善周边的环境卫生，为民造福，故给予工程的改建。2006年7月27日，上海市闵行区虹桥镇人民政府盖单确认，并批示：安全监管措施已落实。2006年7月27日，先锋实业公司向上海市闵行区虹桥镇人民政府的相关部门递交了《虹桥镇楼宇项目开发审批表》，上载：申请项目名称为上海D厂车间改建，用途为房屋出租，申请人为先锋实业公司。2006年8月16日，闵行区虹桥镇土地管理所盖章予以同意。同日，闵行区虹桥镇人民政府规划管理办公室、闵行区楼宇经济协调小组办公室均盖章予以同意。闵行区楼宇经济协调小组亦于同日盖章同意，并批示如下：施工时公司要落实专人在现场对项目进行全程监管，严防安全事故。2006年10月30日，周某4（签约乙方）与XX电力厂（签约甲方）还签订了《协议书》一份，协议约定因乙方承租甲方之房屋从事娱乐、餐饮，现乙方向甲方提供需增加厨房空间用房，故经双方协商，达成如下协议：一、甲方考虑乙方之实际所需，同意在甲方原有之空地上双方根据设计图纸建造该房屋。二、本协议第一条之房屋的建造手续，由乙方负责办理。三、双方按彼此的使用面积分摊并确定（以审计价为准）。四、本协议第一条之房屋的具体使用部位及使用面积在附件一中列明为准。五、双方除各自承担所使用房屋的建造费外，各自所使用的房屋装修设备等均由各自负责承担。六、乙方承担本协议第五条之费用外，还需向甲方每年支付人民币拾万元的租金，从2008年9月8日起计租。七、乙方所需使用的煤气由乙方自行申请并承担相应之费用。八、本协议书之期限与双方于2006年5月所签之《租赁合同》之期限相同，且本协议随《租赁合同》之解除或租赁期限届满而解除或终止或届满。九、若本协议届满或终止或解除则乙方须在前述日期发生十日内将该房屋无偿移交予甲方。2006年10月31日，周某4（签约乙方）与XX电力厂（签约甲方）签订《补充协议》，协议主要内容如下:一、甲、乙双方于2006年5月，就乙方承租甲方所建之位于上海市闵行区XX路XX号A幢楼而签订《租赁合同》，现因乙方在未征得甲方的同意而改扩建所承租的房屋等事宜，为明确该责任，经双方协商达成如下的补充协议。二、在《租赁合同》原有租金基础上，从第三年起，乙方每年再增加租金200,000元，直至合同期限届满。三、因乙方未征得甲方同意而改扩建所承租之房屋，则由此产生的各项法律责任均由乙方承担。乙方承诺并保证，因乙方改扩建所承租之房屋而被政府主管部门处罚的，则该处罚由乙方承担。若乙方改扩建之建筑物，被相关部门勒令全部拆除的，《租赁合同》自行终止，乙方需依合同附件的建筑结构图，恢复原状，并经甲方验收合格后移交甲方。甲、乙双方确定，乙方扩建所承租之房屋，若政府主管部门要求或甲方按要求办理相关之法律手续包括所有权之登记的，乙方均须无条件地向甲方提供各类相关的资料并予以配合，且该办理过程中发生的费用由乙方承担。四、因乙方违约被解除合同的，乙方须于解除合同之日起10日内将其所改扩建的建筑物及建筑物上的添置物（电梯、空调等）及建筑物上的装饰物无偿移交甲方，乙方无权向甲方主张改扩建、装修等费用，同时乙方还应向甲方支付自租赁物移交前的租金。2007年1月，先锋实业公司（发包方，签约甲方）与案外人（承包方，签约乙方）XX建筑公司就涉案房屋改建、装饰工程签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定的工期自2006年6月28日至2007年2月。2007年5月10日，上海市闵行区建设工程安全监督站向XX建筑公司发出《上海市建设工程安全隐患局部暂缓施工指令书》，该站认为先锋实业公司车间改建工程存在严重安全隐患，故要求XX建筑公司在整个施工区域内暂缓施工。2007年5月，涉案房屋取得《上海市房地产权证》。2007年7月27日，上海市闵行区城市建设和管理局向上海B有限公司(法定代表人:周某4)发出《行政处罚决定书》，上载：因上海B有限公司于2006年12月13日在位于涉案房屋项目中未经施工许可擅自施工的行为，违法相关规定，故决定作如下行政处罚：1.责令改正。2.罚款28,000元。2007年8月6日,上海B有限公司缴纳了罚款28,000元。2007年8月14日，上海市闵行区规划管理局向周某4发出了《责令停止施工通知书》，责令其立即停止对涉案房屋的改扩建工程。2008年6月23日，XX电力厂向周某4发出《催款通知》，要求其支付结欠的租金3,400,000元。2008年7月20日，XX电力厂通知周某4，要求周某4立即停止侵占土地之行为，以确保XX电力厂对该土地的正常使用。2008年10月20日，XX电力厂向周某4发出催款《确认书》，要求周某4给付至2008年11月7日的租金共计4,062,700元。2009年7月1日，XX电力厂再次向周某4发催款《通知》，要求周某4自收到《通知》后10日内支付结欠的租金6,000,000元，否则将采取相应的措施。2009年11月3日，先锋电力公司以周某4欠付租金为由向法院提起诉讼【案号:（2009）闵民三（民）初字第2487号】，要求法院判令：一、确认解除双方间签订的《租赁合同》、《协议书》及《补充协议》。二、周某4向其支付自2006年8月8日起至其实际撤离日止的租金（计算至2009年10月7日的租金为6,153,166.67元）。2009年11月4日，XX电力厂因企业改制变更为先锋电力公司。审理中，因无法向周某4送达起诉状副本，故一审法院采用了公告方式向其送达相关法律文书，并于2010年4月1日公开开庭进行了审理。2010年5月17日，一审法院作出了民事判决，判决内容如下：一、解除先锋电力公司与周某4签订的《租赁合同》（包括《补充协议》及《协议书》）。二、周某4于判决生效之日起十日内向先锋电力公司支付自2006年8月8日起至实际撤离日止的租金（暂计至2009年10月7日的租金为6,153,166.67元，自2009年10月8日起按年租金2,367,000元的标准计付租金，自2010年8月8日起按年租金2,491,000元的标准计付租金）。上述判决生效后，先锋电力公司向法院申请执行，一审法院以被执行人周某4的财产现未能处置，执行款到位有待时日，现无强制执行的客观条件为由终结本次执行程序。2010年11月23日，先锋电力公司以周某4未搬离涉案房屋为由向法院提起诉讼【案号：（2010）闵民三（民）初字第2370号】,要求法院判令：一、周某4迁出涉案房屋及上海市闵行区XX路XX号地块。二、周某4向其支付逾期付款违约金6,000,000元（以拖欠的租金6,150,000元计，计自2009年10月8日起至2011年4月7日止按每日千分之五计算，共计16,820,000元）。一审法院经审理后，遂于2011年5月5日作出民事判决，判决内容如下：一、周某4于判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋及闵行区XX路XX号地块。二、周某4于判决生效之日起十日内向先锋电力公司支付逾期付款违约金2,952,000元。该判决生效后，先锋电力公司向一审法院申请执行，一审法院以本案与另案审理结果在法律上有直接的利害关系，等待另案审结后再来一并处理较为适宜为由终结本次执行程序。2011年1月，周某4以先锋电力公司主体不适格、法律文书送达违反法定程序、《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》无效等理由向本院提出申诉，经审理后，遂于2011年4月18日作出（2011）沪一中民二（民）申字第35号民事裁定书，裁定驳回了周某4的再审申请。2011年9月20日，周某4以先锋实业公司、先锋电力公司出租的土地和房屋违法为由，向本院提起诉讼，要求判令先锋实业公司、先锋电力公司共同赔偿损失59,000,000元【案号：（2011）沪一中民二民初字第21号】。因周某4不服一审法院作出的两份民事判决，遂向上海市人民检察院第一分院提起申诉。经审核后以周某4与XX电力厂签订的《补充协议》、《协议书》所涉改扩建后的建筑物未取得《建设工程规划许可证》，违反法律强制性规定，应属无效，法院所做的两份民事判决关于《补充协议》及《协议书》所涉的租金及逾期付款违约金的判决有误为由，于2013年2月4日就（2009）闵民三（民）初字第2487号民事判决、（2010）闵民三（民）初字第2370号民事判决向本院提起抗诉，本院经审核后作出裁定，指令由一审法院提起再审。2013年4月1日、2日，一审法院根据本院的裁定，受理了（2013）闵民五（民）再初字第3、4号两件再审案件。2013年4月23日，本院以周某4与先锋电力公司、先锋实业公司财产损害赔偿纠纷案【案号：（2011）沪一中民二民初字第21号】与上述两起抗诉案件相关联，且必须以前两案的审理结果为基础，为保证上述三起案件统一协调处理为由，报请上海市高级人民法院将该案指令由一审法院管辖。2013年5月6日，上海市高级人民法院经研究后决定将上述案件指定由一审法院进行审理。2013年7月1日，一审法院受理了周某4与先锋实业公司、先锋电力公司的财产损害赔偿纠纷一案【案号：（2013）闵民五(民)初字第1218号，周某4于2016年2月23日向一审法院撤回了起诉】。2014年6月24日，一审法院审监庭对（2013）闵民五（民）再初字第3号、4号案件审理后查明，自2012年3月17日起，周某4未再进入租赁场地，同时认为再审需解决的争议焦点为：《补充协议》、《协议书》是否无效？如《补充协议》、《协议书》无效，对租金计算产生的影响？针对该争议焦点，法院认为，一、首先，《补充协议》明确了周某4未征得XX电力厂同意改扩建涉案房屋。其次，《补充协议》第1条约定，双方确定在《租赁合同》原有租金基础之上，从第三年起周某4每年增加租金200,000元，直至《租赁合同》租赁期届满。再次，《补充协议》还对周某4改扩建涉案房屋所产生的法律责任、租赁物的恢复及费用负担、改扩建所产生的费用负担、《租赁合同》解除或合同履行期届满后改扩建建筑物、添置物及装饰物的归属及移交时间、动迁补偿款的分摊等作了约定。最后，《协议书》明确XX电力厂同意周某4另行建造厨房，并对建房手续的办理、各自使用面积及费用承担、年租金100,000元等作了约定。上述协议内容实质系双方对改扩建行为及其法律后果所作的约定，系双方当事人真实意思表示，但周某4的改扩建行为未经上海市闵行区相关政府部门批准，且未取得建设工程规划许可证，被处以罚款的行政处罚，其已违反行政法规的强制性规定。因此，可认定《补充协议》、《协议书》无效。据此，检察机关关于《补充协议》、《协议书》无效之抗诉意见，一审法院予以采信。二、根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。结合本案，首先,《租赁合同》系周某4与XX电力厂间真实意思表示，于法不悖，故合法有效。原审作出有效认定，适用法律正确，再审予以维持。该《租赁合同》第四条约定租赁物的用途只限作酒吧、娱乐类经营，且约定未经XX电力厂书面同意，周某4不得擅自改变用途。而涉案房屋为陈旧厂房，不能直接用于酒吧、娱乐等商业经营活动，周某4承租后必然对涉案房屋进行装修，甚至于改扩建等，缔约过程中双方明知或应知。否则，周某4的缔约目的无法实现，有违商业交易规则。其次，XX电力厂因租赁合同关系从先锋实业公司处取得涉案房屋之合法使用权，并转租于周某4。《租赁合同》签订之后，作为甲方的XX电力厂与作为乙方的周某4签订补充协议将租赁期限、租金起算日等作了相应的调整。在2006年7、8月间，涉案房屋权利人先锋实业公司以改建涉案房屋为由向相关政府部门进行了申报，并获得上海市闵行区虹桥镇人民政府相关职能部门的批准，但未获得上海市闵行区人民政府相关职能部门的批准。2006年10月30日，双方再次签订《补充协议》、《协议书》，虽《补充协议》确认周某4改扩建承租房屋未征得XX电力厂同意，但为明确责任，双方又对周某4增加年租金200,000元、改扩建费用的负担、改扩建建筑物、添置物的归属及租赁物的恢复等因改扩建所产生的法律后果等内容作了约定。《协议书》亦对扩建之房屋约定了年租金100,000元。按日常生活常理推断，XX电力厂同意增加年租金等，表明其对周某4改扩建租赁物是同意的，至少在事后进行了确认。否则，双方签订《补充协议》、《协议书》无现实意义，有违常理。再者,综合双方签订之《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》等，周某4进行改扩建后，依理只能利用改扩建房屋从事商业经营活动，原《租赁合同》租赁物已改变，租赁期限、租金起算日等均已被调整，年租金亦有所增加，并增加了改扩建费用的负担、《租赁合同》解除或合同履行期届满后改扩建建筑物、添置物及装饰物的归属、扩建厨房间的费用负担及使用等内容。综上,一审法院认定周某4与XX电力厂签订的《补充协议》、《协议书》之真实意思为XX电力厂同意周某4对涉案房屋进行改扩建，并由周某4利用改扩建房屋从事商业经营活动，其实质系双方合意对原《租赁合同》租赁物、租金、租赁期限、租金起算日等进行了变更，即将原《租赁合同》之租赁物房屋变更为改扩建之后的房屋，对租金、租赁期限、租金起算日等亦作相应的变更，并增加改扩建费用的负担、改扩建建筑物的归属等内容。因此，可认定周某4与XX电力厂协商一致变更了原《租赁合同》。原《租赁合同》变更之后，双方应按变更之后的合同履行义务。若产生纷争，双方亦以此确定各自应承担之法律责任。因此，双方不能协商解除或法定解除原《租赁合同》。现双方已将原《租赁合同》之租赁物房屋变更为改扩建之后的房屋，而周某4之改扩建行为未经相关行政部门批准，改扩建后的建筑物又未取得《建设工程规划许可证》，应属违法建筑。故双方变更之后的《租赁合同》无效。综上所述，先锋电力公司在原审中主张解除《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》，没有法律依据，不应予以支持。原审判决主文第一项判决解除《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》，属适用法律错误，应予以撤销。因涉案《补充协议》、《协议书》及变更之后的《租赁合同》均属无效，故上述合同、协议自始没有法律约束力。先锋电力公司在原审中主张之租金诉请，没有法律依据，不应予以支持。因此，原审认定周某4未依约支付租金构成违约及对租金的判决，属适用法律错误，再审应予以纠正。综上，原审判决主文第二项，再审亦应予以撤销。三、根据最高人民法院相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因涉案《补充协议》、《协议书》及变更之后的《租赁合同》均属无效合同，先锋电力公司对于租金的主张于法无据，但可主张房屋占有使用费。因原审中先锋电力公司系基于原《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》有效而向周某4主张租金。若其主张房屋占有使用费，系基于上述合同、协议无效，必然要变更诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。据此，先锋电力公司在本案中不能增加、变更诉讼请求，故其不能在本案中主张因合同无效所产生之房屋占有使用费、返还财产、赔偿损失等诉请，一审法院亦不对双方有否过错、过错程度及赔偿责任的承担等作出认定，但双方可另案诉讼。关于先锋电力公司先前收取之押金，因涉案《补充协议》、《协议书》及变更之后的《租赁合同》均属无效合同，原审中对押金不予退还之处理意见，属适用法律错误，再审应予以纠正。关于该押金的性质、效力认定、周某4已付租金的处理等问题，在本案中不予处理，双方当事人可另寻他途予以解决。同时，因《补充协议》、《协议书》及变更之后的《租赁合同》均属无效，故先锋电力公司在原审中主张租金及违约金的诉讼请求，于法无据。据此，本案经法院审判委员会讨论决定，对（2013）闵民五（民）再初字第3号案件判决如下：一、撤销（2009）闵民三（民）初字第2487号民事判决。二、驳回先锋电力公司的诉讼请求。对（2013）闵民五（民）再初字第4号案件判决如下：一、撤销（2009）闵民三（民）初字第2370号民事判决。二、驳回先锋电力公司的诉讼请求。先锋电力公司不服上述判决，遂上诉于本院【案号：（2014）沪一中民二(民)再终字第19号、（2014）沪一中民二(民)再终字第20号】。2015年1月6日，本院以因先锋电力传公司未在规定的期限内缴纳上诉费为由作出（2014）沪一中民二(民)再终字第19号、（2014）沪一中民二(民)再终字第20号民事裁定，裁定上述两案按先锋电力公司撤回上诉处理。一审法院另查明，2012年3月18日，周某4至案外人上海市公安局闵行分局虹桥派出所报警，在接报回执单上载明：“2012年3月18日10时41分许，报警人周某4来所报案称：2012年3月17日（具体上午还是下午不清楚），报警人位于上海市闵行区金汇路先锋街路口西北角的一幢房子（XX街XX号）房门被50个人砸坏，对方仍然在现场不肯离去，报警人遂来派出所报案。”一审法院又查明，2003年9月1日，先锋实业公司（签约甲方）与案外人浙江C有限公司（原浙江E厂，签约乙方）签订《解除联营协议书》，协议约定甲、乙双方因历史原因于1992年9月21日签订了《联营协议书》，成立了XX电力厂。甲方以土地租赁作为投资。现因市场经济的需要，甲、乙双方同意解除联营关系，改为土地租赁关系。甲、乙双方同意从2003年10月1日起解除联营关系，土地租赁关系从2003年10月1日至2023年9月30日止。变更后该企业为独立核算、自负盈亏的法人企业。2009年10月26日，上海市闵行区虹桥镇人民政府出具了《关于同意解除先锋实业公司与浙江F厂联营协议的批复》，上载：1、同意先锋实业公司解除与浙江F厂的联营协议。2、请及时办理工商变更等有关法律手续。2009年11月1日，XX电力厂向上海市闵行区工商行政管理局递交了《企业改制登记申请书》,申请事项为：原XX电力厂改制为先锋电力公司。2009年12月2日，先锋实业公司向上海市闵行区工商行政管理局递交了《证明》一份，上载：先锋实业公司与浙江乐清市A厂（现改名为浙江C有限公司）于1992年成立XX电力厂，当时先锋实业公司以土地作为投资，未出任何资金，现已解除合作关系，并收回土地，产生土地租赁关系。该证明上盖有闵行区虹桥镇集体资产管理办公室的公章。本案在一审审理过程中，上海市XX监理咨询有限公司依据周某4的申请，向一审法院出具了《上海市闵行区XX路XX号地块涉案房屋建造工程、第一次装修、第二次装修工程工程造价鉴定意见书》，鉴定结论如下：本案所涉“上海市闵行区XX路XX号地块涉案房屋建造工程、第一次和第二次装修工程”的总造价合计63,243,464.29元，具体组成如下：涉案房屋建房的工程造价为14,433,189元，其中确定部分工程造价10,440,305元，不确定部分的工程造价为3,992,884元。涉案工程第一次装修的工程造价为24,237,763.68元，其中土建装饰工程的工程造价为12,641,765元，安装装饰工程的工程造价为11,595,998.68元。涉案房屋第二次装修的工程造价为24,572,511.61元，其中土建装饰工程造价为21,467,176元，安装装饰工程的工程造价为3,105,335.61元。周某4为此次鉴定垫付鉴定费计410,000元。上述报告经质证,各方当事人发表如下意见:周某4提出以下两点异议:1、建筑物基础部分的基坑围护工程不应作为不确定部分,该部分实体上是存在并确定的，无非是不具备勘验条件，鉴定部门完全可以以专业角度按常规施工方案考虑计量计价。2、鉴定报告中遗漏舞台、啤酒制造装置的造价。鉴定单位派员对周某4提出的上述异议当庭答复如下：1、因为该部分埋在地下，该司依据通常的施工方案进行计算，故只能列入不确定项。2、舞台的费用已计入装修费用。啤酒制造装置是何装置该司不清楚，故无法作出判断。先锋实业公司提出以下三点异议：1、涉案建筑物已不具备勘验条件，鉴定单位仅对建筑物外部进行粗略测量，并未也无法进入建筑物内部查验，且其全部鉴定依据仅为周某4提供的施工图纸及《分包工程合同》，故报告无法真实反映涉案建筑物的工程造价，其鉴定结论不具备科学性和证明力。2、周某4在涉案建筑物进行改造和装修时,相关职能部门出具了责令停止施工等行政决定，故周某4不可能完成全部施工图纸内容。3、鉴定单位应当以建筑物实体为鉴定标准，在鉴定物不具备勘验条件的情况下，鉴定单位应当出具无法鉴定的结论。先锋电力公司提出以下三点异议：1、不认可鉴定单位按周某4提供的图纸所作出的结论。2、鉴定依据从未征求该司意见。3、周某4仅提供了施工设计图纸，并未提供相关的施工合同、竣工图纸、验收报告、发票凭证，工程进度材料等作为依据，鉴定部门亦未就图纸与现场进行核对。鉴定单位派员对先锋实业公司、先锋电力公司提出的上述异议当庭答复如下：该司在鉴定过程中，先收到周某4提交的图纸，该司持图纸至涉案房屋现场进行勘验，就图纸和现场进行比对，经现场勘验，周某4提供的图纸与现场基本相吻合。至于隐蔽工程，因现场不具备勘验条件，故列入不确定部分。至于施工合同、验收报告等资料与该司出具报告并无关联，且无参考价值，故该司无需就此进行审核。一审法院认为：周某4与先锋电力公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》已被生效判决确认为无效，具体理由一审法院在本案事实查明部分已载明，故不再另行阐述。本案的争议焦点：导致《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》无效的责任之认定？从一审法院查明的事实来看，导致上述合同、协议无效的后果，签约双方当事人均有责任。首先，作为《租赁合同》中的出租方，即先锋电力公司，其在与周某4就涉案房屋签订合同前，应本着诚实信用原则，以善意的方式履行作为出租人的义务。先锋电力公司在明知涉案房屋所附着的土地为工业用地，涉案房屋将用于经营酒吧，对涉案房屋进行改扩建均需经相关政府部门的审批等情况下，仍将涉案房屋出租给周某4，并擅自允许周某4对涉案房屋进行改扩建。基于此，先锋电力公司对合同、协议无效所产生的损失应承担主要责任（责任比例为60%）。其次，作为承租方的周某4，其在与先锋电力公司签订合同、协议时，对涉案房屋的用途有具体明确的规划，在涉案房屋改扩建手续尚未完成整个审批流程时，擅自签约、改扩建的行为亦是造成损失的原因，周某4应对合同、协议无效所产生的损失承担次要责任（责任比例为40%）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院依据上述法律规定，结合无效责任之认定，就本诉、反诉各项请求处理如下：一、关于周某4要求先锋电力公司赔偿涉案房屋改扩建、装修费用计63,243,464.29元，根据一审法院认定的责任比例，并结合本案实际情况，一审法院酌定由先锋电力公司赔偿周某4损失计37,900,000元。二、关于周某4要求先锋电力公司赔偿资金利息损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。三、关于周某4要求先锋电力公司双倍返还定金计1,000,000元的诉讼请求，一审法院认为，根据合同约定，周某4在签约后向先锋电力公司缴纳了押金500,000元，合同被确认无效后，先锋电力公司理应将押金返还给周某4。至于周某4要求双倍返还押金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。四、关于周某4要求先锋电力公司返还已缴纳租金500,000元的诉讼请求，一审法院将该诉讼请求与反诉中的房屋占有使用费一并予以处理。五、关于周某4要求先锋电力公司赔偿租金、定金的利息损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。六、关于周某4要求先锋实业公司对先锋电力公司的上述义务承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。七、关于先锋电力公司要求周某4给付涉案房屋的房屋占有使用费12,050,833元（计自2006年5月8日起至2012年3月12日止，按1,950,000元/年计算），从一审法院作出的再审民事判决查明的事实来看，周某4自2012年3月17日后未再进入涉案场地。那么自2006年5月8日至2012年3月16日，周某4理当给付先锋电力公司房屋占有使用费，但考虑到对涉案房屋的改扩建、进行装修是周某4、先锋电力公司一致的意思表示，周某4投入改扩建、装修费用后未能就涉案房屋予以使用等因素，酌情由周某4给付上述期间的房屋占有使用费计4,800,000元，扣除周某4已支付的500,000元，周某4需给付先锋电力公司4,300,000元。八、关于先锋电力公司要求周某4偿付房屋占有使用费的逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。九、关于先锋电力公司要求周某4赔偿涉案房屋的空置损失7,800,000元（计自2012年3月至2016年3月）的诉讼请求，一审法院认为，租赁合同被认定无效后，无效的损失赔偿范围并不包括出租人所谓的房屋空置损失，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。本案中，周某4的法定继承人韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水一致表示周某4生前未立有遗嘱，要求以周某4的法定继承人的身份参加诉讼，并向先锋实业公司、先锋电力公司主张权利，那么上述法定继承人在继承周某4的债权后，对于周某4的债务理应在遗产实际价值内予以清偿。一审法院于2019年2月26日作出民事判决：一、上海先锋电力传动设备有限公司于判决生效之日起十日内赔偿韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水损失计人民币37,900,000元。二、上海先锋电力传动设备有限公司于判决生效之日起十日内返还韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水款项人民币500,000元。三、韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水于判决生效之日起十日内给付上海先锋电力传动设备有限公司房屋占有使用费计人民币4,300,000元。四、驳回韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水其他的本诉诉讼请求。五、驳回上海先锋电力传动设备有限公司其他的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币541,624.68元，由韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水负担329,740.08元，由上海先锋电力传动设备有限公司负担211，884.60元。反诉案件受理费人民币54,552.50元，由韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水负担13,190.98元，由上海先锋电力传动设备有限公司负担41,361.52元。司法鉴定费人民币410,000元，由韩凤兰、倪某、周某1、周超超、周某2、周鑫水负担164,000元，由上海先锋电力传动设备有限公司负担246,000元。二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中,根据生效判决的认定，涉案的《补充协议》、《协议书》及变更之后的《租赁合同》均属无效，合同无效的后果应由合同当事人先锋电力公司与周某4之间根据过错比例进行分担。现先锋电力公司提出合同无效的损失应由先锋实业公司及周某4承担主要责任，既与客观事实不符，又突破了合同相对性原则，且与本案系处理合同无效后果的案由不符，本院无法采纳。现一审法院根据先锋电力公司与周某4对合同无效的过错比例，结合本案证据材料及实际情况，酌定了先锋电力公司赔偿周某4的损失数额，虽然，先锋电力公司坚持其一审中对鉴定结论的异议，并对周某4提交的图纸提出程序上的异议，由于一审法院已经充分注意到该异议，并在过错比例的分担及赔偿数额上予以调整，而本院考虑到涉案建筑在司法鉴定中实际存在的困难，并结合周某4在改扩建涉案建筑的预算及投入情况，故维持一审法院的判断，不采纳先锋电力公司对鉴定结论的异议。一审法院基于改扩建、进行装修是周某4、先锋电力公司一致的意思表示，周某4嗣后未实际使用过该涉案房屋的因素，基于双方对合同无效的过错比例，酌定周某4应支付的房屋占有使用费的数额，并无不妥，本院依法予以维持。而先锋电力公司要求周某4按照租金标准支付涉案房屋的占有使用费，于法无据，本院无法采纳。综上所述，上诉人上海先锋电力传动设备有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币252,800元，由上诉人上海先锋电力传动设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十一月十五日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……