广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20150号上诉人（原审被告）：广州市白云山三特滑道有限公司，住所地广东省广州市白云区白云山风景区内（百花园）。法定代表人：彭敏，职务董事长。委托诉讼代理人：郭蕾，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家晖，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云山鸣春谷景区管理中心，住所地广东省广州市白云山山顶公园。法定代表人：王艾君，职务主任。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓昕，广东纵横天正律师事务所实习律师。上诉人广州市白云山三特滑道有限公司因与被上诉人广州市白云山鸣春谷景区管理中心租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人广州市白云山三特滑道有限公司向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初字8907号民事判决第一项，改判广州市白云山三特滑道有限公司与广州市白云山鸣春谷景区管理中心之间的落款时间为2001年2月26日的《租赁合同书》中租赁期限超过20年部分有效；2.本案全部诉讼费用由广州市白云山鸣春谷景区管理中心承担。事实和理由：1.《租赁合同书》应以落款时间为合同期限的起算时间，原审法院认定事实不清导致错判。双方签订的《租赁合同书》第五条第（一）款约定“乙方必须在2001年3月5日和5月10日前将2000年7月1日至2000年12月31日租金192000元以及2001年1-2月租金64000元分二期全部缴清。”上述约定明确了广州市白云山三特滑道有限公司与广州市白云山鸣春谷景区管理中心就《租赁合同书》签订前的租金问题进行清缴，因此，2000年7月1日至2001年2月的权利义务已经结清，上述期间不应计算在《租赁合同书》的合同期限内。《租赁合同书》第五条第（二）款约定“从2001年3月起，乙方必须在每月的10号前向甲方财务一次性缴交当月租金。”说明了《租赁合同书》自签订之日起才按月缴纳租金，因此，租赁期限应从2001年2月26日才开始计算。原审认定合同期限自2000年1月28日起算属于认定事实错误。本案《租赁合同书》与白合03号《租赁合同书》之间联系紧密且不可分割，且广州市白云山三特滑道有限公司与广州市白云山鸣春谷景区管理中心出于项目整体统一运营角度将两份合同的届满日期统一确定为2021年5月31日。其次，自1996年7月起，广州市白云山三特滑道有限公司与广州市白云山鸣春谷景区管理中心就开发白云山旅游资源建立合作关系，双方为此签订《租赁合同书》（白合03号），确定合同期限为15年。1999年5月13日，双方基于长期友好合作、更好开发白云山旅游资源，遂签订《租赁合同补充协议之二》，将合同期限从原合作15年改为25年。不仅如此，双方于2001年2月26日就相邻的另一块地块进行旅游合作开发签订了《租赁合同书》，广州市白云山三特滑道有限公司与广州市白云山鸣春谷景区管理中心将两份合同的届满期限统一约定至2021年5月31日。此后，广州市白云山三特滑道有限公司加大对白云山投资，据初步统计，前后投资约人民币5000多万元。同时，与广州市白云山鸣春谷景区管理中心就涉案地块涉及的绿化卫生保洁等方面合作，均以2021年5月31日作为合同终止期限，更进一步证明双方合作至2021年5月31日的真实意愿。2.如本案处理不当易引发社会矛盾，须慎重处理。目前，白云山涉案项目共计有员工约100人，员工的学历水平普遍偏低，社会再就业能力较弱，如因项目提前终止导致劳动合同提前终止，广州市白云山三特滑道有限公司难以在短时间内对上述员工进行安置。原审判决未就上述情况进行充分考虑，易引发社会矛盾。除此之外，由于涉案旅游项目与第三方有合作，合作终止期限与广州市白云山三特滑道有限公司和广州市白云山鸣春谷景区管理中心签订合同期限几乎一致。如按照原审判决，极易产生纠纷和矛盾。被上诉人广州市白云山鸣春谷景区管理中心辩称，根据合同法第214条的规定，租赁期限不得超过20年，从法律上讲这是法律的强制性规定。而本案租赁合同已超过20年，其事实是清楚无异议的。广州市白云山三特滑道有限公司以投资和履行情况为由主张合同有效是没有依据的。从法律颁布后若无规定，则以新合同法为准。我方原审时主张从1999年起算合同期限，因为1996年时法律仍未颁发，新合同法是从1999年开始实施，故我方认为应从该时间起算。广州市白云山鸣春谷景区管理中心向原审法院起诉请求：1.确认双方于2001年2月26日签订的《租赁合同书》超过20年部分的合同租期无效，广州市白云山三特滑道有限公司应于合同期限届满将租赁场地交还广州市白云山鸣春谷景区管理中心；2.由广州市白云山三特滑道有限公司承担本案受理费。原审法院认定的事实：1996年11月19日，广州市白云山风景名胜区管理局取得广州市白云山风景区的房地产证，用地面积20987494平方米。2001年2月26日，广州市白云山风景区游览服务中心（甲方）与广州市白云山三特滑道有限公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将白云山风景区百步梯旁占地面积约10887平方米的场地租赁给乙方经营游乐项目（蹦极跳、滑草滑车），租赁期限自2000年1月28日至2021年5月31日，其中2000年1月28日至2000年6月30日为试运期（免租），乙方必须在2001年3月5日和5月10日前将2000年7月1日至2000年12月31日租金192000元及2001年1-2月租金64000元分二期全部缴清，从2001年3月起，乙方必须在每月10号前向甲方财务一次性缴交当月租金；乙方以独立法人资格，按照国家有关法规和本合同规定，进行自主经营，独立核算、自负盈亏承担项目经营活动的全部风险和责任，按时缴交项目租金和水、电费等费用；合同期满，属该场地的一切附属设施及项目机械设备无条件归甲方所有，甲方无条件收回场地；本合同自双方签字盖章并经市公证机关公证后生效；等等。2005年10月28日，广州市白云山鸣春谷游览区管理处（甲方）与广州市白云山三特滑道有限公司（乙方）及广州市白云山风景区游览服务中心（丙方）签订《权利转让协议书》，约定丙方将其在2001年2月26日与乙方签订的《租赁合同书》中由丙方享有的权利义务全部转让给甲方，乙方同意上述权利义务的转让；自本协议生效之日起，甲方享有在《租赁合同书》中由丙方享有的权利，履行原由丙方承担的义务；本协议自各方签订之日起生效；等等。广州市白云山三特滑道有限公司称其承租涉案场地后，又将上述场地转包给案外人进行经营，并出示以下证据：1.《滑道、综合项目（内部）承包经营协议书》，由广州市白云山三特滑道有限公司（甲方）与案外人广州滑翔游乐有限公司（乙方）于2018年12月1日签订，约定甲方将位于白云山鸣春谷濂泉路上段的滑道项目、快乐今天及现有综合项目区域（包含：滑道、快乐今天一期、小蹦极、草地冲锋车、斗牛、射箭、滑道票房游戏机区域，详见实际勘测图）整体打包后由乙方承包经营，经营年限自2018年9月1日至2021年4月30日；等等。2.《蹦极项目承包经营协议书》，由广州市白云山三特滑道有限公司（甲方）与案外人广州市云海蹦极俱乐部有限公司（乙方）于2018年12月1日签订，约定在项目承包经营期间，甲方拥有项目相关设备的财产所有权（详见相关设备移交清单）及公司对外主题品牌和对外关系协调的主题权益，乙方享有项目相关设备和对外主题品牌的使用权，承包期限原则上自2018年9月1日至2021年4月30日；等等。广州市白云山三特滑道有限公司另称涉案租赁场地从业人员众多，并出示广州市滑翔有限公司2019年员工花名册、广州市云海蹦极俱乐部有限公司2019年蹦极项目员工花名册拟证实。广州市白云山鸣春谷景区管理中心对上述证据均不予确认，称其并非签订主体，且上述合同即使属实也是广州市白云山三特滑道有限公司与承包人发生的内部关系，与双方之间的租赁合同并无关联。2019年5月9日，中共广州市委机构编制委员会办公室出具穗编办[2019]59号文，记载根据《广州市机构改革方案》及《涉改部门机构编制职数框架》，经市委深化机构改革工作领导小组同意，现将有关事业单位调整事宜通知如下：……广州市白云山鸣春谷游览区管理处更名为广州市白云山鸣春谷景区管理中心。2019年6月13日，广州市白云山风景名胜区管理局出具《关于三特项目租赁管理的说明》，内容为该局对广州市白云山鸣春谷景区管理中心与广州市白云山三特滑道有限公司存在的租赁关系予以确认。审理中，广州市白云山鸣春谷景区管理中心称案涉的三特项目场地，在国家住建部审批确认的《白云山总体规划》中已有标注，是作为白云山风景名胜区的规划游览设施，租赁的项目场地具有其合法性并出示国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）附图6游览设施现状图拟证实，该图中白云山三特极限运动中心被标记为娱乐设施；另，广州市白云山鸣春谷景区管理中心在庭审中确认撤回要求广州市白云山三特滑道有限公司将场地交还的诉讼请求，原审法院当庭口头裁定予以准许。广州市白云山三特滑道有限公司称双方之间实际为合作开发关系，系广州市白云山鸣春谷景区管理中心出地、广州市白云山三特滑道有限公司出资，广州市白云山三特滑道有限公司每月向广州市白云山鸣春谷景区管理中心给付“租金”作为投资回报。广州市白云山三特滑道有限公司确认若涉及场地返还造成其损失，其另行主张权利。原审法院认为，根据双方均确认的《租赁合同书》以及《权利转让协议书》可知，涉案《租赁合同书》已变更为广州市白云山鸣春谷景区管理中心与广州市白云山三特滑道有限公司签订，租期自2000年1月28日至2021年5月31日。虽《租赁合同书》约定该合同需经公证后生效，现双方均未举证证实已履行公证约定，但双方均以实际行动实际履行，故应视为双方通过实际履行的行为变更了上述《租赁合同书》中关于公证生效的约定。1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，涉案《租赁合同书》约定的租赁期限自2000年1月28日至2021年5月31日，违反了上述法律规定，故上述协议的租赁期限应自2000年1月28日起20年即到2020年1月27日，原审法院依法确认涉案《租赁合同书》的租期届满时间是2020年1月27日，2020年1月28日之后的租期约定无效，并对广州市白云山鸣春谷景区管理中心要求确认2020年1月28日之后的租期约定无效的诉请予以支持。关于广州市白云山三特滑道有限公司抗辩涉案系合作开发关系，但未能举证证实广州市白云山鸣春谷景区管理中心有实际参与经营、参与承担风险，且亦无证据证实广州市白云山鸣春谷景区管理中心实际参与经营收益的分配；结合广州市白云山鸣春谷景区管理中心于固定时间收取固定租金、水电费的情况，应认定双方之间应为租赁合同关系；关于广州市白云山三特滑道有限公司称应自2001年2月26日起算租赁期限，该主张无合同约定予以支持，应以合同记载的租期为准；故原审法院对广州市白云山三特滑道有限公司上述抗辩不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：确认广州市白云山鸣春谷景区管理中心与广州市白云山三特滑道有限公司签订的落款时间为2001年2月26日的《租赁合同书》中租赁期限超过20年部分（自2020年1月28日起）无效。原审案件受理费100元，由广州市白云山三特滑道有限公司负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点有二：一是涉案合同是租赁合同还是合作开发合同；二是如涉案合同认定为租赁合同，双方签订的合同期限超过二十年的部分是否有效以及合同的起算时间。本院对此评析如下：关于第一个争议焦点，原审法院根据查明的事实已作出分析论述，认定当事人双方之间为租赁合同关系，合理合法，本院予以认同，不再赘述。关于第二个争议焦点，本院认为，1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，双方签订涉案合同的时间为合同法实施以后，应适用合同法相关规定。广州市白云山三特滑道有限公司上诉仍认为涉案合同超过20年部分有效于法无据，本院不予支持。至于广州市白云山三特滑道有限公司上诉认为涉案合同20年租赁期限的起算点应为落款时间，即2001年2月26日，其该主张与合同约定不符，本院不予采纳。原审根据合同约定认定涉案合同自2000年1月28日起计算超过20年部分无效并无不当，本院予以确认。综上所述，广州市白云山三特滑道有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市白云山三特滑道有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十一日书记员 吴煜伦林丽敏