宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初2643号原告：尚某，内蒙古自治区人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码916401226704051118。法定代表人：王某，江苏省如皋市人，大学文化，现住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：范某，宁夏辅德律师事务所律师。原告尚某与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚某、被告金冠公司的委托诉讼代理人范某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2018年度、2019年度（2018年度指2018年2月26日至2019年2月26日，2019年度指2019年2月26日至2020年2月26日）房屋租金34325.21元，逾期赔偿金1038元，以上共计35364.21元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月26日，原告购买被告开发的位于贺兰县X商铺，建筑面积40.31平方米，房屋总价款为201913元。原告全额支付了房屋价款。双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《代租协议》，约定：1.原告所有的该房屋由被告代为租赁和管理，期限为2013年2月26日起至2025年2月26日止，租金计算日期从2013年2月26日起开始计算；2.被告在代租及管理期的前六年，按照总房款的8%返还原告租金，即每年16153.04元，月租金为1346.09元；后六年按照总房款的9%返还原告租金，即每年18172.17元，月租金为1514.35元；3.从第一年开始，被告在每年2月26日之前，一次性交付给原告当年租金；4.被告必须在规定的时间之前按时交付给原告租金，逾期被告按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给与乙方赔偿。《代租协议》签订后，被告支付了2013年度至2017年度的租金，2018年2月26日至今的租金一直未支付。按照协议约定条款计算，截止2019年2月27日，被告共拖欠原告2018年度房屋租金16153.04元，截止2019年4月27日，2018年度租金的逾期赔偿金为895.1元（年租金16153.04元×银行同期贷款利率4.75%÷12个月×14个月）。在2019年2月26日前应当支付的2019年度租金为18172.17元，2019年度租金的逾期赔偿金为143.9元（以两个月计算）。经原告多次催要，被告拒不偿还。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金冠公司辩称，一、原告主张被告拖欠其2018年度及2019年度租金不属实。1、自被告第一次向原告交付租金，租金的交付日期都是在次年的2月26日前支付，原告也未提出异议，该租金的交易方式符合交易规则。根据合同的约定及双方的交易习惯，能够确定当年的2月26日支付的是上一年度2月26日至本年的2月25日期间的返租租金，原告也认可双方的支付方式。2、原告在诉状中称被告已经支付了2013年度至2017年度的租金，2018年2月26日至今的租金一直未支付，原告主张的是2018年度、2019年度的租金也就是2018年2月26日至2019年2月25日期间的租金和2019年2月26日至2020年2月25日期间的租金。2018年2月26日至2019年2月25日期间的租金应当在2019年2月26日前支付，2019年2月26日至2020年2月25日期间的租金应当在2020年2月26日前支付，该笔租金尚未达到付款期限。3、租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税所导致，且在营改增以后被告多次告知原告办理实名纳税，但原告对此置若罔闻，责任应由原告承担。二、原告主张的违约金没有依据，被告不予认可。原告认为被告拖欠其2018年度房屋租金16153.04元，截止2019年4月27日，2018年度租金的逾期赔偿金为895.1元（年租金16153.04元*银行同期贷款利率4.75%/12个月*14个月）。2018年2月26日至2019年2月25日期间的租金应当在2019年2月26日前支付，原告主张14个月的违约金明显错误。原告认为被告应当在2019年2月26日前支付2019年度的租金为18172.17元，2019年度租金的逾期赔偿金为143.9元。2019年度的租金即2019年2月26日至2020年2月25日期间的租金应当在2020年2月26日前支付，该笔租金尚未到付款期限。被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年2月26日，原告购买了被告公司的的位××县商铺（面积40.31平方米，房屋价款201913元）。同日，原告将上述商铺交于被告代为租赁、管理，并与被告签订《代租协议》，约定原告将上述商铺交于被告管理12年，管理期自2013年2月26日起至2025年2月26日止；租金管理期前6年以该套商铺的购房款201913元为基础乘以8%（即16153.04元），管理期后6年以购房款为基数乘以9%；被告需在每年2月26日之前一次性交付给原告当年的租金。若逾期交付租金，则被告应按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予原告方赔偿。根据原、被告提交的证据显示，在涉案合同履行过程中，被告分别于2014年2月10日、2015年2月26日、2016年2月26日向原告支付了2013年2月26日至2014年2月26日、2014年2月26日至2015年2月26日、2015年2月26日至2016年2月26日期间的扣除被告代缴税费后的房屋租金14537.74元；2017年5月11日、6月14日、7月17日被告分三次共向原告支付了2016年2月26日至2017年2月26日期间的扣除被告代缴税费后租金14537.74元，金额分别为4361.32元、2035.28元、8141.14元。后因被告未能按照约定支付租金，原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一组，银川市商品房买卖合同原件一份、代租协议原件一份、宁夏增值税普通发票原件一张；被告提交的证据一，代租协议复印件一份、证据二，房屋返租明细打印件一张予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《代租协议》系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2013年2月26日，被告于2014年2月10日、2015年2月26日、2016年2月26日向原告支付2013年2月26日至2014年2月26日、2014年2月26日至2015年2月26日、2015年2月26日至2016年2月26日期间房屋租金，根据《代租协议》有关“被告需在每年2月26日之前一次性交付给原告当年的租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定次年的2月26日支付的系上年度2月26日至次年的2月26日期间的返租租金，原告接受租金后未提出异议，可视为原、被告双方就《代租协议》约定的租金支付方式进行了变更，即租金支付方式为次年2月26日支付上一年度至次年2月26日期间的租金。对于原告要求被告支付2018年2月26日至2019年2月26日期间租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，该期间租金为16153.04元。关于原告主张的2019年2月26日至2020年2月25日期间的租金，被告应付时间为2020年2月26日，履行期限尚未届满，本院不予支持。对于原告要求被告按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予原告赔偿的诉讼请求，因原被告在涉案协议中对此已明确约定，故应予支持，被告应付原告2018年2月26日至2019年2月26日期间租金的时间为2019年2月26日，逾期付款金额为16153.04元，则赔偿金计算为703元（16153.04元×4.35%），超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告尚某2018年2月26日至2019年2月26日期间房屋租金16153.04元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司向原告尚某支付逾期付款赔偿金703元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告尚某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元（已减半收取），由原告尚某负担163元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年六月二十四日法官助理 薄 迎书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。