广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16496号上诉人（原审被告）：广州市德骞实业有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：王竞业。委托诉讼代理人：简毅，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凯柏轩小区业主委员会，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈碧玲，职务：主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州市德骞实业有限公司（以下简称德骞公司）因与被上诉人凯柏轩小区业主委员会（以下简称凯柏轩业委会）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人德骞公司代理人吴佳琪、被上诉人凯柏轩业委会代理人赵少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德骞公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令凯柏轩业委会承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：一、德骞公司具有涉案小区的合法开发商及地下车库、商业物业、住宅物业业主的双重身份，一审判决对此事实查明不准确。根据广东省高级人民法院于2019年4月26日作出的（2017）粤民终587号民事判决书的认定，德骞公司与广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）在该案中合作建房的行为属于创建物权的行为，德骞公司原始取得诉争房产的所有权益，因此德骞公司不仅是涉案小区的开发商，同时也是小区内上述物业的业主，依法享有涉案小区开发商及业主双重身份所赋予的权利，亦承担相应的义务。二、涉案小区工程至今未完成综合验收，即未取得竣工验收备案登记表，仅取得建设工程规划验收合格证（且附有整改要求），不能视为涉案小区工程已通过综合验收完成全部施工工作。首先，凯柏轩业委会在一审庭后补交的《建设工程质量验收监督意见书》中明确记载涉案小区工程个别部位尚存在质量瑕疵，需要该工程的建设开发单位继续组织整改完善后再及时办理工程竣工验收备案手续。其次，由于涉案小区的显名开发商志联公司因资金链断裂而进入破产程序，无法继续投入资源完善后续工程和整改工作导致涉案小区的裙楼商业物业、地下车库等部分尚未完成全部施工，无法办理竣工验收手续，未取得综合验收备案表。再次，志联公司尚有部分工程款与施工单位未结算完毕即陷入破产，导致小区内的商业裙楼部分物业长期被不明身份人员霸占，且由于德骞公司当时身份尚存争议无法代表志联公司完成上述工作，因而只能维持现状，以待身份明确时，再行启动上述拆除工作。因此，德骞公司作为涉案小区的合作开发商及上述诸多物业的自持业主，为保障施工现场物料和人员安全，在工程彻底完成全部施工通过综合验收之前，暂时保留在小区大门口在原施工阶段已设置的两个保安岗亭及车辆道闸是完全合理合法的。一旦完场全部施工工作，德骞公司将自行拆除保安岗亭及车辆道闸。三、《凯柏轩小区紧急自行管理方案》的实体程序内容及程序均不符合政策以及法律的规定，不发生法律效力，因此凯柏轩业委会无权依据该方案对小区实施管理、无权依据该方案要求德骞公司拆除涉案小区在施工收尾阶段是保留的临时安保设置（保安岗亭、车辆道闸）。凯柏轩业委会二审答辩称不同意德骞公司的上诉请求，根据《物权法》第七十八条、第八十三条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，德骞公司作为业主是非法占有小区大门口、小区的公共通道，私自设置了车辆道闸与保安岗亭，妨害了小区其他业主使用小区公共部位，妨碍了凯柏轩业委会对涉案小区的管理工作，请求二审法院维持一审判决。凯柏轩业委会于2018年10月18日向一审法院起诉请求：1.德骞公司立即停止实施在广州市越秀区东湖路136号凯柏轩小区（以下简称涉案小区）大门口设置的两个保安岗亭及车辆道闸的行为；2.德骞公司立即拆除在上述小区大门口所设置的两个保安岗亭及车辆道闸，排除德骞公司对凯柏轩业委会使用、管理上述业主共有部位的妨碍。一审法院认定事实：涉案小区位于广州市越秀区东湖路136号（原地址：广东省广州市越秀区东湖西路30-44号地段）。凯柏轩业委会是涉案小区依法成立的业主委员会，任期自2016年12月6日至2021年12月5日止。《关于第三次业主大会会议决定的公告》显示，涉案小区第三次业主大会会议表决通过《凯柏轩小区紧急自行管理方案》，同意涉案小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施（业主自治），同时授权凯柏轩业委会聘请及解聘物业服务人员等。凯柏轩业委会现已接管涉案小区。一审庭审中，凯柏轩业委会、德骞公司双方一致确认：涉案小区因其他门口均被围蔽，故只有讼争的一个大门可供使用；该大门也是唯一的车辆进出口；讼争的两个保安岗亭并列位于小区大门右侧，车辆道闸设置于两个保安岗亭前，两个保安岗亭及车辆道闸均在红线范围内。德骞公司为证明其对涉案小区地下停车场享有所有权，向一审法院提交了（2016）粤01民初57号民事判决书，判决如下：确认德骞公司对广州市越秀区东湖路136号（原地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段）东湖凯柏轩A栋601、801、1001、1301、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108号房产享有所有权益；对东湖凯柏轩A栋首层、负一层、二层共7300.86平方米商铺享有50%权属份额；对东湖凯柏轩A栋负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19，横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12享有所有权益；于本判决发生法律效力之日起十日内，志联公司协助德骞公司办理上述判项所涉物业的产权登记手续；等。至庭审之日，上述案件仍在二审审理过程中。凯柏轩业委会对上述民事判决书的真实性无异议，但对关联性有异议。德骞公司同时称：（一）涉案小区大门口的两个保安岗亭及车辆道闸是其设置的；其并非基于其为所有权人的身份设置上述两个保安岗亭及车辆道闸，而是基于其为施工方，因商业部分A栋1-3层处于停工状态尚未完工，且至今尚未通过综合验收，故为保证施工现场人员及财物安全，在工程完工前暂不拆除两个保安岗亭及车辆道闸，以便于其搬运施工材料；待工程验收合格后其会自行拆除两个保安岗亭及车辆道闸。（二）车辆道闸所设置的位置部分位于小区公共部分，部分位于市政道路上。（三）进出涉案小区的车辆需要其雇请的保安放行才能通过，其没有拦截涉案小区业主的车辆，对于非涉案小区业主的车辆，其会进行询问但也没有进行拦截，而在接到凯柏轩业委会放行通知时也会予以配合。德骞公司还提交了其自行绘制的平面图，拟证明两个保安岗亭及车辆道闸的设置并没有妨碍凯柏轩业委会的工作。法庭限期德骞公司提交其所称的工程未竣工验收的依据，但德骞公司逾期至今未提交。凯柏轩业委会回应称：进出涉案小区的车辆均需要经过德骞公司雇请的保安才放行，侵犯了涉案小区实行业主自治也对其管理造成不便；其仅确认上述平面图中所绘制的地铁口及商业部分A栋的位置，认为从平面图可见保安岗亭及车辆道闸均距离地铁口及商业部分A栋较远；德骞公司所称的未完工不属于开发阶段的施工而是内部装修。为此，凯柏轩业委会提交了广州市国土资源和规划委员会于2018年9月28日出具的《依申请公开政府信息答复书》及附件，其中显示：涉案小区所在的建设项目【越秀区东湖路以西30-44号商业、住宅楼工程（自编A栋）1幢】于2011年4月26日取得编号为穗规验证（2011）336号建设工程规划验收合格证。德骞公司对该建设工程规划验收合格证的真实性无异议。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》有关规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主行使权利不得损害其他业主的合法权益；有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定；业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业者其他管理人管理。具体到本案中，首先，德骞公司是否为涉案小区的业主并未得到生效判决的最终确认，即便其为涉案小区的业主，有关共有和共同管理权利的重大事项也应当由业主共同决定。其次，德骞公司以其为施工方、因工程未完工为由暂不同意拆除两个保安岗亭及车辆道闸。但凯柏轩业委会已提交了穗规验证（2011）336号建设工程规划验收合格证，而德骞公司在限期内并未向法庭提供涉案工程尚未竣工验收的证据。即便部分工程至今尚未完工，其在涉案小区大门口设置两个保安岗亭及车辆道闸，占用了小区业主的共有部分，也缺乏合理性。涉案小区业主大会会议表决通过的《凯柏轩小区紧急自行管理方案》，已同意涉案小区实行业主自行管理并授权凯柏轩业委会聘请及解聘物业服务人员。凯柏轩业委会作为涉案小区的业主委员会，有权要求德骞公司拆除涉案小区大门口设置两个保安岗亭及车辆道闸。因此，对于凯柏轩业委会的诉讼请求，一审法院均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条、第七十六条、第七十八条、第八十一条之规定，一审法院于2019年4月15日作出判决：被告广州市德骞实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，拆除在广州市越秀区东湖路136号凯柏轩小区大门口设置的两个保安岗亭及车辆道闸。本案受理费50元，由被告广州市德骞实业有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2019年4月26日，广东省高级人民法院作出（2017）粤民终587号民事判决书。该判决认定：……四、关于东湖凯柏轩A栋三层、四层公建配套及其它公建配套的归属问题，因在二审庭审中德骞公司已同意撤销一审法院判决其享有50%权属份额的第四判项，故对一审判决该判项，本院予以纠正。综上所述，志联公司的部分上诉请求有理，予以支持，但主要上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，处理欠妥，应予纠正。该案判决：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民初57号民事判决第四、六项；二、维持广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民初57号民事判决第一、二、三、五项；三、驳回广州市德骞实业有限公司的其他诉讼请求。二审期间，德骞公司向本院提交：证据一、（2017）粤民终587号民事判决书，拟证明广东省高级人民法院于2019年4月26日作出的（2017）粤民终587号民事判决书认定德骞公司与志联公司在该案中为合作建房关系。证据二、关于蒋人爽政府信息公开申请告知书（穗建公开【2019】1776号），拟证明涉案小区工程至今未取得竣工验收备案登记表。凯柏轩业委会质证对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认，关联性意见补充认为该判决证明德骞公司是涉案小区的业主，无权侵占小区的公共通道，德骞公司作为业主也要遵守业主规则。对证据二的合法性、真实性认可，对关联性不认可。涉案项目已经竣工，消防已经通过，业主也已经搬入小区居住多年，多数已经办理房产证，只是因为志联公司的原因，没有取得竣工验收备案表，没有办大确权而已。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对德骞公司的上诉请求与凯柏轩业委会的答辩意见，分析如下：根据涉案小区业主大会会议表决通过的《凯柏轩小区紧急自行管理方案》可知，涉案小区业主大会已表决同意涉案小区实行业主自行管理并授权凯柏轩业委会聘请及解聘物业服务人员。凯柏轩业委会二审亦陈述涉案小区由业委会聘请物业管理公司提供物业管理。根据广东省高级人民法院作出的（2017）粤民终587号民事判决可知，德骞公司在涉案小区享有部分物权权利，但德骞公司作为涉案小区的业主在有关共有和共同管理权利的重大事项上应服从业主大会的共同决定，亦应服从小区统一物业管理。德骞公司上诉又称其承继了涉案小区后续开发义务，因工程未完工暂不同意拆除两个保安岗亭及车辆道闸，但对涉案小区住宅业主已入住多年的事实，双方并无争议，且根据凯柏轩业委会提交的穗规验证（2011）336号《建设工程规划验收合格证》可知，涉案小区已通过规划验收。故，一审认为即便部分工程至今尚未完工，德骞公司在涉案小区大门口设置两个保安岗亭及车辆道闸，占用了小区业主的共有部分，缺乏合理性并无不妥。为此，本案凯柏轩业委会作为涉案小区的业主委员会要求德骞公司拆除涉案小区大门口设置两个保安岗亭及车辆道闸合理合法，一审法院对于凯柏轩业委会的诉讼请求均予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，德骞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条、第七十六条、第七十八条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由广州市德骞实业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月二十一日书记员  颜旭怀徐毅敏