福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽04民终1523号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：罗铠，男，1988年8月2日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：曾昌源，福建业发律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：三明仙舟投资有限公司，住所地福建省沙县文庙路6幢一层店面第1-6号，统一社会信用代码913504277661843924。 法定代表人：林国勋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹发熙，福建万奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫林，福建万奥律师事务所实习律师。 上诉人罗铠因与被上诉人三明仙舟投资有限公司（以下简称仙舟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗铠及其委托诉讼代理人曾昌源，被上诉人仙舟公司的委托诉讼代理人曹发熙、巫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗铠上诉请求：一、一审判决认定事实、适用法律有误，请二审法院查清事实后依法改判，即支持罗铠的一审反诉请求、驳回仙舟公司的一审本诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由仙舟公司承担。事实与理由：一、一审判决未认定2013年3月11日双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》无效，是错误的。罗铠向仙舟公司购买的是独栋别墅，依照《民用建筑设计术语标准》（GB/T50504-2009)3.1.3规定，别墅一般指带有私家花园的低层独立式住宅。而住宅用地，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《国有土地使用权出让条例》）第12条第1项规定，居住用地土地使用权出让最高年限为七十年；但罗铠的别墅在2013年3月20日《沙县商品房买卖合同备案信息表》规划用途却为“商服”，依照《国有土地使用权出让条例》第12条第4项规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为四十年；而2016年10月18日《国有土地使用权分割登记证明》上诉人别墅杂物间（即地下一层）分摊土地使用权面积301.98m2，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权年限为70年，2016年10月17日《国有土地使用权分割登记证明》罗铠别墅住宅（即地上1-3层）分摊土地使用权面积100.28m2，土地用途为住宿餐饮用地，土地使用权年限只有40年，显然，罗铠土地使用权年限附属部分（地下室）70年长于主体部分（地上住宅）40年、本末倒置了。由此可见，仙舟公司擅自改变了土地用途，将商业、旅游、娱乐用地擅自用于住宅开发，这不仅违反了《国有土地使用权出让条例》第18条的规定，依照《合同法》第52条第5项的规定应当认定本案讼争合同无效，而且仙舟公司的行为还致使国家少收取了土地出让金，同时也损害了不特定的购房消费者的权利，亦属于违反公平竞争的行为，损害了社会公共利益和公序良俗，依照《合同法》第52条第4项规定和《民法总则》第153条第2款规定也应当认定本案讼争合同无效。二、一审判决罗铠继续履行2013年3月11日与仙舟公司签订的《商品房买卖合同》及支付剩余购房款和利息并驳回罗铠解除该合同的反诉请求，是错误的。（一）一审判决未认定《合同补充协议》系格式条款且属无效，显属错误。格式条款，依照《合同法》第39条第2款规定，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而本案的《合同补充协议》正是如此。并且提供格式条款的一方对免除或者限制其责任的条款，依照《合同法》第39条第1款规定，必须承担合理提示及说明的义务。本案也无法证明被上诉人对格式条款已尽合理提示及说明的义务，首先，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第6条第1款规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。而本案《合同补充协议》的文字、符号、字体等都是一样的，并无特别标识，无法证明仙舟公司履行了合理提示的义务；其次，仙舟公司的《合同补充协议》第5条第4项的确认，本身就是格式条款，不能用格式条款的内容来证明仙舟公司对格式条款履行了合理说明的义务。所以，《合同补充协议》并非罗铠的真实意思表示，只是仙舟公司利用其优势、强势地位形成的单方意思表示，并非合法有效。况且，仙舟公司提供的《合同补充协议》，属于《合同法》第40条规定的免除仙舟公司责任、加重罗铠责任、排除罗铠主要权利的情形。如《合同补充协议》第1条第6项把非罗铠自身原因如政策原因等导致银行无法按揭贷款的，也要罗铠全额付款，否则，罗铠要承担违约责任，这与罗铠通过按揭贷款支付剩余购房款的初衷相违背，显然加重了罗铠责任，并且该项规定还排除了罗铠的合同解除权，免除了仙舟公司责任，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第23条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”相违背。又如按《商品房买卖合同》第8条约定仙舟公司应当在2014年2月28日交付房屋，但在《合同补充协议》第4条第3项又规定银行按揭款未到位前仙舟公司有权拒绝交付房屋，这显然属于免除仙舟公司交付房屋的主要责任、加重罗铠责任、排除罗铠接收房屋的主要权利的情形。因此，依照《合同法解释（二）》第10条规定，上述格式条款应当认定为无效。(二）本案罗铠享有合同解除权，依法应当支持罗铠的一审反诉请求。1.一审判决已经认定按揭贷款未获银行批准非双方当事人的过错，双方均无过错，因此，依照《商品房买卖合同解释》第23条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”罗铠享有合同解除权，仙舟公司应当将收受的购房款本金及其利息返还罗铠。2.《商品房买卖合同》第8条约定仙舟公司应当在2014年2月28日前交付房屋，但至2018年11月21日仍不交付房屋，依照《合同法》第94条第4项的规定，罗铠也有权解除讼争合同。3.罗铠向仙舟公司购买的是独栋别墅，依照《国有土地使用权出让条例》第12条第1项规定，土地使用权年限应为70年，但罗铠的别墅却出现地上与地下土地使用权年限不一致，且住宅部分的土地使用权年限反而比地下杂物间土地使用权年限整整少了30年，这显然不是一个正常人的购房目的，仙舟公司的违约行为致使罗铠的购房目的不能实现，依照《合同法》第94条第4项的规定，罗铠也有权解除讼争合同。 仙舟公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，罗铠的上诉理由不能成立，应驳回上诉请求，维持原判。一、双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》第一条已经明确载明“沙县仙舟半岛”地块的规划用途为住宅、公共设施、商服用地，土地使用年限自2010年10月21日到2050年10月20日，为40年。第三条约定上诉人购买的是C2、杂C2号房，该商品房的用途为商服。仙舟公司并未改变土地用途，也未改变房屋性质。土地用途符合法律规定，上诉人认为仙舟公司改变土地用途的说法没有依据，其主张合同无效依法无据。一审法院在判决书中已充分认定涉案商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，上诉人认为合同无效的上诉理由不能成立。二、上诉人应按合同约定向仙舟公司支付拖欠的剩余房款224万元有充分的事实和法律依据。1.前巳陈述，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。2.《合同补充协议》第五条第4点明确载明：“买受人在此确认，出卖人已充分向买受人逐一阐释了合同及补充协议中所有条款的内容含义及其可能产生的法律后果，买受人也已仔细阅读补充协议所有条款并理解其可能产生的法律后果，并对主合同及补充协议条款无异议。”上诉人在补充协议上签字确认，因此，上诉人对合同内容已作充分了解。3.补充协议第一条第6点约定“上诉人无法按揭贷款需更改付款方式为一次性付款”。支付购房款是上诉人作为购房者的主要义务。通过按揭贷款方式支付购房款只是上诉人履行付款义务的一种方式。双方约定在上诉人无法通过按揭贷款方式付清剩余购房款的情况下，其付款方式改为一次性支付。该约定不违反法律强制性规定，一审法院对此也做了充分认定。现上诉人仍欠仙舟公司购房款224万元，仙舟公司多次要求上诉人支付，上诉人应按合同约定支付。三、上诉人不享有合同解除权。1.合同签订后，上诉人未按合同约定支付购房款，且在仙舟公司人多次催要房款后仍拒绝按合同约定支付购房款，其行为已严重违反合同约定，损害了仙舟公司的合同权益。根据法律规定只有守约方才享有合同解除权，而上诉人是违约方，根本没有权利解除合同。2.补充协议第3条约定，在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭款未到位前，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房。到目前为止，上诉人仍欠被上诉人购房款224万元未支付。其当然无权要求被上诉人交房，上诉人有权拒绝其无理要求。上诉人一方面称案涉《商品房买卖合同》及补充协议无效，另一方面又称有权解除该合同，无效合同又何来解除呢，可见其逻辑关系混乱，很明显是在缠诉，浪费司法资源。综上所述，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审判决事实认定清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 仙舟公司向一审法院起诉请求：1.判令罗铠继续履行《商品房买卖合同》（201300330号）。2.判令罗铠立即向仙舟公司支付剩余购房款2240000元。3.判令罗铠向仙舟公司支付逾期付款违约金1391040元（利息以罗铠申请贷款总额2240000元为基数，自2013年3月21日起按日万分之三计付至罗铠付清购房款之日止，暂计至2018年11月20日为2070天）。4.本案的诉讼费用由罗铠承担。 罗铠向一审法院提出反诉请求：1.要求解除罗铠与仙舟公司于2013年3月11日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201300330号)。2.要求仙舟公司立即返还罗铠购房款人民币2350000元、公共维修基金24625元，共计2374625元，并按同期银行贷款年利率6.55%向罗铠支付从2013年3月4日起至实际返还上述款项之日止的利息（利息暂计至2019年2月3日为人民币920266元）。3.本案反诉费用及相关费用由仙舟公司承担。 一审法院认定事实： 1.2013年3月11日，仙舟公司与罗铠签订了《商品房买卖合同》（201300330号）及《补充协议》，约定罗铠向仙舟公司购买沙县仙舟半岛仙舟华庭C2、杂C2号房，为此罗铠支付了2250000元购房款，100000元车位款，24625元房屋公共维修基金。2013年3月20日该合同通过沙县房地产管理所备案登记。《商品房买卖合同》第六条第３项约定：买受人于2012年12月10日缴交购房定金30万元，并于2013年3月4日交购房款195万元，剩余购房款224万元由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款；第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《补充协议》第一条第６项约定：买受人选择按揭贷款的，买受人保证出卖人在主合同签订后30日内收到按揭款，否则需按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。因买受人自身方面的原因或政策等方面原因导致银行不批准按揭贷款，买受人必须更改付款方式为一次性付款，并于出卖人书面通知更改付款方式之日起十日内付清剩余购房款，如买受人不同意更改付款方式，或买受人未在上述期限内一次性付清剩余购房款，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》和到相关部门办理合同撤销等手续，收回该商品房，买受人应按其购房总价款的３%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款。 2.罗铠向仙舟公司提供了按揭手续的相应材料，截止目前，无法办理按揭贷款。 3.2017年10月10日，仙舟公司向罗铠邮寄律师函：认为其已多次通知罗铠办理按揭贷款，但罗铠至今没有办理，已构成违约，同时要求罗铠在十五日内向仙舟公司支付224万元的购房尾款和支付逾期付款违约金1112160元。 4.2017年11月28日，仙舟公司向罗铠出具优惠确认单，承诺罗铠在办理完银行按揭后给予其相应优惠。 ５.2018年11月25日，因按揭贷款未审批成功，罗铠向仙舟公司发出解除商品房买卖合同的通知，该通知已于2018年11月26日送达到仙舟公司。 一审法院认为： １.补充协议是否为格式合同、是否有效。 补充协议虽为固定格式，但关于变更支付条款系双方自愿签订，补充协议明确载明出卖人已充分向买受人逐一阐释了补充协议中所有条款的内容及其可能产生的法律后果，买受人也已仔细阅读补充协议所有条款并理解其可能产生的法律后果，并对主合同及补充协议条款无异议，补充协议是对主合同未尽事项的补充规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。 ２.罗铠未获银行按揭贷款的过错问题。 本案罗铠按仙舟公司的要求，提供了按揭贷款的相应材料，仙舟公司出具了收据；庭审中，仙舟公司对罗铠配合办理按揭贷款手续的事实亦无异议，可以认定在按揭贷款的办理过程中罗铠已经尽到配合义务，同时无证据证明罗铠个人信用存在问题，非罗铠个人原因。罗铠在按揭贷款过程中没有明显过错亦尽到配合义务，故贷款未获批准责任不在罗铠。在办理按揭贷款的过程中，仙舟公司自2013年3月11日签订商品房买卖合同后积极联系买受人并为之办理按揭贷款手续，2017年11月28日仙舟公司还通过出具优惠确认单的形式向罗铠办理按揭贷款，无证据证明仙舟公司在办理按揭贷款的过程中有过错。故本案按揭贷款未获银行批准非因双方当事人的过错，故双方均无过错。 ３《商品房买卖合同》（201300330号）及补充协议应否继续履行的问题。 买卖双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。合同中虽约定剩余款项224万元由买受人向银行按揭贷款支付，但《补充协议》中双方又约定，因买受人自身方面的原因或政策等方面原因导致银行不批准按揭贷款，买受人必须更改付款方式为一次性付款，并于出卖人书面通知更改付款方式之日起十日内付清剩余购房款，《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充完善。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《补充协议》对无法办理按揭贷款支付时更改为一次性支付剩余购房款的约定,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。故仙舟公司依据《补充协议》，要求罗铠继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，并按照合同约定一次性支付剩余购房款的诉求，符合法律规定，予以支持。 综上所述，《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按该约定履行。仙舟公司要求罗铠支付购房款224万的诉求，符合客观事实，依法有据，应当予以支持。关于违约金支付问题，因办理按揭贷款过程中双方均无过错，且仙舟公司在2017年11月28日，还通过出具优惠确认单的形式同意罗铠在办理按揭贷款手续后给予部分优惠，并未依照《商品房买卖合同》及《补充协议》追究买受人的违约责任，可视为对《补充协议》的变更，并未加重买受人的负担，在此期间属于办理按揭贷款期间，仙舟公司要求在办理按揭贷款期间支付违约金，缺乏事实依据。故仙舟公司要求罗铠支付逾期付款违约金1391040元的诉求，不予支持。2018年11月25日，罗铠要求解除合同，已知未能办理按揭贷款，自该日起应当支付违约金，因双方对变更支付后没有约定违约金的计算方式，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。即以未交的购房款2240000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2018年11月26日计至判决确定还款之日止的逾期违约金。罗铠要求解除与仙舟公司于2013年3月11日签订的《商品房买卖合同》和返还购房款及支付利息的诉求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、罗铠应继续履行2013年3月11日与三明仙舟投资有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201300330号)；二、罗铠应于判决生效之日起十日内支付三明仙舟投资有限公司购房余款2240000元；三、罗铠应向三明仙舟投资有限公司支付逾期付款利息（以未交的购房款2240000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2018年11月26日计至本判决确定还款之日止）；四、罗铠应于判决生效之日起十日内支付三明仙舟投资有限公司诉讼保全费5000元；五、驳回三明仙舟投资有限公司其他诉讼请求；六、驳回罗铠的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35848元，由三明仙舟投资有限公司负担11128元，由罗铠负担24720元。反诉受理费21360元，由罗铠负担。 二审中，当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，罗铠在二审中陈述：当时罗铠家有办工厂，工厂一年纳税两三百万，收入可以，是大股东，现在也还可以。 二审中，罗铠向本院提交了：（2015）沙民初字第1241－2号民事裁定书、（2018）闽0427民初584号民事判决书、（2019）闽0427执228号结案通知书、（2016）闽0427民初1683号民事判决书、（2018）闽0427执182号结案通知书、（2016）闽0427民初1684号民事判决书、（2018）闽0427执180号结案通知书拟证实罗铠按揭贷款未获得建行沙沙县支行批准的过错在于仙舟公司。仙舟公司经质证认为对罗铠提供材料的真实性无异议，但与本案无关，上述材料中的三个业主都已办好的按揭贷款。本院认为，罗铠提供的由沙县人民法院出具的上述法律文书，并不能证明其所要证明的事实。 经本院至建行沙县支行调查，该行个贷中心工作人员陈述：（对仙舟公司的贷款情况）只要客户符合条件的该行都给予放贷，且该行已经放贷给仙舟公司的好几个客户。 本院认为，2013年3月11日，仙舟公司与罗铠签订了《商品房买卖合同》（201300330号）及《补充协议》，约定罗铠向仙舟公司购买沙县仙舟半岛仙舟华庭C2、杂C2号房。该《商品房买卖合同》第一条明确案涉房屋地块的规划用途为住宅、公共设施、商服用地，土地使用年限为40年。上述合同及补充协议均系双方真实意思表示，系双方自愿签订，且补充协议明确载明出卖人已充分向买受人逐一阐释了《商品房买卖合同》及补充协议中所有条款的内容及其可能产生的法律后果，买受人也已仔细阅读了《商品房买卖合同》补充协议所有条款并理解其可能产生的法律后果，并对主合同及补充协议条款无异议。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。罗铠主张上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》无效的理由不能成立，对其该项主张，本院不予支持。上述《补充协议》约定，因买受人自身方面的原因或政策等方面原因导致银行不批准按揭贷款，买受人必须更改付款方式为一次性付款，并于出卖人书面通知更改付款方式之日起十日内付清剩余购房款。罗铠并无证据证明仙舟公司在办理按揭贷款的过程中存在过错，且建行沙县支行工作人员的陈述亦能证实罗铠按揭贷款未获银行批准，并非仙舟公司的原因所致，罗铠亦未举证证明其无能力继续履行合同，罗铠应当按照约定继续履行上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，罗铠要求解除合同无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，罗铠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但罗铠应支付的逾期付款利息从2019年8月20日起应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初203号民事判决第一、二、四、五、六项； 二、变更福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初203号民事判决第三项为：罗铠应向三明仙舟投资有限公司支付逾期付款利息（以未交的购房款2240000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2018年11月26日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至本判决确定还款之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费35848元，由三明仙舟投资有限公司负担11128元，由罗铠负担24720元。一审反诉案件受理费21360元，由罗铠负担。 二审案件受理费35848元，由罗铠负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇一九年十一月二十七日 书记员  林 慧 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -14-