湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终7896号上诉人（原审原告）：武汉市沙湖公寓小区首届业主委员会，住所地武汉市武昌区公正路**。负责人：相爱芳，主任。委托诉讼代理人：冉超，湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：史海燕，湖北尚卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区鑫湖物业管理有限公司，，住所地武汉市洪山区中北路余家湖村法定代表人：张大奎，执行董事。委托诉讼代理人：王紫源，湖北首义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市余家湖集团有限公司，，住所地武汉市武昌区中北路余家湖村法定代表人：高国敏，董事长。委托诉讼代理人：王紫源，湖北首义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区余家湖实业总公司，，住所地武汉市武昌区中北路联合新村**法去定代表人：高国敏，执行董事。委托诉讼代理人：王紫源，湖北首义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区金沙湖房地产开发公司，住，住所地武汉市武昌区中北路联合新村**/div>法定代表人：张大奎，总经理。委托诉讼代理人：王紫源，湖北首义律师事务所律师。上诉人武汉市沙湖公寓小区首届业主委员会（以下简称沙湖公寓业委会）因与被上诉人武汉市洪山区鑫湖物业管理有限公司（以下简称鑫湖物业公司）、武汉市余家湖集团有限公司（以下简称余家湖集团公司）、武汉市洪山区余家湖实业总公司（以下简称余家湖实业公司）、武汉市洪山区金沙湖房地产开发公司（以下简称金沙湖公司）所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初9097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沙湖公寓业委会上诉称：一、原审判决没有准确的记载沙湖公寓业委会的诉讼请求。沙湖公寓业委会的第一项诉讼请求是请求判令金沙湖公司向沙湖公寓业委会交付建筑面积80平米的物业管理用房，而不是说沙湖公寓l栋1层2室是物业管理用房。沙湖公寓业委会的第三项诉讼请求是因金沙湖公司长期不交付物业管理用房，造成沙湖公寓业委会的损失，相当于金沙湖公司占用了应交付给沙湖公寓业委会的80平米物业管理用房的占用费50000元，不是直接将沙湖公寓1栋1层2室作为物业管理用房交付给金沙湖公司的物业管理用房被占用的损失。二、原审判决对于沙湖公寓业委会提交的证据没有说明是否采纳这些证据及其理由。移交协议，该协议由交接双方当时鑫湖物业公司的龙迪华经理与沙湖公寓业委会的业委会主任相爱芳和机安社区居委会书记阙一蓉作为见证人在上面签字，该移交协议明确记载交接方还应在一周内向沙湖公寓业委会交付物业管理用房。在庭审中虽然金沙湖公司对该协议提出了异议，但没有提供足以反驳的相关证据，一审法院应当确认其证明力，但一审法院却没有确认该证据的证明力，更没有明确表示是否采信这一证据。三、一审判决查明事实部分，大量的是双方举证质证部分，而不是一审法院查明的事实，故一审法院最终查明了哪些事实，并没有明确记载。四、一审判决对金沙湖公司提交了证据没有如实记载，实际上金沙湖公司只是提交了商品房购房合同，余家湖集团只提交了沙湖公寓小区的土地证和沙湖公寓1栋1层2室的房产证，鑫湖物业公司根本就没有提交沙湖小区建设规划图，房屋所有权证。五、一审判决对沙湖公寓业委会的诉讼请求根本就没有审理。如前所述，沙湖公寓业委会要求判令金沙湖公司交付物业管理用房，并没有提及物业管理用房具体位置，只是说金沙湖公司小区有符合交房条件的房屋，且金沙湖公司的经办人在交接协议上已经确认应该交付物业管理用房，并承诺在一周内交付完毕。但一审法院对金沙湖公司这一请求是否合理合法，是否应该支持并没有明确作出肯定或否定的判断，却对沙湖公寓l栋1层2室房屋是否是物业管理用房作出判决，超出了沙湖公寓业委会诉讼请求范围。六、沙湖公寓业委会的第三项请求是说金沙湖公司的作为造成被沙湖公寓业委会的损失50000元，计算标准是参照同等面积房屋的租金标准支付占用费，是根据交接协议上记载的时间计算的，对于这样有理有据的要求，一审法院竟然以证据不足予以驳回，显然是有意偏袒。请求二审法院依法撤销原判，改判支持沙湖公寓业委会的诉讼请求。被上诉人鑫湖物业公司、余家湖集团公司、余家湖实业公司、金沙湖公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。沙湖公寓业委会向一审法院起诉请求：一、判令原审被告交付不少于80平方米的物业管理办公用房给沙湖公寓业委会（1栋1号楼1层12号）；二、判令原审被告支付占用物业管理用房期间的费用5万元；三、本案受理费由原审被告承担。一审诉讼期间，沙湖公寓业委会增加诉讼请求：判令鑫湖物业公司将已代收的维修基金移交给沙湖公寓业委会。一审庭审中，沙湖公寓业委会明确其诉讼请求第一项为：鑫湖物业公司、金沙湖公司交付沙湖公寓1栋1层2室、建筑面积80平方米的物业管理办公用房。沙湖公寓业委会明确其诉讼请求第二项为：鑫湖物业公司将已代收的维修基金移交给沙湖公寓业委会，截止到2018年6月13日维修基金共计1701667元。因鑫湖物业公司被吊销营业执照，余家湖集团公司、余家湖实业公司作为鑫湖物业公司股东对鑫湖物业公司移交1701667元维修基金承担连带责任。沙湖公寓业委会明确其诉讼请求第三项为：鑫湖物业公司支付占用沙湖公寓1栋1层2室物业管理办公用房自2017年8月4日至2018年6月13日期间的占有使用费5万元（1万元/月×10个月=10万元，沙湖公寓业委会主张5万元）。沙湖公寓业委会在指定期限内未预交纳相关诉讼费用又未提出司法救助申请，一审法院对沙湖公寓业委会增加诉讼请求即鑫湖物业公司将已代收的维修基金移交给沙湖公寓业委会，截止到2018年6月13日维修基金共计1701667元。因鑫湖物业公司被吊销营业执照，余家湖集团公司、余家湖实业公司作为鑫湖物业公司股东对鑫湖物业公司移交1701667元维修基金承担连带责任相关诉请不予审理。一审法院查明，2008年8月18日，武汉市国土资源和房产管理局颁发《房屋所有权证》（武房权证洪字第**）载明：房屋所有权人洪山乡人民政府余家湖村民委员会；房屋坐落洪山区洪山乡余家湖村沙湖公寓××室；产别集体所有房产；建筑面积161.45平方米。2017年8月4日，鑫湖物业公司（交接方即合同甲方）和沙湖公寓业委会（接交方即合同乙方）签署《交接协议》约定：双方确认甲方还应向乙方移交下述资料：……业主缴纳维修基金清单及使用明细；……物业办公用房。甲乙双方确认尚未交付的资料争取在一周内交付完毕。经质证，鑫湖物业公司对交接协议真实性、合法性有异议，辩称交接协议上未加盖鑫湖物业公司公章，不能证明鑫湖物业公司占用沙湖公寓的物业用房。余家湖集团公司、余家湖实业公司对交接协议真实性、合法性、关联性均有异议，辩称该交接协议无任何单位公章。金沙湖公司对交接协议真实性、合法性有异议，辩称2000年金沙湖公司开发建设沙湖公寓小区，2001年建成出售；开发建设沙湖公寓小区之初物业管理条例尚未出台，且购房合同并未约定金沙湖公司需要向小区业主配备物业用房，金沙湖公司不存在为沙湖公寓小区配备物业用房的法定及约定义务；沙湖公寓小区系在余家湖集体土地上建设，2001年建成出售沙湖公寓小区房屋时因未办理规划、施工等相关行政审批手续，后余家湖村委会在缴纳土地出让税金后将沙湖小区集体土地调整为国有用地，金沙湖公司为沙湖公寓业主办理了沙湖公寓小区房屋的权属登记手续。金沙湖公司为支持其上述辩称意见，提交商品房购房合同。经质证，沙湖公寓业委会对商品房购房合同真实性、合法性无异议，对金沙湖公司证明目的不予认可，主张依据物业管理条例的相关规定，金沙湖公司应交付物业用房。鑫湖物业公司提交沙湖小区建设规划图、房屋所有权证，拟证明沙湖公寓建设之初并未规划建设配套物业用房；沙湖公寓1栋1层2室房屋是余家湖村民委员会集体所有的房屋，并非物业用房；鑫湖物业公司提供物业服务过程中，系在沙湖小区建筑红线外搭建临时办公用房，物业服务合同关系解除后即退出沙湖公寓小区，并未占用沙湖公寓小区任何附属设施，沙湖公寓业委会要求鑫湖物业公司交付沙湖公寓1栋1层2室、建筑面积80平方米的物业管理办公用房无事实和法律依据。经质证，沙湖公寓业委会对规划图和房屋所有权证真实性、合法性无异议，对鑫湖物业公司证明目的不予认可。2017年11月18日，武汉坤保物业管理有限公司向水果湖街道办事处领导及机安社区领导提交《申请报告》载明：武汉坤保物业管理有限公司，于今年10月19日经沙湖公寓业主大会投票，选聘为小区管理所有物业事务。因该小区基础设施不完善，没有保安值班室，没有监控室，没有物业办公用房等等必备设施，为了履行合同及回应业主的急迫要求，对小区进行管理，为业主提供服务，我们在小区权属图范围内的进门处，搭建了保安值班兼监控室。2017年11月18日水果湖城管中队下发了责令限期改正通知书，要求于19日前自行拆除。如果拆除了保安值班兼监控室，小区的物业管理将无从做起。以上困难恳请领导予以解决，不胜感谢。经质证，鑫湖物业公司、金沙湖公司对申请报告真实性、合法性、关联性均有异议；余家湖集团公司、余家湖实业公司对申请报告真实性、合法性无异议，对关联性有异议。另查明：2018年4月20日，沙湖公寓业委会向沙湖公寓小区各业主（业主代表）发出《关于是否同意通过诉讼方式维权投票结果公示》载明：2018年4月14日、15日，业主委员会按照前期通知，组织了大家对是否同意通过司法途径解决余家湖集团非法占有小区物业管理用房、小区部分土地和空间被其他单位或个人非法占有使用、聘请律师维权的问题进行了投票。大部分业主均积极到现场或通过“沙湖公寓业主”、“邻里一家亲”QQ群和“沙湖公寓业主”微信群等方式参与了投票，统计结果为205户业主对上述三项事宜均投了同意票，占总业主数的53.39%，权属建筑面积达到25727.86平方米，占总权属建筑面积的47.48%，未参与投票业主有179户，占总业主数的46.41%，权属建筑面积占总权属建筑面积的52.52%。根据业主大会《议事规则》的规定，其他未投票的179户业主均视为同意多数业主的意见，即本次对上述三项事宜的投票结果均为：同意票为384票、反对票为0票、弃权票为0票。根据投票结果，业主委员会将聘请律师，通过司法途径解决余家湖集团非法占有小区物业管理用房、小区部分土地和空间被其他单位或个人非法占有使用的问题。经质证，鑫湖物业公司、余家湖集团公司、余家湖实业公司、金沙湖公司对该证据真实性无异议，辩称该决议系无效决议，公共维修基金事项投票必须取得占总权属建筑面积2/3以上业主同意。2018年6月4日，武汉市武昌区人民政府水果湖街办事处出具《业主大会备案证》（武昌水果湖街办业备字第2017001号）载明：业主大会名称武汉市沙湖公寓业主大会；业主委员会名称武汉市沙湖公寓第一届业主委员会。经质证，鑫湖物业公司、余家湖集团公司、余家湖实业公司、金沙湖公司对备案证真实性有异议，辩称沙湖公寓业委会具备民事诉讼主体资格，但沙湖公寓业委会并未提交沙湖小区业主授权其提起本案诉讼的证据材料，沙湖公寓业委会并非本案适格的原告。一审法院认为，依据《物业管理条例》第六条、第八条、第十六条规定，业主在物业管理活动中，享有合法权利。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会执行业主大会的决定事项。沙湖公寓业委会经业主合法选举产生，经武汉市武昌区人民政府水果湖街办事处备案成立，且获得武汉市沙湖公寓业主大会的相关授权，具备诉讼主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。根据上述规定，结合本案武汉市国土资源和房产管理局就涉案沙湖公寓1栋1层2室房屋向洪山乡人民政府余家湖村民委员会颁发所有权证的事实，可以认定涉案沙湖公寓1栋1层2室并非沙湖公寓小区的物业服务用房。且沙湖公寓业委会提交证据不足以证明鑫湖物业公司占用沙湖公寓1栋1层2室房屋。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，沙湖公寓业委会应承担举证不能的法律责任。故对沙湖公寓业委会要求鑫湖物业公司交付沙湖公寓1栋1层2室、建筑面积80平方米的物业管理办公用房及支付占用沙湖公寓1栋1层2室物业管理办公用房自2017年8月4日至2018年6月13日期间的占有使用费5万元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第六条、第八条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条、第二十二条的规定，判决：驳回沙湖公寓业委会的诉讼请求。一审案件受理费5650元，公告费260元，由沙湖公寓业委会负担。二审期间，沙湖公寓业委会向本院提交鑫湖物业公司、余家湖集团公司、金沙湖地产公司的工商信息，拟证明三公司存在财产、人员混同，应承担连带责任。鑫湖物业公司、余家湖集团公司、余家湖实业公司、金沙湖公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。三家公司的股东不同，不具有关联关系，不存在财产、人员混同的情况。本院对沙湖公寓业委会提交上述证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。二审查明的事实与一审查明事实基本一致。本院认为，沙湖公寓业委会在一审庭审笔录中，明确表示要求交付沙湖公寓1栋1层2室。但武汉市国土资源和房产管理局就涉案沙湖公寓1栋1层2室房屋向洪山乡人民政府余家湖村民委员会颁发所有权证。故原审法院未支持沙湖公寓业委会的上述请求符合法律规定。沙湖公寓业委会认为其并未请求交付沙湖公寓1栋1层2室，而是要求交付建筑面积80平方米的物业管理办公用房。就沙湖公寓业委会上诉所称的该项主张，属于不明确的诉讼请求。且现在并无证据证明涉案小区在建设规划时已对沙湖公寓业委会所诉的物业管理办公用房进行了规划。故沙湖公寓业委会的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由武汉市沙湖公寓小区首届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年十一月二十七日书记员 邬云格