新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初1992号原告（反诉被告）：阳光恒昌物业服务股份有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区通安南路。法定代表人：李胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：王守海，新疆智瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙成媛，新疆智瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆国瑞房地产开发有限责任公司，注册地址乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路，通讯地址乌鲁木齐市水磨沟区水磨沟路。法定代表人：吴立宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪莲，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静静，新疆星河律师事务所律师。原告（反诉被告）阳光恒昌物业服务股份有限公司（以下简称阳光恒昌物业公司）与被告（反诉原告）新疆国瑞房地产开发有限责任公司（以下简称新疆国瑞房地产）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光恒昌物业公司的委托诉讼代理人王守海、孙成媛、被告（反诉原告）新疆国瑞房地产的委托诉讼代理人王雪莲、王静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阳光恒昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年4月至2018年5月物业管理费、暖气费等费用共计1008285.17元。（其汇总商品房物业服务费422960.81元、商品房暖气费331452.82元、地下车库暖气费101226.84元，会所供热费119016.50元、售楼中心耗能费用14458.10元，代收水电费19200元）;2.依法判令被告立即支付原告已垫付居民用电费用252932.58元；3.判令被告承担律师代理费78700元。事实与理由：2016年7月，原告与被告签订《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》，约定由原告向被告位乌鲁木齐市水磨沟区西侧国瑞·水墨清苑提供物业管理服务，委托期限暂定为三年，至2016年7月15日至业主委员会成立并选聘新的物业公司时止。2018年5月双方签订《提前解除合同协议书》，原、被告双方于2018年5月25日之前终止《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》，并就合同期间所产生的费用进行书面清算。2018年5月31日，原告就双方签订的委托合同生效期间所产生的费用进行清算并向被告发出对账确认函，要求被告于2018年6月20日支付产生的相应费用。经双方确认共计产生无争议的物业服务费等费用共计1008285.17元，另原告垫付居民用电费用252932.58元。2018年5月31日，被告接收原告发出的确认函并签字确认，但至今未给付上述费用，原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）新疆国瑞房地产辩称,1.判令被告立即支付2016年4月至2018年5月物业管理费、暖气费等费用共计1008285.17元。（其汇总商品房物业服务费422960.81元、商品房暖气费331452.82元、地下车库暖气费101226.84元，会所供热费119016.50元、售楼中心耗能费用14458.10元，代收水电费19200元）;2.判令被告立即支付原告已垫付居民用电费用252932.58元;3.判令被告承担律师代理费78700元。事实与理由：2016年7月，原告与被告签订《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》，约定由原告向被告位乌鲁木齐市水磨沟区西侧国瑞·水墨清苑提供物业管理服务，委托期限暂定为三年，至2016年7月15日+至业主委员会成立并选聘新的物业公司时止。2018年5月双方签订《提前解除合同协议书》，原、被告双方于2018年5月25日之前终止《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》，并就合同期间所产生的费用进行书面清算。2018年5月31日，原告就双方签订的委托合同生效期间所产生的费用进行清算并向被告发出对账确认函，要求被告于2018年6月20日支付产生的相应费用。经双方确认共计产生无争议的物业服务费等费用共计1008285.17元，另原告垫付居民用电费用252932.58元。2018年5月31日，被告接收原告发出的确认函并签字确认，但至今未给付上述费用。基于双方签订的物业服务合同第十四条约定原告有权代收暖气费、水电费，所以在本案中主张，双方结算确认将物业服务费、暖气费、供热费等共同结算并进行确认，该水源热泵的服务是基于物业服务为前提，是属于原告提供物业服务的范围。本案主张的暖气费是被告名下使用的商品房、地下车库和会所供热的暖气费，不是业主的。我们自己在供热。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）新疆国瑞房地产辩称，被告为水墨清苑小区的开发商，为响应国家倡导的环保清洁能源供暖，没有使用城市集中供暖，而是自行投资建设了水源热泵供热系统提供该小区供暖。双方于2016年8月签订了《水墨清苑小区水源热泵承包合同》，约定将被告的水墨清苑小区水源热泵供热系统承包给原告，合同中约定了原告有“提供供热服务，收取暖气费的义务”，故原告诉请当中要求被告支付的商品房暖气费331452.92元、地下车库暖气费101226.84元、会所供热费用119016.5元，共计551696.26元暖气费并不属物业服务合同纠纷中处理的，该费用的产生系基于双方签订的《水墨清苑小区水源热泵承包合同》，并非基于双方签订的《国瑞.水墨清苑物业管理委托合同》，故与主张物业费不是同一个法律关系，不能与索要物业费一并处理，诉讼请求不当，原告就此部分应当在物业服务法律关系中予以撤诉，另行以承包经营合同关系起诉。故请求法院驳回其该部分的起诉。原告起诉被告支付其垫付居民用电费用252932.58元无事实及法律依据，该费用被告并未收取，请求予以驳回。认可部分为456588.91元的费用，因双方之间有承包费用和修理费的没有结清所以没有支付。物业服务合同中的代收是指代收业主的暖气费，与被告的暖气费是依据双方水源热泵承包合同收取。承包合同和物业合同是两个独立的法律关系，不是同一个法律关系。承包合同第九条第一项约定按照供热标准和内容提供供热服务，并收取供热费。针对本案被告（反诉原告）新疆国瑞房地产提出反诉诉讼请求,1.判令反诉被告向反诉原告支付代其垫付费用190927.94元【2016年8月至2018年4月期间的水费95268.28元、2016年8月至2016年9月电费66050.06元、燃气卡费（意外险、调试费、天然气）29609.6元】;2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金5万元；3.判令反诉原告承担律师费20万元。事实与理由：2016年8月，原告与被告签订《水墨清苑物业管理委托合同》、《国瑞·水墨清苑前期物业管理委托合同补充协议》，由原告向被告支付位于乌鲁木齐市水墨沟区水墨清苑小区提供物业管理服务，委托期限三年，自2016年7月15日至业主委员会成立并选聘新的物业公司时，原告在合同签订合同后履行过程中并未达到管理目标。2018年3月，双方签订《提前解除合同协议书》，该协议书约定双方提前解除《水墨清苑物业管理委托合同》、《国瑞·水墨清苑前期物业管理委托合同补充协议》，并约定原告应承担2018年5月25日前产生的各项费用，双方应就本合同项下的标的合同生效所发生的费用进行书面的清算，如双方对清算有分歧可以通过诉讼解决，原合同中的违约条款效力不变。该协议还约定因实现本合同争议债权发生的费用由违约方承担。协议签订后，双方对于被告的垫资费用进行确认，原告应当支付被告。原告（反诉被告）阳光恒昌物业公司辩称，对于被告垫付的190927.94元予以认可，未付的原因是被告尚欠原告，已确认被告欠付原告1008285.17元，原告同意从被告的欠款中扣除。对违约金不认可，原告不存在违约情形，总计是被告欠原告，在履行物业服务合同期间已经严格按照物业服务合同约定的内容提供物业服务，根据解除条款没有约定原告没有履行物业服务义务的情形，原告不应当支付违约金。对律师费用不认可，律师费用过高。原告是与被告于2016年7月签订了物业管理委托合同及补充协议，并于2018年5月协商解除上述协议，双方对相关费用进行过确认，但被告尚欠原告90万余元，因此也说明被告存在违约情形。另原告在履行物业服务合同期间已经严格按照物业服务合同约定的内容提供物业服务，不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月，原、被告签订《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》，约定由原告向被告位乌鲁木齐市水磨沟区西侧国瑞·水墨清苑提供物业管理服务，委托期限暂定为三年，2016年7月15日至业主委员会成立并选聘新的物业公司时止。物业类型为：商品房高层住宅小区、商业、高层安置住宅、多层安置住宅。原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费、地下车库服务费、地上临时停车费、代收水费、电费、暖气费等其他各类费用、其他公示的有偿服务费。物业管理服务费标准如下：物业费1.1元/月·平方米……..代收代缴暖气费22元/年·平方米。2016年8月，双方签订《水墨清苑小区水源热泵承包合同》，约定被告委托其开发的水墨清苑小区水源热泵供热系统委托原告运营管理。委托运营期限为三年，承包费75万元、每次承包费于次年4月30日前一次性支付给被告。第一年承包费40万元、承包保证金30万元、合同签订后15日内原告向被告缴纳保证金30万元，合同解除后被告于15日内向原告退还保证金30万元。原告按照市政供热标准和内容提供供热服务，收取供热费。合同签订后，原告按照约定向被告提供物业服务和供热服务。2018年2月28日，原告依据双方签订的《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》和《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同补充协议》及《水墨清苑小区水源热泵承包合同》向被告发出《告知函》，明确提出原告拟于2018年5月1日前退出水墨清苑小区物业服务、水源热泵供热服务，相关费用计算至正式撤除服务之日。2018年5月，双方签订《提前解除合同协议书》，约定原、被告双方于2018年5月25日之前终止《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》，并就合同期间所产生的费用进行书面清算。2018年5月31日，原告就双方签订的委托合同生效期间所产生的费用进行清算并向被告发出对账确认函，要求被告于2018年6月10日支付产生的相应费用。经双方确认共计产生无争议的物业服务费等费用共计1008285.17元（其中商品房物业费422930.81元、商品房暖气费331452.92元、地下车库暖气费101226.84元、会所供热费119016.5元、售楼中心能耗费用14458.1元、代收水电费19200元）。依据《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》第二十一条约定，被告欠付原告物业服务费等费用共计1008285.17元（其中商品房物业费422930.81元、商品房暖气费331452.92元、地下车库暖气费101226.84元、会所供热费119016.5元、售楼中心能耗费用14458.1元、代收水电费19200元）。本院认为，双方自愿签订《提前解除合同协议书》，自愿解除双方签订的《国瑞·水墨清苑物业服务委托合同》和《水墨清苑小区水源热泵承包合同》。应当按照解除协议内容履行各自的义务。据此，原告依据双方签订的《对账确认函》要求被告支付2016年4月至2018年5月物业管理费、暖气费等费用共计1008285.17元（其汇总商品房物业服务费422960.81元、商品房暖气费331452.82元、地下车库暖气费101226.84元，会所供热费119016.50元、售楼中心耗能费用14458.10元，代收水电费19200元）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付律师代理费78700元诉讼请求，本院不予支持。本案中，原告要求被告支付已垫付居民用电费用252932.58元诉讼请求，与本案不是同一个法律关系，故本院不做处理，原告可另行主张。反诉部分，庭审中原告认可欠付被告代原告垫付的费用190927.94元【2016年8月至2018年4月期间的水费95268.28元、2016年8月至2016年9月电费66050.06元、燃气卡费（意外险、调试费、天然气）29609.6元】的诉讼请求，本院予以支持。本案中，双方未依据约定相互支付所欠费用，均存在违约情形。故结合案情，被告要求原告支付违约金5万元及承担律师费20万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新疆国瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）阳光恒昌物业服务股份有限公司支付2016年4月至2018年5月物业管理费、暖气费等费用共计1008285.17元。二、驳回原告（反诉被告）阳光恒昌物业服务股份有限公司要求被告（反诉原告）新疆国瑞房地产开发有限责任公司支付律师代理费78000元的诉讼请求。三、原告（反诉被告）阳光恒昌物业服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）新疆国瑞房地产开发有限责任公司支付垫付的费用190927.94元。四、驳回被告（反诉原告）新疆国瑞房地产开发有限责任公司要求原告（反诉被告）阳光恒昌物业服务股份有限公司支付违约金50000元及律师代理费200000元的诉讼请求。预收本诉案件受理费16150.96元（原告阳光恒昌物业公司已预交），应收案件受理费14657.57元，由被告新疆国瑞房地产承担13492.29元，原告阳光恒昌物业公司承担1165.28元。反诉部分案件收费3956.96元（被告新疆国瑞房地产已预交），由原告阳光恒昌物业公司承担1713.36元、被告新疆国瑞房地产承担2243.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 加孜拉阿德尔汗人民陪审员 宋     峰人民陪审员 邢  红  杰二〇一九年十一月十三日书 记 员 潘  晓  璇