广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27531号原告：广州生活港百货有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路****。法定代表人：黄国栓，总经理。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州誉海企业管理有限公司，住，住所地广州市白云区白云大道**百富广场**之一/div>法定代表人：白岳华，总经理。被告：广州誉海生物科技有限公司，住所地广，住所地广州市白云区白云大道**百富广场****v>法定代表人：胡亚，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：谢小刚，广东润科律师事务所律师。第三人：林霜红，女，1969年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：边丽丽、涂晓月，广东国智律师事务所律师、实习人员。第三人：王娟娜，女，1991年5月30日出生，侗族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：覃佐平、郑舜宾，广东政乾律师事务所律师、实习人员。第三人：华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路**。法定代表人：李峰，总经理。委托诉讼代理人：张清兰，女，1986年11月16日出生，汉族，系公司员工。原告广州生活港百货有限公司与被告广州誉海企业管理有限公司（以下简称誉海管理公司）、广州誉海生物科技有限公司（以下简称誉海科技公司），第三人林霜红、王娟娜、华润万家生活超市（广州）有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州生活港百货有限公司委托诉讼代理人谢海傲，两被告的共同委托诉讼代理人谢小刚，第三人林霜红的委托诉讼代理人边丽丽，第三人王娟娜的委托诉讼代理人覃佐平、郑舜宾，第三人华润公司的委托诉讼代理人张清兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州生活港百货有限公司提出诉讼请求：1、两被告立即向原告支付500000元补偿款；2、两被告立即将租户租赁保证金及水电保证金153230元支付给原告；3、两被告向原告支付补偿款500000元及保证金153230元的违约金（自2019年3月5日起以同期贷款利率的2倍计算至清偿之日止）；4、两被告共同承担本案诉讼费。事实与理由如下：2019年2月28日，原告与两被告共同签订《协议书》，原告已将《协议书》约定的5个商铺以及原告与开发商承租的相关物业全部交付给被告誉海科技公司，被告违反合同约定，非法扣留应向原告支付的合同款项及小租户的租赁保证金。自2019年3月1日至2019年5月16日止，关于部分场地所欠缴的租金问题，主要是因为在2018年10月以后多次向同和街城管科投诉，小租户收到城管签发的《责令整改通知书》后拒交租金。其中第三人王娟娜自2019年1月至2019年4月未缴纳租金，第三人林霜红亦以此为由要求减少租金并拒交租金，鉴于上述租户拖欠租金均已达到原告单方解除权生效条件，为顺利办理场地移交，原告已依法行使单方解除权，并书面函告该两第三人清空搬离场地。第三人王娟娜已就装修损失向本院起诉原告，要求原告赔偿损失约950000元。第三人林霜红函告原告，因被告誉海管理公司擅自停电造成第三人林霜红巨大经营损失，要求原告赔偿。此外，第三人林霜红也多次表示愿意与被告誉海科技公司在合同不变的情况下签署三方协议，按照原、被告签署的《协议书》约定的方式进行交接，但遭到被告的拒绝。根据《协议书》的约定，原告有权选择撮合被告誉海科技公司与小租户在原合同条款不变的情况下签署三方协议或交付场地给被告誉海科技公司，上述两种方式都可以完成物业经营管理权的移交，现被告誉海科技公司不接受第三人林霜红签署三方协议，拒绝接受涉案场地，构成恶意违约。因第三人林霜红、王娟娜的租赁保证金无需退还给第三人，故该两商铺的租赁保证金应由原告没收，故被告应将该两商铺的租赁保证金退还原告。原告于2019年5月17日向被告发函催收，被告收到函件后拒不履行义务。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告誉海管理公司、誉海科技公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告主张两被告支付500000元款项条件不成就。《协议书》约定，原告需完成水电费的清缴、租户水电表设备移交、协调好所有小租户与被告誉海科技公司签订三方协议或者向被告誉海科技公司交付无异议的空铺。至今，第三人华润公司仍继续占用B3102及部分B3104商铺，未与原、被告签署三方协议；第三人林霜红、王娟娜亦占用商铺、未签订三方协议或向被告移交空铺，亦未与被告就商铺租赁事宜进行商讨，且该两第三人商铺停止营业与被告无关。原告有向被告发函称要交付商铺，被告接到函件后依约赶到现场，原告并未到达现场向被告交付；且原告所要交付的商铺大门紧闭，内仍有留存物品，不属于无异议的空铺，被告无权自行打开商铺进行接管。2.关于第三人林霜红、王娟娜所租赁商铺交付的押金，该押金已在《协议书》中约定用于抵扣，且两第三人的押金是否需要由原告没收尚未经过相关裁决，故原告无理由主张退回押金。即使两第三人的押金需没收，没收权利也系被告享有，并非原告。3.原告称系被告向城管投诉涉案商铺的违建导致第三人林霜红、王娟娜的商铺被迫关停，并无证据证实，亦不属于案件事实。第三人林霜红陈述：原告与两被告签订的《协议书》对我方不产生任何效力，原告依此《协议书》为由强制解除与我方的租赁合同，系单方违约。原告与我方签订的租赁合同自2017年7月1日至2026年8月31日，被告誉海管理公司于2018年5月29日取得B3104产权证，根据买卖不破租赁的规定，原告与我方的租赁合同仍然合法有效。我方承租后投入大量资金装修达到口腔门诊的医疗标准，取得口腔门诊的资质，配备专业医疗团队进行经营，合同履行了不到两年，即使商铺产权转移，也应当保障我方的合法权利。我方与原告在履行过程中，未如约支付2019年3月份租金，是因被告誉海管理公司向城管部门投诉导致我方被处罚，因此发现原告违反规划用途将燃气管理站公用设施场地出租，且B3103商铺未取得合法产权及承租权，故我方在与原告协商未果的情况下，函告原告延期支付2019年3月份租金，是依法行使抗辩权，并不存在任何违约行为。我方与原告协商租金减半支付后，在2019年4月9日所租商铺被停电的情况下，仍于2019年5月13日减半支付B3103铺、全额支付B3104铺2019年3至5月租金及管理费共57004.5元，时至今日，涉案商铺仍未恢复用电，造成我方巨大经营损失，原告亦无权以我方拖欠租金为由解除合同。原告与我方的租赁合同至今并未解除，且系原告没有提供符合合同约定的租赁场地，故原告无权主张没收保证金，请求驳回原告该部分诉讼请求。第三人王娟娜陈述：我方系在本案诉讼材料中才得知存在原告与两被告的《协议书》，故该协议书对我方不发生法律效力，原告诉请与我方不存在关联性。我方与原告之间的租赁合同纠纷已在贵院立案审理，根据该案的审理情况可知我方与原告之间的租赁合同已解除，原告在本案中称我方自2019年1月至4月未缴纳租金是不成立的，因为合同解除后我方无需按照合同约定履行支付租金的义务。我方已向原告支付租赁保证金，至于原告与两被告关于该租赁保证金如何结算，不影响我方要求原告退还租赁保证金的诉讼请求。第三人华润公司陈述：原、被告之间的纠纷与我方无关，原告与两被告签订的《协议书》对我方没有约束力，我方亦不知情。根据买卖不破租赁的原则，我方与原告的租赁合同仍在有效的租期内。经审理查明，2018年5月29日，广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3102房、B3104房、B3105房、B3106房、B3107房均登记至被告誉海管理公司名下，建筑面积分别为111.2784㎡、250.2894㎡、217.4978㎡、557.1233㎡、551.7458㎡。2019年3月1日，原告（乙方）与被告誉海管理公司（甲方）、誉海科技公司（丙方）签订《协议书》，记载2016年3月4日，乙方与案外人广州伟成房地产开发有限公司签署了《商铺租赁合同》，约定乙方承租位于广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3102、B3104、B3105、B3106、B3107五间商铺，租期从2016年9月1日至2026年8月31日，甲方于2018年5月5日与广州伟成房地产开发有限公司签署了《广州市商品房买卖合同》，取得了上述五间商铺的所有权，2018年6月12日，甲、乙方与广州伟成房地产开发有限公司签署了《移交协议》，约定由甲、乙双方继续履行《商铺租赁合同》，现甲乙双方协商由乙方将《商铺租赁合同》中承租方的权利义务概括转让给丙方（期限自2019年3月1日至2026年8月31日），同意由丙方直接（按照乙方与原承租人签订的租赁合同条款不变的情况下）与原承租人建立租赁关系；并约定，一、甲乙双方同意于2019年3月1日起将《商铺租赁合同》的权利义务概括转让丙方（含经营管理权）；二、丙方向乙方支付2800000元作为权利义务概括转让给乙方的补偿款，该补偿款包含了乙方对商铺、门前广场（停车场不含小租户的充电桩设备）的全部装修、添置和改造费用补偿；鉴于乙方称共收取了小租户押金600000元，丙方同意由丙方收回小租户持有的由乙方开具的押金凭据，换回由丙方开具的等额押金收据给小租户，甲方应退还乙方租赁押金200000元，经三项数目结算，丙方实际应支付乙方（2800000元-600000元+200000元）；补偿金分两笔支付，首笔款项1900000元在签订本协议之日双方约定由丙方委托甲方法定代表人付款到乙方指定账户，乙方对于上述五处商铺（包括广场和开发商物业）于2019年3月1日起放弃租赁使用权由丙方接手，尾款500000元由丙方在2019年3月5日前支付到乙方指定的第三方账户，待乙方将2019年3月1日之前因使用商铺产生的下列事项完成：（1）完成水电费清缴；（2）卫生费用清缴；（3）代收租金、管理费、停车费用向丙方完成清缴；（4）停车场使用的车辆进出智能控制设备及各种配套设施设备向丙方移交；（5）各租户水电表及其它应向丙方完成移交的设备；（6）乙方、丙方与所有小租户签订三方协议（详见附件）或小租户不愿意与乙方、丙方签订三方协议、乙方与之终止租赁关系并将无异议空铺移交给丙方；由甲乙丙三方共同出具告示同时向原小租户派发通知，一是通告租户商铺按原合同不变移交给丙方，二是通告自2019年3月1日起，由丙方承接乙方与小租户签署的《租赁合同》中承租方及乙方的权利义务，小租户应向丙方履行交租义务；甲方同意由乙方、丙方与小租户签订三方协议，倘若部分小租户不同意与丙方签订三方协议又不退出商铺并占用商铺的，自2019年3月1日起，乙方需按照该商铺乙方与小租户签订的原租赁合同约定的租金标准，由乙方向丙方交纳租金等费用，并履行合同约定的条款直至该商铺移交给丙方为止；在本协议三方签字前，乙方需提供所有小租户与乙方签订的租赁合同，主要包括但不限于租赁合同、备案合同、服务合同、押金凭据、近半年收取租户租金、管理等凭据（原件）含银行转账记录；等等。同日，原告将原告与三位第三人以及原告与案外人的租赁合同、补充协议、经营管理服务协议、备案证明等全部移交给被告誉海科技公司签收。之后，原告多次向被告发函催促被告接受商铺，被告亦多次向原告发函要求原告继续履行交铺义务。其中，2019年5月8日，原告向被告誉海科技公司发出租赁场地交还函，写明原告现将涉案商铺中的B3104自编11号铺之一，自2019年5月9日交付给被告誉海科技公司。被告誉海科技公司方人员于2019年5月9日向“谢仕伟”发送信息，称已到涉案商铺现场，等待办理移交，该信息未收到回复。2019年5月15日、2019年6月17日、2019年7月11日、2019年7月12日、2019年8月23日，第三人华润公司分别向被告誉海科技公司转账27341.18元、22445.08元、45.4元、19459.2元、19264.6元；转账备注均为预付水电费。被告与第三人华润公司均确认2019年6月起，第三人华润公司开始直接向被告交纳租金，但被告称该租金仅是保底租金、并未按照营业收入交纳全额租金。2019年8月16日，广东省广州市南沙公证处出具（2019）粤广南沙第39498号《公证书》，记载该处公证人员依据被告誉海科技公司的申请于2019年8月14日前往广州市白云区同和路828号“山水庭苑”小区，在现场对该小区门口标有“华润万家便利超市”等字样的店铺现状进行了拍照；该公证书后附照片显示“华润万家便利超市”正在开门营业。2019年8月16日，广东省广州市南沙公证处出具（2019）粤广南沙第39499号《公证书》，记载该处公证人员依据被告誉海科技公司的申请于2019年8月14日前往广州市白云区同和路828号“山水庭苑”小区门口的荔庭街1号B3104铺，对其中一家门口标有“霜红口腔门诊部”等字样的店铺现状进行了拍照；该公证书后附照片显示“霜红口腔门诊部”的入口被上锁，内部未经营。2019年8月16日，广东省广州市南沙公证处出具（2019）粤广南沙第39500号《公证书》，记载该处公证人员依据被告誉海科技公司的申请于2019年8月14日前往广州市白云区同和路828号“山水庭苑”小区门口的荔庭街1号B3104铺，对其中一家门口标有“香港3681国际母婴生活馆”等字样的店铺现状进行了拍照；该公证书后附照片显示“香港3681国际母婴生活馆”的入口被上锁，内部未经营。另查，2016年5月23日，原告（甲方、出租方）与第三人华润公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3102房、B3104房出租给乙方，房产证建筑面积为361.57平方米，租期自2016年6月1日至2026年8月31日，第一、二个计租年内乙方租金为每月含税销售额的4%，期间乙方物业管理费为每月2500元，第三至十年租金为每月保底30000元，或按每月含税销售额4%，两者取其高者；合同签订并完成租赁登记后，乙方向甲方交纳租赁保证金60000元；等等。2017年7月19日，原告（甲方、出租方）与第三人林霜红（乙方、承租方）签订第一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺出租给乙方，建筑面积约110平方米；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2017年9月1日至2018年6月30日月租金为22100元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为23205元；乙方在签署本合同时应向甲方缴纳履约保证金66300元；等等。2017年7月19日，原告（甲方、出租方）与第三人林霜红（乙方、承租方）签订第二份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3103自编13号铺出租给乙方，建筑面积约236平方米；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2017年9月1日至2018年6月30日月租金为20060元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为21063元；乙方在签署本合同时应向甲方缴纳履约保证金60180元；等等。同日，原告（甲方、出租方）与第三人林霜红（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定自2017年7月1日起，乙方按优惠标准向甲方支付租金，其中2017年9月1日至2018年6月30日260㎡月租金为22100元、86㎡月租金为5310元，合计27410元；2018年7月1日至2019年6月30日260㎡月租金为23205元、86㎡月租金为6310元，合计29515元；等等。原告与第三人林霜红均确认该补充协议中的260㎡为B3103号商铺，86㎡为B3104号商铺。2017年9月22日，原告（甲方、出租方）与第三人王娟娜（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺之一出租给乙方，建筑面积约166平方米；租赁期限自2017年9月22日至2022年9月21日，2017年11月22日至2018年9月30日租金为17000元/月，2018年10月1日至2019年9月30日租金为18020元/月；乙方在签署本合同时，应向甲方缴纳履约保证金51000元；等等。2019年3月21日，王娟娜在本院起诉生活港公司、案外人谢仕伟、广州爱贝商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院以(2019)粤0111民初7487号案立案受理，王娟娜在该案中请求法院确认两被告之间的《租赁合同》已于2019年1月10日解除，要求生活港公司退还履约保证金51000元，物业管理费及水电费保证金10000元；该案于2019年11月15日作出民事判决书，判决生活港公司向王娟娜返还保证金共61000元。该判决尚未生效。被告誉海科技公司于2019年8月19向本院起诉原告及第三人林霜红，案号为（2019）粤0111民初29578号。该案中查明2019年11月1日，原告与第三人林霜红签署《三方协议》；2019年11月8日，被告誉海科技公司收到原告与第三人林霜红已签章的《三方协议》并表示同意签署该协议，并认定2019年11月8日之后的租金缴纳应由第三人林霜红按照《租赁合同》、《补充协议》及《三方协议》的约定向被告誉海科技公司缴纳。被告誉海科技公司于2019年8月19向本院起诉原告及第三人王娟娜，案号为（2019）粤0111民初29524号。该案中查明原告与第三人王娟娜当庭（2019年9月18日）同意由被告誉海科技公司自行收回该案商铺，被告誉海科技公司亦表示同意；并认定被告誉海科技公司已于2019年9月18日收回涉案商铺。审理中，原告撤回要求两被告向原告返还保证金153230元的诉讼请求；第三人华润公司表示同意按照原告与第三人华润公司的租赁合同约定的租赁条件签订三方协议。以上事实，有《协议书》、《租赁合同》、函、通知、快递单、主要合同及协议等资料移交清单、生活港租户合同清及清单中的部分合同、备案证明、《经营管理服务协议》、房地产测绘图、微信截图、律师函、付款明细截图、公证书、银行账户交易明细、查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案房屋经报建领有不动产权证，原被告签订《协议书》，该协议内容未违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。原告主张被告誉海科技公司应向原告支付补偿尾款及违约金，但根据《协议书》约定，在支付补偿尾款前原告应与各第三人签订三方协议或向被告誉海科技公司交付无异议的空铺，现第三人华润公司虽未签订三方协议，但实际已按照三方协议约定自2019年6月起向被告誉海科技公司直接支付租金，且结合第三人华润公司当庭确认同意签署三方协议的意思表示，故应视为第三人华润公司与原告、被告誉海科技公司已实际履行了三方协议的内容；第三人王娟娜的商铺被告誉海科技公司已于2019年9月18日收回，第三人林霜红与原告已签署三方协议并于2019年11月8日向被告誉海科技交付，且被告誉海科技公司亦表示同意签署；故《协议书》中原告为签署三方协议所需履行了合同义务实质上已履行完毕，故原告要求被告誉海科技公司支付剩余补偿款500000元合法合理，本院予以支持。关于违约金，根据《协议书》的约定，原告在2019年3月1日完成移交义务以后被告誉海科技公司需在2019年3月5日前付款，故付款期限为4天。现三第三人的商铺最晚于2019年11月8日才向被告誉海科技公司移交三方协议，故被告誉海科技公司应于4天后即2019年11月12日前向原告支付剩余补偿款500000元，现被告誉海科技公司经催要后未及时支付，实际占用原告资金，故原告要求被告誉海科技公司承担未及时付款的违约责任合法合理，但《协议书》并未约定违约金标准，故本院酌情认定为以500000元为本金自2019年11月13日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金至付清之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于被告誉海管理公司是否承责问题，《协议书》约定向原告履行付款义务的是被告誉海科技公司，原告要求被告誉海管理公司承担付款责任无合同依据，故本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，被告广州誉海生物科技有限公司向原告广州生活港百货有限公司支付补偿款500000元；二、自本判决生效之日起5日内，被告广州誉海生物科技有限公司向原告广州生活港百货有限公司支付违约金，以500000元为本金自2019年11月13日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；三、驳回原告广州生活港百货有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4400元，由被告广州誉海生物科技有限公司负担。原告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十一月二十六日书记员  蔡佳丽