江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4485号上诉人(原审被告):江苏宏翰特卫保安服务有限公司,住所地徐州市云龙区广山路**培训中心教学楼**。法定代表人：徐宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱友金，江苏青创律师事务所律师。该公司法律顾问。被上诉人(原审原告):徐州市广山驾驶员培训有限公司,住所地徐州市云龙区广山路**。法定代表人：任冬，该公司总经理。委托代理人：张昌松，江苏典锐律师事务所律师。上诉人江苏宏翰特卫保安服务有限公司（以下简称宏翰公司）与被上诉人徐州市广山驾驶员培训有限公司（以下简称广山公司）房屋租赁合同纠纷，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初2825号民事判决上诉一案。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏翰公司上诉请求:1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回广山公司的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由广山公司承担。事实和理由：―、一审法院程序违法，应当依法纠正。一审法院主审法官于2019年元月辞职，上诉人认为一审程序有重大错误。二、上诉人与被上诉人的租赁合同约定了租赁期间。1、被上诉人在诉状中称“双方并没有约定租赁期间”，这与事实不符。2017年12月16日，双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定“甲方（出租方：广山公司）保证乙方（承租方：宏翰公司）能正常使用办公。乙方在不损坏承重结构的情况下，可作适当装修，租期从乙方进驻办公室开始，如遇特殊情况，本合同自动终止。”其中，关于“如遇特殊情况”的约定，双方在签订合同时特指的是“政府拆迁”，即上诉人与被上诉人双方约定的租赁合同的期间为“从乙方进驻办公室开始至政府拆迁时止”，并非被上诉人所述的“双方没有约定租赁期间”。2、从合同的实际履行来看，上诉人与被上诉人双方也是按照约定的租赁期限履行的。上诉人根据与被上诉人的约定，办理的营业执照上明确载明“住所”为“徐州市云龙区广山路**培训中心教学楼**”，特别是“营业期限”载明为2018年04月11日至******”，即登记的营业期限与双方约定的租赁期间是一致的，被上诉人也是同意的，如果被上诉人不同意这个租赁期间，营业执照是不能这样登记的。三、上诉人未向被上诉人提供门卫及院内安保服务并未违反双方合同约定。2017年12月16日，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定“甲方（出租方：广山公司）将培训中心教学楼三楼约500平方房屋及训练场地500平方，免费提供给乙方（承租方：宏翰公司）作为办公场地和训练场地。乙方免费为甲方提供门卫及院内安保服务。”同日，被上诉人又向上诉人出具《房屋及训练场地租赁证明》一份，明确载明：“……注：待乙方工商登记、保安特殊行业许可证审批完毕后再履行相关租赁手续。”因上诉人的“保安特殊行业许可证”申领资料已经报到市公安局，等待市公安局报到省公安厅审批，只有省公安厅审批完毕后才能颁发“保安特殊行业许可证”，上诉人与被上诉人的案涉合同的相应内容才能够履行，即上诉人才能为被上诉人提供门卫及院内安保服务，否则属于违法提供相应服务，因此上诉人完全按照合同约定和证明载明的内容履行自己的合同义务，并不存在被上诉人所述的违反合同约定的情形。一审法院对此只字未提，错误认定上诉人违约并造成不能实现合同目的。此外，双方约定的“乙方免费为甲方提供门卫及院内安保服务”并不是被上诉人提出解除合同的约定解除条件。四、被上诉人提出的解除合同的诉请没有事实和法律依据。1、被上诉人在其2018年4月20日自己发给被告的“解除《房屋租赁合同》通知书”清清楚楚说出了其解除合同的真正理由和原因为“现接上级部门通知，要求我公司立即收回上述租赁房屋及场地，另有他用”，并非被上诉人诉状所称的事实和理由。2、合同签约至今，仅半年时间，既未遇到不可抗拒的自然灾害，也未发生政府整体拆迁情形，不存在解除合同的约定条件。3、上诉人从合同签约之日对涉案房屋进行了装修、购置办公家具、布置文化建设等，投入了大量人力、财力、精力。现刚刚装修布置完毕，准备开业经营，如果强行搬迁，不仅造成巨大的损失，而且严重影响公司的正常经营活动，给公司带来巨额损失。广山公司答辩称，一、一审程序合法。本案于2018年5月18日立案，于2018年7月6日和9月13日进行了审理，审理过程合法有效，上诉人仅以主审法官辞职为由质疑案件程序违法过于牵强。二、上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同并未约定租赁期间。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。上诉人和被上诉人之间的租赁合同并没有对租赁期间作出约定。即使按照上诉人的上诉状中表述的租赁期间为上诉人进驻办公室开始至遇特殊情况止，那么双方对“特殊情况”也无任何约定。因此，双方签订的租赁合同也属于不定期租赁合同，根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人于2018年4月23日就已向上诉人送达了《解除房屋租赁合同通知书》，并给予上诉人足够的合理期限，但至今上诉人也未将房屋归还给被上诉人。三、上诉人未按照租赁合同的约定向上诉人提供门卫和院内安保服务已构成违约，致使被上诉人不能实现合同目的。根据《保安服务管理条例》的规定，保安服务许可证是成立保安公司的前提，上诉人公司于2018年4月1日就已经注册成立，在此之前，上诉人就已经取得了保安服务许可证，可以按照双方租赁合同的约定向被上诉人提供服务，但上诉人并未向被上诉人履行上述义务。因此一审法院认定解除双方的租赁合同符合法律规定。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。广山公司一审诉讼请求：一、请求依法判令解除双方的房屋租赁合同，并将租赁房屋返还广山公司。二、本案的诉讼费用由宏翰公司承担。事实和理由：2017年12月16日，广山公司和宏翰公司双方签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：广山公司将培训中心教学楼三楼500平方房屋及训练场地500平方，免费提供给宏翰公司作为办公和训练场地，宏翰公司免费为广山公司提供门卫及院内安保服务，双方并没有约定租赁期间。合同签订后，广山公司如期交付了上述房屋，但宏翰公司却占据了广山公司1000余平方米的房屋，且宏翰公司并未按照合同约定向广山公司提供门卫及院内安保服务，为此，广山公司于2018年4月23日向宏翰公司送达了《解除房屋租赁合同通知书》，要求宏翰公司接到通知书后15日内，腾空房屋，并交还给广山公司，宏翰公司收到后并未履行。另外，合同约定，宏翰公司承担租赁期间的水电费，但也一直未支付。广山公司认为，宏翰公司未向广山公司提供门卫及院内安保服务已违反了合同约定，且该《房屋租赁合同》并未约定租赁期间，广山公司已经给予宏翰公司充足的时间另行找寻场地，因此，宏翰公司应当立即腾空房屋，并交还给广山公司。综上，为维护广山公司的合法权益，特诉至法院。一审法院认定事实：2017年12月16日，甲方（出租方）广山公司和乙方（承租方）宏翰公司（筹）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：1、甲方将培训中心教学楼三楼约500平方房屋及训练场地500平方，免费提供给乙方作为办公和训练场地。乙方免费为甲方提供门卫及院内安保服务；2、甲方保证乙方能正常使用办公。乙方在不损坏承重结构的情况下，可作适当装修，租期从乙方进驻办公室开始，如遇特殊情况，本合同自动终止；3、乙方办公区域的水电费用由乙方承担；4、乙方不得转租、转让、转借使用，甲乙双方不得随意终止租赁合同，甲乙双方均应承担违约责任。合同下方甲方一栏处有法定代表人签字及广山公司盖章。乙方一栏法定代表人处有徐宏的签字并盖有徐宏的私人印章。2018年4月20日，广山公司向宏翰公司出具《解除房屋租赁合同通知书》一份，部分内容为：现接上级部门通知，要求我公司立即收回上述租赁房屋及场地，另有他用。故书面通知贵公司：解除双方签订的《房屋租赁合同》。请贵公司于接到该书面解除通知后15日内，腾空房屋，并将其交还我公司。2018年4月27日，宏翰公司法人代表、总经理徐宏向广山公司出具《关于宏翰公司暂不搬迁的请求》，就暂不搬出租赁房屋的理由进行了陈述。庭审中，广山公司和宏翰公司均陈述租赁合同无承租方宏翰公司的盖章是因为当时宏翰公司尚未成立。双方均确认宏翰公司未曾为广山公司提供门卫及院内安保服务，宏翰公司陈述的理由是其公司未能办理保安特殊行业许可证。关于《房屋租赁合同》中“特殊情况”的界定，宏翰公司辩称“该特殊情况”特指“政府拆迁”，但未提供证据证明。一审法院认为，广山公司和宏翰公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，广山公司和宏翰公司签订的《房屋租赁合同》对于双方的权利义务作出明确约定：甲方（广山公司）将培训中心教学楼三楼约500平方房屋及训练场地500平方，免费提供给乙方作为办公和训练场地。乙方（宏翰公司）免费为甲方提供门卫及院内安保服务。根据该约定，广山公司的义务是免费提供涉案房屋给宏翰公司作为办公和训练场地，而宏翰公司应履行的对等义务即免费为广山公司提供门卫和院内安保服务。合同签订后，广山公司已履行其义务，但宏翰公司未能为广山公司提供门卫和院内安保服务，已构成违约，其违约行为致使广山公司不能实现合同目的，广山公司据此要求解除合同，符合合同法定解除的条件，应予以支持。同时依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。广山公司要求宏翰公司返还租赁房屋，符合法律规定，予以支持。二、关于合同解除后产生的后续问题。关于广山公司和宏翰公司在庭审中提及的涉案房屋的水电费用以及宏翰公司所述因广山公司单方解除合同给宏翰公司造成的装修损失及预期营业损失等后续问题，双方可另行主张。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：解除徐州市广山驾驶员培训有限公司与江苏宏翰特卫保安服务有限公司于2017年12月16日签订的《房屋租赁合同》，江苏宏翰特卫保安服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将案涉租赁房屋及场地返还徐州市广山驾驶员培训有限公司。二审期间，宏翰公司提供了以下证据：1、广山公司出具的《房屋及训练场地租赁证明》，证明广山公司和宏翰公司协商一致认可房屋租赁合同的履行权利义务从宏翰公司办理好工商登记和保安服务许可证之后再履行相关的租赁手续。2、照片一组，证明宏翰公司尚未取得保安服务许可证，但是已经安排了保安（秩序维护员），对广山公司的场所进行保安巡逻和维护秩序。广山公司对上述证据的质证意见为：对《房屋及训练场地租赁证明》的真实性待落实。而照片仅能证明在某时刻上诉人的工作人员在场地，并不能证明是为被上诉人提供了安保服务。本院认为，广山公司出具的《房屋及训练场地租赁证明》加盖有广山公司的印章，内容与其他证据能够互相印证，本院依法予以认定作为确认案件事实的依据。宏翰公司提交的照片不能证明其公司已经为广山公司提供了符合合同约定的保安服务，故本院不予认定。除一审查明的事实外，本院另查明，2017年12月10日广山公司向徐州市公安局治安支队出具《房屋及训练场地租赁证明》，该证明称广山公司同意将涉案房屋及场地租赁给宏翰公司办公及训练。待宏翰公司工商登记、保安特殊行业许可证审批完毕后再履行相关租赁手续。本院认为：一、关于原审审理程序是否违法。宏翰公司认为一审主审法官在辞职后作出判决，违反法定程序。经核实，一审合议庭合议时间为2019年5月12日，作出判决时间为2019年5月13日，徐州市云龙区人大常委会于2019年5月28日下发了云人发[2019]10号《关于吕婷等同志职务任免的通知》，免去姚凯同志云龙区人民法院民一庭副庭长、审判员职务。该任免决定在一审合议庭合议和判决之后，因此判决作出时一审法官具有法定的案件审理资格，宏翰公司的该项上诉理由本院不予采纳。二、关于广山公司是否有权解除租赁合同。广山公司与宏翰公司2017年12月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当按约履行合同义务。《房屋租赁合同》中未就房屋的租赁期间进行约定，虽然第二条约定“如遇特殊情况，本合同自动终止”但现双方当事人对“特殊情况”的理解产生争议且无法协商一致。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，对租赁期限不能达成补充协议，也无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本案诉争的《房屋租赁合同》应为不定期租赁合同，广山公司作为出租人可以随时解除合同。广山公司于2018年4月20日向宏翰公司发出《解除通知书》并为其预留了合理期限，宏翰公司应当及时履行交付房屋及场地的义务。宏翰公司与广山公司签订的《房屋租赁合同》约定宏翰公司以安保服务冲抵租金，广山公司出具的《房屋及训练场地租赁证明》说明广山公司对宏翰公司因未办理保安服务许可证暂时不能及时提供合同约定的安保服务是明知且认可的，因此宏翰公司并未违约。因此宏翰公司认为租赁合同约定了期限，合同应当继续履行的上诉理由本院不予支持。至于广山公司在合同的签订、履行及解除权的行使过程中是否有过错并因此向宏翰公司承担赔偿责任，宏翰公司可以另行主张权利，本案不予理涉。综上，宏翰公司的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人江苏宏翰特卫保安服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单云娟审判员  张建民审判员  徐 峰二〇一九年十一月四日书记员  秦 丹