广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16495号上诉人（原审原告）：陈明，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：刘彤彤，广东致亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：植成龙，广东致亮律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：骆文深，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：潘家慧，广东绿儒律师事务所律师。原审第三人：洪秋妮，住广东省广州市增城区。上诉人陈明因与被上诉人骆文深、原审第三人洪秋妮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈明代理人刘彤彤、植成龙、被上诉人骆文深代理人潘家慧到庭参加诉讼。原审第三人洪秋妮经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈明上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判骆文深向陈明退回购房款人民币410000元及相应利息（利息以410000元为本金从2018年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；3.判令骆文深承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、洪秋妮应为房屋中介，在本案中主要为陈明提供居间服务并赚取居间费用，一审法院忽略该事实，属于认定事实错误。1.首先，洪秋妮为广州市美盈房地产代理有限公司的法定代表人，陈明与骆文深签订《房屋买卖合同》的过程中，洪秋妮的主要工作是为陈明提供房源资料并帮助陈明办理相关证件，同时从中收取劳务报酬8000元，上述行为明显为居间服务，洪秋妮应认定为房屋中介，如仅因洪秋妮与陈明之间存在亲属关系就完全否认其房屋中介身份明显与事实不符。其次，通过洪秋妮的表述：“我之前与骆文深曾经有一处位于西城的房屋买卖”，可以明确洪秋妮与骆文深在之前存在交易往来且涉及房屋买卖交易，故骆文深应对洪秋妮的中介身份有明确了解。再次，涉案合同是由陈明与骆文深签订的，洪秋妮全程均以介绍人的身份出现，合同、收据以及房产证均是以陈明的名义办理，所以洪秋妮应为房屋中介。最后，骆文深在与陈明签订合同后，虽然洪秋妮表明其为陈明亲属，但骆文深在明知洪秋妮具备中介身份的前提下，仍未尽合理的审慎义务，不亲自询问陈明就同意解除合同，明显存在过错。2.根据洪秋妮的陈述，在陈明与骆文深签订房屋买卖合同前，洪秋妮与王某针对涉案房屋签订了一份买卖合同，约定房屋价格为110万元，首期款以及中介费共计475000元。洪秋妮向王某转账的行为是在履行其与王某之间的买卖合同。涉案房屋实质上是从洪秋妮手中转让给陈明，陈明父亲给洪秋妮转账是通过对价从洪秋妮手中受让该房屋。综上，洪秋妮转账行为与陈明和骆文深签订的合同没有直接关系。3.一审法院通过洪秋妮、李王贱、洪华香的陈述认为洪秋妮要求骆文深退款是在陈明及其父母对涉案房屋能否办理房产证存在怀疑的情况下进行的，一审认定该事实证据不足，陈明没有要求洪秋妮解除涉案房屋买卖合同。首先，涉案房屋能否办理房产证均是洪秋妮一人所言，因为陈明已经委托洪秋妮办理房产证手续，所有的经过以及信息都是由洪秋妮向其交代。其次，在洪华香的陈述中可知，洪秋妮是擅自解除合同的，而且在陈明父亲与洪秋妮的微信聊天记录中也明确体现陈明及其父母从未要求解除合同。最后，骆文深在未尽合理审查义务就将钱全部退到洪秋妮银行卡中，明显存在过错。3.即使解除合同，根据收据上明确记载的银行账户，应将首期款退还至陈明账户而非洪秋妮账户，所以骆文深存在明显过错。二、一审判决适用法律错误。涉案《房屋买卖合同》买卖双方为陈明与骆文深，一审法院在骆文深没有证据证明洪秋妮已取得陈明的书面或者口头委托，仅凭洪秋妮携带合同以及收据就认定其解除合同的行为是受到陈明指示明显缺乏法律依据。根据《合同法》第四十八条的规定，陈明拒绝追认洪秋妮解除合同的行为，因此洪秋妮解除合同的行为对陈明不发生法律效力。又根据合同相对性以及涉案房屋已经转让给案外人的实际情况，陈明有权要求骆文深向其履行解除合同所应付的义务，即返还购房首期款41000元以及利息。骆文深二审答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、洪秋妮是陈明购买涉案房屋的有权代理人，且陈明对于洪秋妮要求骆文深退款是知情且认可的，因此陈明与骆文深之间签订的《房屋买卖合同》的解除及退款对陈明产生法律效力。二、退一步来说，即使陈明未授权予洪秋妮代理权，洪秋妮向骆文深提出解除《房屋买卖合同》、收取退回的购房款的行为已经构成表见代理，直接对陈明产生法律效力，陈明要求退回购房款缺乏事实与法律依据。洪秋妮二审未答辩。陈明于2019年1月25日向一审法院起诉请求：1.骆文深向陈明退回购房款410000元及利息（利息自2018年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）；2.本案诉讼费由骆文深承担。一审法院认定事实：2017年8月3日，吴某、王某（买方、乙方）与骆文深（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》（合同中有两处注明“作会”），约定：乙方于2017年8月3日参照图纸及按实地选择后，向甲方购买位于增××城街××开发区（××区××）501房的房屋（以下简称涉案房屋），合计房款1025000元；乙方按银行按揭贷款方式付款；合同还约定了办证、交付房屋、违约责任等其他事项。2017年8月3日，吴某、王某分别向骆文深转账200000元。2017年12月26日以及2018年1月10日，陈柳春（陈明称系其父亲）分别向洪秋妮转账50000元、310000元。2017年12月26日至2018年4月3日期间，洪秋妮多次向吴某、王某转账，合计转账475000元。2018年4月4日，陈明（买方、乙方）与骆文深（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方于2018年4月4日参照图纸及按实地选择后，向甲方购买位于增××城街××开发区（××区××）501房的房屋（以下简称涉案房屋），合计房款1025000元；乙方按银行按揭贷款方式付款，首期（含定金）410000元，余款615000元以商业贷款方式支付；合同还约定了办证、交付房屋、违约责任等其他事项。该合同两件原件均由骆文深持有，其中一份合同原件注明“作会”。2018年4月4日，骆文深出具《收据》证明收到陈明购买涉案房屋的首期（含定金）款410000元。该收据原件由骆文深持有，收据中注明“作会”。2018年7月10日，骆文深转账475000元给洪秋妮。陈柳春与洪秋妮的微信聊天记录如下：2018年11月9日，洪秋妮：“姐夫，请你把从你卖8楼来到买5楼给我转钱的你的记录发给我，让我清楚笔数目好心里有底……请你抽时间去银行把你的流水打一下，发过来给我，对一下数。另外，小敏今天问我叫你们给中介费了！公司她也有份的。”陈柳春：“我明天去打出来”。2018年11月11日，洪秋妮：“你买房的支出如下：之前买西城压着8万，买5楼：首期48.5万，水电报装费1.6万，预收办证9万，给吴姨中介费0.8万，给洪房胜利息7500元，合计686500……另小敏今天又追我中介费”。另查明，洪秋妮为广州市美盈房地产代理有限公司的法定代表人。洪华香于2018年11月21日在广州市公安局增城区分局富鹏派出所的询问笔录中称：我被洪秋妮诈骗了61.1万元，她是我的亲妹妹。2017年10月23日，我将我位于荔城街××房××了102万元，准备换一间低楼层的房子。整个过程我都是委托我亲妹妹洪秋妮办理，因为她就是做房屋中介的。这102万元还是银行贷款57万元后剩下的45万元就进了我的银行卡。后来我看中了一间荔城街富鹏周园小区的一间房屋，总价102.5万元，首付是41万元。后来我将首付41万元于2018年2月转账给洪秋妮。后来我儿子陈明与骆文深签订房屋买卖合同，支付首期款41万元。合同签订后，洪秋妮又以房屋办证费、水电安装费、铁门费等费用向我要了约20万元。2018年7月，洪秋妮骗我们说开发商财政出了问题，还说房屋可能办不了房产证，所以要拿我们的购房合同和开发商谈判。于是我儿子就将购房合同给了洪秋妮。一直到2018年11月18日，我见到开发商才发现洪秋妮利用房屋买卖合同私自将该房屋退了。但是她没有将退的钱给我们，连这件事我都不知道。而且开发商骆文深还说他的财政根本没有问题，也没有和洪秋妮说要9万元房屋办证费，这些都是洪秋妮骗我们的。今天我找到洪秋妮，她也承认私自将房屋退了，全部退款都由她拿了，但她说要过段时间才还给我。洪秋妮于2018年11月23日在广州市公安局增城区分局富鹏派出所的询问笔录中称：洪华香是我亲姐姐。因为她脚不好，上下楼很困难，对之前居住的房子健生西路42号804房不满意，想换一间低楼层的房子。2017年开始我就开始帮她找性价比高的房子，我们没有签订合同，也没有约定服务费。自从她购买房子后，她分多次转账给我53.15万元给我帮她购买房子用，具体数额我要查看转账记录才确定。后来我带她看周园小区的房子（地址是荔城街城丰开发区E区20幢501房）。这次与开发商骆文深签订了合同，总房款是109万元，支付了首期款47.5万元，剩余房款银行按揭支付。办证费大约13万元由买方支付（还没有支付），水电1.6万元也是买方支付（还没有支付）。该房子是王某购买了，我们是从她手上购买该房子的，她收到首期款后约骆文深将合同转经我。后来我考虑到该房是买给洪华香家居住的，且陈明是外地户口，可方便陈明日后孩子读书问题，所以我要求骆文深转合同给陈明。我通过转账支付47.5万元给王某和吴某，不是支付给骆文深。由于该房子没有办房产证，骆文深也没有明确何时可以办出房产证，后来我了解到该房子还没有交土地出让金，洪华香知道该情况后觉得不安心，所以她要求我帮她办理退款手续。洪华香将该房子的合同交给我，经我的协调后，2018年7月退还了47.5万元房款，当时是退到我账号的。办理退房手续是得到洪华香的同意，我在电话中与洪华香老公（陈柳春）沟通关于此房有可能存在的风险问题，他同意如果确定不了产权和交楼时间的话就先退钱。因为这些钱是我支付的，所以也是退到我的账号。李王贱于2018年11月23日在广州市公安局增城区分局富鹏派出所的询问笔录中称：我因为我女儿洪华香与洪秋妮的经济纠纷来协助调查。洪秋妮帮洪华香购买房子，我知道洪华香购买周园小区的房子，因为我有去看这个房子。我知道她是支付了购房款，因为她不够钱，我也帮她支付了1万元，我给了洪华香老公陈柳春。因为这个房子的房产证没有出，而且迟迟不能交楼，所以洪华香要求退款，洪秋妮帮她办了退款手续。庭审期间，陈明陈述：一、我于2018年7月初将合同及收据原件给洪秋妮是基于当时洪秋妮协助我办理产权证的事宜，才将原件给她办理产权证的，并非用于向骆文深解除合同之用，我从来没有指示洪秋妮去解除合同。洪秋妮说要出大证再分每一层的房产证，要拿合同原件去办。二、我卖了一套房屋才购买涉案房屋的，把卖房收款的那张银行卡给洪秋妮，我支付的部分首期款是这张银行卡收到的售房款，其余是我通过银行转账支付给洪秋妮的，再由洪秋妮把首期款支付给吴某、王某。三、我母亲在2018年11月20日到涉案房屋，涉案房屋楼下住户是骆文深的侄子，他告诉我母亲涉案房屋已经转给其他人，这样我才知道合同解除了，款项已经退了。四、洪秋妮与骆文深退款的事情没有陈明或陈明父母授权处理，这是洪秋妮的个人行为。骆文深陈述：涉案房屋在合同解除后已经卖给他人，也已经办理过户。洪秋妮陈述：一、骆文深于2018年7月10日转账475000元给我。二、我没有收取陈明中介费，陈明给的是8000元中介费，但是吴某收的中介费是15000元。三、我要求骆文深将475000元转账到我账户有告知陈明的父亲。我带陈明去看另一套房屋，有准备买那套房屋。我收到骆文深退回的475000元后未返还给陈明，陈明可能要买另一套房屋，如果购买另一套房屋的话这笔款项就要转移，如果骆文深很快办理好产权证的话，就把房款给骆文深，我们是两手准备。陈明父亲跟我说只要骆文深承诺产权证何时出具、何时交付房屋，那么继续履行合同，如果骆文深不能承诺的情况下就退款。四、陈明只是给了10000元，另外200000元定金是我垫付的。陈明凑不足首付475000元，是我拿我的车辆去抵押拿钱去凑齐的。陈明出售的房屋是我帮他处理的，售房款都是直接到陈明父母账户的，他只给了一张银行卡给我，里面只有10000元，我帮他垫付了房款。四、退款是事实，但是没有解除合同，我是跟骆文深说等他办好手续我再把款项转账给他，他让我加价70000元。证人吴某在庭审期间陈述：涉案房屋是我与王某在2017年8月一起购买的，共支付410000元，其中通过银行转账400000元，微信转账支付10000元。洪秋妮之前是做中介的，开了一家中介公司，她的员工曾卖房子给我。洪秋妮打电话问我有无房子卖，我说我和骆文深签订了合同购买了一套房子，于是我带洪秋妮去看房，她说她帮她姐姐看房。我与骆文深、洪秋妮商量好转合同，洪秋妮把买房的首期款共4750000元给我与王某，我就叫骆文深过来转合同。陈明与骆文深签订合同当天，合同内容和收据都是洪秋妮写的，陈明只是签名，什么都没有说。洪秋妮经常打电话来骚扰我叫我退钱，说他姐夫说一定要退钱。我约了骆文深一起到工商银行退钱，把合同、收据原件都给了骆文深，骆文深直接退钱给洪秋妮。洪秋妮支付了首期款410000元，差价65000元是我和王某赚的。证人王某在庭审期间陈述：洪秋妮共支付475000元给我和吴某，收齐款项后才签订合同，写合同和看房都是洪秋妮经办的，签名是陈明签的。洪秋妮说她姐姐和姐夫买给陈明的。洪秋妮当着我们的面打电话给她姐姐和姐夫说要退房子，说她姐姐和姐夫都不喜欢涉案房屋，洪秋妮恐吓我们说一定要退钱，我们说没有钱退，洪秋妮就打电话给骆文深，骆文深同意退。一审法院认为：陈明与骆文深于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于陈明请求骆文深退还410000元购房款的问题。一审法院分析如下：第一，根据本案查明事实可知，骆文深与吴某、王某均知晓洪秋妮帮其姐姐和姐夫买房，而陈明与洪秋妮确实是亲属关系；在本案整个房屋交易过程中洪秋妮均有参与，且支付给吴某、王某的首期房款475000元系由洪秋妮转账给吴某、王某，此后骆文深才与陈明签订《房屋买卖合同》并出具收据。因此，对于骆文深辩称其有理由相信洪秋妮持《房屋买卖合同》及收据原件要求解除合同是陈明的真实意思表示，理由充分，一审法院予以采纳。第二，从洪秋妮、李王贱、洪华香的陈述可知，洪秋妮要求骆文深退款是在陈明及其父母对涉案房屋能否办房产证存在怀疑的情况下进行的，因此，对于陈明称其从未指示或委托洪秋妮办理退款手续，与事实不符，一审法院不予采纳。综上，一审法院认为陈明请求骆文深退还购房款410000元及利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年6月26日作出判决：驳回原告陈明的全部诉讼请求。本案受理费7013元，由原告陈明负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈明的上诉请求与骆文深的答辩意见，分析如下：本案陈明与洪秋妮存在亲戚关系，洪秋妮是陈明母亲的妹妹，是陈明的阿姨。在洪秋妮向吴某、王某支付了首期房款475000元后，骆文深才与陈明签订《房屋买卖合同》并出具了41万元的首期款收据。从本案查明的事实来看，陈明在《房屋买卖合同》上签署姓名而未具体参与到整个房屋的交易过程中，包括看房及亲自向卖方支付首期款。为此，尽管洪秋妮是房地产中介从业人员，但陈明上诉主张洪秋妮是其与骆文深签订《房屋买卖合同》的中介与洪秋妮支付首期款并参与整个房屋交易过程的事实不符。另，对洪秋妮向骆文深提出解除合同时持有《房屋买卖合同》及收据的原件，陈明向本院作出的解释并不合理，故本院对陈明前述主张不予采纳。在洪秋妮持《房屋买卖合同》及收据原件要求解除合同的情况下，一审法院认为骆文深有理由相信是陈明的真实意思表示并无不妥。另，陈明并不否认合同履行过程中，其与父母对涉案房屋能否办理房产证产生了怀疑，而洪秋妮是在此情况下向骆文深提出解除合同的，故陈明称其从未指示或委托洪秋妮办理退款手续显然与事实不符，一审法院不予采纳无误。从一审洪秋妮在看守所所作笔录可知，洪秋妮并不否认已收到骆文深退回的款项，陈明可另循合法途径向洪秋妮提出主张。综上，一审法院认为陈明请求骆文深退还购房款410000元及利息，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，陈明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14026元，由陈明负担14026元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月二十二日书记员  颜旭怀徐毅敏