贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2524号上诉人（一审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇港澳新区**楼。法定代表人：彭章龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜严威，男，1989年8月2日出生，汉族，住湖北省沙洋县。系楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司职工。被上诉人（一审原告）：贺友民，男，1981年1月3日出生，汉族，住湖南省绍东县。被上诉人（一审原告）：吴绍鹏，男，1977年10月2日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称“楚国城黎平分公司”）因与被上诉人贺友民、吴绍鹏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。楚国城黎平分公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项。事实和理由：1.判决显失公平，偏袒一方。合同签订后，上诉人将房屋交给了被上诉人，房屋一直由被上诉人管理和使用。合同约定上诉人于2013年6月30日之前将房屋转移登记的有关文书交付给被上诉人。一审法院没有了解双方签订合同的目的，也没有尊重交易习惯，一边要上诉人协助办理不动产权证书，一边向被上诉人交付办理房屋转移登记的有关文书。判决显失公平。2．一审判决将上诉人的义务过于强调为责任，判决不公平。协助办证只是上诉人的义务，不是上诉人的责任。办理不动产是双务行为。被上诉人延迟办证，责任应当由被上诉人承担。上诉人多次催促并于2019年4月9日通知业主办理不动产权证书，但被上诉人没有向公司提交材料，也没有到我公司询问，直接向一审法院提起诉讼，被上诉人是恶意诉讼。被上诉人不作为，责任应当由被上诉人自己承担。贺友民、吴绍鹏答辩称：一、原告已经履行了支付购房款的义务，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然已经构成违约，理应承担违约责任。二、根据《最高人民法院》第18条规定，被答辩人至今仍然未将代为收取的契税及维修基金交至有关部门，且逾期交付、逾期办理商品房转移登记有关文书的行为明显违反合同约定，应当承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。贺友民、吴绍鹏向一审法院起诉请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2、判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金120495.00元（房款总价款649918.00元，暂从2016年6月4日至2019年6月5日期间，按商业银行同期贷款利率6.18%计算，违约金为：649918.00元×6.18%×3年=120495.00元）；3、判决被告承担后期逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（从2019年06月06日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止）。计算标准参照诉讼请求第二点。4、判决被告立即协助原告办理不动产权证；5、判决被告退还代为收取原告房屋契税12998.00元和维修基金12998.00元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区××、××房,商品房的用途为商用。合同约定商品房单价4437.50元/㎡，房屋总价款649918.00元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款649918.00元，并已向被告交纳维修基金12998.00元、契税12998.00元费用。同时查明，原告购买的A-9幢楼宇至今尚未综合验收合格，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方是现房交易，由于疏忽，双方将交付办理商品房转移登记有关文书时间写在合同签订时间之前。合同签订之后原告即取得所购房屋的使用权。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案中，原告已履行了支付购房款的义务，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然已构成违约，理应承担违约责任。原、被告将交付办理商品房转移登记有关文书时间约定在合同签订之前，属合同约定不明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据上述规定，原、被告于2013年9月18日签订《商品房买卖合同》，被告应于2013年12月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的请求，一审法院予以支持。关于违约金的问题，合同约定买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，一审法院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记有关文书给原告的违约时间为2013年12月18日的次日即2013年12月19日至今，因此，逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：649918.00元×6.18%×3年=120495.00元，即从起诉之日2019年6月5日倒推三年，即2016年6月5日之前的违约金一审法院不予支持，原告请求120495.00，一审法院予以支持。至于2019年6月6日以后产生的违约金，按购房价款649918.00元的年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。关于原告请求被告协助办理不动产权证的问题，既然合同约定，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。关于原告请求被告退还所交的维修基金12998.00元、契税金12998.00元的问题，原告贺友民、吴绍鹏未向一审法院提交证据证实被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司未向相关部门缴纳维修基金与契税，故对该项请求，一审法院不予支持，原告可在取得被告未将维修基金、契税缴纳相关部门的证据后另行起诉。被告关于A-9幢楼宇系王定友开发，该项目独立核算，被告应予免责的辩解意见，一审法院认为，原告是与被告签订的商品房买卖合同，且购房款系被告公司收取，因此被告应予免责的辩解意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告贺友民、吴绍鹏签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告，并协助原告办理不动产权证。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后十日内支付原告贺友民、吴绍鹏逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金120495.00元。三、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司支付原告贺友民、吴绍鹏从2019年6月6日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款649918.00元，按年利率6.18%计算，从2019年6月6日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回原告贺友民、吴绍鹏其他的诉讼请求。案件受理费3230.00元，减半收取1615.00元，由原告贺友民、吴绍鹏负担400.00元，被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担1215.00元。本院二审期间，双方未向本院提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院二审只围绕上诉人上诉理由及请求进行审理。因上诉人未对违约金截止时间提出上诉，故本院对违约金计算的截止时间不作审理。本案中，上诉人认为交付办证相关文书实质是为了办证，而未办证是因为被上诉人未及时交纳契税、办证情况发生变化等原因导致的，其不应该承担违约责任。经审查，本院对上诉人的上诉理由不予支持，理由如下：首先，从合同最终目的来讲，交付转移登记的相关文书是为了办理商品房转移登记，双方既然在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第三款转移登记第（一）项中自愿约定上诉人应于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人未按合同约定履行义务，2013年6月30日即开始违约。即使上诉人的房屋初始登记、竣工备案早在2014年4月18日完成，上诉人也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，但上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务。事后虽然因政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但上诉人作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时与购房户协商、变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，所以上诉人仍旧应按照原合同承担违约责任。因此，上诉人称一审判决不公的上诉理由不成立。其次，对于上诉人称曾多次催促并通知被上诉人办理不动产权证书，但被上诉人没有交材料，因此延迟办证的违约责任应当由被上诉人承担的上诉理由，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人主张已经履行通知义务，告知被上诉人提交办证材料的事实，应当提交证据证明自己的主张，但上诉人并未提交证据证明该事实，故本院对其主张不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3230元，由楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  王家良审判员  陈生燕二〇一九年十一月十四日法官助理罗惠书记员杨绍鑫