福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初4873号 原告：福州祥华物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路**华联商厦**。统一社会信用代码：913501037531144673。 法定代表人：王雪梅，总经理。 委托诉讼代理人：林众超，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈峰，福建大中律师事务所实习律师。 被告：孙新桥，男，汉族，住浙江省天台县，现住福建省福州市晋安区。 原告福州祥华物业管理有限公司与被告孙新桥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州祥华物业管理有限公司的委托诉讼代理人林众超、陈峰到庭参加诉讼，被告孙新桥经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福州祥华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015年1月1日起至2019年5月止的物业服务费8453.5元(159.5元／月×53月)、水电公摊费1915元，并以每月所欠物业服务费159.5元为基数，按日万分之五标准，分别从欠费当月的6日起逐月计算至被告实际付清上述拖欠的物业服务费之日止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系福州市晋安区XXX房屋的所有权人。2011年12月5日原被告签订前期物业管理服务协议，约定：原告为XXX小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积1.5元／㎡／月收取；物业服务费不包含由业主使用的公共水电费用，公共水电费用单独按实由业主分摊，每月公布一次。业主或物业使用人应于每月5日前向原告交纳物业服务费用，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，每天应交纳欠费总额5‰的滞纳金；未按协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并自逾期之日起按每日5‰交纳违约金。被告房屋建筑面积为106.34㎡，每月物业服务费为159.5元。截止至2017年5月止，被告共拖欠原告物业服务费8453.5元、水电公摊费1915元。原告履行了物业服务义务，被告却未依约履行交纳物业服务费等之义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。请求支持原告的诉讼请求。 孙新桥庭后到庭口头辩称，其是晋安区XXX单元(建筑面积106.19平方米)的业主，其确未交纳2015年1月至2019年5月的物业费，但原告监管不到位，其他业主做消防井导致被告家里的实木门、空调管、沙发被老鼠严重破坏，且原告对小区内的车辆停放、电动车停放、通道的管理也不到位，导致通道堵塞，电梯维保、绿化维护、卫生清洁、公共秩序维护、安全防范等问题也没有做到位。原告从未向其催讨过物业费，其亦未收到催告函，不认可原告主张的违约金。 原告围绕诉讼请求依法提交了原被告签订的前期物业管理服务协议、欠费明细表、不动产登记信息查询结果为证。本院经审理认定事实如下： 被告孙新桥系福州市晋安区XXX单元房屋（建筑面积106.19㎡）的所有权人，2011年12月5日，原被告订立前期物业管理服务协议，就XXX小区的前期物业管理服务约定：由原告为XXX小区提供日常管理与服务；合同期限自交房之日起至小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业时止；物业服务费按每月1.5元／㎡收取，业主或物业使用人应于每月5日前向原告交纳物业服务费；逾期交纳物业服务费的，每日应缴纳欠费总额千分之五的滞纳金；物业服务费不包含由业主使用的公共水电费用，公共水电费用单独按实由业主分摊，每月公布一次；电梯运行电费由该梯位业主共同分摊，小区公共用水用电由全体业主或物业使用人分摊；业主违反协议约定未按协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并自逾期之日起按每日5‰交纳违约金。合同订立后，原告依约在XXX小区内提供物业服务，但被告自2015年1月1日起不再交纳物业服务费及公摊水电费用。2016年12月28日，原告委托福建大中律师事务所通过全球邮政特快专递(EMS)向被告发送催收物业费、公摊费的律师函，该邮件被拒收退回。原告遂提起本案诉讼。 另查，原告主张的水电公摊费系按固定额收取，除每年的7月、8月、9月按40元/月收取外，其余月份按35元/月收取。 本院认为：原被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。被告主张原告提供的物业服务不到位，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。被告确认其尚欠原告2015年1月至2019年5月止的物业费，本院予以认定，原告请求被告支付拖欠的物业费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告房屋面积为106.19㎡，按每月1.5元/㎡计算，每月应缴纳的物业服务费为159.29元(106.19㎡×1.5元/㎡)，按每月159.29元计算，自2015年1月1日起至2019年5月31日止共53个月物业服务费应为8442.37元(159.29元/月×53月)，被告应当支付。原告请求按每月159.5元计算支付物业服务费8453.5元(159.5元/月×53月)，超出部分不能支持。 原告主张水电分摊费按每月35元收取，与合同约定的“公共水电费用单独按实由业主分摊，每月公布一次”不符，原告未提供证据证明其变更水电分摊费用的收取方式征得业主的同意，其按每月35元收取固定金额的公共水电分摊费，缺乏依据，原告据此请求被告支付水电公摊费用1915元，依据不足，不能支持。公共水电费用是小区内必然发生的费用，原告收取水电公摊费虽有合同依据，但仍应当按合同约定以每月实际支出的公共水电费用作为收取水电费分摊费用的依据，并在小区内公示后收取。考虑到被告拒交物业服务费、水电公摊费，事出有因，并非无故拒交，故原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条规定,判决如下： 一、被告孙新桥应于本判决生效之日起十日内支付原告福州祥华物业管理有限公司自2015年1月1日起至2019年5月31日止的物业服务费8442.37元； 二、驳回原告福州祥华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费164元，减半收取计82元，由原告福州祥华物业管理有限公司负担41元，被告孙新桥负担41元。 本判决为终审判决。 审判员  吴仕红 二〇一九年十一月二十日 书记员  黄静晶 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。