广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1847号 原告：桂林市鑫烨物业服务有限公司，住所桂林市象山区朱紫巷3号2栋4号铺面，统一社会信用代码91450300MA5L76DTX8。 法定代表人：李俊，该公司总经理。 委托代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：朱红霞，女，1979年11月25日生，汉族，住桂林市七星区。 原告桂林市鑫烨物业服务业有限公司（以下简称鑫烨物业公司）与被告朱红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫烨物业公司的委托代理人吕宏科到庭参加诉讼，被告朱红霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2018年7月1日至2018年10月22日期间物业服务费等费用295.5元（其中物业服务费288.2元；公共照明用电、保洁绿化用水费7.3元）以及违约金（违约金每天按欠缴物业服务等费用的千分之三计算，从2018年7月1日起计至清偿之日止，现暂计至2019年1月9日为2000元），以上合计2295.5元；2、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市七星区东江花园业主，房屋建筑面积为89.16平方米。原告与桂林市七星区施家园三十八号东江花园业主委员会（以下简称东江花园业主委员会）签订了有效期自2018年3月15日至2020年3月14日的《物业服务委托合同》，合同第六条第一款第1点约定：物业的管理服务费用，按以下规定收取：多层住宅按0.6元/月平方米/月收取（建筑面积）；别墅住宅按0.6元/月平方米/月收取（建筑面积）；小区内的办公用房按1.2元/月平方米收取（建筑面积）；空置物业部分按100%收取。2、第六条第三款约定：物业服务费每半年收取一次，业主/住户应在上半年的1月10日及下半年的7月10日前交纳半年的物业服务费，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任。逾期交纳相关物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务等费用的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约全面履行了东江花园小区的物业管理服务义务，直至2018年10月22日原告与东江花园业主委员会解除合同止。被告房屋按照约定自2018年7月1日至2018年10月22日期间的物业服务费288.2元、公共照明用电、保洁绿化用水费7.3元共计为295.5元，违约金暂从2018年3月10日起计算至2019年1月9日止为2000元。上述款项虽经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起民事诉讼，望法院能判如所请。 被告朱红霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 原告为证实其观点，提供如下证据：1、物业服务委托合同，证明原告与东江花园业主委员会签订《物业服务委托合同》，双方就物业费及违约金进行约定；2、东江花园物业服务合同终止协议，原告依约全面履行了桂林市七星区施家园38号东江花园小区的物业管理服务义务，于2018年10月22日与桂林市七星区施家园三十八号东江花园业主委员会解除物业服务委托合同。3、收据，证明虽然合同对公摊水电费没有明确约定，但是按照之前的交易习惯，均是按照每月每户2元收取。且作为物业小区，不可能不产生公摊水电费，因此该费用确实也是实际产生的费用。4、催收材料，证明2018年11月2日进行过门上张贴通知催收。 本院对原告提供的证据认证如下，对证据1的真实性予以确认，该证据可以证明原告与东江花园业主委员会被告签订《物业服务委托合同》，双方就桂林市七星区施家园38号东江花园小区的物业服务等相关内容达成一致意见；对证据2的真实性予以确认，该证据可以证明原告与东江花园业主委员会签订物业服务合同终止协议，于2018年10月22日解除物业服务委托合同；对证据3的真实性予以确认，该证据可以证明原告按2元/户/月收取公摊水电费。对证据4的真实性予以确认，可以证明原告以张贴方式向被告催收过物业服务费。 本院经审理确认如下法律事实：被告朱红霞是桂林市七星区施家园路38号东江花园3栋2-5-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为89.16平方米。东江花园业主委员会（作为委托方、甲方）与原告（作为受托方、甲方）签订《物业服务委托合同》约定：“甲方将桂林市七星区施家园东江花园小区物业服务委托于乙方，乙方统一实行物业综合服务；物业基本情况物业类型：多层住宅、别墅，小区位置：七星区施家园38号东江花园小区；委托管理期限：委托管理期限贰年，自2018年3月15日始至2020年3月14日止。物业管理服务费用一、物业的管理服务费用按以下规定收取：1、多层住宅按0.6元/平方米/月收取（建筑面积）；别墅住宅按0.6元/平方米/月收取（建筑面积）；2、小区内的办公用房按1.2元平方米/月收取（建筑面积）；3、公共照明用电、保洁绿化用水费——元/月/户；5、空置物业部分按100%收取；6、车位使用费（物业服务费）：车库物业费30元/月/车位，露天车位使用费（固定车位）50元/月/车位；电动车20元，小区车位收费标准暂定一年。二、物业服务费及相关费用从2018年3月10日开始计算，物业服务费及相关费用收取工作同时进行。三、物业服务费每半年收取一次，业主/住户应在上半年的1月10日及下半年的7月10日前缴纳半年的物业服务费，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任。业主也可一次性缴交一年的物业费。逾期交纳相关物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务费的千分之三交纳违约金。”协议签订后，原告于2018年3月15日进驻七星区东江花园小区，提供物业服务。2018年10月22日，东江花园业委会（作为甲方）与原告鑫烨物业公司（作为乙方）签订《东江花园物业服务合同终止协议》，约定：“鑫烨物业服务公司与东江花园业委会于2018年10月22日双方自愿签订解除东江花园物业服务合同终止协议，乙方将目前管理的东江花园小区物业服务归还给甲方，双方就以下几点达成共识：三、物业费：始2018年3月15日至2018年10月22日物业服务合同期内物业费归乙方收取。附加协议：2018年10月22日以后乙方收取的物业费、电费全部退还甲方。”上述两份协议均未签署落款日期。协议签订后，被告自2018年7月1日起未交纳物业服务费。另查明，原告按每户每月2元的标准向业主收取公摊水电费。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告拖欠物业服务费的具体金额；二、原告主张的违约金应否支持。关于争议焦点一，原告与东江花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》《东江花园物业服务合同终止协议》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告朱红霞为东江花园小区的业主，该合同对其亦具有法律约束力。原告依约履行了物业服务，被告朱红霞应按合同的约定按期足额支付物业管理服务费。根据双方合同约定，被告的房屋面积为89.16平方米，每月的物业管理服务费为53.5元（89.16平方米×0.6元/㎡/月），从2018年7月1日至2018年10月22日，被告共欠物业管理服务费197.95元（53.5元/月×3.7个月），原告要求被告支付288.2元，原告的诉请超过被告所欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求的合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。关于原告主张的公共照明用电、保洁绿化用水费，虽然《物业服务委托合同》中未对公共照明用电、保洁绿化用水费的缴费标准进行约定，但原告一直按2元/户/月的标准向小区所有业主收取公摊水电费，该收费标准亦未违反法律、行政法规强制性规定，现原告主张被告应按2元/户/月的标准交纳公摊水电费，本院予以支持。被告应支付公共照明用电、保洁绿化用水费7.4元（2元/户/月×3.7个月），原告要求被告支付7.3元未超过上述金额，故本院对原告要求支付公共照明用电、保洁绿化用水费的诉讼请求，予以支持。 关于争议焦点二，被告未按约定支付原告物业管理服务费构成违约，故本院对原告要求被告支付违约金的观点，予以采纳。《物业服务委托合同》中约定的违约金标准过高，本院予以调整，调整为按尚欠物业服务费总额的三分之一支付违约金，即被告应支付原告违约金67.73元【（197.95元+7.3元）×1/3】。故本院对原告要求被告支付违约金合理部分的诉讼请求，予以支持；不合理部分，不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱红霞支付原告桂林市鑫烨物业服务有限公司2018年7月1日至2018年10月22日的物业服务费197.95元、公共照明用电、保洁绿化用水费7.3元及违约金67.73元； 二、驳回原告桂林市鑫烨物业服务业有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费50元（原告已预付本院），公告费560元、邮寄费21元，由原告负担44元，被告负担587元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周素琴 人民陪审员  钟杰宇 人民陪审员  张云燕 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  周 阳 代书 记员  甄翊含