广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10329号上诉人（原审原告、反诉被告）：殷美弟，女，1980年1月20日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈翠樱，广东万言律师事务所律师。委托诉讼代理人：湛万杨，广东万言律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨柳春，男，1980年10月24日出生，汉族，住江西省瑞金市，委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞发群，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道宏图社区宏七路西北侧万科大厦**。统一社会信用代码：9144190066331940XX。法定代表人：董强，该公司执行董事。上诉人殷美弟因与被上诉人杨柳春及原审第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初17256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。殷美弟向一审法院起诉请求：1.解除殷美弟与杨柳春签订的《二手房买卖合同》；2.杨柳春返还殷美弟已支付的购房定金260000元；3.杨柳春支付殷美弟违约金520000元（总楼价2600000元×20%）；4.杨柳春赔偿殷美弟经济损失1360000元（暂按照房屋市场价22000元/平方米计算，最终以房屋评估价与2600000元的差额为准）；5.杨柳春承担本案诉讼费用。杨柳春向一审法院反诉请求：1.确认殷美弟与杨柳春签订的《二手房买卖合同》及其相关协议于2018年8月27日解除；2.殷美弟向杨柳春支付违约金520000元，其中以定金260000元折抵部分违约金后，殷美弟仍需支付260000元；3.殷美弟承担本案本诉及反诉的诉讼费用。一审法院判决结果：一、确认殷美弟与杨柳春于2016年10月13日签订的编号为1690202的《二手房买卖合同》解除；二、殷美弟于判决发生法律效力之日起三日内向杨柳春支付违约金520000元，其中该款扣除殷美弟已付的定金260000元后，殷美弟仍须支付杨柳春260000元；三、驳回殷美弟的其他诉讼请求；四、驳回杨柳春的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费42640元，反诉受理费13800元，合计56440元，由殷美弟负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初17256号民事判决书。殷美弟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持殷美弟一审诉请，并驳回杨柳春的反诉请求；2.案件所有诉讼费用由杨柳春承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条及案涉《二手房产买卖合同》第十四条的约定，殷美弟享有要求杨柳春向殷美弟指定的第三人配合办理相关按揭贷款等手续的权利，而非殷美弟概括转让其合同权利义务，无需再次取得杨柳春的同意。二、在合理期限、次数范围内，殷美弟行使更名办理相关手续的权利符合合同约定，杨柳春拒绝配合，构成违约。根据案涉合同第五条的规定，殷美弟在杨柳春取得案涉房产的不动产权证书之日（即2018年6月6日）起计算120天内，殷美弟要求杨柳春配合签订并提交贷款的相关文件，均视为殷美弟行使权利的合理期间，且合同第十四条也并未限制殷美弟行使更名办理相关手续的次数。三、杨柳春迟延履行办理案涉房屋初始登记的义务，违反了诚实信用、公平原则，构成违约，一审法院认定事实错误。根据《不动产登记暂行条例》的规定，只要杨柳春向不动产登记机构申请办理案涉房屋的初始登记，不动产登记机构一般会自受理登记申请之日起30个工作日内办结。虽然案涉合同未约定杨柳春办理房屋初始登记义务的期限，但是杨柳春也应该积极在合理期限内履行，而无需殷美弟向杨柳春发出任何督促履行的通知。案涉合同于2016年10月13日签订，杨柳春却在2018年6月6日才取得不动产权证书，明显超过了合理期限，属于迟延履行义务。四、一审法院未对其若不支持殷美弟的免责抗辩，殷美弟是否需要主张调整违约金进行释明，而直接认定殷美弟未提出调整违约金的请求，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定，殷美弟一直认为违约方系杨柳春，殷美弟不构成违约，故才未在一审主张调整过高的违约金。但一审法院却从未对其若不支持殷美弟的免责抗辩，殷美弟是否需要主张调整违约金进行释明，而直接认定殷美弟未提出调整违约金的请求，继而判令殷美弟承担高额违约金，属于适用法律错误。五、一审法院判令殷美弟应向杨柳春支付总楼价20%的违约金，属于显著过高，应大幅调低。1.违约金的功能应为以补偿为主，惩罚性为辅，主要旨在填补守约方因违约行为遭受的损失，而不以严厉惩罚违约方为目的。2.违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本案中，杨柳春并没有实际损失，一审法院判令殷美弟应支付的违约金属于显著过高，应予大幅调低。首先，案涉房屋自签署合同后，房价不仅没有下跌反而大幅上涨了，杨柳春并没有实际损失。其次，案涉合同处于履行的初始阶段，杨柳春除了收取殷美弟支付的部分款项外，并没有履行对其自身权益构成实质性影响的行为。最后，从双方过错程度看，殷美弟没有追求不履行案涉合同的主观恶意，从签订合同至杨柳春取得不动产权证，长达一年半，相关的客观情况发生重大变化，致使殷美弟难以正常以其自身名义办理按揭贷款手续，但殷美弟仍积极履行合同，并多次请求杨柳春配合以朱润球的名义办理按揭贷款手续及后续相关手续，均被杨柳春拒绝且要求解除合同，致使合同无法继续履行。杨柳春辩称，一、殷美弟称案涉合同第十四条约定“卖方同意买方可以更名相关手续”并非指殷美弟概括转让其合同权利义务。二、殷美弟称有权“在合理期限、次数范围内”无期限无限次更名，杨柳春均负有配合义务不是事实。一审已经查明，签约后的2018年7月11日，杨柳春已配合殷美弟本人在东莞银行办理首期款监管手续，殷美弟已经以自己的名义申请贷款，而办理贷款申请手续的一个必备文件即为申请人为买家，与杨柳春签订的买卖合同，双方该行为已经表明此时殷美弟已经放弃更名，确定以自己名义购买，杨柳春无配合更名的义务。三、杨柳春已尽配合义务，拒绝同朱润球交易合情合理。四、合同约定的按揭不成30日内一次性付款未设任何附加条件。杨柳春2018年6月6日办理出案涉不动产权证没有任何违约：1.殷美弟并未提出过异议；2.办证涉及开发商及其他客观条件，非杨柳春个人所能完成；3.在办证前，杨柳春已经向贷款银行申请了提前还款，并于2018年6月29日通过了银行审批，以实际行为积极履行合同。4.杨柳春在办理了不动产权证后还办理了公证委托、签署了担保协议，办理了赎楼手续。5.办证后，杨柳春还先后配合殷美弟本人、其指定更名人李钊锋申请银行贷款，签署相关文件，积极履行合同。导致合同不能履行的原因是殷美弟先后以自己的名义、李钊锋的名义购买案涉房屋申请贷款失败，并超过合同约定的最后付款期限，与杨柳春的不动产证办理时间无关。世华公司在法定期限内未向本院提交书面陈述意见。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《二手房产买卖合同》为双方当事人自愿签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵守。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审仅针对殷美弟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：双方在案涉合同履行过程中是否存在违约行为。对此，本院分析如下：关于杨柳春是否违约。首先，针对办理案涉房屋初始登记时间的问题，双方确认在签订案涉《二手房产买卖合同》之时，案涉房屋尚未取得不动产权证，而该合同并未约定杨柳春履行上述义务的期限，殷美弟亦未提交证据证明杨柳春在取得一手房产证之前，存在无故迟延申请办理的情形。故殷美弟主张杨柳春迟延履行办证义务，本院不予采纳。其次，针对提前还贷和赎楼手续的问题，在取得一手房产证之前，杨柳春已于2018年5月29日向工商银行申请了提前还贷，并获得批准，只是由于殷美弟未申请到贷款，导致杨柳春缺乏足够资金进行提前还贷。再次，针对更名的问题。案涉合同第十四条约定殷美弟可以更名办理相关手续，该约定并非指杨柳春无条件同意殷美弟提出的任何关于变更合同主体的要求，这既不符合合同法关于权利义务转让的规定，也不利于维护交易安全和稳定。在殷美弟无法申请到贷款后，杨柳春已配合以李钊锋的名义申请贷款，案涉房屋的购买义务已由殷美弟变更为李钊锋，只是因李钊锋的征信原因导致其无法申请贷款。后殷美弟再次要求变更合同主体为朱润球，杨柳春已无配合义务，其拒绝殷美弟的更名要求符合情理，不应视为违约。综上，杨柳春在履行案涉合同过程中并不存在违约行为。关于殷美弟是否违约。首先，根据案涉合同第五条的约定，殷美弟应于签订合同之日即2016年10月13日起48日内付清定金260000元，但殷美弟实际于2016年12月3日才付清定金，存在迟延付款的行为。其次，根据合同第五条的约定“买方不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余楼款，否则视为买方违约”。在殷美弟和李钊锋均不能获得贷款的情况下，杨柳春向殷美弟发出《履约通知书》，要求其一次性付清余款，符合合同约定，殷美弟未在指定期间付清，视为违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，杨柳春有权依据《二手房产买卖合同》第十一条第2款的约定，要求殷美弟支付违约金520000元，一审法院对杨柳春的该项诉请予以支持，于法有据，本院予以维持。另查，殷美弟于一审庭审时明确表示认可违约金的计算标准，其关于调整违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，殷美弟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由殷美弟负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年十一月十七日法官助理赵志芳书记员袁云清附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。