山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终2208号 上诉人（原审被告）：日照凌波大酒店有限公司，住所地日照市东港区济南路**，统一社会信用代码91371102797303825W。 法定代表人：刘海玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：彭磊，山东德与法（日照）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：日照港物业有限公司，住，住所地日照市东港区海滨二路**一社会信用代码91371100MA3CB04X9G。 法定代表人：任守波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张新，山东东方太阳律师事务所律师。 原审被告：刘海玲，女，1969年12月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人日照凌波大酒店有限公司（以下简称凌波大酒店）因与被上诉人日照港物业有限公司（以下简称日照港物业公司）、原审被告刘海玲租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌波大酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》于2017年4月30日解除，上诉人予以认可。一审认定上诉人违约、侵权，并造成损失，事实不清，适用法律错误。1.一审判决第二项认定上诉人欠被上诉人租赁费276666元及违约，事实不清，证据不足。上诉人经营期间，因房屋漏水漏雨影响经营，与被上诉人多次协商，一直未得到解决。后被上诉人采取极端手段，停水停电，影响上诉人经营，被上诉人违约在先。一审在未查明事实的情况下认定上诉人违约，草率判决，程序违法。2.一审判决第四项认定上诉人占用房屋并赔偿374929.9元，无事实依据。双方合同解除后，被上诉人要求上诉人协助对外出租涉案房屋，相关物品也由被上诉人临时使用，因此，上诉人是在被上诉人允许的情况下，将部分经营物品交由被上诉人占有使用。但因涉案设施陈旧老化，未能协助出租。上诉人在一审中提供的录音证据足以证明该事实，上诉人不存在违约，更未对财产造成侵权。鉴于上述，合同解除后，被上诉人自行占有使用期间，即使上诉人存在过错，在合理的期限内，对于扩大的损失应当由被上诉人自行负担，原审判决显失公平。最后，一审在适用违约责任上以民间借贷息率计算，适用法律错误。 日照港物业公司辩称，第一，上诉人欠被上诉人房租属实，被上诉人一审中向法庭提交了刘海玲的签字，确认了欠款事实。第二，上诉人主张房屋因漏水不能经营，没有提供任何证据证实，反而是被上诉人按照约定对出租房屋进行了维修，修缮，一审查明的事实清楚，第三，一审判决上诉人赔偿占用费符合法律规定，自双方认可的合同解除之日至2019年6月21日上诉人没有搬离承租的房屋，实际占用被上诉人的房屋，应当支付占用费，综合以上，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 刘海玲未答辩。 日照港物业公司向一审法院起诉请求：1.判令凌波大酒店、刘海玲停止侵害，排除妨碍；2.判令凌波大酒店、刘海玲支付欠日照港物业公司租赁费510000元及利息；3.判令凌波大酒店、刘海玲承担违约责任并支付日照港物业公司违约金153000元；4.判令凌波大酒店、刘海玲赔偿日照港物业公司房屋及其他设施占用费525000元；5.诉讼费用由凌波大酒店、刘海玲负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。日照港物业公司提交如下证据：证据一，日照港物业公司、凌波大酒店2012年2月27日至2018年2月26日租赁合同，证实日照港物业公司、凌波大酒店存在租赁事实并欠租赁费；证据二，2017年12月13日房屋租金催收通知书一份，证实凌波大酒店欠房租经催要未支付，时至今日也未支付，构成违约；证据三，2018年10月8日搬出占用租赁房屋通知书一份，证实日照港物业公司通知凌波大酒店按合同约定搬出占用的租赁房屋，凌波大酒店没有搬出，应当支付占用费；证据四，2012年日照港物业公司对凌波大酒店租用房屋维修合同一组，证实日照港物业公司及时对凌波大酒店租赁房屋进行维修，没有给凌波大酒店造成损失和耽误经营；证据五，2013年日照港物业公司对凌波大酒店租用房屋维修合同一组，证实日照港物业公司及时对凌波大酒店租赁房屋进行维修，没有给凌波大酒店造成损失和耽误经营；证据六，2014年日照港物业公司对凌波大酒店租用房屋维修合同一组，证实日照港物业公司及时对凌波大酒店租赁房屋进行维修，没有给凌波大酒店造成损失和耽误经营；证据七，凌波大酒店企业工商登记信息一份，证实凌波大酒店住所地在日照市东港区辖区内。 凌波大酒店对日照港物业公司提交的证据质证意见如下：对证据一没有异议，对证据二无异议，同时该证据证明双方于2017年4月30日合同终止。日照港物业公司已经自认2017年4月30日终止合同；证据三没有异议，同时证明4月30日日照港物业公司与凌波大酒店合同终止；证据四、五、六没有异议，但是日照港物业公司维修未达到使用要求；证据七无异议。 凌波大酒店提交如下证据：证据一，通知书一份，2018年10月8日日照港物业公司给凌波大酒店的，证明合同2017年4月30日终止；证据二，录音一份，时间是2019年5月20日中午，是刘海玲与日照港物业公司吕志松通话，证明合同终止后日照港物业公司让凌波大酒店对外出租涉案酒店，相关物品由日照港物业公司临时使用。 日照港物业公司对凌波大酒店提交的证据质证意见如下：对证据一真实性没有异议，终止合同时间不是2017年4月30日，通知中是以交付欠租的租赁费为前提，如果将欠的租赁费交齐后可以解除合同，并且自该通知发出之日起至今凌波大酒店并没有交付租金也没有与日照港物业公司办理书面解除合同，同时日照港物业公司多次催促要求支付租金，多次协商让其将租赁房屋内的物品搬出，凌波大酒店以种种理由不予配合，因此本案房屋租赁合同终止期限应当以双方合同约定的时间为准；对证据二是否是日照港物业公司的职工需要回去核实，代理人不清楚。退一步讲，即便是录音属实，也是在诉讼过程中取得，从凌波大酒店的问话来看具有诱导性，同时职工不能代表公司的行为，而且从录音中听出可以帮助找投标人并不是说同意解除租赁合同。 一审法院经审理认定事实如下：2012年1月25日,凌波大酒店租赁了日照港物业公司位于日照市的建筑设施，并签订了租赁合同，合同主要内容：“出租方：日照港物业有限公司（甲方），承租方：刘海玲（乙方）；第一，出租物基本情况：出租物位于山东省日照市的原凌波酒家、凌波宾馆的建筑设施，建筑面积3194.20平方米，同时包括建筑物内的配套设施、物品；第二，租赁期限：租赁期限共计6年，自2012年2月27日起至2018年2月26日止；合同终止后，甲方有权收回全部出租物以及凌波品牌的使用权，乙方应如期如数归还；第三，租金、水电暖等费用及支付方式：合同租金为：每年人民币35万元整；租金上交方式为：每年租金分四次即按季度预交，每季度初五日内预交本季度租金人民币8.75万元整；每月10日前交纳上月所耗水电暖等费用；第四，风险抵押金：乙方向甲方交纳风险抵押金人民币2万元；合同终止后，双方办理资产交接，经确认不存在任何经济纠纷后，甲方将无息全额归还风险抵押金；第五，双方的权利义务：甲方的权利义务：将出租物现状一次性交给乙方使用，不再进行任何维修或添置等投入；有权监督乙方对出租物的使用情况，并按合同规定维护自身的合法权益；有权按合同规定向乙方收取租金，按时收取水电费、取暖费等各项垫付费用，如乙方未按规定时间上交租金及各项费用，甲方有权停水停电或解除合同；负责建筑设施主体屋面漏水、室外暖气管线及室外上下水管的维修，维修期间不给予乙方任何经济赔偿；乙方的权利义务：按合同规定按时足额缴纳租赁费，并按甲方要求按时足额上交各项垫付费用；租赁期间，除建筑设施主体屋面漏水、室外上下水管线及室外暖气管线维修有甲方承担外，其他所有维修费用自理，包括机械设备、室内上下系统、锅炉及室内供暖系统、供电系统等维修和其他日常维修等；合同终止后，双方及时办理设施、资产交接手续，属于乙方自己的物品必须在5日内搬出，否则视为放弃所有权，归甲方所有；第七，违约责任：乙方不能按期足额交纳租金，应承担违约责任，并按所欠租金的每日1%支付滞纳金；乙方不能按期足额交纳各项垫付费用，应承担违约责任，并按所欠费用的每日1%支付滞纳金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方除应按第五条部分的条款赔偿甲方外，还要按照年租金的30%向甲方支付违约金：1.拖欠房租1个月以上的；2.私自出租物进行转租、抵押、变卖等，私自对内部设施、设备报废丢弃；3.未经甲方书面同意，私自进行改造、装修、私自拆改变动房屋结构或损坏建筑设施等。” 合同签订后，凌波大酒店租赁涉案房屋经营酒店，租赁期间，凌波大酒店拖欠部分租赁费，至2017年初日照港物业公司、凌波大酒店对于租赁费进行了结算，并协商了终止房屋租赁合同事宜。2017年12月13日，日照港物业公司给凌波大酒店刘海玲发出租金催收通知书，通知如下：“房屋租金催收通知书刘海玲：我公司就你提出因经营困难，要求终止原签订的凌波酒家、凌波宾馆（《租赁合同》租赁期限：2012年2月27日起至2018年2月26日）事宜，已于2017年4月30日终止租赁合同。按合同约定，在2017年4月30日截止日之前，你还有27.6666万元租金未付给我公司：1.2016年租金16万元；2.2017年租金：35万元/年÷12月/年×4月=11.6666万元；3.共计：27.6666万元。现通知你务必于2017年12月20日前到日照港物业有限公司结清所欠租金27.6666万元，否则我公司将采取法律措施维护自身合法权益。日照港物业有限公司二0一七年十二月十三日刘海玲（签字）。”凌波大酒店在收到该通知书后未履行付款义务，亦没有办理房屋交接手续。2018年10月8日，日照港物业公司再次向凌波大酒店再次发出通知，内容如下：“通知书刘海玲：你与我公司签订的凌波酒家、凌波宾馆处房屋的租赁合同自2017年4月30日终止租赁合同后，室内权属归你的物品、设备一直没有搬迁，我公司已多次催促你方搬出，至今你方仍未腾空房屋。现我公司已于春涛花海酒店签订了原凌波酒家、凌波宾馆房屋的租赁合同，生效日期为2018年9月15日，现租赁方急需房屋接受和入场设计装修。鉴于以上情况，我公司为能确保新租赁方及时接受房屋和入场设计装修，现通知你，我公司将把该房屋权属归你的物品、设备全部进行撤离。” 现日照港物业公司要求凌波大酒店停止侵害，排除妨碍，即腾空租赁房屋；要求凌波大酒店支付2016年度的租金160000元，要求凌波大酒店支付自2017年2月27日至2018年2月26日合同终止时，凌波大酒店拖欠年租金350000元，共计租赁费510000元及利息（利息自2018年2月27日至付清之日止，按年利率6%计算）；要求凌波大酒店支付违约金153000元（510000元×30%）；要求凌波大酒店赔偿日照港物业公司占用房屋期间的损失525000元（按照一年半的租金计算）。凌波大酒店对于日照港物业公司的诉讼请求提出如下意见：1.涉案房屋已经腾空；2.日照港物业公司、凌波大酒店租赁合同已经于2017年4月30日终止，租赁费应当计算至合同实际终止日，即2017年4月30日；3.凌波大酒店不存在违约，日照港物业公司按照年租金350000元主张违约金过高，违约金不得高于20%。 本案在审理过程中，经一审法院主持调解，凌波大酒店于2019年6月21日腾空涉案房屋。 一审法院认为，日照港物业公司、凌波大酒店签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。日照港物业公司、凌波大酒店合同解除后，双方之间租赁合同的权利义务已终止，凌波大酒店未将涉案房屋腾空构成违约，对此凌波大酒店应承担违约责任。 一、关于日照港物业公司、凌波大酒店租赁合同解除的问题分析如下 日照港物业公司于2017年12月13日向凌波大酒店发出《房屋租金催收通知书》中已明确说明了租赁期限已于2017年4月30日终止，该通知书送达给刘海玲，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。刘海玲对于收到该通知书没有异议，亦认可日照港物业公司、凌波大酒店已于2017年4月30日终止租赁合同。故日照港物业公司、凌波大酒店租赁合同已于2017年4月30日解除。日照港物业公司主张租赁合同解除的时间为2018年2月26日的证据不足，不予支持。 二、关于租赁合同解除后凌波大酒店是否腾空房屋的问题分析 日照港物业公司、凌波大酒店的租赁合同经双方协商于2017年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同解除后，凌波大酒店应及时腾空租赁房屋，将租赁物交付给日照港物业公司。凌波大酒店抗辩其在与日照港物业公司终止租赁合同时已经将租赁房屋腾空，并将涉案房屋的钥匙交给了日照港物业公司，日照港物业公司对凌波大酒店的该抗辩理由不予认可，《中华人民共和国民法通则》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”凌波大酒店没有证据证明其已将租赁房屋腾空，亦没有证据证实其将涉案房屋的钥匙已交于日照港物业公司，且凌波大酒店的相关物品并没有搬出事实存在，故凌波大酒店的该抗辩意见，不予采信。 三、关于日照港物业公司要求凌波大酒店停止侵害、排除妨碍的诉讼请求的问题分析 日照港物业公司、凌波大酒店租赁合同解除后，凌波大酒店没有将涉案房屋交付给日照港物业公司，日照港物业公司、凌波大酒店于2017年4月30日解除了房屋租赁合同，凌波大酒店未将租赁房屋腾空交付给日照港物业公司，已对日照港物业公司构成财产侵权，故日照港物业公司要求凌波大酒店停止侵害、排除妨碍，腾空搬迁租赁房屋的诉讼请求，予以支持。 四、关于日照港物业公司主张凌波大酒店给付房屋租赁费510000元及利息的问题分析 日照港物业公司要求凌波大酒店给付租赁费共计510000元，其中日照港物业公司主张凌波大酒店2016年度拖欠其租赁费160000元，该租赁费用的数额经双方对账认可的，予以支持；日照港物业公司、凌波大酒店已于2017年4月30日协商解除房屋租赁合同，合同解除时，日照港物业公司、凌波大酒店已对涉案房屋租赁费进行了清算（即2017年租金：35万元/年÷12月/年×4月=11.6666万元），凌波大酒店应当给付日照港物业公司2017年度租赁费116666元，故凌波大酒店共计应当给付日照港物业公司租赁费276666元。日照港物业公司要求的其他租赁费证据不足，不予支持；日照港物业公司要求凌波大酒店支付利息按年利率6%计算，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”日照港物业公司、凌波大酒店约定了还款时间，虽然没有约定利息，但约定了还款期限，根据该法律规定，日照港物业公司要求凌波大酒店支付租赁费的利息按年利率6%的诉讼请求，予以支持，应以本金276666元自2017年5月1日至租金付清之日止。 五、关于日照港物业公司要求凌波大酒店给付违约金153000元的问题分析 日照港物业公司、凌波大酒店租赁合同第七条3约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方除应按第五条部分的条款赔偿甲方外，还要按照年租金的30%向甲方支付违约金”。日照港物业公司根据此约定要求凌波大酒店支付违约金153000元（510000元×30%），凌波大酒店提出违约金过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。现日照港物业公司要求凌波大酒店按照30%支付违约金过高，凌波大酒店未及时支付租金构成违约，应支付日照港物业公司违约金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”参照上述规定，日照港物业公司即要求按照年利率6%计算利息，又要求支付违约金，但总计不能超过年利率24%，故酌定违约金按年租金350000元的18%计算为63000元（350000元×18%）。 六、关于日照港物业公司要求凌波大酒店赔偿占用房屋的费用的问题分析 日照港物业公司要求凌波大酒店赔偿继续占用其房屋的费用。经查，凌波大酒店在合同终止后未将涉案房屋腾空，在日照港物业公司多次书面通知的情况下仍继续占用该房屋，本案审理过程中，经一审法院主持调解凌波大酒店于2019年6月21日腾空涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”日照港物业公司、凌波大酒店租赁合同终止后，凌波大酒店不及时返还所租赁房屋的行为属于违约行为，日照港物业公司因凌波大酒店违约而受到的最直接的损失即房屋租赁后可获得的租金收益。凌波大酒店自2017年5月1日至2019年6月21日共计782天，每天租金损失958.9元（350000元÷365天），该房屋闲置损失共计749859.8元（958.9元×782元），故对于日照港物业公司的该项损失凌波大酒店应当适当予以赔偿；《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”经查，凌波大酒店租赁日照港物业公司房屋，日照港物业公司已经通知凌波大酒店于2017年4月30日终止租赁合同，凌波大酒店在合同解除后未能腾空日照港物业公司的房屋，其行为已构成违约，凌波大酒店继续占用租赁房屋的行为构成侵权，凌波大酒店虽然占用该房屋，但已不在该房屋经营酒店，日照港物业公司明知凌波大酒店已不再租赁涉案房屋进行经营，应在合理的期限内及时向凌波大酒店主张权利，合理期限内不主张权利致使损失扩大的，不得就扩大的损失主张权利。综上分析，日照港物业公司、凌波大酒店对于该房屋闲置而造成的损失均有一定责任，故对于闲置房屋的损失共计749859.8元，凌波大酒店应当赔偿日照港物业公司损失374929.9元，日照港物业公司自负374929.9元。 七、凌波大酒店提出租赁房屋面积不足及房屋的维修等问题的分析 凌波大酒店提出房屋租赁面积不足的抗辩意见，分析如下：日照港物业公司、凌波大酒店签订了房屋租赁合同，租赁合同中载明了建筑物面积3194.20平方米，该面积只是说明了出租物的基本情况，日照港物业公司、凌波大酒店签订的租赁合同中并没有依据具体的面积来确定租赁费，因此，对于租赁房屋的面积是否达到3194.20平方米，不影响凌波大酒店应当支付合同租金的数额，故对于凌波大酒店的该辩解理由，不予采信；凌波大酒店提出房屋租赁期间日照港物业公司未对房屋进行维修等抗辩意见，分析如下：日照港物业公司、凌波大酒店租赁合同已于2017年4月30日解除，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”凌波大酒店没有证据证实自己的主张，故其该辩解理由亦不予采信。 综上分析，日照港物业公司、凌波大酒店房屋租赁合同已于2017年4月30日解除，凌波大酒店应腾空租赁房屋，应支付租赁费共计276666元；支付违约金63000元（350000元×18%）；凌波大酒店应赔偿日照港物业公司占用期间的损失374929.9元。日照港物业公司的其他诉讼请求，不予支持。另，日照港物业公司与凌波大酒店签订租赁合同，刘海玲系凌波大酒店的法定代表人，其行为系职务行为，凌波大酒店应对上述行为承担民事责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条之规定，判决：一、凌波大酒店已于2019年6月21日将位于日照市原凌波酒店、凌波宾馆的房屋腾空并交付给日照港物业公司；二、凌波大酒店于判决生效后十日内给付日照港物业公司租赁费共计276666元及利息（利息自2017年5月1日至付清之日止，按照年利率6%计算利息）；三、凌波大酒店于判决生效后十日内给付日照港物业公司违约金63000元（350000元×18%）；四、凌波大酒店于判决生效后十日内赔偿日照港物业公司占用房屋的损失共计374929.9元；五、驳回日照港物业公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15492元，日照港物业公司负担4547元，凌波大酒店负担10945元。 本院二审期间，被上诉人提交日照经济技术开发区交通和建设局出具的《关于石港房地产写字楼情况说明》一份，证实载明：“石港房地产开发公司建设的石港房地产写字楼……于1997年5月开工，1998年7月竣工。因年代久远，未查询到该工程相关规划资料。根据工程竣工验收证明书及规划登记记录推断，该工程已领取建设工程规划许可，证号970021。”上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，但该证据仅能证实存在建设工程规划许可，与本案无关联性。本院经审查认为，上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，本院予以采信，对涉案房屋具备建设工程规划许可的事实，予以确认。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定上诉人承租被上诉人的涉案房屋。双方均认可该租赁合同于2017年4月30日已经解除。经一审法院主持调解，上诉人于2019年6月21日腾空涉案房屋。以上事实清楚，本院予以确认。 上诉人主张，上诉人承租房屋期间房屋漏水，被上诉人未及时维修，后被上诉人又断水断电，影响上诉人经营，被上诉人违约在先，上诉人不应支付租赁费和违约金。但是，上诉人未能提供证据证实自己的主张，应承担举证不能的不利后果。双方对租赁费进行了清算，上诉人未按约定及时支付租赁费，构成违约。一审判决上诉人支付被上诉人租赁费及违约金并无不当，本院予以维持。 上诉人主张，双方解除合同后，上诉人的物品由被上诉人临时使用，系经被上诉人允许占用涉案房屋，因而不构成侵权，上诉人不应支付占用费。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案双方租赁合同解除后，上诉人应当腾空涉案房屋、返还被上诉人。上诉人主张系经被上诉人允许继续占用涉案房屋，但其提供的证据不足以证实自己的主张，应承担举证不能的不利后果。合同解除后，上诉人继续占用涉案房屋，给被上诉人造成损失，应当承担相应的赔偿责任。一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋占用损失并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15492元，由上诉人日照凌波大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇一九年十一月十五日 法官助理张锦秀 书记员刘畅