宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2698号 上诉人（原审被告）：杜维兴，男，汉族，系长庆油田第九采油厂退休员工，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：胡开云，宁夏银杜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张莉，女，汉族，系长庆油田第三采油厂员工，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告：苏兰芳，女，回族，长庆油田第三采油厂员工，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人：汪玉池，男，汉族，系长庆油田第三采油厂退休员工，住青海省西宁市。 原审第三人：马晟西，男，回族，系长庆油田第三采油厂员工，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人杜维兴与被上诉人张莉、原审被告苏兰芳、原审第三人汪玉池、马晟西房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2019)宁0104民初6117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人杜维兴本院提出上诉请求：1.请求撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初6117号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审诉讼费用及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。首先，一审法院认定汪玉池与马晟西存在买卖合同关系错误。按照法律规定企业内部福利房不得买卖。一审法院以马晟西给汪玉池转账50000元，认定其履行了合同完全是错误推断。其次，一审法院对2013年5月12日马晟西与杜维兴签订房屋产权协议书认定合法有效，且苏兰芳取得银川市兴庆区燕鸽湖石油基地xx号房屋产权系法律适用错误。马晟西并未取得502房屋所有权，因此签订的房屋交换协议明显属于无效合同。马晟西更没取得602房屋所有权。最后，一审法院判令杜维兴协助办理过户，适用法律错误。合同只约束相对人，既然一审法院认定被上诉人与上诉人没有任何合同关系，就根本谈不上协助办理产权过户手续的义务。 被上诉人张莉辩称，答辩意见同一审诉请。 原审被告苏兰芳辩称，维持原判，答辩意见同一审答辩意见。 原审第三人汪玉池辩称，要回502的房子。 原审第三人马晟西辩称，房子是苏兰芳的，由她自己处理。 原告向一审法院提出诉讼请求：一、确认位于银川市兴庆区燕鸽湖石油基地xx室所有权归原告所有;二、判令被告苏兰芳、杜维兴协助原告办理该房屋过户登记手续;三、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实如下：原、被告及第三人均系长庆油田员工或退休员工，第三人马晟西与被告苏兰芳于2006年9月2日登记结婚。1997年左右，被告杜维兴分得602号房屋一套，其向单位交纳房款后一直居住该房。2003年10月22日，被告杜维兴就该房办理了产权登记（登记号为：长庆银川燕鸽湖小区××××）。2011年3月18日，第三人马晟西经协商与第三人汪玉池达成如下约定：第三人汪玉池将准备分配其名下的石油城住房转让于第三人马晟西；转让费50000元，协议签订后一个月内第三人马晟西一次性支付；该分配房屋将来所交房款由第三人马晟西负责交纳，第三人汪玉池配合第三人马晟西履行过户手续等。同日，第三人马晟西按照上述约定形成书面《协议书》一份并签字，第三人汪玉池未亲自在《协议书》上签字。2011年4月16日，第三人马晟西通过中国建设银行向第三人汪玉池之妻陈喜莲交付转让费50000元。2012年11月7日，第三人马晟西按照约定就第三人汪玉池分得的502号房屋向房管部门交纳房款等共计32万余元并获得该房。2013年5月12日，第三人马晟西与被告杜维兴签订《房屋产权交换协议书》一份：“甲方（委托人）：马晟西。乙方：杜维兴。坐落于银川燕鸽湖石油基地**是由马晟西与房主汪玉池达成购买协议后购买，所以此房由马晟西全权负责，在平等自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房产交换达成如下协议：1、甲方自有坐落于银川市燕鸽湖石油基地xx室，建筑面积126平方米的房屋及其地下室面积8平米，价值人民币34万元，与乙方自有坐落于银川市燕鸽湖石油基地xx室，建筑面积100平方米的房屋进行产权交换。2、由于是石油城内部小产权房，因此双方在未办理正式过户手续之前，约定具体事项如下：（1）甲乙双方在本协议签字画押之日，乙方付给甲方150000元（大写：拾伍万元整，注：2013年5月1日乙方已付代理人马晟西伍万元整），产权过户彻底办理完全后乙方再兑现给甲方190000元（大写：拾玖万元整）…（4）如出现与房产相关的办理事务而又必须是户主出面办理，则甲方负责协调房主积极配合，不得出现扯皮推诿现象。（5）由于此房交换不是由户主直接与乙方交换，因此以后在办理房产过程中必须由甲方与户主全面协调处理，若在过户期间，户主因此房发生纠纷问题，则由甲方代理人全权负责，并负责赔偿乙方的全部损失。…。4、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。附：双方身份证复印件、户口本复印件、汪玉池与马晟西的协议书。甲方代理人（签章）：马晟西。…。2013年5月12日。杜维兴（签章）。…。2013年5月12日”。协议签订后，被告杜维兴陆续交付第三人马晟西房款共计24万余元。2013年10月，被告杜维兴将其名下的602号房屋交付于被告苏兰芳和第三人马晟西，同时被告杜维兴搬至502号房屋居住至今。2013年10月31日，被告苏兰芳和第三人马晟西协议离婚，离婚时双方约定602号房屋归被告苏兰芳所有，为此双方于2013年11月1日再签订《房屋产权交换补充协议》一份，约定：被告杜维兴剩余未支付的10万元房款由被告苏兰芳收取，自此之后涉及房屋过户等事项均由被告苏兰芳负责处理等。其后，被告杜维兴亦按照上述补充协议的约定向被告苏兰芳交付房款10万元。2013年11月4日，原告和被告苏兰芳签订《房屋买卖协议》一份，约定：被告苏兰芳将602号房屋以26万元价格转让原告；原告先支付房款20万元，余款6万元待办理过户手续当日再支付等。同时，被告苏兰芳向原告交付了与第三人汪玉池、被告杜维兴、第三人马晟西的房屋交易相关材料。2013年11月6日，原告交付被告苏兰芳房款20万元的同时接收602号房屋并入住至今。另查明，2018年7月24日，被告杜维兴与第三人汪玉池互相签订《长庆油田员工已购住房买卖协议》二份，约定被告杜维兴将其名下的602室与502室互换。其中，第三人汪玉池签字由案外人杨建康代理。 一审法院认为，依法成立且生效的合同，合同当事人均应本着诚实守信的原则予以履行。本案涉及了房屋买卖、置换等多人、多个合同，但争议的焦点系第三人马晟西与汪玉池之间就502号房屋是否形成买卖合同关系以及本案涉及的合同是否有效。下面就上述争议焦点逐一分析并裁判如下： 一、第三人马晟西与第三人汪玉池就502号房屋是否存在买卖合同关系。第三人汪玉池述称，2011年3月18日形成的《协议书》中只有第三人马晟西的签字，第三人汪玉池并没有签字，因此双方就502号房屋未形成买卖合同关系，而是形成房屋租赁合同关系。首先，第三人汪玉池就502号房屋主张形成租赁关系，但并未提交相应的租赁合同对此加以证实，而第三人汪玉池就双方协议目的亦先后出现“租赁”或“置换”等前后不一且相互矛盾的陈述。其次，第三人汪玉池于2011年4月16日就已经收取了其声称的5万元“租金”，但其承认双方就租赁费标准、租赁期间等租赁合同主要内容均未约定，而直到次年11月7日第三人马晟西才交纳502号房屋房款并获得该房，因此第三人汪玉池就尚未获得的房屋与他人协商租赁事宜且未约定租赁合同主要内容等显然与常理不符。再次，双方当事人提交的第三人汪玉池之妻陈喜莲5万元的转账凭证以及502号房屋的房款交付凭证，第三人汪玉池对其真实性不表异议，而上述证据显示第三人马晟西已按照协议约定内容先后履行支付转让款、交纳房款以及手续办理等购房义务，第三人汪玉池亦承认自收取第三人马晟西交付的5万元后再未处理过502号房屋的相关事宜，其行为亦与常理不符。第三人汪玉池还陈述，第三人马晟西与被告杜维兴签订《房屋产权交换协议书》时第三人马晟西在合同代理人处签字，因此第三人马晟西并非案涉合同的相对方，是代理第三人汪玉池处理502号房屋相关事宜，故502号房屋系第三人汪玉池所有。经查，上述协议书中已明确载明第三人马晟西系502号房屋的实际购买人，被告杜维兴对此不表异议，而第三人马晟西在代理人处签字表明其获得的502号房屋是以第三人汪玉池名义分配而已，故第三人汪玉池的上述陈述与事实不符，不予采信。综上，虽然案涉《协议书》中第三人汪玉池并未实际签字，但从前述转让款的收取、第三人马晟西就502号房款交付、房屋手续办理等实际履行过程以及第三人汪玉池在收取5万元转让款后对502号房屋的权利长期不作为的行为表明，第三人汪玉池主张其与马晟西就502号房屋形成租赁合同关系与事实明显不符，故确定第三人汪玉池经协商就公司分配的502号房屋与第三人马晟西形成买卖合同关系。 二、第三人马晟西与第三人汪玉池就502号房屋形成的买卖合同以及本案涉及的其他合同是否有效。经查，502号房屋系长庆公司福利分房，截止目前尚未办理产权证书，但本案中的原告、被告以及第三人均系长庆公司员工，其公司就内部员工交易分配房屋并不禁止，因此第三人马晟西与汪玉池就502号房屋形成的买卖合同真实有效且不违反法律规定，予以确认。被告杜维兴名下的602号房屋已办理产权登记，而第三人马晟西在获得502号房屋后和被告杜维兴的602号房屋进行了互换，其后因离婚602号房屋经第三人马晟西和被告苏兰芳协商确认该房归被告苏兰芳所有。上述多份协议系合同当事人真实意思表示且第三人马晟西、被告杜维兴、苏兰芳均不表异议，而双方当事人也均已按照约定互相履行房款给付、房屋交付等义务，故确定被告苏兰芳已取得602号房屋的所有权。被告苏兰芳在取得602号房屋后，经协商将该房出让并交付于原告，该协议的签订及履行系双方真实意思表示且不违反法律规定，故确定602号房屋归原告所有。被告杜维兴系602号房屋登记产权人，被告苏兰芳系602号房屋与原告交易的合同相对人，因此二被告有义务协助原告办理该房产权过户登记手续，故原告主张被告杜维兴、苏兰芳协助其办理产权过户登记的诉请符合法律规定，予以支持。第三人汪玉池陈述，其与被告杜维兴于2018年7月24日互相签订《长庆油田员工已购住房买卖协议》二份，约定被告杜维兴将其名下的602室与502室互换。如前所述，第三人汪玉池与被告杜维兴明知各自名下的房屋已经与他人签订转让协议并实际交付，但二人却在案涉房屋争议产生后签订“互换”协议，其目的明显属于恶意串通故意损害他人合法利益，故确定第三人汪玉池与被告杜维兴于2018年7月24日互相签订的《长庆油田员工已购住房买卖协议》属无效合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决：一、、位于银川市兴庆区燕鸽湖石油基地**房屋（产权登记号：燕鸽湖小区**归原告张莉所有；二、被告杜维兴、苏兰芳于判决生效后十日内协助原告张莉办理银川市兴庆区燕鸽湖石油基地xx号房屋（产权登记号：燕鸽湖小区××××室）产权过户登记手续。案件受理费200元，已减半收取100元，由被告杜维兴、苏兰芳负担。 二审中，当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，关于马晟西与汪玉池于2011年3月18日签订的《协议书》效力问题。双方协议约定，汪玉池将其名下长庆燕鸽湖基地房产转让给马晟西，转让费50000元，如有需要过户，汪玉池有过户之义务，该协议不得反悔。2011年4月16日，马晟西向汪玉池妻子陈喜莲交付转让费50000元。2012年11月7日，马晟西按照约定就汪玉池分得的502号房屋交纳房款并获得该房。上述《协议书》虽然汪玉池未亲自签字，但通过上述双方对协议的履行的事实进一步印证该协议的真实性，系双方真实意思表示，亦未违反法律的有关规定，一审法院认定汪玉池与马晟西就涉案的502号房屋形成买卖合同关系，认定事实清楚，处理适当。其次，关于2013年5月12日马晟西与杜维兴签订《房屋产权交换协议书》效力问题。因该协议约定，马晟西将其所有涉案的520号房屋与杜维兴名下涉案602室房屋进行产权交换，杜维兴补差价34万元。协议签订后，杜维兴向马晟西交房款24万元和苏兰芳交房款10万元，杜维兴搬至502号房屋居住，马晟西、苏兰芳居住602号房屋。502号房屋系长庆公司福利分房，截止目前尚未办理产权证书，双方均为长庆公司员工，内部员工交易分配房屋并不禁止，且从双方合同签订到实际履行，均为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，一审法院认定该协议合法有效，本院在此亦予以确认。三、关于张莉与苏兰芳签订《房屋买卖协议》转让涉案602号房屋产权协议效力问题。在马晟西与杜维兴进行房屋互换后，马晟西与苏兰芳居住涉案的602号房屋。因离婚，马晟西和苏兰芳经协商602号房屋确认该房归苏兰芳所有。综合上述多份协议，均系当事人真实意思表示，双方当事人也均已按照约定互相履行房款给付、房屋交付等义务，一审法院确定苏兰芳已取得602号房屋的所有权，认定合法、有据。苏兰芳在取得602号房屋后，于2013年11月4日张莉与苏兰芳签订的《房屋买卖协议》约定转让涉案602号房屋产权，苏兰芳属于有权转让行为，协议的签订系双方真实意思表示且不违反法律规定，苏兰芳对涉案602号房屋处分行属合法处分行为，应得到法律保护。因涉案602号房屋登记在杜维兴名下，故一审法院判决该房屋产权应属于张莉，杜维兴、苏兰芳有义务协助张莉办理产权过户登记处理并无不当。最后，对于汪玉池与杜维兴于2018年7月24日互相签订二份《长庆油田员工已购住房买卖协议》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。该两份协议约定杜维兴与汪玉池名下的602室与502室互换。在汪玉池与杜维兴明知各自名下的房屋已经与他人签订转让协议并实际交付的情况下，仍签订上述二份协议，一审法院认定其属于恶意串通故意损害他人合法利益，进而认定合同无效，处理合法、适当。 综上，上诉人上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人杜维兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年十一月七日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。