宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终932号 上诉人(原审被告)：丁某1，宁夏泾源县人，现住宁夏泾源县。 上诉人(原审被告)：丁某2，宁夏泾源县人，现住宁夏泾源县。 上诉人(原审被告)：伍某，宁夏泾源县人，现住宁夏泾源县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：赵某，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人(原审原告)：马某，宁夏泾源县人，住宁夏泾源县。 上诉人丁某1、伍某、丁某2因与被上诉人马某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区泾源县人民法院（2019）宁0424民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁某1、丁某2、伍某及其委托诉讼代理人赵某、被上诉人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁某1、伍某、丁某2上诉请求：撤销原审判决第二、三项内容，查清事实后依法裁判。 事实和理由：一审认定事实和证据错误，导致处理错误。1.上诉人在一审提交的责任整改通知书与本案具有关联性，并且合法有效，一审法院不予认定是错误的。2.一审认定上诉人拖欠采暖费以致引发被上诉人被诉，应属违约是错误的。上诉人已交清案涉房屋租赁费，暖气费已基本交清。被上诉人被供热公司起诉后，被上诉人突然将案涉房屋大门上了锁，年度采暖报停，并且被上诉人提供的房屋违反消防法律规范，导致会所无法经营，上诉人租赁房屋的目的无法实现，被上诉人构成严重违约。3.被上诉人解除合同给上诉人造成无法计算的损失，应当承担上诉人多支付7个月租金。 马某辩称，一审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。 马某向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告2017年2月22日签订的名门夜宴休闲会所房屋租赁合同，并返还原告租赁房屋；2.依法由被告支付拖欠原告2019年3月7日至25日房屋租赁费每天411元，19天计7809元，之后房租计算至实际返还房屋止；3.请求依法由被告按年租金15万元10％支付违约金计15000元，共计22809元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理认定事实，2017年2月22日，原告与丁沅（只签订了合同未参与经营已撤诉）及被告丁某1、伍某、丁某2签订房屋租赁协议，约定四人承租原告位于××县商业用楼二、三、四楼及一楼门面房2间共计20间面积900㎡经营KTV、烤吧，租赁期限3年，自2017年3月7日至2020年3月6日止，租赁费每年15万元，双方并对违约责任等其他内容进行了约定。被告丁某1、伍某、丁某2三人承租后在合伙经营名门夜宴休闲会所期间，对合同约定租赁费向原告支付至2019年3月6日。后泾源县集中供热有限责任公司对原告因拖欠采暖费起诉，三被告于2018年9月7日向原告缴纳采暖费4.2万元。 另查明： 1、2012年原告父亲马文虎（已去世，房屋所有权人）将上述房屋出租于高英经营名门夜宴KTV，高英经营一年后转租于被告丁某1、伍某。2016年7月被告丁某2加入，三人按比例合伙经营直至2017年2月22日，期间三被告均未与原告签订书面租赁合同。 2、2018年8月泾源县集中供热有限责任公司对原告所有的凯莱宾馆因拖欠采暖费向本院起诉，本院委托泾源县香水镇香水社区人民调解委员会组织双方调解后达成人民调解协议书，确认原告应向泾源县集中供热有限责任公司缴纳2016至2018年度凯莱宾馆采暖费共计71770元，对凯莱宾馆拖欠2012至2016年度采暖费，由泾源县集中供热有限责任公司另行主张。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。被告丁某2承认加入被告丁某1和伍某合伙经营的名门夜宴KTV为2016年7月中旬，即此时起直至双方签订合同，三被告与原告之间属事实上的租赁合同关系，及签订合同至本案发生，双方应按合同约定全面切实履行各自的义务。现合同履行期限尚未届满，原告以三被告拖欠采暖费为由要求解除租赁合同，三被告亦同意解除，本院予以确认。依据双方合同第六、二十二、二十五条的约定内容，三被告履行合同主要义务为缴纳租赁费以及水、电、暖费，而其拖欠采暖费以致引发原告被诉，应属违约行为，即导致合同解除的过错系三被告拖欠采暖费的违约行为（拖欠采暖费另案处理），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，依据双方签订的合同第二十五条的约定，三被告应向原告支付租金总额10%的违约金。综上，原告上述请求事实清楚，理由成立，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)?第二十九条之规定，判决：一、解除原告马某与被告丁某1、伍某、丁某2签订的房屋租赁协议；二、由被告丁某1、伍某、丁某2在本判决生效后十日内连带共同将租赁物即泾源县西苑路8号商业用楼二、三、四楼及一楼门面房2间交付于原告马某，并连带承担自2019年3月7日起至实际交付租赁物之日止按年租金15万元计算的租赁费；三、由被告丁某1、伍某、丁某2在本判决生效后十日内连带向原告马某支付违约金15万元×10%，即1.5万元。 二审中，上诉人丁某1、丁某2、伍某申请证人禹某卖、鄢开利木出庭作证，证明：三上诉人在租赁案涉房屋期间，因被上诉人锁门导致其无法继续经营的事实。 被上诉人马某质证认为，证人禹某卖与三上诉人系雇佣关系，且证人并某陈述系被上诉人锁门导致无法经营，证人鄢开利木与上诉人丁某1系夫妻关系，证言无其他证据佐证，不予认可。本院认为，证人证言无其他证据予以佐证，无法达到上诉人的证明目的，不予确认。 二审经审理查明，三上诉人虽未继续经营名门夜宴KTV会所，但至今仍占有案涉房屋。2019年9月2日，双方再次协商解除合同事宜，上诉人提出交付案涉房屋钥匙，被上诉人以上诉人未腾空房屋为由拒绝接收。其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，三上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议合法有效。合同履行期间，双方因租赁费及采暖费的交纳问题发生纠纷。被上诉人依据约定主张解除合同，由三被上诉人返还房屋并承担实际占用房屋期间的租赁费及违约金。三上诉人同意解除合同，一审判决解除双方签订的房屋租赁合同，处理正确。上诉人主张被上诉人于2018年8月给案涉房屋上锁后一直未开锁，导致其无法经营至今，二审中申请证人出庭作证，但证人证言无其他证据予以佐证，不能达到其主张的事实，同时，与其一审陈述前后矛盾，无法证明被上诉人锁门至今的事实，应当承担不利后果。二审中，三上诉人认可至今未向被上诉人交付房屋钥匙，因此，其应当承担占用房屋期间的租赁费用。被上诉人认可2019年9月2日双方协商过交付钥匙事宜，但因上诉人未腾空房屋所以其拒绝接收。结合本案实际情况，本院确定上诉人交付占用房屋租赁费期间截至2019年9月2日。上诉人未按时交纳采暖费的行为构成违约，根据合同约定，应当共同承担违约责任。另，上诉人在一审提供的责任整改通知书无法证明消防安全通道系被上诉人封闭的事实，因此，一审法院认定上诉人提供的该证据与本案无关，未予采信正确。至于三上诉人主张的经济损失问题，一审法院向其释明另提出反诉或另案诉讼，三上诉人在一审中未提出反诉，二审亦未提供证据证明其实际损失情况，因此，本案对有关损失的主张不作审理。 综上所述，一审认定基本事实清楚，但部分处理欠妥，二审 予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区泾源县人民法院（2019）宁0424民初540号民事判决第一项，即“一、解除原告马某与被告丁某1、伍某、丁某2签订的房屋租赁协议”； 二、撤销宁夏回族自治区泾源县人民法院（2019）宁0424民初540号民事判决第二项； 三、由上诉人丁某1、伍某、丁某2于本判决生效后十日内共同向被上诉人马某腾退租赁物即泾源县西苑路8号商业用楼二、三、四楼及一楼门面房2间；并按照年租金15万元标准承担2019年3月7日至2019年9月2日期间占用租赁物的租赁费； 四、变更宁夏回族自治区泾源县人民法院（2019）宁0424民初540号民事判决第三项为：“由上诉人丁某1、伍某、丁某2于本判决生效后十日内共同向被上诉人马某支付违约金1.5万元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费185元，二审案件受理费370元，均由上诉人丁某1、伍某、丁某2负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  李凤玲 审判员  苟改莉 二〇一九年十一月七日 书记员  于 帆