四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10010号 原告：九龙仓(中国)物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓(中国)物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）律师事务所律师。 被告：任涛，男，1972年3月11日出生，汉族，住。 被告：陈桂清，女，1980年8月13日出生，汉族，住。 二被告共同委托诉讼代理人：李一冰，四川明炬律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：刘崇文，四川明炬律师事务所律师。 原告九龙仓(中国)物业管理有限公司（简称九龙仓公司）诉被告任涛、陈桂清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人徐路平、被告任涛、陈桂清的委托诉讼代理人李一冰、刘崇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1、判令任涛、陈桂清支付其欠付九龙仓公司2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理服务费用6257.88元及违约金至付清全部欠费之日止（暂计至2019年6月30日，为3248.15元）；2、判令任涛、陈桂清支付九龙仓公司律师费1000元；以上1-2项暂合计10506.03元。3、请求判令本案的诉讼费用由任涛、陈桂清承担。事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓公司）与任涛、陈桂清于2009年9月4日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由九龙仓公司为任涛、陈桂清位于成都市锦江区：“时代豪庭”9幢1单元34层号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋公用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《协议》第四条第一款之约定“任涛、陈桂清应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为173.83平方米）按3元/月/平方米的标准向九龙仓公司交纳物业服务费用”；同时按照《协议》第四条第七款之约定“任涛、陈桂清每次缴纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，九龙仓公司依约履行了物业管理和服务的义务，但任涛、陈桂清怠于支付物业服务费用，经九龙仓公司多次催收，任涛、陈桂清均拒绝支付。截至2019年6月30日，任涛、陈桂清共欠付九龙仓公司物业服务费用本金6257.88元。按照《协议》第八条第四款之约定，任涛、陈桂清应向九龙仓公司支付违约金（暂计至2019年6月30日为3248.15元）。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、保全费、执行费、原告聘请律师的费用等各项开支）”，故任涛、陈桂清应当向九龙仓公司支付律师费1000元。综上，为了维护九龙仓公司的合法权利，九龙仓公司向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告任涛、陈桂清辩称，九龙仓公司所主张的物业费时间为2012年1月1日至2012年12月31日，之前的和之后的月份任涛、陈桂清每月都按时缴纳了物业服务费。因此九龙仓公司所主张的债权确认时间为2012年12月31日，九龙仓公司权利被侵害之日开始计算的时间为2012年12月31日，根据《民法通则》关于诉讼时效之规定，九龙仓公司应当在2015年1月1日前，书面向任涛、陈桂清主张权利。九龙仓公司在两年期限内未向任涛、陈桂清书面主张权利，已过诉讼时效。 本院经审理查明，认定双方无争议的事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓公司。2009年11月24日，任涛、陈桂清与龙茂房地产开发(成都)有限公司(简称龙茂房地产公司)签订《商品房买卖合同》，约定任涛、陈桂清购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区房屋。 同日，九龙仓公司与任涛、陈桂清签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；任涛、陈桂清所购房屋位于成都市锦江区；物业服务费收费实行包干制，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按3元/平方米/月的标准交纳。2011年8月31日，任涛、陈桂清取得案涉房屋产权，案涉房屋为任涛、陈桂清按份共有，各自份额为50%，建筑面积173.83平方米。任涛、陈桂清已向九龙仓公司缴纳了2011年12月31日以前，以及2013年1月1日以后的物业服务费，尚欠九龙仓公司自2012年1月1日至2012年12月31日的物业公共服务费共计6257.88元。 九龙仓公司分别于2016年3月30日、2017年3月30日、2018年9月5日向任涛、陈桂清身份证所载明的地址邮寄过书面通知催收物业服务费。 2018年11月13日，九龙仓公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2019年7月1日，九龙仓公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定：自协议签订之日，四川衡平律师事务所在附件所列合同项下的权利义务（含法律服务费收取）转移至中豪律师集团（四川）事务所，由中豪律师集团（四川）事务所继续履行附件所列合同项下的义务，承继合同项下的权利。附件包括九龙仓公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》。九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 以上事实，有企业名称变更核准通知书、九龙仓公司工商信息、任涛、陈桂清身份证复印件，《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》及其附件、产权证、《催收物业服务费的公函》及EMS快递单、《律师函》及EMS快递单，缴费记录、《委托代理合同》及三方协议、律师费发票、《情况说明》，以及双方当事人一致陈述在案为证。 对于九龙仓公司提交的电话催收物业费记录。任涛、陈桂清对其三性不予认可，认为提交的电话催收记录不能证明其真实催收过。本院认为，电话催收物业费记录为九龙仓公司单方制作，并无相应证据印证其进行了催收，不予采信。对于九龙仓公司提交的欠费清理费，系单方制作，本院不予采信。对于任涛、陈桂清提交的照片、社保缴费记录，《委托代理合同》及律师费票据，与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，《前期物业管理服务协议》对任涛、陈桂清，以及九龙仓公司具有约束力，任涛、陈桂清作为九龙仓公司物业服务的对象，负有交纳物业服务费的义务。关于九龙仓公司主张2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。九龙仓公司提交的电话催收物业费记录系九龙仓公司单方制作，任涛、陈桂清对此不予认可，九龙仓公司也未提交其他证据印证其在2015年1月1日前进行了催收。九龙仓公司提交的邮寄单最早一次为2016年3月30日，此时已过两年诉讼时效期间。故本院对任涛、陈桂清辩称的案涉物业服务费已过诉讼时效予以采纳，对九龙仓公司主张任涛、陈桂清支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费不予支持。从而九龙仓公司主张的违约金、律师费缺乏事实基础，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百一十九条(法律条文全文附后)之规定，判决如下： 驳回原告九龙仓(中国)物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取31元，由原告九龙仓(中国)物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷膦绮 二〇一九年十一月四日 书记员  干 家