四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初5111号 原告：绵阳佳其物业服务有限公司，住所地江油市诗城路中段文丰苑****,统一社会信用代码915107817847050913。 法定代表人：程金华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万刚，四川良序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任小春，四川良序律师事务所实习律师。 被告：张雪梅，女，生于1970年8月3日，汉族，四川省江油市人，户籍地址四川省江油市，现住四川省江油市城区。 委托诉讼代理人：陈锐，男，生于1991年3月6日，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市，系被告张雪梅之子。 原告绵阳佳其物业服务有限公司（以下简称“佳其物业公司”）与被告张雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月21日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告绵阳佳其物业服务有限公司的委托诉讼代理人万刚和任小春、被告张雪梅的委托诉讼代理人陈锐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告绵阳佳其物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付所欠物管费9,071元，原告垫付垃圾清运费432元，打字复印费100元，以上合计9,603元（庭审时，原告将物管费变更为8,936元）；2、本案诉讼费、律师代理费1,000元由被告承担。事实及理由：原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，原告于2013年9月30日进驻该小区，为江油市上海城名人苑小区提供物业服务，被告却不按时交纳物管费，经原告多次催缴，被告却长期拒交物管费和代收的垃圾卫生费等。 被告张雪梅辩称：原告佳其物业公司未履行其服务义务，被告张雪梅房顶长期漏水，向物业公司反映，长期未得到有效解决，原告处理好漏水问题后，被告会按时交纳物业费。 经审理查明：原告绵阳佳其物业服务有限公司是依法成立的物业管理公司。2013年8月27日，原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订的物业服务合同载明:委托方为江油市上海城名人苑小区业主委员会，受托方为绵阳佳其物业服务有限公司，物业名称上海城名人苑商业住宅小区，用途商住，座落位置江油市纪念碑中段237号，建筑面积146,466㎡，住户**，门面100个，委托服务期限为五年，2013年9月1日起2018年8月31日止，受托方按江油市物业管理服务标准贰级提供服务，物业房屋费用按照业主拥有房屋建筑面积前三年每平方米0.9元，三年后依市场价另行协商，受托方可提供水费、电费、燃气费、清运费等代收代缴收费服务。合同还对房屋共用部位的维护和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，秩序维护，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理，双方的权利义务，违约责任等作出约定。 2018年11月8日，江油市上海城名人苑小区业主委员会（甲方）与原告佳其物业公司签订《物业服务合同补充协议》载明：因甲乙双方于2013年8月27日签订《物业服务合同》于2018年8月31日到期，鉴于甲方业主委员会改选，甲乙双方同意于2018年8月31日到期后，乙方继续按2013年8月27日签订《物业服务合同》履行物业服务，至甲方重新签订《物业服务合同》时止。 2019年5月29日，原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订的物业服务合同载明:甲方为江油市上海城名人苑业主委员会，乙方为绵阳佳其物业服务有限公司，委托物业项目名称上海城名人苑小区一、二期，座落位置绵阳市江油市，建筑面积14.6万㎡，合同履行期限自2019年5月1日起2024年4月30日止，受托方按江油市物业管理服务标准三级提供服务，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积按高层住宅0.9元/平方米·月收取，业主于每个缴费周期起始日起30日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。将催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。业主和物业使用人未按时、足额缴纳交纳物业服务费，经乙方按本协议约定催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金和逾期支付的利息，利率按未缴部分的同期人民银行贷款利率的一至四倍计算，从应当缴纳时计算至付清时止。违约方除承担违约金、逾期利息、赔偿损失外，还应当承担另一方主张权利所支出的律师代理费、误工费等全部费用。合同还对物业的使用与维护、车位使用及车辆停放服务费、双方的权利义务、违约责任等作出约定。 被告张雪梅系江油市上海城名人苑**********住宅房屋的产权人，建筑面积137.91㎡。原告佳其物业公司向江油市城市环境卫生服务中心按每户每月6元的标准代交江油市上海城名人苑小区的垃圾处理费。 2019年9月6日，原告佳其物业公司与四川良序律师事务所就原告与被告张雪梅物业服务合同纠纷一案签订《民事委托代理合同》一份，原告佳其物业公司向四川良序律师事务所支付律师代理费1,000元。 上述事实，有原、被告陈诉、原告营业执照、被告户籍信息、《物业服务合同》2份、《物业服务合同补充协议》、房地产权登记信息、四川省政府非税收入通用票据、《民事委托代理合同》及发票等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订物业服务合同，原告依照合同约定提供物业服务，原告与被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告享受了原告的物业服务后，理应履行相应的交费义务，对原告主张被告交纳从2013年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费和垫付的垃圾处理费的诉讼请求，本院予以支持，被告住宅房屋应交物业服务费数额为137.91㎡×0.9元/㎡×72月＝8,936.57元（以原告诉请8,936元为限），垃圾处理费6元/月×72月＝432元。 关于原告主张打字复印100元和律师代理费1,000元是否应支持的问题。2013年8月27日《物业服务合同》约定的交费时间按季或按业主自愿；2019年5月29日《物业服务合同》约定“业主于每个缴费周期起始日起30日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。”，本案中，原告未举证证明已向被告催告，要求被告在合理期限内交纳物业费，因此对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 被告以原告未及时有效处理房顶漏水问题为由拒交物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如被告认为原告提供的物业服务不符合约定，被告可以另行向原告主张权利，被告以此为由不支付物业服务费缺乏法律依据。 综上，依照《物业管理条例》第三十四条、第四十一条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、限被告张雪梅于本判决生效后五日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付2013年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费8,396元； 二、限被告张雪梅于本判决生效后五日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付2013年10月1日至2019年9月30日期间的垃圾清运费432元； 三、驳回原告绵阳佳其物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费65元，减半收取32.5元，由被告张雪梅负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐海军 二〇一七年十一月十一日 书记员  罗 雯 附：法律条文 《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。