西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初14530号 原告：吴筱玲，女，1960年1月22日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：于友龙，男，1988年12月22日出生，住西安市雁塔区，系原告吴筱玲之子。 委托诉讼代理人：湛公勤，陕西众致律师事务所律师。 被告：杭州睦家物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市滨江区。 法定代表人：毛河水，该公司总经理。 被告：杭州睦家物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安曲江新区。 负责人：王豹，该公司总经理王豹，该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：杜鹏，浙江顺博律师事务所律师。 原告吴筱玲诉被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司（以下简称“杭州睦家西安分公司”）、杭州睦家物业管理有限公司（以下简称“杭州睦家公司”）委托合同合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴筱玲委托诉讼代理人于友龙、湛公勤到庭参加诉讼。被告杭州睦家物业管理有限公司、杭州睦家物业管理有限公司西安分公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告吴筱玲诉称，2018年5月11日，原、被告杭州睦家西安分公司签订《房屋出租委托代理合同》（合同编号：000408），约定原告坐落于西安市雁塔区XX大街XX号XX花园XX大厦XX幢XX室房屋出租给被告杭州睦家西安分公司作居住使用，其按季度、分次向原告支付租金，承担租赁期间的费用。后被告杭州睦家西安分公司将房屋隔成单间，以艾利轩公寓的名义对外出租，其在支付房屋的第一次租金后，后期的租金31500元被告迟迟不予给付，并破坏房屋的线路结构、家具等，被告杭州睦家西安分公司的行为已经构成违约。原告于2019年5月5日向其邮寄《解除合同的通知》，于2019年5月10日将《解除合同的通知》张贴在出租房屋的门上，解除了与被告杭州睦家西安分公司签订的《房屋出租委托代理合同》，原告自费修复房屋、拆除隔断、清扫屋内垃圾，花费30000元。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、原告与被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司签订的《房屋租赁委托代理合同》于2019年5月10日解除；2、被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司支付原告第二期、第三期拖欠房屋租金及免租期3个月租金共31500元，冷水费、垃圾处理费、物业管理费1220元、违约金7000元，共计39720元；3、被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司赔偿原告房屋修复费用、隔断拆除费用、清扫垃圾费共计30000元；4、被告杭州睦家物业管理有限公司对以上款项承担连带给付责任；5、本案诉讼费由二被告承担。 被告杭州睦家西安分公司经本院传票合法传唤未到庭应诉，仅提交书面答辩意见称因被告经营不善，现同意双方于2019年5月10日解除原、被告之间所签订《房屋租赁委托代理合同》。被告已按照合同约定向原告支付2018年5月21日和2018年11月18日两期租金，且第二笔支付时多支付1800元作为预支第三期租金。因原告于2019年5月10日通知被告解除合同即将房屋收回。故被告愿扣除1800元后支付2019年2月18日至2019年5月10日的第三期房租租金6400元及违约金7000元。因合同中约定应由原告承担物业费，故原告现要求被告承担物业费无合同依据，不予认可。原告主张冷水费、垃圾处理费、房屋修复费用、隔断拆除费、清扫垃圾费均无事实及法律依据，被告亦不予认可。 杭州睦家公司经本院传票合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 原告吴筱玲围绕诉讼请求提交以下证据：1、分公司登记基本情况表，证明二被告由杭州睦家投资管理有限公司西安分公司、杭州睦家投资管理有限公司变更而来，且系总公司与分公司的关系，是本案适格的主体。2、房屋所有权证、房屋出租委托代理合同（编号：000079）、房屋责任分担协议、物业费收费票据、解除合同的通知，证明原告吴筱玲委托朋友廖某某，与被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司（以下简称杭州睦家西安分公司）于2018年5月11日签订《房屋出租委托代理合同》，现被告杭州睦家西安分公司在支付第1次租金后，后期的租金31500元迟迟不予支付，拖欠至今，并拖欠2018年5月至2019年5月的冷水费、垃圾处理费、物业管理费合计3073.1元，被告杭州睦家西安公司的行为，已构成根本违约，应当赔偿两个月的租金7000元，原告有权利与其解除合同，原告于2019年5月5日通过邮政快递向被告杭州睦家西安分公司邮寄《解除合同的通知》，2019年5月10日被退回，2019年5月6日将解除合同的通知张贴在承租的房屋门上。3、照片与视频、收款收据，证明被告杭州睦家西安分公司将大量的生活垃圾、粪便乱置于房内，并破坏房屋的线路结构、马桶、门锁，严重违反合同的约定，损害原告的利益，由于被告杭州睦家西安分公司人员、办公地点无法寻找，其应当赔偿原告房屋修复费用、隔断拆除费用，也即恢复房屋原来的状态的费用，清扫垃圾费用，原告暂且计算为30000元，实际收款收据7000元。4、照片，证明原告之前房屋的现状与布局，前后对比可以得知，被告杭州睦家西安分公司对房屋的破坏之重，其应当承担修复等费用，才能弥补原告的损失。5、网上截图照片，证明原告所讲的事实是存在的，被告杭州睦家西安分公司在西安众多项目中，被房东与承租人投诉，且在自身出现问题时，不及时的告知原告，严重损害了原告的利益。上述证据被告放弃当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。被告向法庭邮寄提交招商银行个人银行转账汇款单笔对账凭证，证明曾于2018年11月19日向原告儿子于友龙个人账户转账支付第2次租金10800元。原告方认可收款账户系原告儿子于友龙所有，但表示不清楚该笔款项，对于此笔款项是否存在其他来由原告未能举证予以说明。 本院认定事实如下：2018年5月11日，原告吴筱玲（甲方）被告杭州睦家西安分公司（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》（合同编号：000079），约定原告坐落于西安市雁塔区XX大街XX号XX花园XX大厦XX室由被告对外出租，期限共计36个月（2018年8月11日起至2021年8月10日止）。租金第一年租金3500元/月、第二年3500元/月、第三年3800元/月。合同第四条第⑸款约定付款日期和金额：第1次2018年5月14日10500元；第2次2018年11月14日10500元；第3次2019年2月14日10500元；第4次2019年5月14日10500元；第5次2019年8月14日10500元；第6次2019年11月14日10500元；第7次2020年2月14日10500元；第8次2020年5月14日10500元。装修期为房屋交付之日起，截止至2018年8月11日，装修期为90日，装修期内不计租金。第五条约定甲方承担：物业管理费（含公摊水电费及垃圾费）电梯费、供暖费、装修押金及装修管理自装防水维修费。乙方承担：水费、电费、燃气费及乙方自行开通的宽带和有限电视费。 签订合同后，被告于2018年5月14日交纳第1次租金10500元。被告邮寄提交2018年11月19日向原告儿子于友龙转账支付第2次租金10800元租金。原告于2019年5月5日通过邮政快递向被告杭州睦家西安分公司邮寄《解除合同的通知》，2019年5月10日被退回，此时出租房屋已空置。经询，2019年4月2日，原告向物业缴纳冷水费250.8元、垃圾处理费18元、物业管理费1076.3元。 庭审中，被告杭州睦家西安分公司认可《房屋租赁委托代理合同》于2019年5月10日已解除，并同意支付原告违约金7000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告吴筱玲与被告杭州睦家西安分公司双方签订《房屋出租委托代理合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据原告提交的证据及法庭调查，足以认定因被告杭州睦家西安分公司违约导致涉案房屋无法继续出租，合同目的无法实现的事实。因原告已于2019年5月5日向被告发出《解除合同的通知》要求解除双方签订《房屋出租委托代理合同》，且被告杭州睦家西安分公司亦认可《房屋出租委托代理合同》已于2019年5月10日解除并同意支付违约金7000元，故对此两项本院依法予以照准。因被告杭州睦家西安分公司提交转款凭证证明已于2018年11月19日缴纳第2期租金10800元，并超出支付租金300元。原告对此并未提交相反证据予以反驳，故关于原告要求被告杭州睦家西安分公司支付第2次（2018年11月14日-2019年2月13日）租金依法不予支持。对于要求支付第3次（2019年2月14日-2019年5月13日）租金一节，应扣除被告多给付的300元，被告杭州睦家西安分公司应向原告给付下欠租金10200元。原告主张超出部分，于法无据，本院依法不予支持。原告主张被告补交免租期内租金，缺乏合同及法律依据，本院依法不予支持。合同中明确约定物业管理费、垃圾费由原告承担，水费由被告杭州睦家西安分公司承担，故原告要求被告承担物业管理费、垃圾费无合同依据，本院依法不予支持。原告主张被告杭州睦家西安分公司支付水费250.8元本院依法予以支持。原告要求被告赔偿其隔断拆除费用、清扫垃圾费双方对此并未作出约定，但作为承租方被告杭州睦家西安分公司应在合同到期或解除时将案涉房屋打扫干净后交还出租房，但被告在未通知原告的情况下擅自搬离房屋且并未进行清扫，故对于原告此项请求，因原告未能提交有效证据证明，故依法酌情认定2000元。关于房屋修复费用，因原告未提供证据对其主张予以证明，本院依法不予支持。因被告杭州睦家西安分公司不具有法人资格，故应当由被告杭州睦家公司承担连带责任。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杭州睦家公司经本院传票合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告吴筱玲与被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司2018年5月11日签订《房屋出租委托代理合同》（合同编号000079）于2019年5月10日解除。 二、被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司于本判决生效后十日内支付原告吴筱玲租金10200元。 三、被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司于本判决生效后十日内支付原告吴筱玲违约金7000元、冷水费250.8元、隔断拆除费用、清扫垃圾费2000元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。 四、被告杭州睦家物业管理有限公司对上述款项承担连带给付责任。 五、驳回原告吴筱玲其余诉讼请求。 本案案件受理费4284元，由被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司承担。因原告吴筱玲已预交，故由被告杭州睦家物业管理有限公司西安分公司在支付上述款项时一并向原告予以支付。被告杭州睦家物业管理有限公司承担连带给付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  蒲婷婷 人民陪审员  刁小英 人民陪审员  刘龙飞 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  史丽娜 打印：扈艳红校对：李珍珍2019年月日送达 1