湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10039号上诉人（原审被告、反诉原告）：颜剑辉，男，汉族，1971年4月11日出生，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙五星博威物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道韶山北路**中共湖南省委大院省委**干部公寓楼**（整层）。法定代表人：彭立华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡蓉花，女，汉族，1983年12月25日出生，系该公司员工。上诉人颜剑辉因与被上诉人长沙五星博威物业管理有限公司（以下简称五星博威物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初7209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颜剑辉上诉请求：撤销原判，驳回五星博威物业公司的诉讼请求，追究其违约责任并判令其向上诉人赔偿财产损失5000元，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原判认定事实部分错误，案涉物业管理合同无效；2018年4月1月至2018年10年31日期间，被上诉人没有证据证明其为上诉人提供了物业服务；被上诉人提供的物业服务存在瑕疵是客观事实；原判对上诉人提供的证明被上诉人服务存在瑕疵的部分证据未采信；2、原判物业收费计算错误，基于第二份物业管理合同无效，导致计算期间错误；被上诉人物业服务存在瑕疵，收取物业服务费用不应当全额收取。3、被上诉人应对其不负责导致上诉人的财产损失予以赔偿5000元。被上诉人辩称，1、根据物业管理条例，业主委员会在没有举行合法的业主大会前提下，原物业公司的权利与义务是合法有效的。直至2018年11月1日，新的物业公司进场，被上诉人才正式退出涉案小区。2018年4月1月至2018年10年31日期间被上诉人为上诉人提供了物业服务。被上诉人没有伪造第二份合同，合同上有业主委员会的签名及公章，所以合同合法有效。2、物业费用计收是合法有依据的。3、上诉人家中被盗，被上诉人在一审开庭才知道该情况，物业服务合同第12条明确约定物业公司对业主及物业使用人的人身安全及私人财产不负责保管义务；相关的赔偿责任不应由被上诉人承担。五星博威物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令颜剑辉缴纳拖欠的物业服务费等费用共计4941元，其中物业服务费4706元，违约金235元；2、颜剑辉承担本案全部诉讼费。颜剑辉向一审法院提出反诉请求：1、驳回五星博威物业公司的诉讼请求；2、重新计算颜剑辉应承担的合法合理的物业管理费；3、判令五星博威物业公司支付违约金1000元；4、五星博威物业公司赔偿颜剑辉被盗财产部分损失5000元；5、五星博威物业公司承担本案的诉讼费用。一审认定事实：2012年4月1日，长沙市岳麓区科教新村业主委员会（甲方）与五星博威物业公司（乙方）签订了《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》。该合同对物业基本情况、委托管理事项、合同期限、双方权利和义务、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。该合同第一条约定，岳麓科教新村小区业主经投票表决，授权甲方在平等、自愿、协商一致的基础上，就委托乙方对长沙市岳麓区科教新村实行专业化、一体化的物业管理服务，特订立本合同。该合同第三条约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。该合同第十四条约定，本合同总期限为3年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止。合同第十九条约定，本物业的管理服务费按下列标准执行：按双方协商的标准向业主（住用户）收取（单位人民币），住宅（非商业）按每月每平方米（建筑面积）按0.5元收取。2015年3月31日，长沙市岳麓区科教新村业主委员会（甲方）与五星博威物业公司（乙方）又继续签订了《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》。合同第十四条约定：合同期限为3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止。第十九条约定：本物业的管理服务费按下列标准执行：按双方协商的标准向业主（住用户）收取（单位人民币），住宅（非商业）2015年4月1日至2015年12月31日每月每平方米（建筑面积）按0.5元收取，2016年元月1日至2018年3月31日每月每平方米（建筑面积）按0.65元收取。五星博威物业公司依约自2013年4月1日起至2018年3月31日在科教新村小区履行物业服务义务，并在《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》到期后新物业尚未入场前，继续提供物业服务至2018年10月31日止。颜剑辉系科教新村小区9栋401号房业主，房屋面积为121.92平方米。颜剑辉自2013年4月1日起至2018年10月31日一直未按合同约定缴纳物业服务费，五星博威物业公司曾多次向颜剑辉催缴物业服务费但未果。另查明，颜剑辉于2013年12月26日向长沙市岳麓区橘子洲派出所报警称，其科教新村3区9栋401家里被盗电脑两台，一台为东芝二手，价值1800元，一台为三星平板，价值4500元，华为手机一台，价值600元。一审法院认为，长沙市岳麓区科教新村业主委员会与五星博威物业公司签订的两份《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》合法有效，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。从2012年4月1日起至2018年10月31日，五星博威物业公司为颜剑辉提供了物业服务，但颜剑辉一直未缴纳在此期间的物业服务费用，对五星博威物业公司诉请颜剑辉交纳2013年4月1日至2018年10月31日的物业服务费4706元，其中2013年4月1日至2015年12月31日颜剑辉应当交纳2012元（121.92㎡×0.5元/㎡/月×33月），2016年1月1日至2018年10月31日颜剑辉应当交纳2694元（121.92㎡×0.65元/㎡/月×34月），共计4706元。颜剑辉认为五星博威物业公司物业服务存在瑕疵，如其房屋漏水未及时协调处理、卫生保洁问题、安保未到位等，颜剑辉虽无证据证明服务存在瑕疵，但一审法院考虑颜剑辉房屋泡水、被盗情况存在，故酌减其物业费至4230元。对于五星博威物业公司要求颜剑辉支付违约金235元，颜剑辉要求五星博威物业公司支付违约金1000元，因双方在合同中没有约定相关违约责任，故对于双方的该项诉讼请求，一审法院均不予支持。根据《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》第二章物业管理事项第十二条，以下方面不在委托之列：……3、业主与使用人的人身安全及私人财产保险保管。可知，《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》已对五星博威物业公司所提供的物业服务范围进行了相关约定，五星博威物业公司作为物业服务的提供者，其在安全管理方面的职责主要是在小区提供必要的正常防范性活动。当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。根据颜剑辉提供的现有证据，难以认定颜剑辉家中被盗的具体物品及具体损失金额，也无法证明颜剑辉家中被盗系五星博威物业公司履行物业服务合同存在瑕疵所造成。因此，对颜剑辉要求五星博威物业公司赔偿被盗财产的损失5000元，一审法院不予支持。颜剑辉可向有关权利人主张自己的权利。对于颜剑辉所述的五星博威物业公司与长沙市岳麓区科教新村业主委员会签订的两份物业管理服务合同未经法定选聘程序，合同签盖的公章存在作假的情况，由于颜剑辉未提供相应的证据予以证明，故一审法院不予认可。同时，对颜剑辉所称科教新村业主委员会与业主大会选举及组成不合法，因与本案不属于同一法律关系，不在本案中进行处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决：一、限颜剑辉在判决生效之日起十日内向长沙五星博威物业管理有限公司支付物业服务费4230元。二、驳回长沙五星博威物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回颜剑辉的全部反诉请求。案件受理费减半收取25元（长沙五星博威物业管理有限公司已预付），由颜剑辉负担20元，由长沙五星博威物业管理有限公司负担5元；本案反诉案件受理费25元，由颜剑辉自行负担。二审中，上诉人提交以下一组证据：证据1.《业主委员会备案通知书》、证据2.《关于科教新村业主自发推荐长沙市岳麓区科教新村第五届业主委员会换届选举筹备组业主代表的通告》、证据3.《关于科教新村业主委员会2017年的工作小结》、证据4.《科教新村业主代表大会关于起诉长沙市五星博威物业管理有限公司等事项的表决》、证据5.《部分业主委员会委员的辞职说明》复印件各一份，拟共同证明第二份物业管理合同非法无效，被上诉人提供的物业服务存在瑕疵。被上诉人对上诉人提交的证据，发表如下质证意见：对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议。被上诉人提交以下证据：证据1.《长沙晚报》2019年7月9日第六版刊登了关于科教新村业主反映的卫生状况，其中业主刘女士明确指出关于卫生状况以前没有发生卫生差的情况，拟证明被上诉人的物业服务卫生做得好。证据2.《科教新村弱电安装工程施工承包合同》复印件一份，拟证明被上诉人进驻小区的6年多时间里涉案小区没有安装监控。上诉人对被上诉人提交的证据，发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，不能证明被上诉人的物业服务达到标准。对证据2合法性予以认可，对关联性有异议，因为合同主体并非本案当事人。综合全案材料及当事人的质证意见，对本案二审中当事人提交的证据作出如下认证：上诉人与被上诉人提交的证据均不能实现其证明目的，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人应否支付被上诉人物业费4230元及被上诉人应否赔付上诉人损失5000元。上诉人主张因被上诉人物业服务不到位，导致家中被盗，造成上诉人损失，且第二份物业管理合同无效，缺乏费用计付依据，故上诉人不应支付物业费4230元，被上诉人应赔偿损失。经查，长沙市岳麓区科教新村业主委员会与五星博威物业公司签订的两份《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》合法有效，对业主有约束力。现被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，应按约向被上诉人交纳相应的物业服务费。原判认定被上诉人提供的物业服务有瑕疵，综合考虑本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，依照物业服务收费与服务水平相适应的原则及公平原则，酌定上诉人向被上诉人支付物业服务费4230元并无不当，本院予以维持。关于被上诉人应否赔偿上诉人5000元的问题。根据上诉人提供的现有证据，难以认定上诉人家中被盗的具体物品及具体损失金额，也无法证明上诉人家中被盗系被上诉人履行物业服务合同存在瑕疵所造成。故对上诉人的该主张，本院不予支持。综上，上诉人颜剑辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人颜剑辉负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十一月二日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。