江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0729民初804号 原告：罗朋湘，男，1946年10月11日生，汉族，住全南县。 委托代理人：黄洪财，全南县城厢法律服务所法律工作者。 被告：罗韶湘，男，1945年4月22日生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被告：孙伯荣，女，1948年3月18日生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托代理人：罗超，罗磊。系两被告儿子。 原告罗朋湘与被告罗韶湘、孙伯荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行审理。原告及其代理人到庭参加诉讼，被告孙伯荣及其代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方所签订的《住房转让协议书》和《房屋交易协议书》合法有效：2.判令被告限期配合原告办理好坐落于大吉山钨矿文明大道（吉祥楼）第三层XXX房屋（房产证号：全南县房权证大吉山镇字第××号，建筑面积107.81平方米），含国有土地使用证【国有土地使用证号：全国用（2005）字第XXX号】在内的不动产权证变更登记到原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告系兄弟关系，2004年原被告口头约定将被告位于全南县大吉山钨矿文明大道（吉祥楼）第三层的房屋以34000元的价格出售给原告，原告取得房屋并装修入住至今。原告按约定分别于2005年3月9日、2006年5月31日向被告支付了全部购房款。随后原被告分别于2008年4月5日、2009年3月按口头约定签订了《住房转让协议》和《房屋交易协议书》，协议约定被告将坐落大吉山钨矿文明大道（吉祥楼）XXX房屋，建筑面积98.06平方米，按照原价34000元卖给原告。在双方达成协议后，原告多次要求被告办理过户手续，被告都以各种理由推脱，2019年4月7日原被告均到了全南县不动产登记中心办理变更登记事宜，由于被告的原因致使原告无法办理该房屋的不动产权变更手续，综上所述为维护原告的合法权益，故起诉至法院。 被告辩称，2003年被告夫妻全款购买了案涉房屋，2004年2月13日至2004年3月29日被告病重治疗期间，原告未通知被告，并未经被告夫妻同意或授权的情况下，擅自收取房屋，并装修入住至今，原告的行为属于房屋侵占；该房的房产证办下来后原告擅自领取并保管至今，也不归还给被告。原告入住一年后汇款34000元给被告，被告认为该款是原告支付房屋使用费和擅自入住的补偿费用。2008年4月5日的房屋转让协议没有原告的签名，2008年5月至今被告的工商银行业务流水中没有原告支付的购房款35000元的记录。该房是夫妻共同财产，转让要夫妻二人同意才能进行，买卖合同的诉讼时效为2年，2008年至今已超过11年，综上所述，该住房转让协议没有双方签名、出让方没有收到该笔钱款，应是无效协议。 被告孙伯荣补充了意见，要求原告按市价支付房屋使用费265059元，本案诉讼费原告承担。 原告围绕其诉讼请求向本院提交：1.原告身份证副本；2.被告身份证副本；3.住房转让协议书原本一份、房屋交易协议书原本一份；4.银行转账凭证原件两张，证明原告按约定向被告支付了购房款；5.土地使用证、全南县房权证大吉山镇字第××号房产证副本、全南县南迳镇罗田新区市场开发中心出具的收款收据原件二张，证明该房屋的产权证和土地使用证是原告办理的，且登记费和工本费由原告支付；6.大吉山镇吉山社区居委会证明、自来水厂证明及缴费凭证各一份、供电公司证明一份，证明原告自2004年起至今居住在涉案房屋的事实，且水电费户名均登记在原告名下。 被告向本院提交:1.被告夫妻身份证、结婚证、户口本；2.被告4次住院证明材料；3.本案被告妻子微信联系截图；4.被告工商银行业务流水。 本院组织当事人进行举证质证，被告对原告的证据质证意见如下：1.对证据1、2、4无异议；2.对证据3有异议，转让协议书只有我父亲罗韶湘一个人的签名和见证人罗某的签名，没有原告的签名，交易协议也只有我父亲一个人签名，房产属于我父母的共同财产，没有我母亲授权同意；3.对证据5无异议，房产证的真实性无异议，但对房产证的办理手续有异议，正规的办理手续应当由产权所有人去办，如果是代办，应当提供授权代办手续；4.对证据6无异议，但水电费与本案没有任何关系，不能说明房产就属于谁。 原告对被告的证据质证意见如下：1.对被告夫妻身份证、结婚证、户口本无异议；2.对被告4次住院证明材料三性有异议，与本案没有关联性；3.对微信联系截图无异议；4.对被告工商银行业务流水的三性有异议，我方在2005年3月9日及2006年5月31日已经向被告支付了全部购房款，且我方也提供了转账凭证，被告予以认可。 经审查，原被告的证据客观属实，本院予以确认并在卷佐证。结合原告的证据，可查明2005年3月9日及2006年5月31日已经支付购房款34000元，被告罗韶湘亲手书写的住房转让协议书和房屋交易协议书，故本院认为被告的住院材料和银行交易流水无法达到其证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告罗韶湘系同胞兄弟关系，两被告系夫妻关系。2003年两被告选好房并缴纳定金后以34000多元购买全南县大吉山钨矿文明大道（吉祥楼）XXX号期房，建筑面积98.06平方米，分摊楼梯9.75平方米，合计107.81平方米；2004年原被告口头约定被告将该房屋原价出售给原告，2004年11月开发商交房后原告领了房屋钥匙，并装修入住至今，案涉房屋2005年4月1日办理房产证（全南县房权证大吉山镇字第××号）,登记在被告罗韶湘名下，由原告领取了该房产证，2005年和2006年原告缴纳了该房屋登记工本费等费用，并居住至今。原告按口头约定分别于2005年3月9日、2006年5月31日向被告支付33000元和1000元，合计34000元购房款。2008年4月5日原被告签订《住房转让协议书》，内容是：“大吉山友谊区吉祥楼一梯XXX号，按原价35000元转让给弟罗朋湘，转让人罗韶湘及其妻、子均不再插手该房产权。罗韶湘20**年4月5日，见证人罗某”。2009年3月原被告签订《房屋交易协议书》，约定被告罗韶湘将坐落大吉山钨矿文明大道（吉祥楼）XXX房，东西朝向，砖粉结构，建筑面积98.06平方米，双方经过协议，被告罗韶湘同意转让出卖给原告。在双方达成协议后，原告多次要求被告办理过户手续，被告都以各种理由推脱，2019年4月7日被告罗韶湘到了全南县不动产登记中心办理变更登记事宜，由于被告孙伯荣未到的原因致使原告无法办理该房屋的不动产权变更手续。 本院认为，当事人应当遵循公平和诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，依法履行合同。两被告在大吉山购买案涉房屋后在交房之前同意转让给原告，并委托原告接受房屋领取钥匙，原告领取房屋钥匙后装修入住至今，并按照约定支付了对应的购房款给被告，结合房屋现状和案件客观情况，以及被告多年来均未向原告主张过房屋权利等事实，本院认为2004年原被告达成了房屋转让的口头协议，原被告于2008年4月5日和2009年3月补签的两份协议书属实，双方意思表示真实清楚，同时原告已经按照协议内容履行完了房屋买卖的主要义务，房屋交易已经基本完成，按照2004年的市场行情，本案原被告之间的房屋转让不存在有违公平合理的情形，该两份协议书并不违反法律的强制性和禁止性规定，也未侵犯其他人的合法权益，故本院认为合法有效，案涉房产登记簿记载的内容与真实权利状态不符，原告支付完34000元购房款并入住至今，理应成为该房屋权利人，依法两被告应当协助原告办理不动产过户事宜，原告自愿承担过户费用办理过户登记，本院予以支持，按照协议约定原告还需支付给被告1000元购房款，在被告协助过户后原告应当及时支付该款给被告。 关于被告孙伯荣称原告并未经被告夫妻同意或授权的情况下，擅自收取房屋，并装修入住至今，原告的行为属于房屋侵占；原告入住一年后汇款34000元给被告，该款是原告支付房屋使用费和擅自入住的补偿费用；被告孙伯荣补充意见要求原告按市价支付房屋使用费265059元。本院认为原告入住一年后汇款34000元给被告，该行为本身表明当时该房已经转让给原告使用，并不属于侵占；被告孙伯荣主张34000元是房屋使用费和补偿费，但被告不能证明原被告存在租赁或者其他合同关系，也不能说明其主张的房屋使用费和补偿费是如何计算出来，至于要求原告按市价支付房屋使用费265059元，则是无事实根据，显失公平。综上，被告孙伯荣的意见与事实不符，于理不合，本院不予采纳。 关于被告孙伯荣是否知道被告罗韶湘转让房屋的问题。本案原告与被告罗韶湘是兄弟关系，庭审时被告代理人承认2003年购房时其父母即两被告亲自选好房，并交了购房定金，也就是说被告孙伯荣知晓其在大吉山的房屋交房时间和价款等基本事实。根据房屋交易习惯，被告夫妻在开发商约定交付房屋的时间没有收到房屋或者被告孙伯荣没有同意将房屋转让给原告的话，应该早就已经与开发商交涉或要求原告停止占用房屋，但被告孙伯荣这么多年了并没有提出反对原告使用该房屋的意见，当原告支付完34000元购房款时，被告孙伯荣并没有表示价款不符的意见，故本院认为被告孙伯荣在2004年应是知道和同意将该房转让给原告。 关于被告辩称本案买卖合同的诉讼时效为2年，2008年至今已超过11年。本院认为本案当事人双方是同胞兄弟关系，2019年4月份被告罗韶湘都同意将该房屋过户给原告，还亲自到全南县不动产登记中心协助办理，本案实际问题是原告的物权问题，故被告认为已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国物权法)若干问题的解释（一）》第一条、第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下： 确认原告罗朋湘与被告罗韶湘于2008年4月5日签订的《住房转让协议书》和2009年3月签订的《房屋交易协议书》有效； 被告罗韶湘、孙伯荣应当于本判决生效后十天内协助原告罗朋湘办理坐落于大吉山钨矿文明大道（吉祥楼）第三层XXX房屋的不动产权证【过户前登记状况：房产证号为全南县房权证大吉山镇字第××号，所有权人为罗韶湘，混合结构，建筑分摊面积合计107.81平方米，国有土地使用证号为全国用（2005）字第XXX号】过户登记到原告罗朋湘名下，过户相关费用由原告承担。 在被告罗韶湘、孙伯荣协助过户后十日内，原告罗朋湘应当支付剩余购房款1000元给被告罗韶湘、孙伯荣。 案件受理费50元，由被告罗韶湘、孙伯荣承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  赖春文 二〇一九年十一月七日 书记员  刘东升 附本判决依据的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国物权法)若干问题的解释（一）》 第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。