四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初7862号 原告：姚潞菲，男，汉族，1965年2月25日出生，住成都市金牛区。 被告：成都银行股份有限公司，住所地：成都市西御街**。 负责人：李婕，行长。 委托诉讼代理人：何济强，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，泰和泰律师事务所律师。 第三人：王勇，男，汉族，1972年4月16日出生，住成都市青白江区。 原告姚潞菲诉被告成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）、第三人王勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告姚潞菲、被告成都银行的委托诉讼代理人何济强、李杰、第三人王勇庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚潞菲诉称，2019年5月23日，原告收到成都市青羊区人民法院送达的（2019）川0105执异197号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定，缺乏事实与法律依据。原告于2014年3月6日与王勇在双方自愿的情况下签订了该房屋的《房屋租赁合同》，租赁期间自2014年3月6日至2026年3月5日止，年租金75000元，每四年上浮7%，并于2014年3月6日按照合同规定向王勇支付四年租金共计人民币30万元整。王勇在签订合同时按照租赁行规写《指定划款》，原告方按照《指定划款》的账号支付了租金。王勇收到租金后出具了收条。租赁合同生效。原告又于2018年1月18日向王勇支付了第二期租金共计321000元整。原告承租后自用和转租他人至今。原告事实占用使用该房屋并交纳租金足以证明《房屋租赁合同》的合法性、真实性。为维护自己合法权益，原告故诉至法院请求判令：1.依法确认原告和王勇所签的成都市成华区二环路北四段2号附73号2栋1楼房屋的《房屋租赁合同》有效，解除对该房屋的强制腾空令，并带租约拍卖；2.本案的所有诉讼费用由被告承担。 被告成都银行辩称,1.原告姚潞菲与王勇签订的《房屋租赁合同》无效，理由如下：年租金75000元属于明显不合理的低价承租；租金30万并非被告王勇本人收取，且实际使用人也不是原告姚潞菲，原告提供的转租的《房屋租赁合同》的出租人和承租人均不是本案当事人，租赁关系非常不合理；王勇在向成都银行申请贷款时，向成都银行提交过其与刘勋签订的《商铺租赁合同》，租赁期间为2014年4月1日至2017年3月31日，这与原告姚潞菲提交的租赁期间2014年3月6日至2026年3月5日重合。原告提供的租赁合同系双方恶意串通为损害第三人利益而虚假签订的，故应当认定无效。2.原告姚潞菲的执行异议并不成立，理由如下：王勇系涉案房屋的合法所有人，成都银行基于与王勇之间合法有效的债权对该房屋进行抵押登记、并申请法院执行、查封，均是合法的。原告姚潞菲与王勇之间对该房屋建立租赁关系是在被告成都银行对该房屋设置抵押权之后，且在法院对涉案房屋采取查封措施之前，并未实际占有使用该房屋；同时，原告姚潞菲与王勇签订的租赁合同存在明显不合理的低价承租，租金交付证据即银行回单也存在诸多不合理之处，其中30万的电子银行回单其转款人和收款人均与本案无关，32万的电子银行回单的收款人不是本案当事人。因此。原告姚潞菲的执行异议不符合最高人民法院《执行异议和复议规定》第31条的规定，异议不成立。综上，原告姚潞菲与王勇签订的《房屋租赁合同》无效；原告姚潞菲的执行异议不成立。请求驳回原告所有诉讼请求。 第三人王勇辩称，1.《房屋租赁合同》是自己签的，是真实的。租金也是自己所收，是原告按照自己的要求将租金转给对方的。房屋转租情况，自己清楚也是同意的。2.租金低是因为租期长。由于时间太长，自己也不清楚同期与另外公司签租赁合同的具体情况，但租金不可能有提交给银行的租赁合同中说的那么高。那个地方的租金从来就没有那么高。综上，自己同意原告的意见。 经审理查明，成都银行与王勇、四川立昌商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，本院在诉讼中于2015年7月9日查封了王勇位于成都市成华区房屋。该房屋于2014年5月5日办理了抵押登记。抵押权人为成都银行，债务人为王勇，权利价值4014900元。 2016年5月24日，本院作出（2015）青羊民初字第4774号民事判决书，判决“一、王勇于本判决发生法律效力之日起十日内向成都银行偿还借款本金2800528.6元及截至2016年2月22日的利息20240.16元、罚息239701.32元，并支付自2016年2月23日起至实际付清之日止按《成都银行个人借款合同（小微金融中心专用）》的约定计算的利息、罚息；二、若王勇不能按时履行上述第一项给付义务，成都银行有权对王勇所有的位于成都市成华区的房屋（权2596139，建筑面积116.51平方米）享有优先受偿权，即对该房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款在上述款项范围内优先受偿；三、四川立昌商贸有限公司对第一项的债务承担连带清偿责任……”。 因王勇、四川立昌商贸有限公司未履行生效法律文书，成都银行向本院申请执行。本院于2018年7月11日向成都市不动产登记中心送达（2016）川0105执2705号之一执行裁定书及协助执行通知书，继续查封王勇名下位于成都市成华区房屋。2018年7月18日，本院作出（2016）川0105执2705号《公告》，通知王勇及随住人员在2018年7月24日前将位于成都市成华区房屋腾空交付本院，逾期不履行，本院将依法强制腾退。 2019年5月5日，姚潞菲提出案外人执行异议。2019年5月15日，本院作出（2019）川0105执异197号执行裁定书，驳回姚潞菲的异议请求。姚潞菲遂起诉来院。 另查明，2014年3月25日，王勇与刘勋签订《商铺租赁合同》将讼争房屋出租给刘勋，租期为12个月，年租金为251000元。 2014年4月22号，王勇委托四川大成房地产土地评估有限公司评估讼争房屋。评估报告中第三条第九款第四项载明：“估价对象在估价时点设置有租赁权，因租期较短且与市场租金较一致，故本报告未考虑已设置租赁权对估价对象抵押价值的影响。……” 2014年4月25日，王勇为法定代表人的四川立昌商贸有限公司以讼争房屋为抵押向成都银行申请贷款，获成都银行贷款321万元。 以上事实有（2015）青羊民初字第4774号民事判决书、（2016）川0105执2705号公告、（2019）川0105执异197号执行裁定书、贷款申请表、商铺租赁合同、房地产估价报告以及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。 2.本案中，本院审查了姚潞菲提供的用以证明房屋租赁合同成立时间早于房屋抵押时间和法院查封时间的核心证据即“2014年3月6日电子银行回单”，该份证据的付款人不是租赁合同承租人姚潞菲，而是案外人胡钟秀。姚潞菲在本次诉讼中没有提供证据证明胡钟秀是代其履行租赁合同的。同时，该份证据上的收款人不是租赁合同的出租人王勇。虽然王勇出具了指定还款书，但该份证据与王勇本人提供给成都银行的同一时期的租赁合同内容相矛盾。依据生活情理，作为讼争房屋的所有权人王勇在其向成都银行申请办理房屋抵押贷款手续的关键时间点，不可能将同一房屋同时租赁给不同的当事人，这势必导致自己贷款难度增大。其也不可能出租给出价更低的当事人。王勇对上述矛盾之处没有合理解释。 3.姚潞菲在本次诉讼中也没有提供充分证据证明其在讼争房屋抵押之前已经实际占有使用的证据。同时，姚潞菲对讼争房屋租赁价格明显低于同一时期的市场租赁价格的这一不合常理之处也没有合理解释。 4.因此，本院不采信姚潞菲的陈述，不采信王勇的陈述。同时，本院认为姚潞菲在本次诉讼中提供的其他证据也没能证实在讼争房屋设定抵押登记和法院查封之前自己已经签订了合法有效的租赁合同并占有使用该房屋。因此，本院认为姚潞菲不享有足以排除强制执行的民事权益。本院对姚潞菲提出的“确认租赁合同有效，解除强制腾空令，并带租约拍卖”的诉讼请求，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条的规定之规定，判决如下： 驳回姚潞菲的诉讼请求。 案件受理费100元，由姚潞菲承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  赵 勇 人民陪审员  王渊宝 人民陪审员  薛 晴 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  彭雨堃 罗国碧