山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9707号 上诉人（原审被告）:李江，女，1989年1月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：韩秀良，男，1988年8月23日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘新丽，山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁月英，山东雅圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘默涵，女，1991年9月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘新丽，山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁月英，山东雅圣律师事务所律师。 上诉人李江与被上诉人韩秀良、刘默涵房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人李江、被上诉人韩秀良和被上诉人刘默涵的委托诉讼代理人刘新丽、丁月英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李江上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7706号民事判决书第三、四、五项；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人韩秀良签订的《房屋转让协议》已经依法解除，且解除原因系被上诉人过错导致，上诉人无需承担违约责任。首先，双方签订的房屋转让协议时间为2017年9月29日，此时青岛3.15限购令早已颁布，外地人买房需要提交自购房交易日起2年内，连续缴纳12个月个人所得税或社会保险的证明方可购房。被上诉人在明知自己不符合购房条件的情况下，恶意隐瞒该事实，主观上存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情报的情形，构成欺诈，根据合同法的相关规定，一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属无效或可撤销的合同。其次，房屋转让协议签订之后，在上诉人不知情的这段时间，上诉人也一直积极的履行合同，并不存在任何过错。双方约定的交房交易日为2018年5月12日，根据限购令出台后青岛市二手房交易流程，被上诉人应当首先到房屋所在区不动产登记机构填写购房人及家庭成员情况申请表，申请出具购房资格查验证明后，再办理后续交易事宜。因此自2018年3月开始上诉人就催促被上诉人尽快准备过户所需材料。上诉人为办理过户事宜从深圳赶回青岛，被上诉人以请不了假为由推脱。在上诉人的再三催促下，被上诉人才将其投保有间断、不符合购房条件的事实告诉上诉人。2018年5月10日，上诉人再次联系被上诉人，收到的回复仍然是不清楚能否过户。2018年5月26日，上诉人仍然没有等到消息，无奈之下向被上诉人邮寄送达《通知函》，告知解除房屋转让协议，并要求被上诉人3日内办理退款事宜。从以上事实可以看出，自始至终都是上诉人在催着被上诉人尽快履行合同，后来发现被上诉人不符合购房条件后，也给被上诉人足够的时间去解决，但因为其自身的原因怠于履行自己的义务，导致超过合同履行期限，根据合同法第94条之规定，上诉人可依法要求解除合同。综上所述，双方签订房屋转让协议时已明确约定该协议的履行期限为2018年5月12日，在此期限内，被上诉人不具备购房资格，是导致该合同无法履行的根本原因，上诉人依据法律规定已经于2018年5月26日依法解除上述合同，因此一审法院判决上诉人承担违约责任显然是错误的。 韩秀良、刘默涵辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：一审法院认定事实清楚、证据确实充分，上诉人与被上诉人于2017年9月29日签订《房屋转让协议》，以此节点（2017年9月29日）往前推两年，被上诉人韩秀良已经连续两次投缴社保12个月以上（仅2016年2月份至2017年3月份就有连续14个月的投保记录），完全满足购房条件，同时也符合办理过户手续的条件。被上诉人签订涉案合同后也没有出现任何违约行为，按照合同约定支付购房款，也一直保持社保投交记录的延续，至今从未间断过。故被上诉人在合同签订及履行过程中不存在任何过错，没有任何违约行为。上诉人称被上诉人隐瞒事实，构成欺诈没有事实依据。其次，涉案合同条款没有约定解除条件，也没有约定被上诉人在2018年5月12日前不具有购房资格，上诉人就有权解除合同。即使被上诉人在2018年5月12日没有购房资格，只要被上诉人在诉讼过程中达到政策规定的购房资格，能够提供房地产管理部门出具的购房资格查验证明的，上诉人仍无权解除合同；双方聊天记录显示在2018年5月12日至2018年5月25日期间，双方也均没有解除涉案合同的意思表示，而是在积极沟通履行合同，因此上诉人更无权解除合同。被上诉人没有任何违约行为，更不构成根本违约，因此上诉人也不享有法定解除权。上诉人于2018年5月26日发函，以被上诉人不具备购房资格为由提出解除合同，并自认合同已经解除于法无据。再次，被上诉人依法享有解除合同并要求赔偿损失的权利。上诉人不但没有按照合同约定时间交付涉案房屋，更没有在约定的时间还清全部贷款，协助被上诉人办理房屋过户手续。反而于2018年1月18日恶意与案外人在涉案房屋上设置了30万元的抵押登记。涉案合同之所以不能继续履行，正是因为上诉人到期不交房、恶意设置二押，导致合同目的不能实现，被上诉人依法享有了解除涉案合同并要求赔偿损失的权利。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决合理合法。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 韩秀良、刘默涵向一审法院起诉请求：1、判令解除韩秀良、刘默涵与李江于2017年9月29日签订的《房屋买卖合同》；2、李江退还韩秀良、刘默涵购房款20万元及自2018年5月26日起至实际履行之日止按年利率24%计算的利息；3、李江支付韩秀良、刘默涵违约金20万元；4、李江赔偿韩秀良、刘默涵房屋差价损失49.57万元；5、李江支付韩秀良、刘默涵支出的鉴定费5590元、保函费1480元；6、本案的诉讼费用由李江承担。 一审法院认定事实：2017年9月29日，韩秀良与李江签订《房屋转让协议》一份，双方约定韩秀良购买李江名下的位于青岛市黄岛区房屋一套，总购房款为74万元，韩秀良已于签订协议前支付定金0.5万元，双方约定协议签订时韩秀良支付李江房款3万元，2017年10月1日前付1.5万元、2017年10月7日支付15万元，剩余首付款（按房屋总价的30%计算）双方约定待房屋办理过户手续时由韩秀良一次性付清，其余房款由韩秀良采用银行按揭贷款方式支付。双方还约定李江于2018年5月12日前还清全部贷款并协助韩秀良办理房屋过户手续；李江应于2018年1月1日向韩秀良交付房屋，双方于2018年5月12日办理过户手续，任何一方违约应承担违约金20万元，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，韩秀良按协议约定向李江支付购房款20万元（含定金）。涉案房屋在银行抵押贷款47万元未偿还，2018年1月18日，李江将涉案房屋办理了二次抵押，抵押债权金额为30万元。韩秀良非青岛市户籍，其自2016年3月至2017年3月连续在青岛缴纳社保，2017年4月至2017年9月期间未缴纳社保，自2017年10月至2019年5月在青岛缴纳社保。双方在双方约定的办理过户手续期间及之后多次协商如何办理过户事宜未果，2018年5月26日，李江向韩秀良发出通知函称因韩秀良无法提供购房资格证明，故要求解除合同，要求韩秀良于李江发函之日起3日内办理解除合同后的相关手续。次日，韩秀良收到了该通知函。2018年5月28日，韩秀良与刘默涵登记结婚，同日二人取得了青岛市黄岛区不动产登记中心出具的购房资格查验证明。李江未按约定时间将涉案房屋交付韩秀良。 另查明，本案在审理过程中，一审法院依据韩秀良的申请查封了李江名下的涉案房屋。因申请诉讼财产保全责任保险，韩秀良向中国大地财产保险股份有限公司交纳诉讼财产保全责任保险费1480元。诉讼过程中，韩秀良申请对涉案房屋增值部分进行司法评估。2019年1月4日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具的房地产估价结果为：涉案房屋在价值时点的市场价值为人民币123.57万元。原告为此支出评估费5590元。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题：当事人哪方构成违约以及违约责任的承担。综合本案查明的事实及庭审过程中争议双方的举证、质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，一审法院就双方争议的焦点问题做出如下分析判定。韩秀良、李江签订的房屋转让协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院依法予以支持，双方均应按合同的约定履行各自义务。韩秀良按照合同约定支付了20万元购房款，李江未按合同约定于2018年5月12日前涤除涉案房屋的抵押权，而且于2018年1月18日又以涉案房屋为抵押办理了第二次抵押，同时，李江亦未按照双方约定时间向韩秀良交付房屋。李江、韩秀良因办理涉案房屋过户事宜一直协商至2018年5月下旬，李江虽于2018年5月26日向韩秀良发出解除函，但韩秀良一直在为办理过户手续努力，且于2018年5月28日取得了购房资格查验证明，并在收到李江的解除函后于2018年5月30日向法院提起诉讼，要求李江继续履行合同，但在诉讼过程中李江仍未涤除涉案房屋的抵押权，后韩秀良变更诉讼请求要求解除双方签订的买卖协议。因此，应认定李江的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。韩秀良现要求解除双方签订的买卖协议符合法律规定，一审法院依法予以支持。合同解除后李江应返还韩秀良支付的购房款20万元并应承担违约责任，因双方约定一方违约应支付违约金20万元，故韩秀良要求李江支付违约金20万元，于法有据，一审法院予以支持。因双方约定的违约金低于李江给韩秀良造成的损失49.57万元，故李江还应赔偿韩秀良经济损失29.57万元，对韩秀良主张的其余房屋差价损失一审法院不予支持。韩秀良因李江的违约行为提起诉讼而支出的评估费应由李江偿付韩秀良。韩秀良主张的诉讼财产保全责任保险费因双方在合同中并未明确约定，而且韩秀良可采取提供财产担保的方式办理保全担保事宜，故韩秀良的该项主张于法无据，一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依照根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除韩秀良与李江于2017年9月29日签订的《房屋转让协议》；二、李江于判决生效之日起十日内返还韩秀良购房款20万元；三、李江于判决生效之日起十日内支付韩秀良违约金20万元；四、李江于判决生效之日起十日内赔偿韩秀良经济损失29.57万元；五、李江于判决生效之日起十日内偿付韩秀良支出的评估费5590元；六、驳回韩秀良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，保全费4220元，共计17420元，由韩秀良负担3706元，由李江负担13714元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，上诉人李江与被上诉人韩秀良签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按协议的约定履行各自义务。韩秀良按照协议的约定向李江支付了购房款20万元，李江亦应按照合同约定向韩秀良交付房屋并涤除设立于涉案房屋上的抵押。但直至韩秀良提起本案诉讼并要求继续履行合同，李江仍未能涤除涉案房屋上设定的抵押，由此导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。一审法院据此以李江在房屋转让协议履行过程中构成根本违约为由解除房屋转让协议并判令李江承担违约责任并无不当。李江主张其与韩秀良的房屋买卖合同已于2018年5月27日依法解除，韩秀良对此不予认可。本院认为，是否取得购房证明并非双方合同约定的解除事由，李江亦无证据证明韩秀良在合同履行过程中存在《合同法》第九十四条规定的任何情形。因此，李江并不具有合同约定的或法定的解除权。且在韩秀良收到李江的解除函后立即向法院提起了诉讼，要求继续履行合同，故，李江向韩秀良发送解除函并不能起到合同解除的法律效果。对李江关于合同已依法解除的主张，本院不予采信。 综上，上诉人李江的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8813元，由上诉人李江负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 杨志昌 书记员孔怡 书记员张旭