四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1179号 上诉人（原审原告）：陈道宣，女，1980年11月17日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：洪楚航，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：侯宗菊，女，1960年2月8日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：罗大金（系侯宗菊之夫），男，1957年11月19日出生，汉族，住四川省广汉市。 上诉人陈道宣因与上诉人侯宗菊房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省广汉市人民法院（2019）川0681民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈道宣及其委托诉讼代理人洪楚航，上诉人侯宗菊及其委托诉讼代理人罗大金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈道宣上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判侯宗菊退还陈道宣转让费100000元；2.本案全部诉讼费用由侯宗菊承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。2012年6月15日，陈道宣与侯宗菊签订《商业用房租赁合同》，合同约定侯宗菊将位于广汉市书院街三段49号铺面一间出租给陈道宣使用，并收取了140000元转让费，陈道宣取得案涉房屋续租权和侯宗菊租赁给第三方时收取转让费的权利。在未告知及经陈道宣同意的情况下，侯宗菊将案涉房屋转让给了第三人张杰并办理了过户手续。现张杰明确表示合同到期后将不再与陈道宣续租，张杰不会向陈道宣支付转让费，也不同意陈道宣向第三方收取转让费，因此侯宗菊的行为给陈道宣造成了巨大损失。第一，根据《商业用房租赁合同》约定，陈道宣在租期内可随时转让、转租案涉房屋，无需向侯宗菊支付转让费。第二，根据双方口头约定及侯宗菊出具收条备注内容“合同期满以后不再收取转让费”，表明即使在租赁期满后，只要有次承租人租赁该房屋，陈道宣有权收取转让费，侯宗菊不再收取，且陈道宣有权续租案涉房屋，陈道宣支付的转让费是可以收回的。否则，陈道宣不会支付接近租赁期内总租金近50%的转让费。第三，现侯宗菊在未告知陈道宣的情况下将案涉房屋出卖给案外人张杰，其违约行为损害了陈道宣的续租权和收取转让费的权利，致使陈道宣支付的转让费无法收回，侯宗菊应全额退还140000元转让费。 侯宗菊辩称，答辩意见除了和我方上诉理由一致以外，补充以下答辩意见：1.答辩人在百度查询了转让费的概念，转让费是指在店铺的租期内，经房东的同意后将房屋转租，续租的租赁剩余期限连同租户的装修，原来购买的设备，经营的项目，包括店面知名度、加盟费、许可费、其他的无形资产的费用等。转让费的订立就是向原经营者支付一定的转租费用，一般在租期内。一审法院认定的转让费包括合同期满后续租的成本不符合法律的规定，也不符合商业的习惯。2.一审判决要求答辩人赔偿40000元给陈道宣没有法律依据，也不符合合同的约定。至今陈道宣仍在案涉商铺经营，没有造成陈道宣的直接损失。按照最高院司法解释，违约责任是造成直接损失才赔偿。3.侯宗菊出卖房屋既没有违反法律的规定，也没有违反合同的约定，更没有侵犯陈道宣的优先承租权，陈道宣租赁房屋的目的已经实现。在出卖房屋时，侯宗菊电话和口头上告知了陈道宣，是陈道宣主动放弃购买，且侯宗菊是通过中介机构出售房屋的，不是私下交易。 侯宗菊上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回陈道宣的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由陈道宣承担。事实和理由：1.一审判决转让费认定错误。第一，本案双方当事人基于当时的市场行情，就商铺内财物、装修及经营权作价140000元并不违反任何法律规定，一审判决也认定合法有效，双方已按约履行了7年，侯宗菊并不存在违反合同约定的情形。第二，侯宗菊转让房屋并未损害陈道宣继续租赁的权利。依据合同法的规定，陈道宣在租赁到期后仍享有优先承租权，该项权利可对抗新的房东，优先承租权基于合同法的法律强制规定，并不以任何一方的意思表示就排除承租人的优先承租权。第三，案涉合同约定的租赁期限为8年，一审判决错误认为转让费包含了8年合同到期后陈道宣仍享有无条件租赁的权利。8年租赁合同到期后，合同将不再履行，需双方另行协商就租赁合同达成一致，包括租金金额，租赁期限等，在双方未就租赁合同达成一致前，不能推定陈道宣巳取得租赁房屋的权利，更无法推导出合同到期陈道宣未取得房屋的租赁权就造成了损失。第四，一审判决认定陈道宣重新租赁房屋必然会支出转让费完全错误。转让费是根据商铺装修的利用价值以及市场行情决定，基于网络购物的冲击，现广汉商铺大量闲置，租赁商铺并不一定支出转让费，一审判决认定必然需要支出转让费没有事实依据。2.一审判决遗漏了陈道宣未履行合同约定的支付租金义务，致新的买受人通过诉讼才得到租金，是陈道宣自身的违约导致。3.陈道宣要求退还转让费没有事实和法律依据。双方达成的转让费合法有效且巳履行，双方应严格遵守约定。双方的租赁合同有效，合同并无约定转让费的退还，故一审判决退还转让费错误。 陈道宣辩称，1.陈道宣收回转让费的合同目的并未实现。在支付转让费时，陈道宣就曾提出转让费140000元过高，侯宗菊告知陈道宣以后铺面转租时，转让费由陈道宣收取，在合同期满后，其他人承租该房屋时也由陈道宣收取转让费，包括陈道宣续租再转租给第三人时也由陈道宣收取，保证陈道宣不亏本，这是当时双方约定转让费的初衷，符合当前租赁市场的实际。2.一审判决认为转让费包含了8年合同到期后陈道宣仍享有无条件续租权认定正确，符合双方合同第七条的约定。同时从转让费收条注明的内容“合同期满后不再收取转让费”来看，也可以印证陈道宣在合同期满后有权续租。3.陈道宣不支付新房东租金是因为侯宗菊未提前告知房屋已出卖导致，且陈道宣是否支付新房东租金与本案无关。4.侯宗菊在一审时当庭答辩称租赁店铺均要支付转让费，符合广汉交易习惯，其在上诉状中又称重新租赁房屋并不一定支出转让费，自相矛盾。根据民诉法禁反言的法律原理，侯宗菊在上诉状中的陈述不应被认可。侯宗菊的行为必然导致陈道宣新租铺面时承担新的转让费，给陈道宣造成损失，理应赔偿。5.侯宗菊的违约行为使陈道宣丧失了续租和收取转让费的权利。在新房东明确表示不同意续租的情况下，导致陈道宣的转让费无法收回，侯宗菊应赔偿陈道宣的损失。综上，侯宗菊的上诉理由均不能成立，恳请驳回侯宗菊的上诉请求，改判支持答辩人的上诉请求。 陈道宣向一审法院起诉请求：1.判令被告立即退还原告转让费140000元，并以140000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准向原告赔偿逾期付款损失，自2019年4月1日至付清之日止（暂计至2019年5月27日为：140000×4.35%×1.5÷360×57=1446.38元）；（以上暂合计140000+1446.38=141446.38元）；2.本案诉讼费、保全费、差旅费、律师费等全部由被告承担。 一审法院认定事实：2012年6月15日，陈道宣与侯宗菊签订《商业用房租赁合同》（甲方：侯宗菊，乙方：陈道宣），约定：1、侯宗菊将位于广汉市书院街三段49号铺面出租给陈道宣，用于经营服饰，租期8年，2012年6月20日至2020年6月19日；2、租金2012年6月20日至2015年6月20日年租金4万元，房租每三年递增一次，递增率不超过20%；3、乙方可以将铺面转租给第三人使用，如乙方在合同期内无违背本合同之处，合同期内，甲方无法收回铺面；4、合同期满后，乙方可续租。合同签订第二日即2012年6月16日，陈道宣向侯宗菊缴纳了第一年房租40000元，并缴纳了转让费140000元，侯宗菊分别就房租和转让费出具了收条，其中转让费收条载明：“今收到陈道宣转让费（广汉书院街三段49号铺面）140000元。（合同满后不再收取转让费）”。后，该铺面一直由陈道宣经营使用。2018年9月，侯宗菊将该铺面出卖给案外人张杰，2019年4月1日，在张杰为陈道宣出具的房租收条中，特别注明侯宗菊与陈道宣的租赁合同期满后，不再继续租赁给陈道宣。为此，陈道宣以侯宗菊出卖铺面后导致其无法续租、转租造成了其损失为由诉来法院，要求侯宗菊退回转让费。 一审法院认为，原被告双方的《商业用房租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告作为房东将铺面出租给原告，虽然没有“转让”之实，但毕竟是双方自愿达成的一致意思表示，可以将该费用理解为取得铺面承租权的一项机会成本，这并不违反法律的强制性规定，转让费的约定合法有效。双方租赁合同中虽然对转让费没有明确约定，但其仍然是租赁合同关系的一部分，双方均应当遵守该部分内容。陈道宣与侯宗菊签订的《商业用房租赁合同》第七条约定：合同期满后，乙方（原告）可续租。此条约定给予了原告续租的选择权，同时转让费收条也注明“合同满后不再收取转让费”，也印证了合同期满后，原告是可以选择继续租赁该商铺的，140000元的转让费不仅针对是现有8年承租期间，也包括了后期续租期间的机会成本。而如今被告违反了合同约定，损害了原告继续租赁铺面的选择权。同时，正如被告辩称，租赁铺面缴纳转让费是交易习惯，若原告另行再向他人租赁房屋，必然会支出新的转让费，这也变相造成了原告的一定损失。故，原告诉请退还转让费的请求，予以支持。但综合本案租赁合同期限，考虑到现有的市场行情，一审法院认为酌情认定由被告退还40000元转让费给原告为宜。对原告超出40000元的诉讼请求部分，不予支持。关于原告请求的律师费、差旅费等没有合同依据及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条规定，判决：一、被告侯宗菊于判决书生效之日起十五日内退还原告陈道宣转让费40000元；二、驳回原告陈道宣的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：侯宗菊应否向陈道宣退还转让费，若需要，则退还转让费的金额。 案涉租赁合同系陈道宣与侯宗菊协商一致后签订的，是双方真实意思表示，且不违背法律规定，真实有效，双方均应予以遵守。虽然在该合同中对转让费没有约定，但双方在合同签订第二日陈道宣向侯宗菊缴纳了第一年房租40000元，同时缴纳了转让费140000元，侯宗菊分别就房租和转让费出具了收条，其中转让费收条载明：“今收到陈道宣转让费（广汉书院街三段49号铺面）140000元。（合同满后不再收取转让费）”。从该行为可以看出，双方当事人对于转让费有协商达成一致。在该收条中并未注明合同期满后予以退还140000元转让费，从收条及案涉合同的内容来看，该转让费可认定为含有优先承租权的一种体现。在合同期内，侯宗菊出售案涉房屋，使该转让费所体现的成本有所丧失，让陈道宣完全承担该商业风险于理不公，一审判决根据本案实际情况，遵循公平原则，酌情认定侯宗菊退还陈道宣40000元并无不当。陈道宣和侯宗菊的上诉理由均不能成立，不予采纳。 综上所述，陈道宣、侯宗菊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5434元，由陈道宣负担2300元，由侯宗菊负担3134元。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十一月四日 书记员  吕筱瑜