江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1161号上诉人（原审原告）:孙建成，男，1973年12月24日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：张昭，男，1966年10月6日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。上诉人孙建成与上诉人张昭买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初4240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人孙建成不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持孙建成的一审诉讼请求。具体理由如下：1、一审判决第七页倒数第六行认定“因双方没有将房屋产权办理给买受人，被告未取得剩余房款，原告主张被告交付下余房款没有事实和法律依据，其该项诉请暂不能得到支持”的理由错误。实际上，孙建成与张昭是买卖合同的相对人，孙建成与张昭在合同中约定的义务是以完成备案为生效条件，孙建成已经为张昭完成了备案义务，孙建成的后续义务即向张昭提供购房发票的义务需张昭付清购房款后孙建成才应当履行。张昭持购房发票在履行相应的法定义务后可以办理房产证。2、涉案0928协议应认定为有效协议。肖猛依据该协议起诉张昭要求支付60万元及利息得到法院支持，同理，孙建成的请求也应得到支持。3、关于张昭将涉案房屋出售给案外人吕仪才，是张昭与吕仪才之间形成的买卖合同关系，根据合同相对性原则，他们之间的买卖协议与本案无关。4、关于房屋租金问题，孙建成在一审中明确表示不在本案中主张，将另案主张，一审不应在本案中进行判决。上诉人张昭上诉并答辩称，1、一审判决认定涉案0928协议合法有效缺乏事实和法律依据。孙建成、张昭、肖猛三方签订的协议书的基础法律关系是民间借贷，该协议名为房屋买卖，实为借款的抵押担保，依据法律规定应认定协议书无效。在一审中，张昭提供的录音证据可以证明张昭主张的事实。从协议书的约定，亦能反映涉案协议并非真实房屋买卖，张昭从未支付过涉案房屋的对价款，协议也没有约定具体的成交价格；协议约定的涉案房屋的租金系张昭债权的利息支付方式及金额；涉案房屋从未交付给张昭；张昭对涉案房屋并无处分权，张昭与吕仪才的房屋买卖合同的出卖方加盖“宿迁市顺天益民房地产开发有限公司沭阳分公司”印章，而孙建成是宿迁市顺天益民房地产开发有限公司沭阳分公司负责人，孙建成系涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋。2、孙建成的上诉请求和理由不能成立，不应支持。上诉人孙建成针对上诉人张昭的上诉请求和理由答辩称，张昭的上诉请求和理由不能成立，不应支持。孙建成向一审法院提出诉讼请求：1.判令张昭给付孙建成欠款1754166元及利息（以1754166元为基数，自2016年7月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确认给付之日）;2.案件受理费由张昭承担。事实和理由：2009年9月28日，孙建成、张昭、案外人肖猛对以前债权债务进行结算，三方达成协议书一份，孙建成之前欠张昭款170万元、欠肖猛款60万元。孙建成将其位于沭阳县的营业用房作价560万元出售给张昭，孙建成同意从该560元款项中扣除欠张昭170万元，并同意由张昭直接支付肖猛60万元。之后，张昭反欠孙建成330万元，欠肖猛60万元，三方在协议第三条明确约定。2009年10月9日，孙建成将上述560万元房屋过户给张昭，并经沭阳县房产部门登记备案。2011年6月22日，张昭将此房屋以550万元转让给吕仪才，吕仪才约定分三期支付房款。吕仪才向张昭支付首付款300万元后，张昭于2011年6月23日通过银行汇款方式归还孙建成190万元，尚欠孙建成140万元未付。协议第二条约定，在营业用房张昭未转让他人之前，自2010年1月1日开始，每年租金50万元由张昭收取，其中25万元归张昭，另25万元由张昭支付孙建成。该房屋张昭转让给吕仪才时间是2011年6月22日，因此，租期计算应当自2010年1月1日起至2011年6月22日止，租期17个月，租金708333元（500000元/12月*17月）。张昭应当支付孙建成租金354166元未给付。关于张昭欠肖猛60万元，肖猛于2015年向法院起诉，法院已判决张昭支付肖猛60万元及利息。综上，孙建成在2009年9月28日协议签订后不欠张昭任何款项。协议达成后，张昭尚欠孙建成合计1754166元，故依法提起诉讼。一审法院审理查明事实：孙建成与张昭原系子舅关系。2009年9月28日，孙建成与张昭及第三人肖猛签订协议（简称“0928协议”）一份，内容为：“因孙建成（甲方）尚欠张昭（乙方）人民币170万元，尚欠肖猛（丙方）人民币60万元，现经三方协商，自愿达成如下协议：一、甲方同意将其投资开发的沭阳县的营业用房暂定总价为人民币560万元整出售给乙方，待此营业用房转让给他人后，其中170万元作为冲抵甲方尚欠乙方的欠款，60万元作为冲抵甲方尚欠丙方的欠款，并由乙方从转让款中直接支付给丙方；除归还上述乙丙二人的欠款外，转让此营业用房的所有剩余款项全部归甲方所有。二、在此营业用房未转让他人之前，从2010年1月1日开始每年50万的房屋租金由乙方收取，其中25万元归乙方且不从甲方尚欠乙方的170万元中扣除分文，另25万元由乙方支付给甲方。三、乙方在取得营业用房产权后，不得以任何理由拖延或拒绝将此营业用房转让给他人，否则应为乙方反尚欠甲方人民币330万元，尚欠丙方人民币60万元。四、在乙方取得此营业用房的产权后（即在当地房管部门备案之日），本协议即生效，任何一方不得反悔，否则由违约方另向守约方支付违约金人民币50万元”。协议签订后，2009年10月9日，上述房产经沭阳县房地产管理处备案登记在张昭名下。2015年11月5日，该房地产管理处出具情况说明一份，载明：“经查档，截止2015年11月5日，张昭位于沭阳县九龙大厦A幢B1、B2、B3、B5号在我处有网上备案”。2011年6月22日，张昭（出卖方，甲方）与案外人吕仪才（买受人，乙方）就上述房产签订《房屋买卖合同》一份，其主要内容为：一、甲方自愿将坐落于人民中路国税局西侧九龙大厦前高层二楼整体（包括东山头后面壹楼壹间大约壹佰平方和前沿街壹楼楼梯间壹间大约肆拾平方）的房屋出售给乙方。具体楼层以房屋平面图和产权登记为准；土地使用权证号：（2005）字第27230；房屋建筑面积：/平方米；房屋用途：商用。二、甲、乙双方协商一致；甲方所售房屋总价款为人民币：伍佰伍拾万元整（￥：5500000.00）。三、甲、乙双方约定房屋总价款分三期支付：乙方应于本合同签订时向甲方支付人民币叁佰万元整（￥：3000000.00）作为购房款；本合同签订后，甲方必须向乙方提供该房屋所有权人姓名变更后的商品房买卖合同，购商品房买卖合同原件和注册房屋所有权人为吕仪才（在房管处备案）：并开具销售不动产发票，乙方以网上备案时间为准一月内再向甲方支付购房款110万元。四、甲方或中证方在向乙方办理所购房屋房产证、土地证，两证齐全后交付乙方，以上一切都由甲方或中证方办理完善。乙方在收到两证后一月内向甲方支付剩余购房款壹佰肆拾万元（￥：1400000.00）……十三、本合同一式叁份，叁方各执一份，均具有同等法律效力，本合同经叁方当事人签字后生效。甲方：（印章）宿迁市顺天益民房地产开发有限公司沭阳分公司夫：张昭妻：郑思静乙方：吕仪才甲方中证人：（印章）宿迁市顺天益民房地产开发有限公司沭阳分公司孙建成孙峰乙方中证人：李沪强。当日，房屋买卖合同签订后吕仪才支付给张昭300万元。张昭于2011年6月23日通过银行转账190万元给孙建成。2016年7月26日，孙建成以张昭未将约定剩余房款140万元以及房屋出售前产生的租金354166元向其归还为由，向法院提起诉讼。一审另查明：案外人（“0928协议”的丙方）肖猛因债权转让合同纠纷于2015年6月起诉至宿迁市宿城区人民法院，要求张昭支付60万元及利息，该院于2016年5月9日作出（2015）宿城民初字第1713号民事判决书，判决支持肖猛诉请。张昭不服该判决上诉至宿迁市中级人民法院，该院作出（2016）苏13民终2077号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。宿迁市宿城区人民法院在审理过程中根据张昭申请追加孙建成为第三人参加诉讼，后于2017年5月5日作出（2016）苏1302民初9346号民事判决，判决驳回肖猛诉讼请求。肖猛不服提起上诉至宿迁市中级人民法院。宿迁市中级人民法院于2018年7月5日作出（2017）苏13民终2744号民事判决书，认定该0928协议合法有效，改判张昭支付肖猛60万元及利息。张昭不服该判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）苏民申4158号受理通知书及合议庭组成人员通知书。又查明：涉案房屋所在楼盘“九龙大厦”系孙建成以宿迁市顺益房地产开发有限公司沭阳分公司名义开发，孙建成为项目实际负责人。再查明：涉案房屋至开庭辩论终结前未能办理房屋不动产权登记证书；吕仪才也未支付剩余房价款。本案一审争议焦点为：1.涉案“0928协议”是否有效；2.如协议有效，孙建成据此主张张昭支付房价款140万元以及房屋租金354166元，能否得到支持。一审法院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。关于争议焦点一，张昭辩解双方不存在真实的房屋买卖，事实上是孙建成欠张昭170万元，将房屋用作借款抵押，协议无效，孙建成主张“0928协议”有效并已得到终审判决确认。一审法院认为，签订协议的当事人均具有完全民事行为能力，且系真实意思表示，该协议也未违反法律法规强制性规定，应当认定合法、有效；张昭也未举出相反证据证实其主张，故对该辩解意见不予采纳。关于争议焦点二，张昭辩解不应支付剩余房价款。一审法院认为，孙建成主张张昭支付剩余房款140万元的诉讼请求不能得到支持。具体理由：1.虽然该协议合法有效，但从协议第一条约定内容“待此营业用房转让给他人后，其中170万元作为冲抵甲方尚欠乙方的欠款，60万元作为冲抵甲方尚欠丙方的欠款，并由乙方从转让款中直接支付给丙方；除归还上述乙丙二人的欠款外，转让此营业用房的所有剩余款项全部归甲方所有”来看，显然双方就房屋具有对外转让意向，同时还约定了对受让房款支配；也就是说，张昭取得受让房款后理应根据协议约定在扣除自己享有债款后将其余房款支付给第三人及孙建成。同时，也能得到协议第三条“乙方在取得营业用房产权后，不得以任何理由拖延或拒绝将此营业用房转让给他人，否则应为乙方反尚欠甲方人民币330万元，尚欠丙方人民币60万元”的约定相印证，如果张昭没有转让房屋，张昭则应向孙建成承担违约责任。2.张昭按照约定转让了涉案房屋，就房价款应依照协议约定扣除孙建成欠其170万元后支付给肖猛，再将剩余款项交付孙建成。本案中，张昭将房屋作价550万元出售给案外人吕仪才，并收取房价款300万元，下余250万元，根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条“本合同签订后，甲方必须向乙方提供该房屋所有权人姓名变更后的商品房买卖合同，购商品房买卖合同原件和注册房屋所有权人为吕仪才（在房管处备案）：并开具销售不动产发票，乙方以网上备案时间为准一月内再向甲方支付购房款110万元”、第四条“甲方或中证方在向乙方办理所购房屋房产证、土地证，两证齐全后交付乙方，以上一切都由甲方或中证方办理完善。乙方在收到两证后一月内向甲方支付剩余购房款140万元”，张昭尚未实际取得买受人支付的下余房款，孙建成也未举出证据证实该款已为张昭收取，而根据“0928协议”，张昭将售房款扣除自己债款外，应向肖猛支付后再交付孙建成，现张昭已将300万元售房款中的190万元交付孙建成，因双方没有将房屋产权证办理给买受人，张昭并未取得剩余房款，孙建成主张张昭交付下余房款没有事实和法律依据，其该项诉请暂不能得到支持。关于孙建成主张张昭交付房屋租金354166元，张昭否认并辩解孙建成没有将房屋交付张昭也未收取过房租，是孙建成用于出租使用。一审法院认为，虽然“0928协议”约定了租金事项，但房屋网签备案并不能代替房屋交付行为，张昭否认交付和收取租金，孙建成也未进一步举证加以证实，故该项诉讼请求，依据不足，也不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回孙建成的诉讼请求。案件受理费20588元，由孙建成负担。二审中，上诉人孙建成补充提供建设用地批准书、九龙大厦A栋的商品房预售许可证、商品房分割转让许可证、户名为张书月的房屋产权证（房屋坐落沭阳县九龙大厦A幢1单元501室），证明涉案房屋具备办理产权证的条件，只是因为张昭没有付清购房款，导致无法办证。在张昭付清购房款后，孙建成有协助张昭办理房产证的义务，将房屋产权证办理到张昭名下。张昭质证认为，对证据的真实性无异议，但不能证明孙建成的观点。针对吕仪才的买卖合同，孙建成系交易的一方，合同上加盖了公司印章。但孙建成没有履行办证义务，导致吕仪才剩余款项没有支付，所产生的损失应由孙建成承担。同时，孙建成能够办理不动产产权证而未办理，说明涉案0928协议名为买卖，实为抵押。本院认为，对孙建成提供的证据，张昭对其真实性无异议，对孙建成提供证据的真实性应予以确认，但该证据不足以证明孙建成的主张。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案0928协议的签订是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。涉案0928协议的效力亦经本院（2017）苏13民终2744号生效判决予以确认，故张昭上诉提出涉案0928协议应为无效的上诉理由不能成立。涉案0928协议虽然有效，但孙建成上诉提出张昭应支付剩余房款140万元的请求不应予以支持。理由如下：一是0928协议第一条约定：“待此营业用房转让给他人后，其中170万元作为冲抵甲方尚欠乙方的欠款，60万元作为冲抵甲方尚欠丙方的欠款，并由乙方从转让款中直接支付给丙方；除归还上述乙丙二人的欠款外，转让此营业用房的所有剩余款项全部归甲方所有”，协议约定张昭取得受让房款后扣除孙建成欠其的170万元，再支付给肖猛60万元，将剩余款项支付给孙建成。但本案中，张昭仅收取300万元的房价款，下余房价款250万元张昭并未收取。张昭收取了300万元的房价款后，按照协议约定，理应扣除孙建成欠其的170万元，剩余130万元中，再支付给肖猛60万元，最终结余70万元，由张昭支付给孙建成。但实际上张昭支付给孙建成的数额为190万元，在张昭尚未取得下余房价款250万元,在给付条件不成就的情况下，孙建成要求张昭继续支付140万元房价款没有事实和法律依据，不应得到支持。二是根据2011年6月22日张昭与吕仪才签订的房屋买卖合同，该合同的甲方（出卖方）不仅有张昭的签名，同时加盖了孙建成作为负责人的“宿迁市顺天益民房地产开发有限公司沭阳分公司”印章，孙建成主张印章系误盖，但张昭不予认可，孙建成未对其主张提供充分证据证明，孙建成的主张难以成立,可以认定孙建成也系房屋买卖合同的甲方（出卖方），同时该房屋买卖合同的甲方中证人处有孙建成的签名及“宿迁市顺天益民房地产开发有限公司沭阳分公司”印章，亦可以认定孙建成的甲方中证方身份。根据房屋买卖合同第四条“甲方或中证方在向乙方办理所购房屋房产证、土地证，两证齐全后交付乙方，以上一切都由甲方或中证方办理完善。乙方在收到两证后一月内向甲方支付剩余购房款140万元”的约定，孙建成亦有办理涉案房屋产权证及土地证并将两证交付给吕仪才的义务，孙建成没有履行自己的义务，致使吕仪才未支付下余房款250万元，孙建成亦应承担相应的责任，无权要求张昭向其支付房价款140万元。关于孙建成上诉提出的涉案0928协议应认定为有效协议，肖猛依据该协议起诉张昭要求支付60万元及利息得到法院支持，同理，孙建成的请求也应得到支持问题。如前文所述，涉案0928协议属有效协议，按照协议第一条约定的房价款分配方案，张昭在收取了吕仪才300万元的房价款后，理应扣除孙建成欠其的170万元，剩余130万元中，再支付给肖猛60万元，最终结余70万元，由张昭支付给孙建成。故肖猛依据协议起诉要求张昭支付60万元及利息应予以支持。但肖猛的诉请得到法院支持不代表孙建成的诉请也应得到支持，具体理由如前文分析，不再赘述。关于孙建成上诉提出关于房屋租金问题，其在一审中明确表示不在本案中主张，将另案主张，一审不应在本案中进行判决问题。因孙建成在一审中变更诉讼请求，将房屋租金部分的诉讼请求撤回，主张另案诉讼，一审在判决书的说理部分对该问题进行分析说理确有瑕疵，但该问题对本案的判决结果并无影响。综上，上诉人孙建成、张昭的上诉理由均不能成立。一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41174元，由上诉人孙建成负担20587元，上诉人张昭负担20587元。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  徐金鸽审判员  谢朝晖二〇一九年十一月二十一日书记员  孙 帆