山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1122民初4329号原告：张健，男，1980年7月2日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：王兴艳（张健之妻），住山东省沂水县。委托诉讼代理人：李纪辉，莒县安庄法律服务所法律服务工作者。被告：苑克升，男，1975年10月19日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。被告：赵光德，男，1981年12月27日出生，汉族，居民，住莒县。被告：朱秀文，男，1974年1月21日出生，汉族，居民，住莒县。原告张健与被告苑克升、赵光德、朱秀文确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张健的委托诉讼代理人王兴艳、李纪辉，被告赵光德、朱秀文到庭参加诉讼，被告苑克升经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张健向本院提出诉讼请求：1.请求确认三被告签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月8日，原告与苑克升签订莒县后果庄村沿街楼补充协议书，协议约定原告将承建的莒县果庄镇后果庄沿街楼交与被告苑克升施工，并约定苑克升不能擅自低价出售楼房扰乱市场，否则原告有权终止合同并收回其所销售的楼房。但在合同履行过程中，被告苑克升擅自违约，与被告朱秀文恶意串通，在未征得原告同意的情况下，擅自将所建楼房以明显低于市场价格卖给被告赵光德，且没有按照协议约定到售楼处签订正式合同、开具统一发票。原告认为，被告苑克升、朱秀文在无权处分所建房屋的情况下，擅自处分该房屋，违反了法律规定，也侵害了原告的权益。三被告相互串通，所成交的房屋买卖价款明显低于市场价格，扰乱了市场秩序，导致原告无法正常销售所建房屋，给原告造成了无法弥补的损失。原告多次与三被告交涉，但三被告均采取不配合的态度，无法达成一致意见。现原告诉至法院，请求依法处理。赵光德辩称，一、原告所诉与事实不符。2015年，张健先后借用山东广安建设集团公司、山东万城建筑安装工程有限公司资质和名义与后果庄村委签订《后果庄村沿街楼建设合同书》，时逢全县房地产市场萧条，张健便与苑克升约定房屋由苑克升承建，土地租赁费由苑克升承担，楼房建成后，张健分得29套房屋中的8套，其余21套房地归苑克升所有。事实上，涉案楼房尚未完工，苑克升就因资金紧张停止施工，为快速回笼资金，张健、苑克升便将自己分得的房屋各自出售。2016年，苑克升将房屋出售给给答辩人。2018年下半年，全县房地产市场火爆，房价飙升，原告张健为获取更大利益，不断派不明身份人员骚扰已经购买使用房屋的住户，并撬开门锁，意图将房屋占为己有，果庄镇派出所曾出警多次。根据法律规定，张健与后果庄村签订的《后果庄村沿街楼建设合同书》是无效的，涉案房屋的实际施工人、土地租赁费的支付者均系苑克升。苑克升与答辩人之间的交易行为是符合市场规律和房屋现状的真实意思表示，不存在扰乱市场行情的行为，答辩人对房屋的占有状态以及相关权益应该受到法律保护。二、涉案房屋是违法建筑，原告不具有诉讼主体资格。楼房买卖合同是答辩人与苑克升签订的，根据合同相对性原则，张健不是合同相对人，其与苑克升之间的其他约定，答辩人并不知情，其所谓的利益受损更无从谈起。如果原告能够取得涉案房屋所有权，其相关权利已经处分给苑克升，其无权再主张涉案房屋的权利。事实上，涉案房屋是张健借用资质，侵占后果庄村耕地农田，违反规划，违法转包建成并私自违法经营出售，其本人没有建设工程施工资质，也没有办理土地变更手续，更没有房屋经营许可手续。涉案房屋属于违法建筑，应当依法予以拆除，原告侵占基本农田、破坏耕地，需要承担法律责任。原告根本不存在正当利益，其所谓的确认利益，也仅限于其分得的8套房屋。三、涉案房屋类似案件，最高人民法院有明确规定。第八次全国法院民商事审判工作会议纪要规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。朱秀文辩称，答辩人与苑克升没有相互串通，在买卖合同中只是起到证明人的作用，原告也没有售楼处。苑克升未作答辩。本院经审理认定事实如下：张健以山东万城建筑安装工程有限公司沂水分公司（该公司已经注销，以下简称万城沂水分公司）的名义于2015年12月份与莒县果庄镇果庄社区居民委员会签订《后果庄村沿街楼建设合同书》一份，约定包括涉案楼房在内的沿街楼由万城沂水分公司承建并出售，业主对房屋有所有权、居住权、使用权，业主使用期限自2015年12月5日至2055年12月4日，土地使用权归后果庄村。2015年12月8日，张健与苑克升签订《莒县后果庄村沿街楼建设补充协议书》，约定苑克升作为分包承包方已经对沿街楼进行了主体施工，尚有内墙、水电单项工程未施工，双方自本协议签订后，改变原施工合同所约定投资及结算方式，改为共同投资、共同开发、盈利共分的施工及结算方式；苑克升在2016年6月30日前完成全部施工内容，达到交付条件（配套设施除外），配套施工由双方共同完成；全部工程竣工验收合格交付使用时，双方结清所分配的应投资金，如张健拖欠投资款，苑克升有权不交付入户钥匙；双方按分配率的投资价值共同投入，土地使用费双方按分配比例投入，双方共同完善手续；双方承担的配套设施投资款应当在工程竣工交付之日起年内清结完毕；本协议签订后，苑克升以下施工中所欠一切外债由苑克升负责支付；苑克升所售楼房必须到张健售楼处签订正式合同，开具统一收款收据，苑克升不得擅自低价出售该楼房扰乱市场；若苑克升低价出售该楼房扰乱市场或未到售楼处签订正式合同、未开具统一收据，张健有权终止合同并擅自收回苑克升所售楼房。施工完成后，双方对工程建设、投资款进行结算，张健把沿街楼房29套中的21套抵顶给了苑克升，苑克升将其中的部分楼房进行出售。苑克升于2016年9月12日与赵光德签订《购房合同》一份，合同约定赵光德向苑克升购买1号楼东4单元1-3层西户，建筑面积330平方米；该楼房价格为建筑面积每平方米1400元，总价46.2万元，首付款32.7万元，剩余10万元楼房交付时一次性付清；苑克升须于2016年10月30日将楼房交付赵光德使用；土地使用年限为50年，从2016年8月12日起算。苑克升和赵光德分别在甲方和乙方处签名，朱秀文在甲方代表人处签字。该合同约定的楼房销售价格虽系46.2万元，但双方约定的实际价格为24万元，赵光德已经支付完毕。现张健以苑克升违反双方之间的合同约定，擅自低价出售涉案楼房侵害原告的合法权益为由，主张苑克升与赵光彬之间的楼房买卖合同无效。山东万城建筑安装工程有限公司出具说明材料一份，载明该沿街楼是由张健开发、承建、施工、销售，该工程属于张健个人工程与公司无关，所产生的纠纷由张健个人主张权利。原、被告均不能提供涉案楼房的规划及建设审批手续。2018年10月24日，原告曾以苑克升等人为被告就涉案楼房产生的纠纷提起诉讼，后因原告未在限定期限内补交诉讼费，按撤诉处理。在上述案件审理过程中，苑克升辩称，张健已经将29套楼房中的21套折抵工程款给苑克升，其对涉案楼房具有处分权，其占有29套楼房中21套，价格应当以苑克升的销售价格为主，不存在低价销售的行为。另查明，因苑克升无法取得联系，开庭传票及诉讼相关手续在《山东法制报》公告送达，原告支出公告费600元。本院认为，涉案楼房建设在果庄镇后果庄村集体土地上，双方当事人未能提交涉案楼房规划及建设审批手续，也未取得房屋所有权证，其交易不受法律保护。故苑克升与赵光德于2016年9月12日签订的涉案楼房买卖合同无效。关于张健是否具有诉讼主体资格的问题，因涉案楼房是张健借用万城公司资质施工，且万城公司同意张健以个人名义主张权利，张健对该楼房具有相关权利义务，故被告赵光德关于原告不具有诉讼主体资格的辩解意见不成立，本院不予采纳。综上所述，苑克升与赵光德签订的涉案楼房《买卖合同》无效。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认苑克升与赵光德于2016年9月12日签订的《买卖合同》无效。公告费600元，由被告苑克升负担。案件受理费100元，由被告苑克升、赵光德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘加亮人民陪审员  贾孝东人民陪审员  冯会艳二〇一九年十一月三十日书 记 员  刘 杨