新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1452号 上诉人（原审被告）：新疆华域沐春商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区长江路**。 法定代表人：黄玉来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄玉堂，男，该公司采购部经理。 委托诉讼代理人：郭富强，新疆怀泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区伊宁市汉宾乡发展村村委会，住，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华西路**/div> 法定代表人：阿布都克衣木米吉提，该村委会村党支部书记。 委托诉讼代理人：刘丹，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 上诉人新疆华域沐春商贸有限公司（以下简称华域沐春公司）因与被上诉人新疆伊宁市汉宾乡发展村村民委员会（以下简称发展村村委会）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月25日开庭进行了审理。华域沐春公司的法定代表人黄玉来及其委托诉讼代理人黄玉堂、郭富强，发展村村委会的法定代表人阿布都克衣木米吉提及其委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华域沐春公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回发展村村委会一审诉讼请求；2、涉案费用由发展村村委会承担。事实和理由：一、一审判决不应以（2018）新4002民初2963号民事调解书作为本案定案依据，该调解书已对其拖欠租金纠纷进行处理，即使其未按约定时间支付，双方仅存继续强制执行问题，而不是拖欠法律纠纷问题。即该笔账目的法律诉讼维权程序已经结束，发展村村委会不能在审理程序中再提拖欠2016年至2018年租金的问题。二、上述调解书对拖欠租金的问题已解决，其已通过诉讼完成了自己的义务，遂不能认定为违约。三、一审判决拆除案涉房屋上固定装修部分的处理是破坏生产的方法。其投入6000余万元装修案涉房产及购置设备，使案涉房产使用价值得到了极大提升，从事宾馆酒店行业是对案涉房产最大的利用，其撤离涉案房产后，因其投入的设备设施均能被充分利用，不需再次投资，使得案涉房产较其他相同房产出租更具有优势，遂发展村村委会称“对装修、装饰不继续利用”的说辞背离诚信。 发展村村委会辩称，1.华域沐春公司拖延租金的行为系根本违约，双方达成的调解书只是针对上诉人拖欠租金的金额以及还款期限所做的约定，且华域沐春公司并未实际履行调解书约定的任何内容；2.其明确表示对华域沐春公司的装饰装修部分不予利用，根据最高院相关司法解释，不应承担赔偿责任。 发展村村委会向一审法院起诉请求：1、解除其与华域沐春公司于2012年11月29日签订的《房屋租赁合同》及于2013年5月18日签订的《房屋租赁合同的补充协议》；2、华域沐春公司向其返还上述两个租赁协议所租赁的所有房屋，固定装修部分无偿向其全部移交；3、本案涉诉费用由华域沐春公司承担。发展村村委会当庭变更第2项诉讼请求为：由华域沐春公司自行拆除租赁物中固定装饰装修部分，其不予利用。事实与理由：2012年11月29日，其与华域沐春公司签订《房屋租赁合同》，约定将新华西路17巷失地农民就业市场二期以年租金为2,200,000元出租给华域沐春公司。2013年5月18日双方签订《房屋租赁合同的补充协议》，约定将位于新华西路17巷失地农民就业市场一期的一处房产出租给华域沐春公司，约定年租金为160,000元，两处房产的年租金共计2,360,000元。后华域沐春公司先后拖欠其租金达6,000,000余元，2018年8月15日，一审法院作出（2018）新4002民初2963号民事调解书，确定华域沐春公司欠其租金及违约金共6,080,000元，该笔费用从2018年9月起按月支付，但是截止目前，华域沐春公司并未履行该调解书，已经构成根本违约，双方签订的两个房屋租赁协议应当依法予以解除。租赁物中可移动的设施、设备所有权归华域沐春公司所有，固定装修部分由华域沐春公司自行拆除。 一审法院认定事实：2012年11月29日，发展村村委会与华域沐春公司（原名称为新疆亚华伟业经贸有限公司，乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方新华西路失地农民就业市场二期工程主体楼，用地项目名称为：汉宾乡失地农民就业市场二期，租赁房屋共七层，一楼除靠西侧属于征迁补偿给失地农民合力木拉提的五间店面外，其余部分都属于乙方承租范围，二至七楼全部建筑面积属于乙方承租范围，租赁总建筑面积约为14,100平方米（具体面积以竣工、验收后的测绘面积为准）。合同约定租赁期限为2013年3月1日起至2028年12月31日止（其中2013年3月1日起至2014年1月1日10个月为装修期，免租金）。2014年1月1日起（开始计算交付租金）至2028年12月31日止，经营租赁期为十五年。如果房屋租赁期届满，双方未达成房屋租赁续租意向，甲方给乙方三个月的物品转移和租赁房屋交接时间。属固定装修部分，乙方无偿全部移交给甲方。属其他设施、设备（可移除部分）所有权归乙方，由乙方自行处置。并约定十五年租赁期内年租金标准为2,200,000元（含租赁税、费），租金按年支付。合同还约定违约责任等相关条款。2013年5月18日，发展村村委会与华域沐春公司签订《房屋租赁合同的补充协议》，约定发展村村委会将场一期（农贸市场中间椭圆型建筑二楼）租赁给华域沐春公司，租赁面积为1,100平方米，年租金160,000元，租赁期限为15年（自2014年6月1日至2029年5月31日止），同时约定由于《房屋租赁合同》中的新华西路失地农民市场二期未按时竣工验收导致移交租赁物给华域沐春公司时间推迟，因此将《房屋租赁合同》中约定的租期时间顺延五个月即顺延后租期为2014年6月1日至2029年5月31日。2015年7月2日，发展村村委会向华域沐春公司发出《函书》，“……因2015年1月房租费到期已过7个月至今还未交清房屋租赁费，贵公司已违反了租赁合同中的有关规定，我村限贵公司3天之内缴清剩余的租赁费，如不按时交清我村就按合同中的有关规定处理……”该函书于7月30日送达华域沐春公司。2016年6月1日，被告出具《付款承诺书》，该承诺书中确认华域沐春公司欠发展村村委会租金3,360,000元，华域沐春公司承诺于2016年6月30日前支付房屋租金2,000,000元，2016年8月30日前支付1,360,000元，同时承诺以后每年租金均按照合同约定支付，如违约，自愿承担5%违约金及涉诉费用。2017年11月18日，由于华域沐春公司欠付原告2016年度承包费1,360,000元，2017年度承包费2,360,000元，共计3,720,000元，发展村村委会向华域沐春公司发出通知书，限其于2017年12月30日前交清。该通知书于2017年11月29日送达华域沐春公司，由公司采购经理黄玉堂签收。2018年8月1日，由于华域沐春公司未支付2016年至2018年租金，发展村村委会将华域沐春公司诉至一审法院，经一审法院主持调解双方达成协议，由华域沐春公司支付发展村村委会租金及违约金共计6,080,000元，于2018年9月30日前支付480,000元，2018年10月30日前支付800,000元，2018年11月30日前支付800,000元，2018年12月30日前支付800,000元，2019年1月30日前支付800,000元，2019年2月28日前支付800,000元，2019年3月30日前支付800,000元，2019年4月30日前支付800,000元，案件受理27,180元由华域沐春公司承担，以上协议内容一审法院于2018年8月15日出具（2018）新4002民初2963号民事调解书予以确认。 2018年12月23日，由于华域沐春公司未按照（2018）新4002民初2963号民事调解书履行付款义务，发展村村委会向华域沐春公司及黄玉来发出《解除合同通知书》，通知华域沐春公司自2019年1月1日起解除《房屋租赁合同》，限于2019年1月5日前搬出租赁房屋。该《解除合同通知书》于2018年12月24日送达伊犁华域大酒店，该酒店负责人拒绝签字，发展村村委会对送达过程进行拍照记录。2019年2月26日，发展村村委会以同一理由再次向华域沐春公司及黄玉来发出《解除合同通知书》，通知被告自2019年2月26日起，解除《房屋租赁合同》，依法收回租赁房屋，限华域沐春公司在2019年3月15日前搬离租赁房屋。该通知2019年2月26日向华域沐春公司法定代表人黄玉来送达，并对送达过程进行拍照记录。 华域沐春公司与案外人伊犁哈萨克自治州财信融通融资担保有限公司（以下简称伊犁财信公司）签订《浮动抵押合同》，将华域沐春公司现有的或将有的全部动产（生产设备、原材料、半成品、产成品）抵押给案外人伊犁财信公司，并分别于2016年1月6日、2017年10月14日办理了动产抵押登记。 一审法院认为，发展村村委会与华域沐春公司签订合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现发展村村委会以华域沐春公司未按期支付房屋租金，已构成根本违约，诉至本院要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》。 本案争议焦点一：双方于2018年8月1日就该案租赁物租金问题诉至一审法院法院，一审法院作出了（2018）新4002民初2963号民事调解书，因此华域沐春公司认为本案是对同一事由的再次处理，辩称不能就同一事由要求解除合同。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条之规定，重复起诉需要同时满足（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与（2018）新4002民初2963号案件诉讼标的虽然都是租赁合同纠纷，但本案的诉讼请求系解除合同，而（2018）新4002民初2963号案件诉讼请求为要求华域沐春公司支付已发生的租金，本案诉讼请求也不存在否定前诉的裁判结果。故本案不属于重复诉讼，对华域沐春公司的此辩称一审法院不予认可。 争议焦点二：双方之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》能否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，华域沐春公司自2016年至今一直未付租金，经发展村村委会多次催告，仍未支付。2018年，发展村村委会就华域沐春公司未付租金事宜诉至一审法院，由一审法院主持调解达成（2018）新4002民初2963号民事调解书，该调解书生效后，华域沐春公司仍未按照调解书的内容履行付款义务。因此，足以认定华域沐春公司未履行双方租赁合同及其补充协议的主要义务，且经发展村村委会多次催告仍未履行，已经构成根本违约。故双方之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》能够解除，对发展村村委会主张的第一项诉讼请求，一审法院依法予以支持。 争议焦点三：双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》解除后，涉案房屋中固定装饰装修部分如何处理。双方在《房屋租赁合同》第3.4条约定“如果房屋租赁期届满，双方未达成房租租赁续租意向，甲方给乙方三个月的物品转移和租赁房屋交接时间。属固定装修部分，乙方无偿全部移交给甲方。属其他设施、设备（可移动部分）所有权归乙方，由乙方自行处置。”但该条约定的前提是房屋租赁期届满，不适用合同提前解除的情形。因此，对涉案房屋固定装修部分的归属，应当认定为双方没有约定，根据法律规定，对装饰装修部分双方没有约定的，因出租人违约导致合同解除，出租方同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现原告不同意利用，并要求被告自行拆除，符合法律规定，一审法院予以支持。庭审中，华域沐春公司辩称涉案房屋室内物品及室外装修已抵押给案外人伊犁州财信担保公司，如处理抵押部分财产会影响抵押权人的合法利益。但经一审法院审理查明，华域沐春公司设置抵押部分为其全部动产（生产设备、原材料、半成品、产成品），而非发展村村委会诉讼请求涉及的固定装饰装修部分，因此一审法院对华域沐春公司固定装饰装修部分已抵押的辩称不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、第十三条、第六十四条第一款规定，判决：一、解除发展村村委会与华域沐春公司于2012年11月29日签订的《房屋租赁合同》及2013年5月18日签订的《房屋租赁合同的补充协议》；二、华域沐春公司于判决生效之日起三日内向发展村村委会返还双方于2012年11月29日签订的《房屋租赁合同》及于2013年5月18日签订的《房屋租赁合同的补充协议》中的租赁物，并由华域沐春公司拆除该租赁物上固定装饰装修部分。案件受理费100元，减半收取50元，由华域沐春公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、发展村村委会要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》的请求能否成立；二、若合同解除，添附物应当如何处理。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同。发展村村委会与华域沐春公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》的目的是按年收取租金。2018年8月1日，因华域沐春公司未支付2016年至2018年租金，发展村村委会将其诉至一审法院，在一审法院主持下，双方对拖欠租金的金额及付款期限达成调解协议，一审法院于2018年8月15日出具（2018）新4002民初2963号民事调解书予以确认。华域沐春公司经一审法院强制执行，仍未履行调解书约定的任何一笔款项，其行为已经导致发展村村委会按年收取租金的合同目的无法实现，发展村村委会要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》符合法律规定。华域沐春公司认为其不存在违约行为的上诉理由缺乏事实及法律依据。 关于争议焦点二。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋租赁合同解除,除合同双方有特别约定之外，承租人为租赁房屋添附的装修装饰物依以下两种方式处理:一是承租人为租赁房屋添附的未形成附合的装修装饰物，由于其与租赁房屋独立存在，承租人仍享有所有权，可以拆除；二是承租人为租赁房屋添附的形成附合的装修装饰物，由于其与租赁房屋不宜分离，故所有权应归出租人。但由于合同提前解除，导致承租人支付的装饰装修费用尚未在租赁期限内摊销完毕，即装修装饰物仍有剩余价值，故该价值作为合同解除的损失，依双方对导致合同解除的过错程度决定，因承租人违约导致合同被解除，承租人应自行承担在剩余租赁期间无法享受装修利益的后果，出租人无须向其补偿剩余租赁期内的装修、装饰物的残值。若出租人认为承租人为租赁房屋添附的装修、装饰物仍有利用价值，且同意利用的，应当在利用范围内给予承租人适当的补偿。本案中，发展村村委会明确表示不予利用，遂无需对华域沐春公司进行补偿，故华域沐春公司对装修部分提出的上诉请求亦缺乏事实及法律依据。 华域沐春公司要求对其租赁楼房7楼楼顶新增的700多平方米的建筑部分一并予以解决，因华域沐春公司在一审未就此提起反诉，且发展村村委会认为上述添附物属于华域沐春公司违法建筑，不同意二审一并处理。故本院对此不予审理。 综上所述，华域沐春公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由新疆华域沐春商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 平 审判员 芦海龙 审判员 何学涛 二〇一九年十一月三十日 书记员 相琳琳