湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5139号原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会，住所地：武汉市黄陂区前川街道板桥大道**，统一社会信用代码：55420116MEA3392579。法定代表人王吉洲，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人熊桓，湖北三象律师事务所律师【代理权限：特别授权】。委托诉讼代理人王世杰，湖北三象律师事务所实习律师【代理权限：特别授权】。被告武汉市惠德利投资有限公司，住，住所地：武汉市黄陂区前川街西寺大道**一社会信用代码：9142011607771532XN。法定代表人罗惠军，该公司负责人。被告罗惠军，男，1970年3月3日出生，汉族，武汉市人，住武汉市黄陂区。被告武汉市惠德利投资有限公司、被告罗惠军的共同委托诉讼代理人冯亮，湖北人从众律师事务所律师【代理权限：特别授权】。第三人：涂光付，男，1956年12月12日出生，汉族，武汉市人，户籍所在地：武汉市黄陂区。原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会（以下简称杨园社区居委会）与被告武汉市惠德利投资有限公司（以下简称惠德利公司）、罗惠军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，由审判员谢琳独任审判进行审理。案件审理期间，原告向本院提出被告在租赁原告的房屋期间，将该房屋的部分擅自转租给涂光付，申请追加涂光付为本案的当事人参加诉讼。经本院审查，认为涂光付与本案有利害关系，遂通知其作为本案的第三人参加诉讼。2019年11月20日，本案公开开庭进行了审理，原告杨园社区居委会的委托诉讼代理人熊桓，被告惠德利公司、被告罗惠军及二被告的共同委托诉讼代理人冯亮，第三人涂光付到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨园社区居委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》;2、判令二被告向原告支付拖欠的租金356,000元，并按合同约定支付违约金10,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告杨园社区居委会将第1项诉讼请求变更为“判令解除原、被告之间于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告腾退合同约定的全部承租房屋”。原告杨园社区居委会提起诉讼所依据的事实与理由如下：原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于武汉市黄陂区前川街民安街287号，面积为400平方米的商业用房出租给被告，租赁期自2015年1月1日至2021年1月1日，房屋租金每年90,000元，可按年或半年缴纳。另，合同第六条约定了承租方有下列情形的，出租方有权解除合同，相关损失由承租方承担：1、拖欠租金累计3个月；2、擅自将房屋转租、转借；3、利用房屋进行非法活动；4、承租方违反本协议的约定；5、由于使用不当及其他原因造成房屋损坏、损失的。原告将房屋如约交付被告后，被告仅于2015年8月11日支付租金20,000元，2016年10月20日支付租金44,000元，其后就未支付租金。另，被告将房屋擅自转租给第三方，并在转租后对房屋主体结构进行改变及未经原告书面同意对房屋进行装饰、装修。被告的上述行为已构成违约，原告有权单方解除合同。原告曾多次向被告催要租金并要求解除合同、腾出房屋，但至今未果，至2019年8月31日，被告仍欠租金356,000元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前列诉讼请求。原告杨园社区居委会向本院提交了下列证据（各方当事人提交本院存档的证据，除非特别说明，均系复印件）：一、原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》1份【注：该合同尾部乙方（承租方）签章处有罗惠军的签字，无惠德利公司盖章】。拟证明：1、原、被告之间存在房屋租赁关系；2、双方对租金的支付和合同的解除有明确的约定；二、房屋所有权证（武房权证黄字第**)和土地使用权证（黄陂国用2010第5616号）及杨园社区居委会出具的证明各1份。拟证明：被告所承租的房屋归原告所有，原告有权将其出租；三、2015年8月11日现金进账单、2016年10月20日现金缴款单各1份及来往结算票据1张。拟证明：被告在承租房屋期间共向原告支付租金64,000元，截至2019年8月31日仍欠租金356,000元。四、2019年8月13日湖北日报1份、转租照片。拟证明：证明被告已擅自将所承租房屋转租给武汉市黄陂区新视听电信经营部和白云布艺加工店。被告惠德利公司、罗惠军辩称：案涉房屋是惠德利公司签订的，拖欠部分租金属实，具体差欠的金额需要双方对账；案涉房屋存在转租的事实，但不存在擅自转租，对房屋的装修装潢没有改变主体结构，是正常使用租赁房屋；愿在法庭主持下达成调解，被告愿意按照调解协议支付租金，继续履行租赁合同。被告惠德利公司、罗惠军向本院提交了下列证据：1、原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》1份【注：该合同尾部乙方（承租方）签章处有罗惠军的签字，也有惠德利公司盖章】。拟证明：该房屋租赁合同的承租人为惠德利公司，罗惠军不是承租人。第三人涂光付述称：我是在罗惠军处租赁的房屋，案件的审理与我无关。第三人涂光付向本院提交了下列证据：1、2017年10月，罗惠军与涂光付签订的房屋租赁合同1份。拟证明：涂光付在罗惠军处租赁房屋。庭审中，各方当事人对其他方当事人提交的证据进行了质证，发表了质证意见如下：被告惠德利公司、罗惠军对原告杨园社区居委会提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为被告是存在拖欠租金的违约事实，但未擅自转租，也未因使用不当而造成房屋损坏；对证据二无异议；对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，下欠的租金金额应以对账确认的数额为准；对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，被告仅是将房屋的部分转租给第三人，而未转租给其他人。第三人涂光付对原告杨园社区居委会提交的证据一、证据二、证据三无异议；对证据四有异议，涂光付称其在罗惠军处租赁案涉房屋的一楼一间门面和一个走道及整个二层，一楼的一间门面给儿子开设了黄陂区新视听电信经营部，一楼的走道和整个二层是自己开设的白云布艺加工店。原告杨园社区居委会对被告惠德利公司、罗惠军提交的证据1不予认可，杨园社区居委会称签订房屋租赁合同时，并没有加盖惠德利公司的公章，被告提交的此份合同有可能是惠德利公司签订房屋租赁合同后将自己持有的1份合同自己加盖的，原告对此不予认可。第三人涂光付对被告惠德利公司、罗惠军提交的证据1无异议。原告杨园社区居委会对第三人涂光付提交的证据1无异议。被告惠德利公司、罗惠军对第三人涂光付提交的证据1无异议。庭审中，原、被告对案涉《房屋租赁合同》的承租人的确定发表了各自意见：原告杨园社区居委会认为案涉房屋的承租人为被告惠德利公司和罗惠军，理由如下：《房屋租赁合同》第一页承租方注明的是惠德利公司，说明案涉房屋租赁合同的承租人是惠德利公司；而第二页签名处是罗惠军个人签的字，说明罗惠军个人亦是案涉房屋租赁合同的承租人，即案涉房屋是惠德利公司和罗惠军两方共同承租。且被告支付的两笔房屋租金支付凭证上显示付款人是罗惠军个人，上述证据可以认定承租房屋的是惠德利公司和罗惠军两方。被告惠德利公司和罗惠军认为案涉房屋的承租人为被告惠德利公司，罗惠军个人不是承租人，理由如下：《房屋租赁合同》第一页承租方明确的是惠德利公司的全称，说明该合同的相对方应当是惠德利公司，且该合同加盖有惠德利公司的公章，合同上的公章确实是惠德利公司加盖的，但是否是签订合同后加盖的记不清楚了，即使该合同没有加盖惠德利公司的公章，罗惠军作为惠德利公司的法定代表人在合同上签字的行为也是履行职务的行为，其法律责任和后果应由惠德利公司承担。本院根据诉辩双方意见、第三人的陈述及庭审举证、质证、调查，确认事实如下：一、2015年1月1日，罗惠军和杨园社区居委会协商租赁杨园社区居委会的房屋，双方签订《房屋租赁合同》1份，该《房屋租赁合同》的第一页乙方处注明的承租方是惠德利公司，在该合同第二页尾部（合同双方当事人签章处），甲方盖有杨园社区居委会的公章，罗惠军在乙方处签字。二、上述《房屋租赁合同》的主要条款为：1、租赁的房屋位于汉市××前××街××街××号【该房屋为连5间4层楼房，其中，本合同的租赁物为一层的两间门面（含上楼梯的过道）及二、三、四层】；2、租赁期为6年，自2015年1月1日至2021年1月1日；3、房屋租金每年为90,000元，如一次缴纳，于1月1日缴纳，如半年缴纳，于6月30日缴纳；4、解除合同的条件：承租方有下列情形的，出租方有权解除合同，相关损失由承租方承担：（1）拖欠租金累计3个月；（2）擅自将房屋转租、转借；（3）利用房屋进行非法活动；（4）承租方违反本协议的约定；（5）由于使用不当及其他原因造成房屋损坏、损失的；5、如一方违约，应向另一方支付损失赔偿金10,000元。三、《房屋租赁合同》签订后，罗惠军于2015年8月11日向杨园社区居委会缴纳房屋租金20,000元，2016年10月20日缴纳房屋租金44,000元。之后，罗惠军未向杨园社区居委会缴纳房屋租金。四、2017年10月，罗惠军将其从杨园社区居委会租赁的上述房屋中的一层的两间门面（含上楼梯的过道）及二层转租给第三人涂光付。五、惠德利公司成立于2013年9月24日，法定代表人罗惠军，公司，公司住所地武汉市黄陂区前川街西寺大道**div>庭审中，原告杨园社区居委会申请将上述变更后的第1项诉讼请求中的“判令被告腾退合同约定的全部承租房屋”予以撤回。本院认为：本案的焦点在于案涉房屋租赁合同的承租人如何确定【对本案的房屋租赁合同纠纷的承租人是谁，原、被告当事人各执一词，依据也各不相同】，本院将根据庭审查明的事实和法律规定，确定案涉房屋的承租人：原告认为《房屋租赁合同》的承租人为惠德利公司和罗惠军，被告认为《房屋租赁合同》的承租人为惠德利公司，原、被告双方认为房屋的承租人为惠德利公司的理由（或理由之一）均为《房屋租赁合同》第一页承租方注明的是惠德利公司，本院认为：按逻辑顺序，合同的首部载明合同双方当事人时，双方当事人对合同的权利义务尚未达成合意，该首部载明合同双方当事人的名字（名称）并不意味着载名的双方对实体权利义务的确认，即该首部载明的合同双方当事人不是判定合同权利义务享有和承担者的标准。案涉《房屋租赁合同》尾部（合同双方当事人签章处），甲方盖有杨园社区居委会的公章，罗惠军在乙方处签字。对罗惠军的签字，原告认为此证明了罗惠军个人系租赁合同的承租人，被告认为罗惠军系惠德利公司的法定代表人，其签字行为是履行职务的行为，其行为后果应归责于惠德利公司，且被告持有的合同加盖有惠德利公司的公章。对罗惠军提交的证据1【《房屋租赁合同》尾部乙方（承租方）签章处有罗惠军的签字，也有惠德利公司盖章】，本院认为：因被告对原告持有的未加盖惠德利公司公章的合同无异议，本院确认被告提交的合同上的“惠德利公司的盖章”系双方签订合同后被告自行添附，因原告对该证据不予认可，本院对该证据的证明效力不予采纳。因原、被告双方均无异议的《房屋租赁合同》尾部签章处未加盖惠德利公司的公章，“罗惠军的签字行为是履行职务的行为，其行为后果应归责于惠德利公司”这一辩称成立的前提是该辩称得到合同相对方的同意和认可【或有其他证据足以证明该项辩称】，根据庭审查明的事实，原告认为罗惠军在合同尾部签字的行为系代表其个人，并以此认为案涉房屋的承租人为罗惠军个人（或包括罗惠军个人）及原告对被告在双方签订合同后自行在该合同上添附惠德利公司公章的行为不予认可，结合合同履行过程中，罗惠军以自己的名义缴纳房屋租金及以自己的名义向第三人转租房屋，本院判定：案涉《房屋租赁合同》的相对方是杨园社区居委会和罗惠军。罗惠军在杨园社区居委会租赁房屋，在2016年10月缴纳房屋租金44,000元后，至原告起诉之日，未缴纳租金，事实清楚。其行为严重违反合同约定，致使原告的合同目的不能实现，该行为亦符合合同约定的解除合同的条件，是此，对原告要求解除其与罗惠军签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求判令被告罗惠军向原告支付拖欠的租金356,000元，并按合同约定支付违约金10,000元的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以确认【该拖欠的租金356,000元加上已支付租金64,000元，合计420,000元，按合同约定的每年租金90,000元计算，为4年8个月的租金，即2015年1月1日至2019年8月31日的租金，此日期之后的租金，因原告当事人未向本院主张权利，本院在本案中对此不予处理】。合同解除后，罗惠军应将其承租的房屋退还给原告，但庭审中，原告明确表示放弃要求被告腾退所承租的全部承租房屋的诉讼请求，此系原告对其民事实体权利的自由处分，该处分行为未侵害他人利益，也不为法律规定所禁止，是此，本院在本案中对此不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，第七条，第一百一十八条，第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十一条，第九十四条，第二百一十二条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会与被告罗惠军于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告罗惠军向原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会支付拖欠的租金356,000元；三、被告罗惠军向原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会给付违约金10,000元；四、驳回原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,790元、减半收取3,395元，由被告罗惠军负担。此款已由原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会预缴，被告罗惠军在给付上述案件款时，将此款一并付给原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。涉及款项交付的，义务人可将款项交付至本院案件款账户【账户名：武汉市黄陂区人民法院，账号：32×××32，开户行：中国工商银行武汉市百秀支行，清算行号：829388，跨行行号：102521000974】，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年（申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定），该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起开始计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起开始计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起开始计算。审判员  谢琳二〇一九年十一月二十七日书记员  谈力