上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10772号上诉人(原审被告、反诉原告)：许玉莲，女，1967年11月12日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：丁先文，男，1985年12月12日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：周发，上海君乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。上诉人许玉莲因与被上诉人丁先文房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许玉莲上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判丁先文与谭德明于2010年12月21日签订的《房地产买卖协议》及丁先文与许玉莲、谭德明于2013年2月6日签订的补充协议解除，丁先文将上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)归还许玉莲。事实与理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误。第一，丁先文于2016年7月10日强迫许玉莲在人民币(以下币种均为人民币)3万元的房款收条上签字，丁先文当天并未与许玉莲就签订合同及过户事宜进行过协商。第二，许玉莲已于2016年7月1日通知办理过户事宜，但丁先文逾期后才联系许玉莲称无法签订合同和过户，该行为构成违约，许玉莲有权解除合同。第三，在2016年7月1日的函件，以及2017年2月、3月的反诉中许玉莲都提出了解除合同，故应当根据前述时间节点而非判决作出前的时间节点判断丁先文是否属于限购范围。第四，丁先文配偶并非合同当事人，根据房地产交易中心的要求，需要丁先文及其配偶同时作为购买人方可过户，仅丁先文一人作为购买人无法办理交易。故丁先文配偶虽于2018年4月具备了购买房屋的条件，但并不代表丁先文可以以自己的名义购买房屋。第五，目前房屋处于查封状态，合同无法继续履行，合同目的亦无法实现，一审法院判决驳回许玉莲的诉讼请求未考虑客观情况。被上诉人丁先文辩称：不同意上诉人许玉莲的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁先文向一审法院起诉请求：判令许玉莲继续履行《房地产买卖居间协议》，并协助丁先文办理房产过户登记手续。许玉莲向一审法院提出反诉请求：1、解除丁先文与谭德明于2010年12月21日签订的《房地产买卖协议》；2、解除丁先文与许玉莲、谭德明于2013年2月6日签订的补充协议；3、判令丁先文将系争房屋返还给许玉莲。一审法院认定事实：2010年12月21日，丁先文(买方、乙方)与许玉莲的丈夫谭德明(卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价款98万元。该协议特别注明，此房为拆迁房暂无产证，乙方应在2010年12月21日前支付首付50万，尾款48万到产权过户完成后一次性付清。在此期间，甲方如毁约则需承担房款总额百分之百的违约金给乙方。2010年12月22日，丁先文通过银行转账向许玉莲账户支付49万元，加上现金支付的1万元，谭德明向丁先文出具了首付款50万元的收条。2011年4月起，系争房屋由丁先文居住使用至今。2013年2月6日，丁先文与许玉莲及谭德明签订补充协议一份，约定双方一致确认《房地产买卖居间协议》有效，且一致同意增加许玉莲为《房地产买卖居间协议》的乙方，考虑到谭德明患病需用钱，丁先文需于本协议签订后2日内支付谭德明、许玉莲房款10万元，同意余款支付给许玉莲。该协议上丁先文、许玉莲、谭德明均签字确认。补充协议签订当日，丁先文通过其妻子刘娟的账户向许玉莲账户支付10万元房款。2013年5月17日，谭德明死亡。2014年4月27日、2015年8月1日，丁先文向许玉莲分别支付2万元、3万元。2013年5月23日，系争房屋办理了初始登记。2014年1月16日，系争房屋登记在许玉莲名下。2016年7月1日，许玉莲向丁先文发出通知函，通知小产证已经办好，要求丁先文在2016年7月10日前签订正式的房地产买卖合同，并将房屋过户至丁先文名下，如果丁先文不按期过户则许玉莲有权解除合同。丁先文收到该函件后，于2016年7月10日上门与许玉莲沟通房屋买卖相关事宜，许玉莲于当日向丁先文出具3万元的房款收条一张，双方当日对于房屋买卖相关事宜未能协商一致发生争执。嗣后，丁先文向一审法院提起诉讼，要求许玉莲继续履行房屋买卖协议，协助其办理房产变更登记手续。许玉莲提起反诉要求解除合同。一审审理中，许玉莲确认丁先文已累计支付房款68万元，尚余30万元房款未付。许玉莲称其未向丁先文交付过系争房屋，其于2011年下半年得知丁先文装修入住系争房屋后口头提出过异议，但未采取过任何措施；丁先文称系争房屋系许玉莲方交付其使用，许玉莲方从未对其入住房屋提出过异议。一审法院另查明：1、系争房屋被上海市虹口区人民法院(以下简称“虹口法院”)查封，限制起始日期为2016年12月13日至2019年12月13日。该查封涉及的是(2016)沪0109民初24842号民事调解书，许玉莲因民间借贷纠纷与案外人达成调解协议，许玉莲需归还案外人借款本息共计1,450,000元。丁先文已就上述司法查封向虹口法院提出执行异议，虹口法院于2018年9月17日作出(2018)沪0109执异65号执行裁定，驳回丁先文的执行异议。丁先文对该裁定不服，向虹口法院提起执行异议之诉，虹口法院尚未作出裁判。一审法院根据丁先文的申请对系争房屋进行了轮候查封。2、丁先文与刘娟于2008年2月14日登记结婚，于2016年6月24日登记离婚，两人均为非本市户籍。2016年7月6日，丁先文与朱红霞登记结婚，朱红霞为本市户籍。丁先文与朱红霞于2017年6月28日登记离婚。丁先文与刘娟于2017年7月3日再次登记结婚。3、截至2018年4月，刘娟的社保缴纳情况为在63个月内累计缴纳了61个月，截止2019年7月，刘娟的社保缴纳情况为累计缴纳76个月。4、丁先文与妻子刘娟自述在上海无其他房产。5、一审审理中，丁先文表示有能力现金支付剩余房款。6、南翔镇静华村民委员会于2017年3月1日出具的证明一份,写明“许玉莲未上过学，是文盲。”一审法院认为：本案的争议焦点在：一、如果许玉莲是文盲，其签署的补充协议是否有效？二、丁先文在签署《房地产买卖居间协议》时不符合本市住房限售政策，如目前符合限售政策，协议能否继续履行？三、虹口法院的司法查封是否在客观上导致协议无法继续履行？四、许玉莲于2016年7月发函催告丁先文在2016年7月10日之前办理网签及过户手续后，丁先文方未在该期限内与许玉莲办理相关手续是否构成违约？许玉莲能否据此行使解除权？关于争议焦点一，一审法院认为许玉莲提交的南翔镇静华村民委员会的证明不足以证明其是文盲，且即便其是文盲，仍具有完全民事行为能力，而补充协议是其与谭德明共同签署，房款也是支付至其账户，故许玉莲关于其对协议内容不清楚的抗辩意见一审法院不予采信，即便其是文盲，也不影响其签订的补充协议的效力。关于争议焦点二，丁先文与谭德明签订《房地产买卖居间协议》时，本市尚未出台住房限售政策，故其签订上述协议时是否符合限售政策不影响协议的履行。目前丁先文与刘娟家庭在本市缴纳社保的记录符合本市住房限售政策，故目前协议不存在因限售政策而不能履行的情形。关于争议焦点三，虹口法院于2016年12月13日对系争房屋进行了司法查封，但丁先文与许玉莲方系在2010年就系争房屋签订的买卖协议，许玉莲也确认丁先文于2011年入住系争房屋至今，虽然许玉莲称其并未向丁先文交付系争房屋，但其在2011年知晓丁先文入住系争房屋后也无依据证明其提出过异议，故应确认许玉莲已于2011年将房屋交付丁先文使用。房屋交付的时间在司法查封之前，丁先文方也向虹口法院就上述司法查封提出了异议，现虹口法院尚未就执行异议之诉作出裁判，故该司法查封是否客观上会导致系争房屋的买卖协议不能履行尚不确定。关于争议焦点四，许玉莲发函通知丁先文于2016年7月10日前与许玉莲办理网签及办理过户手续后，丁先文于2016年7月10日当日上门与许玉莲就房屋买卖事宜进行沟通，许玉莲于当日向丁先文出具了3万元的收条一张，后续双方未能就合同履行问题达成一致。一审法院认为虽然双方未能在2016年7月10日前办理网签及过户手续，但丁先文已在许玉莲限定的时间内上门就相关事宜与许玉莲进行磋商，且当时丁先文的配偶是本市户籍，丁先文家庭符合本市住房限售政策，故不能认定未办理网签及过户手续是基于丁先文违约，许玉莲就此行使解除权缺乏依据，一审法院不予采信。综上，一审法院认为丁先文与许玉莲丈夫谭德明签订的《房地产买卖居间协议》及丁先文、许玉莲及谭德明签订的补充协议均合法有效，当事人应依约履行。许玉莲签署补充协议系对谭德明将房屋出售给丁先文的行为进行了追认，自愿加入《房地产买卖居间协议》成为该协议的主体。丁先文已按约支付房款68万元并实际入住，许玉莲作为产权人应当继续履行合同义务。关于丁先文要求许玉莲办理过户的诉请，因系争房屋目前存在另案的司法查封，房屋产权过户受到限制，故丁先文的诉请一审法院暂难以支持。对于许玉莲要求解除《房地产买卖居间协议》并返还系争房屋的反诉请求，一审法院认为许玉莲的解除权并不成立，理由在分析争议焦点时已详细阐述，不再赘述。据此，一审法院作出判决：一、驳回丁先文的全部诉请请求；二、驳回许玉莲的全部反诉请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：关于许玉莲是否享有合同解除权的问题，许玉莲认为丁先文未在过户知会函要求的最后期限前配合过户，该行为构成违约，据此许玉莲具有合同解除权；丁先文则认为其已于许玉莲通知的时限内上门与许玉莲进行协商，因协商无果故未能办理后续过户手续。对此，本院认为，根据现有证据及双方当事人陈述，可以认定丁先文于2016年7月10日确有上门与许玉莲就房屋买卖事宜进行沟通，现许玉莲未能提供充分证据证明丁先文明确表示不愿配合过户，故一审法院认为现无法认定未办理网签及过户手续是丁先文一方的过错，许玉莲行使解除权缺乏依据，本院予以认同。因双方签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议并未解除，现丁先文与刘娟家庭在本市缴纳社保的记录符合本市住房限售政策，不存在因限售政策而不能履行的情形，故许玉莲称因限售政策，合同无法履行的意见，本院不予采纳。目前系争房屋虽处于司法查封状态，但许玉莲一方向丁先文出售系争房屋并将系争房屋交付丁先文占有使用的时间在司法查封之前，且丁先文方也已提起执行异议之诉，故许玉莲现主张因查封而导致合同目的无法实现的意见，依据不足，本院亦无法采纳。综上所述，许玉莲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由许玉莲负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 张常青二〇一九年十一月二十六日书记员 王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……