四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初1765号 原告：黄川刚，男，1977年08月12日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：贺小平、蒋玲,四川鑫中云律师事务所律师。 原告：曹江，男，1981年01月25日出生，汉族，户籍地云南省昆明市盘龙区。 被告：周勇军，男，1972年11月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：翟志明，男，1973年07月06日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告：青春，男，1984年02月02日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被告：何俊良，男，1984年09月21日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告黄川刚诉被告周勇军、翟志明、青春、何俊良合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加曹江为本案共同原告，曹江不愿参加诉讼，不影响本案的审理。原告黄川刚及其委托诉讼代理人贺小平，被告周勇军、翟志明到庭参加了诉讼，被告青春、何俊良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告黄川刚向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《开发项目转让协议》合法有效；2、判令被告将其名下的嘉陵区双桂镇桂花南街南市嘉国用（2014）第00××1号土地使用权过户到原告名下；3、判令被告积极配合协助将涉案建设工程规划许可证（地字第［2015］0××号）的建设单位（个人）由周勇军变更为原告；4、判令被告积极配合协助将涉案建设用地规划许可证（地字第［2015］0××号）的用地单位由周勇军变更为原告；5、判令被告积极配合协助原告办理包括但不限于建设工程施工许可等与涉案工程相关的一切其他事宜；6、判令被告向原告支付违约金50万元；7、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年10月7日，原被告双方签订《开发项目转让协议》一份，约定四被告将其共同联合开发的南充市嘉陵区（证号南市嘉国用［2014］第00××1号）双桂佳苑土地及项目整体转让给原告，土地使用权作价120万元，项目前期费用作价28万元，共计转让费148万元。协议签订后，原告如实向被告支付了上述款项，但被告迟迟不向原告办理土地过户，项目开发经营主体变更等手续资料，致使原告不得不停工，造成工期延误，项目“烂尾”。工程分包方及工地工人追讨工程款和工资诉至法院，原告损失巨大。 综上所述，被告的行为违背了诚实信用原则，损害了原告的合法权益。现依法提起诉讼，请求法院查明案情并依法判决。 原告为支持其主张成立，在法定举证期限内向本院提交的证据有： 第（一）组、原被告的身份信息及曹江的承诺书，证明原、被告的诉讼主体适格，曹江将请求权转让给了原告； 第（二）组、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、土地登记申请书、土地登记审批表、南充市国土资源局嘉陵分局关于拍卖出让国有建设用地使用权的通知、通知及联合土地开发协议书复印件各一份，证明位于南充市嘉陵区的土地由周勇军、冉洋伟、冯伟平、伍纯平、欧世雄五人于2010年12月31日共同拍得，使用权人登记为被告周勇军，该宗地由被告周勇军、翟志明、何俊良、青春共同开发； 第（三）组、2015年10月7日，原告黄川刚、曹江与四被告签订的《开发项目转让协议》、收条各一份，证明2015年10月7日四被告将案涉土地及项目开发经营权整体转让给黄川刚、曹江，并约定转让总价款148万元，原告已经按协议履行了价款支付义务。 被告周勇军辩称，1、双方签订《开发项目转让协议》是属实，但是我借给黄川刚20万元开发项目，口头约定项目出来就偿还借款，同时约定用项目作担保，双方当时没有说过户之事，案涉土地我们当时去国土部门问过无法过户；2、这些年原告也没有要求我们进行土地过户，加之原告没有偿还我的借款，我当然不能给原告过户；3、对于原告要求赔偿50万元的诉请，我不予认可。 被告周勇军为支持其主张成立，在法定举证期限内向本院提交的证据有：《承诺书》及《开发项目转让协议》，证明转让后的一切事宜由原告自行负责。 被告翟志明辩称，国有土地使用权证书登记是周勇军，只要周勇军把土地过户给原告，事情就解决了，我们其他被告也不用承担什么责任。 被告翟志明在法定举证期限内未向本院提交证据。 被告青春、何俊良未到庭，也未提交书面答辩意见和证据。 依据上述经庭审举证、质证的有效证据以及原、被告诉辩情况，本院确认以下案件事实，2010年9月3日，周勇军与案外人欧世雄、冯伟平、伍纯良、冉洋伟通过公开竞价拍得南充市嘉陵区双桂镇桂华南街面积为935.27平方米的国有建设用地，2014年6月3日取得该宗土地的国有土地使用权证（证号为：南市嘉国用［2014］第00××1号;地号：Ｊ-07-××；地类：商业／住宅；使用权类型：出让），土地使用权人为周勇军。2014年1月1日，周勇军作为甲方代表（买方）与翟志明、青春、何俊良作为乙方代表（卖方）签订一份《联合土地开发协议书》，约定因周勇军、欧世雄、冯伟平、伍纯良、冉洋伟五人各自做各人的事，没人负责办理该土地与政府交接，产生分歧，无法办理以后的事务，经周勇军五人决定，由周勇军牵头，联合青春、翟志明、何俊良开发案涉土地，土地转让总价款为120万元。2015年10月7日，甲方周勇军（土地使用者）、青春（项目股东）、何俊良（项目股东）、翟志明（项目股东）与乙方曹江、黄川刚签订一份《开发项目转让协议》，约定甲方将位于南充市嘉陵区（证号：南市嘉国用［2014］第00××号，用途：商业／住宅，使用权类型：出让，面积：935.27平方米）土地及项目开发经营权整体转让给乙方，经过双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则友好协商，达成如下协议：一、项目土地基本情况：1、该宗土地由周勇军、冉洋伟、冯伟平、伍纯平、欧世雄五人共同于2010年12月31日在南充市嘉陵区国土局拍卖取得的该宗土地使用权，后因五人产生意见分歧，无法共同开发该宗土地，于2014年1月1日由周勇军将该宗土地使用权份额全部收购，并另行与青春、何俊良、翟志明签订了联合开发协议，协议约定周勇军、青春、何俊良、翟志明各拥有该宗土地使用权25%份额；经周勇军、青春、何俊良、翟志明同意，于2014年6月3日通过南充市国土资源局嘉陵分局将土地使用权人办理为周勇军并取得了国有土地使用权证。二、项目转让价款：1、土地使用权转让总价1200000元（大写：壹佰贰拾万元正）；2、项目前期费用280000元（大写：贰拾捌万元正）；共计1480000元（壹佰肆拾捌万元正）。三、付款方式：签订本协议后，乙方一次性支付甲方上述款项。四、双方的权利和义务：1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发经营权是其合法拥有不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；转让前的一切债权、债务由甲方全权承担；2、甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发经营权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括土地款及税费）；3、甲方不得以任何理由收回土地使用权及开发经营权；4、甲方无条件配合乙方办理开发经营所需一切手续；5、甲方在本协议生效五个工作日内将所涉及转让地块的土地使用权及项目开发经营权资料（包括但不限于土地出让合同书、国有土地使用权证、契税发票等）原件交予乙方；6、乙方按本协议向甲方支付转让款项；7、乙方自行运作，盈亏自负。五、违约责任：本协议生效后，甲乙双方均按照本协议约定执行，如有违约，违约方向守约方支付伍拾万元违约金。六、本协议履行过程中发生争议由双方协商解决，协商未果依法向遂宁市中级人民法院起诉。七、本协议经双方签字盖章之日起生效，本协议一式六份，甲方执四份，乙方执二份，具有同等法律效力。甲方处有周勇军、翟志明、青春、何俊良的签名捺印，乙方处有黄川刚、曹江的签名捺印。同日，周勇军、翟志明、青春、何俊良共同去出具一份收条，内容为：“今收到曹江、黄川刚收购南充市嘉陵区土地及开发经营权转让款现金1480000.00元（大写：壹佰肆拾捌万元正）。”。2015年10月14日，黄川刚、曹江出具一份《承诺书》，内容为：“我本人曹江（身份证号：5301111981××××××××）、黄川刚（身份证号：5109021977××××××××）于2015年10月7日将登记于周勇军名下位于南充市嘉陵区的国有土地使用权【证号：南市嘉国用（2014）第00××号】及项目开发建设经营权转让给曹江、黄川刚二人，于当日全部收取了转让款；根据相关法律规定，暂需以周勇军本人的名义办理后续开发建设手续所需相关的税费和开发建设、营销管理等资金均是曹江、黄川刚二人组织投入。该项目于2015年10月7日起以后的一切费用以及开发建设中一切安全责任事故，由曹江、黄川刚二人负责。如因曹江、黄川刚未按承诺执行的一切法律及经济责任由曹江、黄川刚自愿全权承担。”。2015年10月29日，案涉项目取得《建设用地规划许可证》，用地单位为周勇军。2015年11月20日，案涉项目取得《建设工程规划许可证》，建设单位（个人）为周勇军。 审理过程中，曹江向本院出具《承诺及声明》，内容为：“嘉陵区人民法院：本人曹江，公民身份证号码：5301111981××××××××，我和黄川刚作为受让人，于2015年10月7日与周勇军、青春、何俊良、翟志明签订《开发项目转让协议》，承接受让南充市嘉陵区【南市嘉国用（2014）第00××号】国有土地使用权及地上建筑项目开发经营权。现本人已和黄川刚达成协议，将本人上述协议中所享有的实体权利及义务一并转让给了黄川刚，因该协议产生的诉讼请求权也由黄川刚一人享有和行使，本人无异议。”。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、《开发项目转让协议》的效力问题。2015年10月7日，周勇军、青春、何俊良、翟志明与曹江、黄川刚签订的《开发项目转让协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应为合法有效，故原告请求确认该合同合法有效的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。 二、案涉土地过户问题。周勇军、青春、何俊良、翟志明与曹江、黄川刚在签订《开发项目转让协议》后，曹江、黄川刚向周勇军、青春、何俊良、翟志明支付了土地转让价款1,280,000元，已履行了支付转让款项的义务，周勇军、青春、何俊良、翟志明应该协助、配合办理国有土地使用权过户手续，审理中，曹江明确表示，本人已与黄川刚达成协议，将本人在《开发项目转让协议》中所享有的权利及义务一并转让给黄川刚，系自愿处分自己的权利，符合法律规定，故黄川刚要求把涉案土地进行过户，本院予以确认。 三、案涉项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等变更问题。行政主管部门颁发的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证照，是为了保证房地产工程建设市场有序运作，颁发前述证照的行为，是根据相对人申请并经依法审查，准许持有人在特定土地上从事特定房地产工程建设活动，符合行政许可法规定的行政许可特征，属于法定行政许可行为。根据《中华人民共和国行政许可法》第九条规定：“依法取得的行政许可，除法律、法规依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。”。基于许可证照的性质及其不可转让性，原告要求将许可证照变更到其名下的诉讼请求，不属于法院处理范围，本院不予支持。原告可在办理国有土地使用权证变更后，向行政主管部门申请撤销原在周勇军名下的相关许可证照，黄川刚认为其具备法定条件，应当自行向行政主管部门申请颁发相关许可证照。 四、违约金的问题。案涉转让合同未明确约定国有土地使用证的过户时间，原告也未举证证明四被告存在其他违约行为，故对原告要求四被告支付50万元违约金的诉讼请求，本院无法支持。 综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、依法确认原告黄川刚、曹江于2015年10月7日与被告周勇军、翟志明、青春、何俊良签订的《开发项目转让协议》合法有效； 二、被告周勇军、翟志明、青春、何俊良于本判决生效之日起五日内协助把南充市嘉陵区面积为935.27平方米的土地（土地证号为：南市嘉国用［2014］第00&tim**;×号;地号：Ｊ-07-××）的使用权过户至原告黄川刚名下； 三、驳回原告黄川刚的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计23,020元，由被告周勇军、翟志明、青春、何俊良共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杜 灵 二〇一九年十一月六日 书记员 高晨曦