辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14944号上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地：沈阳市沈北新区兴明街**。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，1982年10月22日出生，汉族，该公司员工，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：姚东冰，女，1986年6月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省黑山县。被上诉人（原审原告）：沈阳阿尔洛科技有限公司，，住所地：沈阳市沈北新区蒲文路**法定代表人：王东亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。上诉人沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东置业公司”）因与被上诉人沈阳阿尔洛科技有限公司（以下简称“阿尔洛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联东置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《楼宇销售合同》及补充协议与《商品房买卖合同》及补充协议是互为补充的关系，都是合法有效的，一审法院片面的以《商品房买卖合同》及补充协议作为裁判依据，与事实不符。《商品房买卖合同》补充协议第十一条第6款第（1）项约定，网签合同与原合同不一致的，适用原合同，即适用《楼宇销售合同》及补充协议，虽然两份合同签订时间不一致，但并没有排除或否认《楼宇销售合同》及补充协议的效力。《商品房买卖合同》补充协议中约定了按揭贷款的金额，但没有约定按揭款的到账时间，如果只考虑该条款，被上诉人可以就贷款无限期进行拖延，可以尝试所有的银行，这明显是与上诉人签订合同的目的相悖，而在《楼宇销售合同》及补充协议中，明确约定了按揭款的支付时间及没有按时到账的处理方式，即2016年4月20日前按揭款未到账的，房款应上浮，该约定是合法有效的，因此当上诉人没有按此约定支付按揭款并支付上浮房款的情况下，产权证办理条件没有成就，上诉人不承担逾期办证的违约责任，一审法院对此认定错误。二、一审认为只有在按揭款未获批或获批后被上诉人放弃贷款时，才会出现房屋总价款上调的情形，该认定错误。按照两份合同及补充协议的约定，当按揭款在2016年4月20日前未到上诉人账户时，房屋总价款就应当上调，本案中，273万按揭款是在2016年12月21日才到达上诉人账户，按照约定，房屋总价款应当上调。阿尔洛公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、原《联东沈北产业园楼宇销售合同》为上诉人与北京泰谱克科技发展有限公司签订，但后经各方协商，同意将买受人变更为本案被上诉人，本案上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》（已备案）以及《补充协议》，直接规定了双方的权利义务，故本案双方当事人的权利义务应以《商品房买卖合同》（已备案）以及《补充协议》为准。二、即便原《联东沈北产业园楼宇销售合同》合法有效，但该合同约定贷款在2016年4月20日前到账，而《补充协议》在2016年10月12日签订的，如按照《联东沈北产业园楼宇销售合同》约定，当时已经出现贷款逾期的情况，但《补充协议》约定的房屋单价仍为2600元/平方米，可见双方没有上调价格。实际上，在签订《补充协议》时，上诉人也从未以任何理由要求被上诉人上调房款。所以双方在《商品房买卖合同》以及《补充协议》仍然是确定房屋单价为2600元/平方米。三、根据《补充协议》三（3）②规定，只有在按揭贷款未获银行批准或银行批准后买受人放弃贷款时，才能按原合同附件三（《按揭贷款补充协议》）处理，而本案不存在这一情况，实际上，贷款银行是由上诉人指定的，贷款手续也是上诉人去办理的，被上诉人只是配合提供相关资料，双方签订《补充协议》后2个多月，2016年12月21日，贷款就划拨到上诉人账号，故本案不存在应上调房价的情况。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。阿尔洛公司向一审法院起诉请求：1.请求判令联东置业公司向阿尔洛公司支付逾期办理房屋产权转移登记违约金109,352.88元；2.由联东置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月18日，北京泰谱克科技发展有限公司（以下简称“泰谱克公司”）与联东置业公司签订《联东【沈北产业园】楼宇销售合同》及按揭贷款补充协议，泰谱克公司购买联东置业公司开发的位于沈阳市沈北新区蒲文路16-8号房屋，土地用途为工业，面积为2104.58平方米，单价为2600元/平方米，总价为5,471,908元。销售合同第四条第1款第（3）项约定按揭贷款付款方式：①泰谱克公司应在本合同签订之日（即2016年1月20日）向联东置业公司支付该楼宇首笔购房款人民币共计1,094,382元整（其中含履约定金3万元）；泰谱克公司应于2016年3月20日前支付房价款人民币1,641,572元整。于2016年3月20日前付至总房价款的50%；剩余房价款2,735,954元整由泰谱克公司向银行申请按揭贷款支付并应于2016年4月20日前到达联东置业公司指定账户。②按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款的处理方式（见附件三）。附件三：按揭贷款补充协议第一条第（5）款约定，如泰谱克公司按揭贷款在2016年4月20日前未获得银行放贷的，则自收到未批准贷款通知（包括但不限于书面、口头、邮件形式）之日付款方式自行变更为半年分期，单价调整为2626元/平方米，总价款人民币5,526,628元。合同签订后，泰谱克公司支付了前期购房款2,737,644元。2016年3月3日，联东置业公司向泰谱克公司下发《客户入住缴费清单》，要求泰谱克公司缴纳公共维修基金、房产证代办费、物业费等费用，泰谱克公司于2016年3月9日办理了入住手续。之后，经泰谱克公司与联东置业公司沟通，双方均同意将商品房买受人变更为阿尔洛公司，2016年10月12日，阿尔洛公司、联东置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，房屋的买受人由泰谱克公司变更为阿尔洛公司。厂房面积经测绘调整为2102.94平方米，单价为2600元/平方米，总价调整为5,467,644元。买卖合同第六条约定付款方式及期限见补充协议。补充协议第三条第1款第（3）项约定按揭贷款付款方式：①阿尔洛公司应在原合同签订之日（即2016年1月20日）向联东置业公司支付该楼宇首笔购房款人民币共计1,094,382元整（其中含履约定金3万元）；阿尔洛公司应于2016年3月20日前支付房价款人民币1,643,262元整；剩余房价款2,730,000元整由阿尔洛公司向银行申请贷款。②按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款的处理方式（见原合同附件三）。泰谱克公司已支付了前期购房款2,737,644元，约定尾款2,730,000元由阿尔洛公司申请银行按揭贷款。2016年12月1日阿尔洛公司与盛京银行沈阳市和睦路支行签订《法人按揭借款合同》，借款金额2,730,000元，该款项于2016年12月21日已全额拨付给联东置业公司。联东置业公司于2017年3月22日给阿尔洛公司出具了金额为5,467,644元的购房款发票。商品房买卖合同第十五条约定关于产权登记的约定见补充协议，补充协议第九条约定联东置业公司应于阿尔洛公司缴清全部应交款项且在阿尔洛公司办理该楼宇入住手续后730天内办理完毕本合同项下楼宇的权属转移登记。如因联东置业公司原因，阿尔洛公司未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的，按以下规定处理：阿尔洛公司不退房的，合同继续履行，甲方每逾期一日，按阿尔洛公司已付房款万分之一支付违约金，但该违约金最高不超过阿尔洛公司已付房款的百分之二。阿尔洛公司退房的，应于上述期限届满之日起15日内向联东置业公司提出书面退房要求（否则视为阿尔洛公司不退房），据此联东置业公司应按阿尔洛公司已付房款的百分之十向阿尔洛公司支付违约金。一审另查明，案涉房屋备案在阿尔洛公司名下，至今未办理初始登记。一审法院认为，阿尔洛公司、联东置业公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同有效，双方均应恪守履行。关于双方争议的房屋总价款的问题，联东置业公司于2016年1月18日与泰谱克公司签订《联东【沈北产业园】楼宇销售合同》及按揭贷款补充协议，又于2016年10月12日与阿尔洛公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，将商品房买受人由泰谱克公司变更为阿尔洛公司，并已将房屋备案至阿尔洛公司名下，因合同主体发生变更，且《商品房买卖合同》及补充协议也明确的规定了双方的权利义务，故房屋总价款应以阿尔洛公司、联东置业公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。补充协议第三条第1款第（3）项约定按揭贷款付款方式：①阿尔洛公司应在原合同签订之日（即2016年1月20日）向联东置业公司支付该楼宇首笔购房款人民币共计1,094,382元整（其中含履约定金叁万元）；阿尔洛公司应于2016年3月20日前支付房价款人民币1,643,262元整；剩余房价款2,730,000元整由阿尔洛公司向银行申请贷款。②按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款的处理方式（见原合同附件三）。故只有在按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款时，才能按原合同附件三（《按揭贷款补充协议》）处理，才会出现房屋总价款上调的情况，本案不存上这一情况。本案泰谱克公司已代阿尔洛公司支付了前期购房款2,737,644元，剩余房款2,730,000元由阿尔洛公司向盛京银行沈阳市和睦路支行贷款，于2016年12月21日已全额拨付给联东置业公司。因此，本案房屋总价款不应当上调，房屋总价款应认定为5,467,644元，阿尔洛公司已按合同约定付清了全部购房款。本案中，案涉房屋至今未办理初始登记，不具备办理房屋转移登记的条件。阿尔洛公司已按合同约定付清了全部购房款并办理了入住手续，联东置业公司应按合同约定在2018年12月21日前办理完成该房屋的产权转移登记，但联东置业公司至今未办理房屋权属转移登记，应按合同约定向阿尔洛公司支付违约金。截止至阿尔洛公司起诉之日，本案联东置业公司共逾期205天（从2018年12月22日开始计算至2019年7月15日止），即联东置业公司应向阿尔洛公司支付违约金112,086.7元（5,467,644元×205日×1/10000），因补充协议约定违约金最高不超过阿尔洛公司已付房款的百分之二即109,352.88元（5,467,644元×2%），故违约金应按阿尔洛公司已付房款的百分之二计算即109,352.88元。一审判决：联东置业公司于本判决发生法律效力后十日内给付阿尔洛公司逾期办理房屋产权转移登记违约金109,352.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2488元，减半收取1244元，联东置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了三方协议一份，用于证明被上诉人继承原买受人泰谱克公司的权利义务，被上诉人按原合同履行权利义务。被上诉人质证意见：真实性无法确定，对协议形成过程不清楚，该协议没有签订时间，无法确定与双方签订商品房买卖合同的时间先后，该协议不影响商品房买卖合同的效力。本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于上诉人提出的被上诉人尚未支付全部购房款的问题。首先，泰谱克公司与上诉人于2016年1月18日签订的《按揭贷款补充协议》第一条第（5）款“如乙方按揭贷款在2016年4月20日前未获得银行放贷的，则自收到未批准贷款通知（包括但不限于书面、口头、邮件形式）之日付款方式自行变更为半年分期，单价调整为2626元/平方米”，该条约定系针对《联东沈北产业园楼宇销售合同》第四条（3）“②按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款的处理方式”的补充约定，结合《按揭贷款补充协议》整体内容，应当认定，只有因买房人原因，导致上诉人未能按时获得银行放贷的，方适用该条上浮房款。本案中上诉人并未举证证明《按揭贷款补充协议》签订后，因泰谱克公司原因导致贷款未按期发放；其次，上诉人与被上诉人于2016年10月12日签订的《商品房买卖合同》中仍约定房屋单价为2600元，并未上浮，且被上诉人亦通过银行贷款方式向上诉人支付了尾款，上诉人向被上诉人开具了购房发票。上诉人亦未举证证明在本案诉讼发生前，其曾就房款问题向被上诉人提出过主张。上诉人二审期间提交的《三方协议》并不能证明房款应当上浮，反之，该协议能够佐证房款未于2016年4月20日到账系因政策规定须变更买受方所致。综上，上诉人提出的房款应上浮的主张，依据并不充分，本院不予支持；一审认定被上诉人已经支付全部购房款正确。上诉人未能在合同约定的期限内办理房屋权属转移登记，构成违约，应当承担违约责任，一审判决并无不当，应予维持。综上所述，沈阳联东置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年十一月十五日法官助理姜博书记员李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。