黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0204执异69号异议人（案外人）陈某某委托代理人马某某申请执行人王某某委托代理人王某某委托代理人王某某被执行人讷河市某某房地产开发有限公司法定代表人魏某某委托代理人石某某申请执行人王某某与被执行人讷河市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）借款合同纠纷一案，黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2013年5月8日作出的（2013）齐商初字第10号民事判决书，黑龙江省高级人民法院于2013年7月17日作出的（2013）黑高商终字第49号民事判决书已发生法律效力。经申请执行人王某某申请齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月1日作出（2018）黑02执监43号执行裁定书，裁定：申请执行人王某某依据已发生法律效力的（2013）黑高商终字第49号民事判决书，申请执行盛达公司借款合同纠纷一案，指定由齐齐哈尔市铁锋区人民法院执行。本院于2019年1月4日立案，在执行过程中，本院于2019年2月21日作出（2019）黑0204执61号之一执行裁定，对本院查封盛达公司位于讷河市铁路街泰和大市场82套房产进行依法评估鉴定和拍卖、变卖。异议人陈某某对该裁定不服，于2019年6月5日向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。异议人陈某某称，异议人2013年1月7日购买陈玉4号楼10单元601室抵账楼，盛达公司出具购楼收据，异议人已交付全部房款231,448.00元，并装修入住该房，现法院查封，异议人为善意取得，请求解除齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204执字61号之一对异议人所有的楼房位于讷河市泰和小区4号楼10单元601室的查封。异议人为证实自己的主张向本院提交如下证据：1、齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204执字61号之一执行裁定书；2、2013年1月7日齐齐哈尔市商品房销售预收款专用票据一张、2012年12月16日徐雪收款的收据一张、2013年1月11日徐雪收款的收据一张、2011年6月26日盛达公司与永强铝塑厂协议一份、2013年1月11日商品房备案登记介绍信一份、2013年1月11日商品房买卖合同一份、2013年1月15日讷河市房产局向契税征收部门出具的证明一份、2013年1月21日契税完税证一份、2013年1月15日讷河市物业管理中心住宅专项维修基金、2013年1月15日讷河市房产局产权证明费收据；3、讷河市通江街道证明一份、2019年9月2日讷河市安居物业有限公司证明一份、2013年1月13日装修保证金和取暖费票据各一张、讷河市供水有限公司明细一张、热费收据二张、物业费收据六张；4、讷河市不动产登记中心出具的不动产登记查询结果证明。申请执行人王某某答辩意见，案外人异议分四类，第一类为主张被执行人向其售房并办理了网签；第二类主张被执行人向其售房未办理了网签；第三类主张被执行人将房屋抵债给异议人；第四类主张从被执行人以物抵债的债权人手中购买的房屋。齐齐哈尔市中级人民法院2013年1月9日查封涉案房产，但以上四类异议人均不附合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，无合法有效书面合同，收据非正规收据，无转账记录，异议人从第三人处购买房屋无合同，“网签”时间是在法院查封之后，买受人名下有无其他用于居住的房屋未知，且“网签”不具有法定对抗效力，不能排除执行。异议人的异议请求不附合法律规定，应予以驳回。申请执行人为证实自己的主张向本院提交如下证据：1、2013年1月8日齐齐哈尔市中级法院作出的齐立保字第2号查封裁定；2、讷河市房产局在2013年1月8日向齐齐哈尔市中级人民法院提供的泰和大市场楼盘表一份；3、齐齐哈尔市中级人民法院驳回复议通知书一份；4、齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐商初字第10号民事判决书一份；5、黑龙江省高级人民法院（2013）黑高商终字49号民事判决书一份；6、齐齐哈尔市中级人民法院公告一份；7、声明一份、齐齐哈尔日报发票一份；8、李海玲情况说明一份、魏某某调查笔录一份、赵振生证明一份；9、讷河市房地产管理局送达回证一份；10、讷河市房产局商品房网上销售备案明细一份。被执行人盛达公司答辩意见，是在法院查封之前卖的，2013年9月份讷河法院已经让大家核实过了。被执行人为证实自己的主张向本院提交如下证据：2011年6月26日协议书。本院查明，申请执行人王某某与被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院于2013年5月8日作出（2013）齐商初字第10号民事判决书，判决：一、被告讷河市盛达房地产开发有限责任公司偿还原告王某某人民币33,972,706.61元,于本判决生效后十日内还清欠款。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费234,914.60元，被告承担206,302.00元，原告承担28,612.60元。保全费5,000.00元，由被告承担。讷河市盛达房地产开发有限责任公司提出上诉，2013年7月17日黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑高商终字第49号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月1日齐齐哈尔市中级人民法院作出（2018）黑02执监43号执行裁定，指定该案由齐齐哈尔市铁锋区人民法院执行。本院因本案在诉前，2013年1月8日齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐立保字第2号民事裁定，依法查封了讷河市盛达房地产开发有限责任公司在讷河市铁路街泰和大市场2#、3#、4#、6#楼房产500余套。该裁定2013年1月9日送达讷河市房地产管理局，2013年1月21日送达被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司。现查封期限已到，本院将继续查封，于2019年1月8日作出（2019）黑0204执61号执行裁定，预查封讷河市盛达房地产开发有限责任公司位于讷河市铁路街泰和大市场2#、3#、4#、6#楼房产500余套。2019年2月21日作出（2019）黑0204执61号之一执行裁定，限被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司在接到本裁定后七日内自动履行生效法律文书所确定的给付义务。逾期，本院将依法对查封登记在被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司所有的位于讷河市铁路街泰和大市场6号楼……共计31套；2号楼……共计15套；3号楼……共计14套；4号楼……共计18套，评估后流拍4套……，总计82套房产进行依法评估鉴定和拍卖、变卖，由此所产生的费用的后果由被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司承担。另查，2011年6月26日盛达公司（甲方）与讷河市永强铝塑钢窗厂（乙方）签订协议书，约定甲方将1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、6号楼5栋楼所有铝塑窗户承包给乙方，包料，每平方米465.00元，付款方式为甲方用6号楼4单元二层两户、三层西户、四层西户、五层两户顶替铝窗款及施工费。讷河市永强铝塑钢窗厂法定代表人为陈玉。陈玉将抵账楼房转卖给异议人陈某某，异议人将购楼款交给徐雪、陈玉。2013年1月7日盛达公司给异议人陈某某出具齐齐哈尔市商品房销售预收款专用票据，2013年1月11日盛达公司与异议人签订商品房买卖合同，同时出具购买商品房登记备案介绍信，2013年1月15日异议人交纳住宅专项维修资金、产权证明费，2013年1月21日在税务机关交纳的税款，办理了完税证。讷河市安恒物业有限公司出证证明其在2013年5月1日入住该小区时，该房业主已入住。讷河市不动产登记查询异议人在其中心无住房产权登记信息。再查，盛达公司开发建设讷河市泰和大市场小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、6号楼，2012年8月17日盛达公司取得讷河市泰和大市场上述楼房商品房预售许可证。经测绘泰和大市场测绘项目楼号变更，原楼2号楼和8号楼合并为2号楼；原楼3号楼和7号楼合并为3号楼；原楼4号楼和6号楼合并为4号楼；原楼号9号楼改为6号楼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。讷河市永强铝塑钢窗厂与盛达公司签订的协议，双方约定以房抵账消灭债权债务关系，并已实际履行完毕，该协议应为合法有效，讷河市永强铝塑钢窗厂将涉案房产卖给异议人，异议人与盛达公司前签订商品房买卖合同，两个行为在法院查封裁定送达盛达公司前，异议人交付房款，办理了网签，交纳了税款，异议人实际入住该房，因本院查封该房，异议人未能办理房屋产权登记。综上，异议人异议理由符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对讷河市泰和大市场4号楼10单元601室的查封。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 边 力审判员 曲丽华审判员 刘长虹二〇一九年十一月十五日书记员 吴 禹