山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9106号上诉人（原审原告）：刘萧芳，女，1984年2月13日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：孟爱芹，女，1984年6月13日出生，汉族，住浙江省东清市。上诉人（原审原告）：沙重弢，男，1980年12月8日出生，回族，住上海市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张训勇，山东葳达律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张良磊，山东葳达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东高力仕达产业发展集团有限公司（原山东高力仕达投资咨询有限公司），住所地山东省济南市。法定代表人：李彬，总经理。委托诉讼代理人：韦苒，女，1981年1月1日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：赵敏，女，1989年10月21日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。上诉人孟爱芹、沙重弢、刘萧芳因与上诉人山东高力仕达资产业发展集团有限公司（以下简称高力仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初9635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孟爱芹、沙重弢、刘萧芳上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判高力仕达公司赔偿孟爱芹、沙重弢、刘萧芳违约金39300元；二、一、二审诉讼费用由高力仕达公司承担。事实和理由：原审判决查明并认定“沙重弢、刘萧芳、孟爱芹与高力仕达公司之间合同的解除系高力仕达公司未按期向沙重弢、刘萧芳、孟爱芹交付房屋的违约行为所导致，高力仕达公司应承担违约责任，沙重弢、刘萧芳、孟爱芹有权要求高力仕达公司承担违约责任或赔偿损失”。原审判决既然认定高力仕达公司存在违约行为，依法应承担违约责任，孟爱芹、沙重弢、刘萧芳诉求高力仕达公司赔付违约金合理、合法，原审判决认定所称的“无事实依据”，显然是自相矛盾。另，在高力仕达公司与孟爱芹、沙重弢、刘萧芳签订的《补充协议》第2条中约定“乙方已付清全款的，如甲方（高力仕达公司）无法按照合同约定时间交房房屋或该房屋无法达到使用条件的，甲方按照《使用权转让合同》约定的房屋总价款的10%对乙方进行赔付。”；第5条中约定“除本协议约定内容外，其他事宜仍按照《使用权转让合同》及《商铺委托经营合同》约定为准。”，该《补充协议》及《使用权转让合同》均系高力仕达公司单方制定并重复使用的格式条款，该《补充协议》对高力仕达公司因违约行为需承担的违约责任约定明确，在双方有明确约定的情况下，原判决判令高力仕达公司按照已付转让款的3%向孟爱芹、沙重弢、刘萧芳支付违约金，属主观臆断。综上所述，请求支持孟爱芹、沙重弢、刘萧芳的上诉请求。高力仕达公司针对孟爱芹、沙重弢、刘萧芳的上诉辩称，答辩意见同上诉意见。高力仕达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.二审诉讼费用由孟爱芹、沙重弢、刘萧芳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院未查清案涉房屋是否取得建设工程规划许可证，继而认定案涉《使用权转让合同》为有效合同系错误的。高力仕达公司与沙重弢、刘萧芳、孟爱芹签订的《使用权转让合同》名为使用权转让，实为房屋租赁。合同约定的A1座为层高4.5米的工业厂房，高力仕达公司将工业厂房改造为两层，将其中一层的110号房屋出租给沙重弢、刘萧芳、孟爱芹。根据《中华人民共和国城乡规划法》《山东省城乡规划条例》《山东省实施细则》的相关规定，房屋用途改变，或房屋改建、扩建致使面积增减需取得建设规划许可证。但高力仕达公司出租的房屋至今尚未取得建设规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院在未查清案涉房屋是否取得建筑工程规划许可证的情况下，直接认定案涉《使用权转让合同》除对于沙重弢等解除权的15个工作日的限制条款无效外，《使用权转让合同》及其补充协议的其他内容合法有效，显属认定事实不清，导致适用法律错误。根据《合同法》第五十六条、五十七条、五十八条的规定，合同无效，除有关争议解决方法的条款有效外，其他条款自始没有约束力，孟爱芹、沙重弢、刘萧芳主张违约金的相关条款亦应无效。综上，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，《使用权转让合同》应为无效合同，一审法院判令解除合同及高力仕达公司承担违约金显属不当，请求支持高力仕达公司的上诉请求。刘萧芳、孟爱芹、沙重弢辩称，答辩意见同上诉意见。一审判决除第三项违约金判决数额错误外，其他内容原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。高力仕达公司的上诉事实及理由不能成立，请求驳回高力仕达公司的上诉请求。孟爱芹、沙重弢、刘萧芳向一审法院起诉请求：1.依法判令解除孟爱芹、沙重弢、刘萧芳与高力仕达公司签订的《使用权转让合同》（合同编号为HC-0309）；2.依法判令高力仕达公司向孟爱芹、沙重弢、刘萧芳返还房屋使用权转让款393,000元；3.依法判令高力仕达公司向孟爱芹、沙重弢、刘萧芳支付违约金39300元；4.依法判令高力仕达公司承担案件受理费及保全费。一审法院认定事实：2017年12月28日，沙重弢、刘萧芳、孟爱芹（受让方、乙方）与高力仕达公司（转让方、甲方）签订编号为HC-0309的《使用权转让合同》，约定：乙方受让“红场˙1952文化创意产业园”A1座1层110号房屋使用权，套内面积39.3平方米，转让款393000元；受让方一次性付款393000元，付款日期2017年12月28日；甲方应在2018年1月27日前通知乙方，办理交房手续；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方，逾期超过30个工作日，甲方按日向乙方支付已交付转让金的万分之叁的违约金。逾期超过90个工作日后，乙方有权解除合同。若乙方解除合同，则甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起50个工作日内退还乙方己付款项并按乙方已付转让金的3%支付违约金，但甲方不再按本条第一款的约定向乙方支付逾期交房违约金。乙方解除合同的，应在逾期交房90个工作日后的15个工作日内向甲方发出《解除合同通知书》，乙方15个工作日内来提交《解除合同通知书》的，视同接受逾期交房，放弃合同解除权；合同履行过程中如一方出现违约行为，违约方应向守约方赔偿直接经济损失；无论基于上述任何一条款或所有条款，甲方支付违约、赔偿款总额不超过乙方已支付总价款的5%。同日，沙重弢、刘萧芳、孟爱芹（受让方、乙方）与高力仕达公司（转让方、甲方）签订《补充协议》，约定：乙方己付清全款的，如甲方无法按合同约定时间交付房屋或该房屋无法达到实际使用条件的，甲方按照《使用权转让合同》约定的房屋总价款的10%对乙方进行赔付。2017年12月29日，孟爱芹、沙重弢、刘萧芳向高力仕达公司支付A1座1层110号房屋使用权转让金393000元。一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、《使用权转让合同》中关于受让方合同解除权的约定是否系格式条款，应否无效；二、高力仕达公司是否违约，违约金的计算方式。一审法院结合双方在法庭辩论终结前所提交的证据材料及已查事实，分别论述如下：一、高力仕达公司主张根据双方签订的《使用权转让合同》第七条第三款之约定，孟爱芹、沙重弢、刘萧芳应在逾期交房90个工作日后的15个工作日内向甲方发出《解除合同通知书》，孟爱芹、沙重弢、刘萧芳15个工作日内未提交《解除合同通知书》的，视同接受逾期交房，放弃合同解除权。孟爱芹、沙重弢、刘萧芳主张该条款系格式条款，应属无效。对此一审法院认为，该条款系格式条款，高力仕达公司未对该条款采取合理的方式提请孟爱芹、沙重弢、刘萧芳注意或予以说明，约定一定期限后孟爱芹、沙重弢、刘萧芳丧失解除权，属于加重了对方责任、排除对方主要权利的条款，应予无效，高力仕达公司逾期交房已一年有余，交房时间仍无法确定，对孟爱芹、沙重弢、刘萧芳要求解除孟爱芹、沙重弢、刘萧芳与高力仕达公司签订的《使用权转让合同》（合同编号为HC-0309）的诉讼请求，一审法院予以支持。二、高力仕达公司未按照合同约定时间交房，且无证据证实其存在合同约定的延期交房情形，故高力仕达公司违约。孟爱芹、沙重弢、刘萧芳主张高力仕达公司应按照《补充协议》第二条的约定支付房屋总价款10%的违约金，高力仕达公司认为该约定适用的前提是在高力仕达公司存在延期交房的情况下，双方仍继续履行所有权转让合同。对此一审法院认为，《使用权转让合同》中约定：若孟爱芹、沙重弢、刘萧芳解除合同，则高力仕达公司应当自孟爱芹、沙重弢、刘萧芳解除合同通知到达之日起50个工作日内退还孟爱芹、沙重弢、刘萧芳已付款项并按孟爱芹、沙重弢、刘萧芳己付转让金的3%支付违约金，但高力仕达公司不再按本条第一款的约定向孟爱芹、沙重弢、刘萧芳支付逾期交房违约金。而《补充协议》第二条约定：孟爱芹、沙重弢、刘萧芳已付清全款的，如高力仕达公司无法按合同约定时间交付房屋或该房屋无法达到实际使用条件的，高力仕达公司按照《使用权转让合同》约定的房屋总价款的10%对孟爱芹、沙重弢、刘萧芳进行赔付。该《补充协议》条款未约定适用条件为继续履行合同还是解除合同，但该协议系由高力仕达公司提供，高力仕达公司系转让方，在无法按期交房时其期待的结果必定是孟爱芹、沙重弢、刘萧芳同意继续履行合同，如孟爱芹、沙重弢、刘萧芳解除合同可以得到比继续履行合同更高的违约金，显然不符合常理。就合同解除后的违约金，高力仕达公司在主合同中已有约定的情形下，一般不会再主动加重己方义务，所以，补充协议中的该条约定无法视为对主合同中解除合同违约金约定的变更，高力仕达公司应按照《使用权转让合同》第七条的约定，按已付转让金的3%支付违约金。一审法院认为，除《使用权转让合同》中对于孟爱芹、沙重弢、刘萧芳解除权的15个工作日的限制条款无效外，孟爱芹、沙重弢、刘萧芳与高力仕达公司签订的《使用权转让合同》及其补充协议的其他内容合法有效，各方均应按照合同的约定全面履行各自义务。现高力仕达公司逾期交付房屋，孟爱芹、沙重弢、刘萧芳要求解除合同，高力仕达公司表示同意，一审法院予以照准。沙重弢、刘萧芳、孟爱芹与高力仕达公司之间合同的解除系高力仕达公司未按期向沙重弢、刘萧芳、孟爱芹交付房屋的违约行为所导致，高力仕达公司应承担违约责任，沙重弢、刘萧芳、孟爱芹有权要求高力仕达公司承担违约责任或赔偿损失。但孟爱芹、沙重弢、刘萧芳要求高力仕达公司支付已付转让款10%的违约金，既无事实依据也未举证证实其实际损失，一审法院不予支持，按照双方签署的合同约定，涉案违约金应为已付转让金的3%。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、解除沙重弢、刘萧芳、孟爱芹与山东高力仕达投资咨询有限公司之间签订的合同编号为HC-0309的《使用权转让合同》；二、山东高力仕达投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内退还沙重弢、刘萧芳、孟爱芹房屋使用权转让款393000元；三、山东高力仕达投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内赔偿沙重弢、刘萧芳、孟爱芹违约金11790元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7780元，由沙重弢、刘萧芳、孟爱芹负担778元，山东高力仕达投资咨询有限公司负担7002元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点为：一是涉案使用权转让合同是否应认定为无效；二是一审法院按照3%认定违约金数额是否正确。关于第一个争议焦点，涉案使用权转让合同履行过程中以及本案一审中，高力仕达公司始终未对使用权转让合同的效力问题提出异议，且在一审中同意解除合同。本院认为，高力仕达公司作为涉案使用权转让合同的转让方，主导签订了涉案使用权转让合同，在合同相对方孟爱芹、沙重弢、刘萧芳按约支付转让款而其未按约交房的情况下，一审判决高力仕达公司承担还款责任后，高力仕达公司以其自身未申请建设工程规划许可证为由，于二审中主张合同无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定。合同无效制度设立的重要目的在于防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，维护社会的法治秩序和公共道德。而本案中，高力仕达公司作为违法行为人主动请求确认合同无效，如支持其诉求，意味着体现双方真实意愿的合同约定不仅对其没有约束力，甚至可能使其获得不正当的利益，这将违背合同无效制度设立的宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。综上。高力仕达公司在二审中主张涉案《建设工程施工合同》无效，该主张有违诚信原则，本院不予支持。关于第二个争议焦点，《使用权转让合同》中约定：若孟爱芹、沙重弢、刘萧芳解除合同，则高力仕达公司应按孟爱芹、沙重弢、刘萧芳己付转让金的3%支付违约金。而《补充协议》第二条约定：孟爱芹、沙重弢、刘萧芳已付清全款的，如高力仕达公司无法按合同约定时间交付房屋，高力仕达公司按照房屋总价款的10%对孟爱芹、沙重弢、刘萧芳进行赔付。该《补充协议》条款未约定适用条件为继续履行合同还是解除合同。孟爱芹、沙重弢、刘萧芳主张《补充协议》为高力仕达公司提供，那么就合同解除后的违约金，高力仕达公司在主合同中已有约定的情形下，一般不会再主动加重己方义务，所以，一审法院认定高力仕达公司按已付转让金的3%支付违约金，并无不当。综上所述，孟爱芹、沙重弢、刘萧芳、高力仕达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8562.5元，由孟爱芹、沙重弢、刘萧芳负担782.5元，由山东高力仕达产业发展集团有限公司负担7780元。本判决为终审判决。审 判 长 郭维敬审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十一月二十二日法官助理 宋文华书 记 员 侯新新