广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19069号上诉人（原审原告）：周俊坚。委托诉讼代理人：陈嘉仪，广东正诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜丽丽，广东仁者律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜红勇。原审第三人：广州市花都区新华爱花甜品店，住所地广东省广州市花都区新华街新华路**101铺。经营者：杜红勇。上诉人周俊坚因与被上诉人杜红勇及原审第三人广州市花都区新华爱花甜品店（以下简称爱花甜品店）合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周俊坚一审诉讼请求：1.自2018年12月19日起解除周俊坚、杜红勇之间的转让协议；2.杜红勇返还周俊坚定金20000元及利息（利息以20000元为本金，自2018年11月10日起按人民银行同期基准贷款利率支付至实际付清之日止，暂计算2018年12月9日为72.5元），本息暂合计20072.5元；3.本案全部诉讼费用由杜红勇承担。一审法院认定事实：杜红勇是个体工商户爱花甜品店的经营者。周俊坚与杜红勇于2018年11月10日通过电话及微信聊天协商转让爱花甜品店的事宜。2018年11月10日下午6时24分，杜红勇向周俊坚说：“说明一下，2万元定金，确定接了再给我3万，然后您跟房东重新交押金，如果不接2万不退。”周俊坚回复：“好”，并微信转账20000元。杜红勇接着说：“可以了，剩余3万元，5天内给齐，我给你联系房东。”周俊坚回复：“信你了。”杜红勇说：“从没骗人一次”。周俊坚回复：“好。”接着，杜红勇告知周俊坚其已告知了另一受让意向人，不存在变卦。2018年11月12日，周俊坚通过微信提出“我尽力去找人合作，但是如果万一找不到人您把定金退我好吗？对不起了”。杜红勇回复其只管收转让费，对周俊坚家里的事情没办法，并要求周俊坚两天内支付剩余款。此后，周俊坚没有支付剩余转款30000元，杜红勇也没有退还定金给周俊坚，也没有将爱花甜品店交付周俊坚。周俊坚主张杜红勇转让涉案店铺的租赁权没有经过房东同意，提交了《租赁合同》照片。杜红勇确认该证据，并表示是周俊坚从杜红勇处所拍。该租赁合同是杜键华与温永威签订的关于杜键华将位于新华路××号商铺出租给温永威使用的合同。该合同明确“如未经杜键华同意，温永威不得擅自将此商铺转让或转租。如中途温永威不租或者转让者，应先将商铺交回杜键华，由杜键华与另行一方签约，原押金及进场费不退回。”杜红勇认为其取得房东同意，有权转让涉案店铺，提交了上述《租赁合同》原件、杜红勇与温永威签订的《转让合同》及温永威的身份证复印件、杜红勇与“房东华哥”的微信聊天记录、杜键华2019年4月9日出具的《证明书》。《转让合同》主要内容是温永威将位于新华路××号商铺转让给杜红勇使用，并保证杜红勇同等享有原有房屋租赁合同中所有的权利与义务。在与“房东华哥”2018年10月19日的微信聊天记录中，杜红勇说：“怎么样？我说的那样可以不，可以我就问问人家接店的啥意思。”“要不你来店里，咱俩在说一下吗？”“今晚接店的来跟你们谈谈”“你们看着谈。成就成，不成就算了，我不可能垫两个月的押金给他们。”2018年12月10日的微信记录显示杜红勇向对方支付了两笔7544元的租金。杜红勇表示“房东华哥”就是房东杜键华。《证明书》内容为“本人同意杜红勇有权转让位于新华路××号商铺具体事宜，可通过杜红勇与房东杜键华相约面谈。”并载明杜红勇及杜键华的身份证号码。周俊坚提交的2018年11月10日5时40分与杜红勇的谈话录音中，杜红勇明确其已和房东谈好才和周俊坚说，周俊坚可以与房东签订5年的店铺租赁合同，到时候周俊坚还要与房东见面并表示由周俊坚向房东重新交纳押金。一审庭审中，周俊坚明确没有询问房东杜红勇转租店铺是否经过房东同意，没有见过房东，也没有向房东提出交纳押金的问题，周俊坚并不清楚可以找房东改签合同。一审法院认为，从2018年11月10日下午6时24分开始的一段微信聊天记录可知，双方对涉案商铺的转让价款、支付时间达成了一致意见（即转让价款50000元，支付日期“5日内”即2018年11月15日），形成了口头协议，双方应当按照约定履行各自义务。杜红勇在2018年11月10日下午6时24分的微信聊天记录提出周俊坚付款后由周俊坚跟房东重新交押金签合同。从杜红勇在2018年11月10日的电话录音可知，也明确告知周俊坚，其已与房东谈好周俊坚可与房东签订5年期的商铺租赁合同，押金需要周俊坚重新交纳。周俊坚提起本案诉讼后，杜红勇也取得房东杜键华的《证明书》，杜键华在《证明书》中明确杜红勇有权转让商铺，并提出可通过杜红勇与房东杜键华相约面谈。综上可知，关于涉案商铺租赁问题，周俊坚、杜红勇双方约定周俊坚与房东重新签订合同并重新交纳押金，房东也同意与周俊坚签订租赁合同。但周俊坚并没有向杜红勇提出通过杜红勇与房东签订租赁合同的问题，而是直接向杜红勇提出解除合同及退还定金20000元。周俊坚主张杜红勇没有取得房东同意，不享有转租权，构成根本违约，证据不足，一审法院不予采信。相反，是周俊坚违反约定没有支付剩余转让款30000元。周俊坚是违约方，不享有解除合同的权利，周俊坚诉求解除合同及要求杜红勇退还定金、支付利息，于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年5月20日作出判决如下：驳回周俊坚的全部诉讼请求。案件一审受理费301.8元，由周俊坚负担。判后，上诉人周俊坚不服，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判杜红勇返还周俊坚定金20000元及利息（利息以20000元为本金，自2018年11月10日起按人民银行同期基准贷款利率支付至实际付清之日止）；3.杜红勇承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：一、杜红勇不享有转租的权利，周俊坚与杜红勇的转让协议目的无法实现，杜红勇应向周俊坚返还定金。双方约定转让的内容包括店内全部设备、物资、配方、技术及运营等。杜红勇将爱花甜品店全权交由周俊坚经营管理，并保证已经取得房东同意，协议完成后，杜红勇商铺一并转租给周俊坚，由周俊坚与房东重新签订租赁合同。周俊坚经查，杜红勇无法提供租赁商铺具有合法有效的租赁资质，且杜红勇未与房东签订租赁合同，也未取得房东同意，其根本不享有转租的权利。即使杜红勇将爱花甜品店完全转让给周俊坚，周俊坚也将因杜红勇无权转租，致使无法实现接受爱花甜品店并以现有设备、环境继续经营管理爱花甜品店的合同目的，杜红勇构成根本违约在先。杜红勇提供的《证明书》中记载的地址与涉案商铺地址不同，其提交的微信聊天记录中“房东，华哥”真实身份无法确认，微信聊天内容也无法确认是关于涉案商铺的，且无法确认杜键华为涉案店铺的所有权人，无法确认《证明书》为杜建华本人所作，也无法确认涉案商铺具有合法有效的租赁资质。二、根据《中华人民共和国担保法》第91条的规定，双方约定的定金金额超过法定的20%，超出部分应认定为无效，由杜红勇返还。周俊坚与杜红勇约定转让协议的总价款为50000元，其中定金20000元，剩余30000元五日内给齐。故杜红勇拟定的20000元定金已经超过法定的20%（即10000元），超出部分无效。协议签订后，周俊坚已经依约支付杜红勇20000元定金，杜红勇应就无效部分返还给周俊坚。被上诉人杜红勇及爱花甜品店提交书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1.杜红勇对涉案商铺享有合法的转租权。2.关于20000元的问题，双方协商转让涉案商铺时，一致约定其中10000元为定金，另10000元为学习技术的费用。3.关于涉案商铺的门牌号码问题，由于政府原因将涉案商铺的门牌号××改为新华路181-1号181-2号。对于一审法院查明的事实，双方当事人均无异议的，本院予以确认。另查明，二审时，周俊坚向本院提交调查取证申请书，申请本院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局调查广州市花都区新华街181号101铺店铺的所有权人以及是否已经取得建设工程规划许可证，是否符合租赁条件等问题。杜红勇及爱花甜品店不同意周俊坚的调查取证申请，并称：1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，周俊坚在一审时没有依照法定程序申请法院调取证据，其在一审时就放弃了申请法院调查取证的权利，故其在二审提出申请，程序不合法。2.周俊坚明确知悉涉案商铺在双方达成转让协议时，一直由杜红勇租赁及经营，杜红勇能依据涉案商铺的租赁合同依法办理工商营业执照和税务登记等，都说明杜红勇与案外人房东之间的《商铺租赁合同》是合法有效的，不存在不符合租赁的情形。3.涉案商铺是否已经取得建设工程规划许可证与本案周俊坚与杜红勇之间的转让协议没有关联性。又查明，二审时，杜红勇陈述因为周俊坚存在根本违约行为，为了减少损失，杜红勇已经于2019年5月1日将涉案商铺转租，并且要求解除与周俊坚的转让协议。周俊坚转给杜红勇的20000元中，有10000元为定金，有10000元为学习费用。再查明，根据双方确认的聊天记录，周俊坚在2018年11月10日向杜红勇转账20000元，杜红勇回复已经拒绝其他人且不存在变卦了，后周俊坚于2018年11月12日以“太冲动、没有人手、没有时间打理”等理由表示无法继续履行合同并请求退还定金，双方在此过程中未提及杜红勇不具备转租权以及涉案商铺无建设工程规划许可证等问题。杜红勇表示不同意退定金，并且催促周俊坚给齐款项，赶紧教会周俊坚技术和手艺。本院认为，关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。虽然周俊坚主张因杜红勇不具备转租权以及涉案商铺无建设工程规划许可证构成根本违约，从而要求解除合同，但是根据双方的聊天记录内容，周俊坚在沟通的过程中并未提及上述两方面原因，而是以“太冲动、没有人手、没有时间打理”等理由请求解除合同并且要求退还定金。而杜红勇在诉讼过程中所提交的证据可以证实杜红勇存在转租权以及涉案店铺也办理了营业执照，故周俊坚请求解除合同的理由不能成立。本院对于周俊坚的调查取证申请亦不予采纳。关于退还定金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。又根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十一条之规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。虽然周俊坚作为违约方无解除合同的权利，但是因为周俊坚的违约行为，杜红勇已经将涉案商铺转租他人并主张解除合同。鉴于双方均无继续履行合同的意愿，涉案合同现已实际解除，故周俊坚支付的法定比例以内的定金部分10000元不能要求退回。对于超过法定比例的定金10000元应予退回，但对于周俊坚请求的利息部分本院不予支持。虽然杜红勇主张该10000元为技术转让费且合同已经部分履行，但是杜红勇主张的款项性质与双方的约定不符，而且双方的聊天记录亦未反映出杜红勇已经将相关技术和手艺教给了周俊坚，故杜红勇所提交的证据尚不足以证明主张，本院对此不予采纳。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但是基于双方当事人在二审期间所主张和确认的事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初11045号民事判决；二、杜红勇于本判决生效之日起七日内向周俊坚退还定金10000元；三、驳回周俊坚的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由周俊坚负担150元，杜红勇负担150元。二审案件受理费300元，由周俊坚负担150元，杜红勇负担150元。本判决为终审判决。审判长  黄小迪审判员  乔 营审判员  李 婷二〇一九年十一月十五日书记员  王威淞杨昕