安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1045号 上诉人（原审原告）：王建，男，1968年11月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：淮北红星凯越广场经营管理有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区。 法定代表人：周州，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。 上诉人王建因与被上诉人淮北红星凯越广场经营管理有限公司（以下简称红星凯越公司）合同纠纷一案，不服安徽省淮北市杜集区人民法院（2019）皖0602民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建、被上诉人红星凯越公司的委托诉讼代理人杜春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王建一审诉讼请求；2.上诉费用由红星凯越公司承担。事实和理由：双方当事人之间系合同关系，合同明确约定，红星凯越公司未按约定支付商铺使用费达60日以上的，王建有权单方面解除合同。一审法院不顾合同约定，认定王建要求返还案涉商铺，必然造成其他商铺闲置，可能侵害其他业主的权益，认定商铺不具备返还条件，未依据《中华人民共和国合同法》的规定，反而依据《中华人民共和国物权法》的规定判决不得解除合同，无事实和法律依据。 红星凯越公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由：1.红星凯越公司未按照约定支付商铺使用费是因王建不愿意按照案涉合同中约定的第六年之后的租金支付办法履行合同，双方发生争议，红星凯越公司因该争议没有立即发放商铺使用费。2.案涉商铺为产权式商铺，一审判决根据与王建基本情况相同的其他大部分业主的利益，以及红星凯越公司不构成根本违约的情况，综合考虑判令不予解除合同，符合相关法律规定。 王建向一审法院起诉请求：1.依法判令解除王建与红星凯越公司于2013年10月8日签订的商铺委托经营管理合同（编号：C0029），红星凯越公司退还王建红星凯越广场C馆一层1108号商铺；2.本案诉讼费用等由红星凯越公司承担。 一审法院认定事实：王建、徐成侠购买淮北市杜集区龙山路139号红星凯越广场精品建材馆1幢1108号商铺，合同售价为214215元，2016年1月18日取得了该商铺的房屋所有权证，房屋所有权证载明规划用途为商业。2013年10月8日，王建与红星凯越公司签订商铺委托经营管理合同，合同约定该商铺的委托经营期共计10年（自2013年10月31日至2023年10月30日）。委托经营前三年红星凯越公司无须向王建支付任何费用，委托经营第四年（自2016年10月31日至2017年10月30日）红星凯越公司向王建支付该商铺的年使用费为19279元，委托经营第五年（自2017年10月31日至2018年10月30日）红星凯越公司向王建支付该商铺的年使用费为21310元，第6年起（自2018年10月31日至2023年10月30日）按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用（租金以红星凯越公司与商家签订的租赁合同为准），商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付后用。商铺委托经营管理合同同时对双方的其他权利义务作了约定。 淮北市杜集区龙山路139号红星凯越广场精品建材馆由安徽凯越房地产开发有限公司开发建设，共有1742户商铺，已出售散户687户，该馆至今由红星凯越公司统一对外招租经营，从建成至今空间未分割墙体，各商铺间无明确四至界限。已出售散户购买该商铺后，即将商铺委托给红星凯越公司统一经营，由红星凯越公司将商铺出租于承租方装修经营使用。红星凯越公司给付王建租金至2019年9月。现王建以红星凯越公司未按合同履行为由，请求解除合同并返还商铺。 一审法院认为，王建与红星凯越公司签订的商铺委托经营管理合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，红星凯越公司未能严格按照合同约定的期限支付王建房屋使用费，该行为显然不当。本案的争议焦点为：王建请求解除合同并返还商铺能否予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，涉案商铺系产权式商铺，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。王建在将涉案商铺委托给红星凯越公司经营时，即为接受由红星凯越公司统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。不同于传统的独立商铺，产权式商铺通过统一经营的方式才能发挥其最大价值，任何一位业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥。涉案建材馆已售业主共有687户，其中绝大多数业主选择将商铺委托给红星凯越公司统一经营，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。本案讼争的商铺在宣传出售时已准备作为商场统一经营使用，王建、徐成侠在购买讼争商铺后，开发商未将商铺交付其直接使用，而是将商铺直接交于红星凯越公司招商装修经营，从上述事实可以看出王建在购买商铺时已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。本案中，王建提交的权属证书虽能证明精品建材馆1幢1108号商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限，房屋分户平面图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，王建也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的相区分。王建要求返还的涉案商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，其专有部分难以与其他业主的商铺相区分。红星凯越公司如返还王建所有的商铺，必然造成其他商铺闲置的情况，继而可能侵害其他已签订委托经营合同业主的权益，讼争商铺暂不具备返还条件。综上，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于王建要求解除合同并返还商铺的请求，不予支持。需要指出的是在其后的商铺委托经营管理合同履行过程中，红星凯越公司应遵守契约精神，严格按照合同约定履行，以实现委托方及受托方合同目的。因红星凯越公司存在逾期支付王建商铺使用费，合同履行有瑕疵，故决定本案诉讼费用由红星凯越公司负担，以示惩戒。综上，判决：驳回王建的诉讼请求。案件受理费3300元，因适用简易程序审理，减半收取1650元，由红星凯越公司负担。 本院二审期间，红星凯越公司依法提交了国内支付业务付款回单及第四季度C馆业主信息明细，拟证明红星凯越公司支付案涉房租至2019年12月份。王建对此无异议，本院予以认定。 二审查明，2018年7月16日，红星凯越公司与淮北红星凯越广场业主委员会共同协商，在淮北市社区居委会监督下，出具“关于一次性解决淮北红星凯越广场Ａ、Ｃ馆业主商铺使用费的三方协商结果”告知函，该函载明因经济环境原因，红星凯越公司在经营过程中遇到困难，造成对合同约定第4年和第5年应付而未付的商铺使用费至今无法按合同约定及时支付。对剩余应付而未付的商铺使用费支付方案为：2018年1月1日前的仍按合同约定支付；2018年1月1日以后的一次性打九折支付，并承诺2018年8月15日之前到账。 2019年1月20日，红星凯越公司与淮北红星凯越广场业主委员会在淮北市社区居委会监督下，共同出具告知书，就案涉合同委托经营期间第6年至第10年的商铺使用费标准告知如下：委托经营期间第6年至第10年，红星凯越公司应支付的商铺年使用费，根据委托的相应经营年度以红星凯越公司与商家签订的租赁合同应实际收取的租金为标准支付，并附Ｃ馆预估租金汇总表向业主公示。红星凯越公司提交的告知书回执显示，一层有26户、二层65户、三层95户、四层127户业主同意将合同第五条第5项即第6年-第10年的商铺使用费变更为以告知书附表中的计算方式及标准支付。后红星凯越公司按照上述告知函及告知书的内容履行了相应的支付义务。现红星凯越公司支付租金至2019年12月份。王建对上述租金支付情况无异议。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是案涉委托经营合同是否应当解除。 关于红星凯越公司超过60日未支付租金是否必然导致案涉合同的解除问题。本案中，王建的商铺符合产权式商铺的特点，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。商铺业主出于投资的目的将商铺委托红星凯越公司统一经营管理，即为接受红星凯越公司的经营管理模式，并知晓其权利行使必然受到一定的限制。红星凯越公司在履行合同的过程中未能按照合同约定的方式履行支付租金的义务。为此，红星凯越公司在当地社区居民委员会的监督下，与淮北红星凯越广场业主委员会协商共同向业主发出告知函及告知书，将未能及时按约支付租金的原因以及第4年、第5年、第6-10年的租金支付方案、时间、计算方法告知了业主方。随后，红星凯越公司按照告知函及告知书载明的支付方式履行了相应的义务。王建的商铺所处位置与四邻商铺没有明确的区分隔断墙体，其专有部分难以与其他业主的商铺相区分，且红星凯越公司已将案涉商铺进行整体规划、统一出租，现不能将案涉王建的商铺单独独立分割出来，如解除案涉合同，必然造成其他商铺闲置的情况，不仅侵害其他业主的利益，也会对案涉商铺的现有承租人造成巨大经济损失。一审判决驳回王建的诉讼请求，并无不当。 关于诉讼中王建主张第6年-第10年商铺使用费约定显失公平，应当解除合同问题。经查，显失公平是指一方当事人利用自己的优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，首先，第6年-第10年商铺使用费约定是双方当事人在订立合同时共同协商，在业主同意的情况下签订的条款。履行过程中，业主方对该条款有异议，应当与红星凯越公司进行协商解决。其次，王建评判显失公平的标准是以自己收到的商铺使用费未达到其投资收益的目的，其未提供有效证据证明红星凯越公司在履行合同过程中因此获取巨大利益。商业经营过程中存在很多不确定的因素，双方对合同条款的风险均应当有预见，业主方对经营风险没有预见或预见不足，并不能全部归责于红星凯越公司。现有证据亦不足以证明红星凯越公司利用自己的优势或对方缺乏经验，致使双方利益明显不公。综上，王建的上述主张亦不足以解除案涉合同。 综上所述，王建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由王建负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春茹 审判员  郑泽恩 审判员  侯 丽 二〇一九年十一月二十八日 法官助理王晖 书记员陈慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……