沈阳经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0191执异86号案外人蔡东辉，男，1964年5月22日出生，满族，住址辽宁省宽甸满族自治县。委托代理人曲婧颖，辽宁天晓律师事务所律师。委托代理人姜伟民，辽宁瞰法律师事务所律师。申请执行人尹志刚，男，1972年11月24日出生，汉族，住址辽宁省喀左县。委托代理人吕涛，辽宁航盛律师事务所律师。被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇新兴东街。统一社会信用代码91210624574264910H。法定代表人张国芝，系该公司经理。委托代理人刘世冰，男，1973年11月14日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被执行人丹东市第五建筑工程公司，住所地振兴区港湾街**。统一社会信用代码912106031200693440。法定代表人叶毅，系该公司经理。委托代理人李祥玉，男，1947年10月31日出生，汉族，住址辽宁省丹东市振兴区。委托代理人陈福国，男，1959年5月27日出生，汉族，住址辽宁省丹东市元宝区。本院在执行（2019）辽0191执1811号申请执行人尹志刚与被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司、丹东市第五建筑工程公司劳务合同纠纷一案中，案外人蔡东辉于2019年11月22日向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人称，贵院依据生效法律文书（2018）辽0191民初3751号判决文书做出执行裁定书查封被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司名下15套房产，其中12#2-403房产是被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司抵顶给案外人的，且房屋早已实际取得并入住。2016年11月1日案外人取得涉案房屋，并办理了入户手续，缴纳了扩大面积款、取暖费、物业管理费、电梯费、水电费、等相关费用。后案外人将房屋装修后居住使用至今。此前涉案房屋尚不具备办理房产备案等条件，后于2017年7月办理房产登记时发现涉案房已被法院查封。现案外人请求法院中止对位于辽宁省丹东市宽甸满族自治县东环路睿华园12#2-403房屋的查封。本院查明，本院于2018年11月27日作出（2018）辽0191民初3751号民事判决书，对原告尹志刚与被告宽甸翰霖房地产开发有限公司、丹东市第五建筑工程公司劳务合同纠纷一案判决：一、被告丹东市第五建筑工程公司、被告宽甸翰霖房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告尹志刚劳务费1850289元；二、被告丹东市第五建筑工程公司、被告宽甸翰霖房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告尹志刚自2016年6月11日起至实际支付之日止的1732009元劳务费的利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的五倍计算）；三、被告丹东市第五建筑工程公司、被告宽甸翰霖房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告尹志刚垫付的材料款1876190元；四、驳回原告尹志刚其他诉讼请求；后被告宽甸翰霖房地产开发有限公司不服提出上诉，2019年7月15日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终6276号民事判决书，判决：一、维持辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3751号民事判决第一、三项；二、撤销辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3751号民事判决第二、四项；三、被上诉人丹东市第五建筑工程公司自本判决生效之日起十日内支付被上诉人尹志刚1732009元劳务费的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率五倍计算，自2016年6月11日起至实际支付之日止；四、上诉人宽甸翰霖房地产开发有限公司对本判决第三项的利息，在1732009元本金的中国人民银行同期同类贷款利率范围内承担连带责任，利息计息自2016年6月11日起至实际支付之日止；驳回上诉人宽甸翰霖房地产开发有限公司其他上诉请求；驳回被上诉人尹志刚其他诉讼请求。该判决书生效后，被告未履行生效文书确定的义务，故申请执行人尹志刚于2019年9月10日向本院申请执行。另查，在本院审理阶段，根据原告的申请，本院审判部门于2017年5月15日作出（2017）辽0191民初17号民事裁定书，裁定：冻结被申请人丹东市第五建筑工程公司、宽甸翰霖房地产开发有限公司银行存款4065599元或查封其相应价值的财产。2017年5月22日，宽甸满族自治县不动产登记中心协助本院查封了被告宽甸翰霖房地产开发有限公司名下位于东环路睿华园12#楼2-2103、2-1903、2-1403、2-1303、2-1203、2-1402、2-1103、2-1003、2-903、2-703、2-503、2-403、2-303、1-1101、1-1001共15套房屋。执行过程中，本院执行部门于2019年9月20日作出（2019）辽0191执1811号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司银行存款4083472元或查封被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司相当于4083472元的财产（详见查封清单）。并于同年9月23日继续查封上述房屋。后于2019年10月11日作出（2019）辽0191执1811号公告。责令被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司及相关人员在2019年11月30日前迁出已被我院查封的位于辽宁省丹东市××自治县东环路××＃××、××、××、××、××、1-1101房屋。如不按期履行的，本院将依法强制执行。并将此公告张贴至案涉房屋处。案外人故提出本次异议。再查，案外人蔡东辉与被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司于2013年9月4日签订睿华园室外管网供热、给水、排水施工承包合同。合同约定工程款支付方式以开发的房屋抵顶给案外人，具体房源双方另行协商确定。后于2015年9月13日签订协议书，约定以案涉房屋抵顶446200元工程款。2016年12月25日，双方进行结账明细约定：案外人蔡东辉所施工款总计为1574641元。将包括案涉房屋及两处房屋抵顶给案外人，合计1136709元。并拟将规划建设的两套车库抵顶给案外人。案外人于2016年12月1日办理案涉房屋入住手续并向被执行人缴纳面积差价款、物业费、电梯费、取暖费等相关费用。案外人对该房屋装修并居住使用至今。上述事实，有本院（2018）辽0191民初3751号民事判决书、（2019）辽01民终6276号民事判决书、（2017）辽0191民初17号民事裁定书、协助执行通知书、（2019）辽0191执1811号执行裁定书、公告、协议书、收款明细表、水电费收据、照片等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据现有的证据证明的事实，案涉房屋登记在被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司名下。故从物权公示的角度看，宽甸翰霖房地产开发有限公司是案涉房产的所有权人。虽然案外人实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定案外人取得案涉房屋所有权。其次，本案案外人现系通过诉讼排除人民法院对执行标的的强制执行。案外人与被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司之间的《协议书》仅仅是以物抵债协议，并不是书面的房屋买卖合同，该协议的目的在于消灭案外人对被执行人的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。同时案外人与被执行人之间的以房抵债协议在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。该协议的订立并不能排除本案申请执行人基于生效法律文书申请强制执行。再者，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现本案案外人与被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司仅签订了以房抵债协议书，虽已占有该房屋。但双方之间并未签订书面买卖合同，即使将上述以房抵债协议书视为房屋买卖合同的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用的规定，上述第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。故在现有法律规定下，对案外人在执行程序中提出的此排除执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人蔡东辉的异议。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  杨 松人民陪审员  李英丽人民陪审员  李艳宇二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈凌倩