新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3602号上诉人(原审原告)：司建新,男，1966年10月18日出生,汉族,乌鲁木齐市林园局职工,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张建勇,新疆世源律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司法务部职工。上诉人司建新因与被上诉人新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2019)新0103民初2521号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人司建新及其委托诉讼代理人张建勇，被上诉人胜天房产公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司建新上诉请求：依法撤销原审判决，查明事实依法改判。事实与理由：一审查明事实基本属实，但认定错误，继而作出了错误判决。2017年年底，胜天房产公司以公开《通知》的方式告知小区购房住户，逾期交房可以折抵物业费，我方因此签署了补充协议，但此仅是延期交房的补偿约定，没有包含逾期办理房屋权属证书的内容。胜天房产公司利用格式条款限制了购房消费者的权利，该不公平、不公正的条款应当认定为无效。请求二审查明事实，支持我方上诉请求。胜天房产公司答辩称，补充协议第一条只是对房屋状态的描述，在定协议的时候，违约行为已经发生，司建新签订协议是对两项违约行为的认可。补充协议是规范文本，是公司统一审核的，是和商品房买卖合同一样的文本，补充协议是双方真实意思表示，司建新应承担相应的责任。一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回司建新上诉请求。司建新向一审法院起诉请求：请求判令胜天房产公司向司建新支付逾期办理房屋产权证书的违约金48,149.85元,并按照房款总额的4.75%的年利率计算违约金至实际清偿完毕之日。一审法院认定事实：2013年5月14日，司建新与胜天房产公司签订《商品房预售合同》，合同约定司建新购买胜天房产公司开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区的房屋，面积为136.99平方米，房款总价498643.60元，2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，司建新按照合同约定缴清全部房款。胜天房产公司于2016年6月1日才通知司建新办理入住手续，司建新已办理了入住手续。……第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年11月27日，鉴于司建新（乙方）与胜天房产公司（甲方）于2013年5月14日签订的合同编号为ＹＳ0287772的《商品房预售合同》，现经双方友好协商，就逾期违约补偿一事达成如下补充协议：一、乙方所购买格林威治城三期19栋2单元1702号的房屋已于2016年6月1日具备合同约定交房条件，甲方已在《乌鲁木齐晚报》公示了入住通知。二、甲方按乙方所签《商品房预售合同》就逾期违约一事，给予司建新一次性补偿。即甲方向乙方支付人民币3196.31元的补偿款，该补偿款的给付方式为：用于乙方支付其应交纳的相应数额的物业管理费。（按国家相关规定代扣代缴的费用除外）。如乙方购买甲方所属的地下车位或地下室，上述补偿款可用以支付部分购买车位款或地下室款。三、为表示我公司对三期逾期交房真诚的歉意，我公司在依照购销合同约定进行赔付后，另外给予乙方8000元现金抵值券，用于购买三期地下车位、地下室（此抵值卡截止日期为2017年12月30日）。四、乙方承诺，自本协议签订之日甲、乙双方就有关《商品房预售合同》逾期违约一事全部协商解决完毕，乙方不再向甲方主张任何赔偿。乙方承诺对本协议内容保密，保证不向任何第三方泄露本协议有关事项。司建新领取上述约定现金券后并未购买地下室或地下车位。目前涉案房产奥登格尔丽尚未为司建新办理不动产权属证书。一审法院认为：司建新与胜天房产公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。胜天房产公司未按合同约定为司建新办理不动产权属证书，其行为已构成违约，理应承担违约责任。关于司建新主张的逾期办理房屋产权证书违约金，一审法院认为，关于赔偿解决事宜，司建新与胜天房产公司于2017年11月27日已经签署《补充协议书》，明确约定甲方按乙方所签《商品房预售合同》就逾期违约一事，给予乙方一次性补偿。即甲方向乙方支付人民币3,196.31元的补偿款，该补偿款的给付方式为：用于乙方支付其应交纳的相应数额的物业管理费。（按国家相关规定代扣代缴的费用除外）。如乙方购买甲方所属的地下车位或地下室，上述补偿款可用以支付部分购买车位款或地下室款。同时为表示胜天房产公司对三期逾期交房真诚的歉意，胜天房产公司在依照购销合同约定进行赔付后，另外给予乙方8,000元现金抵值卷，用于购买三期地下车位、地下室（此抵值卡截止日期为2017年12月30日）。乙方明确承诺，自本协议签订之日甲、乙双方就有关《商品房预售合同》逾期违约一事全部协商解决完毕，乙方不再向甲方主张任何赔偿。乙方承诺对本协议内容保密，保证不向任何第三方泄露本协议有关事项。一审法院认为，该补充协议是双方的真实意思表示，同时不违反法律规定，应合法有效，且该《补充协议书》已经履行完毕，双方在《商品房预售合同》中明确约定胜天房产公司应2014年8月30日前将房屋交付买受人使用，但胜天房产公司于2016年6月1日才通知司建新办理入住手续，构成逾期交房，同时双方在《商品房预售合同》明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。胜天房产公司于2016年6月1日向司建新交付房屋，依据约定胜天房产公司应于2016年11月28日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋至今未办理不动产权属证书。由此可知，司建新与胜天房产公司于2017年11月27日签署《补充协议书》时，胜天房产公司逾期交房和逾期办理不动产权属证书的两种违约行为均已客观存在，从常理上看，司建新与胜天房产公司双方应已知晓该客观事实，司建新作为完全民事行为能力人与胜天公司签署《补充协议书》一次性解决双方因购房产生的违约事宜当然包括逾期办理不动产权属证书的违约行为，因此，对司建新陈述的《补充协议书》仅限于解决逾期交房违约行为赔偿问题的意见不予采信，胜天房产公司辩称，关于逾期交房和逾期办理不动产权属证书的违约金赔偿事宜已与司建新签署补充协议书一次性解决完毕，请求驳回司建新全部诉讼请求的意见于法有据，予以采信，依法驳回司建新要求胜天房产公司向其支付逾期办理房屋产权证书的违约金481003.75,149.85元并按照房款总额的4.75%的年利率计算违约金至实际清偿完毕之日的诉讼请求。判决：驳回司建新的诉讼请求。二审中，本院组织双方当事人对新证据进行了举证、质证。司建新提供证人张某的证言证实，用以证实张某与胜天公司也签订有《补充协议书》，胜天公司仅对逾期交房与张某进行了协商，故其与胜天公司签订《补充协议书》时没有提到过逾期办证的违约金的问题。胜天房产公司质证认为证人张某的证言应当在一审出示，不属于新证据，且证人张某与其公司也存在与本案相同的诉讼情况，证人证言有失公允，不应当予以采信，故对证人张某的证言的真实性、合法性、关联性不予认可。因证人张某同为涉案小区的业主，也与胜天公司签订与本案司建新同样的《补充协议书》，与胜天公司存在利害关系，故本院对其证言的真实性、合法性、关联性不予确认。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，司建新与胜天公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。涉案合同约定，胜天公司应当于2014年8月30日向司建新交付涉案房屋，并于交付之日起180日内，将办理权属登记需由胜天公司提供的资料报产权登记机关备案。双方均认可胜天公司就涉案的房屋于2016年6月1日才向司建新通知办理入住手续，涉案房屋至今仍未取得房屋产权证书，胜天公司确存在逾期交房、逾期办证的违约事实，司建新有权要求胜天公司承担逾期办证的违约责任。现双方当事人对违约责任的承担产生纠纷，本院对此分析如下：双方于2017年11月27日就涉案合同履行中胜天公司的违约责任达成了一份《补充协议书》，对该协议的真实性双方均无异议，该《补充协议书》虽为胜天公司制作，但通过司建新的陈述及其提供的证人张某的证言，结合胜天公司向每位业主补偿的数额并不相同的事实，本院认为涉案的《补充协议书》的内容是经过胜天公司与司建新协商形成的，根据《中华人民共和国合同法》的规定，格式合同是指当事人为重复使用而预先撰写，并在订立合同时未与对方协商的合同，该《补充协议书》不符合格式合同的要件，司建新提出涉案的《补充协议书》为格式合同，应当认定无效的上诉意见，本院不予采纳。现司建新与胜天公司对《补充协议书》中约定的违约赔偿的处理结果理解不一，胜天公司认为该《补充协议书》是针对其逾期交房、逾期办证的两项违约责任而签订的，司建新则认为该《补充协议书》只是解决胜天公司逾期交房的违约行为，双方对胜天公司逾期办证的违约行为并未一并解决，为此本院对该《补充协议书》作如下认定：1.双方当事人签订《补充协议书》的时间为2017年11月27日，在此之前胜天公司逾期交房、逾期办证的两项违约行为均已发生，司建新对胜天公司存在两项违约行为应当明知；2.《补充协议书》的首部注明，双方因签订涉案的《商品房买卖合同》“现经双方友好协商，就逾期违约补偿一事达成如下《补充协议书》”，此内容证实了双方签订《补充协议书》目的是为了解决胜天公司因涉案合同履行过程中的逾期违约事项，在此并未对“逾期违约补偿”的逾期行为进行区分；3.《补充协议书》的第二条约定“甲方按乙方所签《商品房预售合同》就逾期违约一事，给予原告一次性补偿”，该约定是双方对逾期违约补偿范围进行的约定，同样该约定中的“逾期违约一事”也未对逾期违约事项进行区分；4.《补充协议书》的第四条约定“自本协议签订之日甲、乙双方就有关《商品房预售合同》逾期违约一事全部协商解决完毕，乙方不再向甲方主张任何赔偿”，该约定是对司建新签订《补充协议书》的后果进行了明确，即对违约事实一次性解决，此处也未对“逾期违约”行为进行区分；5.司建新提出协议中第三条明确了只约定的是逾期交房的违约事项，对此本院注意到《补充协议书》第三条内容虽明确针对的是逾期交房的违约行为，但并未与协议的其他内容相矛盾，结合该《补充协议书》的第四条关于补偿后果的约定，第二条的内容不能证明《补充协议书》仅是针对逾期交房违约行为而签订的；6.司建新提出从协议第二条中胜天公司补偿的数额可以看出，胜天公司只计算了逾期交房的部分，对此本院认为双方当事人对补偿的数额可以协商认定，数额的高低并不能证实补偿的范围，仅以补偿的数额来认定《补充协议书》的范围的意见不应当采纳。结合以上分析，从《补充协议书》的签订目的、补偿范围到签订后的结果来看，司建新提出其与胜天公司签订的《补充协议书》只涉及胜天公司逾期交房违约行为的补偿的上诉意见，本院不予采纳。《中华人民共和民法总则》规定当事人有权放弃自己的权利，司建新与胜天公司就胜天公司在履行涉案的《商品房买卖合同》中存在的违约行为达成了《补充协议书》，约定胜天公司以向司建新支付补偿的形成承担逾期的违约责任，该协议对双方当事人具有约束力，现司建新以胜天公司逾期办证的违约行为再次主张胜天公司向其承担违约责任，有悖诚实信用原则，对此本院不予支持。综上所述，司建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,004.75元，上诉人司建新己预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈  琛审判员 ? 冯 宁审判员 ? 高 茜二〇一九年十一月二十一日书记员 阿依努尔