吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2879号 上诉人（原审被告）：张勤，男，1951年11月15日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：张媛，吉林勤实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吉林市永庆物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区。 法定代表人：周贤明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王超，该公司员工。 委托诉讼代理人：张国东，北京昂晟律师事务所律师。 上诉人张勤因与被上诉人吉林市永庆物业服务有限公司（以下简称永庆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张勤及其委托诉讼代理人张媛，被上诉人永庆物业公司的委托诉讼代理人王超、张国东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张勤上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判驳回永庆物业公司的诉讼请求。事实和理由：（一）一审认定事实不清，永庆物业公司在本案中作为原告，诉讼主体不适格。2012年11月20日，张勤与吉林市乾坤花园物业服务有限公司（以下简称乾坤花园公司）签订物业管理服务协议，未约定合同期限。此后，裕丰馨苑小区一直是由乾坤花园公司提供物业服务，张勤从未与永庆物业公司签订过物业服务合同，永庆物业公司亦未为小区提供过物业服务。通过查询企业信用信息可知，永庆物业公司并非是乾坤花园公司变更企业名称后的公司，乾坤花园公司与永庆物业公司完全是两个独立的法人，是同时存在的，二者之间不存在变更关系。无论是从合同相对性原则，还是实际履行物业服务合同的角度，永庆物业公司都与张勤及其所住的裕丰馨苑小区没有任何事实和法律关系，其主张调整小区物业服务费，并向张勤收取物业服务费，没有事实和法律依据，永庆物业公司作为本案的诉讼主体不适格。（二）一审认定事实不清，吉林市丰满区江南乡人民政府（以下简称江南乡政府）和吉林市丰满区江南乡永庆村村民委员会（以下简称永庆村）履行业主委员会的职责没有法律依据，业主大会会议程序违法。根据《物业管理条例》的相关规定，乡镇人民政府就业主大会和业主委员会有指导权和备案权，但不能代替业主委员会履行职责，更没有权利授权村民委员会去履行业主委员会的职责，授权其召开业主大会会议。永庆物业公司要求上调物业费并没有与业主进行协商，而是直接向永庆村提出申请，永庆村同意涨价后，再向江南乡政府上报组织实施调整。即使裕丰馨苑小区没有业主委员会，江南乡政府也应是指导小区业主成立业主大会和业主委员会，再由成立的业主委员会召集业主大会，就物业费的问题与物业公司进行协商。况且，永庆村还把上调物业费的调查问卷的事宜委托给物业公司进行，无法保证取得问卷调查的客观性和真实性。（三）一审认定裕丰馨苑小区业主同意上调物业费，证据不足。一审中，永庆物业公司提供了一份《丰满区裕丰馨苑小区物业费调价表决统计表》，用以证明业主同意上调物业费，事实上，大部分业主并未签署过任何同意上调物业费的文件。庭审中，除了该份统计表外，永庆物业公司并未提供业主签字认可上调物业费的调查问卷，因此，统计表上所述的调查问卷均是由业主本人签字同意或委托他人签字同意这一结论没有证据证实，仅凭表决统计表认定专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意上调物业费，证据不足。综上所述，原审事实不清，证据不足，请求二审法院查明事实，依法裁判。 永庆物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）裕丰馨苑小区自入住至今都是由永庆村全面对物业进行管理。乾坤花园公司与永庆物业公司均为永庆村下属企业，现裕丰馨苑小区是受永庆村委托，对小区物业进行管理服务至今。（二）永庆物业公司经永庆村委托，管理小区物业。永庆村系经江南乡人民政府授权。张勤与永庆物业公司之间具有实际的物业服务合同法律关系，永庆物业公司至今都在履行物业服务和管理职责。（三）裕丰馨苑小区没有业主委员会，江南乡人民政府授权永庆村行使业委会职责，完全符合实际情况和法律规定。（四）关于调整物业费收费标准，永庆物业公司首先向永庆村提交申请，永庆村向江南乡人民政府汇报并履行问卷调查、组织公告，并经丰满区住建局监督，最终确定按物业三级服务标准收取物业费，全部程序符合规定。（五）关于乡人民政府和村委会履行业委会职责是否具有法律依据，以及小区业主是否同意上调物业费等事由。因涉及其他多个法律关系，不在本案审查范围之内，与本案无关。（六）本案涉案金额很低。这也正说明了物业服务收费的艰辛和无奈，小区内绝大多数业主都是非常支持物业工作。如果业主均拒绝交费，永庆物业公司将无法展开工作和服务，必将损害社会公共利益。 永庆物业公司向一审法院起诉请求：判令张勤给付2018年11月30日至2019年11月30日物业费873元。 一审法院认定事实如下：2012年11月20日，张勤与乾坤花园公司签订《物业管理服务协议》一份，约定张勤办理入住手续时，预缴一年的物业管理服务费，以后按年交纳，在缴费期满前一个月内，续交下一年的物业管理服务费。多层住宅物业服务费为每月每平方米0.7元，高层住宅一层物业服务费为每月每平方米0.9元，高层二层以上物业服务费为每月每平方米1.2元，非住宅每月物业服务费为每月每平方米1.1元，如在本协议有效期内政府出台新的管理规定或城市最低工资标准、物价提升，导致物业管理服务成本提升，乾坤花园公司按新的规定或物价标准执行。张勤为吉林市丰满区裕丰馨苑业主，永庆物业公司为其提供物业服务。张勤所有的住宅建筑面积为72.74平方米，张勤现未交纳2018年11月30日至2019年11月30日期间物业服务费。 2018年4月23日，永庆物业公司向永庆村提出《物业费调整申请》，永庆物业公司向永庆村提出物业费调整方案：1、多层住宅调整为每月每平方米1.2元，车库、门市调整为每月每平方米1.6元，高层住宅调整为每月每平方米1.7元（高层一楼调整为每月每平方米1.4元），执行二级物业服务标准。2、多层住宅调整为每月每平方米1元，车库、门市调整为每月每平方米1.4元，高层住宅调整为每月每平方米1.5元（高层一楼调整为每月每平方米1.2元），执行三级物业服务标准。 2018年5月25日，永庆村出具《关于永庆村区域住宅楼物业调费事宜的情况汇报》，上报吉林市丰满区江南乡人民政府，对永庆村区域内的两个小区物业费调整事宜给予组织实施。 2018年5月29日，江南乡政府出具《授权书》，江南乡政府根据永庆村书面情况汇报，现授权永庆村进行公告，组织召开业主大会，对物业费调整事宜进行问卷表决。根据《物业管理条例》关于业主大会议事规则规定，依法履行程序和表决要求进行表决，表决结果报江南乡政府、区物业管理中心进行备案，并由区物业管理中心按比例抽查进行核实。 2018年5月30日，永庆村出具《委托书》，内容为物业费调费事宜，永庆村已上报江南乡政府备案，江南乡政府授权永庆村组织召开业主大会进行表决，按照业主大会议事规则，采取问卷表决方式，现由于永庆村工作人员较少，工作量较大，委托永庆物业公司协助永庆村开展问卷调查工作。 2018年7月1日，永庆村发布《关于物业费调价召开业主大会的通知》，内容为物业公司向永庆村提出物业费调整申请和方案。经村两委会研究、乡镇人民政府授权，永庆村履行业主委员会职责，组织召开业主大会，对物业费调整申请方案进行表决。现对调整方案进行公告期15日，公告期满后工作人员入户问卷签字表决，不在本市无法签署的，可通过电话方式征询意见。公示期为2018年7月1日至2018年7月15日。 2018年8月11日，吉林市丰满区住房和城乡建设局出具《关于丰满区裕丰馨苑小区物业费调价表决表抽查核实情况说明》，丰满区物业管理中心对上报的结果进行抽查，按此比例抽查81户核实，核实过程完全属实，均是由业主本人签字同意或委托他人签字同意，核实同意率100%。 2017年9月4日，乾坤花园公司张贴《公告》，内容为打造企业品牌，提升服务品质，便于办理对外业务，经乾坤花园公司申请，永庆实业公司批准，乾坤花园公司自2019年9月1日起，企业名称变更为永庆物业公司。 另查明，永庆村张贴《公告》，内容为自2018年11月1日起，裕丰馨苑小区物业服务费执行新的物业费收费标准，即多层住宅调整为每月1元每平方米，高层住宅调整为每月1.5每平方米，车库、门市调整为每月1.4每平方米。 永庆村与永庆物业公司共同出具《丰满区裕丰馨苑小区物业费调价表决统计表》，内容为裕丰馨苑小区总户数1612户、住宅1408户、车库157户、门市47户。同意第一种调价0.3元的方案的1027户，同意第二种调价0.5元的方案的1户，不同意户数156户、放弃投票428户、抽查核实户数81户，核实同意率100%。 一审法院认为，张勤应当给付永庆物业公司部分物业服务费。永庆物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，根据权利义务的相对性原则，张勤在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业服务费用的义务。永庆物业公司实际提供了物业管理服务，服务质量虽有瑕疵，但不能成为张勤拒交物业服务费的正当理由，物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则，落实服务投入和不断提高服务能力，也需要业主秉持整体观念，积极配合。维持正常的物业管理服务需要运营成本，而部分业主拒交物业费的行为，也是导致物业服务能力难以为继，服务质量下降的因素之一，既侵害物业公司的合法权益，也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利。另因2017年9月1日起永庆物业公司实际入驻涉案小区，且永庆物业公司主张自2018年11月30日至2019年11月30日的物业服务费，故张勤应向永庆物业公司交纳2018年12月1日至2019年7月31日期间物业费。裕丰馨苑小区调价履行了相关手续，故按照1元每月每平方米标准计算，物业费应为581.92元（1元/月/每平方米×72.74平方米×8个月），永庆物业公司要求张勤支付未服务期间的物业服务费的主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张勤于本判决生效后五日内一次性给付永庆物业公司物业服务费581.92元；二、驳回永庆物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由永庆物业公司承担8元，张勤承担17元。 本院二审期间，张勤向法庭提交如下证据：证据1.物业管理服务协议。证明：张勤是与乾坤花园公司签订的物业管理服务协议。证据2.乾坤花园公司和永庆物业公司的企业信息。证明：乾坤花园公司和永庆物业公司是存续状态的两个独立法人，不存在前后变更关系，张勤与永庆物业公司未签订过物业服务合同，永庆物业公司作为诉讼主体不适格。证据3.吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1903号卷宗庭审笔录。证明：笔录第3-4页中，永庆物业公司举证证明乾坤花园公司更名为永庆物业公司是虚假的。笔录第5页中，物业公司向永庆村申请涨价，永庆村同意涨价，并非小区业主同意涨价，小区业主从未同意涨价的事情。永庆村不能代表小区业主同意物业费涨价。证据4.物业费调整申请、村党委会会议记录、关于永庆村区域住宅楼物业费调整事宜的情况汇报、授权书、委托书。证明：永庆物业公司既不是物业合同相对方，又没有提供过物业服务，向永庆村提交物业费调整申请，永庆村上报给江南乡政府，江南乡政府又授权永庆村组织召开业主大会，永庆村委托物业公司展开物业费涨价的问卷调查工作，整个物业费调价过程从未找业主协商，和业主无关，物业公司主持的调查问卷，缺乏客观真实性，物业费涨价程序违法。证据5.物业费调价表决表。证明：原审中，永庆物业公司提供了一个空白的物业费调价表决表，并未提交有业主签字确认同意调价的表决表，该证据根本不足以证明专用部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意上调物业费。永庆物业公司质证：对证据1，真实性没有异议，对证明的问题有异议，乾坤花园公司属于前期物业管理合同委托的公司，期限是五年，已经于2017年11月20日到期，所以永庆村又重新委托永庆物业公司对该小区实施物业管理和服务。对证据2，真实性没有异议，两个公司属于独立的企业，但均属于永庆村集体组织下属的企业，前期物业合同期满后由永庆物业公司实施物业服务至今。对证据3，庭审笔录不属于本案证据的范畴，不符合证据规则中证据的规定。对证据4、证据5，两份证据是一审中永庆物业公司提供的证据，二审中，张勤将永庆物业公司一审中提供的证据作为新证据，不符合民事诉讼证据规则的要求，不能作为证据提供。另，证据5只是表的样本，并非抽样调查的表决表，物业费价格调整程序完全符合规定。 永庆物业公司向法庭提交如下证据：证据1.2012年11月10日吉林市裕丰房地产公司与乾坤花园公司签订的前期物业管理委托合同。证明：开发商委托乾坤花园公司作为前期物业管理的事实。物业合同期限五年，自2012年11月20日至2017年11月20日，该物业合同2017年11月已经到期。证据2.江南乡政府的授权书、永庆村会议记录及永庆村与永庆物业公司签订的物业服务委托合同两份。证明：永庆村经江南乡政府授权，委托永庆物业公司为该小区提供物业管理服务，并签订物业服务委托合同，程序合法。证据3.2017年9月30日张勤交纳的物业费收据。证明：张勤在2017年9月30日曾经向永庆物业公司交纳了物业费603元，已经明知并实际履行了与永庆物业公司的物业服务合同。张勤质证认为：对证据1真实性没有异议，但对证明的问题有异议。物业委托合同恰好能够佐证裕丰馨苑小区从未与永庆物业公司签订过物业服务合同，永庆物业公司作为本案的诉讼主体不适格。对证据2，恰好能证明与永庆物业公司签订物业服务合同的不是裕丰馨苑小区的业主，而是永庆村。法律没有授予江南乡政府和永庆村代替业主行使业主委员会的权利。永庆村与永庆物业公司签订的物业服务合同效力不及于小区业主。对证据3，张勤没有区分物业公司的意识，因为都是永庆村相关的物业企业，村里让交物业费张勤就交了，并不代表张勤认可将物业费交付给永庆物业公司，也不代表张勤认可永庆物业公司上调物业费。 本院经审查对上述证据评述如下：张勤提交的证据1、证据3、证据4、证据5及永庆物业公司提交的证据1、证据2中的江南乡人民政府的授权书、永庆村会议记录，以上证据均不属于二审新证据，且在一审案件事实中已予以认定，故本院不予评述；张勤提交的证据2，对真实性予以确认，但不能证明张勤所要证明的问题，故不予采信。永庆物业公司提交的永庆村与永庆物业公司签订的物业服务委托合同，本院对真实性予以确认，该合同对张勤是否有约束力，本院在论理当中予以阐述。永庆物业公司提交的张勤2017年的交纳票据与本案无关，本院不予采信。 本院二审查明，裕丰馨苑小区未成立业主委员会，永庆村受江南乡政府委托，与永庆物业公司分别于2017年9月1日、2018年10月9日签订物业服务委托合同。2018年10月9日《物业服务委托合同》约定，委托期限5年，自2018年11月21日起至2023年11月20日止；永庆村组织实施业主大会问卷表决结果，决定执行物业费标准为多层住宅：1元/月/平方米。除上述事实外，本院审理查明的其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，张勤的上诉主张依法不能成立。案涉房屋所在的裕丰馨苑小区并未依法成立业主委员会，不能依法履行业主委员会的职责，永庆村作为基层群众自治组织，在江南乡政府的监督及指导下，代表全体业主暂行业主委员会的职责，有利于维护小区全体业主的共同利益。永庆村与永庆物业公司签订的物业服务委托合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，对全体业主具有约束力。现永庆物业公司实际为裕丰馨苑小区提供物业服务，张勤作为业主应依约交纳物业服务费。 关于上调物业服务费是否合法的问题。永庆物业公司提出物业调费申请后，永庆村受江南乡政府委托履行了向案涉及小区全体业主发出公告、召开业主大会、投票表决等法律程序，且经丰满区物业管理中心对投票表决结果抽查，表决结果真实。虽然张勤对二审庭审时永庆物业公司出示的投票表决表真实性提出质疑，但并未提供充分证据证明其主张，故对张勤提出永庆物业公司上调物业费未经过数业主同意的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，张勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张勤负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十一月二十八日 书记员  聂 力