河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初19303号原告朱德志，男，1986年4月2日出生，汉族，住河南省宁陵县。委托代理人张圣涛，河南天荣律师事务所律师。委托代理人吴若闻，河南天荣律师事务所律师。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路**，统一社会信用代码：91410100057212151N。法定代表人焦笑言，执行董事。委托代理人吴梦龙、李宏图，该公司员工。第三人招商银行股份有限公司郑州分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路**。法定代表人史小东，行长。委托代理人吕真、王豹，该公司员工。原告朱德志与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱德志委托代理人张圣涛、被告郑州建业高新置业有限公司委托代理人李宏图、吴梦龙、第三人招商银行股份有限公司郑州分行委托代理人吕真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2016年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定：被告郑州建业高新置业有限公司正在建设的位于高新技术产业开发区××路××号，五龙新城香逸园3幢1单元33层401号房，房屋面积为68.58平方米，房屋总价款为941240元，被告应于2018年6月30日将房屋交付原告使用。原告按照合同支付了首付款291240元，并于2016年12月23日与招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人贷款借款合同》，根据《个人贷款借款合同》的约定原告授权第三人招商银行股份有限公司郑州分行将650000元购房款转入被告指定的银行账户内。第三人招商银行股份有限公司郑州分行也按照上述合同约定履行了相关合同义务。截至到2018年8月31日被告并未履行交房义务，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款“逾期超过60日交房，买受人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。原告向被告提出解除合同，但被告并未按照合同约定退还购房款并支付违约金。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，并由被告向原告支付违约金，被告应返还原告已支付的购房款及月供，并由被告偿还原告尚欠第三人招商银行股份有限公司郑州分行的贷款本息，原告因购买房屋所产生的维修基金、认购金、代办费、登记费等各项损失应当由被告承担。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》;2、解除原告与第三人签订的《个人贷款借款合同》;3、被告返还原告已付购房款首付款291240元及利息31856.4元(自2016年12月18日暂计算至2019年3月27日，共计829天，按照银行同期贷款利率4.75%计算)，以及暂计至2019年3月15日的月供86241.42元;4、被告支付原告违约金6965.17元;5、被告赔偿原告维修基金、契税、认购金、代办费等损失共计24346.19元;6、被告偿还原告尚欠第三人招商银行股份有限公司郑州分行的贷款本息。被告辩称：1、违约责任与损失赔偿责任不应同时主张。双方签订的《商品房买卖合同》中第九条第1项第(2)款约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。被告认为原告诉状中的诉讼请求尚不明确，原告应明确其是要求被告支付违约金还是要求被告赔偿其损失，如原告选择要求被告赔偿其损失，首先原告需证明其损失金额，其次被告在逾期交房后已向原告支付的违约金应予以抵扣，已付违约金不足弥补原告损失时可以根据原告举证证明的损失数额依法裁判。原告在诉状中并未提出违约金低于其损失要求增加违约金的主张，同时原告也未提供证据证明其损失明显高于违约金，故原告要求被告支付违约金同时赔偿损失没有事实根据和法律依据。2、原告诉请的部分费用不应由被告承担。原告请求被告赔偿其维修基金、认购金、代办费、登记费等损失，除维修基金为被告代收代缴外，其余费用均与被告无关，不应由被告承担。3、原告的房屋贷款本息不应由被告代偿。被告作为本案标的房屋的出卖人，由于原告选择了按揭贷款方式付款，被告同时还是原告与第三人订立的金融借款担保合同的担保人，承担着原告贷款的阶段性担保责任，商品房买卖合同与金融借款担保合同系两个独立的合同，但金融借款担保合同的抵押权将因为商品房买卖合同的解除而无法实现。此外，该商品房已经办理了抵押登记，在第三人撤销房屋抵押登记前无法办理商品房买卖合同的撤销手续，故在商品房买卖合同解除前应当先解除金融借款担保合同并撤销抵押登记。金融借款担保合同的借款人为原告，故该款项也应由原告偿付，在原告偿付贷款且金融借款担保合同解除、抵押登记撤销后，被告才具备与原告解除商品房买卖合同的可能。综上所述，原告应先处理完毕金融借款担保合同解除事宜并注销抵押权后，再行处理商品房买卖合同解除事宜，除商品房买卖合同约定的违约金外，被告不应再承担原告损失的赔偿责任。第三人辩称：我们对原被告双方的请求无异议，请求法院保证借款人尚欠我行的本金和利息。经审理查明：2016年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GX16003006884，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区××路××号3幢1单元33层401号商品房，商品房合同号为GX16003006884，户型为二室二厅，建筑面积为68.58平方米，商品房所有权人为朱德志，该商品房单价为13724.7元/㎡，总金额为941240元。2、第六条付款方式及期限：约定金额291240元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-12-18，交纳比例为30.94%；约定金额650000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.06%。3、第八条交付期限：被告应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付原告使用；前期物业管理已经落实条件的商品房交付原告使用。4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款291240元及维修基金4457元。为履行上述商品房买卖合同，原告与第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人贷款借款合同》，原告为借款人，第三人招商银行股份有限公司郑州分行为贷款人。上述合同约定：1、借款金额及期限：借款合同第3条购房贷款金额为陆拾伍万元整（小写：650000元）。第4条贷款期限共360月，自2016年12月23日起，至2046年12月23日止。2、还款方式：借款合同第7条按月结息、按月还本、等额本息的方式。3、借款的发放：借款合同第6条借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内等。4、抵押担保：贷款合同第8条原告以高新技术产业开发区××路××号3号楼1单元33层401号房产抵押提供担保。上述借款合同签订后，第三人按约定放款65万元至被告账户，自2017年2月15日起原告每月按时向第三人偿还月供至今。到2018年6月30日，被告未能按期交付房屋，被告向原告支付了8月份、9月份的逾期交房违约金共计11859.63元。到2018年8月31日，被告仍然不能交付房屋，原告于2018年9月10日向被告提交了解除《房屋买卖合同》告知书。被告于2018年11月1日通知原告将于11月20日前交房，但原告至今未收房。现原告因解除合同及退还房款一事诉至本院，从而形成本案纠纷。庭审中，原告提交有朱萍萍与郑州乐居广告有限公司签订的《服务协议》，金额为10000元。朱萍萍并出具有声明书，称“购买房屋是因我本人陪同弟弟朱德志去建业五龙新城售楼部看房子，在其售楼部销售顾问的推荐及引导下，让我本人以自己的名字先预存壹万圆电商费作为购房资格定金，五龙新城售楼部表示这样并不影响我弟弟朱德志购房使用。我在此种情况下以我的名义交了10000元费用。在此，本人同意由弟弟朱德志主张索赔该项费用，我放弃索赔的权利”。此外，原告另提交有按揭费收据一份，金额为925元，提交有契税发票一份，金额为8964.19元。以上事实，有原告提交的编号为GX16003006884的《商品房买卖合同》、《个人贷款借款合同》、解除房屋买卖合同告知书、维修基金收据、服务协议、按揭费收据、契税发票、招商银行贷款还款明细各一份、河南增值税普通发票、延期交房通知书各两份、被告提交的招商银行郑州分行东风路支行代发业务报告四页，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《个人贷款借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年6月30日，被告未能于2018年8月30日交房，逾期超过60日，原告并以书面形式通知被告解除合同，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人贷款借款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款291240元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。就原告请求的首付款利息损失部分，本院酌定按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，自交付之日计算至实际返还之日。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金。”原告已付了全部房款941240元，按照2%计算，违约金为18824.8元，扣除被告已经支付的11859.63元，被告还应当向原告支付违约金6965.17元。原告请求被告赔偿原告维修基金、认购金、契税、按揭费等损失。原告为购买本案房屋支出有维修基金、认购金、按揭手续费共计15382元，上述费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。关于原告支出的契税8964.19元，双方合同解除后其可自行办理相关退税手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告朱德志与被告郑州建业高新置业有限公司于2016年12月18日签订的合同编号为GX16003006884的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州市高新技术产业开发区漳河路15号3幢1单元33层401号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0266757号）。解除原告朱德志与第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《个人贷款借款合同》。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告朱德志首付款291240元、利息（自2016年12月18日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），以及原告朱德志已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还朱德志的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告朱德志违约金6965.17元。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告朱德志维修基金、认购金、按揭费等损失共计15382元。驳回原告朱德志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3955元，由原告负担182元，由被告负担3773元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一九年十一月二十一日书记员 岳征晶