山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终7600号上诉人（原审被告）：郑州德克士食品开发有限公司，住所地河南省郑州市。法定代表人：邵信谋，执行长。委托诉讼代理人：张振华，山东府前律师事务所律师。委托诉讼代理人：张谦，山东府前律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢锦曲，女，1966年1月18日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：董瑜，北京市世纪新纪元（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑全平，北京市世纪新纪元（济南）律师事务所律师。上诉人郑州德克士食品开发有限公司（以下简称德克士公司）因与被上诉人谢锦曲房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德克士公司上诉请求：撤销一审判决第一项“德克士公司于本判决生效之日起十日内向谢锦曲支付违约金463,485元”,改判德克士公司向谢锦曲支付违约金315,000元；撤销一审判决第二、三、四项判决，改判驳回谢锦曲相应的诉讼请求；判决谢锦曲承担二审诉讼费用和一审相应的诉讼费用。事实和理由：一、在房屋租赁合同的履行过程中，由于德克士餐厅连年亏损，造成租金支付困难，经德克士公司与谢锦曲协商，口头约定将2015年10月17日以后的年租金降至130万元，2017年又协商将2017年10月17日以后的年租金降至126万元。因此，违约金要按照年租金126万元计算。二、依据房屋租赁合同的约定以及合同履行过程中的口头约定，截至2019年2月16日的房屋租金已付清，因此一审判决德克士公司支付2017年10月17日至2019年1月10日的租金没有事实依据。三、既然德克士公司已将截至2019年2月16日的应付租金已付清，一审判决德克士公司向谢锦曲支付逾期付款违约金没有事实依据。四、2019年1月10日，德克士公司通知谢锦曲解除房屋租赁合同，谢锦曲接到通知后，已接收并实际占有涉案房屋，因此一审判决德克士公司支付房屋占用费没有事实依据。谢锦曲辩称，一、德克士公司称其与谢锦曲协商解除了涉案的《房屋租赁合同》与事实不符，没有任何证据能够予以证实。涉案的《房屋租赁合同》是德克士公司单方解除的，属于单方违约行为，依法应当承担违约责任。（一）德克士公司称其与谢锦曲协商解除了涉案的《房屋租赁合同》，这与事实不符，没有任何证据能够予以证实，且与其一审意见相互矛盾，不应采信。1、2019年1月10日，德克士公司以其山东分公司的名义向谢锦曲以微信的方式发送了《通知函》，内容为“现因经营状况恶化，我司已无力继续承租，为避免更大损失，我司特郑重通知您：自2019年1月10日正式解除与您签署的《房屋租赁协议》，现已将以上房屋腾空……”，明显是德克士公司单方强行解除涉案《房屋租赁合同》，德克士公司的行为属于单方违约。2、2019年2月15日，德克士公司向谢锦曲发送《通知函（第二次）》，内容为“现我公司已经连续三年逐年连续扩大亏损，已经无力继续承租该房屋，不得已，我司于2019年1月10日向您发出了有关的通知函”，该内容再次证明德克士公司是因其自身经营不善，导致不能支付房租而单方提出的解除《房屋租赁合同》，并不是双方的合意解除。3、通过谢锦曲与德克士公司管理人员巫国英的微信聊天记录可以看出，谢锦曲在整个微信联系的过程中，一直要求德克士公司支付欠付租金，要求继续履行合同，谢锦曲从未明确要求或者同意与德克士公司协商解除涉案的《房屋租赁合同》，根本不存在协商解除合同的情况。4、本案一审时，德克士公司称其仅为挂名承租人，并非是真正的承租人，其不是租赁合同的一方当事人，也从未提出过其与谢锦曲协商解除涉案《房屋租赁合同》的情形，二审的主张没有任何证据证实。5、德克士公司认为谢锦曲收到2019年1月10日的函后，同意于2019年1月10日解除房屋租赁合同。只是德克士公司的推测，没有证据证实。事实上，通过谢锦曲与德克士公司管理人员巫国英的微信聊天记录可以看出，在收到2019年1月10日的函后，谢锦曲已经明确表示不同意解除合同。至于将租金计算至2019年1月10日，这只能证明谢锦曲认可了德克士公司单方解除《房屋租赁合同》的法律效果，根本得不出谢锦曲同意解除租赁合同的结论，更谈不上双方协商解除租赁合同。此处，德克士公司明显是偷换概念，混淆视听。（二）德克士公司单方解除《房屋租赁合同》，应按照合同约定承担违约责任，一审判决是正确的。《房屋租赁合同》第五条双方权利、义务及违约（九）提前终止（2）规定：“任何一方未经对方同意，提前解除或违约本合同条款时，赔偿合同租金总额的20%”。涉案合同是德克士公司单方解除的，一审法院根据合同的约定等，依法判决德克士公司支付违约金具有事实和法律依据，是正确的。二、德克士公司称，“2017年10月17日之后的年租金已经降低”与事实不符，没有证据支持，不能成立。1、2015年10月17日至2017年10月16日的租金，实收130万元/年属实，但仅是在当年度根据德克士公司的情况及请求个别确定的，不能推断此后年份也会将租金降低，尤其是双方有书面合同明确约定此后年份租金的情况下。2、德克士公司二审提交的《回单》中，摘要及附加信息中记载“2018.11.7-2019.2.16租金”，该记载是德克士公司自己添加的，事先没有告知过谢锦曲，也没有证据证明谢锦曲同意这些内容（银行不会告知谢锦曲这些内容），如果德克士公司二审不提交，谢锦曲可能永远都不知道有这样的摘要信息，不能据此推断谢锦曲认可这些摘要及附加信息。德克士公司所说其管理人员巫国英告知谢锦曲租金已交至2月16日，巫国英当时使用的是疑问的语气，显然巫国英自己都不清楚租金的实际支付情况，且其随后称细节不清楚，因此，根本得不出谢锦曲已经“明确知道德克士公司所说的租金已经缴纳至哪天”，更得不出谢锦曲已经认可了租金已经缴纳至2月16日。3、德克士公司上诉状的结论没有证据证实，不值一驳。三、德克士公司称，《房屋租赁合同》终止后，谢锦曲已经实际占有涉案房屋与事实不符，不能成立。1、涉案《房屋租赁合同》因德克士公司单方解除后，双方就房屋交接事宜进行过多次沟通、协商，但因涉案房屋不符合交房条件，谢锦曲一直未收房（直至一审判决收房之日）。在此期间，涉案房屋仍处于德克士公司的占有、控制之下，其应当支付房屋占用费。2、德克士公司为了说明谢锦曲实际占有涉案房屋，提出了几个情节，这些情节可能属实，但不排除有其他情形。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决结果客观公正，应予维持。德克士公司的上诉，与事实不符，与法相悖，应予驳回。谢锦曲向一审法院起诉请求：1、判令德克士公司向谢锦曲支付违约金1853940元；2、判令德克士公司向谢锦曲支付拖欠的房屋租金610758.74元、滞纳金(以各阶段实际欠付租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍，自2017年9月17日起至实际给付之日止，截至2019年1月10日为275252.9元)；3、判令德克士公司向谢锦曲支付合同解除后的房屋占用费(以合同约定的2018-2019年租金数额为标准，自2019年1月11日起至实际返还房屋之日止)；4、本案的诉讼费用由德克士公司承担。一审法院认定事实：2013年10月10日，谢锦曲(甲方)与德克士公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泉城路商业街199-2号的房屋第一、二层，建筑面积约200平方米(其中一楼40平米，二楼约160平米)的房屋出租给乙方用于经营德克士餐饮。合同第二条约定：“1、租赁期限为10年，自2013年10月17日起至2023年10月16日止；……3、租期届满，双方未能签署新的租赁合同时，返还房屋为期满当天，返还房屋时应按装修后原样无偿返还，并保证房屋及水、电正常可以使用，可移动物品乙方自行撤离，期满后第二天，甲方有权收回房屋，该房屋里物品视为乙方的弃物，甲方有权处理并不负任何法律责任。”第四条约定：“租金采取先付后租原则，一年一付，第一年租金165万元，每两年按6%递增租金，十年总租金为1680万元，签订合同同时乙方需交保证金30万元。每次交付租金为当年九月十六号之前交付。……”第五条第三款约定：“交付房屋1、甲方应按合同约定期限将房屋交付乙方，如逾期交付本合同相对顺延。2、甲乙双方应在房屋交接时签署房屋交接单，注明交接时房屋及附属设施状况，并经双方签字确认。……”第五条第六款第三项约定：“甲方同意乙方在租期内根据经营需要且在不损害建筑物安全结构的前提下改建或改良房屋，如增设入口、楼梯、拆改部分门窗、内部隔墙、隔层、上下水道沟槽、电源线路等。……”第五条第七款第六项约定：“乙方如需增容、增压等费用由乙方负责，甲方协助期满时无偿返还。”第五条第八款第二项约定：“按合同约定乙方拖付租金每天按5%滞纳金收取，到达30天时甲方有权用任何形式开启房门收回房屋，再宽限乙方5天自行撤离可移动物品，否则视为乙方的弃物甲方有权处理不负任何责任。”第五条第九款第二项约定：“任何一方未经对方同意，提前解除或违约本合同条款时，赔偿对方租金总额的20%。”2013年10月16日，谢锦曲与德克士公司签订了《租赁房屋交接确认书》，完成了房屋的交接。谢锦曲主张2017年10月16日之前的租金德克士公司已全部支付，2017年10月17日之后，德克士公司没有按照合同约定的期限足额支付租金。为证实其主张，谢锦曲提交其名下的建设银行个人活期账户交易明细一份，显示：苗得禹分别于2017年11月2日、11月3日、11月6日、11月14日向谢锦曲各支付30万元，于11月17日支付6万元；德克士公司于2018年11月1日向谢锦曲支付10.5万元；德克士公司山东分公司于2018年11月6日向谢锦曲支付31.5万元。德克士公司对上述付款事实无异议，但主张涉案房屋的实际承租人为苗得禹，上述租金均系苗得禹支付。2019年1月10日，谢锦曲收到了德克士公司山东分公司发送的《通知函》一份，内容为：“谢锦曲女士：你好，贵我双方于2013年10月10日签署《房屋租赁合同》一份，约定您将泉城路商业街199-2号的房屋第一、二层，建筑面积约200平米(其中一楼约40平米、二楼约160平米)租赁给我司等内容。现因经营状况恶化，我司已无力继续承租，为避免更大损失，我司特郑重通知您：自2019年1月10日正式解除与您签署的《房屋租赁合同》。现我司已将以上房屋腾空，请接此通知后三日内到我司领取以上房屋的钥匙，否则，视为已经接收房屋，由此造成的任何负面法律后果均由您承担。特此通知。”谢锦曲称因该《通知函》的落款处载明系德克士公司山东分公司出具，其在收到该函时无法确定该函件的内容是否为德克士公司的真实意思表示，直至2019年2月15日，其才确定解除合同是德克士公司的真实意思表示。2019年3月6日，谢锦曲委托郑全平与德克士公司的代理人李强办理涉案房屋的交接，但因称涉案房屋水、电未接通，电增容问题未协商一致，双方未能办理交接手续。德克士公司称2019年3月10日其已将涉案房屋的水管接通，但庭审中未能提交证据予以证明。此外，德克士公司认可涉案房屋进行了电增容，并主张电增容是苗得禹办理的，在合同终止后能否无偿转让给谢锦曲使用，需要征求苗得禹的意见。另查明，德克士公司主张其并非涉案房屋的实际承租人，实际承租人为苗得禹。为证实其主张，德克士公司提交2014年1月6日郑拓与天津顶巧餐饮服务咨询有限公司(以下简称顶巧公司)签订的《德克士单店特许经营合同》一份，约定：顶巧公司作为“德克士”商标的权利人(获得了“德克士”商标注册人的授权)，允许郑拓成立加盟餐厅，并使用“德克士”品牌进行经营，合同期限为5年，自2014年1月6日至2019年1月5日，郑拓加盟餐厅位于山东省济南市历下区泉城路与芙蓉街交叉口。德克士公司作为“区域管理公司”在《德克士单店特许经营合同》附件中盖章确认。德克士公司主张在郑拓经营“德克士”加盟餐厅期间，又将该店铺整体转让给了苗得禹。为证实其主张，德克士公司提交2015年12月1日郑拓(甲方)与许海涛(乙方)、顶巧公司、德克士公司(丙方)签订的《餐厅转让协议》一份，约定：甲丙双方就甲方加盟德克士连锁餐厅签署了《特许经营合同》，现丙方同意该餐厅由甲方转让给乙方。之后，许海涛(甲方)与德克士公司(乙方)先后签订了两份《德克士特许加盟餐厅托管协议书》约定：甲方特许经营的餐厅位于济南市泉城路与芙蓉街交叉口德克士餐厅，甲方出资加盟金、保证金、设备、装修、前期开办费等费用，餐厅开业后委托乙方代为管理，托管期间乙方应向甲方支付固定承包费，托管期限自2016年2月1日至2023年10月16日；房屋租赁费由甲方承担，乙方从该加盟餐厅的经营收入中以承包费形式支付给甲方。德克士公司称上述协议均是苗得禹以许海涛的名义签订的，实际经营人、承租人均为苗得禹。对德克士公司的上述主张，苗得禹予以认可。德克士公司为证实其向苗得禹支付租金的事实，提交银行电子回单6份。另，本案审理过程中，谢锦曲于2019年6月12日向一审法院表示同意解除涉案《房屋租赁合同》，并同意在三日内自行收回房屋。一审法院认为，关于涉案房屋的承租人，虽然德克士公司主张其并非涉案房屋的实际承租人，实际承租人系郑拓、苗得禹，但德克士公司作为承租人在与谢锦曲签订的《房屋租赁合同》上盖章确认，且涉案房屋用于经营德克士餐厅，因此谢锦曲有充足的理由相信涉案房屋的实际承租人就是德克士公司。关于德克士公司与郑拓、苗得禹之间的关系，因德克士公司未提交证据证明其曾向谢锦曲披露，故德克士公司不能以其与郑拓、苗得禹之间的许可加盟、委托经营等约定对抗善意第三人。因此，一审法院认为，谢锦曲与德克士公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，德克士公司应当作为承租人承受合同的权利义务。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为10年，因德克士公司未提交证据证明在《房屋租赁合同》履行期间发生了法定或约定的解除合同的情形，其亦未提交证据证明谢锦曲存在违约行为，故德克士公司不享有法定或约定的合同解除权，其于2019年1月10日向谢锦曲发送解除合同《通知函》的行为构成违约。虽然德克士公司不享有法定或约定的合同解除权，但鉴于德克士已以自己的行为明确表示不再履行合同，且谢锦曲主张的租金计算至2019年1月10日，故一审法院确认《房屋租赁合同》已于2019年1月10日解除，但德克士公司应当承担提前解除合同的违约责任。根据《房屋租赁合同》第五条第九款的约定，任何一方未经对方同意提前解除合同时，应当赔偿租金总额20%的违约金。德克士公司主张该约定的违约金过高，申请法院根据谢锦曲的实际损失予以调整。一审法院认为，因德克士公司提前解除合同，谢锦曲需要重新招租，必然会产生招租期间的租金损失。至于其他损失，因谢锦曲未提交证据予以证明，一审法院不予认定。据此，一审法院酌定将违约金调整为按照合同解除时的租金标准计算三个月，即463485元(1853940：12×3)。此外，德克士公司应当向谢锦曲支付2019年1月10日之前的租金。因谢锦曲认可2017年10月16日之前的租金德克士公司已全部支付，故自2017年10月17日至2018年10月16日期间的应付租金为1853940元，自2018年10月17日至2019年1月10日期间的应付租金为436818.74元(1853940：365×86)。根据谢锦曲提交的建设银行账户交易明细可以证实德克士公司实际支付的2017年10月17日之后的租金为168万元，且德克士公司未提交证据证明除该款项外，其向谢锦曲支付了其他租金，故一审法院认定德克士公司欠付的2017年10月17日至2019年1月10日期间的租金为610758.74元(1853940+436818.74-1680000)。根据《房屋租赁合同》第二条的约定，在合同期满或提前解除时，德克士公司应当在保证水、电可以正常使用的情况下，按涉案房屋装修后原样返还给谢锦曲。但是根据庭审中德克士公司的陈述，直到2019年3月10日其才将涉案房屋的水管接通，恢复正常使用；截止本案庭审之日，即2019年3月29日，德克士公司仍没有将涉案房屋内的电力增容恢复原状，或明确表示将增容利益转让给谢锦曲，故涉案房屋未达到合同约定的返还标准，不具备办理房屋交接的条件。因谢锦曲2019年6月12日明确表示为了防止损失继续扩大，其愿意收回房屋，一审法院限其于三日内自行将房屋收回，故德克士公司应当向谢锦曲支付2019年1月11日至2019年6月15日期间的房屋占有使用费792369元(1853940-365×156)。对谢锦曲要求德克士公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据合同第五条第八款第二项的约定，德克士公司拖欠租金的，应当按照每天5%支付违约金，该约定过高，且德克士公司申请法院予以调整，一审法院酌定将逾期付款违约金计算标准调整为按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。根据合同约定，德克士公司应于2017年9月16日前支付2017年10月17日至2018年10月16日期间的租金，应于2018年9月16日前支付2018年10月17日至2019年1月10日期间的租金，故违约金应当按照合同约定的应付款之日的次日起，按照未付租金数额为基数计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、德克士公司于判决生效之日起十日内向谢锦曲支付违约金463485元；二、德克士公司于判决生效之日起十日内向谢锦曲支付2017年10月17日至2019年1月10日期间的租金610758.74元；三、德克士公司于判决生效之日起十日内向谢锦曲支付逾期付款违约金(以1853940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年9月17日起计算至2017年11月1日止；以1553940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月2日起计算至2017年11月3日止；以1253940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月4日起计算至2017年11月5日止；以953940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月6日起计算至2017年11月13日止；以653940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月14日起计算至2017年11月16日止；以593940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月17日起计算至2018年10月31日止；以488940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2018年11月1日起计算至2018年11月5日止；以173940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2018年11月6日起计算至实际付款之日止；以436818.74元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2018年9月17日起计算至实际付款之日止)；四、德克士公司于判决生效之日起十日内向谢锦曲支付2019年1月11日至2019年6月15日期间的房屋占有使用费792369元；五、驳回谢锦曲的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28720元，由谢锦曲负担11305元，由德克士公司负担17415元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对德克士公司提交的证据一、二、三苗得禹分别支付2015年度至2017年度房屋租金130万元、130万元、126万元的汇款凭证。证据四德克士公司支付2018年10月17日至2019年2月16日4个月的租金合计42万元汇款凭证、证据六（2019）鲁济南齐鲁证经字第14542号《公证书》所载双方微信聊天记录。证据七德克士公司于2019年1月10日发给谢锦曲的解除《房屋租赁合同》的《通知函》、证据八谢锦曲一审起诉状、证据九济南市历下区公安局历下区分局泉城路派出所《接处警登记表》、证据十济南水务集团有限公司水费收费回执单。证据十一济南水务集团有限公司于2019年7月5日发出的《停水催缴通知》、证据十三涉案房屋屋外供水管道照片，证据十五房屋租赁合同，经谢锦曲质证，对证据的真实性无异议，本院予以采信。对德克士公司的证明观点结合案件事实再作分析。当事人对下列证据有异议：德克士公司提交的证据五（2019）鲁济南齐鲁政经字第12189号《公证书》所载德克士管理人员巫国英与谢锦曲关于2018年至2019年度租金支付情况的往来微信。证明2018年至2019年度以前的租金已付清，当事人在合同履行时，未严格按合同约定支付租金。德克士公司提交证据十二涉案房屋水表2018年11月11日至2019年6月12日的用水记录。证据十四济南天铂经贸有限公司的《证明》，载明：“2019年1月9日德克士餐饮店停业后，房屋内物品全部清空，无人看管；济南天铂经贸有限公司基于安全方面考虑征得经营业主的同意，于2019年1月10日临时关闭涉案房屋的总电闸，待房主用房需要时随时可以恢复电力供应；德克士公司搬离涉案房屋时不欠电费。谢锦曲和德克士公司交房代表到我处核实情况时，我公司工作人员已经将以上情况如实向双方予以说明。”欲证明其已搬离涉案房屋并结清水电。谢锦曲质证认为，证据五内容仅是巫国英与谢锦曲之间聊天的一部分内容，不具有客观真实性，不能作为证据使用。证据十二用水记录查询表真实性无法确认，即使是真实的，只是证明涉案房屋在德克士公司控制之下一直在用水，这与谢锦曲无关。证据十四济南天铂经贸有限公司的证明不符合证据形式要求，真实性无法确认，证明目的不予认可。根据一审时德克士公司提交的涉案房屋室内的图片可以看出室内物品并未全部清空，留有大量的物品和垃圾。《证明》载明涉案房屋自2019年1月9日就无人看管，如果属实，德克士公司明显有过错。关于关闭电闸，是并未告知谢锦曲，与谢锦曲无关。至2019年3月6日双方代理人对涉案房屋进行查看时，室内无电，租赁房屋交接确认书中已经明确记载，德克士公司的代理人也已经签字确认。德克士公司申请证人王为民、邹松出庭作证。证人王为民陈述，其是济南天铂经贸有限公司的职工，原法定代表人，济南天铂经贸有限公司2019年7月3日《证明》中签字是王为民作为法定代表人签署，证明所载事请知道，但具体情况不了解。具体由公司员工邹松经办。证人邹松陈述，其系济南天铂经贸有限公司的职工，当时为了安全用电，公司跟德克士公司进行沟通，在他撤掉房屋内的东西之后，公司给停电，大概是在1月份在清空之后的几天之内停的电，之后没有恢复用电。德克士公司及时缴纳了电费，只要是客户有需求，公司在确保安全的情况下及时给送电。在德克士撤离房屋时证人不在现场，之后2019年3月6日谢锦曲代理人郑全平与德克士公司代理人李强到现场，当时证人告知双方为了安全起见，房子里只要没有人是需要停电的。如有需要送电，公司予以配合。因为电费已经结清。对于涉案房屋里面的电增容问题不了解。德克士公司质证意见：同意证人意见。谢锦曲质证意见：证人证言与提供的问题不相符，证人王为民并不清楚济南天铂经贸有限公司出具证明的内容，证人邹松与证明的内容有出入，其并不清楚室内房屋是否全部清空，只是听德克士公司工作人员陈述的，证言证明是3月6日涉案房屋仍然没有供电，不具备交房条件。本院认证意见，德克士公司提交的巫国英与谢锦曲之间微信聊天记录，与谢锦曲二审庭审中的陈述相互印证，谢锦曲主张该微信聊天记录不真实但无证据予以推翻，该证据应予采信。德克士公司提交的证据十二用水记录，能够证明涉案房屋用水产生费用的情况，予以采信。济南天铂经贸有限公司作为涉案房屋物业管理单位，所出具证明由负责人王为民及证明经办人邹松签字，符合证据的形式要件。二审中，王为民、邹松均出庭作证，证人证言与该《证明》内容与当事人一审查明的2019年3月6日双方办理房屋交接情况及二审中德克士公司提交的水、电费单据相互印证。故对济南天铂经贸有限公司出具的《证明》及证人王为民、邹松的证言，本院予以采信。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据当事人提交的新证据及当事人的陈述，本院另查明：案外人苗得禹分别于2015年11月19日、2016年4月6日、2016年4月14日、2016年6月16日汇给谢锦曲65万元、20万元、20万元、25万元，合计130万元；苗得禹分别于2016年11月17日、2017年2月7日、2017年6月13日、2017年8月29日汇给谢锦曲35万元、30万元、35万元、30万元，合计130万元。双方认可上述款项系支付涉案房屋2015至2017年度租金。对于实际交纳房租少于合同约定的问题。谢锦曲陈述，2015至2017年度实收租金少于合同约定，当时德克士公司赵潮玉说经营不好，2015年到2017年的就少交了，谢锦曲方也不再追究了。其于2018年2月26日向德克士公司赵潮玉发送承诺函，内容为：本人谢锦曲2013年10月10日与贵公司签订商业房租赁合同（位于济南市泉城路商业街**）租期10年（2013年10月17日至2023年10月16日止）。后期的6年（2017年10月17日至2023年10月16日止）租金总计是1180万元，现承诺只收取756万元，每年10月10日之前交付当期租金126万元，留余424万元由贵公司向当地税务机关部门缴纳10年合同期内租金所产品的一切税费，由于贵公司的原因租赁保证金30万元至今未交付，现本人也承诺只要收取20万元（承诺期同时交付期满时无息还回），但是如果贵公司不按时向税务机关部门缴纳租金所产生的税费及未按约定交付租金、保证金时该承诺函作废，一切条约按原合同实行。落款日期是2018年2月10日。谢锦曲认为，因德克士公司未及时缴纳租金的税金及保证金，该承诺已作废，德克士公司应按合同约定标准交纳租金。德克士公司陈述，2015年，双方曾经协商从2015年10月开始租金每年降至130万元，交了两年租金后，经营状况还是不行，我们就协商将租金降到126万元。但因德克士公司不是租金的纳税人，无法向税务局报税，所以未实际交纳税金。另外，关于德克士公司2018年11月1日向谢锦曲支付的10.5万元、11月6日向谢锦曲支付的31.5万元，合计42万元，德克士公司主张是按照每年126万元的租金计算的自2018年10月至2019年2月4个月的租金。谢锦曲认为因德克士公司未按约定支付降低后的保证金20万元，向德克士公司人员表示“不能以租金抵保证金”。本院认为，本案的争议焦点是：1.德克士公司是否欠付租金，应否承担滞纳金；2.案涉房屋租赁合同应否解除，德克士公司应否承担违约金；3.德克士公司应承担的房屋占有使用费应如何认定。一、关于德克士公司支付租金是否存在违约，应否承担滞纳金问题。根据涉案《房屋租赁合同》约定，租金标准为，第一年165万元，每两年按6%递增。签订合同同时德克士公司需交保证金30万元。每次交付租金为当年9月16日前交付。因谢锦曲方不居住在当地，该租赁屋租金引起的税金由乙方承担并且向税务局缴纳。本合同约定谢锦曲收取德克士公司租金为净租金（不包括租赁税金）。据此，2013年10月17至2015年10月16日租金应为165万元，2015年10月17日至2017年10月17日租金应为1749000元，2017年10月17日至2019年10月16日租金1853940元。合同履行过程中，案外人苗得禹实际支付2015至2016年度租金130万元，2016至2017年度租金130万元，2017年度至2018年度租金126万元。德克士公司于2018年11月1日、6日汇给谢锦曲租金10．5万元、31．5万元，合计42万元，主张系支付2018年11月17日至2019年2月16日按照126万元/年标准计算的租金。谢锦曲一审中认可2017年10月17日前的租金不再主张，在二审中也自认其承诺降低了2017年10月17日后的租金标准为126万元。且在本案争议前，谢锦曲对租金数额及租金支付时间问题没有提出异议。根据当事人意思表示及租金实际交纳情况，应当认定双方达成了变更合同约定租金标准和租金支付时间的合意，德克士公司已经按照变更后的租金标准实际支付了2017年11月17日至2019年2月16日的房屋租金。据此，谢锦曲主张德克士公司支付拖欠房屋租金610758.74元并主张相应滞纳金，与案件事实不符，依法不应支持。关于税金及保证金的交纳问题。因德克士公司并非涉案房屋出租收入的纳税义务人，谢锦曲方亦未提供其缴纳税金的证据。德克士公司依约应承担的税金，可在纳税义务人谢锦曲实际交纳税金后由双方另行处理。涉案房屋租赁合同对德克士公司应交保证金30万元的性质及未缴纳的责任均没有明确约定，在合同履行过程中，德克士公司没有交纳保证金，但并无证据证明谢锦曲对此提出异议。该保证金在合同解除后，亦无需支付。据此，谢锦曲以德克士公司未缴纳税金及保证金为由主张其降低租金标准的承诺无效，不能成立，本院不予采纳。二、关于涉案房屋租赁合同解除及责任承担问题。涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。合同约定租赁期限为2013年10月17日至2023年10月16日，德克士公司在租赁合同约定期限届满前，于2019年1月10日向谢锦曲发送《通知函》，以单方经营状况恶化、无力继续承租为由主张解除合同。德克士公司解除合同并不符合法律规定情形，且与谢锦曲并未达成解除合同的合意，故德克士公司提前解除合同不能产生合同解除的法律效果。但鉴于德克士公司明确表示不再继续履行合同后，双方亦实际曾组织过房屋交接。谢锦曲提起本案诉讼时曾请求确认涉案《房屋租赁合同》自2019年1月10日解除，其主张的租金也是计算至2019年1月10日，一审确认涉案房屋租赁合同自2019年1月10日解除并无不当，双方当事人二审中亦明确不持异议，本院予以确认。但德克士公司提前解除合同行为构成违约，应依照法律规定和合同约定承担违约责任。涉案《房屋租赁合同》第五条第九款的约定，任何一方未经对方同意提前解除合同时，应当赔偿租金总额20%的违约金。德克士公司主张该约定的违约金过高，向一审法院申请根据谢锦曲的实际损失予以调整。因德克士公司单方解除合同后，谢锦曲另行出租涉案房屋期间客观上存在租金损失，一审法院酌定德克士公司另支付三个月租金作为违约金，符合本案实际情况，本院予以确认。但租金标准应当根据当事人之间实际租金标准计算。据此，本院认定德克士公司应当承担提前解除合同违约金31.5万元（126万元÷12×3）。三、关于德克士公司应承担房屋占有使用费问题。根据涉案《房屋租赁合同》约定，德克士公司应当在保证水、电可以正常使用的情况下，按原样返还给谢锦曲。但双方于2019年3月6日实际交接时，水、电费虽已结清，但因现场不通水电，对电增容问题无亦未达成一致，双方未实际办理涉案房屋的交接手续。德克士公司陈述至其至2019年3月10时才将涉案放购物的水管接通。本案审理过程中，德克士公司对涉案房屋内的电增容问题能够转让给谢锦曲方使用仍未予确认。故涉案房屋存在影响后续使用的问题未解决，尚不符合约定的返还状态。2019年6月12日，经一审法院释明，谢锦曲同意于三日内接受房屋。对谢锦曲接受房屋之前的房屋占有使用费，应由德克士公司承担。关于占有使用费的具体金额，根据双方实际租金标准126万元/年，德克士公司已缴纳租赁费至2019年2月16日。故自2019年2月17日至2019年6月15日期间，共119天。按照双方实际租赁费标准，德克士公司应承担占有使用费为410794.5元（126万/年×119天÷365天）。综上所述，德克士公司的上诉请求部分成立，本院依据新查明的事实对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初480号民事判决第二、三、五项；二、变更济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初480号民事判决第一项为，“被告郑州德克士食品开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢锦曲支付违约金315000元”；三、变更济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初480号民事判决第四项为，“被告郑州德克士食品开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢锦曲支付2019年2月17日至2019年6月15日期间的占有使用费410794.5元；四、驳回谢锦曲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28720元，由上诉人郑州德克士食品开发有限公司负担11057.95元。由被上诉人谢锦曲负担17662.05元。二审案件受理费28720元，由上诉人郑州德克士食品开发有限公司负担11057.95元。由被上诉人谢锦曲负担17662.05元。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  孙 磊审判员  王立强二〇一九年十一月十二日书记员  曹 鸿