广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初16082号原告深圳市应人石股份合作公司，住所地深圳市宝安区石岩街道办事处。法定代表人刘福新，董事长。委托代理人周明涛，广东康顺律师事务所律师。被告深圳市宝安区石岩永利工艺品厂，住所地深圳市宝安区石岩水田村。负责人谢福顺。被告新笠工艺制品(深圳)有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道办。法定代表人黄金松。委托代理人钟云郗，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上列当事人合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人周明涛、被告新笠工艺制品(深圳)有限公司委托代理人钟云郗到庭参加诉讼。被告深圳市宝安区石岩永利工艺品厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，1989年10月30日，原告的前身宝安县石岩镇塘头村经济发展公司作为甲方，香港永利贸易公司作为乙方，签订土地使用协议书，由乙方租用甲方的土地建房办厂。后来又有多份协议，乙方的单位或名称多次变化，最后由被告深圳市宝安区石岩永利工艺品厂（以下简称永利厂）租用原告的土地办厂经营，租用方需向原告缴交管理费和卫生费。合同生效后，双方也按合同履行了各自的义务。后来永利厂将以上场地转给被告新笠工艺制品(深圳)有限公司（以下简称新笠公司），新笠公司向原告缴交管理费和卫生费。但从2007年4月1日起新笠公司未向原告缴交管理费，仅交了部分卫生费，原告向新笠公司催讨，新笠公司也同意支付。2009年6月1日新笠公司还向原告提出申请，要求减免部分管理费，如减免剩余的就很快付清，但没有达成协议。2014年10月22日，原告向新笠公司发出催款通知，新笠公司收到通知后没有支付，被告永利厂也没有回应。请求法院判令被告连带支付给原告管理费等计人民币453250元(2007年4月1日至2015年3月31日)；由被告承担案件诉讼费用。被告新笠工艺制品（深圳）有限公司答辩称，一、原告与永利厂签订土地使用权合同书、补充合同书、协议书（二）、补充合同书（二）违反了土地管理法的禁止性的规定，根据土地管理法第2条规定，中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制及劳动全体所有制……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条款属于法律的禁止性规定，因此违背法律禁止性规定的效力应当据此无效。原告提交的土地使用权合同书、协议书（二）（一审卷宗第34、49页）原告将集体土地的土地使用权转让给永利厂、久宜公司时，土地用途为建设工业厂房及生活配套设施，原告无权依据无效的协议向被告新笠工艺制品（深圳）有限公司主张收取土地管理费；二、原告将土地使用权转让给永利厂的行为违法，深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室于1995年7月19日向原告出具了《通知书》（一审卷宗第43页），依法将原告2494.3平方米的土地征为国有土地，而后深圳市规划国土局宝安分局分别于1995年12月25日、1996年7月18日与原告、永利厂签订了三方协议书（一审卷宗第45-48页），确认将3.7、3.4亩的土地征为国有土地，即从该两份三方协议书签订之日起，相关土地的所有权已经属于国有，任何单位或个人无权干涉，但该两份三方协议书签订后，原告明知无权再向任何人收取土地管理费的情况下，于1995年12月25日、1996年11月12日再次与永利厂、久宜公司签订补充合同书、补充合同书（二）（一审卷宗第44、52页），并注明无论任何情况永利厂应当向原告缴纳土地管理费，原告的行为无视国家的行政部门规定，严重违反了法律法规；三、根据《广东省高级人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业用地纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定，当事人非法出让、转让、出租农村集体土地后，受让方、承租方经行政主管部门依法批准，补办了征用手续，转为国有土地的，取得国有土地使用权的一方是基于国家将农村集体用地征用后再出让或划拨给其使用而取得国有土地使用权，因此对于当事人非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设而签订的合同，仍应认定为无效。因此，涉案土地被深圳市规划国土局宝安分局征用为国有土地后，原告与永利厂、久宜公司签订的出租、转让农村集体土地用于非农业建设的4份协议应认定为无效；四、永利厂为涉案土地上的建筑物购买国有土地使用权，并办理房产证行为合法，其自行管理自有物业，无须向任何单位或个人缴纳土地管理费，前述第1-3点已阐明涉案土地征用为国有土地，此时涉案土地的建筑物已属于违章建筑，为使该建筑物合法化，永利厂其后一直与相关政府部门沟通，并签订土地使用权出让合同等文件，2003年6月17日深圳市土地房产交易中心向永利厂收取土地价款，并出具深圳市国有土地使用权有偿使用缴款专用收据，自此永利厂已取得涉案土地的合法使用权，并顺利办理房产证，根据被告新笠工艺制品（深圳）有限公司的房产证载明的土地用途为工业用地，使用期限为1992年10月13日至2042年4月12日止，即从永利厂合法取得涉案土地的使用权，并办理房产证之日起，其作为合法使用权人，自行管理自有物业，无须缴纳土地管理费；五、原告与永利厂签订的4份协议均与被告新笠工艺制品（深圳）有限公司无关，根据合同相对性的原则，相关的协议书对被告新笠工艺制品（深圳）有限公司没有法律约束力；六、被告新笠工艺制品（深圳）有限公司向永利厂购买涉案房产，并缴纳相关税费的行为合法，被告新笠工艺制品（深圳）有限公司是涉案房产的合法产权人，无须向原告缴纳土地管理费，永利厂在办理房产证之后，于2003年8月13日与被告新笠工艺制品（深圳）有限公司签订了7套房产的买卖合同，将涉案土地上的宿舍1-4层、厂房1-3层出售转让给被告新笠工艺制品（深圳）有限公司，被告新笠工艺制品（深圳）有限公司于2003年9月23日申请办理新房产证，也已经于2003年8月、9月全部缴纳过户所需的印花税、契税、交易服务费等费用，每个季度均向政府部门缴纳房产税、土地使用税等费用，被告新笠工艺制品（深圳）有限公司也是自行管理相关房产的垃圾清运，缴纳垃圾清运费，自始至终都是由被告新笠工艺制品（深圳）有限公司自行管理自有物业，原告对被告新笠工艺制品（深圳）有限公司没有任何管理，其主张管理费毫无依据；七、涉案多份证据的土地面积不一致，原告也没有举证证明其所主张收取管理费的土地与涉案多份证据所体现的土地是同一的，其应当承担举证不能的不利责任。（一）根据原告与永利厂、久宜公司签订的土地使用权合同书、协议书（二）的内容看，转让土地使用权的土地面积共计4250平方米；（二）根据原告与永利厂、久宜公司签订的补充合同书、补充合同书（二）的内容看，转让土地使用权的土地面积共计4800平方米；（三）根据深圳市规划国土局宝安分局与原告、永利厂签订的两份三方协议书的内容看，征用的土地面积共计7.1亩，合计约为4733平方米；（四）根据房产证所体现的宿舍最大面积为457.3平方米，厂房最大面积为985.2平方米，即共计1442.5平方米，上述4组证据所体现的土地面积均不一致，原告也仅仅是依据过往的情况来主观臆断其主张土地管理费的土地与证据中的土地是同一的，但原告既然主张收取土地管理费，应当举证证明其收取土地管理费的土地的详细位置、坐标、四至或者依法测绘出土地面积或依法提交土地的合法的范围图、红线图，确认前述证据所及的土地与其主张管理费的土地有同一性，并证明其收取管理费的土地并非是公民的自有物业，而是其管辖范围内，依法有权收取土地管理费的土地，否则应当承担举证不能的责任和不利后果。综上，请求法庭依法驳回其全部诉讼请求。被告深圳市宝安区石岩永利工艺品厂未到庭应诉，亦未作书面答辩。经审理查明，1989年10月30日，原告的前身宝安县石岩镇塘头村经济发展公司作为甲方，香港永利贸易公司作为乙方，签订《土地使用协议》，由乙方租用甲方700亩土地建房办厂，租金按每亩每月人民币120元计算；从厂房建好生产之日起，按生产工人人数每月每人500港元计算，上交5%给甲方，甲方委派一名厂长进行管理工作，每月600元由乙方负责；土地使用期限从1990年1月1日起至1995年1月1日止。1993年5月21日，双方将上述协议中的土地使用期限修改为至2000年1月1日止。1993年9月20日，深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司作为甲方，谢福顺代表台湾久宜公司作为乙方，签订《土地使用权合同书》，约定甲方将国土局批文标号为19923134的2250平方米的土地使用权转让给乙方，使用费按每平方米80元计，分2期付款；土地使用期限50年，自1993年9月20日至2043年9月20日；管理费按每平方米每月人民币1元计付给甲方。1995年12月25日，深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司作为甲方，谢福顺代表台湾久宜公司与宝安区石岩镇塘头永利制扇厂作为乙方，签订《补充合同书》，明确上述管理费为每月2500元；管理费收取期限不变，为50年。1995年12月25日，深圳市规划国土局宝安分局作为甲方，深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司作为乙方，谢福顺代表宝安区石岩镇塘头永利制扇厂作为丙方，签订深规土宝协字[1996]第165号协议书，约定乙方同意甲方征用位于本村对门岭地段的土地共3.7亩，该宗土地自协议签订之日起转为国有，征地拆迁等问题已由乙方、丙方协商解决。1996年7月18日，深圳市规划国土局宝安分局作为甲方、深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司作为乙方、谢福顺代表宝安区石岩镇塘头永利制扇厂作为丙方，签订深规土宝协字[1996]第675号协议书，约定乙方同意甲方征用位于本村对门岭地段的土地共3.4亩，该宗土地自协议签订之日起转为国有，征地拆迁等问题已由乙方、丙方协商解决。1996年9月13日，深圳市宝安区应人石经济发展公司作为甲方，谢福顺代表宝安区石岩镇塘头永利制扇厂作为乙方，签订《协议书（二）》，约定甲方将2000平方米的土地以每平方米120元的价格转让给乙方，乙方在签订合同之日起5日内一次性付清全款24万元；使用期限50年，自1996年9月13日至2046年9月13日；乙方按照每月每平方米1元的价格向甲方支付管理费，自1997年1月1日起计收。1996年11月12日，深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司作为甲方，谢福顺代表台湾久宜公司与宝安区石岩镇塘头永利制扇厂作为乙方，签订《补充合同书（二）》，明确乙方每月支付管理费2300元给甲方；管理费收取期限不变，为50年。根据上述1995年12月25日《补充合同书》及1996年11月12日《补充合同书（二）》关于管理费的约定，管理费金额为每月4800元（2500元+2300元），原告主张双方协商按4750元/月实收，实际也照此标准履行。2003年6月17日，宝安区石岩镇塘头永利制扇厂补交地价，深圳市土地房产交易中心向其出具相关国有土地使用权有偿使用缴款专用收据。2003年8月13日，宝安区石岩镇塘头永利制扇厂与新笠工艺制品(深圳)有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》，将涉案七处房产售予新笠工艺制品(深圳)有限公司。2003年9月，双方申请办理房产转移登记，深圳市规划与国土资源局向新笠工艺制品(深圳)有限公司核发涉案七处房产的房地产证，权利人为新笠工艺制品(深圳)有限公司100%，土地用途为工业用地。据原告出具的收款收据，被告新笠工艺制品(深圳)有限公司曾于2008年1月8日向原告缴纳2006年7月至2007年1月的管理费31900元。2009年6月1日，新笠工艺制品(深圳)有限公司向原告提出减免土地使用费和管理费的申请，要求降低土地使用管理费，保证于2009年底前付清承诺的款项200008元。当天，新笠工艺制品(深圳)有限公司支付2007年2、3月份管理费1万元，原告出具收款收据。2014年10月20日，原告向新笠公司邮寄《催款通知》，向被告新笠工艺制品(深圳)有限公司催收2007年4月至2014年10月的管理费。另查，2001年3月2日，深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司名称变更为深圳市应人石实业有限公司。2004年9月20日，深圳市应人石实业有限公司名称变更为深圳市应人石股份合作公司。2004年12月23日，宝安区石岩镇塘头永利制扇厂名称变更为深圳市宝安区石岩永利工艺品厂。台湾久宜公司是永利厂的外方（来料方）。上述纠纷，本院于2015年12月8日作出（2015）深宝法民三初字第597号民事判决书，判令深圳市宝安区石岩永利工艺品厂、新笠工艺制品(深圳)有限公司、台湾久宜有限公司向原告深圳市应人石股份合作公司支付2007年4月至2015年3月31日期间的管理费人民币453250元。判决生效后，广东省深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民再57号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。裁定书要求核查土地性质，完备被告台湾久宜公司企业信息。经本院责令提交，原告未能提交被告台湾久宜公司企业信息，遂申请撤回对被告台湾久宜公司的起诉，本院裁定予以准许。另，本院去函深圳市规划和自然资源局宝安管理局调查，核查涉案土地宗地号为Ａ702-××6，属工业用地，由权利人宝安区石岩镇塘头永利制扇厂根据《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》办理权属证书。关于裁定书要求核实新笠工艺制品(深圳)有限公司抗辩主张其所有的房地产与原告诉求管理费房地产范围是否一致的问题，本院去函核实涉案七处房产初始登记的土地出让方面的所有的材料，未发现涉讼宗地存在其他房产登记，而且根据附图，该宗地仅存建筑两栋，与涉案厂房一栋、宿舍一栋情况相符。以上事实，有土地使用协议、土地使用权合同书、宝安区国土局关于石岩镇塘盛股份有限公司用地报告的批复、补充合同书、深规土宝协字[1996]第165号协议书、深规土宝协字[1996]第675号协议书、协议书（二）、补充合同书（二）、收款收据、记帐凭证、申请书、催款通知与邮寄单、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单、《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》及附图等证据及庭审笔录附卷为证。本院认为，本案立案原案由为土地租赁合同纠纷，经审理核实，本案争议的焦点为《土地使用协议》、《土地使用权合同书》及补充协议约定的土地管理费给付条款是否具备法律约束力；该合同并非土地租赁合同，案由应为合同纠纷，本院径予更正。涉案的《土地使用协议》、《土地使用权合同书》、《补充合同书》、《补充合同书（二）》为签约双方的真实意思表示，未侵害第三人权益，相关涉及行政审批的内容亦在合同签订前后予以完备，本院确认合同的法律约束力，双方应当遵循合同全面履行义务。被告新笠工艺制品(深圳)有限公司认为管理费方面的条款违反相关土地管理强制性规定，依法无效。本院认为，本案纠纷涉及历史遗留的土地使用问题，该类问题由相关国土行政管理部门认定、管理和引导处理，据深圳市规划国土局宝安分局、深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司、宝安区石岩镇塘头永利制扇厂签订的协议书，国土部门已就涉案土地使用作出妥善处理，符合该处理方案或据此处理方案达成的对价给付协议，本院认可其法律约束力。现合同已履行多年，守约一方已履行全部合同义务，未完全履行合同一方或其他义务方主张条款无效，以减少其对价给付义务，有失诚信，本院不予采纳。退一步说，即使认定无效，原告已履行全部义务，现土地已无法恢复原状，合同相对方亦应参照合同价款赔付原告的经济损失。原告诉求的管理费实质是被告深圳市宝安区石岩永利工艺品厂以分期付款的方式向原告支付的补偿款。据深圳市规划国土局宝安分局、深圳市宝安区石岩镇应人石经济发展公司、宝安区石岩镇塘头永利制扇厂于1996年7月18日签订的协议书，确认原告同意深圳市规划国土局宝安分局征用上述土地，征地拆迁等补偿问题已由原告与被告深圳市宝安区石岩永利工艺品厂协商解决，亦印证上述关于管理费为土地使用权转让的补偿款的推定。现原告已依约履行协议，被告深圳市宝安区石岩永利工艺品厂应当按照原约定支付对价。据核算，2007年4月1日至2015年3月31日管理费应为：4750元×12个月×8年=456000元，原告诉求453250元，本院予以支持。至于新笠工艺制品(深圳)有限公司应否承担给付义务的问题。新笠工艺制品(深圳)有限公司并非合同相对方，但是，基于涉案管理费与土地使用权密切关联，现土地使用权依附于地上建筑物，权利归于被告新笠工艺制品(深圳)有限公司，而被告新笠工艺制品(深圳)有限公司曾向原告缴纳管理费，亦曾申请减免土地使用费和管理费，证实被告新笠工艺制品(深圳)有限公司为实际履行方，原债权人及债务人亦未作异议，符合债务加入的情形，故本院确信其应与合同相对方深圳市宝安区石岩永利工艺品厂共同履行合同约定的给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市宝安区石岩永利工艺品厂、新笠工艺制品(深圳)有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市应人石股份合作公司支付2007年4月1日至2015年3月31日期间的管理费人民币453250元。二、驳回原告其他诉讼请求。给付方如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8099元，公告费用1100元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一九年十一月五日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。