广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19318号上诉人（原审被告）：颜卓卫，男，1966年12月27日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：李文源，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所。住所地：广东省广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：罗翠娟，公司职员。委托诉讼代理人：罗建安，公司职员。原审被告：曹凤林，女，1989年7月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。原审被告：广州市百思特电子科技有限公司。住所。住所地：广东省广州市海珠区江南大道中路大松岗**西侧****div>法定代表人：曹凤林。原审第三人：广州市水务局。住所地：广东省广州市天。住所地：广东省广州市天河区瘦狗岭**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人:龚海杰，该局局长。委托诉讼代理人：吴娟，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨林正，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人颜卓卫因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠区房安一所）、原审被告曹凤林、广州市百思特电子科技有限公司（以下简称百思特公司）、原审第三人广州市水务局返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人颜卓卫的委托诉讼代理人李文源，被上诉人海珠区房安一所的委托诉讼代理人罗翠娟、原审第三人广州市水务局的委托诉讼代理人吴娟到庭参加诉讼，原审被告曹凤林、百思特公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜卓卫上诉请求：1撤销一审判决，改判颜卓卫仅承担2016年6月11日至2018年9月27日期间的房屋占有使用费，应按每月每平方米30元×300平方米的标准计算；2.海珠区房安一所按过错比例承担本案的部分上诉费用。事实与理由：一、一审判决认定颜卓卫向海珠区房安一所支付的房屋占用费应从2015年1月起计算没有依据，至2018年11月6日结束也没有依据，完全忽视了颜卓卫从2016年6月11日起才修缮墙体、安装门窗使用，并于2018年9月27日在南××街道办工作人员的见证下撤离交还案涉房屋的客观事实，显然属于查明事实、认定事实错误。1．一审法院仅以百思特公司2015年租住涉案房屋大概半年，后来由于生意不好搬出为依据，认定颜卓卫实际占用房屋的时间为2015年，查明事实严重错误，一审法院用一个大概的数据判定颜卓卫承担巨额的占用费，是对颜卓卫权利的严重侵害。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”海珠区房安一所未提供证据证明颜卓卫占用涉案房屋应支付的房屋占用费的起算日，应承担举证不能的后果。事实上，因案涉物业在2016年6月前无人照管，处于荒废状态，逐渐沦为吸毒人员聚集场所，颜卓卫遂于2016年6月11日将案涉物业300平方米范围内做了墙体修缮，安装了门窗，并且将案涉物业对外进行出租，颜卓卫对该物业前述期间占有使用事实并无异议，但一审法院却并未查明颜卓卫实际修缮房屋的事实，属于查明事实不清，认定事实错误。2.2018年6月22日，案涉物业所在的南××街道办、居委会主持下，通知了颜卓卫参加会议，会议上海珠区房安一所提出要求尽快交回案涉房屋，颜卓卫才知道案涉房屋的真正产权人为海珠区房安一所，其后积极配合通知曹凤林、百思特公司搬离案涉房屋。2018年9月27日，颜卓卫在南××街道办工作人员的见证下搬离了房屋。颜卓卫在该期限已经腾空交还了案涉房屋，并不存在持续的占有使用行为，占有使用费应当截止计算至2018年9月27日方为公平合理。从6月22日通知至9月27日搬离，三个月也是正常合理的搬离期限，然而一审法院却忽略了该重要事实，将颜卓卫腾退交还房屋的时限认定为2018年11月6日，属于认定事实错误。二、一审法院查明颜卓卫实际占用使用的案涉房屋仅为300平方米，然而一审判决中却要求颜卓卫承担497.015平方米的占有使用责任，属于认定事实错误，严重损害颜卓卫的合法权益，也有违公平合理原则。颜卓卫在2016年对案涉物业300平方米范围进行了墙体修缮，安装了门窗，并将房屋作为仓库出租给了曹凤林，对此事实颜卓卫一直都是承认的；但是，颜卓卫仅仅是对案涉物业300平方米范围内进行了修缮使用，对于其余房屋颜卓卫并未使用，然而，一审法院却将海珠区房安一所主张的的全部面积497.015平方米均视为是颜卓卫占用、使用，这个推论是不合理的，也不是事实。颜卓卫与曹凤林签署的《广州市房屋租赁合同》中明确了颜卓卫的出租面积为300平方米，该事实有明确的证据予以证明。然而一审法院在已经查明事实的基础上，却没有据此认定，而是当然推定颜卓卫占有使用了海珠区房安一所所主张的全部面积，显然是认定事实错误，颜卓卫没有占用的部分却需要支付占用费对颜卓卫造成极大的不公平。三、一审法院判决将房屋占用费按每月每平方米50元的标准计算依据不足，且有违合理原则，对颜卓卫而言严重显失公平,一审法院以2017年广州市房屋租金参考价认定案涉房屋所在的海珠区南华西街洪德路地段商业租金价格为50元/平方米，并以此认为海珠区房安一所主张的租金标准合理。一审法院忽略了案涉物业所处环境的客观事实，该物业所处位置偏僻，根本不能作为满足大部分的商业用途(比如店铺经营)使用，而仅仅能够作为仓库使用，虽然仓库使用也是商业用途之一，但是显然仓库的租金价格是不能与正常商业使用租金价格相提并论的。颜卓卫与曹凤林签署的《广州市房屋租赁合同》中明确约定了30元每平方米的租金价格，这是2018年案涉物业周边仓库租金的客观情形，因此颜卓卫认为应当以此租金标准计算占有使用费方为合理。事实上颜卓卫每月仅收取了9000元的租金，然而却要承担远远高于实际占用获利所得，有违《中华人民共和国民法总则》中的公平合理原则。虽然颜卓卫侵占海珠区房安一所房屋确有不当，但也应当以颜卓卫的实际获利为限填平海珠区房安一所的损失。况且，海珠区房安一所作为案涉物业的权属人，一直怠于行使权利，海珠区房安一所在案涉物业荒废、沦为吸毒等闲杂人员聚集场所后，颜卓卫基于一定的善意管理而修缮使用房屋，不应当承担更高的义务，否则有违公平合理原则。海珠区房安一所辩称：海珠区房安一所是根据《广州市房地产管理局接管房地产通知书》（房第字××号）以497.015平方米收取颜卓卫的房屋占用费。双方于2018年11月6日现场签字确认交接涉案房屋。根据《2018年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋的区域参考价是每平方米50元，因此海珠区房安一所按照涉案房屋所在的南华西街洪德路地段的商业用房的租金标准收取租金。2018年该地段的租金参考价略低于2015年至2017年的房屋租金参考价。综上所述，海珠区房安一所同意一审判决，不同意颜卓卫的上诉请求。广州市水务局述称：一、一审法院认定海珠区房安一所未将涉案房屋移交给广州市水务局，广州市水务局并非涉案当事人。广州市水务局经开会研究和查找档案资料后，发现原广州市市政园林局(以下简称“市园林局”)改革撤销后，其仅将城区河涌管理部分的行政管理职责划归广州市水务局承接，但原市园林局并未将本案涉案纠纷事件的相关资料移交给广州市水务局，故广州市水务局无法提供任何案件材料。根据海珠区房安一所的一审起诉诉求主张及所提交的证据材料，及颜卓卫一审答辩及提交的证据材料，显示本案涉案房产的初始当事人并非广州市水务局，且海珠区房安一所一审也确认未将涉案房屋移交给广州市水务局。二、广州市水务局是无独立请求权第三人，一审判决内容已确认与广州市水务局无关。曹凤林、百思特公司经本院合法传唤没有到庭。海珠区房安一所于2018年8月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.曹凤林、百思特公司立即腾空并搬出广州市海珠区洪德路永兴街xxx房屋，并将房屋退还给海珠区房安一所；2.颜卓卫、曹凤林、百思特公司立即支付自2005年8月1日起至退还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费50元/平方米/月×497.015平方米=24851元）；3.颜卓卫、曹凤林、百思特公司承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：根据《广州市海珠区国土资源和房屋管理局职能配置、内设机构和人员编制的规定》（海编字［2001］52号），广州市海珠区国土局、广州市海珠区房地产管理局更名为广州市海珠区国土资源和房屋管理局。根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《广州市水务局职能配置、内设机构和人员编制规定》（穗编字［2008］85号），划入市水务局的职能包括市政园林局承担的城市供水、排水、节约用水、污水处理、水企业行业管理和城区河涌管理职能。1989年11月27日，广州市房地产管理局向海珠区房管局发出《广州市房地产管理局接管房地产通知书》（房字第**），载明:厚德路永兴街xxx房屋面积497.015平方米；产权来源为淘汰重建房；接管日期为1989年12月15日;等。关于永兴街xxx层的《广州市房地产公代逆产情况表》载明：叠合面积497.015平方米；层数为3；处理日期：1989年12月15日；等。该情况表未显示房屋有征用、拆迁记录。2018年6月1日，颜卓卫（出租人、甲方）与百思特公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：(第一条)甲方同意将坐落在海珠区洪德路永兴街xxx楼的房地产出租给乙方作仓库用途使用，建筑（或使用）面积300平方米，分摊共用建筑面积30平方米；(第三条)租赁期限从2018年6月1日至2021年6月1日，月租金9000元；租金按月结算，由乙方在每月的第2日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；等。《淘汰重建或扩、加、改建审批表》记载，永兴xxx号房屋用途为非住宅，房屋结构层数为框架三层，等。海珠区房安一所于2018年8月1日提起本案诉讼。一审诉讼中，海珠区房安一所为证实自己的主张还提交了如下证据：1.《会议签到表》、《会议记录表》，上述表格载明涉案房屋地下仓库问题协调会于2018年6月22日召开，颜卓卫参加了会议。颜卓卫表示2002年开始拆迁，为负责拆迁的公司，承包公司欠工程款，没找到相关合同，用于出租补偿工程费用，二三楼为拆迁租户，只使用地下出租;海珠区房安一所工作人员罗建安表示应先交出房屋，清出使用人。2.海珠区房安一所于2018年7月3日在涉案房屋张贴《关于腾空永兴街xxx房屋的通知》，主要内容：要求涉案房屋使用人于2018年7月6日前迁出房屋并交还海珠区房安一所，逾期未交回房屋的，海珠区房安一所将立即对房屋进行查封，同时通过法律途径追收房屋占用费等。证据1-2拟证明海珠区房安一所在起诉前已通过通知的方式、街道介入等方式要求收回涉案房屋，却无法收回房屋以及租金。3.《房屋拆迁公告》，拟证明涉案房屋，除了该拆迁公告，没有拆迁安置补偿协议了，海珠区房安一所是产权人，有权提起本案诉讼。4.《房屋拆迁安置协议》，拟证明拆迁公告发出后，市政园林局对涉案房屋的承租户进行了安置，但是没有与海珠区房安一所签订补偿协议。5.广州市住房和城乡建设委员会颁布的《2015年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区洪德路商业用房租金为112元，南华西街其他区域为80元；《2016年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区南华西街洪德路商业用房租金为80元，南华西街其他区域为80元；《2017年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区南华西街洪德路商业用房租金为54元，南华西街其他区域为50元；《2018年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区南华西街洪德路商业用房租金为60元，南华西街其他区域为50元；拟证明涉案房屋当时的租金参考价。颜卓卫质证表示：对证据1-2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，其于2018年的协调会才了解到涉案房屋的管理及权属情况，海珠区房安一所仅仅在2018年7月3日才到场交接，此后其及时通知曹凤林、百思特公司搬走。对证据3，其不清楚拆迁安置情况，也不知道产权人是谁，由法院认定。对证据4，涉案房屋已被市政园林局征用，海珠区房安一所无权主张。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，并非出自正式的出版物，数据来源、统计方法和数据的使用目的均不明，涉案房屋从2002年起就划归在拆迁区域内，不具备相应的商用价值，海珠区房安一所要求以同区域商铺租金参考价计算房屋占用费没有依据。曹凤林、百思特公司质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。曹凤林、百思特公司对证据4-5未发表质证意见。广州市水务局质证表示：对证据1-2的真实性、合法性由法院审核。对证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据4的真实性由法院认定，该文件盖的是市政园林局的章，但不清楚该协议，没有办法核实具体情况。对证据5的真实性、合法性、关联性均没有异议。颜卓卫为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、《马涌西端（北片）拆卸工程承包合同》，拟证明颜卓卫为承接包括涉案房屋在内的拆迁工程的施工方；2、涉案房屋现场照片（2018年9月24日拍摄），拟证明涉案房屋已腾空。海珠区房安一所质证表示：由于证据1没有原件而且海珠区房安一所并非合同的当事人，故对证据1的真实性、合法性、关联性均无法确认；由于没有看到照片内有街道的工作人员，颜卓卫也没有通知海珠区房安一所到现场进行交接，故对证据2的真实性、合法性、关联性均无法确认。曹凤林、百思特公司质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。广州市水务局质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明颜卓卫与该承包合同有关联性。对证据2的真实性、合法性由法院核实。一审诉讼中，海珠区房安一所和广州市水务局确认海珠区房安一所未将涉案房屋移交给广州市水务局进行拆迁。海珠区房安一所表示涉案房屋地址为海珠区洪德路永兴xxx号，颜卓卫、曹凤林、百思特公司及广州市水务局对此没有异议。颜卓卫表示：其2016年对涉案房屋进行修缮，将部分房屋短期出租给百思特公司，2016年至2018年5月30日共收到8600元租金，2018年6月后才签订租赁合同正式出租。曹凤林、百思特公司表示：不记得是从2015年几月开始租用涉案房屋，可能是年初，通过朋友介绍由百思特公司向颜卓卫承租的，每月租金9000元。一审法院认为:海珠区房安一所和广州市水务局确认海珠区房安一所未将涉案房屋移交给广州市水务局进行拆迁。根据涉案房屋的产权材料反映涉案房屋现登记为公产，海珠区房安一所履行职责对涉案房屋进行管理，故有权提起本案诉讼。一审诉讼中，颜卓卫表示其于2016年自行修缮涉案房屋后对外出租。颜卓卫占有、使用该房屋缺乏依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，颜卓卫应当将该房屋返还给海珠区房安一所。一审诉讼中，海珠区房安一所表示其于2018年11月6日收回涉案房屋，故申请撤回第1项诉讼请求，颜卓卫和广州市水务局对此表示同意，海珠区房安一所撤回其主张的第1项诉请，是其处分自身权利的表现，并无不妥，一审法院予以准许。颜卓卫无权占有、使用涉案房屋，应向海珠区房安一所支付房屋占用费。颜卓卫、曹凤林、百思特公司确认由百思特公司向颜卓卫承租涉案房屋，且租金已支付完毕。从公平合理的角度考虑，对海珠区房安一所要求百思特公司支付房屋占用费的诉请，一审法院不予支持。海珠区房安一所要求曹凤林支付房屋占用费缺乏依据，一审法院亦不予支持。关于房屋占用费计算的起止时间。海珠区房安一所主张颜卓卫于2005年8月非法侵占涉案房屋，颜卓卫对此不予确认，海珠区房安一所亦未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，故一审法院对海珠区房安一所的该主张不予采纳。颜卓卫表示其从2016年修缮涉案房屋后进行出租，曹凤林、百思特公司则表示其可能是从2015年年初开始承租涉案房屋，鉴此，颜卓卫向海珠区房安一所支付的房屋占用费应从2015年1月起计算。颜卓卫表示曹凤林、百思特公司于2018年9月24日搬离涉案房屋，但提交的证据不足以证明其已将房屋交还给海珠区房安一所，海珠区房安一所对此亦不予确认，故一审法院对颜卓卫的该主张不予采纳。海珠区房安一所于2018年11月6日收回涉案房屋，故上述房屋占用费应计算至2018年11月6日。关于颜卓卫辩称2015年10月之前的房屋占用费已超过诉讼时效是否成立的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之时起计算……”海珠区房安一所作为涉案房屋的管理方，理应知晓房屋的情况，海珠区房安一所于2018年8月1日才提起本案诉讼。海珠区房安一所要求颜卓卫支付2015年9月30日之前的房屋占用费的诉讼请求在《中华人民共和国民法总则》施行时诉讼时效已届满，应适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，海珠区房安一所要求颜卓卫支付从2015年10月1日起的房屋占用费适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。因此，海珠区房安一所要求颜卓卫支付2015年1月至2015年9月期间的房屋占用费，超过诉讼时效，一审法院不予支持，海珠区房安一所要求颜卓卫支付2015年10月1日至2018年11月6日期间的房屋占用费，未超过诉讼时效，一审法院予以支持。关于房屋占用费标准的问题。据广州市住房和城乡建设委员会颁布的广州市房屋租金参考价，2015年至2017年海珠区南华西街洪德路商业用房租金分别为112元、80元、54元、60元，南华西街其他区域商业用房租金分别为80元、80元、50元、50元，涉案房屋位于海珠区洪德路，房屋性质为非住宅，故海珠区房安一所要求按照每月每平方米50元的标准计算房屋占用费，有理，一审法院予以支持。颜卓卫辩称涉案房屋不具备商用价值的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。根据涉案房屋的产权材料反映，涉案房屋面积为497.015平方米，颜卓卫关于以实际使用的300平方米面积计算房屋占用费的抗辩意见无理，一审法院不予采纳。房屋占用费按每月每平方米50元×497.015平方米的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年6月26日作出一审判决：一、颜卓卫在判决生效之日起十日内向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2015年10月1日起至2018年11月6日止的房屋占用费（按每月每平方米50元×497.015平方米的标准计算）；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35428.3元，由广州市海珠区房屋安全和物业一所负担26325.2元,颜卓卫负担9103.1元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，颜卓卫提交以下证据：1.永兴街xxx仓库维修工人工时汇总，拟证明其在2016年因为维修永兴街xxx仓库向工人发放的工资情况，证明其是从2016年6月11日才维修使用了涉案房屋。2.南××街道办工作人员验收腾空房屋，见证颜卓卫搬离房屋的图片，拟证明2018年9月27日，在南××街道办工作人员的见证下颜卓卫将腾空的房屋交还，已经实现腾空义务，占用费应当截止计算至当日方为公平合理。3.永兴街现场查看图片及视频，拟证明涉案房屋地址永兴街的现状，周边都是老旧房屋，电线杂乱垃圾成堆，临街的商铺成批关门租赁无人问津，证明一审法院以每平方米50元的租金价格认定占用费不符合实际情况，显失公平。海珠区房安一所质证认为：确认上述证据均有原件，对于证据1-3的真实性、合法性、关联性不予认可，虽然颜卓卫提交相关的图片以及视频，但是双方是在2018年11月6日交接房屋。即使颜卓卫有腾空房屋，但是其一直没有联系海珠区房安一所，也没有向海珠区房安一所交还房屋。广州市水务局质证认为：确认上述证据均有原件，证据1、2发生在2016年和2018年，均不属于二审新证据，对真实性、合法性、关联性均不予确认；证据1无法证实与涉案房屋的维修有关；证据2无法证实颜卓卫向海珠区房安一所交付房屋的时间，也不能证明其主张的内容；对证据3真实性、合法性、关联性不予确认，该证据与本案无关，不能证明其主张的内容。曹凤林、百思特公司没有到庭进行质证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据颜卓卫的上诉以及海珠区房安一所的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：1.颜卓卫应支付房屋占用费的起止时间；2.颜卓卫应支付房屋占用费的计算标准。关于争议焦点一。颜卓卫自述其从2002年起参与了包括涉案房屋在内的马涌西端北片地段的拆迁工程，由于拆迁工程发包方拖欠其工程款，其于2016年对涉案房屋进行修缮和出租并以租金清偿工人劳务费用，可见涉案房屋长期处于颜卓卫的管理和控制之下。一审法院结合曹凤林、百思特公司关于2015年年初开始租用涉案房屋的陈述，认定颜卓卫自2015年1月起占用涉案房屋，根据诉讼时效的相关规定，应自2015年10月1日起支付房屋占用费并无不当，本院予以认可。颜卓卫主张其于2016年6月11日对涉案房屋修缮后出租，对此仅提交了其自行制作的工时汇总表，该证据不足以证明其上述主张成立，本院不予采纳。颜卓卫无权占用涉案房屋，应负有向海珠区房安一所交还房屋的义务和举证责任。颜卓卫主张其已于2018年9月27日搬离涉案房屋，但颜卓卫在已知海珠区房安一所为涉案房屋权属人的情况下，未与海珠区房安一所办理交接手续，海珠区房安一所对颜卓卫二审期间提交的照片亦不予确认，故颜卓卫的该主张亦依据不足，本院不予采纳。一审法院认定颜卓卫应支付房屋占用费至海珠区房安一所确认的收回房屋之日并无不当，本院予以认可。关于争议焦点二。（一）虽然颜卓卫无权占用涉案房屋应承担侵权责任，但从本案查明事实来看，海珠区房安一所主张颜卓卫自2005年8月起占用房屋，但直至2018年6月22日才向颜卓卫要求收回房屋，海珠区房安一所存在长期怠于行使权利的行为。自2015年10月1日至2018年6月21日期间，除颜卓卫实际获益之外，海珠区房安一所亦因其没有管理、使用行为而不存在其他损失。根据曹凤林、百思特公司关于2015年初开始租用涉案房屋，每月租金9000元以及其与颜卓卫于2018年6月1日签订《广州市房屋租赁合同》约定的月租金9000元可知，2015年起颜卓卫出租的实际可得租金为每月9000元。因此，本院认为自2015年10月1日至2018年6月21日颜卓卫承担的损失赔偿义务应以其占用时出租的实际租金标准计算更符合公平原则。（二）自2018年6月22日至2018年11月6日，海珠区房安一所已经向颜卓卫提出返还房屋，颜卓卫未及时向海珠区房安一所交还房屋，则应按房屋的市场租赁价格，即参照广州市住房和城乡建设委员会颁布的广州市房屋租金参考价计算占用费。海珠区房安一所主张的每月每平方米50元低于同期同地段广州市房屋租金参考价，是对其自身权益的处分，一审法院采纳该租金标准并无不当。至于颜卓卫以低于每月每平方米50元价格出租的问题，不能归责于海珠区房安一所，故颜卓卫主张该期间按照每月每平方米30元计算依据不充分，本院不予采纳。关于该期间的计租面积，颜卓卫主张其占用的面积仅有300平方米，对此无提交充分证据予以证明，本院不予采纳。一审法院根据涉案房屋的产权材料认定占用面积为497.015平方米依法有据，本院予以确认。综上所述，上诉人颜卓卫的部分上诉主张成立，本院予以支持。一审法院关于房屋占用费的处理不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11256号民事判决书第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11256号民事判决书第一项为：颜卓卫在本判决送达之日起十日内向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2015年10月1日起至2018年11月6日止的房屋占用费（2015年10月1日起至2018年6月21日的房屋占用费标准按照每月9000元计算，2018年6月22日至2018年11月6日的房屋占用费标准按照每月每平方米50元×497.015平方米计算）；三、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费35428.3元，由广州市海珠区房屋安全和物业一所负担31407.5元，由颜卓卫负担4020.8元。二审案件受理费10569元，由颜卓卫负担6341元，由广州市海珠区房屋安全和物业一所负担4228元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十一月二十一日书记员 冯冠豪郭丽淳