陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异1080号案外人：陈某某，女，汉族，1960年10月4日生，住西安市御锦城。申请执行人：陕西某某典当有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郭某，该公司董事长。委托代理人：魏某某，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯某某，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安某某有限公司，住所地：西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆。陕西某某典当有限公司（以下简称某某公司）与西安某某有限公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行标的偿还欠款1300万元及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金。本案在执行过程中，本院于2015年9月15日以(2015)西中执证字第00116-1号执行裁定书查封了被执行人西安某某有限公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元10204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10204-1），现案外人陈某某向本院递交异议，称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封、拍卖措施，并提供了相应的证据。就案外人陈某某提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行公开听证，本案现已审查完结。案外人陈某某提出异议称：解除对申请人所有的位于西安市未央大道138-1号2幢1单元10204房屋的查封与拍卖。申请理由：2004年8月26日，本人与西安某某有限公司签订由中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局联合制定的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171;合同登记号：424855；合同编号：0076）购买位于西安市经济技术开发区B4区未央路以西、编号为WY12-19-5-1的土地上开发的中登大厦2-10204的公寓式写字楼，建筑面积为169.30平方米。本人以银行按揭的形式在民生银行办理了按揭购房手续，于2015年11月16日已还清所有房款，西安市房产交易管理中心给本人出具了注销抵押登记通知单。购买房产时某某有限公司出具的手写收据已于2010年11月24日统一换成机打购房款发票，2017年8月9日，得知某某公司与西安某某有限公司房产抵押典当合同纠纷一案准备对上述房产进行查封、拍卖。综上，申请人认为，西安某某有限公司开发的中登大厦2-10204所有权已经出售给申请人陈某某，西安某某有限公司无权再将该处房产抵让给第三人，第三人也无权对该处房产申请查封评估拍卖等措施。故恳请贵院在查清事实的基础上，依法解除对被申请人所有的（中登大厦2-10204）房产的查封，终止评估拍卖程序。申请执行人某某公司辩称，申请人陈某某对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1、申请人陈某某并未在本案房屋被查封前与西安某某有限公司签订合法有效的买卖合同。申请人陈某某所提供《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与西安市某某有限公司签订合法有效的买卖合同。2、申请人陈某某提供收据、发票均为复印件，内容模糊无法辨识，亦无法辨别真伪，同时也并无其他钱款往来流水等相互映证，并不能证明申请人陈某某已经向西安某某有限公司支付了合同价款。3、申请人陈某某所举购房合同、票据等证据并不能证明其已经在涉案房屋前合法占有涉案房屋。4、申请人陈某某举证与西安某某有限公司签订买卖合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字，为商业性质，并非住宅。5、根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知西安某某有限公司为涉案房屋所有人，并于2015年为被申请人某某公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，申请人陈某某并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。案外人陈某某并不享有排除执行的权利，房产证所载明产权人均是西安某某有限公司，某某公司作为抵押权人，办理房屋抵押登记手续，并且办理房屋抵押他项权利证，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定应不予支持，应驳回其请求。根据相关法律规定，本案中涉案房屋性质为办公公寓，用途为商业用途，并不是居住用房，案外人也不符合本规定的其他规定，主张请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，请求驳回其执行异议。综上所述，申请人陈某某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。被执行人西安某某有限公司未作答辩。本院查明，2004年8月26日陈某某与西安某某有限公司签订《商品房买卖合同》，并盖有合同登记备案章。陈某某以上述房屋为抵押担保做了贷款，该笔房产抵押贷款于2015年11月16日结清后，向西安市房地产交易管理中心提交了注销房地产抵押登记申请书。有西安市房地产交易管理中心向本院出具的注销抵押登记通知单予以佐证。再查，西安某某有限公司与某某公司于2015年1月30日以涉案房产为抵押签订了《房产抵押典当合同》，并于2015年2月4日办理了抵押登记，2015年2月5日在西安市公证处进行了公证。案外人陈某某为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1、出卖人西安某某有限公司与买受人陈某某签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0076，合同登记号：424855）复印件一份；2、机打购房款发票；3、收据。某某公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1、（2015）陕证经字第000804号公证书；2、（2015）陕证经字第280号执行证书；3、《西安市不动产登记薄》；4、《房屋所有权证书》；5、《房屋他项权证》；6、西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116号执行裁定书。上述事实有《商品房买卖合同》、机打购房款发票、收据、注销抵押登记通知单、《公证书》、《执行证书》、《西安市不动产登记薄》、《房屋所有权证书》、《房屋他项权证》、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人陈某某在本院查封涉案房产前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，购买了涉案房产并已全额支付购房款，且一直实际占有使用，其未办理过户登记并非自身原因造成。故案外人陈某某对本院查封房屋所提出的异议理由，有明确的事实及法律依据，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对西安某某有限公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元10204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10204-1）的拍卖处置措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长    李      唯审 判 员    冯      健审 判 员    黄  金  华 二○一九年十一月二十五日 书 记 员    任  苏  轩 1