重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8353号上诉人（原审原告）：赵培春，男，1976年2月18日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：雷利东，男，1978年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：况国琴，女，1989年6月10日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人赵培春因与被上诉人况国琴房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初8528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵培春的委托诉讼代理人雷利东，被上诉人况国琴的委托诉讼代理人广江鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵培春上诉请求：1、依法撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初8528号民事判决，改判支持赵培春诉讼请求；2、本案案件受理费、保全费由况国琴承担。事实和理由：一审法院认定事实严重错误，适用法律不正确。1、一审法院认定况国琴按时支付了购房款，并不存在违约行为，严重偏离事实。况国琴至少两次未按合同约定时间支付购房款，合同约定过户后当日支付首期购房款人民币54万元整，况国琴在过户当日即2019年3月15日实际只支付了人民币20万元购房款，在赵培春反复督促下况国琴才在第二日补足了余下的购房首付款34万元整。合同约定过户后10个工作日内全额支付完所有购房款，双方于2019年3月15日过户，因此应于2019年3月29日23点59分前足额付清购房尾款。况国琴实际在2019年4月1日22：47分才支付了部分购房尾款人民币17万元，并拒绝支付差额的人民币8.9万元购房款。赵培春经过微信及短信多次提醒，况国琴仍未按时、足额付清购房尾款，构成严重违约。2、一审法院严重混淆了赵培春权利义务关系，错误地认定况国琴尚未达到支付购房尾款的条件。第一、赵培春所出售的房屋产权清晰，并已顺利过户到况国琴名下，也提前交房并结清了过户前该房屋产生的所有费用，因此已完全达成交易条件。赵培春按合同约定，按时足额收回购房尾款，属于自身的合法权益，理应受到法律保护。一审法院认为，“合同虽然约定剩余购房款在过户后10个工作日内全额支付完毕，但括号内载明第一笔款用于代周愉嫣、雷利东偿还重庆市猪八戒宜创小额贷款的17万元后，第2笔再结清所有剩余款项。原告收到17万元后，并未代周愉嫣、雷利东偿还贷款，其要求支付剩余房款尚未达到条件”，完全扭曲合同本意。首先，一审法院曲解并遗漏合同中的重要内容。其中，《房屋买卖合同》“双方约定”第3条：剩余购房尾款在过户后10个工作日内全额支付完。标点符号为句号，表明在赵培春达成交易条件的情况下（过完户交房结清欠款），况国琴就要支付完购房尾款，没有任何附加条件和理由。一审法院将括号中的“支付可分2笔完成”，选择性将条款中最重要的“可”字忽略，并武断地认定为“必须”。事实上“可”并非“必须”。其次，周愉嫣、雷利东与重庆市猪八戒宜创小额贷款公司若有经济方面的纠纷，也与赵培春无关，并且周愉嫣、雷利东本人也没有要求赵培春代为偿还重庆市猪八戒宜创小额贷款公司的贷款。对于此笔17万元的售房款如何支配是赵培春家庭内部的权利和自由，他人无权干预。周愉嫣、雷利东和况国琴也无任何经济纠纷，也没有任何代偿的相关协议。最后，况国琴支付的部分购房尾款17万元的时间已经超过了合同约定。总之，况国琴违约在先，无任何理由要求赵培春去如何支配这笔私人财产，并且赵培春售房款为家庭共同财产，其本人也无权私自处理。况国琴辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，合同明确约定尾款的支付以赵培春代第三方偿还小额贷款公司17万贷款后为条件，该约定是本次交易中双方对资金走向的交易安排，是基于交易背景所进行的约定，赵培春应当履行该合同义务。赵培春向一审法院起诉请求：1．判令况国琴立即支付购房尾款8.9万元；2．判令况国琴支付违约金8万元；3．判令况国琴承担兴业银行解押所产生的冲贷成本2万元。本案案件诉讼费由况国琴负担。一审法院审理查明：2019年3月11日，赵培春（甲方）与况国琴（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，甲方将其位于重庆市渝北区回兴街道双湖路441号天工琴露园E幢2-7-1的房屋以净收价80万元的价格出售给乙方，定金为1000元。房屋过户前产生的任何费用及欠款（如阳光棚相关费用、物管、水电等），均由甲方全部承担，乙方不承担任何责任。乙方承担该房屋过户买卖所产生的全部税费，甲方自行负责解押所欠兴业银行的按揭贷款，乙方在过户当日支付给甲方人民币54万元，剩余购房款在过户后10个工作日内全额支付完（支付可分2笔完成：第一笔支付17万元用于甲方代周愉嫣、雷利东偿还在重庆市猪八戒宜创小额贷款的17万贷款后；第2笔再结清所有剩余款项），并约定指定收款账户。双方约定在合同签订后10个工作日内完成过户，甲乙双方须相互配合，并承担相应的责任（其中，甲方需在合同签订后8个工作日内自行完成兴业银行解押，乙方需在甲方通知乙方到房交所过户当日支付首期购房款54万元）。任何一方违约，以合同金额的10%，向守约方承担违约金，除此之外，因甲方须解押该房子在兴业银行的50万元按揭贷款而产生了冲贷成本，如果乙方单方面不履行协议将承担此部分的利息成本，同样如果因甲方原因不能正常过户，将承担同等条件违约责任。况国琴持有的合同中第一条中还有赵培春手写部分“备注：80万元包含楼顶顶棚及所有附属设施。赵培春”。合同签订时，况国琴支付定金1000元。2019年3月15日，赵培春与况国琴办理过户登记时，况国琴向赵培春支付了房款20万元，次日，况国琴又支付了房款34万元。2019年3月19日，况国琴取得了案涉房屋的房产证。2019年4月1日，况国琴向赵培春支付房款17万元。况国琴举示的短信及微信聊天记录中，况国琴明确要求赵培春交付顶楼钥匙，把顶楼的欠费付清，全部整理完好后，其要付尾款，还表示要求赵培春尽快把猪八戒网上的钱偿还，如果未按照约定偿还猪八戒网的钱，就不支付尾款，且支付尾款时需要把顶楼钥匙交给况国琴。赵培春称，7-1上面还有8-1，8-1上面是顶棚，对7-1所有的附属设施已经全部交付，8-1和赵培春没有任何关系，8-1没有产权，开发商就是这样建的，顶棚是其自己搭建的，但应当属于业主的公摊。况国琴称7楼上面就是8楼，8楼是倾斜的，不是严格意义上的房屋，是7-1的附属设施，合同约定的顶棚就是赵培春所说的8-1。赵培春认可其没有代周愉嫣、雷利东偿还贷款，周愉嫣、雷利东也没有偿还，赵培春认为其没有义务代周愉嫣、雷利东偿还贷款，雷利东与案外人李昌平的父亲存在债权债务关系，李昌平看上了雷利东的另一套房屋，上面有猪八戒公司的保全。一审法院认为：赵培春与况国琴签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。合同虽然约定剩余购房款在过户后10个工作日内全额支付完毕，但括号内载明第1笔款用于代周愉嫣、雷利东偿还重庆市猪八戒宜创小额贷款的17万元后，第2笔再结清所有剩余款项。赵培春收到17万元后，并未代周愉嫣、雷利东偿还贷款，其要求支付剩余房款尚未达到条件，其要求赵培春支付尾款，一审法院不予支持。况国琴按时支付了购房款，并未存在违约行为，赵培春要求支付违约金及承担违约责任，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条之规定，判决：“驳回原告赵培春的诉讼请求。本案案件受理费4080元，减半收取2040元，保全费1520元，由原告赵培春负担。”本院二审审理查明：二审中，双方对原判查明的事实均无异议，均无新证据举示。双方在《房屋买卖合同》第三条第3款中约定“乙方在过户后当日支付给甲方人民币540000元，大写伍拾肆万元整，剩余购房尾款”；第三条第5款中约定“双方约定在合同签订后10个工作日内完成过户。甲乙双方需相互配合，并承担相应的责任（其中，甲方需在合同签订后8个工作日内自行完成兴业银行解押，乙方需在甲方通知乙方到房交所过户当日支付首期购房款540000元大写伍拾肆万元整）。”；本院对原判查明的其余事实予以确认。对于《房屋买卖合同》中为什么要约定向案外人付款的问题。赵培春的代理人雷利东称，周愉嫣是我前妻，我哥哥当时签订买卖合同的时候可能是打算帮我还贷款，但是我二嫂并不愿意，因此后来才没有还，但是我与我哥哥之间只是属于关系好他可以来帮助我，并不是说他一定要帮我还这个钱，而且与猪八戒小贷公司之间的贷款有我的房子作为抵押担保，已经进入拍卖程序了。况国琴称，案外人李昌平借款165万给雷利东和他前妻周愉嫣，案外人石长南也有借款给雷利东，雷利东用房屋作为了抵押担保，雷利东向李昌平借款是准备还石长南的钱，还了之后就是准备把抵押给石长南的房子解押，然后重新向银行办理抵押借款，用从银行借出来的款还给李昌平；还了石长南的钱我们去解押的时候发现房屋已经被猪八戒小贷公司查封了，没有办法重新向银行办理抵押贷款，所以就需要去解决猪八戒公司的查封；雷利东就提出来可以用卖他哥哥这套房子的钱来还猪八戒公司的借款，解决猪八戒公司的查封，雷利东说虽然房子在他哥哥名下，但是他有一半的产权，所以李昌平就介绍况国琴来购买案涉房屋，并约定了其中部分款项必须要先偿还猪八戒公司的借款。赵培春的代理人雷利东称，对方所述的情况属实，但是况国琴来购买房屋是基于房价低于市场价，这个房屋最高的时候要卖100多万。当时也至少可以卖到90万以上。对方是为了捡便宜才来签订的合同。对于争议的7-1和8-1的情况。雷利东称，7-1是我哥哥的产权，8-1是开发商自行修的一层，但是实际上没有产权人，是我开的一个公司的员工宿舍；8楼之上就是屋顶，有我搭的一个阳光棚，对方是担心我搭阳光棚的钱没有付完。况国琴称，7楼就是顶楼，是在顶楼对方搭了一个棚，是为了防止7楼楼顶漏水。本院认为，对于购房人况国琴有无违约的问题。首先，赵培春认为过户当日况国琴只交了20万元首付款，第二天才补足34万元违反合同约定。双方在《房屋买卖合同》第三条第3款中约定“乙方在过户后当日支付给甲方人民币540000元”，第三条第5款约定“乙方需在甲方通知乙方到房交所过户当日支付首期购房款540000元”。双方在合同中对支付首付款的时间存在不同约定，过户后和申请办理过户手续的当日并不必然是同一天。从实际履行情况看，双方于2019年3月15日去办理过户手续，2019年3月19日。况国琴才取得案涉房屋的房产证；也印证了到房交所申请办理过户，与过户完成并非同一天。在双方约定不清的情况下，况国琴在2019年3月16日即过户完成之前支付了首付款，本院认为况国琴不构成违约。其次，赵培春认为况国琴未在过户后10个工作日内。全额支付完购房款构成违约。房屋买卖合同第三条第3款约定，“剩余购房款在过户后10个工作日内全额支付完（支付可分2笔完成：第一笔支付17万元用于甲方代周愉嫣、雷利东偿还在重庆市猪八戒宜创小额贷款的17万贷款后；第2笔再结清所有剩余款项）”，可见，双方对购房人履行主给付义务的资金流向进行约定，而该约定既是双方自由意志的结合，亦为促成交易的条件之一，也即关系到合同目的能否实现。因此，一审法院认为该约定作为双方合同义务并无不妥。至于合同条款的理解，“支付可分2笔完成”中的“可”，属于合同为购房人设定的最低限度给付义务，况国琴当然有权按照“可”所对应的分笔付款方式履行主给付义务。分2笔支付方式设定了第二笔款项（最后尾款）的给付条件，即赵培春有义务将17万元房款用于偿还周愉嫣、雷利东所欠的小额贷款，赵培春以况国琴与前述民事主体无经济利害关系为由进行己方义务抗辩，违背了合同法严格责任规则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。剩余购房款不能在“过户后10个工作日内全额支付完”的责任在于赵培春。况国琴已经在房屋过户后10个工作日内履行完毕第一次款项给付义务，是由于赵培春没有按约将资金流向合同约定的具体用途，怠于履行合同义务；况国琴有权拒绝履行第二次款项给付义务。对此，赵培春无权要求况国琴承担违约责任。综上所述，赵培春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4080元，由赵培春负担。本判决为终审判决.审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇一九年十一月十五日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜