广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初1913号 原告：黄洪斌，男，1985年6月18日出生，壮族，现住广西南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：梁虎，广西桂京律师事务所律师。 被告：王海香，女，1974年9月4日出生，汉族，南宁市武鸣区人，现住南宁市。 被告：曾令广，男，1976年3月5日出生，汉族，南宁市 鸣区人，现住南宁市 133号，系王海香丈夫。 被告：广西众家房地产投资有限公司，住所南宁市青秀区中 越路7号金旺角·CASA国际公馆B栋1703号，统一社会信用代码91450100322657507M。 法定代表人：陈梓颜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫承峰，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃路茗，广西广为律师事务所实习律师。 原告黄洪斌与被告王海香、曾令广、广西众家房地产投资有限公司（以下简称众家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告黄洪斌及其委托诉讼代理人梁虎、被告王海香、曾令广，被告众家公司的委托诉讼代理人莫承峰、覃路茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄洪斌向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方签订于2018年8月20日编号为0203227号《房地产买卖及居间合约》；二、判令三被告向原告退还购房定金100000元、佣金7500元、评估费2500元，按揭代理服务费5000元。以上合计115000元；三、判令三被告自2018年8月31日起，以115000元为基数，按银行贷款年利率6%向原告支付占用资金利息，至三被告退清所有款项给原告之日止；四、本案的诉讼费、保全费、保险费由三被告承担。事实与理由：2018年8月20日，原、被告双方签订了编号为0203227号《房地产买卖及居间合约》，双方就被告一、被告二将其位于武鸣区，尚未取得不动产权登记证书的房屋出售给原告的房屋价格、交房条件、交房时间、双方的权利义务、违约责任以及与被告三之间的权利义务进行了明确约定。原告签定合约以后，按合约要求，支付给了被告一、被告二购房定金100000元，支付给了被告三佣金7500元、评估费2500元，按揭代理服务费5000元。原告依约付完费用以后，在前去查看房屋时，发现三被告出售给自己的房屋，根本不具备交房条件，房屋天面四周四处漏水、渗水，根本无法居住使用，原告当场向被告提出了解除《房地产买卖及居间合约》及退款要求，被告口头承诺修缮好房屋之后再和原告商谈解除合约及退款之事，但被告事后并没有真心退款，还强辞夺理，说原告违反约定，企图强行侵吞原告所交付的资金，原告为此依据《中华人民共和国民民事诉讼法》乃有关法律法规之规定，特诉至法院。请求依法判如所请。 原告黄洪斌为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《房地产买卖及居间合约》，拟证明被告王海香、曾令广通过众家公司将其位于武鸣县出售给原告所有；2、收款收据，拟证明三被告共同收取了原告合计115000元，其中王海香、曾令广收取了原告购房定金100000元，众家公司收取了原佣金7500元、评估费2500元、按揭代理服务费5000元；3、照片，拟证明被告出售给原告的房屋天面四处漏水、渗水，根本无法居住使用，该房屋根本不具备交房条件。 被告王海香、曾令广辩称：答辩人不同意退款，既然原告与答辩人签订了房地产买卖合同，双方应当按照合同办事，并且答辩人是有房产证的。 被告王海香、曾令广为证实其主张，向本院提交以下证据：房屋所有权证，拟证明涉案房屋已经过产权登记。 被告众家公司辩称：一、本案原告是在查验房屋、对房屋现状有充分了解的情况下签订《房地产买卖及居间合约》的，签订合约是原告与被告王海香、曾令广的真实意思表示。1、原告于2018年8月19日向答辩人签署《承诺书（买）》，确认其在签署 本承诺书时已实地详细地勘查过该房屋，对房屋的座落、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可。2、原告于2018年8月20日签订《房地产买卖及居间合约》并交付10000元定金，其后于8月31日交付余下的90000元定金，从常理上说，如果原告没有勘查过所购买的房屋，显然不可能交付100000 元定金。3、涉案房屋虽然有两处渗水现象，但是，其售价较低，原告是在查验房屋之后，着重考虑价格因素而签订涉案合同的。 二、原告认为涉案房屋不具备交房条件、无法居住而主张解除合同，没有事实依据和法律依据。1、涉案房屋是被告王海香、曾令广通过合法途径购买的，开发商已经将涉案房屋交付使用，表明涉案房屋质量是合格的。2、即使涉案房屋存在一两处渗水的情形，也不能证明房屋不具备交房条件和无法居住。3、房屋渗水现象是比较常见的情形，也是能够完全修复的，原告辩称涉案房屋因渗水而无法居住，是言过其实。这是原告在签订合同之后反悔意图解除合同而找的借口和理由。 三、本案中，原告在签订合同之后没有履行相应义务，应认定原告违约。1、原告于2018年8月20日签订《房地产买卖及居间合约》，按合同约定原告应于签订合同后7个工作日内配合办理银行申请贷款、查档、网签存量房买卖合同、交税等手续。但是，答辩人工作人员2018年9月3日多次向原告发催促短信。原告均置之不理。2、原告辩称房屋渗水，但是，原告在2018年8月20日签订合同之后，在长达三个月时间中，一直到12月18日才在《关于对履约催办函的回复函》中第一次声称房屋渗水，这显然不符合常理。从常理来说，如果原告认为房屋渗水，在第一次看到房屋渗水就不会再支付款项，也会立即提出异议。原告在三个月时间中没有提出异议，表明其对渗水情形是认可和接受的。 四、本案是房屋买卖居间合同纠纷，原告诉请答辩人等三被告退还购房定金等费用没有事实依据、合同依据和法律依据。1、答辩人没有收取原告的购房定金，其诉请由三被告退还购房定金10万元，没有事实依据。2、本案中，原告系在签订合同之后反悔，才以房屋渗水为由拒绝履行合同义务。然而，答辩入作为居间人，在本案中已经促成双方的房屋买卖交易，根据《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”因此，原告无权要求答辩人退还佣金、评估费和按揭代理服务费。综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告众家公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《承诺书（买）》，拟证明原告于2018年8月19日签署《承诺书》，确认已实地详细勘查过涉案房屋，对涉案房屋现状予以认可；2、短信截图，拟证明在合同签订后，被告客服人员多次催促原告履约，原告拒不理会，原告行为构成违约；3、《关于对履约催办函的回复函》，拟证明被告向原告去函要求其履约，原告复函以房屋渗水为由拒绝履约；4、《督促履约函》，拟证明应原告要求，在将涉案房屋渗水部位维修后，被告再次要求原告履约，原告仍然拒绝履约。 本案的争议焦点是：一、黄洪斌与王海香、曾令广及众家公司签订的《房地产买卖及居间合约》是否应当解除？二、黄洪斌主张王海香、曾令广及众家公司退还购房定金100000元、佣金7500元、评估费2500元、按揭代理服务费5000元并支付利息是否应当支持？ 经本院审理查明：王海香于2013年4月1日向他人购买坐落于武鸣县，并办理了《房屋所有权证书》[证号：武房权证字第××号]，建筑面积132.34㎡。2018年8月19日，王海香有意转让其上述商品房，黄洪斌经实地详细勘查过该房屋后，便委托众家公司协助购买该物业，黄洪斌与众家公司于当日订立一份《承诺书（买）》，双方就该物业交易的面积、售价、交房状况、付款方式、税费支付、交易日期、中介代理费及咨询费等方面作出承诺。2018年8月20日，买方黄洪斌、卖方王海香、曾令广、经纪方众家公司共同订立一份《房地产买卖及居间合约》（以下简称“合约”），合约约定：王海香、曾令广将武鸣县[房屋所有权证号：武房权证字第××号]（建筑面积132.34㎡）以500000元售价转让给黄洪斌所有，三方确认该物业为毛坯现房，未设置抵押，买方已检查和了解该物业之情况；买卖双方须于签署本合约后7个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续。经纪方的权利义务：基于经纪方为本次交易为买卖双方独家提供了房地产居间、委托代理、咨询服务等及并已促成本合约的签订，并协助办理交易过户手续，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付服务费，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该服务费均不予退还或免除。签订上述《房地产买卖及居间合约》当日，黄洪斌向王海香支付定金10000元。2018年8月27日，黄洪斌向众家公司支付佣金7500元、按揭代理服务费5000元。2018年8月31日，黄洪斌又向王海香支付购房定金90000元。2018年10月28日，黄洪斌向众家公司支付评估费2500元。此后，众家公司曾多次短信通知黄洪斌办理该房屋交易手续，黄洪斌于2018年12月18日书面函复因交易房屋四处漏水、质量不合格而主张暂停办理房屋过户登记手续，并要求卖方尽快修缮房屋，否则拒绝付款，解除买卖合同。2019年5月5日，黄洪斌以涉案交易房屋天面四处漏水、渗水，根本无法居住使用为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明：黄洪斌与众家公司于2018年8月30日下午六点一起到涉案房屋查看，已发现该房屋主卧室东面墙壁、主卧卫生间东面墙壁有漏水、渗水痕迹及主卧室天面有一处裂缝。2019年7月9日，本院组织双方当事人到现场勘查，该房屋主卧室东面墙壁、主卧卫生间东面墙壁已有漏水、渗水修补痕迹及对主卧室天面裂缝进行了修补。 本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于案涉《房地产买卖及居间合约》是否应当解除问题。买方黄洪斌与卖方王海香、曾令广、经纪方众家公司就买卖武鸣县所签署的《房地产买卖及居间合约》，是各方当事人在自愿平等、协商一致的基础上达成的协议，当事人意思表示真实，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，各方当事人应当严格遵守全面履行各自的义务。合约签订之前及之后，黄洪斌与众家公司已到涉案房屋进行实地详细查看，对涉案房屋显著位置即主卧室东面墙壁、主卧卫生间东面墙壁有漏水、渗水痕迹及主卧室天面有一处裂缝予以确认，此后并向王海香支付购房定金，向众家公司支付佣金、按揭代理服务费、评估费。可见，买方黄洪斌对于房屋现状知情并对交付予以认可。而黄洪斌在按合约约定支付购房定金及经纪方的佣金及服务费后，经众家公司多次通知，拒不配合办理房屋过户登记手续和支付剩余房款，黄洪斌的行为已构成违约，应当承担违约责任。黄洪斌主张涉案房屋四处漏水、渗水，质量严重不合格而起诉请求解除双方签订的《房地产买卖及居间合约》，王海香、曾令广及众家公司均已全部履行交房义务及协助义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”王海香、曾令广转让给黄洪斌的二手房虽有渗水的痕迹，但黄洪斌在房屋交易过程中是知情和认可的，且经黄洪斌提出异议后，王海香、曾令广已对涉案房屋渗水处及裂缝进行了修补，黄洪斌亦无法证明涉案交易房屋存在严重渗水无法居住使用情形，应承担举证不能的不利后果。王海香、曾令广也不存在恶意违约致使不能实现合同目的的情形，王海香、曾令广并未构成根本性违约，故黄洪斌主张因交易房屋漏水、渗水而请求解除合同，不符合本案事实和法律规定，本院不予支持。黄洪斌与王海香、曾令广、众家公司签署的《房地产买卖及居间合约》应当继续履行。 鉴于黄洪斌与王海香、曾令广、众家公司签署的《房地产买卖及居间合约》应当继续履行，黄洪斌主张王海香、曾令广、众家公司退还购房定金100000元、佣金7500元、评估费2500元、按揭代理服务费5000元合计115000元并支付占用资金利息无事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告黄洪斌的诉讼请求。 案件受理费2692元，由原告黄洪斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘知兴 人民陪审员  姚永业 人民陪审员  韦 红 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  黎艳艳