四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5284号 原告：宋宗蔚，男，1996年7月28日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：杨帆,四川贞固律师事务所律师。 被告：成都海昌置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易区成都市天府新区华阳街道天府大道南段2039号。 法定代表人：方力斌，执行董事。 委托诉讼代理人：邱方，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗兰，系公司员工。 原告宋宗蔚与被告成都海昌置业有限公司（以下简称“海昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋宗蔚的委托诉讼代理人杨帆、被告海昌公司的委托诉讼代理人邱方、罗兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋宗蔚向本院提出诉讼请求：判令被告海昌公司支付逾期取得所购商品房房屋所有权证书的违约金153762.99元（按已付房款为基数，按每日万分之三计算从2017年10月1日起计算至实际取得楼栋初始权属证明之日2019年4月2日共计548天）。事实与理由:原告宋宗蔚于2015年6月14日与被告海昌公司签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议。合同约定，原告购买被告开发的商业房屋，总价款为935298元。《商品房买卖合同》第十条约定，“出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条第二款约定，“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金。”原告向被告支付了全部的房款，被告于2016年9月30日向原告交付房屋，原告于2019年4月2日取得所购房屋的所有权证书。原告认为，原被告之间订立的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告应当按约承担逾期办理房屋所有权证书的违约金。故原告诉至贵院，请求判如所请。 被告海昌公司在庭审中对原告宋宗蔚诉称的事实无异议，但认为：一、被告不存在违约行为。首先，按照法律规定，原告为办理房屋产权证的责任主体，因原告原因导致不能及时办理房屋产权证的不利法律后果，应由原告自行承担。《不动产登记条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。因此，按照法律规定，原被告双方均有配合办理房屋产权证的义务。再者，按照合同约定，原告委托被告办理房屋产权证(按照当时的政策规定，应当包含房屋所有权证及土地使用权证)，但被告履行义务的前提是原告在办理房屋交接的同时向被告提交办理产权证所需的资料和相关费用。根据补充协议第六条的约定，“买受人须在交房当日与出卖人签订《委托书》，委托出卖人协助办理合同项下商品房的房屋权属证书。买受人未在交房当日自愿委托出卖人办理合同项下房屋权属转移登记的，应向出卖人提供齐全的委托办理房屋权证书所需的资料和费用并办理完毕房屋面积补差手续，则出卖人不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任。”原告迟迟未出具书面委托书，且未与被告办理房屋面积补差手续(合同约定面积与产权登记面积之间的误差)，合同约定房屋房屋面积为49.08平方米、而原告的不动产权证书上登记的面积为49.10平方米，相差0.02平方米，面积补差款381.13元至今未支付给被告。按照合同约定，“不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担”。同时，原告提交的身份证复印件有效期为2012年1月18日至2017年1月18日，原告因身份证过期导致无法有效办理房屋权属转移登记，从而使办证时间大为延长。另据《成都市中级人民法院关于印发 二、即便取得房屋产权证的时间晚于合同约定的时间，按照《商品房买卖合同》约定，被告也不应承担违约责任。合同约定，只有因被告原因导致逾期取得房屋产权证时，被告才承担逾期办证的违约责任。因政策调整或者因原告未能按时提交资料导致取得房屋产权证时间迟延的，被告不承担任何责任。众所周知，2016年5月1日成都全面推行营改增试点工作，将房地产业纳入试点范围。相关税务部门处于观望状态，暂停办理具体业务，导致一直无法核缴契税，因而之后开发商集体交件数量骤增，2016年后交的资料，都需要等待审核，我司提交的契税资料，从交件到审核所需时间大大延长。本案中，因天府新区于2016年8月19日起开始实施不动产统一登记制度，导致被告在客观上自2016年8月19日之后已经无法按合同约定为原告办理房屋所有权证书。《不动产登记条例》已于2015年3月1日生效;2016年8月12日，成都市天府新区发布《关于成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告》，载明“自2016年8月19日起，成都天府新区直管区启用不动产登记簿证，自该日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。”根据该通知，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月19日只能进行不动产统一登记，已经无法为原告办理房屋所有权证书，因不动产登记的程序、流程及所需资料和办证周期均与之前办理权证存在不同，原告在该时间之后要求被告继续按原约定履行义务显失公平，故被告在2016年8月19日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。《商品房买卖合同》第十九条第一款约定,“只有因出卖人的原因，导致买受人未在该商品房交付之日2017年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人才承担违约责任”。因此，营改增政策及不动产统一登记政策的实施，属于非被告责任的政策调整原因，被告不应就房屋产权证办理时间迟延承担任何责任。 三、假设法院审理认为被告存在违约行为并应承担违约责任，《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应子以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失，合同约定的违约金明显过高，应当予以调减。综上所述，原告诉称的事实和理由不能成立，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 对于原被告双方无争议的事实，本院依法予以确认。 关于原告宋宗蔚主张被告海昌公司支付逾期取得所购商品房房屋所有权证书违约金的诉讼请求能否成立的问题。原告宋宗蔚于2015年6月14日与被告海昌公司签订《商品房买卖合同》(预售)及补充协议。《商品房买卖合同》第十条约定，“出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条第二款约定，“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金。”根据上述约定，被告应当在2017年10月1日前为原告办理房屋所有权证书。但是，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局自2016年8月19日起只能进行不动产统一登记，被告在客观上已经无法为原告办理房屋所有权证书，故原告诉请被告承担逾期办理房屋所有权证书违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宋宗蔚的诉讼请求。 案件受理费减半收取为1688元，由原告宋宗蔚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅