青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民初472号原告：青海省演艺集团有限责任公司，统一社会信用代码916300005950346120。法定代表人：陆晓华，董事长。委托诉讼代理人：王国堂、李春辉，青海凡圣律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100679196432B。法定代表人：彭波，董事长。委托诉讼代理人：余萍、王锋伟，青海同一律师事务所律师。原告青海省演艺集团有限责任公司（以下简称演艺集团）诉被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称世纪佳和公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，演艺集团于2018年11月4日申请对原位于西宁市××区商业房产面积32.62㎡、写字楼面积1868.54㎡，合计面积1901.16㎡房产的现市场价格进行司法鉴定。后又于2019年5月10日申请对1901.16㎡自2013年12月1日至2019年5月10日经营旅馆的营业收益损失进行司法鉴定。本院依法适用普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。演艺集团的委托诉讼代理人王国堂、李春辉、世纪佳和公司的委托诉讼代理人余萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结演艺集团的诉讼请求：1、解除双方之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补充协议》;2、判令世纪佳和公司支付被其拆迁的1901.16㎡房产损失2443.67万元,以鉴定结论为主；3、支付2013年12月1日至2018年8月31日计57个月过渡费88.825万元，及2018年9月1日至房屋拆迁损失款付清之日过渡费;4、支付违约损失费10万元，赔偿2013年12月1日至2018年8月31日61间房屋租金损失1024.8万元及2018年9月1日至房屋拆迁损失款赔清之日61间房屋租金损失;5、本案诉讼费由世纪佳和公司负担。事实和理由：2010年11月2日，原青海省民族歌舞剧院(以下简称歌舞剧院)与世纪佳和公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》,2013年10月23日双方签订《拆迁安置补充协议》,约定歌舞剧院将其所有的位于西宁市××区面积为1901.16㎡的办公用房,交由开发建设西宁市水井巷商务区的世纪佳和公司拆迁开发建设;世纪佳和公司在西宁市城中区人民街聋哑学校地块建还等面积1901.16㎡的写字楼,具体位置××街交汇处等条款。2013年10月23日,歌舞剧院根据政府相关政策并入演艺集团后,演艺集团与世纪佳和公司签订《拆迁安置补充协议》,将安置地址变更为在海湖新区按1:1.1比例计2091.276㎡建还安置。以上协议签订后,演艺集团依约将房屋交世纪佳和公司拆除。该公司于2010年11月2日支付598229.94元,2011年11月6日支付170000元,2012年12月28日支付170000元,合计938229.94元。2013年11月30日过渡期满后,世纪佳和公司没有在海湖动工开建任何项目,亦未支付逾期交房过渡费用。真实情况是,世纪佳和公司在海湖新区没有开发任何可以提供安置的项目,而其开发的西宁市城中区水井巷商务区工程项目,已经被西宁市政府监管。现在,该公司根本无力履行合同义务。由于其的违约行为,导致被拆迁的房产至今不能经营业务,参照旅馆业一般的经营规律和利润率,世纪佳和公司还应赔偿演艺集团的经营损失1024.8万元。原签订拆迁补偿协议的歌舞剧院,因体制改革招待所合并至演艺集团,其债权债务均由演艺集团承担,演艺集团系适格的当事人。世纪佳和公司辩称，合同不同意解除，世纪佳和公司已经履行了协议约定的部分内容，不是不履行合同，是因客观原因履行遇到阻力，对于剩余部分内容世纪佳和公司也在按补偿协议积极寻求解决办法，因此不具备合同解除的条件。合同解除就不存在赔偿损失的问题，即使合同要解除也不应按照演艺集团的诉求承担赔偿责任。世纪佳和公司同意支付2013年12月1日至2018年8月31日计57个月过渡费88.825万元，但是2018年9月1日至房屋拆迁损失款付清之日的过渡费因演艺集团主张解除合同，双方签订的两个补偿协议，如果继续履行，世纪佳和公司应该支付过渡费，但如果合同解除就无此义务。世纪佳和公司应赔偿演艺集团履约损失10万元。演艺集团主张了违约金就不应再主张未实际产生的损失，其主张的2013年12月1日至2018年8月31日61间房屋租金损失1024.8万元及2018年9月1日至房屋拆迁损失款赔清之日61间房屋租金损失世纪佳和公司不应承担。补偿协议的第一条明确演艺集团在世纪佳和公司拆迁前，是将案涉房屋出租给私人经营宾馆，并非其独立经营宾馆。租金2011年、2012年为16万元，2013年为18万元。世纪佳和公司按演艺集团的此实际情况按年支付过渡费17万元，同时多付给演艺集团10万元补偿金可以看出过渡费就相当于演艺集团主张的租金损失，并且还多补偿了10万元。因此世纪佳和公司已按约定支付了过渡费，就不应该再支付租金损失。拆迁安置补充协议将安置地址变更为在海湖新区按1：1.1比例计2091.26㎡建还安置，鉴定结论有误。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月19日，歌舞剧院与周生海签订《房屋租赁协议》，约定将歌舞剧院具有产权的西宁市××区，建筑面积1840㎡，八楼平台2**㎡，一楼门面一间26.7㎡等租赁给周生海，租期自2010年4月20日至2013年4月10日止。租金2010年4月19日至2012年4月20日每年16万元，2012年4月20日至2013年4月19日租金为18.4万元……。2010年11月2日，歌舞剧院与世纪佳和公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定歌舞剧院同意将其拥有合法产权并用于出租给私人经营宾馆的××区××区××区位于西宁市××区总面积为1901.16㎡（含32.62㎡的商业用房）的办公用房交由世纪佳和公司拆除开发。由世纪佳和公司对被拆迁安置房进行拆迁补偿安置，具体方式和标准为：经了解歌舞剧院将房屋的二层至七层，出租给他人开设旅馆，租金2011、2012年为16万元，2013年为18万元，租期至2013年，根据歌舞剧院的实际，世纪佳和公司同意按年支付歌舞剧院过渡费17万元，同时付给10万元补偿金。由世纪佳和公司在开发的西宁市城中区人民街聋哑学校地块建还等面积的写字楼1901.16㎡，产权归歌舞剧院所有，如果大于此面积……。歌舞剧院在本协议签订后柒日内交付房屋给世纪佳和公司拆除，该公司在2010年11月2日先支付给歌舞剧院1年的过渡费17万元，同时支付补偿金10万元，合计27万元，以后过渡费按年标准17万元每年11月2日前支付。双方约定交房时间为2013年11月30日，如过渡期超过3年，则年过渡费在原17万元的基础上增加10%。双方还约定如因一方违约，除应采取补救措施继续履行协议外，违约方应向对方承担因违约给对方造成的损失，并赔偿损失费10万元。2012年2月24日，西宁市不动产登记服务中心出具《房屋灭失证明》，原产权人歌舞剧院，产权坐落于××区，面积1872.79㎡，其中1840.17㎡为办公用房，32.62㎡为商业用房。青海省委办公厅（2012）29号关于印发《省直国有文艺院团改革实施方案》，改革的实施方案为将青海省民族歌舞剧院等进行资源整合，组建青海省演艺集团有限责任公司，并注销原剧院名称。2013年10月23日，世纪佳和公司与演艺集团签订《拆迁安置补充协议》，约定双方同意将前期签订的歌舞剧院原《房屋拆迁安置补偿协议》中第二条第二款：由世纪佳和公司在开发的西宁市城中区人民街聋哑学校地块建还等面积的写字楼，即1901.16㎡，变更为全部在海湖新区按1:1.1安置，即2091.276㎡。2010年世纪佳和公司支付演艺集团房屋装修补偿费328229.94元、过渡费17万元、补偿费10万元，2011年11月6日支付17万元过渡费、2012年12月28日支付过渡费17万元，总计世纪佳和公司支付演艺集团938229.94元。至今，世纪佳和公司未给演艺集团建还等面积的写字楼。2018年11月4日，演艺集团申请对西宁市城中区人民街56号商业房产面积32.62㎡、写字楼1868.54㎡房产的现市场价格进行司法鉴定。本院经委托青海思创房地产评估有限公司对此房屋进行价值评估，该公司出具青思创司鉴（2019）鉴字第13号评估鉴定意见书，评估意见为：西宁市城中区人民街56号商业用房和办公用房，总建筑面积为1872.79㎡在评估时点（2019年2月27日）的总价值为2443.67万元。本院认为，双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定建还等面积写字楼的交房时间是2013年11月30日，但至今世纪佳和公司未交安置房，该公司未履行合同义务的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同”。世纪佳和公司在2013年10月23日与演艺公司签订《拆迁安置补偿协议》至今，并未在西宁市海湖新区开发建设写字楼或购置写字楼，就安置的问题双方之间虽协商过多次，但世纪佳和公司并未采取有效措施来解决问题，在本案审理期间亦无履行建还写字楼的合同义务的可能。从双方约定的交房日2013年至今已经时隔6年，世纪佳和公司的违约行为已经致使双方不能实现合同订立目的，造成根本性违约，演艺公司享有法定解除权，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补充协议》应予解除。合同的解除并非在解除条件满足时就当然发生合同解除的效果，需要解除权人向违约人发出拥有合同解除意思表示的通知。演艺集团通过诉讼的方式向世纪佳和公司发出了解除通知，故双方签订的协议自起诉状送达世纪佳和公司时即2018年10月11日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，既然合同因解除而终止，不影响《房屋拆迁安置补偿协议》中关于过渡费及违约金的效力，演艺集团有权依据合同约定要求世纪佳和公司承担违约金10万元，世纪佳和公司按约定应支付演艺集团主张的2013年12月1日至2018年8月31日的过渡费88.825万元（18.7万元/12个月×57个月）。双方的协议已于2018年10月11日解除，此后不应在计算过渡费，对演艺集团就该部分过渡费的主张不予支持，本院予以驳回。双方在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的安置补偿方式是“经了解歌舞剧院将房屋的二层至七层，出租给他人开设旅馆，租金2011、2012年为16万元，2013年为18万元，租期至2013年，根据歌舞剧院的实际世纪佳和公司同意按年支付歌舞剧院过渡费17万元，同时付给10万元补偿金。”，所以演艺集团主张的2013年12月1日至房屋拆迁损失款赔清之日61间房屋租金损失的主张超出双方约定，对此项请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，世纪佳和公司因拆除了演艺集团房产却又不能建还同等面积的写字楼，给演艺集团造成了财产损失，所以世纪佳和公司应按鉴定结果赔偿演艺集团财产损失2443.67万元。世纪佳和公司以鉴定时被拆迁房灭失、评估时点错误等理由要求按照海湖新区2013年10月份房产情况重新鉴定。双方在《拆迁安置补充协议》中约定同意将前期签订的由世纪佳和公司在开发的西宁市城中区人民街聋哑学校地块建还等面积的写字楼变更为全部在海湖新区。双方对在海湖新区何地段建还写字楼没有明确约定，如重新鉴定写字楼地段无法确定。考虑到拆迁安置建还和被拆迁房产价值应相当等因素，所以对世纪佳和公司重新鉴定的申请不予准许。《诉讼费用交纳办法》第十二条规定“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”所以鉴定费是谁主张、谁负担，本案鉴定费69800元由演艺集团自担。综上所述，《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补充协议》自2018年10月11日解除。世纪佳和公司应给演艺集团支付过渡费88.825万元及违约金10万元，并赔偿演艺集团财产损失2443.67万元，总计2542.495万元，本院予以支持。演艺集团其他的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、西宁世纪佳和房地产开发有限公司与青海省演艺集团有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补充协议》于2018年10月11日解除；二、西宁世纪佳和房地产开发有限公司于判决生效三十日内支付青海省演艺集团有限责任公司财产损失费、过渡费、违约金共计2542.495万元；三、驳回青海省演艺集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费220164.75元，由西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担156317元，由青海省演艺集团有限责任公司负担63848元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 靳 玲审 判 员 李 娟人民陪审员 张玉萍 二○一九年十一月二十一日书 记 员 王芳盛                                                                                      孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。