北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10570号上诉人（原审被告）：卢钢，男，1971年10月20日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：郭利，北京市松涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，住所北京市西城区复兴门南大街**。负责人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。上诉人卢钢因与被上诉人中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称联通北京分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初7198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢钢上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回联通北京分公司一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1．双方之间的《出租房屋（院落）合同》第3．2条明确约定了解除合同的条件，约定的解除条件并不包括对房屋进行加建和扩建。因此，尽管我在履行合同过程中加建了部分建筑物并对原有租赁标的物进行了改建，但加建和扩建不是解除合同的条件，所以联通北京分公司不应当解除合同。2．依据《北京市国有土地使用权经营管理授权书》和发证函，涉案土地的用途为公用设施，联通北京分公司不能利用涉案房屋及土地进行经营性活动，联通北京分公司与我签订租赁合同属于违规在先，由于联通北京分公司的违规行为给我造成了巨大损失，我要求联通北京分公司赔偿。联通北京分公司辩称，1．依据《出租房屋（院落）合同》第6条约定，卢钢对房屋进行装修应当取得我公司的同意，据此可知新建和扩建更应当取得我公司同意。但是卢钢新建、扩建房屋既没有取得规划许可也没有取得我公司同意，我公司发现后书面通知卢钢停工，但是卢钢不听劝阻继续建设，构成严重违约。我公司解除合同符合约定，亦符合法定解除条件。2．《出租房屋（院落）合同》不违反法律规定，如果卢钢没有新建扩建行为，相关部门也不可能追究卢钢的责任，卢钢的损失是因为没有经过我公司同意新建、扩建地上物的违约行为而产生的，应当由其自行承担。同意一审判决，不同意卢钢的上诉请求及理由。联通北京分公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2016年11月23日签订的《出租房屋（院落）合同》于2019年7月2日解除；2．判令卢钢将建设在租赁范围内的地上物全部拆除，恢复原状后返还联通北京分公司。一审法院认定事实：2016年11月23日，出租方（甲方）联通北京分公司与承租方（乙方）卢钢签订《出租房屋（院落）合同》，约定出租标的物为：唐家堡局院落整体，包括房屋10间，其中房屋建筑面积为248．76平方米（合同所载247．86平方米系书写错误）、院落土地面积3196．55平方米，位于延庆区延庆镇唐家堡村**全部，无其他配套设施；卢钢租赁标的物用于农家院；租赁期限自2016年12月1日至2022年11月30日，但受制于第3．2条之规定。合同第3．2条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权随时终止本合同并收回标的物：（1）未经甲方同意，乙方擅自将标的物转租或转借第三方或以其他方式进行实际处分的；（2）乙方违反双方约定之租赁用途，或利用标的物进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方拖欠租金或其他费用，在接到甲方书面催款告知后15个工作日内仍未支付的；（4）乙方应办理营业执照而未办理，给甲方造成任何损失的。乙方违反上述规定，同时应承担年租金金额3%的违约金。合同第6．1条约定，乙方不得擅自改变租赁房屋结构，不得擅自改造标的物，乙方确需改造应提前向甲方提出书面申请，待甲方同意且符合国家相关政府部门的有关管理规定后方可改造。合同第6．5条约定，乙方在租赁期间对标的物进行装修、更改或添加，标的物由此而增加的添附物或价值在双方商定一致可不予拆除的归甲方所有。此外，双方还对租金及标的物维修等进行了约定，其中，因联通北京分公司相关设备拆走时间不确定，故约定2016年12月1日至2017年2月28日为免租期。2017年4月中旬，卢钢在未通知联通北京分公司、未取得相应行政审批手续的情况下，开始在承租的唐家堡局院落内原有房屋10间后面新建三层楼房（北房）、在院落东侧新建平房5间（东房）、在院落西侧新建平房6间（西房），建筑面积约1300至1600平方米，2017年年底施工完毕，建筑装修投资卢钢自称约600余万元。联通北京分公司称卢钢施工后一个多月其公司才发现，发现后即于2017年6月8日向卢钢发了《关于唐家堡局所内新建房屋停工的通知》（以下简称《停工通知》），载明“卢钢：2016年，我公司与你签订了唐家堡局所《出租房屋（院落）合同》。2017年6月5日，我公司发现，你未经我公司许可，正在唐家堡局所内建设一栋三层楼和东西两侧平房。经请示分公司领导和北京联通公司相关主管部门，现要求你停工，并一起协商、处理后续事宜。特此通知！”。卢钢作为接收通知人在《停工通知》上签名、签日期2017年6月8日。后，双方就新建房屋事宜进行协商，联通北京分公司希望卢钢停止建设，卢钢称若新建房屋被定为违章建筑则同意拆除。约2018年9月，卢钢找联通北京分公司配合办理营业执照，联通北京分公司让卢钢去办理新建房屋的相应批复手续，卢钢询问相关土地部门但被告知无法办理建房手续。2018年12月13日，联通北京分公司向卢钢出具《告知函》，载明“…鉴于你租赁后违反合同约定未经我公司同意，违规新建房屋，接到停工通知后仍继续完成建设，且在未取得出租方同意的情况下不听劝阻开展经营活动。现要求你立即停止利用新建建筑开展的经营活动并立即自行拆除新建建筑，否则我方将依法与你解除唐家堡局所《出租房屋（院落）合同》并要求你承担相应责任。特此函告。”卢钢作为接收人在《告知函》上签字，接收日期为2018年12月24日。另查，2006年12月7日，北京市人民政府就坐落于延庆区延庆镇米家堡村的土地颁发了《国有土地使用证》，证号：京延国用（2006授）第00102号，土地使用权人：中国网通集团北京市通信公司，使用权类型：授权经营，终止日期：2056年6月27日，使用权面积：3196．55平方米。2014年5月10日，北京市住房和城乡建设委员会就坐落于延庆区延庆镇唐家堡村1层全部房屋颁发了《房屋所有权证》，证号：X京房权证延字第**，房屋所有权人：中国联通集团北京市通信有限公司，房屋性质：商品房，规划用途：办公，建筑面积：248．76平方米。2008年，中国网通集团北京市通信公司与中国联通集团北京市通信有限公司合并为联通北京分公司。联通北京分公司称其公司对《出租房屋（院落）合同》标的物享有土地使用权、房屋所有权，卢钢予以认可。双方对租金没有争议，卢钢已按时向联通北京分公司交纳租金。2019年8月1日，卢钢签收了法院向其邮寄送达的起诉书副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。联通北京分公司与卢钢签订的《房屋（院落）出租合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。联通北京分公司要求确认《房屋（院落）出租合同》于2019年7月2日解除，卢钢不同意认为合同应该继续履行，双方的争议焦点在于联通北京分公司是否有单方解除权？承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。卢钢作为承租人，其在未取得出租人联通北京分公司同意也未取得相关规划部门的审批手续的情况下擅自扩建，且在出租人向其送达《停工通知》后仍未停止建设，后联通北京分公司向卢钢送达《告知函》告知其立即拆除新建房屋，卢钢未予拆除。卢钢擅自扩建且在联通北京分公司要求拆除后仍拒不拆除，属于严重违约，联通北京分公司有权单方解除双方之间签订的租赁合同。卢钢辩称联通北京分公司要求解除合同没有事实和法律依据，且根据合同第九条即使双方一方存在除第二条规定以外的违约事实，双方也不能解除合同，只能承担相应的违约责任，合同继续履行，这一辩论意见于法无据，法院不予采信。对于解除时间，因解除权属于形成权，自联通北京分公司解除的意思表示到达卢钢时发生租赁合同解除的效力。本案中，2019年7月2日联通北京分公司起诉要求确认租赁合同于当日解除，2019年8月1日卢钢签收了法院向其邮寄送达的起诉书副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票，故双方于2016年11月23日签订的《出租房屋（院落）合同》于2019年8月1日解除。在承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。卢钢未经联通北京分公司同意新建房屋，作为出租人，联通北京分公司有权要求卢钢恢复原状，即拆除其在承租的唐家堡局院落内原有房屋10间后侧新建的三层楼房（北房）、院落东侧新建的平房5间（东房）、院落西侧新建的平房6间（西房）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认中国联合网络通信有限公司北京市分公司与卢钢于2016年11月23日签订的《出租房屋（院落）合同》于2019年8月1日解除；二、卢钢于本判决生效后一月内拆除中国联合网络通信有限公司北京市分公司位于北京市延庆区延庆镇唐家堡局院落内原有房屋10间后侧新建的三层楼房（北房）、院落东侧新建的平房5间（东房）、院落西侧新建的平房6间（西房）；三、卢钢于本判决生效后一月内将中国联合网络通信有限公司北京市分公司位于北京市延庆区延庆镇唐家堡局院落整体（包括房屋10间、房屋建筑面积为248．76平方米、院落土地面积3196．55平方米）恢复原状后返还给中国联合网络通信有限公司北京市分公司。二审审理中，卢钢向本院提交了北京市国土资源局向中国网通集团北京市通信公司出具的《北京市国有土地使用权经营管理授权书》，以及北京市土地利用事务中心向北京市国土资源局延庆分局地籍科出具的《发证函》，用于证明涉案土地的用途为公共设施，联通北京分公司无权改变土地用途，无权出租地上物进行经营。联通北京分公司认可上述证据的真实性，但不认可卢钢的证明目的。联通北京分公司主张，上述证据可以证明其公司享有土地使用权和地上物所有权，有权对外出租房屋，不违反法律规定。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，联通北京分公司与卢钢签订的《出租房屋（院落）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应当依约履行己方义务。卢钢虽上诉主张联通北京分公司违反房屋及土地的规划用途违规出租涉案房屋，但联通北京分公司作为房屋所有权人，将涉案房屋出租于卢钢，并明确约定双方权利义务的行为未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不导致《出租房屋（院落）合同》无效。且联通北京分公司出租涉案房屋后，未出现该项原因导致卢钢使用涉案房屋的合同目的无法实现的情形。故卢钢该项上诉主张，不影响合同效力，亦不导致联通北京分公司构成违约。卢钢作为承租人，负有按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的基本合同义务。在合同履行中，卢钢在未经联通北京分公司同意且未取得建设审批手续的情况下，擅自进行扩建，且在出租人向其送达《停工通知》后仍未停止建设，亦未在联通北京分公司要求的合理期限内恢复原状。卢钢的上述行为已经违反了其法定合同义务，构成根本违约，联通北京分公司依法享有单方解除租赁合同的权利。一审法院确认《出租房屋（院落）合同》于联通北京分公司要求解除合同的起诉状送达卢钢之日解除正确，本院予以维持。卢钢所持《出租房屋（院落）合同》第3．2条未将扩建房屋作为解除条件加以约定的上诉理由，不影响联通北京分公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条以及《中华人民共和国合同法》二百一十九条取得法定解除权。对于卢钢所持联通北京分公司无权解除《出租房屋（院落）合同》的上诉意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《出租房屋（院落）合同》解除后，卢钢应当将因《出租房屋（院落）合同》取得的租赁院落整体返还联通北京分公司。对于卢钢擅自扩建部分，联通北京分公司有权要求卢钢恢复原状。因此，一审法院判令卢钢将其承租院落内新建房屋拆除，并将依据《出租房屋（院落）合同》取得的租赁院落及房屋整体恢复原状后返还联通北京分公司，具有事实及法律依据，本院对此予以确认。卢钢上诉所主张的损失赔偿问题，不构成对于返还租赁标的物的有效抗辩，且因其在一审中并未提出诉请，一审法院对此未予处理并无不当。综上所述，卢钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4232元，由卢钢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇一九年十一月二十六日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼