福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4061号 原告：莆田市鑫安泰物业服务有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：陈初晴，总经理。 委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：石金水，男，1954年5月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告莆田市鑫安泰物业服务有限公司（以下简称鑫安泰物业公司）与被告石金水因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫安泰物业公司的委托诉讼代理人郑政煌、被告石金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫安泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.石金水向鑫安泰物业公司支付2016年8月至2019年3月的物业服务费6114.19元及违约金1981.25元;2.石金水向鑫安泰物业公司支付2019年1月至2019年2月的水电公摊84元、电梯维保及年检公摊44元、水费521元；3.石金水向鑫安泰物业公司支付电梯配件分摊102元；4.本案诉讼费由石金水承担。诉讼过程中，鑫安泰物业公司自愿将第一项诉讼请求中的违约金调整为按月利率2%计算，并撤回第二项诉讼请求中的“石金水向鑫安泰物业公司支付水费521元”部分。事实和理由：鑫安泰物业公司系莆田市胜利北路南段旧城改造XXX楼项目的前期物业服务单位，石金水系该项目XXX室房屋的业主。原物业服务企业已与石金水签订前期物业管理服务协议，约定电梯住宅物业服务费1.05元/㎡·月，自交房之日起，预交12个月物业管理费，之后每季度的前十五天交纳下季度的费用，如逾期交纳每天按5‰加收违约金。物业管理服务费用不包括房屋共用部位，共用设施设备大、中修、更新、改造的费用，公共水、电分摊根据莆田市相关公摊收费办法分摊，电梯保养、维修和年检所产生的费用由业主共同承担。原物业服务企业退出该项目物业后，由鑫安泰物业公司提供前期物业服务，与建设单位福建鑫焱集团建设发展有限公司签订《前期物业服务协议》，并经莆田市荔城区住房和城乡建设局备案。石金水物业服务费以及水电公摊等费用仅交纳至2016年7月31日、2018年12月30日，之后费用经鑫安泰物业公司多次电话及书面催缴，至今仍未交纳。 石金水辩称,一、鑫安泰物业公司与本业主未签订物业服务协议，也从未提供过有效的物业服务。二、根据同莆田市嘉泰物业服务有限公司签订的协议第三条约定，房屋的共用部位、共用设施的日常维护、养护，直接影响用户生活的故障抢修、发现后需及时处理，但其未及时提供物业管理服务，事实如下：2017年12月，电表跳闸停电，电表间门被物业锁着，向物业公司工作人员反映后，其未派人抢修。2017年11月，本业主套房阳台洗衣池下与水管相邻处渗水，业主花钱雇工人拆除后发现水管处渗水，向物业公司工作人员反映后，其未派人维修。2018年元月，楼管员让把上述发生的费用打个报告送公司批后在物业费里扣除，但交完报告后再无消息。 鑫安泰物业公司、石金水围绕其诉讼请求向本院提供了《福建省前期物业服务合同》、莆田市物业服务合同备案证明、《前期物业管理服务协议》、不动产登记簿、律师函及邮寄单各1份、照片8份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对鑫安泰物业公司提供的通知照片打印件1份，因系其单方制作且无相关证据佐证，无法形成完整有效的证据链，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 石金水系莆田市荔城区XXXX的业主，该房屋建筑面积为XXX。 2011年9月23日，莆田市嘉泰物业服务有限公司（甲方）与石金水（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定:甲方为乙方提供物业管理服务。合同有效期自成立鑫焱·凯旋门业主委员会后，签订新的《物业管理合同》生效时止。带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.05元计收。另合同就服务内容与质量、双方权利义务进行了约定。 2016年6月22日，鑫安泰物业公司（乙方）与福建鑫焱集团建设发展有限公司（甲方）签订《福建省前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为胜利北路南段旧城改造XXX提供物业管理服务。合同期限自2016年6月22日起至2026年6月21日止。计费方式实行包干制，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为1.6元/月·平方米。甲方、业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈余。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费。甲方、业主违反合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三标准向乙方支付违约金。另合同就服务内容与质量、双方权利义务进行了约定，其中合同第三条约定，乙方提供物业服务的主要内容：……（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；……（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；……。2018年1月17日，上述《福建省前期物业服务合同》于莆田市荔城区住房和城乡建设局备案。在该合同实际履行过程中，鑫安泰物业公司采用原《前期物业管理服务协议》物业服务费收费标准，带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.05元计收。 石金水因物业共有部位、共用设施设备的维修问题，多次向鑫安泰物业公司反映未得到解决，其未支付自2016年8月1日至2019年3月31日的物业服务费。鑫安泰物业公司于2019年1月通过EMS快递方式向石金水寄送律师函进行催收，但石金水至今未向鑫安泰物业公司支付物业服务费，致讼。 本院认为，福建鑫焱集团建设发展有限公司与鑫安泰物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由鑫安泰物业公司对胜利北路南段旧城改造XXX提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。在鑫安泰物业公司提供物业服务期间存在物业共有部位、共用设施设备未及时维修、对业主反映的问题未及时沟通等问题，鑫安泰物业公司未尽到合同中约定的“负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理”、“负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理”等义务，故石金水拒交物业费具有一定的正当性，但此尚不足以构成免除石金水交费义务的抗辩事由。鑫安泰物业公司为石金水提供了物业管理服务，石金水理应支付物业服务相关费用，但鑫安泰物业公司诉求物业服务费金额有误，经核算，石金水应支付：自2016年8月1日起至2019年3月31日止的物业服务费计6114.19元（1.05元/月·平方米×181.97㎡×32个月）。鉴于鑫安泰物业公司对物业共用部位、共用设施设备疏于管理，未能按照合同约定提供相应服务，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，其要求石金水支付欠交物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。鑫安泰物业公司要求石金水向其支付2019年1月至2019年2月的水电公摊84元、电梯维保及年检公摊44元、电梯配件分摊102元，但鑫安泰物业公司未提供证据证明该费用的计算依据，亦未提供证据证明该笔费用有进行公示，应承担举证不能的法律后果，故本院暂不予支持。拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，鑫安泰物业公司作为物业服务企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正；提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同建设一个和谐、文明的小区。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、石金水应在本判决生效之日起十日内向莆田市鑫安泰物业服务有限公司支付福建省莆田市荔城区XXX自2016年8月1日起至2019年3月31日止的物业服务费6114.19元； 二、驳回莆田市鑫安泰物业服务有限公司对石金水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由石金水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年十一月十二日 法官助理  黎曦 书记员  陈赛芬    附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 -2-