云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1257号上诉人（原审原告）：云南福林堂中医医院有限公司，住所：云南省昆明市西山区滇池路**。法定代表人：王添寿，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵起，北京市天同（重庆）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：胡雅蓓，北京市天同（重庆）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：金丽萍，女，1965年9月4日出生，住，住云南省昆明市/div>委托诉讼代理人：王绍涛，云南大韬律师事务所律。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈加玲，云南大韬律师事务所律。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：潘国忠，男，汉族，1962年9月4日出生，住，住云南省昆明市官渡区/div>委托诉讼代理人：丁大勇，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：万军，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南福林堂中医医院有限公司（以下简称“福林堂公司”）与上诉人金丽萍、潘国忠房屋租赁合同纠纷一案，均不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1354号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人福林堂公司的委托诉讼代理人赵起、胡雅蓓，上诉人金丽萍的委托诉讼代理人王绍涛、陈加玲，上诉人潘国忠的委托诉讼代理人丁大勇、万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福林堂上诉请求：1.请求改判一审判决第一项，确认福林堂公司与昆明惠申物业管理有限公司（以下简称“惠申公司”）于2014年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除；2.改判一审判决第二项，金丽萍、潘国忠于判决生效之日十日内向福林堂公司连带支付装饰装修部分的残值1064752元；3.改判一审判决第三项，支持福林堂公司在一审中提出的如下诉讼请求：（1）判令潘国忠、金丽萍向福林堂公司返还租赁保证金30万元；（2）判令潘国忠、金丽萍向福林堂公司退还房屋租金10892752元；（3）判令潘国忠、金丽萍向福林堂公司退还已支付的违约金10万元；（4）判令潘国忠、金丽萍向福林堂公司赔偿其他损失3994576元。事实和理由：1.福林堂公司提交的《司法鉴定意见书》，一审判决以鉴定检材系单方提交，且鉴定内容与金丽萍提交的房屋原始竣工验收材料内容相悖为由，未予采信，并认定福林堂公司提出租赁房屋存在不符合普通民用建筑安全性标准缺陷的主张不成立，事实认定和法律适用均存在错误；2.金丽萍、潘国忠无有效证据反驳福林堂公司自行委托鉴定机构作出的鉴定结论，且不申请重新鉴定，一审法院无任何法律依据启动重新鉴定，且未认定应由金丽萍、潘国忠承担举证不力后果，适用法律错误；3.福林堂公司享有法定解除权，金丽萍及潘国忠不享有约定解除权。一审法院认定《房屋租赁合同》的解除系福林堂公司违约所致，系认定事实错误；4.金丽萍及潘国忠应承担《房屋租赁合同》解除后退还福林堂公司已缴纳租金、违约金、保证金和赔偿相应的装饰装修部分的残值损失及其他损失的责任；金丽萍及潘国忠共同答辩称：1.本案争议的核心问题是福林堂提交的单方委托形成的鉴定意见书应否采信，一审依法未予采信，认定事实正确，应予维持；2.福林堂公司的鉴定结论与本案没有关联性，双方合同已于2016年5月17日解除，鉴定结论在同年5月30日方才做出；对于医疗机构的建筑标准，并没有区别于民用建筑的特殊规定，目前案涉建筑物在正常使用中，并无不符合建筑质量要求的相关情形；金丽萍及潘国忠共同上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判驳回福林堂公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条作为判决赔付福林堂公司装饰装修部分的残值608560元，适用法律错误，应依据该司法解释第十一条的规定，认定金丽萍及潘国忠不承担赔偿责任;2.福林堂公司针对承租房屋的消防工程仅部分施工，该消防工程没有实际利用价值，一审法院认定金丽萍及潘国忠是该消防工程的实际受益人，没有事实依据；福林堂公司答辩称：福林堂一审已举证证明60余万元的构成，包括原装修部分的拆除费用及消防工程的已完工部分，即使按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条审理本案，亦应赔偿已装修部分的金额。福林堂公司向一审法院起诉请求：1.确认福林堂公司与惠申公司签订的《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除；2.判令金丽萍、潘国忠向福林堂公司返还租赁保证金30万元；3.判令金丽萍、潘国忠向福林堂公司退还房屋租金10892752元；4.请求判令金丽萍、潘国忠向福林堂公司退还己支付的违约金10万元；5.请求判令金丽萍、潘国忠向福林堂公司赔偿剩余租赁期内己形成附合的装饰装修部分的残值1064752元；6.请求判令金丽萍、潘国忠向福林堂公司赔偿其他损失3994576元；7,请求判令本案的诉讼费用由金丽萍、潘国忠共同承担。以上2-6项费用共计16352080元。一审法院认定事实：2014年7月15日，福林堂公司与惠申公司共同签订《房屋租赁合同》一份，双方约定福林堂公司向惠申公司承租位于昆明市滇池路506号房屋（房产证号：昆产权证[官渡]字第200931774号、200931775号、200931777号、200931778号、200931779号、200931780号、200931781号），该房屋的所有权人为金丽萍,惠申公司承诺案涉房屋的转租事宜已经取得房屋所有权人金丽萍的同意。租赁期为15年零5个月，自2014年8月1日起至2029年12月31日止，惠申公司2014年7月20日交房给福林堂公司。装修免租期从2014年8月1日起至2014年12月31日共计五个月，装修免租期内惠申公司免除福林堂公司房屋租金，水费、电费及装修所产生的一切费用由福林堂公司承担。租赁保证金为人民币30万元。福林堂公司在租赁期届满2029年12月31日止，没有损害房屋结构安全及设备完好正常运行，福林堂归还房屋当日，惠申公司将福林堂已付的租赁保证金一次性无息退还。租金及租金的支付方式为：自租金起算日起租金按人民币68元每平方米每月收取。租金自起付日两年后开始调整，租金调整方式为每三年租金在前一期租金基数上递增8%，租金涉及税费均由惠申公司支付。房屋租金为每半年支付一次，付款日分别为每年的6月20日和12月20日。2015年1月1日至2016年12月31日，每半年支付4446376元。2017年1月1日至2019年12月31日，每半年支付4802085元。2020年1月1日至2022年12月31日，每半年丰付5186252元。2023年1月1日至2025年12月31日，每半年支付5601152元。2025年1月1日至2028年12月31日，每半年支付6049244元，2029年1月1日至2029年12月31日并按年支付6533184元。福林堂公司应在本合同签订之日向惠申公司支付100万元。2014年8月1日向惠申公司支付3446376元。租金的支付方式采用转账(现金)的方式向惠申公司租金支付，采用先付款后使用的原则，每期租金须提前十天支付，以上租金为含税价，惠申公司于收取租金后30日出具相应金额的正式发票。未能按时付清租金的，福林堂公司除须付清租金外，还需向惠申公司支付违约金每日人民币1.6万元；逾期30日，惠申公司有权解除合同，福林堂公司除支付违约金外还要赔偿因此造成的损失。2014年7月15日金丽萍作出同意转租的声明一份，其中载明金丽萍为昆明市滇池路三公里处**房屋的所有权人，其同意惠申公司将上述房屋转租给福林堂公司，承租期限为15年零5个月，自2014年8月1日起至2029年12月31日，金丽萍愿就惠申公司履行转租合同项下出租人的义务，向福林堂公司提供连带承担。2016年6月8日福林堂公司两次分别向惠申公司、金丽萍邮寄《关于要求惠申公司对滇池路506号房屋进行维修加固并承担违约责任的通知》。2016年8月11日，福林堂公司分别向惠申公司、金丽萍公正送达了关于解除房屋租赁合同及返还房屋的通知。2014年8月4日，福林堂公司向惠申公司支付租赁保证金30万元。以及自2015年1月1日至2015年6月30日的租金房屋租金4446370元。福林堂公司于2015年7月20日向惠申公司支付2015年7月1日至2015年I2月31日的租金4446370元，于2015年12月31日向惠申公司支付租金100万元，于2015年2月23日向惠申公司支付租金100万元，于2015年7月20日向惠申公司支付逾期缴纳房屋租金作为违约金10万元。福林堂公司委托上海申联建筑设计有限公司云南分公司（以下简称“申联云南分公司”）完成案涉房屋的消防工程设计工程，福林堂公司上海申联建筑设计有限公司云南分公司支付28560元、设计费70000元。2015年12月2日，福林堂公司与案外人广东深华消防设备工程股份有限公司（以下简称“深华公司”）签订消防工程施工合同一份，约定广东深华消防设备工程股份有限公司承包位于昆明市西山区滇池路506号房屋的消防审图、消防工程施工、消防检测、消防验收，合同签订后，福林堂公司向广东深华消防设备工程股份有限公司支付的工程款510000元。经福林堂公司申请，一审法院依法委托云南建筑工程质量检验站有限公司对案涉房屋的建筑安全性进行重新鉴定，因该房屋已被重新租赁给案外人使用，承租人不同意进行鉴定，故该鉴定申请被退件处理。2016年5月17日，惠申公司向福林堂公司、昆明福林堂药业有限公司送达了《解除租赁合同通知》，以福林堂公司未按时支付房屋租金为由，通知福林堂公司解除双方签订的《房屋租赁合同》。另查明，惠申公司于2017年1月17日注销，潘国忠为公司唯一股东。一审法院认为：惠申公司作为甲与作为乙方的福林堂公司于2014年7月15日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该转租合同也经房屋所有权人金丽萍书面同意，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均按照约定全面履行自己的义务。惠申公司现已注销，潘国忠为其唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，潘国忠并未能证明公司财产独立于其自己的财产，应当对惠申公司债务承担责任。本案中，从双方履行协议的情况来看，2016年上半年的租金4446376元福林堂公司应在2015年12月20日以前向惠申公司支付，但福林堂公司仅分别于2015年12月31日、2015年2月23日向惠申公司各支付租金100万元，结合福林堂公司支付逾期缴纳房屋租金的违约金10万元来看，福林堂公司逾期支付租金的事实客观存在，根据合同约定逾期30日，惠申公司有权解除合同，故双方签订的《房屋租赁合同》在惠申公司向福林堂公司、昆明福林堂药业有限公司送达了《解除租赁合同通知》之日，即2016年5月17日即解除。对于福林堂公司提出案涉房屋存在质量问题，惠申公司存在根本性违约的意见，一审法院认为福林堂公司就案涉房屋的质量问题单方委托鉴定机构作出的鉴定意见，检材系单方提交，且证据内容上与金丽萍提交的《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、《昆明市工程质量监督站单位工程质量综合评定表》、《官渡区未受监工程核验表》相悖，福林堂亦未能提交其他有效证据对其意见加以证实，故一审法院认为福林堂的该项意见与基本事实不符，不予釆信。据此，一审法院对福林堂要求金丽萍及潘国忠退还已交纳房屋租金10892752元，及已支付的违约金10万元的主张，不予支持。现双方合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，福林堂公司已向金丽萍及潘国忠返还了位于昆明市滇池路506号房屋，根据双方合同的约定，福林堂公司归还房屋当日就应返还保证金，但因其存在逾期未支付租金的违约情形，双方未就未付租金进行结算，故一审法院对福林堂公司要求潘国忠向其返还租赁保证金30万元的诉讼请求在一审中不予处理，待双方就欠付租金进行结算之后，福林堂公司再寻合法途径进行处理。对于福林堂公司主张赔偿剩余租赁期内己形成附合的装饰装修部分的残值1064752元，经审理查明，福林堂公司委托案外人申联云南分公司完成案涉房屋的消防工程设计工程，福林堂公司向申联云南分公司支付28560元、设计费70000元。2015年12月2日，福林堂公司与案外人深华公司签订消防工程施工合同一份，约定深华公司承包位于昆明市西山区滇池路506号房屋的消防审图、消防工程施工、消防检测、消防验收，合同签订后，福林堂公司向深华公司支付的工程款510000元，现金丽萍及潘国忠对福林堂公司交付房屋时消防设备工程附着于房屋之上并不持异议，福林堂公司对该工程并未实际使用，该工程的安装出租人为实际受益人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，故一审法院确认由潘国忠向福林堂公司返还608560元（28560元+70000元+510000元）对于福林堂公司诉请金丽萍及潘国忠赔偿的其他损失，即包括环境影响评价、后续重新装修的设计、拆除房屋原装修的费用、医疗废水工程的费用支出，双方合同解除是因福林堂公司违约所致，且上述费用系承租人为实现合同目的所支出的费用，出租人并未实际获益，故对福林堂公司的该项诉请，一审法院不予支持。对于金丽萍应否在潘国忠应承担责任范围内共同承担连带责任的问题，在金丽萍作出的同意转租声明中，其已明确愿就惠申公司履行转租合同项下出租人的义务向福林堂公司承担连带责任，故福林堂公司诉请金丽萍对潘囯忠的上述债务承担连带清偿责任，并未违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》I第六十四条之规定，判决：“一、确认原告云南福林堂中医医院有限公司与昆明惠申物业管理有限公司于2014年7月15日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告金丽萍、潘国忠于判决生效之日起十日内向原告云南福林堂中医医院有限公司连带支付装饰装修部分的残值608560元；三、驳回原告云南福林堂中医医院有限公司的其他诉讼请求。案件受理费119912元由原告云南福林堂中医医院有限公司承担115475.3元，由被告金丽萍、潘囯忠承担4436.7元。”经征询各方当事人对一审法院确认事实的意见，上诉人福林堂公司提出三项异议：1.一审法院认定“2016年5月17日，惠申公司向福林堂公司、昆明福林堂药业有限公司送达了《解除租赁合同通知》”，事实上，惠申公司并未向昆明福林堂药业有限公司送达该通知；2.一审法院认定“惠申公司于2017年1月17日注销”，惠申公司实际于2018年7月4日注销，认定事实错误；3.遗漏认定福林堂公司拆除原装饰装修费用62万元、装修设计24.9万元、装修工程施工费用360万元、亿元项目环境影响评价9万元、医疗废水工程55576元；上诉人金丽萍及潘国忠提出四项异议：1.一审认定“2015年2月23日向惠申公司支付租金100万元”的时间应为“2016年2月23日”；2.遗漏认定福林堂2015和2016年度支付200万元租金，对比应付446万元租金，其已逾期违约支付2016年度租金246万余元；3.一审法院认定福林堂公司委托上海申联建筑设计有限公司及广东深华消防设备工程股份有限公司分别承包消防设计及施工并支出费用部分，该部分仅有福林堂公司的证据，但一审法院对该部分证据并未评析，存在认定事实错误；4.一审法院将“4446376元”，错误书写为“4446370元”；对于福林堂提出的三项异议，本院认为：1.惠申公司提交证据证明，其于2016年5月16日，通过EMS特款专递方式向昆明福林堂药业有限公司邮寄送达了《解除租赁合同通知》，投递信息单显示该邮件已于2016年5月17日妥投，故对于福林堂公司的该项异议不予支持；2.对于惠申公司实际注销的时间，依据一审证据中的《内资企业登记基本情况表》的载明内容，惠申公司实际注销的时间应为“2018年7月4日”，对其该项异议，予以支持，并对一审认定事实错误部分，予以更正；3.对于福林堂提出一审判决遗漏认定其拆除原装饰装修费用62万元、装修设计24.9万元、装修工程施工费用360万元、亿元项目环境影响评价9万元、医疗废水工程55576元等内容，涉及本案实体处理内容，本院将结合争议焦点在后评述。对于金丽萍及潘国忠提出的四项异议，1.对于福林堂公司向惠申公司支付租金100万元的时间，应为“2016年2月23日”，一审判决对此存在笔误，对其该项异议，予以支持，并对一审认定事实错误部分，予以更正；2.对于福林堂公司2016年度租金仅支付200万元，欠付年度租金246万元存在逾期违约情形，本院认为，一审法院在判决主文部分业已认定，无须在认定事实部分先行确认，故对其该项异议不予支持；3.对于惠申公司提出一审法院针对福林堂公司就消防设计及施工并支出费用部分的证据，未予评析的异议，本院认为，一审判决在举证质证部分，已明确“具体理由在本院认为部分一并评述”，且一审法院该部分争议费用已辨析说理，并依法认定，故对其该项异议，不予支持；4.对于案涉房屋2015年上半年租金金额应为“4446376元”，一审判决对此存在笔误，对其该项异议，予以支持，并对一审认定事实错误部分，予以更正。对于各方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人福林堂公司无新证据提交。上诉人金丽萍、潘国忠提交了两组证据：第一组证据，1.昆明福林堂药业有限公司工商登记信息一份、2.上海福林堂医院投资有限公司工商登记信息一份、3.云南福林堂中医医院有限公司工商登记信息一份、4.关系图一份、5.天天快报关于昆明福林堂药业有限公司欠债2.6亿元报道内容一份、6.新浪网关于昆明福林堂药业有限公司注册商标被司法拍卖的报道内容一份、7.昆明福林堂药业有限公司的执行信息一份，欲证明：1.昆明福林堂药业有限公司通过控股上海福林堂医院投资管理有限公司，继而控股昆明福林堂中医医院有限公司；2.近年来，昆明福林堂药业有限公司经营不善，对外存在巨额债务，目前尚有1.2亿元债务未履行，故处于公司下游的福林堂公司无力继续开展“福林堂中医院”项目；第二组证据，1.《解除租赁合同通知》一份、2.EMS邮寄单一份、3.物流信息单一份，欲证明：因福林堂公司违反合同约定，逾期支付2016年上半年租金，经多次催缴仍未支付，故惠申公司于2016年5月17日向福林堂公司及昆明福林堂药业有限公司送达了《解除租赁合同通知》，依法解除双方的租赁关系，并要求福林堂公司及昆明福林堂药业有限公司及时支付拖欠的租金、违约金及损害赔偿责任；上诉人福林堂公司质证认为，对第一组证据：关于昆明福林堂药业有限公司、上海福林堂医院投资有限公司及福林堂公司工商登记信息的真实性认可；2.关于福林堂的执行信息是2017年度的，故对其真实性、合法性及关联性不予认可；3.关于福林堂的相关报道证据来源不明，故对其真实性、合法性及关联性不予认可；对第二组证据：收件人潘洪波，早已不是昆明福林堂药业有限公司的法定代表人，故不认可此解除函已向该公司送达；对于金丽萍及潘国忠提交的该两组证据，本院认为，第一组证据虽可证明昆明福林堂药业有限公司、上海福林堂医院投资有限公司及福林堂公司之间的控股关系，但与本案的实体处理无关联关系，故对该组证据不予采信；第二组证据经二审质证，并经核对原件，能证明惠申公司于2016年5月17日向福林堂公司及昆明福林堂药业有限公司送达《解除租赁合同通知》的事实，故对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对该组证据予以采信；归纳各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的焦点是：一、涉案租赁合同解除的时间如何确定？二、一审判决认定装修残值为60800元有无事实和法律依据？三、福林堂公司主张各项损失及退还租赁保证金的诉请有无事实和法律依据？关于涉案租赁合同解除的时间如何确定的问题。本院认为，惠申公司征得房屋所有权人金丽萍同意后，与福林堂公司于2014年7月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。惠申公司虽于2018年7月4日注销，因其系自然人独资企业，潘国忠不能证明公司财产独立于股东财产，故依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，潘国忠应当对公司债务承担连带责任。本案合同履行过程中，按照《房屋租赁合同》的约定，福林堂公司应于2015年12月20日前向惠申公司支付2016年度上半年的租金4446376元，但福林堂仅在2015年12月31日、2016年2月23日分别向惠申公司支付100万元，共计200万元，欠付当期租金200余万元。结合福林堂公司向惠申公司支付逾期缴纳房屋租金的违约金10万元来看，福林堂公司逾期支付租金的事实客观存在，根据《房屋租赁合同》的约定，福林堂公司逾期支付租金超过30日，其违约行为已构成根本性违约，惠申公司有权解除合同。本案中，惠申公司向福林堂公司、昆明福林堂药业有限公司送达了《解除租赁合同通知》，福林堂公司于2016年5月17日签收该通知，并在此后的《复函》中予以确认。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，认定双方的《房屋租赁合同》自《解除租赁合同通知》到达对方时解除，并无不当，本院予以确认。对于福林堂公司据以其单方委托鉴定机构作出的鉴定意见，提出案涉房屋存在质量问题，惠申公司存在根本性违约，继而主张双方签订的《房屋租赁合同》在其发出的《关于解除及返还房屋的通知》到达惠申公司时，即2016年8月11日即为解除的意见，本院认为，福林堂公司提交的鉴定意见，与金丽萍一审提交的关于案涉房屋竣工验收合格证明书等有效证明文件内容相悖，且福林堂公司能提交其他有效证据证明案涉房屋竣工验收时关于工程质量所形成的验收文件存在虚假或不应采信的情形，同时，福林堂公司亦未举证证明现行法律及行政法规，对于医疗机构用房有高于民用建筑质量标准的相关规定，故一审法院认定福林堂公司提出案涉房屋存在质量问题，惠申公司根本违约的观点没有事实和法律依据，不予支持并无不当，本院予以确认。福林堂公司提出案涉《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除的主张不能成立，据此，福林堂公司要求惠申公司退还其已缴纳的租金10892752元，以及所支付的违约金10万元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于一审判决认定装修残值为60800元有无事实和法律依据的问题。租赁合同履行过程中，福林堂公司分别委托申联云南分公司及深华公司，就案涉房屋的消防工程设计及施工达成协议，并为此支付设计费98560元、施工费51万元。金丽萍在一审所提交证据，亦有现场照片反映出案涉房屋中消防管道留存的照片，且金丽萍及潘国忠对于福林堂公司交付房屋时消防设备工程附着于案涉房屋这一事实，不持异议。经本院实地踏勘，案涉房屋现经营场地三单元四楼消防梯处的消防管道、三单元四楼窗口处及二单元二楼过道处的消防管道、喷淋系统及新风系统，与福林堂公司将案涉房屋交还给金丽萍、潘国忠时，施工现场照片所显示的进度及施工材质相吻合，对此，金丽萍、潘国忠未提交证据证明系此后由其他承租人另行施工完成。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案中，福林堂公司对案涉房屋的消防工程进行部分施工，在租赁合同解除后，连同案涉房屋一并返还给出租人金丽萍及潘国忠。金丽萍及潘国忠在案涉房屋后续再行出租的过程中加以了利用。故，就该消防工程装修利益而言，金丽萍及潘国忠是实际受益人，其应在利用价值范围内向福林堂公司予以适当补偿。对于福林堂公司主张的消防工程部分施工费用，有福林堂公司与申联云南分公司及深华公司签订的《建设工程设计合同》及《消防工程施工合同》在卷证实，对此，福林堂公司提交了银行转账凭证，该金额均与合同约定的付款节点相对应，已实际支出。本院认为，福利堂公司在本案中提交的证据之间在一定程度上能相互印证，证明方向形成一致，根据民事案件证明标准的盖然性规则，一审法院根据福林堂公司就消防工程实际支出的金额，支持608560元，并无不当，本院予以确认。对于金丽萍、潘国忠提出一审法院适用法律错误，其二人不承担赔偿责任的上诉意见因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于福林堂公司主张各项损失及退还租赁保证金的诉请有无事实和法律依据的问题。本案中，福林堂公司主张其已于2016年8月23日将案涉房屋交还给金丽萍及潘国忠，按照《房屋租赁合同》的约定，出租方应返还其交纳的租赁保证金30万元。本院认为，福林堂公司作为案涉房屋的承租方，因其迟延支付租金，导致租赁关系解除，至今仍欠付金丽萍及潘国忠租金200余万元。关于租赁保证金的返还，按照双方的约定，在“没有损害房屋结构安全及设备完好正常运行”的前提下，出租方应予返还，而对于不欠付租金这一基本合同义务，亦应是租赁保证金退还的前提和诚信履约的应有之意。本案中，福林堂公司作为承租人，虽为止损将案涉房屋交还给出租人，但其欠付租金在先，且双方仍未就未付租金进行结算，故福林堂公司主张租赁保证金30万元退还的请求，在本案中不予处理，待双方就欠付租金进行结算之后，由福林堂公司另行主张。对于福林堂公司提出的其他损失，包括拆除原装饰装修费用62万元、装修设计24.9万元、装修工程施工费用360万元、医院项目环境影响评价9万元、医疗废水工程55576元等支出项目，一审法院鉴于福林堂公司的违约行为，系导致案涉《房屋租赁合同》解除的根本原因，且上述费用的产生，系福林堂公司为实现合同目的所支出，作为房屋出租方的金丽萍及潘国忠并未实际获益，故对于福林堂的该项诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。综上，云南福林堂中医医院有限公司、金丽萍、潘国忠的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119912元，由云南福林堂中医医院有限公司负担107920.8元，由金丽萍、潘国忠负担11991.2元。本判决为终审判决。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇一九年十一月二十二日书记员 许萍萍