浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2678号 上诉人（原审被告、反诉原告）：温岭市东升商品混凝土有限公司。住所地：温岭市松门镇远景村老虎山。 法定代表人：潘连君。 委托诉讼代理人：潘素君，浙江银泽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：温岭市大山热处理厂。住所地：温岭市石塘镇上马工业区盛阳路东侧、北侧路南侧。 法定代表人：叶振羽。 委托诉讼代理人：王钦巍、陈雨露，浙江红大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江远吉钢结构有限公司。住所地：温岭市石塘镇朝阳路**。 法定代表人：周于龙。 委托诉讼代理人：滕玫瑰，京衡律师集团上海事务所律师。 委托诉讼代理人：葛小燕，系该公司经理。 原审被告：浙江鹰鹏船舶设备制造有限公司。。住所地：温岭市箬横镇下闸村 法定代表人：应红君。 委托诉讼代理人：洪佳丽，浙江明权律师事务所律师。 原审被告：应红君，男，1969年8月5日出生，汉族，住温岭市。 上诉人温岭市东升商品混凝土有限公司（以下简称东升公司）、温岭市大山热处理厂（以下简称大山厂）因与被上诉人浙江远吉钢结构有限公司（以下简称远吉公司）及原审被告浙江鹰鹏船舶设备制造有限公司（以下简称鹰鹏公司）、应红君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初14809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 东升公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定基本事实不清，适用法律不当。一、原审被告鹰鹏公司与被上诉人于2016年10月16日签订的《厂房租赁合同》已于2018年1月4日解除且合同终止。现原审法院认定该《厂房租赁合同》未解除，且适用了“买卖不破租赁”原则，存在明显的错误，适用法律不当。从被上诉人远吉公司与原审被告鹰鹏公司证据《厂房租赁合同》、2017年11月25日被上诉人法定代表人周于龙与鹰鹏公司法定代表人应红君的谈话录音、2018年1月4日鹰鹏公司发给远吉公司的解除合同告知函及签收照片、2018年2月4日远吉公司的回复函、2018年2月3日鹰鹏公司的函，结合被上诉人、原审被告鹰鹏公司在庭审中的陈述及质证意见，能充分反映本案的基本事实即本案讼争的《厂房租赁合同》已于2018年1月4日解除，双方之间的租赁合同已经终止。因此，在基于2018年1月4日《厂房租赁合同》已经解除并终止的前提下，那么本案讼争涉及的焦点就在于原审被告鹰鹏公司解除合同行为产生的法律后果是什么？其行为后果一种是依法解除不承担违约责任，一种是单方提前解除承担违约责任，而不是适用“买卖不破租赁原则”的法律后果。综上，不论原审被告鹰鹏公司的解除合同行为的法律后果是否要承担责任，但有一点是非常明确，本案讼争的租赁合同已于2018年1月4日解除并终止。而上诉人受让讼争的部分厂房是在解除合同之后，故本案不适用“买卖不破租赁原则”，即使存在违约，其违约责任也与上诉人东升公司不存在关联性。根据法律规定，录音资料能否作为有效证据使用，不但要取得方式方法要符合相关的法律规定，而且其录音资料本身也需要没有瑕疵且完整。在本案中，被上诉人远吉公司提交的是2017年11月25日被上诉人法定代表人周于龙与原审被告鹰鹏公司法定代表人应红君的谈话录音被进行剪辑后的复制件及未作准确表述的相应书面文字记录。那么作为证据使用的录音资料的内容必须具备真实性、连贯性、不能有进行剪辑过，需要的是原始状态的呈现，谈话内容音质需要清晰，且对于待证事实有准确、完整的描述。为此，上诉人及原审被告均提出了该录音资料存在被进行剪辑等质证意见，同时被上诉人远吉公司在庭审中也认可了对录音资料复制进行剪辑的事实。被上诉人远吉公司提交的该份录音资料的原始件在2018年2月27日原审庭审有过播放。但从原始件的播放来看，该份原始件明显存在着不连贯性和有剪辑的痕迹，且谈话内容音质不清晰，非常的模糊。原审法院在未作释明的前提下，对该存疑、明显存在不连贯性、可能存在剪辑的录音资料予以采信认定，同时对录音资料中所反映的真实意思表示作出了不当的解释及认定。另外，退一步讲，即使该份录音资料是真实的、未被剪辑的，那么，从该份录音中也能反映出一客观事实，即原审被告鹰鹏公司在卖厂房且表示终止租赁合同以及被上诉人人已明知原审被告鹰鹏公司在卖厂房且放弃优先权的意思表示。原审法院忽视了这一客观事实，作出了违背客观事实的认定。二、原审法院基于对本案基本事实的认定不清，适用法律不当，将上诉人东升公司对被上诉人远吉公司的反诉作出了不当的认定，作出了不当的判决。退一步讲，既然原审法院认定租赁合同未解除，认定上诉人东升公司应承担提前解除合同的违约责任。那么，上诉人东升公司反诉要求被上诉人远吉公司支付场地占有期间的损失也理应是属于合理的费用，应予以支持。而原审法院认定的事实恰恰相反，概括一句话，上诉人既要承担提前解除合同的违约责任，但又不能向被上诉人主张其合同到期后至实际搬离之日的占有期间的损失。原审法院不顾客观事实而作出的错误判决，严重损害了上诉人合法权益，造成上诉人巨大的损失。被上诉人远吉公司称原审被告鹰鹏公司隐瞒转让厂房的事实，该事实与实际不符，结合远吉公司在原审提供的录音以及水电费微信记录，从相关证据能够证明远吉公司知道厂房转让的事实，对上诉人东升公司来讲，在签订合同时有理由相信远吉公司与原审被告已经解除合同的事实，从远吉公司提供的录音以及鹰鹏公司提供的函件以及远吉公司于1月底已经停产，东升公司购买厂房时已经告知解除合同，当时在协商购买时也给了东升公司相关解除的函件，现场东升公司也看过，远吉公司处于全面停产的状态，从当时情况来看，东升公司作为第三人有理由相信鹰鹏公司跟远吉公司已经解除合同，鹰鹏公司已经明确表明在东升公司购买之前已经解除，从远吉公司提供的相关证据及鹰鹏公司提供的函件均可以表明合同已经在东升公司购买该厂房前已经解除，只是解除之后所产生的责任是否需要承担违约责任，如果不是依法解除，所承担的责任应当在鹰鹏公司，与上诉人东升公司不存在任何关联性。因此，在一审法院原租赁合同未解除，一审法院认定事实不清楚，在这个情况下，大山厂在2017年12月已经受让的事实，从水电费也是能充分证明的，远吉公司明确知道转让的事实。 大山厂上诉请求：要求二审法院撤销原判决第三项由温岭市东升商品混凝土有限公司、温岭市大山热处理厂共同支付给浙江远吉钢结构有限公司违约金975000元的判决，改判驳回浙江远吉钢结构有限公司对上诉人温岭市大山热处理厂的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人大山厂与远吉公司不存在租赁合同关系，一审法院认为双方存在有效的租赁合同错误。2016年10月16日鹰鹏公司与远吉公司签订了一份租赁合同，约定租赁物为鹰鹏公司内的南边2号钢结构厂房、原喷砂车间、员工宿舍18间（三楼），办公楼为一楼办公区，租赁期自2016年11月15日至2021年11月14日，租赁费为每年130万元，每半年提前十日付当年租金65万元。2017年12月12日鹰鹏公司将厂区一分为二，先后出售给了上诉人大山厂与东升公司，其中大山厂与鹰鹏公司的厂房买卖合同在2017年12月12日签署，于2017年12月29日过户；东升公司与鹰鹏公司的买卖合同在2018年5月18日签署。其中的租赁物南边2号钢结构厂房、一楼办公区在东升公司厂内；原喷砂车间、员工宿舍18间（三楼）在大山厂内。远吉公司主要的生产区域为鹰鹏公司内的南边2号钢结构厂房、一楼办公区，而原喷砂车间为辅助厂房、员工宿舍18间（三楼）提供给职工居住，面积相对总的租赁合同比例很小。原喷砂车间系违章建筑，没有任何批文手续，且为简易搭建，鹰鹏公司于2017年12月份就已经拆除至诉争时也没有也不允许重建恢复；三楼的员工宿舍系远吉公司用于职工居住，但该大楼批文用途系非住宅属于厂房，法律规定且当地政府绝对不允许作为职工宿舍，否则会存在严重的安全隐患。因此鹰鹏公司与远吉公司签订租赁合同其中的原喷砂车间、员工宿舍18间（三楼）租赁条款无效，大山厂作为该部分不动产的买受人不应当再维持该无效的租赁关系。一审中相关依据可以反映出远吉公司明知大山厂购买了鹰鹏公司部分厂房后，和大山厂不进行任何有关租赁事项的沟通（虽然租赁合同无效），仍然在2018年5月7日支付给鹰鹏公司法定代表人应红君65万元租金遭退回继续在2018年6月1日汇给应红君房租65万元，主观上明显存在着恶意，进一步可以证明远吉公司是不承认大山厂为租赁合同承受人地位的。况且大山厂和鹰鹏公司的买卖合同上也表明上述房屋权属清楚，不存在第三人主张优先权购买权的情形，故大山厂也无法了解鹰鹏公司和远吉公司租赁合同的相关内容。二、上诉人大山厂没有违约行为，也没有侵害远吉公司权益，也没有获得租金收益，远吉公司也不存在因违约、侵权行为引起的损失，大山厂不应该承担责任。2017年10月17日温岭市环境保护局就通知远吉公司在3个月内补办环境影响评价文件、建立完善的危险废弃物堆放场所，直至2018年6月远吉公司才向鹰鹏公司、东升公司要求提供房产证、土地证用于办理环评，但远吉公司始终没有向上诉人大山厂要过，实际上原喷砂车间违章已经拆除，需要提供的应当为南边2号钢结构厂房的房产证，这本身就与大山厂无关，但一审法院就此认为作为买方的大山厂没有将房产证、土地证交给远吉公司用于办理环评属于违约明显错误。温岭市环保局只是责令远吉公司补办环评，而没有要求其停产，除提供房产证外远吉公司办理环评还需要其他的文件手续、生产条件等。但远吉公司从2018年3月份开始停产是其本身的原因及决定，从停产开始就没有考虑过恢复生产，否则也不会遣散大部分员工，其损失不应当计算到大山厂上。虽然大山厂在2018年11月份发律师函要求解除租赁合同，因为租赁合同无效，实际上这是一份要求其解决遗留问题的函，鹰鹏公司也在2018年2月份发函给远吉公司，但远吉公司不同意且以自己的行为表示继续履行租赁合同，仍然在2018年5月7日支付给鹰鹏公司法定代表人应红君65万元租金遭退回继续在2018年6月1日汇给应红君房租65万元，故他们双方的租赁合同的解除实际时间应当自远吉公司明确接受解除合同要求时。如果远吉公司的确存在租金损失，但其租金是支付给了鹰鹏公司，大山厂没有获得任何利益，相反远吉公司一直占用三楼的18间房间、将废弃物堆放在原喷砂车间拆除后的空地地面上，在2019年3月份才搬迁完成，期间一直影响大山厂正常的生产经营，造成大山厂不小的经济损失。大山厂在2018年9月份因分割电路需要暂予以停电，这不是远吉公司停产的原因，也没有造成其损失：首先，2018年3月份至9月份浙江远吉已经连续停产半年多，职工都已经遣散，使大山厂有理由相信暂时的停电不会扩大远吉公司的损失；其次，远吉公司应当承担2018年8月份电费及以前公摊电费33306元，但其一直不予支付，故大山厂也有必要暂时停电，再另分线路，这为一种正当的救济行为；最后，大山厂除了因分割电路需要暂予以停电发过律师函要求清理外，远吉公司一直占用三楼的18间房间、将废弃物堆放在原喷砂车间拆除后的空地地面上直至2019年3月份搬迁完成止，期间大山厂没有任何实际行动采取过。 远吉公司针对东升公司、大山厂的上诉辩称，两上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院予以驳回。一、关于合同效力。一审法院认定案涉租赁合同合法有效，并依据《合同法》第229条“买卖不破租赁”的规则，认定各主体的权利义务，事实认定和法律适用完全正确。上诉人东升公司主张案涉租赁合同已被单方解除，上诉人大山厂主张案涉租赁合同部分条款无效，因而不存在合同关系的上诉理由不能成立。被上诉人远吉公司提交的2017年11月25日的谈话录音是原始、完整的，并不存在剪辑情形，一审法院当庭核对并播放了录音的原件，录音的内容是清晰，并经上诉人质证。上诉人与鹰鹏公司、应红君均认可录音中是应红君本人的声音。上诉人主张录音被剪辑从而否定其证明效力，没有任何事实的依据。一审法院对于录音内容的认定符合当事人的真实意思和法律规定。应红君说“你去另外的地方找找看。还有两个月时间”、“房租你就不用付先，还有两个月时间，我如果卖给他，也是到年底交。让人家搬家”，其中“我如果卖给他”，证明应红君说话时尚未最终决定出售。应红君并没有要提前终止合同，给予被上诉人两个月搬迁时间的意思表示。被上诉人也从未同意搬迁。应红君所说2个月时间是其决定最终是否出售房屋的磋商时间，同时要求被上诉人暂时先不要付房租。被上诉人有理由相信应红君给予了2个月的付款宽限期。鹰鹏公司不享有合同约定单方解除权，其向被上诉人发送解除函的行为不产生解除合同的法律效力。事实上，鹰鹏公司之后又向被上诉人收取了半年租金，继续履行租赁合同。2018年6月，鹰鹏公司还向被上诉人收取上半年的租赁税。案涉租赁合同根本未在2018年1月4日解除。合同当事人仅享有法定和约定解除权，不能任意解除合同。上诉人东升公司认为合同已经被鹰鹏公司解除，即使鹰鹏公司违约仅承担违约责任的说法不能成立。喷砂车间和员工宿舍18间（三楼）是案涉租赁合同明确约定的租赁标的物。喷砂车间是否是违章建筑，是否应被拆除，应由行政机关进行认定。本案中，喷砂车间在被上诉人签订案涉租赁合同之前已经存在，外观上与厂房相连，属于厂房的一部分。并无行政机关认定喷砂车间系违章建筑。事实上，在案证据能够证明喷砂车间并不是行政机关责令拆除，而是鹰鹏公司为将厂房一分为二，未经被上诉人同意擅自拆除的。员工宿舍楼有大山厂提供的产权证，证明其并不是违章建筑。案涉租赁合同约定租赁用途为生产经营，并没有违反产权证核定用途为“非住宅”的规定。鹰鹏公司将房屋出售前，用于员工宿舍，故合同中以员工宿舍作为该房屋的代称。即使被上诉人承租后也用于了员工住宿，案涉租赁合同的相关条款也不能因此而被认定无效。案涉租赁合同约定并未违反核定用途，是合法有效的。实际使用属于合同的履行行为，不能因合同的履行行为违反行政规定而认定合同约定无效。我国法律对于认定合同无效情形有明确的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”最高人民法院在对该司法解释的理解与适用一书中明确指出，对于如何识别效力性强制性规定，应当采取正反两个标准。在肯定性识别上，首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定违反的后果是合同无效，如果规定了违反的合同是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。目前并无法律明确规定违反房屋核定用途使用的租赁合同无效，违反核定用途使用房屋也没有达到损害国家利益和社会公共利益的程度。因此，不能认定该条款无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”解除合同的前提是合同有效，员工宿舍楼即使违反房屋使用条件的强制性规定，合同仍有效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确鼓励交易是合同法的首要精神，因此要慎重把握合同无效的情形，只有当合同绝对地损害国家了利益和社会利益时，人民法院才应当认定合同无效。上诉人大山厂作为部分租赁房屋的所有权人，按照“买卖不破租赁”的原则，继受了案涉租赁合同出租人的权利义务，不因其房屋面积小或未与其沟通租赁事项而认定为无合同关系。目前，并无证据证明上诉人大山厂、东升公司及鹰鹏公司已将所有权变动的事实告知被上诉人。上诉人大山厂认为微信聊天群里有大山厂推定为被上诉人知晓了大山厂买下产权的事实。但是大山厂是被其他案外人拉进群的，大山厂从未向被上诉人表明其是房屋买受人的身份，也从未向被上诉人要求支付租金。被上诉人向鹰鹏公司支付租金并无不妥。因此，上诉人大山厂主张合同相关条款无效、不存在合同关系的上诉理由不能成立。二、关于违约责任。一审法院认定两上诉人存在提前终止合同的违约行为，事实认定正确。上诉人大山厂以未侵害被上诉人利益，未获得租金收益为由，不承担违约责任的上诉理由不能成立。依据《合同法》第80条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。因鹰鹏公司及两上诉人未将房屋转让的事实告知被上诉人，被上诉人向鹰鹏公司支付了2017年11月15日至2018年11月14日期间租金，视为已经向两上诉人履行支付租金的义务。一审判决也明确该段期间的租金属于两上诉人所有，两上诉人可向鹰鹏公司主张权利。上诉人大山厂不能以其未获取租金收益为由，主张不承担违约责任。一审判决并未支持被上诉人停产损失主张，未判决两上诉人承担停产损失。一审法院认定违约是两上诉人提前终止合同，应承担合同约定的赔偿责任。上诉人作为出租人负有将租赁物交付承租人使用、收益，并保证租赁物处于正常可使用和安全的状态。两上诉人未经被上诉人同意擅自切断租赁区域的电力，导致被上诉人无法使用租赁标的物，明显违约。一审法院认为虽然此前被上诉人已经停产，但是上诉人切断电力导致被上诉人不能恢复生产或用其他方法利用租赁物，完全正确。大山厂不能以被上诉人已停产为由，主张不承担违约责任。案涉租赁合同明确约定租赁用途为生产经营，同时约定如因产权证问题而影响被上诉人正常经营而造成损失，应由出租人承担赔偿责任。提供产权证办理环评应为合同从给付义务，被上诉人多次向鹰鹏公司、两上诉人要求包括诉讼请求提供产权证、土地证办理环评，鹰鹏公司一直未提供。两上诉人也明确表示不提供，以不作为的方式提前终止合同，构成违约。关于电费问题，被上诉人已向一审法院举证证明自己缴纳了电费，并无拖欠情况。合同并未约定月租费。月租费实为生产用电超过一定量，由供电局收取的变压器费用。被上诉人停产，仅产生日常照明用电的电量，不产生生产用电量，不应分摊变压器费用。上诉人实际根本未因分割电路而向被上诉人发律师函，也从未向被上诉人催收电费。现有证据证明，上诉人不仅断电，还断水。两上诉人切断水电，实则是为提前终止合同，逼迫被上诉人搬离的手段。上诉人大山厂认为切断电是正当救济行为不构成违约的主张不能成立。两上诉人一再强调自己不知晓鹰鹏公司与远吉公司的租赁合同。但购买房屋上是否有租赁合同存在，是买受人应尽的合理注意义务。两上诉人受让厂房后，即继受了原合同的权利义务，即使因鹰鹏公司违约解除合同导致两上诉人误以为合同已经解除而承担违约责任，根据《合同法》第121条，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。两上诉人可依法向鹰鹏公司主张权利，但仍应向被上诉人承担案涉合同的违约责任。三、因案涉租赁合同合法有效，被上诉人已经足额支付了租金至2018年11月14日，上诉人东升公司要求支付房屋占用费没有法律依据。因上诉人违约导致案涉租赁合同解除，自合同解除之日至实际搬离之日期间损失，应由上诉人东升公司自行承担。事实上，被上诉人已经在一审判决合同解除之前全部搬离。一审法院驳回上诉人东升公司的反诉请求，事实认定清楚，法律适用正确。 鹰鹏公司述称，鹰鹏公司与远吉公司签订的租赁合同已经于2018年1月4日合法解除，鹰鹏公司与被上诉人的谈话录音并不能产生任何合同变更的法律效力。本案双方谈话录音真实，所谓的两个月是给远吉公司搬迁找房的时间，鹰鹏公司法人代表应红君提到这个厂不要办了，要卖的话年底交付，你去别的地方找找看，还有两个月时间可以找，可以从其中几个字，应红君提到去别的地方找找看，足以证实要求远吉公司进行搬迁，而不是远吉公司所提到的合同变更的法律效力。同时原审认定的唯一证据就是本案双方聊天过程，而且一审法院在认定当中提到说双方意思表示非常模糊，在法律术语当中双方约定是不明确的，该录音根本没有发生变更，被上诉人远吉公司应当及时支付租金。被上诉人提到说2018年1月30日其所支付的65万是租金，本案双方的租赁合同已经依法解除，2018年5月7日所支付的65万鹰鹏公司已经退回，明确表示不收，在鹰鹏公司拒收之后远吉公司强行汇款不等同于鹰鹏公司同意。虽然鹰鹏公司没有提起上诉，不代表鹰鹏公司同意一审判决。 应红君未作陈述。 远吉公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告鹰鹏公司于2016年11月15日签订的厂房租赁合同，被告大山厂与东升公司共同赔偿给原告违约金130万元；2、判令被告大山厂、被告东升公司恢复租赁区域电力，协助原告搬离；3、判令被告鹰鹏公司赔偿原告损失暂计1427188元，包括：租金1083333元（因停产造成2018年2月1日-2018年11月14日的租金损失1021300元及前期停工房租损失）、向客户赔偿款70000元、消防罚款及消防设备购置、安装费19292元、喷砂车间修复费用9215元、工资201113元（2018年2月-6月）、社保32778元（2018年2月-6月）、设备折旧10457元（2018年2月-6月）、垫付电费1000元；4、判令被告大山厂、被告东升公司共同赔偿原告损失暂计158366.35元，包括员工工资73065元（2018年7月-9月）、社保29944.35元（2018年7月-11月）、设备折旧10457元（2018年7月-11月）、浇水泥地坪材料人工费36200元、部分设备搬迁费8700元；5、本案的诉讼费由被告承担。第二次庭审结束后，原告撤回了第2项诉讼请求。东升公司反诉请求：判令原告排除妨碍，立即从上马工业区原鹰鹏厂区的南边2号钢结构厂房搬离，并支付自2018年8月5日起至实际搬离之日止的场地占用损失（占用费单价按市场价评估，暂算至2019年1月5日为520790.75元）。 一审法院认定事实：2016年10月16日，原告远吉公司与被告鹰鹏公司签订厂房租赁合同一份，双方约定原告向被告鹰鹏公司租赁坐落于上马工业区浙江鹰鹏厂区的南边2号钢结构厂房、原喷砂车间，包括现有车间设备、员工宿舍18间（三楼）、办公楼（一楼），租赁期限自2016年11月15日到2021年11月14日止，租赁期5年。每年租金130万元，在每半年提前十日支付年租金的50%。租赁期间被告鹰鹏公司保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。被告鹰鹏公司有权督促并协助原告做好消防安全工作。原告方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，被告鹰鹏公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间如双方提前终止合同即违约，应赔偿对方一年租金。租赁期间如因产权证问题而影响原告方正常经营而造成损失，由出租方负一切责任给予赔偿等。合同签订后，原告进厂开始生产经营。原告按时支付了2016年11月15日到2017年11月14日的租金。2017年10月间，因消防水管缺水，原告被有关部门责令停产，导致白天停产15天（但夜里仍开工），并因消防设施未保持完整、有效，被温岭市公安局石塘派出所罚款5000元。2017年10月1日，温岭市环保局向原告下达限改通知书，责令原告在三个月内补办环境影响评价文件，环评审批需提交房产证和土地证。2017年11月25日，原告方周于龙与被告应红君在原告厂区办公室说话，周于龙先表示无力购买厂房并问应红君怎么办，应红君说：“叫我看看怎么办，就直接给你搬了，我叫安监与环保过来给你关掉，有什么好看？”周于龙追问怎么办，应红君说：“你去另外的地方找找看，还有两个月时间。”周于龙问：“房租呢？”应红君回答：“房租你就不用付先，还有两个月时间，我如果卖给他，也是到年底交，让人家搬家。”周于龙答：“好的，我知道了。”等会应红君还说：“环保和安全检查给他关了一段时间”。2017年10月17日，温岭市环境保护局向原告下达限改通知书，责令原告在三个月内补办环境影响评估文件，建立完善的危险废物堆放场所并做好台账。2017年12月，被告鹰鹏公司将出租给原告的喷砂车间及顶棚拆除导致原告停产。2017年12月22日，原告与被告大山厂签订房屋买卖合同一份，双方约定被告鹰鹏公司位于上马工业区的权证号分别为温房权石塘字第××号、18××46号、18××49号的面积分别为3871.16㎡、8110.31㎡、132.28㎡的工业厂房以2036万元价格出卖给被告大山厂，价款在2017年12月6日一次性付清，在2017年12月6日前交付房屋。合同还写明被告大山厂对上述房屋的具体状况已充分了解。2017年12月29日，双方办理了上述房屋的产权变更登记手续。2018年1月4日，被告鹰鹏公司向原告发函，称按照合同约定房租本应于2017年11月15日交纳，超过一个月未交纳的属于严重违约行为。现已超过最后期限20天，其有权解除出租合同，要求原告在2018年1月31日前搬离，并支付相应房租。同日，原告即回复被告鹰鹏公司，称本应于2017年11月15日交房租，之所以未交纳是由于被告一直未作决定，是卖是租在沟通阶段，已付录音记录，并指出被告在2017年12月12日拆除顶棚影响其生产，且在2017年10月18日的消防检查中，因消防管道破裂造成停产15日。2018年2月3日，被告鹰鹏公司又函告原告，称已解除租赁合同了，但根据原告要求，同意延迟租赁合同至2018年5月14日止。2018年1月30日，原告向被告应红君支付房租65万元，2018年5月7日，原告又向被告应红君支付房租65万元，同日，被告应红君用其子的账户将65万元退还给原告，原告又于同年6月1日将房租65万元汇给被告应红君。2018年1月底，原告全面停产至今。2018年6月2日，原告向被告鹰鹏公司要求房产证和土地证，但应红君不同意。2018年5月18日，被告鹰鹏公司与被告东升公司签订房屋买卖合同一份，双方约定被告鹰鹏公司将位于上马工业区房权证号为温房权证石塘字第××号、18××47号、18××48号、18××47号，土地证号为温国用（2009）第G017**的房地产出卖给被告东升公司，面积以上述两证记载的面积为准，转让上述土地使用权、、地上所有的厂房包括厂房内的行车），转让价2216万元。在2018年6月15日前付2000万元，余款在过户时付清。卖方应在2018年8月5日前清空所有材料正式将房屋交付于买受方，出卖方原出租协议继续有效。同年6月1日，被告东升公司办理了上述房屋的产权变更登记手续。同年6月26日，被告东升公司表示厂要收回，也不给原告房产证。原告未交纳2018年4月至8月的用电月租费。同年9月5日，被告大山厂以原告未结清电费以及需与东升公司的厂房分开安装电路为由未经原告同意切断了宿舍楼的电，连带导致钢结构厂房断了电，被告东升公司也予以认同。2018年11月，被告东升公司破坏了厂区主要道路。2019年1月5日，原告因被告东升公司的要求搬离了办公楼。2019年1月12日，原告提出要求，被告东升公司仍不给原告承租的钢结构厂房水通电，并要求原告搬离承租厂房。2019年3月，被告东升公司拆除原告承租的办公楼，并将大量泥土堆放到原告承租的钢结构厂房内。原告于同年7月4日向该院起诉，要求被告鹰鹏公司继续履行合同，提供产权证等，并申请追加被告东升公司为共同被告。该院于同年12月7日，准许原告撤诉。 一审法院认为，原告远吉公司与被告鹰鹏公司签订的厂房租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效，双方均应按约履行各自的合同义务。依照合同约定，被告鹰鹏公司保证厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，故被告鹰鹏公司应对消防设施维持可使用的状态，但2017年10月间，因被告鹰鹏公司提供的消防水管缺水，消防设施未达到完整有效，应负违约责任，双方对违约责任没有约定，应由被告鹰鹏公司赔偿原告的实际损失，故罚款应由被告鹰鹏公司负担，十五天白天停产，但夜里仍开工，导致房屋使用价值降低，该院酌情由被告鹰鹏公司赔偿其中的40%房租损失即43333元。其他损失不明确，故对原告的其他赔偿请求，该院不予支持。2017年11月25日周于龙与被告应红君的谈话，刚开始谈时被告应红君就显得无理，在周于龙询问房租问题时，被告应红君称有两个月时间。原告没有同意搬离厂房，应理解为该两个月时间为被告鹰鹏公司是否向他人出卖厂房的考虑及磋商时间，该两个月时间应当扣除。按照合同约定，原告应当在2017年11月5日前支付65万元的半年房租，到11月25日已超过20天，但从2017年11月25日到2018年1月25日的2个月过后，原告在2018年1月30日支付了房租65万元，原告总共逾期25天，没有超过合同约定的逾期30日。故被告鹰鹏公司无权解除合同。被告鹰鹏公司称其意思表示是同意协商提前终止合同的条件下给原告二个月的搬迁期，搬迁期的房租先不用付。该辩解不成立：首先，被告应红君在谈话中没有明确作出这个意思表示；其次，原告没有同意搬迁的意思表示，双方无此合意；再者，被告应红君并没有说给原告的二个月是搬迁期限。况且，“你去另外的地方找找看，还有两个月时间”，也仅表示二个月后要搬迁，给予原告二个月的找房时间，而非搬迁时间，但该意思是被告的单方意思，原告并无认可且被告应红君没有说明如果原告不同意就应及时支付拖欠的房租。被告应红君的谈话中关于2个月时间的意思表示总体上比较模糊，但其说“房租不用付先”，原告有合理的理由相信被告应红君给予其2个月的付款宽限期。故被告鹰鹏公司称原告逾期支付房租，该院不予采纳。原告对被告的解除合同通知当日就提出了异议，虽然其没有在三个月内向人民法院起诉，但根据最高人民法院研究室[法研（2013）79号文]的规定，被告鹰鹏公司提出解除合同时并不具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，故不能发生合同解除的法律效力。被告鹰鹏公司收取2018年度的130万元应认定房租而非占用费，其在2018年2月3日向原告所发的函不发生法律效力，双方的租赁合同继续有效。在租赁期间，在原告放弃优先购买权后，被告鹰鹏公司可以将房屋出卖给被告大山厂与被告东升公司，但不影响原租赁合同的效力。原租赁合同应继续履行。但是由于被告鹰鹏公司明确表示解除合同，被告大山厂和被告东升公司有违约行为并表示要解除合同，故原告变更后的诉讼请求要求解除合同，该院予以支持。原告办理环评时，根据租赁合同的约定，被告鹰鹏公司有责任提供房产证与土地证，作为买方的被告大山厂和被告东升公司也有责任将房产证、土地证交给原告用于办理环评，至于原告办理环评还需其他条件，与三被告无关。该三被告以各种理由不提供房产证和土地证，应负违约责任，但原告称其于2017年10月26日向被告鹰鹏公司索要房产证，证据不足，该院不予采信。现有证据表明其向被告鹰鹏公司索要房产证、土地证发生于2018年6月的停产期间，况且除两证外，原告办理环评还有其他条件，因此不能确定原告没有办成环评系被告鹰鹏公司不交付两证所致，况且温岭市环保局只是责令原告办理环评文件而不是责令原告停产，故原告要求被告鹰鹏公司赔偿2018年2月到11月停产期间的租金损失1021300元、员工工资201113元、社保32778元、设备折旧10457元，证据不足，该院不予支持。原告向客户的赔款7万元、消防设备购置安装费19292元、喷砂车间修复费9215元，均因证据不足，该院不予支持。垫付电费不是本案审理范围，可另行处理。在房屋租赁合同履行过程中，房屋所有权分别于2017年12月29日和2018年6月1日转移给被告大山厂与被告东升公司，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，被告鹰鹏公司与被告大山厂、被告东升公司未将房屋所有权转移的事实通知原告，原告依约于2018年1月30日和5月7日将一共130万元房租交付给被告鹰鹏公司，视为该房租已支付给被告大山厂和被告东升公司。则原告已向被告大山厂和被告东升公司支付了2018年11月14日前的房租。被告大山厂和被告东升公司与被告鹰鹏公司之间的房屋产权转移后被告鹰鹏公司收取的房租应属于被告大山厂和东升公司所有，可由该三被告之间另行处理。被告大山厂在房屋买卖合同中表示对房屋的具体情况充分了解，被告鹰鹏公司与被告东升公司的房屋买卖合同中也写明原出租协议继续有效，因此，被告鹰鹏公司已告知被告东升公司与大山厂厂房租赁合同尚未解除的事实，故被告大山厂和东升公司购买房屋后解除合同导致的违约责任与被告鹰鹏公司无关。虽然原告于2018年2月停产，但原告仍可恢复生产或用其他方法利用租赁物。然而，被告东升公司于2018年6月26日明确表示收回厂房，不向原告提供办理环评必需的房产证和土地证，并在后来将施工产生的大量泥土堆放在厂房内致原告无法生产。被告大山厂在2018年9月5日切断宿舍楼的电，并连带切断了钢结构厂房的电，被告东升公司予以认同并不给原告通水电，在诉讼中该两被告也主张合同已于2018年1月份解除，故应当认定该两被告提前终止合同而违约。被告大山厂称其切断电源的原因为原告没有付清电月租费，原告虽然没有支付后期的用电月租费，但电力公司并未予以停电，对是否继续支付用电月租费双方存在争议，因此，出租人应以合法方式催收，其切断电的行为明显超过必要的限度，造成原告不能利用承租物，另外，被告大山厂又称其与东升公司分割电路而停电，原告在整体使用房屋，被告大山厂和东升公司无权分割电路，其分割电路的行为是违约行为。虽然原告没有向被告大山厂和东升公司支付2018年11月15日以后的租金，但被告大山厂和东升公司提前终止合同的行为发生在前。综上，被告大山厂和被告东升公司提前终止合同，应依合同约定赔偿给原告违约金。但原告的损失为重新寻找租赁物的期间的租金损失以及经营中断造成的损失，合同约定的违约金为一年的租金过高，考虑到合同已有约定，以及原告是生产性企业，该院根据被告大山厂的请求，酌情确定违约金为9个月的租金。被告东升公司和大山厂虽然各自购买了原告承租的部分租赁物，但所谓新的租赁关系，仅是出租人和履行开始时间为新，其余合同内容仍为原来的那份租赁合同。原告在整体使用租赁物，两被告也应共同向原告承担出租义务，对于切断水电的违约行为有共同的意思表示。况且两被告也没有证明各自的义务范围，故两被告应当共同承担违约责任。被告大山厂称已重新安装了电箱给原告使用，无证据证实，该院不予采信。到2018年7月，原告已停工多时，早已应该遣散员工，不能再继续扩大雇用员工的损失，其也不能证明实际用工情况，况且，被告大山厂和被告东升公司已赔偿给原告违约金，其中已包含了实际损失，原告也未能证明其实际损失大于违约金，故原告要求该被告东升公司和大山厂再行赔偿员工工资等损失158366.75元，该院不予支持。原告要求被告应红君对被告鹰鹏公司的债务承担连带责任，证据不足，该院不予支持。原告根据实际情况撤回其第2项诉讼请求，该院予以准许。厂房租赁合同解除后，应恢复原状，故被告东升公司反诉要求原告搬离，该院予以支持，但被告东升公司应通电等，为原告搬离提供必要的条件。在新的租赁关系下，原告租用厂房应当按原合同的价格支付租金而非占用损失，租金应当从2018年11月15日计算到实际搬离之日止，但期间因被告东升公司的违约行为导致原告不能使用承租房屋的除外。即使原告在2018年2月已停产，但原告有权利继续合理利用租赁物，被告东升公司仍应保持出租屋正常的使用功能。喷砂车间早已拆除，2018年9月，被告大山厂和东升公司误认为租赁合同已解除，将宿舍楼和钢结构厂房的电切断，被告东升公司还不提供给原告房产权证，导致承租物的使用功能丧失，被告东升公司在后来还将钢结构厂房用泥土堵塞，致使原告完全无法利用租赁物，故被告东升公司反诉要求原告支付钢结构厂房的场地占用损失，该院不予支持，其以后也不能对钢结构厂房要求原告支付租金。关于办公楼部分的租金，计算租金的时间为从2018年11月15日计算到原告实际搬离之日的2019年1月5日。但原告承租的钢结构厂房已丧失使用功能，作为生产性附带使用的办公楼也丧失了使用功能，因此，办公楼的租金原告也可不用支付。综上，被告东升公司要求原告支付自2018年8月5日到实际搬离之日的产地占用损失，该院不予支持。一审法院判决：一、解除原告浙江远吉钢结构有限公司与被告浙江鹰鹏船舶设备制造有限公司于2016年10月16日签订的厂房租赁合同。二、被告浙江鹰鹏船舶设备制造有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告浙江远吉钢结构有限公司消防罚款和房租损失共48333元。三、被告温岭市东升商品混凝土有限公司、被告温岭市大山厂在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付给原告浙江远吉钢结构有限公司违约金975000元。四、原告浙江远吉钢结构有限公司在本判决生效之日起十日内搬离钢结构厂房。五、驳回原告浙江远吉钢结构有限公司其他的诉讼请求。六、驳回被告温岭市东升商品混凝土有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18968元，反诉案件受理费10025元，合计28993元，由原告浙江远吉钢结构有限公司负担4510元，由被告浙江鹰鹏船舶设备制造有限公司负担1008元，由被告温岭市大山热处理厂与被告温岭市东升商品混凝土有限公司共同负担13550元，由被告温岭市东升商品混凝土有限公司负担9925元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉租赁合同是否由鹰鹏公司于2018年1月4日单方面解除；二、东升公司、大山厂是否与远吉公司产生承继性的租赁关系；三、案涉租赁合同未能继续履行是哪方造成的，应承担什么责任。对此，本院作如下分析判断：一、关于案涉租赁合同是否由鹰鹏公司于2018年1月4日单方面解除的问题。案涉租赁合同第七条第5款约定了鹰鹏公司行使合同单方面解除权的条件，“厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”。鹰鹏公司于2018年1月4日向远吉公司发函，称按照合同约定远吉公司应于2017年11月15日交纳后期房租，现远吉公司逾期超过一个月未交纳房租，属于严重违约行为，鹰鹏公司决定解除租赁合同。远吉公司在交纳2016年11月15日至2017年11月14日的租金后，继续交纳下一个半年度的租金是在2018年1月30日，交纳租金确有逾期，但本案中被上诉人远吉公司提交的2017年11月25日录音证据可以证明，远吉公司逾期交纳租金并非其故意违约，而是出租方鹰鹏公司同意的。因此，鹰鹏公司于2018年1月4日单方面解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，也不属于《合同法》第九十四条规定的法定解除权的情形，其通知解除的行为不发生解除合同的效力。况且，鹰鹏公司在2018年1月30日接受远吉公司继续交纳的65万元租金，表明其已接受远吉公司继续履行合同的事实。二、关于东升公司、大山厂是否与远吉公司产生承继性的租赁关系的问题。既然案涉租赁合同未解除，鹰鹏公司在租赁期间将包含租赁物在内的房地产分别卖给东升公司、大山厂，根据买卖不破租赁的法定原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力，东升公司、大山厂作为案涉租赁物的受让人，当然承受原所有人鹰鹏公司的出租人地位，与承租人远吉公司产生法定的承继性的租赁关系。至于大山厂主张的案涉租赁合同中的原喷砂车间、员工宿舍18间租赁条款无效的上诉理由，本院认为，喷砂车间和员工宿舍18间是案涉租赁合同明确约定的租赁标的物，现并无证据显示行政机关已认定喷砂车间是违章建筑，而员工宿舍是企业所有，并非职工个人所有，用来满足企业职工休息住宿需要，不属于商品住宅，应当认定为是用于企业经营，故本院对大山厂的该上诉理由不予支持。三、关于案涉租赁合同未能继续履行是哪方造成的，应承担什么责任的问题。从本案查明的事实看，原出租人鹰鹏公司以及现出租人东升公司、大山厂曾多次向远吉公司表示不愿继续履行租赁合同或要收回厂房，鹰鹏公司、东升公司、大山厂也一直未向远吉公司提供办理环评所需的房产证、土地证原件或加盖公章的复印件，东升公司将施工产生的大量泥土堆放在厂房内致远吉公司无法生产，大山厂在2018年9月5日切断宿舍楼的电，并连带切断了钢结构厂房的电，这些行为足以导致本案租赁合同无法继续履行。因此，在东升公司、大山厂继受案涉租赁合同且没有举证证明各自权利义务范围的情况下，原审就东升公司、大山厂的违约行为要求东升公司、大山厂共同承担违约责任是恰当的。 综上所述，温岭市东升商品混凝土有限公司、温岭市大山热处理厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审本诉案件受理费13550元，由温岭市东升商品混凝土有限公司、温岭市大山热处理厂各半负担；二审反诉案件受理费10025元，由上诉人温岭市东升商品混凝土有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许战平 审 判 员 陈 杰 审 判 员 何敏军 二〇一九年十一月二十日 代书记员 李 萍