福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异262号 案外人：林江庆，男，1962年8月11日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托代理人：胡英雄、胡金宝，福建铭群律师事务所律师。 申请执行人：陈玉梅，女，1955年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被执行人：泉州天将房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县凤城镇河滨北路**东城丽景独立式住宅C1。 法定代表人：杨特。 被执行人：杨特，男，1980年9月23日出生，住福建省长汀县。 被执行人：福建天将集团有限公司，住，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****/div> 法定代表人：杨特。 本院在执行申请执行人陈玉梅与被执行人泉州天将房地产开发有限公司（以下简称泉州天将公司）、杨特、福建天将集团有限公司（以下简称天将集团）公证债权文书一案中，案外人林江庆提出书面异议，请求中止对位于安溪县××区××地块××将首府××、××号房屋（下称案涉房产）的执行措施并解除查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人林江庆称，2012年，泉州天将公司将坐落于安溪县城厢镇政府东侧的“天将首府”工程发包给福建省安蓬建设工程有限公司（以下简称安蓬公司）施工建设，双方签订《建设工程施工合同》。因泉州天将公司以及该项目承包经营人熊彪无法按照约定时间支付安蓬公司工程款，泉州天将公司、安蓬公司、该项目承包经营人熊彪分别于2012年12月30日、2013年2月1日签订合同编号补2012001《协议书》、合同编号补2013001《协议书》，泉州天将公司以及该项目承包经营人熊彪根据前述《建设工程施工合同》的约定将包括坐落于安溪县××区××地块××将首府××、××号等房屋作价给安蓬公司抵作工程款。2013年2月15日，安蓬公司将天将首府608、707、1207、1208、1303号房等房屋以1240605元出卖给案外人张金传、林江庆，双方约定张金传、林江庆应一次性支付购房款85万元，留390605元，应在交房三个月内一次性给付清楚等。案外人与张金传通过张金传的账户分别于2013年2月19日交付100000元、2013年交付585468元、2013年2月25人交付150000元，合计835468元。2014年8月14日，案外人林江庆与泉州天将公司签订的天将首府608、1303号房完成网上签约提交至泉州市房地产交易与权属业务管理系统，后因天将公司未能在法定备案时限内进行备案登记，导致该房屋没有在安溪县房地产交易管理所办理备案登记，又因建设单位未能按约定时间支付工程款导致天将首府项目成为“烂尾楼”。2015年12月8日，经安溪县人民政府协调，由安溪县住房和城市规划建设局指定资金监管账户管理未办理按揭贷款的购房款分次汇入的购房款，款项用于处理该项目遗留扫尾工程，以达到验收交房条件。直至2018年天将首府项目才达到验收交房条件，天将公司于2018年7月30日通知案外人于2018年8月1日在“天将首府”物业办公室办理交房手续。2018年9月28日交房后，案外人为办理不动产登记时，始得知该房屋被法院裁定查封（（2016）闽0203执1667号），不能办理权属证书。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人认为，安蓬公司将其房屋出卖给案外人，双方在法院查封（2017年3月8日）之前已签订合法有效的书面买卖合同，案外人也已按照合同约定支付绝大部分的购房款，并已合法占有该不动产，由于开发商天将公司的原因致使案涉房产迟迟未能办理权属证书，案外人对未办理产权过户登记没有过错，人民法院也不得查封。据此，案外人请求法院中止对案涉房产的执行，并裁定解除对案涉房产的查封。 本院查明，福建省厦门市鹭江公证处于2014年2月26日作出（2014）厦鹭证内字第03521号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对陈玉梅与泉州天将公司、杨特、天将集团订立的《还款协议》进行公证并赋予该合同强制执行效力。2016年2月25日，福建省厦门市鹭江公证处作出（2016）厦鹭证执字第00035号《执行证书》，《执行证书》载明：“一、被申请执行人为债务人泉州天将房地产开发有限公司及保证人杨特、福建天将集团有限公司。二、执行标的为：1、债务人所欠的借款本金人民币叁佰万元整（￥3，000，000.00）；2、债务人依照该协议应向债权人支付的借款利息（截至二O一六年二月二十五日，债务人所欠利息总额为人民币1，264，117元，具体详见附件一《债务人所欠借款利息明细》）。利息计算公式为：借款本金（人民币300万元）×银行同期贷款年利率×4/360日×借款天数（自二O一四年二月二十五日起计至上述债务人所欠的借款本金全部还清为止）。3、债权人为实现该债权所产生的一切费用，包括但不限于：诉讼费、财产保全或证据保全费、执行费、向公证处申请出具执行证书的费用（人民币4500元整）、律师费、交通差旅费、调查取证费、文书邮寄费、财产评估费、拍卖费、鉴定费、其他财产处置费用及债权人为实现该债权支出的其他费用等，具体以债权人公示、提供的相关票据为准。三、债务人泉州天将房地产开发有限公司应当对以上执行标的承担还款义务；保证人杨特及保证人福建天将集团有限公司在其保证范围内对该债务承担连带还款责任。”申请执行人于2016年3月2日向本院申请执行，本院予以受理，并于2016年8月25日查封了案涉房产，查封期限为叁年，于2019年10月14日续封，查封期限为叁年。 另查明，2012年12月30日，2013年1月20日、2013年2月1日泉州天将公司、福建省安蓬建设工程有限公司（以下简称安蓬公司）、熊彪分别签订合同编号补2012001《协议书》、《补充说明》、合同编号补2013001《协议书》，在该三份协议中约定泉州天将公司以及该项目承包经营人熊彪将包括坐落于安溪县××区××地块××将首府××、××号等房屋作价给安蓬公司抵作工程款。2013年02月15日，安蓬公司与张金传、林江庆签订《协议书》，将天将首府608、707、1207、1208、1303号房等房屋以1240605元出卖给案外人张金传、林江庆，双方约定张金传、林江庆应一次性支付购房款85万元，留390605元，应在交房三个月内一次性给付清楚。案外人与张金传通过张金传的账户分别于2013年2月19日交付100000元、2013年2月22日交付585468元、2013年2月25人交付150000元，合计835468元。2014年8月14日，案外人林江庆与泉州天将公司签订二份《商品房买卖合同》，约定案外人林江庆向泉州天将公司购买天将首府608、1303号房，成交金额分别为262529元、311708元。2018年7月30日泉州天将房地产开发有限公司、安溪县丰达物业服务有限公司向业主发出《安溪天将首府交房通知书》，通知交房时间为2018年8月1日。2018年9月28日，林江庆与安溪县丰达物业服务有限公司签订天将首府608、1303号房物业服务协议。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人林江庆与泉州天将房地产开发有限公司在法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，但占有案涉房产的时间在法院查封之后。故案外人林江庆在本案提出的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其异议理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人林江庆的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇一九年十一月二十二日 代书记员 易麦娜 附件：案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。