湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初3158号原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄会所**。法定代表人：曹丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志珍，女，该公司员工。被告：王妍，男，1987年12月24日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业）与被告王妍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天环物业的委托诉讼代理人刘志珍、被告王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天环物业向本院提出诉讼请求：判令王妍支付物业管理费4005.4元及资金占用费795元（资金占用费暂计至2019年9月30日），合计4800.4元。事实和理由：天环物业于2015年2月1日接受湖南立中置业有限公司（以下简称立中公司）委托，并与其签订《汉寿银谷国际前期物业服务合同》，约定由天环物业为银谷国际小区全体业主提供物业服务。天环物业自2015年2月1日进驻银谷国际至今，积极履行了合同约定的义务，但王妍怠于履行缴纳物业管理费义务，至今未缴纳2014年8月1日至2016年11月30日及2017年6月1日至2017年12月31日期间的物业管理费4005.4元，资金占用费795元，总计4800.4元。经天环物业多次催收，王妍至今未履行清缴义务。王妍辩称，1.入住时是银谷国际物业提供的物业服务，当时一些遗留问题没有解决，在没有解决问题的情况下天环物业收取物业费不公平；2.对天环物业什么时候进驻银谷国际小区不知情；3.天环物业公司的服务管理不到位，比如化粪池在家门口且没有盖好盖子，入户大厅的门禁形同虚设，卫生条件不达标。天环物业与王妍均围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的天环公司提交的《商品房买卖合同》、房屋交付验收表、《汉寿银谷国际前期物业服务合同》、物业费缴费收据、业主临时规约、催收照片、保洁服务工作记录、安保服务工作记录、公共设施设备维保服务工作记录、日常接待秩序管理工作记录、协调处理物业服务合同问题记录、《关于处理汉寿银谷国际KTV对24户业主噪音存在不同程度影响会议纪要》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王妍提交的汉寿县城建城管领导小组办公室文件及书面报告二份来源合法、内容客观真实，但该组证据反映的均是2014年及之前的情况，而天环物业是从2015年2月1日开始为银谷国际小区提供物业服务，该组证据与本案处理没有关联性，不予采信；王妍提交的房屋质量照片所反映的是业主个人房屋的质量问题而非物业共用部位的问题，因本案处理的是物业服务合同纠纷，业主个人房屋质量问题应为业主与开发商之间的商品房买卖合同关系所调整的范畴，该证据与本案没有关联，对于其关联性不予采信；王妍提交的关于小区环境照片一组可以反映某些时刻天环物业的物业服务存在瑕疵，但物业服务是一个连续、动态的过程，该组证据无法达到王妍要求证明天环物业未尽到物业服务而拒缴物业费的目的，故对该组证据的证明目的不予采信。经审理查明：2015年2月1日，天环物业与立中公司签订《汉寿银谷国际前期物业服务合同》，约定天环物业承担汉寿银谷国际前期物业管理服务，物业管理服务费采取包干方式，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元／月／平方米，商业门面为1.5元／月／平方米。物业管理服务期限为2015年2月1日至2018年1月31日。2012年11月22日，王妍与立中公司签订商品房买卖合同，购买由立中公司开发的商品房，房屋面积114.44平方米。另查明：王妍于2013年入住银谷国际小区，自天环物业开始为银谷国际小区提供物业服务后，已向天环物业缴纳2016年12月1日至2017年5月31日期间的物业费686元，尚欠2015年2月1日至2016年11月30日及2017年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3318.76元（114.44㎡×1元/㎡×29月）。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。王妍享受了天环物业提供的物业服务，就应该按照合同约定支付相应的物业服务费。王妍主张其购买的商品房存在房屋质量不好的问题，对于此类问题，业主主张权利的相对方应为小区开发商，王妍以此为由拒绝缴纳物业服务费于法无据，对其辩称意见不予采纳。物业公司收取物业费的目的除开物业公司的管理人员、工作人员的开支外，更多的是用于小区公共物业及配套设施的维护保养，业主以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费损害了其他业主权益，如业主认为物业公司在物业服务过程中存在服务瑕疵或漏洞，可以督促物业公司进行整改，给业主造成损失的有权要求物业公司赔偿，也可以通过成立业主委员会解聘物业公司，而非拒绝交纳物业费，因此，王妍应当按照前期物业合同足额交纳物业费，对于天环公司要求王妍缴纳2015年2月1日至2016年11月30日及2017年6月1日至2017年12月31日期间物业服务费3318.76元的诉讼请求，予以支持；天环物业主张2014年8月1日至2015年1月31日期间的物业费，但此时间段内天环物业尚未开始为银谷国际小区提供物业服务，《汉寿县银谷国际前期物业服务合同》虽约定可由天环物业代收其进驻银谷国际小区之前的物业费，但该合同的双方为立中公司与天环物业，立中公司无权对之前的物业费进行处理，天环物业主张该笔物业费于法无据，不予支持。天环物业要求王妍支付资金占用费795元，但《汉寿银谷国际前期物业服务合同》没有任何关于延迟缴纳物业费的违约条款，故对于天环物业要求王妍支付资金占用费的诉讼请求，不予支持。同时，天环物业也应对业主提出的建议和要求进行妥善处理，及时沟通、反馈，并不断提高自身服务能力和服务水平，积极维护业主合法权益，改善业主的生活和居住环境。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、王妍于本判决生效后10日内支付湖南天环物业管理有限责任公司物业服务费3318.76元；二、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  向阳二〇一九年十一月二十一日法官助理刘胜男书记员张嘉艳附本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。