重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书渝03民终1658号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭肃静，女，1967年5月21日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：李大荣，重庆市垫江县三溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱于惠，女，1938年8月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：王平，重庆连赞律师事务所律师。上诉人谭肃静因与被上诉人朱于惠房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初3010号民事判决，向本院提起上。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭肃静上诉称：一审法院对被上诉人请求上诉人支付双方约定的2016年春节前支付38000元购房款的主张，已经超过了诉讼时效，应不予得到保护。同时，本案案涉房屋的产权证至今未过户至上诉人名下，故本案房屋余款50000元的支付条件尚未成就，但一审法院却将此款做出判决，实属错误。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人要求支付购房款88000元的诉讼请求。被上诉人朱于惠答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。朱于惠向一审法院起诉称：由谭肃静支付朱于惠购房款80000元并支付违约金48300元，共计128300元。诉讼中，变更诉讼请求为：由谭肃静支付朱于惠购房款88000元并支付违约金48300元（从2015年2月19日起以30000元为基数按每日千分之二计算至2019年7月18日，只算一半费用），共计136300元。事实和理由：2013年7月2日，朱于惠和谭肃静在中介方的参与下签订《房屋买卖合同》，约定谭肃静购买朱于惠位于垫江县桂溪镇桂西大道垫江一中新集资房一套，房屋总价423000元，分七次支付完毕。此外，合同还约定了过户登记、违约责任等事项。合同生效后，朱于惠将房屋交付给了谭肃静，谭肃静亦装修使用多年，但谭肃静至今尚欠购房款80000元未支付，朱于惠多次要求将房屋过户登记给谭肃静，其拒绝协助提供相关资料。谭肃静一审答辩称：1.2013年7月2日签订合同属实；2．房屋总价款438000元，分七次支付属实；3．已支付388000元，剩余50000元应在过户后支付；4.38000元是在2015年5/6月左右现金交付给朱于惠。谭肃静向一审法院提出反诉请求：1．朱于惠将房屋转移登记给谭肃静；2．由朱于惠支付谭肃静违约金65700元。事实和理由，双方于2013年7月2日签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款438000元，分八次付清。合同约定在房产证办下来十日内由谭肃静支付剩余50000元。朱于惠应当按照合同约定配合谭肃静办理房屋过户登记手续，税费由朱于惠承担。谭肃静已按照约定支付了前七次的购房款。2018年至2019年，垫江县第一中学校开始统一办理房屋产权证，谭肃静多次要求朱于惠协助办理过户手续，均被拒绝。直至2019年7月，朱于惠仍未办理，应当承担违约责任。朱于惠针对反诉请求答辩称，1．愿意在谭肃静支付完购房款后将涉诉房屋过户登记给谭肃静；2．朱于惠未违约，不应承担违约责任。一审法院经审理查明，2013年7月2日，朱于惠（甲方）、谭肃静（乙方）、红钢房产（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定朱于惠将垫江县桂溪镇桂西大道垫江一中新集资房房屋出售给谭肃静，房屋总价为438000元。朱于惠与谭肃静约定转移登记的费用由朱于惠承担，谭肃静采取分期付款的方式向朱于惠支付购房款，具体支付方式为合同第3条的约定“①签订本合同时乙方付捌仟元（￥8000.00元）给甲方，②于2013年7月3日由乙方付壹万贰仟元（￥12000.00元）给甲方，③于2013年7月16日由乙方付壹拾叁万（￥130000.00元）给甲方，⑤在甲方交付房屋钥匙给乙方时，由乙方付伍万元（￥50000.00元）给甲方，⑥在2014年春节前由乙方付壹拾万（100000.00）给甲方。⑦在2015年春节前由乙方付捌万捌仟元（￥88000.00元）给甲方。⑧在该房产证下来后十日内由乙方付伍万元（￥50000.00元）给甲方。（注：如该房产证在2015年春节前已下来，乙方一次性付清尾款）”。合同第四条第（2）款约定“甲方必须在开发商通知交房30日内无条件配合乙方接房，将该房屋移交给乙方使用……”。合同第5条违约责任约定“（1）、乙方未按本合同第3条规定的付款方式付款，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达30日以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中的全部交易税费，并向甲方支付购房总价15%的违约金。（2）甲方未按本合同第4条规定履行的，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达30日以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付购房总价15%的违约金和连带的经济损失……”。2013年7月2日、2013年7月3日、2013年7月28日、2013年11月4日、2014年1月29日、2015年2月17日，朱于惠向谭肃静出具收到购房款8000元、12000元、130000元、50000元、100000元、50000元的收据一份；在朱于惠于2015年2月17日向谭肃静出具的收条中，载明谭肃静应在2016年春节前将剩余38000元房款支付给朱于惠。2019年4月16日，涉诉的位于垫江县桂溪镇桂西大道北段255号房屋［渝（2019）垫江县不动产权第00037XXXX号］登记至朱于惠名下。朱于惠在取得房地产登记证书后曾通过中介方联系谭肃静办理过户登记事宜。朱于惠申请出庭作证的证人王亚波到庭证实交易税费由朱于惠承担，且最后一笔购房款在朱于惠将涉诉房屋转移登记至谭肃静名下后十日内付清。朱于惠已将涉诉房屋交付谭肃静，谭肃静接房后已装修入住。一审法院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，朱于惠与谭肃静协商后签订《房屋买卖合同》，该合同未违反法律禁止性规定，亦未损害国家、社会、第三人的利益，该合同合法有效；朱于惠请求谭肃静支付剩余购房款，谭肃静反诉请求朱于惠履行协助过户义务，均系继续履行合同的意思表示，故双方均应按照合同约定履行合同义务。朱于惠与谭肃静在合同中约定，谭肃静以分期付款方式向朱于惠支付购房款，朱于惠在2013年7月2日至2015年2月17日间，共向谭肃静出具收到购房款的收条6份，款项共计350000元；在合同中，朱于惠与谭肃静约定谭肃静在2015年春节前应当支付朱于惠购房款388000元（前七笔合计），剩余50000元由谭肃静在朱于惠将涉诉房屋过户登记至谭肃静后十日内支付；朱于惠在2015年2月17日向谭肃静出具50000元的收条，且在该收条中载明剩余38000元由谭肃静在2016年春节前支付，因此谭肃静应当在2016年春节前支付朱于惠购房款38000元，在朱于惠将涉诉房屋过户登记至谭肃静名下后十日内，谭肃静应当支付朱于惠购房款50000元。谭肃静辩称其2015年2月17日向朱于惠支付购房款时，只支付了50000元，剩余38000元向朱于惠出具了借条一张，后以现金方式向朱于惠支付该38000元购房款后将借条收回，但谭肃静未提供证据予以证明；此外，谭肃静六次向朱于惠支付购房款，朱于惠均向谭肃静出具了收条，而谭肃静称其已向朱于惠支付该38000元无任何书面凭证，明显与双方前述交易习惯不同，故对谭肃静的该项抗辩意见不予采纳。根据双方的约定，谭肃静应当在2016年春节（2016年2月8日）前支付朱于惠购房款38000元，现有证据不能证明谭肃静已经支付该38000元，故对朱于惠请求谭肃静支付38000元购房款的诉讼请求予以支持；此外，涉诉房屋已登记至朱于惠名下，已具备房屋转移的条件，故剩余50000元购房款应由谭肃静在涉诉房屋过户登记至其名下后十日内支付给朱于惠；虽然剩余50000元购房款的支付条件尚未成就，为减少当事人诉累、节约司法资源，在本案中一并进行处理。谭肃静应当在2016年2月8日前支付朱于惠38000元购房款，但现有证明不能证明其已经支付，朱于惠亦要求谭肃静支付2015年2月19日至2019年7月18日期间以30000元为基数按每日2‰计算的违约金，现查明的谭肃静支付该38000元购房款的最后时间为2016年2月8日，故谭肃静应当从迟延履行付款义务的次日（2016年2月9日）开始向朱于惠承担违约责任；双方在合同中约定的违约责任为以逾期金额为基数按每日2‰计算，谭肃静在诉讼中辩称其不应承担违约责任，诉讼中朱于惠亦未提供证据证明其因谭肃静迟延支付该购房款的违约行为产生了除资金占用期间利息损失外还有其它损失存在；本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案实际情况将违约金计算标准调减为年利率6%，因此谭肃静应当支付朱于惠2016年2月9日至2019年7月18日期间的违约金6195元［30000元×6%×3年5个月9天］。谭肃静反诉主张请求朱于惠履行协助过户义务，朱于惠亦同意将涉诉房屋过户登记至谭肃静名下，故本院对谭肃静请求朱于惠协助将涉诉房屋过户登记至其名下的反诉请求予以支持。涉诉房屋登记至朱于惠名下后，朱于惠通过中介方履行了通知义务，朱于惠亦将涉诉房屋交付给了谭肃静，谭肃静现未提供证据证明朱于惠在合同履行中存在其它违约行为，故对谭肃静请求朱于惠承担违约责任的涉诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谭肃静在本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）朱于惠购房款38000元及违约金6195元；二、原告（反诉被告）朱于惠在本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）谭肃静将登记在原告（反诉被告）朱于惠名下的位于垫江县桂溪街道桂西大道北段255号房屋［渝（2019）垫江县不动产权第00037XXXX号］转移登记至被告（反诉原告）谭肃静名下；三、被告（反诉原告）谭肃静在前述房屋转移登记至其名下十日内支付原告（反诉被告）朱于惠购房款50000元；四、驳回原告（反诉被告）朱于惠、被告（反诉原告）谭肃静的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2234元，由原告（反诉被告）朱于惠负担1022.41元，由被告（反诉原告）谭肃静负担1211.59元。本案在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。二审中查明为本案双方当事人提供房屋买卖中介服务的王亚波出庭证实：双方曾因案涉房屋的过户、房款的支付等发生争执。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案案由系房屋买卖合同纠纷，朱于惠与谭肃静于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，未损害国家、社会、第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。合同履行过程中，朱于惠在2013年7月2日至2015年2月17日间，共向谭肃静出具收到购房款的收条6份，款项共计350000元，双方对此事实均无异议，本院予以确认。本案双方当事人之间争执的焦点在于谭肃静是否已经支付了双方所约定的“2016年春节前应支付的”购房款38000元以及该款项的主张是否超过诉讼时效、本案房屋尾款50000元是否应当在本案中一并处理。谭肃静上诉称“其2015年2月17日向朱于惠支付购房款时，只支付了50000元，剩余38000元向朱于惠出具了借条一张，后以现金方式向朱于惠支付该38000元购房款后将借条收回”的理由，因其未能提供充分证据予以佐证，同时该陈述理由与本案房屋买卖合同的实际履行情况和双方的交易习惯即“谭肃静六次向朱于惠支付购房款，朱于惠均向谭肃静出具了收条”明显不同，现有证据尚不能证明上诉人谭肃静已经支付该笔38000元购房款，故上诉人谭肃静的该项理由不能成立。根据为本案双方当事人提供房屋买卖中介服务的证人证词，结合上诉人谭肃静“已经按约定以现金方式支付了房款38000”的陈述，可以证明本案被上诉人朱于惠已向上诉人谭肃静主张过本案购房款38000元。另，本案一审中，上诉人谭肃静向法院提起反诉，请求将案涉房屋转移登记，一审法院据此将反诉请求一并审理，并根据双方签订的合同中“该房产证下来后十日内付伍万元”的约定，判令“朱于惠在本判决生效后十日内协助谭肃静将登记在朱于惠名下的位于垫江县桂溪街道桂西大道北段255号房屋［渝（2019）垫江县不动产权第00037XXXX号］转移登记至谭肃静名下；谭肃静在前述房屋转移登记至其名下十日内支付朱于惠购房款50000元”，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2234元，由上诉人谭肃静负担。本判决为终审判决。审判长  陶米玲审判员  陈胜友审判员  张 斌二〇一九年十一月十三日书记员  徐玲巧