河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初8787号原告：王姣姣，女，1988年5月5日生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：李志浩，北京乾城（郑州）律师事务所律师。被告：潘坤，男，1969年6月12日生，汉族，住河南省郏县。被告：王琼瑶，女，1989年9月14日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：张超鹏，河南鑫苑律师事务所律师。被告：郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司，住郑州市郑东新区白沙镇商都路与通惠路交叉口西200米路北，统一社会信用代码9141010035839362XN（1-1）。法定代表人：田国平，该公司负责人。委托诉讼代理人：汤林林，女，该公司员工。原告王姣姣与被告潘坤、王琼瑶、郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司（以下简称兴合房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王姣姣委托诉讼代理人李志浩、被告潘坤、被告王琼瑶及其委托诉讼代理人张超鹏、被告兴合房产法定代表人田国平及其委托诉讼代理人汤林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王姣姣诉请判令：1、解除原告王姣姣与被告签订的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同；2、被告向原告王姣姣返还购房订金2万元并支付佣金损失1.95万元；3、被告潘坤向原告支付违约金27.2万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月2日被告王琼瑶及其丈夫潘树理受被告潘坤委托，持房产证、购房发票、维修基金、契税收据以及身份证等原件，在兴合房产居间介绍下与原告王姣姣签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份。双方约定被告潘坤将其名下位于郑州市中牟县白沙镇商都大街北侧、振兴路南东润华景17号楼2-904号房屋出售给原告，房款总价为136万元。合同补充条款约定：甲方（被告潘坤）违约导致合同无法履行的，按照总房款的20%作为违约金赔偿乙方（原告王姣姣）。合同签订后，原告王姣姣按照合同约定交纳1.95万元佣金并向被告王琼瑶支付2万元定金。被告王琼瑶作为被告潘坤的代理人签订合同，由此产生的相关责任应当由被代理人潘坤承担。现被告明确告知原告不再出售房屋，已构成违约，根据合同约定应当向原告支付违约金27.2万元。同时合同第十条第九项约定，若因甲方或乙方违约致使合同无法履行的，由违约方承担丙方（兴合房产）的佣金，被告应向原告支付佣金损失1.95万元。现原告诉至本院，请求判如所请。被告潘坤辩称，其对本案房屋买卖不知情，直到原告申请保全其银行账户才得知。被告王琼瑶辩称：1、双方签订的房屋买卖合同系无效合同，被告潘坤作为房屋所有权人并未在房屋买卖合同上签字，且合同代签人王琼瑶亦未取得被告潘坤的授权。2、原告在房屋买卖合同签订过程中存在严重过错，合同签订前被告已向原告说明涉案房屋并非被告王琼瑶所有，且房屋产权证也未登记在被告王琼瑶名下。合同签订时被告再次强调没有房屋所有权人的书面授权，原告与兴合房产均表示先签合同，签订后再取得授权。合同签订后次日，被告王琼瑶告知原告及兴合房产被告潘坤不同意签授权委托书，兴合房产要求支付中介费后才能解除房屋买卖合同，原告未作回应且不接收被告通过微信退回的定金。3、原告就定金或违约金只能择一选择，不能并行适用。如果原告要求被告赔偿违约损失，赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，原告主张的违约金过分高于原告的经济损失，请求法院予以适当减少。原告也应当举证证明其经济损失。4、兴合房产在房屋买卖合同签订过程中存在重大过错，其作为房屋买卖专业机构，应当对买卖双方的资质、权限做专业性辨别、指导。该公司工作人员告知被告因与房主关系特殊，不需要房主授权，被告王琼瑶代签即可。综上，兴合房产与原告应当对涉案房屋买卖合同无效承担缔约过失责任，原告的损失也应当由兴合房产公司承担，请求法院驳回原告对被告王琼瑶的全部诉讼请求。被告兴合房产辩称：被告王琼瑶持被告潘坤的身份证、房产证原件和房屋买卖各项凭证到我公司，其自称涉案房屋的实际出资人，只是登记在被告潘坤名下。涉案房屋自2019年6月起在我公司挂牌销售，期间该房屋也在其他中介公司挂牌。我公司员工与被告王琼瑶及其丈夫潘树理的微信聊天记录也能证明，该房屋买卖完全由被告王琼瑶代理。我公司作为合同的第三方，不应当是本案被告，且合同明确约定不论买卖双方任何一方违约，我公司均收取中介费用。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院认定事实如下：被告王琼瑶原系被告潘坤儿媳，中牟县白沙镇商都大街北侧、振兴路南东润华景17号楼2-904号房屋（以下简称涉案房屋）登记在被告潘坤名下。2019年8月2日被告王琼瑶代被告潘坤签字作为甲方、原告王姣姣作为乙方、被告兴合房产作为丙方，三方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。合同约定甲方将涉案房屋以136万元的价格转让给乙方，乙方在签订合同时向甲方支付定金2万元；房屋交付时，物业管理、水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用均由甲方承担。并约定乙方应按照该房屋实际成交总房款的2%，向丙方支付佣金，具体数额为2.7万元。同日，被告王琼瑶与原告王姣姣签订补充条款：甲方违约致使合同无法履行的，按照总房款的百分之二十作为违约金赔偿乙方；乙方违约致使合同无法履行的，按照总房款的百分之二十作为违约金赔偿甲方。签订房屋买卖合同的当日，原告王姣姣向被告王琼瑶支付定金2万元，其中通过支付宝转账向被告王琼瑶交付定金1.5万元，下余5000元通过代被告潘坤向兴合房产交纳交房保证金的方式支付。被告王琼瑶向原告王姣姣出具2万元定金收据一份。原告王姣姣向被告兴合房产交纳中介佣金1.95万元。2019年8月5日被告王琼瑶前夫潘树理告知原告王姣姣，因涉案房屋所有权人登记为被告潘坤，被告潘坤不同意出售该房屋。经双方协商，未能达成一致。庭审中，被告潘坤表示其对涉案房屋买卖不知情，且不同意出售该房屋。现原告诉至本院。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告王琼瑶虽未取得被告潘坤委托授权，但其自称其为被告潘坤儿媳，且携带被告潘坤身份证原件，涉案房屋房产证原件，购房款发票、契税完税证及维修基金票据原件到被告兴合房产处，与原告王姣姣签订房屋买卖合同。基于被告王琼瑶与被告潘坤的身份关系，被告王琼瑶持有被告潘坤的身份证原件及涉案房屋权利凭证的全部原件，且被告潘坤之子潘树理参与售房事宜，原告王姣姣有理由相信被告王琼瑶有权代被告潘坤处分涉案房屋。被告潘坤虽辩称其对涉案房屋买卖不知情，但对被告王琼瑶持有其身份证原件及房屋权利凭证原件的解释，理由牵强，本院不予采信。且涉案房屋于2019年6月13日在被告兴合房产处挂牌出售，被告潘坤主张其对涉案房屋出售完全不知情，该房屋买卖合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。被告王琼瑶代理被告潘坤与原告王姣姣签订房屋买卖合同的行为有效。庭审中，被告潘坤明确表示不同意履行合同义务，故原告王姣姣请求判令解除原告王姣姣与被告潘坤签订的房屋买卖合同的请求，于法有据，本院予以支持。原告诉请判令被告潘坤返还购房定金2万元并支付佣金损失1.95万元的请求，于法有据，本院予以支持。双方约定如因一方违约导致合同无法履行的，需按照房屋总价款的20%向对方支付违约金，该约定虽为双方真实意思表示，但过分高于被告违约行为给原告造成的损失，本院酌定为2万元为宜，对原告王姣姣诉请过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王姣姣与被告潘坤签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告潘坤于本判决生效之日起十五日内返还原告王姣姣定金二万元，并支付违约金二万元，偿付原告王姣姣支付的中介费一万九千五百元；三、驳回原告王姣姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5972.5元，减半收取2986元，其中432元由被告潘坤负担，2554元由原告王姣姣负担，剩余部分返还原告王姣姣。保全费2077.5元，由被告潘坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交本院查验。审判员  李长明二〇一九年十一月十二日书记员  范晓阳