湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1502号上诉人（一审被告）：吴洁，男，1990年4月3日出生，汉族，住大冶市。上诉人（一审被告）：铁山区君馨阁商务酒店，住所地黄石市铁山区铁山大道**。经营者：吴永胜，男，1969年11月15日出生，汉族，住黄石市铁山区。被上诉人（一审原告）：武汉工程职业技术学院，，住所地武汉市青山区和平大道**法定代表人：雷振德，该院院长。委托诉讼代理人：周文嵩，该校职工。上诉人吴洁、铁山区君馨阁商务酒店（以下简称君馨阁酒店）因与被上诉人武汉工程职业技术学院房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市铁山区人民法院（2019）鄂0205民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴洁、君馨阁酒店上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判。事实与理由：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因武汉工程职业技术学院始终未提交本案租赁房屋的建设工程规划许可证、不动产登记证或房产证，因此其与武汉工程职业技术学院签订的房屋租赁合同应当认定无效。一审判决其按照涉案房屋租赁合同约定向武汉工程职业技术学院支付租金不当。2、一审法院在2018年12月21日曾作出（2018）鄂0205民初321号民事裁定书，以铁山区君馨阁商务酒楼已于2013年3月19日注销为由，驳回了武汉工程职业技术学院对铁山区君馨阁商务酒楼的起诉。而一审法院在本案中又认定已经注销的铁山区君馨阁商务酒楼与武汉工程职业技术学院签订的房屋租赁合同合法有效，前后矛盾。合同签订主体已经注销的情况下，该合同应当认定无效。3、其与武汉工程职业技术学院签订房屋租赁合同后，在得到该校默示同意的情况下，投入近200万元对所租赁房屋进行改建（实为扩建），相互扣减后武汉工程职业技术学院还差欠其一定费用。此外，武汉工程职业技术学院从本案房屋租赁合同签订至今差欠其餐饮费、住宿费多达20多万元，双方达成不成文的约定，以餐饮费和住宿费抵偿差欠的租金。其在承租期间就扩建费用承担、租金标准、餐饮费和住宿费抵偿租金等问题与武汉工程职业技术学院一直在协商，并无故意违约行为。一审法院未认定其支出的扩建费和校方差欠的餐饮费和住宿费，却判决其构成违约并承担支付租金义务不当。被上诉人武汉工程职业技术学院辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。武汉工程职业技术学院向一审法院提出诉讼请求：1、解除其与吴洁、君馨阁酒店签订的房屋租赁合同，吴洁、君馨阁酒店于判决书生效之日起一个月内腾退租赁房屋；2、吴洁、君馨阁酒店向其支付房屋租金877443.89元（从2014年1月1日起计算至2018年12月31日）,后续租金计算至实际履行之日止；3、判令吴洁、君馨阁酒店向其支付违约金43872.19元（计算公式为：877443.89元×5%暂计算至2018年12月31日），后续违约金计算至实际履行之日止；4、吴洁、君馨阁酒店向其支付逾期付款违约金101166.37元（从2014年1月1日起按每年租金的6%计算至2018年12月31日），后续逾期付款违约金计算至实际履行之日止。一审判决认定：2013年9月30日，武汉工程职业技术学院铁山校区综合办公室（以下简称武汉工程学院铁山校区）为出租人与原铁山区君馨阁商务酒楼为承租人签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：承租人租赁房屋为铁山校区一栋一至四层整栋房屋；承租人向出租人承诺，租赁该房屋仅作为商务酒店使用；租赁期限从2013年9月1日至2016年12月31日；2013年9月至2014年1月1日为承租人的装修期限，租金收取从2014年1月1日起。承租人要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知出租人，经出租人同意后，重新签订租赁合同。鉴于承租人实现租赁用途一次性投资较高，投资回报的获取需要一个较长的周期，在出租人上级单位没有重大政策调整涉及租赁房屋的基础上，同意承租人自2017年1月1日起七年的续租权；第一个租赁年租金为162000元，其他租赁年度租金在上年度租金的基础上上调4%；租金按每半年度交纳，承租人应当于每个租赁半年度的前十日向出租人缴纳该半年度的房屋租金；承租人可以根据自己的经营需要对租赁房屋进行合乎建筑物安全规范的改建、装修与装饰；租赁期满后或因承租人的责任导致本合同解除以及提前终止本合同的。房屋的改建、装饰与装修按如下方式处理：依附于房屋的改建、装饰与装修归出租人所有；…。承租人不得转租承租房屋。承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同并收回租赁房屋：1、转租承租房屋；…6、拖欠房租累计六个月以上（含六个月）；承租人如逾期支付租金，应当按中国人民银行逾期付款规定向出租人支付违约金。违约责任：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人应按照合同总租金的5%向出租人支付违约金；…累计拖欠房租六个月（含六个月）以上的等条款。合同签订后，出租人履行了交付租赁房屋的义务。在履行合同中，君馨阁酒店在2016年以其经营困难为由与武汉工程学院铁山校区交涉下调租金，武汉工程学院铁山校区鉴于2015年及2016年租金未交，提出一次性“打折”租金，但君馨阁酒店希望再降低租金，未达成一致意见。2018年10月12日，武汉工程学院铁山校区将房屋租金变更为每年度162000元。吴洁、君馨阁酒店从2014年1月开始至2019年5月16日本案一审庭审结束时没有按合同的约定向武汉工程学院铁山校区履行支付租金的义务。另认定，铁山区君馨阁商务酒楼自2010年8月25日成立，2013年3月19日注销，属个体工商户，业主为吴洁。《房屋租赁合同》从合同履行之日起至君馨阁酒店成立之日实际经营者是吴永胜，之后吴永胜注册君馨阁酒店经营，君馨阁酒店成立于2014年6月8日，属个体工商户，业主为吴永胜。吴永胜在2019年2月13日承诺，涉案的《房屋租赁合同》从合同签订之日至君馨阁酒店成立之日期间吴永胜实际履行合同的权利和义务，由君馨阁酒店承担。涉案租赁房屋建于1987年11月之前，武汉工程学院铁山校区是武汉工程职业技术学院内设机构。一审判决认为：武汉工程职业技术学院与原铁山区君馨阁商务酒楼签订的《房屋租赁合同》合法、有效，铁山区君馨阁商务酒楼已经注销，合同权利和义务应当由业主吴洁承继。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，武汉工程职业技术学院依约已履行交付涉案出租房屋义务，吴洁未按约履行给付租金义务，其行为构成违约，应当承担给付合同租赁期间的租金及逾期付款违约金，其租金从2014年1月1日至2018年12月31日，计算为810000元（162000元／年×5年），逾期租金违约金97200元（从2015年1月1日起以162000元年租金为基数，按年利率6%，计算至2018年12月31日），2019年1月1日起后期逾期租金计算至吴洁、君馨阁酒店实际腾退租赁房屋为止，逾期租金违约金从2019年1月1日起计算至全部租金给付完毕之日止。君馨阁酒店作为实际承租人，与吴洁共同承担给付租金及逾期租金违约金的民事责任。吴洁、君馨阁酒店在《房屋租赁合同》期满后，租赁期限在六个月以上，未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故武汉工程职业技术学院请求解除《房屋租赁合同》，并于判决书生效之日起一个月内腾退租赁房屋的诉求予以支持。因租赁期满后为不定期租赁，武汉工程职业技术学院可以随时解除合同，故武汉工程职业技术学院请求终止合同后支付5%违约金的诉求不予支持。君馨阁酒店辩称要求武汉工程职业技术学院赔偿装修损失，因合同约定，在租赁期限届满依附于房屋的装修归武汉工程职业技术学院所有，且合同为不定期租赁，故其诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除武汉工程职业技术学院与吴洁、君馨阁酒店的《房屋租赁合同》，吴洁、君馨阁酒店于判决书生效后一个月内腾退出租赁房屋；二、吴洁、君馨阁酒店于判决书生效后十日之内给付武汉工程职业技术学院房屋租金810000元，逾期租金违约金97200元（从2015年1月1日起以162000元年租金为基数，按年利率6%，计算至2018年12月31日），2019年1月1日起后期逾期租金计算至吴洁、君馨阁酒店实际腾退租赁房屋为止，逾期租金以年租金162000元为基数按年利率6%利率从2019年1月1日起计算至全部租金给付完毕之日止；三、驳回武汉工程职业技术学院其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年10月12日，武汉工程职业技术学院于2018年10月12日向吴永胜发出《催讨门面租金函》，要求其在2018年12月前支付从2014年1月1日起即开始拖欠的租金，否则将依据合同约定终止合同并收回房屋。吴永胜至今未支付租金。本院认为，一、关于吴洁应否承担本案房屋租赁合同义务的问题。判断一名当事人是否为签订合同的相对方，应以双方签订合同时的真实意思表示为依据。首先，武汉工程学院铁山校区是与吴永胜协商签订本案诉争的房屋租赁合同，吴洁未参与协商亦未在合同上签字。武汉工程学院铁山校区知晓签订合同时是吴永胜承租房屋并从事商业经营，并不清楚吴洁是否委托吴永胜签订合同以及是否承租房屋。其次，2013年9月30日吴永胜在签订该合同时虽加盖了以吴洁为登记经营者的个体工商户“铁山区君馨阁商务酒楼”的印章，但该酒楼营业执照已于2013年3月19日注销。再次，吴永胜签订合同后立即开始对承租房屋进行装修，后于2014年6月8日注册“铁山区君馨阁商务酒店”的个体工商户营业执照，并一直使用该字号承租涉案房屋经营至今。最后，吴永胜还于2019年2月13日出具承诺书作出说明，其从2013年9月30日签订该合同至2014年6月8日其注册成立“铁山区君馨阁商务酒店”期间，实际上是其本人在承租经营。综上，吴洁不是本案房屋租赁合同的当事人，不应作为承租人承担本案房屋租赁合同约定的义务。一审判决吴洁承担支付租金及违约金的合同义务不当，本院对此予以纠正。二、关于本案房屋租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该司法解释系自2009年9月1日起施行，现行规定建设房屋应当取得建设工程规划许可证的《中华人民共和国城乡规划法》系自2008年1月1日起施行。武汉工程职业技术学院提交的《武钢矿山技工学校实验楼改造工程结构鉴定》、《实验楼改造基础资料》、《武钢矿山技校乙型办公室基础勘察点平面图》等证据证实，本案诉争的租赁房屋早在1987年之前就已经存在。该房屋具备土地使用权证，虽未取得建设工程规划许可证和房产证，但根据“法不溯及既往”原则，在无证据证明该房屋系违章建筑的情况下，君馨阁酒店以上述司法解释第二条为依据主张本案的房屋租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，“铁山区君馨阁商务酒楼”营业执照被注销，并不导致该房屋租赁合同无效。因此，本案诉争的房屋租赁合同，并无违反法律强制性规定的情形，应当认定合法有效，承租人应当根据合同约定向出租人履行支付租金的义务。君馨阁酒店与武汉工程职业技术学院虽就租金标准等问题进行了多次协商，但始终未能达成一致。根据合同约定，承租方累计拖欠房租六个月以上的，出租方有权终止合同并收回房屋。武汉工程职业技术学院于2018年10月12日向君馨阁酒店经营者吴永胜发出《催讨门面租金函》，要求其在2018年12月前支付从2014年1月1日起即开始拖欠的租金，否则将依据合同约定终止合同并收回房屋。吴永胜在经催告后至今仍未在合理期限内履行支付租金的义务，已符合合同约定解除的情形。故一审根据合同约定判决解除双方签订的房屋租赁合同，君馨阁酒店腾退租赁房屋并支付租金810000元和逾期租金违约金97200元并无不当，本院对此予以维持。但一审判决表述利息计算方式有误，本院予以变更。同时，一审判决确定的2019年1月1日之后的违约金计算基数有误，但武汉工程职业技术学院未提出上诉，本院予以维持。综上，君馨阁酒店关于其与武汉工程职业技术学院一直在协商租金等问题并不构成违约的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于君馨阁酒店提出武汉工程职业技术学院差欠其20余万元餐饮费和住宿费应直接抵偿其所差欠租金的抗辩理由，因该房屋租赁合同中并无以餐饮费和住宿费抵偿房屋租金的条款，君馨阁酒店亦不能举证证明双方在合同之外就此达成了一致约定，故君馨阁酒店关于双方之间有不成文约定以武汉工程职业技术学院差欠其餐饮费和住宿费直接抵偿其所差欠租金的上诉主张亦不能成立，本院不予支持。君馨阁酒店就此可依法另行主张权利。至于君馨阁酒店在承租期间改扩建所支出的费用问题，因其已另行提起诉讼，本院对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销黄石市铁山区人民法院（2019）鄂0205民初18号民事判决；二、解除武汉工程职业技术学院与铁山区君馨阁商务酒店的房屋租赁合同，铁山区君馨阁商务酒店于本判决送达之日起一个月内腾退租赁房屋；三、铁山区君馨阁商务酒店于本判决送达之日起十日内给付武汉工程职业技术学院房屋租金810000元，以及从2015年1月1日起至2018年12月31日期间的逾期违约金97200元（以年租金162000元为基数，按年利率6%为标准，分别计算4年、3年、2年、1年）；后期租金从2019年1月1日起计算至铁山区君馨阁商务酒店实际腾退租赁房屋之日止，后期逾期违约金以162000元为基数，按年利率6%为标准，从2019年1月1日起计算至全部租金给付完毕之日止；三、驳回武汉工程职业技术学院其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14002元，由君馨阁商务酒店负担12429元，武汉工程职业技术学院负担1573元；二审案件受理费14020元，由铁山区君馨阁商务酒店负担7010元，武汉工程职业技术学院负担7010元。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  黄显珠二〇一九年十一月二十七日法官助理徐昊书记员黄洁