上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11978号上诉人（原审原告）：上海诗霖美容服务有限公司，住所地上海市徐汇区斜土路******。法定代表人：柯宝娇，总经理。委托诉讼代理人：关姝，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海在甲物业发展有限公司，住所地上海市崇，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路**********（上海市崇明工业园区）div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：夏黎黎，执行董事。委托诉讼代理人：袁怡默，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人上海诗霖美容服务有限公司（以下简称诗霖公司）与被上诉人上海在甲物业发展有限公司（以下简称在甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人诗霖公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持诗霖公司的一审诉讼请求。事实与理由：1、诗霖公司于2018年3月1日支付了2018年3月1日至5月31日的租金，共计人民币75,279元（币种下同），双方的《租赁合同》于2018年6月6日解除，诗霖公司不再有支付租金的义务。2、上海市徐汇区XX路XX号XX室102单元（以下简称系争房屋）下水条件差，严重影响正常经营，合同目的不能实现，诗霖公司依法享有法定解除权的同时有权要求在甲公司承担违约责任。3、诗霖公司对在甲公司提供的《告知书》上诗霖公司的图章有异议。被上诉人在甲公司不同意上诉人诗霖公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。诗霖公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令在甲公司返还诗霖公司租赁保证金75,279元；2、判令在甲公司向诗霖公司支付违约金75,279元；3、判令在甲公司赔偿诗霖公司剩余租期装饰装修残值损失115,600元；4、本案诉讼费用由在甲公司承担。一审法院认定的事实：2017年9月，在甲公司作为出租方（甲方）与诗霖公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。建筑面积165平方米，房屋用途办公、美容店。租赁期限自2017年9月10日起至2022年9月9日止。自2017年9月10日至2017年10月9日作为乙方的免租期。免租期内仅免除租金。在本合同履行过程中，如因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应足额补足免租期的租金给甲方。系争房屋每日每平方米建筑面积租金为5元。月租金总计25,093元。甲乙双方同意该房屋租金不包括物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、空调使用费、停车费及其他费用，如上述费用根据有关部门的规定进行调整时，甲方应向乙方出示相关部门的公告或书面通知，乙方应予以接受，并按规定予以交纳。租金按每叁个月为一期支付，先付后用。乙方应于2017年9月10日前，向甲方交付首期租金（2017年10月10日至2018年1月9日）75,279元。除首期租金外，乙方须于每一期结束月的五日前支付下一期（叁个月）房租75,279元（即2018年1月5日前支付2018年1月10日至2018年4月9日的租金，以此类推）。若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方须按应付租金数额的0.5%向甲方支付滞纳金。乙方不得以房屋本身、电梯、空调、管道或其他设施设备的维修事宜为由拒绝或拖延或部分拖延支付甲方租金。乙方应于2017年9月10日前，向甲方交付保证金75,279元，乙方交纳的定金可直接转为保证金。乙方违反本合同后所产生的违约金、滞纳金、其他乙方应付而未付并由甲方代付的所有钱款，甲方有权立即从该保证金中直接扣除。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前三个工作日通知乙方。本合同租期届满或因乙方原因导致本合同提前解除的，则乙方应在接到甲方书面通知的十日内迁出并返还该房屋。逾期未迁出的，甲方有权采取包括断水、断电、清场、锁门在内的各种方式收回该房屋，并可采取任何方式进入该房屋，该房屋内遗留的任何物品，均视为乙方的遗弃物，无偿归甲方所有，甲方有权任意处置，处置所得款项亦归甲方所有。乙方负责在交还房屋后的30日内办理工商、税务等证照注册地址的注销或者变更手续，确保不影响后续租户在该房屋地址的重新注册……。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，或甲方房屋存在缺陷且不能修复；……乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过半个月的；乙方单方面提前终止合同的。乙方逾期支付租金或其他费用导致甲方解除合同的，或者乙方单方提前解除本合同的，乙方除支付滞纳金和违约金外，仍需赔偿：全部免租期的租金；该房屋恢复原状的费用；由此导致甲方为实现债权而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。乙方利用承租房屋设立公司后，该公司于设立后自动加入乙方，作为承租房屋的共同承租人。在该《租赁合同》的尾部，在甲公司在出租方（甲方）处盖章，柯宝娇在承租方（乙方）法定代表人处签字。另外，在尾部约定乙方法定代表人连带保证乙方履行本合同项下全部义务。2017年11月3日，诗霖公司成立，住所地在系争房屋内，，住所地在系争房屋内/div>2018年1月29日，诗霖公司支付在甲公司2018年2月1日至2018年4月30日的物业管理费12,375元2018年3月1日，诗霖公司支付在甲公司2018年3月1日至2018年5月31日的房屋租金75,279元。2018年4月30日，诗霖公司向在甲公司出具《告知书》，主要内容为：本公司租住在贵公司场地，现店务经营由于多种原因，客流很少，生意一直不好，现决定此店转租或转让或退租，希望贵单位一起协商解决。2018年6月6日，诗霖公司收到在甲公司发送的《租赁合同解除函》，主要内容为：截至2018年6月5日，贵司拖欠我司的租金75,279元、滞纳金共计4,140.35元、免租期房租25,093元。除去保证金抵扣部分，贵司仍需向我司缴纳104,512.35元。我司于2018年6月1日已向贵司发送《回复函》，截至今日我司未收到贵司任何款项，请贵司于收到本通知函的10日内将上述款项汇至我司指定账户，否则我司将追究贵司法律责任。我司现书面通知贵司即刻解除双方签订的《房屋租赁合同》，请贵司立即向我司返还房屋，否则我司将于2018年6月6日实施断水、断电、清场、锁门在内的各种方式收回该房屋，并可采取任何方式进入该房屋，该房屋内遗留的任何物品，均视为贵司的遗弃物，无偿归我司所有，我司有权任意处置。一审审理中，双方确认：2018年5月31日之前的租金，诗霖公司均已付清。2018年4月30日之前的物业管理费诗霖公司亦已付清。诗霖公司支付过在甲公司保证金75,279元。《租赁合同》已于2018年6月6日解除。一审审理中，诗霖公司表示2018年5月底从系争房屋搬走，6月6日全部撤出，在甲公司将系争房屋换锁。在甲公司则表示2018年6月6日之前，诗霖公司已自行搬走，在系争房屋内还有物品，6月6日之后，来拿过物品，在甲公司加了一把锁，目前除了装修外，其余物品都拿走了。一审法院另查明，在甲公司另案【案号（2018）沪0104民初27265号】起诉诗霖公司、柯宝娇等房屋租赁合同纠纷一案，提出：1、判令解除在甲公司与诗霖公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令诗霖公司向在甲公司支付拖欠的2018年6月1日至2018年6月6日房屋租金4,950元及滞纳金3,440.25元（逾期139天）、违约金75,279元、免租期房租25,093元（共计108,762.25元）；3、判令诗霖公司向在甲公司支付2018年6月7日至2018年10月11日（127天）房屋占用费104,775元，按照每日每平方租金5元计算，计算至实际返还房屋止；4、判令诗霖公司向在甲公司支付2018年5月1日至2018年6月6日（36天）拖欠的物业管理费4,950元、违约金836.55元、电费6,266.01元、水费69.08元（共计12,121.64元）；5、判令诗霖公司支付在甲公司为恢复租赁房屋原状产生的费用20,000元；6、判令诗霖公司向在甲公司支付律师费60,000元；7、判令柯宝娇在上述范围内承担连带责任等请求。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。首先，根据《租赁合同》约定，诗霖公司应于2018年4月5日前支付2018年4月10日至2018年7月9日的房屋租金。但根据查明事实，诗霖公司并未按约履行。其次，2018年4月30日，诗霖公司提出退租的要求，诗霖公司自认其于2018年5月底从系争房屋搬走。综上，诗霖公司既未按约支付房租，又以其实际行为表示不履行《租赁合同》，在甲公司主张因诗霖公司违约导致《租赁合同》于2018年6月6日解除，有事实、合同及法律依据，一审法院予以确认。诗霖公司并未按约履行《租赁合同》，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于诗霖公司提出的在甲公司提供系争房屋不具备下水条件致使诗霖公司合同目的不能实现的意见，诗霖公司并未提供充足证据予以证明，一审法院不予采纳。如上所述，本案实际系诗霖公司违约导致《租赁合同》解除，在甲公司并未违约，故诗霖公司要支付违约金、装修残值损失，于法无据，一审法院不予支持。关于诗霖公司要求返还租赁保证金的诉请，现在甲公司已另案起诉主张租金、违约金等，一审法院亦已处理，故现诗霖公司要求返还租赁保证金，于法不悖，一审法院予以支持。一审法院于2019年6月25日作出民事判决：一、上海在甲物业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海诗霖美容服务有限公司房屋租赁保证金75,279元；二、驳回上海诗霖美容服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,292元，减半收取计2,646元，由上海诗霖美容服务有限公司负担2,046元、上海在甲物业发展有限公司负担600元。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：根据在案证据及双方《租赁合同》约定，诗霖公司未按照双方《租赁合同》约定于2018年4月5日前足额支付下一期2018年4月10日至2018年7月9日的租金，且于2018年5月底自行搬走，故在甲公司按照诗霖公司逾期未支付租金的约定事由解除双方合同，并无不妥，一审法院予以支持，本院亦同。而诗霖公司提出租赁房屋存在下水问题，但未提供确实、充分、有效的证据予以证明《租赁合同》目的确因此造成无法实现，且该主张亦不符合《租赁合同》3.1.1及4.2.2的约定，故本院亦如一审法院不予采信。既然诗霖公司应当承担合同解除的违约责任，其在本案中提出的要求在甲公司支付违约金及剩余租期装饰装修残值的诉请，一审法院不予支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人上海诗霖美容服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,117.60元，由上诉人上海诗霖美容服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十一月十五日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……