广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12127号上诉人（原审被告）：邝烈全，男，1963年8月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：联强电子（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区沙嘴工业村**。法定代表人：董志鸿，董事长。委托诉讼代理人：刘永辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邱全峰，广东君言律师事务所律师。上诉人邝烈全因与被上诉人联强电子（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初38583号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邝烈全的上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判上诉人无需支付2018年4月至2018年9月的租金210000元。二、由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：2018年8月2日，被上诉人对涉案租赁物业采取停水停电措施,影响上诉人及商户的正常经营，被上诉人应对涉案租赁房屋因停水停电造成的经济损失承担赔偿责任。在一审案件审理过程中，2018年10月14日深夜零时，被上诉人公司总经理董志鸿组织并亲自在现场指挥对涉案租赁房屋进行非法强拆。在此次非法强拆中，金地食街B栋约1600平方米的整栋楼房被拆除，商户经营店铺内的物品，少部分被联强公司拿出，大部分被埋在废墟中毁损，给上诉人及相关商户造成了巨大的经济损失，被上诉人也应当承担赔偿责任。自2018年3月份被上诉人经常向上诉人的租户送达各种要拆迁的文件，导致上诉人无法收回出租的租金，也就是说，从2018年3月份开始，上诉人已经没有任何租金收入。被上诉人联强电子（深圳）有限公司的答辩意见：一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持原判，驳回上诉。我方正是基于合同的约定才于2018年3月份开始多次通知承租人，要求其按照双方展期合同的约定搬离租赁物业，并将租赁物业返还我方，承租人将所租赁的物业转租，其没有收到相关其他人的租金，但并不影响我方依据《房屋租赁展期合同》，要求其按约定支付租金的权利。在我方多次通知的基础之上，其直至租赁物业被业主方拆除，均没有交付租金并返还物业，因此才形成了本案的纠纷。一审判决其依据合同约定支付2018年4月至9月的租金（占有使用费）21万元有明确的法律依据和相关的司法解释。被上诉人联强电子（深圳）有限公司的原审诉讼请求：1、被告支付5个月租金17.5万元：2、被告擅自改建造成的原告损失50万元；3、被告支付逾期付款违约金4.9万元；4、双方租赁合同解除；5、被告承担本案诉讼费用。原告当庭增加诉讼请求为：第一项诉讼请求应为2018年4月份到2018年的9月份，共计6个月的租金21万元；第三项诉讼请求违约金按照双方补充协议的约定，截止到2018年的9月30日的违约金合计是112175元。9月30号之后每个月的违约金是31500元，违约金计算至实际支付租金为止。原审法院认定：位于深圳市××区沙嘴路与××路交接处金地工业区配餐中心项目的用地单位为××（集团）股份有限公司（以下简称××公司），上述项目栋数为1栋，层数为2层，建筑面积4913平方米。批准使用时间从2016年5月17日至2018年5月17日止。2009年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，协议约定每月房屋、水电费、煤气费、物业费、有线电视费以及其它因乙方承租差生的费用支付日为当月5日前。超过前述时间甲方仍未收到租金，甲方有权采取停水电等措施，乙方应承担由此引起的全部后果；甲方已经明示甲方属于转租方，因此双方一致同意办理本合同及补充协议的备案手续。因为备案产生的费用以及因为房屋租赁产生的应当支付的其他税费，由双方按照相关规定各自承担应当缴纳的部分。双方在签署本合同时已经知悉双方租赁的标的为临时建筑，因此双方无权以此为由要求确认本合同及补充协议为无效合同。否则，双方均无权要求对方给与任何赔偿以及补偿。在本合同及补充协议租赁的期限届满时，未形成附和的装饰装修物，乙方在征求甲方书面同意之后可以拆除，因为拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状。已经形成附和的装饰装修物，乙方不得拆除、移动、搬迁，否则应当恢复原状并赔偿给甲方造成的损失。乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，金额为拖欠日乘以月租金的千分之五。乙方拖欠30日以上的，除支付前述违约金之外，甲方还可以按照本合同第十九条的约定处理。乙方租用租赁房屋的期限自2010年2月1日至2015年1月31日止，甲乙双方确认合同租期内租金为每平方米每月人民币20元，月租金总额人民币11480元，租赁合同每年向租赁部门办理备案登记手续。该合同并无第十九条条款，庭审中，双方确认涉案承租物业金地食街B栋属于金地工业区配餐中心项目，但原告出租给被告的物业为3层。双方并未签订租赁合同，而仅签订了补充协议，所以该十九条是原准备签署而未签署的租赁合同中的条款。2015年5月1日，原告法定代表人董志鸿（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁展期合同》，合同约定甲乙双方于2009年11月1日签订的补充协议（以下简称《租赁合同》）已于2015年1月31日期满，双方同意对租赁合同展期。《租赁合同》自本协议签订之日起变更为无固定期限的租赁方式。自本协议签订之日起，甲方在拆迁单位下发金地工业区拆迁通知或配餐中心整体拆迁情况下可提前一个月通知乙方终止《租赁合同》和本协议。乙方须于甲方发出终止通知后30日内搬离租赁物业，并将租赁物业返还给甲方。《租赁合同》和本协议因此而终止的，甲方对乙方不承担违约或赔偿责任，乙方因此发生的实际损失（包括但不限于人员遣散、装修、经营损失、搬迁费用等）及预期利益损失由乙方自行承担。拆迁单位对建筑物有装修装饰补偿由乙方所得，与甲方无关。展期期间的租金为每月人民币叁万伍仟元，其中叁万元现金支付和伍仟元餐厅使用券。展期期间，乙方拖欠壹个月租金，或乙方拖欠租金累计达人民币35000元的；甲方可随时终止《租赁合同》和本协议：甲方基于本条约定终止《租赁合同》和本协议的，《租赁合同》和本协议于甲方发出终止通知之日起终止，乙方须于甲方发出终止通知后30日内搬离租赁物业，并将租赁物业返还给甲方。《租赁合同》和本协议基于本条约定而终止的，甲方对乙方不承担违约或赔偿责任，乙方因此发生的实际损失（包括但不限于人员遣、装修、经营损失、搬迁费用等）及预期利益损失由乙方自行承担。展期期间，如发生租赁物业所在片区实施城市更新或政府征收等客观实际情况，视为《租赁合同》和本协议无法继续履行。自政府批准租赁物业所在片区城市更新单元计划（指租赁物业所在片区，经政府批准列入深圳市城市更新单元规划制定计划或深圳市城市更新单元计划）后或政府发出征收决定后，甲方可随时提前30天通知乙方终止本合同，本合同自甲方通知的终止日起终止。乙方必须在本合同终止后60日内搬离租赁物业并将租赁物业返还给甲方；《租赁合同》和本协议基于上述城市更新或政府征收等客观实际情况而终止的，甲乙双方互不承担违约或赔偿责任，甲乙各方因此发生的实际损失（包括但不限于人员遣散、装修、经营损失、搬迁费用等）及预期利益损失由甲乙各方自行承担。《租赁合同》和本协议终止后，乙方在本协议约定期限内拒不自行搬离的，视为乙方已在本协议约定期满后自动将租赁物业交还给甲方，并视为乙方自动放弃存放于租赁物业内的所有物品（包括但不限于财物、货物、设施、设备、工具等等）的所有权和处置权，甲方可自行处置且无须向乙方（承租方）说明或返还，乙方不得就此向甲方主张任何损失赔偿。展期期间，双方按照本协议约定执行，本协议未做约定的，按照《租赁合同》约定执行。本协议约定与《租赁合同》约定不一致的，以本协议约定为准。签订上述协议和合同后，被告将原告出租给被告的三层物业分租给案外人使用，并在天台上加建第四层。被告也未按照展期合同约定每月支付3万元租金及5000元餐券，而是每月直接支付租金35000元。在展期合同履行过程中，金地工业区纳入城市更新单元。2018年2月28日，深圳市福田区城市更新局向××公司发出《关于拆除金地工业区配餐中心临时建筑的函》。函件载明××公司建设的金地工业区配餐中心为临时建筑，根据深规土（2018）76号文件，金地工业区城市更新单元规划已经批准，该临时建筑所在用地属于在更新单元实施中应清退的国有未出让用地，且已纳入进度工业区城市更新单元拆除范围。要求××公司于2018年4月30日前自行拆除上述用地上的临时建筑物，将该用地统筹纳入金地工业区城市更新单元一并实施改造并按程序移交给政府。被告主张更新局向××公司出具上述函件后，原告2018年3月即已告知实际承租人涉案物业即将拆除并要求实际承租人搬离，导致实际承租人拒绝向被告支付租金，被告遂于2018年4月开始未向原告支付租金。因被告未能支付租金也未搬离涉案物业，2018年7月10日原告向××公司发出《关于对金地食街B栋停水电事宜的申请书》，申请书载明原告与被告签订的展期合同约定被告拖欠租金一个月或者拆迁单位下发拆迁通知后，被告应当搬离物业并将租赁物业返还联强公司。目前被告逾期支付租金超过3个月，且原告2018年5月将拆除金地工业区配餐中心临时建筑的函发送给被告，但被告不予理睬也没有支付租金。申请对金地食街B栋采取停水电措施。2018年7月11日，原告向被告发出《通知函》，通知函中称双方展期合同约定如果被告拖欠租金一个月或者拆迁单位下发拆迁通知后，原告可以终止合同，被告应搬离租赁物业并将租赁物业返还原告。目前被告逾期支付租金超过3个月，且原告2018年5月将拆除金地工业区配餐中心临时建筑的函已经发送给被告，但被告未能按期交付租金，现原告再次通知被告，双方租赁合同已经终止，要求被告按照合同约定立即支付全部租金并交回租赁房产。被告收到原告通知后，委托律师于2018年7月13日，向原告发出《律师函》，函件中称原告在无任何理由的情况下，直接向被告的租户发出拆迁的通知函，影响承租方的正常经营，致使租户暂停向被告支付租金，被告迫于无奈也无法向原告支付租金，被告会说服承租人支付租金，然后被告将如数支付租金。但如果原告对涉案房产采取停水电的不法措施，造成的一切经济损失，由原告承担全部责任。2018年7月14日，××公司向被告发出《关于对金地食街B栋停水电的通知》，被告立即向××公司及深圳市金地物业管理有限公司做出复函。称对于××公司因政府收回金地配餐中心用地而提前解除房屋租赁合同表示理解，并愿意予以配合。但××公司提前解除房屋租赁合同，必然给被告造成装修装饰损失以及停业损失等。在损失赔偿或补偿事宜协商一致后，被告愿意退出租赁场地。××公司未就损失赔偿或补偿与被告进行任何沟通和协商就单方宣布强行停水停电，损失被告权益。2018年7月25日，被告向原告发函要求原告协助办理涉案物业索赔事宜的函。要求原告协助被告向××公司就装修装饰进行索赔。2018年7月30日，被告及承租人若干向××公司、金地物业公司以及原告共同发出《关于不得对金地食街B栋停水电的函》，重申了对损失进行赔偿或补偿的要求。并要求不得停水电。2018年8月2日，原告向金地物业公司发出函件，称2018年7月30日××公司按照原告申请停止租赁房屋水电供应之时，找到身份不明之人阻扰，但金地管理处怠于履行职责，放纵租客违法行为。当日原告与被告电话联系磋商被告搬离事宜，但被告有意拖延。金地物业公司应按照业主方的文件要求采取停水都停电措施。收到上述函件后，金地物业公司于2018年8月2日停止对涉案场地的供水供电。但被告依然未搬离涉案物业。2018年9月10日，××公司向原告发出《通知函》，要求原告最迟于2018年9月21日前自行向有关部门结清水电气、光纤、电话费等相关费用后腾空物业并交还××公司，否则××公司将自行收回房屋并清理，在清拆过程中造成的任何财产损失，该公司不负责。次日，原告向被告发出《通告》，称2018年9月10日收到业主方的通知。按照业主通知要求，通知被告于9月21日之前腾空物业并交回租赁房产。原告并将该通告粘贴在租赁物业的一至三层租户门口。2018年9月29日，××公司向原告、金地工业区配餐中心所有房屋实际使用人和占用人发出《限期搬离和实施房屋拆除的通知》，告知原告、实际使用人和占用人于2018年10月5日前搬离金地工业区配餐中心，搬走所有所属物品。该公司将于2018年10月5日后择时对金地工业区配餐中心进行拆除。次日，原告向被告发出《限期搬离通知》，要求被告2018年10月5日前搬离。并将限期搬离通知与××公司2018年9月29日发出的通知一并粘贴在涉案物业门口。双方确认，涉案物业于2018年10月14日拆除。原告主张系××公司自行拆除，被告则主张是原告实施的拆除行为。原审法院认为：原告与被告之间成立房屋租赁合同关系，原告诉请要求判决双方租赁合同解除，但原告向被告出租的涉案美食街B栋房产所在的金地工业区配餐中心临时建筑规划许可证注明该临时建筑的层数为两层，而涉案房产出租给被告时为3层建筑，即第三层建筑并未取得相关建筑许可证，也就是说原告与被告之间房屋租赁合同关系中超过上述建筑规划许可证允许建设的范围的部分为无效合同。并且上述临时建筑规划许可证的批准使用时间截止2018年5月17日止。该日之后并无核发机关批准能继续使用。该日之后双方之间形成的房屋租赁合同关系亦为无效合同。即便双方存在部分有效的房屋租赁合同关系，2018年5月17日之后，该合同也全部归于无效。原告诉请要求法院判令解除双方之间的房屋租赁合同关系，法院不予支持。合同虽部分无效，被告占用涉案房屋的租金（包括占有使用费）也理应予以支付。被告自2018年4月开始未能支付租金（占有使用费），原告据此有权要求被告支付2018年4月至2018年9月的租金（占有使用费）21万元。至于原告主张要求被告支付擅自改建造成的原告损失50万元。原告当庭确认该部分损失系因被告存在违法搭建而可能需要原告拆除，原告预估的费用。但原告在本案中并未提交任何证据证明该部分损失已实际发生且具体的损失金额，应就此承担举证不能的法律后果，对于原告的该项诉讼请求，法院不予支持。至于逾期付款违约金问题，因合同为部分无效合同，原告亦未提交证据证明有效部分的面积，对于原告的该项诉讼请求，法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告邝烈全应于判决生效之日起十日内向原告联强电子（深圳）有限公司支付2018年4月-2018年9月租金（占有使用费）210000元；二、驳回原告联强电子（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11040元（已由原告预交），由原告负担7838元，由被告负担3202元。经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。上诉人向被上诉人承租涉案临时建筑，应向被上诉人支付租赁期间的房屋占有使用费。上诉人在诉讼中认可其自2018年4月起未向被上诉人支付租金以及其转租的租户至该建筑被强拆之时仍未搬离，故上诉人应向被上诉人支付2018年4月至该建筑被强拆之前即2018年9月期间的房屋占有使用费。原审对此处理正确，本院予以确认。上诉人以转租租户未向其支付租金为由拒绝向被上诉人支付费用，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邝烈全的上诉主张不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4450元，由上诉人邝烈全负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年十一月二十日书记员 赵敏竹