浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6993号 上诉人（原审原告）：沈莲芬，女，1944年11月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：常家泰，男，1942年4月20日出生，汉族，住杭州市西湖区，系沈莲芬配偶。 被上诉人（原审被告）：杭州创意投资发展有限公司，住所地杭州市下城区石祥路**。 法定代表人：钱小义,董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张珉、张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人沈莲芬因与被上诉人杭州创意投资发展有限公司（以下简称创投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服下城区人民法院（2019）浙0103民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：位于杭州市下城区（创新创业新天地0地块）世嘉君座系创投公司开发的房地产项目。2016年7月24日，沈莲芬与创投公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，沈莲芬向创投公司购买杭州市下城区世嘉君座5幢323室，建筑面积55.81平方米的房屋，其中套内建筑面积44.55平方米，应分摊的共有建筑面积11.26平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二），单价每平方米15927.04元，总价款888888元。创投公司承诺于2017年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付沈莲芬，沈莲芬办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.05%承担违约责任；90日后仍不能交付，沈莲芬不退房的，创投公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向沈莲芬支付已交付房价款万分之零点五的违约金。双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，达不到约定标准的，创投公司补偿装饰、设备差价，并另行向沈莲芬支付差价部分5%金额的款项作为补偿。同日，沈莲芬签字确认了创投公司的内部“杭州新天地*合同流转单”，明确销售房号世嘉君座5号楼323室，建筑面积55.81平方米，成交单价18245元/㎡，房屋总价1018272元，存3万享受特价房一口价888888元/套，折后单价15927.04元/㎡，房屋总价888888元。 《浙江省商品房买卖合同》附件二约定，公摊建筑面积构成如下：走廊、门厅、核心筒（楼梯间、前室、电梯井、设备管井）、设备间、外半墙等，其他按规定参与分摊的部位。 《浙江省商品房买卖合同》附件八第八条约定，对《浙江省商品房买卖合同》第十六条补充如下：出卖人将办理该商品房初始登记需由出卖人提供的资料报送备案后，即视为出卖人履行了产权登记中的合同义务，如因为其他原因（包括买受人不申请办理转移登记、相关部门办理迟延、权属登记的程序发生变化等），导致买受人不能在合同约定期限内取得房地产权利证书的，出卖人不承担违约责任。 沈莲芬与创投公司签订的《补充合同》附件二对装饰设备标准进行约定。其中厨房卫生间顶棚采用铝扣板，其他区域吊顶采用石膏板；卫生间热水器为AO史密斯或同等档次热水器。 沈莲芬与杭州鸿道房地产营销公司签署《杭州新天地公寓认购服务合同》，约定：沈莲芬向杭州鸿道房地产营销公司交纳30000元团购意向金可享受杭州鸿道房地产营销公司提供的增值服务，即可参加交30000元减80000元/套开发商的优惠活动；沈莲芬通过杭州鸿道房地产营销公司提供的增值服务与开发商签订商品房买卖合同后，该团购意向金转为沈莲芬支付杭州鸿道房地产营销公司居间服务费。《杭州新天地公寓认购服务合同》显示落款日期2017年1月18日。当日，杭州鸿道房地产营销公司收到沈莲芬支付的30000元。 2017年6月30日，杭州市国土资源局受理创投公司提交的杭州市下城区世嘉君座包括沈莲芬所购房屋在内的国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权-首次登记。沈莲芬已经付清全部房款。 创投公司确认，世嘉君座5号楼323室厨房顶棚的铝扣板被更换为了石膏板。 现沈莲芬起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、判令创投公司按合同交付被侵占的物权（8平方米）；2、判令创投公司支付不按合同装修的材料补偿款3000元；3、判令创投公司退还房屋认筹金及延迟交付的违约金31500元；4、由创投公司承担本案一切诉讼费用。沈莲芬明确第1项诉讼请求针对的是新天地世嘉君座5幢323室第二层走廊中心线靠沈莲芬一侧约8平方米；第3项请求中的退还房屋认筹金的金额为30000元，延迟交付的违约金金额为1500元。 原审法院认为：沈莲芬、创投公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，创投公司已在2017年6月30日将登记所需要的材料报送杭州市国土资源局，杭州市国土资源局也已经受理。结合沈莲芬、创投公司签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八第八条的约定，创投公司已经履行了产权登记中的合同义务。因此，沈莲芬要求创投公司支付迟延交付权属证书的违约金并无依据，该院不予支持。沈莲芬、创投公司签订的《补充合同》附件二对装饰设备标准进行了约定，其中厨房卫生间顶棚采用铝扣板，其他区域吊顶采用石膏板。由此可知，沈莲芬、创投公司对厨房、卫生间吊顶的材料做出了有别于其他区域吊顶材料的特别约定。根据审理查明的事实，沈莲芬所购买的世嘉君座5号楼323室厨房吊顶使用的是石膏板，而非铝扣板。而创投公司并未举证证明此次更换材料已经征得沈莲芬同意。因此，创投公司应向沈莲芬承担相应的赔偿责任，该院对沈莲芬要求创投公司赔偿1000元的请求予以支持。但沈莲芬主张创投公司提供的AO史密斯热水器存在质量问题并无相应的证据，该院对沈莲芬的此项主张不予支持。关于沈莲芬主张的房屋认筹金，根据沈莲芬提交的转账凭证，该笔3万元系沈莲芬支付给了案外人鸿道房地产营销公司，由鸿道房地产营销公司为其提供新天地公寓认购的服务。因此，该3万元应否返还并非本案审理的范围。 最后，沈莲芬、创投公司在本案中最大的争议是，沈莲芬要求创投公司按合同交付被侵占的物权能否成立。对此，该院认为，新天地世嘉君座5幢323室第二层走廊中心线靠沈莲芬一侧约8平方米系、沈莲芬、创投公司签署的《浙江省商品房买卖合同》附件二明确的公摊建筑面积。因此，沈莲芬请求的事项与业主公共区域有关，且有关该公共区域用途的改变，应属于业主共同决定的事项，故沈莲芬作为个人，在小区未成立业主委员会的情况下，并无其他业主授权，不具备提起本案诉讼的主体资格。 综上，该院对沈莲芬请求中的合理部分予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、创投公司于判决生效之日起十日内支付沈莲芬装修补偿款1000元；二、驳回沈莲芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元，由沈莲芬负担644元，由创投公司负担19元。 宣判后，沈莲芬不服，向本院提起上诉称：一、共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯和改变原始设计的使用功能。创投公司在装修过程中违法强行霸占走廊上层，剥夺了沈莲芬对公摊面积走廊的使用权，且非法重复出售给南面业主，获取非法暴利。沈莲芬一审诉讼请求系要求返还对走廊的使用权，没有要求对公共产权进行再次分割，原审判决沈莲芬不具有诉讼主体资格不当；二、创投公司以次充好，用每平方米9元的石膏板代替合同上的铝扣版，铝扣板每平方米要200元以上。按照《消费者权益保护法》的相关规定，对以次充好的欺诈行为要作出3倍赔偿。厨房吊顶的差价就1000元，原审判决仅补了差价，连施工成本都不考虑。沈莲芬要求创投公司出示装修材料款以及装修施工工程款单据的请求，不被法庭采纳。一审法院在未做调查的情况下认可创投公司4000元装修价格不当。请求二审法院认定创投公司在房屋装修中存在以次充好的商业欺诈行为；三、沈莲芬在签购房合同前后没有签任何认购服务合同，签正式合同时也没有要求签什么认购合同。现在创投公司手中的合同是在2017年1月18日交房时，创投公司以不签认购服务合同，就不交房、不交钥匙的手段胁迫所签。沈莲芬认为按购房合同不需要签认购服务合同，这笔钱是不需要缴的。沈莲芬当即离开现场，以示抗议。后来所签合同，签字以及指纹均不是沈莲芬本人。综上，请求：一、确认创投公司擅自改造公摊面积的使用功能违法；二、确认创投公司在装修时强行霸占公摊面积走廊上层违法；三、确认创投公司私自分割公摊面积且重复出售违法；四、确认创投公司在装修中不按合同规定，以次充好是商业欺诈行为；五、确认创投公司以不交房、不交钥匙的行为逼迫沈莲芬签订认购协议，是黑恶行为；六、判令创投公司退还沈莲芬房屋认筹金30000元；七、判令创投支付沈莲芬不按合同装修的材料补偿款3000元。 被上诉人创投公司辩称：一、沈莲芬庭审中明确的前五项上诉请求，都不属于沈莲芬一审诉讼请求范围，故其前五项上诉请求不属于二审的审理范围。二、沈莲芬上诉请求中关于共有建筑面积的返还问题即要求创投公司按层高5.4米向沈莲芬交付55.81平方米的房屋即包括公摊部分，没有任何法律和事实依据。公摊面积属于全体业主共有，沈莲芬理解的自己家门口走廊的一半8平方是属于自己的公摊面积，没有事实和法律依据。沈莲芬要求创投公司按层高5.4米向沈莲芬交付55.81平方米的房屋即包括公摊部分，而公摊部分不可能按层高5.4米交付。沈莲芬的该项诉讼请求实质上涉及到公共部位的交付。事实上创投公司已向沈莲芬交付符合约定面积的房屋，且双方也已经通过补充协议的形式对房屋交付面积、款项结算进行了确认。三、沈莲芬诉请材料补偿款3000元，无事实和法律依据。沈莲芬以最便宜的9元一平方石膏板来比对铝扣板中价格相对较高的200每平米的，本身就不具有可比性。事实上上述两种材料在创投公司与装修公司结算时，价格是一样的，石膏板使用了多层防水，创投公司也认可了1000元的赔偿。四、房屋认筹金30000元系沈莲芬与案外人杭州鸿道房地产营销策划有限公司签订，因购买房屋享有优惠而支付的服务费用，该款项由杭州鸿道房地产营销策划有限公司收取，与创投公司无关。一审中沈莲芬对认购协议的真实性是予以认可的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致。 本院认为:一、沈莲芬在二审中的前五项上诉请求属于其新增加的诉讼请求，创投公司亦不愿意就新增加的诉讼请求与其进行调解，故沈莲芬的前五项上诉请求不属于二审的审理范围。二、沈莲芬认可走廊部分属于公共区域，其一审中请求判令创投公司按合同约定的套内面积的层高交付被侵占的自己家门口走廊的一半8平方物权，实质涉及到公共区域的分割和交付，其该项请求缺乏合同和法律依据。三、一审中沈莲芬明确材料补偿款3000元的构成是：厨房吊顶材料价差和施工成本1000元＋热水器质量问题2000元。沈莲芬未举证证明热水器质量存在问题，原审法院支持其1000元材料补偿款，并无不当。四、房屋认筹金30000元系沈莲芬基于与案外人杭州鸿道房地产营销策划有限公司的合同关系，向案外人支付的服务费，与创投公司无关。一审中沈莲芬对认购协议的真实性并无异议，二审中常家泰也认可协议由其代签。沈莲芬要求创投公司退还该30000元的认筹金，缺乏合同和法律依据。 综上，沈莲芬的上诉请求和理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人沈莲芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一九年十一月十二日 书记员  赖雪珂