山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2421号上诉人（原审被告）：毛忠诚，男，1986年12月28日出生，汉族，住山东省阳信县。被上诉人（原审原告）：刘红涛，男，1984年5月18日出生，汉族，住山东省阳信县。委托诉讼代理人：马新昌，山东君讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽萍，山东君讼律师事务所律师。原审被告：吕青军，女，1987年12月20日出生，汉族，住山东省阳信县。上诉人毛忠诚因与被上诉人刘红涛、原审被告吕青军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省阳信县人民法院（2018）鲁1622民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，本院以传票通知上诉人毛忠诚于2019年11月21日9时到本院第六审判庭参加诉讼，但上诉人毛忠诚经本院合法传唤，未按时到庭参加诉讼，本院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。毛忠诚上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人要求赔偿房屋差价款60000元（上诉人认可楼房现差价款为30000元）、装修投资损失16939.1元、鉴定费2000元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、一审判决认定被上诉人刘红涛与上诉人签订的买卖合同系无效协议，上诉人认为这一认定是正确的。对涉案房屋已抵押于邮政储蓄银行阳信支行这一事实，上诉人在签订房屋买卖合同时告知了被上诉人，被上诉人自愿购买，因涉案房屋存在抵押导致合同无效，造成的损失应当由被上诉人自己承担。二、一审法院对损失进行了鉴定，其中房屋差价款60000元、装修投资损失16939.1元、鉴定费2000元，对上述损失，上诉人持有异议，被上诉人的装修物大部分可以拆卸带走，无需上诉人进行赔偿，另外房屋差价鉴定机构评估的数额较高，现楼房价值290000元左右，增值根本没有这么高，因此一审判决确定的损失数额过高。三、一审法院判决由被上诉人承担全部损失与事实不符。根据《合同法》相关规定，合同无效，财产相应返还，造成的损失按过错承担。从该案来看，在双方签订合同时，上诉人已经将楼房抵押的事实告知给了被上诉人，被上诉人仍然愿意购买，过错在被上诉人方，上诉人没有过错，因此判决上诉人赔偿被上诉人损失是错误的。请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。刘红涛辩称：一、被上诉人对涉案房屋出售时设定抵押的事实不知情，涉案合同无效的过错在上诉人，对此一审判决认定事实清楚，适用法律正确。结合涉案房屋买卖合同约定内容，双方在合同中明确约定了办理房屋过户登记的期限，因上诉人隐瞒房屋抵押，且收取被上诉人交付的购房款后挪作他用，在房屋已经出售的前提下仍不偿还抵押贷款尾款才导致涉案房屋无法办理过户登记手续。被上诉人系善意购房人，出于对上诉人的信任才将绝大部分购房款提前交付给上诉人，在涉案房屋交易过程中无任何过错。上诉人在上诉状中称己将房屋抵押情况告知被上诉人系其单方杜撰，与客观事实不符，更无任何证据证实。被上诉人的原诉讼目的是想强制上诉人履行过户义务，在诉讼过程中才得知房屋存在抵押的事实，被迫要求赔偿。假设被上诉人知情，不会在涉案房贷未偿还的情况下将款项支付给上诉人。一审中，在被上诉人已按合同约定履行付款义务后，上诉人明确表示不再按合同约定履行房屋买卖合同，其公然违约的行为有违诚信。从民事角度而言，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及相关规定，上诉人作为出卖人，应对合同无效承担全部过错责任，退还被上诉人全部购房款，并赔偿全部损失。从刑事角度而言，如上诉人恶意隐瞒房屋抵押事实，在收取被上诉人房款后，结合其不想实际退还客观行为表示，可以印证其非法占有购房款的主观恶意，我方保留追究其相关责任的权利。二、涉案《资产评估报告》鉴定程序合法，系有资质鉴定机构出具，应依法作为定案依据，但基于阳信县房价上涨幅度，该鉴定意见中的差价损失远远低于被上诉人一方的实际损失。因上诉人一方的过错导致涉案购房合同无效，在上诉人实际占有被上诉人购房款拒不退还的前提下，导致被上诉人购房不能，无力再另行购房，在阳信县房价处于上涨趋势的大前提下，被上诉人等待购房款退回后必然会因房屋而多支付购房款，该损失系由上诉人一方直接导致，理应由上诉人一方全部承担。涉案《资产评估报告》系在本案一审审理过程中，阳信县人民法院依法委托有资质的第三方机构作出，评估程序合法，其出具的评估报告结论客观公正，具有公信力。但随着上诉人的恶意拖欠，至今拒不退还购房款导致被上诉人一方购房差价损失进一步扩大。上诉人主张的房屋差价损失评估过高无事实及法律依据，其主张的装修物品可以带走违背常理，对其提出的装修投资损失及鉴定费无需承担的主张，依法应不予支持。三、涉案中介费用、房屋租赁费损失及鉴定后的房屋差价损失仍应由上诉人一方全额承担，对此一审认定事实存在错误，建议二审法院依法予以纠正。涉案《房屋买卖合同》已明确约定，在23万元房款交清时，上诉人应将出租房屋剩余期间产生的房租交与被上诉人，由违约方承担中介费用。中介费与房租费用均是被上诉人因上诉人隐瞒抵押事实并不采取合理补救措施所产生的直接损失，上诉人对此应一并赔偿，对该部分事实一审法院认定存在错误。另，因上诉人的恶意拖欠，导致被上诉人一方购房差价损失进一步扩大，对损失应持续计算至上诉人实际退还购房款之日，上诉人保留另行诉讼的权利。四、原审被告吕青军应依法与上诉人共同承担责任，一审法院对此认定事实错误，建议二审法院予以纠正。涉案房产属上诉人与原审被告吕青军的夫妻共同财产，且上诉人在收取被上诉人一方的购房款后将款项用于夫妻共同生活，对于涉案债务应由该二人共同承担，请二审法院依法查实。综上，上诉人系涉案合同无效的过错方，因其恶意隐瞒且不采取合理补救措施才导致了被上诉人一方的损失。请求二审法院依法公正查清案件事实，以保护被上诉人一方合法权益。吕青军未作陈述。刘红涛向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令毛忠诚、吕青军返还刘红涛购房款230000元，并按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿刘红涛购房款利息损失12000元、租金损失5000元、中介费用损失3000元，合计计款20000元；3.依法判令毛忠诚、吕青军赔偿刘红涛违约损失（包含购房差价损失、装修损失等，具体数额以评估结论为准）；4.毛忠诚、吕青军承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：毛忠诚、吕青军在阳信县职业中专院内有一房产，登记号为鲁（2016）阳信县不动产权第0001149号，房屋面积为74.29㎡，该房产的不动产权证2016年9月27日至2046年9月24日抵押于中国邮政储蓄银行阳信支行。毛忠诚在明知涉案房产已抵押的情况，2017年11月15日与刘红涛签订《房屋买卖合同》，以260000元的价格出售于刘红涛，已通过转账方式支付毛忠诚房款230000元，刘红涛并支付中介公司中介费3000元。在资产评估报告书中，其评估结论为：阳信县诉讼服务中心本次委估房产的评估价值与双方在2017年11月份时签订合同中约定房屋价值的差额为人民币陆万元整￥60000.00元，装修投资价值为人民币壹万陆仟玖佰叁拾玖元壹角陆分（￥16939.16元）。刘红涛为本次鉴定，支出鉴定费2000元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”在本案中，双方在签订房屋买卖合同时，毛忠诚明知涉案房产已抵押的事实，仍与刘红涛签订《房屋买卖合同》，以260000元的价格出售给刘红涛，造成装修投资损失16939.16元，房屋价值差额损失60000元，刘红涛诉求毛忠诚返元购房款230000元，上述装修投资损失16936.16元，房屋价值差额损失60000元，鉴定费2000元，根据上述司法解释，对刘红涛诉求的上述损失，一审法院予以支持。刘红涛诉求解除与毛忠诚签订的《房屋买卖合同》，违背《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的房屋买卖合同为无效合同，自始至终不具有法律约束力，刘红涛要求解除与毛忠诚签订的《房屋买卖合同》一审法院不予支持。对刘红涛诉求的购房款利息21850元与鉴定结论的房屋价值差额60000元重复，一审法院不予支持；对中介机构收取的中介费3000元，刘红涛可另行主张权利；对刘红涛要求的租金损失5000元，双方无约定，一审法院不予支持；在本案中，刘红涛不能举证证明毛忠诚的妻子吕青军知情，不能举证证明毛忠诚在买卖房屋的过程中对吕青军进行代理，对刘红涛要求吕青军承担民事责任的诉求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、毛忠诚于本判决生效之日起十日内返还刘红涛涉案楼房购房款230000元，毛忠诚并赔偿刘红涛房屋价值的差额60000元、装修投资损失16939.16元、鉴定费2000元，共计308939.16元。二、驳回刘红涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3191元，保全申请费1820元，共计5011元，承担441.5元，承担4569.5元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于涉案房屋买卖合同的效力，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，是对抵押人处分权的限制，且该限制还会因受让人行使涤除权而消灭，故不会导致抵押人与买受人订立的买卖合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的是房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖关系，不适用于本案。且该司法解释第九条规定的“无效或者被撤销、解除”，分别对应着该条所列举的数种情形，而不应理解为凡触犯该条规定的合同一律无效。因此，原审判决认定诉讼双方签订的房屋买卖合同无效属适用法律错误，涉案合同应按有效合同处理。关于上诉人的行为是否构成违约，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”据此，出卖人对标的物负有权利瑕疵担保义务。上诉人对其出卖的房屋不享有处分权，违反了法定义务，构成违约。上诉人主张被上诉人在购买房屋时明知房屋上设立有抵押权的事实，未提供证据证实。即便上诉人主张的该事实成立，在被上诉人向上诉人支付了绝大多数房款的情况下，根据诚实信用原则，上诉人也应将购房款先用于涤除房屋上的抵押权，但其未尽到该义务。故上诉人主张由被上诉人承担部分或全部责任于法无据，本院不予支持。关于原审判决认定的损失数额是否正确，原审法院根据鉴定意见认定被上诉人的损失，具有事实依据。上诉人对鉴定意见虽有异议，但无证据推翻鉴定意见的记载，其上诉请求不能成立。被上诉人对原审判决虽有异议，但未提起上诉，其异议不属于二审审查范围，本院不予审查。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1773元，由上诉人毛忠诚负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇一九年十一月二十九日书记员  王 婷