河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初5745号原告：邓州市湍河街道办事处尚正一品小区业主委员会，住所地邓州市北京大道与团结路交叉口向南100米尚正一品。负责人：韩小克，任该业主委员会主任委托诉讼代理人：何书浩，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号14113201710502835。被告：邓州丰益物业管理有限公司,住所地邓州市北京大道与团结路交叉口向南100米尚正一品。法定代表人：谢和平，任公司经理。委托诉讼代理人:许超,河南三贤律师事务所律师,执业证号14113201010928109。原告邓州市湍河街道办事处尚正一品小区业主委员会（以下简称尚正一品业委会）与被告邓州丰益物业管理有限公司（以下简称丰益物业）为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚正一品业委会的委托诉讼代理人何书浩、被告丰益物业的委托诉讼代理人许超到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告尚正一品业委会诉称：邓州市品小区前期的物业是由建设单位负责。2017年3月，该小区依法成立业主委员会后根据小区业主要求和相关规定，同邓州市祥照物业服务公司签订了物业服务合同，于2018年12月3日向被告发出了告知书，但被告拒不退出和移交物业用房及相关资料，强迫服务。现要求：1、依法判令被告立即退出原告所在小区的物业服务，并向原告移交（1）物业管理用房；（2）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理所必需的资料；2、本案诉讼费由被告承担。原告尚正一品业委会为证明其主张，向本院提交以下证据：1、邓州市湍河街道办事处出具的证明一份，以证明尚正一品业委会经过备案，依法成立；2、调查征询记录及电话录音光盘四份,以证明原告经过过调查征询及电话记录,根据大多数业主意见更换老物业公司,聘用新物业公司;3、报告一份，以证明原告所在小区更换物业公司经房管局、老物业公司、新物业公司、尚正一品业委会形成决议，并报邓州市湍河街道办事处同意；4、告知书一份，以证明原告已向被告告知要求其办理交接手续；5、物业服务合同、营业执照各一份，以证明原告根据业主大会的调查结果已与邓州市祥照物业管理有限公司签订了物业服务合同。被告丰益物业辩称：根据《物业管理条例》第十一条第四项和第十二条及第十五条规定，如果需要选聘和解聘物业服务企业，小区业主委员会必须召开小区业主大会，由业主共同决定，并且必须经过小区双超半数业主同意并授权，否则，其不具备法定的诉讼权利。原告尚正一品业委会在成立时不知道是否经过尚正一品小区双超半数业主通过，而且在业委会成立后根本没有正式召开过全体尚正一品小区业主大会，更没有召开过关于选聘和解聘物业服务企业的业主大会。因此，原告的本次起诉行为因没有经过法定的授权，本身不具备起诉资格，人民法院应当驳回起诉。其公司与邓州市品小区开发商签订有物业服务合同而且尚未到期，且在原告尚正一品业委会未成立前已与超过一半以上的业主签订有物业服务合同，在履行合同时其又不存在任何重大过错，故原告诉请解聘其公司无事实依据。综上所述，原告不具备法定的起诉资格，且诉请无事实和法律依据，依法驳回原告的起诉或者驳回原告诉讼请求。被告丰益物业为证明其主张，向本院提交以下证据：1、丰益物业营业执照、法定代表人证明,以证明其主体资格;2、邓州市湍河街道办事处尚正一品小区部分业主的联合书面证明一份,以证明原告尚正一品业委会就选聘和解聘物业服务企业一事，既没有召开小区业主大会由业主共同决定，也没有小区双超半数业主同意并授权，不具备法定的诉讼权利;3、委托物业管理合同一份,以证明2017年1月1日河南尚正置业有限公司与其公司就邓州市湍河街道办事处尚正一品小区物业管理服务一事签订期限为五年的物业服务合同，服务期限至2021年12月31日，合同尚未到期;4、鲁某、王保兰等300余名入住业主与其公司签订的物业服务合同一组,以证明超过半数的业主同意其公司提供物业服务，原告提出更换物业企业无事实根据；5、证人周某、吴某、鲁某证人证言各一份，以证明有的业主并不知道业委会的成立，且不同意更换物业公司。原告尚正一品业委会提交的五组证据，被告丰益物业对证据1有异议,认为证明只是复印件,根据法律规定单位出证明应由法定代表人签名,但是提交的证明无法定代表人签名,不能证明是否真假,对业委会是否成立存在异议。对证据2有异议,其调查形式不合法,录音不属于书面调查意见,录音内容真实性无法核实；579户业主代签意见,是否为业主真实意思表示无法证明,且录音讯问人身份无法确定,是否为原告业委会人员无法确定,讯问人语言带有明显的诱导性,因此此份录音调查光盘不能作为解聘物业公司的条件。对证据3有异议，认为系原告自己制定,参与会议人员并非小区业主共同确定，且新物业公司在邓州没有实体企业。对证据4有异议,其公司并未接到告知书,新物业公司与业委会签订的服务合同未经过全体业主一半以上同意,其公司不接受。对证据5有异议,业委会没有经过全体业主同意解聘原物业公司,其公司不认可此份物业合同。被告丰益物业提交的四组证据，原告尚正一品业委会对证据1真实性无异议。对证据2有异议，联名的书面证明，其真实性无法证明，且20多户业主并不能代表800多户业主的真实意思表示。对证据3有异议，被告丰益物业在2017年1月24日登记注册，但是在没有拿到营业执照的情况下于2017年1月1日签订物业服务合同，证明所加盖的公章不真实。对证据4有异议，对其真实性存疑，不能作为证据使用，合同首页无乙方签字，合同背面乙方的签字不能证明是否为小区业主。对证据5有异议，其仅代表个人意思。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有异议的证据，本院将结合案情予以综合考虑。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2017年1月1日，被告丰益物业与河南尚正置业有限公司签订委托物业管理合同，约定由被告丰益物业负责位于邓州市北京大道中段尚正一品小区范围内的物业管理服务，委托管理期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。2017年3月，原告尚正一品业委会成立并向湍河街道办事处备案。后原告采用电话征询记录和直接填写征询表的方式征询了592户业主是否由新的物业公司入驻尚正一品小区。经查明，尚正一品小区业主共有832户（不含商业住户业主约58户）。2018年11月18日，原告尚正一品业委会与邓州市祥照物业管理有限公司签订物业服务合同，约定由邓州市祥照物业管理有限公司为尚正一品小区提供物业服务,委托管理期限为5年，自2018年11月18日零时至2023年11月17日24时止。2019年8月7日，原告起诉至本院，要求被告立即退出原告所在小区的物业服务，并向原告移交物业管理用房与相关资料。本院认为，被告丰益物业于2017年1月1日与河南尚正置业有限公司签订的委托物业管理合同的服务对象系邓州市品小区的全体业主，合同所约定的内容也涉及全体业主的共同权益。原告尚正一品业委会称已与邓州市祥照物业管理有限公司签订了物业服务合同，现要求被告丰益物业立即退出尚正一品小区的物业服务，并向原告移交物业管理用房与相关资料的诉讼请求，涉及到邓州市品小区的全体业主的共同权益。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》第十二条第一款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。而本案中，原告尚正一品业委会采用电话征询方式征询业主关于新旧物业更换的意见，并由征询员代签小区579户业主征询表，这种方式与法律规定明显不符，实属不妥。被告丰益物业与河南尚正置业有限公司签订的委托物业管理合同期限截止至2021年12月31日，在合同未到期的情况下，原告尚正一品小区业委会也未在期限内向本院提交被告丰益物业存在符合法律规定解除合同情形的相关证据。故原告尚正一品小区业委会现要求被告丰益物业立即退出尚正一品小区的物业服务，并向原告移交物业管理用房与相关资料的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条和第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告邓州市湍河街道办事处尚正一品小区业主委员会对被告邓州丰益物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告邓州市湍河街道办事处尚正一品小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  司明辉二〇一九年十一月四日法官助理代小丽书记员康京业