湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民初608号原告：曾援英，女，1982年10月1日出生，汉族，住黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：金建新，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。被告：徐国洋，男，1965年5月5日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，被告：彭向凤，女，1970年7月7日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，上述两被告共同委托诉讼代理人：张承俊，湖北易圣律师事务所律师。被告：牛南峰，男，1966年4月29日出生，汉族，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：杨志平，湖北楚帆律师事务所律师。原告曾援英与被告徐国洋、彭向凤、牛南峰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月8日公开开庭审理了本案。原告曾援英的委托诉讼代理人金建新，被告徐国洋、彭向凤的委托诉讼代理人张承俊，被告牛南峰的委托诉讼代理人杨志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾援英向本院提出诉讼请求：1、停止对其购买的位于黄石市西塞山区新建路173-1-A5号房屋及国有土地使用权的强制执行，并解除查封、停止拍卖；2、确认黄石市西塞山区新建路173-1-A5号房屋权利归其所有；3、被告牛南峰协助其办理位于黄石市西塞山区新建路173-1-A5号房屋的产权过户手续；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2010年2月9日,其一次性购买黄石市南峰置业有限公司(下称南峰公司)开发的位于西塞山区××号（63.92平方米，下称A9号房屋）、173-1-A10号（63.92平方米，下称A10号房屋）、173-1-A5号（37.88平方米，下称A5号房屋）商业用房，三套房屋价款分别为462616元、449038元、370000元，共计1281654元。2010年2月9日，其与南峰公司签订A9号房屋、A10号房屋商品房买卖合同，其中A5号房屋，因南峰公司、牛南峰的原因未签订书面商品房买卖合同，仅与南峰公司及牛南峰（南峰公司的法定代表人）达成口头房屋买卖合同。2010年2月9日，其支付A9号房款462616元、A5号房款370000元，A10号房款于2012年12月10日付清，三套房屋南峰公司及牛南峰于2010年2月10日交付其使用、占有至今。2010年3月17日，南峰公司为其办理了A9号房屋的房权证。2015年3月12日，南峰公司为其办理了A10号房屋的房权证。其找南峰公司及牛南峰要求办理A5号房屋的房权证，南峰公司及牛南峰总是称其房款已付清，房子已交付你占有，没有人会拿去，导致其未办理该房屋房权证。2019年1月7日其去南峰公司，要求南峰公司及牛南峰办理房权证。该公司现任法定代表人熊辉告诉其，A5号房屋于2009年3月1日就登记在牛南峰个人名下，并在房产部门备了案，现正在拍卖，并将牛南峰与南峰公司于2009年3月1日签订的“商品房买卖合同”及“参加拍卖会通知书”交给其，才知道自己买的A5号房屋正在司法拍卖。2019年1月16日，其向黄石市中级人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封、停止拍卖，中止对上述财产的执行。2019年3月18日，黄石市中级人民法院作出（2019）鄂02执异5号执行裁定书，裁定驳回其的异议，并明确告知可在15日内向黄石市中级人民法院提起诉讼。为此诉讼。南峰公司的工商登记变更资料显示，2013年3月20日，原南峰公司的股东牛南峰（原法定代表人）将其持有的南峰公司96.7%的股份转让给了徐国洋60%、彭向凤36.7%，并签订股权转让协议，主要内容：股权转让款不经公司双方自行结算，牛南峰不享有南峰公司的股份和权益，也不承担南峰公司一切经济和法律责任。依据（2017）鄂02执46-1号执行裁定书及南峰公司工商登记变更资料得知，徐国洋、彭向凤系现南峰公司的股东及公司的实际控制人。徐国洋、彭向凤依据（2016）鄂民终115号民事判决书申请执行牛南峰合同纠纷一案，查封并拍卖A5号房屋是其于2010年2月9日与南峰公司、牛南峰达成的口头房屋买卖合同的房屋，该房屋其已支付了全部房款，并已实际占有。徐国洋、彭向凤申请执行拍卖该房屋的行为已经损害了其的利益。被告徐国洋、彭向凤辩称：一、原告诉状中的陈述与客观事实相悖,其主张不能成立。原告主张其在2010年2月9日一次性购买南峰公司开发的位于西塞山区××号、××号、××号房屋，三套房屋价款分别为462616元、449038元、370000元，共计1281654元。但原告仅提交购买A9号、A10号两套房屋并办理产权证，而A5号房屋在2009年3月1日就由牛南峰购买，并办理银行贷款抵押登记不可能交易；同时，原告未能提交其支付A5号房屋全部价款的证据。二、原告提出的排除执行异议依法应予驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，原告无证据证明是A5号房屋的权利人，既无商品房买卖合同、且该房屋已经在银行办理抵押，不具备商品房买卖的合法性和真实性。即使原告支付了全部款项，也不能排除执行，其仅是对牛南峰享有协议不能履行的违约债权。为此请求驳回原告的诉讼请求。被告牛南峰辩称：其未与原告达成A5号房屋买卖合同，请求驳回原告的诉讼请求。原告和被告围绕诉讼请求及反驳理由，均提交了相应证据,本院对上述当事人无异议且与本案有关联的证据予以采信,对有争议的证据综合考量认定。根据原被告提交的证据及诉辩观点，本院对本案事实确认如下：事实一：2009年3月1日，南峰公司与牛南峰签订商品房买卖合同，约定南峰公司将其开发建设的位于西塞山区××-1-Ａ5户，以363,648.00元出卖给牛南峰，该房屋网上备案登记在牛南峰名下。2009年3月19日，牛南峰将该房屋抵押给交通银行股份有限公司黄石分行，并在黄石市房产局办理房地产抵押预告登记。事实二、2010年2月9日，原告曾援英与南峰公司签订南峰公司开发的位西塞山区××号（633.92平方米，下称A9号房屋）、173-1-A10号（63.92平方米，下称A10号房屋）房屋商品房买卖合同，南峰公司于同日出具二张黄石市转让（销售）不动产无形资产发票，载明收到曾援英商业用房款370，000.00元、462616元。2010年12月10日原告曾援英又向南峰公司支付房款449038元，南峰公司出具了收到商业用房的黄石市转让（销售）不动产无形资产发票一张。2010年3月17日，南峰公司为原告曾援英办理了A9号房屋的房权证。2015年3月12日，南峰公司为原告曾援英办理了A10号房屋的房权证。事实三：2015年4月，徐国洋、彭向凤与牛南峰股权转让纠纷一案诉至本院。本院立案受理后，于同年4月28日,作出(2015)鄂黄石中民一初字第00030-1号协助执行通知书,查封本市西塞山区××-1-Ａ5号等房屋。同年10月29日，本院作出（2015）鄂黄石中民一初字第00030号民事判决书，判决:1、牛南峰在本判决生效之日起十五日内返还徐国洋超付的股权转让款900.819883万元，并支付利息损失（以244.601924万元为本金，自2014年1月1日起,按人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；2、驳回徐国洋的其他诉讼请求。徐国洋、彭向凤和牛南峰均不服，向湖北省高级人民法院提起上诉，该院立案受理后，于2016年12月7日作出（2016）鄂民终115号民事判决书，判决:1、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民一初字第00030号民事判决；2、牛南峰于判决生效之日起十五日内返还徐国洋超付的股权转让款474.893583万元及利息(以474.893583万元为本金,自2015年4月10日起,至判决确定给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付);3、驳回徐国洋、彭向凤的其他诉讼请求。2017年3月28日，本院作出(2015)鄂黄石中民一初00030-1号协助执行通知书，继续查封西塞山区××-1-Ａ5等房屋。湖北省高级人民法院（2016）鄂民终115号民事判决书发生法律效力后，牛南峰未按判决书确定的内容履行义务,徐国洋、彭向凤向本院申请执行。本院立案受理后，于2017年4月26日作出（2017）鄂02执46号执行裁定书，裁定冻结、划拨被牛南峰在银行的存款5，317，604.19元，或查封、扣押、冻结其同等价值的其他财产。同年9月5日，本院作出（2017）鄂02执46-1号执行裁定书，裁定拍卖牛南峰所有的位于西塞山区××-1-Ａ5户等房屋及国有土地使用权。原告曾援英以上述173号-1-A5户房屋属其所有，法院查封拍卖错误为由，于2019年1月16日向本院提出书面异议。本院于2019年3月18日作出（2019）鄂02执异5号执行裁定书，裁定驳回其的异议，并明确告知可在15日内向黄石市中级人民法院提起诉讼。为此诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对其购买的位于黄石市西塞山区新建路173-1-A5号房屋及国有土地使用权的强制执行，并解除查封、停止拍卖的主要理由为：其已经实际占有并支付了黄石市西塞山区新建路173-1-A5号房屋的全部款项，其对涉案房屋享有的权益能够排除执行。本院对此作如下评述：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：一、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，曾援英未与涉案房屋所有人牛南峰签订书面买卖合同，所提交南峰公司向其出具的转让销售的发票亦不能证实系其支付涉案房屋的购房款。同时牛南峰在取得涉案房屋后就到银行办理相关抵押贷款手续，涉案房屋在抵押期间的转让出售，应经抵押权人同意。曾援英提出在涉案房屋已经抵押后向南峰公司支付房款的理由，不符合正常的交易习惯。另涉案房屋在人民法院查封前，一直登记牛南峰名下，牛南峰称未与曾援英达成A5号房屋买卖合同。故曾援英要求停止对位于黄石市西塞山区新建路173-1-A5号房屋及国有土地使用权的强制执行，并解除查封、停止拍卖的理由，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告曾援英的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告曾援英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  严云峰审判员  朱兴国审判员  童 威二〇一九年十一月十一日书记员  孟 楠