江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终854号上诉人（原审被告）：黄文涛，男，1981年4月1日出生，汉族，住江西省丰城市。被上诉人（原审原告）：江西南城百望电子商城开发有限公司，住所地江西省抚州市南城县建昌镇河东大道**“百望·滨江**”**，统一社会信用代码913610210814622659。法定代表人：徐永建，执行董事。委托诉讼代理人：刘文龙，江西赣硕律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人黄文涛因与被上诉人江西南城百望电子商城开发有限公司（以下简称“百望公司”）租赁合同纠纷一案，不服江西省南城县人民法院（2019）赣1021民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人黄文涛，被上诉人百望公司的委托诉讼代理人刘文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄文涛上诉请求：1、依法撤销江西省南城县人民法院（2019）赣1021民初732号民事判决书；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清。一审法院仅以上诉人未交租金的行为作为违约认定的依据，并支持被上诉人的诉请，实属认定事实不清，应予纠正。理由如下：第一，上诉人与被上诉人于2016年11月23日签订的关于《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同》中第二十一条第7款中明确约定“甲方商场KTV、足浴、电影院、电商等业态，在开业时面积达到总面积的70%开始收取乙方租金”。由于被上诉人商场至今未达到合同约定的要求，整个商场都处于歇业状态，即被上诉人根本未达到收取租金的条件，按照合同约定，上诉人目前尚无支付租金的义务，必然不存在违约的事实性行为。第二，双方签订合同中第九条3.5中规定“在乙方（上诉人）按合同约定缴纳租金的情况下，甲方不得单方解除合同，否则视为甲方违约”。据此，上诉人依据合同约定缴纳租金（无需缴纳），被上诉人却擅自主张解除合同，该行为可视为根本性违约。因此，应认定被上诉人违约而非上诉人违约，上诉人无需支付违约金。第三，一审法院在认定电费的过程中，并未查明事实，仅依据被上诉人单方提供的自制表格来确认上诉人欠缴电费数额。综上，一审法院在判定上诉人构成违约及欠缴电费数额时，事实认定不清，严重缺乏事实依据。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院以《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条为依据进行判决，属于适用法律错误。其未交租金系因被上诉人一方商场未达到合同约定的业态面积比例所致，并不是上诉人违约，由于被上诉人整个商场没有经营起来造成上诉人的超市无法继续经营处于停滞状态。对此上诉人不存在任何过错及违约行为，反而是被上诉人自己违约在先。综上，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人百望公司辩称，上诉人对合同内容存在狡辩，在双方签订的合同中，关于租金的计算是有明文规定的，详见合同第六页第九条第一款，双方收取租金的约定是各方面经营业态达到70%以上，是指等业态经营达到70%以上才收取，上诉人将租金的计算和交付混为一体，来达成自己免交租金的目的是错误的，不应当得到采信，从合同实际履行情况来看，一审已经查明上诉人已经向我司首先支付了部分租金100,000元，实际履行的行为恰恰能证明双方就租金的收取已经达成了合意，收取租金的条件已经成熟，所以上诉人才自主、自愿、自动交纳租金，现上诉人经营不善，导致亏损，却企图将该责任转嫁给被上诉人显然是不能得到支持的。目前，滨江壹号、朗庭KTV、万康健身房、御足堂等入驻商铺经营状态良好，从消费者角度来看，百望商城是南城的地标。上诉人的上诉不成立。百望公司向一审法院起诉请求：1、请求解除2016年11月23日的《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同书》；2、请求判决黄文涛支付截止2019年1月27日拖欠的租金1,010,000元，违约金500,000元，合计1,510,000元，2019年1月28日后的租金按合同约定的标准计算至黄文涛腾退商铺之日止；3、请求判决黄文涛支付拖欠的电费48,097.82元；4、诉讼费由黄文涛负担。一审法院认定事实：2016年11月22日，黄文涛有意向租赁百望公司的商铺开办超市，并向百望公司交付超市租赁合同保证金150,000元。2016年11月23日，百望公司（甲方）（出租方）与黄文涛（乙方）（承租方）签订《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同书》，合同约定：甲方拟建造并出租给乙方的商业用房的总实际面积不少于4208平方米；甲方拟建造且出租给乙方的商业用房在配套设施上应当满足：提供自来水400m/日，其中生产用水200m/日，空调用水200m/日；甲方须为该商业用房安装变配电设备并为乙方在水、电、燃气公用事业单位以乙方名义独立立户，并为乙方安装独立使用的水、电计量设施配套附属设施均由甲方负责完成并承担费用；甲方约在2016年11月底前按甲、乙双方确定的设计要求于该地块上建造完成该商业竣工验收手续后已交给乙方；乙方保证按照合同约定按时缴纳租金；乙方保证除政府因素以外，乙方不得擅自停业；乙方向甲方租赁该商业用房仅作为开设大型综合超市及相关配套商业的经营使用；该商业用房的租赁期限为15年，从乙方的大型综合超市对外营业日起计算，建设期及精装修期不含在内；租赁期内及租赁期满后，该商业用房内由乙方投入的设备、设施的所有权皆属于乙方；租金与租期以乙方开设的大型超市正式对外开业之日起算，乙方应在甲方将符合本合同约定的商业用房（包括附属场所、设施）交付给乙方（标志为双方签署的书面交接文件且必须取得消防验收合格批文）且乙方已办理完成国家规定的大型超市开业审批手续之日起的60日内，对外开业，甲方移交给乙方场地后，乙方必须在开业前办理相关审批手续；乙方承租甲方该商业用房的年租金，按照如下金额和方式支付：前述该商业用房（含附属场地、设施）的年租金，第一年租金为1,010,000元人民币，下半年为免租期、第二年租金为1,010,000元人民币，下半年为免租期、第三年租金为1,010,000元人民币，下半年为免租期、第四年租金为1,090,800元人民币，下半年为免租期、第五年为免租期、第六年租金为1,090,800元人民币，下半年为免租期、第七年租金为1,178,064元人民币，下半年为免租期、第八年租金为1,178,064元人民币、第九年租金为1,178,064元人民币、第十年至第十二年租金为1,272,309元人民币、第十三年至十五年租金为1,374,093元人民币；甲乙双方约定，商铺租金按季度支付，第一年的租金在开业前支付205,000元，开业后60日内支付300,000元，之后每期租金应提前一个月支付；乙方在本合同签订后7日内支付合同保证金150,000元，合同开始正式生效；乙方向甲方支付了租金后，即视为已向甲方履行了租赁义务；在乙方按合同约定交纳租金的情况下，甲方不得单方解除合同，否则视为甲方违约；在租赁期间，乙方使用该商业用房和附属场地设施所产生的水、电、通讯等运营费用，均由乙方承担；自租赁期起，该商业用房及甲方提供的设备设施在国家及合同规定的保修期内应由甲方负责维修或责成供应商维护，费用由甲方承担；乙方若未按约定向甲方交付该商业用房的租金，则乙方应从迟付的第一天起，每日按当期应付租金的万分之五向甲方支付滞纳金，若乙方逾期满60天未支付租金，且经甲方书面催缴仍不支付的，则视为违约，甲方将给予乙方书面通知，并有权在书面通知记载的合理期限届满时终止本合同；甲乙双方任何一方若构成本合同的违约，违约金均为人民币500,000元，如不足弥补守约方实际损失，则需赔偿其实际损失；甲方商场ktv、足浴、电影院、电商等业态，在开业时（2017年4月10日左右）面积达到总面积的70%开始收取乙方租金；甲方负责水电安装至乙方指定区域，乙方经营期间用水用电燃气等费用由乙方自行缴纳；乙方保证超市2017年1月28日之前开业。黄文涛于2016年12月19日成立南城宜家生活贸易有限公司，该公司于2017年1月28日正式开业。百望公司与黄文涛分别于2016年12月1日、2017年1月12日签订《南城百望超市合同补充协议》。黄文涛租赁商铺开业以来未按照合同约定支付租金。黄文涛分别于2018年6月4日、2018年6月19日，2018年6月28日，向百望公司缴纳了电费3,468元、7,000元及3,000元。2018年7月4日，百望公司向黄文涛发出《律师函》，函告黄文涛“限你方在2018年7月30日前付清自2017年2月1日起至今的租金并缴清拖欠的电费。否则百望公司将通过法律程序解决，由此造成的后果由你方自行承担”。2018年8月16日，黄文涛向百望公司缴纳了租金100,000元。一审法院认为，本案的争议焦点：1、黄文涛是否违约；2、假如黄文涛违约，百望公司是否有权要求解除《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同书》；3、黄文涛应承担的责任？关于争议焦点一：黄文涛租赁百望公司的商铺开办超市，为此双方订立了《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同书》，该合同是双方的真实意思表示，既不存在欺诈、胁迫，亦不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应该按照合同约定，行使自身的权利，并履行各自的义务。百望公司按照合同约定将商铺等交付给了黄文涛使用，黄文涛应当按照合同约定按期向百望公司缴纳租金。黄文涛租赁商铺后，未按照合同约定向百望公司缴纳租金，经催告后仍不缴纳租金，系违约，应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定：“任何一方违约，违约金均为500,000元，如不足弥补守约方实际损失，则需赔偿其实际损失”，黄文涛违约，按照合同约定，应向百望公司支付违约金500,000元。关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中，黄文涛与百望公司之间为租赁合同法律关系，百望公司的主要义务为将合同约定的商铺交付黄文涛使用，黄文涛的主要义务为按照合同约定定期向百望公司缴纳租金，但黄文涛从2017年1月28日租赁百望公司商铺后，经百望公司多次催收，仅于2018年8月10日缴纳了100,000元租金，剩余租金至今仍未缴纳，其行为构成“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，符合合同法规定的可以解除合同的情形，故百望公司要求解除与黄文涛2016年11月23日签订的《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同书》，一审法院予以支持。关于争议焦点三：按照双方签订的《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同书》关于租金的起算日期租金及支付方式的约定，黄文涛应在超市正式对外营业之日起向百望公司缴纳租金，即黄文涛应在2017年1月28日开始支付租金。同时，按照合同约定黄文涛租赁商铺前三年租金均为1,010,000元/年，前四年为半年免租及租金按季度支付，第一年的租金在开业前支付205,000元，开业后60日内支付300,000元，之后每期租金应提前一个月支付的约定，黄文涛应在2017年1月28日前缴纳租金205,000元，2017年3月30日前缴纳租金300,000元，2018年的租金在当年每季度末的上一个月缴纳，但是黄文涛自从租赁商铺之后未向百望公司支付租金，经百望公司律师函催告之后，也仅仅支付了100,000元租金，截止2019年1月27日，黄文涛尚拖欠租金910,000元，抵扣黄文涛在签订合同前向百望公司交纳的合同保证金150,000元，黄文涛尚欠百望公司租金额为760,000元。现黄文涛租赁的商铺虽然停止营业，但是黄文涛仍实际占有百望公司的商铺，还应继续向百望公司支付租金，故百望公司要求黄文涛支付截止2019年1月27日拖欠的租金760,000元，及2019年1月28日后的租金按合同约定的标准计算至黄文涛腾退商铺之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。黄文涛辩称按照合同约定其开业时（2017年4月10日左右）商场ktv、足浴、电影院、电商等面积达到总面积的70%才开始收取其租金，但是目前为止百望公司都未达到，因此黄文涛无须向百望公司交纳租金。因黄文涛未提供相关证据予以证明，故对上述辩称意见，一审法院不予采信。按照合同约定，经营期间的水电等费用由黄文涛负责，根据一审庭审中双方提供的证据，经核对黄文涛拖欠水、电费44,629.82元，现百望公司要求黄文涛立即支付拖欠的水电费，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，一审法院判决：一、解除江西南城百望电子商城开发有限公司与黄文涛于2016年11月23日签订的《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同书》；二、黄文涛于本判决生效之日起七日内支付江西南城百望电子商城开发有限公司租金760,000元（算至2019年1月28日），违约金500,000元，合计1,260,000元；2019年1月28日后的租金按合同约定的标准计算至黄文涛腾退商铺之日止。三、黄文涛于本判决生效之日起七日内支付江西南城百望电子商城开发有限公司电费44,629.82元。案件受理费18,822元，减半收取9,411元，由江西南城百望电子商城开发有限公司负担1,531元，由黄文涛负担7,880元。二审中，上诉人黄文涛围绕上诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黄文涛向本院提交以下证据：1、商场外围照片10张，证明：案涉商场空置率高、人气差，外围沿街多度空置，与前期规划严重不符；2、签约时我方面积中空图及后续封闭照片3张，证明：被上诉人为了增加有效出租面积封闭施工，让我方停业配合，施工期间不计入合同期，我方积极配合，在货品未完全清仓前就让被上诉人施工，图片可见货架尚有货品；3、商场三楼滨江壹号大酒店二部照片6张，证明：截止2019年9月8日尚在施工布置，未开业；4、被上诉人商场施工封闭我方出入口照片8张，证明：从2018年11月开始直至2019年9月8日被上诉人一直在施工；5、被上诉人规划布局图5张，证明：被上诉人虚假承诺，规划与现场现实严重不符，造成我方误判作出投资决定，亏损巨大，被上诉人涉嫌虚假宣传、欺诈；6、商场三楼朗庭国际租赁合同第一页及图纸；7、商场一楼旺丰海鲜楼面积图纸一张；8、商场二楼万康健身与电商开业面积图纸一张；9、商场中庭面积图纸一张；10、我方租赁商铺平面图一张；11、被上诉人规划设计面积与实际承建面积图纸；12、商场一楼图纸一张；13、旺丰大酒店法人出具试营业日期证明函；14、被上诉人未开业区域面积（阴影部分4901.8＋193.3＋424.8=5519.9平方）现在布局图及二楼前期布局图；15、被上诉人三楼滨江壹号大酒店二部未开业面积图（阴影部分4818.2平方）；16、三楼浴足堂合同以及图纸，浴足堂租赁区域通道、应急楼梯等有计入租赁面积。第6组至第16组证据证明目的：截止2019年9月19日被上诉人未开业面积占比为39.95%，我方无需支付租金。被上诉人百望公司发表质证意见：第一组证据，对照片的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，这不是目前拍摄的照片，照片没有显示拍摄时间，无法证明照片中的业态是否与本案有关联，也达不到上诉人所说的证明目的，图片无法证明是在一天中的何时拍摄的，可能是中午休息时间拍的；第二组证据，三性均有异议，上诉人主张其积极配合，与本案无关；第三组证据，对14-18页的真实性、合法性无异议，恰恰证明滨江壹号大酒店经营效果很好，在扩大经营规模，分一部、二部经营是业主的自主权利，滨江壹号不是开业装修而是升级装修，已经开业多年而且经营效果很好。对19页真实性、合法性没有异议，关联性有异议，盛都装修公司本身就是开在商场里面的一家公司不是外来的，上诉人将其误认为是外来公司是错误的；第四组证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议，宜家生活超市一直处于封闭状态未经营，其他业主为了拓展业务需要，上诉人的超市持续处于未经营状态，不存在封闭其出口的状况，该照片只能证明其他业主在促销期间对自己的场所进行装修，但是无法证明是从2018年的11月开始的；第五组证据，真实性、合法性、关联性均有异议，关联性来说即便是真实的也仅仅是我司的招商规划，在上述规划中并未确定具体的经营业态，只是证明上述经营业态系我司的招商范围。上诉人投资经营应该风险自担；第六组至第十一组、第十三组至第十六组证据，因为均是复印件，原件由法庭审查。该几组证据无法证明上诉人主张的经营面积及其计算方法是正确，其由此得出的未开业面积占比39.95%缺乏证据支持；第十二组证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议，恰好证明我司将该营业场所出租给江西晟晨实业有限公司及中国云谷南城百望电商产业园，上诉人未将该两公司的经营面积计入营业面积，反而计入空置面积显然是错误的，更证明上诉人计算出来的未营业面积比例是错误的。对上诉人黄文涛提交的证据，本院认定如下：黄文涛提交的上述16组证据，并不足以证明案涉商场的业态在开业时面积未达到商场总面积的70%，不能达到上诉人的证明目的。上诉人黄文涛与被上诉人百望公司对一审查明的事实均无异议，二审对一审查明的事实予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。本案二审的争议焦点为：1、租金的支付条件是否成就，上诉人黄文涛是否构成违约。2、上诉人黄文涛应当向被上诉人支付的租金、违约金及拖欠的电费金额。关于争议焦点1，本院认为，上诉人黄文涛与被上诉人百望公司签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。百望公司按约定将商铺交付给黄文涛使用，黄文涛应当自承租之日起支付租金。案涉租赁合同第九条对租金的起算日期作了明确约定：租金与租期以乙方（黄文涛）开设的大型超市正式对外开业之日起算，黄文涛开设的超市于2017年1月28日正式对外开业，此时即应当开始计算租金。案涉合同附加条件第七条约定：百望公司商场KTV、足浴、电影院、电商等业态，在开业时（2017年4月10日左右）面积达到总面积的70%开始收取黄文涛租金，该条款系对租金收取时间的附加条件的约定。即、若百望公司商场在2017年4月10日左右开业时，业态尚未达到总面积的70%，黄文涛有权暂时拒付租金。但根据已查明的事实，百望公司已将租赁商铺交付给黄文涛使用，黄文涛在租赁期间将其承租的部分区域转租给了第三人，若此时还认定百望公司无权收取租金，黄文涛不仅无偿使用了百望公司的商铺，还将部分商铺转租给第三人盈利，明显有违公平，且黄文涛于2018年8月16日向百望公司支付了100,000元租金，依据案涉合同第九条第3.3条的约定“乙方（黄文涛）支付了租金后，即视为已向甲方（百望公司）履行了租赁义务”，应视为此时黄文涛已履行了租赁义务，其认可租金的支付条件已经成就，应当向百望公司交纳租金。黄文涛辩称该100,000元系预交电费而非租金，经查，黄文涛2018年8月16日向百望公司支付100,000元的收据上，明确载明收款事由为超市租金，对黄文涛的该项辩称，本院不予采信。综上，结合黄文涛已占用租赁商铺长达2年多时间，黄文涛于2018年8月16日已支付部分租金，且黄文涛已将其承租的部分商铺转租给第三人使用的事实，租金的支付条件应视为已经成就，截止2019年1月27日，黄文涛应当向百望公司支付拖欠的租金760,000元。黄文涛未按合同约定支付租金，经百望公司书面催缴后仍未足额支付租金，构成违约。关于争议焦点2，本院认为，黄文涛租赁百望公司商铺后，未按约定交纳租金，经百望公司催缴仍未足额支付租金，其行为构成违约。依据案涉租赁合同第十六条关于违约责任的约定，百望公司有权在书面催缴通知书限定的期限届满时解除案涉租赁合同。案涉租赁合同解除后，房屋租赁关系终止，百望公司有权要求黄文涛支付拖欠租金、腾退商铺并支付逾期腾退商铺期间的占有使用费。一审判决解除案涉租赁合同，黄文涛应当向百望公司支付截止2019年1月27日拖欠的租金760,000元，之后的租金按合同约定的标准计算至黄文涛腾退商铺之日止，并无不当，二审予以维持。黄文涛未按合同约定支付租金构成违约，但百望公司亦存在未完成合同约定的商场规划、违反同业禁止、商场部分区域仍未处于正常使用状态等违约行为。双方当事人在履行案涉租赁合同中均存在违约，双方均无权要求对方支付违约金，故，对百望公司要求黄文涛支付500,000元违约金的主张，二审不予支持。关于百望公司诉请的电费，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，百望公司仅提交了一份其自制的电费表格，未提交其他证据予以佐证，且黄文涛对电费的计价标准及金额均提出异议。百望公司对其主张的电费，未能提交充分证据证明，应承担举证不能的不利后果，二审对百望公司诉请的电费，不予支持。综上所述，上诉人黄文涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省南城县人民法院（2019）赣1021民初732号民事判决第一项：解除江西南城百望电子商城开发有限公司与黄文涛于2016年11月23日签订的《江西省南城县百望商业广场商铺租赁合同书》；二、撤销江西省南城县人民法院（2019）赣1021民初732号民事判决第二项、第三项；三、黄文涛于本判决生效之日起十日内向江西南城百望电子商城开发有限公司支付租金760,000元（该租金计算截止2019年1月28日），之后的租金按照合同约定的租金标准计算至黄文涛腾退商铺之日止；四、驳回江西南城百望电子商城开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,822元，减半收取9,411元，由江西南城百望电子商城开发有限公司负担4,799元，由黄文涛负担4,612元。二审案件受理费16,542元，由江西南城百望电子商城开发有限公司负担6,906元，由黄文涛负担9,636元。本判决为终审判决。审判长  范宣审判员  彭珺审判员  王琳二〇一九年十一月十一日法官助理周超书记员余文渊