湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9460号上诉人（原审原告）：舒涛，男，1976年8月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，被上诉人（原审被告）：武汉创意优家酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城第****。法定代表人：刘兴兴，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：刘兴兴，男，1989年2月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，上诉人舒涛因与被上诉人武汉创意优家酒店管理有限公司（以下简称创意优家公司）、刘兴兴房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初6921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持舒涛一审的诉讼请求。事实和理由：1、房东是此案的受益人，在法庭上不能作证，其证明可信度不高。2、舒涛与刘兴兴签订的合同真实有效，刘兴兴没有履行合同，构成违约，应当承担赔偿责任。创意优家公司、刘兴兴辩称，舒涛承租涉案房屋后，未经房东同意就转租给他人经营干洗店，房东就把一楼收回了，我方没有违约。舒涛向一审法院起诉请求：1、判令创意优家公司、刘兴兴支付违约金36000元，装修损失费10000元，近2个月营业损失20000元，以上共计66000元；2、本案诉讼费用由创意优家公司、刘兴兴承担。一审法院认定事实：沈祥峰与罗磊、罗竹海系父母子女关系。位于武昌区首义路**首义名居******房屋（建筑面积1220.16平方米）登记于罗竹海名下。。位于武昌区首义路**首义名居******房屋建筑面积62.4平方米）登记于罗磊名下。2018年12月3日，沈祥峰（甲方）与创意优家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于武昌首义路95号首义名居建筑面积为1220平方米的房屋租赁给乙方用于酒店经营使用；租赁期共10年，甲方从2018年12月12日起将出租房屋交付乙方使用，至2028年12月11日收回；一楼留出通道到三楼收银台。2019年1月14日，创意优家公司（甲方）与舒涛（乙方）签订《房屋合作合同》，合同约定：甲方同意将位于武昌首义路95号首义名居，一楼大厅建筑面积为40平方米的房屋提供给乙方用于合作经营旅行社使用；租赁期共4年，甲方从2019年1月26日起将出租房屋交付乙方使用，至2023年1月25日收回；一楼大厅位置给予甲方使用，不包括在本合同内；每年的租金为人民币0.6万元，第三年、第四年递增6%；乙方向甲方交纳1.2万元作为租赁期内的押金，租金押二付三。刘兴兴在合同上签名并加盖创意优家公司印章。2019年1月14日，舒涛向创意优家公司交纳合作押金12000元。此后，舒涛对武昌区首义路95号首义名居1栋1层6号房屋部分进行了装修。同年2月22日，舒涛通过微信向刘兴兴转账租金6000元。同年3月21日，舒涛发现其在武昌区首义路95号首义名居1栋1层6号房屋中的装修被沈祥峰拆除。事后，刘兴兴将舒涛交纳的18000元退还给了舒涛。因舒涛认为创意优家公司及刘兴兴违约应承担违约责任并赔偿其损失，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案涉案房屋武昌区首义路95号首义名居1栋1层6号的房屋所有权人为罗磊。创意优家公司及刘兴兴既未取得罗磊的授权，也未获得罗磊的追认；其与舒涛签订《房屋合作协议》，将武昌区首义路95号首义名居1栋1层6号房屋租赁给舒涛使用的行为属无权处分，所签订的《房屋合作合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在本案中，创意优家公司及刘兴兴在舒涛提起诉讼前已将舒涛交纳的押金、租金共计18000元退还给舒涛。现舒涛诉请判令创意优家公司、刘兴兴承担违约责任并赔偿损失。一审法院认为，舒涛与创意优家公司及刘兴兴签订的《房屋合作合同》自始无效。且创意优家公司及刘兴兴的行为系无权处分；舒涛承租房屋前没有审查创意优家公司、刘兴兴是否享有承租房屋的处分权，也没有找房东了解房屋的状况；双方均有过错，应各自承担相应责任。舒涛诉请判令创意优家公司、刘兴兴承担赔偿责任，因其在承租房屋中的装修在诉前已被拆除，且其在庭审中未提交装修投入的相关证据，更未提交其营业损失的依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，一审法院对舒涛诉请判令创意优家公司、刘兴兴支付违约金36000元，装修损失费10000元，近2个月营业损失20000元，以上共计66000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回舒涛的全部诉讼请求。一审案件受理费1450元，减半收取725元，由舒涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：创意优家公司、刘兴兴向本院提交聊天记录一份及语音资料一份，拟证明房东与舒涛关于是否进场的事情有交流，舒涛知道所有事情。经质证，舒涛对该组证据的真实性有异议。本院认为，创意优家公司、刘兴兴提交的证据真实性无法核实，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，创意优家公司与舒涛签订的《房屋合作合同》第六条约定：甲方未按前述合同条款的规定向乙方交付合乎要求的房屋的，负责赔偿20万元。二审中，创意优家公司、刘兴兴认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，舒涛与创意优家公司签订的《房屋合作合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院认定该合同无效不当，本院予以纠正。在合同履行过程中，舒涛的装修被沈祥峰拆除，涉案房屋被收回，创意优家公司不能向舒涛提供可以使用的房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。创意优家公司、刘兴兴称因舒涛未经房东同意将涉案房屋转租导致房屋被收回，因未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。根据合同约定，创意优家公司应当向舒涛赔偿违约金20万元。二审中，创意优家公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。因舒涛未提交证据证明其实际损失，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定创意优家公司向舒涛支付违约金20000元。刘兴兴作为创意优家公司的法定代表人，其在《房屋合作合同》上签字的行为是职务行为，代表创意优家公司，其行为后果应由创意优家公司承担。综上所述，舒涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初6921号民事判决；二、武汉创意优家酒店管理有限公司应于本判决生效后七日内向舒涛支付违约金20000元。三、驳回舒涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1450元，减半收取725元，由舒涛负担500元，武汉创意优家酒店管理有限公司负担225元。二审案件受理费1450元，由舒涛负担1000元，武汉创意优家酒店管理有限公司负担450元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月五日书记员 陈旭敏