重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6864号上诉人（原审原告）：易平，女，汉族，1980年8月15日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：徐卫民，北京市京师（重庆）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：刘艺涵，女，汉族，1997年8月17日生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：周中举，北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。原审第三人：重庆功元房地产营销策划有限责任公司，住所地重庆市南岸区南坪街道响水路**2-3，统一社会信用代码91500108304960211X。法定代表人：孙利。委托诉讼代理人：沈才胜，男，系该公司员工。上诉人易平与被上诉人刘艺涵、第三人重庆功元房地产营销策划有限责任公司房屋买卖合同合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初3805号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。易平上诉请求：1.撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初3805号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人征信良好，没有逾期及其他不良记录，有上诉人的个人征信报告为证，造成贷款迟延审批的原因不可简单归责于上诉人。2.被上诉人没有举证证明“因原告征信问题导致银行按揭失败”，应当承担不利后果。3.如果本案中因个人征信造成银行按揭失败，则上诉人承担责任合情合理，如果并非如此，而是银行主观判断，上诉人承担违约责任显失公平。4.被上诉人扣留上诉人定金没有依据，不能归责于双方的原因导致合同不能继续履行的，应当基于公平原则解除合同，退房退款双方互不追究违约责任。即使认定上诉人违约，法院应依法调整为合理费用2万元，而不是定金罚则。5.黎静既是代理人，又自愿承担部分违约责任，应作为共同被告参与诉讼。刘艺涵答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人诉讼请求，维持原判。易平向一审法院起诉请求:1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.刘艺涵双倍返还易平支付的定金100000元（100000元×2）；3.本案诉讼费由刘艺涵承担。一审法院认定事实：2018年9月30日，易平（乙方）与刘艺涵（甲方，由其母亲黎静代理）通过第三人重庆功元房地产营销策划有限责任公司（丙方）签订了《买卖协议书》，协议内容为：第一条，甲乙双方通过丙方买卖位于南岸区之物业，附带两个产权车位，该物业地址、用途、建筑面积等均以房地产权证或相关正式法律文书上的记载为准。第四条，甲乙双方同意该物业按整套出售并计价，成交价2490000元，乙方付款方式为：1.购房定金100000元，须于签订本买卖协议书时支付；2.首付款790000元在银行面签审核成功后五个工作日之内支付；3.交易余款1600000元以银行按揭形式支付，以实际银行贷款金额为准。第二十条，备注：经甲乙双方协议，甲方必须保证该房屋的真实性、有效性、合法性。甲方必须保证该房屋无司法查封、无限制交易、无其他债权债务纠纷。乙方必须保证自己征信良好，在银行贷款顺利进行。如因乙方征信原因造成银行按揭失败，乙方自己想办法用其他方式支付房款。甲乙双方在办理该房屋手续过程中不能因房价涨跌进行违约，如有此行为，违约方应付未违约方总房价18%的违约赔偿。甲方在收到余款的三天之内交房与乙方使用。甲方同时结清本房屋的水、电、气、物管等该房的一切费用。另，特别注明，此合同的买方由产权人母亲代签，所以产权人母亲承担该合同的一切法律责任。另，如若违约，违约方支付18%的违约金，房屋退还，定金双倍退还。易平于2018年9月30日向黎静支付了定金100000元。易平在刘艺涵的配合下，于2018年10月10日向中国工商银行提交了按揭贷款申请。2018年12月14日，第三人工作人员告知刘艺涵，易平已于2018年11月30日通过银行按揭贷款审批。2019年1月9日，原、被告以及第三人工作人员在一起协商时，被告提出因原告未按合同约定期间支付首付款要求解除合同，易平表示不同意解除合同。此后，双方再次进行协商，易平提出再支付200000元房款给被告，要求刘艺涵将涉案房屋过户给易平，易平再将该房屋抵押给刘艺涵，然后分三年期支付剩余房款；刘艺涵提出要求易平半年内支付全部房款，双方未达成一致意见。根据被告陈述，2019年1月11日，经刘艺涵向中国工商银行核实，因易平名下存在信用卡透支尚未清偿等原因，易平未通过银行贷款审批。根据易平陈述，银行并未告知其贷款审批未通过，但直至2019年3月12日，其贷款申请仍在审批过程中。另查明，黎静与刘艺涵系母女关系，刘艺涵于2018年10月9日向黎静出具《委托书》，委托黎静就本案涉案房屋办理签订买卖合同、代收售房款、办理产权过户、配合办理二手房按揭等相关手续，并于次日对该《委托书》进行了公证。一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋买卖未能顺利完成的责任主体的认定。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。刘艺涵系涉案房屋所有权人，也系具有完全民事行为能力的成年人。刘艺涵委托其母亲黎静处理涉案房屋买卖的相关手续，在该买卖活动中产生的法律后果对刘艺涵本人有效，由其本人承担。对于《告知函》的认定。通过庭审查明，刘艺涵在以为易平已通过银行贷款审批而未按照协议期限支付房款时，向易平提出了解除合同的意思表示，但在易平表示拒绝，且第三人居间调解的情况下，刘艺涵又继续多次与原告就付款事宜进行协商，即使在双方未就支付方式和支付期限另行达成协议的情况下，被告也未再次向易平发函或者通过诉讼要求解除合同。刘艺涵的行为能够表明其并未要求解除合同。且易平举示的《告知函》上并未有任何一方署名，也不符合法律规定的形式。因此，刘艺涵向易平发出的《告知函》并不能产生解除合同的法律后果。当事人协商一致，可以解除合同。易平起诉要求解除涉案房屋买卖合同，刘艺涵在庭审中表示同意，双方就解除涉案房屋买卖合同已达成合意，系双方真实意思表示，未违反法律规定，予以确认。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告刘艺涵的义务是按照合同约定配合原告办理房屋按揭贷款申请手续和过户手续，及时向原告交房；易平的义务是按照合同约定及时向刘艺涵支付房款。《买卖协议书》中明确约定了买方必须保证自己征信良好，在银行贷款顺利进行，如因买方征信原因造成银行按揭失败，买方采用其他方式支付房款。易平在庭审中陈述，自2018年11月1日向银行提交了按揭贷款申请后，至2019年3月仍在审批当中，未有是否通过的结果，明显不符合常理。反之，根据刘艺涵举示的与易平的通话记录、到银行进行查询的结果以及双方就付款方式进行协商等事实可以看出，因易平自身原因导致未通过银行按揭贷款审批，易平应当采用其他方式向被告履行支付房款的义务。对于该付款期限，双方在合同中未作出明确约定，亦未另行达成协议，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原、被告协商过程中，被告要求原告半年内付清房款，已为原告提供了必要的准备时间，原告提出的支付方式并非向其陈述一般风险最低且公平合理，且在因其自身原因未通过银行贷款审批的情况下，也无权要求被告接受其协商条件，故导致案涉房屋买卖未能顺利完成的责任不在被告，对原告要求被告双倍返还购房定金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、易平与刘艺涵于2018年9月30日签订的《买卖协议书》中确定的买卖合同关系于2019年4月18日解除；二、驳回易平其他诉讼请求。案件受理费4380元，由易平负担（已缴纳）。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一审认定由易平承担涉案房屋未能履行的违约责任是否正确。现评判如下：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《买卖协议书》对双方当事人权利义务进行了明确约定，其中，上诉人的主要义务为依约及时向被上诉人支付购房款，且合同明确约定买方必须保证自己征信良好，在银行贷款顺利进行，如因买方征信原因造成银行按揭失败，买方采用其他方式支付房款。同时，双方协商过程中，被上诉人亦为上诉人付款提供了必要合理的准备时间，且因上诉人自身原因未通过银行贷款审批的情况下，上诉人无权要求被上诉人接受其协商条件，故一审认定涉案房屋买卖未能顺利完成的责任不在被上诉人，系认定事实清楚，本院依法予以维持。关于上诉人主张银行贷款未通过不属于自己征信的问题，因上诉人举示的《银行处理意见单》明确载明因上诉人个人原因导致未通过审批，故上诉人的该项主张无事实依据，本院不予采信。综上，上诉人易平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4380元，由上诉人易平负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 申 威审 判 员 刘恋砚二〇一九年十一月二十七日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰