云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初1478号原告：徐永萍，女，1969年10月17日生，汉族，大学文化，教师，云南省元谋县人，住云南省楚雄彝族自治州元谋县。被告：楚雄丰盛商业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城西路兆顺财富中心****，统一社会信用代码：915323005873994949。诉讼代表人：苏再美、胡国庆，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。第三人：曹雪梅，女，1986年9月27日生，回族，大学文化，个体户，云南省姚安县人，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。委托诉讼代理人：李嘉曦，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。第三人：杨辉，男，1986年5月7日生，汉族，大学文化，个体户，云南省南华县人，住云南省楚雄市。第三人：杨娟，女，1987年8月31日生，汉族，大学文化，个体户，云南省开远市人，住云南省红河州开远市。原告徐永萍与被告楚雄丰盛商业管理有限公司（以下简称丰盛公司）、第三人曹雪梅、杨辉、杨娟委托合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐永萍，被告丰盛公司的诉讼代表人苏再美、胡国庆，第三人曹雪梅的委托诉讼代理人李嘉曦，第三人杨辉、杨娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐永萍向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告徐永萍与被告丰盛公司签订的《委托经营管理合同》，并归还房屋给原告；2、判令被告丰盛公司支付原告自2015年9月起至2017年7月的租金90677.50元，并支付违约金8255.43元；之后的租金及违约金计算至被告归还房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月，原告向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司购买位于楚雄兆顺第一城的B幢第18层12号商品房，双方签订了《商品房购销合同》后，并到楚雄市住建局办理了备案登记。办理完购房手续后，楚雄兆顺地产开发有限责任公司要求此房作为写字楼整体出租，同日，原告徐永萍与被告丰盛公司签订合同编号为ZSDX-0098号《委托经营管理合同》，将兆顺第一城的B幢第18层12号商品房委托被告经营和管理。管理期限为10年，自2014年4月1日至2024年3月31日止。合同对双方的权利义务作了约定。按合同约定，在合同签订后，被告自2013年6月24日起至2015年8月25日止，按月扣除租金收益应缴税金后，被告把固定租金收益每月3942.50元转入原告账户。从2015年9月至今已有23个月，被告丰盛公司未按合同支付租金，直接损害了原告的经济利益。原告多次找被告索要房租，未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告丰盛公司辩称：一、关于原告主张解除《委托经营管理合同》并交付房屋的诉讼请求。根据《委托经营管理合同》的约定，因被告经营情况恶化导致无法按时支付原告租金收益，符合合同约定的解除条件，同意解除合同。同时根据《企业破产法》第18条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同”。目前，双方签订的《委托经营管理合同》已经法定解除。涉案房屋在原告出租给被告之后，被告与曹雪梅签订《写字楼租赁合同》，后曹雪梅与杨娟签订了租赁合同。同理，根据《企业破产法》第18条的规定，被告与曹雪梅签订的《写字楼租赁合同》于2018年8月11日解除。租赁合同解除后，承租人应向实际产权人即原告返还房屋。由于被告与曹雪梅的合同已经法定解除，曹雪梅与第三人杨娟的租赁合同已经丧失了租赁权利产生的依据。根据《物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。在本案中，涉案房屋并未由被告实际占有、使用，实际的返还义务人为实际占用人，应由实际占有人向原告还房屋。二、关于欠付租金、违约金的问题。1、租金。根据《委托经营管理合同》第四条第二款的约定，无论被告从何时开始经营租赁服务，计租时间固定从2014年4月1日起计算。根据《企业破产法》第18条的规定，租金计算截止日期为2018年8月11日。被告应支付原告52个月11天的租金。被告已经支付了原告27个月的租金，尚欠25个月11天未支付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条：“房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持”。合同解除后，仍占用该房屋的，应由实际使用人承担相应的租金。第三人已经缴纳了租金的期限，由于法定解除所导致的损失，可以根据《企业破产法》第53条：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”之规定，另案向被告管理人主张债权。2、违约金。同意按照银行同期贷款利率计算每期租金的违约金，根据《破产法》的规定，计算至2018年6月11日。金额应按照最终审定的欠付租金金额进行计算。三、诉讼费。诉讼费被告不予承担。第三人曹雪梅辩称，第一，对原告请求解除《委托经营管理合同》问题，我不同意原告与被告解除合同，因为2014年被告与我签订《写字楼租赁合同》，租赁期限从2015年3月1日至2019年8月31日，在签订租赁合同时，我一次性支付了租金470774.7元，交纳了保证金20000元，后因其他事情，第三人曹雪梅无法继续经营，通知了被告，并在其同意下转租给第三人杨娟，租期从2016年10月1日至2020年9月30日，是475平米全部转租给第三人杨娟，当时合同约定租金为40万，分三次支付，现在我收到的租金数额为27万元，还欠13万元没有支付。因为我已经向被告支付了租赁期间的租金，租赁期限还没有到期，所以我不同意原告与被告解除合同，也不同意被告与我解除租赁合同；第二，关于第二、三项诉讼请求，应当属于被告支付，与我无关。第三人杨辉辩称，原告与被告、被告与第三人曹雪梅的租赁过程我清楚的，按照他们陈述，原告的房屋是第三人杨娟的使用范围，与我无关。第三人杨娟辩称，被告、第三人的陈述符合事实。我与曹雪梅于2016年9月18日签订合同，租期从2016年10月1日至2020年9月30日止，共计48个月，租金是40万元，面积为475平米，到现在为止，我总共支付了27万元租金给曹雪梅，第一次是2016年9月18日支付了14万元，第二次是2017年10月9日支付了13万元，其他就没有支付了，因为2017年10月底，他们就开始起诉了，所以就没有再支付租金。现在475平米的房子我还在使用着，我经营美容中心，租来的时候装修了一部分，我又进行了二次装修，和我签合同时候，装修费都算在里边了。房屋结构都不一样，有4间房子，其他都是大厅。我可以返还房子，但是曹雪梅应当给予我相应的补偿，包括未使用完的租金、装修损失和经营损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告徐永萍为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、《委托经营管理合同》1份；2、商品房买卖合同备案登记表1份；3、打款账户历史明细单1份；4、18楼房号图1份。被告丰盛公司、第三人曹雪梅、杨辉针对其辩解未向本院提交证据。第三人杨娟针对其辩解向本院提交了如下证据：1、店面转让协议1份；2、第三人曹雪梅与丰盛公司的租赁合同1份；3、楚雄市人民法院民事调解书1份；4、付款收据2张。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1证实了原告的租金应该从2014年4月1日开始计算。本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告徐永萍、陈金华向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司购买了位于楚雄市西北侧兆顺·第一城项目B幢18层1812号房屋。同日，原告徐永萍与被告丰盛公司签订《委托经营管理合同》，将位于楚雄市（鲁班阁）兆顺·第一城项目B幢18层1812号房屋（面积：78.47㎡）委托给被告丰盛公司经营管理，委托经营期限为10年，即自2014年4月1日至2024年3月31日止；协议履行期间，被告每月支付原告固定回报4150元（税前），扣税后固定收益为3942.50元，被告于当月25日前将租金存入原告账户，由原告徐永萍承担税收政策规定的应缴税金，被告丰盛公司代扣代缴税金；若被告丰盛公司不能按本协议约定按时足额向原告徐永萍支付租金收益，则被告丰盛公司应按逾期应付租金金额每日5%的标准向原告计付违约金，逾期付款超过90日的，被告还应向原告支付十年收益（租金）总额25%违约金，原告有权单方解除本合同。合同签订后，原告按照合同约定向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付了全部购房款388000元，维修基金7760元，契税11640元，并向被告丰盛公司支付装修及设施费110000元。2014年3月14日，原告与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司就双方签订的《商品房购销合同》进行备案登记（合同登记号CX2014031403595）。被告丰盛公司按月足额支付了原告自2014年4月1日至2016年6月30日的税后租金106447.50元。2016年7月1日后的租金至今未支付。另查明，被告丰盛公司取得商铺的租赁权后，于2014年11月20日与第三人曹雪梅签订《写字楼租赁合同》，将该商铺转租给第三人曹雪梅经营使用，约定：租赁期限为54个月，自2015年3月1日起至2019年8月31日止；租金按租赁房屋所处的位置，按套计收（本合同租赁房屋参考建筑面积约475.53平方米，该面积只做参考，不作为计算租金的依据），租金总额共计人民币470774.70元，支付方式为一次性支付完毕；本合同签订后5个工作日内向丰盛公司交付履约保证金20000元。合同签订后，被告丰盛公司与第三人确认租金起算时间变更为2016年4月1日起至2020年3月31日止。第三人曹雪梅于2014年11月20日向被告丰盛公司交纳租金470774.70元，物业管理费42797.70元。2016年9月18日，第三人曹雪梅（甲方）与第三人杨娟（乙方）签订《店面转让协议》约定：甲方将兆顺第一城B幢18层01号的门面转让给乙方使用，建筑面积为475平方米；甲方已签订了租赁合同，租期自2015年3月1日到2020年9月30日止，月租金7500元，年租金为90000元，合计360000元，物业管理费为每月833.33元，物业管理费每年为10000元，合计40000元，甲方剩余租期为2016年10月1日到2020年9月30日止，共计48个月，剩余租金及物业管理费400000元由乙方支付给甲方；支付时间及金额为2016年9月18日支付140000元，2017年9月18日支付130000元，2018年9月18日支付130000元；乙方向甲方支付转让费6000元。合同签订后被告杨娟支付被告曹雪梅转让费6000元，并于2016年9月18日支付租金140000元，于2017年10月9日支付租金130000元。被告丰盛公司于2018年6月11日被楚雄市人民法院裁定进入破产程序，第三人曹雪梅向楚雄至善物业管理有限公司、被告丰盛公司申报债权退还没有到期的21个月的物业管理费18732元，剩余租金205968元，剩余装修损失187803元，违约金94155元，履约保证金20000元，装修保证金10000元。债权申报后，楚雄至善物业管理有限公司退还第三人曹雪梅21个月物业管理费18732元。第三人杨娟租赁本案所涉商铺后设立个人独资企业伊梵美容院。本案所涉商铺现由第三人杨娟占有使用。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、是否应解除原告与被告签订的《委托经营管理合同》，被告、第三人是否应返还原告位于楚雄市（鲁班阁）兆顺第一城B幢1812号商铺；2、被告、第三人是否应当支付原告房屋占有使用费。针对争议焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。被告丰盛公司于2018年6月11日被楚雄市人民法院裁定进入破产程序，经破产管理人确认后通知原告徐永萍于2018年8月11日解除双方签订的《委托经营管理合同》。故本案中，原告徐永萍与被告丰盛公司签订的《委托经营管理合同》已经实际解除，故在本案中，应解除双方之间的合同。合同已经实际解除，被告丰盛公司已丧失了租赁权，在租赁权之上所衍生出来的次承租人的新租赁权失去了衍生基础，次承租人不得对出租人主张租赁权之存续，被告丰盛公司与第三人曹雪梅签订的《写字楼租赁合同》在客观上成为了不能履行的合同，应当解除。被告丰盛公司与第三人曹雪梅的合同已经解除，租赁关系也已经终止。同理，第三人曹雪梅也已丧失租赁权利，其与第三人杨娟签订的《店面转让协议》，也已无履行的基础，应予以解除。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告为本案所涉商铺的所有人，当原租赁合同解除后，第三人杨娟的租赁权因被告丰盛公司、第三人曹雪梅租赁权的灭失而失去基础，即第三人杨娟对租赁物的占有转化为无权占有，原告作为物权权利人，可以要求第三人杨娟返还租赁物。因此对原告要求将其所有的位于兆顺第一城B幢1812号商铺腾空并返还符合法律规定，本案中所涉商铺现由第三人杨娟实际占有使用，应当由第三人杨娟将该房屋返还原告。第三人曹雪梅、杨辉没有使用房屋，在本案中不承担返还的责任。针对争议焦点2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，被告丰盛公司与原告徐永萍解除合同的时间是2018年8月11日，故被告丰盛公司应支付原告租金至2018年8月11日，被告丰盛公司已经支付租金到2016年6月30日，应从2016年7月1日支付原告租金至2018年8月11日，租金为100008元。第三人杨娟为负有腾房义务的次承租人，应支付原告徐永萍逾期腾房使用费。关于原告主张房屋占有使用费的标准，参照第三人曹雪梅与第三人杨娟签订的《店面转让协议》所约定的租金标准，本院确定为每日41.58元(日租金0.53元/平方米×78.47平方米)。对第三人杨娟提出其对本案所涉商铺进行过装修，未使用完的租金、装修损失、经营孙应当返还的辩解，本院认为第三人杨娟因与第三人曹雪梅签订《店面转让协议》可能造成的损失，可与被告丰盛公司、第三人曹雪梅另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告徐永萍与被告楚雄丰盛商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；二、由被告楚雄丰盛商业管理有限公司支付原告徐永萍自2016年7月1日至2018年8月11日租金100008元；三、由第三人杨娟于本判决生效之日起十日内返还原告徐永萍所有的位于楚雄市（鲁班阁）兆顺第一城B幢18层1812号商铺；四、由第三人杨娟支付原告徐永萍自2018年8月12日起至实际向原告徐永萍返还商铺之日止的房屋使用费(按每日41.58元计算)；五、第三人曹雪梅、杨辉在本案中不承担责任。以上应由被告楚雄丰盛商业管理有限公司、第三人杨娟交纳的执行款，限本判决生效之日起十日内一次性付清，款交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2274元，由被告楚雄丰盛商业管理有限公司负担1137元（未交，于本判决生效之日起十日内一次性付清，款交本院），由第三人杨娟负担1137元（未交，于本判决生效之日起十日内一次性付清，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  王玉平人民陪审员  何绍宏人民陪审员  胡中良二〇一九年十一月八日书 记 员  王莉莉