山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3213号 上诉人（原审原告）：淄博安盛物业管理有限公司。住所地:淄博市临淄区齐兴路**，统一社会信用代码：91370305579396373M。 法定代表人:王翠玲，经理。 委托诉讼代理人：翟雪，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾伟，男，1967年3月9日生，汉族，临淄区中小企业发展中心职工，现住淄博市临淄区。 上诉人淄博安盛物业管理有限公司因与被上诉人贾伟物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人淄博安盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人翟雪，被上诉人贾伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人淄博安盛物业管理有限公司上诉请求：请求依法改判被上诉人向上诉人支付2018年2月1日至2018年10月31日期间的物业管理费7816元及违约金。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案争议的标的为物业管理费，被上诉人对欠缴物业管理费的时间没有异议，争议的焦点为物业管理费收费标准。合同约定物业收费标准为3.65元/月.平方米。2、该物业管标准符合政府文件规定。3.被上诉人对于合同内容有异议，应当在法定期间内主张权益。一审认为被上诉人房屋性质不明导致物业费收费标准不明，以利于被上诉人解释为由确定按2.1元标准支付，系认定事实错误。二、一审适用法律错误。合同明确约定，并非格式条款，一审偏袒被上诉人作出不公裁判。请求二审依法改判。 被上诉人贾伟答辩称，我的房子不属于别墅，应该按照1.92元执行。因为当时最高的物业费是2.1元，所以我就认可了按这个费用交物业费。 淄博安盛物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2018年2月1日至2018年10月31日期间物业管理费7816元；2.判令被告按照每日千分之二的标准支付违约金至缴清全部物业管理费之日止，截止起诉之日，违约金为2360元；3.支付生活垃圾处理费48元（2017年11月1日至2018年10月31日期间）；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月15日，被贾伟与山东德誉隆基置业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买山东德誉隆基发展有限公司多层住宅一套，双方约定出卖人山东德誉隆基发展有限公司依法聘用前期物业服务企业为原告淄博安盛物业管理有限公司，物业服务期间物业费计费方式为包干制，原、被告双方签订太公湖御泉湾前期物业服务协议系格式合同，合同约定物业费收取标准为别墅3.65元每月每平方米，洋房为1.92元每月每平方米，从被告与山东德誉隆基发展有限公司签订的商品房买卖合同和原、被告双方签订的前期物业合同看，均体现不出被告所购房屋是别墅还是洋房，被告认为规划局规划是成套住宅而且是多层连体不具备别墅的特征，物业费应按洋房1.92元每月每平方米，同时并同意按2.1元每月每平方米交纳物业费。原告淄博安盛物业管理有限公司认为多层住宅前后有独立院落就是别墅，原告应按3.65元每月每平方米交纳，原、被告双方为交纳物业费是按洋房还是按别墅标准交纳发生纠纷。原、被告双方对垃圾处理费每月按4元收取双方无争议。 一审法院认为，本案争执的焦点是原告按洋房还是按别墅收取物业管理费，被告贾伟与开发商山东德誉隆基发展有限公司签订的商品房买卖合同中没有明确表明所购买楼房性质是洋房还是别墅，被告贾伟与原告淄博安盛物业管理有限公司签订的前期物业服务合同系格式合同也未注明被告贾伟接受服务的房屋性质，双方只约定了收费标准，洋房按1.92元每月每平方米，别墅按3.65元每月每平方米，被告贾伟认为，规划局规划系多层住宅，前后虽有单独院落并非独栋独院所购房并不具备别墅特征。被告贾伟与开发商及原告签订的合同均为格式合同，应按有利于被告一方作出合理解释，被告贾伟同意按略高于洋房的标准2.1元每月每平方米支付物业管理费，应予以支持。至于原告淄博安盛物业管理有限公司坚持认为被告贾伟所购房屋系别墅，楼房性质的确认（别墅还是洋房）应由被告贾伟与开发商德誉隆基发展有限公司按照双方签订的商品房买卖合同通过仲裁予以确认，若确认被告购买楼房系别墅，物业费差价部分原告可另行主张权利。原告主张违约金部分明显偏高，应按年息24%计算为宜。垃圾处理费48元被告无异议，对于原告的主张要求被告支付垃圾处理费48元应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第八项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告贾伟于本判决生效后十日内支付原告淄博安盛物业管理有限公司2018年2月11日至2018年10月31日期间的物业管理费4496.7元；二、被告贾伟以4496.7元为基数，自2018年11月1日起至付清欠款之日止，按年息24%支付原告利息与本金一并付清；三、被告贾伟支付原告淄博安盛物业管理有限公司自2017年11月1日至2018年10月31日期间垃圾处理费48元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费28元，由被告贾伟负担。 二审期间，上诉人提交2019年9月底现场拍摄的照片，证明被上诉人房屋与御泉湾小区内洋房不同，被上诉人的房屋为联排别墅，是属于山东省物价局文件【2018】90号规定的非普通住宅也即高档住宅。在御泉湾小区内，联排业主均按照3.65元每月平方米的标准缴纳物业费。 被上诉人质证认为对照片真实性无异议，是我房子的照片，但不认可上诉人证明内容。 经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 二审查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人贾伟签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定物业服务费的收费标准是3.65元/月.建筑平方米。同时贾伟还鉴订了《前期物业服务协议》，该协议系合同附件。虽然该协议中关于物业管理服务费的具体标准有两种：一是别墅为3.65元/月.建筑平方米，一是洋房为1.92元/月.建筑平方米，且该条款为格式条款，但是结合《商品房买卖合同（预售）》的约定以及贾伟购买的商品房，贾伟应当按照3.65元/月.建筑平方米的标准交纳物业管理服务费，此约定内容明确清楚、并无歧义。上诉人淄博安盛物业管理有限公司的上诉主张符合合同约定，本院予以支持。 综上，上诉人淄博安盛物业管理有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2655号民事判决第三项，即：被告贾伟支付原告淄博安盛物业管理有限公司自2017年11月1日至2018年10月31日期间垃圾处理费48元，于本判决生效后十日内付清； 二、变更山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2655号民事判决第一项为：贾伟于本判决生效后十日内支付淄博安盛物业管理有限公司2018年2月11日至2018年10月31日期间的物业管理费7816元； 三、变更山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2655号民事判决第二项为：贾伟以7816元为基数，自2018年11月1日起至付清欠款之日止，按年息24%支付利息，与本金一并付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28元和二审案件受理费50元，均由贾伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 禚慧聪 审 判 员 孟庆红 二〇一九年十一月二十日 法官助理 祝奉田 书 记 员 李 飞