陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民初24号原告（执行案外人）：孙学研，男，1964年5月12日出生，汉族，西安中车永电电器有限公司员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王永兵，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞晓琪，陕西秦岳律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：李明利，男，1974年10月30日出生，汉族，自由职业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：卫孝嘎，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安禄丰房地产开发有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：李才富，该公司总经理。第三人：周晓婉，女，1994年10月1日出生，汉族，宁夏银行职工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘现红，女，1972年3月22日出生，汉族，无业，住河南省巩义市，系周晓婉之母。第三人：西安卓恒房地产营销策划有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人：孙震锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦旋，男，1986年7月23日出生，汉族，西安市灞桥区。原告孙学研与被告李明利、第三人西安禄丰房地产开发有限公司（以下简称禄丰公司）、周晓婉、西安卓恒房地产营销策划有限公司（以下简称卓恒公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。原告孙学研及其委托诉讼代理人王永兵，被告李明利委托诉讼代理人卫孝嘎、张露，第三人周晓婉委托诉讼代理人刘现红，第三人卓恒公司法定代表人孙震锋及其委托诉讼代理人焦旋，到庭参加诉讼。第三人禄丰公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙学研向本院提出诉讼请求：1、判决终止西安市中级人民法院（2017）陕01执55号之四执行裁定书的执行；2、判决确认位于西安市未央区XX大道XX城XX苑XX幢XX单元XX室房屋为原告所有；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月31日，第三人周晓婉与禄丰公司签订香槟国际城商品房认购协议书，XX城XX苑XX幢XX单元XX室房屋，2012年9月1日周晓婉向禄丰公司付清房款（收据号8883558），2014年11月交房，2015年该房屋取得预售许可证，2016年9月周晓婉开始占有使用该房屋并享有该房屋的物权。2017年9月初原告在“安居客”上看到案涉房屋出售信息，遂通过第三人卓恒公司联系到周晓婉，并于2017年9月14日在卓恒公司的居间服务下签订《房屋买卖三方合同》，合同约定周晓婉将案涉房屋以538000元转让给原告，并在开发商处办理了更名手续。同日原告通过朋友账户将房款全额转至周晓婉父亲周三军账户，周晓婉向原告交付了房屋。原告于2018年8月了解到案涉房屋于2017年6月23日被西安市中级人民法院据（2017）陕01执55号之四执行裁定书查封。原告提出的执行异议被驳回。在执行异议中其申请法院调取周晓婉缴纳房款的票据及债务与开发商签的房屋认购协议，但法院未调取。根据《最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，周晓婉取得了房屋所有权，享有排除执行的权益。2017年9月周晓婉将房屋转让给原告，原告亦享有排除执行的权益。李明利辩称，案涉房屋查封时并未出售，登记所有权人是禄丰公司。原告与禄丰公司签订的房屋认购协议书为预约合同，其内容不符合《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同内容的要求，不能认定双方就案涉房屋签订了商品房买卖合同。房屋查封时间是2017年6月，认购协议签订时间是2017年9月18日，晚于查封时间，该协议书签订违反了法律强制性规定，应属无效。在执行异议听证中，原告陈述其在山西还有一处房屋居住，案涉房屋并非其唯一住所，原告的异议不能排除执行。即便原告与周晓婉之间的交易真实，三方合同签订时房屋未登记在周晓婉名下，周晓婉无权处分该房屋，且三方合同签订时房屋处于查封状态，故原告不能据其与周晓婉的交易行为获得排除执行的权益。原告没有证据证明周晓婉在查封时已经占有该房屋，没有证据证明周晓婉向开发商支付了房款，案涉房屋具备过户条件未能过户系周晓婉原因造成，因此周晓婉和原告都没有排除执行的权利。周晓婉述称，原告起诉状上的内容都属实，其2017年9月把房子卖给孙学研，10月份孙学研了解到房子有问题，说周晓婉是骗子，并不是孙学研说的2018年才知道房子有问题。卓恒公司述称，支持原告的起诉请求。2017年10月份只是听说房子有问题，但是没证据，经过后面的了解才知道具体的情况。禄丰公司未到庭，未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：孙学研出示证据1、《（香槟国际城）商品房认购协议书》及收款收据、中国农业银行业务凭证，2、《房屋买卖三方合同》及收据收条和转账记录、借记卡账户历史明细清单，3、《（香槟国际城）商品房认购协议书及收据，4、香槟国际城物业费相关收据、电费收据。证明涉案房屋在查封之前第三人周晓婉、原告与第三人禄丰公司签订了合法有效的书面买卖合同，涉案房屋在查封之前就由第三人周晓婉、原告占有使用，第三人周晓婉、原告已经向第三人禄丰公司全额支付了房屋价款，涉案房屋已取得预售许可证，未办理房产证是因禄丰公司的原因，原告在交易过程中不存在任何过错。被告李明利质证认为:1、银行业务凭证的户名不是本案当事人，是周三军，业务凭证所载明的金额是34万余元，而房款是36万余元，业务凭证没有载明收款人，因此证据一不能证明周晓婉和禄丰公司签订合同也不能证明其支付了款项。2、禄丰公司2015年5月20日已经具备了办理产权证以及房屋销售登记的条件，但是第三人周晓婉到2018年都没有办理产权登记，房屋登记在禄丰名下是原告或第三人的过错导致的。3、对第三组证据真实性认可，但三方协议所能够承载的是互相之间的债权，原告不能据合同享有排除执行的物权。4、对第四组证据真实性、证明目的均不认可，此时禄丰公司的公章已经被抵押权人监管不可能盖出公章。原告是房屋被查封之后才与开发商签订的协议，不能因此排除执行，原告没有向开发商交钱，只是更名。5、证据五真实性认可，证明目的不认可。物业票是周晓婉名义缴纳的，2015-2016年的暖气费是空置的费用，2017年9月18日出票显示暖气费是空置费，进一步印证周晓婉没有实际居住。6、证据六真实性认可，但是原告之前自认在山西有房。第三人周晓婉、卓恒公司对原告提交的证据真实性、证明目的均认可。本院经审理查明，2012年8月31日，第三人周晓婉与禄丰公司签订香槟国际城商品房认购协议书，XX城XX苑XX幢XX单元XX室房屋，价款361210元。禄丰公司2012年9月1日出具的收款收据（收据号8883558）显示收到XX城XX苑XX室房款361210元。2015年5月案涉房屋取得预售许可证。2017年9月14日孙学研与周晓婉通过卓恒公司的居间服务签订《房屋买卖三方合同》，合同约定周晓婉将案涉房屋以538000元转让给孙学研。2017年9月18日周晓婉、孙学研在开发商禄丰公司办理了更名手续，将房屋认购协议书的购房人变更为孙学研，同日禄丰公司向孙学研出具收款收据（0007990号）载明收到XX城XX苑XX室房款361210元。周晓婉和孙学研均认可孙学研已向周晓婉支付房屋转让款538000元，周晓婉已向孙学研交付了房屋。因李明利与李才富、禄丰公司、陕西金石房地产开发公司、刘建寿民间借贷纠纷一案，李明利向本院申请强制执行，案涉房屋于2017年6月23日被西安市中级人民法院据（2017）陕01执55号之四执行裁定书查封。上述事实，有双方当事人提交的证据、庭审笔录、西安市中级人民法院民事裁定书等在卷佐证。本院认为，法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，但法律另有规定除外。本案诉争标的为不动产，其设立和转让依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，因案涉房屋并未登记在原告名下，故对原告要求确认其享有该房屋所有权一节，本案依法不予处理。本案是案外人执行异议之诉，案件审查的焦点在于原告是否对诉争房屋享有足以对抗执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2017年9月18日周晓婉、孙学研在开发商禄丰公司办理了更名手续，将房屋认购协议书的购房人变更为孙学研，同日禄丰公司向孙学研出具收款收据（0007990号）载明收到孙学研房款。因此应该认定孙学研与禄丰公司签订认购协议的时间为2017年9月18日，在案涉房屋查封期间。周晓婉并未取得案涉房屋所有权，其对案涉房屋不享有处分权，因此原告关于周晓婉享有排除执行的权利，其接受周晓婉转让后亦享有排除执行的权利之主张，不能成立。综上，孙学研并未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，也未在法院查封之前已合法占有案涉房屋，不享有排除执行的权利。孙学研的诉请，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告孙学研的诉讼请求。案件受理费9180元，由原告孙学研负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审 判 长   崔志刚审 判 员    张安品   审 判 员    陈  帅 二0一九年十一月   日 书 记 员 孟  竹  1