安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1065号 上诉人（原审原告）：唐萍，女，1964年4月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘雪影，安徽胡铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮北凯玛置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路东帝景翰园帝景大厦****。 法定代表人：张俊震，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所实习律师。 上诉人唐萍因与被上诉人淮北凯玛置业有限公司（以下简称凯玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐萍及其委托诉讼代理人刘雪影，被上诉人凯玛公司的委托诉讼代理人付薇薇、闫明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持唐萍的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由凯玛公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误,凯玛公司至今未交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），凯玛公司应当于2016年9月30日前将符合国家规定的商品房交付唐萍，但其双方至今未办理房屋交接手续。凯玛公司在一审中承认涉案永利商铺至今未综合验收,总产权证无法办理。涉案商铺系无独立分割墙的物理体即虚拟产权式商铺，尚未验收备案,不具备交付条件。一审判决以唐萍与淮北永利商业运营管理有限公司（以下简称永利公司）已签订《商铺委托运营管理合同》（以下简称委托运营合同），永利广场已在2018年2月3日开业为由认定凯玛公司已交付房屋，显然错误。唐萍在委托运营合同中未委托永利公司代为验收交接房屋,永利公司也从未告知唐萍其已代为验收交接房屋。二、凯玛公司存在售后包租的法定禁止情形,且已经淮北市房地产管理局（以下简称淮北房管局）认定。凯玛公司以虚假高利诱惑、变相售后包租的方式销售未竣工商品房,违反了《商品房销售管理办法》等相关法律规定，唐萍有权要求解除合同。唐萍与凯玛公司签订买卖合同当天,即应凯玛公司要求，与永利公司签订委托运营合同。虽然永利公司与凯玛公司表面上不是同一公司,但凯玛公司的该行为显然是在规避法律规定。三、凯玛公司存在虚假宣传、欺骗性销售行为，唐萍依法有权要求解除合同。凯玛公司在销售广告中对商场内部设施、经营项目等作了明确说明和允诺，对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，但凯玛公司至今未达到其在广告中允诺的经营条件和经营状态,无法实现合同目的。一审判决对凯玛公司的上述行为未予认定不当。四、2016年6月29日，凯玛公司作出淮凯字2016【29】号文件，载明购买涉案永利商铺的业主提出退房申请的,凯玛公司承诺按购房合同原价回购商铺。该文件是对所有购买涉案永利商铺业主的公开回复,故所有购买涉案永利商铺业主均有权提出退房。该文件并未限制业主申请退房的期限。2018年5月2日、2018年7月23日，中共淮北市委办公室针对购买涉案永利商铺业主的投诉分别作出官方回复，载明开发企业承诺商铺开业一年后如业主申请退房的,开发企业无条件退房。凯玛公司出具的淮凯字2016【29】号文件承诺的开业时间是2017年9月28日。依据上述官方回复,业主在2018年9月28日前要求退房的,凯玛公司应无条件退房。上述文件应视为凯玛公司对其与购买业主签订的买卖合同第十五条作出变更,同意购房业主退房,并对退房退款及赔偿事宜做出书面承诺。一审判决以双方在买卖合同第十五条约定按2、3方式解决,未约定按1项方式(退房)解决，认定唐萍不享有解除合同的权利显然错误。五、一审判决有法不依,同案不同判。一审中唐萍提交了淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初1159号民事判决书。该判决书中的业主已解除了与凯玛公司的买卖合同,凯玛公司已返还其购房款本金及利息。唐萍与上述判决书中的业主系基于同样的事实提起的诉讼，淮北市相山区人民法院作出的两份判决却截然不同。六、一审判决认定涉案商铺未能办理产权登记不是凯玛公司的原因造成的与事实不符。凯玛公司销售无独立产权、无物理墙体分割、统一返租经营的涉案商铺，即进行虚拟产权式商铺销售，导致唐萍既无法办理购房贷款，又可能根本无法办理涉案商铺的产权登记。唐萍对其购买的涉案商铺应享有的产权及收益均系虚拟，无法实现。凯玛公司的行为违背诚实信用原则，导致买卖合同不能继续履行，合同目的无法实现，唐萍要求解除买卖合同、凯玛公司返还购房款并给付利息的诉讼请求符合法律规定，一审法院未予支持错误。七、买卖合同系格式合同。八、一审判决认定唐萍未在凯玛公司要求的日期内提出退房申请不当，唐萍已经在期限内进行了退房登记。 凯玛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐萍的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、涉案商铺已经交付。涉案商铺系分割式产权商铺，用途为商用，与传统住房的交付不同。商铺只有进行整体规划、集中经营管理才能发挥真正的商业价值，而唐萍购买涉案商铺的主要目的是为了收益，故唐萍与永利公司签订了委托运营合同，委托永利公司对涉案商铺进行运营管理，以获取更多收益。故凯玛公司在2016年将涉案商铺交付永利公司时即应视为交付。且永利公司已经以商品房单价折扣的形式支付了唐萍前五年的租金收益，唐萍已实际享受了涉案商铺的收益。二、凯玛公司并不存在售后包租的法定禁止情形。本案中，销售商品房的是凯玛公司，与唐萍签订委托运营合同的是永利公司，凯玛公司与永利公司系两个完全不同的公司，并非法律规定“售后包租”的情形，且凯玛公司至今未收到因“售后包租”的任何行政处罚。三、凯玛公司不存在虚假宣传、欺骗性销售行为。商品房出卖人对房屋及相关设施所作的说明和允诺是指有关会所、健身设施、绿化面积等有形的附属物，并不包括唐萍所称的商户引进。且引进商户是永利公司的商业规划，与本案无关。另，影响商铺价格的主要因素为商铺地段、交通状况、人流量等，商户引进并非影响商铺价格的因素，且商户引进状况也并非房地产预售、销售广告中必须载明的事项，其仅作为参考之用。四、2016年涉案商铺尚未完工，部分业主对工程能否完工、能否顺利开业存在担忧，向有关部门进行投诉反映。凯玛公司出于对公司商誉的顾虑，作出淮凯字2016【29】号文件，针对此部分特殊情况的业主提出解决方案。但该文件与本案并无关联，不能适用于唐萍，更不能视为对合同的变更。五、(2018)皖0603民初1159号民事判决书并非生效判决，故不存在同案不同判的情形。六、唐萍称涉案房屋系虚拟产权式商铺，无法办理产权证。但我国现行法律并未规定虚拟产权式商铺，且涉案商铺手续合法齐全，产权证正在办理过程中，唐萍以该理由要求解除合同无法律依据。目前涉案商铺经营良好，唐萍自2019年12月起可继续收取租金，故其称产权和收益均系虚拟与事实不符。七、唐萍未能成功办理贷款是由于银行信贷政策的改变，属不可归责于双方的事由。现经凯玛公司与各商业银行的沟通，随着产权证的办理，贷款问题也可一并解决。且贷款问题并不影响购房业主的收益。八、买卖合同系由省建设厅和省工商行政管理局监制，所有空白划线处皆由合同双方共同协商确认，不属于格式合同。 唐萍向一审法院起诉请求：1.解除唐萍与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决凯玛公司返还唐萍已付购房款144379元及利息33019元（其中10万元自2014年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2019年3月20日，44379元自2015年2月1日起暂计算至2019年3月20日），利息计算至凯玛公司实际返还全部房款之日止;3.诉讼费由凯玛公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月30日，唐萍与凯玛公司签订商品房买卖合同，合同约定唐萍购买位于淮北市相山区房屋，建筑面积15.44平方米，单价每平方米17770.66元，总金额274379元，唐萍在2015年1月30日前支付全部房款的52%，即144379元，剩余房款13万元应于2015年3月15日申请办理商业贷款，凯玛公司应当在2016年9月30日前，将经综合查验备案的商品房交付给唐萍等内容。唐萍分别于2014年6月28日、2015年1月21日向凯玛公司支付10万元、44379元，计144379元，剩余购房款申请购房贷款未成功。当日，唐萍（甲方）与永利公司（乙方）签订永利广场商铺委托运营管理合同，约定甲方购买的永利广场3110号商铺收益占比1.8716‰，甲方同意并自愿委托乙方运营管理该商铺，乙方对永利广场进行整体规划，按照合理业态业种分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理培育市场，甲方购买的商铺通过统一招商、统一运营和管理，乙方已一次性支付甲方前5年租金收益，委托经营期内第6年至第10年，即自2019年12月25日起至2024年12月24日，商铺租金支付方式为每半年支付一次等内容。涉案商铺的永利广场已于2018年2月3日开业，现处于营业状态。2018年，唐萍与永利广场的其他部分业主要求与凯玛公司解除商品房买卖合同，双方经协商未果。 一审法院认为，唐萍与凯玛公司签订的商品房买卖合同不违反法律的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。永利广场商铺委托运营管理合同载明，永利公司已经支付唐萍前5年的租金。唐萍不认可收到前5年的租金，但认可凯玛公司在促销时作为购房款扣除了。唐萍与永利公司就涉案商铺签订委托运营管理合同，凯玛公司将涉案房屋交付永利公司的行为应视同交付给唐萍。永利广场已于2018年2月3日开业，唐萍诉称涉案商铺至今未交付，该主张不能成立。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人按已付放款的0.2%向买受人支付违约金”。唐萍未举证证明涉案房屋不能办理权属证书，或者至今未办理权属证书是凯玛公司的责任，且双方在合同中约定，如因凯玛公司的责任逾期办理房地产权属证书，买受人不退房，凯玛公司向买受人支付违约金。虽然涉案房屋剩余房款未能办理购房贷款，但凯玛公司并未催促唐萍支付剩余房款。因此，唐萍要求解除合同也不符合合同约定。综上，判决：驳回唐萍的诉讼请求。案件受理费3848元，减半收取计1924元，由唐萍负担。 本院二审期间，凯玛公司依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。凯玛公司向本院提交淮北市相山区物业管理公司出具的物业专项维修资金交存通知书，拟证明凯玛公司已经缴纳了涉案商铺的物业维修资金，涉案商铺的产权证书正在办理过程中。唐萍对该证据的质证意见为：真实性由法院核实，但该证据不能达到凯玛公司的证明目的。缴纳物业维修资金只能证明凯玛公司在申办总产权证，并不能证明其能够办理独立产权的分户产权证，亦不能证明能够进行银行贷款。且该通知书显示凯玛公司直至2019年11月5日才缴存物业维修基金，说明其在本案一审时还未进行产权证的办理，一审判决认定事实不清。本院认证意见如下：凯玛公司提交的证据仅能证明其缴纳了涉案商铺的物业维修资金，达不到其证明目的，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：涉案买卖合同应否予以解除；如应解除，凯玛公司应返还的房款数额及利息如何确定。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 本案中，第一，凯玛公司不同意解除买卖合同，双方就解除买卖合同不能协商一致。 第二，买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，一审判决认定合同有效符合法律规定。买卖合同载明若凯玛公司未在2016年9月30日前将商品房交付唐萍，且逾期超过30日的，唐萍有权解除合同，但应当自有权行使解除权之日起三天内书面通知凯玛公司。如唐萍未按期通知，凯玛公司可选择视为唐萍履行合同。现唐萍以凯玛公司未交付房屋为由上诉要求解除合同，但根据本案查明事实，唐萍在与凯玛公司签订买卖合同的当日又与永利公司签订委托运营合同，将涉案商铺委托永利公司统一运营管理，永利公司已经以优惠购房款的形式支付了唐萍前五年的租金收益。现永利广场已于2018年2月3日开业，一审判决认定凯玛公司已交付涉案商铺并无不当。且即使如唐萍所述凯玛公司逾期交付房屋，其有权解除合同，其也应当自有权行使解除权之日起三天内书面通知凯玛公司，但唐萍并未提交相关证据，凯玛公司选择视为继续履行合同符合其双方的约定。故对唐萍该项上诉请求，本院不予支持。唐萍上诉称涉案商铺未能办理产权登记，应当依法解除合同。买卖合同载明如因凯玛公司的责任，唐萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，唐萍同意不退房，凯玛公司按已付房款的0.2%向唐萍支付违约金。故一审判决认定唐萍要求解除合同不符合约定事由并无不当。 第三，1.唐萍上诉称凯玛公司违反《商品房销售管理办法》的规定，存在售后包租的法定禁止情形。《商品房销售管理办法》系由建设部颁布，效力等级属部门规章，如凯玛公司违反该规定，相关部门可以给予其行政处罚，但并非合同解除的法定条件，故唐萍的该项上诉理由依法不能成立。2.唐萍上诉主张凯玛公司存在虚假宣传、欺骗性销售行为，但唐萍并未提交充分证据予以证明，对于其该项上诉主张，本院不予支持。3.唐萍上诉称涉案商铺无法办理购房贷款,导致买卖合同不能继续履行，合同目的无法实现，其依法有权要求解除合同。唐萍未能在中国银行淮北分行成功办理贷款不能当然导致合同解除，唐萍购买涉案商铺并委托永利公司经营管理，目的在于收取租金收益。委托经营合同载明永利公司已经以优惠购房款的形式支付了唐萍前五年的租金收益，自2019年12月25日起至2024年12月24日的租金支付方式为每半年支付一次。唐萍提交的证据无法证明因凯玛公司的上述行为致使买卖合同不能继续履行、其无法收取租金收益，故其要求解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。 另，唐萍上诉称淮北市相山区人民法院存在同案不同判的情形，但其提交的（2018）皖0603民初1159号民事判决书并未生效，且即使该案件生效，亦不能作为其他判决的基础和依据。故唐萍的该项上诉理由不能成立。涉案合同是否系格式合同并不是合同解除的法定条件，故唐萍的该项上诉理由亦不能成立。 综上所述，唐萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3848元，由上诉人唐萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  柏 莉 审判员  周梦漪 二〇一九年十一月二十八日 法官助理李姗 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。