江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3873号上诉人（原审被告）：无锡飞速达轻型气动液压有限公司,住所地无锡市锡山经济开发区春阳路**。法定代表人：俞艳斐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江海英，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇毓升，江苏茂业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市锡山区东亭街道庄桥社区居民委员会，住所地无锡市锡山区东亭街道庄桥路**。负责人：虞红伟，该居民委员会书记。委托诉讼代理人：包杰，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。上诉人无锡飞速达轻型气动液压有限公司（以下简称飞速达公司）因与被上诉人无锡市锡山区东亭街道庄桥社区居民委员会（以下简称庄桥居委会）租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。飞速达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、租赁合同有关250平方米的房屋并非庄桥居委会所有，电力容量费用与庄桥居委会也无关，之所以会签订这一租赁合同，是当时新区春阳村委承诺将其北邻的顾氏公司、莫氏公司的拆迁地块补偿给其重建房屋，其为了尽快实际使用土地重建房屋，只能隐忍未对租赁合同提出异议，毕竟土地是庄桥居委会的。如不考虑大局，在细枝末节上据理力争的话，其可能也就存在不到今天。但事实上，庄桥居委会常年收取着拆迁前面积的土地使用费、与其无关的房屋租金及所谓的电力容量费，还一直以拆迁地块为由阻扰其复建房屋。2、无论是2007年的区划调整备忘录，还是2011年进行的拆迁评估，或是庄桥居委会在2013年发函单方解除租赁合同后的动员拆迁，都可以反映其一直处于拆迁安置状态，庄桥居委会终止租赁关系是在履行拆迁政策，之后双方再无确立租赁关系。其之所以后来没有交租金或者土地使用费，是因为庄桥居委会不再与其签订租赁合同，而且当时这块土地也面临拆迁，一直在谈拆迁安置问题，周边地区遇到拆迁的租户也是不交租金的，居委会也是不收的。3、在庄桥居委会单方解除租赁合同后，双方只存在拆迁与被拆迁的法律关系，其没有理由再支付租金，当然也就不存在租金的滞纳金。庄桥居委会在2018年的发函明显是为起诉准备，双方之间从未谈及租金，其多年来的信访只是拆迁安置问题，也未谈及租金，故本案已过诉讼时效。庄桥居委会二审辩称：1、其不同意系通过胁迫签下租赁合同意见，其延续的是新区与其居委进行交接时的租赁协议，并未多收取上诉人的租赁费用。2、从一审中上诉人提供的证据可以反映，双方之间关于租赁的纠纷一直在处理过程中，故并未过诉讼时效。3、无论拆迁或复建都需有相关合法审批，上诉人至今未提供相关手续，另外租赁协议约定的标的物是土地和部分房屋（250平方米），而事实上该部分的土地及房屋仍然可以使用，至于上诉人为何不用不应成为减免租金的理由。综上，一审事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。庄桥居委会向一审法院提出诉讼请求：1、要求飞速达公司立即迁出无锡市小桥头的土地及房产；2、要求飞速达公司支付拖欠的租金32466元及房屋实际使用费（自2012年1月13日起至实际迁出之日止，按年租金128250元计算）；3、要求飞速达公司支付滞纳金（以28250元为基数，自2011年1月1日起至实际给付之日止;以4216元为基数，自2012年1月1日起至实际给付之日止，均按每日千分之二计算）。事实和理由：2010年5月1日，庄桥居委会与飞速达公司签订东亭街道庄桥社区集体资产租赁协议书，约定将位于无锡市小桥头的土地及房产出租给飞速达公司使用，并约定了租赁期限、租金、付款方式及违约条款等。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，自2011年1月1日起，飞速达公司未按约支付租金和滞纳金。为维护庄桥居委会的合法权益，特诉至法院。飞速达公司一审辩称：飞速达公司向无锡市新吴区春阳村委租赁土地并建造了房屋，取得了不动产登记证，后于2005年7月因拆迁拆除了部分房屋，2007年上述土地纳入庄桥村，飞速达公司与庄桥居委会签订租赁合同时约定的土地面积和金额，均是考虑到为了取得拆迁安置的相应待遇而被迫签订的。本案诉争的土地及房屋已被纳入拆迁范围，故双方停止了租赁关系，处于拆迁补偿安置过程中，飞速达公司无需向庄桥居委会支付租金。合同中所涉的250平方米的房屋并非庄桥居委所有，而是2005年飞速达公司拆迁时的过渡用房，庄桥居委会无权收取租金。庄桥居委会在2018年5月前未主张过权利，已超过诉讼时效。故要求驳回庄桥居委会的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：2002年起，飞速达公司租赁了位于无锡市新吴区桥的土地，并在土地上自建了房屋5幢。飞速达公司根据当时的政策，办理了土地使用权证（用途为工业，使用权类型为租赁，终止日期为2012年1月12日）以及房屋所有权证（房屋5幢，共计面积3656.66平方米，规划用途为工交仓储）。2005年7月1日，新区拆迁办公室，坊前镇人民政府、坊前镇拆迁办、春阳村委与飞速达公司达成协议，将春阳路红线内的飞速达公司房屋及附着物全部拆除运清，补偿作价714339元，并补偿搬迁损失共计35000元。拆除部分为房屋所有权证上的第5幢（171.92平方米）、第3幢（755.41平方米）中的部分房屋。2007年4月27日，根据无锡市新区管委会与无锡市锡山区人民政府的备忘录，将春阳村太湖大道北侧区域移交后，就近纳入东亭街道庄桥社区居委会管理，开展各项社区建设工作。2010年5月1日，庄桥居委会作为出租方（甲方），飞速达公司作为承租方（乙方）签订东亭街道庄桥社区集体资产租赁协议书，约定甲方出租给乙方的资产座落于小桥头，土地面积7600平方米，年租金为114000元，房屋（店面）面积250平方米，年租金为11250元，电力容量50KVA，年租金为3000元。租赁期限从2010年1月1日起至2010年12月31日，合同第五条第4款约定：本协议书期满时，如乙方不再续租，乙方应在期满前三个月用书面形式告知甲方，乙方承租期内因生产和经营需要投入的不动产部分无偿归甲方所有，乙方不得将不动产部分作价转让或主张其他权利，属乙方所有的动产部分可由乙方带走。合同第八条第1款约定：乙方违反约定不按期向甲方交付租金的，应承担滞纳金，滞纳金按应交租金总额的每天千分之二计算，如出现不按期支付租金此类情形的，甲方视同乙方放弃资产租赁，甲方有权终止协议，收回房屋，并限期归还欠租和滞纳金。对于合同中的250平方米房屋，飞速达公司陈述称系房屋所有权证上登记房屋以外的房屋，此前是莫氏公司的房屋，拆迁后归庄桥居委会所有，庄桥居委会将该房屋租赁给飞速达公司使用。庄桥居委会则称出租的房屋为房屋所有权证上登记的第3幢（755.41平方米）中的未拆除部分，第4幢（133.86平方米）和没有房产登记的房屋1幢。2013年1月31日，庄桥居委会向飞速达公司发函，称租赁合同租期届满，通知终止租赁合同。2018年5月16日，庄桥居委会再次发出告知函，载明：“租赁合同关系于2012年1月12日到期，租赁到期后我方多次向贵公司提出要求返还土地、房屋，并支付尚欠租金及房屋使用费，但贵公司均不予理睬，现通知收到本函后三日内联系我方交付土地、房屋、并向我方支付尚欠租金及房屋使用费，若贵方仍不履行上述义务，届时产生的不利后果由贵公司自行承担。”自2008年起至今，飞速达公司多次就拆迁对其公司造成影响及要求重建向有关部门反映情况。飞速达公司结欠2011年租金共计28250元，自2012年起未支付过租金。以上事实，有当事人陈述及备忘录、资产租赁协议书、房屋登记证明、土地登记卡、土地及资产四至图、告知函、邮寄凭证、拆迁协议书、信访材料等证据在卷佐证，并经庭审质证。一审法院认为：2010年5月1日庄桥居委会与飞速达公司签订的《东亭街道庄桥社区集体资产租赁协议书》系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于双方争议的合同第五条第4款“本协议书期满时，如乙方不再续租，乙方应在期满前三个月用书面形式告知甲方，乙方承租期内因生产和经营需要投入的不动产部分无偿归甲方所有，乙方不得将不动产部分作价转让或主张其他权利，属乙方所有的动产部分可由乙方带走”及合同第八条第1款“乙方违反约定不按期向甲方交付租金的，应承担滞纳金，滞纳金按应交租金总额的每天千分之二计算，如出现不按期支付租金此类情形的，甲方视同乙方放弃资产租赁，甲方有权终止协议，收回房屋，并限期归还欠租和滞纳金”是否有效，庄桥居委会能否根据该约定解除租赁合同，取得飞速达公司建造的不动产的问题。一审法院认为，飞速达公司根据当时的地方政策办理了不动产的建造审批手续，在租赁的土地上建造房屋，并办理了不动产登记，取得了土地使用权证及房屋所有权证，庄桥居委会与飞速达公司签订租赁协议书时对此情况是明知的，双方签订的是土地和部分房屋（250平方米）的租赁合同，庄桥居委会提供土地及房屋（250平方米），飞速达公司向庄桥居委会支付租赁使用的对价，对于飞速达公司自行建造的不动产，合同中约定合同到期解除，不动产归属庄桥居委会，将使庄桥居委会无偿取得高价值的不动产而无需支付任何相应对价，违背了民法公平、等价有偿的原则，因违反了法律的强制性规定而无效。现飞速达公司拖欠租金，庄桥居委会如果要行使合同解除权，因房地无法分离，应当与飞速达公司就其自行建造的不动产如何处理协商达成一致，此部分现双方未能达成一致，故庄桥居委会要求解除关系的请求法院不予支持。对于双方争议的租金是否应当支付，如何计算，滞纳金是否应当支付，是否过高，租金的诉讼时效有无超过的问题。一审法院认为，飞速达公司抗辩称租赁协议书系在胁迫下签订未提供证据证明，该意见法院不予采纳；飞速达公司抗辩称双方的租赁关系因为进入拆迁进程而停止也未提供证据证明，该意见法院亦不予采纳；根据庄桥居委会提供的告知函可知，庄桥居委多次催讨过租金，且根据飞速达公司多次信访的情况，双方就租赁期间的纠纷均在处理过程中，故飞速达公司抗辩称已过诉讼时效的意见法院亦不予采纳。飞速达公司应当按照约定支付租金，虽然庄桥居委会对出租的房屋陈述为三幢房屋，但根据勘验情况，该250平方米的房屋明显为一幢建筑物，故应以飞速达公司陈述为准，虽然飞速达公司认为该房屋系拆迁过渡用房，不应当计算租金，但双方的租赁协议书中明确了该房屋的租金计算，租金的总额应按照合同约定的数额计算，故2011年结欠租金为28250元，2012年1月1日起至2019年6月30日止租金计算为961875元（其中2012年1月1日起至1月12日租金为4216元），庄桥居委会主张了2011年至2012年1月12日期间的租金的逾期付款滞纳金，双方约定的每日千分之二过高，法院调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算，故违约金计算方法为：以28250元为基数，自2011年1月1日起至实际支付之日止，以4216元为基数，自2012年1月1日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算。庄桥居委会主张的超过部分法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出判决：一、飞速达公司于判决生效之日起十日内向庄桥居委会支付2011年至2019年6月30日拖欠的租金990125元及逾期支付违约金（以28250元为基数，自2011年1月1日起至实际支付之日止，以4216元为基数，自2012年1月1日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算）。二、驳回庄桥居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13900元，由庄桥居委会负担1900元，飞速达公司负担12000元（庄桥居委会同意其垫付的诉讼费由飞速达公司直接支付，法院不再退还，由飞速达公司在判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付庄桥居委会）。本院二审对一审查明的事实予以确认。二审中，飞速达公司提供无锡供电公司江溪供电所于2019年7月29日出具的关于其公司电费由江溪供电所收取的证明及无锡新区江溪街道春阳社区（以下简称春阳社区）于2009年12月28日向其辖区内用电企业出具的停止收取工业园区企业电力容量费的决定（该决定为诉讼中后补，时间倒签），证明容量设备是电力部门安装，相应费用是由其直接交给电力部门，此前社区对该费用已不再收取，故租赁协议中所约定的电力容量费是无效条款。庄桥居委会对该两份书证的真实性无异议，但对关联性不予认可，认为无法看出飞速达公司属于不收取电力容量费的范围。同时，飞速达公司还称：当时属于新区管辖时，其租赁的这块土地被拆了一部分，后来居委就把同地块的莫氏公司和顾氏公司拆迁安置后遗留的部分地块补偿给其用，前后总的面积差不多，所以后期的租赁合同上的面积还是沿用了原来的版本签；在新区的最后一次租赁合同中是有250平方米和电力容量的约定，250平方米就是莫氏公司拆迁遗留下的给其用的那部分。以上事实，有供电所证明、春阳社区决定及当事人陈述予以证实。本案二审的争议焦点为：一、双方的租赁合同是否合法有效，飞速达公司是否构成违约；二、庄桥居委会的主张是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，本院认为：涉案租赁协议由双方签字盖章，现飞速达公司对该租赁协议中250平方米的房屋及电力容量费提出异议。经审查，飞速达公司在一审中已经表示，250平方米房屋此前是莫氏公司的，拆迁后归庄桥居委会所有，因此庄桥居委会有权将该房屋出租给飞速达公司并收取租金。飞速达公司在二审中虽然提供了春阳社区不再收取电力容量费的凭据，但涉案租赁起源于飞速达公司与春阳社区的协议，根据飞速达公司的陈述，在与春阳社区最后一期的租赁协议中已有250平方米和电力容量的约定，而涉案租赁协议系双方同意沿用此前的合同版本来签订，前后都是协商一致的结果。可见，飞速达公司对租赁协议的内容、租赁的标的物及租金标准都是明知的，前期也按照约定履行了合同义务，且在庄桥居委会提起本案诉讼之前，并未就该约定内容与实际不符提出异议。飞速达公司称当时考虑到为了尽快拿到置换土地重建房屋而隐忍接受了上述条款，但现有证据无法证明庄桥居委会存在欺诈、胁迫其签订协议之情形，况且飞速达公司也未在协议签订后的法定期限内提起撤销之诉。因此，涉案租赁协议系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照该约定履行各自的义务。按照合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，合同约定的租赁期届满后，飞速达公司仍在租赁使用涉案土地及房屋，庄桥居委会没有提出异议，故双方在原租赁协议的基础上形成了不定期的租赁关系。后庄桥居委会在2013年、2018年发出终止租赁合同的函，但飞速达公司仍继续占有使用涉案地块，直至本案诉讼中也未同意搬离，此种占有使用状态仍然持续存在。因飞速达公司从2011年即拖欠租金，故一审按照协议约定认定其应支付拖欠的租金和占有使用费并承担相应的违约责任，并无不当，本院予以确认。至于该期间内双方就拆迁安置补偿问题所进行的协商谈判，并不影响占有使用的状态，飞速达公司认为双方的租赁关系早已结束、不应再支付租金或占有使用费的意见，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为：租赁合同属于继续性合同，即便合同期届满，如双方对标的物的继续占有使用未提出异议，仍可成立不定期租赁关系。本案中，虽然租赁协议的租期早已届满、庄桥居委会曾在2013年发函要求终止协议，但飞速达公司的占有使用状态以及拖欠占有使用费的事实持续存在，直至2018年5月16日庄桥居委会再次发函，其权利受损的状态并未消除、受损的结果尚未固定。因此，庄桥居委会提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。综上，飞速达公司的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13900元，由上诉人飞速达公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇一九年十一月十一日书记员  程夫栎