浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0681执异232号 案外人：刘瑾，女，1946年7月24日出生，汉族，住上海市虹口区。 案外人：周永年，男，1944年5月12日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：周波红，上海市聚成律师事务所律师。 申请执行人：浙江诸暨农村商业银行股份有限公司暨阳支行，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道滨江北路39号。 负责人：袁焊挺，系该支行行长。 委托诉讼代理人：郑亦明，系该公司员工。 被执行人：诸暨市顺意贸易有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道曲山居民区35号。 法定代表人：徐云江。 被执行人:徐云江,男，1978年8月14日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：孟丹青，女，1981年10月23日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：徐云芳，女，1972年9月19日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：陈栋建，男，1966年4月9日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：石莹婷，浙江新兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郦伟土，浙江新兴律师事务所实习律师。 被执行人：陈琼，女，1985年9月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：丁徐可，男，1985年8月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：傅校，男，1982年10月16日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：徐云妃，女，1974年10月26日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 在本院执行申请执行人浙江诸暨农村商业银行股份有限公司暨阳支行（以下简称农商银行暨阳支行）与被执行人诸暨市顺意贸易有限公司、陈栋建等金融借款合同纠纷执行一案中，案外人刘瑾、周永年对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月24日举行了听证。案外人刘瑾、周永年及其委托诉讼代理人周波红、申请执行人农商银行暨阳支行的委托诉讼代理人郑亦明、陈栋建的委托诉讼代理人石莹婷、郦伟土到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人刘瑾、周永年请求法院中止对坐落于江苏省昆山市开发区蓬曦园娄江新村167号楼601室、601阁楼、003室的房地产的查封、拍卖、变卖。事实与理由：本院在执行（2015）绍诸执民字第7342号之二执行裁定书过程中，对被执行人陈栋建坐落于江苏省昆山市开发区蓬曦园娄江新村167号楼601室、601阁楼、003室的房地产（以下简称涉案房地产）裁定拍卖，并已启动程序。但该房产系周永年、刘瑾夫妻于2016年4月15日签订房屋买卖合同，于2015年7月16日全款付清房款的。在本院查封前，刘瑾、周永年已合法占有该不动产，且一直居住使用至今。涉案房地产本当早已过户于刘瑾、周永年名下，因陈栋建一直不予配合，在办理登记过户手续时才得知限制情况，暂时无法过户。据此，依照民诉法第227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，提出异议。 申请执行人农商银行暨阳支行称，根据异议人提供的房产转让合同，周永年不是合同的签约人，不能作为本案异议人；异议人提供购房转账凭证，凭证上的支付时间是2014年，而房产转让合同签订时间是2016年4月16日，故转账款项不能认定为购房款。综上，要求驳回异议人的异议请求。 陈栋建称，异议人提供的房屋转让合同真实，但合同约定的购房款为82万元，现异议人仅支付70万元，未支付全部购房款。因双方口头约定房产满五年后过户，故异议人对房产未过户有过错。综上，涉案房产不能排除执行。 本院查明：本院于2015年9月16日对农商银行暨阳支行为与诸暨市顺意贸易有限公司、徐云江、孟丹青、徐云芳、陈栋建、陈琼、丁徐可、傅校、徐云妃金融借款合同纠纷一案作出（2015）绍诸商初字第3219号民事判决书，判决诸暨市顺意贸易有限公司应归还农商业银行暨阳支行借款本金49万元，及支付至2015年7月20日止的利息1829.35元，并应支付以49万元本金自2015年7月21日起至借款本金还清之日止按中国人民银行有关规定计算的利息，利随本清；上述款项均限于本判决生效之日起十日内付清；二、徐云江、孟丹青、徐云芳、陈栋建、陈琼、丁徐可、傅校、徐云妃对诸暨市顺意贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任等。判决生效后，经农商银行暨阳支行申请，本院于2015年11月24日以（2015）绍诸执民字第7342号立案执行。执行中，本院于2016年5月18日查封陈栋建名下位于江苏省昆山开发区蓬曦园娄江新村167号601室及阁楼，于2018年12月24日查封昆山开发区蓬曦园娄江新村167号003室。现拟对涉案房产进行司法处置，刘瑾、周永年遂提出异议。 另查明，昆山开发区蓬曦园娄江新村167号601室及601阁楼、昆山开发区蓬曦园娄江新村167号003室登记的房屋所有权人均为被执行人陈栋建。 上述事实，由（2015）绍诸商初字第3219号民事判决书、执行案件立案审查信息表、涉案房产登记材料等证据所证实。 刘瑾、周永年为证明其异议主张，向本院提供下列证据材料： 存量房买卖合同、不动产登记查询记录各一份，以证明在本案查封前，异议人于陈栋建已签订合法有效的书面买卖合同，买卖合同签订的时间系2016年4月15日，房屋买卖在前，法院查封在后。 周永年向陈栋建付款的银行交易凭证四份，备忘录一份，以证明异议人按房款项70万元分别于2014年1月25日支付20万元，1月28日支付17万元，4月22日支付10万元，5月29日支付13万元，2016年现金支付10万元，款项已付清。 物业费缴费记录、电费发票、水费发票、热水器购买凭证、银行卡开户凭证、居住证、周永年的日记，以证明异议人实际占有使用涉案房产。 周永年、刘瑾的结婚证，以证明二人于1972年登记结婚，系夫妻关系。 根据周永年、刘瑾提供的证据，对不动产登记查询记录、二人结婚证，系相关有权登记机关出具，本院经审核予以认定。存量房买卖合同、房款转账凭证及备忘录，可以相互印证，虽房款转账在前、合同签订在后，但陈栋建出具的备忘录中对此予以说明，陈栋建方亦对该备忘录予以确认，备忘录载明：“2014年1月19日，陈栋建、周永年、刘瑾等坐车去昆山花桥蓬曦园C-3区167号601室看房，周永年、刘瑾一方愿出70万买下此房，陈栋建表示同意卖给周、刘方，双方说好，等房产证满五年以后，去房产交易管理处办理过户手续。周永年四次通过农业银行向陈栋建支付60万元，一次给陈栋建付现金10万……”，故本院对双方于2016年4月26日签订涉案房产转让合同，周永年、刘瑾方向陈栋建支付房款70万元的事实予以认定。对于占有使用的相关费用凭证，其中物业费、热水器购买凭证可以显示异议人自2015年开始占有使用涉案房产，本院对该事实予以认定。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，根据查明之事实，可以认定刘瑾、周永年之异议符合上述规定的第（一）、（二）项情形。至于是否符合第（三）、（四）项情形，本院分析如下：根据备忘录显示，陈栋建确认涉案房产转让房款为70万元，虽存量房合同显示购房款为82万元，因陈栋建确认的备案录出具时间为2018年2月，晚于签订存量房合同时间，而备忘录中确认涉案房产转让价款为70万元，且异议人说明在存量房合同中写高房价系为房管部门审税需要，该解释符合情理，而此举亦未违反法律规定，故本院认定购房款为70万元，且异议人已付清。关于未办理过户登记是否系买受人自身原因，陈栋建方认为异议人方存在过错。本院根据异议人方提供的备忘录记载：“……双方说好，等房产证满五年以后，去房产交易管理处办理过户手续。……”，可见，双方未在购房后及时办理过户登记，系为待房产证满五年，故据此可认定异议人存在消极不行使登记权利、因其自身原因不办理过户登记的情形，故不符合上述规定的第（四）项情形。至于申请执行人提出的周永年不符合异议人主体的主张，本院认为，周永年、刘瑾系夫妻关系，其在婚姻关系存续期间购买房产，现其作为案外人主张该房产的相应权利，应认定为适格主体，故对申请执行人该主张，本院不予支持。 综上，刘瑾、周永年所提异议，因不符合上述规定的第（四）项情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人刘瑾、周永年的执行异议申请。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  周灵锋 审 判 员  边 防 人民陪审员  丁小海 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  吴 洒