江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初4633号原告：谢峰，女，1968年11月14日生,汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘明星，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。被告：江苏苏阳建设有限公司，住所地无锡市新吴区纺兴路**。法定代表人：蒋如华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆允峰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴建新，江苏崇安律师事务所律师。被告：无锡市汇丰房产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区南湖中路。法定代表人：谈鹏飞。第三人：江苏银行股份有限公司无锡朝阳支行，住所地无锡市新江南花园****。负责人：徐长军。委托诉讼代理人：王晨，该支行员工。原告谢峰与被告江苏苏阳建设有限公司（下称苏阳公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（下称汇丰公司）、第三人江苏银行股份有限公司无锡朝阳支行（下称朝阳支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日立案受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。谢峰的委托诉讼代理人刘明星，苏阳公司的委托诉讼代理人陆允峰、吴建新，朝阳支行的委托诉讼代理人王晨到庭参加诉讼；汇丰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，原告苏阳公司与被告汇丰公司、无锡月湖山庄度假酒店有限公司（下称月湖山庄）借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出（2014）锡滨商初字第00758号民事调解书，该民事调解书确认：一、汇丰公司、月湖山庄确认结欠苏阳公司借款本金300万元、截止至2014年8月31日的利息82.48万元以及自2014年9月1日起至实际付清之日止的利息（以300万元为基数，按照中国人民银行一年期流动资产贷款基准利率计算）。上述款项由汇丰公司、月湖山庄于2015年5月31日前向苏阳公司付清。二、案件公告费390元由苏阳公司承担。三、案件受理费减半收取18699元、保全费5000元，合计23699元由汇丰公司、月湖山庄共同承担，该款于2015年5月31日前向苏阳公司付清。该调解书生效后，因汇丰公司、月湖山庄未履行付款义务，根据苏阳公司的申请，本院于2015年7月23日立案执行。执行过程中查明，2014年12月2日，本院以（2014）锡滨商初字第00758号民事裁定书查封了江南景园112号房屋，目前为首查封。后，谢峰就此查封提出执行异议。本院于2019年5月29日作出（2019）苏0211执异20号执行裁定书，驳回谢峰的异议。谢峰向本院提出诉讼请求：1、停止对江南景园112号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、确认江南景园112号房屋所有权属于谢峰所有；3、诉讼费由汇丰公司负担。依据的事实和理由：2009年6月9日，其与汇丰公司签订购房协议，协议约定由其购买由汇丰公司开发的江南景园112号房屋（原房屋施工编号为××号），购房款人民币480万元。后经汇丰公司确认，房屋价款确定为450万元。其已经按约支付420万元房款。2011年其搬入该房屋居住。2014年11月，其发现该房屋被汇丰公司擅自抵押给了他人，其随即向汇丰公司交涉，汇丰公司承诺将该房屋过户至其名下，但汇丰公司并未履行承诺，导致该房屋目前被查封并进入执行。其愿意通过法院将支付剩余30万元房款，请求判如所请。苏阳公司辩称：1、案涉房屋产权登记在汇丰公司名下，其公司要求查封该房屋并无不当；2、谢峰与汇丰公司的房屋买卖关系是否成立应取决于不动产登记的情况，案涉房屋登记在汇丰公司名下，该房屋所有权人即为汇丰公司，谢峰主张房屋所有权无事实依据。因此，请求驳回谢峰的诉讼请求。汇丰公司在法律规定的答辩期内未作答辩。朝阳支行述称：案涉房屋连同该房屋所在土地使用权于2014年1月15日被汇丰公司抵押给其银行，但是主债权已经得到清偿，因汇丰公司不再营业无法联系相关人员办理注销抵押权登记的手续，导致抵押未能注销。本院查明，江南景园112号房屋系汇丰公司开发建造的商品房别墅。2007年7月28日，汇丰公司与谢峰签订《预购房协议书》，约定谢峰向汇丰公司购买汇丰公司开发的江南景园112号房屋，总价款480万元（该房屋暂无预售许可证）；房款支付：协议签订后当天内支付预购房订金130万元，施工至±0再付100万元，剩余房屋在双方签订正式的《商品房买卖合同》时一次付清（付款行为为现金或按揭）；谢峰在汇丰公司领到《预售许可证》并通知后十日内签订正式的商品房买卖合同，交房时间约为2008年10月30日。2009年6月9日，汇丰公司法定代表人谈鹏飞在该协议落款处书写：“根据谈董同意，优惠30万元”。因此，该房屋实际成交价为450万元。关于房款，谢峰共计已向汇丰公司支付420万元，具体包括：1、2007年11月28日通过浦发银行本票预付房款130万元；2、2008年8月4日通过银行转账支付给汇丰公司70万元，通过现金支付20万元（有汇丰公司财务收据为凭）；3、2008年10月22日支付汇丰公司100万元（有汇丰公司财务收据为凭）；4、2009年6月18日通过浦发银行本票支付给汇丰公司100万元。此后，汇丰公司将该房屋交付给了谢峰。2009年谢峰即开始对该房屋进行装修，装修完毕后谢峰于2011年入住使用该房屋。2011年4月20日谢峰与该房屋物业服务单位无锡市盛泰物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，并开始支付物业管理费。谢峰提交的电费、自来水费发票显示该户自2012年即开始交纳水电费。又查明，案涉房屋产权于2012年6月15日初始登记于汇丰公司名下。2014年1月15日，汇丰公司将该房屋以及土地使用权抵押给朝阳支行，其中房屋抵押为最高额抵押，债权数额320万元，国有土地使用权抵押为一般抵押，债权数额为480万元，债权履行期限均为2014年1月15日至2017年1月14日。朝阳支行确认上述两项抵押针对的主债权系同一笔债权，主债权已获清偿，由于汇丰公司原因未能办理注销手续。2014年11月，谢峰在发现案涉房屋被抵押后，与汇丰公司签订《补充协议》，约定：1、签订本协议时汇丰公司已取得谢峰所购房屋的预售许可证；2、最迟至2015年1月10日前，汇丰公司必须与谢峰签订商品房买卖合同，并将合同进行备案登记，并保证谢峰于2015年4月10日前能领取上述房屋的产权证书，否则作为汇丰公司违约；3、双方签订商品房买卖合同时，汇丰公司应保证此房屋的质量及权利无瑕疵，该房屋不得有任何的抵押和租赁等，否则视为汇丰公司违约。还查明，本案诉讼中，谢峰已自愿将剩余房款30万元交至本院保管款账户用于执行。上述事实，由预购协议书、补充协议、收款收据、水电费票据、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，谢峰与汇丰公司签订预购协议书、补充协议系房屋买卖合同，该买卖合同系双方真实意思表示，且不存在违反法律禁止性规定的情形，应为有效。其次，截止本案起诉前，谢峰已经支付绝大部分房款，剩余30万元房款已经按照本院要求支付用于执行，不存在未付或欠付房款的情形。再次，谢峰于2011年即开始入住使用该房屋，早于本案房屋被查封之前谢峰即占有使用该房屋。最后，2014年在谢峰发现案涉房屋被抵押给他人的情形下，谢峰即向汇丰公司提出及时办理产权转移登记手续的要求，但汇丰公司并未按约办理，谢峰不存在自身原因未办理过户登记的过错。因此，应当认定谢峰系诉争房屋的买受人，且享有该房屋排除执行的权利。关于谢峰主张确权的诉讼请求，一方面，该主张符合事实以及法律规定，另一方面，该房屋所设立抵押权指向的主债权已获清偿，仅未办理抵押注销手续，谢峰主张确权也不应存在障碍，故该项诉请本院也予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对无锡市江南景园112号房屋的执行。二、确认无锡市江南景园112号房屋所有权归谢峰所有。案件受理费42800元、公告费350元，由无锡市汇丰房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  贾 俊人民陪审员  唐仪枫人民陪审员  叶伊娟二〇一九年十一月二十六日书 记 员  杨丽敏本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。