广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异748号 案外人：何辛，女，1965年3月2日出生，身份证住址辽宁省沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：李彩燕，广东卓建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨斌，广东卓建律师事务所实习律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地广东省深圳市福田区南园路**五邑大厦**，统一社会信用代码91440300723004371W。 负责人：袁护平。 委托诉讼代理人：张旭清，该司员工。 委托诉讼代理人：林莉，该司员工。 被执行人：沈阳筑成房地产发展有限公司，住，住所地辽宁省沈阳市和平区文体西路**一社会信用代码91210100720972078R。 法定代表人：张荣革。 委托诉讼代理人：李鑫瑶，辽宁卓政律师事务所律师。 被执行人：赵兴平，男，1959年2月5日出生，身份证住址辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：李鑫瑶，辽宁卓政律师事务所律师。 被执行人：沈阳市诚大实业有限公司，住所，住所地辽宁省沈阳市和平区三好街**社会信用代码91210102702095008M。 法定代表人：赵兴平。 被执行人：辽宁筑成地产发展有限公司，住所地，住所地辽宁省沈阳市于洪区沈大路**会信用代码91210114725661973Y。 法定代表人：赵兴平。 被执行人：沈阳诚大冷藏有限公司，住所地辽，住所地辽宁省沈阳市于洪区沈大路**信用代码9121010071573354X4。 法定代表人：董凯。 被执行人：宋秀云，女，1958年10月4日出生，身份证住址辽宁省沈阳市沈河区。 被执行人：赵焕囡，女，1983年6月28日出生，身份证住址辽宁省沈阳市沈河区。 被执行人：朱杰，男，1981年7月9日出生，身份证住址上海市黄浦区。 关于申请执行人中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简华融资产深圳分公司）与被执行人沈阳筑成房地产发展有限公司（以下简称沈阳筑成公司）、赵兴平、沈阳市诚大实业有限公司、辽宁筑成地产发展有限公司、沈阳诚大冷藏有限公司、宋秀云、赵焕囡、朱杰借款合同纠纷一案，本院在诉讼过程中于2016年4月以（2016）粤03财保25号案名义诉讼保全查封了被执行人沈阳筑成公司名下位于沈阳市和平区多套房产。后案件进入执行程序[执行依据为本院（2016）粤03民初864号民事调解书，执行案号为（2016）粤03执3620号]，案外人何辛不服对其中位于沈阳市和平区房产（以下简称涉案房产）的查封措施，向本院提出异议，本院立案受理，并另行组成合议庭于2019年10月10日进行了公开听证。案外人的委托诉讼代理人李彩燕、杨斌，申请执行人的委托诉讼代理人张旭清、林莉及被执行人沈阳筑成公司、赵兴平的委托诉讼代理人李鑫瑶到庭参加听证，被执行人沈阳市诚大实业有限公司、辽宁筑成地产发展有限公司、沈阳诚大冷藏有限公司、宋秀云、赵焕囡、朱杰经本院依法送达听证传票，未到庭参加听证，本案现已审查完毕。 案外人何辛提出异议称，其于2007年1月与被执行人沈阳筑成公司签订合同，购买涉案房产。其已付清全部购房款，并于2009年接收房产后实际占有、使用至今，因开发商沈阳筑成公司的原因至今未能将房产过户登记至其名下，致使房产被法院查封。综上，涉案房产虽然登记在被执行人沈阳筑成公司名下，但实际已归其所有，请求解除对涉案房产的查封，并中止对涉案房产的执行，以维护其合法权益。 案外人何辛向本院提交了下列证据材料：一、《投资协议书》及《补充协议书》，证明案外人于2007年1月16日与被执行人沈阳筑成公司签订《投资协议书》，约定以756000元的价格购买涉案商铺，于2011年12月12日双方签订《补充协议书》，对购买事项再次予以确认，涉案商铺现编号为×层××号；二、沈阳筑成公司出具的收款收据三张，证明案外人已付清全部房款，于2007年1月16日支付40万元，2011年7月5日支付403120元，2013年11月1日支付43760元，合计846880元。实际支付金额超过协议约定金额的原因是，商铺实际测量面积大于协议中约定的面积，对超出部分补交相应房款；三、《房屋建筑面积测算审核分层分户表》，证明涉案商铺最终经房产部门测绘实际面积大于协议约定的面积；四、《前期物业服务合同》，证明案外人于2009年9月起接收涉案商铺；五、物业费、水电费缴费单若干、租赁协议若干及商铺照片，证明案外人实际占有、使用涉案商铺至今。 就案外人所提异议请求及所提交的证据材料，申请执行人华融资产深圳分公司答辩及质证称，涉案商铺所在楼盘的土地使用权证、商品房预售许可证等均登记在被执行人沈阳筑成公司名下，涉案土地及地上建筑物应认定为该司财产。且土地使用权证的登记日期为2008年，商品房预售许可证的颁布日期为2009年，案外人于2007年购买涉案商铺与事实不符。另，案外人与被执行人沈阳筑成公司签订的协议名为《投资协议书》，其支付的并非购房款，而是投资款，案外人与被执行人沈阳筑成公司之间为普通债权债务关系，而非房屋买卖关系，案外人对涉案房产不享有阻却执行的权利。案外人未能提交相应的银行转账记录，对案外人提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。请求法院驳回案外人的异议请求。 就案外人所提异议请求及所提交的证据材料，被执行人沈阳筑成公司、赵兴平答辩及质证称，涉案商铺已出售给案外人何辛，并于2009年交付给案外人使用，由于沈阳筑成公司后来用商铺对外抵押，在抵押解除后又因申请执行人的案件被法院查封，致使一直未能与案外人签订正式的房屋买卖合同，未能办理过户手续。对案外人的异议请求予以认可，对案外人提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院查明，案外人何辛于2007年1月16日与被执行人沈阳筑成公司签订《投资协议书》，约定以人民币756000元的价格购买沈阳筑成公司开发的位于沈阳市和平区××商铺（现编号为×层××号），后因涉案商铺实测面积大于协议约定面积，需补交相应款项，案外人实际支付购房款人民币846880元，并于2009年接收涉案商铺后实际占有、使用至今。因被执行人沈阳筑成公司的原因，涉案商铺未能办理过户至案外人何辛名下，本院诉讼案件于2016年将涉案商铺作为沈阳筑成公司的财产予以保全查封。 另查明，根据（2016）粤03民初864号民事调解书，申请执行人华融资产深圳分公司对被执行人沈阳筑成公司抵押给该司的编号为沈房建中心字第×××号抵押登记证明项下的在建工程享有抵押权，申请执行人华融资产深圳分公司未提交相应材料证明涉案商铺属抵押物范围内。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案根据查明的情况，案外人何辛于法院查封之前与被执行人沈阳筑成公司签订了书面协议，该协议本质上为房屋买卖合同，案外人已付清全款并合法占有涉案房产，涉案房产并非因案外人自身的原因未能办理过户登记手续。本案情形符合上述司法解释的规定，对于案外人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于沈阳市和平区×××商铺的执行。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  杨伟军 审判员  曹 勇 审判员  张文佳 二〇一九年十一月二十六日 书记员  李秋霭