广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9337号上诉人（原审被告）：杨林榆。委托诉讼代理人：邓素玲，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑，广东广悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓肖玉。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州润峰投资有限公司。法定代表人：林楚杉。上诉人杨林榆因与被上诉人邓肖玉、广州润峰投资有限公司（下简称润峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院判决：一、杨林榆、广州润峰投资有限公司在本判决生效之日起三日内共同向邓肖玉支付涉案商铺从2015年10月1日起至本案判决生效之日止的房屋使用费（按建筑面积6.45平方米，参照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计付，每月以邓肖玉主张的2562.6元为限）；二、驳回邓肖玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1145.4元，由杨林榆、广州润峰投资有限公司共同负担。上诉人杨林榆上诉请求判令：1、撤销原审判决，将本案发回原审法院重审或改判杨林榆无需向邓肖玉支付涉案商铺从2015年10月1日至判决生效之日的房屋使用费；2、本案一、二审诉讼费由邓肖玉、润峰公司共同承担。事实与理由如下：一、原审判决适用程序违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”。依据上述规定，原审法院认为《商铺买卖合同》条款无效，依法应当先行使释明权，待双方重新确认诉讼请求和答辩意见后，再根据重新确认的诉讼请求和答辩意见进行判决。现原审法院在审理过程中未依法行使释明权，明显违反上述法律规定，既剥夺了邓肖玉变更诉讼请求的权利，也剥夺了杨林榆就合同效力提出新的抗辩意见的权利，侵害了双方的诉讼权利，依法应予纠正；二、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定《商铺买卖合同》第七条“商铺交付和使用权交付、出卖人和买受人同意出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经将商铺交付给买受人”的条款（下称争议条款）实际上免除了杨林榆交还商铺需进行二次消防的责任，损害了广大购房人的权益，故该条款无效。上述认定与事实不符。1、《商铺买卖合同》是合同各方当事人的真实意思表示。从合同条款的表述可知，涉案合同签署时，涉案商铺已委托给润峰公司统一经营。邓肖玉在购买商铺过程中对上述情况是清楚知悉且无异议的，不存在杨林榆故意隐瞒并和润峰公司恶意串通损害邓肖玉利益的情形。2、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。争议条款完全符合上述规定，属于不动产物权转让公示的范畴，应合法有效。3、《商铺买卖合同》并未对二次消防验收作任何约定，更谈不上免除杨林榆的责任问题。综上，争议条款符合《物权法》的相关规定，合法有效。原审判决认定事实错误，依法应予纠正。（二）原审判决认定杨林榆有义务办理二次消防验收手续，与事实不符。原审判决认为涉案商铺未能达到《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条规定的法定交付条件，但上述条款所规定的消防验收明显是建设单位或者使用单位所应承担的义务。杨林榆既非建设单位，也非使用单位，原审判决将该义务强加于杨林榆身上于法无据。（三）在2015年9月30日，杨林榆已经不是涉案商铺的所有权人，也不存在使用商铺的情形，合同各方在《商铺买卖合同》第七条明确约定交付双方是润峰公司和邓肖玉，故原审判决杨林榆承担2015年9月30日后的房屋使用费没有事实依据；三、原审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国消防法》第十五条规定仅是管理性规定，而非效力性规定。相反，争议条款的内容符合《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的几种无效情形中的任一种。2、如前所述，争议条款并没有免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人主要权利的内容，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形。3、由于争议条款是关于物权转移的约定，该条款无效即意味着物权转移无效。既然原审判决认定争议条款无效，则邓肖玉应当将涉案商铺返还给杨林榆并向杨林榆支付从商铺过户之日起至实际返还商铺之日止的房屋使用费。现原审判决不仅没有判令邓肖玉将商铺交还给杨林榆，反而判令杨林榆支付所谓的房屋使用费，恰恰是加重了出卖人的责任。原审法院的这种做法违背了合同各方自愿的真实意思表示，也违背了众所周知的商业逻辑和惯例，更无任何的法律依据，明显是错误的。被上诉人邓肖玉答辩称同意原审判决。被上诉人润峰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：广州市房地产租赁管理所公布的涉案商铺同地段同类型商业用房在2015年至2016年期间的首层租金参考价为150元/月·平方米。依据广州市房地产租赁管理所有关租金参考价的适用说明，二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，租金计算面积采用建筑面积。二审期间，杨林榆向本院提交如下证据：1、《授权委托书》、《授权委托书清单》及证据说明、《开庭笔录》、广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司《企业信用信息公示报告》及公证书，以证明：邓肖玉在2016年就授权案外人广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司统一管理涉案商铺，经原审法院另案追加该公司查明涉案场地全部商铺确已被实际使用并对外经营；2、《公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查合格证》、公告，以证明：2012年8月10日，广州市海珠区消防分局对宝业路骏园东街12号第二层进行营业前消防安全检查，检查通过该商铺可投入使用、经营，并在广东省消防网上公示检查结果为合格。上述《授权委托书清单》载明：邓肖玉于2016年6月26日出具授权书，授权期限为2016年7月1日至2026年6月30日。前述《开庭笔录》显示：在原审法院就（2018）粤0105民初16907号房屋买卖合同纠纷一案于2019年5月7日开庭审理过程中，广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司作为该案第三人陈述：因涉案场地十分混乱，没有人管理，故由商铺小业主于2016年6月6日成立该公司，从2016年7月1日开始对场地内商铺进行统一管理和招租；场地内大部分业主都有签署授权委托书委托该公司进行统一管理和招租，收到的租金按照购房发票载明的金额按比例在业主间进行分配。前述《企业信用信息公示报告》显示广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司成立于2016年6月6日。邓肖玉对杨林榆提交的上述证据发表如下质证意见：对于没有原件的证据的真实性由法院核实认定，对于杨林榆提交的证据拟证明的目的不予认可。上述证据即使是真实的，邓肖玉在委托的时候并不是为了委托出租，2015年9月30日无法正常收铺之后有小部分业主发起对涉案商铺进行整体自救行为，其授权的目的是为了让部分自发的业主想法盘活涉案的商铺，并不是实际的出租和使用的授权行为，依据一审判决认定涉案合同条款是因为违反法律的强制性规定而无效，合同条款的无效不因任何实际履行的行为而变化，部分小业主委托出租或者委托盘活涉案商铺，该行为与杨林榆依法完成交铺义务属于不同的法律关系。即杨林榆应该按照合同的标准交付商铺，而部分的商铺的业主占用涉案场所，杨林榆可以另案对占用行为提出主张，但不影响杨林榆承担交付义务和违约责任。一审法院对涉案商铺进行现场的查看，案涉的商铺在一审判决之前均没有实际出租，目前有部分出租也是在一审判决之后2019年初才开始，且绝大部分人是没有收到租金或者每月收到象征性的几十元的租金，到目前为止，涉案商铺仍然是没有通过二次消防验收，不符合法律规定符合出租的条件，综上，杨林榆至今未按照合同标准向邓肖玉交付商铺，也未办理交铺手续，部分商铺业主委托出租的行为不是视为杨林榆完成交铺的义务。邓肖玉则提交了涉案商铺周边租金价格网页打印件，拟证明房管部门公布的租金标准不符合客观事实，反过来证明涉案小业主进行盘活获得的收益基本为零，不是法律意义上的出租、经营和使用。杨林榆对此不予确认，并提交涉案商铺照片，拟证明涉案商铺均已出租，人流量大。邓肖玉亦表示不予确认，认为实际出租的收益等于零收益。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，杨林榆是否应承担办理涉案商铺消防验收手续的义务；其二，杨林榆与润峰公司赔偿损失的计算截止日应如何确定。关于杨林榆是否应承担办理涉案商铺消防验收手续的义务的问题。杨林榆与邓肖玉之间就涉案商铺成立买卖合同关系，杨林榆作为出卖人，依法同时负有交付涉案商铺及将涉案商铺的所有权转移至邓肖玉名下的义务，相应地，请求杨林榆交付房屋及协助办理过户手续属于邓肖玉作为买受人的主要权利。杨林榆与邓肖玉在《商铺买卖合同》中约定，杨林榆将涉案商铺的所有权过户至邓肖玉名下当天，就视为杨林榆已将涉案商铺交付给邓肖玉，实质上系免除了杨林榆的法定交付义务，排除了邓肖玉的主要合同权利，故该约定应无效。综上，原审判决认定《商铺买卖合同》中有关“出卖人和买受人同意出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人”的条款无效，并据此认定杨林榆应与润峰公司应共同承担在2015年9月30日前将符合约定和法定交付条件的涉案商铺交付给邓肖玉的义务并无不当，本院予以确认。而依据已查明的事实，涉案商铺至2015年9月30日的现状是没有间隔，不具备独立使用的条件，且无证据证实杨林榆在将广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房分割成包括涉案商铺在内的360套套间后有重新申请消防设计审核及办理消防验收手续。据此，邓肖玉以杨林榆未履行交付义务导致其遭受租金损失为由，诉请杨林榆与润峰公司赔偿损失，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。关于杨林榆与润峰公司赔偿损失的计算截止日应如何确定的问题。如前所述，至《商铺买卖合同》约定的交付期限时止，涉案商铺仍不具备交付条件。虽然如此，但杨林榆在二审中提交的证据证实邓肖玉在2016年6月26日已出具授权委托书授权广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司对涉案商铺进行统一经营管理，由此可证实邓肖玉在此之前事实上已自行收回涉案商铺。据此，杨林榆与润峰公司应赔偿邓肖玉未能交付涉案商铺的租金损失宜计至2016年6月25日止，故原审判决杨林榆应付租金损失至本案判决生效之日止有失妥当，应予纠正。依此，参照广州房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计算，杨林榆与润峰公司应付邓肖玉2015年10月1日至2016年6月25日期间的租金损失应为5555.06元（150元/月·平方米×65%×6.45平方米×8个月25天）。综上所述，上诉人杨林榆的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6524号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6524号民事判决第一项为：杨林榆、广州润峰投资有限公司在本判决生效之日起三日内共同向邓肖玉支付2015年10月1日至2016年6月25日期间的租金损失5555.06元；三、驳回邓肖玉的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各1145.4元，由邓肖玉各负担945.4元，杨林榆与广州润峰投资有限公司各共同负担200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  杨晓航审判员  肖逸思审判员  谭健颖二〇一九年十一月二十日书记员  叶永峰梁月英