江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6264号上诉人(原审原告):鲍蕾，女，1993年10月10日生，居民身份证号码320303199310101247汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：鲍昌，系上诉人之父，男，1952年7月7日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人(原审被告)：陈浩，男，1977年2月28日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人鲍蕾因与被上诉人陈浩租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鲍蕾及其委托诉讼代理人鲍昌、被上诉人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鲍蕾上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人承担。其理由：原审法院部分事实认定错误，主要事实未能查清将《丰储街临时便民疏导点》摊位产权认定归杜启武个人所有及合同转租行为合法有效缺乏事实与法律依据。1、2014年7月28日，徐州市政府办公室印发126号文件《临时便民疏导点管理暂行办法的通知》，明确自2014年8月1日起实施。第十二条规定“疏导点规范方案应报市政府批准后实施，设施产权归属各区政府”。上诉人与被上诉人签订的合同是在2017年12月10日，是126号文件正式实施时间界线后签订的，在此后产生的纠纷一切皆按照办法标准对照解决。政府为便利市民生活，把原道路变更为疏导点，变更了土地的用处，并对摊点设施进行改造，对摊点归属作出明确规定：“政府为摊点设施产权人”。被上诉人出具的“丰储街停棚费”2000元收据是亭棚使用费，“丰储街亭棚押金”5000元是租赁摊位使用保证金，二张收据都证明其摊位是租用的不属其个人所有，若确属个人所有必须有产权证明。政府投资对原丰储街菜市场进行全面整治，拆除违建按统一样式把摊位重新设置，经报市政府批准后保留，并将其更名为《丰储街临时便民疏导点》。云龙区城管局相关领导明确答复：“疏导点所有设施产权归政府，由办事处负责管理”。2、一审判决书提到的刘爱民不是主体。真正的“房东”应为产权人政府。杜启武承租政府提供的摊位为第一承租人，为二房东；杜启武又把摊位转租给被上诉人，被上诉人为第二承租人，是三房东；被上诉人又把摊位转租上诉人，上诉人为第三承租人。杜启武及被上诉人均为承租人，不是真正“房东”，摊点设施产权人政府才是出租人，是真正“房东”。合同中提及门面摊位所有者虚构事实，认定杜启武为房东没有真实法律依据。录音属事前串通所为诱导上诉人，所以不能作为认定“房东”依据。3、彭城办事处和被上诉人每月分别收取上诉人的摊位租金，即上诉人每月支付双份租金。疏导点经营为申请准入制。办事处准许上诉人在此摊位经营，并发放给上诉人《食品摊贩信息公示卡》即准营证，按月收取摊位租金，双方形成事实合同经营关系，摊位经营权已属上诉人。市政府办公室126号文件第十六条规定:“街道办事处收取经物价部门核准的生活垃圾处理费和双方协商确定的设施租赁费，其他任何单位和个人不得向疏导点经营者收取任何费用。收取所得由各区政府统一支配，用于疏导点设施维修和相关活动的经费支出”。办事处每月收取上诉人1000元租赁费。2018年6月21日至6月30日摊位费333.33元就是被上诉人强行收回摊位后未使用完的租金，有缴费凭证。市办126号文件第十八条第四款规定经营者必须遵守“依法经营，服从管理，不得转让、出租摊点经营权”。被上诉人未经设施产权管理方的准许，擅自出转租摊位，违反了《临时便民疏导点管理暂行办法》规定，虚构摊位产权属个人所有事实假象，与上诉人签订的租赁合同有诸多无效行为要素，显失公平，失去了诚实守信原则，侵害了上诉人的利益，其行为应属民事行为无效，所签订的合同也应属无效合同，所收取的摊位租金也不合法，属不当得利。综上，上诉人认为对此审理判决应依据2014年8月1日起实行《临时便民疏导点管理暂行办法》政令为依据。“设施产权归属区政府”对文件下达前形成亭棚摊位归属问题已作出了明确规定，因为此摊位是坐落在疏导点区域内的摊位。此文件是针对所设置疏导点管理规范配套措施，必须认真执行。封闭板房未有合法手续，是违章改建，产权也不属个人。被上诉人及杜启武均是承租人，未经设施产权人许可转租违反了规定，所签订合同应无效。一审判决未对主要事实查清，缺少法律和政策依据，请求二审法院依法对此案发回重审或改判。被上诉人陈浩辩称，1、2014年徐州市政府印发临时便民疏导点的通知，只是地方性一个规范性文件，被上诉人并没有违反国家的实体法，及法律解释条文，这个并不能作为判案的依据，它并没有经过徐州市立法机构的实际立法规定。2、丰储街菜市场是个二三十年的老市场。徐州市政府税收收据，写得非常清楚是丰储街市场亭棚，出具是两张单子，一个是丰储街的收据，一个是亭棚费，一个是亭棚押金。被上诉人认为是使用费，这就是一张收据，一张单据，一张发票，摊位它具有它的特殊性。3、彭城办事处收取管理费很正常，都是公认的，合同里边签了，杜启武拿到人民政府出具的收据，而且是徐州市政府手续，根据合同法、物权法还有民法通则，其有权利去进行出租和收益权。综上，上诉人用政府的规范性文件来打官司没有实体法依据。鲍蕾向一审法院起诉请求：1、陈浩返还鲍蕾经营设备及经营物品（见营业房内物品登记表）；2、陈浩返还鲍蕾租金4333.33元（2018年6月21日-2018年8月12日，52天）、押金1000元、摊位费（管理费）333.33元（2018年6月21日-2018年6月30日，10天）、赔偿营业损失86000元。一审法院认定事实：2017年12月5日，案外人杜启武（甲方）和陈浩（乙方）签订《租赁合同》，约定租赁地点为丰储街菜市场西头北向第一间（孟老二电气焊隔壁）摊位门面（即案涉租赁门面房）；租赁期限自2017年12月5日至2020年12月5日。合同第六条约定，租房期间，甲方同意乙方对该摊位房屋有权进行转租，出租并收取租金，签订转租，出租协议合同的权利，有权解除出租，转租协议合同。合同第七条约定，租房期间，乙方有权对该摊位门面进行必要的改造，安装门头，清理杂物，安装卷帘门，水电灯饰，对有利于经营的一切改装，甲方不干涉，乙方安装一切东西归乙方所有。但不得破坏该门面的主体结构，除甲方同意。合同第十条约定，合同期间，甲乙双方均不得提前解除合同。合同第十一条约定，如有特殊事项，双方可协商一致，同意后合同可解除。合同第十二条约定，租赁期限未满，如遇市政建设拆迁，甲乙双方合同自动解除，双方不负责任，合同终止，甲方将剩余房租退还乙方。2017年12月10日，陈浩（甲方，出租方）与鲍蕾（乙方，承租方）签订《门面房租赁合同》，约定租赁房屋地点为丰储街西头最北孟老二电气焊隔壁、门头宽2.5米门面；年租赁金额为30000元；房屋租赁押金1000元，租赁期满后10日内退还乙方；无水电费拖欠及房屋损坏；租赁期限自2017年12月13日至2018年12月12日止；租金的支付方式为一年房租30000元，每4个月一付款，先付款后用房，须于下次付房租前五日给付，过期收房。房屋水电费、卫生费、市场管理费等一切费用由乙方承担（电费由甲方代收，每月一次，每度电费1.5元，如产生阶梯费，电费另加）。合同第七条约定，租房期间，甲方提供卷帘门及夹芯板装修墙面，电线及电表、不锈钢柜台一台，乙方要对房屋内外的设施加以爱护，如有损坏要进行赔偿；如乙方需对房屋进行装修、改造，须经甲方同意后方可实施。办理装修、改造的手续及所产生的费用由乙方承担。租赁期满，乙方不再续租的，其装修改造不得破坏，应无条件交给甲方。（房屋所属设施租赁期满如数退还甲方）合同第十一条约定，租赁期限未满，乙方要求退租的，须至少提前一个月通知甲方，同时其租赁押金及房屋租金作为违约金不予退还。合同第十三条约定，租赁期限未满，如遇市政建设拆迁，乙方须无条件服从。如上级部门或门面房所有者需要使用或收回该门面房的，甲方提前1个月通知乙方，乙方须予以配合，甲方将剩余房租以半月或整月方式退还乙方。合同签订后，鲍蕾向陈浩交纳了押金1000元，按照合同约定的租金数额将租金交至2018年8月12日。2018年5月16日，陈浩向鲍蕾邮寄《解除租赁合同通知书》，载明：致：鲍蕾女士，您好！我是位于云龙区菜市桥东头孟老二电焊铺隔壁二间房屋出租者陈浩，您于2017年12月13日与我签订门面摊位出租协议，约定你租赁我上述房屋，现根据合同第十三条约定我全权代表房屋所有者杜启武于一月前提前已约定告知你回收房屋租赁权，合同依法已解除。经多次与你协商通知，你拒不配合搬离，继续使用该房屋，未与我续签租赁合同，你侵占我合法权益，现再次通知你，你我之间的不定期租赁关系终止，请你在收到本书面通知后，两日内（最迟在2018年5月20日前搬出丰储街菜市租赁摊位）。若你在上诉（述）期限内拒不搬离，本人除依法收取占用房屋租金外，并通过必要法律途径予以解决，并有权要求你承担相应损失，特此通知。2018年5月17日，鲍蕾收到该通知书。2018年5月19日，案外人杜启武口头向鲍蕾表明要收回案涉门面，并于2018年5月22日由陈浩向鲍蕾邮寄《收回门面使用权通知》，载明：鲍蕾女士：我是徐州市云龙区西头桥旁最北孟老二电气焊隔壁，门头宽2.5米门面摊位的所有者杜启武。前一段时间我委托陈浩通知你收回上述门面，现书面再次通知您，我收回上述门面自用，请于配合搬出。谢谢！通知人：杜启武，2018年5月19日。一审中，杜启武作为证人陈述要收回摊位的原因是他2017年夏天生病了，他和陈浩约定如果他病好了，就要收回房屋。2018年4、5月份他病好了，所以向鲍蕾表示要收回房屋。杜启武另陈述，他在找过鲍蕾二个月后从陈浩手中将摊位收回来了，让他的一个亲戚在经营。鲍蕾收到上述通知后，没有将门面返还，陈浩于2018年6月21日将鲍蕾经营期间的物品从门面内清空，实际收回门面。2018年6月21日18时29分，陈浩向鲍蕾一方发送短信：鲍蕾，陈诚，再次告之，八点之前把你物品搬走，过时丢失自负。鲍蕾陈述说短信是发到她男朋友手机上的。2018年6月26日，陈浩向鲍蕾发送短信：鲍蕾，把你的银行帐号发给我。我把剩余房租打给你，这两天尽快，我已履行通知，望自律。鲍蕾收到上述短信后，没有取回自己的物品。一审中，一审法院组织双方当事人对于鲍蕾诉请返还的物品进行了返还交接，现场清点的物品中，鲍蕾主张对照其提供的营业房内物品登记表所列物品，缺少了1个射灯（价值8元）、1个长围裙（价值8元）、1根LED灯管（价值30元）、10米电线（价值30元）、灭火器（价值40元），陈浩称没有见到灭火器，同意对上述其他缺失的物品按照鲍蕾主张的价值进行赔偿。对于除上述物品之外的其他物品，鲍蕾予以接收。但是，对于所接收物品，鲍蕾认为方便面、牛肉、辣椒酱已经过期无法使用了，烤盘已经生锈了，现场硬币只有104.5元，烤箱的门损坏了（烤箱的门会自动关回去），冰箱和电烤炉是否毁坏现场无法确认。对于鲍蕾主张返还2018年6月21日至2018年8月12日租金4333.33元，陈浩同意返还；对于押金1000元，陈浩同意返还，但是认为应该扣除电费及损坏后墙板的赔偿费用。关于电费，鲍蕾与陈浩同意按照100元扣除；关于陈浩所述损坏后墙板的赔偿费用，鲍蕾陈述为是经过陈浩同意后抠的洞、装的排气扇，不同意扣除。对于案涉门面，陈浩陈述所有者是案外人杜启武，并提供2008年8月22日徐州市云龙区市容管理局出具的两张收款收据，收据的交款人均为杜启武，一张收据为丰储街亭棚费2000元，一张收据为丰储街市场亭棚押金5000元。杜启武也陈述该门面是他的，并称收据即为买摊位的凭据。陈浩和鲍蕾在庭审中均陈述案涉门面是从亭棚改造而来。但是，鲍蕾不认可杜启武为门面所有者，其主张案涉门面属于便民疏导点，根据2014年7月28日发布的《徐州市临时便民疏导点管理暂行办法》第十三条规定，疏导点由市、区政府投资并按照市政府批准的方案进行设置，产权归各区政府，所以门面的所有权人应为区政府。不过，在纠纷发生后，鲍蕾曾试图通过案外人刘爱民联系杜启武来解决其和陈浩之间的租赁纠纷，根据陈浩提供的录音，在鲍蕾和刘爱民的对话中，鲍蕾提到诸如：“陈浩就是拿房东来压我（鲍蕾）”，“他（陈浩）现在拿你们的房子搁外边炒”，“我应该跟杜大爷商量商量，到底我房子怎么样，他才能不收回这个房子？”，“你（刘爱民）和杜大爷再合计合计”等内容。一审法院认为，陈浩与案外人杜启武签订《租赁合同》，从杜启武处承租案涉丰储街菜市场西头北向第一间（孟老二电气焊隔壁）摊位门面，合同约定陈浩有权对案涉摊位门面进行转租，故陈浩与鲍蕾签订的《门面房租赁合同》、将案涉门面转租给鲍蕾的行为合法有效，当事人应当按照合同约定履行相应义务。根据双方签订的《门面房租赁合同》第十三条约定，如上级部门或门面房所有者需要使用或者收回该门面房的，陈浩提前1个月通知鲍蕾，鲍蕾须予以配合，陈浩将剩余房租以半月或整月方式退还鲍蕾。该条约定了双方租赁合同解除的条件，如果该约定条件成就时，租赁合同解除。陈浩以门面房所有者杜启武收回门面为由通知鲍蕾解除租赁合同，杜启武也向鲍蕾表达了收回门面的意思表示。鲍蕾否认杜启武为门面的所有者，认为门面应属区政府所有，杜启武收回房屋不属于合同约定的解除条件。对于杜启武收回门面是否符合租赁合同约定的解除条件，一审法院认为，对于双方租赁合同约定的“门面房所有者”的理解，考虑到案涉门面的特殊情况：其由亭棚改造而来，杜启武于2008年8月向有关部门交纳了亭棚押金及费用，占有经营案涉门面，在本案租赁前亭棚才改成封闭的门面房，陈浩从杜启武处租赁该门面，之后陈浩又转租给鲍蕾，故对租赁合同中约定的“门面房所有者”的理解，不能从物权法的角度来考虑，应该结合亭棚的实际情况以及历史状况来综合判断，再者在纠纷发生后，鲍蕾试图通过案外人刘爱民联系杜启武以解决陈浩收回门面房的问题，根据陈浩提供的录音，鲍蕾在和刘爱民交流的过程中，提到诸如：“陈浩就是拿房东来压我（鲍蕾）”，“他（陈浩）现在拿你们的房子搁外边炒”，“我应该跟杜大爷商量商量，到底我房子怎么样，他才能不收回这个房子？”，“你（刘爱民）和杜大爷再合计合计”等内容，可以看出鲍蕾对杜启武的“房东”身份也是认可的。因此，可以认定杜启武符合租赁合同中约定的“门面房所有者”。虽然《徐州市临时便民疏导点管理暂行办法》规定便民疏导点的产权归各区政府，但该文件颁布于2014年，而案涉门面的前身亭棚产生于该文件之前6年，该文件并未对之前历史形成的亭棚的归属作出明确规定。因此，杜启武收回案涉门面应当认定为符合租赁合同约定的解除条件，陈浩已经按照合同约定提前一个月通知鲍蕾，双方的租赁合同在通知期满后即已解除，鲍蕾即应将租赁门面内的物品清空并返还租赁物。但鲍蕾并未将案涉门面房清空及返还给陈浩，陈浩自行将原告的物品从门面内清空，系自力救济，也防止损失进一步扩大，不违反法律规定，但是陈浩应当将相关物品返还鲍蕾。一审诉讼中，一审法院组织双方进行了物品交接，对于无法返还的射灯1个（价值8元）、长围裙1个（价值8元）、LED灯管1根（价值30元）、电线10米（价值30元），陈浩同意按照鲍蕾主张的价值予以赔偿，不违反法律规定，一审法院予以支持，陈浩应当赔偿鲍蕾丢失上述物品损失76元。对于鲍蕾主张的灭火器，鲍蕾没有提供相应证据证实该物品的存在，故对于返还灭火器的诉讼请求，一审法院不予支持。除上述物品外，鲍蕾诉讼请求营业房内物品登记表所列物品，均已经返还鲍蕾。对于鲍蕾认为烤箱的门会自动关回去、属于毁坏了，一审法院认为由于鲍蕾没有提供相应证据证实烤箱的门在纠纷发生之前的状态，不能证实烤箱门不能自动关回去是陈浩的行为造成的，不应由陈浩予以赔偿。至于已经过期的方便面、辣椒酱、牛肉、生锈的烤盘以及冰箱、烤炉是否仍然可以使用，这些损失是否应由陈浩赔偿的问题，一审法院认为由于鲍蕾在合同解除后，没有及时将案涉门面返还陈浩，导致陈浩将鲍蕾的物品清空，况且，在陈浩清空物品后，陈浩已经及时通知鲍蕾将物品取回，鲍蕾在能够取回物品的情况下拒不取回，属于放任、扩大相应损失，相应的不利后果应由鲍蕾自行承担。故对于由于鲍蕾没有及时取回物品导致长时间搁置造成的物品过期或者毁坏而产生的损失，一审法院不予支持。对于鲍蕾主张的硬币300元，由于鲍蕾没有提供相应的证据证实在纠纷发生之时陈浩拿走鲍蕾的硬币为300元，一审法院不予支持鲍蕾主张的硬币数量。关于鲍蕾多支付2018年6月21日至2018年8月12日的租金4333.33元，陈浩亦同意返还，一审法院予以支持。关于鲍蕾支付的押金1000元，双方同意扣减电费100元，一审法院予以确认。至于陈浩提出的在门板上挖洞的损害赔偿，鲍蕾不同意抵扣，况且陈浩在答辩时陈述同意鲍蕾进行改造，并且陈浩没有提供证据证实当时要求鲍蕾相应赔偿且鲍蕾同意赔偿，故对陈浩要求扣除门板上挖洞的赔偿费用，一审法院不予支持。故陈浩应当返还鲍蕾押金900元。关于鲍蕾主张的已缴办事处的2018年6月21日至2018年6月30日的摊位费（管理费）333.33元，鲍蕾没有提供相应证据证实交纳摊位费及交纳的具体数额，陈浩亦不同意返还，一审法院不予支持该项请求。关于鲍蕾主张的营业损失86000元，由于陈浩解除合同符合双方合同约定，对于鲍蕾主张的从2018年6月21日至合同期满无法营业的营业损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院遂判决：一、陈浩于一审判决生效后七日内，向鲍蕾返还租金4333.33元、押金900元并赔偿鲍蕾物品损失76元。二、驳回鲍蕾其他诉讼请求。二审期间，组织双方当事人进行了证据交换，质证情况如下：上诉人鲍蕾提供以下证据，证据一、徐州市云龙区城管局市容科科长王辉的录音，以证明摊位产权属彭城办事处。被上诉人对该证据质证认为，该证据没有公章确认，也无法确认录音身份的真实性，对该证据真实性不予认可。证据二、摊位管理方出具的收据，以证明上诉人向产权管理方缴纳摊位租金。被上诉人质证认为，该证据不是交给被上诉人，被上诉人无法验证该证据真实性，对该证据真实性不予认可。证据三、徐州市人民政府办公室文件《市政府办公室关于印发徐州市临时便民疏导管理暂行办法的通知》（徐政办发[2014]126号）文件，以证明案涉摊位归属于政府；被上诉人对该证据质证认为，该文件属市政府文件，认可真实性。证据四、亭棚照片以及摊贩信息公示卡，以证明案涉摊位属于政府。被上诉人对该证据质证认为，认可摊贩信息公示卡真实性，亭棚照片是网上信息，真实性不予认可。鉴于陈浩对该证据三、证据四中信息公示卡的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认，对其证明对象结合其他证据综合认定。鉴于陈浩对证据一、证据二、证据四其他部分真实性持有异议，本院对证据二、证据三、证据四除信息公示卡之外其他部分的证明对象结合其他证据综合认定。被上诉人陈浩提供以下证据，证据一、刘爱民的亭棚。鲍蕾质证认为，对该证据真实性予以认可，但亭棚使用费的有效期只有5年，五年以后亭棚费就作废，2千元就不退了。证据二、两张丰储街市场正在挂牌出租的照片，以证明私人正在进行出租。鲍蕾质证认为，虽然别人的摊位正在出租，但出租是违规的。鉴于鲍蕾对证据一真实性无异议，对陈浩提供证据一的真实性，予以确认，对其证明对象结合其他证据综合认定。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，鲍蕾主张依据《徐州市临时便民疏导点管理暂行办法》（徐政办发[2014]126号）认为案涉亭棚归属政府，杜启武不具有所有权人身份。本院认为该文件仅是地方政府规章，且相关规定仅是基于行政管理作出的管理性规范，而非效力性规范。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，据此，一审判决于法有据。上诉人在上诉状中也陈述，杜启武是摊位的第一承租人，即使是承租人，也可以将租赁物转租给第三人，据此，杜启武的转租行为不违反法律规定。因杜启武与陈浩签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定租赁合同合法有效并无不当。陈浩已经按照合同约定提前一个月通知鲍蕾，双方的租赁合同在通知期满后即已解除，本案当事人之间解除租赁合同符合双方约定的解除条件，鲍蕾的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，鲍蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人鲍蕾负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  费 蜜审 判 员  孙守明二〇一九年十一月八日法官助理  黄 伟书 记 员  吴雨臻