山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8864号 上诉人（原审被告）：江崇洲，男，1954年5月5日生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人(原审原告)：刘学法，男，1965年8月26日生，汉族，住青岛市崂山区。 原审被告：李祝英，女，汉族，1955年5月9日生，住青岛市市**。 上诉人江崇洲因与被上诉人刘学法、原审被告李祝英房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初308号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人江崇洲向本院提出上诉请求：驳回刘学法主张所欠房费1030817元及违约金50万元的请求。主要事实与理由：2014年3月份江崇洲多次找到青岛中韩房地产开发公司、刘学法对现房屋租赁筹办青岛加得冠中医医院，青岛加得冠的癌症研究经中国科学院鉴定肺癌抑制率94.6%，是市委书记签字二个常委“协同推进”民生项目。该项目由青岛市委督查室协调督办、督查。2014年4月23日，与刘学法签订租赁合同约定租赁2000平方使用，实际计费为时间为6月23日(以实际丈量为准)。根据合同约定，江崇洲应当按2000平方交纳租费，刘学法却坚持按2500平方收取，加上长年漏雨，主梁断裂，该医院迟迟达不到验收的标准，房子面积有500平方的差额，江崇洲不得不终止交费，多次交涉中，房地产开发公司、刘学法承诺把屋顶700平方面积全部挖掉，重新加固。后刘学法诉至法院，上诉人同意把2015年至2016年6月20日前按2489平方米结清，如果继续漏雨将终止合同。故2016年6月20日后依法按双方合同2000平方计算费用。一审法院认定事实错误：1、双方交接时间为2018年3月26日，有照片为证和4月13日的双方签字为证，法院判定2018年9月20日为交接日，无任何证据，该项错误认定给江崇洲造成损失50多万元。2、涉案房屋有多处漏雨，大厅主梁断裂，产区人及出租人以及崂山法院的法官均到现场，都认可该事实。3、要求刘学法出示该房屋的房产证及房屋质量验收报告，根据一审法院查明的情况，涉案房产无法通过测绘得出实际面积，应该按照双方合同约定的2000平方进行清算。4、崂山法院判决租金数额1030817元及违约金，没有依据。5、请求进行质量鉴定，特别是鉴定大厅断裂梁原因，从而退回上诉人租赁费人民币360.24万元，退回定金5万元和3.03万，累计退付368.27万元，并承担因工程不合格造成不能开业的损失及赔偿双倍违约金。6、一审判决书第四项，驳回刘学法对李祝英的诉讼请求，却查封李祝英太平角六路19号的住房，请求青岛市中级人民法院依法撤销对现房的查封。综上，请二审法院以事实为依据，依法改判。 被上诉人刘学法答辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。关于交接时间刘学法有证据证明是在2018年9月20日。关于租赁面积，被上诉人已经委托测绘，超出面积部分，被上诉人将另案主张。 刘学法向一审法院提出诉讼请求:1.解除双方签订的《门面房租赁合同》（合同编号20140410）。2.江崇洲向刘学法支付拖欠的房屋租金人民币116万元及违约金50万元，共计166万元。3.江崇洲承担本案诉讼费用。审理过程中，刘学法增加诉讼请求，要求江崇洲支付房屋租金及违约金共计2284833.77元。事实与理由：因江崇洲经营需要，双方于2014年4月10日签订了《门面房租赁合同》（合同编号：20140410），约定江崇洲向刘学法租赁位于青岛市崂山区门面房屋，租赁期共10年，自2014年4月10日至2024年6月9日止。刘学法依约将房屋租赁给江崇洲后，江崇洲屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。后刘学法多次找江崇洲讨要租金均未果。现刘学法依法提起诉讼，请求判如所请。 江崇洲在一审中辩称，同意解除合同。李祝英不应成为本案的被告，租赁房屋的用途是“经营性”租赁，不是用于家庭生活，与李祝英无关。且合同和其后的诉讼也没有列入李祝英，应驳回对李祝英的诉讼。江崇洲筹备开设“加得冠医院”未获批，期间以“青岛加得冠海洋生物科技有限公司”进行账务往来，江崇洲是该公司的法定代表人，与刘学法签订的合同应认定为公司行为。刘学法（加盖了青岛市崂山区中韩房地产开发中心）与“青岛加得冠医院”后面署名“江崇洲”合同主体，是复合主体，刘学法起诉遗漏主体。合同签订时间是明确的，实际履行期间以装修期满的2014年6月21日起算至双方解除合同日有四个节点，即2018年1月12日刘学法提出、2018年1月22日江崇洲同意回复、2018年3月8日交接和2018年4月13日书面确认。刘学法要求支付的租金金额没有依据，按合同双方认可2000平方米计算租金，江崇洲已经支付刘学法房屋租赁费327万元，2014年6月21日至2018年2月21日应支付租金为332.44万元，江崇洲已交刘学法定金5万元，实际尚欠刘学法租金为3854元。即便按2400平方米计算，未付租金约68万元，刘学法起诉按2500平方米为基数没有依据。 一审法院经审理查明以下事实：一、2012年5月31日，刘学法（乙方）与青岛市崂山区中韩房地产开发中心（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同第一条租赁房屋地点、面积及用途甲方同意将其独自合法拥有的位于崂山区网点（西韩新苑63-66号楼3、4、5号底商）（以下简称房屋）出租给乙方。签订本合同前，甲方该房屋无权属证书、未设定抵押及出租方物权权利瑕疵。该房屋的建筑面积约8000平方米。第二条租赁期限及续租租赁期共贰拾年，从2012年10月16日起至2032年10月15日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条租赁期间的房屋管理事宜在租赁期内，乙方有权要求对甲方实际移交给乙方的房屋和设备、设施进行管理使用。2015年8月24日青岛市崂山区中韩房地产开发中心出具证明，该证明载明崂山区网点（西韩新苑63-66号楼3、4、5号底商），现已经租赁给刘学法，允许对外转租，该网点房产证正在办理中。 二、2014年4月10日，刘学法与江崇洲签订《门面房租赁合同》，该合同约定：刘学法将其合法拥有的坐落于青岛市崂山区的门面出租给江崇洲用于经营，该门面建筑面积约记2000（以实际丈量为准）平方米。租赁期限共拾年，即从2014年4月10日起至2024年6月9日止。该房屋租金具体付款方式如下：第一年租金付款分两次，分别是2014年8月28日前付款房屋租金的50%，剩余50%租金2015年3月28日前付款；第二年租金付款分两次，分别是2015年8月28日前付款房屋租金的50%，剩余50%租金2016年3月28日前付款；第三年租金付款分两次，分别是2016年8月28日前付款房屋租金的50%，剩余50%租金2017年3月28日前付款；第四年开始，房屋租金为每年6月28日前一次性支付。房屋租金价格为1.2元/平米/天，第四年开始每年按房屋租金总价的6%递增。该门面房屋押金为人民币伍万元整。未按约定期限交付租金超过45天以上的，刘学法有权解除合同。江崇洲应如期交付租金，如江崇洲未经刘学法同意逾期交付。刘学法有权要求江崇洲按照当年租金的日千分之四支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。 三、2015年刘学法将江崇洲、青岛加得冠海洋生物科技有限公司诉至青岛市崂山区人民法院，要求江崇洲及青岛加得冠海洋生物科技有限公司支付拖欠房屋租金，2016年6月23日青岛市崂山区人民法院作出（2015）崂民一初字第923号民事调解书，该调解书载明：“一、江崇洲共需支付刘学法人民币880213元（双方确定租赁面积为2489平方米，该880213元对应至2016年6月20日）。江崇洲于2016年6月30日前支付150000元，于2016年7月21日前支付250000元，于2016年8月20日前付清全款。二、江崇洲青岛加得冠海洋生物科技有限公司对上述付款义务承担连带责任。” 四、刘学法为证明涉案房屋实际面积依法提出房屋面积鉴定申请，一审法院依法委托青岛市勘察测绘研究院崂山分院进行鉴定，后青岛市勘察测绘研究院崂山分院将该鉴定委托退案，并于2018年12月26日出具《关于司法鉴定委托书的退案说明》，该说明载明：根据规程规范、贵单位委托书要求和现场实际情况，如要对涉案位于青岛市崂山区门面房屋的实际建筑面积进行测量，需要满足以下2个条件：1.得到本栋楼所有住户（用户）的同意，对本栋楼中所有相关住宅和商业网点套内面积和共有共用部位面积进行测绘以计算公共部分的分摊比例。2.提供本栋楼相关设计图纸，确定各共有区域的功能区划分和分摊原则。通过与本案刘学法沟通，以上两个条件暂时难以协调解决，现只能暂停测绘以待条件具备。 五、一审庭审中，刘学法确认江崇洲已经支付2016年6月21日至2018年9月20日期间的租金102万元。 六、关于违约金，刘学法主张江崇洲自应付租金之日起至2018年9月20日以欠付租金金额为基数按日千分之四计算违约金，现要求江崇洲支付违约金金额为500000元。江崇洲称按2000平方米计算房租，若存在欠款同意按合同约定的日千分之四支付违约金。 一审法院经审理认为，刘学法与江崇洲签订的《门面房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，双方均应按约履行合同义务。江崇洲提交加盖青岛加得冠中医医院公章的《门面房租赁合同》，并据此主张系其代表青岛加得冠中医医院签订该合同，其签订该房屋租赁合同系职务行为，刘学法所提交《门面房租赁合同》并未加盖该公司公章，江崇洲亦未提交该公司工商登记材料，仅凭江崇洲提交的该份《门面房租赁合同》无法证实江崇洲签订该合同系职务行为，故对江崇洲的该抗辩意见一审法院依法不予采纳。本案的《门面房租赁合同》应认定为刘学法与江崇洲签订。 刘学法将涉案房屋交付给江崇洲使用，江崇洲应按合同约定的时间及金额向刘学法交纳租金，其未按时足额交纳租金，应当承担相应违约责任。《门面房屋租赁合同》载明房屋建筑面积为2000平方米，刘学法主张该房屋实际面积为2489平方米，其仅能提交（2015）崂民一初字第923号民事调解书证明其该主张，依据法律规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，故仅凭该调解书无法证实房屋实际面积为2489平方米，故该房屋的面积应认定为2000平方米。江崇洲主张其已于2018年4月13日将房屋交付给刘学法，但江崇洲提交的证据不足以证实双方在2018年4月13日对涉案房屋进行了交接。2018年9月20日，江崇洲当庭表示涉案房屋内物品全部放弃，刘学法可收回房屋，故江崇洲实际交付房屋的时间应为2018年9月20日。《门面房屋租赁合同》约定2014年4月10日至2017年6月9日租金为1.2元/平米/天，自2017年起每年按房屋总价的6%递增。2016年6月21日至2017年6月9日期间的租金为847200元（2000平方米×353天×1.2元）、2017年6月10日至2018年6月9日期间的租金为928560元[2000平方米×365天×1.2元×（1+6%）]、2018年6月10日至2018年9月20日期间的租金为275057元[2000平方米×102天×1.2元×（1+6%）×（1+6%）]，2016年6月21日至2018年9月20日租金共计2050817元，刘学法确认江崇洲已经支付租金102万元，江崇洲称其已经支付租金327万元，但未提交证据予以证实，对江崇洲的该抗辩意见一审法院依法不予采纳。故截至2018年9月20日江崇洲尚欠刘学法租金为1030817元。 《门面房租赁合同》约定未按约定期限交付租金超过45天以上的，刘学法有权解除合同，现江崇洲未能按约定交付租金，且一审庭审中江崇洲表示同意解除合同，故对刘学法要求解除其与江崇洲签订《门面房租赁合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于违约金，《门面房租赁合同》约定如江崇洲未经刘学法同意逾期交付房屋租金，刘学法有权要求江崇洲按照当年租金的日千分之四支付违约金，一审庭审中江崇洲称按2000平方米计算房屋若存在欠款同意按合同约定的日千分之四支付违约金。江崇洲应于2017年6月28日交纳2017年6月10日至2018年6月9日期间的租金928560元，即江崇洲应自2017年6月29日起以755760元（847200元+928560元-1020000元）为基数按日千分之四支付违约金；江崇洲应于2018年6月28日交纳2018年6月10日至2018年9月20日期间的租金275057元，即江崇洲应自2018年6月29日以275057元为基数按日千分之四支付违约金，现刘学法仅要求江崇洲支付违约金500000元，系对其自身权利的自由处分，一审法院予以确认。 《门面房租赁合同》明确约定所租房屋作为经营使用，刘学法未提交证据证实江崇洲租赁该房屋系用于夫妻共同生活，故对刘学法要求李祝英承担责任的主张，一审法院依法不予支持。一审法院判决：一、解除刘学法与江崇洲于2014年4月10日签订的合同编号为20140410的《门面房租赁合同》。二、江崇洲于判决生效之日起十日内给付刘学法房屋租赁费人民币1030817元及违约金500000元。三、驳回刘学法的其他诉讼请求。四、驳回刘学法对李祝英的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25079元，保全费5000元，由刘学法负担9926元，江崇洲负担20153元。 本院二审期间，上诉人江崇洲提交收条及照片一份，证明2018年3月26日双方已经办理了交接，已经把钥匙交接给被上诉人。被上诉人刘学法质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。签名确实是刘学法的代理人葛忠阳签署，但是上面的铅笔字是什么时间书写由谁书写都不清楚。当时是为管理方便，万一出现问题没有钥匙，所以要了一把钥匙，只是为了方便进出。对方还在实际使用，直至9月20日。对上诉人提交的证据，被上诉人对其上的签名无异议，本院对被上诉人于2018年3月26日收到一把钥匙的事实予以确认，但该证据不能证明双方于该日办理了交接。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方当事人对合同解除以及违约责任进行了明确约定，应当按照约定履行各方合同义务。上诉人提交的证据不足以证实其于2018年3月26日办理了交接，且在一审2018年4月24日的庭审中，上诉人明确认可其还持有涉案房屋的钥匙，也认可涉案房屋中还存有部分物品。在一审法院2018年9月20日的庭审中，上诉人明确放弃涉案房屋的物品，故一审法院以2018年9月20日作为双方交接的时间并无不当。上诉人应当对未及时办理交接而扩大的损失承担责任。关于租金的计算，一审法院按照合同约定以及当事人的举证情况进行了确认，符合法律规定，故上诉人关于租金的上诉请求不予支持。关于违约金的计算，因江崇洲未按照合同约定及时交纳租金，应当承担违约责任。刘学法主张的违约金低于合同约定的日千分之四，且在一审庭审中江崇洲未对计算方法提出异议，故上诉人对违约金的上诉主张本院不予支持。关于上诉人对于房屋质量问题以及返还租金的主张，因其在一审中未提出反诉，本院二审程序中不予审查。关于上诉人要求本院解除查封措施，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院认为上诉人江崇洲的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币18577元，由上诉人江崇洲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡