河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初1704号原告：宋红旗，男，1966年7月15日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：刘文彬，河南前行律师事务所律师。被告：平顶山市凌志房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市卫东区黄楝树东17号楼39号，统一社会信用代码91410400715666746F。法定代表人：李占傲。委托诉讼代理人：王秋峰，河南大乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延森，男，1983年3月10日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区，系公司员工。原告宋红旗与被告平顶山市凌志房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋红旗及委托诉讼代理人刘文彬、被告平顶山市凌志房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王秋峰、张延森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋红旗向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告安装铺设室内外暖气管道并开通；二、判令被告为原告办理房产证，并向原告支付以总房款264247.2元为基数，按照1‰/天自2014年8月1日起至2019年1月1日的违约金暂计50000元，2019年1月2日后的违约金以264247.2元为基数、按照1‰/天计算至被告办理完毕房产证之日止；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是本市新华区光明北路原X号院的住户，2007年被被告平顶山市凌志房地产开发有限公司通过拍卖取得上述房屋地段的土地使用权，并在该地段开发建设“凌志御景”项目。2009年9月5日，原告与被告平顶山市凌志房地产开发有限公司就其原住房的拆迁事宜签订《拆迁补偿安置协议》一份，主要内容为：“一、．．．．．．原告选择被安置在光明路北段西侧凌志御景东X单元X层二室二厅，建筑面积85.6平方米，．．．．．．七、．．．．．．凌志公司负责室内外暖气管道的安装铺设和开口费用，若违约，按房款的1%支付违约金。．．．．．．九、甲方保证在交钥匙一年内办理完毕房产证，否则按全部房款的1‰一天支付违约金。”2014年7月30日被告履行了交付新房的义务。然而自新房交付至今四年多，原告等人多次要求被告办理房产证，并接通了暖气，被告既不为原告办理房产证，也不支付违约金，甚至各种借口推脱不与原告协商，已严重侵犯了原告的合法权益。故向法院提起诉讼，望判如所请。被告平顶山市凌志房地产开发有限公司辩称，根据合同约定，每天1‰的赔偿不符合法律规定，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按银行逾期贷款利率计算，年利率6%。对于违约金计算的时间，应当从合同约定交钥匙之日起一年之后来计算诉讼时效期间，2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的从其约定，诉讼时效应当从交房之日起一年以后计算，按照民事诉讼法诉讼时效的规定，原告在超过诉讼时效期间后，诉请该部分违约金应依法不予以支持。对于办理房产证，因为存在情势变更，政府主导问题，现在无法办理房产证，该情势变更原因不因被告的意志来主导或消除，因此对于该部分逾期办证的责任，也不应全部由被告来承担。暖气管道因市政府管道没有在该区域通过，所以现在不能接通市政供暖，现有暖气是由住户共同集资修建，费用均摊，因此该部分费用不能由被告承担。经审理查明，2009年9月5日，原告宋红旗（乙方）与被告平顶山市凌志房地产开发有限公司（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容为：“一、乙方现住的住房建筑面积76平方米，乙方选择被安置在光明路北段西侧凌志．御景东X单元X层二室二厅，建筑面积85.6平方米，安置面积85.6平方米，超出面积1.92平方米，按3087元/平方米计算，应付房款5927元，共计5927元。拆迁户原住房面积76平方米可换83.68平方米新建住房一套，超出面积另行付款。拆迁户购置超出83.68平方米的新房按现定价格（3360元/平方米）再优惠10%。七、甲方保证水、电、煤气三通费用，三项费用包括房产证办理费用，拆迁户不再承担费用。由凌志公司全部承担。甲方负责室内外暖气管道的安装铺设，开口费用，若违约，按房款的1‰支付违约金。九、甲方保证在交钥匙后一年内办理完毕房产证，否则按全部房款的1‰/天支付违约金”。庭审中，原被告双方均认可被告已经将位于光明路北段西侧凌志御景东X单元X层X号二室二厅交付给了原告，交付时间是2013年7月31日。该房子目前没有办理房产证，暖气管道已经铺设到各住户门口。后原告因该房产一直未办理房产证为由诉至法院。上述事实由原告宋红旗提供的《拆迁补偿安置协议书》一份及庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，原告宋红旗与被告平顶山市凌志房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿安置协议书》中约定原告宋红旗选择被安置在光明路北段西侧凌志．御景东X单元X层二室二厅，被告平顶山市凌志房地产开发有限公司已于2013年7月31日已将凌志．御景东X单元X层X号二室二厅住房一套交付于原告宋红旗。对原告宋红旗要求被告平顶山市凌志房地产开发有限公司向原告支付以总房款264247.2元为基数，按照1‰/天自2014年8月1日起至2019年1月1日的违约金暂计50000元，2019年1月2日后的违约金以264247.2元为基数、按照1‰/天计算至被告办理完毕房产证之日止的诉讼请求，虽然《拆迁补偿安置协议书》约定，被告平顶山市凌志房地产开发有限公司保证在交钥匙后一年内办理完毕房产证，否则按全部房款的1‰/天支付违约金，但该约定过高，由于被告平顶山市凌志房地产开发有限公司未在约定期限为原告宋红旗办理房产证，本院酌定被告平顶山市凌志房地产开发有限公司向原告支付以总房款264247.2元为基数，按照银行同期贷款利率自2014年8月1日起至2019年1月1日的违约金暂计50000元，2019年1月2日后的违约金以264247.2元为基数、按照银行同期贷款利率计算至被告办理完毕房产证之日止为宜。对原告宋红旗的过高诉讼请求，本院不予支持。对原告宋红旗要求判令被告为原告办理房产证的诉求，可待被告平顶山市凌志房地产开发有限公司具备办理房产证的条件之日起六十日内协助原告办理房产证。虽然被告平顶山市凌志房地产开发有限公司保证水、电、煤气三通费用，但双方在庭审中均认可暖气管道已经铺设到各住户门口，但市政供暖主管道并未接到该处，不具备开通条件，故对原告宋红旗要求判令被告为原告安装铺设室内外暖气管道并开通的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条之规定，判决如下：一、被告平顶山市凌志房地产开发有限公司在具备办理房产证的条件下于六十日内协助原告宋红旗办理房产证。二、被告平顶山市凌志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告宋红旗支付以总房款264247.2元为基数，按照银行同期贷款利率自2014年8月1日起至2019年1月1日的违约金暂计50000元，2019年1月2日后的违约金以264247.2元为基数、按照银行同期贷款利率计算至被告平顶山市凌志房地产开发有限公司为原告宋红旗办理完毕房产证之日止。三、驳回原告宋红旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告平顶山市凌志房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  张曙光审判员  孙运涛审判员  王焕丽二〇一九年十一月十三日书记员  徐鑫茹