江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3342号上诉人（原审原告）：孙宜志，男，1950年2月13日生，汉族，住江苏省东海县。上诉人（原审原告）：吕秀珍，女，1952年11月9日生，汉族，住江苏省东海县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周伟，江苏众昇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于玲，女，1959年3月16日生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审被告）：徐严，男，1984年12月8日生，汉族，住江苏省。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：方美军，江苏方美军律师事务所律师。上诉人孙宜志、吕秀珍因与被上诉人于玲、徐严房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2018）苏0722民初9696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2019年11月8日，孙宜志、吕秀珍向本院申请撤回上诉并撤回起诉，并于2019年11月11日撤回该申请。本案现已审理终结。孙宜志、吕秀珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.本案的房屋买卖属于正常的买卖交易，上诉人主张只是对于于玲买卖事实知情的说明，亦是基于被上诉人“不知情”的辩解，依据一审法院的庭审查明的事实以及被上诉人的自认行为，法庭亦可推定被上诉人于玲是知情且认可的事实判断，一审法院将“于玲明知并且默许”作为上诉人的主张，并要求上诉人承担举证不能的后果，显然有违客观公正。2.一审法院认为“徐某出售房屋的行为属事关家庭生活的重大事项，明显超出家事代理的范围，未经共有人同意的处分行为，应属于无权处分”，属于事实认定和法律适用错误。涉案房屋买卖协议没有违反《合同法》第五十二条的无效情形，当然有效，一审判决亦没有认定该合同无效。该合同不是无权处分，亦不适用善意取得。3.一审法院认为“涉案房屋并未办理过户登记，存在不能转移所有权的情形”的认定，没有依据，且属逻辑错误。4.一审未向上诉人释明变更诉讼请求的相关事宜。5.一审判决适用法律错误。涉案房屋买卖协议符合当时的交易规定和要求，没有出现被上诉人于玲的签字纯属正常。6.一审判决情理不通，难以服众，必将引起新的纠纷，增加诉累，未能体现司法公正的法律和社会效果。于玲、徐严答辩称，本案房屋买卖是上诉人与徐某（患重病期间）故意隐瞒被上诉人而私下签订协议，既未支付购房款，也未办理产权转移登记，致使被上诉人直到收到法院传票才知道涉案房屋存在买卖协议。被上诉人2005年4月知道涉案房屋由上诉人居住后，曾多次向上诉人电话索要房屋，均被上诉人拒绝。被上诉人因为爱面子及身体不好、怕影响新的家庭生活等原因，一直未诉诸法律。涉案房屋买卖合同违反了《合同法》第五十二条，侵害了第三人的利益，应属无效。上诉人一直未能提供相关证据证明款项交付的事实，说明所签协议并没有履行。孙宜志、吕秀珍向一审法院起诉请求：1.判令于玲、徐严依法履行房屋买卖协议，配合孙宜志、吕秀珍将房屋所有权人转移登记为孙宜志、吕秀珍；2.于玲、徐严承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年11月5日，孙宜志（乙方）与徐某（甲方）签订房屋买卖协议书，内容为：“1、甲方同意将某小区89号5栋4单元27、28号房及水、电、院墙固定设施和附着物的所有权一次性卖给乙方。2、范围面积27、28号房相加计壹壹壹平米（建筑面积）。3、甲方提供该房屋所有权证。4、议定价格柒万元整（70000.00元）。5、付款方式现金支付。6、自二○○一年十一月四日起，以前该房屋所有纠纷或遗留问题以及为此造成的一切损失均由甲方负责。7、自二○○一年十一月五日起，该房所有权属乙方所有。8、未尽事宜自乙方购买之日起，房屋的维修等所有与该房有关事宜均由乙方负责。9、上述条款是经甲、乙双方协商而定，若甲方所悔，按反悔时市场房地产价格的贰倍赔偿给乙方，并赔偿乙方由此造成的所有损失，若乙方反悔，其所有投入作放弃处理。10、此协议时效永久，具备法律效力。11、甲乙双方若无异议，双方签字（盖章）生效，永不反悔。”孙宜志、徐某在该协议书上签字、捺印。合同签订后，孙宜志取得上述涉案房屋所有权证书，并占有使用涉案房屋至今。该房屋所有权证书载明涉案房屋坐落于牛山镇某西路89号5-4-28（27、28号两套房共用一本产权证）116.8平方米，所有权人为徐某。于玲、徐严举证的东海县职工购买共有住房审批表载明涉案房屋系徐某、于玲共同购买。2003年8月18日，涉案房屋在东海县供电局的户名由徐严变更为孙宜志，用电过户审批手续中无于玲的签字。庭审中孙宜志称当时是与于玲一起办理的上述过户手续，对此于玲不认可。目前涉案房屋在东海县供电公司、东海县自来水公司、东海县广电网络有限公司的户名均为孙宜志。另查明，于玲与徐某原系夫妻关系，涉案房屋系1998年二人夫妻关系存续期间购买公有用房取得。2004年10月24日，徐某因病去世，于玲、徐严为徐某的第一顺序继承人。一审法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。涉案房屋为于玲、徐某于婚姻关系存续期间所购，为夫妻共同财产，一审法院依法予以确认。根据法律规定，夫妻一方对夫妻共同财产作重要处理决定的，应当平等协商，取得一致意见。因涉案房屋买卖协议书仅有徐某一人签字，未出现于玲的签名，孙宜志、吕秀珍主张被告于玲明知并且默许，当负举证责任。现孙宜志、吕秀珍提供的供电局变更户名材料等证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的后果。孙宜志、吕秀珍主张徐某的行为构成表见代理，其售房行为属于家庭事务。一审法院认为，徐某出售房屋的行为属事关家庭生活的重大事项，明显超过家事代理权的范围，其未经共有人同意的处分行为，应属无权处分。因涉案房屋并未办理过户登记，存在不能转移所有权的情形。经一审法院释明，孙宜志、吕秀珍不变更诉讼请求。一审法院判决：驳回孙宜志、吕秀珍的诉讼请求。一审案件受理费1550元，由孙宜志、吕秀珍负担。二审审理期间，上诉人孙宜志、吕秀珍提交证人卢某,4的证言一份，内容是：在2001年国庆节期间经于玲通过能源办石主任委托卢某,4把涉案房屋的太阳能热水器拆除。证明当时徐某与于玲已经在为房屋的出售做准备，于玲对出售涉案房屋是明知的。于玲、徐严质证认为，证人应出庭接受询问以证明该证人的身份及所要证明内容的真实性与关联性。对证据的三性均有异议，同时对上诉人的证明目的也有异议。该证据不能直接证明被上诉人于玲在2001年出售涉案房屋时是知情的。本院经审查认为：证人应接受双方当事人质询，被上诉人对书面证人证言的真实性和证明效力均有异议，故本院对上诉人提供的书面证言不予采信。被上诉人于玲、徐严提交证据三份，证据一：结婚登记一份及身份证（复印件），证明于玲在徐某去世后于2006年与徐州人王某相识并于2009年1月29日双方领取结婚证。证据二：房产证一份（复印件），证明于玲在2007年10月16日在新浦购买房屋一套。证据三：徐严工作证明一份，证明徐严从2002年10月至2016年在南京师范大学学习，于2016年8月1日分配在镇江市税务局缉察局工作。以上三份证据证明于玲对涉案房屋不能及时管理。孙宜志、吕秀珍质证认为，对三份证据的真实性均没有异议，可以证明于玲、王某、徐严均具有民事行为能力，如果没有房屋买卖的事实，在18年期间均可以向上诉人主张搬离涉案房屋。该三人在18年期间均没有提出该主张，证明于玲、徐严对于房屋已经出售的事实是明知的，故没有向上诉人主张相关权利。本院经审查认为：对被上诉人提供的上述三份证据的真实性予以确认，但不能达到其证明目的，故本院对被上诉人提供的三份证据不予采信。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，孙宜志、吕秀珍在2019年9月20日向二审法院提交情况说明称，在涉案合同签订当日12时前，孙宜志、徐某两人在中国建设银行东海支行进行房款交接。孙宜志与徐某的存折交给银行柜员进行操作，将孙宜志存折中的7万元转存到徐某的存折中。根据上诉人孙宜志、吕秀珍的申请，本院先后于2019年10月15日、10月23日开具三份调查令，由上诉人的委托诉讼代理人周伟律师持令向中国建设银行连云港分行、中国建设银行东海支行调取孙宜志、徐某在2001年11月5日的存取款记录。周伟律师均未能调取相关存取款记录。本院认为，上诉人孙宜志、吕秀珍持孙宜志与徐某生前签订的房屋买卖协议书起诉至一审法院，要求于玲、徐严依法履行房屋买卖协议，将房屋所有权人转移登记为孙宜志、吕秀珍。上诉人孙宜志、吕秀珍在一审中陈述已经交付房款，二审中进一步明确了房款交付的时间、地点和方式。但经过本院先后两次向中国建设银行连云港分行、中国建设银行东海支行开具三份调查令调查，均未能调取相关存取款记录。上诉人孙宜志、吕秀珍也未能提供房款交付包括收条在内的其他证明。因此，上诉人未能举证证明其已支付了全部的合同对价，故其要求协助过户的诉求不能成立。一审法院判决驳回孙宜志、吕秀珍的诉讼请求并无不当，本院对上诉人孙宜志、吕秀珍的上诉理由不予支持。综上，上诉人孙宜志、吕秀珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人孙宜志、吕秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇一九年十一月二十一日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律、司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。