海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4352号上诉人（原审被告）：苏庆富，男，1977年2月28日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王孜，男，1980年10月30日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：苏雪映，海南海大平正律师事务所律师。上诉人苏庆富因与被上诉人王孜合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初4999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏庆富上诉请求：1、撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初4999号民事判决；2、驳回王孜的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由王孜承担。事实和理由：一、苏庆富与王孜于2014年2月28日签订的《房屋转让合同》无效。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）第十一条规定：“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……。”《海南省高级人民法院全省民事审判工作会议（2016年）纪要》第三十四条规定：“因经济适用住房初始购买者与他人就经济适用住房所签订的买卖合同而产生的纠纷，区别下列情况分别处理：……（3）合同签订于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施后，依下列情形分别处理：经济适用房初始购买者就自取得房屋权属证书未满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。”根据上述规定，由于涉案房屋为经济适用房，至今未取得房屋权属证书，且苏庆富与王孜系在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布后才签订《房屋转让合同》，故根据《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条“……（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益……”的规定，苏庆富与王孜签订的《房屋转让合同》应为无效合同，一审判决认定该合同有效没有法律依据。二、王孜未履行《房屋转让合同》的约定。根据《房屋转让合同》第二条的约定，王孜应承担房屋所有集资款项，款项金额、期数按照海南省农垦总医院相关缴款规定缴纳。但王孜却未能履行该约定，迟迟未能缴清购房款，导致苏庆富被海南省农垦总医院多次催缴，甚至被列入未缴款黑名单，在医院网络办公系统上公示，给苏庆富造成极其负面的影响。万般无奈之下，苏庆富于2019年1月24日自行缴纳了剩余购房款71242元。此外，《房屋转让合同》转让价款共计10万元，但截止一审判决之日，王孜仍有1万元尚未支付。因此，退一步讲，即使《房屋转让合同》有效，鉴于王孜未履行该合同的义务，已构成根本违约，《房屋转让合同》也应予以解除。三、涉案房屋为夫妻共同财产，苏庆富转让该房屋的行为不具有法律效力。苏庆富与妻子均系海南省农垦总医院职工，医院在充分考核苏庆富及妻子的工龄等条件后，才认定苏庆富及妻子具备参与医院集资建房的资格，并最终确定了涉案房屋的楼层、面积，故涉案房屋来源于苏庆富及妻子的海南省农垦总医院职工这一身份，苏庆富未经其妻子同意，无权对涉案房屋进行处置。此外，涉案房屋属于夫妻共同财产，未经苏庆富妻子同意，苏庆富将该房屋转让给王孜的行为也不具有法律效力。四、一审判决查明的事实没有证据予以佐证，且相互矛盾。一审判决查明：“2018年5月8日，王孜办理了涉案房屋的收房手续并使用涉案房屋。”，但该查明的事实并没有证据予以佐证，况且，一审判决又查明：“涉案房屋尚未取得房屋所有权证，目前无人居住。”，显然与上述查明的“王孜……使用涉案房屋”的事实相互矛盾。此外，一审判决判令苏庆富将涉案房屋交付给王孜，显然与上述已经查明的事实冲突，苏庆富根本无法执行。五、一审判决对证据的认定存在严重错误。针对王孜在一审中提交的证据，一审判决认为：“……故本院对证据1、2、14的真实性、合法性、关联性均予以确认。”，又认为：“对于证据14、15，因无原件予以核对且苏庆富不予认可，故本院不予采信。”。可见，对于同一份证据14，一审判决居然有不同的截然相反的认定意见，显然存在严重错误。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请贵院依法支持苏庆富的上诉请求。王孜答辩称，一、苏庆富与王孜于2014年2月28日签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。1、涉案的房屋不属于低收入家庭的住房，不适用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定。国务院《经济适用住房管理办法》第二条规定，“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。”虽然苏庆富与单位签署的合同名称为《海南省保障性住房预售合同》，并且合同中载明“经济适用住房”，但是根据涉案房屋的法律特征，其并不符合《经济适用住房管理办法》中关于经济适用住房“面向低收入困难家庭供应的、具有保障性质的政策性住房”的特点。苏庆富及其配偶均为海南省农垦总医院的职工（苏庆富是水电工，其配偶是护士），已工作多年收入中等，在单位之外已经拥有住房，其不属于低收入家庭。其仅是因为医院职工的身份才获得购房资格，王孜的父母是该医院的医生，均都享有购房资格，说明该类房屋并非是面向低收入困难家庭供应。因此，涉案房屋海南省农垦总医院的职工集资房与法律意义上的经济适用房有着实质性区别。2、《海南省高级人民法院全省民事审判工作会议（2016年）纪要》不是法律和行政法规，甚至连地方性法规和规章都不是，援引认定合同无效违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，苏庆富援引海南高院的会议纪要要求认定合同无效违反法律规定。即使可以援引，该条内容也仅是对“已经取得房屋权属证书但是未满5年的经济适用房买卖”作出规定，并未对购房资格转让作出限制。苏庆富的购房资格，是其在单位享有的一种福利待遇，是一种民事可期待权利，在2014年签订协议时，该房屋尚未修建，苏庆富并未取得房屋的所有权，也未实际占有，因此其仅仅是对其购房资格的处分，从合同约定的转让费仅为10万元也可以看出涉案合同是“资格转让合同”，并非“房屋买卖合同”。因此本案援引海南高院的纪要第34条规定也没有事实和法律依据。3、涉案合同没有存在“以合法形式掩盖非法目的”，也未“损害社会公共利益”，苏庆富的说法没有任何依据！苏庆富将其购房资格转让给王孜，是双方的真实意思表示，不存在需要掩盖的非法目的，双方的买卖也没有损害任何社会公共利益。二、王孜已经依照约定支付大部分房款及并办理交房手续，支付相关费用，不构成根本违约，不具备解除合同的条件。根本违约，是指当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为将导致合同相对方合同目的落空的违约方的严重违约行为。合同约定的涉案房屋转让费是10万元，王孜已经支付了9万元，剩余1万元是入住时再支付，由于苏庆富的阻挠，王孜至今未能入住，未支付的1万元不构成违约。涉案房屋的总房款是356210.68元，王孜已经按医院要求支付了前三期房款共计284968.68元，尚余71242元，由于涉案房屋存在严重质量问题，单位许多职工都没有支付，并且该房屋还没有办理竣工验收手续，苏庆富也没有通知王孜支付，加上2018年8月，苏庆富突然反悔索要50万元指标费，遭到拒绝后，苏庆富强行撬锁阻挠王孜装修入住（见一审判决书第3页顺数第1至9行），双方还为此发生冲突报110，海口市城西派出所多次调解无效。苏庆富为了营造王孜拒付第四期房款的假象，达到毁约的目的，瞒着王孜向医院支付第四期款，其行为违反诚信原则！无论是房屋的质量问题还是苏庆富的种种恶意毁约行为，王孜都有权利暂缓支付第四期款项，以维护自己的合法权益！王孜都履行了合同的主要义务，未履行部分也不是王孜的过错导致，不存在任何违约行为，更谈不上根本违约！三、苏庆富的妻子对转让该房屋明知并且同意，苏庆富的陈述与事实不符。王孜的父母和苏庆富及其妻子均是海南农垦医院的职工，王孜的父母是两个科室的主任，双方都认识，其妻子从2012年12月合同签订之日至今，长达7年的时间内，明知房款由王孜的父母代交（如果不明知她应该去交款），明知苏庆富配合王孜的父亲办理了交房手续，但她从未对转让的事情提出异议，也未提起诉讼，可见苏庆富对集资房作出的处分行为系夫妻双方共同意思表示。另外，2019年4月5日，双方因占有房屋问题引发纠纷报警，城西派出所民警调查时，苏庆富的妻子对民警陈述其对转让购房资格一事知情。四、一审查明的事实清楚，苏庆富故意曲解判决书认定的事实。2018年5月8日，苏庆富配合王孜去物业管理处办理交房手续后，由王孜使用该房屋，但是2019年3至4月，由于苏庆富强行撬锁把王孜的装修材料扔掉，双方多次发生冲突，警方介入后，要求双方暂时不能使用房屋，等待法院判决，于是在2019年6月10日一审开庭审理时，该房屋属于无人居住状态。因此，一审判决查明涉案房屋“从诉前王孜使用到一审判决时无人使用”的状态描述是无误的。五、一审判决书第5页存在笔误而已，苏庆富有意歪曲事实！一审判决书第5页第7行“对于证据14、15，因无原件予以核对且苏庆富不予以认可，故本院不予以采信”，证据14、15应为15、16，此处纯属笔误！证据14是网页打印的百度百科，用于证明海南省农垦医院更名的事实，苏庆富对证据14的三性均无异议，所以不存在苏庆富不予认可。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回苏庆富的上诉请求。王孜向一审法院起诉请求：1、判令王孜、苏庆富于2014年2月28日签订的《房屋转让合同》有效；2、判令苏庆富继续履行2014年2月28日签订的《房屋转让合同》，包括交付本案所涉房屋、在具备过户条件时，苏庆富应无条件协助王孜办理房屋产权手续；3、判令本案的诉讼费用由苏庆富承担。一审法院认定事实：2012年12月11日，王孜与苏庆富签订《房租转让合同》约定：苏庆富自愿将其位于海口市龙华区农垦医院C栋1503的房屋（建筑面积105.61平方米）以100000元的价款出售给王孜，该费用于王孜第一次缴纳房款给农垦医院时一同交付给苏庆富。由于该房屋为农垦医院职工集资房，苏庆富转让该房产权益给王孜，王孜将承担房屋所有集资款项，款项金额、期数按照农垦医院相关缴款规定缴纳。本合同签订时，双方都不具备过户条件，政策允许、具备过户条件时，苏庆富应无条件协助王孜办理房屋产权手续，届时发生的契税、土地出让金等由王孜负担，其他税费按照有关法律规定负担。苏庆富应当在房屋建成后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该经验收合格的房屋交付王孜使用。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，苏庆富应按照市场评估价返还王孜房屋价款，并赔偿王孜的房屋装修费用。如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，苏庆富应当通知王孜，如有补偿款发放，苏庆富应当全额退还王孜。上述合同签订后，王孜向苏庆富支付了10000元定金，2012年12月13日，苏庆富向王孜出具《收据》载明：“本人2012年12月12日收到王孜先生房租转让合同定金10000元整。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如甲方（即苏庆富）不卖了，乙方（即王孜）不买了，都得赔偿对方总款数的百分之十。”2014年2月14日，王孜通过其母亲许少英向农垦医院转账支付了涉案房屋的第一期集资款106863.23元。同日，王孜通过其母亲许少英向苏庆富转账支付了转让款60000元。2014年2月28日，王孜与苏庆富签订了《房屋转让合同》约定：苏庆富自愿将其位于海口市龙华区农垦医院E18栋1503的房屋（建筑面积105.61平方米）以100000元的价款出售给王孜。该费用王孜于2012年12月12日缴纳了10000元给苏庆富，2014年2月14日缴纳了60000元给苏庆富，另20000元于2014年5月1日前支付，余下10000元于房屋入住时交付给苏庆富。2014年2月14日，王孜已向农垦医院缴纳房款共计106863.23元。其余合同条款与2012年12月11日签订的《房租转让合同》条款一致。2014年5月21日，苏庆富出具《收据》载明：“今收到王恒先生购房款90000元整。”王恒系王孜父亲。庭审中，苏庆富承认共收到王孜转让款90000元。2015年1月28日、2015年12月31日，王孜按照农垦医院的要求，分别支付了集资房款71242.15元、106863.3元，至此，王孜向农垦医院支付了三期集资房款共计284968.68元（106863.23+71242.15+106863.3元）。2017年9月27日，王孜缴纳涉案房屋的燃气费3100元。2018年5月8日，王孜办理了涉案房屋的收房手续并使用涉案房屋。此后，王孜、苏庆富因涉案房屋权属问题产生纠纷，王孜遂于2019年3月29日诉至一审法院。涉案房屋尚未取得房屋所有权证，目前无人居住。另查，2014年2月11日，苏庆富及其妻子林丽（作为乙方，是农垦医院职工）与农垦医院（作为甲方）签订一份《农垦医院职工集资建房协议书》，主要约定乙方选定的住房位于海口市××路，所选房屋为E18栋15层1503号，建筑面积103.61㎡。乙方所购住房的面积，个人控制面积标准为75㎡，超标面积为28.61㎡，乙方集资额为356210.75元。乙方所购买的集资住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买的住房不满5年，不能直接上市交易，确需转让的，由甲方按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，回购的具体办法按属地政府的规定执行。2017年2月15日，苏庆富及其妻子林丽（作为乙方）与农垦医院（作为甲方）再次签订一份《保障性住房预售合同》，主要约定海口市白水塘路48号农垦医院职工集资楼E18#（幢）15（层）1503（房号），建筑面积103.61㎡，总金额356210.75元，分期付款分四次付完，按购房总价款第一次付款30%，第二次20%，第三次30%，第四次20%。2019年1月24日，苏庆富向农垦医院交纳了第四期购房款71242元，农垦医院于2019年1月31日出具《收据》载明收到苏庆富上述集资建房房款。农垦医院于2017年10月更名为海南医学院第二附属医院。一审法院认为，王孜与苏庆富签订的《房租转让合同》和《房屋转让合同》，均是在双方平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，均是合法、有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，王孜依约向苏庆富支付了转让款90000元，并依约向农垦医院交纳了前三期集资房款共计284968.68元，且办理了收房手续并使用涉案房屋。王孜主张双方于2014年2月28日签订的《房屋转让合同》有效并要求苏庆富交付涉案房屋，有事实和法律依据，一审法院予以支持。涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，尚未达到办理过户条件，故王孜主张苏庆富在具备过户条件时，无条件协助王孜办理房屋产权手续无法律依据，一审法院不予支持，待房屋具备过户条件时，王孜可另行主张。苏庆富已经依约取得合同利益，理应受到合同的约束，现苏庆富以涉案房屋系政策性住房且其转让房产权益未经得其妻子同意为由主张合同无效，违反民事活动应遵循诚实信用原则，不符合《中华人民共和国民法总则》第七条的规定。同时，苏庆富抗辩未经得其妻子林丽的同意，属未取得共有产权人的同意，合同无效。在苏庆富出售涉案房屋直至本案发生纠纷，长达八年的时间，苏庆富的妻子林丽与苏庆富同属涉案房产集资单位的职工，应对夫妻共同购买涉案房产的事宜充分了解，且自购房后夫妻并未缴纳购房款，应是明知苏庆富已经将涉案房产出卖给王孜且已交房，从未提出异议，林丽的行为表明已接受，是默示同意的。王孜有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。对苏庆富的抗辩理由，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解（三）》第十一条规定，一审法院判决：1、确认王孜与苏庆富于2014年2月28日签订的《房屋转让合同》有效；2、限苏庆富于本判决生效之日起三十日内将海口市白水塘路48号海南省农垦总医院职工集资楼E18幢15层1503房交付王孜；3、驳回王孜的其他诉讼请求。案件受理费1300元、诉讼财产保全费1150元，由苏庆富负担。二审中，苏庆富提交一份《微信聊天记录（共9张）》，证明：1、涉案房屋至今未装修；2、苏庆富的妻子不同意苏庆富转让涉案房屋；3、2018年7月31日物业将房屋打开，并将钥匙交给苏庆富，但后来王孜把房门撬了，更换了锁。王孜质证称，当庭提交，对于照片的真实性予以认可，但有可能会断章取义。但第一页照片中的第2张照片，证明王孜对该房屋进行了装修。对微信聊天记录，不能证明苏庆富想证明的内容，即使该证据显示苏庆富的妻子不同意转让涉案房屋，但是该微信聊天记录的内容都是2018年的内容，苏庆富的妻子不同意的时间也只能是2018年，不等于2012年签订合同时不知情。王孜提交二份证据，证据1《海口市公安局城西派出所〈询问笔录〉》，证明：2019年4月5日，城西派出所介入后对苏庆富的妻子林丽做了询问笔录，林丽没有说她不同意转让指标。证据2《苏庆富与王孜的微信截图》，证明：2018年7月29日，苏庆富已经配合王孜的父亲办理交房手续，但后面又阻止王孜装修，原因是其妻子因为房价一直涨所以要毁约。证据1-2共同证明：苏庆富的妻子林丽对转让涉案房屋购买指标的事情是自始至终知情，并且是同意的。苏庆富质证称，对证据1的三性和证明内容都不予认可，这份笔录上既没有所谓办案民警的签名也没派出所的印章，更没有苏庆富妻子林丽的签名，不具有任何法律效力；对证据2的三性予以认可，对其证明内容不予认可，这份证据恰恰证明苏庆富妻子不同意转让涉案房屋的事实。本院经审查认为，对苏庆富提交证据，王孜认可其真实性，但对关联性和证明内容有异议，本院对该证据的真实性予以确认。对王孜提交的证据1，苏庆富对证据1的三性有异议，且没有原件，本院对该证据不予确认。对王孜提交的证据2，苏庆富对证据2的三性予以认可，本院对证据2的三性予以确认。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，1、涉案《房屋转让合同》的效力。2、涉案房屋是否应交付。一、关于涉案《房屋转让合同》的效力问题。苏庆富上诉主张涉案《房屋转让合同》无效。理由是涉案房屋为经济适用房，至今未取得房屋权属证书，依照相关法规、政策的规定，经济适用房不得进行转让。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型和销售价格，按合理标准建设，面向城市低收入困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用购买资格作出相应规定，但对于经济适用房屋合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。苏庆富主张涉案《房屋转让合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。至于王孜是否有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。一审认定双方签订的涉案《房屋转让合同》有效并无不当。苏庆富上诉还提出其转让涉案房屋未经其妻子同意，即未取得共有产权人的同意，该合同应为无效。根据现有证据可知，苏庆富和苏庆富的妻子林丽在与单位签订涉案房屋购买合同后并未缴纳房款，仅在双方发生争议后才交纳第四期房款，且其对王孜以其名义向单位交纳涉案房屋房款从没有提出过异议，故应认定苏庆富的妻子林丽对苏庆富出售涉案房屋的事实是明知和接受，是对该房屋转让行为的默认。王孜也有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。苏庆富的该项上诉主张无事实根据。二、关于涉案房屋是否应交付问题。因涉案《房屋转让合同》合法有效，因此，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，王孜在合同签订后已依约向苏庆富支付了转让款90000元，并依约向农垦医院交纳了前三期集资房款共计284968.68元，且办理了收房手续并使用涉案房屋。王孜诉请继续履行涉案《房屋转让合同》有效并要求苏庆富交付涉案房屋，符合合同的约定。一审判决支持王孜的该项诉讼请求并无不妥。苏庆富上诉提出王孜没有支付完购房款不应向其交付涉案房屋。对于王孜未支付的10000元转让款，双方合同约定是在王孜入住后才支付，现王孜还没有入住涉案房屋，付款条件还未成就。至于苏庆富支付的第四期购房款71242元是双方对涉案房屋产权发生争议后苏庆富才支付的，且王孜也按约定支付了大部分的购房款，故苏庆富的该项上诉主张也不成立。综上所述，苏庆富的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由苏庆富负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 谢焕怡 二〇一九年十一月二十八日书记员 庄腾腾速录员 黄 丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。