河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2297号上诉人（原审被告）：丁亚凤，女，1970年8月29日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李杰峰，河南信博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏守德，男，1965年10月15日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张世显，漯河市郾城区沙北法律服务所。上诉人丁亚凤因与被上诉人苏守德合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁亚凤的委托诉讼代理人李杰峰、被上诉人苏守德的委托诉讼代理人张世显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁亚凤上诉请求：一、依法撤销郾城区人民法院（2019）豫1103民初3352号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、一二审诉讼费用由被告负担。上诉理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当、程序违法，判决错误，具体理由如下：一、上诉人之夫候占孝与李晓锋之间的买卖合同真实有效，涉案房屋所有权已经发生转移，一审判决对该方面事实认定错误。2003年5月18日，上诉人之夫候占孝与裴城镇铁炉村的杨功周签订《房屋买卖契约》一份，约定“由候占孝从杨功周处购买永兴市场东侧楼房两间（含门面房和住房），价款54000元”。买卖契约第四条约定“此房地皮是占用九组土地，占地款每年406元，并自2003年8月1日起由候占孝支付地皮款”。该契约经过了村民和裴城镇法律服务所共同见证。根据该事实，候占孝房屋权属来源于与杨功周的买卖合同关系，与被上诉人无关。候占孝在市场经营期间，按照约定向杨功周支付占地款。后被上诉人多次阻碍候占孝经营，导致候占孝不能正常使用所购房屋，无奈，候占孝于2015年1月1日将房屋转卖给了李晓锋，双方签订了《房屋买卖契约》，并约定“占地款自2015年1月2日起由李晓锋支付”。候占孝与李晓锋之间的售房款是以现金方式分两次交付的，候占孝收到款项后将房屋交予李晓锋所有，至此双方之间买卖合同履行完毕，涉案房屋所有权转移给李晓锋所有。对此事实候占孝及李晓锋均予认可，房屋所在地的苏候村委会也给予了证明，一审判决却以“没有付款凭证”为由否定候占孝与李晓锋已经履行完毕的买卖合同，明显属认定事实错误。根据上述事实，因涉案房屋所有权主体发生改变，被上诉人起诉上诉人明显主体不当，一审判决对此认定事实错误。二、涉案“协议”（2015年1月31日）不是法律意义上的合同，被上诉人要求履行合同无依据，一审判决错误。如前所述，上诉人与涉案房屋及土地自始至终均没有任何牵连，对房屋及土地等权益没有任何处分的权利，上诉人之所以出具该“协议”，其背景是因被上诉人多次无端滋扰候占孝的经营，迫于无奈而为之，但在“协议”中所处分的是案外人李晓锋所有的财产及权益，明显属于无权处分，根本没有实现的可能性。对于房屋转卖给李晓峰的事实，候占孝及李晓峰均明确告知过被上诉人，房屋受让人李晓峰还明确告知双方以后的占地款由其支付。故，被上诉人对房屋己经转让给李晓峰的事实是明知的。另外，2015年1月31日的所谓“协议”，不论从形式上还是内容上均是当事人的一方陈述，其证据属性应为“证明”或者“承诺”，不属于法律意义上的“合同、协议”，被上诉人要求“履行合同”的一审诉讼请求没有事实根据和法律依据。并且该承诺因处分了案外人的财产及权益而为无效，属于无效的民事法律行为，不能作为认定案件事实的依据。一审判决将本案定性为“合同纠纷”，却又认为上诉人“侵犯了”被上诉人的权利，并作出侵权事实的认定与判决，明显错误。三、上诉人与被上诉人之间既无合同关系，也不存在侵权法律关系，一审判决对此认定事实错误、适用法律不当。关于涉案房屋的产生及转让的事实经过以上已作陈述，不再赘述。但可以确定的是涉案房屋最早在2003年之前己经建成，建设主体是裴城镇政府，苏侯村的杨功周接手后于2003年5月18日转让给了候占孝，候占孝又于2015年1月1日转让给了李晓锋，上述转让时间均在2015年1月31日之前，即上诉人自始至终不存在侵害被上诉人土地承包经营权、土地经营权的事实，一审法院认定上诉人存在“侵权行为”，并以《土地承包法》第五十六条为依据认定上诉人应承担侵权责任，明显属认定事实错误、适用法律不当。四、一审审理程序欠当。根据前述事实，涉案房屋的所有权已经归李晓锋所有，与房屋有关的所有权利义务均应由李晓锋享有和承担，李晓锋与本案存在事实上及法律上的直接利害关系，为此应当追加李晓锋为案件当事人参加诉讼。对此，在一审庭审答辩时上诉人已经明确提出追加请求，一审判决对此却未作答复和处理，程序上违反法律规定，必然直接影响案件在实体上的审理结果。综上，一审判决查明认定事实错误、适用法律不当、程序违法，判决错误。请求二审法院依法改判或将本案发回重审。苏守德辩称：原审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持一审判决，理由如下：从一审庭审中查明，2015年1月31日答辩人苏守德与被答辩人丁亚凤签订了一份《协议》，答辩人将位于漯河市郾城区裴城镇苏侯村南邻苏守道、北邻苏广拴、东临许泌公路、西邻7组耕地的房屋交付被答辩人丁亚凤使用，约定2018年7月1日合同到期后房子归答辩人苏守德所有。庭审中，被答辩人虽然提供了其与李晓锋签订的《房屋买卖契约》及李晓锋的出庭证言，但未提供李晓锋向其交付售房款168000元的付款凭证相互印证，且涉案房屋建设在答辩人享有权益的土地上，已经侵犯了答辩人对该土地享有的自主经营权益，无论是被答辩人与杨功周的购房协议，还是被答辩人与李晓锋的购房协议对涉案房屋的权利均存在严重瑕疵，因此被答辩人丁亚凤庭审辩称的理由没有法律依据和事实依据。所以答辩人苏守德根据《中华人民共和国土地承包法》第五十六条规定：任何组织和个人侵害土地承包经营权、土地经营权的，应当承担民事责任。本案中，涉案土地系答辩人苏守德从村里分的土地，其享有该土地的相关权益，答辩人与被答辩人签订的协议明确约定：被答辩人在2018年6月30日将该土地上的房屋交付给答辩人。因此被答辩人的行为已侵犯了答辩人关于该土地的经营使用权利，请求二审法院依法查明事实，依法驳回被答辩人的上诉请求。综上所述：答辩人认为一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，答辩人根据《中华人民共和国土地承包法》第五十六条规定，请求二审法院查明事实后依法维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。苏守德向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告双方履行合同；2.判令被告把整理好的土地及房屋交付原告并腾空房屋；3.判令被告支付所欠的土地租金40000元；4、案件诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原、被告均系郾城区裴城镇苏候村村民。2015年1月31日，原告苏守德与被告丁亚凤签订了《协议》一份，该协议的主要内容有：“丁亚凤商场有门面房两间，占守德地一半多，经双方商定于2018年6月30日前交于守德（阴历6月30日）。备注：2018年6月30日守德后丁亚凤有权租房两年，房价随行就市。2015年1月31日。2012至2014房地租，已经清完（3000元）。2015年1月31日。丁亚凤，见证人：苏孟拴。2015年元月31日。”协议签订后，被告未将房屋交付原告，现涉案的房屋由案外人占有经营制衣生意。庭审中，原告提供苏候村委会出具的证明一份、村民的证明一份、苏孟拴、苏拴欣出庭作证证言等证据，证明本案所涉土地系原告分得的土地，位置南临苏守道、北临苏广拴、东临许泌公路、西临7组耕地；2015年1月31日原告与被告签订的协议是双方自愿协商达成的。庭审中，被告提供《房屋买卖契约》、见证书、杨功周收款收据、原告出具的收款收据、李晓锋签订的《房屋买卖契约》、李晓锋出庭作证证言、苏候村委会证明等证据，证明原告土地上的房屋，系2003年5月丁亚凤丈夫候占孝从杨功周处购买的，候占孝将占地款交付给了杨功周；自2008年7月1日到2015年7月1日的占地款原告以借支的方式已经全额收取，现涉案房屋被告于2015年1月1日转卖给了李晓锋。庭审中，双方均认可涉案土地上的房屋系上下两层，位于郾城区裴城镇苏候村东头，具体位置：南临苏守道、北临苏广拴、东临许泌公路、西临苏侯村7组耕地。原来是杨功周建设的，当时是裴城镇政府在苏候村租了村民的土地建设永兴市场，租期期满后，村民同意由杨功周承包，杨功周向村民支付占地款，杨功周则向进入该市场经营的商户收取场地费。另，庭审中，经本院询问，原告认可其与被告在2015年1月31日签订的协议，约定从15年1月31日至18年6月30日不收租赁费，7月1日合同到期后房子归原告。一审法院认为，《中华人民共和国土地承包法》第五十六条规定：“任何组织和个人侵害土地承包经营权、土地经营权的，应当承担民事责任”。本案中，涉案土地系原告苏守德从村里分得的土地，其享有该土地的相关权益。2015年1月31日原、被告双方又达成协议，约定被告于2018年6月30日前将该土地上的房屋交付给原告，故，根据上述法律规定，被告的行为已经侵犯了原告关于该土地的经营使用权利，现原告要求将涉案土地、房屋交回原告，并腾空房屋，本院予以支持；原告要求被告支付从2015年1月31日开始算至2019年1月31日期间的土地租金40000元，本院认为，庭审中，原告认可双方在协议中商定从2015年1月31日至2018年6月30日不收租赁费，因此原告请求该期间的租赁费，本院不予支持。关于2018年6月30日以后的租赁费，双方仅仅约定被告有权租房两年，至于租赁费的标准，双方未作约定，原告也未提供证据证明租赁费的标准，故对原告的该项诉请本院不予支持。被告丁亚凤辩称，原告起诉被告属诉讼主体错误，涉案房屋已经卖给李晓锋，房屋的所有权人是李晓锋，本院认为，被告虽然提供了其与李晓锋签订的《房屋买卖契约》及李晓锋出庭证言，但未提供李晓锋向其交付售房款16800元的付款凭证相互印证，且涉案房屋建设在原告享有权益的土地上，已经侵犯了原告对该土地享有的自主经营权益，无论是被告与杨功周的购房协议，还是被告与李晓锋的购房协议，出售人对涉案房屋的权利均存在瑕疵，其对该房屋的处分行为也存在瑕疵，故，被告的上述辩称无法律及事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地承包法》第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁亚凤于本判决书生效后十日内返还原告苏守德位于漯河市郾城区××城镇××村村东××土地及地上房屋（具体位置：南临苏守道、北临苏广拴、东临许泌公路、西临苏侯村7组耕地），并腾空该房屋。二、驳回原告苏守德的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取400元，由被告丁亚凤负担。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本相同，本院予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，案涉房产是杨功周建设的，当时是裴城镇政府在苏候村租了村民的土地建设永兴市场，租赁期满，村民同意有杨功周承包，其向村民支付占地款，杨功周进入该市场经营的商户收取场地费。2003年5月15日，杨功周与侯占孝签订房屋买卖协议，将案涉房产卖给侯占孝；2015年1月1日，侯占孝与李晓峰签订房屋买卖契约，将案涉房产卖给李晓峰。从案涉房产的转卖情况看，丁亚凤不是案涉购房合同的相对方，并无证据显示其实际占有使用案涉房产，因此，原审判决由丁亚凤返还该房产不当，本院予以纠正。关于案涉土地，由于苏守德一审提交证据欲证明案涉房产属于其耕地，而根据土地管理法，耕地是禁止建设房屋的，因此，在案涉房屋及土地未被有关行政部门确定性质以前，应保持现状。同时原审庭审笔录第71页显示，李晓峰同意将占地款给苏守德，因此，苏守德如有充分证据，可与李晓峰协商租金事宜，本院对此不作处理。原审法院认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103民初3352号民事判决；二、驳回苏守德诉讼请求。一审案件苏守德预交的案件受理费400元、二审案件丁亚凤预交的案件受理费800元，均由苏守德负担。审判长 李 强审判员 缑兵伟审判员 曹光辉二〇一九年十一月十三日书记员 张 鹏