山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初3922号原告：朱涛，男，1993年9月15日出生，汉族，居民，籍贯：安徽省界首市王集镇朱草寺行政村朱草寺**，现住龙口市。委托诉讼代理人：王爱国，山东渤海平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱广斌，山东渤海平正律师事务所实习律师。被告：黄光宇，男，1972年1月3日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：王永图，山东岳平律师事务所律师。原告朱涛与被告黄光宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王爱国、朱广斌,被告及其委托诉讼代理人王永图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱涛向本院提出诉讼请求：1、依法确认合同有效并判令被告承担违约责任，给付原告违约金6.6万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月3日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于龙族峰景小区24-3-402的房产一处，并为此交付给被告定金一万元及支付给房产中介公司中介费一万元。但在合同履行过程中，被告拒绝将此房出售给原告，已构成违约，原告为了维护其合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。黄光宇辩称，被告没有违约，按合同约定，原告支付被告20万元房款是先合同义务，原告没有按照约定支付20万元前期付款已经违反合同约定，且导致合同无法继续履行，被告可以解除合同，应依法驳回原告诉讼请求。退一步讲，假设构成违约，合同约定的违约金过高，请法院按实际情况予以减少。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2019年5月3日签订买卖合同，约定：被告将龙族峰景小区24号楼3单元402室以66万元的价格卖给原告，并约定了购房款的交付方式以及定金、贷款手续费等，如任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金的计算方式为房屋总价款的10%。被告对该证据的真实性无异议，但合同第七条及第九条均约定的是1%的违约金。证据2、2019年5月23日原告夫妻与被告通话录音，证明被告反悔，拒绝继续履行合同。被告对证据2录音证据真实性无异议，但认为证明不了被告违约，因为按照合同约定，原告有前期支付20万元款项的义务，由于原告没有履行前期义务，致使合同无法继续履行。证据3、收据2份，一份为合同丙方收取原告的中介费1万元，一份是被告收取原告的定金1万元。被告认为，对中介费单据，与本案原告无关联性，定金由中介收取，不是被告收取。原告申请涉案房屋买卖合同的丙方工作人员马业志出庭作证，证明原、被告签订买卖合同的过程以及被告违约不履行合同的事实。原告对证人证言真实性无异议，认为证人证言可以证实，证人与被告多次进行微信聊天，被告在本次合同履行过程中构成根本性违约，合同不履行的责任是由被告造成的。被告称证人所陈述不属实，当时证人与我打电话说的是200000元不给我了，让我去解押，证人没有说他们可以监管，200000元放在他们那里。被告提交证据1、招商银行还贷款证明，证明房产证解押时间。证据2、完税证明，证明涉案房屋已卖他人。原告对上述两份证据真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2019年5月3日，原告朱涛与被告黄光宇签订房屋买卖合同，约定：“一、甲方（被告黄光宇）自愿将坐落于龙口市东城区龙族峰景小区24-3-402（102.79㎡）的房屋出售给乙方（原告朱涛）。该房屋所有权人为被告黄光宇。二、经原、被告双方协商一致，同意上述房屋转让价格为660000元。原告朱涛应在签订本合同时支付人民币10000元，其中壹万元作为定金，转交丙方（中介方龙口市儒房地产有限公司）。原告朱涛采取以下第3种方式付款……3、经协商，双方同意采取以下方式付款：①甲、乙双方协商过户前，乙方支付甲方200000元（人民币贰拾万元整），用于办理手续。②由于乙方未能审批下贷款，甲方不收取乙方定金，丙方不收中介费（时间为5月10号之前，最晚不得超过2019年5月13号，过期则不予退款，定金归甲方，中介费归丙方）。甲乙丙三方签订本合同时，以国家及行业相关规定，甲方需向丙方支付中介服务费人民币10000元，大写人民币壹万元整。……第七条2、在签订本合同后，甲、乙双方必须按约定时间共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，没逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价百分之1%的违约金。……4、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋转让价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。”合同签订后，原告朱涛于2019年5月3日向被告黄光宇交付10000元定金，并于同日向龙口市儒房地产有限公司交付中介费10000元。2019年5月16日，被告黄光宇与中介方协商办理房屋手续事宜，中介方称涉案房屋需要先到农业银行解除抵押才可以审批贷款，告知被告先办理解押手续，审批通过以后原告付首付款，之后办理过户手续，证件办出来后银行放款，原告再偿还剩余贷款。被告不同意由其先解押，后经中介方协调，可以先审批再解压，被告同意于2019年5月20日到农业银行协助原告办理上述手续。后被告于2019年5月18日明确向中介方表示不想与原告交易了。在这期间，被告的房屋经其他中介公司转卖。2019年6月4日，被告涉案房屋在招商银行的全部贷款已经还清，并于2019年6月5日办理完税证明，证明其房屋已经卖予他人。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人履行合同应当遵循诚实信用原则。2019年5月3日，原告朱涛与被告黄光宇签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，被告辩称，按照合同约定，原告有先向被告支付200000元款项的合同义务，通过证人可以证实，房屋中介所履行的是一个媒介性中介，他在整个媒介过程中向被告转达的意思代表原告，而且在微信和电话过程中经明确告知被告首付的200000元不支付给被告，以被告经济能力无法解除房屋抵押，致使合同无法履行，违约方应为原告。对此本院认为，本案原、被告在合同签订后，经中介方与双方进行补充协商，原、被告均同意于2019年5月20日至银行办理相关手续，视为双方达成补充意见。而在履行补充协议的过程中，被告反悔，从被告与中介方的微信聊天记录可以看出，被告明确表示不想与原告交易，并将房屋另卖他人。由此可以认定，被告方明确表示不履行合同，致使合同目的无法实现，被告方构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此原告请求被告支付违约金，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，原、被告于2019年5月3日签订房屋买卖合同，后因原告方原因导致合同无法履行，5月17日通过中介再次达成补充意见，5月20日被告反悔，因此本案合同履行过程中，原告也具有过错。另在本案中，原告也未提交相关证据证明其损失，故原告按照合同约定向被告主张房屋价款10%的违约金66000元，请求数额过高，因此对于原告请求的违约金数额本院酌情认定为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、依法认定原告朱涛与被告黄光宇及龙口市金儒房地产有限公司于2019年5月3日签计的《房屋买卖合同》有效；二、被告黄光宇于本判决生效之日起十日内支付原告朱涛违约金10000元。二、驳回原告朱涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告朱涛承担1350元，被告黄光宇负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋彩凤人民陪审员  田 华人民陪审员  曹 倩二〇一九年十一月十八日书 记 员  唐 琳