河北省张家口市万全区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0708民初1075号原告：何延庆，男，1974年10月22日出生，汉族，住张家口市万全区。委托诉讼代理人：张文强，河北国器律师事务所律师。被告：中国联合网络通信有限公司万全区分公司，地址：张家口市万全区孔家庄镇建设路西，统一社会信用代码：911307007681418478。法定代表人：李锦鹏，总经理。委托诉讼代理人：李阳、吴昊，河北厚霖律师事务所律师。第三人：曹树丰，男，1971年3月7日出生，汉族，住张家口市万全区。原告何延庆与被告中国联合网络通信有限公司万全区分公司（以下简称联通万全分公司）、第三人曹树丰租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张文强、被告委托诉讼代理人李阳、吴昊及第三人曹树丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何延庆向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告给付原告房屋租赁费9万元，按照约定支付违约金到实际给付之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人于2017年1月15日将位于万全区孔家庄镇全兴路西水保服务中心综合楼5号商宅出租给被告，于2017年4月29日签订租赁合同，合同约定租期5年，从2017年1月15日到2022年1月14日，年租金9万元，每年1月15日前给付，若迟延给付按照日承担年租金日1%违约金。并约定租赁物所有权变更租赁合同继续有效，新的产权人继承租赁合同出租方的权利和义务……。2018年2月12日原告与第三人签订购房合同，原告以245万元的价格购得上述房产，2018年10月24日办理了产权过户手续。购房合同约定租赁合同继续有效，2017年、2018年的房租由乙方收取，2019年及以后的房租由甲方收取。第三人将房屋出售事宜事先告知了被告，原告在办理过户后也多次找被告负责人告知并催要房租，未果。2019年4月原告委托河北国器律师事务所致函被告催告，被告回复拒绝履行。至今被告依然占用并使用租赁物但没有按照约定给付租金。无奈诉至贵院，请求法院依法支持原告诉求。联通万全分公司辩称，原告与曹树丰签订购房协议并未及时通知我方，我方和曹树丰租赁合同约定转让房屋应当提前三个月通知，曹树丰并未履行通知义务，我方明确表示不再承租，以通知曹树丰办理解除租赁手续，但曹树丰一直未到我公司办理。原告要求违约金，原告与我方并非合同相对方，要求支付违约金依法无据。在收到原告律师催告函后，我方于2019年5月7日向原告发出通知书，明确表示已于曹树丰解除合同，不再租赁该房屋，故我方不应该再支付任何租赁费。综上所述，希望法院依法判决，保护我方合法权益。曹树丰辩称，现在房屋所有权已经变更，本案与我无关。房屋所有权过户之前，和过户之后，我已经给原被告之间做了沟通。在卖房之前也通知了联通公司，卖房变手续也给双方做了沟通，本案与我无关。何延庆对其诉求提交证据：1、（2018）张市万全区不动产权第0002855号不动产权证书、原告与第三人曹树丰签订的购房协议、税费票据及房屋交易确认告知书，拟证明原告与曹树丰买卖房屋的合法交易过程及涉案房屋已登记在原告名下，原告具有本案主体资格。2、提供房屋租赁合同一份，拟证明曹树丰与联通万全分公司于2017年4月29日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限5年，从2017年1月15日到2022年1月14日，年租金9万元，每年1月15日前给付，并约定逾期支付须承担年租金日1%的违约金。3、提供涉案房屋的照片两张，拟证明该照片于2019年9月13日拍摄，同时证明该房屋现被被告仍租赁使用。4、提供律师催告函及手机截图一张，拟证明被告已收到原告的催告函及被告拒绝履行给付租金的义务。被告联通万全分公司质证意见：对原告提供的第1组证据的真实性无异议，但原告与曹树丰签订购房协议，没有通知我方也无给我方备案，与我公司无关。对房屋租赁合同中违约金约定有手写改动，我方不予认可。对两张照片的真实性及合法性认可，但不认可其证明目的，两张照片恰证明营业厅已人走腾空，不再营业。对律师催告函及手机截图一张予以认可，但不认可其证明目的，我方已明确表示解除房屋租赁合同，而对方不积极配合办理手续。第三人曹树丰质证意见：对原告提供的房屋租赁合同及我与原告签订的购房协议均无异议。我在房屋产权变更前，也通知过被告，被告明确表示不愿意购买房屋，同时被告也没有通知与我解除房屋租赁合同。联通万全分公司提供以下证据：1、提供公证书一份，拟证明其在收到原告催告函后已明确回复原告，我公司已与曹树丰解除租赁合同，不再支付租赁费。2、电话通话记录和短信截图，证明其与曹树丰联系解除租赁合同，但曹树丰一直没有到公司办理手续。3、提供房屋租赁合同复印件一份，证明合同中8.1条约定，应当提前三个月通知，但出租方并未提前通知联通万全分公司，故其存在违约情形；原告质证意见：对公证书真实性无异议，但不认可其证明目的，被告与曹树丰签订的租赁合同中11条第一款有明确约定，双方协商一致后可以变更和解除合同，且没有承租方单方解除合同的事由存在，被告解除合同只是一方情愿。对电话通话记录和短信截图的真实性无异议，该证据恰能证明被告已经知晓租赁物的转让行为。对房屋租赁合同复印件，对其真实性及证明目的不认可；第三人曹树丰质证意见：对被告提供的证据不清楚，对租赁合同中约定的逾期支付须承担年租金日1%的违约金无异议。本院经审理认定如下：第三人曹树丰与被告联通万全分公司于2017年4月29日签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限5年，从2017年1月15日到2022年1月14日，年租金9万元，每年1月15日前给付，并约定逾期支付须承担年租金日1%的违约金。2018年2月12日原告与第三人曹树丰签订购房合同，原告以245万元的价格购得上述房产，2018年10月24日办理了产权过户手续。被告联通万全分公司从2017年4月29日租赁涉案房产后，已给付2017年、2018年两年的租金。现原告要求被告给付2019年房屋租赁费9万元，并承担年租金日1%的违约金到实际给付之日止，被告抗辩其与第三人曹树丰解除合同不再支付租赁费。以上事实，由原、被告及第三人的陈述、房屋租赁合同、原告与第三人曹树丰的购房协议及（2018）张市万全区不动产权第0002855号不动产权证书等证据予以证实，予以认定。本院认为，诉争的房屋万全区孔家庄镇全兴路西水保服务中心综合楼5号商宅的业主原为本案第三人曹树丰，曹树丰于2017年4月29日与被告联通万全分公司签订了房屋租赁合同，将房屋出租给其使用，租期期限为5年，从2017年1月15日到2022年1月14日，年租金9万元，每年1月15日前给付，若迟延给付按照日承担年租金日1%违约金。并约定租赁物所有权变更租赁合同继续有效，新的产权人继承原租赁合同出租方的权利和义务。该租赁合同是双方自愿平等签署的，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。曹树丰于2018年2月12日将该房屋转让给本案原告何延庆，是在房屋出租给被告之后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第119条第2款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。因此本案原告作为新房主要求被告按合同继续履行房屋租赁费9万元的诉求，予以支持。关于原告主张因被告违约要求按照日承担年租金1%违约金的请求，有失公平原则和诚实信用原则，应以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应的调整”。被告抗辩其与第三人曹树丰解除房屋租赁合同不予支付租赁费的主张，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第119条第2款规定，判决如下：被告中国联合网络通信有限公司万全区分公司于判决生效之日起十日内给付原告何延庆房屋租金90000元及违约金（以90000元为基数，从2019年1月16日起，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付至实际付清日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告中国联合网络通信有限公司万全区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  孙明亮二〇一九年十一月十一日书记员  李聪聪