江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终940号上诉人（原审原告）：张青云，女，1966年2月7日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：周新华，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：邹细广，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：胡佳雯，女，1999年10月19日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：曾志宏，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：周庆喜，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原审被告：抚州市恒基置业经纪有限公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道**，统一社会信用代码91361002664770155M。法定代表人：何文胜，经理。委托诉讼代理人：黄志耀，江西利群律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人张青云因与被上诉人胡佳雯、原审被告抚州市恒基置业经纪有限公司（以下简称“恒基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张青云上诉请求：1、依法撤销（2019）赣1002民初2151号民事判决书，改判上诉人与被上诉人、原审被告签订的《抚州恒基房产买卖合同》合法有效并继续履行，驳回被上诉人的诉请。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，上诉人不构成合同违约。上诉人系案涉房屋的唯一所有权人，上诉人与前夫杨跃刚于1998年办理离婚登记，约定涉案房产归上诉人所有，该房产于1998年成为上诉人个人财产。后上诉人与前夫杨跃刚于2011年11月23日复婚，并于2012年3月5日再次办理离婚登记，离婚协议书载明涉案房产归上诉人及次女杨湾所有，但因涉案房产于1998年起即属于上诉人个人财产，不因复婚而转化为夫妻共同财产。离婚协议约定涉案房产归上诉人及次女杨湾所有，表明上诉人将个人财产赠与女儿杨湾，但依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》的规定，无偿赠与房产在进行变更登记前，涉案房产仍属于上诉人个人财产。并且，涉案房产的房屋产权证载明的房屋所有权人也仅为上诉人一人，根据我国法律规定的物权公示原则，该房产不存在“未经产权人或共有人授权出售”的情形。综上，上诉人并未违反合同约定，办理过户也属于上诉人与被上诉人双方的合同义务，而非上诉人单方义务，双方未及时办理过户系因抚州市不动产登记中心具体行政行为违法不作为导致，上诉人对此不存在过错和违约行为，一审法院认定“张青云与杨跃刚为店铺的共有权人，张青云对该店铺个人无权处分，其出售该店铺签订买卖合同，违反合同约定”属认定事实错误。二、一审法院审判程序不合法。本案上诉人不构成合同违约，系因抚州市不动产登记中心故意刁难不帮上诉人及被上诉人办理该店面产权过户，现上诉人已向南城县人民法院提起行政诉讼【（2019）赣1021行初69号】，要求确认抚州市不动产登记中心不办理过户的行政不作为违法，本案争议焦点就是没有办理过户登记过错由谁承担，如上诉人提出的行政诉讼确认抚州市不动产登记中心不办理过户的行政不作为违法，那本案的过错责任在第三方而不在上诉人，从而应当确认上诉人没有违约，同时合同不存在不能履行的情形，不应当解除，迟延办理过户的过错不应当由上诉人承担。故本案上诉人是否存在违约行为造成被上诉人不能实现合同目的，应待行政诉讼判决生效后予以确定。上诉人于2019年6月26日向原审法院提交《中止审理申请书》，表明上诉人已经提起行政诉讼，应待行政诉讼后再恢复审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，本案必须另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止诉讼，但一审法院违反法律规定，仍然于2019年7月3日作出一审判决，认定上诉人违约，并判决解除合同，违反法律规定。三、一审判决确认上诉人应承担的赔偿范畴没有事实和法律依据。一审判决上诉人赔偿被上诉人中间费6,000元及代办费损失11万元及承担5万元定金双倍返还义务，同时第二判项被上诉人所交税款56,262.42元退回归上诉人张青云所有，依一审判决，上诉人实际应承担109,737.58元，这一判决没有事实和法律依据，首先，被上诉人是到抚州市不动产登记中心问询到可以由张青云一人签字办理过户登记后，才委托他人交纳税收，上诉人没有让被上诉人去交税，产生的法律后果不应由上诉人承担；其次，办理税收交纳人邱兴高告知上诉人，该宗房产没能办理过户登记后，他已将除已交纳的56,262.42元税费外全部退还了其他收取被上诉人的费用，现在一审法院偏听被上诉人不诚信的陈述，判决上诉人再赔偿被上诉人一次所谓代办费损失，明显错误；第三，该笔已缴税费是由被上诉人去交税的，退费自然由被上诉人去退，现一审判决上诉人去退税，税费退回都是谁交的退回谁的卡，一审判决又让被上诉人多得一次退税款，明显有失公平！第四，原审被告房屋中介公司提供的格式合同约定在房屋不能成交的条件下还有收取中介费的权利，该条款并没向当事人说明，而一审法院仍判决该约定有效，让上诉人来承担该一笔费，有违法律规定；第五，上诉人不是不履行合同，而是积极履行房屋买卖合同，上诉人不存在违约行为，即使存在违约，在承担赔偿被上诉人损失11万后，依据《中华人民共和国合同法》第116条规定，不应承担双重违约责任。综上，一审法院认定事实错误，诉讼程序不合法，应当予以改判。被上诉人胡佳雯辩称，1、原判认定事实清楚，适用法律正确，希望二审驳回上诉维持原判；2、原审审理程序合法，上诉人申请中止审理无事实与法律依据，本案审理的上诉人与被上诉人及原审被告的商品房买卖合同纠纷，根据合同的相对性，该案与上诉人提起的行政诉讼无关，即使上诉人认为是因为抚州市不动产登记中心的原因导致涉案房屋未能过户，那么也是由上诉人与不动产登记中心之间的行政纠纷去处理，所以原审法院未中止审理符合法律规定；3、原审法院判决赔偿金额具有事实与法律依据，原审法院综合考虑，仅判决上诉人承担代办损失费中的11万元；4、上诉人认为我方收到了退回的除税费之外的代办费，其应当提供相应证据加以证实，如未能提供其应当承担举证不能的法律后果。原审被告恒基公司述称，一审判决认定我方在履行合同中没有任何的违约情形，不构成违约，事实清楚，证据确实充分，一审判决我方不承担责任事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。胡佳雯向一审法院起诉请求：1、解除胡佳雯、张青云、恒基公司三方签订的案涉房屋买卖合同；2、张青云赔偿因其违约造成的相应损失合计136,000元（含利息5,000元、佣金6,000元、代办费125,000元）；3、张青云双倍返还定金100,000元；4、恒基公司对上述损失承担连带责任；5、案件受理费及相应费用由张青云、恒基公司承担。一审诉讼过程中，胡佳雯放弃要求张青云赔偿利息损失的诉请。一审法院认定事实：胡佳雯委托父亲胡江海购买店面，恒基公司为其提供张青云欲出售的位于抚州市环城西路6号店面的信息，2019年2月3日胡佳雯父亲胡江海，母亲席桂萍（作为乙方、买受人）与张青云、艾丽萍（作为甲方、买受人）、恒基公司（作为丙方、中介方）签订一份《抚州恒基房产买卖合同》，其中约定甲方自愿将坐落于临川区环城西路6号201室的房屋出售给乙方，建筑面积40.10平方米，总价款108万元。甲方保证该房屋不属于未经产权人或共有授权出售。甲、乙方双方于合同签订之日起二十个工作日内到房屋所在地房产交易中心办理完产权过户手续。本次交易过户所需契税等全部税费由乙方承担，甲方支付中介费10,800元，乙方支付中介费10,800元给丙方。合同签订时乙方支付购房定金50,000元给甲方，如甲方违约需双倍返还定金给乙方，如乙方违约，甲方没收。如丙方原因造成本合同无法履行，本合同自然终止。本合同签订视为中介成功，无论甲乙双方任何一方违约，丙方均按合同约定收取中介费。胡佳雯母亲于2019年2月3日交给恒基公司购店铺定金50,000元，同年3月5日胡佳雯父亲胡江海交给恒基公司购店铺款1,030,000元，同日给付恒基公司中介费6,000元，胡佳雯父亲委托邱兴高代办店面过户中交纳税费等事宜，给付邱兴高费用125,000元，邱兴高将该费用缴纳增值税、印花税等税费，其中缴纳印花税、契税14,291.6元开具胡佳雯姓名的税收完税证明，缴纳土地增值税、印花税等合计41,970.82元开具张青云姓名的税收完税证明。同年3月7日，胡佳雯父亲胡江海与张青云会同恒基公司的工作人员到抚州市不动产交易中心办理店面的产权过户手续，抚州市不动产交易中心的工作人员告知要张青云的前夫杨跃刚到场签字方可办理，因张青云无法联系其前夫到场签字，双方未能办理店面的产权过户手续。恒基公司返还胡佳雯父亲购店铺款1,030,000元。另查明，张青云与杨跃刚于1998年办理离婚登记，张青云持有位于抚州市环城西路6号店面房屋所有权证，载明填发日期为2009年4月9日，产权证号为抚权证西-××号，房屋所有权人张青云，房屋建筑面积40.10平方米。张青云与杨跃刚于2011年11月23日再次办理结婚登记，于2012年3月5日办理离婚登记，离婚协议书载明坐落于抚州市环城西路6号商铺归张青云及次女杨湾共同所有。张青云陈述该店面系其与杨跃刚在1998年离婚前购买并取得房屋所有权证，2009年换发房屋所有权证。一审法院认为，本案争议焦点为，一、张青云是否履行买卖合同约定。二、恒基公司是否构成违约。关于争议焦点一，胡佳雯与张青云所签订的买卖合同中约定，出卖方在合同签订时保证案涉房屋不属于未经产权人或共有人授权出售的情形，否则出卖方违约。张青云所出售的位于抚州市临川区环城西路6号店铺系其与杨跃刚婚姻期间所购买并办理产权登记，张青云与杨跃刚为店铺的共有权人，张青云对该店铺个人无权处分，其出售该店铺签订买卖合同，违反合同约定。另合同约定双方于合同签订之日起二十个工作日内到房屋所在地房产交易中心办理完产权过户手续。双方约定期限内到抚州市不动产交易中心办理手续时，工作人员告知要张青云的前夫杨跃刚到场签字方可办理，因张青云无法联系其前夫到场签字，双方未能办理店面的产权过户手续。张青云未在合同约定二十个工作日内协助原告办理店面的产权过户手续，未能履行买卖合同约定，构成违约。关于争议焦点二，恒基公司作为中介公司为买卖双方提供居间服务，促成双方签订买卖合同，合同约定出卖方应保证房屋有权出售；合同签订视为中介成功，无论买卖双方任何一方违约，中介方均按合同约定收取中介费。恒基公司已尽告知义务，在履行合同中没有违约情形，不构成违约。张青云未在合同约定二十个工作日内协助胡佳雯办理店面的产权过户手续，违反合同约定，致胡佳雯不能实现合同的目的，胡佳雯依法要求解除买卖合同，并要求张青云承担违约责任，包括赔偿中介费损失6,000元以及双倍返还定金的请求，应予支持。胡佳雯要求张青云赔偿代办费损失，其中部分代办费已缴纳税款56,262.42元，该款张青云应予赔偿，但税务机关如退回上述税款56,262.42元则全部归张青云所有，胡佳雯需协助张青云办理相关退税手续，其余代办费系胡佳雯父亲委托第三方办理过户手续产生的费用，根据案情和张青云过错程度，一审酌定张青云赔偿损失53,737.58元，上述合计张青云赔偿代办费损失110,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：一、解除2019年2月3日各方签订的《抚州恒基房产买卖合同》。二、张青云赔偿胡佳雯中介费损失6,000元、代办费损失110,000元、支付胡佳雯定金50,000元，合计166,000元，限张青云在本判决生效后三时内付清。三、税务机关退回增值税等税款56,262.42元归张青云所有，胡佳雯协助张青云办理相关退税手续。四、抚州市恒基置业经纪有限公司在本判决生效后三日内返还胡佳雯定金50,000元。五、驳回胡佳雯其余诉讼请求。案件受理费减半收取2,420元，由张青云负担。二审中，上诉人张青云向本院提交了两份证据：1、张青云与邱兴高的通话录音光盘一份，证明目的：证明被上诉人将12.5万元代办费交给邱兴高，在该套房屋没有办理完过户手续的情况下，邱兴高将已交的税款之外的款项全部退还给被上诉人了。2、1998年张青云与杨跃刚办理的离婚证，证明目的：该离婚证证明双方约定了案涉店面由女方所有。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人胡佳雯发表质证意见：1、对该录音的三性均有异议，我们无法核实该录音中的双方当事人具体是谁；我们也无法核实该录音是否与本案有关，从该录音的内容来看，没有谈到我方当事人的名字，所以仅凭该份证据不能证实我方已经收到了12.5万元中除税费之外的代办费。2、离婚证的真实性由法庭核实，仅凭该离婚证不能证实案涉房屋属上诉人个人所有。原审被告恒基公司发表质证意见：1、对录音的关联性没有异议，本着实事求是的原则，是否退回了除了税费之外的代办费用，证据在被上诉人和邱兴高一方，上诉人很难取得，人民法院可以依照职权来进行调查。2、一审查明事实中已经包含了离婚证的内容，对离婚证的真实性不持异议。对上诉人张青云提交证据，本院认定如下：1、录音中的双方当事人的身份无法核实，真实性无法确认；2、对离婚证的真实性予以确认。上诉人张青云对一审查明的事实有以下异议：1、对“合同签订时乙方支付购房定金50,000元给甲方”有异议，遗漏了合同中的约定“该定金暂由丙方替甲方代收代管”；2、对“抚州市不动产交易中心的工作人员告知要张青云的前夫杨跃刚到场签字方可办理，因张青云无法联系其前夫到场签字”有异议，不是因为张青云无法联系其前夫，是张青云认为这是她个人的财产不需要联系她前夫，在本案三方当事人在场的情况下，抚州不动产登记中心不接受办理房产登记的资料。作为中介机构，在不动产登记中心不接受的情况下就回来了办不了过户；3、“张青云与杨跃刚于1998年办理离婚登记”有异议，离婚登记中注明了所有财产由张青云所有，一审法院没有查明这一点；4、“离婚协议书载明坐落于抚州市环城西路6号商铺归女方及次女杨湾共同所有”有异议，遗漏了杨湾并没有办理产权登记的事实，协议只是有这个意向但并未产生物权转移，该物权仍然是张青云个人的。被上诉人胡佳雯、原审被告恒基公司对一审查明的事实均无异议。二审经审查，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，胡佳雯支付的购房定金50,000元由恒基公司替张青云代收代管。张青云与杨跃刚于1998年办理离婚登记的离婚证上载明：财产处理归女方。抚州市房管局于2009年4月9日颁发的抚房权证西-**房屋所有权证书上登记的房屋所有权人为张青云，共有人处为空白。案外人邱兴高已将除税费之外的代办费68,739元退还给了胡佳雯母亲。已交纳56,262.42元税费的税收完税证明均在胡佳雯处。本案经调解，未能达成一致意见。本案二审的争议焦点为：1、本案是否需要中止审理；2、案涉合同的当事人哪一方构成违约及违约方应承担的违约责任。关于争议焦点1，本院认为，本案审理的是张青云与胡佳雯、恒基公司之间的房屋买卖合同关系，与张青云起诉抚州市不动产登记中心的行政诉讼案件是不同的法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即便张青云确实是因为第三方原因导致违约，亦不能免除张青云应当向案涉合同的守约方承担的违约责任，张青云与第三方之间的纠纷可另行解决。上诉人张青云主张本案应中止审理，待行政诉讼判决生效后再恢复审理，没有事实和法律依据，不予支持。本案的审理与行政案件的处理结果并无直接关联，无需以该行政案件的审理结果为依据，本案无需中止审理。关于争议焦点2，本院认为，根据已查明的事实可知，张青云履行合同义务不符合约定，未能在合同约定的期限内协助胡佳雯办理案涉店面的产权过户手续，构成违约，胡佳雯和恒基公司并无违约行为。因案涉店面无法办理产权过户手续，致使胡佳雯购买案涉店面的合同目的无法实现，胡佳雯作为合同守约方要求解除合同，于法有据。对上诉人张青云要求继续履行合同的主张，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，胡佳雯共计缴纳税费56,262.42元，税票均在胡佳雯处，因案涉合同已不再履行，胡佳雯可持税票向税务机关申请退回已缴纳的税费，张青云应当予以协助配合。案外人已将除税费之外的代办费用退还给了胡佳雯，故，对胡佳雯主张的代办费损失，本院不予支持。胡佳雯已支付给恒基公司的6,000元中介费，属于胡佳雯的实际损失，张青云应当予以赔偿。案涉合同明确约定：“如甲方（张青云）违约，需双倍返还定金给乙方（胡佳雯）”，胡佳雯支付的购房定金50,000元由恒基公司替张青云代收代管，故，除恒基公司应当退还该50,000元定金之外，张青云还应当向胡佳雯支付50,000元。综上，张青云应当赔偿胡佳雯中介费损失6,000元及定金50,000元，并协助胡佳雯向税务机关申请退回已缴纳的税费，该税费归胡佳雯所有。恒基公司应返还代收的定金50,000元。综上所述，上诉人张青云的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2151号民事判决第一项、第四项，即：解除2019年2月3日各方签订的《抚州恒基房产买卖合同》；抚州市恒基置业经纪有限公司在本判决生效后三日内返还胡佳雯定金50,000元；二、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2151号民事判决第二项、第三项、第五项；三、张青云于本判决生效之日起十日内向胡佳雯赔偿损失56,000元；四、张青云协助胡佳雯向税务机关申请退回已缴纳的税费56,262.42元，该税费归胡佳雯所有；五、驳回胡佳雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,840元，减半收取2,420元，由张青云负担1,151.2元，由胡佳雯负担1,268.8元。二审案件受理费3,620元，由张青云负担2,447.8元，由胡佳雯负担1,172.2元。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇一九年十一月八日法官助理周超书记员余文渊