安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初7843号原告：沈燕，女，汉族，1970年5月5日出生，住阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：范媛媛，安徽京阜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈安宗，安徽京阜律师事务所律师。被告：高莹，女，汉族，1972年11月5日出生，住阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：丁丁，安徽仲天律师事务所律师。第三人：阜阳市颍州区人民政府，住所地阜阳市颍州区一道河中路**，统一社会信用代码11341202733012412G。负责人：张俊杰，该区区长。委托诉讼代理人：刘速，颍州区司法局工作人员。委托诉讼代理人：师博，颍州区政府法律顾问。原告沈燕诉被告高莹、阜阳市颍州区人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告沈燕及其委托诉讼代理人范媛媛、陈安宗，被告高莹委托诉讼代理人丁丁、第三人阜阳市颍州区人民政府委托诉讼代理人刘速到庭参加了诉讼，庭后留出1个月自行协商未果。本案现已审理终结。沈燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告附属物及装修补偿费用30975元；2、被告偿还原告房屋搬迁补偿费1341.4元；3、请求人民法院依法判决被告偿还原告停产停业损失187796元；4、判决被告偿还原告房屋租金11500元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告高莹于2017年3月份签订房屋出租协议，协议约定被告高莹将其位于颍州南路东清村三里岗5#楼5104号房出租给乙方沈燕使用，租期2年，从2017年3月8日到2019年3月9日，租金每年42000元。房屋租赁协议签订后，原告按照合同约定每年支付租金42000元，共计84000元，房屋租赁协议签订后原告沈燕雇请他人对该处房屋进行装修，房屋装修完毕后原告在该处经营餐饮店，2017年8月15日原告进行了工商登记，登记名称为阜阳市颍州区沈燕格拉条店。2018年10月份，适逢该处房屋被征收，后被告与阜阳市颍州区人民政府签订了征收补偿协议，征收期间原告也多次向拆迁办主张因其在该处实际经营，房屋的装饰装修实际上也是原告雇人装修的，要求对其进行补偿（被告也事实上认可该装修费，在原告的要求下，已经将装修的附属物补偿费退还拆迁办）拆迁办以种种借口对原告予以拖延，而后却直接将上述补偿款项支付给被告高莹。但是就依法应属于原告所应享有的部分，被告高莹拒不偿还给原告，原告多次找被告高莹要求偿还，被告高莹就将补偿款中的其中一项附属物及装修补偿费用30975元退还给商厦家属院周边棚改项目指挥部，原告无奈，又多次向该指挥部工作人员要求偿还该笔补偿款，该项目部工作人员以种种借口拖延拒不支付。原告认为：原告租赁被告房屋，在营业期间被拆迁，原告是拆迁房屋的实际使用人，停业损失是针对停业而造成损失的专项补偿，应当由原告所有，原告交纳的租赁费，未按合同使用到期，应当予以返还，装修的附属物是原告出资装修，补偿款应当归原告所有，搬迁补助和其他补偿，是针对营业房屋的补偿，被告在拆迁中享有的应当是对房屋被拆迁后，损失价值的补偿，而不应当侵占针对原告对房屋装修及营业损失的各项补偿。综上，为维护原告的合法权益，尽快化解矛盾纠纷，特依法诉至贵院，望人民法院依法支持原告的诉讼请求，判决被告返还原告房屋租金及补偿款。高莹辩称，一、案涉的《国有土地上房屋征收补偿协议》为行政合同，不属于民事案件的受案范围；二、关于诉讼请求第四项租金返还，原告直至租赁合同期满后仍在占有使用房屋，被告不应退还房屋租金；三、原告无权主张装修补偿、停产停业损失、搬迁费。阜阳市颍州区人民政府述称，一、第三人和房屋产权人依法签署征收补偿协议，该协议合法有效；二、第三人已经完全履行该征收补偿协议；三、第三人和本诉讼不存在法律上的利害关系。经审理查明：原告沈燕与被告高莹于2017年签订《房屋出租协议》，协议约定被告高莹将其位于颍州南路东清村三里岗5#楼5104号房出租给乙方沈燕使用，租期2年，从2017年3月8日到2019年3月8日，租金每年42000元。双方对房屋租赁合同到期后装修物归属没有约定。房屋出租协议签订后原告沈燕雇请他人在原房屋有装修的基础上对该处房屋部分进行重新装修，房屋装修完毕后原告在该处经营餐饮店，2017年8月15日原告进行了工商登记，登记名称为阜阳市颍州区沈燕格拉条店。2018年11月29日被告高莹与阜阳市颍州区人民政府签订了征收补偿协议，协议显示被征收人为高莹、（高莹的未成年子女）张瀚英，协议后面签名人为高莹，协议为预先打印预留空格填充式条款，协议上下行补偿项目与钱数打印不对应，从双方陈述看，协议约定附属物及装修补偿费用30975元、房屋搬迁补偿费1341.4元、停产停业损失187796元、其他10000元。以上合计应为230112.4元，四舍五入共计补偿230112元。高莹在协议签订后领取了该款项。另查明：房屋征收价格评估分户报告单显示，附属物及装修补偿费用30975元，其中院内附属物：空调600元、太阳能200元、水池210元、广告牌341元，合计1351元；室内装修：木地板6519元、石膏吊顶4346元、精品墙纸4074元、铝合金门3252元、双包门1440元、壁柜4955元、面盆400元、坐便盆300元、卷帘门1680元、吊柜567元、热水器200元，合计27733元；其他：LED广告牌691元、监控1200元，合计1891元。再查明：2017年3月8日到2019年4月12日期间，原告沈燕一直在占有、使用案涉房屋，直至2019年4月12日文峰办拆迁相关人员前去拆迁，涉案房屋直至2019年4月12日才被拆除。原告两年房租84000元已交清。上述事实，由身份证、营业执照、房屋出租协议、房屋征收补偿协议、房屋征收价格评估分户报告单、承诺书、房地产权证、征收补偿领款凭证，领款统计表、接处警情况登记表及当事人陈述等，予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告沈燕和被告高莹签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方诉争的停产停业损失补偿费，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，停产停业损失补偿系对被征收人即被征收房屋所有权人的补偿。除此之外，我国现行法律、行政法规并无在被征收房屋对外租赁时，停产停业损失补偿款应归承租人的规定。故原告主张停产停业损失补偿款应归其所有，因无法律依据，本院不予支持。至于搬迁补偿款1341.4元，为原告搬迁补偿，应归原告所有。原告与被告签订的《房屋出租协议》中，约定租赁期限为2017年3月8日至2019年3月8日，根据阜阳市阜王路派出所出具的《接处警情况登记表》，可以看出自2017年3月8日到2019年4月12日期间原告一直在实际占有、使用房屋，直至2019年4月12日该案涉房屋被拆迁办人员拆除。原告实际占有使用该房屋已超出合同约定期限，原被告之间的房屋出租协议已实际履行完毕，单纯从占有时间看原告无权要求被告返还房屋租金及装修费用。但2018年11月29日被告高莹与阜阳市颍州区人民政府签订了征收补偿协议到2019年3月8日协议到期还有99天，即使原告有营业收入，但肯定会受到影响，考虑双方约定房租每天约11.5元（4200/365），酌定被告退还原告房租费1000元。附属物及装修补偿费问题，房屋征收价格评估分户报告单显示，附属物及装修补偿费共30975元，其中院内附属物1351元、室内装修27733元、其他1891元。院内附属物1351元和其他1891元，合计3242元，归原告所有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该条规定明确了对于双方没有约定时房屋租赁期限届满后，装饰装修物的处理意见，即承租人无权要求出租人补偿装修费。从公平原则结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，综合考虑征收补偿协议签订时间与协议约定到期时间还有99天，而原告实际占有房屋并搬走时间2019年4月12日，和协议约定合同到期时间2017年3月8日相比，已逾期35天及原装修和重新装修的事实，对室内装修补偿款27733元双方进行分配，原告分得3761元（27733×99/730），被告分得23972元（27733－3761）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高莹给付原告沈燕搬迁补偿款1341.4元、附属物3242元、装修补偿费用3761元。二、被告高莹返还原告沈燕租金1000元。三、驳回原告沈燕的其他诉讼请求。上述一、二款项，于判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4774元，减半收取2387元，由原告沈燕负担2000元，被告高莹负担387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇一九年十一月八日书记员  许 静