湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初1653号原告（反诉被告）：十堰七重天餐饮管理有限公司。住所地：湖北省十堰市江苏路******。法定代表人：刘国炜，该公司总经理。委托代理人：杨宇恒，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代为签收法律文书的特别授权。被告（反诉原告）：张建武，男，汉族，1971年5月出生，住湖北省十堰经济技术开发区。委托代理人：尹志永，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司（下称七重天餐饮公司）与被告（反诉原告）张建武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）七重天餐饮公司的委托代理人杨宇恒和被告（反诉原告）张建武的委托代理人尹志永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）七重天餐饮公司提出以下诉讼请求：1.解除七重天餐饮公司和张建武签订的《房屋租赁合同》；2.判令张建武向七重天餐饮公司支付拖欠的租金45万元，并自2019年3月1日起按45万元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率计付利息至欠款还清之日止；3.判令张建武向七重天餐饮公司支付拖欠的保证金和垫付的租金共计20万元，并自2016年11月20日起按月息2%计算至欠款还清之日止；4.张建武承担诉讼费用。事实和理由:2016年9月14日，七重天餐饮公司和张建武签订《房屋租赁合同》。约定七重天餐饮公司将位于十堰市××东方大厦××楼××层建筑面积为1851平方米的房屋出租给张建武使用，租赁期限自2016年8月1日起至2019年10月31日止，租金每月5万元；合同签订之日张建武应交纳保证金10万元，若张建武拖欠房租、保证金等费用超过15天，七重天餐饮公司有权解除本合同，收回房屋，并不退还张建武的保证金。合同签订后，张建武因经济困难无法支付保证金和2个月的租金10万元，七重天餐饮公司体谅其困难，同意张建武在出具条据后继续承租房屋。张建武从2018年6月开始拖欠房租，甚至不知所踪，七重天餐饮公司多次联系张建武要求支付拖欠的房租、保证金等费用，张建武一直未予理睬。被告（反诉原告）张建武辩称：1.张建武不欠七重天餐饮公司任何租金。合同签订后，张建武向七重天餐饮公司借款20万元，支付了头两个月的租金10万元和押金10万元，并于2017年10月20日支付七重天餐饮公司利息48000元；2018年7月，因公安机关责令停业整顿，七重天餐饮公司将出租给张建武的房屋上锁，导致次承租人张建斌无法使用出租房屋；因张建武和次承租人无法使用和控制租赁房屋，次承租人拒绝交纳房租。因此，在七重天餐饮公司将大部分出租房屋收回的情况下，张建武无需支付该部分房屋的租金。2.张建武与七重天餐饮公司签订房屋租赁合同后，即将房屋转租给次承租人张建斌，租金亦由张建斌直接支付给七重天餐饮公司。因此，张建武并不是该部分房屋租金的支付人。3.七重天餐饮公司单方解除合同，要求张建武支付租金及利息没有依据。4.应追加次承租人张建斌作为第三人参加诉讼。综上，张建武不欠七重天餐饮公司任何租金和费用，七重天餐饮公司要求张建武支付租金和利息于法无据，请求依法驳回七重天餐饮公司的诉讼请求。被告（反诉原告）张建武提出以下反诉请求：1.判令七重天餐饮公司继续履行《房屋租赁合同》；2.判令七重天餐饮公司赔偿张建武租金损失80万元；3.判令七重天餐饮公司赔偿张建武可得利益损失88.5万元；4.七重天餐饮公司承担诉讼费用。事实与理由：2018年7月5日，公安机关对茅箭区火车站鑫御龙阁养生会所下达停业整顿通知，后七重天餐饮公司将出租房屋大门锁上，导致养生会所无法经营，也无法整顿。张建武将从七重天餐饮公司承租的大部分房屋出租给张建斌后，在2016年10月至2018年6月期间，未收取张建斌任何租金，房屋租金均由张建斌直接支付给七重天餐饮公司。2019年4月17日，七重天餐饮公司与侯林签订《房屋租赁合同》，将东方大厦裙楼1层面积为880平方米的房屋出租给侯林十堰，包含房屋内现有的装修和设备设施。综上，七重天餐饮公司在合同期内单方解除合同，并将鑫御龙阁养生会所的设施和房屋一并出租给他人，侵害了七重天餐饮公司的合法权益。原告（反诉被告）七重天餐饮公司辩称：七重天餐饮公司没有锁门行为，解除合同是根据合同约定，在张建武严重违约的情况下所为，不属于违约，张建武主张的租金损失和利息损失没有依据。双方的租赁合同在2019年3月1日已经解除。对双方没有争议的以下事实，本院予以确认：2016年9月14日，七重天餐饮公司（甲方）、和张建武（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将东方大厦裙楼1层、建筑面积约1851平方米的房屋出租给乙方用于经营养生足浴，租赁期限自2016年8月1日至2019年10月31日止；2016年8月20日之前属免租期，年租金60万元，按月支付，先付后用，乙方应于合同签订之日起三日内支付前1个月的租金，以后每次交纳租金日期前5日内向甲方支付该度租金；合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金10万元，若乙方未支付款项，甲方可追究乙方的违约责任，乙方在承担违约责任及赔付后，赔付不足部分按实际数额从保证金中扣除抵偿；届时，乙方应于款项最后交纳之日起十日内向甲方补足保证金，逾期未补足的，每逾期一日，则乙方需按保证金的3%支付违约金；如保证金仍不能弥补甲方损失，甲方可向乙方追偿。合同还约定：未经甲方书面同意，乙方不得在租赁期内转租、转让、交换或以其他形式变相转让、转租、交换该房屋或其他任何部分之权益与第三者，若甲方同意乙方转租该房屋，乙方在转租时，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同并将之交付甲方用于备案。在解除合同的条件部分，合同约定：若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金、公用事业能源使用费等各类承租人应付费用超过十五天，或乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，甲方有权解除合同，提前收回房屋及甲方提供之设备，乙方向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额至款项作为违约金，乙方已经支付的保证金不予返还。张建武承租涉案房屋后，将部分房屋转租给张建斌用于经营鑫御龙养生会所，月租金5万元；部分转租给汪红喜经营速美超级家商行，年租金168000元；部分房屋转租给雷成文经营便利店，年租金9000元。2016年10月24日、11月20日，张建武分两次向习辉借款20万元，用于向七重天餐饮公司交纳保证金10万元和租金。从2018年6月起，张建武未支付租金。2018年7月5日，因鑫御龙养生会所容留、介绍他人卖淫、嫖娼，以及为进入该娱乐场所的人员实施卖淫、嫖娼行为，公安机关责令其从次日起停业整顿90日。2019年3月1日，七重天餐饮公司收回涉案房屋，此后又将房屋出租给他人，并于2019年4月10日向本院起诉，引起诉讼。双方有争议的事实包括：1.七重天餐饮公司是否直接向张建斌收取租金；2.鑫御龙养生会所被停业整顿后，七重天餐饮公司是否在大门上锁；3.七重天餐饮公司是否通知张建武解除合同。对上述争议事实1，本院认为：张建武没有证据证明张建斌是以其个人名义向七重天餐饮公司交纳租金，其主张七重天餐饮公司直接向张建斌收取租金不应采信。对争议的事实2，本院认为：张建武不能证明七重天餐饮公司在鑫御龙养生会所被责令停业整顿后在大门上锁，其主张不应采信。对争议的事实3，本院认为：七重天餐饮公司不能证明已通知张建武解除合同，其主张于2019年3月1日已通知张建武解除合同不应采信。本院认为：七重天餐饮公司与张建武签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，应认定为有效。张建武未支付租金的行为构成违约，其拖欠租金已超过15天，七重天餐饮公司主张解除合同，并由张建武支付拖欠的租金45万元及利息应予支持。张建武向习辉借款，应由习辉向张建武主张权利，七重天餐饮公司向张建武主张垫付的20万元及利息不应支持。在张建武违约的情况下，七重天餐饮公司如果解除合同应通知张建武，否则不能产生合同解除的法律后果。七重天餐饮公司直接收回涉案房屋违反合同约定，应赔偿张建武损失的租金收益，即张建武可得租金收入与应支付租金之间的差额部分，每月为14750元【（50000+168000÷12+9000÷12）－600000÷12】。七重天餐饮公司在庭审中向张建武表达了解除合同的意愿，该行为的有通知的功能，上述损失可计算至七重天餐饮公司向本院首次开庭之日（即2019年7月8日），为62982.5元（14750×4.27）。张建武的其他反诉主张没有依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）张建武之间的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）张建武支付原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司租金450000元，并自2019年3月1日起按450000元本金的同期银行同类贷款利率向原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司计付利息至清偿之日止；三、原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司赔偿被告（反诉原告）张建武租金损失62982.5元；四、驳回原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）张建武的其他反诉请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11420元，减半收取5710元，原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司负担1685元，被告（反诉原告）张建武负担4025元，退还原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司5710元；反诉案件受理费9983元，原告（反诉被告）十堰七重天餐饮管理有限公司负担687.5元，被告（反诉原告）张建武负担9295.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇一九年十一月四日书记员  彭 苗