安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6848号上诉人（原审被告）：李允友，男，1975年6月10日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：赵跃，安徽康盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王统，安徽康盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽合肥技师学院（原名称安徽轻工业技师学院），住所地安徽省合肥市肥西路**，统一社会信用代码123401004850222902。法定代表人：吴松保。委托诉讼代理人：徐明锋，安徽弘启律师事务所律师。委托诉讼代理人：高翔，安徽弘启律师事务所律师。原审被告:合肥市泰洁汽车服务有限公司，，住所地安徽省合肥市蜀山区肥西路**学生公寓****5间法定代表人：殷雪娇。上诉人李允友因与被上诉人安徽合肥技师学院、原审被告合肥市泰洁汽车服务有限公司（以下简称泰洁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初3782号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李允友的上诉请求为：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案二审诉讼费由安徽合肥技师学院承担。事实和理由：李允友第一次收到安徽合肥技师学院的《不再续租通知》前即已经对店铺进行了更高级别的装修且花费大量费用；其次，根据安徽合肥技师学院的不再续租理由，其实依据2011年政府发布的文件要求不再续租违背诚实信用原则，既然该文件不允许房租租赁，那么在此前为何能够租赁给李允友使用而现在不行？安徽合肥技师学院没能给出合理的答案。根据法律规定，当事人双方签订合同除违反法律法规的强制性规定外，一般认定有效。而2011年政府发布文件仅仅是市政府发布的规范性文件，不能导致合同的无效。根据民法原则，当事人双方签订合同时应当本着诚实信用的原则进行缔约，李允友在与安徽合肥技师学院签订租赁协议的时候是对长期合作具有期待的。理由是李允友租赁房屋的用途是汽车美容，该行业就要求店面的经营应当长期稳定，且在经营过程中不断积累商誉。基于此，李允友也有合理的期待安徽合肥技师学院能够长期将房屋交给李允友使用。原审忽视李允友的“优先承租权”而着重保护李允友的“续租确认权”有失偏颇，李允友在接手案涉房产后，本着对安徽合肥技师学院的信赖和秉承着诚实信用的原则，按时缴纳租金，积极投入资金扩大生产、诚信经营，在该房产的基础上取得了一定的市场回报和良好的商业信誉。而原审法院支持安徽合肥技师学院不与李允友继续租赁之主张的结果就直接导致李允友这些年来呕心沥血、辛苦经营的商业成果灰飞烟灭。如果说租赁人能够随意的拒绝续租并且获得支持，李允友认为这将极大的影响创业者的创业激情、挫伤工商业者们的经营热情。同时这也是不符合我国法律物尽其用的价值取向。李允友一直是积极的履行自己的义务，并无违约情形，不应当支付违约金。另外安徽合肥技师学院也并未举证其遭受了什么损失，法院在未查明事实的情况下判决支付违约金毫无根据。安徽合肥技师学院辩称，原审法院判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。泰洁公司未做答辩。安徽合肥技师学院向一审法院提出的诉讼请求为：1、李允友、泰洁公司立即从安徽合肥技师学院所有的位于合肥市蜀山区肥西路28号学生公寓一楼以北的九间房屋中搬离，且将上述房屋腾空后及时返还给安徽合肥技师学院；2、李允友、泰洁公司支付安徽合肥技师学院房屋占有使用费37500元（按每月12500元的标准计算，从2018年1月1日暂计至2018年3月31日，直至李允友、泰洁公司实际搬离且腾空返还给安徽合肥技师学院时止）；3、李允友、泰洁公司支付安徽合肥技师学院违约金90000元（按违约金每天1000元计算，从2018年1月1日暂计至2018年3月31日，直至李允友、泰洁公司实际搬离且腾空返还给安徽合肥技师学院时止）；4、本案诉讼费用由李允友、泰洁公司承担。一审法院查明：2017年12月16日，安徽轻工业技师学院更名为安徽合肥技师学院。安徽合肥技师学院系坐落于合肥市肥西路**学生公寓**的房屋所有权人。2013年12月7日，转让方张君与受让方李允友、王长江签订一份《转让协议》，转让方将位于合肥市肥西路28号学生公寓楼下的店铺（名为：合肥捷泰汽车服务3S中心）转让给受让方使用。2013年12月18日，出租人安徽合肥技师学院与承租人签订一份《房屋租赁合同》，该合同首页打印的承租人为合肥市蜀山区捷泰汽车服务部，尾部承租人处为童继好的签名，出租的房屋为位于合肥市肥西路28号的商铺，用途为汽车维修等相关产业，租期自2014年1月1日止2015年12月31日。之后，出租方安徽合肥技师学院与承租方又签订一份《合肥市房屋租赁合同》，该合同首页写明的承租方为泰洁公司，尾部承租方处加盖有合肥万凯汽车服务有限公司合同专用章和李允友的签名，出租的房屋为位于合肥市肥西路28号学生公寓大门以北9间房，租期自2016年1月1日至2016年12月31日。2017年1月1日，出租方（甲方）安徽合肥技师学院与承租方（乙方）再次签订一份《房屋租赁合同》，该合同首页打印的承租方（乙方）为泰洁公司，尾部乙方处打印的名称为泰洁公司，但加盖有合肥捷泰汽车服务专用章和李允友的签名，该合同约定：1.甲方将位于合肥市肥西路28号学生公寓以北9间房租赁给乙方，乙方向甲方承诺该房屋仅作为清洗汽车使用；2.1租赁期共1年，自2017年1月1日至2017年12月31日；2.2乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权；3.租金每年15万，合同签订后支付半年租金75000元，2017年7月1日支付剩余房租75000元；4.3租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施，乙方应在租赁期满后15日内搬离，不能搬离的，甲方有权自行处理；5.2乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修；7.2租赁期限届满后，甲方不同意续租的，乙方应当在约定的时间内办理租赁房屋。每逾期一日，按照每天1000元向甲方支付违约金；11.本合同自双方签（章）后生效。对此，承租人向安徽合肥技师学院缴纳了相关租金（包括2017年全年租金15万元），但安徽合肥技师学院开具的收据写明的缴款单位分别为捷泰、郁文梅，收费项目分别为学费、住宿费，该费用票据的原件现由李允友持有。李允友抗辩称，安徽合肥技师学院将2017年《房屋租赁合同》交于其签名时，合同上已盖有合肥捷泰汽车服务专用章，其对泰洁公司、合肥捷泰汽车服务不清楚，租金系其缴纳，其是房屋承租人，承租房亦由其本人经营。2017年6月19日，安徽合肥技师学院向李允友送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，其中写明：合同将于2017年12月31日到期，根据合肥市政府关于市属事业单位不许将所属房屋用于租赁活动的规定及本单位需要，合同期满后即终止租赁关系，合同期满收回所租赁的房屋，请在合同期满三日内搬清所有物品，逾期未搬离的视为废弃物品。合同期满后，李允友未搬离承租房。2018年2月，安徽合肥技师学院再次向李允友送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，其中写明：合同已于2017年12月31日到期，根据合肥市政府关于市属事业单位不许将所属房屋用于租赁活动的规定及本单位需要，经学院行政会议研究决定，立即终止租赁关系，合同期满收回所租赁的房屋，请务必于一月内搬清所有物品，对逾期未搬离的物品视为自动废弃。至今，李允友并未搬离承租房。一审法院认为，一、关于2017年《房屋租赁合同》的承租人。合同承租方（乙方）打印的名称虽为泰洁公司，但合同却无泰洁公司的签章，安徽合肥技师学院亦未能举证证明合肥捷泰汽车服务专用章系泰洁公司使用，故不能认定泰洁公司系合同的承租人。此外，合同尾部乙方处虽加盖有合肥捷泰汽车服务专用章，但安徽合肥技师学院未能举证证明合肥捷泰汽车服务专用章的使用者及其具有诉讼主体资格，依据《转让协议》，可知李允友、王长江受让了合肥捷泰汽车服务3S中心，现案涉房屋实际由李允友使用，且合同租金缴纳凭据原件亦由李允友实际持有，李允友亦认可承租房系由其本人经营，且合同尾部乙方处有李允友的签名，故应认定李允友系合同的承租人。二、关于安徽合肥技师学院的各项诉请。因2017年《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。依据合同2.2条的约定，应认定乙方提出续租须经甲方同意。依据合同7.2条的约定，应认定甲方有权不同意续租。对此，安徽合肥技师学院在租赁期间尚未届满一半时即告知李允友租赁期间届满不再续租，应认定安徽合肥技师学院已诚信地向李允友履行了告知义务。按照合同4.3条的约定，应认定李允友应于租赁期间届满后15日内向安徽合肥技师学院返还案涉房屋，逾期则构成违约，应比照租金标准向安徽合肥技师学院支付案涉房屋的占用使用费，并承担违约责任。因合同7.2条约定的违约金每天1000元过高，故酌情调整为每天123.30元（150000元÷365天×30%）。对于安徽合肥技师学院主张超过该数额的部分，不予以采信。综上，安徽合肥技师学院的诉请，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“李允友、泰洁公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。判决：一、李允友于判决生效之日起10日内将位于合肥市肥西路28号学生公寓以北9间房依照合同4.3条约定的标准返还于安徽合肥技师学院；二、李允友于判决生效之日起10日内向安徽合肥技师学院支付逾期返还位于合肥市肥西路28号学生公寓以北9间房的占有使用费（以月租金12500元为标准，自2018年1月16日计至位于合肥市肥西路28号学生公寓以北9间房实际返还之日止）；三、李允友于判决生效之日起10日内向安徽合肥技师学院支付逾期返还位于合肥市肥西路28号学生公寓以北9间房的违约金（以日123.30元为标准，自2018年1月16日计至位于合肥市肥西路28号学生公寓以北9间房实际返还之日止）；四、驳回安徽合肥技师学院对李允友的其他诉讼请求；五、驳回安徽合肥技师学院对合肥市泰洁汽车服务有限公司的诉讼请求。案件受理费14948元，由安徽合肥技师学院负担175元，李允友负担14773元；公告费1000元，由安徽合肥技师学院负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案中双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。安徽合肥技师学院在租赁期间尚未届满一半时即告知李允友租赁期间届满不再续租，应认定安徽合肥技师学院已诚信地向李允友履行了告知义务，李允友应于租赁期间届满后15日内向安徽合肥技师学院返还案涉房屋，逾期则构成违约，根据合同约定，应比照租金标准向安徽合肥技师学院支付案涉房屋的占用使用费，并承担违约责任。李允友上诉认为其对案涉房屋已投入装修费用，安徽合肥技师学院收回房屋违背诚实信用原则，即对其造成损害，且政府发布的规范性文件不能导致合同的无效的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14948元，由李允友负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月一日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。