山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2444号上诉人（原审原告）：威海新程物业服务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区火炬路**。法定代表人：倪新昭，董事长。委托诉讼代理人：刘珊珊，山东天昂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张宁，女，1983年10月15日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：张科端（系张宁之夫），住威海市。上诉人威海新程物业服务有限公司（以下简称新程物业公司）与上诉人张宁物业服务合同纠纷一案，均不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。新程物业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判张宁支付新程物业公司物业服务费12700.765元，并自2012年8月起按银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金；2.一、二审案件受理费由张宁负担。事实和理由：新程物业公司一审起诉要求张宁支付2012年8月至2018年12月期间的物业服务费及违约金，一审法院支持了张宁关于诉讼时效的抗辩，仅支持2016年1月至2018年12月的物业服务费5938.2元及自2016年1月起计算的违约金。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案物业合同期限长且具有连续性，且每年通过张贴催收单和打电话的方式进行催收，则诉讼时效期间应从最后一期履行届满即2018年12月30日起算，本案未超过诉讼时效期间。张宁辩称，新程物业公司的上诉请求没有事实及法律依据，这是由于其对定期债务和分期债务的定义不清造成。定期给付债务是继续履行合同，在合同履行中持续定期发生的债务，诉讼时效为三年。分期债务是指某一债务发生后，当事人依约定的时间分期履行，这在《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中有明确规定，最高人民法院民二庭法官刘竹梅也对该条文进行了专门解读，根据该权威解读，应当驳回新程物业公司的上诉请求。张宁上诉请求：撤销原审判决第一项，将本案发回重审，或依法改判案涉物业费以2010年收费标准的第五档下调10%收取，即张宁每年缴纳物业费809.73元，三年合计应缴纳物业费为2429.19元。事实和理由：一、案涉《颐康府一期前期物业服务合同》应为无效合同。1.从合同签订时间看，新程物业公司进驻颐康府小区前，颐康府小区已存在物业服务企业，业主也已经入住。根据《前期物业招标投标管理暂行办法》第十九条规定，通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。金城房地产开发开发有限公司（以下简称金城房地产公司）在已有物业公司的情况下招聘物业公司系确凿的违法行为。2.从物业合同签订程序看，该合同没有经过法定的招投标程序，是金城房地产公司违法自行招聘物业公司，违反了《物业管理法》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”规定。3.从合同签订的权利看，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定。金城房地产公司无权解除原物业公司，也无权签订新的物业合同。4.从法定核准看，《威海市市区住宅小区物业管理服务收费等级标准》（威价费发［2006］128号）第二条规定“为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价”、第三条规定“协商不成的或未成立业主大会的，由物业管理企业参照我局公布的物业服务等级及收费幅度提出意见，报市物价局核定”，根据威海火炬高技术产业开发区建设局和经济发展局在行政诉讼中提交的答辩材料，案涉《颐康府一期物业服务合同》的管理审核意见为空白，表明该合同并未依照上述规定进行备案和价格核准。5.案涉《颐康府一期物业服务合同》签订时间明显系伪造，该合同未经法定程序招标，未依照规定进行备案和价格审核，合同的甲乙双方越权解聘和招聘物业服务公司，合同系非法签订，且属于恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。二、新程物业公司的收费标准高于其提供的服务水平。1.根据物业管理条例第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。新程物业公司服务水平连最低的五级水平都未达到，并非一审判决认定的“存在一定的失误和瑕疵”，而是存在故意破坏小区公共设施、侵占业主公共财产和偷盗业主电力、侵占监控室、侵犯广告投放资金等行为，不对高空坠物和电梯进水问题进行有效处置更可能造成人员伤亡的重大隐患。《中国设备工程》2018年17期刊载的《“进水”对电梯的危害及防范对策》明确指出电梯进水有可能造成人员伤亡的严重后果，但是新程物业公司却敷衍塞责，不进行处理，放任危险发生，对业主生命安全构成严重威胁。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十八条规定，服务的内容和费用违反约定的，除本法另有规定外，经营者应当依照其他有关法律、法规的规定，承担民事责任。根据《物业收费服务管理办法》（发改价［2003］1864号）第五条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，该原则也在《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条有相应规定。如判决继续按原价缴费无异于鼓励新程物业公司的违法行为和侵权行为，与一审判决所称“创建一个文明、和谐、卫生的小区环境，形成一个良性互动的局面”相背离。2.根据《关于威海市区住宅物业服务费等收费标准的通知》，物业服务分为五个等级，并非案涉《颐康府一期物业服务合同》约定分为多层、高层、小高层。根据新程物业公司的服务水平，只能依据第五级水平进行收费，小高层按每月0.30元物业费加0.2元电梯费收取，即每平方米每月最高按0.5元收费。张宁应交物业费总数为2699.1元（0.5元/平方米/月×149.95平方米×36个月）。3.新程物业公司称草厦子漏水问题属于工程质量问题，责任在开发商，与实际情况不符。首先，实际上不是草厦子漏水，而是电梯进水，然后水流入草厦子，如前所述，新程物业公司有责任对房屋及配套设备和相关场地维修、养护、管理，新程物业公司的行为是不履行职责的行为。3.《山东省住宅物业服务收费管理办法》鲁价综发［2011］185号第二十四条规定，物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。案涉《颐康府一期物业服务合同》的甲乙双方未以任何形式告知业主有关合同的任何信息，合同中关于违约金的约定也属于霸王条款，双方也未以其他形式进行过约定，案涉《颐康府一期物业服务合同》对业主不产生约束力。新程物业公司的辩称，1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。案涉《颐康府一期物业服务合同》经物业管理办公室备案，物业服务价格经物价局批准，新程物业公司已依合同约定提供了物业服务，不存在合同无效的情形，因此案涉《颐康府一期物业服务合同》合法有效。且合同的效力问题也不影响张宁为已经享受的服务支付对价。2.依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。案涉《颐康府一期物业服务合同》应认定为同一债务的分期履行合同，合同没有履行完毕，新程物业公司至今仍在提供物业服务，最后一期履行期限未到，故新程物业公司主张物业费并未超过诉讼时效期间，一审判决未支持新程物业公司主张的2012年8月至2015年12月期间的物业服务费，属于适用法律错误，应依法改判。新程物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业管理费共计10721.4元、违约金3216.4元，共计13937.8元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项：判令被告向原告支付物业管理费共计12700.765元，违约金按银行同期贷款利率的1.3倍计算。一审法院认定事实：2009年11月1日，原告（乙方）与威海金城房地产开发有限公司（甲方）签订《颐康府一期前期物业服务合同》，约定物业管理区域四至：东至潍坊路、南至寨田路、西至敬兰大酒店、北至世昌大道。物业服务内容：甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括：1、对已接收的物业进行维护；2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）；3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。物业服务标准按照威价费发［2010］12号《关于威海市区住宅物业服务分等收费标准的通知》执行。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元/平方米/月；高层住宅：1.2元/平方米/月；小高层：1.1元/平方米/月；商业物业：1元/平方米/月；会所：1元/平方米/月。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费。此后按半年交纳，具体时间为每年1月和7月。违约责任：业主逾期未交纳物业服务费，应当按照［逾期每日万分之五］3‰的标准承担相应的滞纳金。庭审中，被告认为原告服务不到位，提交小区部分业主联合签名材料、照片以及威海火炬高技术产业开发区管委会因漏水问题的回复，证实原告卫生打扫不及时、草厦子漏水、车辆停放、原告广告收益未公示、小区维修和保洁存在问题、原告未按相应规定进行操作等。原告为证实其服务状况提交如下证据：小区内的公示栏、小区公共巡查记录、电梯日巡查表、电梯保养记录、电梯故障记录本、监控运行检查记录表、卫生清洁公示卡、保洁日常工作记录、物业服务业主满意调查表等，证实原告尽最大努力提供服务，小区整体业主对物业服务的满意度非常高。原告另对被告提出的问题进行了答复：从被告提供的照片当中就有物业公司对于物业收费的价格公示及物业服务电话的公开，证明被告提出没有合理的公示及价格的问题是不存在的；停车的问题是业主素质导致的，物业公司发现时也会进行劝说，但无法强制要求，因此不应承担主要责任。关于设备老化，设备随着年限增加必然会老化，物业公司主动发现或接到投诉，都会进行维修，被告在发现这个问题的时候应主动与原告进行沟通，这些问题确实存在，但不能成为被告不缴纳费用的理由。且被告提交照片是2013年至2018年，照片中所反映的问题，现在已改善很多，2013年原告还没有接手，原告自2015年开始接手整顿。对于草厦子漏水的问题是属于工程质量问题，这方面的问题是开发商的责任，而屋面防水问题保修期为五年，根据被告自认自2013年开发商已对其问题进行了赔偿，被告再次以此问题向原告要求承担责任，是不合理的。双方达成的协议，是当时原告为维护与业主之间的友好关系，与被告协商减免物业费是以被告今后按时交纳物业费为前提的，但被告并没有同意该协议条件，因此并未真正达成协议。庭审中，被告提起反诉，一审法院告知其可另行主张权利。另查，被告自2012年8月起未交纳物业费，原告称通过电话和在楼宇门上贴通知单方式催收过物业费，但未提交相关证据。被告所有的位于威海市住宅，房屋建筑面积为149.95平方米，至2018年12月，被告欠交物业费为12701.15元(149.95平方米×1.1元/平方/月×77个月)，违约金原告自愿按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中的物业服务合同，系合同双方当事人真实意思表示，合法有效，原告与小区全体业主均应依约履行各自的义务。庭审中，原告提交了各种工作日志及记录，并对被告提出的问题进行了答复，可以认定原告按合同约定基本履行了对小区的物业管理服务义务，原告在服务过程中，难免会存在一定的失误和瑕疵，原告承诺有信心对小区提供更好的服务，被告作为小区业主，也应体谅和理解原告在提供服务过程中存在的问题，并按合同约定及时交纳物业管理费，业主和物业服务公司应共同努力创建一个文明、和谐、卫生的小区环境，形成一个良性互动的局面，以便物业公司提供更好的服务、业主生活的更舒适。原告无证据证实其自被告欠交物业费后一直向被告主张权利，其部分诉讼请求已过诉讼时效，被告的辩解理由部分成立，予以采纳，即原告欠交物业费为5938.2元（149.95平方米×1.1元/平方/月×36个月）。被告欠交物业费，实属违约，原告自愿按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算违约金，符合法律规定，予以支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决：被告张宁于判决生效后十日内支付原告威海新程物业服务有限公司2016年1月至2018年12月的物业管理服务费5938.2元，并自2016年1月起按中国人民银行同期贷款利率1.3倍支付违约金。案件受理费减半收取为74元，原告负担39元，被告负担35元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人张宁向法庭提交如下证据：证据1、威海火炬高技术产业开发区经济发展局、威海火炬高技术产业开发区建设局在另一行政诉讼中提交的答辩状各一份，证明案涉《颐康府一期前期物业服务合同》未进行行政备案，也未经过招标。证据2、一审判决后张宁拍摄的案涉小区照片14张，证明新程物业公司在车辆停放管理、公共设施管理、小区卫生清扫方面服务不到位，不能满足业主基本要求，应按第五档降低10%收费。经质证，上诉人新程物业公司对证据1的真实性没有异议，但认为，威海火炬高技术产业开发区建设局在答辩状中提到未收到颐康府小区物业服务企业的备案申请，因为建设局并非物业公司主管部门。威海火炬高技术产业开发区经济发展局在答辩中提到，即使其对物业服务合同进行了备案登记，因物业服务合同并非登记后生效，备案登记与否并不影响物业服务合同本身的效力。新程物业公司对证据2的真实性没有异议，但认为其在一审时已经对相应问题作出了答辩，并提交了卫生清洁服务工时卡、公共秩序巡查记录表、装修监管巡查记录、监控日常检查记录表、电梯巡查表、电梯故障记录本、小区绿化照片等证据，证明新程物业公司已全面履行了合同义务。物业服务是一个动态变化的过程，不可能要求每时每刻都尽善尽美。张宁提出的车辆停放问题、张贴小广告问题及设备丢失老化问题，物业公司都在努力改进中。根据维修记录表，新程物业公司收到问题反映后，会进行详细记录，并联系专业人士维修。电梯进水问题与工程质量有关，不是新程物业公司的责任范围，新程物业公司接到电梯故障问题后会在半小时内进行处理。关于车辆乱停问题，保安也会与业主尽量进行沟通，但无法强制要求。本院经审查认为，对证据1的真实性予以确认，该证据与本案的关联性本院将在判决说理部分予以阐述。对证据2的真实性本院予以确认，但该证据系一审判决后形成，不能证明新程物业公司主张的物业费期间合同履行情况，故本院对该证据的关联性不予确认。本院二审审理查明，上诉人张宁自2008年入住颐康府小区，入住后向原物业服务企业缴纳物业费。上诉人新程物业公司自2009年11月起接手并收取物业费，张宁向新程物业公司缴纳了2009年11月至2012年8月期间的物业服务费。另查明，案涉颐康府小区未召开业主大会，亦未成立业主委员会。一审时，张宁向法庭提交一份威海火炬高技术产业开发区管理委员会于2019年3月6日对张宁反应问题的回复，内容包括“……2.根据《山东省物业管理条例》第二十八条规定，物业公司已将业主入住情况以书面形式上报区建设主管部门，且经办事处查阅相关资料该小区无业主委员会，如果小区满足成立业主委员会条件，应先由小区业主先向居委会联名提出书面申请，如符合条件才会有后续成立筹备组等相关步骤。3.经区物价办调查落实，该小区物业公司已与开发商签订物业合同，收费标准严格按照合同执行，并不存在擅自提高收费标准、重复收费等问题。4.根据山东省人民政府令第317号《山东省物业服务管理办法》第十条，备案自2018年8月起到价格主管部门和物业主管部门备案，此前备案审批部门是物业主管部门，该小区物业早已在2018年前在物业主管部门备案，并非来信人所说2018年才备案完成。……”本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《颐康府一期前期物业服务合同》的效力应如何认定；二、上诉人新程物业公司主张上诉人张宁欠付的2012年至2015年12月期间物业费是否超过诉讼时效期间；三、张宁缴纳物业费的数额应如何确定。关于争议焦点一，案涉《颐康府一期前期物业服务合同》的效力应如何认定的问题。本院认为，第一，关于签订合同主体的问题，上诉人新程物业公司具有提供物业管理活动的相应资质;金城房地产公司作为案涉小区的开发商,在业主大会选聘物业服务企业之前,对开发建设的小区选聘物业服务企业符合法律规定，故双方均具有签订物业服务合同的主体资格。第二，关于选聘物业服务企业应否进行招投标程序的问题。《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”,第五十七条规定“违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款”，而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”，由此可见,《物业管理条例》并未将未经招投标而签订的前期物业服务合同认定为无效事由,若违反该条例第二十四条的规定,主要是从行政处罚的角度予以处理,该条例第二十四条并非效力性强制性规定，也即金城房地产公司即使没有通过招投标方式选聘新程物业公司为该小区物业服务企业,亦不必然导致双方所签订的前期物业服务合同无效。第三，关于案涉《颐康府一期前期物业服务合同》是否备案的问题。根据张宁一审提交的威海火炬高技术产业开发区管委会的处理意见，案涉《颐康府一期前期物业服务合同》已于2018年前在物业主管部门备案，张宁称案涉合同未进行备案与其提供证据不符。且即便案涉合同未进行备案，也并非《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，不必然导致双方签订的前期物业服务合同无效。第四，张宁并未提供证据证明金城房地产公司与新程物业公司之间存在恶意串通且损害国家、集体或第三人利益，或者以合法形式掩盖非法目的等合同无效情形。综上，金城房地产公司选聘新程物业公司作为案涉小区的物业服务企业，双方签订了《颐康府一期前期物业服务合同》,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新程物业公司为案涉小区提供物业服务近十年，大部分业主缴纳了物业费，张宁作为业主亦向新程物业公司缴纳了近三年的物业费，现其主张案涉《颐康府一期前期物业服务合同》无效，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点二，上诉人新程物业公司主张上诉人张宁欠付的2012年至2015年12月期间物业费是否超过诉讼时效期间的问题。新程物业公司主张其通过电话及张贴通知单等方式向张宁主张过权利，但并未提供证据予以证实。现其提起诉讼主张上述期间的物业费，已经超过三年诉讼时效期间。一审判决正确，本院予以维持。关于新程物业公司称本案系分期履行债务，诉讼时效应自最后一期履行届满即2018年12月30日起算，本案未超过诉讼时效期间的主张。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。对于非一次性完成的债务,根据发生的时间和给付方式不同,可以分为定期履行债务和分期履行债务。定期履行债务是当事人约定在履行过程中重复出现、按照固定的周期给付的债务。分期履行债务是按照合同约定,分批次完成一个债务履行的情况,整体性和唯一性是分期给付债务的根本特征。物业服务合同属持续性合同,案涉物业服务费系在合同履行中持续定期发生的债务,各期物业费履行期限届满后,均为独立债务,非属于上述法律规定的同一笔债务分期履行情形，故案涉物业费应自每一期费用履行期限届满之日起算，新程物业公司的相关上诉主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点三，上诉人张宁缴纳物业费数额应如何确定的问题。如前所述，案涉《颐康府一期前期物业服务合同》对包括张宁在内的业主具有约束力，张宁应按照合同约定交纳物业费及相应违约金。张宁主张新程物业公司服务不到位，对此应提供证据予以证实，但张宁并未提供有效证据证明其主张，更无证据证明新程物业公司存在故意不履行义务且侵害业主权利的行为，证明对此应承担举证不能的法律后果。相反，新程物业公司一审提交了小区公共巡查记录、电梯日巡查表、电梯保养记录、电梯故障记录本、监控运行检查记录表、保洁日常工作记录、物业服务业主满意调查表，可以认定其已按《颐康府一期前期物业服务合同》履行了合同约定的义务，张宁主张减少缴纳物业费的主张无事实及法律依据，一审判决张宁按《颐康府一期前期物业服务合同》约定标准缴纳物业费及违约金正确，应予维持。需要说明的是，物业纠纷影响到业主的正常生活与工作，需要物业公司与业主双方共同努力，相互理解，相互支持。物业服务质量的好坏，除物业公司严格按照标准保证服务质量，完善管理，提高员工素质外，还取决于业主的积极配合，主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。双方正确处理，小区和谐，互利共赢，反之小区生活质量降低，小区公共环境恶化，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由上诉人威海新程物业服务有限公司负担78元，张宁负担70元。本判决为终审判决。审判长  于永忠审判员  宫建军审判员  葛俊生二〇一九年十一月十四日法官助理刘颖霞书记员姚玉娇