广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19340号上诉人（原审被告、反诉原告）：李啟树，男，1980年5月21日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县。委托诉讼代理人：温先洪，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓增辉，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：严敏志，男，1955年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊律师事务所律师。原审第三人：严健忠，男，1982年10月8日出生，汉族,身份证住址广东省广州市南沙区。上诉人李啟树因与被上诉人严敏志、原审第三人严健忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李啟树及其委托诉讼代理人温先洪，被上诉人严敏志的委托诉讼代理人陈志锷、原审第三人严健忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李啟树上诉请求：1.变更一审判决第五项为“严敏志、严健忠于判决生效十日内向李啟树赔偿损失40万元”；2.变更一审判决第六项为“严敏志、严健忠于判决生效十日内向李啟树返还评估费16320元；3.一审、二审诉讼费由严敏志、严健忠承担。事实与理由：一、一审判决认定的赔偿损失数额不正确。(一)一审判决对有证部分的房屋及其使用土地的差价损失计算方式错误。李啟树支付9万元对应购买的财产，不仅包括有证部分的房屋及其使用土地，还包括周边0.52亩土地(即围墙圈起来的土地)的价值。因此，有证部分的房屋及其使用土地的差价损失，应当等于现评估价值273200元-(9万元-签订合同时周边0.52亩土地的价值)，设为X。(二)一审判决不支持周边0.52亩土地的价值损失是错误的。《卖买合同》的范围不仅包括有证部分的房屋及其使用土地，还包括周边0.52亩土地(即围墙圈起来的土地)；合同无效，合同涉及的房屋和土地应当一并处理。该部分土地的价值只是鉴定机构无法鉴定，并非没有价值；相反，严敏志正是因为该区域土地价值不断上涨而见利忘义。集体土地的身份性不妨碍李啟树行使损害赔偿权，身份性只是决定了《卖买合同》在目前有效的法律评价下是无效，而合同无效后的处理，是李啟树返还土地，同时严敏志应当返还土地价款以及赔偿损失。因鉴定机构无法鉴定该部分土地的价值，故可以参照《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》(穗南开管办[2018]2号)的规定，认定该部分土地的价值为13万元。因此，周边0.52亩土地的价值损失等于13万元-签订合同时周边0.52亩土地的价值；设为Y。(三)房屋扩建及添附的增值损失中，不处理四间房屋是错误的。房屋扩建及添附的增值，经广东金厦工程管理造价咨询有限公司进行鉴定，鉴定原值：236206.82元，折旧后现值:192293.45元。这些建造及添附都是李啟树进行的一系列改造，并无过错。既然合同无效，该部分建筑要全部“返还”给严敏志，应当全部一并处理。处理四间房屋其实与处理本案中其他建筑物(构筑物)一样，只涉及占有权的变更，并不是“变相为违法建筑确权”，李啟树只需按合同无效的处理原则，把该部分建筑移交严敏志，严敏志赔偿李啟树的损失即可，并不涉及该建筑物是否违法、权属的问题。因此，房屋扩建及添附的增值损失，即鉴定的折旧后现值:192293.45元，设为Z。(四)严敏志应在承担80％以上的过错责任。《卖买合同》的由来，是由严敏志、严健忠引起的。严敏志当时为了给严健忠购买婚房，故通过案外人找到李啟树以出卖其案涉房屋及土地。李啟树本以为可以将案涉房屋及土地过户到自己名下，但严敏志至今没有协助过户，现李啟树一家在此已居住十年有余，严敏志因看到南沙区在大开发，土地价值不断上涨，故见利忘义，违背诚实信用原则，要求收回案涉房屋及土地，李啟树一家将面临无安身之所。本案纠纷因由严敏志引起，其应当承担不少于80％的过错责任。因此，严敏志应当赔偿李啟树的损失=(X+Y+Z)×80％。因为，X+Y+Z=273200元-(9万元-签订合同时周边0.52亩土地的价值)+13万元-签订合同时周边0.52亩土地的价值+192293.45元=273200元-9万元+13万元+192293.45元=505493.45元；所以，(X+Y+Z)×80％=404394.76元。二、鉴定费应当全部由严敏志承担。本案鉴定费用是由于严敏志违反诚实信用原则引发本案而产生的费用，在不确认涉案房地产的价值情况下，李啟树才不得不申请对案涉房屋及土地的价值进行评估。因此，本案鉴定费用应当全部由严敏志、严健忠承担。严敏志辩称：同意一审判决处理，不同意李啟树的上诉请求。严健忠述称：同意一审判决处理，不同意李啟树的上诉请求。严敏志于2018年4月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令严敏志、李啟树及严健忠于2008年11月1日签订的《卖买合同》无效；2.判令李啟树腾空涉案房屋（房产证号：粤房字第××号）及土地（土地证号：番府集建总字第20－0xxxx号），并将其交还给严敏志；3.判令李啟树将集体土地证（土地证号：番府集建总字第20－0xxxx号）及房屋所有权证（房产证号：粤房字第××号）原件交还给严敏志；4.判令李啟树承担本案诉讼费。李啟树向一审法院提起反诉请求：1.判令严敏志、严健忠向李啟树返还购买房地产价款9万元，并自2008年11月1日起至返还全部价款之日止，按人民银行同期同类贷款利率支付利息损失；2.判令严敏志、严健忠向李啟树赔偿房地产增值损失（包括原有房屋及土地的增值、扩建房屋的增值以及其他因李啟树在案涉土地上建设或添附引起的增值）40万元；3.判令严敏志、严健忠向李啟树支付司法鉴定费用16320元；4.判令严敏志、严健忠承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市南沙区横沥镇新村村一队，该房屋所有权证上登记的所有权人为严敏志，证号为粤房字第××号，房屋地号为2xxxx3，建筑面积为57.31平方米，该房屋所有权证的附图显示有一间厨房，厨房为砖木一层；一间是混合一层。涉案房屋占用范围内的土地是集体土地，集体土地建设用地使用证上登记的土地使用者为严敏志，证号为番府集建总字第20-0xxxx号。上述房屋所有权证及集体土地建设用地使用证显示主屋四至为：东至空地，南至严伟光宅0.62米，西至道路，北至厨房0.8米；厨房四至为：东至空地，南至主屋0.55米，西至道路，北至黄兆明宅共墙。涉案的房屋所有权证及集体土地建设用地使用证现在李啟树处保管。李啟树不是广州市南沙区横沥镇新村的集体经济组织成员。涉案房屋目前在李啟树支配之下。广州市南沙区横沥镇新村村民委员会于2018年4月11日出具一份证明，内载：“兹证明以下事实：一、李啟树（身份证：440xxxxxx35）现居住在我村广州市南沙区横沥镇新一街道xxx号房屋，李啟树并非我村集体成员。二、广州市南沙区横沥镇新一街道xxx号房屋登记于同一房产证（粤房字××号）、同一集体土地建设用地土地使用证（番府集建总字1988第20-0xxxx号）。三、上述房屋使用的土地，系我村于1988年分配给我村村民严敏志（身份证：440xxxxxx1X）的宅基地。……”。2008年11月1日，严敏志、严健忠作为卖方与李啟树作为买方签订了一份关于涉案房屋的《卖买合同》，记载：“现将南沙区、横沥镇新村村壹队.地号为2xxxx3。严敏志身份证为440xxxxxx1X.环村路新一街xxx号同时转买于广东省.新丰县.遥田镇茶江村下宋组18号村民、李啟树、身份证号为440xxxxxx35.以玖万元正〈90000元正〉一次性购买完毕。房屋界以本房：前以至于公路水沟拉直线为准.后背.以到背后庶河拉直为准，上至于天面，下至于地面.果木全属于李啟树所有及使用权。经买卖双方全家同意.给已交易成功。注过户和公证处的费用由卖方负责为妥。特此为证.一式二份.卖房主人.严敏志（指印）严健忠（指印）买房主人.李啟树（指印）公证人.潘xx（指印）于2008年11月1号生效”。2008年11月3日，广州市南沙区横沥镇新村村民委员会出具了1份证明，内载：“兹有我南沙区横沥镇新村村民严敏志，通过协商，将位于南沙区横沥镇新村村，环村路新一街xxx号的住宅，地号为2xxxx3之一、2xxxx3之二转给广东省新丰县遥田镇茶江村下宋组18号，李啟树所有。以此为据。……双方签名卖房人：严敏志（指印）严健忠（指印）买房人：李啟树（指印）……”。2018年4月12日，严敏志以李啟树并非广州市南沙区横沥镇新村村集体成员，其与李啟树于2008年对上述宅基地及房屋进行的买卖违法，属于无效合同为由，向一审法院提起诉讼，请求：1.判令严敏志与李啟树于2008年签订的房屋买卖协议无效；2.判令李啟树及实际居住人向严敏志返还涉案房屋。李啟树在提交答辩状期间对管辖权提出异议，请求将本案移送广东省新丰县人民法院审理。一审法院审查后于2018年5月18日作出（2018）粤0115民初2127号民事裁定书，裁定：“驳回李啟树对本案管辖权提出的异议。案件受理费100元由李啟树负担。”后李啟树因不服该民事裁定，遂于法定上诉期限内向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）粤01民辖终1328号民事裁定书，裁定：“驳回上诉，维持原裁判。本裁定为终审裁定。”其后，李啟树向一审法院提起反诉，请求：1.判令严敏志向李啟树返还购买房地产价款9万元，并自2008年11月1日起至返还全部价款之日止，按人民银行同期同类贷款利率支付利息损失；2.判令严敏志向李啟树赔偿房地产增值损失（包括原有房屋及土地的增值、扩建房屋的增值以及其他因李啟树在案涉土地上建设或添附引起的增值）40万元；3.判令严敏志承担本案所有诉讼费用。在一审诉讼中，严敏志以其儿子严健忠在涉案《卖买合同》的卖方上签名，与本案存在利害关系为由，向一审法院申请追加严健忠为本案的第三人参加诉讼。一审法院审查后，依法追加了严健忠为本案的第三人参加本案的诉讼。之后，严敏志将其诉讼请求变更为:1.判令严敏志、李啟树及严健忠于2008年11月1日签订的《卖买合同》无效；2.判令李啟树腾空涉案房屋（房产证号：粤房字第××号）及土地（土地证号：番府集建总字第20－0xxxx号），并将其交还严敏志；3.判令李啟树将集体土地证（土地证号：番府集建总字第20－0xxxx号）及房屋所有权证（房产证号：粤房字第××号）原件交还严敏志；4.判令李啟树承担本案诉讼费。同时，李啟树将其反诉请求变更为：1.判令严敏志、严健忠向李啟树返还购买房地产价款9万元，并自2008年11月1日起至返还全部价款之日止，按人民银行同期同类贷款利率支付利息损失；2.判令严敏志、严健忠向李啟树赔偿房地产增值损失（包括原有房屋及土地的增值、扩建房屋的增值以及其他因李啟树在案涉土地上建设或添附引起的增值）40万元；3.判令严敏志、严健忠向李啟树支付司法鉴定费用16320元；4.判令严敏志、严健忠承担本案所有诉讼费用。一审法院另查明：在一审庭审中，严敏志、李啟树、严健忠均确认李啟树并非涉案房屋所在地广州市南沙区横沥镇新村村民，双方在买卖涉案房屋时均无确认当时的房屋现状，当时只有两间平房（包括一间厨房，厨房是砖木一层；一间是混合一层），签订该合同的当日严敏志将涉案房屋交给李啟树，并将涉案的房屋所有权证及集体土地建设用地使用证交给李啟树保管，但双方无办理房屋的具体交接手续。另外，严敏志及严健忠均确认严敏志于2008年11月1日收到李啟树给付的现金9万元房价款。李啟树则表示该9万元房价款是于2008年11月1日通过银行转帐和现金的形式支付，但现金及转帐的具体数额不记得了，其中转帐是转至严健忠的帐户，现金是直接给付严敏志及严健忠。此外，严敏志表示不清楚涉案《卖买合同》中“房屋界以本房：前以至于公路水沟拉直线为准.后背.以到背后庶河拉直为准，上至于天面，下至于地面.果木全属于李啟树所有及使用权。”具体指什么，因该合同上的内容不是其书写的，是由李啟树书写的，其是应李啟树要求而在该合同上签名确认。李啟树则表示该合同是由公证人潘xx书写的，该范围实际上就是现其用围墙圈起的范围。严健忠则表示其也不清楚，因买卖合同上的内容不是其书写的，是由李啟树书写的，其是应李啟树要求而在该合同上签名。同时，李啟树表示在签订合同前其就要求严敏志办理过户手续，但严敏志一直未办理，其在购买房屋时是认为该房屋是可以进行过户，在买卖合同中是有约定过户费用的交付。严敏志及严健忠则表示李啟树是知道该房屋是不能办理过户手续的，故没有要求严敏志办理过户手续。此外，严健忠在诉讼中明确表示涉案房屋与其无关，其不是涉案房屋的产权人，对涉案房屋无进行任何投资，其在涉案合同上的卖房主人上签名及按指印实际只是见证人的意思。严敏志表示严健忠是其儿子，由于其年纪较大，李啟树要求严健忠在涉案合同上签名，严健忠是应李啟树的要求而在该合同上签名，严健忠不是涉案房屋的产权人，涉案房屋与严健忠无关。李啟树则表示因涉案房屋分配是给家人而非个人，当时双方约定即使到严健忠这一代也不能反悔，故才要求严健忠在涉案合同上签字，虽然房屋所有权人是严敏志，但严健忠在该合同上签字，其应对合同上的义务承担责任。一审法院又查明：一审诉讼中，李啟树向一审法院申请对涉案的土地及其上建筑物的市场价值进行司法鉴定，具体的鉴定内容为：1.评估涉案的已办理产权证的房屋（产权证号：粤房证字第××号，登记所有权人：严敏志）的市场价值；2.评估李啟树扩建的四间房屋的建筑价值；3.评估李啟树建设的围墙的建筑价值；4.评估围墙圈起来的土地的市场价值；5.评估李啟树搭建的三个顶棚的建筑价值；6.评估李啟树建设的三个化粪池的建筑价值；7.评估李啟树安装的大门的建筑价值；8.评估李啟树铺设的门坪（大门至公路之间的空地）的建筑价值。其后，一审法院通过摇珠的方式依法确定由广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司进行鉴定。2018年10月31日，广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司向一审法院作出一份关于评估委托事宜的函，表示其公司仅可对上述标的物中已办理产权证的房屋（产权证号：粤房证字第××号，登记所有权人：严敏志）作类似于继承、赠与及遗赠公证中涉及的房地产受益额价值进行估价；围墙圈起来的土地的市场价值，根据相关法律法规，该土地性质为集体土地，不具备市场流通性质，即不具备市场价值，故无法评估其市场价值；对标的物中的其他项目，其公司不具备相关资质进行鉴定，建议选择有工程造价咨询资质的专业机构进行鉴定。之后，一审法院又通过摇珠的方式确定由广东金厦工程管理造价咨询有限公司进行鉴定，具体的鉴定内容为：1.评估李啟树扩建的四间房屋的建筑价值；2.评估李啟树建设的围墙的建筑价值；3.评估李啟树搭建的三个顶棚的建筑价值；4.评估李啟树建设的三个化粪池的建筑价值；5.评估李啟树安装的大门的建筑价值；6.评估李啟树铺设的门坪（大门至公路之间的空地）的建筑价值。2019年2月13日，广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司出具了一份《房地产估价报告》，内载：“……十、估价结果本次评估对象为广州市南沙区（原番禺区）横沥镇新村村壹队（地号：2xxxx3）地上房屋及其使用土地的房地产，建筑面积为57.31㎡，上述物业在对应的估价时点市场价值为￥273,200元（取整，大写人民币：贰拾柒万叁仟贰佰元整）……”。对于该房地产估价报告，严敏志表示确认其真实性、合法性、关联性，认为李啟树向其主张该房产的增值损失无依据，因李啟树不是涉案房屋权属人，非涉案宅基地的合法使用权人，对涉案房屋及宅基地的价值不享有任何权利，李啟树非广州市南沙区横沥镇新村集体组织成员，无法购买涉案宅基地及房屋，但李啟树仍违法购买，对涉案房屋及土地无信赖利益；涉案房屋为严敏志所建，该房屋没改建或重建，故李啟树无权享有该房屋的增值利益，该报告评估价值主要是宅基地的地面价值，即楼面价，该土地的所有权属于集体组织，使用权属于严敏志所有，李啟树非集体组织成员，故不享有地面价值。李啟树表示对该报告的真实性、合法性、关联性予以确认，认为房屋增值问题由于已签订买卖合同，其在该房屋居住10年，如严敏志不反悔，其就可拥有该房屋的所有权利，因严敏志反悔，其如搬出涉案房屋，该房屋的增值即为严敏志给其造成的损失，严敏志除应返还房屋价款及利息外，还应赔偿其相应损失。严健忠表示对该报告的真实性、合法性、关联性予以确认，其余质证意见与严敏志的意见一致。另外，严敏志向一审法院提交了一份申请书，要求广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司对上述房地产估价报告关于涉案房屋（房产：粤房证字××号号）的评估价值与该房屋使用土地（用地证：番府集建总字1988第20—0xxxx号）的评估价值分别作出说明。广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年6月24日向一审法院出具了关于对《申请书》的复函，记载：“……正常情况下，根据房地不分原则评估，估价结论是评估房地产整体价值的，现依据该次估价测算过程，分列房屋及其使用土地的价值如下：……评估价值￥273,200元（取整，大写人民币：贰拾柒万叁仟贰佰元整）其中，房屋及其使用土地的价值分列如下：“土地价值￥181,700元房屋价值￥91,500元……”。经质证，严敏志表示对该复函确认真实性、合法性、关联性。李啟树表示确认该复函的真实性，但不确认合法性、关联性，认为鉴定机构的复函与鉴定报告相矛盾，因鉴定机构是按房地不分原则所作出鉴定，现将房地产价值分为土地与房屋，该分法应有另外的鉴定程序，鉴定机构直接出具复函是不符鉴定程序的；另外，本案中无必要区分土地价值与房屋价值，严敏志与其之间的买卖合同范围包括了土地和土地上建筑，不应分别认定价格，不应分开处理，故该复函与本案无关。严健忠对该复函确认真实性、合法性、关联性。2019年5月27日，广东金厦工程管理造价咨询有限公司作出《工程造价鉴定编制报告书》，内载：“……五、工程造价鉴定结果关于案号（2018）粤0115民初2127号之一，严敏志与李啟树房屋买卖合同纠纷一案地上建筑工程进行工程造价鉴定，鉴定结果如下：鉴定结果：鉴定原值：236206.82元大写：贰拾叁万陆仟贰佰零陆元捌角贰分折旧后现值：192293.45元大写：拾玫万贰仟贰佰玫拾叁元肆角伍分……涉案工程造价评估清单表1.4间房屋……折旧后现值80896.02（备注：此单价包含土建、装饰、安装工程）；2.围墙……折旧后现值19469.05；3.3个顶棚……折旧后现值30139.95（备注：彩钢瓦顶棚）；4.3个化粪池……折旧后现值6690.33；5.围墙大门……折旧后现值5673.72（备注：铁艺门）；6.过道门及围墙后门……折旧后现值1087.65（备注：普通铁门）；7.水泥地面……折旧后现值29597.31（备注：按C25混凝土计算）；8.水泥地面（无面层）……折旧后现值11515.58（备注：仅只有垫层）；9.大门至马路水泥地面……折旧后现值3831.76（备注：按C25混凝土计算）；10.U型塑料排水槽……折旧后现值1017.26（备注：单价含支架费用）；11.围墙脚手架（钢管）……折旧后现值875.38（备注：脚手架属于周转材料，不需要折旧）；12.顶棚脚手架（钢管）……折旧后现值1499.46（备注：脚手架属于周转材料，不需要折旧）；13.合计……折旧后现值192293.45……”。质证后，严敏志表示对该工程造价鉴定编制报告书的真实性、合法性、关联性予以确认，认为李啟树向其主张扩建房屋及建设、添附所引起的增值损失无依据，因造成造价损失的过错全在李啟树，双方买卖只涉及有证部分的宅基地及房屋，即横沥镇环村路新一街xxx号房屋，即房产证及土地证所记载的土地及房屋，从买卖合同及村委出具的买卖证明可明确双方买卖只是有证部分的土地及房屋，因合同上有明确买卖标的为横沥镇环村路新一街xxx号房屋，在村委买卖证明上明确了上述房屋的土地证号，故李啟树是知道与其买卖标的只涉及房产证及土地证所记载的土地及房屋，在双方签订合同时，李啟树当场收取了其交付的房产证及土地证，该房产证及土地证是有明确记载涉案房屋面积，但李啟树在明知上述事实情况下仍进行单方扩建、建设，李啟树上述行为是在没取得用地手续及报建手续情况下进行，故对该报告的造价损失也无信赖利益，李啟树应自行承担其违章建设的所有损失，该报告第三项评估三个顶棚的价值，但两个顶棚是李啟树在诉讼期间抢建的，故李啟树应自行承担对该项扩大的损失。李啟树表示对该报告的真实性、合法性、关联性予以确认，认为严敏志应赔偿评估报告中所有造价损失，理由如下：1.双方合同写明买卖范围至公路水沟拉直一线，以拉直为准，上至天面，下至地面归其所有，即双方的买卖不仅包括房产证，还包括其扩建的围墙；2.基于其向严敏志购买涉案土地，享有该土地使用权，当然能认为建设相关设施及房屋是无问题的，且非严敏志反悔要收回涉案土地，其可一直长期使用该鉴定报告中的所有建筑及设施；3.严敏志违背诚实信用原则，如导致其无法继续使用涉案土地及上建筑、设施，严敏志应按该报告折价赔偿；4.在建设顶棚时，双方无发生争议，其建设顶棚只是为方便生活，符合常理，故该损失严敏志应赔偿；综上，虽评估机构已出函表示对涉案土地价值无法进行评估，但涉案土地是有经济价值，如严敏志不收回，其可用于出租或自行使用，均会产生经济价值，如政府征收，也有经济补偿，故该土地价值应由严敏志进行赔偿，赔偿标准可参考南沙区集体土地和集体土地上房屋征收补偿与安置办法（文件号：穗南开管办2018－2号文），按26.3万元/亩计算，涉案土地面积经测量长41米，宽10米，共410平方米，减去房产证及土地证57.3平方米，折算为0.52亩，即严敏志应就土地方面赔偿其13万元。严健忠对该报告确认真实性、合法性、关联性，其余质证意见与严敏志一致。李啟树因上述评估鉴定分别向广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司支付了评估费2000元、向广东金厦工程管理造价咨询有限公司支付了鉴定费14320元。此外，李啟树表示其主张严敏志、严健忠赔偿房地产增值损失40万元的计算方式如下：1.广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司评估原有房屋及其使用土地的评估价值为273200元；2.广东金厦工程管理造价咨询有限公司鉴定涉案工程造价损失为192293.45元；3.围墙圈起来的土地价值13万元，虽然评估机构表示无法评估，但参考南沙区集体土地和集体土地上房屋征收补偿与安置办法可认定该土地价值为13万元。上述合计为595493.45元，扣减购房款9万元，数额为505493.45元，虽然该数额比其主张的40万元高，但其不作变更，只主张40万元。一审法院再查明：在一审诉讼中，李啟树确认涉案无房产证的建筑无办理报建手续，该建筑无经有关部门认定为违法建筑，相关行政主管部门也无对该建筑物进行处理，该建筑在建筑时无与严敏志、严健忠进行协商，其认为因在其使用范围内，故无须与严敏志、严健忠进行协商，且严敏志、严健忠一直没提反对意见。另外，李啟树表示无房产证部分的建筑政府虽然没有进行处理，但是其用于出租，政府是有进行登记的，并为其制作了出租屋门牌；两个顶棚是在没有收到严敏志起诉状的前提下所搭建。严敏志、严健忠表示对无房产证的建筑有无办理报建手续、有无经有关部门认定为违法建筑以及相关行政主管部门有无对该建筑物进行处理等情况均不清楚。另外，严敏志表示李啟树无与其进行协商，认为买卖合同只涉及了有房产证部分，无房产证部分的建筑与其无关，一审诉讼中，李啟树无经其同意擅自搭建了两个顶棚，且在鉴定范围内，在其反对之下，李啟树仍按其意思擅自搭建。严健忠确认李啟树没与其进行协商。此外，一审法院审查后确认涉案的买卖合同属于无效合同，并依法告知了严敏志、李啟树可以变更诉讼请求。严敏志与李啟树均明确表示不变更诉讼请求。以上事实，有严敏志提供的证据：房屋所有权证复印件1份、集体土地建设用地使用证复印件1份、2018年4月11日证明1份、广州市不动产登记查册表2份、个人名下房地产登记情况查询证明1份、严敏志户籍资料复印件1份；李啟树提供的证据有：买卖合同1份、2008年11月3日证明1份、南沙区出租屋信息牌4张、现状照片复印件8张、个人名下房地产登记情况查询证明1份、2017年5月8日证明1份、2019年4月4日证明1份、转账凭证复印件1份、鉴定费发票2张；另有广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司出具的房地产估价报告及关于对《申请书》的复函、广东金厦工程管理造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定编制报告书，以及一审法院的庭审笔录、询问笔录等证据予以证实。一审法院认为:一、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。农村集体所有的土地使用权不得向非本集体经济组织成员出让、转让。严敏志、严健忠与李啟树于2008年11月1日所签订的涉案房屋买卖合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋属于宅基地上的房屋，严敏志、严健忠将该房屋转让给非本村集体经济组织成员李啟树的行为已违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，该合同应属无效合同。故此，严敏志请求确认涉案的买卖合同无效的请求，一审法院予以支持。二、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案的买卖合同无效，出卖人应当向买受人返还购房款及其孳息，买受人应当向出卖人返还房屋，因此，李啟树理应将涉案的房屋及土地交还给房屋所有权人及土地使用者严敏志。同理，李啟树反诉请求判令作为出卖人的严敏志、严健忠返还购房款9万元及其利息的请求，合理有据，一审法院予以支持。鉴于严敏志确认于2008年11月1日收到李啟树所给付的购房款9万元，故严敏志、严健忠应以9万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的规定，从2008年11月1日起向李啟树支付至实际返还该9万元购房款之日止的利息。虽然严健忠在诉讼中表示涉案房屋与其无关，其不是涉案房屋的产权人，其对涉案房屋无进行任何投资，在该合同的卖房主人上签名及按指印实际只是见证人的意思，但严健忠作为一名具有完全民事行为能力人应清楚知道在该合同出卖方处签名的法律后果，现无证据证实严健忠仅是作为见证人而在该合同的出卖方处签名，且严健忠于2008年11月3日在广州市南沙区横沥镇新村村民委员会出具的证明的卖房人处再次签名确认，显然严健忠是清楚知道其作为出卖人的情况，故李啟树要求严健忠与严敏志对李啟树在本案的损失承担共同清偿责任的主张，一审法院予以支持。三、涉案的房屋所有权证及集体土地建设用地使用证现由李啟树保管，现涉案的合同无效，李啟树理应将该房屋所有权证及集体土地建设用地使用证返还给严敏志。四、关于李啟树要求严敏志、严健忠赔偿房地产增值损失40万元的主张是否成立。1.关于涉案原有的广州市南沙区横沥镇新村村一队上的房屋（地号2xxxx3，建筑面积为57.31平方米）及其使用土地的增值损失。涉案房屋的买卖双方均应知晓法律及国家法规政策对于农村房屋交易的限制性规定，故双方对于合同无效均有过错，但本案的发生是由于出卖人在时隔多年房屋增值之后要求返还房屋，故出卖人应当负担主要过错责任，一审法院酌定出卖人与买受人的过错责任比例为7:3,双方应当按照各自的过错比例向对方承担缔约过失责任，双方合同签订于2008年，现涉案房屋价格已有上涨，李啟树因此遭受损失，严敏志、严健忠应对该损失承担相应的责任。广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司作出的评估报告书已评估涉案房屋及其使用土地的评估价值为273200元，鉴于严敏志、严健忠及李啟树对该评估报告书的真实性、合法性、关联性予以确认，故一审法院予以采纳。按照上述的过错责任比例，严敏志、严健忠应向李啟树赔偿原有房屋及其使用土地的差价损失128240元[（273200元-90000元）×70%]。2.关于李啟树主张的围墙圈起来的土地价值13万元的损失问题。鉴于该土地性质为集体土地，不具备市场流通性质，而李啟树亦非该集体土地所在集体经济组织成员，由于集体土地具有身份性，故李啟树该项主张的理据不足，一审法院不予支持。3.关于李啟树主张的扩建房屋的增值及其他因李啟树在案涉土地上建设或添附引起的增值损失［具体包括4间房屋、围墙、3个顶棚、3个化粪池、围墙大门、过道门及围墙后门、水泥地面、水泥地面（无面层）、大门至马路水泥地面、U型塑料排水槽、围墙脚手架（钢管）、顶棚脚手架（钢管）］。（1）关于4间房屋、围墙。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”的规定，鉴于李啟树确认涉案无房产证的建筑无办理报建手续，该建筑无经有关部门认定为违法建筑，相关行政主管部门也无对该建筑物进行处理，故对于该4间房屋及围墙应由行政主管部门先行处理，一审法院在本案不作处理。（2）关于其他因李啟树建设或添附引起的增值损失［包括3个顶棚、3个化粪池、围墙大门、过道门及围墙后门、水泥地面、水泥地面（无面层）、大门至马路水泥地面、型塑料排水槽、围墙脚手架（钢管）、顶棚脚手架（钢管）］。广东金厦工程管理造价咨询有限公司已就上述工程造价进行了鉴定，并出具了工程造价鉴定编制报告书。现严敏志、严健忠及李啟树对该报告书的真实性、合法性、关联性予以确认，故一审法院予以采纳。鉴于严敏志、严健忠不同意利用上述添附物，故一审法院从公平合理、符合实际的情况出发，酌定该损失由双方各承担50%。故此，严敏志、严健忠应向李啟树支付该部分损失45964.19元[（192293.45元-80896.02元-19469.05元）×50%]。综上，严敏志、严健忠应向李啟树赔偿损失174204.19元（128240元+45964.19元）。五、关于鉴定评估费16320元（2000元+14320元）的分担问题。一审法院从公平合理出发，按照出卖人与买受人各自的过错程度，一审法院酌定由严敏志、严健忠承担8560元（2000元×70%+14320元×50%），由李啟树承担7760元（2000元×30%+14320元×50%），鉴于该鉴定评估费已由李啟树垫付，故严敏志、严健忠应向李啟树返还该8560元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条、第二十一条的规定，一审法院于2019年7月29日作出一审判决：一、确认严敏志、严健忠与李啟树于2008年11月1日签订的《卖买合同》无效；二、李啟树于判决发生法律效力之日起六十日内腾空涉案的位于广州市南沙区横沥镇新村村一队的房屋（房屋所有权证：粤房字第××号，所有权人：严敏志，建筑面积：57.31平方米）及土地（集体土地建设用地使用证：番府集建总字第20－0xxxx号，土地使用者：严敏志），并返还给严敏志；三、李啟树于判决发生法律效力之日起十日内向严敏志返还集体土地建设用地使用证（证号：番府集建总字第20－0xxxx号）及房屋所有权证（证号：粤房字第××号）；四、严敏志、严健忠于判决发生法律效力之日起十日内向李啟树返还购房款9万元及利息（利息以9万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2008年11月1日起计至付清款项之日止）；五、严敏志、严健忠于判决发生法律效力之日起十日内向李啟树赔偿损失174204.19元；六、严敏志、严健忠于判决发生法律效力之日起十日内向李啟树返还鉴定评估费8560元；七、驳回李啟树的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2050元，由严敏志负担1435元，由李啟树负担615元；一审反诉受理费4431.6元，由严敏志、严健忠负担2387.3元，由李啟树负担2044.3元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.李啟树是否有权主张无证部分的土地差价损失；2.一审判决未处理未经报建的四间房屋有无不妥；3.李啟树关于过错比例和鉴定费的上诉理由是否成立。关于争议焦点一。涉案《卖买合同》中约定的超出房屋所有权证及集体土地建设用地使用证范围的集体土地部分，不具备市场流通性质，严敏志无权处分，非该集体经济组织成员的李啟树无权购买，也无权享有该部分土地的升值利益，故李啟树关于无证部分土地差价损失的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。该四间房屋未经合法报建，是否应当拆除处于未定状态，行政主管部门的不同处理将影响对该四间房屋相关民事权益的处理，故一审法院认定应由行政主管部门先行处理并无不当，本院予以认可。关于争议焦点三。一审法院对双方过错比例作出认定系行使自由裁量权，并无不当。李啟树上诉主张严敏志应承担80%的过错，依据不足，本院不予采纳。一审法院根据过错比例认定双方应承担的鉴定费亦无不妥。李啟树关于鉴定费应全部由严敏志、严健忠承担的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，李啟树上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7545元，由李啟树负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十一月二十六日书记员 冯冠豪郭丽淳