宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初4107号原告：张某1，宁夏回族自治区银川市人，个体户，群众，住宁夏回族自治区银川市。原告：张某2，宁夏回族自治区银川市人，住宁夏回族自治区银川市。法定代理人：张某1（原告张某2父亲），宁夏回族自治区银川市人，初中文化，个体户，群众，住宁夏回族自治区银川市。二原告共同委托诉讼代理人：王某1，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司。法定代表人：王某2，江苏省如皋市人，大学文化，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：苗某，宁夏回族自治区固原市人，大学文化，现住宁夏回族自治区银川市。原告张某1、张某2与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1、张某2的委托诉讼代理人王某1、被告金冠公司的委托诉讼代理人苗某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某1、张某2向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金29894.16元，违约金858.95元，以上金额共计30753.11元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月21日，原告购买被告金冠公司位于贺兰县XXX房，建筑面积64.65平方米，房屋总价款373677元，原告全额支付了房屋价款。双方在签订商品房买卖合同的同时签订了代租协议，约定：1.原告所有的该房屋由被告代为租赁和管理，期限为2014年4月21日起至2026年4月21日止，租金计算日期从2014年4月21日起开始计算；2.被告在代租及管理期的前六年，按照总房款的8%返还原告租金，即每年29894.16元；3.从第一年开始，被告每年在4月21日之前，一次性交付给原告当年租金，若逾期超过15天，每逾期一天，被告支付原告当年租金额千分之一的违约金。原告与被告签订代租协议后，原告将涉案房屋如期交付给被告出租使用和管理。但2015年4月21日至2016年4月21日房屋租金，被告以代扣税金为由，少支付原告2989.42元，直到2019年1月15日贺兰县法院作出（2018）宁0122民初6809号判决后，才支付给原告，依据代租协议约定应当支付原告违约金。2018年4月21日至2019年4月20日房屋租金至今没有支付，原告多次催要，被告拒不支付。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金冠公司辩称，对原告主张的金额不予认可，自被告第一次向原告支付租金，租金的交付日期均是在次年的8月30日之前支付，原告未提出异议，该支付方式符合交易规则；租金不能支付的原因是因为原告不去办理实名纳税导致延期，且在营改增以后被告多次告知原告办理实名纳税，但原告对此置若罔闻，责任应该由原告承担；协议虽然未明确税金问题，根据宪法与税法的相关规定，公民的纳税义务是法定的，不需要特别约定且国家税务总局公告2016年第16号文再次明确提出纳税人以经营租赁方式取得的不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税，被告并未拖欠原告租金的行为。本院经审理认定事实如下：2014年4月21日，原告与被告金冠公司就其所有的的位××县商铺（面积64.65平方米，房屋价款373677元）签订了《协议书》一份，原告将上述商铺交于被告代为租赁、管理，双方约定原告将上述商铺交于被告管理12年，管理期自2014年4月21日起至2026年4月21日止；租金管理期前6年以该套商铺的购房款373677元为基础乘以8%（即29894.16元），管理期后6年以购房款为基数乘以9%；被告须在每年4月21日之前一次性交付给原告当年的租金。若被告逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金额千分之一的违约金。根据原、被告提交的证据显示，在涉案合同履行过程中，被告分别于2015年4月21日、2016年4月21日向原告支付了2014年4月21日至2015年4月21日、2015年4月21日至2016年4月21日期间的扣除被告代缴税费后的房屋租金26904.74元。后因被告未依约支付租金，原告于2018年11月12日向本院提起诉讼，经本院（2018）宁0122民初6809号民事案件查明，被告在原告的租金中以每年2989.42元扣除了2015年4月21日至2017年4月20日的税费，但并未提交证据证明其实际代原告缴纳，对该部分款项在该判决中已判决被告返还，同时，上述案件还查明被告在2018年就未付原告租金向原告支付违约金5000元。现因被告未依约支付2018年4月21日至2019年4月21日期间的租金，原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一、银川德胜工业园区金盛·欧洲城1栋4层035号房租赁《协议书》原件一份、证据二、（2018）宁0122民初6809号判决书复印件一份，被告提交的证据一、张某1、张某2返租明细原件一份予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2014年4月21日，被告于2015年4月21日、2016年4月21日向原告支付2014年4月21日至2015年4月21日、2015年4月21日至2016年4月21日期间房屋租金，根据《协议书》有关“被告须在每年4月21日之前一次性交付给原告当年的租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定次年的4月21日支付的系上年度4月21日至次年的4月21日期间的返租租金，原告接受租金后未提出异议，可视为原、被告双方就《协议书》约定的租金支付方式进行了变更，即租金支付方式为次年4月21日支付上一年度至次年4月21日期间的租金。对于原告要求被告支付2018年4月21日至2019年4月21日期间租金29894.16元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金858.95元的诉讼请求，对于原告主张的将（2018）宁0122民初6809号民事判决书中判决被告返还原告扣除的税费2989.42元计算利息490.26元的诉请，因在上述案件中查明被告已向原告支付了违约金5000元，原告不应再就上述案件中的款项在本院中主张利息损失，故本院对原告的该部分诉请不予支持；原、被告在涉案《协议书》中约定若被告逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金额千分之一的违约金，庭审中原告自愿要求按照年利率4.35%计算违约金，符合法律规定，应予支持，根据双方约定，违约金起算时间应为2019年5月6日，至原告主张的7月5日共60天，违约金计算为213.76元（29894.16×4.35%÷365天×60天），综上，对原告主张的违约金，本院予以支持213.76元。对于被告主张的其已于2018年8月30日向原告支付涉案租金5000元，其向法庭提交了2018年8月30日向原告转账5000元的网上银行电子回单复印件一张，被告在未付清2018年之前租金时向原告支付2018年至2019年租金的行为不符合正常交易习惯，且在法庭发问环节被告自认该款项系支付原告2017-2018年度房屋租金，故对被告前述主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告张某1、张某22018年4月21日至2019年4月21日期间房屋租金29894.16元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司向原告张某1、张某2支付逾期付款违约金213.76元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告张某1、张某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元（已减半收取），由原告张某1、张某2负担6元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年八月二十七日法官助理 薄 迎书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。