云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初1911号原告（反诉被告）：恒大鑫源（昆明）置业有限公司。住所：昆明市安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼**。法定代表人：周渝，总经理。委托诉讼代理人：张晶晶，系公司法务部职员，特别授权代理。被告（反诉原告）：郑某某，男，回族，1986年6月12日出生，云南省人，身份证登记住址：云南省文山壮族苗族自治州砚山县，现住云南省昆明市安宁市。被告（反诉原告）：徐某某，女，汉族，1986年3月14日出生，云南省昆明市人，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市安宁市。两被告共同委托代理人：张阳，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托代理人：李金，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）恒大鑫源（昆明）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）与被告（反诉原告）郑某某、徐某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）恒大公司的委托诉讼代理人张晶晶，被告（反诉原告）郑某某、被告徐某某的委托诉讼代理人郑某某到庭参加了诉讼。后依法适用普通程序，组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒大公司的委托诉讼代理人张晶晶，被告（反诉原告）郑某某、徐某某的共同委托诉讼代理人张阳、李金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒大公司向本院提出诉讼请求：依法1、解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案的注销手续；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2009年10月4日与原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买原告开发的“恒大金碧天下”第371幢第9层902号房,总房价为559680元，通过银行按揭付款方式支付。首期房款169680元，余款390000元，由被告向中国农业银行股份有限公司昆明市盘龙支行（以下简称银行）借款支付。由于被告未按其与银行签订的《个人购（建）房担保借款合同》约定如期偿还银行的贷款，遂致原告承担了担保责任。《商品房购销合同》第六条及《合同补充协议》第三条第一款第五项约定：“在《房屋所有权证》和《房屋他项权证》办理完毕前，乙方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方享有以下权利：（1）有权单方解除本《商品房购销合同》，收回该商品房，乙方所交全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行其保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。”因被告逾期还款，经银行函告，原告替其还清了上述贷款。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告（反诉原告）郑某某、徐某某共同辩称，1、涉案房屋未办理房屋所有权证及他项权证，是导致原告方承担担保责任的直接原因，原告存在过错；2、从双方之前的调解书可以看出原告是主动承担担保责任的，而非被告原因承担了担保责任；3、原告诉请解除合同及协助办理商品房预售合同登记备案注销手续，但未就解除合同后给被告方造成的损失予以明确，会损害我方的合法权益；4、原告解除合同的依据是《商品房购销合同》第六条以及《合同补充协议》第三条第一款四项解除合同条款，但是我方认为该条款属于格式条款，且扩大了被告义务，减轻了原告义务，应属无效条款。被告（反诉原告）郑某某、徐某某向本院提出反诉诉讼请求：1、判令双方继续履行合同，并由被反诉人按中国人民银行同期贷款利率4.9%计算至实际办理产权登记之日止的逾期办证违约金，暂计算至2019年10月28日为186936元；2、本、反诉案件受理费由被反诉人承担。事实及理由：双方签订的《商品房购销合同》第十二条及《合同补充协议》第九条第三项约定：“乙方以银行按揭贷款方式付款的，乙方授权甲方全权办理《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）的登记领取手续，甲方承诺在商品房交付使用后540日，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，所产生的办证费用由乙方承担”。但被反诉人于2011年6月30日交付至今均未替反诉人办理产权登记，至今已有八年多时间，被反诉人的行为已构成严重违约。故在被反诉人存在违约的情况下，其以承担了担保责任要求解除合同的行为违背了公平原则，故请求判令继续履行合同，并判令被反诉人承担逾期办证的违约责任。原告（反诉被告）恒大公司辩称，1、请求法院驳回反诉人的诉讼请求，我方不愿意继续履行合同，并且也不愿意承担未办理不动产权证的违约责任及违约金；2、至今尚未办理产权登记的原因在于反诉人，因为根据双方所签订的合同以及相关部门的规定，反诉人在办理房屋产证之前应当交齐税费以及维修基金等款项，同时也需要被反诉人出具相应的委托资料，我方才可以为其办理房屋所有权证，在本案中反诉人未按照合同约定缴纳2%的专项维修基金，直至2019年7月4日才向相关部门交齐相应的维修基金，然而2019年3月29日我方已经替其向银行承担了担保责任，所以没有为其办理不动产权证的义务，也不应当承担逾期办证的违约责任。归纳本、反诉原、被告的诉辩主张，双方争议的主要焦点是：恒大公司是否承担逾期办证的责任？恒大公司是否享有解除权？原告针对本诉的诉讼请求及反诉的答辩主张提交了以下证据予以证实：1、恒大鑫源（昆明）置业有限公司营业执照；2、郑某某、徐某某身份证；3、《商品房购销合同》及补充协议；4、《个人购（建）房担保借款合同》；5、起诉状、《民事调解书》、律师函；6、还款凭证、结清证明；7、《昆明市住房和城乡建设局关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》；8、《房屋产权证办理告知函》及邮寄回执9、云南省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）。被告针对本诉的答辩主张及反诉的诉讼请求提交了以下证据予以证实：1、反诉人郑某某、徐某某身份信息和被反诉人的工商登记信息；2、商品房购销合同及补充协议；3、个人购（建）房担保借款合同；4、银行流水。对于双方当事人无异议的证据，本院予以审核后依法确认并在卷佐证，对于有异议的证据和事实，本院将在说理部分一并评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月4日，恒大公司（甲方）与郑某某、徐某某（乙方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号：200907778），约定由郑某某、徐某某购买恒大公司开发的恒大金碧天下第371幢第9层902号房，总价款为559680元。合同第六条约定了付款方式及期限：乙方于2009年10月4日前支付首期房价款169680元，余款390000元向银行贷款支付。同时，《合同补充协议》第三条对合同第六条补充如下：……4、在《房屋所有权证》和《房屋他项权证》办理完毕前，乙方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房购销合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行其保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续……。合同补充协议第九条关于产权登记的约定：……3、乙方以银行按揭贷款方式付款的，乙方授权甲方全权办理《房屋所有权证》（及《房屋他项权证》）的登记领取手续，甲方承诺在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，所产生的费用由乙方承担……；5、乙方应在办理该商品房收楼手续时，按甲方要求办理产权登记有关手续，包括应向甲方提交办理上述手续的证明文件及签署一切必需文件，须向银行借取资料的，乙方可委托甲方代为向银行借取。乙方是否提供齐全证明文件以甲方开具的收件回执为准。否则，甲方无义务为乙方办理该商品房的《房屋所有权证》……。7、交楼时，乙方应当按总价的2%缴纳专项维修基金，否则，甲方不承担逾期办理产权登记备案的责任……合同签订后，郑某某作为借款人及抵押人、徐某某作为抵押人、恒大公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司昆明市盘龙支行签订《个人购(建）房担保借款合同》向银行申请办理了住房按揭贷款，贷款本金为390000元，贷款期限为240个月，恒大公司为上述贷款提供阶段性担保。后因郑某某、徐某某逾期未按期偿还贷款，恒大公司在银行的要求下，于2019年3月29日向银行提前偿还了郑某某、徐某某支所欠的贷款本息共计284353.58元。另查明，郑某某、徐某某系夫妻关系，恒大公司于2011年11月23日办理了房屋交付手续，目前尚未办理房屋所有权登记及借款抵押登记手续。本院认为，原告（反诉被告）恒大公司与被告（反诉原告）郑某某、徐某某签订的《商品房购销合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。关于本案第一个争议焦点：恒大公司是否承担逾期办证的责任？根据双方签订的合同补充协议第九条关于产权登记的约定，乙方应在办理商品房收楼手续时，按甲方要求办理产权登记有关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，乙方是否提供齐全证明文件以甲方开具的收件回执为准；甲方应于实际交房日即2011年11月23日起540日内替乙方办理房屋所有权证。根据谁主张谁举证原则，郑某某、徐某某亦未提交恒大公司出具的收件回执等材料证实其已依约交齐了办证所需的材料，且恒大公司提交的《房屋产权证办理告知函》、《昆明市住房和城乡建设局关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》、《云南省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》可以证实郑某某、徐某某于2019年7月4日才向相关部门交纳了涉案房屋专项维修基金，即恒大公司逾期办证的原因在于郑某某、徐某某未及时完整提交办理产权证书需要的文件资料，故恒大公司不承担逾期办证的违约责任。关于本案第二个争议焦点：恒大公司是否享有解除权？根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因郑某某、徐某某逾期未偿还银行贷款，致使恒大公司依据向银行承担了保证责任，根据《合同补充协议》第三条的约定，恒大公司有权单方解除合同。郑某某、徐某某认为该条款属于格式条款，应属无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。郑某某、徐某某诉请继续履行合同，由恒大公司就代偿购房款284353.58元另行行使追偿权的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。另，根据《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，本院于2019年7月25日受理本案，分别于2019年9月2日、2019年11月4日向郑某某、徐某某送达了起诉状副本等诉讼材料，则可认定郑某某、徐某某于2019年11月4日收到解除合同的通知，合同自通知到达时解除。在合同解除之后，根据《合同补充协议》第三条的约定，郑某某、徐某某还应协助恒大公司办理注销合同的备案登记。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”就合同解除后的损失部分，因郑某某、徐某某未提起反诉，故本院不做处理，郑某某、徐某某可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：本诉部分：一、恒大鑫源（昆明）置业有限公司与郑某某、徐某某之间签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号：200907778）于2019年11月4日解除；二、由郑某某、徐某某于本判决生效后立即协助恒大鑫源（昆明）置业有限公司办理注销《商品房购销合同》（合同登记号：200907778）的备案登记。反诉部分：驳回郑某某、徐某某的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由郑某某、徐某某承担；反诉案件受理费4038.7元，减半收取2019.35元，由郑某某、徐某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨志娟人民陪审员  徐琼仙人民陪审员  张明祥二〇一九年十一月二十八日书 记 员  王 愔