甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0503民初2281号原告（反诉被告）：吴某，住天水市。委托诉讼代理人：王某，甘肃昊泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹某，甘肃昊泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：天水市麦积区马跑泉镇社区卫生服务中心。法定代表人：战某，该中心主任。委托诉讼代理人：韩某，甘肃昊泰律师事务所律师。原告吴某与被告天水市麦积区马跑泉镇社区卫生服务中心（以下简称马跑泉卫生中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，被告提起反诉，本案适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告的委托诉讼代理人曹某，被告暨反诉原告的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求如下：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付从2019年5月1日起至同年7月1日的房屋租金142884元；3.判令被告承担自2019年7月1日以后至实际交房时的租金；4.判令被告承担违约金214326元。审理中，原告增加诉讼请求为判令被告向原告返还租赁房屋。事实与理由，2018年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于××区号楼二层（原艾菲格林宾馆）的房屋面积1701平方米出租给被告开办社区卫生机构；租赁期限从2018年10月20日至2028年10月19日共10年；租金按每月每平方米20元计算，年租金408240元，不包括水、电、暖、物业等费用，当年的租金支付时间为2018年11月1日前支付204120元，2019年5月1日前支付下半年租金204120元，此后在每年11月的前10日内一次性交付下一年度的租金，被告拖欠租金达60日则视为违约，原告有权收回房屋，被告则赔偿原告经济损失214326元。此后，双方又签订《补充协议》1份，约定被告在上述租赁合同之外另向原告按每月每平方米交纳租金22元，合计449064元。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋及设施设备，被告则一次性向原告支付了房屋装修、设施、设备补偿款40万元，并于2018年10月29日向原告支付租金428652元。2019年5月1日是被告应当支付下半年房屋租金的最后期限，但其一直未交。原告认为双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均合法有效，被告拒不履行上述合同和协议的约定，已构成违约。现其提起诉讼，请求法院依法判决。被告马跑泉卫生中心辩称，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均为无效合同，其已将租赁房屋及其修装修、设备、设施交还给了原告，原告应当将补偿款40万元返还被告。反诉原告马跑泉卫生中心向本院提出的反诉请求为判令反诉被告向反诉原告返还补偿款40万元。反诉的事实与理由，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》和《补充协议》以后，反诉原告向反诉被告支付了房屋租金428652元及租赁房屋的装修、设备、设施补偿款40万元。此后，反诉原告得知反诉被告与天水金河实业有限公司（以下简称金河公司）签订的房屋买卖合同系无效合同，该房屋无任何相关的审批手续，属于违法建筑，故向反诉被告要求退房退款。在双方无法达成一致的情况下，反诉原告已从租赁房屋内搬出并多次通知反诉被告，但其拒不接收。在原告向法院提起诉讼的情况下，反诉原告提起反诉，认为金水苑小区由于未取得土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证等相关手续，且房屋建成后未经验收，无报建材料，故反诉被告与金河公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，其与反诉被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》亦属无效合同，据此反诉被告收取反诉原告的补偿款40万元应予返还。反诉被告辩称，首先，并无证据证明双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是无效合同，反诉原告以反诉被告出租的房屋未取得房产证就认为租赁合同无效的主张缺乏法律依据，合同法中没有这样的规定。其次，反诉原告的反诉状中诉称与事实不符，反诉原告并不是因为出租房屋没有房产证才提出解除合同的，而是由于其使用租赁房屋后经营不善，无法继续经营才提出减少租赁房屋面积，后又提出解除合同的。再次，反诉原告要求反诉被告返还补偿款40万元的请求不能成立，按《房屋租赁合同》第六条的约定是对出租房屋中装修及相关设备、设施的折抵款，合同明确约定反诉原告交付该款后，出租房屋内的装修、设备、设施归反诉原告所有，这实际是《房屋租赁合同》中包含的对于房屋装修、设备、设施的一次性买断。最后，反诉原告的诉讼请求与其在本诉中的答辩自相矛盾，在本诉中其说双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，在反诉中又说《房屋租赁合同》无效，无法自圆其说。原告围绕其本诉请求向本院提交如下证据材料：1.《房屋租赁合同》1份，拟证明双方约定的房屋租赁期限、租金、违约责任等。2.《补充协议》1份，拟证明双方约定增加房屋租金的事实。3.《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原告对于出租房屋享有所有权。被告对于上述第1、2组证据材料的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为上述合同、协议均为无效合同。对于第3组证据材料的真实性不予认可，认为同类合同在麦积法院审理的其他案件中被认定为无效合同。本院经审核认为上述第1、2组证据内容真实、来源合法，能够证明本案事实，予以采信，对于其证明目的本院综合全案事实和证据予以采信。本院对于第3组证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。被告围绕其本诉主张及反诉请求向本院提交证据材料如下：1.天水市麦积区人民法院（2015）麦民三初字第122号民事判决书复印件1份，拟证明原告租赁房屋所在的金水苑小区其他人与金河公司签订的《商品房买卖合同》于2015年被本院认定为无效合同。2.收据1份、建行专用回单复印件2份，拟证明被告向原告支付补偿款40万元的事实。3.录音光盘1份及录音谈话整理材料1份，拟证明被告从2019年7月4日就腾空交付了租赁房屋。原告对于上述证据材料的真实性均无异议，但对第1、3组证据的证明目的不予认可，认为上述判决与本案无关联性，商品房买卖合同无效并不证明房屋租赁合同无效，录音光盘恰恰证明了是被告先违约的，不能证明双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》当时已经解除了。本院经审核对于上述证据的真实性、合法性予以认定，对于第2组证据的证明目的予以采信，但对第1、3组证据的证明目的综合全案事实和证据不予采信。反诉被告围绕其反诉答辩意见向本院提交证据材料如下：1.天水市麦积区马跑泉镇胡王村村民委员会（以下简称胡王村委会）六组开发用地请求办理土地手续的报告1份；2.天水市人民政府（以下简称市政府）市长办公会议天政市纪（2009）24号纪要1份；3.天水市麦积区马跑泉镇人民政府（以下简称马跑泉镇政府）天麦马镇政发﹝2010﹞12号关于申请办理胡王村天河南路20.8亩土地开发用地手续的报告1份；4.马跑泉镇政府天麦马镇政发﹝2011﹞10号关于申请办理胡王村天河南路20.8亩土地开发规划手续的报告1份；5.市政府天政土发﹝2004﹞12号关于马跑泉镇胡王村六组天河南路工程农用地转用及项目建设用地的批复1份；6.天水市土地储备中心天土储函字﹝2008﹞05号关于调整麦积区麦积新城部分储备土地用地界址的函；7.天水市城市建设投资（集团）有限公司天城投函﹝2010﹞22号关于办理麦积区胡王村用地手续的函；8.天水市麦积区人民政府（以下简称区政府）麦政函﹝2008﹞27号关于办理马跑泉镇胡王村开发建设规划手续变更的函；9.《联合合作开发协议书》复印件1份，拟证明租赁房屋所在的土地是金河公司与胡王村委会联合开发的，金河公司取得了该房屋的销售权；10.天水市发展和改革委员会（以下简称市发改委）天发改投函字﹝2011﹞079号关于麦积区马跑泉镇胡王村城中村改造项目开展前期工作的通知书；11.天水市公安消防支队麦积大队天公设计备﹝2012﹞02号建设工程消防设计备案；12.中国人民解放军94110部队净空审查意见；13.天水市规划局（以下简称市规划局）选字620500200800051号建设项目选址意见书审批表；14.市发改委天发改投（备）﹝2012﹞145号关于天水金河实业有限公司建设马跑泉镇胡王村金水苑小区6#楼项目备案登记备案的通知；15.区政府麦政函﹝2008﹞27号优惠政策的批复文件；16.天水市北道区人民政府北政发﹝2001﹞82号关于马跑泉镇胡王村一、六组在交通南路享受开发优惠政策的批复；17.天水市住房和城乡建设局建设工程设计报建备案申请书；18.天水市人民防空办公室天人防结字（2012）10号结建工程审批便函；19.市规划局建字第62050220110000054号建设工程规划许可证复印件及附图、总平面布置图各1份，拟证明反诉被告出租给反诉原告的房屋是具有建设工程规划许可证的；20.市规划局选字第620500200800015号建筑项目选址意见书复印件1份，拟证明规划部门已批准在该地上建设住宅和商铺;21.市规划局天规地建条﹝2011﹞19号规划条件通知书1份;22.市规划局天规地建方核﹝2011﹞19号天水市建筑工程设计方案核定通知书1份;23.租赁房屋所在地高程图复印件、宗地图复印件各1份；24.土地使用权证书复印件1份，拟证明租赁房屋所在的土地是国家划拨的合法取得的土地；25.建设项目现状照片2张。反诉被告提交上述第1至7组、第9至18组、第21至23组、第25组证据材料拟证明租赁房屋的建设手续是合法的。反诉原告对于第1、3至6组证据材料认为与本案无关，而且该地不是涉案土地；对于第2组证据材料的真实性无异议，但不能认为租赁房屋的建设手续是合法的；对于第7组证据材料认为没有法律效力；对于第8组证据材料认为不完整，真实性无法核实；对于第9组证据材料的真实性不予认可，认为其只是一个买卖土地的协议；对于第10组证据材料的真实性予以认可，但认为这是一个城中村改造项目，不是房屋销售项目，与金河公司无关；对于第11组证据材料的真实性予以认可，对其合法性不发表意见；对于第12组证据材料的真实性不发表意见；对于第14组证据材料的真实性无异议，但认为这是给胡王村委会的，不是给金河公司的；对于第13、15、16、18组证据材料认为与本案无关；对于第17组证据材料的合法性不予认可，该项目的设计单位是胡王村，应当出具开工许可证；对于第19组证据材料的真实性予以认可但上面写的很清楚，是新农村建设，不得对外出售和转让，反诉被告显然违背了该规定；对于第20、21、22、23组证据材料的真实性不予认可，其记载的土地与本案租赁房屋所在土地不是同一块土地；对第24组证据材料的真实性不予认可，认为不是同一幅土地；对于第25组证据材料的真实性无异议，但认为反诉被告变更了规划。本院经审核认为，对于第5、16、24组证据材料与本案无关联性，不予采信；对于第2、10、11、14、19、20至23组证据因对方当事人对真实性无异议，予以采信；对于其他证据结合全案事实与证据决定予以采信。本院依据当事人陈述和经审核确认的证据，认定事实如下：2018年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定将原告位于天水市××区号楼二层（原艾菲格林宾馆）的房屋（面积1701平方米）出租给被告用于开办社区卫生机构；租赁期限自2018年10月20日起至2028年10月19日止，原告应于2018年10月20日前将房屋按约定条件交付被告，经双方在《房屋交验清单》上签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金按每月每平方米20元，全年408240元，该租金不包括水、电、暖、设备、物业等相关费用，被告必须按约定缴纳租金及物业相关费用，如超过30日原告有权按日百分之一向被告加收滞纳金，拖欠租金60日，视为违约原告有权收回房屋，并赔偿原告相当于3个月租金的经济损失，第一年租金按半年缴纳并于2018年11月1日前10日内支付，计204120元，2019年5月1日前10日内交付下半年租金，计204120元，此后，每年租金被告于每年11月份的前10日内一次性交付原告，计408240元，原告须在被告付款前7个工作日内向被告出具等额的国家正式税务发票；合同签订后，被告一次性向原告支付租赁房屋现存装修、设施、设备（后附清单）补偿款40万元，被告付款后租赁房屋内全部装饰、装修、设施、设备及附属设施归被告所有；原告应保障被告水、电、暖、设备、设施的正常运行，保证房屋建筑结构符合消防要求，并保证其拥有100%产权，被告在使用房屋过程中自行承担维护、维修、保养责任，合理使用承租房屋及附属设施、设备；经双方协商一致可以解除合同，因不可抗力致合同无法履行的自行解除合同，双方不负责任；任何一方违约导致合同提前解除的，应向守约方支付相当于合同约定的3个月租赁费用214326元作为违约赔偿金；双方发生争议不能协商解决的，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉；本合同双方签字盖章后生效。该合同由原告吴某签名，被告负责人签名并加盖公章。同日，原、被告又签订了《补充协议》1份，约定将租赁房屋租金除《房屋租赁合同》约定外，被告每年向原告另外支付每月每平方米22元，面积1701平方米，合计449064元，租金的税款由被告自行承担；约定本合同双方签字盖章后生效。该《补充协议》由原告吴某签名，被告负责人签名并加盖公章。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋及设备设施。被告于2018年10月25日和次日向原告支付补偿款40万元，并向原告交付租金428652元。2019年5月1日起被告未按约定向原告交付租金。2019年7月4日被告工作人员向原告电话提出交还租赁房屋，原告未同意。另查明，胡王村委会与金河公司于2010年10月5日签订《联营合作开发协议书》，约定对于麦积区天河南路以东、羲皇大道以北（市二中对面）的20.8亩土地进行联合开发。2011年7月4日天水市规划局向胡王村委会颁发《建设工程规划许可证》及其附件。2014年，金河公司在该土地上建成金水苑小区。2018年4月15日原告与金河公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买天水市麦积区金水苑小区6幢二层建筑面积1701.58平方米的房屋，合同自双方签订之日起生效。该合同由金河公司法定代表人叶水林签名并加盖了公司印章，原告吴某签名。原告在2019年1月10日前是金河公司股东，担任监事职务，时任金河公司法定代表人叶水林系其丈夫。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁案件解释）第二条规定的“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案双方当事人争议的焦点问题如下：一、本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是否有效的问题。关于原告租赁房屋建设是否依法取得建设工程规划许可证的问题，原告租赁房屋的联合开发一方胡王村委会取得了市规划局颁发的建设工程规划许可证，且从金水苑小区建设的前期审批手续看有一部分是办给金河公司的，也有一部分是办给胡王村委会的，因胡王村委会与金河公司系联合开发金水苑小区，因此胡王村委会取得建设工程规划许可证也应视为金河公司取得，故被告主张的金河公司未取得建设工程规划许可证的意见不予采纳。关于原告租赁房屋是否按照建设工程规划许可证建设的问题。市规划局于2011年7月4日向胡王村委会颁发的建设工程规划许可证明确规定了“未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设；未经发证机关许可，本证的各项规定不得随意变更；本证所附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力”，该证附有《总平面布置图》1份和《天水市建筑工程设计方案核定通知书》1份，由于对照上述建设工程规划许可证、附图、通知书审核未发现该金水苑小区的建设有明确违背之处，故不能认定上述金水苑小区建设违反了建设工程规划许可证的规定。综上所述，由于原告租赁房屋并无城镇房屋租赁案件解释第二条规定的情形，且本案房屋租赁合同及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，当事人均应履行。至于被告举证证明原告签订的《商品房买卖合同》无效，因该合同无效并不导致本案《房屋租赁合同》和《补充协议》必然无效，故本案对于该《商品房买卖合同》的效力不作重复评判。二、被告在履行《房屋租赁合同》和《补充协议》的过程中是否有违约行为的问题双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定被告应于2019年5月1日前10日内交付下半年租金合计428652元，此后每年的租金被告应于当年11月份的前10日内一次性交付原告合计857304元，被告未在上述期限内向原告交付租金，且按双方约定的拖欠租金60日即视为违约，故被告存在违约行为，应当承担违约责任。三、原告的诉讼请求应否支持的问题关于原告提出的解除《房屋租赁合同》和《补充协议》的请求，由于被告违约未向原告支付2019年5月1日起的租金，致使原告的合同目的无法实现，且被告以从租赁房屋中搬出其经营的社区卫生机构设备的行为表明其同意解除上述合同，故本院对于原告的上述请求予以支持。关于原告提出的返还租赁房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定的“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于原告上述请求本院予以支持。关于原告提出的支付租金的请求，依据合同法第二百二十六条规定的“承租人应当按照约定的期间支付租金”，本院以原告起诉的拖欠租金开始的2019年5月1日起至其请求的2019年7月1日止，计算为1701平方米×（20元＋22元）×2个月＝142884元审核，对于原告的上述请求予以支持。被告还应向原告承担从2019年7月2日起至实际交房之日的租金。关于原告请求的由被告赔偿违约金214326元的问题。由于被告拖欠原告租金2个月以上，依《房屋租赁合同》约定已构成违约，应当按照合同约定的三个月租金数额承担违约金，本院以1701平方米×（20元＋22元）×3个月＝214326元审核，对于原告的上述请求予以支持。四、关于反诉原告提出的反诉请求应否支持的问题关于《房屋租赁合同》第六条的性质认定问题，反诉原告认为由于反诉被告租赁房屋所在的金水苑小区未取得土地使用证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证等相关手续，且未经竣工验收，反诉被告与金河公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同，故反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》亦属无效，反诉被告应向反诉原告返还补偿款，对此反诉被告认为该约定系一次性折价转移装修、设备、设施的所有权，其实质为租赁合同中所包含的买卖合同。本院认为本案《房屋租赁合同》属于混合租赁物的租赁合同，租赁物既包括一年或半年支付一次租金的房屋，又包括租赁期间10年损耗完毕的一次性支付费用的装修、设备、设施，本院已认定《房屋租赁合同》合法有效，且支持了原告关于解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，故该条款的效力也相应一并解除。依据上述合同法第九十七条规定，反诉原告请求反诉被告返还补偿款的请求属于“恢复原状”的范畴，应予支持，但应扣除反诉原告实际使用装修、设施、设备期间的折旧价值，本院酌情以反诉原告实际使用的期间与双方约定的租赁期间10年所占比例计算出折旧价值4万元为宜。上述装修、设备、设施应由反诉原告向反诉被告与租赁房屋一并返还，对于返还装修、设备、设施的品种、数量，反诉被告已向本院提交清单，该清单只有品种且大部分品种的数量不清，本院两次通知其与反诉原告共同清点但其拒不参加，故应按反诉原告提交的清单所列的品种、数量返还。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告吴某与被告天水市麦积区马跑泉镇社区卫生服务中心签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效，予以解除；二、由被告天水市麦积区马跑泉镇社区卫生服务中心向原告吴某返还位于天水市××区的面积1701平方米的租赁房屋，并按其提交的清单一并返还相关装修、设备、设施；三、由被告天水市麦积区马跑泉镇社区卫生服务中心向原告吴某支付拖欠的租金142884元、违约金214326元，合计357210元，并按每天2348.78元向原告吴某支付从2019年7月2日起至实际返还房屋及相关装修、设备、设施之日止的租金；四、由反诉被告吴某向反诉原告天水市麦积区马跑泉镇社区卫生服务中心返还补偿款36万元。以上判决第二、三、四项于本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金或者加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36194元，按简易程序审理减半收取18097元，由被告天水市麦积区马跑泉镇社区卫生服务中心负担；反诉案件受理费7300元，按简易程序合并审理减半收取3650元，由反诉被告吴某负担3285元，反诉原告天水市麦积区马跑泉镇社区卫生服务中心负担365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 曹天恩二〇一九年十一月十一日法官助理 颉 娜书 记 员 田祥凡书 记 员 田祥凡