江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9063号上诉人（原审被告）：吴金华。委托诉讼代理人：缪登友，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：居昊，江苏凡创律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州安邦物业服务股份有限公司。委托诉讼代理人：徐旭，北京市中银（苏州）律师事务所律师。上诉人吴金华因与被上诉人苏州安邦物业服务股份有限公司（以下简称安邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴金华上诉请求：1.撤销原判；2.安邦物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.安邦物业公司未提供相应物业服务，更谈不上质量是否符合要求，吴金华无理由支付物业费。2.一审判决以办理房产证的时间确定吴金华物业费的缴纳截止日期是错误的。吴金华2016年4月8日前就已与案外人签订房屋买卖合同，将案涉房屋交付案外人，房产证的制证时间也肯定是在实际入住后的。3.根据苏州市物业服务收费管理实施的通知第16条，前期物业管理在不超过24个月的期限内按照70%缴纳服务费。该通知并非国家法律法规可以查找或业主应当知晓的文件，吴金华与安邦物业公司是前期物业服务关系，安邦物业公司应将该通知公示或以其他方式告知业主，但安邦物业公司采用隐瞒的方式致使吴金华办理入住后的前两年缴纳了全额物业费。后期缴纳物业费时，吴金华要求安邦物业公司扣减前期多缴纳的物业费，安邦物业公司不同意才致使后续物业费无法缴纳。业主未使用未入住，安邦物业公司的服务成本自然减少，这也是权利义务对等的体现。一审判决对该扣减事宜不予处理，并要求吴金华另案诉讼，于法无据。安邦物业公司辩称：同意一审判决。安邦物业公司向一审法院起诉请求：1.吴金华立即支付安邦物业公司物业管理费21045元，滞纳金4301元(滞纳金以日万分之五暂计至2018年6月30日，具体以实际支付日期为准)，合计25346元；2.吴金华承担本案诉讼费用。一审中，安邦物业公司变更诉讼请求，要求吴金华支付2015年1月1日至2016年4月8日的物业费6695元(按照2.2元每平方米，面积是199.29平方米计算得出)及滞纳金（以6695元为基数，自2016年1月1日至实际付款之日止，按日万分之五的标准计算）。一审法院认定事实：2013年1月8日，苏州安邦物业服务有限公司与昆山领地置业发展有限公司（以下简称领地公司，甲方）、吴金华（乙方）签订昆山市前期物业管理服务协议一份，约定苏州安邦物业服务有限公司为吴金华所购买位于昆山市是的房屋提供物业服务；物业服务费联排别墅：2.2元/月/平方米，以上收费标准按实际产权面积计算，首次交房预收12个月物业管理费，以后每年6个月预收一次物业管理费。业主未能按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方和其委托的物业管理企业有关要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。当日，吴金华签订了业主入住合约，办理了房屋钥匙交接手续。后，房屋办理所有权登记手续，房屋建筑面积为199.29㎡。吴金华已经按约支付了2013、2014年底的物业费用，之后的物业费用未付，安邦物业公司催缴无果，故诉至一审法院。一审另查明：吴金华于2016年将涉案房屋出售给案外人沈健，2016年4月8日，涉案房屋所有权登记于沈健名下。2016年4月7日，苏州安邦物业服务有限公司变更为苏州安邦物业服务股份有限公司。一审法院认为，吴金华与苏州安邦物业服务有限公司之间签订的昆山市前期物业管理服务协议系各方当事人的真实意思表示，依法成立生效。安邦物业公司已经为吴金华提供物业服务，故吴金华依约应支付相应的物业服务费用。自2015年1月1日至2016年4月8日期间(按照2.2元每平方米，面积是199.29平方米计算)，吴金华合计结欠安邦物业公司物业服务费用6695元。安邦物业公司要求吴金华支付物业服务费6695元，一审法院予以支持。安邦物业公司主张滞纳金，以6695元为基数，自2016年1月1日至实际付款之日止，按日万分之五的标准计算。该主张标准不违反双方约定及法律规定，一审法院亦予以支持。至于吴金华辩称的要求安邦物业公司扣减已经缴纳的2013年、2014年物业费中吴金华因未使用房屋可以享受的优惠部分。因安邦物业公司不同意在本案中扣减。本案对于该扣减事宜不予处理。吴金华可以另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：吴金华于判决生效之日起十日内支付苏州安邦物业服务股份有限公司物业服务费6695元（2015年1月1日至2016年4月8日期间）及滞纳金（以6695元为基数，自2016年1月1日至实际付款之日止，按日万分之五的标准计算）。一审案件受理费434元，由吴金华负担50元，安邦物业公司负担384元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，吴金华与苏州安邦物业服务有限公司、领地公司签订的昆山市前期物业管理服务协议系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。安邦物业公司已为吴金华提供物业服务，吴金华应依约支付相应的物业服务费用。吴金华上诉主张安邦物业公司未按约提供相应物业服务，不应缴纳物业费，但未提供证据证实，且吴金华已支付了2013、2014年的物业费，故对该主张本院不予采信。吴金华还上诉主张不应以案涉房屋所有权登记于案外人沈健名下的时间确定吴金华物业费的缴纳截止日期。对此本院认为，吴金华并未举证证明其与沈健签订房屋买卖合同的时间、将房屋交于沈健的时间及与沈健签订的房屋买卖合同中关于物业费承担的约定，在此情况下，一审判决以案涉房屋所有权登记于沈健名下的时间确定吴金华物业费的缴纳截止日期，并无不当，本院予以确认。吴金华又上诉主张应扣减已经缴纳的2013年、2014年物业费中吴金华因未使用房屋可以享受的优惠部分。本院认为，《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十六条规定：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。该细则为公开文件，并非吴金华无法查询或知晓的规定，现吴金华未提供证据证明其曾书面告知安邦物业公司其未入住或未使用的情况，不符合该细则中享受物业费优惠的条件，故对该主张本院不予支持。综上所述，吴金华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费434元，由上诉人吴金华负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇一九年十一月二十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。