江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3314号上诉人（原审被告）：祁某。委托诉讼代理人：丁兆伟，江苏公善民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某。委托诉讼代理人：王右光，江苏播仁律师事务所律师。原审被告：谢某。上诉人祁某因与被上诉人王某、原审被告谢某房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人祁某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王某对祁某的诉讼请求或者发回重审;被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、《店面转让合同书》所涉及的权利义务是一个合同关系且必须同时履行，无法割裂。一审判决分成租赁合同和店面转让合同两个独立的合同关系，是错误的，将店面转让与租期相关联更是错误的。店面转让是一次性完成的，转让以后双方权利义务均已经履行完毕，新的租赁合同相对人是王某和谢某，与祁某无关。二、王某已经实现了《店面转让合同书》的合同目的，祁某已经把店铺交付给王某，一审判决认定合同目的无法实现是错误的。王某与祁某之间不是转租合同关系，而是权利义务的概括转让。涉案房屋虽在法院强制执行程序中，但并不影响租户实际使用，王某自愿不使用房屋，是对自身权益的处分，后果自己承担。三、房屋转让费包含装修、空调设备等，还包含开店的机会、同类消费的客源、固定的商圈等隐形资源，是一次性给付的，与租期无关，不是为了获取租赁期限的对价，一审法院认定错误。四、《店面转让合同书》已经履行完毕，当事人已经实现了合同目的，不存在解除合同的法定情形和约定情形，一审判决解除合同错误。五、王某、谢某与案外人杜某于2018年12月17日达成调解协议，之前涉案商铺一直在王某控制使用下，王某收取杜某半年房租，表明他们的租赁合同履行至2018年12月17日，同日合同解除。一审法院认为合同解除日为2018年6月26日，这与王某实际占有商铺并收取半年租金的事实矛盾。被上诉人王某辩称，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原审判决。理由：第一，店面转让协议是合法有效的，作为转让方，上诉人转让店面的责任期限应该从转让合同订立起至合同履行完毕。在店面转让协议中规定了合同履行最终期限为2019年5月1日。第二，上诉人并不能因为取得转让费而认为合同履行完毕，因为转让费与房屋的租赁期限是存在着相互依存的关系。第三，整个合同是一年的时间，被上诉人是基于合同的期限而进行投入的。根据最高人民法院有关司法解释，该涉案房屋作为承租方已经无法使用，承租方订立合同的目的无法实现，被上诉人起诉要求终止店面转让协议是有法律依据的。原审被告谢某未作答辩。王某向一审法院起诉请求：1.解除2018年3月22日所订立的《店面转让合同书》；2.祁某、谢某共同返还租金4.5万元，祁某返还转让费8万元、赔偿装修损失3.31万元。一审法院认定事实：2015年9月10日，谢某（承租方、乙方）与案外人贾某（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将步行女人街BC110号一间117平方左右，出租给乙方经营使用，乙方有权转让出租。租期从2016年5月1日至2019年5月1日，年租金10万元。涉案房屋系案外人贾某、黄某所有。2016年3月2日，谢某（出租方、甲方）与祁某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将BC路110号一间40平方左右，出租给乙方经营使用，乙方有权转让出租。租期从2016年5月1日至2019年5月1日，年租金4.6万元。2018年3月22日，王某（乙方）与祁某（甲方）签订《店面转让合同书》，约定：第一条甲方于2018年3月22日前将位于店铺（面积30-40平方米）转让给乙方使用。第二条合同到期2019年5月1日，租金为46000/年，店面交给乙方使用后，乙同意代替甲履行租赁合同。第三条乙方付给甲方转让费8万元、转让费包含店铺现有装修、装饰、工具，设备全部无偿归乙方使用。第四条合同一式两份，自签字之日起生效。当天，祁某收到王某8万元的转让费。王某向祁某给付了2018年3月22日-2018年4月30日的租金3300元。2018年3月24日，王某向谢某给付了2018年5月1日至2019年5月1日的租金4.5万元。2018年6月18日，王某将此店铺转租给了杜某，租期至2019年5月1日。杜某向王某支付了15万元，其中11万元转让费、4万元租金。王某也找来谢某，谢某与杜某签订《房屋租赁合同》，约定租期从2019年5月1日到2020年5月1日，租金为5万元，该合同未实际履行。2018年6月19日，杜某发现涉案的店铺被海州区法院贴出执行公告，内容是因案外人贾某、黄某欠他人债务未还，被申请强制执行，要求贾某、黄某于公告之日起十日内履行生效法律文书确定的还款义务，逾期对其共同所有的产进行评估、询价、拍卖、变卖、抵债。该公告落款时间2018年5月14日。2018年6月26日，杜某起诉谢某、王某租赁合同纠纷[案号（2018）苏0706民初4898号]，要求撤销与谢某签订的《房屋租赁合同》及与王某口头约定的租赁合同；谢某、王某承担30万元违约金，连带退还租金15万元及利息。后在法院主持下，三方达成调解协议：一、解除杜某与谢某于2018年6月18日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》；二、解除杜某与王某就涉案房屋口头约定的租赁合同；三、王某于2019年1月31日前返还杜某租金2万元、转让费11万元，等等。在（2018）苏0706民初4898号一案庭审中，谢某称“祁某退出来将权利义务转给王某，我从贾某手中租的房子，又租给祁某，我和祁某的合同没有到期，祁某又转租给王某，我收了王某的4.5万元房租，如果王某不租，我可以把房租退给王某。”在最后陈述时明确表明“同意将4.5万元房租退还王某”。王某称涉案店铺仅是简装的，承租后，其更换了地板、灯具、门头、玻璃门，添附了墙纸、衣架、裤夹、货架、沙发等。2018年12月17日下午1点左右从杜某手中取了钥匙，从涉案的房屋中取回了衣架、裤夹、货架、沙发、1把椅子，没有取回的有玻璃门、墙纸、窗帘、灯具、地板、门头。当天又将涉案房屋钥匙交给杜某，杜某交给执行法官。祁某称转让时，涉案店铺现有的装修包含门头、地板、灯具、墙纸。一审法院认为，第一，王某与祁某签订的《店面转让合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规范，祁某转让涉案商铺时经过谢某同意，且谢某有转租的权利，应当合法有效。《店面转让合同书》包含租赁合同法律关系和店面转让合同关系。从2018年5月1日起至2019年5月1日期间，系王某与谢某存在转租合同关系。但《店面转让合同书》中的涉案商铺转让关系还存在于祁某与王某间，并未终止。案外人杜某于2018年6月26日提起诉讼，要求解除其与王某间的租赁合同并退还转让费和租金，这也致使王某与祁某签订的店面转让合同目的无法实现，故对王某要求解除其与祁某签订的《店面转让合同书》的诉讼请求，依法支持。2018年6月26日应视为王某无法实现其与祁某间签订的《店面转让合同书》目的的时间。结合《店面转让合同书》的约定和合同实际履行情况，祁某应退还剩余期限内的转让费即从2018年6月26日至2019年5月1日（计309天）的转让费61036.77元。关于王某主张祁某赔偿装璜损失3.31万元的诉讼请求，在2018年4月30日祁某已将其与谢某《房屋租赁合同》约定的权利义务概括转让给了王某；涉案商铺原有的装饰装修中已自带地面、灯具、门头、门等，王某承租后为了获取更好收益，自行更换地板、灯具、门头、玻璃门，添附墙纸，因此而支出的费用应由其本人负担；在涉案商铺被法院收回钥匙前，王某对玻璃门、灯具、窗帘、门头能拆除而未拆除取走，系对自己权利的处分；结合2018年3月22日祁某与王某签订《店面转让合同书》时约定到期2019年5月1日、转让费8万元，转让费包含现有的装饰装修等情况，法院在本案中对剩余期限内的转让费也进行了分摊，因此，王某要求祁某对其未取回的玻璃门、墙纸、窗帘、灯具、地板、门头进行赔偿，缺乏事实和法律依据，不予支持。第二，谢某在2018年9月17日杜某诉谢某和王某的租赁合同一案庭审中，已明确表示同意退还王某的4.5万元，属于对自身权利的处分，故谢某应退还王某租金4.5万元。从2018年5月1日至2019年5月1日期间王某与祁某间不存在转租合同关系，祁某也未收取王某的4.5万元租金，故王某要求祁某与谢某连带退还租金4.5万元没有事实和法律依据，对该诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除王某与祁某于2018年3月22日签订的《店面转让合同书》；二、祁某于判决生效后10日内退还王某转让费61036.77元；三、谢某于判决生效后10日内退还王某租金4.5万元；四、驳回王某其他诉讼请求。案件受理费3462元，由王某负担1143元，祁某负担1350元，谢某负担969元。二审中，当事人没有提交新证据。本院依职权从海州区人民法院调取（2015）海执字第01693号执行裁定书和连云港市房屋登记簿信息证明，两份证据显示涉案店面自2013年11月21日起既已被海州区人民法院采取查封措施，之后一直处于查封和续封状态。上诉人祁某质证称，对查封不知情。被上诉人王某的诉讼代理人质证称，两份证据从未见过，只是从祁某手里转了涉案店面。本院认证意见：该两份证据均为有权机关出具，合法有效，与本案争议具有关联性，依法予以采信。本院认定的其他事实与一审法院一致。本案二审争议焦点是：1.祁某与王某签订的店面转让合同可否解除；2.如合同解除，祁某是否应退还王某61036.77元。本院认为，关于争议焦点1，祁某与王某签订店面转让合同，相互交付了店面和转让费，王某并向谢某交付了租金，王某与谢某形成新的转租合同关系，祁某在原转租合同中的权利义务概括转让给王某。但在转租关系外，祁某与王某还存在店面转让合同关系，这也是祁某收取转让费的依据。转租期限内，王某有稳定经营的合理期待，祁某负有保证稳定经营的义务。由于涉案店面已被查封，人民法院依法强制执行导致店面的经营实际上已不能继续进行，鉴于此王某有权解除合同，故王某请求解除转让合同、退还转让费依法应予支持。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如上所述，祁某与王某的店面转让合同应予解除。涉案店面于2018年12月17日交付法院，自该日起王某丧失对店面的控制，故2018年12月17日为合同目的无法实现的起算日，祁某应退还剩余期限内的转让费26667元[8万元/405天（从2018年3月22日至2019年5月1日）*135天]。综上，祁某的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初347号民事判决第一项、第三项。二、撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初347号民事判决第二项、第四项。三、上诉人祁某于本判决生效后10日内退还被上诉人王某转让费26667元。四、驳回王某其他诉讼请求。一审案件受理费3462元（王某预交），由被上诉人王某负担1662元，上诉人祁某负担831元，原审被告谢某负担969元。二审案件受理费1350元（祁某预交），由上诉人祁某负担450元，被上诉人王某负担900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇一九年十一月二十一日法官助理  刘 勇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。