广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5843号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷**。法定代表人：孟伟胜。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐明光，男，汉族，1979年11月26日出生，住址：广东省深圳市光明新区。委托诉讼代理人：蔡建东，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴巧文，湖南人和（东莞）律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚公司）与被上诉人唐明光商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初170号判决；2.改判上诉人承担逾期办证违约27713.4元；3.改判被上诉人承担一审、二审的部分诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定被上诉人收楼时间为2015年5月1日并以此计算延期办证违约金无事实法律依据，被上诉人于2015年10月25日签署收楼意见书，应以2015年10月25日作为实际交楼时间。上诉人于2018年4月19日已向房管部门递交办证资料，上诉人仅需承担187天延期办证违约金。（二）深圳市豪派特酒店管理有限公司租赁被上诉人的房屋不等同于有收楼权限。被上诉人与深圳市豪派特酒店管理有限公司签署委托经营协议，但仅委托了“1.收取房屋收益2.代为处理房屋管理、房间钥匙掌管、布置或搬入搬出本人所有的房间内设备设施、房间内设施设备损坏赔偿事宜”，被上诉人并未明确委托深圳市豪派特酒店管理有限公司进行收楼，收取收益的权限不等于代收楼的权限。若认定2015年5月1日为实际收楼时间，则被上诉人是无权就涉案房产的交付、房屋的质量提出任何异议。被上诉人唐明光答辩称，（一）答辩人与被答辩人的(2016)粤1391民初1592号商品房预售合问纠纷一案，该案虽然最后是经过惠州市中级人民法院调解结案，但调解赔偿的金额是双方协商的结果，调解赔偿的款项不包括迟延交楼违约金，且认定案涉房屋交楼时间为2015年5月1日。（二）答辩人与深圳市豪派特酒店管理有限公司签订委托出租服务协议时，已委托深圳市豪派特酒店管理有限公司代收楼，且案涉房屋于2015年4月30日就具备收楼条件，被上诉人也在2015年5月1日开始收取租金，正好印证2015年5月1日为收楼时间，至于被答辩人何时交楼给深圳市豪派特酒店管理有限公司，是其双方合作问题，不能阻却收楼时间在2015年5月1日成就。（三）答辩人签署的收楼意见书，该意见书签署时间反映的是被答辩人告知案涉房屋交楼这件事的时间，不是实际交楼时间。唐明光向一审法院起诉请求：1.请求判令美泰诚公司向唐明光支付逾期办理房屋转移登记手续违约金人民币66393.6元〔（366+365+365+72-720）天×0.03%×494000元，计算至2018年7月11日〕；2.请求判令美泰诚公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：（一）一审法院在审理涉案商品房所在项目的同类型案件中已查明，2013年1月25日，美泰诚公司与案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司（以下简称豪派特公司）签订《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，约定：豪派特公司为美泰诚公司开发的“××雅苑”项目提供全权委托经营管理服务，美泰诚公司委托豪派特公司与××雅苑”项目的业主签订酒店托管服务分成协议。（二）2014年8月12日，唐明光与美泰诚公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：唐明光购买美泰诚公司开发的位于惠州××房，房屋总价款为494000元，美泰诚公司应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付唐明光使用。关于产权登记，补充协议第八条约定：唐明光在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税费的情况下，美泰诚公司承诺在商品房实际交付后720日内，为唐明光办理完毕房屋权属转移登记手续。如因美泰诚公司的责任，唐明光不能在规定期限内取得房地产权属证书的，唐明光不退房，每逾期一日，美泰诚公司按已付房价款的万分之三向唐明光支付违约金。（三）此外，唐明光与豪派特公司签订一份《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，约定：唐明光于2015年5月1日至2021年4月30日期间将涉案房屋委托给豪派特公司，供豪派特公司作酒店公寓经营使用，豪派特公司向唐明光支付租金。（四）上述合同签订后，唐明光付清了购房款494000元及相关税费。2015年5月1日，案外人豪派特公司开始对涉案房屋进行经营使用并向唐明光支付租金。2018年4月19日，美泰诚公司向大亚湾不动产登记中心申请涉案房屋所有权转移登记并予受理。（五）另查明，涉案的“××雅苑”项目于2014年7月25日完成电梯验收，2014年8月4日完成消防验收，2015年4月30日经建设、施工、监理、勘察、设计五家单位联合验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》。一审法院认为：（一）本案争议焦点为唐明光何时收楼及美泰诚公司是否应存在逾期办证行为。关于唐明光何时收楼的问题。《商品房买卖合同》及合同补充协议约定：美泰诚公司应当在2015年5月1日前将符合约定条件的商品房交付唐明光使用，涉案房产在2015年4月30日符合交付标准，虽然美泰诚公司未书面通知唐明光收楼，但是唐明光在2015年5月1日将涉案房屋委托给豪派特公司进行经营管理，并实际使用收益，合同约定交付时间在2015年5月1日前，美泰诚公司实际交付给唐明光使用收益时间也从2015年5月1日始，因此，应当认定唐明光于2015年5月1日收楼。（二）关于美泰诚公司是否应存在逾期办证行为。合同约定美泰诚公司承诺在商品房实际交付后720日内，为唐明光办理完毕房屋权属转移登记手续，唐明光于2015年5月1日收楼，故美泰诚公司应当在2017年4月20日前为唐明光办理房屋权属转移登记手续，但是美泰诚公司在2018年4月19日才向有关部门申请办理涉案房屋权属转移登记，故美泰诚公司存在逾期办证行为，唐明光请求美泰诚公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。违约金应当以唐明光已付房价款494000元为基数，从2017年4月21日起按每日万分之三标准计算至2018年4月19日止，具体数额为53797元（494000元×0.0003×363天），超过部分不予支持。一审法院判决：一、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内向唐明光支付逾期办证违约金53797元；二、驳回唐明光其他的诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，唐明光另案以宣传不符、延期交楼为由向一审法院起诉美泰诚公司主张违约金，一审法院于2016年12月26日作出（2016）粤1391民初1592号民事判决，支持关于宣传不符的部分违约金26286.3元，并驳回唐明光延期交楼的诉讼请求。唐明光不服，向本院提起上诉。该案二审审理过程中，经本院主持，唐明光与美泰城公司就宣传不符、延期交楼等问题自愿达成协议，美泰城公司向唐明光支付48400元作为补偿，唐明光承诺就此不再以宣传不符、延期交楼为由要求美泰城公司赔偿。本院根据双方协议于2017年9月6日作出（2017）粤13民终1489号民事调解书，该调解书已生效。又查明，唐明光于2015年7月4日签署《收楼意见书》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：如何认定被上诉人的收楼时间。本院对此分析如下：根据双方签署的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人应当在2015年5月1日前交付涉案房屋。被上诉人在本案中主张收楼时间为2015年5月1日，而在另案中被上诉人则以宣传不符、逾期交房为由主张上诉人支付违约金，该案中，被上诉人明确表示至2016年提起诉讼时上诉人仍未交付房屋。经本院主持调解，双方在另案二审已经达成调解，补偿金额远超出一审法院所支持的宣传不符违约金数额，被上诉人也承诺不再就宣传不符、延期交楼事宜要求上诉人赔偿。由此可见，双方均认可上诉人未按时交付房屋，且就延期交楼问题被上诉人在另案中已主张并受偿。本案若以2015年5月1日作为收楼时间，则与被上诉人在另案中的主张及处理结果矛盾，亦不符合被上诉人在调解书中的承诺。据此，一审法院认定被上诉人于2015年5月1日收楼，有所不当，本院予以纠正。上诉人主张被上诉人于2015年10月25日签署收楼意见书，但并未提交证据证明，本院不予支持。被上诉人提交的证据可以证实被上诉人于2015年7月4日签署相关的收楼文件，故本院以此日作为交楼日期。根据双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，上诉人应于涉案房屋交付后720日内即在2017年6月23日前为被上诉人办理完毕房屋权属转移登记手续。上诉人直至2018年4月19日才向有关部门申请办理涉案房屋权属转移登记，故上诉人存在逾期办证行为，应该承担逾期办证的违约责任。违约金应当以被上诉人已付房价款494000元为基数，从2017年6月24日其按每日万分之三标准计算至2018年4月19日止，具体数额为44311.8元（494000元×0.0003×299天）。一审以2015年5月1日作为交楼时间，导致违约金计算有误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初170号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；二、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初170号民事判决第一项为：惠州市大亚湾美泰诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内向唐明光支付44311.8元。本案二审案件受理费493元，由上诉人惠州市大亚湾美泰诚房地产开发有限公司负担324元，被上诉人唐明光负担169元。上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司预缴的上诉费差额169元由本院予以退回，唐明光在本判决送达之日起十日内向本院缴纳169元诉讼费,逾期未缴,本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十一月二十二日法官助理黄杰书记员张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。