四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1402号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐启亮，男，1985年3月6日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：唐阳孝，系唐启亮之父。委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田菊花，女，1982年4月2日出生，汉族，住达州市通川区。委托诉讼代理人：王柯千，四川弘旺律师事务所律师。原审被告：达州市置家房地产经纪服务有限公司，住所地：通川区荷叶街**第**综合楼****门市。法定代表人：罗磊，执行董事。上诉人唐启亮因与被上诉人田菊花、原审被告达州市置家房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2019)川1702民初3809号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐启亮上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人田菊花继续履行2018年4月10日签订的《房地产买卖合同》，并支付逾期未付房款和违约金（即支持一审反诉请求）；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定《房地产买卖合同》权利义务已终止错误。上诉人有权委托文道静签订合同，也有权委托翁海彬办理过户，两者并不冲突。二、一审认定被上诉人不存在违约事实错误。合同约定首期楼款63万元买方于办理委托公证支付卖方，但并未约定卖方应该委托公证给谁，被上诉人不支付楼款严重违反合同约定。三、一审程序错误。被上诉人诉讼请求之一为解除合同，一审超越请求判决合同终止错误。田菊花向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与二被告于2018年4月10日签订的《房地产买卖合同》；2.依法判令被告唐启亮返还原告因购买房屋所交定金2万元；3.依法判令被告唐启亮因不能按《房地产买卖合同》的约定将该房屋售予原告而应承担房屋成交价65万元10%的违约金。唐启亮向一审法院反诉请求：1.判令两反诉被告履行2018年4月10日所签订的《房地产买卖合同》；2.判令反诉被告田菊花支付逾期未付房款违约金120330（每逾期一天，按未付房款630000元的千分之一计算付清为止，暂从2018年6月1日至2018年11月28日止计算）。一审法院认定事实：被告唐启亮因出售自己所有的位于达州市通川区荷叶街41号第A幢县联社楼13-3号建筑面积为133.02㎡的房屋，于2018年4月6日向文道静出具《授权委托书》，委托文道静代办《房屋买卖合同》签订事宜，该委托书未经公证。2018年4月10日，文道静代表被告唐启亮（卖方）、原告田菊花（买方）、被告达州市置家房地产经纪服务有限公司签订《房地产买卖合同》。该合同主要约定，买卖双方通过经纪方买卖的房屋地址为通川区文华街79号（县联社县农行）综合楼东边联社部分13层3号建筑面积约133.02㎡（应以房产证面积为准），房屋总价为65万元，买方于签订合同当日向卖方支付定金2万元，首期楼款（不含定金）63万元买方于办理委托公证支付卖方，买卖双方应于2018年5月20日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，同时，卖方应双倍返还已收定金并须退回买方已付的其他费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，卖方未履行本合同项下之约定超过10天的，买方有权不再买该物业，卖方需承担该物业成交价10%的违约金，并双倍返还定金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，同时卖方所收之定金、经纪方所收之咨询及中介服务费均不予以退还；买方逾期支付定金和楼款，每逾期一天，按未付定金或楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，买方未履行本合同项下之约定超过10天，卖方有权不再出售该物业，买方需承担本条第一项之违约责任。同日，原告向唐启亮的委托签订合同人文道静支付购房定金2万元。2018年5月18日，唐启亮在成都市蜀都公证处办理委托书公证。该委托书的主要内容为，由翁海彬作为唐启亮的售房代理人，将其所有的位于达州市通川区荷叶街41号第A幢县联社部分楼13-3号房屋指定出售给原告，代为与买方签订买卖合同。被告唐启亮在办理该公证后将公证书的照片发给被告达州市置家房地产经纪服务有限公司的法定代表人罗磊，再由罗磊转发给原告田菊花。在庭审中，唐启亮认可原告已交纳房屋购买定金2万元。位于达州市通川区荷叶街41号第A幢县联社部分楼13-3号房屋于2018年5月10日办理不动产权证书，产权人为唐启亮，该房屋至今未交付原告。原告在庭审中当庭表示不再购买被告唐启亮的房屋。一审法院认为，虽原告的委托售房人文道静与被告于2018年4月10日签订了《房地产买卖合同》，依据该合同约定，下余房款63万元应当由被告唐启亮将2018年4月10日向文道静出具的委托书进行公证后，才应由田菊花支付。唐启亮并未就该委托书进行公证，而于2018年5月18日另行委托翁海彬出售房屋并进行了委托公证，该公证的委托行为，并非办理的委托文道静出售房屋的公证，故原告未向被告唐启亮支付首期楼款63万元符合《房地产买卖合同》的约定。唐启亮于2018年5月18日办理委托公证另行委托翁海彬出售房屋，2018年4月10日签订的《房地产买卖合同》权利义务已终止，对原、被告不再有约束力。原、被告就房屋买卖应重新由翁海彬与田菊花签订房屋买卖合同并对相关事项进行约定。现原告、被告未重新签订房屋买卖合同，原告田菊花、被告唐启亮均不存在有违约事实。原告田菊花、被告唐启亮主张违约金的诉讼请求无事实依据，依法不能成立，不予支持。关于原告田菊花要求解除2018年4月10日签订《房地产买卖合同》的诉讼主张，因该合同已因被告唐启亮于2018年5月18日的委托行为终止，不予支持。关于原告田菊花要求被告唐启亮返还已交定金2万元的诉讼主张，因被告唐启亮已实际收到该定金，且原、被告未再就房屋买卖达成新的协议，被告唐启亮基于2018年4月10日的《房地产买卖合同》所收的定金予以退还。关于被告唐启亮反诉要求田菊花、被告达州市置家房地产经纪服务有限公司履行2018年4月10日所签订的《房地产买卖合同》的诉讼主张，因被告唐启亮于2018年5月18日重新委托翁海彬出售房屋且原、被告未就房屋买卖重新签订合同，被告唐启亮的该项诉讼请求不符合交易原则，不予支持。为保护当事人的合法权益，维护正常的房屋交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》九十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，判决：一、由被告唐启亮在本判决生效后次日向原告田菊花返还原支付的定金2万元；二、驳回原告（反诉被告）田菊花的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐启亮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2025元，诉讼保全费520元，共计2545元，由原告（反诉被告）田菊花负担2068.53元，被告（反诉原告）唐启亮负担476.47元；反诉案件受理费2707元，减半收取1353.5元，由被告（反诉原告）唐启亮负担。二审中，唐启亮提供新证据：1.唐启亮的父亲唐阳孝与达州市置家房地产经纪服务有限公司人员罗磊的短信内容，证明办理委托公证是按中介公司要求办的，且中介公司提供了委托书的样本，之后各方对房屋买卖进行了协商，是被上诉人拒绝付款；2.唐启亮的父亲唐阳孝在2018年5月19日从成都回到达州，5月23日返回成都的火车票，证明专门回来办理房屋买卖事宜；3.翁海彬的身份证复印件，是中介公司给我们的，要我们给翁海彬办公证。田菊花质证认为，短信内容不完整，存在断章取义的可能，不能达到其举证目的；5月20日唐阳孝从成都回来没有异议，我们当时是积极愿意购买这套房子，还补了7000多元的税钱，把房子的不动产权证办了的，是上诉人不愿意积极配合，导致房屋交易没有实际履行完毕；翁海彬没有与唐启亮签订委托书，也不认可公证委托。达州市置家房地产经纪服务有限公司质证认为，有短信这回事，但不敢保证这是全部内容，对于提出房子不能过户到田菊花名下，我们没有这样说；5月20日上午他们是协商了的，但是没达成一致，后来我给唐叔叔打电话，他就没来了，就再没协商了。本院对上诉人提供的证据是否达到证明目的，将结合全案证据综合认定。二审经审理对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人唐启亮的代理人文道静与被上诉人田菊花签订的《房地产买卖合同》约定下余房款63万元于“办理委托公证”后支付，后唐启亮办理委托公证的是田菊花的丈夫翁海彬作为其代理人出售其房屋，与之前委托文道静出售房屋不一致，且翁海彬事后未认可唐启亮的委托，也未作为唐启亮的受托人与田菊花签订《房地产买卖合同》，故一审认定“田菊花未向唐启亮支付首期楼款63万元符合合同的约定，2018年4月10日的《房地产买卖合同》权利义务已终止，对双方不再有约束力，田菊花、唐启亮均不存在有违约事实”并无不当，本院予以确认。据此，田菊花、唐启亮主张违约金均不能成立，一审不予支持正确。唐启亮上诉田菊花不支付购房款，应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。唐启亮委托文道静出售房屋未有委托文道静的公证书，唐启亮委托翁海彬出售房屋，翁海彬未与田菊花签订合同，故唐启亮上诉要求继续履行2018年4月10日的《房地产买卖合同》已无事实基础，其请求不能成立，本院不予支持。综上所述，唐启亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2707元，由上诉人唐启亮负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  段添天审判员  刘全明二〇一九年十一月二十八日书记员  冉香凝