黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9714号上诉人（一审被告）：李哲，女，1974年9月22日出生，住黑龙江省哈尔滨道里区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**莅江路美域江岛小区**楼**。法定代表人：冯欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：田锡平，男，1962年3月15日，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人李哲因于被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初12205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李哲，被上诉人景阳物业公司的委托诉讼代理人田锡平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李哲上诉请求：撤销一审判决，重新审理认定双方签订《物业管理服务合同》的违约责任人，驳回景阳物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、李哲购买了案涉房屋，自2011年入户时与景阳物业公司签订了《物业管理服务合同》。该合同中约定：景阳物业公司对房屋共有部分、公有设施、设备、绿化、环境卫生、园区秩序、交通等项目进行维护、修缮服务与管理；共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、庭院、、地下停车场等甲方违约违反协议，未到达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。李哲在2011年进户时与景阳物业公司一起验收房屋，填写了验收单，注明了主卧窗户与楼板有缝隙。李哲与开发公司签订了《商品房住宅质量保证书》中报修地址也是景阳物业公司在该小区的办公地址。2011年进户后，李哲因房屋窗户漏风、飘窗天棚缓霜滴水，到景阳物业公司保修，景阳物业公司工作人员现场勘查后没有采取任何措施。2011、2012年李哲连续两年全额交纳物业管理费履行了交费的义务，但景阳物业公司拖延不履行修缮义务，景阳物业公司违约在先。2013、2014年李哲多次要求景阳物业公司到家里查看，其工作人员不采取任何措施。李哲没有交物业费，景阳物业公司人员也没有催收。2013、2014年的物业费已经过诉讼期。二、2015年景阳物业公司更换工作人员重新对案涉房屋进行查看，承诺给予维修。李哲交纳2015年全额物业费，但工作人员只是简单的处理没有达到保温效果，冬天还是漏水。2016年李哲再次全额交纳物业费要求继续维修，但景阳物业公司至今未采取有效措施。三、景阳物业公司对全封闭小区公共部分存在管理失职和不到位的现象：1.车辆随便出入，停留在地面上；2.公共部位损害严重不及时维修；3.路面排水不好，雨天积水、路面下沉；4.小区商服严重破坏楼宇主体结构，乱拆乱改的行为不制止、不监管；5.地下车位管理不严，经常有私家车乱停放；6.单元门经常敞开，一楼住宅外来人员随便出入，快递、送餐人员都有小区电梯卡可以到任何楼层；7.临街商服封闭不严，外来人员随便进入小区；8.有人溜犬不栓绳，物业工作人员看到不管；9.防火通道堆放杂物，不及时清理；10.小区路面开挖不及时回填影响通行；11.院内老鼠出没，走廊蚊虫肆虐；12.小区草坪枯萎，绿化不达标；13.喷水池常年不喷水，人工湖干涸；14.物业利用业主公共空间经营广告，推销产品收入去向不知。景阳物业公司管理严重不达标，没有尽到职责，属于瑕疵履行，所以2017、2018、2019年李哲不应全额支付物业管理费。景阳物业公司辩称，李哲提起的请求超出了一审法院判决内容，其可以另诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。景阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李哲立即缴纳2013年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2019年12月31日，五年物业费人民币14,335元；2.本案诉讼费用由李哲负担。一审法院认定事实：2011年李哲购买位哈尔滨市××小区××单元××室室房屋，在其入户验收时发现窗户及楼梯有缝隙，遂向恒盛豪庭小区房屋保修处进行了报修。2015年景阳物业对李哲房屋缝隙进行了维护，李哲以景阳物业维修未尽到义务，拒交物业服务费。现景阳物业已尽到物业维护义务，李哲行为侵犯其他业主的合法权益，对物业服务造成严重妨害，故起诉至法院，请求保护景阳物业的合法权益，形成本诉。一审法院认为，本案系物业服务合同引发的纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。双方当事人之间订立的物业服务合同系真实意思表示，该合同合法有效。在景阳物业提供物业服务后，李哲未按照合同约定支付相应的物业服务费已经构成违约，应承担违约责任。故对于景阳物业的诉请，予以支持。至于李哲提出的景阳物业服务标准不达标，且每平方米收取人民币1.6元物业服务费，该标准属高档小区物业服务费等问题，因李哲提出的该抗辩理由，与本案并非同一法律关系，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百五十七条、第一百六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：李哲于判决生效后十日内给付景阳物业公司2013年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2019年12月31日,五年物业管理费共计人民币14,335元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，减半收取人民币79元，由李哲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李哲向本院提交证据如下：证据一、光盘一张，拟证明案涉房屋所在小区服务不达标，有破损，以及屋面、墙体没有及时维修管理。证据二、物业服务合同，拟证明景阳物业公司对李哲房屋飘窗、棚面负有维修的义务。景阳物业公司质证认为，对证据一的真实性和关联性有异议。对证据二的质证意见同一审时一致。本院认证认为，李哲提交的证据一光盘中的照片无拍摄具体时间、、地点等相关信息该证据的真实性无法确认不能够证明景阳物业公司对案涉房屋所在小区整体服务存在不达标的问题，故本院对该证据的真实性不予采信。李哲提交的证据二中明确约定景阳物业公司对房屋共用部位及共用设施承担维护和管理的义务，故该证据不能证明景阳物业公司对李哲房屋飘窗、棚面负有维修义务，本院对该证据不予采纳。一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，李哲主张景阳物业公司存在十四项不符合物业服务合同约定的履行行为，但李哲提交的照片无拍摄的具体时间、、地点等相关信息在该证据真实性无法确认的情况下不能证明景阳物业公司对案涉房屋所在小区存在整体服务不达标的问题，故李哲关于景阳物业公司提供的服务不符合约定的主张，本院不予支持。李哲主张在进户时其房屋主卧窗户与楼板有缝隙，其与开发公司签订的《商品房住宅质量保证书》中约定的报修地址为景阳物业公司的办公地址，应当由景阳物业公司承担相应责任。李哲与开发公司签订了《商品房住宅质量保证书》，故在房屋存在质量问题时，李哲应当向开发公司主张权利。李哲与景阳物业公司签订了《物业管理服务合同》，在该合同中约定景阳物业公司应对房屋共用部分承担维护和管理的责任，故李哲仅以报修地址为景阳物业公司办公地点主张由景阳物业公司承担相应责任，本院不予支持。双方当事人建立了物业服务的法律关系，景阳物业公司向李哲提供物业服务，李哲不能证明景阳物业公司存在违约行为，亦不能证明存在不交纳物业服务费的法定和约定事由，故一审法院判令李哲向景阳物业公司支付物业服务费并无不当。综上所述，李哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元，由李哲负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊二〇一九年十一月二十九日法官助理张禹珩书记员赵春莹