湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12671号上诉人（原审被告）：陈泽，男，1997年3月27日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：颜旸翀，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈恩，男，1987年7月16日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王强，湖南云端律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳明，湖南云端律师事务所实习律师。上诉人陈泽因与被上诉人陈恩房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈泽上诉请求：1.撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6143号民事判决，并改判驳回陈恩的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈恩承担。事实和理由：1.房屋租赁期限应当从2018年1月4日起算，《房屋租赁合同》签订日期为2018年1月4日，陈泽实际搬进承租房屋的时间在2018年1月4日之后；2.一审判决的违约金过高且属于重复计算，本案中违约金性质应当是补偿性质违约金，陈泽的违约行为并未实际让陈恩有所损失，其违约责任应当在合同约定中择其一适用并予以适当调整。陈恩辩称，1.双方签订的租赁合同第3条约定的租赁期为2017年10月15日至2022年10月14日，一审法院据此认定租赁期限符合实际情况。2.陈泽存在两种违约行为，即迟延支付租金及提前单方面解除租赁合同，一审法院据此分别判令陈泽承担违约责任，并无错误。陈泽向一审法院起诉请求：1．判令陈泽向陈恩支付违约金人民币38400元；2．判令陈泽向陈恩支付2018年1月15日至2018年12月1日期间拖欠的房屋租金人民币152000元及逾期支付租金违约金（以每期欠付租金为基数，按年利率24％计算至陈泽实际清偿之日）；3．判令陈泽支付使用承租房屋期间产生的水、电和燃气等费用人民币2811元；4．本案诉讼费用全部由陈泽承担。一审法院查明：2018年1月4日，陈恩、陈泽签订了《房屋租赁合同》，合同载明：陈恩将其位于长沙市天心区华远国际中心隆玺Ｒ3栋4102房屋（以下简称案涉房屋）出租给陈泽，租期为5年，从2017年10月15日至2022年10月14日止。合同约定每月租金16000元，租金支付方式为每三个月为一期支付，陈泽于合同生效之日向陈恩支付押金16000元，首期租金48000元，每季度的第三个月提前10日将下一季度租金支付给陈恩。陈泽拖欠租金累计达10天的，陈恩可终止合同并收回房屋，造成陈恩损失的由陈泽赔偿。任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的20％作为违约金。陈泽逾期支付租金的，每逾期一日，陈恩有权按月租金的8％向陈泽加收滞纳金。租赁期间房屋产生的水电、燃气等费用及房屋租赁税金由陈泽承担。2017年10月26日陈泽向陈恩支付租金、押金48000元，2018年1月12日陈泽支付租金16000元，2018年6月29日陈泽支付租金6000元，2018年9月29日陈泽支付租金10000元，以上已付租金、押金合计80000元。2018年12月4日，陈泽在未与陈恩协商一致的情况下自动搬离涉案房屋后未再支付房屋租金，陈恩多次催讨未果，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，陈恩与陈泽签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的当事人应当按约履行义务。合同签订后，陈恩依约向陈泽交付了租赁房屋，已经履行了租赁物的交付义务，陈泽应当按期足额向陈恩支付租金。实际租赁房屋期间为2017年10月15日至2018年12月4日，共计13.5个月，按照合同约定，陈泽应付租金为216000元（16000元／月×13.5个月），抵扣陈泽已支付的押金及租金80000元，陈泽还应向陈恩支付租金136000元。关于陈恩要求陈泽支付违约金问题。陈泽于2018年12月4日未与陈恩协商自动搬离房屋，以实际行为解除合同，因双方在合同中约定“任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的20％作为违约金”，故陈泽应向陈恩支付提前解除合同的违约金38400元（即16000元×12个月×20％=38400元）。关于陈恩要求陈泽承担逾期支付租金违约金问题。合同约定每逾期一日，陈恩有权按月租金的8％向陈泽加收滞纳金。双方约定的上述滞纳金的性质即为违约金，该约定标准明显过高，一审法院予以降低，酌情按照以欠付租金136000元为基数，按月利率1％的标准自2018年12月1日计算至实际付清之日止，对陈恩过高部分的违约金诉讼请求不予支持。关于陈恩要求陈泽支付水电燃气费2811元问题。因陈恩没有提交水电气表的原始数据及购买凭证，其提供的缴费截图不足以认定陈泽承租期间的实际用量，且燃气费和电费均系先预交后使用，陈恩主张拖欠上述费用不符合情理，故对于陈恩主张水电燃气费的主张，因证据不足，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限陈泽于判决生效后十日内向陈恩支付租金136000元；二、限陈泽于判决生效后十日内向陈恩支付提前解除合同的违约金38400元；三、限陈泽于判决生效后十日内内向陈恩支付逾期支付租金的相应违约金（具体金额以欠付租金136000元为本金基数，按照月利率1％从2018年12月1日起算至租金付清之日止）；四、驳回陈恩的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4794元，减半收取2397元，由陈泽负担1894元（此款已由陈恩向一审法院预交，由陈泽于判决生效后十日内随同判决款项直接向陈恩支付），陈恩自行负担503元。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，关于房屋租赁期限的起算问题。双方《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限从2017年10月15日至2022年10月14日止。陈泽认为实际租赁期应从合同签订日即2018年1月4日起算，但并未提供相应证据予以证明，应当承担举证不利的后果。一审法院依据双方合同约定认定租赁期从2017年10月15日起算，并无不当，本院予以认可。关于违约金计算问题。双方《房屋租赁合同》第15条分别约定了解除合同违约金和迟延支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，《房屋租赁合同》中约定的逾期交付租金的违约责任属于合同法第九十八条规定的合同中的结算和清理条款，其效力不因合同权利义务的终止而受到影响。鉴于合同约定的逾期支付租金违约金较高，一审法院依据当事人的请求，已对违约金数额进行了调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以认可。陈泽关于违约金过高且属于重复计算的上诉主张，与相关法律不符，本院不予支持。综上所述，陈泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4794元，由陈泽负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十一月十三日法官助理蔡伦书记员刘子涵附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。