山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁01民终9930号 上诉人（原审原告）：何国祥，男，1965年9月26日出生，汉族，住山东省平阴县。 委托诉讼代理人：苏道金，山东科创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张阳，平阴伟业法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：孙远杰，男，1986年5月25日出生，汉族，住山东省平阴县。 委托诉讼代理人：高吉太，平阴弘正法律服务所工作人员。 原审第三人：靳贤祯，男，1964年7月9日出生，汉族，住山东省平阴县。 第三人：闫兴梅，女，1964年12月29日出生，汉族，住平阴县。 上诉人何国祥因与被上诉人孙远杰及第三人靳贤祯、闫兴梅案外人执行异议之诉一案，不服山东省平阴县人民法院（2018）鲁0124民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何国祥上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判确认何国祥与靳贤祯、闫兴梅签订的房屋买卖合同书为有效合同。3、改判停止(2017)鲁0124执行裁定书对何国祥所有的30万房屋补偿款的执行。4、一审、二审诉讼费用由孙远杰承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。第一，何国祥与靳贤祯、闫兴梅双方签订的《房屋买卖合同书》应确认为有效合同。首先，房屋买卖合同书所涉房屋为商住性质，即使在农村集体土地上的房屋亦无禁止转让之规定，故转让房屋是合法的。其次，该房屋所涉土地使用权亦并非禁止转让的土地。该土地使用证明确注明性质为“商业服务”，使用类型为“划拨”，这足以说明土地性质为“商服用地”。商服用地，即商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其附属设施用地。商服用地不同于民用地，可以出售。以上内容详见2001年国土资源印发的《全国土地分类(试行)》。综上，双方买卖合同所涉土地使用权不适用“集体土地上的房屋转让仅限于本集体经济组织成员之间”的规定，没有违反《土地管理法》第63条集体土地使用权禁止转让的强制性规定。第二，原审判决将批准为建设用地的集体土地转让确认为无效合同，与现行土地管理法及其司法解释相悖。最高人民法院司法解释明确指出：当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力。同时，本案中应强调以下几点：l、土管部门已给出卖房产方颁发了房产证，证号：平房权证城字第DG01088号，这说明建房被批准占用的是农村建设用地。2、土地证注明“商业服务业”，充分说明这是商服用地，是可以出售的。3、原判决按农村住宅的性质作出合同无效的判断与事实严重不符，应予纠正。二、何国祥的诉讼请求符合法律规定，正当合理，人民法院应判决解除对何国祥房屋拆迁款的冻结。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，当尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，1、何国祥付清了全部房价(有收到条为证)。2、何国祥对房产不但已经实际占有，而且案外人己与拆迁部门签订了《征收补偿安置协议》，占有权已经行使完毕。3、对何国祥所购房产没有办理过户，系出卖方过错(因逃债下落不明)及法律规定原因造成，何国祥不存在过错。因而依据上述法律规定，人民法院不得再对何国祥的拆迁补偿款进行冻结。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，严重损害了何国祥的合法财产权益，请求撤销原审判决，依法改判。补充：一、涉案房屋买卖占用土地是商服用地，所涉及的房产是商住房，现有的法律和政策没有禁止买卖的规定，该房屋买卖合同属于有效合同。二、闫兴梅是平阴县园艺厂的职工，购买涉案房屋时，土地的性质本身就是建设用地。三、平阴县公安局户籍管理部门已经将本案何国祥的户口落户到本案所涉房产的平阴县南北路84-1号，认可涉案房屋买卖合同的合法性。四、平阴县人民政府城市更新局在拆迁涉案房产时，直接与何国祥签订了征收补偿安置协议，说明政府部门认可涉案房屋买卖合同的有效性、合法性。 孙远杰辩称，原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，何国祥的上诉请求及理由在一审时都已查明，依法不成立，望二审法院驳回上诉请求，上诉费用由何国祥承担。 靳贤祯、闫兴梅未陈述。 何国祥向一审法院起诉请求：1.停止（2017）鲁0124执1124号执行裁定书对30万房屋补偿款的执行；2.本案的诉讼费由何国祥承担。 一审法院认定事实：2006年11月18日，何国祥与闫兴梅、靳贤祯签订《房屋买卖合同书》，按合同约定，闫兴梅名下位于平阴县榆山街道办事处东关村（社区）的楼房一套所有权及其占用范围内的集体土地使用权，证编号为平房权证城字第DG01088号、集体土地使用证编号为平集用（2001）字第080236101号出卖给何国祥。双方议定房产总价款460,000元。并约定，应在合同签订之日起将购买房产的价款一次性支付给闫兴梅、靳贤祯（闫兴梅、靳贤祯已收到全部房产价款，不再为何国祥方出具收据），闫兴梅、靳贤祯应在收到全部购房款之日起7日内将房产交付何国祥。合同签订后，何国祥分别于2006年11月18日至2008年2月2日分8次给付闫兴梅、靳贤祯房款4,600,000元。该房产为4层，建筑面积为414、97平方米，并交付何国祥使用。该房产于2005年8月31日设定抵押权，权利人为中国农业银行平阴县支行，抵押权价值为600,462元，于2008年2月18日解除抵押权。何国祥与闫兴梅签订《房屋买卖合同书》及交付房款时，均在涉案房产设定抵押权期限内。该房屋产权未办理过户。另查明，2016年12月28日，根据孙远杰申请，一审法院作出（2016）鲁0124执保1323号民事裁定书，查封被执行人闫兴梅名下案涉房产，保全金额30万元，查封期限三年（自2016年12月30日至2019年12月29日）。2017年10月9日，一审法院作出（2017）鲁0124执1124号执行裁定书，冻结被执行人闫兴梅名下案涉房屋补偿款30万元，查封期限2年，自2017年10月9日至2019年10月8日止。还查明，何国祥于2018年5月8日将户口迁入平阴县南门路84－1号（涉案房产地址）。平阴县榆山街道东关社区居委会于2018年4月20日出具证明，证明第三人闫兴梅第三人靳贤祯在其村的房产证号为平房权证城字DG1088号，平集用（2011）字第080236101号，是否卖与他人，何时卖与他人，我单位不知道，也不同意对外出卖。平阴县榆山街道东关社区居委会又于2018年5月3日出具的证明，证明2006年闫兴梅、靳贤祯已将南门路房屋所有权证编号平房权证城字DG1088号，集体土地使用证，平集用（2011）字第080236101号，双方协议价为460,000元卖给南门村何国祥名下为业。平阴县榆山街道东关社区居委会再于2018年9月21日出具的证明，证明何国祥从未在其居落过户口，本村也没有这个人。 一审法院认为，何国祥与第三人闫兴梅、靳贤祯于2006年11月18日签订《房屋买卖合同书》是在设立抵押权期间签订的。虽于2008年2月18日解除抵押权，但何国祥并不是平阴县榆山街道东关社区居委会居民，也不具有本集体经济组织成员身份。集体土地上的房屋转让仅限于本集体经济组织成员之间，根据“地随房走”的原则，集体土地使用权可以在符合条件的集体经济组织成员之间流动。何国祥应具有案涉房屋占用的集体土地所有权人成员资格，是上述《房屋买卖合同书》有效的前提条件，而何国祥没有提供相关证据予以证实，其行为违反了《土地管理法》第63条集体土地使用权禁止转让的强制性规定，所签订的《房屋买卖合同书》依法应当认定为无效合同。故，何国祥请求依法确认何国祥与第三人签订的房屋买卖合同书合法有效；立即停止（2017）鲁0124执1124号执行裁定书对30万房屋补偿款的执行。一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定。判决：驳回何国祥的诉讼请示。案件受理费5800元，由何国祥承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是，何国祥与闫兴梅、靳贤祯之间房屋买卖合同是否有效，何国祥对涉案房产及相应拆迁补偿款是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。何国祥与闫兴梅、靳贤祯签订的房屋买卖合同，所涉房屋占用的土地系平阴县榆山街道东关社区居委会所有的集体土地，且土地使用权取得方式为划拨。依照土地管理法相关规定，何国祥并非集体经济组织成员，其购买涉案房屋涉及的集体土地使用权转让，并未经有权机关批准，平阴县榆山街道东关社区居委会一审亦出具证明，不同意涉案房屋的出卖。据此，一审法院认定何国祥与闫兴梅、靳贤祯之间房屋买卖合同无效具有事实和法律依据。何国祥主张排除对涉案房产及拆迁补偿利益的执行，不符合上述司法解释规定，其诉讼请求依法不应支持。 综上所述，何国祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人何国祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  武绍山 审判员  王立强 审判员  孙 磊 二〇一九年十一月十五日 书记员  曹 鸿