广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9601号上诉人（原审被告）：戴怡，女，汉族，1972年12月6出生，身份证住址：长春市朝阳区，委托诉讼代理人：丁倚健，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区金地五路金地物业大楼**，统一社会信用代：码91440300192215507U。法定代表人：闫智广，总经理。委托诉讼代理人：李锐，男，汉族，1989年10月11日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区）4栋一单元15C，系该公司员工。上诉人戴怡因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初13591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴怡上诉请求：撤销广东省深圳市福田区人民法院（2017)粤0304民初13591号民事判决。事实与理由：一、原审法院已认定金地物业公司与碧海云天业委会签订的《物业服务合同》无效，因此戴怡与金地物业公司之间关于物业服务费用方面是没有约定的，金地物业公司最多只能参照深圳市有关部门颁布的收费标准来收取服务费。戴怡所在的小区属于多层楼房，按照深圳市发展和改革委员会发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准（多层)》的规定，戴怡每个月需要缴交的物业服务费最多是每平方米房屋建筑面积1.3元，原审法院认定戴怡要向金地物业公司缴交物业服务费每个月每平方米房屋建筑面积2.8元，这是明显错误的。二、金地物业公司对小区的管理有重大的失职行为，严重损害了戴怡和小区其他业主的利益，具体表现在以下几方面：1、小区车库停放管理失职，放任大量非本小区业主车辆进入占据车位，导致本小区业主反而无车位可停，严重损害业主利益。2、代为收缴的业主专项维修资金，未依照《深圳经济特区物业管理条》的相关规定，上交归集于政府指定账户。3、未经合法程序，违规使用属于全体业主所有的专项维修资金。4、消防设施、通道、防火门等管护不善，存在极大的消防安全隐患。5、地下车库违规用于员工住宿及生火做饭。6、小区门禁如同虚设，非本小区住户随便进出、散步、遛狗。7、楼栋门禁形同虚设，非本小区住户甚至知道密码，自行随便出入。不用门禁的人员，通过对讲，保安不会做任何询问，即予开门，即使在深夜，随外来车辆进入地下车库的外来人员，可随意进入各栋各楼层。8、小区蚊蝇肆虐、鼠患猖獗、污秽不堪，卫生相比小区入住时相差甚远。9、绿化参差不齐、杂草丛生、将小区地灯大部分湮没。多颗树木由于粗暴修剪和不当养护死亡，最大的树干直径达到50CM*80CM。鉴于金地物业公司存在以上严重失职行为，严重损害了戴怡的利益，戴怡才没有缴交物业服务费给金地物业公司。三、根据《深圳市经济特区物业管理条例》第六十二条的规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，由于金地物业公司没有履行其应尽的义务，并对戴怡的利益造成损害，故戴怡没有向金地物业公司缴交服务费是合情合理合法的。被上诉人金地物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据清楚，适用法律正确，因此（2017）粤0304民初13591号判决合理合法，请求二审法院驳回戴怡的上诉请求，维持一审判决。理由如下：1、戴怡认为金地物业公司与碧海云天业委会所签订的《物业服务合同》无效，但根据戴怡诉金地物业公司关于物业服务合同无效一案的判决可知，在（2018）粤0304民初37777、37778号民事判决书中已明确驳回了戴怡的诉讼请求，而戴怡于上诉状内片面的认定物业服务合同无效，且以物业服务合同无效为由而拒绝缴纳物业服务费无任何依据。2、戴怡于上诉状内表述，戴怡所居住的第六栋为多层楼房，应该按照多层的规定缴纳物业管理服务费。而根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第3.1.2条约定，戴怡所居住的第六栋第二单位共有十层，结合《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第3.1.2条可知，其应认定为高层建筑。《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规[2007]1号）已明确规定高层建筑的缴费标准，结合金地物业公司所拥有的一级物业服务企业资质，金地物业公司以2.8元/平方米收取物业管理费符合相关法律法规的规定。3、根据一审庭审可知，戴怡于2015年5月开始至今并未在涉案物业内居住，戴怡所述小区情形不属实。金地物业公司自2006年1月1日起至今，一直为碧海云天小区提供物业服务，而戴怡以各种借口与理由拒绝支付物业费及其他相关费用，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，戴怡的上诉理由无依据，恳请二审法院依法驳回戴怡的上诉请求，维持一审判决，以维护金地物业公司的合法权益。金地物业公司向一审法院诉请：判令戴怡支付物业管理服务费21304.9元、住房公共专项维修金1902.1元、水费372.6元、垃圾处理费229.5元、排水费131.22元及滞纳金8351.25元（暂计至2017年3月1日，实际支付至款项付清之日止），合计32291.57元。一审法院审理查明：2012年8月24日，深圳市福田区碧海云天业主委员会（2012.6.11-2015.6.10，委托方、甲方）与金地物业公司（受托方、乙方）签订了《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对位于深圳市南山区白石路68号的碧海云天小区提供物业管理服务，物业服务期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止；物业服务费按房屋建筑面积（包括房屋套内建筑面积和公摊的建筑面积）向业主或物业使用人收取，一期带电梯住宅物业服务费为每平方米建筑面积2.8元/月；本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月交纳一次，交费时间为每月12日前，逾期加收每日万分之五的滞纳金；因本合同发生争议协商、调解不成由深圳市仲裁委员会仲裁。深圳市福田区碧海云天第四届业主委员会（2015.11.6-2018.11.5，甲方）与金地物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对碧海云天小区提供物业管理服务，物业服务期限自2016年2月3日起至2019年2月2日止；物业服务费按房屋建筑面积（包括房屋套内建筑面积和公摊的建筑面积）向业主或物业使用人收取，一期带电梯住宅物业服务费为每平方米建筑面积2.8元/月；本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月交纳一次，交费时间为每月12日前，逾期加收每日万分之五的滞纳金；因本合同发生争议协商、调解不成向各自所在地的人民法院提起诉讼。2017年9月29日，深圳市福田区沙头街道办事处金城社区工作站出具了一份《证明》，内容为：兹证明金地物业公司自2006年1月1日至今，一直为碧海云天小区提供物业管理服务。戴怡于2005年8月24日成为碧海云天小区****楼**的所有权人，该房屋建筑面积为165.41平方米。2005年9月10日，戴怡的前夫朱靖强与金地物业公司签订了《前期物业管理服务协议》《委托银行代收费协议书》，并签订了《业主公约》。2015年5月起，涉案物业因无人居住，未产生水费、排水费和垃圾处理费。没有证据证明碧海云天业主委员会与金地物业公司签订物业服务合同取得了碧海云天业主大会的授权。一审法院认为，上述第一份物业服务合同约定了仲裁条款，故有关该合同的争议应由仲裁机关裁决。金地物业公司与碧海云天业委会签订的上述第二份物业服务合同，因业委会未取得业主大会的相关授权，故合同无效。戴怡主张涉案合同无效，一审法院予以采纳。但因金地物业公司实际为涉案小区提供了物业管理服务，且合同约定的物业服务费单价接近政府指导价的下限，在深圳市亦属于较低的水平，故一审法院酌情认定金地物业公司暂时可按合同约定的单价收取物业服务费。戴怡每月应向金地物业公司支付物业服务费463.15元（165.41平方米×2.8元/平方米）及物业专项维修资金41.35元（165.41平方米×0.25元/平方米），合计504.5元，戴怡应向金地物业公司支付2015年5月至2017年4月的物业服务费11115.6元（463.15元/月×24个月）和物业专项维修资金992.4元（41.35元/月×24个月）。金地物业公司请求戴怡支付2015年4月及之前的物业服务费等，已超过当时的法律规定的2年的诉讼时效，戴怡提出时效抗辩，一审法院予以采纳。另外，戴怡未支付上述费用，还应赔偿金地物业公司的利息损失，一审法院确定戴怡应于每月月中向金地物业公司支付当月的费用，故利息损失自每月16日起计算。金地物业公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。戴怡辩称金地物业公司管理不善，缺乏证据证实，戴怡以此为由主张不支付费用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、戴怡应在本判决生效之日起10日内，向金地物业公司支付2015年5月至2017年4月的物业服务费人民币11115.6元，物业专项维修资金人民币992.4元，合计12108元，并赔偿利息损失（利息损失自2015年5月16日起以504.5元为本金计算，至2017年4月每月的本金增加504.5元，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，计至戴怡付清款项之日）。二、驳回金地物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币607元（已由金地物业公司预交），由金地物业公司负担407元，戴怡负担200元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务纠纷。关于物业服务费的标准。金地物业公司与涉案小区业主委员会签订的2012年后的《物业服务合同》虽然对戴怡无约束力，但是戴怡此前也是按照2.8元/月的标准支付物业服务费，应视为其对该标准的认可。一审判决酌定判令戴怡暂按该标准支付拖欠的2015年5月-2017年4月期间的物业服务费并无不当，本院予以维持。戴怡主张金地物业公司的物业服务有重大的失职行为，损害了其与其他业主利益，其无须支付物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担违约责任的方式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非不支付物业服务费，即戴怡可以另行就其认为的上述问题提起诉讼，但其在本案中以此主张无须支付物业服务费缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，戴怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费607元，由戴怡负担。本判决为终审判决。审判长 吴 思 罕审判员 许 莹 姣审判员 邓   媛二〇一九年十一月二十日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。