陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终11759号上诉人（原审被告）：西安嘉阳投资管理有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：晏瑜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张钢印，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴科，陕西宝伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田美化，女，1979年2月11日出生，汉族，无业，住陕西省兴平市。委托诉讼代理人：王璐，北京市京师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彩玲，北京市京师（西安）律师事务所律师。上诉人西安嘉阳投资管理有限公司（以下简称嘉阳公司）与被上诉人田美化房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕01**民初16999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉阳公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判嘉阳公司不退还履约保证金37500元、租金56250元、物业费6750元，不支付房屋装修损失763512元；2.一、二审诉讼费、评估费由田美化负担。事实与理由：《商铺租赁合同》中责任约定明确，嘉阳公司在合同签订和履行中没有过错及违约行为，一审判决判令嘉阳公司承担责任错误。双方签订的有效租赁范围不包括室外场地，合同中关于室外场地的约定仅是为了分清使用责任，且田美化已经出具了《免责声明》对场地使用问题承担一切责任。田美化将自身决策经营失误转嫁给嘉阳公司，其在签约时具有明显过错，应自行承担全部损失。田美化辩称，《商铺租赁合同》解除原因系嘉阳公司违约所致，双方租赁合同范围包括室外场地，应将室外场地交付给田美化专有排他使用。田美化已尽到了注意义务，《免责声明》是当时物业公司为了给田美化解决场地问题所书写，并不是给嘉阳公司的。嘉阳公司的违约行为给田美化造成了巨大经济损失，田美化于2018年9月多次向嘉阳公司要求解除合同，但嘉阳公司拒不配合，田美化无奈只能于2018年10月15日向嘉阳公司送达接受函及钥匙。请求：维持原判，驳回嘉阳公司的上诉请求。田美化向一审法院起诉请求：1.确认田美化与嘉阳公司于2017年10月19日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除；2.嘉阳公司向田美化退还已支付的履约保证金7.5万元、剩余租金22.5万元（自2018年9月1日至2018年11月30日）及剩余物业费2.7万元（自2018年9月1日至2018年11月30日）；3.嘉阳公司向田美化赔偿直接经济损失200万元；4.诉讼费用由嘉阳公司承担。一审法院认定事实：2017年8月16日，西安海荣房地产集团有限公司与嘉阳公司签订《房屋租赁合同》，将位于XX路与凤城一路的海璟台北湾（海荣御城）小区裙楼1#、2#、18#商铺租赁给嘉阳公司。2017年10月19日，田美化（乙方、承租方）与嘉阳公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方将位于西安市XX路与凤城一路的海璟台北湾（海荣御城）小区2#裙楼台北湾商业广场东侧商铺1-3层租赁给乙方；另，租赁区域门口室外场地免费提供给乙方使用，使用期间发生的一切责任与后果和甲方无关，乙方自行承担；乙方承租的商铺建筑面积合计约为3000平方米；乙方保证该租赁商铺仅作为经营幼儿园、教育培训用途；该商铺租赁期限自2017年12月1日起至2032年9月9日止，其中2017年12月1日起至2018年5月31日为装修免租期；本合同中的租赁费用仅包含商铺租金、物业费；租赁期内租赁商铺的租赁费用标准为第一年90万元，物业管理费第一年10.8万元；乙方按照合同约定交清租赁费用后方可使用租赁商铺，即先付租赁费用后使用租赁商铺，租赁期内每6个月为一个交租周期，首期租赁费用在本合同签订后，于2017年10月23日前一次性交付甲方；承租期内，若乙方因自身原因提前解除合同，应提前6个月以书面方式告知甲方，乙方支付的履约保证金及已付剩余租赁费用不予退还，乙方还需另外支付当期6个月的租赁费用给甲方作为违约赔偿金，装修残值不予补偿，但乙方须将租赁商铺恢复正常使用状态后交付给甲方；承租期内，若因甲方原因提前解除合同，应提前6个月以书面方式告知乙方，乙方支付的履约保证金及剩余租赁费用应于7日内全部无息退还，甲方还需另外支付当期6个月的租赁费用，并且由此给乙方造成直接损失（装修残值不包含电梯及设备可拆卸装饰物）的，甲方应予赔偿；本合同签订后两日内乙方向甲方交纳相当于1个月租赁费用的履约保证金7.5万元。合同签订当日，田美化向嘉阳公司交纳履约保证金7.5万元。2017年10月27日，田美化向嘉阳公司交纳房屋租金（2018年6月1日-2018年11月30日）45万元、物业费（2018年6月1日-2018年11月30日）5.4万元。在嘉阳公司向田美化交付房屋后，田美化对房屋进行了装修。2018年4月18日，西安市未央区教育局、西安市工商局经济技术开发区分局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准投资人崔亚荣、田美化出资的企业名称为西安海璟之光幼儿园有限公司。2018年5月15日，田美化向西安海荣房地产集团有限公司出具《免责声明》，载明：现就本人使用的2号楼东侧1-3层商铺前幼儿园场地在后期使用中的相关事宜做出以下几点承诺；幼儿园场地使用区域面积约为200.32平方米，长为31.3米，宽6.4米，场地周围围挡应为临时、随时可以拆除的围挡，且不影响车辆通行；幼儿园场地使用区XX号楼其他商户经营使用；如后期在场地使用中违反市政、消防或其他部门规定等，对造成的一切后果，本人承诺自愿承担一切责任，并负责进行整改。2018年7月17日，西安市城市管理综合行政执法局向海璟之光幼儿园送达《限期整改通知书》，载明：海璟之光幼儿园于2018年7月17日在凤鸣路上违规设置围栏的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，责令立即停止上述违法行为、限期提供相关审批手续、逾期自行拆除，整改时限为3天。2018年9月2日，田美化向嘉阳公司送达《解除商铺租赁合同通知书》，载明：现因贵方提供的租赁区域门口室外场地无法正常使用，致使田美化准备在此开办的幼儿园至今不能办理开园手续，不能实现合同目的，最终导致无法继续履行合同，按照合同约定，田美化有权解除合同并要求贵方承担违约责任；根据《合同法》相关规定，田美化现向贵方通知以下事项；解除上述《商铺租赁合同》，并在解除通知书送达贵方之日起五日内，办理合同解除手续；就田美化已支付的履约保证金及已付剩余租金，剩余物业费及其他押金等费用，贵方应于七日内全部返还；贵方应当赔偿由此给田美化造成的经济损失，包括但不限于装修损失、人员工资损失等。2018年9月4日，嘉阳公司收到该解除通知。2018年10月14日，田美化向嘉阳公司送达《接收商铺催告函》，载明：田美化即承租方于2018年9月2日向贵方即出租方邮寄《解除商铺租赁合同通知书》，贵方法定代表人晏瑜已于2018年9月4日签收；田美化在《解除商铺租赁合同通知书》中表示愿意同贵方协商，退还履约保证金及已付剩余租金、剩余物业费、及装修损失承担等问题；2018年9月12日、9月25日、9月28日和10月11日，贵方法定代表人晏瑜就上述问题与田美化共协商了四次；贵方表示同意解除商铺租赁合同，但就向田美化退还履约保证金、剩余租金、剩余物业费及承担装修损失的问题，不能达成一致；在协商过程中，贵方同意田美化将桌椅板凳及空调等可拆卸的物品进行拆除及转移，并表示已经开始对外招收新的承租人，并多次带有意向的承租人进场实地考察租赁商铺；贵方在收到田美化邮寄的《解除商铺租赁合同通知书》后，双方租赁合同已解除，我方多次要求贵方办理商铺交接手续并交付商铺钥匙，但贵方迟迟不与田美化办理商铺交接手续；现特向贵方送达此《催告函》，请贵方及时接收商铺及钥匙，否则，视为田美化已移交商铺，由此造成的后果，由贵方承担。2018年10月15日，嘉阳公司收到该函。同日，田美化向嘉阳公司交付了商铺的钥匙。诉讼中，田美化申请对涉案房屋的装修现值进行评估，经委托评估，涉案房屋装修资产在评估基准日2018年12月21日所表现的市场价值为1527024元。田美化遂将“嘉阳公司向田美化赔偿直接经济损失200万元”的诉讼请求变更为“嘉阳公司向田美化赔偿直接经济损失1527024元”。田美化称，嘉阳公司无权将涉案商铺外的室外场地交付使用，不能达到其在室外场地设置围栏进而专有、封闭使用的要求，致使其至今无法开办幼儿园，嘉阳公司的原因导致合同目的不能实现、合同无法继续履行。嘉阳公司对此不予认可，称该室外场地是消防通道，属于共有部分，其只有使用权、没有出租权，田美化可以按照共有部分进行正常使用，使用期间发生的一切责任与后果由田美化自行承担、与其无关。一审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，田美化向嘉阳公司交付了履约保证金、租金、物业费，嘉阳公司向田美化交付了租赁房屋。关于室外场地，嘉阳公司明知是共有部分，却在合同中约定提供给田美化使用，属于无权处分；合同仅约定了由田美化使用室外场地，但未约定以何种方式、如何使用，属于约定不明，导致嘉阳公司认为田美化应按照共有部分进行使用，田美化认为应按照开办幼儿园的标准设置围栏封闭使用；田美化租赁商铺开办幼儿园，对幼儿园办园标准应当熟知，但田美化在实地勘察后签订合同，并未尽到审慎义务。由此可见，对于室外场地使用出现问题、幼儿园不能办理开园手续，不能实现合同目的，田美化与嘉阳公司均应承担责任。田美化以“不能实现合同目的，最终导致无法继续履行合同”为由，向嘉阳公司送达《解除商铺租赁合同通知书》，嘉阳公司于2018年9月4日收到该解除通知，现田美化要求确认《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除，于法有据，予以支持。田美化于2018年10月15日向嘉阳公司送达《接收商铺催告函》并向嘉阳公司交付了商铺的钥匙，田美化以交付钥匙的形式向嘉阳公司交付了房屋，虽有不妥但确属无奈，故应认定为田美化于2018年10月15日向嘉阳公司交付了房屋，田美化已支付的剩余租金为112500元（2018年10月16日至2018年11月30日）、剩余物业费为13500元（2018年10月16日至2018年11月30日）。田美化与嘉阳公司对于《商铺租赁合同》的解除均有责任，结合本案实际情况，应由田美化与嘉阳公司各半承担责任。故应由嘉阳公司向田美化退还履约保证金37500元（7.5万元÷2）、租金56250元（112500元÷2）、物业费6750元（13500元÷2），支付房屋装修损失763512元（1527024元÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告田美化与被告西安嘉阳投资管理有限公司2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月4日解除；二、被告西安嘉阳投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告田美化退还履约保证金37500元、租金56250元、物业费6750元，支付房屋装修损失763512元；三、驳回原告田美化其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25416元、评估费2万元，合计45416元（原告已预交），由原告承担22708元、被告承担22708元，被告承担部分于上述付款时间一并给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，田美化与嘉阳公司于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。该合同约定，嘉阳公司将涉案商铺1-3层租赁给田美化，且该区域门口室外场地免费提供给田美化使用。在合同履行过程中，双方对该条款的执行和理解发生争议，田美化认为自己依约开办幼儿园需将该室外场地专有使用，而嘉阳公司认为仅系作为公共通道使用，后经城管部门责令整改，幼儿园亦未能办理开园手续，合同目的无法实现。关于双方责任一节，嘉阳公司明知该场地系共有部分，却在合同中约定免费提供给田美化使用，属于无权处分；田美化在实地勘察后签订合同，未尽到审慎义务。由此可见，对于室外场地使用出现问题，田美化与嘉阳公司均应承担责任，故原审判决酌情双方各半承担相关损失，并判令嘉阳公司退还剩余租金及保证金的一半，并无不当。至于租赁合同解除时间，田美化在收到城管部门通知后，向嘉阳公司送达《解除商铺租赁合同通知书》，嘉阳公司于2018年9月4日收到该解除通知，故原审判决认定《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除，亦无不妥。至于嘉阳公司上诉称田美化出具《免责声明》一节，虽然田美化在该声明中称自愿承担使用该场地的后果，但该声明实质上对该场地的区域、可架设临时围挡等事项进行了约定，且出租方收到该声明后仍允许田美化使用该场地，并未告知田美化无权在公共通道设置围栏，故该声明并不能免除嘉阳公司无权处分之责任，嘉阳公司该项上诉理由，依法不予支持。综上所述，嘉阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12440元，由嘉阳公司负担。本判决为终审判决。      审 判 长  刘     琪                      审 判 员  师      婷                              审  判  员  秦 燕 燕 二Ｏ一九年十月二十二日 书 记 员  杨  雪  薇  1