江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0722民初6450号原告：何某，男，1995年1月16日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：周恒高，江苏华天人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴兆凤，江苏华天人律师事务所律师。被告：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处。法定代表人：张文正，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原告何某与被告连云港飞龙置业有限责任公司（以下简称飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何某的委托诉讼代理人周恒高、戴兆凤、被告飞龙公司的委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金49463.17元（起诉之后的违约金按照房屋总价969866元的每日万分之一计算至涉案房屋符合交付条件之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款952478元购买被告开发的位于东海县房屋，双方约定被告应于2018年1月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告使用，如逾期交房，被告自最后交付期限的第二日起至交付之日止按已交房款每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按房屋实际面积向被告支付全部购房款969866元。被告因涉案房屋所在小区一直未获得交付批准文件、未通过消防验收等诸多情况，不能办理房屋交付手续，经原告等业主多次向主管部门反映后，东海县住房和城乡建设局调查后于2018年10月8日作出处理意见：天一居楼盘因未通过消防验收，导致无法进行竣工备案和申请综合验收，被告至今不具备交房条件。后因原告急于入住，于2018年2月21日主动找到被告办理了交房手续。原告认为，被告应全面履行双方签订的合同，并承担向原告支付逾期交房违约金的法律责任。据此为维护原告合法权益，特诉至法院，请求处理。被告辩称，一、涉案商品房于2017年7月20日起具备交付条件。1、涉案《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》第十二条明确约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用。”该约定是对《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件的变更，涉案工程早在2017年7月20日就已通过单位工程竣工验收，完全具备了双方约定的交付条件。2、即使按照《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，涉案商品房也于2018年1月22日符合约定的交付条件，因为涉案商品房所属工程在2018年1月22日通过综合竣工验收，并取得了交付批准文件。3、根据国务院2004年5月19日发布的国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目已经取消，即住宅小区房地产开发项目无需再进行竣工综合验收。2018年12月3日，东海县房产管理局向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，也明确指出在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。从上述国务院决定及县房管局文件可以看出，自2004年5月19日起，住宅商品房的交付及首次权属登记就无需提供符合交付使用条件的证明文件，即住宅类商品房自2004年5月19日起就无需进行竣工综合验收。上述事实证明，涉案商品房在2017年7月20日就具备了交付条件。二、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。1、涉案房屋在2017年7月20日具备了交付条件，《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》第十二条明确约定“出卖人可以电话、短信、书面或公告等方式通知买受人交房并告知交付日期、地点、所需资料等；买受人接到通知后，拒绝接收商品房或不按时办理交接手续的，应按《商品房买卖合同》第十一条之约定承担违约责任。”在具备交房条件后，被告已按上述约定于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告，告知原告等业主应于2017年12月31日开始集中办理交房手续。2、另外，很多业主在2018年1月初就办理房屋交付手续，并装修入住，足以证明被告不存在逾期交房的行为。原告于2018年2月21日收房，而不是在2018年1月31日之前，是因为原告没有按照通知要求的时间前往被告处收房。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。结合原、被告的庭审陈述及其出示的相关证据，本院对下列事实加以确认：2017年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于东海县房屋，房屋建筑面积共139.68平方米，总价款人民币952478元。合同第八条约定：被告应当于2018年1月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告。合同第九条约定：如被告未按照合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同第八天规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第十四条约定：被告承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为被告继续完善，使其达到使用条件。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十二条第1款约定：双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付原告使用，如房屋存在质量问题，原告在保修期内有权要求被告维修，但不得因此拒绝办理房屋交付手续。合同签订后，原告按房屋实际面积向被告付款969866元,被告于2018年9月3日开具购房款增值税发票，税价合计969866元。2018年2月21日，被告将涉案房屋交付原告，原告实际接收涉案房屋。2018年10月8日，江苏省东海县住房和城乡建设局作出信访复字（2018）21号信访事项处理意见书，该意见书载明，被告不具备交房条件，目前涉案楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在我局处理职权范围。诉讼过程中，被告提交《单位工程竣工验收证明书》载明涉案房屋所处的天一居二期二标段23#楼通过单位工程验收，开工日期为2014年5月10日，竣工日期为2017年12月11日。2019年1月2日，涉案房屋所处的天一居23#楼取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。现原告以被告存在逾期交房行为构成违约为由，诉至本院，请求处理。以上事实，由双方当事人陈述以及《商品房买卖合同》、《单位工程竣工验收证明书》、东建竣备字第2019-001号《东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证》、江苏省东海县住房和城乡建设局信访复字（2018）21号信访事项处理意见书等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付商品房的条件为取得商品房住宅使用批准文件。涉案房屋于2019年1月2日才取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品房住宅使用批准文件，故此时涉案房屋才符合合同约定的交付条件。关于被告辩称双方签订的《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二条第1项约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用”是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付条件变更的意见是否应采信问题。本院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。被告作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了被告的交房责任，加重了原告责任，被告应当采取合理的方式提请原告注意，但被告并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务，故该补充协议的条款对原告不发生法律效力，涉案房屋的交付条件仍应以主合同约定为准，被告的辩解意见本院不予采纳。本案中，被告于2018年2月21日将涉案房屋交予原告，且原告同意并实际接收，应当视为双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应当以原告实际收房之日作为交付之日，原告再次主张收房之后逾期交房违约金的，不予支持。自约定交房之日2018年1月31日的第二天2018年2月1日至实际接收房屋的2018年2月21日，被告共计逾期交房20天，则被告应当按合同约定向原告支付逾期交房违约金1939.7元（969866元×0.01%×20天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告连云港飞龙置业有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何某支付逾期交房违约金1939.7元；二、驳回原告何某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，减半收取518元，由原告负担493元、被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费1036元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 张学清二〇一九年十一月二十一日法官助理 孟丽娟书 记 员 解威威