辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0711民初1822号原告（反诉被告）：锦州双星房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区平和里**，统一社会信用代码91210700752763414R。法定代表人：王树春，公司总经理。委托诉讼代理人：张金，男，公司法律顾问。被告（反诉原告）：邢建伟，男，1969年9月3日出生，汉族，住锦州市凌河区。原告（反诉被告）锦州双星房地产开发有限公司（以下简称双星房地产）诉被告（反诉原告）邢建伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦州双星房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张金、被告（反诉原告）邢建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦州双星房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即给付购买我公司房款228750.00元及自2016年12月1日起至2019年9月1日的违约金117920.62元，自2019年9月2日起至判决生效前的违约金另行追加；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年2月27日，被告与我公司签订了一份《商品房订房合同》，约定购买我公司开发建设的锦州市太和区XX园X期XX号楼X单元X层X户，建筑面积60平方米，每平方米4000.00元，架空层房屋60平方米，每平方米3300.00元，预定总价款为45万元。合同签订之日交房款10万元，3月10日补交12.5万元，剩余22.5万元于产权测量后一次性补齐。2016年11月30日，经产权测量，被告购买的房面积为60.61平方米，架空层房屋面积为60.36平方米，总价款应为453750.00元，扣除原告已支付的房款，尚欠228750.00元。2013年5月公司通知办理房屋入户并要求其交齐全部房款，但被告未到公司办理。2017年6月9日，公司再次通知其来公司办理房照手续并补交房款，被告仍未来办理。为照顾被告利益，我公司通过特快专递的形式向被告邮寄《催交购房款通知函》，通知被告必须在2019年8月6日前来我公司一次性交齐房款，并办理房屋相关手续，逾期我公司将从2016年12月1日产权测绘日起按照已欠款额日万分之五收取违约金或退回被告已购房屋款，将房屋另行出售。被告签收该通知函邮件后，仍旧未来公司补交房款，并将该邮件退至我公司法律顾问张金处。被告的上述行为已构成违约，依法应承担违约责任。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告邢建伟辩称，对于欠付房款的数额没有异议。对于测绘后补交房款的约定也没有异议。但是我至今没有收到房屋已经测绘完毕的通知，不清楚房子是什么时间测绘的，但对测绘面积没有异议。对于原告主张的违约金问题，原告的收取标准不知从何而来，因我与原告对此并未进行约定，且要求的违约金标准过高。我也没有收到原告所述的“通知函”快递，更没有给其寄过快递。原告确实在2013年5月通知我办理入住，但因原告不理睬我当时提出的诉求，我才没有交纳余款。原告违约在先，我本身并未违约。反诉原告邢建伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告按照约定迟延交付房屋赔偿金11.7万元；2、赔偿反诉原告因配电室造成房屋贬值损失10万元；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2011年2月27日签订了商品房买卖合同，约定交付房屋的时间为2011年12月31日前。但被告违约未能按时交付房屋，应承担违约责任。因反诉原告购买的房屋的首付款225000元是在他人处借贷而来，因此赔偿的数额系以该房款为基数，每年按照20000元的利息进行计算，延迟交房五年半的时间，利息估算为11.7万元。此外，反诉被告在建设中小区时未按照规划设计图纸建设，存在欺诈行为，在涉案房屋北侧超出规划建设了一个配电房，该配电房严重影响了反诉原告的日常出行，造成购买的涉案房屋贬值，根据市场价格估算，该损失为10万元。综上，反诉原告提起诉讼，请求法院依法判决。反诉被告双星房地产辩称，反诉原告所述不是事实，其所称的配电房根本不存在。反诉被告并不存在违约，反诉原告在我单位开发建设的小区内共购买了两户房屋，另一户系以其爱人的名字购买，我们在2013年5月通知住户办理入户时，另一户房屋当时就办理了入户并于2017年办理了房照。反诉原告的违约金诉求没有事实依据，其虽未办理入户，但已经强行入户，那么我方更不存在违约的问题。原告提出的赔偿金标准没有法律依据，应以当时同地段同类房屋租金标准主张违约金，故不应支持反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月27日，双星房地产与邢建伟签订了《商品房订房合同》。合同约定，邢建伟购买双星房地产开发建设的XX园X期XX号楼X单元X层X户房屋，建筑面积暂定60.00平方米，住宅预定单价为每平方米4200.00元，架空层面积暂定60.00平方米，预定单价为每平方米3300.00元。全部价款合计450000.00元。签订合同当日，邢建伟交付房款100000.00元，另于当年3月10日前补齐125000.00元房款。同时合同约定，余款225000元双方约定于产权测量后一次性交清，但以实际测绘面积为准，单价不变，房屋总价款随之调整。双星房地产预计在2011年12月31日交付房屋。2013年5月，双星房地产通知邢建伟办理入户手续并补交房款，但由于邢建伟对合同履行的相关问题提出异议，未办理相关手续亦未补交房款。2016年12月1日，锦州市房地产测绘中心出具了对双星房地产开发的XX园X区XX号楼共6层的房屋面积测量结果，邢建伟购买的案涉房屋住宅为60.61平方米，架空层房屋面积为60.36平方米。之后，双星房地产多次催促邢建伟补交房款、办理入户手续、房照等事宜，但邢建伟至今没有交付余款。另查明，邢建伟在庭审中测量面积无异议，并自认于2016年或2017年间已将该涉案房屋的房门钥匙自行更换。又查，案外人赵立丽与邢建伟系夫妻关系，其于2012年5月16日曾与双星房地产签订《商品房订房合同》，购买了双星房地产开发的案涉房屋所在小区内的另一户住宅，该住宅已于2017年12月27日办理了入住手续。本院认为，原、被告签订的《商品房订房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方当事人均应按照合同全面履行各自的义务。本案中，双星房地产建设开发虽存在延迟交付的违约情形，但在案涉房屋于2013年5月具备交付条件之时，邢建伟却未就此主张解除双方之间的买卖合同，并在未办理入住的情形下，自行将该房屋实际占有，其行为视为愿意继续履行该合同中的权利、义务内容。鉴于此，邢建伟在合同约定“余款于产权测量后一次性交清，以实际测绘面积为准，单价不变，房屋总价款随之调整”的内容已成就的情形下，应当承担按照约定继续履行给付房款的义务。双星房地产的该部分诉请，正当、合法，本院予以支持。对于双星房地产主张的按照已欠款额日万分之五给付违约金的请求，因系其单方发出的通知内容，而非与邢建伟就违约金约定达成的一致意见，因此其主张的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于法院可以按照中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准相应调整逾期付款违约金的计算标准，而现行发布的逾期贷款利率标准为在原贷款利率基础上增加30%-50%的罚息，针对本案的实际情况，本院酌定按照年利率4.75%上浮30%确定逾期付款违约金的计算标准。至于本案反诉原告邢建伟主张双星房地产应承担迟延交房的违约责任，但经本院释明后，未提供证据证明逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布同地段同类房屋租金标准，亦未申请委托有资格的房地产评估机构评定同地段同类房屋租金标准，而其本人主张的按每年利息20000元计算违约金的意见，既无事实证据予以佐证也不存在法律依据，故本院不予支持。至于邢建伟主张的房屋贬值的损失，因其也未提供证据予以证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告邢建伟于本判决生效后十日内给付原告锦州双星房地产开发有限公司购房款228750.00元；二、被告邢建伟于本判决生效后十日内给付原告锦州双星房地产开发有限公司以尚未支付房款228750.00元为基数，按照年利率6.175%计算，自2016年12月2日起至欠付房款实际给付之日止的利息；三、驳回原告锦州双星房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邢建伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债利息。案件受理费3250元，由原告双星房地产开发有限公司负担567元，被告邢建伟负担2683元。反诉费2278元，由反诉原告邢建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  李水靖二〇一九年十一月二十二日书记员  魏羽楠