文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终132号上诉人（原审被告、案外人）：蒋雅怡，女，1964年4月2日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：赵崇淋，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人蒋雅怡因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人蒋雅怡的委托诉讼代理人赵崇淋，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎到庭参加诉讼，原审第三人盛景旅游公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蒋雅怡上诉请求：1．撤销一审判决，改判不得执行重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋；2．本案一、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1．一审法院认定蒋雅怡未实际占有案涉房屋错误。蒋雅怡自2015年5月接房后已实际使用案涉房屋，并缴纳了物管费；2．蒋雅怡于2014年12月5日与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，并用现金支付了全部房款，案涉房屋未办理过户是因盛景旅游公司而非蒋雅怡自身原因，且除案涉房屋外蒋雅怡在其户籍所在地重庆市渝中区以及石柱县均无用于居住的地方。因此蒋雅怡依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，可以排除对案涉房屋的强制执行。华融资产重庆分公司辩称，1．案涉房屋房款收据载明现金支付，并注明“藤志巧转蒋雅怡”，但蒋雅怡未提供相应的取款流水，现有证据无法证明蒋雅怡向盛景旅游公司支付了全部购房款。2．华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，本案应当适用《执行异议规定》第二十七条进行审理，一审法院认为第二十八条、第二十九条系第二十七条但书部分是错误的。3．即使依照《执行异议规定》第二十八条、第二十九条进行审理，蒋雅怡也不享有足以排除强制执行的民事权益。蒋雅怡并未提供有效证据证明其实际支付购房款项给盛景旅游公司，也没有提供其占有案涉房屋以及重庆市辖区范围内名下无其他用于居住房屋的依据。4．《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院提出诉讼请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋许可执行，本案诉讼费由蒋雅怡承担。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区各幢房屋商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送市四中法院执行。一审法院另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。一审法院还查明：2014年12月5日，蒋雅怡与盛景旅游公司签订《重庆市商品房房屋买卖合同》，约定购买盛景旅游公司开发的位于石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋，房屋用途为住宅，总价款266408元。同日，盛景旅游公司向蒋雅怡开具266408元购房款以及12789元税费的收据二张，收款方式均为现金，注明“藤志巧转蒋雅怡”。2014年12月5日，藤志巧与海丰建设公司就X幢X单元XXX号房屋签订《室内装修工程合同》，约定装修总造价59565元；同日，海丰建设公司向藤志巧开具收到59565元装修款的收据一张，收款方式为抵工程款。蒋雅怡在重庆市石柱土家族自治县名下无其他用于居住的房屋。蒋雅怡在得知涉案房屋已被市四中法院查封后，向该院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异152号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：蒋雅怡能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《执行异议规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向一审法院提起的是执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1．在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2．在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3．已支付全部价款；4．非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，蒋雅怡应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十八条规定的四个要件。但根据查明的事实及其提交的证据，不能认定蒋雅怡已实际占有了涉案房屋，蒋雅怡应承担举证不力的法律后果。因蒋雅怡未提交有效证据证明其已实际占有了涉案房屋，不能适用《执行异议规定》第二十八条的规定，排除涉案房屋的执行。三、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1．在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2．所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3．已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，蒋雅怡应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。根据查明的事实，蒋雅怡与盛景旅游公司于2014年12月5日签订商品房买卖合同，并于同日以现金方式支付全部购房款，满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，以及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；但蒋雅怡未提交充分证据证明除涉案房屋外，其名下无其他可用于居住的房屋。对于无其他房屋的地域范围，不应仅限定为房屋所在地即石柱土家族自治县范围内，而应结合考虑在户籍所在地或经常居住地是否有可供居住的房屋；若经常居住地与户籍所在地不一致的，则以经常居住地为准。蒋雅怡的户籍登记地为重庆市渝中区，其未举证证明其在户籍所在地或经常居住地无用于居住的房屋，不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上，蒋雅怡不能依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决：准许对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋的执行。案件受理费5296.12元，由蒋雅怡负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋雅怡提交了以下新证据：1.2017年7月28日物管费收据1张、2018年8月26日物管费收据2张，其中2018年8月26日物管费收据中有1张载明补交2015年-2016年物管费；2.2016年8月5日成都金鹭科家私订货单（餐桌、沙发）、2016年7月22日欧意厨卫电器黄水专卖店收据、2016年8月3日家居订货单（上下床、衣柜、鞋柜、斗柜）、2016年8月10日送货单（窗帘）；3.2017.8.26日水费收据；4.2018年11月15日放水费收据；5.2018年6月8日维权费收据；6．案涉房屋照片及视频。1-6组证据拟证明蒋雅怡于2015年就对案涉房屋占有使用至今。7．住房登记信息查询结果，拟证明截止2019年3月19日蒋雅怡在其户籍地重庆市渝中区无房屋登记信息。8．蒋雅怡在中国农业银行重庆渝中支行工作证及工作牌、重庆灿金财务咨询有限公司营业执照、法定代表人身份证明书、重庆灿金财务咨询有限公司实际股东情况说明两份、蒋娅莉、蒋力果身份证复印件，拟证明蒋娅莉、陈友志分别代蒋雅怡持有重庆灿金财务咨询有限公司50%、10%股份，蒋雅怡有用现金方式支付案涉房屋房款的资金能力。本院经审查认为，蒋雅怡提交的1-4组证据可以证明蒋雅怡在2016年已经合法占有案涉房屋，本院予以采信。5-8组证据因与本案无关联，本院不予评述。二审另查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：蒋雅怡对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下：首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。一审法院认定的本案查封时间为2017年8月2日有误，本院予以纠正。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蒋雅怡与盛景旅游公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该《商品房买卖合同》签订于2014年12月5日，早于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间。根据蒋雅怡举示的2016年家具订货单、厨卫用品收据、窗帘送货单，可以证明蒋雅怡在市四中法院查封前已合法占有案涉房屋。关于房款支付问题，2014年12月5日蒋雅怡与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》约定房款266408元，付款方式为一次性付款。因该款项并非数额特别巨大，蒋雅怡陈述房款用现金支付并不违背生活常情，盛景旅游公司亦于合同签订的当日向蒋雅怡出具了收到现金266408元房款的收据，以及收取大修基金、契税及其他费用的现金收据。综上可以认定蒋雅怡已经用现金的方式支付了全部房款。最后，蒋雅怡与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的时间早于重庆银行建新支行与盛景旅游公司办理房屋抵押的时间，蒋雅怡对其所购房屋被盛景旅游公司抵押给重庆银行建新支行并不具有过错。根据《商品房买卖合同》约定，应由盛景旅游公司负责办理房屋权属证书，故蒋雅怡对未能在案涉房屋被抵押前办理房屋权属登记亦无过错。因此，蒋雅怡符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，因二审出现新的证据，蒋雅怡的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初261号民事判决；二、驳回中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。一审案件受理费5296.12元、二审案件受理费5296.12元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭振亚审 判 员 姜圆圆审 判 员 汤君丽二〇一九年十一月十二日法官助理 周 琪书 记 员 庞雪梅