北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12823号上诉人（原审被告）：洪锋，男，1985年7月15日。委托诉讼代理人：王飞，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李燕元，男，1956年7月30日出生。法定代理人：唐爱芹，女，1974年9月30日出生。委托诉讼代理人：王江，北京市东元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中普国发商贸有限公司，住所地北京市西城区北展北街5、7、9、11、13、15、17号9#A201-03。法定代表人：杨劲松，总经理。上诉人洪锋因与被上诉人李燕元、北京中普国发商贸有限公司（以下简称商贸公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）（2019）京0102民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。洪锋上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回对方诉讼请求或发回重审。2.案件诉讼费由李燕元承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误。北京中慧万恒科技发展有限公司（以下简称发展公司）与商贸公司就买卖北京市西城区101号房屋（以下简称涉案房屋）所签订的《存量房屋买卖合同》成交价格未明显低于市场价格，买卖合同未有失公平。涉案房屋因无入学指标而价格贬损，评估价格并不能完整反映房屋的真实价值，且涉案房屋前手买卖信息不由我方掌握也与我方无关，即便我方知晓，亦不成为我方恶意串通、损害第三人利益的表现。2.涉案买卖合同依法成立，不存在无效事由，我方与商贸公司并未恶意串通，涉案买卖合同依法存续。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此即便李燕元与商贸公司签订的房屋买卖合同被认定无效，商贸公司没有处分权，涉案买卖合同依法成立并有效存续。涉案买卖合同成交价格未明显低于市场价格，不应作为合同无效理由。3.一审判决在运用举证规则上存在重大错误，商贸公司与我方是否存在恶意串通行为，举证责任在李燕元一方，而非我方。李燕元辩称，同意一审判决，不同意洪锋的上诉请求及理由。商贸公司与发展公司间存在恶意串通。1.商贸公司取得涉案房屋非善意取得，其价格远低于市场价格。2.前一手买卖合同于2016年3月21日办理产权过户手续，2016年4月，商贸公司就将涉案房屋以相同价格，出售给发展公司。2016年3、4月份，房屋价格飞涨，因此相同的出售价格不符合市场的交易价格及惯例。3.2016年5月29日，洪锋及商贸公司的法定代表人一同带领一群男性将涉案房屋强行开锁，把我一家撵了出来，东西都没有让我们拿。并且，洪锋在购买房屋之前没有来看过房。4.洪锋将发展公司恶意注销以逃避法律责任。商贸公司述称，同意一审判决。李燕元向一审法院起诉请求：确认商贸公司与发展公司签订的关于北京市西城区101号房屋《存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：李燕元与唐爱芹系夫妻关系。北京市西城区101号房屋原登记于李燕元名下。2014年12月8日，唐爱芹、李燕元（借款人，甲方）与张宇（出借人，乙方）签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方借款100万元用于资金周转，借款期限二个月，将北京市西城区101号房屋抵押给乙方，并办理了《具有强制执行效力的债权文书》。2014年12月8日，唐爱芹、李燕元向李博出具了委托书，委托李博就北京市西城区101号办理注销抵押登记、办理买卖交易手续、签订合同过户等，并对委托书办理了公证。2014年12月10日，李燕元出具收条，内容为：今本人李燕元收到张宇现金人民币100万元。2015年10月27日，李燕元（甲方，借款人）与张宇（乙方，出借人）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款25万元，用于资金周转，借款期限一个月。同日，李燕元出具收条，内容为：今本人李燕元收到张宇人民币贰拾伍万元。庭审中，李燕元表示其受李涛欺骗办理了上述手续，且钱款都被李涛实际使用。2016年3月31日，李博以李燕元代理人的名义与商贸公司签订《存量房屋买卖合同》，约定李燕元将西城区101号房屋出售给商贸公司，房屋成交价格为170万元，随后，上述房屋过户至商贸公司名下。庭审中，商贸公司称其将170万元支付给了李博。李博认可收到了170万元购房款，但其陈述其将170万元并未交予李燕元，而是交给了张宇。2016年8月31日，中国残疾人联合会为李燕元发放了残疾人证，认定李燕元为精神残疾人，等级二级，监护人为唐爱芹。2016年10月17日，一审法院作出（2016）京0102民特1082号民事判决，判决李燕元为限制民事行为能力人。2017年9月21日，仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司出具《房地产评估报告》，确定西城区101号房屋2016年3月31日市场价值为316.24万元。西城法院（2017）京0102民初10076号民事判决及北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6837号民事判决均以交易价格显著低于市场价格构成显失公平为由，撤销李燕元与商贸公司之间就西城区101号房屋于二〇一六年三月三十一日签订的《存量房屋买卖合同》。2016年4月20日，商贸公司与发展公司签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），将涉案房屋以170万元价格出售给发展公司。2016年4月27日，发展公司申请办理不动产证书，2016年5月6日，发展公司领取不动产证书。庭审中，李燕元称，其在涉案房屋内一直居住至2016年5月29日，其间从未有人上门看房，当天，商贸公司及发展公司的二位法定代表人带领多名男性将涉案房屋强行开锁，把李燕元一家赶出涉案房屋。2018年11月20日，发展公司法定代表人洪锋向北京市工商行政管理局申请注销发展公司，股东洪锋在一份决定上承诺，如今后发生债权债务纠纷由股东按照比例承担。另查，发展公司已将西城区101号房屋另行出售，并办理了过户手续。一审法院认为:发展公司与商贸公司就西城区101号房屋签订的《存量房屋买卖合同》明显低于市场价格；商贸公司在以170万元购买涉案房屋的一个月后，以相同价格出售，其行为不符合当时房屋价格普遍快速上涨的市场形势和交易惯例；按照李燕元陈述，该房屋买卖过程中未事先看房、采用强行腾退房屋的方式收房，其行为亦不符合正常房屋买卖的交易程序。该院认为，本次房屋买卖交易中多个细节不合常理，商贸公司、洪锋亦未举证以排除其恶意串通购买房屋的可能，该院确认，发展公司与商贸公司就西城区101号房屋签订的《存量房屋买卖合同》因恶意串通侵犯李燕元利益而无效。洪锋作为发展公司唯一股东，其应当就发展公司注销前的公司债务承担清算责任。其经法院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，该院对其缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：北京中普国发商贸有限公司与北京中慧万恒科技发展有限公司签订的关于北京市西城区101号房屋《存量房屋买卖合同》无效。本院二审认定事实，在（2017）京0102民初10076号案的审理过程中，经西城法院委托评估，仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司于2017年9月21日出具《房地产评估报告》。发展公司的企业类型为自然人独资。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，李燕元认为商贸公司与发展公司签订房屋买卖合同存在恶意串通，损害李燕元利益的情形，故主张该买卖合同无效。经本院审查，该买卖合同约定的房屋价格明显低于市场价格，合同重要条款例如房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等均为空白。洪锋未举证证明其在购房过程中曾经实地看房，未举证证明其实际向商贸公司交付房款，鉴于上述诸多不合常理之处，一审法院认定涉案房屋买卖合同因存在恶意串通损害李燕元利益的情形而无效，合法有据，并无不当。综上，洪锋的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由洪锋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  李 珊审 判 员  周梦峰二〇一九年十一月二十九日法官助理  李 慧书 记 员  周 洁