四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初2221号 原告：射洪乐居房产中介门市部，经营场所四川省射洪县太和镇金宸街**，统一社会信用代码92510922MA62RYNE0K。 经营者：龚应兰，女，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴晓莉，四川泽曦律师事务所律师。 被告：胥洪国，男，汉族，四川省松潘县居民。 被告：刘燕琼，系胥洪国之妻，汉族，四川省松潘县居民。 原告射洪乐居房产中介门市部（以下简称乐居门市部）与被告胥洪国、刘燕琼居间合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的经营者龚应兰及诉讼代理人吴晓莉，被告胥洪国、刘燕琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐居门市部向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还所收保证金500元；2.判令二被告支付违约金16250元；3.判令二被告承担律师费3000元，交通费500元，合计3500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经营房屋中介服务。二被告将其所有的位于四川省射洪县太和镇滨江路金华水岸6-2-1住房一套出售，委托其子胥智文与原告于2019年5月15日签订《不动产限时包销合同》并收取保证金500元。合同中包括“1、甲方委托乙方以价格650000元的价格销售该房屋，委托期限自2019年5月15日起至2019年8月15日止。2、双方签订本合同时，乙方向甲方支付销售保证金500元，当乙方在约定期限内成功售出该房屋后，甲方必须在签订房屋买卖协议当日全额退还乙方所交销售保证金。3、甲方与乙方介绍成功签订房屋买卖协议之日，甲方须向乙方支付该房屋实际成交价款的1.5%佣金。……乙方取得约定期限内的销售权具有排他性，甲方在此期限内不得自行出售或再次委托他人出售该房屋……一切形式行为干扰乙方的销售工作，致使本合同无法正常履行的，甲方须向乙方支付该房屋委托销售价格的2.5%作为违约金。”等。原告根据协议对该房屋进行了大面积的推广并带无数购房者看房，本月初，有客户想购买该房，二被告及其代理人均以在外地为由避而不见，经过原告查实，该房屋已销售给第三人。原告多次要求二被告和代理人出面解决此事未果，请依法判决。 被告胥洪国、刘燕琼辩称，我们夫妻没有与原告及其经营者签订《不动产限时包销合同》，也没有授权委托儿子胥智文与原告签订合同，合同上的签名并不是我们签的。根据民事诉讼法规定，民事诉讼应遵循诚实信用原则，被告与原告不是适格主体，原告滥用诉权，请依法驳回其起诉。 经审理查明，原告乐居门市部是从事房屋中介服务的个体工商户。2007年3月30日，被告刘燕琼与射洪县致远实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购得位于四川省射洪县太和镇滨江路金色水岸小区6-2-1号房产一套，2013年5月22日登记为被告胥洪国、刘燕琼共有。2019年5月15日下午，被告胥洪国、刘燕琼之子胥智文携带被告刘燕琼身份证复印件、金色水岸小区6-2-1号房产所有权证和土地使用权证到原告乐居门市部办理委托售房事宜，该门市部业务员当即与被告刘燕琼联系，获取被告胥洪国的身份信息并确认二被告委托出售房屋的意思。尔后，原告乐居门市部（受托人、乙方）与被告胥洪国、刘燕琼（委托人、甲方）的代理人胥智文签订《不动产限时包销合同》《不动产限时包销业务告知书》等。《不动产限时包销合同》主要约定：1、甲方自愿将金色水岸6-2-1号房屋委托给乙方全权独家代理销售，房屋净收价格为65万元（溢价部分按5:5分配），所有权转移登记税费由买方承担；2、委托期限自2019年5月15日起至2019年8月15日止；3、签订合同时乙方向甲方支付销售保证金500元，甲方将钥匙交付乙方保管，甲方在与乙方介绍的客户成功签订买卖协议当日全额退还乙方销售保证金、按房屋成交价款1.5%支付佣金；4、违约责任，乙方未能在委托期限内将房屋售出，甲方无须退还保证金，双方解除合同；乙方取得约定期限内的销售权具有排他性，甲方不得自行出售或再次委托他人销售以及抵押、出租等方式处置房屋，因甲方所提供的房屋实际情况与权属证书所载内容不相符、房屋存在严重质量问题、已被采取司法措施等情形之一，以及其他行为干扰乙方正常销售工作，造成合同无法正常履行的，甲方除返还乙方的销售保证金外，同时向乙方支付房屋委托销售价格的2.5%作为违约金；5、合同履行发生争议的，由违约方承担律师费、诉讼费、交通费、鉴定费等。《不动产限时包销合同》还补充约定“胥智文是胥洪国、刘燕琼唯一子女，父母清楚并同意签不动产限时包销合同”。胥智文出具《销售保证金收据》收取乐居门市部支付的销售保证金500元，向乐居门市部交付了金色水岸6-2-1号房屋所有权证和钥匙一把。包销合同签订后，原告通过58同城、安居客等网站和微信朋友圈等方式发布房源信息、带客户入户察看房屋等，持续组织了房产信息宣传和销售服务。2019年7月9日，被告胥洪国、刘燕琼自行将金色水岸6-2-1号房屋售与他人。2019年8月14日下午，原告乐居门市部业务员与被告刘燕琼电话联系售房事宜，说明刘燕琼夫妻当初同意出售房屋、要求对方回射洪县与购买人签订购房协议并收取房款，被告刘燕琼在通话中未否决委托出售房屋的事实，表明没有时间回射洪处理及对出售房屋犹豫等意见。次日，原告通过射洪县不动产登记中心查询获悉金色水岸6-2-1号房屋已不在二被告名下的事实。此后，原告要求二被告承担违约责任未果，委托四川泽曦律师事务所提起诉讼，支付律师代理费3000元。审理中，被告刘燕琼承认《不动产限时包销合同》系其子胥智文所签订，2019年8月14日的通话录音真实；二被告否认委托其子出售金色水岸6-2-1号房屋的事实。 认定上述事实的证据：原、被告陈述，原告提供的《不动产限时包销合同》《销售保证金收据》和《商品房买卖合同》、房屋权属证书、不动产房屋信息查询表、《客户委托协议书》、业务截图、证人证言、通话录音，庭审笔录等。 本院认为，居间合同是受托人接受委托人的委托，向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。本案是原告与相对人签订居间服务合同，因合同履行发生的争议，主要争议焦点有两点，其一是原告与二被告之子胥智文签订的包销合同是否对二被告具有拘束力；其二是二被告对于包销合同的履行是否构成违约。 关于争议一。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《不动产限时包销合同》是被告之子胥智文以二被告的代理人身份与原告签订，根据原告的陈述、证人证言、录音证据及庭审调查，胥智文在办理出售案涉金色水岸6-2-1号房屋时持有该套房屋的权属证书、钥匙、所有权人身份证复印件等证据材料，其特殊的身份和比较充分的证明材料能够令原告对其办理委托业务的资格和真实性产生合理信任，而原告的业务员当即向被告刘燕琼核实了出售房屋的意思表示并获取其他关联信息，被告刘燕琼在与原告业务员于2019年8月14日的通话能够确认其夫妻委托他人提供售房服务的意思，据此，本院认定二被告委托其子胥智文与原告乐居门市部签订了案涉《不动产限时包销合同》，二被告否认委托其子办理房屋出售事宜的抗辩意见不能成立。代理人胥智文代为实施的民事法律行为的法律后果依法应由二被告承担，则该包销合同是当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，因而对原告乐居门市部和被告胥洪国、刘燕琼具有法律约束力。 关于争议二。《中华人民共和国合同法》规定，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。案涉包销合同为依法成立的有效合同，当事人应当尊重和履行。按照包销合同约定，在三个月的包销期限内，原告乐居门市部销售二被告所有的金色水岸6-2-1号房屋具有排他性，二被告具有另行委托他人销售、自行销售或者实施其他干扰原告正常的销售活动的行为，均构成违约，应向守约方支付违约金。在包销合同履行中，原告为促成买卖双方签订房屋买卖合同，在约定期限内积极实施待售房屋的信息推介、销售服务、居间谈判等居间行为，未违反合同约定；二被告在包销期内自行将房屋出售他人，无视居间合同的约定和原告提供的订立合同的机会，严重违反合同约定和违背诚信原则，对正常交易具有危害性。据此，本院确认二被告的行为已构成根本性违约，依照法律规定应当承担相应的违约责任。 综上所述，原告要求二被告返还包销保证金、支付违约金、承担律师费、诉讼费等的诉讼请求符合包销合同约定和法律规定，本院应予支持。原告要求二被告支付交通费的诉讼请求，因其未提供相应的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条规定，判决如下： 一、由被告胥洪国、刘燕琼于判决生效后十日内向原告射洪乐居房产中介门市部退还销售保证金500元、支付违约金16250元和承担律师费3000元、本案诉讼费153元，共计19903元。 二、驳回原告射洪乐居房产中介门市部的其他诉讼请求。 本案件受理费153元，原告射洪乐居房产中介门市部已预交，由原告射洪乐居房产中介门市部与被告胥洪国、刘燕琼直接结算。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 刘绍松 二〇一九年十一月八日 法官助理 何冰军 书 记 员 赵 娟