成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5716号 原告：柴远平，男，1971年3月23日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告：陈仕会，女，1975年10月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二原告共同委托诉讼代理人：杨尚俊，四川国普律师事务所律师。 被告：成都众锦置业有限责任公司，住所地成都市龙泉驿区隍城堰大福商场**。 法定代表人：曾俊，总经理。 委托诉讼代理人：郭韧，男，公司员工。 被告：成都航天亚华实业开发有限责任公司，住所地成都市龙泉驿区驿都中路**。 法定代表人：梁明华。 被告：成都龙泉鑫通房地产开发实业有限公司，住，住所地成都市龙泉驿区龙泉镇洪升路大福商场**/div> 法定代表人：李强辉。 委托诉讼代理人：关睿，男，公司员工。 原告柴远平、陈仕会与被告成都众锦置业有限责任公司（以下简称“众锦公司”）、成都航天亚华实业开发有限责任公司（以下简称“亚华公司”）、成都龙泉鑫通房地产开发实业有限公司（以下简称“鑫通公司”）、成都泰永投资有限责任公司（以下简称“泰永公司”）、成都睿意房产营销策划有限公司（以下简称“睿意公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，原告申请撤回对泰永公司、睿意公司的起诉，本院裁定予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈仕会及其二原告共同委托诉讼代理人杨尚俊、被告众锦公司委托诉讼代理人郭韧、被告鑫通公司委托诉讼代理人关睿均到庭参加诉讼，被告亚华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 柴远平、陈仕会向本院提出诉讼请求：1、判令被告众锦公司协助原告办理位于龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号XX幢X单元X层XXX号房屋（合同备案号XXXXXX）不动产权证；2、判令被告众锦公司向原告支付逾期交房违约金17235.88元；3、判令被告众锦公司向原告支付逾期办理不动产证违约金，该违约金从2018年7月6日起计至办理不动产权证时止（暂计至2019年8月19日为13055元）；4、判令被告众锦公司退付代收的契税、物业维修基金、办证费共计11339元；5、判令被告亚华公司、鑫通公司在未出资本息范围内对被告承担的上述给付债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，原告与被告众锦公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》，约定众锦公司将位于龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号三期XX幢X单元X层XXX号房屋以总价638374元销售给原告，原告应当采取按揭方式向众锦公司支付购房款。合同第十八条、第十九条约定，众锦公司应当在2016年7月15日前交付房屋，出卖人未按本合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付商品房的，……出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.5的违约金。第二十七条约定，买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告众锦公司向原告代收了契税、物业维修基金、办证费用等合计11339元，众锦公司却未按约交付房屋。2017年2月23日，众锦公司与原告签订《逾期交（接）房补偿协议》，协议第2、第3款约定，鉴于众锦公司原因逾期交房，由众锦公司从2016年7月15日至2016年12月30日向原告一次性支付违约金5266.59元。协议第2条还约定，根据所计算的实际逾期交房赔偿金额的50%由众锦公司向原告另行支付2633.29元作为对原告的补偿。2017年8月25日，双方签订《逾期交（接）房补偿协议》，协议约定，因众锦公司原因逾期交房，从2017年1月1日至2017年7月15日应支付违约金9336元。被告成都众锦置业有限责任公司于2003年5月15日成立，注册资本为51000000元，实行认缴制，认缴出资日期为2006年12月25日。众锦公司未按约定支付逾期交房违约金，也未受托代缴相关费用办理不动产权证。被告股东也未履行法律、章程规定的出资义务，均已构成严重违约。 众锦公司辩称，1、因公司资金困难，总包方与众锦公司有诉讼，总包方未交付相关资料与众锦公司，导致办证不能。现政府已启动特殊程序解决办证事宜，预计春节左右会陆续办理；2、原告主张的逾期交房违约金需核实金额；3、原告主张的逾期办证违约金问题，因被告经营问题导致迟延办证，希望原告能够理解被告的困难；4、如果原告不需要被告代原告办证，被告愿意退付相关办证费用；5、关于原告主张股东承担补充责任问题，因为有验资报告证明其出资属实，故应驳回其请求。 鑫通公司辩称，鑫通公司有验资报告，且只是小股东，不应承担补充责任。对原告其他诉请不发表意见。 亚华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。在举证期限内，亚华公司未提交书面答辩状以及相关证据材料。 本院经审理认定事实如下：2015年9月29日，原告与被告众锦公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定众锦公司将位于龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号XX幢X单元X层XXX号房屋出售与原告，房屋总价款为638374元，采取首付后按揭贷款的方式支付。合同 第十八条、第十九条约定，众锦公司应当在2016年7月15日前交付房屋，出卖人未按本合同第十八条约定的时间向买受人交付商品房的，……出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.5的违约金。第二十七条约定，买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条的约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。 合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告众锦公司向原告代收了契税、维修基金、办证费用等共计11339元。2015年10月12日，涉案房屋进行了签约备案，备案号为XXXXXX。由于众锦公司的原因，其未能按约在合同规定的时间内向原告交付房屋。2017年2月23日，众锦公司与原告签订《逾期交（接）房补偿协议》，协议载明：……预计在12月底达到合同约定的交付条件……。协议第二条还约定，因逾期交房，被告赔偿原告违约金5266.59元。鉴于被告给原告造成了实际住房困难，被告再按违约金的50％支付2633.29元作为补偿。2017年8月25日，双方再次签订《逾期交（接）房补偿协议》，协议约定，被告应支付2017年1月1日以后违约金9336元。 另查明，被告交付房屋的时间为2017年7月15日。 再查明，涉案房屋登记信息载明“合同备案号XXXXXX，位于龙泉驿区龙泉街办公园路一段**********”。该房屋信息查询记录上没有显示有其他设置权利负担的情况。 上述事实，有原告提交的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、个人贷款支付凭证、《逾期交（接）房补偿协议》、商品房买卖合同摘要、个人住房信息查询记录以及原告、被告众锦公司在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，原告与被告众锦公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据原告主张的诉请，本院评析如下：一、关于办理不动产权证问题。在庭审中，被告辩称总包方未交付相关资料与众锦公司，导致办证不能。但同时又称政府已启动特殊程序解决办证事宜，预计在春节左右会陆续第一批办理房屋权属证书。本院认为，原、被告双方均未提供涉案房屋办证不能的证据，根据被告确认近期可以办证的陈述，本院对原告主张办理不动产权证的诉请予以支持。鉴于本案的实际情况，办证期间确认在判决生效后60日内为妥当。二、关于原告主张的逾期交房违约金问题。被告对原告提供的《逾期交（接）房补偿协议》无异议，并确认违约金属实，故对原告诉请逾期交房违约金17235.88元，本院予以支持。三、关于逾期办证违约金问题。被告认为，对每天按万分之0.5计违约金无异议，但应当以实际交房时间即2017年7月15日作为起始时间推算。本院认为，被告实际交付房屋时间为2017年7月15日，由于被告已支付逾期交房违约金，故原告主张的逾期办证违约金应当从实际交房之日起推后720日计算为妥当，即起始时间为2019年7月5日。鉴于原告已主张被告退还其交付的相关过户费用，并陈述在过户时，原告自行交纳其应承担的过户费。据此，被告承担的办证违约金截止时间应当确认为被告向办证机关提交办理权属登记所需的应由被告提交的全部资料时止。四、关于退付被告代收的契税、物业维修基金、办证费用等共计11339元的问题。根据合同第二十七条约定，买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条的约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。庭审中，被告认为如果原告不需要被告代为向相关部门交付该费用则同意退付。原告认为，原告在办理过户手续时自行交付。据此，原告主张退付上述款项本院予以支持。五、关于原告主张被告鑫通公司、亚华公司作为股东应在未出资范围内承担责任的问题。原告主张被告股东在未出资范围内承担补充责任与本案商品房买卖纠纷系不同的法律关系，对其该项诉请原告可另行主张权利，本院在本案中不作处理。同时，根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十七条“作为被执行人的企业法人，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加未缴纳或未足额缴纳出资的股东、出资人或依公司法规定对该出资承担连带责任的发起人为被执行人，在尚未缴纳出资的范围内依法承担责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告也可依据该规定在执行程序中予以处理。 综上所述，原告的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下: 一、被告成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向办证机关提交办理权属登记所需的应由被告提交的全部资料，并协助原告柴远平、陈仕会办理位于龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号XX幢X单元X层XXX号房屋（合同备案号XXXXXX）的不动产权证； 二、被告成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告柴远平、陈仕会逾期交房违约金17235.88元； 三、被告成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告柴远平、陈仕会逾期办理涉案房屋不动产权证的违约金，该违约金以购房款638374元为基数，从2019年7月5日起计至被告向办证机关提交办理权属登记所需的应由被告提交的全部资料时止，按日利率万分之0.5计； 四、被告成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退付原告柴远平、陈仕会契税、维修基金、办证费用等共计11339元； 五、驳回原告柴远平、陈仕会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费841元，减半收取计420.5元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇一九年十一月一日 书记员  陈琴芹