广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2491号原告：韶关市佳居物业服务有限公司，住所：韶关市武江区武江北路**汇景苑**首层物业用房。法定代表人：崔洁，该公司经理。委托诉讼代理人：谭美玉，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱应麟，广东秦唐律师事务所律师。被告：谢亦行，女，1970年8月20日出生，汉族，住，住韶关市武江区/div>委托诉讼代理人：崔韫嫦，女，1963年11月13日出生，汉族，住，住韶关市武江区被告谢亦行嫂子。原告韶关市佳居物业服务有限公司（以下简称“佳居物业公司”）与被告谢亦行物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告佳居物业公司的委托诉讼代理人谭美玉、朱应麟，被告谢亦行的委托诉讼代理人崔韫嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费4616.7元（含公摊费用468元）、邮费7.7元，共计4624.4元给原告；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业服务费之日止，截止2018年11月27日应支付滞纳金为3288元给原告；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告原系滨江汇景小区的物业服务公司，后经业主大会投票表决，业主委员会解除了与原告的前期物业合同，原告于2018年11月27日终止物业服务，并完成撤场工作。被告系滨江汇景小区A栋2501房的业主，该房建筑面积152.63㎡。被告在2013年4月28日与原告签订了《物业服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告每月按建筑面积1.58/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期缴纳应根据欠款金额按每日加收欠缴金额千分之三的标准向原告支付滞纳金。《物业服务合同》生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，从2017年1月1日至2018年11月27日，被告共欠物业服务费4616.7元，物业管理费滞纳金3288元。因此，原告多次向被告邮寄欠费催缴通知书及上门催缴，均无效果。其中，原告分别于2018年9月6日、11月13日在被告入户大门张贴《催费通知》；2019年4月24日、5月12日邮寄欠费催缴通知书给被告，共花费邮费7.7元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。庭审中，原告佳居物业公司确认物业服务费的计算时间存在笔误，应从2017年7月1日计至2018年11月27日。被告谢亦行答辩称：一、原告佳居物业已于2018年1月25日被韶关市滨江汇景业主委员会合法解雇，答辩人无需支付2018年1月25日之后的任何费用。原告佳居物业因其服务质量差，严重违反合同约定，已于2018年1月25日被韶关市滨江汇景业主委员会合法解雇（详见韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初1843号判决书）。自该解雇原告佳居物业的决定作出后，原告佳居物业一直霸占汇景苑住宅小区，拆除并破坏属于小区所有的设施及物品，例如灭火筒、垃圾桶等。因此，滨江汇景业委会多次向武江区住建局反映该情况，住，住建局也多次下文要求原告佳居物业迅速撤离汇景苑小区关复函在住建局及原告佳居物业处）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定。原告佳居物业应当自解雇决定作出后，在合理的期限内撤出汇景苑小区，但该司一直拖延至2018年11月27日才撤离，显然是为了谋取2018年1月25日以后的不正当利益。再者，原告佳居物业在明知其被解雇后仍霸占汇景苑小区，已违反了上述法律规定，其请求应当予以驳回。二、答辩人与原告佳居物业签订的《物业服务合同》是格式合同，违约条款应为无效条款，答辩人无需支付任何滞纳金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”规定。原告佳居物业与答辩人签订的《物业服务合同》是由原告佳居物业以提供格式合同，该合同第二章第六条“……逾期者，每逾期1日计收应付总金额的0.3%……”明显加重业主的责任，并且该条款没有用明显标识提示，也没有业主的签名确认，因此，该条款应属无效条款。即使答辩人仍需支付滞纳金，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，滞纳金的计算也应当以上述规定予以计算，而并非依据《物业服务合同》的约定予以计算。综上所述，原告佳居物业请求答辩人支付物业服务费4616.7元、邮费7.7元、滞纳金3288元的诉请无事实与法律依据，应当依法驳回。本院经审理查明：被告谢亦行系韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区A幢2501房的业主，该房屋建筑面积为152.63㎡。2013年4月28日，被告谢亦行（甲方）与原告佳居物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：高层住宅（即电梯楼）定为按建筑面积每平方米1.58元/月计算；当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月8日前到乙方物业服务中心交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总额的0.3%作为滞纳金；逾期3个月仍未缴清者，物业服务中心将采取停水、停电及其他相应措施，仍未缴纳的，由物业服务公司依法起诉至人民法院；公用水电费用的分摊（包含住宅区域内公用路灯电费、梯间灯电费、二次抽水所耗电费、电梯运行电费、智能系统所耗电费）按实际发生的数额由物业区域内实际使用的业主承担，公用水电费用按实际水电用量和水电主管部门核定的价格分摊测算，由业主委员会成员或业主共同测验水电表，业主或物业使用人应在当月交纳物业服务费时一并交纳；本合同期满，甲方没有将继续聘用或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为本合同自动延续。合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或使用人）应继续交纳物业服务费用。2017年7月1日，涉案小区成立了韶关市滨江汇景业主委员会（以下简称“业委会”），并于2017年8月4日按照法定程序在相关部门进行了备案。2018年1月17日，滨江汇景小区第二次业主大会就是否同意解聘原告进行表决。2018年1月25日，业委会在小区公示栏张贴表决事项投票结果，投票结果符合“双过半”的法定条件。2018年7月9日，业委会在小区公示栏张贴《关于解除前期物业服务合同的决议》，同时向原告发出《关于解除前期物业服务合同的告知函》，决定与原告不再续约，业委会将依法通过公开、公平、公正的市场竞争机制重新选聘新的物业服务公司。2018年8月2日，业委会向原告发出《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》，要求其移交相关资料，并于2018年9月15日下午15时前全面撤离滨江汇景小区。因原告并未撤离，业委会于2018年9月16日再次发出《关于要求佳居物业公司退场的函》。2018年9月29日，业委会向小区全体业主发出《紧急通告》，号召全体业主从2018年10月1日起停止向原告缴纳物业服务费和其他相关费用。2018年11月7日，韶关市武江区住房和城乡建设局于向原告发出《关于责令韶关市佳居物业服务有限公司退出滨江汇景小区的通知》，限原告佳居物业公司于2018年11月14日前退出滨江汇景小区，并向业主委员会或新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房等资料。原告收到通知后，于2018年11月26日复函，同意于2018年11月27日8时撤场，并于当日向滨江汇景小区业主发出《撤场通知》，2018年11月27日进行了撤场交接。针对原告撤场前的物业服务费收取问题，原告认为其向被告提供了物业服务，被告应按约定向原告交纳2017年7月1日至2018年11月27日的物业服务费4616.7元及邮费7.7元，并按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金，被告则认为原告自2018年1月25日后无权收取物业服务费，双方对交费事宜争执未果，原告遂诉至本院要求解决。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据原、被告的诉辩意见及庭审查明的事实，现本案争议的焦点是：被告是否应向原告缴纳2017年7月1日至2018年11月27日的物业服务费、滞纳金及邮费。本案中，涉案小区于2018年1月17日通过业主大会就是否同意解聘原告进行表决。2018年1月25日，业委会在小区公示栏张贴表决事项投票结果，投票结果符合“双过半”的法定条件。2018年7月9日，业委会在小区公示栏张贴《关于解除前期物业服务合同的决议》，同时向原告发出《关于解除前期物业服务合同的告知函》，决定与原告不再续约。2018年8月2日，业委会向原告发出《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》，要求其移交相关资料，并于2018年9月15日下午15时前全面撤离滨江汇景小区。业委会作出的解聘原告的决定是合法有效的，且业委会据此向原告发出了告知函，之后又发函要求原告于2018年9月15日下午15时前全面撤离小区，应认定原、被告之间物业服务合同权利义务终止的时间为2018年9月15日。业委会发函要求原告撤离涉案小区，但原告并未按时撤离，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，原告无权要求被告支付2018年9月15日之后的物业费。而在2018年9月15日之前，原告作为提供物业服务一方，其依然为滨江汇景小区提供物业服务，被告作为小区业主，亦享受了原告提供的物业服务，应当履行交纳物业服务费的义务。故被告应向原告缴纳2017年7月1日至2018年9月15日的物业服务费3496.82元（241.16元/月×14.5月）。至于原告主张的公摊费用468元，被告在庭审中明确表示无异议，本院予以确认。至于原告主张的邮费7.7元，因该费用是原告为实现债权所支出的费用，双方并未约定该费用由被告负担，故对原告该诉请本院不予支持。至于原告主张的滞纳金的问题，虽然双方在《韶关市滨江汇景物业服务合同》约定“当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月8日前到乙方物业服务中心交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总额的0.3%作为滞纳金”，但该约定标准过高，且原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，故结合合同约定的物业服务费缴纳时间，本院酌情调整为以实欠物业服务费从2017年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金至还清款项之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告谢亦行应于本判决生效之日起十日内支付2017年7月1日至2018年9月15日的物业服务费3496.82元、公摊费用468元及滞纳金（滞纳金计算方式：以实欠物业服务费从2017年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止）给原告韶关市佳居物业服务有限公司；二、驳回原告韶关市佳居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，已减半收取计58元，由原告韶关市佳居物业服务有限公司负担33元，由被告谢亦行负担25元。本判决为终审判决。审判员  彭志光二〇一九年十一月二十日书记员  袁吉盛