四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终1106号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：四川邑度酒庄有限公司，住所地四川省攀枝花市仁和区平地镇街子组**，统一社会信用代码：915104005632558407。 法定代表人：薛维洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王成红，女，1971年11月8日出生，汉族，四川邑度酒庄有限公司员工，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：沈小茹，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104201611507384。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李成莲，女，1968年10月20日出生，彝族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：张海余，男，1988年10月4日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区，系李成莲女婿。 委托诉讼代理人：起正宗，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201410353770。 上诉人四川邑度酒庄有限公司（以下简称邑度公司）因与被上诉人李成莲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邑度公司上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初761号民事判决，依法改判支持邑度公司一审的反诉请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由李成莲承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。邑度公司与李成莲签订的《房屋租赁合同》违约责任中约定，因邑度公司在租赁房屋内共投入装修费用200000元整，如李成莲提前终止合同，则需补偿邑度公司装修费用150000元整。李成莲作为出租方，在签订合同时知晓并认可邑度公司装修花了200000元，也在合同中承诺如李成莲提前终止合同，则补偿邑度公司150000元装修费，但李成莲在合同履行过程中通过断水、断电、偶尔锁门、焊门、不维修漏水房屋等行为不让邑度公司使用出租房屋，导致邑度公司另找房屋租住，在另找房屋租住期间，李成莲既未对出租房进行修缮，也未让邑度公司回去继续租住，故一审认定李成莲提前终止合同的违约行为事实不足，明显错误，且以《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条为由驳回邑度公司的反诉请求，明显不当。 李成莲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，李成莲不应支付邑度公司主张的150000元装修费。邑度公司并未提供150000元装修费损失的证据，且导致合同无法继续履行是因邑度公司的过错造成的，由于邑度公司在承租房屋的楼顶安装大型太阳能和水塔，导致房屋结构变形并严重漏水，存在重大安全隐患，李成莲多次通知邑度公司要求配合移除水塔对房屋进行修缮，但邑度公司一直不配合，致案涉房屋存在重大安全隐患无法居住，故邑度公司的上诉请求不能成立。 李成莲向一审法院起诉请求：1.解除李成莲与邑度公司的《房屋租赁合同》；2.邑度公司向李成莲支付所欠租金16664元；3.邑度公司向李成莲支付房屋损害修复费10000元；4.案件受理费由邑度公司负担。 邑度公司向一审法院反诉请求：1.判令李成莲向邑度公司支付装修费用150000元；2.反诉费由李成莲负担。 一审法院认定事实：李成莲（甲方）与邑度公司（乙方）于2016年11月21日签订《房屋租赁合同》，约定“……第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于攀枝花市仁和区，共2层11间，房屋结构为砖混，该房屋的土地使用权以（自留地）方式取得；第二条房屋用途该房屋用途为员工宿舍；第三条租赁期限租赁期限自2016年11月10日至2023年11月10日止；第四条租金该房屋租金每年为贰万元整；第五条付款方式乙方应于合同生效之日向甲方支付一年租金贰万元整，租金按年结算，由乙方于每年的第11月支付给甲方。……第八条维修养护责任租赁期间甲方对房屋及其附着设施每隔1年检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查；第九条关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，须先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。……第十四条违约责任因乙方在租赁房屋内共投入装修费用200000元整，如甲方提前终止合同，则需补偿乙方装修费用150000元整……”，李成莲在合同上签字捺印，邑度公司在合同上盖章并由授权代表签字。合同签订后，李成莲依约交付了房屋，邑度公司依约交纳了第一年租金，并对房屋进行了装修，安装太阳能后，组织员工入住。其后，双方因屋顶漏水维修问题发生纠纷，邑度公司认为应该由李成莲维修，李成莲同意维修，但要求邑度公司移除房顶太阳能才能维修，因长期无法对太阳能的移除位置达成一致，双方矛盾激化，以致后来发展到李成莲多次锁门、焊门、断电，后邑度公司另行找房屋租住，原房屋锁存至今。邑度公司陈述，李成莲曾向其出具同意安装太阳能的书面同意书，但后因相关人员离职，无法找到。李成莲陈述，其同意邑度公司安装的为普通小型太阳能，但邑度公司安装的却是大型太阳能，造成房屋结构损坏，因而漏水。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方均主张对方违约，但实则为双方在房屋租住过程中产生纠纷，矛盾激化所致。李成莲主张邑度公司未按期支付租金及在未经其同意的情况下私搭太阳能等设施构成违约，但邑度公司提交的证据能够佐证其有按时交纳租金，虽在时间上与约定略有出入，但也不构成根本违约。邑度公司虽无法提供李成莲出具的同意安装太阳能的书面证据，但从李成莲要求邑度公司移除太阳能进行维修的陈述中，能够认定其对邑度公司安装太阳能持默许态度。邑度公司主张房屋漏水李成莲不履行检查、修缮义务构成违约，但也陈述了李成莲与其协商移除太阳能进行维修未达成协议的事实，证明李成莲其实在与其协商进行房屋维修，故依法认定双方主张对方违约的事实均不足。现双方在庭审中已一致同意解除合同，对李成莲要求判令解除李成莲与邑度公司之间租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。对于支付租金16664元的主张，因邑度公司主张只剩5000元未付，李成莲予以认可，故依法支持5000元。对李成莲主张的10000元维修费，因李成莲未提交相关证据予以佐证，且邑度公司不予认可，故不予支持。对邑度公司要求李成莲支付装修费150000元的诉讼请求，因其主张李成莲违约的事实不足，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、李成莲与邑度公司于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》解除；二、由邑度公司于判决生效之日起十日内支付李成莲租金5000元；三、驳回李成莲的其他诉讼请求；四、驳回邑度公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费234元，由李成莲负担；反诉案件受理费825元，由邑度公司负担。 本院二审期间，李成莲提交了证据照片9张（序号：1号-9号），拟证明案涉房屋存在安全隐患，在2018年7月9日李成莲就告知了邑度公司要求其对案涉房屋进行修缮，但邑度公司没有配合修缮，邑度公司现在在其他地方居住，导致李成莲无法进入案涉房屋，案涉房屋的安全隐患越来越大。 邑度公司质证认为：序号1的照片是案涉房屋的唯一出入门，对这张照片的真实性予以认可，不认可其关联性和证明目的，同时序号1的照片能佐证租赁房屋大门至今都是可以进出的。对其他8张照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，这8张照片不能确定是案涉房屋的照片。 本院对上述证据材料认证意见为，照片所载内容无法证明案涉房屋存在安全隐患，不能达到其证明目的，对证明目的本院不予采信。 一审法院查明的事实与本院经审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。二审同时查明,2018年7月26日,国网四川省电力公司攀枝花市仁和供电分公司（以下简称仁和供电分公司）出具《电力线路安全隐患告知书》，载明“……李成莲存在以下隐患：由于个人在10KV平地线14号葡萄酒厂支线1号杆至2号杆导线下方搭建彩钢棚及安装水塔，人经常在房顶上走动，安全隐患较大。鉴于此，经共同勘查的结果，请编制专项安全措施，报仁和供电公司备案，同时督促执行，确保设备和人身安全，由于措施执行不到位造成的一切后果由贵方承担。编制措施中建议如下几方面：1.立即停止导线下方搭建彩钢棚活动；2.移出导线下方水塔，确保2米以外水平距离；3.采取隔离措施，避免人上房顶走动，以防感应电伤人。责任人：李成莲。用户拒绝签字，采取的措施：加强日常巡视”。《房屋租赁合同》第八条载明“维护养护责任租赁期间，甲方（李成莲）对房屋及其附着设施每隔1年检查、修缮一次，乙方（邑度公司）应予积极协助，不得阻扰施工。……租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查”。攀枝花市仁和区平地镇平地社区村民委员会出具的《调解意见书》载明“纠纷争议情况：……因邑度公司在所述房屋屋顶安装太阳能设备导致房屋漏水及产生电力线路安全隐患，李成莲提出要求：一、邑度公司将屋顶的太阳能设备移至院内安放，并将屋顶青苔、积水及屋内漏水导致的墙面进行清理；二、支付2017年房租欠款10000元。四川邑度酒庄：酒店该房屋原负责人离职找不到，该酒庄经理王成红口头同意将屋顶的太阳能设备移除，但一直未进行。……”。 本院认为，本案的主要争议焦点是李成莲是否应当支付邑度公司装修费用150000元。本案中，案涉租赁房屋系用作承租人邑度公司的员工宿舍，出租人李成莲和承租人邑度公司在履行《房屋租赁合同》过程中均有保证邑度公司租住人员生命财产安全的义务。由于承租人邑度公司在租赁房屋顶部安装的水塔存在安全隐患，仁和供电分公司向租赁双方出具了《电力线路安全隐患告知书》，要求移出导线下方水塔，确保2米以外水平距离。因租赁房屋存在漏水问题，存在易导致租住人员发生触电事故的安全隐患，仁和供电分公司发出了安全隐患告知书，在邑度公司未履行其经理王成红同意将屋顶的太阳能水塔设备移除的口头承诺，且李成莲和邑度公司在水塔的拆除问题上多次协商,并经攀枝花市仁和区平地镇平地社区村民委员会及人民调解委员会调解，双方仍不能达成共识的情况下，李成莲以案涉租赁房屋存在安全隐患，不适合继续使用，合同无法继续履行为由要求解除合同不属于违反合同的约定而解除合同，且一审中双方均一致同意解除合同，故一审认定邑度公司主张李成莲违约的事实理由不足，不予支持邑度公司要求李成莲支付装修费用150000元的反诉请求是正确的，本院依法予以维持。 综上所述，邑度公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川邑度酒庄有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓芳 审 判 员 李淑群 审 判 员 黄 雷 二〇一九年十一月五日 法官助理 罗 军 书 记 员 丁海然