广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初3229号 原告:曹延坚，男，1973年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：容启永，广西典圣律师事务所律师。 被告：玉林市玉州区住房和城乡建设局，住所地：广西玉林市玉州区沿江西路**。 法定代表人：周志明，局长。 委托诉讼代理人：郭俊卿，男，该局副局长。 委托诉讼代理人：曾丽明，广西桂竞天律师事务所律师。 原告曹延坚与被告玉林市玉州区住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人容启永，被告的委托诉讼代理人郭俊卿、曾丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令将原、被告双方签订的编号为2018-6号的《玉州区竹美片区棚户改造项目房屋征收补偿安置协议》第二条第（二）款第6项“停产停业补偿补助费：53838元”依法变更为“停产停业补助费为：以被征收房屋出租租金9200元/月计”，自乙方（即原告）搬迁交房之日2018年7月27日起至安置房交付给乙方后三个月止，由甲方逐年补偿给乙方，现暂支付四十八个月的补偿补助款441600元给乙方；甲方（被告）并应即全额补偿给乙方因提前终止与房屋承租人签订的房屋租赁协议而赔付的125000元”；二、判令被告按征收原告享有使用权的商铺门前空地61.46平方米，按每平方米7000元的标准，一次性补偿给原告人民币430200元；三、本案受理费和其他诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2004年7月原告通过参加公开招标拍卖，买受了2007年、2009年登记到自己名下的国有土地证号、房权证号分别为[玉国用（2009)第B00**、玉林市房权证玉房字第××号]的本案涉诉房屋，及铺面门前空地61.46平方米的使用权。原告买受工商银行北流市支行拍卖的房地产：门前空地61.46平方，一直是原告使用、收益。 原告与妹妹曹燕妮买受座落在城站路的房地产及门前空地都是相邻的，并分别登记，办证，手续齐全。兄妹把临街一线四个整体商铺天地楼，共同出租给商人温文欢经营餐饮业，即“陆川七哥大酒楼”，每月每户收取房屋租金人民币9200元。直至2018年7月27日，此幢三层大楼被玉林市玉州区政府征收、强拆的前一天，“陆川七哥大酒楼”尚在正常营业中。 2018年3月份开始，被告方以玉林市玉州区政府名义，以行政手段对包括原告上述房屋在内，座落在玉林城区竹美片区的部分房屋征收拆迁，要限期突击完成。被告方工作人员轮换对原告方以各种理由施加压力并告知安置协议书[六（三）]未尽事宜，双方通过友好协商解决。直到最后期限2018年4月25日晚上深夜十一点，原告不得不在被告早已打印好的协议书上一字不改地签名。2018年7月27日上午九时，政府有关部门把原告的楼房强拆。原告认为《房屋征收补偿安置协议书》关于停产停业补偿条款中仅仅补偿53838.00元，不足以补偿因原告拆迁需提前补偿给租户的合同违约金、装修赔偿、退租以及补偿、搬迁损失等项费用。预计安置房至少需要48个月才交付的，合计原告租金损失441600元以上。对于征收原告享有的国有土地使用权的铺面门前空地61.46平方米，没有给予补偿。而本拆迁项目中原告相邻的八户业主的屋后空地，早在2018年已全部获得政府拆迁部门适当补偿。按每平米空地市补偿标准7000元计算。要求判如所请。 被告辩称，一、被告与原告签订的编号:2018-6号《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》合法有效，原告应履行协议。由于原告等人在内房屋所在的玉州区竹美片区被征收范围内的排涝设施不完善，经常造成片区积水内涝，交通拥堵，对片区内的居民生活和出行造成了诸多不便，群众反映强烈。玉州区人民政府根据自治区住建厅桂建保(2018)4号通知、自治区人民政府办公厅桂政办(2010)94号通知及玉林市人民政府玉政办(2014)81号的文件精神和要求，在2017年12月27日向玉林市人民政府请示，玉林市人民政府同意由玉州区人民政府负责玉州区竹美片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置工作，玉州区人民政府为本项目的房屋征收主体，同时确定了玉州区住建局为改造项目房屋征收部门。玉州区人民政府根据相关规定对实施竹美片区棚户区改造项目作了社会稳定风险评估，对该改造项目作出了《补偿安置方案》征求意见稿，并向竹美片区棚户区征收范围包括被告在内的被征收人予以公布。2018年3月21日，玉州区人民政府作出玉区决[2018]2号《玉林市玉州区人民政府关于玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收的决定》(以下简称2号《征收决定》)及《补偿安置方案》，对玉州区竹美片区棚户区改造项目范围内所涉房屋实施征收，并根据《补偿安置方案》的规定对征收的房屋价值进行了评估，征收房屋的补偿安置条件符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。玉州区住建局作为房屋征收部门与原告签订了《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》编号:2018-6号，就原告被征收房屋的各项安置补偿及产权调换进行了约定，经原告确认无误后签字。双方签订的协议经双方自愿，没有违背强制性法律规定，被告征收房屋程序合法。 二、原告在本案主张的房屋征收补偿补助款441600元和门前空地补偿款430200元，无事实与法律依据。1、双方签订的《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》约定的停产停业补偿补助费合法有据。双方签订安置补偿协议书是根据玉州区《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》的内容签订，该方案第三项第三款第3点为:“被征收人的土地使用证或房产证上载明使用性质为商铺或商业的房屋，或征收公告发布前三年内用于经营活动并能提供工商营业执照及缴纳税费凭证并有合法产权的房屋，且在征收公告发布时正常经营的，按建筑面积30元/㎡一次性补偿12个月停产停业补助费。”原告被征收的商铺面积为149.55㎡,根据安置方案计算的补偿补助费为53838元。所以，原告主张按租金计算补偿补助款没有法律依据。2、原告主张门前的空地没有产权登记，不属于征收补偿范围，被告不予补偿是合法有据的。原告在被征收的范围内国有土地产权登记面积为149.55㎡，房屋建筑面积为417.56㎡，均有办理了产权登记，原告主张的门前空地没有进行产权登记，其所提交的证据不足以证实门前空地属于原告所有。综上所述，原告的起诉无事实与法律依据，被告对原告涉案的房屋的征收程序合法、补偿合理，双方签订的安置补偿协议合法有效，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）原告提交的证据 证据2、原告的土地使用权证(玉国用（2009）第B0071号）、证据3原告的房屋产权所有证(玉林市房权证玉房字第××号）。被告对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据不能证明相应空地的使用权。本院对该证据的真实性予以认可。 证据4、(2001)玉中执字第381-2号民事裁定书及宗地图，证据11、涉案房屋被拆前录像（光盘）。被告对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为本案的征收是以登记的不动产权为准，并不是以买受的为准，而且该裁定书也没有充分载明涉案房屋的产权面积。本院对该证据的真实性予以认可。 证据5、1、《房屋租赁协议》；2、经营者温文欢的《营业执照》；3、原告收取温文欢交来房屋租金的对账确认凭证；4、被告征收拆迁原告房屋前后的照片（共6张）。被告对《房屋租赁协议》真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份协议在签订安置补偿协议时，原告并未提供给被告，也未进行备案登记。其出租房屋并未进行完税，也未出租房屋的税金；对《营业执照》真实性、合法性无异议，关联性有异议，签订安置补偿协议时原告未提交该营业执照；对于对账确认凭证真实性、合法性、关联性均有异议，在签订补偿安置协议时原告未提交；对照片真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对证明内容有异议。本院对该证据的真实性予以确认。 证据7、《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》编号：2018—6号），被告对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为该协议书是在原告自愿清楚的情况下签署，没有违背法律，所以补偿安置协议书是合法有效的。本院对该证据的真实性予以确认。 证据8、房屋租赁协议书、营业执照、身份证、税务登记证、税务事项通知书、办税用户注册凭证。被告对房屋租赁协议真实性、关联性有异议，认为该协议书的乙方是富皇服装厂，该协议签订人却是黎鹏，并没有盖公章；对营业执照、身份证、税务登记证、税务事项通知书、办税用户注册凭证真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明内容有异议。本院对该证据的真实性予以确认。 证据9、税收完税证明。被告对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，税收完税证明所缴纳的税金并没有载明与本案涉案房屋有关联，而且该税金都是补交纳的；与原告证明内容是不符合的，也无法证明涉案房屋是用于商业经营。本院对该证据的真实性予以确认。 证据10、行政判决书。被告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该行政判决书双方都上诉还在审理中并未生效，该判决虽证明该征收违法但未撤销涉案房屋征收决定，被告征收原告涉案房屋是合法有效的。本院对该证据的真实性予以确认。 证据12、说明，证据13、转款凭证。被告认为该两份证据是超期举证，对该证据三性有异议。本院认为该证据与本案无关。 被告提交的证据 证据1、玉林市玉州区人民政府关于玉林市玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收的决定（玉区政决{2018}2号）。原告对该证据真实性、关联性无异议，合法性、证明内容有异议，认为该征求决定不具有合法性，该征收程序违法，损害了被征收人的合法权益，而且该征收决定的不合法性已被玉林市中级人民法院予以认定。本院对该证据真实性予以确认。 证据3、分户评估报告。原告对该证据真实性、关联性无异议，合法性有异议，该报告是被告单方指定委托制作处理的，程序违法，结果损害原告的合法权益。本院对该证据的真实性予以确认。 证据4、土地产权证明（玉国用（2009）第B0071号）。原告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为土地证中注明是住宅，并不能证明不能用于商业用途，土地证中没有对原告房屋门前空地面积进行登记并不排除该空地使用权属于原告的事实，原告所提供的证据可以说明原告房屋面前的空地使用权归属于原告。本院对该证据的真实性予以确认。 证据7、《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》编号：2018-6号。原告对该证据的真实性、关联性无异议，对合法性、证明内容有异议，认为该补偿协议是被告单方制作，不是原被告双方商定的，该协议的内容损害原告的合法权益，该部分条款应予以变更，被告应依法采取相应的补救措施。本院对该证据的真实性予以确认。 证据8、其他10户的《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》，原告认为其不是这些协议的当事人，真实性、合法性由法院认定。本院对该证据的真实性予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2004年7月原告通过参加公开招标拍卖买受涉案土地，2007年办理房屋产权证（房权证号：玉林市房权证玉房字第××号，产权面积417.56㎡），2009年办理土地所有权证（国有土地证号：玉国用（2009)第B00**，地号：021401004-2，使用面积149.55㎡）。 2017年4月22日，原告曹延坚、曹燕妮（甲方）与乙方温文欢签订《房屋租赁协议书》，原告将位于玉林市共叁层出租温文欢经营餐饮及住宅使用，租期暂定五年（从2017年7月1日起至2022年6月30日），每户每月租金人民币9200元。 2018年3月21日，玉林市玉州区人民政府公布《玉林市玉州区人民政府关于玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收的决定》【玉区政决[2018]2号】，征收范围：竹美片区排涝工程建设项目范围内，具体范围是：东至城站路，西至竹美小绿地，北至凤凰苑小区（二期），南至玉林市二轻供销公司南侧。征收房屋土地用地约9200㎡，建筑面积约15500㎡，征收总户数约16户（含三家单位用房）。征收部门及实施单位：玉州区住房和城乡建设局为房屋征收部门；玉州区南江街道办事处为房屋征收实施单位，由实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。同时制定《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》。 2018年4月25日，被告玉林市玉州区住房和城乡建设局（甲方、房屋征收部门）与原告曹延坚（乙方、被征收人）签订《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》（编号：2018-6号）。一、被征收房屋情况：乙方坐落于玉林市，列入玉州区竹美片区棚户区改造征收红线范围，建筑面积471.56㎡，属钢混结构，用途为住宅，房屋产权证明书是玉房字第××号，土地使用权面积为149.55㎡，国有土地使用权证明书是玉国用（2009）第B0071号。根据广西致胜房地产土地评估有限公司对该被征收房屋出具的房地产评估报告，乙方被征收房屋评估价值￥299558元，被征收土地评估价值￥2093700元，装修评估价值￥251539元，其他附属物等评估价值￥5365元，其他临时建构筑物评估价值￥10710元。二、征收补偿：根据补偿安置方案，乙方同意选择产权调换方式进行补偿安置。（一）选择产权调换方式应得的调换面积为：1、按被征收商铺面积149.55㎡的1：0.8的比例调换商铺面积，应得产权调换商铺建筑面积119.64㎡，以旧换新，不计差价。2、按被征收住宅房屋建筑面积417.56㎡的1：1的比例调换安置房面积，扣除已产权调换商铺的面积119.64㎡后，应得产权调换住宅建筑面积297.92㎡（包含公摊面积），以旧换新，不计差价。（二）其他补偿合计￥426474元。（三）补偿安置费合计。选择产权调换补偿方式的，除按以下“四、产权调换房屋约定”应得产权调换房外，乙方还应得上述其他补偿合计￥426474元。 2018年7月27日，原告的涉案房屋被拆除。原告已领取协议约定的补偿款。 另查明，被征收房屋约16户，其中冯宇、梁春泉等不服《玉林市玉州区人民政府关于玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收的决定》【玉区政决[2018]2号】，向玉林市人民政府申请行政复议，玉林市人民政府作出玉政复决字【2018】第22号《玉林市人民政府行政复议决定书》维持了2号《行政决定》，冯宇、梁春泉不服，向玉林市中级人民法院提起行政诉讼，经该院审理作出（2018）桂09行初58号行政判决，确认玉州区人民政府于2018年3月21日作出的玉区政决【2018】2号《关于玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收的决定》的行政行为违法。但保持其行政行为的效力，不予撤销。 本院认为，原告与被告签订《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，该法律关系合法有效,双方均应按照约定享有权利、履行义务。被告已按协议履行支付补偿款的义务。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告主张变更《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》并支付补偿补助款441600元，主张一次性补偿430200元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告曹延坚的诉讼请求。 案件受理费12518元，由原告曹延坚负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨燕玲 人民陪审员  蒋 鑫 人民陪审员  黄君丽 二〇一九年十一月二十六日 法官 助理  牟健敏 书 记 员  吕雪梅