福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申4444号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：厦门市汇丰家园第二届业主委员会，住所地福建省厦门市思明区汇丰家园****。 主要负责人：胥小星，主任。 委托诉讼代理人：陈新武，男，1973年2月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系汇丰家园业委会委员。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门市思明区人民政府梧村街道办事处，，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**梧村大厦 法定代表人：袁伟，主任。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建省厦门市思明区梧村街道文灶社区居民委员会，住所地，住所地福建省厦门市思明区文屏一里****iv> 法定代表人：江虹，主任。 上列两被申请人共同委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 再审申请人厦门市汇丰家园第二届业主委员会（以下简称汇丰家园业委会）与被申请人厦门市思明区人民政府梧村街道办事处（以下简称梧村街道办）、福建省厦门市思明区梧村街道文灶社区居民委员会（以下简称文灶社区居委会）物权纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终4497号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 汇丰家园业委会申请再审称，（一）二审法院在梧村街道办未提供充分证据证明并作出合理解释情况下，即认定梧村街道办与开发商签订的《商品房买卖合同》系真实的，缺乏基本证据，属于事实认定错误。首先，梧村街道办未提供《商品房买卖合同》的真实原件以供核对，其说辞系原件由思明区档案馆归档，而《商品房买卖合同》正本、副本应当有三份，且该合同第二十二条第二款明确约定买受人、出卖人及厦门市房地产交易权籍登记中心各持一份。假设该《商品房买卖合同》系真实，思明区档案局有一份《商品房买卖合同》原件，那么不动产登记中心也应当有一份《商品房买卖合同》原件备案，但事实上这份《商品房买卖合同》在房管局房产登记中心根本查询不到，这份合同没有加盖登记备案公章，其他小区业主所有购房合同都加盖了合同备案登记章，唯此份合同没有，说明该合同根本未进行过登记和备案，其真实性存疑。其次，梧村街道办一审出示的所谓购房票据至今一直没有转换成《不动产转让（销售）专用发票（全款专用发票）》，另根据有关规定在办理房产转移登记和交房前，买受人（业主）还应先缴纳契税（1.5%）和大修维修基金（购房人付2%，售房人付4%）等相关税费，这些手续梧村街道办13年来一直未依法办理。反而让这份合同一直沉睡在思明区档案局，很不正常。同时，合同上还缺少加盖“厦门市国土资源与房产管理局商品房买卖合同专用章”以及开发商“合同校对章”。这些情形均违背相关规定和有悖常理，梧村街道办亦无法做出合理合法的解释说明。再次，梧村街道办至今未提供会所登记备案证明材料供法庭质证，对此又无法做出合理合法的解释。其说辞只是开发商跑了，此理由根本不能成立。一方面，开发商注销的时间系在梧村街道办购买该房产之后，且小区其他800多户房产均办理了备案登记、产权登记，无一出现类似情况；另一方面，即使是开发商跑了，也可以真实合法的《商品房买卖合同》原件副本和交款发票进行直接备案或通过诉讼程序取得备案、办理房屋权属证书、获得物权变动权利。此外，梧村街道办根本无权利取得备案事项登记。梧村街道办作为合同主体一方，在汇丰家园业委会已向法庭提出初步证据证明合同并非真实的情况下，应当由梧村街道办进一步举证证明合同真实性、合法性。而梧村街道办提交的种种证据漏洞百出，无法自圆其说。以上事实足以可见这份《商品房买卖合同》系假买卖、真侵占。二审法院在存在诸多证据疑点情况下仍认定梧村街道办和开发商签订的《商品房买卖合同》真实有效，系事实认定错误。 （二）二审法院未对梧村街道办与开发商签订的《商品房买卖合同》的合法性、有效性进行认定，却做出有利于梧村街道办合法占有的结论，缺乏事实和依据。1.本案讼争房屋的建筑性质由厦门市规划局审批为“公共建筑配套设施”城市规划的目的在于政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益。上述规划许可证系由开发商自行设计并申请经政府规划行政主管部门依法审定批准的，未经规划部门许可，各项规定均不得随意变更。梧村街道办与开发商签订的《商品房买卖合同》中第三条约定，开发商将讼争房屋会所出售给梧村街道办，其性质用途是办公。开发商与梧村街道办以所谓的书面合同约定的形式，双方在明知规划会所是公共建筑配套、建筑功能部分为4号楼底层部分设物业及会所，且讼争会所未取得规划部门许可情况下恶意串通、擅自买卖讼争会所，违反了《中华人民共和国城市规划法》第十条规定，属于违法行为，合法性、有效性存疑；同时也违反小区建设的初衷，破坏小区的封闭性、安全性，侵害了公共利益、损害了全体业主的共同利益。2.梧村街道办13年来始终未办理《商品房买卖合同》备案登记以及讼争房产权属变更登记，很显然双方不符合商品房买卖合同要件，登记无法完成。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定，因房屋买卖，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。梧村街道办与开发商《商品房买卖合同》复印件中第24条也约定，登记备案自合同生效之日起30天内完成。事实上，梧村街道办自2003年开始，对其名下的每一处房产都逐一进行产权登记，而唯独对在此后2005年9月花费了260多万元财政资金购买的讼争会所，却没有进行登记备案和产权登记，这恰恰说明了买卖合同房产交易行为存在虚假、存在虚构。即使有买卖行为，也不合法，不受法律保护。出卖人房地产开发企业与梧村街道办订立房屋买卖合同的目的是取得价款，梧村街道办支付房价款的目的是在于取得房屋的所有权，但是梧村街道办一开始没有合同原件也没有办理备案登记，之后又没有办理所有权证书，不符合常理。假设梧村街道办2005年9月28日签订现售房合同真实且生效，但为何长达13年之久未按照法律规定、程序规范以及合同约定办理权属变更登记。特别是本案诉讼以来，梧村街道办仍然无动于衷，没有积极采取相应措施寻求法律救济途径办理所有权登记。梧村街道办作为一级政府机构、机关组织在从事民事行为时应当具备较一般民事主体更高的注意义务，在房屋买卖交易中全面审查讼争房屋会所权属是否清晰、产权能否登记备案等问题，尤其是在对自己管理的辖区范围内的房屋产权归属以及交易行为是否合法合规问题上，应有更清楚的认识和审慎注意义务。梧村街道办签订的《商品房买卖合同》复印件和购房票据来看，其行为并非出于过失，而系与开发商恶意串通，以购买房屋会所的合法形式掩盖其他非法目的，明显系返本销售的违法行为。返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为，故讼争会所至今无法在厦门市房地产交易权籍登记中心办理备案登记以及产权登记，这种占有行为显然非法和无效。 （三）一、二审法院认定讼争会所符合建筑物区分所有权中专有部分的构成要件，系适用法律错误。首先，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定的建筑物区分所有权中专有部分的界定标准,能够认定为建筑物专有部分应满足3个条件:具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉会所是开发商利用全体业主公共用地自愿建造的，为广告、宣传册广为告知。专有部分不动产所有权的取得一般须经登记，以登记作为界定标准，但讼争会所交付给梧村街道办13年来，至今未能在房管部门登记备案且未办理权属证书，其主要原因系讼争会所依其规划性质无法登记成为任何特定业主所有权的客体。故会所不符合判定专有部分的构成要件，会所应属于小区业主共有。其次，讼争会所作为汇丰家园小区楼盘服务的公共配套设施用房，根据《厦门市房产面积测算细则》[厦国土房（2003）277号]第5.5条第二款规定，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》附件二第三条约定共有部分面积的内容包括“以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积。”讼争会所作为为汇丰家园小区多幢服务的公共配套设施用房，其共有建筑面积、公共建筑面积依照上述规定不应纳入公摊面积。如果按照二审法院的逻辑认为作为公共部分建筑“应纳入业主的共同面积，而不能分摊用地面积和楼梯等面积”，那么汇丰家园小区开发商与业主明确约定为共有建筑的地下室也应作为共有部分建筑分摊到其他专有部分面积，而同时也不能分摊其他部分的建筑面积。但事实上，汇丰家园小区的《厦门市房产测绘成果审核通知书》中《共用土地及共有建筑面积分摊说明表》列作共有建筑的地下室同样存在分摊其他部分建筑面积的情况。《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等均未将公共建筑物是否一律纳入公摊、是否分摊用地面积和楼梯等共用面积作为认定共有建筑的条件，故小区内的会所建筑是否作为公摊，或者是否作为独立建筑分摊公摊面积，都与认定建筑物是否共有或专有没有必然联系。再次，厦门市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，虽然由开发商富成公司出于自愿申请建造，具有自愿性；但经过规划部门根据法律、行政法规进行审核批准后，任何人不得擅自随意变更和销售，《建设工程规划许可证》具有法律约束力和强制力。讼争会所在按照规划局颁发的《建设工程规划许可证》的审定要求进行设计、建造后，同样应该按照规划审批的要求进行共有使用，开发商与梧村街道办擅自变更《建设工程规划许可证》规划审批占有使用讼争会所属于违法行为。《福建省实施办法》第四十五条第三款规定，未经核实规划条件或者经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案，房屋登记机构不予办理房屋登记。《建设工程规划许可证》系小区房屋建设、房管部门登记及开发商出售使用的最根本、最原始的依据，理应作为讼争会所能否进行权属登记、权属归属的法律依据。此外，开发商与小区业主虽未明确约定该会所属全体业主所有，但亦未明确将讼争会所排除在全体业主共有部分之外。在开发商销售时使用的商品房买卖合同中未明确约定，且无权属登记证明讼争房屋权属情况下，当然应以建设工程规划许可证审批为依据，否则建设工程规划许可将成为一纸空文、国家的规划审批变成儿戏。二审法院无视规划许可审批的法律效力，肆意判定汇丰家园业委会诉求讼争会所不属于公共部分，适用法律错误。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定，请求再审本案。 梧村街道办、文灶社区居委会提交意见称，（一）二审法院认定梧村街道办与开发商富成公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，证据依据充分，认定事实清楚。1.《商品房买卖合同》从档案馆复印，与原件具有同等效力。讼争房屋系由财政出资购买，买卖合同原件由政府收执并保存在档案馆。梧村街道办从档案馆调取的复印件加盖了档案馆的复印专用章，并注明“此件与原件相符”。根据证据规则规定，该复印件与原件具有同等法律效力。此外，梧村街道办还配套提交了购房申请报告、《不动产转让专用票据》，佐证了该合同已经得到了双方的实际履行，合同项下的房屋在签订合同后也就实际转移给居委会使用，合同的履行行为反证了合同的真实有效。汇丰家园业委会怀疑合同效力却无相反证据，质疑不能成立。在司法实务中，因诉讼需要而调取房产信息、工商信息、档案材料等信息材料，保管机关不可能将原件直接交付给调取人或人民法院，都是由保管机关在复印件基础上加盖复印专用章或调取证明章，法院均认定了该等材料等同原件真实。二审法院据此认定合同真实签订并无不当。2.既然该合同系双方真实签订，根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或盖章时合同成立；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。该合同未附加生效条件，依法自双方盖章确认之日生效。因此，合同是否进行登记备案、合同项下的不动产权利是否进行转移登记均属于合同生效之后的物权变动行为，并非合同生效要件，不关乎合同效力的认定，汇丰家园业委会以物权尚未办理权属登记行为来反推合同效力颠倒条件与结果因果关系，逻辑错误。3.汇丰家园业委会声称上述合同造假、存在恶意串通、返本销售，均无证据支持，信口开河，不足为信。主张合同无效前提是以承认合同成立，汇丰家园业委会一方面声称合同造假未成立，另一方面又怀疑合同恶意串通违反强制性规定而无效，观点前后矛盾。本案并非合同效力之争，汇丰家园业委会本应积极举证证明己方如何享有会所所有权。 （二）讼争会所属于小区建筑物专有部分而非共有部分建筑物。1.在案证据显示讼争会所具有独立门牌、独立计算面积，独立使用功能，与小区其他商品房特征相同，属于封闭空间和独立户室，具有构造和利用上的独立性，属于独立的专业部分建筑物，并非小区居民生活实现对居住、生活必须地，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的建筑区划内专业部分建筑物，不是共有建筑。根据物权法第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，汇丰家园小区的开发商富成公司在开发建设完成后已对汇丰家园整个用地和地上建筑物进行了大产权登记，会所也作为独立单元明确纳入登记范围，开发商已完成会所初始登记，取得会所所有权，不存在汇丰家园业委会所称会所没有办理权属情形。2.汇丰家园业委会援引《厦门市房产面积测算细则》第5.5条第2款主张会所属于共有建筑适用条款错误。《厦门市房产面积测算细则》在第5.5条第2款之外的第5.4.1条规定，共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设、地下室公共设施用房，以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。其中会所排除在外，会所不属于为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房。测算细则第5.7.2.5条规定：会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定，依照共有建筑面积分摊原则参与分摊方案。该条款直接规定会所不仅不属于共有建筑，还与其他专有部分一起分摊共有建筑面积。该规定对会所作出了特别规定“不以共有建筑认定”，汇丰家园业委会只见其一，回避其二。3.汇丰家园小区业主与开发签订的《商品房买卖合同》附件二第三条对共有部分面积也进行了详细的约定，双方把会所排除在共有之外。因此，不管是从法定还是约定，会所均不认定为共有建筑。 （三）讼争会所原始产权已登记归开发商所有，汇丰家园业委会无证据证明权属登记已经变更，其主张会所归其所有缺乏事实依据和法律依据。1.开发商已对会所的权属进行了登记，根据物权法规定，开发商取得了会所的原始产权。2.讼争会所未列入共有建筑面积分摊给汇丰家园小区业主，小区业主购买房产支付的价款并不包括会所对价，会所的建设成本由开发商投资并未转移给业主，根据“等价有偿交易”和“谁投资、谁收益”经济活动原则，会所所有权理应归开发商所有。会所因没有分摊给业主而不列归业主所有早已是司法共识，如福州中级人民法院审理的“福州市美景良城业主委员会与福建省黎明置业股份有限公司物权保护纠纷案”及最高人民法院审理的“深圳市福田区南天一花园业主委员会诉讼房屋侵权纠纷再审案”，原审法院据此作出判决，维护了司法的统一性和严肃性。3.开发商没有通过约定或交易等方式将会所所有权让渡给业主所有。会所在规划审批时是开发商自愿申报事项并非规划强制配套项目，不是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少部分，不存在法定强制归业主所有情形。开发商在商品房销售散发会所广告也只是对房屋用途的宣传之用，开发商与业主签订的商品房买卖合同没有约定会所归业主所有，规划宣传并不构成对所有权的默认放弃。4.汇丰家园业委会没有证据能够证明会所归其所有，其将用途规划等同于权属凭证属于对法律曲解。建设工程规划与房屋权属登记是两个完全不同的法律概念，分属两个不同的行政机关负责。规划部门负责《建设工程规划许可证》的许可，而房屋权属登记则归属房地产管理部门。根据城乡规划法规定，颁发建设工程规划许可证目的是满足控制建设单位用地和房屋建设符合城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展之要求，是对相关工程建设是否符合城市整体规划布局、是否符合用地要求进行审查和审定，规划许可证只是规划之配套产物，其中并不涉及建筑物权属归属的评判和审定。房屋产权登记是建筑物按照规划用途建设完成后进行权属登记之产物，其法定登记机关是房地产管理部门。目前没有哪部法律规定建设工程规划许可证可以直接作为认定房产权属归属的依据。汇丰家园业委会认为“在无权属登记证明情况下，当然应以建设工程规划许可证审批为依据”属于个人造法，毫无依据。假设若如汇丰家园业委会主张，则登记机关岂不是空设。5.汇丰家园业委会依据物权法主张会所所有权是对法律的错误理解。如上所述，不管是法律规定还是开发商与业主的约定均未将会所列为共有建筑或公用设施，不适用物权法第七十三条规定。况且讼争房屋在2005年早已经建成，当时物权法尚未颁布，根据法不溯及既往，亦不应适用物权法。因此，汇丰家园业委会依据物权法主张所有权适用法律错误。 （四）梧村街道办已通过等价有偿的交易取得会所所有权。开发商富成公司于2005年9月28日将讼争会所以人民币2666832元价格出售给梧村街道办，梧村街道办依约支付了全部购房款，房屋也已转移梧村街道办占有长达十多年，在此期间以持续使用状态在小区进行所有权公示，小区业主并无异议，已起到物权公示公信之效果。至于梧村街道办与开发商签订的商品房买卖合同是否办理备案登记手续及房屋权利转移登记手续，是交易双方内部关于后续产权办理事宜，不影响合同的效力和梧村街道办对案涉房屋所享有的权利。 （五）梧村街道办使用会所不构成对规划用途的变更。讼争房屋初始产权登记为“办公会所”。会所是个舶来品，目前国内法律并没有专门的定义。查阅相关词典和百科，会所主要是指供社会政治、文艺、娱乐团体名称或社会团体的活动场所。梧村街道办取得讼争房屋之后并非私用或进行商业活动而是在该房屋设立了文灶社区居委会。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条、第四条规定，居委会开展便民利民的社区服务活动，办理本居住地区居民的公共事务和公益事业。文灶社区居委会除了按照规定为辖区居民提供公共和公益服务外，还在房屋内投建了各种文体娱乐设施免费对小区业主开放，极大地方便了小区业主并丰富了小区业主的业余生活，更好实现房屋公共配套服务之功能。其对案涉房屋的利用并没有改变规划许可用途。 综上，请求依法驳回汇丰家园业委会的再审申请。 本院经审查认为，汇丰家园业委会主张梧村街道办与开发商签订的《商品房买卖合同》系虚假签订，但其并未提供证据证明。梧村街道办提交的《商品房买卖合同》的复印件盖有厦门市思明区档案馆复印专用章，且注明与原件相符。结合梧村街道办提供的厦门市思明区人民政府专题会议纪要、银行进账单、发票等证据，在汇丰家园业委会未提交证据证明《商品房买卖合同》系虚假签订的情形下，原审法院认可梧村街道办与开发商签订的《商品房买卖合同》真实有效，并无不当。厦门市规划局颁发的《建设工程规划许可证》虽在建筑规划设计审定意见中载明公共建筑配套包括会所（讼争房屋），但该审定意见系根据开发商自愿建造申请事项进行审定，审定意见中的公共建筑配套不能等同于共有建筑配套，汇丰家园业委会主张应以《建设工程规划许可证》的内容，认定讼争房屋所有权归业主共有，事实和法律依据不足。讼争会所独立存在，具有构造和利用独立性，与建筑区划内其他建筑物相互独立，并非业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分或条件，亦未纳入小区业主商品房面积公摊范围，且讼争会所分摊了相应公摊。讼争会所建成后，其所有权登记在富成公司名下，富成公司取得了所有权。根据富成公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》及附件内容，富成公司与汇丰家园小区业主并未约定讼争房屋为业主共有。此外，富成公司发布的宣传广告、宣传图册并未明确讼争会所为共有配套设施或归业主共有。因此，讼争会所符合建筑物区分所有权中专有部分之构成要件，在无法定或约定之情形下，汇丰家园业委会主张讼争会所系全体业主共同共有，事实和法律依据不足。综上，汇丰家园业委会本案相关再审申请理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六规定的情形，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回厦门市汇丰家园第二届业主委员会的再审申请。 审 判 长  陈一龙 代理审判员  马玉荣 代理审判员  张丹萍 二〇一九年十一月二十二日 法官助理吴广强 书记员陈楚 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。