四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初3910号 原告（反诉被告）：肖琴书，女，生于1976年6月23日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：熊志树，仁寿县视高法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：胡又丹，女，生于1982年4月8日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：肖莉，四川铸法律师事务所律师。 原告（反诉被告）肖琴书与被告（反诉原告）胡又丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖琴书的委托诉讼代理人熊志树，被告（反诉原告）胡又丹及其委托诉讼代理人肖莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖琴书向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告履行商铺租赁合同，支付租金78710元；2.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告肖琴书将诉讼请求变更为解除合同，由被告承担违约责任32743.4元及赔偿3个月房屋空租期费用19677.6元。事实和理由：原、被告于2018年7月19日就肖琴书所有的位于中央国际广场3幢一层3143号面积为54.56平方的商铺签订了出租合同，租期为3年，2018年8月1日－2019年8月1日为第一年，第一年免6个月的租金，其余6个月租金为39355元，该租金在签订合同时已支付。约定第二年租金为78710元，第三年为85007元，每6个月支付一次租金。合同约定先缴租金后使用，第二年到期后，原告多次向被告催收租金未果，故提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告胡又丹辩称，在第一年租期到期后，我就多次与原告联系，因房屋的原因导致我们不能继续履行合同，我们没有违约。根据合同法的相关规定，我方可解除合同。因第二年和第三年合同尚未履行，双方约定以未付租金的20%作为违约金不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本合同属无效，故不存在违约。 反诉原告胡又丹向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺出租合同》；2.责令肖琴书退还第一年租金39355元；3.责令肖琴书返还履约保证金6559元；4.判令肖琴书赔偿部分房屋装修损失30000元；5.本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年7月19日，反诉原告通过成都金房物业集团有限责任公司同反诉被告签订了《商铺出租合同》，该合同约定肖琴书将位于仁寿县文林镇仁寿大道“中央国际广场”3栋1号楼3143号的商业用房约54.66平方米租给胡又丹。胡又丹按约定支付肖琴书房租后，即开始对该商铺进行装修，共计投入12万元。合同在履行过程中，由于经常停水停电致包括胡又丹在内的周边商铺不能正常营业。后到有关部门咨询、核实，方知肖琴书出租给胡又丹的商铺至今不具备法定交房条件。2019年7月上旬，胡又丹先后电话、短信等方式通知肖琴书要求解除合同，并将商铺的钥匙予以退还至成都金房物业集团有限责任公司。双方的合同实际已于2019年7月15日终止。由于肖琴书隐瞒出租商铺的固有权利瑕疵以及托管方虚假宣传，致胡又丹不能实现合同目的，并给胡又丹造成30余万元的房屋装修、物管、购置设备设施等经济损失。为了维护自己的合法权利，提出反诉，请求支持其反诉请求。 反诉被告肖琴书辩称，如要解除合同，需经双方同意，否则无效；对胡又丹提出因为经常停水停电、房屋不具有交付条件需解除合同的理由不予认可；对要求退还租金、履约保证金的请求均不认可；装修费应由反诉原告自行承担。 经过庭审及双方提供的证据，本院查明事实如下：2016年3月1日，肖琴书与仁寿宇曦置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同载明肖琴书购买了仁寿县文林镇仁寿大道延伸线政务中心旁的中央国际广场3幢1层3143号的商铺54.66平方米，该商铺即本案所涉物业，并于2017年12月予以收房。 2018年7月19日，出租方肖琴书（甲方）与承租方胡又丹（乙方）签订了一份《商铺出租合同》，合同约定，1.1甲方将坐落于中央国际广场3栋1层3143号商铺，总建筑面积54.66平方米出租给乙方……；3.1租赁期限为3年……；4.1租赁房产的租金计算办法如下：建筑面积54.66平方米，按120元/平米/月计算；甲乙双方约定：第一年租金为39355元；第二年租金为78710元；第三年租金为85007元。乙方每6个月向甲方交付一次租金，租金以先缴后用为原则，另乙方向甲方缴纳6559元人民币作为履约保证金。……4.3.1甲方同意给予乙方6个月免租期，第一年免租6个月，免租期从2018年8月1日起计算。5.1该物业工程完工在不影响验收情况下，视为甲方向乙方交付了物业……；5.2租赁期满后，乙方书面通知甲方接收商铺的日期视为商铺返还日；7.1甲方有权按本合同约定向乙方收取租金……10.1乙方迟延交付租金的，应按迟延履行期限承担1‰/日的违约金；10.4租赁期内，非因本合同约定的情况或未经甲方同意，乙方中途擅自退租或故意损坏租赁物的，使用承租物进行违法活动被相关政府职能部门处以吊销许可证或执照之行政处罚的，乙方已提前交纳的租金不予退还，且应向甲方支付未到期租金20%作为违约金，同时还应全额赔偿甲方所遭受的一切直接损失；10.6本合同因乙方违约提前解除或终止时，由乙方自行拆除，若乙方不拆除，视为乙方遗弃，乙方承诺不以任何理由向甲方提出偿还因内部装修、不可移动设备和财产而支出的各种费用等主张…… 合同签订后，胡又丹向肖琴书交纳了第一年的租金39355元（2018年8月1日到2019年7月31日止，期间免租6个月），履约保证金6559元，并对该商铺予以了装修。 胡又丹于2019年10月7日向本院提交《调取证据申请书》，申请本院到仁寿县建设工程质量安全监督站调取中央国际广场3栋1号楼交付房屋必备文件包括但不限于《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《施工单位签署的工程质量保修书》。本院在仁寿县城建档案室调取了《竣工验收报告》，该报告载明仁寿中央国际广场3号楼在2018年8月10日竣工验收合格，该工程的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均在该验收报告上签名盖章。 2018年7月1日，发包人仁寿宇曦置业有限公司与承包人四川华海建设集团有限公司共同签订了《房屋建筑工程质量保修书》。 另查明，胡又丹现已搬离本案所涉房屋。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商铺出租合同》、《工程竣工验收报告》、《施工单位签署的工程质量保修书》予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，肖琴书与胡又丹自愿签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，并没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应共同遵守合同所确定的权利和义务。本案中，肖琴书将自己所有的房屋出租给胡又丹使用，其有权依据合同取得房屋租赁费，胡又丹应依据合同约定按时缴纳房屋租赁费，胡又丹未在规定的时间内缴纳费用，引起讼争，应承担相应的法律责任。 胡又丹反诉要求解除双方签订的《商铺出租合同》，肖琴书在诉讼中将诉讼请求变更为解除合同，双方对解除合同已达成一致意见，故双方签订的《商铺出租合同》予以解除。 关于肖琴书、胡又丹是否有违约行为，是否应承担违约责任的问题。本院认为，肖琴书通过购买取得案涉房屋，在取得案涉房屋后再将其进行出租，是对其权利的处分，符合法律规定，且在履行双方自愿签订的出租合同时，并无违反合同约定的行为。 胡又丹称系因案涉房屋不具备交付条件导致其不能继续履行合同，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的合同无效，故自己不构成违约。本案中，本院依申请提取的《工程竣工验收报告》、《施工单位签署的工程质量保修书》均可以证明案涉房屋已达到交付条件，虽然《工程竣工验收报告》签订于2018年8月10日，晚于双方签订合同的2018年7月19日，时间上的差异并不代表肖琴书所出租的房屋不具备交付条件，胡又丹称房屋不具备法定交付条件导致其不能继续履行合同的理由不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，肖琴书是通过购买取得的位于仁寿县（中央国际广场）的案涉房屋，该地块国有土地使用证号为仁国用（2013）第××号，建设工程规划许可证号为：511421201309060002，建设工程施工许可证号为：511421201309020401。故胡又丹认为合同无效的理由，本院不予支持。且胡又丹在庭审中并未向本院提交其在使用出租房屋期间，因出租房屋有严重的质量问题等导致其不能正常使用的证据，故胡又丹未按合同约定支付房租的行为，构成违约，应承担违约责任。 关于违约金如何计算的问题。双方签订的出租合同对出租方、承租方的违约责任都予以了约定，根据该合同约定“非因本合同约定的情况或未经甲方同意，乙方中途擅自退租或故意损坏租赁物的，使用承租物进行违法活动被相关政府职能部门处以吊销许可证或执照之行政处罚的，乙方已提前交纳的租金不予退还，且应向甲方支付未到期租金20%作为违约金，同时还应全额赔偿甲方所遭受的一切直接损失”，胡又丹在使用出租房屋后，在未与肖琴书就解除合同达成一致意见后擅自退租的行为，已构成违约，应按合同约定支付违约金。违约金的计算方法按照双方约定的以未到期租金的20%计算。本案中，双方签订的合同期限为3年，第一年租金（免6个月）39355元，第二年租金78710元，第三年租金85007元。胡又丹支付了第一年租金39355元，第二年和第三年租金均未支付，按照约定，本案胡又丹应支付的违约金为（78710元+85007元）ⅹ20%=32743.4元。 关于肖琴书提出的要求胡又丹赔偿3个月房屋空租期费用19677.6元的问题，本院认为，胡又丹按双方约定支付未付租金的20%作为违约金，已包含对空租期间租金的一种补偿，不应再次计算，故对肖琴书该项诉讼请求，本院不予支持。 关于履约保证金是否予以退还的问题。本案中，胡又丹向肖琴书交纳了履约保证金6559元，意为保证合同按照约定履行。双方在合同中对履约保证金的性质、是否应予退还、应在何时退还均未予以约定，事后也未签订补充协议进行约定。双方在庭审中均认可，如有违约行为，该笔保证金不予退还，即双方认可该笔保证金具有违约金的性质。胡又丹的违约行为造成本案所涉合同已经解除，合同已经完全不能履行，因其已承担了支付违约金的责任，则该笔履约保证金应在违约金中予以抵扣，故胡又丹还应支付肖琴书违约金26184.4。 关于胡又丹交纳的第一年租金39355元应否退还的问题。本案中，双方签订的租赁期限为三年，第一年租金原为78710元在免去6个月房租后为39355元，胡又丹交纳6个月租金使用案涉房屋一年后，要求肖琴书退还租金39355元，无事实依据和理由，且违反公平、诚实信用原则，于法无据，对此诉讼请求，本院不予支持。 关于胡又丹的部分房屋装修损失30000元应否退还的问题。本案中，胡又丹在使用案涉房屋时，根据自己的经营需要进行相应设计、装修，目的是为了满足自身的经营需求，且装修后所带来的相应经济收益也是其自身享有，因为其自身违约导致合同解除，其要求肖琴书退还装修损失30000元的请求于法无据，且显失公平原则，本院不予支持。因双方对合同解除后，装修物的残值无法达成一致意见，肖琴书也不同意利用该装修，则根据合同约定，由胡又丹自行拆除，若胡又丹不拆除，视为遗弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条规定、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）肖琴书与被告（反诉原告）胡又丹于2018年7月19日签订的《商铺出租合同》于2019年10月12日解除； 二、被告（反诉原告）胡又丹在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）肖琴书违约金26184.4元； 三、驳回原告（反诉被告）肖琴书其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）胡又丹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1781元，由原告（反诉被告）肖琴书承担214元，由被告（反诉原告）胡又丹承担1567元。反诉案件受理费减半收取2447元，由被告（反诉原告）胡又丹承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  黄超敏 二〇一九年十一月十四日 书记员  高 栩