广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6466号原告：广东飞晟投资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区开源大道199号102房。法定代表人：陈克明，该公司经理。委托诉讼代理人：宋国康、连晓鹏，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：谢英大，男，1988年10月2日出生，汉族，住广东省雷州市，现在湖北省沙洋农场长林监狱服刑。原告广东飞晟投资有限公司（以下简称“飞晟公司”）与被告谢英大房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞晟公司的委托诉讼代理人宋国康到庭参加诉讼，被告谢英大因在湖北省沙洋农场长林监狱服刑，本院在湖北省沙洋农场长林监狱对谢英大进行了询问。本案现已审理终结。原告飞晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年10月29日签订的《广州市商品房买卖合同》（编号为201610307443）；2.判令被告协助原告办理撤销合同备案登记手续；3.判令被告立即向原告支付违约金2380000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年10月29日签订编号为201610307443的《广州市商品房买卖合同》（下称“购房合同”），约定被告向原告购买位于飞晟文化产业园自编号1栋至42栋第自编号29栋幢1层101号房，门牌地址为萝岗区沁兰径3号101房。根据购房合同约定，涉案商品房总金额为1190万元，被告应于合同签订之日支付首期款595万元，剩余款项须于2016年10月29日前申请银行按揭手续付款。此外，购房合同约定被告逾期支付房款的情况下，原告具有解除合同的权利，因被告原因导致合同解除的情况下，被告应按购房合同总房款的20%向原告支付违约金。然而，购房合同签订后，被告仅向原告支付了部分购房款，且因被告向原告支付的购房款涉嫌系赃款，云梦县公安局于2016年12月1日冻结了上述款项。经湖北省孝感市中级人民法院审理，被告支付给原告的购房款最终被法院认定为赃款并于2019年3月13日被法院进行了强制扣划，被告被法院判处无期徒刑。为此，原告发函要求被告于2019年5月28日前支付购房款，然而，被告一直未予支付。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，导致涉案商品房一直处于备案不能另外出售的状态。为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告谢英大辩称，2016年10月29日，我与原告签订了《广州市商品房买卖合同》（编号为201610307443），约定我向原告购买位于飞晟文化产业园自编号1栋至42栋第自编号29栋幢1层101号房，门牌地址为萝岗区沁兰径3号101房，我共向原告支付了首期房款595万元，并约定贷款支付余款，我曾去银行提交贷款资料，后我涉嫌犯罪被关押，无法完成贷款手续，银行也未向我发放贷款，我犯诈骗罪现已被法院判处无期徒刑并处没收个人全部财产，我支付的595万元也被作为赃款扣划，故无力支付房款、违约金及案件受理费。我同意解除与被告于2016年10月29日签订的《广州市商品房买卖合同》（编号为201610307443），亦同意协助原告办理撤销合同备案登记手续。本院经审理认定事实如下：2013年2月4日，广州开发区规划和国土资源管理局向飞晟公司发出《建设用地规划许可证》（穗开规地[2013]7号），用地单位为飞晟公司，用地项目名称为广东国家音乐创意产业基地，用地位置为科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号：32-62-13，32-62-17），用地性质为文化娱乐用地兼容商业金融业用地（C3/C2），用地面积80017平方米；附加说明：根据《国有建设用地使用权出让合同》（穗国地出合440116-2011-000038）核发本证。2013年4月18日，广州开发区规划和国土资源管理局向飞晟公司发出《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2013]61号），建设单位为飞晟公司，建设项目名称为飞晟音乐基地一期、二期，建设位置为广州开发区科学城开源大道以北、伴河路以东，建设规模为总建筑面积79204.3平方米。2013年11月1日，广州开发区建设和市政园林局向飞晟公司发出《建筑工程施工许可证》[穗开建施（2013）156号]，工程名称为飞晟音乐基地一期、二期，建设地址为科学城开源大道以北、伴河路以东。2015年4月23日，广州开发区规划和国土资源管理局向飞晟公司发出《建筑工程规划验收合格证》[穗开规验证（2015）28号]，工程项目名称为飞晟音乐基地一期、二期，建设位置为广州开发区科学城开源大道以北、伴河路以东。2015年12月29日，广州市国土资源和规划委员会向飞晟公司发出粤（2015）广州市不动产权第06005348号不动产权证书，载明坐落在广州市萝岗区沁兰径3号房屋的权利人为飞晟公司（单独所有），不动产单元号为440116002004GB00091F00080002，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让，用途为办公，面积为房屋（建筑面积）312.97平方米。2015年6月30日，广州市国土资源和房屋管理局向飞晟公司发出登记字号为15登记05338761的广州市房地产初始登记告知书，内容为：飞晟公司，你申请的位于萝岗区（现黄埔区）沁竹径1-12号、14-18号（双号）；沁菊径1-25号、27号；沁梅径1-17号、19-27号（单号）；沁兰径1-19号（单号）；开源大道199号（自编号飞晟文化产业园自编号1栋至42栋）房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条、二十九条规定，现已核准登记。2016年10月29日，谢英大（乙方、买方）与飞晟公司（甲方、卖方）签订一份编号为201610307443的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称“涉案合同”）约定：谢英大向飞晟公司购买飞晟文化产业园自编号1栋至42栋第自编号29栋幢1层101号房，门牌地址为萝岗区（现黄埔区）沁兰径3号101房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为办公，产权登记建筑面积共312.97平方米，其中套内建筑面积300.63平方米，共有分摊面积12.34平方米；合同第六条（计价方式和价款）约定，该商品房按总价交易，总金额为11900000元；合同第七条（付款方式）第3款（按揭贷款方式付款）约定为：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的50%，金额5950000元，除首期款外的剩余房款5950000元须于2016年10月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第十一条（房屋交付）约定：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；合同第二十四条（关于通知的约定）载明，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。双方当事人在涉案合同中还约定了其他事项并在该涉案合同中约定了补充协议，补充协议第二十四条（关于合同解除）第2款约定：因乙方原因导致甲方单方面解除合同的，甲方有权在通知乙方解除合同后将该房地产另行出售，买卖合同自解除通知依约送达乙方之日起解除；第4款约定：因乙方原因或甲方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的20%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用；第7款约定：合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同注销、抵押涂销和申请退还政府税、费手续；补充协议第二十五条（关于商品房买卖合同及补充协议）约定：本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同内容有冲突，以本补充协议为准，除法律规定及商品房买卖合同或本补充协议另有约定外，任何一方非经对方书面同意无权单方面解除商品房买卖合同或本补充协议。上述涉案合同显示谢英大在该合同中预留的通讯地址为广州市天河区华夏路××号××楼。飞晟公司及谢英大均确认谢英大共向飞晟公司支付了首期房款5950000元，并确认该5950000元已被生效判决确认为赃款予以没收。谢英大确认其在涉案合同签订后因犯罪被关押而无法履行涉案合同中“除首期款外的剩余房款5950000元须于2016年10月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”的约定，现因被判处无期徒刑并处没收个人全部财产，故无力支付购房款、违约金及案件受理费。飞晟公司没有举证证实因谢英大的违约对其造成的实际损失。飞晟公司提交的湖北省孝感市中级人民法院于2018年3月28日作出的（2017）鄂09刑初19号《刑事判决书》载明，查明谢英大与他人注册成立广州鑫帆投资管理有限公司，谢英大于2016年11月11日被湖北省云梦县公安局刑事拘留，同年12月16日经云梦县人民检察院批准逮捕，因该案被冻结飞晟公司在浦发银行尾号03540账户资金9000000元，资金均来源于2016年9-10月广州鑫帆投资管理有限公司账户，系非法所得款，依法应予以追缴，判决：谢英大犯诈骗罪判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。该判决书所附应追缴的赃款一览表载明：飞晟公司在浦发银行82×××40账号的应追缴赃款为9000000元。判后，谢英大不服提出上诉。飞晟公司提交的湖北省高级人民法院于2018年12月28日作出的（2018）鄂刑终202号刑事裁定书载明，驳回谢英大的上诉，维持原判。飞晟公司提交的云梦县公安局出具的协助冻结财产通知书载明，要求浦发银行协助冻结飞晟公司在该行82×××40账号的存款9000000元，冻结时间从2016年12月1日至2017年6月1日。飞晟公司提交的上海浦东发展银行股份有限公司广州分行出具的银行业务凭证/回单载明，2019年3月13日，飞晟公司在该行的82×××40账号的存款9000000元被湖北省孝感市中级人民法院依据（2019）鄂09执29号执行文书强制扣划至该院17493601040001116账号。飞晟公司提交的云梦县公安局刑事警察大队于2019年5月27日出具的情况说明有以下内容：我局侦办的李梦豪被诈骗案中，犯罪嫌疑人谢英大（男，广东省湛江市人，身份证号码：）因涉嫌诈骗罪，于2018年3月28日被孝感市中级人民法院判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，2018年12月28日，湖北省高级人民法院驳回谢英大上诉，维持原判，谢英大现已被送至湖北省沙洋农场长林监狱服刑，同案犯嫌疑人何晓海因涉嫌诈骗罪，于2016年7月1日被云梦县公安局列为网上逃犯，现在逃，谢英大、何晓海两人于2016年10月29日与飞晟公司签订购房合同，并支付了部分房款，现孝感市中级人民法院经审理判定谢英大、何晓海用于购房的资金属于赃款，应予以追缴，其中部份转入飞晟公司的购房赃款已被孝感市中级人民法院划扣执行。2019年5月21日，飞晟公司向谢英大在涉案合同中预留的通讯地址发出《关于要求谢英大支付购房款的通知书》，飞晟公司在该通知书中要求谢英大在2019年5月28日前向其支付该涉案房屋的全部购房款11900000元，2019年5月23日，该件以收件人名址有误的原因被退回。谢英大确认涉案合同中预留的通讯地址是原来其任法定代表人的公司租用的办公地址，因其被关押，该公司已无经营，办公室亦无续租，故其没有收到该通知书。本院认为，飞晟公司与谢英大于2016年10月29日签订的涉案合同为双方自愿签订，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。谢英大未依约在2016年10月29日前申请办理银行按揭手续，违反涉案合同第七条第3款的约定，导致双方在涉案合同中关于谢英大以按揭方式向飞晟公司支付剩余房款5950000元的约定无法履行，已经履行的首付款5950000元亦被司法机关认定为赃款并从飞晟公司账户中被扣划没收上缴国库，谢英大因被判处无期徒刑并处没收个人全部财产，现已被送至湖北省沙洋农场长林监狱服刑，且谢英大确认已无财产可以向飞晟公司履行涉案合同的付款义务，涉案合同无法履行，谢英大应承担违约责任。根据涉案合同的约定，飞晟公司有权解除合同并要求谢英大支付违约金。关于涉案合同的解除时间问题，涉案合同的补充协议第二十四条约定，因谢英大原因导致飞晟公司单方面解除合同的，飞晟公司有权通知谢英大解除合同，买卖合同自解除通知依约送达谢英大之日起解除。飞晟公司于2019年6月13日向本院起诉要求与谢英大解除涉案合同，自本院于2019年7月12日将飞晟公司的起诉状副本送达谢英大之日起，双方签订的涉案合同解除。关于违约金问题，双方签订的涉案合同的补充协议第二十四条第4款约定：因谢英大原因导致合同解除的，谢英大应按总房价的20%向飞晟公司支付违约金，本院认为该违约金的约定数额明显过高，且飞晟公司没有提交相关证据证实因谢英大的违约对其造成的实际损失，结合广州市房地产市场的实际情况、本案合同的履约情况以及飞晟公司的可能损失（如资金占用、利息等）等，根据公平原则和诚实信用原则，本院对因谢英大违约造成合同解除的违约金进行适当调整，酌定为357000元。该违约金足以弥补飞晟公司的损失。关于飞晟公司要求谢英大协助其办理撤销合同备案登记手续的问题，因双方签订的涉案合同已解除，故飞晟公司要求谢英大协助其办理撤销涉案合同备案登记手续符合有关法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告广东飞晟投资有限公司与被告谢英大于2016年10月29日签订的编号为201610307443的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》于2019年7月12日起解除；二、被告谢英大在本判决生效之日起十日内向原告广东飞晟投资有限公司支付违约金357000元；三、被告谢英大在本判决生效之日起十日内协助原告广东飞晟投资有限公司办理撤销编号为201610307443的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的备案登记手续；四、驳回原告广东飞晟投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25840元，由原告广东飞晟投资有限公司负担21964元，由被告谢英大负担3876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  周逸瑜人民陪审员  丁树祥二〇一九年十一月十四日书 记 员  张若玫