重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9701号上诉人（原审被告）：母玥，女，1979年8月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，营业场所重庆市沙坪坝区沙滨路58号，统一社会信用代码91500106691219393F。负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。上诉人母玥因与被上诉人重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（以下简称天穹公司江枫美岸管理处）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初7619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月19日进行了询问。上诉人母玥、被上诉人天穹公司江枫美岸管理处的委托诉讼代理人周毅参加了诉讼。本案现已审理终结。母玥上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.物业收费标准不应按照被上诉人主张的标准计算。被上诉人物业服务收费应按照重庆市物价局规定的价格标准计算，被上诉人依据《前期物业服务合同》约定的1.1元/月/平方米的标准收取物业费，未说明来源依据，不符合收费标准；按照有关规定物业未达到申报的设备设施条件的，应下浮30%收取。2.被上诉人没有按照合同约定积极履行义务，服务质量不符合标准。被上诉人天穹公司江枫美岸管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。天穹公司江枫美岸管理处向一审法院起诉请求：“1、判令被告支付原告2011年8月1日至2018年10月31日的物业管理费9923.53元（1.1元/月•平方米×103.7平方米×87个月）；2、判令被告以每月物业服务费114.07元为基数，按每日万分之六点五的标准计算，每笔违约金的起算时间为每笔物业服务费支付时间的次月1日；3、判令被告支付原告2011年8月至2018年10月拖欠的共计87个月的水电公摊费870元（10元/月•户×87个月）；4、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：母玥系重庆市沙坪坝区沙滨路58号附9号4-1号房屋的所有权人，该房屋建筑面积103.7平方米，所在小区名称为重庆市沙坪坝区宝嘉·江枫美岸小区。2007年9月3日，重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方、建设方）与重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方、物业管理企业）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对宝嘉·江枫美岸商住小区实施前期物业管理服务。物业服务收费选择包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），其中，住宅为1.10元/月•平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。本合同自宝嘉江枫美岸实际交房之日起计算，期限为3年。本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业委会与物管企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，天穹公司江枫美岸管理处按照《前期物业服务合同》约定为宝嘉·江枫美岸小区提供物业服务，母玥曾交纳过部分物业服务费、水电公摊费。从2011年8月开始母玥未交纳物业服务费、水电公摊费。2018年6月5日、10月4日，天穹公司江枫美岸管理处两次在母玥房屋房门上张贴《缴费提醒通知单》，催促其交纳从2011年8月起欠缴的物业服务费。因母玥到期仍未交纳，现天穹公司江枫美岸管理处诉至法院，要求判如所请。另查明，母玥向该院举示了（2013）渝一中法民终字00549号民事判决书一份，拟证明天穹公司江枫美岸管理处自认丢失物业档案以及提供的物业服务存在瑕疵；举示了《关于车库电梯刷卡系统延期改造的公告》，拟证明涉案小区未形成封闭管理、天穹公司江枫美岸管理处未尽到相应安保义务；举示了业主委员会备案证明照片打印件、《关于终止重庆天穹物业管理有限责任公司前期物业服务合同的通知》复印件，拟证明业主委员会成立后，与重庆天穹物业管理有限责任公司解除了物业服务合同；举示了《重庆市住宅物业等级服务标准》，证明天穹公司江枫美岸管理处未按二级资质提供相应服务。天穹公司江枫美岸管理处质证时对《关于车库电梯刷卡系统延期改造的公告》证据的真实性没有异议，并认为天穹公司江枫美岸管理处正在积极、努力改变小区未完成封闭的现状，对其余证据的真实性不予认可，天穹公司江枫美岸管理处陈述其未收到《关于终止重庆天穹物业管理有限责任公司前期物业服务合同的通知》，没有与业主委员会办理物业交接手续，在签订《前期物业服务合同》后也没有与业主委员会签订新的物业服务合同。审理中，天穹公司江枫美岸管理处撤回了要求母玥支付2011年8月至2018年10月拖欠共计87个月的水电公摊费870元的诉讼请求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司与重庆天穹物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。据此，物业服务企业、小区业主应当按照该合同的约定履行自己的义务。《前期物业服务合同》第二十六条约定“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业委会与物管企业签订的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。”本案中母玥并未举示证据证明涉案小区业主委员会与天穹公司江枫美岸管理处或者其他物管企业签订新物业服务合同，因此《前期物业服务合同》并未被解除。天穹公司江枫美岸管理处系重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司。天穹公司江枫美岸管理处实际为母玥所在宝嘉·江枫美岸小区提供了物业服务，母玥亦接受了天穹公司江枫美岸管理处提供的物业服务，母玥应当按约定支付物业服务费。按照涉案房屋的建筑面积和《前期物业服务合同》的约定，母玥每月应当支付的物业服务费为114.07元（1.10元/月/平方米×103.7平方米），母玥自2011年8月1日至2018年10月31日期间未交纳的物业服务费共计9924.09元（114.07元/月×87月），现天穹公司江枫美岸管理处主张该期间的物业服务费9923.53元系对其民事权利的处分，符合法律规定，据此，该院对天穹公司江枫美岸管理处要求母玥支付2011年8月1日至2018年10月31日期间的物业服务费9923.53元的诉讼请求予以支持。关于违约责任问题，母玥举示的（2013）渝一中法民终字00549号民事判决书虽可证明天穹公司江枫美岸管理处曾因保管不善丢失部分值班记录，其提供的物业服务存在一定瑕疵，母玥迟延交纳物业服务费事出有因，不宜判决母玥承担违约责任，因此，该院对天穹公司江枫美岸管理处要求母玥支付违约金的诉讼请求不予支持。天穹公司江枫美岸管理处自愿撤回要求母玥支付2011年8月至2018年10月拖欠共计87个月的水电公摊费870元的诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，该院予以准许。母玥经一审法院传票传唤，未到庭参加2019年8月20日庭审，该院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告母玥在本判决发生法律效力后三日内向原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处支付2011年8月1日至2018年10月31日期间的物业服务费9923.53元。二、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告母玥负担。”二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于物业服务费的收取标准的问题，根据物业管理相关法律法规规定，应当按照当事人合同约定的收费标准兼顾物业服务企业所提供服务等多种因素予以确定。案涉物业签订了《前期物业服务合同》，该合同对母玥具有约束力，当事人应当以此为依据，各自履行相应的义务。母玥接受了物业服务，首先应按照《前期物业服务合同》所确定的标准即1.10元／月／平方米交纳物业服务费。母玥认为物业服务公司收费标准过高，可以通过业主委员会以合法的方式协商加以解决。母玥认为其所在小区设施设备未达到申报条件，由于物业公司是提供物业服务，小区的设施设备的设置不属于物业公司服务范围，母玥主张下浮30%收费缺乏事实依据。关于母玥认为天穹公司江枫美岸管理处提供的物业服务未达合同约定标准而拒交物业费的问题，根据母玥提交的证据，本案中天穹公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但并未达到不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的程度，故母玥不能以此为由拒不交纳物业费。物业公司的服务存在一定瑕疵，一审判决母玥无须承担违约责任，已对其起到了一定的补偿作用，故对该项主张本院不予支持。综上所述，母玥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人母玥负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十一月二十九日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉