辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15547号上诉人（原审被告）:张媛媛，女，汉族，1982年4月20日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：邴蒙丽（张媛媛母亲），女，汉族，1956年8月2日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李赓，北京喜至律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:沈阳新湖绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市铁**北一东路**。法定代表人：夏卫军，该公司总经理。委托诉讼代理人：金颜，女，汉族，1980年3月8日出生，住沈阳市铁**，该公司工作人员。上诉人张媛媛因与被上诉人沈阳新湖绿城物业服务有限公司（以下简称“新湖绿城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初12687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张媛媛上诉请求：1.撤销一审判决；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：上诉人于2006年从沈阳新湖物业管理有限公司接手的房屋，并与该公司签订《商品房购销合同补充合同》，明确约定物业公司对房屋负责维修，使其保持良好的使用性能和使用状态。可上诉人自从购房至今，只要外面下雨，屋内就漏雨(上诉人的房屋为顶楼)，物业公司没有履行其应履行的义务，实属违约。二、物业费在补充合同中明确规定为每月每平方米1元，可物业公司每月每平方米收取1.6元。三、上诉人的房屋自购买之日起就存在漏雨问题至今，所以不存在过保的问题，物业公司应负完全责任。四、上诉人的房屋顶楼与消防楼道相连，消防护栏已经腐烂，物业公司没有维修并把通道门锁上，直接威胁到上诉人及家人的生命财产安全。上诉人同沈阳新湖物业管理有限公司签订了消防安全责任书，物业公司没有履行应尽的责任而违约。五、上诉人于2006年与沈阳新湖物业管理有限公司签订物业管理合同，没有与被上诉人签订合同，这是主体不符之一。被上诉人是与业主委员会签订的物业服务合同，那么被上诉人在一审中就应起诉业主委员会，这是主体不符之二。业主委员会从未与上诉人接触过，上诉人也不知道有业主委员会，上诉人房屋漏雨问题沈阳新湖物业管理有限公司在2008年修缮一次未修好，此后物业公司未再进行维修。上诉人多次找物业公司未果，没有办法自己对部分漏雨处进行了维修（屋顶多处漏雨），此事已通知了物业公司，物业公司没有拿出解决方案。审理中，上诉人补充上诉意见：一、被上诉人没有尽到物业维修房屋的义务，是其拒绝支付物业费的理由；二、一审认定的房屋漏雨与本案不是同一法律关系是错误的，一审法院并没有对房屋漏雨及消防通道无人管理的问题进行审查，属于认定事实不清；三、一审法院适用物权法第八十三条第二款错误。新湖绿城物业公司辩称：2016年4月园区业委会对房屋漏水及楼顶铁艺护栏腐烂已经申请了维修基金启动程序，经走访上诉人所在的楼宇未通过专项维修基金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主书面同意使用维修基金。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。新湖绿城物业公司向一审法院起诉请求：被告给付2015年7月1日至2019年6月30日物业服务费23362.8元，并支付违约金。后放弃违约金诉讼请求。一审法院认定事实：被告系沈阳市铁西区北一东路“新湖·北国之春”住宅小区业主，其房屋为铁西区北一东路51甲4号4-11-1，建筑面积205.91平方米。2013年11月30日原告与沈阳新湖·北国之春业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，“新湖·北国之春”小区的物业管理服务由原告负责，收费标准：高层住宅1.3元/月/平方米，电梯使用费0.3元/月/平方米。又于2019年4月17日与新湖北国之春业主大会签订了《物业服务合同》，合同约定“新湖北国之春”小区的物业管理服务由原告负责，收费标准：高层住宅（带有电梯设备的楼宇）1.6元/平方米/月。合同签订后，原告按约提供了相关物业服务。被告自2016年1月1日至2019年8月31日期间未交纳物业服务费及电梯费合计14496.06元。经原告催要无果后，原告诉讼至法院。一审法院认为，原告与新湖北国之春小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务，应当履行交纳服务费的义务。被告自2016年1月1日至2019年8月31日期间共欠缴物业费及电梯费1494.24元，故对原告诉请的物业费及电梯费11496.06元予以支持。关于被告抗辩的“原告与被告没有任何协议，原告是与业主委员会签订的合同”及对物业费收费标准不知情的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定:“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故被告的该项抗辩不能成为拒绝给付物业费的正当理由，原审法院不予支持。关于被告辩称房屋漏雨问题、物业广告收入问题，与本案不属同一法律关系，本案不作审理，可另案诉讼解决。被告提出的物业服务中存在的其他问题。原审法院认为有些情况的存在原告应在今后的服务当中加以改进，并不必然导致减免原告应收取的物业费。依据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，被告如有证据证明原告违约，可另行主张新湖绿城物业公司承担违约责任。被告为维护自身的权利，应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第二款之规定，判决如下:一、被告张媛媛于判决生效后三日内给付原告新湖绿城物业公司2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费及电梯费合计11496.06元（1.6×44个月×205.91平方米）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。本院二审期间，被上诉人提交了维修基金启动相关程序的资料（复印件），用以证明2016年4月19日该园区业委会已经对上诉人所在的楼宇防水及铁艺项目申请了维修基金启动，原件在小区办。上诉人发表质证意见为：对真实性不予认可，证据上显示的时间是2016年，不属于新证据，违反诉讼法的相关规定。房屋漏水的维修报告申请认为保修期已过，但是实际上房屋漏水在2006年入住时即存在，物业公司没有尽到服务义务。对于铁艺护栏的维修报告，与其所陈述的消防通道无关。同时上诉人又表示该证据中维修的铁艺护栏是消防通道的护栏，被上诉人没有向业主告知铁艺护栏的损害程度。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：上诉人自述2006年9月进住一个月后就发现漏水，只要下雨，屋里就漏。就漏水问题上诉人未找过开发单位主张权利。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，新湖绿城物业公司于2013年11月30日、2019年４月７日分别与新湖·北国之春业主委员会签订了物业服务合同，由该物业公司负责该园区的物业服务，上述合同对小区全体业主发生效力，双方均应按照物业服务合同约定履行各自义务。新湖绿城物业公司为小区提供了物业服务，张媛媛享受了物业服务，理应履行交纳物业服务费的义务。依据上述司法解释，张媛媛以其未与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人应向业主委员会提起诉讼而拒交物业费的理由本院不予支持。关于上诉人主张的房屋漏水及对楼顶铁艺护栏的维修问题，因房屋销售合同和物业服务合同是不同的法律关系，物业服务企业对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。如果房屋存在质量问题需要维修，如在质保期内，应由开发单位履行维修义务。上诉人自述在2006年9月入住不久即发现房屋漏水，应及时向开发单位主张权利。如果对物业公司与开发单位沟通协商维修不满意，亦应及时通过诉讼等方式要求开发单位承担责任，而不应以拒付物业费的方式解决房屋质量问题。若超过质保期，如果需要较大数额的资金予以维修，应启动维修基金。本案中，对于房屋的维修和铁艺护栏的维修需要依据相关程序启动维修基金，而非被上诉人可自行启动的，且被上诉人曾经对上诉人所在房屋渗漏及铁艺破损提出过物业维修申请报告，但未取得业主大会决议，故被上诉人在物业服务中并无违反合同约定的情形，上诉人上述主张不能成为其不支付物业费的理由。关于物业费收取标准问题，2013年11月30日物业服务合同约定：多层住宅1.3元/月/平方米；高层住宅1.3元/月/平方米，电梯使用费0.3元/月/平方米。2019年４月７日物业服务合同约定：高层住宅（带有电梯设备的楼宇）1.6元/月/平方米。上诉人所住房屋为11层，且带有电梯，故原审法院按照1.6元/月/平方米标准收取物业费并无不当。另，原审法院认为上诉人如有证据证明被上诉人存在违约行为，依据我国物权法第八十三条第二款规定赋予其另诉权亦无不当。综上所述，张媛媛上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人张媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十一月二十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。