宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11694号原告：宁夏博全智能科技有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街**综合大楼。法定代表人：王小龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫婕昀，宁夏大远律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秀琴，宁夏大远律师事务所律师。被告：尚家骏，男，1992年12月27日出生，汉族，个体从业人员，住成都市成华区。委托诉讼代理人：杨楠，宁夏法思成律师事务所律师。被告：李雪莲，女，1980年7月11日出生，汉族，个体从业人员，住成都市成华区。委托诉讼代理人：杨楠，宁夏法思成律师事务所律师。原告宁夏博全智能科技有限公司（以下简称：博全公司）与被告尚家骏、李雪莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博全公司的法定代表人王小龙及委托诉讼代理人闫婕昀、韩秀琴，被告尚家骏、李雪莲的委托诉讼代理人杨楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博全公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告提供房屋产权证，协助原告办理《燃气燃烧器具安装维修企业资质证书》，并减半收取自2017年11月30日起至实际提供房屋产权证书之日止的房屋年租赁费；2.被告支付原告违约金20万元；3.被告履行维修义务，并承担维修费10万元；4.被告协调物业公司，保障原告享受正常的物业服务，被告怠于协调，原告有权从房屋租赁费中扣除物业服务费；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告尚家骏将其位于银川市某层、建筑面积146.19平方米，某层，建筑面积35平方米，年租赁费119870元。被告李雪莲将其位于银川市某层、建筑面积529.56平方米，年租赁费34万元。原告将上述房屋用于经营燃气燃烧器具安装与维修，租期自2017年11月30日至2024年2月1日。合同签订后，因水、电、暖未入户，窗户被堵，消防不合格，经被告同意，原告改造至能够正常使用。合同履行过程中，涉案房屋存在两家物业公司，都不提供物业服务，原告不知向谁交纳物业费。被告向原告提供的房屋存在质量问题，导致涉案房屋多次漏水，给原告造成了严重经济损失。原告经营燃气燃烧器具安装与维修，办理《燃气燃烧器具安装维修企业资质证书》，必须向工商部门提交营业场所的证明，原告无法提供房产证，导致被告无法办理上述资质证书，无法正常经营，合同目的不能实现。综上，原告诉至法院。尚家骏、李雪莲辩称，从原告诉讼请求及事实和理由中可以看出，系原告对房屋状况和物业服务度不满，实际被告不存在任何违约。涉案房屋目前暂时没有房屋产权证书，开发商正在积极为被告解决中，原告对此是明知的。且提供房屋产权证书、协助办理燃气安装维修资质证书双方在《租赁合同》中没有约定，更不是被告需要承担的法定义务。被告在履行合同中，没有任何违约，原告所诉的20万违约金，无事实和法律依据。原告所述漏水的情况，被告不清楚原告维修了什么，原告也从未通知过被告。涉案房屋仅存在一家物业服务公司，如何协调？根本无法判决。原告应当去起诉物业公司，而不是被告。被告租给原告的房屋水电全齐全，完全能够正常使用，有《工程竣工验收备案表》为证。原告所谓的花费大量资金改造，完全是其个人入住后单方装修作出的装修改动，但原告现在却抵赖认为是被告房屋问题。涉案房屋已通过银川市消防支队的消防验收，并有银公消验[2012]第0048号建设工程消防验收意见书为证。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方进行了质证，经本院审核，结合当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：2017年11月30日，原告与二被告签订《房屋租赁合同书》，约定：二被告将位于银川市解放东街某（1-2层529.56平方米），某房屋面积146.19平方米，某房屋面积35平方米出租给原告；租赁期限自2017年11月30日至2024年2月1日（免租费装修期为两个月，证实租赁期自2018年2月1日起算）；年租金40万元，每年租金不变，押金2万元；第一年租金在双方签订正式租赁合同后，二被告提交房屋买卖合同和房屋钥匙后先支付5万元，剩余35万元于2018年1月1日付清。下一年的房租于每年的一月一日交清；在租赁期内，二被告应保证出租房屋的使用安全，原告应当合理使用承租的房屋及附属设施，否则应负责修复或给予经济赔偿。该房屋固定设施中的二被告产权部分的维修责任均由二被告负责，原告使用期间造成其他物件损坏的由原告承担。原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得二被告同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归二被告所有。押金2万元归原告所有；因二被告原因导致房屋被提前收回的，二被告赔偿原告不低于200万元的违约金，主要用于补偿被告的各种投入……。后二被告向原告交付了房屋，原告开始装修经营。现原告认为被告存在不能提供房产证、未履行房屋维修义务等情况，故诉至法院，请求判如所请。另查明，2017年11月17日，二被告与宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司签订了三份《银川市商品房买卖合同》，二被告向宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司购买了位于宁夏回族自治区银川市某（建筑面积529.56平方米）、某（建筑面积146.19平方米）、某（建筑面积118.35平方米）室房屋。2019年8月14日，宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司出具情况说明称：李雪莲、尚家骏于2017年11月3日全款购买的由宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司开发建设的“宁夏回族自治区银川市兴庆区某综合楼”，某（建筑面积529.56平方米）、某（建筑面积146.19平方米）、某（建筑面积118.35平方米），因该商品房在产权登记时为一整块大产权，导致变更手续比较缓慢，截止2019年8月14日未办理产权证。2018年10月21日，原告报警称楼上漏水，店铺被淹，经银川市公安局兴庆区分局中山南街派出所出警，报案人称楼上漏水将博士家电体验馆二楼楼顶淹了。诉讼中，原告称2018年原告将物业费交纳给了立达物业公司，后因楼上漏水，立达物业公司没有及时服务提供帮助，故未交纳2019年没有支付物业费。现涉案房屋水、电接了两家物业，水、电表各两个，原告不清楚向哪家物业公司交纳水、电费。本院认为，原告与二被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。原告要求二被告提供房屋产权证，并协助原告办理《燃气燃烧器具安装维修企业资质证书》，因《房屋租赁合同书》中约定二被告向原告提供房屋买卖合同，未约定二被告应当向原告提供房屋产权证并协助办理《燃气燃烧器具安装维修企业资质证书》，是否具备房屋产权证并非合同效力的条件，合同也未特别约定房屋应当符合办理《燃气燃烧器具安装维修企业资质证书》的条件，故对其上述请求本院不予支持。若原告认为涉案房屋不符合办理《燃气燃烧器具安装维修企业资质证书》的条件，致使其无法正常经营，达不到其租赁房屋的目的，可以通过其他方式解决纠纷。原告要求二被告减半收取自2017年11月30日至实际提供房屋产权证书之日止的房屋年租赁费及支付违约金20万元的请求，不符合《房屋租赁合同书》的约定，也不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告履行维修房屋义务，并承担原告自行维修所产生10万元费用的请求，虽通过报警记录、现场照片、视频可以确定，涉案房屋存在漏水，但其未提交证据证实通知二被告及时履行维修义务，其提交的金额为10万元维修收据无其他证据佐证维修具体项目金额，10万元金额较大，仅出具收据也不符合一般公司财务制度，原告对上述金额亦不予认可，原告提交的证据不足以证实其实际产生的维修费用，故本院对其上述请求不予支持。原告要求二被告协调物业公司，享受正常物业服务，怠于协调则原告有权从房屋租赁费中扣除物业费，因原告作为物业使用人，向物业公司交纳物业费用，提供物业服务的义务在物业公司，原告认为其不能享受正常物业服务，属物业服务合同的内容，不宜在本案房屋租赁合同中处理，故本院对其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宁夏博全智能科技有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告宁夏博全智能科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 保清二〇一九年十月二十一日法官助理 赵慧书 记 员 王鹤附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。