吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初2397号 原告：楚希华，男，1957年4月30日出生，汉族，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：盛立刚，吉林万璋律师事务所律师。 被告：仲崇范，女，1956年8月19日出生，汉族，住吉林省吉林市永吉县。 委托诉讼代理人：王松鹤，系仲崇范之子，住吉林省永吉县。 被告：尚起晨，男，1975年3月20日出生，满族，住吉林省吉林市。 原告楚希华与被告仲崇范、尚起晨执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚希华的委托诉讼代理人盛立刚、被告仲崇范的委托诉讼代理人王松鹤、被告尚起晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 楚希华向本院提出诉讼请求：1.撤销吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202执异100号执行裁定书，驳回仲崇范的执行异议申请，继续对永吉县口前镇西山街东侧国泰阳光丽景小区9号楼1-2层19号门（9号楼3号网点）房屋的执行；2.诉讼费用由仲崇范承担。事实与理由：被执行人尚起晨对楚希华负债，楚希华向法院申请强制执行，查封尚起晨所有的坐落于吉林省××县网点）房屋。仲崇范提出执行异议，对房屋主张所有权，吉林市昌邑区人民法院作出（2019）吉0202执异100号执行裁定，支持该执行异议。楚希华认为，一、法院根据房屋登记簿登记内容进行查封和执行。房屋登记簿是房屋产权的最有利、最正式、最合法的证明；二、楚希华调查得知，案涉房屋已由吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司出售尚起晨并办理登记，有判决予以确认；三、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋系开发公司转移尚起晨，未转移给仲崇范。（2019）吉0202执异100号执行裁定所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是针对产权登记人将房屋出卖的情况，而本案并非是产权登记人尚起晨出卖房屋；四、以合同效力断定物权转移是不合法。合同的效力与物权的转移是两种法律关系。合同有效并不代表物权转移。 仲崇范辩称，吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202执异100号执行裁定书，该裁定书认定事实准确、证据充分、适用法律准确，应驳回楚希华的诉讼请求。2012年6月10日，仲崇范与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司签订《产权调换协议书》。同年交付房屋，后因该公司未按协议约定履行办理产权登记的义务，2014年仲崇范向吉林省永吉县人民法院提起诉讼，该院判决支持仲崇范的诉讼请求。此前因案外人申请查封案涉房屋，仲崇范提交了足以排除执行该房屋的证据，吉林市昌邑区人民法院已作出停止执行该房屋的裁定。仲崇范认为法院再次查封明显错误，仲崇范提出执行异议申请，其理由充分。第一、仲崇范与吉林省大和房地产开发有限公司已签订合法有效的《产权调换协议》，系双方真实意思表示，合法有效。第二、仲崇范已通过产权调换方式履行了支付全部购房款的义务。第三、仲崇范已实际占有该房屋至今。第四、仲崇范非因自身原因未办理过户登记，无任何过错。因吉林省大和房地产开发有限公司客观原因导致不能办理房屋产权登记，不能归责于仲崇范。第五、涉案房屋在法院裁定查封前，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司已与仲崇范签订在2012年6月10日签订了《产权调换协议书》,己被吉林省永吉县人民法院（2014）永民一初字第505号民事判决确认有效，产权调换协议有别于一般的房屋买卖合同，是开发建设单位为了新建房地产项目，在权利人原有房屋被拆除的基础上所签订，具有准物权的性质。仲崇范作为案外人对法院查封的涉案房屋提出执行异议，主张合法置换取得的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，仲崇范已经付清全部购房款，并合法占有该房屋至今，虽未办理过户登记手续，但对此没有过错，非因仲崇范自身原因，属人民法院不得查封的情形。基于上述事实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，仲崇范符合足以排除查封的情形。 尚起晨辩称，应继续执行，案涉房屋系尚起晨在吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司购买，有法律文书可以证明。永吉县房产局开具的不动产发票足以证明房屋所有权人是尚起晨。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 楚希华向本院提交如下证据： 1.永吉县房屋登记簿，证明：尚起晨系房屋所有权人，并进行预告登记，预告登记具有物权效力，有排他性； 2.商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、预购商品房预告登记设立申请书、预告登记协议书，证明：尚起晨从房地产公司购买房屋的事实； 3.吉林省高级人民法院（2015）吉民一终字25号民事判决书，最高人民法院（2015）民申字第3356号民事裁定书，证明：尚起晨对房屋享有所有权，案外人对所有权的异议已被驳回，认可尚起晨物权的成立。 仲崇范对楚希华提交的证据发表质证意见为：楚希华提供的证据不真实、不合法，与本案没有关联性。 尚起晨对楚希华提交的证据发表质证意见为：无异议。 经审查认为，本院对楚希华提交的证据认定如下：楚希华提交的证据能够形成证据链条，证明尚起晨与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司签订购房合同、办理预购商品房预告登记的事实，但无法证明尚起晨对案涉房屋享有所有权的事实，故对证明问题不予采信。 仲崇范向本院提交如下证据： 1.产权调换协议，证明：案涉房屋系回迁合法取得； 2.入户通知、入户费用计算表、收据NO8015163、收据NO8015162、大华实业有限责任公司取暖费收费票据两张、永吉县自来水票据3张、停热协议，证明：合法取得实际占有案涉房屋； 3.吉林省永吉县（2014）永民一初字505号民事判决书，证明：2012年6月10日仲崇范签订产权调换协议，约定将仲崇范所以房屋及房屋附属设施拆迁，案涉房屋作为产权调换房屋安置给仲崇范，仲崇范全部履行合同义务实际占有使用房屋； 4.吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民执字379-3号执行裁定书，证明：案涉房屋系合法取得，故解除查封； 5.吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202执异第100号执行裁定书，证明：案涉房屋系合法取得，故解除查封； 6.吉林省中级人民法院（2013）吉中民执字68号执行裁定书，证明：案涉房屋系合法取得，故解除查封； 7.吉林市中级人民法院（2014）吉中执外异字219号执行裁定书，证明：案涉房屋系合法取得，故解除查封； 8.吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字38号民事判决书，证明：产权调换协议有别于一般房屋买卖合同，具有准物权的性质。 楚希华对仲崇范提交的证据发表质证意见为：对证据1的真实性、合法性有异议，楚希华只有87平的房屋获得了5套回迁房屋，楚希华不可能取得566平方米宅基地。对证据2的真实性、合法性有异议，房屋被经侦大队查封，2013年无人控制。对证据3的真实性无异议、合法性、关联性有异议，判决没有查明房屋预告登记权利人，不能证明取得物权。对证据4的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，未说明解封原因。对证据5的真实性无异议，合法性、关联性有异议，没有审查房屋登记簿，适用法律错误。对证据6的关联性有异议，房屋不属于吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司。对证据7的合法性有异议，未审查房屋登记簿。对证据8的真实性无异议，合法性、关联性有异议，与楚希华提交的证据相矛盾，没有审查房屋登记簿。 尚起晨对仲崇范提交的证据发表质证意见为：对证据1、2真实性有异议，对证据3-8合法性、关联性有异议。 经审查认为，本院对仲崇范提交的证据认定如下：仲崇范提交的证据1、2、3真实性予以确认。对证据4、6、7、8与本案无关，故不予确认。对证据5，该裁定尚未发生法律效力，故不予采信。 尚起晨未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：楚希华与尚起晨民间借贷纠纷，本院于2016年9月19日作出（2016）吉0202民初2118号民事调解书，调解协议如下：尚起晨欠楚希华3444189.44元，于2016年9月22日前还清。该调解书生效后，尚起晨未履行义务，楚希华向本院申请强制执行，本院于2016年9月27日立案执行，案号为（2016）吉0202执1222号，2016年11月30日该案终结本次执行程序。2018年8月16日恢复执行，2018年11月30日本院作出（2018）吉0202执恢829号执行裁定，裁定查封被执行人尚起晨所有的坐落于吉林省××县，建筑面积为200.97平方米房屋的房籍，期限三年。 2012年6月10日，仲崇范与吉林省大和房地产开发有限公司签订《产权调换协议书》，因吉林省大和房地产开发有限公司未履行合同约定义务，仲崇范以吉林省大和房地产开发有限公司为被告向吉林省永吉县人民法院提起诉讼。吉林省永吉县人民法院作出（2014）永民一初字第505号民事判决，判决认定：仲崇范自有房屋共87.22平方米、宅基地面积566.16平方米，仲崇范与吉林省大和房地产开发有限公司于2012年6月10日签订了《产权调换协议书》，协议约定用国泰阳光丽景小区9号楼1号网点（202.53平方米）、2号网点（201.57平方米）、3号网点（200.97平方米）及15号车库（22.13平方米）、13号楼4单元10层东门（117.92平方米）楼房进行产权调换。另外，吉林省大和房地产开发有限公司给付仲崇范补偿款50万元，产权调换协议签订时给付30万元，其余20万元于2012年7月1日给付。2013年12月13日，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（甲方）与仲崇范（乙方）签订补充协议书，约定甲方给乙方回迁补偿50万元，已付30万元。甲方负责给乙方办理房屋产权证及相关手续，费用由双方协商。如果甲方没有给乙方办理房屋产权证及相关手续，回迁补偿款20万元应还给乙方。2013年12月14日，仲崇范办理了9#楼的1号、2号、3号网点及15号车库入户手续。13号楼4单元10层东门房屋，仲崇范暂未实际入住。判决如下：仲崇范与吉林省大和房地产开发有限公司于2012年6月10日签订的《产权调换协议书》及2013年12月13日签订的《补充协议书》有效；二、吉林省大和房地产开发有限公司于判决生效后，在具备法定登记条件下，协助仲崇范办理口前镇国泰阳光丽景小区9号楼1号网点、2号网点、3号网点及15号车库、13号楼4单元10层东门房屋的房屋产权证和土地使用证；三、驳回仲崇范的其他诉讼请求。案件受理费100元，由吉林省大和房地产开发有限公司负担。该判决于2014年8月1日生效。 另查明，吉林省高级人民法院于2015年2月28日作出（2015）吉民一终字第25号民事判决书，该判决认定：2012年10月12日，尚起晨与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司分别签订《商品房买卖合同》6份，约定尚起晨购买吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司开发建设的的位××县商业网点。同日，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司出具《收款收据》6份，并于2013年5月23日开具销售不动产统一发票六张。2012年10月12日，双方到永吉县房地产管理局处提交预购商品房登记设立申请书，永吉县房地产管理局于同日在《预购商品房预告登记管理簿》上予以登记备案。2013年6月6日，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司与尚起晨签订《以房抵债协议书》，约定以争议房屋在内的48套房屋抵顶吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司欠付尚起晨的借款1436万元。2013年8月9日，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司与尚起晨签订钥匙交接单一份。2013年11月20日，尚起晨与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司签订入户费计算表、入户费用具体结算单各六份，明确上述涉案房屋相应的入户费用、代收费用具体数额。 本院认为：关于仲崇范对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，仲崇范与吉林省大和房地产开发有限公司于2012年6月10日签订的《产权调换协议书》，经生效法律文书已确认其为有效合同，确定吉林省大和房地产开发有限公司以包括永吉县国泰阳光丽景小区9号楼3号网点在内的房屋为回迁安置房屋，即本案争议房屋，亦判决吉林省大和房地产开发有限公司履行合同义务办理包括案涉房屋在内的产权证、土地证。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”结合本案案情，仲崇范与吉林省大和房地产开发有限公司于2012年6月20日签订《产权调换协议书》，尚启晨系于2012年10月12日办理预购商品房预告登记。仲崇范签订《产权调换协议书》在先，尚启晨办理预告登记在后。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换协议形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条款系司法解释关于被拆迁人对补偿安置房屋优先取得的规定。参照此条款可知，如果拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，则被拆迁人对补偿安置房屋享有优先取得的权利。仲崇范主张权益的房屋系具有特定用途的回迁安置房屋，且仲崇范已对涉案房屋已实际使用，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此规定，仲崇范就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对楚希华的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回楚希华的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告楚希华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 高 博 人民陪审员 王 宏 人民陪审员 袁长江 二〇一九年十一月十五日 书 记 员 吕 程