湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8956号原告：肖才卫，男，1978年10月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：谢承新，湖南悦凌律师事务所律师。被告：李康国，男，1974年3月8日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被告：蒋美香，女，1977年6月4日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。两被告委托诉讼代理人颜建雄，湖南人和律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人陈勇，湖南人和律师事务所律师。原告肖才卫诉被告李康国、蒋美香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢承新、两被告委托诉讼代理人颜建雄和陈勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖才卫与被告李康国、蒋美香租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢承新、二被告委托诉讼代理人颜建雄、陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖才卫向本院提出诉讼请求：1.判令解除涉案租赁合同，被告依合同约定向原告支付违约金900000元；2、判令被告向原告支付从合同签订之日起至合同实际解除之日止欠缴的租金（暂计至2019年11月9日为850000元）及相应的滞纳金；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年4月28日，原告与被告李康国签订《租赁合同》，约定被告租赁位于长沙市天心区的两间门面用于经营使用，租赁期限为五年，合同租期为2019年5月10日至2024年5月9日。合同明确约定了基本租金、付款方式及付款时间，合同约定了被告应于合同签订之日支付2019年5月10日至2019年11月9日的房屋租金900000元和450000元履约保证金给原告。但被告仅支付了履约保证金450000元，租金900000元未付。两被告并于2019年4月28日出具承诺书，承诺在2019年7月28日前将所欠租金900000元付清。因被告在承诺期限内仅支付了50000元租金，原告多次催促并发函给被告，余款至今未付。《租赁合同》还约定被告欠租超过7日或欠缴费用达20000元，申请人可以单方面终止合同，同时收回物业，剩余的租金及履约保证金不予退还，被告还要按合同约定的履约保证金的两倍向原告支付违约金900000元。现被告拒不支付欠款，原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告辩称同意解除合同，但原告起诉要求的违约金过高，应以实际损失为准。履约保证金应抵扣实际发生的租金，滞纳金计算有误，应以原告同意缓交租金的2019年7月28日起计算，并且滞纳金属于行政收费的范围，原告在一并主张滞纳金和违约金的情况下，应当违约金吸收滞纳金，只计算被告的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年4月28日，原告（出租方）与被告李康国（承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：约定被告租赁位于长沙市天心区的两间门面，面积约为160平方米，用途用于经营糕点。合同租期为2019年5月10日至2024年5月9日。合同月租金为每月150000元（不含税），房屋租金均为税后金额。租金从第二年逐年递增5%。合同约定了被告应于合同签订之日支付2019年5月10日至2019年11月9日的房屋租金900000元。租赁期内，租金遵循先付费后使用的原则，按半年支付缴纳，提前45天支付。同时双方还约定被告需在合同签订之日向原告支付450000元作为履约保证金，如被告违反合同规定，原告可以扣留全部或部分保证金，被告不履行合同规定致使原告支付的其他开销，亦由原告在履约保证金中扣除。原告在扣除履约保证金后10日内应书面通知被告，被告应在收到书面通知后10日内将履约保证金补足到450000元。在租赁期限内产生的水、电费、通讯费、人工费、租金税费等均由被告自行承担。《租赁合同》还约定被告欠租超过7日，经原告书面通知后仍不缴纳的或欠缴费用达20000元，申请人可以单方面终止合同，同时收回物业，剩余的租金及履约保证金不予退还，被告还要按合同约定的履约保证金的两倍向原告支付违约金900000元。合同签订后，原告向被告李康国交付了涉案房屋，但被告仅支付了履约保证金450000元，租金900000元未付。被告李康国及其妻被告蒋美香并于2019年4月28日出具承诺书，承诺在2019年7月28日前将所欠租金900000元付清。被告在承诺期限内仅于2019年7月24日支付了50000元租金，原告多次催促，因被告一直未偿还租金欠款，遂引起纠纷。另查明：涉案房屋所有人为长沙市黄春和实业有限公司（权证号为长房权证天心字第**），位于黄兴南路****，建筑面积为3056.8平方米，设计用途为商业。该公司将该房屋的一楼、二楼整体承租给原告做商业经营，租赁时间为2018年4月1日至2028年5月15日。在合同期内，该公司同意原告可以转租、分租给第三方或采取联合经营等模式。本院认为，原告肖才卫是本案适格租赁人，其与被告李康国签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认，双方应按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未按约定支付租金，其行为已构成违约，应由被告李康国承担偿还欠付租金的义务。被告蒋美香对该债务签字承诺还款，该债务亦是被告夫妻关系存续期间产生，故被告蒋美香亦应承担还款义务。原告现请求被告承担支付租金的义务，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告存在迟延交付租金的情形，原告要求解除合同，并由被告支付欠付的的房屋租金的请求，于法有据，本院予以支持。履约保证金实际上系对租金的担保，被告要求抵扣租金的理由本院予以采信。原被告双方约定的违约金90万元过高，本院认定违约金以履约保证金45万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条之规定，判决如下：一、解除原告肖才卫与被告李康国签订的《租赁合同》，限被告在本判决生效之日起10日内腾退长沙市天心区黄兴南路130号001栋一楼门面。二、限被告李康国、蒋美香在本判决生效之日起10日内支付所欠原告至2019年11月9日的房屋租金850000元（抵扣履约保证金450000元后实际支付400000元，）；后段实际占用的费用按月租金150000元计算至腾退房屋之日止。三、限被告李康国、蒋美香在本判决生效之日起10日内支付原告违约金450000元。四、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计10314.15元，由被告李康国、蒋美香负担8000元，原告肖才卫负担2314.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐军强二〇一九年十一月十四日书记员  李代霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。