湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10228号上诉人（原审被告）：长沙楠鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井中路**莲湖汽车配件城****。法定代表人：贺绍凡，董事长。委托诉讼代理人：简小波，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴丽君，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市莲湖实业有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市雨花区莲湖汽配城**工程****v>法定代表人：袁京长，董事长。委托诉讼代理人：银朝军，湖南启贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭志辉，男，1983年4月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系公司职工。原审第三人：长沙市雨花区井湾子街道井旺社区居民委员会，住所地湖南省，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘路**万镜水岸****架空层法定代表人：朱煌超。上诉人长沙楠鑫房地产开发有限公司（以下简称楠鑫公司）因与被上诉人长沙市莲湖实业有限公司（以下简称莲湖公司）、原审第三人长沙市雨花区井湾子街道井旺社区居民委员会（以下简称井旺社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。楠鑫公司上诉请求：撤销（2019）湘0111民初1459号民事判决，并驳回莲湖公司的起诉。事实和理由：莲湖公司不是涉案租赁合同相对方，不是本案适格主体，一审判决认定事实不清、适用法律错误。（一）涉案租赁合同原相对方为莲湖社区筹委会，井旺社区系莲湖社区筹委会的合法承继主体，系适格当事人。（二）从合同履行情况看，莲湖公司一直未成为涉案租赁合同的相对方。从2015年7月7日至2019年2月2日，楠鑫公司共计支付莲湖社区筹委会租金超千万元，并由莲湖社区筹委会开具发票，尤其是2019年2月2日的付款及开票均发生在本案诉讼过程中，说明莲湖公司从未成为本案租赁合同的当事人。（三）涉案租赁物权属及莲湖公司单方制作的通知不能改变涉案租赁合同当事人。综上，一审判决在涉案租赁合同当事人主体认定问题上存在错误，致使全案认定事实和适用法律错误，故请求二审法院驳回莲湖公司的起诉。莲湖公司辩称，（一）2016年4月15日莲湖社区筹委会并入井旺社区，根据政府有关文件，其只是社区管理职能并入，社区集体资产一直由莲湖公司管理；（二）在莲湖社区筹委会并入井旺社区之前和之后，楠鑫公司有关合同的签订、履行事宜都是其与莲湖公司对接；（三）井旺社区已明确表示其不是涉案房产的所有权人，也不是经营管理主体，涉案房产的所有权人和管理人都是莲湖公司；（四）莲湖社区筹委会主体已经不存在，就租金支付事宜楠鑫公司一直是在与莲湖公司沟通，租金也是汇入由莲湖公司实际控制的莲湖社区筹委会账户，莲湖公司系本案适格主体；（五）楠鑫公司曾向莲湖公司来函请求办理涉案房产门面租赁户的公司地址变更事务，这可以佐证莲湖公司和楠鑫公司系本案涉案租赁合同主体。井旺社区二审未发表陈述意见。莲湖公司向一审法院起诉请求：1．解除莲湖公司与楠鑫公司于2015年2月15日签订的《莲湖汽配大市场门面租赁合同》，租赁合同关系自合同解除之日起终止；2．判令楠鑫公司支付莲湖公司租金4285500元（按合同约定的计租期间计算到2018年下半年），2019年上半年之后租金按合同约定标准计算至租赁门面实际交付至莲湖公司之日止；3．判令楠鑫公司向莲湖公司支付违约金（按日0.2%的标准暂计算至2018年12月31日为8305796.92元，此后违约金以欠付租金为基数计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2004年4月30日，原长沙市雨花区雨花亭街道办事处莲湖村村民委员会（以下简称莲湖村委会）作为甲方，楠鑫公司作为乙方，双方签订《关于联合开发长沙市莲湖汽配大市场的合同书》，约定：一、甲乙双方合作开发项目暂定名为“长沙市雨花区莲湖汽车配件大市场”，合作方式为甲方提供建设用地约150亩作为合作开发出资，乙方提供全部建设资金，双方商定以乙方的名义进行项目开发和运作。二、该合作开发项目位于，建设路以南，湘府路以北，红星建材市场以东，面积约150亩，在该地块上拟建门面和住房的总面积按规划部门的批准的规划为准；三、本开发项目工程完成后，第一层的70%门面归甲方所有（具体位置待设计方案确定后，双方在图纸上盖章或书面形式确定），以此作为甲方收回其出资和分配的利润。第一层30%的门面和二层以上（含第二层）所有的住房归乙方所有，乙方有权依法自行转让、拍卖、出租、出售和继承，所得收益归乙方所有。甲方不得再要求乙方支付土地转让费、征地费、拆迁补偿安置费等其他费用，第二期约20亩土地开发所涉拆迁补偿安置费用由乙方承担。四、汽配大市场第一期完成后，甲方所得门面全部整体出租给乙方（乙方可以转租）。租赁期限为15年。第一年月租金按每平方米16元计算，以后每三年递增20%。租金和租赁期限计算时间从2006年5月1日开始计算。租赁合同其他条款在以后签订的租赁经营合同中约定。此外，双方还就项目开发建设期限、双方责任范围、违约责任、解决争议办法等其他事项进行了约定。2009年12月30日，根据长沙市雨花区人民政府《关于同意成立莲湖、井塘社区筹建委员会的批复》，成立莲湖社区筹委会，承担原莲湖村委会的工作职能。2010年，长沙市人民政府出台《关于推进城中村改造试点工作的意见》（长政发［2010］29号），要求对“城中村”集体经济组织的资金、资产、资源进行全面清产核资，原集体经济组织资产进行清产核资后，经区农经管理部门核准，具备公司经营条件的，由工商部门注册登记为有限责任公司，参与市场竞争。2011年12月，莲湖社区筹委会根据上述文件精神，成立莲湖公司，对莲湖社区筹委会的资产进行管理。2008年和2012年，根据莲湖村委会与楠鑫公司的联合开发协议，莲湖村委会取得第一期8403.23平方米的14个门面和第二期4502.17平方米的13个门面分别登记在莲湖村委会和莲湖公司名下，并一直由楠鑫公司整体承租。2015年2月15日，莲湖社区筹委会为甲方、楠鑫公司作为乙方，双方签订《莲湖汽配大市场门面租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），主要内容有：一、甲方将前述第一、二期共12905.4平方米的门面整体出租给乙方用于乙方合法的自营、联营、合资、部分转租；二、租赁期限：一期物业面积8403.23平方米，从2015年1月29日至2021年9月10日止，该物业已于2008年1月28日交付乙方使用，2015年1月28日前租金和费用已结清。二期物业面积4502.17平方米，从2014年12月18日起至2021年9月10日止，该物业已于2010年12月18日交付乙方使用，2014年12月17日前租金和费用已结清。三、租金标准及支付方式：具体租金标准、计算方式、开票方式（房屋租金50%，场地租金30%，管理费20%比例）见附件二，乙方从合同签订之日起在2016年前按每使用半年后的15天内支付已使用期限（半年）的租金，从2016年1月起按租金计算起始日提前15天内预交租金的方式支付租金，每半年度预付一次，直至合同期满。四、违约责任：乙方必须依约向甲方支付租金，否则每逾期一日应按欠租金总额的2‰支付违约金，且逾期不得超过30日，否则甲方有权无条件解除本合同，无偿收回出租给乙方的所有租赁物，乙方的损失自行承担。任何一方有其它违约行为，除依法向对方承担违约责任外，还应赔偿由此给对方造成的一切损失。此外，双方还就各自权利和义务（其中甲方拥有产权门面租金及费用所产生的房产税、营业税及附加由甲方承担）、合同到期后的租赁物的移交、争议的解决方式等进行了约定。合同附件一内容为一、二期共27个门面的产权登记信息（包括房产证号、门面位置、建筑面积、套内建筑面积和分摊面积）；合同的附件二《莲湖汽配城租金及费用明细表》载明：2015和2016年度一期门面租金均为2323325元，二期门面租金均为1037300元；2017-2019年度一期门面租金均为2787990元，二期门面租金均为1244760元；2020年度一期门面租金为3345588元，二期门面租金为1493712元；2021年度截止合同期满日即9月10日，一期门面租金为2053819元，二期门面租金为1087090元。除2021年外，其余年度租金的计收周期为：一期门面为每年的1月29日至次年的1月28日；二期门面为前一年的12月28日至当年的12月17日。合同履行期间，因楠鑫公司未按约定支付租金，莲湖社区筹委会于2015年7月27日、2016年4月5日分别向楠鑫公司发出《付款通知书》和《催款通知书》，要求楠鑫公司支付到期租金。2016年4月15日，长沙市雨花区人民政府下发《关于同意长沙市雨花区井湾子街道办事处建制村合并调整的批复》（雨政发［2016］43号文件），同意井湾子街道办事处莲湖社区筹委会与井旺社区合并为社区，命名为井旺社区。2018年9月10日，莲湖公司向楠鑫公司发出《催款函》，要求楠鑫公司支付到期租金及违约金。2019年1月22日，莲湖公司向一审法院起诉。一审过程中，莲湖公司向楠鑫公司发出2016年5月由莲湖社区筹委会和莲湖公司联合作出的《关于由长沙市莲湖实业有限公司负责经营和管理莲湖村集体经济组织资产的通知》，该通知内容为莲湖村委会改为莲湖社区筹委会和莲湖公司成立以及莲湖社区筹委会并入井旺社区的时间和文件依据，原莲湖村集体经济组织的资产以及之前以莲湖社区筹委会名义对外签订的经营性合同等，均由莲湖公司负责经营和管理，相关权利和义务由莲湖公司承继。该通知系莲湖社区筹委会和莲湖公司于2016年5月向有关单位联合作出的，并由井旺社区盖章确认属实。另查明，根据莲湖公司提供的财务进账凭证及发票，楠鑫公司自2015年7月7日起至2019年2月2日止期间共支付涉案租赁合同项下租金（含房屋租金、场地租金、管理费等名称）10501250元（具体付款时间、金额详见本判决附表），收款人均为莲湖筹委会，每次收款发票均以莲湖筹委会名义开具。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。本案中，原莲湖社区筹委会与楠鑫公司签订的涉案租赁合同，是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。关于合同主体。本案中，莲湖社区筹委会作为物业出租方与楠鑫公司签订涉案租赁合同，所出租的物业包含登记在原莲湖村委会和莲湖公司名下的原莲湖村委会与楠鑫公司合作开发的一、二期门面，对此楠鑫公司明知且予以认可，楠鑫公司亦实际承租了合同标的物，并支付了部分租金。现莲湖社区筹委会并入井旺社区，根据政府相关文件其社区管理职能并入井旺社区，其集体资产由莲湖公司进行管理，且莲湖社区筹委会和莲湖公司已书面通知楠鑫公司，故莲湖公司依法承继了涉案租赁合同的权利和义务，其作为涉案合同门面的实际所有人和管理人有权向楠鑫公司主张合同权利，主体适格。楠鑫公司辩称莲湖公司不是合同相对方，无权向其主张涉案合同权利，一审法院对其该抗辩意见不予采信。关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，楠鑫公司未按约定期限支付租金，经催告仍未在合理期限内全部履行，符合前述法条可以解除合同情形。而且双方在合同违约责任条款中约定，逾期支付租金超过30日，出租方有权无条件解除合同。故莲湖公司主张解除双方签订的涉案租赁合同，符合法律和合同的约定，依法应予支持，并确定合同解除日期为判决生效之日。关于欠付房屋租金的数额。莲湖公司主张楠鑫公司尚欠其2018年下半年以前（即按合同约定一期门面租金截止2019年1月28日，二期门面截止2018年12月17日）房屋租金4285500元（7545500元-3260000元），提供了楠鑫公司支付租金的银行进账凭证和发票，而楠鑫公司既未对前诉付款凭证提出异议，亦未提供其他付款凭证，一审法院对楠鑫公司主张的该事实予以确认。楠鑫公司应依照涉案租赁合同约定的标准向莲湖公司支付本判决生效之日前的应付未付租金。故莲湖公司要求楠鑫公司支付前述截至2018年下半年的租金4285500元，以及判决生效之日前的其余租金的诉讼请求，一审法院予以支持。判决生效后，因合同解除，楠鑫公司有义务及时将涉案合同所租赁门面交付莲湖公司；如楠鑫公司未及时交付门面，莲湖公司可另行向楠鑫公司主张因此造成损失。故对莲湖公司主张的判决生效后至楠鑫公司实际交付门面期间的租金，一审法院不予支持。楠鑫公司抗辩称，受湘府路快速化改造项目影响，涉案租赁合同履行的客观情况发生重大变化，造成楠鑫公司经营状况恶化，应适用情势变更原则对租金予以减免，一审法院认为湘府路快速化改造项目可能对周边道路通行造成一定影响，但该项目的施工不会对涉案租赁合同履行造成严重影响，且该项目的实施有规划和公示，双方在签订合同时可以预见，楠鑫公司要求适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定对租金予以减免，依据不足，一审法院不予支持。关于违约金。根据双方合同的约定，楠鑫公司应按约定期限支付租金，否则逾期一日应按欠租金总额的2‰支付违约金。楠鑫公司未按约定支付租金，其行为构成违约，依法应承担违约责任。但双方约定的违约金的计算标准达到年利率72%，明显过分高于给莲湖公司造成的实际损失，楠鑫公司请求对违约金进行调整的意见，一审法院予以采纳，并根据本案的实际情况酌情将违约金的计算标准调整为日万分之三。具体违约金的计算，按照楠鑫公司的付款支付先到期租金的原则，以欠付租金为基数，按日万分之三的标准进行计算。经核算，截至2018年12月31日，楠鑫公司应付莲湖公司违约金1772281.08元。故莲湖公司要求楠鑫公司支付违约金（截至2018年12月31日止的违约金为1772281.08元，此后违约金以所欠付租金为基数，按日万分之三的标准计算至全部租金支付完毕之日止）的诉讼请求，一审法院予以部分支持；对超出日万分之三标准的违约金，不予支持。关于律师费用。双方在合同中约定违约方除依法向对方承担违约责任外，还应赔偿对方的损失。莲湖公司因楠鑫公司拖欠租金提起诉讼，因聘请律师产生的30000元，提供了该费用已实际产生的票据，且属于合理范围，应由楠鑫公司承担。此外，井旺社区与涉案合同没有法律上的权利义务关系，在本案中不享受权利，亦不承担义务。井旺社区未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，一审法院判决：（一）解除原长沙市雨花区井湾子街道莲湖社区筹建委员会与楠鑫公司于2015年2月15日签订的《莲湖汽配大市场门面租赁合同》；（二）楠鑫公司于判决生效后10内向莲湖公司支付截至2018年下半年（一期门面截至2019年1月28日，二期门面截至2018年12月17日）的门面租金4285500元及以后租金（即一期门面自2019年1月29日起、二期门面自2018年12月18日起，按《莲湖汽配大市场门面租赁合同》约定的标准计算至本判决生效之日止）；（三）楠鑫公司于判决生效后10内向莲湖公司支付违约金1772281.08元（暂计算至2018年12月31日止，2019年1月1日以后违约金以实际欠付租金为基数，按日万分之三的标准进行计算至实际清偿之日止）；（四）楠鑫公司于判决生效后10内向莲湖公司支付律师费损失30000元；（五）驳回莲湖公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117088元，因适用简易程序减半收取58544元，财产保全费5000元，合计63544元，由莲湖公司负担13544元，楠鑫公司负担50000元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为莲湖公司是否为本案适格主体。根据2016年5月由莲湖社区筹委会与莲湖公司盖章出具，并由井旺社区盖章证实“情况属实”的《关于由长沙市莲湖实业有限公司负责经营和管理莲湖村集体经济组织资产的通知》，莲湖社区筹委会并入井旺社区后，原莲湖村集体经济组织的资产，以及之前以莲湖社区筹委会名义对外签订的经营性合同等，均由莲湖公司负责经营管理，相关权利义务由莲湖公司承继。楠鑫公司在未提出反驳性证据的情况下，直接否认该通知的效力和证明力依据不足。楠鑫公司坚持认为本案涉案租赁合同主体为原审第三人井旺社区，井旺社区才是本案适格主体。但井旺社区已在本案一审中明确表示，原莲湖村集体经济组织的资产归属于莲湖公司并由其经营管理，井旺社区并未参与且与本案处理结果无任何法律上的利害关系。楠鑫公司未提交任何证据证明就本案涉案租赁合同的履行其与井旺社区进行过任何接洽，且莲湖公司称此前楠鑫公司亦一直按莲湖公司的要求履行合同义务，对此楠鑫公司未予否认。综上，楠鑫公司认为莲湖公司不是本案适格主体的意见依据不足，本院不予采信。莲湖公司系本案涉案租赁合同的合同主体，有权依合同主张权利。综上所述，楠鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费117088元，由长沙楠鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月十五日法官助理徐鹏宇书记员杨念