山西省霍州市人民法院   民事判决书   （2019）晋1082民初1237号   原告：高红阳，女，汉族，1961年2月17日出生。   委托代理人：王江涛，男，汉族，1984年11月27日出生，现住霍州市。系原告高红阳之子。   委托代理人：王明，霍州市白龙镇法律服务所法律工作者。   被告：霍州美华商贸有限公司（以下简称美华公司），住所地霍州市北环路南一巷。   法定代表人：胡士太，总经理。   被告：山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司（以下简称富世德分公司），住所地霍州市大众路东一巷5号。   法定代表人：胡士太，总经理。   二被告共同委托代理人：李明奇，男，汉族，1956年2月28日出生。   二被告共同委托代理人：成光明，该公司职工。   原告高红阳诉被告霍州美华商贸有限公司、被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告高红阳及其委托代理人王江涛、王明，被告霍州美华商贸有限公司、被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司共同委托代理人李明奇、成光明到庭参加了诉讼，现已审理终结。   原告诉称：2013年8月17日，原告以134228元的价格购买了被告二的商铺，并签订了房屋买卖合同，该商铺现位于霍州市××路号，面积共14.03平方米，还同时与被告签订了商铺租赁合同，合同第十三条中明确约定租期为12年，每年租金10738元，统一办理租金收益卡，每年每季度第三个月25日前以银行转账方式支付，该条第二款中还约定甲方（即被告）应按期支付乙方（即原告）租金支付在90日内，甲方向乙方支付逾期付款按日万分之一计算违约金，租赁经营专用条款继续履行。但自2015年7月份起，被告再未向原告支付2015年第三、四季度(7月1日至12月31日)至2019三个季度(9月30日前)的租金及违约金。被告言而无信的行为已严重侵犯了原告的合法权益，经原告多次讨要无果，无奈只有通过法律解决，望人民法院能依法支持原告诉求，判如所请。   原告诉讼请求：一、判令二被告立即支付原告租金45636.5元及相应的违约金7826元至实际腾房日止。二、本案诉讼费用由二被告承担。   原告为支持其主张，向本院提供证据：1、身份证复印件，证明原告的身份及诉讼主体资格。2、《房屋买卖合同》，证明原告购买被告商铺的事实。3、《经营合同》，证明被告租用原告商铺事实。4、收款收据，证明原告向被告支付购房款的金额及支付方式。5、中国银行交易流水明细清单，证明被告向原告支付从租赁期开始至2015年前两季度的租金。6、原告向被告催要租金、违约金的谈话及电话通话录音，证明原告一直向被告催要租金的事实。7、山西省霍州市人民法院（2018）晋1082民初903号民事判决书，证明其他业主的诉讼请求得到法院支持。   被告质证意见：对证据1-7均没有异议。   被告美华公司、被告富世德分公司辩称：依法判决驳回原告主张45636.5元租金的诉求。原告主张的租金期间是2015年7月1日-12月31日，2019年三个季度9月30日前的租金。2015年7月起，商场因原告及其他业主的阻挠已完全停业，没有任何收入，所谓租金从何而来？商场停业有市场经济的滑坡影响，然而，导致商场关门停业的直接原因是原告等业主不明辨是非，不了解商场的经营遭遇与现状，群起闹事游行，阻挠商场的正常营业，迫使所有商户不得已退出商场，造成商场停业、经营无望的窘境，给商场造成直接经济损失1000余万元。原告等人的行为严重损害了商场的集体利益，也毁损了自己的个人利益，停业期间商场没有任何经济收入，自然原告也没有租金收入，况且，这种情况是原告等人不理智的行为所致，原告应自担损失。2019年7月30日，在答辩人的积极努力下，在广大业主和社会各界的大力支持下，中国500强“居然之家”落户商场，风凰涅槃，浴火重生，商场又焕发了生机，广大业主以主人翁的责任感，同答辩人商定2019年7月30日前的租金作为遗留问题搁置。根据情势变更，答辩人与广大业主签订了减少租金的协议。因此，原告主张租金的请求，不符合客观事实，且与法无据，应予驳回。二、原告主张7826元违约金的请求也应予驳回。根据商场停业的原因及客观实际，均能说明违约的原因非答辩人的过错而导致，霍州市人民法院、临汾市中级人民法院涉及的与原告同类的诉讼案件，法律文书均没有判决支持违约金。综合以上两点，恳请人民法院明察秋毫，本着维护公序良俗、公共利益、案结事了的原则，依法驳回原告的诉讼请求。   被告为支持其请求，向本院提供证据：1、视频资料，证明商场开业未满90天，业主闹事造成商场停业。2、补充协议，证明美华商场2019年重新开业后，和各业主签订减少收益协议。即本次开业后两年内按原经营合同所收益的20%支付业主。   原告对二被告提供证据的质证意见：被告视频没有提交法庭，不发表质证意见。被告提出业主闹事阻挠，造成商场停业。原告没有参与闹事，不承担责任。关于减少收益的协议，原告没有签署，不认可。   经审理查明：   2013年8月5日，山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司取得开发商业用地使用权。2013年7月29日取得商品房预售许可证，2015年8月21日霍州新天地商贸有限公司变更为霍州美华商贸有限公司。   2013年8月17日原告和被告富世德分公司签订《新天地购物广场房屋买卖合同》，原告购买霍州市新天地广场三层C-137号商铺，价款134228元，并委托富世德分公司经营。同日，原告和霍州新天地商贸有限公司签订《新天地购物广场经营合同》。合同内容：原告将商铺承租给霍州新天地商贸有限公司经营，租赁期限为12年，自2014年1月1日至2025年12月31日止，年租金10738元，甲方于2014年1月1日开始按季度等额支付乙方租金。合同甲方为山西富世德房地产开发有限公司北环路项目分公司代为加盖印章。双方签订租赁合同后，被告霍州新天地商贸有限公司向原告支付2014年1月1日至2015年6月30日租金，嗣后，再未支付租金。2015年9月，霍州市美华商场因诸多外因停业，原告因租金问题和二被告多次协商未果，诉讼至本院。   以上事实有双方提供证据和庭审陈述在卷佐证。   本院认为：   一、关于被告霍州美华商贸有限公司和山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司责任分担。   原告和富世德分公司签订《房屋买卖合同》，同意将商铺由霍州新天地商贸有限公司承租，同日又和霍州新天地商贸有限公司签订《经营合同》，将商铺交由该公司租赁经营，该公司支付原告2014年1月1日至2015年6月30日的租金。2015年8月21日霍州新天地商贸有限公司变更为霍州美华商贸有限公司。虽然富世德分公司和美华公司负责人同为胡士太，但是两个公司经营性质有本质区别，在整个商铺租赁过程中，富世德分公司并没有参与美华商场的管理和经营。原告要求被告美华公司给付租金的诉求是正确的，本院予以支持。但是对于要求富世德分公司给付租金的诉求不正确，本院不予支持。   二、关于原告要求美华公司给付租金45636.5元的请求。   原告和被告美华公司签订《经营合同》，合同约定商铺租金为每年10738元，每季度末支付一次。每季度租金为2684.5元，租期为12年，从2014年1月1日至2025年12月31日止，被告美华公司支付原告2014年1月1日至2015年6月30日，共计六个季度租金2684.5×6=16107元。从2015年7月1日至2019年9月30日，被告美华公司再未向原告支付租金，从2015年7月1日至2019年9月30日，共计17个季度即租金为2684.5×17=45636.5元。被告美华公司应支付原告租金为45636.5元，对于原告这一诉讼请求，本院予以支持。   三、关于原告要求被告美华公司支付商铺租金违约金7826元的诉讼请求。   原告和被告美华公司签订《经营合同》后，由于被告美华公司受市场因素影响，广大业主不给力，经营状况不佳,被迫停业。被告美华公司未按经营合同约定给付原告租金，属于违约行为。但是美华商场的众业主在商场经营过程中也存在过激行为，如打横幅、堵门等，也是造成商场停业的主要原因之一。因此，业主也应承担一定违约责任，法院之前判例对其他业主起诉要求美华公司支付违约金的诉求均未支持。现在美华公司于2019年重组开业，品牌商家居然之家招商经营，开局良好，美华商场300余户业主和美华公司签订补充协议，同意本次开业后两年内按原经营合同所收益的20%付租。这一协议说明美华商场中业主理解商场处境，给商场机会，让商场“凤凰涅槃、浴火重生”，创造霍州品牌，这是广大业主的希望，也是原告之希望。因此，对原告要求被告给付其租金违约金的请求，本院不予支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条之规定，判决如下:   一、被告霍州美华商贸有限公司在本判决生效后十日内给付原告高红阳商铺租金45636.5元。   二、驳回原告高红阳的其他诉讼请求。   案件受理费628元，由被告霍州美华商贸有限公司承担。   如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至山西省临汾市中级人民法院。   审判员 申国忠     二〇一九年十一月二十八日   书记员 郭景如