广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17734号上诉人（原审原告）：广州市第一市政工程有限公司，住所地广州市越秀区环市东路336号14、15楼。法定代表人：袁卫国，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱培杰，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市豪贝旅业有限公司，住所地广州市越秀区环市东路358号珠江大厦西楼14-16层。法定代表人：戴渝宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市第一市政工程有限公司（以下简称第一市政公司）因与被上诉人广州市豪贝旅业有限公司（以下简称豪贝旅业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。第一市政公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持第一市政公司全部诉讼请求；3.改判由豪贝旅业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：根据双方签订的《房屋租赁合同书》《房屋租赁服务合同》约定，双方约定的租赁期限即2007年12月1日至2017年12月1日已届满。双方再续签五年，但未就租金标准达成一致，第一市政公司先以原租金标准收取，是基于避免因租金标准争议影响租金回收、导致损失进一步扩大，并不代表第一市政公司认可续签的五年期限的租金标准与原租金一致。第一市政公司属于国有资产公司，根据穗府办函﹝2017﹞147号文可知，第一市政公司出租案涉物业，应当严格按照政府指导价及市场评估价就高原则确定租金标准。因2017年7月1日至2019年6月30日的租金评估价高于租金参考价，根据上述就高原则，第一市政公司出租案涉物业应当以租金评估价作为租金底价。第一市政公司委托广东致信资产评估房地产土地估价有限公司对案涉物业作出评估，2017年7月1日至2018年6月30日的租金评估价为64元/平方米/月，2018年7月1日至2019年6月30日的租金评估价为63元/平方米/月。综上，恳请二审法院判如所请。豪贝旅业公司二审辩称，不同意第一市政公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。房屋租赁合同是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，在续期租赁期间，双方未达成新的租赁标准，因此原租赁合同标准均对双方有约束力。穗府办函﹝2017﹞147号文针对的是拟采用公开招租方式进行出租的情形，本案是不符合的。第一市政公司向一审法院起诉请求：1.豪贝旅业公司自2017年7月1日起，按照《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》【2017】147号规定的租金标准计付广州市环市东路358号珠江大厦西楼十五、十六楼的租金，即租金标准每年按照政府指导价及市场评估价格就高原则确定。2.豪贝旅业公司向第一市政公司补缴2017年7月1日至2019年6月30日的租金差额（按承租面积为1095.5504平方米为基数，计算豪贝旅业公司实际缴付与按评估价标准计缴的差额，其中2017年7月1日至2018年6月30日租金评估价为64元/平方米/月，2018年7月1日至2019年6月30日的租金评估价为63元/平方米/月）。一审法院认定事实：广州市越秀区环市东路358号15-16楼的权属人是第一市政公司，建筑面积1095.5504平方米，房屋用途为非居住用房。2007年11月26日，市政实业公司（为甲方）与广东幸福园物业发展有限公司（为乙方）签订《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》，约定甲方将其名下所有的位于广州市环市东路358号珠江大厦西楼十四楼、十五楼、十六楼（每层547.775平方米，三层共1643.325平方米）及楼顶天台西南侧餐厅和首层通道旅客接待点，总面积约1700平方米的房屋和场地出租给乙方做旅业使用。租赁期限共分两个阶段，首期为十年（即从2007年12月1日起至2017年11月30日止），续期为五年（即从2017年12月1日起至2022年11月30日止），首期双方合作愉快圆满结束且乙方无任何债权债务拖欠时，合约自动续期五年，否则只执行首期十年，续期五年不予执行（届时以甲方提前六个月书面确认的通知书为准）。租赁服务费每月为32500元，租金每月32500元，每月交付一次，每月五日前（节假日顺延）以支票或现金形式交给甲方签收。从2009年12月1日起租赁服务费和租金每两年按上年数递增4%计算，租赁服务费和租金从2008年1月16日起计收。稍后乙方注册一个旅业项目专业管理公司对此项目进行运作管理，届时本合同乙方权利责任义务改由该专业公司承担，并以补充合同予以确认之后，甲方向该公司开具发票及收取租赁服务费和租金。2007年11月28日，市政实业公司（为甲方）与广东幸福园物业发展有限公司（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定第一市政公司将广州市环市东路358号珠江大厦西楼十四楼、十五楼、十六楼三层共1643.325平方米出租给乙方作旅业使用，2008年1月16日至2009年11月30日月租金为65000元，2009年12月1日至2011年11月30日月租金为67600元，2011年12月1日至2013年11月30日月租金为70304元。同日，市政实业公司（为甲方）与广东幸福园物业发展有限公司（为乙方）签订《补充合同》，约定甲乙双方于2007年11月28日签订的《广州市房屋租赁合同》仅作为甲乙双方用于房屋租赁合同登记备案之用，并不作为甲乙双方房屋租赁合同履行的依据，双方于2007年11月26日签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》才是甲乙双方履行房屋租赁的真正依据。2009年1月5日，市政实业公司（为甲方）、豪贝旅业公司（为乙方）、第一市政公司（为丙方）、第二市政公司（为丁方）、机施公司（为戊方）签订《出租单位变更协议书》，约定甲乙双方于2007年11月26日签订的关于案涉房屋的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》中的出租方自2009年1月1日起变更为丙方（十五楼、十六楼）、丁方（十四楼）和戊方（楼顶餐厅）作新的出租方，甲方与乙方原合同约定的相关义务和责任相应转由丙方、丁方、戊方与乙方承担。同意在租赁期限内委托市政实业公司代行案涉物业相关的租赁管理和协调工作，并同意市政实业公司每月按原租金和租赁服务费总额65000元/月的8%收取租赁服务费。乙方应自2009年1月1日起根据《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》约定的时间，向丙方缴纳十五楼、十六楼的租金36800元/月，向丁方缴纳十四楼租金18400元/月，向戊方缴纳楼顶餐厅的租金4600元/月，代三方向甲方缴纳租赁服务费5200元/月，即总额为65000元/月，租金和租赁服务费自2009年12月1日起及以后每两年均按上年数递增4%计算。2009年7月30日，广东幸福园物业发展有限公司向市政实业公司、机施公司、第一市政公司和第二市政公司发出《函》，内容为：因业务需要，广东幸福园物业发展有限公司已于2009年5月更名为广东家园投资发展有限公司，我公司与市政实业公司签订的珠江大厦西座14-16楼合作项目，现已正式注册为广州豪贝旅业有限公司，我公司已成为豪贝旅业公司的投资股东，根据原协议，广东家园投资发展有限公司成立后接替原广东幸福园物业发展有限公司行使的权利和义务进行经营运作。特请给予支持将原合同我公司的名称更改为“广州豪贝旅业有限公司”。第一市政公司为证明案涉房屋的租金市场价值及政府租金指导价，提交了：1.广东致信资产评估房地产土地估价有限公司出具的《估算咨询报告》，载明案涉15、16楼房屋的月租金评估价值为每月每平方米64元。2.广州市房地产租赁管理所核发的2016年-2018年广州市房屋租金参考价。另查明，广州市人民政府办公厅于2017年6月27日发出《关于规范我市国有企业土地资产处置的指导意见》（穗府函［2017］147号），内容为：企业拟签订物业租赁合同单次出租的期限原则上不超过6年，出租项目应依照本意见和市属企业建立的物业出租管理制度加强管理，规范审批。因政府产业引导、扶持政策或其他扶持的原因需要延长租期的，单次出租期限最长租期应不超过12年。企业物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后重新公开招租；企业物业的出租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段、功能和用途类似的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者采取评估方式确定出租底价，原则上按照两者就高来确定。企业物业出租给非国有单位应进行资产评估，并以经核准或备案的资产评估结果作为定价基础。庭审中，双方确认在实际履行过程中是按《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》约定的租金和租赁服务费数额之和交收租金。一审法院认为，市政实业公司与广东幸福园物业发展有限公司签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在《出租单位变更协议书》签订后，原属市政实业公司、广东幸福园物业发展有限公司关于案涉十五、十六楼的合同权利义务已转由本案第一市政公司和豪贝旅业公司承接，故上述《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》对第一市政公司、豪贝旅业公司均有约束力。根据上述合同约定，租赁期限在首期十年（从2007年12月1日起至2017年11月30日止）结束且豪贝旅业公司无任何债权债务拖欠时，合约自动续期五年（从2017年12月1日起至2022年11月30日止）。现首期租赁期已届满，双方继续履行租赁合同至今，且双方没有另行就续期阶段的租金约定新的租金标准，因此租赁合同所约定的租金标准对第一市政公司、豪贝旅业公司仍有约束力，双方均应按此标准继续履行。第一市政公司称市政府办公厅出具的《国有企业物业出租管理指导意见》（以下简称《意见》）属情势变更，但该《意见》所提及的企业物业出租底价是针对拟采用公开招租方式进行出租的情况，本案的第一市政公司、豪贝旅业公司已于2007年签订租赁合同且已明确约定租金标准，第一市政公司以此《意见》作为情势变更的理由缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年4月28日判决如下：驳回第一市政公司的诉讼请求。一审案件受理费6744.20元，由第一市政公司负担。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.双方承接了《房屋租赁合同书》、《房屋租赁服务合同书》项下的权利义务；2.合同对于租赁标准进行了明确约定。第一市政公司表示：其主张变更合同约定的租金标准的依据是穗府办函﹝2017﹞147号文，该文构成法律上的情势变更。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：第一市政公司以情势变更为由主张变更合同约定是否成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”据此可知，情势变更原则的适用条件是：因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而致合同之基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平。它包括了三个方面：其一，事由是不可归责于双方当事人的；其二，合同赖以订立的基础发生了动摇乃至丧失；其三，继续履行合同对一方当事人将显失公平。在适用情势变更原则的时候，上述三个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，第一市政公司主张情势变更的依据是广州市政府办公厅于2017年6月27日发出的《关于规范我市国有企业土地资产处置的指导意见》，由于上述意见的适用范围是针对采用公开招租方式进行出租的情形，双方当事人所订立的合同并非该意见适用范围，因此，第一市政公司以情势变更为由主张变更双方的合同约定，明显缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院驳回其全部诉求正确，本院予以维持。综上所述，第一市政公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6744.2元，由广州市第一市政工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十一月二十九日书记员  杨希曾龙辉