文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0235民初6524号原告:云阳县人和投资开发有限公司，住所地：重庆市云阳县北城大道北城天骄**楼**，统一社会信用代码:91500235795861153M。法定代表人:秦国军，公司董事长。委托诉讼代理人：程浩，重庆龙脊律师事务所律师，系特别授权。被告：云阳县腾龙商贸有限公司，住所地：重庆市云阳县青龙街道群益路**，统一社会信用代码：91500235750091968Y。法定代表人：周世杰。委托诉讼代理人：杜智勇，男，1970年12月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。系该公司职工，系特别授权。委托诉讼代理人：刘飚，男，1962年10月7日出生，汉族，朱重庆市云阳县。系该公司职工，系特别授权。原告云阳县人和投资开发有限公司与被告云阳县腾龙商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云阳县人和投资开发有限公司的委托诉讼代理人程浩，被告云阳县腾龙商贸有限公司的委托诉讼代理人杜智勇、刘飚到庭参加诉讼。本院依法进行审理，本案现已审理终结。原告云阳县人和投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告交还租赁的云阳县人和街道立新社区立新安置房XX底楼2205平方米商铺；3.判决被告给付原告从2018年2月1日至商铺交还时止的租金（暂计算至2019年10月30日止为648270.00元）；4.判决被告按照欠付租金本金以月利息2%计算至租金付清时止的违约金；5.案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年2月1日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于云阳县人和街道立新社区立新安置房XX底楼3115平方米商铺；租赁期限从2017年2月1日至2022年1月31日；年租金523320.00元，168元/㎡/年；每年提前一个月交付租金；合同对租金支付方式、违约责任等事项进行了详细约定。被告租赁的该商铺中包含农贸市场面积910平方米。经原、被告协商后，2017年8月1日，该农贸市场被移交给云阳县人和镇人民政府进行管理，将该910平方米面积从被告租赁的商铺面积中减除。从2017年8月1日起，被告租赁的商铺面积实际变更为2205平方米。原告从被告已经交纳的租金中扣减6个月租金76440.00元。按照原、被告签订的合同约定，2018年1月1日、2019年1月1日，被告应当分别向原告支付2018、2019年度的房屋租金，被告拒不给付。被告的行为严重违约，导致原、被告签订合同目的不能实现，严重损害原告的合法权益，已经给原告造成严重损失，应当承担违约责任，故原告依法向法院起诉。被告云阳县腾龙商贸有限公司辩称，原、被告签订《商铺租赁合同》属实，原告将被告租赁的商铺面积进行变更，给被告造成了损失，双方未能达成协议，因租赁合同未到期，被告不同意解除合同。被告未支付租金属实，正在积极筹措资金缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，综合双方的质证意见，本院经审理认定事实如下：被告于2010年12月17日开始租赁原告商铺，原租赁合同到期后。2017年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、1.商铺坐落地址：云阳县人和街道立新社区立新安置房XX底楼。2.商铺面积：出租商铺面积3153平方米（包括C1：1434㎡，C2：1719㎡）。扣除商铺内消防泵池及消防控制室面积38平方米不支付租金，实际计租面积为3115平方米。3.租赁用途：农贸超市及物流配送中心。二、租赁期限1.租期五年：即2017年2月1日至2022年1月31日。三、1.租赁金额：年租金523320.00元，即：商铺计租总面积3115㎡×168元/㎡/年=523320元；2.履约保证金2万元。3.付款方式：租赁费用以“年”为单位进行支付。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付第一年全年的租赁费用和履约保证金543320元。次年房租需提前一个月交。4.租赁期届满后，若乙方不再续租，并已交清全部应付租金及因本租赁行为所产生的其它一切费用，且经甲方对商铺内水电、门窗等基础设施损坏恢复情况验收合格后，甲方在收到乙方退还履约保证金书面申请10日内，将履约保证金一次性无息退还给乙方；或乙方尚未交清相关费用，或商铺恢复情况验收不合格，甲方有权用履约保证金进行抵扣，多余部分甲方在收到乙方退还履约保证金书面申请10日内一次性无息退还给乙方，不足部分乙方应在收到甲方书面告知后10日补足。四、3.甲方在乙方有以下行为时：发现拖欠租金的行为时，甲方有权提前终止合同，并收回所租赁商铺和提出赔偿。六、违约责任3.乙方逾期不交付租金、履约保证金的，自逾期之日起，甲方有权向乙方收取差付金额每日千分之五的违约金，同时甲方有权单方终止本协议，因此造成的损失由乙方承担。原、被告签字盖章确认。2017年2月9日被告支付原告第一年全年的租赁费用和履约保证金543320元。庭审中，原、被告均同意从2017年7月26日起开始扣减被告移交立新社区的房屋面积。2017年9月18日，被告向原告提交《关于腾龙立新菜市场撤出请求补偿的报告》，内容提到：经由双方协商于2017年2月1日签订为期5年的《商铺租赁合同》，现因人和街道规范整治需要，经原告电话通知要求被告撤出上述合同中“立新菜市场”的经营面积1000平方米。被告上下以积极配合服从的态度积极沟通并立即着手准备。《腾龙立新菜市场开办费用及设备明细》附表1说明：该市场原面积812㎡，于2012年整改增加直销区及江河鱼售点约200㎡，共计1000㎡。交付人：腾龙商贸杜智勇;接收人：云阳县人和街道立新社区居民委员会盖章，陈先国签字，2017年12月8日；监交人：原告盖章，冉立签字；人和街道涂方云（副主任）签字。被告提交的《立新菜市场费用及收入对比》附表2载明：费用分摊（按824.18平方米计）。2017年12月11日，云阳县人和街道立新社区居民委员会出具收条，内容为：今收到云阳县人和街道腾龙农贸市场门市钥匙。因原、被告为立新菜市场补偿费用产生纠纷，被告从2018年2月1日至今2年多未向原告支付租金，原告经催收无果，诉至本院。本院于2019年10月24日将诉状副本送达被告。对于上述事实，除原告的陈述外，还有原告提交的被告的身份信息、《商铺租赁合同》、汇款凭证、《腾龙立新菜市场开办费用及设备明细》、催收函在卷予以证实，本院对上述事实予以确认，对上述证据予以采信。本院认为，原、被告于2017年2月1日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对合同当事人具有法律约束力。按《商铺租赁合同》约定的违约责任，被告逾期不交付租金，自逾期之日起，原告有权向被告收取差付金额每日千分之五的违约金，同时原告有权单方终止本协议，因此造成的损失由被告承担。2017年2月9日被告给付原告2017年2月1日至2018年1月31日租金523320.00元，从2018年2月1日至今已有1年多未按时支付租金，被告的行为严重影响原告合同目的实现，故原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。原告直接以起诉方式要求解除《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》从起诉状副本送达被告之日起解除，本院于2019年10月24日将诉状副本送达被告，《商铺租赁合同》于2019年10月24日解除。因被告租赁原告标准厂房的《商铺租赁合同》于2019年10月24日解除，从2019年10月25日起，被告占用原告标准厂房无合法依据，故原告要求交还租赁的云阳县人和街道立新社区立新安置房XX底楼商铺的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争执的焦点是腾龙立新菜市场移交给云阳县人和街道立新社区居民委员会的面积多少，即应扣除的租金多少？原告主张扣除腾龙立新菜市场面积910平方米，被告要求扣除1000平方米。经庭审查明，腾龙立新菜市场原面积812㎡，被告于2012年整改增加直销区及江河鱼售点约200㎡，但对被告增加的约200㎡房屋，原告未收取任何租赁费用，况且被告提供的证据《立新菜市场费用及收入对比》附表2载明：费用分摊（按824.18平方米计），原告主张的扣除面积大于被告提供的腾龙立新菜市场原面积812㎡和824.18㎡，系原告自行处分其权利，本院予以确认。《商铺租赁合同》约定年租金523320.00元，月租金43610.00元，2017年7月26日起至2018年1月31日止扣减被告移交立新社区的房屋面积租金79581.36元（910㎡×168÷365×190）。被告从2018年2月1日至2019年10月24日《商铺租赁合同》解除共计1年8个月23天，因被告租赁原告房屋面积为2205㎡，房屋租金每年应为370440元，月租金30870元，日租金1029元，经计算被告应给付原告租金为641067.00元（370440元+30870元×8+1029元×23）。从2019年10月25日至被告交还原告标准厂房时止的房屋占用损失费，参照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付。对被告交付给原告的履约保证金2万元，因本案《商铺租赁合同》已解除，为了避免诉累，应从下欠的租金中予以扣减。《商铺租赁合同》约定被告逾期不交付租金，自逾期之日起，原告有权向被告收取差付金额每日千分之五的违约金，但原告起诉只要被告按照欠付租金本金以月利息2%计算，至租金付清时止的违约金，已主动进行下调，本院予以支持。但要求按照欠付租金本金计算至租金付清时止的违约金，因原、被告的《商铺租赁合同》于2019年10月24日解除，故违约金应计算至2019年10月24日止。由于欠付租金分年给付，故应分年计算欠付租金的违约金，即被告云阳县腾龙商贸有限公司给付原告云阳县人和投资开发有限公司的违约金按照2018年2月1日起以欠付租金290858.64元（370440元-79581.36元）按2%计算至2019年10月24日止；2019年2月1日起以欠付租金270627元（30870元×8+1029元×23）按2%计算至2019年10月24日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云阳县人和投资开发有限公司与被告云阳县腾龙商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年10月24日解除。二、被告云阳县腾龙商贸有限公司在本判决生效后十五日内交还租赁的云阳县人和街道立新社区立新安置房XX底楼商铺。三、被告云阳县腾龙商贸有限公司给付原告云阳县人和投资开发有限公司从2018年2月1至2019年10月24日的租金561485.64元，减除被告已给付的履约保证金20000.00元，还下欠原告租金541485.64元。四、被告云阳县腾龙商贸有限公司自2019年10月25日起按《商铺租赁合同》约定的370440元/年标准支付至被告云阳县腾龙商贸有限公司实际返还房屋之日止的房屋占用损失。五、被告云阳县腾龙商贸有限公司给付原告云阳县人和投资开发有限公司的违约金按照2018年2月1日起以欠付租金290858.64元按2%计算至2019年10月24日止；2019年2月1日起以欠付租金270627元按2%计算至2019年10月24日止。以上三、四、五项限判决生效后十日内付清。六、驳回原告云阳县人和投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5391.00元，由原告云阳县人和投资开发有限公司负担1391.00元，被告云阳县腾龙商贸有限公司负担4000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 沈阳东二〇一九年十一月二十八日法官助理 高 峰书 记 员 胡 倩