新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3950号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司，住所：新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区。法定代表人：丁苏贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：万荣荣，新疆仕诚律师事务所律师被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司，住所：新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）。法定代表人：黄煌，该公司总经理。委托诉讼代理人：何嘉慧，新疆元正盛业律师事务所律师委托诉讼代理人：张瑞，新疆元正盛业律师事务所律师上诉人乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司（以下简称酷窝公司）因与被上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司（以下简高新技术开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初5717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人酷窝公司的委托诉讼代理人万荣荣，被上诉人高新技术开发公司的委托诉讼代理人何嘉慧、张瑞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。酷窝公司上诉请求：请求撤销新市区法院（2019）新0104民初5717号民事判决书第三项内容并依法改判或发回重审。事实及理由：上诉人作为招商引资企业与乌鲁木齐市高新区人民政府、乌鲁木齐高新技术开发区管理委员会签订《战略合作协议》，协议约定政府给予上诉人装修支持、租金补贴。因政府未能按约定向上诉人兑现所承诺的支持与补贴导致上诉人未缴纳租金，被上诉人对此也是知情的，因此上诉人并未违约。高新技术开发公司辩称：被上诉人是政企分开的自主经营、自负盈亏的具有民事权利能力和民事行为能力、对外独立承担民事责任的独立法人。上诉人向政府主张租金补贴是另一法律关系，应当另案解决，故上诉人的主张不成立。高新技术开发公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.判令酷窝公司支付房租7755433.77元（2016年11月1日至2019年3月12日），并支付房屋占用费711492.96元（2019年3月13日至2019年5月31日，按照3.0元/天/㎡，3002.08㎡）；3.判令酷窝公司支付违约金2125542.89元（暂计算自2017年2月20日至2019年3月12日，判决至实际给付之日）；4.由酷窝公司承担本案诉讼费、送达费。一审法院认定事实：2016年11月1日，高新技术开发公司（甲方、出租人）与酷窝公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，租赁房位于乌鲁木齐市新市区整层，面积3002.08平方米，租赁期为壹年，从2016年11月1日至2017年10月31日止，租金3元／天·㎡，年租金3287277.6元。乙方在签订合同前，应向甲方缴纳年租金的5%的押金作为租赁保证金16万元。作为房屋租金由合同签订之日起开始计算，每年支付一次，乙方应在合同签订之日起10日内向甲方缴纳全年的租金；下一年度房屋租金必须在期满前二十日交纳，以此类推，直至合同期满为止。租赁期满，乙方须继续承租该房屋的，应于租赁期满前2个月，向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。解除本合同的条件：因国家建设和不可抗力原因造成本合同终止，双方互不承担责任。合同约定乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，还应当按当月租金的2倍支付违约金。违约责任：非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方除返还乙方房屋租赁保证金外，还须双倍支付年租金，同时赔偿乙方的装修损失。乙方中途退租的，甲方有权没收房屋租赁保证金，乙方必须支付相当于半年租金的违约金。乙方应依照本合同交付租金。乙方如拖欠租金，应向甲方赔偿每日万分之五的滞纳金。乙方如果连续拖欠租金达三十日以上，甲方有权终止本合同收回房屋并追讨乙方所欠房屋租金及违约金。补充条款：1、乙方承诺本合同租金于2017年2月20日前支付给甲方；2、甲方同意乙方对该房屋进行分租，但乙方对外进行签订分租合同的租赁期不得超过本合同约定的租赁期限；3、本合同无论因何原因终止，乙方返还所租房屋时均按返还时现状交还该房屋，无需将该房屋恢复至租赁前的状态；4、附则其余条款与本合同一致，附则条款与本合同若有冲突，以此附则为准。2016年11月23日，酷窝公司向高新技术开发公司出具“关于乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司缓缴场地租金的申请”，内容概要为：酷窝公司成立于2016年10月18日，落户在高新技术开发公司位于乌鲁木齐市新市区科研总部基地3号楼7、8层整层，项目面积为3002.08平方米，于11月1日完成装修筹备工作并进入试运营阶段。《房屋租赁合同》约定酷窝公司在签订合同10日内一次性交付一年的场地租金328万元，酷窝公司作为初创型公司，暂时无法支付巨额的租金，待酷窝公司收到政府场地租金补贴款项后，再支付高新技术开发公司租金。2019年5月17日房屋交接清单中载明，单位名称为：乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司，租赁起止期间2016年11月1日至2019年5月17日，房屋位置：乌鲁木齐市新市区创新广场Ｃ座7-8层整层，面积3002.08㎡，房租：3元／㎡／天。交接有关问题记录：7层、8层（除Ａ704、Ａ705、Ａ801、Ａ803外）钥匙已全部交接完毕，酷窝最终遗留物品不计费用，由乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司自行处理。落款处盖有高新技术开发公司公司印章。以上事实有《房屋租赁合同》、《关于乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司缓缴场地租金申请》、《房屋交接清单》及庭审笔录存卷为证。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年10月31日届满后，双方未签订新的租赁合同，酷窝公司继续使用租赁物，高新技术开发公司亦未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。酷窝公司迟延支付租金，致使《房屋租赁合同》目的不能实现，高新技术开发公司主张解除房屋租赁合同关系的请求于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的房屋租赁合同关系既已解除，酷窝公司理应支付高新技术开发公司2016年11月1日至2019年3月12日期间的租金及2019年3月13日至2019年5月17日的房屋占有使用费。关于租金及房屋占有使用费的数额，合同约定按3元/月·㎡计算，2016年11月1日至2019年3月12日期间的租金核算为7754372.64元，高新技术开发公司多主张的部分，一审法院不予支持。2019年3月13日至2019年5月17日的房屋占有使用费核算为585405.60元，对高新技术开发公司多主张的部分，一审法院亦不予支持。高新技术开发公司主张酷窝公司支付违约金2125542.89元，一审法院认为，合同约定“乙方如拖欠租金，应向甲方赔偿每日万分之五的滞纳金”，酷窝公司逾期支付租金，应当承担违约责任。一审法院核算高新技术开发公司应负担的违约金为2123608.34元[（3287277.6元×0.5‰×749天，2017年2月21日至2019年3月12日）+（3287277.6元×0.5‰×496天，2017年11月1日至2019年3月12日）+（1179817.44元×0.5‰×131天，2018年11月1日至2019年3月12日）]。酷窝公司按日万分之五继续支付高新技术开发公司至付清租金之日的违约金。酷窝公司辩解意见无法律依据，一审法院不予采信。遂判决：一、解除乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司与乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司的房屋租赁合同关系；二、乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司支付乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司租金7754372.64元（自2016年11月1日至2019年3月12日）；三、乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司支付乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司房屋占有使用费585405.60元（自2019年3月13日至2019年5月17日）；四、乌鲁木齐酷窝互联网科技有限公司支付乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司违约金2123608.34元（酷窝公司按0.5‰支付高新技术开发公司违约金至付清租金之日止）。本案二审期中，当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：房屋租赁合同解除后，原承租人仍占有使用房屋的，应支付相应的占有使用费。本案中，酷窝公司在房屋租赁合同解除之后依然占有使用涉案房屋，理应承担在此期间的占有使用费用。酷窝公司认为不应支付该笔费用的理由系其作为招商引资企业与乌鲁木齐市高新区人民政府、乌鲁木齐高新技术开发区管理委员会签订的《战略合作协议》中约定政府需对装修及租金进行补贴。对此，本院认为，因涉案房屋的出租方高新技术开发公司并非《战略合作协议》中的合同相对人，故该《战略合作协议》对高新技术开发公司不产生任何法律效力，酷窝公司以其与他人之间的约定不能作为延付或者拒付占有使用费的理由。一审法院依照双方租赁合同约定的租金标准计算占有使用费至酷窝公司实际搬离之日,并无不当，本院依法予以支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。酷窝公司以高新区政府未对其进行补贴而不支付占有使用费的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9654.06元（酷窝公司已预交），由酷窝公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 姚 雷二〇一九年十一月二十日书记员 李 骏