广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19317号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区广桃大酒店。住所地：广州市海珠区江海大道xxx路**自编****。法定代表人：王跃云，该公司总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军广州军区善后工作办公室。住所。住所地：广州市越秀区东风东路**div>法定代表人：杨杰，该办公室政委。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局。住所地：广州市越秀区东风东路589号法定代表人：蔡泽锋，该局局长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：傅显扬，广东法治盛邦律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈嘉豫，广东法治盛邦律师事务所律师。上诉人广州市海珠区广桃大酒店（以下简称广桃酒店）因与被上诉人中国人民解放军广州军区善后工作办公室（以下简称善后办公室）、中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局（以下简称善后保障局）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广桃酒店的法定代表人王跃云、委托诉讼代理人张佩琪、肖海军，被上诉人善后办公室、善后保障局共同委托诉讼代理人傅显扬、陈嘉豫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广桃酒店上诉请求：1维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二至五项，改判驳回善后保障局全部反诉请求；3.改判善后办公室、善后保障局赔偿第一到第五层装修残值损失652300元；4.改判善后办公室、善后保障局向广桃酒店赔偿第一层到第五层未形成附合的装饰装修物损失186364元；5.改判善后办公室、善后保障局向广桃酒店赔偿加建、扩建的酒店第五层建设费用损失99750元；6.改判善后办公室、善后保障局向广桃酒店赔偿经营收入损失543683.88元；7.改判善后办公室、善后保障局向广桃酒店支付搬迁补偿金155000元；8.善后办公室、善后保障局承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、善后保障局的反诉请求均已过诉讼时效期间，一审认定事实没有依据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十六条第(三)项规定，善后保障局请求广桃酒店支付电费、水费、管理费及房屋使用费的诉讼时效期间为二年，善后保障局起诉时已迟至2019年4月12日，其请求的相差费用，均已超过诉讼时效期间，依法不享有胜诉权，其诉讼请求应当予以全部驳回。涉案房屋拆除后，双方协商的是赔偿广桃酒店的损失，所谓的协商都是广桃酒店主动找到善后办公室办工的地方，因为部队改革，广桃酒店一开始连责任主体都不清楚，后来善后办公室、善后保障局工作人员也总是避而不见，双方少数几次的所谓协商也只是听取广桃酒店的诉求，因为部队改革，善后办公室、善后保障局与广桃酒店接触的人员也一变再变，但有关人员从未提出过要求支付租金等费用，善后办公室、善后保障局也从未举证证明其提出过主张，一审推断协商内容包含了租金问题，没有事实和法律依据。二、一审法院仅以善后保障局单方的陈述认定涉案合同无效，属于事实未查清，以此认定涉案合同无效的法律依据也不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，谁主张谁举证，既然善后保障局认为涉案场地没有房地产权凭证、建设工程规划许可证，也未经建设主管部门批准建设，因此涉案租赁合同无效，善后保障局应该举证予以证明，广桃酒店没有权利及能力核查涉案场地的合法性，但是一审法院仅仅凭借善后保障局的单方口头陈述就认定涉案合同为无效合同，没有要求善后保障局提供证据，程序上存在重大瑕疵。三、退一万步说，即便涉案合同无效，是出租人的过错导致，对于承租人的装修损失等，出租人依法应当赔偿。(一)根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，租赁合同无效时，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”但一审在认定合同无效的同时，又以善后保障局拆除上述场地时，双方约定的租赁期限已经届满为由，认为广桃酒店自行承担该部分场地被收回的不利后果，进而认定广桃酒店要求善后办公室、善后保障局赔偿损失的诉讼请求缺乏依据，一审认定不仅自相矛盾，显然也与法律规定严重不符。(二)善后办公室、善后保障局对于合同无效承担全部过错责任。根据《租赁合同》第七条的约定，善后办公室、善后保障局在出租时保证出租的房地产符合租赁条件，然而涉案的房屋至今不具备租赁条件，另由于涉案房产为部队物业，广桃酒店根本不可能查询到其批准建设的许可文件。因此，对于涉案合同无效的过错，善后办公室、善后保障局是负有全部责任的，依法应当赔偿广桃酒店全部损失。四、善后办公室、善后保障局违反诚实信用原则的行为，应当受到惩戒，不应当反而获益。善后办公室、善后保障局担心要为涉案房产的装修分担现值损失，所以才拆除涉案房屋，意图毁灭证据，规避责任，其违反诚信的行为，应当受到惩戒，不应当因此反而受益。五、房屋使用费仍然参照原租金标准显失公平。自2015年1月19日，江海物业中心(其权利义务现由善后保障局承继)向各租赁单位发出一份《通知》，称根据军区政治部机关经济适用住房建设安排，准备进行场地平整、地质勘查、地质勘查等有关工作租户在2015年4月完成清退工作，此时距双方约定的合同到期日(2016年8月31日)仍有19个月余，直到江海物业中心实施停水停电(2015年4月)，广桃酒店经营已经受到严重影响，期间已无法正常开展经营活动，其房屋使用费仍然参照原租金标准也是显失公平。六、关于占用费的问题。善后保障局没有证据证明涉案场地有独立水电表。发表网络评论的人不是直接住房人，善后保障局没有提供证据证明没有实施停水停电的事实，其未按《通知》时间停水停电，对扩大的损失负有主要责任。七、关于经营损失的问题。一审法院认定不合理，经营损失指的是广桃酒店正常经营的情况下应获得的利益。广桃酒店虽然没有交付场地，但涉案场地没有继续正常经营，由此必然导致经营损失的发生，该损失与是否交还场地没有直接必然联系。善后办公室、善后保障局二审辩称：一、一审法院认定案涉两份《军队房地产租赁合同》无效正确。二、善后保障局的诉求没有超过诉讼时效，一审法院判决广桃酒店向善后保障局支付房屋使用费、水、电费用和管理费有事实及法律依据。三、广桃酒店关于赔偿损失、支付搬迁费的诉求没有事实及法律依据。四、关于合同效力的举证义务，广桃酒店主张案涉房屋存在规划报建问题，应当由广桃酒店自行调查提交相关证据，善后办公室、善后保障局无法对于不存在的事实进行举证。五、关于合同无效的问题，一审诉讼中，善后保障局提出反诉请求仍然是基于合同有效的前提，一审法院行使释明权后善后保障局才变更反诉请求，广桃酒店针对善后保障局的指责实属无中生有。广桃酒店于2019年3月20日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.善后办公室、善后保障局向广桃酒店赔偿第一层至第五层装修残值损失652300元；2.善后办公室、善后保障局向广桃酒店赔偿第一层到第五层未形成附和的装饰装修物损失186364元；3.善后办公室、善后保障局向广桃酒店赔偿广桃酒店加建、扩建的酒店第五层的建设费用损失99750元；4.善后办公室、善后保障局向广桃酒店赔偿经营收入及有关损失1238040元；5.善后办公室、善后保障局向广桃酒店支付搬迁补偿金155000元；6.善后办公室、善后保障局向广桃酒店退回保证金114000元及利息（自2015年4月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还为止）；7、本案诉讼费由善后办公室、善后保障局承担。善后保障局向一审法院提起反诉请求：1.广桃酒店向善后保障局支付涉案场地2015年2月1日起至2016年8月31日止的租金1472500元；自2016年9月1日起至2017年4月3日止的房屋占用费550250元；2.广桃酒店向善后保障局支付涉案场地2015年8月至2015年10月的电费46950元、水费9999.6元和管理费3347.3元；3.广桃酒店向善后保障局支付逾期交纳上述费用的利息（利息以每期拖欠费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计至广桃酒店缴清全部欠费之日止）；4.广桃酒店承担本诉和反诉全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2006年11月1日，江海物业中心（出租方、甲方）与保利丰宾馆（承租方、乙方，法定代表人：何xx）签订《军队房地产租赁合同》，约定：（第一条）甲方将坐落于广东省广州市海珠区xxx路壹号（自编字第12号坐落）的房屋建筑面积2590.9平方米，出租给乙方使用；（第三条）租赁期限自2006年11月1日起至2011年10月30日止；（第四条）房地产年租金为684000元；租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；（第五条）租赁期内的水、电……物业管理……等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，乙方于每月的前十日内向甲方交纳；（第六条）自本合同签订后十日内，乙方按年租金金额的17%向甲方支付房地产租赁保证金114000元；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；（第九条第二项）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（第十一条第二项）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足；（第十七条）经甲乙双方协商，2008年9月30日至2012年9月30日止每月租金为59850元整；2012年9月30日至2016年8月30日每月租金为72500元整；等。广桃酒店是个人独资企业，于2008年6月19日成立。根据桃江县公证处于2010年5月24日出具的（2010）桃证字第402号《公证书》，何xx于2010年3月28日死亡，何xx的遗产中包含了广州市海珠区广桃大酒店及其分支机构、保利丰宾馆等。王跃云继承了何xx的遗产。2011年1月1日，江海物业中心（出租方、甲方）与广桃酒店（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：（第一条）甲方将坐落于广东省广州市海珠区xxx路壹号（自编字第12号坐落）的房屋建筑面积约700平方米，出租给乙方使用；（第三条）租赁期限自2010年1月1日起至2016年8月30日止；（第四条）房地产年租金为60000元；租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；（第十七条）经甲乙双方协商，2010年1月1日至2016年8月30日，广桃大酒店五楼自建部分，每月向甲方交纳租金5000元；租赁期满，五楼内所有设备设施均要完好无损交回甲方；等。该合同第九条第二项和第十一条第二项的约定与前述合同一致。2015年1月19日，江海物业中心向“各租户”发出一份《通知》：“……根据军区政治部机关经济适用住房建设安排，准备进行场地平整、地质勘查、地质勘查等有关工作程建设项目顺利实施，电房拆除，停水停电，请各租户于2015年4月完成承租户清退工作……”。2015年4月7日，江海物业中心又发出《通知》：“……各租户抓紧时间搬迁，我部于2015年4月25日实行停水、停电处理。”本案一审诉讼中，广桃酒店表示：第1项诉讼请求对应的装修合同和凭证因为时间久已经找不到了；五楼是广桃酒店建设的，凭证已经找不到；第2项诉讼请求对应的是《广桃大酒店拆除之前财务清单》。广桃酒店还提交了《诉讼请求的计算依据》，其中列明了各项诉讼请求的金额计算方式。广桃酒店与善后办公室、善后保障局确认：涉案场地已经在2017年拆除。善后办公室、善后保障局表示：对于拆除前的状态，没有相关证明；拆除前，酒店已经不在经营，房屋内都是遗留的没用的物品；当时应该也没有拍照或者录像；涉案场地没有取得房地产凭证，也没有建设工程规划许可证，也无法提供建设主管部门的批准。2016年6月19日，广桃酒店向《广州军区善后办江海新苑项目退租谈判小组》作出《关于广桃大酒店补偿金的函告》。广桃酒店为证明其主张还提交了以下证据：1、“汇升太子鸡酒家”与保利丰宾馆于2006年11月2日就广州市海珠区赤岗大塘xxx路1号（自编字第12号）转租签订的《转租协议》及广州军区政治部天河汽车修理厂出具的《中国人民解放军往来票据收据》五份（“太子鸡”档口押金，总金额为114000元），拟证明：广桃酒店承租的房屋是当年保利丰宾馆从汇生太子鸡酒家承接过来，其中太子鸡酒家已向部队缴纳的档口押金，已由保利丰宾馆支付给太子鸡酒家，太子鸡酒家的押金返还请求权则由保利丰宾馆承继。2、广桃酒店与案外人代某于2010年7月30日就广州市海珠区xxx路1号一楼大厅、二楼沐足房、三楼四楼客房、五楼自建全部的经营管理签订的《广桃大酒店承包合同》（约定：承包金每月65780元；法人工资每月3000元；等）以及《广桃大酒店交接物品清单》。3、湖南凤之祥装饰工程有限公司出具的《证明》。4、宣传单张及网络宣传图片。5、短信聊天截图。善后办公室、善后保障局表示：证据的真实性、合法性、关联性不予确认。对于“太子鸡酒家”租赁问题，广桃酒店表示：太子鸡酒家跟部队签的租赁合同。善后办公室、善后保障局表示：广州军区政治部天河汽车修理厂是一个独立的核算单位，相关的押金权利也没有转移到善后办公室、善后保障局名下。经一审法院释明合同效力问题后，广桃酒店表示：坚持诉讼请求。善后保障局变更诉讼请求中的租金为使用费。一审法院认为:根据广桃酒店与善后办公室、善后保障局的确认以及（2010）桃证字第402号《公证书》记载的事实，2006年11月1日的《军队房地产租赁合同》在何xx死亡后的实际承租人为广桃酒店。另外，江海物业中心撤销编制，其对于涉案场地、设施设备的权利义务由善后保障局承接。由上可以认定，涉案的两份《军队房地产租赁合同》的履行主体应为广桃酒店与善后保障局。根据善后保障局的陈述，善后保障局未取得广州市海珠区xxx路壹号房屋的房地产权凭证、建设工程规划许可证，也未经建设主管部门批准建设上述房屋，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条、第三条的规定，涉案的两份《军队房地产租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方因合同取得的财产应当予以返还；善后工作保障局未提供合法租赁物、广桃酒店也未审慎审查租赁物的合法性，双方对于涉案合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。上述合同中涉及的场地共有五层，其中，上述一至四层是原有房屋，第五层是广桃酒店所建。出租人已在2015年1月19日发出清退的通知，广桃酒店本应及时返还一至四层物业给出租人。但事实上，广桃酒店直至2017年4月4日即两年后都未将涉案场地交还给出租人。而从上述合同第九条第二项的约定也可以看出，广桃酒店在签订合同时对于随时交还场地已有预见，且善后保障局拆除上述场地时双方约定的租赁期限已经届满。因此，广桃酒店应自行承担该部分场地被收回的不利后果，其要求善后保障局赔偿一至四层装修损失以及经营收入、有关损失的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。广桃酒店并未提交建设五楼房屋的实际支出的证据，该部分亦无合法产权凭证，且善后保障局收回涉案场地后进行了整体的拆除，并未因该部分物业取得利益，故广桃酒店要求支付该部分的加建、扩建损失及装修损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。广桃酒店的第2项诉讼请求对应的实际是酒店物品的损失，善后保障局则表示已无有价值物品。一审法院的意见是：一方面，至涉案场地被拆除即2017年4月，涉案场地已有一年多的时间处于停电状态，在此状态下，广桃酒店主张关于涉案场地内有正常经营情况下的物品，不符常理，不足采信。另一方面，广桃酒店在该时间段内无法经营，则应及时采取措施防止损失扩大，即使广桃酒店主张的酒店物品存在，其自己也应对未及时搬出的过错行为自行承担责任。故广桃酒店主张的该部分损失，依据不足，一审法院不予支持。广桃酒店主张搬迁补偿金的依据是合同约定，现合同无效，则广桃酒店的该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。合同约定了明确的保证金金额，善后保障局或江海物业中心在履行合同中并未对此提出异议，且广桃酒店提交的“太子鸡酒家”的《转租协议》及广州军区政治部天河汽车修理厂出具的《中国人民解放军往来票据收据》也与广桃酒店关于已支付保证金的主张相对应，故一审法院对于该主张予以采纳。因此，广桃酒店要求善后保障局返还该款项的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。广桃酒店并未及时返还涉案场地，存在过错，其要求善后保障局支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。江海物业中心的权利义务由善后保障局继受，则广桃酒店要求善后办公室承担连带责任的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。根据《解释》第五条的规定，善后保障局有权要求参照上述合同标准支付房屋占有使用费，但善后保障局已于2015年10月采取停电措施，则也应在此之后及时收回房屋，以免损失扩大。善后保障局在2017年4月才收回涉案场地，显然已超过了合理期限。故一审法院对于善后保障局主张的2015年2月至2015年10月的租金予以支持；超出该部分的租金及使用费，不予支持。善后保障局主张的电费、水费和管理费，是广桃酒店在使用涉案场地期间的实际支出，故一审法院予以支持。广桃酒店主张善后保障局在2015年4月就已经停电，但如前所述，广桃酒店拒不返还场地的行为，既违反了法律规定也与双方的约定不符，即广桃酒店在诉讼前已有不诚信行为；反而从善后保障局的实际行动看，在双方有争议的情况下于租赁合同期满半年多后才拆除涉案场地，以及在无证据证实的情况下自行承认自2015年10月采取停电措施，而此自认并不对善后保障局有利，则善后保障局在本案的陈述有更高的可信性。因此，在广桃酒店未提交相关证据的情况下，一审法院对广桃酒店的上述主张不予采纳。善后保障局已列明上述款项的具体金额，该金额与广桃酒店在争议前已付的金额相当，处于合理范围，一审法院予以采纳。由于涉案合同无效，故善后保障局要求广桃酒店支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。广桃酒店自认与善后办公室、善后保障局协商赔偿问题，其内容当然包含了租金问题，故广桃酒店关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，一审法院于2019年6月28日作出一审判决：一、中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局在判决发生法律效力之日起10日内向广州市海珠区广桃大酒店返还保证金114000元；二、广州市海珠区广桃大酒店在判决发生法律效力之日起10日内向中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局支付2015年2月至2015年10月的房屋使用费697500元；三、广州市海珠区广桃大酒店在判决发生法律效力之日起10日内向中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局支付2015年8月至2015年10月的电费46950元、水费9999.6元和管理费3347.3元；四、驳回广州市海珠区广桃大酒店的其他诉讼请求；五、驳回中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审本诉案件受理费26364元，由广州市海珠区广桃大酒店负担26241元，中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局负担123元。反诉案件受理费12996元，由广州市海珠区广桃大酒店负担4105元，中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局负担8891元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，广桃酒店提交如下证据材料：1.《军队房地产租赁许可证》；2.《消防安全验收意见书》；3.《房屋安全鉴定书》；证据1-3拟证明：案涉物业并非一审法院认为的违章建筑，案涉物业的出租并未违反法律规定；江海物业中心将案涉物业出租时向广桃酒店出示租赁许可证令广桃酒店充分相信案涉物业的合法性；4.《广州市建设工程施工合同》，拟证明广桃酒店的装修情况及装修价值；5.微信聊天记录及刘新联系方式，拟证明善后办公室、善后保障局在拆除广桃酒店的酒店时是有进行全程录音录像的事实，但是不少人却恶意隐瞒。善后保障局、善后办公室表示：1.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款：“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳”。广桃酒店在二审中提交的五项证据均形成于2019年3月20日之前，而广桃酒店在2019年3月20日提起诉讼。根据上述事实及法律规定，广桃酒店在二审中提交的五项证据均不属于新证据，不应纳入二审裁判依据的范围，善后办公室、善后保障局不予质证。2.广桃酒店在二审中提交的证据均不能证明其上诉主张，具体如下：对证据1、2的真实性、合法性确认、关联性不予确认，证据1、2不能证明涉案房屋已取得房地产权凭证、建设工程规划许可证、建设主管部门批准。对于部队单位而言，对外出租空余房屋，需按照内部管理规定申领《军队房地产租赁许可证》、《消防安全验收意见书》，同时，《军队房地产租赁许可证》、《消防安全验收意见书》有期限要求，当期限届满后，部队需重新申领。《军队房地产租赁许可证》、《消防安全验收意见书》亦不作为军队房屋产权证明，军队房产办理房产证的，需要到政府部门办理；证据3的真实性确认，关联性、合法性不予确认。该材料中备注载明“本鉴定书不作房屋产权证明”，该证据不能证明涉案房屋已取得房地产权凭证、建设工程规划许可证、建设主管部门批准；对证据4真实性、合法性、关联性均不予确认，善后办公室、善后保障局不是该合同主体，该合同形成的时间以及是否真实存在交易没有其他证据佐证；关联性方面，首先，该材料仅有合同，没有对应的发票、转账凭证等资料，不能证明交易真实发生，不能证明广桃酒店的实际投入。其次，该合同是2007年签署的，不能证明涉案房屋在2017年时的装修残值。最后，部队在双方约定的租赁期限届满7个月后才收回案涉房屋，广桃酒店缔约目的已实现，其投入多少与部队无关；证据5真实性、合法性、关联性均不予确认，该材料不能证明通信双方身份，刘新不是善后保障局的工作人员，微信聊天记录只有月、日，没有年份，不能显示记录产生的具体时间，仅能证明该手机有聊天记录。另查明，一审期间，善后办公室出具落款时间为2019年4月12日的《证明》，记载：善后保障局是善后办公室下属单位。因部队改革，广州军区政治部江海物业中心撤销编制，该单位撤销后，其位于广州市海珠区xxx路的房屋、场地、设施设备由善后保障局接管，相关权利义务由善后保障局承接。善后保障局实行经费独立核算，独立享有民事权利，独立承担民事责任，具有法人主体资格。再查，涉案两份《军队房地产租赁合同》第八条第（三）、（四）项均约定如下：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。二审期间，善后办公室、善后保障局陈述：关于军队房地产的管理模式，军队房地产在规划和不动产登记方面没有单独的立法，适用国家统一的规定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据广桃酒店的上诉以及善后办公室、善后保障局的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：1.合同效力问题；2.善后保障局的反诉请求有无超过诉讼时效，广桃酒店是否应向善后保障局支付2015年2月至2015年10月的房屋使用费、2015年8月至2015年10月的水电费和管理费；3.善后办公室、善后保障局是否应向广桃酒店赔偿装修残值损失、未形成附和的装饰装修物损失、加建、扩建费用、经营收入损失；4.善后办公室、善后保障局是否应向广桃酒店赔偿搬迁补偿金。关于争议焦点一。善后办公室、善后保障局陈述涉案房屋未经规划报建，一审法院认定涉案合同无效依法有据，本院予以确认。广桃酒店主张涉案合同有效，但其二审期间提交的《军队房地产租赁许可证》、《消防安全验收意见书》以及《房屋安全鉴定书》并非涉案房屋合法报建的证据，广桃酒店也未提交涉案房屋已经规划报建的相关证据，故其该主张缺乏事实和法律依据，本院不予认可。关于争议焦点二。广桃酒店自述，自江海物业中心提出提前解除合同后，双方就补偿、赔偿的问题经多次协商未能达成一致意见。江海物业中心或善后保障局作为出租方，在协商过程中提出抵扣广桃酒店欠付的租金、水电费、管理费等符合常理，一审法院认定善后保障局的反诉请求未超过诉讼时效期间并无不当，本院予以确认。关于房屋使用费标准的问题。善后保障局向广桃酒店主张的是2015年2月至2015年10月期间的使用费，并未主张停水停电之后的房屋使用费。广桃酒店主张涉案房屋自2015年4月已开始停水停电，不应按照合同约定的租金标准计算使用费，但其仍交纳水电费、物业管理费至2015年7月，且未举证证明实际停水停电的时间以及停水停电导致其不能正常使用涉案房屋的情形，故其上述主张依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点三。涉案两份《军队房地产租赁合同》均约定出租人因非军事需要提前终止合同的，应提前三个月通知承租人；承租人进行改造、装修、增扩设备以及加建构筑物，必须征得出租人同意，权属归出租人所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给出租人。广桃酒店作为承租人，对合同可能提前终止以及提前终止的后果应当有所预见。出租人江海物业中心于2015年1月19日发出《通知》要求各租户在2015年4月交回场地，于2015年10月底停水停电，并于2017年拆除涉案房屋，已履行提前通知的义务。广桃酒店未及时搬离其未形成附和的装饰装修物并交还场地，对此存在过错，其主张善后工作室、善后保障局赔偿其未形成附和的装饰装修物损失缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋拆除时合同期限已届满，广桃酒店也未提交充分证据证明装修损失、加建、扩建费用损失以及经营收入损失等，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。广桃酒店二审期间提交的广州市建设工程施工合同并非二审新证据，不能证明其实际支出装修费用的情况，也不能证明其在合同期满后仍存在装修损失，且善后保障局对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，故本院不予采纳。广桃酒店二审期间提交的微信聊天记录及刘新联系方式不属于二审新证据，不能证明双方就补偿或赔偿问题达成一致意见，且善后保障局对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，故本院不予采纳。关于争议焦点四。首先，一审法院关于合同无效，则合同中关于搬迁补偿的约定亦无效的认定并无不当；其次，广桃酒店并未陈述其实际何时搬出并提供搬迁证据，故其主张搬迁补偿缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人广桃酒店的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26241元，由上诉人广州市海珠区广桃大酒店负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十一月二十六日书记员 冯冠豪郭丽淳