江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3674号上诉人（原审被告）：陆其胜，男，1990年3月7日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：姜超，江苏成商律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙峰，江苏成商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王泽远，男，1996年6月15日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王从彬，男，1966年7月11日出生，住江苏省泗洪县。上诉人陆其胜因与被上诉人王泽远租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1323民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆其胜的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由王泽远负担。事实与理由：一、双方签订的房屋租赁合同应予解除。1.陆其胜与王泽远于2017年12月7日签订涉案房屋租赁合同，陆其胜承租涉案房屋经营儿童家具，租期五年。合同签订前，涉案房屋一楼由爱丽丝母婴生活馆（以下简称母婴店）承租。涉案房屋一、二楼共用一个门，不利于陆其胜经营，陆其胜考虑两层商铺的经营内容存在互补关系及王泽远同意将一楼大门钥匙交付给陆其胜，故签订房屋租赁合同。后王泽远未与陆其胜沟通，将一楼商铺租赁给他人经营卫民药店，卫民药店经陆其胜同意后拆除陆其胜店铺的一楼广告牌及进店指示牌，并更换一楼大门锁。陆其胜多次找到王泽远要求交付新钥匙，但其一直拒绝交付，导致陆其胜店铺无法正常经营，于2019年1月5日停业并搬离。2.涉案合同签订时，王泽远承诺为陆其胜制作与名门佳丽一样规格的广告牌，但其至今未为陆其胜制作相应的广告牌。二、一审判决租金数额过高，应予调整。1.王泽远将涉案房屋一楼出租给卫民药店后，拆除广告牌、指引牌及未交付一楼大门钥匙等行为严重影响陆其胜的正常经营。2.自2018年10月起，涉案房屋前的主干道修建高架桥，预计封闭365天，主干道上的南北大桥也被拆除，影响店铺送货及客流量，导致无法继续经营。综上，涉案房屋的租金已然过高，请求法院依据实际情况，遵循公平原则，对租金予以降低调整。被上诉人王泽远辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.母婴店的承租时间早于陆其胜，因母婴店经营物品较为贵重、容易丢失，母婴店的上班时间远大于陆其胜经营时间，王泽远在出租二楼时与陆其胜说明该情况，并与一楼母婴店签署附加说明，约定钥匙有母婴店保管，陆其胜予以默认，且在卫民药店进场后从未提出钥匙问题，故不存在陆其胜主张王泽远未交付钥匙的问题。母婴店从未把钥匙长期交给陆其胜，只是在陆其胜店铺装潢期间将钥匙暂交陆其胜，母婴店承租人吴晓玲的证明、通话录音及承租合同可以证明吴晓玲未答应把钥匙交给陆其胜。另外，陆其胜经营的儿童家具店内摆放的是样品，出售的组合产品系直接从厂家发货。2.母婴店将涉案房屋一楼转租给卫民药房系其行使自身权利，无需告知陆其胜，且从陆其胜提供的照片可以看出陆其胜默认卫民药店承租的事实。3.从涉案合同里可以看出，水电费、广告招牌等费用均由陆其胜自行负责。泗洪县人民政府在陆其胜承租前已下达二楼不给做广告牌的相关文件精神，该情况已与陆其胜说明，故陆其胜未提出在二楼做广告的要求，仅商量一楼能否有一块位置让给他，母婴店没有同意。卫民大药房进场后，陆其胜与其商量能否预留位置做广告牌，有录音可以证明，其提出卫民药房不给挂牌或者产生广告牌的矛盾与王泽远无关。另外，关于陆其胜提出的名门佳丽招牌一事，系在全县楼面不许做广告的情况下，陆其胜想在室内做广告，王从彬无意间经过名门佳丽门口时，发现可以在店玻璃里面做广告，故仅是给陆其胜的友情建议。4.关于高架桥影响店内经营一事。陆其胜租房时并未修建大桥，即使修建，也是不可抗拒的政府行为，与出租人无关。王泽远向一审法院起诉请求：1.判令陆其胜支付第二年租金130000元及利息（自2018年12月8日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算）；2.判令继续履行租赁合同；3.陆其胜承担本案诉讼费用。一审经审理查明：2017年12月7日，王泽远父亲王从彬以王泽远（甲方）名义与陆其胜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于泗洪县商铺；租赁期限为自2018年1月8日起至2023年1月8日止，第一年租金为130000元，第二年租金为130000元，乙方须每年提前一个月将当年租金交给甲方；如无故拖欠租金，出租方给予承租方5天宽限期，从第6天起出租方有权向承租方每天按实欠租金10%加收滞纳金；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为出租方违约，承租方除了一次性补足给承租方按合同签订的全部五年租金总金额外承租方还要负责赔偿违约金20000元。陆其胜按约定支付了第一年租金，王泽远催要第二年租金未果。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案王泽远委托其父亲王从彬与陆其胜订立《房屋租赁合同》，该合同依法成立。陆其胜辩称租赁合同未成立，与客观事实不符，一审法院不予支持。依法成立的合同，自成立时生效。本案王泽远与陆其胜之间依法成立的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。在合同未依法解除的情况下，双方应依约履行，王泽远诉请继续履行合同无实际意义，故对此请求一审法院不予支持。陆其胜未按照约定的期限支付租金，王泽远主张陆其胜支付第二年租金130000元，一审法院予以支持。关于王泽远主张利息的诉讼请求，根据双方当事人约定，一审法院支持利息自2018年12月13日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算。陆其胜辩称王泽远违约在先，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、陆其胜于判决生效后十日内给付王泽远租金130000元及利息（利息以130000元为基数，自2018年12月13日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；二、驳回王泽远的其他诉讼请求。案件受理费3176元，减半收取计1588元，申请费1520元，合计3108元，由陆其胜负担。二审期间，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。上诉人陆其胜围绕其上诉主张，向本院提供如下证据：1.陆其胜于2018年开店时的外部照片一组。旨在证明一楼、二楼共用一个门。2.陆其胜经营店铺的内部照片一组。旨在证明陆其胜店铺的正常经营情况。3.陆其胜与王从彬的微信聊天记录截图及名门佳丽广告牌照片一组。旨在证明王泽远承诺安装类似名门佳丽的广告牌。4.王泽远于2019年将涉案房屋一楼出租给卫民药店的现场图片一组。旨在证明卫民药店承租后将上楼的唯一通道堵死，导致陆其胜无法正常经营。5.陆其胜与王从彬的微信聊天记录及二楼搬空现场照片一组。旨在证明陆其胜于2018年12月15日通知王从彬不继续承租涉案房屋、协商转租，以及陆其胜于2019年1月5日搬离涉案房屋。6.涉案房屋门前主干道修路现场照片一组。旨在证明涉案房屋门前主干道于2018年12月25日起封闭365天，严重影响陆其胜正常经营。7.陆其胜经营店铺漏水照片一组。旨在证明陆其胜承租的房屋存在漏水，造成店铺无法正常使用。8.陆其胜与王从彬的通话录音两份。旨在证明王泽远未交付涉案房屋的钥匙，未履行合同的交付义务，并让陆其胜自行找卫民药店协商。被上诉人王泽远的质证意见为：关于证据1，一、二楼共用一个门属实，与母婴店签订合同时双方默认由母婴店保管钥匙。关于证据2，该证据能够证明陆其胜在承租期间正常经营。关于证据3，王泽远一方从未承诺给陆其胜做广告牌。关于证据4，母婴店将房屋转租给卫民药房系母婴店的权利和义务，陆其胜可以和卫民药房协商通道问题。母婴店转租经王泽远一方同意，且和卫民大药房的合同上有明显表述，必须保持楼道畅通，一楼门店招牌必须保留一米长度给二楼做店招牌。关于楼道堵死问题，陆其胜应当自行协商友好解决，与王泽远签订的合同无关。关于证据5，陆其胜通知不租涉案房屋系自行违约行为，王泽远并未同意。关于证据6，涉案房屋门前的主干道及高架桥修建属于不可抗拒的因素，与王泽远无关。关于证据7，陆其胜进场时有些漏水，物业早已修复，现在不漏水。关于证据8，对录音真实性无异议，说明王从彬要求陆其胜继续履行合同，同时一直强调陆其胜在刚进场时就没钥匙，对陆其胜主张其持有钥匙不认可，且后来王从彬询问母婴店，母婴店称曾给过陆其胜几天钥匙以便其装潢，该情况与王泽远无关。本院的认证意见为：鉴于王泽远对上述证据的真实性未提出异议，本院对真实性予以确认。证据1能够证明涉案房屋的一、二楼共用一个门。证据2能够证明陆其胜正常经营涉案商铺。证据3不能证明王从彬承诺为陆其胜制作广告牌，本院对该证据的证据效力不予采纳。证据4仅能反映卫民药店进场时存在装修，不能证明装修行为导致陆其胜无法正常经营，本院对该证据的证据效力不予采纳。证据5能够证明陆其胜于2018年12月15日告知王从彬不继续承租涉案房屋，但不能证明其搬离涉案房屋。证据6能够证明涉案房屋门前主干道修建高架桥。因王泽远称漏水仅出现在进场时，现已被修复，故在陆其胜未能提供其他证据证明涉案房屋漏水的情况下，本院对证据7的证据效力不予采纳。证据8能够证明王泽远未向陆其胜交付涉案房屋钥匙。被上诉人围绕其主张，向本院提供如下证据：1.王泽远与吴晓玲于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》一份。旨在证明涉案房屋的大门钥匙由母婴店保管，陆其胜在一年多时间里是默认的。2.母婴店老板吴晓玲于2019年8月29日出具的证明一份。旨在证明涉案房屋的大门钥匙由母婴店保管。3.王从彬与母婴店老板吴晓玲、卫民药店员工李玲的通话录音各一份。旨在证明陆其胜称王泽远将钥匙交给他不属实，亦证明卫民药店承租时与陆其胜沟通，答应为陆其胜留有招牌，卫民药店进场后，陆其胜经营的店铺招牌放在了相应位置，其默认该事实。上诉人陆其胜的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无法确定，即使该合同约定钥匙保管问题，王泽远亦应保证二楼的使用权利，如未交付钥匙，不确保通行权利，陆其胜签订合同的目的无法实现。证据2的真实性由法院核实，且吴晓玲本人未到庭，其他意见与证据1的质证意见一致。对证据3录音的真实性无异议，因母婴店经营范围与陆其胜的经营互利，故协商一致，但卫民药店经营后，双方就通道问题未达成一致。本院的认证意见为：鉴于陆其胜对证据1、2的真实性持有异议，本院将综合本案的其他证据予以认定。鉴于陆其胜对证据3的真实性不持有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：1.双方当事人谁存在违约行为；2.王泽远要求陆其胜支付租金130000元及利息的理由能否成立。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，王泽远与陆其胜于2017年12月7日签订《房屋租赁合同》，约定陆其胜租赁王泽远所有的泗洪县商铺，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反强制性法律法规的规定，应属有效。王泽远作为承租人，其基本义务是交付适租的房屋，陆其胜作为承租人，其基本义务是按约定方法使用房屋并按约定时间向王泽远支付租金。王泽远已将涉案房屋交付陆其胜使用，且房屋适租，其已履行合同基本义务。现陆其胜未按照约定的期限支付第二年租金，其构成违约，应承担相应的违约责任，故王泽远有权基于涉案合同约定向陆其胜主张该部分租金130000元及利息，一审法院对此判决并无不当，本院予以确认。陆其胜辩称王泽远在母婴店经营期间将涉案房屋一楼大门钥匙向其交付，但卫民药店承租后更换一楼大门锁，经其多次催要，王泽远一直拒绝向其交付新钥匙，致使其无法正常经营。王泽远对未交付钥匙的事实不持异议，但称其从未向陆其胜交付钥匙，陆其胜从未持有过钥匙，且陆其胜对一楼大门钥匙由一楼商铺保管的事实予以默认。本院认为，如陆其胜与王泽远未就钥匙问题达成一致意见，在王泽远一直未交付钥匙，且影响陆其胜正常经营的情况下，陆其胜应向王泽远索要钥匙，而通过陆其胜提供的微信聊天记录等证据，不能反映出陆其胜向王泽远索要过涉案房屋一楼大门钥匙及因未持有钥匙影响其正常经营，相反可以看出陆其胜不继续承租房屋的原因系其自身经营不善，故在陆其胜未能举证证明其在母婴店承租期间持有钥匙及卫民药店进场后向王泽远索要过钥匙的情况下，本院对陆其胜的该辩称不予采纳。陆其胜另辩称王泽远未为其制作广告牌，但其提供的证据不足以证明王泽远承诺为其制作广告牌，故本院对其该辩称不予采纳。综上，陆其胜以王泽远未交付钥匙及未为其制作广告牌为由请求解除合同的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于陆其胜要求调整租金数额的主张。本院认为，陆其胜在履行合同过程中未按约支付租金，构成违约，其无权要求调整租金，故本院对其主张不予支持。陆其胜辩称涉案房屋前主干道修建高架桥影响其正常经营，本院认为修建高架桥系当地政府行为，因此导致的经营影响不可归责于王泽远，故本院对陆其胜的该辩称不予采纳。综上所述，上诉人陆其胜的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3176元，由上诉人陆其胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇一九年十一月十二日法官助理 赵 政书 记 员 叶甜甜