贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0626民初2636号原告：田某某，男，1990年5月6日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。原告：曾某某，女，1993年5月8日出生，汉族，教师，住贵州省遵义县。系原告田某某之妻。共同委托诉讼代理人：李志能，贵州亿和律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：冉练，贵州亿和律师事务所律师。被告：贵阳市南明xx房地产开发公司，住所地：贵州省贵阳市南明区朝阳洞路后巢乡政府内。法定代表人：朱平，该公司总经理。第三人：德江县xx信用合作联社，住所地：贵州省德江县人民北路**。法定代表人：王刚，该联社理事长。委托诉讼代理人：张细忠，贵州顺竹律师事务所律师。原告田某某、曾某某与被告贵阳市南明xx房地产开发公司（以下简称被告金巢房开公司）、第三人德江县xx信用合作联社（以下简称第三人德江信用联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田某某及其与原告曾某某的共同委托诉讼代理人李志能、冉练，被告贵阳市南明xx房地产开发公司的法定代表人朱平，第三人德江县xx信用合作联社的委托诉讼代理人张细忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某某、曾某某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原告与被告贵阳市南明xx房地产开发公司于2017年8月27日签订的《房产买卖合同》；二、请求人民法院依法解除原告与第三人德江农村信用合作联社签订的《房屋贷款合同》；三、判令被告贵阳市南明xx房地产开发公司返还原告已支付的全部购房款项共计163490元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以163490元为基数从2017年8月27日计至被告退还全部款项为止）；四、请求人民法院依法判决被告贵阳市南明xx房地产开发公司向原告支付已向德江农村信用合作联社归还的贷款本金及利息36014.03元（暂时结算至2019年9月21日）；五、请求人民法院依法判决被告贵阳市南明xx房地产开发公司向原告支付违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以163490元为基数从2017年8月27日计至原、被告解除合同为止）；六、请求人民法院依法判决被告贵阳市南明xx房地产开发公司赔偿原告因被告违约行为导致的损失52800元；七、请求人民法院依法判决被告贵阳市南明xx房地产开发公司向第三人赔偿原告就房屋贷款合同剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行贷款合同的约定进行计算）；八、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年8月27日，原告与被告贵阳市南明xx房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2017001723）（以下简称合同），原告向被告购买了位于贵州省德江县××单元××房，建筑面积46.29平方米，约定总价为300000元。同日，原告按合同约定支付首付款150000元，缴纳了购房办证等相关手续费等共计13490元，并于当日在德江农村信用合作联社办理了按揭抵押贷款15万元，同年10月1日，被告贵阳市南明xx房地产开发公司将该商品房交付给原告。交房后，原告于当日将该房屋租赁给承租人肖青云，租赁期限为三年（2017年10月2日至2020年10月1日），租金为10000元/年。2018年1月左右，承租人肖青云发现该房顶部漏水，要求与原告解除租赁合同，并且赔偿因该房屋漏水造成的财产损失，经原告与承租人肖青云协商，原告赔偿了承租人38000元的损失，并解除了租赁合同。之后，原告要求被告修复房屋，并且赔偿原告因此造成的损失，但是被告将该房屋修补后并没有赔偿原告的损失。2018年10月1日，原告又将该房屋出租给彭城，租赁期限为三年（2018年10月2日至2021年10月1日），租金为14800元/年。承租人彭城发现该房顶部漏水，要求与原告解除租赁合同并且退还承租人已支付租金14800元，经原告与承租人彭城协商，原告退还承租人已支付租金14800元，并解除了租赁合同。原告认为，从被告向原告支付商品房至今已有2年多时间，房屋先后出现房顶漏水的质量问题，经原告和被告多次交涉均未得到解决，现由于被告拒不履行质量保修义务，给原告造成经济损失52800元，被告应当赔偿原告。综上所述，被告的行为已构成根本违约，该房屋质量严重影响原告对房屋的正常使用，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求为谢。被告金巢房开公司辩称：案涉房屋系被告开发的大龙阡经济适用住房，该房经过质检、安检、环保等多部门验收合格后才进行的销售，不存在质量问题。被告接到原告房屋漏水的反映后，到现场进行了查验，发现漏水的原因是案涉房屋上面的两家住户（29栋1单元2楼1号房的李清华、29栋1单元2楼2号房的付启昌）私自改变房屋结构，导致防水层遭到破坏所造成，责任不在被告，原告诉讼的主体错误，望法院驳回原告的诉讼请求。第三人德江信用联社述称，原告与被告签订的房屋买卖合同，对第三人不产生法律意义上的权利和义务，双方履行合同是否符合约定与第三人无关,原告请求解除与第三人签订的抵押借款合同，没有法律依据和事实依据，望法院驳回原告对第三人的诉讼请求。经审理查明：2017年8月27日，原告与被告贵阳市南明xx房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于贵州省××县大龙阡处29栋1单元1层63号房，建筑面积46.29平方米，约定总价为300000元。同日，原告按合同约定支付首付款150000元，缴纳了购房办证等相关手续费等共计13490元，并于当日在德江农村信用合作联社办理了按揭抵押贷款15万元，同年10月1日，被告贵阳市南明xx房地产开发公司将该商品房交付给原告。交房后，原告于当日将该房屋租赁给承租人肖青云，使用过程中肖青云发现该房顶部漏水，被告对该房屋进行了修补。2018年10月1日，原告又将该房屋出租给他人，承租人发现该房顶部仍然漏水。两次退回的房屋租金共计52800元。诉讼中，本院主持原、被告双方于2019年9月27日和2019年10月22日两次到现场进行勘验，第一次勘验印证了房屋漏水的事实和29栋1单元2楼1号房及29栋1单元2楼2号房的使用人私自改变房屋结构及破坏防水层的事实；第二次勘验为：案涉房屋楼上一住户（指29栋1单元2楼1号房或29栋1单元2楼2号房的使用人）将小花池拆掉，泥土及雨水低于防水层后，小花池所占部分不再漏水的事实以及修建固定物改变防水实施的部分仍然漏水的事实。两次勘验均为雨后进行，是否漏水能清楚目视。庭审中，原告提出对房屋漏水的原因进行专业鉴定，但其未在规定期限内交纳鉴定费而最终没有进行鉴定。前述事实，有原告的陈述、被告的答辩、《商品房买卖合同》、《借款合同》、《门面租赁合同》、《解除门面租赁协议书》、收款收据、现场照片、现场勘验笔录及照片、视频等在卷佐证。本院认为：本案的焦点问题，是房屋漏水的原因。各方当事人提供的证据，相互间无异议，对案涉房屋的漏水事实予以确认。房屋漏水的原因问题，首先是案涉房屋经过质检、安检、环保等多部门验收合格，房屋本身不存在质量问题，漏水与房屋质量没有必然联系；其次是房屋在2017年10月1日出租投入使用，到2018年1月左右承租人才发现漏水，说明在此期间房屋不存在漏水问题，后来漏水存在外力因素的可能性；再次是29栋1单元2楼1号房和29栋1单元2楼2号房的使用人客观上改变自身房屋的结构，破坏防水实施的事实真实存在，有造成房屋漏水的可能性，尤其是本院在第二次勘验时，楼上一住户（指29栋1单元2楼1号房或29栋1单元2楼2号房的使用人）将小花池已拆掉，泥土及雨水低于防水层后，小花池所占部分不再漏水的事实更证明了这种可能性。因此，房屋漏水的原因并不明确，漏水的责任主体也就不确定，而原告没有按照规定启动房屋漏水原因的专业鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应对自己的主张承担举证不能的法律后果，其解除商品房买卖合同、借款合同、返还购房款及赔偿相关损失的诉求不应得到支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告田某某、曾某某的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2516元，由原告田某某、曾某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  高腾超二〇一九年十一月九日法官助理吕悠然书记员任敏