成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初2338号 原告：成都城投资产经营管理有限公司，住所地成都市锦江区北顺西巷**。 法定代表人：郭岭，总经理。 委托诉讼代理人：李远拓，四川君合律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师，一般授权。 被告：彭建，男，汉族，1964年8月4日出生，住四川省蒲江县。 被告：成华区欧记大味生态火锅店，住所地四川省成都市成华区站北东街**附4.**。 经营者：欧燕。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 原告成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）与被告彭建、成华区欧记大味生态火锅店（以下简称欧记大味火锅店）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人李远拓，被告彭建、被告欧记大味火锅店的委托诉讼代理人白鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出以下请求：1.请求判令被告支付原告物业管理费71874.54元;2.请求判令被告向原告支付违约金65645元;事实与理由：2016年12月28日，原、被告签订《物业管理委托协议书》，约定由原告为被告租赁的位于成都市成华区房屋（面积1331.01平方米）提供物业服务，每季度物业管理费23958元,合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日。2017年12月31日，合同到期后，原被告未续签《物业管理委托协议书》。被告物业管理费交至2018年3月31日，但被告至今仍使用案涉房屋并享受原告提供的物业服务。截至2018年12月31日，被告尚欠原告物业管理费71874.54元。根据原被告签订的《物业管理委托协议书》第七条第2款的约定，被告延迟支付物业管理费每逾期一天应按逾期缴纳金额的5‰向原告支付违约金，截至2018年12月31日，违约金合计65645元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告彭建辩称，2014年11月1日前由彭建、黄毅以及另外两个股东一起开店，原来叫吴铭火锅，2014年11月1日后股权就全部转给黄毅全权负责了，各方签署了转让协议，之前的火锅店营业执照已经注销，我方也向物业公司出具了情况说明。从2004年租赁房屋至2014年从未拖欠过房租和物管费。2017年之后，彭建是没有签署过租赁合同和物业管理合同，案涉这一份2016年12月28日物业管理委托协议书也不是彭建签的。彭建不应该成为被告，彭建也不该支付租金。 被告欧记大味火锅店辩称，原告与欧记大味火锅店并没有签署书面的物业服务合同，欧记大味火锅店也没有委托原告提供物业服务，被告也没有享受原告所谓的相关物业服务，故原告既无欧记大味火锅店支付物管费、违约金等相关费用的合同依据，更没有事实依据。 经审理查明，2014年1月5日，彭建（甲方）与城投公司（乙方）签订《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》（以下简称《物业管理委托协议书》），约定甲方同意将自己租赁的位于成都市成华区房屋，总建筑面积为1331.1㎡楼宇的物业管理工作委托给乙方；委托期限2014年1月1日起至2016年12月31日止；委托实行有偿服务，每平方米物业管理费为6元／月，物业管理费按季度结算，合计23960元；乙方确保房屋能正常使用，承担楼宇公共地段清洁、保洁及垃圾的清运，承担楼宇公共绿化地，花草树木的维护、管理，公共场所、共享设施（电梯、消防、供水、供电等）日常保养、维护及其它服务设施的管理，承担公共照明、公用水的维护，维护楼宇公共安全、治安保卫；甲方租赁区域的保安、保洁、消防、管理等事项由甲方承担，按时交纳房屋物管费、水电气费、机动车场地占用费及政策规定应由甲方缴纳的其他相关费用；逾期缴纳水、电、气及物管费，每逾期一天，按逾期缴纳金额的5‰向乙方支付违约金。2017年11月21日，欧记大味火锅店的经营者欧燕向城投公司支付了2017年10月1日至2017年12月31日的租金23958元。2018年3月21日，案外人黄毅向城投公司支付了2018年1月1日至2018年3月31日的物管费23958元。城投公司与欧记大味火锅店、彭建在2017年之后均未就物业管理事宜签订书面合同，但欧记大味火锅店仍继续实际占有使用案涉房屋，2018年4月1日后，无人就案涉房屋支付物业费用。 庭审中，原告为证明其主张，还向本院提交了以下证据： 1.签订日期为2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》一份，该合同载明甲方为彭建，乙方为城投公司，约定甲方同意将自己租赁的位于成都市成华区商铺，总建筑面积为1331.01㎡楼宇的物业管理工作委托给乙方；委托期限2017年1月1日起至2017年12月31日止；委托实行有偿服务，每平方米物业管理费为6元／月，物业管理费按季度结算，合计23958元；乙方确保房屋能正常使用，承担楼宇公共地段清洁、保洁及垃圾的清运，承担楼宇公共绿化地，花草树木的维护、管理，公共场所、共享设施（电梯、消防、供水、供电等）日常保养、维护及其它服务设施的管理，承担公共照明、公用水的维护，维护楼宇公共安全、治安保卫；甲方租赁区域的保安、保洁、消防、管理等事项由甲方承担，按时交纳房屋物管费、水电气费、机动车场地占用费及政策规定应由甲方缴纳的其他相关费用；逾期缴纳水、电、气及物管费，每逾期一天，按逾期缴纳金额的5‰向乙方支付违约金； 2.通知书、催款通知书及张贴照片，拟证明房屋所有权人成都市干道建设指挥部向被告送达了催缴占用费及物业费的通知，并通知不再续签合同，给予被告三个月的腾退商铺实际； 3.律师函、EMS快递单、特快专递查询及相片、视频，拟证明原告委托律师向彭建送达了催收物管费的律师函； 4.服务外包协议书、劳务派遣协议书、消防系统维护保养合同、资产公司2018至2019年度自由及委托管理资产化粪池、污水井及管道清掏工程合同、安全技术支撑服务合同书、安全巡查排班表、温馨提示、施工合同、工程竣工验收单、POS但、收据、付款回单等，你证明原告对案涉房屋所在楼栋履行了秩序维护、保洁、水电、消防维护保养、排污污水井及管道清掏、安全隐患排查及整改、客服、重要设施设备维护、代收代缴水电费工作等物业服务。 彭建主张其2014年后未再参与经营火锅店，2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》并非其本人签订，其余证据均不清楚，欧记大味火锅店对上述证据均不予以认可，并主张2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》系由案外人黄毅签订。 彭建为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.合作经营协议、转让协议书、准予注销登记通知书，拟证明2014年以后店铺所有事情由黄毅负责，与彭建无关； 2.情况说明，拟证明彭建与黄毅一起向城投公司就上述转让事宜及费用承担事宜进行了说明。 城投公司主张就彭建与黄毅关于费用承担问题的约定系两人自行约定，关于转让行为原告亦不知情；欧记大味火锅店对上述证据无异议。 庭审中，城投公司亦认可2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》并非彭建本人签订，系由案外人黄毅代签，但应认定系黄毅代彭建进行签订。 上述事实有原被告身份信息、《物业管理委托协议书》、POS单、收据、以及当事人的当庭陈述在案为证，本庭予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于彭建及欧记大味火锅店是否应当向城投公司支付2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费。 首先，关于彭建是否应当支付案涉物业管理费。原告主张因彭建系案涉《物业管理委托协议书》的签订方，故应当承担支付责任。本院认为，根据在案证据及当事人陈述，2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》并非彭建本人签字，且彭建与欧记大味火锅店均否认彭建委托黄毅签字，同时黄毅在本院另案中以欧记大味火锅店员工身份参与了诉讼，原告主张其有理由相信黄毅系代表彭建签订合同，构成表见代理，但原告提交的证据不足以证明黄毅签订合同的行为系表见代理，故原告的该项主张本院不予采纳。同时，根据在案证据及当事人陈述，应当认定案涉物业管理费所涉及的期间，系欧记大味火锅店在实际使用案涉房屋，故彭建既非案涉房屋的所有人，亦非案涉房屋的实际使用人，不应承担支付案涉房屋物业费的责任。 其次，关于欧记大味火锅店是否应当支付案涉物业管理费。首先，欧记大味火锅店与城投公司并未就案涉期间的物业服务签订书面协议，且原告亦陈述其与房屋所有人成都市建设干道指挥部亦未签署相关物业服务合同；其次，如前所述，案涉房屋在案涉期间由欧记大味火锅店实际使用，欧记大味火锅店主张原告并未提供物业服务，但原告提交了服务外包协议书、消防系统维护保养合同、安全技术支撑服务合同书等证据，足以证明原告实际对案涉房屋所在楼栋进行了物业服务，欧记大味火锅店作为房屋实际使用人亦实际获得了原告为其提供的物业服务，故被告以此认为不应向原告缴纳物业费的主张本院不予采纳，欧记大味火锅店因向原告支付物业管理费。 综上，现有证据证实欧记大味火锅店确未缴纳2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费用。关于费用标准，因欧记大味火锅店的经营者欧燕和员工黄毅均以23958元的标准缴纳过物业费，原告亦以该标准确认收到了物业费，虽其后未再签订书面协议，但根据双方实际履行情况，本院对于每季度23958元的物业费标准予以认可，故欧记大味火锅店应向原告城投公司支付该期间物业管理费71874元（23958元×3）。关于违约金，原告主张被告应当以《物业管理委托协议书》的约定向原告支付违约金，但欧记大味火锅店并未就案涉期间物业管理与城投公司签订书面协议，双方对于逾期缴纳物业费违约金也无约定，故原告以此理由要求被告支付违约金无法律和事实依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成华区欧记大味生态火锅店于本判决生效之日起十五日内向原告成都城投资产经营管理有限公司支付从2018年4月1日至2018年12月31日止的物业管理费71874元； 二、驳回原告成都城投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告成华区欧记大味生态火锅店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3050元，减半收取计1525元，由被告成华区欧记大味生态火锅店承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 范 灵 二〇一九年十一月二十六日 书记员 黄映倩