浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初16620号 原告：包延良，男，1975年11月25日出生，汉族，住浙江省松阳县。 委托代理人：叶少玲，浙江久丰律师事务所律师。 被告：浙江飡飡农产品有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区黄湖镇宏图路**-59、60。 法定代表人：袁冬生。 委托代理人：李文哉，浙江紫薇律师事务所律师。 委托代理人：孙惟壁，浙江紫薇律师事务所律师。 原告包延良（以下简称原告）诉被告浙江飡飡农产品有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人叶少玲、被告委托代理人李文哉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年7月17日，原、被告签订《房屋租赁意向协议书》，约定被告将位于余杭区黄湖综合市场内左侧（南半个市场）租给原告做超市使用，对租金、租期、定金等均做了详细约定。原告向被告交付定金10万元，后被告因为市场管理问题，无法将租赁场地交付给原告装修使用。原告多次催促，被告均以受到阻拦为由无法向原告交付租赁的场地，历时一年多。被告以实际行为表示无法按照合同约定履行义务，应按照相关规定双倍返还定金，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁意向协议书》；2、判令被告向原告双倍返还定金20万元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁意向协议书》一份，用以证明原、被告就房屋租赁的地址、租金、租期、交付情况等进行约定，同时约定了定金条款的事实。 2、分户明细对账单及浙江省农村信用社客户回单联各一份，用以证明原告已向被告交付定金的事实。 3、微信聊天截图一份（原始载体核实），用以证明原告多次向被告催促要求交付房屋的事实。 4、浙江增值税电子普通发票一份，用以证明原告因财产保全支出500元财产保险服务费用的事实。 5、原告申请证人包延根出庭作证的证言，用以证明原告通过证人多次催促被告交付租赁场地，但被告一直无法交付案涉场地，构成根本违约的事实。证人包延根陈述，其与原告系兄弟关系，想与原告合伙租案涉场地经营超市，因旁边商户不同意被告将案涉场地砌成围墙形成封闭空间，导致被告一直无法将场地交付给原告使用，并当庭出示微信聊天截图保存的原始载体手机。 被告答辩称：被告对原告第一项要求解除协议的诉讼请求表示同意，对原告第二项诉讼请求要求双倍返还定金没有事实和法律依据，本案事实简单，根据双方签订的意向协议书内容，本案不适用定金双倍返还原则，这是一个意向协议书，实际是一个要约邀请，合同约定定金10万元，从合同的全部内容来看，系打印有误，该定金实际为订金，更符合本案内容的实质性解释。第三、协议书第五条规定的内容不符合合同法第五条法则，如对方违约，定金双倍返还，如果被告因材料不足而违约，仅需要退还10万元定金，不需要承担双倍返还，所以原告诉称意向协议书已经约定双倍定金返还的内容是原告捏造的，本案不适用定金双倍返还的合同法则。 被告对其辩称，未向本院提供证据。 原告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下： 原告提供的证据1，被告对真实性无异议，但对证明内容有异议，该协议书没有约定符合法律规定的定金条款，第五条明确约定违约的后果，也就是被告将10万元的款项退还给原告；证据2，被告无异议，现在原告当庭要求解除协议书，被告同意退还10万元；证据3，被告对真实性有异议，对聊天记录里的照片真实性也无法确认；证据4，被告对真实性无异议，但认为该笔款项不应由被告承担，因原告的第二项诉请不适当，这笔费用应由原告自行承担；证据5证人证言，原告对真实性无异议，被告认为证人与原告存在利害关系，无法证明原告的待证事实。 本院审查后认为，被告对证据1、2、4真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据3，经提供的载体核实，本院对真实性予以综合认定。证据5证人证言，虽证人与原告存在利害关系，但能够证明本案相关事实，本院予以综合认定。 根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院查明的事实如下： 2018年7月17日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁意向协议书》，约定1、甲方位于余杭区黄湖综合市场内，大门进入左侧（南半个市场）租给乙方作超市使用，面积大约1500㎡左右（按实际使用、以外墙面积计算），2、租期与租金：租期乙方手续办理完整，甲方周围成墙面后，乙方开始装饰、装修期间免费二个月以后开始计费时间，付租金每平方米每天为壹元肆角计算，每年以365天计算，每半年付一次；3、付款方式：本租款可以个人转账或现金支付均可，……，签订协议日起，租期为壹拾年整；4、甲方负责四周围墙和贴地砖费用，其余内装饰费用归乙方自己承担。签订意向协议书后，乙方应交甲方定金款壹拾万元整。甲方必须提供乙方办理手续的材料，超市消防手续归甲方办理，费用归甲方承担，其它手续归乙方办理，费用归乙方承担；5、如甲方提供乙方材料不足，造成乙方手续办不出的情况下，甲方必须退还乙方壹拾万元定金款。如乙方在中途无正当理由要终止意向协议书，按违约处理，双方还对其他事项进行约定。协议签订后，2018年7月18日，原告通过浙江省农村信用社转给被告法定代表人袁冬生账户100000元。被告着手案涉场地的四周围墙建设及办理消防手续，在给案涉场地建造围墙中，遭遇市场其他人员的阻扰，无法成墙交付原告使用，也不能办理消防手续及提供原告办理超市的相关手续材料。2019年9月5日，原告诉至本院，请求上判。 另查明，原告为实现本案债权而支出财产保全申请费1520元。 本院认为，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、、地点和方式（七）违约责任；（八）解决争议的方法。本案中虽为房屋租赁意向协议书，但意向协议书的内容已包含当事人名称、标的、数量、价款、履行期限、违约责任等，符合合同的一般构成要件，故房屋租赁意向协议书实际为房屋租赁合同，而非要约合同。现原、被告均同意解除该合同，故对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。关于本案能否适用定金罚则问题，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《房屋租赁意向协议书》约定被告的义务是负责案涉租赁场地的四周围墙和贴地砖并承担相关费用，交付给原告使用，及办理超市消防手续，将经营超市的相关材料提供给原告。根据原告提供聊天记录，被告法定代表人于2019年5月8日陈述“包老板你好，黄湖人真难弄，这次我打墙被他们推倒，我报了几次110，他们不出动，他们当地关系很不错，我把现场发给你”，以及原、被告的陈述，即被告并未履行完成负责四周围墙和贴地砖义务，且未能办理消防手续，致使原告使用案涉房屋用作经营超市的目的得不到实现，应承担相应的民事责任，被告应当依法双倍返还已收的定金。综上，原告的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告辩称《房屋租赁意向协议书》第5条约定违约责任，不能适用定金罚则，因协议书约定如被告提供的材料不足，造成原告手续办不出的情况下，退还100000元定金，但现在案涉场地根本无法作为经营超市使用，合同目的不能实现，属于根本性违约，故对该辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告包延良与被告浙江飡飡农产品有限公司于2018年7月17日签订的《房屋租赁意向协议书》于本判决生效之日起解除； 二、被告浙江飡飡农产品有限公司向原告包延良双倍返还定金200000元，限于本判决生效后十日内付清； 三、被告浙江飡飡农产品有限公司支付原告包延良因本案而支出的财产保全申请费1520元，限于本判决生效后十日内付清。 如果被告浙江飡飡农产品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告浙江飡飡农产品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  单贤福 二〇一九年十一月二十八日 法官助理余保中 书记员董尧