海南省三亚市中级人民法院民事裁定书（2019）琼02民终1645号上诉人（原审原告）：二月海海景公寓首届业主委员会，住所地三亚市天涯区海坡开发区海虹路二月海酒店。负责人：李凡起，该业委会主任。委托诉讼代理人：顾蓓丽，海南追源律师事务所律师。委托诉讼代理人：董冰，海南追源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚二月海酒店管理有限公司，住所地三亚市天涯区海坡开发区海虹路二月海酒店。法定代表人：宁夏，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡妲琦，海南三和元律师事务所律师。上诉人二月海海景公寓首届业主委员会（以下简称二月海业委会）因与被上诉人三亚二月海酒店管理有限公司（以下简称二月海酒店公司）占有物返还纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2018)琼0271民初10606号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。二月海业委会上诉请求：一、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10606号民事裁定；二、指令三亚市城郊人民法院继续审理。事实和理由：第一、一审法院认定事实错误，原告具有本案的诉讼主体资格，无须经过业主大会授权。本案中，二月海业委会提出的诉讼请求涉及的是物业管理事务，包括移交物业共用部位、共用设施设备，移交物业管理资料，退出二月海海景公寓物业服务区域。从上述诉求可以看出，二月海业委会要求二月海酒店公司返还的是物业管理工作中所需的设施设备、物业管理资料等物品，其核心是要求其交出二月海小区的物业管理权，而不是这些设施设备、物业管理资料等物品的所有权。上述物资的所有权归属二月海海景公寓业主大会，即全体业主共有。二月海业委会要求二月海酒店公司返还上述物资的所有权当然需取得所有权人的授权，同时以所有权人的名义要求返还或者提起诉讼。但是本案，二月海业委会诉求的核心是上述物资的管理权，而不是所有权。在二月海业委会取得上述物资的管理权后提起诉讼，当然不再需要所有权人额外授权。二月海海景公寓业主大会拥有物业所有权、物业管理资料所有权。三亚二月海酒店管理有限公司作为前期物业服务企业，拥有物业管理权，占有物业管理区域及物业管理资料。其后，二月海海景公寓首届业主大会召开，表决通过解聘前期物业公司三亚二月海酒店管理有限公司，表决通过二月海海景公寓小区物业管理实行自治，并授权业主委员会对小区物业管理的方式和方法作出具体安排。二月海业委会在本案中有两个身份，一个是小区业主大会的执行机构，一个是物业服务企业。任何身份提起本案均不需要二月海海景公寓业主大会的授权。1、二月海业委会作为小区业主大会的执行机构，在前期物业服务合同解除的情况下，有权接管诉求中的物资，无须业主大会授权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第三十八条第一款规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《海南经济特区物业管理条例》第四十三条第二款规定，前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交；没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管。上述法律规范明确规定，物业服务合同终止时，物业管理的相关财物和资料向业主委员会移交，由业委会接收和管理上述财物和资料。业主委员会获得上述财物和资料的管理权，不是业主大会授权得来的，而是法律规范直接规定的。因此，二月海业委会在前期物业服务合同解除的情况下，有权接管诉求中的物资，无须业主大会授权。2、二月海业委会作为新的物业服务企业，在前期物业服务合同解除的情况下，也有权接管诉求中的物资，无须业主大会授权。《物业管理条例》第三十八条第二款规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。二月海海景公寓首届业主大会召开，表决通过二月海海景公寓小区物业管理实行自治，并授权业主委员会对小区物业管理的方式和方法作出具体安排。因此，二月海业主委员会可以认为是新的物业服务企业。业主大会已经授权给二月海业委会，二月海业委会拥有了物业管理权限。在此情况下，前期物业服务企业应与新的物业服务企业即二月海业委会进行工作交接。在前期物业服务企业拒绝交接工作的情形下，新的物业服务企业有权要求其进行工作交接，无须业主大会授权。因此，二月海业委会作为新的物业服务企业，取得了物业管理权限，在前期物业服务合同解除的情况下，也有权接管诉求中的物资，无须业主大会授权。综上，在前期物业服务合同解除的情况下，二月海业委会接管了小区物业，拥有物业管理权，有权要求前期物业服务企业向其交接工作，无须经过业主大会授权，当然有权提起诉讼，具有本案的诉讼主体资格。第二、一审法院适用法律错误。既然一审法院选用占有物返还纠纷作为本案的案由。该案由系物权纠纷。但是一审裁定书从头至尾没有看到一条物权处理规范，而仅仅选用《物业管理条例》第十五条关于业委会职责的规范。显然一审裁定书在适用法律方面有错误，难以以理服人。综上所述，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。二月海酒店公司答辩称，一、李凡起盗用业主委员会名义提起本案诉讼。二月海业委会共有7人，据答辩人向相关业主委员会成员质询，了解到情况是:二月海业委会提起本案诉讼根本就没有召开会议讨论，也没有表决，纯属李凡起盗用业主委员会名义提起本案诉讼，其起诉不是二月海业委会真实意思表示。二、关于上诉人是否具备诉讼主体资格的问题。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。二月海业委会诉求的是因该主张涉及业主公共利益的事项，其在本案诉讼活动的结果归则于全体业主，二月海业委会不具备独立承担民事责任，所以，在未经业主大会明确授权的前提下提起诉讼，不符合法律规定的情形，不具备诉讼主体资格。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。二月海业委会向原审法院起诉请求：一、判令被上诉人向上诉人移交物业共用部位、共用设施设备，包含：1、小区物业服务用房；2、小区业主活动用房；3、高低压配电室；4、生活用水及消防用水泵房；5、电梯机房；6、监控及消防控制中心；7、小区出入口岗亭等物业共用部位、共同设施设备；二、判令被上诉人向上诉人移交物业管理资料，包含：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图；2、设施设备的安装、使用和维护保养资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、小区全体业主资料；5、小区固定资产明细；6、业主交费及欠费明细；7、垃圾清运协议；8、物业管理所必需的其他资料；三、判令被上诉人退出二月海海景公寓物业服务区域，即退出小区四至范围；四、案件受理费由被上诉人承担。原审法院经审查认为，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。从上述规定来看，业主委员会履行职责涉及物业管理以外事务的，必须经过业主大会授权。本案中，原告主张的上述诉求，因该主张涉及业主公共利益的事项。根据原告的主张，其在本案诉讼活动的结果归责于全体业主，由于业主委员会不能独立承担民事责任，在未经业主大会明确授权的前提下提起本案诉讼，原告不具备诉讼主体资格，无权代表业主提起本案诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定驳回二月海业委会的起诉。二审期间，二月海酒店公司向本院申请证人赵长家出庭作证，欲证明提起该诉讼并非二月海业委会真实表示，系李凡起盗用二月海业委会印章。二月海业委会提交《二月海小区物业管理自治方案》《关于是否同意二月海海景公寓实行小区物业管理的自治管理的投票》，欲证明其已经取得业主大会的授权，无需再授权。上述证据，本院将结合其他证据和案件事实综合认定。本院查明，2018年4月24日，三亚市天涯区住房和城乡建设局作出《三亚市天涯区住房和城乡建设局关于二月海海景公寓首届业主委员会备案的通知》，该通知载明：二月海海景公寓首届业主委员会委员名单为：主任：李凡起、副主任：寇喜林、冷晓娜、委员：曹广忠、赵长家、刘新来、赵建，本届业主委员会任期为自业主大会召开之日起三年止（2018年4月12日-2021年4月12日）。2018年8月30日，三亚市天涯区住房和城乡建设局作出《三亚市天涯区住房和城乡建设局关于二月海海景公寓小区依法办理物业交接手续的告知函》，该函告知二月海酒店公司，经该局核实，由业主报送的投票结果，同意小区业主自治的业主及所占专有部分建筑面积均过半，请二月海酒店公司与二月海业主委员会10日内依法完成交接事宜。本院认为，本案的争议焦点为二月海业委会的原告诉讼主体是否适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“业主决定建筑区划内重大事项及表决权，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本案二月海业委会要求二月海酒店公司向其移交物业共用部位、共用设施设备、退出二月海海景公寓物业服务区域等诉讼请求符合上述第(四）、（七）项规定，应当取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主决定同意并赋予业主委员会执行，方可进行诉讼。本案中，上诉人二月海业委会在未能提供其取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主决定同意并赋予其执行的相关证据，不是本案的适格原告。同时，从《物业管理条例》第十五条规定的业主委员会履行职责的范围看，本案诉讼事项并不属该条规定的业主委员会履行职责范围内。另外，《二月海小区物业管理自治方案》中，业主亦未赋予二月海业委会关于本案诉讼事项的履行职责。据此，原审法院裁定驳回二月海业委会的起诉并无不当。综上，原审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 左家锋审判员 李宝鹏审判员 赵高平 二○一九年十一月二十六日书记员 丁 冬