上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9923号上诉人(原审被告、反诉原告)：秀珂(上海)文化创意有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨武，总经理。委托诉讼代理人：程园园，上海其新律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘慧，上海其新律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：林海平，男，1973年11月2日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：王珂，上海管博律师事务所律师。上诉人秀珂(上海)文化创意有限公司(以下简称“秀珂公司”)因与被上诉人林海平租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初24121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秀珂公司的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回林海平一审相应诉讼请求，并支持秀珂公司全部反诉请求。事实与理由：一审中林海平并未同意秀珂公司为被告。根据公证书可以证明林海平直至2018年12月5日仍未迁离场地，林海平确有洗车服务并实际发生了水电费，导致秀珂公司无法将房屋正常返还给大房东上海中骋汽车销售有限公司(以下简称“中骋公司”)，给秀珂公司造成损失。未经营不代表迁离和返还房屋。中介费人民币(以下币种均为人民币)40,000元是秀珂公司承担的因转租给林海平这一行为而向中介支付的费用，并非认可林海平承担40,000元中介费。林海平明知秀珂公司发函告知无法办理相关证照的情况下，仍不迁离场地，不同意解除合同，导致秀珂公司无法返还房屋给中骋公司，林海平自身的损失和秀珂公司的损失均应由林海平承担。林海平辩称：其起诉的被告是上海海质商贸有限公(以下简称“海质公司”)司，因秀珂公司自认其与海质公司是委托关系，故同意将被告的诉讼主体变更为秀珂公司，一审程序合法。不同意秀珂公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。林海平向一审法院起诉的诉讼请求：1.解除林海平与秀珂公司之间的汽修厂租赁服务合同；2.秀珂公司返还林海平预付的租金24万元、押金18万元；3.秀珂公司支付违约金24万元；4.秀珂公司赔偿装修费、中介费、排污费损失共计385,000元。秀珂公司向一审法院提出反诉的诉讼请求请求：1.确认双方的租赁合同于2018年9月25日解除；2.林海平按每月8万元的标准，支付自2018年10月1日至实际迁出日的房屋使用费；3.林海平支付水电费11,636.71元。一审审理中，秀珂公司撤回对水费的主张，要求林海平支付2018年7月至10月的电费8,256.14元。一审法院认定事实如下：中骋公司系上海市宝山区庙行镇共和新路XXX号XXX楼后部分(以下简称“系争房屋”)的产权人。2018年4月27日，中骋公司(出租人，甲方)与秀珂公司(承租人，乙方)就共和新路XXX号，占地面积3,396平方米的场地及包括一楼展厅、二楼办公室、加油站后的停车场的4亩空地在内的配套设施签订租赁合同，约定，乙方在租赁期限内将商铺转租或将商铺提供给第三方进行使用，须报备甲方同意，若乙方违反前述约定，甲方有权终止本合同，并要求乙方按全年租金的5%支付违约金。一审法院在秀珂公司诉中骋公司房屋租赁合同纠纷［(2019)沪0113民初5935号］一案中，经审理查明，2018年8月13日，中骋公司向秀珂公司寄送解除租赁合同通知书，因秀珂公司在未取得中骋公司书面同意的情况下擅自转租，遂解除与秀珂公司的租赁合同，要求秀珂公司搬离并返还系争房屋。该案中，秀珂公司未能举证证明其转租已取得中骋公司的同意。2018年4月30日，秀珂公司出具委托书委托海质公司协助管理和经营上海市宝山区庙行镇共和新路XXX号厂房，包括招商、运营、物业服务、代收租金等，期限陆年。2018年5月8日，林海平(乙方)与秀珂公司的代理人海质公司(甲方)就系争房屋签订汽修厂租赁服务合同，约定租赁期限从2018年6月30日至2021年6月29日，共三年，租赁汽修场地区域面积为1,030平方(含公摊)，单价2.40元/平/天，第一年年租金为902,280元，洗车间面积为85平方(含公摊)，租金为68,788元，合计年租金为971,068元，优惠价年租金96万元，租赁保证金16万元、水电押金2万元。乙方用电基础数30KV，基础费1,260元，装分时电表，用水按照5.50元/吨。(如公共用水，每人每月20元)。甲方提供中骋营业执照、汽修环评、道路运输证、排污证。甲方提供2个广告位给乙方，乙方设计甲方审核。合同第四条第5款约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租赁费的3倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该厂房和有关设施设备，经乙方催告后7日内仍未交付的……合同第八条约定，除合同另有规定外，甲乙双方在合同生效期内，双方可以提前终止合同，但必须提前一个月以书面形式通知对方，并承担3个月租赁费的违约金，且不再承担其他违约费。2018年6月4日，海质公司出具收据，载明收到林海平2018年7月1日至2018年9月30日的租金24万元，押金18万元。2018年7月24日，林海平向秀珂公司支付了截止至2018年6月25日的水电费588.60元。2018年8月1日，海质公司向林海平发送解除合同函，载明，“由于大房东不配合办理环评和其他相关手续，你们也未办理合法证照经营，为避免双方更大损失，本公司依据合同第八条，已经于2018年6月30日口头提出解除合同，你没有同意解除，现本公司依据合同第八条正式书面提出解除合同，如果你方在2018年8月21日前同意解除，我司愿意退还全部租金和押金，并赔偿你方二个月租金。如果贵方不同意解除合同，并不能在2018年8月25日前空出车间，本公司将按照合同收取你方租金，并不再赔偿你方。”2018年10月8日，林海平向海质公司复函，确认收到上述解除合同函，确认双方合同已解除，要求海质公司退还租金、押金、赔偿损失，并告知海质公司其已于2018年8月20日退出系争房屋。一审庭审中，林海平称于2018年8月10日收到上述合同解除函，此前从未接到任何秀珂公司关于解除合同的通知。一审审理中，林海平为证明己方损失，提供：1.现场照片2.张福签字的收款收据3张；3.上海斌俊装饰工程有限公司盖章的收据1张；4.上海祁辉工贸有限公司、上海祁焕友五金机电设备有限公司维修服务卡及上海祁辉工贸有限公司盖章的收据、转账凭证；5.上海望泥实业有限公司盖章的送货单、转账凭证；6.上海市杨浦区林伟平建材经营部盖章送货单、收款收据；7.上海带亿家家具经营部盖章的东明订货单；8.上海市杨浦区林伟平建材经营部盖章的送(销)货单、收款收据2张、转账凭证；9.上海市普陀区纳鑫图文设计服务部收据；10.上海长骛实业有限公司盖章的收款收据；11.上海港城电讯工程研究所盖章的收据；12.上海市宝山区坤奉门窗经营部盖章的收据；13.上海雄踏实业有限公司盖章的送货单；1-13、证明林海平为系争房屋的装修购买了装修材料及家具、家电等设施设备，并对系争房屋进行了装修。14.工商服务业统一收款收据6张，证明林海平于2018年7月30日支付员工工资。15.上海霖银房地产经纪事务所出具的收据，证明林海平为本案租赁合同支付中介费4万元；16.上海科崚实业有限公司盖章的收据，证明林海平支付排污费15,000元。秀珂公司对上述证据表示，1-14，真实性不予认可，即使属实，证据4、5、6、7、10、11、12均为可移动设备，不应计算在装修损失之内，证据14为员工工资，是林海平的经营成本，不应计算在装修损失之内。秀珂公司在诉中骋公司一案［(2019)沪0113民初5935号］中，认可林海平为本案租赁合同支付了中介费4万元及为办理排污证支付费用15,000元。为证明己方主张，秀珂公司向一审法院提供：1.(2018)沪闵证经字第2936号公证书、(2018)沪闵证经字第3095号公证书，试图证明林海平于2018年12月5日仍在系争房屋经营。2.2018年9月18日海质公司向林海平发送的催款函，向林海平催讨租金及2018年7、8月的水电费，并告知林海平如2018年9月25日前仍拖欠付款，将提前解除合同。3.2019年5月27日于系争房屋拍摄的林海平单独使用的电表读数照片。林海平表示，公证书上的图片大部分不是林海平租赁的场地，且不能看出林海平还在经营，没有收到过该催款函，对电表读数无异议，但该读数拍摄于2019年5月，系争房屋已长久空置，不能证明林海平退场时的电表读数。一审法院认为，根据(2019)沪0113民初5935号案件中查明的事实，秀珂公司未经出租人中骋公司同意即将系争房屋转租给林海平，根据相关法律规定，相关当事人有权主张本案租赁合同无效，但该等无效不应视为违反法律禁止性规定而造成的合同无效，反而应依当事人之意见及案件的客观事实慎重认定。在本案及(2019)沪0113民初5935号案件的庭审中，三方当事人均未提出本案合同无效的主张，且本案合同的解除时间与秀珂公司、中骋公司之间合同解除时间基本相同，认定本案合同有效并不会影响相关案件的事实认定及相关当事人的实体权利，反而可以更好地尊重当事人订约的本意，依约保护当事人的权利和义务。综上，法院认定林海平与秀珂公司关于系争房屋的汽修厂租赁服务合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。现因秀珂公司未能协调与中骋公司的关系，无法提供中骋公司的营业执照、汽修环评、道路运输证、排污证，导致秀珂公司和林海平的租赁合同无法履行，故应当认定双方租赁合同因秀珂公司违约而解除。关于合同解除的时间，林海平针对海质公司2018年8月1日的合同解除函于2018年10月8日回函确认合同解除，并告知海质公司其于2018年8月20日已搬离系争房屋，但双方未办理房屋交接，且林海平亦无证据证明其于2018年8月20日通知秀珂公司办理房屋交接，故本案以2018年10月8日林海平发函确认合同解除之日为租赁合同解除之日为宜。关于房屋租金，虽林海平未提供证据证明其于2018年8月20日搬离，但于2018年10月8日的函件中告知秀珂公司其已搬离，秀珂公司收到函件后未及时收回房屋，其提供的证据亦无法证明林海平之后仍在经营，故法院认定房屋租金应从2018年6月30日计算至2018年10月8日。因秀珂公司不能提供中骋公司的汽修环评等证照，再参考秀珂公司于2018年8月1日发出的解除合同函，可以认定林海平未能开展正常营业，故法院酌情将租金标准调整为每月4万元，林海平应支付租金132,000元。林海平已支付租金24万元，秀珂公司应返还租金108,000元，并返还租赁保证金16万元。因秀珂公司违约，林海平要求秀珂公司支付违约金24万元的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，法院予以支持。关于林海平主张的装修、中介费、排污费等损失，一方面，除收据、送货单、少量转账凭证外，林海平未能提供足够证据证明其损失金额，另一方面，虽根据现场情况，林海平确实对其承租的房屋进行过装修、支付了办理排污证的费用、中介费，但林海平在未拿到汽修执照、环评证照等材料的情况下，仍对房屋进行装修，理应自行承担部分责任。另外，违约金的性质亦属对损失的弥补，从双方租赁合同第四条第5款及第八条的文意来看，三个月租赁费的违约金符合双方合同约定，且已基本能够弥补林海平因秀珂公司过错而遭受的损失。故林海平再主张上述损失，于法无据，法院不予支持。关于电费。首先，秀珂公司未能在本案中提供足够证据证明林海平的电费金额，应承担举证不能的不利后果。其次，在(2019)沪0113民初5935号一案中，秀珂公司亦未向中骋公司支付电费，也未能理清其承租的共和新路XXX号房屋、场地的实际用电情况。再次，法院注意到林海平当庭表示愿意结算电费，且法院也多次要求双方到现场进行结算，但由于秀珂公司未与相关当事人办理交接手续，现场实际控制情况难以查明，导致目前已经无法结算林海平的电费。故相关责任应由秀珂公司自行承担，法院对其电费主张不予支持。秀珂公司扣留林海平的水电押金，无合同依据，林海平要求其返还水电押金2万元的主张，法院予以支持。一审法院据此判决如下：一、确认林海平与秀珂(上海)文化创意有限公司之间关于上海市宝山区庙行镇共和新路XXX号XXX楼后部分的汽修厂租赁服务合同于2018年10月8日解除；二、秀珂(上海)文化创意有限公司于判决生效之日起十日内返还林海平房屋租金108,000元、租赁保证金16万元、水电押金2万元；三、秀珂(上海)文化创意有限公司于判决生效之日起十日内向林海平支付违约金24万元；四、驳回林海平的其余诉讼请求；五、驳回秀珂(上海)文化创意有限公司的全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实对合同效力及合同解除、违约责任等相关法律问题所作的分析认定，并无不妥，本院予以认同。现秀珂公司在二审中仍坚持其在一审中关于林海平直至2018年12月5日仍占用系争房屋，导致秀珂公司无法向中骋公司返还租赁房屋，故应承担相应期间的房屋使用费。然，客观上中骋公司与秀珂公司之间亦无相应交接手续，即中骋公司系自行收回租赁房屋并清理了内部物品。在此情况下，仅依据在一审程序中林海平不予认可且秀珂公司亦自认不能确定公证员到场时林海平是否在该地经营的相应照片作为证据，不足以证明秀珂公司的上述主张。此外，根据查明的事实及在案证据显示，秀珂公司在中骋公司通知解除租赁合同的情况下既未在其2018年8月及2018年9月两次向林海平发函所确定的时间节点后明确向其主张收回系争房屋，也未在收到林海平回函后及时确认收回系争房屋。从常理而言，在收到林海平回函后，秀珂公司理应及时至现场确认并及时向中骋公司交付系争房屋，若林海平所述不实则应及时向其提出要求返还系争房屋的主张。然而根据在案证据显示，作为两份租赁合同的违约方，秀珂公司并未及时行使相应合同权利或履行相应合同义务。鉴此，一审法院将林海平返还系争房屋的时间节点确定为合同解除之日，并无不妥。需要指出的是，林海平在一审中已明确作出要求返还已付租金及拒绝确认应当支付相应水电费的意思表示，故一审法院酌情调整相应租金标准并以依据不足为由驳回秀珂公司要求林海平支付电费的诉讼请求，并无不当。综上所述，一审法院基于查明的事实，所作认定及相应判决，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,961元，由上诉人秀珂(上海)文化创意有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇一九年十一月二十八日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……