福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异260号 案外人:苏俊媛，女，1970年12月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李康琦，福建冠德律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司信用卡中心，住所地上海市浦东新区来安路**，统一社会信用代码91310000786713482M。 法定代表人：张东，总经理。 委托诉讼代理人：陈彬、林玉云，福建天翼律师事务所律师。 被执行人：李宝华，女，1976年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司信用卡中心（以下简称招行信用卡中心）与被执行人李宝华信用卡纠纷一案中，本院查封被执行人李宝华名下位于福建省××天地××广场××单元房产（以下简称案涉房产），案外人苏俊媛对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人苏俊媛称，被查封的案涉房产属于案外人所有，理由如下：2014年8月5日，被执行人向案外人借款130万元，后案外人分数次将借款支付给被执行人。2015年1月29日，被执行人自愿以108万元总价将案涉房产转让给案外人，并签订《房产买卖协议书》，协议约定：购房款直接抵消欠款，剩余欠款22万元由被执行人另书写一份借条，由厦门市公证处做全权委托授权公证后，案涉房产的所有权归案外人所有，之后房屋的按揭贷款和契税由案外人承担，经公证后由案外人交接房屋。当日，厦门市公证处根据被执行人李宝华、陈金席的申请对案外人全权行使上述房产权限作出（2015）厦证经字第3739号公证书，后被执行人将与该房产的编号为00070379、00200554两份销售不动产发票、商品房买卖合同备案证明、商品房买卖合同等票据原件及钥匙、门禁卡移交给案外人。2015年6月6日，案外人到华永天地售楼处缴交契税、房产登记费及提交办理产权登记资料。华永至合房地产有限公司收到提交的产权资料后，出具一份产权办理收件回执单给案外人，房屋也已交案外人实际管理使用。2015年5月1日，案外人与刘瑞、肖延南签订了《房屋租赁合同》，将案涉房产出租给承租人办公使用，租期6年，目前承租人已装修并入驻办公。案外人已支付全部购房款，也以业主身份办理了房屋交付手续，并实际占有案涉房产，作为案外人，异议人对此并没有过错，根据《民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人请求解除案涉房产的查封措施。案外人提供（2019）闽0203执10125号《民事判决书》及生效法律文书证明其主张。 本院查明，原告招商银行股份有限公司信用卡中心与被告李宝华等信用卡纠纷一案中，本院于2017年11月22日作出（2017）闽0203民初9681号民事判决书，判决：“……五、李宝华应于本判决生效之日起七日内偿还招商银行股份有限公司信用卡中心卡号为51×××99的信用卡暂计至2016年2月24日的欠款共计35164.25元（其中本金29974.33元、利息1947.48元、滞纳金3242.44元），此后利息按日利率万分之五计算并按月计收复利、滞纳金每月按最低还款额未归还部分的百分之五计算，均计至款项还清之日止……”该判决书已于2019年1月22日发生法律效力。后招商银行股份有限公司信用卡中心向本院申请强制执行，本院于2019年3月5日立案执行。本院于2019年3月19日查封案涉房产。 另查明，在原告平安银行股份有限公司厦门分行（以下简称平安银行）与被告苏俊媛、第三人李宝华、陈金席申请执行人执行异议之诉一案中，本院于2019年1月22日作出（2018）闽0203民初10125号民事判决书，判决“驳回原告平安银行股份有限公司厦门分行的诉讼请求。”该判决于2019年9月9日发生法律效力。判决书确认以下事实：址于厦门市天地阳光广场3梯14层1423室单元房产即案涉房产系李宝华于2013年9月22日向开发商即厦门华永至合房地产有限公司（以下简称华永公司）购买的预售商品房。购房总价为1946669元，李宝华支付了首付款976669元，余款97万元由中国光大银行股份有限公司厦门分行（以下简称光大银行）提供商业按揭贷款，贷款期限自2014年6月19日起至2024年6月19日止。案涉房产后于2013年10月8日办理预售商品房买卖预告登记，权利人为李宝华；于2014年6月26日办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为光大银行。平安银行有限公司厦门分行、与被告李宝华、陈金席金融借款合同纠纷一案，思明法院于2016年5月18日作出（2015）思民初字第15090号民事判决书，判决：“一、被告陈金席、李宝华应于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司厦门分行借款本金431458.03元及暂计至2016年3月21日的利息109129.16元、复利16026.13元（利息由逾期利息和罚息组成，逾期利息按月利率1.89%计，罚息按月利率加50%计；复利按罚息利率计，利息、复利应计至实际付清本金之日止）。二、被告陈金席、李宝华应于本判决生效之日起十日内支付给原告平安银行股份有限公司厦门分行律师代理费21054.45元、公告费300元及诉讼保全费3007元。”该案审理过程中，平安银行提出财产保全申请，思明法院依法裁定查封、冻结李宝华、陈金席价值497415.63的存款或等值财产。后思明法院采取财产保全措施，于2016年1月12日冻结了李宝华、陈金席名下案涉房产的所有权，保全顺序为轮候第二顺位。前述判决后，平安银行向思明法院申请强制执行。执行过程中，苏俊媛对此提出书面异议，思明法院受理后于2018年6月11日作出（2018）闽0203执异97号《执行裁定书》认为，苏俊媛在该案的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其异议理由成立，裁定中止对案涉房产的执行。前述裁定书于2018年6月16日送达平安银行，平安银行于2018年6月27日提起本案诉讼。另查明，案外人谢征平与李宝华、陈金席民间借贷纠纷一案，湖里法院于2015年2月10日立案，该案审理中于2015年3月16日首次查封了案涉房产。案外人王永生与李宝华、陈金席民间借贷纠纷一案，湖里区法院于2015年6月8月立案，该案审理过程中于2015年11月2日查封了案涉房产。湖里法院就该案作出（2015）湖民初字第3308号民事判决，该判决后发生法律效力。湖里法院在执行该案时，苏俊媛对执行标的提出书面异议并请求中止对案涉房产的执行。湖里法院审查后裁定中止对案涉房产的执行。王文生不服裁定，向湖里法院提起执行异议之诉。湖里法院于2017年3月3日作出（2016）闽0206民初4120号民事判决书，判决驳回了王文生的诉讼请求。该判决于2017年9月15日发生法律效力。前述（2016）闽0206民初4120号民事判决书认定如下相关事实：“苏俊媛于2014年4月24日向李宝华转账376000元。于2014年8月5日再向李宝华转账696000元。李宝华于2014年8月5日向苏俊媛出具一份《借条》，载明：‘今向苏俊媛借现金人民币壹佰叁拾万元整（1300000.00），此据！借款人：李宝华’。2015年1月29日，李宝华作为甲方（出售方），苏俊媛作为乙方（买房方）双方签订了一份《房屋买卖协议书》，约定甲乙双方经协商，甲方自愿将坐落在厦门市湖里区台湾街华永天地阳光广场3梯14层1423室卖给乙方，因该房屋产权正在办理，无法办理产权过户手续，所以双方商定达成如下协议：一、因甲方欠乙方人民币壹佰叁拾万元（1300000.00）整，所以甲方愿将此房以人民币壹佰零捌万元（1080000.00）整的总价抵售给乙方，还差贰拾贰万元（220000.00）整，另写欠条给乙方。二、双方约定将于2015年元月29日一起到公证处做全权委托授权公证，自房屋交接后，该房屋所有权归乙方所有，房屋的按揭贷款也由乙方支付。三、公证处公证后，由乙方到售楼处交接房屋，交接后由乙方行驶该房屋的业主权限，并由乙方缴交该房屋契税。四、本协议签署后，甲方仅欠乙方借款本金人民并贰拾贰万元（220000.00）整，除此之外，甲方与乙方无存在其他债务纠纷。吴、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自签字之日起生效。’李宝华于2015年1月29日向苏俊媛出具一份《借条》，载明：‘2015年1月29日止拖欠苏俊媛借款本金贰拾贰万元正（220000），此据！欠款人：李宝华。’当日，李宝华、陈金席和苏俊媛至厦门市公证处办理公证委托，李宝华、陈金席委托苏俊媛行使有关诉争房产的权限:包括全权办理房产交接的全部事宜；办理和领取产权证书、他项权证等；有权管理、出租并收取租金等；代为偿还房产之相关借款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续；受托人有权出售该房产等等。开发商华永至合房地产有限公司于2015年6月6日通知李宝华办理讼争房屋的产权证。 本院认为,根据已生效的（2018）闽0203民初10125号民事判决书，可以确认案外人苏俊媛与李宝华在本院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已占有涉案房产，案外人已支付全部价款，非因案外人自身原因未办理过户登记，故案外人苏俊媛在本案提出的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其异议理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，裁定如下： 中止对厦门市天地阳光广场3梯14层1423单元房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇一九年十一月二十二日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。