湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1484号上诉人(原审被告)：张昌军，男，1979年11月9日出生，汉族，住荆州市荆州区。被上诉人(原审原告)：吴琼丽，女，1959年10月22日出生，汉族，住荆州市荆州区。被上诉人(原审原告):严夏,女,1984年7月3日出生,汉族,住广东省深圳市南山区。被上诉人(原审原告):吴思琦,女，1987年2月27日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人(原审原告)：严娅，女，1991年12月5日出生，汉族，住荆州市荆州区。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：丁红海，湖北居正律师事务所律师。上诉人张昌军因与被上诉人吴琼丽、严夏、吴思琦、严娅房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张昌军，被上诉人吴琼丽、严夏、吴思琦、严娅的委托诉讼代理人丁红海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严昌军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、租金或占用费标准应当以双方承诺内容为准。被上诉人吴琼丽的丈夫向上诉人口头承诺租金不上浮，但被上诉人又不认可了。二、租赁期间内被上诉人没有履行房屋维修的责任，导致房屋多次漏雨，上诉人进行了维修，其费用应由被上诉人承担。三、上诉人租赁时支付了转让费，该费用应在租金或占用费中扣减。吴琼丽、严夏、吴思琦、严娅向一审提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》已于2018年9月22日解除。2、判令被告立即腾退占用的房屋，并向原告支付自2018年9月2日起至9月22日的租金6411元、自2018年9月23日起至实际腾房之日止按每日321元支付占用房屋期间的损失。3、判令被告按每日58.5元支付原告违约金（以11.7万元为基数按日万分之五计算，自2018年9月2日计算至实际腾房之日止。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审认定：2015年3月2日，吴琼丽（甲方）与被告张昌军(乙方)签订房屋租赁合同一份。该合同约定，一、租赁门面描述。甲方将其拥有的坐落于荆沙路安心桥111号翰林苑（沿）东环路5号、6号、7号三个门面，该三个门面建筑面积共162平方米。二、租赁房屋用途。1、乙方租赁房屋为商业门面使用。2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。三、租赁期限。本合同租赁期为五年，从第二年开始每年租金按9000元递增。具体见以下第四条。四、租金及支付方式。1、租金：第一年（2015年3月2日至2016年3月2日）租金为9万元，第二年（2016年3月2日至2017年3月2日）租金为9.9万元，第三年（2017年3月2日至2018年3月2日）租金为10.8万元，第四年（2018年3月2日至2019年3月2日）租金为11.7万元，第五年（2019年3月2日至2020年3月2日）租金为12.6万元。以上租金均为不含税价格。支付方式：每半年支付一次，具体为：在每年3月2日支付3月2日至9月1日的6个月租金；在每年9月2日支付9月2日至次年3月2日的6个月租金。2、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。八、合同的变更和解除。1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按照约定期限交付租金，超过15天以上的。九、违约责任及赔偿。1、符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的万分之五每日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付租金，甲方有权要求乙方按当年租金的万分之五每日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2018年9月20日，四原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，该通知书载明：2015年3月2日我与你签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定你承租我位于荆沙路安心桥111号翰林苑（沿）东环路5号、6号、7号三个门面，租期五年，每半年支付一次，具体为：在每年3月2日支付3月2日至9月1日的6个月租金；在每年9月2日支付9月2日至次年3月2日的6个月租金。在合同履行期间，你无正当理由多次拖延支付房屋租金。2018年9月2日为你支付2018年9月2日至2019年3月2日租金的时间，你方仍未按合同约定的时间支付租金。根据房屋租赁合同第八条第1款第（1）项规定，你方未按照约定期限交付租金，超过15天以上的，我作为出租人有权解除我们之间签订的《房屋租赁合同》。因此，我现在依法通知你：一、自本通知发出之日起，你我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后7日内（最迟在2018年9月28日12时前）搬出位于荆沙路安心桥111号翰林苑（沿）东环路5号、6号、7号三个门面。二、若你在上述期限内不搬出上述房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的损失。该通知于2018年9月22日到达被告张昌军。一审另查明，被告张昌军于2018年4月16日支付了2018年3月2日至9月1日的租金3万元，2018年7月25日支付了2018年3月2日至9月1日的租金28500元；2019年1月2日支付了2018年9月2日至2019年3月2日的租金2万元，尚欠租金38500元未支付；2019年3月2日至9月1日的租金63000元未支付。一审再查明，2018年8月20日通过赠与换发不动产权证，鄂（2018）荆州市不动产权0035783号不动产权证载明：权利人严夏、共有情况单独所有、坐落荆州区荆沙路××××号（翰林苑）商栋1-2层7号，鄂（2018）荆州市不动产权0035834号不动产权证载明：权利人吴思琦、共有情况单独所有、坐落荆州区荆沙路××××号（翰林苑）商栋1-2层6号；2018年8月22日通过赠与换发不动产权证，鄂（2018）荆州市不动产权0037169号不动产权证载明：权利人严娅、共有情况单独所有、坐落荆州区荆沙路××××号（翰林苑）商栋1-2层5号。原告庭审时陈述，被告应该从9月2日开始支付租金，9月22日合同解除，9月2日至9月22日是在合同期限内，故主张租金。9月22日之后主张的是房屋占用期间的损失，参照租金计算。2018年9月2日之前的租金已经全部结清。2018年9月2日之后的租金扣除2019年1月2日支付的2万元租金。第三项请求违约金的依据是合同第9条第1款，以11.7万元为基数按日万分之五从9月2日开始计算，为每日58.50元。被告庭审时陈述，本案不应计算违约金，且违约金标准过高。承租房屋用于汽车服务。我想继续租，但原告的租金过高，我租不起了。本案在审理过程中，原告撤回了第三项诉讼请求。一审认为，原告吴琼丽与被告张昌军于2015年3月2日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案中，原告通过通知的方式解除合同，该通知于2018年9月22日到达被告张昌军，此时被告张昌军知悉了原告解除合同的意思，原告提出的确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》已于2018年9月22日解除的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告张昌军应当将租赁物返还给原告吴琼丽。在租赁期间，租赁物所有权已变更登记在原告严夏、吴思琦、严娅名下，因此被告张昌军应将坐落荆州区荆沙路南侧××（翰林××）××、××区××南侧××（翰林××）××、××区××南侧××号（翰林苑）商栋1-2层5号的租赁物返还给原告严夏、吴思琦、严娅。原告主张的租金标准和占有使用费的标准一致均为每日321元（11.7万元÷365），对原告提出的第二项诉讼请求本院表述为自2018年9月2日起按每日321元向原告严夏、吴思琦、严娅支付租金和占有使用费至实际腾房之日止。原告撤回了第三项诉讼请求，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、原告吴琼丽与被告张昌军2015年3月2日签订的房屋租赁合同于2018年9月22日解除。二、被告张昌军于本判决生效之日起二十日内将坐落荆州区荆沙路南侧××（翰林××）××、××区××南侧××（翰林××）××、××区××南侧××号（翰林苑）商栋1-2层5号的租赁物返还给原告严夏、吴思琦、严娅。三、被告张昌军于本判决生效之日起十日内向原告严夏、吴思琦、严娅支付租金和占有使用费（租金和占有使用费自2018年9月2日起按每日321元计付至实际腾房之日止，本项所计算的最终数额还应扣减被告已支付的租金2万元）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费600元，由被告张昌军负担。二审中双方当事人没有新的证据向法庭提交。二审认可一审对本案事实的认定。本院认为,关于租金标准的确定。本案中上诉人没有证据证明被上诉人吴琼丽的丈夫承诺过租金不能上涨，即使被上诉人吴琼丽的丈夫口头承诺过，但吴琼丽的丈夫不是案涉房屋的产权人也不是租赁合同的相对人，其无权承诺合同条款如何执行，租金标准应以双方最终签订的书面合同为准。关于占用费的确定。一审法院按照双方当事人约定的年租金标准确定占用费321元一天具有事实依据。关于转租费。一审中上诉人没有提供证据证明是否有转租费的存在，双方在合同中对此也没有相关约定，其要求出租人承担转租费没有事实和法律依据。关于房屋维修费的问题，上诉人没有提供证据证明上诉人对房屋进行了维修及花费多少，其主张维修费冲抵租金没有事实依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人张昌军负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇一九年十一月十日书记员  程 瀛