湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10672号上诉人（原审原告）：武汉旺轩建筑装饰有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道**。法定代表人：高健，该公司董事长。上诉人（原审被告）：中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处，住所，住所地：武汉市硚口区解放大道**div>法定代表人：吴明艺，该单位财务科长。委托诉讼代理人：郭萍，湖北予智律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁建爱，湖北予智律师事务所律师。原审第三人：中国民生银行股份有限公司武汉分行，住所地：武，住所地：武汉市江汉区新华路**中国民生银行大厦>负责人：王恭敬，该行行长。上诉人武汉旺轩建筑装饰有限公司（以下简称旺轩公司）因与被上诉人中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处（以下简称空后武汉办事处）以及原审第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行（以下简称民生银行武汉分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初6990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。旺轩公司上诉请求：撤销（2018）鄂0104民初6990号民事判决第二项，依法对1、2、3楼租赁合同未到期的房屋改造和装修剩余年限重新认定，按实际剩余期限确定装修损失赔偿；判令一、二审诉讼费用、评估鉴定费全部由空后武汉办事处承担。事实与理由：本案租赁合同起租日应为2001年1月16日。因为标的物在2000年10月竣工，双方事实上认可合同2001年1月16日生效并履行，空后武汉办事处此时开始收取租赁保证金和租金。租赁合同超过二十年部分无效不导致对应的装修价值消灭，一审认定的装修价值因没有计算租赁合同无效的十年期间装修价值损失而错误。空后武汉办事处辩称，合同对租期约定具体明确，并无变更，也有生效判决对此事实作出了认定，起租日应当是2000年7月1日。本案租赁合同并非附生效条件的合同，自成立之日起生效，标的物竣工与否不影响合同效力，也不影响合同约定的租期。租赁合同不违反法律强制性规定，仍应当按照双方合同约定确定租赁期限。对于装修价值，已经经过司法鉴定程序鉴定。鉴定机构也对对方提出的异议作了答复。况且旺轩公司将房屋转租给民生银行武汉分行和泰康人寿保险股份有限公司湖北分公司，旺轩公司的装修已经被次承租人的装修所覆盖，旺轩公司并不存在装修损失。空后武汉办事处上诉请求：撤销（2018）鄂0104民初6990号民事判决书；改判空后武汉办事处向旺轩公司返还水电保证金7,000元；一、二审诉讼费用全部由旺轩公司承担。事实与理由：因为转账支票存根上记载的“保证金”字样已经涂改，而收条未载明性质和用途且背面记载“已退回”，所以在案证据无法证明旺轩公司缴纳过保证金。即使确有20万元进账，该款项数额与合同约定的保证金数额（22万元）不能对应，不能确认是本案的租赁保证金。综上一审判决返还租赁保证金20万元及利息是错误的。在承租人的装修已经被次承租人的装修覆盖的情况下，一审认定承租人旺轩公司存在装修损失是错误的。本案标的物的一、二层是民生银行武汉分行装修，旺轩公司并未对该装修支付任何费用；第三层是泰康人寿保险股份有限公司装修，已经因其租赁合同期满，装修价值用尽。综上旺轩公司不存在装修损失。请求二审法院依法裁判。旺轩公司辩称，合同约定甲方缴纳三个月租赁保证金，并未约定保证金具体数额。空后武汉办事处在2001年1月16日收取20万元保证金。空后武汉办事处收取保证金不仅有收据，还有银行对账单支出证明，空后武汉办事处要否认这一事实应当举证证明该笔款项确属于其他交易的往来款。空后武汉办事处于2018年11月14日确认起租日收取租金，起租日之前的租金全部退回，充分说明起租日不是2000年7月1日。且2000年7月1日房屋尚未竣工和交付，达不到租赁条件。旺轩公司提供了充分证据证明为装修投入300多万元。旺轩公司与民生银行武汉分行或泰康人寿保险股份有限公司湖北分公司的法律关系与本案无关，空后武汉办事处并无证据证明民生银行武汉分行或泰康人寿保险股份有限公司湖北分公司对房屋进行了装修。即使有装修，最后装修残值也归旺轩公司所有。民生银行武汉分行未到庭应诉。旺轩公司向一审法院起诉请求：1.空后武汉办事处退还租赁保证金20万元及利息、水电保证金7,000元及利息（利息按照银行同期贷款利率标准，从2018年5月3日计算至支付之日止）；2.空后武汉办事处补偿旺轩公司改造和装修损失1,557,373.48元；3.空后武汉办事处支付提前收取155天租金373,700元的资金占用利息损失443,566.20元；4.空后武汉办事处承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2000年3月27日，武汉雄鹰被装厂（九五0七工厂）（甲方）与武汉旺轩物业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将综合楼1-3层（含夹层和屋顶正面广告位）约1800平方米，除白云门市部用房外所有房屋的使用权和经营权租赁给乙方；本合同租赁期为30年，即从2000年7月1日起至2030年6月31日止；乙方从2000年7月起，每年向甲方支付租金88万元，根据物价上涨因素，甲、乙双方商定租金每满五年递增一次，递增幅度为5%，租赁费用支付办法：乙方向甲方交纳三个月租赁保证金，并于每季初向甲方支付下一季度租金；甲方需于2000年3月底前将本合同所规定的租赁房屋交与乙方；乙方在承租期内，甲方应保证乙方的正常用水、用电，水、电费用由乙方承担；甲方不得干涉乙方对所租房屋的处置权和转租权，除人力不可抗拒的自然因素外，不得以任何理由中止或缩短租期，不得提高租金标准，不得改变租金结算办法等；甲方若中止或缩短租期，应向乙方赔偿剩余未租年数租金总和的20%。”2001年1月16日，旺轩公司向九五0七工厂支付20万元，旺轩公司留存的转账支票存根载明用途为保证金。当日，九五0七工厂出具《收据》，确认收到旺轩公司20万元。2000年9月11日，旺轩公司第一次支付租金，租金发票载明2000年8月10日起租。旺轩公司承租房屋后对房屋进行了装修，并将1-2层转租给民生银行武汉分行，将3层转租给其他公司。2003年1月16日，九五0七工厂出具《证明》，内容为：“武汉市硚口区解放大道1083号的一栋九层综合楼（雄鹰大厦）于2000年10月竣工，经空军房产部门综合验收为优良工程，由于是军产，目前无产权证。”2010年5月起，诉争房屋的租金由空后武汉办事处收取。2012年7月17日，空后武汉办事处出具《中国人民解放军资金往来结算票据》，确认收到旺轩公司水电保证金7,000元。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武警部队全面停止有偿服务工作进行总体部署。空后武汉办事处与旺轩公司协商解除合同未果，于2018年1月向一审法院提起诉讼，要求解除与旺轩公司之间的《房屋租赁合同》，并要求旺轩公司及中国民生银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称民生银行硚口支行）将雄鹰大厦1-2层房屋腾退给空后武汉办事处。2018年3月27日，一审法院作出（2018）鄂0104民初570号民事判决书，判决：一、解除空后武汉办事处与旺轩公司之间的《房屋租赁合同》；二、旺轩公司、民生银行硚口支行于本判决生效之日起7日内将武汉市硚口区解放大道1083号雄鹰大厦1、2层房屋腾退给空后武汉办事处。旺轩公司对该判决不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2018年5月3日作出（2018）鄂01民终4063号民事判决书，判决：一、维持（2018）鄂0104民初570号民事判决第二项；二、撤销（2018）鄂0104民初570号民事判决第一项；三、解除空后武汉办事处与旺轩公司之间的《房屋租赁合同》中租赁期限从2000年7月1日起至2020年6月30日止的部分；四、驳回空后武汉办事处的其他诉讼请求。后旺轩公司向空后武汉办事处反映因雄鹰大厦竣工交付时间延迟及承租房屋的装修期免租，造成2000年实际支付租金多于应付租金，申请退还并拒付拖欠的租金及水电费。空后武汉办事处同意退还旺轩公司2000年8月10日至2001年1月16日期间的租金373,700元，并于2018年11月14日将扣除旺轩公司拖欠的租金、水电费后的余款117,913元退还给旺轩公司。一审另查明，武汉旺轩物业有限公司于2003年10月30日更名为武汉旺轩建筑装饰有限公司。空后武汉办事处系武汉雄鹰被装厂的主办单位和主管部门，武汉雄鹰被装厂注销过程中空后武汉办事处向武汉市工商行政管理局发函称武汉雄鹰被装厂撤销后的债权债务由空后武汉办事处负责处理。2006年2月22日，武汉雄鹰被装厂经武汉市工商行政管理局核准注销。诉讼中，旺轩公司申请对雄鹰大厦1-3楼装修残值进行评估。湖北衡平资产评估有限公司于2019年5月10日出具《资产评估报告书》，内容为：“雄鹰大厦1-3楼的装饰装修在评估基准日2018年5月4日所表现的评估值为212,657元。”后旺轩公司对《资产评估报告》提出异议，理由主要为：“一、评估价值成新率8%无依据，租赁期限为30年，起租日为2001年1月16日，成新率应为42%，超过20年的租赁合同无效，责任应由双方负担，花岗岩的使用期限至少50年，不应按8%计算成新率；二、报告中的明细表与提供的不一致。”2019年5月23日，湖北衡平资产评估有限公司针对旺轩公司提出的异议出具《回复函》，内容主要为：“1、法定租赁期限最长20年，合同租期为2000年7月1日至2030年6月30日，剩余分摊期限为2.15年，成新率更正为11%，评估净值更正为292,400元；2、本次评估是根据旺轩公司提供的申报表进行评估，评估人员根据现场复核情况对申报表进行据实调整，由于表格打印后显示有限，部分装修的规格和材质被隐藏，不存在规格品种填写存在出入问题。”一审法院认为,武汉雄鹰被装厂与旺轩公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限超过20年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，租赁期限超过20年的部分应认定无效。除该部分约定外，《房屋租赁合同》的其他约定均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。武汉市中级人民法院2018年5月3日作出的（2018）鄂01民终4063号民事判决书已判决解除空后武汉办事处与旺轩公司之间的《房屋租赁合同》中租赁期限从2000年7月1日起至2020年6月30日止的部分。合同解除后，空后武汉办事处应当将收取的保证金退还给旺轩公司，空后武汉办事处不及时退还保证金应当按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向旺轩公司支付利息，考虑旺轩公司拖欠的租金及水电费于2018年11月14日才进行冲抵，一审酌定空后武汉办事处从2018年11月15日开始向旺轩公司支付租赁保证金及水电保证金的利息损失。空后武汉办事处辩称并未收取20万元租赁保证金，但旺轩公司提供的九五0七工厂开具的《收据》及转账支票存根证明旺轩公司已向九五0七工厂支付了保证金20万元，空后武汉办事处并未提供有效证据进行反驳，故对于空后武汉办事处的该项抗辩主张，一审法院不予采纳。空后武汉办事处辩称旺轩公司存在违约行为，故水电保证金不予退还，该抗辩主张无合同依据和法律依据，一审法院不予采纳。旺轩公司支付2000年8月10日至2001年1月15日的租金发生在2000年，旺轩公司当时就应当知道其权利被侵害，旺轩公司现在主张利息损失，超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，故对于旺轩公司要求空后武汉办事处赔偿资金占用利息损失443,566.20元的诉讼请求，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》解除的原因是中央军委于2016年2月16日下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，属不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。经评估，雄鹰大厦1-3楼的装饰装修在评估基准日2018年5月4日所表现的评估值为292,400元。空后武汉办事处主张房屋系次承租人装修，但并未提供证据证实，且民生银行武汉分行并未就此主张权利，即使旺轩公司获得了次承租人装修部分的补偿，次承租人亦可以另行向旺轩公司主张权利，故旺轩公司有权就装修损失向空后武汉办事处主张权利。旺轩公司主张起租日应从2001年1月16日起算，因双方并未对租赁期限进行过变更，故仍应按合同约定租赁期限确定租赁期间。旺轩公司和空后武汉办事处对《资产评估报告》提出的异议并无充分依据，故一审法院对鉴定意见予以采信并判令空后武汉办事处和旺轩公司各承担装饰装修损失的50%（即146,200元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处于本判决生效后7日内向武汉旺轩建筑装饰有限公司返还租赁保证金20万元、水电保证金7,000元及利息（以本金207,000元，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2018年11月15日计算至款项付清之日止）；二、中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处于本判决生效后7日内向武汉旺轩建筑装饰有限公司支付改造和装修损失146,200元；三、驳回武汉旺轩建筑装饰有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12,204元，鉴定费45,000元，共计57,204元，由武汉旺轩建筑装饰有限公司负担31,405元，由中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处负担25,799元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，租赁期限超过20年的部分应认定无效。本案中，武汉雄鹰被装厂与旺轩公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限超过20年，除该部分约定外，《房屋租赁合同》的其他约定均系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。关于旺轩公司上诉称一审认定装饰装修残值评估按“合同有效期限（自2000年7月1日起至2020年6月30日止）”错误的问题。本院已生效的（2018）鄂01民终4063号民事判决书解除空后武汉办事处与旺轩公司之间的《房屋租赁合同》中租赁期限从2000年7月1日起至2020年6月30日止的部分。故一审据此认定合同有效租赁期限，并依据《资产评估报告书》判令旺轩公司承担装饰装修损失的50%（即146,200元）并无不当，对旺轩公司的相应上诉理由，本院不予支持。关于空后武汉办事处上诉称一审认定其向旺轩公司返还租赁保证金20万元、水电保证金7,000元及利息是错误的问题。因合同解除后，空后武汉办事处应当将收取的保证金退还给旺轩公司，不及时退还保证金则应当支付利息。从旺轩公司提供的九五0七工厂开具的《收据》及转账支票存根、中国民生银行单位账户对账单，可以证明旺轩公司已向九五0七工厂支付了保证金20万元，且空后武汉办事处未提供有效证据进行反驳，故一审判决空后武汉办事处向旺轩公司返还租赁保证金20万元、水电保证金7,000元及利息，在认定事实和适用法律上并无不当，对空后武汉办事处的相应上诉理由，本院不予支持。关于空后武汉办事处称在涉案房屋的装修已经被次承租人覆盖的情况下，一审认定旺轩公司存在装修损失，判决空后武汉办事处向其支付改造和装修损失是错误的问题。一审基于空后武汉办事处虽主张房屋系次承租人装修，但并未提供证据证实，且民生银行武汉分行亦未就此主张权利，故认定旺轩公司即使获得了次承租人装修部分的补偿，次承租人亦可以另行向旺轩公司主张权利，并判决空后武汉办事处向旺轩公司支付改造和装修损失并无不当，对空后武汉办事处的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，旺轩公司、空后武汉办事处的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,729元，由武汉旺轩建筑装饰有限公司负担3,224元，由中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处负担6,505元。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 骆朝辉审判员 安林锋二〇一九年十一月二十九日法官助理申光伟书记员舒渲