湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10037号上诉人（原审原告）：莫雄，男，1994年8月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：罗健，湖南湘言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中海兴业房地产有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道近湖二路湖墅嘉园**。法定代表人：庄勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。上诉人莫雄因与被上诉人长沙中海兴业房地产有限公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人构成违约，应承担违约责任。因为涉案房屋为期房，上诉人签订买卖合同时，该房屋尚在建设中，并未完工，依据常理及当前长沙市场建设工程项目的基本操作规范，未竣工验收或交付的房屋，严格按照国家相关法律法规进行全封闭施工，上诉人无法也不可能进入施工工地并找到自己所购买的涉案房屋进行查看，并对层高进行实地测量。上诉人所购涉案房屋的第二层层高只有3.9米是事实，没有达到5.6米的层高。被上诉人构成违约，并对上诉人造成损失，应予以赔偿。被上诉人辩称，上诉人对房屋的层高的状况知情并予以接受，被上诉人交付的房屋验收合格、符合规范要求，不存在违约。莫雄向一审法院提出诉讼请求：1.中海公司立即赔偿莫雄损失294063元；2.本案诉讼费用由中海公司承担。一审法院认定事实：2017年5月31日，莫雄与中海公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ150287109）及其附件（包括《补充协议》）。莫雄购买了中海公司开发的位于长沙市岳麓区房屋。合同第二条约定：“该商品房所在楼栋主体建筑结构为框架＋剪力墙，建筑层数2层，其中地上2层，该商品房合同约定建筑面积99.68平方米，其中套内建筑面积97.20平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.48平方米，该商品房层高为5.6米”。第五条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为20451.49元每平方米，总房价为2038605元”。第九条约定：“本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权”。《合同补充协议》第五条约定：“关于宣传资料、公示文件及样板房的说明。出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图、样板房、模型等记载的内容和数据仅供参考，均属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方最终的权利义务均以合同约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，买受人对其内容已明确知晓并认可。出卖人展示的样板房内摆设的饰物、家具及吊灯等物品仅作为房屋装饰、使用指引，不作为交楼标准。本合同所列装修标准的材料或设备如因非出卖人原因致使未能采用的，出卖人有权以不低于本合同约定材料或设备价值和品质的其他材料或设备代替。买受人承诺不会由于对本条款的异议向出卖人主张任何权利。2、出卖人已向买受人明示《长沙市商房买卖合同》（示范文本）及相关附件和补充协议、中海国际社区《管理规约》、中海国际社区《前期物业服务合同》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及提示，买受人已阅悉上述文本、协议、文件、证书及重要提示，且无异议，并承诺将严格遵守履行”。第十四条第3项第14小项约定：“本项目五期《长沙市商品房买卖合同》对商品房层高的陈述为标准层单位层高，但首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”。第十七条约定：该协议系经合同双方协商达成，中海公司对其中可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务或责任部分，以及违约责任部分，尽到了提示注意义务。买受人己逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《补充协议》）以后，莫雄向中海公司支付了首付款并以银行按揭方式支付剩余购房款。2017年8月23日，中海公司向莫雄交付了涉案房屋，莫雄验收房屋后发现涉案房屋第二层层高只有3.95米，与合同约定的5.6米不符，另存在渗漏水等问题。莫雄于2017年8月23日委托湖南微匠装修工程有限公司进行收房验收，2017年8月24日湖南微匠装修工程有限公司出具《测绘报告》认定涉案房屋二楼合同约定层高为5.6米，实测层高为3.95米。2017年8月25日，莫雄委托湖南湘言律师事务所向中海公司邮寄了《律师函》，要求中海公司整改、赔偿损失等。另查明：1、中海公司委托长沙市房地产测绘队对岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋进行测绘，2018年1月24日，长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。2、岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋立面图显示，该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。一审法院认为，莫雄与中海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《合同补充协议》）系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议的焦点为中海公司交付房屋的二层层高是否构成违约及是否承担违约责任的问题。首先，合同中约定的商品房层高为5.6米，实际上二楼层高为3.9米，双方对该事实均予以确认。中海公司庭审中提出因为该处只有一空不能填写两个层高，该商品房买卖合同中的层高系标注的第一层层高的合理解释，且根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三第十四条购房提示第14款约定“首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”，故中海公司对一层与二层的层高差已履行告知义务。其次，虽然双方在商品房买卖合同中约定“该商品房层高为5.6米”，但双方并未明确该层高系一层层高或是二层层高。根据双方在《合同补充协议》第十四条的约定“首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”，故本案中海公司交付的房屋层高是否符合要求应以政府批准的规划设计为准。涉案房屋所在的长沙市岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋立面图显示：该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。现中海公司委托长沙市房地产测绘队对涉案房屋所在的4栋进行了测绘，长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况为：一层层高5.6米，二层层高3.9米。这说明中海公司所交付的房屋两层层高与该房屋的设计、报建、审批等要求的房屋层高一致。故中海公司交付的房屋符合政府审批的规划设计要求，莫雄所主张的房屋二层层高应为5.6米于法无据，故中海公司交付的房屋不存在违约之情形。最后，本案中，双方于2017年5月31日签订《长沙市商品房买卖合同》，中海公司于2017年8月23日前即向莫雄交付涉案房屋，从该事实来看，虽然莫雄购买的是期房，但签订《长沙市商品房买卖合同》时，涉案房屋主体实际上已建设完工。本案莫雄作为多套房屋购买人，在签订合同前应当非常慎重，且涉案房屋一层、二层层高差达1.7米，明显可以识别，故莫雄述称“其未实地查看涉案房屋，对房屋实际情况、屋高不知情”，明显不符合常理，一审法院不予以采纳。同时，从《合同补充协议》第十七条的约定可知，该协议系经合同双方协商达成，中海公司对其中可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务或责任部分，以及违约责任部分，尽到了提示注意义务。买受人己逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。中海公司就涉案房屋二层层高与一层层高不一致向莫雄履行了告知义务。故中海公司交付的涉案房屋符合规划设计要求，莫雄要求中海公司承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回莫雄的全部诉讼请求。本案案件受理费5711元，由莫雄负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为中海公司是否应当赔偿莫雄损失294063元。上诉人主张被上诉人交付的涉案房屋的层高不达标，构成违约，应赔偿损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人应提交充分证据证明被上诉人违约并对上诉人造成实际损失的证据，否则，应承担举证不能的法律后果。经查，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《合同补充协议》）系合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。根据双方当事人签订的《合同补充协议》第十四条购房提示第3项第14小项约定“首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”，据此被上诉人对一层与二层的层高差已履行告知义务。被上诉人委托长沙市房地产测绘队对岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋进行测绘，长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。另岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋立面图显示，该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。故被上诉人所交付的房屋层高与涉案房屋设计、报建、审批等要求的房屋层高一致。一审根据上述事实判定上诉人对具体层高差知情，并无不当，本院予以维持。上诉人未提交充分证据证明被上诉人违约及对其造成的损失，应承担举证不能的法律后果，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人莫雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5711元，由上诉人莫雄负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十一月一日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。