宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决 书 （2019）宁0122民初1607号 原告：吴某，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：岳某，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：贺兰县兰山大酒店。经营者：马某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶某，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告吴某与被告贺兰县兰山大酒店房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月16日作出（2016）贺民初字第3637号民事判决书。宣判后原告吴某不服，提起上诉。经宁夏回族自治区银川市中级人民法院审理，于2018年3月6日作出（2017）宁01民终2115号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。宣判后原告吴某不服，申请再审。经宁夏回族自治区高级人民法院审理，于2018年9月26日作出（2018）宁民申699号民事裁定书，指定宁夏回族自治区银川市中级人民法院再审本案。经宁夏回族自治区银川市中级人民法院审理，于2019年2月13日作出（2018）宁01民再89号民事裁定书，裁定撤销（2017）宁01民终2115号民事判决书及（2016）宁0122民初3637号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人岳某，被告贺兰县兰山大酒店委托诉讼代理人叶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼请求：请求支持原告一审诉讼请求。诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金895776元（违约金应计算至被告实际交房之日）；2.判决被告支付双倍逾期安置补助生活费187200元（安置补助生活费应计算至被告实际交房之日）；3.判决被告向原告支付逾期交房期间停产停业损失192592元（停产停业损失应计算至被告实际交房之日）；4.本案诉讼费由被告承担。原告当庭明确其第一项诉请是分段计算的，一段是从2012年7月14日至2016年9月13日止，第二段是从2016年9月14日至被告实际交房之日止。事实与理由：2011年1月14日，被申请人在违法偷拆强拆我本人名下位于贺兰一中对面营业房后，在贺兰县政府的相关部门监督下被迫与我本人达成了名为“拆迁安置补充协议”实为“侵权赔偿安置协议书”。被申请人在协议书中所做出的所有约定都是其自愿作出的赔偿承诺，后征得我本人同意后签字，并在政府相关部门的见证下对该协议进行了公证。协议书中约定：被申请人拆迁安置的期限为18个月，拆迁安置期满后，向我本人返还面积不少于85.312平米的营业房一套，并且如果逾期安置，被申请人自愿按照每日安置房总价值2‰的违约金支付。时至今日，被申请人已经逾期交房七年，给我本人带来了生活上和经济上的巨大损失。原一二审法院判决事实认定不清，适用法律明显错误，为保障我个人的合法财产权，请求再审法院对原一二审法院所作裁决予以撤销并重新作出判决。被告贺兰县兰山大酒店辩称，第一、对于原、被告双方签订房屋拆迁安置补偿协议的事实，我方没有异议。按照协议约定安置期自2011年1月14日至2012年7月13日，被告因客观原因存在逾期安置的情况，目前该房屋已经具备交房的条件。被告向原告发出交房通知是在2013年10月21日，以上事实，被告没有异议；原告怠于行使权力导致损失扩大，相应的责任应由原告自行承担。第二、关于原告诉请，原告主张违约金仅应计算至2013年10月21日，即被告发出交房通知之日，合同约定的违约金为房屋总价值每日千分之二，远超过原告的实际损失，按照民诉法规定，原告主张的违约金应基于实际损失，并应该提交相应损失的证据。请求人民法院对违约金予以调整；第三、原告诉请的第一项违约金与第三项诉讼请求属重复主张，违约金的约定在性质上为双方当事人对守约方可能造成损失的提前确定，用以弥补守约方的经济损失，二者择一则可，不可重复主张；第四、安置补助费为一次性费用，并且双方合同没有约定。被告已向原告支付，不应再行计算。对于逾期安置费用的主张和违约金的主张是冲突的，安置费本身的意义就是在安置期间内因房屋被占用对当事人造成损失的一种弥补。超出安置期以外它的形式就转化为以违约金的形式来替代相应的损失，而不能两项同时主张。综上，原告的三项诉讼请求只能则一进行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对于双方提交的证据认定如下：原告提交的证据一、《房屋拆迁安置补偿协议书》《公证书》，被告对以上证据无异议，本院予以采信；原告提交的证据二、2011年3月1日原告拍摄的照片3张、2011年1月7日新消息报刊发的报纸（原件）一张，被告对新消息报的真实性没有异议，对关联性不予认可，对3张照片的三性不予认可，本院对该组证据不予采信；原告提交的证据三、2008年9月5日贺兰县工商行政管理局颁发的《个体工商户营业执照》复印件一份、照片1张，被告对该组证据不予认可，本院认为该组证据可以证实原告的证明目的，本院对该组证据予以采信。被告提交的证据一、《公证书》，原告对该证据没有异议，本院予以采信。被告提交的证据二、《回迁房屋交付通知书》、照片5张（复印件），原告对《回迁房屋交付通知书》及照片的真实性没有异议，但是对《回迁房屋交付通知书》、照片的合法性及关联性有异议，本院认为被告当庭陈述涉案房屋至今未进行竣工验收，该组证据不能证实被告的证明目的，对该组证据本院不予采信。本院经审理认定的事实如下：2011年1月14日原告吴某（乙方被拆迁人）与被告贺兰县兰山大酒店（甲方拆迁人）签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，双方对补偿安置事项进行了约定，主要内容有：“补偿方式：甲方对乙方实行原地产权调换方式安置；补偿办法：甲方拆除乙方贺兰一中对面原招待所南楼自东向西第一间营业房，营业房面积65㎡，甲方保证置换安置给乙方营业房面积不少于85.312㎡，安置房屋面积不大于90㎡。其中20.312㎡营业房面积以现金购置款形式已付清；安置期限：安置期限自2011年1月14日之起至2012年7月13日止，安置期限以18个月为限。超出18个月未能安置，则由甲方按安置房屋总面积85.312㎡，单价7000元/㎡的总价值每天支付给乙方千分之二的违约金，直到乙方收到甲方书面交房通知书为止；拆迁补助：甲方同意在18个月安置期内按照相关规定依拆迁面积65㎡计算，按30元/㎡标准给予乙方安置补助，共计35100元，在本协议签订时一次付清；违约责任：甲方违反以上条款的第一条、第二条、第三条、第六条、第七条之中任意一条，都应向乙方承担违约责任，支付给乙方的违约金为总房屋价款的20%”。该协议经原告吴某、被告贺兰县兰山大酒店、见证方贺兰县住房和城乡建设局签字盖章予以确认，并于2011年1月17日在贺兰县公证处进行公证。协议签订后，原告吴某领取了被告贺兰县兰山大酒店支付的一次性拆迁安置补助费35100元。2013年10月21日，被告向原告发出《回迁房屋交付通知书》，要求原告办理交付手续，但原告以未达到交付使用标准为由至今未办理交付手续。现原告认为被告未按照约定交付安置房应支付违约金等费用，故诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案安置房至今未具备竣工验收条件，未取得竣工验收备案手续。本院认为，原告吴某与被告贺兰县兰山大酒店签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示、合法有效。双方应按照协议约定的义务全面履行。在协议履行过程中，被告贺兰县兰山大酒店并未按照协议约定的交房日期交付房屋，按照协议第四条第二款的约定应承担相应的违约责任。协议约定违约金计算至原告收到被告发出的交房通知之日，虽然2013年10月21日被告已经向原告发出了交房通知书，但是涉案房屋至今未进行竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。被告发出交房通知书时涉案房屋并不具备法定的交付条件，故该交房通知书不能视为被告履行了交房义务，且被告当庭认可涉案房屋至今未进行竣工验收，故对原告要求支付2012年7月14至2016年9月13日止及2016年9月14日至被告实际交房之日止期间的逾期交房违约金予以支持。关于违约金的计算方式，被告抗辩约定的日千分之二的违约金过高，请求予以调整。对于被告的该抗辩，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，原告对未按期交房给其造成的实际损失未提交有效的证据予以证明，考虑到违约金补偿性为主、惩罚性为辅的性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情予以调整，将约定的日千分之二的违约金调整为日万分之二，故被告应向原告支付自2012年7月14日至2016年9月13日的违约金181783元（85.312元∕㎡×7000元×2‱×1522天）。被告还应向原告支付自2016年9月14日至本判决确定的付款履行期限届满之日的违约金，按照安置房屋面积85.312平米，单价7000元∕㎡的总价值日万分之二计算。对于原告要求支付逾期安置补助费的诉请，因为安置补助费是对在安置期间内因房屋被占用对当事人造成损失的一种弥补，按照原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，拆迁补助费用已在该协议签订时一次性付清。对于逾期安置的，原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定：“超出18个月未能安置，则由甲方按安置房屋总面积85.312平米，单价7000元/㎡的总价值每天支付给乙方千分之二的违约金，直到乙方收到甲方书面交房通知书为止”则逾期安置即以违约金的形式对原告进行补偿，原告主张逾期交房违约金又主张逾期安置费用属于重复主张，故原告请求判令被告向原告支付逾期安置补助费187200元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期交房期间停产停业损失补偿费的诉讼请求，原告虽然向法庭提交了其个体工商户登记，但是未向法庭提交证据证明其停产停业的损失，原告应承担举证不能的法律责任，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告贺兰县兰山大酒店支付原告吴某逾期交房违约金181783元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告贺兰县兰山大酒店还应支付原告吴某2016年9月14日至本判决确定的付款履行期限届满之日的违约金，按照安置房屋面积85.312平米，单价7000元∕㎡的总价值日万分之二计算；三、驳回原告吴某的他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16280元，由被告贺兰县兰山大酒店负担2321元，原告吴某负担13959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判 长尹晓静审判 员毛文亮审判员 祁玮  二〇一九年五月六日 书记 员梁彬     附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。  建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》  第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。  《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。