江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初2624号 原告：于世元，男，汉族，1980年5月30日，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。 被告：淮安乐华广告有限公司，统一社会信用代码9132081155254580XX，住所地淮安市清江浦区锦江花苑小区厅门口门面**。 法定代表人：张蓉弟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武超平，江苏穿石律师事务所律师。 原告于世元与被告淮安乐华广告有限公司（以下简称乐华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案并于2018年9月18日作出判决。被告不服判决向淮安市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理认为一审判决认定事实不清，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2019年6月25日重新立案并依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告于世元及委托诉讼代理人李冬，被告乐华公司法定代表人张蓉弟及委托诉讼代理人武超平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于世元向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房定金1万元；2、判令被告赔偿损失263000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月28日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的淮安生态文旅区中南世纪城12号楼906室房屋出售给原告。原告按合同约定给付了定金，被告应当在2016年8月4日前将房屋产权过户给原告，但在合同约定期限内，被告拒不履行，原告一直催促被告履行房屋过户手续，被告至今也未能按合同约定履行。现原告特具诉状，请求法院依法支持原告诉请。 被告乐华公司辩称，原、被告双方存在房屋买卖关系是事实，但因原告违约未履行合同义务，造成买卖合同实际终止。原告在合同签订后近2年才起诉，明显不符合常理。即使被告违约，原告应当及时采取补救措施止损。请求法院依法判决。 当事人双方围绕诉辩主张，向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 被告乐华公司与案外人淮安中南世纪城房地产有限公司（中南公司）存在业务关系。对于中南公司应向乐华公司支付的款项，双方签订《以房抵款协议》，约定乐华公司同意中南公司以其开发的中南世纪城12号楼906室房屋，冲抵欠付乐华公司工程款337300元，房屋面积76.34平方米；中南公司同意乐华公司指定其他单位、个人购房上述房屋。协议还约定了其他相关条款。 2016年7月28日，原、被告经淮安市二十一世纪房产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）居间，签订房屋买卖合同。约定被告将上述涉案房屋出售给原告，房屋面积76.34平方米，房屋总价35万元，原告预付定金1万元；首付款含定金9万元，在原、被告双方产权过户时付清，剩余房款于银行贷款放款后一次性付清，交房时间为银行放款之后；办理产权过户的手续费及契税由被告承担；房屋附属设施含公共维修基金及毛坯房、工程款抵房；产权过户定在2016年8月4日之前，如因原告或被告推诿拖延、则视为违约；合同签订后，双方不得以任何借口违约，如被告违约，则按购房定金两倍赔付对方，如原告违约，则被告不退回定金……。合同另就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向房产经纪公司支付定金1万元，由被告向原告出具收条，收条载明：“收到买房（中南世纪城12#906）定金1万元，买房人于世元”。同年7月30日，被告发微信给原告“把你的身份证拍照手机号码发给我，中南更名用”，原告随后向被告发送了本人手机号码及身份证。之后，原、被告就购房相关事宜进行了联系，但涉案房屋未更名，原告首付款也未付。 2016年9月19日，房产经纪公司打电话告诉原告，称被告来拿定金，定金保不住了。房产经纪公司后将原告所付的定金1万元交给了被告，涉案合同未能继续履行。2018年3月，于世元诉至本院，要求乐华公司退还定金并赔偿损失。该案审理中，于世元向本院申请鉴定。鉴定机构以2018年7月9日现场查勘日为评估时点，对涉案房屋价格进行鉴定，评估价为613000元，于世元垫付鉴定费7500元。 本案重审期间，本院就涉案小区在2016年9月至12月间的房屋价格，依职权向“福田地产”、“枫林地产”、“先河地产”三家房产中介进行了市场询价。其中“福田地产”称单价一般为5000元左右，到年底期间，涨的比较厉害，大概8000元左右。其还提交了二份房屋买卖合同，其中2016年8月30日合同的房屋总价为59万元，面积为124平方；2016年9月24日合同的房屋总价为482000元，面积为90.67平方，单价为5315元。“枫林地产”称一般为6000元左右。“先河地产”称2016年9月10月间单价一般为7000元左右。本院还对中南公司有关涉案小区2016年9月的房屋销售单价进行了调查，其提供的9月25日合同单价为6670元。 原告对本院调取询价笔录的真实性无异议，但认为部分陈述并不确定，不能作为定案依据。对中南公司提供的2016年9月25日合同无异议。 被告对本院调取证据的真实性无异。询价笔录旨在证明房屋价格上浮，但不能作为定案依据。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同为有效合同，当事人应当依约定履行义务。本案主要争议焦点为：1、涉案合同未能履行的原因及责任；2、讼争损失如何确定。 1、关于涉案合同未能履行的原因及责任。本院认为，导致合同不能继续履行的主要原因是双方对先付首付款还是先更名产生分歧。对于履行的先后，合同仅是约定“首付款含定金在双方产权过户时付清”。由于当事人对该约定的理解有分歧，且该约定既未明确履行的先后也未明确履行时间，应属约定不明。对此，双方当事人应当本着诚实信用的原则加强沟通进行协商，或依交易习惯，按照有利于实现合同目的方式履行。对于涉案合同未能履行，本院确认原、被告对此均负有违约责任，且责任相当。 2、关于讼争损失如何确定。房产经纪公司于2016年9月19日告知原告被告带人到公司讨要购房定金，定金保不住。原告至此应当知道涉案合同已无履行可能，应当采取适当措施，防止损失扩大。原告后因没有采取措施产生的损失，无权主张。本院对原告主张按鉴定价格赔偿损失的请求，不予支持。 根据本院依职权进行的调查及市场询价，2016年9月下旬涉案房屋平方单价本院酌定为6000元，总价458040元，与涉案合同约定的35万元相差108040元。该款可作为溢价损失。由于原、被告对于合同未能继续履行均有违约责任，且责任相当，被告应承担上述房屋差价中54020元，并应向原告返还购房定金1万元。对于另一半损失54020元，应当由原告自行承担。 本案经本院主持调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告淮安乐华广告有限公司于本判决生效后十日内，向原告于世元返还购房定金1万元并赔偿损失54020元，合计64020元； 二、驳回原告于世元其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5395元，鉴定费7500元，合计12895元，由被告淮安乐华广告有限公司负担5400元，原告于世元负担7495元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××30）。 审 判 长  薛 兵 审 判 员  陈建淮 人民陪审员  崔 东 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  徐 力 附：相关法律条文 依照《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。