河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21433号上诉人（原审原告）：丁连帮，男，1984年2月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区兴隆铺**院**楼。法定代表人：刘峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓磊，男，该公司法务。委托诉讼代理人：吕亚琼，女，该公司法务。上诉人丁连帮因与被上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁连帮上诉请求：1.依法改判勤丰公司向丁连帮支付因逾期交付易谷（良库老街公寓）记号为A3#、A4#仓库1层102号的房屋逾期交房违约金130657元（违约金暂计算到2019年6月30日，以后按丁连帮已付房款694430元的万分之3连续计算到勤丰公司实际交房的2019年10月5日止）。2.本案的诉讼费用全部由勤丰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定、理解事实错误，明显偏袒勤丰公司。（一）一审法院将该“涉案房屋已于2018年6月29日通过竣工验收”即认定为“符合交房条件”明显为认定、理解事实错误。双方签订的合同约定房屋交付条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等。然而，涉案房屋截止到一审庭审结束也没有取得建设行政主管部门竣工备案表。（二）一审法院根据勤丰公司在东方今报以公告的方式针对三层之上的“公寓”购房业主作出的交房通知公告就认定为丁连帮收到了“交房通知”明显是认定事实错误。二、一审法院认定2017年12月31日以前违约金以物业费形式抵充错误。丁连帮已于2019年10月5日接收案涉房屋，然而，丁连帮在接收该房屋时该小区物业公司却没有对上述违约金抵充物业费部分给予认可、兑现。故该以物业费抵充的违约金部分仍应当由勤丰公司来承担、支付。三、一审法院依据我国“不可抗力”的法律规定将郑州市在2017年11月15日至2018年3月15日实施“封土令”期间勤丰公司应向丁连帮支付的违约金给予扣除为适用法律错误。勤丰公司辩称，涉案房屋性质为仓储用房，涉案土地性质为仓储用地，其交房标准并不能严格按照住宅商品房的交房标准。商品房买卖合同上约定了交房条件，并不能严格参照仓储用房的交房条件，之所以约定关于住宅商品房的交房条件，是因为目前房地产市场上并无统一的关于仓储用房的交付条件，也是在配合房管局即不动产登记中心的相关要求，才按照住宅商品房的交房条件来约定,一审法院对交房条件审理事实清楚，适用法律正确。并且目前已有众多的业主办理了入住,完全符合相应的交房条件。勤丰公司在2018年7月2日通过报纸公告的形式通知丁连帮前来办理交房手续，完全符合相关的规定。丁连帮以没有通知商业购房业主前来交房，实属丁连帮的片面理解。报纸公告上的内容是针对所有业主来办理交房手续，而并非针对个别业主。丁连帮自认在2019年10月5日办理了交房手续。按照补充协议上的约定，该物业费已经进行相应地冲抵。丁连帮并没有拿出相关缴过物业费的凭证，由此可以说明物业费已经按照补充协议相关的约定进行了相应的冲抵。一审法院判决完全没有问题。关于逾期交房补充协议上明确约定交房时间为2017年12月31日。该补充协议与商品房买卖合同具有同等的法律效力。同一个商品房买卖合同不可能同时存在两个交房时间,只能视为补充协议是对之前交房时间的一个变更,并且丁连帮依据违约金的计算标准也正是补充协议上相关的约定，不能因为丁连帮认为补充协议上逾期交房违约金条款对自己有利就采纳，而变更的交房时间对自己不利而不采纳，这是完全说不通的。丁连帮向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金130657元（违约金暂计算到2019年6月30日，以后按原告已付房款694430元的万分之三连续计算到被告依法交房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月12日，原告丁连帮（定制人、乙方）与被告勤丰公司（出让人、甲方）签订《房源定制协议》一份，约定：被告在位于京沙快速路与北环路交会处东北地块建设【易谷】，被告愿意以内部之优惠价格为原告定制房源，原告所定制房源房号为：A3-1F-07，建筑面积约为77.35㎡，单价为11000元/㎡、房源总价为850850元；被告承诺房源交付日期为2016年12月31日，交房标准为毛坯房、达到使用条件；若原告未按规定时间缴纳剩余款项视为原告违约，应按日息万分之零点五支付延期款的利息；因被告原因，造成房源交付延期的，视为被告违约，应按房源总价款日息万分之零点五支付违约金；协议并约定了其他事项。2016年7月11日，原告出具情况说明一份，载明：“本人丁连帮于2015年11月7日购买易谷国际A4-0107房源，面积77.35，现根据房管局文件房号变更为A4-0102，面积63.13，房屋总价为694430元”。2016年7月13日，原告丁连帮（××）与被告勤丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002557140），约定：原告购买被告开发的位于惠济区安泰路西、福利院路北A3#、A4#仓库1层102号房，用途为仓储，建筑面积为63.13平方米，房屋总价款为694430元；出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件，并符合合同约定的商品房交付××使用；合同并约定了其他事项。2016年9月7日，原告缴纳全部房款694430元。2017年11月6日，原告丁连帮（乙方）与被告勤丰公司（甲方）签订《补充协议》，约定：被告认可对原告所购买房源延期交付的事实，并愿意承担合同中约定的延期交付违约责任；交付时间为2017年12月31日；就延期交付违约赔偿约定，2017年10月31日前，被告按原告已付房款的日万分之0.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，被告按原告已付房款的日万分之1.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按原告已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3向原告支付延迟支付违约金直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个完整月的违约金；补充协议签署后，原告不得采取拉条幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则被告有权单方解除补充协议；超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。一审法院另查明，原、被告双方签订《房源定制协议》时，涉案项目房屋尚不具备法定出售条件；郑州市住房保障和房地产管理局于2016年3月14日向被告颁发预售许可证，项目名称为河南易谷艺术品储运仓库。2018年6月29日，涉案工程项目通过竣工验收，被告通过手机短信、电话、报纸公告等形式通知了原告接收房屋，原告以不符合交房条件为由未接收。一审法院认为，原、被告签订的《房源定制协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则积极履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，原告已依约向被告支付购房款，但被告逾期交房，故原告该项诉请于法有据，该院予以支持；同时，涉案房屋已于2018年6月29日通过竣工验收，被告通过报纸公告等形式通知原告于2018年6月30日收房，原告也应积极履行接收房屋的义务，故被告对原告未如期收房而扩大的损失不承担责任。关于违约金的具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式抵充，故该部分原、被告应按约定进行核算；2018年1月1日以后的部分，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理；自2018年3月16日至2018年6月30日（107天）期间，被告应按照原告已付房款694430元为基数，按照日万分之三向原告支付违约金，计22291.20元。关于原告的其他诉请和被告部分辩称，不符合约定和法律规定，该院不予支持和采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁连帮逾期交房违约金，自2017年1月1日至2017年12月31日计12013.64元（该部分违约金以物业费形式抵充），自2018年1月1日起至2018年6月30日计22291.20元；二、驳回原告丁连帮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913元，减半收取1456.5元，由被告郑州勤丰实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实除与一审法院认定的事实相同外，另查明，二审中，丁连帮自认2019年10月5日接收了案涉房屋，其愿意对勤丰公司逾期交房违约金计算到2019年10月5日。本院认为，双方签订的房源定制协议、商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，均为合法有效协议，双方均应按照约定积极履行各自的义务。丁连帮按约缴纳了全部购房款，履行了自己的义务。勤丰公司未按约定的期限向丁连帮交付符合交付条件的案涉房屋，构成违约，应按双方补充协议及合同约定支付延期交房违约金。关于丁连帮上诉称一审认定违约金截止时间错误的问题。双方签订的商品房买卖合同约定的房屋交付条件为该商品房竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表等。本案中，勤丰公司未提交证据证明案涉房屋已取得竣工备案表，二审中，勤丰公司代理人对案涉房屋是否取得行政机关竣工备案表未明确回复，根据现有证据，案涉房屋不符合双方合同约定的交付条件，故一审认定2018年6月30日为勤丰公司承担逾期交房违约责任的截止日期不当，本院予以纠正。因丁连帮自认2019年10月5日接收了案涉房屋，并主张逾期交房违约金的计算截止点为2019年10月5日，故勤丰公司应承担的逾期交房违约金应到2019年10月5日止。关于违约金的计算时间及标准问题，一审认定的2017年12月31日前的违约金数额及处理方式正确，本院予以维持；对于2018年1月1日之后的违约金，因在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间，城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，一审考虑该实际情况，酌定从2018年3月16日起计算2018年1月1日之后的违约金并无不当，故勤丰公司自2018年3月16日至2019年10月5日（569天）期间，应按照丁连帮已付房款694430元为基数，按照日万分之三的标准支付违约金，计118539.20元。对丁连帮请求过高的部分不予支持。综上所述，丁连帮的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5810号民事判决；二、郑州勤丰实业有限公司于本判决生效后十日内支付丁连帮逾期交房违约金，2017年12月31日之前计12013.64元（该部分违约金以物业费形式抵充），自2018年3月16日起至2019年10月5日计118539.20元；三、驳回丁连帮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2913元，减半收取1456.5元，由郑州勤丰实业有限公司负担；二审案件受理费2209元，由郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十一月十三日书记员 柴      涵      博