四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3387号 上诉人（原审原告)：胡秀，女，1973年1月4日出生，汉族,住绵阳市。 上诉人（原审原告）：肖方户，男，1972年10月2日出生，汉族,住绵阳市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张黎冬，四川真道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳兴源环亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91510700078899845R，住所地绵阳市园艺东街6号。 法定代表人：向阳，该公司总经理。 上诉人胡秀、肖方户因与被上诉人绵阳兴源环亚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 胡秀、肖方户上诉请求:被上诉人未按照合同约定的交付房屋条件向上诉人交房，是为了达到逃避逾期交房的违约责任，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法予以改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人绵阳兴源环亚房地产开发有限公司未作答辩。 胡秀、肖方户向一审法院起诉请求：1.判令被告以原告支付全部的房款为基数，自2017年1月1日起至2018年2月11日止，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金18893.98元；2.判决被告自2018年6月25日起至原告实际取得案涉房屋权属证明之日止，以原告支付全部的房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金13774.92元（暂计算至起诉之日即2019年4月22日）；3.案件受理费、保全费由被告负担。 一审法院审理查明:2015年1月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：190956）一份，约定：原告购买由被告开发的位于绵阳市科创园区元通南路12号温莎国际小区5幢3单元10楼1号房屋一套；建筑面积97.38平方米；房屋总价465369元；出卖人应当于2016年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交房在90日以内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人逾期交房在90日以上的，若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自双方约定的交付时间之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；约定出卖人应当在2017年12月31日前取得初始登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起出卖人取得所在楼栋的初始登记且买受人已付清该房屋的全部款项后365日内取得房屋产权证书的，双方按照补充协议的相关规定执行。同日，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》一份，约定：买受人通过按揭贷款的方式购买案涉房屋；出卖人向买受人交付商品房的条件为该商品房已取得工程竣工验收报告，即该商品房所在楼栋已经勘察、设计、施工、监理、建设五单位及质检站参与认可后签署的工程竣工验收报告作为出卖人交房的条件；出卖人统一在商品房交付后365个工作日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证在办理了分户房屋所有权证后365个工作日内办理完毕，如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。签订上述合同后，原告以按揭贷款方式向按约向被告交纳了购房款。原告于2017年3月3日接收了案涉房屋，并收到了被告赔付的迟延交房违约金2699元。被告庭审自述2018年2月11日取得绵阳市建设工程质量监督报告。原告至今未取得不动产登记证书。 一审法院审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应当依约履行。原告依约交付了房款，被告即负有按约交付房屋的义务。案涉房屋至今未达到约定的交房标准，被告的行为已构成违约，理应承担支付违约金的责任。但原告已于2017年3月3日接收了房屋，接受了被告的交房行为，违约金应计算至收房时止。被告已就迟延交房向原告支付了截止2017年2月27日的违约金，还应支付2017年2月28日至2017年3月3日的违约金186.15元（465369元×0.0001×4天）。《商品房买卖合同》及补充协议约定的办理两证时间分别为商品房交付后365个工作日内、办理了分户房屋所有权证后365个工作日内，被告抗辩自2016年9月30日起两证合为不动产登记证书后相应地办证时间应延长至商品房交付日即2017年2月28日后的730日，合同及补充协议并未约定，原告亦不予认可，不予采信。合同约定交房日期为2016年12月31日前，实际交付日期为2017年3月3日，原告主张自2018年6月25日起计算逾期办证违约金符合合同约定，予以支持。被告抗辩违约金不应承担，即蕴含减少违约金之请求，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少”之规定，鉴于现有证据买受人因被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司逾期未办理房屋权属证书是否造成损失以及具体损失金额无法确定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则我，综合评定后，确定逾期办证违约金自2018年6月25日起起，以已付房款为基数，按年利率1%计算至原告取得案涉房屋权属证明之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告胡秀、肖方户支付逾期交房违约金186.15元；二、被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告胡秀、肖方户支付逾期办证违约金，计算方式为：以购房款465369元为基数，自2018年6月25日起至原告胡秀、肖方户取得温莎国际小区5幢3单元10楼1号房屋权属证明之日止按年利率1%标准计算；三、驳回原告胡秀、肖方户其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，由原告胡秀、肖方户负担270元，被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司负担38元。 二审中当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实本院予以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应当围绕上诉人胡秀、肖方户的上诉请求进行审理。双方签订的《商品房买卖合同》：“第十条约定交付条件（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。(二）该商品房交付时应当符合下列第1/2/4项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件……”，以及《商品房买卖合同》补充协议：“第四条关于商品房交付期限的规定：出卖人向买受人交付商品房的条件为：该商品房已取得工程竣工验收报告，即该商品房所在楼栋已经勘察、设计、施工、监理、建设五单位及质检站参与认可后签署的工程竣工验收报告作为出卖人交房的条件，如因以下原因造成延期交房……”绵阳兴源环亚房地产开发有限公司通知上诉人接房时，其并未提供质监站参与认可后签署的工程竣工验收报告，也没有达到双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件，上诉人胡秀、肖方户有拒绝接受案涉房屋的权利。2017年3月3日，上诉人明知被上诉人所交房屋尚不符合合同约定的交付条件而接受案涉房屋，上诉人不能在接收交付后要求确认交付行为无效。双方以交付和接收交付的行为，改变了合同约定的交付条件。上诉人胡秀、肖方户主张2017年3月3日以后的逾期交房违约金本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人胡秀、肖方户的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费149元，由上诉人胡秀、肖方户承担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 红 审判员 马翰霖 审判员 刘 颖 二〇一九年十一月二十八日 书记员 黄 静