山西省泽州县人民法院民事判决书（2019）晋0525民初1305号原告：王俊，男，1970年5月10日生，汉族，山西省晋城市城区人，住晋城市城区。被告：李火炉，男，1951年4月29日生，汉族，山西省晋城市城区人，住晋城市城区。被告：司金艳，女，1967年1月13日生，汉族，山西省晋城市城区人，住晋城市。被告：李丽媛，女，1985年12月5日生，汉族，山西省泽州县南村镇裴圪塔村人，住泽州县。原告王俊与被告李火炉、司金艳、李丽媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王俊、被告李火炉、司金艳、李丽媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王俊向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与三被告于2018年3月30日签订的《回迁房买卖合同》；2、判决三被告向原告返还购房款536000元，并支付原告经济损失及违约金160800元，两项合计696800元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告李火炉原系朋友关系，被告李火炉在泽州县南村镇裴圪塔村原有房屋一处，因该房屋正在拆迁，被告李火炉将得到3套拆迁安置房。2018年3月30日，原告与三被告就三被告的拆迁安置房屋达成《回迁房买卖合同》，约定原告以每平方米4000元的价格购买三被告正在修建中的建筑面积为134平方米的回迁房，房屋总价为536000元。在房屋修建成后原告有权在三被告的拆迁安置房中任意选择一套134平方米的房屋。三被告均在合同上签字。合同签订后，原告依照合同约定，于合同签订之日一次性支付被告购房款536000元，被告李火炉为原告打下收据一支。2018年11月15日，原告与被告找到开发商要求将原告所购房屋改到自己名下时，才得知被告拆迁安置房已被人民法院查封。原告找到被告协调解决，但被告却迟迟不予处理。因被告李火炉的违约行为，原告与三被告签订的《回迁房买卖合同》已经无法继续履行。根据合同约定，三被告应当向原告返还购房款并赔偿原告因被告的违约行为所造成的经济损失及违约金。现请求法院支持原告的诉讼请求。被告李火炉辩称，《回迁房买卖合同》不是单独成立的，而是与《商铺买卖合同书》以及《合同回收协议》共成一体的，因为这三份合同书和协议书是互相联系的。如果解除合同应将当时签订的三份合同书全部解除。买卖房屋的交易价格并不是536000元，而是原告买了李火炉的商铺付给浦发银行贷款和日兆丰小额贷款以及抵扣李火炉过去向原告的借款加上将可能付商铺房交易费的差价。《回迁房买卖合同》仅为此差价的担保物而已。实际的金额也不是536000元，而是136326元加商铺房买卖的实际交易费。这个费用是要计算的。原告将李火炉及司金艳、李丽媛列为被告是有意扩大被告面，概念不清，是错误的。因为卖方是李火炉、买方是王俊，而在合同的尾部签字除李火炉、王俊外仅有法定继承人意见签字，是司金艳和李丽媛。并没有说明司金艳和李丽媛是卖方，所以应予以驳回。关于原告与李火炉买卖回迁房一事，起因是2018年4月中旬李火炉需要还浦发银行的180万元贷款和日兆丰小额贷款公司的40万元贷款。因为李火炉当时还款能力不足，无奈之下决定将位于人民广场的街面房出售用来还贷款。当时，这个街面房是李火炉租给原告经营销售手机的。李火炉通过朋友联系了个买家，决定以290万元的价格买下街面房。但是原告知道后，希望把房子卖给他。李火炉再三考虑同意卖给原告，况且当时还欠原告40多万元，并同意按250万元卖给他。原告帮我还了浦发银行180万元贷款，还了日兆丰小贷公司40万元，另外将李火炉以往在原告那里的借条436326元也进行了抵扣，共计原告替李火炉支付了2636326元，除去房价250万元，还欠原告136326元。因为当时估计房的过户费为40万元还要李火炉承担，这样相当于欠原告536326元。为了降低李火炉欠原告款项的风险，于是原告在签订街面房买卖合同的同时，另要求和原告签订部分回迁房买卖合同，用部分回迁房作为担保。回迁房是李火炉原本答应分给三个女儿的，原告怕过户时，李火炉的妻子和女儿不知道此事为由阻止办理手续，就要求在协议上注明继承人认可这个交易，所以妻子和女儿在协议上签了字。当时，原告承诺李火炉随后给其20万元即取消回迁房协议，同时还签订了合同回收协议。后来李火炉还原告20万元时，原告又不同意了，这样就事情拖了下来，后再次协商同意20万元了事时，李火炉已失去了偿还能力。回迁房买卖协议是街面房买卖合同的一个担保协议，为了让李火炉承担过户费的一个保证，况且街面房的过户费远不足40万元。综上，请求法庭依法判决。被告司金艳辩称，原告与李火炉买卖回迁房一事，原告怕被告司金艳以后提出异议，因此要求司金艳当场对他们的交易行为作个见证。事实上，房子是李火炉与其前妻1987年购买的，司金艳与李火炉2002年才结婚，司金艳不是房子的所有者，无权买卖房子。原告把司金艳列为被告与事实不符，请法庭调查后予以驳回。被告李丽媛辩称，因为被告李丽媛的父亲曾答应分给其一套房子，原告怕签订买卖合同时李丽媛提出异议，所以要求在法定继承一栏签字。原告将李丽媛列为被告没有理由，因为李丽媛不是房子的所有者，也不是房子的买卖人，仅是卖房人的女儿，是有继承权的，表示见证了买卖行为，没有反对，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年3月30日，原告王俊与被告李火炉签订《商铺买卖合同书》，双方约定：被告李火炉将位于晋城市城区黄花街B1区凤展商贸城B1-1B、B1-213号、1-2层的商铺现房以250万元的价格卖给原告王俊；双方买卖商铺需要缴纳的税费及过户中产生的相关费用由被告李火炉全部承担等。2018年3月30日，原告王俊转账给泽州县日兆丰小额贷款有限责任公司40万元，用于归还被告李火炉的贷款。2018年4月2日，原告王俊给被告司金艳汇款180万元，用于归还贷款，该贷款系被告李火炉以被告司金艳的名义在泽州浦发银行的贷款。被告李火炉曾欠原告王俊借款43.6万元，原告王俊以对被告李火炉的30万元债权抵作购房款。原告王俊通过代偿贷款、债权抵作购房款的形式支付被告李火炉购房款250万元后，被告李火炉尚欠原告王俊13.6万元。原告王俊购买被告李火炉房屋后，双方约定房屋税费、过户费为40万元。2018年3月30日，原告王俊与被告李火炉签订《回迁房买卖合同》，双方约定：被告李火炉将位于山西省泽州县南村镇裴圪塔村的回迁房一套（在建)以53.6万元卖给原告王俊；李火炉在房屋出售给王俊即王俊付清房款与李火炉签订本合同后不得将房屋另行转让给他人，如若违约应赔偿房款总价外还应赔付房款总价款50%的违约金等。同日，被告李火炉给原告王俊出具收据一支，载明：被告李火炉收到原告王俊回迁房购房款53.6万元。同日，原告王俊与被告李火炉签订了《合同回收协议》，双方约定：李火炉裴圪塔回迁房售与王俊的售房合同，李火炉在两个月内归还王俊贰拾万元现金，王俊即将售房的所有手续归还李火炉，取消原售房协议。原告王俊实际支出税费、过户费为359686.33元，庭审中，原告王俊认可被告李火炉主张实际欠款为13.6万元加上税费、过户费359686.33元即495686.33元。庭审中，原告王俊主张应由三被告从2018年3月30日至房款还清之日止按年利率36%计算违约金，三被告不予认可。另查明，被告李火炉与原告王俊签订《回迁房买卖合同》后，又将涉案房屋卖给案外人王志芳、李小军。上述事实，由原被告陈述、《商铺买卖合同书》、《回迁房买卖合同》、《合同回收协议》、泽州浦发银行还款清单、贷款本息收回凭证、收据、税收完税证明等证据在案佐证。本院认为，原告王俊与被告李火炉签订的《回迁房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告李火炉将涉案房屋再次卖给他人，违反了合同约定，应当承担违约责任。被告李火炉的违约行为明确表明了其不履行合同的主要义务，原告王俊请求解除《回迁房买卖合同》，本院依法予以准许。原告王俊认可被告李火炉实际欠款为495686.33元，本院予以准许。原告王俊与被告李火炉签订的《回迁房买卖合同》以及被告李火炉出具的收据可以证实，被告李火炉所欠原告王俊的欠款，双方已约定转化为原告王俊的购房款。原告王俊与被告李火炉在《回迁房买卖合同》中约定的违约金明显过高，故被告李火炉请求对违约金予以减少，本院予以支持。原告王俊主张应由三被告从2018年3月30日至房款还清之日止按年利率36%计算违约金，不符合法律规定。本院认为，原告王俊主张的违约金应以购房款495686.33元为基数，中国人民银行同期贷款利率为基础加收30%，从2018年3月30日计算至起诉之日2019年5月24日为宜，即32702.9元。被告司金艳、李丽媛在《回迁房买卖合同》中仅以法定继承人的名义签字，并非合同的一方当事人，原告王俊主张由被告司金艳、李丽媛承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王俊与被告李火炉于2018年3月30日签订的《回迁房买卖合同》；被告李火炉在本判决生效后三十日内返还原告王俊购房款495686.33元并赔偿原告王俊违约金32702.9元；驳回原告王俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10768元，原告王俊已预交，由原告王俊承担1980元，被告李火炉承担8788元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 王志新人民陪审员 王保宪人民陪审员 韩建青 二〇一九年十一月二十二日书 记 员 谭静芳