山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终1767号上诉人（原审被告）：赵金华，男，1963年3月19日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：邵兆井，山东莫同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州市淑涵商贸有限公司，住所地滨州市滨城区黄河十二路**万达广场****商铺。法定代表人：贾路滨，公司总经理。委托诉讼代理人：赵莎莎，山东守护律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐爱国，山东守护律师事务所律师。上诉人赵金华因与被上诉人滨州市淑涵商贸有限公司（以下简称淑涵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵金华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由淑涵公司承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.一审认定“出租方所提供的房屋不能满足正常使用要求”错误。双方2018年4月15日签订《房屋租赁合同》，在出租前，对涉案房屋进行了多次考察，并且上诉人按照其使用要求将涉案房屋进行了修缮。合同履行过程中，也出现过大风大雨天气，也没有影响的使用。2018年5月15日出现大风把房顶屋面板刮破，其一是因为瞬时风力过大，其二是由于及其他通排承租人未关门、窗，致使向上的风力掀开屋顶。但是在事发后，上诉人已经将该房屋维修，并加固了屋面板，符合正常使用条件和要求。且目前的部分货物仍存放在房屋内，仍正常租赁使用着上诉人的房屋，一审法院认定房屋不能满足正常使用要求明显是错误的。2.一审认定货物损失292826元错误，明显是“以鉴代审”。首先，该资产评估报告鉴定程序不合法。根据评估报告书第2页载明鉴定人员是“2018年11月8日至11日，查勘了受损家具经查勘受损板材1245件、沙发10件、床垫5件，未见到按摩椅”，评估报告中未说明查勘地点，并且查勘时间距事发时间已经过去了半年时间，涉案的物品是否是2018年5月15日受损的物品，与5月15日的淋雨是否有关联性，该物品是否是二次被损坏的，一审法院均未查明。其次，受损物品的残值是如何计算的，受损物品是否被出售？出售价款多少？货物现在存放何处？实际损失数额是多少等问题，一审法院均未查明，仅依据资产评估报告进行了判决，明显是“以鉴代审”。以上两点，上诉人认为一审判决对租赁房屋的状态、租赁合同的履行情况、的损失情况没有查清，符合《民事诉讼法》第一百五十三条认定事实不清，发回重审的情形。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决解除《房屋租赁合同》的依据是《合同法》第九十四条第一款第（四）（五）项。但根据上诉人如前所述，合同签订前上诉人对房屋进行修缮，及时交付房屋，保障了对房屋正常使用的，不存在迟延履行的行为。在2018年5月15日事发后，上诉人又对房屋及时修理，达到了可以继续使用的条件。并且至今仍在占用租赁使用着上诉人的房屋，租赁合同仍在履行状态，一审判决认定的“合同目的不能实现”没有任何法律依据。2.根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2018年5月15日因大风大雨致使房屋出现质量问题后，上诉人及时修理加固了房屋，通过补救措施使房屋达到了使用条件，也没有履行催告义务，一审法院径行判决解除合同不符合法律规定。3.一审判决上诉人全部返还已付房屋租金55000元也不符合法律规定。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2018年4月15日租赁使用上诉人的房屋，2018年5月15日事发时已经占用使用了一段时间的房屋，并且至今仍占用使用。即使合同解除，但对占用使用房屋期间的租金，应予以承担，一审判决上诉人全部返还错误。淑涵公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，鉴定程序合法，适用法律正确，现针对上诉人的上诉请求，提出如下答辩意见：第一，综合上诉状中第一条第1条和第二条第1条的内容，上诉人的陈述自相矛盾，上诉人在涉案房屋出租前后不停的修缮，恰恰说明了该房屋不符合正常的租赁条件，不能满足正常的使用要求，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果也是非常合理的。根据《合同法》61条、62条、111条之规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任等。被上诉人主要经营尚品宅配品牌家居用品、装饰材料、家具批发零售等高端产品，价格昂贵，其租赁涉案房屋的目的就是存储该部分货物产品，遮挡风霜雨雪和日晒，确保其不受任何损害。在2018年4月15日双方签订租赁合同时，北方马上进入多雨季，上诉人应该能够预见到该种情况的出现以及可能给被上诉人造成的损失，在租赁之前就应该做好这方面的工作。但在5月15日即出现大雨淋湿浸泡的情况，被上诉人货物被大雨浸泡严重，客户定制的家具、沙发等均不能使用，使得被上诉人无法向客户按时交货而承担违约责任，损失严重。本案中，涉案房屋自始至终不具备基本的租赁条件，质量不合格，导致合同根本目的不能实现，上诉人不能因为过失而获利，要求被上诉人支付租金的陈述于法无据。双方解除合同，返还已付租金，合理合法。第二，涉案房屋属于违规建筑，不符合正常的租赁条件，被上诉人事后得知，该房屋所在的小区早已被划归拆迁的范围，至今上诉人也没有拿出相关的合法手续，事后也没有对涉案房屋进行修缮，假如像上诉人陈述的那样，也没有证据予以证明。另外，上诉人也承认，大雨淋湿了被上诉人的物品，即使事后进行了修缮，也不能否认给被上诉人造成了损失，那么也必须根据相关法律规定赔偿该部分损失。第三，上诉人所述严重偏离事实，该案发生后，被上诉人已将所有物品搬离了涉案房屋，上诉人也是知情的，被上诉人并没有占用上诉人的房屋，自然也不存在缴纳该段时间房租的问题。据被上诉人所知，现如今，该房屋在划归拆迁范围后，因不符合基本的租赁条件，一直处于空闲状态。第四，本案的鉴定程序合法，鉴定数额客观公正。该鉴定机构系法院委托，上诉人与被上诉人双方共同选定，鉴定时，双方也同时在场。通过该鉴定报告以及现场观察，所有的物品均能看出大雨淋湿或者长毛、变形的痕迹，根本不存在二次损坏的情形，上诉人的陈述只是主观臆测，根本没有任何证据证实其主张。对于鉴定数额是如何得出的，鉴定报告中已详细列明，并且在该报告的第三页，已经明确载明：根据国家有关规定，对本报告有不同意见，请在收到报告十日内，将异议和相关证据以书面形式提交给滨州市滨城区人民法院，转交我公司给予答复。上诉人在接到鉴定报告后，也没有提任何异议，也没有申请重新鉴定，应当按照鉴定数额进行赔偿。淑涵公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方订立的房屋租赁合同；2.赵金华退还淑涵公司房屋租金55000元；3.赵金华赔偿淑涵公司损失100000元；4.诉讼费用由赵金华负担。审理期间，淑涵公司变更增加诉讼请求，将原诉讼请求第3项请求赔偿损失金额增加为492727元，诉讼请求总额变更为547727元。一审法院认定事实:2018年4月15日，淑涵公司与赵金华在磋商之后签署房屋租赁合同，确定淑涵公司（乙方）承租赵金华（甲方）所有位于米处的房屋。房屋租赁合同约定，房屋室内面积1200平方米；租赁期限系自2018年4月15日至2024年4月14日，共计6年；房屋租金55000元，一年一付；租赁期内的水、电、电话、网费由乙方支付，房屋修缮等费用由甲方支付；在出租前，甲方须完善好房屋的门、窗、电、灯、地面等，保证乙方能、地面等，通往本物业的道路需保证大车能正常通行；租赁期内，甲方必须确保乙方的正常使用，不得将乙方租用的房屋转租给任何第三者，或在租赁期内房租加价；如发生自然损坏，应及时通知甲方，由甲方做好修缮工作，乙方须做好配合工作等。订立合同前后，淑涵公司分两次向赵金华支付租金55000元。赵金华随即将出租房屋交给淑涵公司，淑涵公司把公司经营所需板材、家具、设备等存储至承租房屋内。2018年5月15日，天降大雨并伴有一定程度的风，承租房屋的房顶部分破裂，房顶支架弯曲，顶部彩钢板塌陷，雨水直接落入房屋内，房顶水流灌入房屋内部，致使室内板材、家具等被淋雨浸泡受损。事发后，淑涵公司组织人员、车辆抢救转移仓库内材料物品，支出劳务费、运输费、材料费、临时仓储费等费用共计115901元，材料设备流转后承租燕树云的仓库，支出仓库租赁费30000元（不包含租赁押金）。经查明，被雨水淋湿浸泡的材料设备有板材1245件、沙发10件、床垫5件。案件审理期间，淑涵公司申请对受损物品价值进行鉴定。随后淑涵公司、赵金华选择山东舜天信诚资产评估有限公司进行评估。2019年4月17日，山东舜天信诚资产评估有限公司评定，被雨水淋湿浸泡的板村1245件、沙发10件、床垫5件价值为292826.00元。一审法院认为，淑涵公司与赵金华签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规有关效力方面的强制性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，依法成立并发生效力。合同订立以后，缔约双方应当严格全面诚信履行约定义务。承租方淑涵公司依约支付第一年房屋租金55000元，履行了己方义务。出租方赵金华向出租人交付了房屋，将房屋使用权交给承租方。但所交付房屋质量和基本性能不能满足正常的使用要求，不能抵御风雨等自然天气，致使房屋漏雨进水将房屋内存储的产品货物淋湿浸泡，由此判断，出租方所提供的房屋不能满足正常使用要求，所履行合同义务不符合约定，并使得承租方订立租赁合同的目的不能实现。因而承租方解除与出租方订立的房屋租赁合同、请求出租方返还已付房屋租金、赔偿损失等诉讼请求于法有据，予以支持。有关淑涵贸公司主张的新租用房屋仓库、临时转移仓库及抢救物品所支出费用的金额损失问题，经审查认为，在房屋租赁合同正常履行的情况下，承租方应当向出租方支付房屋租金55000元，这是正常履行合同应当付出的成本。而在出租方出现所提供房屋不能满足使用要求造成损失时，因抢救物品支付费用及临时仓库、新租用房屋仓库所付出的金钱，不完全属于损失，只有上述金额中超出原合同履行成本的部分，即救济发生总费用损失超过原合同应当履行成本的部分，才属于违约造成的损失。据此计算，损失金额为30000元+115901元-55000元=90901元。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律和司法解释规定，合同一方提供的产品或标的应当满足约定，合同就质量没有约定或者约定不明确的，事后又没有达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。通过上述方式仍然不能确定质量要求的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，承租方租赁房屋用于仓储存放货物产品，房屋使用的基础目的要求就是房屋能够遮蔽风霜雨雪和日晒。因房屋性能不满足这一基本性能，故认定所出租房屋质量不符合约定，不能实现租赁合同目的。另外，我国合同法规定的归责原则系严格责任原则，即不论行为人主观方面有无过错，只要其没有履行合同或者履行合同义务不符合约定，即构成违约，就应当承担违约责任。本案中，赵金华一方曾提及损失系自然原因导致，不应承担违约责任的抗辩意见。本院认为，自然气象中的风雨天气，虽是发生货物损失的背景因素，但所出租房屋的基本作用和功能就是能够遮挡风雨，使得仓储货物免受天气侵扰。现有证据不足以证明事发当时的风雨天气恶劣程度达成不能预见、不能避免并且不能克服的状态，远达不到法律规定的不可抗力的情形，因而不能免除出租方的合同责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除滨州市淑涵商贸有限公司与赵金华订立的房屋买卖合同；二、赵金华返还滨州市淑涵商贸有限公司已付房屋租金55000元；三、赵金华赔偿滨州市淑涵商贸有限公司货物直接损失292826元；四、赵金华赔偿滨州市淑涵商贸有限公司为抢救、转移受险货物产品所支出的费用、租用临时仓储场所、重新租赁房屋仓库等加大支出而产生的损失90901元。以上判决第二、三、四款确定义务，于本判决生效之日起五日内履行完毕。五、驳回滨州市淑涵商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9277.27元、鉴定费16850元，共计26127.27元，由滨州市淑涵商贸有限公司负担6127.27元，赵金华负担20000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审审理查明，2018年5月15日，淑涵公司抢救转移费用为29511元。淑涵公司主张漏雨发生后连续九天搬货，费用共计86390元。本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1.应返还租金数额；2.货物损失数额；3.抢救费用数额。关于应返还租金数额问题。本院认为，涉案房屋因漏雨进水而不能满足正常使用要求，使得承租方订立租赁合同的目的不能实现，承租方要示解除合同、返还租金，应予支持。本案房屋租赁合同已实际履行期限一个月，故上诉人应返还剩余十一个月租金，即55000元÷12×11=50417元。关于货物损失数额问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。本案中，上诉人申请重新鉴定，但未提交证据证实一审评估报告存在上述规定的情形，故对于上诉人的重新鉴定申请，本院不予准许。综合考虑货物淋雨发现的及时性、货物转移的时效性、后期止损的可能性等多方面因素，一审判决上诉人承担全部赔偿责任不当，本院确认上诉人承担责任比例为60%为宜，即上诉人因承担的货物损失数额为292826元×60%=175695.6元。关于抢救费用数额问题。经审查，本案漏雨事故发生当日，淑涵公司为抢救、转移受险货物产品、租用临时仓储场所而支出的费用29511元，应当属于抢救货物的必要费用，淑涵公司提交了相应的付款凭证，本院予以确认。淑涵公司称漏雨发生后连续九天搬货，费用共计86390元，但未就费用支出的合理性进行解释，其主张上诉人予以赔偿，本院不予支持。综上所述，赵金华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2838号民事判决第一项；二、变更滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2838号民事判决第二项“赵金华返还滨州市淑涵商贸有限公司已付房屋租金55000元”为“赵金华于本判决生效之日起十日内返还滨州市淑涵商贸有限公司房屋租金50417元”；三、变更滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2838号民事判决第三项“赵金华赔偿滨州市淑涵商贸有限公司货物直接损失292826元”为“赵金华于本判决生效之日起十日内赔偿滨州市淑涵商贸有限公司货物损失175695.6元”；四、变更滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2838号民事判决第四项“赵金华赔偿滨州市淑涵商贸有限公司为抢救、转移受险货物产品所支出的费用、租用临时仓储场所、重新租赁房屋仓库等加大支出而产生的损失90901元”为“赵金华于本判决生效之日起十日内赔偿滨州市淑涵商贸有限公司抢救费用29511元”；五、撤销滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2838号民事判决第五项；六、驳回滨州市淑涵商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9277.27元，由滨州市淑涵商贸有限公司负担4947.27元，赵金华负担4330元。鉴定费16850元，由滨州市淑涵商贸有限公司负担8425元，赵金华负担8425元。二审案件受理费9277.27元，由滨州市淑涵商贸有限公司负担4947.27元，赵金华负担4330元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年十一月十二日书记员  战亚玲