山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终2553号上诉人（原审被告）：山东莘县天盛房地产开发有限公司，住所地：山东省莘县莘城镇政府西段南侧。法定代表人：刘高杰，经理。委托诉讼代理人：孟冕，北京市京师（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢伟华，男，1982年4月3日出生，汉族，教师，住山东省莘县。被上诉人（原审原告）：常素娜，女，1986年5月6日出生，汉族，教师，住山东莘县。上诉人山东莘县天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛房地产公司）因与被上诉人谢伟华、常素娜商品房销售合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2019）鲁1522民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。天盛房地产公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，上诉人并不存在违约行为。一、案涉房屋施工期间存在符合合同约定延期交房时间，上诉人并未违约。案涉合同明确约定如遇下列特殊原因“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件，因气候原因(以当地气象部门报告为准)，使公共配套无法按期交付的但最长不超过半年。”，约定的交房日期存在可以延期的情况。因为案涉房屋施工期间存在环保禁止施工以及因停水停电、雨雪雾霾、高考等原因误工，由第三方监理公司出具证明施工期间有173天不能正常施工，上诉人交付房屋的时间并未超过合同约定的合理延期。二、按照《合同补充协议》，被上诉人交纳相关费用后接收房屋属于明确的约定，无法认定上诉人违约。上诉人与被上诉人之间签订有《合同补充协议》，约定“买受人在办理按揭贷款时和交房手续前应据实结算办理按揭贷款，入住以及办理产权所需的费用，包括房产抵押费、房屋公共维修资金、天然气管道建设安装费、暖气开口费等等”，根据本约定，被上诉人只有完整交纳入住所需费用后才有接收房屋的权利。案涉房屋于2016年11月符合交房条件，上诉人通知业主交纳各项费用交接房屋，2017年3月26日被上诉人交纳费用后上诉人才提供钥匙如约交房，所以上诉人并不存在违约。该补充协议对于交房时间的约定已足够明确，即被上诉人按约交纳各项费用，上诉人交付房屋，实际履行也已结束，双方并无争议，一审法院认定约定有效但属不明确没有事实及法律依据。被上诉人谢伟华、常素娜辩称：一、上诉人没有出具延期证明；二、我们是2017年3月26日才被通知拿钥匙；三、我们是直接通过公司购买楼房，而非第三方抵押；四、赔偿金计算没有错误，超过90天的按万分之一进行计算。谢伟华、常素娜向一审法院起诉请求：1.依法判决被告赔偿违约金13457元。一审法院认定事实：2015年6月19日，原告谢伟华、常素娜作为买受人与被告天盛房地产公司（出卖人）签订商品房预售合同一份（含1-7的附件及补充协议）。合同约定，谢伟华、常素娜购买天盛房地产公司开发建设的莘县政府街205号天盛常青藤小区4号楼1单元701室及地下二层12号地下室，天盛常青藤小区4号楼1单元701室预测建筑面积为109.91平方米，地下****地下室预测建筑面积24.49平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价3034.14元/平房米，房屋总房款407788元。合同第九条交付时间：出卖人应于2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2.该商品房取得面积实测技术报告书。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件：因气候原因（以当地气象部门报告为准)，使公共配套无法按期交付的但最长不超过半年。第十条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别按下列第1、2种方式处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按协商解决。同日，双方于当日签订附件六《合同补充协议》，协议约定：买受人在办理按揭贷款时和交房手续前应据实结算办理按揭贷款、入住以及办理产权所需的费用，包括房产抵押费、房屋公共维修资金、天然气管道建设安装费、暖气开口费、有线电视初装费、契税、确权费、手续费、测绘费、产权登记费、他项权证费、垃圾清运费及其他工本费用等，上述费用未包括在总房价中，应买受人另行支付。以上费用如遇政策调整，则以调整后文件为准。……。本协议作为《商品房买卖合同》附件，经出卖人及买受人双方签字、盖章后生效，与合同具有同等法律效力。2014年8月21日，原告谢伟华、常素娜交纳首付款147788元，通过公积金贷款交纳了260000元。2017年3月26日，二原告接受涉案房屋，并交纳了暖气开口费、天然气开口费、公共维修基金。天盛房地产公司系具有房地产开发资质的企业，并于2014年10月31日取得天盛常青藤小区1-5号楼的商品房预售许可证。另，截止庭审结束时原告未提交涉案商品房进行竣工验收或在房屋管理部门进行备案登记的相关证据。一审法院认为：原告谢伟华、常素娜与天盛房地产公司就涉案房屋签订的商品房预售合同（含附件及补充协议）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。关于交房时间的认定问题：二原告主张被告未按合同约定的2016年5月1日前交房，而是在2017年3月26日才将涉案房屋交付给原告使用。被告对原告的主张不予认可，并称曾于2016年11月份通知原告领取钥匙并交付房屋。原告称未收到被告的通知，被告也未举证予以证明，故对被告的诉讼主张，依法不予采信。综上，房屋交付时间应以原告主张的2017年3月26日为准。关于被告是否构成逾期交房及是否应承担违约责任的问题，原被告合同约定房屋交付时间为2016年5月1日，被告于2017年3月26日交付房屋已构成逾期交房。法院认为，原被告合同约定，如因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人应出具相应证明文件；因气候原因延迟交房的，应当以当地气象部门报告为准，但并未提供任何有效证据予以证明。被告又辩称，根据双方签订的附件六《合同补充协议》之约定，买受人在办理按揭贷款时和交房手续前应据实结算办理按揭贷款、入住以及办理产权所需的费用，包括房产抵押费、房屋公共维修资金、天然气管道建设安装费、暖气开口费、有线电视初装费等费用。原告于2017年3月26日据实结算上述费用，被告于当天向原告交付房屋，符合合同约定，被告不存在违约行为。原告对此不予认可。法院认为，该补充协议未明确约定被告应于何时交房，被告也未举证证明曾于何时通知原告交纳相关费用并交付房屋，导致原告权益处于不确定状态，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更”，故被告应按照主合同约定的2016年5月1日向原告交付房屋，被告于2017年3月26日向原告交付房屋，已构成违约，并应承担违约责任。关于违约金的计算问题：原被告合同约定房屋交付时间为2016年5月1日，实际交房时间为2017年3月26日。原告要求被告支付自2016年5月1日起，至2017年3月26日止，共计330天的违约金13457元（407788元乘以1/10000元/天乘以330天），法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第十一条的规定，判决：被告山东莘县天盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢伟华、常素娜逾期交房违约金13457元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，减半收取计68元，由被告山东莘县天盛房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人天盛房地产公司提交被上诉人常素娜2017年3月26日交纳物业费、暖气开口费、天然气开口费、维修基金的单据，拟证明2017年3月26日被上诉人交纳各项费用后，上诉人按照合同附件六约定交付房屋，上诉人不存在违约的情况。被上诉人谢伟华、常素娜质证意见为：2017年3月26日交纳的这些费用，但按照合同上应是2016年5月1日前交房，所以应支付违约金。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人天盛房地产公司是否存在违约迟延交房的情况，如存在应否向被上诉人谢伟华、常素娜支付逾期交房违约金，如应支付，数额为多少。被上诉人谢伟华、常素娜与上诉人天盛房地产公司就案涉房屋签订的《商品房预售合同》（含附件及补充协议）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应严格按合同约定履行自己的义务。本案双方当事人合同约定涉案房屋交付时间为2016年5月1日，上诉人天盛房地产公司于2017年3月26日交付房屋已构成逾期交房。双方当事人签订的合同约定，如因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人应出具相应证明文件；因气候原因延迟交房的，应当以当地气象部门报告为准。但天盛房地产公司并未提供任何有效证据予以证明。天盛房地产公司主张根据双方签订的附件六《合同补充协议》之约定，买受人在办理按揭贷款时和交房手续前应据实结算办理按揭贷款、入住以及办理产权所需的费用，包括房产抵押费、房屋公共维修资金、天然气管道建设安装费、暖气开口费、有线电视初装费等费用。被上诉人于2017年3月26日据实结算上述费用，天盛房地产公司于当天向被上诉人交付房屋，符合合同约定，天盛房地产公司不存在违约行为。本院认为，该补充协议未明确约定天盛房地产公司应于何时交房，天盛房地产公司也未举证证明曾于何时通知被上诉人交纳相关费用并交付房屋，导致被上诉人权益处于不确定状态，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更”，故天盛房地产公司应按照主合同约定的2016年5月1日向被上诉人交付房屋，天盛房地产公司于2017年3月26日向被上诉人交付房屋，已构成违约，并应承担违约责任，向被上诉人支付逾期交房违约金。双方当事人合同约定房屋交付时间为2016年5月1日，实际交房时间为2017年3月26日，共计逾期交房330天，上诉人天盛房地产公司应向被上诉人谢伟华、常素娜支付330天的逾期交房违约金13457元。综上所述，上诉人天盛房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由山东莘县天盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 郭召勇审判员 孔繁奎二〇一九年十一月一日法官助理刘豪书记员郭静