呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3614号上诉人(原审被告）：内蒙古广昊房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区五塔寺前街万福商务酒店****。法定代表人：贾娜，该公司副总经理。委托诉讼代理人：吴连峰，合星律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：郭昭元，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：阿拉腾那日苏，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白高娃，内蒙古泽铭律师事务所律师。上诉人内蒙古广昊房地产开发有限责任公司（以下简称广昊公司）因与被上诉人郭昭元房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人广昊公司的委托诉讼代理人吴连峰、被上诉人郭昭元及其委托诉讼代理人阿拉腾那日苏，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广昊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭昭元的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，争议双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。2015年6月，郭昭元与案外人郄某、米某等人称可以向广昊公司提供借款，但需用房屋进行低押，经协商每套房屋可借款十万元整。2015年6月20日，广昊公司与郭昭元签订了房屋买卖合同，并虚构了购房金额，广昊公司出具了收据。按照约定，签订后郭昭元等人应提供借款，但郭昭元取得购房合同后，却未实际履行出借款项义务。本案所涉房屋广昊公司在2010年已正常出售并交付买受人，广昊公司不可能在2015年再行出售。故双方的房屋买卖合同是为民间借贷提供合同担保，并不存在真实的房屋买卖关系。一审中，郭昭元仅提供了房屋买卖合同及收据，却无法提供支付凭证，足以说明双方之间并不存在真实的房屋买卖关系。一审判决仅以合同及收据简单认定房屋买卖合同真实有效、郭昭元已支付购房款，显然是错误的，未查明双方真实的法律关系。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中争议双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，且郭昭元也未履行借款义务，故应驳回郭昭元的起诉或诉讼请求。一审判决在未查明双方真实法律关系的情形下，直接判决广昊公司退还购房款，显然错误，使郭昭元获得不法利益。基于以上事实和理由，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，应予以撤销。郭昭元辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，本案应当驳回广昊公司的上诉请求，维持一审判决。郭昭元向一审法院起诉请求：1、判令解除郭昭元与广昊公司签订的《万和家园（顶账房）认购协议》。2、判令广昊公司返还郭昭元购房款606081元并支付利息86568.57元（按中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月20日暂计算至2018年6月10日）至实际给付之日止，上述合计692649.57元。3、由广昊公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月20日，甲方（出卖人）广昊公司与乙方（买受人）郭昭元签订《万和家园（顶账房）认购协议》，协议载明施工队名称：北京东大消防、郄某，并约定如下：第一条：乙方（郭昭元）愿购买石羊桥南路与南二环交界处西南端《万和家园》项目的顶账房。该房屋为6号楼2单元13楼西户。建筑面积预测约为106.33平方米（最终以房产部门实测面积为准），该房屋单价5700元/㎡，总房款为606081元。第二条：付款方式：乙方同意一次性付款：于2016年6月20日当日支付全部房款606081元；第三条：买受人与施工队直接交易。交付定金后，按约定时间交付房款，如逾期未交，视为买受人自动放弃认购权利，出卖人有权将上述物业另行出售，无需通知买受人，买受人所交定金不予返还。第四条：该房屋约定于2015年8月30日交付。乙方的产权证由甲方负责办理。所需费用由乙方承担。该协议甲方落款处盖有广昊公司公章，并有广昊公司副总贾娜签字确认，广昊公司对贾娜系公司副总予以自认，乙方处有郭昭元签字确认，还有施工队负责人郄某签字确认。《万和家园（顶账房）认购协议》签订当日，原告郭昭元一次性支付购房款606081元，由广昊公司为郭昭元出具盖有公司财务章编号为NO.0018853号收据一张，收款人处签字贾。另涉案房屋没有取得相应手续，但具备使用条件，截止判决前，郭昭元并未接收到案涉房屋。另查明，2010年1月23日，甲方（出卖人）广昊公司与乙方（买受人）路某、牛某签订万和家园内部认购协议，约定路某、牛某购买广昊公司开发的石羊桥南路与南二环交界处西南端《万和家园》项目5栋2单元401户房屋。该房屋建筑面积预测为106.1平方米，单价每平方米3135元，总房款为332624元，该房屋定于2010年12月25日交付，乙方（买受人）路某、牛某于2010年1月23日支付定金2万元，3日内补齐首付款102624元，其余房款23万元办理银行按揭。2011年7月7日，甲方（出卖人）广昊公司与乙方（买受人）路某、牛某签订《万和家园住宅（调房）认购补充协议》，约定乙方（买受人）路某、牛某原购石羊桥南路与南二环交界处西南端《万和家园》项目5栋2单元401户调整到6栋2单元1301户。该房屋建筑面积为115.5平方米，比原购房面积除去增加的公摊约（9.4平方米），该房屋总房款为332624元。合同签订后，路某、牛某一次性支付购房款332624元，由广昊公司为路某、牛某出具盖有公司财务章的收据一张。路某、牛某已实际占有该房屋。郄某在2015年9月1日出具一份承诺书，内容为本人郄某承诺将广昊公司的××园、1302号、1402号、1202号、102号、202号计6套用于抵押借款使用，不得擅自转让买卖。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、郭昭元与广昊公司签订的认购协议后能否取得案涉房屋的所有权；二、本案的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。首先，对于第一个焦点问题，广昊公司就案涉房屋出卖于两个买受人，其中2011年7月7日，广昊公司与买受人路某、牛某签订《万和家园住宅（调房）认购补充协议》，将案涉房屋卖于路某、牛某，路某、牛某给付了全部购房款，并通过暖气费通知单及现场情况可证明路某已实际占有案涉房屋。2015年6月20日，广昊公司与郭昭元签订《万和家园（顶账房）认购协议》，将案涉房屋卖于郭昭元，郭昭元给付了全部购房款，但并未实际占有涉案房屋。上述两份认购协议的真实性，双方当事人均无异议，权利义务约定明晰，意思表示真实，均为有效合同，应予保护。广昊公司与路某、牛某签订的认购协议时间早于与郭昭元签订的时间，且路某、牛某已实际占有使用了案涉房屋，路某、牛某依法取得案涉房屋的所有权，应予以保护。郭昭元虽然也与广昊公司签订了认购协议，并给付了全部购房款，但依据认购协议已不能实际取得案涉房屋的所有权，合同的目的不能实现，故郭昭元请求解除与广昊公司签订的认购协议，请求广昊公司返还已付购房款606081元并支付利息86568.57元（按中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月20日暂计算至2018年6月10日）至实际给付之日止，符合法律规定，予以支持。广昊公司虽抗辩称没有收到郭昭元一分钱，但郭昭元举出付款收据，完成举证义务，而广昊公司未举证证实其抗辩理由，虽《万和家园（顶账房）认购协议》第三条约定买受人与施工队直接交易，但广昊公司为郭昭元出具了收款收据，广昊公司与施工队的工程款抵顶问题不妨碍第三人善意取得案涉房屋，结合现有证据，对广昊公司关于未收到购房款的抗辩理由依法不予支持。其次，对于第二个焦点问题，关于广昊公司辩称双方不是买卖关系，是抵押借贷关系，不应按房屋买卖关系进行审理，其所举承诺书中用于抵押借款六套房屋不包含案涉房屋，且借条、利息约定和付款方式均没有证据支持其抗辩理由，本案的法律关系是民间借贷证据不足，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除郭昭元与广昊公司于2015年6月20日签订的万和家园（顶账房）认购协议。二、广昊公司于判决生效之日起十五日内返还郭昭元已付购房款606081元并支付利息86568.57元（按中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月20日暂计算至2018年6月10日）至实际给付之日止。案件受理费10726元，由广昊公司负担。二审中，广昊公司围绕争议焦点补充提交了两组证据。广昊公司补充的第一组证据为《1-6号楼消防工程施工合同》一份、《证明》一份，拟证明郭昭元及郄某从未参与过万和家园消防工程的施工，广昊公司与郄某在万和家园项目上不存在抵顶工程款的事实。郭昭元发表质证意见认为，该组证据非新证据，对该组证据的真实性不发表意见，对该组证据不同意质证。该组证据与本案不具有关联性，对该组证据拟证事实本院不予确认，对该组证据本院不予采信。广昊公司补充的第二组证据为《说明》一份、《收条》一份、《万和家园（顶账房）认购协议》四份、《收据》四份，拟证明郄某在万和家园工程项目建设过程中为广昊公司联系出借人进行民间借贷及支付出借人利息的事实，进行借贷的方式就是给出借人开具的收据和签订（顶账房）认购协议，目的只是为借款提供担保。郭昭元发表质证意见认为，该组证据非新证据，对该组证据的真实性不发表意见，对该组证据不同意质证。该组证据所证事实并未涉及案涉房屋，故该组证据与本案不具有关联性，故对该组证据所证事实本院不予确认，对该组证据本院不予采信。本院查明的其他事实一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：一、广昊公司与郭昭元之间是何种合同关系；二、郭昭元请求解除其与广昊公司之间的房屋买卖合同并由广昊公司向其返还购房款、支付相应利息的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一。本案中，广昊公司上诉称其虽与郭昭元签订的《万和家园（顶账房）认购协议》，但双方非真实的房屋买卖关系，该协议仅为借贷关系的担保。广昊公司对该上诉理由并未提交有效的证据予以证明，同时广昊公司对郭昭元提交的《万和家园（顶账房）认购协议》及支付全部购房款的《收据》的真实性予以确认，因此，广昊公司称其与郭昭元之间不存在真实房屋买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。本案中，广昊公司在与郭昭元签订《万和家园（顶账房）认购协议》前已与案外人路某、牛某签订了《万和家园住宅（调房）认购补充协议》，并向路某、牛某交付了案涉房屋，郭昭元的合同目的已不能实现，故其主张解除与广昊公司之间《万和家园住宅（调房）认购补充协议》的诉讼请求应予支持。因该合同的解除广昊公司存在过错，故合同解除后，广昊公司应当向郭昭元返还购房款并支付相应利息。广昊公司上诉称其未收到郭昭元购房款，郭昭元提交了广昊公司出具的《收据》，广昊公司认可该《收据》的真实性，且广昊公司未能证明其与郭昭元之间为借贷关系或案涉房屋为借款担保的事实，故广昊公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，广昊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10726元，由内蒙古广昊房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十一月五日书记员 雎 洁