湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3159号上诉人（原审被告）：郭炳炎，男，1972年8月17日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：张帆，男，1985年7月8日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。上诉人郭炳炎因与被上诉人张帆房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭炳炎上诉请求：一、撤销一审判决，驳回张帆的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由张帆负担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人张帆已向上诉人交纳保证金6万元与事实不符。《和顺商业广场物业租赁合同》中已注明保证金是6万元，但上诉人只收到3万元，另外3万元并未收到，上诉人也只出具了3万元的收据。2015年11月6日被上诉人和门面原承租人何洲签订的《门面转让协议》，载明转让费中包含了3万元押金，因系被上诉人单方面行为，应不予采信，理由：一是上诉人与何洲无租赁合同关系，原承租人应是余刚；二是《门面转让协议》中当事人是被上诉人与何洲签订，上诉人并未参与；三是余刚还欠上诉人房租未付，因其经营失败，上诉人已放弃追诉，不存在押金自动转移。2、一审判决认定被上诉人交还的门面一、门面二已恢复原状与事实不符。岳阳市中级人民法院作出的（2019）湘06执复5号执行裁定书认定：依据郭炳炎与张帆签订的合同第五条第一项的约定，6万元保证金需在郭炳炎验收物业合格后给予退还，并非无条件返还。被上诉人在2017年9月29日判决后无故损坏门面设施至今，仍未按判决书要求恢复原状，故上诉人不应退还3万元保证金。张帆辩称，关于保证金是多少的问题，当时答辩人从原承租人何洲手里租过来的时候郭炳炎是知晓的，郭炳炎在一审起诉的时候主张的是不要答辩人退还押金，现在又变卦了。关于门面是否恢复原状的问题，原案中判决解除合同，返还门面，答辩人想跟郭炳炎沟通恢复原状的事情，因双方谈不拢，最后也无法达成一致。张帆向一审法院起诉请求：一、郭炳炎退还张帆租赁和顺大厦负一楼乐活网咖租赁保证金6万元；二、将（2017）湘0602民初3959号民事判决书中张帆已付租金2.25万元的笔误更正为2.55万元；三、郭炳炎承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月6日，张帆和郭炳炎签订一份《和顺商业广场物业租赁合同》，约定由张帆租赁郭炳炎位于岳阳市中的742平方米门面（以下简称门面一）经营网吧，租赁期限自2015年11月15日至2019年11月14日，张帆交纳保证金6万元，期满结算清楚并经郭炳炎验收物业合格后无息退还，双方还对合同的其他事项进行了约定。合同签订后，郭炳炎向张帆交付了租赁场地。在张帆装修过程中，双方就租用与门面一相邻约350平方米的另一处门面（以下简称门面二）达成口头协议，但双方一直未签订书面租赁合同，租金价格也未协商一致。因双方在合同履行过程中产生纠纷，郭炳炎对张帆在一审法院提起两起诉讼，第一起案件的诉讼请求为:张帆恢复涉案门面二、三、四原状后退还郭炳炎，并支付自2017年1月1日至2017年6月30日的租金及各门面诉讼期间的应付租金，张帆承担诉讼费、出庭误工费用:第二起案件的诉讼请求为:解除租赁合同，由郭炳炎收回门面一,张帆支付自2017年1月1日至2017年6月30日的租金33600元及诉讼期间的应付租金，张帆支付违约金2419.2元，郭炳炎不予退还保证金，张帆承担诉讼费、出庭误工费用。一审法院于2017年9月29日分别作出（2017）湘0602民初3958号民事判决（以下简称3958号民事判决）、（2017）湘0602民初3959号民事判决（以下简称3959号民事判决），其中:3958号民事判决认定门面二未签订书面租赁合同，视为不定期租赁合同，郭炳炎有权随时解除，判决:一、张帆恢复门面二原状后退还郭炳炎，并按4410元／月标准支付自2017年1月1日起至实际退还场地之日止的租金;二、驳回郭炳炎的其他诉讼请求;3959号民事判决认定张帆逾期交纳租金构成违约，虽然双方对保证金有不予退还的约定，但张帆已经承担了被提前解除合同的违约责任，再支付6万元违约金明显过高，予以调整，给予郭炳炎三个月另行招租期限，张帆应对该三个月租金损失28050元承担责任，判决:一、解除张帆、郭炳炎签订的《和顺商业广场物业租赁合同》;二、张帆向郭炳炎退还门面一，并按9350元／月标准支付自2017年1月1日起至实际退还租赁物之日的租金（已经支付的租金22500元应从中予核减）;三、张帆向郭炳炎支付违约金28050元;四、驳回郭炳炎的其他诉讼请求。本案诉讼过程中，双方均认可3959号民事判决中认定张帆已付租金为2.25万元有误，实际支付的租金为2.55万元。张帆不服3959号民事判决，提出上诉。上诉过程中，张帆申请撤回了上诉。张帆承租期间在岳阳市和顺商业广场安装的户外网吧广告牌至今没有拆除。一审法院认为，一、关于张帆已支付保证金数额。张帆主张向郭炳炎支付了保证金6万元，并提供了下列证据:1、张帆向郭炳炎转账3万元的借记卡明细；2、2015年11月6日张帆和门面一原承租人何洲签订的《门面转让协议》，载明转让费中包含了3万元押金；3、《和顺商业广场物业租赁合同》，载明约定张帆应交纳的保证金为6万元；4、3959号民事判决书，认定张帆已向郭炳炎交纳保证金6万元;5、岳阳市中级人民法院的开庭笔录，证明二审开庭时郭炳炎承认已收到保证金6万元。郭炳炎认可收到了张帆3万元保证金，已向张帆出具收条，但《门面转让协议》与其无关，虽然合同约定的保证金是6万元，但其实际只收到3万元，保证金以收条为准，对其他证据不予认可。一审法院认为，郭炳炎在二审开庭审理时自认张帆交了3万元租赁保证金，还有3万元是原先租赁延续下来的条据，与张帆提交的合同、协议等证据相互印证，郭炳炎没有充分证据推翻自认及张帆提交的证据，应认定张帆已向郭炳炎交纳保证金6万元。二、张帆是否已完成恢复门面原状义务。郭炳炎主张张帆虽然交还了门面，但未恢复原状，不符合退还保证金的条件，并提交了岳阳市中级人民法院(2019)湘06执复5号执行裁定书，证明保证金应在物业验收合格后再予退还。张帆主张，已按生效民事判决的内容退还门面，并提交了一审法院(2018)湘0602执230号、231号执行结案通知书，证明3958号民事判决所确定的义务已履行完毕，3959号民事判决所确定的义务已强制执行完毕。一审法院认为，按《和顺商业广场物业租赁合同》的约定及(2019)湘06执复5号执行裁定书的认定，保证金应经郭炳炎验收物业合格后才予退还；张帆已向郭炳炎退还租赁门面，一审法院作出(2018)湘0602执230号、231号执行结案通知书，证明张帆已履行生效民事判决确定的义务，郭炳炎对此并未提出异议，应认定张帆交还的门面一、门面二已恢复原状。三、郭炳炎是否已放弃违约金28050元。张帆主张，3959号民事判决上诉后，双方达成协议，郭炳炎放弃了28050元违约金，并提交了双方于2018年1月10日签订的《调解协议》。郭炳炎主张，签订《调解协议》的前提是张帆恢复门面原状、立即支付全部租金，但其未履行该义务。一审法院认为，《调解协议》仅有郭炳炎放弃违约金28050元、张帆撤回上诉的内容，并无张帆负有恢复门面原状、支付全部租金义务的内容，该协议不违反法律规定，且张帆已撤回上诉，应认定郭炳炎已放弃28050元违约金。一审法院认为，张帆和郭炳炎签订《和顺商业广场物业租赁合同》后，向郭炳炎交纳了租赁保证金6万元。因合同履行过程中张帆违约，一审法院生效的3959号民事判决判决张帆以多支付三个月租金的方式承担违约责任，驳回了郭炳炎不予退还保证金的诉讼请求，表明郭炳炎应向张帆退还保证金。张帆已完成恢复原状并交还门面的义务，退还保证金的条件已成就，郭炳炎已放弃28050元违约金，不能再抵扣保证金，故对张帆要求郭炳炎退还保证金6万元的诉讼请求，予以支持。至于张帆安装在岳阳市和顺商业广场的户外广告牌，不是租赁门面的组成部分，郭炳炎或岳阳市和顺商业广场的所有人、管理人有权要求张帆拆除，但不构成郭炳炎拒绝退还保证金的理由。关于3959号民事判决中将已付租金2.55万元错误计算为2.25万元的问题，可在该案中补正，不是本案的处理范围。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、郭炳炎在判决生效后十日内退还张帆租赁保证金6万元；二、驳回张帆的其他诉讼请求。案件受理费减半收取650元，由郭炳炎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭炳炎提供一份其与前一任承租人余刚签订的租赁合同，拟证明郭炳炎与何洲无租赁合同关系。本院对该证据的证明目的不予采信。郭炳炎提供一组涉案租赁场地的照片，拟证明张帆撤场后租赁场地相关设施存在损坏的情况。张帆质证意见为，因其开设网吧，需要装交换机，因此挖了几个洞。本院二审查明，张帆也认可因双方对恢复原状到何种程度无法达成一致，因此其在撤场时未对涉案场地恢复原状。其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、张帆交纳的保证金数额多少；二、郭炳炎是否应退还保证金。关于焦点一，张帆交纳的保证金数额多少的问题。在原郭炳炎与张帆租赁合同纠纷一案中，郭炳炎在二审庭审时认可张帆向其本人支付了3万元保证金，另外3万是原先延续下来的条据，共交了6万元保证金，现郭炳炎对保证金是6万元予以否认，违反了禁止反言原则，本院对其保证金为3万元的主张不予采纳，故一审判决认定保证金为6万元并无不当。关于焦点二，郭炳炎是否应退还保证金的问题。经审理查明，郭炳炎与张帆在《和顺商业广场物业租赁合同》中约定，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收物业合格后，甲方退回上述保证金给乙方，而在原郭炳炎与张帆租赁合同纠纷一案中，郭炳炎起诉要求不予退还保证金的诉讼请求未予得到支持，因此郭炳炎应予以退还保证金，但前提是需经物业验收。现郭炳炎主张帆撤场时并未将场地恢复原状，存在户外广告牌未拆除、场地部分设施损坏等情况，张帆对此也予以认可，因双方对恢复现状到何种程度以及需要多少费用无法达成一致，为解决双方诉累，本院根据相关损失情况，酌情认定恢复原状费用为10000元，该款在郭炳炎应返还的6万元保证金中予以扣除。综上所述，郭炳炎的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2262号民事判决；二、由郭炳炎在本判决生效后十日内退还张帆租赁保证金50000元；三、驳回张帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取650元，由郭炳炎负担500元，张帆负担150元；二审案件受理费1300元，由郭炳炎负担1000元，张帆负担300元。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一九年十一月十四日书记员 陈倩雅