宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终814号 上诉人(原审原告)：宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区中央大道北侧正丰香格里小区25号楼。 法定代表人：郑国瑞，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘茜，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何彦龙，男，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。 被上诉人(原审被告)：张进军，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 上诉人宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司（以下简称正丰物业公司）与被上诉人张进军物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人正丰物业公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：原审判决被上诉人支付上诉人物业服务费的70％即3138.8元属认定事实错误，判决不公。一、上诉人诉求的物业费合法有据。被上诉人系香格里小区业主，上诉人为其提供物业服务。被上诉人居住的房屋面积为116.81平方米，2014年7月以前的物业服务费为0.4元／平方米，2014年7月至今为0.8元／平方米。被上诉人拖欠物业费及滞纳金共计4787元，从2015年3月4日至2019年3月4日期间，上诉人多次催要均未果。依据中卫市住房和城乡建设局、物价局《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》，上诉人根据《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》进行收费合法有据。二、上诉人并未出现提供物业服务不到位的情况。1、对于绿化草坪的枯死、道路的损坏、垃圾的清理，上诉人一直都安排物业人员严格按时定期巡视、维修、清理，尽到物业管理义务。但因小区内业主的个人素质及处理生活垃圾习惯的不同，随时乱扔垃圾，在草坪上随意停车，且这些坏习惯都不具有规律，常常发生在上诉人安排的工作人员巡视、维修、清理的间隔时间外；对于草坪的枯死和道路的损坏，上诉人在此前的工作中一直是在发现的第一时间便联系专业人员进行维修和补种，但维修和补种人员的工作会有一定时间，这一段时间为空档期。前述间隔期和空档期是任何工作人员、任何单位都无法避免的。业主以在巡视、清理和维修的间隔期、空档期发现的情况作为物业公司工作不到位的投诉依据，就是严苛地要求物业公司时时刻刻安排工作人员守在每个可能会出现不文明行为或设施可能会有损坏的地点看守，这样的要求无疑会增加人员，提高工资成本。而物业公司的收入主要来源于业主交纳的物业费用，现在物业公司向业主收取的物业费用与业主前述标准要求严重不相匹配。因此，在现行的物业费收取标准情形下，上诉人已尽到了应尽的物业义务。2、正丰小区大部分业主均按标准自愿地交纳了物业费用，小部分业主前期也对前述问题有意见，但上诉人将前述事实和理由进行了讲解，大家对间隔期、空档期出现的问题都予以理解，现在小区的物业费交纳比例达95.8％以上，只有个别类似于被上诉人的业主以各种理由拒绝交费。3、物业公司的收入全部来源于业主交纳的物业费用，小部分业主不按标准交纳物业费用，会使已交纳物业费用的业主在以后效仿。降低收费会使物业公司入不敷出，造成人员流失，人员的减少更加无法作好物业服务，陷入广大业主不愿意看到的恶性循环当中。4、小区的美好环境是靠广大业主一起维护，小区内业主的诸多不文明行为才是垃圾便地，随意损坏小区公共设施的根本原因，而不是仅靠物业公司来清理维修。三、原审判决降低30％的物业费标准没有依据。上诉人提供物业服务，被上诉人理应按收费标准进行交费。业主已享受了物业费标准内的服务，而原审法院仅凭被上诉人提供的巡视、清理和维修的间隔期、空档期发现的照片等证据判决降低被上诉人应交纳的物业费没有依据，且降低30％的比例更没有依据。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张进军答辩称，尊重一审判决结果。 上诉人正丰物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令张进军支付正丰物业公司物业费4484元，2015年3月4日至2018年3月4日物业服务费滞纳金303元；二、本案诉讼费由张进军承担。庭审中，正丰物业公司将诉讼请求中的2015年3月4日至2018年3月4日改为2015年3月4日至2019年3月4日。 一审法院查明事实：张进军系正丰香格里小区业主，在该小区的房屋为×号楼×单元×室，系多层普通住房，面积为116.81㎡。正丰物业公司自2010年开始为香格里小区提供物业服务至今。2013年3月4日张进军入住该小区，并交纳专项维修资金1752元。张进军拖欠正丰物业公司2015年3月4日至2019年3月4日物业服务费4484元。正丰物业公司多次催要，张进军均未支付。 中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》（卫价发[2014]20号）规定，多层住宅（6层以下，含6层），根据沙坡头区2011－2013年度物业服务成本变化情况，各级基准收费标准确定为一级0.8元/㎡/月，二级0.6元/㎡/月，三级0.45元/㎡/月，四级0.3元/㎡/月。同时，该通知对交通工具停放收费、物业服务监督管理作出相应规定。中卫市住房和城乡建设局、物价局《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》（卫住建发[2014]87号）确定正丰香格里小区物业服务等级为一级，非在建小区。 2013年3月4日，张进军在正丰物业公司提供的《正丰香格里业主入住手册》上签字，其中的《正丰香格里住宅小区物业服务协议》。协议第四条主要内容为：物业服务标准。业主委员会未成立之前，按宁夏正丰房地产开发有限公司与宁夏正丰物业服务有限公司（中卫分公司）签订的《前期物业服务合同》约定的标准执行，并由物业服务公司向中卫市物价部门申请并备案，业主委员会成立后，双方协商并备案。一、按照0.4元/㎡/月收取物业费。按照60元/月/辆收取机动车停车泊位费，收取的停车泊位费，原告不承担刮伤、损坏、丢失的赔偿责任；二、供暖费，本物业区域内的供暖是建设单位投资建设并具有完全产权的新型、环保的水源热泵供热系统，收费标准、收费办法按业主购房时与开发公司签定的《供暖协议》约定标准执行，费用正丰物业公司代收；三、业主逾期不交纳物业服务费的，按每日承担应交费用千分之三的违约金。协议第五条主要内容为：二、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容收取物业服务及相关费用。 2017年6月12日，正丰香格里业主大会向包括正丰物业公司在内的公司发送《关于业主知情权公开事项及相关物业服务整放通知》（正业[2017]01号），要求整改事项包括供暖、停车费、安保、绿化、公开物业服务内容等事项，并要求于7月18日书面答复整改方案及履行期限。2017年4月17日，正丰香格里业主大会向包括正丰物业公司在内的公司发送《正丰香格里业主大会通知》（正业[2017]01号），要求公示物业承接验收手续及相关资料内容；公示正丰物业中卫分公司企业资质、物业服务项目及内容，接受业主监督及业委会评估；公示本小区属业主共有收益停车费项目的收取数额及使用依据和使用情况。同日，正丰香格里业主大会向中卫市住房和城乡建设局物业供热办、沙坡头区镇政府、蔡桥路社区居委会发送《业主委员会工作备案上报》（正业[2017]02号），否定正丰物业公司一级服务等级标准，提出业主相关要求和整改通知。2018年10月18日，正丰香格里业主大会向正丰物业公司发送《中卫市正丰香格里小区业主大会业务委员会通知》（正业发[2018]号）。 一审法院认为，正丰物业公司与张进军签订的《正丰香格里业主入住手册》，其中包括《正丰香格里住宅小区物业服务协议》，故双方之间就物业服务达成了协议，是双方真实意见表示，合法有效。该《正丰香格里住宅小区物业服务协议》中约定了物业服务费标准，同时也约定在业主委员会成立后，对物业服务费双方协商并备案。本案中，正丰物业公司在正丰香格里小区业主委员会成立后未就物业服务费进行协商，其依据中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》（卫价发[2014]20号）规定进行收费并无不当。张进军提供的照片、业主委会员文件，证明正丰物业公司确实存在物业服务不到位的情况，正丰物业公司也承认确实存在因客观原因有绿化草坪枯死，垃圾清理不及时，小区道路设施损坏不能及时维修等物业服务不到位的情况。综上，正丰物业公司主张张进军支付自2015年3月4日至2019年3月4日物业服务费4484元，因其提供的物业服务不到位，法院酌情按物业服务费的70%即3138.8元，部分支持正丰物业公司的诉讼请求。正丰物业公司在对物业服务费按照文件规定进行调整后，虽声称已将新的物业服务费收费标准公示告知小区所有业主，但未提供证据证明。张进军在对正丰物业公司调整物业服务费不知情的情况下，有权拒绝按新标准支付物业费。且在业主委员会成立后，正丰物业公司未按照协议约定与业主委员会协商物业服务标准，而是直接决定按照文件规定执行，导致业主拒绝缴纳物业费，对此正丰物业公司应承担责任。故正丰物业公司主张物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。张进军辩称要求正丰物业公司履行未尽义务、处理并承担本人的损失、恢复本人房屋设施的意见，因其明确表示不提出反诉，且提出的车辆损失、强行截断本人的供暖管理造成的损失，不属于本案中正丰物业公司提供物业服务的范围，本案不宜一并处理，已告知张进军另行主张权利。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、张进军于判决生效之日起十日内支付宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司自2015年3月4日至2019年3月4日物业服务费3138.8元；二、驳回宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司负担9元，张进军负担16元。 二审期间，上诉人正丰物业公司向法庭提交两组证据支持其上诉主张的事实： 第一组证据：用户手册一份。证明：1、上诉人有权制定物业服务制度，自主开展物业管理活动；2、被上诉人应按照物业合同和政府文件依照0.8元每平方米每月的标准交纳物业费；3、被上诉人逾期不缴纳物业费的按日缴纳千分之三的违约金。 第二组证据：管理制度汇编一份、派工单、保洁员日打卡记录表、业主保修记录、园林机械保养记录表、树木修剪记录表、草坪除草记录表、补植草坪记录表、树木消杀记录表、草坪施肥记录表、保安巡更打点记录表、QQ群聊天记录截图、宁报简讯一套。证明：上诉人制定一整套物业服务制度，严格按照制度要求开展日常物业服务工作，对日常检查发现的问题安排人员进行整改维修，物业服务完全达标。全区物业服务示范小区和优秀物业服务企业的评比中中卫市仅有正丰物业公司获得这个殊荣，更加说明正丰物业公司的服务达到行业优秀标准，一审法院仅靠被上诉人提供的几张照片便认定上诉人2015年至2019年每年度的物业服务不达标与事实不符。 经质证，被上诉人张进军认为第一组证据中的手册是2013年签订的，且手册规定的物业费标准是0.4元；第二组证据中宁报简讯评选的优秀服务企业是2015年的，并不是近几年的；其余证据应按照实际的监控视频资料证实，书面证据有造假的可能。 被上诉人张进军二审未提交证据。 本院认为，上诉人正丰物业公司二审提交的第一组证据系对一审提交证据的补充，对其证明效力二审不再重新认证；第二组证据能够证明正丰物业公司履行了提供部分物业服务职责的事实，对其证明效力予以确认。 本院二审与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认外。 本院认为，本案中，正丰物业公司作为物业服务性企业，本身的职责是通过对物业的管理和提供服务，为业主创造舒适的居住环境。但因其自身管理上的疏漏及制度设计上的缺陷，导致物业公司工作人员在为广大业主提供物业服务过程中存在瑕疵，或者在业主要求物业公司提供某项具体物业服务项目时不积极、不配合，甚至造成涉案业主拖欠长达四年的物业费未予交纳。基于正丰物业公司存在的上述过错，原审判决其承担张进军拖欠四年物业费30%的责任并无不当，故对正丰物业公司上诉认为原审判决张进军仅支付70%物业费错误的意见本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予以维持。上诉人正丰物业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司负担。 审判长  张国宏 审判员  孙 静 审判员  杨 涛 二〇一九年十一月二十六日 书记员  李红艳 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。