北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27550号原告：李军，男，1968年1月21日出生，汉族，安泰环境工程技术有限公司职员，住北京市朝阳区。原告：李幻雪，女，1992年5月11日出生，汉族，北京信息科技大学教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李军（李幻雪之父），男，1968年1月21日出生，汉族，安泰环境工程技术有限公司职员，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。被告：苗全旺，男，1979年6月13日出生，汉族，中控国联投资管理有限公司法定代表人，住北京市通州区。第三人：北京华和信房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区裕丰路**院会展誉景**楼**，实际经营地北京市顺义区新国展商铺8-102。法定代表人：刘聚焕，总经理。委托诉讼代理人：沈安康，男，1989年6月13日出生，汉族，北京华和信房地产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区。原告李军、李幻雪与被告苗全旺、第三人北京华和信房地产经纪有限公司（以下简称华和信经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李军及其委托诉讼代理人祝辉良、原告李幻雪的委托诉讼代理人祝辉良，被告苗全旺，第三人北京华和信房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人沈安康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军、李幻雪向本院提出诉讼请求：1、依法判定解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号BJHHXMM+9800266);2、依法判定被告返还原告定金总计100万元；3、依法判令被告赔偿原告居间费5万元。事实与理由：原告于2018年4月27日通过居间方华和信经纪公司和被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号BJHHXMM+9800266。合同约定被告将位于通州区房屋（产权证号：京（20**）通州区不动产权第XXXX号）出售给原告，房屋成交价格为1300万元，房屋权属证书登记用途为酒店。原告于签订合同当日支付给被告定金50万元。该合同签订后，居间方中介公司2018年5月2日到通州区房地产交易中心查询核查房屋信息时，被告知该房屋不能过户，需要相关政府部门出具书面意见，才能办理网签，但房管部门不能提供具体由哪个部门出具书面意见。原告得知此事后与居间方分别于2018年5月4日及时电话通知了被告该情况，要求签订补充协议，原告也于5月6日至15日间两次到通州房管部门咨询，确定了该事实。据了解，被告在5月份也到房管部门了解到了此事，至5月20日前，居间方、原告多次与被告沟通此事，并声明在房管部门没有确可以网签的情况下，不能再继续支付房款。原被告于5月22日当面商谈了此事，被告也表示，想办法托人办理网签事宜，但至今没有结果，2019年3月15日，原告再约被告商谈房屋交易事宜。但被告表示，该房屋不再出售，定金被占用，没有钱返还。2019年6月25日，原告再次与被告电话沟通，被告称该房屋已经抵押给朋友，不再出售。被告长期占用原告定金，不积极提供办理房屋网签过户所需手续，并且在没有事先与原告沟通的情况下私自将房屋抵押并表示房屋不再卖给原告，已构成违约，现要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并依法判定被告双倍返还原告定金100万元，并赔偿原告为此交易支付的居间费5万元。为维护原告的合法权益，特此起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告苗全旺辩称，对于第一项诉讼请求我没有意见。不同意第二项和第三项诉讼请求，因为我没有过错。第一，涉案房产的房产证是2016年12月20日下发的，通州区针对商业房产限购政策是2017年4月19日出台的，我有合法购房资格。第二，签约时双方对于李军和李幻雪没有购房资格是知情的，为了确保李军和李幻雪有购房资格，我给了他们18个月的过户时间。第三方北京华和信房地产经纪有限公司辩称：不发表意见。对于原告陈述的事实和理由基本认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李军、李幻雪（买受人）于2018年4月27日通过居间方华和信经纪公司和苗全旺（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同，合同编号BJHHXMM+9800266）。合同约定苗全旺将位于通州区房屋（产权证号：京（20**）通州区不动产权第XXXX号）出售给李军、李幻雪，房屋成交价格为1300万元，房屋权属证书登记用途为酒店。合同载明该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2017年6月8日。关于付款方式及期限，合同附件五约定分五笔付清，其中1、买受人于签约当日向出卖人支付购房定金50万元整；2、买受人于2018年5月31日前向出卖人支付第二笔购房定金300万元。合同第十五条其他约定“由于购买人指标原因，过户日期延续2019年8月31日前。”庭审过程中，李军、李幻雪陈述2018年5月初，华和信经纪公司到不动产登记事务中心核实房源时被告知2017年4月有一个限购文件未确定审批部门该房屋不能办理网签，随后即与苗全旺联系变更付款方式为第三方资金监管账户，苗全旺不同意，因此李军、李幻雪未再继续支付应付款项，属于行使不安抗辩权；关于解除合同的理由，李军、李幻雪称由于苗全旺2019年3月和6月称由于房屋不能过户，因此不再出售房屋，属于苗全旺的单方违约，另一个理由为该房屋因为政策原因无法交易，苗全旺对此不予认可，其陈述系由于李军、李幻雪未按照合同约定期限支付款项已构成违约，自己的房屋属于合法房产可出售。关于涉案房屋需要审批文件的问题，李军、李幻雪称签合同之前并未了解该政策，华和信经纪公司亦表示自己只在合同签订后进行审核，之前不会审核，对该文件不了解。另查，李军、李幻雪所称的2017年4月的文件系2017年4月19日发布的《北京市关于进一步加强产业项目管理的通知》市规划国土发【2017】第121号第三条规定“产业项目（含已售再出售的）买受人应为具备相应条件的企事业单位、社会组织或个人。产业项目所在区行政主管部门或园区管理部门应结合区域产业政策要求等对买受人购买条件进行审核、出具书面意见，同时做好后续监管工作。”2019年5月24日，北京市通州区文化和旅游局《关于通州区已建成文化、旅游、酒店、娱乐项目转让的审核标准》通文旅发【2019】11号，载明审核主体为通州区文化和旅游局，审核对象为拟购买已建成文化、旅游、酒店、娱乐项目的买受人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人协商一致，可以解除合同。本案中李军、李幻雪与苗全旺签订的合同系当事人真实意思表示，应属合法有效。关于李军、李幻雪要求解除合同的诉讼请求，其二人认为系苗全旺单方违约所致，苗全旺对此不予认可，经审查，2018年5月31日前李军、李幻雪应支付苗全旺定金300万元但未支付，李军、李幻雪对此解释称其二人了解到2017年4月的文件导致合同存在不能履行的客观情况属于行使不安抗辩权，对此本院认为首先其所称的文件在本案合同签订前即已发布，李军、李幻雪作为买受人应认真审核自身的购买资格并了解相关的购房政策，而且自己还是通过专业的中介公司购买的房屋，理应对相关政策情况进一步掌握，因此该情形不符合合同法规定的不安抗辩权行使的情形，另外双方亦未就变更付款方式达成一致意见，故李军、苗全旺未按照合同约定期限履行付款义务的行为已构成违约。在此情形下，苗全旺作为后履行债务的一方有权拒绝李军、李幻雪提出的履行请求。结合上述分析，李军、李幻雪认为李军单方违约要求解除合同的理由不成立。另外，李军、李幻雪陈述的合同出现政策原因导致客观履行不能应予以解除的问题，上述分析中已提到该项政策在签订合同之前即已存在，即使最终因为合同目的无法实现而解除亦系由于买受人的行为所致，且相关政策障碍已于其起诉前解决了，因此该理由亦不成立。但由于庭审过程中，苗全旺同意解除合同，故双方的合同因双方达成一致而解除，故本院确认双方签订的合同于2019年10月24日解除。结合以上分析，关于李军、李幻雪要求苗全旺双倍返还定金并赔偿居间费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告李军、李幻雪与被告苗全旺签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年10月24日解除；二、驳回原告李军、李幻雪的其他诉讼请求。案件受理费7125元，由原告李军、李幻雪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐宪龙二〇一九年十一月十二日书记员  杨月兰