江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终885号上诉人（原审原告）：姜洪萍，女，1976年4月7日出生，汉族，住江西省南昌县。委托诉讼代理人：张海燕，江西衡业律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：吴丽英，女，1994年10月5日出生，汉族，住江西省会昌县。委托诉讼代理人：张先鸣，江西博怀律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：梅显第，男，1990年1月9日出生，汉族，住江西省南城县。委托诉讼代理人：程凤英，女，系梅显第母亲，代理权限为一般代理。上诉人姜洪萍因与被上诉人吴丽英、梅显第房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南城县人民法院（2018）赣1021民初1886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，因本案没有新的事实、理由和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜洪萍上诉请求：1、依法撤销江西省南城县人民法院作出的（2018）赣1021民初1886号民事判决书的判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人姜洪萍与被上诉人梅显第双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同签订以后，上诉人姜洪萍履行了合同义务，被上诉人梅显第也实际将出售的房屋交付给了上诉人姜洪萍，同时上诉人姜洪萍在接收房屋后入驻装修，至今为止，涉案房屋仍放置了上诉人姜洪萍大量的装修材料。虽然因购买时尚不具备办理产权登记转移，但不能否认上诉人姜洪萍在接收涉案房屋后对该房屋享有实际所有权、占用、使用权等权属；二、被上诉人梅显第委托邓小金办理涉案房屋相关手续及签署相关协议和文件的委托事项属实，但并没有委托其代为收取涉案房屋的房款，受委托人邓小金无权收取涉案房屋买卖款项。同时，根据南昌市不动产档案信息中心提供的档案管理资料证据显示，被上诉人梅显第的委托代理人邓小金与吴丽英签订的《南昌市存量房买卖合同》证明：两被上诉人之间就本案涉案房屋的出售价格仅为11.67万元，出售价格远远低于市场价格，明显不合理，而被上诉人吴丽英与受托人邓小金之间发生的款项往来在委托人无授权委托收款的情况下不能证明与涉案房屋的买卖具有关联性，她们之间签订的直接买卖合同不具有真实性、合法性和关联性，应当以备案登记的合同为准。故，上诉人姜洪萍认为两被上诉人以明显不合理的低价将涉案房屋进行买卖并签订相关买卖合同，他们的恶意串通行为严重损害了上诉人姜洪萍的合法权益，应予撤销。被上诉人吴丽英辩称，1、一审判决结果合理，同时被上诉人认为其与梅显第的委托代理人邓小金之间签的房屋买卖协议符合法律规定，不存在上诉人上诉所称以明显不合理的低价将涉案房屋进行买卖并签订买卖合同的情形；2、被上诉人吴丽英完全是善意的取得的房屋所有权，取得案涉房屋所有权的过程符合物权法的规定，且没有损害其他任何第三方的合法权益；3、上诉人与被上诉人梅显第之间不管存有何种纠纷，都与吴丽英没有任何关联，上诉人要求撤销两被上诉人之间签订的房屋买卖协议，没有事实依据和法律依据，且严重侵害吴丽英的合法权益，案涉房屋至今被上诉人向法院申请查封，已造成吴丽英的重大经济损失，被上诉人认为此系上诉人滥用诉权的严重违法行为，吴丽英将保留追诉上诉人侵权的权利，将适时向法院提起诉讼。被上诉人梅显第经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。姜洪萍向一审法院起诉请求：1、依法撤销梅显第与吴丽英之间的房屋买卖合同；2、诉讼费用由梅显第和吴丽英承担。一审法院认定事实：2015年11月28日，梅显第与江西联泰实业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》（预售商品房）一份，约定梅显第所购买的商品房为第3#楼（住宅、商铺）**（单元）6（层）603号房（户型：3室2厅1厨2卫2阳），单价为每平方米9,636.97元，总金额为1,125,694元整。上述合同于2016年11月3日进行了备案登记。2017年9月8日，姜洪萍（乙方）与梅显第（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落在南昌市红角洲联泰天悦3号楼6层603号房屋出售给乙方，计116.81平方米；甲乙双方协定的房屋买卖价款为人民币137.57万元；乙方借款100万元给甲方；甲方办完领房手续，将该房所有资料交乙方并共同办理房屋公证给乙方，公证费由乙方支付，公证后乙方支付甲方原购房首付款34.57万元；甲方确保该房屋无任何产权或经济纠纷；该房转让乙方后由乙方处置，乙方出售该房屋时，甲方无条件配合，按时到场办理相关手续。同日，姜洪萍将1,000,000元转账至梅显第母亲程凤英银行账户内。2018年3月19日，梅显第在南昌市不动产登记中心办理了上述房屋的登记手续，把上述房屋登记在自己名下，并于2018年3月23日通过居间方江西省鸿基房产置换有限公司与案外人邓小莲签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定邓小莲以1,830,000元人民币购买梅显第的上述房屋。合同签订后，邓小莲妹妹邓小金通过转账方式给付了购房款。2018年6月6日，梅显第出具《委托书》一份，委托邓小金全权代表其办理上述房屋的过户及相关手续等事宜，并于2018年6月12日在南昌市东湖公证处进行了公证。2018年6月24日，邓小金将上述房屋以2,450,000元卖给了吴丽英，并以梅显第的名义与吴丽英签订《存量房买卖合同》一份。2018年7月9日，吴丽英与邓小金共同到南昌市不动产登记中心办理了上述房屋的过户手续，将上述房屋变更登记于吴丽英名下，并办理了抵押贷款。一审法院认为，本案中姜洪萍主张梅显第、吴丽英恶意串通损害其利益，请求撤销梅显第与吴丽英签订的买卖合同。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，合同可撤销的原因有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危五种情形，而姜洪萍并未提供有效证据证明存在上述法定可撤销事由或约定可撤销事由，姜洪萍主张的理由不是请求撤销合同的依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，合同无效的原因有一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利息；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，吴丽英是通过持有梅显第委托书的邓小金签订了《存量房买卖合同》，且双方的实际成交价格符合当时的市场行情，合同签订后双方也对涉案房屋的产权进行了变更登记，吴丽英已取得涉案房屋的所有权，合同已实际履行。综上，姜洪萍要求撤销梅显第与吴丽英之间的房屋买卖合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回姜洪萍要求撤销梅显第与吴丽英之间的房屋买卖合同的诉讼请求。案件受理费17,180元，保全费5,000元，由姜洪萍承担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人姜洪萍对一审查明的事实有以下有异议：1、对“并于2018年3月23日通过居间方江西省鸿基房产置换有限公司与案外人邓小莲签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定邓小莲以1,830,000元人民币购买梅显第的上述房屋。合同签订后，邓小莲妹妹邓小金通过转账方式给付了购房款”有异议，上诉人主张房款不是邓小莲支付的，房款是邓小金支付的，邓小莲没有支付房款这个合同没有实际履行，所以邓小莲、邓小金都不具备该房屋的所有权，该份合同也没有办理任何登记和备案；2、对“2018年6月24日，邓小金将上述房屋以2,450,000元卖给了吴丽英”有异议，上诉人主张此时邓小金并不是房屋所有权人，她是受梅显第委托。被上诉人吴丽英对一审查明的事实无异议。二审对一审查明的事实中当事人无争议部分的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人姜洪萍提出的异议1，并未提交充分证据证明，不予采信。二审对该部分一审查明的事实予以确认；2、依据当事人在一审中提交的《委托书》、公证书可知，梅显第委托邓小金代为依法办理案涉房屋的转让（出售）、代为办理不动产过户及相关手续等，此时，案涉房屋的登记所有权人仍为梅显第，故，对上诉人姜洪萍提出的异议2，予以采信，对该部分事实，二审纠正表述为：“2018年6月24日，邓小金受梅显第委托将上述房屋以245万元卖给了吴丽英”。二审另查明，2018年6月24日，邓小金受梅显第委托与邹海涛（吴丽英丈夫）签订《认购协议》，约定邹海涛、吴丽英以245万元人民币购买案涉房屋，房款支付方式为按揭贷款。2018年7月5日，梅显第与吴丽英签订《南昌市存量房屋买卖合同》，邓小金作为梅显第的代理人在该份合同上签字。2018年7月13日，吴丽英向邓小金支付案涉房屋购房款125万元。吴丽英就购买案涉房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行申请房屋按揭贷款120万元。2018年9月20日，吴丽英向邓小金指定的账户上支付剩余的按揭购房款120万元。本案二审的争议焦点为：案涉合同（梅显第与吴丽英签订的《南昌市存量房买卖合同》）是否可依法撤销。上诉人姜洪萍主张梅显第与吴丽英签订的《南昌市存量房买卖合同》系以明显不合理的低价转让案涉房屋，梅显第与吴丽英恶意串通的行为严重损害上诉人的利益，该合同应予以撤销。本院认为，当事人之间就同一房屋分别签订两份房屋买卖合同，而两份房屋买卖合同中关于房屋价款的约定不一致时，应当依据当事人的真实意思表示及实际履行情况，确定房屋的交易价格。本案中，邓小金受梅显第委托分别与吴丽英就案涉房屋先后签订两份合同，其中《认购协议》约定购房款为245万元，而《南昌市存量房买卖合同》约定购房款仅为11.679万元。被上诉人吴丽英述称《南昌市存量房买卖合同》系南昌市房管局提供的格式合同，该合同中关于房屋价款的约定是格式条款，实际交易的价款是《认购协议》约定的价格。该解释符合常理，且结合已查明的事实，吴丽英已按照《认购协议》的约定实际支付完毕245万元购房款。故，《南昌市存量房买卖合同》约定的价格并非当事人真实意思表示，亦未实际履行，该价格条款无效，但不影响该合同其他部分的效力。邓小金受梅显第委托将案涉房屋转让给吴丽英的实际履行交易价格为245万元，该价格符合市场行情，并非明显不合理的低价。梅显第与吴丽英之间并不存在上诉人姜洪萍所主张的以明显不合理的低价恶意串通的情形。上诉人姜洪萍亦未能提供证据证明案涉《南昌市存量房买卖合同》存在法律规定的其他可撤销的情形。梅显第与吴丽英签订的《南昌市存量房买卖合同》已实际履行完毕，并依法办理房屋所有权变更登记。上诉人姜洪萍与梅显第之间的《房屋买卖合同》虽然签订在先，但吴丽英已实际取得案涉房屋的所有权。姜洪萍无法取得案涉房屋，可另案向梅显第主张赔偿责任。上诉人姜洪萍要求撤销梅显第与吴丽英签订的《南昌市存量房买卖合同》的主张，没有事实和法律依据，二审不予支持。综上所述，上诉人姜洪萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,180元，由上诉人姜洪萍负担。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 王 琳二〇一九年十一月七日法官助理周超书记员余文渊