江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8424号上诉人（原审被告）：吴振。委托诉讼代理人：茅惠忠，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王利。委托诉讼代理人：卢佳雪，江苏推诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海华，江苏推诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家港市友邦置业营销策划有限公司。委托诉讼代理人：石向生，江苏和嘉律师事务所律师。上诉人吴振因与被上诉人王利、张家港市友邦置业营销策划有限公司（以下简称友邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初11542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴振上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.王利、友邦公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.吴振与王利签订合同时案涉房屋尚未领取房产证，即使房屋是吴振所有，根据相关的政策规定，两年内房屋不得买卖过户，故吴振与王利签订的《房地产买卖协议》无效。鉴于合同无效且三方在本案中均有过错责任，各方应按过错承担责任。2.吴振一开始就提出返还房款，当时市场房价并未发生变化，是王利不同意，现王利间隔近两年主张房屋增值部分的损失，属于自己扩大损失，吴振不应承担该损失，一审判决依据现在的房屋评估价格认定王利的损失不合理。3.一审判决已认定王利将房款汇给王秀琼27万元、吴振3.5万元，王秀琼已将27万元全部退还，吴振只应承担3.5万元的责任，不应承担王利支付所有房款的赔偿责任，其余27万元对应的责任应由王秀琼承担。4.一审判决认定吴振与王利签订协议前均明知房屋产权人系王秀琼，均应承担责任。既然双方均有过错，友邦公司作为专业机构，应承担大部分的过错赔偿责任而不应仅返还中介费。王利辩称：王利认为一审判决有误，但为息事宁人并未上诉，王利在房屋买卖过程中不存在过错。王利找了专业中介机构友邦公司参与购房，购房过程中吴振出具了房屋所有权人王秀琼的身份证、银行卡、拆迁协议等原件，王利自然相信吴振有权出售房屋，且吴振也称王秀琼与其是夫妻关系。友邦公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。友邦公司在居间过程中已履行相应职责，没有瑕疵，友邦公司愿意退还6000元是考虑吴振、王利的实际情况，对一审判决的其他部分没有异议。《房地产买卖协议》可以继续履行，但王利放弃继续履行要求赔偿损失，友邦公司不能干涉其选择权。两年之内不办理过户手续是张家港市人民政府对其下属不动产登记管理部门的要求，并不是法律强制性规定，不影响《房地产买卖协议》的效力。王利向一审法院起诉请求：一、解除王利与吴振签订的《房地产买卖协议》；二、吴振立即向王利返还购房定金和购房款合计12.5万元；三、吴振向王利赔偿房屋市场差价经济损失暂定30万元(具体金额待评估后确定)，友邦公司共同对王利的损失承担赔偿责任；四、吴振、友邦公司向王利支付律师费损失2万元；五、本案诉讼费、鉴定费、评估费、保全费、保全担保费等均由吴振、友邦公司承担。一审中，王利增加要求友邦公司退还中介费6000元的诉讼请求，另将上述第二项诉讼请求变更为：吴振立即向王利返还购房定金35000元；将上述第三项诉讼请求变更为：吴振向王利赔偿房屋市场差价损失42.81万元，友邦公司共同对王利的损失承担赔偿责任。一审法院认定事实：吴振与案外人王秀琼（居民身份证号码）原系夫妻关系，该两人于1996年登记结婚，后于2010年3月18日登记离婚，并于同日签订《自愿离婚协议书》，其中约定两人现有房子及固定财产归女方和女儿所有。上述《自愿离婚协议书》中所涉房屋后经拆迁安置，被拆迁人（产权人）王秀琼所获取的拆迁定销房中包括坐落于张家港市自行车库，吴振并非该房产的被拆迁人（产权人）。2017年1月17日，王利（买受方/乙方）与吴振（出售方/甲方）经友邦公司的鑫苑路分公司（居间方/丙方）居间签订《房地产买卖协议》一份，该协议的出售方（甲方）处亦显示有“王秀琼”的字样，但并非案外人王秀琼本人所签署，系由吴振所书写。该协议中记载有：买卖房地产坐落于塘市花苑61幢704室及自行车库，类型为住宅；房屋建筑面积为95.94平方米，自行车库面积为17.40平方米，权利人为王秀琼；房价款总计605000元，定金35000元于签订该协议时支付给甲方，第二期27万元于2017年1月25日前支付，第三期30万元于取得银行贷款后支付甲方，放款期限以贷款银行为准。若乙方的贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于2017年6月30日前补足并支付甲方；双方同意于2017年6月30日由甲方将上述房屋使用权正式交付给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权纠纷概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金双倍返还。乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述房产价款万分之三的滞纳金；双方达成买卖协议，视作居间成功，居间方合法取得佣金，甲乙双方各付中介方总房款的百分之一作为佣金，日后双方发生变更佣金不作退回，如甲、乙双方中一方或双方违反本协议约定或者甲、乙双方合意解除本协议，则违约方（甲方、乙方或者甲方和乙方）或合意解除协议方（甲方和乙方）应向中介方付总房价款的百分之二作为佣金；其他约定：由于甲方还没领不动产证，甲乙双方约定，甲方领房产证费用有甲方自己承担，乙方过户时房产证费用有乙方自己负责，由于乙方在2017年1月25号再付270000元整，甲方钥匙交给乙方使用，余款300000元整在过户后贷款下来给甲方。该协议中另约定有双方的其他权利义务等内容,但未约定发生纠纷时律师费的负担或相关内容。王利于当日给付吴振35000元，吴振向王利出具收款收据，确认该款项系王利购买塘市花苑61幢704室的定金；王利同时给付友邦公司的鑫苑路分公司居间报酬6000元。吴振于当日另出具有《承诺书》一份，内容为：本人吴振系张家港市塘市花苑61幢704室产权人的配偶。上述房地产的产权人为王秀琼，因事无法亲自处理该房地产的前期买卖事宜，因此委托本人代为处理签署居间协议、收取定金等事项。本人确认，已将上述房地产的交易情况告知产权人，产权人同意并委托本人代为办理签署《房地产买卖居间协议》以及代收定金等事项。若上述情况不属实，本人愿意承担由此引发的相关后果与责任。王利于2017年1月20日将180000元通过银行转账的方式付至案外人王秀琼的账户内，同日另通过案外人秦红霞转付90000元至王秀琼的账户内，王秀琼的银行账户信息由吴振提供。吴振于同日出具收条，内容为：今收到王利购塘市花苑61幢704室首付款贰拾柒万元整。后吴振将案涉房屋的钥匙交付予王利。上述《房地产买卖协议》的达成、款项支付以及钥匙的交付过程中，王秀琼本人并未直接参与。目前也无证据反映王秀琼曾就案涉房屋的买卖事宜向吴振出具授权委托材料。后案涉房屋未能过户予王利，因此产生纠纷。2017年10月19日，一审法院立案受理王利诉王秀琼、吴振房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）苏0582民初11463号，王利在该案中诉请要求将王秀琼、吴振将案涉房屋过户至其名下并支付违约金。后王利于2018年3月15日申请撤回该案起诉，一审法院裁定予以准许。2018年8月1日，一审法院立案受理王利诉王秀琼、吴振房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）苏0582民初9431号，王利在该案中提出的诉讼请求与前一案相同。在该案庭审中，王秀琼答辩称：请求驳回对王秀琼的诉请。涉案房屋买卖合同由吴振与王利签订，签订该份合同时王秀琼不知情，事后也没有予以追认。王利出具的证据显示涉案房屋的所有权人为王秀琼，在没有得到王秀琼许可和事后追认的情况下吴振与王利签订的涉案合同对王秀琼没有约束力，所以无权处分；吴振答辩称：我刚拿到房子中介就给我打电话，我当时不同意卖的，后来是中介把我骗过去，说过去谈一谈，卖不卖两回事，证件也不齐全。合同是我签的，钱是中介打给我的，钱已经用掉了。我已经明说了房子不是我的，他们让我代签一下。后王利于2018年9月27日申请撤回该案起诉，一审法院裁定予以准许。案外人王秀琼于2018年6月5日向王利退还18万元，后于2018年11月14日向王利退还9万元。吴振称其收取的35000元定金已被其使用，该款至今尚未返还予王利。一审中：一、吴振于2018年10月31日签收一审法院向其送达的应诉材料；二、王利申请对张家港市杨舍镇塘市花苑61幢704室房屋及自行车库的市场价值进行评估。一审法院予以受理并委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司和上海八达国瑞房地产土地估价有限公司苏州分公司进行评估。该公司于2019年3月13日出具《房地产估价报告书》，载明估价结果为：经评估确定，估价对象于价值时点2019年2月21日的评估结果为：103.31万元。该次评估产生评估费用5500元。二、友邦公司在接受一审法院调查时表示：我公司的馨苑路分公司系租赁房屋进行经营，仅有一些办公设备，并没有实际的清偿能力，因此我公司对于王利直接将我公司作为被告，未将馨苑路分公司列为被告并没有异议，同意由我公司直接承担案涉的全部法律责任。但我公司坚持答辩意见，认为王利对我公司的诉讼请求不能成立。以上事实，有上述证据及一审法院庭审笔录、调查笔录等予以证实。一审法院认为：一、王利与吴振签订的《房地产买卖协议》为合法有效。但该协议所涉房屋的权利人系案外人王秀琼，并非以卖方身份签署该协议的吴振，王秀琼亦未直接参与该协议的签署及相关事宜。因王秀琼表示不同意履行该协议，案涉房屋一直未能过户至王利名下，协议目的无法实现，王利据此提起本案诉讼，要求解除案涉《房地产买卖协议》，吴振也表示同意解除该协议，故该协议应自吴振收到本案应诉材料之日解除；二、吴振应向王利返还由其收取并使用的购房定金35000元；三、根据案涉《房地产买卖协议》所记载的内容等案件事实：1.王利与吴振在签订该协议前均明知案涉房屋的权利人系案外人王秀琼而非吴振，但双方在王秀琼未到场且未出具授权委托手续予吴振的情况下仍签订了该协议，因此王利与吴振对案涉《房地产买卖协议》的解除均应当承担责任，综合该协议签订的时间、约定的房屋出售价格、本案审理过程中对房屋进行评估的价值时点和评估价格以及王利已付购房款的返还情况等因素综合考量，一审法院酌定吴振应给付王利的赔偿款金额为171240元【（1033100元-605000元）×40%】；2.友邦公司的鑫苑路分公司在居间过程中并未隐瞒案涉房屋的真实权属情况，签订协议的决定权也在于王利和吴振，因此友邦公司的居间行为并非导致案涉《房地产买卖协议》解除的因素，故无需对王利承担赔偿责任，但友邦公司的鑫苑路分公司在居间过程中确存在一定的瑕疵，故在上述协议无法履行的情况下，应向王利退还居间报酬6000元。该返还义务由友邦公司据其承诺直接负担；四、王利主张的其余部分诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规，一审法院判决：一、王利与吴振于2017年1月17日签订的《房地产买卖协议》于2018年10月31日解除。二、吴振返还王利定金35000元，限于判决生效后10日内履行。三、吴振给付王利赔偿款171240元，限于判决生效后10日内履行。四、张家港市友邦置业营销策划有限公司返还王利居间报酬6000元，限于判决生效后10日内履行。五、驳回王利其余部分的诉讼请求。一审案件受理费9850元、保全费3520元，合计13370元，由王利负担6660元，由吴振负担6660元、由张家港市友邦置业营销策划有限公司负担50元；评估费用5500元，由王利负担2725元、由吴振负担2725元、由张家港市友邦置业营销策划有限公司负担50元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，吴振、王利签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。吴振上诉主张案涉房屋在签订《房地产买卖协议》时因尚未办理房产证，两年内不能买卖过户，故应认定无效，对此本院认为，两年内不能买卖过户不属于法律法规的强制性规定，本院对吴振该主张不予采信。关于赔偿责任的主体。本院认为，吴振并非案涉房屋的所有权人，其出卖案涉房屋的行为亦未得到所有权人王秀琼的追认，导致案涉房屋未能过户至王利名下，王利要求解除案涉《房地产买卖协议》并主张吴振承担赔偿责任，于法有据。首先，案涉《房地产买卖协议》解除，吴振应向王利返还收取的定金35000元。其次，因一方或双方的过错导致房屋买卖合同解除的，房屋价格涨跌而产生的差价，可以作为损失由合同双方依据过错予以承担。吴振、王利在签订《房地产买卖协议》时均明知案涉房屋的所有权人为王秀琼而非吴振，故双方对案涉《房地产买卖协议》的解除均有过错。综合《房地产买卖协议》签订的时间及约定的房屋价格、本案一审中对案涉房屋进行评估的价值时点和评估价格、已付购房款的返还情况、双方过错程度等因素，一审判决酌定吴振应赔偿王利房屋差价损失赔偿款171240元，并无不当，本院予以确认。吴振上诉主张王秀琼收取了27万元购房款，友邦公司作为专业中介机构，均应承担相应的赔偿责任。本院认为，王秀琼并非案涉《房地产买卖协议》的合同当事人，吴振的主张没有事实及法律依据，本院不予采信。友邦公司在居间过程中并未隐瞒案涉房屋的真实权属情况，吴振、王利在明知案涉房屋真实权属的情况下仍签订案涉《房地产买卖协议》，故案涉《房地产买卖协议》的解除并非友邦公司居间行为导致，友邦公司无需对王利承担赔偿责任。另，吴振上诉主张王利在纠纷发生后间隔近两年才主张房屋增值部分的损失，属于王利自身扩大损失。本院认为，本案纠纷发生后，王利于2017年10月19日即起诉要求吴振、王秀琼将案涉房屋过户并支付违约金，经过两次诉讼后，因案涉房屋无法过户，合同不能继续履行，王利又提起本案诉讼要求解除合同并赔偿损失。王利在经过上述诉讼后，向本院提出解除合同并赔偿损失的诉讼请求，并非有意扩大损失，而是自身认识与法院认定存在偏差，故本案中房屋增值部分的损失不属于王利自身扩大损失，本院对吴振该主张不予支持。综上所述，吴振的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9850元，由上诉人吴振负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年十一月十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。