湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10281号上诉人（原审被告）：株洲市鸿诚工贸有限公司，住所地在湖南省株洲市荷塘区大坪路16号。法定代表人：周建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖秀，湖南方正圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何翠娥，女，1962年6月6日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：谭惠雁，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。原审被告：雷功阳，男，1987年10月20日出生，汉族，住湖南省蓝山县。原审被告：长沙市金福商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区杨家山立交桥高桥建材市场西南1栋101、201房。法定代表人：黄建喜，该公司执行董事。原审被告：湖南金粮仓商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区黄兴中路88号1508房。法定代表人：封晚菊。原审第三人：湖南惠泽置业有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场1栋507。法定代表人：刘新安。上诉人株洲市鸿诚工贸有限公司（以下简称鸿诚公司）因与被上诉人何翠娥、原审被告雷功阳、长沙市金福商业管理有限公司（以下简称金福公司）、湖南金粮仓商业管理有限公司（以下简称金粮仓公司）及原审第三人湖南惠泽置业有限公司（以下简称惠泽公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院(2018)湘0111民初8497号判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月19日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿诚公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回何翠娥的起诉及诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由何翠娥承担。事实和理由：一、一审法院对以下事实认定不清或错误：1、案涉房屋于2002年登记至株洲市新华橡胶厂名下，产权来源为自建。2004年株洲市新华橡胶厂因破产改制将资产整体转让，上诉人在支付相应对价后善意合法取得案涉房屋，并于2004年7月7日将案涉房屋产权过户至上诉人名下。上诉人作为罗马花园101-105号房屋产权人享有合法的所有权及处置权利；2、《商品房预订书》并非合法有效的商品房购房合同或预售合同，也未经房产部门预告登记，一审法院认定被上诉人合法购买、占有案涉房屋并支付了全部款项缺乏证据支撑；3、被上诉人提供的《商品房预订书》不具备商品房购房合同的有效性。被上诉人未举证证明惠泽公司是否有权出售涉案房屋，惠泽公司出具不动产交易发票的时间为2006年，而株洲市新华橡胶厂早在2002年即已取得涉案房屋的产权证书。惠泽公司对该事实明知但仍在2006年出具发票，存在极大的恶意串通的可能性；4、被上诉人提交的资料显示的“22#车库、A-21”仅能证实其与惠泽公司之间可能存在合同纠纷，根据合同相对性原则，其应向惠泽公司主张权利，并不能以此确认涉案房屋的产权人为被上诉人，也不能对抗涉案标的物的执行；5、涉案房屋产权并无产权争议，一审法院以《资产移交说明书》中的片段性陈述即认定涉案房屋已经合法出售给被上诉人，纯属主观推断；6、本案涉案标的物的物权已几次变更，并合法设立抵押，被上诉人提供的证据不能推翻本案涉案标的物初始登记的合法性，也不能对抗之后产生的合法转移登记，其主张明显与物权法定原则相违背，也与交易市场的稳定性及合理注意义务相悖；二、一审法院适用法律错误：1、被上诉人所提出的执行异议之诉所要排除的执行标的是已经生效的【2017】长仲裁字第549号裁决书所确认的雷功阳享有优先受偿权的房屋，该诉讼请求与【2017】长仲裁字第549号案件相关，故不能以执行异议之诉主张权利；2、被上诉人不能举证证明其主张属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“足以排除强制执行”的情形；3、一审法院严重违反法定程序，违反法定专属管辖。本案被上诉人的诉求有执行异议之诉纠纷与物权确认纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，本案确权纠纷应适用专属地管辖，一审法院无权管辖。被上诉人何翠娥辩称：一、一审判决认定事实清楚，答辩人是善意的买受人，其买房行为应当受到法律保护；二、被答辩人与株洲市新华橡胶厂签署的《株洲市新华橡胶厂资产移交说明书》明确载明：株洲市裕华房地产开发公司（以下简称裕华公司，现已合并到惠泽公司）出售第一层商铺改建的5个车库合计面积124.11平方米，按有关协议在其第二层的面积中补偿，但没有明确补偿的位置，出售后的房产没有办理房产过户等相关手续。该约定证明株洲市新华橡胶厂和上诉人都明知案涉车库已经出售给答辩人，上诉人在明知案涉车库存在产权纠纷的情况下，恶意隐瞒答辩人将案涉车库登记到自己名下，后抵押给雷功阳，其自身存在明显过错；三、一审判决适用法律正确，案涉情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。综上，请求法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告雷功阳、金福公司、金粮仓公司未作答辩。原审第三人惠泽公司述称：一、惠泽公司与株洲市新华橡胶厂原约定一楼归株洲市新华橡胶厂，二楼以上归惠泽公司，但后来因资金困难，株洲市新华橡胶厂将案涉车库置换给惠泽公司出售，惠泽公司将案涉车库出售给被上诉人时经过了株洲市新华橡胶厂的同意，属有权处分；二、出售给被上诉人的车库系案涉车库。何翠娥向一审法院提出诉讼请求：一、撤销（2018）湘0111执异63号执行裁定书；二、判令涉案的坐落于株洲市荷塘区车库（建筑面积26.98平方米）归何翠娥所有；三、本案诉讼费由雷功阳、金福公司、金粮仓公司、鸿诚公司承担。一审法院认定事实：雷功阳与金福公司、金粮仓公司、鸿诚公司合同纠纷一案在仲裁过程中，由长沙仲裁委员会委托株洲市荷塘区人民法院财产保全，株洲市荷塘区人民法院作出（2017）湘0202执保112号《执行裁定书》，于2017年8月23日查封了鸿诚公司名下的位于株洲市荷塘区房屋（房屋产权证号：株房权证株字第××、00××14、00××15、00××29、00××94、00××95、00××97号），查封期限为二年，自2017年8月23日起至2019年8月22日止。同年11月10日，长沙仲裁委员会作出［2017］长仲裁字第549号《裁决书》，裁决金福公司偿还雷功阳借款本金4000000元、利息和违约金800000元、诉讼保全费和律师费19000元，金粮仓公司对上述债务承担连带清偿责任，雷功阳对鸿诚公司位于株洲市荷塘区的抵押房屋（权证号：株房权证株字第××、00××14、00××15、00××29、00××94、00××95、00××97号）拍卖或变卖的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。同年12月27日，长沙市中级人民法院作出（2017）湘01执1696号《执行裁定书》裁定将该案指定到长沙市雨花区人民法院执行，长沙市雨花区人民法院于2018年5月29日作出（2018）湘0111执175号《查封公告》，拟对上述鸿诚公司名下包括涉案车库（101-105）在内的雷功阳享有优先受偿权的抵押房产进行评估拍卖。在执行过程中，何翠娥称上述拟拍卖财产中的罗马花园103号车库系其购买，并已按照约定支付了全部价款且实际占有使用，因历史遗留问题一直未办理产权过户登记,遂向长沙市雨花区人民法院提出执行异议，请求中止对涉案车库的执行，并要求撤销对该车库的评估、拍卖程序。长沙市雨花区人民法院于2018年8月23日作出（2018）湘0111执异63号执行裁定书，认为何翠娥与裕华公司在2000年10月12日签订的《商品房预定书》中明确约定2000年11月30日左右签订预售合同或商品房购销合同，但此后双方一直未就涉案车库签订正式买卖合同，何翠娥的异议请求不符合上述法律规定，遂裁定驳回何翠娥的异议请求。何翠娥不服该执行裁定，在法定期限内向长沙市雨花区人民法院提起本案诉讼。另查明：1999年9月30日株洲市新华橡胶厂与裕华公司签订合作协议共同合作开发汽配分市场及配套商住楼。2000年10月12日，裕华公司作为甲方与何翠娥作为乙方，双方签订《商品房预订书》，约定，乙方以48297元的价格认购甲方开发的“株洲市新华汽配分市场及其配套住宅”（即罗马花园）南栋单元车库22号，销售面积暂定为28.41平方米，单价为1700元/平方米。该预订书第六条载明：本预订书一式两份，甲乙双方各持一份（2000年11月30日左右甲方再通知乙方签订“预售合同”或“商品房购销合同”）。《商品房预订书》签订后，何翠娥向裕华公司支付了购房价款，裕华公司于2006年11月24日向何翠娥出具48000元的发票一张，上面注明不动产地址为湖南省株洲市荷塘区大坪路18号罗马花园A-21号，买方为何翠娥。2001年10月17日，株洲市新华橡胶厂发布公告：各位车库客户，我厂于10月8日对各户已发公告，通知你们就关于购车库一事来厂办理手续。现我厂已对车库问题作出决定，请你们在19号前来我厂市场招商部办理车库有关手续，逾期不来，从下周起，我厂将采取措施。所造成的后果由各位客户承担全部责任。何翠娥去株洲市新华橡胶厂申报权利但未得到处理。涉案车库罗马花园101-105号的产权于2002年6月27日登记至株洲市新华橡胶厂名下，产权证号为株房权证株字第××号，建筑面积124.11平方米。2003年11月7日，株洲市新华橡胶厂（甲方）与鸿诚公司（乙方）签订《合同书》一份，约定：甲方因企业改制的需要，经全厂职工大会讨论并投票通过，将企业资产、债权、债务整体转让；乙方愿意对甲方的资产、债权、债务进行整体接收，并出资按政策安置补偿职工；乙方整体接收甲方实际拥有的门面及所占土地，甲方的债权、债务（截止至2003年6月30日止），全部由乙方享有和承担；合同标的转让价格为1530000元。株洲市新华橡胶厂出具了《资产移交说明书》，其中第四条关于产权存在的一些问题第3点载明“裕华公司出售第一层商铺改建的5个车库合计面积124.11平方米，按有关协议在其第二层的面积中补偿，但没有明确补偿的位置。出售后的房产没有办理房产过户等相关手续（附件3）”。鸿诚公司在《资产移交说明书》上签字盖章予以了确认。2004年4月19日，株洲日报刊登《株洲市国有土地使用权挂牌出让公告》，对株洲市新华橡胶厂使用的位于荷塘区大坪路的国有土地使用权进行公开挂牌出让。2004年7月7日，涉案车库罗马花园101-105号的产权登记至鸿诚公司名下，建筑面积124.11平方米，产权号为株房权证株字第××号。再查明：何翠娥于2006年12月18日委托株洲市房地产测绘队对其使用的位于株洲市荷塘区车库进行了测量，测量的面积为26.98平方米。裕华公司在开发罗马花园商品房后进行了企业改制，注销原裕华公司，由湖南海惠商贸有限公司与原裕华公司三位自然人股东共同出资设立惠泽公司。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对本案评析如下：一、关于何翠娥与裕华公司（现为惠泽公司）何时签订书面买卖合同以及是否支付车库款的问题。何翠娥向裕华公司购买涉案车库，双方于2000年10月12日签订了《商品房预订书》。何翠娥交纳了购房款，2006年11月24日，裕华公司向何翠娥出具了不动产交易发票。该《商品房预订书》载明了涉案车库坐落的位置、购买价格、付款方式等内容。可见，虽然何翠娥与裕华公司签订的是《商品房预订书》，但已经具备了买卖合同有关标的物、价款等主要内容，其实质系双方就涉案车库达成的协议，而何翠娥在此后向裕华公司支付了全部车库款。因此，何翠娥与裕华公司之间的车库买卖关系成立，双方于2000年10月12日签订的《商品房预订书》，，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方的买卖关系应受法律保护。二、关于何翠娥是否已经占有涉案车库的问题。根据何翠娥及鸿诚公司的陈述，在鸿诚公司2004年接收株洲市新华橡胶厂资产前，涉案车库就一直由何翠娥占有、使用。可见，何翠娥实际占有涉案车库，且占有时间在车库被抵押、查封之前。三、关于是否系因何翠娥的自身原因未办理过户登记的问题。首先，虽然2000年10月12日签订的《商品房预订书》上载明2000年11月30日左右甲方再通知乙方签订预售合同或商品房购销合同，但裕华公司（现为惠泽公司）是甲方，其具有是否签订预售合同或商品房购销合同的主动权，未签订商品房购销合同过错不在何翠娥；其次，裕华公司与株洲市新华橡胶厂是合作开发商品房，株洲市新华橡胶厂在没有与裕华公司处理好债权、债务关系之前，就和鸿诚公司签订《转让合同书》，将株洲市新华橡胶厂的资产、债权、债务整体转让给鸿诚公司，双方签署的《株洲市新华橡胶厂资产移交说明书》明确提到“裕华公司出售第一层商铺改建的5个车库合计面积124.11平方米，按有关协议在其第二层的面积中补偿，但没有明确补偿的位置，出售后的房产没有办理房产过户等相关手续”，证明株洲市新华橡胶厂当时认可涉案车库已出售，鸿诚公司也明知这一事实，以上足以证实何翠娥对未办理过户登记不存在过错。鸿诚公司明知涉案车库有产权纠纷，却将涉案车库登记在自己名下，后又抵押给雷功阳，其自身有明显过错。综上，根据株洲市房地产测绘队的测量报告，坐落于株洲市荷塘区车库（建筑面积26.98平方米），何翠娥要求确认归其所有有事实及法律依据，应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，何翠娥的执行异议理由成立。何翠娥在本案中诉请撤销一审法院（2018）湘0111执异63号执行裁定书，其实质是主张不得对坐落于株洲市荷塘区车库的强制执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、确认原告何翠娥享有株洲市荷塘区车库（建筑面积26.98平方米）的所有权；二、不得执行坐落于株洲市荷塘区车库。案件受理费2998元，公告费560元，由被告株洲市鸿诚工贸有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、被上诉人购买的房屋是否为案涉房屋。二、被上诉人是否有权提起本案诉讼。三、一审法院是否具有管辖权。四、一审法院判决不得执行案涉房屋是否有事实和法律依据。关于争议焦点一：根据惠泽公司的陈述及案涉《株洲市新华橡胶厂资产移交说明书》的内容等可以认定被上诉人购买的房屋为案涉房屋，上诉人关于被上诉人购买的房屋不是案涉房屋的上诉理由本院不予支持。关于争议焦点二：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条第一款规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，被上诉人的诉讼请求不能通过启动对［2017］长仲裁字第549号案件的审判监督程序得到处理，故其诉讼请求与［2017］长仲裁字第549号案件无关，上诉人关于被上诉人的诉讼请求与原判决相关的上诉理由不能成立。关于争议焦点三：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条和第三百一十二条规定，案外人对执行异议裁定不服向人民法院提起执行异议之诉的由执行法院管辖，对案外人提起的执行异议之诉，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故上诉人关于本案应适用专属管辖的上诉理由亦不能成立。关于争议焦点四：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人在法院查封案涉房屋前已与裕华公司签订《商品房预订书》、支付了全部价款并实际占有使用案涉房屋，导致案涉房屋未过户登记到被上诉人名下的原因亦不在被上诉人，其权利能够排除执行。一审法院基于以上事实和法律规定判决不得执行案涉房屋，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费2998元，由上诉人株洲市鸿诚工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十一月十四日书记员  曾知畅