山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终1785号 上诉人（原审原告）：何耀，男，1987年1月4日出生，汉族，居民，住沂南县。 委托诉讼代理人：姜华，沂南传明法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：马新荣，男，1988年7月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：孙剑峰，山东弘圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何奇，山东弘圣律师事务所律师。 上诉人何耀因与被上诉人马新荣房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何耀上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同、被上诉人返还房屋租赁费及押金共计32000元，或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。2018年11月12日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，上诉人向被上诉人履行了付款义务，被上诉人拒不履行房屋交付义务，导致合同无法履行，上诉人多次与被上诉人协商未果，为维护自己的合法权益诉至法院，一审法院对该案进行了审理，并作出判决。上诉人提交了房屋租赁协议、被上诉人微信朋友圈发送的图片及上诉人在一审期间提供房屋现状的证据，庭审后拍摄的涉案房屋现状照片，证明了上诉人与被上诉人签订合同的事实，以及被上诉人在与上诉人签订房屋租赁协议后，一直占有使用涉案房屋，未履行房屋交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第四款之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被上诉人拒不履行房屋交付义务，导致不能实现合同目的，一审法院对该事实拒不查明，对上诉人提交的被上诉人一直在使用涉案房屋的证据置之不理，被上诉人未能提交证据证明其已履行了房屋交付义务，在上诉人提起诉讼至今，被上诉人称仍同意上诉人租赁使用房屋，一审庭审中，被上诉人明确表示涉案房屋一直关门未使用，与上诉人提供的涉案房屋现状及被上诉人朋友圈截图照片不相符，其所陈述无事实依据和法律依据。被上诉人在微信朋友圈中发送的信息截图图片中，被上诉人个人信息及涉案房屋现状信息明确，系被上诉人真实意思表示，能够证明被上诉人占有并使用涉案房屋的事实。上诉人在自己权限范围内尽其所能提供了相关证据证明自己的主张，一审法院拒不采信，上诉人申请一审法院现场勘验，一审法院驳回了上诉人的请求。一审法院违背客观事实，在未查明事实的情况下，作出的判决，无事实依据和法律依据。 马新荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人所诉不符合解除合同的法定事由。二、上诉人恶意违约，先以其父亲生病为由要求解除合同，后在一审中，又以其没有占有租赁物为由要求解除合同，均无法律依据，被上诉人不同意解除合同，并且当庭再次明确上诉人可以继续使用租赁物。同时，涉案租赁合同押金将在合同到期后视情况决定是否归还。三、涉案租赁房屋在租赁期限内已产生物业费数千元，根据租赁合同约定，应由承租方承担，租赁合同到期后，被上诉人将视情况将租赁押金冲抵租赁期间的物业费或另行提起诉讼。 何耀向一审法院起诉请求：1.判令马新荣返还房屋租赁费及押金共计32000元；2.本案诉讼费由马新荣承担。后何耀增加诉讼请求，请求依法解除何耀与马新荣签订的房屋租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。何耀提交了如下证据:1.房屋租赁合同一份，用于证明何耀与马新荣于2018年11月12日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2018年11月13日起至2019年11月13日止及租金、押金情况；2.微信转账记录两张，载明2018年11月11日9时15分转款5000元，2018年11月12日9时54分转款27000元，用于证明何耀向马新荣付租金27000元、押金5000元，共计32000元；3.微信聊天记录一份，时间为2018年11月14日13时53分，载明“你好，马总!我昨天和我爸去你办公室找你，由于我爸身体不太好，还有我个人无法经营门面原因，要与你解除房屋租赁合同，您看看把租金退了吧？”，用于证明何耀因其父亲生病无法经营，通过微信向马新荣提出解除房屋租赁合同及返还租金情况;4.马新荣微信朋友圈截图照片8张，朋友圈发布时间为2019年2月11、14、16、27日，3月9、13、24、27、28日，通过图片可以看出涉案房屋在何耀租赁期间是营业状态，马新荣一直在经营使用该房屋，用于证明马新荣未按协议约定履行交付义务。马新荣对上述证据质证认为，对证据1房屋租赁合同的真实性无异议，但同时亦证明合同尚在履行期限内，何耀要求返还租金及押金无事实依据，马新荣在履行合同过程中，不存在任何违约情形；对证据2微信转账记录真实性无异议，根据合同约定，何耀理应履行支付租金及押金的义务，但合同约定租金为29000元、押金为3000元；对证据3真实性无异议，但马新荣至今未同意解除合同，何耀的解除事由不属于法定解除的情形，且何耀亦未提供证据证明。对于押金，应在合同履行期限届满后，经马新荣对租赁物及设施设备检查没有损坏后，再将押金退还给何耀；对证据4证明目的不予认可，马新荣已向何耀交付租赁物，也从未使用租赁物，马新荣微信朋友圈使用的照片并非拍摄于何耀租赁期间，也可以是多年前拍摄的照片，何耀也不能确定照片的拍摄时间。因此，该证据不能证明马新荣未交付租赁物以及在何耀租赁期间使用租赁物，且房屋租赁合同系诺成性合同，并不以交付房屋为合同的生效要件，马新荣一直按合同约定履行，何耀现仍可继续使用租赁物，但马新荣不同意解除合同。 经审查，何耀提交的上述证据取得程序合法，内容真实，且与本案具有关联性，对上述证据的证据效力及证明力予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：何耀与马新荣于2018年11月12日签订了房屋租赁合同，用途为洗车，租赁期间自2018年11月13日起至2019年11月13日止，租金29000元，押金3000元。何耀已于2018年11月11日和11月12日两次以微信转账方式向马新荣支付租金及押金共32000元。2018年11月13日，何耀通过微信方式告知马新荣，以其父亲身体不好以及其个人无法经营门面原因，要求解除房屋租赁合同，并退还已支付的租金及押金，但马新荣在微信中未回复。 另查明，何耀以涉案房屋现状能够充分判断马新荣是否正在使用房屋为由，向一审法院申请进行现场勘验。因马新荣是否正在使用房屋属于当事人能够自行提供的证据，并不属于人民法院依法勘验的范围，故不予准许。 一审法院认为，何耀与马新荣签订的房屋租赁合同是双方在平等基础上签订，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点在于何耀主张解除房屋租赁合同的事由是否符合合同约定或法定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案，何耀以其父身体不好及个人无法经营门面为由，通过微信方式与马新荣协商解除合同，马新荣未作出同意解除合同的表示，且至今不同意解除，何耀解除合同的事由亦不符合上述法律规定的法定解除的情形，且何耀亦未提供证据证明,故何耀主张解除租赁合同的请求，于法无据，不予支持。对于何耀主张的马新荣未交付租赁物以及占有使用租赁物是否构成解除租赁合同的事由问题，何耀与马新荣签订的房屋租赁合同系诺成双务有偿合同，当事人意思表示一致时即可成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件，房屋租赁合同尚在履行期限中，马新荣至今仍表示同意何耀租赁使用房屋，合同目的得以实现，故何耀的“马新荣未交付以及占有使用租赁物应解除租赁合同”的主张不能成立，不予支持。如何耀确有证据证明马新荣存在未交付以及占有使用租赁房屋等违约行为，可向马新荣另行主张相关权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：驳回何耀的诉讼请求。案件受理费600元，由何耀负担。 本院二审期间，上诉人提交视频资料一份，主张系其收到一审判决后，于2019年6月21日、22日到被上诉人经营的博远汽车服务有限公司，用自己的手机进行的拍照录像，用于证明租赁物一直由被上诉人占有使用，未交付上诉人。被上诉人质证认为，一、对视频的真实性不予认可。视频资料的取得方式、来源不合法，拍摄时间不明确，且视频皆为片段，不能证明被上诉人一直持续性的使用租赁物。二、被上诉人事实上也并未持续性使用租赁物，不存在一物二租的情形，被上诉人提供的视频资料并不能证明其履行合同不能。三、该视频资料即使真实，也不能作为认定本案关键事实的有效证据。如果被上诉人持续性使用租赁物，上诉人可以通过公证等合法形式进行证据保全。本院经审查认为，上诉人提交的视频资料的真实性无法确认，被上诉人不予认可，本院不予采信。 被上诉人提交了商品房买卖合同（预售）一份，用于证明涉案出租房屋符合规划和建设许可，该合同载明马新荣自日照万德房地产有限公司购买万德新城北区房屋B01幢（01）208复，房屋用途为商业服务。上诉人质证认为，购房合同中看不出是否包括涉案房屋。 本院对被上诉人提供的证人王某、李某、余某进行了调查。证人王某主要陈述：证人系万德新城小区物业工作人员。2018年大约11月份，马新荣将房子租给了一个洗车的，洗了几天就关门了，之后一直到现在没开门。证人不认识租房子洗车的人。大约12月份，马新荣交给物业一份租赁合同备案。马新荣如何将房子交付给承租人的不知道，只看到洗了几天车。涉案房屋出租之前也是洗车的，出租之后门头没换。证人的办公室就在涉案房屋隔一条马路的对面，在办公室就能看到这个商铺。证人李某主要陈述：证人自2018年初在马新荣的店里修车、保养车，大约十月或者十一月份，证人洗过一次车后洗车的地方就关门了，马新荣说租出去了。马新荣将房屋出租后，证人在那洗过一次车，已经换人了，之后再去洗就关门了。租房子的人大约用了多久房屋不清楚，但肯定不超过一个月，因为再去洗车的时候就关门了，一直关着。之后证人保养车的时候让马新荣给洗车，他洗车的地方租出去之后，就不给洗了。证人余某主要陈述：证人自2018年六七月份开始在马新荣的店里洗车，大概11月份在那儿洗过一次车后再去洗就关门了，当时洗车的是一个新来的小伙子，马新荣说洗车的地方租出去了。证人在马新荣店里修车，后来几次去修车的时候洗车的地方都关着门。对于房屋出租的具体情况不了解。证人大概一个月洗两三次车，11月份洗完再去洗的时候就关门了，租房子的人用的时间应该不长。证人的车这一两年都在马新荣的店里保养，马新荣修车保养的地方一直营业，跟洗车的地方挨着。上诉人对三证人证言质证认为，这三个证人上诉人都不认识，证人陈述虚假，上诉人不予认可。被上诉人对三证人证言质证认为，对三位证人证言的真实性无异议，具有关联性与客观性，能证明被上诉人已经将涉案房屋交付给上诉人使用，被上诉人已经履行交付房屋的义务，涉案房屋在租赁期间因上诉人的原因未能使用，被上诉人未占有使用租赁物。本院经审查认为，证人王某系涉案房屋所属物业公司的工作人员，李某、余某均在被上诉人处保养、维修车辆，三人与被上诉人之间存在一定的利益关系，其证言不能单独作为本案的证据使用；而且，三位证人均系自被上诉人处得知房屋出租事宜，未亲自见证被上诉人将房屋交付上诉人使用的过程，故对三位证人的证言，本院不予采信。 另外，本院对涉案房屋进行了现场勘查并拍摄房屋现状照片。上诉人质证认为，出租屋东侧原来没有门，现在有门了，房屋内所有物品都不是上诉人的。物品摆放、墙壁装饰与上诉人提供的图片不相符。被上诉人质证认为，对照片无异议。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 上诉人主张，被上诉人未按照合同约定履行交付义务，涉案房屋一直由被上诉人实际占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，双方合同应予解除。但是，根据上诉人起诉状中陈述的事实与理由，其系因父亲生病等原因致使不能继续租赁房屋而向被上诉人提出解除房屋租赁合同、要求返还租赁费及押金，该事由并非合同解除的法定事由，被上诉人不同意解除合同，故涉案房屋租赁合同不能因此解除。上诉人上诉又主张被上诉人未按合同约定履行交付义务导致合同目的无法实现而解除，但上诉人未能提供证据证实在履行合同过程中其要求被上诉人交付房屋而被上诉人拒不交付房屋，根据现有证据不足以证实被上诉人存在根本违约行为，致使上诉人签订合同的目的无法实现，上诉人据此请求解除合同，亦不应支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人何耀负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇一九年十一月十五日 法官助理张锦秀 书记员刘畅