北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13576号上诉人（原审原告）:王建宏，男，1967年8月22日出生。委托诉讼代理人：何春燕（王建宏之妻）。被上诉人（原审被告）：王超，男，1983年9月24日出生。委托诉讼代理人：张本基，北京市惠诚（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐红霞（王超之母）。上诉人王建宏因与被上诉人王超房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初21650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王建宏上诉请求：撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初21650号民事判决，改判王超赔偿王建宏30万元，诉讼费由王超负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决显失公平，适用法律错误。王超辩称，不同意王建宏的上诉请求，请求法院驳回上诉。王建宏向一审法院起诉请求：1、判令王超支付因其违约给王建宏造成的直接经济损失50万元；2．本案诉讼费用由王超承担。一审法院认定事实：王建宏与何春燕于1997年12月4日登记结婚。2009年6月7日，王超向王建宏开具《定金收条》，载明：“今收到王建宏购买位于西城区×××路8号院丙4号楼7门401房屋之购房定金人民币肆万叁仟元整”。2009年6月11日，王超之母唐红霞代理王超开具收条一张，载明：“今收到王建宏购买位于西城区×××路8号院丙4号楼7门401房屋之购房款￥700000.00元……”。2009年8月6日，王超作为出卖人，王建宏作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将北京市西城区×××路**院**楼**7门**房屋出售给买受人，双方约定成交价格为421600元，且双方在“第十条权属转移登记”条款中约定：“……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期与本房屋相关的户口迁出的……逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金……”。上述房屋于2009年8月13日转移登记至王建宏名下。2019年1月8日，王建宏将涉案房屋更名至其配偶何春燕名下。另查，一、庭审中，王建宏提交《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、转账记录以及网络截图，其中《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》附件五及附件六均显示：“过户前，甲乙双方共同到银行做资金监管，买受人向出卖人支付人民币伍佰肆拾万整……预留人民币壹拾万整……作为物业交割及户口迁出保证金，交割完毕当日支付给出卖人。（本房内有唐岐山、女儿唐红霞、女婿王某某无法迁出，其余户口迁出）”，证明涉案房屋最终交易低于同地区的房屋成交价格以及损失的构成，合同附件中关于迁户保证金的约定是对王建宏及其家人户口迁出作出的约定，王建宏称补充协议是在2019年4月1日或2日签订的。王超认为《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议与本案无关，其补充协议是2019年4月初签订，而王建宏的起诉时间为2019年3月底，因此认为上述补充协议是起诉后签订的，是为进行诉讼准备的材料，并非双方真实意思表示。二、庭审中，王建宏提交其配偶何春燕2019年1月17日与王超之间的电话录音及双方之间的微信截图，证明王建宏一方已经明确告知王超卖房的事实及户口未迁出将导致损失的产生，并告知会因户口未迁出问题降价出售，但王超在王建宏一方多次沟通后，对迁户事宜不配合。王超认可何春燕给其打过电话，但其表示不记得具体内容，亦不记得曾告知其出售房屋及因户口降价的事宜，当时只说了迁户押金的问题，对于微信截图的真实性予以认可。三、庭审中，王建宏与王超就涉案房屋的交易价格，王建宏主张其购买涉案房屋交易价格为1128000元，并提交了《装修款协议》；王超称该份《装修款协议》签字并非其本人签字，是否为其母亲唐红霞所签无法确定，经法院询问，其称对于涉案房屋的具体出售价格记不清了。经法院向北京市西城区不动产登记事务中心调取北京市西城区×××路丙4号楼4层7门401号2009年与2019年的交易档案，王建宏、王超均对上述档案材料真实性予以认可，其中涉案房屋2009年的交易档案材料包括《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同与王建宏所提交的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》内容一致。王超称唐岐山户口已于2019年6月14日注销，同日将其父亲王绪明户口从涉案房屋内迁出，庭后王超母亲亦将户籍迁出；王建宏认为王超注销以及迁出王超家人户籍时交易已经完毕，损失已经形成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王建宏与王超之间就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方对涉案房屋原有户籍迁出进行约定，王超未按照约定将原有户口迁出，故王超应当将承担相应的违约责任。王建宏主张因交易时王超未将涉案房屋户籍迁出，导致其以低于市场价格出售该房屋，符合房屋交易实际，王超应当赔偿相应的损失。王建宏主张王超的违约损失赔偿金额为500000元，但王宏建配偶与他人签订房屋买卖协议交易价格系双方协商确定的价格，王建宏提交的证据不足以证明其所主张的损失额度。因王超与王建宏之间的房屋买卖合同，王超完成了主要的合同义务，即向王建宏交付房屋并办理房屋转移登记，且依据双方合同约定在发生根本违约的情形下违约方向守约方支付违约金为相当于房价款或已付购房款的20%，故王超的损失赔偿额应当在可预见范围内。另，结合2009年涉案房屋的交易情况、王建宏取得涉案房屋产权后长期未对王超及其家人户籍迁移主张权利、王建宏并未明确告知王超因原有户籍不迁出而要采取降价方式出售房屋等情况，王建宏亦应对损失的发生承担一定的责任，法院酌定王超赔偿王建宏损失80000元。王超辩称王建宏主张超过诉讼时效，因王超的违约行为截至庭审辩论终结前持续发生，故法院对其该项抗辩意见不予采纳。据此，一审法院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，王超赔偿王建宏逾期迁户违约损失80000元；二、驳回王建宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院予以确认。另查，关于双方之间房屋买卖合同的实际成交价款，王建宏主张为《装修款协议》载明的1128000元。经本院询问，王超仍表示对此已记不清。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，当事人之间签订存量房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。根据现有证据显示，王建宏于2009年8月13日已取得房屋所有权，王超未按合同约定按时将房屋内户口迁出，其行为已违反合同约定。王超于一审中关于其不应承担违约责任的抗辩理由，依据不足。一审法院认定王超的行为存在违约应当承担相应违约责任，处理正确，本院予以确认。关于双方争议的房屋实际成交价款一节，王超虽对王建宏提交的《装修款协议》不予认可，但未提交相反证据予以反驳，且就实际成交价款的具体数额，王超始终无法作出明确陈述，仅以记忆不清作为解释，故本院对王超的该项抗辩理由不予采信。关于本案二审争议的原判对王超应当向王建宏支付的逾期迁出户口违约金数额的调整是否合理一节，须指出，我国《合同法》范畴下的违约金系以补偿性为原则，惩罚性为例外，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。王建宏未就本案所涉违约行为给其带来的损失尽到必要的举证责任，在此情况下，一审法院结合本案现有证据及具体情况，依据法律规定对当事人约定的违约金予以酌减，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院不持异议。王建宏的此项上诉理由，缺乏充分依据，本院不予采信。综上所述，王建宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由王建宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  李 珊审判员  姚 颖二〇一九年十一月二十九日书记员  赵 婕