广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10472号上诉人(原审原告)：东莞市广汇房地产经纪有限公司。住所地：东莞市莞城街道兴塘社区东城西路东平街57号。统一社会信用代码：91441900MA4UMTBF31。法定代表人：柳利永，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。委托诉讼代理人：方映天，广东广健律师事务所律师。上诉人（原审原告）：东莞市广汇房地产经纪有限公司格兰名筑分公司。住所地：东莞市东城街道主山东城中路422号格兰名筑8幢01号商铺。统一社会信用代码：91441900MA4UTOM18M。负责人：郭耿民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。委托诉讼代理人：方映天，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市淘淘居信息科技有限公司。住所地：东莞市寮步镇陈家埔村祥富东路陈家埔综合大楼A幢五楼502。统一社会信用代码：91441900MA51KB1B28。法定代表人：朱泽飞。委托诉讼代理人：夏勤湘，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政中，广东佑德律师事务所律师。原审第三人：东莞东协纸品有限公司。住所地：东莞市石碣镇水南村明珠中路324号（集群注册）。统一社会信用代码：914419006181081369。法定代表人：陈春生，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：何子彬，上海市（锦天城）深圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，上海市（锦天城）深圳律师事务所律师。上诉人东莞市广汇房地产经纪有限公司（以下简称广汇公司）、东莞市广汇房地产经纪有限公司格兰名筑分公司（以下简称广汇格兰名筑分公司）因与被上诉人东莞市淘淘居信息科技有限公司(以下简称淘淘居公司)及原审第三人东莞东协纸品有限公司（以下简称东协公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初13969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：驳回广汇公司、广汇格兰名筑分公司的全部诉讼请求。本案一审受理费446.56元，由广汇公司、广汇格兰名筑分公司负担。广汇公司、广汇格兰名筑分公司上诉请求：一、撤销原判决，改判淘淘居公司支付服务报酬30725元、现金奖5000元及冲刺奖8000元，同时按照同期银行贷款利率自起诉之日到付清之日的利息；二、淘淘居公司承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。广汇公司、广汇格兰名筑分公司的法律关系为委托合同关系而非居间合同关系。二、原审认定事实错误。（一）广汇格兰名筑分公司与淘淘居公司就该项目采取分销代理方式进行合作。广汇格兰名筑分公司的主要义务是为东协公司推介客户。广汇格兰名筑分公司在客户成交以后，按《分销代理合同》第四条约定支付服务报酬。然而，淘淘居公司在广汇格兰名筑分公司已经履行客户推介，并在协助叶婷完成客户签约、银行按揭签署甚至在放完款开始供楼的情况下，才告知叶婷不属于广汇格兰名筑分公司客户，按约定其应在推介客户当天即确认客户的有效性，而不是在上述全部手续完成后才拒绝结算，淘淘居公司的行为已经严重违背诚信原则。（二）原审法院认为案外人叶婷不属于广汇格兰名筑分公司推介的有效客户，没有合同与法律依据。原审认为，叶婷于2018年12月2日去到案涉楼盘看房，当时在系统上报备的系与叶婷一同看房的高舒淳的信息。广汇格兰名筑分公司与淘淘居公司签署的《分销代理合同》中没有任何条款注明上述情况不能认定为广汇格兰名筑分公司，且淘淘居公司没有向广汇格兰名筑分公司出示、说明。即使按照淘淘居公司与东协公司签署的《中介合作合同》第2.2.1的判定原则，广汇格兰名筑分公司提供的成交客户叶婷也属于有效客户。按照该合同第2.2.3条关于客户的判定原则，被推荐的客户的直属关系在东协公司的名源系统中已经有记录的，该客户到访现场亦视为不符合“客户首访确认”的条件。但在本案中，叶婷在一审时已清楚说明，其当天只是陪同其同事高舒淳看房，且登记信息也注明是高先生。案外人叶婷与首次到访的高先生不存在父母、子女、配偶关系，不符合上述合同约定被排除的情况，应认定叶婷为广汇格兰名筑分公司的有效客户。即使案外人高舒淳在案外人叶婷的银行按揭中提供了担保，但双方之间也只是债权债务的担保关系，与合同约定的被排除的直系亲属关系，不属于同一法律关系。（三）原审法院认为叶婷不是首访客户，该认定是错误的。根据合同第2.3.1条约定，客户首访必须填写《客户来访登记表》，同时还需要客户即叶婷与陶陶居公司签署《泛销售渠道-客户收房确认单》，并经过东协公司项目相关负责人签字确认。然而叶婷在第一次陪同高舒淳到访时，没有签署上述资料，因此叶婷第一次到访时不能视为首访客户。叶婷系广汇公司推介的有效客户，其与高舒淳在看房以及成交该套物业时并不存在夫妻、配偶、子女的情况下，不应人为扩大解释或推定叶婷与高舒淳为夫妻关系，从而排除广汇公司享有的要求给付报酬的权利。因此，淘淘居公司应结算服务报酬及现金奖给广汇公司。陶陶居公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。一、广汇公司主张原审法院适用法律关系错误依法无据。（一）广汇公司在上诉状中称本案系委托合同关系，属于对自己主张的法律关系的变更，明显超过了变更诉讼请求的时间。（二）本案查明的事实表明，本案属于居间合同纠纷，一审法院查明、认定的事实没有任何错误。二、广汇公司主张原审判决认定的事实错误依法无据，应不予采纳。（一）在广汇公司陪同案外人叶婷看房之前，叶婷就已经与其朋友高舒淳到案涉楼盘看房，并登记了高舒淳的电话号码。（二）根据案涉合同约定，表明各合作方的合作目的是需要中介为开发商推介新的客户，但广汇公司推介的客户案外人叶婷并非是广汇公司首次推介的客户。三、广汇公司违背了诚实信用原则。（一）双方合作之前，已经明确告知东协公司判断推介客户的认定的流程和标准。在本案争议之前，对广汇公司推介的客户，双方也是根据前述流程和标准执行。（二）叶婷一审出庭作证表明，其与广汇公司的员工是朋友关系，淘淘居公司完全有理由相信，广汇公司为了获取中介服务费用，与案外人叶婷串通，故意改变购买人信息。综上，请求二审法院依法驳回广汇公司、广汇格兰名筑分公司上诉，维持原判。东协公司答辩称：叶婷购买案涉楼盘的房屋不是基于广汇公司的有效推介。2018年12月2日，叶婷与高舒淳首次看房，报备登记的客户信息为高舒淳的信息。2018年12月7日，叶婷在广汇公司的销售林洪波陪同下再次到案涉楼盘销售中心走访。后叶婷与东协公司签订了案涉《商品房认购书》，高舒淳为案涉房屋的银行按揭贷款提供担保。根据上述《转介客户管理条例》的规定，叶婷因于2018年12月2日已首次前往案涉楼盘销售中心看房，故叶婷应属于自然上门客户。广汇公司提交的《客户联动确认单》中“中介负责人”等处签名为空白，违反了上述《转介客户管理条例》的规定，故《客户联动确认单》应属于无效。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：原审法院于2019年4月9日立案受理本案。淘淘居公司与广汇格兰名筑分公司签订的《分销代理合同》第四条代理佣金及结算第1款约定，代理佣金为2%（按签约合同价计算）。2018年12月21日，淘淘居公司与广汇公司签订《关于项目佣金结算补充协议》第一条约定，广汇公司客户采用首付分期，客户交齐首付比例淘淘居公司发放总佣金的50%和足额的现金奖励。第二条约定，广汇公司客户如若交齐足额首期，淘淘居公司将足额结算所有佣金和现金奖励。淘淘居公司与广汇公司签订的《关于之补充协议》第一条约定，佣金费用：自2019年2月19日至2019年6月30日止，95平方米洋房佣金为：35000元+5000元现金奖。《商品房合同备案登记证明书》记载，叶婷以1520923元购买了东莞市石碣镇爱敬路36号尚誉花园15号商业、住宅楼1单元703房，该房建筑面积95.27平方米。本院认为，本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对广汇公司、广汇格兰名筑分公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、案外人叶婷购买案涉房屋是否是基于广汇公司、广汇格兰名筑分公司的有效推介；二、广汇公司、广汇格兰名筑分公司诉请的服务报酬费30725元、现金奖5000元及冲刺奖8000元是否合法有据。对此，本院分析如下：关于焦点一。结合双方提交的证据、双方的陈述及案外人叶婷一审的庭审陈述等证据可知，虽然叶婷于2018年12月2日第一次与高舒淳到过案涉楼盘看房，但该次看房并没有留下叶婷的个人信息，且叶婷一审庭审中亦陈述其第一次是陪高舒淳去看房，并非自己想买房。高舒淳虽然为叶婷购买案涉房屋的银行按揭贷款提供了保证担保，但叶婷一审庭审中陈述其与高舒淳是同事关系，现亦无证据表明叶婷与高舒淳存在亲属关系。根据双方对客户首访确认及判定原则的约定，叶婷于2018年12月7日去看房应视为是首次访客，可以认定叶婷系广汇格兰名筑分公司推介的有效客户。淘淘居公司主张叶婷与高舒淳应认定为购房同一人，缺乏依据，本院依法不予采纳。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于争议焦点二。首先，案涉的《分销代理合同》约定代理佣金为2%，按签约合同价计算。广汇公司、广汇格兰名筑分公司主张应按照《商品房认购书》约定的房屋总价1536286元计算2%即30725元。但《商品房认购书》并非双方签订的正式的商品房买卖合同，且根据《商品房合同备案登记证明书》记载，叶婷最终以1520923元购买了案涉房屋，故《分销代理合同》所约定的代理佣金应按照最终签约合同成交价予以计算，广汇公司、广汇格兰名筑分公司主张按照认购书所约定的1536286元计算缺乏依据，应以最终成交价1520923元计算2%的佣金代理费即30418.46元。广汇公司、广汇格兰名筑分公司诉请的佣金代理费超过上述部分，本院不予支持。其次，广汇公司、广汇格兰名筑分公司上诉主张，根据《关于之补充协议》第一条约定，淘淘居公司应向其支付现金奖5000元。但前述补充协议明确约定佣金变更时间是“自2019年2月19日至2019年6月30日止”，而叶婷是在2018年12月份购买案涉房屋，前述补充协议约定的支付方式不适用于案涉房屋佣金的支付，故广汇公司、广汇格兰名筑分公诉请现金奖依据不足，本院不予支持。最后，广汇公司、广汇格兰名筑分公司主张淘淘居公司在各大微信群里承诺年底给予8000元的冲刺奖，但其未能提供证据予以证明，而淘淘居公司对此也不予确认，故广汇公司、广汇格兰名筑分公司的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。淘淘居公司无正当理由拒付案涉佣金代理费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。本院结合广汇公司、广汇格兰名筑分公司的诉请，认定陶陶居公司应向广汇公司、广汇格兰名筑分公司支付相应的逾期付款利息（以30418.46元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从起诉之日即2019年4月9日起计至实际清偿之日止）。综上所述，广汇公司、广汇格兰名筑分公司的上诉请求部分成立，应予部分支持，其他上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初13969号民事判决；二、限东莞市淘淘居信息科技有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市广汇房地产经纪有限公司、东莞市广汇房地产经纪有限公司格兰名筑分公司支付服务报酬30418.46元及利息（以30418.46元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年4月9日起计至实际清偿之日止）；三、驳回东莞市广汇房地产经纪有限公司、东莞市广汇房地产经纪有限公司格兰名筑分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费446.56元，由东莞市淘淘居信息科技有限公司负担310.66元，由东莞市广汇房地产经纪有限公司、东莞市广汇房地产经纪有限公司格兰名筑分公司负担135.9元；二审案件受理费893.13元，由东莞市淘淘居信息科技有限公司负担621.33元，由东莞市广汇房地产经纪有限公司、东莞市广汇房地产经纪有限公司格兰名筑分公司负担271.8元。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年十一月十三日书记员 王兆东