陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5715号上诉人（原审原告）：西安金辉房地产开发有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田薇，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王玉莲，女，1977年6月27日出生，汉族，无业，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：麻海军，男，1976年11月18日出生，汉族，无业，住西安市曲江新区。被上诉人（原审第三人）：中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行，住所地西安市雁塔区。法定代表人：崔庆福，该支行行长。委托诉讼代理人：张浩，男，1972年3月17日出生，汉族，该支行员工，住西安市碑林区。上诉人西安金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉房地产公司）因与被上诉人王玉莲、中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行（以下简称光大银行雁塔路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初6900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金辉房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判王玉莲向其公司支付违约金113952.3元，同时其公司返还王玉莲购房首付款229523元；3、判令本案一、二审诉讼费及公告费由王玉莲承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、其公司与王玉莲签订的《商品房买卖合同》合法有效，其公司要求王玉莲承担合同附件五第二条第1款第(2)项约定的房屋总价款10%的违约金于法有据，应予支持。一审法院依据公平原则，对其请求的违约金未予支持不当。同时一审法院对其公司要求违约金的诉请既未判决亦未驳回，属于漏判。二、按揭贷款不应由其公司返还给王玉莲。依据《最高人民法院》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，在涉案《商品房买卖合同》及《借款合同》解除后，按揭贷款不应向买受人王玉莲返还，一审判决其公司将按揭贷款返还给王玉莲属于错判。综上，请求二审法院依法改判一审错误判决，支持其公司的上诉请求。王玉莲辩称，既然涉案房屋已经判决给金辉房地产公司，其就没有承担违约金的义务。对于金辉房地产公司上诉称按揭贷款应返还给光大银行雁塔路支行的问题，在合同解除后相关账目应该进行清算。光大银行雁塔路支行辩称，王玉莲向其银行提供的贷款手续是真实有效的，金辉房地产公司作为连带责任担保人应当将剩余贷款本息偿还其银行。金辉房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与王玉莲签订的《商品房买卖合同》，并由王玉莲协助其办理商品房买卖合同备案注销手续；2、判令解除其与王玉莲、光大银行雁塔路支行签订的《借款合同》，并由王玉莲及光大银行雁塔路支行配合办理预购商品房抵押登记注销手续；3、判令王玉莲向其支付解除《商品房买卖合同》的违约金113952.3元；4、判令王玉莲支付其因其逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项41358.15元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费用等，最终以实际金额为准）；5、诉讼费由王玉莲承担。一审法院认定事实：2009年8月17日，王玉莲与金辉房地产公司签订了《商品房买卖合同》(合同登记号:Y09066800)。约定：王玉莲购买金辉房地产公司开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积166.67㎡，总金额1139523元;首付229523元，剩余91万元王玉莲向银行办理抵押按揭贷款。《商品房买卖合同》附件五第二条第1款第(2)项约定:“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用(以下统称代付款项)而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十(10%)的违约金;买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议，并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用(包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等)后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”合同附件八第十六条第2款约定:“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。”后金辉房地产公司与王玉莲、光大银行雁塔路支行签订了《借款合同》，金辉房地产公司为王玉莲按揭贷款91万元提供连带保证。按揭手续办理完成后，王玉莲按约每月偿还贷款4180元。2017年8月，王玉莲停止向银行偿还本息，经光大银行雁塔路支行电话催收，王玉莲仍未能按期偿还本息。光大银行雁塔路支行遂要求金辉房地产公司承担保证责任。金辉房地产公司代王玉莲偿还贷款本息至2018年6月。金辉房地产公司并通过EMS方式向王玉莲寄送了催款解约函。但王玉莲仍未能偿还金辉房地产公司垫付款。金辉房地产公司催款未果，遂诉至法院。另查明，王玉莲所购房屋房产证尚未办理。王玉莲共偿还银行贷款447094.53元，其中本金149720.14元，利息297374.39元。一审法院认为，金辉房地产公司与王玉莲签订的《商品房买卖合同》及金辉房地产公司与王玉莲、光大银行雁塔路支行间签订的《借款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方均应依约履行。王玉莲向金辉房地产公司支付首付款后，剩余房款910000元采用银行按揭形式向金辉房地产公司支付。现因王玉莲未按期向光大银行雁塔路支行支付月供致使光大银行雁塔路支行从金辉房地产公司保证金账户划扣垫款本息共计41358.15元（截止2018年6月25日），且在金辉房地产公司催告之后王玉莲至今尚未向金辉房地产公司清偿上述款项。王玉莲的行为已经侵犯了金辉房地产公司的合法权益，依据金辉房地产公司、王玉莲间签订的商品房买卖合同及附件的约定，王玉莲的行为已经构成违约，金辉房地产公司要求解除《商品房买卖合同》，王玉莲亦同意解除，法院依法予以支持。金辉房地产公司要求王玉莲支付违约金，因本地房屋现价格与王玉莲购买时价格已有较大上涨，《商品房买卖合同》解除后，金辉房地产公司从中获得的利益已远超过王玉莲违约应付的违约金，依据公平原则，法院对金辉房地产公司该项违约金之请求，不予支持。金辉房地产公司要求王玉莲支付其代偿款项之请求，因与《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（以下简称解释）第二十五第第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定不符，故该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商品房买卖合同》依法予以解除后，王玉莲应当协助金辉房地产公司办理该合同的备案注销登记手续，金辉房地产公司应退还王玉莲已付购房款，已偿还贷款本金。王玉莲及光大银行雁塔路支行应协助金辉房地产公司办理预购商品房抵押预告登记注销手续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除担保贷款合同的，应予支持。”因金辉房地产公司、王玉莲间《商品房买卖合同》解除导致金辉房地产公司与王玉莲、光大银行雁塔路支行签订的《借款合同》目的已无法实现，金辉房地产公司要求一并解除《借款合同》理由正当，于法有据，法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，原审遂判决：一、解除原告西安金辉房地产开发有限公司与被告王玉莲签订之《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09066800）。二、解除原告西安金辉房地产开发有限公司与被告王玉莲及第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行签订之《借款合同》。三、原告西安金辉房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还被告王玉莲购房款229523元，按揭贷款910000元。四、被告王玉莲于本判决生效之日起二十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理合同登记号为Y09066800的《商品房买卖合同》备案注销手续。五、被告王玉莲于本判决生效后二十日内偿还第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行（至实际清偿之日至包括但不限于）按揭贷款本金、利息（实际金额以第三人光大银行雁塔路支行的流水账单为准）。六、被告王玉莲与第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行于本判决生效之日起三十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理预购商品房抵押预告登记注销手续。七、被告王玉莲于本判决生效之日起十日内支付原告垫付的款项41358.15元及至实际清偿之日至代扣之本金、利息（实际金额以第三人光大银行雁塔路支行的流水账单为准）。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（或支付迟延履行金）。本案案件受理费15056元，由被告承担。原告已预交，被告于本判决书生效后直接支付原告15056元。经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、在金辉房地产公司与王玉莲签订的《商品房买卖合同》解除后，王玉莲应否向金辉房地产公司支付违约金；二、在金辉房地产公司与王玉莲签订的《商品房买卖合同》以及王玉莲、金辉房地产公司和光大银行雁塔路支行签订的《借款合同》解除后，金辉房地产公司应向谁返还购房贷款。关于第一个争议焦点，涉案《商品房买卖合同》附件五第二条第1款第(2)项约定：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的10%的违约金。王玉莲未按期向光大银行雁塔路支行偿还按揭贷款，致使光大银行雁塔路支行从金辉房地产公司保证金账户直接划扣了截止至2018年6月的贷款本息共计41358.15元，金辉公司据此提起本案之诉，要求解除涉案《商品房买卖合同》，并由王玉莲承担违约责任，符合合同约定。一审法院综合当事人诉请、合同约定内容及履行实际等因素，并考虑到涉案房屋价格已经有较大涨幅，合同解除后金辉公司获利已经超过合同约定的违约金等情况，判决解除涉案《商品房买卖合同》，并对金辉房地产公司主张的违约金不予支持，裁量符合公平原则，判处并无不妥。金辉公司就违约金问题提出的上诉意见，本院不予支持。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，涉案《商品房买卖合同》和《借款合同》解除后，金辉公司应将王玉莲已付购房款返还给王玉莲，将购房贷款返还给光大银行雁塔路支行。一审法院在处理本案时，判令金辉公司将收受的购房贷款和购房款本金同时返还王玉莲，与法相悖，本院予以纠正。据此，金辉房地产公司应将王玉莲已付购房款229523元返还给王玉莲，将910000元购房贷款返还给光大银行雁塔路支行。王玉莲与光大银行雁塔路支行之间可就贷款本息据实予以结算并清偿，双方如果对结算金额有异议可另行主张权利。综上，本院对金辉公司上诉意见的合理部分予以采纳，对一审判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项予以维持，第五项予以撤销，第三项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初6900号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初6900号民事判决第五项； 201801136900229523910000三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初6900号民事判决第三项为：西安金辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王玉莲购房款229523元、返还中国光大银行股份XX路XX房贷款910000元；201801136900如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回西安金辉房地产开发有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费15056元，西安金辉房地产开发有限公司已预交，由王玉莲负担；二审案件受理费14016元，西安金辉房地产开发有限公司已预交，由西安金辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。121020186413581512102295239100002018644709453149720142973743914972014910000201801136900201801136900379243142295231497201476027986910000149720142018011369002295239100002018011369002018011369001505614016审 判 长  何  强审 判 员  王 慧 芳审判员  辛   娟 二○一九年十一月四日 书 记 员  刘 燕 子 1