北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9550号上诉人（原审原告，反诉被告）：祁艳霞，女，1978年1月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张某（祁艳霞之夫），住北京市海淀区。上诉人（原审被告，反诉原告）：刘福田，男，1964年10月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘某（刘福田之女），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王玉梅，北京广进律师事务所律师。上诉人祁艳霞、刘福田房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘福田上诉请求：撤销一审判决第二项，判决正确的刘福田向祁艳霞返还房屋使用费数额。一审及二审诉讼费祁艳霞由负担。事实和理由：祁艳霞使用涉案房屋的时间是9个月另计13天，一审法院计算有误。祁艳霞辩称不同意刘福田的上诉请求和理由。祁艳霞上诉请求：撤销一审判决第二项及第三项，改判支持祁艳霞的一审诉讼请求。一审及二审诉讼费刘福田由负担。事实和理由：双方签订房屋租赁合同时约定刘福田应当协助办理营业执照及相关手续，但刘福田迟迟未能协助办理，导致祁艳霞不能登记注册及办理营业执照。一审法院认定刘福田属于无权处分，双方签订合同应属无效，刘福田应当退还房屋全部租金并赔偿损失。刘福田辩称，请求驳回祁艳霞的上诉请求。祁艳霞向一审法院起诉请求：1.请求判令我与刘福田之间的房屋租赁合同无效；2.判令刘福田退回我租金100000元、保证金8300元，赔偿我损失24890元3.本案诉讼费由刘福田承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，祁艳霞（乙方）与刘福田（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租位于北京市海淀区的房屋及其设备，建筑面积30平方米，乙方承租该房屋作为注册办公用途；租赁期自2018年6月1日至2020年5月31日；租金每年100000元，支付方式年付，须提前30日向甲方交纳；本合同签订之日起，乙方应向甲方交付一个月房屋租金8300元作为保证金；保证金不冲抵末期房租，合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方将所收保证金全部返还给乙方；甲方保证出租房及产权人真实，行使出租人的权利和义务；乙方租住该房屋期间使用的水、电、电话、电视、卫生、取暖等费用，由乙方按时交纳；乙方如需增加设施或装饰，应征得甲方同意，租赁期满如需恢复原状的应当恢复原状，并承担其费用。上述合同签订前，祁艳霞已通过其夫张彧的银行账户向刘福田转账支付年租金100000元、保证金8300元、以及额外费用10000元；就该10000元的指向，双方均确认为屋内设备的折价款。合同签订后，刘福田将涉案房屋交付祁艳霞。2018年12月25日，祁艳霞向刘福田发送解除合同通知，称因房屋不能办理营业执照，正式提出解除合同通知。刘福田称涉案房屋系其从案外人处承租，案外人系从产权人处承租，刘福田具有转租权，但未向该院提交其与案外人的租赁合同，亦未向该院提交其具有转租权的其他证据。祁艳霞交纳涉案房屋物业费至2018年12月31日，祁艳霞未交纳涉案房屋2018年9月之后的水电费、供暖费；刘福田交纳涉案房屋2018年9月至12月电费937.86元、水费123.5元，2018-2019年度供暖费1176元。在2019年3月13日庭审中，祁艳霞当庭将涉案房屋钥匙交付刘福田。祁艳霞就其主张的装修费、家具费，均未提交相应充足证据证明。刘福田就其主张的物业费，未提供相应证据证明。一审法院认为，无权处分他人财产的，该行为无效。本案中，刘福田虽主张其对涉案房屋有转租权，但其未向该院提交相应证据证明，亦未向该院提交其有转租权限的其他材料，故其与祁艳霞签的《房屋租赁合同》，应属无效。合同无效后，根据无效合同取得的财产，应予返还，故祁艳霞要求刘福田返还租金、保证金、额外费用10000元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。但祁艳霞在使用涉案房屋期间，应当支付相应的房屋使用费，具体标准，该院参照合同约定的租金标准计算，上述费用，应当从刘福田应返还的租金中予以扣除。关于祁艳霞使用涉案房屋的期间，该院根据其向刘福田交付房屋钥匙的时间确定为2019年3月13日。祁艳霞在使用涉案房屋期间产生费用的承担，该院参照合同认定，故刘福田要求祁艳霞支付水、电、取暖费用的反诉请求，于法有据，该院予以支持。刘福田就其反诉主张的物业费，未提供相应证据证明，该院不予支持。祁艳霞主张的装修费、家具费，均未提交相应充足证据证明，该院酌情予以判定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：1.祁艳霞与刘福田于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2.刘福田于判决生效后7日内向祁艳霞返还房屋使用费、保证金、设备折价款共计48025元，赔偿祁艳霞装修损失8300元，以上共计56325元；3.祁艳霞于判决生效后7日内向刘福田支付供暖费1176元、水费123.5元、电费937元，以上共计2236.5元；4.驳回祁艳霞的其他诉讼请求；5.驳回刘福田的其他反诉请求。本院二审期间，祁艳霞向本院提交如下材料：工商大厅的服务人员咨询录音光盘及文字整理版，证明刘福田无法按照合同要求配合祁艳霞办理营业执照，存在重大过错。刘福田对于证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可，认为刘福田已经向祁艳霞说明办理营业执照存在困难。刘福田未提交新证据。本院经审查认为，祁艳霞提交的录音及文字整理版未形成新的事实，不作为新证据采用。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，祁艳霞主张合同无效给其造成经济损失，刘福田应予以支付其损失，但未提交充足证据证明，祁艳霞应当承担相应不利后果。而且一审法院就装修一节已酌情予以判定。故祁艳霞的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院参照合同认定刘福田应向祁艳霞返还房屋使用费、保证金、设备折价款及赔偿祁艳霞装修损失并无不妥，但房屋使用费金额计算有误，本院予以纠正。综上所述，刘福田的上诉请求成立，予以支持；祁艳霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决不当之处本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初648号民事判决；二、祁艳霞与刘福田于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》无效；三、刘福田于本判决生效后7日内向祁艳霞返还房屋使用费、保证金、设备折价款共计39692元，赔偿祁艳霞装修损失8300元，以上共计47992元；四、祁艳霞于判决生效后7日内向刘福田支付供暖费1176元、水费123.5元、电费937元，以上共计2236.5元；五、驳回祁艳霞的其他诉讼请求；六、驳回刘福田的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2964元，由祁艳霞负担1896元（已交纳）；由刘福田负担1068元（于本判决生效后7日内交纳）。一审反诉案件受理费25元，由刘福田负担10元（已交纳）；由祁艳霞负担15元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1828元，由祁艳霞负担（已交纳1264元，剩余部分于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  白 云审 判 员  李春华二〇一九年十一月二十七日法官助理  李彤琳书 记 员  李心雨