辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1282民初3056号原告：中国建设银行股份有限公司开原支行，住所地辽宁省开原市新城街光明社区10委**。负责人：陈玉龙，该行行长。委托诉讼代理人：焦红军，该行工作人员。委托诉讼代理人：刘立新，该行工作人员。被告：刘国栋，男，1969年7月24日生，汉族，住辽宁省开原市。被告：辽宁蓝海房地产开发有限公司，，住所地辽宁省铁岭市开原市新城街光明社区2委**法定代表人：郭纯海，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫宏，该公司法律顾问。原告中国建设银行股份有限公司开原支行（以下简称开原建行）与被告刘国栋、辽宁蓝海房地产开发有限公司（以下简称辽宁蓝海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开原建行委托诉讼代理人刘立新、被告辽宁蓝海公司法定代表人郭纯海、委托诉讼代理人闫宏到庭参加诉讼，被告刘国栋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开原建行向本院提出诉讼请求：1.解除双方借贷关系；2.要求被告刘国栋偿还截止至2019年7月9日止所欠贷款余额95,844.69元，利息1，553.85元，罚息34.96元，总计97,433.50元及自2019年7月9日起至贷款全部清偿之日的应付利息和罚息。被告辽宁蓝海公司对上述款项承担连带保证责任；3.要求原告拥有房产抵押优先受偿权；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月7日，被告刘国栋与原告签订《个人住房借款合同》，在原告处借款人民币11万元，用于购买个人住房，房屋坐落位置：开原市嘉鑫园二期B2幢城郊街30号甲452室，借款期限15年，贷款到期日为2031年7月7日。利率4.9%，逾期罚息利率7.35%，被告以所购房屋设定抵押担保，并经开原市房地产管理局办理了抵押登记，登记号为开原市房预兴开街字第××号。被告辽宁蓝海公司为上述贷款在房产证下达并办理正式抵押登记前提供阶段性连带责任保证。合同订立后，原告如约向被告发放了贷款11万元，但是被告刘国栋在履行15个月的还款期后，不再偿还借款本息，经多次催要，拒不履行还款义务，根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条约定，原告要求宣布贷款立即到期，被告立即偿还全部到期和未到期的贷款本息，请人民法院依法判决。被告刘国栋未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告辽宁蓝海公司辩称，第一，我公司从未与原告签订担保合同，也未在原告所谓的借款担保合同上加盖过公司印章；第二，原告在办理借款及担保时，未尽合理的审查义务，我公司原法定代表人的担保行为仅代表其个人，未经我公司确认和追认，原告持有的担保合同对我公司无效；第三，原告与我公司之间的保证协议及条款，因违反担保法和公司法规定而无效，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交个人住房借款合同一份，用以证明原告与被告刘国栋存在合同关系；2.原告提交被告刘国栋身份证一份，用以证明被告刘国栋本人贷款；3.原告提交个人贷款支付凭证，证明原告如约支付贷款到被告公司账户；4.原告提交中国建设银行个人贷款对账单，证明被告刘国栋拖欠原告应还还未还贷款本息；5.原告提交不动产登记证明一份，用以证明涉案房产已经做了预告登记；6.原告提交被告辽宁蓝海公司文件及董事会同意决议一组，用以证明嘉鑫园二期办公室与被告辽宁蓝海公司之间的隶属关系；7.原告提交辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期准入材料一组，用以证明被告辽宁蓝海公司有连带责任，被告辽宁蓝海公司对原告提交的上述证据均有异议，并认为不能证明原告主张的事实。被告提交被告辽宁蓝海公司所有历史章程及股东会决议，用以证明原告持有的准入材料虚假及原告未尽合理审查义务，原告对被告公司提交的上述证据，不发表质证意见。经审查，本案当事人提交的上述证据，内容真实，来源合法，且与本案待证事实相关联，本院予以确认并作为认定事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日、6月6日、11月4日、2016年4月20日，被告辽宁蓝海公司通过股东会系列决议，变更股东持有股份和表决权并通过公司章程修正案，此间兰海侠担任公司执行董事兼经理，是公司的法定代表人。2016年11月4日至2017年4月5日，兰海侠出资额100万元人民币，占注册资本的5%。2017年4月5日，被告辽宁蓝海公司通过股东会免去兰海侠执行董事兼经理职务，不再担任公司法定代表人，由郭纯海担任被告公司执行董事兼经理，兰海侠将持有的辽宁蓝海房地产开发有限公司100万元股权，占公司注册资本总额的5%全部转让郭纯海。2017年6月8日，通过被告辽宁蓝海公司股东会，郭明昊将持有的辽宁蓝海房地产开发有限公司1900万元股权，占公司注册资本总额的95%全部转让郭纯海，郭纯海成为公司唯一股东。被告辽宁蓝海公司2012年12月20日至2017年6月7日期间有效公司章程第十七条规定：“公司不设董事会，设执行董事一人，是公司的法定代表人，任期三年。执行董事的职权由公司章程规定。执行董事对股东会负责，行使下列职权：…(8)决定公司内部管理机构的设置；…”。第十九条规定：“公司设经理1名，任期三年。经理对股东会负责，行使下列职权：（1）主持公司的生产经营管理工作；…（3）拟定公司内部管理机构设置方案；…（7）决定聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员；…”。2014年12月20日，开原市人民政府以开政地字［2014］54号《关于辽宁蓝海房地产开发有限公司用地的批复》文件，同意被告辽宁蓝海公司使用位于开原市嘉鑫园东侧的8055平方米国有土地。2014年11月-2015年12月被告辽宁蓝海公司先后取得行政主管部门颁发的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。2016年1月15日，辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室作为甲方与乙方原告开原建行签订《商品房销售贷款合作协议书》，合同约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于开原城郊乡政府北侧地块经批准命名为“嘉鑫园二期”的商品房发放个人住房贷款；乙方承诺对购买上述商品房的全部购房人提供最高额为贰仟伍佰万元的住房抵押贷款。甲方将乙方发放给购房人的全部贷款用于“嘉鑫园二期”的建造，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息及乙方为实现债权而发生的有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；甲方在乙方开立保证金账户，并按按揭贷款额5%存入保证金，在办妥抵押登记手续后，才能支取保证金。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的保证金账户中直接扣划。同日，辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室作为甲方与乙方原告开原建行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。该债务人包括因购置坐落于开原市城郊乡政府北侧地块“嘉鑫园二期”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2016年1月27日至2021年1月26日期间，因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用，最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币2500万元，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款的债务履行期限届满之日后两年止，若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。2015年12月8日被告辽宁蓝海公司作出《董事会同意保证决议》，载明：“经董事会决议：同意嘉鑫园二期项目在开原市建设银行办理个人住房按揭贷款，并缴纳5%保证金。股东签字：兰海侠”。2016年2月2日，被告蓝海公司作出辽宁蓝海房地产（2016）01号《关于辽宁蓝海房地产开发有限公司开发“嘉鑫园二期”项目的决议》文件，用于办理住房按揭业务。文件载明：辽宁蓝海房地产开发有限公司通过开原市政府挂牌出让方式竞得该地块土地所有权。公司法定代表人兰海侠。经辽宁蓝海房地产开发有限公司股东会研究决定，成立辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室，法定负责人刘铁刚。在中国建设银行铁岭开原支行开立专用存款账户，户名为：辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室，用于办理住房按揭业务。2016年2月3日，刘铁刚持辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室授权书到原告处办理账户开立相关手续。2016年7月5日，被告刘国栋与原告开原建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款人民币11万元，用于购买被告辽宁蓝海公司开发建设的嘉鑫园小区二期B2幢城郊街30号甲452个人住房，借款期限180个月，2016年6月25日至2031年6月25日，还款方式采用浮动利率，即在起息日基准利率水平上上浮0%，即4.9%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币864.15元。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证。抵押财产为开原市嘉鑫园小区二期B2幢城郊街30号甲452。最高额保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。关于违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下义务，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。2016年7月7日，原告开原建行向被告刘国栋发放贷款11万元，同日，被告刘国栋以所购住房设定抵押担保，并在开原市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。自2019年3月23日始被告刘国栋不再偿还借款本息，截止2019年7月9日，被告刘国栋欠贷款余额95,844.69元，利息1，553.85元，罚息34.96元，总计97,433.50元。被告刘国栋购买的嘉鑫园小区二期B2幢城郊街30号甲452个人住房尚未办理房屋所有权证。本院认为，本案系因被告刘国栋拖欠原告开原建行贷款本息引起的金融借款合同纠纷，被告刘国栋与原告开原建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，意思表示真实且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行各自的合同义务。关于原告开原建行与辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同效力能否及于被告辽宁蓝海公司问题。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”。同时，第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的工作人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”。被告辽宁蓝海公司2017年4月5日股东会决议免去兰海侠公司执行董事兼经理前，2016年2月2日被告辽宁蓝海公司为原告出具《关于辽宁蓝海房地产开发有限公司开发“嘉鑫园二期”项目的决议》时，兰海侠为公司的执行董事、经理是被告公司的法定代表人，符合被告公司章程执行董事、经理有权决定公司内部管理机构设置及负责人聘任的规定，因此，兰海侠作为执行法人事务的执行董事、经理，就其职权范围内以被告辽宁蓝海公司名义向原告出具《关于辽宁蓝海房地产开发有限公司开发“嘉鑫园二期”项目的决议》具有法律效力；《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”，第一百六十三条规定：“代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。”同时，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案上述两件合同虽签订于2016年1月15日，早于2016年2月2日被告辽宁蓝海房地产（2016）01号《关于辽宁蓝海房地产开发有限公司开发“嘉鑫园二期”项目的决议》文件，但该文件的出具既是对刘铁刚以辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室名义与原告签订合同的授权，同时，也起到了对上述已签订合同事实追认的法律效果。此外，本院注意到，原告办理金融业务时通过对辽宁蓝海公司嘉鑫园二期办公室持有的从不同行政主管部门依法取得的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的审查，无论是建设用地取得主体、土地使用权人、建设用地单位、建设单位、房地产开发单位均为被告辽宁蓝海公司，而“嘉鑫园二期”标识的仅是项目名称，因此，原告在办理相关准入业务时有理由相信辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室与被告辽宁蓝海公司存在委托代理关系，故原告与辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同效力及于被告辽宁蓝海公司。关于《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》效力问题。本院认为，公司法第十六条“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或股东（大）会决议”的规定是对法定代表人行使代表权的法律限制。根据上述规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，必须以公司董事会、股东（大）会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。经查，被告辽宁蓝海公司办理金融业务时出具的《董事会同意保证决议》存在以下严重瑕疵：一、被告公司章程规定股东会是公司的权力机构，且被告辽宁蓝海公司从未设立董事会；二、同意保证决议的股东只有兰海侠一人签字，且彼时兰海侠所持有的公司股份仅占表决权的5%。故兰海侠作为公司法定代表人决定担保的行为属未经授权擅自为他人提供担保，构成越权代表，原告办理金融业务疏于对《董事会同意保证决议》的审查，未尽到必要的注意义务，根据合同法第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的义务，该代表行为有效”的规定，本院无法认定原告订立合同时基于善意，据此，原告根据被告代理人持有的《董事会同意保证决议》等文件与被告签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均为无效合同，其相应的诉讼主张不能成立。关于原告是否拥有案涉房产抵押优先受偿权问题。本院认为，预告登记是与本登记相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记，即抵押权设立之前，原告作为预告登记权利人行使房屋优先受偿权的法律依据不足。此外需要指出的是，被告刘国栋经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，亦未提交任何证据对原告的诉讼主张进行抗辩，系其放弃相应的质证和抗辩等诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。本院依据已经查明的法律事实，对被告刘国栋应承担的法律责任依法作出缺席判决。综上所述，原告开原建行向被告刘国栋发放贷款后，被告刘国栋未应按合同约定及时履行还款义务，已构成违约，且符合双方约定的合同解除条件，双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应依法解除，被告刘国栋除应按照合同约定向原告返还借款本金外、还应支付资金实际占用期间的利息及逾期罚息，故原告的上述诉讼主张成立，本院予以支持。被告辽宁蓝海公司通过辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室的代理行为，为被告刘国栋提供阶段性连带责任保证，因违反法律规定，保证合同无效，原告相应诉讼主张不能成立，本院无法支持。原告关于拥有案涉房产抵押优先受偿权的诉讼主张，因法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百六十一条、第一百六十三条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国公司法》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开原支行与被告刘国栋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘国栋于本判决生效后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司开原支行借款本金余额95,844.69元，并支付利息1，553.85元，罚息34.96元，总计97,433.50元，同时按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率向原告支付自2019年7月9日起至贷款全部清偿之日的应付利息和罚息；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2240元，由被告刘国栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长 曹 东人民陪审员 丁 丽人民陪审员 张英华二〇一九年十一月二十七日书 记 员 刘 锐