吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2662号 上诉人（原审被告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：廖桂林，总经理。 委托诉讼代理人：张立柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张国华，男，1975年8月19日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：江咏梅（系张国华妻子），女，1973年12月31生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）因与被上诉人张国华房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、王旭明，被上诉人张国华及其委托诉讼代理人江咏梅、辛立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亚琦公司的上诉请求：撤销一审判决，驳回张国华的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。一审法院判决称“对于亚琦公司认为解除权已过除斥期间的主张，该主张基础系为合同的约定解除，而非法定解除，故对该主张不予采纳”。该认定明显脱离实际，且片面适用法律法规。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。具体到本案，亚琦公司与张国华已在《商品房买卖合同》第九条第1款中约定“逾期交房超过120日的，买受人有权解除合同。”并且补充协议第二条第1款也约定“买受人依据合同第九条第1种方式约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。”该补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，补充协议应合法有效。本案合同解除条件应适用了合同法原文条款。但一审法院认为这是双方“合同约定的解除条件，而非法定解除”，所以“不予采纳”错误。当事人双方在尊重法律基础上约定解除权行使期限，应予采纳。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案双方约定的交房日期为2015年8月30日前，到了2015年12月30日亚琦公司逾期120天仍没有交付房屋，张国华就具有了合同的解除权。但是张国华因为自身原因，一直到2019年4月9日才向一审法院诉请解除合同，双方补充协议约定的解除合同的期限是在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知，也即应当在2016年1月30日前书面通知解除，法律规定的一年的除斥期间至2016年12月30日，无论是双方约定或者法定的解除合同的期限均已经届满，张国华已经丧失了因逾期交房所产生的解除权，所以其解除合同的诉讼请求不应得到法院的支持。二、即便法院支持解除商品房买卖合同、退还购房款，一审法院判定按年息6%的标准支付利息，属事实认定错误，且显失公平。2018年8月，亚琦公司全资子公司吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎公司）与张国华签订了期限为2018年8月31日至2019年8月30日的《物业管理委托合同》，约定按商品房总价款的6%向张国华支付委托管理补贴（实质为逾期交房违约赔偿），合计24,050元/年。一审法院借此直接要求按年息6%的标准向张国华支付自2015年9月1日起的利息错误。首先，年息6%的支付标准适用于2018年8月31日至2019年8月30日的《物业管理委托合同》中，一审法院直接适用于2015年9月1日起至实际返还购房款之日止的期限，是扩大解释，对亚琦公司合法权益的极大损害。其次，该支付标准是基于上述物业管理委托合同仍在继续履行的基础上的。该合同8月30日方才届满，张国华却在4月9日向原审法院提起了诉讼，也即意味着张国华单方终止该合同的履行，张国华存在滥用诉权的行为。同时，张国华单方终止合同，即表明其已不认可年息6%的支付（补贴）标准，双方对于逾期交房的违约标准应当重新予以认定。根据《商品房买卖合同》第九条第一款约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的千分之一的违约金。本案应当优先适用违约金条款，如二审法院仍不支持尊重双方意思自治原则优先的主张，那么在确定违约金时，也应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定，即赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言，如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。租金损失即《中华人民共和国合同法》规定的可得利益的损失，如判定按照年息6%的标准计算违约金，则意味着亚琦公司每月需承担违约金2,004.17元（24,050/12,建面50.63平方米)，远远高于同地段租金标准，也大大高于该房屋可产生的预期利益，根据违约赔偿的补偿性原则，违约金过高，显失公平。 综上所述，一审认定事实和适用法律上均有错误，故亚琦公司依法提出上诉，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，以维护亚琦公司合法权益。 张国华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、亚琦公司上诉请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定。二、亚琦公司认为“张国华的解除权已过除斥期间的主张”，其目的是想永久占用张国华所交付的购房款，张国华于2014年8月7日就将购商铺款交付给亚琦公司，从目前亚琦公司的状况看，不知何年何月才能交付该房屋，故此，一审法院认为“张国华已经按着商品房买卖合同的约定履行交付房屋价款的合同义务，亚琦公司应在约定的期限内按商品房买卖合同约定交付商铺的合同义务，现截止至庭审，亚琦公司仍未交付房屋，亦未向法院证明房屋已经具备交付条件，双方所签订合同目的已不能实现，符合合同法法定解除的条件”，原审法院的判决正确。三、原审法院让亚琦公司给付张国华年息6%符合法律规定的。首先，亚琦公司与巨擎公司实质上是两个公司一套人马，巨擎公司的注册资本金10,000万元，系亚琦公司出资，是其实际控制的企业。其次，本案诉争的商铺没有交付使用，更不能产生物业管理等费用，所谓的《物业管理委托合同》，商铺没有交付，更不能产生物业管理。该《物业管理委托合同》实质上是隐瞒亚琦公司违约之目的，巨擎公司的行为就是亚琦公司的行为，表明亚琦公司对6%标准已经认可，一审法院尊重了双方当事人的意愿，进行判决是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回亚琦公司的上诉请求，维持一审判决。 张国华向一审法院起诉请求：1.解除张国华与亚琦公司签订的房屋买卖合同（商铺）；2.亚琦公司立即返还张国华购房款284,636元；3.亚琦公司双倍返还定金4万元；4.亚琦公司按照年利率24%向原告支付从逾期之日（2015年9月1日）起至付清本金之日止的利息。 一审法院认定事实：2014年7月26日，张国华向亚琦公司交纳购房定金2万元。2014年8月6日，张国华向亚琦公司交纳房款284,636元。实际付款共计304,636元。张国华与亚琦公司于2014年8月7日签订吉林市商品房买卖合同（合同编号：2014A051059、合同备案号：1101-20140807-0080），合同约定：张国华以总房价304,636元的价格购买亚琦公司开发的位于吉林市船营区雾凇西路xxx号吉林国际物流商贸城（一期A区)xx号街铺商业xx幢xx室商铺，面积50.63平方米；交付期限：亚琦公司应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。亚琦公司逾期交房的违约责任：亚琦公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张国华使用，按下列方式处理：1.逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亚琦房地产公司按日向张国华支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过120日后，张国华有权解除合同。张国华解除合同的，出卖人应当自张国华解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，按买受人累计已付款的千分之一的违约金。合同还约定了其他权利和义务。同日，张国华与亚琦房地产公司独资设立的子公司巨擎公司签订物业管理委托合同，约定：张国华将购得的吉林国际物流商贸城x区xx栋x层x号、建筑面积50.63平方米商铺交给吉林巨擎物业公司委托管理，管理期限自2015年8月31日至2018年8月31日。巨擎公司按《商品房买受合同》总金额的24%即96,201元，支付给张国华作为委托管理补贴，支付的款额已在《商品房买卖合同》总金额里抵扣。合同还约定了其他权利和义务。2018年9月25日，张国华与巨擎公司签订了物业管理委托合同，约定，张国华将购得的吉林国际物流商贸城A区05栋1层059号、建筑面积50.63平方米商铺交给吉林巨擎物业公司委托管理，管理期限自2018年8月31日至2019年8月30日。巨擘公司按《商品房买受合同》总金额的6%即24,050元，支付给张国华作为委托管理补贴，每三个月支付一次委托管理补贴。合同还约定了其他权利和义务。合同签订后，亚琦房地产公司分三次分别于2019年4月16日、2019年5月8日、2019年6月20日向张国华支付6,013元，共计支付款项为18,039元。 一审法院认为：张国华与亚琦公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。张国华已经按照商品房买卖合同的约定履行交付房屋价款的合同义务，亚琦公司应在约定的期限内按商品房买卖合同的约定履行交付商铺的合同义务，现截止至庭审，亚琦公司仍未交付房屋，亦未证明房屋已经具备交付条件，双方所签订合同目的已不能实现，符合关于合同法定解除的条件，故一审法院对张国华请求解除与亚琦公司签订的商品房买卖合同的诉请予以支持。对于亚琦公司认为解除权已过除斥期间的主张，该主张基础系为合同约定解除，而非法定解除，故对该主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，房屋买卖合同解除后，张国华有权请求亚琦公司返还已交付的购商铺款。关于张国华主张定金双倍返还，即赔偿定金损失2万元的请求。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”本案中，张国华向亚琦公司交付的定金2万元的目的为担保签订房屋买卖合同的法律行为，双方已签订商品房买卖合同，定金已抵作价款，故一审法院对张国华请求赔偿定金损失2万元的诉讼请求不予支持，综上，亚琦公司应返还房款数额为304,636元。关于张国华请求按照年24%支付自2015年9月1日至付清本金之日的利息，亚琦公司未按约定期限交付商铺，构成违约，应承担违约责任，现张国华主张按年利率24%标准支付利息，无事实及法律依据，考虑张国华在与吉林巨擎物业服务有限公司签订的物业管理委托合同中签字，亦按照年24,050元标准收取了9个月合同款18,039元，即认可该利息支付数额及标准，而亚琦公司认为该笔款系其单位支付，即对该笔款项支付数额、标准亦予认可，故张国华利息请求可参照此种标准予以支持，即自2015年9月1日起至付清之日止，按照年24,050元标准支付利息，扣除18,039元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日解除张国华与亚琦公司签订的关于购买坐落于吉林市船营区雾凇西路177号吉林国际物流商贸城一期x区x号街铺商业x幢xx室的《商品房买卖合同》；二、亚琦公司于本判决生效之日起七日内返还张国华购买商铺价款304,636元并支付利息（自2015年9月1日起至付清之日止，按照年息24,050元标准计付，扣除18,039元）；三、驳回张国华的其他诉讼请求。 本院二审期间，张国华向本院提交巨擎公司企业设立登记审核表、公司股东出资信息表、法人代表任职证明。证明亚琦公司和巨擎公司是两个公司，一套人马，巨擎公司注册的资金100万元系亚琦公司出资的，是亚琦公司实际控制的企业。 亚琦公司质证认为，对证据的真实性有异议，现在巨擎公司的法定代表人是郭定桂，原先是梁志平，与本案无实质关系，不能证明其主张。本院经审查认为，该证据待证明的事项与本案的争议焦点无关，本院不予采信。 亚琦公司未提交新证据。 本院经审理对一审认定的事实予以确认。 本院认为，亚琦公司的上诉主张依法不能成立。亚琦公司与张国华之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。张国华按照合同约定已经履行交付房屋价款的义务，亚琦公司应按照合同约定的时间交付房屋，现因案涉房屋消防未验收，至今未能交付，致使张国华的合同目的无法实现，其行为违约，应承担违约责任。因亚琦公司的原因，至今未能履行合同约定的义务，其违约行为处于持续状态，张国华在知道合同目的确实无法实现的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有权依法主张解除商品房买卖合同的权利，其行使解除权符合法律规定。现亚琦公司不同意解除合同，抗辩要求继续履行合同，但截至二审辩论结束之前，亚琦公司仍无法确定商品房竣工的具体期限，双方当事人已经不具备继续履行合同的条件，故其上诉请求的理由，因不符合法律规定，本院不予支持。 关于张国华主张的利息标准，亚琦公司主张应以合同约定，及张国华的实际损失即房屋的租金利益为基础来衡量。本院认为，双方合同解除后亚琦公司应当赔偿张国华已付房款的资金占用损失，关于损失计算的标准，一审法院按照双方约定的委托管理补贴标准计算张国华利息数额，正是兼顾了双方的约定以及案涉房屋出租经营的可得租金利益损失，并无不当。亚琦公司提出一审利息标准错误的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，亚琦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,343元，由上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙海波 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十一月二十九日 书记员  聂 力