福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初4327号 原告（反诉被告）：杨丽娟，女，1950年2月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）：孙美华，女，1976年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈佳玲，福建方与圆律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：梁婕，福建方与圆律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码：9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）杨丽娟、孙美华与被告（反诉原告）漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。杨丽娟、孙美华的委托诉讼代理人陈佳玲，金石公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨丽娟、孙美华向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金44982.5元（以购房价149792元为基数，按每日万分之三的标准，从2016年7月1日至2019年3月27日，共计1001天）。事实和理由：2014年10月5日，杨丽娟、孙美华与金石公司签订《商品房买卖合同》，约定杨丽娟、孙美华向金石公司购买坐落于龙海市滨海康桥1＃楼521号商品房，总价149692元。合同签订后，杨丽娟、孙美华依约向金石公司支付全部购房款。根据合同约定，金石公司应于2016年6月30日前将符合约定条件的商品房交付杨丽娟、孙美华使用。但直至2018年11月，金石公司才邮寄通知二原告办理交房手续。因金石公司交付的条件尚且不足且业主维权案例较多，二原告未去办理产权证。2019年3月29日，金石公司再次通知交房时，二原告才去办理交房手续。金石公司未及时将符合条件的商品房交付二原告使用，已构成违约，二原告有权依约要求金石公司以已付款的万分之三标准按日支付违约金。 金石公司辩称，一、双方合同虽约定交房期限为2016年6月30日，但根据《商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，出现气象原因、中高考等情形无法施工，出卖人有权顺延交房，自签约日至合同约定的交房日，出现雨量≥50mm天数115天、台风天数10天，中、高考10天，停水、停电10天，交房期限应顺延至2016年11月22日；在顺延期间还发生台风及雨量≥50mm天数58天，交房期限应再顺延至2017年1月19日。二、讼争房屋主体建筑工程及消防已通过综合验收，早已达到交房条件；金石公司已通过快递邮寄通知杨丽娟、孙美华前来交房，不存在逾期交房的事实。讼争房屋在2017年7月27日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收为合格。2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格，房屋达到交付条件。金石公司于2018年3月22日通过邮政特快专递向杨丽娟、孙美华寄出了交房通知书，告知其前来办理交房手续，杨丽娟、孙美华在收到通知后未来办理交房手续，由此所造成的延期交房责任应由杨丽娟、孙美华自行承担。三、即使金石公司应支付逾期交房违约金，杨丽娟、孙美华主张按照房屋总价日万分之三的标准计算逾期交房违约金，明显过分高于杨丽娟、孙美华实际损失，应按讼争房屋同地段同类房屋的租金标准计算较为合理，其主张的逾期交房违约金，已超过其实际损失的30%，故金石公司有权请求降低。综上请求驳回杨丽娟、孙美华的诉讼请求。 金石公司提起反诉，其反诉请求为：判令二反诉被告支付反诉原告逾期接收房屋的违约金83400元（从2018年3月22日起计算至2019年5月14日，共计417天，每天按200元计算）。事实和理由：讼争房屋在2017年7月27日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收为合格。2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格，讼争房屋已达到交付条件。根据双方订立的签订《商品房买卖合同》合同补充协议第六条约定，“如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房一切所属设施均无异议并同意接收该房产。在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所产生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊等，均由买受人承担，买受人并应按日向出卖人支付违约金人民币贰佰元整。该房产的保修期亦从通知或公告约定的截止日之次日起计算”。金石公司于2018年3月22日通过邮政特快专递向反诉被告寄出了交房通知书，告知其前来办理交房手续。反诉被告在签收该通知后直至2019年5月14日才办理交房手续，金石公司有权根据合同补充协议第六条的约定要求反诉被告支付从通知交房的次日即2018年3月23日至实际交房日2019年5月14日每日200元的逾期收房违约金。 杨丽娟、孙美华辩称，一、2018年3月22日本诉原告没有收到任何的邮件通知和交房通知，该快递投递到相应的代理站，但快递公司没有向收件的电话号码发送任何的取件码以及电话通知，两原告对此邮件均不知情且没有签收，直至上一次庭审根据被告提供的证据原告庭后根据邮件编码去石港营业部查询得知之前的投递员白志峰于一年多前已经离职，该邮件在代理站长达一年半之久，直至2019年9月5日邮政工作人员将快递取出才通知原告去石港营业部领取该份邮件，这是属于快递公司的失误，但金石公司与快递公司之间存在合同关系，该失误带来的损失应由被告承担。至2018年11月份本诉原告才第一次收到本诉被告邮寄的交房通知。二、被告主张的每日200元的违约金偏高，且其没有相应的损失，原告之所以没有去交房是因为被告发生的维权案例较多且一些房屋没有达到相应的交付条件，至2019年5月份大部分业主去办交房手续时，原告才去办理相应的交房手续，截至今日，仍有许多业主因为房屋质量的问题没有去办理相应的交房手续。 本院经审理对双方无争议的事实认定如下：2014年10月5日，杨丽娟、孙美华与金石公司签订编号为35062108006401564的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定杨丽娟、孙美华向金石公司购买位于龙海市滨海康桥1＃楼521号商品房，总金额149692元。付款方式为一次性付款：买受人于本合同签订之日支付149692元。合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、政府管制征用或政府规划变更或政府批准文件的延迟发放；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；4、由于本合同项下房屋建造工地临近的市政工程建设使该房屋的施工不得不停止和／或非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供配套和／或本合同签订之后有新的法律法规或行政规章、政策开始实施，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章、政策而不能正常施工或延迟的；5、遇到过程雨量在50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震；6、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害、军事状态、行政、人力及无法预料、无法预防及无法克服的事件。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，“…逾期交房超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”。《商品房买卖合同》合同补充协议第六条约定，“出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在漳州的主要媒体上公告商品房交付事宜，买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面委托他人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房一切所属设施均无异议并同意接收该房产。在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所产生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊等，均由买受人承担，买受人并应按日向出卖人支付违约金人民币贰佰元整”。合同第二十条规定，“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。合同补充协议第十三条约定，“买受人保证主合同中所登记的联系方式真实、有效，如有变更应及时书面通知出卖人，否则由此引起的一切后果由买受人承担……”。合同签订后，杨丽娟、孙美华向金石公司支付购房款共计149692元。 漳州龙海.滨海康桥1#楼于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格。2018年1月29日，龙海市公安消防大队出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海.滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向杨丽娟、孙美华合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续。该交房通知于2018年3月25日妥投至代理站“鑫荣苑速递易”。2018年11月26日，金石公司向杨丽娟、孙美华发出《通知书》，通知其前来办理房屋不动产权属登记手续。2019年3月27日，金石公司再次向杨丽娟、孙美华发出《通知书》，通知其前来办理房屋不动产权属登记手续。讼争房屋于2019年5月14日办理交房手续。 对双方有争议的事实，本院逐一分析如下： 一、关于讼争商品房何时符合交房条件问题。 《商品房买卖合同》第八条约定三个交付条件，第一，“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，讼争商品房所在1#楼及地下室工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，于2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格。故至2018年1月29日，讼争商品房已符合上述交付条件。关于第二、第三项交付条件：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件。小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。本院认为，讼争商品房所在建筑物的给排水、用电、管道燃气、绿化等配套设施若存在不完善之处，属于质量瑕疵问题，并不能成为杨丽娟、孙美华拒绝收房的理由。故本院认定2018年1月29日讼争商品房已符合交付条件。 二、关于是否存在据实延期交房情形的问题。合同第八条约定，政府管制征用、雨量在50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震等特殊原因金石公司可以据实予以延期。为此，金石公司提供气象报告、漳州市气象局证明、施工日志、监理日志、中高考停工时间明细表、停水时间明细表、停电时间明细表等拟证明自双方签约后至合同约定的交房期限因雨量≥50mm（115天）、台风（10天），中、高考（10天），停水、停电（10天）导致滨海康桥项目无法施工，交房期限应顺延至2016年11月22日；在顺延期间还发生台风及雨量≥50mm天数58天，交房期限应再顺延至2017年1月19日。杨丽娟、孙美华对以上证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，金石公司提供的气象报告为漳州市华风气象科技服务有限公司出具，根据漳州市气象局出具的证明显示该公司的气象资料来源于漳州市气象局，故对该气象报告真实性本院予以认可。根据该气象报告，原被告签订合同后至合同约定的交房期限，该期间台风警报天气共计10天，金石公司可据此顺延交房10天，合同约定的交房期限由2016年6月30日顺延至2016年7月10日。除此之外，金石公司主张降雨、停水停电、中高考等原因可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象、停水停电、中高考事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。对此，金石公司虽然提供了施工日志、监理日志，但金石公司此前在本院受理的原告陈改霞与被告金石公司商品房预售合同纠纷等系列案件中提交的施工日志、监理日志上均无记录人及负责人签名，此次提交的同一份施工日志、监理日志上则有记录人及负责人签名，同一份证据前后内容有出入，其真实性无法认定，无法印证金石公司主张的气象原因、停水停电已实际影响到工程施工，故其应承担举证不能的后果。关于金石公司辩称中、高考停工天数应予以扣除，本院认为中、高考因素是金石公司在签订合同前即可以预见的，在约定交房期限时金石公司就应考虑该因素，且合同中并未将中、高考明确约定为可据实顺延交房的情形，故该辩称本院不予以采纳。据此，本院认定合同约定的交房期限顺延至2016年7月10日。金石公司认为交房期限应顺延至2017年1月19日的辩称本院不予采纳。 三、关于杨丽娟、孙美华辩称因快递公司的失误其未收到金石公司于2018年3月22日向其邮寄的交房通知，且房屋不符合交付条件，故其未按金石公司通知的时间办理交房手续。本院认为，2018年3月22日金石公司系向杨丽娟、孙美华合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，根据双方签订的合同及补充协议约定，联系地址如有变更应及时书面通知出卖人，否则由此产生的法律责任由当事人自行承担。本案中杨丽娟、孙美华并未举证其曾书面通知金石公司变更其联系地址或联系方式，即使杨丽娟、孙美华未实际收到该交房通知书，根据合同约定，亦视同已经送达。至于杨丽娟、孙美华认为其未收到该交房通知书系快递公司的失误，因涉及另一法律关系，对此杨丽娟、孙美华可另案主张，其上述抗辩，本院不予采纳。 综上，本院认为，杨丽娟、孙美华与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，合同约定的交房期限可顺延至2016年7月10日，金石公司未能在该期限届满前依约交付房屋给原告，已经构成违约，应承担相应的逾期交房的违约责任。杨丽娟、孙美华请求金石公司支付逾期交房违约金符合双方合同的约定，本院予以支持。根据合同第九条约定，违约金应自最后交付期限的第二日即2016年7月11日起算。金石公司于2018年3月22日向杨丽娟、孙美华邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，此时讼争商品房已达到交付条件，该通知于2018年3月25日妥投，根据上述争议焦点的分析，已视同送达。杨丽娟、孙美华收到该交房通知后理应接收房屋，但其没有正当理由拒绝办理房屋交接，之后产生的逾期收房责任应由杨丽娟、孙美华承担。故逾期交房违约金的计算应截止至2018年3月25日。金石公司认为合同约定的按已付款日万分之三支付违约金的标准过高，但其未就违约金过分高于杨丽娟、孙美华实际损失的事实进行举证，应承担举证不能的法律后果，该辩称本院不予采纳。本院以合同第九条的约定确定违约金，即以杨丽娟、孙美华已付款149692元为基数，按日万分之三自2016年7月11日起计算至2018年3月25日止，共计623天，即149692元×0.03%×623天＝27977元。杨丽娟、孙美华未及时前往办理交房手续，违反合同义务，应按照合同约定承担相应的违约责任。杨丽娟、孙美华认为合同约定的每日200元违约金偏高应予调整，因金石公司未举证其因杨丽娟、孙美华逾期收房而造成的损失，综合考量本案的实际情况及参照逾期交房违约金的标准，本院酌情将逾期收房违约金调整为日40元的标准进行计算，该违约金应自交房通知到达的次日即2018年3月26日起计算至实际交房日2019年5月14日止，故杨丽娟、孙美华应支付金石公司逾期收房违约金本院确定为40元×415天=16600元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）漳州市金石房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）杨丽娟、孙美华逾期交房违约金27977元； 二、原告（反诉被告）杨丽娟、孙美华支付被告（反诉原告）漳州市金石房地产开发有限公司逾期收房违约金16600元； 以上第一、二项抵扣后，被告（反诉原告）漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨丽娟、孙美华11377元； 三、驳回原告（反诉被告）杨丽娟、孙美华的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）漳州市金石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费925元，减半收取计462.5元，由杨丽娟、孙美华负担175元，由漳州市金石房地产开发有限公司负担287.5元；反诉案件受理费942.5元，由杨丽娟、孙美华负担187.5元，由漳州市金石房地产开发有限公司负担755元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郑丽卿 二〇一九年十一月十日 书记员  陈雅萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。