江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0723民初6614号原告:连云港海之舟物业管理有限公司，住所地灌云县伊山镇盐河西路118号。法定代表人：韩正业，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈福平，该公司员工。委托诉讼代理人：包根，灌云县伊山法律服务所法律工作者。被告：朱某，女，汉族，1982年12月26日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：胡垠辉（系朱某丈夫），男，汉族，1979年6月22日出生，住灌云县。原告连云港海之舟物业管理有限公司（以下简称海之舟物业公司）与被告朱某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告海之舟物业公司委托诉讼代理人陈福平、包根，被告朱某委托诉讼代理人胡垠辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海之舟物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费、公共水电费合计4320元（原告在庭审中明确涉案房屋面积为130.13㎡，2013年1月1日至2015年12月31日物业费按0.35元/㎡/月计算,2016年1月1日至2018年12月31日物业费按0.45元/㎡/月计算，公共水电费按0.06元/㎡/月计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告住在灌云县溢彩馨都东区20号楼2单元401室，2013年至2018年未交物业费、公共水电费，原告工作人员上门催要、电话联系，发缴费通知书，被告均未交费。被告朱某辩称，被告物业服务质量差，具体体现在：一、有很多事情未经过业主同意就已经做了，如电梯施工扰民，存在安全问题，电梯有的楼梯口是同意的，可以施工，有的人家没有完全签字，就没有施工，但施工没有经过我们同意就把我们进出的路挖了。二、车库存在溢水问题，我多次反映仍未解决，导致我把车库出售。楼道口东边积水结冰且地面不平，物业公司没有解决。三、我家的电瓶车电瓶、自行车被偷了。某年春节后一栋楼的楼道门上对联都被物业公司打扫卫生的人撕掉了。排烟存在问题。门禁系统物业公司曾收过50元，现在随意进出并没有登记。小区东门有一阶段不让进，我询问物业公回复说为了便于管理。在我家对面楼上楼顶存在随意搭建现象，没有拆除。小区绿化存在问题，部分业主随便种植，我与物业公司反映至今未解决。小区的收费、广告费用没有公示。小区夜间无人值班、巡逻，保安夜里都在睡觉。消防通道及楼道口存在车辆停放问题，楼道卫生差，电线存在问题。本院经审理认定事实如下：被告朱某系灌云县溢彩馨都东区20号楼2单元401室业主，该房屋建筑面积为130.45㎡。2009年，连云港市苏浙置业有限公司作为委托人与原告签订《前期物业管理服务合同》，由原告提供前期物业管理服务，约定合同期限自2009年6月16日至2010年6月15日，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业在没有签订物业服务合同时，本合同继续履行生效；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时，本合同自动终止。2013年7月1日，灌云县溢彩馨都东区业主委员会与原告签订灌云县溢彩馨都东区《物业管理服务合同》，约定合同期限自2013年7月1日至2018年7月1日，住宅房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.35元计取物业管理公共服务费。2015年12月6日，灌云县溢彩馨都东区业主委员会与原告签订灌云县溢彩馨都东区《物业管理补充协议》，约定物业服务合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日，协议约定物业管理公共服务收费标准，其中住宅用房原0.35元/㎡/月调增到0.45元/㎡/月，住宅、商业房水电公摊费仍按0.06元/㎡/月累计预收取，最终按实分摊。该协议已在原灌云县住房和城乡建设局备案。小区实施物业公共服务二级标准，其中规定门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守，次出入口12小时值守，主、次出入口每班不少于1人，有详细交接班记录。对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。小区公共场所每日清扫一次，实施绿化养护管理。对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物。被告未缴纳2013年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费及水电公摊费。本院认为，物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。按照《物业管理条例》规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位连云港市苏浙置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，灌云县溢彩馨都东区业主委员会与原告签订灌云县溢彩馨都东区《物业管理补充协议》及补充协议，均不违反法律、行政法规有关规定，依法成立，合法有效，本院予以确认。原告对物业实施物业管理服务后，有权依上述协议的约定向业主收取物业管理费。关于被告辩称小区内绿化、油烟、安全秩序等管理不到位，并提供照片予以证明，原告质证后认为与事实不符，部分问题与物业公司没有关联性。对此，本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。被告所举证据可反映出物业管理服务在某些部位存在瑕疵，但并不能证明原告提供的服务存在较大瑕疵，且影响被告正常生活，对被告以此作为拒交物业费及水电公摊费的理由，本院不予支持，被告仍应向原告交纳物业管理费及水电公摊费。原告在诉讼请求中对涉案房屋建筑面积确认为130.13平方米，此面积未超过被告房屋实际建筑面积，本院按照130.13平方米计算。经核算，被告应交纳的2013年1月1日至2015年12月31日物业管理服务费为1639.64元（130.13㎡×0.35元/㎡/月×36月），2016年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费为2108.11元（130.13㎡×0.45元/㎡/月×36月），水电公摊费为562.16元（130.13㎡×0.06元/㎡/月×72月），合计4309.91元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱某于本判决生效之日起十日内向原告连云港海之舟物业管理有限公司支付4309.91元；二、驳回原告连云港海之舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告朱某负担（该款原告已预交，由被告与判决主文一并向原告履行）。本判决为终审判决。审判员 孙 静二〇一九年十一月二十一日书记员 孙金磊法律条文附录《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。附：履行账号账户名称：灌云县人民法院账号：3207230011010000042540开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部