江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初3094号原告：南昌海博商业管理有限公司。住所地：江西省南昌县金沙大道**金沙逸都住宅区****。统一社会信用代码：91360100096203477U。法定代表人：丁志权，该公司董事长。委托代理人：陈波，江西东鸿律师事务所律师。执业证号：13601199810108836。被告：叶庚英，女，1980年11月28日出生，汉族，住江西省赣州市全南县。原告南昌海博商业管理有限公司（以下简称海博公司）诉被告叶庚英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海博公司委托代理人陈波到庭参加诉讼，被告叶庚英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海博公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠租金26850元（截止到2016年12月31日止）；并向原告支付逾期支付房租的违约金9326元（自2016年5月15日至2016年12月31日止，逾期按拖欠租金额日3‰计算）；2.判令被告向原告补交相当于四个月租金数额的免租装修期费用15128元，被告向原告补交相当于六个月租金数额的减免租金22692元；3.判决确认原告有权不返还被告交纳的履约保证金11346元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月27日，被告因店铺经营需要与原告签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于南昌县昌南新城金沙大道2777号演武广场1号楼一层134室商铺出租给被告，面积为22.92平方米。该商铺的租赁合同约定租期为2015年5月1日至2018年4月30日止，其中，计租以开业日（2015年8月29日）起算，月租金为人民币3782元，租金按每三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的15日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金，逾期交纳租金的，每日应支付所欠租金金额千分之三的违约金；约定因承租方原因导致合同提前终止的，出租方有权没收承租人交纳的履约保证金，承租方不再享受免租装修期待遇和租金减免政策，相当于免租装修期和租金减免的费用须向出租方补交。租赁合同签订后，原告如约交付商铺，被告仅在合同签订时交纳了首期三个月租金和履约保证金，再未付分文，之后被告在未履行合同约定的手续的情况下擅自搬离。原告在多次要求被告最终结算无果后，为防止损失继续扩大，于2017年1月1日另租他人而终止了与被告的租赁合同。之后原告要求被告支付拖欠的租金并承担提前解除合同的责任，被告均置之不理。原告为维护自身合法权益而诉至法院。被告叶庚英未辩称。经审理查明：2015年3月27日，原告海博公司作为甲方，被告叶庚英作为乙方，签订《租赁合同》，约定：1、甲方同意将演武广场南昌县金沙大道2777号演武广场1号楼1层134号商铺出租给乙方使用，房屋的建筑面积为22.92平方米；2、租赁期限自进场日开始计算，共三个租约年，乙方自计租日（开业日）开始承担租金，标准为每月每平方米165元，即月租金为3782元；租金支付方式为：第一期租金应于合同签订后7个工作日内支付，其余租金为以一个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前（遇法定节假日迟延至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；3、乙方应当在合同签署当日向甲方支付履约保证金11346元。合同终止后30日内，如不存在协议22.4条规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金；4、合同中所称的免租装修期是指自进场日至开业日前一日的期间。但如该房屋在签署期间内开业经营的（即乙方在该房屋内开始对外营业，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量级销售状况如何，或者演武广场内其他商家是否开业，但不包括按甲方要求进行试营业的情况），免租装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；免租装修期内，乙方无需承担租金；5、合同第4.2条“甲方同意···免除乙方180天的租金，分为以下两个阶段执行：（1）在第【1】个租约年自计租日起算，免除乙方90天的租金；（2）从进场日起算，免除乙方在第【1】个租约年最后90天的租金。···”；6、进场日暂定为2015年4月1日，甲方另行书面通知乙方进场日的，以甲方通知为准；开业日暂定为2015年6月26日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准；7、合同第22.4条“双方确认，本合同因乙方原因而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任”；8、合同第22.5条“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或综合管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同···”；9、合同第22.11条“双方特别明确，乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方免租装修期和第4.2条项下免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.2条项下减免的全部租金”。原告海博公司、被告叶庚英分别在甲、乙方栏上盖章、签字。合同签订后，被告即支付了首期三个月租金11346元及履约保证金11346元。嗣后，被告再未支付分文。原告为减少损失，于2017年1月1日将案涉商铺租给他人而终止了与被告的租赁合同。同时查明，双方于2015年5月1日签署《房屋交接验收确认书》，确认2015年5月1日为验收日，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。2015年8月29日，演武广场开业。另查明，案涉店铺的所有权人为江西晓昇商贸城有限公司（以下简称为晓昇公司）。海博公司依晓昇公司的授权取得对案涉店铺进行租赁管理的权利。以上事实有原告提供的《租赁合同》、《房屋交接验收确认书》、开业日照片一张、地宝网报、地宝网报道权证、房屋租赁管理授权委托书等证据以及原告当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，被告仅交纳了首期三个月租金后再未付分文，并自行撤离商场，已构成违约，原告有权解除双方签订的《租赁合同》。原告为防止损失扩大，已于2017年1月1日将案涉商铺租予他人，视为主张解除与被告签订的《租赁合同》。根据合同第4.2条“甲方同意···免除乙方180天的租金。···”的约定，原告据此主张被告支付拖欠的租金26850元（截至2016年12月31日），于法有据，本院予以支持，但原告主张被告按日千分之三计算违约金的标准过高，本院综合原、被告履约情况，酌定调整违约金计算标准为年利率6%上浮50%，即年利率9%，确定违约金为1133.05元。根据合同第22.4条、第22.11条的规定，被告提前终止合同，则原告有权没收履约保证金同时被告应承担补交免租装修期及减免期全部租金的责任，故本院对原告的该部分诉请予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告叶庚英应于本判决生效之日起十日内向原告南昌海博商业管理有限公司支付拖欠的租金26850元及违约金1133.05元；二、被告叶庚英应于本判决生效之日起十日内向原告南昌海博商业管理有限公司补交免租装修期费用15128元及减免租金费用22692元，合计37820元；三、被告叶庚英向原告南昌海博商业管理有限公司交纳的履约保证金11346元不予返还；四、驳回原告南昌海博商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1934元，由原告南昌海博商业管理有限公司承担186元，被告叶庚英承担1748元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  余永祥人民陪审员  王爱珠人民陪审员  丁小省二〇一九年十一月二十一日法官助理彭一蕾书记员李倩云