四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1498号 上诉人（一审被告）：张海洋，男，汉族，生于1954年1月12日，住四川省绵阳市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：唐双，男，汉族，生于1990年8月9日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭亮，四川鼎天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖旭，四川鼎天律师事务所律师。 一审被告：吴丽萍，女，汉族，生于1965年5月14日，户籍地四川省江油市，现羁押于成都市女子监狱。 上诉人张海洋因与被上诉人唐双、一审被告吴丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张海洋的委托诉讼代理人陈茂林、被上诉人唐双及其委托诉讼代理人郭亮到庭参加了诉讼，一审被告吴丽萍于2019年9月4日接受本院询问并对本案发表了辩论意见、2019年9月17日一审被告吴丽萍对当事人在二审中提交的证据发表了质证意见。本案现已审理终结。 张海洋上诉请求：一、判决撤销一审判决第二项，裁定发回重审或改判返还被上诉人唐双已付购房款126.9万元。二、一审、二审诉讼费依法承担。事实和理由：一审认定唐双已经支付了全部的购房款属于事实认定错误。在银行转账金额与收条金额差额巨大的情况下，认定被上诉人在2014年8月21日前支付了140万元购房预付款是错误的，被上诉人出具的转账凭证无法核实就是支付的购房款并且也提供不了全部140万元的转账凭证，如果是现金交易却没有收条也是不符合常理的；一审判决在没有证据的情况下认定被上诉人在2014年8月21日以后又支付了39.284万元购房款也是错误的。在2016年8月24日签订了《补充协议》后，案涉房屋转让价款才被确认为179.284万元。虽然被上诉人在2016年8月24日以银行转账方式支付了21万元购房款，但并不能证实其已足额付款。被上诉人提交的2015年7月7日付款的10万元的收款收据字迹不清楚，吴丽萍又予以否认，该笔10万元不能予以采信。剩余的82840元购房款，被上诉人既无法提供银行转账凭证，也无法提供其他的收据或者收条予以佐证，其现金付款无收条的观点无法成立。依据收集在卷的付款凭证也无法达到被上诉人已足额付清了购房款的高度盖然性。 唐双辩称，关于140万元购房款是否已经付清的问题，一审被告两人长期从事经济工作和资本运作工作，如果没有付款其不可能在合同中予以确认。一审被告将房屋出卖给被上诉人，其在没有交房之前就陆续在被上诉人处收钱。2014年8月20日签订的合同，以及2016年8月24日签订的补充协议，一审被告均确认已经收到了被上诉人支付的140万元购房款。请求驳回上诉，维持原判。 吴丽萍述称，唐双实际支付的金额就是其提供的转账凭证的金额。现在案涉房屋的租金也是唐双在收取。以前的房租是我们在收取，现在是唐双在出租、收取租金。同意张海洋的上诉请求以及其主张的事实和理由。 唐双向一审法院起诉请求：一、解除原、被告双方签订的《门面买卖合同》及《补充协议》，判令被告向原告归还购房款1792840元、支付违约金90万元、其他各项损失（包括房屋差价及律师费）407160元，共计310万元；二、诉讼费由被告承担。 一审认定事实：2014年8月20日，二被告作为甲方与原告作为乙方签订《门面买卖合同》，约定：甲方自愿出售给乙方位于江油市三合镇江东路204号A1-1号门面，此门面的产权证号为0139549、0139593，此门面为吴丽萍、张海洋共同所有各占50%，此门面建成时间2014年9月30日；甲方出售的门面，如果隐瞒了有出售、抵押、查封、拆迁等情形之一的，乙方有权追究相关法律责任；甲方出售的门面有《房屋所有权证》和《土地使用证》，如果甲方没有如实告知乙方，那么甲方承担50万元的违约金支付给乙方；甲方承诺保证办理40年独立门面国有土地使用证和独立的房产证，乙方所购门面的价格未定，以卖出门面一半后的最低价为本门面价格付款给甲方；乙方于2014年8月20日预付购房款140万元，乙方交付门面价款后，甲方应出具收款凭证收据；该合同补充条款约定：1.甲方承诺140万元乙方所交购房款从2014年7月1日起甲方向乙方每年按91000元付租金；2.乙方购房余款全部交齐后起算，365日内办理过户登记；3.甲方同意在2015年2月19日之前A1-1A1-5号门面内没有卖出去，乙方仍有选择权。 原告自2013年起陆续向被告支付购房款，2014年8月21日二被告向原告出具收条一份，载明“今收到唐双交来购房款140万元（壹佰肆拾万元整）”。 2016年8月24日，在上述《门面买卖合同》的基础上二被告作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议》，约定：一、甲方自愿将其所有位于三合镇江东路204号1栋1楼5号商业门面（产权证号：01XXXX6、01XXXX7，国有土地使用证号：000300XX0-X）门面门牌号××临街部分94.36平方米出卖给乙方，其中公摊面积由甲乙双方共同平摊。二、该商业门面建筑面积为184.58平方米，系甲方二人共同所有（各占50%的份额）。甲方已将门面隔断，乙方此次购买的部分为临街的94.36平方米，另一部分甲方已另行开设通道。三、该商业门面价格为1.9万元/平方米，总价为1792840元（大写壹佰柒拾玖万贰仟捌佰肆拾元整）。双方确认：前述房款，乙方已于2016年8月24日前支付完毕。同时，本协议为双方买卖门面价款支付的结算依据，任何时候，乙方无需再提供甲方出具的收款凭证作为乙方已支付购房款的依据。从2016年9月11日起，该门面正式交付乙方，同时甲方向乙方移交该门面租赁的相关手续，并负责配合以乙方名义重新签订租赁合同。四、甲方保证：甲方对本协议所涉商业门面享有完全的所有权和处分权，该商业门面不存在任何权利瑕疵。同时，任何时候甲方不得以任何形式影响乙方对购买门面的独立拥有权。五、甲方保证：在2018年6月30日前将乙方购买的商业门面的房屋所有权证、国有土地使用权证办至乙方名下并交付乙方；甲方必须在2020年12月30日前向乙方办理的国有土地使用权证不能低于40年（其中办理费用由甲方全部承担）。以上任意一条没有做到均视为甲方违约，办证税费由双方依法承担。六、任何一方违约，应向对方支付违约金90万元，并赔偿由此给对方造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。同时，守约方可选择解除或继续履行《门面买卖合同》及补充协议。 合同签订后，二被告于2016年9月11日将位于三合镇江东路204号1栋1楼5号商业门面临街部分的94.36平方米交付原告，并由原告收取该房屋的租金收益至今。 另查明：位于江油市三合镇江东路********房屋建筑面积为184.58平方米，所有权人为被告吴丽萍、张海洋，该房屋于2011年4月26日登记在二被告名下，产权证号为：监证0139586、监证0139587，土地使用年限至2031年5月29日，该房屋于2016年8月17日因抵押贷款以最高额抵押的方式抵押给江油市农村信用合作联社永丰分社，并办理了抵押权登记，债务履行期限为2016年8月17日至2018年8月16日。 2019年3月4日，原告因本案与四川鼎天律师事务所签订《委托代理合同》，指派郭亮、廖旭律师作为代理人具体承办本案，律师代理费6万元。 上述事实有原告身份证、二被告户籍信息、门面买卖合同及补充协议、银行转账凭证、收款收据、收条、房屋产权登记信息、委托代理合同及原、被告的陈述等证据佐证，足以认定。 一审法院认为，原、被告双方签订的《门面买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该协议合法、有效。原告向本院提交的2014年8月21日二被告向其出具的收到原告购房款140万元的收条及双方在《补充协议》中共同确认的案涉房款原告已于2016年8月24日前支付完毕的条款与原告向本院提交的银行转账凭证和《门面买卖合同》约定的价款支付能够相互印证，故认定原告已向二被告支付完毕购房款1792840元。 原被告双方签订《补充协议》时对所售房屋产权证号进行了确认，应理解为原告对案涉房屋的产权信息进行了审查；同时双方2016年8月24日签订《补充协议》时约定案涉房屋于2018年6月30日前办理过户手续，应推定原告在签订补充协议时知道案涉房屋无法办理产权过户手续，故本院认定原告在签订补充协议时应当知道案涉房屋已经被抵押给金融机构的事实。且补充协议中明确约定了案涉5号门面产权登记面积为184.58平方米，原告仅购买该房屋中临街部分的94.36平方米，原、被告双方属明知同一套房屋不能拆分而进行出售。综上，原、被告双方自合同签订时即应当知道案涉房屋无法办理产权过户登记，协议约定的2018年6月30日前将案涉房屋产权办理至原告名下的合同目的自始无法实现，原告请求解除与二被告签订的《门面买卖合同》及《补充协议》予以支持。 合同解除后，二被告应向原告返还已付购房款，故对于原告主张被告向其返还购房款1792840元的诉请本院予以支持。对于损失，原告的主要损失为购房款利息的损失，案涉房屋于2016年9月11日交付原告后租金由原告收取，该房屋租金足以弥补原告购房款利息损失；且本案双方当事人对合同的解除均有过错，故各自的其他损失应由双方各自承担。对于违约金，本案合同解除双方均有过错，双方均无权按照合同约定向对方主张违约责任，故对违约金的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，一审法院遂作出如下判决：一、解除原告唐双与被告吴丽萍、张海洋于2014年8月20日签订的《门面买卖合同》及于2016年8月24日签订的《补充协议》；二、被告吴丽萍、张海洋于本判决生效后十五日内返还原告唐双已付购房款1792840元；三、驳回原告唐双的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费15800元、保全费5000元，共计20800元，由原告唐双承担8770元，被告吴丽萍、张海洋承担12030元。 二审中，张海洋向本院提交了唐双出具的收条一份，用以证明案涉购房款并没有实际付清，唐双实际只支付了126.9万元购房款。该证据经唐双质证认为，该份证据不属于新证据的范围，2014年的合同签订后，房子依然是上诉人在控制，虽然没有提交转款凭证，但是购房款确实已经支付完毕。吴丽萍质证后认为，对该份证据的真实性、合法性及关联性均予认可。对于张海洋所提交的该份证据，其在一审程序举证期限届满前就已经客观存在，张海洋没有在法定的举证期限内举证，系对自己诉讼权利的放弃，对该证据本院依法不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对于一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辨主张及理由，本案的争议焦点为唐双是否已经足额支付了案涉购房款，张海洋、吴丽萍是否应当承担该款的返还义务。依据双方当事人于2014年8月20日签订的《门面买卖合同》、2014年8月21日张海洋、吴丽萍出具的收款凭据以及双方当事人于2016年8月24日签订的《补充协议》可以认定，作为具有完全民事行为能力的张海洋、吴丽萍，应当知晓作出前述民事行为的法律后果，且张海洋、吴丽萍签订的上述合同以及出具的收款收据，不违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人真实的意思表示，对双方当事人均具有约束力。通过上列证据所显示的内容，足以认定唐双已经按照合同的约定支付了全部购房款。由于案涉的房屋已被第三方设立了他项权利，双方当事人签订合同的目的客观上已经不能实现。造成合同的目的不能实现，系张海洋、吴丽萍的违约行为所致，现合同的相对人唐双主张解除合同，符合相关的法律规定，应予准许。在双方当事人签订的合同依法解除后，张海洋、吴丽萍依据该合同所取得的价款依法应予返还。 综上所述，上诉人张海洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费15800元，保全费5000元，共计20800元，由唐双负担8770元，吴丽萍、张海洋负担12030元；二审案件受理费9030元，由张海洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈兴旺 审 判 员 赵 志 审 判 员 田 苑 二〇一九年十一月一日 法官助理 肖子熙 书 记 员 刘 凤