吉林省临江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0681民初1239号 原告：吉林省泓鹏房地产开发有限公司，住所地：吉林省临江市。 法定代表人：庄广毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁宁，吉林衡丰律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：王艺晓，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：赵万利，男，1970年2月2日出生，住吉林省临江市。 委托诉讼代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律服务工作者。 被告：张丽欣，女，1971年7月1日出生，住吉林省临江市。 委托诉讼代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律服务工作者。 第三人：吉林临江农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省临江市。 法定代表人：李新科，董事长。 委托诉讼代理人：黄佳怡，北京大成（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程涛，男，1984年7月23日出生，住吉林省临江市。 原告吉林省泓鹏房地产开发有限公司(以下简称：泓鹏房地产公司)与被告赵万利、张丽欣、第三人吉林临江农村商业银行股份有限公司（以下简称：临江农商行）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泓鹏房地产公司的委托诉讼代理人宁宁、王艺晓，被告赵万利、张丽欣的委托诉讼代理人刘维彦，第三人临江农商行的委托诉讼代理人程涛、黄佳怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泓鹏房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认泓鹏房地产公司、赵万利、张丽欣签订的五份《商品房买卖合同》及赵万利、张丽欣与临江农商行签订的《借款抵押合同》无效。2、确认泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX、XX，3号楼S-XX、XX、XX号的房屋所有权人为泓鹏房地产公司。当庭变更第2项诉讼请求为确认泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX、XX，3号楼S-XX、XX、XX号的房屋所有权人为泓鹏房地产公司。事实和理由：2015年10月19日，赵万利、张丽欣与泓鹏房地产公司签订2号楼S-XX、XX,3号楼S-XX、XX、XX号五个门市房的《商品房买卖合同》。2015年10月21日，赵万利、张丽欣在未交纳任何首付款的情况下,以五户房屋作抵押，与临江农商行签订了《借款抵押合同》，共计按揭贷款450万元，泓鹏房地产公司在取得按揭贷款450万元的当日便将扣除5万元物业维修基金的剩余部分，即445万元汇入罗仲账户，用于支付赵万利的弟弟赵万刚的工程款。泓鹏房地产公司、赵万利、张丽欣双方在赵万利、张丽欣未支付任何首付款的情况下,恶意串通与临江农商行签订《借款抵押合同》，办理虚假的个人按揭贷款，套取银行贷款。泓鹏房地产公司、赵万利、张丽欣双方签订《商品房买卖合同》以及赵万利、张丽欣与临江农商行签订《借款抵押合同》的目的就是为了套取银行贷款，而并非是当事人买卖房屋的真实意思表示。双方恶意串通套取银行贷款的行为损害了国家利益,符合《合同法》第52条第二款规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应当被认定为无效。 赵万利、张丽欣辩称，本案泓鹏房地产公司提起的诉讼系虚假诉讼，泓鹏房地产公司庄广毅因刑事犯罪现在在逃被网上通缉，公安机关都无法找到，起诉状中手写签名也非本人签名，本案是(2019)吉0681民初301号案件的原告张占洲不知通过什么手段在泓鹏房地产公司留守人员处盖章起诉，并非是泓鹏房地产公司的真实意思表示，张占洲及其代理人在之前的撤销权案件中败诉以后，又另立名目，以泓鹏房地产公司的名义提起本案诉讼，纯粹是恶意串通损害其他债权人的合法权益，2号楼S-XXXX两户房屋是赵万利、张丽欣与泓鹏房地产公司在2017年10月份结算工程款时以440万元的价值抵顶所欠工程款，并且该两户房屋2018年1月至2018年10月期间的贷款本息由赵万利、张丽欣偿还完毕，其他三户房屋赵万利、张丽欣早已交给泓鹏房地产公司，本案当中赵万利、张丽欣以在房产合法备案的房屋向临江农商行提供合法有效抵押物进行贷款，按时按期偿还贷款本息，并没有损害任何单位和个人的利益，本案当中无论是商品房买卖合同还是借款抵押合同均不存在《合同法》第52条所规定的合同无效的情形，综上泓鹏房地产公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回泓鹏房地产公司的诉讼请求。 临江农商行辩称，赵万利与临江农商行签订的《借款抵押合同》有效。此份《借款抵押合同》系合同签订双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规等强制性规定，不存在被认定为合同无效的情形，故其应被认定为有效合同。二、赵万利与临江农商行签订的《借款抵押合同》已全部履行完毕。临江农商行按照《借款抵押合同》的约定，已于2015年10月23日向赵万利发放贷款450万元，贷款全部本金和利息赵万利已于2018年10月31日全部清偿完毕。赵万利共计归还本金450万元，利息423518.89元。三、临江农商行对泓鹏房地产公司、赵万利、张丽欣双方是否存在恶意串通不清楚,与临江农商行无关。综上所述,泓鹏房地产公司提起的确认合同无效之诉要求确认《借款抵押合同》无效没有任何事实和法律依据，请求依法驳回泓鹏房地产公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：泓鹏房地产公司与赵万利于2015年10月19签订五份《商品房买卖合同》，对应的五户商品房分别为泓鹏·茗儒庄园小区2幢S-XX号、S-XX号，3幢S-XX号、S-XX号、S-XX号；对应的房屋价款分别为2796960元、2796960元、1693680元、1594920元、1669680元。案涉五户房屋的住宅专项维修基金均由泓鹏房地产公司缴纳，赵万利、张丽欣未实际向泓鹏房地产公司支付案涉五户房屋的首付款，泓鹏房地产公司未向赵万利、张丽欣交付案涉五户房屋。赵万利与张丽欣系夫妻关系。案涉房屋均未办理房产证。 赵万利与临江农商行（原临江市农村信用合作联社）于2015年10月21日签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，借款人为赵万利，抵押人为赵万利、张丽欣。约定借款人借款本金为450万元；借款期限自2015年10月21日起至2018年10月21日止，共36个月；抵押财产清单为泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX号120万、S-XX号130万，3号楼S-XX号60万、S-XX号60万、S-XX号80万；案涉房屋均办理了房屋抵押登记，上述贷款本息共计4923518.89元，均已返还完毕，泓鹏房地产公司返还3553119.94元（自2015年12月1日起至2017年12月25日止共26期），赵万利、张丽欣返还剩余贷款。 2019年2月26日张占洲向临江市人民法院提起诉讼，请求：“1、判决确认赵万利、张丽欣与泓鹏房地产公司所签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决茗儒庄园2#-S-XX号和2#-S-XX号门市房屋所有权归泓鹏房地产公司所有；3、依法判决解除临江房权押字20152XX和20152XX号他项权。” 临江市人民法院作出（2019）吉0681民初301号民事判决，判决：“驳回原告张占洲的诉讼请求。”张占洲对该判决不服上诉至白山市中级人民法院，白山市中级人民法院作出（2019）吉06民终474号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。 本院依职权向临江市不动产登记中心调取了案涉房屋的状态，资料显示案涉房屋均办理了按揭抵押，抵押人为赵万利、张丽欣，抵押权人为临江农商行（原临江市农村信用合作联社），权利期限自2015年10月22日至2018年10月21日；向临江市房屋产权管理中心调取了案涉房屋的楼盘表，显示案涉房屋经泓鹏房地产公司关于三号楼楼号变更说明及临江市房产测绘有限责任公司测绘，泓鹏·茗儒庄园小区3号楼S-XX号变更为3号楼S-XX号、3号楼S-XX号变更为3号楼S-XX号、3号楼S-XX号变更为3号楼S-XX号，楼盘表上显示泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX号、S-XX号，3号楼S-XX号、S-XX号、S-XX号均办理按揭，并被临江市人民法院查封。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。关于本案起诉是否为泓鹏房地产公司真实意思表示的问题，泓鹏房地产公司的日常事务和公章现在是由公司职员高岩负责管理和保管，起诉状中盖有公司公章，起诉时泓鹏房地产公司向本院提供了公司营业执照等相关手续，起诉状中盖有公司公章即可代表公司并不需要法定代表人签字，高岩代签法定代表人签字的行为不妥但并不影响泓鹏房地产公司作为原告起诉的主体资格，本院认定起诉为泓鹏房地产公司的真实意思表示。赵万利、张丽欣提交的刘维彦与高岩的通话录音，不能证明泓鹏房地产公司是代他人起诉，对赵万利、张丽欣称本案泓鹏房地产公司提起的诉讼系虚假诉讼的主张本院不予支持。 关于案涉五份《商品房买卖合同》，其中有两份《商品房买卖合同》（涉及房屋为泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX号、S-XX号）确认合同无效纠纷是否为重复起诉的问题。我国立法上虽未明确规定“一事不再理”的原则，但是《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项，关于“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审”的规定，通常被理解为立法上对“一事不再理”原则的确定。“一事不再理”原则是指除有法律特别规定外，当事人不能对自己已经提起的同一纠纷要求再行审理，法院也不得就已经作出生效判决的案件重复作出判决。可见，确定是否重复审理或重复判决的关键，在于确定是否同一纠纷。关于如何确定是否“同一纠纷”的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定和第一百二十一条关于起诉状应当记明事项的规定可知：案件的构成要素主要包括原告、被告、诉讼请求、事实、理由以及证据。据此，要判断两个案件是否为同一纠纷，首先就是看当事人是否相同。一般而言，只有在原告、被告均相同的情况下（当然，诉讼地位可能发生转换），两个案件才有可能是同一的。临江市人民法院作出（2019）吉0681民初301号民事判决和白山市中级人民法院作出（2019）吉06民终474号民事判决均已生效，本案与上述案件当事人不同，泓鹏房地产公司仅为上述案件的第三人，在本案中是作为本案的原告，本案与上述案件不是同一纠纷，不属于重复起诉。 泓鹏房地产公司与赵万利签订的五份《商品房买卖合同》，实为开发商为了套取银行资金，与自然人串通签订的虚假的商品房买卖合同，双方之间的房屋买卖关系并非双方真实的意思表示，系双方通谋虚伪的意思表示。泓鹏房地产公司未向赵万利、张丽欣交付房屋，赵万利、张丽欣未向泓鹏房地产公司支付购房款，故二者之间不存在真实的房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。…”的规定，本院确认此五份《商品房买卖合同》无效。赵万利、张丽欣称在2017年10月结算工程款时案涉泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX号、S-XX号房屋泓鹏房地产公司以440万元的价值抵顶所欠工程款，但未提供证据予以证明本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。…”的规定，无效的合同自始没有法律约束力，无效的合同不同于效力待定的合同，无效的合同不会因后续的追认行为而有效，案涉的《商品房买卖合同》是2015年签订的，赵万利、张丽欣自称的工程款抵顶行为发生在2017年，本院对赵万利、张丽欣的案涉《商品房买卖合同》有效的主张不予支持。 行为人、相对人不得以伪装行为无效对抗善意第三人。泓鹏房地产公司与赵万利恶意串通签订《商品房买卖合同》，并以赵万利的名义向临江农商行申请贷款。对此，泓鹏房地产公司或赵万利、张丽欣并未提供证据证明将上述情况告知了临江农商行或者临江农商行系知道或者应当知道，在此情形下，临江农商行是善意第三人，故而泓鹏房地产公司不能以其签订《商品房买卖合同》行为的无效对抗赵万利与临江农商行签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》的行为，案涉《个人住房（商业用房）按揭借款合同》应为有效合同。现案涉房屋贷款已经偿还完毕，案涉房屋上的抵押权消灭，案涉《个人住房（商业用房）按揭借款合同》因履行完毕而终止。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋均未办理房产证，并且均未实际交付，本院确认泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX号、S-XX号,3号楼S-XX号（原S-XX号）、S-XX号（原S-XX号）、S-XX号（原S-XX号）的房屋归原告吉林省泓鹏房地产开发有限公司所有。经本院释明，赵万利、张丽欣未要求泓鹏房地产公司返还其代为返还的银行贷款，赵万利、张丽欣对该部分可以另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十一条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告吉林省泓鹏房地产开发有限公司与被告赵万利于2015年10月19签订五份《商品房买卖合同》〔涉及房屋为泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX号、S-XX号，3号楼S-XX号（原S-XX号）、S-XX号（原S-XX号）、S-XX号（原S-XX号）〕无效； 二、确认泓鹏·茗儒庄园小区2号楼S-XX号、S-XX号,3号楼S-XX号（原S-XX号）、S-XX号（原S-XX号）、S-XX号（原S-XX号）的房屋归原告吉林省泓鹏房地产开发有限公司所有; 三、驳回原告吉林省泓鹏房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告赵万利、张丽欣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院 审判员  周聪 二〇一九年十一月二十九日 书记员  徐超