山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终10468号 上诉人（原审原告）：韩琪，男，汉族，1991年2月16日生，住山东省胶州市。 上诉人（原审被告）：张积建，男，汉族，1952年4月5日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：孟娟，山东昶德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。 上诉人韩琪与上诉人张积建因租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院作出的（2018）鲁0281民初9415号民事判决向本院提出上诉,本院受理后依法组成合议庭进行了审理.本案现已审理终结。 韩琪向本院提出上诉请求:1.认定韩琪没有违约。2.返还韩琪多交房租2000元。3诉讼费由张积建承担。事实与理由:1.张积建房屋属于违章违法建筑，没有任何审批手续。双方所签租赁合同为无效合同，因此不存在韩琪要求解除合同的说法。2.根据双方2017年12月签订的书面材料显示:张积建同意解除合同，因此也不存在韩琪单方面解除租赁合同并产生违约。3.根据租赁合同显示2016年5月至2017年5月所应该交的房租为75000元实际支付77000元。多交2000元。支付时间为2016年4月29日。 张积建在二审中答辩称:韩琪的上诉请求缺乏依据，上诉理由不成立，请求驳回上诉人韩琪的上诉请求。 张积建向本院提出上诉请求:一、请求撤销山东省胶州市人民法院作出的（2018）鲁0281民初9415号民事判决第一项，依法改判或者发回重审。二、判决韩琪承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一审判决认定基本事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，判决结果错误，应予撤销。一、一审判决遗漏承租人韩恭年，仅认定韩琪为公司注销后的厂房承租人是错误的。青岛天亮安琪金属制品有限公司被注销后，韩恭年、韩琪作为公司清算义务人均应对公司清算遗漏的债务承担责任。韩恭年、韩琪在偷偷注销公司后继续使用案涉厂房从事与被注销公司相同的生产经营活动，韩恭年、韩琪都是案涉厂房承租使用人，韩恭年和韩琪应当共同享有租赁关系下的权利，共同承担租赁关系下的义务。在青岛天亮安琪金属制品有限公司被注销后，韩恭年、韩琪作为公司股东均应对公司清算过程中遗漏的租赁债务承担责任。2013年5月1日，韩恭年代表青岛天亮安琪金属制品有限公司同张积建签订关于案涉厂房的租赁协议。韩恭年与韩琪系父子关系，两人同为青岛天亮安琪金属制品有限公司的股东。青岛天亮安琪金属制品有限公司承租案涉厂房后进行了大量改造，包括开挖地面建设十几个水泥池、拆除南山墙、安装行吊、铺设导轨、将屋顶高度整体抬升数米等等。经查询工商登记得知，青岛天亮安琪金属制品有限公司于2016年8月注销。在工商登记显示的青岛天亮安琪金属制品有限公司注销期间，清算义务人韩琪、韩恭年经常出入继续使用承租的厂房，但却没有以书面方式或者口头方式通知张积建进行债权申报，更未就厂房修复费用、水电费以及违约赔偿等事项与张积建协商，张积建虽然一直住在租赁厂房西邻的房屋内但压根儿就不知道公司进入清算程序一事。另韩琪、韩恭年在《青岛天亮安琪金属制品有限公司确认清算组清算报告决议》第四条明确承诺“公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务，由原公司股东韩恭年、韩琪负责处理。”青岛天亮安琪金属制品有限公司注销之后，韩恭年、韩琪继续在租赁厂房内从事与注销公司相同的生产经营活动，韩恭年和韩琪都是案涉厂房的承租人，韩恭年和韩琪应当共同享有租赁关系下的权利，共同承担租赁关系下的义务。一审判决仅认定韩琪为公司注销之后的承租人属于认定事实不清。二、因同一租赁事实韩琪及韩恭年尚应赔付张积建违约金、修复费用、电费、鉴证费等73万余元。一审判决认定“原告实际使用厂房至2017年12月31日，应支付租353332元（80000元/12月×8月），故被告应返还原告租金26667元。”属于认定事实不清，证据不足，涉嫌偏袒违约行为，损害了张积建的合法权益。2017年11月韩琪、韩恭年违约提出解除同张积建签订的租赁协议，因违约金数额、厂房修复费用、电费等诸多事项虽经协商未能达成一致，张积建于2018年1月起诉至胶州市人民法院［案号（2018）鲁0281民初27号］，因审限问题张积建撤诉，后于2019年再次起诉要求韩琪及韩恭年赔付张积建违约金、修复费用、电费、鉴证费等73万余元，该案纠纷仍在胶州市人民法院审理当中［案号（2019）鲁0281民初4161号］租赁合同解除后韩恭年、韩琪一直占用案涉厂房。虽然韩恭年、韩琪自2017年12月起就不在案涉厂房内从事生产活动，但韩恭年、韩琪一直没有拆卸龙门吊车、没有清运厂房内的设备物品，一直占用案涉厂房，直至2018年11月13日韩琪、韩恭年才拆除吊车、清运设备物品腾空承租厂房。虽然承租厂房于2018年11月13日腾空，但韩恭年、韩琪至今没有将其承租的涉案厂房恢复原状，没有将厂房内的十几个大水泥池子铲除后填平、没有将屋顶、墙体、门窗、地面等进行修复，导致张积建至今无法使用涉案厂房、给张积建造成了巨大的租金等经济损失，且该损失至今还在继续扩大。韩恭年、韩琪应当赔付张积建租赁合同解除后其占用厂房期间的费用、怠于恢复房屋及地面原状造成的张积建租金损失等，韩恭年、韩琪因租赁合同解除而“多交付”的租金应予折抵该费用及损失。韩恭年、韩琪在租赁合同解除后占用厂房期间的费用、怠于恢复原状造成的张积建租金损失等，依法亦应作为计算韩恭年、韩琪应当赔付给张积建违约金的依据之一。一审判决没有充分考虑韩恭年、韩琪实际腾空案涉厂房时间、房屋地面至今没有恢复原状之情况、违约责任情况，认定错误。据租赁合同解除时间认定张积建应返还韩琪2017年12月31日至2018年5月1日期间的租金，属于认定事实不清，证据不足，侵害了张积建的合法权益。三、张积建诉韩琪、韩恭年租赁合同纠纷一案［（2019）鲁0281民初4161号］胶州市人民法院正在审理当中，本案需要以该案的判决结果为依据。张积建起诉韩琪、韩恭年租赁合同纠纷一案［（2019）鲁0281民初4161号］胶州市人民法院正在审理当中，张积建在该案中要求韩琪及韩恭年赔付张积建违约金、修复费用、电费、鉴证费等73万余元。该另案与本案是基于同一事实发生的不可分割的法律关系，本案须以该另案的判决结果为依据。另案对租赁关系的主体、租赁合同解除时间、违约责任人、违约责任确定的数额所考虑的因素、判决结果是本案裁判的前提。综上，一审判决认定基本事实不清，证据不足，违反法定程序，导致适用法律错误、判决结果错误，请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，维护张积建的合法权益。 韩琪在二审中答辩称:驳回张积建上诉请求，在一审判决基础上支持韩琪上诉请求。 韩琪在一审法院中诉称：请求判令张积建返还韩琪租赁费28600元并承担本案诉讼费用。事实和理由：青岛天亮安琪金属制品有限公司与张积建签订租赁合同，现合同已经解除，解除后，韩琪缴纳的多余房租张积建没有退回，经多次索要，张积建拒付，故提起诉讼。 张积建向一审法院答辩称:韩琪的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回韩琪的诉讼请求，且双方租赁合同纠纷正在另案进行中，且张积建在另案当中待司法鉴定后将增加诉讼请求，包括租赁人合同解除后承租人继续占用房屋院落期间的费用等，本案的处理需要等待另案的裁判结果。韩琪多交2000元是韩琪占用张积建院子的租赁费，张积建要10000元，韩琪仅支付了2000元。 一审中韩琪围绕诉讼请求依法提交银行转账凭证等证据。张积建质证称，对银行转账凭证真实性无异议，但对于2016年4月29日多付的2000元系韩琪自愿交付，因该转账说明明确说明系缴纳2016年5月-2017年5月房租。 一审法院经审理查明：韩琪作为股东的青岛天亮安琪金属制品有限公司与张积建曾签订租赁协议一份，租赁期限2013年5月1日起至2023年5月1日止。后青岛天亮安琪金属制品有限公司注销，并进行了破产清算。韩琪庭审中自认青岛天亮安琪金属制品有限公司注销后，其与张积建达成口头合同，由韩琪继续使用该处厂房，并支付租赁费，韩琪于2016年4月29日转账支付房租77000元，转账备注为缴纳2016年5月-2017年5月房租，韩琪于2017年4月30日转账支付房租80000元。另根据本案张积建在（2018）鲁0281民初287号案件中自认的事实，可以认定韩琪2017年11月要求提前解除合同，双方进行了磋商，但没有就违约数额、赔偿费用达成一致。张积建还自认韩琪使用厂房至2017年12月底。张积建起诉韩琪的时间为2018年1月3日。 一审法院认为，本案的争议焦点为韩琪、张积建租赁合同解除时间如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，以此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。具体到本案中，张积建自认韩琪2017年11月要求提前解除合同，双方进行了磋商，但没有就违约数额、赔偿费用达成一致，韩琪使用厂房至2017年12月底，可见，韩琪已经于2017年11月通知张积建要求解除合同，并且双方已经进行了磋商，张积建认可韩琪2017年12月底已经不再使用厂房，韩琪亦认可此时双方合同解除，故应认定张积建双方租赁合同解除的时间为2017年12月31日。合同解除后，张积建应返还韩琪多缴纳的租金，韩琪违约提前解除合同，应依约向张积建承担违约责任。对于应返还的租金，韩琪缴纳了2017年5月1日至2018年5月1日的租金80000元，韩琪实际使用厂房至2017年12月31日，应支付租金53333元（80000元/12月×8月），故张积建应返还韩琪租金26667元；对于违约金，因本案张积建已经另案起诉，在本案中一审法院不予处理。对于韩琪主张的2016年5月-2017年5月多交的租赁费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，韩琪要求张积建返还多交的租金2000元，张积建抗辩系双方约定的租金数额，韩琪转账时明确注明系缴纳2016年5月-2017年5月房租，且韩琪一年仅缴纳一次房租，故对韩琪主张当时交错的诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张积建于判决生效之日起十日内返还韩琪支付的租赁费26667元；二、驳回韩琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元，由韩琪负担48元，由张积建负担467元。 二审中张积建提交协议书一份、山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4161号民事判决书一份，证明本案主体应为韩琪、韩恭年；提交物品明细1份，证明韩琪的物品占用涉案房屋至2018年11月13日，且至今未将房屋恢复原状。对于协议书一份，与本案并无直接关联性，本院依法不予审查，关于民事判决书及物品明细，韩琪质证后予以认可，本院依法对其真实性予以认可。 庭后张积建为证明涉案房屋不属于违章建筑，另提交：1、胶州市马店镇人民政府有偿使用土地的请示报告[马政发（91）第36号]1份（上有胶州市计划委员会、胶州市公安局批复印章）。2、胶州市马店镇人民政府、张积建《资产出售合同书》1份。3、山东省村镇建设管理管理费统一收据1份（盖胶州市城乡建设委员会村镇建设办公室印章）。4、青岛市村镇建设许可证(NO.0003024)、青岛市村镇建设许可证(NO.0003025)各1份（均盖胶州市城乡建设委员会村镇建设办公室印章）。5、张积建、胶州市马店镇大杜戈庄村委会《租赁土地协议书》及附加条款1份。6、胶州市马店镇人民政府经济贸易办公室、胶州市马店镇大杜戈庄村委会《证明》1份。证明上述房屋手续齐备，租赁合同有效。韩琪质证后认为，对收据和证明的真实性没有异议，其他证据没有原件，对真实性有异议。对证明事项有异议，认为涉案房屋属于违章建筑。 另查明，韩琪曾就涉案房屋系违章建筑进行信访投诉，后网站回复内容为涉案房屋“符合当时的规划建设要求”。 再查明，本案一审及山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4161号案件中张积建均认可韩琪使用涉案厂房至2017年12月底，山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4161号案件中另查明“2017年12月28日，韩琪欲将其设备从租赁房屋处搬出，但张积建要求其出具租赁物回复原状所需费用的欠条，否则不允许其拉走设备。”双方在2017年12月28日就维修方案进行协商后签字后，张积建于2018年1月3日提起诉讼；韩琪于2018年9月3日提起本案诉讼。 二审中韩恭年到庭表示，“我知道韩琪起诉的事情，因为付款都是以韩琪的账户进行支付，所以我也同意以韩琪自己的名义起诉要回多交的租金。我的权益我同意在本案中均由韩琪以其个人名义承担。” 二审查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：第一，关于合同的效力问题；第二，韩琪是否有权单独提起本案诉讼；第三，张积建是否应向韩琪退还房租及退还的数额。 第一，韩琪主张涉案房屋为违章建筑，故双方的租赁合同无效，对此本院认为，张积建已提交初步证据证明涉案房屋符合规划要求，且依据韩琪的自述，其经信访投诉后有关部门的查处情况，没有证据证明涉案房屋属于违章建筑，故对韩琪的该主张本院依法不予认可。 关于第二个问题本院认为，韩琪作为股东的青岛天亮安琪金属制品有限公司与张积建曾签订租赁协议一份，租赁期限2013年5月1日起至2023年5月1日止。后青岛天亮安琪金属制品有限公司注销，并进行了破产清算。之后均系韩琪以其个人账户向青岛天亮安琪金属制品有限公司支付租赁费，且原公司另一股东韩恭年已明确表示，本案中其权利义务由韩琪承担，同意韩琪以其个人名义索要多交纳的租金，系对其权利的处分，故韩琪有权以其个人名义向张积建起诉要求退还多缴纳的租金，张积建的该上诉理由不成立。 关于第三个焦点问题，在本案一审及另案审理中，张积建均认可韩琪使用涉案厂房至2017年12月底，且另案中另查明，涉案房屋中韩琪的机器设备未能搬离的原因系双方对厂房维修未能达成一致意见张积建方不允许其搬离，故一审法院认定2017年12月底韩琪已经不再使用厂房，双方租赁合同解除的时间为2017年12月31日并以此时间作为计算张积建退还韩琪多付租金的时间认定正确，本院依法予以认可，张积建的上诉理由不成立。关于张积建方主张的其他损害赔偿已在另案中处理，本案中不再处理。关于韩琪主张的多交的2000元，因其未提交证据证明系错交多交，依据双方的交纳租金惯例，本院对其主张不予支持。 综上，上诉人韩琪、张积建的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，其中467元，由张积建预交，由张积建负担；另50元，由韩琪预交，由韩琪负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十四日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡