山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终6630号 上诉人（原审原告、反诉被告）:尹伟,男,1987年6月20日出生,汉族,住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：袁伟,上海锦天城(青岛)律师事务所。 委托诉讼代理人：周海生,上海锦天城(青岛)律师事务所。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：殷建超，男，1983年11月26日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：夏晓晨，山东恒信通律师事务所。 上诉人尹伟因与被上诉人殷建超房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初15789号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。 尹伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费、保全费由殷建超承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、尹伟积极履行合同义务，不存在违约行为。尹伟与殷建超签订涉案房屋买卖合同后，支付了居间服务费、购房定金，从未作出任何解除合同的意思表示，不存在违约行为。2、殷建超恶意违约，依法应当承担违约责任。由于涉案房屋所在地房屋价格上涨较快，合同签订后，殷建超以房屋价格卖低为由要求加价并提出毁约，其存在根本性违约行为。尹伟提交的录音证据足以表明殷建超恶意违约并要求加价的事实，而一审法院未对该证据进行审查，系明显的事实认定错误。3、本案不存在导致合同目的不能实现的事项，涉案合同并未实际解除。一审法院依据司法部颁布的《关于公证执业“五不准”的通知》认定合同目的无法实现，双方均有权要求解除合同，错误。二、一审适用法律错误。一审判决错误适用合同法第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定。根据合同法第八条、第六十条以及第一百零七条之规定，合同签订后，买卖双方应当积极履行约定义务，但是殷建超却因房价上涨等原因恶意违约，明显违反了上述法律规定，依法应当承担违约责任。三、一审程序违法。1、一审中，尹伟向法院提交了变更诉讼请求申请，请求法院判令殷建超双倍返还购房定金、支付违约金等,并申请证人出庭，但一审法院对上述申请均未予理会，侵犯了尹伟的合法权益。2、一审中，殷建超提起反诉并提交反诉证据，但法院并未组织质证就将殷建超提交的录音等证据作为认定案件事实的依据，剥夺了尹伟质证的权利，程序违法。请求二审法院依法裁判，维护尹伟的合法权益。 殷建超答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回尹伟的上诉请求。 尹伟向一审法院起诉请求：1、依法确认尹伟与殷建超签订的《房地产买卖契约》有效，殷建超协助尹伟办理房产登记过户手续；2、依法判令殷建超将涉案房屋交付给尹伟并承担违约责任；3、案件受理费由殷建超承担。 殷建超向一审法院反诉请求：1、判令尹伟、殷建超签订的房地产买卖契约于2017年9月9日解除；2、尹伟承担违约责任175440元；3、本案反诉费用由尹伟负担。 一审法院认定事实：1、殷建超系青岛开发区嘉陵江西路216号甲7栋1单元3203室（青房地权市字第××号）（即涉案房屋）房产所有人。2017年6月13日，尹伟（乙方、买方）与殷建超（甲方、卖方）签订房地产买卖契约一份，约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方，成交价为122.8万元；契约签订之日乙方向甲方支付10万元作为购房定金；乙方于2017年6月13日签订《房地产买卖契约》当日支付给甲方购房定金10万元整含之前所付定金2万元，乙方于2017年8月15日前支付给甲方剩余房款1128000；甲方于收到尾款当日将交房押金10000元支付给景福不动产暂为监管，待交房当日由景福不动产将上述款项一次性转交甲方。其中，补充条款约定，甲乙双方应于2017年8月15日前去公证处办理公证手续，乙方于拿到公证书当日付清全部购房款，甲方承诺乙方可随意更改购房者姓名，甲方于收到全部房款当日，将该房屋钥匙交付乙方并对相关费用进行结算；经甲乙双方协商，甲方净价，乙方应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳甲乙双方应缴纳的税费，甲乙双方均不得以国家及税务机关调整交易税、费为由，拒绝履行本合同义务；甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务（包括签署文书、提供材料、缴纳费用等交易相关义务），则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之一向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。双方还就其他事项进行了约定。 2017年6月13日殷建超为尹伟出具的收条载明：今收到尹伟购买青岛市开发区嘉陵江西路216号甲x栋x单元x室购房定金人民币10万元整。殷建超提交微信截图证明实际收到款项为87720元，剩余12280元系扣除的中介费。 2、尹伟提交2017年10月19日与殷建超电话录音一份，证明双方沟通涉案房屋情况，殷建超以房子价格卖低了为由，要求加价，其存在根本违约。殷建超对此不予认可。尹伟提交居间方工作人员微信截图，证明居间方工作人员与殷建超沟通房屋买卖事宜，殷建超不予答复。殷建超对此不予认可，认为该微信记录不完整，殷建超曾多次催款，但尹伟要求延期，殷建超未准许。殷建超提交与中介工作人员微信截图，证明因无法办理公证殷建超催促尹伟支付房款的事实。殷建超提交2017年9月12日与尹伟的通话录音，证明尹伟放弃购买涉案房屋并答应为殷建超另行寻找买家的事实。在该通话录音中，尹伟称“现在先给你说我现在情况是怎么样，下午我给他打电话说了这个事，现在我找了两个朋友，完了以后吧基本上这个房子没有什么大问题，你净拿到手128万，我给他谈的是，基本上的东西差不多了……”；殷建超称“对，你抓紧时间办一办，别拖了，越拖拉，对咱都没有好处”；尹伟称“那要不然我一会儿给我那伙计去个电话，我看他明天下午4点以后，光咱俩还没用，我得先把他约过来，签合同就完事了，咱达成意见后，你净拿128万，完了以后，剩下的事就是办手续的事了……王总这边不能这么办吧，他不能把合同的事就让咱俩来解决，那咱交这些中介费，再说咱俩解约了，咱俩还不如解约完了以后，把中介费要回来，咱自己办手续，咱为什么要搭上中介费，是不是”、“这小孩有点不负责任了，那行，我一会给王总去电话吧，这个事必须他负责，他若是不管的话，我就跟他急，那咱俩就直接解约，我跟他谈咱俩解约直接退中介费就行”……殷建超称“你抓紧联系联系，现在有这么个事，还有很多中介给我打电话，往外推我这房子，还有很多人想看，我这一直在等着你”尹伟“对，我答应你了嘛，我答应你办这个事，我这边确实催买家催的很快了……”；殷建超称“你让买家把钱准备好哈，别去一趟白去，什么都没有，结果我就去一下签了合同”；尹伟称“那肯定的，行行就这样”。 3、另查明，2017年8月14日司法部颁布《关于公证执业“五不准”的通知》，其中第三条规定，不准办理十二级不动产处分的全项委托公证。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。尹伟、殷建超签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依约履行相应的义务。根据合同补充条款规定，双方应于2017年8月15日前去公证处办理公证手续，殷建超于拿到公证书当日付清全部购房款。因2017年8月14日司法部颁布《关于公证执业“五不准”的通知》致使无法办理公证，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，双方均有权要求解除合同。结合殷建超提交的2017年9月12日与尹伟的通话录音，一审法院确认尹伟、殷建超于2017年6月13日，签订的房地产买卖契约已经实际解除。因合同已经解除，尹伟诉求殷建超协助办理过户手续并交付房屋，于法无据，一审法院不予支持。因合同解除系不可归责于双方原因，尹伟、殷建超关于违约金的诉请，一审法院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在2017年9月12日殷建超与尹伟的通话录音中，双方就涉案房屋另行处置进行了协商，系双方就涉案房屋买卖达成新的意向，属于另一法律关系，一审法院不予处理。至于尹伟交付的购房定金，双方可另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、尹伟与殷建超于2017年6月13日签订的房地产买卖契约于2017年9月12日解除；二、驳回尹伟的诉讼请求；三、驳回殷建超的其他反诉请求。案件受理费15852元，保全费5000元，以上合计20852元，由尹伟负担。反诉费3809元，由殷建超负担。 经审理查明，在二审中，尹伟针对殷建超在一审中提交的2017年9月12日的通话录音质证称，因殷建超只提供了录音光盘，未提交当时录音的手机，故对真实性不予认可。殷建超对尹伟一审中提交的2017年10月19日的录音的真实性不予认可。 另查明，一审中，尹伟对殷建超提出的反诉请求当庭进行了答辩。 再查明，一审卷宗中未有尹伟变更诉讼请求的相关材料。 经二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，尹伟与殷建超之间签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方当事人约定尹伟应于拿到公证书当日付清全部购房款，但2017年8月14日司法部颁布的《关于公证执业“五不准”的通知》致使双方应于2017年8月15日前去公证处办理公证手续的合同条款无法实现，从而导致尹伟付清全部购房款的时间亦无法确定。之后双方当事人对于如何支付购房款这一重要事项始终未达成新的一致意见，导致合同存在事实上无法继续履行的情形。根据《中华人民共和国合同法》一百一十一条的规定，当合同存在法律上或事实上不能履行的情形时，当事人均有权请求解除合同。故，一审法院对殷建超请求判令解除合同的诉请予以支持，判决结果正确。至于尹伟交付的购房定金，双方可另案处理。 关于尹伟上诉主张一审程序违法的理由，经查，尹伟在一审中对殷建超的反诉请求当庭作出答辩，应视为其放弃答辩期；另，尹伟无证据证明其在一审中变更了诉讼请求，故对其上述上诉主张，本院不予采信。 综上，尹伟上诉请求不成立，本院不予支持。原审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费19661元，由上诉人尹伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 潘红燕 审判员 齐 新 二〇一九年十一月二十一日 书记员 王 繁 书记员 张 旭