贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）黔8601民初1004号 原告：贵州天纬房地产开发股份有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区后坝路**枫丹白鹭明彩居办公楼**。 法定代表人：朱吉卿，董事长。 委托诉讼代理人：付阳，贵州创文律师事务所律师。 被告：贵阳亮点洗浴中心，住，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**天华大厦****/div> 投资人：李甲，董事长。 委托诉讼代理人：袁建平，贵州威驰（贵安新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜文福，男，1959年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，公司员工。 原告贵州天纬房地产开发股份有限公司（以下简称天纬公司）诉被告贵阳亮点洗浴中心（以下简称亮点洗浴中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告天纬公司的委托诉讼代理人付阳，被告亮点洗浴中心的委托诉讼代理人袁建平、姜文福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天纬公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《租赁合同》；2.被告支付原告租金1207239元(至2019年4月1日至2019年10月31日止）；3.被告每日按所欠到期租金的0.5%计算支付逾期付款违约金，直至被告交清租金为止（截止2019年10月违约金共计730527元）；4.被告立即将租赁房屋返还原告，并自2019年11月起按原合同的租金标准（即每月173644元）向原告支付租赁房屋占用费；5.被告支付原告违约金及赔偿原告损失共计520932元；6.案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年4月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告所有的贵阳市云岩区××路××大厦××楼××、××层，地面停，地面停车位车场，租期自2016年5月1日起至2024年4月30日止，租金按季度交纳。合同签订后，原告即依约交付租赁房屋，被告使用至今。2019年初，应被告申请，原告同意被告按月支付租金并签订了补充协议，但自2019年4月起，被告无故逾期支付租金，经原告多次催告，被告至今欠付租金1207239元。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判令如前所诉。 被告亮点洗浴中心辩称：1.双方所签订的《租赁合同》已于2019年4月份终止。2019年4月底亮点洗浴中心主动停业关门并通知天纬公司办理移交手续，天纬公司至今未派人来对接相关事宜，造成亮点洗浴中心派人值班，损失值班人员工资数万元。同时，天纬公司将该房屋对外进行招租的行为，证明其终止合同的事实，其诉请没有事实依据和法律依据；亮点洗浴中心多次催促天纬公司办理交接手续，天纬公司一直置之不理，造成扩大损失，该损失属于法律所确定的由于其自身原因扩大损失，应由其自行承担；2.合同约定违约金又约定保证金的，只可选择违约金、保证金条款中一项，天纬公司已收取30万元保证金，无理由再提出再缴纳三个月违约金的要求；3.天纬公司返还亮点洗浴中心30万元保证金，并承担留守值班人员的工资损失；4.租金已缴纳至2019年4月30日；5.同意解除与天纬公司的《租赁合同》。 经审理查明，2016年4月25日，原告天纬公司（出租方、甲方）将其所有的案涉房屋（产权证号：筑房权证云岩字第××号）与被告亮点洗浴中心（承租人、乙方），签订《租赁合同》，主要约定如下：一、房屋坐落于贵阳市云岩区××路××大厦××楼××层（建筑面积约976平方米），二层（建筑面积约1474平方米）、地面停、地面停车位13个右侧洗车场（室内面积约20平方米，室外场地面积约100平方米）；二、租赁期8年，从2016年5月1日至2024年4月30日止，装修免租期4个月（即2016年5月1日至2016年8月31日）；三、履约保证金300000元，在合同终止或解除时，甲方在扣减乙方未支付的费用后，可冲抵乙方租赁费用，如有余额，悉数返还乙方（不计息）；四、租金标准及支付方式：租金按季度交纳，首年按180万元计算，从第二年起每年递增5%。第二年1890000元/年……第4年2083725元/年（2019年3月25日前512663元，2019年6月25日前520931元、2019年9月25日前520931元，2019年12月25日前520931元），第5年2187911元/年（2020年3月25日前538296元……）。双方约定，先缴租金后使用房屋，按每3个月一次支付房租，乙方如未按时全额支付租赁费用，即按合同12.4条的约定承担违约责任；五、合同的变更或提前解除，双方协商一致，可变更或解除合同;合同有效期内如乙方亏损严重，继续履行合同对双方均无益处，乙方在提前两个月书面通知甲方后可解除本合同，但应缴清应付的租赁费用及其它费用，已支付的履约保证金和尚未使用的租赁费甲方不再退还，乙方还应向甲方支付该租赁期间租金水平下，三个月的租金作为甲方的补偿；六、违约责任，能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额千分之五计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金千分之五计算；一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租金的违约金；给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同（12.4条）；乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，按应收取租金的百分之一向甲方支付延迟履行金，从履约保证金中扣除；七、合同期满或终止财产处理，合同终止、解除或届满时无续租的，乙方有权拆除及取回乙方所有设施，设备之一部分或全部；租赁期满后，乙方应于20日内搬迁完毕，在该期间内乙方无须向甲方支付租赁费用或其他任何费用；如在租赁期间，乙方不交租金又不交还租赁物时，甲方有权在交还通知发出3日后，自行收回租赁物，就租赁物中物品，有权以任何价格现场出售以补交所欠甲方的任何费用。 合同签订后，被告向原告缴纳300000元保证金后，原告将案涉房屋交由被告经营使用。 2019年1月21日，亮点洗浴中心申请将房租支付方式改为按月支付。2019年3月4日亮点洗浴中心向天纬公司递交报告：申请减免房租至15万元/月，如不同意减免，将按合同约定申请退租，在天纬公司未将商铺租给他人之前亮点洗浴中心将继续经营，并按15万元/月租金缴纳给天纬公司。2019年3月14日，天纬公司向亮点洗浴中心复函表示，不同意租金减免，如亮点洗浴中心确需退租，则按双方签订合同的相关条款执行。2019年4月24日，亮点洗浴中心以微信方式向天纬公司提出要求退还押金、办理移交手续。 原告自认已收到至2019年3月31日止的房屋租金。截止庭审结束前，原告未搬离案涉房屋内的设备设施并继续经营使用案涉房屋。 另查明，原告系位于贵阳市云岩区××大厦××号（建筑面积975.81㎡、设计用途商业）房屋所有权人。 上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋所有权证、《租赁合同》、照片、录像光盘、申请、工作联系函、微信聊天记录、收款收据、营业执照等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告天纬公司与被告亮点洗浴中心签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同当事人应按照合同的约定全面履行义务。 本案现已查明,涉案合同中双方已约定“合同有效期内如乙方亏损严重，继续履行合同对双方均无益处，乙方在提前两个月书面通知甲方后可解除本合同，但应缴清应付的租赁费用及其它费用，已支付的履约保证金和尚未使用的租赁费甲方不再退还，乙方还应向甲方支付该租赁期间租金水平下三个月的租金作为甲方的补偿”，该条款的性质为约定解除权,即赋予承租人在符合合同约定情形下，须提前两个月书面通知对方，并付清应缴的租赁费及其他费用，还须支付相当于三个月租金作为违约金的条件下享有解除合同的权利。本案中,亮点洗浴中心于2019年3月4日向天纬公司发出申请，要求减免房租，否则将按合同约定申请退租，天纬公司于2019年3月14日向亮点洗浴中心复函表示，不同意租金减免，如亮点洗浴中心确需退租，则按双方签订合同的相关条款执行，亮点洗浴中心接到复函后并未对支付和折抵违约金事项作出意思表示,之后亦未实际搬离返还房屋,故解除合同的条件尚未成就。亮点洗浴中心提出《租赁合同》已于2019年4月份终止的辩解意见，与其实际占有使用房屋并经营至今的客观事实不符，该辩解意见，本院不予采纳。在本案审理中,双方均作出同意解除合同的意思表示,对原告解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后,亮点洗浴中心应返还案涉房屋并比照合同约定的租金标准支付合同解除后其继续占用涉案房屋期间的房屋占有使用费，直至其返还之日止。 涉案合同解除前的相应租金，亮点洗浴中心应按合同约定交纳。关于天纬公司主张的租金,本院从2019年4月1日起按每月租金173644元（520931元/季度÷3个月≈173644元）计算至2019年10月31日租金共计173644元×7个月=1215508元，原告主张1207239元，本院从其自愿。解除租赁合同后，被告继续占有使用房屋的，按173644元/月的标准，向原告支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。被告提出租金已缴纳至2019年4月30日，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。 因亮点洗浴中心存在拖欠租金的行为,按双方合同“乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，按应收取租金的百分之一向甲方支付延迟履行金”的约定,亮点洗浴中心应支付相应延迟支付租金的违约金。该违约金实质为亮点洗浴中心拖欠支付租金给原告造成资金占用期间利息的损失，但按合同约定标准计算违约金过高，本院结合原告诉请，以原告主张欠付房租1207239元为基数，按照中国人民银行现行一年以内的贷款基准年利率4.35%上浮30%的标准，自2019年11月1日起计算至实际付清之日止的逾期付款违约金。 对天纬公司要求支付违约金及赔偿原告损失的诉请，本院认为，本案中亮点洗浴中心提前解除合同的违约行为给天纬公司造成的实际损失主要是合同解除后有可能产生另行寻租房屋空置期间损失,考虑到案涉房屋面积及双方关于违约责任的约定，天纬公司要求以三个月房租520931元作为违约金既符合合同约定，也并无不当，本院予以支持。 对洗浴中心要求天纬公司返还保证金300000元的主张，根据双方合同第3条关于在合同终止或解除时履约保证金300000元，天纬公司在扣减亮点洗浴中心未支付费用后，可冲抵亮点洗浴中心租赁费用，如有余额，悉数不计息返还亮点洗浴中心的约定，现亮点洗浴中心尚未搬离返还涉案房屋，其经营中产生的费用未能结算，所以本案暂无法扣除费用后再冲抵租赁费用，故本案暂不处理。 另，交付租金和即时返还房屋都属于承租人的义务，承租人亮点洗浴中心虽向出租人天纬公司提出退租申请、表达移交房屋的意见，但与其未搬离房屋，并实际继续占有房屋经营的行为不一致。被告亮点洗浴中心未搬离房屋并继续经营的行为，应视为承租人亮点洗浴中心未尽到自身返还房屋的义务，其认为系出租人“由于其自身原因扩大损失”无法律和事实依据，且其认为出租人对外另行招租等未提交有效证据证实，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告贵州天纬房地产开发股份有限公司与被告贵阳亮点洗浴中心于2016年4月25日签订的《租赁合同》； 二、被告贵阳亮点洗浴中心于本判决生效之日起十日内向原告贵州天纬房地产开发股份有限公司返还位于贵阳市云岩区××路××大厦××楼××层（建筑面积975.81㎡）房屋，二层（合同约定建筑面积约1474平方米）房屋，地面停，地面停车位13个右侧洗车场（合同约定室内面积约20平方米，室外场地面积约100平方米）； 三、被告贵阳亮点洗浴中心于本判决生效之日起十日内向原告贵州天纬房地产开发股份有限公司支付自2019年4月1日起至2019年10月31日止的房屋租金1207239元和逾期付款违约金（自2019年11月1日起以1207239元为基数按照中国人民银行现行一年以内贷款基准年利率4.35%上浮30%计算至实际付清1207239元之日止）; 四、被告贵阳亮点洗浴中心于本判决生效之日起十日内向原告贵州天纬房地产开发股份有限公司支付房屋租金或房屋占有使用费（按租金173644元/月的标准，自2019年11月1日起计付至实际返还房屋之日止)； 五、被告贵阳亮点洗浴中心于本判决生效之日起十日内向原告贵州天纬房地产开发股份有限公司支付违约金520931元。 六、驳回原告贵州天纬房地产开发股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26470元，减半收取计13235元，由原告贵州天纬房地产开发股份有限公司负担3933元，被告贵阳亮点洗浴中心负担9302元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员  杨 芳 二〇一九年十一月二十一日 法官助理  徐 洁 书 记 员  梁文文