湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初1898号原告（反诉被告）：张莉，女，xxxx日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：郭志旺，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：散春先，男，xxxx日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：樊海清，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张莉诉被告（反诉原告）散春先农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张莉的委托诉讼代理人郭志旺、被告（反诉原告）散春先及其委托诉讼代理人樊海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的土地使用权转让协议；2.被告退还转让费5000元，并赔偿原告经济损失20805元及违约金10000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告注册的“襄阳市杜仲种苗培育农民专业合作社”位于被告居住的襄城区××××组，与被告承包的一块荒地相邻。2014年10月20日，经襄城区欧庙镇千弓村村民委员会（以下简称千弓村村委会）领导协调，包括被告在内的三户村民自愿将其名下的荒地使用权转让给原告用于杜仲种苗培育。原告与被告签订了《土地使用权转让协议》，同时与千弓村村委会签订了《土地使用权转让协议》。协议签订后，原告把转让费支付给被告，被告在收到转让费时向原告出具收条。由于原告受让的土地与其他村民的土地相连，为维护正常的经营不受干扰，2018年10月，原告雇请建筑队伍、购买工程材料在受让的土地四周砌筑围墙。在施工过程中，被告横加阻扰，并将已砌筑好的部分围墙强行推倒。致使原告被迫停工，工程材料破坏严重。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告散春先辩称，2014年10月20日，原告张莉与被告散春先签订《土地使用权转让协议》。但原告张莉未按约履行，违反土地流转法律规定，改变土地用途，在流转的土地上违建永久性建筑，改变该基本农田的性质。被告散春先基于辩称理由向本院提出反诉请求：1.解除张莉与散春先签订的《土地使用权转让协议》；2.判令张莉向散春先支付违约金10000元；3.判令张莉及时恢复土地原样后交付给散春先，清除该土地上的违法建筑及建筑材料；4.反诉费由张莉承担。事实与理由同其辩称理由。针对反诉，张莉辩称，散春先的反诉请求及叙述的事实理由与实际不符。张莉没有在流转的土地上建永久性建筑，只是为了便于合作社的管理，砌筑一段可随时拆除的围墙。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张莉注册成立的襄阳市杜仲种苗培育农民专业合作社位于散春××××组，与散春先承包的土地相邻。2014年10月20日，张莉与散春先签订了《土地使用权转让协议》，约定将散春先承包的位于襄城区××××组的土地（南起信用社院墙外1.5米、北至王治平地边、东至王治根和陈华志地边、西至千弓村的生产通行道路，面积约0.4亩）使用权转让给张莉；转让款5000元，签订协议三日内付清；转让期限属于永久转让，任何一方不得反悔，若发生征用时，有关土地的一切补偿和赔偿款归张莉；散春先保证该宗土地具有合法的使用权，无其他任何产权争议，若散春先违约需向张莉支付违约金10000元，并赔偿张莉全部资产投入的损失。同日，张莉还分别与案外人陈华志、王治根签订《土地使用权转让协议》各一份，除关于土地的四至、面积和转让金额的约定不同外，其他约定与散春先合同内容一致。其中陈华志合同中载明的土地面积约为0.2亩，转让款2000元；王治根合同中载明的土地面积约为0.1亩，转让款1500元。同时，张莉还就上述三份合同所涉及的三块土地与千弓村村委会签订了《土地使用权转让协议》。2014年11月1日，散春先与案外人陈华志、王治根分别向原告出具金额为5000元、2000元、1500元的收条各一份。2017年，原告为了在涉案土地上从事杜仲种苗的培育、种植，雇请聂国礼对三块土地进行垫土。聂国礼到庭作证称张莉因此支付拉土方等费用4650元。2018年10月，张莉为了便于管理再次雇请聂国礼在土地四周砌围墙。在施工过程中，散春先进行阻扰，并于2019年4月15日将已砌筑好的部分围墙强行推倒。聂国礼到庭作证称截至散春先推到围墙时，围墙尚未完全完工，已完工部分张莉应支付材料及人工费10830元，张莉尚未实际结付该费用。张莉认为散春先的刻意阻扰行为影响了案涉土地的正常使用，要求解除合同，并要求散春先赔偿其损失。散春先则认为案涉土地属于基本农田，张莉砌围墙的行为改变了基本农田的用途，并给基本农田造成永久性损害，其推到围墙属于行使正常权利，其不应承担赔偿责任。双方因此引起纷争。另查明，2016年2月29日，千弓村村委会与散春先签订《农村土地（耕地）承包合同》，确定承包面积为8.62亩（原合同面积4.76亩），承包期自1998年9月30日起至2028年9月30日止。散春先称上述三块土地的承包权在2016年2月29日仍确权由其享有，之前只是租赁给张莉使用。对于散春先与张莉签订的《土地使用权转让协议》，散春先解释称当时口头上按租赁协商的，签订时并未查看协议内容，并不知道协议的内容是转让。2019年7月21日，千弓村村委会出具证明，内容载明：散春先二轮延包土地（南起信用社院墙外1.5米、北至王治平地边、东至王治根和陈华志地边、西至千弓村的生产通行道路）属于基本农田，村委会未同意、也不允许任何单位和个人在基本农田上有任何违建和改变土地用途的行为。本院认为，涉案土地为基本农田，张莉与散春先签订的《土地使用权转让协议》，因受让人张莉不属于从事农业生产经营的农户，约定的转让期限超过了承包期的剩余期限，并且报请发包人同意的手续并不完备，违反了国家法律、法规的强制性规定，应属无效。合同无效，双方因该合同取得的财产应予返还，张莉应返还《土地使用权转让协议》所涉土地，由散春先继续承包经营，散春先应返还转让款。关于转让款返还金额，考虑到案涉土地承包经营权的承包期限、转让时间，以及转让后张莉实际占用期限（2014年10月至今），再结合双方关于流转期限的约定，本院酌定转让款按3500元返还。张莉与散春先对于合同无效均存在过错，对于张莉拉土方垫土和砌筑围墙的损失，双方均有责任，各应承担50%的责任。鉴于围墙尚未完全完工，对于散春先赔偿的金额，本院酌定为6000元。散春先抗辩张莉在涉案土地上砌筑围墙系违建行为，但张莉对该围墙享有相应的物权，散春先以其私力推倒围墙是损害他人财产的行为，是法律所禁止的，张莉主张散春先承担相应的赔偿责任，具有法律依据。故对于散春先的抗辩主张，本院不予支持。合同无效后，有关违约条款在无效合同中也自始无效，故张莉在本诉中主张的10000元违约金，以及散春先在反诉中主张的10000元违约金，没有法律依据，本院均不予支持。因涉案土地属于基本农田，散春先关于恢复土地原状的主张，符合法律规定，本院予以支持。对于张莉与案外人陈华志、王治根签订的两份《土地使用权转让协议》所涉土地，散春先抗辩亦属于其家庭承包的土地。因该两份协议的相对人并非散春先，而是案外人陈华志、王治根，并且陈华志、王治根依据协议约定领取了张莉支付的费用，故该两份协议所涉主体与本案的主体并不相同，本案不宜一并解决，各方可另行解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张莉与被告（反诉原告）散春先签订的《土地使用权转让协议》无效；二、被告（反诉原告）散春先于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）张莉返还转让费3500元，并赔偿原告（反诉被告）张莉的损失6000元，合计9500元；三、原告（反诉被告）张莉在本判决生效之日起三十日内恢复土地原状，并返还给被告（反诉原告）散春先；四、驳回原告（反诉被告）张莉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）散春先的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为348元，原告（反诉被告）张莉与被告（反诉原告）散春先各负担174元。反诉费50元，由被告（反诉原告）散春先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 钱 丽二〇一九年十一月四日书记员 娄艳飞