贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2711号原告：周俊，男，1970年9月13日出生，汉族，住贵州省平坝县城关镇天马路北苑综合市场。公民身份号码为5225211970********。被告：安顺市平坝区安居工程发展中心，住所地为贵州省安顺市平坝区环城东路**。法定代表人：刘清明，系该公司总经理。统一社会信用代码：91520421215803361U。委托诉讼代理人：黄泽锋、潘盟（实习），贵州富迪律师事务所律师。原告周俊与被告安顺市平坝区安居工程发展中心（以下简称安居中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周俊及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金40500元（1620天×25元）。事实及理由：2012年11月23日，原告支付全款向被告预购平坝北门建材市场的商品房一套。2013年4月1日，双方正式签订《商品房买卖合同》（编号为2012-170），约定房屋单价每平方米1989.19元，总价款251871元。合同第八章第二十二条约定被告应于2013年12月31日前交付办理商品房转移登记有关文书。约定期间超过90后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。但直到2018年10月11日被告才向平坝区不动产交易中心提交办理商品房转移登记的有关文书，10月19日原告才正式取得不动产权证书。被告的行为已构成违约，应按合同约定支付违约金。为此，特具状起诉，望判如所请。被告安居中心辩称，第一，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书是事实，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告2019年10月10日才提起诉讼，因此原告2016年10月10日前的违约金已过诉讼时效期间。第二，原告主张按合同约定标准计算违约金，但被告已按约定将案涉房屋交付原告使用，逾期办理商品房转移登记并未给原告造成实质性损失，由于违约金是以填补损失为主，故被告认为约定的违约金标准过高，请求法庭酌情在已付购房款1%至1.5%的范围内予以调减。本院经审理查明：被告安居中心系“平坝北苑综合市场”建筑项目的开发建设单位。2012年11月23日，原告向被告支付251876元款项，预购上述项目2幢6单元3层2号的商品住宅（以下简称案涉房屋）一套。双方合同约定：案涉房屋建筑面积为133.86平方米，套内建筑面积为126.62平方米；每平方米单价按套内建筑面积计算为1989.19元，总价款为251871元；买受人（原告）应一次性付清购房款；出卖人（被告）承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人当约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金等。合同签订后，被告安居中心未能在约定期日内将办理案涉房屋所有权转移登记的有关文书交付原告。2018年10月11日，被告向不动产登记部门提交办理案涉房屋转移登记的有关文书，随后，原告于同年10月19日取得案涉房屋所有权证书。2019年10月10日，原告以被告“逾期办证构成违约”为由诉来本院，提出如前诉请。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、平坝县商品房预售合同登记备案表》、《收款收据》、《贵州省不动产登记受理单》、不动产权证书等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，规则意识和契约精神，是市场经济的基石，也是现代市场秩序的重要支撑；诚实守信，是安身立命的根本，也是每个人（包含法人或其它组织）得以发展的重要保证。就本案而言，原、被告双方均一致认可案涉《商品房买卖合同》的效力，本院认为该合同亦不存在效力瑕疵，予以确认其合法有效，原、被告均应信守执行。根据原、被告双方诉辩意见，结合举、质证情况，需要解决的焦点问题是：一、原告的违约金请求权是否经过诉讼时效期间；二、原告主张的违约金是否过高，应否以及如何予以调整。关于焦点问题一。针对原告的违约金请求权，被告抗辩称已过诉讼时效。本院认为，所谓诉讼时效，又称消灭时效，是指权利人在法定的期间内不行使权利即可能丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行给付义务的权利的法律制度。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》先后规定的一般诉讼时效期间分别为二年和三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，可知若《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）两年诉讼时效期间未届满的，应当适用民法总则的规定处理有关诉讼时效争议问题。本案中，原、被告双方《商品房买卖合同》约定以日为单位累计计算逾期办证违约金数额，所涉违约金请求权属“继续性债权”，每日产生的违约金均应作为单个债权分别计算诉讼时效。具体而言，双方约定办证截止日期为2013年12月31日，由此，可以确定诉讼时效起算日期为2014年1月1日。鉴于原告系于2019年10月10日提起本案诉讼，考虑二年诉讼时效期间规定已无实际意义，故本案适用民法总则规定的三年诉讼时效期间予以处理。基于此，根据继续性债权诉讼时效计算的特点，应自原告提起诉讼之日往前推三年判断其逾期办证违约金请求权是否经过诉讼时效。亦即，本案原告系于2019年10月10日向本院起诉，往前倒推三年为2016年10月10日，该日至被告就案涉房屋向不动产登记部门提交办理转移登记有关文书之日（2018年10月11日）共730天的逾期交房违约金请求权未过诉讼时效期间。综上可知，被告的诉讼时效抗辩理由成立，本院予以采纳。关于焦点问题二。对于原告主张的违约金是否过高，被告具体抗辩意见为：被告逾期办证未给原告造成实质损害，请求在原告已付购房款1%至1.5%范围内予以调整。本院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。如举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，案涉房屋系住宅用房，在被告已将该房屋向原告实际交付的情况下，原告迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其居住使用造成不利影响，并且原告客观上亦未举证证明该房屋迟延办证使其实际遭受了损失，故本院认为被告抗辩请求对违约金计算标准予以调减理由正当，予以采纳。至于具体如何调整的问题，被告抗辩请求“在原告已付购房款1%至1.5%范围内予以调整”本院认为并不合理，不予采纳。对此，本院出于对当事人意思自治的基本尊重，并为了督促被告严格遵从市场规则，根据前述有关诉讼时效的分析，综合被告的过错程度、原告购房款的支付情况、预期利益情况及其已实际取得案涉房屋所有权证书的客观事实等因素考量，酌情按原告已付购房款每日万分之零点三的标准计算并支持为：731天（自2016年10月10日起至2018年10月11日止）×0.00003×251876=5523.64元。原告主张超出部分应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告安顺市平坝区安居工程发展中心于本判决生效之日起十五日内，向原告周俊给付逾期办证违约金5523.64元。二、驳回原告周俊的其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取406元，由原告周俊负担206元，由被告安顺市平坝区安居工程发展中心负担200元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费812元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可于本判决指定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。并且，义务人因此将有可能被纳入失信被执行人名单。审判员  常礼武二〇一九年十一月十三日书记员  杨 韵书记员  陈夏珊