江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初5029号原告：宿迁慧鑫物业管理有限公司，住所地江苏省宿迁市湖滨新城开发区雪松路**。法定代表人：李彩梅，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。被告：居小玲，女，1956年7月16日出生，居民，住江苏省南京市鼓楼区。原告宿迁慧鑫物业管理有限公司（以下简称慧鑫物业公司）与被告居小玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告慧鑫物业公司的委托诉讼代理人刘青春、被告居小玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告慧鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告的物业服务费9483.47元及滞纳金（滞纳金以9483.47元为基数自2015年1月1日起按每天万分之五计算至实际给付之日止）；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告居小玲就银湖花园235#物业与原告签订《夏阳银湖花园前期物业管理服务协议》。房屋实测面积205.27㎡，约定物业服务费的标准是按1.5元/㎡收取，每12个月预缴纳一次；如未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天万分之五加收滞纳金。协议签订后，被告自2011年5月1日至2014年12月底欠费44个月，累计欠费9483.47元。现原告起诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告居小玲辩称：一、慧鑫物业公司没有按照合同约定提供物业服务，服务严重不到位。原告在接收房屋时发现房屋存在部分质量问题且在书面交接单中进行了载明，慧鑫物业公司也答应整改修理，但未落实。交房后，我家与左右两户邻居之间的界桩遗失，物业管理责任不到位。二、原告的诉讼请求已经超出法律规定的诉讼时效。综上，慧鑫物业公司没有权利主张物业费，应当驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年2月6日，原告慧鑫物业公司与宿迁亿兆房地产有限公司签订《前期物业管理合同》，合同约定原告为“夏阳银湖花园”小区提供物业服务，委托期限自2008年2月10日起至2014年2月10日止；物业费收费标准为：物业管理费0.45元/月/平方米，保洁费0.30元/月/平方米，保安费0.5元/月/平方米。合同同时约定对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应交纳费用千分之三/日加收违约金。2010年4月30日,慧鑫物业公司与居小玲签订的《夏阳.银湖花园前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费缴纳费用周期每12个月预缴一次，缴纳费用时间每12个月第1个月的上旬；物业管理服务费暂按建筑面积1.5元/平方收取（含小区共用设施、设备的运行能耗费）。备注：现行物业收费为暂定标准。待小区在入住率达50%以上时，业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理单位协商定价。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，慧鑫物业公司有权要求业主补缴并从逾期之日起按每天万分之五加收滞纳金。另查明,原告实际服务期限为2008年6月10日至2014年12月31日。被告居小玲系夏阳银湖花园235#业主，该房屋建筑面积为205.27平方米。被告居小玲已向慧鑫物业公司交纳了2010年5月1日至2011年4月30日的物业费。现原告按照空置房的标准向被告主张2011年5月1日至2014年12月31日（44个月）的物业服务费。又查明，2014年，原告曾委托员工通过邮寄的方式向业主催缴过物业费，并产生相关费用。2016年5月5日和2018年6月14日，原告向被告就催缴物业费事项寄送律师函，邮寄地址系南京市鼓楼区南秀村27-1号202室、收件人居小玲，均被拒收退回。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位宿迁亿兆房地产有限公司与原告慧鑫物业公司签订的《前期物业管理合同》以及慧鑫物业公司与居小玲签订的《前期物业管理服务协议》不违反相关法律法规规定，是合法有效的，对原、被告双方均具有约束力。原告慧鑫物业公司提供了物业服务，被告居小玲作为业主接受了原告提供的物业服务，故其应当依约履行交纳物业服务费的义务。本案中，被告辩称慧鑫物业公司提供的物业服务不到位，如房屋交付时存在部分质量瑕疵、房屋界碑遗失等问题，但其未提供确切的证据加以证实，即便确实存在上述问题，被告可另行主张权利，并不能以此拒交物业费用，故对被告该辩解意见本院不予采信。关于诉讼时效问题，本院认为，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。被告欠付原告的最后一期物业服务费为2014年12月的物业费，且原告曾在2016年5月5日和2018年6月14日，原告向被告就催缴物业费事项寄送律师函，现原告的起诉并未超出诉讼时效。对于物业服务费，原告主张按1.5元/月/㎡标准收取，不违反合同约定及法律规定，本院予以准许。按上述标准计算自2011年5月1日起至2014年12月31日止期间的物业服务费为13547.82元（205.27㎡×1.5元/月/㎡×44个月）。原告要求被告按70%比例（9483.47元）给付上述物业费，系对其自身诉讼权利的处置且未侵害被告的合法权益，故对原告该主张本院依法予以支持。原告关于滞纳金的请求符合合同及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告居小玲于本判决生效后十日内给付原告宿迁慧鑫物业管理有限公司物业管理服务费9483.47元及滞纳金（以9483.47元为基数，自2015年1月1日起按日万分之五计算至实际给付之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告居小玲负担。本判决为终审判决。审判员  唐甜子二〇一九年十一月四日书记员  何小庆原告：宿迁华强物业服务有限公司，，住所地江苏省宿迁市湖滨新城晓店镇湖滨居委会**法定代表人：翟永刚，该公司总经理。委托诉讼代理人:朱莉，该公司员工。被告：居小玲，女，1956年7月16日出生，居民身份证号码，汉族，居民，住所，住所地江苏省南京市鼓楼区南秀村****div>委托诉讼代理人：李振皓，男，1947年3月13日出生，居民身份证号码，汉族，居民，住江苏省无锡市北塘区惠龙新村****。原告宿迁华强物业服务有限公司（下称华强物业公司）与被告居小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序中的小额速裁规定公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱莉、被告居小玲及其委托诉讼代理人李振皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物业服务费9052元、公共照明费1050元、滞纳金3568元，合计13670元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2015年与宿迁市亿兆房地产开发有限公司（下称亿兆公司）签订《夏阳银湖物业服务合同》。合同约定服务期限60个月，自2015年1月1日起至2019年1月1日止，原告实际为被告提供物业服务至2018年6月30日。原告自进入小区后，依照约定提供了物业服务，但被告作为涉案小区的业主，尚欠原告9052元物业费及公共照明费1050元至今未缴纳，原告多次口头和发通知催要物业费，但被告均以各种理由拒绝不缴纳物业费用。故诉讼至法院，请求给付。庭审中，原告自愿放弃公共照明费1050元、滞纳金3568元。被告居小玲辩称：原告不是本案的适格主体，我与原告并未签订物业服务合同，原告与开发商单方面签署前期物业服务合同并未征求被告的意见也未经过被告同意，原告没有权利向我收取物业服务费用；另外，原告起诉已经超出二年的诉讼时效，被告未提供证据证实其多次口头向我催缴物业费用，原告提供的邮寄单由宿迁寄出，又在宿迁转一圈后回到寄出人手中，明显是制造一桩“经原告书面催缴的假象”，企图在诉讼中使自己处于有利地位，请求法院判决驳回原告对我的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告居小玲系宿迁市湖滨新城雪松路51号夏阳银湖花园的业主，登记在其名下的235号房屋的建筑面积为205.27㎡，登记时间为2012年1月29日。2014年12月9日，原告与涉案小区开发商亿兆公司签订了夏阳银湖别墅《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供相关物业管理服务，物业服务期限为2015年1月1日至2019年1月1日止。物业服务费收费标准为别墅按1.5元/月/平方米收取，空置房按照70%收取。合同第七条第6项约定，原告可预收一年的物业服务费用。原告实际服务期限为2015年1月1日至2018年6月30日。现原告以空置房的标准向被告索要物业服务费。本案的争议问题是原告的主体是否适格，其有无权利向被告收取物业服务费用，如有权利收取，其主张是否超过诉讼时效？关于原告主体问题。本院认为，前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同中未约定的，由建设单位承担。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，不予支持。本案原告华强物业公司提交的亿兆公司与其于2014年12月9日签订的《夏阳银湖别墅前期物业服务合同》，该合同第三章第六条、第七条对涉案小区的物业费用标准以及物业费用承担的主体及起始时间均作出了明确约定，该合同对全体业主具有约束力，合同可以证实2015年1月1日起的案涉小区的物业服务由原告华强物业公司提供，且华强物业公司也实际为涉案小区提供了物业服务，故被告应自房屋交付之日起按照前期物业协议约定的标准缴纳物业费。关于诉讼时效问题。本院认为，江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案原告与亿兆公司签订的《夏阳银湖别墅前期物业服务合同》第七条第6项约定原告可预收一年的物业服务费用，但是对于物业费用具体预收时间未做明确约定，即便是约定每年1月初预收物业费用的话，因原告华强物业公司为涉案小区实际提供服务时间为2015年1月1日至2018年6月底，本案物业服务在合同履行期内一直处于持续状态，根据法律关于诉讼时效三年的规定，原告华强公司至迟在2021年1月份前向原告主张权利，而本案原告于2019年7月份向本院提起诉讼，因此本案未超过诉讼时效。综上，本案被告系原告提供物业服务的小区业主，其应向原告支付相关物业服务费用。原告按照空置房标准70%计收物业服务费用及自愿放弃公共照明费用及滞纳金，未损害他人利益，本院予以准许。被告应承担的物业费为9052元（205.27㎡×1.5元／平方米×42个月×70%≈9052元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，判决如下：被告居小玲于本判决生效后三日内给付原告宿迁华强物业服务有限公司物业服务费用9052元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取71元，由原告宿迁华强物业服务有限公司负担46元，被告居小玲负担25元(原告已预交，被告于履行义务时一并给付原告)。本判决为终审判决。审判员姜丽娜二○一九年九月十一日书记员陈璐