内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初1425号 原告：鄂尔多斯市天照服务集团有限公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：杨某1，男，1960年10月3日出生，公民身份号码×××，鄂尔多斯市天照服务集团有限公司法律顾问，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：李某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司（以下简称天照公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨某1，被告李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告天照公司诉称，2014年11月12日，原告与骏仕名门小区业主委员会签订该小区的物业服务合同。合同期限为两年，收费标准为商业2.3元／月／平米。被告房屋产权面积为212.64平方米。被告李某从2014年11月12日起至2016年11月11日止上述期间的物业服务费一直未缴纳。被告应当分别从2015年1月12日前缴纳2014年11月12日至2015年11月11日物业服务费，从2016年4月1日前缴纳2015年11月12日至2016年11月11日物业服务费，若未缴纳物业服务费就是一种违约行为应承担7966元的违约金。故原告天照公司提出诉讼请求：1、判令被告李某支付原告所欠物业费11737.73元；2、判令被告李某支付原告违约金7966元；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告李某辩称，骏仕名门小区业主委员会与原告天照公司签订的物业合同不包括对商铺的服务，商铺业主不交物业费是有理由和依据的。物业服务合同中只针对住宅小区，没有对商铺的服务内容。而且原告对商铺没有进行过保洁服务、消防设施设备的维护管理、公共设施设备的维护管理、地下管网的修理维护的服务等服务。被告认为原告收取的物业服务费标准过高。原告所主张的物业费已经超过诉讼时效。原告主张的违约金与物业服务合同所规定的不一致，不应予以支持。 原告天照公司为证明其主张提供的证据及质证情况： 1、物业服务合同复印件两份（提供原件予以核对），证明2014年11月12日至2016年11月11日原告为该小区进行物业服务并签订合同，应以商业2.3元/月/平方米的标准收取物业费的事实。业主未按时足额缴纳物业费的，按日加收千分之三的违约金。被告对该证据真实性认可，但对证明的问题不认可。签订合同时没有通知商铺的业主参加，所以不清楚签订合同的内容。 2、满意度评价表一份（提供原件予以核对），证明物业服务公司的服务好，业主评价高。被告对该证据真实性不认可，满意度评价表是虚假的，因为商铺业主都没有参加过服务评价。 3、证人杨某2书面证明一份附照片，证明原告于2015年1月13日对骏仕名门小区底商排污管道进行过疏通。被告对该证据真实性不认可，对证明的问题不认可。被告认为该照片没有时间，不能证明是在底商门前疏通的排污管道。 4、证人张某书面证明一份附照片，证明原告于2016年2月22日对骏仕名门小区底商排污管道进行过疏通。被告对该证据真实性不认可，对证明的问题不认可。被告认为该照片不能证明是在底商门前疏通的排污管道，且没有业主或租户的签字确认。 5、证人辛某书面证明一份附照片，证明原告于2015年1月11日对骏仕名门小区底商排污管道进行过疏通。被告对该证据真实性不认可，对证明的问题不认可。被告认为该照片不能证明是在底商门前疏通的排污管道。 6、证人赵某书面证明一份附照片，证明原告于2015年1月13日对骏仕名门小区底商排污管道进行过疏通。被告对该证据真实性不认可，对证明的问题不认可。被告认为该照片不能证明是在底商门前疏通的排污管道。 7、康巴什区公用事业管理局收费收据150元及照片一张，证明原告雇佣公用事业局排污车辆于2015年1月13日对骏仕名门小区底商排污管化粪池进行清理疏通的费用。被告对该证据中收据的真实性认可，但对照片的真实性不认可。该收据和照片都不能证明是给底商服务的费用。 8、康巴什区公用事业管理局收费收据300元及照片一张，证明原告雇佣公用事业局排污车辆于2016年2月22日对骏仕名门小区底商排污管化粪池进行清理疏通的费用。被告对该证据中收据的真实性认可，但对照片的真实性不认可。该收据和照片都不能证明是给底商服务的费用。 9、照片两张，证明骏仕名门小区底商是迎街面的，对迎街面的门前绿化、垃圾清扫清运、地面维修不是由原告进行服务和管理的。被告对该证据认可。 10、照片两张，证明底商后墙在小区内开设门窗，原告给有后门的底商提供安全保卫和垃圾清运工作。被告对该证据真实性不认可。因为被告的底商后墙没有门，不存在从后门进行垃圾清运工作。 11、2014年11月20日公示及公告栏图片一份，证明2014年11月20日原告在公告栏向广大业主公示过物业服务合同的内容。被告对该证据真实性不认可。照片看不出公告的时间及地点，业主委员会也没有通知过被告参加会议，对物业服务合同签订过程不清楚。 12、2016年2月18日公示及公告栏图片一份，证明2016年2月18日原告在公告栏向广大业主公示过物业服务合同的内容。被告对该证据真实性不认可。照片看不出公告的时间及地点，业主委员会也没有通知过被告参加会议，对物业服务合同签订过程不清楚。 13、云军民的通话录音一份及身份证复印件一份，证明云军民没有给骏仕名门小区底商疏通过公用下水管道。被告对该证据真实性不认可。云军民的证词存在引导性话语。当时是白荣飞家的下水堵塞，影响了包括被告在内的四五家商铺。四五家共同出资请云军民疏通下水。钱是出租被告房屋的租户出的。 被告李某提供的证据及质证情况： 1、涉案房屋后墙照片两张，证明涉案房屋没有后门。原告对该证据真实性不认可。照片中没有门牌号，不能证明是涉案房屋，该照片与本案没有关联性。 2、下水管道支管道和总管道照片一张，证明支管道和总管道与骏仕名门小区的管道无关。原告对该证据的真实性不认可。底商地下车库公用部分都是物业公司提供服务的。 经庭审举证、质证，本院审查认为：原告提供的证据1真实、关联、合法，故本院予以采信；原告提供的证据7、8真实、关联、合法，能够证明原告于2015年1月13日和2016年2月22日对底商排污管道化粪池进行清理疏通，故本院予以采信。原告提供的证据2-6无法核对真实性，故本院不予采信。原告提供的证据9、10中被告对于证据9的真实性认可，故本院予以采信。证据10中照片没有门牌号，无法证明与本案的关联性，故本院不予采信。原告提供的证据11、12仅提供照片，且照片不显示时间、地点，无法证明与本案的关联性，故本院不予采信。原告提供的证据13无法核对真实性，故本院不予采信。被告提供的证据1、2无法证明与本案的关联性，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：鄂尔多斯市天照物业管理服务有限责任公司与康巴什新区骏仕名门小区业主委员会签订《物业服务合同》：管理期限为2014年11月12日至2016年11月11日；物业服务费每平米收取2.3元（商业）；拖欠物业管理违约金标准为总面积3‰；物业管理费缴纳按年交纳。被告李某是康巴什区正阳街骏仕名门小区4B-03室的业主，房屋面积212.64平方米，被告未交纳2014年11月12日至2016年11月11日的物业服务费11737.73元。 另查明，2016年4月6日，鄂尔多斯市天照物业管理服务有限责任公司变更名称为鄂尔多斯市天照服务集团有限公司。原告于2015年1月13日和2016年2月22日雇佣康巴什新区公用事业管理局污水车对底商排污管道化粪池进行清理疏通。 本院认为，原告与康巴什区骏仕名门业主委员会签订物业管理服务合同，该合同内容不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。被告辩称原告主张从2014年11月12日起至2016年11月11日期间的物业管理费的诉讼请求已超诉讼时效，原告于2019年10月10日向法院提起诉讼，且其提供的证据不足以证实2015年11月12日之后向被告催缴物业费的事实，应承担举证不能的不利后果，对2015年11月12日之前的物业费，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，已超过三年的诉讼时效，故本院对该期间的物业费不予支持。被告辩称绿化、保洁、垃圾清运等服务都是由市政相关部门提供的，原告也自认对包括被告在内迎街面的商铺不提供门前绿化、垃圾清扫清运、地面维修的服务，但根据《中华人民共和国物权法》的建筑物区分所有权中并未区分住宅不动产与商业不动产，故两种不同用途的不动产均享有建筑物共有部分的共有权，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”建筑物共有部分因物业服务而收益，而原告所提供的证据能够显示其提供了物业服务，故作为权利人及受益人的底商业主理应承担由此产生的费用。关于合同所约定的物业管理费标准：商业2.3元/月/平方米，根据双方陈述，原告提供的物业服务项目相比较住宅业主较少，且根据国家发展改革委、建设部所制定的《物价服务收费明码标价规定》，物业管理企业向业主提供服务，可在服务区域内显著位置或收费地点，采取公示栏、公告牌、收费表、收费清单等方式实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况，本案中物业公司提供的证据不能证明就物业服务合同的内容、收费标准及项目等内容在公示栏中向业主进行公示，原告主张应当按照总面积的每日3‰计收违约金的请求本院不予支持。综上，本院对双方合同所约定的物业费用标准酌情认定为1.3元/月/平方米。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李某于本判决生效之日以1.3元/月/平方米的标准给付原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司2015年11月12日至2016年11月11日的物业服务费共计3317.18元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元由被告李某负担。 本判决为终审判决。 审判员 潇  濛 二〇一九年十一月七日 书记员 伊如格乐 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》