天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初7699号原告：王凤青，男，1982年12月22日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：潘志刚，天津光明律师事务所律师。被告：于德泉，男，1943年12月3日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：李淑芹，女，1948年1月4日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：于晓，女，1992年1月15日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。上述三被告委托诉讼代理人：于世玉，同被告于世玉。被告：于世玉，男，1972年3月1日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。第三人：天津恒荣房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区南关大街**底商。法定代表人：李亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：薄晓超，该公司员工。原告王凤青与被告于世玉、于德泉、李淑芹、于晓、第三人天津恒荣房地产经纪有限公司（以下简称天津恒荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤青的委托诉讼代理人，被告于世玉，被告于德泉、李淑芹与于晓的委托诉讼代理人，第三人天津恒荣公司法定代表人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤青向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2018年2月8日签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令被告返还原告定金及购房款共计600000元；3.依法判令被告给付原告违约金400000元；4.依法判令被告赔偿原告支付给第三人的中介服务费3500元；5.依法判令被告给付原告因保全所支付的保险费2040元；6.诉讼费用18832元(包括受理费13832元及保全申请费5000元)由被告承担。事实与理由：被告于德泉与李淑芹系夫妻关系，于世玉系二人之子，于晓系于世玉之女。2018年2月8日，原告与被告通过第三人中介公司签订房屋买卖居间合同，被告将坐落于天津市宝坻区腾悦馨园3号楼402室房产以650000元的价格出售给原告，并约定违约金为400000元。原告当日按约给付被告定金50000元，2018年2月12日又给付其房款550000元，共计给付被告人民币600000元。但是原告并未按约将此房屋交付给原告，原告无奈将被告起诉到宝坻区人民法院，要求被告继续履行合同，在该案审理过程中，经法院已查明，2018年6月，被告又将此房产在原告毫不知情的情况下，以720000元的价格出售给他人并收受大部分房款。由于该房屋被他人强行占有，宝坻区人民法院作出（2019）津0115民初3558号民事判决，确认了原告与被告签订的合同有效，但驳回了原告要求履行合同的诉讼请求。被告一房二卖属于根本违约，由于房价上涨，被告的违约行为给原告造成重大经济损失，被告理应依约支付违约金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据相关法律规定，诉请人民法院公正裁决。于世玉、于德泉、李淑芹、于晓辩称，于世玉是房屋买卖合同的相对方，与被告于德泉、李淑芹、于晓无关，对于违约责任应由被告于世玉一人承担；被告于世玉对于原告诉请的解除合同以及返还已付房款60万和赔偿中介费3500元、保险费2040元以及诉讼费和保全费没有异议；认为原告主张的违约金过高，由法院依法裁量。天津恒荣公司述称，涉诉房屋的《买卖合同》签订主体是原告王凤青和被告于世玉；被告于世玉应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2015年12月3日,甲方（置换人）天津市金钰城市建设有限公司与乙方（被置换人）于世玉、丙方天津市宝坻区宝平街道办事处签订了《宝坻新城大马庄村房屋置换协议书》（编号：177），协议书约定“第二条房屋置换中，乙方除可换得本协议第一条第二款所确定的建筑面积的房屋外，乙方还可根据家庭成员情况，房屋置换方案规定的标准，以优惠价格向甲方购买适当面积的置换房屋。经甲乙双方确认，乙方家庭截止至发布人口冻结公告之日有享受优惠购房人员5人。…第五条乙方选择置换楼房位于大马庄村还迁小区3号楼402室，建筑面积77.58平方米…第九条甲方、丙方交付乙方置换楼房时间为2018年11月30日之前；若甲方未按本协议约定的时间交房的，从超期交房之日起，甲方双倍支付临时安置补助费”。上述置换协议书中记载享受优惠购房人员5人特指本案的四被告以及于世玉的前妻。2018年2月8日，于世玉作为卖方（甲方）与王凤青作为买方（乙方）以及居间方天津恒荣房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号：2017-0371），于世玉将坐落于宝坻区大马庄村还迁小区3号楼402室的房屋以65万元的价格出售给王凤青。合同中约定“第四条（1）乙方于2018年2月8日向甲方交付该房屋购买定金5万元…第五条2、甲方承诺于2018年11月30日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，同时承诺该房屋转让的附属设施齐全、完好、无欠费。甲方自行办理户口迁移等事宜，甲、乙双方自行办理物业交接手续。…第六条7如乙方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金甲方不退还，而甲方有权将房屋继续出售；如甲方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则甲方须返还双倍定金予乙方。…第八条约定其他事宜乙方于2018年2月14日前给付甲方部分房款人民币60万元整（含5万元定金），剩余5万元房款，乙方于该房屋置换协议更名当日或该房屋取得房产证且不涉及营业税之日起5个工作日内办理房产过户手续日全部给付甲方。该房屋因面积误差所需多退少补钱款由乙方取得，该房屋交钥匙时若能更名，甲方无条件配合乙方办理更名手续，若不能更名，甲方无条件配合乙方办理过户手续，领钥匙需要交纳钱款由乙方负责，办理二手房过户时产生的费用由乙方承担，甲乙双方约定违约金为40万元，不按本合同第六条第7款履行。”。合同签订后，王凤青依约向被告于世玉支付了房款600000元。庭审中，于世玉称涉诉房屋经家庭成员商议归于世玉个人所有，对于涉诉房屋的买卖与于德泉、李淑芹、于晓无关，王凤青向其支付的房款为其自己一人接收并使用。2018年5月29日，于世玉作为卖方（甲方）与张丽华作为买方（乙方）以及居间方天津仁道房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号：1502565），于世玉将涉诉房屋以72万元的价格出售给张丽华。合同约定“第四条1、乙方于2018年5月29日向甲方交付该房屋购买定金2万元…第六条1、甲方应如实告知该房屋的使用情况，若因甲方未能如实告知或隐瞒该房屋的瑕疵而引发纠纷，甲方应双倍赔偿定金，乙方有权解除合同；该房屋是以现状售予乙方，而乙方或其代理人已查勘该房屋并认可现状，故乙方不得以任何借口拒绝交易，否则视为其违约，定金不予退还并承担甲方相应的损失。2、甲方应该保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的任何权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果。否则，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还乙方定金。…第九条约定其他事宜：经甲乙双方友好协商，乙方经实地看房自愿购买该房屋，甲方承诺该产权无争议并积极配合乙方改名到乙方指定人名下，因该房屋属于还迁小区，在政策允许可以改名时，甲方要无条件配合。如在该房屋改名到乙方指定人名下之前产生违约，违约方应支付给另一方该房屋成交价的双倍赔偿给对方。乙方并在2018年6月10日之前再支付给甲方人民币65万元，剩余人民币5万元整待房屋改名。”。2019年4月20日，卖方于世玉与买方张丽华签订了《补充协议》，约定：“1、买方于2019年4月20号将剩余部分房款人民币5万元整给卖方，并以结清全部房款；2、买卖双方协商，卖方承诺收到该房屋下发的房产证之日起30个工作日内配合买方办理过户手续；3、买方于2019年4月20日支付给卖方收取钥匙时的费用6700元整，并以结清。”。后张丽华按照合同的约定向于世玉全额支付了房款，于世玉于2019年4月中旬将涉诉房屋和钥匙交付给了张丽华。2019年4月22日，本院受理了王凤青与于世玉、天津恒荣房地产经纪有限公司（以下简称天津恒荣公司）房屋买卖合同纠纷一案,原告诉请：1.确认原告王凤青与被告于世玉双方签订的房屋买卖合同合法有效；2.请求被告继续履行房屋买卖合同，按照合同约定向原告交付房屋，协助原告办理涉案房屋产权过户手续；3.请求判令被告于世玉承担本案诉讼费。经审理，本院于2019年7月8日作出（2019）津0115民初3558号民事判决书，认定：“一、合同效力的认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。通过房产中介公司，原、被告之间订立的《房屋买卖居间合同》（合同编号：2017-0371）、被告与第三人张丽华之间订立的《房屋买卖居间合同》（合同编号：1502565）均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定上述两个《房屋买卖居间合同》均成立并生效。对于原告主张被告将已经出让给原告的涉诉房产再次出卖给第三人张丽华的行为系无权处分，应确认被告与第三人张丽华的买卖合同无效的意见。本院认为，涉诉房产并未办理过户登记，物权并未发生变动，作为出卖方的被告仍然保有房屋的所有权，其处分权限的正当行使虽受原、被告签订的《房屋买卖居间合同》的限制，但并不能阻碍被告对涉诉房屋再行出售的权利，其与第二买受人即本案的第三人签订的房屋买卖合同的合同效力是确定有效的。另外，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，可知原告以被告无处分权为由主张合同无效的，不应予以支持。二、违约责任的认定。原、被告双方缔结房屋买卖协议后，原告依约支付了被告房款。2018年5月29日，被告在未与原告解除买卖协议的前提下，另行与第三人张丽华签订了《房屋买卖居间合同》，明显侵犯了原告的合同权益，违反了《合同法》的诚实信用原则。现被告已将房屋交付第三人，造成第三人装修房屋及入住的事实发生，直接导致原、被告之间合同的履行出现障碍，被告的行为已对原告构成恶意违约，应依法承担违约责任。三、一房二卖情形下，协议履行的认定。当以同一标的物为标的的数个买卖合同均为有效的情况下，根据债权平等的原则，各受让人均可要求继续履行合同。但鉴于标的物的特定性，谁能够依据合同最终取得标的物所有权，应区分不同情形加以判定。根据《合同法》等法律、司法解释的规定，合同得不到履行、不能取得标的物的买受人，可以向出卖人请求解除合同、赔偿损失。另外，我国合同法对解除合同的规定包括协议解除、约定解除、法定解除等。就本案而言，原告坚持履行合同，而被告及第三人认为应该解除原、被告之间的合同，故此本案不存在协议解除合同的可能性。原告系先行与被告订立合同的房屋买受人，其持有合法有效的合同，却未实际得到所购房屋。第三人张丽华系后与被告订立协议的房屋买受人，其亦持有合法有效的合同并且实际占有、使用了涉诉房屋。故就现有的两份买卖协议而言，均系合法有效，而实际履行只能是其中之一又或者二份买卖协议均不能履行，对于原告与被告的房屋买卖协议能否履行，本院评述如下：1.《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告反诉解除合同的理由是基于其向原告发出的《催收函》和《解除合同通知》，并依据上述条款第㈢项的规定。《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告在庭审中明确表示不履行其与原告的房屋买卖合同，构成根本毁约，直接导致原告不能实现合同目的。因房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，需双方共同为一定的行为才能完成交易，不交付房屋、不配合办理产权过户手续均不能完成交易，在被告恶意违约且第三人业已装修入住涉诉房屋，履行手续、完成交易难以强制履行。2.《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事实上不能履行；㈡债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；㈢债权人在合理期限内未要求履行。现涉诉房屋的现状是第三人进行了装修改造并入住，如果三方当事人均同意履行原、被告之间的合同可能出现的情况：一是被告与第三人达成装修费用赔偿协议并予以赔偿后，第三人退出房屋，原告也同意接受现状房屋；二是被告与第三人达成装修费用赔偿协议并予以赔偿后，第三人退出房屋，原告不同意接受现状房屋，要求被告恢复装修前状态；三是第三人同意退出房屋，原告同意接受现状房屋，但第三人就装修损失赔偿不能与被告达成一致意见，在实际得到赔偿前不同意退出，需进行诉讼解决。从上述可能出现的情况看，即使能够交付房屋，被告也不可能交付原、被告合同约定的原状房屋，装修后的房屋价值已经高于原状房屋。因此，原告要求被告交付符合合同约定的房屋已经成为不可能。3.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，涉诉房屋的产权尚未完成初始登记，对于买受方的原告以及第三人张丽华基于各自与被告于世玉的房屋买卖协议，二人对被告于世玉享有的均是债权请求权而非物权请求权，而债权本身具有平等性的属性。虽然原、被告之间的房屋买卖协议在先，但第三人张丽华已经依照其与被告的房屋买卖协议受领了涉诉房屋并已经装修入住，同时第三人张丽华亦不存在与被告于世玉恶意串通买受房屋的事实，故此，依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条的规定，单就现有的两份买卖协议而言，原、被告的房屋买卖协议不单不具备履行的条件与可能，亦无权利保护顺位的优先性。综上所述，对于原告主张被告于世玉、第三人天津恒荣公司继续履行房屋买卖合同的请求，本院不予支持。对于原告与被告于世玉、第三人天津恒荣公司的《房屋买卖居间合同》因被告违约而无法履行的赔偿问题，双方可另行解决。”判决：“一、确认王凤青与于世玉、天津恒荣房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：2017-0371）有效。二、驳回王凤青其他诉讼请求。”。该判决已经生效。另查明，宝坻区腾悦馨园3号楼402室房屋未进行不动产登记。庭审中，被告于世玉同意解除房屋买卖合同并返还原告已付购房款600000元和支付原告中介服务费损失3500元、保险费2040元、案件受理费13832元、保全费5000元。天津恒荣公司在庭审中述称，涉诉房屋的《房屋买卖居间合同》签订地位于天津恒荣房地产经纪有限公司，合同双方为卖方（甲方）于世玉、买方（乙方）王凤青以及居间方（丙方）天津恒荣房地产经纪有限公司。因房屋为拆迁房屋，为防止产权纠纷，天津恒荣房地产经纪有限公司的经理于合同签订后，亲自前往被告于世玉父母处，告知于世玉卖房事宜，对此被告于德泉、李淑芹、于晓没有异议并在合同落款处签字确认。本院认为，涉诉房屋买卖合同的签订主体、合同效力以及违约责任已经法院生效判决予以了认定，故被告于世玉应对其一房二卖的违约行为承担违约责任。庭审中，被告于世玉同意解除房屋买卖合同并返还原告已付购房款600000元和支付原告中介服务费损失3500元、保险费2040元，系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。对于违约金问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，当事人通过抗辩的方式请求法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案中，涉诉房屋买卖合同虽然约定违约金的金额为400000元，但从被告于世玉一房两卖的实际成交价格对比，以及从违约时间节点即2018年5月29日同小区同地段房屋的价值考量，显然涉诉《房屋买卖居间合同》（合同编号：2017-0371）约定的违约金过分高于造成原告的经济损失，依法应于调整。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，继而调整双方的违约金金额为120000元。对于原告主张被告于德泉、李淑芹、于晓承担返还房款和违约赔偿损失责任的意见，本院认为，无论从生效判决的既有认定，还是从签约过程和支付接收使用房款的事实，涉诉房屋买卖合同的签订主体为原告王凤青和被告于世玉，被告于德泉、李淑芹、于晓在买卖合同落款处的签名仅能证实上述三人对于被告于世玉出售房屋知情并同意，系为避免产权争议发生而签字确认，而非缔结合同的主体。另根据合同相对性原则，合同项下的权利义务应为合同当事人享有和承担，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任。原告以买卖合同落款有被告于德泉、李淑芹、于晓签名为由主张上述人员承担合同责任，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王凤青与被告于世玉、第三人天津恒荣房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：2017-0371）；二、被告于世玉于本判决生效之日起十五日内返还原告王凤青已付购房款（含定金）600000元；三、被告于世玉于本判决生效之日起十五日内支付原告王凤青中介服务费损失3500元、保险费损失2040元，合计5540元；四、被告于世玉于本判决生效之日起十五日内支付原告王凤青违约金120000元;五、驳回原告王凤青其他诉讼请求。案件受理费13832元，保全费5000元，合计18832元，由被告于世玉负担，执行期限同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高振雷审 判 员  裴悦杰人民陪审员  张长利二〇一九年十一月十二日书 记 员  于心平附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。