安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民初189号 原告（执行案外人）:何圆红,女,1973年7月19日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：黄国华，安徽礼乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝朝虎，安徽礼乐律师事务所律师。 被告（申请执行人）:李长远,男,1949年10月7日出生,汉族,住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。 被告（被执行人）:淮北市明星房地产开发有限责任公司,住所地安徽省淮北市相山区孟山路7-1花园大厦**。 法定代表人:圣恩侠,该公司总经理 原告（执行案外人）何圆红与被告（申请执行人）李长远、被告（被执行人）淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何圆红及其委托诉讼代理人郝朝虎，被告李长远及其委托诉讼代理人林飞到庭参加诉讼。被告明星公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何圆红向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止执行明星公司开发的位于濉溪经济开发区住房,并解除对该房屋的查封;2.本案诉讼费用由李长远、明星公司负担。事实与理由:2012年8月20日何圆红与明星公司签订商品房买卖合同,约定何圆红购买明星公司开发的位于濉溪经济开发区。商品房买卖合同约定出卖人应于2014年5月18日前将经验收合格的商品房交付给买受人,否则买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。何圆红已按照约定付清全部购房款。何圆红无数次找明星公司要求办理备案、过户等手续,但是明星公司至今未予办理,而且未安装电梯、水电气及窗户。因明星公司违约,何圆红等一百余户业主要求濉溪县政府、房地产管理局、建设委员会、公安等部门解决问题,经濉溪县政府协调,由业主选举组成紫薇苑一栋二栋业主自救委员会并向房地产管理局备案,接管房屋,向业主筹集资金继续安装电梯、水电气、窗户等,后濉溪县政府先后专门召集相关部门多次会议协调推进工作。2018年10月24日，何圆红得知法院正在执行濉溪紫薇苑第2幢1单元2803室住房,遂提出执行异议,法院以未付清房款为由予以驳回。 李长远辩称，1.何圆红与明星公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。2.何圆红与明星公司之间签订的买卖合同及其所称的以房抵债并不是真实的房屋买卖，仍然是对债的担保，而且没有办理备案登记也未实际交付，故不应受法律保护。3.虽然何圆红与明星公司之间签订了买卖合同，但在之后又让明星公司继续对外销售涉案房屋，其所谓以房抵债并未实际履行，仍然是对债权的担保。综上，请驳回何圆红的诉讼请求。 明星公司未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月份，明星公司因建设住宅小区项目，委托淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫诚公司）筹集建设资金。2011年6月21日、12月26日、12月29日、2012年4月19日，何圆红与鑫诚公司分别签订《委托民间抵押担保放贷服务协议书》，约定何圆红委托鑫诚公司将其资金借给明星公司作为流动资金周转，借款期限均为12个月，月利率分别为18‰、19.8‰、19.8‰、19.8‰，借款金额分别为15万元、15万元、5万元、10万元。 2012年7月30日，明星公司向鑫诚公司发出书面通知，委托鑫诚公司对1#、2#楼除4、5、18、19层外按照以物抵债处理。2012年8月20日，何圆红与明星公司签订购买濉溪紫薇苑第2幢2803号房的《商品房买卖合同》,合同编号为2-2803，出卖人为明星公司，委托代理机构为鑫诚公司，约定建筑面积85.82m2，单价2000元/m2，合计17.164万元，付款方式为在签订本合同时,房款已付清。同日，明星公司出具的收据载明收到何圆红紫薇苑2#楼2803室购房款171640元。 2015年8月10日，本院对李长远与明星公司买卖合同纠纷一案作出（2015）淮民二初字00144号民事判决。该案审理中，经李长远申请，本院于2015年6月24日作出（2015）淮民二初字00144-1号民事裁定，查封了明星公司开发的位于濉溪县经济开发区玉兰大道南侧、书香雅苑西侧的紫薇苑小区包括案涉2#楼2803号在内的多套房产。上述判决发生法律效力后，李长远申请本院立案执行。2018年10月12日，本院作出（2018）皖06执恢43-2号裁定，裁定将案涉房屋交付李长远抵偿债务。 2018年10月30日，何圆红对上述执行标的提出书面异议，主张涉案房产在查封前已属其所有，请求本院解除对案涉房产的查封。本院经审查认为，因何圆红未提供其付清全部房款的证据，其所提异议理由不成立。2018年11月13日，本院作出（2018）皖06执异43号裁定，驳回何圆红的异议请求。何圆红遂提起本案之诉。 另查明，淮北市相山区人民检察院指控淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司、纵诚、吴德仁犯非法吸收公众存款罪一案，淮北市相山区人民法院于2018年12月12日作出（2018）皖0603刑初339号刑事判决，认定“至案发鑫诚公司与250余人签订民间抵押担保放贷服务协议书，非法吸收公众存款数额1.3亿余元，尚有4853余万元未能返还。各投资人具体数额如下：……(16)何圆红本金45万元，已返还本金37.1093万元（其中以房抵27.1093万元），返还利息5.8422万元，未返还金额2.0485万元。鑫诚公司以紫薇苑的两套房屋抵扣欠款，其中2号楼2803室（价值17.164万元）已被法院查封，已从账面抵扣款中扣除。……”本院于2019年7月5日作出（2019）皖06刑终11号刑事裁定，对上述判决认定的事实和证据予以确认，裁定驳回上诉，维持原判。该裁定已于2019年7月5日宣判送达。 上述事实，有何圆红提交的执行裁定书、委托民间抵押担保放贷服务协议书、商品房买卖合同、审计报告、借款确认单、购房款收据、以房抵债购房通知单、银行流水、刑事判决（裁定）书、濉溪县人民政府专题会议纪要（第7号）、业主委员会备案表等，李长远提交的房屋预告登记证明等证据以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：何圆红对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定是指房地产企业开发商品房的目的是将商品房作为商品进行出售，以居住为目的购买商品房的买受人提出的异议且符合其他法定情形，人民法院应当予以支持。本案中，何圆红虽然作为买受人与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买明星公司开发的涉案房产，明星公司亦出具收据，但无购房款的支付证据相印证，何圆红提供的证据表明涉案房产的购房款并未实际支付，而是以借款抵付。本案商品房买卖合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院对案外人以执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起的执行异议之诉，不予支持。本案中，何圆红虽因明星公司拖欠其借款而双方约定以房抵债，并于2012年8月20日就涉案房产与明星公司签订了《商品房买卖合同》，但截至本院2015年6月24日作出（2015）淮民二初字第00144-1号民事裁定查封涉案房产时，何圆红就其与明星公司签订的《商品房买卖合同》一直未申请预告登记，更未就涉案房产办理产权登记，其显然未完成房屋权属变更程序，何圆红主张对涉案房产拥有所有权，缺乏事实和法律依据。故何圆红对涉案房产并不享有排除法院强制执行的民事权益。 综上，何圆红的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下: 驳回原告何圆红的诉讼请求。 案件受理费3733元，由原告何圆红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  石志猛 审判员  化启武 审判员  王冬宁 二〇一九年十一月十二日 书记员  杨倩倩 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。