山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2700号上诉人(原审原告)：王斌，男，1989年10月10日出生，汉族，山西省榆社县村民，现住榆次区。被上诉人(原审被告)：彭天根，男，1958年10月17日出生，汉族，榆次区村民，现住榆次区。委托诉讼代理人：杨丽娟，山西正名律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山西仟家房地产经纪有限公司（原山西碧水城房地产经纪有限公司），住所地：山西省晋中市榆次区安宁街**印象城****1501。法定代表人：李鹏，该公司总经理。上诉人王斌因与被上诉人彭天根、山西仟家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王斌上诉请求:1.请求撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2153号民事判决，依法改判；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在一审中提供的证据已经能够达到高度盖然性的标准，一审法院认定错误。上诉人与二被上诉人所签署的《房屋买卖合同》第四条第二款及第六条对逾期交房等违约责任有明确约定，应当按照约定支付违约金。彭天根仅按照合同约定履行了部分交付义务，迟迟不向上诉人交付两个储藏室，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。山西仟家房地产经纪有限公司作为居间方，未尽到合同约定的相应的义务，应对彭天根的违约责任承担连带责任。一审判决酌情判令二被上诉人各自赔偿上诉人1500元明显过低,不符合三方签署的合同的约定，请求依法改判。彭天根辩称：王斌的上诉理由不能成立，一审判决答辩人承担的违约责任过重。本案属于房屋买卖合同，答辩人已经将房屋交付王斌。储藏室钥匙是由于王斌拒绝支付原租户剩余暖气费导致的，根据买卖合同约定，交付房屋后发生的费用由王斌负担，依据《合同法》第66条规定，答辩人在未收到暖气费情形下迟延交付储藏室钥匙有合法理由。两个储藏室面积大约5平米左右，答辩人已经于2019年6月18日将钥匙交付，迟延交付该储藏室钥匙至多3个月，对比该房屋年租赁费用6600元，一审判决3000元违约责任已经很重。对于房屋内遗留物品，双方在交接时已经商量好了由王斌在装修房屋时，将东西抬出，并不影响王斌对房屋的使用，也符合常理。综上，请求驳回王斌的上诉。山西仟家房地产经纪有限公司辩称：答辩人作为中介公司在本合同中主要的合同义务在于促成买卖合同签订，协助办理后续交房手续，并且在后续发生问题中答辩人全程参与，也尽力协助双方解决此事，但是答辩人并没有办法左右他们的行为，答辩人认为王斌的上诉请求不能成立。王斌向一审法院起诉请求：请求判令彭天根交付合同中约定的储藏室钥匙，腾空涉案房屋内的床和电视柜，支付王斌违约金30225元，并由山西碧水城房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2018年11月8日，彭天根作为出卖人（甲方）、王斌作为买受人（乙方）、山西碧水城房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：甲方将其所有的位于榆次区经纬路139号1幢西单元5层4室的房屋一套（产权证号00××**）并附带两个储藏室，以530000元的价格出卖给乙方，乙方在签订本合同的同时支付定金10000元；经双方同意，甲方将于收到全款10日腾出房屋并将房屋钥匙交于乙方，逾期交房的按本合同房屋售价的万分之五进行赔偿，逾期超过30日的，视为违约，违约方承担违约责任；在房屋交付以前发生的任何费用由甲方承担，交付以后（含当日）发生的费用由乙方承担；本合同签订后，如买卖双方任何一方违约，导致本合同无法正常履行，则违约方向另一方赔偿本合同房屋售价的30％，如逾期赔付，按照每日30％的利息追加违约金；甲乙双方商定，将定金交给丙方代为保管，待物业交接完毕后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款，若甲方或乙方违约，使用定金罚则；居间服务费13250元由乙方承担，丙方为甲乙双方提供房屋买卖合同服务，协助甲乙双方办理物业交接等手续。合同签订当日，王斌向碧水城公司支付居间服务费13250元及购房定金10000元。2019年3月，彭天根将涉案房屋交付王斌，并向王斌交付了房屋钥匙、暖气卡，至今未交付储藏室钥匙。彭天根收取了除定金10000元以外的全部购房款。一审庭审中，王斌陈述，彭天根逾期交付储藏室钥匙、未完全腾空房中物品的行为已构成违约，要求其双倍退还定金，中介公司未尽到居间义务，要求退还中介服务费10250元；彭天根、山西碧水城房地产经纪有限公司未告知过王斌要交暖气费。彭天根则称，自己尚未收到余款10000元，不同意双倍退还定金，自己曾口头告知王斌要交纳暖气费（20天，约300元），但王斌并未将该费用支付原租户，故原租户未交付储藏室钥匙。山西碧水城房地产经纪有限公司称，储藏室及房屋钥匙、水电暖费用交接后并由买卖双方在相关清单上签字，才视为物业交接完毕，10000元定金才能支付彭天根，因物业至今未交接完毕，故尚未支付彭天根10000元定金，而没有交付储藏室钥匙的责任不在该公司，该公司已履行了合同主要义务，不应承担责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王斌与彭天根、山西碧水城房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应严格遵守，自觉履行。合同签订后，王斌支付了10000元定金及剩余购房款，彭天根于2019年3月将主房屋的钥匙交付王斌，但未交付储藏室钥匙。本案争议的焦点在于是否适用定金罚则和彭天根、山西碧水城房地产经纪有限公司履行各自义务的时间点。关于定金罚则一节，因彭天根履行了房屋买卖合同，有售房意愿，也履行了售房行为，所以王斌以定金罚则要求山西碧水城房地产经纪有限公司和彭天根承担责任依据不足。另，根据合同约定，彭天根应当在收到全款后10日内腾出房屋并交付房屋钥匙，而山西碧水城房地产经纪有限公司应当在物业交接完毕后将定金交付彭天根，该院综合考虑合同约定条款及彭天根已在2019年3月履行主要腾房及交房义务后认为，在王斌支付10000元定金及剩余购房款后，即视为彭天根已收到全款，彭天根应在10日内履行自己的全部合同义务，现彭天根虽履行了主要腾房及交房义务，但屋内物品未全部清理完毕且储藏室钥匙未交付，存在履行瑕疵，应该承担部分违约责任。山西碧水城房地产经纪有限公司以物业尚未交接完毕为由拒绝支付彭天根余款10000元，但未对“物业交接”的具体事项作出双方认可的合理说明，且该公司在买卖双方发生纠纷后未积极协调处理，未尽到其协助义务，该公司消极履行义务的行为亦是造成本次纠纷的原因之一，故该公司作为房屋买卖中间，履行合同义务存在瑕疵，亦应对王斌承担部分违约责任。综上，该院酌情判令彭天根、山西碧水城房地产经纪有限公司各自赔偿王斌1500元，彭天根于判决生效后十日内交付王斌合同约定的储藏室钥匙,并清空其遗留在涉案房屋内的床和电视柜，待彭天根履行上述义务后，山西碧水城房地产经纪有限公司应当按照合同约定支付王斌剩余房款10000元（定金）。至于彭天根所述暖气费，因未举证证明，对其抗辩不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：（一）彭天根于判决生效后十日内支付王斌赔偿金1500元，并向王斌交付合同约定的两间储藏室钥匙以及清空其遗留在涉案房屋内的床和电视柜。（二）山西碧水城房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付王斌赔偿金1500元。（三）驳回王斌的其他诉讼请求。二审查明，涉案房屋2018年暖气费系由原租户王德珠缴纳，房屋于2019年3月初交付时还在取暖期内。本案一审判决以后，彭天根已将涉案两间储藏室的钥匙交付王斌，并将遗留在涉案房屋内的床和电视柜清空。另查明，山西碧水城房地产经纪有限公司于2019年10月12日更名为山西仟家房地产经纪有限公司。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉《房屋买卖合同》第四条、第六条约定的卖方承担违约责任系针对卖方出现逾期交房或房屋存在权属争议等问题导致合同无法正常履行的情形。本案中，彭天根已经依约履行了主要的腾房及交房义务，对于其未按时交付两个储藏室及未按时清理遗留在涉案房屋内的床和电视柜的行为，属于违约程度较轻的瑕疵履行行为，该行为并不导致合同无法正常履行的后果。同时，彭天根在一审判决后，已自动履行了交付储藏室钥匙及清理遗留在涉案房屋内的床和电视柜的义务。鉴于此，本院认为，一审判决所确定二被上诉承担的赔偿金数额并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，处理适当，本应予以维持。鉴于一审判决以后，彭天根已经履行了一审判决第一项所确定的部分履行义务，发生了新的案件事实，故本院对该部分判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2153号民事判决第一项为“被上诉人彭天根于本判决生效后十日内支付上诉人王斌赔偿金1500元。”二、维持山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2153号民事判决第二项、第三项。当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费556元，由上诉人王斌负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇一九年十一月二十日书记员  张亚红