福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2370号 上诉人（原审原告）：孙杰，男，汉族，1986年2月16日出生，住址：福建省宁化县。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄玉玲，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码：9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 上诉人孙杰因与被上诉人漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙杰的委托诉讼代理人吴丽娟、被上诉人金石公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙杰上诉请求：撤销（2019）闽0681民初2707号《民事判决书》，或改判支持孙杰的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院遗漏认定本案合同中关于交房的三个条件，即取得项目竣工验收备案证明、房屋测绘报告及金石公司交房时需向孙杰提供讼争商品房的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案中，金石公司直至2018年11月26日才取得竣工验收备案证明，其他两个约定交房条件至今仍未取得。金石公司逾期交房已远超90天，孙杰有权据此提出退房。二、金石公司既未提供有效气象台证明、台风信息，也未提供合法有效的监理日记、施工日志，一审法院认定受台风影响金石公司可以顺延交房19天错误。三、一审判决根据《补充条款》第十六条第三款约定，认定我方行使解除权的条件未成就属合同条款有效性的认定错误及适用错误，商品房买卖合同的解除并不以借款合同解除为前提。四、《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》在双方签订合同之时就已被粘贴在金石公司售楼处，且销售人员也明确向孙杰展示了该决议的具体内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定，该决议及其他案涉宣传广告应视为金石公司对孙杰购买讼争商品房的承诺。一审法院认定孙杰不能以《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》为据解除合同错误。 金石公司辩称：一、一审法院认定讼争商品房交付条件正确。讼争商品房主体建筑工程及消防已通过综合验收，故讼争商品房在2018年1月29日已达到交付条件。二、根据本案合同约定，在遇到台风天气时，交房可以相应顺延，一审法院扣除台风、高考天数，顺延交房期限于法有据。三、即使本案已达到合同解除条件，因孙杰以逾期交房为由，其请求解除合同也已超过解除权行使一年期限，即其解除权已消灭。四、一审法院根据《补充协议》第十六条第三款约定，认定孙杰行使解除权条件未成就，认定事实清楚，适用法律正确。五、孙杰所提供决议不能作为解除合同的依据。 孙杰向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除孙杰、金石公司双方于2015年10月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令金石公司立即向孙杰返还已支付的购房款522100元；3、判令金石公司立即向孙杰返还已支付的公维金3405元；4、判令金石公司立即向孙杰支付解除合同违约金104420元；5、判令金石公司立即向孙杰赔偿已支付的契税5221元；6、判令金石公司立即向孙杰赔偿已支付的杂费1544元；7、判令金石公司立即向孙杰支付利息暂计90535.04元（以购房总价522100元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%计息，自孙杰实际付款之日起，即2015年10月30日起计至被告实际付款之日止，暂计至起诉之日即2018年4月26日违约金为90535.04元）实际应付至判决作出之日；以上款项暂合计人民币727225.04元。8、判令金石公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中，孙杰将第四项诉讼请求变更为：判令金石公司立即向孙杰支付解除合同违约金104420元。。 一审法院认定事实：2015年10月30日，孙杰与金石公司签订编号为35062108006402274的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定孙杰向金石公司购买位于龙海市滨海康桥2＃楼739号商品房，总价款522100元。合同第七条约定，买受人应于2015年10月30日前支付首期房价款132100元，余款390000元向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、具体详见本合同补充协议第六条约定。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照确认违约当日的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。合同补充协议第八条约定，如发生以下情形，出卖人有权据实延期交房：（1）不可抗力因素，包括但不限于：火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力；（2）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；（3）为配合政府的法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、创卫等）而造成无法正常施工；（4）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（5）气象原因［24小时累计降雨量超过30毫米、或发生6级或6级以上大风、8级以上（含8级）热带风暴（台风）］……。合同补充协议第十六条第三款约定，买受人解除合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。合同补充协议第十八条第三款约定，本补充协议作为主合同不可分割的一部分，与主合同具有同等的法律效力。若本补充协议的内容与主合同有相抵触之处，以本补充协议的约定为准。合同补充协议第十五条约定，买受人应保证主合同中买受人及委托代理人的地址及联系电话是真实有效的，主合同所提及的各项通知可以电话通知或书面通知，书面通知按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，书面通知可以通过挂号信、邮政特快或电报方式，若以书面方式通知，自寄出之日起3天内视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已送达）。合同签订后，孙杰支付金石公司购房首付款132100元，并在中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行办理个人贷款390000元支付金石公司。漳州龙海.滨海康桥2＃楼工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海市公安消防大队于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海.滨海康桥1＃楼、2＃楼、3＃楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向孙杰合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续。孙杰拒收该交房通知书并退回邮件。讼争房屋至今尚未办理交房手续。孙杰未与中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行解除借款合同关系。 一审法院认为：孙杰与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，金石公司逾期交房虽超过90日，但根据《补充协议》第十六条第三款约定，在买受人已办理贷款的情况下，买受人行使解除权的前提是买受人应先行与贷款机构解除贷款关系，且该协议与主合同有相抵触之处，应以本补充协议的约定为准。现孙杰未与中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行解除借款合同关系,孙杰行使解除权的条件均未成就，故对孙杰解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。孙杰的其他诉讼请求均以解除双方签订的《商品房买卖合同》为前提，现本院已确认合同解除的条件未成就，故孙杰的诉讼请求本院均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙杰的诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 二审中，孙杰提出本案遗漏认定讼争商品房是否取得面积实测报告以及在约定讼争商品房交付前金石公司是否有向业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的事实。对上述事实，本院分析、认定如下： 因讼争商品房面积实测报告并不影响讼争商品房实际交付，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》只有在孙杰实际接收讼争商品房时，金石公司才有出示并提供义务，而本案中并不具备这一时机，故上述事实的认定，对本案实体处理无实质影响。有鉴于此，上述事实本院不予补充认定。 另查明：《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》载明：热烈庆祝国家发改委批复建设厦漳城际铁路环线，漳州-港尾-厦门(R3线)率先于2016年开工，2020年通车，滨海康桥就在港尾站。滨海康桥邀您共享买房发财巨大红利。若2016年未开工，2020年未通车，购房者可选择退房，并获得由金石公司对已交房款每年10%的红利补贴，购房者退房选择权于2020年终止。金石公司(加盖公章)。2015年11月26日。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下六个争议焦点：一、关于讼争商品房何时符合交付条件问题；二、关于漳州市华风气象科技服务有限公司（下称华风公司）所出具气象报告能否作为本案顺延交房依据问题；三、关于《补充协议》第十六条第三款效力问题；四、关于本案决议是否构成要约并可作为孙杰解除本案合同依据问题；五、关于孙杰行使合同解除权是否已超过法定期间问题；六、关于本案合同结算清理问题。 一、关于讼争房屋何时符合交付条件问题 本案《商品房买卖合同》第九条虽约定讼争商品房交付时需取得项目竣工验收备案证明、房屋测绘报告，但讼争商品房已分别于2017年7月27日、2018年1月29日经竣工验收、消防验收为合格，故根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规，应认定至2018年1月29日讼争商品房已符合法定交付条件。因讼争商品房是否取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并不影响孙杰正常安全居住使用，故未取得上述文件不能作为孙杰拒绝收房理由。至于孙杰所提讼争商品房《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》问题，因该文件属孙杰接收讼争商品房时才能主张的权利，故对上述认定无实质影响。孙杰主张金石公司通知交房时讼争商品房不符合交付条件，与事实与法不符，理由不能成立。 二、关于华风公司所出具气象报告能否作为本案顺延交房依据问题 根据漳州市气象局所出具证明，华风公司所出具气象报告的气象资料来源于漳州市气象局，故该气象报告的真实性可以认定并作为本案定案依据。孙杰主张华风公司所出具气象报告不能作为本案定案依据，与事实与法不符，理由不能成立。 三、关于《补充协议》第十六条第三款效力问题 《补充协议》第十六条第三款约定：“买受人解除（商品房买卖）合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。”但能否与贷款机构协商一致提前解除贷款关系，非买受人单方意志可决定，买受人需承担商品房买卖合同不能解除的风险；退一步讲，即使贷款机构同意提前解除，所产生资金成本也必然由买受人承担，明显不符合常理。故该约定既加重买受人一方负担，又限制买受人主要权利，考虑该格式合同及条款是由金石公司提供，虽本案合同补充协议第十八条及落款处也有提到双方已阅读、协商、金石公司已作了说明与提醒等内容，但具体到《补充协议》第十六条第三款约定文本内容未见醒目标识，并不能证明金石公司已对该条款尽到充分说明、提醒的义务。故依法应认定《补充协议》第十六条第三款约定无效；一审法院根据该约定认定孙杰行使解除权条件尚未成就，属适用法律错误，应予纠正。本案中，金石公司因台风警报天气和高考停工，根据约定其可以顺延交房19天。但扣除该顺延交房天数后，金石公司仍然超过逾期交房90日期限，根据约定，孙杰有权解除合同，并请求金石公司承担相应违约责任。孙杰主张《补充协议》第十六条第三款约定无效、不能以此作为解除本案合同条件、本案合同解除条件已成就及金石公司应承担相应违约责任，有事实和法律依据，理由可以成立。 四、本案决议是否构成要约并可作为孙杰解除本案合同依据问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从内容上分析，本案决议所涉允诺并非针对商品房开发规划范围内的房屋及设施，依法不能视为合同内容。从形式上分析，本案决议即使其内容明确，仍然要通过一定方式的外化才能形成销售广告和宣传资料，但孙杰并未提供该决议有对外公开的证据，且该决议在系列案件中仅有一张原件，证据来源不清。故对本案决议真实性及其拟证明事项应不予认定。孙杰主张本案决议构成要约并可作为解除本案合同的依据，与事实与法不符，理由不能成立。 五、关于孙杰行使合同解除权是否已超过法定一年期间问题 本案中，孙杰起诉时间是2018年4月26日，即使按本案主合同约定交房期限2017年6月30日的第二日起算，该起诉也未超过法定一年期间。况且，从双方约定看，是否超过本案约定交房期限，不仅应根据本案主合同约定，还应结合《补充协议》中关于顺延交房情形约定进行判断。而客观上顺延交房情形具体信息系掌握在金石公司一方而非孙杰一方，故在金石公司未告知孙杰顺延交房情形具体信息情况下，孙杰不知道也不应当知道金石公司何时超过本案约定交房期限，即行使合同解除权法定一年期间起算点无法确定。本案中，至起诉前金石公司并未告知孙杰顺延交房情形具体信息，故应认定本案上述期间起算点无法确定，不存在行使合同解除权超过法定一年期间问题。金石公司主张孙杰行使合同解除权超过法定一年期间，其合同解除权已消灭，与事实和法律不符，理由不能成立。 六、关于本案合同结算清理问题 本案主合同第十二条“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照确认违约当日的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金”约定系本案情形导致合同解除的结算清理条款，故应遵照履行。上述约定中所涉时点、计算标准和金额，部分一审法院已查明，双方无异议，部分系公开发布的标准，故应对照认定并计算。至于公维金、契税部分，因金石公司仅系代收性质，且该费用涉及其他法律关系，故不属本案审理范围，可由孙杰另行解决。孙杰主张金石公司承担本案主合同第十二条约定违约责任，有事实和法律依据，理由可以成立；但主张金石公司应分别返还公维金和赔偿契税，与法不符，理由不能成立。 综上，孙杰的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初2707号民事判决； 二、孙杰与漳州市金石房地产开发有限公司于2015年10月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议予以解除； 三、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内向孙杰退还购房首付款132100元，并自2015年11月16日起按2017年7月20日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息至该款还清之日止； 四、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内退还孙杰银行贷款390000元，并自2016年1月4日起按2017年7月20日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息至该款还清之日止； 五、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内向孙杰支付违约金104420元； 六、驳回孙杰其他诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各11072.2元，均由漳州市金石房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇一九年十一月二十七日 法官助理黄兴 书记员卢杰