江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初3345号原告：夏德富，男，1996年6月4日出生，汉族，住海安市高新区。委托诉讼代理人：罗浩，海安市海安法律服务所法律工作者。被告：钟志祥，男，1979年11月15日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：陈源，海安市城东立发法律服务所法律工作者。原告夏德富诉被告钟志祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，先适用简易程序，于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告夏德富及其委托诉讼代理人罗浩，被告钟志祥到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于同年11月5日公开开庭进行审理。原告夏德富及其委托诉讼代理人罗浩，被告钟志祥的委托诉讼代理人陈源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏德富向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的转让合同无效；2.依法责令被告返还房屋转租费85000元；3.诉讼费、保全费以及保全保险费由被告负担。事实和理由：2019年3月12日，原、被告签订《转让合同》一份，约定被告将位于海安市高新区“兄弟餐馆”整体转租给原告，租金为87000元，转租期限为2019年3月12日至2021年8月22日。2019年3月9日，原告通过朋友朱阳晨向被告微信转款2000元预付转租定金，合同签订当日原告通过手机银行转账两笔（分别为40000元、43000元）。后被告至今未能取得房屋所有权人的转租同意，无法向原告转租交付。综上，《转让合同》虽然双方签订生效，但由于被告违反合同第一条规定，不能保证原告继续承租房屋使用。为此，原告特具此状，恳请法院依法裁决。被告钟志祥辩称，我方认为该转让合同有效，转让合同的内容体现了案涉的所谓兄弟饭店进行转让的内容，还有被告为了保证该转让合同能够履行所做的保证。该合同已经征得昆山世硕物业管理有限公司以及原房屋租赁合同签订人吴龙华的同意，原告夏德富也实际接受案涉的相关资产。我方认为转让合同合法有效，且已经实际履行。原告方的诉求不能成立，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，海安世硕物业管理有限公司（以下简称物业公司）作为出租方（甲方），案外人吴龙华（身份证号码）作为承租方（乙方），签订《邻里中心商业租赁合同》一份，约定物业公司将位于谭港花苑邻里中心内的69栋08室房屋出租给吴龙华使用，房屋仅限用于商业，经营为家常菜菜馆；租赁期自2017年8月23日至2021年8月22日；第一年度至第二年度的租金，建筑面积为人民币100元/平方米/年，即年租金为人民币30000元，第三年度至第四年度租金按上一年度租金每两年递增5%，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按逾期部分的2%支付违约金；租赁保证金为人民币15000元，甲方只提供收据，如乙方违约，则租赁保证金归甲方所有，不予退还，还应按本合同第六条执行，如甲方违约，则双倍返还租赁保证金给乙方，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，在任何情况下，乙方不得以任何理由以租赁保证金冲抵租金；合同签署后即付一年租期该房屋租金，自2017年8月23日至2018年8月22日，租金支付方式为先支付后使用，一年一付，租金应在前一期租金到期日前15天内支付，支付方式为银行转账或支票；物业管理费自2017年8月22日起开始支付，一年一付，计3000元，按照房租同时支付，乙方在每一个支付期开始前提前15天全额付清，第三年度至第四年度物业管理费按上年度标准递增5%；乙方不得分租、转租、不得变更经营项目……合同另对其他事项进行了约定。当日，吴龙华接收了物业公司交接的租赁房屋。2017年9月25日，吴龙华成立了海安祥龙饭庄，经营地点即在海安高新区，领取了个体工商户营业执照，系个人经营，经营范围为餐饮服务。2019年3月12日，原告夏德富作为受让方（乙方），被告钟志祥作为转让方（甲方），签订《转让合同》一份，约定：一、甲方同意自己位于潭港街69号的108室兄弟菜馆饭店全部转让给乙方，建筑面积为300平方米，甲方保证乙方在原甲方的租房合同期内可以按照原合同约定继续承租房屋。二、该饭店的产权人为昆山世硕物业管理有限公司，甲方与该产权人签订了租赁合同，租期为2017年8月23日起至2021年8月22日止，租金为30000元/年，饭店交给乙方后，乙方同意代替甲方向该产权人履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金15000元，押金归乙方所有。三、饭店现有装修、装饰、设备（见附件二）在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有。四、乙方在2019年3月12日前一次性向甲方支付转让费共87000元，上述费用已包括房租押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用，乙方支付完成后的当日，甲方应当配合乙方完成饭店整体的交付。五、乙方接手经营前该饭店及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。六、甲方保证乙方在原甲方的租房合同期内可以按照原合同约定继续承租房屋，甲方保证按时交付饭店。如违反上述保证义务，甲方应向乙方承担违约责任，违约金按照转让费的20%计算……九、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。合同另对其他事项进行了约定。原告夏德富、被告钟志祥分别在合同乙方、甲方处签字确认。合同载明附件有：原房屋租赁合同、甲方转让给乙方的一切设施清单、双方身份证复印件一式两份、饭店营业执照复印件。合同最下页另标注“饭店产权人知晓并同意乙方承继原甲方租房合同的权利和义务，由乙方履行原甲方租房合同，并将原甲方的押金退还乙方。产权人签章：”。该两处下划线均为空白。当日，原告通过中国银行账户分别转款40000元、43000元给被告，加之前期于2019年3月9日的微信转账2000元，原告共计转账85000元给被告。同日，被告将案涉饭店大门钥匙交付给原告。同年3月15日左右，原告安排人员进案涉饭店打扫、整理餐具，遭物业公司人员制止。后原、被告及物业公司之间未能协商一致，原告未能营业，不得已关门至今。庭审中，经本院法律释明，原告夏德富当庭主张案涉转让合同无效或解除由法院依法裁判，其无意见；被告钟志祥坚持转让合同系有效合同，不同意解除，但对原告夏德富请求法院亦可判决解除的请求不另行要求答辩、举证，相关意见及证据同庭审。另查明，被告钟志祥系吴龙华姨夫，案涉饭店所办营业执照系吴龙华所领取的海安祥龙饭庄，但对外以兄弟菜馆招牌营业。本案在审理过程中，原告夏德富申请对被告钟志祥的财产实施保全，并提供了担保，本院依法对被告钟志祥的相关财产采取了保全措施。上述事实，有原告夏德富提供的转让合同、邻里中心商业租赁合同、中国银行交易流水、微信转账打印件、收款收据，被告钟志祥提供的工商登记信息打印件，证人证言以及原、被告当庭陈述等在卷佐证。庭审后，本院至物业公司找其经理杨杰谈话并制作谈话笔录一份，杨杰表示物业公司认可的案涉房屋的承租人为吴龙华，钟志祥无权进行转租，且物业公司亦不同意转租行为，故夏德富虽与钟志祥签订了转让合同，物业公司对夏德富进场经营的行为不予认可，故进行了制止。案涉餐馆自2018年底已停业，长期无人经营，现已差欠租金，物业公司已在大门加锁。本院认为，公民、法人或其他组织的合法权利应予保护。原告夏德富与被告钟志祥于2019年3月12日签订的《转让合同》系房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，原告夏德富与被告钟志祥之间形成房屋租赁合同法律关系，双方应按合同约定全面履行各自义务。该租赁合同系转租合同，原租赁合同系由案外人吴龙华与物业公司于2017年8月22日签订，转租合同未得到出租人物业公司的许可，且转租人亦非原租赁合同的承租人吴龙华，被告钟志祥仅口头抗辩系跟吴龙华合伙经营，吴龙华退出后案涉餐馆即由其一人负责，其有权对案涉餐馆予以处置，其仅申请了吴龙华之妻刘远琼到庭作证，证人在庭审中亦仅进行了口头陈述，均未能提供相应证据予以佐证，且证人在作证回答法庭询问时，明确吴龙华将案涉餐馆转让给被告钟志祥时，未告知物业公司，其亦不知晓被告钟志祥欲将案涉餐馆转让给原告夏德富。故原告夏德富虽与被告钟志祥签订了房屋转租合同，但因未得到原出租人的认可，无法经营，合同目的未能实现，该转让合同依法可予解除。在转让合同签订过程中，原告夏德富亦明知原租赁合同系由吴龙华与物业公司所签，其在与被告钟志祥签订转让合同过程中在合同下页亦标注了要求物业公司签字或盖章予以确认的内容，然在未得到确认情形下即与被告钟志祥进行了交付，转让合同因此解除，其自身存在过错。被告钟志祥作为转租人与原告夏德富签订转让合同，系无权处分，亦未得到原出租人物业公司的认可，其过错明显。本院结合各自的过错程度，认为两者的责任相当，应各自承担50%的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”经庭审查明，原告夏德富合计给付被告钟志祥房屋转让款85000元，除却案涉餐馆相关资产、房屋保证金外，其余为租期内当年剩余即自2019年3月12日至同年8月22日的房租及物业费，期间的房租共13480元，物业费共1348元。故案涉餐馆转让的资产价格及其他费用为70172元，该款于合同解除后应予以返还，同时原告夏德富应将相应资产交还被告钟志祥。餐馆至今未能营业，故转让合同约定的当年剩余租期内的损失即房租与物业费，应由原、被告负担，其中自2019年3月12日至原告夏德富主张权利即本案立案之日2019年5月7日期间的房租与物业费损失，应由原告夏德富负担；自2019年5月8日起至同年8月22日止期间的房租8795元、物业费879元，合计9674元，应由原、被告各半负担4837元。故被告钟志祥应共计向原告夏德富返还转让费75009元（70172元+4837元）。合同被解除后，被告钟志祥若因此产生其他损失，可另行向原告夏德富主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告夏德富与被告钟志祥于2019年3月12日签订的《转让合同》。二、被告钟志祥返还原告夏德富转让费75009元，于本判决生效后十日内履行。如被告钟志祥不能按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。三、驳回原告夏德富的其他诉讼请求。案件受理费2340元，保全费1070元，合计3410元，由原告夏德富、钟志祥各半负担1705元。被告钟志祥将上述款项中的1170元于本判决生效后十日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16），余款535元于本判决生效后十日内给付原告夏德富。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2340元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  殷程鹏人民陪审员  胡建生人民陪审员  丁兴太二〇一九年十一月七日见习书记员  胡茂梅附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。