内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终918号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭杰，女，1973年2月27日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区阿尔山市。上诉人（原审原告、反诉被告）：张庆海，男，1974年12月25日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区阿尔山市。共同委托诉讼代理人：刘美玲，内蒙古圣泉（阿尔山）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司。法定代表人：胡发林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵玉霞，内蒙古磬声律师事务所律师。委托诉讼代理人：包娜娜，内蒙古磬声律师事务所律师。上诉人郭杰、张庆海与上诉人兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2018）内2202民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭杰、张庆海及其共同委托诉讼代理人刘美玲，被上诉人兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人赵玉霞、包娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭杰、张庆海上诉请求：1.请求二审法院依法撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2018）内2202民初372号民事判决第三项，在查清事实的基础上依法改判；2.一审、二审案件受理费由兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司承担。事实和理由：1.本案事实是2013年10月4日，郭杰、张庆海与兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司经自愿协商签订一份拆迁补偿协议，约定以产权置换的方式对郭杰、张庆海位于阿尔山市新城街五委的房屋进行拆迁补偿。自行过渡期期限至2014年12月末，补偿方式为回迁清水楼门市东数第一户1至3层450平方米，地下150平方米上下一体挑空粱两门，合计600平方米，附属补偿合计100000元，办理房产证费用由郭杰、张庆海自行承担。协议签订后，郭杰、张庆海将房屋交付给兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司进行拆迁，兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司已经给付附属设施补偿款100000元。本协议的内容是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，协议依法成立并发生法律效力，一审法院也对协议的效力给予认定，同时也认定兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司应按照协议对未履行合同内容承担赔偿责任。郭杰、张庆海按其诉求依法向法院申请对协议约定回迁房屋面积、房型、地段的市价价值及逾期交房同等地段的房屋租金进行评估鉴定完成举证责任；2.一审判决对协议约定地下150平方米未予认可属事实不清、适用法律错误；3.一审判决驳回郭杰、张庆海提起的逾期交房违约金及鉴定费的诉请，属于事实不清、适用法律错误。郭杰、张庆海为完成举证责任向法院申请对同等地段的房屋租金进行评估鉴定，法院对其鉴定结论予以认可，故郭杰、张庆海提起要求兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司承担逾期交房的违约金与法有据，证据确实充分，应当予以认可。恳请二审法院在审理查明案件事实的基础上依法改判。兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司辩称，不同意郭杰、张庆海的上诉请求，首先150平方米的车库为什么没有郭杰、张庆海，郭杰、张庆海主张制式合同是不正确的，是双方说了什么就记载了什么；其次关于车库，一审法院判决是正确的，拆迁补偿协议中写明了产权调换，约定是1:1补偿。兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司回迁的面积应该是130多平方米，给郭杰、张庆海回迁的是450平方米，远超过1:1的补偿。一审法院对于负一层已经进行了补偿认定。地下室的价格不存在5000元1平方米，兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司认可一审法院认定的价格。450平方米里面，兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司有理由认为包括了地下室部分。关于逾期交房的问题，一审审理过程中兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司已举证证明阿尔山市住建局不允许再开发。整体规划出来后，在没有征询兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司意见的情况下，阿尔山市人民政府在2016年以挂牌形式的方式以3180000元出售给了阿尔山市华宇房地产开发有限公司。兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司一审中请求人民法院追加阿尔山市人民政府、阿尔山市华宇房地产开发有限公司为本案的当事人，一审法院未追加是错误的。郭杰、张庆海让兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司进行补偿是没有依据的。兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司上诉称，1.请求二审法院依法撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2018）内2202民初372号民事判决；2.依法驳回郭杰、张庆海的诉讼请求；3.依法确认兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司与郭杰、张庆海之间签订的征收拆迁补偿协议无效。事实和理由：2011年4月，兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司与阿尔山市人民政府签订的投资合作协议，协议约定由兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司开发建设位于伊尔施边防派出所北侧地块，占地面积为40624平方米，建设规模60396平方米。后由于阿尔山市规划调整，兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司只是对该区域内部分建设完成部分拆迁。郭杰、张庆海房屋系部分拆迁范围。郭杰、张庆海房屋有两部分组成，分别为49平方米门市和75平方米住宅。两房中间有过道（道路）。在2013年10月4日，兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司与郭杰、张庆海签订拆迁补偿协议。嗣后，郭杰、张庆海将75平方米的住房腾空，交兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司拆迁。而其49平方米的房屋至今未交付兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司。兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司一审中请求人民法院追加阿尔山市人民政府、阿尔山市华宇房地产开发有限公司为本案的当事人，一审法院未追加是错误的。兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司以自己公司的名义征收拆迁是依据2011年4月兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司与阿尔山市人民政府签订的投资合作协议，并据此开发建设了盛达家园一期，同时对预建设的盛达家园二期进行征收拆迁。但被阿尔山市人民政府告知开发区域规划变更后停止建设。阿尔山市人民政府、国土资源局却将包括“盛达家园二期”在内的土地出让给了阿尔山市华宇房地产开发有限公司，也就是说包括郭杰、张庆海房屋在内的土地实际建设方为阿尔山市华宇房地产开发有限公司。故本案中兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司与郭杰、张庆海之间签订的征收拆迁补偿协议因违法而无效。郭杰、张庆海辩称，不同意兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司的上诉请求，本案中，虽然签订拆迁补偿协议，但不同于行政拆迁补偿协议，兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司作为民事主体，签订合同是为了获得开发利益，不是出于公共利益考量，与兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司签订合同对特定房屋进行产权置换，是属于民事行为，应当适用商品房买卖解释的相关规定。国有土地征收条例是管理性规范，立法目的是在维护公共利益，保护被拆迁人利益为宗旨，本案不可适用此条例，国有土地征收条例没有明确非行政主体拆迁签署合同应当无效的强制性规定，本案的拆迁协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规，兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司应当按照协议约定内容向郭杰、张庆海承担赔偿责任。郭杰、张庆海向一审法院起诉请求：1.请求依法解除郭杰、张庆海与兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司于2013年10月4日签订的拆迁补偿协议，并依法判令兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司给付郭杰、张庆海门市赔偿款3150000元及150平方米车库赔偿款750000元（450平方米*7000元=3150000元；150*5000=750000元）合计：3900000元。2.判令兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司给付逾期交房违约金420000元（从2015年1月1日起暂计至2018年7月1日止，计42个月，实际应计算到给付之日止，450平方米的门市按每月租金10000元）；3.受理案件的一切费用由兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司承担，上述赔偿款合计4320000元。后郭杰、张庆海将诉讼请求变更为：1.请求依法解除郭杰、张庆海与兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司于2013年10月4日签订的拆迁补偿协议。并依法判令兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司给付郭杰、张庆海门市赔偿款3389000元及150平方米车库赔偿款750000元（450平方米×7531元=3389000元；150×5000元=750000元），合计：4139000元；2.判令兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司给付逾期交房违约金395010元；3.鉴定费91800元由兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司承担；4.受理案件的一切费用由兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司承担，上述赔偿款合计：4625810元。兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.依法确认兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司与郭杰、张庆海双方签订的拆迁补偿协议无效；2.诉讼费郭杰、张庆海负担。一审法院认定事实：2013年10月4日，拆迁人突泉县高蒲房地产开发有限公司与被拆迁人郭杰、张庆海签订拆迁补偿协议，约定拆迁位于阿尔山市新城街五委郭杰和张庆海的房屋，补偿方式为回迁门市东数第一户1-2-3层450平方米，地下150平方米上下一体合计600平方米，被拆迁人在2013年10月14日前将被拆迁房屋腾空和附属设施一并交给拆迁人拆除等，签订完协议后，郭杰、张庆海将相关的房屋手续交付给突泉县高蒲房地产开发有限公司，后突泉县高蒲房地产开发有限公司拆除了一部分郭杰、张庆海的房屋，并给付郭杰、张庆海人民币100000元，后突泉县高蒲房地产开发有限公司因故无法在此地段进行房地产开发建设，双方协商无果后郭杰、张庆海诉至法院，突泉县高蒲房地产开发有限公司也提起反诉。另查明，郭杰、张庆海申请鉴定的回迁门市450平方米门市按2018年11月份市场价值和地下车库市场价值共为4139000元，其中门市每平方米7531元，合计3389000元，地下车库每平方米5000元，合计750000元。郭杰、张庆海申请鉴定的在2015年1月1日到2018年8月23日地上门市和地下车库的租金为395010元。突泉县高蒲房地产开发有限公司申请鉴定的49平方米门市和75平方米住宅的市场价值为481500元，其中门市每平方米6000元，住宅每平方米2500元。再查明，郭杰、张庆海系夫妻关系。一审法院认为，拆迁补偿协议系双方当事人意思一致的结果，合法有效，双方当事人应依约履行，现郭杰、张庆海在签订完合同后已经将房屋手续交付突泉县高蒲房地产开发有限公司，突泉县高蒲房地产开发有限公司应按照协议履行，现突泉县高蒲房地产开发有限公司未能履行，应当依法承担责任，郭杰、张庆海诉请解除合同，突泉县高蒲房地产开发有限公司也明确表示不能继续履行合同，故对双方的协议依法解除，同时突泉县高蒲房地产开发有限公司应给付郭杰、张庆海450平方米门市补偿款3389500元，因郭杰、张庆海诉请3389000元，故支持3389000元，对于郭杰、张庆海诉请地下车库的价值，因无法从协议上看出当时约定的是地下车库，且突泉县高蒲房地产开发有限公司对此有异议，故不予支持。对于郭杰、张庆海诉请的违约金，因450平方米门市价格每平方米7531元的价格是按照2018年11月份市场价格评定的，同时也未约定突泉县高蒲房地产开发有限公司向郭杰、张庆海给付违约金。对于郭杰、张庆海诉请的鉴定费用91800元，其中8400元为租金价格的鉴定，该院不予支持，另83400元为地上450平方米门市和地下车库150平方米共同的鉴定费用，无法单独算出450平方米门市的鉴定价格，故郭杰、张庆海关于鉴定费的诉讼请求证据不足，该院不予支持。对于突泉县高蒲房地产开发有限公司提出的拆迁补偿协议无效的反诉请求，因协议不具有无效情形，是双方当事人意思一致的结果，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法解除郭杰、张庆海与突泉县高蒲房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议；二、突泉县高蒲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付郭杰、张庆海房屋拆迁赔偿款人民币3389000元。三、驳回郭杰、张庆海其余诉讼请求。四、驳回突泉县高蒲房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费43806.48元（郭杰、张庆海已经缴纳），减半收取21903.24元，由突泉县高蒲房地产开发有限公司负担16046.94元，由郭杰、张庆海共同负担5856.31元，反诉案件受理费100元（突泉县高蒲房地产开发有限公司已缴纳），减半收取50元，由突泉县高蒲房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：除地下车库的价值外，二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人郭杰、张庆海与上诉人突泉县高蒲房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。郭杰、张庆海已履行将房屋手续交付突泉县高蒲房地产开发有限公司的义务，现突泉县高蒲房地产开发有限公司未能履行其全部义务，应当依法承担责任。突泉县高蒲房地产开发有限公司在一审中明确表示已不能继续履行合同，郭杰、张庆海亦要求解除其与突泉县高蒲房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议，故一审法院判决解除双方签订的拆迁补偿协议正确，一审判决突泉县高蒲房地产开发有限公司给付郭杰、张庆海450平方米门市赔偿款3389000元本院予以维护。郭杰、张庆海上诉要求突泉县高蒲房地产开发有限公司给付地下车库的赔偿款，并提供其在阿尔山市城建档案馆调取的盛达家园一期的图纸及录像，用以证明拆迁补偿协议里约定的地下实际上属地上一层车库。另结合郭杰、张庆海在一审中提供的突泉县高蒲房地产开发有限公司项目经理胡国华的电话录音，该录音证明胡国华曾说盛达家园二期和盛达家园一期的房型是一致的，地下应该按照盛达家园一期的设计房型来确定。本案一审诉讼期间，经一审法院委托乌兰浩特市华润房地产评估事务所对诉争地下车库市场价值进行评估，2018年10月15日，乌兰浩特市华润房地产评估事务所作出乌兰浩特市华润鉴字[2018]第025号房地产估价报告，评估结论为地下车库价值750000元。突泉县高蒲房地产开发有限公司虽不认可该评估结论，但未能提供相应的反驳证据证实其抗辩主张，且未提出重新鉴定的请求，故突泉县高蒲房地产开发有限公司应按上述评估结论给付郭杰、张庆海地下车库赔偿款750000元，一审法院对郭杰、张庆海该诉请不予支持，其判决不当，应予纠正。另外，双方在拆迁补偿协议中并未约定突泉县高蒲房地产开发有限公司违约时向郭杰、张庆海给付违约金，故郭杰、张庆海要求突泉县高蒲房地产开发有限公司给付逾期交房违约金的请求无法律事实依据，该诉请本院不予支持。突泉县高蒲房地产开发有限公司上诉称，其与郭杰、张庆海签订的征收拆迁补偿协议无效，突泉县高蒲房地产开发有限公司不应承担郭杰、张庆海的各项房屋拆迁赔偿款的责任，但突泉县高蒲房地产开发有限公司对其主张未能提供相应的法律事实依据，其应承担举证不能的法律后果。根据合同相对性原则，拆迁补偿协议当事人系郭杰、张庆海与突泉县高蒲房地产开发有限公司；而阿尔山市人民政府、阿尔山市华宇房地产开发有限公司并非拆迁补偿协议相对人，故突泉县高蒲房地产开发有限公司要求追加阿尔山市人民政府、阿尔山市华宇房地产开发有限公司的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郭杰、张庆海的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第四项、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2018）内2202民初372号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销阿尔山市人民法院（2018）内2202民初372号民事判决第三项；三、上诉人兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司于本判决送达后十日内给付上诉人郭杰、张庆海地下车库拆迁赔偿款750000元；四、驳回上诉人郭杰、张庆海其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43806.48元，减半收取21903.24元，反诉案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费77718.48元，合计99671.72元，由上诉人突泉县高蒲房地产开发有限公司负担90000元，上诉人郭杰、张庆海负担9671.72元。鉴定费91800元，由上诉人兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司负担83400元，上诉人郭杰、张庆海负担8400元。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英 二〇一九年十一月二十八日书记员 蒋 雪