青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1089号上诉人（原审原告，反诉被告）：罗延娟，公民身份号码×××，住青海省。委托诉讼代理人：张雪蕾，青海金略律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王宇，公民身份号码×××，住成都市金牛区。上诉人罗延娟因与被上诉人王宇房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2019）0102民初900号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年7月23日公开开庭进行了审理，上诉人罗延娟的委托代理人张雪蕾，被上诉人王宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人罗延娟的上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决王宇给付罗延娟租金及利息40646元;三、改判驳回王宇要求退还转让费的反诉请求；四、诉讼费用由王宇承担。一、原审判决认定事实错误。首先，罗延娟是于2017年4月20日将房屋交付给了王宇。王宇于2017年4月20日开始正式收到商铺并使用，租赁期应2018年3月10日起计算，而非原审法院认定的“无法确定起算日期”。其次，王宇己经对罗延娟交付的商铺进行了装修，该事实己经说明了王宇对房屋实现了占有和使用，原审法院判定王宇无须支付房屋租金的理由不能成立，王宇应当对其占有和使用房屋的行为承担民事责任，应当支付租金。二、原审判决罗延娟返还王宇转让款150000元，属适用法律错误。首先，原审判决载明“合同的履行过程中双方均有违约行为，故转让费酌情返还150000元”，但是原审判决自始至终没有说明罗延娟具体的违约行为是什么，王宇要求解除转让协议并返还转让款、装修款的理由是王宇未能签到续租房屋的合同，即未能取得房屋承租权和使用权，但是根据罗延娟提交的证据可知，罗延娟己经取得了原房主转租房屋的许可，原房主也同意王宇继续承租该商铺。罗延娟不存在任何过错，原审法院认定罗延娟存在过错并判决返还转让费，属适用法律错误。其次，罗延娟己经根据协议履行了房屋及设备的交付义务，而王宇迟迟不能向罗延娟支付转让费尾款，王宇的违约行为，导致双方在法庭解决此事，且双方就此事争执不断，根据约定王宇应当对其违约行为自行承担后果。当事人双方之间签署的书面协议，应当根据当事人的约定，如果约定无法判定应由谁承担民事责任的，再适用法律规定来判断民事责任的划分和承担问题。原审法院无视当事人之间约定，直接适用法律条款，应属适用法律错误。三、本案诉讼费由王宇承担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”，诉讼费应当由王宇承担。王宇答辩：罗延娟转租给我商铺有虚构事实的行为，房屋面积与实际面积不符；合同中约定包含有部分设施，但是商铺移交给我后，房屋内并没有设施设备；罗延娟虚构100000元的租金，转让协议约定罗延娟和房东履行房屋继续租赁的事项，王宇正常经营，但罗延娟没有按时缴纳物业费、取暖费等费用，导致王宇无法正常经营。（2018）1095号判决书中罗延娟并没有给房东说明房屋转让。我已经支付350000元的转让费，房租在合同中没有明确约定，不应承担。罗延娟提起诉讼的诉讼请求：1.解除罗延娟与王宇签订的《转让协议》，判决王宇交回租赁房屋；2.请求王宇支付2018年度已发生租金40000元，并支付逾期利息646元；3.判令王宇自2018年7月10日至交回商铺期间的商铺占用费（每天使用费以274元计算）。王宇提出反诉的请求：1.解除罗延娟与王宇签订的《转让协议》；2.判决罗延娟归还王宇转让费350000元；3.判令罗延娟赔偿王宇装修费160000元；4.反诉费由罗延娟负担。一审法院经审理查明，2017年4月19日，罗延娟与王宇签订《转让协议》，罗延娟将其承租使用的的位××区商业用房使用权转让于王宇，由王宇经营使用。转让内容：该房屋的承租权、使用权、包括房屋内部分设备设施及装饰装修；罗延娟与房屋产权人（房主）接洽房租和房屋使用权事宜，王宇按照房租100000元/年按期支付房屋租金；转让价格：人民币350000元；付款方式：协议签订后三日内王宇向罗延娟指定账户内支付250000元，剩余100000元在第一笔付款后的二个月内付清。合同订立后，罗延娟向王宇交付了承租的房屋，王宇于2017年4月20日向罗延娟转账250000元。双方就转让房屋内设备设施等未列清单。剩余100000元王宇未按期支付，2018年1月30日经诉讼程序王宇已支付罗延娟余款100000元。王宇转让商铺后，对商铺进行了装修，但一直未开业经营，现商铺处于关闭状态。一审庭审中，双方均表示，如果《转让协议》按约定履行，双方必须还要另行签订《房屋租赁合同》，但由于转让费的问题双方发生争议，故租赁合同未签订。另查明，2018年10月，罗延娟通知房屋所有权人将涉案商铺收回。一审法院认为，罗延娟与王宇均提出解除双方签订的《转让协议》，属双方的真实意思表示，可依法解除。罗延娟要求王宇交还涉案商铺的诉求，因涉案商铺罗延娟已通知房屋所有人收回，故该项诉求不成立，不予支持。罗延娟主张的租赁费、房屋占用费，因在2017年4月19日的转让协议中只约定了年租金为100000元，没有约定何时起算租金，亦未续签租赁合同，庭审中，双方对于租金起算日期陈述不一致，均未提供相关证据，无法确定起算日期，故其主张不予支持；罗延娟主张的物业费、取暖费为罗延娟使用时产生的费用、律师费未提供相应证据证实，对其该项诉求不予支持。对于王宇要求返还转让费350000元的诉讼请求，因双方均同意解除《转让协议》，因此转让费应适当返还，结合王宇已实际取得涉案商铺并已装修，合同的履行过程中双方均有违约行为，故转让费酌情返还150000元。对于王宇要求罗延娟承担装修损失160000元的反诉请求，王宇称签订《转让协议》后罗延娟没有交付涉案商铺的辩解意见，与其要求罗延娟赔偿装修损失的主张相互矛盾，商铺应当为已交付使用。王宇未提供证据证明是由于罗延娟原因导致商铺无法继续使用，也未提供证据证明在王宇与房主取得联系后房主明确表示不同意王宇继续使用商铺，故王宇以双方未能签订《租赁合同》导致房屋无法使用的意见不予采信，对于王宇未继续使用商铺的法律后果应由王宇自行承担，对其要求罗延娟承担装修损失的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除罗延娟与王宇于2017年4月19日签订的《转让协议》；二、罗延娟于本判决生效后20日内退还王宇转让费150000元；三、驳回罗延娟的其他诉讼请求；四、驳回王宇的其他反诉请求。本诉案件受理费1162元，由罗延娟负担。反诉费4450元，由王宇负担3177元，由罗延娟负担1273元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实不持异议，对双方无异议的事实本院予以确认。另查明，罗延娟于2018年7月2日向王宇邮寄关于解除合同的告知函，并在《西宁晚报》刊登告知函，告知王宇要求解除合同，搬离物品，交回商铺。再查，罗延娟于2018年5月14日给涉诉房屋所有权人韩国良交纳租金20000元，8月10日交纳租金10000元。本院认为，本案的争议焦点为：1、王宇应否支付房租40646元？2、罗延娟是否返还王宇转让费350000元？关于王宇应否支付40646元房租及利息的问题。罗延娟主张王宇支付从2018年4月20日起算至交回房屋期间的租金，根据2019年4月25日一审法院向房屋所有权人韩国良的调查笔录内容，韩国良于2018年10月8日已收回房屋，由此应认定王宇占有使用房屋至2018年的10月8日。罗延娟给王宇邮寄解除合同的告知函、刊登告知函，证明其向王宇主张解除合同并要求王宇交回商铺，但王宇在房屋交付不存在客观困难的情况下，既主张解除合同却又不积极交付房屋，导致房屋占有期间产生租金，故王宇占有使用房屋期间的房租应由王宇负担。罗延娟提交2018年5月14日交纳租金的收条和微信转账记录，证明王宇占有使用房屋期间实际产生租金的事实。根据双方约定年租金100000元，折算为月租金为833.33元，日租金为274元，计算2018年4月20日至2018年的10月8日期间共计169天，王宇应负担租金169天*274元=46306元，因罗延娟只主张租金40000元，故应判决支付租金400000元，因双方未约定利息，故对罗延娟主张的利息不予支持。关于罗延娟应否返还王宇转让费350000元的问题。罗延娟和王宇在《转让协议》中约定，转让内容为该房屋的承租权、使用权、包括房屋内部分设备设施及装饰、装修，同时还约定附部分转让设施、设备清单。王宇认可其接受房屋并进行了装修，因双方转让的是房屋内的部分设施设备，王宇在接受房屋时应对一并转让的设施设备进行清点，王宇在接受房屋后并未提出设施未交清的异议，仅是在罗延娟诉讼要求支付转让费时才就此提出抗辩，说明王宇对罗延娟交付房屋的条件是接受的，因此王宇辩称罗延娟未交付转让设备构成违约的理由依据不足，不予采信。王宇与罗延娟在《转让协议》中约定“双方商议，仍由甲方（罗延娟）与房屋产权人接洽房租和房屋使用权事宜”，王宇同意租赁事宜由罗延娟出面与房屋所有权人接洽，说明王宇明知罗延娟不是房屋所有权人，合同约定的承租权并不仅指和房屋所有权人签订租赁合同，且王宇和房屋所有权人是否签订房屋租赁合同须双方达成合意，不属于王宇和罗延娟在转让合同中约定的内容，因此王宇所持因未能和房屋所有权人签订合同，不能实现承租权，属于罗延娟违约的反诉请求与事实不符，不应采信。因此，王宇主张罗延娟构成违约应退还装修费、赔偿损失的反诉请求无事实依据，一审判决以罗延娟构成违约为由判决返还转让费150000元依据不足，应予以纠正。双方对解除合同没有异议，自应维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项规定，判决如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初900号民事判决第一项，即解除罗延娟与王宇于2017年4月19日签订的《转让协议》；二、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初900号民事判决第二项、第四项，即罗延娟于判决生效后20日内退还王宇转让费150000元；驳回王宇的其他反诉请求；三、王宇于本判决送达后10日内支付罗延娟房屋租金40000元；四、驳回王宇的反诉请求。一审案件本诉受理费1162元由王宇负担698元，罗延娟负担464元，反诉费4450元由王宇负担；二审案件受理费1162元由王宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈志秀审 判 员 张 磊审 判 员 左志萍 二○一九年十一月十二日法官助理 陈 倩书 记 员 李英华 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。