北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14311号上诉人（原审原告）：北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，公司职员。被上诉人（原审被告）兼被上诉人北京鑫义满城餐饮服务有限公司法定代表人：赵东辉，男，1986年7月9日出生，汉族，北京鑫义满城餐饮服务有限公司总经理，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京鑫义满城餐饮服务有限公司，住所地北京市丰台区果园**楼**3020。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张岩，男，北京鑫义满城餐饮服务有限公司经理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）因与被上诉人赵东辉、北京鑫义满城餐饮服务有限公司（以下简称鑫义满城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司之委托诉讼代理人常杨杨，被上诉人兼被上诉人鑫义满城公司法定代表人赵东辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金泰嘉业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定我公司在合同履行期间存在过错，属认定事实错误。一审法院认为：“根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了赵东辉、鑫义满城公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任”。该段表述与事实不符，没有事实及法律依据。（一）我公司已按照合同约定履行了全部合同义务，不存在任何过错。我公司在开业前积极进行商场的招商、改造工作，并严格按照租赁合同约定交付了案涉房屋，商场各项设备设施方面亦没有影响赵东辉、鑫义满城公司经营使用的情形；合同履行过程中，我公司也继续积极对商场各项运营情况持续优化、进行市场推广等工作。我公司在合理范围内均完全履行了合同义务，不存在任何过错或怠于履行合同义务的情形。（二）首先，在赵东辉、鑫义满城公司未提供任何关于商场非顺畅运营状态的有效证据、法院也未组织现场勘查，对所谓“顺畅运营”的标准也未明确说明的情况下，一审法院就武断的认定商场当时属于非顺畅运营状态及非顺畅运营的时间，显属主观臆断。其次，从商场开业至合同解除已一年有余，即使商场开业初期存在人流量不理想的情况，但商场在开业后很快便处于正常运营状态，多数商户均正常经营。一审法院将案涉合同履行期如此长的区间均认为是非顺畅运营状态明显不符合常理且与事实不符，也难以让我公司及公众信服。（三）赵东辉、鑫义满城公司提交的聊天记录即使真实，也仅能证明双方对合同变更进行协商，民事法律关系的变更需要双方意思表示一致，一审中赵东辉、鑫义满城公司表示其没有签署变更协议，我公司也明确否认起租期变更，故双方没有对租赁期限变更协商一致，一审判决认定起租日变更没有事实和法律依据。赵东辉、鑫义满城公司是加盟经营，授权起始日期是2017年8月，赵东辉、鑫义满城公司之前没有拿到品牌授权，是其自身原因导致，我公司已经具备开业的条件。二、一审法院酌定赵东辉、鑫义满城公司支付租金、商场管理费无事实及法律依据，同时过分加重了我公司的责任，损害了我公司合法权益。（一）一审法院忽略了本案中两个重要事实：1.我公司与赵东辉、鑫义满城公司关于租金的约定为保底租金模式，一般保底租金的标准远低于同区位固定租金，即该租金已经是在考虑了双方可能存在的市场经营风险情况下平衡了承租方成本及我公司最低成本收益的租金。2.按照商业惯例，赵东辉、鑫义满城公司在承租场地进行经营之前，会对商场的周边环境、经营潜能、客流量等做详尽的考察，确认符合其心理预期才会与我公司签订租赁合同。即便商场人流量暂时低于赵东辉、鑫义满城公司预期，亦属于正常的商业经营风险，该商业风险应当由赵东辉、鑫义满城公司自行承担，而不应归咎于无任何违约行为的我公司，作为裁判机关，一审法院亦不应当过度行使自由裁量权干预市场正常经营行为。如一审判决所述我公司完成了交付商铺的主要合同义务，不存在任何违约或不当行为，相反赵东辉、鑫义满城公司却因自身经营原因长期、持续拖欠租金等费用，其行为已明显严重违约，在租赁合同存续期间也未向我公司提出书面异议，明确表示其行使抗辩权等行为，只是在我公司提起诉讼后，才以种种理由、借口进行无理抗辩。基于上述分析，一审法院在认定我公司已履行主要合同义务的情况下不但未全额支持我公司主张的各项拖欠本金的诉求，而且完全免除了赵东辉、鑫义满城公司的违约责任，减免了赵东辉、鑫义满城公司的违约成本，置我公司合法权益于不顾，导致我公司的巨额损失无法得到弥补，有违公平公正原则。（二）一审判决过度维护了承租方的不当利益，影响了我公司正常经营管理秩序，也必定会对正常商业环境造成不良影响。商场各承租户在经营不善情况下，均可依据此公开裁判肆意违约，而不承担任何违约成本，这将会导致商业诚信严重缺失，市场经济的正常秩序严重破坏。（三）根据双方合同约定，乙方违约的，甲方可没收保证金，一审判决用保证金折抵租金等费用，与合同自治原则不符，损害我公司权益。综上，一审法院认定事实错误，过度行使自由裁量权干预正常市场经营，将商业经营风险不合理的归咎于我公司，过分减轻了赵东辉、鑫义满城公司违约责任、过分加重了我公司的责任和义务，损害了我公司的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，支持我公司上诉请求。赵东辉、鑫义满城公司辩称，同意一审判决。关于变更起租日，商场统一管理，开业时间2017年8月1日是协商好的，有我方与金泰嘉业公司管理员马晓丽的微信聊天记录。我方的加盟授权是2015年2月5日开始的，之前商场没有开业，到开业的时候我方重新签了一份合同，我方有每年使用商标的合同。解除合同是金泰嘉业公司发的通知，不是我方违约，金泰嘉业公司认可在2017年12月解除合同，这是双方协商一致的，金泰嘉业公司无权扣除履约保证金。我方交过保证金和租金，并非没交租金，而且金泰嘉业公司断电造成我方无法继续经营。金泰嘉业公司向一审法院起诉请求判令：1.确认金泰嘉业公司与鑫义满城公司的租赁合同于2017年12月31日解除；2.判令赵东辉、鑫义满城公司支付2016年1月20日至2017年12月31日的租金995767.08元；3.判令赵东辉、鑫义满城公司连带支付2016年12月24日至2017年12月31日期间的物业管理费108543元；4.判令赵东辉、鑫义满城公司连带支付2017年9月2日至2017年12月1日期间的水电费18677.84元；5.判令赵东辉、鑫义满城公司连带支付因迟延支付上述费用产生的滞纳金1921173.72元；6.判令赵东辉、鑫义满城公司连带支付违约金398192.76元。一审法院认定事实如下：2015年6月1日，北京天雅恒逸国际服装市场有限责任公司（以下简称天雅公司，出租人、甲方）与赵东辉（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：一、承租房屋：乙方承租甲方开发建设的位于北京市丰台区永外果园7号的北京天雅国际购物中心项目F3铺位号3020部分商业用房的（以下简称承租房屋），总面积约为291平方米。三、租赁期限：本合同项下租赁期限为5年，自2015年6月20日起至2020年6月19日止（包括装修免租期）。4.1自第8.1款所述进场日起30日为装修免租期。在此装修免租期内，无论乙方是否实际营业，均无需支付租金，但是应当按照物业服务相关规定缴付相关物业服务等费用，以及能源消耗费用等本租赁合同项下乙方应交纳的其他费用，租赁期限内其他相应权利义务约定亦同样适用。除非本合同中有特别明确的约定，否则，该装修免租期不因任何原因而延长。4.2双方认可，装修免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给予乙方的优惠。若因乙方原因致使本合同提前解除，则甲方有权扣除乙方全部履约保证金。4.3本合同所述“计租日”为：装修免租期届满后的次日。计租日为本合同项下租金的起算日（装修免租期内涉及的其他相关费用以第4.l条的约定为准）。5.l承租房屋按下列方式计算租金（“租金”不包括物业管理费等其他任何费用）。租金＝租金标准×计租面积。第1年：7元/日/平方米，日租金2037元；第2-3年7.56元/日/平方米，日租金2199.96元；第4-5年：8.165元元/日/平方米，日租金2376.02元。5.2租金支付租金按半年期（六个月为一计租期）支付：乙方应于每期计租期的最后一个月的20日前交纳下半年租金。乙方应在本合同签订之日起7日内向甲方支付第一期租金：371753元。甲方应于乙方交纳每期租金的七日内，向乙方出具正式税务发票（或收据）。6.l乙方应在承租房屋内开设餐饮商业项目（以下简称商业项目），商铺号为3020。未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋转租：乙方不得将承租房屋用于商业项目之外的用途，也不得用于乙方拥有的过锅瘾品牌以外的其他项目或品牌。7.1履约保证金的数额相当于首年计租标准三个月的租金。乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方支付履约保证金190000元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。甲方向乙方开具相应款项收据。7.5履约保证金的没收租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方及／或物业服务公司可按照第16.3款规定没收乙方全部履约保证金。7.6除本合同另有约定外，乙方应于租赁期届满或本合同解除之日起7日内腾退并向甲方交付该承租房屋。待双方就租赁该房屋而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址等全部工商手续）清理完毕后10个工作日内，且为乙方撤场之日起3个月后，甲方向乙方退还剩余（如有）履约保证金（不计利息）。8.1双方约定，2015年6月20日为乙方进场日。10.1双方确认，本合同项下之开业日暂定为2015年7月20日（含试营业）。11.l承租房屋内的物业服务工作由乙方自行负责；承租房屋公共部分的物业服务由甲方指定的物业公司负责。公共部分（指无法分割的部分，包括给排水系统、中水系统、排污系统、供电系统、空调系统（冷暖）、电梯系统、消防中控等）物业管理费收取标准：第1年：无；第2-5年：日固定物业服务费291元。1l.2乙方应于每个计租期中最后一个月的20日前向甲方指定的物业公司支付下壹季度物业管理费。物业公司应于收到该全额款项后3个工作日内向乙方出具合法有效的发票或收据。12.2自甲方依约向乙方交付承租房屋之日起，能源使用费及电话费等通讯费用由乙方根据政府价格主管部门批准或确认的标准和能源计量器具记载的数据向甲方或物业公司据实缴纳。19.4乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同。19.4.l乙方直至约定进场日起计的第15日仍未进场的；19.4.2乙方延迟交纳本合同项下租金或其他费用超过15日或累计超过30日；19.4.3乙方接收承租房屋后，因任何原因单方解除本合同的。19.5除另有约定外：因乙方违约而导致甲方解除本合同的，甲方有权扣除全部履约保证金并提前收回承租房屋。甲方解除合同的，乙方除了应向甲方支付应付而未付的全部费用，并承担由此给甲方造成的全部损失，还应按照违约情形发生当年六个月的租金标准向甲方支付违约金。但是，甲方亦可在保留追究乙方上述违约责任的权利下，选择继续履行本合同。19.6如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。合同签订后，赵东辉于2015年6月1日向天雅公司缴纳租金（2015年6月20日起半年）371753元，履约保证金190000元。甲方北京欣雅汇国际服装市场有限责任公司、乙方赵东辉、丙方金泰嘉业公司签订《三方转让协议》，约定：鉴于：l．甲乙双方已于2015年6月l日签订了《天雅国际购物中心项目租赁合同》（以下称租赁合同），约定乙方承租甲方位于北京市丰台区永外果园7号楼的“北京天雅国际购物中心”F3层3020号商铺（以下简称该房屋），面积为291平方米，用于经营过锅瘾品牌的餐饮业态用途，商铺名称为过锅瘾，租期期限为2015年6月20日至2020年6月19日。2．甲方将租赁合同项下的所有权利义务转让给丙方，丙方愿意承受甲方在租赁合同项下的所有权利义务。3．乙方同意甲方将租赁合同项下所有权利义务转让给丙方。经甲、乙、丙三方友好协商，现就租赁合同项下甲方所有权利义务的转让事宜签署本协议，以兹甲、乙、丙三方共同遵守，具体内容如下：一、甲、乙、丙三方同意，2016年04月15日为权利义务转让日（以下简称转让日），自转让日起，甲方在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方取代甲方成为租赁合同的出租方。二、丙方同意承受甲方在《租赁合同》项下的全部权利义务。三、甲、乙、丙三方确认：对于依据《租赁合同》收取的第一年度前七个月的该房屋租金共计人民币起371753元，上述已收取的租金由丙方开具合法等额的发票。乙方须同时将甲方开具的租金收据原件返还丙方。四、甲、乙、丙三方同意，于本协议转让日将乙方根据《租赁合同》已经支付的履约保证金人民币190000元自动转至丙方，甲方无需向乙方退回该款项，租赁合同终止时，丙方将按照《租赁合同》和本协议的约定办理。乙方应在本协议签订之日将甲方已出具的各项保证金收据原件返还给甲方，并由丙方另行向乙方开据相关保证金收据。五、本协议作为租赁合同的一部分，是租赁合同不可分割的部分及有效补充，与租赁合同具有同等的法律效力，本协议与租赁合同约定有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以租赁合同为准。六、本协议自甲、乙、丙三方法定代表人或授权代表签字并加盖公章或合同章之日起生效。本协议一式叁份，甲方执壹份，乙方执壹份，丙方执壹份，每份具有同等的法律效力。之后，甲方金泰嘉业公司、乙方赵东辉、丙方鑫义满城公司签订《三方转让协议》，约定2016年12月15日为权利义务转让日，将赵东辉关于上述《租赁合同》、《三方转让协议》项下的所有权利义务转让给鑫义满城公司，赵东辉对转让日之前，《租赁合同》履行中可能存在的乙方债务以及乙方可能承担的任何后果或责任仍由乙方承担，丙方对此承担连带保证责任。其中包括但不限于乙方未交纳的租金、物业管理费、宣传推广费、水费、电费等各项费用、以及违约赔偿和实现债权的费用将由乙方在本协议签订后在五个工作日内一次性付清，丙方对前述费用的支付承担连带保证责任。乙方承诺对丙方履行租赁合同项下的义务向甲方承担连带保证责任担保，如丙方逾期交纳租金、物业管理费、空调费、水电费等各项费用或丙方有其他违约、侵权等行为而对甲方负有债务时，乙方承诺于收到甲方通知后十日内承担保证责任，向甲方支付应付款项。乙方承担保证责任的期限为两年，自丙方对甲方所负债务产生之日起计算，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及甲方为实现债权而支出的费用等。2017年11月13日，金泰嘉业公司向鑫义满城公司邮寄《违约纠正通知书》，载明：贵司目前拖欠我司租金、费用总额已达人民币303066.8元，贵司逾期支付的行为已构成严重违约。请贵司在收到本函后立即纠正违约行为，于2017年11月28日17：00前将上述款项向我司支付，并在日后严格按照租赁合同约定执行。如贵司未在指定日期内支付，我司将按照《租赁合同》捍卫我司权益。每逾付一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金；逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担。2017年12月22日，金泰嘉业公司向鑫义满城公司邮寄《解除〈租赁合同〉通知书》，内容为：贵司承租了我司位于北京市丰台区果园7号楼（现名“合生广场”）L3层3020号、租用面积为291平方米的场地，用于经营“过锅瘾”品牌“餐饮”业态之用途，租赁期限为五年，自2015年6月20日起至2020年6月19日止。《租赁合同》对装修期、租金、费用收取标准、双方权利义务及违约责任进行了详细约定。《租赁合同》签订后，我公司如约将场地交付使用，并完全履行了我公司的合同义务。但贵方在租赁期间内，逾期向甲方支付租金、物业管理费、水费、电费等，且费用逾期支付远超3个月，鉴于此，我公司现通知贵方如下：一、我公司依据《租赁合同》第十九条的约定，于2017年12月31日提前解除与贵方签署的《租赁合同》。二、请贵司于2017年12月30日17:00前交齐拖欠租金并结清所有费用。三、请贵司在2017年12月30日17:00前，按照《租赁合同》第二十一条约定将屋内其拥有所有权的可移动的资产和商品撤出，并应保证承租房屋及甲方设施设备保持现状良好能够继续对外出租。如贵司未按照通知的时限交还的，视为贵司放弃场地内相关物品的所有权及一切权利，我公司将根据《租赁合同》的约定自行对场地进行清理，并可对承租房屋进行查封和转租。四、我公司保留依据《租赁合同》约定及相关法律规定追究贵司全部违约责任的权利。赵东辉、鑫义满城公司表示收到该通知书后，按照该通知书要求解除了合同。但不认可其违约，表示其2017年8月1日起开业，已支付6个月的租金，且根据合同约定，第一年免交物业管理费。2018年1月1日，金泰嘉业公司向鑫义满城公司邮寄《限时清理物品函》，要求鑫义满城公司于2018年1月8日前将房屋内所有物品清理、腾空后将房屋交还给金泰嘉业公司。邮单回执显示收件人拒收。一审庭审中，赵东辉、鑫义满城公司为证明其系2017年8月1日开业，未能如期开业系天雅公司、开业率未达到金泰嘉业公司招商人员承诺80%等原因导致，以及其和金泰嘉业公司工作人员协商的起租日为2017年8月1日等情况，提交了和金泰嘉业公司招商人员马晓丽、郭俣等人聊天记录，申请了天雅公司原招商人员付小亮出庭作证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金泰嘉业公司与赵东辉、鑫义满城公司签订的《租赁合同》《三方转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，法院对此不持异议。本案的争议焦点有三：一是赵东辉、鑫义满城公司的起租日是否变更为2017年8月1日。法院通过赵东辉、鑫义满城公司提交的金泰嘉业公司招商人员同赵东辉之间短信、微信聊天记录，金泰嘉业公司提交的2017年11月13日盖有金泰嘉业公司印章的《违约纠正通知书》上的催款数额，可以认定赵东辉、鑫义满城公司的起租日经双方协商一致，变更为2017年8月1日，自2017年8月1日收取租金、物业管理费等。二是赵东辉、鑫义满城公司向天雅公司交付的六个月的租金是否转至金泰嘉业公司。根据天雅公司、金泰嘉业公司、赵东辉三方签订的《三方转让协议》的约定，赵东辉支付的371753元租金，由金泰嘉业公司开具合法等额的发票，可以认定关于该租金的相关权利义务转让给金泰嘉业公司。三是关于合同约定的免除第一年度物业管理费的起算时间如何认定。金泰嘉业公司与鑫义满城公司之间《租赁合同》约定了期限为五年，即2015年6月20日至2020年6月19日，并对每个租赁年度的租金、物业费的缴纳标准进行了明确约定，双方均未举证证明该合同约定的期限存在变更的情形，故法院认定第一年度为2015年6月20日至2016年6月19日，第二年度为2016年6月20日至2017年6月19日，第三年度为2017年6月20日至2018年6月19日。鑫义满城公司起租日2017年8月1日至解除合同，系第三年度，而非免交物业管理费的第一年度。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，赵东辉、鑫义满城公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障赵东辉、鑫义满城公司正常使用涉案商铺以外，还负有保障赵东辉、鑫义满城公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给赵东辉、鑫义满城公司带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括赵东辉、鑫义满城公司在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了赵东辉、鑫义满城公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任。赵东辉、鑫义满城公司在合同签订后收取了金泰嘉业公司交付的涉诉商铺在商城内进行经营，未按照合同约定及时给付租金及其他费用，行为亦属不当。综上，对于金泰嘉业公司所主张的租金和物业管理费，金泰嘉业公司虽存在商城管理的失当行为，但亦完成了交付商铺供赵东辉、鑫义满城公司使用的主要合同义务，故赵东辉、鑫义满城公司亦应当支付一定租金及商场管理费，对于具体的数额，法院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。关于金泰嘉业公司水电费的主张，根据金泰嘉业公司提交的水费、电费缴费明细单，赵东辉、鑫义满城公司的陈述意见，可以认定鑫义满城公司未按期缴纳相应费用，存在违约情形，具体水电费数额，法院根据金泰嘉业公司提交抄表记录依法予以确定。对于金泰嘉业公司主张的迟延履行滞纳金及违约金，考虑到金泰嘉业公司在合同履行中亦存在一定程度的过错，综合双方的过错程度、赵东辉、鑫义满城公司的逾期时间、金泰嘉业公司的实际损失等因素，不宜向承租方苛以违约责任，故对于金泰嘉业公司主张的迟延履行滞纳金及违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于履约保证金，双方均认可该费用已缴纳，尚未退还。综上，赵东辉、鑫义满城公司已支付的租金、履约保证金足以抵扣欠付租金、物业管理费及水费、电费，故金泰嘉业公司相关诉讼请求，法院不予支持。判决：一、确认北京金泰嘉业房地产开发有限公司与北京鑫义满城餐饮服务有限公司的《租赁合同》于2017年12月31日解除；二、驳回北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，金泰嘉业公司与赵东辉、鑫义满城公司签订的《租赁合同》《三方转让协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。一审判决确认双方合同于2017年12月31日解除，双方均同意，本院对合同解除时间不持异议。关于合同解除的责任，本案中，赵东辉、鑫义满城公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订租赁合同，金泰嘉业公司除应保障赵东辉、鑫义满城公司正常使用涉案商铺以外，还应保障赵东辉、鑫义满城公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给赵东辉、鑫义满城公司带来的正常商业氛围，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括赵东辉、鑫义满城公司在内的全体商户共同努力。根据本案查明的事实，合同履行期内，金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，一定程度上影响了赵东辉、鑫义满城公司正常实现合同目的；赵东辉、鑫义满城公司未按合同约定及时给付租金及其他费用，其行为亦属不当。因双方对于合同的解除均存在过错，金泰嘉业公司主张的滞纳金及违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于双方租赁合同起租日是否变更为2017年8月1日一节，赵东辉、鑫义满城公司提交了与马晓丽的微信聊天记录，虽然金泰嘉业公司主张对上述证据的真实性不予认可，但是，微信聊天显示马晓丽系“合生广场”招商部的人员，聊天内容亦是关于涉案商铺租赁相关事宜，而金泰嘉业公司作为涉案“合生广场”的出租管理单位和涉案商铺的出租人，未能提供反驳证据，故本院对于上述微信记录的真实性予以确认。根据微信记录的记载，马晓丽提出将开业日、起租日及计租日变更为2017年8月1日，虽然鑫义满城公司未在租赁期限变更协议上签字，但是，在金泰嘉业公司未能提供充分证据证明已于2017年8月1日之前达到正常开业条件的情况下，一审判决确认从2017年8月1日起算租金等费用，处理结果并无不当。金泰嘉业公司另依据赵东辉、鑫义满城公司加盟授权日期从2017年8月开始主张系因为赵东辉、鑫义满城公司自身原因导致无法经营，依据不足，本院对于金泰嘉业公司的该项意见不予采纳。因金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，影响了赵东辉、鑫义满城公司对于租赁物的正常使用，一审法院根据本案合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等实际因素，酌情确定租金、商场管理费，结果并无不妥，本院予以维持。关于履约保证金，根据前文的认定，金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，一定程度上影响了赵东辉、鑫义满城公司正常实现合同目的，金泰嘉业公司在合同履行中存在一定程度的过错，故在此情况下，金泰嘉业公司主张依据合同约定没收履约保证金，依据并不充分，一审判决以履约保证金抵扣赵东辉、鑫义满城公司欠付相关费用，处理方式并无不当，另经核算，赵东辉、鑫义满城公司交纳的保证金足以折抵欠付租金、物业管理费及水费、电费，本院对于金泰嘉业公司就此提出的上诉意见不予采纳。综上所述，金泰嘉业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34339元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥