湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2681号上诉人（原审被告）：株洲万众房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江广场亚都花园****。法定代表人：张慧常，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐锋，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：洪华，女，1964年12月14日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：吕国袆，男，1963年6月9日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。上诉人株洲万众房地产开发有限公司（以下简称万众房地产公司）因与被上诉人洪华、吕国祎商品房销售合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人万众房地产公司的委托诉讼代理人唐锋，被上诉人洪华、吕国祎共同委托诉讼代理人唐湘晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人万众房地产公司上诉请求：请求撤销株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2878号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由是：原审判决适用法律错误，一审认定“合同附件十一补充协议第六条关于房屋验收交付补充约定第7项约定”是格式条款，属无效条款错误。其一，该条款是双方当事人真实意思表示，不存在威胁、忽悠的情形，且未违反法律法规的强制性规定。其二，该合同是书面的形式，双方各执一份，被上诉人可以随时翻阅，被上诉人对其享有的合同权利义务时明知的。其三，本案争议的格式条款是有效的。被上诉人洪华、吕国袆共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判被上诉人洪华、吕国袆一审诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金24039元（按总房价589113.7元的日万分之一标准计算408天，即2017年1月1日至2018年2月10日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年11月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》主要约定：“1、买受人向出卖人购买位于株洲市天元区房屋；总房价款为519113.7元；2、该房屋的交付应当符合商品房已经取得建设工程竣工验收报告并经过相关部门联合验收合格、商品房已取得房屋实测报告的条件，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；出卖人应于2016年12月31日前将房屋交付给买受人。商品房达到约定交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日将办理交房手续的时间、地、地点的通知书面送达买受人受人未收到通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付时出卖人不出示约定条件的齐全证明文件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3、本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有的不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；4、合同附件十一补充协议约定：房屋预测平面图以外增加面积按2000元／㎡计费另外付给出卖人。合同约定的房屋“经验收合格”是指出卖人作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论。其他与该商品房有关的工程验收工作由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为质量合格的依据，应按照本合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。由于买受人原因未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，不承担由此造成延期交房的违约责任；买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利；因合同履行所发生的通知等文件（以下统称为通知）均应采用挂号信、传真、ＥＭＳ邮件或在本地报纸刊登等可供查询的方式送达。通知送达至买受人在签署买卖合同时预留的地址即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或者变更地址后未书面通知出卖人的，出卖人仍可向合同上注明的地址发出相关通知或本地报刊（株洲日报或株洲晚报）上刊登相关通知，通知自出卖人发出或刊登之日起第七日视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或指定先到达的日期为通知送达日期……”合同签订后，原告按约足额支付了全部购房款。2017年5月17日，案涉房屋所属5号栋经被告组织施工、勘察、设计、监理单位完成五方竣工验收，工程质量验收结论为合格。2018年2月1日，被告在《株洲日报》刊登《交房公告》，通知建设家园业主于2018年2月7日至8日办理4、5栋交付手续，并在办理交付时缴纳完毕购房款、维修基金、办证费等相关费用。原告未在通知期限内收房，被告亦未向原告支付逾期交房违约金，双方因此酿成纠纷。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告争议的焦点为：1、房屋是否已符合交房条件，被告通知交房行为是否生效；2、被告逾期交房是否具有免责事由；3、被告如需承担逾期交房违约责任，具体期限及标准应如何确定。综合分析如下：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的主要条款系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，双方间房屋买卖合同关系成立并生效，均应按合同约定履行各自义务。现被告未按约定期限交房应承担相应的逾期交房违约责任。本案中原、被告双方对房屋是否符合交付条件产生争议。本院认为，合同附件补充协议中已约定交付条件为“建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得合格结论”，结合行业国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（编号：GB50300-2013）6．0．6的相关规定“建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收”，可以合理确定本案所涉房屋经五方验收合格时（2017年5月17日）即符合交付条件。故对原告提出房屋不符合交付条件的主张本院不予支持。被告于2018年2月1日通过在《株洲晚报》刊登交房公告的形式通知业主收房，该通知形式符合双方补充协议约定且未违反法律法规的强制性规定，对原告产生约束效力，按照补充协议约定于刊登之日（2018年2月1日）起第七日视为已送达。原告应在公告通知的相应收房期限2月8日前及时收房。原告无正当理由未及时收房造成的不利后果应由原告自行承担。被告主张其已因原告未按合同条款约定方式及期限主张逾期违约金而免责。该院认为，被告作为提供格式条款的一方，对加重对方责任免除己方责任的条款未采取合理方式提请对方注意并加以详细说明，该条款应属无效。被告另主张其逾期交付系不可抗力造成但未提交充分证据证实，不予支持。现被告逾期交房虽已超90日，但因原告未要求解除合同，按照合同约定被告应自逾期次日（2017年1月1日）起按已支付总房价款的每日0.01%标准支付违约金至2018年2月8日止，共计20972元（即519113.7元×404日×0.01%/日）。原告诉请的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告株洲万众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告洪华、吕国袆给付逾期交房违约金20972元；二、驳回原告洪华、吕国袆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费400元，减半收取200元，由被告承担。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案二审双方争议的焦点是，双方签订的合同附件十一,《补充协议》第六条第7项的效力如何确定？该条款约定“7、乙方（被上诉人）依据合同有关逾期交房的约定要求甲方（上诉人）支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知甲方（上诉人），否则视为乙方（被上诉人）自愿放弃要求甲方（上诉人）支付违约金或承担其他违约责任。”，上诉人系提供格式合同的一方，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上诉人对免除其主要责任的条款没有采取合理的方式提请被上诉人注意，亦没有作出说明，该条款不合理的加重了被上诉人责任、排除被上诉人主要权利，免除上诉人主要责任，系格式条款，故该条款无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元，由上诉人株洲万众房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 曹 阳二〇一九年十一月二十八日法官助理 曾海燕书 记 员 陈 晨