湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10043号上诉人（原审原告）：蔡某，男，2008年6月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。法定代理人：蔡志勇（系蔡某父亲），男，1972年9月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：杨雄，湖南君见律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙中海梅溪房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区麓谷麓天路**五强科技园办公楼****。法定代表人：庄勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。上诉人蔡某因与上诉人长沙中海梅溪房地产开发有限公司（以下简称“中海梅溪公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。蔡某的上诉请求：撤销原判第三项，依法改判中海梅溪公司向蔡某支付租金损失96万元（给付标准：从2014年3月29日至2019年7月28日按照同类同地段租金给付标准15000／月），鉴定费48800元由中海梅溪公司负担，二审诉讼费用由中海梅溪公司承担。事实理由：1、房屋所有权人对房屋具有出租权，而不论房屋是何种性质。主张的租金损失的标准综合考虑了房屋面积、户型、毛坯状态、地理位置、、地理位置境等因素，所以主张的租金损失的计价标准比较客观。2、因房屋存在严重瑕疵，蔡某实际支出的四笔鉴定费共计48800元，请求二审法院依法明确由中海梅溪公司承担。中海梅溪公司辩称，1、涉案房屋仅存在质量瑕疵，不影响实际使用。涉案房屋并未装修，即使不存在质量问题也因未装修而无法正常居住，无法对外承租。蔡某要求赔偿租金损失没有合同依据。2014年4月1日至2016年12月31日，蔡某申请了空置房屋，没有使用意愿。2017年蔡某申请鉴定后，要求自行维修，扩大损失的部分也应由蔡某要求自行承担，不应由中海梅溪公司负担。蔡某要求赔偿租金损失没有事实依据。2014年4月至2016年5月，中海梅溪公司对涉案房屋进行了维修，但是蔡某没有使用或出租打算，事实上也没有使用或出租。2017年1月空置期满后涉案房屋未能被维修并非中海梅溪公司拒绝或拖延。关于租金计算标准，蔡某主张的损失均是网络上发布的广告，不能代表实际费用，更不能作为实际损失的依据。对涉案别墅能否被及时承租存疑，无人承租就不存在租金损失。2、鉴定费的产生系蔡某自身举证不能所导致的费用支出，应由其自身承担。中海梅溪公司的上诉请求：撤销原判第二项，改判中海梅溪公司无需向蔡某支付物业服务利益损失，一、二审诉讼费及鉴定费由蔡某自行承担。事实与理由：依据物业服务管理办法，物业费的缴纳主体是蔡某，蔡某已实际收房，故物业费的缴纳主体应当是蔡某。收取物业费不以是否实际居住为前提。物业费不属于损失，与中海梅溪公司无关。蔡某辩称，1、原判判定物业费由中海梅溪公司承担是正确的，应当予以维持。蔡某自收房次日起，就一直在与中海梅溪公司沟通维修整改的问题。蔡某未能实际装修入住的原因为中海梅溪公司交付的房屋不符合质量要求，鉴定意见已作出合理解释。未能入住而持续缴纳物业费属于蔡某在本案中产生的直接经济损失之一，所以应当由中海梅溪公司承担。2、关于本案的鉴定费用，前后支出了4笔费用，因为在本案2017年蔡某起诉时，一审第一次庭审中，双方对房屋是否存在质量问题存在巨大争议，最终一审法院委托专业鉴定机构进行鉴定，鉴定结论明确了房屋漏水是房屋原有的质量问题，全部责任应由中海梅溪公司承担，故四笔鉴定费也应由中海梅溪公司承担。蔡某向一审法院提出诉讼请求：1、判令中海梅溪公司向蔡某支付因房屋质量缺陷产生的修理费191956.69元（庭审过程中，蔡某依鉴定结论变更该项请求数额为190410.14元）；2、判令中海梅溪公司向蔡某支付租金损失960000元（从2014年3月29日按同类同地段租金标准15000元／月计算至2019年7月28日，共计64个月；3、判令中海梅溪公司向蔡某支付物业管理损失69659.76元；4、判令中海梅溪公司向蔡某支付鉴定费用48800元；5、判令中海梅溪公司承担本案诉讼费用。一审认定事实：2012年10月6日，蔡某、中海梅溪公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ120184102；以下简称“商品房买卖合同”），蔡某购得中海梅溪公司开发的位于长沙市房屋（规划用途为“住宅”，以下简称“涉案房屋”），并于2016年1月6日登记至蔡某名下（权证号码：长房权证岳麓字第**，建筑面积316.79㎡）。商品房买卖合同第十条约定涉案房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。商品房买卖合同第十五条约定：在商品房保修范围和保修期限内发现质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。蔡某于2014年3月28日办理了涉案房屋的收房手续。收房后，蔡某先后于2014年5月19日、2016年3月10日、2016年12月20日向中海梅溪公司、涉案房屋的物业服务公司、物业费催缴律师等发出房屋质量问题整改敦促函、房屋质量问题整改敦促及索赔函、律师函复函等，提出房屋质量及功能缺陷等问题，并要求整改。据蔡某、中海梅溪公司提交的证据显示，中海梅溪公司的房屋维修中心于2016年对涉案房屋中的渗水问题先后进行过7次维修。涉案房屋至今未装修入住。2014年3月28日，蔡某与案外人北京中建物业管理有限公司湖南分公司（以下简称“物业公司”）就涉案房屋的物业服务签订了《湖墅嘉园一期物业服务协议》。2017年1月16日，蔡某向物业公司提交《业主房屋空置／延期空置申请表》，申请空置期间为2014年4月1日-2016年12月31日，申请减免物管费3854.01元，获得3个月物业管理费抵扣券一张。蔡某已经向物业公司缴纳了截至2019年9月30日的物业服务费共计69659.76元。涉案房屋于2014年3月19日经勘查、设计、施工、监理、建设单位同意竣工验收，2014年3月28日完成竣工验收备案。本案诉讼过程中，经蔡某申请，一审法院委托湖南省建设工程质量检测中心对涉案房屋质量进行检测鉴定。湖南省建设工程质量检测中心于2018年12月18日出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案房屋漏水部位几乎全部与室外直接发生接触，业主未进行装修，且未对房屋进行改动，故漏水均为房屋原有质量问题，应由开发商中海梅溪公司进行修复处理。并就修复方案建议：外墙渗漏处，原装饰面层凿除，进行防水处理后再恢复；做法为由内至外，15㎜厚1:2水泥砂浆找平层，8㎜厚1:2:4聚合物、水泥、砂的砂浆防水层，再恢复原装饰面层。蔡某为此向湖南省建设工程质量检测中心支付鉴定费12000元。本案诉讼过程中，经蔡某申请，一审法院委托湖南广联工程项目管理有限公司对涉案房屋因质量缺陷所致修复造价进行鉴定。湖南广联工程项目管理有限公司于2019年7月15日出具了司法鉴定结论报告，鉴定结论为：涉案房屋因质量缺陷所致的修复造价为190410.14元。蔡某为此向湖南广联工程项目管理有限公司支付鉴定费11300元。一审法院认为，蔡某、中海梅溪公司双方当事人签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点为：涉案房屋存在质量缺陷的民事责任承担问题。一、关于责任主体问题。本案涉案房屋存在质量缺陷，且房屋的质量缺陷属于房屋原有质量问题，应由中海梅溪公司进行修复处理的事实，有鉴定意见佐证，且双方当事人对该鉴定意见均无异议，故可以确认，关于本案涉案房屋存在的质量缺陷，应由中海梅溪公司承担相应的民事责任。二、关于责任承担问题。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，同时根据蔡某、中海梅溪公司签订的商品房买卖合同第十五条的约定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，蔡某收房后，多次向中海梅溪公司及其相关人员提出了房屋存在的质量问题，且中海梅溪公司在本案诉讼前亦多次进行了维修，但在本案诉讼过程中，经鉴定，涉案房屋仍存在质量瑕疵需修复，蔡某亦已明确表示愿意自行修复，应当予以支持。故一审法院对蔡某依鉴定结论主张由中海梅溪公司支付质量缺陷所致的修复费用190410.14元的诉讼请求予以支持。2、蔡某所购房屋的规划用途为“住宅”，出租获利并非其必然产生的可期待利益，故一审法院对蔡某以同地段租金标准主张租金损失的诉讼请求不予支持。3、蔡某因中海梅溪公司交付的房屋存在质量瑕疵而无法入住，致其已缴纳了物业服务费却未享受物业服务利益，故一审法院对蔡某主张由中海梅溪公司承担其物业服务利益损失69659.76元的诉讼请求予以支持。4、关于鉴定费用，蔡某为本案采纳的鉴定意见所支出鉴定费用23300元，应由中海梅溪公司承担；蔡某向未作出鉴定意见的鉴定机构缴纳的鉴定费用，不应由中海梅溪公司承担，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、限长沙中海梅溪房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向蔡某支付房屋修复费用190410.14元；二、限长沙中海梅溪房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向蔡某支付物业服务利益损失69659.76元；三、驳回蔡某的其他诉讼请求。本案受理费12558元，由蔡某负担8791元，由长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担3767元；鉴定费23300元，由长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担。二审中，蔡某提交以下证据：2019年7月25日湖南增值税普通发票复印件一份，拟证明蔡某在一审司法鉴定过程中实际支出了涉案Ｄ9栋-102号房屋修复方案、修复实际图纸设计费共计2万元，该费用应由被上诉人中海梅溪公司负担。中海梅溪公司对蔡某提交的证据，发表如下质证意见：对真实性及证明目的有异议，该鉴定因为蔡某举证不能导致的费用，因此该笔费用应由其自行承担。中海梅溪公司二审中没有提交新证据。结合全案材料及当事人质证意见，对蔡某提交证据作出如下认证：对真实性予以确认，但无法其实现证明目的，本院不予认定。双方当事人对一审认定事实均未提出异议，本院二审对一审认定事实予以确认。本院认为，蔡某、中海梅溪公司签订《长沙市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同。根据该合同第十五条约定，在商品房保修范围和保修期限内发现质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。蔡某在2014年至2016年陆续向中海梅溪公司提出了房屋质量问题，虽然中海梅溪公司进行了多次维修，但未能完全履行合同约定的修复义务，致使涉案房屋在一审进行质量鉴定时仍无法正常使用，必然给蔡某造成了实际损失，中海梅溪公司应当依约予以赔偿。本院基于蔡某可能产生的实际损失，结合双方的过错程度、房屋质量问题的严重程度等情形，维持一审法院要求中海梅溪公司对蔡某承担物业服务利益损失69659.76元的判决内容，同时酌情认定中海梅溪公司应向蔡某赔偿租金损失5万元。对蔡某主张的超过5万元的租金损失，本院不予支持。至于蔡某要求中海梅溪公司负担未被本案采纳鉴定意见支出的鉴定费用25500元，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，上诉人蔡某的上诉请求部分成立，予以支持；上诉人中海梅溪公司的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初677号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初677号民事判决第三项；三、限长沙中海梅溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡某支付租金损失5万元；四、驳回蔡某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12558元，由蔡某负担8791元，由长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担3767元；鉴定费23300元，由长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担。二审案件受理费14099元，由蔡某负担12558元，长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担1541元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十一月十二日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。