广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初21878号原告深圳富源弘科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300359564742W。法定代表人查小英，执行董事。委托代理人李文督，广东金地律师事务所律师。被告一深圳市利众五金塑胶有限公司，住，住所地深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路****202一社会信用代码91440300MA5DMUY22A。法定代表人叶华国，执行董事。被告二王佳雯，女，汉族，1978年12月26日出生，身份证住址广东省化州市，被告三唐王明亮，男，汉族，1982年6月19日出生，身份证住址江西省上饶市信州区，被告四叶华国，男，汉族，1979年12月13日出生，身份证住址广西合山市，四被告共同委托代理人叶昊，广东商达律师事务所律师。原告深圳富源弘科技有限公司（以下简称福源弘公司）与被告深圳市利众五金塑胶有限公司（以下简称利众公司）、王佳雯、王明亮、叶华国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李文督、四被告共同委托代理人叶昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告一间的《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同书》，被告向原告支付截至2018年6月26日所拖欠款项共计人民币293890元；2．判令被告支付滞纳金人民币93457.02元（以三被告所确认的欠费金额为基数，从2018年6月26日起算，按每日千分之三的标准计算至清偿之日，暂计至2018年10月10日）；3.原告所支付的律师费人民币20000元由被告一承担；4.被告二、被告三、被告四对第1、2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由四被告承担。具体事实与理由:2016年6月21日原告与被告一的法定代表人叶华国签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路4号2楼2000平方米的厂房及台干宿舍2楼租给被告一使用，租赁期限为5年，从2016年6月21日至2021年5月31日，租金从2016年8月10日起计，每月租金为人民币39000元，每满36个月递增10%，并房租及管理费用每月结算一次，被告应于当月5号前（遇节假日往后推迟）到原告账务部结算当月房租及管理费用，逾期支付的每日按百分之三收取滞纳金。2017年11月1日，原告与被告一又签署了关于租赁大王山工业四路4号防爆房北面一间宿舍的《房屋租赁合同书》租赁期限同样至2021年5月31日止，每月租金2500元，约定被告应于每月15日前付清租金及水电费等，逾期滞纳金按每日千分之五计算。租赁合同签订后，原告便已将租赁物业交付给被告一使用。一直以来原告与被告一均保持着友好合作关系，被告一亦能按时或经原告催促后足额缴纳租金及管理费用。然而，从2017年12月起，被告一开始拖欠原告租金等费用，原告多次以口头、电话以及书面通知单的形式向被告催收租金及水电等管理费用，但被告一均未支付。在此期间，被告一曾于2018年4月10日向原告承诺付款期限，但被告一未依其承诺付款，2018年5月7日，原告正式通知其终止合同；2018年5月25日，原告再次向被告一发出催款通知，被告一占用租赁物业直至2018年6月25日原告强制清场。被告一确认截至2018年6月25日拖欠原告租金及相关费用共计人民币293890元，被告一将物业交还原告后承诺放弃其中所有资产，由原告自行处置。同时，被告二、被告三在2018年6月26日同意为被告一所欠款项及被告一在《房屋租赁合同书》中的义务（包括房租、水电费、管理费、利息、律师费、诉讼费等）承担连带保证责任。被告一长期拖欠租金及管理费用，已经构成根本违约，在原告于2018年5月7日正式通知被告一终止合同时，该《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同书》既已解除。《厂房租赁合同》第七条约定，如被告不能按期缴纳费用，原告每日按拖欠费用的百分之三收取滞纳金，而在原告发给被告一的《物业管理收费通知单》中规定的滞纳金收取标准为每日0.3%，因此，基于诚实信用的基本原则，被告一应按每日0.3%的标准向原告支付滞纳金。滞纳金从被告一及被告二、被告三在2018年6月26日确认欠款金额之日起，以人民币293890元为计算基数，应计算至被告一足额清偿所欠款项之日。被告二、被告三对被告一应负债务承担连带清偿责任。2016年6月21日，被告四为被告一的公司以自己的名义与原告签订的租赁合同，从被告一在长期拖欠租金的情况下向原告出具的计划书，承诺书、欠条中均可以看出租赁合同中位于宝安区沙井街道大王山工业四路四号厂房2楼2000平方米的厂房及台干宿舍2楼是由被告一实际经营使用，因此就该租赁物业以及后续签订的大王山四路四号防爆房占有使用费应由四被告连带清偿。被告四作为该公司的发起人、法定代表人，根据公司法司法解释三第二条的规定，被告四应当对原告的诉讼请求承担连带清偿责任。依据原告所提交的欠条，被告二、三的保证范围不仅包括房租、水电费等，还包括债权人实现债权所支付的一切费用，包括诉讼费、律师费，被告一对此予以确认，因此应当认为被告与原告就律师费的承担已有明确的约定。根据担保法第21条之规定，本案原告所支付的律师费属于其实现债权的必要费用，应当由四被告承担清偿责任。请法庭支持原告的诉讼请求。四被告共同辩称，1.原告所述事实不真实，原告所提供厂房因不符合环保及安监的要求，自我方自2017年正式营业开始，不断有环保和安监部门上门检查以及责令停业整顿，导致我方无法正常营业，原告在明知环保批文即将到期的情况下，与我方签订为期五年的租赁合同，存在明显不公平的情况；2.我方拖欠房租及水电费金额与原告所陈述不一致，实则拖欠金额为2018年5月12日承诺书所出具的102192元；3.我方机器设备在未经我方同意的情况下已被原告非法处置，其中包括喷漆设备、办公设备以及私人的物品，其价值远超我方所欠原告的租金及水电费；4、原告所诉的律师费为非必要性支出，我方不予承担；5、被告二、三、四保证期限已过，不承担保证责任。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案所涉房产位于深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路四号厂房2楼厂房及“台干宿舍”2楼，该厂房及宿舍的登记权利人为深圳市沙井大王山股份合作公司，房地产证号为50××75；原告富源弘公司在庭审中主张其从案外人扬捷五金制品（深圳）有限公司处租赁取得涉案房产的使用权，其转租已经案外人扬捷五金制品（深圳）有限公司同意。2017年6月21日，原告富源弘公司（甲方）与被告叶华国（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路4号厂房2楼的2000平方米租给乙方使用，租赁期限为5年，从2016年6月21至2021年5月31日，从2016年8月10日起计租；每月租金为人民币35000元加4000元（台干宿舍2楼），每满36个月递增10%；签订合同时乙方向甲方交付履约保证金78000元，合同终止费用付清后，甲方7日内一次性将上述保证金不计息退还乙方，若乙方违约提前终止合同或破坏房屋结构未予修复给甲方造成经济损失，甲方有权将上述保证金作为赔偿费用全部扣留；房租及管理费用每月结算一次，乙方应于当月5号前（遇节假日往后推迟）缴纳，逾期支付的每日按百分之三收取滞纳金；水电费用每月结算一次，乙方应于通知后3天内缴纳，逾期支付的每日按百分之三收取滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。庭审中，原告富源弘公司与四被告均确认，该租赁合同所涉物业包括位于深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路4号厂房2楼的2000平方米，以及该工业区内俗称“台干宿舍”的2楼；因合同签订时被告一利众公司尚未成立，原告与被告一利众公司的发起人被告四叶华国签订租赁合同，后，被告一利众公司成立并注册登记在上述租赁物业；被告依约交付了租金、履约保证金，租赁物业在合同签订后已交付给被告一利众公司实际占有使用。原告富源弘公司当庭确认，向被告一利众公司主张与上述《房屋租赁合同书》相关的权利。2017年11月1日，原告富源弘公司（甲方）与被告一利众公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市沙井大王山工业四路4号防爆房北面一间宿舍租赁给乙方使用，租赁期限为4年，自2017年11月1日至2021年5月31日止；每月租金2500元，乙方应于每月5日前付清当月租金；签订合同时乙方向甲方交付履约保证金5000元，租赁期限届满时乙方无违约且已支付完应付费用，甲方将保证金全额无息退还乙方；乙方预期支付租金、水电费的，甲方每天向乙方收取拖欠金额千分之五的违约金；乙方拖欠租金、水电费超过30天视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同并没收租赁保证金。合同还约定了双方的其他权利义务。庭审中，原告富源弘公司与四被告均确认，被告一利众公司依约交付了租金、履约保证金，原告富源弘公司将租赁物业交付给被告一利众公司实际占有使用。合同履行过程中，被告一利众公司自2017年底2018年初开始拖欠房屋租金及水电费。被告一利众公司于2018年4月10日向原告富源弘科技出具计划书，载明：就2018年3月31日之前房租、水电费共计132192元计划于2018年4月20日付62192元、于2018年4月28日付70000元。后，被告一利众公司支付了部分款项。被告三唐王明亮作为见证人、案外人陈笑兰及二位物业管理人员作为见证人，被告二王佳雯作为承诺人，被告一利众公司于2018年5月12日签章出具承诺书，载明：被告一利众公司向房东承诺3月之前所欠房屋102192元在5月20前付清；4月份房租水电于5月30日前付清（不包含滞纳金）；5月份房租水电于6月15日前付清（不包含滞纳金）。以上承诺如未做到，物业对于工厂内所有财物可以转让或买卖处理，本人及公司接受处理结果无任何意见，工人工资和供应商货款纠纷均与物业无关。2018年6月26日，被告一利众公司、被告二王佳雯、被告三唐王明亮共同出具承诺书，载明:本人王佳雯因经营不善拖欠物业厂房租金、水电费共计293890元。因无法支付此租金等费用金额，现自愿放弃所租场地（沙井大王山工业四路4号2楼202）的一切资产交予物业自行处理。关于我公司的一切供应商债务和员工工资均与物业无关。同日，被告一利众公司作为欠款人、被告二王佳雯和被告三唐王明亮作为保证人，三方共同向原告富源弘公司出具欠条，载明：利众公司截止2018年6月25日拖欠富源弘公司“沙井大王山工业四路4号2楼202物业”租金及费用共计人民币293890元。王佳雯、唐王明亮对上述欠款及利众公司与富源弘公司《房屋租赁合同书》中约定的义务履行承担连带保证责任，保证范围包括但不限于房租、水电费、管理费、欠款本金、利息、违约金及实现债权的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼或仲裁费、财产保全费、拍卖费、评估费、交通费等）。庭审中，原告富源弘公司与四被告均确认，原告富源弘公司于2018年6月26日收回全部涉案租赁物业；被告于2018年6月26日出具的欠条、承诺书明确的金额为包含2017年6月21日及2017年11月1日签订的两份《房屋租赁合同书》所涉租赁物业总费用金额；被告二王佳雯、被告三唐王明亮系被告一利众公司股东，被告四叶华国系被告一利众公司法定代表人。2018年9月10日，原告富源弘公司（甲方）与案外人广东金地律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方因与利众公司租赁合同纠纷一案，委托乙方为代理人，乙方指派李文督担任甲方的委托代理人；代理期限为合同签署之日起至一审终结之日止；律师费2万元。合同签订后，原告富源弘公司支付了上述律师费，案外人广东金地律师事务所于2018年11月15日开具发票。另查，1.关于涉案房屋租赁合同未能继续履行的原因。四被告主张，签订租赁合同时原告曾口头承诺出租的厂房符合环保要求，但被告一自2017年正式营业开始不断有环保和安监部门上门检查以及责令停业整顿，原告所提供的厂房因不符合环保及安监的要求无法正常使用，原告方违约，应返还履约保证金。原告富源弘公司主张，符合环保等相关规定属于厂房使用人的合同义务，因被告一利众公司拖欠房屋租金及水电费达三个多月，经催告仍未支付，构成违约，因此原告富源弘公司有权解除租赁合同并不予退返履约保证金。庭审中，原告与四被告均确认，双方未将涉案出租厂房需具备相应环保审批条件作为合同条款明确约定。2.关于涉案房屋租赁合同解除时间。原告富源弘公司主张，于2018年5月7日向被告一利众公司送达通知，通知载明决定终止双方签订的租赁合同，通知生效期为三天，但原告富源弘公司未提交证据证明该通知已送达被告一利众公司。四被告表示，未收到原告方以任何形式通知解除租赁合同的材料。3.关于原告富源弘公司收回涉案租赁房屋的时间。四被告主张，涉案厂房于2018年5月18日被查封后即未实际使用，但确认未与原告富源弘公司办理交付手续且尚有物品遗留在涉案厂房中。原告富源弘公司主张，其于2018年6月26日与被告一利众公司、被告二王佳雯、被告三唐王明亮结算后收回租赁房屋，遗留物品搬移保管，除后续承租人已拆除的原装修外可随时返还给被告方。4.关于2018年6月26日，被告一利众公司、被告二王佳雯、被告三唐王明亮共同确认的拖欠物业厂房租金、水电费共计293890元是否包含违约金。四被告主张，该结算金额中包含部分欠付费用滞纳金，但无法明确说明具体金额。原告主张，该金额中包括至2018年6月25日的房租、至2018年5月31日的水电费及7173.08元滞纳金，但无法说明具体明细。5.被告一利众公司成立于2016年10月19日，注册资本500万元人民币，法定代表人为叶华国，企业类型为有限责任公司，股东为王佳雯（持股90%）、叶华国（持股10%）。庭审中，原被告双方均确认，被告二王佳雯、被告三唐王明亮系被告一利众公司股东。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告富源弘公司与被告一利众公司签订的两份《房屋租赁合同书》为双方真实的意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方均应全面履行合同约定的义务。关于涉案房屋租赁合同解除时间。依据本院已查明的事实，原告富源弘公司已于2018年6月26日接管涉案物业，涉案房屋租赁合同已丧失继续履行合同的可能，故原告富源弘公司主张解除其与被告一利众公司之间于2017年6月21日及2017年11月1日签订的两份《房屋租赁合同书》，有事实和法律依据，本院予以支持，并根据本案案情确认解除的时间为2018年6月26日。关于被告一利众公司欠付房租租金及水电费金额。2018年6月26日，被告一利众公司、被告二王佳雯、被告三唐王明亮已共同结算确认拖欠物业厂房租金、水电费共计293890元。原、被告双方争议的焦点在于，该结算费用中是否包含违约金。本院认为，原告与被告一在涉案房屋租赁合同中约定的滞纳金实际为违约金。四被告认为，上述结算费用包含违约金，但无法说明具体金额，亦无法举证证明；原告富源弘公司主张，上述结算费用为房租和水电费本金，仅包含违约金7173.08元。本院认为，四被告有责任对其主张进行具体明确的说明并举证予以证明，四被告未能明确具体的提出主张，且未提交任何证据，应承担举证不能的法律后果，本院采纳原告的主张及金额予。故，上述结算确认被告一利众公司欠付租金、水电费共计286716.92元（293890元-7173.08元），违约金7173.08元。关于逾期付款违约金。四被告确认逾期支付上述结算款项，但主张系原告违约造成租赁合同无法继续履行，但无法说明原告违反的合同条款，亦未提交证明证明其主张，应承担举证不能的法律后果，因此，四被告主张原告违约应返还履约保证金的抗辩主张本院不予采纳。原被告双方进行上述结算时，被告一利众公司欠付的房屋租金及水电费均已届至履行期限但未能按期支付，被告一利众公司未能说明有正当理由，其应承担相应的违约责任。原告与被告一于2017年6月21日及2017年11月1日签订的两份《房屋租赁合同书》分别约定逾期支付房屋租金、水电费每日按百分之三、千分之五收取滞纳金（即违约金）。原告富源弘公司主张被告一利众公司自2018年6月26日起按照缴费通知载明的每日3‰支付逾期付款违约金，被告一利众公司认为约定的违约金过高请求调整，从原告富源弘公司房屋租金、水电费未获得清偿的损失而言，应为欠付款项所产生的法定孳息，故按双方约定或缴费通知载明的计算的违约金数额均已超过原告富源弘公司的实际损失，本院根据公平原则将违约金依法调整为，以欠付租金、水电费共计286716.92元为基数，按照年利率24%计算，自2018年6月26日起至清偿之日止。关于律师费。涉案两份原告与被告一签订的《房屋租赁合同书》均未约定就合同履行产生争议，为解决纠纷支付的律师费等费用具体由哪一方承担，且律师费并非解决争议必然产生的费用，因此，原告富源弘公司要求被告一利众公司支付律师费2万元的主张，本院不予支持。关于被告二王佳雯、被告三唐王明亮的责任。被告二王佳雯、被告三唐王明亮出具的欠条实为保证书，其二人自愿为被告一利众公司欠付原告富源弘公司的上述债务承担连带保证责任，未违反法律的强制性规定，本院予以认可。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，保证书未载明保证期间，则保证期间为被告一利众公司欠款到期之日起六个月内，即2018年12月25日前。原告富源弘公司曾于2018年10月31日向本院提交诉讼材料主张被告二王佳雯、被告三唐王明亮承担连带保证责任，该主张时间未超过保证责任期间。原告主张的被告一利众公司欠付房租及水电费本金、违约金未超出保证责任范围，因此，被告二王佳雯、被告三唐王明亮应对被告一博莱特公司的上述债务承担连带清偿责任。关于被告四叶华国的责任。原告富源弘公司以被告四叶华国为被告一利众公司的发起人及法定代表人为由，主张其对被告一利众公司的上述债务承担连带清偿责任。原告富源弘公司已经选择被告一利众公司为2017年6月21日与被告四叶华国签订的《房屋租赁合同书》的相对人。被告一利众公司为有限责任公司，依法以其全部资产对公司债务承担责任。被告一利众公司依法成立后，被告四叶华国作为公司的法定代表人、发起股东，并不当然对公司经营过程中的产生的债务承担责任，原告富源弘公司并未提交证据说明存在被告四叶华国应对被告一利众公司的上述债务承担连带清偿责任的情形，应承担举证不能的法律后果，因此，原告富源弘公司的该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市利众五金塑胶有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳富源弘科技有限公司支付房屋租金及水电费人民币286716.92元、违约金7173.08元；二、被告深圳市利众五金塑胶有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳富源弘科技有限公司支付逾期支付房屋租金及水电费违约金（违约金以286716.92元为基数，按照年利率24%计算，自2018年6月26日起至清偿之日止）；三、被告王佳雯、唐王明亮对被告深圳市利众五金塑胶有限公司的上述债务承担连带清偿责任;四、驳回原告深圳富源弘科技有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3705元，由被告深圳市利众五金塑胶有限公司、王佳雯、唐王明亮负担。受理费原告已预交，由本院予以退回。被告深圳市利众五金塑胶有限公司、王佳雯、唐王明亮应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费人民币3705元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇一九年十一月八日书记员 陈炯（兼）书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。