湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1503号上诉人（原审原告）：赵士林，男，1955年8月9日生，苗族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：赵兵（赵士林之子），男，1983年12月22日出生，苗族，住址同上。委托诉讼代理人：覃高明，湖北欧兴红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秀玉，女，1977年2月18日生，汉族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：陈德智（李秀玉之夫），男，1975年2月13日出生，汉族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：鞠小鹏，湖南湘龙律师事务所律师。上诉人赵士林因与被上诉人李秀玉房屋买卖合同纠纷一案，不服龙山县人民法院于2019年9月12日作出的（2019）湘3130民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月14日通过庭询的方式审理了本案。上诉人赵士林及其委托诉讼代理人赵兵、覃高明律师，被上诉人李秀玉及其委托诉讼代理人陈德智、鞠小鹏律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵士林上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决在认定事实和适用法律上均有错误。一审已经查明:原被告间没有任何接触，(交集）仅通过中间人王学祥就进行了房屋交易，(2006年8月至2007年4月底)，两方几乎连口头合同都没有过，本案中被适用《合同法》第三十六条，“法律行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立”。本案中,被告一方以1.68万元购得原告名下的55平米楼房，不能视为已履行主要给付义务。按2006年当地房价,应在12万以上。否则也显失公平。2、本案发生在2007年4月底之前，一审法院适用《物权法》第15条明显错误。《物权法》是2007年7月1日以后才实施，它没有溯及既往的能力，本案应适用当时的《城市房地产管理法》,原判中也查明了原告方至今仍无法办理房屋所有权证，无产权证的房屋从一开始就不能进行交易，因此所签订的任何合同都应是无效的。3、本案也被适用了2012年才实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:该《解释》仅针对动产交易适用,针对房产等不动产，适用的是《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律问题的解释》,(2003年)。第二，上诉人在一审中主张该房屋买卖合同无效，应该得到支持。希二审法院予以改判。4、本案中,原告一方在还未实际取得该房屋时，就匆忙地与被告一方谈交易，明显与《城市房地产管理法》第2条、37条、41条相违背，明显应属无效行为。5、原告当时错误理解仅扣发他家一万元作为房屋修建款，完全忽视了企业单位予以垫交，减交部分1.6万元在当时来讲连修建的直接成本都差太远,这里原告有重大误解。6、该房与小区内其它住房一样，原县政府从帮助困难企业安置职工出发划拨给企业，没有收取土地出让金，事后也未批准补缴出让金，允许上市流通,所以到今天已十多年了仍无改变，这也是该小区无法办理房产证的根本原因所在。从法律层面上讲，原告是无权就该住房与人进行交易的。7、原告夫妻二人同属原县纸厂职工，一家四口仅得这套安置房，当时仅由原告个人表态就与被告进行转让了，原告一家没有协商一致，也没有事后追认,不能视为原告一个人有处分权。本案在查明事实部分，有偏信被告一方所有证据的现象,以至于作出了错误的判决。原判中忽视上诉人的质证意见，片面认为被告一方所交证据具有合法、真实、被全部采信。被上诉人李秀玉辩称：一、一审判决认定事实清楚;本案一审判决书第5页至第6页中查明的事实非常清楚，该判决认定的事实是按照上诉人一审起诉状中陈述的基本事实及双方提供的证据及法庭当庭询问当事人所认定，上述事实的认定有一审卷宗双方提供的书面证据及庭审记录可以佐证。上诉人在上诉状中所称一审认定事实不清无任何依据,上诉人与答辩人的买卖合同是真实存在，应当受法律保护。二、一审判决适用法律准确。一审判决法律依据是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条及《物权法》第十五条,虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》2012年才施行,但是该司法解释第四十六条第二款规定“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件,适用本解释;本解释施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。”以上规定清楚明了的表明本案审判应当适用该司法解释的规定。同时《物权法》第十五条的内容是对物权效力和债权效力进行区分,该规定是现代民法理论上“物权变动与合同效力区分原则”的法律渊源,该规定与买卖合同司法解释第三条原理一致，故一审依据上述规定作出判决适用法律完全正确,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人赵士林的原审诉讼请求:依法确认原被告之间的安置房买卖合同无效，判令被告腾退房间。原审法院查明：赵士林为原龙山县造纸厂职工，2006年7、8月份,赵士林将龙山县造纸厂破产清算组给该厂职工分配的安置房一套,通过中件人王学祥以16000元的价格卖给了李秀玉,双方未签订书面合同，后来李秀玉在尚未得到房子之时又通过王学祥给赵士林补了800元,购房款价格共计16800元。在获得购房款后,赵士林将房屋买卖的事实告知其配偶陈玉香,陈玉香并未明确反对。2007年1月,李秀玉与陈玉香侄子陈德智订婚之后，陈玉香明确表示同意将案涉房子卖给李秀玉的事实。2007年4月6日,龙山县造纸产破产清算组公布了《纸厂房安置分配方案》,2007年4月28日上午8:00时许，根据该方案，龙山县纸厂破产清算组在龙山县人民法院对纸厂安置房进行了分配,赵士林通过一次性抓阄的方式确定了其房屋位于原龙山县鞭炮厂“帮帮困”安置区,栋号为7栋4-302号的面积为55平方米的安置房一套，并与龙山县造纸厂破产清算组签订了《龙山县造纸厂安置房分配合同》。合同签订后,赵士林将合同原件交付给了被告李秀玉一方，此后李秀玉与陈德智结婚,该房屋一直由李秀玉一家占有使用,且李秀玉对该房屋进行了装修。另查明，至本案立案起诉之时，赵士林并未获得涉案房屋产权,也未协助李秀玉办理房屋产权过户登记。原审法院认为：原告赵士林与被告李秀玉进行房屋买卖时虽未签订书面协议,但被告李秀玉已向原告赵士林支付购房款16800元，原告赵士林已将案涉房屋的安置合同及房屋一并交付被告李秀玉，由其占有使用，原、被告双方已经按照口头约定履行了主要的义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”故原、被告双方合同依法成立,原告赵士林在本案中以案涉合同未采取书面形式订立为由,认为合同无效的理由不能成立，该院不予支持。本案案涉房屋原、被告之间虽未能办理房屋产权过户手续,但其只表明涉案房屋尚未发生所有权的转移,但并不影响原、被告之间所订立的房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之问订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力”之规定,原、被告之间订立的房屋买卖合同有效。因此，原、被告之间订立的房屋买卖合同依法成立，合法有效，应受到法律的保护。原告赵士林主张因其未获得涉案房屋产权,因而与被告李秀玉之间的房屋买卖合同无效,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对于标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故原告赵士林的这一理由于法无据，不能成立，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决:驳回原告赵士林诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由原告赵士林承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人当庭提交的2009年县地籍调查表，无出具单位公章及负责人、经办人签字，不符合证据的形式要件，不具备真实性，本院不予采信。二审查明的案件事实与一审认定的事实无异，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、口头约定但已实际履行的房屋买卖合同是否有效？2、未取得土地使用权证的职工安置房能否上市交易？3、原审适用交易行为发生后实施的法律是否正确；4、涉案房屋买卖合同是否因重大误解或显失公平而可撤销？5、上诉人未经家庭成员同意买卖房屋是否属于无权处分，是否可以此为由主张合同无效？根据《合同法》第十条规定，当事人订立合同可以采取口头形式，法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。根据上述规定，房屋买卖应当订立书面的转让合同。虽然本案双方当事人房屋买卖未订立书面合同，违反了上述法律的强制性规定，但是该规定仅是管理性强制性规范，并非效力性强制性规范。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，未订立书面买卖合同并不影响合同的效力，只需在办理房产登记过户时补签书面合同即可。本案合同不存在欺诈、胁迫、恶意串通等合同法第五十二条规定的无效情形，且已经实际履行十余年，应认定为有效合同。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拔方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。但该规定同样属于管理性强制性规定，未经政府审批而转让的同样不影响合同的效力，只是在办理过户手续前需要将划拔土地转为出让土地，并缴纳相应的土地出让金。安置房不属于不能办证之福利分房,其证应由破产清算组或政府有关部门予以办理。安置房是政府或企业对下岗职工的一种安置补偿形式，属于下岗职工个人所有，下岗职工有权处分买卖，但在尚未取得合法产权前无法办理过户登记手续。原审适用《物权法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。虽然本案房屋买卖行为发生于上述法律、司法解释实施前，但诉讼案件发生于上述法律、司法解释实施后，上述法律、司法解释对本案具有溯及力依据《合同法》第五十四条规定，因重大误解或显失公平订立的合同，当事人可以请求人民法院予以撤销。同时，该法第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案当事人在交易行为已经发生十余年后主张撤销事由，早已超过了一年的除斥期间，人民法院不予支持。职工安置房虽属职工个人财产，但如婚后取得，同样属于夫妻共同财产，应经夫妻共同协商后才能处分。本案当事人赵士林在处分安置房时，虽未与其妻陈玉香共同协商，但事后告知后，陈玉香并未明确反对，且在其侄儿陈德智与李秀玉结婚后居住在该房屋十余年内，陈玉香一直未主张权利，充分说明陈玉香已经默认了将房屋卖给李秀玉的事实。因此，本案不存在无权处分情形。既便赵士林在缔约时对该房屋没有取得所有权或者处分权，一方当事人以此为由主张合同无效的，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，人民法院也不予支持。综上，上诉人赵士林的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人赵士林承担。本判决为终审判决。审判长  黄振强审判员  张建英审判员  彭四海二〇一九年十一月二十日法官助理龙声波书记员尹思涵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。