山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初5049号原告：山东振宇房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市新泰市青云街道办事处榆山路山水文园****，统一社会信用代码91370982666714851X。法定代表人：李淑鹏，董事长。委托诉讼代理人：马成杰，山东秉真律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。被告：刘金强，住山东省肥城市。原告山东振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇公司）与被告刘金强商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告振宇公司的委托诉讼代理人马成杰，被告刘金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;2.被告将位于肥城中高蓝色港湾商业广场第10幢1单元106号商铺一套返还给原告;3.判令被告支付原告代偿的贷款本金、利息、罚息、复利416189.77元;诉讼中，原告明确该数额为386228.64元，放弃对其中29961.13元的主张；4.被告支付原告违约金87948元;5.本案诉讼费、律师代理费由被告承担；诉讼中，原告自愿放弃律师代理费的诉讼请求。事实与理由：2016年4月26日原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于肥城中高蓝色港湾商业广场第10幢1单元106号商铺一套，总价款为捌拾柒万玖仟肆佰捌拾元整，被告交纳首付款449480.00元，剩余房款430000元办理银行按揭贷款。合同签订后，原、被告于2016年5月6日与中国农业银行股份有限公司肥城市支行签订《个人购房担保借款合同》一份，被告在该行按揭贷款430000元。原告作为阶段性保证人提供保证担保。但购房担保借款合同履行期间，被告未按期归还借款本息，中国农业银行股份有限公司肥城支行在原告的个人信贷业务单位保证金账户中扣除被告应还的贷款本金、利息、罚息、复利416189.77元，并已结清全部贷款本息。为此，原告根据《商品房买卖合同》及《补充协议》第五条第三款之约定，行使合同解除权，特具状起诉。被告刘金强辩称，其是顶名买房，真正的房主是朱树常，已询问过朱树常本人，同意委托法院拍卖涉案房屋，用拍卖款偿还原告。另，2018年1月31日银行扣款的29961.13元系扣的我本人的钱，应予扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、借款凭证、业务凭证及保证金支付回单等证据，被告刘金强质证称，对以上证据无异议，合同系其本人所签，借款亦是其借的。本院经审查后认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故对以上证据，本院予以采信。被告刘金强未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月26日，原告振宇公司与被告刘金强签订编号为第1604260005号的《商品房买卖合同》及补充协议（附件1-8）一份。合同约定：被告刘金强购买原告开发的位于肥城市铺房产，房屋总价款879480元，首付款449480元，银行按揭贷款430000元。为保证合同的顺利履行，原告振宇公司为被告刘金强提供阶段性担保。双方在《商品房买卖合同》补充协议附件八第五条第3款约定：《肥城市商品房买卖合同》中如买受人采用按揭贷款等方式支付房款，并由出卖人提供担保的，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后有权解除买受人签订的《肥城市商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《肥城市商品房买卖合同》总金额10%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿支出的各项费用）；合同解除后，出卖人有权从买受人已支付的房款中直接抵扣买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项无息退还给买受人。涉案房屋购房总金额为879480元，按10%计算，违约金为87948元。另查明，2016年5月6日被告刘金强向中国农业银行股份有限公司肥城市支行按揭贷款430000元，原告振宇公司依约为被告刘金强贷款提供阶段性担保。因被告未及时归还银行贷款本金及利息，中国农业银行股份有限公司肥城市支行于2018年1月31日在被告刘金强账户中扣划29961.13元，并于2018年7月24日分两次在山东振宇房地产开发有限公司肥城分公司（以下简称振宇肥城分公司）个人信贷业务单位保证金中扣划357191.51元和29037.13元。振宇肥城分公司系原告振宇公司的分支机构。再查明，涉案房屋现处于闲置状态，但已网签至被告刘金强名下。案经开庭审理，因原、被告各执己见，致使本院调解未能达成一致意见。本院认为，原告振宇公司与被告刘金强签订的《商品房买卖合同》及补充协议（附件1-8）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告刘金强虽辩称其是顶名买房，并非实际买受人，但并未提交证据证实，故对该辩称，本院不予采纳。为保证合同的顺利履行，原告振宇公司同意在为被告刘金强提供阶段性担保的情况下，由被告刘金强办理按揭贷款手续。双方在《商品房买卖合同》补充协议附件八第五条第三款中明确约定，“因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后有权解除买受人签订的《肥城市商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《肥城市商品房买卖合同》总金额10%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿支出的各项费用）；合同解除后，出卖人有权从买受人已支付的房款中直接抵扣买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项无息退还给买受人。”。本案中由于被告刘金强违约，未及时归还银行贷款本金及利息，中国农业银行股份有限公司肥城市支行已扣划原告振宇公司款项386228.64元，事实清楚，对此本院予以确认。现原告振宇公司依法行使追偿权，要求被告刘金强偿还该款，符合法律规定，本院予以支持。关于原告振宇公司要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告返还房屋的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中已对买受人未按期偿还银行本息的相关后果作出明确约定，现原告要求解除与被告于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告返还房屋，符合合同约定，本院予以支持。在合同解除后，原告应当返还被告购房款879480元。关于原告要求被告承担违约金87948元的诉讼请求。本院认为，被告刘金强存在违约行为，原告主张的违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。诉讼中，原告振宇公司自愿放弃要求被告刘金强承担律师代理费的诉讼请求，系其对自身权利的自由处分，不违反法律、行政法规规定，对此本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告山东振宇房地产开发有限公司与被告刘金强于2016年4月26日签订的编号为第1604260005号《商品房买卖合同》及补充协议（附件1-8）；二、被告刘金强于本判决生效之日起三十日内将位于肥城市铺房屋交还给原告山东振宇房地产开发有限公司；三、被告刘金强于本判决生效之日起三十日内，偿还原告山东振宇房地产开发有限公司垫付款386228.64元；四、被告刘金强于本判决生效之日起三十日内，支付原告山东振宇房地产开发有限公司违约金87948元；五、原告山东振宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，返还被告刘金强全部房屋购房款879480元；六、驳回原告山东振宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17372元，减半收取计8686元，由原告山东振宇房地产开发有限公司负担200元，被告刘金强负担8486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李青二〇一九年十一月十三日法官助理温洪丽书记员李娜