湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1515号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉兴塑科技发展有限公司。住所地：湖北省孝感市孝**东山头大教堤村。法定代表人：余华，该公司总经理。委托诉讼代理人：余仁龙，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邬建强，湖北名流律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘昊，男，1989年8月27日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人武汉兴塑科技发展有限公司（以下简称兴塑公司）因与被上诉人刘昊租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2018)鄂0902民初3572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴塑公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判刘昊自行承担已经依约交付的房屋租金61782元，兴塑公司已经接收的此项房屋租金不予退还；2、撤销原审判决第五项，改判刘昊按照合同约定支付违约金51840元（即按照合同约定年租金86400元×3年×违约金比例20％），且保证金不予退还；3、撤销原审判决第一项，改判双方签订《租赁合同》因租赁期间届满而终止，原判解除合同错误；4、一、二审诉讼费用由刘昊承担。事实和理由：一、刘昊有多项违约行为，就应当依照合同支付违约金。但是原审判决驳回兴塑公司要求支付违约金的诉讼请求，有失公平。二、原审判决认定兴塑公司违约，属于事实认定错误。三、原审判决兴塑公司退还刘昊已经依约交付的房屋租金，认定事实错误、适用法律错误。刘昊应当自行承担已经依约交付的剩余租期的房屋租金，已经接收的此项房屋租金不应当退还。1.按照合同，此项房屋租金应由刘昊承担。2.按照法律，此项房屋租金应由刘昊承担。3.按照发生损失的原因和原审判决的认定，此项房屋租金应由刘昊承担。4.按照此项损失的性质，此项房屋租金应由刘昊承担。5.按照原审下达的解除合同的判决日期，此项房屋租金应由刘昊承担。四、原审判决解除租赁合同不合法、不合理、不规范。1.解除合同不符合《合同法》的相关规定。2.案件审理9个多月，厂房空置也9个多月，放任损失扩大，判决我方全部承担不合理。3.原审判决解除合同，却未判决合同于何时解除；且判决退还租金计算时间与解除合同合同时间不一致。刘昊辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。1、《租赁合同》不能履行的原因是兴塑公司停电达20多天，造成答辩人不能正常进行生产和交货，给答辩人造成重大损失，违约责任应当在兴塑公司；2、合同解除时间实际在2018年10月份。因为兴塑公司一直未能恢复供电，答辩人于2018年10月将租赁厂房大门钥匙交还给兴塑公司，但是其拒收。答辩人遂将钥匙交给派出所民警，委托民警转交，并短信通知了兴塑公司。3、答辩人没有转租厂房的行为；4、兴塑公司采取同样手段与其他商户产生纠纷，人民法院支持了商户请求。刘昊向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令兴塑公司退还2018年9月17日至2019年7月14日期间的房屋租金71246.70元；3、判令兴塑公司退还保证金5000元；4、判令兴塑公司赔偿因其无故断水断电行为造成的损失70000元；5、判令诉讼费用由兴塑公司承担。兴塑公司反诉请求：1、判令刘昊继续履行双方签订的《租赁合同》；2、判令刘昊支付合同约定的违约金51840元；3、判令刘昊支付下欠水电费3028.1元；4、判令刘昊承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月12日，刘昊与兴塑公司签订一份《租赁合同》，约定刘昊承租兴塑公司所有的位于孝××产业××头五金机电城厂房，用于经营铝合金门窗业务，租赁期限为2016年7月15日至2019年7月14日，租金标准为每年86400元。租赁合同还对双方的权利与义务、合同的变更与解除、违约责任等进行了约定。2018年9月17日，因刘昊在租赁厂房外的公共道路上堆放杂物，同日，兴塑公司的员工胡灿对刘昊承租的厂房进行断电，由此导致双方产生纠纷并诉至法院。另认定，刘昊已向兴塑公司支付了2018年7月15日至2019年7月14日期间的租金86400元。刘昊于2018年10月26日在东山头派出所将其所租赁的案涉厂房的钥匙交给该派出所民警吴长都。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。刘昊与兴塑公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。结合本案审理情况及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、案涉租赁合同是否应当解除；2、案涉租赁合同在履行过程中，是哪一方当事人存在违约行为；3、双方当事人应如何承担责任。关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。本案审理过程中，刘昊要求解除租赁合同，兴塑公司要求继续履行租赁合同，合同签订生效后，双方当事人均应当严格遵守履行。依合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除权和法定解除权。根据刘昊诉请的事实与理由，可得其以兴塑公司断电致其签订合同的根本目的不能实现为由，行使法定解除权。暂且不论其行使法定解除权是否具有充分依据，其当庭确认已将馨雅庭门窗厂搬离至案涉租赁场地之外的其他地址，客观上已不再需要继续使用案涉租赁合同项下的租赁场所，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，本案所涉及的非金钱债务的继续履行存在标的不适于强制履行的情形，因此，案涉租赁合同应依法解除。关于案涉租赁合同在履行过程中，是哪一方当事人存在违约行为的问题。首先，刘昊作为承租人承租兴塑公司所有的东山头五金机电城厂房，除应履行按约支付租金及水电费用的主要义务外，其还应遵守机电城内公共区域内的安全维护义务，做到不侵犯公共利益。刘昊在租赁厂房外的公共道路上堆放大量杂物，其自身存在违约情形，在兴塑公司采取断电的行为后，其应当消除自身的违约行为以保证合同的正常履行，然而其直接采取搬离租赁厂房，其行为对解除合同的后果存在过错；其次，兴塑公司作为出租人，除负有交付租赁物的义务外，还负有保证租赁物内水电供应畅通、维护公用设施的正常使用及市场正常秩序的义务，在刘昊擅自在公共道路上堆放大量杂物的行为损害公共利益且违反合同约定的情况下，采取了过激的断电行为，其本身对案涉租赁合同的正常履行造成了损害，其行为对解除合同的后果同样存在过错。综上，案涉合同的解除系因当事人双方共同违约所致，应各自承担相应法律责任。关于双方当事人应如何承担责任的问题。结合前述论述，双方对解除租赁合同后，应各自承担相应责任。故法院对双方要求对方承担赔偿损失或违约责任的诉讼请求，不予支持。针对双方应承担的其他责任，法院认定如下：刘昊要求兴塑公司退还房屋租金及保证金的诉讼请求，依法支持兴塑公司向刘昊退还自2018年10月27日起至2019年7月14日止的房屋租金61782元及保证金5000元；兴塑公司要求刘昊给付水电费的请求，依法予以支持。兴塑公司虽称刘昊至开庭之日也未将案涉租赁厂房内的活动房拆除，相应设施亦未修复，但其反诉未请求恢复原状，故案涉租赁厂房内现有的杂物应视为刘昊抛弃之物，对此法院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、解除刘昊与武汉兴塑科技发展有限公司签订的《租赁合同》；二、武汉兴塑科技发展有限公司于判决生效之日起10日向刘昊退还房屋租金61782元及保证金5000元；三、刘昊于判决生效之日起10内向武汉兴塑科技发展有限公司支付水电费3028.1元；四、驳回刘昊的其他诉讼请求；五、驳回武汉兴塑科技发展有限公司的其他反诉请求。上述应付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3225元，由刘昊负担，反诉案件受理费585元，由武汉兴塑科技发展有限公司负担。二审诉讼过程中，兴塑公司向本院提交了一组照片和一张光盘，拟证明刘昊至今没有退还租赁厂房，厂房钥匙也未交还，也未清理场地，未恢复原状。刘昊质证认为，该证据与本案无关，租赁厂房钥匙已交还给派出所民警，且我方已将所有物品清理完毕，照片中的财产不属于我方财产。本院认为，兴塑公司向本院提交照片和光盘系单方制作，且刘昊当庭表示现场杂物不属于自己所有，与其无关，该证据故不能达到兴塑公司证明目的，依法不予采信。经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，承租人刘昊与出租人兴塑公司于2018年9月因占地经营问题产生纠纷，兴塑公司就采取断电的行为，造成刘昊不能正常经营，双方矛盾升级。虽经相关部门进行调解，但是矛盾未能解决，刘昊遂退出租赁房屋并提起诉讼，要求解除租赁合同。当事人的上述行为表明，案涉合同因当事人违约行为致使合同目的不能实现，故原审判决解除案涉合同并无不当。因刘昊在2018年10月26日就已退还租赁房屋钥匙，并因纠纷已经搬出了该租赁房屋，原审判决判决兴塑公司向刘昊退还自2018年10月27日起至2019年7月14日止的房屋租金61782元及保证金5000元符合法律规定。关于当事人在履行合同中是否存在违约，如何承担违约责任问题。承租人刘昊承租兴塑公司的厂房，除应履行按约支付租金及水电费用的主要义务外，其还应遵守机电城内公共区域内的安全维护义务，不侵犯公共利益。但刘昊在租赁厂房外的公共道路上堆放大量杂物，侵犯公共利益，存在违约情形。在兴塑公司采取断电的行为后，其应当消除自身的违约行为以保证合同的正常履行，然而其直接采取搬离租赁厂房，其行为对解除合同的后果存在过错。出租人兴塑公司除负有交付租赁物的义务外，还负有保证租赁物内水电供应畅通、维护公用设施的正常使用及市场正常秩序的义务。在刘昊存在违反合同约定的情况下，采取了过激的断电行为，其本身对案涉租赁合同的正常履行造成了损害，其行为对解除合同的后果同样存在过错。案涉合同的解除系因当事人双方共同违约所致，应各自承担相应法律责任。故原审判决因违约造成的损失各自承担符合法律规定。综上所述，兴塑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2566元，由上诉人武汉兴塑科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  王政审判员  陈伟二〇一九年十一月十五日书记员  李晨