黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0110民初9713号原告：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，营业场所哈尔滨市香坊区。负责人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：申雪、黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。被告：郭永亮，男，汉族，1987年11月09日出生，住哈尔滨市香坊区。原告招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司与被告郭永亮物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人申雪、黄君妍、被告郭永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费1,641元，电梯费366元，滞纳金394.56元，共计2,401.56元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告为被告所在招商?诺丁山小区物业服务企业，被告欠原告物业服务费，原告经多次催要未果，故诉至法院。被告辩称：1.原告未履行招商诺丁山《前期物业服务协议》约定的义务，被告拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，由于物业公司未履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依法律规定完全可以拒交物业费。被告在稍后将举证证明原告未尽到服务义务。因原告已经构成根本违约，使合同目的无法实现，被告依法行使先履行抗辩权。2.原告未履行物业服务合同的义务，无权要求被告交纳物业费。小区中存在乱摆小摊子、一天到晚都播放声音、一楼汽车乱停放等现象。3.业主是否应承担滞纳金问题。由于合同系由物业公司提供的格式合同，当中约定了滞纳金条款，但由于原告未履行说明义务，根据法律规定，该条款无效。同时，根据法律规定，本案合同中约定的日万分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告有关滞纳金的请求。更为重要的是，业主拒交物业费是原告违约行为导致的，违约金是惩罚违约行为的，业主是行使正当的抗辩权，不应承担违约责任。4.根据法律规定，2016年10月前发生的物业费已过诉讼时效。原告围绕诉讼请求依法提交的证据如下：证据一、物业服务协议1份，证明：被告是招商?诺丁山小区业主，原告按照建筑面积每月每平方米1.6元收取物业费，被告未按时交纳物业服务费，原告有权要求被告每日支付应交金额万分之三的滞纳金。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题无异议。证据二、原告制作的电梯费、物业费、滞纳金计算明细2页，证明：电梯费、物业费、滞纳金的具体计算标准和方法；经质证，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题无异议。证据三、原告向被告家大门粘贴催缴通知单的照片3张，证明：原告多次对被告欠缴物业费及电梯费的事实进行书面催交。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均有异议认为，看照片无法确定为被告家大门，且被告未在家门上看到过该通知单。被告围绕其抗辩理由提交了如下证据：照片61张，证明：原告物业服务不到位，地库车位线、墙体、棚顶大量漏水损坏，电梯灯具损坏，监控系统破损，地面损坏，楼道地砖破损，通风栅栏破损，门禁、电箱、棚顶破损，外立面破损，楼梯破损，消防系统损坏，设施不健全，园区绿地无人修缮，行人通道破损，小区治安情况差，业主家中破损，小区公共区域垃圾、电梯内垃圾、走廊垃圾清理不及时。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均有异议认为，无法证明拍摄的时间、地点，无法证明同招商?诺丁山小区有任何的关联性，因原告已经于2018年退出招商?诺丁山小区，若以上照片显示的问题为该小区现状，应当向现物业公司主张权利。本院认证：原告证据一、二系书证原件，证据取得及形式符合法律规定，与本案待证事实相关，且被告对真实性、合法性、关联性及证明问题均无异议，本院予以认定；原告证据三系照片打印件，无法与原件核对，被告对真实性及证明问题存疑，且原告未能提供其他辅助证据予以证实，故本院不予认定；被告证据为照片打印件，与存储于手机中的照片原件核对无异，部分照片的拍摄显示时间为原告服务期间、拍摄地点为案涉小区，与本案具有关联性，且对原告物业服务情况具有较强的证明力，本院予以采信。本院经审理查明：被告是哈尔滨市香坊区东三三道街招商?诺丁山小区×期×号楼×单元×号房产的所有权人，该房屋建筑面积为98.02平方米。2014年2月20日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《物业服务协议》，被告在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。2018年1月1日至2018年11月14日，被告拖欠的物业管理服务费为1,641元[（98.02平方米×1.6元×12个月÷365天×14天）+（98.02平方米×1.6元×10个月）],电梯费为366元{[25+20-（11-6）×2]×12个月÷365天×14天+[25+20-（11-6）×2]×10个月}。庭审中，被告对其所欠物业费、电梯费的年份及金额均予以认可。2018年11月14日后，原告退出招商?诺丁山小区，不再为该小区提供物业服务。本院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，原被告之间形成了物业服务合同关系。原告自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了原告提供的物业服务，按照协议约定，被告应向原告交纳物业管理服务费。原告关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，本院予以支持。关于被告举示的照片中小区垃圾未及时清理、单元门锁损坏、小区绿化不达标、步道板缺失等原告在物业管理服务方面的问题，可以证实原告在物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故被告以此为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因原告的物业服务质量存在瑕疵亦属违约，故本院对原告主张违约金的诉请不予支持。但作为物业服务企业，原告应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。关于原告请求是否超过诉讼时效问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算，本案中，原告系2018年11月14日退出招商?诺丁山小区，诉讼时效应自该时间起算，故被告称原告索要物业管理服务费已经超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。综上，原告诉请中合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭永亮于本判决生效后立即给付原告招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司2018年1月1日至2018年11月14日的物业管理服务费1,641元；二、被告郭永亮于本判决生效后立即给付原告招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司2018年1月1日至2018年11月14日的电梯费366元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由被告郭永亮负担，此款被告郭永亮于本判决生效后立即给付原告招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  王琦二〇一九年十一月二十一日法官助理张男书记员尹云龙