北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13577号上诉人（原审被告）：刘杰，女。委托诉讼代理人：戴力，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴乙伟，北京盈科（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李平，男。委托诉讼代理人：贾艳军，北京市众贺律师事务所律师。原审被告：李意超，男。上诉人刘杰因与被上诉人李平及原审被告李意超确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初45709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。刘杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李平一审的全部诉讼请求。事实和理由：我在购房过程中尽到了注意义务，在李意超通过中介公司办理涉案房屋解抵押手续后，我与李意超办理了网签手续，我只关注李意超是否能够网签及房屋是否能够过户，没有必要了解李意超对房屋的解抵押过程。合同履行过程中，双方根据实际情况变更合同条款，签订多份合同及补充协议、接受多家中介公司提供服务以及通过手写填写方式签订房屋买卖合同均不违反法律规定。500万元的成交价格不属于明显不合理价格，且我用家庭收入支付购房款，我系真实的付款人，具有购房能力。房屋从李平过户至李意超名下需要出示房产证原件及李平身份证，且房屋曾两次办理抵押登记，抵押权人势必会上门评估房屋价值，故李平对房屋具体情况系明知。综上，我与李意超签订房屋买卖相关合同均系双方真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，不存在恶意串通损害李平利益的情形，亦不存在合同无效的情形，一审法院认定事实不清。我系基于善意以500万元的合理价格购买房屋，并依法办理不动产权登记手续，善意取得房屋产权，故请求法院驳回李平的全部诉讼请求。李平辩称，同意一审判决，请求驳回刘杰的上诉请求。李意超经原审法院公告传唤未参加诉讼。李平向一审法院起诉请求：1.请求确认2018年4月14日、2018年4月23日、2018年5月9日刘杰、李意超签订的北京市存量房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由李意超、刘杰承担。一审法院认定事实：位于北京市西城区**房屋（以下简称诉争房屋）原登记产权人为李平。2018年2月27日，自称李平本人的相关人员，冒用李平名义与李意超签订赠与合同，将诉争房屋通过赠与方式过户至李意超名下，该赠与合同被原审法院做出的（2018）京0102民初31415号民事判决书（已生效）确认无效。诉争房屋登记在李意超名下后，2018年3月14日被抵押给杨某，借款金额300万元。3月28日被抵押给某典当行有限责任公司亦庄分公司，担保最高债权金额350万元。刘杰出示的合同显示：2018年4月14日，李意超（出卖人）、刘杰（买受人）签订北京市存量房买卖合同，约定李意超将诉争房屋售予刘杰，房屋成交价格400万元，约定合同签订当日买受人向出卖人支付定金80万元。刘杰未按合同约定向李意超支付定金。该合同列明中介机构为北京某房地产经纪中心（以下简称某中心）。2018年4月23日，李意超（出卖人）、刘杰（买受人）又签订北京市存量房买卖合同（网签合同），约定李意超将诉争房屋售予刘杰，房屋成交价格400万元。房屋交付、违约责任、户口迁移等内容均空白。该合同列明的中介机构为北京市某房地产经纪有限公司。2018年5月9日，李意超（出卖人）、刘杰（买受人）又签订北京市存量房买卖合同（自行成交版），约定李意超将诉争房屋售予刘杰，房屋成交价格500万元，合同填写的内容全部为手写填写，付款方式及期限的具体约定等内容全部为大段手写内容。2018年5月14日，李意超、刘杰、王某（刘杰之夫）在相关部门办理了不动产转移登记，将诉争房屋登记至刘杰名下。2018年6月28日，诉争房屋被抵押给杨某二，抵押借款金额为600万元。针对上述刘杰、李意超之间房屋买卖所涉三份合同。李平表示，房屋交易价格明显低于市场价，刘杰所称中介公司与网签合同体现的中介公司不一致，刘杰、李意超之间恶意串通，合同均应无效。刘杰则表示，李意超作为登记产权人，我属善意取得。我与李意超买卖房屋的实际价格为500万元。为证明其主张，刘杰提交了居间服务合同。该合同显示2018年4月14日李意超、刘杰、某中心签订居间服务合同的情况。李平对此不予认可。关于房屋交易付款情况。刘杰出示了交易记录两张、银行凭单一张、业务回单一张，交易记录显示2018年5月10日，刘杰名下账户向李意超名下账户转账20万元。银行凭单显示2018年5月13日，刘杰名下账户向西城区房管局托管账户转款400万元。业务回单显示2018年5月14日，刘杰名下账户向李意超名下账号转账199992元。李平对该部分证据的真实性表示无法核实。关于上述一次性转账400万元来源问题，刘杰表示，其同王某一起用夫妻共同房产办理了抵押借款。刘杰提供了最高额抵押合同、房产证、还款明细。该部分证据显示，刘杰、王某与某财产保险股份公司签订合同，相关公司放款300万元。对此，李平表示，款项是否用于支付购房款无法核实。法院询问刘杰职业、收入情况，刘杰表示其没有工作。另查，诉讼中，李平申请对诉争房屋市场价值进行评估。经随机摇号确定的机构评估确定，诉争房屋2018年4月23日的市场价值为624.87万元。李平支出评估费18100元。李平认可该评估报告。刘杰认可评估报告真实性、关联性，但表示房屋市场价格是波动的，受到各种因素影响，诉争合同不存在明显不合理低价的情形。刘杰补充提供其自行委托相关评估机构做出的评估报告一份，该报告显示诉争房屋2018年5月22日的房地产抵押价值为606.31万元。李平对该报告不予认可。一审法院认为，李意超经法院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭应诉，视为放弃相应答辩权利，由其承担相应不利后果，法院依法对其缺席审理。根据合同法相关规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。李意超、刘杰买卖诉争房屋的整个过程存在诸多不合常理之处，且交易价格明显低于房屋正常的市场价格，可以认定该二人之间存在恶意串通损害房屋原产权人李平利益的情况，李意超、刘杰买卖诉争房屋所涉上述三份房屋买卖合同均无效。理由如下：1.根据上述查明的事实，李意超、刘杰签订合同时，诉争房屋上设有抵押，正常情况下为确保房屋能顺利过户，房屋买受人刘杰应十分关注原抵押解除的情况。而诉讼中，刘杰表示其对抵押解除过程一点也不清楚，不合常理。2.李意超、刘杰先后签订多份买卖合同，且合同彼此间约定的中介机构不一致，此种交易情况并不常见，且缺乏合理解释。最主要的是，刘杰称双方实际履行的2018年5月9日的合同内容全部为手写填写或大段手写内容，房屋交易最核心的付款方式、期限等关键条款也以大段手写内容体现，且手写部分与双方每页落款签字之间留有大段空白空间，此种约定、合同签订方式，明显有违常理。3.无论诉争房屋交易价格是400万元还是500万元，均明显低于经过评估确定的诉争房屋同期市场价格，刘杰称其以合理价格购房的意见，明显罔顾事实。4.刘杰提供的抵押合同、放款300万元的证据不足以证明其向房管局托管账户支付400万元款项的合理来源，且刘杰本人没有正式工作情况下，其未提供充分证据证明其有能力真实购买诉争房屋的情况。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：确认李意超、刘杰二零一八年四月十四日所签北京市存量房买卖合同、二零一八年四月二十三日所签北京市存量房买卖合同（网签合同）、二零一八年五月九日所签北京市存量房买卖合同（自行成交版）均无效。二审中，刘杰申请证人杨某、某中心员工刘某出庭作证。杨某作证称李意超曾向其借款300万元并以诉争房屋抵押担保，还款后李意超又想向杨某借钱，杨某不同意，正好其朋友刘杰想买学区房，其就将刘杰介绍给李意超，其还参与了后续房屋交易，杨某称双方一开始约定的交易价格即为500万元。刘某作证称杨某与其是朋友关系，李意超与刘杰之间的交易基本上已经商量好了，就找了其公司办理相应的手续，因其公司仅有在大兴区交易的资质，就另找了一家有资质的公司办理网签备案手续，代办的费用1500元是杨某出的，因诉争房屋有抵押登记，故其联系了金融机构垫资以解除抵押登记，中介费及垫资解抵押的费用均是李意超出的。李平对上述证人证言均不予认可。审理中，刘杰提交了补充协议（无原件）、房产交易资金声明、收条证明双方就诉争房屋的价款一直约定的是500万元，实际给付了李意超440万元。李平对上述文件的真实性、关联性均不予认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，恶意串通损害第三人利益的合同无效。关于合同签订情况，根据查明的事实，刘杰与李意超之间分别于2018年4月14日、2018年4月23日、2018年5月9日签订了三份房屋买卖合同，除2018年4月23日的房屋买卖合同系网签备案合同之外，另外两份合同约定交易价格分别为400万元与500万元，存在前后不一致的情形。刘杰主张第一份400万元的合同系为了网签而签订，居间方某中心的工作人员出庭作证称是为了少交中介费及税费而签订的，双方就此说法不一，且均未对此作出合理解释，而证人刘某作为中介公司的员工，其主张为客户规避中介费与其利益不符，故本院对上述主张均不予采信。同时，刘杰一方在二审期间主张其与李意超之间签订了日期为2018年4月11日的补充协议及2018年4月18日的房产交易资金声明，应当指出，该两份文件的时间均早于刘杰主张的双方实际履行的第二份房屋买卖合同的签订时间，其中补充协议的时间甚至早于双方第一份合同的时间，刘杰一方亦未就上述文件的形成过程作出合理的解释。而刘杰主张的其给付房款的情况与上述任何一份协议中约定的给付义务均不完全一致，故双方签订合同的过程存在诸多与常理不符的情形。关于房屋交易的过程，刘杰一方在原审期间主张其从居间方某中心处了解到李意超出售诉争房屋的信息，而在二审期间，其与证人杨某称是从刘杰夫妇的朋友杨某处得知上述信息的，刘杰一方对此陈述存在前后矛盾之处。而根据刘杰一方及居间方工作人员出庭作证所述，房屋交易的中介费、垫资解抵押的费用均由李意超承担，代办网签备案手续的费用系由杨某支付的，且刘杰一方在办理网签备案手续前并未支付任何购房款；此外，根据刘杰及证人杨某所述，刘杰是为了购买学区房，但双方在合同中对于学区房相关的户口迁移等问题并未作出约定，上述情形均与通常的二手房交易习惯不符。同时，参考原审期间法院委托评估机构确定的诉争房屋交易期间的市场价值，即使按照刘杰主张的500万元，亦明显低于诉争房屋当时的市场价格。综合上述事实，原审法院认定李意超与刘杰之间就诉争房屋的买卖存在恶意串通，损害了李平的利益，有事实及法律依据。刘杰的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由刘杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇一九年十一月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 刘欣欣