安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终7169号上诉人（原审原告、反诉被告）：张宇，男，1990年10月18日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：聂挺，北京兰台（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵阳，北京兰台（合肥）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：夏建新，男，1966年1月12日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。委托诉讼代理人：王晓浩，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。上诉人张宇因与上诉人夏建新房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初348号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张宇的上诉请求为：1、撤销一审判决，并将本案发回重审或依法改判；2、本案一审、二审全部诉讼费用由夏建新承担。事实和理由：1、案涉租赁房屋存在漏水情形且多次维修后仍未能修复，导致张宇合同目的不能实现，夏建新属于根本性违约，张宇行使单方解除权合法有据，一审判决认定夏建新不应对合同解除承担过错责任有悖于事实。案涉租赁房屋属于商铺，张宇承租用于经营餐馆，系经营性房屋租赁，夏建新作为承租人有义务确保该房屋满足张宇持续稳定经营之需要，这也是张宇与夏建新缔结租赁关系的根本目的。一审判决已然查明，在短短的2年租赁期间，案涉租赁房屋就因漏水维修了十余次未能全然修复。其中，张宇于一审中提交的证据六即物业公司出具的书面证明上明确载明：“你户从进场装修营业至今，我处针对三层平台渗水维修已达10余次，最近一次维修时间为2018年11月中旬，因渗水事情维修难度大，我处将进一步观察维修效果”。在此等情形下一审判决机械的以“占比不大”“不危及承租人张宇的安全或健康”为由认定夏建新对案涉合同的解除不存在过错，实难让人信服。2、一审判决未能查明免租期之事实。《房屋租赁合同》第二条约定：“房屋租用期限为5年：自2016年10月20日至2021年10月20日（施工期50天）……”该施工期实为免租期，从经营性房屋租赁合同的交易习惯来看，租赁双方通常会约定一定期限的免租期用于装修。况且，如果该施工免租期，就没有将其在合同中标明的必要。故，案涉租赁合同的计租期间应为2016年12月9日至2018年12月5日。张宇在一审中提交的关于租金支付明细的《情况说明》以及张宇代理人在书面代理意见中均明确向一审法院说明了前述计租期间及免租期的事实，但一审判决置该等事实于不顾，不做调查、不做认定，导致最终错误的认定欠付租金金额。夏建新针对欠付租金金额多次反言，不应当被采信。在本案一审第二次庭审中夏建新明确陈述张宇欠付为27.8万元，其中第一个年度欠付15万元、第二个年度欠付12.8万元。在第四次庭审中，夏建新对张宇提交的《情况说明》中载明的租金支付明细逐一进行对账，对于第一年度仅有两笔合计2.3万元的餐费冲抵部分不予认可，认可收到37.7万元，与其主张的第一年度还欠付15万元存在较大差异，夏建新主张张宇第一个年度欠付其租金15万元明显不可信。至于第二年度的欠付12.8万元租金，张宇予以认可，该笔12.8万元为最后一个季度的10万元和全年递增的7%部分即2.8万元。夏建新在四次庭审中关于欠付租金及其计算依据的陈述前后矛盾，违反民事诉讼活动禁止反言的原则。夏建新在第一次庭审中反诉张宇欠付租金27.8万元，在第二次庭审中进一步明确第一个年度欠付15万元、第二个年度欠付12.8万元。但是第四次庭审中，夏建新首先是认可张宇已经支付56.3万元的租金，该条件下欠付租金仅为26.5万元，在计算结果与夏建新反诉主张不一致的情况下，夏建新又否认免租期的事实，将计租日期提前以增加欠付租金的金额，最终计算出张宇欠付租金为322，245元，反而超出其反诉金额。一审判决书第4页认定“年租金46万元……”而本案租赁合同约定的年租金为40万元。一审判决书第7页认定张宇应付租金21.6万元，但根据该判决书载明的计算公式无法计算出上述金额。3、夏建新反诉张宇支付2.8万元物业费，在本案一审首次开庭时（2019年1月31日），夏建新明确陈述该部分费用其并未代缴。在本案一审第二次庭审时，夏建新又补充提交了物业公司出具的收据企图证明其已缴纳了该部分费用，但该收据出具时间却是2019年1月6日，远早于第一次开庭时间，张宇当庭对该收据的真实性不予认可，要求夏建新补充提供银行流水或转账凭证，但一审法院忽视张宇的合理请求，无视如此巨大的矛盾，未做进一步的调查，直接认定夏建新于2019年1月6日代支付物业费27，156.38元。张宇认为，一审判决在夏建新代缴物业费的事实认定上存在重大错误，应当对该笔费用是否支付、支付的时间、支付的金额等进一步进行核查。夏建新辩称，张宇并未举证证明夏建新存在根本违约的情况，案涉房屋虽然存在漏水情况，但是每次张宇保修后，夏建新通知物业予以维修。并且维修后短期内并未存在漏水情况。张宇起诉解除合同向夏建新邮寄律师函之前，案涉房屋并不存在漏水情形，且一审法院现场查看过程中，当时的天气一直在下雨也未发现案涉房屋存在漏水的情形。张宇解除合同的根本原因是自身经营不善，且其撤场时也未向夏建新说明是房屋漏水而解除合同。一审法院对于漏水面积也进行现场查勘，双方也予以确认。从漏水占比来看也未达到影响张宇经营目的。且现场查勘过程唯一漏水比较严重的地方张宇也在现场自认是其装修原因导致，如果张宇是因房屋漏水导致的解除合同，那应该把自己漏水最严重的地方进行修复，而不应该置之不理。因为张宇长期经营不善，每次夏建新催缴租金，其很难及时足额缴纳租金。庭审中张宇自认物业费应该是其自己缴纳，撤场时没有缴纳剩余的物业费，夏建新向物业公司交付物业费之后，有权向张宇主张。夏建新的上诉请求为：1、撤销一审判决第一项内容，改判支付夏建新租金27.8万元；2、改判原审判决第三项，张宇对涉案房屋恢复原状并支付夏建新违约金5.56万元；3、本案的二审诉讼费由张宇承担。事实和理由：张宇应支付的租金总额为27.8万元，而不应按每年少交5万元来计算。维修房屋虽对张宇的生产经营产生了一定影响，但这是由于张宇自身装修原因所致，与夏建新无关。张宇应支付夏建新违约金5.56万元，合同签订后履行了交付房屋的义务，但张宇自合同签订后，自第夏建新履行了交付房屋的义务，但张宇自第二次支付租金开始违约，没有按照合同的约定支付；张宇未经夏建新书面允许，擅自拆除房屋内的设备与装修，改变房屋结构违反了合同第四条；张宇在经营不善的情况下单方解除合同。夏建新与张宇签订的合同第四条约定：张宇在租赁期间未经夏建新书面允许，不得擅自拆除房屋内的设备与装修，不得改变房屋结构。如有改动，在租赁结束时需恢复原状。因此，原审法院应根据合同双方约定的内容判决张宇履行对租赁房屋恢复原状的义务。张宇辩称，案涉的租赁房屋属于商铺，张宇承租并进行经营餐馆，夏建新作为出租人有义务保证房屋可以维持张宇持续稳定经营的需要。一审所查明的情况以及一审中夏建新代理人庭上自认的事实，案涉房屋因自身的质量问题存在漏水情形，维修十余次未能全部修复，因此作为出租人夏建新已经构成根本违约，张宇有权解除租赁合同。作为出租人应当就出租物不适租承担相应的瑕疵担保责任，一审法院酌情每年少交50000元租金合法有据。夏建新构成根本性违约，关于违约金的主张以及将租赁房屋恢复原状的主张没有法律依据，应当予以驳回。张宇向一审法院提出的诉讼请求为:1、夏建新返还保证金5万元；2、夏建新赔偿装修费用损失50万元；3、夏建新赔偿两个月营业损失4万元；4、本案诉讼费由夏建新承担。夏建新向一审法院提出的反诉请求为：1、张宇支付夏建新租金27.8万元、物业费2.8万元，合计30.6万元；2、张宇将夏建新的房屋恢复原状或折价赔偿（具体金额以评估结果为准）；3、张宇支付夏建新违约金5.56万元；4、本案诉讼费由张宇承担。庭审中，夏建新变更第二项诉讼请求为张宇将夏建新的房屋恢复原状。一审法院查明：2016年10月20日，夏建新（甲方、出租方）与张宇（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：，甲方将位于合肥市千城商业广场107商铺租赁给乙方使用，租期5年，自2016年10月20日起至2021年10月20日止，月租金33333.33元，年租金46万元（租金以每年7%递增），保证金5万元，租金第一年按每季度给付一次，第二年租金按每年给付一次，如未按约定时间交付租金，甲方有权自发生违约行为的次日起按日租金三倍另行收取赔偿金，自违约之日起15日内仍未交纳租金或赔偿金，按违约责任通则约定处理；乙方在租用期间经甲方书面同意对租用房屋内的美化、装饰、装修，在合同终止时无偿赠予甲方，并不得破坏，否则按违约责任通则约定处理；乙方在承租期间，该房屋的水、电、暖、有线电视、天然气、物业等与使用出租房屋有关的费用和税收由乙方承担，甲方不承担任何费用。合同签订当日，夏建新将出租房屋移交给张宇，张宇接收后对房屋进行了装修。2016年12月下旬，张宇发现租赁房屋房梁的伸缩缝、玻璃与墙体之间的伸缩缝出现了渗水，遂向夏建新反映，夏建新即通知物业公司予以维修。此后又陆续维修十余次。2018年11月27日，张宇委托律师向夏建新发送《律师函》，称：自租赁合同履行至今，租赁房屋一直存在因下雨导致的渗漏情形，维修了11次，仍没有解决渗漏问题，请于收到律师函之日起5个自然日内履行房屋修缮义务，确保租赁房屋不再漏水；如果限期内未履行房屋修缮义务，将有权根据法律规定及合同约定解除合同，同时赔偿由此产生的装修费用损失、停业损失等。2018年12月5日，张宇向夏建新递交《解除合同通知书》，内容为：我方于2018年11月27日向你方发出了律师函，你方已于2018年11月29日签收，律师函要求的5个自然日已届满，租赁房屋的渗漏问题仍未得到解决，现通知你方解除双方间签订的租赁合同、保留向你方追索装修费用损失、停业损失等各项经济损失的权利。后张宇搬离案涉租赁房屋。2019年1月6日，夏建新代为支付案涉房屋物业费27156.36元。张宇承租期间于2016年10月19日支付租金10万元，保证金2万元，2017年3月15日支付租金10万元，2017年6月18日支付租金8.7万元，2017年10月16日支付租金9万元，2017年12月15日支付租金4.6万元，2018年1月13日支付租金10万元，2018年10月8日支付租金4万元。在2016年10月19日至2019年12月5日租赁期间张宇累计支付租金56.3万元，保证金2万元。按合同约定租金标准计算，张宇尚欠夏建新租金32.23万元。另查明，案涉房屋总面积324㎡，一楼、二楼分别为162㎡，一楼为大厅、厨房以及张宇转租给案外人经营的超市，二楼为5个包厢和卫生间。张宇在承租期间为经营需要，将二楼与一楼中间改造为夹层经营散台。2019年2月21日，一审法院在张宇及夏建新的配合下，对案涉租赁房屋进行了现场勘验，发现二楼走道北边306包厢吊顶东北角有漏水开裂的痕迹；二楼走道东边8888包厢吊顶的西北角约有40厘米长的霉变、东北角有0.5㎡的漏水痕迹、包厢东边窗帘上方有漏水留下的痕迹；二楼走道东边301包厢东边窗帘有漏水留下的痕迹。同时发现，二楼走道西边303包厢及卫生间漏水严重，张宇陈述该漏水系其自身装修房屋所致，与本案无关。本案在审理过程中，经张宇申请，一审法院同意委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对案涉租赁房屋截至2019年3月28日（现场勘查之日）的装饰装修残值进行评估，确定为181913元，其中已拆除部分为10172元，未拆除部分为171741元。一审法院认为：张宇与夏建新签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按合同全面履行义务。在租赁房屋存在漏水未能全部修复的情况下，夏建新不应对合同解除承担过错责任。法律规定，出租人应当对出租房屋的质量瑕疵承担担保义务，在出租房屋出现质量问题时，履行租赁物的维修义务，以保障承租人的居住安全和正常使用，如租赁房屋的实际状态不符合合同约定的用途，则承租人有权请求减少租金或解除合同，如租赁房屋的状态危及承租人的安全或健康，则承租人可以随时解除合同。本案中，案涉房屋确实曾存在漏水，夏建新在两年间要求物业公司维修达十余次，履行了维修义务，根据现场勘验房屋的现实状况并结合租赁房屋的布局及使用情况，虽然漏水导致租赁房屋的现实状况对房屋使用存在一定影响，但占比并不重大，同时租赁房屋的状态并不危及承租人张宇的安全或健康，故在张宇未举证证明租赁房屋存在部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现时，夏建新对案涉合同的解除不存在过错，张宇主张夏建新赔偿装修费用损失、两个月营业损失，不予支持。租赁合同生效后，出租人承担的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，承租人的主要义务是按照约定或法定的方式使用租赁物并按约定期限支付租金。庭审查明，张宇在合同履行中，仅支付租金56.3万元，保证金2万元，尚欠租金32.23万元。鉴于夏建新出租的房屋确实存在渗水情况，且在合同履行过程中，陆续维修达十余次，因维修房屋对张宇的生产经营产生了一定影响，根据法律规定，应当相应减少租金，故酌定张宇在承租期间每年少交租金5万元。经计算，减少租金标准后张宇还应向夏建新支付租金21.6万元（40万元－5万元＋42.8万元－5万元＋42.8万元×1.7%÷12个月×1.5个月－5万元÷12个月×1.5个月－56.3万元）。张宇陈述已按约支付租金70万元、保证金5万元，对此夏建新不予认可且张宇无证据证明，故其陈述不予采信。对张宇缴纳的保证金2万元，夏建新同意冲抵欠付的租金，应予准许，故张宇欠付的租金19.6万元应承担继续给付义务。房屋租赁合同虽然约定夏建新有权自张宇发生违约行为的次日起按日租金三倍另行收取赔偿金，但张宇未按时支付租金确有客观缘由，故对夏建新主张张宇按合同约定承担逾期付款违约责任，不予准许。案涉合同约定，张宇在租赁期间房屋的物业费用由其承担。2019年1月6日，夏建新代张宇向案涉房屋所在物业公司支付物业费27156.36元，此款系张宇租赁期间产生的费用，依据合同约定应由张宇承担。现夏建新主张张宇返还代缴物业费27156.36元，应予支持。张宇承租期间经夏建新许可，对案涉房屋进行改造，2018年12月5日后，张宇搬离案涉房屋时，夏建新亦未提出异议，现夏建新主张张宇将案涉房屋恢复原状，无事实基础和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之、第二百三十一条、第二百三十三条规定，判决：一、张宇于判决生效后十日内支付夏建新房屋租金196000元、代缴物业费27156.36元；二、驳回张宇的诉讼请求；三、驳回夏建新的其他诉讼请求。案件受理费9700元减半收取4850元，评估费5000元，合计9850元，由张宇负担；反诉案件受理费6724元减半收取3362元，由夏建新负担1000元，张宇负担2362元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案中，夏建新在两年间对案涉房屋维修达十余次，履行了维修义务，虽然漏水导致租赁房屋的现实状况对房屋使用存在一定影响，但占比并不重大，同时租赁房屋的状态并不危及承租人张宇的安全或健康，且张宇未举证证明租赁房屋存在部分或全部毁损、灭失，并致使合同目的不能实现，张宇主张夏建新赔偿装修费用损失、营业损失，不予支持。张宇陈述其已按约定支付租金70万元、保证金5万元，对此夏建新不予认可且张宇并未提供证据予以证明，故其陈述不予采信。案涉房屋存在渗水情况，且在合同履行过程中，陆续维修达十余次，对张宇的生产经营确实产生了一定影响，一审法院酌定张宇在承租期间每年少交租金5万元并无不当。夏建新代张宇向案涉房屋所在物业公司支付物业费27156.36元，此款系张宇租赁期间产生的费用，依据合同约定应由张宇承担。张宇搬离案涉房屋时，夏建新亦未提出异议，故夏建新现主张张宇将案涉房屋恢复原状无事实和法律依据。张宇和夏建新的上诉理由依法均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16424元，由张宇负担9700元，夏建新负担6724元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月九日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。