宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初3398号 原告:宁夏平和物业服务有限公司。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，宁夏平罗县人，住平罗县。特别授权代理。 被告:季某，宁夏平罗县人，住平罗县。 原告宁夏平和物业服务有限公司诉被告季某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张某、被告季某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付拖欠2016年7月1日至2018年12月30日的物业费1031元，违约金2478元，合计3509元；2、依法判令被告支付车辆×××拖欠2010年1月1日至2018年12月30日的车辆道路养护及保洁费6480元。两项费用总计9989元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告现住××县。自2016年7月1日至2018年12月30日，被告共拖欠物业费1031元、违约金2478元；拖欠车辆道路养护及保洁费6480元。原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告辩称,我没有交物业费的理由是，2009年我入住该小区将房屋装修完后，墙面开始起皮。当时给物业公司反映，他们态度不好，说是不属于物业公司管。后来他们来收物业费，我又提出墙面起皮的问题，物业公司只是登记，并没有明确谁来管这件事。我认为，这件事如果不属于物业公司管，他们应该联系开发商来解决，但是至今没有解决；物业公司的服务方面，小区卫生质量差，夏天吃剩的西瓜皮随处可见，垃圾桶清理不及时，污水横流；楼道卫生10天半月扫一次，几乎不拖洗，单元楼道门关不住，楼道内广告到处可见。移动公司、电信公司随意在楼道墙面上打孔；小区有三个门，只有东门和北门有保安值守，再的门无人值守；小区绿化带被人随便占用，草坪内几乎没有草；2008年物业公司和我签订了合同，约定粉刷楼道，但是一直没有粉刷，属于违约。关于车辆道路卫生养护及保洁费的问题，因为该项费用已经在物业费中包括了，属于重复收取。即使收这个费，应当有政府文件规定，而且要有物价局出具的收费标准。因为我在煤矿工作，每周回来三、四次，每次回来小车都停在小区内的路边，并未占用车位，现在原告要求我交纳车辆道路养护及保洁费6480元，我不同意。关于违约金的问题，我不愿承担。 原告为支持其主张，提交了以下证据： 1、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、服务价格登记备案证及批准收费的平发改发（2011）243号文件各一份（均为复印件）。证明宁夏平和物业服务有限公司是经过国家审批进行物业服务的有资质的公司（二级资质），收费管理是三级服务，是合法经营的企业; 经质证，被告对该证据中企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、服务价格登记备案证的真实性、合法性、关联性无异议。对批准收费的平发改发（2011）243号文件有异议，认为该文件应当由物价局下发，而不是有发改局下发。 2、物业服务合同一份（复印件），证明2015年1月1日宁夏平和物业服务有限公司与金水湖畔小区业主委员会签订了该合同。合同约定，物业公司对该小区业主拥有的住宅，按建筑面积收取物业费的标准是每平方米0.32元；业主车辆每月交纳道路养护及保洁费60元。合同还约定了逾期不交物业费的每日按3‰支付违约金； 经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同不是与被告本人签订的，并不能代表被告的意愿，对合同不认可。 3、收费台账一份（复印件）证明被告室内面积107.38平方米。收费截止到2016年7月1日，被告再没有交物业费的事实； 经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。 4、证人王某1出庭证实：我是2016年担任金水湖畔小区保安队长的。按照小区物业合同规定，物业公司对小区内业主的车辆，每月月收费60元，年费720元。期间，被告的×××小车经常出入小区，不交车辆道路卫生养护费。我和被告多次沟通让他交费，但是被告以他的房屋墙面起皮为由，要求物业公司把这个问题解决了再说，但是他说物业公司一直没有给他解决。从今年四月份起，不见被告的车辆出入小区，听说在大门外停放。 经质证，原告对证人证言的真实性、合法性、关联性无异议。 经质证，被告对证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议。认为证人作为物业公司的保安队长，不能出庭作证；证人应该是2018年到小区工作的，并不是2016年；因为被告在煤矿工作，偶尔回来一次，并不像证人说的经常出入小区，2019年1月至4月份被告的车辆再没有进过小区。 5、证人王某2出庭证实：我是2013年到金水湖畔小区当保安的，这个期间，我知道被告的×××小车经常出入小区，有时早出晚归，一直没有交纳车辆道路卫生养护费。他不交费的原因是，他说房子有质量问题。 经质证，原告对证人证言的真实性、合法性、关联性无异议。 经质证，被告对证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议。认为证人作为物业公司的保安人员，不能庭作证；证人的陈述是虚假的，属于伪证。因为被告在煤矿工作，每月就回来三、四次，并不像证人说的被告的小车是天天出入小区。 被告为反驳原告的主张，向法庭提供了下列证据： 1、物业管理合同书一份（原件），该合同是2009年6月18日物业公司法人王素梅与被告签订的。证明按照合同约定，物业费收取的标准是每月32元，全年387元，但是原告并没有按照该合同约定的标准收取。合同中没有约定收取道路卫生养护费，也没有约定交费日期及逾期违约金。 经质证，原告对该合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该合同属于前期物业合同，已经终止。后来物业公司与金水湖畔小区业主委员会签订了新的物业服务合同，应该按照新的合同执行。 2、房屋装修合同一份、收据三张（原件），合同是2008年9月16日原告公司法人王素梅与被告签订的。合同约定，业主需向物业公司交纳装修押金300元，垃圾清运费50元，楼道维修费100元，合同约定以后，被告交纳了相关的费用，但原告一直没有按照合同履行，属于违约行为。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为按照合同约定，原告对所约定的事项已经履行完毕，而且楼道也已经粉刷了。另外，该合同属于前期物业合同，已经终止。 3、证明两份（原件），第一份证明是银川三建集团有限公司出具；第二份是神华宁夏煤业集团有限公司出具。两份证明证实被告每月工作的休息时间为4天，并不像原告所说的被告的车辆天天回来，经常出入小区。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为这两份证明是被告为了开庭，近期内找工作单位给出具的，证明应当和被告的原始工资考勤情况相一致，但并没有原始工资考勤，对该证明不认可。 经对原、被告所举证据分析、判断，本院认为，原告的证据及证人证言的部分内容具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信。被告的证据1虽然具有真实性，但并不能够达到其证明目的。因为该合同属于前期物业服务合同，根据相关法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，故对该证据，本院不予采信。证据2虽然具有真实性，但并不能够达到其证明目的。因为该合同也属于前期物业服务合同，且双方已经实际履行。现在业主委员会与物业公司签订的物业服务合同合同生效后，前期物业服务合同自然终止。故对该证据，本院不予采信。证据3虽然具有真实性、合法性，但并不能够达完全到其证明目的。对其证明的被告在煤业集团公司工作的事实，本院予以采信，但被告每月是否休息4天，因无相关证据加以印证，故对该证据，本院不予采信。 根据原、被告陈述及采信的证据，确认案件事实如下： 2015年1月1日，原告宁夏平和物业服务有限公司与平罗县金水湖畔小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由原告向该小区业主提供物业服务并按规定收取物业服务费。原告根据平罗县政府平发改发（2011）243号文件规定，按政府指导价对居民住宅房屋以每月每平方米0.32元的标准收取物业服务费；对小区业主拥有的车辆每月按60元的标准收取车辆道路养护及保洁费。交费方式及时间为物业费到期之日起预交下一年的物业费，限期未能足额缴纳物业服务费，每日应按缴额的3‰支付违约金。被告季某居住在××县，住房面积为107.38平方米。自2016年7月1日至2018年12月30日，被告共拖欠物业费1031元；自2010年1月1日至2018年12月30日，被告拖欠车辆道路护费及保洁费6480元。两项费用合计7511元未缴纳，为此引起原告诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县金水湖畔小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告以房屋装修完后，墙面起皮，多次给物业公司反映，一直没有解决以及物业公司在管理、服务方面存在很多问题为由未交纳物业费的抗辩理由不能成立。首先，被告房屋墙面起皮属于建筑工程施工过程中的质量问题，不属于物业公司管理、服务的范畴。如果被告有充足的证据能够证明其事实主张的，可另行主张其权利。其次，被告就物业公司在管理、服务方面存在的诸多问题，应当提供证据加以证明，但被告当庭并未提供证据。如果被告有充足的证据能够证明其事实主张的，一是被告可另行主张其权利。二是原告应当在加强企业内部管理、提高服务质量和水平上下功夫，把小区的物业服务搞好。被告以原告收取车辆道路养护费属于重复收费为由拒绝交纳该项费用的抗辩理由不能成立。因为，车辆道路养护及保洁费是指物业服务企业为了养护小区内道路，对进入小区的车辆停放、占用公共空间而向车主收取的费用。被告的小车自2010年1月至2018年12月出入小区一直未交纳车辆道路养护及保洁费。原告根据平罗县政府平发改发（2011）243号文件规定，收取该项费用，不属于重复收费，而且未超出政府及物价部门核准的收费标准。故对被告的辩解意见，本院不予采纳。被告提供的煤业集团公司出具的证明欲证实其在煤矿工作，每月驾驶小车回来4天，并非原告所说的车辆天天回来，经常出入小区，并以此为由拒绝交纳车辆道路养护及保洁费的抗辩理由，部分能够成立。本院认为，被告每月是否休息4天，虽然无相关证据加以印证，但被告在外地工作是事实。基于这一事实，被告小车出入小区的道路养护及保洁费可酌情收取。故对原告要求被告支付拖欠的车辆道路养护及保洁费6480元，依法予以支持5060元。 基于以上事实和理由，对原告要求被告支付拖欠的物业费1031元的诉讼请求，依法予以支持；对原告要求被告支付拖欠的车辆道路养护及保洁费6480元，依法予以支持5060元。原告要求被告承担逾期缴费的违约金2478元，因原告在物业服务活动中有服务不到位、服务质量不高的情况，且未提供加收违约金的相关规定，故对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告季某于判决生效后五日内支付原告宁夏平和物业服务有限公司的物业费1031元，支付车辆道路养护及保洁费5060元。 二、驳回原告宁夏平和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告季某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  张凤鸣 二〇一九年九月十六日 书记员  贾 微 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； 第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理员用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条第一款物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的水平和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待定事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。