湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13197号上诉人（原审被告、反诉原告）：张向科，男，1978年10月4日出生，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：邹仕西，湖南元端律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省安居乐置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭岳北渔场。法定代表人：周海军，董事长。委托诉讼代理人：张小锋，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。上诉人张向科因与被上诉人湖南省安居乐置业发展有限公司（以下简称安居乐置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初7518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张向科上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初7518号民事判决第二项，改判张向科承担的租金不超过31600元；2.本案上诉费由安居乐置业全部承担。事实和理由：1.一审法院未查明安居乐置业出租应交付的房屋具体房号及面积，因此没有判令安居乐置业承担其违约不能按照租赁合同交付约定房屋标的的违约责任是错误的。2.一审法院没有查清“应先交房再起租”的约定事实，没有保护张向科享有的法定先履行抗辩权或同时履行抗辩权。3.一审法院认定双方均违约，但仅判令张向科一人承担两个月租金损失，不符合公平原则。4.安居乐置业仍需就其是否享有出租标的的所有权或合法处分权承担举证责任。安居乐置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案事实就是安居乐置业取得租赁权以后转租于张向科，张向科上诉称安居乐置业没有租赁权，与事实不符，请求二审法院驳回张向科的上诉请求。安居乐置业向一审法院起诉请求：1.张向科向安居乐置业支付欠缴的租金132000元；2.张向科与安居乐置业租赁合同解除；3．张向科向安居乐置业支付违约金396000元，以上金额抵扣被告前期支付的30000元，合计498000元；4.判令本案诉讼费由张向科承担。张向科向一审法院反诉请求：1.租赁合同关系解除，安居乐置业返还张向科保证金30000元，并按银行同期贷款利率赔偿利息损失；2.安居乐置业承担案件全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月5日，安居乐置业（甲方，出租人）与张向科（乙方，承租人）签订租赁合同，合同约定：甲方将面积为829.4平米的安居乐公寓出租给乙方，租赁期自2019年2月15日起至2024年2月14日止；甲方于2019年2月14日前向乙方交付该房屋，甲方应在乙方支付第一年上半年租金之日将出租房屋钥匙交付乙方；租金为66000元／月，按季度支付，提前15天支付下一个季度租金；乙方向甲方交纳50000元保证金，合同期满如房屋完好无损则甲方向乙方退还保证金；甲方没有按合同约定时间交付房屋给乙方或乙方逾期一个星期不支付租金则违约，违约方向守约方支付当年年租金50％的违约金。合同签订后，张向科向安居乐置业支付了30000元保证金，但未按合同约定向安居乐置业支付租金，安居乐置业也未向张向科交付房屋。2019年3月28日，张向科向安居乐置业出具承诺书，承诺其承租的101、102、103号门面于4月10日前将押金及前三个月的租金交齐，否则按合同履行违约责任。一审法院认为，一、安居乐置业与张向科签订的租赁合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。安居乐置业及张向科均向一审法院申请解除租赁合同，应视为双方协商一致解除合同，故一审法院对此予以支持。张向科辩称其向安居乐置业出具的承诺书系出于无奈所签，并非其真实意思表示，但其未能提供证据证明其该项主张，故一审法院对该辩称不予采信。根据承诺书，张向科应于2019年4月10日前付清押金及三个月租金，但其并未如期支付，故一审法院确认租赁合同的解除日期为2019年4月11日。二、租赁合同约定租赁期自2019年2月15日起算，租金为66000元／月，因此张向科应向安居乐置业支付的租金为自2019年2月15日起计至2019年4月10日止，即123200元。故对安居乐置业要求张向科支付租金132000元的诉讼请求，一审法院支持张向科向安居乐置业支付租金123200元，其余部分不予支持。三、安居乐置业未按约定的日期向张向科交付房屋，张向科未按约定支付房屋租金，双方均存在违约。现张向科在没有实际使用房屋的情况下仍然支付房屋租金，安居乐置业并没有因此受到损失，故对其向张向科主张违约金396000元的诉讼请求，一审法院不予支持。四、张向科向安居乐置业支付的30000元保证金，根据合同约定，在房屋完好无损的情况下应退还。张向科并未实际使用该房，安居乐置业应退还其30000元保证金。考虑到张向科拖欠安居乐置业的租金，对其要求安居乐置业赔偿30000元保证金利息损失的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、2019年1月5日安居乐置业与张向科签订的《租赁合同》于2019年4月11日解除；二、张向科于判决生效之日起十日内向安居乐置业支付房屋租金93200元；三、驳回安居乐置业的其他诉讼请求；四、驳回张向科的其他反诉请求。一审案件受理费8770元，因适用简易程序减半收取4385元，反诉受理费275元，共计4660元，由安居乐置业负担3760元，张向科负担900元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于安居乐置业是否有权交付租赁房屋的问题。张向科上诉称租赁合同中约定的租赁房屋不明确，安居乐置业不享有租赁标的的处分权，安居乐置业应承担违约责任。经查，双方签订的《租赁合同》虽未明确租赁房屋所处位置，但张向科在其手写的《承诺书》中写明其承租的是马王堆101、102、103号门面，系对《租赁合同》的补充。张向科作为完全民事行为能力人，在签订《租赁合同》以及书写《承诺书》时应对其所欲承租的房屋有明确的意向，张向科现以租赁房屋不明确为由提起上诉，与本案事实不符。安居乐置业在一审时向法庭提交了租赁标的房屋所有权人出具的《授权委托书》和《商铺租赁合同》，可以证明安居乐置业有权对外出租租赁标的房屋，故张向科关于安居乐置业无权交付租赁房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于张向科应否支付租金的问题。张向科上诉称应先交房再起租，但双方签订的《租赁合同》第3-1条约定为：“租金按季度支付，提前15天支付下一个季度的租金”，且张向科在《承诺书》中表示在2019年4月10日前付清押金及三个月租金，上述证据均不能证明本案租金交付方式为先交房再起租，故张向科的该上诉理由与事实不符，不能成立，本院不予支持。由于张向科在《承诺书》中承诺支付租金，一审法院认定张向科应向安居乐置业支付132000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，张向科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元，由张向科负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十一月二十九日法官助理蔡伦书记员刘子涵附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。