广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1309号上诉人（原审原告）：刘嘉惠，女，1983年8月5日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。上诉人刘嘉惠与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘嘉惠上诉请求：一、变更一审判决第一项为：丰怡公司向刘嘉惠支付逾期交房违约金（以503673元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止）；二、变更一审判决第二项为：判令丰怡公司向刘嘉惠退还办证税费15110元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月7日起计至办证税费退清时止）；三、撤销一审判决第三项，改判丰怡公司向刘嘉惠支付逾期办证违约金2518.36元；四、本案一、二审案件受理费由丰怡公司承担。事实与理由：（一）一审法院擅自调低逾期交房违约金标准无法无据，偏袒丰怡公司，毫不尊重契约精神，给社会带来不良的司法导向。1.双方签订的商品房买卖合同是丰怡公司制定的格式合同，刘嘉惠才能对合同内容提出异议，丰怡公司不能提出异议。2.该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，双方应严守契约。3.逾期交房给刘嘉惠造成的损失涉及多方面，包括物质损失和精神损失，例如：租金损失、装修成本的增加、延迟入住造成生活的不便及心理压力等，难以单纯以金钱衡量，且违约金除了补偿性质外，还具有惩罚性质。4.丰怡公司没有提供证据证实逾期交房违约金标准过高，也从未要求法院调低违约金，法院擅自调整违约金不当。买房人违约，法院就按合同约定标准要求买房人支付违约金；而开发商违约，法院却主动为其调低标准，明显违反公平原则。5.与本案属于同一系列案的另案，逾期交房60日以内，违约金标准是日万分之三，本案逾期交房超过60日，一审法院却将该标准调整为万分之二点五，一审法院的两种做法明显不合情理，对刘嘉惠不公平。（二）一审法院以交房时间未确定而将逾期交房的违约金计算时间截止至一审庭审辩论终结时不当，逾期交房时间应计算至实际交付之日。违约金总额虽未能确定，但计算标准是确定的，法院可载明违约金的计算标准与期间，该处理与违约金总额未能确定并不矛盾。一审计算至一审庭审辩论终结之日，增加当事人诉累，有悖司法便民原则。（三）一审法院认定代收办证税费利息的起付时间有误，应从丰怡公司收取该费用时起计。1.丰怡公司无权代收该部分费用。2.丰怡公司自收取该费用之日起便利用该费用获得了收益。3.如果自逾期之日即2019年4月1日起计，那么收取日至逾期之日期间的利息则全部归丰怡公司所有，对刘嘉惠不公平。（四）一审法院按中国人民银行同期同类贷款利率计算该利息错误，应按年利率6%计算。1.丰怡公司自收取该费用之日就利用该费用获得了不菲利益，即使按年利率6%计算，丰怡公司亦已获可观收益。2.参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定，占有资金无约定利息的，利息应按年利率6%计算，并且司法实践中对这种情况也是如此处理。（五）丰怡公司已逾期交房，且没有按合同约定履行办理产权登记的义务，丰怡公司应向刘嘉惠支付逾期办证违约金。综上，请二审法院支持刘嘉惠的上诉请求。丰怡公司辩称：一、双方约定的逾期交房违约金明显过高，一审法院根据相关法律规定对此予以调整正确，但调整后的计算标准仍过高，丰怡公司请求按总房价款的0.5%一次性支付经济补偿给刘嘉惠；二、一审判决逾期交房的违约金计算至一审辩论终结之日并无不当，不必然导致刘嘉惠诉累；三、一审判决以剩余办证费为基数按银行同期贷款利率从2019年4月1日起判决丰怡公司计付利息给刘嘉惠没有合同依据，该处理不当。四、丰怡公司与刘嘉惠并不是借贷关系，刘嘉惠请求按借贷法律关系计付本案利息不当。综上，刘嘉惠上诉没有理据，请予以驳回并支持丰怡公司的上诉请求。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回刘嘉惠的全部诉讼请求。事实与理由：（一）丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给刘嘉惠。鉴于上述情况，为便利丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房的违约金调整为日万分之二点五仍过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给刘嘉惠。（二）根据双方签订的商品房合同约定，预收办证费是便于日后为刘嘉惠办理产权登记手续，多还少补。由于涉案房屋未达交付条件，且合同没有约定支付利息，刘嘉惠要求退还预收办证费及支付利息与合同约定不符。一审法院判决丰怡公司退还预收办证费并支付利息缺乏合同依据。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。刘嘉惠辩称：与上诉意见一致，丰怡公司上诉没有依据，请予以驳回并支持刘嘉惠的上诉请求。刘嘉惠一审起诉请求：一、判令丰怡公司向刘嘉惠支付逾期交房的违约金（以503673元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止）；二、判令丰怡公司为刘嘉惠履行协助办理xxx小区xxx房不动产权证的义务；三、判令丰怡公司向刘嘉惠支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2518.36元；四、判令丰怡公司向刘嘉惠退还办证税费24165元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月11日起计至办证税费退清时止）；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月9日，刘嘉惠（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给刘嘉惠，预测建筑面积共112.83平方米；该商品房为预售商品房，总价款为503673元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年8月7日前支付首期房价款153673元，余款35万元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第十一条关于交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；……第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：（一）……；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。刘嘉惠和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，刘嘉惠于2017年8月7日支付了代收代缴办证税费24165元给丰怡公司。之后并按合同约定付清全部购房款共503673元给丰怡公司。由于丰怡公司没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给刘嘉惠，刘嘉惠遂向一审法院提起诉讼。在诉讼中，双方当事人确认上述商品房正在建设中，未经验收备案，尚未交付，也未办理初始登记。丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿，拟证明其代刘嘉惠缴交了房屋维修基金9055元。一审法院认为：刘嘉惠与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现刘嘉惠请求丰怡公司协助办理不动产权证，属法律上不能履行的情形，一审法院已向其释明，刘嘉惠不同意变更该项请求，故刘嘉惠的该项请求应予以驳回。关于逾期交房违约金的问题。本案中，刘嘉惠已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付涉案商品房给刘嘉惠，但丰怡公司一直未能将涉案房屋交付给刘嘉惠，至今逾期超过60天，已构成逾期交房。刘嘉惠选择继续履行合同，丰怡公司应按合同约定承担违约责任。因此，刘嘉惠请求丰怡公司支付违约金，合法合理，一审法院予以支持。本案丰怡公司的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至本案一审庭审辩论终结之日（2019年5月7日）止，对此后的逾期交房违约金，刘嘉惠可另行主张。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。从2019年1月1日起计至2019年5月7日止共126天的逾期交房违约金为15865.70元（503673元×0.025%×126天）。对于刘嘉惠请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，刘嘉惠未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。鉴于本案涉案商品房尚未交付，现刘嘉惠请求逾期办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。刘嘉惠可在涉案商品房交付使用后，丰怡公司又未能在约定的时间内办理产权登记时，再行提起诉讼。对于刘嘉惠请求退还代缴办证税费24165元及利息问题。由于丰怡公司至今为止未能履行交房义务，现刘嘉惠主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以支持。丰怡公司已代刘嘉惠缴交了房屋维修基金9055元，故丰怡公司应退还办证费用15110元（24165元-9055元）给刘嘉惠。对该款利息，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应从办证逾期之日起计付利息给刘嘉惠，即丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以15110元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给刘嘉惠。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金15865.70元给刘嘉惠；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费15110元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清时止）给刘嘉惠；三、驳回刘嘉惠的其他诉讼请求。一审案件受理费451元，由刘嘉惠负担134元，丰怡公司负担317元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。刘嘉惠与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点：一、一审法院调整逾期交房的违约金计算标准是否恰当及逾期交房的违约金应计算至何时；二、一审法院判决丰怡公司退还部分预收办证费和支付退还的办证费利息给刘嘉惠是否正确，以及该利息应从何时按何标准计付；三、丰怡公司应否支付逾期办证违约金给刘嘉惠。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，刘嘉惠未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，刘嘉惠的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如果按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，丰怡公司每日应向刘嘉惠支付的逾期交房违约金为251.84元（503673元×0.0005），即每月的逾期交房违约金为7555.20元（251.84元×30天），已明显超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算并无不妥，本院予以维持。因涉案房屋是否能交付、何时交付未能确定，因此一审法院以一审辩论终结之日后的违约情况未能确定，将本案逾期交房违约金暂计至一审辩论终结之日并无不妥，本院予以维持。一审据此计算得出丰怡公司应支付给刘嘉惠的逾期交房违约金为15865.70元正确，本院予以维持。刘嘉惠主张一审法院调整违约金计算标准及将该违约金计算至一审庭审辩论终结之日不当的理据不足，本院不予采纳。丰怡公司请求按照总房价的0.5%一次性补偿给刘嘉惠没有依据，本院不予采纳。关于焦点二，双方合同约定，丰怡公司应于2018年12月31日前交付房屋给刘嘉惠，并应于交房后的90天内将涉案房屋登记至刘嘉惠名下，现因丰怡公司的原因造成涉案房屋至今无法依约交付而影响到涉案房屋办证条件未成就，丰怡公司继续再占有刘嘉惠该款项没有依据，刘嘉惠要求丰怡公司返还预收的办证费及支付利息理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代刘嘉惠支付的部分税费后返还剩余的办证费给刘嘉惠正确。由于刘嘉惠自愿预付该办证费，双方对办理产权证书约定了合理期限，且对合理办证期限内是否要支付该款利息没有约定，但基于丰怡公司在占有该款项期间享受了收益，一审基于公平及诚实信用原则判决丰怡公司以剩余的办证费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2019年4月1日起支付利息给刘嘉惠并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应退还预收的办证费及不应支付该款利息，刘嘉惠主张应按年利率6%从丰怡公司收取该费用之日起计付该利息均理据不足，本院均不予支持。关于焦点三，由于涉案房屋至今仍未交付，办理房屋产权登记手续条件未成就，刘嘉惠主张丰怡公司支付逾期办证违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，刘嘉惠、丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费873元，由刘嘉惠负担299元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担574元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 陈欢欢二〇一九年十一月七日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。