安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2585号 上诉人（原审被告）：潘峰，男，1965年8月15日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：胡茂谦，安徽鸿才律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘敏，女，1991年3月26日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：王双，安徽杜文律师事务所律师。 上诉人潘峰因与被上诉人刘敏买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘峰上诉请求：撤销原判，改判刘敏继续履行合同并付清余下购房款。事实与理由：1、刘敏以涉案房屋存在一房二卖为由要求解除房屋买卖合同并返还购房款不能成立。根据合同法第133条的规定，标的物所有权自出卖人转移时归买受人所有，涉案房屋被他人占有时，已属刘敏所有，潘峰无权过问，但因考虑刘敏未付清购房款，且一直联系不上，才为其报警，并不存在一房二卖。刘敏起诉要求返还购房款属于单方违约，违反了合同法的相关规定。2、一审认定涉案合同系无效合同错误。虽然案涉土地为禅堂乡禅堂村和河北村所有，但潘峰经过补偿的方式取得了该部分土地的使用权，具体实施补偿时经过村民委员会和原土地使用权人的同意，同时潘峰亦向禅堂乡相关单位缴纳了费用，潘峰以合法的方式取得了土地使用权；潘峰系涉案房屋的实际投资人，其有出售房屋并收取费用的权利，虽从涉案施工合同看，系安徽省久诚建筑有限公司与灵璧县禅堂中学签订，但实际是潘峰借用安徽省久诚建筑有限公司的资质，所建房屋款项均系潘峰出资，潘峰提供的补偿费用凭证、缴纳相关费用凭据均能证明。施工合同能够反映潘峰对所建房屋有管理使用的权利，所售购房款折抵工程款，应归潘峰所有；潘峰与刘敏系在自愿的基础上签订房屋买卖合同，该购房合同合法、有效。3、一审法院判决超出刘敏的一审诉讼请求，本案刘敏起诉要求解除合同，不是确认合同效力，一审认定合同无效属程序违法。4、本案是行政诉讼案件，不是民事案件受案范围。5、本案超过一年的除斥期间。 刘敏辩称，1、潘峰并未提供有效证据证明涉案房屋是国有土地，亦未提供土地使用权证及建设规划许可证，虽辩称是集体土地以补偿的方式取得，但其并未取得农用地转建设用地审批手续，取得使用权并不等于可以建房出售。潘峰与刘敏均不是涉案土地所在的集体经济组织成员，根据土地管理法第63条的规定，潘峰在集体土地上进行建房出售违法法律规定，涉案合同无效；2、根据法律规定，法院可以根据审理查明的事实确认法律关系并判决，虽然我们起诉解除合同，但是根据实际查明事实是确认涉案合同无效，根据合同法第52、58条的规定，合同无效因合同所取得的财产应该返还，一审法院认定事实、适用法律正确；3、一审查明，潘峰一房二卖，潘峰虽辩称徐磊并不是其合伙人，但有理由相信两人存在一定合伙关系，其合伙人出售房屋也构成一房二卖；4、潘峰的违约行为持续，本案并未超过除斥期间。2017年10月交7万元房款后，尾款18万协商两到三年还清，潘峰一直没有联系刘敏，2018年5月刘敏发现房屋已经被装修，联系潘峰，潘峰答应2018年10月带刘敏去换锁，潘峰说2018年年底处理不好就退钱给刘敏，但是没有换锁成功。2018年年底刘敏家人要求退房款，潘峰答应。2019年5月份潘峰说不可能退钱，刘敏一直没有拿到钥匙，也没有进入房屋过。 刘敏向一审法院诉请：1、依法判决解除刘敏、潘峰之间于2017年10月27日签署购房合同;2、判决潘峰返还房款7万元及逾期利息暂计为5000元（按年利6%自2017年10月27日暂计算至起诉时至返还完毕之日止）；3、由潘峰承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月27日，刘敏与潘峰签订《购房合同》一份，主要内容：潘峰将位于灵璧县禅堂中学东侧自南向北第七套售于刘敏，房屋面积185平方米，房屋价格为25万元；潘峰保证房屋质量，如出现房屋质量问题由潘峰承担全责；潘峰接通水电；交付日期为2017年10月27日；刘明应在房屋交付时将房款付清，潘峰为刘敏出具收据等。同日，潘峰给刘敏出具收条一张，主要内容：“收条今收刘敏购房款柒万元潘峰2017.10.27”。现本案所涉及房屋，被他人占有使用。 一审法院认为，刘敏与潘峰在2017年10月27日签订的《购房合同》中所涉及的房屋所使用的土地系灵璧县禅堂乡禅堂村及灵璧县禅堂乡河北村的土地，该房屋没有取得土地使用权及建设规划许可，且刘敏与潘峰均不是该集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为违反了相关法律规定，因此，双方所签订的购房合同是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，潘峰在2017年10月27日收取刘敏7万元购房款，应当返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、潘峰在判决生效后三十日内一次性返还收取刘敏的购房款7万元；二、驳回刘敏的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取837元由潘峰负担。 二审中，潘峰围绕其上诉请求提交如下证据：安徽久诚建筑有限公司向潘峰出具的委托书1张，缴费凭证4张，转账回执2张，证明潘峰已经向相关单位缴纳了罚款、补偿款，虽然没有办理规划许可证，但是相关单位已经认可潘峰对土地享有合法使用权以及建房出售等权利。本院组织当事人进行证据交换与质证。刘敏发表质证意见为：对缴款凭证、转账回执的真实性无异议，对证明目的不予认可，不能证明潘峰取得了农用地转建设用地审批手续，不能认为其有权建房和出售，可印证徐磊是其合伙人，徐磊一房二卖就是潘峰一房二卖，潘峰存在违约行为；对委托书三性均不认可，安徽久诚建筑有限公司没有提供营业执照、法定代表人信息等，也没有签字确认，即使委托关系成立，潘峰也不是合同主体，潘峰无权收取房款。对当事人争议的事实，本院认定如下：潘峰提供的转款凭证及转账回执，刘敏对其真实性不持异议，本院对其真实性予以认定，潘峰提供的安徽久诚建筑有限公司出具的委托书本院无法核实其真实性，刘敏对此不予认可，本院不予认定，潘峰提供的上述证据不能达到其证明目的，本院不予认可。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案购房合同是否合法有效，一审判决潘峰返还购房款是否正确。 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉案房屋所涉土地系农村集体土地，不允许向非集体经济组织成员转让，而本案的潘峰、刘敏均不是该集体经济组织的成员，潘峰在未取得案涉土地的使用权及规划建设许可证等情况下，在涉案土地上建房并出售给刘敏，违反我国土地管理法等法律法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同应为无效。在涉案合同被认定无效的情形下，一审根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决潘峰向刘敏偿还购房款7万元并无不当，本院予以维持。 另，涉案房屋买卖合同因违反法律规定被认定为无效，无效合同自始无效，无需解除，本案一审不存在超诉讼请求判决情形，亦不存在超出一年除斥期间的情形，潘峰关于一审超诉讼请求判决及刘敏提出解除合同超出一年除斥期间的上诉意见及理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，潘峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1674元，由上诉人潘峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  姚 强 审判员  朱珊珊 二〇一九年十一月二十八日 法官助理崔玉凤 书记员张可心 附：适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。