河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12946号上诉人（原审第三人）：贾占印，男，1974年11月6日出生，汉族，住石家庄市经济技术开发区。委托诉讼代理人：常松，河北嘉实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄升月，男，1966年1月7日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：王会哲，河北纳达律师事务所律师。原审被告：石家庄市藁城区顺达房地产开发有限公司，住所地：石家庄市藁城区廉州西路**。法定代表人：杨成娥，该公司总总理。委托诉讼代理人：杨小丽，女，该公司员工。原审第三人：张立欣，女，1972年6月10日出生，汉族，住石家庄市经济技术开发区。上诉人贾占印、因与被上诉人黄升月、原审被告石家庄市藁城区顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、原审第三人张立欣房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾占印上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0109民初1958号民事判决，发回重审或依法改判。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人、原审第三人张立欣与被上诉人签订的房屋买卖合同无效。依据国务院2005年5月11日转发的建设部等七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。根据以上规定，本案双方违反了强制性规定，房屋买卖合同系无效。二、一审法院审理事实不清。本案的事实真相是：上诉人向被上诉人借款30万元，双方签订了房屋买卖合同实际是抵押借款合同。从交易的金额可以看出，2010年1月份上诉人以34万元左右价钱购买涉案房屋。而2013年4月份双方交易的金额为30万元，经过三年房屋价格不涨反而低于成本价与事实不符。三、一审法院判决石家庄市藁城区顺达房地产开发有限公司为被上诉人办理更名、备案手续，实际不能履行。理由：2010年上诉人买房至今为止，因顺达房地产开发有限公司建筑涉案地产存在违规行为（违规超高多建）所以房地产主管部门一直没有给予其房屋测绘，也办不了产权证。再者，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同系两人之间的事情与顺达房地产开发有限公司无关，也不需要知晓也没有必要为其重名、备案。望二审法院公平裁判。黄升月答辩称，一、一审法院认定事实正确，适用法律准确。上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且被上诉人已经按照协议约定支付了房款，符合合同法第32条、44条之规定，上诉人应当配合石家庄市藁城区顺达房地产开发有限公司为被上诉人办理更名备案手续。二、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同交易属于正常市场交易价格，且双方就购房价款已经进行了公证，是双方的真实意思表示；三、上诉人在上诉状的第三条事实和理由中不符合事实。根据已生效的民事判决书，藁城区人民法院作出的（2017）冀0109民初2853号民事判决书，可以证明香居美地小区已经具备了办理房屋过户及更名的相关手续。黄升月向一审法院起诉请求：一、依法判令被告履行更名手续，将原告与第三人之间订立的商品房买卖协议中位于石家庄经济技术开发区香居美地2-2-1001号的买受人由第三人变更为原告并为原告办理备案手续。二、本案诉讼费及其他必要费用开支由被告承担。一审法院认定事实：第三人贾占印、张立欣系夫妻关系。2010年1月11日，张立欣与原藁城市顺达房地产开发有限公司签订《商品房买卖（预、销售）合同》，以344810元的价格从该公司购买香居美地2幢2单元1001室房屋。2013年4月7日，张立欣、贾占印（甲方）与原告黄升月（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将共同所有的香居美地2-2-1001房产转让给乙方，价款按合同标明的价款计算，不再要求乙方支付任何其他款项，乙方于协议签订之日一次性支付甲方300000元，同时甲方将《商品房买卖（预、销售）合同》、收据等证件材料交付乙方保管，并将房屋交付给乙方。当日，黄升月向贾占印支付300000元并由贾占印出具了收条。同日，贾占印、张立欣与案外人魏彩娜签订委托书一份，委托魏彩娜作贾占印、张立欣的全权代理人，办理二人名下的香居美地2-2-1001房产的查询、办证、缴费、代签合同、代收定金、房款、办理产权证、挂失、补领等一切相关手续。2013年4月9日，贾占印、张立欣同黄升月共同办理了（2013）冀石太证民字第1293号、1294号公证书，对双方签订的房屋买卖《协议书》和贾占印、张立欣委托出具给魏彩娜的委托书的真实性进行了公证。协议签订后，第三人夫妻将香居美地2-2-1001房屋的《商品房买卖合同》款交费票据等相关材料交付了黄升月。至庭审之日，被告顺达公司、第三人贾占印、张立欣未为黄升月办理香居美地2-2-1001房屋的更名手续。一审法院认为，原告黄升月与第三人贾占印、张立欣之间签订的房屋买卖《协议书》，是双方真实意思表示，合法有效。黄升月按合同约定支付了房款，贾占印、张立欣也按约将《商品房买卖（预、销售）合同》、收据等交付了黄升月，现在黄升月提起诉讼要求顺达公司按其与张立欣签订的《商品房买卖（预、销售）合同》的约定为新的权利人办理房屋更名、备案手续，于法有据，本院应予支持，贾占印、张立欣也负有配合办理的义务。贾占印述称该房屋买卖协议书是从借款合同转来、房款300000元是其向黄升月的借款未能偿还而来、可以分期付款、和房屋无关联的观点，不能推翻双方签订的房屋买卖《协议书》，贾占印、张立欣作为完全民事行为能力人，应当对自己的民事行为承担相应的民事责任。被告顺达公司、第三人张立欣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，符合缺席判决条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告石家庄市藁城区顺达房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为原告黄升月办理香居美地2-2-1001号房屋的更名、备案手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告石家庄市藁城区顺达房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交贾占印让会计向黄升月打的借款的利息款15000元。欲证明其与被上诉人黄升月系借款合同。被上诉人黄升月质证称该证据属于复印件，对真实性、关联性均不认可，李双兰不是本案的当事人，与本案无关。本院经审理查明的其他案件事实与一审查明无异。本院认为，本案的主要争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同还是名为房屋买卖实为民间借贷合同？上诉人贾占印称《房屋买卖协议书》系其与黄升月的300000元借款合同转来，买卖合同中确定的房款数额就是其借贷的数额。上诉人主张此合同纠纷应为民间借贷纠纷，根据一般的交易习惯应当有相应的借款合同及利息约定等书证加以证实，至二审庭审结束，上诉人并没有向本院提交相应证据证明其上诉主张。根据“谁主张，谁举证”的证据规则，上诉人贾占印并未提供充分证据证实双方为借贷关系。双方签订的《房屋买卖协议书》从形式、内容均符合房屋买卖合同的相关要素，有买卖双方详细信息、房屋的基本信息、付款方式、付款日期、违约责任等必备内容，并且该房屋买卖协议经过了河北省石家庄市太行公证处的公证，一审法院认为该《房屋买卖协议》系贾占印、张立欣与黄升月之间的真实意思表示，合法有效，并无不妥之处。故本院对上诉人上诉主张双方名为房屋买卖实为借贷关系，理据不足，不予支持。综上所述，贾占印的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元，由上诉人贾占印负担。本判决为终审判决。审判长  王淑芳审判员  张 楠审判员  卢 亮二〇一九年十一月二十二日法官助理任晓刚书记员史暹