湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9961号上诉人（原审被告）：高崇红，男，1972年10月28日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，委托诉讼代理人：周敏，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖策，男，1992年9月3日出生，汉族，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：肖大同，系肖策之父，1968年3月14日出生，汉族，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：杨名勇，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜春花，女，1975年10月31日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县，原审被告：刘国辉，男，1956年9月30日出生，汉族，户籍地址湖北省黄石市铁山区，现住湖北省武汉市东西湖区，原审被告：杨新建，女，1952年3月8日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区，上诉人高崇红因与被上诉人肖策、姜春花及原审被告刘国辉、杨新建房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高崇红上诉请求：1、改判房屋买卖合同无效，驳回肖策的全部诉讼请求或发回重审；2、判决由肖策、姜春花承担本案诉讼费用。事实和理由：1、案涉房屋为高崇红与姜春花的夫妻共同财产，姜春花擅自处分无效。2、《自愿离婚协议》是对夫妻离婚后的财产约定，现高崇红与姜春花未办理离婚手续，《自愿离婚协议》应视为未生效，关于财产约定应无效，姜春花并不能因此取得案涉房屋所有权。3、案涉房屋为小产权房，肖策与姜春花签订的房屋买卖合同无效。肖策辩称，案涉房屋的处置系姜春花与高崇红的共同意思表示，合同合法有效，请求驳回上诉，维持原判。姜春花辩称，处置房屋是经过高崇红同意的，高崇红授权姜春花处置房屋，以便还高崇红妹妹的钱及办理离婚手续。一审判决有理有据，请求维持一审判决。刘国辉、杨新建述称，请求驳回上诉，维持原判。肖策向一审法院起诉请求：1、确认肖策与刘国辉、杨新建签订的《房屋（转让）买卖合同》合法有效；2、确认位于武汉市江夏区纸坊街青龙村矿山路30号八分山“山水怡园”职工住宅小区20栋3单元601室的房屋属于肖策所有；3、判令姜春花、高崇红腾退上述房屋，并将房屋交付给肖策；4、本案诉讼费用由高崇红、姜春花、刘国辉、杨新建承担。一审诉讼过程中，肖策变更其第1项诉讼请求为：确认肖策与姜春花、高崇红之间买卖案涉房屋合法有效，同时撤销原第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2007年6月22日，刘国辉与黄石大江集团有限公司签订《山水怡园购房协议书》，购买了位于武汉市江夏区山水怡园20栋3单元6层1号房屋。2014年5月5日，刘国辉及其妻杨新建（卖方）与姜春花及其夫高崇红（买方）、武汉家万顺房地产顾问有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，卖方以30万元价格将上述房屋出售给买方，签订合同当日买方支付购房款29万元，余款1万元在该物业产权手续办理完毕之日支付。合同签订后，姜春花向刘国辉、杨新建支付了购房款29万元，另就1万元押金出具了欠条。双方办理了房屋交接。后姜春花欲出售上述房屋，经中间人雷静居间介绍，2018年3月23日，经肖策、刘国辉夫妻、姜春花三方协商一致决定，以刘国辉、杨新建作为卖方与肖策签约，将上述房屋以54万元价格出售给肖策，由肖策分别向刘国辉支付30万元、向姜春花支付24万元付清购房款。姜春花、刘国辉遂在上述《房地产买卖合同》落款处之后手书内容如下“此合同作废”并分别签名确认。姜春花续书“此房于2018年3月23日售给肖策（身份证号：），价格人民币伍拾肆万元整。（实收人民币贰拾肆万元，另外叁拾万肖策直接转给刘国辉）。姜春花。2018.3.23。身份证号：。（保证该房买卖无纠纷）”。当日，刘国辉、杨新建（甲方、卖方）与肖策（乙方）签订《房屋（转让）买卖合同》一份，约定“甲方将上述房屋以30万元价格出售给乙方，甲方于2018年3月23日收到全部房款时将此房屋的买卖合同及购买此房屋相关手续全部交给乙方，以便办理房屋内部过户手续”。合同签订当日，肖策之父肖大同分别向刘国辉转账支付30万元，向姜春花转账支付24万元，付清了全部购房款。刘国辉向姜春花退还了已收取的购房款29万元及1万元押金欠条。姜春花将房屋交付给肖策后，肖策更换了门锁、办理了物业交接手续并入住。2018年11月底，高崇红将上述房屋门锁破坏后入住至今，未予腾退搬离。该房屋目前尚未办理产权登记手续。姜春花与高崇红系夫妻关系，双方于2017年9月12日签订《自愿离婚协议书》，对于财产分割约定：位于武汉市江夏区山水怡园****601的房产全部归女方姜春花所有。女方卖掉该房产后归还欠双方亲戚的债务共计16万元。2018年9月11日，双方发生矛盾后，姜春花报警，经民警调解，双方达成调解协议，同意法院起诉离婚。双方至今尚未办理离婚手续，亦未经法院判决离婚。关于出售案涉房屋的事宜，2017年11月18日，高崇红通过微信要求姜春花“把房子卖了”，次日高崇红提出“房子四十到四十五万出手卖”、“除了卖房子和卖厂，其他事不要联系”、“房子我不争了，工厂我也不争了，都是你的，孩子我也不争了，也都是你的，都是投资所得。只要把这些我的工钱算给我就行”。2017年9月14日，高崇红微信告知姜春花“我没注意看协议。我没有钱还。房子你处理掉，还掉所有外债，多余作为是你和高文君的生活费……”。2018年3月17日，高崇红再次向姜春花提出“我说的，房子卖了给高彩铃（双方之女）一些，还我妹妹的钱”。一审诉讼中，肖策提交了证人雷某1的视频并申请证人雷某2出庭作证，拟证明高崇红曾亲自将案涉房屋钥匙交给雷静并多次电话询问卖房情况，其对房屋出售给肖策的事实知情。一审法院认为，本案争议焦点为肖策与刘国辉、杨新建于2018年3月23日签订的《房屋（转让）买卖合同》的效力问题。刘国辉、杨新建与姜春花、高崇红于2014年5月5日签订的《房地产买卖合同》实际已经履行完毕，姜春花和高崇红取得了案涉房屋权益。2018年3月23日，姜春花借用刘国辉、杨新建夫妻的名义与肖策签订了《房屋（转让）买卖合同》，姜春花为实际卖房人。《房屋（转让）买卖合同》系经肖策、刘国辉杨新建夫妻、姜春花三方协商一致决定所签订，高崇红辩称否认2018年3月23日的《房屋（转让）买卖合同》效力，理由在于其对出售房屋不知情不同意。但结合审理查明事实，高崇红在与姜春花协商离婚财产分割过程中，多次通过微信要求出售案涉房屋，并提出价格建议，足以表明其同意出售房屋。证人证言亦证明高崇红对姜春花出售房屋完全知情。因此，姜春花在2014年5月5日签订的《房地产买卖合同》上备注将房屋出售给肖策，并以刘国辉、杨新建夫妻作为名义卖方签订《房屋（转让）买卖合同》，系姜春花与高崇红夫妻二人的共同意思表示，姜春花与高崇红应共同对该房屋买卖承担民事责任。2018年3月23日肖策与刘国辉、杨新建签订的《房屋（转让）买卖合同》合法有效，但其中卖方的相关权利义务实际应由姜春花、高崇红享有和承担。现肖策主张确认其与姜春花、高崇红的房屋买卖合法有效的诉请，有理合法，一审法院予以支持。高崇红撬锁并入住房屋的行为，侵犯了肖策对于案涉房屋享有的合法权益。肖策主张由姜春花、高崇红腾退并交付房屋的诉请，于法有据，一审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决：一、确认肖策与姜春花、高崇红之间就湖北省武汉市江夏区山水怡园20栋3单元601室房屋的买卖合法有效；二、由姜春花、高崇红于一审判决生效之日起十日内将上述房屋腾退交付给肖策。一审案件受理费200元，减半收取100元，由姜春花、高崇红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：高崇红向本院提交如下证据：证据一、高崇红与姜春花的短信聊天记录一组，拟证明2018年3月17日至2018年11月25日期间，姜春花一直都未告知高崇红要卖房屋给肖策，和肖策签订房屋买卖合同后也未告知高崇红房屋已经出卖的事实，高崇红直到2018年11月底才从雷静处得知姜春花已卖房。证据二、微信聊天记录一组，拟证明姜春花于2018年11月29日给高崇红发微信承认卖房时未通知高崇红去签字是错误的，因为前期短信聊天提到卖房子需要和高崇红联系，需双方协商一致。证据三、高崇红与雷某2的电话录音，拟证明姜春花说根据离婚协议房屋是属于姜春花的，欺骗雷某2和所有人说可以不经过高崇红。证据四、李小池的证人证言，拟证明高崇红曾经打电话给姜春花要求卖房屋必须经过高崇红签字，姜春花单独处分无效。证据五、陈立英的证人证言，拟证明姜春花给陈立英打电话询问高崇红家里的事，在房屋已经卖了的情况下不告知高崇红和高崇红的母亲，故意隐瞒。姜春花向本院提交如下证据：短信、微信聊天记录一组，拟证明高崇红授权姜春花卖房，房款打到姜春花的账号，高崇红对房屋出卖的事情是知情的。经质证，姜春花对高崇红提交证据的意见为：对证据一中有姜春花回复的内容的真实性予以认可，没有回复的内容的真实性不予认可，该证据不能达到其证明目的；对证据二的真实性予以认可，但认为不能达到其证明目的；对证据三的真实性及证明目的均不予认可；对证据四，因李小池是高崇红的妹夫，对其证言的真实性不予认可；对证据五的真实性和证明目的均不予认可。肖策、刘国辉、杨新建对高崇红提交证据的意见为：对证据一的意见同姜春花一致，该证据刚好可以证明是高崇红要求姜春花处置房屋，房屋买卖是高崇红与姜春花的共同意思表示；对证据二的真实性无异议，该证据刚好可以证明房屋买卖是高崇红和姜春花的共同意思表示；对证据三的真实性有异议，雷某2在一审中已经出庭作证，应以其在一审中出庭作证的内容为准；对证据四，因证人和高崇红之间系亲属关系，不能作为证据认定，且该证据不能达到其证明目的；对证据五的证明目的不予认可。高崇红对姜春花提交证据的意见为：对短信聊天记录的真实性和证明目的均不予认可，对微信聊天记录的真实性予以认可，对证明目的不予认可。肖策、刘国辉、杨新建对姜春花提交证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，高崇红和姜春花提交的证据均不能达到其证明目的，本院均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，姜春花、高崇红通过与刘国辉、杨新建签订《房地产买卖合同》取得了案涉房屋权益。2018年3月23日的《房屋（转让）买卖合同》虽系肖策与刘国辉、杨新建签订，但系姜春花借用刘国辉、杨新建的名义，姜春花为实际卖房人。高崇红上诉认为姜春花卖房未经过其同意，根据本案查明的事实，高崇红在与姜春花协商离婚财产分割过程中，多次通过微信要求出售房屋，肖策提交的证人证言也可以证明高崇红对出售房屋知情，上述证据足以证明高崇红同意出售房屋，一审法院认定出售房屋是姜春花和高崇红夫妻二人的共同意思表示，并无不当。肖策与姜春花、高崇红之间的房屋买卖合法有效，高崇红撬锁入住案涉房屋的行为侵犯了肖策的合法权益，一审法院判决姜春花、高崇红将房屋腾退并交付给肖策并无不当。综上所述，高崇红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由高崇红负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月五日书记员 陈旭敏