贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1973号上诉人（原审原告）：聂国林，男，1944年12月3日出生，汉族，贵州省镇远县人，住凯里市。被上诉人（原审被告）：凯里市地杰房地产开发有限公司，住所地为凯里市风情园金鹿四季。法定代表人：李程，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄汉荣，男，1968年4月20日出生，贵州省凯里市人，住凯里市，该公司经济适用房项目副经理。上诉人聂国林因与被上诉人凯里市地杰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4989号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂国林上诉请求：1、要求被上诉人赔偿租房款17200元；2、要求被上诉人偿还上诉人购房总价款银行同期存款利息4897.85元;3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：根据合同约定，甲方应当在与乙方签订本购房合同后8个月完成并交付，即合同签订时间是2015年10月21日，交付房屋时间应当为2016年6月20日，实际交付房屋是2017年8月30日，违约逾期交房为一年两个月十天。上诉人2013年9月26日交职工经济适用房认购款30000元，2015年5月14日预付购房款69000元，两次共支付购房款99000元，后于2015年10月21日上诉人才与被上诉人签订了凯新经济适用房158号合同。2017年8月30日上诉人到被上诉人的财务室开票付款，凭被告财务室开给原告的100932元单据到贵阳银行入账，再凭贵阳银行的存款进款单到被告财务室换区收款收据，上诉人凭此收据到被告指定的地点红日洁物管办领取房号钥匙。因此，原告是在交清全部购房款后，被告才交付房屋，违约逾期交房的违约金应当基数为199932元。根据158号合同约定，甲方违期交房的违约责任并根据甲方逾期时间，按乙方累计已付款额向乙方支付违约金1436.28元，违约逾期交房承担银行利息（利率按贵阳银行2.1%）6017.95元。根据合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请人民法院或者仲裁机构予以增加。由于被告地杰房地产开发公司在该经济适用房住房工程项目预期违约交房，造成上诉人一家在万博租房居住14个月10天，租金每月1200元，给被告造成经济损失17200元，要求被上诉人承担全部损失。凯里市地杰房地产开发公司未提出二审答辩意见。一审法院查明：2010年11月27日黔东南苗族侗族自治州人民政府住房制度改革领导小组批复同意凯新实业有限责任公司（原凯里监狱刃具厂）修建职工经济适用住房项目，2011年3月7日黔东南州发改委批复同意立项建设。2013年12月6日凯新实业有限责任公司与被告凯里市地杰房地产开发有限公司签订委托代建合同，由被告凯里市地杰房地产开发有限公司代为建设凯新实业有限责任公司职工经济适用住房项目。2015年10月21日原告聂国林为乙方、被告凯里市地杰房地产开发有限公司为甲方，签订了一份《认购经济适用住房合同书》（以下简称购房合同），合同编号：凯新经适房158号（[2015][KXJSF第158号），合同主要约定：1、房屋坐落于凯里监狱老办公楼后侧；认购房屋为3栋1单元1层101号房；认购建筑总面积为90.8平方米。其中政策规定享受面积20平方米，超面积10.8平方米。2、认购房屋总价款为199932.00元，采取分期付款，乙方于本合同签订之前交付首期购房款99000元；余款100932.00元，应在房屋交付时付清。3、该经济适用住房的窗户为塑钢窗户，……，室内门为木质门。4、甲方应当在与乙方签订本购房合同后8个月内完成交付，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该经济适用住房验收合格，并符合本合同约定的经济适用住房交付给乙方使用。但如遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起十日内告知凯新公司和凯里市房地产事业发展管理局，方可据实予以延期。5、除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同规定的期限将该工程栋号交付乙方使用，按下列方式处理：按预期时间，分别处理（不作累加）。逾期超过三十日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同后，甲方应当自乙方解除合同通知书到达之日起二十日内退还全部已付款，并根据甲方逾期时间按乙方累计已付款每月万分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方除支付乙方违约金外，并承担银行同期存款利息。6、甲方应当在该经济适用住房交付使用当日通知乙方向有关产权登记机关缴纳完毕办证税费，甲方应当在一百八十日内将办理权属登记所需要的由甲方提供的资料报产权登记机关备案。……。2015年11月5日涉案房屋取得预售合同登记备案，原告于2017年8月30日支付了购房余款100932.00元。被告向原告交付涉案房屋后，原告自己安装木质门花费4650元。另查明，受资金缺口、雨季及剩余房源等问题影响，2016年4月11日被告向贵州凯新实业有限责任公司提交了一份《工作联系单》，预计交房时间延迟至2016年10月左右。2016年4月12日贵州凯新实业有限责任公司同意被告延期交房。贵州凯新实业有限责任公司是凯里监狱设立的监狱企业。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《认购经济适用住房合同书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于逾期交房违约金如何计算，本院作如下认定。根据原、被告签订的合同约定，被告应当在与原告签订购房合同后8个月内完成并交付，即合同签订时间是2015年10月21日，交付房屋的时间应当为2016年6月20日。合同同时约定，逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，并根据被告逾期时间按原告累计已付款每月万分之五向乙方支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告除支付原告违约金外，并承担银行同期存款利息。被告于2017年8月30日将涉案房屋交付给原告，原告也于同日按照合同的约定将剩余的购房款100932.00元支付给被告。被告辩称，逾期交房系因资金不到位等客观原因导致工期延误。根据我国《合同法》规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。资金不到位，并非不能预见、不可避免的情况，故被告辩解不能成立，本院不予采纳。同时，根据合同的约定“但如遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起十日内告知凯新公司和凯里市房地产事业发展管理局，方可据实予以延期。”虽被告所提交的证据证实延期交房是得到贵州凯新实业有限责任公司同意，但未有证据证实凯里市房地产事业发展管理局收到被告延期交房的申请，同时也没有证据证实被告将延期交房一事告知购房者。被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告逾期交房的时间应从2016年6月21日起至2017年8月30日止。又因合同约定，违约金按照原告累计已付款每月万分之五计算，原告在合同签订后仅向被告付款99000.00元购房款，直至收房后原告才将剩余的购房款100932.00元支付给被告，故逾期交房违约金应当以99000.00元为基数，按月万分之五计算14个月，为693元。另，合同约定被告逾期交房后，除支付违约金外，还应承担银行同期存款利息，故对原告主张被告承担银行同期存款利息的诉请，予以支持，但应以99000.00元为基数计算。对于原告主张被告支付5套购门款4650元的诉请。根据原、被告签订的合同约定，涉案房屋室内门为木质门。因原告收房后，室内未安装木质门，便自行购买了5套门进行安装。庭审中，被告虽辩称合同约定的室内木质门是普通的木质门而非实木门，愿意按照普通木质门的价格进行补偿。因被告在交房时确实未按照合同约定为原告安装室内木门，构成违约，故对原告主张予以支持。对于原告主张要求被告协助办理房产证的诉请。根据原、被告签订的合同约定，在原告向有关产权登记机关缴纳完毕办证税费，被告应当在180日内将办理权属登记所需要的由被告提供的资料报产权登记机关备案。因原告聂国林未提交已缴纳了相关办证税费的证据，无法确定原告已按合同的约定缴纳了相关办证费用，故对原告要求被告协助办理房产证的诉讼请求，不予支持，待原告向有关部门缴纳办证费用后，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里市地杰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告聂国林逾期交房违约金693元及利息（利息计算方式：自2016年6月21日起至2017年8月30日止以99000元为基数按银行同期存款利息计算）。二、被告凯里市地杰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告聂国林购门款4650元。三、驳回原告聂国林的其余诉讼请求。如义务人未按照判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在本院二审期间，聂国林在本院二审期间共提交了以下证据:1.“预付购房收款收据”;2.“陈开兰对经济适用房交清房款再交房的证明”;3.“赵福荣对经济适用房交清房款再交房的证明”；4.“贵阳银行存款利息，利率表”；5.“石秀黔对罗婷婷租住房客证明”；6.“凯里市税务局一次性告知单”。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，一、聂国林提交的“石秀黔对罗婷婷租住房客证明”不能证明聂国林在外租房居住的事实，没有其他证据相印证，本院不予采信。因此，对于聂国林诉请凯里市地杰房地产开发有限公司赔偿租房款17200元不予支持。二、聂国林与凯里市地杰房地产开发有限公司签订的《认购经济适用住房合同书》中明确规定“……并根据甲方逾期时间按乙方累计已付款每月万分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方除支付乙方违约金外，并承担银行同期存款利息。”合同中“累计已付款”金额应理解为2016年6月20日应当交房日期前付款的金额，所以2017年8月30日聂国林交付的100932元不计入“累计已付款”金额中，因此，凯里市地杰房地产开发有限公司承担的乙方“累计已付款”金额为99000元。一审法院所作判决并无不当，予以维持。综上所述，聂国林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由聂国林负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 吴竹春二〇一九年十一月二十九日法官助理罗维书记员杨正英