浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0681执异210号 案外人：宣荣昌，男，1964年6月4日出生，汉族，住诸暨市。 申请执行人：浙江中超建设集团有限公司。住所地：诸暨市街亭镇街亭村诸东线（下市头）。 法定代表人：张建华。 委托诉讼代理人：宣天波，浙江信顺律师事务所律师。 被执行人：浙江亿泽房地产开发有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道宝利路**亿泽新疆大厦（**）。 法定代表人：蒋国泽。 在本院执行申请执行人浙江中超建设集团有限公司（以下简称中超公司）与被执行人浙江亿泽房地产开发有限公司（以下简称亿泽公司）建设工程施工合同纠纷执行一案中，案外人宣荣昌对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月30日举行了听证。案外人宣荣昌、申请执行人中超公司的委托诉讼代理人宣天波到庭参加了听证，被执行人亿泽公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。现已审查终结。 案外人宣荣昌称：宣荣昌向亿泽公司购买诸暨市陶朱街道宝利路亿泽新疆大厦（B座）000501室-000502室二房及地下室004-005号车位两个（以下简称涉案房产）。2018年4月28日，宣荣昌与亿泽公司法定代表人蒋国泽签订购房协议书，房屋总价为102万元，5月10日前付清即可施工装潢。后宣荣昌于2018年5月7日前付全款至蒋国泽指定的账户，并取得上述房屋的钥匙，开始施工装潢。2019年2月，宣荣昌全家入住上述房屋。现接到诸暨法院对该房屋的拍卖预告等，故要求撤销对上述房屋的拍卖权。 申请执行人中超公司称，本案法院对涉案房产的查封在前，案外人主张的房屋买卖在后，要求驳回异议人的异议请求。 本院查明：2018年1月8日，本院立案受理中超公司与亿泽公司建设工程施工合同纠纷一案，审理中，经中超公司申请，本院于2018年1月15日作出（2018）浙0681执保33号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结亿泽公司所有的价值人民币450万元的财产，并依此于2018年1月17日查封亿泽公司名下坐落在诸暨市陶朱街道××大厦（××）501、502、503、504、505、506、507、508号房产。2018年3月22日，本院作出（2018）浙0681民初480号民事调解书，确定亿泽公司应退还中超公司工程质保金232万元，支付利息58万元，合计人民币290万元，定于2018年4月、5月每月月底前各支付100万元，2018年6月底前支付90万元，若任何一期到期未付清，则中超公司可就所有未支付款项一并申请执行，且中超公司可自2017年2月15日起以232万元为基数按年利率5%计收利息，利随本清亿泽公司按期履行第一期付款义务，则中超公司需解除本院已查封房产的三分之一。后经中超公司申请，本院于2018年8月3日作出（2018）浙0681执保33号之一民事裁定书，裁定解除亿泽公司名下坐落在诸暨市陶朱街道××大厦（××）501、502、503、504、505、506、507、508号房产的查封。本院于2018年8月3日对此进行解封。因亿泽公司未按调解约定付款，经中超公司申请，本院于2018年10月15日以（2018）浙0681执8128号立案执行。执行中，本院于2018年11月8日作出（2018）浙0681执8128号之二执行裁定书，裁定查封亿泽公司名下坐落于诸暨市××大厦（××）501、502、503、504、505、506号房地产，并依此于2018年11月9日依法在诸暨市国土资源局不动产登记服务中心对上述房产进行查封。现拟对涉案房产进行司法处置，宣荣昌遂提出异议。 另查明，涉案房产2015年开始登记的产权人为浙江亿泽房地产开发有限公司，在本案2018年1月17日对其查封时，处于抵押状态。现有的抵押系于2018年8月6日开始进行登记。 上述事实，由（2018）浙0681执保33号民事裁定书及相关协助执行通知书、送达回证，（2018）浙0681民初480号民事调解书、（2018）浙0681执保33号之一民事裁定书、执行案件立案审查信息表、（2018）浙0681执8128号之二执行裁定书及协助执行通知书、涉案房产权利凭证等证据所证实。 宣荣昌为证明其异议主张，向本院提供下列证据材料： 购房协议一份、转账汇款业务回单两份及收据一份，协议显示，2018年4月28日，宣荣昌与亿泽公司签订购房协议，并由亿泽公司盖章，蒋国泽、宣荣昌签字，约定宣荣昌向亿泽公司购买新疆大厦B座501-502室或401-402室，地下车位**和**，先付购房和车位定金20万元，其余款项在2018年5月20日前全额付清，付清款项后二个月内办理产权证等。协议上另记载“20万定金汇到亿泽公司边依名下”等。转账凭证显示宣荣昌于2018年4月28日向边依汇款20万元，5月7日汇款82万元。收据显示亿泽公司向宣荣昌出具时间为2018年5月7日，金额为102万元购房款的收据。 协议书一份，显示，2019年8月23日，亿泽公司与宣荣昌签订协议书，确认2018年4月28日双方签订购房协议，宣荣昌支付购房款102万元，亿泽公司按程序交付涉案房产及车位等，并说明涉案房产当时有银行抵押贷款，现有查封，不能过户等。 收条一份，显示2018年5月12日宣荣昌向亿泽公司出具收到涉案房产钥匙的收条。 宽带接入业务登记表、诸暨市亿泽物业管理有限公司出具的水电费缴费清单、装修照片若干，以证明涉案房产从2018年5月交付给异议人，异议人即开始装璜。另异议人说明，房产交付后的水电费由异议人缴纳，水电费集中缴纳至物业，但因涉案房产的物业公司系亿泽公司名下物业，考虑到房产一直未能过户，故异议人实际尚未支付过水电费。2019年1月，涉案房产处办理宽带业务，户主为宣荣昌。 2018年6月开始的装修材料、家电购买票据、清单、送货单及相应宣荣昌手机微信付款凭证若干，显示宣荣昌于2018年6开始陆续购置家电及装修材料，销售票据、送货单上显示的客户系宣荣昌，地址为，地址为&ldquo泽新疆大厦**”、“城西亿泽新疆大厦B幢501-502室”等。 宣荣昌提供的上述证据材料，经审核，符合证据三性，可以相互印证，本院对宣荣昌于2018年4月28日与亿泽公司签订涉案房产的转让合同，支付合同约定价款，且至少自2018年8、9月份开始占有、使用涉案房产的事实予以认定。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，根据查明之事实，可以认定宣荣昌之异议符合上述规定的第（三）项情形。至于是否符合第（一）、（二）、（四）项情形，本院分析如下：首先，申请执行人认为宣荣昌与亿泽公司签订购房协议系在涉案房产被查封期间。本院认为，虽2018年4月28日异议人签订购房协议时涉案房产尚处于被本院查封期间，但经申请执行人申请，该次查封已于2018年8月被解除，该查封因解除而失效。而现在的查封措施系2018年11月9日采取，故宣荣昌与亿泽公司就涉案房产签订合同的时间应认定为本案查封之前。其二，宣荣昌提供的家电销售发票、送货单及相应付款凭证，可以证明其至少自2018年8、9月份开始占有、使用涉案房产，故亦符合上述规定第（二）项之情形。其三，房屋买卖合同关系中，理应由亿泽公司积极主动地联系、配合宣荣昌办理涉案房屋的过户登记，加之涉案房产在本案2018年1月第一次查封时有抵押登记，2018年8月6日又被抵押，2018年11月9日开始被本院查封，实际确无法过户，这与亿泽公司提供的协议书中就此作出的说明相符，故对于涉案房屋至今未办理过户登记，应认定为非因买受人宣荣昌自身原因所致，符合上述规定的第（四）项情形。 综上，宣荣昌所提异议，因符合上述规定的全部四项情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对坐落于诸暨市陶朱街道宝利路7号亿泽新疆大厦（B座）000501、000502的房产的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  周灵锋 审 判 员  边 防 人民陪审员  丁小海 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  吴 洒