山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1767号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张建海，男。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张建华，男。 委托诉讼代理人：娄安璠，山东益权律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：吴树芹，女。 上诉人张建海、上诉人张建华因与被上诉人吴树芹房屋买卖合同纠纷一案，均不服东营市河口区人民法院（2018）鲁0503民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张建海，上诉人张建华的委托诉讼代理人娄安璠到庭参加诉讼，被上诉人经吴树芹本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张建海上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持张建海主张的张建华自2013年5月份至今非法侵占房屋导致的经济损失。事实与理由：涉案买卖协议自始无效，收条上签字手印都不是本人所为。 张建华辩称，一审判决认定基本事实清楚，只是裁判观点和适用法律有错误。 张建华上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认位于义和镇义兴路路北，西邻曙光照相馆，东邻建刚酒水商铺的房屋(两层上下四间)归张建华所有，张建海、吴树芹不得妨害张建华对涉案房产行使所有权或发回重审；2、一、二审案件受理费由吴树芹承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋买卖合同无效适用法律错误。涉案商品房是河口区义和镇东南村在集体土地上规划建设的，土地用途是商业用途而非宅基地，原房屋所有人张建海合法取得了该房屋所占土地的使用权并建设了商业用房，对涉案房屋依法享有物权，张建海对外转让该房屋时取得了涉案房屋集体土地的管理人义和镇东南村村民委员会的书面确认。不存在张建海转让该房产侵犯了东南村其他村集体成员的权益问题。二、本案房屋买卖协议不属于名为房屋买卖实为借款担保。借款发生时借款人并没有以该房屋作为担保。在10万元借款到期之前，张建海、吴树芹为了获得更多流动资金，主动提出向其转让该房产，以期达到既抵销10万元借款债务，又能获得更多经营资金的目的。该转让行为与前面的借款行为是两个完全独立的法律事实。另外，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力。三、一审判决程序违法。一审判决适用《最高法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款到期后不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，但并未遵照该规定执行。理由有三：（一），一审判决认定涉案房屋买卖合同为借款担保，既未依该条规定按民间借贷法律关系审理，也未向各方当事人释明变更诉讼请求。（二），既然适用该条双方均未变更诉讼请求，则应当裁定驳回起诉，而不应对买卖合同作出实体判决。（三），该条第二款还规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”一审程序未严格遵照该规定执行，损害了当事人的诉讼权利和判决执行利益。 张建海针对张建华上诉辩称，张建华提交的证据均系造假，收条上手印也不是其本人所按。 被上诉人吴树芹未出庭答辩，也未提交书面答辩意见。 张建海向一审法院起诉请求：1.判令张建华立即返还房屋；2.判令张建华自2013年5月份至今非法侵占房屋导致的经济损失，待司法鉴定确认后进一步处理；3.诉讼费用由对方承担。 张建华向一审法院提出反诉请求：一、确认位于义兴路路北西邻曙光照相馆、东邻建刚酒水商铺的房屋（两层上下四间）归张建华所有，张建海、吴树芹不得妨害张建华对该房产行使所有权；二、反诉费、案件受理费由张建海和吴树芹承担。 一审法院认定事实：2012年5月17日，吴树芹作为借款人向张建华出具借条一份，内容为：今借到现金壹拾万陆仟元整，归还日期为2012年6月16日。2012年6月5日，张建海、吴树芹作为卖方与张建华、吴俊霞作为买方签订了协议书一份，约定张建海、吴树芹将坐落于义和镇义兴路上下四间房屋以300000元的价格出卖给张建华、吴俊霞。该协议书后附有东营市河口区义和镇东南村村民委员会出具的证明一份，内容为：我村张建海、吴树芹在老滨孤路北面自有楼房一处，属自有财产，东邻是建刚超市，西邻是曙光照相馆。张建华在庭审中陈述：涉案协议书是在张建海和吴树芹的羊场签订的，在场人员有张建海、吴树芹、张建华，协议书打印部分及手写部分均是案外人卢洪江提前打印及填写的。 2012年6月8日吴树芹向张建华出具收条一份，内容为：收到现金壹拾万元整。同日，张建华作为出租方与赵阳阳作为租赁方签订了房屋租赁合同一份，约定张建华将义和街道曙光照相馆东邻即河口区义和镇东南村234号出租给赵阳阳，租赁时间为一年，从2012年6月8日至2013年6月8日，租金壹万壹仟元整。吴树芹作为见证方在该租赁合同落款处签字。2013年6月2日赵阳阳向张建华出具收条一份，载明：今收到张建华防盗门、床、装饰款共计5000元。张建华在第一次庭审中陈述涉案房屋购房款的交付情况为：签合同之前的10万元借款和利息6000元，2012年6月8日的10万元，张建海收取的赵阳阳12000元的房租用于抵扣购房款，共计支付房款218000元。剩余的82000元当时说是秋后支付，后来张建海一直也没要。直到2013年的秋天张建海开始反悔，并且拒收房款。张建华在第二次庭审陈述：吴树芹之前借我的钱还不上，她想把房子作价30万卖给我抵顶之前的借款，并从我这多借些钱购买羊，是吴树芹领着我到东南村书记那开了证明以后，确定房屋是属于吴树芹和张建海的，然后我才准备和吴树芹签订房屋买卖合同，房屋价款是吴树芹定的，我觉得这个房子不值30万，所以又给了她10万元以后再没有给她钱。自2012年6月8日至今张建华一直占有涉案房屋。 在本案审理过程中，张建海申请对张建华提交的房屋买卖协议书中甲方落款处“吴树芹”和“张建海”签字及手印是否本人所为进行司法鉴定。一审法院依法委托日照浩德司法鉴定所进行鉴定。该所于2018年10月11日出具了[2018]痕鉴字第1195号和[2018]文鉴字第1194号两份鉴定报告。[2018]痕鉴字第1195号鉴定报告的鉴定结论为：1、送检的“2012年6月5日”的《协议书》中“吴树芹”押名指印是吴树芹右手拇指捺印形成；2、送检的“2012年6月5日”的《协议书》中“张建海”押名指印是张建海右手食指捺印形成。[2018]文鉴字第1194号鉴定报告的鉴定结论为：1、送检的“2012年6月5日”的《协议书》中“吴树芹”签名字迹是吴树芹所写；2、送检的“2012年6月5日”的《协议书》中“张建海”签名字迹是张建海所写。张建海支付鉴定费10000元。 另查，2012年9月10日，张建海与吴树芹在河口区民政局协议离婚，离婚协议书中财产处理部分载明：河口区义和镇东北村养殖场归吴树芹所有，义和镇东南村房子归张建海居住使用，在房归张建海，婚生子张文千居住使用。婚姻期间双方对外产生的一切外债归吴树芹偿还。2018年4月28日东营市河口区义和镇东南村村民委员会出具房屋证明一份，载明：东南村村民张建海在1996年自建沿街楼房2间，位于义和镇义兴路以北，东邻张建强，西邻孟维英，建造面积90平方米，系个人所有属我村地段。 再查，2010年5月23日张建海与张振江签订了房屋租赁合同一份，约定：张建海将涉案房屋出租给张振江，租赁时间为三年，从2010年5月23日至2013年5月23日，租金为壹万壹仟元/年，首付2年，合计贰万壹仟元（第一年房租壹万元整，再次付第三年租金为2011年年初二个月付清）。张建海在庭后提交的辩论意见中陈述：签订租赁合同后，张振江交了2年房租，经营童装，开业干了一年左右，不知何原因不经营了，转租给赵阳阳，两年到期后，赵阳阳向我支付第三年的房租11000元。 一审法院认为，本案应从两方面来进行分析。一、从涉案房屋买卖合同的内容上进行分析。涉案房屋买卖协议书中所涉房屋位于义兴路路北西邻曙光照相馆、东邻建刚酒水商铺，根据2018年4月28日东营市河口区义和镇东南村村民委员会出具房屋证明，涉案房屋建造于东营市河口区义和镇东南村集体土地上，张建海取得在该集体土地上建造房屋的权利，与其系东南村集体经济组织成员身份相联系，张建华、吴俊霞并非东营市河口区义和镇东南村村民，其与张建海、吴树芹签订的涉案房屋买卖协议侵犯了东南村其他村集体成员的权益，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，张建海要求张建华返还涉案房屋的诉讼请求，应予以支持。二、从涉案房屋买卖合同签订的背景及过程进行分析。1、在涉案房屋买卖合同签订前，张建华与吴树芹之间存在民间借贷关系，在借款未到期前，涉案当事人即签订了该房屋买卖协议。2、张建华在庭审中又陈述：“吴树芹之前借我的钱还不上，她想把房子作价30万卖给我抵顶之前的借款，并从我这多借些钱购买羊，是吴树芹领着我到东南村书记那开了证明以后，确定房屋是属于吴树芹和张建海的，然后我才准备和吴树芹签订房屋买卖合同，房屋价款是吴树芹定的，我觉得这个房子不值30万，所以又给了她10万元以后再没有给她钱”。3、张建华在反诉状及庭审中对于涉案房屋房款交付过程陈述不一致。4、涉案买卖合同的文本内容系张建华找案外人提前打印并填写了手写部分。综合以上四点，涉案房屋买卖合同签订双方当事人有以涉案房屋为借款提供担保的意思表示。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”张建华应当依据民间借贷关系向借款人主张权利，张建华要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。张建海的第二项诉讼请求依据的事实为张建华非法侵占涉案房屋，但依据庭审查明的事实，张建华占有涉案房屋的行为不构成非法占有，对其要求张建华赔偿经营损失的诉讼请求，不予支持。本案鉴定费用由张建海自行负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张建华于判决生效后十日内将河口区义和镇义兴路路北西邻曙光照相馆、东邻建刚酒水商铺的房屋（两层上下四间）返还给张建海；二、驳回张建海的其他本诉诉讼请求；三、驳回张建华的反诉诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，均由张建华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 张建海提交其于2019年5月11日与承租人赵阳阳的姐姐赵莹莹的通话记录一份，证明：张建海与赵阳阳一直履行之前的租赁合同，对于张建华主张的其转租给赵阳阳的合同是伪造的。张建华质证后认为，对该证据的真实性以及关联性均有异议，不能对抗2012年6月8日涉案房屋已经被张建华接管的事实。 本院认为，该证据的真实性无法确认，不能证实租赁合同的实际履行情况，本院不予采信。 张建华未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，一、一审判决认定涉案房屋买卖合同为无效合同是否正确；二、张建海主张的经济损失应否支持。 本院认为，根据东营市河口区义和镇东南村村民委员会出具的房屋证明，证实涉案房屋建造在东营市河口区义和镇东南村集体土地上，张建海取得在该集体土地上建造房屋的权利，与其系东南村集体经济组织成员身份相关联，其与张建海、吴树芹签订的涉案房屋买卖协议侵犯了东南村其他村集体成员的权益，故一审判决认定双方签订的涉案房屋买卖合同为无效合同正确。合同无效后，张建海要求张建华返还涉案房屋的诉讼请求，应予以支持。张建华上诉主张合同有效以及要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。因吴树芹和张建华之间存在民间借贷法律关系，基于双方存在借贷关系以及签字确认的买卖协议书的存在，张建华占有涉案房屋的行为在本院确认其效力之前不构成非法占有，故对张建海上诉要求张建华赔偿经营损失的主张不应支持。 综上，张建海、张建华的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由张建海负担50元，张建华负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十一月五日 法官助理张丽颖 书记员李志远