安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初11469号 原告：芜湖市海鸿物业有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区南埂小区平房101室，统一社会信用代码91340200777385720F。 法定代表人：李新华，执行董事。 委托诉讼代理人：何子有，安徽宇润律师事务所律师。 被告：杨天银，男，1955年2月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖市海鸿物业有限公司（以下简称“海鸿物业公司”）与被告杨天银物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海鸿物业公司的委托诉讼代理人何子有、被告杨天银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的2012年1月1日至2018年10月31日物业费10101元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2010年12月18日2013年1月1日、2015年12月12日，原告分别与芜湖市巨龙房地产开发有限公司、芜湖市巨龙城市花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》和《巨龙城市花园物业服务合同》。合同约定原告为该小区提供物业管理服务至2018年12月31日。合同中对物业费收费标准约定为：多层每平方米0.4元/月、高层六层以上（含六层）每平方米1元/月，二至五层每平方米0.9元/月。物业费每年交付一次，交付时间为当年的12月。被告系高层XX室业主，该房屋建筑面积136.88平方米，计费标准每平方米0.9元/月，月计费123.19元。被告欠2012年1月1日至2018年10月31日计82个月物业管理费10101元未交。综上，被告欠物业费行为构成违约，侵害了原告合法权益。原告多次催交物业费未果，遂成讼。 被告杨天银辩称：1、原告出示的合同不完整，签章不清晰。委托合同是2010年12月18日签订的，巨龙房地产开发公司甲方法定代表人是曹俊，海鸿物业法人代表是李新华，而根据2006年4月2日商品房买卖合同巨龙房地产开发公司的法定代表人是陶水金，不是曹俊。2、根据2008年9月4日入住的临时管理规约书面承诺由芜湖扬帆物业管理有限公司管理，被告与扬帆物业才存在法律上的服务关系。3、对于业委会选举被告并不知情，对其真实性予以质疑，业委会成立后，签订的合同有无公示，在哪里张贴的，原告应举证。4、物业服务合同约定的内容过于宽泛，工作程序没有细化，不符合物业资质。5、小区单元大门坏了物业也没有维修，物业最初保证3月内维修，但一直没有修，被告多次投诉，从2012年到2015年用时三年才修好，维修费用还是业主付的，每户都出了160元。由于单元门损坏，任何人都能进来贴小广告，推销人员闲杂人员到处乱窜，给小偷也提供了方便，白天就有多户被盗。被告2012、2014年两次电瓶车被盗，第一次被告妻子去物业投诉，要求调取监控，但物业只装了摄像头，没有后台，对我妻子置之不理还说风凉话，当时被告妻子就表示以后和物业两不相找。第二次被告电瓶车被盗，去调取监控，当时是物业副经理带我去看的监控，但是他非常不耐烦，飞快地放了一遍监控，问我有什么疑点，我一个老人也看不出什么疑点，我怀疑监控被人为删除。单元3楼乱搭建，占用了半个电梯，物业也不作为。小区车辆乱停乱放，占用消防通道，有时单元楼通道会被堵住。电梯多次发生故障。6、原告物业公司曾经来收费，被告表示从门修好之时（2016年9月）开始交费，但原告要求从2016年1月开始交费，此后物业就未上门催收过费用，催费单被告也从来没有看见过。故原告主张部分物业费已超过诉讼时效。 本院认为，原告海鸿物业公司与开发建设单位芜湖市巨龙房地产开发有限公司、芜湖市巨龙城市花园业主委员会签订的《巨龙城市花园小区物业管理委托合同》、《巨龙城市花园物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定和法律规定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。海鸿物业公司向小区提供了物业管理服务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，故对原告主张被告支付拖欠的物业费的诉请予以支持。原告主张被告差欠物业费10101元（2012年1月1日至2018年10月31日），被告杨天银未予反驳，亦未提供已交纳上述期间物业费用的证据，本院对原告海鸿物业公司的该主张予以确认。被告抗辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告海鸿物业公司未提供证据证明就2012年1月1日至2015年12月31日期间物业费用在诉讼时效期间内向被告杨天银进行主张权利，故对被告该期间物业费诉讼时效抗辩主张予以支持。考虑到原告海鸿物业公司服务中确实存在瑕疵，本院对2016年1月1日至2018年10月31日期间物业费调整为2932元。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系，创造一个环境优美的生活社区。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项，《物业管理条例》第四十一条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告杨天银于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市海鸿物业有限公司物业费2932元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取27元，由原告芜湖市海鸿物业有限公司负担19元，被告杨天银负担8元（案件受理费原告已预付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。 本判决为终审判决。 审判员  肖玮 二〇一九年十一月二十八日 书记员  徐晨 附相关法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 第一百八十八条诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： 第一百九十五条（一）权利人向义务人提出履行请求； 第一百九十五条（二）义务人同意履行义务； 第一百九十五条（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； 第一百九十五条（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。