北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12465号上诉人（原审原告）：李天彪，男，1977年3月17日出生，汉族，住山东省陵县。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：程杰，山东诚杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市大兴区魏善庄镇西枣林村民委员会，住所地北京市大兴区魏善庄镇西枣林村。法定代表人：孙启良，主任。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敬新，北京泓聚律师事务所实习律师。原审第三人：史有海，男，1960年5月12日出生，汉族，住北京市大兴区。原审第三人：李连刚，男，1957年11月25日出生，汉族，住北京市大兴区。原审第三人：孙久龙，男，1989年2月23日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人李天彪因与被上诉人北京市大兴区魏善庄镇西枣林村民委员会（以下简称西枣林村委会）、原审第三人史有海、李连刚、孙久龙农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李天彪的委托诉讼代理人王雷、程杰，被上诉人西枣林村委会的委托诉讼代理人王国鹏、许敬新，原审第三人史有海、李连刚到庭参加诉讼。原审第三人孙久龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李天彪上诉请求：1.撤销一审法院判决,将本案发回重审或撤销一审法院判决第二项,改判西枣林村委会向李天彪返还租金2118000元；2.对一、二审诉讼费用重新作出分担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定李天彪向史有海、李连刚、孙久龙支付租金错误。李天彪与西枣林村委会签订《土地租赁合同》时,史有海、李连刚、孙久龙系西枣林村委会的签约代表，且李天彪提交收取租金的证据(包括收条和收据)系为证明李天彪向西枣林村委会支付租金,而非一审法院认定的向史有海、李连刚、孙久龙支付租金。另在《关于西枣林村委会及史有海、李连刚、孙久龙等与李天彪与2012年签署的土地租赁合同的补充合同》（以下简称《补充合同》）中(第八条),西枣林村委会已经确认其收到李天彪支付的租金1790000元，由此可以认定,李天彪经史有海、李连刚、孙久龙之手向西枣林村委会支付租金,租金的最终收取单位为西枣林村委会。2.一审法院在错误认定事实的情况下适用法律错误。西枣林村委会在《补充合同》中确认承担合同项下的全部权利义务,且西枣林村委会在《土地租赁合同》、《补充变更合同》、《补充合同》中自认,租金最终被己方收取。而一审法院在本院认为部分认定李天彪无权向西枣林村委会主张返还租金的理由系李天彪将全部租金直接交付给史有海、李连刚、孙久龙,有违案件客观事实。二、一审法院适用法律错误,一审法院认定合同无效后的责任,包括返还和赔偿事宜应当适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条之规定,李天彪对此无异议,但一审法院错误理解了法律本意。1.李天彪与案外人达成的《魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》（以下简称《拆除腾退补偿协议》）是关于拆除和腾退李天彪在涉案土地上建造的房屋及附属物的补偿,腾退的补偿款包括地上物的补偿、搬迁周转的补偿、搬迁配合的奖励,并不包括土地的补偿。李天彪在涉案土地自行建造的房屋和附属物最终被案外人拆除并补偿,与西枣林村委会无关,李天彪无需征得西枣林村委会的同意。2.一审法院认为涉案土地因拆除腾退后被案外人实际控制，西枣林村委会与史有海、李连刚、孙久龙无法使用土地,故李天彪未履行相互返还义务，因此在其未返还财产的情况下无权要求西枣林村委会返还财产。一审法院没有理解农村集体经营性建设用地入市的概念和操作流程,进而错误适用法律。一审法院向案外人北京兴瑞临福置业有限公司(以下简称兴瑞公司)调取资料并核实有关情况,兴瑞公司陈述涉案土地被流转给兴瑞公司,由其对土地统一上市，土地流转后村集体成为股东,村集体每年获得土地收益。所以李天彪只是腾退涉案土地的地上物,在全面腾退地上物后西枣林村委会才有资格将农村集体经营性建设用地上市流转。李天彪未取得关于土地的补偿和流转费用,所以不会将土地流转给兴瑞公司，如果李天彪将涉案土地流转给兴瑞公司,应是李天彪成为股东获得分红，而非涉案土地的村集体成员成为股东取得分红。本案事实是，李天彪拆除腾退后,土地回归至西枣林村委会名下,西枣林村委会再行将土地流转,不存在一审法院认为的李天彪未向西枣林村委会返还土地事宜。3.一审法院认定拆除腾退地上物所获得的补偿系“因合同取得的财产”、应当返还给西枣林村委会错误。李天彪承租的系涉案土地本身,地上物均是李天彪自行投资所建,该地上物被拆除后补偿的费用仅是房屋及地上物重置新价及搬迁费用,即建造成本的折价补偿,李天彪并未获得额外补偿,建造成本系由李天彪投资,对应的地上物折价补偿部分应当补偿给李天彪,无需向西枣林村委会返还。如果一审法院认为应当相互返还,那么西枣林村委会不仅在无效合同的履行期间内获得了租金收入,还获得了拆除腾退利益,使李天彪承担建房损失和搬家损失,该种认定会使西枣林村委会通过无效合同牟利,有违公平原则。4.一审法院判决导致同案不同判,同一法院审判标准不统一,损害司法权威。李天彪在一审庭审中已经向一审法院提交了一审法院处理同类案件的生效裁判,一审法院未予任何考虑,虽然我国非判例法国家,但同一法院出具的生效裁判标准应一致。西枣林村委会辩称，同意一审法院判决。史有海、李连刚述称，同意一审法院判决。孙久龙未到庭应诉，亦未向本院提交书面陈述意见。李天彪向一审法院起诉请求：1.判令确认李天彪与西枣林村委会于2012年3月1日签订的《土地租赁合同》、于2012年3月5日签订的《补充变更合同》、于2015年7月31日签订的《补充合同》无效；2.判令西枣林村委会向李天彪返还租金2118000元;3.本案诉讼费由西枣林村委会承担。一审法院事实：2012年3月1日，西枣林村委会作为出租方（甲方），史有海、李连刚、孙久龙作为西枣林村委会代表，李天彪作为租赁方（乙方）签订《土地租赁合同》，载明：甲方将6亩土地出租给乙方使用，承租期限自2012年3月1日起至2062年2月30日止，共计50年，租金一次性交清共2400000元。乙方应依法保护和合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得使其荒芜，不得从事掠夺性经营，不得搭建违章建筑，不得擅自改变土地用途，不得给土地造成永久性损害；乙方在承租期间私搭乱建或改变土地使用用途，致使本合同无效的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿因此给甲方造成的经济损失。2012年3月5日，西枣林村委会与李天彪签订《补充变更合同》，载明：原合同约定租金一次性交清变更为分数次交清，合同签订时交200000，3月10日交500000，剩余1700000租金陆续交清；原合同约定土地使用性质是村工业用地，甲方保证所租土地为其合法拥有，并且保证其租地行为不违反国家和政府的法律法规，如因此原因给乙方造成损失，甲方则赔偿乙方的一切损失（包括乙方在该块土地上的建筑物、构筑物、机械设备等一切动产与不动产原值，以及每亩地200000元人民币的额外损失）；乙方将甲方的地租下后，可以在该块地上打井、盖房，乙方将房盖成后可以将富余厂房出租给他人，甲方无权干涉，但不能从事违法经营；在租赁期间，遇到国家占地，乙方未使用土地的年限租金甲方应折算退回；《补充变更合同》和主合同发生冲突以《补充变更合同》为准，《补充变更合同》与主合同具有同等法律效力。西枣林村委会作为甲方在该《补充变更合同》上加盖公章，并由负责人孙启良签字确认；李天彪作为乙方签字确认。2015年7月31日，西枣林村委会及史有海、李连刚、孙久龙共同作为甲方，李天彪作为乙方签订《补充合同》，载明：原租赁合同与补充合同有冲突的或涉及的，以本合同为准，未涉及部分继续有效；在合同有效期内，乙方有权将富余厂房转租给他人。转租后乙方应通知甲方。转包合同不得超过甲、乙双方约定的期限，不得超过双方合同约定的内容。李天彪提交收条及收据若干，证明其已向史有海、李连刚、孙久龙支付了全部租金2400000元。史有海、李连刚、孙久龙对该证据的真实性认可，但主张其中有190000元并未实际收到。上述收条和收据的最早形成日期是2012年3月7日，最晚形成日期为2016年1月15日。其中2016年1月15日的收据系史有海、李连刚、孙久龙共同出具，内容为：今收李天彪地租款210000元整，至此位于北京市大兴区西枣林村租地款项全部给清，《补充合同》中土地租金全部付清，其它事宜如约履行。一审庭审中，李天彪称其租赁涉案土地后在地上建造了厂房用于生产经营，从事仓储和运输，部分厂房进行了对外出租。经李天彪申请，一审法院调取了涉案土地的相关拆迁材料。其中的《拆除腾退补偿协议》载明：腾退人（甲方）兴瑞公司，被腾退人（乙方）李天彪，为推进魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目（二期）腾退工作的顺利进行，需拆除乙方在腾退范围内的所有房屋及附属物；乙方在腾退范围内有建筑面积2534.63平方米房屋，被腾退房屋位于大兴区魏善庄镇西枣林村；本协议项下腾退补偿款总价款共计2804412元，其中房屋重置成新价0元，房屋拆除费0元，拆除腾退费1781972元，装修、设备及附属物补偿费889613元，一次性停产停业综合补助费0元，搬迁补助费126732元，设备迁移补助费6095元。其中的《交房条》显示，李天彪的交房时间为2017年12月20日。经一审法院与兴瑞公司确认，此次拆迁腾退仅就地上物进行补偿，涉案土地将由兴瑞公司进行统一上市。一审法院另查明：2018年5月，李天彪以土地租赁合同纠纷为案由起诉西枣林村委会，要求西枣林村委会返还租金2118000元。一审法院于2018年10月26日作出(2018)京0115民初10115号民事裁定书，裁定驳回李天彪的起诉。该民事裁定书“本院经审查认为”部分载明：本案涉案土地并非建设用地，故法律关系不属于土地租赁合同纠纷，经向李天彪释明，其仍坚持以土地租赁合同起诉，应予驳回。该民事裁定书已生效。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，孙久龙经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次一审庭审，视为其放弃在本次一审庭审中陈述、质证和辩论等诉讼权利。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，根据已生效民事裁定书查明的事实，涉案土地的性质并非建设用地。而李天彪与西枣林村委会所签订的《补充变更合同》明确约定：原合同约定土地使用性质是村工业用地、乙方将甲方的地租下后，可以在该块地上打井、盖房，乙方将房盖成后可以将富余厂房出租给他人，甲方无权干涉，但不能从事违法经营，上述内容明显违反法律强制性规定，符合合同无效的法定情形，故一审法院确认涉案《土地租赁合同》、《补充变更合同》、《补充合同》无效。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现李天彪以涉案合同无效为由，要求西枣林村委会返还其未占有使用土地期间的租金。对此，一审法院认为，首先，涉案土地的地上物系李天彪自愿与兴瑞公司达成《拆迁腾退补偿协议》并领取相关补偿，李天彪未提交证据证明其在签订该《拆迁腾退补偿协议》前已征得西枣林村委会的同意。另，土地目前由兴瑞公司实际控制,西枣林村委会及史有海、李连刚、孙久龙均无法使用土地。故在李天彪尚未履行将土地交还西枣林村委会的情况下直接要求退还剩余租金，依据不足。其次，合同无效的后果是因该合同取得的财产相互返还，李天彪因在涉案土地上加盖地上物所取得的拆迁补偿亦属于“因该合同取得的财产”，在李天彪未返还该财产的情况下直接要求返还剩余租金，依据不足。最后，李天彪系将全部租金直接交付史有海、李连刚、孙久龙，其现仅要求西枣林村委会返还租金，依据不足。综上，对李天彪要求西枣林村委会返还租金2118000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、确认李天彪与北京市大兴区魏善庄镇西枣林村民委员会所签订的《土地租赁合同》、《补充变更合同》、《关于北京市大兴区魏善庄镇西枣林村村委会及史有海、李连刚、孙久龙与李天彪于2012年签署的土地租赁合同的补充合同》无效；二、驳回李天彪的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中李天彪提交如下证据：1.《终止协议》模板和兴瑞公司2018年度报告，用以证明拆除腾退是由包括北京市大兴区魏善庄镇西枣林村经济合作社（以下简称西枣林村经合社）等成立的开发公司进行的，拆除腾退西枣林村委会是知晓的，并且行使股东权利；2.《北京市大兴区人民政府关于印发大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》（京兴政发〔2015〕32号）、《北京市大兴区人民政府办公室关于印发大兴区统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市与土地征收制度改革试点工作方案的通知》（京兴政办发〔2017〕36号），用以证明镇的所有经济组织成立了拆迁单位，且项目启动的是地上物腾退，不涉及土地补偿；3.《终止协议》模板，用以证明原约定租金是不退的，双方互不承担违约责任，因为不退租金所以李天彪未签字。西枣林村委会对于李天彪提交的前述证据认为均不属于二审新证据，对其中证据1的真实性、合法性认可，但认为兴瑞公司由各村经合社而非村委会组成；对证据2的真实性、合法性认可，但认为不能作为证据；对证据3的真实性、合法性认可，但认为该协议是李天彪不接受的协议，没有与西枣林村委会、史有海、李连刚、孙久龙协商。史有海、李连刚同意西枣林村委会的质证意见。孙久龙未发表质证意见。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，根据已生效民事裁定书载明的事实，涉案土地的性质并非建设用地。而本案中李天彪与西枣林村委会签订的《补充变更合同》载明：原合同约定土地使用性质是村工业用地；乙方将甲方的地租下后，可以在该块地上打井、盖房，乙方将房盖成后可以将富余厂房出租给他人，甲方无权干涉，但不能从事违法经营。鉴于前述内容明显违反法律强制性规定，符合合同无效的法定情形，故一审法院确认涉案《土地租赁合同》、《补充变更合同》、《补充合同》无效并无不妥。鉴于现李天彪在本案中系以涉案合同无效为由，要求西枣林村委会返还其未占有使用土地期间的租金，但由于李天彪已与兴瑞公司签订《拆迁腾退补偿协议》并领取涉案土地的地上物补偿，同时涉案土地现由兴瑞公司实际控制,故一审法院认定在李天彪尚未将涉案土地交还西枣林村委会的情况下直接要求退还剩余租金依据不足并无不当。综上所述，李天彪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙久龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23744元，由李天彪负担（已交纳）。审 判 长  石 东审 判 员  周 维审 判 员  孙 盈二〇一九年十一月二十九日法官助理  贾凯迪书 记 员  苏 洁