广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初5473号原告：罗永杰，男，1970年12月16日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。被告：朱志强，男，1975年12月27日出生，满族，住内蒙古霍林郭勒市，被告：大连科美灯箱标识有限公司，住所地辽宁省大连保税区二十里堡刘半沟村，统一社会信用代码912102423114962185。法定代表人：朱志强。被告：广州市天河区天平科美数码喷绘经营部，经营场所广州市天河区天平装饰材料城主楼****，统一社会信用代码92440101L0907990XE。经营者：朱志强，男，1975年12月27日出生，满族，住内蒙古霍林郭勒市，原告罗永杰诉被告朱志强、大连科美灯箱标识有限公司、广州市天河区天平科美数码喷绘经营部租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗永杰的委托诉讼代理人梁蔼欣、被告朱志强即大连科美灯箱标识有限公司（以下简称科美公司）的法定代表人、被告广州市天河区天平科美数码喷绘经营部（以下简称天平科美经营部）的经营者到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗永杰向本院起诉称：2018年6月20日，原告与被告朱志强签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市番禺区洛浦街西三村开发大道东2号厂房F栋一楼自编106号厂房（以下简称案涉厂房）中建筑面积为331平方米的部分出租给被告朱志强，租赁期限自2018年6月20日至2021年5月31日；2018年6月20日至2019年5月31日月租金为8600元，2019年6月1日至2021年5月31日月租金为9268元，合同保证金为17200元；被告朱志强应于每月10日前支付租金，逾期支付的按照每天3%计收滞纳金，逾期超过20天的，原告有权解除合同并收回场地，被告朱志强已支付的保证金不予退回，被告朱志强应赔偿原告的一切损失。签订合同后，被告朱志强向原告支付17200元保证金并将三被告的机器设备搬进案涉厂房。2018年7月23日，被告朱志强向原告支付租金8600元。因经营发展需要，被告朱志强向原告提出增加承租面积，双方于2018年8月1日另行签订《房屋租赁合同》一份，约定承租面积为600平方米，租赁期限为3年，至2021年7月31日届满；2018年8月1日至2020年8月1日月租金为15900元，2020年8月1日至2021年7月31日月租金为17490元；合同保证金为31800元；其余合同条款与双方于2018年6月20日签订的《房屋租赁合同》约定一致。合同签订后，三被告将更多的机器设备搬进案涉厂房。然而，三被告至今未支付剩余未付保证金及租金，经原告多次催促，被告仍未履行付款义务也拒绝腾空厂房，已构成违约。原告认为，被告科美公司系被告朱志强的个人独资企业，被告天平科美经营部系被告朱志强经营的个体工商户，被告科美公司与被告天平科美经营部的经营范围一致，与案涉厂房中的机器设备用途一致。原告与被告朱志强于2018年8月1日签订《房屋租赁合同》后，案涉厂房由三被告实际使用，三被告应共同承担支付租金的责任。综上所述，被告的违约行为已对原告的权益造成严重损害，现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告朱志强于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.三被告将位于广州市番禺区洛浦街西三村开发大道东2号厂房F栋一楼自编106号厂房腾空并交还给原告；3.三被告立即向原告支付自2018年8月1日起至合同解除之日止的租金，租金以每月15900元为标准，暂计至2019年4月30日为143100元；4.三被告立即向原告支付自2018年8月1日起至合同解除之日止欠交租金产生的违约金，违约金以每月租金15900元为基数，从每月11日起计至租金实际清偿之日止，按照每日3%计算；5.三被告按每月15900元的标准向原告支付自合同解除之日起至实际交还涉案厂房之日止的占有使用费；6.三被告承担本案全部财产保全费用及诉讼费用。诉讼中，因无法提供案涉厂房的房地产权证及建设工程规划许可证，罗永杰变更诉讼请求为：1.判令三被告将位于广州市番禺区洛浦街西三村开发大道东2号厂房F栋一楼自编106号厂房腾空并交还给原告；2.判令三被告立即向原告支付自2018年8月1日起至厂房交还给原告之日止的占有使用费及逾期付款利息，占有使用费以每月15900元的标准计算，逾期付款利息以每月占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从每月11日起计至占有使用费支付完毕之日止；3.判令三被告承担本案全部财产保全费用及诉讼费用。被告朱志强、科美公司、天平科美经营部共同辩称：我方确认与原告签订了案涉厂房的租赁合同，但是我方租赁案涉厂房主要是用于帮助原告加工生产货物。在租赁案涉厂房期间，我方按原告的要求加工生产了一批货物，但原告一直未能清偿货款。双方在商拟租赁合同时曾口头约定，我方可用货款抵扣租金。至今，原告尚欠货款40多万元，该欠款按上述口头约定应抵扣我方相应的租金，故对原告要求我方支付租金及违约金的诉请，我方均不予认可。经审理查明：2018年6月20日，原告罗永杰作为出租方、甲方与被告朱志强作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同1》）一份，约定乙方向甲方承租位于广州市番禺区洛浦街西三村开发大道东2号厂房F栋一楼自编106号（建筑面积331平方米，含分摊共用面积）作工厂用途，租赁期限为3年，从2018年6月20日起至2021年5月31日止。乙方应于每月的10日前以转账或现金付款的方式按以下标准向甲方缴付租金：2018年6月20日至2019年5月31日每月租金8600元，2019年6月1日至2021年5月31日每月租金9268元。另外，乙方应在签订合同当天向甲方支付17200元作为合同保证金。合同还对其他事项进行了约定。被告朱志强依约以微信转账的方式于合同签订当天向原告支付保证金17200元，于2018年7月23日原告支付2018年7月的租金8600元，原告就该两笔款项分别向被告朱志强出具收据予以确认。因被告朱志强需扩大租赁面积，双方经协商后同意终止《合同1》，并于2018年8月1日另行签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同2》）一份，约定被告朱志强向原告承租位于广州市番禺区洛浦街西三村开发大道东2号厂房F栋一楼自编106号（建筑面积600平方米，含分摊共用面积）作工厂用途，租赁期限为3年，从2018年8月1日起至2021年7月31日止。被告朱志强应于每月的10日前以转账或现金付款的方式按以下标准向原告缴付租金：2018年8月1日至2020年8月1日每月租金15900元，2020年8月1日至2021年7月31日每月租金17490元。另外，被告朱志强应在签订合同当天向原告支付31800元作为合同保证金。合同还对其他事项进行了约定。诉讼中，原告罗永杰确认，双方没有办理案涉厂房的交接手续，但被告朱志强在合同签订后已将其机器设备搬至案涉厂房并进行生产，证明被告朱志强已实际接收了案涉厂房。原告称，自《合同2》签订后，被告朱志强一直拖欠保证金、租金未支付，且案涉厂房内的机器设备属于被告朱志强、科美公司、天平科美经营部所有，经多次催告未果，原告遂将三被告诉至本院。另查明：被告朱志强认为，租赁案涉厂房是为原告加工生产货物，且双方曾口头约定用货款抵扣租金。在庭审中，被告朱志强提供照片十张、《欠条》一份、收据三张及销售订单五张证明其主张。其中照片为案涉租赁场地内机器使用情况，朱志强称其应原告要求停止生产后，原告擅自使用租赁场地内的机器；《欠条》及收据，朱志强用于证明其为原告生产货物时对外垫付的货款。对于上述证据，原告均表示与本案无关，无法证明被告朱志强的主张。庭后，被告朱志强提供案外人常士超出具的《证明书》一份，载明：“……我可以证明罗总口头协议工厂的租金与4个人的人工可以用制作的广告费冲账，付完7月份的租金，8月初制作金额就达30余万元，8月份朱总公司垫付的资金就将十万余元，过程都没有提到付租金。……”。经本院传唤，常士超到庭接受询问，并称：其出具的《证明书》中关于租金与人工可用广告费冲抵一事，是被告朱志强告知常士超的；而关于8月初制作金额就达30余万元，垫付资金就将近十万余元，常士超称当时是有货款结算单证实该金额的，但结算单现已丢失，无法提供。再查明：在庭审中，原告罗永杰称其无法提供案涉厂房的房地产权证，案涉厂房也无任何报建报批手续。本院认为，本案中，原告罗永杰确认案涉房屋既未办理房地产权证，也未取得建设工程规划许可证等合法报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告在法庭辩论终结前未能提供案涉房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，因此原告罗永杰与被告朱志强签订的《合同1》及《合同2》应被认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因原告与被告朱志强均确认，被告朱志强在签订《合同2》后未向原告支付租金，故对原告要求被告朱志强将案涉厂房腾空并交还给原告，并按照《合同2》约定的每月15900元的标准，支付自2018年8月1日起至案涉厂房实际返还之日止的占有使用费，合理合法，本院予以支持。至于被告朱志强辩称，应以原告欠付的货款抵扣租金，本院认为，被告朱志强提供的证据无法证实原告有拖欠其货款，以及双方曾约定以货款抵扣租金，故对于被告朱志强的上述抗辩理由，本院不予采信。但被告朱志强已付保证金应用于抵扣占有使用费，扣减后，被告朱志强应支付自2018年9月1日起的占有使用费，其中2018年9月占有使用费14600元，2018年10月1日起，占有使用费按每月15900元标准支付。此外，因《合同2》为无效合同，原告诉请被告朱志强自逾期付款之日支付逾期利息，缺乏合同依据，本院不予支持。关于被告科美公司、天平科美经营部是否需要共同偿还案涉债务的问题。本院认为，上述《合同1》和《合同2》是原告与被告朱志强签订，内容也没有涉及被告科美公司、天平科美经营部，且原告提供的证据不足以证实是被告科美公司、天平科美经营部与使用案涉租赁场地进行生产经营，原告应承担举证不能的后果。故对原告要求被告科美公司、天平科美经营部共同偿还案涉债务的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱志强应于本判决发生法律效力之日起七日内腾空位于广州市番禺区洛浦街西三村开发大道东2号厂房F栋一楼自编106号厂房（建筑面积600平方米部份）并交还原告罗永杰；二、被告朱志强应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗永杰支付位于广州市番禺区洛浦街西三村开发大道东2号厂房F栋一楼自编106号厂房（建筑面积600平方米部份）2018年9月1日起至厂房实际返还之日止的占有使用费（2018年9月的占有使用费为14600元，自2018年10月1日起按每月15900元的标准计付）；三、驳回原告罗永杰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4381元，由被告朱志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  王薇薇人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  王沛坚二〇一九年十一月十一日书 记 员  陈 瀚