四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0792民初365号 原告：何秀珍，女，1965年6月8日出生，汉族，住绵阳高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：徐正飞，四川公生明律师事务所律师。 被告：绵阳市永兴供销合作社中心社，住所地绵阳高新区永兴镇兴亚路。 法定代表人：王志中，该社主任。 委托诉讼代理人：田宗福，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。 原告何秀珍与被告绵阳市永兴供销合作社中心社（以下简称绵阳市永兴供销社）国有划拨土地使用权转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何秀珍及委托诉讼代理人徐正飞，被告绵阳市永兴供销社的委托诉讼代理人田宗福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告何秀珍与被告绵阳市永兴供销社签订的《土地买卖协议》无效；2、判令被告人赔偿原告损失388.8万元。事实和理由：被告为规范供销社系统的股金问题，经绵阳市委、市政府的文件精神，并经永兴镇人民政府2001年的书记办公会议决定，被告决定出售位于绵阳高新区永兴镇立新街59号的生资店门面10间，每间43.2平方米，原告、被告于2002年1月22日签订《土地买卖协议》，约定原告购买10间门面房中的6、7、8三间，总面积为129.6平方米，由于门面房的土地性质为划拨，协议约定被告按照政府文件精神办理划拨土地出让手续，费用由被告承担，拟在一年内为原告办理土地证和房产证，最迟不超过2003年底。协议签订后，原告丈夫支付购房款21万元，时至今日，被告未办理门面房范围内划拨土地转出让手续，导致原告至今未取得所购门面房的产权证书。原告和丈夫曾诉至法院，要求办理所购门面房的过户手续，该案经一审、二审、申诉再审，驳回原告诉讼请求，但均认为被告在明知涉案土地未经有权批准的人民政府批准而签订《土地买卖协议》，导致合同无效，应承担全部责任，原告有权要求被告赔偿。原告的损失应当以所购三间门面房同地段同类房屋的现有价值为准。特诉至法院，要求支持诉讼请求。 被告绵阳市永兴供销社辩称：《土地买卖协议》无效无异议。但原告要求赔偿没有事实依据和法律依据，其诉讼请求不能得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告绵阳市永兴供销社原有下属单位永兴供销社生资站（俗称农资站或生资店），该站原拥有位于绵阳高新区永兴镇立新街59号的房地产（用地面积2317.5平方米，系划拨土地；其中门面共计12间，均系砖木小青瓦房结构）。1999年在政府出台政策整顿规范供销社股金问题后，被告绵阳市永兴供销社为筹集资金兑付社员股金，遂于2001年1月18日发布了《关于出售农资站土地兑付社员股金的第二号公告》(以下简称2号公告)，其中载明：“我社现有社员股金近80万元，为筹集资金，经镇党委2001年12月25日办公会研究同意我社出售农资站土地兑付社员股金。我社于二○○二年元月三日已发布公告，由于价格原因，至今未能售出。该地位于百货大楼黄金口岸正对面，总面积2317.5平方米，经城建初步计算红线内面积1200平方左右，目前，春节临近，为及时兑付社员股金，经区社集体讨论决定下调出售基价，出售方案拟定为：①整体开发出售价70万元，……。②分零出售，红线内有门面10个，每个长12米，宽3.6米，每平方售价1620元（计每间7万元），一次性付清。③统一设计，五楼一底，整体出售优先，截至时间元月二十四日，二十五日分零出售，售完为止。股金可作现金购房。④根据绵委办（1993）33号和绵委（2001）75号文件精神，供销社负责办理划拨转出让手续，相关费用由供销社报经镇人民政府按上述两个文件精神执行”。 该公告发布后，因整体开发转让土地使用权无人参与，被告遂分零转让红线内的规划门面10个，包括原告何秀珍和宋德明夫妻在内的多人报名参与。2002年1月22日，原告何秀珍和宋德明（购买方、乙方）与被告绵阳市永兴供销社（出售方、甲方）签订了《土地买卖协议》：载明“根据绵委办（1993）33号关于整顿规范供销社股金有关问题的通知精神，为进一步贯彻绵委办（2001）75号文件，经永兴镇人民政府2001年12月25日书记办公会议决定，同意我社出售农资站部分土地用于兑付第三期社员股金，我社分别于元月三日和元月十八日发布出售公告，本着自愿、平等、公开的原则，双方达成以下协议：一、立新街59号生资店共有土地2317.5m2，本次出售其中432m2，门面10个，每间7万元（每平方1620元，每间宽3.6米，长12米，每间43.2m2），与十字路口门面推至农机站。二、价格：每间7万元，一次付清，由出售方按政府批文精神办理划拨转出让手续，费用由出售方负责，拟定一年之内办证，最迟不超过二00三年底，超出违约由出售方承担10%的违约金。三、购买方购买门面三间，单价7万元，合计21万元，一次交清，选择门面号6-8号。四、红线及动工时间，出售方承诺六月底以前进行红线动工，最迟不超过二00二年十二月底，超出时间违约金10%。五、土地过户手续相关税费由买卖双方按国家规定各自缴纳。六、在修建时由出售方负责拆迁修建地点房屋。七、按城建规划统一设计，预计五楼一底，相关费用统一收取，各自修建。八、购买方的违约责任与出售方同等。九、本协议一式三份，出售方、购买方、中介方各执一份。”该协议签订加盖后，宋德明于2002年1月27日向被告支付购买生资店划拨土地使用权款项21万元，被告出具了收条。 由于该宗涉案的划拨土地使用权用于被告绵阳市永兴供销社在农业银行的贷款抵押，致使被告不能将该国有划拨土地使用权经有关部门审批转为国有出让土地使用权，在加上其他原因，导致协议无法继续履行。与原告夫妻一起同期在被告处购买划拨土地使用权的其他人员在2003年至2010年期间陆续与被告终止履行协议，并领取了所缴纳的款项及相应的违约金。原告何秀珍和丈夫宋德明不愿意退款，先后多次找被告绵阳市永兴供销社要求履行双方签订的《土地买卖协议》，并多次找相关部门协调解决，在此情况下，被告绵阳市永兴供销社从2004年7月起至2017年7月期间以房租的形式支付原告何秀珍和丈夫宋德明款项共计132500元。期间原告何秀珍曾多次信访、上访，在2015年7月23日在永兴镇信访办的协调下，原告和被告达成协议。确定：1、由绵阳市永兴供销社在2016年3月底腾出3间门面房交宋氏家电使用；2、门面租金按原有标准，租金算至交门面时止。因该协议根本无法履行。原告何秀珍和丈夫宋德明又多次找被告协调解决，在绵阳高新区永兴镇群众工作办公室以及绵阳高新区永兴镇人民政府先后组织双方进行了调解。2016年11月25日，双方达成调解协议并在永兴司法所进行了见证，调解协议载明：1、何秀珍、宋德明于2002年1月22日购买129.6平方米划拨土地，由于诸多原因既未退款，也未进行修建。永兴供销社承诺2002年购买129.6平方米划拨土地属何秀珍、宋德明所有；2、何秀珍、宋德明要求腾退门面交付使用，因我社原下岗职工买断门面使用权未到期，无法腾退门面，我社已经支付租金，从2016年起每年租金1.6万元，直至棚户区改造及拆迁为止，如永兴供销社不支付租金，何秀珍、宋德明有权收回；3、若不执行调解协议，可通过法律途径解决纠纷。 在2017年，何秀珍、宋德明向绵阳高新区法院提起诉讼，要求绵阳市永兴供销社按约定将目前同地段、同等面积的三间门面过户到何秀珍、宋德明名下，并支付违约金2.1万元。该案经审理，绵阳高新区法院认为，涉案的国有划拨土地使用权，至到起诉前均未能通过相关有权部门的批准。依照法律规定，涉案《土地买卖协议》属于无效合同。绵阳市永兴供销社明知涉案农资站名下的土地系国有划拨用地，在未经有权部门批准的情况下仍与原告何秀珍、宋德明签订了涉案《土地买卖协议》，故对导致该协议无效的过错完全在于被告绵阳市永兴供销社一方，原告何秀珍、宋德明对此并无过错，被告绵阳市永兴供销社应当按照前述规定向原告何秀珍、宋德明承担因合同无效所产生的民事责任。但经本院释明，何秀珍、宋德明仍坚持主张协议有效并要求被告绵阳市永兴供销社履行过户义务；故对被告绵阳市永兴供销社基于合同无效所应承担的民事责任问题，本院在本案中不作处理。遂依照法律规定，以（2018）川0792民初41号民事判决书判决驳回何秀珍、宋德明的诉讼请求。何秀珍、宋德明不符该判决，在法定期间提起上诉，案经绵阳市中级人民法院审理，以（2018）川07民终611号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。何秀珍、宋德明仍不服，向四川省高级人民法院申诉，经四川省高级人民法院审理，以（2018）川民申4963号民事裁定书裁定驳回其申诉。 期间原告何秀珍和丈夫宋德明协议离婚，案涉在被告绵阳市永兴供销社购买的三间门面房划拨土地使用权的权利约定归原告何秀珍所有，原告遂诉至法院，要求支持其诉讼请求。 本案在诉讼中，经本院委托评估，涉案的129.6平方米土地使用权，若按出让国有出让土地使用权评估，其价值为85.87万元。若按国有划拨土地使用权评估，其价值为67.66万元。 另外，本院生效的（2018）川0792民初41号民事判决书查明：1、2002年1月22日、12月26日，案外人严凤英、吴锦华、刘江萍、卢时万、谢招荣亦因购置被告绵阳市永兴供销社根据2号公告出售的涉案农资站资产，分别与被告绵阳市永兴供销社签订了《土地买卖协议》。上述协议除载明的门面号不同外，其余内容均与原告何秀珍、宋德明与被告绵阳市永兴供销社所签订的涉案《土地买卖协议》内容一致。2003年至2010年期间，被告绵阳市永兴供销社分别与前述案外人终止履行《土地买卖协议》并退还了所缴纳的土地款。本案诉讼过程中，案外人严凤英、刘江萍、卢时万到庭作出如下陈述：2001年，绵阳市永兴供销社因清退社员股金欲将涉案农资站的房屋、土地整体出售，但无人接手；绵阳市永兴供销社遂计划将涉案农资站原有的房屋（包括12间门面）拆除，并出售部分土地用于购买者在所购土地上新修门面及住房；本案所涉各《土地买卖协议》签订后，由于绵阳市永兴供销社尚欠农业银行的抵押贷款且土地性质一直未能由划拨转为出让，导致协议无法继续履行；之后，严凤英等人陆续与绵阳市永兴供销社终止履行协议并领取了所缴纳的土地款及相应的违约金； 2.2012年2月13日，绵阳市游仙区人民法院在办理尹键申请执行段宇、谢丽娟民间借贷纠纷一案中，要求绵阳市永兴供销社协助办理谢丽娟所购买涉案农资站房地产过户给绵阳市金海华泰商贸有限公司的相关事宜。2013年3月14日，上述房产过户至绵阳市金海华泰商贸有限公司名下（产权证号：绵房权证高字第××号）。上述房产所占用土地范围内的土地使用权至今尚未过户至绵阳市金海华泰商贸有限公司名下。 本院认为，根据原、被告诉称及辩称，双方在庭审中的质证意见及辩论意见，对本案的焦点评析如下： 一、本案双方签订是国有划拨土地使用权转让合同，还是门面房买卖合同问题。 从被告绵阳市永兴供销社2001年1月18日发布了《关于出售农资站土地兑付社员股金的第二号公告》内容看，被告转让的是经城建初步计算红线内面积1200平方的土地使用权，分整体和分零转让，其中分零转让的是政府规划红线内的10个门面的土地使用权，而非当时就存在的12间砖木小青瓦房结构门面。并且明确说明购买的土地使用权建设要统一设计，房屋为五楼一底。 从原告和被告于2002年1月22日签订的《土地买卖协议》的名称上看，是土地转让协议，而非门面房的买卖协议。从双方签订的《土地买卖协议》内容上看，约定分零转让的是永兴镇立新街59号生资店土地使用权2317.5平方米中的432平方米，门面10间，原告购买的是其中的3间129.6平方米土地使用权在城建规划的红线内，在修建时由出售方即被告负责拆迁修建地点房屋，并按城建规划统一设计，预计五楼一底，相关费用统一收取，各自修建。 从同期和原告一起参与购买另外七间门面房土地使用权的案外人严凤英、刘江萍等的证言分析看，其均知道2001年被告绵阳市永兴供销社因清退社员股金欲将涉案农资站的房屋、土地整体出售，但无人接手，遂计划将涉案农资站原有的房屋（包括12间门面）拆除，并出售部分土地用于购买者在所购土地上新修门面及住房。 虽然此后原告多次找被告或找相关部门的方式要求被告履行《土地买卖协议》，被告确因无法履行该协议，遂从2004年7月至2017年7月期间以房租的形式支付款项共计132500元。期间在永兴镇信访办的协调下，双方分别于2015年7月23日和2016年11月25日达成协议，其中2015年7月23日的协议主要内容为腾出门面房，支付租金。2016年11月25日协议内容明确载明被告承诺原告购买的未修建房屋的129.6平方米划拨土地使用权归原告所有，因无法腾出门面，提高租金，若被告不支付租金，原告有权收回门面房。上述协议系被告罔顾案涉土地上的门面房系原下岗职工买断门面使用权未到期的事实；罔顾案涉的土地、房产在游仙区法院的执行中于2013年3月14日已经裁定执行给绵阳市金海华泰商贸有限公司的事实；罔顾案涉的划拨土地使用权并在银行贷款抵押登记的事实。这是被告绵阳市永兴供销社为避免信访、上访进行拖延的权宜策略，达成的协议根本无法履行。被告绵阳市永兴供销社有违诚实信用原则。且这些协议从内容上看并非是双方对原《土地买卖协议》内容的变更。 综上，原告和被告于2002年1月22日签订的《土地买卖协议》是转让国有划拨土地使用权的合同，且系被告的农资站房屋拆除后红线规划范围内的面积为129.6平方米的国有划拨土地使用权转让合同，而非门面房买卖合同。 二、《土地买卖协议》的效力及法律责任问题。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。……”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权转让手续的，应当认定合同有效”。时至起诉前，被告绵阳市永兴供销社向原告何秀珍转让标的物中所涉及的国有划拨土地使用权，均未能通过相关有权部门的批准，涉案《土地买卖协议》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告绵阳市永兴供销社明知涉案的土地系国有划拨用地，在未经有权部门批准的情况下仍与原告何秀珍、宋德明签订了涉案《土地买卖协议》，对导致该协议无效的过错完全在于被告绵阳市永兴供销社一方，原告何秀珍对此并无过错，被告绵阳市永兴供销社依法应当赔偿原告方因此所受到的合理损失。 依照法律规定，合同无效，过错方应基于缔约过失责任向对方赔偿损失，所赔偿损失限于信赖利益。同时要考虑双方的过错程度、受让人行为与财产价值变化的关联性及获利情况等因素，准确认定责任范围。根据本案情况，为了社会公平正义，不能让不诚信的当事人因合同无效而获益。结合财产价值变化情况，结合《土地买卖协议》中办理划拨转出让的费用由原告负责的约定，按国有出让土地使用权价值评估涉案土地使用权的价值确定原告的损失为858700元较为适宜，更能保护原告的合法利益。扣减被告以房屋租金方式支付的款项132500元，尚应赔偿原告损失726200元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、原告何秀珍与被告绵阳市永兴供销社于2002年1月22日签订的《土地买卖协议》无效。 二、由被告绵阳市永兴供销合作社中心社在本判决生效后十日内支付原告何秀珍损失赔偿款726200元。 三、驳回原告何秀珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取18952元，鉴定费18000元，合计36952元，原告负担13422元，被告负担23530元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  袁福林 二〇一九年十一月二十二日 书记员  邓 欢