安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖08民终2470号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张文武,男,1990年6月10日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：丁健，安徽恒物律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁凌，安徽恒物律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪言政,男,1969年12月12日出生,汉族,住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：汪琴（系汪言政妹妹），1974年2月6日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 上诉人张文武因与被上诉人汪言政房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文武的委托诉讼代理人丁健、被上诉人汪言政及其委托诉讼代理人汪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文武上诉请求：1、撤销原判第二项，改判汪言政给付张文武违约金20000元或将本案发回重审；2、汪言政承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决采信证据错误，导致认定事实不清。1、张文武在一审中提交了律师催告函、ＥＭＳ快递单、快递单查询结果截图，能够证实张文武履行了催告程序，汪言政虽辩称其在外地不知情，但结合张文武与汪言政的短信截图可以看出，张文武也曾向汪言政发过催告函告知过，汪言政对张文武的催告行为是知晓的，其故意拒绝签收快递，并不影响张文武已履行了催告程序。2、证人史某系汪言政妹妹的丈夫，与汪言政有利害关系，其证言不具有可信性，不能单独作为认定案件事实的依据。而且，仅凭证人证言也不能认定房票和商业贷款具有同一性，原审判决没有其他证据能够证明房票等同于商业贷款或者更优于商业贷款。二、原审判决适用法律错误。1、首先，本案系房屋买卖合同纠纷，应当按照《合同法》等法律规定和双方签订的《房屋居间买卖合同》约定来做出裁判，但原审判决仅仅认为“房票支付房款与商业贷款支付房屋具有同样效果”，就认定汪言政履行了合同义务，张文武不接受房票就构成违约，这明显与合同自治原则相违背。其次，虽然无论汪言政是以房票方式还是商业贷款方式支付购房款，张文武确实最终都能拿到购房款，但这并不代表两者就等同，商业贷款是汪言政到银行贷款支付房款，而房票是房屋拆迁补偿的安置措施，两者有本质上的区别。再次，张文武与汪言政在订立合同时就明确了支付房款的方式是商业贷款，如果一开始汪言政就表示以房票支付，张文武是不会签订合同的，现汪言政单方变更付款方式，无法实现张文武订立合同时的目的。最后，根据《安庆市市区房票安置资金购买二手住房结算规定》相关规定，房票的资金结算程序比商业贷款要复杂，资金结算时间也更不确定，由于每张房票的征收项目主体不一样，各项目征收的安置资金拨付时间也多不相同，所以房票支付并不等同于商业贷款。2、张文武与汪言政签订的《房屋居间买卖合同》第二条第2款第（3）项约定了付款方式为商业贷款，现根据原审判决查明的事实，汪言政明确表示只能以房票方式支付房款，单方变更付款方式己构成违约，张文武有权依据《房屋居间买卖合同》第八条第1款约定解除合同，并要求汪言政支付合同约定的违约金。 汪言政辩称，一审判决适用法律正确，事实清楚，上诉人上诉理由不能成立，本案违约方是上诉人，这一事实有生效的（2018）皖0802民初1068号、（2018）皖0802民初330号判决予以确认，一审法院判决其承担违约金是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张文武向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告双方于2018年4月6日签订的《房屋居间买卖合同》;二、判令被告立即赔偿原告违约金192000元和原告支付的中介费9600元;三、本案的诉讼费用由被告承担。 汪言政向一审法院反诉请求：一、依法解除原、被告双方于2018年4月6日签订的《房屋居间买卖合同》，原告赔偿被告违约金192000元及被告支付的中介费9600元；二、反诉受理费由原告承担。 一审法院认定事实：原告所有的位于安庆市房屋欲出售，安庆市兴业房产服务中心（房产中介）向原告提供了被告愿意购买该房的信息。由于被告在外地，不便办理房屋交易相关手续，遂委托其妹妹汪琴（身份证号码：3408111974××××××××）代为签订房屋买卖合同及办理相关事宜，并出具委托书一份。2018年4月6日，原、被告及安庆市兴业房产服务中心签订《房屋居间买卖合同》一份，约定：原告将位于安庆市房屋（建筑面积117.61平方米）出售给被告；房屋销售价款为96万元；原告将所售房屋的权属证书交付给安庆市兴业房产服务中心作为履约保证，被告交付3万元给安庆市兴业房产服务中心，作为履约定金；房款支付方式为商业贷款，原告配合被告于2018年4月20日前将购房首付款交至存量房资金托管部进行资金托管，余款办理按揭贷款；合同签订后原、被告应各支付佣金9600元给安庆市兴业房产服务中心；被告未按本合同约定的付款方式付款，原告有权解除合同，被告应承担原告损失，并赔偿原告房屋成交价20%的违约金和安庆市兴业房产服务中心的全部佣金（包括原、被告应支付安庆市兴业房产服务中心的佣金）；原告未按本合同约定配合办理托管、过户等相关房屋过户交易手续，被告有权解除合同，原告应承担被告损失，并赔偿被告房屋成交价20%的违约金和安庆市兴业房产服务中心的全部佣金（包括原、被告应支付安庆市兴业房产服务中心的佣金）；原、被告双方自愿协商解除本合同的，由原、被告双方各自承担应支付安庆市兴业房产服务中心的佣金。但合同签订后，原告突然不同意出售该房屋。2019年1月18日,被告将原告诉至本院,请求：一、判令原告继续履行《房屋居间买卖合同》；二、如原告坚持不履行合同，则请求判令原告立即赔偿被告违约金192000元及被告支付的中介费9600元。2019年3月27日，本院作出（2019）皖0802民初330号民事判决书,判决：原告继续履行2018年4月6日原、被告以及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》。该判决生效后，被告用房票作为支付房款的方式，但原告拒绝接受房票，致原、被告及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》无法继续履行。 一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。被告委托其妹妹汪琴代为签订房屋买卖合同及办理相关事宜，并出具委托书一份,故其妹妹汪琴代为签订《房屋居间买卖合同》及办理相关事宜的代理行为合法有效，对被告产生法律效力。原、被告以及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》系各方真实意思表示，且内容合法，应属有效合同，各方应严格按合同约定履行自己的义务。现原、被告均同意解除《房屋居间买卖合同》，故对原告要求解除《房屋居间买卖合同》的诉讼请求，以及被告要求解除《房屋居间买卖合同》的反诉请求予以支持。合同约定：原、被告双方自愿协商解除本合同的，由原、被告双方各自承担应支付安庆市兴业房产服务中心的佣金。现原、被告均同意解除《房屋居间买卖合同》，应属于自愿解除该合同，故对原告要求被告承担原告支付中介费9600元的诉讼请求，以及被告要求原告承担被告支付中介费9600元的反诉请求不予支持。2019年3月27日，本院作出（2019）皖0802民初330号民事判决书,判决：原、被告继续履行2018年4月6日签订的《房屋居间买卖合同》。该判决生效后，被告用房票作为支付房款的方式，虽《房屋居间买卖合同》约定的房款支付方式为商业贷款，但房票支付房款与商业贷款支付房款具有同样效果，应视为被告履行了合同的义务，原告拒绝接受房票构成违约，应承担相应的违约责任。位于安庆市房屋（建筑面积117.61平方米）自2018年4月6日签订合同至今，房价处于平稳状态，原告的违约行为未给被告造成经济损失，故《房屋居间买卖合同》约定的成交价20%违约金即192000元（96万元＊20%）明显过高，考虑到违约金同时具有惩罚性的特征，故原告向被告支付违约金酌定20000元，对被告要求原告支付违约金192000元的反诉请求予以部分支持，对原告要求被告支付违约金192000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除2018年4月6日原告张文武与被告汪言政以及安庆市兴业房产服务中心签订的《房屋居间买卖合同》；二、原告张文武于本判决生效之日起十日内给付被告汪言政违约金20000元；三、驳回原告张文武的其他诉讼请求；四、驳回被告汪言政的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4324元，减半收取2162元，原告张文武负担2082元，被告汪言政负担80元（原告已预缴，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告）；反诉案件受理费4324元，减半收取2162元，原告张文武负担300元，被告汪言政负担1862元（被告已预缴，原告在履行本判决确定的给付义务时一并给付被告）。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判张文武向汪言政支付违约金20000元是否正确。本案中，双方当事人签订的合同是《房屋买卖合同》，根据合同性质，出卖人的义务是根据合同约定向买受人交付享有完全产权的房屋，买受人的义务是根据合同约定支付相应的价款，出卖人取得合同约定的价款才是买受人的主要合同义务，对于付款方式，是买受人根据自身能力选择的能够履行给付价款的方式。具体到本案，对于合同价款的支付，虽然双方合同约定采用银行商业贷款的方式，但买受人汪言政采用房票支付房屋价款并没有加重出卖人的责任，并未影响出卖人张文武领受房屋价款，故张文武以汪言政未采取银行商业贷款交付房屋价款违约的理由显然不能成立。现汪言政要求继续履行合同且具有交付房款的能力，张文武未能继续履行合同构成违约，一审法院据此酌定张文武承担20000元的违约损失符合事实及法律规定，对张文武的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，张文武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由张文武负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  殷 平 审判员  马 骥 二〇一九年十一月二十八日 法官助理严正 书记员储贻燕 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；