广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20151号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：花淑媚，女，1981年7月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：伍智泉，男，1979年12月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈伟钿，广东联策律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州环城支行，住所地广东省广州市白云区三元里大道**。负责人：黄咏文。上诉人花淑媚因与被上诉人伍智泉、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州环城支行（以下简称“工行环城支行”）共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人花淑媚向本院上诉请求：1.判令房屋过户后花淑媚向伍智泉支付557088.32元；2.本案一、二审诉讼费用由伍智泉负担。事实与理由：1.对于2014年至2016年间，伍智泉应转给花淑媚的82000元，属于双方在此期间的口头承诺，花淑媚让伍智泉将该款项作为供房贷的一部分而不用转给花淑媚，该金额及口头承诺的真实性，由伍智泉在2017年6月1日和2017年7月12日与花淑媚的聊天记录可证明，故该款项并非赠予。2.伍智泉提起诉讼是由于双方就房产价格未能达成一致意见，故起诉请求折价拍卖或者变卖以确定房产价格，原审开庭后双方同意以评估方式确定房产价格，而后伍智泉又不同意评估而是同意花淑媚提出按照170万确定房产价格，且伍智泉原审第二、三项诉讼请求并未得到支持，故原审本诉案件受理费14139元应由其承担。被上诉人伍智泉辩称，82000元的款项是双方作为男女朋友时，花淑媚出去旅游，伍智泉与其承诺过这笔款可以帮她支付一部分，但是后来并未实际履行。现我方起诉要求支付该笔款项，说明我方并不同意抵扣，故该笔款项不应进行扣除。当时我方与花淑媚协商该笔款项作为房款，故该笔款项应视为要约，但是花淑媚不同意，故应视为是赠与。故该笔款项根本不存在，是花淑媚的消费，与我方无关，即使存在也应视为是赠与，但是赠与是可以撤销的，故该赠与行为应视为撤销了。原审第三人工行环城支行经本院依法传唤未到庭发表意见。伍智泉向原审法院起诉请求：1.对伍智泉、花淑媚共有的广州市白云区悦峰三街256号723房的房产予以分割，依法折价或者拍卖、变卖取得的价款，由伍智泉分得50.51%部分；2.花淑媚向伍智泉偿还按揭贷款139994.03元及利息38387.4元（暂计至2018年10月23日为139994.03元，应计至实际清偿之日止，其中利息以每月还款额的50%为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍计算）；3.花淑媚向伍智泉偿还涉案房屋的其他支出费用49482.11元；4.花淑媚承担本案诉讼费用。花淑媚向原审法院提出反诉请求：1.由花淑媚购买涉案房屋中属于伍智泉的产权份额后，涉案房屋办理过户登记至花淑媚名下；2.伍智泉及第三人共同协助花淑媚办理提前还贷手续及涂销手续。原审法院认定事实：涉案房屋位于广州市白云区悦峰三街256号723房，建筑面积为58.65平方米，于2014年1月28日登记在伍智泉、花淑媚名下，共有方式为共同共有。2011年5月30日，伍智泉、花淑媚（共同作为乙方、买方）与广州市万科信诚房地产有限公司（甲方、卖方）签订合同编号为201105225644的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方购买白云区悦峰三街256号（自编B栋住宅）723房。总金额为945700元。付款方式为按揭贷款方式，自本预售合同网上签订之日起，支付首期款285700元。剩余房款金额660000元须于2011年5月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同签订后，伍智泉、花淑媚已支付首期款285700元，并共同向中国工商银行股份有限公司申请涉案房屋贷款66万元。期限29年，共348期，还款方式为等额本息还款。即伍智泉、花淑媚已支付完毕购房款945700元，广州市万科信诚房地产有限公司出具了相应发票。2018年5月8日，伍智泉向本院起诉花淑媚，请求依法分割涉案房屋，原审法院立案号为（2018）粤0111民初5702号（以下简称“5702号案”）。5702号案件经审理查明：经双方举证，伍智泉、花淑媚确认以下支出：1.首期款285700元（含定金20000元）由伍智泉通过银行转账支付，伍智泉确认其中有118000元乃由花淑媚向伍智泉转账用以支付首期款。花淑媚对此确认，并表示其另于2010年10月27日涉案楼盘开盘时，向伍智泉转账20000元用以支付诚意金，伍智泉一直没有退还给花淑媚，该笔款项应一并计算至花淑媚出资中，花淑媚对此提供了银行流水予以证实。2.房屋尾款660000元由伍智泉、花淑媚双方共同申请公积金贷款。其中伍智泉的银行账户为优先划款账户，房屋贷款一直由伍智泉按月还款至今。……2018年7月30日，原审法院作出5702号民事判决书，认为：现伍智泉、花淑媚均同意分割涉案房屋，原审法院予以准许。由于双方未对共有份额分配进行约定，故占有份额以各方实际出资金额进行认定为宜……经核，为购买涉案房屋的出资仅包括房屋总价款945700元，伍智泉认为其支出的契税、改造工程款、维修基金、办证律师费、个人贷款房屋保险费、验房费、物业管理费、家具家电费用等费用，均不能作为份额分割认定的总价。双方对花淑媚出资118000元、伍智泉出资147700元的事实无异议，原审法院确认。对出资争议部分，原审法院认定如下：第一、花淑媚举证证实其在2010年10月27日向伍智泉转账20000元，结合伍智泉、花淑媚陈述及购房时间，原审法院对花淑媚支出上述20000元实质是以购房为目的、该款项应计算为花淑媚出资的抗辩意见予以采信。第二、涉案房屋的公积金贷款660000元乃伍智泉、花淑媚双方共同申请，虽然伍智泉举证证实该贷款一直由其偿还，但该贷款实际占用了双方的公积金审批额度，伍智泉、花淑媚双方实质为该笔公积金贷款的共同借款人，在双方无提供证据证实双方对贷款份额另有约定的情形下，原审法院认定伍智泉、花淑媚对贷款出资额各占有50%即各330000元。综上所述，按上述出资比例计算，伍智泉对涉案房屋占有50.51%的产权份额，花淑媚对涉案房屋占有49.49%的产权份额。判决：一、伍智泉对广州市白云区悦峰三街256号723房享有50.51%的产权份额，花淑媚对广州市白云区悦峰三街256号723房享有49.49%的产权份额；二、驳回伍智泉的其他诉讼请求。原审法院作出5702号民事判决后，双方当事人均无上诉，5702号案件已生效。案件审理过程中，双方就涉案房屋相关支出、双方往来款项举证如下：1.2011年4月3日，伍智泉支付了涉案房屋改造工程款3000元。2.2011年5月30日，伍智泉向广东广大律师事务所支付了办证律师费等费用共1533元。3.2011年8月3日，伍智泉支付了涉案房屋个人贷款抵押房屋保险费3828元；4.2012年7月28日，伍智泉支付了验房费246元；5.2012年7月28日，伍智泉支付了涉案房屋物业维修基金6166.65元、预交涉案房屋管理费1970.51元；6.2013年8月15日，伍智泉支付了涉案房屋的契税9457元；7.2012年10月期间，伍智泉至宜家家居购买沙发床、搁板、、地毯边桌等家居家具用品，共支出了7926.5元；8.2011年9月23日起，伍智泉每月23日均按期向第三人偿还贷款本息至2019年4月23日，截止至2019年4月23日，伍智泉共还款297914.68元；9.2016年6月13日，花淑媚向伍智泉出借10万元款项，双方同意该款项抵作房款；10.2017年4月之前，涉案房屋每月的管理费、水电费均由伍智泉支付，2017年4月至2017年10月期间，涉案房屋每月的管理费、水电费由花淑媚支付。此外，双方对以下款项存在争议：1.花淑媚表示于2014年至2016年期间，出资为伍智泉购买电脑、旅游支出共计82000元，花淑媚表示在双方协商过程中，伍智泉曾同意将该款项抵作房款并有手机截图予以证实。伍智泉于庭审中予以否认，认为该承诺属于赠予，不同意在本案中抵扣房款。2.伍智泉提供银行流水拟证明涉案房屋的物业管理费、水电费、排污费一直在其账户中扣除，主张费用共达16000元，花淑媚对此不予确认，认为伍智泉无法提供相关明细，无法核实物业费具体金额。2019年6月22日，花淑媚向第三人工行环城支行偿还了5月贷款2997.24元，并提前偿还了剩余贷款共551321.93元。2019年7月11日，涉案房屋已办理完毕涂销抵押手续。庭审中，双方协商一致同意涉案房屋现价值按照170万元计算，不另行申请委托评估。原审法院认为，双方均要求对涉案房屋进行折价分割的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。对于涉案房屋所涉及款项的数额，原审法院分析如下：第一、关于双方所占的涉案房屋价值份额。双方协商一致涉案房屋现价值按170万元计算，原审法院予以准许。根据生效的5702号案生效判决所认定原花淑媚所占的权属份额，伍智泉对涉案房屋占有50.51%产权份额的房屋价值为858670元，花淑媚对涉案房屋占有49.49%产权份额的房屋价值为841330元。第二、关于双方所占的涉案房屋所欠债务份额。根据原审法院查明，双方共同申请贷款660000元，伍智泉向第三人工行环城支行按期还款至2019年4月，共还款297914.68元，花淑媚向第三人工行环城支行偿还了5月贷款及剩余贷款，共还款554319.17元，上述贷款债务共计852233.85元。根据产权份额比例分摊，伍智泉应对该笔债务承担50.51%的份额即430463.32元，花淑媚应对该笔债务承担49.49%的份额即421770.53元。综上，花淑媚代伍智泉清偿了贷款债务132548.64元。第三、关于伍智泉、花淑媚对涉案房屋支出的其他费用。1.伍智泉举证由伍智泉支出的改造工程款、办证律师费等费用、抵押房屋保险费、验房费、物业维修基金、预缴管理费、契税共计26201.16元，前述款项均属于购置房屋中必要开支部分，根据产权份额比例分摊，伍智泉应对该笔费用承担50.51%的份额即13234.2元，花淑媚应对该笔费用承担49.49%的份额即12966.96元。2.对于伍智泉举证由伍智泉支出的家居家具用品7926.5元，均属于未形成附合物的家居，且花淑媚明确表示不同意利用，伍智泉可自行搬离或处置，故对于伍智泉要求花淑媚补偿家居家具用品支出的诉讼请求，原审法院不予支持。3.对于伍智泉表示涉案房屋的物管费、水电费、排污费一直由其承担的意见，由于其无法提供证据证明费用明细，具体金额不明，原审法院对此不予支持。4.对于花淑媚提出要求在本案中抵扣82000元及100000元的请求，花淑媚已举证证实伍智泉曾应允上述100000元同意抵扣房款，伍智泉对此无提出异议，原审法院对此予以确认，为免当事人诉累，上述100000元可抵作花淑媚补偿给伍智泉的房款，原审法院在本案中一并调处。对于争议的82000元款项，现双方无法对此达成一致意见，花淑媚认为伍智泉同意抵作房款的依据不足，花淑媚要求抵作房款的意见，原审法院不予支持。现双方均一致同意将涉案房屋过户至花淑媚名下，由花淑媚向伍智泉进行现金补偿，原审法院予以支持。伍智泉要求花淑媚返还按揭贷款及有关费用的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持，但伍智泉要求花淑媚支付按揭贷款的利息的诉讼请求于法无据，原审法院予以驳回。经核，花淑媚应向伍智泉支付的款项计算方式为（房款858670元-代伍智泉偿还的贷款132548.64元+补偿开支费用12966.96元-100000元）=639088.32元。现涉案房屋项下抵押贷款已还清，且涂销抵押手续已办理完毕，故花淑媚要求伍智泉及第三人配合提前还贷手续及办理涂销抵押手续的诉讼请求，原审法院不再处理。第三人工行环城支行经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席审理。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，伍智泉协助花淑媚将广州市白云区悦峰三街256号723房过户登记至花淑媚个人名下；二、第一项判项履行完毕之日起三十日内，花淑媚向伍智泉支付639088.32元；三、驳回伍智泉的其他诉讼请求；四、驳回花淑媚的其他反诉请求。本案原审本诉受理费14139元，由花淑媚负担；反诉受理费1576元，由伍智泉负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明，花淑媚在原审中提交与伍智泉的微信聊天记录，拟证明伍智泉同意将82000元款项抵作房款，内容如下：2017年7月12日，伍智泉在花淑媚提出应转未转款项时表示“好吧，我认数，加上你说的这些，你再看看”并发送B723的文件，文件显示“12.其他2014年台湾1.5W、2015年电脑1W、15年韩国意大利2.2W、16年日本美国3.5W……还款公式说明：5.其他额外的，是我给你旅游和买电脑的，也算你出的房款”。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合当事人双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为82000元是否应当抵作房款的问题。本院对此评析如下：花淑媚上诉认为伍智泉承诺将82000元应抵作房款故该款项应在本案中一并处理，本院认为，根据花淑媚与伍智泉的聊天记录可知，双方已在2017年7月12日对涉案82000元款项计算至花淑媚的出资款抵作房款达成合意，应遵照履行。虽伍智泉主张因双方在协商抵作房款时花淑媚未予同意故该款项实际上属于已撤销的赠与，是其单方陈述，其并未提供证据证明该款项性质为赠与，故本院对其主张不予采信。因此，涉案82000元款项应计算至花淑媚出资款抵作房款，原审认定双方未对此达成一致意见属于认定事实错误，本院予以纠正。除上述82000元外，双方对原审法院确定的其他款项均无异议，本院予以确认。综上，花淑媚应向伍智泉支付的款项为房款858670元-代伍智泉偿还的贷款132548.64元+补偿开支费用12966.96元-100000元-82000元=557088.32元。综上所述，花淑媚的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5353号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5353号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人伍智泉协助上诉人花淑媚将广州市白云区悦峰三街256号723房过户登记至上诉人花淑媚名下之日起三十日内，上诉人花淑媚向被上诉人伍智泉支付557088.32元；四、驳回被上诉人伍智泉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费14523元，由上诉人花淑媚负担9370元，被上诉人伍智泉负担5153元；反诉案件受理费50元，由被上诉人伍智泉负担。二审案件受理费1850元，由被上诉人伍智泉负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 吴煜伦林丽敏