安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初3273号原告:欧阳青山，男，1973年4月15日生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告:滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内，统一社会信用代码9134110355782543XF（1-1）。法定代表人:姜从明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。原告欧阳青山诉被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳青山、被告瑶海物业公司委托诉讼代理人冯宝中到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告欧阳青山向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告房屋租赁使用费36000元；二、判令被告将原告房屋恢复原状；三、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2011年1月10日，原告与案外人滁州瑶海农机大市场开发有限公司签订了一份《滁州市商品房预售合同》。原告购买瑶海农机公司开发建设的位于滁州市紫薇南路1559号滁州市瑶海农机大市场30幢25室商铺一间,建设面积是91.26平方,总价款是311566元。原告与滁州瑶海物业服务有限公司签订了一份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》本合同适用产权人委托经营。合同约定:1、被告全权负责原告商铺所在市场的整体运营和管理。2、被告代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金。3、合同期限为六年,自2011年10月1日至2017年9月30日止:4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内,原告商铺在上述三年的租金收益为总房款的24%,该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵,被告不再另行支付。5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内,原告享有的租金收益为被告实际出租期间的全部租金收入。6、被告向原告支付租金的结算期限为每个季度末的十个工作日内,届时被告将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时、足额支付给原告。7、未经政府相关部门审批和甲方的书面许可,乙方不得制止他人对该商铺进行改动,该改动包括但不限于增加或减少房屋的附着物、附属物,改变功能和设备性能,新增建筑,对房屋建筑加高、增层或改变房屋的内部结构等,否则,由此导致的一切责任均由责任方承担。合同签订后原告按约将30幢25室商铺交由瑶海物业公司统一经营管理至今。被告自2014年10月1日起至2017年9月30日未按合同约定支付租金。被告滁州瑶海物业服务有限公司系案外人瑶海农机公司独资设立的物业服务企业。有房屋租赁、物业服务等资质。原告在与案外人及被告签订买卖、经营合同时,企业承诺包租6年(有广告宣传单为证即前三年租金冲抵房款,后三年不论房屋是否出租,被告均应按不低于总房款的24%支付原告租金收益。而被告在其提供签约的格式合同中却擅自将义务修改为后三年租金收益为实际出租的全部租金且以承租人实际支付为条件来向原告支付。明显有违承诺和诚信、剥夺了原告的合同主要权利。且免除了自己占有、使用、收益原告商铺应当承担的义务。显不公平。原告认为,原告签订协议将商铺交给被告出租。被告享有对商铺完全的使用权、经营管理权、完全自主的定价权等权利,结合其与瑶海农机公司对原告前三年的租金安排,被告的权利已经构成对原告商铺事实上的租赁。被告在经营房屋期间,将原告的房屋南面及西面的墙体及电源、插座、开关等设施全部拆除,并至今未回复原状。因此,原告按照前三年租金标准为总房款的24%及法院前期判决以月租金1000元的标准要求被告瑶海物业公司支付2014年10月1日至2017年9月30日共36个月的租金36000元。同时,被告应将原告的房屋恢复至开发商应该交付时的状态。被告瑶海物业公司辩称：原告欧阳青山因委托经营合同关系，原告享有取得委托经营房屋的租金，因该房屋在委托经营期间未能对外出租。按合同约定，被告没有获取租赁收入，答辩人也就无义务支付房屋租金的义务。即使认定应当支付房屋租金，按合同约定也应以同市场同类型商铺的实际出租租金为标准，目前市场同样商铺年租金为4000元；因房屋在委托经营期间未能对外出租其结构未发生改变，不存在恢复原状事由。综上，请求人民法院依据事实和法律规定，作出判决。经审理查明：2011年原告与滁州瑶海农机大市场开发有限公司签订了《滁州市商品房预售合同》，原告购买被滁州瑶海农机大市场开发有限公司开发建设的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场30幢25室商铺，建筑面积为91.26平方米，总价款311566元。2011年11月15日，原告与被告瑶海物业公司签订了经营管理合同，约定：1、被告瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告瑶海物业公司代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向原告支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理费用的租户进行追缴，保障原告的合法权益。从2014年10月起，被告瑶海物业公司未向原告交纳租金。2018年3、4月，原告收回涉案商铺。本院认为：2011年11月15日，原告与被告瑶海物业公司签订的市场经营管理合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告将房屋委托被告瑶海物业公司经营管理，被告瑶海物业公司依据合同约定对涉案房屋长期进行占有、使用和享有自主对外出租的权利。经营管理系市场经济行为，必然存在相应风险，被告瑶海物业公司即使未能对外出租涉案房屋，但不能改变其对涉案房屋长期占用控制的客观事实，故对被告瑶海物业公司主张无垫付租金或负担租金的义务，本院不予支持。原被告双方签订的经营管理合同并未解除，涉案房屋长期处于被告瑶海物业公司持续性的占用控制中，该状态并未中断或中止。被告瑶海物业公司按约应向原告支付租金，参照前三年租金的标准为总房款的24%，原告以月租金1000元标准要求被告瑶海物业公司支付租金，共计36个月，即36000元。被告主张应按年租金4000元计算，但未提供充分证据予以佐证，故本院不予支持。原告主张恢复房屋原状，但未证明房屋交付时的具体状况，亦未提供证据证明被告对原告涉案房屋存在破坏行为，故对原告该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告欧阳青山租金人民币36000元；二、驳回原告欧阳青山其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取计175元，由原告滁州瑶海物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  孙春孺二〇一九年十一月二十二日书记员  凌振华附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。