江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初6189号原告：江苏省华强纺织有限公司，住所地海安市开发区鑫来路**。法定代表人：卞童，董事长。委托诉讼代理人：贲驰，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，江苏山水律师事务所实习律师。被告：吉文华，男，1967年3月23日出生，汉族，住海安市。被告：海安县丰润箱包厂，，住所地海安市西城街道银杏村**投资人：吉文华。原告江苏省华强纺织有限公司（以下简称华强公司）与被告吉文华、海安县丰润箱包厂（以下简称丰润厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告华强公司的委托诉讼代理人贲驰、刘婷，被告吉文华（同为第二被告丰润厂的投资人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华强公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还租赁的位于最西侧面积约为46.01㎡的1间房屋，二层西侧面积约为167.36㎡的4间房屋以及四层面积约为502.14㎡的整层房屋;2.判令两被告向原告支付房屋占有使用费268333元（参照年租金2.3万元/年标准计算，自2008年1月1日起暂计算至2019年8月31日，实际计算至被告向原告返还房屋之日止）。事实和理由：1997年12月26日，吉文华租赁原国营海安棉纺织厂（以下简称棉纺厂）厂区南边四层大楼一、二、四层，约定年租金2.3万元，租赁期三年。被告交费至2007年12月底。2008年原告通知被告搬迁并交还房屋，但被告未搬迁，也未交还房屋。被告一直非法占用案涉房屋，也未支付任何费用。2018年8月、9月，原告再次要求被告腾空并交还房屋，被告仍未交还。原海安县华强纺织有限公司（现名为江苏省华强纺织有限公司）收购棉纺厂有效资产，上述案涉房屋属原告所有。2018年8月17日，两被告共同向原告华强公司出具《关于新通扬河以北棉纺织厂拆迁补偿有关事宜情况说明》，确认了案涉不动产在2008年华强公司通知其搬离后仍然被两被告非法占有的事实。虽然在这份情况说明中没有被告吉文华的签字，但是被告丰润厂是以被告吉文华为投资人的个人独资企业，被告吉文华应当对被告丰润厂的债务承担连带责任，所以被告丰润厂盖章的行为也代表了被告吉文华的个人意思。故要求两被告共同返还房屋并支付占用费。请求法院依法支持原告的诉讼请求。丰润厂、吉文华辩称：房屋位置、面积准确，目前房屋确实在我的控制之下，但我不认可原告的诉讼请求。我承租的是棉纺厂的房子，与原告之间没有任何合同，原告起诉要求我给付从2008年到2019年之间的房租，为何不要我缴纳2005到2007年期间的房租？要求原告提供2008年到2019年我的水电费是多少的相关证据。丰润厂是1997年12月26日改制的，我们的租房协议是跟改制资料一起的，由县纺织公司和国有资产局作的见证。2007年年底原告无故停了我的水电，当时停电停水的理由是拆迁开发，但是一直没有拆迁，给我造成了损失，我跟棉纺厂有合同，无故停水电要赔偿我的损失。现在房屋拆迁，所以我要跟原告谈赔偿的问题。本院经审理认定事实如下：1997年12月26日，棉纺厂与吉文华签订资产租赁售让协议，协议约定棉纺厂将厂房（厂区南边四层大楼第四层全部、第二层四间、第一层一间，详见清单）租赁给吉文华使用，年租金2.3万元，租赁期三年，租金由吉文华于每年12月份一次性交清下年租金，逾期不交，由棉纺厂按欠缴金额的2‰按日加收滞纳金，租赁期间发生的维修费用由棉纺厂承担。协议第15条约定，棉纺厂不得无故截断吉文华的水、电源。如发生无故人为停电、断水事件，棉纺厂必须赔偿吉文华由此造成的经济损失。此外，该协议还对改制后棉纺厂售让给吉文华的设备、低值易耗品、存货的范围、金额、交付时间，吉文华接受的60名职工的性质、人数以及保险金、欠发的工资、集资款等事项进行了约定。协议签订后，棉纺厂向吉文华交付了租赁房屋，吉文华实际取得了房屋的使用权，并在内进行箱包的生产经营活动。2000年4月28日，棉纺厂与海安县华强纺织有限公司签订收购资产协议书一份，由海安县华强纺织有限公司收购棉纺厂部分固定资产及流动资产，案涉房屋包含在棉纺厂转让的固定资产中。合同双方对于资产范围、价格以及给付时间等进行明确约定。后海安县华强纺织有限公司改名为华强公司，并于2006年8月31日办理了海安镇丹凤村01-10-001-106的土地使用权证，2011年10月26日办理了丹凤路10号1-13幢的房屋所有权证。另查明，2000年5月22日，吉文华作为投资人设立了丰润厂。庭审中，华强公司自认吉文华、丰润厂已经结清2007年12月31日前的租金，并提供华强公司收款收据、现金凭证等复印件。吉文华、丰润厂对此亦予以确认，2007年12月31日前的租金有部分是现金缴纳的，也有部分是职工保险和赔偿金抵扣的。2018年9月25日，华强公司向吉文华发送通知函一份，主要内容为：“兹有你长期非法占用我司二产楼部分楼层房产，现限你自收函一周内将房屋内物资全部清理运走。否则我司将作无主物品予以清理，并追究你占用我司房产期间的占用费。”2018年8月17日，吉文华、箱包厂出具一份“关于新通扬河以北棉纺织厂拆迁补偿有关事宜情况说明”，主要内容为：“海安县棉纺织厂（华强前身）早前有许多三产企业，其中有家从事箱包生产的工厂——兴武箱包厂。1998年企业改制，吉文华、高新建两人竞标，最后吉文华成功竞得，成为包厂法人，改名为海安县丰润箱包厂并接管了原厂近六十名职工，吉文华接管包厂后对厂房（棉纺厂四层三产大楼一、二、四层）进行全面装修，上门增设灯具，地，地面贴砖公室吊顶，增加五匹空调四台，1.5匹1台，淘汰旧设备，增加新缝纫机三十多台，另外改善职工伙食条件，在四层上面搭建食堂，把二楼仓库进行改造，增加隔墙，使之用途更合理，另外购进新设备，下料机，裁剪机，油压机等，重做大门，增加门卫。车棚、电梯维修、保养、屋顶防水等改建措施。2008年华强通知此大楼拆迁，要求我们把厂搬迁，为此我们积极配合，我们把厂迁往仁桥银杏村，原厂暂为仓库未搬，厂迁往仁桥后许多工人因路远不愿去仁桥，为此我们进行了下岗安置、花费几十万元，我们去仁桥后此地区还没有拆迁，现政府又通知拆迁，我们有必要进行情况说明，连买厂、装潢、迁厂、安置，我们前后花去一百五十多万元，如政府、华强拆此大楼，希望给予补偿，我们会积极配合搬迁，望各位领导考虑，为盼！”上述事实，有资产租赁售让协议（复印件）、收购资产协议书（复印件）、房屋所有权证、土地使用权证以及到庭当事人当庭陈述等在卷证实。庭审中，原、被告对于原告华强公司停水停电行为发生在被告吉文华、丰润厂将生产经营场所更换至海安市仁桥街道之前还是之后存在争议。为此，被告吉文华、丰润厂提供书面证人证言两份，并申请证人吉某,4、刘某,4到庭作证。宋铁军、尹玉美共同出具书面证明一份，内容为：“兹有海安县丰润箱包厂，因生产需要，租原国营海安棉纺厂丹凤路2号四层大楼，用于工厂生产经营，后因华强纺织有限公司（据说拆迁，搞开发），2007年年底，强行断电、断水，导致海安县丰润箱包厂搬迁。以上情况属实，如有做假证，本人愿意承担法律责任。”史培梅出具书面证明一份，证明内容与宋铁军、尹玉美完全一致。吉某,4到庭作证称：“我原来是棉纺厂职工，2006年的时候我与他人合伙在丰润厂楼下租了个地方经营，后来我退伙搬走了。2007年公司把水电停掉了，当时我还开玩笑说好在我搬走了。吉文华是在2008年左右搬走的，我还去过吉文华在仁桥的厂。至于是先停电停水还是吉文华先搬走的，我不清楚。”刘某,4到庭作证称：“我是箱包厂的职工，在厂里做了4、5年，从2007年总厂把我们水电停了之后，我们就散了。我去仁桥做了几天，因为太远了，就没有去做。因为海安这边停水停电，所以才搬去仁桥的。”吉文华、丰润厂质证认为证人证言均属实。华强公司质证称：“书面的证明以及证人证言均不能达到被告的证明目的。书面证明是两被告提前准备好由证人直接签字的，证明人与两被告的关系不能查明。到庭两位证人出庭第一句话都是2007年华强公司停水停电导致被告搬迁，很显然是提前有人教过的。两位出庭的证人一名是被告楼下的邻居，一名是被告的雇员，证明效力均需打折。且第一名证人表示对于是先停电停水还是先搬走不清楚。此外，证人证言与两被告在2018年8月17日的情况说明相违背，情况说明载明是两被告自愿搬迁的。故证人证言不能达到两被告的证明目的。”关于案涉房屋自2008年至今的状况，双方陈述如下：华强公司称：“具体断水电的时间不清楚，但肯定是在两被告将厂搬走后才停水停电的。自2008年1月1日起两被告没有利用案涉厂房进行具体的生产经营。两被告在2018年的情况说明中也自认2008年之后是将案涉不动产作为仓库使用的。由于原、被告双方关系比较融洽，为了维护这种良好的个人关系，加上原告的主要生产经营地搬去了新厂区，老厂区暂时也没有什么生产经营需要，房产证上的全部资产一直处于关停状态。原告没有太过于急迫的用途，故在2008年至2018年9月之前基本是通过口头或者电话形式要求两被告归还房屋，占用费的情况代理人不清楚。2018年9月25日，华强公司书面通知两被告搬迁。目前两被告雇请人员24小时值班驻守，案涉房屋仍处于两被告强有力的控制之下。”吉文华、丰润厂称：“2008年听说要拆迁，华强公司把水电停了，我就积极配合把厂搬去仁桥。因为拆迁涉及到补偿，就放了一些旧的缝纫机和材料在里面，作为仓库使用。而且华强公司当时称因为拆迁无故停了我的水电，给我造成了损失，我想的是等拆迁跟华强公司谈赔偿问题，所以一直将房屋锁在那儿。在2018年9月25日华强公司邮寄通知函给我之前，华强公司没有找过我。目前房屋确实在我的控制之下。”本院认为：1997年12月26日，棉纺厂与被告吉文华签订了资产租赁售让协议，该协议是双方真实意思的表示，也不违反法律法规强制性规定，双方之间的租赁合同合法有效。原告华强公司在2000年4月28日收购了棉纺厂的有效资产（包含案涉租赁房屋），并承接了与被告吉文华之间租赁合同的权利与义务。资产租赁售让协议约定的租赁期限为三年，合同到期后，原告华强公司与被告吉文华、丰润厂未签订新的租赁合同，但被告吉文华继续使用案涉房屋作为被告丰润厂的生产经营场所并向原告华强公司缴纳租金或通过其他方式折算租金，原告华强公司对此没有提出异议并予以接受，故在合同到期后至2007年12月31日之间原告华强公司与被告吉文华之间形成了不定期租赁合同关系。此种情况下，原告华强公司与被告吉文华均可以随时解除合同。2008年，原告华强公司通知被告吉文华搬迁并交还房屋。被告吉文华以被告丰润厂的名义2018年8月17日出具情况说明中自认在原告华强公司通知大楼拆迁后积极配合，并将被告丰润厂的生产经营都搬至原孙庄镇仁桥村，原告华强公司的通知行为应当认定是作出的解除不定期租赁合同的意思表示，被告吉文华以搬迁生产经营场所的实际行动表示同意原告华强公司解除双方之间的不定期租赁合同。也就是说2008年年初，原告华强公司与被告吉文华达成合意，一致同意解除双方之间的不定期租赁合同关系。通过庭审查明，原告华强公司亦认可被告吉文华已经结清了2007年12月31日之前不定期租赁合同解除前的全部租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”不定期租赁合同解除后，被告吉文华应当及时腾空房屋并交还给原告华强公司。在被告吉文华未履行该义务时，原告华强公司也负有减损、避免损失扩大的义务。原告华强公司称其通过电话或口头方式催促两被告返还案涉房屋，但未提供任何证据予以证明，两被告亦不予认可。庭审中原告华强公司陈述“案涉不动产自2008年1月开始被被告非法占用，原告没有观察到被告在利用不动产进行具体的生产经营，根据被告陈述2008年之后是将案涉不动产作为仓库使用。由于原告华强公司搬去新的厂区，老厂区暂时没有生产经营的需要所以就关停在那儿。这也是为什么从2008年到2018年期间原告一直采取口头电话通知这种比较柔和的方式要求被告交还争议房屋的原因，这个房子当时对原告没有过于急迫的用途，并且也是为了维持原、被告在当时还比较良好的个人关系。”从这段表述可以看出2008年至2018年9月长达十年之久的时间内，包含案涉房屋在内的整栋楼一直处于关闭状态，断电断水。原告华强公司知道被告吉文华未在案涉房屋内从事生产经营，考虑与被告吉文华的良好关系，收回房屋也没有什么太过于急迫的用途，在此情况下放任被告未腾空交房。事实上原告华强公司确实没有收回案涉房屋再行出租的计划，连同案涉房屋在内的老厂区多年来一直处于闲置状况。目前原告华强公司也未能举证证明其在2008年至2018年9月期间曾要求两被告搬迁或者给付占用费。故结合本案的具体情况，本院认为在不定期租赁合同解除后至2018年9月25日之前原告华强公司与被告吉文华之间达成了无偿借用案涉房屋的默契更符合客观实际。现原告华强公司要求被告给付2008年1月1日起至2018年9月24日期间的占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。2018年9月25日，原告华强公司向被告吉文华送达书面通知函，要求其在收函一周内腾空房屋。被告吉文华表示收到了该函件。原告华强公司这一行为明确作出了其房屋所有权人收回案涉房屋的意思表示，被告吉文华应当在合理期间内立即腾空交房。但被告吉文华截止目前仍然继续占用案涉房屋，在此情况下双方已由无偿的借用合同关系转变为被告吉文华不当得利，其取得应归属所有权人的使用权益，使原告华强公司受损害，应当返还其无法律上原因而受的利益。原告华强公司主张按照原年租金标准2.3万元作为计算占用费的依据，不违反法律规定，本院予以支持，占用费计算的起止日期为2018年10月3日起至实际腾空交房之日止。被告吉文华辩称原告华强公司在收购棉纺厂资产时侵犯了其作为承租人的优先购买权，不属于本案理涉范围。被告吉文华称原告华强公司停水停电给其造成了损失，提供的证人证言不足以达到其证明目的，本院亦不予采信。被告吉文华将案涉房屋作为被告丰润厂的经营场所，并在2018年以被告丰润厂的名义出具情况说明，其目的也是希望鉴于被告丰润厂系改制企业在拆迁过程中予以考虑，力求实现利益最大化，但上述行为并不必然表示被告丰润厂是案涉租赁合同或不定期租赁合同的承租人。签订合同的主体是被告吉文华个人，在无偿借用关系转变为不当得利纠纷时，相对方也仅仅是被告吉文华个人，故被告丰润厂无需承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吉文华于本判决书发生法律效力后10日内将位于海安市丹凤路10号厂区西侧面积约为167.36㎡的4间房屋以及四层面积约为502.14㎡的整层房屋腾空并交还给原告华强公司。二、被告吉文华向原告华强公司支付房屋占用费（以2.3万元/年为标准，自2018年10月3日起计算至实际交房之日止），于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告吉文华未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告华强公司的其他诉讼请求。案件受理费5326元，减半收取2663元，由原告华强公司负担2411元（已缴纳），被告吉文华负担252元，被告吉文华于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5326元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审判员  刘晶晶二〇一九年十一月二十九日书记员  任志昭附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。