河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0623民初1747号原告：涞水启帆隔热材料制造有限公司，住所地：河北省涞水县王村乡赵各庄村，统一社会信用代码：91130623308141854B。法定代表人：王新生，该公司经理。委托诉讼代理人：李保征，河北平一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵禹，河北平一律师事务所律师。被告：北京腾飞龙科技开发有限公司，住所地：北京市平谷区夏各庄镇陈太务村西路临**，统一社会信用代码：911101177461451340。法定代表人：袁党新，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓安群，北京安峰律师事务所律师。原告涞水启帆隔热材料制造有限公司（以下简称启帆公司）与被告北京腾飞龙科技开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2019年8月22日、9月12日公开开庭进行了审理。原告启帆公司委托诉讼代理人李保征、赵禹，被告腾飞龙公司委托诉讼代理人邓安群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启帆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告租赁费共计人民币20万元；2、判令被告自2018年6月12日至实际偿还之日止按年利率6%支付原告资金占用费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月原被告双方就原告所有的坐落在涞水县王村乡赵各庄村的一处厂房等达成协议：原告将厂房等出租给被告使用，租期五年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。每年租金30万元。租赁协议签订后原告如约履行了合同义务，但被告仅支付了第一年第一期的租赁费10万元，剩余租金20万元虽经原告多次讨要，但被告一直久拖不付。原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告腾飞龙公司辩称，不同意原告的诉请。因为原告未实际交付租赁物，被告未实际占用租赁物，涉案租赁合同实际未履行。被告保留追索已交纳10万元租赁费的权利，并请法庭驳回原告的诉讼请求。原告启帆公司为证明自己的主张，在庭审过程中向本院提交如下证据：证据一、租赁协议一份，证明原被告就原告所有的位于的一处厂房达成租赁协议，同时约定了租赁期限、租金的给付及双方的权利义务；证据二、协议书一份，证明被告承认向原告给付了第一年第一期的租金10万元，同时承诺尽快给付剩余租金，且原告已经履行了交付租赁物的义务；证据三、快递回执单两份，证明原告于2019年3月9日催告被告支付欠付的租金，被告收悉。2019年5月17日因被告仍不支付欠付租金，原告书面通知被告解除双方的租赁协议，且被告收悉。上述证据经被告质证，本院认定如下：对证据一，因被告对其真实性无异议，本院予以认定。对证据二，被告质证称对《协议书》的真实性没有异议，但是该协议书名为协议，实际应当是证人证言，没有关于双方权利义务的具体约定，且郭玉军在签署该协议时并没有得到被告公司的授权，结合被告将要出具的在2019年1月31日原被告双方已经就终止租赁合同履行达成协议的证据，不可能再给郭玉军授权签署继续履行的协议书。本院认为，因被告对该证据的真实性认可，故对该证据的真实性予以认定，但是对于原告的证明目的，因被告提供了2019年1月31日原被告双方已经达成协议的录音证据，故本院仅对原告提供证据的客观性、关联性认可，对其证明目的暂不予认定。对证据三，被告质证称对其真实性无异议，该证据证明从书面上原告同意解除本案争议的合同。因被告无异议，本院对该证据予以认定。被告腾飞龙公司为支持自己的辩解意见，向本院提交证据如下：证据一、电话录音一份，系原被告双方的法定代表人于2019年1月31日通话内容，证明：一是2019年1月31日被告法定代表人通知原告法定代表人，租赁协议解除；二是在协议解除的基础之上，双方关于经济是两不找，即被告不再向原告交纳租金，原告也不用退回已经交纳的10万元，对于后续的事情，原告明确表述如果此后被告能租可以接着租，但如果原告已经租出去了，被告就不能租赁；三是录音中明确可以看出郭玉军仅为双方的联系人、中间人，并不能证明其为委托代理人，且因1月31日被告的法定代表人已经向原告通知解除协议，原告所提交的3月3日的协议书因郭玉军并没有得到被告授权，该证据不能作为支持原告主张的证据使用。证据二、银行转账记录一份，证明被告向原告转账10万元。经庭审质证，对被告提供的证据，本院认定如下：对被告提供的证据一，原告质证称对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，首先根据该份录音，并不能证明谈话的主体为原被告双方法定代表人；其次如被告坚持认为该份证据真实性无异议，那么录音对话内容并没有达到被告主张的解除合同的目的，即法律规定的解除合同的意思已达到对方，且对方已收悉；最后代理人郭玉军在本案的租赁合同纠纷中多次以被告的委托代理人身份就租赁物的租赁事宜与原告进行协商，且最终以委托代理人的身份与原告签订了租赁协议，根据此份租赁协议上的被告法定代表人签名，应当认定郭玉军在本案中具有代理权，如果被告坚持认为郭玉军没有相应权限，那么郭玉军的行为也构成了法律规定的表见代理，原告有理由相信其代理权具有权利外观，同样发生有权代理的效力。本院认为，结合本案原被告提供的其他证据并综合庭审整体情况，可以认定该通话录音内容具有真实性，原告对通话录音的真实性表示质疑，但未提供证据加以反驳，故本院对该证据的真实性、客观性、关联性予以确认。对证据二，因原告无异议，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年6月12日，原告启帆公司与被告腾飞龙公司签订《租赁协议》，约定原告将位于涞水县王村乡涞涿公路东侧、张涿高速北侧的一处厂房租赁给被告，出租面积约为15亩，租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，租金为每年30万元，租金支付方式为：第一年租金支付方式为分期支付，在合同签订日起三日内支付租金100000元，在原告清理完厂房场地后3日内支付租金100000元，剩余租金在2018年12月31日前完成支付；从第二年起至第五年每半年支付一次。《租赁协议》第五条第1项约定“乙方（即被告腾飞龙公司）应及时足额缴纳租赁费用给甲方（即原告启帆公司），如逾期10日未交纳，甲方有权终止本协议”；第六条特别约定中第3项约定“公共区域共同维护共同使用，保证道路畅通”。《租赁协议》最后由原被告公司签章，并有原告法定代表人王新生、被告法定代表人袁党新以及委托代理人郭玉军分别签字。《租赁协议》签订后，被告腾飞龙公司于2018年8月1日向原告支付第一年的第一笔租金100000元。2019年1月31日，原告法定代表人王新生与被告法定代表人袁党新就厂房租赁是否继续以及如何处理等事宜进行电话沟通，其中原告法定代表人王新生的部分通话内容为：“你就这今年这一年是吧，咱们这里从六月份给你们把场地都给你腾出来了，腾完了之后，一直也没，也没，你们也没空，一直也没来，一直到现在是吧。”；“那袁总就是说咱们就是说你这意思是说，就这十万块钱我也不退给你了，你也别那什么了就，你也不，再不，你也不找我我也不找你了，就这意思，是不是这意思（袁党新：哎，对对对，就这样吧）”。2019年3月3日，原告与郭玉军签订了一份《协议书》，内容为《租赁协议》订立后原告已经如约履行了合同义务，但是被告仅支付了第一年第一期租金10万元，剩余租金双方商定被告在本协议订立后尽快给付，如不给付原告有权追究被告违约责任并要求赔偿经济损失。《协议书》最后由原告法定代表人王新生在原告法定代表人处签字，郭玉军在被告腾飞龙公司的委托代理人处签字，双方未加盖公章。另查明，原告曾于2019年3月9日发出邮政快递，后于2019年5月7日向被告邮寄《解除租赁协议通知书》并由被告收悉。本院认为，本案案由应为租赁合同纠纷。原被告间签订《租赁协议》，双方形成房屋租赁合同关系。本案的主要争议焦点为：租赁厂房是否进行了交付，以及被告放弃租赁后原告的租金等损失如何赔偿。关于租赁厂房是否进行交付问题。从庭审调查情况看，原被告间在签订《租赁协议》后至起诉前，没有交接厂房，也未形成交接租赁物的清单等，原被告双方的法定代表人的通话中原告也表明被告一直没有租用。庭审中，原告称订立《租赁协议》的当天清理完毕厂房并后期交接了租赁厂房的钥匙，且出示了原告与郭玉军签订的《协议书》，并主张郭玉军为委托代理人或为表见代理。本院认为，原告未出示郭玉军的委托代理手续，属于代理权限不明，且被告当庭表示未对郭玉军进行过委托授权，结合原告出示的《协议书》上没有加盖被告单位公章的实际情况，无法认定郭玉军具有代被告交接的委托代理权限；对于是否构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理中“相对人有理由相信行为人有代理权”的要求，举证责任的分配是，首先由被代理人承担行为人确系无权代理的举证责任，其次由相对人承担证明信赖行为人有代理权且信赖有理由的举证责任，再次由被代理人承担对相对人主观上是否为恶意或缔约过程中有重大过失的举证责任，举证是递进的。本案中，在签订《租赁协议》时，郭玉军作为代理人签字，但是仍有被告公司签章和被告公司法定代表人袁党新签字，足见郭玉军作为代理人只是从事有关合同事宜的联系协商，原告也未提供郭玉军经被告授予签订有关合同其他具体事项权限的介绍信、授权委托书等代理权的证据，此时原告就已对“有理由相信行为人有代理权”举证不充分，表见代理即被否定。进一步讲，在原告法定代表人与被告法定代表人于2019年1月31日通话中表示被告在租赁合同签订后“一直没有来”且达成“两清”口头协议后，原告与被告公司的职员郭玉军又于2019年3月3日签订《协议书》，原告在主观上存在重大过失或不构成善意，原告没有理由相信行为人有代理权。故本案中从客观表象上，郭玉军不具有独立的代理权，从主观上，原告作为相对人未尽到合理的审查和注意义务，故不构成表见代理的要件，原告主张的表见代理不成立。综上，本院认定原被告间没有完成租赁物的交付。关于被告放弃租赁后原告的租金等损失如何赔偿问题。被告单方放弃承租的行为存在过错在先，但被告确实未实际租用涉案房屋，且原告应从被告未依约领取厂房钥匙、未依约交付剩余租金等行为足以推定被告已违约且可能放弃承租厂房，原告在被告逾期10日未及时足额缴纳租赁费即有权终止合同的情况下，未及时采取措施防止损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于租赁合同而言，承租方违约而给出租方造成的损失主要是再次招商运营的费用以及空租期的租金损失，出租人已经知道承租人放弃租赁而任由房租闲置，未采取任何措施防止损失扩大，就扩大的损失不予赔偿。另外，本案原被告双方于2019年1月31日就合同的履行、解除电话协商互不追究后，又在2019年5月7日邮寄书面解除通知，索要相应租金和损失，明显不当，故对于原告主张由被告支付剩余房屋租金的诉请，本院不予支持。考虑到被告已经违约，且双方已经就合同解除进行电话协商，本院酌定权衡当事人的过错程度以及房屋预期的租金利益，酌定以双方《租赁协议》约定的年租金5个月作为调减后的违约金数额，即30万÷12个月×5个月=12.5万元，因被告已经交纳租赁费10万元，故由被告腾飞龙公司再给付原告启帆公司2.5万元。综上，经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京腾飞龙科技开发有限公司给付原告涞水启帆隔热材料制造有限公司租赁合同违约损失25000元，限本判决生效后十日内给付完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告涞水启帆隔热材料制造有限公司负担1881元，由被告北京腾飞龙科技开发有限公司负担269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户银行：中行西城支行）,并将银行回单附在上诉材料中。逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  何永强二〇一九年十一月五日书记员  陈爱爱