山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3115号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：山东昂立房地产集团有限公司，住所地山东省枣庄市高新区长白山路西侧，统一社会信用代码：91370400779711411T。法定代表人：王赞林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王梦龙，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，山东康桥（枣庄）律师事务所实习律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：孙浩，男，1986年9月27日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：孙忠辉，枣庄鑫诺法律服务所法律工作者。上诉人山东昂立房地产集团有限公司（以下简称昂立公司）因与被上诉人孙浩商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初1920号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昂立公司上诉请求：事实和理由：1、撤销原判、发回重审，或查清事实后依法改判驳回孙浩的一审诉讼请求，支持昂立公司的一审反诉请求；2、各审诉讼费用均由孙浩负担。事实和理由：一、本案所涉《商品房买卖合同》签订于2013年10月28日，但时至今日仍未能履行的原因在于孙浩不能按照约定的时间交付足额的购房价款。1、双方所签订《商品房买卖合同》第七条第一款第3项约定：买受人首期支付全部房价款的41%，共计140，957元，其余价款向贷款银行借款支付，贷款最迟在2013年11月10日前办理完毕，如因买受人的原因造成不能贷款，买受人需要在七日内改为一次性付款；合同第九条第一款第1项(2)目规定：买受人未按约定时间付款的，逾期60日后，出卖人有权解除合同。2、上述合同签订后，孙浩在明知自己的贷款申请没有被银行批准的情况下，拒绝按照合同的约定一次性付款，且拖欠房款的金额高达总价款的59%，时间长达5年，其行为已构成根本违约。3、昂立公司发现孙浩长期欠款的行为后，已及时将房屋钥匙收回，并明确告知解除合同，孙浩所谓已在该房屋居住使用的说法与客观事实不符。二、在合同长期履行僵局的过程中，房屋价款已发生重大变化，未经当事人再行协商一致的情况下，原合同已不能作为继续履行的依据。在双方当事人于2013年签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋单价仅为2，690元，但在时隔六年后的今天，涉案房屋单价已上涨至9，000元。而在这长达六年的时间里，孙浩没有履行足额交付购房价款的合同义务，且没有取得涉案房屋的所有权，故当然也不具有凭借其六年前仅交付的41%的购房款的行为就持续拥有现在仍然按照原价款继续交付剩余59%房款的资格。孙浩明知交款的时间和交款的数额，也明知昂立公司的售楼中心和财务科室位置，却迟迟拒不交付剩余价款，其过错明显，并直接导致昂立公司不能实现签约目的。因此，鉴于孙浩故意利用昂立公司的疏忽而拒不交款，所诉权益不具合法性、合理性，不应得到法庭的支持和法律的保护。三、本案应适用情势变更原则调整各方权益，否则，昂立公司将因孙浩逾期交款的过错遭受重大经济损失，一审判决结果没有体现司法的公平原则。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案，昂立公司作为开发企业，从金融机构借款建设楼盘，孙浩长达六年拒绝交付房款59%的行为已严重损害昂立公司利益，合同拖延情况和造成的损失已远远超出当事人预料，法院应当适用情势变更规则，以变更或解除合同方式恢复双方利益平衡。否则，将极大损害昂立公司合法权益。综上，请求二审审查并纠正一审判决，支持昂立公司的上诉请求。孙浩辩称，昂立公司已经丧失合同解除权。孙浩没有违约，而是昂立公司管理不善，员工不作为，不接收款。直到2013年11月10日前，孙浩积极交款昂立公司不收。2013年至2018年共六年时间协商交房款未果，昂立公司以种种理由拒收，合同不能履行是昂立公司造成，应由昂立公司承担责任。孙浩向一审法院起诉请求：1．判决被告继续履行合同，接收剩余房款20万元，并恢复涉案房屋的供水供电；２．判决被告于判决生效后为原告办理房屋权属证书；３.诉讼费用由被告承担。昂立公司向一审法院提出反诉请求：1．判决解除与孙浩签订的《商品房买卖合同》；2．如第一项诉请不能得到支持，要求孙浩按照商品房现值交付剩余59%的房款673,042.50元（现售价9,000元/平方，126.75平方＊9,000元/平方＊59%）；３．诉讼费用由孙浩承担。一审法院认定事实：原告孙浩与其委托诉讼代理人孙忠辉系父子关系，涉案房屋的最初买受人系孙忠辉，后经孙忠辉与被告协商将买受人变更为孙浩。2013年1月11日，孙浩在被告出具的昂立来泉山庄签约确认单上签字，确认产权人为孙浩，同时确认孙浩已付房款140,957元（包括孙忠辉已交纳转让给孙浩的13,611元）。2013年10月28日，孙浩与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：买受人首期支付全部房价款的41%，共计140,957元，其余价款向贷款银行借款支付，贷款最迟在2013年11月10日前办理完毕。如因买受人的原因造成不能贷款，买受人需要在七日内改为一次性付款；买受人未按照约定时间付款逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。另查明，用于支付涉案房屋尾款的银行贷款因故未能审批，但被告的工作人员按照常规认为贷款已到账，遂向原告交付了房屋钥匙，后原告又将钥匙交回。对于交还钥匙的原因，原被告各执一词，原告陈述是因为发现贷款未能审批主动将钥匙交回给时任的售楼处经理徐辉，并向徐辉及后来的三任售楼处经理等相关人员要求交付尾款，均被拒收；被告陈述系因为后期公司查账发现贷款未审批、联系原告交回的钥匙并要求原告交付尾款，但原告未交，具体的时间因事隔几年已无法明确，徐辉的任职时间为2009年3月至2014年6月。又查明，2018年5月7日，被告向原告发出《解除合同通知书》，通知解除与原告之间的商品房买卖合同，原告不同意解除合同，于2018年7月5日向一审法院提起诉讼，被告在本诉的法庭调查阶段向一审法院提出反诉。一审法院认为，对于本案的焦点问题总结如下：1．关于反诉与本诉是否应当合并审理的问题。反诉原告系在本诉的法庭调查尚未终结的阶段提出反诉并交纳了反诉费，符合法律规定，反诉被告提出不能合并审理的答辩意见不能成立，该院不予支持，本案本诉与反诉可以合并审理；2．反诉原告是否享有合同解除权的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”结合本案，原、被告双方在商品房买卖合同中约定，买受人首期支付全部房价款的41%，共计140,957元，其他价款向贷款银行借款支付，贷款最迟在2013年11月10日前办理完毕，如因买受人的原因造成不能贷款，买受人需要在七日内改为一次性付款，买受人逾期超过60日，出卖人有权解除合同。根据合同约定的内容，如不能贷款，原告的最后付款期限应为2013年11月16日（2013年11月9日＋7日），即被告如认为原告有逾期付款的行为，应在原告逾期付款60日的次日即2014年1月17日起的一年内行使解除权，但被告迟至2018年5月7日才向原告主张解除合同，没有法律依据，原告关于被告不享有解除权的辩称理由成立，一审法院予以采信；3．关于诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。本案被告向原告发出解除合同通知书的时间为2018年5月7日，即原告知道其权利受到损害之日为2018年5月7日，至2018年7月5日提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间，被告关于原告的诉请超过法律保护的诉讼时效期间的答辩理由不成立，一审法院不予支持；4．关于违约责任问题。原告当庭陈述并提交了相关的录音资料，欲证实系被告工作人员误以为贷款已到位，从而向原告交付了涉案房屋的钥匙，后又以种种理由拒收原告交纳20万元尾款，酿成纠纷。被告称系因银行及原告均未将贷款不成的情况告知被告，被告按照常规操作视为房款已付清，从而向原告交付房屋钥匙，但在发现贷款未到位后曾向原告通知交付尾款20万元并交回钥匙，但原告仅交回了钥匙拒绝交尾款，系原告违约。一审法院认为，被告作为商品房销售合同中的出卖人对贷款是否审批及房款是否付清负有谨慎注意及审查义务，其辩称的按照常规操作认为贷款已审批、房款已付清从而向原告交付了涉案房屋的钥匙的说法不符合常规，一审法院不予采信；另外，被告主张在发现贷款未到位后曾通知原告按照合同约定交纳尾款，未提供证据证实，且原告予以否认，故该院对被告主张原告违约在先的抗辩意见不予采信。根据原告的陈述，其在发现贷款未审批下来后曾主动找到被告时任的销售经理徐辉，归还了涉案房屋的钥匙，并一直与被告协商交纳尾款达五十余次，但根据原告提交的录音证据，时间最早的一份录音是2018年3月，录音中被告的工作人员虽然对原告母亲曾与被告交涉过交纳尾款事宜未否认，但对于原告要求交纳尾款的起始时间并无涉及，即原告不能证明在得知贷款未能通过后及时向被告要求交纳尾款；其他录音仅能证实直至诉讼中，双方就尾款的支付仍未达成一致。一审法院认为，原告作为买受人，在发现贷款未能办理后，应当及时按合同约定的付款期限交付尾款，如果被告拒不履行接收尾款的义务，原告应在合理的期限内行使合同解除权或者以诉讼的形式要求被告履行义务解决纠纷，而不是在距离双方约定的贷款审批期限过去四年半后的2018年7月5日才向一审法院提起诉讼，故原告怠于行使权利，也是目前导致合同处于长期拖延履行的一个因素。综上，诉争房屋买卖合同始终未能完全履行亦未解除，原、被告双方原本均可通过法律途径尽早解决，但却始终僵持直到本案诉讼，对纠纷的形成双方均有过错，应各自承担相应的责任。根据原告的自述，其现已占有并使用涉案房屋，合同目的已经实现，但因原告怠于行使合同解除权或以诉讼的形式要求被告履行义务解决纠纷，致使被告未能及时回收售房款，给被告造成一定的经济损失。庭审中，原被告双方均认可房屋价格大幅上涨，故原告仅履行支付20万元尾款的义务对被告显然不公平。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院认为原告除向被告支付20万元尾款外，还应向被告支付部分利息损失才能彰显民事主体从事民事活动应当遵循的公平原则。对利息的计算方法及期限，一审法院酌定为以应付房款20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自贷款办理期限届满后的第8日即2013年11月17日起至实际给付之日止；被告作为出卖人，未能在法定期限内行使合同解除权或以诉讼的形式及时要求原告履行付款义务以防止损失的扩大，无权就扩大的损失要求原告赔偿，其反诉要求原告按房屋现值支付尾款于法无据，一审法院不予支持。根据法律规定和合同约定，被告负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，故原告要求被告为其办理房地产权属证书的请求不能成立，一审法院不予支持。综上所述，原告孙浩的诉讼请求及反诉抗辩意见部分成立，一审法院部分予以支持；被告昂立公司的部分抗辩意见及部分反诉请求成立，一审法院亦予以部分采信及支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）山东昂立房地产集团有限公司继续履行与原告（反诉被告）孙浩之间的商品房买卖合同；二、原告（反诉被告）孙浩于判决生效后十日内向被告（反诉原告）山东昂立房地产集团有限公司支付涉案房屋尾款20万元；三、原告（反诉被告）孙浩在履行上述付款义务的同时向被告（反诉原告）山东昂立房地产集团有限公司支付利息损失（以20万元为基数，自2013年11月17日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回原告（反诉被告）孙浩的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山东昂立房地产集团有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告（反诉被告）孙浩负担，反诉费5,265元，由被告（反诉原告）山东昂立房地产集团有限公司负担，均已交纳。二审中，昂立公司围绕其上诉主张向本院提交广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民初1856号民事判决书，欲证明该判决涉及的借款昂立公司均用于开发建设涉案来泉山庄项目，昂立公司需支付利息为每年24%，一审判决孙浩按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付房款利息，远不足以弥补因孙浩逾期支付房款给昂立公司造成的损失。孙浩质证称，该份判决与孙浩起诉昂立公司是两个法律关系，孙浩当时与昂立签订合同时法定代表人是张建昂，现在为王赞林，昂立公司开发在前，重组在后，该判决与孙浩无关。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，根据双方合同约定，昂立公司应在孙浩逾期付款60日的次日即2014年1月17日起一年内行使解除权，而昂立公司于2018年7月5日向孙浩主张解除合同，显然已经超过法律规定的解除权行使期间。且根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，孙浩虽迟延付款违约的事实清楚，但违约行为并不导致合同目的的必然不能实现，孙浩提供的相关证据亦表明孙浩明确表示有继续履行的意愿，现在未有证据表明孙浩明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，以及丧失履约能力等导致昂立公司无法实现合同目的情况下，一审判决继续履行涉案商品房买卖合同，并对于孙浩因其违约行为对守约方昂立公司所造成的损失通过违约金的调整来平衡双方当事人的利益，符合法律规定，并无不当。昂立公司提供的（2017）粤03民初1856号民事判决书与本案不具有关联性，其以此证明逾期付款损失证据不足，本院不予采纳。综上，昂立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，765元，由山东昂立房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一九年十一月十六日书记员  李 振