湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终1406号上诉人（原审被告、反诉原告）：秦开银，男，1960年4月3日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：谢良桥，湖北蓝宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦伟，男，1987年1月31日出生，汉族，住荆州市荆州区，系上诉人秦开银之子。上诉人（原审被告）：荆州市秦泰物贸有限公司，住所地荆州城南开发区御河路**。法定代表人：张万平，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭银香，女，1968年9月15日出生，汉族，住湖北省江陵县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘强，男，1969年3月12日出生，汉族，住湖北省江陵县。被上诉人共同委托诉讼代理人：王叶平，湖北楚都律师事务所律师。上诉人秦开银、荆州市秦泰物贸有限公司（下称“秦泰物贸公司”）因与被上诉人彭银香、刘强房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦开银及其委托诉讼代理人谢良桥、秦伟，被上诉人彭银香及其与刘强的共同委托诉讼代理人王叶平到庭参加诉讼。秦泰物贸公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。秦开银上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审；2、支持上诉人的一审反诉请求；3、由被上诉人彭银香、刘强承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审事实不清，证据不足。一是原审认定错误：“被告告知原告支付2017年租金，原告不支付，故导致合同解除。”上诉人认为：应是被告通知原告在2017年7月30日交纳2017年9月1日至2018年8月31日的35000元租金；二是原判决上诉人支持被上诉人装修残值损失60000元没有事实及证据，存在错误。2009年6月21日，胡龙华与秦泰物贸公司签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：秦泰物贸公司将F栋后办公楼整体办公楼及配套设施等租赁胡龙华经营；时间8年，即2009年9月1日至2018年9月1日止；第一年租金26000元，第二年租金30000-35000元；租金按年一次性交清，往后每年房租价格在续约时间前一个月甲乙双方协商后，一次性交清；合同还约定：“乙方（承租人）若需对门店进行装修需先同甲方（出租人）协商，由乙方拟定方案，并将方案报于甲方审定后方可实施，一切装修费用由乙方支付，若乙方主动提出中止合同时，门店内除大型电器（空调、电风扇、大型装饰灯等）可以拆除外，其余部分一律不得拆除”等条款。合同签订后，胡龙华承租房屋至2013年12月9日转被上诉人经营，其合同条款不变。2017年3月荆州区房屋征收与补偿办公室（以下简称拆迁办）在上诉人房屋门前贴了一份拆迁通知，拆迁办于7月打围墙，但被上诉人仍在经营，按合同约定，2017年8月31日，被上诉人如果继续承租房屋，需要交下一年的房屋租金。于是上诉人于2017年9月4日通知被上诉人，如果你不交租金，双方之间的合同就终止履行，请你于同年9月15日前将东西搬走。2017年12月4日，被上诉人仍在经营，上诉人之子秦伟要求被上诉人支付租金并产生纠纷到派出所。同年12月11日，基于被上诉人继续经营，秦伟将租赁经营的门店锁住。2018年10月13日，拆迁办与物贸公司签订拆迁合同。2019年1月24日上诉人在租赁门上贴了《租户告知书》，用电子数据送达被上诉人。庭审中，被上诉人仅举出证人刘某的《证明》对租赁房屋进行了装修，但证人言词证据没有到庭质证，加之被上诉人没有申请证人到庭作证，该证据不符合形式要求，违背了民事诉讼法的规定，不能采信此证据。为此，被上诉人根本没有举证证明对租赁房屋进行了装修的事实，也没有申请对租赁期内装修残值损失的进行评估鉴定，所以，上诉人认为原判上诉人酌情支持被上诉人装饰残值损失6万元是错误的。2、一审判决酌情支持上诉人支付被上诉人经营损失9万元是错误的。一是被上诉人未履行合同义务就不能享受权利；二是一审将“停业停产损失补偿”理解为“认定为经营性房屋的补助”是张冠李戴。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第2条和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条规定，以及《荆州区企事业单位房屋征收与补偿指导意见》第5条第5项的规定，就上诉人经营性房屋的补助与被上诉人没有关联性。3、被上诉人租赁房屋面积593.69平方米，其房屋评估价值758842元，根据指导意见第五条第3项规定，对于终止租赁合同的损失，被征收人为出租方可对其给予不超过12个月租金标准的补助，用于解除与承租方合约，即758842×5%﹦37942元。如果被上诉人交纳了2017年9月1日至2018年8月31日的租金，就可以享受此项费用，反之就不能享受此权利。上诉人没有认可被上诉人在交付租金后的损失37942元。4、一审判决驳回秦开银的反诉请求，违反法定程序。（1）被上诉人在一审申请诉讼保全，并由中国平安保险股份有限公司湖北分公司担保，上诉人依法在一审提起反诉，一审法院没有通知该担保人作为第三人参加诉讼，违反担保法第21条和民诉法第105、140条的规定，属程序违法。（2）上诉人的反诉请求有荆州区（2018）鄂1003财保159号、159号之一、159号之二《民事裁定书》等证据证明，而反诉被告在没有证据对抗的情况下，一审判决仅以本案合同纠纷无关联，证据不足为由驳回，显然是草率、违法断案。5、一审判令上诉人负担案件受理费21220元没有法律依据。彭银香、刘强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的理由不能成立。理由：1、上诉人称2017年12月4日，被上诉人仍在经营违背客观事实。本案因政府拆迁导致合同不能履行，政府给予了补偿，本案合同当事人已进入拆迁补偿模式，上诉人认为如果被上诉人交纳2017年9月1日至2018年8月31日的租金，就可享受此项费用，反之就不能享受此权利，其拿合同履行模式适用于拆迁模式犯逻辑混乱错误。被上诉人没有收到2017年9月4日的《通知》，双方的《房屋租赁合同》没有解除。2、胡龙华、刘某夫妇转让包含“御龙宾馆”的经营权、装修和经营宾馆的设施等，上诉人在无任何证据的情况下仅以刘某未出庭作证为由否认这个一客观法律事实是对法律曲解和对事实的否定，被上诉人虽没有对宾馆实施再次装修，但原装修残值属被上诉人所有。“御龙宾馆”列入拆迁范围后，装修价值的评估已由政府组织相关机构完成并认定装修损失为263568元予以了补偿，一审法院对其中6万元支持给被上诉人，是综合本案证据和事实在平衡双方利益的基础上作出的客观、公正判决。3、本案为房屋租赁合同纠纷，属合同法调整。《荆州区企事业单位房屋征收与补偿指导意见》是调整上诉人与政府之间拆迁关系，被上诉人不是拆迁当事人。依据合同法第一百一十三条的规定，按被上诉人的实际损失进行赔偿。4、上诉人称其经营性房屋的补助与被上诉人没有关联是违背基本事实和法律规定。被上诉人经营的“御龙宾馆”至2018年9月1日到期，按《房屋租赁合同》的约定，合同到期后还可续租。2017年3月8日拆迁部门通知拆迁，2017年7月2日，宾馆门前被有关部门用墙封死，宾馆被迫停止经营，被上诉人损失显而易见。宾馆共24间房，按全年营业收入的60%计算为534360元，合同内一年加合同外两年的实际损失为1603080元，还不算钟点房的收入损失。宾馆经营面积798.68平方米，拆迁对房屋补偿价值662013元，经营性补偿1560909元，由上诉人的租金损失与被上诉人的营业损失。上诉人的租金损失为3.5万元×3年＝10.5万元，被上诉人的营业损失为1560909元减去10.5万元，剩下应全部归被上诉人所有。5、中国平安保险股份有限公司湖北分公司不是本案当事人，也与本案没有关联。《秦泰物贸有限公司评估价值明细表》中的设施设备的迁移费为9200元，且已支付给上诉人，其要求被上诉人支付此费用为重复得利。4568元的水电费存在严重瑕疵，也无证据证明上诉人已缴纳此费用。一审判决驳回上诉人的反诉请求符合法律规定。6、一审判决由上诉人承担21220元案件受理费符合立法精神。秦泰物贸公司未提交陈述意见。彭银香、刘强向一审法院起诉请求：1、被告支付原告经营性损失1560909元和房屋装修损失263568元，总计1824477元；2、由被告承担本案诉讼费用。秦开银向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人赔偿损失13068元；2、由第三人赔偿48300元；3、律师代理费18000元；4、由被反诉人承担本案案件受理费。一审法院认定事实:2019年6月21日，荆州市秦泰物贸有限公司与胡龙华签订了房屋租赁合同，合同约定，租赁期限8年，第一年租金16000元，第二年租金不变，往后每年租金依当年周边整体形式和胡龙华经营状况上下浮动。胡龙华若需对门店进行装修，需先同荆州市秦泰物贸有限公司协商，由胡龙华拟定装修方案，并将方案报于荆州市秦泰物贸有限公司审定后方可实施，一切装修费用由胡龙华支付。2013年12月9日，胡龙华将涉案房屋转租给刘强、彭银香经营，刘强、彭银香向荆州市秦泰物贸有限公司支付租金至2017年9月1日，2018年10月2日，张万平与秦开银签订了荆州市秦泰物贸有限公司拆迁补偿分割协议。2018年10月13日，荆州区房屋征收与补偿办公室与荆州市秦泰物贸有限公司签订了企业征收补偿协议。一审法院认为，双方当事人对房屋租赁及拆迁基本事实无争议，胡龙华转租涉案房屋给刘强、彭银香，刘强、彭银香继续向荆州市秦泰物贸有限公司支付租金，被告荆州市秦泰物贸有限公司收取租金，诉讼中被告荆州市秦泰物贸有限公司、秦开银均认可转租事实，被告秦开银积极应诉答辩，提出被告荆州市秦泰物贸有限公司是其设立的家族企业，涉案房屋实际为秦开银财产，涉案房屋补偿款在拆迁补偿协议中也划归被告秦开银，原告刘强、彭银香、被告荆州市秦泰物贸有限公司均未表示异议，一审法院予以认可。双方争议焦点在于：一、房屋租赁合同终止的原因是不可抗力还是违约。原告认为，房屋租赁合同因2017年拆迁事由而无法履行，原告从2017年开始不支付租金是因为因拆迁而无法继续经营，原告因此要求与被告协商拆迁补偿款，被告一直拖延不同意，原告对合同不能履行不存在过错。被告认为，被告告知原告支付2017年租金，原告不支付，故导致合同解除，原告对合同不能履行存在违约。一审法院认为，房屋租赁合同租金支付发生争议时间正处于拆迁通知下达后，根据双方陈述及提交证据，合同不能履行主要是由于拆迁不可抗力事由引起的，双方发生争议后通过各种方式维护自己权益，也是导致合同不能履行的原因。二、房屋租赁合同终止后，被告应补偿原告的损失如何计算。合同终止后，双方当事人应按照公平原则分担损失，1、关于原告的装饰装修残值损失，庭审时双方争议极大，原告认为其装修损失为263568元，被告认为，原告违约且没有举证证明装修损失，本院认为参考拆迁补偿房屋中装修装饰补偿、原告支付的转让费、剩余租赁期限，酌情支持60000元；2、关于原告的经营损失，涉案房产实际用于经营活动，拆迁行为给原告的经营造成相应影响和损失，被告应合法合理赔偿原告损失，考虑到被告是房屋的户主，也存在对房产进行对外招租和管理的经营行为，拆迁行为也对其造成了影响和损失，故双方当事人应共同分担经营损失，庭审时被告秦开银认可原告在交付租金后的损失37942元，一审法院参考拆迁补偿标准及剩余租赁期限，酌情支持原告90000元损失；三、反诉原告的反诉请求是否应得到支持。被告秦开银提出反诉，第三人中国平安保险股份有限公司湖北分公司与本案无关，一审法院予以驳回。被告（反诉原告）秦开银的反诉请求：1、反诉原告秦开银的搬运费、仓储费、水费等损失，反诉被告对其提出异议，反诉原告提交证据不足，本院不予支持；2、反诉原告因财产保全造成损失，与本案合同纠纷不具有直接关联，反诉原告提交证据不足，一审法院不予支持；3、反诉原告的律师代理费，无约定，也无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告秦开银、荆州市秦泰物贸有限公司向原告彭银香、刘强支付装饰装修残值损失60000元、经营损失90000元，共计150000元；二、驳回反诉原告秦开银的反诉请求。以上给付内容，于本判决生效之日起十日内履行；逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本诉案件受理费21220元，反诉案件受理费892元，由被告秦开银负担。二审中，上诉人秦开银向本院提交谈话录音光盘一张及谈话录音内容记录一份，证明目的：被上诉人在一审中提交的所谓刘某于2017年8月24日书写的证明属于被上诉人伪造证据的事实，涉案房屋属于上诉人全部装修的事实。被上诉人彭银香、刘强的质证意见：不属于新证据，不应予以采信，仅凭电话录音，不能证明案件真实情况。被上诉人彭银香、刘强没有提交新证据。上诉人秦泰物贸公司没有提交新证据。本院对上诉人秦开银二审提交的证据认定如下：上诉人秦开银称录音光盘记录的谈话双方分别为秦伟与刘某，刘某未到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条的规定，故对该证据不予采信。二审经审理查明：2009年6月21日，荆州市秦泰物贸有限公司与胡龙华签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定房屋租赁期限八年，从2009年9月1日至2018年9月1日截止，第一年租金为26000元整，第二年租金不变。往后每年涨跌幅不得超过第一年租金的10%，租金最高额不超过30000-35000元。被上诉人于2016年8月31日支付了2016年9月1日至2017年9月1日的房租35000元。《企业征收补偿协议》第三条经营性损失等其他补偿约定：“1、停产停业损失费6.528万元；2、水电开户费4万元；3、企业单位搬迁奖励5万元”。《荆州区企事业单位房屋征收与补偿指导意见》的“第五条征收补偿（三）停产停业损失补偿”中规定：“被征收人因政府征收无法履行对外签订的合同，造成较大的损失，可在停产停业损失中给予适当补助。对终止租赁性合同，被征收人为出租方，可对其给予不超过12个月租金标准的补助，用于其解除与承租方合约，租金不可超过同等条件下的平均水平和合同约定的标准。对数额较大的（10万元以上）的该项补助，必须进行审查。”胡龙华于2013年12月9日向刘强出具收据一张，载明：“御龙宾馆转给刘强202000元大写贰拾万另贰仟元整”。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，秦泰物贸公司与胡龙华签订了《房屋租赁合同》后,胡龙华将其承租经营的宾馆转让被上诉人刘强、彭银香继续经营,秦泰物贸公司收取了被上诉人的租金,秦泰物贸公司与被上诉人之间房屋租赁关系成立,双方当事人应按《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。被上诉人承租的案涉房屋为秦泰物贸公司的房产，该房屋在被上诉人承租经营御龙宾馆期间被荆州区房屋征收与补偿办公室予以征收拆迁。上诉人及被上诉人在本案诉讼中均陈述御龙宾馆在2017年7月2日门前被围墙封闭，故本院认定被上诉人于此时已停止经营。因被上诉人从胡龙华受让承租房屋经营御龙宾馆时距离《房屋租赁合同》租赁期间届满为56个月，转让款为202000元，即使该转让款全部为装修转让款，则摊销至每月的装修费用为3607元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。经查，《房屋租赁合同》并未约定在租赁期间届满后如何处理装饰装修，被上诉人承租案涉房屋停止经营时距离租赁期间届满为14个月，且双方当事人均未举证证明御龙宾馆在《房屋租赁合同》履行期间进行装修的具体费用，因此，本院依据该转让款金额计算案涉房屋拆迁时的装修残值为50498元。一审法院酌定6万元不当，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，被上诉人对《房屋租赁合同》因租赁房屋被拆除而未能继续履行导致其所受的损失未能举证证明，其应承担不利后果。考虑秦泰物贸公司与被上诉人之间的存在租赁合同关系，符合《荆州区企事业单位房屋征收与补偿指导意见》第五条征收补偿的“（三）停产停业损失补偿”规定的情形，故上诉人依据《企业征收补偿协议》第三条取得的停产停业损失补偿的金额应包括拆迁部门对出租方需解除租赁合同而向承租方支付的补偿,且补偿标准为不超过12个月的租金,因此，结合《房屋租赁合同》约定的年租金计算补偿金额为3.5万元。上诉人及秦泰物贸公司应将其依据《企业征收补偿协议》取得的3.5万元支付被上诉人作为其停产停业的损失。本案诉讼中，上诉人主张依据《企业征收补偿协议》，其解除《房屋租赁合同》应支付被上诉人的停产停业年损失补偿应为37942元，因该金额高于3.5万元，故本院照准。一审酌定被上诉人的经营损失为9万元不当，本院予以纠正。因案涉房屋于2017年7月已经停止经营，距租赁期间届满14个月，《房屋租赁合同》已因拆迁无法继续履行，故上诉人主张被上诉人应支付租期届满前的最后一年的租金3.5万元，否则其不应支付被上诉人37942元的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案为房屋租赁合同纠纷，中国平安保险股份有限公司湖北分公司虽为被上诉人在一审申请诉讼保全作出担保，但其并非案涉合同的当事人，一审法院未通知其参加本案诉讼，程序合法。上诉人主张一审程序违法的上诉理由不能成立。上诉人秦开银对其反诉依据的事实未举证证明，故本院对此不予支持。综上，上诉人秦开银、秦泰物贸公司在因案涉《房屋租赁合同》所涉出租房屋被征收拆迁取得的停产停业损失补偿及装修补偿中的88440元应支付被上诉人。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初71号民事判决；二、秦开银、荆州市秦泰物贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭银香、刘强88440元；三、驳回彭银香、刘强的其他诉讼请求；四、驳回秦开银的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21220元，由彭银香、刘强共同负担10000元，秦开银、荆州市秦泰物贸有限公司共同负担11220元；一审反诉案件受理费892元，由秦开银负担。二审案件受理费3300元，由秦开银负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  李 静二〇一九年十一月十一日书记员  邱 爽