浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3701号 上诉人(原审原告)：李毓强，男，1976年1月30日出生，汉族，户籍地四川省雅安市雨城区，现住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：赵捷，浙江中圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘想想，浙江中圣律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：绍兴港现代物流集团有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区越东南路**，统一社会信用代码913306025705981398。 法定代表人：余伟国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈沛敏，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙林林，浙江越光律师事务所实习律师。 上诉人李毓强因与被上诉人绍兴港现代物流集团有限公司（以下简称绍兴港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初9987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李毓强上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李毓强的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：绍兴港公司石材加工区是因偏门河山桥原石材市场拆迁，府山街道政府部门与绍兴港公司洽谈后，绍兴港公司承诺在三个月内通过环评而将原石材市场搬入现绍兴港公司处，因是石材加工区，李毓强等承租户对设备、设施、展厅等的投入并非第一次三年期的规模，投入可正常使用10年以上，因此，如不能长时间租用将造成李毓强等经营户的重大损失，本案是因所涉的石材加工区因绍兴港公司至今无法通过环保部门的“三同时”验收，即无法通过环评而造成(实际在2017年底已被环保部门责令停止生产)李毓强等经营户无法在原区域进行生产加工，必须搬离该区域，但绍兴港公司要求李毓强搬迁的厂区仍未通过环评，李毓强的利益仍无法得到保障，故形成诉讼。一、合同效力问题。1.案涉租赁合同的签订因违反法律规定严重损害社会公共利益、达不到合同目的而应认定为无效。案涉房屋及场地因未通过环评而不能投入使用，该事实由绍兴市越城区环保局越环审【2018】8号文件证实，文件第六条陈述，绍兴港公司须严格执行环保“三同时”制度……，项目须验收合格后方可正式投入运行，因此能够证明绍兴港公司租赁房屋存在严重危害环境安全的问题，投入使用必然严重损害社会公共利益，因此，合同应认定无效。2.李毓强在一审中提到，绍兴港公司的场地因违反《环境影响评价法》第二十二条第一款、第二十五条规定(即建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设)及《建设项目环境保护管理条例》而不能出租，而在该情况下绍兴港公司仍违反法律强制性效力性规定出租给李毓强，该租赁合同因违反法律强制性规定而无效。 二、李毓强要求返还租金、服务费及赔偿损失的依据。1.合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中合同无效，因合同取得的租金及服务费应予以返还，因绍兴港公司过错导致合同无效，造成李毓强投入设备、装修等损失，应依法予以赔偿，具体损失申请贵院予以评估确定。2.若一审法院认定合同有效，绍兴港公司也构成违约，根据最高院《审判监督指导·案例评注》即黑龙江双鸭山中院(2016)黑05民终744号案例显示，因出租人违约导致房屋租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院应予支持。同时根据2015年6月25日签订的《补充协议》约定，绍兴港公司确保李毓强顺利安心的经营，由于环保、公共环境等政府部门的原因造成李毓强损失的，由绍兴港公司承担损失。李毓强投入的设备、装修等附属设施因绍兴港公司未取得环保许可而无法继续使用该租赁场地，绍兴港公司曾多次通知李毓强搬离租赁场地，导致李毓强投入的固定设备、装修等附属设施无法继续使用，造成巨大损失，该损失系由于绍兴港公司直接造成的，应由绍兴港公司予以赔偿。3.关于绍兴港公司的违法行为是否造成了李毓强损失的问题。本案中李毓强向一审法院提交了绍兴港公司法定代表人与租户们的现场协调会上的讲话(即光盘中的视频及文本)，该证据能够证明因绍兴港公司未取得环保许可确实造成了李毓强及广大租户的停业等损失，其明确表明对李毓强的损失进行赔偿，该份证据一审法院予以认定，但对该损失并未进行明确理解，该损失根据当时情形应包括租金、服务费、投入的设备、装修等损失，该损失属于正常范围内，对于李毓强的营业损失绍兴港公司的法定代表人也明确表明不予赔偿。因此，可以反过来证明其提到的所谓损失系营业损失之外的所有损失。另，李毓强提交了越城区环保局查封绍兴港公司电箱的照片，该照片能够与绍兴港公司的法定代表人讲话内容相互印证，印证确实存在影响李毓强生产经营的事实，一审法院对该证明效力不予认定明显不合理，一审法院应结合视频内容对李毓强是否具有无法正常经营、损失的事实进行认定。同时，绍兴港公司提供的缴纳电费或出门证等证明，均在2018年7月-10月，系绍兴港公司抽取的部分证据，不能真实的反映李毓强的经营情况，李毓强在石材市场被查封后，为了维持生计而偷偷摸摸地进行少量加工，但绍兴港公司的违法行为对李毓强的影响是长期的，若无影响，绍兴港公司的法定代表人不会与租户开协调会议，不会承诺赔偿租户损失，一审法院未综合全案证据进行认定，又将租赁期限3年内长期的经营状态这一事实的举证责任分配给李毓强，该经营状态举证难度大，甚至无法举证。李毓强已举证被查封的事实，且举证了绍兴港公司承诺赔偿损失，该证据综合起来已能够认定李毓强因绍兴港公司未经环评许可导致了大量损失，且绍兴港公司承诺予以赔偿的事实。 三、在一审中因绍兴港公司否认其违法的事实，李毓强申请了调查令，但环保局出具的只是有20多次投诉，李毓强代理人提供了2018年6月、8月二次环保局的查封现场照片，认为现场查封必定有记录，结果环保局又对本案提供了【2017】60号行政处罚决定书和【2018】第8号查封决定书。李毓强代理人对此提出异议，查封的地点是绍兴港公司石料加工场，而主体为什么是绍兴越城区奋斗货运代理部，是经营者姚见方的个体工商户，而环保局给与口头解释是这个个体工商户就是绍兴港公司的内部机构，代理人将该反馈函交给了一审法院，绍兴港公司认为这个个体工商户与绍兴港公司没有任何关系，最终法院确认与本案无关。调查令中明确表明系调取对绍兴港公司的处罚记录，环保部门在明知的情况下提供了该份处罚决定书，其也能够证明该处罚就是针对绍兴港公司的，绍兴港公司否认的情况下，一审法院应向出具证明的环保局进一步查证，因为调取证据系法院调取，法院应就调取内容予以进一步核实，而并非结合绍兴港公司陈述直接认定与本案无关。 绍兴港公司辩称，关于效力问题，本案双方签订的租赁合同和管理服务合同是双方真实意思表示，也没有违反法律禁止性规定，是合法有效的。李毓强提出双方租赁关系违反越城区环保局的相关文件要求认定合同无效是不符合法律规定，环保局文件不是法律法规，因此本案中的合同合法有效。双方合同是2015年6月1日开始，在合同履行期间李毓强进行了有效的生产，尤其是在李毓强所谓的不能生产期间，其电卡和出门证与平常无异。 李毓强向一审法院起诉请求：1.判令绍兴港公司归还李毓强保证金和押金100500元，并支付自起诉之日起至实际款清之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息；2.判令绍兴港公司归还租金1023134元，服务费438286元，并支付自起诉之日起至实际款清之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息；3.判令绍兴港公司赔偿李毓强损失暂计2854310元（以实际评估为准），并支付自起诉之日起至实际款清之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息。诉讼中，李毓强增加一项诉讼请求：确认合同无效。 一审法院查明事实：2015年6月25日，李毓强（乙方）与绍兴港公司（甲方）签订《绍兴港现代物流园场地租赁合同》1份，约定乙方向甲方租赁位于绍兴市场地从事石材经营、加工用途，场地面积1770平方米，合同期内总租金为998634元。租金支付方式为分期付款，具体付款按付款承诺书执行。乙方在合同签订后缴纳履约保证金40000元，合同终止或解除三个月后，甲方在扣除乙方积欠的款项以及因解除消费者投诉而支付的费用后，并且此时乙方对甲方无任何债务责任，甲方应当扣除债务等款项后所余留的保证金无息退还给乙方。场地租赁期为2015年6月1日至2018年9月30日，共40个月。每间钢房安装有5吨箱型行车一台，由乙方支付甲方60000元保证金后每年免费使用。乙方支付的行车保证金，该保证金在乙方结束租期时，在确保行车能够正常使用的基础上甲方验收合格后退还全额保证金。乙方在协议签订之日交付甲方钢房履约保证金每间20000元，在合同期满时乙方如不再续约，又无设施损坏等违约责任的，甲方将保证金无息返还给乙方。因出现非甲方力所能及的情况，使该场地的设施无法正常运行，且中断使用连续超过三十天，认为严重影响正常使用该场地的，有权解除本合同，但乙方不得请求甲方支付任何名目的违约金或赔偿金。合同租赁期限届满或合同解除后，甲、乙双方权利义务终止，乙方有义务交还场地于甲方，乙方应于合同终止日前将其所属物品（除门窗、电路、基本照明、厨房间及设施、洗手间及设施、吊顶、地、地板、地砖纸、隔层、楼梯等）搬离该场地，否则即被视为已经放弃其对该场地内物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该场地内部分物品。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。同日，李毓强（乙方）与绍兴港公司（甲方）又签订《绍兴港现代物流园管理服务合同》1份，约定该合同为上述《房屋租赁合同》配套合同，甲方为乙方提供场地管理服务，服务期限为2015年6月1日至2018年9月30日，共40个月，合同期内经营管理费合计427986元，具体付款按付款承诺书执行。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。 2015年6月25日，李毓强（乙方）与绍兴港公司（甲方）签订《绍兴港现代物流园房屋租赁合同》1份，约定乙方向甲方租赁位于绍兴市房屋从事石材经营、加工用途，房屋面积67.442平方米，合同期内总计租金73500元，支付方式为分期付款，具体付款按付款承诺书执行。乙方在合同签订后缴纳履约保证金5000元，合同终止或解除三个月后，甲方在扣除乙方积欠的款项以及因解除消费者投诉而支付的费用后，并且此时乙方对甲方无任何债务责任，甲方应当扣除债务等款项后所余留的保证金无息退还给乙方。房屋租赁期为2015年6月1日至2018年9月30日，共40个月。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。同日，李毓强（乙方）与绍兴港公司（甲方）又签订《绍兴港现代物流园管理服务合同》1份，约定该合同为上述《房屋租赁合同》配套合同，甲方为乙方提供场地管理服务，服务期限为2015年6月1日至2018年9月30日，共40个月，合同期内经营管理费合计31500元，具体付款按付款承诺书执行。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。2016年10月10日，李毓强（乙方）与绍兴港公司（甲方）签订《协议》1份，约定甲方与乙方协商后决定于2016年9月30日起停止使用B3-105、107的合同，收回原合同，该合同有效期为2015年6月1日至2016年9月30日止，共收取租金35000元。 2015年6月25日，李毓强（乙方）与绍兴港公司（甲方）又签订《补充协议》1份，约定：1.甲方确保乙方能顺利安心的经营，由于环保、公共环境等政府部门的原因造成乙方损失的，由甲方全部承担损失。2.市场四周由甲方采用钢瓦围护。3.甲方必须做好道路的维护工作，如道路破损导致车辆无法通行，甲方应尽量在15日内修复，如未及时修复相应损失由甲方承担。4.甲方提供安全保卫服务，负责乙方棚内的设备及货物安全。5.甲方尽快完善市场内的水电、监控、厕所等设施，行车在签订合同后一个月内交付使用，在行车未到之前，乙方进场后需起吊设备和重物的由甲方协调解决。 上述合同签订后，李毓强向绍兴港公司支付吊车保证金60000元、钢棚保证金40000元、电表押金500元，合计100500元。绍兴港公司向李毓强交付了案涉场地房屋，李毓强在租赁期内共向绍兴港公司支付租金及物业管理费1761620元。 一审法院认为，关于李毓强与绍兴港公司签订的《场地租赁合同》及《管理租赁合同》的效力问题。李毓强主张上述合同违反绍兴市越城区环境保护局越环审（2018）8号文件，系违反法律、行政法规的强制性规定，该院认为该文件为关于绍兴港公司绍兴港大宗商品物流中心建设项目环境影响报告表的审查意见，不属于法律或行政法规，故李毓强主张案涉《场地租赁合同》及《管理租赁合同》无效的依据不足，该院不予采纳。李毓强、绍兴港公司之间签订的《场地租赁合同》及《管理租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为有效。对李毓强要求确认上述合同无效的诉讼请求，该院不予支持。关于李毓强主张的保证金及押金，根据庭审查明可以确认李毓强已向绍兴港公司交付吊车保证金60000元、钢棚保证金40000元、电表押金500元，合计100500元。上述保证金及押金在合同约定的期限届满后应当予以返还。案涉《场地租赁合同》及《管理租赁合同》于2018年9月30日到期且不再续约，故李毓强要求绍兴港公司返还上述保证金及押金的诉讼请求合理，该院予以支持。关于保证金及押金的利息，根据合同约定，在双方合同履行期内不计息，绍兴港公司应当于合同到期后向李毓强返还上述保证金及押金，故该院确定绍兴港公司于2018年10月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付利息，对李毓强主张合理部分，该院予以支持。关于李毓强要求返还租金、服务费及赔偿损失的诉请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李毓强主张绍兴港公司未通过环保部门的环评许可而致使李毓强无法正常从事石材经营、加工，对此李毓强应当负有举证责任。根据绍兴港公司提供的证据以及庭审中双方的陈述可知，李毓强在合同期限内一直处于经营状态。从李毓强向绍兴市生态环境局越城分局、绍兴市越城区环境保护局、绍兴市环境保护局越城区（高新区）分局调取的反馈函、行政处罚决定书及查封决定书等证据，只能显示环保行政部门对案外人绍兴越城区奋斗货运代理部所做出查封等强制措施及责令停止生产、罚款等行政处罚，但没有证据可以证明环保行政部门对李毓强或者绍兴港公司做出行政强制措施或行政处罚，即本案中并无证据证明李毓强无法正常使用案涉场地和相关设施，李毓强关于合同目的无法实现导致损失的主张，没有足够的证据予以证明，对此李毓强应当承担举证不能的不利后果，故该院对李毓强要求被告退还租金、服务费及赔偿损失的诉讼请求不予支持，对李毓强要求对其购买生产设备及房屋场地装修进行评估的诉讼请求，该院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、绍兴港公司应于该判决生效之日起三十日内向李毓强返还保证金、押金100500元，并支付该款自2018年10月1日起至返还之日止的利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回李毓强的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42131元，财产保全费5000元，合计47131元，由李毓强负担46058元，由绍兴港现公司负担1073元，应由绍兴港公司负担部分，于该判决生效之日起七日内向该院履行。 二审中，李毓强向本院提交了证据1.反馈函一份，以证明后面查封时根据其他人的投诉，是对绍兴港公司现场的查封，石材市场是没有货运部的。证据2.2019年2月25日新闻报道一份，以证明因为查封的事实，在租赁期内多次与绍兴港公司交涉要求赔偿。经质证，绍兴港公司对反馈函本身没有意见，2015年-2018年对绍兴港公司没有任何处罚记录，李毓强在一审中并没有提交，不属于二审中新的证据。新闻报告不符合证据形式要件，对内容真实性和关联性有异议，不能作为本案证据使用。 绍兴港公司向本院提交了证据3.绍兴港大宗商品物流中心建设项目（石材先行）竣工环境保护验收报告，以证明讼争石材区域已经通过环保验收。经质证，李毓强认为该报告不能反映已经通过验收。 李毓强在二审中向本院又申请对其租赁讼争房屋后购买的生产设备及房屋场地装修按投入时的市场价格进行评估。 经审查，本院对反馈函予以确认，新闻报道与本案处理无关，本院不予认定；绍兴港公司提交的验收报告，可以证明绍兴港大宗商品物流中心建设项目（石材先行）竣工环境保护已经通过第三方出具了验收报告。李毓强申请对购买生产设备即房屋场地装修按市场价进行评估，本院不予准许，理由待下文阐述。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为,本案双方的争议焦点讼争的租赁合同效力应当如何认定，绍兴港公司应否向李毓强返还租金、管理费并赔偿相应的损失。 关于讼争房屋租赁合同的效力问题。根据绍兴市生态环境局越城分局出具的反馈函，2015年至2018年期间该局未对绍兴港公司作出行政处罚、查封，且绍兴港公司现也已经提交了第三方出具的验收报告，故李毓强主张讼争房屋租赁合同违反《环境影响评价法》《建设项目环境保护管理条例》的强制性规定而无效，缺乏事实依据，本院不予采纳。退一步讲，即使讼争租赁合同无效，李毓强一般应参照合同约定支付场地占有使用费以及服务费，根据绍兴港公司提交的证据并结合李毓强自认，李毓强在租赁期限一直在进行石材经营、加工，李毓强在租赁期限即将届满之时才起诉绍兴港公司要求返还租金及服务费，有违诚信。李毓强要求返还已付租金1023134元、服务费438286元，不应予以支持。 关于赔偿损失的问题。李毓强与绍兴港公司签订的场地租赁合同期限仅为40个月，李毓强应当结合租赁期限对设备、设施、展厅进行建设投入，现李毓强主张其投入的设备等可正常使用10年以上，上述设备等因租赁期限到期不能继续使用的不利后果应当由李毓强自行负担。且根据场地租赁合同第十条的约定，合同租赁期限届满或合同解除后，李毓强应于合同终止日前将其所属物品（除门窗、电路、基本照明、厨房间及设施、洗手间及设施、吊顶、地、地板、地砖砖、隔层、楼底等）搬离该场地，否则视为已经放弃其对该场地内部分物品享有的权益，且视为已授权绍兴港公司代为处置该场地内部分物品。李毓强要求对其购买的生产设备及房屋场地装修按市场价进行评估并要求绍兴港公司赔偿，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。 综上所述，李毓强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41327元，由李毓强负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 韦 玮 二〇一九年十一月二十九日 书记员 张青炀