河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1700号原告：张某某，男，1934年4月2日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：芦岩，河北新新律师事务所律师。被告：谢某某，男，1975年2月25日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：韩晶华，河北京拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉昌，河北京拓律师事务所律师。原告张某某与被告谢某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告张某某委托诉讼代理人芦岩及被告谢某某委托诉讼代理人韩晶华、王嘉昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还原告名下的位于大厂回族自治县间及相对应的院落；2、诉讼相关费用由被告承担；事实及理由：原告于1987年10月经大厂回族自治县人民政府批准取得位于大厂回族自治县亩宅基地使用权，并在上述宅基地上建设前后相邻院落两所，2007年4月7日，原、被告签订房屋买卖合同一份，原告将前院房屋及院落以65000元价格出售给被告，因被告不是涉案房产所在地大厂回族自治县夏垫镇芮屯村集体经济组织成员，经大厂回族自治县人民法院以及廊坊市中级人民法院确认房屋出售协议书无效，根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告理应将原告名下的位于大厂回族自治县间及其相对应的院落返还原告，被告拒不返还，故起诉至法院。被告谢某某辩称：原告2017年3月2日已经将本案起诉至大厂回族自治县人民法院，法院已经作出（2018）冀1028民初289号民事判决判令原、被告签订的房屋出售协议无效，驳回了原告其他的诉讼请求，原告不服上诉至廊坊市中级人民法院，廊坊市中级人民法院经审理作出驳回上诉，维持原判的判决结果。原审法院曾在审理时向原、被告释明是否申请对涉案房屋价值进行评估，双方均未提出申请，表示双方已经放弃申请涉案房屋价值评估的权利，双方应该为自己实施的民事法律行为承担相应的法律责任。原告现在的起诉已构成重复起诉，应当予以驳回。原告如果认为原生效判决损害了起权益应当申请再审，而不是另行起诉。本院经审理认定事实如下：原告张某某于1987年10月30日经批准取得大厂回族自治县夏店镇芮屯村1.1亩宅基地使用权，四至分别为：东至道、西至张广贵、南至道、北至张学忠，东边长14.1米、西边长11.9米、南边长56.44米，原告在上述宅基地上建宅院两所。2007年4月7日，原、被告订立房屋买卖合同一份，约定原告将其所有的位于该宅基地南半部，长29米、宽13.76米院落及正房5间、厢房3间、小房3间转让给被告，转让价款为65000元，合同订立当日，被告交付购房款65000元，原告将涉案房屋及院落交付被告。2017年3月2日，原告起诉至法院请求确认原、被告于2007年4月7日订立的房屋出售协议无效，被告返还原告名下的位于大厂回族自治县间及其对应的院落。2017年8月3日大厂回族自治县人民法院作出（2017）冀1028民初532号民事判决：一、原告张某某与被告谢某某于2007年4月7日订立的房屋出售协议书无效；二、自本判决生效之日起三十日内，被告谢某某返还原告张某某位于大厂回族自治县米的宅基地院落及地上房屋（正房五间、厢房三间、小房三间）。原告张某某返还被告谢某某购房款65000元，并一次性补偿被告谢某某另行购置或租赁住所的合理损失70000元。被告不服该判决上诉至河北省廊坊市中级人民法院，2017年12月12日，河北省廊坊市中级人民法院作出（2017）冀10民终4912号民事裁定书，裁定撤销（2017）冀1028民初532号民事判决，发回重审。2018年6月13日，大厂回族自治县人民法院对该案作出（2018）冀1028民初289号民事判决，认为原、被告均未对涉案房屋作出评估，仅判决返还房屋及院落会导致双方权利义务失衡，故在双方对涉案房屋价值未协商一致、对合同无效应由双方承担的责任不确定的情况下，不宜先行判决被告返还原告房屋及院落，故判决原告与被告签订的房屋出售协议无效，驳回原告其他诉讼请求。原告对重审判决不服，上诉至河北省廊坊市中级人民法院，河北省廊坊市中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）冀10民终4419号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，被告谢某某户籍登记地为大厂回族自治县。再查明，原告于2019年7月2日申请对涉案房屋及其他辅助设施、土地使用权进行资产评估，经本院委托2019年8月25日廊坊市致远资产评估有限公司作出致远评报字（2019）第187号资产评估报告，评估结论及其使用有效期为：于评估基准日2019年8月2日大厂回族自治县人民法院委托评估的张某某名下的构筑物及其他辅助设施、土地使用权的评估价值为257900元，其中构筑物及其他辅助设施的评估价值为50800元，土地使用权评估价值为207100万元。原告支付评估费5000元。上述事实有原告、被告提交的河北省大厂回族自治县（2018）冀1028民初289号民事判决书、河北省廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终4419号民事判决书、廊坊市致远资产评估有限公司出具的致远评报字（2019）第187号《资产评估报告》、廊坊市致远资产评估有限公司评估费发票及原、被告当庭陈述予以佐证。本院认为农村宅基地属于农民集体所有，农村房屋系本村经济组织成员从本集体经济组织取得宅基地使用权后所建，具有特定的社会福利性质。原告与被告签订了房屋买卖协议书，被告依约支付了购房款，原告亦交付了涉案房屋及相应院落，但被告与原告并不是同一集体组织成员，故该房屋的买卖必然导致土地使用权向本集体经济组织以外流转，因此原、被告签订房屋出售协议违反了土地管理法的强制性规定，应属无效。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告应返还涉案房屋包括辅助设施及院落，原告应返还购房款65000元。房屋出售协议依法确认无效后，原、被告双方作为缔约方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到原告作为出卖人知晓其出卖的涉案房屋及宅基地属于我国法律禁止流转之范畴，并在出卖涉案房屋已逾十年后又主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任，被告作为买受人，其并非系大厂回族自治县夏垫镇芮屯村村民，而购买涉案房屋，对导致合同无效存在过错，应承担次要责任，对于被告作为买受人因合同无效所产生的损失，应为信赖利益损失，该损失的赔偿应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋价值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素予以确定。受本院委托，廊坊市致远资产评估有限公司出具致远评报字（2019）第187号评估报告书，确认涉案构筑物及其他辅助设施、土地使用权现有价值为257900元。故涉案房屋（含土地）升值金额共计192900元（257900元-65000元），按照责任比例，原告应赔偿被告135030元（192900元×70%=135030元），被告自负剩余损失部分。本案原告在立案时申请对涉案房产进行价值评估，廊坊市致远资产评估有限公司出具的致远评报字（2019）第187号《资产评估报告》，系在原审庭审后形成的证据，当事人可以据此另案起诉，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉要求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告谢某某于本判决生效之日起三十日内将位于河北省大厂回族自治县房屋（正房5间、厢房3间、小房3间）及相对应的宅基地院落腾退返还原告张某某；二、原告张某某于本判决生效之日起三十日内返还被告谢某某购房款65000元，赔偿被告谢某某经济损失135030元，两项合计200030元；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由原告张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  刘爱国二〇一九年十一月二十六日书记员  田丁娟附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。