广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20446号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市瑶台经济发展公司，住所地广州市越秀区广园西路瑶台大街**，统一社会信用代码91440101191060726H。法定代表人：严冠生，公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地广州市越秀区矿泉街瑶台大街****，统一社会信用代码91440101759406049R。法定代表人：陈金泉，公司董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：童春燕，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏凯，男，1975年10月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。上诉人广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司因与被上诉人苏凯房屋买卖合同纠纷一案，上诉人广州市瑶台经济发展公司（以下简称瑶台发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台实业公司）不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。瑶台实业公司、瑶台发展公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判解除瑶台发展公司与苏凯于2004年2月7日签订的《广州市房地产买卖合同》；2.本案诉讼费由苏凯承担。事实和理由：一、一审法院没有查明案涉项目的特殊历史背景和情况，属于认定事实不清。案涉房屋所在地块位于越秀区矿泉街××村围墙脚（土名），该地块原属于瑶台村集体土地（村留地）。案涉房屋是瑶台村委为了解决村民住房困难而兴建的村民集资房，由于建设资金不足，只完成了项目框架结构建设。此后，瑶台村委向社会筹集了一部分建设资金，完成了该项目房屋内部间隔和装修工程。2003年至2004年间，瑶台村委以瑶台发展公司的名义，将其中一部分单元对外销售，销售所得款项用于偿还前述债务。本案所涉及的房屋买卖属于此类。2007年间，应购房人强烈要求，瑶台实业公司申请将该项目用地的土地性质转为国有土地。2008年，广州市人民政府向瑶台实业公司核发国有土地使用证，载明土地使用权类型为划拨，未办土地有偿使用手续。此后，瑶台发展公司多次通知包括苏凯在内的购房人，要求其提交相关资料、补缴土地出让金以便办理房地产权证，但苏凯一直不肯补缴，导致无法办理产权证。因此，原瑶台村委的集资建房行为不属于房地产开发，所建房屋不能作为商品房对外销售。在签订案涉房屋买卖合同时，案涉项目所在地块尚属于集体土地，由于苏凯非本村村民，案涉买卖合同应归于无效，更无法办理房地产权证。二、案涉项目用地转为国有土地性质后，在发生房屋和土地使用权转让时，必须补缴土地出让金，该土地出让金应该由苏凯承担。第一，案涉项目用地是在2008年转为国有土地，依照《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，在发生房屋和土地使用权转让时，苏凯作为房屋和土地使用权的受让方，应该缴纳土地出让金。第二，案涉项目用地由集体土地转化为国有土地后，价值大幅上升，苏凯是唯一受益人。依照公平原则，苏凯要求继续履行合同，履行合同过程中需要补缴的土地出让金也应该由苏凯承担。第三，签订案涉合同时，项目土地属于集体土地，无法办理房地产权证，双方根本没有考虑到补缴土地出让金的问题，导致合同中对此没有约定。项目用地是在案涉房屋买卖合同签订四年之后才转性为国有土地的，即客观情况已经发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于“情势变更”，继续履行合同对瑶台发展公司、瑶台实业公司明显不公平。三、一审判决对土地出让金缴纳责任不予处理，显属不当。瑶台发展公司、瑶台实业公司属于集体经济组织转制为公司化运作的平台企业，所有资产均来自集体经济组织成员的长期积累，不可能为一个非集体经济组织成员承担补缴土地出让金的责任。一审法院对土地出让金缴纳责任不予处理，势必影响到全村近万名村民的切身利益。综上，请求二审法院支持瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求。苏凯辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。瑶台实业公司、瑶台发展公司主张改判解除房地产买卖合同不能成立，从诉讼请求看，其并未主张撤销民事判决第2项，瑶台实业公司、瑶台发展公司既主张购房尾款还主张解除合同是自相矛盾。其主张事实与理由中认为一审法院认定事实不清，适用法律错误的说法不能成立。其主张原审判决对于土地出让金的交纳处理不当不能成立，从一审双方举证，瑶台实业公司、瑶台发展公司向苏凯出售的是商品房买卖合同。当时土地为村集体土地，但是瑶台实业公司、瑶台发展公司没有释明。瑶台实业公司、瑶台发展公司作为开发方，土地出让金应由瑶台实业公司、瑶台发展公司交纳，双方在合同中没有明确约定土地出让金由哪方交纳，在约定不明时，应当由瑶台实业公司、瑶台发展公司承担。瑶台实业公司、瑶台发展公司在二审庭审时表示更正其上诉请求为：请求撤销一审判决第1、4项。苏凯向一审法院起诉请求：1.瑶台实业公司、瑶台发展公司协助苏凯办理位于广州市白云区广园西路瑶池西街57号xxx房房地产登记手续；2.瑶台实业公司、瑶台发展公司支付逾期办证的违约金100000元。瑶台实业公司、瑶台发展公司共同提出反诉请求：解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》。一审法院查明事实：2004年2月6日，苏凯（乙方）与瑶台发展公司（甲方）签订《认购书》，其中约定了：购买的物业为广州市瑶台瑶池新街瑶台中心花苑B栋2梯xxx单元，认购价为149892元；签合同之日起计180天内出具商品房房产权证，否则甲方退给乙方全部购房款及银行利息；等。2004年2月7日，苏凯（买方）与瑶台发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守：一、房地产座落于广州市白云区广园西路瑶池西街57号xxx房。二、该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢2梯xxx单元，建筑面积为61.99平方米。三、双方议定交易价为149892元，签订本合同时，买方已按房地产交易价30000元作为定金支付给卖方，余额119892元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。四、卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。五、签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。七、本合同自双方签字即时生效。签约后，苏凯共向瑶台发展公司支付房款109892元，瑶台发展公司已将涉讼房屋交付给苏凯使用。另查，广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为瑶台实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至59号的权属人为瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街53号之一，61至65号的权属人为瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。另查明，瑶台发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。瑶台实业公司是瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路14号）。庭审中，瑶台实业公司、瑶台发展公司表示：确认苏凯支付了房款109892元，但是苏凯购买的房屋面积有增加，增加后的面积是63.0011平方米，所以按照当时均价计算，购房款是152333元；如果法院支持苏凯的诉请，购房款要求支付给瑶台实业公司、瑶台发展公司。苏凯表示：苏凯确认其并非原瑶台村村民；同意按照瑶台实业公司、瑶台发展公司上述方式计算，确认有42441元未支付；也同意支付剩余购房款42441元，对于购房款同意在本案一并处理。一审法院认为，虽然苏凯与瑶台发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉案房屋已经规划验收合格和办理初始登记，已具备办理过户登记手续的条件。瑶台发展公司应承担协助苏凯办理涉案房屋过户登记手续的合同义务。瑶台实业公司作为瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对苏凯购买及使用涉案房屋的事实理应知悉，且自涉案土地转为国有性质至今一直没有提出异议，现涉案房屋登记在瑶台实业公司名下，瑶台实业公司也理应承担协助苏凯办证的义务。苏凯在本案中同意支付剩余购房款42441元，一审法院予以照准。关于逾期办证违约金的问题。苏凯、瑶台发展公司在签订买卖合同时，涉案房屋所在土地性质为集体所有，苏凯并非涉案集体土地的村民，双方对于当时无法办证均存在过错；且认购书中的时间约定仅是苏凯享有单方解除权的条件，双方并无明确约定办证的期限。苏凯主张逾期办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。瑶台实业公司、瑶台发展公司认为苏凯不同意支付土地出让金，要求解除买卖合同。一审法院认为双方签订的买卖合同中，并无约定土地出让金应由苏凯承担，瑶台实业公司、瑶台发展公司以此为由要求解除合同，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内，协助苏凯到房管部门办理广州市广园西路瑶池西街57号xxx房的产权过户登记手续。二、于上述房屋产权过户登记手续办妥至苏凯名下之日，苏凯应向广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司支付剩余购房款42441元。三、驳回苏凯的其他诉讼请求。四、驳回广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司的反诉请求。一审受理费12648.92元（本诉受理费11000元，反诉受理费1648.92元），由苏凯负担1756.79元，广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司共同负担10892.13元。二审期间，瑶台实业公司、瑶台发展公司提交三份证据：1.广州市房地产估价管理所出具的土地出让金评估答复书。证据2.收据。拟证明：涉案房屋所在项目的其他房屋买受人已自行补缴土地出让金。证据3.公证书。拟证明：瑶台发展公司及包销人已通知包括苏凯在内的房屋买受人，催促其提交资料、交纳办证税、费，配合办理房地产权证，该过程已进行公证。证据1-2是因为我方一审没有意识到证据的重要性，所以没有提交。证据3是因为一审时由委托人（即包销人刘伟霞）保管，所以后面我方才拿到的。苏凯对于证据1-2的真实性、合法性没有异议，但是对于关联性有异议，因为对方一审没有提交，不能证明瑶台实业公司、瑶台发展公司主张的土地出让金已经由买受人交纳的事实。土地出让金应由瑶台实业公司、瑶台发展公司自行缴纳。对于证据3的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，双方签订合同，苏凯交纳购房款，瑶台实业公司、瑶台发展公司交纳涉案房屋由苏凯一直居住至今。瑶台实业公司、瑶台发展公司没有直接向苏凯送达任何通知，所以其主张不能成立。苏凯提交三份证据：证据1.个人名下房地产登记情况查询证明。拟证明：苏凯以及其妻子名下均没有房产。证据2.社保缴费历史明细表。结婚证复印件。拟证明：苏凯的妻子因缴满社保，所以有购房资格。证据3.（2013）穗中法民三初字第802号民事判决书、人民法院诉讼收费专用票据、协助执行通知书。（影印件）。拟证明：所在小区其住户经诉讼判决之后已经取得房屋产权证的事实。瑶台实业公司、瑶台发展公司对于证据1-2的真实性、合法性没有异议，关于其关联性由相关部门确定，不发表意见。证据3因为与本案无关，不发表意见。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，瑶台实业公司、瑶台发展公司二审提交的国有建设用地使用权出让金评估答复书、缴费收据及催款通知等，仅证明其他业主的房屋经评估应缴纳土地出让金的数额及其他买受人缴纳了一些税费的事实，无法证实其在本案的主张，对其提交的证据不予采纳。关于苏凯二审提交的证据，可证明案涉楼盘类似情况的其他房屋经法院生效判决过户，经执行已办理产权转移登记，并取得了《不动产权证书》。故苏凯二审提交的证据可证明其待证事实，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求进行审理。本案的争议焦点在于瑶台发展公司、瑶台实业公司是否应协助苏凯办理产权过户登记手续。虽然苏凯与瑶台发展公司在签订合同时，案涉房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已经转为国有土地性质。且已有生效判决判令案涉楼盘的其他房屋办理过户，经执行实际完成产权转移登记手续，并取得《不动产权证书》，表明案涉楼盘房屋过户不存在障碍。同时，基于苏凯与瑶台发展公司签订合同在广州市执行商品住房限购政策之前，苏凯不受购房资格的影响，且其已依合同支付案涉房屋购房款，并接收房屋至今，故一审法院判令由瑶台发展公司、瑶台实业公司协助苏凯办理过户登记手续，并无不当，本院予以维持。至于土地出让金的问题，瑶台实业公司、瑶台发展公司并未在一审反诉请求中提出该项主张，仅以此作为解除合同的抗辩理由，在已经审查案涉房屋过户不存在障碍的情况下，本院不予采纳该抗辩主张。另，土地出让金不属于本案的处理范围，瑶台发展公司、瑶台实业公司可另循途径解决。综上所述，瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12541.05元,由上诉人广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十一月二十二日书记员 王日平郭丽淳