福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初3899号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623399023836A。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：林毅辉，男，该公司员工。 被告：林明泉，男，1975年10月20日出生，汉族，户籍住址漳浦县，现住厦门市思明区。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司（以下简称碧桂园物业漳浦分公司）与被告林明泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业漳浦分公司的诉讼代理人林毅辉、被告林明泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令林明泉支付自2017年1月1日起暂计至2019年6月30日的物业服务费12548.7元；2.判令林明泉支付自2017年2月1日起至付清物业服务费之日止以当月所欠物业费为基数按照千分之三标准计算的违约金，暂计至2019年6月的违约金为15705.98元；3.林明泉承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年9月23日，碧桂园物业漳浦分公司与林明泉签订《漳浦碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业漳浦分公司对漳浦碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，碧桂园物业漳浦分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。林明泉于2014年9月23日购买碧桂园花园里花园商铺17号，属于碧桂园物业漳浦分公司管理的物业服务区域范围，并与碧桂园物业漳浦分公司签订了《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，林明泉应当于每月30日前向碧桂园物业漳浦分公司支付物业服务费418.29元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向碧桂园物业漳浦分公司支付违约金。林明泉于2017年1月开始拖欠物业服务费，至2019年6月拖欠款项已达28254.65元。经碧桂园物业漳浦分公司多次催要，林明泉至今未能支付。 林明泉辩称，其所购商铺存在店面门口车辆乱停放、隔壁商铺在二楼打通了一道门，商铺内及商铺房顶被隔壁商铺使用人放置杂物、配件等，答辩人一直和开发商、物业公司协商整改上述问题，但至今尚未得到解决。碧桂园物业漳浦分公司没有按照合同约定履行义务。 碧桂园物业漳浦分公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同、前期物业服务合同；2.物业费催款告知函；3.公司名称变更证明。上述证据经林明泉质证后对其真实性无异议，本院对此予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2014年9月23日，碧桂园物业漳浦分公司与林明泉签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定林明泉(以下简称为甲方)购买的“碧桂园商品住宅区”由碧桂园物业漳浦分公司（以下简称为乙方）提供前期物业服务，《漳浦碧桂园前期物业服务协议》约定，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月计收，乙方于公历每月10日采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足额金额以备扣费；甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米3元计算，甲方应按每月3元/平方米×139.41平方米=418.23元标准向乙方交纳物业服务费；甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。乙方应按以下服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态，劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为；2.共用设施设备的维护和管理服务，发现共用设施设备有损坏时，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4.公共文体康乐场及其设施设备的维护和管理服务，定期进行巡查及日常维护，对有损坏的设施设备及时进行维修、维护；5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝整理、补栽补种，及时对受损的园艺小品进行修复；6.公共环境卫生的管理服务，保持本园区公共区域公共环境的整洁；7.交通与车辆停放秩序的管理服务，劝阻、制止扰乱交通与车辆停放秩序的行为；8.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，制止违法犯罪活动，及时报告、配合公安部门进行处理；9.装修装饰管理服务，对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰装修活动进行管理等。 林明泉与漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2016年12月15日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。 碧桂园物业漳浦分公司未按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》约定的服务标准提供物业服务，存在车辆乱停放、违规建设等现象，车辆停放秩序及装修装饰管理不到位，碧桂园物业漳浦分公司在履行《漳浦碧桂园前期物业服务协议》约定的物业服务过程中存在瑕疵。 另查明，2019年6月17日，广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司将名称变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司。 本院认为，林明泉与碧桂园物业漳浦分公司签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业漳浦分公司为“碧桂园商品住宅区”的前期物业服务单位，双方签订的《漳浦碧桂园前期物业服务协议》合法有效，双方应按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的约定履行义务、享受权利。根据合同约定，林明泉应按418.23元/月交纳物业服务费，约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准，现碧桂园物业漳浦分公司主张林明泉应承担物业服务费为418.29元/月，并未提供相应证据予以证明，因此上述主张缺乏证据，不予支持；林明泉应自商品房买卖合同约定的物业交付之日即2016年12月15日起承担物业服务费，并于逾期之日即2017年1月11日起计付违约金，现碧桂园物业漳浦分公司主张林明泉自2017年1月1日起支付物业服务费及自2017年2月1日起计付违约金，系其对自己权利的处分，且不损害林明泉的合法利益，予以允许。合同签订后，碧桂园物业漳浦分公司未按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》约定的服务标准履行物业服务义务，存在车辆停放秩序及装饰装修管理不到位，碧桂园物业漳浦分公司在履行《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的过程中存在服务质量上的瑕疵，应承担相应的责任。林明泉未能按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实，应承担支付违约金的责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，碧桂园物业漳浦分公司因在履行物业服务合同过程中对服务的内容及标准存在履行瑕疵，根据庭审查明的事实，可酌情扣减碧桂园物业漳浦分公司10%的物业服务费，因此，扣减后林明泉每月应付的物业服务费为418.23元×0.9=376.4元，林明泉应支付碧桂园物业漳浦分公司的物业服务费为(376.4元×30个月)=11292元。林明泉未能按《漳浦碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费，应按约定支付违约金，双方约定逾期支付物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。因碧桂园物业漳浦分公司未能提供证据证明因林明泉的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，因林明泉的违约行为造成碧桂园物业漳浦分公司履行利益的损失，主要为碧桂园物业漳浦分公司资金被占用的利息损失，故碧桂园物业漳浦分公司主张的违约金存在过高的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案的实际情况及双方当事人提供的证据，可将本案的违约金调整为按月利率2%计算逾期付款违约金。 综上所述，碧桂园物业漳浦分公司请求林明泉支付自2017年1月1日起至2019年6月30日间的物业服务费12548.7元；并支付自2017年2月1日起至付清物业服务费之日止，每日按应付物业服务费的3‰计付的违约金的诉讼请求，基于上述分析理由，物业服务费部分调整为按11292元予以支持，违约金部分调整为自2017年2月1日起至付清物业服务费之日止，每月以应付的物业服务费为基数，按月利率2%计付违约金予以支持，超过部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、林明泉应于本判决生效后十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司自2017年1月1日起至2019年6月30日间的物业服务费11292元，并支付自2017年2月1日起至付清物业服务费之日止，每月以应支付的物业服务费为基数，按月利率2%计算的违约金； 二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费506.30元，减半收取253.15元,由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司负担171.07元、林明泉负担82.08元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林银红 二〇一九年十一月十二日 书记员  张志勇