广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5987号原告：中国农业银行股份有限公司中山东升支行，住所地广东省中山市。主要负责人：霍凤英，系该行行长。委托诉讼代理人：吴少容，系广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世颂，系广东道慧律师事务所律师。被告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶思燕，系广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，系广东明门律师事务所律师。被告：黄荣辉，男，1972年3月2日出生，汉族，住广东省阳春市。被告：梁五妹，女，1978年7月17日出生，汉族，住广东省阳春市。原告中国农业银行股份有限公司中山东升支行（以下简称农行东升支行）与被告中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）、黄荣辉、梁五妹执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行东升支行的委托诉讼代理人吴少容、被告万联公司的委托诉讼代理人叶思燕到庭参加诉讼、被告黄荣辉、梁五妹经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行东升支行向本院提出诉讼请求：恢复（2016）粤2072民初4311号案对广东省中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房[合同业务编号：HTN2013050878]房地产的查封并执行。事实和理由：原告与被告黄荣辉、梁五妹金融借款合同纠纷一案，在案件诉讼过程中，法院根据原告提出的财产保全申请，作出（2016）粤2072民初4311号民事裁定，于2016年7月7日查封黄荣辉、梁五妹名下位于中山市沙溪镇××××房房地产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”依据前述规定，万联公司依据（2016）粤2071民初9871号民事判决提出执行异议请求，但该文书于2016年11月7日作出，（2016）粤2072民初4311号案件于2016年7月7日查封涉案房产，文书的作出发生在案件查封之后。因此，请求法院在查明事实的情况下，判决恢复（2016）粤2072民初4311号案对中山市沙溪镇××××房房地产的查封并执行，维护原告的合法权益。原告农行东升支行就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、（2016）粤2072民初4311号民事裁定书、财产保全告知书；2、中山市不动产登记资料查询结果。被告万联公司辩称，一、万联公司是执行标的(案涉房产)的物权人，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。(一)万联公司是涉案房产的物权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:末经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”涉案房产系由万联公司开发建设的商品房，并已取得涉案房产《商品房产权权属证明书》，涉案房产已确权登记在万联公司名下，万联公司至今仍是涉案房产的物权人。并且，针对同类型的执行异议案件，中山市第一人民法院作出的(2017)粤2071民初21989号民事判决书已确认案涉房产为万联公司所有。(二)商品房合同登记备案的权利人并非房产的物权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”由此可见，商品房预售合同登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度。即便是具有准物权效力的“预告登记”，根据《物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由上述法律规定可见，预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之，预告登记是一种在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人将来实现物权的债权请求权，是为防止物权人(开发商)未经预先登记权利人(买受人)同意而处分不动产。预告登记作为一种请求权具有排他性，但预告登记在本质上仍属于请求权，不等同于物权。况且，“商品房合同登记备案制度”不等同于“预告登记制度”，其本质上是对万联公司与被告黄荣辉、梁五妹签订的商品房买卖合同采取的行政备案措施，而合同不具备不动产物权效力。因此，案涉房产至今未发生物权转移，其所有权人仍是万联公司，被告黄荣辉、梁五妹并非涉案房产的物权人。(三)涉案房产的商品房买卖合同已解除，合同备案登记已失效，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条规定:“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定:“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”。涉案房产合同登记备案的债权基础是万联公司与被告黄荣辉、梁五妹签订的《商品房买卖合同》及补充协议，但该《商品房买卖合同》及补充协议已被依法解除，即合同登记备案的债权基础己被消灭。根据上述法律规定，商品房买卖协议被解除后，债权消灭，合同备案登记也应当随之失效。再者，涉案房产至今尚未交付给黄荣辉、梁五妹(一直由万联公司占有)，黄荣辉、梁五妹对涉案房产已不享有任何权利，贵院继续查封、执行涉案房产没有法律依据，依法应予解封。二、原告片面理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其诉请所依据的事实与理由不成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》第二十五条规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”本案中，万联公司是案涉房产的开发商，已取得案涉房产所在宗地的土地使用权证，以及《商品房产权权属证明书》，万联公司是根据《物权法》第九条、第十六条、第一百四十二条的规定认定为案涉房产的物权人，而非依据另案生效法律文书确认为案涉房产物权人:且该物权至今并未发生变动，被告黄荣辉、梁五妹对案涉房产的过户请求权现已因原告合法解除商品房买卖合同而丧失债权基础，无权向万联公司请求过户。由此可见，万联公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条所规定“权利人”，享有排除强制执行的权益。即，本案并不适用原告诉请所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十六条规定。综上所述，万联公司对上述执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”原告请求恢复对涉案房产查封并执行没有事实与法律依据，恳请贵院依法查明事实，驳回原告诉求。被告万联公司就其辩解向本院提交的证据有：1、涉案房产的商品房产权权属证明书、国有土地使用证；2、（2016）粤2071民初9871号民事判决书、（2017）粤2071执8074号协助执行通知书；3、（2017）粤2071民初21989号民事判决书及生效证明；4、中山市不动产登记资料查询结果。被告黄荣辉、梁五妹在法定期限内未提出答辩意见，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2011年2月14日，万联公司取得位于中山市××××大道的土地使用权证，证号为中府国用（2011）第2401233号。2013年8月9日，位于中山市沙溪镇××××房办理商品房销售登记备案手续，合同业务编号为HTN2013050878，备案的权利人为黄荣辉、梁五妹。2013年11月12日，上述房地产办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，不动产登记证明号为DY201338854。2014年6月12日，万联公司取得位于中山市××××房地产的产权权属，证明书号码为：2014-010662。2016年5月18日，中山市第一人民法院立案受理万联公司诉黄荣辉、梁五妹商品房预售合同纠纷一案。2016年6月7日，中山市第一人民法院在审理中国银行股份有限公司中山分行诉黄荣辉、梁五妹信用卡纠纷一案中，作出（2016）粤2071民初10273号民事裁定，查封上述房地产。2016年7月7日，本院在审理中国农业银行股份有限公司中山东升支行（以下简称农行东升支行）诉黄荣辉、梁五妹金融借款合同纠纷一案中，作出（2016）粤2072民初4311号民事裁定，轮候查封上述房地产。2016年11月7日，中山市第一人民法院就万联公司诉黄荣辉、梁五妹商品房预售合同纠纷一案，查明：2013年8月3日，万联公司与黄荣辉、梁五妹签订中山市商品房买卖合同，约定黄荣辉、梁五妹向万联公司购买涉案房地产，房屋价款为784000元，支付方式为在2013年8月2日付款244000元，商业贷款在2013年9月2日付款540000元，万联公司应当在2013年9月2日前将符合合同约定的商品房交付黄荣辉、梁五妹使用……；但未查明涉案房地产价款的支付情况和房地产交付占有情况，最后该院作出（2016）粤2071民初9871号民事判决，判决：“一、解除万联公司与黄荣辉、梁五妹于2013年8月3日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议；二、黄荣辉、梁五妹于本判决生效之日起十日内协助万联公司办理位于中山市沙溪镇××××房的商品房销售登记备案注销手续……”该判决于2017年1月21日生效，因黄荣辉、梁五妹未按判决履行，万联公司于2017年6月16日向中山市第一人民法院申请强制执行，2017年7月21日，中山市第一人民法院向中山市国土资源局发出（2017）粤2071执8074号协助执行通知书，要求协助执行办理涉案房地产的登记备案注销手续。因上述房地产被中山市第一人民法院于2016年6月7日查封，万联公司遂向中山市第一人民法院提出执行异议。该异议被驳回后，万联公司于2017年11月21日向中山市第一人民法院提起执行异议之诉。2018年4月25日，中山市第一人民法院就该执行异议之诉一案，作出（2017）粤2071民初21989号民事判决，判决：“一、确认位于中山市沙溪镇××××房房地产为万联公司所有；二、执行本院（2016）粤2071民初10273号民事判决时不得执行中山市沙溪镇××××房房地产……”该判决于2018年7月19日生效。另查，关于农行东升支行与黄荣辉、梁五妹金融借款合同纠纷一案，因黄荣辉、梁五妹未自觉履行本院已生效的（2016）粤2072民初4311号民事判决确定的义务，农行东升支行向我院申请强制执行，案号为（2018）粤2072执4930号，上述诉保查封依法转为执行中查封。2018年12月24日，万联公司向本院提起执行异议。2019年1月26日，本院作出（2018）粤2072执异189号执行裁定，裁定解除本院（2016）粤2072民初4311号民事裁定对上述房地产的查封。农行东升支行不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。再查，万联公司确认已收取合同约定的全部首期款及贷款，未提交未向黄荣辉、梁五妹交付涉案房地产的证据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，则本院审查的主张内容有：（一）万联公司是否系权利人。根据上述查明可知，涉案房地产的产权权属仍然登记在万联公司的名下，故万联公司作为名义上的产权人有权对涉案房地产的执行提出异议。（二）万联公司主张排除执行的权利的合法性与真实性。万联公司与黄荣辉、梁五妹双方签订的商品房买卖合同真实有效，并办理了商品房销售登记备案手续，符合法律规定，万联公司主张以该合同已经解除享有涉案房地产的物权而主张排除执行的权利真实合法。（三）该权利能否排除执行。首先，从上述查明可知，万联公司已经收到了全部的房屋价款，且根据万联公司与黄荣辉、梁五妹签订的商品房买卖合同中的约定可知，万联公司应当在2013年9月2日前将符合合同约定的商品房交付黄荣辉、梁五妹使用，而万联公司未提交证据证明未将涉案房地产交付的证据，故本院认定其已交付。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，本案中，黄荣辉、梁五妹已经通过自付款和以其作为借款人的商业贷款全部支付了房屋价款，且万联公司已向黄荣辉、梁五妹交付了房地产，已享有了准物权，虽然未办理过户登记手续，但人民法院可以采取查封、扣押、冻结等执行措施，故万联公司以解除商品房买卖而享有物权不符合法律的规定，其权利不足以排除执行。其次，即使万联公司依据生效裁判认定以转移所有权为目的的合同无效或应当解除，进而判令向其返还执行标的物的，此时万联公司享有的是物权性的返还请求权，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，只有在万联公司已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行；反之，不能排除执行。本案中，万联公司未提交证据证明其已向黄荣辉、梁五妹返还了房屋的全部价款，故本院认为其亦不享有排除执行的权利。综上所述，本院认为万联公司不享有足以排除执行的权利，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一项的规定，判决如下：准许执行被告黄荣辉、梁五妹所有的位于中山市沙溪镇××××房房地产。案件受理费100元，由被告中山市万联房地产开发有限公司、黄荣辉、梁五妹负担（该款原告中国农业银行股份有限公司中山东升支行已预交，其同意由被告中山市万联房地产开发有限公司、黄荣辉、梁五妹直接向其支付，被告中山市万联房地产开发有限公司、黄荣辉、梁五妹应于本判决生效之日迳付100元给原告中国农业银行股份有限公司中山东升支行，法院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  肖亚军人民陪审员  程欣欣人民陪审员  黄志铭二〇一九年十一月九日书 记 员  叶 婷