文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初8213号原告：佛山市南海区狮山镇山南村荷溪股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇山南村，组织机构代码：79774521-X。负责人：陈永飞，社长。委托诉讼代理人：吕代兵，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：朱锦威，男，汉族，住广东省佛山市大沥区，委托诉讼代理人：孔繁钊，广东禅都律师事务所律师。原告佛山市南海区狮山镇山南村荷溪股份合作经济社与被告朱锦威土地租赁合同纠纷一案，本院2017年6月12日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月2日、2019年3月6日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人吕代兵、被告的委托诉讼代理人孔繁钊均到庭参加了诉讼。诉讼中，本院根据被告的申请依法委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告2004年4月19日签订的《续租补充协议（附件）》没有法律效力；2.被告立即返还土名六亩塘1260.35平方米土地及建筑物；3.被告支付不定期租赁期间欠付的租金34869元（自2016年4月1日起至2017年5月25日）；4.被告支付至租赁物返还时止的土地使用费（自2017年5月27日起，按每平方米每月16元的标准计算）；5.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告佛山市南海区狮山镇山南村荷溪股份合作经济社，原名称为“佛山市南海区松岗镇山南村荷溪经济合作社”，系土名“六亩塘”土地的所有权人，该幅1260.35平方米土地位于原告所有的权属范围之内，土地所有权证编号为佛府南集有（2012）第**号。自1996年4月1日起，被告实际租用上述地块。2004年4月19日，在当时上级管理单位“佛山市南海松岗镇山南村”的鉴证下，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《租地合同书》。该合同第一条约定，租地标的为土名六亩塘的1260.35平方米的土地，全租期为20年，由1996年4月1日起至2016年3月31日止；第五条约定，租期满后，乙方厂内一切建筑物归甲方所有；第六条约定，期满后，乙方如续约的，在同等条件下有优先租用的权利；第十一条约定，本合同一式四份，甲乙双方各执壹份，管理单位、会计各执一份。原告作为村民集体，一直严格按上述在管理单位、会计单位鉴证的《租地合同书》履行权利义务。2016年3月31日，《租地合同书》约定的全租期20年到期。租期届满时，鉴证管理部门通知原告，《租地合同书》到期，依照法律和政策规定，该幅地块应当到政府招拍挂平台签署新租约。遗憾的是，被告没有依约返还土地，以向原告出示一份《续租补充协议（附件）》作为租期未到的理由，涉讼土地至今未返还。经原告向合同鉴证部门和会计单位查询，鉴证部门证实，涉讼《续租补充协议（附件）》没有经过鉴证程序，鉴证单位、会计单位、原告作为村民集体均不知情。原告村民集体在知悉在《租地合同书》外存在着大量的未经鉴证、违反程序、损害村民集体利益的《续租补充协议（附件）》后，启动了荷溪经济社的负责人人员变动的选举程序，陈永飞依法选举为原告村民集体的新负责人，村民集体负责人材料移交的过程中，村民集体才知悉在《租地合同书》之外存在的《续租补充协议（附件）》的内容。《续租补充协议（附件）》内容显示：该协议的标的为“续租”；新的租期为10年；租金标准虽然表述为每档次递增30%，但作了2元封顶计算的权利限制表述；协议签署日期为2004年4月19日，即与鉴证公开文本《租地合同书》同时签署。对上述脱离村民集体和管理单位知情、参与、决策和竞争平台的《续租补充协议（附件）》，原告村民集体认为，该协议违反了法律政策的程序规定，严重损害了集体利益，村民集体以超过2/3集体成员签署的方式表达了依法理性维权的集体意思表示。2017年5月19日，原告委发律师函解除了原被告之间的不定期租赁合同，要求被告于收到函件五日内返还土地。被告于2017年5月20日收到函件后，没有在五日内返还土地。原告认为，《续租补充协议（附件）》脱离鉴证管理部门和会计部门的鉴证和监督管理，脱离村民集体决策程序，程序违法；时任村民集体负责人和部分村民在明知鉴证文本存在的情形下持公章与被告私自签订协议延长租赁期限、限制集体收租权利，损害了集体利益，合同无效；在租期远未届满时进行“续租”，续租条件不具备，续租协议效力待定，未经村民集体决策及政策法规认定的平台确认，续租协议不生效，本案中，村民集体以集体签署的名义明确拒绝了对《续租补充协议（附件）》的追认，监管单位也明确表示对该《续租补充协议（附件）》未予鉴证，因此，《续租补充协议（附件）》即使成立亦未生效。在《续租补充协议（附件）》无效或不生效的情况下，《租地合同书》期限届满后，原、被告之间的租赁关系转变为不定期租赁合同，原告享有不定期租赁合同的解除权。不定期租赁合同解除后，被告负有返还租赁物、支付合同解除前租金及支付合同解除后的土地使用费的约定及法定义务。原告认为，《续租补充协议》违反了原《租地合同书》的约定，原《租地合同书》有效，依原合同的有效约定，《续租补充协议》即依约不发生效力，具体理由如下：一，《续租补充协议》中，单位签章行为不是原告集体组织的真实意思表示，该代理行为、代表行为对作为被代理人及被代表方的原告依法不发生效力。1.代理人在《续租补充协议》上的签署行为是代理权终止后进行的，对作为被代理人的原告不发生效力，依法应当由行为人承担责任。《租地合同书》表明，2004年4月19日，在《租地合同书》签名的杨汗均、叶佑华、杨炳林的代理行为已经完成，代理权已经终止。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。依据该规定，杨汗均、叶佑华、杨炳林、叶炳才、杨志奇等人的签署行为是代理权终止后的行为，对原告不发生效力，应当由杨汗均等行为人承担责任。2.负责人杨汗均的签署行为超越权限，被告作为相对人知道或者应当知道该超越权限的事实，该代表行为符合法定的排除规定，依法不能认定为合同有效。《租地合同书》、《续租补充协议》显示，两份协议均签署于2004年4月19日当天，对于负责人杨汗均超载权限的情形，朱锦威等相对人是明知或者是应当知道的。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。根据上述事实，负责人杨汗均的代表行为符合法律规定的效力排除性规定，该代表行为依法不应被认定为有效。二，《续租补充协议》存在合同法第五十二条规定的法定无效情形。1.《续租补充协议》的签约行为人存在恶意串通损害集体利益的行为，合同无效。事实表明，《续租补充协议》签订时，负责人杨汗均、签字人杨志奇，均以集体组织名义与自己签订了放弃租金增长等损害集体利益的《续租补充协议》，恶意串通的事实清楚。2.《续租补充协议》存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形，合同无效。经上级单位鉴证的《租地合同书》严守了合同法第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，《续租补充协议》在该协议签署后的当日即行“续租”，目的是避开法律规定的签约程序和上级单位的有效监管，是“以合法形式掩盖非法目的”。3.《续租补充协议》的签约程序，违反了法律法规的强制性规定，合同无效。《村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，《租地合同书》签署完成后，负责人及代理人的代理代表权限已经终止，续租事项依法应当遵循《村民委员会组织法》规定的程序。《续租补充协议》的签约程序，违反了《村民委员会组织法》的强制性规定，合同无效。三，《续租补充协议》是独立完整的租赁合同，《续租补充协议》的效力独立于原《租地合同书》的效力。1.《续租补充协议》具备合同内容基本条款，续租协议实质是租期为10年的新的租赁合同。2.《续租补充协议》的签订，尚不满足原《租地合同书》第六条约定的续租条件。3.《续租补充协议》签订程序不符合原《租地合同书》第十一条约定的程序要素。综上，原告为维护自身合法权益，特此提起诉讼，请法院依法支持原告全部诉讼请求。被告辩称，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，理由如下：一，《租地合同书》《续租补充协议(附件)》是原、被告在平等自愿、协商一致的情况下所签订，是双方的真实意思表示，不存在合同无效的情形，依法已经成立生效，双方应当依约履行。原告现为达到大幅提升租金的目的，任意践踏合同契约精神，请求确认补充协议无效，明显是有违诚实信用和公平原则，严重损害被告的合法权益，没有事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。本案的事实背景是，在涉讼土地出租予被告之前，该地块是杂草丛生的荒地，没有任何建筑物和基础设施，当时原告向被告承诺土地的出租使用年限，被告是基于对原告村集体组织的信任和承诺，才同意与原告签订租地合同和补充协议。由于通往该地块没有道路桥梁，没有通水通电，被告投入了大量的金钱去开拓建设厂房和相配套的公共设施。而且，合同约定的租金标准相对于当时周边的租赁地块也是偏高的，被告可谓是开荒牛。涉讼土地由荒地在被告等一帮承租人的投入建设十多年后现在发展成一个有规模的生产厂家聚集地，被告多年来所支付的租金也给原告带来不菲的经济收入，原告的村民享受着被告等承租人支付租金所带来的收益。《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》的签订是基于双方的真实意思表示，被告也是基于上述两份协议的合法签订下，才会投入大量资金用于涉讼土地厂房的建设，原告现在为了达到大幅提升涉讼土地的租金水平，于是一举推翻此前签署的协议，出尔反尔，言而无信，罔顾被告的大量投资，严重损害被告的合法权益，将对被告造成巨大的损失。二，被告在本案中不存在任何过错，原告在《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》盖上公章以及村委领导成员的签字确认，这足以证明，原告村集体内部是已经通过合法的表决程序同意签署上述两份协议，并确认两份协议的有效性。原告现以未经鉴证、违反程序、不知情等藉口否定续租补充协议的合法性，明显是出尔反尔、违背事实基础，其内部关系不能否定续租补充协议的有效性，同时这也不符合确认合同无效的法律规定。被告作为一名承租方，在与原告出租方签署合同时，原告是明确告知被告已经通过村集体的合法程序表决通过，否则，原告不可能在合同上盖章和签字，被告也是基于上述事实才与原告签署合同。续租协议是被告投入大量资金建设厂房的基础和保障条件，因为租地合同已经明确出租期限到期后，厂房是归原告所有，没有续租协议的保障，被告是不会投入大量资金用于厂房建设，否则，被告的投入是无法得到回报和收益，甚至会产生巨大的损失。原告是一个村集体组织，无论是哪一位负责人上任，都应该保障其对外签署租赁合同的有效性和延续性，原告现称程序违法、私自签订协议、损害集体利益，这明显是违背事实作出的单方陈述。被告只是一名承租方，原告能够盖章签字，这足以证明原告作为一个村集体组织对自己的签署行为有效性予以确认，至于其内部的程序不能对原被告双方签署的协议产生影响，而且原告当时是明确向被告告知已经内部通过合法同意出租。原告的种种藉口，明显是为其蓄意毁约的行为作托辞，被告在本案中不存在任何过错，被告十多年来是严格遵守双方签署的租地合同和补充协议履行权利义务，反而是原告出尔反尔，单方恶意毁约。法律对确认合同无效的情形作出了严格规定，原告在诉状中所陈述的事实和理由完全不符合确认合同无效的法律规定，而且补充协议已实际履行，不存在无效的问题，请法庭依法驳回其要求确认协议无效的诉讼请求。三，《租赁合同书》的约定租赁期限是1996年4月1日至2016年3月31日，合同到期后，原、被告双方已开始实际履行《续租补充协议（附件）》所约定的10年租赁期限，本案不存在不定期的租赁期限，对于被告主张的租金，被告也已经转账缴纳，不存在拖欠的情形。四，被告基于《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》两份保障性有效合同，经核算对涉讼土地的利用价值对厂房建设投入大量资金，高达过千万元，如果原告一意孤行，肆意毁约，对被告造成巨大损失，被告是无论如何也会向原告主张要求赔偿，并要求原告承担因此产生的一切违约责任。五，《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》是两份相互独立、均具有法律效力的协议。《租地合同书》的条款内容明确约定原、被告双方承租期间的权利义务，该合同并没有约定双方承租期限届满前的续租签订时间，因此，原、被告双方在《租地合同书》签订之日同时签署《续租补充协议（附件）》不影响两份协议的合法有效性，不违反法律的强制性规定，应受到法律保护。六，根据被告对原告所属社员的情况了解，大部分社员对于原告负责人主张提起的本案诉讼是不支持的，且持反对意见，该诉讼行为这不仅损害被告等承租户的合法权益，而且更深层次的是损害原告集体利益，不仅会导致原告物业出租、租金收入重重受阻，没有承租方继续承租，更可能会导致涉案土地恢复原状而无法利用，甚至赔偿损失，无疑对原告的集体利益是雪上加霜，百害而无一利，进一步影响社会稳定和谐。七，根据原、被告双方所签署的《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》，双方在签订前，是经过多次协商及勘查涉讼土地，基于涉讼土地是荒地，被告在原告的大力招商引资下，才对其进行开发投资，《续租补充协议（附件）》是对被告进行投资的重要保障，因涉及被告投资的年限及使用价值的回报综合考虑。双方签订两份合同及签章，原告现才主张不是集体组织的真实意思表示，与内部关系及代理权终止否定协议的效力。若各地集体以该借口推翻效力，无法保障经济的稳定性及社会的安稳，且该理由没有证据支持，被告无法识别原告内部的关系及代理权限。原告明确通过合法程序向被告出租，及该签章及签字行为，被告已经履行合同审查的义务，有理由相信该合同及补充协议是原告真实有效的意思表示。在签订合同后，被告投入大量的资金进行投资，按时支付租金，其行为已完全履行相应的义务。原告现主张由于其村集体负责人换届，以各种无事实凭证的理由损害被告的合法权益，且本案中，不存在合同法规定的合同无效情况。本案《租地合同书》已到期，双方已实际履行《续租补充协议（附件）》，故被告认为双方应当继续履行相应的合同及补充协议。原告主张要求确认协议无效的行为，将会引起可能拆迁、搬迁、支付赔偿款的情形，社会效果败坏，将损害原告村集体村民的合法权益及与承租方的租赁关系。原告向本院提交如下证据：1.被告的人口信息、集体经济组织证明书、《证明》（落款时间为2017年5月16日）原件1份，用以证明原告与《租地合同书》签约主体为同一主体。2.土地所有权证原件1份、宗地平面图复印件1份，用以证明原告是涉讼土地的所有权人。3.《租地合同书》原件1份，用以证明：1.租期为20年，2016年3月31日到期；2.《续租补充协议（附件）》签署时，续租条件未达到；3.《租地合同书》经过管理单位鉴证；4.被告在租期届满后有返还租赁物的义务；5.合同履行地为佛山市南海区，南海区人民法院有管辖权。4.《证明》（落款时间为2017年5月23日）原件1份，用以证明《续租补充协议（附件）》未经管理单位鉴证。5.组织机构代码证复印件1份，用以证明《续租补充协议（附件）》损害集体利益是原告村民集体对负责人改选的重要原因。6.《续租补充协议（附件）》原件1份，用以证明：1.《续租补充协议（附件）》程序违法，协议无效；2.《续租补充协议（附件）》损害集体利益，协议无效；3.《续租补充协议（附件）》不符合“期满后”续租条件，在期满后没有得到集体决策和政策法规确认的情况下不生效。7.关于荷溪村聘请律师事宜签名材料原件4页，用以证明原告村民集体依法决策不予追认《续租补充协议（附件）》。8.《律师函》原件1份、EMS邮单（单号：1026632008024）原件1份、物流信息打印件1份，用以证明：1.原、被告土地租赁合同在期满后依法为不定期租赁合同；2.不定期租赁合同已解除；3.被告有交付租金的合同义务及支付土地使用费的法定义务。9.《租地合同书》（乙方杨志奇）原件1份、《续租补充协议（附件）》（乙方杨志奇）原件1份，用以证明甲方的签字人杨志奇对租期延长、租金限制存在利益串通情形。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性由法院依法认定；对证据2的真实性无异议，但该证据是原告的村集体土地总所有权证，是否为涉讼土地由法院认定；对证据3的真实性无异议，证明内容有异议，该合同与续租补充协议是涉讼租赁土地的两份不可或缺的组成合同，是保障被告大量投入建设厂房的重要条件和基础；对证据4的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该证据明显是原告为了本次诉讼而单方出具，而且，鉴证不能否认续租补充协议的有效性，不是认定协议有效性的法定程序，与本案无关；对证据5的真实性无异议，关联性、证明内容有异议，不能证明原告所证明的内容，原告负责人的换届不影响续租补充协议的效力，与本案无关；对证据6的三性无异议，证明内容有异议，原被告是在平等自愿、协商一致的情况下所签订的，是双方的真实意思表示，不存在合同无效的情形，依法已经成立生效，双方应当履行，不存在程序违法，损害集体利益的情形；对证据7，无法确认其真实性，而且与本案无关，该证据不能作为否定续租补充协议的依据；对证据8的真实性无异议，合法性、关联性、证明内容有异议，该《律师函》是单方不具事实的陈述，没有事实和法律依据，原、被告双方实际履行续租补充协议，不存在不定期租赁的法律关系，而且被告已经足额交纳租金；对证据9，被告不是签订合同的相对方，真实性由法院认定。该合同无法证明杨志奇存在恶意串通的行为，该协议与本案无关。被告向本院提交了如下证据：转账凭证原件1份，用以证明被告已经支付原告所主张的至2017年4月30日之前的租金。经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性无异议，被告在涉讼土地外，还承租另一块土地（623平方米、租金为12634元/年），20196.54元对应的是2016年623平方米土地的租金12634元，剩余款项是本案涉讼合同的土地2017年3月31日前3个月的租金7562.1元。在本案的审理过程中，本院根据被告的申请，依法委托佛山市测绘地理信息研究院对六亩塘上厂房建筑面积进行实地测量，该公司经测绘后依法出具了《测绘成果报告》，并开具了发票；本院另委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司对六亩塘上厂房建筑的价值进行评定估算，该公司经评估后依法出具了《房地产估价报告》，并开具了发票。本院均依法送达双方当事人。经质证，原告对发票的真实性无异议，对《测绘成果报告》及《房地产估价报告》的意见如下：一，《房地产估价报告》与本案没有法律上的关联性。1.对于20年全租期合同，原、被告双方均主张合同有效，无合同效力争议。法院审理过程中，原、被告双方均主张1996年至2016年的全租期20年合同有效，依该合同，合同期满后，地上建筑物除能够移动部分之外，归出租方所有。因此，依该20年全租期合同，自2016年4月1日，评估对象的地上建筑物，依约已归属原告方所有。2.本案的讼争标的，是2016年4月1日至2026年4月1日期间的十年期租赁合同的合同效力。即使该十年合同有效，基于被告返还地上添附物的评估申请，也只应评估未履行期间的承租方损失。3.《房地产估价报告》以市场交易为估价目的，不符合“合同无效”的基础法律事实。合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同无效的情况下，地上建筑物是原告依合同取得的财产在能够返还的情况下，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当视为集体所有土地上的添附物，予以折价补偿。对于添附物的成本评估，应当依据添附物的形成时间、票据，结合使用期间进行折旧。二，《房地产估价报告》在估价原则、估价目的、估价方法上，与《房地产估价规范》规定的估价原则不符。1.《房地产估价报告》缺乏“合法原则”依据。依《房地产估价规范》2.0.4之2，估价应“遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格依相似案件的生效判决（如粤06民终2311号民事判决，判决确认诉请的10年合同合同无效）,《房地产估价报告》将估价对象的法律状况假定为有效，超越了案件基本事实，缺乏“合法原则”依据。2.《房地产估价报告》不符合“价值时点”原则。（1）成本时间。无效合同的处理，成本应当以实际投入成本为依据，而不应以重置成本为依据。本案中，地上建筑物，作为添附物，添附时间大约形成于全租期的初期，即1996年左右。《房地产估价报告》以2018年7月作为成本的基准日，不符合客观性原则。（2）折旧方法。在20年全租期合同有效的情况下，地上建筑物已归属于原告。即使20年全租期合同及10年合同均判定为无效，亦应按已使用期间与30年期间之比来计算已投入成本的折旧。3.《房地产估价报告》所作假设、选择“拍卖、变卖估价”作为估价目的与附件的事实材料违背。《房地产估价报告》假设当事人为自愿交易，与《房地产估价报告》的附件事实，即民事诉状的诉讼请求（包括确认10年租期合同无效、返还租赁物的诉状）违背。三，《测绘成果报告》及《房地产估价报告》不符合本案的争议标的。本案核心争议标的是十年租期对1260平方米土地续租合同确定的租期的法律效力问题，根据法院类似案件的审理，已作出过续期协议无效的判决。《房地产估价报告》是建立在市场价格上作出的，《房地产估价报告》建立在《测绘成果报告》上，但《测绘成果报告》不止包括本案的标的，还包括另外出租给被告的土地，《测绘成果报告》和《房地产估价报告》是根据被告的申请由法院委托机构鉴定的，被告的申请是建立在合同有效的基础上作出的。原告认为十年续租合同是无效的，也不可能是自由买卖的，本案没有对地上建筑物评估的必要性。原、被告对全租期20年合同的效力没有争议，应按照合同履行。全租期合同对地上建筑物有明确约定，合同约定租期期满后，地上建筑物归原告所有，可移动的机械设备由被告自行处理。综上所述，本案原、被告的法律争议并非对标的物本身的争议，因此，基于依被告的市场价评估申请所作《房地产估价报告》不能作为合同法第五十八条所规定的无效合同处理的证据使用。被告对《测绘成果报告》及《房地产估价报告》及发票的三性均无异议。退一万步讲，本案合同无效，合同取得材料应予以返还，不能返还的应折价，有过错的一方应赔偿另一方所遭受的损失。被告一直是合同的守约方，即使签订续期补充协议，也是原告提出的，所以被告没有过错。因原告擅自破坏双方自愿签订协议的条件下而造成的损失应由原告进行全额赔偿，返还被告多年来承租租赁物的使用费，《测绘成果报告》及《房地产估价报告》对被告对主张自己的权益是十分重要的。《房地产估价报告》选择的估价方式和评估模式也是符合评估的需求，因此法院应当采纳上述两份报告。在诉讼中，本院依法向佛山市南海区国土城建和水务局调查涉讼土地的性质，并将该局的复函当庭出示。经质证，原告对复函的真实性无异议，认为十年续租合同不符合情理也不符合法律，应为无效；被告对复函的真实性无异议，可以说明原告在被告不知情的情况下签订租赁合同，涉及合同效力、被认定无效的责任在原告，而不是被告。另在诉讼中，本院依法向佛山市南海区查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室调查取证，该办经核查后向本院提交了《关于（2017）粤0605民初4969号等8宗函件的复函》、佛山市自然资源局南海分局关于《关于移交（2017）粤0605民初4969号等8宗涉嫌违法用地违法建设线索的函》的回复各1份，本院依法送达各方，各方均未提出异议。经审查，原告提交的证据1反映原告的身份信息及诉讼主体资格，经查原告与佛山市南海区松岗镇山南村荷溪经济合作社属同一主体，本院对该材料的真实性、合法性和关联性均予以采信；原告提交的证据7虽是原件，但无法核实签名的真实性，且是否聘请律师代理诉讼属于原告内部决策范畴，与本案讼争事实无直接关联性，故本院对该份证据不作认定；原告提交的证据9涉及案外人，本院不作认定；原告提交的其他证据，被告对其真实性无异议，本院采信其真实性。被告提交的证据转账凭证，原告确认其真实性，本院予以采信。《测绘成果报告》及《房地产估价报告》系本院委托有资质的鉴定机构作出，本院予以采信。佛山市南海区国土城建和水务局、佛山市南海区查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室、佛山市自然资源局南海分局的复函，当事人未提出异议，本院亦予以采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：原告原名称为佛山市南海区松岗镇山南村荷溪经济合作社。涉讼土地所在地块所有权人为佛山市南海区狮山镇山南村荷溪股份合作经济社农民集体，土地证号为佛府南集有（2012）**号，地号为**，土地权属性质为集体土地所有权。2004年4月19日，原告与被告签订《租地合同书》，约定：原告将土名六亩塘的土地出租给被告，面积为1260.35平方米；全租期为20年（即自1996年4月1日至2016年3月31日）；全租期分四个档次分别计算，每五年为一个档次，以第一个五年每月每平方米租金为1元，以后第二个档次比第一个档次递增30%，但最高每月每平方米租金2元封顶，以后不再递增，租金金额如下表；当年7月初至12月30日前交纳全年租金，逾期半年不交者属违约，原告有权没收该厂房或产品以抵偿租金处理；租期满后，被告厂内一切建筑物归原告所有，可动产及机械设备由被告自行处理。原告除了在该合同上加盖了公章之外，并有签约代表叶佑华、杨汗均、杨炳林签名；另外，管理单位佛山市南海区松岗镇山南村也在该合同上加盖了承包合同管理专用章。            时间              租金单价（元）              月租金（元）              年租金（元）                  1996.4.1-2001.3.31              1              1260.35              15124.2                  2001.4.1-2006.3.31              1.3              1638.45              19661.4                  2006.4.1-2011.3.31              1.69              2129.99              25559.88                  2011.4.1-2016.3.31              2              2520.7              30248.4      同日，原告还与被告签订《续租补充协议（附件）》，约定：为保障投资者经营利益和稳定集体经济收入，经甲乙双方协商，一致同意将原20年租期延长10年，2004年4月19日所签订的合同第三条至十二条不变；延长10年（两个档次）的租金标准仍按每档次递增30%，2元封顶计算。原告除了在该合同上加盖了公章之外，并有叶佑华、杨汗均、陈贵章、叶炳才、杨炳林、杨志奇的签名。2017年5月23日，佛山市南海区狮山镇山南社区居民委员会出具《证明》，明确：原告与朱锦威于2004年4月19日签订的关于“双方一致同意将原20年租期延长10年”的《续租补充协议（附件）》未到山南居委会合同鉴证小组办理鉴证。2017年5月19日，原告委托律师向被告邮寄关于土地劜合同解除及租赁物返还事宜的《律师函》，主张《续租补充协议（附件）》为无效合同，要求解除双方关于涉讼土地的不定期租赁合同，要求被告收函五日内向原告返还涉讼土地及地上建筑物，清空动产及机械设备。该函于同月20日妥投。2018年6月2日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院根据被告申请，依法佛山市测绘地理信息研究院对六亩塘上的厂房建筑面积进行实地测量，该公司经测绘后依法出具了《测绘成果报告》，认定六亩塘上厂房建筑面积为2048.43平方米。被告为此支出了鉴定费用10811元。本院另根据被告的申请，依法委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司对六亩塘上厂房建筑的价值进行评定估算，该公司经评估后依法出具了《房地产估价报告》，认定六亩塘上厂房建筑于价值时点（2018年7月31日）的评估总价值为1454375元。被告为此支出了鉴定费用6135.94元。诉讼中，双方确认涉讼土地由被告承租后，被告在该土地上加建工业厂房用于生产经营；被告以按2元/月/平方米的标准支付涉讼土地截至2018年年底的使用费。本院另在诉讼中就涉讼土地的使用问题发函区查治办调查处理，该办经查后复函本院，认定涉讼土地利用现状地类为建设用地，存在违法用地违法建设的行为，将交相关属地国土部门立案查处。本院认为，原、被告在2004年4月19日分别签订了《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》，从内容上看，《租地合同书》为主合同，《续租补充协议（附件）》是依附于《租地合同书》、不能独立存在的从合同，现原告起诉请求本院对《续租补充协议（附件）》的效力进行认定，故应综合双方的签约情况进行综合认定，不能将《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》人为割裂认定。首先，涉讼土地为农民集体所有土地，未办理非农用地手续，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，原、被告签订《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》，约定将涉讼土地用于非农用途，属于违法用地，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的《租地合同书》、《续租补充协议（附件）》均违反法律强制性规定，合同无效。其次，依照《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第一款的规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，应经村民会议讨论决定方可办理。现双方提交的证据均不足以证明双方于2004年4月19日签订的《续租补充协议（附件）》已经通过村民会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，《续租补充协议（附件）》应为无效协议。综上，原告诉请本院确认《续租补充协议（附件）》无效理据充分，本院予以支持。关于原告第2-4项诉讼请求的处理，另见本院（2017）粤0605民初8213号之一民事裁定书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告佛山市南海区狮山镇山南村荷溪股份合作经济社与被告朱锦威于2004年4月19日签订的《续租补充协议（附件）》无效。本案适用普通程序结案，案件受理费100元（原告已预交755.76元），由原告负担负担50元，由被告负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费705.76元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。鉴定费用16946.94元属于被告主张权利的成本，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲审 判 员  谢晓东人民陪审员  梁润芬二〇一九年十一月十三日书 记 员  许晓璇