重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9306号上诉人（原审原告）：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区民权路**新华国际大厦3504-2，统一社会信用代码91500103563461847L。负责人：胡裕华，总经理。委托诉讼代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐淼，女，1984年6月3日出生，土家族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜媛媛，重庆扬华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：卢某，男，2009年12月29日出生，土家族，住重庆市渝**。法定代理人：唐淼（系卢某的母亲），住重庆市渝**。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜媛媛，重庆扬华律师事务所实习律师。上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯物业重庆分公司）因与被上诉人唐淼、卢某物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初11939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆戴维斯物业重庆分公司的委托诉讼代理人兀阳洋和被上诉人唐淼、卢某的共同委托诉讼代理人余孟江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴维斯物业重庆分公司上诉请求：1．撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初11939号民事判决，发回重审或依法改判；2．本案一、二审案件受理费由唐淼、卢某承担。事实和理由：事实和理由：一、双方有且仅有的争议是涉案房屋负一层是否应当按住宅标准收取物业费，唐淼、卢某未举示证据证明戴维斯物业重庆分公司提供的物业服务有任何瑕疵。一审法院超出了争议焦点进行审查。唐淼、卢某签订的《临时管理规约》中明确约定物业公司向违约业主提起诉讼，由此产生的相关的包括律师费在内的费用由败诉方承担。二、戴维斯物业重庆分公司已举示了上一年度的公摊水电费公示照片、公摊水电费缴费发票。在一审法院审理的戴维斯物业重庆分公司起诉另外的业主邓娟娟的诉讼中，邓娟娟对戴维斯物业重庆分公司举示的上述证据予以认可，认可公司公示过上述照片。唐淼、卢某表示对公示照片的真实性不清楚，可能是因其自身原因未关注公示信息，也可能是故意否认。唐淼、卢某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。戴维斯物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1．判令唐淼、卢某向戴维斯物业重庆分公司支付2016年7月至2018年8月的公摊水费809.98元、公摊电费1953.46元，2016年10月至2018年8月的物业费30821.79元，共计33585.23元；2．判令唐淼、卢某向戴维斯物业重庆分公司支付违约金（以当月未交的公摊水费、公摊电费、物业服务费为基数，按照每日3‰的标准，从应交而未交之日起算至付清物业服务费之日止）；3．判令唐淼、卢某承担因本案需支付的律师费。一审法院认定事实：唐淼、卢某系位于重庆市两江新区房屋的业主。戴维斯物业重庆分公司提供的《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果》载明该房屋的用途为成套住宅，建筑面积为411.86平方米；唐淼、卢某提供的《房屋产权证》载明该房屋的用途为城镇住宅用地／成套住宅，建筑面积为411.86平方米，其中负一层为停车用房，面积为240.67平方米，土地用途为其他商服用地。2015年4月24日，重庆怡置北郡房地产开发有限公司（甲方）与唐淼、卢某（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定唐淼、卢某购买位于重庆市北部新区的房屋，属预售商品房，建筑面积为411.86平方米，在2016年6月30日前交房。该商品房买卖合同的《合同补充协议》第十八条第2款约定，物业服务费中不含地上停车费，，地下停车费即车位管理服务费为保证车位的正常使用，乙方须与物业服务企业签订相关协议，并根据协议约定使用车位，不使用自己未取得使用权的车位，同时应按协议约定按时交纳相关费用并自己遵守协议及物业管理规约；第二十一条第4款约定，若本商品房附带车位，土地使用年限按国家文件相关规定执行，乙方不承担使用该车位的租金和物业服务费。该房屋于2016年6月30日交付给唐淼、卢某。重庆怡置北郡房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司曾签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为约克郡二期实施前期物业服务，合同期限自2014年10月15日至2019年6月30日。该合同首部的1.2条约定，本合同的“管理人”是指第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司及其授权的重庆分公司。该合同第六条约定，别墅物业服务费6元/月/平方米、洋房物业服务费5元/月/平方米、商业物业服务费9元/月/平方米，车库车位物业服务费以物价局批准的标准为准；住宅共用部位、共用设备的用水、用电费用进行独立计量核算，按户向业主分摊计收。第九条约定，业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费。第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同于2014年12月12日在房管部门办理了备案手续。2015年4月24日，戴维斯物业重庆分公司（乙方）与唐淼、卢某（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，约定乙方同意提供、甲方同意接受乙方对约克郡二期提供物业服务。该协议第五条第1.4款约定，公用水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知文书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.30元／月／平方米计算，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算；第2.1款约定，洋房的物业服务费为3.30元／月／平方米；第3.1.1款约定，约克郡二期的物业服务费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售协议（或合同）注明的建筑面积计算，批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前后乙方收取的物业服务费差额不作退补，停车（场）库车位物业服务费以个为单位计收；第3.1.2款约定，物业服务费应按月交纳，可以预存，甲方在当月10日之前将费用全额交清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的违约金。第3.1.4款约定，停车（场）库车位交付后无论是否空置，物业服务费按收费标准全额收取。第六条约定，约克郡二期由乙方根据本协议内容服务，为期三年，期满后本协议自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业主委员会与新物业服务公司签订服务协议生效时自动终止。2015年4月24日，唐淼、卢某签署《约克郡二期业主临时管理规约》一份，该规约第四十六条约定，业主、使用人违反临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，物业服务企业可依据合同及临时管理规约的授权，向违约业主提起诉讼，由此产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等由败诉方承担。该规约附件七第1款约定，除车位产权、面积包含在所购买房屋产权、面积内的车位外，本小区为业主（使用人）居住出行方便提供室内停车库或室外停车场，对进出车辆均实行有偿服务。上述物业服务合同签订后，戴维斯物业重庆分公司对约克郡二期提供了物业服务，一审法院在戴维斯物业重庆分公司起诉本案小区其他业主的案件中查明戴维斯物业重庆分公司提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵。因唐淼、卢某未向戴维斯物业重庆分公司足额交纳物业服务费，戴维斯物业重庆分公司曾向唐淼、卢某书面催收。审理中，对于物业服务费，戴维斯物业重庆分公司称计费面积为411.86平方米、计费标准为3.30元／月／平方米，唐淼、卢某称除了负一层外同意按照3.30元／月／平方米的标准交纳。对于公摊水电费，戴维斯物业重庆分公司提供了公示照片及交费发票予以证明，但公示照片模糊不清，看不出张贴地点。另查明，唐淼、卢某向戴维斯物业重庆分公司交纳了2016年7月至2016年9月期间的物业服务费，交费面积为411.86平方米。戴维斯物业重庆分公司（甲方）与北京大成（重庆）律师事务所（乙方）曾签订《法律事务委托合同》一份，约定甲方因与郭余、杨小环、卢某、唐淼的物业服务合同纠纷，委托乙方提供法律服务。该合同中未明确约定律师费数额。戴维斯物业重庆分公司提供了开票日期为2018年10月22日的一张《重庆增值税专用发票》，该发票上载明的律师费金额为3000元；戴维斯物业重庆分公司还提供了一张《中国工商银行进账单》，该进账单上载明戴维斯物业重庆分公司于2019年1月24日向北京大成（重庆）律师事务所转账6000元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆怡置北郡房地产开发有限公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订的《前期物业服务合同》在房管部门办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对约克郡二期全体业主均具有约束力。戴维斯物业重庆分公司与唐淼、卢某签订的《前期物业服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。戴维斯物业重庆分公司作为物业服务企业为约克郡二期提供了物业服务，唐淼、卢某作为该小区的业主，应当向戴维斯物业重庆分公司支付物业服务等费用。对于物业服务费，根据唐淼、卢某提供的《房屋产权证》，涉案房屋的负一层为停车用房，但其用途为其他商服用地，现戴维斯物业重庆分公司要求按照住宅的标准收取物业服务费，唐淼、卢某也曾按照411.86平方米的面积向戴维斯物业重庆分公司交纳过物业服务费，故一审法院认为负一层应当按照住宅的标准支付物业服务费。唐淼、卢某辩称根据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定不应承担负一层的物业费，根据合同的相对性，因戴维斯物业重庆分公司并非该合同及补充协议的相对人，故该合同及补充协议不能约束戴维斯物业重庆分公司，唐淼、卢某的该辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。唐淼、卢某还辩称《临时管理规约》附件七第1款约定面积包含在所购房屋产权的车位不收取物业费，与《临时管理规约》附件七第1款的约定不符，一审法院亦不予采纳。在2016年10月至2018年8月期间，唐淼、卢某应交纳的物业服务费为3.30元／月／平方米×411.86平方米×23个月＝31260.17元。戴维斯物业重庆分公司诉请主张物业服务费30821.79元，系戴维斯物业重庆分公司对自身权利的处分，一审法院予以确认。对于公摊水电费，根据《前期物业服务协议》的约定，2016年7月至2017年12月期间的标准为0.3元／月／平方米，故该期间的公摊水电费为0.3元／月／平方米×411.86平方米×18个月＝2224.04元；对于2018年1月至2018年8月期间的公摊水电费，戴维斯物业重庆分公司提供的公示照片模糊不清、看不出张贴地点，不能达到戴维斯物业重庆分公司的证明目的，一审法院不予支持。对于违约金及律师费，因戴维斯物业重庆分公司提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵，且0唐淼、卢某并非无故拒交物业服务等费用，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐淼、卢某在本判决生效之日起十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2016年10月至2018年8月期间的物业服务费30821.79元；二、被告唐淼、卢某在本判决生效之日起十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2016年7月至2017年12月期间的公摊水电费2224.04元；三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费320元（已减半收取），由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担5元，唐淼、卢某负担315元。二审中，戴维斯物业重庆分公司举示公摊水电费原件一份、重庆市渝北区人民法院（2019）渝11×××××号民事判决书一份，拟证明戴维斯物业重庆分公司将相应的公摊水电费予以了公示，另案诉讼中小区其他业主邓娟娟对公摊水电费也予以认可。唐淼、卢某质证认为，公摊水电费原件不是新证据，不能作为证据使用，且该证据系戴维斯物业重庆分公司单方制作，不能达到其证据目的。判决书真实性无异议，一审法院对判决书进行了认定，但不能在二审中使用。该份判决书能够证明戴维斯物业重庆分公司在物业服务中存在瑕疵，故其违约金和代理费不应得到支持。邓娟娟在诉讼中对公摊水电费的认可，不能类推到唐淼、卢某案件中。本院认为，公摊水电费原件虽系戴维斯物业重庆分公司单方制作，但唐淼、卢某在对其计算标准提出异议之后，并没有指出具体哪里存在错误，也未明确其认为的正确计算标准应当是多少，结合戴维斯物业重庆分公司在一审中举示的公摊水电缴费票据，可以证明产生公摊水电费的事实，故对该证据依法应予采信。判决书中邓娟娟对公摊水电费的自认，不能代表唐淼、卢某对于公摊水电费的主张，故该证据与本案缺乏关联性，依法不予采信。根据二审采信的事实，本院确认以下案件事实：2017年12月31日之前，涉案小区公摊水电费按照每平方米0.3元收取，从2018年开始，公摊水电费按照每平方米0.164元计算。二审审理查明的其余案件事实与一审相同。本院认为，戴维斯物业重庆分公司与唐淼、卢某签订的前期物业服务协议，是双方的真实意思表示，依法应为有效合同。戴维斯物业重庆分公司按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，唐淼、卢某应当按照合同约定交纳物业服务费及公摊水电费。综合审理情况，本案争议焦点在于：第一、唐淼、卢某交纳公摊水电费的计费面积应当如何确定；第二，唐淼、卢某是否应当承担违约金及戴维斯物业重庆分公司因本案诉讼支出的律师费。关于第一个争议焦点，双方签订的物业服务合同约定，公用水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知文书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.3元／月／平方米计算，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算。本案中，买卖合同中载明的房屋建筑面积载为411.86平方米，产权证上载明唐淼、卢某的房屋建筑面积为411.86平方米。戴维斯物业重庆分公司要求按照房屋建筑面积收费，符合双方合同约定，应予支持。唐淼、卢某认为，前期物业服务协议中约定停车（场）库车位物业服务费以个为单位计收，产权证载明其房屋负一层共计240.67平方米为停车用房，该部分不应当计收公摊水电费。由于前期物业服务协议中约定的以个为单位的车库，系停车（场）库中的车位，显然与唐淼、卢某位于负一层的停车用房不是同一个概念。唐淼、卢某认为负一层不应当交纳公摊水电费，缺乏事实依据。唐淼、卢某在一审答辩中并未对交纳公摊水电费标准提出异议，只是对应当交纳的面积提出异议之事实，因此，其应当按照其房屋产权证中载明的面积交纳2018年1月至2018年8月的公摊水电费0.164元×411.86平方米×8个月＝540.36元。一审法院对戴维斯物业重庆分公司的该部分诉讼请求未予主张不当，应予纠正。关于第二个争议焦点，因唐淼、卢某拒绝交纳物业费，系因双方就计费面积及标准存在争议，并非无故不交。此外，另案判决也查明戴维斯物业重庆分公司存在物业服务瑕疵。一审法院据此对戴维斯物业重庆分公司的律师费及违约金主张未予支持，并无明显不当。戴维斯物业重庆分公司该项上诉请求不予支持。综上所述，戴维斯物业重庆分公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实、适用法律部分有误，因二审出现新的证据，查明新的事实，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初11939号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初11939号民事判决第二项、第三项；三、唐淼、卢某在本判决生效之日起十日内支付第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2016年7月份至2018年8月份期间的公摊水电费2763.44元；四、驳回第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费320元，由戴维斯物业重庆分公司承担20元，由唐淼、卢某承担300元；二审案件受理费10元，由戴维斯物业重庆分公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 闫信良审 判 员 师玉婷审 判 员 郑 泽二〇一九年十一月二十一日法官助理 王 玲书 记 员 张冬梅