浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3396号 上诉人(原审被告、反诉原告)：张强，女，1982年1月10日出生，蒙古族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：石开，浙江富奥律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：雄风集团有限公司，住所地诸暨市浣东街道东二路**，统一社会信用代码913306817195307821。 法定代表人：郭振敏，系公司董事长。 委托诉讼代理人：傅梦露，浙江振邦律师事务所律师。 上诉人张强因与被上诉人雄风集团有限公司（以下简称雄风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初10741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，严重侵害张强的权益。1.一审认定张强违约在先与事实不符，实际上是雄风公司违反契约精神，未提供适合经营的场地，严重损害张强的利益。2.一审判决对诉讼时效的认定与事实不符。3.双方合同解除时间的认定与事实不符。4.雄风公司擅自清理张强场内设备，其违约责任的认定与事实不符。二、一审法院违反法定程序。张强在庭审中补充称，1.雄风公司违反合同内容在先。双方签订租赁合同，雄风公司应当提供符合经营的场地，张强按约定交付租金，则是双方在合同中的根本权利和义务。双方租期约定5年，但是雄风公司在实际租期一半不到就整体改建装修造成张强无法持续经营，其本身就是根本性违约。就事实而言，雄风公司整体装修在2016年8月前就已经陆续开展，对张强的经营己经产生影响。考虑当时实际经营情况，雄风公司同意张强先交租金10万元(张强与雄风公司财务微信记录)；因此一审判决认定张强违约在先与事实不符。事实是张强在2016年就提出降租申请（见雄风公司温经理2016年11月25日的微信记录），但当时双方未协商一致，其后商场装修确实影响太大，根据双方协商结果才有2017年4月14日这份《降租申请书》。关于降租申请书张强特别说明，该降租内容(即每月1万元租金)和联营分成方案是雄风公司商场总经理茹旭江向张强提出，并且申请报告是其修改后发给张强(双方录音中雄风公司法务也承认这一事实)。事实上张强也是按照降租申请内容向雄风公司支付款项。商场总经理茹旭江一直是张强的对接人，商场事宜张强找其沟通解决，其总经理身份完全构成表见代理。雄风公司就张强申请降租和停业营业事宜一直未提出异议，而且双方还按照申请内容履行了；时隔快一年，雄风公司私自拆掉张强的设备，雄风公司法务才在2018年6月4日双方协商中，告知雄风公司没有出过书面意见就是不同意。就合同而言，双方达成新的约定；张强已经按照降租约定支付租金，雄风公司接受租金同时开具收据，未提出异议。双方约定己经履行完毕。就停业申请而言，依据双方合同内容张强停业申请要雄风公司同意，张强已经按照约定申请并停业，同时退还相关客户费用，同时雄风公司也依约对外张贴停业公示，雄风公司未提出任何反对意见，双方约定内容已经完成。雄风公司事后提出未书面同意的主张，对已经履行完毕的约定，没有约束力。2.关于雄风公司主张剩余租金超过诉讼时效问题。民法总则是2017年10月1日正式生效，民法通则关于租金的诉讼时效为1年。双方租赁合同约定第二期支付租金时间为2016年8月1日，租金为先付后租；张强一直要求降租，同时按照双方约定降租每月1万元支付了租金；事实双方关于租金已经达成新的合意；如果雄风公司坚持按照原租金332354元要求支付租金，剩余租金已经经过诉讼时效。张强从未同意支付剩余租金，雄风公司也从未主张过。3.关于双方合同何时中止的问题。2017年9月1日双方合同事实已经中止。雄风公司整体装修期间，张强曾多次向商场总经理提出停业要求，但其一直不同意；2017年8月28日张强提出申请后，雄风公司就分别在楼下电梯处和张强店处张贴停止经营告示。张强也与商场总经理沟通剩余客户善后事宜(双方微信记录)，双方事实已经达成合同中止的意向。张强提出停业申请主要原因在于雄风公司提供场地无法经营，雄风公司无法提供合适的场地并对外公告停止营业，已经属于根本性违约。因雄风公司原因造成张强停业，停业期间张强还要支付租金，明显违反公平原则。如雄风公司认为未同意张强停业，应该及时告知张强；雄风公司不履行告知义务任由损失扩大，司法主流观点也是不予认同的。雄风公司的行为属于谋求不当得利行为。4.关于雄风公司于2018年3月1日提出解除合同，属于违法解除合同，应该承担违约责任。就事实而言，双方之前已经沟通达成新的合意；即便是根据雄风公司提交的证据《停业申请书》内容，张强在商场恢复经营后再重新开业。雄风公司也未通知张强开业，而是直接违法解除合同。张强接到解除合同通知后就立刻与雄风公司沟通，对雄风公司擅自解除合同的做法不予认同。在沟通期间，雄风公司一直以未付租金为由不同意张强搬离。同时商场总经理也以帮介绍下家为由希望张强暂时等等。其后雄风公司在未通知张强的情况下，直接拆除张强的设备，造成张强财物全部毁损。相关责任应该由雄风公司承担。就法理而言，即便是双方解除合同，也是在5日内雄风公司有权清场。雄风公司拖延清场扩大张强的损失，也不应该被法院支持，况且是由于雄风公司阻止张强撤离造成。5.关于一审法院违反法定程序。一审法院依据简易程序开庭审理，且仅仅开过一次庭，从立案到判决几乎长达一年时间，依据简易程序3个月的规定，一审法院严重违反法律规定。6.关于张强设备损失主张。双方事实上此前已经就租金和中止合同达成新的合意，雄风公司擅自以所谓解除合同为由，未通知张强直接毁损设备，造成张强财物损失，雄风公司应该予以赔偿。即便按照一审判决认定双方都有违约责任，相关损失由张强一人承担，显失公平。 雄风公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予以维持。1.张强违约在先，其迟延支付租金远超30日，雄风公司根据《租赁合同》21.4的约定及《合同法》第九十三条规定行使约定解除权，《租赁合同》实际已于2018年3月2日解除。2.张强于2017年4月10日向雄风公司出具《降租申请书》，2017年6月19日支付租金40000元，2017年8月28日出具《停业申请书》，2018年3月2日雄风公司发函解除合同并催讨租金，皆构成诉讼时效的中断，故雄风公司催讨租金未过诉讼时效。3.根据《租赁合同》23.6条，雄风公司有权对租赁场地遗留的任何装饰、装修、设施设备、物品等予以处置；同时雄风公司曾发函要求腾空场地，但张强未予置会。雄风公司代为清退的行为，符合合同的约定，且同时防止了双方损失的扩大。 雄风公司向一审法院起诉请求：1.请求确认雄风公司、张强之间的租赁合同已于2018年3月2日解除；2.判令张强支付雄风公司第二年租期的（2016年9月10日至2017年9月9日止）剩余租金192354元，以及第三年租期（2017年9月10日至合同解除日止）的租金165494.23元，合计357848.23元；3.判令张强支付雄风公司自合同解除次日起至实际腾房之日止（2018年3月3日起至2018年6月12日止）的房屋占有使用费96809.3元；4.判令张强承担违约金99706.2元及支付雄风公司律师代理费损失14000元。 一审法院查明事实：2015年8月，雄风公司（甲方）与张强（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定：“……1.1甲方同意出租、乙方同意承租位于诸暨市雄风集团有限公司诸暨百货分公司第6层的东区域场地（具体位置见附件一，以下简称‘该场地’）。1.2经甲、乙双方确认，该场地的计租实际经营面积为271平方米。2.1本合同项下租赁期限为4个租约年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满。3.3条约定本合同所述计租日为本合同第十条所述开业日。4.1本合同项下的租金实行“先缴费后使用及一年一付”原则，以一年为一个缴租期。本合同项下第一期租金的支付时间为甲乙双方确认的开业日前30日。在第一个缴租期，乙方应向甲方支付一年的租金。从第二个缴租期起，则在缴租期到期最后一个月前向甲方一次性足额支付下个缴租期的一年租金。4.2自计租日开始，乙方应当承担该场地的租金。该场地的租金按计租面积计付（面积如有调整，按实际面积计算）。标准如下：第一个租约年每天每平米人民币3.2元，即每月租金为人民币26377元，每一年租金为人民币316528元；第二个租约年租金每平米人民币3.36元，即每月租金为人民币27696元，每一年租金为人民币332354元；第三个租约年每天每平米人民币3.53元，即每月租金为人民币29081元，每一年租金为人民币348972元；第四个租约年每天每平米人民币3.7元，即每月租金为人民币30535元，每一年租金为人民币366421元。5.1乙方在该场地内经营的业态为儿童，品类为淘气堡儿童乐园，品牌为娃娃小镇。乙方保证其有权经营该品牌，并为其经营行为已经办理了所需的一切审批、批准和备案等手续。5.2在合同期内，甲方基于统一管理、营运调整和其它实际需要，甲方提出对乙方场地或场地面积进行调整时，在不影响乙方经营的前提下，乙方应积极配合甲方调整。第七条……7.2乙方同意缴纳商品及服务质量保证金3万元，该项商品及服务质量保证金在合同终止的90日内，经甲方确认，无任何客户索赔、投诉等问题的，无任何拖欠费用或其他费用的，甲方向乙方据实清算，无息退还。7.3除非甲方同意，乙方不得主张以商品及服务质量保证金抵作租赁期限内任何时间所拖欠的租金、物管费及其他应缴费用。第十条开业日：10.1双方正式商定，开业日（即正式开始营业日）为2015年9月10日。21.1本合同签署后，甲、乙双方都不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失……”。21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，除乙方应足额缴纳租金、其他费用和延迟履行违约金外，甲方有权单方解除合同。21.10双方确认甲方有权单方解除合同的方式为通知送达到对方视为解除合同，通知送达的地址为乙方合同确定的地址和联系人，如乙方需要变更地址或联系人应书面通知甲方。23.1本合同项下租赁期满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该场地交还甲方。该等期限为本合同项下该场地交还期。23.2在前述23.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该场地恢复至符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。23.3,双方确认，因租赁期限届满或乙方违约导致本合同终止或解除的，则在前述23.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。……23.6在乙方向甲方交还该场地的同时，双方应当签署该场地交还确认书。双方签署了该确认书之后或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该场地或无论任何原因导致合同终止10日之后，乙方在该场地内遗留的任何装饰、装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权等一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等）。合同签订后，在第一个租约年即2015年9月10日至2016年9月9日，双方均按约履行，雄风公司按约交付场地，张强也付清了第一个租约年的租金及缴纳质量保证金3万元。对第二个租约年的房租，张强仅分别于2016年10月18日、2017年6月19日支付租金10万元、4万元，余款192354元至今未付。2017年4月14日，张强向雄风公司提交降租申请书，因市场环境等原因，营收下降，要求改变租金计费方式，改为联营分成合作，雄风公司未予认可。2017年8月28日，张强向雄风公司提交停业申请书，称因商场自2月进入装修调整期，4月底开始，六楼除本店外，其他商户已全部搬空，其店经营一直处于亏损状态，申请8月30日起暂停营业，后续根据商场规划和通知，恢复营业，雄风公司未予认可。随后，张强也未恢复营业。2018年3月1日，雄风公司向张强寄送解除租赁合同及办理交接通知，通知因张强未按合同约定支付第二年、第三年的租金，依照合同约定要求解除双方签订的租赁合同，张强自收到该通知三日内与雄风公司办理交接手续，并同时按照合同约定支付所欠各项费用，并承担合同约定的违约责任，逾期不与雄风公司办理交接手续的，且未收到本通知七日内腾空租赁场地的，雄风公司有权代为清空，场地占有费及其他各项费用计算至实际腾退之日。张强于次日通过丰巢系统签收上述通知邮件。另查明，雄风公司对涉案租赁场地所在的商场自2017年2月开始分层装修，直至装修到五楼。2018年4月23日，雄风公司拆除张强遗留在雄风公司租赁场地的游乐设施，除27只椅子、14张桌子、3只台式电风扇、1件烤箱尚在雄风公司处外，其余部分已作废品垃圾予以处理。审理中，雄风公司同意将上述尚在雄风公司处的物品予以返还给张强。还查明，雄风公司为本案诉讼支出律师代理费14000元。张强为本案诉讼支付律师代理费12000元。 一审法院认为，雄风公司与张强签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点主要为雄风公司、张强各自是否存在违约行为，进而涉及到雄风公司是否享有合同解除权及合同解除时间问题，以及双方应承担的相应违约责任。根据合同法的规定，当事人双方都违约的，应当各自承担相应的违约责任，故对雄风公司、张强是否各自存在违约行为，该院分开予以评述。对张强是否存在违约问题，该院认为，根据合同第四条的约定，从第二个缴租期起，张强应在缴租期到期最后一个月前向甲方一次性足额支付下个缴租期的一年租金，即张强应在2016年8月10日前支付第二个租约年的租金332354元，但张强仅于2016年10月18日、2017年6月支付租金10万元、4万元，余款192354元至今未付，显属违约，理应承担相应违约责任。根据合同21.4条的约定，张强延迟支付租金超过30日的，雄风公司有权单方解除合同，故雄风公司于2018年3月1日向张强发出解除合同通知，及要求张强办理交接手续及腾空场地，符合合同约定解除条件，双方之间的租赁合同应自张强收到解除合同通知书之日起解除，因雄风公司邮寄送达符合租赁合同21.10条约定的送达方式，且由张强所在地址的丰巢系统于2018年3月2日签收，故可视为张强收到雄风公司寄送的解除合同及办理交接通知，该院确认双方之间的租赁合同于2018年3月2日解除。综上，对雄风公司其余诉讼请求，分析认定如下：雄风公司要求张强支付雄风公司第二年租期的（2016年9月10日至2017年9月9日止）剩余租金192354元，以及第三年租期2017年9月10日至2018年3月2日止）的租金165494.23元，合计357848.23元，符合合同约定，该院予以支持。张强抗辩雄风公司主张第二年的租金已超出诉讼时效，以及自张强申请停业时，双方就解除合同，该院认为，张强于2017年4月作出同意支付租金的意思表示及随后的6月支付租金4万元，以及雄风公司于2018年3月1日向张强寄送解除合同通知中的要求解除合同及支付租金、违约金的行为均可引起诉讼时效中断的效果，结合雄风公司于2018年7月诉至该院的事实，雄风公司要求支付租金的诉讼请求均未超出法律规定的诉讼时效期间范围。另张强虽向雄风公司提交停业申请书，但雄风公司并未同意认可，且张强也没有作出解除合同的意思表示，只是表示暂时申请停业，待以后恢复，故不能以此作为解除合同的时间点，对张强的上述抗辩意见，该院均不予采信。对雄风公司要求张强支付雄风公司自合同解除次日起至实际腾房之日止（2018年3月3日起至2018年6月12日止）的房屋占有使用费96809.3元的诉讼请求，该院认为，根据解除合同通知，张强应在收到通知之日起七日内办理交接手续及腾空场地，否则雄风公司有权代为清空；另根据租赁合同23.6条的约定，合同终止10日后，张强方在该场地内遗留的任何装饰、装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权等一切权利，雄风公司有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），鉴于张强收到解除合同及交接通知后未予办理交接手续及腾退场地，故雄风公司在2018年3月12日后即可清理场地，结合雄风公司于2018年4月23日清理完场地的事实，该院酌定房屋占有使用费应自2018年3月3日起计算至2018年4月23日止即49444.76元（3.53元/天×271平方米×52天）。对雄风公司要求张强承担违约金99706.2元（第二租约年的租金332354元×30%）及支付雄风公司律师代理费损失14000元，因符合租赁合同21.1条的约定，故该院亦予支持。对张强提出的各项反诉请求。双方的争议焦点主要为雄风集团有限公司的商场装修行为是否构成违约，进而涉及到是否承担相应的违约责任。该院认为，租赁合同第5.2条、27.2条虽约定原告有权基于统一管理、营运调整及其它实际需要，提出对张强的场地及场地面积进行调整，在不影响张强经营的前提下，张强应积极配合，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，以及根据合同性质、目的履行协助等附随义务。因张强租赁场地的合同目的系经营淘气堡儿童乐园，其经营收入势必依赖雄风公司提供良好的经营环境，雄风公司自2017年2月开始对商场装修，尤其随后五楼的装修，所产生一些噪音、油漆味及灰尘等，结合张强的儿童游乐经营业态，对张强的经营产生较大影响，且亦被张强提交的微信聊天记录所证实，故应承担一定的违约责任。综上，对张强的第一项反诉请求即判令雄风公司已违法解除合同，因张强逾期支付租金违约在前，属于先行违约，故对张强的该项反诉请求，该院不予支持。对张强的第二项反诉请求，即要求返还质量保证金3万元，因雄风公司同意返还及抵扣租金，故对张强的该项反诉请求，该院予以支持。对张强的要求雄风公司支付违约金99706.2元（第二租约年的租金332354元×30%）及律师代理费12000元的反诉请求，因雄风公司存在该院确定的上述违约行为，结合租赁合同21.1条的约定，该院予以支持。对张强要求雄风公司装修和停业造成的经济损失抵扣租金差额的诉讼请求，该院认为，张强停业申请并未得到雄风公司的认可，故该停业损失并不能由雄风公司承担，但考虑到雄风公司的装修行为持续到第三个租约年，结合第三个租约年租金的计算期间及违约责任约定等本案实际情况，该院酌定雄风集团有限公司赔偿张强经营损失5万元。对张强要求雄风集团有限公司赔偿因拆除相关游乐设施造成的经济损失191712.4元的反诉请求。该院认为，根据租赁合同23.6条的约定，在合同终止10日之后，张强在该场地内遗留的任何装饰、装修、设施设备、物品等均视为自行放弃了所有权等一切权利，雄风公司有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），结合雄风公司在2018年3月1日寄送的解除合同及办理交接手续通知中，明确要求张强自收到该通知三日内与雄风公司办理交接手续，逾期不与雄风公司办理交接手续的，及收到通知七日内未腾空租赁场地的，雄风公司有权代为清空的事实。鉴于张强收到解除合同及交接通知后未予办理交接手续及腾退场地，应承担合同约定的不利后果，故雄风公司代为处理上述物品，符合合同约定，对张强要求赔偿设施损失的该项反诉请求，该院不予支持，对与证明此损失的货物清单、购销合同等相关证据亦不予认定。雄风公司自愿返还尚在雄风公司处的27只椅子、14张桌子、3只台式电风扇（TCL）、1只烤箱，系其对自己权利的处分，该院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认雄风公司与张强签订的《租赁合同》于2018年3月2日解除；二、张强应支付雄风公司租金357848.23元、合同解除后的场地占用费49744.76元、违约金99706.2元及律师代理费14000元，合计521299.19元，扣除第（三）项雄风公司应支付张强的质量保证金、违约金及损失等合计191706.2元，余款329592.99元限于该判决生效之日起十日内付清；三、雄风公司应返还反诉张强质量保证金30000元，支付张强违约金99706.2元、律师代理费损失12000元、经营损失50000元，合计191706.2元，该款已在上述第（二）项反诉张强应承担的债务中予以抵扣；四、雄风公司应返还现在雄风公司处的27只椅子、14张桌子、3只台式电风扇（TCL）、1只烤箱（具体样式详见原告提交的剩余物品清单及图片），限雄风公司于该判决生效之日起十日内在位于诸暨市雄风集团有限公司诸暨百货分公司处交付给张强；五、驳回雄风公司的其余诉讼请求；六、驳回张强其余反诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9484元，依法减半收取4742元，由雄风公司负担342元，张强负担4400元。反诉案件受理费6301元，依法减半收取3150.5元，由张强负担1330.5元，雄风公司负担1820元。 二审中，张强向本院提交了证据1.雄风公司商场经理温经理和张强之间的微信聊天记录，以证明双方之间关于租金达成了新的合意，不是张强单方违约，关于降租双方在2016年10月一直在沟通。证据2.雄风公司总经理茹旭江与张强2017年8月28日的微信聊天记录，以证明停止营业是双方协商的结果。证据3.手机录音及文字记录，以证明雄风公司以张强未结清租金为由阻止张强搬离。经质证，雄风公司认为，对证据1的真实性不清楚，实际上张强应付租金的时间是2016年8月31日，但该证据生成时间是10月份，同时根据降租申请书，每个月租金大概是27000元，10万元租金可以抵扣四个月，可以看出双方对于降租是没有形成合意的，也只能证明雄风公司向张强追讨过租金。对于证据2，茹旭江不是雄风公司的管理人员，而是雄风新世界公司的管理人员，其确实有意向与张强进行联营，但是雄风公司最终没有同意，因为张强发行了不少充值卡，雄风公司要求其统计也是为了防止后续群体性事件的发生。对于证据3的真实性不清楚，录音形成时间是6月14日，实际腾房时间是6月12日，对于腾房和搬东西，张强是享有主动权的，雄风公司也告知过其腾房，但是张强一直没有来腾房，应当以一审认定为准。 张强还申请证人边某出庭作证。经质证，张强认为，证人证言是实际情况，符合事实，根据停业申请的内容，张强发出了停业要约，就要约双方已经履行完了申请内容，雄风公司的陈述与事实不符。雄风公司则认为，证人的记忆是模糊的，证人对告示牌的内容也不记得，即使是雄风公司发布公告，雄风公司也是尽到了告知客户客观请况的义务。 经审查，本院认为，证据1即使真实，从内容看，也并不能证明雄风公司同意降低租金，且根据张强在庭审中的陈述，也自认与雄风公司未就具体降租金额达成一致意见；证据2即使真实，仅表明双方对充值卡客户统计的沟通，不足以证明双方协商一致停止营业；对于证据3，真实性难以确认。故本院对张强提交的上述证据均不予认定。证人关于停业公告的时间、内容记忆不清，且仅凭该证人证言不足以证明雄风公司于2017年9月份对外停止6楼的经营，故本院不予采信。 雄风公司未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为,本案双方的争议焦点一是何方违约在先，合同解除的时间应当如何认定；二是雄风公司清理租赁场地应否赔偿张强相应损失；三是雄风公司诉请剩余租金有无超过诉讼时效。 关于何方违约在先以及合同解除时间的认定问题。首先，双方在二审庭审中一致确认第二个租赁年度租金应当在2016年8月31日前缴纳，而张强仅于2016年10月18日、2017年6月支付租金10万元、4万元，根据租赁合同约定，张强迟延支付租金超过30日，雄风公司有权单方解除合同，故张强违约事实清楚。张强上诉称其于2016年11月25日向雄风公司温经理提出降租申请，即使属实，从时间上看，张强已经逾期支付租金，且张强也自认当时未与雄风公司协商一致。张强于2017年4月14日向雄风公司提交了降租申请书，但从现有证据看，雄风公司并未同意降租，故雄风公司以张强迟延交付租金为由通知张强解除合同有合同依据。其次，根据双方陈述的雄风公司装修实际情况看，雄风公司在2017年2月对张强所租赁的楼层进行装修，从时间看，也迟于张强应付租金的时间，故张强主张雄风公司违约在先，显然不能成立。最后，根据张强的违约事实，雄风公司有权单方解除租赁合同，解除通知到达张强时合同解除，一审认定讼争租赁合同于2018年3月2日解除并无不当。张强主张其停止营业的时间即2017年8月28日合同已经中止缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于雄风公司清理租赁场地应否赔偿张强相应损失的问题。根据2018年3月1日雄风公司向张强寄送的《关于要求解除租赁合同并办理交接的通知》以及双方租赁合同的约定，张强并未在雄风公司通知的时间内自行清理场地，应当视为张强对该租赁场地内遗漏物品放弃权利。雄风公司于2018年4月23日清理场地，之前已经给予张强充足的时间与雄风公司进行交接，张强现要求雄风公司赔偿租赁场地内设备的损失，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于雄风公司诉请剩余租金有无超过诉讼时效。从一审查明的事实看，张强的付款、雄风公司的催讨行为均构成对诉讼时效的中断，张强关于雄风公司诉请剩余租金超过诉讼时效的主张本院不予采纳。 另外，张强在二审中提出增加了律师费8000元，鉴于双方在二审中未能达成调解，可另行主张，本院在本案中不予处理。 至于一审程序问题。一审法院超过审理期限对本案作出判决属实，本院予以指正，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四项规定，尚不属于严重违反法定程序应当发回原审人民法院重审的情形。 综上所述，张强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12634.50元，由张强负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 韦 玮 二〇一九年十一月十二日 书记员 张青炀