中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9164号上诉人（原审被告）：蔡桂贞，女，1936年7月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡懋堂（MOUTONGCHOI），男，1946年7月26日出生，国籍加拿大，被上诉人（原审原告）：梁惠芳（WAIFONGLEUNG，又名蔡惠芳WAIFONGCHOI），女，1932年11月2日出生，国籍加拿大，上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄佳乐，广东合高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡懋铿(MAOKENGCAI)，男，1943年5月11日出生，国籍加拿大，被上诉人（原审原告）：蔡懋权(MOUKOONCHOI)，男，1933年7月21日出生，国籍加拿大，被上诉人（原审原告）：蔡懋德（DAVISMAU-TAKCHOY），男，1940年12月17日出生，国籍加拿大，被上诉人（原审原告）：蔡潘品清（PUNCHINGPOON），女，1937年9月29日出生，国籍加拿大，被上诉人（原审原告）：蔡桂珍（KARENKWAI-CHUNCHOI），女，1948年3月25日出生，国籍加拿大，被上诉人（原审原告）：蔡桂娟（KATYLAM），女，1951年11月8日出生，国籍加拿大，上述八被上诉人共同委托诉讼代理人：文花艳，广东合高律师事务所律师。上诉人蔡桂贞因与被上诉人蔡懋堂、梁惠芳、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蔡桂贞的上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、原审法院认定事实不清。1.涉案房屋于2014年坍塌，完全不具备使用价值，上诉人在各被上诉人均拒不管理、修缮房屋的状况下，让女儿林穗文（另案原告）自行于2014年垫资重建房屋，至2017年竣工。各被上诉人获悉房屋建成后价值大增，罔顾兄妹情谊通过诉讼请求拍卖分割涉案房产，属于欺诈恶意侵吞上诉人财产。2.房屋使用情况并非原审法院查明的“一直对外出租”，上诉人在2018年房屋改造完成之时才将房屋租予叶桂香（详见租赁合同，租赁期限为2018年至2019年）。但原审却查明“房屋自2008年11月12日起至今由蔡桂贞委托案外人叶桂香帮其对外出租”，与事实明显不符。原审忽略认定原旧危房与现改新房已经发生根本性变化，在未对上诉人方垫资情况查明和处理情况下做出一审判决有误。2.原审已查明被上诉人方长年居住加拿大，长期不管理、不使用涉案房屋。长年由上诉人对房屋进行管理，各被上诉人均答应房屋可由上诉人居住，在上诉人明确表示不同意且不能通过拍卖方式分割房屋的前提下，一审法院不应判决直接拍卖房屋，该方式直接剥夺上诉人多年来作为房屋善良管理人、唯一贡献人对房屋的占有和使用权利。3.涉案房屋属共同共有，非按份共有，在分割涉案房屋时，应考虑由对房屋的贡献大小确定产权份额，而非简单机械均分。各被上诉人没有管理房屋，且没有花费一分钱，在析产时，上诉人应当多分，一审法院判决均分于理法不合。4.原审法院判决从2008年上诉人使用或出租并需要向被上诉人支付使用费该起算点是错误的，根据相关的证据，可以证明在2015年3月份之前案涉的房屋属于危房，不可能居住或出租。原审庭审时蔡桂贞因听不懂普通话，方确认是从2008年开始使用该房屋，实际并非如此。5.鉴于被上诉人均为年迈老人，且无法亲自出庭，请求法院对被上诉人当事人的委托程序的真实性、合法性予以核查，确定本案诉讼的全部诉求，陈述确为被上诉人真实意思表示。6.涉案房屋已经被司法查封，交易拍卖或或出售都是无法执行的。被上诉人蔡懋堂、梁惠芳、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟于二审共同答辩称：我们同意一审的判决。一、涉案房屋出现危险，是由于上诉人蔡桂贞以及她女儿林穗文的使用不当造成的。修缮房屋、恢复房屋的使用价值是他们应当尽的义务和责任。涉案的房屋是八被上诉人的共有财产，八被上诉人有权主张拍卖、变卖涉案房屋。早在2009年，当时涉案房屋具备使用价值，并且是完好的，完全可以按照市场交易。当时上诉人蔡桂贞和八被上诉人签订了房屋分配协议，达成了一致意见，出售涉案房屋，所得款项由九个共有人各分1/9。但是签约之后，上诉人蔡桂贞和她女儿林穗文为了达到独占涉案房屋的目的，不仅拒不配合出售涉案房屋，而且独占涉案房屋的租金。由于她们过度出租使用涉案房屋，导致涉案房屋在2012年成为危房。由于八被上诉人一直身居国外，从未使用或出租过涉案房屋，涉案房屋的破损是因为上诉人独占使用、出租所致。同时她作为涉案房屋国内的唯一的共有人、使用人，有义务有责任恢复涉案房屋的使用价值。同时上诉人及其女儿林穗文为了独占使用涉案房屋，一直对身居国外的八被上诉人封锁涉案房屋的所有消息，从未通知过八被上诉人涉案房屋需要修缮的事宜。其上诉主张八被上诉人对涉案房屋不管不顾，明显与事实不符。二、一审判决拍卖变卖涉案房屋并且所得款项有九个共有人各占1/9，符合各方的约定以及上诉人蔡桂贞在一审中的自认。三、自从2008年继承涉案房屋以后，涉案房屋一直是由蔡桂贞独占使用，蔡桂贞从未向八被上诉人分配过租金收益。因此，八被上诉人有权主张自2008年起的房屋使用费。四、蔡桂贞在上诉状中意图推翻一审庭审中作出的自认，却并未提出推翻自认证据。因此，应当依照证据规则采纳其自认，维持一审判决。五、林穗文和蔡桂贞为了达到长期继续霸占两套房屋的目的，恶意申请查封了涉案房产。涉案房产被查封因为财产保全。林穗文另案起诉的是装修费用，并不是取得房产，可以用金钱或者其他的房产来置换被查封的房产，从而不影响涉案房屋的拍卖、变卖。蔡懋堂、梁惠芳、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟在一审提出的诉讼请求：1.判令依法拍卖广州市越秀区珠光东路长兴直街8号房屋,由蔡懋堂、梁惠芳、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟与蔡桂贞对拍卖所得价款依法进行分割；2.判令蔡桂贞支付蔡懋堂、梁惠芳、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟所占份额的房屋使用费（参照同时期同地段的房屋租金参考价，从2008年11月12日起计至房屋实际分割之日止）。事实和理由：广州市越秀区珠光东路长兴直街8号房屋是蔡锦与李洁云的夫妻共同财产。蔡锦与李洁云先后去世，其继承人于2008年办理了继承公证手续。同年11月4日，广州市公证处作出（2008）粤广证内字第162768号《公证书》，证明蔡锦夫妻的上述遗产由蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟及蔡桂贞九人共同继承。因每人所占的遗产份额均等，故各上述继承人各占涉案房屋九分之一的份额。此外，蔡懋深于2013年去世，其产权份额由其配偶梁惠芳继承。蔡懋堂、梁惠芳、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟作为涉案房屋的共有权人，依法享有分配房屋所得收益的权利。而该房屋一直由蔡桂贞独占使用，其他共有人无法使用房屋，也从未获得过房屋使用费。蔡懋堂、梁惠芳、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟就涉案房屋的使用及分割问题与蔡桂贞多次协商，但均无法达成一致。因此，为维护合法权益，蔡懋堂、梁惠芳、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟提出上述诉讼请求。一审法院经查明：据广东省广州市广州公证处2008年11月4日作出（2008）粤穗广证内字第162768号《公证书》记载：被继承人蔡锦（又名蔡满锦）于1989年1月18日在香港死亡，蔡锦的配偶李洁云于1976年12月12日在广州市死亡；蔡锦与李洁云共生育子女蔡懋深、蔡海、蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋权、蔡懋德、蔡桂珍、蔡桂娟、蔡桂贞九人；蔡海于1992年6月1日在加拿大死亡，其生前立下遗嘱，表示把全部遗产在支付债务、丧葬费后，余下的资产交付给其配偶蔡潘品清等。2008年11月12日，广州市国土资源和房屋管理局向蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟蔡懋堂核发C7008766号《房地产权证》，载明广州市越秀区珠光东路长兴三巷8号房屋建筑面积71.06平方米，用途为居住用房，所有权为蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟、蔡桂贞九人共有，所有权来源为继承。2013年9月29日，蔡懋深在加拿大死亡。其与前妻冼肖芳于1949年12月9日在广州市结婚，经加拿大法院1982年3月10日签署判决书判决离婚。1983年4月12日，蔡懋深与梁惠芳在加拿大结婚。梁惠芳于2018年8月13日于加拿大××多伦多市作出《继承声明书》，内称：其与蔡懋深生有一个女儿蔡嘉雯；蔡懋深与前妻冼肖芳生有五个儿女为蔡国才（Kwok-TsoiCHOI）、蔡宝玲（BaolingCAI）、蔡国杰（KwokKitCHOI）、蔡宝鸾（Pao-LuanCHOI又名陈宝鸾Pao-LuanTRAN）、蔡国钊(KwokChiuCHOI)；蔡懋深的父母均先于蔡懋深死亡；蔡懋深生前在中国遗留有下列合法个人财产：中国广东省广州市荔湾区康王中路606号717房、中国广东省广州市越秀区珠光东路长兴三巷8号和中国广东省广州市越秀区珠光东路长兴直街6号和其他遗有的合法个人财产；现蔡懋深的六个亲生儿女均声明放弃继承上述财产和其他所有遗留的合法个人财产；根据上述事实，并根据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第二十五条和第二十六条，梁惠芳是蔡懋深生前在中国遗留下的合法个人财产的第一顺序的继承人等。2018年8月24日，蔡懋深的子女蔡国才（Kwok-TsoiCHOI）、蔡宝玲（BaolingCAI）、蔡国杰（KwokKitCHOI）、蔡宝鸾（Pao-LuanCHOI又名陈宝鸾Pao-LuanTRAN）、蔡国钊(KwokChiuCHOI)、蔡嘉雯(KaManCHOI)在加拿大××多伦多市声明放继对蔡懋深遗留的上述产权的继承。2016年3月3日，蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟的代理人朱碧玲向广州市公安局越秀分局珠光派出所递交《报告》，称长兴三巷8号已变更为门牌为××，请派出所出具证明。广州市公安局越秀分局珠光派出所于同年3月9日在该《报告》下方批注意见为“经上门核查，××是本所管辖的门牌，上述情况供有关部门参考”。本案审理过程中，双方均同意蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟与蔡桂贞各占涉案房屋九分之一的产权份额。此外，蔡桂贞称涉案房屋自2008年11月12日起至今由蔡桂贞委托案外人叶桂香帮其对外出租，将收取的租金交给蔡桂贞，蔡桂贞用租金偿还装修费，没有分配租金收益给蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟。为证明装修及相关支出，蔡桂贞向一审法院提交以下证据：1.危险房通知书复印件；2.2016年1月10日收据；3.2015年12月10日装修内容及附图、装修人名片；4.2015年12月10日收据；5.2014年12月24日情况说明复印件。蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟称没有收到上述证据1，真实性不清楚，对上述证据2-5均有异议。一审法院认为：涉案房屋登记为蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟及蔡桂贞共有，因双方对每一共有人各占该房屋九分之一的产权份额没有异议，故上述共有人之间为按份共有关系。蔡懋深死亡后，其配偶梁惠芳依法继承其在涉案房屋中享有的九分之一产权份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，按份共有人没有约定不得分割共有物或约定不明确的，可以随时请求分割。本案中双方按份共有涉案房屋，且没有证据显示各共有人约定不得分割共有物，故蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟要求分割涉案房屋于法有据。对于分割方式，双方未能协商一致，从房屋面积及共有权人人数来看，显然不宜进行实物分割。又因为双方均另有住所，既没有实际居住在涉案房屋，也无居住该房屋的需要，因此，以拍卖或变卖该房屋后将所取得的价款进行分割的方式合法合理，一审法院予以支持。蔡桂贞认为必须三套房屋一同处理没有法律依据，一审法院不予采纳。蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟作为涉案房屋的按份共有人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。蔡桂贞自2008年11月12日至今独自管理、使用、出租该房屋，未向蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟分配租金收益，侵犯了蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟的共有权，因此蔡懋堂、蔡懋铿、蔡懋深、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟要求蔡桂贞按照房管部门公布的同时期同地段租金参考价计付房屋使用费于法有据，一审法院亦予以支持。但鉴于对本判决作出后涉案房屋是否一直由蔡桂贞独占使用或收益至分割完成时止的情况无法准确预计，故对本判决生效后的房屋使用费问题暂不予调处。至于蔡桂贞答辩所称以租金偿还装修费的问题，《中华人民共和国物权法》第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。涉案房屋必要的管理及修缮等支出应按上述规定办理，但因蔡桂贞未在本案中提出具体的反诉请求，故本案对此不予调处，蔡桂贞可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起三十日内，原告蔡懋堂、蔡懋铿、梁惠芳、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟及被告蔡桂贞共同拍卖或变卖广州市越秀区珠光东路长兴三巷8号房屋，所得价款由原告蔡懋堂、蔡懋铿、梁惠芳、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟及被告蔡桂贞各占九分之一。二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告蔡桂贞一次性向原告蔡懋堂、蔡懋铿、梁惠芳、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟支付上述房屋自2008年11月12日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照房管部门公布的同期同地段租金参考价计得的使用费总额的九分之八计付，原告蔡懋堂、蔡懋铿、梁惠芳、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟各占九分之一）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10800元，由原告蔡懋堂、蔡懋铿、梁惠芳、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟及被告蔡桂贞各负担1200元。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，案外人林穗文作为原告，以本案九名当事人作为被告，以无因管理为案由，向广州市越秀区人民法院起诉。该案案号为（2019）粤0104民初4270号。林穗文在该案中的诉讼请求为：请求法院判令九被告支付其重建抢修广州市越秀区珠光路长兴直街8号及6号房屋支出的费用501332元及利息。在该案审理过程中，林穗文作为申请人，申请该法院查封、冻结、扣押九被告名下价值501332元的财产。该法院作出民事裁定于2019年2月19日查封广州市越秀区珠光东路长兴三巷8号房产属八被告占有产权份额中的五分之一产权份额。在二审期间，八被上诉人向本院作出保证：1.其合计拥有位于广州市康王中路606号717房产九分之八的产权份额，愿意以上述产权份额及财产收益作为担保，担保（2019）粤0104民初4270号案生效后该案的修缮费用能够得到执行；2.本案判决拍卖或变卖广州市越秀区珠光东路长兴直街6号、8号两套涉案房产，八被告愿意预留上述拍卖或变卖得款供（2019）粤0104民初4270号案生效后执行。本院认为，蔡懋堂、蔡懋铿、梁惠芳、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟均系加拿大公民，本案属于涉外共有物分割纠纷。因涉案房屋位于我国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。一、关于涉案房屋的分割问题。蔡懋堂、蔡懋铿、梁惠芳、蔡懋权、蔡懋德、蔡潘品清、蔡桂珍、蔡桂娟与蔡桂贞在一审期间已经就涉案房屋产权份额各占九分之一达成一致意见，原审法院据此确定各方当事人对涉案房屋享有九分之一的产权份额理据充分，本院依法予以维持。八被上诉人长期居住于境外，讼争各方无法就分割方式达成一致，无法对涉案房屋进行实物分割。原审法院认定按照上述份额分割拍卖或变卖涉案房屋所得价款符合法律规定，本院依法予以维持。蔡桂贞以其对涉案房屋进行了常年的管理和修缮为由主张多分配份额，与其在一审中所作的陈述不符，本院依法不予支持。至于蔡桂贞是否修缮涉案房屋，八被上诉人是否应承担修缮房屋的费用及应承担费用的具体金额，并非本案应予审查的内容，相关权利人应当另循法律途径主张权利。二、关于房屋使用费的问题。蔡桂贞于一审庭审时承认其自2008年11月12日起实际使用并出租涉案房屋，并收取涉案房屋的租金，原审法院据此认定由蔡桂贞向八被上诉人支付相应的房屋使用费用符合法律规定，本院依法予以维持。三、关于涉案房屋的拍卖或变卖的问题。八被上诉人已作出相应保证，以前述财产保证（2019）粤0104民初4270号生效后能够得到执行。（2019）粤0104民初4270号案对本案房屋的查封目的在于保证该案生效后，权利人的债权得到有效执行。如林穗文在该案中胜诉，八被上诉人需承担相应的清偿责任，则八被上诉人对本案房屋的拍卖或变卖得款也可作为该案的执行标的予以执行。本案房屋的拍卖或变卖并不存在阻碍林穗文债权实现的可能性。蔡桂贞关于本案房屋拍卖或变卖因财产保全而违反法律规定的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人蔡桂贞的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10800元，由上诉人蔡桂贞负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 陈晓红二〇一九年十一月二十日书记员 李蕴妍黄晓君