湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0222民初5256号原告：阳新县自然资源和规划局，住所地阳新县城东新区钟家湾**。统一社会信用代码114202227352327186。法定代表人：梁再华，该局局长。委托诉讼代理人：郭衍胜，湖北才俊律师事务所律师。委托权限：一般授权。被告：黄石市华森房地产开发有限公司，，住所地黄石市经济技术开发区花湖大道**统一社会信用代码914202007809071630。法定代表人：伍炳高，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李名良，湖北文光律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告阳新县自然资源和规划局（以下简称资源和规划局）与被告黄石市华森房地产开发有限公司（以下简称华森公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告资源和规划局委托诉讼代理人郭衍胜、被告华森公司委托诉讼代理人李名良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付出让金11,000,000元及违约金，违约金按每日千分之一（其中500,000元从2014年3月16日起算，10,500,000元从2014年12月1日起算）计算至出让金付清之日止；2.判决由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年2月14日，原被告签订《国有建设用地使用权出让合同》。根据该合同约定，原告出让土地位于阳新县××技术开发区（银山村）六堡庙旁地块，面积19,547平方米，出让金总价款21,000,000元，合同约定该款应于2014年3月16日前支付第一笔出让金价款10,500,000元，2014年11月30日前付清余款10,500,000元。合同签订后，原告已实际交付土地。被告仅在挂牌时支付10,000,000元，余款11,000,000元一直不支付，原告经多次催讨无果，特诉至法院。华森公司辩称，1.答辩人未按时缴纳第二期土地出让金，系因原告未按合同约定向答辩人交付土地所致。因此，按双方签订的土地出让金合同约定，答辩人不但不应承担违约金，相反原告应向答辩人承担违约金。按双方签订的土地出让合同约定，该宗土地总面积为19,547平方米，土地出让价款为21,000,000元，分两期给付。第一期交付10,500,000元，第二期交付日期为2014年11月30日前。经原告同意，答辩人已于2014年3月16日向原告交纳了10,000,000元土地出让金（按合同约定少交了500,000元，但原告所出让的土地面积亦不足19,547平方米），按该宗土地最后调整的面积只有17,739.1平方米，故答辩人第一期已交足了应交的土地出让价款的一半。而合同约定，原告向答辩人交付土地的日期为2014年11月18日前，故在原告未交付土地之前答辩人无法交纳第二期的土地出让价款（按约定，原告交付土地后，答辩人才定额交纳土地出让金）。可原告至今未能交付土地，因而，答辩人未交纳第二期土地出让金不属于违约，答辩人具有对方先予履行抗辩权。依合同约定，原告至今未交付土地，属于违约。2.自2014年6月开始,答辩人多次向阳新县政府、规划局、国土局书面报告，本案地块因市政道路、排洪港建设占用减少了用地面积，用地规划设计条件有了很大改变。答辩人要求及时予以调整，县规划委员会、县规划局直至2018年11月6日才确定予以调整。因此减少1,807.9平方米土地使用面积，按合同约定第一期应少交970,000元（21,000,000元/19,547㎡×1,807.9㎡/2）。所以答辩人按合同约定第一期少交500,000元，不应承担违约金。即使按双方合同约定，答辩人第一期少交了500,000元土地出让金，原告要答辩人自2014年3月16日起，按每日千分之一承担违约金过高，亦请法庭依法调整。计算500,000元土地出让金违约金的终止时间是2014年6月。首先，第一期应交的土地出让金，依合同约定应为10,500,000元，但当时原告方已同意；其二，按该宗土地的面积折算，因实际调整后的面积只有17,739.1平方米，因而按规定，土地出让价款亦相应扣减。其三，日千分之一的利率，已达月利率百分之三，约定违约金过高，大大超出了原告的损失。因而依据合同法第114条之规定：当事人有权请求人民法院予以调整。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，应调整为中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付违约金为妥。3.原告必须迅速向答辩人交付土地，答辩人交清土地出让价款后，原告必须尽快为答辩人办理建设用地土地使用证。按双方签订的土地出让合同约定，原告必须先交付土地，答辩人才交清第二期土地出让价款。答辩人未交纳第二期出让金是事实，故法庭应在判令原告交付土地的同时判令答辩人交清土地出让金。而且，由于原告已调整了该宗土地的实际面积，原则上应核减答辩人应交纳的土地出让金。答辩人请求诉讼费由原告承担。故请求法庭在维护国家利益的同时，亦应维护民营企业的合法权益，请依法作出公正判决。本院经审理认定事实如下：2014年1月21日，被告华森公司向阳新县非税收入管理局缴纳土地出让保证金10,000,000元，并于2014年1月27日通过拍卖（挂牌）出让活动以总价21,000,000元竞得编号为G（2013）52号地块的国有土地使用权。2014年2月14日，出让人阳新县国土资源局（现资源与规划局）与受让人华森公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人向受让人出让坐落于阳新县××开发区（银山村）六堡庙旁编号为G（2013）52号的总面积19,547平方米土地，出让人同意在2014年11月18日前将出让宗地交付给受让人（未注明交付宗地时土地条件）；合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价为人民币21,000,000元，每平方米1,074.33元，定金为10,000,000元，定金抵作土地出让价款；受让人于2014年3月16日前支付第一期国有建设用地使用权出让价款10,500,000元，于2014年11月30日前支付第二期国有建设用地使用权出让价款10,500,000元；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日的，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。双方还对其他事项进行了约定。2014年3月26日，华森公司以定金抵土地出让款方式向阳新县非税收入管理局支付了第一期土地出让价款10,000,000元。后因涉案地块土地补偿金未及时支付导致村民阻工、规划排洪港建设占用出让土地面积等事由，华森公司开发建设项目不能依约进行。资源与规划局多次向华森公司催缴土地出让金未果，遂起诉来院。另查明，2018年11月6日，原阳新县规划局同意华森公司地块（经九路西侧A地块）的规划设计调整为净用地面积17,739.1平方米。2019年10月，阳新县土地收购储备中心向湖北阳新经济开发区管委会支付了涉案土地的剩余补偿款。本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行。本案争议焦点为：一、华森公司未按期支付土地出让款项是否违约。二、双方约定按日1‰计算违约金标准是否过高，应否调整。关于争议焦点一：双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定，华森公司于2014年3月16日前支付第一期土地出让价款10,500,000元，资源和规划局于2014年11月18日前交付宗地给华森公司，华森公司于2014年11月30日前支付第二期土地出让价款10,500,000元。结合案件事实，华森公司在支付第一期土地出让价款时仅支付了10,000,000元，余款500,000元未支付，违反了合同约定，该500,000元理应承担违约责任。华森公司关于涉案土地因土地调整面积为17,739.1平方米，第一期交纳10,000,000元已交足应交土地出让价款一半的辩解，结合涉案土地调整时间为2018年11月6日，而应交款时间为2014年3月16日，故该辩解没有法律依据，本院不予支持。关于资源和规划局要求华森公司支付第二期土地出让价款10,500,000元的诉求，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。虽然合同未明确约定资源和规划局交付涉案土地时的土地条件，但结合华森公司因涉案地块土地补偿金未完全支付导致村民阻工、规划排洪港建设占用出让土地面积等事由不能依约进行项目开工建设，且涉案土地补偿金剩余款项在2019年10月才支付完毕的事实，涉案土地存在纷争和规划变更，并未达到净地交付标准。就该第二期土地出让价款10,500,000元，华森公司有权在资源和规划局净地交付后履行给付义务，并未构成违约。关于争议焦点二，华森公司在支付第一期土地出让价款时仅支付了10,000,000元，余款500,000元未支付，给资源和规划局造成损失，依法应当承担违约损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。因此，在华森公司主张约定的违约金标准过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，华森公司未在第一期土地出让款项约定时间足额支付出让金构成违约，但鉴于华森公司逾期付款的行为造成资源和规划局的损失为利息损失，现双方约定以日1‰的标准计算违约金明显过分高于银行贷款利率，故对华森公司请求适当减少，本院予以支持，依法调整为由华森公司按中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%标准向资源和规划局支付违约金。华森公司关于涉案宗地调整后的实际面积少于合同约定面积，土地出让金应进行核减的主张，不宜于本案中一并处理，华森公司可以另案主张。综上所述，本院依法支持被告华森公司向原告资源和规划局支付土地出让价款11,000,000元及相关违约金。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条、第一百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告黄石市华森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告阳新县自然资源和规划局第一期土地出让价款500,000元及违约金（违约金以500,000元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%的标准自2014年3月16日起计算至款项付清之日止）；二、被告黄石市华森房地产开发有限公司在本判决生效后，于G（2013）52号地块净地交付之日起十日内支付原告阳新县自然资源和规划局第二期土地出让价款10,500,000元；三、驳回原告阳新县自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87,800元，减半收取计43,900元，由被告黄石市华森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇一九年十一月二十日书记员  陈明明