西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初7732号 原告:李建军，男，1985年11月11日出生，汉族，内蒙古伊丽集团职员，住陕西省西安市未央区。 委托诉讼代理人：孟恩海，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓波，陕西永嘉信律师事务所律师。被告: 高海潮，男，1989年5月13日出生，汉族，无业，住陕西省西安市新城区。第三人：张一娟，女，1985年10月9日出生，汉族，无业，系原告之妻，住址同上。委托诉讼代理人：赵晓波，陕西永嘉信律师事务所律师。  原告李建军诉被告高海潮、第三人张一娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁建雯采用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建军及第三人张一娟委托代理人赵晓波、被告高海潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建军诉称，2019年6月7日，原被告经陕西爱居商业运营管理有限公司居间，签订《房屋买卖居间合同》。约定原告以总价63万元购买被告所有的位于西安市新城区XX路XX城XX号XX号楼XX城XX幢XX单元XX号房屋一套，原告现场支付定金3万元。2019年6月11日，原被告双方通过第三方共同签署了《存量房买卖合同》（网签登记备案号Ｃ19024348）及《二手房交易结算资金监管协议》《个人住房公积金借款合同》，约定原告支付首付款28万、住房公积金35万元至西安市房管局资金监管账户。同时双方约定，被告应当在2019年8月7日前将房屋交付原告并在贷款存入资金监管账户后7日内配合原告办理产权转移登记手续。同时还约定任何一方违约，除承担违约责任外，还应向对方支付律师费、公证费、保全费、保险费等。相关合同签订后，原告即按约履行了相关付款及申请贷款义务，且全部款项已经于2019年8月2日支付至资金监管账户。但直到2019年8月20日本案立案后，2019年9月12日，高海潮才协助原告将房屋产权转移登记其名下，并完成了房屋交付手续。起诉请求判令： 1、被告以购房款总额630000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告李建军支付自2019年8月6日至2019年9月12日之日止的违约金2892.75元。2、判令被告高海潮承担本案律师费20000元。3、本案诉讼费由被告承担。被告高海潮辩称，房屋没有及时过户是因为原告违约在先，贷款时间也超过约定的45天，耽误了时间，影响自己购买新房。原告在2019年6月21日时已要走了15000元的定金，8月5日双方去办过户手续时把下余的15000元定金全要走了，口头上说了不要房子了，所以我认为是原告违约要求解约的，我同意与其解约，但房款在指定的账户上，我并没有收取，所以也无法退还给原告。表示不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告与第三人系夫妻关系。2019年6月7日，原告与第三人张一娟经陕西爱居商业运营管理有限公司居间，签订了《房屋买卖居间合同》。约定张一娟以总价63万元购买被告所有的位于西安市新城区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX号房屋一套，建筑面积为51.25平方米。房产证号：112XXXXXXXＩ－49－1－30702－2.合同约定甲方（被告）向乙方（第三人）支付3万元购房定金，此定金在乙方购房款全部在于房地局指定监管银行后甲乙双方并结清丙方全部代理费用，由甲丙双方在房产过户前退还乙方。违约责任约定：1、甲方提供的虚假信息、反悔，改变出售条件等情况，导致乙方不能成交，甲方将定金在乙方提出解除合同后3日内双倍退还给乙方，并赔偿本次房产交易产生的评估费、按揭代理费、丙方中介费3%等费用。合同自动解除，合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。2、若乙方提供虚假信息，反悔，改变购买条件等情况，导致甲方不能成交，乙方定金不退，作为违约金，由甲乙丙双方平均分配作为佣金，乙方还须承担本次交易房屋所产生的费用及丙方中介费3%等费用。合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。其它约定：经甲乙双方协商，上述房产在45个工作日完成银行审批，如未（完）成银行审批，乙方向甲方支付5万元作为违约金，甲方无条件配合乙方、丙方。除不可抗拒因素。合同签订当日，第三人现场支付被告定金3万元。同年6月11日，原被告又签订《存量房买卖合同》（即网签合同），其中第五条第3款约定：首付款加贷款方式付款；公积金贷款。交易双方应在2019年6月20日前签订存量方资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起7日内将首期价款260000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的40%。买受人应当在2019年6月20日前就余款370000元向交通银行光华路支行（贷款机构）申请贷款支付。第八条约定：买受人贷款银行审批通过，并且将贷款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户之日起7日内由出卖人、买受人双方申请办理转移登记手续。如未按本合同第八条约定的期限办理产权转移登记手续，按自行协商解决。第十三条第4款约定：交易双方任意一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外，还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）。同日，原被告及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，其中第十五条约定：乙方（原告）应于本协议签订之日起90日内将购房首付款260000元存入专用账户后并及时办理银行按揭手续。专用账号信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。2、开户行：交通银行西安光华路支行；3、账号：611899991010003135347.2019年7月9日，原告办理了银行按揭贷款手续。2019年8月5日，陕西省XX房XX中心资金部向西安市XX房XX中心出具回执一份，准予李建军贷款35万元，贷款期限：自2019年8月1日，根据该回执下方的备注，原告应持此回执到西安市XX房XX中心办理个人账户解冻，否则不能提取公积金。期间，原告将280000元现金存入批定的专用账户，2019年8月2日，西安市住房保障和房屋管理局给原告发来短信提示监管资金已全额到账。2019年8月5日原被告去房产管理部门办理过户手续时，因退定金的事原被告发生争议，被告以原告声称房子不买了要退定金为由，将下余15000元定金退还给原告（之前6月21日被告应原告要求已退15000元），主张此为原告解约行为，表示同意与原告解除买卖协议，双方应为解除约定。但原告主张在过户前退定金是居间合同三方约定的内容，属于正常履约，不代表解约；被告不同意退定金，退定金后又不履行过户手续，系被告违约。双方为此发生争议，协商未果后，原告于2019年8月20日将被告诉至本院。另查2019年8月7日，被告已将涉诉房屋交付原告占有使用，2019年9月高海潮协助原告将房屋产权转移登记其名下，不动产转移过户登记日期为2019年9月12日。另查涉诉房屋在转移过户前系出租状态，月租金1100元。另原告为此案聘请律师产生费用20000元。上述事实，有原被告陈述，开庭笔录、《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、XX房XX中心回执、委托代理合同及代理费发票、房产证、微信聊天记录、被告转账记录等证据在卷佐证。本院认为，原告与第三人张一娟及居间方共同签订的《房屋买卖居间合同》、原被告签订的《存量房买卖合同》、原被告及西安市置诚资产管理有限公司签订的《二手房交易结算资金监管协议》主体、内容及形式合法，当事人意思表示真实，为有效合同，双方均应依约履行。在《房屋买卖居间合同》履行过程中，原告未在合同约定的45日内完成银行审批贷款手续，对原告及时收取房款并使用造成影响，系原告违约在先。原告在合同约定的63万元房款未全额打入指定的监管账户前，于2019年6月21日即向被告索要回一半的定金15000元，系原告违约在先。但被告并未就此追究原告的违约责任，并且于2019年8月5日前去配合原告办理房产转移过户手续，因双方就清退下余的15000元定金产生争议，原告声称房子不买了，被告才清退了15000元定金并收取定金条，并拒绝办理过户手续。本院认为，被告配合原告去办理过户手续的意愿是真实的，双方因定金清退问题产生争议，应正面协商处理，协商不下的情况下，原告应先办理过户手续，待之后再继续协商清退定金的问题，现原告以“房子不买了”的不真实的意思表示来追讨定金，导致被告产生误解，使8月5日当天未能如约过户，双方关系僵持，此中原告应承担主要责任。且8月7日被告已将房屋腾交给原告，故对原告的正常使用并未造成实质上的损害。另按《存量房买卖合同》第八条约定：买受人贷款银行审批通过，并且将贷款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户之日起7日内由出卖人、买受人双方申请办理转移登记手续。如未按本合同第八条约定的期限办理产权转移登记手续，按自行协商解决。也就是说，合同并未约定迟延过户的违约金，故对原告该项诉讼请求予以驳回。同样依据《存量房买卖合同》第八条的约定，双方协商解决的期限并未约定，故原告应以被告曾给予自己延期审批贷款的耐心、在8月7日虽未过户但仍腾交房屋的诚心以及对自己之前的两次违约不予追究所给予的包容心，也给予被告足够的时间消除之前不真实意思表示造成的关系僵持，毕竟延期过户导致的延期收房款，受影响的是被告而不是原告。但原告在8月7日被告已将房屋实际腾交给自己，在不影响正常占有使用收益的情况下，于2019年8月20日将被告诉至法院，并因此聘请律师代理，花费20000元代理费，该费用系原告扩大损失，应由原告自行负担。综上，对原告的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告李建军的诉讼请求。诉讼费330元减半收取165元，由原告李建军自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    袁建雯  二0一九年十一月二十日                                书 记  员    康  菲 1