江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初961号原告（反诉被告）：周建，男，1977年6月10日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：瞿建洋、李思斯，江苏金汇人律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴汉杰，男，1976年1月22日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：毛国英，江苏闳远律师事务所律师。原告（反诉被告）周建与被告（反诉原告）吴汉杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年11月5日进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）周建及其委托诉讼代理人李思斯，被告（反诉原告）吴汉杰委托诉讼代理人毛国英到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告周建向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除周建、吴汉杰于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令吴汉杰及时腾空并归还坐落于无锡市锡山区的房产并恢复原状；3.判令吴汉杰支付违约金350000元；4.判令吴汉杰自2018年7月1日起至实际归还房屋期间，按每月3000元的标准支付房屋使用费。事实与理由：2018年6月6日，吴汉杰就购买周建名下的坐落于无锡市锡山区的房屋事宜签订了《房屋买卖合同》一份，双方对房屋总价款、付款方式、违约责任等作出了明确约定。其中，房屋总价款1750000元，定金20000元，交房当日吴汉杰再支付80000元，剩余房款1650000元于交房之日起四个月内一次性支付给周建。2018年7月1日，周建将房屋实际交付给吴汉杰使用，截至起诉之日，吴汉杰共支付房款300000元，余款1450000元至今未付，期间周建多次催讨未果，故周建诉至法院，请求判如所请。被告吴汉杰辩称：同意解除合同，自2018年6月6日双方合同签订之日至2019年4月15日合同解除之日房价上涨了10%，周建主张的违约金过分高于损失应予减少；房屋使用费不应支付；吴汉杰接收房屋后对涉案房屋进行了装修，周建应对装修进行补偿。据此，吴汉杰提出反诉请求：一、判令周建返还吴汉杰已支付的房款300000元；二、判令周建赔偿周建的房屋装修损失280000元。反诉被告周建辩称：合同解除是因吴汉杰单方原因造成，吴汉杰对涉案房屋进行的装修并非周建本意想要的，请求对双方过错程度予以考量并由双方分摊。本院对双方无争议的事实认定如下：2018年6月6日，周建、吴汉杰经无锡市如家房地产经纪咨询有限公司居间介绍，签订编号为0001435的《房屋买卖合同》，约定：吴汉杰向周建购买坐落于锡山区房屋一套，面积为110.46㎡，总价为1750000元；支付方式为：吴汉杰于当日支付定金20000元，交房当日再支付定金80000元；交房之日起4个月之内一次性支付1650000元；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。当日，吴汉杰按约向周建支付定金20000元。2018年7月1日，周建向吴汉杰交付春江花园376-201房屋，吴汉杰向周建支付定金60000元。2018年7月5日，吴汉杰支付20000元，11月2日支付50000元，11月3日支付150000元。以上吴汉杰合计支付300000元，余款1450000元吴汉杰至今未付。吴汉杰接收上述房屋后，对房屋进行了装修。2019年1月25日，周建以特快专递方式向吴汉杰发出《通知函》，催促吴汉杰于2019年2月10日前一次性支付剩余购房款1450000元及因逾期付款产生的损失43500元（自2018年11月1日至2019年2月10日，每日按1450000元的万分之三即435元标准计算）；如未在上述期限前一次性支付上述款项的，周建将于2019年2月11日解除《房屋买卖合同》，并保留向吴汉杰主张违约金及其他损失的权利，但吴汉杰拒收上述快递。周建又通过无锡市如家房地产经纪咨询有限公司以微信聊天方式向吴汉杰告知上述《通知函》。2019年4月15日，在本院主持下，周建、吴汉杰一致同意解除《房屋买卖合同》，当日吴汉杰向周建交还春江花园376-201房屋。关于涉案房屋从2018年6月6日至2019年4月15日期间的价格变化，吴汉杰提供了网站房价走势图，认为已经上涨约10%左右，周建认为请法院酌情考虑网站的价格走势图，且双方均认为不需要鉴定房屋涨跌幅度。据安居客网站价格走势图显示，春江花园三期房屋成交均价在2018年6月为15598元/平方米，2019年4月为16550元/平方米，上涨幅度为6.1%。审理中，经吴汉杰申请，本院委托无锡公诚资产评估有限公司对吴汉杰对春江花园376-201房屋进行室内装修的价值进行评估。无锡公诚资产评估有限公司于2019年9月16日出具锡公诚评报字（2019）第09号评估报告，报告认为装修价值为111640.74元。为此，吴汉杰支付鉴定费1800元。对于上述鉴定报告，周建认为评估价值虚高，在装修价值上应考虑双方过错程度进行分摊，且室外阳台部分属于吴汉杰进行的违章搭建，对其价值不予认可；吴汉杰认为评估报告中未将客厅吊顶中的电线纳入评估范围，庭审中双方均同意该部分电线价值按500元计算。本院认为：周建、吴汉杰于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行，后吴汉杰未按约定日期支付房款，已经构成违约，对此双方并无异议，且均同意解除合同。《房屋买卖合同》解除之后，周建据此获得的房款300000元应当返还给吴汉杰，本院对吴汉杰的第一项反诉请求依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者冲裁机构予以适当减少，因此周建的第3、4项诉讼请求是一个问题的两个方面，即考虑违约金是否增加或减少，本案双方的争议焦点为：一、吴汉杰应向周建支付多少违约金；二、吴汉杰对春江花园376-201房屋内进行的室内装修如何处理？关于争议焦点一，《房屋买卖合同》约定违约方应承担房价20%的违约金，该约定过高，理由如下：第一，在2018年6月至2019年4月期间，涉案房屋所在小区的成交均价不止没有下跌，反而上涨了约6%，周建不存在房屋售价方面的损失；第二，周建主张的同小区类似户型的租金价格租金约为3000元/月，在周建无法使用房屋期间的房屋占有使用费损失或逾期交付的房款的利息损失均与350000元相差悬殊。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽然在2018年6月至2019年4月期间房价有所上涨，但幅度并不大，且考虑到导致合同无法继续履行的过错在于吴汉杰一方，周建重新出售房屋需要额外付出的时间成本及面临的交易风险，本院认定吴汉杰应向周建支付的违约金为30000元。以上违约金已经足以弥补周建主张之房屋使用费，本院对周建的第4项诉讼请求依法不予支持。关于争议焦点二，周建、吴汉杰在《房屋买卖合同》中未约定违约情况下吴汉杰对涉案房屋的装修如何处理，考虑到吴汉杰的装修已经添附于涉案房屋之上，客观上提高了涉案房屋的价值，房屋恢复原状不仅使添附的价值灭失，还有可能对原房屋造成损坏，是不经济的行为。故周建要求吴汉杰将房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。本案中关于装修的鉴定程序在本院主持下按法定程序进行，本院对鉴定意见予以采纳，因客厅吊顶内电线未纳入鉴定范围内，但双方均认可电线价值500元，该部分价值应计入装修价值内，本院认定吴汉杰对涉案房屋进行的装修价值为112140.74元。周建认为价值偏高并无相关依据，本院不予采信，而阳台上的装修与周建的房屋连为一体，阳台实际上由周建使用，故对阳台的装修价值亦应纳入装修价值内。上述装修已经添附于周建的房屋之上，应视为吴汉杰的损失。考虑到周建向吴汉杰交付涉案房屋之时，是以转移房屋之所有权为目的，包含同意吴汉杰对房屋进行装修之意思表示，现吴汉杰对房屋进行的装修客观上提高了涉案房屋的价值，周建应当对吴汉杰作出适当补偿。结合当事人的过错程度，本院酌定周建向吴汉杰补偿装修款20000元。综上所述，本院确认双方于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除，周建应向吴汉杰返还房款300000元，吴汉杰应向周建支付违约金30000元，周建应向吴汉杰补偿装修损失20000元。由于诉讼中吴汉杰已向周建返还涉案房屋，本院对周建之第2项诉讼请求依法不予支持。以上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认周建、吴汉杰于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除；二、周建于本判决生效后10日内向吴汉杰返还房款300000元；三、吴汉杰于本判决生效后10日内向周建支付违约金30000元；四、周建于本判决生效后10日内向吴汉杰补偿装修款20000元；五、驳回周建的其他本诉诉讼请求；六、驳回吴汉杰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6865元，由周建负担6310元，由吴汉杰负担555元；反诉案件受理费9600元，减半收取4800元，保全费3520元，鉴定费1800元，合计诉讼费10120元，由周建负担5583元，由吴汉杰负担4537元（本诉案件件受理费6865元已由周建垫付，反诉案件受理费10120元由吴汉杰先行垫付，上述诉讼费相互抵消之后，周建应于本判决生效后10日内再向吴汉杰支付5028元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 春审 判 员  邹吟冰人民陪审员  王 玲二〇一九年十一月二十七日书 记 员  严露玮