广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0329民初268号 原告：康荣生，男，1964年10月20日出生，汉族，个体户，住广西资源县。 原告：于季秀，女，1967年12月11日出生，汉族，个体户，住广西资源县。 原告：于雪芳，女，1989年1月4日出生，汉族，个体户，住广西资源县城北新区。 原告：康炳炜，男，1992年11月19日出生，汉族，现役军人。 四原告委托代理人：蒋帆，广西法治律师事务所律师。 被告：雷松柏，男，1957年9月13日出生，汉族，农民，住广西资源县。 被告：雷海英，女，1983年5月29日出生，汉族，农民，住广西资源县。 被告：吕开盛，男，1970年9月3日出生，苗族，住广西资源县。 三被告委托代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜诉被告雷松柏、雷海英、吕开盛农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日作出（2018）桂0329民初350号民事判决，因三被告不服，向桂林市中级人民法院提起上诉。桂林市中级人民法院于2019年5月14日作出（2018）桂03民终3150号民事裁定，撤销本院（2018）桂0329民初350号民事判决，发回本院重审。本院于2019年5月29日立案受理后，依法另行组成由审判员唐海民担任审判长、人民陪审员莫满春、曾令有组成的合议庭，分别于2019年7月17日、10月31日公开开庭进行了审理。原告康荣生及四原告委托代理人蒋帆、被告吕开盛及三被告委托代理人莫冰松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告2010年9月4日签订的《房屋转让合同》无效，被告将房屋返还给原告，原告将房屋价款224800元返还给被告；2、诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求，要求四被告支付从2010年9月至2019年6月期间的房屋占用费94500元直到搬离房屋时止。事实与理由：原告康荣生是资源县资源镇合浦街人，祖居合浦街已数代。原告康荣生在，宅基地是沈滩村第十组农村集体土地，《集体土地使用证》号：资集用（2008）第80120185号。2010年9月4日，原告康荣生与被告雷海英签订《房屋转让合同》，将该房屋作价224800元卖给被告雷海英。原告康荣生、被告雷海英在合同上签名，原告康荣生之妻于季秀、女于雪芳、子康炳炜及被告雷海英之夫吕开盛、父雷松柏，也在合同上签了名。该宅基地属于农村集体土地，被告不是该集体经济组织成员，也不是合浦街人，根据法律规定，该房屋本来不能出售给该集体经济组织成员以外的人，且被告一直未办理过户手续，长期占用原告的名字，为此，原告诉至法院。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、原告康荣生、于季秀、于雪芳的身份证及康炳炜的士官证，证实原告的诉讼主体资格； 2、《房屋转让合同》，证实2010年9月4日原告与被告签订《房屋转让合同》，原告将房屋作价224800元卖给被告； 3、土地登记档案，证实原告转让的房屋宅基地系农村集体土地； 4、李业祥、李荣生的证明，证实李三妹的房屋由继子康荣生继承，康荣生有权使用该土地。 三被告辩称，答辩人不支付原告房屋占用费，合同在法院认定无效之前是没有任何证据证明房屋转让合同是无效的；原被告签订合同后，被告交了224800元，原告将房屋交给被告使用，被告是合法使用，如果被告要支付原告房屋占用费，原告同样是非法占有了被告的224800价款，被告将保留追究此权利；导致本案是原告造成的，原告明知被告的身份，清楚被告不能使用这块土地的情况，且该房屋也是原告以15800元从别人手里购买来的，所以原告不应该支付租房费。原告不是返还争议房屋的诉讼主体，原告康荣生一家本身属城镇居民，而该房屋是在沈滩十组的宅基地上所建，根据相关法律法规，原告一家无权使用农村的宅基地建房，所以其不是本案返还诉争房屋的诉讼主体；原、被告签订的合同合法有效，合同是双方的真实意思表示，并且没有违法相关法律法规的禁止性规定；即使本案认定合同无效，相互返还财产，那么财产的返还应该按照房屋现在的市场价值来计算，并且原告应该赔偿被告因合同无效所造成的所有损失。 被告为证实其主张，在举证期限内提供的证据有： 1、证明，证实合同签订时邀请了街委会来证明双方自愿签订的合同； 2、领条，证实房屋所占地是康荣生从资源县资源镇沈滩村第十组村民李荣生、李长清手上购买的，不是原告本来就拥有的宅基地。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2的三性无异议；对证据3的真实性无异议，但对原告如何取得土地使用权证有异议，因为原告为城镇居民不可能取得土地使用证，对证据4的真实性不予认可，认为该证据是复印件，且内容相互矛盾，作为身份关系，沈滩村委会也无法证明他们的身份关系。原告对被告提供的证据1的合法性有异议，认为与土地管理法相违背；对证据2的真实性无异议，但认为康荣生的户口确实是合浦街的居民，其在合浦街生活了几十年，且沈滩村与合浦街都相互使用了各村的集体土地。 结合双方举证质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据4涉及身份关系，且无其他证据相佐证，本院不予认可；对被告提供的证据1就其证明双方房屋买卖的事实部分予以认可，其余证明内容不予认可；对证据2的真实性予以认可。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：李三妹系资源县资源镇沈滩村第十村民组的五保户，其死亡后留有房屋一座。2004年8月19日，原告康荣生从资源县资源镇沈滩村第十村民组村民李荣生、李长清处以15800元购得该处房屋，该房屋位于资源县。2005年原告康荣生在该位置自建房屋一座，并于2008年8月25日以康荣生的名义办理了《集体土地使用证》（资集用〔2008〕80120185号），土地用途为住宅，权属性质为集体，土地所有农民集体，土地使用权人为康荣生。 2010年9月4日，原告与被告签订《房屋转让合同》,约定将原告康荣生所建位于资源县的房屋转让给被告，房屋及其全部附属设施（屋后化粪池及搭建厨房）归被告所有，并约定房款为224800元，被告一次性将房款支付给原告。购房后，被告雷松柏一家搬入该房屋居住至今。 另查明，原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜，被告雷松柏、雷海英、吕开盛均不是资源县资源镇沈滩村第十村民组村民。 在诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告支付自2010年9月至2019年6月房屋占用费94500元，因被告未提起赔偿请求，原告撤回了该项请求，并得到本院准许。双方经本院释明均未申请对涉案房屋的价值进行评估。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原、被告签订的《房屋转让合同》,虽是当事人的真实意思表示，但涉案房屋是集体所有土地上的建筑物，涉及到宅基地使用权的转让。根据法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联,而被告不是资源县资源镇沈滩村第十村民组集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的合同违反了法律、行政法规强制性规定，故双方之间的《房屋转让合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就损失问题，经本院释明，双方未申请对涉案房屋的价值进行评估，被告也未提出损失赔偿请求，原告虽提出了损失请求，但在被告未提损失的情况下又撤回了该项请求。因此，就该案损失赔偿问题在本案不作处理，双方在该判决生效后可另行起诉。被告要求确认过错责任的大小，因双方未申请对涉案房屋的价值进行评估，损失无法确定，在本案中就损失未作处理，对责任划分没有必要，故对责任划分可在双方提出损失赔偿时再作确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜与被告雷松柏、雷海英、吕开盛于2010年9月4日签订的《房屋转让合同》无效； 二、原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜于本判决生效后十五日内返还被告雷松柏、雷海英、吕开盛购房款224800元； 三、被告雷松柏、雷海英、吕开盛于本判决生效后三十日内将坐落于资源县的房屋（集体土地使用证：资集用〔2008〕80120185号）返还给原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜。 上述给付款项，义务人逾期不履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 本案受理费4672元，由原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜负担2803元，由被告雷松柏、雷海英、吕开盛负担1869元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费4672元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐海民 人民陪审员  莫满春 人民陪审员  曾令有 二〇一九年十一月二十六日 法官 助理  陈 珂 书 记 员  徐静凝 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。