北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14201号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京利得昌盛商贸中心，经营场所北京市大兴区黄村镇兴丰大街东侧。经营者：黄彪，男，1971年9月26日出生，汉族，住北京市大兴区黄村镇三合南里******。委托诉讼代理人：范健宁，北京市中迈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军北京卫戍区教导大队，住所地北京市大兴区康庄路**。法定代表人：王运洪，大队长。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，北京谦君律师事务所律师。上诉人北京利得昌盛商贸中心（以下简称利得昌盛中心）因与上诉人中国人民解放军北京卫戍区教导大队（以下简称教导大队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初14225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利得昌盛中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回教导大队的反诉请求；2.支持我中心全部诉讼请求，改判教导大队给付我中心损失120万元。事实和理由：一、一审判决教导大队给付我中心45万元损失明显偏少，根据双方合同约定，我中心花费100余万元将租赁房屋进行改扩建，在教导大队的要求下终止合同，我中心还对租户进行了赔偿，预期损失加赔偿金远不止45万元。二、我中心按时缴纳了房租和取暖费，不拖欠教导大队费用，双方签订合同之后，我中心一直按照合同约定交纳各项费用，不拖欠教导大队任何费用。教导大队辩称，一审判决我单位对利得昌盛中心进行赔偿没有依据，双方签订的补充协议第八条约定了补偿条款，补偿的前提条件是部署调整或其他不可抗力因素，需要提前收回涉案房产，才应该进行补偿。本案中利得昌盛中心搬离房屋是因为政府治理开墙打洞以及其无证经营，不符合补偿条件，依据补充协议第八条不应给予补偿。另外一审判决的赔偿数额也没有标准。教导大队上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回利得昌盛中心一审全部诉讼请求；2.改判利得昌盛中心给付自2007年至2017年之间除2012-2013供暖季之外共9个供暖季的取暖费共计166950元（按照2012年缴纳标准计算）；3.改判利得昌盛中心给付自2017年6月1日起至支付之日止按日千分之三计算拖欠房租的违约金（暂计算至2019年7月1日，共计142500元）；4.改判利得昌盛中心给付所有拖欠费用自2017年6月1日起至支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的迟延履行利息；5.或将本案发回重审。事实和理由：一、本案生效并履行的租赁合同为2014年6月1日双方签订的《军队房地产租赁合同》，根据该合同约定的不可抗力情形和合同解除情形，我单位无支付损失的义务。1.双方前后签订两份租赁合同，从签订时间来看，应当以后签署的合同为准。2.2014年军队开展房地产租赁清理整顿工作，要求使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本签订书面合同，故2014年6月1日双方签订的《军队房地产租赁合同》应为最后生效的版本。3.根据生效的《军队房地产租赁合同》中不可抗力情形和合同解除情形的约定，我单位无赔偿义务。二、即便认定双方签订的2007年5月25日《房屋租赁合同》及2007年6月25日补充协议为本案依据，利得昌盛中心未按照合同约定守法经营，由此产生的损失应由其自行承担。三、利得昌盛中心将涉案房屋全部转租，根据转租合同约定，因不可抗力原因造成损失，利得昌盛中心与转租户互不承担责任，故利得昌盛中心没有产生直接损失，一审判决我单位给付利得昌盛中心损失，属于事实认定错误。四、利得昌盛中心请求的损失是提前解除合同的利润损失，赔偿损失不是带有惩罚性的违约金，司法实践中一般只支持赔偿直接损失，预期利益原则上不予支持，所以一审判决认定事实错误，适用法律错误。五、即便法院认为我单位应向利得昌盛中心支付损失，一审法院判令的损失金额明显过高。1.一审判决我单位赔偿金额超过了订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。2.一审判决不应以利得昌盛中心私自委托评估公司评估的涉案房屋价值作为酌定依据。六、双方合同到期终止未再续签系因国家重大决策——军队全面停止有偿服务的要求，系不可抗力原因，双方应互不负赔偿义务。七、我单位一直通过口头或电话向利得昌盛中心催要取暖费，索要取暖费并未超过诉讼时效，我单位的反诉请求应当予以支持。八、无论是2007年还是2014年签订的租赁合同，承诺逾期交付租金的违约金是利得昌盛中心的真实意思表示，在利得昌盛中心认可的资信证明中其保证诚信守法，按时如数交纳租金，如拖欠租金按照千分之三支付违约金。利得昌盛中心辩称，不同意教导大队的上诉请求和理由。利得昌盛中心向一审法院起诉请求：判令教导大队给付违约金和损失120万元。教导大队向一审法院反诉请求：1.利得昌盛中心给付自2017年6月1日起至2017年10月31日止的房租62500元；2.利得昌盛中心给付自2007年至2017年之间除2012-2013供暖季之外共9个供暖季的取暖费共计166950元（按照2012年缴纳标准计算）；3.利得昌盛中心给付自2017年6月1日起至支付之日止按日千分之三计算拖欠房租的违约金（暂计算至2019年7月1日，共计142500元）；4.利得昌盛中心给付所有拖欠费用自2017年6月1日起至支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的迟延履行利息。一审法院认定事实：2007年5月25日，甲方教导大队与乙方利得昌盛中心签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将原军人服务社（房屋建筑面积207平方米，场地面积405平方米）及家属院东南角临街处门面房（房屋建筑面积222平方米，场地面积58平方米）出租给乙方。乙方所承租的房屋主要用于经营，经营范围为综合超市、餐饮等项目。协议期限为5年，自2007年6月1日起至2012年5月31日止。房屋年租金（不含水电暖等费用）为15万元，缴纳时间为每年6月15日前，乙方未按期缴纳，应当按银行规定承担滞纳金。水电暖费用另行计量计价，由乙方承担。水电费按月交付，取暖费于每年十一月三十日前将该年度取暖期费用一次付清。乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得擅自改变承租用途。合同签订后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任一方承担。2007年6月25日，甲方教导大队与乙方利得昌盛中心签订补充协议，约定租赁期限延期7年，至2019年5月31日止。乙方可在承租场地对原有房屋进行改扩建，改扩建方案由乙方拟定，经甲方同意后方可实施，并将竣工图纸送交甲方存档。改扩建的房屋及附属设施权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。改造装修工期为三个月，该时限内不计收房租，每月按1万元计，合计3万元，第一年乙方应交租金为12万元。乙方对房屋的改扩建需按甲方规定进行，原军人服务社改扩建后整体应为砖混结构，其余房屋主体应为砖混结构，甲方协助乙方办理相关手续。乙方在合同期满时应将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。延期内年租金及费用交纳方式不变。延期内双方原定的权利及义务不变。甲方如因部署调整或其他不可抗力因素，需要提前收回上述房地产，应当提前一个月通知乙方，乙方应及时把所租的房屋和场地交还给甲方，甲方对乙方损失给予适当补偿。上述合同签订后，利得昌盛中心出具资信证明，保证在承租期间诚信守法，依合同规定，不改变租赁用途，按时如数缴纳租金，如拖欠，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三向甲方交违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，不得搬走，逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，若抵扣不足，承租方应当补足。2014年6月1日，甲方教导大队与乙方利得昌盛中心签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将北京市大兴区康庄路33号院（坐落号：京京字第0173号）原军人服务社及东南角临街房出租给乙方使用，建筑面积800平方米，乙方已对甲方所要出租的房屋和场地做了充分了解，愿意承租该房产。租赁项目经营范围为百货、餐饮、医药。协议期限为1年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止。房屋租金（不含水电暖等费用）为15万元，缴纳时间为当年6月15日前。水电暖费用另行计量计价，由乙方承担。水电费按月交付，取暖费于每年十一月三十日前将该年度取暖期费用一次付清。不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿。甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用。2019年6月29日，北京市大兴区高米店街道办事处出具高米店街道关于封堵北京卫戍区教导大队南侧“开墙打洞”出租经营房屋的情况说明，该说明载明：2017年，按照北京市、大兴区两级政府关于开展“疏解整治促提升”专项行动的统一部署和要求，2017年7月至11月，由高米店街道与教导大队组成军地联合领导小组，对街道辖区涉及教导大队的“开墙打洞”和无证无照经营行为进行了核查确认，经双方核定教导大队东边家属院南门两侧共11家均属违法“开墙打洞”房屋，并涉及无证无照经营（其中7家均无证无照、2家有照、2家为空房），为专项行动清理封堵重点对象。2017年11月，在各商户按规定时限自行腾退完毕后，军地联合对11家出租经营“开墙打洞”房屋进行了全部封堵。教导大队以此证明利得昌盛中心腾退返还租赁房屋的时间为2017年11月。而利得昌盛中心称其于2017年5月腾退租赁房屋，但未提供相应证据。利得昌盛中心在承租房屋期间对涉案房屋进行了加建和装修，并对承租房屋进行了分租。利得昌盛中心向教导大队提交分租申请书，申请书载明利得昌盛中心保证做到以下几点：1.各分租户签订的合同期限不超过一年，同时，时间不得超过我与大队签订期限。2.……根据教导大队提供的租赁合同显示，利得昌盛中心共计分租8户，年租金为655000元。利得昌盛中心称分租后每年租金收入约为80万元，每年盈利为65万元，所以至2019年5月31日合同到期损失是120万元，另外在腾退涉案房屋过程中，利得昌盛中心称向分租户支付了约为24万元的补偿。针对以上费用，利得昌盛中心未提供证据。另，利得昌盛中心委托北京申和天成房地产评估有限公司对大兴区黄村镇康庄路33号东侧临街门面房和北侧临街门面房房屋建筑物于2018年12月6日的市场价值，2018年12月12日，北京申和天成房地产评估有限公司出具估价结果，估价对象总价为3404381元。教导大队对该评估结果不予认可。一审法院认为,利得昌盛中心向法院提交《房屋租赁合同》和补充协议，教导大队提交《军队房地产租赁合同》，应以哪份合同作为本案的依据是争议的焦点之一。教导大队提交的合同虽时间在后，但从实际履行情况看，利得昌盛中心与教导大队实际履行的合同为利得昌盛中心提交的《房屋租赁合同》及补充协议，因此，双方应当按照利得昌盛中心提交的《房屋租赁合同》及补充协议的约定履行各自的权利义务。根据教导大队提交的“高米店街道关于封堵北京卫戍区教导大队南侧‘开墙打洞’出租经营房屋的情况说明”可以看出利得昌盛中心最终的腾退时间为2017年11月。也就是说，利得昌盛中心与教导大队签订的《房屋租赁合同》及补充协议在利得昌盛中心最终腾退时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据补充协议第八条“甲方如因部署调整或其他不可抗力因素，需要提前收回上述房地产，应当提前一个月通知乙方，乙方应及时把所租的房屋和场地交还给甲方，甲方对乙方损失给予适当补偿”的约定，现教导大队因部署调整提前解除与利得昌盛中心签订的合同，应对利得昌盛中心的损失予以适当补偿，补偿的数额，法院参照合同履行情况，酌情予以确定。对教导大队的反诉诉讼请求，其主张利得昌盛中心给付尚欠租金的诉讼请求，法院予以支持。对于供暖费一项，根据教导大队提交的利得昌盛中心交纳取暖费的票据显示，利得昌盛中心交纳了自2012年至2013年的取暖费，据此可以判定2013年以前的取暖费已经超过诉讼时效。另外，利得昌盛中心也未提供证据证明其催要过，因此超过三年的取暖费均已超过诉讼时效。利得昌盛中心主张已经交纳过取暖费，但未提供交费凭证，故利得昌盛中心应交纳未超过诉讼时效期间的取暖费。对教导大队的其他反诉请求，因证据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效后十日内，中国人民解放军北京卫戍区教导大队给付北京利得昌盛商贸中心损失450000元；二、判决生效后十日内，北京利得昌盛商贸中心给付中国人民解放军北京卫戍区教导大队自2017年6月1日起至2017年10月31日止的租金62500元；三、判决生效后十日内，北京利得昌盛商贸中心给付中国人民解放军北京卫戍区教导大队2016年-2017年取暖费18550元；四、驳回北京利得昌盛商贸中心的其他诉讼请求；五、驳回中国人民解放军北京卫戍区教导大队的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审基本一致，庭审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，教导大队虽先后于2007年及2014年与利得昌盛中心签订了两份租赁合同，但根据双方合同的履行情况，明显可以看出双方实际履行的系2007年签订《房屋租赁合同》及补充协议，该《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方均应据此履行各自的权利义务。现根据查明的事实，利得昌盛中心已于2017年11月将涉案房屋予以腾退，一审判决据此认定双方所签《房屋租赁合同》及补充协议于腾退时解除并无不妥，本院不持异议。一审判决依据补充协议第八条“甲方如因部署调整或其他不可抗力因素，需要提前收回上述房地产，应当提前一个月通知乙方，乙方应及时把所租的房屋和场地交还给甲方，甲方对乙方损失给予适当补偿”的约定，判决教导大队给予利得昌盛中心适当补偿，并酌定了补偿数额，依据充分，本院予以支持。现利得昌盛中心尚欠付2017年6月1日至2017年10月31日的租金，理应及时支付。关于教导大队所主张欠付租金的违约金及利息问题，鉴于2016年3月教导大队即与利得昌盛中心协商腾退房屋事宜，利得昌盛中心未及时支付租金，并非恶意拖欠，故教导大队的上述诉请，本院难以支持。关于供暖费，利得昌盛中心主张其已全额交纳，但未提交证据予以证明，本院不予采信，鉴于教导大队未能提交其催要供暖费的证据，故对超过诉讼时效的部分，本院不予支持，未超过诉讼时效的部分，利得昌盛中心应及时支付教导大队。教导大队及利得昌盛中心的上诉理由均缺乏依据，本院不予采信。综上所述，利得昌盛中心、教导大队的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21894元，由北京利得昌盛商贸中心负担12110元（已交纳），由中国人民解放军北京卫戍区教导大队负担9784元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刁久豹审判员  王 云审判员  赵胤晨二〇一九年十一月二十八日书记员  孙国栋