新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院   民事判决书   （2018）新2201民初3817号   原告：新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区建国南路**。   法定代表人：杨晓丽，董事长。   委托诉讼代理人：方芳，女，1973年10月1日出生，汉族，系新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限公司投资发展部副部长，住新疆维吾尔自治区哈密市。   委托诉讼代理人：江令军，新疆众托律师事务所律师。   被告：杨晓东，男，1984年1月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   委托诉讼代理人：席全成，新疆伟民律师事务所律师。   被告：张鑫，男，1984年2月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   被告：黄星，男，1973年7月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   原告新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司与被告杨晓东、张鑫、黄星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司（以下简称哈密市国投公司）的委托诉讼代理人江令军，被告杨晓东及其委托诉讼代理人席全成，被告张鑫，被告黄星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告哈密市国投公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告租赁费114万元整（自2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费）；二、依法判令被告依据《房屋租赁合同》约定支付原告违约金342000元整及利息。（以上两项合计：1482000元）；三、本案的诉讼费用及其它费用由被告承担。事实和理由：2014年8月，原告将位于八一路原哈钢综合楼盛源宾馆，建筑面积约为2800平方米客房及相关设施、设备租赁于被告经营，并签订了《房屋租赁合同》约定：租期5年，每年的租赁费为114万元，被告于每年7月15日以前向原告一次性付清当年房屋租赁费，如被告违约，应支付原告合同总价款30%的违约金。由于被告拖欠租金迟迟未付，原告曾于2017年诉至法院要求支付2018年7月31日之前的租金，并有（2017）新2201民初1041号生效判决为证。现2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费支付期限已逾期，但被告仍以各种理由推脱不予支付。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求依法裁判。   庭审中，原告为支持其诉讼主张，提供的证据有：1、房屋租赁合同书，拍卖成交确认书、家具确认书各一份。证明原告与被告签订了房屋租赁合同，双方的权利义务均有合同约定。2、被告杨晓东于2018年8月8日签收的催缴通知书，证明被告已经知晓欠付租金的事实，认可需要支付该租金。3、哈密市伊州区人民法院（2017）新2201民初1041号民事判决书,哈密市中级人民法院（2018）新22民终191号民事裁定书，证明原、被告之间房屋租赁的事实，被告张鑫系实际经营者也应该承担责任。4、新疆众托律师事务出具的律师代理费发票12410元，根据双方签订的合同应该由被告承担。   经质证，对第1组证据中的三份证据被告杨晓东、张鑫对真实性予以认可，对关联性不予认可。被告黄星无异议。第2组证据，被告杨晓东对其真实性予以认可，对关联性不予认可，收到催缴通知书，不代表认可欠款事实。被告张鑫、黄星不予认可，表示没有见过这个催缴通知书。第3组证据，被告杨晓东、张鑫对真实性予以认可，不认可该判决书内容，称其已经向哈密市中级人民法院提起申诉。民事判决书中的事实与本案无关，本案的租赁期间2018年7月1日之后，没有经过合法的拍卖审批，不是有效合同。被告黄星对真实性予以认可，合法性和关联性不发表质证意见。第4组证据，被告杨晓东、张鑫对真实性、合法性予以认可，但称原告方第一次2018年10月提交的起诉状中没有主张律师代理费。被告黄星未发表质证意见，表示与其无关。   被告杨晓东辩称，1、原告所诉的2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费，该合同未生效，属未生效条款。原告所出租的是国有资产，必须经过相关的拍卖审批程序，未履行相关手续不得转租，本案涉及的区间中没有经过相关审批手续，不能直接转租。2、本案中，我方要求增加盛源宾馆作为被告主体，盛源宾馆是个体工商户，是合法的主体，而且在本案中是关键的被告，而且我方要求用盛源宾馆的资产折抵租赁费，原告不予折抵。3、我方要求向原告交还盛源宾馆场地，并予以停业，原告却不予收回，最后我方无奈向伊州区公安局申请停业，才得以停业，我方停业后的租赁费是原告不及时收回房屋造成的扩大损失。4、涉案房屋并不是盛源宾馆一家承租，有牙医诊所和停车场，还有原告将涉案场地的外墙出租给广告位，收取的租金也应该返还给被告，不是属于原告所有。   被告张鑫辩称，我方承租后，到2014年6月消防验收证书批准后，我方才开始办理相关营业执照和其他证件，我方都是以盛源宾馆的名义对外交纳相关费用，根据民事诉讼法司法解释第六十五条，我方认为应该将盛源宾馆作为被告。   被告黄星辩称，原告的催缴通知书都没有发给我，也没有通知我，这就证明了本案与我无关。签订承租合同的确是我，后来我就将承租权转让给了杨晓东和张鑫，我当时说不签订承租合同，但是国投公司说我方是拍卖取得方，必须有我的签字承租合同才能在国投公司备案，我不得已才在租赁合同上签字的，而且我方也没有参与实际经营。   被告杨晓东为支持其答辩意见提供了证据有：1、对房屋进行拍卖的广告两份、报纸上刊登的拍卖广告两份，证明被告租赁的涉案房屋是拍卖得来，符合相关国有资产出租转租规定，拍卖期限是2013年7月1日至2018年7月1日，原告起诉的2018年8月1日之后的出租期限未经合法的拍卖程序，不符合相关法律规定，是未生效条款，不应该按照合同条款，应该按照不当得利要求返还，二者的法律关系不同。2、①新国资发（2016）389号文件，关于监管企业资产出租的相关事项的通知中的第二条，进行资产出租，500万元及以上的，必须在资产公开进行。第四条，期满后应该收回重新招标。②哈行办发（2007）26号文件，第八条，公开竞标招标，审批程序。第十一条，违反擅自出租出让的，严格追究责任，依法追究法律责任。③中华人民共和国国务院令第39号，新疆维吾尔自治区本级行政单位国有单位资产管理办法。3、盛源宾馆的营业执照、租赁合同等，证明盛源宾馆是本案适格被告。4、视频证据，被告杨晓东、张鑫与原告产权部经理方芳的谈话视频录音，2018年11月8日，地，地点是国投公司办公室内音内容详见书面内容。5、提交给哈密市公安局治安大队的停业申请复印件。6、企业信息信用公示报告，舒雅美口腔诊所和哈密博大公司的住所地均在涉案房屋。该两个公司的租金应该从被告应付租金中扣除，因为该涉案房屋没有完全交给被告承租。还有两个店铺的照片，以及涉案房屋的房屋产权证的复印件。7、盛源宾馆的外墙的广告拍照的照片，租赁合同中第一条约定，客房及相关设施，就应该是附属设施。外墙广告的收入也应该从租金中扣除。8、哈密市疾病预防控制中心出具的检测证书，这是2014年2月26日出具的；黄星和其投资人关福军向国投公司出具的报告，黄星给我的是原件。证明2013年11月盛源宾馆就在营业中，我方在从黄星手中承包盛源宾馆时没有营业执照的事实。   经质证，第1组证据，原告对以上证据的真实性不予认可，因为都是拍照打印的，对关联性不予认可，拍卖不是租赁合同成立的必经程序。被告张鑫称标的额超过五百万就必须经过拍卖。被告黄星未发表质证意见，表示与其无关。第2组证据，原告对于被告提供的新国资发（2016）389号文件，对其真实性合法性予以认可，对其关联性不予认可，本案是2013年7月签订的合同，不能适用于本案。哈行办发（2007）26号文件，仅仅是管理规定，与本案合同效力无关。另外的法律国务院令均是行政法规，与本案无关。被告张鑫、黄星对真实性和关联性均予以认可。第3组证据，原告对其真实性予以认可，对关联性不予认可。签订合同是被告杨晓东与张鑫，盛源宾馆是租赁物，不是本案适格被告。被告张鑫是本案适格被告，我方是与盛源宾馆进行交易的。被告黄星对真实性予以认可，称这些都是其离开盛源宾馆之后的。第4组证据，原告认为视频人员的确是方芳，证据的来源不合法，对证明的问题不予认可，2018年9月，双方未能协商解除合同，而且被告也没有采取诉讼方式解除合同，对扩大的损失原告不承担责任，是被告自己的原因导致合同无法解除。被告张鑫认为原告不同意我方解除合同，要求我方必须交齐欠付的租金才能解除合同，我方无法交齐，原告就不同意停业，我方找到公安局治安大队才停业的。被告黄星未发表质证意见。第5组证据，原告认为停业申请是复印件，真实性不予认可，而且只是申请，没有正式的通知，只有一个经办人的签字。我方将租赁物交由被告承租后，租赁物是否营业与我方无关，该证据与本案无关。被告张鑫说是其办理的，属实，真实性合法性和关联性均无异议。被告黄星认为与其无关。第6组证据，原告认为我方承租的仅仅是客房和客房设备，合同中并没有说是整栋房屋，如果认为我方违约，应该另行起诉。对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。被告张鑫称我方实际使用的盛源宾馆的实际面积没有产权证登记的2800平方米，对以上证据真实性、合法性和关联性予以认可。被告黄星认为与其无关。第7组证据，原告对真实性、合法性和关联性均不予认可，租赁合同中客房和及相关设施有租赁合同中所附的物品清单，客房及相关设施不应该超过该清单。被告张鑫认为租赁合同中客房及相关设施应该包括外墙面，租赁合同清单中只是客房家具清单，附属设施应该不限于客房家具清单。被告黄星未发表质证意见，称与其无关。对第8组证据，原告认为检测结果真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可，检测结果与本案无关。对报告要证明合法性和关联性均不予认可，与本案无关。被告张鑫对真实性合法性和关联性均予以认可。被告黄星认为报告是其交给杨晓东的，对该组证据对真实性合法性和关联性均予以认可。   被告张鑫为支持其答辩意见提供了证据有：国投公司给盛源宾馆出具的发票两张，证明盛源宾馆是适格的被告。   经质证，原告对真实性、合法性没有异议，但对关联性和要证明的问题有异议，盛源宾馆仅仅是承租物不是本案被告。被告杨晓东、黄星对真实性、合法性和关联性均予以认可。   经审理查明，2013年6月7日，被告黄星通过拍卖的方式租得原告国投公司位于天马市场后门盛源宾馆5年期租赁权。2014年8月1日，甲方哈密地区国有资产投资经营有限责任公司（出租方）与乙方被告杨晓东、黄星（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其享有产权或使用权的坐落在天马后门盛源宾馆，建筑面积为2800平方米的客房及相关设施、设备租赁给乙方经营。租赁期限共五年，自2014年8月1日至2019年7月31日止。租金和租金交纳期限：甲乙双方议定每年租赁费用为人民币壹佰壹拾肆万元整（￥1140000元整），五年的租赁费用合计人民币伍佰柒拾万元整（￥5700000元）自本合同签订之日当日内，由乙方一次性交清第一年租赁费。以后逐年的房屋租赁费用，由乙方于每年7月15日以前向甲方一次性付清当年房屋租赁费，即人民币￥1140000元整。乙方应遵循先交租赁费后使用租赁房屋的准则，否则甲方有权解除终止租赁合同。租赁房屋及设施设备以现状为准，详见移交清单。为保证本合同的正常履行，乙方应交纳合同履行保证金人民币伍万元整（￥50000元），该保证金在本合同履行期限届满后，甲方确认乙方无违约行为后退还给乙方。租赁期间的房屋修缮和装饰：租赁期间，出租房屋及水电暖等设施的修缮，由乙方负责维护，费用由乙方自行承担。乙方因经营需要，在不影响租赁房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修、装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方书面同意后方可施工。对装修、装饰物的工料费及租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由乙方承担，所有权属甲方。……甲乙双方应严格履行本合同，乙方违约应承担违约及赔偿责任，违约金双方约定为租赁合同费用总价的30%，赔偿费用不限于由此产生的诉讼费、律师费用、鉴定费、交通费等损失费用。现按照合同约定，2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费支付期限已逾期，但被告未如约交纳房屋租赁费，故引起诉讼。   案件审理中，原告哈密市国投公司于2019年1月10日向本院提出追加被告黄星的申请，被告杨晓东、张鑫于2019年1月14日向本院提出反诉。后庭审中，被告杨晓东、张鑫撤回反诉请求。   另查明，原告哈密市国投公司原名称为新疆维吾尔自治区××区国有资产投资经营有限责任公司。原告哈密市国投公司于2018年8月7日向被告杨晓东发出《催缴通知书》，载明：“杨晓东2014年8月1日，你租用我公司位于八一北路盛源宾馆，并签订《房屋租赁合同》，租期5年，即2014年8月1日至2019年7月31日，根据合同约定，你应于2018年7月15日以前交清2018年8月1日至2019年7月31日房屋租赁费114万元。现请你接到本通知后，务必办理完毕以下事项一、必须在2018年9月15日欠将2018年8月1日至2019年7月31日期间租赁费全部缴清。以上事项如果在约定期限内未办理完毕，我公司将根据合同第六条第4款，视同你当单方面违约……哈密市国有资产投资经营有限公司2018年8月7日”。被告杨晓东于2018年8月8日签收。   又查明，在本院受理的（2017）新2201民初1041号原告新疆维吾尔自治区××区国有资产投资经营有限公司诉被告杨晓东、张鑫、黄星房屋租赁合同纠纷一案中原告的诉讼请求为1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、被告归还房屋及其附属设施；3、被告立即支付原告2017年1月31日之前所欠的租赁费1160000元；剩余租赁费自2017年2月1日起算至被告实际归还房屋之日止；4、被告依据《房屋租赁合同》约定支付原告违约金1710000元（租赁合同总价款的30%）；5、被告承担本案诉讼费用。对于原告提出的解除原、被告之间的房屋租赁合同和被告归还房屋及其附属设施的诉讼请求，本院于2017年12月7日作出的（2017）新2201民初1041号民事判决认为“双方签订的租赁合同未到期，被告租得房屋后花费大量费用对房屋进行装修，因此不同意解除合同，且自2015年被告一直向原告申请降低房屋租赁费，原告对此认可。鉴于被告对房屋的投入及双方合同的期限，解除租赁合同对被告显失公平，故对于原告主张解除双方之间的房屋租赁合同，返还房屋的请求，本院不予支持。”。该民事判决书还查明被告黄星通过拍租的方式取得涉案房屋的经营使用权，后又转让给被告杨晓东和张鑫经营的事实。   再查明，本院作出的（2017）新2201民初1041号民事判决的判决内容为：一、被告杨晓东、张鑫于判决生效之日起十五日内支付原告新疆维吾尔自治区××区国有资产投资经营有限公司租赁费2870000元。二、被告杨晓东、张鑫于判决生效之日起十五日内支付原告新疆维吾尔自治区××区国有资产投资经营有限公司违约金574000元。后被告杨晓东、张鑫在上诉期内向哈密市中级人民法院提出上诉，上诉期间两被告于2018年4月24日向哈密市中级人民法院提出撤诉申请，哈密市中级人民法院作出（2018）新22民终191号民事裁定，准许两被告的撤回上诉，一审判决于裁定书送达之日起发生法律效力。   本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原被告双方合同中已经明确约定，每年7月15日以前被告应一次性付清当年房屋租赁费，否则原告有权解除终止租赁合同。被告杨晓东、张鑫提出不认可（2017）新2201民初1041号民事判决书内容，称其已经向哈密市中级人民法院提起申诉的答辩意见，因未提供相应证据佐证，本院不予采信。且被告杨晓东在原告发出的催缴通知书上签字表示其对欠付原告租赁费的事实知悉。根据双方租赁合同的约定，被告应于每年的7月15日前付清当年的租赁费，故对原告要求被告支付租赁费114万元（自2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费）的诉讼请求予以支持。依照房屋租赁合同中约定违约金的计算方式为总价款的30%，数额明显过高，原告要求被告支付违约金342000元的诉讼请求在法律允许范围内，本院予以支持。针对原告增加的必要律师费12410元由被告承担的诉讼请求，因原告未在本院要求的期限内补交顾问费和本案案件代理费不是同一笔的合同和发票，故不予支持。房屋租赁合同双方为原告新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司和被告杨晓东、黄星，但涉案房屋的实际经营者为杨晓东和其合伙人张鑫，被告黄星未实际参与经营，故本案中被告黄星不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告杨晓东、张鑫于本判决生效之日起十五日内向原告新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司支付租赁费1140000元；   二、被告杨晓东、张鑫于本判决生效之日起十五日内向原告新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司支付违约金342000元；   三、驳回原告新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费18138元，由被告杨晓东、张鑫负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。   审 判 长 覃 勇   人民陪审员 张永选   人民陪审员 刘红斌   二〇一九年十一月五日   书 记 员 常建婷