山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8387号 上诉人（原审原告）：王珂，男 委托诉讼代理人：王纪森（系王珂之父） 被上诉人（原审被告）：青岛鸿升领航置业有限公司 法定代表人：韩超，董事长。 委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏搏，山东诚功（胶州）律师事务所实习律师。 上诉人王珂因与被上诉人青岛鸿升领航置业有限公司（以下简称鸿升领航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王珂上诉请求：1.撤销一审判决，改判鸿升领航公司向王珂支付2018年3月8号至本案开庭日期间的逾期交房违约金约30000元；2.本案诉讼费由鸿升领航公司承担。事实和理由：双方签订的预售合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋经验收合格(即该房屋经过建设方，施工方，监理方等三方验收)，一审根据鸿升领航公司提供的未注明日期的验收报告等材料，认定该房屋已达到交房条件，驳回王珂要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。公众投诉“一号通”等处理意见明确说明该房屋不具备交房条件，答复可拒收房屋，并要求开发商在竣工验收备案等手续完善之前停止交房的违法行为，并对该单位进行了处罚。鸿升领航公司拟定的格式合同约定的交房条件不是法律规定的交房条件，该条款明显违法，应不予采纳，应按法定的交房条件交付房屋。鸿升领航公司也没有提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。 鸿升领航公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、《商品房预售合同》约定的交付条件未违反法律强制性规定，且经生效判决认定有效，案涉小区在2017年3月即达到合同约定的交付条件。本案系王珂第三次起诉要求支付逾期交付违约金。在2017年王珂第一次起诉时，同小区有个别业主同期起诉，且在诉求支付违约金时要求确认《商品房预售合同》第十条约定的交付条件无效，该案经两审终审，两审法院均认为该条未违反法律效力性强制规定，该条款有效。案涉小区房屋在2017年3月即单体验收合格，达到了合同约定交付条件。大部分业主在王珂第一次起诉前即接收房屋。在王珂三次起诉过程中，鸿升领航公司均提交了《竣工验收报告》。王珂第二次起诉庭审后，与王珂同时第二次起诉的部分业主也接收了房屋。前述事实和相关证据，充分证明虽然《竣工验收报告》没有落款时间，但案涉小区房屋在2017年即经过三方竣工验收，达到合同约定的交付条件。一审认定案涉小区截止2018年3月7日(第二次起诉庭审时)具备合同约定交付条件，事实认定正确。王珂于2018年3月投诉，相关行政主管部门答复不具备交付条件，不能作为约定无效的依据。双方约定交付条件是否有效，属于合同效力认定，系民事法律关系，仅有人民法院可以作出认定，行政机关无权对合同效力作出判定。王珂以此主张房屋不具备交付条件的上诉理由不能成立。二、鸿升领航公司交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以王珂接收房屋为前提，且在王珂收房时实际提供了该两份文件。案涉房屋直至2019年5月17日方完成交付，是王珂单方认为不符合交付条件拒绝接收房屋所致，与鸿升领航公司无关。根据合同第十三条约定，鸿升领航公司向王珂出示《两品房质量保证卡》和《商品房使用说明书》的时间是：验收交接时。鸿升领航公司于王珂第二次起诉逾期交付违约金庭审时，通知王珂无任何附加条件交付房屋，但王珂一直以房屋未综合备案为由拒绝接收房屋，直到2019年5月17日，王珂才到鸿升领航公司接收房屋。因此，鸿升领航公司交付两书的义务履行期限为2019年5月17日，在此之前，鸿升领航公司并无交付两书的义务，王珂以鸿升领航公司未提供两书为由主张鸿升领航公司承担迟延交付的上诉理由不能成立。 王珂向一审法院起诉请求：1.鸿升领航公司支付王珂2018年3月8日至本案开庭之日的逾期交房违约金30000元；2.诉讼费由鸿升领航公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月，王珂（乙方）与鸿升领航公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定王珂购买鸿升领航公司开发的位于黄岛区房屋一套。暂测房屋建筑面积102.15平方米，每平方米单价5776元，房屋总价款暂定为590018.40元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋经验收合格（即该房屋通过建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收）。第十一条约定，甲方定于2016年10月28日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同签订后，王珂向鸿升领航公司如约支付了全部购房款，并支付了储藏室费用33000元。 王珂曾于2017年4月起诉鸿升领航公司，一审法院判令鸿升领航公司支付王珂2016年10月29日至11月30日期间的逾期交房违约金。后王珂于2018年1月再次起诉鸿升领航公司，要求鸿升领航公司承担逾期交房违约金，一审法院判令鸿升领航公司支付王珂2016年12月1日至2018年3月7日的逾期交房违约金。上述判决均已经发生法律效力。在2018年3月7日的庭审中，鸿升领航公司委托诉讼代理人明确告知王珂，房屋已具备交付条件，鸿升领航公司可以不附带任何条件向王珂交付房屋。 对当事人有争议的证据，一审认定如下： 1.王珂提交信访事项处理意见书一份、公众投诉一号通网上回复意见三份，用以证明涉案房屋不具备交付条件。鸿升领航公司对证据的真实性予以认可，但认为涉案房屋已经单体验收合格，符合合同约定的交付条件，信访事项处理意见书、公众投诉一号通的回复意见系行政主管机关从行政管理角度出具，不能作为处理本案的依据。 2.王珂提交网上查询资料一份，用以证明竣工验收备案证是证明房屋验收合格的唯一依据。鸿升领航公司认为上述材料不符合证据的形式，不能作为证据使用。 3.鸿升领航公司提交建设工程竣工验收报告、单位工程综合验收记录表、工程竣工前验收检查申报附表，用以证明涉案房屋已经于2017年3月单体竣工验收合格，达到合同约定的交付条件。王珂表示对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为该项证据恰恰证明鸿升领航公司涉案房屋没有取得竣工验收备案表。 4.鸿升领航公司提交交房通知书快递单一份，用以证明鸿升领航公司于2017年11月24日书面催告王珂接收房屋。王珂对该证据的真实性没有异议，表示确实收到过鸿升领航公司的通知。 5.鸿升领航公司提交收楼确认书两份，用以证明与王珂上次同时起诉的其他业主已经在庭审结束后接收房屋，购买的房屋在2018年3月庭审时已经具备了入住条件。王珂认为，该证据只能证明鸿升领航公司在违法交房。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：王珂主张的逾期交房违约金应否予以支持。 双方签订的预售合同第十条明确约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋经验收合格（即该房屋通过建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收）。鸿升领航公司本次诉讼提交的建设工程竣工验收报告、单位工程综合验收记录表、工程竣工前验收检查申报附表等证据在2018年3月7日的庭审中已经向王珂进行了出示。经查，上述材料均有建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位的盖章确认，足以证实，截至2018年3月7日，涉案房屋已经取得了建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收，因此符合了合同约定的交付条件。王珂当庭认可在2018年3月7日的庭审过程中，鸿升领航公司已经通知王珂接收房屋，并向其告知鸿升领航公司可以不附带条件向王珂交付房屋。王珂在接到通知后应积极联系鸿升领航公司共同办理房屋交接事宜，但王珂以房屋未取得竣工验收备案，不具备交付条件为由，拒绝接收房屋。一审认为，涉案房屋已经具备合同约定的交付条件，王珂在接到鸿升领航公司通知后拒绝接收房屋，又据此向鸿升领航公司主张接到交房通知之后的逾期交房违约金，没有法律依据，一审不予支持。 综上，一审法院判决：驳回王珂的诉讼请求。案件受理费550元（王珂已预交），减半收取275元，由王珂负担。 本院二审期间，王珂提交证据一、视频、音频光盘，证明：2019年5月5日、5月7日、5月15日、5月17日，与鸿升领航公司工作人员的通话沟通，对方不能提供合法有效的质量保证书和使用说明书；视频是5月7日跟5月17日的，开发商提交了有效质量保证书和使用说明书，王珂接收了房屋。王珂提交证据二、质量保证书和使用说明书复印件，证明：2019年5月7日开发商提供给的两书是空白的，没有签字盖章和日期。鸿升领航公司在多次催促下于5月17日提供合法有效的质量保证书和使用说明书。鸿升领航公司质证称，对音频的真实性无法确认，即使是真的，也只能证明王珂是2019年5月5日才提出接收房屋，之前逾期交付房屋的原因在于王珂自认未达到交付条件所致，不应由鸿升领航公司承担期间逾期交房责任。对视频的真实性不予认可，视频之间有明显中断，并非连续录制，不能完整反映当时交房的过程，王珂自认5月7日第一次去收房时，鸿升领航公司提供过两书，只是因两书未加盖公章，王珂拒绝接收，该自认足以证明鸿升领航公司在5月7日交房时履行了两书交付义务，只是存在形式上的瑕疵，该瑕疵不足以构成王珂拒绝接收房屋的理由。王珂诉讼请求为截至一审庭审开庭之日的逾期交付违约金，而此次提交的新证据均发生在一审判决送达之后，与一审诉讼请求无关联性。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，案经查明，王珂与鸿升领航公司双方签订的预售合同约定的房屋交付条件为：房屋经验收合格（即该房屋通过建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收）。鸿升领航公司提交的建设工程竣工验收报告、单位工程综合验收记录表、工程竣工前验收检查申报附表等均有建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位的盖章确认，且以上证据在2018年3月7日的庭审中鸿升领航公司已经向王珂出示，并通知王珂接收房屋。故，一审认定涉案房屋已经具备合同约定的交付条件，并无不当，本院予以确认。王珂在接到鸿升领航公司通知后拒绝接收房屋，其主张鸿升领航公司支付2018年3月8号之后的逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。另，王珂上诉称鸿升领航公司未提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，对此，本院认为，王珂在本案二审审理期间提交的证据系本案一审判决作出后形成，不能证明王珂在此之前到鸿升领航公司接受房屋，鸿升领航公司无法向其提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，故，本院对其该主张不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人王珂负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年十一月十三日 书记员  韩明玉 书记员  李珊珊