江西省抚州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）赣10民终833号上诉人（原审原告）：刘晓萍，女，1958年7月5日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县，委托诉讼代理人：付斌，江西澍正律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：胡宏涛，男，1977年11月20日出生，汉族，住江西抚州市省金溪县，委托诉讼代理人：徐国平，江西金雄律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：邬雨娟，江西金雄律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：朱志安，男，1974年9月9日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县，被上诉人（原审被告）：叶东明，男，1973年4月4日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县秀谷镇学府路**，现住江西省抚州市金溪县，被上诉人（原审被告）：吴思进，男，1972年3月16日出生，汉族，，住江西省抚州市金溪县合市镇解塘村前七坊组**现住江西省抚州市金溪县，被上诉人（原审被告）：江西拓普酒店有限公司，住所地：江西省抚州市金溪县雅翔园，统一社会信用代码91361027079040979C。法定代表人：朱志安，该公司执行董事。上诉人刘晓萍因与被上诉人胡宏涛、朱志安、叶东明、吴思进、江西拓普酒店有限公司（以下简称“拓普酒店”）合同撤销权纠纷一案，不服江西省金溪县人民法院（2019）赣1027民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人刘晓萍及其委托诉讼代理人付斌、熊进光，被上诉人胡宏涛及其委托诉讼代理人邬雨娟，被上诉人吴思进到庭参加诉讼。被上诉人朱志安、叶东明、江西拓普酒店有限公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。上诉人刘晓萍上诉请求：1、请求二审法院撤销江西省抚州市金溪县人民法院（2019）赣1027民初993号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2、本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：（一）原判认定上诉人申请撤销2015年12月3日被上诉人胡宏涛与朱志安、叶东明、吴思进签订的《租赁协议》不成立，缺乏事实根据和法律依据。首先，租赁协议的双方当事人为朱志安、叶东明、吴思进、胡宏涛，而上诉人对出租方的吴思进、叶东明享有债权，上诉人在原审期间提供了涉案房屋周边的其他房屋租赁合同等证据，能够证实被上诉人胡宏涛以110万元的对价承租涉案房屋30年换算成每月租金是3000元，该对价根本达不到正常市场价的70%，明显与当地市场价相违背。因此叶东明、吴思进作为债务人以明显不合理的低价处分涉案房屋，严重损害了上诉人所享有的债权。另外，上诉人的债权人地位是以其对叶东明、吴思进享有债权的时间为标志，而非以上诉人何时取得涉案房屋的抵押权为标志，上诉人在涉案租赁协议签订之前就已经对叶东明、吴思进依法享有债权。其次，金溪县人民法院在拍卖涉案房产时，对胡宏涛的债权折抵经营权的事实就应当全面审查，况且胡宏涛与他人约定了明显不符合常理的30年之久的租期，仅凭一纸合同认定上述事实显然是金溪县人民法院的失职。在不能确定其真实性时，应当要求胡宏涛通过诉讼方式确权，而不能不经审查就确定胡宏涛存在30年的租赁、经营权。而且，评估报告及法院公告对于其所依据的与标的物有关的材料没有确权效力，涉案租赁协议是否真实、是否合法均不在评估机构的审查范围，评估报告评估出来的标的物价格也仅能对拍卖时起到一定的参考作用，并不能完全反映标的物的实际价值，且涉案房屋的评估价是400余万元，而上诉人竞拍成交价是900余万元，其中相差500余万元，上诉人自始至终也均未对该评估报告所载明的事实予以确认，故并不影响上诉人主张否定存在租约限制的事实，反而在上诉人作为物权所有权人对该事实存疑时，金溪县人民法院更应当严格审查胡宏涛抵债取得租赁经营权的真实性避免一错再错。再次，上诉人虽在拍卖时知晓评估报告中载明了租约限制，但上诉人行使撤销权的理由是其依法享有的债权受到损害，而在涉案房屋竞拍结果确定之前，上诉人的债权并未必然受到侵害，如被他人购得，则上诉人有权优先受偿购买人所应支付的购房款，如被上诉人购得，则涉案房屋的租约严重损害了上诉人的合法债权。故上诉人的撤销权起始时间应从上诉人竞得涉案房屋之日开始起算，至上诉人起诉时并未超过一年的除斥期间。最后原审庭审时胡宏涛申请李某作为证人出庭作证，并提供相关证据证实胡宏涛每月向李某、李金华的账户内汇入一万元，而李某陈述其取得该笔资金所依据的是一份租期15年的租赁合同，这份租赁合同与涉案的租赁协议落款时间均为同一天，且李某与李金华不是涉案房屋的原所有权人，其仅是拓普酒店的股东之一，这就恰恰说明了胡宏涛与朱志安等人签订的涉案租赁协议明显是恶意串通而形成的，且胡宏涛取得的仅仅是拓普酒店的经营权而不是拓普酒店占有的房屋租赁权。因此，上诉人依法享有撤销涉案租赁协议的权利，且撤销条件成就，应当依法予以撤销；（二）即使涉案租赁协议未被撤销，原判对被上诉人胡宏涛享有案涉房产租赁权予以维持的认定缺乏事实根据和法律依据。首先，关于涉案租赁协议应如何定性的问题。房屋租赁合同的性质是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中胡宏涛与吴思进、叶东明等人在《租赁协议》中均明确约定租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币110万元。从合同内容来看，胡宏涛为了使自己的债权得到清偿，同意朱志安、吴思进、叶东明等人以让渡涉案房屋使用权的方式抵扣对胡宏涛所负的110万元借款。可见，《租赁协议》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。其次，关于胡宏涛对涉案房屋所享有的权利能否对抗上诉人的物权，即被上诉人是否应当向上诉人返还房屋。如前所述，胡宏涛与朱志安、吴思进、叶东明等人签订《租赁协议》是用房屋使用权抵偿欠款的合同之债，是债权债务合同关系，并非房屋租赁合同关系，胡宏涛享有的只是一般债权，所以本案不应当适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。另外，根据合同相对性原则，《租赁协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，胡宏涛的债权未得以实现时完全可以继续向原债务人主张而不能以此对抗新的物权所有权人。而上诉人在2018年6月22日通过司法拍卖取得涉案房屋，即上诉人已依法取得对涉案房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。而排他性是物权的基本属性之一，即使胡宏涛基于债权取得涉案房屋的使用权，但由于其没有进行他项权利登记，依法不能对抗上诉人对涉案房屋享有的物权。而且，金溪县人民法院作出的(2017)赣1027执404号之二执行裁定书中确定涉案房屋所有权及土地使用权至本裁定送达之日起属上诉人所有，在该份执行裁定书未被依法撤销之前只有确定胡宏涛享有买卖不破租赁的情况下，才能对抗上诉人的物权效力，否则胡宏涛应当无条件退出经营的房屋。再次涉案房屋在被上诉人竞得之前属于吴思进、黄美琴、叶东明、赵秀华按份共有，而这里不包括朱志安在内，2013年涉案房屋所有权人将涉案房屋出租给了拓普酒店，该出租行为已经过工商备案登记，至今仍未解除或变更，而涉案《租赁协议》的甲方为朱志安、叶东明、吴思进并加盖拓普酒店公章，实际上该三个自然人签订该协议所代表的是拓普酒店将拓普酒店的30年经营权转移给胡宏涛但不代表拓普酒店将白马大道雅翔园文化商城4栋商品房的占有使用权转移给胡宏涛，不应当将酒店经营权与房屋占有使用权混同。也就是说，当物权未发生变动时，胡宏涛可以在原地址经营拓普酒店，而当物权发生变动时胡宏涛就应当将原房产退还给新的产权人，但胡宏涛仍然可以在其他地方设立并经营拓普酒店。最后，拓普酒店从房屋原所有权人叶东明、吴思进处承租而来的租期只有10年，从2013年3月8日至2022年3月8日，而原判认定胡宏涛是基于拓普酒店对涉案房屋享有的租赁权从而取得涉案房屋的租赁权，那么该租赁期限也不应超过拓普酒店的10年承租期，涉案租赁协议约定30年的租期明显不应得到支持。因此，上诉人并非主张涉案租赁协议约定借款折抵租金违法，而是该出租形式与正常的租赁性质存在区别，当出现房产所有权转移时，该出租形式根本不能对抗上诉人的物权；（三）原审法院对胡宏涛与朱志安之间的债权债务真实性不予审查存在错误，应依法予以纠正；本案上诉人的其中一个诉讼请求是撤销涉案租赁协议，那么这份租赁协议中所载明的相关事实正是本案的审查重点而涉案租赁协议的形成是基于胡宏涛与朱志安之间存在债权债务关系为前提，倘若维持胡宏涛的使用权，而胡宏涛与朱志安之间无债权债务，则涉案租赁协议中约定的“租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币110万元”这一条款应予以作废，其所带来的法律后果就是胡宏涛应当向新的产权人交付租金，因此胡宏涛与朱志安的债权债务关系如何形成与本案有必然的联系。对此，相对于朱志安而言，胡宏涛系与其直接发生民事关系的一方主体，其更接近待证事实，胡宏涛应当对该债权债务的成立承担举证责任。但原审期间，胡宏涛并未向法庭提交其与朱志安之间的债权凭证无法证明其与朱志安之间的债权真实合法有效，其应当承担举证不能的法律后果。也就是说，胡宏涛连基础债权都不享有，其签订的《租赁协议》显然应归于无效并依法予以撤销；（四）原审法院径行判决驳回原上诉人的全部诉讼请求毫无任何事实根据，纯属枉法裁判。上诉人一审的诉讼请求中的其中一项是：请求人民法院依法判决确认涉案房屋的占有、使用、收益权归上诉人所有胡宏涛和拓普酒店立即将上述房产交还给上诉人。如前所述，上诉人是涉案房屋的所有权人，其要求取得所有权项下的权利是法律赋予的最基本的权利，只不过存在对抗所有权下的使用权、占有权、收益权应当根据法律规定予以确定，但最终这些权利都归上诉人所有，只是时间上受到限制。退一万步讲，即使胡宏涛取得的租赁权能够对抗上诉人的物权所有权，但胡宏涛使用的期间也不应当超过拓普酒店与原所有权人约定的租赁期间，也就是说胡宏涛在2022年3月8日之后就应当立即将涉案房屋交还给上诉人，但原审这一判决是将上诉人所享有的全部物权权利予以剥夺，纯属枉法裁判；（五）原审判决程序严重违法。原审期间，上诉人向原审法院递交了鉴定申请，要求对涉案房屋的月租金标准进行鉴定，该鉴定结论能够证明两个事实：1、市场租金价格与涉案租赁协议约定的租金价格形成鲜明的对比，对上诉人行使撤销权有直接的关联；2、能够作为上诉人主张胡宏涛和拓普酒店承担占有使用费的法定依据，与上诉人的一审第三项诉讼请求有直接的关联。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第121条之规定，只有当申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。但原审法院未依法予以准许上诉人的鉴定申请，且在原审判决中也未予以阐明驳回鉴定申请的具体理由，原审法院明显存在“先入为主”的裁判思路，程序严重违法，径行作出极其不公正的判决，严重剥夺了上诉人的合法权利。综上所述，上诉人认为，涉案租赁协议完全符合《中华人民共和国合同法》所规定的撤销要件，上诉人基于其对涉案房屋享有的物权权利，无论涉案房屋发生何种变动、被何人占有，上诉人均有权行使权利请求返还。即使涉案租赁协议未被撤销，涉案租赁协议的内容及效力也不应及于上诉人，即债权不得对抗物权，被上诉人应当将涉案房屋立即返还给上诉人。上诉人要求二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法改判切实维护上诉人的合法权益。被上诉人胡宏涛答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人吴思进认为，当日共协商了两份合同，因部分股东不同意，后又签订15年租期的合同，并在当年春节前交由全部股东签字。其他当事人未答辩。刘晓萍向一审法院起诉请求：一、请求依法撤销朱志安、叶东明、吴思进与胡宏涛于2015年12月3日签订的《租赁协议》；二、请求人民法院依法判决确认坐落于金溪县秀谷镇白马大道雅翔园文化商城4栋的商品房（产权证号：金：金房权证秀谷镇字第**积2100.13m2）的占有、使用、收益权归刘晓萍所有，胡宏涛和拓普酒店立即将上述房产交还给刘晓萍；三、请求人民法院依法判决胡宏涛和拓普酒店向刘晓萍支付自2018年6月22日起至起诉之日即2019年4月28日的占有使用费360000元（暂定）以及自2019年4月29日起至房屋归还之日止的占有使用费（按照同地段同时期房屋市场租金价格计算，最终金额以司法鉴定意见为准）；四、本案诉讼费用全部由朱志安、吴思进、叶东明、胡宏涛、拓普酒店承担。事实及理由：2015年12月3日，朱志安、叶东明、吴思进与胡宏涛签订《租赁协议》一份，其中约定：甲方（朱志安、叶东明、吴思进）将拓普酒店租赁给乙方（胡宏涛）经营，租金共计人民币壹佰壹拾万元整，期限叁拾年，在乙方经营期间甲方不能转给第三方经营，租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币壹佰壹拾万元整。2018年6月15日，刘晓萍以9909800元的价格通过淘宝网司法拍卖平台竞得坐落于金溪县秀谷镇白马大道雅翔园文化商城4栋的一栋商品房（产权证号：金：金房房权证秀谷镇字第**2100.13m2）。2018年6月22日，金溪县人民法院依法作出（2017）赣1027执404号之二执行裁定书，裁定：“一、坐落在金溪县秀谷镇白马大道雅翔园文化商城**的产权证号为金房权房权证秀谷镇字第**（建筑面积2100.13m2）的所有权及该房屋占用范围内相应的土地使用权及该房屋占用范围内的土地使用权未单独办理登记，土地使用权证系总证，证号为：金国用(2009)第284号，土地使用权面积29147.4m2”归买受人刘晓萍所有。上述房屋的所有权及该房屋占用范围内相应的土地使用权自本裁定送达买受人刘晓萍时起转移；二、买受人刘晓萍可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。之后，刘晓萍在接收案涉房屋时，胡宏涛却明确告知刘晓萍其与原房屋所有权人签订《租赁协议》在先，刘晓萍取得房屋所有权在后，胡宏涛以其系案涉房屋的合法承租人，享有案涉房屋使用权为由拒绝将案涉房屋交付给刘晓萍。综上，刘晓萍认为，胡宏涛与原房屋所有权人签订的《租赁协议》是原房屋所有权人以其房屋使用权抵偿朱志安对胡宏涛所负债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不能对抗刘晓萍对案涉房屋所享有的物权。拓普酒店在刘晓萍所有的房屋范围经营“拓普酒店”缺乏事实根据和法律依据，故胡宏涛和拓普酒店实际占有、使用案涉房屋属无权占有。另外，《租赁协议》当中约定的租金价格远远低于同地段的市场价值，该合同明显导致了双方的权利义务不对等，经济利益严重失衡，违反了公平合理的原则，属于显失公平，刘晓萍在竞得该房产得知租赁事实后导致利益严重受损，故请求人民法院依法撤销案涉《租赁协议》同时，胡宏涛与朱志安之间的债权债务是否真实存在也是《租赁协议》成立的前提条件之一。因此，刘晓萍根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特诉至贵院望依法准如所请，秉公判决。胡宏涛辩称：一、刘晓萍未取得该案拍卖房屋的完整物权，即未取得从拍卖之日起至2035年12月期间的用益物权。2017年10月30日江西新源洪城房地产评估有限公司出具的评估报告中明确注明——评估总价值为估价对象存在租约限制条件下的价值值，2018年6月由金溪县人民法院发布的拍卖公告再次特别说明：拍卖标的物存在租约限制，租期至2035年12月的租金已于合同签订时通过抵债方式一次性金额支付完毕，且竞买成功后法院不清场等。很显然，刘晓萍并未取得从拍卖之日起至2035年12月期间的用益物权；二、2015年12月3日胡宏涛与朱志安、叶东明、吴思进签订的《租赁协议》并非如刘晓萍诉状中陈述系合同之债。首先，该《租赁协议》合同主要条款及真实目的是胡宏涛租赁拓普酒店从事餐饮及住宿服务，即胡宏涛不仅取得该拍买房屋使用权，而且取得拓普酒店的经营权，而该拍卖房屋的所有人及拓普酒店全体股东通过租赁获取相应的租金。其次，该拍卖房屋的所有人并没有与胡宏涛存在债权债务关系，只是拓普公司股东之一即朱志安与胡宏涛存在债权债务关系，不能因为该拍卖房屋所有人及拓普酒店其他股东同意租金一次性并以折抵朱志安所欠胡宏涛债务形式支付，而改变该《租赁协议》的租赁性质。再其次，该《租赁协议》的实际租金为470万元，其中110万元一次性折抵朱志安的债务，另360万元由胡宏涛每个月给付另两个股东李某、李金华共1万元租金。由于刘晓萍未取得从拍卖之日起至2035年12月期间的用益物权，以及根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的、不影响租赁合同的效力”的规定，即买卖不破租赁原则，请依法驳刘晓萍的诉讼请求。朱志安、叶东明、吴思进、拓普酒店均未书面答辩也未出庭应诉。原审法院经审理查明：涉案房地产的所有权在司法公开拍卖前登记在本案叶东明、吴思进两对夫妇名下，并出租给了拓普酒店。拓普酒店于2013年1月16日由股东6人创办，朱志安、叶东明、吴思进均为股东之一。2015年12月3日朱志安、叶东明、吴思进与胡宏涛签订了一份《租赁协议》，该份协议为手写，协议约定“朱志安、叶东明、吴思进同意将拓普酒店租赁给胡宏涛经营，租金110万元，期限30年，……。租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币110万元”。同年同月同日，叶东明、吴思进、李某、李金华也与胡宏涛签订了一份《租赁协议》，该份协议为打印件，协议约定“叶东明、吴思进、李某、李金华将拓普酒店出租给胡宏涛经营。期限15年，租金每年12万元整，五年一付，先付后租。……”。李某出庭证实“其每月均得到胡宏涛支付的1万元，该1万元是胡宏涛支付给李某与李金华两人的，只要胡宏涛在经营，他就必须支付这笔钱。”至于手写的那份协议是否为真，证人李某表示其不清楚，当时订立手写的那份协议，其未在场。这两份租赁协议订立之时，涉案房屋并未抵押至刘晓萍名下，叶东明、吴思进夫妇与刘晓萍存有债权债务关系，涉案房地产早期抵押在银行，刘晓萍替叶东明、吴思进夫妇偿还银行债务后，为减少风险，涉案房地产抵押至刘晓萍名下，后刘晓萍为实现债权向法院提起诉讼要求叶东明、吴思进夫妇偿还，在该案执行过程中，刘晓萍申请拍卖本案涉案房地产用于其优先受偿。2017年10月30日江西新源洪城房地产土地评估有限公司向金溪县人民法院致函，告知了估价对象涉案房地产的评估价值，并标注评估总值为估价对象存在租约限制条件下的价值。刘晓萍本人参与竞价拍卖，并于2018年6月15日通过金溪县人民法院于淘宝网开展的“江西省抚州市金溪县秀谷镇白马大道雅翔园文化商城4栋”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价9909800.00元胜出，取得涉案房地产的所有权。金溪县人民法院于2018年6月22日裁定刘晓萍取得了涉案房地产的所有权。原审法院认为：本案争议点概括起来就是三点：一、刘晓萍依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，申请撤销2015年12月3日胡宏涛与朱志安、叶东明、吴思进签订的《租赁协议》理由是否成立。该条前段规定一种情形，后段规定一种情形，刘晓萍认为叶东明、吴思进以明显不合理的低价，将涉案的房产转让给了胡宏涛，造成了叶东明、吴思进的债权人刘晓萍的损害，并且胡宏涛知道刘晓萍受到了损害。查明的事实中不存在叶东明、吴思进放弃其到期债权或者无偿转让财产的事实，也不存在叶东明、吴思进以明显不合理的低价转让财产的事实，况且，该租赁协议订立时，刘晓萍并没有取得涉案房地产的抵押权。在案涉租赁协议订立时，其是否已经替叶东明、吴思进偿还银行债务，银行抵押权此时是否因刘晓萍的代偿而灭失，刘晓萍与叶东明、吴思进何时形成了的新的一笔债权债务，刘晓萍何时取得的案涉房地产抵押权的，案件中现有证据确定不了。但是，可以确定刘晓萍取得案涉房地产抵押权及与叶东明、吴思进何时形成了新的债权债务是在案涉《租赁协议》订立之后发生的事实；其二，案涉房地产的拍卖是刘晓萍向法院申请起动拍卖，要求实现抵押权优先受偿。评估报告及法院公告均明确告知案涉房地产存在租约限制条件，刘晓萍仍然参与竞买。而在刘晓萍最后以最高报价竞买后，又以购得人（案涉房地产所有人）的身份向本院提起诉讼，否定之前本院公告案涉房地产存在租约限制条件的事实；第三，撤销权的行使期限应自具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，超过期限，撤销权消灭。即使刘晓萍具有撤销权，其在向法院申请执行，法院对外委托评估阶段，其也应当知道拍卖的涉案房地产存在租约情况的事实。故刘晓萍在本案中并不具有债权人的撤销权，即使有，权利也消灭。二、2015年12月3日胡宏涛与朱志安、叶东明、吴思进签订的《租赁协议》是租赁性质还是刘晓萍主张的债权债务关系。本案中，1、拓普酒店在2013年就成立，成立之初就是租赁案涉房地产经营。故拓普酒店与叶东明、吴思进夫妇成立租赁关系；2、2015年12月3日朱志安、叶东明、吴思进与胡宏涛签订了一份《租赁协议》协议约定“朱志安、叶东明、吴思进同意将拓普酒店租赁给胡宏涛经营，租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币110万元”。胡宏涛基于合同约定取得了拓普酒店的经营权无疑。鉴于上述两份协议，胡宏涛取得了拓普酒店的经营权，拓普酒店对案涉房地产享有租赁权，故胡宏涛对案涉房地产享有租赁权。借款折抵租金并不违法，法律也不禁止一次性支付租金。而并非刘晓萍所主张的借款折抵租金就不属于租赁关系，而属于别的什么债权债务关系，也并非租金只能每月、每季或每年支付，租赁关系就是双方互负债权债务的合同关系。三、朱志安原借胡宏涛人民币110万元是否属实。租赁协议中约定朱志安原借胡宏涛人民币110万元折抵租金。正如前文已述，该协议成立在刘晓萍取得案涉房地产抵押权之前，胡宏涛与朱志安的债权债务关系如何形成的与本案没有直接关系，一审法院对该笔债权债务如何形成不予审查。庭审时法庭明确告知刘晓萍，如有证据证明该笔债权债务是虚假的，法庭可以予以审查。刘晓萍表明没有证据提供，并表示了举证责任在胡宏涛。胡宏涛表示，如果刘晓萍认为该笔债权为虚假，其可以向公安经侦部门报案。胡宏涛当庭还表示可以提供该笔债权债务形成的证据，及资金走向，但刘晓萍得承诺息诉，不再对该租赁协议提起诉讼。刘晓萍未答应。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下驳回刘晓萍全部诉讼请求。案件受理费14700元，由刘晓萍负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据1：律师谈话笔录、《租赁合同》、通话录音光盘及文字整理材料，证明目的：1、拓普酒店实际就拓普酒店经营权与胡宏涛签订2份协议，一份手写《租赁协议》，出租方为朱志安、叶东明、吴思进，租赁期限30年，租金抵朱志安欠胡志宏的本金110万元；另一份机打《租赁合同》，出租方为朱志安、叶东明、吴思进、吴思友、李金华、李某（拓普酒店全部股东），租期为15年，年租金12万/年；2、根据酒店股东吴思友、吴思进陈述，结合李金华、李某在其另案中提交的《执行异议申请书》中的陈述可知，上述两份协议的关系为朱志安、吴思进、叶东明与胡宏涛签订30年的租赁合同后，叶东明等人发现租赁时间过长，遂重新与胡宏涛签订租赁期限为15年的租赁合同替代30年期限的手写《租赁合同》，30年租赁期限的《租赁合同》予以作废；3、吴思友作为拓普酒店股东于2016年除夕前一天（即2016年2月6日）在2015年租赁合同上签字，即该协议签订时间实际晚于刘晓萍取得拓普酒店他项权证的时间，即2016年1月6日，一审判决认定刘晓萍取得他项权证的时间晚于胡宏涛取得拓普酒店经营权的时间属于事实认定错误；4、以上证据综合证明一审关键证据，即朱志安、叶东明、吴思友与胡宏涛签订的30年租赁期限的租赁合同实际是已作废的合同，一审法院基于该份协议认定胡宏涛对拓普酒店享有30年经营权属于事实不清。证据2：抵押权他项权证以及金溪县房管局机打查询单两份，证明目的：刘晓萍取得他项权证的时间是2016年1月7日，而拓普酒店六位股东与胡宏涛签订15年租赁期限的时间是2016年2月6日，是在办理抵押登记后签订的租赁合同。证据3：房屋产权证、抵押合同、判决书一份。证明目的：在被上诉人签订租赁合同时该房屋已经进行了抵押。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人胡宏涛质证认为，对证据1中的律师的谈话笔录的真实性不予认可，胡宏涛与吴思友不认识，根据证人规则，吴思友作为证人应出庭作证；证据是彩印件不是原件，对租赁合同的真实性不予认可；对证据2的金溪县房管局机打查询单的真实性予以认可但是关联性不予以认可；对证据3的真实性没有异议，关联性有异议，他项权证是2016年1月7日申请，2016年1月8日取得的，租赁协议是2015年12月3日签订的，时间在上诉人取得他项权证之前。被上诉人吴思进对以上证据无异议。本院认为，对证据1律师谈话笔录不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第五十六条规定证人应到庭提供证言，对证据1中的租赁合同虽为复印件，根据庭审吴思进陈述和胡宏涛陈述，该份合同真实存在，并经拓普酒店股东及胡宏涛签订，对该合同予以认可，对证据2、3真实性予以认可。本院到金溪县市场监督管理局调取了拓普酒店工商登记资料一份，经双方当事人质证，双方对该份资料均无异议，本院予以确认。经审理查明，除上诉人刘晓萍对“2015年12月3日朱志安、叶东明、吴思进与胡宏涛签订了一份《租赁协议》”有异议，协议签订时间不能确定；一审查明事实中还遗漏了一份2015年12月3日签订的第三份15年租期《租赁协议》，甲方有吴思进、叶东明、李某、李金华、朱志安、吴思友，乙方为胡宏涛；对“这两份租赁协议订立之时，涉案房屋并未抵押至刘晓萍名下”有异议，认为租赁协议是倒签，刘晓萍在2015年12月7日已经办理抵押登记，办理抵押登记时间在前，双方当事人对原审经审理的其他查明事实没有异议，本院对以上无争议事实予以确认。二审另查明，拓普酒店注册资本为500万元，实缴注册资本为100万元，吴思进认缴出资额为106.25万元，持股比例为21.25%，实缴出资为21.25万元；吴思友认缴出资额为106.25万元，持股比例为21.25%，实缴出资为21.25万元；叶东明认缴出资额为106.25万元，持股比例为21.25%，实缴出资为21.25万元；朱志安认缴出资额为106.25万元，持股比例为21.25%，实缴出资为21.25万元；李某认缴出资额为25万元，持股比例为5%，实缴出资为5万元；李金华认缴出资额为50万元，持股比例为10%，实缴出资为10万元；出资时间均为2013年10月18日，余额交付期限为2015年10月17日。叶东明、吴思进与拓普酒店签订《个人房屋租赁合同书》一份，合同载明，叶东明、吴思进将自有的坐落在金溪县白马大道内面积约2100平方米、使用面积约2100平方米的房屋，出租给拓普酒店作宾馆使用，租赁期共10年，从2013年3月8日起将出租房屋交付使用，至2022年3月8日收回，月租金10000元。朱志安、叶东明、吴思进与胡宏涛签订30年租期《租赁协议》一份，内容为，“1、甲方朱志安、叶东明、吴思进同意将拓普酒店租赁给胡宏涛经营，租金共计人民币110万元，期限30年，在乙方经营期间甲方不能转给第三方经营；2、租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币110万元。此合同经甲乙双方签字生效。”后因拓普酒店另外三位股东吴思友、李某、李金华对该份协议不同意签字，后胡宏涛又于同日与拓普酒店全体股东另行签订15年租期的《租赁合同》一份，内容为，“一、甲方将拓普酒店出租给乙方经营；二、租赁期限十五年，从2015年12月3日至2030年12月2日；三、租金：每年租金12万元整，五年一付，先付后租；四、签订合同后需付保证金20万元整，租赁到期后如无损坏宾馆设施全额退还。……六、租赁期间，如乙方需要转让，必须征得甲方同意，否则甲方有权终止本合同。……合同尾部注明，此合同还清朱志安欠胡宏涛110万元本金及利息，此合同无效。（包括与胡宏涛签订的所有合同无效）”。胡宏涛从2016年1月开始向李某按合同约定支付每月1万元至今。被上诉人胡宏涛与朱志安、叶东明、吴思进于2015年12月3日签订的30年租期的《租赁协议》是否应予撤销的问题。上诉人刘晓萍认为，该份协议并非租赁合同，是朱志安用酒店30年租赁权抵偿欠被上诉人胡宏涛借款的行为，为债权，不适用“买卖不破租赁”，应予撤销，且该协议转让的也是酒店的经营权，不得对抗上诉人通过司法拍卖取得的物权。被上诉人胡宏涛认为，该协议系双方真实意思表示，其依法取得酒店的承租权利，对诉争物业有使用权，且司法拍卖开始时已经在公告中注明附带租约，上诉人拍卖时清楚明了这一事实。本院认为，从二审查明事实看，本案在署名时间为2015年12月3日有二份协议存在，分别为《租赁协议》、《租赁合同》各一份，根据二审吴思进、胡宏涛陈述，因拓普酒店三股东（李某、李金华、吴思友）对前一份30年租期的《租赁协议》内容有异议，故后又签订一份《租赁合同》，《租赁合同》由全体股东签字认可，可知就诉争拓普酒店承包经营权的转让应支付对价实际是涵盖在二份协议中，为110万元加上每年12万元租金。根据合同的相对性原则，被上诉人胡宏涛与被上诉人拓普酒店股东签订的合同经签约双方认可，未违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，合法生效，但该二份合同仅对签约双方有约束力。金溪县人民法院（2016）赣1027民初1334号民事判决已生效，该案确定，刘晓萍系吴思进、黄美琴、叶东明、赵秀华的债权人，而本案二份协议的合同双方当事人为胡宏涛与原拓普酒店六位股东，合同双方当事人均非刘晓萍的债务人，刘晓萍并非该二份合同当事人的债权人，故根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，其无权就该酒店经营权转让合同提出撤销请求。关于该二份协议的性质认定问题。上诉人刘晓萍认为诉争合同非租赁协议，而是抵债协议，不适用“买卖不破租赁”原则。被上诉人胡宏涛认为，协议为租赁合同，应适用“买卖不破租赁”原则。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人适用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，叶东明、吴思进与拓普酒店签订《个人房屋租赁合同书》一份，该份租赁合同约定租赁期共10年，从2013年3月8日起将出租房屋交付使用，至2022年3月8日收回，月租金10000元。而胡宏涛之后与拓普酒店原六股东签订的《租赁协议》、《租赁合同》，从其内容看，合同行文为，“将拓普酒店出租或租赁给对方经营”，说明双方转让的为拓普酒店的承包经营权，从拓普酒店工商登记档案资料看，拓普酒店股东均为现金实缴出资，其股东并未将酒店大楼物权的租赁权益作为股东出资，且拓普酒店就诉争大楼的租赁事宜另行与原诉争大楼的房东叶东明、吴思进签订了《个人房屋租赁合同书》，在《个人房屋租赁合同书》外与拓普酒店并未重新签订任何租赁合同，故可认定《租赁协议》、《租赁合同》名为租赁合同，实为酒店承包经营权转让合同，该酒店真正承载的租赁协议为叶东明、吴思进与拓普酒店签订《个人房屋租赁合同书》，胡宏涛未举证证明拓普酒店原房东另行与其签订延长租期的协议，本案证据并不能证明其经营酒店的租赁期限可延长至30年，故本案胡宏涛与拓普酒店股东签订的协议并非租赁协议，本案不适用“买卖不破租赁”原则。综上所述，本院认为，被上诉人胡宏涛就拓普酒店承包经营权和拓普酒店股东签订了协议，上诉人刘晓萍并非该协议的合同双方当事人的债权人，故其无权申请撤销该合同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条、第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，裁定如下：一、撤销江西省金溪县人民法院（2019）赣1027民初993号民事判决；二、驳回上诉人刘晓萍的起诉。上诉人刘晓萍预交的一审案件受理费14700元，二审案件受理费14700元均依法予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  万燕飞审判员  王一敏审判员  黎 璆二〇一九年十一月十一日法官助理董珍书记员鄢雅萍