辽宁省沈阳市沈河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0103执异715号 案外人郭德臣，男，1939年11月8日出生，汉族，住址辽宁省葫芦岛市龙港区。 委托诉讼代理人佟素霞（案外人妻子），女，1945年7月26日出生，汉族。 申请执行人李俊威，女，1983年3月13日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 委托诉讼代理人夏颖，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。 被执行人沈阳市和平区升龙汽车配件经营处，住所地沈阳市铁**沈新东路**1C17。 法定代表人惠丽，该经营处经理。 被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市铁**飞翔路**/div> 法定代表人吕忠瑛，该公司经理。 被执行人沈阳普思特房地产开发有限公司，住，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村/div> 法定代表人惠钟进，该公司经理。 被执行人惠丽，女，1962年11月19日出生，汉族，沈阳市和平区升龙汽车配件经营处经理，住址沈阳市铁**。 被执行人袁伟，男，1960年6月22日出生，汉族，沈阳市和平区升龙汽车配件经营处职员，住址沈阳市铁**。 被执行人吕忠瑛，女，1957年10月4日出生，汉族，辽宁建宇房地产开发有限公司经理，住址沈阳市铁**。 被执行人惠远丰，男，1957年5月31日出生，汉族，辽宁建宇房地产开发有限公司股东，住址沈阳市铁**。 被执行人惠钟进，男，1983年12月30日出生，汉族，沈阳普思特房地产开发有限公司经理，住址沈阳市铁**。 被执行人吴蔚，女，1984年1月27日出生，汉族，沈阳北方重工集团翻译，住址沈阳市铁**。 本院在执行申请执行人李俊威与被执行人沈阳市和平区升龙汽车配件经营处、辽宁建宇房地产开发有限公司、沈阳普斯特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚（2018）辽0103执3361号金融借款合同纠纷一案中，案外人郭德臣对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人郭德臣称，案外人郭德臣与被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司于2010年4月25日签订《商品房买卖合同》，约定购买位于沈阳市××路××号××楼××房屋，并于合同签订之日交付全部购房款330000元；被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司于2011年3月20日给案外人郭德臣出具《商品房准住通知单》并交付该房屋钥匙，该房屋正式交付案外人郭德臣占有。自交付全部购房价款之日2010年4月25日至今，案外人郭德臣多次催促被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司为其开具购房发票，办理房屋备案登记以及房屋所有权证，但被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司拖延至今未予办理。 案外人郭德臣于2019年9月2日得知其购买的房屋，因申请执行人大连银行股份有限公司沈阳分行起诉被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司抵押纠纷执行一案，已被沈阳市沈河区法院依据（2017）辽0103民初5373号民事判决书，执行查封。 案外人郭德臣认为，(一)在沈阳市××河区法院查封之前，案外人郭德臣已经与被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司签订合法的《商品房买卖合同》；(二)案外人郭德臣在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)案外人郭德臣已按《商品房买卖合同》约定支付全部房款；(四)非案外人郭德臣自身原因未办理该房屋过户登记，故请求贵院解除对上述房产的查封。 申请执行人李俊威认为，案外人并未办理房屋产权证，案涉房屋的所有权应为被执行人，申请执行人对案涉房屋享有优先受偿权。 本院查明，大连银行股份有限公司沈阳分行与沈阳市和平区升龙汽车配件经营处、辽宁建宇房地产开发有限公司、沈阳普思特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月6日作出（2017）辽0103民初5373号民事判决书，查明“2014年4月30日，原告与被告辽宁建宇房地产开发有限公司签订《抵押合同》，约定被告辽宁建宇房地产开发有限公司为被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处向原告的借款提供抵押担保，担保物为：沈阳市铁西区飞翔路8-2号土地（权证号码为：铁西国用（2017）第212号，用途为：城镇混合住宅，使用权类型为：出让，使用权面积为：18175.09平方米）和坐落于沈阳市××路××号的在建工程（权证号码为：沈房中心字第××号，抵押面积为：9158.38平方米）”，判决：“一、被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金15500000元；二、被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行截止2017年3月20日所欠的借款利息2588403.98元（含罚息）以及自2017年3月21日起至本判决确定的债务实际清偿之日止借款本金15500000元的利息（含罚息，按合同约定计算）；三、如被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处逾期履行本判决书第一项、第二项，则原告大连银行股份有限公司沈阳分行对被告辽宁建宇房地产开发有限公司所有的抵押于原告的坐落于沈阳市铁西区飞翔路8-2号土地（权证号码为：铁西国用（2017）第212号，用途为：城镇混合住宅，使用权类型为：出让，使用权面积为：18175.09平方米）和坐落于沈阳市××路××号的在建工程（权证号码为：沈房中心字第××号，抵押面积为：9158.38平方米）享有优先受偿权；四、被告沈阳普思特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚对本判决的第一项、第二项被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处的义务承担连带责任；五、驳回原告大连银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。”上述民事判决生效后,被执行人未履行给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年4月15日作出（2019）辽0103执异251号执行裁定书，裁定变更李俊威为本案申请执行人。本院于2019年4月19日以（2018）辽0103执3361号执行裁定，预查封辽宁建宇房地产开发有限公司名下包括本案争议的位于沈阳市××路××号××楼××房产在内的63套房产。案外人郭德臣提出上述异议。 另查明，案外人向本院提交其与辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。约定：辽宁建宇房地产开发有限公司将位于沈阳市××路××号××楼××房屋出卖给案外人郭德臣，该商品房的用途为住宅，建筑面积为73.96平方米，单价为每平方米4461.87元，总金额叁拾叁万元整。辽宁建宇房地产开发有限公司为案外人开具金额为330000元的收款收据，收款事由标注7#1-16-2。2011年3月20日，辽宁建宇房地产开发有限公司为案外人出具商品房准住通知书。 再查明，沈阳市中级人民法院依据（2016）辽01民初48号民事判决书，于2016年11月15日立案执行。执行案号为（2016）辽01执684号。诉讼中，沈阳市中级人民法院于2016年3月30日查封了被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司位于沈阳市××路××号××号房屋。案外人郭德臣提出执行异议。沈阳市中级人民法院于2018年11月9日作出（2018）辽01执异2038号执行裁定书，中止对位于沈阳市××路××号××号房屋的执行。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，生效判决查明抵押设立的时间为2014年4月30日，案外人提供的证据能够证明在该房屋设立抵押前,案外人已同辽宁建宇房地产开发有限公司签订有效的商品房买卖合同，且已支付全部购房款并实际占有使用，未办理过户登记非买受人自身原因，符合上述条款规定的排除执行要件。故案外人的异议主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于沈阳市铁西区飞翔路8-3号7号楼1-16-2房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  高 红 审 判 员  邹红黎 审 判 员  周大承 二〇一九年十一月四日 法官助理  张家乐 书 记 员  周禹岑 本案裁定所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。