四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川14民终1127号 上诉人（原审被告）：徐超，男，1994年10月17日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：张梅，眉山市恒必成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：眉山市江山房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区杭州路。 法定代表人：刘学文，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘强，四川孟明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡杨，四川孟明律师事务所律师。 上诉人徐超因与被上诉人眉山市江山房地产开发有限公司（以下简称：江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日受理立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐超及其委托诉讼代理人张梅，被上诉人江山公司的委托诉讼代理人刘强、胡杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 徐超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，适用法律不当，依法应撤销。双方于2013年10月1日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，按照诉讼时效规定，已超过诉讼时效。（二）被上诉人即没有主张解除合同的权利，也未及时主张合同欠款的权利。本案事实是：当时争议标的房价根本达不到合同价，而是被上诉人为了套取在银行的贷款25万元。双方口头约定叫上诉人只付5万元的首付即可，这也是被上诉人多年未向上诉人索要首付的原因。（三）本案违约在先的是被上诉人。按照合同约定，被上诉人应在2015年6月30日前为上诉人办理房产证，由于被上诉人迟迟未办证，上诉人才停止支付银行按揭贷款，要说违约也是被上诉人违约。（四）上诉人购买的房产依法经房屋部门登记备案，其权属已确认，双方只存在债权债务关系。（五）按照双方约定的被上诉人应在2014年6月30日交付房屋，被上诉人却在2015年10月交付房屋。被上诉人是看到房价涨了就解除合同。 江山公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。上诉人在一审中明确承认了自己的违约行为，同时按照双方的补充合同约定，被上诉人有权解除合同，不存在被上诉人的解除权过了诉讼时效的问题。上诉人恶意拖欠首付款及银行的按揭贷款不履行合同的主要义务，经被上诉人催告及银行催告之后上诉人均拒绝履行。被上诉人依照合同约定在上诉人一再违约的情况下未为其办理房产证，不影响解除权的行使。 江山公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年10月1日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号70668）；2.判令徐超返还位于徐州的房屋，并协助江山公司将房屋产权登记至江山公司名下；判令徐超支付购房总价款5%的违约金20853.75元，并赔偿江山公司损失；4.判令支付江山公司本案律师费12000元；5.承担一审案件诉讼费。 一审法院认定事实：2013年10月1日，江山公司与徐超签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：70668）及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定徐超向江山公司购买位于徐州的房屋，房屋总价款为417,075元，首付购房款总价40%，其余价款向银行贷款。约定于2014年6月30日交付房屋。2015年6月30日前由江山公司办理初始登记。在交付房屋之日起465日内徐超取得所有权证书。补充协议中第二条第（四）款约定，“在买受人办理了银行按揭贷款或住房公积金贷款手续后，因买受人逾期偿还贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行或住房公积金管理中心承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的担保损失及产生的所有费用（包括但不限于担保债权及利息、违约金、损害赔偿金以及因追索担保损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费等）均由买受人承担，……；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，……若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款5%的违约金”。合同签订后，徐超向江山公司交纳了首付款50，000元，剩余117，075元由徐超公司员工自愿为徐超垫付。2013年11月6日，徐超与中国农业银行股份有限公司眉山分行（以下简称：农行眉山分行）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定徐超向农行眉山分行贷款250,000元用于购房，分期还款，每一个月为一还款周期，等额本息还款方式；徐超与农行眉山分行办理了房产预抵押登记手续。江山公司与农行眉山分行于2013年8月14日签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定了江山公司对购房人的保证责任。徐超因一直未向江山公司偿还首付款，2018年2月9日，徐超向江山公司出具《承诺书》一份，承诺尚欠江山公司首付款117,075元，于2018年12月30日前付清。但徐超至今未支付。徐超办理房屋按揭贷款后，截至2018年11月5日，该笔贷款徐超已逾期7期未付，农行眉山分行将江山公司和徐超诉讼至一审法院，一审法院于2018年12月25日作出（2018）川1402民初5053号民事判决书，判决徐超偿还农行眉山分行218,924.55元及利息、罚息、复利；江山公司对徐超的欠款债务承担连带清偿责任。该判决生效后，农行眉山分行向一审法院申请执行，2019年3月6日，东坡区人民法院作出（2019）川1402执578号执行通知书，责令江山公司和徐超履行（2018）川1402民初5053号民事判决书确定的义务。江山公司替徐超代偿了22,593.12元。之后，徐超已将江山公司代偿的费用支付给了江山公司。至今徐超仍未支付江山公司员工垫付的首付余款117,075元和银行贷款本金利息。江山公司至今未为徐超办理房屋产权证。江山公司为主张权利，与四川孟鸣律师事务所签订了《委托代理合同》，江山公司向该所交纳了代理费12，000元。另查明，房屋已于2014年6月30日交付徐超实际使用。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。江山公司已按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行了交房义务，徐超也应当按照合同约定支付首付款及按揭款。按照《商品房买卖合同补充协议》第二条第（四）款的规定：“在买受人办理了银行按揭贷款或住房公积金贷款手续后，因买受人逾期偿还贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行或住房公积金管理中心承担了相应担保责任…若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内….同时买受人应承担总房价款5%的违约金”，由于徐超逾期偿还贷款，导致江山公司作为徐超的担保人向农业眉山分行承担了担保责任，故江山公司可依据双方协议行使解除合同的权利，据此，一审法院依法予以支持。按合同约定并由徐超承担总房价款5%的违约金，即20，853.75元。江山公司委托四川孟鸣律师事务所参加诉讼，花费12,000元，是依据双方补充协议中江山公司承担担保责任的约定，本案中，双方并无约定，江山公司该项请求，一审法院依法不予支持。诉讼中，江山公司没有对其他损失进行举证，对江山公司要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。本案中，双方合同解除后，依法对各自取得的财产应当返还，并赔偿损失。因徐超首付款和银行按揭款计算涉及第三人，本案中无法进行核算，双方可另行诉讼。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除眉山市江山房地产开发有限公司与徐超于2013年10月1日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号70668）；二、徐超于本判决生效后四十日内向眉山市江山房地产开发有限公司返还位于徐州的房屋，并协助将房屋产权转移登记至眉山市江山房地产开发有限公司名下；三、徐超于一审判决生效后十日内支付眉山市江山房地产开发有限公司违约金20，853.75元；四、驳回眉山市江山房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3，778元，由徐超负担3,578元，眉山市江山房地产开发有限公司负担200元。 本院二审期间，上诉人提交了一份徐超与江山公司之间的短信记录，主要内容为双方在一审期间对房屋买卖合同纠纷进行了协商,拟证明江山公司以此欺骗了徐超，导致徐超没有主张自己的权利。被上诉人认为该证据不是新证据，对该证据的三性均不认可，不能达到上诉人的证明目的。本院采信该份证据，对其证明目的将在本院认为部分予以评述。二审中查明的其他事实与一审判决书查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点是江山公司能否对案涉房屋买卖合同行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，当事人享有约定解除权。本案中徐超与江山公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第（四）项明确约定“……如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同……”，现四川省眉山市东坡区人民法院于2018年12月25日作出（2018）川1402民初5053号民事判决书，判决徐超偿还农行眉山分行218,924.55元及利息、罚息、复利，其实质已经解除了银行与买受人的抵押贷款协议，并要求江山公司承担连带清偿责任。此后四川省眉山市东坡区人民法院发出执行通知书要求徐超和江山公司履行上述生效裁判文书法律义务，徐超至今未履行。据此，此种情形下完全符合双方补充协议关于解除合同的约定，应当认定为解除合同的条件已经成就，江山公司有权对案涉房屋买卖合同行使解除权，一审法院认定并无不当。 关于上诉人主张超过诉讼时效的问题，合同解除权的行使期间属于除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中解除权发生之日为（2018）川1402民初5053号民事判决书生效之日即2018年12月25日，而江山公司于2019年6月13日向一审法院提起诉讼行使解除权，并未超过一年的解除权行使期限。 关于上诉人主张被上诉人先有迟延办证违约行为的问题，庭审中上诉人并未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，对上诉人该主张不予支持。上诉人二审提交短信称江山公司在一审判决前双方曾协商会达成和解协议，导致其未在一审中及时主张权利，本院认为短信内容只是说明双方曾经就房屋买卖合同纠纷进行过磋商，无法证实双方达成了一致意见，况双方协商也不会影响徐超在诉讼中依法主张权利，故对上诉人该项主张不予支持。 综上所述，上诉人徐超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7156元，由上诉人徐超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李建伟 审 判 员 辛利平 审 判 员 王美福 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 余林峰 书 记 员 喻 静