新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新21民终602号 上诉人（原审原告）：李雪芳，女，1973年10月13日出生，汉族，住新疆鄯善县。 委托诉讼代理人：费国华，鄯善县为民法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：张宇帆，女，2000年8月4日出生，汉族，住新疆鄯善县。 委托诉讼代理人：张为民（张宇帆父亲），男1972年7月10日出生，汉族，住新疆鄯善县。 委托诉讼代理人：费国华，鄯善县为民法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告）：鄯善豪瑞房地产开发有限公司，住所地新疆吐鲁番市鄯善县**育才路南侧（二号小区对面）。 法定代表人：宋林飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈延连，公司业务经理。 委托诉讼代理人：万义东，新疆万义东律师事务所律师。 上诉人李雪芳、张宇帆因与被上诉人鄯善豪瑞房地产开发有限公司（以下简称：豪瑞房产公司）买卖合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院（2018）新2122民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李雪芳及委托诉讼代理人费国华、张宇帆的法定代理人张为民及委托诉讼代理人费国华，被上诉人豪瑞房产公司的委托诉讼代理人陈延连、万义东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李雪芳、张宇帆上诉请求：请求二审法院撤销（2018）新2122民初385号民事判决，改判支持李雪芳、张宇帆一审全部诉讼请求。事实与理由：一、豪瑞房产公司在2013年对外发出位于鄯善县新城东路瑞昌酒店对面拟建的时代万尚城预售房广告，李雪芳到豪瑞房产公司处了解，豪瑞房产公司称该房屋为商业用房，并承诺4套房屋各自独立，3年1.5倍高额回租，具有独立自主的产权，4套房屋每平方米价格不等，当日双方商定李雪芳购买4套商业房，当日李雪芳给豪瑞房产公司给付了514343.18元购房款。2015年2月11日李雪芳又购买2套商品房。二、2015年10月豪瑞房产公司和李雪芳、张宇帆签订了正式商品房买卖合同，约定在签订本合同180日内办理产权证书，并对其他条款作了约定(详见商品房买卖合同)，截止2015年11月19日李雪芳共计给豪瑞房产公司支付870885.66元购房款，到2016年1月办理入住手续，豪瑞房产公司又要求李雪芳预交了水电物业维修基金等费用，并收取了办理产权证书的契税，但到2016年4月豪瑞房产公司告知无法办理产权证书，李雪芳到房管所了解原因，得知房屋不得分售，必须有独立建筑物，四面均有墙的才能办理产权证书，随后李雪芳等其他购房人纷纷要求退房，豪瑞房产公司于2016年5月中旬要求李雪芳再签订一份补充合同，并称3年内办理产权证书，李雪芳及其他购房人多次要求退房，但豪瑞房产公司态度强硬拒不退房，李雪芳只得诉至法院。三、一审法院重审认为豪瑞房产公司给李雪芳支付了逾期交房违约金，李雪芳收取违约金后同意于2016年1月13日办理接房手续，而豪瑞房产公司赔偿逾期交房违约金与办理房产证是截然不同的两个法律关系；一审法院同时又以鄯善县住房和城乡建设局向鄯善县纠风办“关于万尚城办理房产证的答复：提交相关资料后，房管所将在1O个工作日内完成房产证办理”并没有赋予李雪芳可以解除商品房买卖合同的权利为由，驳回李雪芳的诉讼请求。但答复后豪瑞房产公司一直到原二审仍不能给李雪芳办理产权证书，早己超过法律所规定的办理产权证书1年时间，另一审法院认为李雪芳主张的物业费是交给物业公司的，但正是豪瑞房产公司违约才给李雪芳造成物业费的损失。 豪瑞房产公司辩称，李雪芳在豪瑞房产公司购买商铺的事实属实，但没有办理产权登记原因不在我公司，而是因为李雪芳不积极配合，与李雪芳相同的商铺其他业主已经办理了产权登记，所以李雪芳的产权没有登记过错不在我公司；李雪芳以产权没有登记为由要求解除双方合同没有事实和法律依据。请求依法驳回李雪芳、张宇帆的上诉请求，维持原判。 李雪芳、张宇帆向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的6套商品房买卖合同；2.判令豪瑞房产公司返还李雪芳、张宇帆6套购房款870885.66元；3.判令豪瑞房产公司返还李雪芳、张宇帆交纳契税26127元、印花税435元、维修基金8829元、交易手续费1285元、工本费3900元，合计40576元；4.判令豪瑞房产公司支付李雪芳、张宇帆购房款和其他代收款的利息122613.31元；5.豪瑞房产公司赔偿李雪芳、张宇帆六套房屋给鄯善县云峰物业交纳的水费158.60元，暖气费642.03元，垃圾费529元，物业管理费5289元，合计6618.63元。以上合计1040693.50元。 一审法院认定事实：2013年12月5日，豪瑞房产公司以出让方式取得位于鄯善县新城东路一块地的土地使用权，并与李雪芳、张宇帆签订四份商品房买卖合同，合同约定：李雪芳、张宇帆购买鄯善县新城东路鄯善时代购物广场第一幢负一层E-11号、E-18号、E-26号和E-30号商铺，单价为5761.71元到5925.74元不等。2015年2月11日，李雪芳、张宇帆与豪瑞房产公司签订两份商品房买卖合同，合同约定：李雪芳、张宇帆购买鄯善县新城东路鄯善时代购物广场第一幢负二层T-55号和T-57号商铺，单价为4903.21元到4910.36元不等。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即由出卖人统一办理产权证书，买受人需在5日内提供办理产证所需的一切资料及承担相关办证费用，否则产权证书将不予办理。李雪芳、张宇帆的六套商铺共交纳870885.66元的房款。同时李雪芳、张宇帆交纳商铺代收维修基金8829元，工本费3600元、交易手续费1285元、契税26127元、印花税435元，合计40576元。以上共计交纳购房款及代收款911461.66元。合同同时约定：出卖人应当在2014年11月30日前，将商品房交付买受人，出卖人如违约，逾期不超过30日，自本合同2014年11月30日规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，合同只对买受人约定承担违约金的方式，未对出卖人约定。2016年1月16日，豪瑞房产公司向李雪芳、张宇帆支付逾期交房违约金共计10582元。2016年1月13日，李雪芳、张宇帆承诺保证：延期交房，本人表示理解并不追究延期交付而产生的各种法律责任，同意2016年1月13日办理接房手续。2016年4月14日，鄯善县住房和城乡建设局向鄯善县纠风办“关于万尚城办理房产证的答复”，明确答复：“提交相关资料后，房管所将在10个工作日内完成房产证办理”。李雪芳、张宇帆向鄯善县云峰物业服务有限公司交纳了水费、暖气费、垃圾费、物业管理费。一审法院认为:依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，李雪芳、张宇帆与豪瑞房产公司签订六份商品房买卖合同，并交纳了房款及其他代收款。2016年1月13日，豪瑞房产公司将李雪芳、张宇帆购买的六套商铺交付，虽然未按照双方签订的合同约定时间交付房屋，但豪瑞房产公司已向李雪芳、张宇帆承担了逾期交房的违约金。且李雪芳、张宇帆承诺保证：“延期交房，本人表示理解并不追究延期交付而产生的各种法律责任，同意2016年1月13日办理接房手续”。另双方签订的合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即由出卖人统一办理产权证书，买受人需在5日内提供办理产证所需的一切资料及承担相关办证费用，否则产权证书将不予办理。同时，鄯善县住房和城乡建设局向鄯善县纠风办“关于万尚城办理房产证的答复”，明确答复：“提交相关资料后，房管所将在10个工作日内完成房产证办理”。并没有赋予原告可以解除商品房买卖合同的权利。因此，李雪芳、张宇帆请求由豪瑞房产公司退还全部房款及利息、代收款的主张证据，不符合双方合同第十五条的规定，不予支持。李雪芳、张宇帆主张由豪瑞房产公司赔偿给鄯善县云峰物业服务有限公司交纳的物业管理费用等，一审法院不予支持，因该物业管理费用并没有交给豪瑞房产公司。为维护当事人的合法权益，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回李雪芳、张宇帆对鄯善豪瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为一、双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。二、豪瑞房产公司是否应当返还李雪芳、张宇帆购房款870885.66元、契税21927元、印花税435元、维修基金8829元、交易手续费1285元、工本费3900元以及利息损失122613.31元。三、豪瑞房产公司是否应当赔偿李雪芳、张宇帆缴纳的物业费、水费、暖气费、垃圾费共计6618.63元。 关于双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。李雪芳、张宇帆与豪瑞房产公司签订的六份《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。李雪芳、张宇帆上诉认为豪瑞房产公司未在《商品房买卖合同》约定的签订本合同180日内办理产权证书且必须有独立建筑物才能办理产权证书，涉案商铺四周无围墙无法办理产权证书，故要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。因鄯善县住房和城乡建设局向鄯善县纠风办出具的“关于万尚城办理房产证的答复”中明确答复：“提交相关资料后，房管所将在10个工作日内完成房产证办理”。可知，涉案商铺在提交相关资料后，是可以办理产权证书的，且鄯善县新城东路鄯善时代购物广场的其他同类型的商铺已陆续办理了产权证以及不动产证，故双方合同约定办理产权证的合同目的是可以实现的，不存在豪瑞房产公司根本违约的情形，不符合合同法定解除的条件。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定可知双方合同约定的是豪瑞房产公司在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因豪瑞房产公司的责任，导致李雪芳、张宇帆不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，由豪瑞房产公司统一办理产权证书，李雪芳、张宇帆需在5日内提供办理产证所需的一切资料及承担相关办证费用，否则产权证书将不予办理。双方并未约定此种情形下李雪芳、张宇帆享有合同解除权。综上，李雪芳、张宇帆既无解除合同的法定事由，也无约定事由，本院对李雪芳、张宇帆主张解除《商品房买卖合同》的上诉理由，不予支持。双方签订的六份《商品房买卖合同》为有效合同，李雪芳、张宇帆主张豪瑞房产公司返还购房款870885.66元、契税21927元、印花税435元、维修基金8829元、交易手续费1285元、工本费3900元以及利息损失122613.31元的上诉请求，本院不予支持。李雪芳、张宇帆缴纳的物业费、水费、暖气费、垃圾费均是向鄯善云峰物业服务有限公司第二分公司缴纳的，并不是向豪瑞房产公司缴纳，故本院对李雪芳、张宇帆该项上诉请求，亦不予支持。 综上所述，李雪芳、张宇帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14024元（未退费），由李雪芳、张宇帆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李   鑫 审 判 员 南   斐 审 判 员 常 昳 华 二〇一九年十一月十三日 (法官助理 庞玉平) 书 记 员 兰 保 荣