福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终3187号 上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路。统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城(厦门)律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：叶容川，男，1985年6月22日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，福建衡兴明业律师事务所实习律师。 上诉人漳州招商房地产有限公司(以下简称招商公司)因与被上诉人叶容川商品房预约合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，因双方没有提出新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 招商公司上诉请求：撤销原判，改判驳回叶容川的一审诉讼请求。事实和理由：一、叶容川无权要求解除《楼宇认购书》，原判认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.签订《楼宇认购书》的目的是以交付定金方式确保招商公司保留讼争房产。叶容川虽未在《楼宇认购书》上签字或盖章，但其于2017年5月27日向招商公司支付定金50000元，表明其购房意愿，应视为履行了《楼宇认购书》的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，《楼宇认购书》已成立。2.招商公司未能依约如期与叶容川签订《商品房买卖合同》是因行政管制等不可归责于双方的事由，现行政管制障碍已消除，具备签订《商品房买卖合同》的条件，招商公司通知叶容川签署相关文书，但叶容川拒绝履行签约，过错在叶容川。叶容川以合同目的无法实现为由主张解除合同于法无据。二、即便如原审认定的双方未能正式签订《楼宇认购书》，而是达成了口头协议，叶容川解除《楼宇认购书》的主张得以支持，原判要求招商公司向叶容川支付占用购房款利息，没有依据。1.双方无法按期签订《商品房买卖合同》系政府调控所致，属于不可归责于双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，招商公司仅需返还已收取的定金和购房款。2.即便如原审认定的双方达成了口头协议，该口头协议对双方均具有约束力，解除口头协议需要双方达成解除合意，至目前为止，双方并未达成解除合意，因此，口头协议的解除时间至多至是法院作出生效判决的时间，购房利息应自裁判文书生效之日起算，故原审对购房款利息的判决没有事实和法律依据。 叶容川辩称，原判合法、公平合理。依据本案认购书约定，签订正式《商品房买卖合同》的时间截至2017年6月3日，但由于讼争房产长期无法签约，叶容川于2018年7月15日提出解除合同并退款，而招商公司于2018年7月18日才发出签约通知，故叶容川请求解除案涉合同的理由合法有效。原审对购房款利息的判决从合同解除之日计算合法有据。 叶容川向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方的《楼宇认购书》2018年7月15日解除；2.招商公司应返还购房定金50000元；3.招商公司返还叶容川已支付的购房款及支付的代收契税、代收土地发证登记费共计212780元；4.招商公司赔偿叶容川上述费用资金占用损失(从2018年7月15日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至上述全部款项付清之日止)。 一审法院认定事实：招商公司编号为0000123的《楼宇认购书》体现：叶容川认购招商公司建设的址于漳州兰溪谷南区一期8号楼401室房产，建筑面积78.84平方米，套内建筑面积62.39平方米；标准售价1294000元，优惠楼价1245865元；付款方式为银行按揭(首付3成)；定金50000元；叶容川须于2017年6月3日前到招商公司销售中心与其签订正式《商品房买卖合同》。招商公司作为出卖人于2017年5月27日在该认购书上签字并盖章，但买受人叶容川并未在认购书上签字确认。叶容川于2017年5月27日通过案外人叶辞的银行账户向招商公司支付定金50000元，并于2017年6月2日向招商公司转账212780元。招商公司于2017年6月7日向叶容川出具两份收款收据，分别载明招商·兰溪谷8幢401购房款201071元、代收契税11629.47元、代收土地发证登记费80元。经过漳州市房产交易中心漳州开发区分中心信息管理系统查询，讼争房屋的合同网签受理时间为2017年7月6日，完成时间为2018年7月2日。叶容川委托叶辞与招商公司的销售人员进行沟通。从叶辞与招商公司的销售人员于2018年7月15日的微信聊天记录显示：叶容川要求退房，但招商公司的销售人员表示没办法退房。 一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。买受人叶容川并未在编号为0000123的《楼宇认购书》上签字或盖章，故出卖人招商公司与买受人叶容川并未签订认购合同，但买卖双方又根据《楼宇认购书》所载明的内容履行了部分义务，可视为出卖人招商公司与买受人叶容川就该认购书内容达成口头协议，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。《楼宇认购书》中所体现的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。漳州市中级人民法院所审理的本案讼争楼盘的其他案件，即（2018）闽06民终2019号案件，已经确认根据当前漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。结合讼争房屋的合同网签受理时间及完成时间，对招商公司所辩解的本案双方当事人未能按照《楼宇认购书》所体现的时间签订正式《商品房买卖合同》系因房地产主管单位行政管制等不可归责于双方事由所致的意见予以采纳。双方的口头协议于招商公司的销售人员收到叶容川要求退房的意思表示时解除，即解除时间为2018年7月15日。双方口头协议解除后，招商公司应当及时返还叶容川定金、购房款、代收契税、代收土地发证登记费等款项。因招商公司未能及时返还叶容川前述款项，故叶容川请求其按照银行同期贷款利率支付利息，合法有据，应予支持，但应当从口头协议解除之日开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第（一）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、确认叶容川与漳州招商房地产有限公司就认购漳州兰溪谷南区一期8号楼401室达成的口头协议于2018年7月15日解除；二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还叶容川定金、购房款、代收契税、代收土地发证登记费等合计262780元，并支付利息(从2018年7月15日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至实际还清款项之日止)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5476元，减半收取计2738元，由漳州招商房地产有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：叶容川虽未在案涉《楼宇认购书》上签字或盖章，但从其向招商公司支付定金及部分购房款、代收契税、代收土地发证登记费，招商公司也收取上述款项等事实，双方依据该《楼宇认购书》所载明的内容履行了部分义务，可视为双方就案涉《楼宇认购书》的内容达成口头协议，其意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》系行政管制调控的不可归责于双方的原因导致，对此，双方在拟签订《楼宇认购书》时应能预见，故不能认定招商公司对未能在约定期限内签约存在过错。案涉合同在叶容川起诉前已完成网签，因行政管制调控导致不能网签的障碍已经消除，且客观上存在的债务迟延履行并不足以致使双方约定的签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。叶容川拒绝履行案涉合同，构成违约，对其返还定金及支付相关购房费用的利息的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于签订合同的行为不适于强制履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条对此情形作了例外规定，即守约方不能要求履行，故对叶容川请求确认其与招商公司就认购漳州兰溪谷南区一期8号楼401室达成的口头协议于2018年7月15日解除的诉讼请求，本院予以支持。叶容川请求招商公司返还已付购房款及支付代收契税、代收土地发证登记费共计212780元的理由成立，应予支持。招商公司的上诉请求部分成立，部分予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2854号民事判决第一项； 二、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2854号民事判决第二项； 三、漳州招商房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还叶容川购房款、代收契税、代收土地发证登记费等合计212780元； 四、驳回叶容川其他诉讼请求。 一审案件受理费5476元，减半收取计2738元，由叶容川负担1100元，漳州招商房地产有限公司负担1638元；二审案件受理费5476元，由叶容川负担1100元，漳州招商房地产有限公司负担4376元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇一九年十一月二十六日 法官助理黄倩茹 书记员卢杰