江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3971号上诉人（原审被告）：吴佳琳，女，1993年10月3日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘筱鹏，江苏春申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤海燕，女，1981年11月21日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：吴文俊，江苏太湖律师事务所律师。原审第三人：江阴市澄北西萍房产中介服务部，统一社会信用代码92320281MA1WLJGD2E，住所地江阴市人民西路**。经营者：司萍，女，1973年1月13日生，汉族，住江阴市。上诉人吴佳琳因与被上诉人汤海燕及原审第三人江阴市澄北西萍房产中介服务部（以下简称西萍中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初15950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴佳琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回汤海燕的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案是典型的刑事诈骗，不属于民事纠纷。吴佳琳从未向案外人胡倩倩明确表示过可以将房屋对外出售，更没有委托其对外进行房屋交易。案涉合同签订后至汤海燕起诉的这段期间内，胡倩倩仍然对吴佳琳隐瞒已经签订合同的事实，还诱骗吴佳琳将房屋另行出售，属于刑事诈骗。二、即使按照民事纠纷处理，本案亦不构成表见代理。胡倩倩作为吴佳琳的母亲，其身份特征完全可以接触到案涉房屋的产权证、吴佳琳的银行卡等，此点不能成为认定吴佳琳有过失的理由。相反，汤海燕在签订合同时，没有审慎核实胡倩倩是否享有代理权，更没有向吴佳琳作最终确认，不符合善意相对人的要求。另外，银行卡绑定的电话号码的机主经查询为陈姓人士，非吴佳琳本人号码，因此即使汤海燕将款项汇至该银行卡内，吴佳琳也无法知晓。三、利息不应支付。汤海燕至今未返还房屋，并没有实际损失，反而其使用房屋获得的收益远大于同期银行贷款利息，一审法院基于合同解除要求吴佳琳支付房款利息，缺乏事实和法律依据。汤海燕辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、胡倩倩和吴佳琳是母女关系，交易过程中汤海燕实地察看了房屋以及房产证原件，购房款也是转账到吴佳琳账户，故汤海燕有理由相信胡倩倩有权代理吴佳琳出售该房屋。2、汤海燕的购房款转账支付给了吴佳琳，吴佳琳应当承担返还义务。至于吴佳琳称购房款被他人取走，这与汤海燕无关。3、汤海燕仅按照银行同期贷款利率要求吴佳琳支付法定孳息，合法有据。吴佳琳所称的“汤海燕占用房屋”，是因吴佳琳的违约行为导致的，汤海燕无需支付占用费。西萍中介述称：胡倩倩带着女儿吴佳琳的房产证原件、银行卡原件和手机拍的身份证照片来登记出售房屋，表示过两天就将吴佳琳的委托书拿来。房屋出售时，胡倩倩也表示女儿吴佳琳是同意的，在银行有50万元房贷，等客户付了首付款就可以还清贷款并办理过户。汤海燕的购房款是打到了吴佳琳的银行卡内。汤海燕向一审法院起诉请求：1、要求解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、吴佳琳返还已经支付的购房款65万元并支付自实际收款之日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、吴佳琳赔偿32.5万元；4、吴佳琳支付诉讼保全保函费3000元；5、本案诉讼费用由吴佳琳承担。后汤海燕撤回了要求吴佳琳赔偿32.5万元的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年7月，吴佳琳的母亲胡倩倩持江阴市雅盛嘉园西区17幢1301室房屋的不动产权证书（登记权利人为吴佳琳，建筑面积125.75平方米）到西萍中介登记出售。汤海燕与西萍中介工作人员实地看房后，于同月23日在西萍中介，与胡倩倩签订《房地产买卖合同》一份，合同载明甲方：胡倩倩代吴佳琳，乙方：汤海燕，甲方自愿将雅盛嘉园西区17幢1301室房屋以1396800元的价格出售给乙方，付款方式：乙方于2018年7月23日预付购房定金5万元，2018年8月8日到江阴市房产交易管理中心办理过户时付776800元，乙方办理二手房抵押贷款的于2018年12月30日付清57万元；合同上，西萍中介注明“签合同时，吴佳琳因事务繁忙全权委托母亲胡倩倩出售此房…”。合同还约定了其他内容。合同签订当日，汤海燕向吴佳琳账号为62×××74的银行账户（该银行账户开通短信通知功能）转账支付定金5万元。合同签订几天后，应汤海燕的要求，胡倩倩向汤海燕出具委托书一份，委托书载明：本人委托母亲胡倩倩全权办理城市嘉园17-1301房屋买卖事宜，同时将房款打入吴佳琳农业银行卡上，卡号62×××74（澄江支行），委托人：吴佳琳。同年7月30日，汤海燕向上述吴佳琳的银行账户转账支付60万元。后汤海燕及西萍中介多次要求胡倩倩让吴佳琳还清房贷并配合过户，胡倩倩以吴佳琳住院、有事情等为由推诿，吴佳琳均未到场。同年9月3日、25日，胡倩倩向汤海燕出具书面承诺书，分别承诺将上述房屋于9月12日、10月10日过户，否则愿意承担赔偿责任。2018年9月19日，吴佳琳向江阴市不动产登记中心申请遗失补办不动产权证书，汤海燕知晓后遂于2018年10月26日向一审法院提起诉讼。审理过程中，一审法院向胡倩倩询问案情，胡倩倩陈述：雅盛嘉园西区17幢1301室房屋是工抵房，我考虑女儿要谈婚论嫁就把这套房子登记在女儿名下。2017年1月，我以女儿吴佳琳的名义向招商银行抵押贷款60万元，贷款出来的钱是我公司用的。2018年6月，因我资金困难我和女儿商量要么用这套房子去二次抵押贷款，要么把这套房子卖掉，女儿说二次抵押又是她名义上的欠款，不如把房子卖掉，这样我才去找买家的。因为女儿从小不管什么事情的，又比较懒，所以是我去中介公司谈的，跟买方谈好价格后我跟女儿讲过的。谈好之后，买家要求我出具委托书，我就自己签了委托书给买家的，因为前面登记在女儿名下的两套房子卖掉都是我自己签的合同、委托书。买家付的首付款一部分用于我公司周转，一部分用于还这套房子的贷款。期间谈好了几次去过户，但是我女儿就不肯去过户了，催她也没用，到2018年9月12日，我跟女儿讲买家和中介等着她去签字，她说第二天去，但第二天她就失踪了，不跟我联系了。以前贷款用的女儿的银行卡，所以卡一直在我这里。审理中，双方对本案是否构成表见代理存在争议，经一审法院释明，吴佳琳表示如果法庭认为构成表见代理，其同意解除合同。本案经多次调解，双方未能达成一致意见。以上事实，有《房地产买卖合同》、委托书、承诺书、银行转账凭证、遗失补办具结书、胡倩倩的谈话笔录及当事人陈述等在卷佐证。本案主要的争议焦点是：本案是否构成表见代理。一审法院认为，综合本案全部证据，应认定胡倩倩以吴佳琳的名义与汤海燕签订《房地产买卖合同》构成表见代理，理由如下：表见代理是指行为人没有代理权，但交易相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担，目的是为了保护善意第三人的信赖利益，维护交易安全。本案，在签订合同前，吴佳琳的母亲胡倩倩持房产证原件及房屋钥匙在中介登记出售房屋，汤海燕实地察看了房屋，在签订合同时胡倩倩向汤海燕及中介出具了吴佳琳的银行卡号及手机上吴佳琳的身份证复印件，合同上也特别注明了“吴佳琳因事务繁忙全权委托母亲胡倩倩出售此房”，支付的购房款汇入了吴佳琳的银行账户，且签订合同后不久，胡倩倩应汤海燕的要求补具了委托书，再加上二人的母女关系，足以使汤海燕相信胡倩倩有代理权，并基于此认知与胡倩倩签订了《房地产买卖合同》，汤海燕善意并无明显过失。相反，吴佳琳明知其母亲有卖房的意向仍疏于保管房产证、房屋钥匙及银行卡、身份证复印件，存在明显过失。因此一审法院认定，本案胡倩倩以吴佳琳的名义与汤海燕签订《房地产买卖合同》，构成表见代理，该合同对吴佳琳具有法律约束力，其应承担相应的合同义务。吴佳琳抗辩本案不构成表见代理，其无须承担合同义务的意见，一审法院不予采信。审理中，针对汤海燕要求解除合同，吴佳琳表示如果法庭认为构成表见代理，其同意解除合同，鉴于一审法院上述认定，本案所涉《房地产买卖合同》应予以解除。合同解除后，吴佳琳应返还汤海燕购房款65万元并支付相应利息，汤海燕应将江阴市雅盛嘉园西区17幢1301室房屋返还给吴佳琳。关于吴佳琳抗辩其未实际收到购房款，不应返还，一审法院认为，汤海燕将65万元购房款汇入吴佳琳银行账户，该款项应由吴佳琳返还，至于该款项如何支配使用，不影响吴佳琳的返还义务，故对该抗辩意见一审法院不予采纳。关于汤海燕主张的保函费，因其未提供有效票据，对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除胡倩倩代吴佳琳与汤海燕于2018年7月23日签订的《房地产买卖合同》。二、吴佳琳于判决发生法律效力之日起十日内返还汤海燕购房款65万元并支付利息（其中以5万元为基数自2018年7月23日起至实际给付之日止，以60万元为基数自2018年7月30日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、汤海燕于判决发生法律效力之日起十日内将江阴市雅盛嘉园西区17幢1301室房屋返还给吴佳琳。四、驳回汤海燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10330元、财产保全费5000元，合计15330元，由汤海燕负担30元，由吴佳琳负担15300元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：胡倩倩代吴佳琳签订房屋买卖合同是否构成表见代理。本院认为：胡倩倩作为代理人以吴佳琳的名义与汤海燕签订房屋买卖合同，代为出售登记在吴佳琳名下的案涉房产，但胡倩倩实际并未获得吴佳琳的授权，提供的委托书并非吴佳琳本人签名，故胡倩倩属于无权代理。无权代理人签订的合同对本人是否产生效力，关键在于考量合同相对方是否有理由相信行为人有代理权。就本案而言，首先，代理人胡倩倩的身份是吴佳琳的母亲，两人为直系血亲关系，在日常民事活动中，本人因各种原因无法亲自办理相关事务时委托配偶、父母、子女等代办的情形较为常见，从普通人认知角度看，此等亲属关系较之一般的亲朋好友关系更容易让人产生有委托授权的信任；其次，胡倩倩持有案涉房屋的产权证原件、房屋钥匙以及吴佳琳的银行卡等出售房屋的必备材料，表明房屋能够交付使用，房款也将由产权人本人收取；第三，根据西萍中介陈述，当时拨打过胡倩倩提供的吴佳琳手机号189××××****但未能打通，诉讼中吴佳琳称该号码是胡倩倩的另一手机号，即使属实，也说明汤海燕曾尽力向本人核实，但双方本不相识，汤海燕不具有向相关部门查询他人手机号码的权利，没有能力获得吴佳琳实际使用的号码进行联系；第四，2018年11月9日一审谈话笔录中吴佳琳陈述“从我去年5月份结婚后我妈妈就断断续续地说要卖这个房子，但我一直没有同意过”，可见吴佳琳早已知晓母亲胡倩倩有出售房屋的意向，而其仍然未自行保管房产证原件、银行卡等易产生授权理解的财产类资料，有明显过失。以上各项因素相结合，本院认为，合同相对方汤海燕有理由相信胡倩倩是受女儿吴佳琳的委托而出售案涉房屋，本案符合表见代理的构成要件，房屋买卖合同对吴佳琳具有法律约束力。因吴佳琳明确表示不愿意继续履行合同，故汤海燕要求解除合同的请求应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故汤海燕要求吴佳琳返还已付购房款65万元并按同期银行贷款利率计算利息，符合法律规定，亦应支持。况且，本案中对吴佳琳而言，65万元购房款汇入的是吴佳琳的银行账户，无论表见代理成立与否，在还款义务上均不能免除吴佳琳的责任。至于胡倩倩的行为是否构成吴佳琳所认为的刑事犯罪之问题，并不影响汤海燕的民事权利，汤海燕完全可以通过民事诉讼向吴佳琳主张合同权利。综上所述，吴佳琳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由吴佳琳负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  费益君审判员  王俊梅二〇一九年十一月十一日书记员  周 咪