宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初2194号原告：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路**。法定代表人：王宝华，男，汉族，1965年7月8日出生，江苏省如皋市人，大学文化，该公司总经理，住江苏省如皋市吴窑镇。委托诉讼代理人：苗志媛，女，汉族，1980年1月28日出生，宁夏回族自治区固原市人，大学文化，该公司职员，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：马君，男，回族，1990年3月18日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，个体户，户籍地宁夏回族自治区银川市，现住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：王建银、金正毅，均系宁夏合天律师事务所律师。原告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）与被告马君租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金冠公司的委托诉讼代理人苗志媛、被告马君的委托诉讼代理人王建银、金正毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金冠公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.判决被告向原告支付拖欠的费用60000元、违约金4335元，交纳的10000元保证金不予退还，共计74335元；3.判决被告向原告返还承租的摊位；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月11日，被告与原告签订《租赁合同》（以下简称“合同”），《合同》第一条约定：甲方将位于××区建材楼B-3F-14、16，建筑面积292.64平方米的摊位出租给乙方从事装修公司经营（品牌艺之峰）；第二条约定：租赁期l8个月，自2018年4月11日起至2019年10月10日止；第三条约定：费用为0.53元/天/㎡，租金共计84280元；首期使用费14280元，应当在本合同签订之日起3日内支付。乙方应于2018年9月15日支付下一期摊位及设施使用费35000元，2018年12月15日前支付35000元。物业费每月每平米6元，总计31605元，于2018年4月9日前支付。乙方违反付款义务的，逾期付款的，应按欠费总额向甲方支付每日3%的违约金。逾期20日仍未付清违约金，甲方有权解除合同，同时乙方需按摊位及设施使用费总额20%承担违约责任；第四条约定：乙方应向甲方交纳10000元保证金，乙方出现提前解除合同、逃场或发生本合同约定甲方有权解除合同的乙方违约情形时，乙方所交保证金不予返还；第八条第四款约定：在合同期内，乙方累计3次逾期交纳费用或一次逾期20日以上仍不缴纳费用的，乙方擅自停业超过7日的，甲方有权解除合同；附件3第二部分第九条约定：承租方应正常营业，不得无故停业。因特殊情况停业3日以上、7日以下的承租方，需提前到市场部办理相关报停手续，并经出租方书面同意。对擅自停业3日以上、7日以下的，出租方有权对承租方按照1000元/日罚款；7日以上，视为承租方自动放弃承租权，出租方有权解除合同、收回场地且剩余摊位及设施使用费不予退还，同时其物品、货物由出租方市场部会同保卫科清点盘存，仓储费由承租方支付。合同签订后，原告按约向被告交付了摊位，但被告仅在20l8年5月3日和9月16日向原告支付了45885元和10000元，其余款项一直未按约支付且承租摊位处于装修未完工状态，后经原告多次催告未果。为此，原告于2019年2月22日致函被告，要求履行合同约定的相关义务，支付拖欠的租金以及承担相关违约责任，但被告对此置若罔闻且长期闭店。综上，被告的行为已严重违约，损害了原告的合法权益。为此，原告特诉至发法院，请求依法裁决。被告马君辩称，第一，金冠公司在合同的签订及履行过程中存在诸多违约情形，其无权向答辩人主张租金、违约金。1.本案案涉摊位位于××区建材楼B-3F-14、16号，属于开放式摊位，在答辩人与金冠公司签订合同时面积属于不确定状态，金冠公司称最终以产权面积为准，但时至今日，也未见金冠公司向答辩人出具过其拥有所有权的任何产权证明或手续，答辩人数次催要，金冠公司至今也未能出示，答辩人有理由怀疑其是否为租赁物的合法所有权人；2.答辩人与金冠公司签订《定金协议》时，金冠公司承诺综合管理费及房屋租金的招商政策为“交八送十”，而在签订正式合同时，却将综合管理费改为物业管理费，且取消了“交八送十”的优惠，按照优惠，答辩人应当向金冠公司缴纳综合管理费仅为8个月，而在租赁合同中却将综合管理费改为物业管理费，并按照18个月收取。因答辩人已联系好了装修及其他商户的进货事宜，无奈签订了2018年4月11日的《租赁合同》，对于金冠公司前期的招商优惠政策，答辩人反映后，金冠公司不予理睬，且该《租赁合同》属于格式合同，对于商户而言，没有公平可言；3.在上述问题不予解决的前提下，金冠公司还处处为难答辩人，除了在装修阶段为难装修工人外，还在未经答辩人允许的情况下，擅自占有使用涉案摊位，并允许其他商户将货物及其他杂物堆放在内，答辩人多次与之交涉，但金冠公司仍置之不理，导致答辩人至今无法使用摊位，金冠公司的上述行为使案涉摊位达不到适租条件，属于根本违约，故其无权主张案涉费用；4.经答辩人核实，金冠公司营业执照核定的经营范围中并无物业服务项目，其收取物业服务费应当经过物价部门的核准，即使答辩人数次要求其出具，但其至今也未向答辩人出具相关依据，不仅如此，案涉摊位因金冠公司原因至今一片狼藉，根本无从谈起所谓的物业服务。第二，对于金冠公司于2019年4月2日向法院起诉要求解除案涉《租赁合同》的主张，答辩人同意解除。第三，案涉摊位始终在金冠公司控制范围内，不存在答辩人返还的情形：案涉摊位是开放式摊位，且实际一直由金冠公司占有使用堆放货物及杂物，直到起诉后为了避人耳目，才将堆放的货物等搬离，但现场至今一片狼藉，答辩人认为案涉摊位早已经由金冠公司控制使用，不存在返还的情形。第四，金冠公司应赔偿给答辩人造成的装修损失。合同签订后，答辩人就案涉摊位已投入极大的精力和财力进行装修，但因金冠公司的上述违约行为导致答辩人合同目的无法实现，依据相关法律规定，金冠公司应当退还已收取68985元费用外，还应赔偿给答辩人造成的装修损失。综上，答辩人认为金冠公司的诉讼请求于法无据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2018年4月11日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定原告将位于××县建材楼B-3F-14、16号摊位出租给被告开展约定的经营活动，经营行业为建材，商品品牌为艺之峰。摊位面积为292.64平方米。合同第一条第八款约定被告确认本合同订立时，原告已向其明示本摊位所在物业的土地使用权、房屋所有权及有关他项权的权属情况，被告对此无异议。合同第二条中约定租赁期限为18个月，自2018年4月11日至2019年10月10日止，原告给予被告30天的（免租期/装修期），在此期间，被告不向原告支付摊位及设施使用费，但发生的物业管理费和其他应由被告支付的费用仍正常交纳。具体免租时间为2018年4月11日至2018年5月10日。若被告在合同期内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则被告不再享受前述免租期的优惠条件，须支付原免租期的摊位及设施使用费。合同第三条约定被告摊位及设施使用费按每天每平方米0.53元计算，租赁期内共计84280元，摊位及设施使用费按照先付款后使用的原则，由被告按18个月向原告支付。首期使用费14280元，应当在本合同签订之日起3日内支付即2018年4月14日，此后被告应于支付下一付款周期开始之日的10日前即2018年9月15日支付下一期摊位及设施使用费35000元，2018年12月15日前支付35000元。原告为被告提供空调、保洁、保安等市场物业服务，被告应向原告支付物业服务费。被告摊位的物业服务费按每月每平方米6元计算，总计31605元，2018年4月9日前支付31605元。被告违反本条付款义务的、逾期付费的，应按欠费总额向原告支付每日3%的违约金。被告违反本条上述任一条款约定，逾期20日仍未付清违约金，则原告有权解除合同，同时被告需按照摊位及设施使用费总额的20%承担违约责任。合同第四条约定被告应于合同签订之日向原告交纳10000元的保证金。被告存在提前解除合同、逃场或发生本合同与合同附件中约定原告有权解除合同的被告违约情形时，被告所交保证金不予返还。双方在合同第五条押金中约定，被告于合同签订之日，每个电表向原告支付900元的电表押金，退场时将电表磁卡（如有）和完好的电表交付原告确认后，凭收据原件无息退还；被告于合同签订之日，每个摊位向原告支付200元营业员押金。当被告销售人员出现违纪现象时，原告有权动用营业员押金进行罚款；被告进场自行装修时，需交纳2200元的装修押金，装修完毕经原告验收合格后无息退还，如有损坏财物或其他因装修不当造成的应赔付款项，扣除相关费用后无息退还。合同第八条约定，在合同有效期间，被告出现下列情形之一的，原告有权立即解除合同，因此发生的损失由被告承担：……被告累计3次逾期交纳费用或一次逾期20日以上仍不交纳费用的；被告擅自停业超过7日的。在上述《租赁合同》签订之前，原、被告双方于2018年3月30日签订了一份《关于房屋（场地）租赁的定金协议》，协议约定鉴于原告有位于银川市××区、16（经营用房）欲对外招租，被告欲承租上述铺位经营使用，双方协商一致，签订以下协议：一、被告在签订本协议时向原告交纳诚意金7000元，意向面积为292.64平米……七、本协议自双方签字或盖章之日起生效，自双方签订正式的房屋（场地）租赁合同履行完毕时终止；本协议作为双方签订的房屋（场地）租赁合同的组成部分，具有同等法律效力。双方在特殊约定中约定：……2.在签订此协议时，双方友好沟通达成共识，给予被告的招商政策为：交八送十；租金36元/月/㎡；综合管理费按照6元/月/㎡。上述《租赁合同》、《关于房屋（场地）租赁的定金协议》签订后，被告于2018年5月3日向原告交纳了质保金、营业员押金、电表押金10900元，装修押金2200元，并于2018年5月10日交纳了租金、综合管理费45885元，于2018年9月18日交纳了租金、综合管理费10000元。2018年10月，被告撤离涉案摊位至今。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，双方在《租赁合同》、《关于房屋（场地）租赁的定金协议》约定的物业管理费与综合管理费虽名称不同，但原告陈述二者实质上属于同一笔费用，只是名称不同。上述事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一，租赁合同一份，被告提交的证据一，关于房屋（场地）租赁的定金协议一份、证据四，宁夏金冠投资置业有限公司收据二张、宁夏增值税电子普通发票原件二张予以证实，本院予以采信。本院认为，涉案《租赁合同》、《关于房屋（场地）租赁的定金协议》真实、合法、有效，原、被告双方均应全面履行合同义务。现原、被告双方均同意解除涉案《租赁合同》，故对于原告要求解除上述合同的诉请，本院予以支持。原、被告双方在《关于房屋（场地）租赁的定金协议》的特殊约定中明确约定给予被告的招商政策为“交八送十；租金36元/月/㎡；综合管理费6元/月/㎡”，可以理解为租金及综合管理费均按照交八送十招商政策进行，按照该标准计算租期内应付租金为84280元（36元/月/㎡×292.64㎡×8个月），综合管理费为14047元（6元/月/㎡×292.64㎡×8个月），但是双方在《租赁合同》中约定的物业服务费也即综合管理费按照6元/月/㎡的标准计算18个月为31605元，鉴于《关于房屋（场地）租赁的定金协议》签订时间在前，而《租赁合同》签订时间在后，因此可以认为原、被告双方在《租赁合同》中就综合管理费的标准进行了最终且明确的约定，对于原告提出的综合管理费不享受该招商政策的主张，本院予以采信。因被告首次向原告支付租金、管理费的时间为2018年5月10日，晚于双方约定的2018年4月14日，被告已构成违约，依据双方“若被告在合同期内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则被告不再享受前述免租期的优惠条件，须支付原免租期的摊位及设施使用费”的约定，被告应支付租金、综合管理费的日期自2018年4月11日起算。在涉案《租赁合同》、《关于房屋（场地）租赁的定金协议》履行过程中，被告撤离涉案摊位的时间为2018年10月，原告明确知晓被告撤离时间，且双方在《租赁合同》中亦明确约定被告擅自停业超过7日的，原告有权解除合同，原告在明知上述情况后其有防止损失继续扩大的义务，且也具备相应的便利条件，但其直至2019年4月3日才向本院提起诉讼，对于其放任致使扩大的损失部分不应支持，结合本案案情以及租赁合同履行过程中的实际情况，本院酌定原告主张的租金、综合管理费计算至2018年12月31日，超出部分，不予支持。依据双方对租金、综合管理费的约定，计算为56654.89元（84280元÷18个月÷30天×264天+31605元÷18个月÷30天×264天），扣除被告已付55885元，被告还应向原告支付租金、综合管理费769.89元。关于原告诉请的违约金，其主张2018年12月15日之前被告应向其付款60000元，但未付，故违约金为欠款60000元的日3%，自2018年12月16日至2019年2月22日，共计69天，违约金为184200元，其自愿降低违约金为4335元，但其明确知晓被告已于2018年10月撤离涉案摊位，对因被告离场造成的损失其未及时止损，同时该计算标准、期间亦不符合法律规定，且就被告的违约行为，原告不应同时主张违约金及保证金，故对其该项诉请，本院不予支持。对于原告主张的因被告违约行为而不予退还保证金10000元的诉请，因双方对此在《租赁合同》中有明确约定，且涉案合同解除系因被告提前离场所致，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告返还涉案摊位的诉请，涉案《租赁合同》解除后，合同权利义务即终止，被告应将符合条件的租赁物即摊位返还给原告，考虑到被告腾退涉案摊位亦需要时间，故本院酌定被告于本判决生效之日起三十日内向原告返还涉案摊位。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏金冠投资置业有限公司与被告马君于2018年4月11日签订的《租赁合同》；二、被告马君于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏金冠投资置业有限公司支付租金、综合管理费769.89元，被告马君向原告宁夏金冠投资置业有限公司交纳的10000元保证金不予退还；三、被告马君于本判决生效之日起三十日内向原告宁夏金冠投资置业有限公司返还银川市XX区14、16号摊位；四、驳回原告宁夏金冠投资置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费829元（已减半收取），由原告宁夏金冠投资置业有限公司负担709元，由被告马君负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年七月十八日法官助理 薄 迎书 记 员 李 娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。