呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2906号上诉人（原审原告）：呼和浩特市中海宏洋地产有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区兴安南路**中海蓝湾财富广场****。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：于振永，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：张尧，内蒙古东日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓春，女，住呼和浩特市。原审第三人：华夏银行股份有限公司呼和浩特分行，，住所地呼和浩特市机场高速路**主要负责人：邱险峰，该分行行长。委托诉讼代理人：杜剑云，女，该分行员工。上诉人呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人刘晓春、原审第三人华夏银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称华夏银行呼市分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项,并依法改判,支持中海公司的诉讼请求;2.依法改判诉讼费用由刘晓春承担;3.或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决“因案涉房屋存在司法查封”驳回中海公司的关于主张返还房屋并配合办理网签注销手续、支付违约金、已代偿银行贷款利息、房屋使用费、房屋差价、律师费的诉讼请求无事实及法律依据。一审判决书中认定,“中海公司与刘晓春签订的《商品房买卖合同》及其附件,系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。”基于此,一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。按照判决书中表述的认定,《商品房买卖合同》对中海公司及刘晓春均有约束力,刘晓春未按时偿还银行按揭贷款,中海公司按照合同约定行使权利,向刘晓春主张合同约定的各项刘晓春应当承担的义务,依法应当予以支持,且根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,解除后的法定后果为双方当事人互付返还义务,既然第一判项为解除合同,则返还是解除后的法定义务,但一审法院仅基于房屋存在司法查封而驳回中海公司的诉讼请求无事实及法律依据。《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定,“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋,根据以上规定,案涉房屋存在的查封仅为办理了初始登记的房屋,为预查封,”该通知二十二条规定,“预查封的房屋在预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续,”结合本案,《商品房买卖合同》解除后,不存在转让的权属变更及转移登记手续,房屋所有权人一直为中海公司未变更,在一审庭审中,中海公司也已将该房屋的不动产登记证作为证据提交,但一审法院完全忽视案件具体事实,忽视法律规定,驳回中海公司除解除外的其他诉讼请求,认定事实严重错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》六十条、九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决驳回中海公司的其他诉讼请求无法律依据,合同法六十条及九十三条规定当事人应当按照约定履行义务,按照合同约定行使解除权,民事诉讼法六十四条规定了举证责任和证据的审查核实情况,并无规定驳回其他诉讼请求的法律规定,一审法院在事实认定错误,又无法律依据的情况下,判决驳回中海公司的其他诉讼请求,无法律依据。二、一审判决案件受理费全部由中海公司承担无事实及法律依据。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定,“诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。”本案中,中海公司的诉讼请求共计六项,总计标的额为11865929.96元,收取案件受理费时以总计标的额为标准计取。但判决书中第一项表述“原告呼和浩特市中海宏洋地产有限公司与被告刘晓春于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除”,对于中海公司的该项诉讼请求法院是予以支持的。支持该项诉求的标的额为6700000元,作为该项诉求的胜诉一方,该项诉求的案件受理费理应由刘晓春承担,一审法院却判决案件受理费92996元全部由中海公司承担,视法律规定为无物,严重侵害了中海公司的利益。刘晓春辩称，认为一审判决正确，要求维持原判。华夏银行呼市分行述称，没有意见，贷款已经结清了，与华夏银行呼市分行没有关系。中海公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除中海公司、刘晓春签订的编号为YS(2012)00008398号《商品房买卖合同》,并判决刘晓春立即返还自中海公司处购买的中海御龙湾第L11号楼104号房屋(房屋价值6700000元),并配合中海公司办理商品房网签注销手续；2.依法判令刘晓春支付中海公司已代偿银行贷款利息34126.96元(暂时计算至2018年6月10日,实际应计算至实际给付之日);3.依法判令刘晓春支付中海公司违约金2027840元;4.依法判令刘晓春支付房屋使用费1969963元;5.依法判令刘晓春向中海公司支付房屋差价1000000元(以鉴定结论为准);6.依法判令刘晓春支付律师费134000元。一审法院认定事实：2012年7月11日，中海公司(出卖人)与刘晓春(买受人)签订《商品房买卖合同》[编号为YS(2012)00008398]及其附件，约定由刘晓春购买中海御龙湾第L11号楼104号房屋，房屋代码为858932,预测建筑面积为322.93平方米，总价款6700000元。第六条付款方式及期限约定:买受人于2012年7月11日签订《商品房买卖合同》并交纳房屋首付款3350000元，剩余房款3350000元向按揭银行贷款支付，详见补充协议。第二十二条约定，本合同连同附件共二十一页，一式四份，具有同等法律效力。该合同还就其他事项作出了约定。附件四《商品房买卖合同补充协议》第二条以贷款方式支付房价款的约定中第五款约定，买受人应当遵守与贷款银行签订的相关借款约定文件，严格履行还款义务，如买受人未按期履行还款义务导致出卖人为其承担连带担保责任的，则按照下列方式处理(1、2项同时生效):1、产权办理完结之前，出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除该套商品房的《买卖合同》,合同解除通知自送达之日起生效。买受人应于收到合同解除通知之日起15日内腾退该套房产；其他条款按照《买卖合同》及本协议第十条的规定办理。2、无论产权办理完结与否，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人向贷款机构承担了保证责任，代偿了买受人逾期贷款本金、利息、罚息等，买受人应于出卖人向其发出还款通知之日起三日内向出卖人归还代偿款项，并自出卖人承担连带担保责任之日起至买受人向出卖人偿还代偿贷款本金、利息、罚息等费用之日止，同时按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。第十条约定，关于出卖人或买受人任何一方依据《买卖合同》中的约定行使解除合同权利之后续事宜的补充约定,《买卖合同》或《补充协议》另有约定的除外:(一)因买受人原因导致《买卖合同》解除的:1、买受人应按照出卖人规定的时间，前往出卖人指定地点办理完毕合同解除手续，并随同出卖人办理完毕预售备案登记注销等解除手续。买受人逾期办理的，应按日以该商品房总房价款万分之三的标准向出卖人支付违约金。2、如该商品房已交付买受人，买受人还应于收到出卖人合同解除通知之日起十五日内腾退该商品房，并向出卖人支付自该商品房交付之日起至买受人向出卖人交还该商品房之日止的房屋使用费，房屋使用费标准为每建筑平方米每月100元。房屋装修损失由买受人自行承担。因房屋装修给出卖人造成损失的，买受人应予赔偿。买受人逾期腾房的，应按日以该商品房总房价款日万分之三的标准向出卖人支付违约金。3、上述解除合同的手续全部办理完毕之日起30日内，出卖人将买受人已付房价款扣除下列费用，余款无息退还买受人，如买受人已付房价款不足以偿付下列费用，出卖人还有权向买受人继续追偿:(1)代买受人偿付的贷款本金、利息、罚息(如有)；(2)本合同约定买受人应付违约金;(3)非出卖人原因而解除合同所发生的全部税费;(4)出卖人因解除合同所支出的其他费用;(5)其他经济损失(包括但不限于该商品房变现价格与原销售价格之间的差价而令出卖人产生的经济损失)。第十一条关于解除合同的违约责任约定，除《买卖合同》或《补充协议》另有约定，因买受人的原因导致本合同被解除的，买受人应向出卖人支付50000元违约金，违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失。补充协议还就其他事项作出了约定。2012年7月20日，中海公司(保证人)与刘晓春(借款人)、华夏银行呼市分行(贷款人)签订《个人房屋抵押借款合同》,并于2012年7月25日对该合同进行了公证。合同约定刘晓春因购买案涉房屋向华夏银行呼市分行借款3350000元，借款期限25年，中海公司对该笔借款承担阶段性连带责任保证。贷款发放后,2015年9月30日至2018年9月28日期间，华夏银行呼市分行从中海公司的保证金账户扣划本金合计224577.52元、利息合计383464.11元，共计608041.63元，以偿还刘晓春应还贷款。中海公司已取得案涉房屋所在楼宇的不动产权证，案涉房屋已办理网签登记，虚所有权人为刘晓春。案涉房屋于2015年7月24日、2018年1月22日、2018年4月28日、2018年5月21日先后被卓资县人民法院及赛罕区人民法院司法查封。2017年3月21日，中海公司因杨晓春怠于履行按揭还款义务，导致其承担保证责任，向该院起诉，请求判令解除双方所签《商品房买卖合同》,并主张刘晓春返还房屋、办理网签注销手续、支付已代偿银行贷款、利息、违约金、房屋使用费、律师费。2017年9月19日，该院作出(2017)内0105民初1908号民事调解书，主要调解内容为:刘晓春向中海公司支付代偿款项378124.04元(2015年9月30日至2017年3月31日)、利息22730.39元(2015年9月30日至2017年3月20日，按照中国人民银行同期贷款利率分段计算)、代偿款项的违约金40000元、律师费100000元，共计540854.43元。对于以上款项，刘晓春于2017年10月19日之前向中海公司支付100000元，剩余440854.43元于2017年12月31日前向中海公司付清。一审法院认为，中海公司与刘晓春签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对中海公司主张解除双方所签《商品房买卖合同》的诉讼请求，因刘晓春怠于履行还款义务，致中海公司承担保证责任，其保证金账户被华夏银行呼市分行扣划保证金，根据双方所签《商品房买卖合同》及附件四的约定，中海公司有权主张解除合同，故对中海公司的该项诉讼请求，该院予以支持。对于中海公司主张刘晓春返还案涉房屋并配合办理网签注销手续、支付违约金、已代偿银行贷款利息、房屋使用费、房屋差价、律师费的诉讼请求，因案涉房屋存在司法查封，不具备处理合同解除后返还房屋、注销网签手续及其他上述事宜的条件，故对于中海公司的上述诉讼请求，该院均不予支持。双方可待司法查封解除后，另行协商处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告呼和浩特市中海宏洋地产有限公司与被告刘晓春于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除;二、驳回原告呼和浩特市中海宏洋地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费92996元(原告已预交),由原告呼和浩特市中海宏洋地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.中海公司要求刘晓春返还案涉房屋并配合办理商品房网签注销手续有无事实及法律依据；2.中海公司要求刘晓春支付已代偿银行贷款利息、违约金、房屋使用费、房屋差价、律师费有无事实及法律依据。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”根据该规定，金钱债权执行中，执行标的被查封前尚不存在另案生效判决的，则该执行标的是否应予执行、案外人的权利是否应予保护，应当在执行异议程序中进行评判；若执行标的被查封后产生了针对执行标的的另案生效判决，则该生效判决结果亦不能作为执行异议的裁判依据。本案审理过程中发现案涉房屋处于被法院查封或轮候查封的状态，故在此情形下，中海公司要求返还案涉房屋并配合办理商品房网签注销手续，属于对已查封的执行标的主张实体权利，中海公司虽称已对首封法院提起执行异议且法院已裁定中止对案涉房屋的执行，但中海公司亦认可未针对轮候查封提起执行异议，故在中海公司未通过执行异议程序确定其享有足以排除强制执行的民事权益并排除执行的情况下，中海公司在本案中直接主张对已查封房屋进行返还并配合办理商品房网签注销手续，不应予以支持。中海公司主张其为案涉房屋所有权人，故在合同解除的情况下应当判决返还，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款系对金钱债权执行中执行标的被查封前存在另案生效法律文书情形的规定，该款第一项和第二项分别就案外人主张其对执行标的享有物权（财产权）和债权的情形作出不同规定，但二十六条第二款对金钱债权执行中执行标的被查封后才产生生效法律文书情形的规定，并未就案外人主张其对执行标的享有物权和债权的情形进行区分，而统一规定该生效法律文书不能作为执行异议能否成立的评判依据，故中海公司的上述主张不能成立。关于第二个争议焦点，在中海公司未对全部执行查封提起执行异议并作出裁判结果的情况下，案涉房屋能否返还、房屋对价应否返还尚不确定，违约金等各项费用是否存在过分高于实际损失等情形亦无法确定，故第二个争议焦点所涉的解除合同后果应待案涉房屋是否被执行、能否返还的问题明确后一并处理。综上，一审法院处理结果并无不当，二审应予维持。另外，虽中海公司未对全部执行查封提起异议排除执行故无法支持其除解除合同外的其他诉讼请求，但案涉房屋被执行查封系因刘晓春原因导致，故本案虽不支持除解除合同外的其他诉讼请求，但案件受理费均由中海公司承担不符合公平原则，根据案件具体情况，本案一、二审案件受理费由中海公司和刘晓春各负担50%。综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费共计185992元，由呼和浩特市中海宏洋地产有限公司和刘晓春分别负担92996元。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 额日德尼审判员 韩 东 妹 二〇一九年十一月一日书记员 曹 文 婷