新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2019）新27民初28号原告（反诉被告）：许高峰，男，1971年2月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。委托诉讼代理人：王志，新疆爱博律师事务所律师。被告（反诉原告）：伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。负责人：张恩平，该公司经理。委托诉讼代理人：赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。法定代表人：张恩智，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵磊，新疆万和律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁刚，新疆信禾诚律师事务所律师。原告(反诉被告)许高峰因与被告（反诉原告）伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司（以下简称仁和分公司）、被告（反诉原告）伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称仁和房产公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月29日作出（2017）新27民初72号民事判决，仁和房产公司不服向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2018）新民终395号的民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年5月21日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年8月9日公开开庭审理了本案。许高峰的委托诉讼代理人王志、仁和分公司的委托诉讼代理人赵剑平、仁和房产公司的委托诉讼代理人赵磊、袁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许高峰诉讼请求：一、解除许高峰与仁和分公司于2014年7月2日签订的《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》;二、仁和房产公司及仁和分公司退还许高峰己付房款16970000元;三、仁和房产公司及仁和分公司支付利息5368776元;四、仁和房产公司及仁和分公司支付自2019年7月2日起按年息5.5%计算至本金还清之日期间的利息；五、仁和房产公司及仁和分公司承担违约金1067744元;六、仁和房产公司及仁和分公司支付铝合金窗款714668.1元，上述三项合计:24121188.10元。事实和理由：许高峰与仁和分公司于2014年7月2日签订《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》，约定许高峰购买“博乐时代广场”项目I段酒店4-15层(第六层除外)。协议签订后，许高峰如约分别交付前期费用1067万元、400万元，又于2014年8月5日、10日，2015年5月27日交付230万元。但仁和分公司未在协议约定的期限内将I段酒店交于许高峰。仁和分公司的行为严重违反协议约定，构成根本违约，因其系仁和房产公司的分公司，根据法律规定，其民事责任应共同承担。仁和房产公司辩称：许高峰与仁和分公司于2014年7月2日签订的《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》属于双方合作开发协议，并非买卖关系。不同意解除双方之间签订的协议，许高峰应当支付剩余价款，其诉讼请求没有依据，故请求驳回许高峰的诉讼请求。仁和分公司辩称：同意仁和房产公司的辩称意见，并认为本案应当由分公司承担责任。仁和房产公司、仁和分公司反诉请求：1、许高峰支付拖欠的工程余款16096700元，并按年息6.4%支付前述款项自2014年7月3日始至2019年7月1日止的逾期利息5148122元，按年息5.5%支付前述工程余款自2019年7月2日始至实际清偿之日止的逾期利息；2、许高峰支付违约金1067744元；3、本案律师费用由许高峰承担。事实和理由:2014年7月2日，仁和分公司与徐高峰签订《博乐·时代广场I段酒店买卖合同补充协议书》，该协议虽名为酒店买卖合同补充协议，但实为合作开发内容，其中第二条、第六条约定许高峰向仁和分公司支付土地出让金及费用，第三条约定由许高峰与施工方结算工程款，以及第四条明确了区分各自开发阶段的工程进度分界点。达成协议的同时，仁和分公司还向许高峰交付了土建施工合同、消防安装合同、电梯买卖及安装合同、电气配电安装合同以及详细的施工图纸。协议签订以后，许高峰承担合作开发项目的主要责任，并陆续支付1697万元，然而其余工程款1609.67万元均为仁和分公司垫付，时至今日，许高峰仍未支付拖延的工程款，己严重违约。许高峰对仁和房产公司及仁和分公司的反诉请求辩称：根据双方签订的《补充协议书》第三条约定，土建施工合同、消防安装合同、电气配电在合同、电梯买卖安装合同、外装合同中的签订双方当事人为仁和分公司与第三方，许高峰与第三方协商确定工程结算、竣工及交付日期，必须经仁和分公司同意。双方在补充协议第四条第7款第二项明确约定:仁和分公司承诺如许高峰按时支付工程款，I段酒店工程保证在2014年11月15日前竣工交付，逾期视为仁和分公司违约。故，虽然双方在第三条中约定由许高峰与第三方协商确定工程结算、竣工及交付日期，但实质上工程的竣工、交付日期许高峰与仁和分公司明确约定，该责任由仁和分公司负责。许高峰己按协议第八条第1、第2款约定支付了相关费用，第3条约定工程竣工交付后，许高峰继续支付合同款项，但该酒店至今未向许高峰交付。同时，补充协议第十三条明确约定了双方的违约责任，仁和分公司逾期交房，许高峰有权选择解除协议，要求仁和分公司支付违约金并返还己付款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：许高峰提供《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》1份，各方对合同真实性无异议，但对合同性质有异议。许高峰认为该协议系双方就酒店达成的购买意向，双方之间形成买卖合同关系；仁和公司及仁和分公司认为该协议实际是权利义务转让的合同，应当以合同内容为准，双方发生的行为具有联建性质，双方并非买卖合同关系。许高峰提供《铝合金门窗承揽合同》，拟证实安装铝合金窗户费用为714668.1元，仁和房产公司及仁和分公司对该证据真实性不予认可。因双方对《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》真实性、合法性及关联性均无异议，本院对该协议予以采信；《铝合金门窗承揽合同》系由许高峰与案外人博乐市俊顺塑钢门窗制造有限公司签订，只有合同和结算单，没有支付费用票据，无法证实该笔费用的支付情况，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月2日，许高峰（乙方）与仁和分公司（甲方）签订《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》，双方达成以下协议：一、乙方对甲方已建的“博乐时代广场”项目I段酒店（4层-15层，建筑面积约10585.516平方米，含一楼大厅40.516㎡框剪结构）的规划、设计、工程现状做了充分了解，同意出资购买（第六层蔡士敬购买的除外）。二、甲、乙双方同意乙方以测绘确定的建筑面积为依据，每平方米按1100元计算向甲方支付土地出让金等前、后期费用，但不包括酒店转让过程中国家规定原告应承担的契税等相关费用。三、乙方对甲方与第三方所签订的土建施工台同、消防安装合同、电气配电安装合同、电梯买卖安装合同、外装合同中4层-15层（详见附件一）均予以认可，并由乙方与第三方协商确定合同中双方的权利和义务。上述合同中约定的工程项目甲方同意由乙方与第三方协商确定工程结算、竣工及交付日期，乙方应按协议约定提供建安发票计入酒店建安成本。四、甲、乙双方确认“博乐时代广场”总体项目与I段酒店工程项目的土建、采暖管网、给排水管网、消防管网、电气安装等各项工程的施工、安装及各方应承担费用的分界点。……五、乙方承诺该酒店的外部装修（4层至15层）须符合下列要求：窗户采用断桥隔热铝型材（65系列，双玻），颜色为香槟色；外墙采用A级防火保温加质感面漆，颜色为深灰色；酒店的室内大厅及大门的装修应符合规划设计及行业规范要求。六、甲、乙双方确定：该工程实际发生的建安费用均由乙方和施工单位按建设施工合同的约定进行结算支付，该工程结算后无论发生多少工程价款，均由乙方支付，与甲方无关。乙方只需按酒店的实际建筑面积给甲方出具1800元／㎡的建筑安装发票；甲方按酒店的建筑面积给乙方2900元／㎡。开具销售发票。甲方承诺按乙方的要求协助其办理每层的产权转让手续，但转让过程中应缴的契税及乙方按国家规定应承担的相关费用由乙方承担。七、乙方承诺在本协议生效后当日给甲方付清土地出让金等前、后期费用约10677441.5，最终以测绘面积为准，多退少补。八、时代广场I段酒店工程款的支付办法：1、工程主体框架封顶之日乙方支付给甲方400万元工程款；2、工程主体认证后一个工作日内，乙方给甲方支付200万元工程款；3、工程竣工交付后，监理确认的工程量之日后三个工作日内，按确认的工程量总价款乙方向甲方付至80%的工程款（包含已付的工程款）；4、剩余工程款按施工合同确定的结算方式付清工程款。……十三、l、本协议生效后，甲乙双方应严格遵守，任何一方违约，均应按合同约定的前期费用10677441.5元的10％给守约方支付违约金。2、若甲方未在2014年11月15日后一个月内将工程竣工交付给乙方，乙方有权选择解除本协议，要求甲方支付违约金并返还已付款本、息。3、若乙方未按本协议约定支付工程款，除工程竣工交付延期外，还应按前款约定支付违约金。签订合同当日，仁和分公司向许高峰移交《附件一》所列的：1、与华通签订的土建施工合同及相关补充协议；2、与亚太安签订的消防安装合同；3、与菱王电梯签订的电梯设备买卖及安装合同；4、与众业电控设备签订的电气配电安装合同等相关合同。此外，仁和分公司还向许高峰提供了建筑施工图设计说明等64份图纸。2014年7月10日，许高峰书面通知仁和公司施工所采用的图纸，其中：1、10-15层按设计图施工；2、4-9层外墙按图施工，内墙不施工；3、6层由蔡士敬提供施工方案并按施工图进行施工。许高峰分别于2014年7月3日向仁和分公司交付1067万元，于2014年7月11日交付400万元，于2014年8月5日交付50万元，于2014年10月交付150万元，2015年5月27日交付30万元，上述合计1697万元。另查明，博乐时代广场I段酒店工程于2019年年初竣工验收。本院认为，一、关于双方于2014年7月2日签订《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》的性质问题。《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》第一条“乙方对甲方……做了充分了解，同意出资购买”，该条款双方达成的意向为许高峰购买博乐时代广场I段酒店4至15层（不包括第6层）房产，协议签订时该工程并未竣工，故双方还约定待工程竣工验收后，再由仁和分公司向许高峰交付。该协议书第二条、第六条约定了许高峰单独向仁和分公司支付土地出让金及费用；第三条约定了由许高峰与施工方结算工程款；第四条明确了区分各自开发阶段的工程进度分界点。达成协议的同时，仁和分公司还向许高峰交付了土建施工合同、消防安装合同、电梯买卖及安装合同、电气配电安装合同以及详细的施工图纸，上述条款实际是约定双方支付价款的方式。协议双方并未约定项目开发主体的变更，也未约定国有土地使用权主体的变更，涉案房产开发项目的开发主体仍为仁和分公司，未发生变化，双方当事人签订协议目的不是转让房地产开发项目。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时，根据《城市商品房预售管理办法》第二条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。据此，双方之间的协议具有上述法律法规所规定的商品房预售合同的法律特征，应认定为商品房预售合同。且许高峰与仁和分公司签订的《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，许高峰主张解除与仁和分公司签订的《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》为有效合同。另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。具体表现为两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例分享利益的协议。而本案中，仁和分公司与许高峰签订的协议没有共享利润、共担风险的约定，主要是许高峰支付一定数额的货币而获得固定数量的房屋，故涉案协议不属于合作开发房地产合同。二、关于本案中的协议是否应当解除及许高峰要求仁和房产公司、仁和分公司退还己付房款16970000元、支付利息6448600、违约金1067744元、铝合金窗款714668.1元是否有事实依据及法律依据的问题。《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》第十三条第二项约定：若仁和分公司未在2014年11月15日后一个月内将工程竣工交付许高峰，许高峰有权选择解除本协议，要求仁和分公司支付违约金并返还已付款本息。协议履行过程中，许高峰向仁和分公司支付价款合计1697万元，但案涉房产至今未向许高峰交付。仁和分公司迟延交房的行为已构成违约，同时符合双方协议约定的合同解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。仁和分公司在超过双方约定的履行期限四年之久未能向许高峰交付案涉房产，许高峰有权依据上述约定行使合同解除权，并要求仁和分公司返还已付购房款及赔偿利息损失。故，许高峰主张解除与仁和分公司签订的《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》，并由仁和分公司返还已付款1697万元及赔偿利息损失的诉讼请求成立，本院予以支持。关于利息的计算，应当由仁和分公司赔偿占用许高峰资金期间的损失，参照中国人民银行同期贷款利率，自支付之日起至2019年7月1日的利息为536.8776万元（1067万元×1824日×年利率6.4%/365天+400万元×1817日×年利率6.4%/365天+50万元×1793日×年利率6%/365天+150万元×1737日×年利率6.4%/365天+30万元×1500日×年利率5.5%/365天）。自2019年7月2日起的利息以1697万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率起计算至付清之日止。关于违约金，因仁和分公司存在违约行为，且双方在协议中约定了违约金条款，根据该条款，仁和分公司应当支付违约金1067744元。关于铝合金窗款，因许高峰仅提供了其与第三方签订的合同及清单，未提供相应的支付凭证，不能证实该款是否实际支付，故对许高峰的各项诉讼请求本院不予支持。关于仁和房地产公司是否应当承担责任的问题，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，仁和房地产公司应当对上述款项承担共同清偿责任。三、关于反诉原告仁和房产公司及仁和分公司的诉讼请求是否能够成立的问题。根据双方签订的协议中第二、三、六条约定的是支付方式，许高峰没有承建义务，且仁和分公司未在双方约定的2014年11月15日后一个月内将工程竣工交付许高峰，仁和分公司迟延交房，构成根本违约。故仁和房产公司及仁和分公司请求许高峰支付拖欠的工程余款16096700元，并按年息6.4%支付前述款项自2014年7月3日始至2019年7月1日止的逾期利息5148122元，按年息5.5%支付前述工程余款自2019年7月2日始至实际清偿之日止的逾期利息及违约金1067744元的反诉请求不能成立，本院不予支持。综上，许高峰的诉讼请求部分成立，仁和房产公司及仁和分公司反诉请求不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、解除原告许高峰与被告伊犁仁和房地产开发（集团)有限责任公司博乐分公司签订的《博乐时代广场I段酒店买卖合同补充协议书1》；二、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内共同返还原告许高峰1697万元；三、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内共同赔偿原告许高峰自支付之日起至2019年7月1日期间的利息损失536.8776万元；四、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内共同赔偿原告许高峰1697万元自2019年7月2日起至付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；五、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内共同赔偿原告许高峰违约金1067744元；六、驳回原告许高峰的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司、伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费184730元，由原告许高峰负担5541.9元，被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司负担179188.1元；反诉案件受理费153362.83元，由反诉原告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司、伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 卓 娅审 判 员 黄 欢人民陪审员 孙凤珠二○一九年十一月十四日书 记 员 沙仁娜