江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5613号上诉人（原审原告）：刘云秀，女，1990年5月28日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：魏加高，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪，江苏它石律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张晓辉，男，1988年8月15日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张兆沛，男，1956年11月11曰生，汉族，系张晓辉的父亲，住徐州市云龙区。上诉人刘云秀因与被上诉人张晓辉房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘云秀及其委托诉讼代理人魏加高，被上诉人张晓辉及其委托诉讼代理人张兆沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘云秀上诉请求：撤销原判或依法改判，被上诉人承担诉讼费。事由及理由：一、被上诉人在与中介方的通话录音中，已经明确表达了不愿意出售房屋的意思，后又将2万元定金退还上诉人。再后来，被上诉人极力向上诉人推荐其他房源、介绍涉案房屋存在质量问题、多次到中介闹事，更恐吓上诉人不要购买涉案房屋，以上足以认定被上诉人不愿意出售房屋。一审判决却以被上诉人在庭审中表示继续履行合同为由，认定其不存在违约，属于事实认定错误。二、原审适用法律错误。被上诉人违约行为、事实清楚，证据充分，其已经明确表示不卖房并退回2万元定金，因此上诉人享有法定解除权，可以解除合同。被上诉人张晓辉答辩称：一审认定事实正确，应维持原判。双方提供的证据均能证明双方协商的过程，最终在协商未果的情况下，我于2019年4月17日明确告知上诉人应继续履行合同，并告知中介我也在为履行合同作准备。涉案房屋较签约时已上涨，上诉人为拖延时间，已对我造成较大损失。刘云秀向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方签订的徐州市存量房买卖协议；2、依法判决张晓辉赔偿违约金10万元、中介费1.7万元、承担律师代理费用8000元；3、诉讼费、保全费由张晓辉承担。原审法院查明事实如下：2019年3月18日，出卖方张晓辉（甲方）与买受方刘云秀（乙方）、居间方徐州市捌捌不动产经纪有限公司（丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》一份，约定甲方自愿将坐落于云龙区云龙华府B9号楼2-502室房屋，建筑面积约为80.56平方米及地下室建筑面积约为12平方米出售给乙方，该房屋成交总价为133万元。乙方采用贷款方式支付房款，甲乙双方于2019年6月15日前备案，乙方支付首付40万元至资金监管账户，于2019年7月15日前办完相关银行贷款批准手续，贷款金额为93万元，贷款金额不足的，由乙方以现金方式补齐。在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金2万元。甲、乙双方佣金由乙方支付，在签订本协议时付清给丙方。违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金100000元，另外赔偿守约方的直接和间接的经济损失。甲、乙双方如一方违约则由违约方支付佣金；双方自愿解除合同，则甲乙各支付50%，且丙方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。协议还约定了其他权利义务。协议签订当日，刘云秀通过支付宝向张晓辉支付定金2万元。次日，刘云秀向居间方支付中介费17000元。2019年3月19日，在刘云秀与张晓辉的微信聊天记录中反映，张晓辉询问刘云秀是否考虑其他房产，刘云秀表示不同意。2019年3月21日，在张晓辉与居间方梁刚的通话录音中反映，张晓辉向梁刚表达了不愿意出售涉案房屋的意思表示。同日，张晓辉通过支付宝向刘云秀转账2万元。2019年3月24日，在张晓辉与居间方梁刚的通话录音中反映，梁刚告知张晓辉称刘云秀提出要求张晓辉支付4万元违约金作为解除合同的条件，张晓辉表示自己没说不卖，只是犹豫要不要卖，最终双方未达成一致意见。2019年4月17日，张晓辉向刘云秀发短信称“我一直尽力想寻求沟通既然不愿意沟通协商的话，那就还按合约走”。2019年3月24日，刘云秀与江苏它石律师事务所签订《委托代理合同》，约定刘云秀委托该所律师出庭代理本案，刘云秀支付律师费8000元。原审法院认为，本案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。从涉案房屋买卖合同的履行过程来看，尽管张晓辉曾表达过要解除合同的意思表示，但双方就解除合同的条件并未达成一致意见，故涉案合同并未经协商一致而解除。现刘云秀以张晓辉拒绝出售房屋导致刘云秀合同目的不能实现为由要求解除合同，但张晓辉最终的意思表示是愿意继续履行合同，且从合同约定应由张晓辉履行的合同义务来看，张晓辉目前尚不存在违约行为，也不存在阻碍合同继续履行的其他情况，本着维护社会经济秩序，促进合法交易的原则，本案房屋买卖合同应当继续履行。因此，刘云秀主张解除合同的理由不能成立，对刘云秀要求解除合同并要求张晓辉支付违约金、中介费、律师费的诉讼请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决驳回刘云秀的诉讼请求。二审中，上诉人刘云秀提交新的证据材料：1、捌捌不动产中介公司工作人员于2019年3月22日10时14分报警记录，证明被上诉人在2019年3月22日因不同意出售房屋与上诉人及中介发生冲突，并恐吓中介工作人员的事实。被上诉人质证认为：这个是我与中介方因中介态度不好双方发生争执，仅仅是与中介方，报警记录上写我不同意出售房屋，对这点我不认可，我是在协商过程中，中介态度蛮横发生的争执。2、上诉人于2019年3月28日通过中介另行购买房屋的买卖协议及办理的不动产登记书，证明因被上诉人不同意出售房屋并退还2万元定金的行为，且被上诉人多次到中介吵闹，对上诉人进行了恐吓，于是上诉人放弃购买涉案房屋。被上诉人进行质证：该证据与本案没有关联性，上诉人买十套都可以买，说明说明她不想买，不是我不想卖。3、上诉人申请证人张某,4出庭。证人系徐州市捌捌不动产中介公司的房产销售。其陈述具体哪一天记不清了，店里有同事给我打电话说店里有人闹事，我到店里去，看到被上诉人手破了，我和被上诉人沟通。被上诉人说签了买卖合同以后，家里意见不统一，问中介能不能和客户沟通一下，让客户再找别的房子，被上诉人说不好给家里交代，如果解决不好压力很大，尽量让我们说服客户买其他房子。当时被上诉人说他不卖了，想让客户买其他的房子。我和上诉人沟通，上诉人不同意。被上诉人给我说家里给我压力很大，他很脆弱，不知道自己会做出什么事情。被上诉人质证认为：证人证言可以证明我当时是想和上诉人协商，而不是不同意出售房屋。4、中介公司出具的两份中介费收据，时间是2019年3月19日和2019年4月15日，金额均是17000元。两份转款手续，2019年3月28日转款7000元、4月19日转款10000元。证明刘云秀两次交付中介费给徐州市捌捌不动产经纪有限公司，两次签订合同后将其费用支付完毕。被上诉人张晓辉质证认为：对上述证据不予认可。从刘云秀和中介多次串通，庭上作伪证的事实看，也是串通后的结果，是有预谋的，想欺诈我。刘云秀在3月28日通过该中介公司签订了第二次购房协议，收据却是在4月15日，并且刘云秀一审上诉状显示是4月15日，说明刘云秀想把第二次中介给他伪造的收据作为敲诈我的依据。刘云秀提交的这些证据是很容易伪造的，是不客观的。3月22日我在中介协商过程中，中介的张某,4说过，如果对方选择其他房产，能把这次中介费作为第二次选择房产使用。被上诉人张晓辉提交新的证据材料：被上诉人于4月17日给上诉人发的信息，短信账单证明发送并接收成功。上诉人发表质证意见：对三性均不予认可，该证据无法确认上诉人是否签收和知情。二审另查明，徐州市公安局云龙分局翠屏山派出所出具的接处警工作登记表载明：2019年3月22日上午，被上诉人在捌捌不动产经纪有限公司反悔不想卖房，与中介人员发生冲突，中介公司报警。2019年3月28日，上诉人通过捌捌不动产经纪有限公司另行购买了一套房屋。上诉人提交的收据载明：2019年3月19日，捌捌不动产经纪有限公司收取上诉人中介费17000元，收款事由云龙华府9-2-502室，收据号：0102870；2019年4月15日，捌捌不动产经纪有限公司收取上诉人中介费17000元，收款事由紫金东郡二期23-2-1603室，收据号：0102863。上诉人称3月19日的中介费是现金支付，4月15日中介费是转账支付，3月19日的收据是4月15日后补开的。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务。被上诉人张晓辉在3月18日签订合同后的第二日，即2019年3月19日就询问刘云秀是否考虑其他房产。2019年3月21日，张晓辉向中介人梁刚明确表示不愿意出售涉案房屋并于当日将刘云秀支付的定金2万元退还刘云秀。2019年3月22日，被上诉人到中介公司，因不想卖房与中介人员发生冲突，中介公司向公安报警。上述事实足以认定，被上诉人张晓辉已明确表示不愿意出售房屋，其退还定金的行为也是以自己的行为表明不愿意履行合同。故张晓辉的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定的情形，上诉人依法主张解除合同，应予支持。在上诉人2019年4月17日提起本案诉讼后，张晓辉表示愿意继续履行合同。因上诉人基于张晓辉的违约行为已另行购买了房屋，本案合同已无法继续履行，故对张晓辉的主张不予支持。原审法院判决驳回刘云秀诉讼请求不当，予以纠正。刘云秀要求张晓辉赔偿违约金10万元、中介费1.7万元、承担律师代理费用8000元。因张晓辉在签约后第二天即悔约并于第三天退还定金，且刘云秀在知道张晓辉悔约后即另行购买了房屋，张晓辉的违约行为给刘云秀造成的损失较小，刘云秀要求赔偿违约金10万元明显过高，本院予以调整，酌定张晓辉赔偿刘云秀违约金2万元。关于刘云秀主张的中介费1.7万元。刘云秀在签订案涉合同后第10天通过同一个中介公司另行购买了一套房屋，其举证的两份中介费收据的票号与时间前后矛盾，且不能举证转账手续等直接证据证明实际支付了案涉合同约定的中介费，故现有证据不足以认定刘云秀支付了两份中介费，本院对上诉人要求张晓辉承担案涉合同中介费的请求不予支持。刘云秀主张律师费，提供了律师费收费发票，且有合同依据，故予以支持。综上，根据二审新证据，上诉人刘云秀的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初2308号民事判决；二、解除刘云秀与张晓辉于2019年3月18日签订的《徐州市存量房买卖协议》；三、张晓辉于本判决生效后十日内赔偿刘云秀违约金20000元及律师费8000元，合计28000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17895元，保全费1170元，合计19065元，由刘云秀负担4065元，张晓辉负担15000元。二审案件受理费17895元，由刘云秀负担3895元，张晓辉负担14000元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  张 伟审判员  崔金城二〇一九年十一月五日书记员  侯梦池