广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16656号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘德信，男，1967年6月14日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾小秋，女，1964年11月24日，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：邹燕清，广东普耀律师事务所律师。原审被告：刘廷骏，男，1990年5月24日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原审被告：刘廷邦，男，1993年5月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。原审第三人：何亚梅，女，1968年7月27日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。上诉人刘德信因与被上诉人曾小秋、原审被告刘廷骏、刘廷邦、原审第三人何亚梅返还原物纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初6065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘德信上诉请求：1.撤销一审判决，改判曾小秋协助刘德信将位于广州市花都区新华镇建设北路富银路xx号北幢xxx房（以下简称涉案房屋）过户至刘德信名下；2.判令由曾小秋承担案件的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定事实错误，刘德信与曾小秋之间系房屋买卖关系。涉案房屋不动产证由刘德信持有至今近16年，并由刘德信于2003年出资装修，曾小秋未曾重新申请办理不动产权登记证。刘德信居住在涉案房屋至今已近16年，但曾小秋截止至本案起诉前未曾通过口头或书面形式要求刘德信搬离，更未要求刘德信支付涉案房屋的租金或者使用费。从曾小秋一审陈述内容看，其主张涉案房屋是借给何亚梅使用，但借用期间长达16年均未到涉案房屋了解使用情况，甚至放任何亚梅持续持有涉案房屋的不动产权登记证。即使曾小秋与何亚梅是朋友关系，但曾小秋的上述行为明显不符合逻辑和常理，更与事实不符。曾小秋提出本案的目的是为了掩盖涉案房屋已出售给刘德信的事实，以及赚取涉案房屋二次买卖和花都区房价上涨带来的不当得利。（二）刘德信基于曾小秋向其出售涉案房屋以及已付清房款的事实，依法享有涉案房屋的使用权，即使涉案房屋未过户至刘德信名下，刘德信也无需向曾小秋支付房屋占有使用费。曾小秋提出本案诉讼违背事实，违反诚实信用原则。（三）刘德信作为涉案房屋的买方，依法有权要求曾小秋将涉案房屋过户至其名下。鉴于涉案房屋交易时广州市未实行限购政策，因此，根据法不溯及既往的原则，涉案房屋买卖不受限购政策影响。曾小秋作为涉案房屋的卖方，其依法应当协助将涉案房屋过户至刘德信名下。被上诉人曾小秋二审辩称，一审判决查明事实清楚，适用法正确，同意一审判决，不同意刘德信的上诉请求、事实和理由，双方不存在房屋买卖合同关系，刘德信现占有涉案房屋，属于无权占有，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告刘廷骏辩称，不同意一审判决，同意刘德信的上诉请求。原审被告刘廷邦辩称，不同意一审判决，同意刘德信的上诉请求。原审第三人何亚梅述称，不同意一审判决，同意刘德信的上诉请求。曾小秋于2018年6月5日向一审法院起诉请求：1.请求判令刘德信、刘廷骏、刘廷邦腾退广州市花都区新华镇建设北路富银路xx号北幢xxx房（房屋价值50万元）并返还曾小秋；2.请求判令刘德信、刘廷骏、刘廷邦支付房屋占用期间的使用费用72000元（按同等地段、相近面积、相似户型平均租金价格2000元/月，计算三年是指起诉之日向前倒推三年）；3.案件的诉讼费用由刘德信、刘廷骏、刘廷邦承担。刘德信向一审法院提出反诉请求：1.判令曾小秋协助刘德信将其名下位于广州市花都区新华镇建设北路富银路11号北幢704房过户至刘德信名下；2.由曾小秋承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区新华街建设北路富银路xx号北幢xxx房，房屋的建筑面积为xxxx平方米，登记的权属人是曾小秋，2003年至2007年期间涉案房屋由刘德信、刘廷骏、刘廷邦、何亚梅占有使用，2007年至今涉案房屋由刘德信、刘廷骏、刘廷邦占有使用。曾小秋陈述，其与刘德信的妻子何亚梅是朋友，2003年因何亚梅租住的房屋被房东收回不再出租，何亚梅找到曾小秋借用涉案房屋，其基于朋友关系将涉案房屋交付何亚梅使用，后来了解何亚梅因个人负债过多已经无法联系，因曾小秋不居住涉案房屋也不着急居住，所以没有去找何亚梅，且也找不到何亚梅。2017年中曾小秋到涉案房屋找刘德信沟通收回房屋，刘德信态度强硬故提起本案诉讼。何亚梅向曾小秋借钱，曾小秋没有钱，故将房产证原件交给何亚梅去找民间借贷。对于第二项诉讼请求中的租金标准，诉讼中，曾小秋要求按照住建房管部门公布的同期同地段的租金标准计算。刘德信对曾小秋的陈述不予确认，刘德信认为其与曾小秋之间存在房屋买卖合同关系，2003年何亚梅居住房屋的房东要求刘德信搬走，何亚梅找到曾小秋，曾小秋询问刘德信是否购买涉案房屋，刘德信看后决定购买，双方签订了房产转让证明，没有签正式的房屋买卖合同，2003年10月份的时候何亚梅给了3万元的现金作为定金，大概在2004年的时候，将5万元现金按照曾小秋的要求给了案外人曾景成，曾小秋表示该5万元是用于抵扣房款，双方没有约定过户时间，曾小秋告知2004年可以过户，曾小秋将房产证的原件交给刘德信，因刘德信与何亚梅均是外地户口，刘德信的儿子是本地户口，刘德信想要之后将房屋过户给儿子就没有与曾小秋签订合同。因何亚梅与曾小秋是极好的关系，刘德信认为拿着房产证的原件也不会有什么问题，故也没有催促曾小秋办理过户手续。2007年之前曾经多次要求曾小秋配合办理过户，但曾小秋以各种理由推托，2007年之后就无法联系曾小秋，是通过何亚梅联系曾小秋的，因刘德信与何亚梅的婚姻关系存在问题，所以在2007年之后就联系不上曾小秋了。刘德信提交《房产转让证明》拟证明其向曾小秋购买了涉案房屋，曾小秋向其出具证明，合计房款8万元现金全部已交付的事实。《房产转让证明》载明，现有曾小秋小姐的房产转让给刘德信先生，楼房座落于广州市花都区新华镇建设路富银路11号北幢704房。以后产权由刘德信先生所有。特此证明。购买房屋最后5万元交付曾小秋手，合计房款8万元人民币现金全部已交付。立字为证。转让人：曾小秋，2003年10月20日。曾小秋对上述《房产转让证明》不予确认，认为其上的字迹及签名均非曾小秋所书写，并申请对《房产转让证明》中转让人处的签名“曾小秋”是否是曾小秋所签进行笔迹鉴定。本院依法摇珠选定广东天正司法鉴定中心作为鉴定机构，本院依照该中心的要求告知曾小秋提交同时期工作生活中日常笔迹比对样本材料原件，曾小秋提交其在广州市花都区土地房产档案室寻找到的涉案房屋产权证领取记录上的签名，一审法院组织曾小秋在一审法院及刘德信的见证下分别以慢速、中速、快速写下“曾小秋”三个字，并将其与曾小秋提交的房产证领取记录作为样本提交给该中心，该中心出具《鉴定意见书》，载明，检材《房产转让证明》转让人处的“曾小秋”签名与委托人指定样本上的“曾小秋”签名不是同一人所写。曾小秋为此支付了鉴定费8176元。诉讼中，一审法院向刘德信送达《提交购房资格证明告知书》，刘德信未向一审法院提交房管部门出具的是否具备购买房屋资格的意见。对此刘德信陈述，目前刘德信不具备广州市的购房资格。在本案中双方的购房行为是发生在2003年，当时并没有出台限购政策，根据法不溯及既往的基本原则，所以限购政策对本案不产生溯及力。诉讼中，依照刘德信的财产保全申请，一审法院依法作出（2018）粤0114民初6065号民事裁定，裁定如下：查封被申请人曾小秋所有的位于广州市花都区新华街建设北路富银路11号北幢704房。后一审法院对涉案房屋采取了查封措施。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋现在由刘德信、刘廷骏、刘廷邦占有使用，刘德信认为其占有使用涉案房屋的依据是其与曾小秋之间存在房屋买卖合同关系并已经全部支付完毕8万元房价款，但曾小秋对此不予确认，刘德信提交的《房产转让证明》经鉴定并非曾小秋所写，故刘德信提交的证据不足以证明其与曾小秋之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，涉案房屋登记的权属人是曾小秋，曾小秋有权要求占有使用涉案房屋的人员返还原物并支付占有使用费，曾小秋要求刘德信、刘廷骏、刘廷邦腾退涉案房屋并将其返还给曾小秋及支付从起诉之日起倒推三年的占有使用费，合理有据，一审法院予以支持，占有使用费应当按照房管部门公布的同期同地段租金标准计算，曾小秋要求以2000元每月为标准计算，依据不足，一审法院不予支持。刘德信要求曾小秋协助其办理涉案房屋的过户手续，刘德信应当举证证明其与曾小秋之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系、刘德信已经支付了全部购房款以及刘德信具备购房资格，如上所述，刘德信提交的证据不足以证明其与曾小秋之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，刘德信认为8万元购房款全部以现金形式支付，曾小秋对此不予确认，刘德信亦未提交充足证据予以佐证，且刘德信未提交购房资格证明，因此，刘德信应当承担举证不能的法律后果，刘德信提出的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。刘廷骏、刘廷邦、何亚梅经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年5月10日作出如下判决：一、刘德信、刘廷骏、刘廷邦于判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于广州市花都区新华街建设北路富银路xx号北幢xx房并将该房屋返还给曾小秋；二、刘德信、刘廷骏、刘廷邦于判决发生法律效力之日起十日内向曾小秋支付位于广州市花都区新华街建设北路富银路xx号北幢xxx房的占有使用费，占有使用费按照房管部门公布的同期同地段租金标准，从2015年6月5日计至2018年6月5日；三、驳回曾小秋的其他诉讼请求；四、驳回刘德信的全部反诉请求。一审案件本诉受理费1600元，由曾小秋负担1194元，由刘德信、刘廷骏、刘廷邦负担406元，反诉受理费900元、财产保全费1020元、鉴定费8176元，均由刘德信、刘廷骏、刘廷邦负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘德信、刘廷骏、刘廷邦、何亚梅向本院提交如下证据：1.曾广钱于2019年11月6日、何志伟于2019年11月18日的证人证言，拟证明涉案房屋均是由刘德信出资装修；2.广州市为民服务物业有限公司于2019年11月3日出具的《证明》，拟证明涉案房屋一直由刘德信一家居住以及缴纳相关费用，曾小秋从未前往涉案房屋，亦未对房屋进行过管理以及主张任何权利；3.电信网页查询，拟证明自2004年开始，涉案房屋的固定电话报装、宽带报装、电信移动电话捆绑报装业务，均是以刘德信的名义报装的；4.2019年11月15日易秀珍询问笔录，拟证明在当年曾小秋也曾想转让涉案房屋隔壁的房产给易秀珍，但因为价钱问题没有购买成功，易秀珍当时也知悉曾小秋与刘德信是房屋买卖关系；5.刘廷骏微信聊天中曾小秋与何亚梅的聊天记录，拟证明曾小秋在2018年3月16日深夜前往刘德信房屋，要求解决房屋问题，何亚梅及时回复双方买卖关系，并已支付8万元房款。曾小秋质证称：1.对证据1两份证人证言的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据出具时间为2019年11月，证人证言反映的事实是2003年10月期间的装修工程，且内容所描述的工程款均是以现金方式结算，但未提供相应的凭证予佐证，证人也未能当庭发表证人证言。该证人证言恰恰证实了曾小秋提出了刘德信对涉案房屋的无权占有事实。2.对证据2的真实性、合法性予以确认，但其证明的内容不予确认。其证明内容是假的，本案曾小秋与刘德信不存在房屋买卖关系，因此该证明内容是虚假的记载，作为物业服务公司根本无从了解涉案房屋是否由曾小秋出让给刘德信。对证据3的真实性、合法性、关联性均不确认，刘德信无权占有涉案房屋。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，意见与证据1的意见一致。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，何亚梅的回复并未得到曾小秋的确认，因此也无法证明双方存在买卖合同关系，仅是何亚梅自己的陈述。二审审理过程中，刘德信称即使需要支付占用费，也应从曾小秋提出主张之日起算，而不应当往前追溯三年。曾小秋则表示其只是借给何亚梅住的，因此，刘德信、刘廷邦、刘廷骏应支付相应占用费。而何亚梅表示其于2007年底搬出涉案房屋，但认为涉案房屋是其购买。刘德信还向本院提供申请书，称房屋买卖以及房款支付情况是由曾小秋和何亚梅亲自协商以及交割，为查明当年客观事实，请求法院要求曾小秋本人出庭参加庭审活动，接受何亚梅以及法庭询问。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合刘德信的上诉请求和理由以及曾小秋、刘廷骏、刘廷邦、何亚梅的答辩，本院确定本案争议的焦点是：刘德信主张曾小秋协助其办理涉案房屋的过户手续应否支持问题。现评析如下：刘德信主张其与曾小秋就涉案房屋存在买卖合同关系，据此提供了《房产转让证明》予以证实，而《房产转让证明》经鉴定并非由曾小秋签名出具，且曾小秋对于刘德信的上述抗辩也不予确认。刘德信二审提供的证人证言、询问笔录、证明以及电信网页查询仅能证实其有使用涉案房屋的事实，刘廷骏的微信记录中有关双方买卖关系以及已支付款项内容只有何亚梅单方表示，曾小秋并未确认。故在没有其他充分证据证明刘德信与曾小秋存在买卖关系且已支付购房款的情况下，根据《最高人民法院关于的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由刘德信就其举证不能承担不利后果。鉴于刘德信未能举证证明其与曾小秋存在房屋买卖关系，其上诉主张曾小秋将涉案房屋过户至其名下，缺乏合同依据，本院不予支持。至于占用费问题，虽然曾小秋表示其将涉案房屋借给何亚梅使用，但何亚梅也自认其于2007年搬出涉案房屋，故刘德信继续占有涉案房屋没有合法依据，因此，一审法院判决刘德信支付占用费，合法有据，本院予以维持。刘德信上诉抗辩占用费应从曾小秋提出主张之日起算，依据不充分，本院不予支持。此外，因曾小秋已委托诉讼代理人参加诉讼，其委托诉讼代理人也到庭就本案相关事实进行了陈述和参加了辩论，刘德信申请曾小秋本人到庭参加诉讼，缺乏法律依据，本院不予接纳。综上所述，刘德信的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由上诉人刘德信负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十一月二十八日书记员 李志康谢金泽