四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初3597号 原告：成都盛佳物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区小天北街**。 法定代表人：杜斌，总经理。 委托诉讼代理人：米成亮，四川青平律师事务所律师。 被告：韩永方，女，1960年7月20日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：于伟，男，1986年4月2日出生，汉族，住四川省三台县。 第三人：新都区毗河新城第二届业主委员会，住所地四川省成都市新都区毗河新城小区。 负责人：文书久，主任。 原告成都盛佳物业管理有限公司（简称盛佳物业公司）与被告韩永方、第三人新都区毗河新城第二届业主委员会（简称毗河新城第二届业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月20日、10月30日在本院斑竹园人民法庭公开开庭审理。原告盛佳物业公司的委托诉讼代理人米成亮、被告韩永方及其委托诉讼代理人于伟（第一次开庭）、第三人毗河新城第二届业委会负责人文书久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛佳物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付截止2019年2月期间的物业服务费以及代收代缴的垃圾处置费、水费、电费等共计3353.4元，并按年利率24%计算违约金。事实与理由：被告韩永方系成都市新都区斑龙路78号10栋2单元1楼2号的业主。2012年9月1日，原告盛佳物业公司与毗河新城第一届业委会签订《物业服务合同》，合同约定原告自2012年5月16日起为小区提供物业服务。合同明确约定：物业费用按月缴纳，业主应在每月15日至25日履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业费用的，违约金按逾期缴纳物业费用每日千分之三的标准支付。原告按约提供物业服务，但被告自2018年2月起拖欠物业服务费、水电费等共计3353.4元。 被告韩永方辩称，被告从2018年2月开始没有缴纳物业服务费属实，原告没有拒缴的意思，只是缓缴。且原、被告双方没有签订过物业服务合同，按照以前合同约定的物业应该有22人，现在只有12人，小区物业服务太差，新旧物业交接也无从交纳物业服务费。 第三人毗河新城第二届业委会述称，1.原物业服务合同于2017年5月已终止，现未与原告签订物业服务合同，原告无权起诉业主。2.2019年1月5日，与新的物业公司签订了物业服务合同。3.原告所称业委会已被罢免不属实。 本院经审理认定事实如下：被告韩永方系位于成都市新都区业主，房屋建筑面积105.3平方米。2012年9月1日，毗河新城第一届业委会与被告盛佳物业公司签订《物业服务合同》及补充协议（简称《2012年物业服务合同》），约定：由原告为小区提供物业服务，服务期限为5年（2012年5月16日至2017年5月15日）；物业服务费按建筑面积住宅用房0.5/月/平方米、非住宅用房1元/月/平方米按月交纳，业主应于每月15日至25日履行交纳义务；若逾期缴纳，按逾期费用每日千分之三计算支付违约金；双方应按规定向供水、供电、供气等单位交纳水、电、气等相关费用，原告接受供水、供电、供气等单位委托代收费用的，不得向业主收取额外费用；本合同届满前90日，双方应协商是否另行签订物业服务合同，经协商未达成协议的，原告应在合同期限届满后30日内继续履行本合同。合同订立后，原告开始为被告提供物业服务。但被告未缴纳2018年2月至2019年2月期间的物业管理费685.1元、水费744.1元、电费1846.2元、垃圾费78元，共计3353.4元未付。 本院另认定如下事实：2015年5月12日，毗河新城第二届业委会与被告盛佳物业公司签订《物业服务合同》（简称《2015年物业服务合同》），约定合同期限为2年，自2015年5月31日起至2017年5月31日止。2017年2月23日，毗河新城业委会与盛佳物业公司签订《物业服务合同》（简称《2017年物业服务合同》），约定由盛佳物业公司继续为该小区提供物业服务，服务期限为5年（自2017年5月1日起至2022年4月30日止）。2018年2月5日，毗河新城第二届业委会向本院提起诉讼，要求确认《2017年物业服务合同》无效；请求解除《2012年物业服务合同》及2015年签订的补充协议。本院审理后，确定《2012年物业服务合同》合法有效，《2015年物业服务合同》、《2017年物业服务合同》无效，并驳回了毗河新城第二届业委会要求解除《2012年物业服务合同》及2015年签订的补充协议的请求。上诉法院维持了该判决。2019年1月5日，毗河新城第二届业委会与案外人成都聚景物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，委托该物业公司为小区提供物业服务。但新的物业公司并未入场，现仍由原告提供服务。 本院认为，毗河新城业委会先后与原告签订的三份物业服务合同，法院生效判决已确认《2015年物业服务合同》、《2017年物业服务合同》无效，确认《2012年物业服务合同》合法有效，并以可能损害业主利益为由驳回了毗河新城第二届业委会要求解除《2012年物业服务合同》的请求。虽然《2012年物业服务合同》的服务期限至2017年5月15日已届满，但该小区业主大会在服务合同期满未选出新的物业服务企业，而原告仍一直为小区提供物业服务，原物业服务合同仍具法律约束力。在该期间内业主仍有交纳物业服务费等相关费用的义务。而被告未交纳相应费用，构成违约，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付物业服务费等费用的请求，本院予以支持。对于违约金，无论是合同约定按逾期费用每日千分之三计算还是按原告主张的年利率24%计算都明显过高，本院依法予以调整，按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算。对于第三人提出物业服务合同已终止，未与原告订立新的物业服务合同，原告无权起诉业主的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问題的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”，虽然毗河新城第二届业委会与案外人签订了新的物业服务合同，但没有证据证明业委会通知过原告并要求办理相关移交手续，故原告要求支付物业服务费等费用不属于上述解释第十条规定的情形，第三人的意见不能成立。对于被告以原告在提供物业服务中存在的问题提出的抗辩，不应作为不交纳物业服务费的理由，原告可根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告韩永方于本判决生效之日起十日内向原告成都盛佳物业管理有限公司支付物业服务费及代收代缴的垃圾处置费、水费、电费等共计3353.4元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍从2019年2月26日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告承担（此款原告已垫付，被告在履行判决时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  佘冰 二〇一九年十一月六日 书记员  汪娅