重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8451号上诉人（原审被告）：今时贷金服科技（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DDBR51C。法定代表人：邱君，总经理。委托诉讼代理人：汪龙，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：翟梦玲，女，1988年8月27日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：刘晓丽，重庆乐君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可，重庆乐君律师事务所律师。原审被告：蒋国帅，男，1963年5月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人今时贷金服科技（深圳）有限公司（以下简称“今时贷公司”）因与被上诉人翟梦玲、原审被告蒋国帅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人今时贷公司的诉讼代理人汪龙，被上诉人翟梦玲的诉讼代理人刘晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人今时贷公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.本案二审诉讼费用由被上诉人翟梦玲承担。事实和理由：1.一审判决程序违法。今时贷公司通过邮寄方式向一审法院提交了管辖权异议申请，但一审法院否认收到过该申请，未对今时贷公司的管辖权异议申请作出处理，且缺席审理，导致今时贷公司无法答辩、辩论及参加庭审，程序违法。2.一审判决认定事实错误，案涉合同事实上已于2017年6月30日终止，因为，翟梦玲于2017年7月开始将案涉出租房屋上锁导致今时贷公司无法使用该房屋，且翟梦玲为涨租金经常对案涉房屋断水断电，严重影响了今时贷公司的正常办公，所以，今时贷公司不应再支付2017年7月之后的租金。3.一审判决适用法律错误。一审判决重复主张了违约金，即主张了违约金就不应再主张滞纳金，且案涉合同约定的违约金过高，应予降低。被上诉人翟梦玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告蒋国帅未陈述意见。翟梦玲向一审法院起诉请求：1.判令解除翟梦玲与今时贷公司签订的《写字楼租赁合同》；2.判令今时贷公司立即支付拖欠翟梦玲的租金（按照34500元/季度计算，自2017年7月14日起计算至交还房屋时止）；3.判令今时贷公司立即支付翟梦玲违约金11500元；4.判令今时贷公司立即支付翟梦玲滞纳金（按日租金的1倍即382.67元/天计算，自2017年7月14日开始计算至交还房屋时止）；5.判令今时贷公司立即支付翟梦玲已垫付的2016年7月至2017年12月的物业服务费82045.46元、水电费2957.90元、滞纳金5620.75元；6.判令蒋国帅对今时贷公司的债务承担连带保证责任。一审法院认定事实：2016年6月13日，翟梦玲与重庆嘉益房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定翟梦玲购买位于重庆市江北区房屋，建筑面积为164.31㎡，用途为办公用房。次日，翟梦玲（甲方）与今时贷公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于江北区，建筑面积为164.31㎡，该物业以清水状态出租给乙方作为办公使用；房屋租赁期共2年，自2016年6月14日起至2018年6月13日止，免租期为2016年6月14日至2016年9月13日，免租期内乙方无须向甲方支付租金，但须支付免租期内实际产生的费用，包括但不限于物业管理费、水、电、公摊等费用，租金为70元／㎡，月租金为11500元，每三个月支付一次租金，每期租金需于下一付租日前10天交付甲方；乙方应承担租赁期间应自行负担的通讯费、水电费、物业费等；拖欠租金累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；双方协商一致同意本合同内规定的违约金为11500元；乙方拖欠房屋租金累计1个月以上的，甲方有权解除合同收回出租房屋，乙方应向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。2017年8月7日，蒋国帅出具《承诺书》，载明：本人对今时贷公司租赁翟梦玲Ｔ21402房屋的租金、物业管理费及其他费用提供担保。一审法院于2018年2月7日向今时贷公司送达了起诉状副本等应诉材料。一审法院另查明，《业主缴款通知单》上载明案涉房屋尚欠的物管费为82045.46元，电费为2957.90元，滞纳金为5620.75元。翟梦玲代缴了案涉房屋的物业管理费、水电费等85003.36元。一审法院认为，《写字楼租赁合同》的签订系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。今时贷公司应当按约及时支付租金，但其未举证证明其已付清租金，故对翟梦玲关于今时贷公司自2017年7月14日起一直拖欠租金的主张，一审法院予以采纳。根据双方对于欠付租金达1个月即可解除合同的约定，今时贷公司欠付租金等达1个月以上的行为可导致合同解除，翟梦玲据此解除合同，符合双方约定，也不违反法律规定，一审法院予以支持。一审法院于2018年2月7日向今时贷公司送达了起诉状副本等材料，则翟梦玲要求解除合同的意思表示于当日到达今时贷公司，故翟梦玲与今时贷公司签订的《写字楼租赁合同》于2018年2月7日解除。对于欠付的租金，按合同约定，月租金为11500元，则自2017年7月14日起至合同解除之日止的租金应为78200元（11500元/月×6个月+11500元/月÷30天×24天）。合同约定拖欠房屋租金累计1个月以上的，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付违约金，违约金金额为11500元，现今时贷公司拖欠房租已达1个月以上，而因今时贷公司的违约行为导致合同解除，则今时贷公司应按约支付违约金11500元，对于翟梦玲的该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于逾期支付租金的滞纳金，因合同约定乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金，现今时贷公司未按约支付租金，应当按照合同约定支付滞纳金，故对于该项诉讼请求，一审法院予以支持，今时贷公司应当自逾期之日即2017年7月14日起、按日租金的1倍支付滞纳金至付清拖欠的租金之日止。对于物业费、水电费及滞纳金，虽然《业主缴款通知单》上载明了尚欠的物管费为82045.46元，电费为2957.90元，滞纳金为5620.75元，但翟梦玲仅代缴了85003.36元，故一审法院仅对其已缴部分进行主张，对超过85003.36元部分的诉讼请求，不予支持。对于蒋国帅承担连带责任的问题，《承诺书》载明蒋国帅本人对今时贷公司租赁翟梦玲T21402房屋的租金、物业管理费及其他费用提供担保。该《承诺书》未写明保证责任的方式，但根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故蒋国帅应当对于今时贷公司所欠的租金、物业费等上述债务承担连带保证责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、翟梦玲与今时贷金服科技（深圳）有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2018年2月7日解除；二、今时贷金服科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付翟梦玲2017年7月14日至2018年2月7日的租金78200元；三、今时贷金服科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付翟梦玲违约金11500元；四、今时贷金服科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付翟梦玲自2017年7月14日起，按日租金的1倍计算的滞纳金至付清拖欠的租金之日止；五、今时贷金服科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付翟梦玲物业费、水电费等费用85003.36元。六、蒋国帅对今时贷金服科技（深圳）有限公司的上述第二、三、四、五项债务承担连带保证责任。七、驳回翟梦玲的其他诉讼请求。案件受理费4641.76元，由今时贷金服科技（深圳）有限公司、蒋国帅负担。”本院二审期间，翟梦玲、蒋国帅均未提交新证据。今时贷公司提交了一份照片，拟证明翟梦玲在合同未到期的情况下将案涉租赁房屋上锁导致今时贷公司无法使用。经质证，翟梦玲认为该证据系复印件，无法核实照片中的房屋即系案涉房屋，亦无法证明是翟梦玲对房屋上锁，无法达到其证明目的，故对该证据的三性均不予认可。本院对上述证据认证如下：上述照片系复印件，无法核实其真实性，亦无法达到今时贷公司的证明目的，故本院对上述证据不予采信。本院二审查明，1.今时贷公司认可其于2017年7月之后未再支付案涉房屋的租金；2.今时贷公司主张案涉租赁合同中的违约金和滞纳金属于重复约定，且合同约定的违约金过高，请求降低。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审的争议焦点为：1.一审判决程序是否违法；2.一审判决认定的案涉租赁合同的解除时间是否正确；3.一审判决的违约金是否过高。现分别评判如下：一、关于一审判决程序是否违法的问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中，今时贷公司上诉称一审法院未对其提出的管辖权异议申请作出处理，且缺席审理导致其未行使辩论权，程序违法，对此，本院认为，今时贷公司并未提供证据证明其曾在法定期限内向一审法院提交过管辖权异议申请，且一审法院依法向今时贷公司送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，今时贷公司在收到前述诉讼材料后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、辩论等权利，一审法院依法缺席审理，程序并无不当，本院予以确认，故今时贷公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于案涉租赁合同解除时间的问题《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”今时贷公司上诉称翟梦玲于2017年7月开始将案涉租赁房屋上锁导致其无法使用，且翟梦玲为涨租金经常断水断电导致今时贷公司无法正常办公，故双方的合同已于2017年6月30日终止，但今时贷公司并未提供证据证明其主张，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于案涉租赁合同的解除时间，一审法院认定为今时贷公司收到起诉状副本的日期，符合上述法律规定及案涉合同约定，本院予以确认。三、关于一审判决的违约金是否过高的问题《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方在案涉租赁合同中约定了11500元的违约金，同时还约定了逾期支付租金的滞纳金（即每逾期一日，按照日租金的1倍支付滞纳金），今时贷公司上诉称上述违约金和滞纳金属于重复主张，且合同约定的违约金过高，应予降低，对此，本院认为，首先，滞纳金是一种行政责任形式，而非平等主体间的民事责任形式，本案双方当事人在合同中约定的滞纳金实为违约金，所以，翟梦玲既要求违约金又要求滞纳金的主张，属于重复主张，一审法院对此均予以主张，存在不当，本院依法予以纠正。其次，根据上述法律规定，案涉租赁合同约定的违约金明显过高，今时贷公司在本院二审中请求降低的上诉理由成立，应予支持，本院酌情主张今时贷公司以欠付租金即78200元为基数，从2018年2月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金至租金付清时止。故今时贷公司的该上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，今时贷金服科技（深圳）有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；基于二审出现新情况，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初329号民事判决；二、翟梦玲与今时贷金服科技（深圳）有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2018年2月7日解除；三、今时贷金服科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付翟梦玲2017年7月14日至2018年2月7日的租金78200元；四、今时贷金服科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向翟梦玲支付违约金（以78200元为基数，从2018年2月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至租金付清时止）；五、今时贷金服科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付翟梦玲物业费、水电费等费用85003.36元；六、蒋国帅对今时贷金服科技（深圳）有限公司的上述三、四、五项债务承担连带保证责任；七、驳回翟梦玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4641.76元，由今时贷金服科技（深圳）有限公司、蒋国帅负担。二审案件受理费3795元，由今时贷金服科技（深圳）有限公司负担2795元，由翟梦玲负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  唐 松审 判 员  陈义熙二〇一九年十一月十三日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮