辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0103执异712号案外人刘夏，女，1963年10月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人夏辉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人侯志伟，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。申请执行人赵英海，男，1963年3月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人蔡传勇，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人魏福憎，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被执行人孙熙华，女，1963年5月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。本院在执行申请执行人赵英海与被执行人孙熙华（2019）辽0103执6247号民间借贷纠纷一案中，案外人刘夏对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人刘夏称，2012年12月31日，异议人与徐小彬、被保全人孙熙华签订《资产转让补充协议》，约定由案外人购买徐小彬、孙熙华名下位于东陵区××号1至5门五套商用门市房，总购房款1200万元，付款方式为：1、案外人前期为徐小彬、孙熙华承担的沈阳市东陵区农村信用合作社第二营业部（即南塔营业部）1000万银行贷款作为第一笔房款；2、剩余200万元案外人两年内付清。案外人已按照协议约定，于2014年12月末前履行全部付款义务。因2015年之前区政府不允许办理过户登记及徐小彬患癌症先后去北京、美国治病，徐小彬、孙熙华一直未能办理房屋过户登记，但案外人自合同订立时起便一直占有并使用该房屋。案外人在2013年开始装修，将5套门市的二楼全部打通，改造成学生宿舍，并一直使用至今，且该学校为公益性非盈利组织，为此法院不应当要求我方腾房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人作为第三人已经支付全部购房款并实际占有使用房屋至今，且未办理产权过户登记并非案外人自身过错。为此，案外人对于被查封的东陵区××号2门、3门、4门三处房屋享有足以排除保全、执行的权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，请求贵院撤销（2018）辽0103民初1891号民事裁定书，依法中止执行，并解除对东陵区××号2门、3门、4门三处房产的查封。申请执行人赵英海认为，1、案外人提出的2012年12月31日与徐小彬、孙熙华所签订的《资产转让补充协议》约定了以1200万元购买徐小彬、孙熙华名下位于东陵区××号1至5号五套商用门市房的主张，与事实不符。关于不动产买卖物权发生变动，法律有明确规定，只有办理完毕变更登记，才会发生物权所有权的变动的法律效力。针对本案，案外人所主张的异议没有法律依据，其主张的所有权并未办理登记，且该涉案的房产是合法的建筑物，不存在不能办理房产过户一说。更不能以徐小彬患病去北京、美国治病没有时间给其办理房屋过户为理由，主张其就是房屋的合法所有人。针对我方所查封的是孙熙华名下的房产，其登记在孙熙华名下，就证实了不存在有不能办理登记一说，且按案外人所主张的，2012年就签署了该转让协议，为何在协议签订后的7年里，即没有办理房产的过户更名，又没有起诉徐小彬、孙熙华为其返还财产或办理过户手续。1200万不是一个小数目，案外人的以上种种表现，都与一个正常的买卖合同不相符。且徐小彬、孙熙华的沈阳奉商投资担保有限公司的经营地点，就是本案的涉案的房产地点。真实情况与案外人主张的异议理由不符，不排除本案存在虚假合同、虚假诉讼的可能性。2、即使按案外人的主张为准，其真实的向徐小彬、孙熙华转让了1200万的转让款，但其未办理房屋的更名过户，且该涉案房产也不存在不能办理房屋登记的法律事由，该房产与案外人没有法律关系，更不发生物权变动的法律效力。最多只能证明案外人与徐小彬、孙熙华所签订的《合同》有效，因不发生物权变动的法律效力，其应该去找徐小彬、孙熙华主张违约责任，而不是提出执行异议。3、我方主张查封孙熙华的名下房产，是于法有据的行为，涉案房产登记在孙熙华名下，且孙熙华也明确表示过该房产是其自己的财产，在我方查封涉案房产时，发现了该涉案的房产已在2014年10月28日被徐小彬、孙熙华抵押给了辽宁沈抚农村商业银行股份有限公司办理倒贷业务。通过这一事实就更能说明了涉案房屋就是徐小彬、孙熙华的财产，也能证明案外人所主张的不能办理过户登记的事实不存在。不论孙熙华与案外人刘夏之间存在什么法律关系，都与执行行为无关，即使其二人之间存在真实的《合同》也应该是另行诉讼解决此问题。综上所述，希望法院能查明该案，依法判决案外人败诉，以维护好法律的公平及威严。被执行人孙熙华称，涉案房屋确实属于案外人所有，在2012年我们盖房子欠了银行贷款，所以将包括5套本案争议房产在内的一万多平厂区卖给了案外人刘夏，案外人提交的2012年12月31日资产转让补充协议是真实的，确实是我们和刘夏签的。本院查明，赵英海与孙熙华、徐一丹民间借贷纠纷一案，诉讼中，依赵英海申请，本院于2018年3月1日以（2018）辽0103民初1891号民事裁定书，保全查封位于东陵区××号2门、3门、4门房屋。本院于2018年12月25日作出（2017）辽0103民初1891号民事判决书，判决：“一、被告孙熙华于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告赵英海借款本金5700000元及利息（以1700000元为基数，自2017年4月10日起；以1000000元为基数，自2016年11月26日起；以1000000元为基数，自2017年4月16日起；以2000000元为基数，自2017年4月27日起，均至债务实际清偿之日止，按月息2%计算，扣除已给付的60000元）；二、驳回原告赵英海的其他诉讼请求。”民事判决书生效后,被执行人未履行给付义务，赵英海向本院申请强制执行。本院于2019年9月23日发布（2019）辽0103执6247号公告，责令被执行人孙熙华于本公告发布之日起七日内将位于东陵区××号2门、3门、4门房屋腾空。案外人刘夏提出上述异议。另查明，案外人向本院提交其与徐小彬、孙熙华于2012年12月31日签订的资产转让补充协议，约定：徐小彬、孙熙华转让栋号233-1号，房号1门1-2层门市房，房证号0021171，建筑面积387.67平方米，房屋所有权人徐小彬。栋号233-1号，房号2门1-2层门市，房证号0024367，建筑面积488.36平方米，房屋所有权人孙熙华。栋号233-1号，房号3门1-2层门市房，房证号0019401，建筑面积439.74平方米，房屋所有权人孙熙华。栋号233-1号，房号4门1-2层门市房，房证号0019402，建筑面积343.98平方米，房屋所有权人孙熙华。栋号233-1号，房号5门1-2层门市房，房证号0021170，建筑面积546.05平方米，房屋所有权人徐小彬，总转让金额为1200万元。付款方式：案外人前期为徐小彬、孙熙华承担的农村信用合作社第二营业部银行贷款1000万元为第一笔房款，剩余200万元，案外人在两年内付清，即2013年1月至2014年12月末。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供的资产转让补充协议在其向沈阳欣安利针织印染有限公司转款之后，能够证明被执行人系以房抵债给案外人，双方并非真实的房屋买卖关系，且案外人提供的证据也不能证明其已实际支付全部房款，在法院查封前也未办理过户登记，故案外人的异议不符合上述法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人刘夏的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 高 红审判员 周大承审判员 邹红黎二〇一九年十一月二十二日法官助理张家乐书记员周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。