江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4622号上诉人（原审被告）：是永丰，男,1938年10月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：蒋琴珠，女，1941年7月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：奚萍，女，1981年10月6日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审第三人）：侯小妹，女，1960年6月9日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市梁溪区，现住江苏省无锡市。上诉人是永丰、蒋琴珠因与被上诉人奚萍、侯小妹农村房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2018）苏0206民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。是永丰、蒋琴珠上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.其与奚萍签订的协议是不真实的，是在被虚假欺骗的情况下签订的协议。2.奚萍和侯小妹之间没有签订书面合同，买卖行为不成立，其仍是房屋的产权人，侯小妹盗用其名义倒卖房屋、赚取差价不合法。3.其不是适格的被告，应当撤销对奚萍的过户。奚萍二审辩称：是永丰把房子卖给侯小妹，侯小妹又将房子卖给其，所以侯小妹是产权人，只是安置房当时还不能过户，故侯小妹有权利出售房子，是永丰要回房产不切实际。按照一审的判法，是永丰先过户给侯小妹，再由侯小妹过户给其，但是根据现在的规定，第一次过户后两年内是不得再过户的，所以希望二审法院能直接判由是永丰过户给其。侯小妹二审辩称：是永丰承认拿了房款把房子卖给其，所以其不存在诈骗。之所以会发生买卖行为，也是是永丰先到物业登记要卖房，其也是从物业了解到这个信息，物业的有关证据都是可以反映的。是永丰与奚萍签协议的时候其不知道，这构成一房两卖。奚萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令是永丰、蒋琴珠继续履行双方签订的房屋买卖协议，协助奚萍办理无锡市惠山区房产的过户手续；2.本案诉讼费用由是永丰、蒋琴珠承担。事实和理由：坐落于无锡市惠山区房屋系是永丰所有的拆迁安置房，蒋琴珠系该房屋的共有人。2005年6月30日，是永丰将涉案房产出售给侯小妹并交付使用，后侯小妹又将该房屋出售给奚萍。因侯小妹不是房屋登记所有权人，2007年6月30日，在春满园物业管理办公室见证下，奚萍与是永丰重新签订了房屋转让协议，约定是永丰将涉案房产包括车库出卖给奚萍，是永丰在奚萍付清房款后协助办理产权变更手续；原侯小妹与是永丰签订的房屋转让协议作废，改为奚萍与是永丰签订房屋转让协议书；总房价款16万元由奚萍交付侯小妹收取，与是永丰无关。2007年6月30日奚萍支付全部购房款后，侯小妹将房屋交付给奚萍使用。2012年3月27日，奚萍陪同是永丰办理了涉案房产的产权证并支付了所有税费。根据当时政策规定，涉案房产尚不能变更所有人进行登记；2017年新政策出台后，允许安置房上市交易过户，经奚萍多次催促，是永丰一直无故拒不办理合同约定的过户手续。是永丰、蒋琴珠一审共同辩称：涉案房产系2005年6月30日是永丰经与蒋琴珠协商一致后，由是永丰与侯小妹签订房屋转让协议后出卖给侯小妹的，当时结清了购房款并将房屋交付给了侯小妹占有使用。2009年间，侯小妹以动迁房办证为名诱骗是永丰，约是永丰10月21日上午在春满园物业办相见后去房管所登记领动迁后的房产证。但在约定时间侯小妹故意躲避隐匿，由与是永丰素不相识的奚萍突兀出场。奚萍在无任何凭证的情况下自称侯小妹已将涉案房产卖给她了。在奚萍乞求帮忙、见证人杨富兴一再担保并一再说明只是为了办证方便的情况下，让是永丰在奚萍伪造好的时间为2007年6月30日的格式条款房屋转让协议上签名，当时是永丰考虑到签名后会导致一房二卖，故在签名后写上原2005年6月30日协议作废，要过户必须与奚萍重签协议之意等内容。由于奚萍、侯小妹未提供她们之间的买卖协议，侯小妹没有向奚萍卖房的事实，故奚萍与是永丰签订的仅供过户的协议必然无效。物权转移以登记为准，侯小妹在未取得涉案房产的产权证的情况下无权将该房产出卖给奚萍并赚取差价，其与奚萍之间的买卖关系无效。故要求驳回奚萍的诉讼请求，解除其与侯小妹之间房屋买卖协议，侯小妹、奚萍向其返还涉案房产并支付实际占有使用期间的租房费，其返还侯小妹购房款及利息。第三人侯小妹一审述称：涉案房产系其2005年向是永丰购买的。此后，其于2007年6月以16.3万元的价格转卖给奚萍，购房款当时奚萍已支付完毕，其也于当时将涉案房产交付奚萍占有使用。请求依法裁决。一审法院经审理查明：2005年6月30日，是永丰经蒋琴珠同意，在杨富兴的见证下，与侯小妹签订房屋买卖协议书，约定侯小妹以16万元的价格向是永丰、蒋琴珠购买涉案房产（含车库，面积9.85平方米）。协议签订后，双方按约履行了合同义务，侯小妹交付了购房款，是永丰将涉案房产交付给侯小妹占有使用。2007年6月，侯小妹将涉案房产以16.3万元的价格转卖给奚萍（双方未签订书面合同），侯小妹分别于2007年6月19日、30日收取了奚萍交付的购房定金0.5万元、购房款15.8万元，合计16.3万元，并分别出具了收条。房款交付完毕后，侯小妹将涉案房产交付奚萍占有使用。2009年10月21日，是永丰与奚萍签订了房屋转让协议（是永丰签署的落款日期为2009年10月21日，奚萍签署的落款日期为2007年6月30日），约定是永丰将涉案房产以16万元的价格（含车库）出售给奚萍；办证费用均由奚萍自负。该协议打印部分的内容与2005年6月30日是永丰与侯小妹签订房屋买卖协议书的内容基本一致。该协议签订时，是永丰在协议打印件上添加了如下协议内容：原2005/6/30是永丰与侯小妹所签房屋转让协议书作废，改为是永丰与奚萍签房屋转让协议书，总房价16万元由奚萍交付侯小妹收，与是永丰无关；附：是永丰办好房产证、土地证应交给奚萍保管过户，是永丰配合，是永丰协助奚萍办证、过户时，奚萍同时到场并承担一切费用。同时，是永丰、奚萍在该协议复写份上的“附：是永丰办好房产证、土地证应交给奚萍保管过户”后又一致确认添加了如下内容：“此证仅供过户使用，不得作任何抵押凭证”，是永丰、奚萍签名确认了该添加内容。春满园小区物业管理办公室在上述协议上盖章、杨富兴作为见证人签名见证。协议签订后，奚萍于当天以是永丰的名义缴纳了涉案房产的登记费、共有权证等费用共计805元。2012年3月27日，涉案房产以是永丰、蒋琴珠为所有权人（共同共有）领取房屋所有权证（所有权证号：锡房权证字第**/**），登记类型为征地拆迁安置房转移登记。办证时支付了契税640.14元。一审中，法院向上述两份协议上作为见证人签名见证的杨富兴作了调查，杨富兴陈述称：杨富兴原系春满园物业管理办公室负责人，退休后又留用在春满园物业管理办公室帮忙。是永丰将涉案房产转让给侯小妹时，杨富兴作为见证人在协议上签名见证。后侯小妹将涉案房产又转卖给奚萍，当时奚萍一直到物业管理办公室来要求与原房主签订买卖协议，以便以后办理过户手续。当时杨富兴已退休留用，因杨富兴与是永丰比较熟悉，物业负责人就让杨富兴帮奚萍办理此事。杨富兴即与是永丰联系，讲明涉案房产已转卖给奚萍，为了方便今后过户，需要是永丰与奚萍之间也签一份买卖协议。当时是永丰爽快地答应了，并从上海来锡，与奚萍在物业管理办公室签订了买卖协议。是永丰来锡的车旅费等都是奚萍支付的，协议签订后，奚萍、是永丰还一同去房管所缴纳了有关费用。奚萍与是永丰签订协议的时间应该是2009年10月21日，因是永丰与侯小妹签订的协议上未留侯小妹的联系方式，当时无法联系，故奚萍与是永丰签订协议时侯小妹未到场。奚萍与是永丰签订的协议上的2007年6月30日应该是侯小妹将涉案房产转卖给奚萍的时间，侯小妹将涉案房产转卖给奚萍是由春满园小区甲方（开发商）姓薛的代表见证的，杨富兴未见过奚萍与侯小妹之间的买卖协议，是永丰弟弟是年丰后来去甲方找过，但未找到奚萍与侯小妹之间的买卖协议。一审中，奚萍表示所有的办证等费用其自愿全部承担。上述事实有集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、房屋所有权证、房屋登记簿证明、房屋买卖协议、收条、及当事人的陈述等在卷作证。一审法院认为，是永丰、蒋琴珠分别与侯小妹、奚萍签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。从双方提供的证据及审理中的陈述等，可以确认涉案各方签订房屋买卖协议时，对涉案房产尚未办理初始登记，安置房产权登记、买卖过户等需符合相关条件后方可办理等情况应当是明知的，故双方对合同全面履行的期限，特别是可以办理产权过户的时间等的不确定性应当有所预见。奚萍为方便过户而与是永丰签订的房屋买卖协议有悖事实真相且不符合有关规定，本案房屋买卖应当认定为分别发生于是永丰、蒋琴珠与侯小妹和侯小妹与奚萍之间的连环买卖关系。现涉案房产已办理产权初始登记并符合上市交易、办理产权变更过户登记条件，故是永丰、蒋琴珠、侯小妹应当分别配合侯小妹、奚萍逐级办理涉案房产的产权过户登记手续，即将涉案房产先从是永丰、蒋琴珠名下过户至侯小妹名下，然后再从侯小妹名下过户至奚萍名下。法院对奚萍要求是永丰、蒋琴珠直接将涉案房产过户至其名下的诉讼请求不予支持。是永丰、蒋琴珠的辩称意见及要求与本案事实不符且于法无据，法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条之规定，作出判决：是永丰和蒋琴珠、侯小妹于判决发生法律效力之日起三十日内协助奚萍将坐落于无锡市惠山区房产逐级过户至奚萍名下，过户所需税费等费用均由奚萍负担。案件受理费3500元，由奚萍、侯小妹各负担1350元、是永丰、蒋琴珠负担800元。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，亦无新证据提供，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：是永丰在2005年将涉案房屋出售给侯小妹，各方对此均无异议，该行为合法有效，本院予以确认。因涉案房屋属于安置房，当时还不具备过户的条件，但鉴于侯小妹已经付清房款，是永丰也已交付房屋，侯小妹已经成为涉案房屋的实际权利人。后侯小妹于2007年将涉案房屋出售给奚萍，虽未签有协议，但侯小妹作为房屋的实际权利人，当然有权作出包括转让在内的处分行为。且经一审法院向当时买卖的见证人杨富兴调查，亦对侯小妹出售给奚萍的事实予以了确认。更何况，侯小妹和奚萍均确认房款在当时已经付清，房屋也已交付奚萍占有使用，故奚萍已成为涉案房屋的实际权利人。因此，是永丰、侯小妹、奚萍之间构成连环买卖关系，是永丰、侯小妹配合奚萍办理过户手续，是其履行买卖行为的附随义务，一审对此认定并无不当，本院予以确认。上诉人认为其仍然是房屋的产权人、其不是适格被告、侯小妹和奚萍之间不存在买卖关系的意见，与事实不符，亦与法律相悖，本院不予采信。2009年10月21日的协议实际是奚萍为减少过户次数、少交税费而直接与是永丰签订，该协议不能真实反映各方之间的买卖关系，既是虚假的意思表示，也有规避房管政策之目的，故该协议应认定为无效。所以，奚萍希望二审法院直接判由是永丰过户给其的意见，既不符合各方真实的买卖经过，也不符合政策规定，本院不予支持。综上，一审法院认定2009年10月21日的协议有效有误，但最终判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人是永丰、蒋琴珠负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇一九年十一月二十二日书记员  程夫栎