陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终13038号上诉人（原审被告）：罗平，男，1963年1月6日出生，汉族，第四军医大学友谊西路办事处员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：闫传军，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑞兆，男，1960年3月17日出生，汉族，陕西人民美术出版社有限责任公司员工，住西安市新城区。上诉人罗平因与被上诉人李瑞兆房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初3888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗平上诉请求：1.撤销一审判决，改判为其无需向李瑞兆支付房屋租金；2.判令李瑞兆退还其租房押金1300元；3.一、二审诉讼费用由李瑞兆负担。事实和理由：双方在租房前有书面租赁合同，由于军队禁止经商，其与第四军医大学物业合同纠纷案，经三次搬家，合同找不见了。2018年10月16日手机短信内容说明双方有书面合同及时间约定。李瑞兆强行给进户门换锁，房屋实际由李瑞兆控制、占有，其无法办公、居住而在外租房。李瑞兆房屋安装了天然气，要求上调租金600元/月，其只同意调增100元-200元/月，李瑞兆就让其限期腾房，整天骚扰。 李瑞兆辩称，双方从未订立书面租赁合同 ，只是口头约定两年一续租。其找罗平是正常催要房租，不存在罗平所称的骚扰问题。小区安装了暖气、天然气，小区整体的租金都上调了，其要求涨租金600元，罗平未同意，其告诉罗平2018年底不续租了。其要求罗平补11月-12月双气的差价，罗平口头答应12月底搬家。其为了让罗平尽快搬离，还给罗平书画作品和书法集。其在起诉前已报警三次，2019年3月7日，其将涉案房屋木门和防盗门门锁换了，至今双方均未进去过。罗平交了一个月房屋押金1300元，没有退还。李瑞兆向一审法院起诉请求：1.判令罗平补交所欠房屋租金（月租金1300元，自2019年1月1日起至腾房之日）；2.罗平搬走自己的东西，打扫干净房屋并腾房；3.因房屋损坏严重，赔偿经济损失3900元；4.退回李瑞兆书法作品一幅、书法集一册；5.支付自起诉之日起至判决生效之日的利息；6.诉讼费用由罗平负担。一审法院认定事实：罗平从李瑞兆处租赁西安市莲湖区西关王家巷25号省XX社XX楼XX单元XX层XX号房屋，租期两年，自2017年1月1日起到2018年12月31日止，每月租金1300元，租金半年一付，罗平将租金支付至2018年12月31日。2019年3月10日，罗平的员工从涉案房屋搬走，遗留部分物品在房屋内，罗平的工作人员对搬家过程拍摄视频为证，罗平对此予以认可。李瑞兆称双方未签订书面合同；罗平辩称应该签订有书面协议，但在限定期限内未向法院提交。李瑞兆主张房屋损坏经济损失估算3900元，未提交相关证据。一审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李瑞兆诉称双方口头协议租赁期限为两年，罗平辩称签订有书面协议，但其未提交证据证明，故本案中双方形成不定期租赁合同关系。庭审中，罗平认可2018年5月份李瑞兆曾向其提出解除合同，其亦同意解除，罗平将租金交纳至2018年12月底，后双方一直协商腾房事宜。故双方之间的租赁关系于2018年12月底予以解除。合同解除后，罗平缺乏继续占有使用涉案房屋的依据，李瑞兆要求罗平腾交涉案房屋并按照月租金1300元标准支付2019年1月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费的请求，于法有据，予以支持。李瑞兆主张的经济损失3900元系估算，其提交的证据不足以证明其主张，不予支持。李瑞兆主张罗平支付房屋占有使用费利息，无法律依据，不予支持。李瑞兆请求退还书法作品及书法集的请求，与本案非同一法律关系，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效后七日内，被告罗平按照每月1300元的标准支付原告李瑞兆自2019年1月1日起至实际腾房之日的房屋占有使用费；二、本判决生效后七日内，被告罗平将位于西安市莲湖区西关王家巷25号省XX社XX楼XX单元XX层XX号房屋腾交给原告李瑞兆；三、驳回原告李瑞兆要求被告罗平赔偿经济损失3900元的诉讼请求；四、驳回原告李瑞兆要求被告罗平支付利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由罗平负担。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，罗平曾向李瑞兆交纳房屋押金1300元，尚未退还。2019年11月4日，罗平从涉案房屋中搬离。 本院认为，罗平从李瑞兆处租赁西安市莲湖区西关王家巷25号省XX社XX楼XX单元XX层XX号房屋，并将租金支付至2018年12月31日，因此，李瑞兆与罗平之间存在房屋租赁合同法律关系。罗平主张双方有书面租赁合同；李瑞兆称双方从未订立书面租赁合同，只是口头约定两年一续租。因罗平就其主张未提交证据证明，故一审认为双方形成不定期租赁合同关系，符合法律规定。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审庭审中，罗平认可2018年5月李瑞兆曾向其提出解除合同，其亦同意解除，而罗平已将租金交付至2018年12月底，后双方一直协商腾房事宜，故一审认定双方之间的租赁关系于2018年12月底予以解除，并无不当。关于李瑞兆要求罗平腾交房屋的诉讼请求，因本案二审期间罗平已于2019年11月4日从涉案房屋中搬离，故对李瑞兆关于腾交房屋的诉讼请求，本案不再予以处理。关于李瑞兆要求罗平按照月租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，合同解除后，罗平缺乏继续占有使用涉案房屋的依据，考虑到双方发生纠纷后，李瑞兆存在更换涉案房屋门锁的事实，而罗平的员工从涉案房屋搬走后遗留部分物品在房屋内，无充分证据显示罗平曾积极协商搬走室内遗留，故本院酌定罗平按照每月1300元的标准支付李瑞兆自2019年1月1日起至2019年8月31 日止房屋占有使用费共计10400元。罗平向李瑞兆交纳的房屋押金1300元，李瑞兆应向罗平退还。李瑞兆主张的经济损失3900元系估算，提交的证据不足以证明其主张，不予支持。李瑞兆主张罗平支付房屋占有使用费利息，无法律依据，不予支持。李瑞兆请求退还书法作品及书法集的请求，与本案非同一法律关系，不予处理。 综上所述，罗平的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初3888号民事判决第三项、第四项； 二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初3888号民事判决第二项； 三、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初3888号民事判决第一项为，本判决生效之日起七日内，罗平按照每月1300元的标准支付李瑞兆自2019年1月1日起至2019年8月31 日止的房屋占有使用费共计10400元； 四、本判决生效之日起七日内，李瑞兆退还罗平房屋押金1300元；五、驳回李瑞兆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费93元，由罗平负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ一九年十一月二十五日法官助理  高喜平书 记 员  张小赛     1