西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终10906号 上诉人（原审被告）:陕西明辰房地产开发有限公司,住所地：西安市长安区韦曲街道张家村一号商业楼003室。法定代表人：齐祥义，该公司总经理。委托诉讼代理人：史革俊，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）: 陈邦兰，女，1984年5月21日出生，汉族，住西安市长安区广场北路20号18栋1单元10层1号。委托诉讼代理人：黄鑫，陕西致易衡律师事务所律师。上诉人陕西明辰房地产开发有限公司（以下简称明辰公司）因与被上诉人陈邦兰房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。明辰公司上诉请求：1.撤销一审判决中第一项、第二项判决，并改判明辰公司在合理期限内（政府安排的期限）将办理被上诉人陈邦兰所购买的房屋产权证书需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2.本案一、二审诉讼费用由陈邦兰承担。事实和理由：其公司没有在约定期限内办理房屋所有权登记手续，系因涉案项目属于西安市城中村改造项目，政府部门一直没有将涉案土地的出让价格审定完毕，导致其公司无法缴纳土地出让金，亦无法将《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》更名至其公司名下，终致其公司无法履行向房屋权属登记机关提交涉案房屋备案登记的相关资料之合同义务。即使政府土地价格评估审定工作现已完成，也比原预期时间逾期达4个月，按照政府安排后续工作的完成时限，涉案房屋具备办证条件，必然会顺延至2020年1月15日以后，其公司客观上已无法在判决生效后三个月内履行一审判决第一项；涉案房屋交付后，其公司积极履行了协助办证义务，双方在合同中没有约定规定时间内其公司不提交备案资料需要承担违约金，陈邦兰在诉讼中也承认其没有缴纳契税和大修基金，一审法院判决其公司向陈邦兰支付违约金，于法无据。 陈邦兰辩称，双方合同合法有效，明辰公司只是办理产权登记的配合义务主体，并非办证主体，其公司至今没有完成涉案房屋的初始登记，造成业主无法办理产权证书，明辰公司应当承担相应违约责任；其公司上诉称其公司未履行约定义务系因政府部门不作为或过失造成没有依据，一审判决明辰公司应在三个月内履行备案义务，已经给了其公司合理的办证期限。请求驳回上诉，维持原判。陈邦兰向一审法院起诉请求：1、判令明辰公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并履行为其办理房屋权属证书的义务；2、判令明辰公司向其支付违约金36723795元；3、判令明辰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月19日，陈邦兰、明辰公司签订《商品房买卖合同》，约定陈邦兰购买明辰公司开发建设的明威橡树湾第18幢1单元10层11001号房屋一套，价款为734490元，陈邦兰已按时缴纳。明辰公司应当于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付陈邦兰使用，并应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因明辰公司的责任，陈邦兰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由明辰公司按已付房价款的0.5%向陈邦兰支付违约金。2016年1月6日，明辰公司将涉案房屋交付给陈邦兰使用。至今明辰公司未能按约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，明辰公司开发建设的明威橡树湾有相关部门核发的西安市长安区商品房预售许可证、建筑工程消防验收意见书、竣工验收备案表，土地手续尚在办理之中。据此陈邦兰以上述诉称诉至法院，庭审中陈邦兰坚持其诉讼请求，明辰公司坚持其答辩意见。本案因陈邦兰、明辰公司意见分歧，调解不立。2015年1月24日，陈邦兰、明辰公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：陈邦兰购买明辰公司开发建设的明威橡树湾第5幢1单元12层11204号房屋；房屋价款为758999元；陈邦兰于2015年1月24日支付房屋首付款458999元，剩余房款300000元以银行按揭贷款方式支付；明辰公司应当于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付陈邦兰使用；第十五条还约定，明辰公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因明辰公司的责任，陈邦兰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.陈邦兰退房，明辰公司在陈邦兰提出退房要求之日起90日内将陈邦兰已付房价款退还陈邦兰，并按已付房价款的0.5%赔偿陈邦兰损失；2.陈邦兰不退房，明辰公司按已付房价款的0.5%向陈邦兰支付违约金。该合同落款处有陈邦兰的签名及印章、明辰公司的合同专用章。双方签订合同后，陈邦兰依约向明辰公司支付了房款758999元。2016年2月16日，明辰公司向陈邦兰交付了涉案房屋。后，因明辰公司未能依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，陈邦兰遂诉至一审法院。截止本案法庭辩论终结前，明辰公司仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，陈邦兰未能取得房屋权属登记证书。庭审中，明辰公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在明辰公司，陈邦兰要求明辰公司支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据。陈邦兰、明辰公司各坚持其诉辩意见，调解不立。一审法院认为，陈邦兰、明辰公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依据合同第十五条约定，明辰公司应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。实际履行中，明辰公司于2016年1月6日将房屋交付陈邦兰使用，明辰公司至今未完成将相关办证资料报送产权登记机关备案的义务，明辰公司辩称因政府部门尚未办理核算，一审法院不予采纳。故对陈邦兰主张明辰公司将办理权属登记所需的资料报登记机关备案之诉讼请求，一审法院依法予以支持。因明辰公司违约，陈邦兰主张按照合同约定由明辰公司支付违约金，一审法院依法予以支持。关于陈邦兰主张明辰公司履行为陈邦兰办理房屋权属证书的义务，并非合同约定的明辰公司义务，故一审法院依法不予支持。陈邦兰、明辰公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，明辰公司应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。现陈邦兰已依约支付了房款，明辰公司于2016年2月16日将涉案房屋交付陈邦兰，但明辰公司至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对陈邦兰要求明辰公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，一审法院予以支持。对陈邦兰要求明辰公司履行为陈邦兰办理房屋权属证书的义务一节，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因明辰公司的责任，陈邦兰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈邦兰可选择不退房，由明辰公司按已付房价款的0.5%向陈邦兰支付违约金，现因明辰公司未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致陈邦兰未能在约定的期限内取得房屋权属证书，陈邦兰选择不退房，要求明辰公司按已付房价款758999元的0.5%向其支付逾期办理初始登记致无法办理房屋权属证书的违约金3795元，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。明辰公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在明辰公司，陈邦兰要求明辰公司支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据，该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。一审法院遂判决：一、本判决生效后三个月内被告陕西明辰房地产开发有限公司将办理原告陈邦兰、余相根所购买的明威橡树湾第18幢1单元10层11001号房屋房地产权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效后十日内被告陕西明辰房地产开发有限公司支原告陈邦兰、余相根违约金3672.5元。一、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告陈邦兰所购买的明威橡树湾第5幢1单元12层11204号房屋不动产权属证书需要由被告陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈邦兰违约金3795元。三、驳回原告陈邦兰的其余诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款 利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，陈邦兰已预交，由陕西明辰房地产开发有限公司承担，其应于本判决生效后十日内支付陈邦兰。本院二审期间，当事人没有提交证据。本院经审理查明：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，按照《商品房买卖合同》第十五条之相关约定，明辰公司应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。但截止陈邦兰提起本案之诉之日，明辰公司仍未按照《商品房买卖合同》约定，将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案，明辰公司已构成违约，应当承担违约责任。一审法院综合考虑合同性质、约定内容及履行实际等因素，判令明辰公司将涉案房屋办理权属登记应由明辰公司提交的资料报产权登记机关备案，并向陈邦兰支付逾期备案违约金，符合本案已查明事实及合同约定，并无不当。明辰公司上诉称涉案项目系本市城改项目因政府部门停止办理相关供地手续致其公司未能如约履行协助办证义务，但其公司在诉讼中提交的证据并不能证明其公司之事实主张，明辰公司应当承担举证不能的不利后果，本院对明辰公司该项上诉意见不予采纳。综上，明辰公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陕西明辰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长  邹守鸣    审判员  杨晓昱    审判员  何强 二〇一九年十一月十二日（院印）法官助理    孙静文书 记 员 郑瑜 1