新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民初28号 原告：李代斌，男，1965年6月9日出生，汉族，系乌鲁木齐市鑫汇丰小贷公司经理，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：苗园，新疆燎原律师事务所律师。 被告：奎屯嘉德房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结南街**。 法定代表人：薛伟生，系该公司经理。 委托诉讼代理人：崔学龙，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：谢宏东，新疆天冠律师事务所律师。 被告：薛伟生，男，1974年12月28日出生，汉族，系奎屯嘉德房地产开发有限公司经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：谢宏东，新疆天冠律师事务所律师。 原告李代斌与被告奎屯嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德公司）、薛伟生商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李代斌的委托诉讼代理人苗园，被告嘉德公司的委托诉讼代理人崔学龙、谢宏东,被告薛伟生的委托诉讼代理人谢宏东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李代斌向本院提出诉讼请求：1.依法解除其与嘉德公司签订的奎屯市沙湾街嘉德金鼎广场商品房买卖合同；2.嘉德公司返还其购房款4000万元，并承担利息960万元（当庭变更为返还购房款4000万元，并赔偿损失3500万元）；3.薛伟生对以上债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费、保全费由嘉德公司、薛伟生承担。事实与理由：2014年6月5日，其与嘉德公司签订《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》一份，载明：嘉德公司将位于奎屯市沙湾街嘉德金鼎广场地上12层，地下**商品房出卖给其。同时与薛伟生、嘉德公司达成三方协议，将其享有薛伟生的4000万元债权（股权转让款）转让给嘉德公司抵顶购房款。合同签订后嘉德公司履行交房义务，并将李代斌购买的房屋抵押给金融机构办理贷款。2017年3月15日经三方协商，签订《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书补充协议》一份，载明：嘉德公司于2017年6月1日将李代斌所购房产过户至其名下，薛伟生提供连带担保保证。但至今房屋仍然抵押在金融机构名下。 嘉德公司辩称，其同意解除与李代斌签订的商品房买卖合同。但李代斌要求其返还4000万元购房款的请求不能成立，其从未收到李代斌4000万元购房款，不应返还。其与李代斌签订的《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》并不属于严格法律意义上的商品房买卖合同，此协议是以薛伟生与李代斌的股权转让协议为前提，由于股权转让协议显失公平，购房协议应当予以变更或解除。李代斌要求其承担3500万元损失没有事实及法律依据。双方的购房合同从形式和实体内容上不属于房屋买卖合同关系，而是股权转让附加产生的法律后果。 薛伟生辩称，因李代斌与嘉德公司均明确表示同意解除双方的商品房买卖协议，由于主合同已经解除，其担保责任自然失去意义，其担保责任已经免除。本案的商品房买卖关系及担保责任是基于其与李代斌的股权转让协议而产生，由于股权转让协议显失公平，其亦不应承担担保责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李代斌提供证据一：2014年6月5日与嘉德公司签订的《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》及2017年4月15日签订的《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书补充协议》。拟证明，1.其与嘉德公司存在商品房购买协议；2.其通过债权转让的形式向嘉德公司支付了4000万元的购房款；3.协议中约定了违约金条款；4.嘉德公司将其所购房屋抵押给银行；5.薛伟生对嘉德公司的行为提供担保，保证期为3年。 嘉德公司认为，对《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》及《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书补充协议》的真实性没有异议。对其合法性有异议，其与李代斌并不是法律意义上的商品房买卖合同。其并未收到购房款，不存在退房款之说。且合同中约定双方要签订商品房买卖合同并备案，此行为未发生。 薛伟生认为，对《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》及《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书补充协议》的真实性没有异议，但其认为协议书是来源于其与李代斌的股权转让。现李代斌与嘉德公司均同意解除上述协议，其担保责任应一并免除。 李代斌提供证据二：2014年6月5日其与薛伟生签订的《股权转让协议》。拟证明：《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》系对《股权转让协议》第三条第四款的具体细化。 嘉德公司认为，其未参与股权转让事宜，不发表质证意见。 薛伟生认为，对《股权转让协议》的真实性认可，但其认为该协议显失公平，应为无效。 本院认证如下：李代斌提供的《股权转让协议》、《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》、《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书补充协议》，薛伟生、嘉德房产对其真实性均无异议，本院予以采信，作为本案认定事实的依据。 薛伟生、嘉德公司未向本院提供证据。 经审理查明：2014年6月5日，李代斌与薛伟生签订《股权转让协议》。载明：一、李代斌自愿将自己持有的嘉德公司49%的股权全部转让给薛伟生。二、转让价格：双方协商为8000万元。三、股权转让款的支付方式：薛伟生采用以现金和房产抵偿方式支付股权转让价款，按本协议约定时间分批支付至李代斌指定账户。1.自本协议签订生效之日起三个工作日薛伟生向李代斌支付转让价款1000万元；2.2014年12月30日前支付李代斌现金1800万元及相应的利息，利息以1800万元为基数，以月利率2%为标准计算至实际给付之日；3.2015年12月15日前薛伟生支付李代斌转让价款1200万元；4.2016年7月15日前，薛伟生将建成竣工且符合政府相关管理部门销售条件的位于奎屯市嘉德金鼎广场的宾馆（库尔勒路与石河子街交汇处，地上**，地下**，毛坯房，建筑面积以规划和房产管理机关确认的面积为准，薛伟生对此不承担面积误差责任）以买卖形式抵偿给李代斌，抵偿价值为4000万元，且该价格与该宾馆的实际建筑面积无关，为打包处理，此房另行签订协议。四、股权转让变更登记方式和时间：本协议生效且薛伟生支付第一笔股权转让价款1000万元且办理完股权质押登记后，李代斌将其在嘉德公司49%的股权转让给薛伟生，并协助嘉德公司和薛伟生到工商管理机关办理股权转让的变更登记手续。五、薛伟生以任何形式向李代斌支付的款项或实物抵偿由此所产生的一切税费均由李代斌自行承担和支付，与薛伟生无关，但因转让股权而产生的应当由李代斌支付的个人所得税由双方各承担50%。六、违约责任：1.李代斌违约，薛伟生有权要求李代斌承担违约责任并继续履行合同，且无论李代斌是否按本协议履行，李代斌不再享有嘉德公司股东的任何权利或利益。2.薛伟生违约不按本协议约定支付转让款时，每逾期一日，按应付款的万分之三向李代斌支付逾期付款利息。超过三十日的，李代斌有权选择要求薛伟生继续履行或者解除本协议，并有权要求薛伟生赔偿由此给李代斌造成的损失（赔偿损失计算公式：本协议约定转让价款的20%）。3.除本条1、2项违约责任外，任何一方出现其他违约行为的，违约方均应按本协议约定转让价款的20%向守约方支付违约金。4.由于任何一方的原因导致本协议未能生效的，应当按照本协议约定转让款的20%赔偿对方的损失。七、为保障李代斌股权转让款的实现，薛伟生自愿以其在嘉德公司49%的股权质押给李代斌，作为履行本协议的担保。当薛伟生不按本协议履行义务时，李代斌有权随时依法行使质押权。李代斌行使股权质押权的现金价值以薛伟生原持有的嘉德公司注册资本金为限。薛伟生履行完本协议约定义务的，李代斌应当在十个工作日内配合薛伟生办理股权质押解除的相关手续。八、在本协议签订生效后，李代斌退出嘉德公司的经营管理，由薛伟生单方面负责嘉德公司的经营，经营期间产生的一切债务和亏损由薛伟生承担，与李代斌无关。九、因履行本协议发生争议的，双方应友好协商解决，协商不成的，向嘉德公司所在地人民法院提起诉讼。十、本协议未尽事宜，双方可协商补充，补充协议与本协议具有同等法律效力，补充协议与本协议约定不一致的，以本协议为准。办理工商变更登记手续如采用格式合同与本协议约定不一致的，以本协议为准。十一、本协议经双方签字生效，一式二份，双方各执一份。任何一方均完全理解协议内容且不再反悔。李代斌、薛伟生在落款处签名。尾部标注：以本协议为准，不另立借据。 为履行上述《股权转让协议》第三条第四款，2014年6月5日嘉德公司作为出卖人，李代斌作为买受人，薛伟生作为第三人签订了《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》，载明：因出卖人法定代表人、股东和本协议的第三人薛伟生欠买受人李代斌款项4000万元，经三方协商，就以出卖人开发建设的房屋抵偿给买受人用以偿还第三人薛伟生应付买受人李代斌欠款相关事宜，出卖人和买受人、第三人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上达成如下协议：一、商品房基本状况。位于奎屯市沙湾街嘉德金鼎广场的商品房【库尔勒路与石河子街交汇处，规划用途为商业酒店宾馆，，地上**地、地下**】、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。1.本协议约定价格与该商品的实际建筑面积和单价无关，为打包处理，总价购房款为人民币4000万元整。2.此房因为抵账所用，出卖方同意买受人以对第三人薛伟生享有的债权4000万元抵偿应付的购房款。三、商品房交付使用条件及日期。1.出卖人承诺2016年7月15日之前将本协议约定商品房交付给买受人正常使用。2.商品房交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。3.由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。四、按照现双方确认的施工图纸及规划方案施工，建筑面积以规划和房产管理机关确认的面积为准，出卖方对此不承担面积误差责任。五、违约责任。1.为保证联系畅通买受人必须提供真实的电话号码及住址，如有变动必须及时书面通知出卖人，因买受人自身原因导致出卖人联系不上买受人而造成的损失由买受人自行承担责任。2.除不可抗力、政府行为等因素影响外，因出卖人原因造成不能按本协议第三条第1、2项约定的条件交付商品房的，出卖人应按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。3.买受人和出卖人双方自本协议签字后，买受人如无任何违约行为，出卖人不得以任何理由和借口将买受人购买的此商品房另售他人或者自行使用、出租等等，否则视为违约行为，出卖人同意自违约之日起三十个工作日内给买受人进行赔偿，赔偿金额为人民币1200万元整，并在违约之日起三十个工作日内全额退还买受人的已付购房款。4.出卖方在取得预售房许可证后应当及时与买受人签订《商品房买卖合同》，并在房管局备案。如因出卖方原因未能与买受人签订上述合同的，视为违约行为，出卖人除继续履行合同外，还应当赔偿买受人损失1200万元。六、为保障本合同切实履行，第三人再将持有的嘉德公司49%的股权抵押给买受人，作为出卖方履行本协议的担保。当出卖方不按本协议履行义务时，买受人有权随时依法行使抵押权。买受人行使股权抵押权所得的现金价值以第三人原持有的嘉德公司注册资本金为限。七、如有未尽事宜可另行签订补充协议，补充协议于本协议具有同等法律效力。 2017年4月15日，出卖方嘉德公司（甲方）、买受方李代斌（乙方）、担保方薛伟生共同签订《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书补充协议》。载明：2014年6月5日甲方、乙方双方签订“奎屯嘉德金鼎广场购房协议书”一份，乙方与甲方通过第三方薛伟生以债权、债务转让的方式取得甲方位于奎屯市沙湾街嘉德金鼎广场的商品房（库尔勒路与石河子街交汇处，规划用途为商业酒店宾馆，地，地上**、地下**）因甲方原因至今未按以上协议履行其房屋登记及房屋交付义务。为维护双方之间良好的合作基础，诚信、友善处理双方之间以上事务，经各方友好协商达成本补充协议：1.甲方承诺在2017年6月1日之前将《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》约定的房屋，给乙方办理房屋登记手续。2.由于乙方所购买的奎屯市康乐园130幢2楼21号、22号被甲方抵押给乌苏农商银行，2017年9月20日到期，新疆奎屯市康乐园130幢二楼23号、24号抵押给汇合银行，于2017年5月4日到期，双方约定2017年9月20日之前将新疆奎屯市康乐园130幢二楼21号、22号、23号、24号过户至乙方名下。甲方为保证履行《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》义务先将甲方位于新疆奎屯市康乐园129幢二层65号、66号，三层84号、85号房屋过户在乙方名下作为保证。直到甲方将新疆奎屯市康乐园130幢二楼21号、22号、23号、24号过户至乙方名下后，乙方负责将已过至乙方名下甲方所有的房屋过户至甲方名下。3.甲方保证做到以下两条：（1）甲方必须在2017年9月20日之前将抵押于乌苏农商行位于康乐园130幢二楼21号、22号和抵押给汇合银行位于康乐园130幢二楼23号、24号房屋无条件过户给乙方。（2）甲方必须在2017年6月1日前将位于奎屯市沙湾街嘉德金鼎广场的商品房无条件为乙方办理房屋过户手续。无论任何一条甲方不能按时履约，甲方将过户至乙方名下的房屋无条件赔偿给乙方。4.嘉德公司开发的“体育中心”区域的住宅承诺给予两套房产：李代斌住宅一套，大平层300平方米。黄军安住宅一套，大平层120平方米。5.担保方薛伟生为双方于2014年6月5日签订“奎屯嘉德金鼎广场购房协议书”以及本补充协议中的甲方的合同义务承担连带的担保责任，担保期为叁年。6.本补充协议未尽事宜按2014年6月5日签订“股权转让协议”履行。 2017年4月18日，嘉德公司与李代斌、连红玲签订新疆奎屯市康乐园129幢二层65号、66号，三层84号、85号房屋商品房（预售）买卖合同，并在奎屯市房地产管理事业局登记备案。 在李代斌将49%股权转让给薛伟生后，薛伟生持有奎屯嘉德公司100%股权。 以上事实有李代斌、薛伟生、嘉德公司提交的证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：李代斌与嘉德公司签订的《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。李代斌主张解除《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》，嘉德公司亦同意解除，本院予以准许。本案争议焦点是：1.李代斌要求嘉德公司返还4000万元购房款及损失3500万元有无事实及法律依据；2.薛伟生是否应当对嘉德公司的债务承担连带责任。 关于争议焦点1。李代斌与嘉德公司签订的《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》，系薛伟生将欠付李代斌4000万元股权转让款转让给嘉德公司承担,该债务转让符合法律规定。《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》系嘉德公司为履行受让的债务而与李代斌签订的，从李代斌与薛伟生签订的《股权转让协议》第三条第四款可以看出，该购房协议书系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的商品房买卖合同。嘉德公司应按照《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》履行义务，但其却将应交付的房屋抵押给银行贷款，导致李代斌合同目的不能实现。现双方均同意解除《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》，嘉德公司理应退还李代斌购房款4000万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。李代斌据此要求嘉德公司赔偿其3500万元。但因双方在《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》第五条违约责任第三款明确约定：买受人和出卖人双方自本协议签字后，买受人如无任何违约行为，出卖人不得以任何理由和借口将买受人购买的此商品房另售他人或者自行使用、出租等等，否则视为违约行为，出卖人同意自违约之日起三十个工作日内给买受人进行赔偿，赔偿金额为人民币1200万元整，并在违约之日起三十个工作日内全额退还买受人的已付购房款。因双方的约定不违反法律规定,依据约定优先于法定的原则,故本院根据双方的约定，对李代斌要求嘉德公司赔偿的损失支持1200万元。 关于争议焦点2。合同解除不影响合同当事人承担应当承担的民事责任，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。故薛伟生认为主合同已经解除，其担保责任已免除的抗辩理由没有法律依据。在2017年4月15日签订的《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书补充协议》第5条明确约定担保期为叁年，故本案仍在担保期间内，薛伟生应当对嘉德公司的债务承担连带清偿责任。薛伟生以《股权转让协议》显失公平，其亦不应承担担保责任的抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除李代斌与嘉德公司于2014年6月5日签订的《奎屯嘉德金鼎广场购房协议书》； 二、奎屯嘉德房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付李代斌购房款40,000,000元； 三、奎屯嘉德房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向李代斌赔偿损失12,000,000元; 四、薛伟生对上述奎屯嘉德房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任； 五、驳回李代斌其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费416,800元，由李代斌负担125,040元、由薛伟生负担291,760元，保全措施申请费5000元，由薛伟生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长  杜 平 审 判 员  芦海龙 人民陪审员  黄春燕 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  相琳琳