重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书渝01民终7424号上诉人（原审原告）：徐光静，女，1965年2月20日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈宏，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张均麟，男，2012年12月15日出生，汉族，住重庆市江**。法定代理人：张涛（系张均麟之父），男，1987年5月21日出生，汉族，住重庆市江**。法定代理人：王君华（系张均麟之母），女，1989年6月18日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：谭成机，重庆简繁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨习艳，重庆简繁律师事务所律师。被上诉人：张涛，男，1987年5月21日出生，汉族，住重庆市江**。被上诉人：张毅，女，汉族，1981年12月7日出生，住重庆渝**。上诉人徐光静因与被上诉人张均麟、张涛、张毅确认合同无效纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（以下简称一审法院）(2019）渝0105民初6138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。徐光静上诉请求：1.撤销原判；2.改判确认张大成与张均麟签订的房屋买卖合同无效；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审认定事实不清。诉争房屋是张大成与徐光静婚后取得，且张大成在拆迁安置时仅仅只有一个人，江北区征地安置部门考虑到徐光静及其儿子没有房屋，经研究作增间处理，安置给张大成68.66平方米住房。故诉争房屋系张大成与徐光静的夫妻共同财产。一审过程中，徐光静向一审法院申请律师调查令，调取了重庆市江北区土地征用管理办公室关于张大成征地安置的有关材料。其中张大成向征地机关出具了住房增间申请。该证据从江北区土地征用管理办公室复制并加盖该单位印章。一审法院认为张大成未签字，故对证据不予采信。一审法院对增购原因未予查明，属于认定事实不清。二、一审法院适用法律不当。诉争房屋系因徐光静增间所得，本身就包括了徐光静的产权面积，且取得于张大成与徐光静夫妻关系存续期间，应当作为夫妻共同财产处理。根据婚姻法的相关规定，夫妻一方对夫妻共有财产享有平等处分权，张大成隐瞒徐光静，私自将家庭最重要的财产卖给自己的孙子，其行为违反法律规定。该房屋市场价格约50万元，但张大成卖给张均麟的价格为89700元，且张均麟并未实际支付对价，严重损害徐光静的合法权益，也违反了民法上的公平原则，合同应当无效。张均麟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。一、案涉《房屋买卖合同》依法成立，没有违反任何法律强制性规定，合法有效。诉争房屋为安置房，安置对象为张大成一人，房屋登记也在张大成一人名下，故诉争房屋属于张大成个人财产，其有处分权。案涉《房屋买卖合同》中张均麟由其父母代签，且办理了房屋过户登记手续并缴纳了相关税费，合同合法有效。二、徐光静主张诉争房屋为夫妻共同财产，没有事实和法律依据。徐光静在征地过程中不是征收房屋所有权人，也不是农转非安置人员，非安置对象，所以诉争房屋不是夫妻共同财产，而是张大成的个人财产。三、张大成因特殊原因获得增间部分，增间部分的受益主体是张大成，而非其他人，故增间部分是张大成的个人财产。四、张大成处分自己的财产，不需要参照市场价，即便低于市场价也未损害他人合法权益。基于张均麟为张大成孙子这一特殊关系，交易价格低于市场价格也合情合理，不违反法律的强制性规定，是合法的。张涛、张毅的答辩意见同张均麟的答辩意见。徐光静向一审法院起诉请求：确认张大成与张均麟签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院经审理查明：2010年8月12日，徐光静与张大成登记结婚。张涛系张大成的儿子，出生于1987年5月21日。张涛与王君华于2012年2月14日登记结婚，2012年12月15日，生育婚生子张均麟。2016年4月25日，张大成（乙方）与重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司签订《农转非人员住房安置协议》，主要约定：根据江北府发[2008]119号文《江北区征地拆迁补偿安置实施细则》的规定，以相对应的安置房屋面积为标准，结合乙方的自愿申请，甲方同意安置乙方住房；安置房地址为；户型为二室一厅（三间），共计建筑面积68.66平方米；安置价格计算：1.农转非及城市配偶安置价，1人30平方米，每平方米300元，合计9000元；2.因户型限制，超面积5平方米以内建安造价50%，共计5平方米，每平方米450元，合计2250元；3.因户型限制，超面积5平方米以上10平方米以内的建安造价，共计5平方米，每平方米900元，合计4500元；因特殊原因再增购的面积，按货币安置价付款，共计28.66平方米，每平方米2500元，合计71650元；天然气安装费每套2300元，合计89700元。另外对于享受建安造价50%、享受建安造价、享受综合造价的类型为无，该安置户无人享有前述标准。2016年4月25日，张大成按照约定支付了89700元。2019年1月17日，张大成与张均麟签订《房屋买卖合同》，约定：张大成所售房屋坐落于重庆市江北区，房屋建筑面积68.66平方米，套内面积51.21平方米，房屋用途为成套建筑；该房屋总成交金额为89700元整，该成交价格包含该房屋设施设备。甲方由张大成签字，乙方由张均麟的法定代理人张涛、王君华签字。其后，张大成、张均麟在房屋登记机关办理了过户手续，并缴纳了相关税费。目前，涉案房屋登记在张均麟名下，具体位置为重庆市江北区，产权证号为，建筑面积68.66平方米，套内面积51.21平方米。在徐光静提交的不动产登记申请表（申报编号：04720190117001）中，登记原因为“张大成于2019年1月17日自愿将重庆市江北区，住宅**，建筑面积68.66平方米出售给张均麟所有，双方成交价格393500元，现特申请办理土地房屋权属转移登记手续。”，前述登记原因中张均麟名字原为张涛，修改为张均麟并加盖手印。张大成、张均麟陈述前述393500元因疏忽大意未修改，实际成交价格为89700元。本案在审理过程中，一审法院依法询问张大成是否申请增间以及《农转非人员住房安置协议》中载明的“因特殊原因增购面积”中的特殊原因是什么原因，张大成回复不清楚。张大成确认其与徐光静结婚后一直居住在一起。张大成与张均麟确认涉案《房屋买卖合同》的购房款87900元尚未支付。石亭村18社是2011年被全部征收的，徐光静与张大成结婚时已经是城镇户口，不属于石亭村第十八农村经济经济合作社的安置对象，石亭村18社土地征收时徐光静和张大成的结婚时间不满三年。一审法院认为，征收农村房屋的应当给予补偿，本案的争议焦点在于徐光静是否属于住房安置对象，涉案房屋是否是徐光静和张大成的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”对于房屋拆迁安置，《重庆市土地管理规定》第三十八条规定：“住房安置采用货币安置、统建优惠购房、划地自建住房等方式，具体办法由市人民政府另行制定”，《重庆市征地补偿安置办法》第二十一条规定：“征地批文下达之日前，持有房屋所有权证和集体土地使用权证的被拆迁房屋的征地农转非人员为住房安置对象”，第三十条规定：“住房安置对象按规定办结安置房的有关手续后，房屋产权归该住房安置对象所有，领取土地使用权证和房屋所有权证后可依法转让、出租、抵押。据此，房屋拆迁的安置对象以征地批文下达之日为时间点确定，本案房屋拆迁安置中，虽然徐光静与张大成于2010年登记结婚，但当时徐光静已经是城镇户口，不是被征收房屋所有权人，亦不是农转非安置人员，其在征地过程中事实上也未被作为安置对象对待。同时根据《重庆市江北区征地拆迁补偿安置实施细则》（江北府发[2008]119号）第三十五条规定“在政府征地公告生效之日前，住房安置对象的配偶（再婚满三年）、子女、子女的配偶及子女为城镇户口，在他处确无住房并长期与住房安置对象居住在征地范围内，且未享受过任何形式的福利分房待遇的，经安置方审核同意后与住房安置对象合并安置。”，本案中，徐光静与张大成结婚未满三年，不符合前述条件。综上，徐光静不是涉案房屋的安置对象。张大成于2016年4月25日与重庆两江新区鱼复工业园投资有限公司签订了《农转非人员住房安置协议》，该协议在签订时明确约定张大成安置房屋68.66平方米包含了张大成应安置的30平方米以及超出安置面积的10平方米，剩余28.66平方米是基于特殊原因增购的，张大成应安置的30平方米及超出安置面积的10平方米均按照规定享受了相关的优惠购房政策，增购的28.66平方米未享受任何优惠，而是按照货币安置价2500元/平方米计算，其目的可能是为了维护安置户的利益，甚至徐光静的居住利益等，但不能据此认定徐光静属于安置对象，亦不能认定该增购房屋属于其所有。《重庆市征地补偿安置办法》第二十五条第二款规定“住房安置对象的配偶或未成年子女为城镇户口，经审核在他处确定无住房并长期与配偶或父母居住在征地拆迁范围内的，优惠购房时，可申请按建安造价的50%购买一个自然间的住房，与原户主合并安置”，但在张大成与重庆两江新区鱼复工业园投资有限公司签订了《农转非人员住房安置协议》中安置对象只有一人，无按照建安造价50%享受一个自然间住房的安置对象，因特殊原因增购的面积也是按照货币安置价购买的，故涉案房屋并未将徐光静作为安置对象，也未将徐光静进行合并安置。即便如徐光静所述的如不考虑其情况，张大成仅能获得30平方米的安置面积，该事实至多说明张大成因为徐光静而享受了多购买房屋的利益，但并不能据此认定该28.66平方米房屋徐光静与张大成共同所有。综上所述，根据现有证据，不能认定徐光静属于本案征地住房安置对象，其也不是安置房屋的共有权人。徐光静基于其是共有权人提出的要求确认张大成与张均麟签订的《房屋买卖合同》无效的请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告徐光静的全部诉讼请求。本案案件受理费1021.25元，由原告徐光静负担。本院二审审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。徐光静在二审中提出，一审法院对《住房增间申请》未予采纳，属于证据采信不当。本院二审查明：为证明诉争房屋系张大成单独所有，张均麟在一审庭审中举示了一份《石亭村18社2011年征地资金分配发放表（工行）》，载明张大成领取的征地资金组成为：构附着物费、青苗费54000元/人×土地份数3份；剩余人公摊金额13740元/人×公摊人口2人，本户实得金额189480元。徐光静对该证据的真实性无异议，不认可关联性。徐光静在一审庭审中陈述，张大成安置时徐光静系城镇户口。另查明：张大成于2019年5月29日死亡，其与徐光静结婚前育有一女张毅、一子张涛。2019年10月10日，张毅、张涛作为张大成的继承人，向本院申请替代张大成参加本案诉讼。本院于2019年10月15日作出（2019）渝01民终7424号民事裁定书，裁定准许张毅、张涛替代张大成作为本案被上诉人参加诉讼。还查明：二审审理中，徐光静陈述其诉请案涉合同无效的理由是，诉争房屋是张大成、徐光静婚后取得的财产，能够取得69多平米是因徐光静与其儿子的原因才取得，张大成将夫妻共同财产以远低于市场价格的对价出售给其孙张均麟，且并未实际收取任何房款，严重侵犯了徐光静的权利；徐光静主张合同无效是基于张大成的无权处分以及张大成与张均麟的恶意串通。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权唯有主张合同无效的，人民法院不予支持。”徐光静基于张大成对诉争房屋无权处分为由诉请确认案涉《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”根据已经查明的事实，诉争的房屋系对张大成婚前所有的农村房屋的征收补偿。徐光静系城镇户口，不是征收房屋所有权人，也不是安置对象。对于增购的安置面积28.66平方米，徐光静主张系因徐光静及其子的原因获得，即便该主张成立，也是张大成因为再婚事实及具体情况而享受的增购面积的特殊政策，仍然是对张大成的特殊政策，徐光静并不因此获得增购面积的产权。同时，根据《农转非人员住房安置协议》的约定，增购的28.66平方米并未享受优惠，而是按照货币安置价以每平方米2500元的价格支付对价，张大成支付的包含增购面积在内的诉争房屋的对价共计为89700元。结合《石亭村18社2011年征地资金分配发放表（工行）》的记载，张大成在征地过程中获取的货币补偿金额足以支付诉争房屋的对价，且该货币补偿金额中并无徐光静的份额。因此，徐光静主张其系诉争房屋的共有权人，缺乏事实依据。因徐光静并非诉争房屋的共有权人，案涉《房屋买卖合同》不存在损害第三人利益的情形，本院对徐光静关于确认案涉《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。综上，徐光静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2043元，由徐光静负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 万 怡二〇一九年十一月十四日法官助理 傅典模书 记 员 王银银