广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19384号上诉人（原审被告）：任迪辉，男，1951年1月17日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市金鸣物业管理有限公司，住所地广州市海珠区前进路前桂大街****。法定代表人：邝颖辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱萍，系公司员工。委托诉讼代理人：谢颖仪，系公司员工。上诉人任迪辉因与被上诉人广州市金鸣物业管理有限公司（以下简称金鸣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。任迪辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.本案全部诉讼费用由金鸣物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。案涉合同是无效的委托合同。首先，任迪辉的产权坐落地址为广州市海珠区晓港中马路130号之十五，而案涉合同约定的服务范围为广州市海珠区晓港中马路之12、15、18，由此说明金鸣物业公司并无权对案涉房屋提供物业服务。其次，广州市海珠区晓港中马路130号之十二、十五、十八的业委会并未委托金鸣物业公司提供服务。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条规定可知，金鸣物业公司未经案涉小区的业委会选聘决定，故金鸣物业公司签订的合同并非针对案涉小区的合同。最后，金鸣物业公司与所谓的签约代表签订的合同，该签约代表冒认物业权利人与金鸣物业公司签订的合同，违法侵害了小区业主的合法权利，一审法院认定上述签约代表签订的合同合法有效，属于事实认定错误。因此，案涉合同从签订之日起即为无效的合同，金鸣物业公司以无效的合同收取小区物业管理费，侵害了小区产权人的共有利益。综上，恳请二审法院判如诉请。金鸣物业公司二审辩称，不同意任迪辉的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。金鸣物业公司向一审法院起诉请求：1.任迪辉向金鸣物业公司缴交从2016年11至2019年2月期间物业管理服务费2686.6元；2.任迪辉向金鸣物业公司缴交从2016年10月9日至2019年2月22日期间的代缴水费807.90元；3.要求任迪辉缴交第一项欠费的滞纳金1057.38元；4.本案诉讼费用由任迪辉承担。一审法院认定事实：金鸣物业公司曾就物业服务费欠费问题起诉任迪辉，双方之间先后发生（2011）穗海法民三初字1821号【二审案号：（2012）穗中法民五终字第748号】、（2013）穗海法民三初字第3335号【二审案号：（2014）穗中法民五终字第2018号、再审案号：（2014）粤高法民申字第2461号】、（2016）粤0105民初9870号【二审案号：（2017）粤01民终17448号】诉讼案件。任迪辉与案外人朱永章曾起诉金鸣物业公司及业委会，要求撤销金鸣物业公司与业委会于2012年4月30日签订的物业管理服务委托合同，一审法院作出（2012）穗海法民三初字第1406号民事判决书判决驳回任迪辉、朱永章的诉讼请求。任迪辉及案外人吴银雅曾起诉广州市海珠区住房和建设水务局、业委会及本案金鸣物业公司，要求广州市海珠区住房和建设水务局撤销本案金鸣物业公司的广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同的备案资格，广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行初1863号行政裁定书驳回起诉。据查册表载明，海珠区晓港中马路130号之十五405房的产权人是任迪辉，建筑面积95.96平方米。2015年7月7日，金鸣物业公司（乙方）与广州市晓港中公安宿舍业主委员会（甲方）签订《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》，载明：物业坐落广州市晓港中马路130号之12、15、18；委托管理期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止；本物业的管理服务费，由乙方向业主或物业使用人收取，逢双月的20日前收取当月和上一个月的物业管理服务费，住宅物业管理费收费标准为1元/平方米/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金；等。诉讼中，任迪辉向一审法院提出反诉请求，要求撤销金鸣物业公司与委托合同签约代表人签订的《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》；2、依法判令金鸣物业公司捏造虚假诉讼、使用未依法登记注册印章捏造《公安宿舍物业管理服务委托合同》作为物业服务合同纠纷假证，妨碍司法公正，赔偿任迪辉精神损失费和名誉损失费共叁万元正；3、依法驳回金鸣物业公司的一切诉讼请求；4、本案诉讼费用由金鸣物业公司承担。经一审法院向金鸣物业公司释明，任迪辉的反诉请求应另案提起主张，不能在本案中一并处理，任迪辉表示坚持反诉请求。金鸣物业公司为证明其主张，提供了案涉小区其代缴水费的发票、缴费通知单、物业管理服务费及滞纳金、水费欠费明细、催缴通知照片。任迪辉认为金鸣物业公司没有权利管理小区，没有权利收取水费，缴费明细都是造假，张贴通知是违法张贴。任迪辉为证明抗辩意见，提供了《组织机构代码查询结果》、《公开政府信息答复书》、《海珠区住房和建设水务局（2016）13号》复函、《物业服务合同备案申请报告》、《物业服务合同基本情况》、《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》、《收据》、《关于晓港中公安宿舍第三届业主委员会要求备案的回复》、《晓港中公安宿舍业委会决定》及《晓港中公安宿舍业委会工作补贴发放签收表》、《补充协议》等证据。金鸣物业公司表示证据没有原件真实性不予确认。金鸣物业公司明确其诉讼请求中的滞纳金的计算方式：物业服务费1元每平方米，逾期之日起按本金的千分之一计算，物业服务费一期两个月交一次，滞纳金从第三个月的1日开始计算。一审法院认为，案涉《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》没有违法法律和法规的强制性规定，是合法有效的合同。任迪辉抗辩金鸣物业公司虚构合同，没有权利管理案涉小区的意见依据不足，一审法院不予采纳。任迪辉所有房屋在小区内，接受了金鸣物业公司的物业管理，双方事实上形成了物业管理服务关系，任迪辉应当支付相应物业服务费。案涉物业管理服务委托合同合法有效，对任迪辉有拘束力。金鸣物业公司要求任迪辉按每月95.95元支付2016年11至2019年2月期间物业服务费的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。案涉物业管理服务委托合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金。现金鸣物业公司要求任迪辉支付逾期交纳上述物业服务费的滞纳金（两个月为一期，以当月和次月的服务费为本金，从第三个月1日开始计算）的诉讼请求没有超出合同约定，一审法院予以支持。金鸣物业公司要求任迪辉支付从2016年10月9日至2019年2月22日期间的代缴水费807.90元有理，一审法院予以支持。任迪辉的反诉请求应另行主张，故本案中对于任迪辉的反诉请求不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款和《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，于2019年7月5日判决如下：一、任迪辉在判决生效之日起十日内向金鸣物业公司支付2016年11月至2019年2月期间的物业服务费（按每月95.95元的标准计算，总额以金鸣物业公司主张的2686.6元为限）及拖欠上述物业服务费而产生的滞纳金（两个月为一期，以当月和次月的物业服务费为本金，从第三个月1日开始计算；每日按所欠费用的千分之一计算，滞纳金的总额以金鸣物业公司主张的1057.38元为限）；二、任迪辉在本判决生效之日起十日内向金鸣物业公司支付2016年10月9日至2019年2月22日期间金鸣物业公司代缴的水费807.9元。一审案件受理费50元，由任迪辉负担。上述受理费已经由金鸣物业公司预交，金鸣物业公司同意由任迪辉在履行本判决时将其应承担部分直接支付给金鸣物业公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，任迪辉为证明案涉房屋不在金鸣物业公司物业服务范围内且其无权对案涉房屋进行物业服务，向本院提交《房地产权证》、物业服务合同的备案资料等证据。金鸣物业公司质证称，对方产权在我方的管理区是客观事实。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：金鸣物业公司是否有权收取争议的物业管理费及相关费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金鸣物业公司依据广州市晓港中公安宿舍业主委员会与其签订的《广州市晓港中公安宿舍物业管理委托合同》，对案涉小区进行物业管理具有合法依据。因此，金鸣物业公司有权依据上述合同约定向小区业主收取争议的物业管理费及相关费用，一审法院判令任迪辉支付争议的费用，上述处理并无不当，本院予以维持。任迪辉上诉提出案涉物业服务合同虚假且对其没有约束力，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于其二审提交的证据不能证明其上诉主张，本院亦不予采信。综上所述，任迪辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由任迪辉负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十一月二十八日书记员  杨希曾龙辉