安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8735号上诉人（原审原告）：安徽省交通控股集团有限公司，住所地安徽省合肥市高新开发区望江西路**，统一社会信用代码91340000MA2MT9QA0T(1-1)。法定代表人：乔传福，董事长。委托诉讼代理人：张泽云，男，该公司律师。委托诉讼代理人：黄振林，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：安徽驰远商业经营管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市望江西路**皖通高速高科技产业园**单身公寓**108一社会信用代码913401005861004119。法定代表人：杨维峰，执行董事兼总经理。上诉人安徽省交通控股集团有限公司（以下简称交通控股公司）与上诉人安徽驰远商业经营管理有限公司（以下简称驰远公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交通控股公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、三、四项；2、依法改判驰远公司向交通控股公司支付房屋租金1228851元及利息（租金暂计算至2019年6月30日，之后按照合同约定租金标准计算至驰远公司实际返还房屋时止；利息按照拖欠租金、人民银行同期贷款利率计算至实际支付时止)；3、改判驰远公司向交通控股公司支付违约金151148.67元。事实和理由：一、一审判决驰远公司支付房屋租金1228851元属于认定事实和适用法律错误。在案涉的《房屋租赁合同》解除后，作为承租人的驰远公司逾期未返还交付租赁房屋，交通控股公司有权要求驰远公司支付逾期腾房的占有使用费。占有使用费计算标准，一般情况下按照租赁合同约定租金标准计算。司法实践中对此问题不存在争议。也就是说在合同解除前，驰远公司应当支付拖欠的租金；在合同解除后驰远公司将房屋正式交付前，仍然应当按照租金标准支付案涉房屋的占有使用费。交通控股公司一审起诉时，在起诉状、委托代理人的代理词中，已经主张要求驰远公司支付拖欠的房屋租金1228851元（暂计算至2019年6月30日，实际应计算至返还房屋之日），该诉讼请求明确主张了驰远公司正式交房之前的拖欠租金及占有使用费。而一审判决仅认定驰远公司支付房屋租金1228851元，对交房之前继续占有使用房屋的使用费未予处理认定，遗漏一审诉讼请求，属于认定事实和适用法律错误。二、一审对交通控股公司主张的拖欠租金的利息未予支持属适用法律错误。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。驰远公司未能按照《房屋租赁合同》约定支付租金，违约事实清楚，其逾期支付租金的行为已经给交通控股公司造成了实际损失。所以，驰远公司除应当继续支付租金外，还应当支付因逾期支付租金而给交通控股公司造成的损失。故交通控股公司要求赔偿按照拖欠租金同期贷款利率计算至实际支付时止的利息损失具有事实和法律依据。三、一审判决认定违约金为147462.12元属于认定事实错误。《房屋租赁合同》约定案涉房屋自2019年7月1日至2020年6月30日的租金标准为1007656.82元/年。同时约定，如《房屋租赁合同》解除，则驰远公司应当向交通控股公司支付当年租金15%的违约金。本案中，一审法院于2019年8月13日判决解除案涉《房屋租赁合同》，应当按照法院判决解除合同的当年，即2019年7月1日至2020年6月30日的租赁年度租金1007656.82元/年的15%计算违约金为151148.67元。而一审以合同解除前一租赁年度的租金标准计算违约金没有事实和法律依据，明显属于认定事实错误。驰远公司辩称，一审对租金的认定是正确的，违约金已经扣除了，违约金的标准计算方式并无不当，在支付违约金的情况下，驰远公司不应当再承担支付利息的责任。一审判决是根据交通控股公司起诉状的诉讼请求进行判决的，并无不当。驰远公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项，依法改判驰远公司无需向交通控股公司支付违约金147462.12元，本案一、二审诉讼费用由交通控股公司承担。事实和理由：首先，根据《房屋租赁合同》第14条之约定，驰远公司遭受不可抗力即由于发生战争、洪水、法律政策变化、政府规划等或其他人力不可控制的不可抗力事件，致使任何一方无法履行本合同规定的义务，遭受不可抗力一方不承担违约责任。本案中，涉案租赁房屋位于合肥轨道交通3号线三孝口站位置，该站正处于施工中属于众所周知的事实，从而导致驰远公司承租的房屋进出口受阻、严重影响驰远公司的正常经营，直接导致经营收入大幅下降，驰远公司认为受政府行为影响导致合同无法履行应当属于不可抗力，按照该合同约定，在合同解除时不应当由驰远公司承担违约金，一审法院判决驰远公司承担违约金显属事实认定错误。其次，《房屋租赁合同》第6条第6.1款明确约定承租人应向出租方交纳30万元作为合同保证金，免租期结束后，保留10万元作为租赁保证金。驰远公司已经向交通控股公司缴纳合同保证金10万元，而合同保证金与违约金均能弥补损失，故两者在功能上存在重叠，合同保证金应当优先抵扣违约金，合同解除后交通控股公司已扣除10万元的合同保证金的情况下，一审法院仍判决驰远公司承担147462.12元的违约金属于重复计算，加重了驰远公司的义务，违反公平原则。再次，一审判决对部分事实认定错误，直接导致一审部分判决缺乏依据，适用法律存在错误。交通控股公司辩称，虽然涉案房屋周边道路存在政府施工改造，但这不属于合同法规定的不可抗力，驰远公司承租房屋时约定用于办公，道路施工对驰远公司的运营并不产生影响。驰远公司迟延支付租金已经严重违约合同约定，按照合同约定应当支付违约金。驰远公司迟延支付租金已经对交通控股公司造成实际损失，该损失超过保证金的数额，违约金和保证金不是同一约定，违约金在合同中已经有明确约定，所以按照合同约定我方没收驰远公司的保证金后有权继续主张违约金。交通控股公司向一审法院起诉请求：1、解除与驰远公司的租赁合同，判决驰远公司于合同解除后15日内返还占有的房屋；2、判决驰远公司支付已拖欠的租金1228851元及利息（暂计算至2019年6月30日，顺延计算至被告返还房屋之日），并支付违约金151148.67元；3、驰远公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月17日，交通控股公司（原名安徽省高速公路控股集团有限公司）与驰远公司签订《房屋租赁合同》，约定交通控股公司将位于合肥市安庆路219号办公楼2-7层租赁给驰远公司使用，租赁期限为15年，2013年7月1日为租赁费计算起始日，2013年7月1日至2019年6月30日的租金为983080.8元/年，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为1007657.82元/年。租金支付方式为按季度支付，先付租金后使用，提前15天支付下季度租金。合同约定驰远公司需向交通控股公司缴纳30万元合同保证金，免租期结束后，保留10万元作为租赁保证金，若乙方违约，则不予返还乙方已缴纳的保证金。依据合同第12条合同终止与解除条款规定，乙方即驰远公司逾期全额支付租金超过30日，甲方即交通控股公司应向乙方发出纠正通知，之后15日内，若无果，则甲方可以随时向乙方发出解除合同的书面通知，解约通知到达送达乙方之日起，本合同解除，甲方有权收回租赁单元。根据合同第13条违约责任条款规定，如发生逾期支付租金超过30日的，自乙方违约行为发生之日起，甲方有权按照当年租金的5‰按日收取违约金，直至乙方违约行为纠正之日止，若甲方解除合同，则前述条款失效，甲方有权按照本合同规定的当年租金的15%收取违约金，并要求乙方赔偿损失。合同第14条不可抗力条款规定，本合同履行过程中由于发生战争、洪水、台风、地震、、地震策变化、政府城市规划等或其他人力不能控制的不可抗力事件，致使任何一方无法履行本合同规定的义务，遭受不可抗力的，一方不承担违约责任，但迟延履约后发生不可抗力的，迟延履行一方不能免除责任。遭受不可抗力一方在不可抗力期间发生后的15天内，应向另一方出具经不可抗力发生地公证机构公证的有关权威部门的证明。不可抗力事件消除后，由双方协商确定是否恢复对本合同的继续履行。如无法达成协议，甲乙双方互不承担任何法律责任。合同签订后，交通控股公司交付房屋，驰远公司缴纳保证金30万元，之后交通控股公司退还保证金20万元。但驰远公司仅支付租金至2018年3月31日，之后再无支付租金。交通控股公司于2018年7月25日向驰远公司送达了《履行合同催告函》，要求驰远公司于十五日内支付房屋租金，否则将追究被告法律责任；交通控股公司于2018年9月5日向驰远公司送达了《履行合同催告函》，要求驰远公司于十日内支付租金，否则将追究法律责任；交通控股公司又于2018年10月17日向驰远公司送达了《律师函》，要求驰远公司于十日内支付租金，否则将追究违约责任直至解除合同。交通控股公司催要租金未果，现诉至法院要求判如所请。一审法院认为，本案双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。关于解除合同。本案合同履行中驰远公司拖欠交通控股公司租金，显然存在违约行为。根据合同规定，乙方逾期全额支付租金超过30日，甲方应向乙方发出纠正通知，之后15日内，若无果，则甲方可以随时向乙方发出解除合同的书面通知，解约通知到达送达乙方之日起，本合同解除，甲方有权收回租赁单元。据此，发出纠正通知后，交通控股公司有权要求解除合同并收回房屋，故交通控股公司要求解除与驰远公司的租赁合同并收回房屋的诉请，该院予以支持。关于租金。驰远公司自2018年4月1日起未支付房租，至2019年6月30日其拖欠的租金为1228851元，故交通控股公司要求驰远公司支付拖欠的租金1228851元，该院予以支持。关于利息及违约金。本案中驰远公司因未按约支付租金已构成违约，应当承担违约责任。根据合同第13条违约责任规定，如发生逾期支付租金超过30日的，自乙方违约行为发生之日起，甲方有权按照当年租金的5%按日收取违约金，直至乙方违约行为纠正之日止。若甲方解除合同，则前述条款失效。甲方有权按照本合同规定的当年租金的15%收取违约金，并要求乙方赔偿损失。故驰远公司应支付交通控股公司违约金为147462.12元（983080.8元×15%）。违约责任是以补偿性为主，惩罚性为辅的基本性质，其本质是对因违约而遭受损失的当事人进行补偿。驰远公司主张违约金过高，请求适当减少，本院以交通控股公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到驰远公司已经承担了保证金和违约金的违约责任，故交通控股公司再要求驰远公司支付利息的诉请，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认解除安徽省交通控股集团有限公司与安徽驰远商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；安徽驰远商业经营管理有限公司于判决生效之日起十五日内腾空并返还安徽省交通控股集团有限公司合肥市安庆路219号办公楼2-7层房屋；二、安徽驰远商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省交通控股集团有限公司拖欠的房屋租金1228851元；三、安徽驰远商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省交通控股集团有限公司违约金147462.12元;四、驳回安徽省交通控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为11050元，由安徽驰远商业经营管理有限公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2012年10月17日，交通控股公司与驰远公司签订的案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。关于房屋占有使用费的问题。交通控股公司认为一审判决仅支持了驰远公司支付其2018年4月1日至2019年6月30日的租金，对驰远公司此后占有使用费未予处理错误。本院认为，从交通控股公司一审的诉讼请求来看，其已明确主张驰远公司支付拖欠的租金，并注明暂计算至2019年6月30日，顺延计算至驰远公司返还房屋之日。而从本案现已查明的事实来看，驰远公司至今没有返还案涉房屋，一审法院在支持合同解除的情况下未对2019年6月30日之后的占有使用费进行处理欠妥，本院予以纠正。根据双方签订的合同约定，2019年7月1日至2020年6月30日的年租金为1007657.82元（83971元/月），故驰远公司应按此标准支付2019年7月1日之后案涉房屋的占有使用费至实际返还房屋之日止。关于违约金的问题。双方合同约定“如驰远公司逾期支付租金超过30日，交通控股公司解除合同，交通控股公司有权按照本合同规定的当年租金的15%收取违约金”。从本案现已查明的事实来看，双方自2012年合同签订后驰远公司前期如约履行了支付租金的义务，但从2018年4月后开始拖欠支付租金，交通控股公司于2019年2月18日提起本案诉讼，按照双方合同的约定2018年7月1日至2019年6月30日的年租金为983080.8元，一审法院以此年度租金作为驰远公司违约金的计算的基数并无不当，交通控股公司主张按2019年7月1日至2020年6月30日的年度租金作为违约金计算基数，依据不足，不予采信。一审法院结合交通控股公司的实际损失情况，考虑到驰远公司已承担了保证金及违约责任，在此情况下根据公平原则和诚实信用原则对交通控股公司主张的逾期付款利息未予支持并无不当，本院予以支持。驰远公司认为扣除保证金后不应再承担违约责任，其该项主张与双方合同约定不符，本院不予支持。驰远公司认为因轨道交通线的施工造成其不能正常经营，故本案应适用不可抗力的约定其不应承担违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，交通控股公司的上诉请求部分成立，应予支持；驰远公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初2003号民事判决第一项、第三项，即“确认解除安徽省交通控股集团有限公司与安徽驰远商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；安徽驰远商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并返还安徽省交通控股集团有限公司合肥市安庆路219号办公楼2-7层房屋”；“安徽驰远商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽省交通控股集团有限公司违约金147462.12元”;二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初2003号民事判决第四项，即“驳回安徽省交通控股集团有限公司的其他诉讼请求”；三、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初2003号民事判决第二项为“安徽驰远商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽省交通控股集团有限公司拖欠的房屋租金1228851元及占有使用费（自2019年7月1日起，按83971元/月的标准计算至安徽驰远商业经营管理有限公司实际返还房屋之日止）”；四、驳回安徽省交通控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为11050元，由安徽驰远商业经营管理有限公司负担；二审案件受理费7008元，由安徽驰远商业经营管理有限公司负担4500元，由安徽省交通控股集团有限公司负担2508元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月十一日书记员 曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。