辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民再253号上诉人（原审被告）：辽宁慧缘房地产开发有限公司，住所地沈阳浑南新区浑南中路**。法定代表人：张文财，该公司总经理。委托诉讼代理人：任立斌，男，1955年12月7日出生，汉族，该公司副总经理，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：佟连发，辽宁中联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：银有清，男，1972年4月5日出生，汉族，户籍地沈阳市东陵区，现住沈阳市浑**。上诉人辽宁慧缘房地产开发有限公司（以下简称慧缘公司）因与被上诉人银有清房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民再4号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人慧缘公司的委托诉讼代理人任立斌、佟连发，被上诉人银有清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧缘公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民再4号民事判决书第一项；2.支持慧缘公司的一审答辩意见即改判驳回银有清诉讼请求；3.由银有清承担诉讼费用。事实与理由：案涉商品房买卖合同第15条中，针对出卖人在商品房交付使用后360日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，约定了三个违约责任的选项，即：买受人退房、买受人不退房及其他，而买受人仅勾选了买受人退房选项，没有选择另外两个选项。这表明，双方签订的商品房买卖合同第15条明确约定了买受人退房、买受人不退房情况下的违约责任，但买受人放弃了在不退房情况下由出卖人支付违约金。这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人特殊约定范畴，而非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。银有清辩称，慧缘公司的上诉请求不应支持。辽宁省高级人民法院（2017）辽民再102号民事裁定书中，明确指出慧缘公司违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。同时，该解释第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方签订商品房买卖合同中对我不退房时，慧缘公司如何承担违约责任没有约定，所以慧缘公司应根据前述司法解释的规定承担逾期办证的违约责任。另外，慧缘公司于2008年5月30日向我交付了房屋，但并未按照合同约定，在房屋交付后360日即2009年5月24日前将办理权属登记需求登记备案，构成违约，应承担违约责任。银有清向一审法院起诉请求：判令慧缘公司自2008年12月11日起至2016年12月12日止，以购房款260554.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的30%计算，向银有清支付逾期办理房屋权属登记的违约金；由慧缘公司承担案件受理费用。一审法院认定事实：2007年11月27日，银有清与慧缘公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0723007272）1份，银有清购买慧缘公司开发销售的位于沈阳市浑南新区浑南中路6-12号第G5幢3-9-1室的建筑面积70.42平方米商品房屋1套，总计价款260554.00元，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的——%（空白）向买受人支付违约金；3.——（空白）”。合同签订后，银有清按照约定于2008年9月8日向慧缘公司支付全部购房款260554.00元，慧缘公司于2008年9月28日向银有清交付房屋。由于慧缘公司没有按照约定时限办理备案登记，致使双方产生纠纷，银有清提起诉讼。另查明，2015年9月10日，浑南解遗办下发《关于准予“慧缘馨村二期”项目房屋权属登记的通知》，准予银有清购买的案涉房屋所在的“慧缘馨村二期”项目办理房屋权属登记，银有清于2016年12月12日就其购买的沈阳市浑南新区浑南中路6-12号3-9-1室房屋，获得沈阳市房屋登记中心颁发的房屋所有权证（证号：沈房权证中心字第№**，新档案号：6-2-1000840）。一审法院认为，银有清与慧缘公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。慧缘公司与银有清签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案”，而慧缘公司于合同履行过程中没有按期完成材料报备的义务，致使银有清所购房屋的权属登记延误，慧缘公司的行为已经构成违约。慧缘公司的违约行为导致银有清未能按期办理房屋权属登记，银有清可以自主决定是否退房，现在银有清没有选择退房而是要求慧缘公司继续履行合同义务，银有清的意思表示不违反法律规定。由于出卖人慧缘公司的原因，买受人银有清在《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限届满时未能取得房屋权属证书，而双方当事人对该种情形没有特殊约定，慧缘公司应当承担违约责任，银有清要求慧缘公司支付逾期办理房屋权属登记违约金的诉求成立，因为当事人双方没有就银有清选择继续履行合同情况下的逾期办理房屋权属登记的违约金进行约定，应当按照已付购房款260554.00元的金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，银有清要求慧缘公司按照中国人民银行同期贷款利率的30%支付违约金，诉求合理，予以支持。慧缘公司于2008年9月28日向银有清交付房屋，但是未能按照合同约定的360日内，即2009年9月23日之前将办理房屋权属登记需由慧缘公司提供的资料报送产权登记机关备案，应当自2009年9月24日起向银有清支付逾期办理房屋权属登记的违约金；浑南解遗办于2015年9月10日下发《关于准予“慧缘馨村二期”项目房屋权属登记的通知》之日起，银有清所购房屋具备办理权属登记的条件，其可以随时按照通知规定的登记要件和工作要求申请登记，因此逾期办理房屋权属登记的违约金计算时间节点应当自2009年9月24日起至2015年9月10日止。慧缘公司提出银有清已经在合同条款中放弃要求该公司支付逾期办理房屋权属登记的违约金，而合同中对此未作约定，慧缘公司亦未提供证据证实银有清签订和履行合同过程中就放弃相应权利作出过明确表示，慧缘公司的抗辩与客观事实和法律规定相悖，不予采信。综上，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、辽宁慧缘房地产开发有限公司于判决生效后10内向银有清支付逾期办理房屋权属登记的违约金（以260554.00元为基数，自2009年9月24日起至2015年9月10日止，按照中国人民银行同期贷款利率的30%计算）；二、驳回银有清的其他诉讼请求。如果辽宁慧缘房地产开发有限公司未能按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5359元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司承担。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，银有清与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。合同中第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。合同签订后，慧缘公司于2008年9月28日向银有清交付了房屋，但并未按照合同约定的时间即商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故慧缘公司构成违约。关于慧缘公司应否承担逾期办证违约责任的问题，也是本案双方争议的焦点问题。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对退房条款进行了选择，而本案中买受人银有清并未选择退房而是选择了继续履行合同，但是合同中关于履行合同时对逾期办证的违约责任并未约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由慧缘公司承担违约责任，一审法院判决并无不当。关于慧缘公司提出的双方在合同中只是选择了退房并未选择履行合同项，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，因而不应支付违约金的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了逾期办证的违约责任，虽然银有清未选择退房，但是其也并未在合同中明确表示履行合同时放弃要求慧缘公司应当承担的违约责任，即划掉有关不退房的选项并不等同于放弃权利，而应理解为合同中双方对不退房的违约责任未予约定，故一审法院判决慧缘公司向银有清支付违约金并无不当。关于违约金的计算期间及标准的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因慧缘公司的原因其并未按照合同约定的时间履行将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的合同义务，而是在浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室于2015年9月10日下发“关于准予‘慧缘馨村二期’项目房屋权属登记的通知”时案涉房屋才具备办证条件，故违约金计算期间应依据合同约定的时间从2009年9月24日起至2015年9月10日止。关于违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。银有清要求慧缘公司按照中国人民银行同期贷款利率的30%支付违约金，原审予以支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5359元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓娟审判员  安一凌审判员  徐 亮二〇一九年十一月十三日法官助理黄卓书记员胡志辰本案判决所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。