河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0826民初2891号 原告（案外人）：沈淑云，女，1960年3月6日出生，汉族，住河北省承德市丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：姜岩，河北坤平律师事务所律师。 被告（被执行人）：王树连，女，1962年8月17日出生，汉族，住河北省承德市丰宁满族自治县。 被告（被执行人）：孙海波，男，1985年2月18日出生，汉族，住河北省承德市丰宁满族自治县，系王树连之子。 二被告委托诉讼代理人：孙思宇，女，1996年10月21日出生，满族，住河北省承德市丰宁满族自治县，系王树连之女。 被告（申请执行人）：李青春，1968年3月16日出生，蒙古族，住河北省承德市丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：张美玲，河北凯宣律师事务所律师。 原告沈淑云与被告王树连、孙海波、李青春案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告沈淑云、委托诉讼代理人姜岩、被告王树连及被告王树连、孙海波的委托诉讼代理人孙思宇、被告李青春委托诉讼代理人张美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈淑云向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告王树连签订的《房屋买卖》合同合法有效，原告是丰宁满族自治县房屋（产权证号：丰房权证大阁字××号）实际所有人，终止对该房屋的执行行为。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月10日因第一被告王树连的丈夫从原告处借款无力偿还，被告王树连和其丈夫将自有房屋出售给原告并交付，后因为土地证与房产证户名不符，不能办理过户手续，因此一直拖延至今没有办理过户手续。原告与第一被告及其丈夫签订该合同之后，有原告与被告之前借款的中间人见证，原告取得房产并取得实际占有，由于原告当时在饭店打工，故此不需要住所，为充分使用该房屋取得相关的利益，原被告双方协商，在签订合同之日，由原告实际取得房屋产权。因被告无其他住所，不能按时搬迁，故此请求原告租赁该房屋，被告自愿按照租赁费每年6000.00元的数额支付，原告与被告之间签订的房屋买卖合同成立并生效，而且已经实际取得该房屋所有权。被告李青春申请法院对原告取得所有权的房屋进行查封拍卖，侵犯了原告的合法权益。综上所述，请人民法院依法审理，支持原告的诉讼请求。 原告沈淑云提供以下证据： 1、2011年1月10日孙树林、王树（淑）连（莲）与沈淑云签订的房屋买卖合同，孙树林、王树连因购买车辆向沈淑云借款20万元，孙树林、王树连无力偿还，自愿将位于丰宁满族自治县民房住宅一套（四间正房、四间南房、建筑面积187.30平方米）出售给沈淑云，房屋价款26万元，其中20万元用借款抵顶，6万元现金支付。因房屋土地使用证登记在段志芳名下，房屋产权证登记在孙树林名下，暂时不能过户，待孙树林、王树连将土地使用证变更登记到孙树林、王树连名下后，孙树林、王树连协助沈淑云办理土地使用证和房屋所有权变更登记。孙树林、王树连、沈淑云在合同上签字按指印。 2、王树连出具的收条，2011年1月10日王树连收到沈淑云购房款6万元。 3、2011年1月10日王树连与沈淑云签订的房屋租赁合同，沈淑云将丰宁满族自治县房屋出租给王树连居住使用租金每年（月）5000.00元，租金按年结算，随行就市。王树连、沈淑云在合同上签字按指印。 4、沈淑云出具的收条，2011年1月10日沈淑云收到王树连租房款5000.00元。 5、证人沈某出庭作证（是沈淑云的妹妹，与王树连亲家关系），证明孙树林、王树连向沈淑云借款20万，利息每月5000.00元，听沈淑云说给付三个月利息。双方签订房屋买卖和租赁合同是在沈某家中签订的，沈淑云当场给付王树连现金6万元。 6、证人刘某出庭作证，通过沈某认识的沈淑云，到沈某家逛门，看到沈淑云与他人商议签订买卖和租赁房屋合同，不清楚合同内容。 7、李江明（京华肥牛城）、刘爽（川食客）、沈雪松的证明各一份，证明2009年4月至2018年8月沈淑云在京华肥牛城和川食客打工，2018年8月至今被沈雪松雇用为保姆，京华肥牛城、川食客和沈雪松均为沈淑云提供食宿，不需要住房。 被告王树连、孙海波辩称：2011年1月10日签订房屋买卖合同，将房屋卖给原告沈淑云，后我们一直租用该房屋，因为土地证与房产证户名不一致，未能办理过户登记。对原告沈淑云起诉主张的事实没有异议，同意原告的诉讼请求。 被告李青春辩称：原告借给孙树林、王树连20万元，借款数额与原告收入不符，且不能说明来源，双方签订的房屋买卖合同不具有真实性。房屋没有办理产权变更登记，所有权没有变更，所有权人仍属于王树连。房屋一直由王树连使用居住，原告没有实际合法占有该房屋。即使原告与王树连签订了房屋买卖合同，没有办理过户登记手续是原告自身的原因，孙树林购买段志芳的房屋时办理了房屋过户登记，2016年前房屋和土地使用证不一致，房屋可以办理过户登记手续。原告对被执行标的物不享有足以排除强制执行的权力，应驳回原告的诉讼请求。 被告李青春提供以下证据： 1、（2018）冀08×××××民初4037号民事裁定书、送达回证，证明李青春向本院申请将孙树林位于丰宁满族自治县大阁镇双新南丰房权证大阁字××号房产予以查封，本院于2018年10月25日作出（2018）冀0826民初4037号民事裁定书，裁定由孙树林、王树连之子孙海波代收。孙树林、王树连、孙海波没有提出异议。 2、（2018）冀0826民初4036号民事调解书、（2018）冀08×××××民初4037号民事调解书，证明孙树林、王树连、孙海波向李青春的借款没有偿还。 3、2019年4月23日王树连的执行笔录，证明王树连承认争议的房屋登记在王树连、孙海波名下，没有出租给他人，一直由王树连居住使用。 4、（2019）冀0826执异19号执行裁定书，证明案外人沈淑云的执行异议申请被驳回。 经审理查明认定的事实：2010年9月23日王树连和其丈夫孙树林向沈淑云借款20万元，约定利息每月5000.00元，孙树林、王树连给付原告沈淑云3个月利息。因孙树林、王树连不能偿还借款，2011年1月10日孙树林、王树连与沈淑云签订房屋买卖合同，孙树林、王树连将位于丰宁满族自治县住宅（四间正房、四间南房、建筑面积187.30平方米）卖给沈淑云，房屋价款26万元。沈淑云以借款20万元抵顶购房款，其余购房款6万元现金支付给孙树林、王树连。因房屋土地使用证登记在段志芳名下，房屋产权证登记在孙树林名下，暂时不能过户，待孙树林、王树连土地使用证变更登记到二人名下后，孙树林、王树连协助沈淑云办理土地使用证和房屋所有权变更登记。房屋买卖合同签订同日，沈淑云又与王树连签订房屋租赁合同一份，将买卖的房屋租给王树连居住使用，双方约定每年租金5000.00元，房屋至今由王树连居住使用。2018年10月25日，李青春申请将孙树林位于丰宁满族自治县大阁镇双新南丰房权证大阁字第××号房产予以查封保全。本院作出（2018）冀0826民初4037号民事裁定书将孙树林位于丰宁满族自治县大阁镇双新南丰房权证大阁字第××号房产予以查封保全。沈淑云向本院提出执行异议，认为查封位于丰宁满族自治县大阁镇双新南丰房权证大阁字第××号房屋执行行为违法，请求停止对该房屋进行评估拍卖。本院于2019年6月4日作出（2019）冀0826执异19号执行裁定书，驳回沈淑云的异议请求。 另查明，孙树林于2019年2月24日死亡。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结”。依据此项规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形才能够排除执行：一、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封前合法占有该不动产；三、已全部支付合同价款；四、非买受人的原因未办理过户登记。被告王树连将其坐落于丰宁满族自治县（产权证号：丰房权证大阁字××号）房屋以抵顶债务的方式出售给沈淑云，双方虽然签订了书面的买卖合同，以抵顶债务的方式支付了房屋价款，但没有办理房屋过户登记手续，该房屋一直由被告王树连居住至今，原告并没有实际占有该房屋。孙树林、王树连在购买段志芳房屋时，将房屋产权过户登记在孙树林名下，说明争议的房屋能够办理过户登记手续，只是土地使用权证不能过户。原告沈淑云怠于行使权利，长时间未办理房屋过户登记本身存在过错。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。”争议的房屋未办理转让变更登记，房屋的所有权并未改变。沈淑云与王淑连签订房屋买卖合同前存在借贷关系，双方订立房屋租赁合同的租金金额与双方约定的借款利息相同，应认定为以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，原告应按照民间借贷关系主张权利。原告的诉讼请求和诉讼理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告沈淑云的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告沈淑云承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  彭明宏 人民陪审员  宗天瑞 人民陪审员  杜建云 二〇一九年十一月十六日 书 记 员  佟 苗