江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6017号上诉人（原审原告）：高祥，男，1990年5月1日生，汉族，自由职业，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜成吉，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金明，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡欢欢，女，1987年4月24日生，汉族，个体，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈磊，北京市卓智律师事务所律师。原审第三人：南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区天齐路6号。负责人：汪正，该公司经理。委托诉讼代理人：潘雯，女，1987年2月5日生，汉族，该公司职员，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：延圆圆，女，1992年11月9日生，汉族，该公司职员，住陕西省汉中市汉台区。上诉人高祥因与被上诉人蔡欢欢、原审第三人南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高祥及其委托诉讼代理人杜成吉，被上诉人蔡欢欢及其委托诉讼代理人陈磊，原审第三人南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人潘雯、延圆圆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人高祥上诉请求：1.依法改判认定被上诉人存在违约并赔偿上诉人违约金10万元；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：双方在买卖合同第九条约定，双方应在2018年4月30日前向丙方即南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司提交所有办理产权转让等手续所需的文件及资料。而被上诉人迟至2018年5月3日才办好户籍迁入手续，已构成违约。考虑到双方的房屋买卖合同是2018年3月21日才签订，被上诉人应有充分的时间办理户籍迁移手续，是因其拖延才导致4月30日前没有办好。因此，被上诉人应当依据买卖合同第十条第1项的约定，向上诉人给付违约金10万元。被上诉人蔡欢欢辩称，1.根据涉案合同第七项第四条上诉人应于2018年4月30日前完成付款的约定，以及如完不成付款被上诉人无需承担任何违约责任的约定，被上诉人有权根据法律规定行使同时履行抗辩权，故无论基于法律规定还是双方约定，在上诉人没有实际付款的情形下被上诉人无需承担任何违约责任。被上诉人在2018年4月19日已将约定的所有房屋证件交到中介，离婚手续亦已办理完毕，即已完成全部2018年4月20日前提供资料的合同义务，即使按照上诉人的主张逾期13天，也未对双方的产权转移产生任何实际影响。2.涉案房屋产权登记的办理三方约定由中介完成，最后办理成功与否责任不能由被上诉人承担。3.被上诉人对房屋的相关政策，特别是一审中介方提出的有关文件，并不明确知晓，在三方达成协议时被上诉人口头向中介方询问是否存在涉案房屋不能办理产权登记的政策和法律障碍，中介方告知只要被上诉人离婚、户籍转移，就没有障碍，对此上诉人在场且知情，为确保合同履行以及避免因政策问题自己承担责任，被上诉人特别要求在合同条款中约定“因政策原因导致合同不能履行，自己不承担任何责任”。据此，一审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。因合同未能履行给被上诉人造成的损失，被上诉人将另行主张。高祥向一审法院提出诉讼请求：1.判令蔡欢欢返还违约金10万元；2.判令蔡欢欢返还定金10万元；3.蔡欢欢支付房屋增值部分损失10万元；4.房屋评估费由蔡欢欢承担；5.诉讼费由蔡欢欢承担。一审法院查明，2018年3月21日，经南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司居间介绍，高祥与蔡欢欢双方签订房地产（二手房）转让协议，协议规定：卖方（甲方）蔡欢欢，买方（乙方）高祥，居间方（丙方）南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司。买卖双方经友好协商，买方自愿认购卖方位于徐州市泉山区淮海天地五街区1-1-2204室房屋，建筑面积100.65平方米（以产权证登记为准），房地产用途为住宅。甲方《房地产买卖合同》号0532235，乙方已知情况自愿签署本协议。甲方承诺在2018年3月20日前将该房产证办理完毕。一、该房地产产权现状为：2.该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本协议生效之日起60日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。二、该房地产所附租约现状为出租。四、该物业转让总价款为人民币(大写）壹佰伍拾伍万元整（小写整)1550000元(以下货币名称略)。该交易价格不含税费但包含随房屋固定附属装修物品。1.买卖双方在签署本协议时，乙方向甲方支付购房定金50000元；2.本合同签定后当日内，乙方向甲方支付定金余额50000元。甲方须在收定金时将该物业《房屋所有权证》、《土地使用证》或《不动产权证书》原件交与居间方（丙方)。五、买卖双方协商同意，在该物业过户相关事宜双方必须委托居间方（丙方）代为办理，否则视为违约。买卖双方就支付给居间方（丙方）的服务佣金达成如下约定：乙方支付佣金18600元整，以上佣金买卖双方须在签订买卖合同当日支付全额佣金。六、甲、乙双方承诺：1.在2018年4月20日之前到房屋所在区的房地产交易中心办理房屋买卖过户手续及其他相关事宜(包括交税),否则违约方应当承担本协议约定的违约责任。2.可由丙方负责指定银行办理该房屋买卖的贷款事宜，甲乙双方应配合丙方提供该房屋贷款所需材料。3.甲方可在办理产权过户当日交房并结算全部遗留费用。七、房款收转付方式：d部分贷款付款：甲、乙双方约定支付房款的日期及方式为：1.乙方于2018年4月20日之前以银行转账方式支付甲方人民币肆拾柒万元整，(¥470000元)作为房屋首付款（含定金50000元）。4.其它：剩余房款人民币壹佰零捌万元整(¥1080000元),乙方于2018年4月30日向银行申请按揭贷款并由按揭贷款银行转付给甲方,具体下款时间以银行到账时间为准。双方指定由居间方(丙方）负责指定银行来办理该房屋买卖的贷款事宜，甲乙双方应配合丙方提供该房屋贷款所需材料。期间因银行政策改变发放的贷款少于原贷款额的，余额由乙方以现金方式补足。乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金；乙方逾期支付房款超过/工作日，视为买方违约，甲方有权要求解除协议并将该物业另行出售。八、丙方负责办理房屋产权变更手续，甲、乙方负责承担有关税费、手续费等相关费用。（具体费用以过户当日交易中心国家规定为准。）九、在签订本协议后，甲、乙双方须如约签订购房合同并在2018年4月30日前向丙方提交所有办理产权转让等手续所需的文件及资料。十、违约责任：1.任何一方违约拒不履行本协议上述义务，应向另外两方支付相当于定金数量的赔偿，未违约方各得50%作为损失赔偿。[如属买方违约，则卖方不予退还买方购房定金；如属卖方违约，卖方则应双倍赔还买方购房定金，退还买方所付其它款项（不另计利息）]。2.任何一方履行义务不当造成交易延误的，应按照该房屋市场租金价值两倍的标准向受损失方进行赔偿。十一、本协议一式四份，自甲、乙、丙三方签字后生效，未尽事宜经三方协商解决，相关附件三方确认后同样有效。十二、本协议产生争议，双方协商无法解决时，可向当地人民法院起诉，判决结果对双方均有约束力。十三、其他约定事项（约定事项与以上条款相冲突时，以本条约定为准)：1.房东承诺该房屋产权清晰无任何纠纷，如有不符，则甲方承担。2.若双方交易过程中出现办理政策等原因导致无法交易，则双方解决，互不承担责任；中介费无赔偿；若因以下个人原因，导致无法交易则违约方承担责任，按照本合同执行。3.该房屋包含挂壁空调2个、热水器1个以及所有房屋的固定装修。4.若因租客协商未果，乙方可放弃购买，互不承担责任，甲方要2018年4月14日告知给乙方。5.甲方于2018年4月1日将钥匙交给乙方并使用房屋。6.乙方于2018年3月21日再支付50000万定金，总计房屋定金100000元整，甲方于资金监管当日把定金存入第三方账户。此约定经双方同意，如有问题由双方承担。合同签订后，高祥交付蔡欢欢购房定金100000元，蔡欢欢向高祥出具收条，2018年3月12日高祥向南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司缴纳房屋转让佣金18600元，南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司向高祥出具收款收据。2018年3月21日-22日蔡欢欢向银行交付63万余元贷款，涉案房屋抵押解除。同年4月1日蔡欢欢与涉案房屋承租人协商提前解除租约，将此房屋腾空后交付高祥使用。4月19日蔡欢欢领取涉案房屋的不动产权证书【苏（2018）徐州市不动产权第0042719号】，权利人为蔡欢欢单独所有。因蔡欢欢户籍为安徽省宿州市砀山县人，徐州市人民政府关于新购房二年内不能办理产权转让过户手续的规定，高祥、蔡欢欢及南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司均为知情。南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司工作人员告知高祥、蔡欢欢，蔡欢欢只要办理离婚手续，将其个人户口迁移至涉案房屋后，即可办理过户手续。蔡欢欢按照要求于2018年4月19日办理离婚手续并领取离婚证，离婚证字号为L341321-2018-000717。同年5月3日，蔡欢欢将其户口迁移至涉案房屋。按照合同约定，高祥应于2018年4月20日之前以银行转账方式支付蔡欢欢人民币470000元，高祥未能按约如期转付蔡欢欢。同年5月21日，高祥、蔡欢欢及南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司按照网签预约时间前往徐州市房屋交易中心办理房屋转让过户手续。因蔡欢欢子女户口未迁移至涉案房屋问题，未能办理过户。三方协商后向徐州市房屋交易中心第二次申请网签预约。同年6月5日下午三方再次前往办理过户手续，仍为上述原因未能受理。后三方多次协商未果，蔡欢欢要求高祥返还涉案房屋，高祥通过物业公司将涉案房屋钥匙转交蔡欢欢，高祥要求蔡欢欢返还定金，蔡欢欢则要求扣除高祥居住涉案房屋期间的租金，双方为此产生争议，高祥于2019年1月16日诉至法院，一审庭审中双方均已明确同意解除上述房屋转让协议。高祥对于其第三项、第四项诉讼请求在法庭规定的期限内未向法院提交涉案房屋的增值部分的鉴定申请。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，订立合同应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。高祥、蔡欢欢在南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司居间介绍下签订房地产（二手房）转让协议时，三方均明知涉案房屋不符合政府限制过户的条件，限购政策体现的是社会公共利益，虽然不属法律法规的强制性效力规范，违反限购政策并不必然导致合同无效，但是在客观事实上存在着不能履行合同的可能性。对于本案合同不能履行，在签订合同时，三方已经预见履行不能仍然坚持签订合同，对此高祥、蔡欢欢均存在过错，各自应承担各自过错责任。根据双方签订的合同约定，因政策原因导致无法交易，则双方解决，互不承担责任的约定，高祥主张判令蔡欢欢给付违约金10万元及支付房屋增值部分的10万元的诉讼请求，与事实不符且无证据证明，对此请求依法不予支持。庭审中高祥、蔡欢欢均已明确表示同意解除涉案合同，对此予以认定。关于高祥要求蔡欢欢返还定金10万元的诉讼请求，根据上述双方合同明确约定及其查明事实，合同不能履行并不是任何一方的违约行为造成，为此合同解除后蔡欢欢收取高祥的定金10万元应予返还，对于高祥主张蔡欢欢返还定金10万元的诉讼请求，依法予以支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十五条、第九十一条第一款第二项、第九十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，遂判决：一、解除高祥与蔡欢欢签订的房地产（二手房）转让协议；二、蔡欢欢于本判决生效之日起十日内返还高祥购房定金10万元；三、驳回高祥其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人蔡欢欢是否构成违约，并因此支付上诉人高祥违约金10万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人高祥以被上诉人蔡欢欢户口于2018年5月3日才落户到涉案房屋为由，主张其违反双方签订的《房地产（二手房）转让协议》中2018年4月30日提交所有办理产权转让等手续所需的文件及资料的约定。经查，涉案房屋于协议签订时并未满徐州市于2017年6月1日起实施的对已购商品住房限制交易的年限，而被上诉人蔡欢欢办理离婚并将户口迁至涉案房屋，系三方为规避限购政策而采取的应对措施，并非正常办理商品房转让所需的手续，故不能因被上诉人蔡欢欢于2018年5月3日将户口迁至涉案房屋而认定其违约。另外，上诉人高祥作为买方，并未按协议第七条约定履行于2018年4月20日之前以银行转账方式支付被上诉人蔡欢欢首付款的合同义务，故其关于被上诉人蔡欢欢违约的主张，亦无事实基础。涉案房屋未能办理过户手续，确系因政策限制，并非被上诉人蔡欢欢个人怠于履行合同义务所致，且涉案协议第十三条第款已约定“若双方交易过程中出现办理政策等原因，导致无法交易则双方解决，互不承担责任”。据此，在合同签订时，双方基于当时政策限制的考虑，已对因政策问题不能办理过户的结果有所预见，故被上诉人蔡欢欢基于上述约定，亦不应承担违约责任。实质上，导致涉案合同目的最终不能实现的原因应归责于本案原审第三人南京朴邻房产经纪有限公司徐州分公司，其作为专业的房地产交易中介机构，应在遵守法律以及国家关于房地产调控政策的原则下促成交易，并负有解读相关法律、政策之义务，但其在居间促成涉案房屋交易过程中，促成交易，引导房屋买卖双方采取非正常手段规避政策，并因对政策的解读不到位，导致涉案房屋最终未能办理过户手续，其作为居间方，应就涉案协议的履行不能承担责任。综上所述，上诉人高祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人高祥负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 苏 团审判员 孟 娟二〇一九年十一月十三日书记员 陆滢冰