新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3949号上诉人（原审被告）：新疆维吾尔自治区旅游协会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区高铁六路**新疆旅游大厦**。法定代表人：吉祥，该协会会长。委托诉讼代理人：张晓宇，男，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：马彦春，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司，住所地，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）高新街**盈科广场****iv>法定代表人：吕玉炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：何嘉慧，新疆元正盛业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，新疆元正盛业律师事务所律师。上诉人新疆维吾尔自治区旅游协会（以下简称旅游协会）因与被上诉人乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司（以下简称高新投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初5716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭于2019年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人旅游协会的委托诉讼代理人张晓宇、马彦春，被上诉人高新投资公司的委托诉讼代理人何嘉慧、张瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。旅游协会上诉请求：依法撤销一审判决，驳回高新投资公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：首先，一审法院程序违法。我方与乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）签订了《战略合作协议》，工商档案显示本案的高新投资公司是乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）100%控股公司，高新投资公司现主张的租赁房屋的地址、层数与《战略合作协议》中约定的租赁标的物高度一致。一审法院在明知该《战略合作协议》的情况下，没有查明乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）与我方之间的关系，一审法院没有追加乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）为本案第三人属程序违法。其次，一审法院认定事实错误。我方与高新投资公司没有签订房屋租赁合同，我方也没有实际占有使用全部涉案房屋，我方的工作人员不足十人，一审法院仅依据房屋交接清单认定我方租赁涉案房屋，严重违背客观事实。涉案房屋的实际使用人为我方依据上述《战略合作协议》引入的企业。一审法院判决我方承担全部房屋租金与事实不符。该《战略合作协议》签订后，我方按约定引进相关企业进驻涉案房屋，入驻企业也依法向乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）财税部门纳税，根据《战略合作协议》约定，应当根据财税贡献地方留成部分进行相应的抵扣。一审法院仅以房屋交接清单认定所有涉案房屋租金由我方承担，属事实认定错误。综上，请二审法院在查明案件事实的基础上，依法支持我方的上诉请求。高新投资公司辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）与本案结果没有法律上的利害关系，旅游协会认为应当追加其为第三人没有事实及法律依据。旅游协会在两份交接清单上加盖了公章，其作为实际使用租赁房屋的承租人应当承担支付房租的义务。综上，旅游协会的上诉请求不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。高新投资公司向一审法院起诉请求：1．判令解除我公司与旅游协会之间的房屋租赁合同关系；2．判令旅游协会支付房租11,326,793.9元（2017年3月1日至2019年5月5日）；3．判令旅游协会支付采暖费143,027.94元（2017年至2019年两个采暖季）。一审法院认定事实：旅游协会与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）（甲方）签订《战略合作协议》，第二条甲方权利及义务约定：2.1甲方在数码港大厦2-5层可用部分为乙方提供办公场所，租赁期限暂定三年，乙方按年度先行缴纳房屋租金，年终考核乙方引入企业年度财税贡献地方留成部分，如地方留成部分可以抵扣租金的，房租可全额补贴，如地方留成部分不足抵扣房屋租金的，乙方须补交差额租金。甲方为乙方在数码港停车场协调6个停车位……第三条乙方权利及义务约定：3.6乙方自行如期缴纳数码港2-5层租赁部分正常运作产生的物业费、水费、电费、暖气费、电话费、网络费用等各项开支，不得拖欠。第五条违约责任约定：5.1本协议签订后，如乙方未按本协议3.1、3.2、3.3、3.4、3.5、3.6条款完成相关内容，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，乙方应当按实际使用项目场所的面积、时间及价格按每平方米每天3元的标准返还扶持租金。2017年8月29日，高新投资公司向旅游协会发出《函》，载明：2017年3月1日，旅游协会入驻高新投资公司名下的数码港大厦3至6层写字间进行办公。旅游协会入驻后，一直未与高新投资公司签订《房屋租赁合同》，亦未缴纳实际占用期间的租金。高新投资公司要求旅游协会于2017年9月5日前缴纳租金并搬离上述办公场所。《函》下方有手写注明“涂静静已收到2017年8月29日”。2017年9月27日，旅游协会向高新投资公司发出《函》一份，内容概要为：《战略合作协议》要求旅游协会将700万元房租一次性打入高新投资公司账户，待年底再根据纳税情况返还。而旅游协会为非盈利社团组织，会员会费年收入难以一次性缴纳全部房租，希望能够在不违反原则的情况下酌情变通处理该问题。2019年4月29日房屋交接清单列明，单位名称：新疆维吾尔自治区旅游协会，租赁起止期间：2017年3月1日至2019年4月29日，房屋位置：乌鲁木齐市新市区数码港大厦，交接房屋建筑面积：5层整层为2872.5㎡，暖气费143,027.94元，房租：3元/㎡/天。2019年5月5日房屋交接清单列明，单位名称：新疆维吾尔自治区旅游协会，租赁起止期间：2017年3月1日至2019年5月5日，房屋位置：乌鲁木齐市新市区数码港大厦，交接房屋建筑面积：3层整层为908.26㎡，房租：3元/㎡/天。交接有关问题记录，注：3层的水费、电费、房租、空调费、物业费、暖气费已在5层交接表计算。以上两个房屋交接清单落款处均盖有高新投资公司及旅游协会的印章。经核实，新市区北京南路钻石城5号数码港大厦1栋3层至9层为高新投资公司单独所有。另，旅游协会于2017年11月30日搬离数码港大厦6层。一审法院认为，从2019年4月29日、5月5日的两份房屋交接清单来看，高新投资公司与旅游协会之间达成了房屋租赁合意，即高新投资公司与旅游协会为涉案房屋租赁的当事人，租金为3元/㎡/天。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁。本案，双方当事人未签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，旅游协会抗辩双方不存在房屋租赁合同关系的意见不能成立。旅游协会未支付租金构成违约，高新投资公司主张解除与旅游协会之间的房屋租赁合同关系的请求，有事实及法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。旅游协会占用使用租赁物，理应支付租金，核算为11，326，793.94元（2872.56㎡×3元/㎡/天×274天，2017年3月1日–2017年11月30日）+（2872.56㎡×3元/㎡/天×789天，2017年3月1日–2019年4月29日）+（908.26㎡×3元/㎡/天×795天，2017年3月1日–2019年5月5日）。高新投资公司按11,326,793.9元主张，不违反法律规定，予以支持。旅游协会在占有使用高新投资公司租赁物期间，应当缴纳采暖费，高新投资公司主张旅游协会支付2017年至2019年两个采暖季采暖费143,027.94元，高新投资公司与旅游协会已在房屋交接清单中对该金额予以确认，对高新投资公司该项诉讼请求予以支持。旅游协会辩解意见于法无据，不予采信。判决：一、解除高新投资公司与旅游协会之间的房屋租赁合同关系；二、旅游协会支付高新投资公司租金11,326,793.9元；三、旅游协会支付高新投资公司采暖费143,027.94元（2017年至2019年两个采暖季）。本院二审期间，旅游协会围绕上诉请求依法提交了乌鲁木齐市财政局扶持经营困难企业资金申请审批表（1页）、2018年11月2日新疆高联众合股权投资合伙企业（有限合伙）向高新区地税缴纳个人所得税的乌鲁木齐银行电子缴税付款凭证（1页）以及上述纳税企业的税收完税证明（10页），证实旅游协会实际履行的是《战略合作协议》，故本案应当追加乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）为第三人参加诉讼，旅游协会实际应承担的租金数额不应是一审判决认定的租金数额。本院组织当事人进行了质证，高新投资公司的质证意见为：对旅游协会提交的三份证据的真实性、合法性及关联性均不认可，本案是房屋租赁纠纷，旅游协会承租高新投资公司的房屋，应当交纳相应租金；不能证明新疆高联众合股权投资合伙企业（有限合伙）是由旅游协会引进的企业，涉案《战略合作协议》第二条明确确认了是先交纳租金，等确认了是引进的企业，且政府考核完毕，扣留地方留存后才会返还租金，返还义务是政府的义务，不是高新投资公司的义务。本院对上述证据分析认证意见为：因本案系高新投资公司与旅游协会期间的房屋租赁合同纠纷，旅游协会提交的企业税收完税证明等证据与本案不具有关联性，故对旅游协会提交的三份证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院对一审判决认定的事实及所依据的证据予以确认。二审另查明，旅游协会与高新投资公司在二审庭审中确认，涉案《战略合作协议》约定的是乌鲁木齐市新市区数码港大厦2-5层，旅游协会实际使用的是乌鲁木齐市新市区数码港大厦3层、5层、6层。涉案《战略合作协议》首部载明，甲方是乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区），乙方是旅游协会，乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）和乌鲁木齐高新技术开发区管理委员会在尾部甲方落款处加盖了印章，旅游协会在乙方落款处加盖印章。2019年4月17日高新投资公司向乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司出具授权委托书，授权其向旅游协会催缴租赁费、暖气费、房屋搬迁和交接事宜。旅游协会在涉案两份房屋交接清单的移交单位处加盖印章，乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司在接收房屋代表处加盖公章。一审庭审中，旅游协会在辩论意见中陈述“协议中约定的是以税抵租，不宜在民事诉讼中解决”。本院认为，高新投资公司与旅游协会就解除房屋租赁合同关系、支付租金及采暖费问题发生争议，本案的争议焦点是高新投资公司与旅游协会之间是否存在房屋租赁合同关系，双方的房屋租赁合同关系能否解除，高新投资公司要求旅游协会支付租金及采暖费的请求能否成立。一、关于本案一审程序问题。旅游协会认为一审法院未追加乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）为本案第三人属程序违法，对此本院认为，本案系高新投资公司向旅游协会主张房屋租金及采暖费的房屋租赁合同纠纷，而旅游协会与乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）签订的《战略合作协议》与本案不是同一法律关系，乌鲁木齐国家高新技术产业开发区（新市区）并非本案必须共同进行诉讼的当事人，旅游协会在一审中也未提出追加第三人的申请，其在一审中亦陈述《战略合作协议》约定的以税抵租金等问题不宜在民事诉讼程序中解决，故旅游协会一审程序违法的上诉意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。旅游协会可依据《战略合作协议》另行主张权利。二、关于高新投资公司与旅游协会之间是否存在房屋租赁合同关系及双方的房屋租赁合同关系能否解除的问题。旅游协会在占有使用涉案房屋的过程中，高新投资公司向其发出的《函》系催租及要求搬离的意思表示，旅游协会向高新投资公司发出的《函》系旅游协会请求酌情处理租金交纳问题的意思表示，虽然双方往来函件中没有对租金问题达成一致意见，但此后，旅游协会在涉案两份房屋交接清单上加盖了公章，通过上述双方往来函件的内容及交接情况来看，旅游协会在交接清单上加盖公章的行为系其对双方已发生的房屋租赁合同关系及实际占有使用涉案房屋期间产生相关费用的确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，本案高新投资公司与旅游协会之间形成了不定期租赁合同关系，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，高新投资公司有权主张解除双方之间的房屋租赁合同关系。旅游协会称其与高新投资公司没有签订房屋租赁合同也没有实际占有使用全部涉案房屋的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。三、关于高新投资公司要求旅游协会支付租金及采暖费的请求能否成立的问题。由于双方之间的房屋租赁合同关系已解除，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋的租金及采暖费的数额在涉案交接清单中已经过双方当事人确认，租金及采暖费作为高新投资公司的损失，其有权向旅游协会主张，旅游协会不予支付上述款项的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。综上，旅游协会的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90,618.93元，由新疆维吾尔自治区旅游协会负担（已付）。本判决为终审判决。审判长  卫杨审判员  庞艳审判员  焦玉二〇一九年十一月二十八日书记员  余霞