湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0682民初3255号 原告：方丽君，女，1980年12月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：徐玉麟，湖南雄剑律师事务所专职律师。 被告：临湘市瑞海房地产开发有限责任公司，住临湘市长五东路名流花园。 法定代表人：张鑑文。 委托诉讼代理人：李名博，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，湖南湘军麓和律师事务所实习律师。 原告方丽君与被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司（以下简称瑞海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方丽君及其委托诉讼代理人徐玉麟，被告及其委托诉讼代理人李名博、李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方丽君向本院提出诉讼请求：请求被告双倍返还原告购房定金共计16万元。事实和理由：2016年8月23日，被告因与案外人长沙市建设工程集团有限公司建设合同纠纷一案，被冻结商品房61套。2016年8月24日，被告在明知其商品房已被冻结的情况下仍与原告签订《名流公馆房屋认购书》，将被冻结的临湘市名流公馆4栋203号房屋出售给原告。双方约定预交8万元定金，房屋价格为246,000元，原告需于2017年1月26日前付清全部房款。此后不久原告得知房屋被冻结真相，多次找被告交涉，被告既未退款，又未交房。2018年11月23日，临湘法院执行局组织原、被告、案外人长沙市建设工程集团有限公司和案外人名流花园物业公司等人共同协商，达成执行和解协议，原告等人将全部购房款打入临湘法院账户，房屋仍出售给购房者。原告已于2018年11月23日将246,000元全额购房款支付到临湘法院账户。综上所述，被告将被冻结房屋售出给原告，系欺诈行为，原告所支付8万元定金仍未归还，原告依据《中华人民共和国担保法》第89条、《中华人民共和国合同法》第115条之规定具状起诉，请求法院判如所请。 被告瑞海公司辩称：1．瑞海公司没有欺诈和违约行为，房屋出售给原告时被告并不知晓房屋已被冻结的情况。瑞海公司所开发的名流花园二期商品房系委托案外人智汇堂公司代理对外销售。2016年7月2日，智汇堂公司与原告签订房屋认购书，并收取9,000元定金，约定付款方式为按揭，但因原告自身原因导致无法办理银行按揭，以致未能签订正式房屋买卖合同。在原告再三请求，并出具书面分期付款承诺书的情况下，才于2016年8月24日重新签订认购书。原告承诺2016年8月24日支付房款8万元，并于2017年1月26日支付剩余房款16.6万元，否则愿意承当违约责任，并支付违约金8万元。该份认购书签订后，被告便将房屋交付原告，并不存在违约行为。截止2017年1月26日原告违约并未支付剩余房款。另外，被告系2016年8月23日后几日才收到法院冻结该房产的裁定书（有公安机关询问笔录为证），故此被告在签订认购书当天并不知晓该情况，被告并不存在主管欺诈行为。2．原告所要求的定金不符合法律规定，依照《担保法》第九十一条规定“定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。3．现房屋实际已由法院通过执行和解的方式裁定给了原告，房屋买卖合同仍在正常履行，被告公司并无违约行为。4．被告公司所收取的钱款为剩余房款。2018年9月13日，临湘市价格认证中心对涉案房屋进行认定，确认价格为38.52万元。虽然原合同约定价格为24.6万元，但因原告在支付8万元后并未继续支付剩余房款，已构成违约，此种情况下应对房款重新调整，原先支付的8万元应认定为购房首付款，原告在法院执行和解时支付的24.6万元应认定为剩余房款。综上，被告认为原告诉求并无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.《临湘市人民法院（2016）湘0682民初1345号之一民事裁定书》该证据真实合法本院予以采信，关于被告提出该裁定书送达时间晚于2016年8月23日的质证意见，本院认为符合实际情况，对该质证意见予以采纳； 2.2016年8月24日《名流公馆房屋认购书》、原告支付8万元的定金收据及交易明细，被告对证据的三性无异议，本院予以采信。考虑到文书制作到送达的确存在时差，且此前原、被告已签过一份房屋认购书，故此不能认定2016年8月24日签订第二份房屋认购书时，被告已知晓涉案房屋已被查封，故本院对原告的证明目的不予采信； 3.现金交款单，证明原告已经向临湘市人民法院账户支付246,000元购房款，该证据由第三方银行出具真实可信，本院予以采信； 4.2016年7月2日《名流公馆房屋认购书》，本院认为该份认购书因原告原因没有履行，双方自愿终止，已被后一份认购书取代； 5.临湘市公安局对邹霞的询问笔录，该证据系从公安机关调取，具备真实合法关联性本院予以采信； 6.临湘市公安局对方丽君的询问笔录，该证据系从公安机关调取，具备真实合法关联性本院予以采信；原告方提出8万元系定金而非购房款的质证意见本院不予采纳； 7.《（2018）湘0682执700号之五执行裁定书》、执行和解笔录，证明涉案房屋已经通过执行和解的方式交付给原告，被告公司不存在违约行为。原告认为执行和解系法院行为，并非被告主动履约，本院认为执行和解系涉案三方共同协商解决，被告也为和解作出了相应努力，并非单纯法院执行行为，故本院对该质证意见不予采纳； 8.临湘市价格认证中心关于涉案房屋的价格的认定书，本院认为该认定书出具的时间并非双方合同签订时间，对本案并无参考意义，故对该份证据不予采纳。 结合本院采信的证据及当事人的当庭陈述，可确认如下案件事实：2016年7月2日，原告与被告公司签订第一份房屋认购协议书，以按揭方式购买临湘市名流公馆4号楼203号房屋，并支付给被告人民币9,000元。此后因原告贷款未办理成功，原、被告双方于2016年8月24日重新签订第二份房屋认购书，约定涉案房屋总价为246,000元，原告先支付80000元，并于2017年1月26日前付清剩余房款。签订第二份认购书后，原告向被告支付了71,000元。2016年8月23日，因被告公司同案外人长沙市建设工程集团有限公司建设合同纠纷一案，临湘市名流公馆4号楼203号房屋被临湘市人民法院裁定冻结，原告于2016年底知晓相关情况后便未向被告支付剩余房款166,000元。2018年11月23日，临湘法院执行局组织原、被告、案外人长沙市建设工程集团有限公司和案外人名流花园物业公司等人共同协商，达成执行和解协议，同意将临湘市名流公馆4号楼203号房屋仍以246,000元的价格出售给原告，原告将全部购房款打入临湘法院账户。原告已于2018年11月23日将246,000元全额购房款支付到临湘法院账户。 另查明，原告已于2016年年底入住临湘市名流公馆4号楼203号房屋。 本院认为，案件双方的主要争议点有两点，1．原告2016年支付给被告的80000元到底是房款还是购房定金？2．原告支付给被告的80000元是否应当退还？关于争议点一，认购书系房屋买卖双方签订的确定购房意的书面合同，其定金数额往往不高，原告主张其支付给被告的80000元为合同定金，已远远超过一般认购书的定金金额，且也已经超过总房款的20%，于常理不合。其次在公安机关对原告的询问笔录中也表明，原告对该笔80000元是购房款是认可的，并非其所主张的定金。综上所述，本院认为原告已经支付给被告的80000元应当认定为原告为购买房屋所支付的购房款，而非合同定金，故此对原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持；关于争议点二，原告方提出被告在明知其商品房已被冻结的情况下，仍将该房屋出售给原告，系欺诈行为的意见。考虑到文书从制作到送达存在时差，本院认为不能认定2016年8月24日签订第二份房屋认购书时，被告已知晓涉案房屋已被查封的情况。对于被告提出原告并未按照约定于2017年1月26日前付清剩余房款，属于违约行为，应重新调整房款，将80000认定为首付款的意见。本院认为原告在2016年年底知晓其购买的房屋已被法院冻结的情况下，完全有理由怀疑被告公司已不具备继续履行合同的能力，此时原告中止履行拒绝支付剩余房款，系其行使不安抗辩权的表现，符合法律规定，并不构成违约。且《（2018）湘0682执700号之五执行裁定书》中已载明“XXX全部房款246,000元”，说明在进行执行和解时，被告认可全部购房款为246,000元，原先支付的80000元并非购房首付。综上所述，在原告已经向法院账户支付246,000元购房款的情况下，被告应当退还收取原告的80000元购房款。 综上所述，原告的部分诉讼请求具备事实基础和法律依据，本院予以支持。依照《民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，判决如下： 一、限被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告方丽君返还购房款人民币80000元； 二、驳回原告方丽君的其他诉讼请求。 案件受理费X元，减半收取计X元，由被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  邓曙龙 二〇一九年十一月十三日 法官助理黄傲杰 书记员曾梦子 附法律条文： 《民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： (一经营状况严重恶化; (二转移财产、抽逃资金，以逃避债务; (三丧失商业信誉; (四有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。