西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初11283号 原告：高仁发，男，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所实习律师。 被告：陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司，住所地：西安市曲江新区。 法定代表人：耿嘉琦，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：高珩，上海市XX城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗骁，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。 原告高仁发与被告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司（以下简称：“陕西品格公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高仁发委托诉讼代理人石磊、刘洋，被告陕西品格公司委托诉讼代理人高珩、罗骁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高仁发诉称，2017年8月1日，原告与被告签订租赁合同，双方约定：原告将位于西安市雁塔区XX大道XX小区内2807.7平方米房屋出租给被告用于开办幼儿园，租赁期限为20年，前三年的租金为1583542.8元/年，以后每三年上涨5%，首期租金应在合同生效期5个工作日内支付，以后被告应于每年6月10日前付清下期租金；另就双方权利义务进行了约定。还约定，被告逾期缴纳租金30天以上，每逾期一日按逾期租金的千分之一支付违约金。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告应于2017年8月9日前付清第一年租金，但其实际在2018年12月3日才付清。第二年租金被告本应于2018年6月10日前付清，但其实际在2019年3月28日才付清。依据合同约定，因被告迟延给付租金共产生违约金1122731.85元。经原告多次催要，被告均以各种理由拒绝支付，为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令:1、被告向原告支付违约金1122731.85元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告陕西品格公司辩称，一、原告无权要求被告向其支付逾期付款违约金。原告并非租赁房屋的权利人，所签署《租赁合同》并不具有法律效力；《租赁合同》并未实际履行，不能作为原告主张违约金的依据；原告未向被告人开具发票，被告有权拒绝支付租金，不构成逾期违约；被告未支付房屋租金，系因原告自身行为所造成，被告不存在过错，不应承担违约责任。二、原告主张的违约金过高，应当依法予以调整。原告主张被告按照日千分之一承担违约金，其所主张违约金已达到36.5%，而目前逾期贷款利率仅为6.525%，故原告主张违约金标准明显过高；且结合本案实际情况，被告未支付租金完全是由于原告自身行为所造成，被告对此并不存在过错。因此，原告主张的违约金应当按照金融机构计收逾期贷款利息计算，原告主张的违约金标准明显过高，人民法院应当依法予以调整。 经审理查明，原被告双方签订《租赁合同》，其上载明：乙方（陕西品格公司）承租甲方（高仁发）金地西沣公元A幼儿园，租赁期限自2017年7月10日起至2037年7月9日止，共计20年。2017年7月10日至2020年7月9日，年租金为1583542.8元。乙方按年预付租金，应于每年6月10日前付清下期租金，首期租金应在本合同生效之日起五个工作日内支付给甲方。乙方逾期缴纳租金达三十天以上，乙方每逾期一日按逾期租金的千分之一支付违约金。本合同自双方签字、盖章后生效。签订合同时间：2017年8月1日。 另查，2014年3月14日，被告陕西品格公司与陕西金地家宜置业有限公司签订《幼儿园买卖合同》购买本案所涉金地西沣公元幼儿园，目前该幼儿园尚未办理产权登记。原告高仁发原系被告陕西品格公司股东、法定代表人，2016年11月28日，原告等人作为实际控制人一方与投资人、目标公司（被告）签署《关于陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司之股权转让协议》，该协议关于“交易对价的支付”一节中约定支付条件，第一笔转让价款应当在以下列先决条件均得以实现为前提：…“目标公司和实际控制人已就目标公司名下物业资产及其相关的债权债务的归属签署协议，明确该等物业资产及其相关的债权债务均不再由目标公司享有权益或承担责任，且该协议已经受让方确认”…“实际控制人已就自有房屋与第五项所列幼儿园(含本案所涉幼儿园)或目标公司签署租赁合同”。2016年11月3日，原告等四人与被告公司签订《物业权属确认与分配协议》，其上载明：鉴于“以下物业资产为四方（包含原告在内的四人统称“四方”）共同直接出资，为便利品格系列幼儿园的运营与登记而以品格公司（被告公司简称）名义购入，实际由品格公司下属幼儿园使用，物业资产的所有权及其实际收益为四方公司所有，品格公司并不享有物业资产所有权及其实际收益。”…“为了明晰四方的权益，作为实际权属人的四方一致同意对物业资产进行分割，并对物业资产的归属予以明确，现签署协议如下：…金地西沣公元A幼儿园、华著中城幼儿园的房屋的所有权及使用、收益、支配权等归属高仁发独自所有…上述物业资产分割后，归属实际权属人，并属于其独自所有，权属人拥有百分之百的物业权益，且享有完整的所有权以及占有、使用、收益等自由支配权利。” 再查，2018年12月3日至2018年12月6日，西安市未央区XX园陆续向原告转账1582809.6元，2019年3月28日，原告收到转账存入1582809.6元。原被告均认可上述款项系被告方向原告付的本案所涉幼儿园两年的租金。 庭审中，被告提交微信聊天记录，主张直至2019年1月原告仍在催促被告签订租赁合同，并对租赁合同内容的调整进行协商，2017年8月1日签订的《租赁合同》并未实际履行。原告认为被告仅截取了对其有利的说明，主张双方曾协商调整租金支付起始时间的前提是被告承诺于2019年3月1日前付清第二期租金及加层租金，并提交微信聊天记录主张双方存在分歧未签订补充协议。 上述事实，有《租赁合同》、《幼儿园买卖合同》、《股权转让协议》、《物业权属确认与分配协议》、银行客户回单、微信聊天记录、庭审笔录等相关证据在卷佐证。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件,关于所涉租赁合同的效力问题,虽然案涉幼儿园系以被告方名义购买，目前尚未登记在原告名下，但依据被告与原告等四人签订的《物业权属确认与分配协议》，被告方认可原告对该幼儿园独自享有占有、使用、收益等权利，原告有权作为出租方与被告签订租赁合同。结合该租赁合同双方当事人均签名、盖章予以确认以及被告方在合同签订后先后向原告支付两年租金的事实，该合同应系原被告双方的真实意思表示,且亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，故本案租赁合同依法成立有效，对当事人具有法律约束力,各方当事人均应当严格按照合同约定履行各自的义务。 关于违约责任的认定问题，本案中，双方采用书面形式订立合同，载明了合同的签订时间以及生效条件。按照合同约定，被告应于2017年8月9日前支付第一年租金，于2018年6月10日前支付第二年租金，但在实际履行中被告并未按照约定时间支付租金，故被告应当承担逾期付款的违约责任。被告虽辩称租赁合同未实际履行，但结合案件事实，本案租赁物已交付被告使用，被告亦向原告支付租金，足以证明双方均对合同进行了实际履行，故被告该辩称意见本院不予采信。被告辩称其未支付租金系因原告未向其开具发票以及原告拒不办理房屋更名手续所造成，本案中，双方在租赁合同中既未约定开具发票作为付款条件，亦未约定原告需承担办理房屋更名手续等相关义务，故被告上述辩称意见均无事实依据，本院不予采信。 关于违约金的计算问题，双方在租赁合同中约定：逾期缴纳租金达三十天以上，每逾期一日按逾期租金的千分之一支付违约金。现被告方认为违约金过高，请求进行调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定违约金是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。而根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定,年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。本案双方约定的迟延付款违约金为每日千分之一，显属过高，被告主张按照金融机构计收逾期贷款利息计算违约金，但是现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常高于该利率，综合本案具体情况，本院酌情调整为按照年利率24%计算逾期付款违约金。关于逾期付款天数问题，被告辩称根据股权转让协议，股权交接日之前公司债务应当由原告等原公司股东及实际控制人承担，主张自股权实际转让完成之日即2017年12月4日开始计算租金并相应顺延逾期付款违约金起始时间，本院认为被告所述股权交割问题非本案审理范围,本院不予理涉，故对该辩称理由不予采信；被告主张双方协商中原告曾认可租金自2017年11月1日计算，以及被告公司其他原股东所签署的租赁合同均自2017年12月1日开始计算租金，但综合本案证据，原被告双方未就起租日期变更达成补充协议，故应当按照原租赁协议确定逾期付款天数。综上，结合本案租金数额、逾期付款时间等，按照年利率24%的计算标准，本案被告应向原告支付违约金805495元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、被告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高仁发支付违约金805495元。 二、驳回原告高仁发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14905元，由原告高仁发承担3050元，被告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司负担11855元。因高仁发已预交，故陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 梁 丰 审判员 李亚楠 审判员 李多萌 二〇一九年十一月十三日 书记员 张 丹 打印：相丽华校对：张丹2019年月日送达 1