四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初2963号 原告：苏虹，女，生于1972年8月8日，汉族，居民，住四川省仁寿县； 委托诉讼代理人：张朝生，四川展新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘炜，四川展新律师事务所律师。 被告：仁寿宇曦置业有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇仁寿大道延伸线政务中心旁。法定代表人：田和川，总经理。 委托诉讼代理人：李艳，四川观今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦茂兰，四川观今律师事务所律师。 原告苏虹与被告仁寿宇曦置业有限公司（以下简称：宇曦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告苏虹的委托诉讼代理人张朝生、刘炜，被告宇曦公司的委托诉讼代理人李艳、韦茂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏虹向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付仁寿县中央国际广场2栋A单元X层XX号房屋、2栋A单元X层XX号房屋；2.判令被告支付逾期交房违约金7205元（自2015年12月28日至2017年1月20日止），并按总房款24%年息支付处罚金（自2017年1月20日至实际支付之日止）；3.判令被告按照原告已付购房款总额开具发票；4.判令被告立即为原告办理仁寿县中央国际广场2栋A单元X层XX号房屋、2栋A单元X层XX号房屋的权属证明及产权证；5.判令被告支付逾期办理权属证明及产权证的违约金（自2017年6月30日起，按同期银行存款利息计算至实际办理之日止）；6.本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同签约备案号36961、36962。双方约定，被告将仁寿县中央国际广场2栋A单元X层XX号房屋、2栋A单元X层XX号房屋售予原告，该房建筑面积22.59平方米、22.59平方米，成交总价240172元、240172元，2015年12月28日交房。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告未开具相应的发票。截止目前，经原告多次催促被告，被告仍未向原告交付涉案房屋。2016年8月10日，被告对项目延期交房进行了公示，明确延期交房事实，承诺了逾期交房支付违约金计算方法。合同约定被告在2017年6月30日前办理房屋权属证明，但被告至今未办理，为此，原告诉请按照合同第十九条的约定支付逾期办证违约金。 鉴于上述理由，原告为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交了以下几组证据： 一、原告的身份证复印件及被告企业信用信息复印件，拟证明诉讼主体资格； 二、《商品房买卖合同》及商品房买卖合同摘要复印件各两份，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系成立及原告的购房金额； 三、收据复印件，拟证明被告收到购房款，但没有开具相应的发票； 四、关于中央国际广场业主延期交房的公示复印件，拟证明被告违约交付房屋的事实及违约金的计算方式； 五、中央国际广场照片，拟证明中央国际广场部分商铺已经具备交付条件。 被告宇曦公司的质证意见是：对第一组、第三组证据无异议；对第二组证据的三性无异议，但不能达到原告的证明目的；对第四组证据，因未提供原件，对其真实性无法确认，如果是真实的，处罚金也过高，请求法院降低，而且合同中也没有处罚金的说法，属于约定不明；对第五组证据的真实性无异议，但因工程没有竣工验收，无法交付。 被告宇曦公司答辩称，1.宇曦公司逾期交付房屋是事实，中央国际广场项目尚未竣工验收，没有办理产权证也是事实；2.关于违约金的给付，请求按照合同约定处理；3.原告已经将门市租给四川大略商业经营管理有限公司，宇曦公司逾期交房没有给原告造成损失。 被告宇曦公司向本院提交了以下两组证据： 一、被告宇曦公司的身份信息，拟证明诉讼主体资格； 二、委托经营管理合同复印件两份，拟证明原告将购买的商铺委托给四川大略商业经营管理有限公司经营管理并收取回报款。 原告的质证意见是：对上述两组证据的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，原告虽然收取了大略公司的管理收益，从而说明被告没有交付房屋，应当承担违约责任。 经审理查明，2013年11月11日，原告与被告宇曦公司签订了两份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于仁寿县文林镇中央商务大道与仁寿大道交叉口中央国际广场2栋A单元X层XX号、2栋A单元X层XX号商业用房，两套房屋建筑面积均为22.59平方米，总价款均为240172.00元。合同第五条约定的付款方式为一次性付款；第十条交付条件出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按购房合同总款的千分之三向买受人支付违约金；第十九条产权登记（初始登记）出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人自逾期之日起，每日向买受人支付银行同期存款利率作为逾期办证的违约金。双方在签订房屋买卖合同前，原告在2013年10月25日交付了两套房屋的购房定金各20000.00元，2013年11月11日支付了两套房屋的购房款各220172.00元。2013年11月11日，被告宇曦公司为原告办理了两套房屋的备案登记。2013年11月11日，原告与四川大略商业经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，将所购的商业用房委托给大略公司经营管理，期限为十年，至原告起诉时止，大略公司已经支付原告截止2016年12月的经营管理费。因被告在开发中央国际广场过程中资金出现问题，导致整个项目未能按时竣工并交付使用。2016年8月10日，被告发出《关于中央国际广场项目延期交房的公示》，公示内容为：1.延期交房的时间为2017年1月20日；2.逾期交房违约金的处理：对现有购房业主按下列方式和办法结算。2015年12月28日-2016年3月28日按购房总额的千分之三计算；2016年3月28日-2016年8月8日按千分之六计算；2016年8月8日-2017年1月20日按千分之六计算。上述违约金在交房时一并结算；3.如若在上述约定的交房期限内我公司未能交房，则承担逾期交房处罚金：每逾期2个月支付购房业主购房总额的百分之四的处罚金并以此递增。 延期交房时间逾期后，被告宇曦公司仍未能向原告交付房屋及办理产权登记，为此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告宇曦公司于2013年11月11日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的规定，属有效合同，双方当事人均应依照合同的约定履行合同义务。原告履行了支付全部购房款的义务，被告也应履行交付房屋并办理产权登记的合同义务。由于被告宇曦公司的自身原因，其开发的“中央国际广场”项目迟迟未通过竣工验收，导致至今仍未履行房屋交付义务，在履行合同的过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的问题，原告在与被告宇曦公司签订买卖合同的同时，又与案外人四川大略商业经营管理有限公司（以下简称：大略公司）签订了一份《委托经营管理合同》，原告将购买的商铺交给大略公司经营十年，由大略公司按季支付租金。因大略公司只支付租金至2016年12月，为此，原告向本院提起诉讼，请求判令大略公司支付2017年1月至2018年10月的租金，并由本案被告宇曦承担连带支付责任。本院作出（2019）川1421民初2703号民事判决书，判决大略公司支付原告2017年至2018年10月的租金并承担违约金，本案被告宇曦公司承担连带支付责任。本案中，被告宇曦公司逾期交付商铺，主要是给原告造成了租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，体现了当约定违约金过分高于或者低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。原告的租金已经本院判决由大略公司支付，其损失已经得到弥补，为此，原告请求判令被告宇曦公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十九条中约定了初始登记及转移登记两种违约责任，因初始登记并不涉及原告的利益，其请求判令被告宇曦公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持；但被告宇曦公司未按照合同约定，在2015年12月28日前履行交房义务，也未能在商品房交付之日起720日内履行办理产权登记的合同义务，现原告请求自逾期之日起按照银行同期存款利率支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告宇曦公司在收取购房款后，应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定履行义务，向原告开具购房款发票。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条的规定，判决如下： 一、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告苏虹交付位于仁寿县文林镇中央商务大道与仁寿大道交叉口“中央国际广场”2栋A单元4层56号、2栋A单元4层57号商业用房； 二、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后九十日内为原告苏虹办理位于仁寿县文林镇中央商务大道与仁寿大道交叉口“中央国际广场”2栋A单元4层56号、2栋A单元4层57号商业用房的不动产登记证书； 三、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后十日内向原告苏虹开具购房款发票； 四、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告苏虹逾期办证违约金，违约金以购房总额480344.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率自2017年12月19日起计算至办理不动产登记证书时止； 五、驳回原告苏虹的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2505.00元，由被告仁寿宇曦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 王 琴 二〇一九年十一月二十八日 书记员 喻珈彤 黄越