浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4299号 原告：王国琴，女，1978年3月31日出生，汉族，住浙江省海盐县。 委托诉讼代理人：马惠，浙江泰嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱董敏，浙江泰嘉律师事务所律师。 被告：童兴家，男，1987年10月24日出生，汉族，住湖南省平江县。 原告王国琴与被告童兴家房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月2日向本院起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告即行腾退返还租赁房屋，并支付违约金32100元；2、被告立即支付租金296450元、电梯租赁使用费18750元，共计315200元（以上费用暂计至2019年8月31日止，应计至实际腾退之日止），并赔偿租金逾期利息损失（以2019年未付租金为基数，按年利率6%计算，自2018年11月1日起计算至租金付清之日止；以本金55700元为基数，按年利率6%计算，自2019年8月16日起计算至租金付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用、保全费用。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马惠、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理查明：2013年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定“出租房屋的构成与面积”，原告出租给被告的房屋系坐落于海盐县房屋的地上第三层及三层半靠南侧部分（建筑面积约400平方米）和四层（建筑面积约925平方米），共计建筑面积约1325平方米，地上**西侧通往楼梯的门厅与过道被告与该幢房屋的其他使用人共用，原告按照与被告事先在一层大梁下确认的宣传指示部分区块、及户外三楼半朝西侧，和四楼户外墙（四楼南侧广告位除外）留出供被告承租人作广告、对外宣传等所用的合理空间（门厅与过道公共部分的照明电费及卫生保洁费由各租赁户分摊承担）。第二条约定“租赁期限及租房的交付”，租赁期限为15年，租期自2013年12月1日起算，至满180个足月时为止（被告交付房租后至2013年12月31日为原告给被告的装修期），被告于本合同订立后的2013年12月8日前向原告交付租房；第三条约定“租金及其支付时间”，前三年的租金为30万元/年，租金以年度计算，每三年调增一次，每次在前一年租金基础上调增7%。租金第一年为半年一付，第一年租赁年度的第一次租金在本合同订立时或订立前一日内支付（付15万元），第二次在5月1日前支付15万元，第二年开始每年一次性支付，此后的租金均在相应的一个租赁年度开始的一个月前支付（每年11月1日前）。在订立租房合同时，被告应向原告支付履约保证金6万元，作为履约担保，该保证金在合同履行完毕被告未有违约情形时，无息返还被告；原告为承租户安装乘用电梯，买受电梯及安装、使用、维护电梯的费用由原告承担，被告每年支付电梯租赁使用费共计2.5万元。第四条“其他约定”，在租期内，被告水费及电费由原告每月依照相关部门的收取标准及被告的实际用量加损耗（电费加4%）直接向被告收取。租赁期内，被告可以对租房进行以不妨碍房屋安全为前提的间隔、装修与装饰。被告为着改善租房的使用，在租房内外增设他物的，租期届满后（含因被告原因提前终止的情形），除了可以移动且不影响移动前的原貌的物品被告可以搬离并归被告所有的外，诸如固定装饰、电梯等，否则被告将无偿赠与原告（四条4）。第五条约定“特别约定”，鉴于原告出租给被告的房屋单层层高达约5.5米，被告可能会因为经营活动与充分利用该层高的原因，对承租的房屋作出上下间隔。但被告进行该间隔时，应以确保在进行间隔后赋予间隔前的楼面总承重至多在不超过3.5KN/M2的范围内（该总承重包括间隔物的重量及在间隔后的上下二个平面放置有关物品与进行有关活动等产生的重量）。被告在进行间隔前，应向房屋设计单位或其他资质的机构获得因该间隔对房屋安全影响的书面意见。如果该意见与前述关于承重等的约定不一致的，以该意见为据确定被告可否作出相应间隔或如何作出间隔。前述间隔产生的他物，除非因原告违约致本合同提前解除，否则本合同四条4的约定确定被告增设的该他物的处分方式及归属。被告所承租的房子不可以转租或转让他人（经与原告协商同意除外）。第六条约定“违约责任”，被告迟延支付租金或水、电费的，每迟延一天，以年租金或所欠水电费的万分之十向原告支付违约金，迟延支付租金或水、电费超过十天的，原告有权解除本合同。因被告的上述任一项违约与违法行为导致原告行使合同解除权致本合同解除的，被告应各以年租金的10%向原告承担违约金。合同还约定了其他权利义务。 2019年7月25日，被告向原告出具欠条一份，欠条载明：本人童兴家欠王国琴2018年11月30日前的房租55700元（伍万伍仟柒佰元整），承诺2019年8月15日前付清。对于上述欠条原告作如下陈述：对被告在庭审中陈述的“被告的四个租户直接把租金转付给原告”为事实，但该部分租金已抵扣了原告与被告房屋租赁合同的2018年的部分租金之后，被告还尚欠原告2018年11月30日前租金55700元，因此，被告向原告写下上述欠条；对此，被告没有异议。被告至今未支付上述欠条载明的结欠的租金及2018年12月1日起至今的房屋租金、电梯租赁使用费。 审理过程中，对于被告支付的履约保证金6万元，原告要求被告拖欠的租金、电梯租赁使用费及违约金在被告缴纳的履约保证金内直接抵扣。 另核实，涉案房屋的产权所有人是海盐县电影发行放映公司。涉案房屋由海盐县电影发行放映公司委托海盐县时代电影有限公司出租和管理。海盐县时代电影有限公司与原告签订了坐落于海盐县的部分房屋的房屋租赁合同，将上述地点的该房屋的地上第三层（建筑面积约1025平方米）、第四层（建筑面积约925平方米）出租给原告，后经海盐县时代电影有限公司同意，原告将承租的部分房屋转租给被告。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案的主要争议焦点：一是《房屋租赁合同》是否解除问题；二是支付租金、电梯租赁使用费数额问题；三是违约金及逾期付款利息损失数额问题。下面本院就争议焦点一一分析如下。 焦点一、原告根据《房屋租赁合同》第六条违约责任的约定，被告拖欠房屋租金已达到原告单方解除合同权利。被告则辩称，拖欠房屋租金是有客观原因存在的，因为租赁房屋消防不合格导致培训机构不能正常营业，被告不同意解除合同。对此，本院认为，《房屋租赁合同》第三条租金支付的约定：第一次租金在本合同订立时或订立前一日内支付（付15万元），第二次在5月1日前支付15万元，第二年开始每年一次性支付，此后租金均在相应的一个租赁年度开始的一个月前支付（每年11月1日前）。《房屋租赁合同》第六条违约责任约定：被告迟延支付租金或水、电费超过十天的，原告有权解除《房屋租赁合同》。本案中，被告至今未支付欠条上面载明的欠款及2018年12月1日起至今的房屋租金。因此，被告拖欠房屋租金的行为，已构成违约，原告有权解除合同，被告的上述辩解本院不予采信。因被告于2019年9月6日收到本案副本材料，故《房屋租赁合同》于2019年9月6日起解除。因《房屋租赁合同》已经解除，故被告应将案涉房屋腾退并交还给原告，故对于原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 焦点二、被告对于截至2019年8月31日尚欠租金296450元、电梯租赁使用费18750元没有异议，但抗辩称，因其转租的二户承租户已搬空，且也没有再次转租，空置原因是租赁房屋消防不合格，故应按比例扣除相应的租金及电梯租赁使用费。原告则认为，原告整体将房屋租赁给被告的，被告是否转租与原告无关，被告需按租赁合同约定支付房屋租金、电梯租赁使用费。对此，本院认为，2013年12月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，双方均应按约履行，且被告也没有提供证据证明其与原告达成新的租赁协议，故被告的上述辩解不成立。因被告仍未向原告返还涉案房屋，故，原告要求被告支付房屋租金296450元、电梯租赁使用费18750元，共计315200元（以上费用暂计至2019年8月31日，以后计至实际腾退之日止），符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。 焦点三、原告主张依据《房屋租赁合同》第六条请求违约金、逾期利息损失。被告对该部分请求不予认可。对此，本院认为，关于违约金，被告拖欠原告房屋租金已造成原告实际损失，被告应承担相应的责任。《房屋租赁合同》第六条违约责任约定“因被告的上述任何一项违约与违法行为导致原告行使合同解除权至本合同解除的，被告应各以年租金的10%向原告承担违约金。”《房屋租赁合同》第三条租金及其支付时间约定“前三年的租金为30万元/年，租金以年度计算，每三年调增一次，每次在前一年租金基础上调增7%。”。因此，原告主张被告支付违约金32100元【30万元/年×（1+7%）×10%】，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。关于逾期利息损失，因本院已支持原告的违约金请求，故对该项请求，本院不再支持。 审理过程中，原告要求上述拖欠的租金、电梯租赁使用费及违约金在被告缴纳的履约保证金内直接抵扣，本院予以支持。故，截至2019年8月31日，被告尚欠原告房屋租金、电梯租赁使用费、违约金287300元。 综上，原告合理部分请求，本院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告王国琴与被告童兴家于2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除； 二、被告童兴家于判决生效之日起十日内腾退位于海盐县房屋的地上第三层及三层半靠南侧部分（建筑面积约400平方米）和四层（建筑面积约925平方米）的房屋； 三、被告童兴家于判决生效之日起十日内支付原告王国琴房屋租金、电梯租赁使用费、违约金287300元（房屋租金、电梯租赁使用费暂计至2019年8月31日），2019年9月1日起至2019年9月6日的房屋租金、电梯租赁使用费及2019年9月7日起的房屋占用使用费、电梯占用使用费按合同约定计算至上述房屋实际腾退之日止； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3255元，财产保全费2270元，合计5525元，由原告王国琴负担955元，被告童兴家负担4570元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  张卫群 二〇一九年十一月二十二日 书记员  马亚军 ??9?