浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2445号上诉人（原审被告）：嘉兴市东信汽车销售有限公司。住所地:嘉兴市汽车商贸园汽车A厅**。统一社会信用代码：913304027601901932。法定代表人：包丽萍，该公司经理。委托诉讼代理人：沈在林、姚昱，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：加西贝拉压缩机有限公司。住。住所地：嘉兴市王店镇百乐路**一社会信用代码：91330411609101012K。法定代表人：杨秀彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李涛、徐琛，浙江图腾律师事务所律师。原审原告：浙江禾申管路系统有限公司。住所。住所地:嘉兴市文桥路**社会信用代码:91330401674758643L。法定代表人：张祎杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟海玉、钱建平，浙江海赛律师事务所律师。上诉人嘉兴市东信汽车销售有限公司（以下简称东信公司）因与被上诉人加西贝拉压缩机有限公司（以下简称加西贝拉公司）、原审原告浙江禾申支吊架安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。审理过程中，浙江禾申支吊架安装工程有限公司名称变更为浙江禾申管路系统有限公司（以下简称禾申公司）。本案现已审理终结。东信公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由加西贝拉公司承担。事实和理由：一、一审判决对房屋占有使用费的计算标准认定有误。加西贝拉公司与禾申公司之间签订的租赁合同于2018年12月31日到期。同日，禾申公司作为转租方与东信公司不再存在租赁关系。一审法院在计算占有使用费时按照合同约定的每年286000元标准进行计算，但该计算标准不准确，禾申公司转租给东信公司的面积中包含了约401.38平方米的非法搭建部分，如果要计算房屋占有使用费，应该扣除该非法搭建部分对应的使用费。二、东信公司未搬离并非故意，实为情势变更所致。由于东信公司自行建造的厂房因为施工方原因不能按期交付，致使无法按计划搬入自己新建的营业用房，为此东信公司在租期到期前即2018年12月就已联系加西贝拉公司，说明不能按期搬离的情况，并在2018年12月25日主动支付了租金给加西贝拉公司，因此，东信公司没有按期搬离确是情势变更所致，不是故意为之。加西贝拉公司辩称，一、一审判决按每年286000元标准计算房屋占有使用费正确。1.案涉《三方租赁协议》明确约定，东信公司租赁涉案房屋的租金为每年286000元。自2014年1月1日起至2018年12月31日止，东信公司均是按此标准向禾申公司支付的租金，故加西贝拉公司有权按此标准主张房屋占有使用费。且据了解，该计算标准事实上也明显低于同期同类地段的房屋租金标准。2.不管是加西贝拉公司租赁给禾申公司房屋中，还是禾申公司转租给东信公司的涉案房屋面积中，均不包含东信公司在其上诉状中所称的“非法搭建面积”，也就是说该部分面积系东信公司无偿使用面积，并不计算和收取任何的租金。且东信公司早在2010年5月16日就开始租赁涉案房屋，至今也未就此提出过任何的异议。退一步讲，即使在计算租金或占有使用费时包含有该部分面积，由于东信公司实际占有使用了该部分面积的房屋，故由其支付该部分面积房屋的占有使用费也是理所应当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对此也予以明确的规定。3.东信公司曾于2018年12月25日向加西贝拉公司支付了143000元，交易用途注明为“支付2019年1月到2019年6月房租”，只是由于加西贝拉公司不同意继续租赁涉案房屋而将该笔费用退还东信公司，但从东信公司仍按286000元/年标准向加西贝拉公司支付房屋租金的事实可知，东信公司是认可按每年286000元的标准支付涉案房屋的租金，故现加西贝拉公司按此标准主张房屋占有使用费并无不妥。二、东信公司无故占有涉案房屋，一审判决其腾退并返还房屋正确。《三方租赁协议》明确约定租赁期限至2018年12月31日届满，租赁期限届满前后，加西贝拉公司曾多次通知禾申公司不再续租。但东信公司在收到加西贝拉公司多次函告的情况下，仍无故占有使用涉案房屋至今，且将搬离腾退时间一拖再拖，严重损害了加西贝拉公司的合法权益。东信公司现上诉称因施工方原因不能按期交付相关厂房，致使无法搬迁的理由显然较为牵强，依法不能成立。综上，一审判决东信公司腾退并返还涉案房屋正确。禾申公司向一审法院起诉请求：1.东信公司立即腾空并向禾申公司返还位于嘉兴市东升路经济技术开发中区的租房；2.东信公司向禾申公司支付占用使用费71500元（按23833.33元/月自2019年1月1日暂计算至2019年3月31日，判决至实际返还租房之日）；3.东信公司承担本案诉讼费用。加西贝拉公司在一审中作为独立诉讼请求第三人向一审法院提出诉讼请求：1.东信公司立即从位于嘉兴市东升路经济开发区间房屋内腾退；2.东信公司支付其房屋占有使用费141510元（自2019年1月1日起，按每年286000元标准计算，暂计至2019年6月27日，要求计算至实际腾退之日止）；3.东信公司支付其水、电费（自2019年6月21日起计算至实际腾退之日止）；4.本案诉讼费用由东信公司负担。审理过程中，加西贝拉公司以其与东信公司同意对水电费另外按实结算为由，申请撤回上述第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年1月，禾申公司与加西贝拉公司签订《房屋租赁合同》1份，约定加西贝拉公司将位于嘉兴市东升路经济开发区西侧房屋（建筑面积1200平方米，包含涉案商用房）出租给禾申公司使用，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；年租金为398000元，支付方式为每季度支付一次。双方还约定了其他相关事项。2014年初，加西贝拉公司（甲方）、禾申公司（乙方）、东信公司（丙方）签订《三方租赁协议》1份，约定甲方位于嘉兴市东升路经济开发区中区NⅠ-1幢房屋原由乙方全部承租，因乙方使用多余，现将东面（经查，应为西面，属于书写错误）空余的第一至第五间商用房转租丙方使用，并告知甲方知晓，甲方原则上同意转租事项；租赁期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；租金为每年286000元；乙方要求丙方一个季度付一次房租，提前支付下一个季度的租金，支付方式为现金支付，丙方必须按照约定向乙方缴纳租金，逾期后果自负；水电费由丙方自行缴纳。三方还约定了其他相关事项。合同期满前，加西贝拉公司于2018年6月15日向禾申公司发出《房屋不再续租告知函》，要求禾申公司在2018年12月31日期满前搬出租赁房屋；于2018年8月1日向东信公司发出《要求腾退告知函》，要求东信公司在期限届满前搬离。但由于上述协议约定的租赁期限届满后，案涉房屋并未被腾退，故加西贝拉公司又于2019年1月3日分别向禾申公司和东信公司发出《要求腾退告知函》，要求于2019年1月8日前搬出该房屋。但东信公司至今未腾退。一审法院认为，本案当事人之间签订的《房屋租赁合同》和《三方租赁协议》均合法有效，应受法律保护，但合同期满后，禾申公司已无使用、收益的权利，故禾申公司要求东信公司腾退房屋并将房屋返还给禾申公司，以及要求东信公司向其支付占有使用费的诉讼请求，无合同和法律依据，不予支持。加西贝拉公司作为案涉租赁房屋的所有权人，有权依照《物权法》第三十四条的规定，要求东信公司腾退并返还案涉租赁房屋，并有权依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照该解释第五条的规定，要求东信公司按照286000元/年的标准支付2019年1月1日至实际腾退之日止的租金。考虑到东信公司腾退房屋需要一定时间，一审法院酌定东信公司于判决生效之日起二十日内将承租的房屋返还给加西贝拉公司。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决：一、东信公司于判决生效之日起二十日内将承租的坐落于嘉兴市东升路经济开发区第一至第五间商用房腾退并返还给加西贝拉公司；二、东信公司于判决生效之日起十日内支付加西贝拉公司房屋占有使用费（按照每年286000元的标准，自2019年1月1日起计算至房屋实际腾退返还之日止）；三、驳回禾申公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取794元，由禾申公司负担；加西贝拉公司参加诉讼案件受理费减半收取1566元，由禾申公司负担，于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，加西贝拉公司与禾申公司的租赁合同以及禾申公司与东信公司的转租合同的履行期限均同时于2018年12月31日届满，加西贝拉公司在该期限届满前，也明确通知禾申公司和东信公司不再续租，现次承租人东信公司未按期腾退，故加西贝拉公司有权要求其支付占有使用费。东信公司二审主张一审判决未扣除违章部分所对应的占有使用费错误。对此，案涉转租合同约定的转租标的物并未包括东信公司所称的违章部分，且即使违章部分对合同签订时确定租金标准有影响，在东信公司已实际使用该部分建筑的情况，东信公司仍应当支付占有使用费。实际上，东信公司也曾按照转租合同约定的租金标准向加西贝拉公司支付了2019年上半年的租金，其时其并未考虑违章需少交问题。因此，一审判决东信公司按照转租合同约定286000元/年的标准支付相应期间的占有使用费正确，本院予以维持。东信公司二审还主张其未能按期搬离的原因是其他人造成的，但该原因与本案处理无关，更不能成为其拒绝腾退的正当理由。综上，东信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由上诉人嘉兴市东信汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月二十七日书记员 陈丽琼