四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终1064号 上诉人（原审被告）：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心，统一社会信用代码：91511400797888763B。 法定代表人：杨珩,公司董事长。 委托诉讼代理人：白慧，女，1988年5月24日出生，汉族，住四川省梓潼县。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：蒋丽梅，女，1988年7月26日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：王波，男，1983年2月15日出生，汉族，住四川省叙永县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称：恒大公司）因与被上诉人蒋丽梅、王波房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回蒋丽梅、王波全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定双方未签订商品房买卖合同，原因不可归责于任何一方，被上诉人在签约过程中无违约行为，属事实认定错误。5月20日被上诉人明确表示因为资金问题无力购买认购房屋，并要求退还已缴纳的定金。5月28日被上诉人到售楼部与销售人员沟通并全程录音，提出要求修改合同，销售人员表示可以找律师正式与开发商商议，但其并未向上诉人公司提出任何书面要求修改合同的文件。其实质是假借要求修改合同之名，意在找到己方违约时要求退还定金的突破口。2、一审认定案涉认购书第九条无效，无法律依据。本案中《商品房买卖合同》为四川省住房和城乡建设厅制定版本，上诉人已将合同版本在房管局登记备案，不能随意做更改，且上诉人已在销售现场对《商品房买卖合同》及补充协议等文件进行公示，在认购书中对第九条通过加粗提示。被上诉人在签订认购书时，对《商品房买卖合同》及补充协议等文件是明知的并认可的。被上诉人违反约定，上诉人有权根据认购书约定不退还定金。 蒋丽梅、王波答辩称，被上诉人与上诉人是因为合同条款未达成一致协议，所以无法签订买卖合同。我方认为该情形属于不可归责于双方当事人的理由，因此上诉人应当退还20000元定金。上诉人提供的商品房认购书是对方为了重复使用拟定的合同。第五点第九点属于加重被上诉人减轻上诉人，根据合同法应视为无效。上诉人工作人员也未给我方补充合同，我方对补充合同根本不知情。在签订认购书的当天我方没有看到认购合同和补充协议。我方对于合同和协议内容完全不知晓，所以后来看到合同和协议时才会提出异议，要求修改。到目前为止上诉人都未将商品房认购协议、定金发票等资料送达给答辩人。请求驳回上诉人上诉请求。 蒋丽梅、王波一审诉讼请求：1.判令被告向原告立即返还定金20000元以及按银行同期贷款利率支付资金占用利息；2.本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实如下:2019年5月19日，恒大公司（作为甲方）与蒋丽梅、王波（作为乙方）签订《恒大金碧天下商品房认购书》一份，约定：由乙方认购甲方位于眉山市彭山区房屋，建筑面积为106.23平方米，套内面积为86.88平方米，单价为9090.78元每平方米，房价为965714元，乙方在签订认购书时支付甲方2万元作为定金。双方还约定乙方应在2019年5月21日前支付认购商品房的首付购房款275714元，同时签订《商品房买卖合同》，余款于2019年5月22日前办理完银行按揭贷款申请手续。其中第五条、第九条特别加黑加线约定：五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大金碧天下销售中心支付首付款及与甲方签订《商品房买卖合同》否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。签订《认购书》当日，蒋丽梅、王波向恒大公司支付定金2万元，截至诉讼时恒大公司未向蒋丽梅、王波交付定金2万元的收据和认购书原件。同时，签订《认购书》当日，蒋丽梅、王波签署了《承诺函》一份，载明：本人购买了贵司开发的恒大金碧天下344栋3104号商品房，本人承诺按照《认购书》约定的付款方式和期限到恒大金碧天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。若本人逾期未办理该手续，则视为本人放弃，所付款项不予退还，贵司无须通知人，可另行出售或处理该房屋。 还查明，2019年5月20日，蒋丽梅、王波在微信上与恒大公司的销售人员王欢欢联系，表示因资金筹集困难问题无法购买案涉房屋，请求退款，恒大公司不同意。后双方再次协商案涉房屋的购买事宜，蒋丽梅、王波与被告的销售人员王欢欢再次约定于2019年5月28日签署《商品房买卖合同》并交纳首付款。当日，蒋丽梅、王波到恒大公司销售中心去与销售人员王欢欢协商签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，因蒋丽梅、王波对《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的内容（房屋质量问题、逾期交房、房屋所有权证办理时间、违约责任、贷款问题）有异议，且认为有加重其义务的条款，要求进行修改，恒大公司的工作人员以格式条款不能修改为由，拒绝修改，故双方经洽谈后未签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2019年5月29日，蒋丽梅、王波向恒大公司邮寄送达了《个人退款申请书》一份，载明：因蒋丽梅、王波对合同中不合理的部分提出异议，希望通过协商修改条款，因销售人员多次表示《商品房买卖合同》及《补充协议》系格式条款，无法修改，故蒋丽梅、王波要求解除认购协议，恒大公司退还定金。2019年6月4日，恒大公司向蒋丽梅、王波出具《通知》一份，载明，截至恒大公司发函时，蒋丽梅、王波已逾期多日未与恒大公司办理任何手续，违反《认购书》约定，恒大公司按《认购书》约定，另行处理案涉房屋，所付款项不予退还。 另查明：2019年5月28日，蒋丽梅、王波在准备与恒大公司签署《商品房买卖合同》时，应交付的首付款金额为275714元，截至当日，蒋丽梅、王波名下的3张银行卡余额总计283146元。 一审认为，本案双方于2019年5月19日签订《认购书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，故该《认购书》合法有效，一审予以采信。庭审中，双方的争议焦点是：双方经洽谈后未签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的原因何在，蒋丽梅、王波在签约过程中是否有违约行为。一审认为，首先，从双方签订《认购书》及定金2万元的性质来分析，《认购书》是双方为将来签订正式《商品房买卖合同》以及《补充协议》所签订的意向性合同，该《认购书》在性质上应属于预约合同的性质，故蒋丽梅、王波支付恒大公司定金2万元的性质应是订约定金的性质。其次，从蒋丽梅、王波签约能力来分析，虽其在签订《认购书》后有因资金筹集困难问题想放弃购买房屋的念头，但最终选择继续购买案涉房屋。且从蒋丽梅、王波提供的银行流水可以看出，蒋丽梅、王波在签约当天具备支付首付款的能力，由此可以排除蒋丽梅、王波主观上有故意毁约的意思。再次，从《认购书》约定内容来看，第九条约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件……、《商品房买卖合同》《补充协议》及其附件等样板条款，并同意完全按样板条款签订合同，不再变更、增加或者减少任何条款。”蒋丽梅、王波主张《认购书》系恒大公司提供的格式条款，其约定有加重乙主责任，减轻甲方责任，还排除了乙方主要权利的情形，该条款属无效条款。恒大公司抗辩，《认购书》第九条内容加黑加线，恒大公司对蒋丽梅、王波已经尽到了明确提示义务，该条款应对双方具有约束力。众所周知，房屋买卖中牵涉的各类格式文本较多，若将《认购书》第九条的约定视为蒋丽梅、王波已经完全接受恒大公司提供的格式文本，后期无论出于何种原因，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以借此获利。借此也可以看出双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则，且该条约定也明显排除了蒋丽梅、王波磋商本约的权利，故一审认为《认购书》第九条系无效条款。综上，双方是在2019年5月19日签订的《认购书》，按双方口头变更后的签订时间，蒋丽梅、王波于2019年5月28日到恒大公司销售中心洽谈并准备签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，后蒋丽梅、王波要求恒大公司销售人员修改或增加合同中未明确的内容即房屋质量问题、贷款问题、违约责任等条款，恒大公司销售人员以格式合同为由拒绝修改或变更，导致双方未签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，双方经洽谈后未签署本约是因双方对合同条款内容未磋商达成一致意见，该原因不可归责于任何一方，蒋丽梅、王波在签署本约过程中无违约行为，故一审对蒋丽梅、王波请求返还定金20000元予以支持，对蒋丽梅、王波主张恒大公司按同期银行贷款利率支付资金占用利息，因无法律依据，一审不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告恒大鑫丰(彭山)置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋丽梅、王波购房定金20000元。二、驳回原告蒋丽梅、王波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费151元（原告已垫付），由原告蒋丽梅、王波负担75.5元，由被告恒大鑫丰(彭山)置业有限公司负担75.5元（在退还定金时一并直接支付给原告）。 二审中双方均未提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：恒大公司是否应当退还蒋丽梅、王波定金2万元。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。本案中恒大公司与蒋丽梅、王波签订《恒大金碧天下商品房认购书》，确定蒋丽梅、王波认购恒大公司销售的房屋一套，明确了房屋房号、面积、价格及房款支付方式，并约定蒋丽梅、王波支付2万元定金，以及一定期限内买方蒋丽梅、王波必须前往卖方销售中心签约付款等内容。该认购书实质为预约合同，是合同双方为将来订立确定性合同，也即本约，达成的书面允诺或协议，蒋丽梅、王波缴纳的2万元定金实为订约定金。预约合同当事人需尽到诚信的谈判义务。蒋丽梅、王波在2019年5月20日与恒大公司销售人员沟通时，表示资金筹集有困难无法购房请求退款，恒大公司不同意。之后双方又约定于2019年5月28日签署合同并支付首付款。由此，蒋丽梅、王波在签约前虽有过不签约的意思表示但最终双方又达成了签约的意向，蒋丽梅、王波并于约定的5月28日前往恒大公司销售中心签约。因此，蒋丽梅、王波按照认购书约定履行了磋商签约的义务。双方未能签订合同，原因在于蒋丽梅、王波要求对合同中房屋质量、贷款、违约责任等部分条款进行修改，而恒大公司销售人员拒绝修改。恒大公司称合同已经过备案不能修改，并认为蒋丽梅、王波要求修改合同，可以找律师与开发商商议、找公司领导面谈，而蒋丽梅、王波未提交书面文件要求修改，蒋丽梅、王波已构成违约。对此，本院认为，首先，恒大公司所称备案的合同不能修改并无法律依据。即使按照行业习惯，房屋买卖合同修改后不便通过备案，但双方就认购书中房屋房号、价款及支付方式等主要条款之外的其他内容仍有磋商的空间，并可就相关内容以补充协议等形式记载。其次，蒋丽梅、王波于2019年5月28日前往恒大公司销售中心与销售人员签订合同，销售人员本就代表恒大公司，其要求蒋丽梅、王波找律师与开发商商议，或者找恒大公司领导面谈，显然是增加了对方缔约合同的成本，加重对方责任。最后，本案双方签订的认购书系恒大公司提供的格式条款合同。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条又规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。蒋丽梅、王波要求修改的条款并非双方已达成一致意向的房号、价款及支付方式等主要条款，而是房屋质量、贷款、违约责任等其他条款。恒大公司作为提供格式条款的一方，其认购书第九条免除了对方磋商主要条款之外的其他条款的权利，虽以黑体加粗形式予以提示，但内容是否明确说明无据可查。一审认定该条款无效并无不当。基于双方在签订本约过程中未能就合同部分条款磋商一致，导致双方签订本约未成，而非认购书中约定的恒大公司未能为蒋丽梅、王波保留该房号的原因导致，故责任不可归责双方任何一方。由此，蒋丽梅、王波请求恒大公司退还定金2万元一审予以支持并无不当。 综上，恒大公司上诉理由不成立，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 王美福 审判员 覃 棱 二〇一九年十一月四日 书记员 陶 作