四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2713号 上诉人（原审原告）：陈丽蓉，女，汉族，1968年8月25日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：廖伟，四川智禾田律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵一菲，女，汉族，1985年1月7日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：赵勇，四川蜀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓雪花，女，汉族，1963年5月1日出生，住四川省绵阳市游仙区。 上诉人陈丽蓉因与被上诉人赵一菲、邓雪花租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初5688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈丽蓉上诉请求：1.请求依法撤销绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初5688号民事判决，支持上诉人的诉讼请求，即判决被上诉人支付租金356890元，并按未付租金的20％承担违约责任;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、本案基本事实:1.上诉人与被上诉人赵一菲于2018年1月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定：上诉人（甲方）将位于绵阳市的房屋出租给被上诉人（乙方）赵一菲使用；租赁期限从2018年1月15日至2020年1月14日；建筑面积为3244.46平方米，每月租金22元／平米，按房产证面积计算每月租金是71378元，年租金是856537元；租赁期间租金从第一年开始按每年5％的递增率进行上浮；被上诉人（乙方）赵一菲拖欠房租15日以上，上诉人（甲方）有权终止合同，要求被上诉人（乙方）赵一菲支付租金且按日加收应付年房租总额20％的滞纳金、赔偿损失，并承担相应的违约责任。房屋租赁合同签订后，上诉人（甲方）按照约定将房屋如期交付给被上诉人（乙方）赵一菲，但被上诉人（乙方）赵一菲分文未付租金。合同中并没体现出赵一菲系接受某人委托，在该合同签订中并没有被上诉人邓雪花的参与。2．一审查明的事实，被上诉人邓雪花与赵一菲系母女关系。二、一审认定的错误事实。1．一审因邓雪花在审庭中辩称赵一菲系受其委托而与上诉人签订的《房屋租赁合同》而认定双方的委托关系。一审法院在无证据支撑下作出的认定明显错误。2.一审法院以“2018年1月6日被上诉人邓雪花与案外人汪小玲签订《资产转让协议书》，而推定上诉人在签订租赁合同前，对房屋实际进行使用的人系被上诉人邓雪花知情”，认定被上诉人赵一菲系受被上诉人邓雪花之委托签订租赁合同明显错误。根据合同相对性原则，上诉人在出租房屋时无需对房屋实际使用人进行了解和知晓，上诉人仅需依照合同约定向承租人主张权利。3.对于被上诉人邓雪花与案外人汪小玲签订《资产转让协议书》系被上诉人邓雪花与案外人汪小玲之间的债权债务关系，与本案无关。4.被上诉人邓雪花主动要求承担债务的情形，符合债的加入，一审法院如果要对此确认并判决，也应当是判决其与原债务人共同承担责任，而非委托关系。同时由于二被上诉人之间系母女关系，母亲主动要求担责而要求免除子女的责任的行为是其为逃避债务而虚构的委托事实。三、法律适用。一审法院在无证据证明的情况下，推定出二被上诉人之间系委托关系，即根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条判定二上诉人之间系委托关系，系适用法律错误。本案中被上诉人赵一菲系合同的相对方，其应当按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定支付租金。邓雪花与本案本无关系，但在一审中邓雪花的加入，其主动要求承担债务的行为是债的加入，法院可以判决其与原债务人赵一菲共同承担责任。 赵一菲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确且程序合法，请二审依法驳回上诉人的上诉请求。案外人汪小玲由于与邓雪花等人存在债权债务关系，已经于2018年1月6日将绵阳市涪城区皇元大酒楼转让给邓雪花经营，陈丽蓉是于2018年1月15日将本案所涉房屋租赁给邓雪花，当时赵一菲并没有在绵阳。由于当时是经营的黄金季节，本案所涉及的房屋租赁合同是邓雪花已经经营一段时间后双方于2018年2月12日补签的。陈丽蓉当时是知道且应当知道皇元大酒楼的房屋是邓雪花在租用，并且该酒楼确实是邓雪花和其他几个债权人（孙作东、李素珍等）在共同经营。故原审法院判决邓雪花是租赁合同的主体并承担房租费是合情、合理、合法的。陈丽蓉在签订本案所涉及的房屋租赁合同时，不是房屋所有权人，也未有房屋所有权人的委托，该合同应为无效合同。本案所涉及房屋的所有权人绵阳市宏杰房地产开发有限公司2016年与汪小玲签订的房屋租赁合同的租赁期限为：2016年8月19日至2021年8月18日，该合同至今未解除。即房屋所有权人将该房屋租予他人，且在租赁期限内，又将该房屋租赁，合同应为无效合同，存在欺诈行为，故该合同应属无效并应撤销。 邓雪花辩称，赵一菲是代我签订的合同，并没有实际经营，不应当承担责任。签订本案合同的时间是春节前后，我没时间去签合同。书面合同是我经营了一段时间后，我女儿赵一菲回来于2018年2月12日代我补签的。我接受涉案房屋后，酒楼由我和其他几位案外人在共同经营。我方是想经营，但陈丽蓉停水、停电并将大门锁上，导致无法经营，我方损失很大，陈丽蓉应当进行赔偿。 陈丽蓉向一审法院起诉请求：1.判令赵一菲、邓雪花立即支付拖欠的租金356890元，并按未付租金的20%承担违约责任；2.本案诉讼费由赵一菲、邓雪花承担。 一审法院认定事实：2016年8月19日，绵阳市宏杰房地产开发有限公司与（甲方）汪小玲（乙方）签订《房屋出租合同》，约定，甲方将位于绵阳市的房屋出租给乙方做餐饮使用，租赁期限为2016年8月19日至2021年8月18日。该合同同时约定了租金计算标准及支付方式。2017年5月18日，汪小玲办理了“绵阳市涪城区皇元尚品大酒楼”的个体工商户登记，经营场所为：绵阳市。 2018年1月6日,邓雪花（乙方）与绵阳市涪城区皇元尚品大酒楼（甲方）签订《资产转让协议书》，约定甲方将名下位于绵阳市“皇元尚品大酒楼”门店全部资产转让给乙方，其经营权同时转让；乙方发放甲方所拖欠原有职工工资；甲方所欠各类债务均由甲方继续承担。 落款时间为2018年1月15日的《房屋租赁合同》载明，甲方为陈丽蓉，乙方为赵一菲；甲方租赁房屋位于绵阳市，建筑面积3244.46㎡，乙方租赁后作餐饮使用；租赁期限2018年1月15日至2020年1月14日；房屋租金为71378元／月，乙方2018年1月14日前支付10万元租金，1月20日前支付114134元租金，以后每季度缴纳一次，满一年后，享受两个月免交房租优惠；乙方拖欠房租15日以上，甲方有权终止合同，并要求乙方支付租金且按应付年房租总额20%的滞纳金，并赔偿甲方损失及支付违约金；任何一方违约，按当年租金总额20%支付违约金，违约金不足赔偿损失，对超出部分进行赔偿。 另查明，位于绵阳市的房屋为绵阳市宏杰房地产开发有限公司所有；位于绵阳市的房屋为绵阳唯富实业有限公司所有。2018年7月3日，绵阳市宏杰房地产开发有限公司、绵阳唯富实业有限公司共同出具书面《说明》，同意案涉店铺租赁期间收益全部由陈丽蓉享有，涉及房屋的一切事务由陈丽蓉负责处理。 再查明，绵阳市涪城区皇元尚品大酒楼于2018年4月18日登记注销。 一审庭审中，赵一菲、邓雪花认为2018年3月29日，陈丽蓉没有向实际使用人发出解除合同通知，停水停电，陈丽蓉违约在先，门被陈丽蓉锁了，其已在3月29日作出解除合同的表示。陈丽蓉陈述，水电不是陈丽蓉停的，合同解除时间是6月份；同时对汪小玲之前承租案涉房屋认可，但其拖欠房租三、四十万，合同关系已经解除。 一审法院认为，案涉位于绵阳市的房屋分别为绵阳市宏杰房地产开发有限公司、绵阳唯富实业有限公司所有，二公司共同出具的《说明》证明陈丽蓉有权对案涉房屋进行出租及享受收益。对赵一菲、邓雪花关于陈丽蓉非所有权人，无权签订租赁合同的意见，一审法院不予采纳。 案涉房屋曾租赁给案外人汪小玲，汪小玲利用该房屋经营绵阳市涪城区皇元尚品大酒楼，后与邓雪花签订《资产转让协议书》。对邓雪花所称2018年1月6日自己已经接手案涉房屋的观点,与《资产转让协议书》中的落款时间相印证，一审法院予以采信。并因此推定陈丽蓉在签订租赁合同前，对房屋实际进行使用的人系邓雪花这一事实知情，赵一菲系受邓雪花之委托与其在之后签订租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，对赵一菲、邓雪花关于邓雪花为案涉租赁合同关系权利义务承担人，及赵一菲非合同实际相对人的主张，一审法院予以采信。 邓雪花未按照合同约定向陈丽蓉支付租金，构成违约，对陈丽蓉主张其支付租赁期间租金的请求，一审法院予以支持。一审庭审中，陈丽蓉与赵一菲、邓雪花对双方已解除租赁合同关系的事实均予认可，但对解除租赁合同关系的时间有不同的观点，且均未提供证据证明解除的具体时间。参考邓雪花承接绵阳市涪城区皇元尚品大酒楼进行经营的情况，及该酒楼于2018年4月18日注销的事实，一审法院酌情支持陈丽蓉要求被告邓雪花对2018年1月6日至2018年4月18日期间的租金245064.47元承担支付责任。案涉租赁合同约定了违约条款，陈丽蓉将主张赵一菲、邓雪花承担违约责任的标准下调为未付租金的20%，该调整未加重赵一菲、邓雪花责任，一审法院予以采信。邓雪花应向陈丽蓉支付违约金49012.89元。对陈丽蓉的其他诉请，一审法院不予支持。 一审法院遂判决：一、邓雪花于一审判决生效后十日内向陈丽蓉租金245064.47元，并承担违约金49012.89元；二、驳回陈丽蓉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3862元，由邓雪花承担2856元，陈丽蓉承担1006元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案的责任主体；2.欠付的租金金额。 关于本案的责任主体。本案的《房屋租赁合同》是陈丽蓉与赵一菲签订的。赵一菲虽主张其是代邓雪花签订合同，但该合同中并没有反映该委托关系的内容。一审查明邓雪花实际经营涉案房屋是事实，但房屋的承租人与房屋的使用人不必然是同一人，即不能据此推断邓雪花系诉争房屋的承租人。陈丽蓉与赵一菲订立合同是基于对赵一菲个人的信用及资产的信赖。根据合同的相对性原则，应认定赵一菲为本案租赁合同的相对方，其应当依据《房屋租赁合同》的约定支付相应的房屋租金。一审认定事实存在瑕疵，本院予以纠正。 关于欠付的金额。《房屋租赁合同》载明的租赁期限的起始时间为2018年1月15日，即本案的租赁期限应从2018年1月15日起计算。一审中双方已认可本案的租赁合同关系已经解除，但双方对解除租赁合同关系的时间存在不同的意见，涉案房屋绵阳市涪城区皇元尚品大酒楼的注销时间2018年4月18日，本院酌情支持陈丽蓉要求赵一菲支付2018年1月15日至2018年4月18日期间的租金的上诉请求，超过前述部分的上诉请求，本院予以驳回。即赵一菲应向陈丽蓉支付223651.07元（71378元×3个月+71378元÷30天×4天）。陈丽蓉在一审中将违约责任的标准下调为未付租金的20%，结合案情及当事人的履约情况，该调整未加重赵一菲的责任，本院予以支持。赵一菲应向陈丽蓉支付违约金44730.21元。 关于邓雪花在二审期间提及锁门后所产生的损失问题，邓雪花可另行提起诉讼主张权利。 综上所述，陈丽蓉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初5688号民事判决； 二、赵一菲于本判决生效后十日内向陈丽蓉支付租金223651.07元以及违约金44730.21元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3862元，由陈丽蓉负担1583.42元，由赵一菲负担2278.58元。二审案件受理费6653元，由陈丽蓉负担2727.73元，由赵一菲负担3925.27元。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  罗 琴 审 判 员  冯安石 二〇一九年十一月五日 法官助理  潘怡佳 书 记 员  龚泾羽