广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20423号上诉人（原审被告）：广州简睡文化传播有限公司，住所地广东省广州市越秀区纸行路**首层自编16。法定代表人：王惠珍，该公司经理。委托诉讼代理人：刘健媚，广东曜信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：小高德（广州）置业有限公司，住，住所地广东省广州市天河区花城大道****之自编**/div>法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。上诉人广州简睡文化传播有限公司（以下简称简睡公司）因与被上诉人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人简睡公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回小高德公司的全部诉讼请求；3.本案的一审、二审诉讼费用由小高德公司承担。事实与理由：一审法院对合同优惠期租金认定不明确，简睡公司并未实际享受优惠期租金。根据《租赁合同补充协议一》第4条约定，一审法院计算的租金为简睡公司应该享受的优惠，并非实际享受的优惠。二、小高德公司已经单方扣除简睡公司的全部租赁保证金、管理费保证金以及水电费周转金并开具新的发票及违约金发票，一审法院并未对此认定。从本案合同缔结至解除，简睡公司共向小高德公司支付了租金76232.45元、租赁保证金152464.90元、管理费保证金29082.90元、水电周转金10134.95元，由小高德公司于2017年10月19日开具租金发票（2017年9月11日至2017年11月25日）76232.45元、租赁保证金发票152464.90元、保证金发票29082.90元。2017年10月27日解除合同，小高德公司在收回上述发票后，于2017年11月20日至23日期间，分别向简睡公司开具租金发票（2017年9月11日至2017年10月27日）76232.45元、违约金发票183706.56元、由小高德公司指定物业公司雅居乐物业管理有限公司高德置地分公司（以下简称雅生活高德分公司）开具公共能源费、电费（2017年10月11日至2017年10月27日）发票2418.32元、管理服务费发票（2017年10月11日至2017年10月27日）5557.87元。由此可见，小高德公司已经单方扣除了高额违约金，简睡公司有理由认为优惠期租金已经包含在该金额内，小高德公司提起诉讼要求支付该租金无事实依据，按小高德公司新开具的租金发票计算的租金期限为的租金为2017年9月11日至2017年10月27日，一审法院对租金事实认定有误。三、简睡公司并未收到小高德公司追讨债权的通知，即使小高德公司享有优惠期租金的债权但该债权并未确定履行期限，小高德公司无故将简睡公司起诉至法院，没有合法依据，而一审法院认定是否催告的事实上认定错误，错误判决简睡公司承担支付优惠期租金和律师费。被上诉人小高德公司辩称：不同意简睡公司的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。小高德公司向一审法院起诉请求：1.简睡公司向小高德公司支付2017年9月11日至2017日11月25日期间的租金优惠期差额114348.67元（该期间的租金应为190581.12元，优惠后的租金为76232.45元）；2.简睡公司支付小高德公司因实现债权人支付的律师费5000元；3.本案诉讼费由简睡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月28日，小高德公司（出租人/甲方）与简睡公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将位于天河区花城大道87号1101房之自编05单元（以下简称为涉讼场地）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积440.65平方米；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴纳租金给甲方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损害的或者乙方拖欠租金6月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；其他约定本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。小高德公司（出租方/甲方）与简睡公司（承租方/乙方）签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定甲方同意按原合同和本协议约定的条件将涉案场地出租给乙方使用；本物业建筑面积共计440.65平方米；该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据；租赁期限自2017年9月11日至2022年9月30日；2017年9月11日至2019年9月10日期间，租金为每月76232.45元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内，如果交租日为国家法定节假日，即交租日顺延至该节假日结束后的第一个工作日；管理费由管理服务费和公共能源费两部分构成，其中管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米23元即本物业每月管理费共计10134.95元。公共能源费按建筑面积计算，每月每平方米10元，即本物业每月公共能源费共计4406.50元；按月支付，乙方应于公历月每月五日前将该月物业管理费支付至物业管理公司指定的银行账户内。首月管理费为本物业租赁期首月（即2017年9月11日至2017年10月10日）的管理费，计14541.45元，乙方应自本协议签订时支付给物业管理公司；2017年9月11日至2017年11月25日期间为租金优惠期，租金优惠期间，优惠前租金合计为190581.12元，当期优惠后租金76232.45元；自签订本协议时，乙方应向甲方支付优惠期租金；如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠；甲方有权变更物业管理公司。物业管理公司的变换，不影响原合同及本协议的履行；甲方应在2017年9月11日将本物业交付乙方使用；如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权；乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用；乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或甲方物业管理公司支付迟延违约金；甲乙双方同意在本租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议；因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等违约金；乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过十五日的；本协议为原合同不可分割的部分，本协议如与原合同条款有抵触，以本协议约定为准等内容。合同签订后，简睡公司向小高德公司支付了租赁保证金152464.90元、管理费保证金29082.90元、2017年9月11日至2017年11月25日期间的租金76232.45元。小高德公司于2017年9月11日将涉讼场地交付给简睡公司使用，当天简睡公司在小高德公司的《租户入伙确认书》上盖章确认。另查明，雅生活高德分公司另案向一审法院起诉简睡公司，要求其支付本案涉讼场地的2017年10月11日至2017年10月27日期间的管理费及逾期支付管理费违约金。一审法院经审理后作出（2018）粤0106民初25863号民事判决，认为：2017年10月11日至2017年10月27日的管理费是雅生活高德分公司从保证金予以扣除的，因上述期间的管理费已从管理费保证金中予以扣除，现雅生活高德分公司再次主张简睡公司支付上述期间的管理费，一审法院不予支持等。简睡公司于2017年10月27日收到小高德公司发出的《关于解除合同的通知》，通知中称简睡公司逾期缴交管理费已经超过15日，已构成严重违约，为减少损失，依据约定没收简睡公司已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并于2017年10月28日收回涉讼场地另行出租。对于何时收回涉讼场地，小高德公司表示不清楚；简睡公司表示其从合同签订后到合同解除，从未实际进场。一审诉讼中，小高德公司为证实其向简睡公司催讨欠款、要求解除合同及为提起本案诉讼支付了律师费，提供了以下证据：1.小高德公司委托广东金领律师事务所周芳律师于2017年10月（具体的日期未注明）发出的《律师函》，要求简睡公司向雅居乐物管支付9850.66元；2.2018年8月1日小高德公司与广东佰卓律师事务所签订的《民事诉讼委托代理合同》一份，载明：本合同项下律师服务费委托同意按计件收费方式计付律师费，具体标准为每件案5000元；3.广东佰卓律师事务所于2018年9月6日出具的《广东增值税普通发票》一份，载明缴纳费用为80000元。经质证，简睡公司表示其并未收到证据1律师函；简睡公司对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认。因简睡公司否认收到证据1的《律师函》，一审法院限令小高德公司举证证明该《律师函》的送达情况，但小高德公司并未举证证实。一审法院认为：小高德公司、简睡公司就涉讼场地签订的《租赁合同》及《补充协议一》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。《租赁合同》及《补充协议一》均是双方当事人充分协商一致所订立的，双方已约定内容不一致的以《补充协议一》为准。简睡公司主张《补充协议一》为小高德公司提供的格式版本、而合同约定简睡公司未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费等费用逾期超过十五日的小高德公司有权解除合同的条款加重了其责任，属于无效条款的意见不成立，一审法院不予采纳。依据约定，简睡公司迟延交付物业管理费超过十五天的，小高德公司有权要求解除合同。合同签订后，小高德公司依约交付了涉讼场地给简睡公司使用，简睡公司理应支付相应的租金给小高德公司及支付相应的物业管理费给小高德公司指定的物业公司。根据合同约定简睡公司应在2017年10月5日前支付10月份的管理费，但至小高德公司出具《关于解除合同的通知》的2017年10月27日仍未支付当月的管理费，迟延交付物业管理费已超过十五日，符合合同约定的解除条件，小高德公司有权要求解除，解除合同通知已于2017年10月27日送达简睡公司，依法合同已于当天解除，故现小高德公司要求简睡公司支付租金优惠期间已享有的租金优惠合法有据，一审法院均予以支持。关于简睡公司应补交的租金优惠期租金数额问题。涉讼场地交付给简睡公司使用后，何时交还给小高德公司应由简睡公司承担举证责任，虽简睡公司并未举证证明，但涉讼场地现已被收回，而小高德公司在《关于解除合同的通知》中明确其将于2017年10月28日收回，故一审法院确认小高德公司于2017年10月28日收回涉讼场地。因此，简睡公司实际享有的租金优惠期间为2017年9月11日至2017年10月28日，该期间已享有的租金优惠按双方约定计算得出为67706.44元【（190581.12-76232.45）÷76天×45天】。小高德公司主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。至于简睡公司已交付的2017年10月28日之后租金应如何处理问题，因简睡公司并未在本案中提出反诉，本案中对此不予处理，简睡公司可另循法律途径解决。依据双方约定，简睡公司迟延支付管理费导致合同解除的，应承担小高德公司为此支出的律师费，故现小高德公司要求简睡公司支付律师费5000元合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、广州简睡文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向小高德（广州）置业有限公司支付2017年9月11日至2017年10月28日期间的租金优惠期间的租金67706.44元；二、广州简睡文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向小高德（广州）置业有限公司支付为实现债权而支出的律师费5000元；三、驳回小高德（广州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2690元，由小高德（广州）置业有限公司负担1639元，由广州简睡文化传播有限公司负担1051元。经审查，除雅生活高德分公司另案向一审法院起诉简睡公司，要求其支付本案涉讼场地的2017年10月11日至2017年10月27日期间的管理费及逾期支付管理费违约金等一案。一审法院所立案号为（2018）粤0106民初25874号之外，一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一、《补充协议一》还约定简睡公司应将涉讼场地的管理费支付至雅居乐物业管理有限公司高德置地分公司的银行帐户。二、小高德公司于2017年向简睡公司发出的《租赁保证金/首月租金等付款通知》载明，根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议一》，请简睡公司向其支付首租2017年9月11日至2017年11月25日76232.45元、租赁保证金152464.90元、管理费保证金29082.90元、水电费周转金10134.95元，合计共267915.2元。三、简睡公司提交的《中国建设银行股份有限公司活期存款明细帐》显示，简睡公司在向小高德公司支付上述管理费保证金及租赁保证金同时向小高德公司支付了水电费押金10134.95元。四、在上述25874号审理过程中，雅生活高德分公司确认“雅居乐物业管理有限公司高德置地分公司”于2017年12月已变更为“雅居乐雅生活股份有限公司高德置地分公司”，在该民事判决书中，一审法院确认：雅生活高德分公司于2017年11月22日出具了2张发票，载明已收到了简睡公司2017年9月11日至2017年10月27日的管理服务费及公共能源费7976.19元。雅生活高德分公司表示该份发票是依简睡公司所缴纳管理费保证金抵扣后所开出具给简睡公司的，事实上简睡公司并未另行向雅生活高德分公司另行支付2017年9月11日至2017年10月27日的管理费，管理费是从保证金予以扣除的。四、小高德公司分别于2017年11月20日及23日出具了租金发票（期间为2017年9月11日至2017年10月27日，金额为76232.45元）及违约金发票（金额为183706.36元）。二审中，简睡公司表示双方解除合同后小高德公司已经向简睡公司开据实际租赁期的租金发票，违约金开具的发票的金额比租赁保证金金额多，扣除的违约金已经超过约定的金额，双方就解除合同已达成一致意见，小高德公司起诉是不诚信的行为。小高德公司确认双方在2017年10月27日解除合同及小高德公司在该日收回涉讼场地，但表示其出具了76232.45元的发票是优惠后的租金发票，是应简睡公司的请求出具的，不认可2017年9月11日至2017年10月27日的租金就是76232.45元，小高德公司仅是将收取简睡公司的全部款项，重新分项开具发票给简睡公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点为简睡公司是否需要向小高德公司支付2017年9月11日至2017年10月28日的租金优惠期间的租金67706.44元的问题。虽双方签订的《补充协议一》明确约定如因简睡公司原因导致租赁合同提前终止的，简睡公司无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向小高德公司补交已享有的租金优惠，但鉴于小高德公司在其于2017年10月27日收回涉讼场地即双方解除租赁关系后，就其向简睡公司收取的全部款项重新出具了四张发票，其中包括金额为76232.45元的租金发票（期间为2017年9月11日至2017年10月27日）和金额为183706.56元违约金发票，由此可认定双方就简睡公司应支付的2017年9月11日至2017年10月27日的租金已进行了结算，对简睡公司就租赁关系解除应承担的违约金亦已达成了一致意见，故现小高德公司要求简睡公司再次支付2017年9月11日至2017年10月28日期间的优惠期租金即再次要求简睡公司承担违约责任缺乏依据，一审法院予以支持有误，本院予以纠正。综上所述，简睡公司上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25907号民事判决；二、驳回小高德（广州）置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2690元及二审受理费1051元，由小高德（广州）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月二十八日书记员  郭 俏区敏儿