四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初13670号 原告：李友昌，男，1963年3月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：夏志宝，四川致高律师事务所律师。 被告：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地：成都市人民中路一段**。 法定代表人：陆建超，总经理。 委托诉讼代理人：伍思洋，四川天天律师事务所律师。 第三人：石科颖，男，1974年12月7日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：龙伦，四川泰仁律师事务所律师。 第三人：李宏英，女，1974年7月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告李友昌与被告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房担保公司），第三人石科颖、李宏英案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李友昌及其委托诉讼代理人夏志宝，被告住房担保公司的委托诉讼代理人伍思洋到庭参加诉讼，第三人石科颖、李宏英经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。现已审理终结。 李友昌请求本院判令：1.判令确认原告李友昌和第三人石科颖、李宏英于2017年3月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令位于成都市双流区房屋变更登记在第三人石科颖、李宏英名下；3.判令第三人石科颖、李宏英取得位于成都市双流区房屋不动产登记后三十个工作日内，将前述房屋变更登记在原告李友昌名下；4.判令停止（2015）青羊民初字第11203号之二对位于成都市双流区房屋的强制执行，并依法解除查封；5.判令第三人石科颖、李宏英承担本案的诉讼费用和公告费等相关费用。事实及理由：2013年1月6日，成都双流和骏置业有限公司将位于成都市双流区房屋出售给石科颖、李宏英，并签约备案。2017年3月2日，李友昌和石科颖、李宏英在中介公司的撮合下签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给李友昌。同日，成都市双流区国土资源局不动产登记中心出具《商品房买卖合同摘要》，显示案涉房屋备案登记在石科颖、李宏英名下。2017年3月3日，石科颖、李宏英在中介公司和物业管理公司监督下，将案涉房屋移交李友昌占有控制。李友昌分别于2017年3月3日、4日，10月16日、23日通过银行转账方式支付了购房款，代为缴纳了房屋交易契税，拖欠的物管费共计2987962元。2017年3月3日，李友昌与石科颖、李宏英共同申请四川省成都市律政公证处对前述购房行为进行公证。该处审查后于2017年3月8日出具《公证书》。且按照房屋买卖合同的约定，石科颖、李宏英取得案涉房屋不动产登记后应当将案涉房屋变更登记至李友昌名下。住房担保公司与石科颖、李宏英追偿权纠纷中，依住房担保公司的保全申请，青羊法院作出（2015）青羊民初字第11203号之二《民事裁定书》，于2017年3月1日查封了案涉房屋。2019年8月1日，李友昌对前述执行行为提出异议，青羊法院于2019年8月13日作出（2019）川0105执异353号《执行裁定书》，驳回了其异议请求。李友昌不服该裁定，提起本案诉讼，望判如所请。 住房担保公司辩称，通过李友昌的诉状以及本案的时间脉络可以看出，石科颖和李宏英在2013年向开发商购房，并向银行抵押按揭贷款，有商品房备案合同摘要及商品房预告登记。住房担保公司依约履行担保责任后于2015年提起追偿权诉讼，青羊法院查封了案涉房屋。而李友昌在2017年购买案涉房屋，其应当知道案涉房屋已被法院查封的事实，故应自行承担购买房屋的风险后果。李友昌的诉请于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。 石科颖、李宏英未到庭陈述意见，亦未提交证据。 根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院受理的住房担保公司与石科颖、李宏英追偿权纠纷一案，于2016年6月23日，本院作出（2015）青羊民初字第11203号民事判决书，判决石科颖、李宏英向住房担保公司支付代偿款63822.26元、违约金24000元等。后本院于2017年3月1日以（2015）青羊民初字第11203号之二《民事裁定书》及《协助执行通知书》查封了备案登记在石科颖、李宏英名下位于成都市双流区房屋。李友昌于2019年8月1日向本院提出执行异议，本院于2019年8月13日作出（2019）川0105执异353号《执行裁定书》，认为其未在本院查封前签订合法有效的房屋买卖合同，遂裁定驳回李友昌的异议申请。李友昌对该裁定不服，于2019年9月6日提起本案诉讼。 另查明，2017年3月2日，李友昌（买方）与石科颖（卖方）、李宏英（共有人）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于成都市双流区房屋（共27间）出售给买方；房屋成交价为3987962元；在签订本合同时支付首付款2487962元，剩余房款由银行按揭贷款支付；卖方于30个工作日内办理银行还款手续，还款完毕须将还款证明交至中介处；双方于不动产登记证下达后30个工作日办理过户登记手续。 2017年2月15日，李友昌向黄永转款3万元。2017年2月26日，黄永向李友昌出具收条，载明：收到李友昌支付蓝光空港国际城一期5栋1单元1106号-32号房购房意向金80000元，其中2月15日转款3万元，5万元为现金支付，签合同当日自动转为房款。 李友昌于2017年3月3日、4日向李宏英共计转款1961400.96元。2017年3月3日，李宏英向李友昌出具收条，载明：收到李友昌购买蓝光空港国际城一期5栋1单元1106号-1132号房的首付款2487962元。 西航港街道大件路白家段280号5栋1单元11层1109号房屋的登记所有权人为成都双流和骏置业有限公司；案涉房屋网签合同至今备案登记在石科颖、李宏英名下。 上述事实有（2015）青羊民初字第11203号民事判决书、（2019）川0105执异353号执行裁定书、房屋买卖合同、中国农业银行卡交易明细清单、收条、房屋查询信息及当事人陈述等在案为证。 审理中，1.李友昌陈述在2017年3月办理完公证后，石科颖、李宏英即将房屋交付给李友昌，李友昌即装修使用案涉房屋至今；其已支付购房款2987962元，尚欠100万元未支付。2.李友昌申请撤回对第三人成都双流和骏置业有限公司、成都伍玖壹科技有限公司的起诉。 本院认为，李友昌申请撤回对第三人成都双流和骏置业有限公司、成都伍玖壹科技有限公司的起诉，符合法律规定，本院予以准许。 参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。因案涉房屋备案登记于石科颖、李宏英名下，本院于2017年3月1日以（2015）青羊民初字第11203号之二《民事裁定书》及《协助执行通知书》对案涉房屋的查封并无不当。 现李友昌主张其与石科颖、李宏英于2017年3月2日就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，并支付部分购房款及物管费，请求确认《房屋买卖合同》合法有效，并据此取得案涉房屋所有权。李友昌与石科颖、李宏英所签订的《房屋买卖合同》，即便合法有效，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，依据买卖取得房屋，须经登记才能产生所有权变动的效力，而李友昌依据房屋买卖合同，仅享有要求出卖人办理变更登记的请求权，而不能直接依据房屋买卖合同取得房屋的所有权，且本院已于2017年3月1日对案涉房屋予以了查封，并在房管部门对案涉房屋的查封情况进行了登记公示，双方的房屋买卖合同客观上也不能履行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人提出的执行异议，须满足前述四个条件才能得到支持。而本案中，李友昌与石科颖、李宏英的《房屋买卖合同》签订时间为2017年3月2日，本院查封时间为2017年3月1日，其签订买卖合同以及占有使用房屋的时间均在本院依法查封之后，不符合前述规定的条件，其要求停止执行的主张不成立，本院不予支持。 至于李友昌要求确认其和石科颖、李宏英于2017年3月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令案外人将案涉房屋变更登记至石科颖、李宏英名下，并在石科颖、李宏英取得房屋不动产登记后三十个工作日内，将房屋变更登记至李友昌名下的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，李友昌的前述诉请，不属于案外人执行异议之诉可以一并作出裁判的范围，本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回原告李友昌的全部诉讼请求。 案件受理费3100元，公告费300元，共计3400元，由原告李友昌承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  王 川 人民陪审员  吴洪林 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  童学翠