湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0115民初7806号原告：吴天平，男，1969年7月7日出生，汉族，住江苏省江都市，委托诉讼代理人：吴参，湖北百思得律师事务所律师，一般授权。被告：张美林，女，1969年7月11日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，公民420122196907114022。被告：肖前，男，1980年1月27日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，原告吴天平与被告张美林、肖前居间合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴天平及其委托诉讼代理人吴参，被告肖前到庭参加诉讼。被告张美林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天平向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年1月13日解除；2.判令被告肖前退还原告的购房款26万元并支付利息，从2019年1月13日按照年利率6%支付至全部付清时止；3.张美林对上述债务承担连带偿还责任。事实和理由：2018年7月5日，原告与张美林、肖前签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定原告购买张美林名下的房产，房产位于武汉市江岸区中一路国际百纳一期2栋9层6室，建筑面积62.94平方米，不动产权证号为鄂（2017）武汉市江岸不动产第0043698号，约定交易价格为133万元。原告签订合同当日以转账方式向肖前支付购房款10万元。后因各种原因，三方迟迟办理不了过户手续。2019年1月13日，原告与肖前确认解除该购房协议，张美林、肖前同意退款，但至今未退还到位。原告为维护自身合法权益，诉至人民法院。被告张美林提交书面答辩状辩称，1.吴天平与我于2018年7月5日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》并未成立。我没有在合同上签字，该合同不是真实意思表示。故吴天平无权确认合同于2019年1月13日解除，并要求支付利息。吴天平应支付占用房屋的租金和物业费40,143.48元。2.吴天平没有达到银行办理购房贷款的信用标准，无法及时办理购房贷款，没有实际履行合同的能力，应当赔偿我因订约机会丧失而受到的损失10万元。综上所述，请求人民法院依法驳回吴天平的诉讼请求。被告肖前辩称，1.吴天平与我于2018年7月5日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》并未成立。张美林没有在合同上签字，该合同不是其真实意思表示。故吴天平无权确认合同于2019年1月13日解除。2.吴天平没有达到银行办理购房贷款的信用标准，无法及时办理购房贷款，没有实际履行合同的能力，应当赔偿我因订约机会丧失而受到的损失33,250元（按第三方中介委托房屋买卖佣金结算标准总房价的2.5%计算）。3.本合同系由吴天平提出解除，其应当承担解除合同给我造成的损失。我积极为买卖双方办理贷款等相应手续，已履行自己的义务，吴天平应当支付报酬。即使协商解除合同，也需要支出必要的费用。本院经审理认定事实如下：武汉市人民政府办公厅于2016年10月2日发布《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》（武政办﹝2016﹞131号）。2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅印发《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（武政办﹝2016﹞159号），进一步强化住房限购限贷措施。2018年7月15日,吴天平与肖前签订《武汉市存量房居间（买卖合同纠纷）》（以下简称案涉合同）。合同的当事人为张美林（卖方、甲方），吴天平（买方、乙方），肖前（经纪代理方、丙方）。合同主要条款约定如下：第一条，甲方所有的房屋坐落于武汉市江岸区中一路36号国际百纳二期2栋9层6室，建筑面积为62.94平方米，房屋所有权证号为“鄂（2017）武汉市江岸不动产权第6052139号”。第二条，经甲乙双方协商一致，上述房屋的甲乙成交价为133万元。第三条，分期付款。签订合同当天乙方交付甲方购房预付金10万，后期冲抵房款。甲、乙双方于2018年8月5日前配合丙方办理乙方向银行贷款人民币90万元贷款申请，乙方贷款申请通过后7个工作日内，甲、乙双方配合丙方办理上述房屋过户手续，过户当天，乙方交付甲方购房首付款40万元整，银行按揭贷款直接由乙方指定受托支付至甲方账号。第五条，在办理交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。第六条，本同签订之日，甲、乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后7日内协助办理过户手续，交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。合同签订之时，附加条款：1.乙方银行贷款金额以银行实际贷款金额为准。2.乙方购房首付款为总房价减去银行贷款金额和购房定金后剩余房款为准。3.丙方负责为乙方解决购房资格。如因丙方办理购房资格出现任何法律纠纷及不利后果，责任全部由丙方承担。吴天平与肖前签订合同时，张美林不在场。肖前自述其从事房产行业，张美林系其堂弟的大姨，委托其卖房。合同签订之后，吴天平于当日向肖前转账16万元，于2018年8月20日转账支付9万元，合计26万元。肖前则出具了对应款项的收据。之后至2018年12月份，肖前与吴天平、张美林前后三次到不同的银行办理购房贷款，其中有一次三方均在一起。因吴天平与肖前签订案涉合同时，不符合前述两个文件规定的购房条件，银行贷款没有办理成功。吴天平为此多次与肖前联系，要求退还已支付的购房款，但未果。吴天平遂向本院起诉，本院于2019年10月22日向张美林、肖前送达传票，于10月25日被签收。上述事实，有双方当事人的陈述、案涉合同、收款收据、微信聊天记录等经当庭质证属实的证据证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点如下：一、案涉合同的法律效力；二、案涉合同是否解除；三、承担责任的主体和损失。现评析如下：一、案涉合同的法律效力。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”依照上述规定可知，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，经被代理人追认的，对被代理人发生效力。结合本案事实，肖前自述张美林委托其卖房。张美林虽没有在案涉合同上签名捺印，但其在合同签订之后与肖前、吴天平三次前往银行办理商业贷款事宜，足以说明其应当知道与吴天平、肖前之间存在房屋买卖合同关系。张美林前往银行办理商业贷款的行为可视为对肖前代其签订合同的追认。故肖前代张美林签订的案涉合同，对张美林发生效力。案涉合同系张美林真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，当事人均应依照合同的约定全面履行义务。二、案涉合同是否解除。案涉合同附加条款第3条约定：肖前负责为吴天平解决购房资格。如因肖前办理购房资格出现任何法律纠纷及不利后果，责任全部由肖前承担。本案中，肖前明知吴天平没有购房资格仍签订案涉合同，且三次办理商业贷款失败，违反上述合同约定，致使吴天平购买房屋的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，吴天平享有解除合同的权利，自通知到达对方时解除。由于吴天平没有提供证据证明其已向张美林作出解除合同的通知，故其主张确认案涉合同于2019年1月13日解除的请求，事实依据不足。但吴天平向本院起诉后，本院向张美林、肖前送达诉状副本和传票后，即视为已履行通知义务，故双方的合同于2019年10月25日解除。三、承担责任的主体和损失。案涉合同附加条款第3条约定：肖前负责为吴天平解决购房资格。如因肖前办理购房资格出现任何法律纠纷及不利后果，责任全部由肖前承担。故肖前应当承担违约责任。由于吴天平支付的26万元购房款均系向肖前转账，没有证据证明肖前已将该款转给张美林，且肖前亦不予认可，故吴天平要求张美林承担连带责任的主张，事实依据和法律依据均不充分，本院不予支持。关于损失，肖前自2018年12月份三次办理银行贷款失败无法履行合同后就应当及时向吴天平返还26万元购房款，但却以各种理由拖延，其应当支付资金占用期间的利息。吴天平主张自2019年1月13日起计算资金占用利息至债务全部付清时止，不违反法律，本院予以支持，但利率应按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。综上所述，吴天平的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张美林、肖前辩称吴天平应分别赔偿其因订约机会丧失而受到的损失10万元、33,250元的意见，没有提出反诉，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告肖前于本判决生效之日起7日内向原告吴天平返还购房款26万元，并支付资金占用利息（利息自2019年1月13日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至债务实际履行完毕时止；二、驳回原告吴天平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,600元（已减半收取），由被告肖前负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊波二〇一九年十一月二十一日书记员  方旎