北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终12312号上诉人（原审被告）：李燕芬，女，1966年5月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：潘泽东，男，1993年11月4日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。上诉人李燕芬因与被上诉人潘泽东房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李燕芬到庭参加诉讼，被上诉人潘泽东经本院合法传唤未到庭参加审理。本案现已审理终结。李燕芬上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，将本案发回重审或改判由潘泽东承担违约责任；2.本案一审、二审诉讼费由李燕芬负担。事实和理由：第一，一审法院未依法通知李燕芬参加庭审，审判程序违法。第二，李燕芬从未与潘泽东签过《二手房买卖合同》及其《补充协议》，2018年9月中旬，潘泽东谎称有大老板全款买李燕芬的房子，但一直以种种理由不让李燕芬与实际买主签订买卖合同，至今李燕芬仍不知实际购房人为谁，也未拿到含有买卖双方签名的《二手房买卖合同》和《补充协议》。购房合同中购房人信息系潘泽东私自添加，不是李燕芬的真实意思表示，故合同无效。第三，潘泽东不具备购房资格，依法应当承担违约责任。成都实施房屋限购政策，潘泽东在成都不具备购房资格。即便不存在案涉房屋被查封的事实，也无法过户给潘泽东，故潘泽东应当承担履行不能的违约责任。李燕芬对房屋查封没有过错，且房屋已经解封，满足过户条件。第四，潘泽东实际仅支付了12万余元的购房款，距离175万的全额购房款存在巨大差额，因此即便因李燕芬原因导致合同无法履行，也应当调低定金赔偿金额。潘泽东未出庭，亦未提交书面答辩意见。潘泽东向一审法院起诉请求：1.判令解除潘泽东与李燕芬签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》；2.判令李燕芬双倍返还潘泽东定金36万元（潘泽东已支付的定金为18万元）；3.判令李燕芬返还潘泽东已支付的首付款13万元；4.判令李燕芬赔偿潘泽东经济损失20万元；5.判令李燕芬赔偿潘泽东逾期退还定金和首付款的利息损失（以49万元为本金，自2018年11月3日起计算至上述款项实际还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；6.判令李燕芬赔偿潘泽东支出的律师费等费用。一审法院认定事实：2018年9月30日，潘泽东（买受人、乙方）与李燕芬（出卖人、甲方）签订《二手房买卖合同》，约定潘泽东以175万元的购买涉案房屋。双方约定乙方在签订合同时支付定金18万元，在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款43万元,余款132万元于产权交割完毕当日支付；甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在15日内将乙方的已付款不计利息的返还乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。2018年10月12日，潘泽东与李燕芬签订《补充协议》，约定涉案房屋除浙商银行欠付的132万元外无其他任何经济纠纷，潘泽东同意在2018年11月15日支付38万元（含定金），且在李燕芬过户前代为偿还132万元的贷款。尾款5万元于房屋过户后两个工作日支付，且潘泽东的付款义务最迟至2018年11月30日。李燕芬应当尽其所能，在2018年11月30日前为潘泽东办理涉案房屋的过户手续，若李燕芬违约致使在2018年11月30日前未完成过户，应在5个工作日内双倍退还买方前期支付的订金加首付。2018年11月2日，涉案房屋被四川省成都市龙泉驿区人民法院（以下简称龙泉驿区法院）以（2018）川0112执保118号民事裁定书依法查封。之后潘泽东亦向龙泉驿区法院提出诉前保全申请。2018年11月8日，龙泉驿区法院作出（2018）川0112财保118号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。另查1，潘泽东已向李燕芬支付购房款的情况为：2018年10月1日支付13万元；10月10日支付5万元；10月17日分别支付2万元及5万元；10月18日支付定金2万元；10月22日支付19800元；10月24日支付2万元。以上共计309800元，其中含定金18万元及购房款129800元。另查2，2018年7月，李燕芬以涉案房屋在浙商银行股份有限公司成都分行办理了最高额抵押贷款，涉案房屋的担保额度为225万元，李燕芬的借款金额为132万元。目前该抵押权为存续状态。潘泽东为支持其诉讼请求，向一审法院提供《二手房买卖合同》、《补充协议》、银行流水单、微信转账截图、涉案房屋信息查询记录、民事裁定书等证据材料。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。本案中，潘泽东与李燕芬签署的《二手房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述合同及协议签订后，潘泽东依约支付了定金及部分购房款，而根据双方约定，李燕芬应最晚于2018年11月30日前办理完产权过户，将涉案房屋过户登记至潘泽东名下，但作为卖方的李燕芬在收取潘泽东支付的定金及部分购房款后，未继续履行作为卖方的合同义务，未在约定的期限截止前履行其合同义务，后涉案房屋被法院依法查封。因李燕芬的违约行为致使潘泽东无法取得涉案房屋的所有权，双方签订房屋买卖合同的目的因李燕芬迟延履行合同义务的行为已无法实现，且涉案房屋已被另行查封，双方的合同已在客观上不具备继续履行的条件，因此潘泽东要求解除其与李燕芬签订《二手房买卖合同》及《补充协议》，事实和法律依据充分，一审法院予以支持。房屋买卖合同关系解除后，李燕芬收取的定金18万元及129800元应返还潘泽东。因李燕芬的行为构成违约，潘泽东要求李燕芬另行赔偿其一倍定金的诉讼请求法律依据充分，一审法院予以支持。潘泽东主张的逾期退还定金及已支付购房款的利息损失、其他经济损失等诉讼请求在性质上属于因李燕芬违约而给潘泽东造成的损失，因一审法院已支持潘泽东要求李燕芬另行赔付一倍定金的诉讼请求，因此对潘泽东的上述诉请一审法院不再支持。潘泽东主张的律师费损失部分，缺乏法律依据，一审法院不予支持；诉讼费一项，一审法院依法予以处理；另案保全费部分，此项虽属因李燕芬违约致使潘泽东遭受的损失，但在潘泽东的其他诉讼主张中已予以考量，故此部分主张一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除潘泽东与李燕芬于2018年9月30日签订的《二手房买卖合同》及于2018年10月12日签订的《补充协议》；二、李燕芬于判决生效之日起7日内返还潘泽东购房款129800元及定金180000元；三、李燕芬于判决生效之日起7日内赔偿潘泽东180000元；四、驳回潘泽东其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，李燕芬提交4份证据。证据1，《补充协议》，证明李燕芬与潘泽东之间不存在买卖协议，潘泽东始终没有把《二手房买卖合同》与《补充协议》交付给李燕芬。证据2，成都博达金金融服务外包有限责任公司信息，证明潘泽东是居间人。证据3，李燕芬与潘泽东的微信聊天记录，证明李燕芬与潘泽东之间没有签订过任何协议，且潘泽东由欺骗李燕芬的行为。证据4，网签合同信息查询记录，证明2018年9月份诉争房屋没有被查封。潘泽东未发表质证意见。本院经审查认为，该4份证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据范畴，且不足以证明其证明目的，本院对其不予采信。潘泽东二审未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应对自己的主张提交充分证据佐证，未能提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不利的法律后果。结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案二审争议焦点为：1.潘泽东是否为诉争《二手房买卖合同》与《补充协议》的一方适格主体；2.李燕芬是否存在违约行为。关于第一个争议焦点，李燕芬上诉主张潘泽东只是居间人，并非真正购房人，其并无成都购房资格，双方也从未签订过《二手房买卖合同》与《补充协议》。对此本院认为，首先，潘泽东提交了《二手房买卖合同》与《补充协议》，李燕芬认可合同及协议中签字确系其本人书写，亦认可潘泽东向其支付了180000元定金和129800元购房款。李燕芬并未举证证明其曾就此向潘泽东提出过异议。在李燕芬未提交其他充分证据证明存在其他购房主体的情况下，一审法院结合现有证据认定潘泽东与李燕芬之间就诉争房屋存在买卖合同关系，《二手房买卖合同》与《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效，并无不当。现双方因合同履行发生争议，李燕芬以合同相对方主体资格不适格为由主张合同无效，并无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于第二个争议焦点，即李燕芬是否存在违约行为。根据双方协议约定，李燕芬最晚应于2018年11月30日前将诉争房屋过户至潘泽东名下。李燕芬在收取了潘泽东依约支付的定金及部分购房款后，未能按照约定确保房屋既有产权状态，导致双方未能按照约定期限完成过户，构成违约。因诉争房屋目前仍处于被查封状态，潘泽东取得房屋所有权的合同目的无法实现，双方合同客观上已不能履行，故潘泽东有权主张解除诉争《二手房买卖合同》与《补充协议》，亦有权要求李燕芬双倍返还定金。李燕芬虽主张潘泽东受让房屋所有权资格存在瑕疵，但其未能就潘泽东购房主体资格问题提交充分有效证据证明，本院对此不予采信。关于李燕芬主张的潘泽东已付房款占全款金额比例过低，故定金罚金应相应调低的上诉意见，因无事实和法律依据，本院对此亦不予采信。一审法院认定双方合同解除，并认定李燕芬应返还潘泽东购房款，并双倍返还定金均无不当，本院均予以确认。关于李燕芬上诉主张的一审送达程序存在瑕疵一节。经审查，一审法院依据相关法律法规规定，依法严格履行了本案送达程序，送达合法有效。李燕芬该上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，李燕芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由李燕芬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  龚勇超审 判 员  张丽新二〇一九年十一月二十二日法官助理  郭欣欣书 记 员  崔浩然书 记 员  陈 玥