江苏省江宁经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0191民初1985号原告：顾祺凯，男，1993年11月3日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：永利商业管理(南京)有限公司，统一社会信用代码91320115MA1Y2X0432，住所地南京市江宁区天元路**南京江宁科技金融中心****。法定代表人：邵志伟，执行董事。被告：南京市江宁区宏丰房产信息咨询中心，统一社会信用代码92320115MA1NRM1E82，住所地，住所地南京市江宁开发区庄排路**瑞鸿名邸****iv>经营者：唐万梅，负责人。原告顾祺凯与被告永利商业管理(南京)有限公司（以下简称“永利南京公司”）、南京市江宁区宏丰房产信息咨询中心（以下简称“宏丰房产中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾祺凯、被告宏丰房产中心经营者唐万梅到庭参加诉讼，被告永利南京公司经本院合法传唤，无正当理由拒不参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾祺凯向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告永利南京公司签订的房屋租赁合同；2.解除原告与被告永利南京公司、宏丰房产中心签订的房屋租赁合同；3、被告永利南京公司返还原告一年租金42000元；3.被告宏丰房产中心退还居间服务费1750元、押金3500元；4、被告永利南京公司按照租金的2倍赔偿原告违约金84000元。事实与理由：经过被告宏丰房产中心的居间服务，原告与被告永利南京公司签订了房屋租赁合同两份，约定永利南京公司将位于南京市江宁区房屋租赁给原告使用，租赁期限为2019年7月6日至2020年7月5日，房屋租金为3500元/月，房屋押金3500元。原告通过支付宝向永利南京公司支付了12个月房租，共计42000元，又通过支付宝向宏丰房产中心支付了居间服务费1750元以及房屋押金3500元。2019年7-8月，案外人王银萍（房主）多次告知原告，因永利南京公司未向其缴纳相关租金，其已单方面解除与永利南京公司之间的房屋托管合同，有权强制收房，要求原告尽快搬离。2019年8月14日，原告为能正常居住案涉房屋，与王银萍又签订了一份房屋租赁协议，约定原告承租王银萍房屋，租赁期间为2019年7月1日至2019年12月31日，租金为2000元/月，为期半年房屋租金共计12000元。原告认为永利南京公司未向案外人王银萍缴纳相应房租，直接导致原告不能正常使用案涉房屋，已经构成违约。宏丰房产中心在永利南京公司违约的情况下，应退还居间服务费及押金。被告宏丰房产中心承认原告在本案中所主张的房屋租赁事实，但辩称宏丰房产中心为中介公司，承租方与出租方出现纠纷，与中介公司无关，且居间服务工作已经成功，应当收取居间服务费。因此，原告要求退还居间服务费无法律依据。宏丰房产中心已于2019年6月26日将该房屋押金3500元转账给永利南京公司。被告永利南京公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了房屋租赁合同、转账记录、收款收据、微信聊天记录、房屋租赁协议等证据，被告宏丰房产中心为了证明其主张依法向本院提交了转账记录作为证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据认定事实如下：案涉房屋位于南京市江宁区不动产所有权系案外人吴银萍所有，该房屋一直由吴银萍交给被告永利南京公司托管。2019年6月26日，原告顾祺凯通过转账方式向被告宏丰房产中心支付租房定金3500元，被告宏丰房产中心向原告顾祺凯出具收据一份（编号：4662342）。当日，被告宏丰房产中心即将收到的3500元定金转账支付给被告永利南京公司，被告永利南京公司于2019年6月30日向原告顾祺凯出具收条一份（编号5527224），载明：“收款事由：亚都天元居押金”。2019年6月30日，原告顾祺凯通过转账方式向被告宏丰房产中心支付中介费（居间服务费）1750元，被告宏丰房产中心向原告顾祺凯出具收据一份（编号：4662343）。同日，原告顾祺凯又向被告永利南京公司通过转账方式支付全年房租42000元，被告永利南京公司向原告出具收据一份（编号为5527225）。2019年7月6日，在被告宏丰房产中心（见证方）见证下，原告顾祺凯（乙方、承租方）与被告永利南京公司（甲方、出租方）签订租赁合同一份（以下简称“三方租赁合同”），并由合同签订方及见证方共同签字、盖章确认。同日，原告顾祺凯（乙方、承租人）又与被告永利南京公司（甲方、管理人）签订房屋租赁合同一份（以下简称“双方租赁合同”）。三方租赁合同载明：“1-1.甲方将其合法拥有的坐落在江苏省南京市江宁区亚都天元居的建筑面积为112平方米的房屋出租给乙方做住宅使用。甲方承诺有权出租此房，并已取得其他共有人同意……2-1.该房屋租赁期共（大写）12个月，自2019年7月6日起至2020年7月5日止……2-2.该房屋每月租金为￥3500……2-4.该房屋租金支付方式为：年付……3-2.在租赁期限内，甲方若擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。5-1.本合同签订时：（1）甲方向见证方支付服务费人民币（大写）壹仟陆佰元元整；（2）乙方向见证方支付服务费人民币（大写）壹仟柒佰伍拾元元整。”双方租赁合同载明：“房屋的地址：1.甲方出租给乙方的房屋位于江苏省南京市江宁区（县）亚都天元居9-903（物业地址）……租赁期限及用途：1.该房屋租赁期共12个月。自2019年7月6日起至2020年7月6日止。租金及支付方式：1.该房屋每月租金为¥3500（不含税），（大写叁仟伍佰元整）。押金及其他费用：1.签约时收取乙方押金人民币为¥3500元，（大写叁仟伍佰元整）。租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方。”2019年7月起，案外人王银萍（房主）多次告知原告顾祺凯，因长期未收到永利南京公司的租金，故其已单方解除与被告永利南京公司的托管合同，其有权强制收回案涉房屋，要求原告尽快搬离案涉房屋。2019年8月14日，原告与案外人王银萍（房主）签订了房屋租赁协议一份，约定房东吴银萍将案涉房屋出租给原告顾祺凯，租赁期限为2019年7月1日至2019年12月31日，每月租金2000元。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应当按约履行。原告依约缴纳房租，被告应保证原告对房屋的正常使用。现案外人吴银萍（房主）已将案涉房屋强制收回，致房屋租赁合同已无履行之可能，实际已经解除。合同解除后，没有履行的应当终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取补救措施及赔偿损失。合同解除后，原告顾祺凯未实际使用的房屋租金，被告永利南京公司应予退还。顾祺凯与案外人吴银萍于2019年8月14日另签订房屋租赁协议，顾祺凯实际使用房屋时间为2019年7月6日至2019年8月14日，合计39天。因此，被告永利南京公司应当退还原告顾祺凯剩余期间的房屋租金合计37450元（42000元-3500元/30天*39天）。本院根据合同约定依法予以确定，符合合同约定的条件下押金应予以退还。永利南京公司已收到顾祺凯支付的房屋押金3500元，现双方之间签订的租赁合同因永利南京公司过错解除，故永利南京公司应当退还顾祺凯房屋押金3500元。关于顾祺凯要求永利南京公司按照年租金的2倍支付违约金84000元的主张。本案中，因永利南京公司过错导致顾祺凯无法继续承租该房屋，永利南京公司对顾祺凯已经构成违约，应当向顾祺凯承担违约责任。根据合同约定，永利南京公司应当按照月租金的两倍支付违约金7000元。关于顾祺凯要求宏丰房产中心退还居间服务费1750元的主张。本院认为，虽然合同法对居间方的义务要求较低，但居间收费应与提供的服务相匹配。宏丰房产中心作为专业从事房产买卖租赁的中介机构，在收取较高居间费用的情况下，应对案涉房屋的适租情况进行尽职调查。因宏丰房产中心未对出租人作出相应要求致顾祺凯在签订房屋租赁合同时即处于风险之中，故顾祺凯有权要求宏丰房产中心退还居间服务费。结合本案案情，本院酌定宏丰房产中心退还顾祺凯居间服务费1500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾祺凯与被告永利商业管理(南京)有限公司、南京市江宁区宏丰房产信息咨询中心签订的编号为HF1801071的房屋租赁合同及原告顾祺凯与被告永利商业管理(南京)有限公司签订的房屋租赁合同于本判决生效之日立即解除；二、被告永利商业管理(南京)有限公司应于本判决生效之日起10日内退还原告顾祺凯房屋租金37450元、房屋押金3500元及支付违约金7000元；三、被告南京市江宁区宏丰房产信息咨询中心应于本判决生效之日起10日内退还原告顾祺凯居间服务费1500元；四、驳回原告顾祺凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2925元，由原告顾祺凯负担1823元，被告永利商业管理(南京)有限公司负担1068元，被告南京市江宁区宏丰房产信息咨询中心负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孟如歌二〇一九年十一月五日见习书记员  刘 瑶