湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）湘0602执异169号 案外人：袁某，男，1972年2月6日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：王辉，湖南湘杰律师事务所律师。 申请执行人：付某某，男，1969年5月26日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：肖某某，男，1964年9月23日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 被执行人：姚某某，男，1973年4月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 被执行人：刘某某，女，1974年7月9日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 在本院执行申请执行人付某某与被执行人姚某某、刘某某民间借贷纠纷一案中，案外人袁某对本院查封、冻结被执行人姚某某名下位于岳阳市岳阳楼区解放路办事处某某居委会的产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号的501房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人袁某称，2016年4月14日，被执行人姚某某与案外人袁某签订房屋买卖协议，约定将原产权证号为岳阳楼区字第xxx号501房的房屋以50万元的价格出卖给袁某。协议签订后，姚某某在收清房款后即将该房屋交付给袁某。袁某接收该房屋后即对房屋进行装修，并一直对房屋实际占有、使用至今。2016年7月21日，贵院在申请执行人付某某与被执行人姚某某民间借贷纠纷一案中以（2016）湘0602民初2977-1-1号执行文书查封冻结了该房产。案外人袁某与姚某某就该房屋的买卖交付行为在先，法院查封冻结在后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。请求法院依法中止对坐落于岳阳市岳阳楼区解放路办事处某某居委会原产权证号为岳阳楼区字第xxx号501房的执行，并解除对该房屋的查封与冻结措施。 申请执行人付某某称，一、案外人袁某称与被执行人姚某某签订房屋买卖合同，但却没有及时办理房产证，这不合常理。双方应原为民间借贷，后补签合同，应视同伪造合同，损害其他债权人利益，应认定无效；二、案涉房屋交付时间不明，查封时没有人住，后来几个月也没有人提出异议，且查封时是旧锁，查封后换锁；三、请求法院调取袁某和姚某某之间在借款发生后的银行流水记录，若袁某有收到姚某某的款项，应认定为利息收入；四、请求法院对袁某提供的房屋买卖合同的真实性进行鉴定，卖方姚某某签名是否为其本人笔迹及指纹。五、袁某提供的水电费收据最早在2017年5月份，袁某提出执行异议申请最早的时间是2017年8月12日，袁某在执行异议申请书中说实际占有、居住并使用该房屋一年多之久，明显与事实不符。六、袁某应对执行异议申请中所有举证承担法律责任。请求法院驳回案外人袁某的异议请求。 本院查明，原告付某某、冯某某与被告姚某某、刘某某民间借贷纠纷一案，经原告申请财产保全后，本院依法作出（2016）湘0602民初2977-1号民事裁定书，并于2016年7月21日向房产部门送达该民事裁定书和（2016）湘0602民初2977-1-1号协助执行通知书，首轮查封了姚某某位于岳阳市岳阳楼区解放路办事处某某居委会房屋一套（岳房权证岳阳楼区字第××号，原产权证号为岳阳楼区字第xxx号）。2016年11月27日，本院作出（2016）湘0602民初2977号民事判决：限被告姚某某、刘某某于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金300000元及其利息等，案件受理费5800元，财产保全费2320元，共计8120元，由被告姚某某、刘某某负担。 因姚某某、刘某某未履行上述生效法律文书所确定的义务，付某某于2017年6月20日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，立案号为（2017）湘0602执1362号。当月29日，本院作出（2017）湘0602执1362号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人姚某某、刘某某的银行存款381086元，或扣留、提取同等数额的收入至本院账户，或查封、扣押价值相当的财产。执行过程中，案外人袁某对本院（2016）湘0602民初2977-1-1号民事裁定查封、冻结的姚某某名下房产证号为12××98号房屋（房号501）提出执行异议，请求中止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封、冻结措施。 案外人袁某为证明其主张向本院提供了如下证据： 证据一、被执行人姚某某身份证明、房屋买卖协议、袁某账户对姚某某的银行转账记录等。拟证明：1、案外人袁某与被执行人姚某某于2016年4月14日签订了房屋买卖协议，且袁某在签订协议前就已于同年3月14日、15日通过银行转账向姚某某支付了全部购房款共计50万元，本次交易已经全部完成；2、申请执行人付某某2016年7月21日在冻结该房产时，袁某已经购买了该房产并实际占有居住。 证据二、证人邓某的身份证明、邓某的建行个人账户支出交易明细（其中最早的一笔为2016年12月26日用电地址案涉房屋交纳电费54.06元，2017年1月17日交纳167.36元，当天又交纳100元）、电力公司收取用电地址案涉房屋电费的收据（2017年6月4日、2017年8月11日）、岳阳市自来水公司收取用水地址案涉房屋水费的收款收据（2017年7月25日、2017年8月11日）。拟证明：1、证人邓某是案外人袁某的司机，曾通过银行账户多次帮袁某缴纳水、电费；2、袁某在房屋使用过程中以姚学明的名义缴纳过水、电费；3、姚某某在袁某支付完购房款之后，已向袁某交付房屋。袁某在该房屋中居住并实际占有。 证据三、证人胡幼平的身份证明及其房产证明、律师对胡幼平的调查笔录等。拟证明：1、胡幼平是案外人袁某现在已购房产的邻居，该邻居证实袁某在2016年4-5月份时就已经住进该房屋。而被执行人付某某是在2016年7月21日才冻结该房产的，付某某冻结房产是袁某已经取得该房产所有权之后的法律行为。2、上述三组证据可以形成证据链，证实袁某在申请执行人付某某2016年7月21日冻结该房产时已经取得该房产所有权。 本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人袁某提交的房屋买卖协议即使属实且向被执行人姚某某支付了全部价款，但其关于在人民法院查封案涉房屋前已占用该不动产及非因其自身原因未办理过户登记的证据不足。故案外人袁某的异议不符合前述司法解释规定的排除执行的全部情形，对袁某的异议请求，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人袁某的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审 判 长  贺卫红 审 判 员  何文祥 人民陪审员  杨玉香 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  吴丹册 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。