天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初44456号原告：天津开发区现代产业区总公司，住所地天津市滨海新区汉沽汉北路**。法定代表人：田俊强，总经理。委托诉讼代理人：田青，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晶，天津金诺律师事务所律师。被告：秦俊桂,女，1963年6月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津开发区现代产业区总公司与被告秦俊桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用普通程序进行审理，由审判员李秀峰、韩雪、人民陪审员肖冉组成合议庭，本案于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田青、周晶，被告秦俊桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.判令被告立即腾退租赁的位于天津开发区汉沽现代产业区栖霞街×××号房屋；2.判令被告支付自2015年9月1日至2019年4月16日房屋租金1828400元；3.判令被告支付自2015年9月1日至2019年4月16日的能源物业费60946.67元；4.判令被告支付自2015年至2018年度能源采暖费41140元；5.判令被告支付自2015年9月11日至2019年4月16日的房屋租金违约金609403.2元；6.判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月11日至实际支付之日止的能源物业费违约金（暂计算至2019年4月16日为5028.66元）；7.判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年11月11日至实际支付之日止的能源采暖费违约金（暂计算至2019年4月16日为3486.97元）；8.判令被告向原告支付自2019年4月16日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至2019年5月16日为86800元）；9.判令被告向原告支付因本案诉讼产生的律师代理费73231元；10.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于天津开发区汉沽现代产业区栖霞街×××号房屋租赁给被告作为娱乐配套设施租赁经营之用，租赁期为2012年12月10日至2024年5月31日，具体租金支付方式：2014年10月1日至2019年9月30日，按照1元／平方米每日，每月固定租金为42000元，租金按月支付，于每月10日前一次性付清当月租金。物业管理及相关费用支付方式：暖气9.35元／平方米每月，每年11月1日至次年3月31日，于每年11月10日前一次性交齐；物业费按照1400元／月缴纳，每月10日前将上一月能源、物业等费用向原告缴纳，若被告迟延支付租金，每逾期一日，应按照迟交租金总额的万分之五支付违约金，若被告迟延交纳物业管理及相关费用，应当承担由此产生的违约金及罚金等。租赁合同签订后，原告按照约定如期向被告交付租赁房屋，但被告自2013年7月起未再按照约定如期支付租金及上述费用。2015年6月原告就被告拖欠的租金及相关费用向贵院提起诉讼，贵院于2015年11月16日作出（2015）滨汉民初字第3576号判决，判令被告支付自2013年7月至2015年8月拖欠房租费的本金及违约金以及拖欠能源物业费、取暖费的本金及违约金，但被告始终未按上述生效判决书的要求履行金钱给付义务，并继续租赁原告所有的房屋，且长期拖欠房屋租金及相关能源费用。被告长期拖欠房屋租金及相关能源费，原告多次催要未果，原告于2019年4月16日向被告发送解除租赁合同通知书，要求被告支付自2015年9月至解除之日的房屋租金、物业费、采暖费及对应的违约金，并要求被告于解除之日起30日内腾空交回租赁房屋。截至起诉之日，被告仍未向原告缴纳租金、物业费等费用并继续占有使用原告房屋。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告秦俊桂辩称，按照合同约定的房屋这部分没有异议。房屋违约金计算百分比高，物业能源费部分不应收取违约金，腾房的使用费部分，腾房应给予时间，所以这部分不合理。律师费不同意负担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行举证质证，对被告秦俊桂有异议的违约金及律师费是否应当收取及计算标准问题，本院将在下文中具体评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告曾用名天津经济技术开发区汉沽现代产业区总公司，于2015年4月3日经核准变更为现在名称。坐落于天津开发区汉沽现代产业区栖霞街×××号房屋所有权人为原告。2012年12月原告与天津泰运娱乐有限公司（以下简称：泰运公司）针对上述房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将上述房屋（建筑面积为1400平方米）出租给泰运公司用于娱乐配套设施经营，租赁期限自2012年12月10日起至2024年5月31日止。具体租金支付方式如下：1、2012年12月10日至2014年9月30日，按照0.8元／平方米每日,每月固定租金33600元；2、2014年10月1日至2019年9月30日，按照1元／平方米每日，每月固定租金42000元；3、2019年10月1日至2024年5月31日，按照1.2元／平方米每日，每月固定租金50400元。租金按月支付，于每月的10日前一次性付清当月的租金。物业管理及相关费用约定如下：暖气9.35元／平方米每月，每年11月1日至次年3月31日，于每年11月10日前一次性交齐；物业费按照1400元／月缴纳，每月10日前将上一月物业费向原告缴纳。违约责任约定如下：泰运公司如不能按照合同规定的期限交付租金，每逾期一日，应承担迟交租金总额的万分之五的违约金，逾期60天的，原告有权解除合同，并要求泰运公司支付至合同解除之日的逾期违约金，并没收履约保证金。泰运公司在接到原告解除通知之日30日内腾空房屋，并按照合同所确定的租金标准的两倍向原告支付合同终止日至实际腾还房屋之日的房屋使用费。上述合同最后落款处盖有被告秦俊桂印章，合同名义相对方为泰运公司。另查，合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告未能按照合同约定支付房屋租金、能源物业费及采暖费，针对上述费用原告曾向本院提起诉讼，本院于2015年11月16日作出（2015）滨汉民初字第3576号民事判决书，确定被告支付截止至2015年8月的房屋租金966,000元、能源物业费16,800元以及2012-2014年度采暖费115,130元。关于判决确定日期之后的房屋租金、能源物业费及采暖费，被告仍未交纳，经庭审确认，2015年9月1日至2019年4月16日欠付租金1,828,400元，2015年9月1日至2019年4月16日欠付物业管理费60,946.67元，2015年至2018年采暖费41,140元。2019年4月15日，原告向被告邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，其中载明双方当事人签订《租赁合同》于2019年4月16日解除。被告于2019年4月17日收到该解除通知书。再查，被告已于2019年9月5日完成了涉案承租房屋的腾退交接事宜。本院认为，原告在与泰运公司签订《房屋租赁合同》时，泰运公司尚未成立，截止目前仍未成立，因此，泰运公司不具有主体资格，该合同应视为原告与被告签订，合同的权利义务应由行为人秦俊桂承担。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。基于被告欠付租金等相关费用的事实，原告依据合同约定向其邮寄送达了解除合同通知书，被告已收到且在庭审中对解除合同一事并无异议，解除通知具有法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方之间签订的《房屋租赁合同》解除日期为2019年4月17日。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及合同约定，被告应当对其所承租的房屋在约定的期限内腾空返还原告，并支付欠付的各项费用。本案在审理过程中，经原、被告双方书面确认，涉案房屋已于2019年9月5日腾退完毕，故原告要求被告腾退房屋的主张已无实际意义。庭审中，被告对原告主张欠付的租金、能源物业费以及采暖费用的数额均无异议。故本院对原告主张被告支付上述费用的诉讼请求予以保护。针对原告主张的违约金问题，在民事经济领域中，对于双方约定的违约条款只要不违反法律强制性规定，司法权力应尽可能减少介入干预，但对于违约条款的约定亦不能随意进行约定，应以违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限。根据本案调查的事实，原、被告双方对于逾期缴纳房屋租金的违约责任进行了明确约定（日万分之五），但就拖欠能源物业费、采暖费以及其他费用的违约责任未进行明确约定，综合考虑涉案合同的履行情况、当事人双方签订合同时的逾期利益等综合性因素，根据公平原则以及诚实信用原则，并参照本院于2015年11月16日作出（2015）滨汉民初字第3576号民事判决书中针对同一《租赁合同》关于违约金的认定，在本案中房租违约责任计算标准应予以酌减，本院酌定按照日万分之三予以计算；能源物业费及采暖费的违约责任因双方未有明确约定，可按照中国人民银行同期贷款利率予以计算，结合原告提交的违约金计算明细，对于原告主张的2015年9月11日至2019年4月16日房租部分违约金本院确定为365,641.92元，对于截止至2019年4月16日的能源物业费部分的违约金本院确定为5,028.66元，对于截止至2019年4月16日的采暖费部分的违约金本院确定为3,486.97元。针对原告主张的房屋占用使用费问题，由于本院确定双方合同解除日期为2019年4月17日，根据合同约定原告应当给予被告30日的腾房时间，基于双方确认的腾退房屋时间为2019年9月5日，依据合同约定，被告应支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费，对于房屋占用使用费的计算，以确定的合同解除之日2019年4月17日再延续30日为起算日，标准按照合同解除之时的约定计租（标准1,400元/日双倍计付）。针对原告主张的律师费问题，参照本院已生效的（2015）滨汉民初字第3576号民事判决，原告的该项主张于法无据，本院不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告秦俊桂于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司自2015年9月1日至2019年4月16日的房租租金1,828,400元；二、被告秦俊桂于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司自2015年9月1日至2019年4月16日的能源物业费60,964.67元；三、被告秦俊桂于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年-2018年采暖费41,140元；四、被告秦俊桂于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司自2015年9月11日至2019年4月16日的房屋租金违约金365,641.92元；五、被告秦俊桂于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司自2015年10月11日至2019年4月16日的能源物业费违约金5,028.66元以及自2019年4月17日起至实际给付之日止逾期给付能源物业费的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计付；六、被告秦俊桂于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司自2015年11月11日至2019年4月16日的采暖费违约金3,486.97元以及自2019年4月17日起至实际给付之日止逾期给付采暖费的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计付；七、被告秦俊桂于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司自2019年5月17日起至2019年9月5日止的房屋占有使用费，标准按照2,800元（1,400元×2倍）/日计付。八、驳回原告天津开发区现代产业区总公司的其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28,467元，由原告天津开发区现代产业区总公司负担1,410元，被告秦俊桂负担27,057元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  李秀峰审 判 员  韩 雪人民陪审员  肖 冉二〇一九年十一月十五日书 记 员  王珊珊附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：天津市第三中级人民法院地址：天津市空港经济区含章路16号。