四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终1927号 上诉人（原审原告）：朱锡兰，女，1958年8月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王万君，系朱锡兰之夫，1958年10月2日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：马惠兰，女，1955年6月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：杨苏杭，男，2000年3月3日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：苏丽，系杨苏杭母亲，1976年10月7日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段**。 法定代表人：邓华,总经理兼董事长。 委托诉讼代理人：邱小兵，男，系公司员工。 上诉人朱锡兰因与被上诉人马惠兰、杨苏杭、原审第三人宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱锡兰及其委托诉讼代理人王万君、被上诉人马惠兰、被上诉人杨苏杭委托诉讼代理人苏丽、原审第三人宜宾怡安龙润置业股份有限公司委托诉讼代理人邱小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱锡兰上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8628号民事判决；2.准许继续执行宜宾市翠屏区南岸航天路中段8号龙润国际小区4幢1单元6层20号房屋；3.判决马惠兰、杨苏杭与怡安龙润公司恶意串通、妨害法院执行违法，并赔偿给朱锡兰造成的损失3000元；4.一、二审案件受理费由马惠兰、杨苏杭与怡安龙润公司负担。事实和理由：1.房屋认购书不是房屋书面买卖合同；2.朱锡兰占有未竣工验收的房屋违法；3.一审法院仅凭一张收款收据就认定朱锡兰支付了619840元巨额房款错误。 马惠兰、杨苏杭辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回朱锡兰的全部诉讼请求；2.由朱锡兰承担一审、二审案件诉讼费用。 怡安龙润公司述称，1.认购书签订没有与购房人办合同是我公司错误。我们会还融资公司的钱，撤销后签订正式合同，是因为我公司资金链断裂，没有实现承诺；2.购房款问题，我们确实收到了购房预付款，不是签订购房协议才支付款项，我们2011年开始已经开始收购预付款，而且不是以怡安龙润公司名义，是怡安投资集团名义收取，后又分别以金威公司收取，我们要求把所有账款转到郭昌平卡上，这个卡是公司所用，不是郭昌平个人，我们所有凭证都有体现，我们收款所有依据都保存了的，我们收取预付款时资金本身有问题，因此收取预付款也是说清楚了，要求他们打预付款，没有选到合适房源时，我们可以支付资金占用利息，选到合适房源时不再支付利息，牵涉到这种情况的不止马惠兰、杨苏杭，而是两百多户，我们对所有真实购房户都是这种形式；3.房屋未竣工交付，是我们资金断裂，然后政府为了维稳，与真实购房户协商，他们出资把房屋进行完善，达到基本入户条件，政府要求我们把房子交付给真实购房户，这个是政府要求我们交房，不是真实购房户强制占领非法入住，造成这个局面是我公司原因的，和真实购房户无关，朱锡兰确实进行了融资，我们为了吸收资金备案，但是备案只是融资担保，我们与朱锡兰签订了回购协议，我们资金链断裂，我们按照我们承诺的进行完善。 朱锡兰向一审法院起诉请求：1.准许执行宜宾市翠屏区南岸航天路中段8号龙润国际小区4幢1单元6层20号房屋；2.请求判决马惠兰、杨苏杭与怡安龙润公司赔偿因其恶意串通、妨害法院执行，并因此给朱锡兰造成的损失3000元；3.马惠兰、杨苏杭承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月1日，怡安龙润公司向朱锡兰借款1050000元，同日，朱锡兰（买受人）与怡安龙润公司（出卖人）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人怡安龙润公司将龙润国际房屋出售给买受人朱锡兰，与该商品房有关的抵押情况为该商品房所分摊的土地使用权正在办理抵押手续。按照套内建筑面积计算，总价款为1050000元。同日，朱锡兰与怡安龙润公司再次签订《商品房回购合同》一份，合同约定：甲方（怡安龙润公司）将龙润国际项目住宅出售给乙方（朱锡兰），建筑面积258.79平方米（叁）套（房屋明细附后，其中包含案涉房屋），实际销售总价：1050000元，甲方必须保证该房产产权明晰且权属无争议，并在房管局办理备案登记。乙方无条件同意甲方于2015年12月1日以第一条中同等总价格：1050000元回购本协议中第一条所指的所有房屋。同时甲、乙双方于2014年12月1日签订的《商品房买卖合同》自行终止，乙方无条件配合甲方办理退房相关事宜。自乙方缴纳房款日期起，到回购日期止，甲方给予乙方资金占用补偿金，每月21000元整，甲方在每月30日前将补偿金转入乙方指定账户。“房屋明细”上载明的系案涉两套房屋的楼幢、房号、建筑面积、套内建筑面积等。双方均在上述合同及该“房屋明细”上签名、盖章。2014年12月2日，怡安龙润公司将案涉房屋备案至朱锡兰名下。后怡安龙润公司陆续向朱锡兰支付资金利息。后怡安龙润公司未偿还朱锡兰借款，故朱锡兰于2017年向四川省宜宾市翠屏区人民法院起诉，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2017年4月28日出具（2017）川1502民初1504号民事判决书，判决：怡安龙润公司于判决生效之日起10日内偿还朱锡兰借款本金1050000元及资金利息。怡安龙润公司未按判决书确定的内容履行支付义务，朱锡兰于2018年2月向四川省宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行。 2014年2月，马惠兰之女苏丽向怡安龙润公司之法定代表人郭昌平转账支付150000元；2014年8月，苏丽向怡安龙润公司提出将该款转至其母亲马惠兰名下；2014年8月14日，怡安龙润公司向马惠兰出具“收款收据”，载明：收到马惠兰交款150000元；并备注：苏丽更为马惠兰。2014年8月21日，马惠兰（乙方）与四川怡安投资集团有限公司（以下简称怡安公司，甲方）签订《车位使用权买卖协议》，协议约定：甲方同意乙方缴纳预付款150000元后，凭所缴纳的收款收据到甲方所开发的怡安大厦、光复大厦、碧竹山庄选购车位。 2014年7月9日，马惠兰之夫苏德林与（乙方）与怡安公司（甲方）签订《车位使用权买卖协议》，协议约定：甲方同意乙方缴纳预付款100000元后，凭所缴纳的收款收据到甲方所开发的怡安大厦、光复大厦、碧竹山庄选购车位。同日，怡安公司向苏德林出具了收款收据。马惠兰、杨苏杭对此提供了苏德林于2014年6月4日、2014年6月17日取款凭证，金额分别为120000元、44000元。 上述款项均转至马惠兰及杨苏杭（苏丽之子）用于抵扣房款。2015年7月8日，马惠兰、杨苏杭（乙方）与怡安龙润公司（甲方）签订了《“龙润国际”房屋认购书》，内容为：乙方认购甲方“龙润国际”项目的4幢1单元6层20号建筑面积89.91平方米房屋，优惠后总价为619839.5元，乙方自愿选择一次性付款。后怡安龙润公司于2015年7月8日(收据上载明的时间)向马惠兰、杨苏杭出具619840元的认购款收据。 除上述两笔款项来源外，马惠兰、杨苏杭另向一审法院提供了苏丽于2014年5月14日取款176000元的取款凭条一份，证明其于2014年7月22日向怡安龙润公司的财务人员现金缴纳了100000元房款。2015年7月8日，马惠兰向案外人张新转账支付130000元，马惠兰陈述其以130000元向怡安龙润公司的债权人张新购买250000元债权，用于抵扣房款，并向一审法院提供了怡安龙润公司于2015年7月8日的收款收据，该收款收据载明：此款应于抵付马惠兰房款张新，备注：张新2500**元。 2017年7月3日，马惠兰、杨苏杭（乙方）与怡安龙润公司（甲方）签订了《龙润国际小区第四幢业主自救协议书》，约定：甲、乙双方一致同意乙方以借资的方式出资将龙润国际4号楼项目工程启动修建并达到工程验收竣工的交房标准后交给业主。出资金额按每平方米500元的标准收取，所有资金全部用于四号楼的建设上不得挪作它用，超出总预算的费用，由甲方承担。怡安龙润公司分别于2017年7月3日、2017年8月18日向马惠兰、杨苏杭出具自救款收据30000元、14955元，合计44955元。 2018年1月25日，马惠兰、杨苏杭向龙润国际小区第四幢业主维修委员会出具“接房申请”，内容分别为：“我是4幢6楼20号业主，已缴纳自救款44955元，搭建款5500元，现申请将自救款转至怡安龙润公司进行财务结算。本人申明：房款已结清，如未结清，将积极配合自救委员会将未缴纳房款用于4号楼未完工程”。马惠兰、杨苏杭及家人现居住于案涉房屋内。 2018年1月25日，怡安龙润公司向马惠兰、杨苏杭出具了案涉房屋的契税6198元、专项维修资金8098元、产权登记费100元。2018年3月30日，宜宾龙润物业管理服务有限公司与马惠兰、杨苏杭分别签订了案涉房屋的《宜宾龙润国际前期物业服务协议》、《宜宾龙润国际临时管理规约》。马惠兰、杨苏杭办理了该两套房屋的电卡并与家人现居住于案涉房屋内。 2018年2月5日，朱锡兰依据生效判决书向四川省宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2018年7月5日出具（2018）川1502执663、664号执行裁定书，并于2018年7月24日查封了案涉房屋。 2018年8月，马惠兰、杨苏杭得知案涉房屋被四川省宜宾市翠屏区人民法院查封，故就执行标的（案涉房屋）向四川省宜宾市翠屏区人民法院提出执行异议，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2018年10月出具（2018）川1502执异188号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行。 另查明，案涉房屋（4幢）未通过竣工验收，也未通过消防验收。 一审法院认为，本案的焦点问题是马惠兰、杨苏杭就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。朱锡兰系第三人怡安龙润公司的债权人，在借款当日即与怡安龙润公司签订了《商品房买卖合同》，怡安龙润公司并将案涉房产备案至朱锡兰名下。朱锡兰经人民法院生效判决书确认其享有相应债权后进入执行阶段，法院依法查封了案涉房产；现马惠兰、杨苏杭称系案涉房产的实际买受人，并依法占有案涉房产，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，本案马惠兰、杨苏杭虽与怡安龙润公司签订的是《“龙润国际”房屋认购书》，但根据双方履行的实际情况可以认定双方建立了事实上的买卖合同关系，且马惠兰、杨苏杭提供相应证据证实其在人民法院查封之前就已占有案涉房屋，并向本院出示了怡安龙润公司开具的购房款收据，怡安龙润公司亦认可收到马惠兰、杨苏杭的购房款，加之马惠兰、杨苏杭对购房款均提供了款项来源的依据，支付购房款的时间、金额基本与《“龙润国际”房屋认购书》上载明的时间、金额一致，故马惠兰、杨苏杭所举证据符合上述法律规定，马惠兰、杨苏杭就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，朱锡兰作为申请执行人请求准许执行宜宾市翠屏区航天路中段8号龙润国际小区4幢1单元6层20号建筑面积89.91平方米房屋，经一审法院审查后，不予支持。 朱锡兰请求马惠兰、杨苏杭及怡安龙润公司赔偿因恶意串通、妨碍法院执行而造成的损失3000元，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款规定，判决：驳回朱锡兰的诉讼请求。案件受理费80元，由朱锡兰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的朱锡兰与怡安龙润公司之间的融资担保事实予以确认。 本院另查明，2015年7月8日，马惠兰、杨苏杭（乙方）与怡安龙润公司（甲方）签订了《“龙润国际”房屋认购书》，内容为：乙方认购甲方“龙润国际”项目的4幢1单元6层20号建筑面积89.91平方米房屋，优惠后总价为619839.5元，乙方自愿选择一次性付款，乙方已充分了解所选房屋在乙方认购之前甲方已用作融资抵押并已在房管局办理备案登记。同日，怡安龙润公司向马惠兰、杨苏杭出具收款收据一张，载明：“马惠兰、杨苏杭4-6-1-20认购款619840元”。马惠兰、杨苏杭当庭陈述前述款项由四笔款项构成：1.2014年2月14日，苏丽（马惠兰之女、杨苏杭之母）以转账方式转入郭昌平账户150000元；2.2014年7月22日，苏丽以现金方式支付100000元；3.苏德林（马惠兰之夫）以现金方式支付100000元；4.2015年7月8日马惠兰通过转账方式，以130000元购得张新（怡安龙润公司员工）在怡安龙润公司250000元债权，抵扣房款。 2014年2月14日，怡安公司出具了收款收据一张，载明“马惠兰交款150000元，备注苏丽更为马惠兰”。苏丽提交了工商银行卡号为62×××47的资金流水，该流水清单显示：2014年2月14日，苏丽通过POS交易支付150000元。收款方为郭昌平。 2014年7月22日，怡安公司出具收款收据一张，载明“苏丽交款100000元”。苏丽称该100000元以现金方式支付，资金来源为其2014年5月14日通过工商银行取款176000元，并提交了当日的资金流水清单,该清单显示当日苏丽分三次提取现金，分别为50000元、56000元、50000元。 2014年7月9日，怡安公司出具收款收据一张，载明“苏德林交款100000元”，苏德林称该100000元系现金交付。苏德林提交了2014年6月4日、2014年6月17日的条款凭证，两次分别取现120000元、44000元。 2015年7月8日，马惠兰通过成都银行向张新转账130000元。马惠兰称该130000元用于购买张新在怡安龙润公司的250000元债权，但双方无相关的书面依据。一审庭审中，怡安龙润公司当庭陈述：“张新与怡安龙润公司之间的借款关系并未经法院确认，只是自己私下的协议”。马惠兰提交了2015年7月8日的一张收款收据，载明：“郭昌平还款250000元，备注：张新2500**元”，该收款收据未加盖有任何公章，但添加有“此款用于抵付马惠兰付款张新”字样。 本院认为，本案为执行异议之诉，本案争议的焦点是马惠兰、杨苏杭对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，结合一、二审查明事实，本院认为马惠兰、杨苏杭在本案中就案涉房屋享有排除执行的权利。理由如下： 一是双方在人民法院查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同。2015年7月8日，马惠兰、杨苏杭即与怡安龙润公司签订了《“龙润国际”房屋认购书》，并支付了相应的购房款。其时双方已达成了房屋买卖的合意，房屋认购书的性质为房屋买卖合同。而案涉房屋于2018年7月24日方被依法查封，故马惠兰、杨苏杭与怡安龙润公司在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。 二是马惠兰、杨苏杭在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。本案案涉的房屋虽属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，但法律上的实际占有，并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。从马惠兰、杨苏杭提供的房屋装饰装修管理服务协议、前期物业服务协议、物管费、垃圾处理费、房屋水电气缴费收据来看，能够反映马惠兰、杨苏杭在人民法院查封之前已经实际管控了案涉房屋，也就是说马惠兰、杨苏杭在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。 三是从款项的支付来看，马惠兰、杨苏杭提交了收款收据四张，其中三张加盖有怡安公司财务专用章，该三张收款收据的时间分别为2014年2月14日、2014年7月9日、2014年7月22日。其中2014年2月14日的款项系通过银行转账支付，有银行转账凭证予以印证；2014年7月的两笔均为现金交易，该两笔的取款时间和金额虽与怡安投资公司出具收款收据的时间和金额有一定出入，但不能因此否认马惠兰、杨苏杭已向怡安龙润公司支付房款的事实。关于2015年7月8日的收款收据，因交款人为郭昌平且无收款单位印章，同时，张新与怡安龙润公司之间是否存在借款关系并未证据予以证明，且马惠兰仅凭其向张新转款的银行转款凭证证明与张新之间存在债权转让关系证据并不充分。故即便马惠兰与张新之间的债权转让不能确认，其前述三笔交款共计缴款350000元，也已超过合同约定总价款的百分之五十（619840元ｘ50%=309920元）。 朱锡兰请求马惠兰、杨苏杭及怡安龙润公司赔偿因恶意串通、妨碍法院执行而造成的损失3000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，朱锡兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人朱锡兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 润 审 判 员  彭晓烽 审 判 员  王纯强 二〇一九年十一月二日 法官助理  华 涛 书 记 员  牟岑雪