广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17750号上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀仪，女，1972年1月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州莲霞食品加工有限公司，住所地广州市番禺区大龙街茶东村东兴路****。法定代表人：张秀仪，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈立增，广东诺臣律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟开，男，1968年2月22日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成锋，广东辅安律师事务所律师。上诉人张秀仪、广州莲霞食品加工有限公司（以下简称莲霞公司）因与被上诉人刘伟开租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初19989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张秀仪、莲霞公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.刘伟开赔偿张秀仪、莲霞公司采购新设备的损失36万元；3.刘伟开赔偿张秀仪、莲霞公司20天停工损失18万元；4.刘伟开应赔偿租金损失共169432元（其中应返还2019年1月至2月停工期间新厂房租金损失56546元，以及返还2018年9月至2018年12月的租金112888元）。事实与理由如下：一、一审法院没有全面查明本案事实，存在事实不清，认定错误。（一）关于水电费数额的认定。根据刘伟开提交的起诉状及证据材料显示，刘伟开请求张秀仪、莲霞公司支付水费3310元、电费32280元、卫生费1316.5元，该费用是截至2019年2月4日。后刘伟开承认张秀仪、莲霞公司于2019年1月25日已向其支付水电费19034.6元及水电管理费592元，一审法院最终判令张秀仪、莲霞公司向刘伟开支付水电费15963.4元、卫生费1316.5元，该数额明显是一审法院将刘伟开请求的数额扣除了张秀仪、莲霞公司已支付数额计算出来的。刘伟开确认张秀仪、莲霞公司于2019年1月18日停止经营，一审法院认定在双方建立的租赁关系无效的情况下，从公平合理的角度，张秀仪、莲霞公司应向刘伟开支付场地费至2019年1月18日，水电费、卫生费也应支付至2019年1月18日。（二）关于扣押张秀仪、莲霞公司生产设备这一事实的认定问题。张秀仪、莲霞公司于2019年1月3日主动开始搬迁，1月18日全面停工拆迁，但刘伟开却在1月20日开始阻挠搬迁。刘伟开称2019年1月20日的水电费已达到22895元，张秀仪、莲霞公司认为在1月份基本不生产的情况下，水电费居高不符合实际，故暂不交水电费并要求提供相关水电费读数以核实，但刘伟开表示拒绝。刘伟开于2019年1月26日扣留了部分搬迁的物品，并拒绝其他设备拆除与搬运。张秀仪、莲霞公司于2019年1月29日最后一次搬迁，在搬出剩余设备物品时，遭到刘伟开工作人员阻挠并扣留了设备物品。张秀仪、莲霞公司同行人员钟惠梅当日已向白云区分局石门派出所报警。张秀仪、莲霞公司于2019年3月22日委托广州市白云区公证处前往租赁场地作证据保全，但刘伟开工作人员态度强硬，拒绝张秀仪、莲霞公司与公证人员进厂，与张秀仪、莲霞公司同行人员钟惠梅拨打110要求民警到场协助处理，但公安人员到场后表示该纠纷不属于其管辖范围便出具报警回执后离去。由此可见，刘伟开显然扣押了张秀仪、莲霞公司的设备，一审法院却对此事实不予认定，存在极大失误。刘伟开长期扣留张秀仪、莲霞公司设备的行为，致使张秀仪、莲霞公司于2019年1月21日至2019年3月1日期间停工共20天。停工期间，张秀仪、莲霞公司向工人发放工资损失18万元，租赁新场地租金损失56546元。此外，因生产设备被扣押，张秀仪、莲霞公司采购新设备损失36万元。二、一审法院的判决在法律适用上存在错误。涉案租赁场地属于广州市白云区人民政府石门街道办事处（以下简称石门街）负责的“黄金围新一代信息技术、人工智能产业园地块”征地范围，土地权属属于鸦岗经济联合社。石门街于2018年8月1日发文告知征地范围内的土地需在2018年10月31日前完成除黄金围货运站场和住宅房屋地块外的土地交地工作，2018年12月底完成全部用地交地工作并要求自2018年8月31日终止征地范围内相关土地的租赁合同关系及停止收取相关土地租金。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，认定双方租赁合同无效，但张秀仪、莲霞公司仍需向刘伟开支付实际占用租赁场地的占用费。张秀仪、莲霞公司认为，依照前述规定，租赁合同无效，承租人需向出租人支付房屋使用费的前提是出租人实际上拥有租赁物的土地使用权。而涉案土地因征收问题已于2018年8月1日被政府告知于2018年8月31日前终止租赁合同，停止收取相关土地租金，刘伟开已经丧失土地使用权，无权再向张秀仪、莲霞公司收取租金。涉案场地租金付款银行流水、微信记录，从2018年9月至2018年12月，张秀仪、莲霞公司向刘伟开支付租金112888元，刘伟开应全数退回。即便一审法院认定张秀仪、莲霞公司需向刘伟开支付场地使用费，也应当要扣除其中空地部分的租金。因为根据租赁合同的内容，租赁物的租金包括建筑部分的租金和空地部分的租金，既然刘伟开于2018年8月31日起无需向鸦岗经济联合社支付土地租金，那么从公平角度出发，张秀仪、莲霞公司自那时候开始也无需向刘伟开支付空地部分的租金，刘伟开理应将这部分的租金退还给张秀仪、莲霞公司。三、在一审提交的证据可以看出，张秀仪、莲霞公司在自己的物品被扣押后，已经报警，这是合法的行为，警察来了之后没有处理，虽然引用派出所的复函，但这是不真实的。报警行为足以证明刘伟开有扣押张秀仪、莲霞公司物品的行为，在扣押之后张秀仪、莲霞公司委托公证处去现场清点扣押的财产，但公证处的人员同样被阻拦在外。2019年3月23日，警察仍然不处理，虽然没有办法查清有多少物品被扣押，但是被扣押是事实，刘伟开阻拦是事实，刘伟开理应承担相应责任。被上诉人刘伟开答辩称：一、关于场地占用费、水电费、卫生费的问题。刘伟开在2018年7月31日原合同期满时已与张秀仪口头约定，涉案两处物业由张秀仪、莲霞公司继续使用，期限不定，视经济社拆迁需要，随时搬迁，并约定按厂房租金24905元／月、厨房租金2000元、水电费及卫生费按原合同执行。至2018年年底，经济社已明确在2019年上半年实行拆迁，经与张秀仪、莲霞公司协商，张秀仪于2018年12月25日出具了《退回场地保证书》，承诺其于2019年1月20日前将场地交还给刘伟开。张秀仪、莲霞公司于1月中旬开始搬迁，到搬迁结束时，刘伟开要求其结清当月租金及水电费、卫生费，但其拒绝交费，并拒绝交还场地。关于场地占用费，张秀仪、莲霞公司主张因石门街道办事处曾于2018年8月1日向鸦岗经济联合社发出告知书，要求停止收取占用费问题。该告知书是向鸦岗经济联社发出，并非向刘伟开发出，且刘伟开向张秀仪、莲霞公司出租的是建筑物而非土地，张秀仪、莲霞公司应支付场地占用费。张秀仪、莲霞公司客观上使用了刘伟开的厂房、使用了水电，理应缴纳相应的场地占用费及水费单、卫生费。二、关于张秀仪、莲霞公司反诉请求刘伟开赔偿其采购新设备、提供损失、租金损失的问题。张秀仪、莲霞公司已于2019年1月29日最后一次搬离其所有物品，刘伟开见张秀仪、莲霞公司已搬离所有物品上车，但仍未结清租金及水费等费用，双方发生纷争，报警处理。当天张秀仪、莲霞公司已运走其所有物品。刘伟开没有扣留张秀仪、莲霞公司的物品。张秀仪、莲霞公司主张的采购新设备、提供损失、租金损失均缺乏法律及事实依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，张秀仪、莲霞公司的各项上诉主张均无依据，应予驳回。刘伟开于2019年4月25日向一审法院起诉，请求判令：1.张秀仪、莲霞公司向刘伟开支付2019年1月租金26905元、水电费15963.4元和卫生费1316.5元及利息（从起诉之日其按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由张秀仪、莲霞公司承担。张秀仪、莲霞公司反诉请求法院判令：1.刘伟开向张秀仪、莲霞公司赔偿采购新设备损失36万元；2.刘伟开向张秀仪、莲霞公司赔偿20天的停工损失18万元；3.刘伟开向张秀仪、莲霞公司给付租金损失共169432元，其中包括应返还2019年1月至2月因扣留设备而造成延期一个月的损失56546元，以及返还2018年9月至2018年12月的租金112888元；4.本案受理费由刘伟开承担。一审法院认定事实：2015年8月1日，李志有与藏增野签订《租赁合同》，约定李志有向藏增野出租座落于白云区石门街鸦岗村十六社新涌东工业区的x栋厂房用作工厂用途，建筑面积1750.5元；租期从2015年8月1日至2018年7月31日等。藏增野承租上述场地后，又与张秀仪签订《租赁合同》，约定藏增野将上述工业区中的J栋首层出租给张秀仪作为工厂用途使用，租赁期限从2015年8月1日至2018年7月31日。张秀仪承租J栋首层厂房期间，又于李志有签订《租赁合同》，向李志有承租了上述工业区中xx栋首层102、103号房屋作厨房使用,租赁期限从2016年6月1日至2018年7月31日止。张秀仪与藏增野的合同到期后，张秀仪继续使用上述工业区中的J栋首层场地，并向刘伟开支付租金等费用。张秀仪与李志有签订的合同到期后，张秀仪继续使用上述工业区中xx栋首层102、103号房屋，并继续向刘伟开支付租金。一审诉讼中，刘伟开明确诉请要求莲霞公司承担责任依据是莲霞公司为张秀仪成立的一人独资公司。刘伟开表示涉案租赁场地是由其向石井鸦岗村第十六经济合作社承租土地后建设的厂房。其建设好厂房后，因事务繁多，故委托员工李志有代其与藏增野、张秀仪签订了租赁合同。上述租赁合同均到期后，藏增野已退出租赁场地，张秀仪继续使用原租赁场地，并直接向其支付租金等费用。但因涉案租赁场地所在土地将被征收拆除，故未再签订租赁合同。因张秀仪确认其承租租赁场地的合同相对方是刘伟开，租赁合同期限届满后，其直接向刘伟开支付租金等费用。另双方均确认张秀仪使用的J栋首层场地和Ma栋首层102、103号房屋的租金分别为24905元/月、2000元/月，水费按每吨4.4元计收，电费按每度1.282元计收。刘伟开陈述张秀仪于2019年1月18日停止经营开始搬出租赁场地，并于2019年1月29日最后一次搬离。张秀仪表示其于2019年1月29日准备搬出剩余设备物品时，遭到刘伟开工作人员的阻挠并扣留了设备物品导致其遭受损失。为证明其上述陈述，张秀仪向一审法院申请律师调查令，申请向广州市公安局白云区分局石门派出所调取2019年1月29日受阻挠当日报警后制作的询问笔录。后该派出所提供了受理报警登记表一份，但表示因报警人自身原因，暂未向该所接受询问，无制作笔录。另原告提交《自2018年5月起应收类和已付类的对照表》、广州莲霞食品加工有限公司-J栋首层水电表读数及收费表、广州莲霞食品加工有限公司xx栋102、103厨房水电表读数及收费表、用电数据等证据拟证明被告承租的场地每月电表读数，水电费用、卫生费情况。张秀仪对上述证据认为是刘伟开自行制作，故不予确认。另查，莲霞公司是张秀仪与其他自然人股东成立的有限责任公司（自然人投资或控股），张秀仪是该公司的法定代表人。2018年8月1日，广州市白云区人民政府石门街道办事处出具《石门街关于停止收取黄金围新一代信息技术、人工智能产业园地块征地范围内土地租金的告知书》，通知鸦岗经济联合社，因受政府委托负责黄金围新一代信息技术、人工智能产业园地块的征收工作，根据工作进度要求，请鸦岗经济联合社于2018年8月31日前终止与相关土地租赁单位的合同关系，停止收取黄金围新一代信息技术、人工智能产业园地块征地范围内的土地租金等。因涉案租赁场地面临被拆除，张秀仪曾向刘伟开出具《退回场地保证书》一份，该保证书主要内容为，张秀仪保证在2019年1月20日前搬迁完毕，若未能于2019年1月20日前将场地移交给刘伟开工业区，刘伟开工业区将视张秀仪放弃场地内所有设备、设施等物品，全部设施物品归刘伟开所有，刘伟开将自行接收场地等。一审法院认为，张秀仪与藏增野、李志有分别签订的租赁合同于2018年7月31日到期后，各方均未续签合同，张秀仪确认前述租赁合同期限届满后，实际向刘伟开支付租金等费用，并与刘伟开建立了事实上的租赁关系，而张秀仪作为原承租人继续向刘伟开支付租金等费用的行为表明，前述租赁合同期限届满后，即自2018年8月1日起，刘伟开与张秀仪之间建立了事实上的租赁关系，且该事实上的租赁关系为不定期租赁关系。因现有证据无法证明涉案租赁场地有取得产权和办理合法的规划报建手续，故刘伟开与张秀仪之间建立的租赁关系违反了法律法规的强制性规定，应为无效。虽双方之间的租赁关系无效，但刘伟开有权要求张秀仪支付实际占用涉案租赁场地期间的场地占用费。张秀仪确认向刘伟开支付租金至2018年12月，现刘伟开要求张秀仪支付2019年1月的租金，该费用实为场地占用费。关于场地占用费的计付时间问题。因刘伟开确认张秀仪于2019年1月18日停止经营，在双方建立的租赁关系无效的情况下，一审法院从公平合理角度认定张秀仪应向刘伟开支付的场地占用费支付至2019年1月18日，场地占用费参照双方确认的实际履行过程中应支付的租金，即厂房与厨房共计为26905元/月计付。据此，经核算，2019年1月1日至2019年1月18日期间的场地占用费共计为16142.94元。驳回刘伟开主张多出上述数额的诉请。同理，因张秀仪实际占用了涉案场地，亦应向刘伟开支付使用场地期间实际发生的水电费、卫生费，现刘伟开主张至张秀仪搬离涉案场地欠付水电费共计15963.4元，卫生费1316.5元，因刘伟开提交了租赁厂房、厨房自2018年5月起水电费的读数和收费详细表，张秀仪虽对上述证据不予确认，但因张秀仪无提供相反证据证明每月水电费的实际发生数额，且无证据证明其已缴纳上述欠付费用，故一审法院对刘伟开的上述主张予以采信。刘伟开要求张秀仪支付水电费15963.4元、卫生费1316.5元有据，一审法院予以支持。刘伟开明确莲霞公司与张秀仪共同承担责任的依据是莲霞公司是张秀仪成立的的一人独资公司。经查，莲霞公司是张秀仪与其他自然人股东成立的有限责任公司，故刘伟开要求莲霞公司承担责任的依据不能成立，一审法院不予支持。张秀仪抗辩因涉案租赁场地涉拆迁，广州市白云区人民政府石门街道办事处曾于2018年8月1日向鸦岗经济联合社发出告知书，要求停止收取土地租金，故刘伟开也无权收取2018年8月1日后的场地占用费问题。因该告知书是向鸦岗经济联合社发出，而并非向刘伟开发出，且刘伟开向张秀仪出租的是建筑物，而非土地，故张秀仪的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。因双方建立的租赁关系无效，现刘伟开要求张秀仪支付场地占用费的利息无据，一审法院不予支持。关于张秀仪反诉主张刘伟开赔偿采购新设备损失的问题。现有证据不足以证明刘伟开有扣留被告在租赁场地内物品的行为，故张秀仪的上述反诉主张依据不足，一审法院不予支持。张秀仪明确其主张的20天停工损失是因刘伟开扣留旧场地设备的行为导致，因前述已认定张秀仪的现有证据不足以证明刘伟开扣留被告设备的行为，故张秀仪要求刘伟开赔偿20天停工损失的主张缺乏依据，一审法院不予支持。前述已认定，虽双方的租赁关系无效，但刘伟开有权向张秀仪主张张秀仪实际占用租赁场地的占用费，且张秀仪主张刘伟开扣留设备的意见一审法院不予采纳，故张秀仪要求刘伟开赔偿因扣留设备造成的租金损失，并返还2018年9月至2018年12月期间已付租金的反诉主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年7月23日判决如下：一、本判决生效之日起五日内，张秀仪向刘伟开支付2019年1月1日至2019年1月18日的场地占用费共计16142.94元及欠付水电费共计15963.4元、卫生费1316.5元；二、驳回刘伟开的其他诉讼请求；三、驳回张秀仪、莲霞公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费452.3元，由刘伟开负担134.3元，张秀仪负担318元；反诉受理费5447.16元，由张秀仪、莲霞公司负担。张秀仪负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对张秀仪、莲霞公司的上诉主张，认定如下：一、张秀仪、莲霞公司上诉主张不应向刘伟开支付占用费、水电费及卫生费的问题。从现有证据来看，涉案租赁场地并未取得产权和办理合法的规划报建手续，一审法院认定涉案租赁合同关系无效，双方均无异议。但因涉案场地为刘伟开向张秀仪出租、交付，其依照合同相对性理应享有要求张秀仪支付实际占用涉案租赁场地期间的场地占用费。由于双方租赁关系无效，且刘伟开确认张秀仪于2019年1月18日停止经营，一审法院基于公平合理原则认定张秀仪向刘伟开支付的场地占用费至2019年1月18日，场地占用费参照双方确认的实际履行过程中应支付的租金标准计付，合法有据。同理，张秀仪实际占用涉案场地，理应向刘伟开支付使用场地期间实际发生的水电费、卫生费。现刘伟开主张至张秀仪搬离涉案场地欠付水电费共计15963.4元，卫生费1316.5元，一审法院根据现有证据对此主张予以采信，并无不妥。虽部分费用计至2019年1月18日张秀仪停止营业时点，但张秀仪并未将场地交还，在此期间产生的水电费、卫生费理应由张秀仪承担。张秀仪、莲霞公司上诉主张不应支付前述费用，依据不足。另外，广州市白云区人民政府石门街道办事处虽于2018年8月1日向鸦岗经济联合社发出要求停止收取土地租金告知书，并非向刘伟开发出的，且刘伟开向张秀仪出租的是建筑物，而非土地，张秀仪主张刘伟开无权收取2018年9月起的租金或占用费,刘伟开应将已收取的2018年9月至2018年12月期间的租金返还的问题，亦缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于张秀仪、莲霞公司上诉主张刘伟开赔偿其采购新设备损失、停工损失以及扣留设备延期一个月损失的问题。虽张秀仪举证证明2019年1月26日之后在其搬迁涉案场地物品的过程中，双方产生纠纷，但其所举证据不足以证明刘伟开有扣留租赁场地内物品的行为。另外，张秀仪向刘伟开出具的《退回场地保证书》载明其保证于2019年1月20日前搬迁完毕并将场地移交给刘伟开，否则视为其放弃场内所有设备、设施等物品，全部设施物品归刘伟开所有，刘伟开将自行接收场地等。现张秀仪并无证据证明其未在2019年1月20日前搬迁完毕交还场地给刘伟开应归责于刘伟开，故其逾期搬迁的后果理应由其自行承担，其要求刘伟开赔偿前述损失，亦缺乏事实基础。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张秀仪、莲霞公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11228.55元，由上诉人张秀仪、广州莲霞食品加工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十一月二十七日书记员  莫善友