四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初3132号 原告（反诉被告）：巴中市中信房地产开发有限责任公司，住所地：四川省巴中市宕梁润龙苑小区 法定代表人：任贵，系该公司董事长。 委托代理人：周黎明，四川宏坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨琴，女，生于1981年，汉族，大学文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：朱光葵（系杨琴之夫），男，生于1978年，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区。 被告（反诉原告）：朱光葵，男，生于1978年，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区。 委托代理人：蒲仕军，四川宏坤律师事务所律师。 原告(反诉被告)巴中市中信房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）杨琴、朱光葵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）巴中市中信房地产开发有限责任公司（以下简称：“中信房地产公司”）的法定代表人任贵及委托代理人周黎明，被告（反诉原告）暨被告（反诉原告）杨琴的委托代理人朱光葵，被告（反诉原告）朱光葵的委托代理人蒲仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信房地产公司诉称：原、被告于2014年9月15日签订《商品房买卖合同》，被告（乙方）购得原告（甲方）开发建设润龙小区：1、第1幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡；2、第1幢一单元二层商业大厅房250.13㎡；二层楼单价8000元/㎡，一层门市单价20000元/㎡，共计240万元。签订合同时支付120万元，余款交房产证付清。2016年3月9日被告向原告及巴州区法院执行局承诺，二楼商业大厅产权办下来支付50万元，多余合同约定面积按原合同约定价款算账。2016年4月21日原告为被告办理了润龙小区二楼商业大厅产权，即川（2016）巴中市不动产权第0000141号，房屋建筑面积263.24㎡，据实结算被告应下差购房款约82万元。由于一楼门市被告至今也没有交一分钱，也无购买之意，为此应予解除，以避免不必要的诉争。由于被告不及时兑现二楼购房款82万余元，导致原告无力向案外人履约，致使本案被告也无法接房，其责任在于被告。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、解除润龙小区第1幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡门市买卖合同约定；2、判令被告立即给付下差购房款82万元及利息。 反诉原告杨琴、朱光葵反诉称：反诉原告系夫妻关系。2014年9月15日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，反诉原告购买反诉被告开发的位于巴中市巴州区商业房，一楼门市价格为每平方米20000元，面积19.5㎡，价格确定为40万元；二楼商用房面积250.13㎡，单价8000元／㎡,价款确定为200万元。一楼门市及二楼商业房总价款为人民币240万元。合同约定：反诉原告先予支付120万元，下余120万元待反诉被告为反诉原告办妥房屋及国土手续并交付钥匙时付清。反诉被告收到首付款后50天内办好二楼的房屋所有权证，一楼门市的产权手续在收到首付款后60天内办妥并交付钥匙。合同并约定，如果到期反诉被告未办妥，反诉被告应当全额退还房款，按照月息3%向反诉原告支付利息和本金，并约定了违约责任。2014年9月17日，反诉原告向反诉被告支付了合同约定的首付款120万元，后又支付了房款4.5万元，共计支付了房款124.5万元，反诉被告并出具了收据。此外反诉被告要求反诉原告为其垫付税款66611.3元，反诉原告予以了垫付。 此后，反诉原告多次催促反诉被告如期办证并交付产权证、钥匙及交房，但反诉被告迟迟不予办理，更未交付房屋；至今反诉原告的二楼仍然被他人强占。特别是反诉原告所购买的一楼门市，根本就不是反诉被告可以自主处置的一楼商业门市，而是属于公共通道，且在签订房屋买卖合同前已被宕梁工商所作为上楼的通道。反诉原告多次向反诉被告催促其履行合同义务，反诉被告一直不予理会。 反诉原告认为，反诉被告向反诉原告出售此门市纯属欺诈，应当为无效行为，反诉被告应当按照所收房款的双倍返还房屋价款即40万元；而反诉被告对二楼商用房，既不按照约定办理产权证并交付，也未交付房屋，其行为不仅严重违约，更损害了反诉原告的合法权益，给反诉原告造成巨大经济损失。故反诉原告特提起反诉，请求：1、判决确认反诉原告与反诉被告签订的涉及巴中市巴州区后河桥头润龙苑1号楼1楼门市的合同内容无效，并判决反诉被告双倍返还反诉原告交纳的房价款共计人民币400000.00元；2、判决反诉被告赔偿因其迟延办理房产证给反诉原告造成的租金损失600000.00元；赔偿反诉原告其他损失30000.00元；3、判决反诉被告承担因其违约行为所产生的违约金100000.00元；4、判决反诉被告依照合同约定交付房屋。 被告（反诉原告）朱光葵、杨琴辩称：双方签订的商品房买卖合同属于部分有效、部分无效的合同，有效的部分是1栋1单元2层商业大厅250.13㎡的房屋，而无效的部分是1层门市19.5㎡，无效的理由是原告刻意隐瞒了其与巴中市巴州区工商行政管理局宕梁工商所签订的底层门市买卖合同，并且由工商局将该门市改为上下楼办公的公共通道。合同履行中，经过被告在另案中诉讼才知晓案涉二楼的商业用房在出卖的时候已经由人民法院裁定查封，并由杨金元向人民法院申请查封，这也导致了原告迟迟无法向本案被告交付房屋并办理产权证。关于房屋的面积的计算问题。合同第四条、第五条均约定了面积的计算标准，最终以房管局委托的测绘公司测绘的为准，合同约定的面积为250.13㎡，但产权办理的面积确实是超过了约定的面积，按照住建部关于商品房买卖面积误差计算的相关规定，250.13㎡超出7.5㎡范围内由二被告承担，超出7.5㎡范围由原告方承担。被告认为原告在履行合同中存在严重的违约情形，一是对门市的欺诈性销售，二是对二楼商用房的查封隐瞒，导致原告在约定的50天内不能向二被告交房和办理产权证，按照合同第九条第二项的约定，应当承担不低于100000.00元的违约金，并且按月息3分向买受人支付利息及退还本金。关于门市价款的处理。由于原告是欺诈销售，我方要求以已交付房款双倍返还。由于原告在长达五年多的时间内未交付房屋，造成了被告的租金以及其他方面的损失，我方要求原告赔偿二被告租金损失。 原告（反诉被告）巴中市中信房地产开发有限公司辩称：反诉原告的第一项诉讼请求，在2018年8月28日巴州区人民法院执行局的算账未将该门市列入算账内，已形成事实上的解除，朱光葵、杨琴至今也没有对一楼门市的购房款予以交付。在本诉的答辩中称1200000.00元属于总的购房款的50%无法区分，这一说法显然是虚假陈述，有（2017）川1902民初1915号民事判决书可以佐证朱光葵、杨琴举证120万元的收据载明的非常清楚。反诉第二项诉讼请求，其反诉请求是不成立的，如果2016年4月21日没有本诉原告（反诉被告）公司为朱光葵、杨琴办理产权证，何来（2017）川1902民初1915号案件中杨琴、朱光葵作为原告主张权利，更何来二反诉原告的遗失启示，又何来二反诉原告补办的2016年7月18日川（2016）不动产权第00001805号产权证。反诉原告诉讼请求也不成立，反诉原告作为原告已经另案起诉案外人朱翠琼、张天伦、第三人中信公司排除妨碍纠纷一案，（2017）川1902民初1915号和（2018）川19民终616号判决书中载明了交房的主体。导致本案反诉原告没有实际获得房屋的原因是其没有向反诉被告支付房款，反诉被告无法向案外人张天伦支付房款，对这一说法有2016年3月9日朱光葵向巴州区法院执行局的陈述笔录佐证。 经审理查明，2014年9月15日，原告（反诉被告）中信房地产公司作为出卖人与被告（反诉原告）朱光葵、杨琴作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于润龙苑小区、编号为巴市202号1620地块的土地使用权。该块土地面积为43580㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2001年9月4日至2051年11月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为润龙苑小区。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为润龙苑小区的：1、第壹幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡；2、第壹幢壹单元二层商业大厅。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定商品房价款为二楼商业大厅单价8000元／㎡，门市单价20000元／㎡，总金额2400000元。第五条、面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘公司测绘为准计算。第六条、付款方式及期限。买受人签合同支付壹佰贰拾万元，余下交房产证一次付清。购房款转至甲方法人任贵个人银行卡上，卡号：95×××07（工行），邮储：6210986758002286722。第七条、买受人逾期付款的违约责任。第二次产权证办完未支付下余房款，按甲方违约同等处理。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。如果甲方从收到首付款起五十天未办完二楼房产证支付违约金壹拾万元给乙方，并退还已付款，否则按月息3%向买受人支付利息和本金。第十七条、双方可以就下列事项约定。该商品房所在楼宇的外墙面使用权：买受人首付后，如该房屋需要拆迁，卖方无权参与，拆迁处置权归买方，买方按合同支付尾款。甲方在首付后按规定时间到税务局和房管局登记备案；交两证同时交钥匙。该房屋交易所产生的税费按国家规定执行，买受人只负责法定费用。合同尾部原告（反诉被告）中信房产公司在出卖人处加盖了公司印章，任贵在法定代表人处签名；被告（反诉原告）朱光葵、杨琴在买受人处签名。庭审中，双方各自提交的两份《商品房买卖合同》中对第八条交付期限的约定不一致。 合同签订后，二被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了部分购房款，其提供的依据如下：1、2014年9月17日加盖原告（反诉被告）公章的收据一张，载明：“收到杨琴、朱光葵购巴中润龙苑小区1单元二楼250.13㎡金额1200000元”；2、2016年3月3日加盖原告（反诉被告）法定代表人任贵私章的收据一张，载明：“收到杨琴购润龙苑小区2楼1号商业购房款金额30000元”；3、2016年3月23日加盖原告（反诉被告）公章的收据一张，载明：“收到杨琴购润龙苑小区1号楼……房款，金额15000元”；4、中国工商银行小票两张，金额分别为54964.52元、11646.79元。之后，二被告（反诉原告）取得了巴中市宕梁区房屋的不动产登记证书即川（2016）巴中市不动产权第0000141号。2016年7月18日，二被告（反诉原告）又补办了上述房屋的不动产权登记证书即川（2016）巴中市不动产权第0001805号，建筑面积263.24平方米。 同时查明，因案涉二楼商业用房被案外人张天伦、朱翠琼占有使用，本案二被告（反诉原告）于2017年以排除妨害纠纷为由将案外人及本案原告（反诉被告）起诉至巴州区人民法院。2017年12月20日，巴州区人民法院作出（2017）川1902民初1915号民事判决书，判决：一、被告张天伦、朱翠琼于本判决生效之日起搬离位于巴中市宕梁区的房屋【不动产登记证书编号为川（2016）巴中市不动产权第0001805号，建筑面积263.24平方米】。二、驳回原告朱光葵、杨琴的其他诉讼请求。三、驳回原告朱光葵、杨琴对第三人巴中市中信房地产开发有限责任公司的诉讼请求。张天伦、朱翠琼不服一审判决，向巴中市中级人民法院提起上诉。2018年5月17日，巴中市中级人民法院作出（2018）川19民终616号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 另查明，案涉一楼门市（面积：约19.5㎡）的所有权未办理在二被告（反诉原告）名下，也未向二被告（反诉原告）交付，并且已由原告（反诉被告）将一楼门市出卖给了案外人并已交付案外人使用。 审理中，被告（反诉原告）提交了一份四川凯民房地产评估有限公司出具的川凯房估（2019）字第B-10-01号房地产估价报告，该份报告对案涉二楼商业大厅的年租金估价为150048.00元。 上述事实，有原告、反诉原告的起诉状，被告、反诉被告的答辩意见，《商品房买卖合同》，（2019）字第B-10-01号房地产估价报告，《收据》，（2017）川1902民初1915号民事判决书，（2018）川19民终616号民事判决书，不动产权证书，庭审笔录以及其他相关证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均已按合同约定履行了部分义务，故上述合同系合法、有效的合同。反诉原告主张合同部分无效，但其主张的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故反诉原告要求确认双方签订的涉及巴中市巴州区后河桥润龙苑1号楼1楼门市的合同内容无效，并判决反诉被告双倍返还反诉原告交纳的房价款400000.00元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。现因案涉润龙苑第壹幢一楼门市（面积约19.5㎡）已由原告（反诉被告）出卖并交付给案外人，致使该部分合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，故对原告要求解除润龙苑小区第壹幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡门市买卖合同的请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付下差购房款及利息的问题。案涉合同签订后，二被告向原告共计交纳了1245000.00元购房款。二被告称1200000.00元购房款中的200000.00元系交纳的一楼门市的购房款，但该份收据中明确载明为“收到杨琴、朱光葵购巴中润龙苑小区1单元二楼250.13㎡，1200000.00元”，二被告收到收据后也未提出异议予以更改，故对二被告的该项辩称，本院不予采信。上述购房款应为二楼商业大厅的购房款。现二楼商业大厅的所有权已登记在二被告的名下，二被告应当交清剩余购房款。因合同约定面积与登记面积不一致，双方在合同中也明确约定了面积以房管局测绘公司测绘为准，故案涉二楼商业大厅的面积为263.24㎡，二被告已支付1245000.00元，按照合同约定的8000元/㎡的标准，现原告要求二被告支付下差购房款820000.00元的主张，理由充分，本院予以支持。虽合同中约定了第二次产权证办完未支付下余房款，按甲方违约同等处理，但本案案涉一楼门市系因原告的原因导致合同目的不能实现，也即不存在第二次产权证的办理，故原告要求二被告从2016年4月21日起以820000.00元为基数按月利率3%计算利息至房款付清之日止的请求，本院不予支持。若二被告未在本院确定的给付之日向原告付清购房款，应当从确定的给付之日起以下欠购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的问题。反诉原、被告签订案涉合同后，反诉原告按照约定支付了购房款，但反诉被告并未按照合同约定的时间办理好二楼商业大厅的所有权证。反诉被告构成违约，应当承担违约责任，故反诉原告要求反诉被告支付违约金100000.00元的反诉请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。 关于反诉原告要求反诉被告赔偿因其迟延办理房产证给反诉原告造成的租金损失和其他损失的问题。虽反诉原告提交了四川凯民房地产评估有限公司出具的案涉二楼商业大厅的年租金估价，但反诉被告对此不予认可，反诉原告亦未举证证明迟延办理房产证与租金损失之间的因果联系，故对反诉原告的该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告主张的其他损失中，对律师费的主张未提供相关票据予以佐证，故本院不予支持。诉讼费本院依法认定。 关于要求反诉被告依照合同约定交付房屋的问题。本案案涉二楼商业大厅的所有权已于2016年4月21日登记于反诉原告名下，反诉原告对案涉二楼商业大厅拥有支配权。反诉原告亦未举证证明二楼商业大厅现由反诉被告占有使用，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告巴中市中信房地产开发有限责任公司与被告杨琴、朱光葵于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》中涉及第壹幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡的部分； 二、由被告杨琴、朱光葵在本判决生效之日支付原告巴中市中信房地产开发有限责任公司下欠购房款820000.00元，若未按本判决确定的给付之日付清购房款，则以实际下欠购房款为基数，从本判决确定的给付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至购房款付清之日止； 三、由反诉被告巴中市中信房地产开发有限责任公司在本判决生效之日支付反诉原告朱光葵、杨琴违约金100000.00元； 四、驳回原告巴中市中信房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告朱光葵、杨琴的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费12000.00元，由被告朱光葵、杨琴负担；本案反诉受理费14970.00元，由反诉原告朱光葵、杨琴负担13645.00元，由反诉被告巴中市中信房地产开发有限责任公司负担1325.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  何知梦 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  张克彬 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  邱 君