山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10165号上诉人（原审原告）：王现军，男，1971年11月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘宁，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中海华创地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国英，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人王现军因与被上诉人山东中海华创地产有限公司（以下简称中海华创）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王现军上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由中海华创承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、高新区管委会出具的涉案《分期综合验收备案证明》已被生效的行政判决确认行政行为违法，一审判决以未被撤销就认定涉案证明仍然有效，属于混淆概念，错误认定。涉案《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》已被（2014）济行初字第138-1号行政判决确认出具机关的行政行为违法，虽然未被撤销，但被确认违法，就不具备法律意义上的有效性，就不能简单地推定为合法有效。再者，王现军购买的是精装修房，涉案装修工程也没有进行竣工验收，更未进行竣工验收备案。一审判决仅强调未被撤销，属于混淆概念。二、中海华创未取得合法的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，对于房屋交付双方有明确约定，即根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，中海华创在交付涉案房屋时，应取得《分期综合验收备案证明》，毋庸置疑《分期综合验收备案证明》应合法有效。商品房是一种特殊商品，其交付不仅是指物理形态的交付，更应具备法律上的合法性的完备，才算是完整意义的交付。但该《分期综合验收备案证明》已被生效行政判决确认违法，因此中海华创未依法取得《分期综合验收备案证明》，也就不能保证交付房屋的质量合格，这是中海华创违约的事实前提。三、中海华创交付的房屋不符合双方合同约定，不属于一审认定的完成合同约定的义务。需要说明的是，在中海华创向王现军交付房屋时，确认出具竣工验收备案证明行政行为违法的行政诉讼还没有进行，王现军也无法得知该证明最终被确定违法。因此王现军才接收了涉案房屋，如果该证明当时被确认违法，王现军是不会接收该房屋的，一审判决以王现军接收房屋为由认定中海华创履行了合同约定的义务，进而认定王现军不能向中海华创主张违约责任，是完全错误的。中海华创辩称,1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王现军的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回其上诉请求，维持原审判决。2.中海华创于2013年6月28日取得济南高新区管委会出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》和济南市城乡建设委员会出具的《房地产开发项目综合验收合格证明》，同日中海华创按照商品房买卖合同的约定将涉案房屋交付给王现军，已经完成了合同约定的义务，并不存在逾期交房的违约事实。3.王现军的主张已经超过了法定诉讼时效。4.中海华创在2013年6月28日将涉案房屋交付给王现军后，为王现军在内的中海奥龙观邸69号楼广大业主办理完毕了涉案房屋的不动产权证书。王现军不存在任何实际损失，其所述没有任何事实和法律依据，应予驳回。王现军向一审法院起诉请求：1.判令中海华创支付自2013年7月1日起至实际支付之日止的逾期交房违约金（以3400175元为基数，按照日万分之一计算，暂计算至2018年11月20日止为669154.44元）；2.本案的全部诉讼费用由中海华创承担。一审法院认定事实：2012年8月8日，王现军与中海华创签订《济南市商品房买卖合同》，中海华创系出卖人，王现军系买受人，购买标的为中海奥龙观邸花园69号楼2001室，建筑面积245.79平方米，每平方米13850元，总价款3404192元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人。补充协议第四条第六款规定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，王现军依约支付购房款3400175元。2013年5月30日，中海华创取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，2013年6月28日，涉案房屋所在楼盘取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。同日济南高新技术产业开发区管理委员会建设局出具《房屋建筑工程竣工验收备案》。一审法院认为，本案争议焦点为：中海华创是否存在逾期交房的事实，是否应当承担逾期交房违约责任的问题。一审法院认为，第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”按照上述规定，房屋的交付使用需满足对房屋的转移占有，同时房屋买卖合同的当事人对房屋交付有约定的按照约定。本案中，王现军认可中海华创于2013年6月28日向其交房，因此，自2013年6月28日起，涉案房产由中海华创转移至王现军占有。根据王现军与中海华创在买卖合同第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”涉案房产的交付还需满足商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。中海华创提供了编号为13-06-101号的《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，证实中海华创已于2013年6月28日取得合同约定的《分期综合验收备案证明》。王现军认为涉案《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的作出机关已被法院确认为行政违法，不应采信，中海华创至今仍承担逾期交房的违约责任。第二，关于13-06-101号《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的效力问题系确认本案是否存在逾期交房的关键之所在。对此，一审法院认为，首先，山东省高级人民法院作出的（2016）鲁行终1514号行政判决书判决：确认济南高新技术产业开发区管理委员会出具编号为13-06-101的房屋建设工程竣工验收备案单的行政行为违法；责令济南高新技术产业开发区管理委员会采取补救措施。济南市历下区人民法院作出的（2016）鲁0102行初255号行政判决书判决：确认济南市城乡建设委员会出具济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的行政行为违法；责令济南市城乡建设委员会采取补救措施。但是，（2016）鲁行终1514号行政判决中同时认定：“根据《建设工程质量管理条例》第四十六条、第四十九条的规定，竣工验收备案，是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。结合《建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件是建设工程竣工验收合格，在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，撤销竣工验收后进行的备案，并不能直接产生否认竣工验收的法律效果，也不能直接得出竣工验收不合格的结论。”其次，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。”第七十六条规定：“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”根据上述法律规定及行政判决的认定,涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仅是被确认出具机关的行政行为违法，但并未被撤销，即涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仍然有效，涉案房产亦不需要重新组织竣工验收。综上，在《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》有效的情况下，取得该《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》时间仍应认定为2013年6月28日。第三，中海华创按照合同约定取得开发项目《分期综合验收备案证明》并将涉案房产交付给王现军，已完成了合同约定的义务，并不存在逾期交房的违约事实。王现军主张逾期交房违约责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条、第七十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十六条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回王现军的诉讼请求。案件受理费10492元，减半收取计5246元，由王现军负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。涉案《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政局的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”。本案中，王现军认可2013年6月28日中海华创向其交房，涉案房屋由中海华创转移至王现军。依照双方约定，涉案房产的交付还应满足商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。中海华创于2013年6月28日取得编号为13-06-101号的《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，即取得合同约定的《分期综合验收备案证明》。根据（2016）鲁行终1514号、（2016）鲁0102行初255号行政判决书，结合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条、第七十六条之规定，涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仅是被确认出具机关的行政行为违法，但并未被撤销，即仍然有效，涉案房产亦不需要重新组织竣工验收。综上，中海华创取得该《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的时间仍应认定为2013年6月28日。中海华创按照合同约定取得开发项目《分期综合验收备案证明》并将涉案房产交付给王现军，已完成了合同约定的义务，并不存在逾期交房的事实。王现军要求中海华创承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中海华创的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10492元，由王现军负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十一月二十三日书记员  邢春艳