安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1591号 上诉人（原审被告）：黄世元，男，1974年3月4日出生，汉族，住安徽省广德县。 被上诉人（原审原告）：吴连成，男，1963年1月21日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：杨斌，安徽华睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜冰凝，安徽华睿律师事务所律师。 上诉人黄世元因与被上诉人吴连成房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2019）皖1822民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 黄世元上诉请求：撤销原审判决，改判黄世元不予退还吴连成房屋租金3116.25元，另判决吴连成承担中介费1000元、水费150元、更换门锁费用300元、保洁费用500元、房租差价1000元及黄世元产生的交通费1000元、误工费1300元。事实和理由：吴连成的行为构成违约，严重侵害黄世元的利益。中介费1000元系吴连成的行为产生，吴连成承诺支付，由黄世元代付，应由吴连成承担。案涉房屋喷淋、窗帘在吴连成使用期间损坏，吴连成应承担赔偿责任。吴连成单方违约在先，实际剩余房租应不予退还。 吴连成答辩称：黄世元要求吴连成承担水费150元、更换门锁费用300元、保洁费用500元及房租差价1000元，原审法院已作判决，吴连成无异议。黄世元要求吴连成承担中介费1000元无事实依据，双方《房屋租赁合同》中无中介费的约定。黄世元要求吴连成承担交通费1000元、误工费1300元，与吴连成原审诉讼请求无关，也无法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。 吴连成向原审法院请求判决：1.黄世元返还吴连成房屋租金6000元（2000元/月×3个月）；2.黄世元赔偿吴连成经济损失1200元。 原审法院认定事实：2018年3月15日，黄世元（出租方甲方）与吴连成（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁地点：广德县桃州镇金兰绿洲山庄426号住房。二、租赁期限及其约定：1、租赁期限：租赁时间，自2018年3月15日起至2019年3月14日止。2、房屋租金：12个月共计人民币24000元。3、付款方式：签订协议时一次付清。另付押金2000元，甲方将房屋交于乙方时应干净整洁，乙方退租时，应干净整洁交付于甲方。甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。4、租赁期内的水费、电费、物业管理费由乙方支付。三、双方责任及义务：1、甲方房屋提供的居住设备有:冰箱、洗衣机、床参张、油烟机、液化灶提供给乙方使用，乙方退租时应保证完好，如有损坏，由乙方负责赔偿或恢复原状。” 合同签订后，吴连成即支付租金24000元并占有使用租赁房屋。2018年12月4日，吴连成委托顺鑫房产中介要求转租房屋(年租金23000元)，并通知黄世元。12月5日，黄世元、吴连成、中铁公司及顺鑫房产中介、创家房产中介在租赁房商谈转租(转让)事宜，中铁公司交付定金3000元，由中介转给黄世元，吴连成口头承诺由其补齐房租差价1000元，并约定于2018年12月15日交房，由吴连成负责房内卫生。2018年12月15日，租赁房屋未清理及居住人未搬走，黄世元要求清理，否则由保洁清理，费用由吴连成承担。12月16日，因房屋卫生问题，吴连成不愿转租，黄世元要求吴连成交付押金及物业费、水电费后可继续租赁居住。因吴连成未按约定交付押金等费用，黄世元于16日下午将房屋交中铁公司，更换门锁(费用300元)，黄世元支付保洁费500元、一年物业费1245元、水费150元。2019年3月12日，吴连成诉至法院。 原审法院判决认为：租赁合同是出租人暂时让渡财产使用、收益权能以获取租金的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，通过中介,吴连成、黄世元及中铁公司达成的口头合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。租赁合同是继续性合同，在合同终止后，就未履行期限所对应的租金6000元，吴连成主张返还，符合法律规定，予以支持。根据双方合同约定，租赁期内的水费、电费、物业服务费由吴连成支付，黄世元主张抵扣物业服务费933.75元(1245÷12×9)、水费150元，予以支持。合同约定吴连成退租时，应干净整洁交付于黄世元，因吴连成违反合同约定，因卫生所发生的保洁费用500元、更换门锁费用300元应由吴连成负担。根据约定，吴连成应支付黄世元房租差价1000元。吴连成主张黄世元单方解除合同无事实依据，要求黄世元赔偿经济损失1200元，不予支持。黄世元未能举证证明喷淋、窗帘损坏系吴连成不正当使用所致，要求吴连成赔偿，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十八条之规定，判决：一、黄世元于判决生效之日起十日内返还吴连成房屋租金3116.25元;二、驳回吴连成其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由黄世元负担。 二审中，黄世元补充提交证据为：1.中介费收据；2.申请原审已出庭证人姚某二审作证。拟证明：黄世元为吴连成向顺鑫房产中介代付了吴连成承诺支付的中介费1000元，因顺鑫房产中介改名为广德千城房地产经纪有限公司，二审期间黄世元找广德千城房地产经纪有限公司补开了1000元中介费的收据。 吴连成一方质证意见：1.对中介费收据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。2.对证人姚某证言内容无异议，但不能达到黄世元的证明目的，不能证明广德千城房地产经纪有限公司补开的中介费收据与本案有关。 本院审查认为：吴连成一方对证人姚某证言内容无异议，证人姚某证言内容与广德千城房地产经纪有限公司补开的中介费收据及姚某一审证言内容相互印证，能够证明黄世元为吴连成向顺鑫房产中介代付中介费1000元的事实，二审予以认定。 根据一、二审证据，结合当事人陈述，本院对原审判决认定的案件事实予以确认。二审补充查明，黄世元为吴连成向顺鑫房产中介代付中介费1000元。 本院认为：本案中，吴连成、黄世元经协商事实上提前终止了原《房屋租赁合同》的履行，对未履行期限对应的租金6000元，黄世元应予返还。黄世元主张的水费150元、更换门锁费用300元、保洁费用500元、房租差价1000元、物业服务费933.75元，原审判决已经予以扣除。黄世元为吴连成向顺鑫房产中介代付中介费1000元，应予以扣除，原审判决未予扣除不当，二审予以纠正。黄世元主张交通费1000元、误工费1300元，无事实根据和法律依据，不予支持。黄世元无证据证明案涉房屋内喷淋、窗帘损坏系吴连成不当使用所致，且黄世元上诉请求也未包含该两项费用，二审对此不予考虑。综上，黄世元尚应返还吴连成房屋租金2116.25元。黄世元的部分上诉请求成立，二审予以支持，对原审判决主文本院作相应变更。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更安徽省广德县人民法院（2019）皖1822民初981号民事判决主文第一项为：黄世元于判决生效之日起十日内返还吴连成房屋租金2116.25元; 二、维持安徽省广德县人民法院（2019）皖1822民初981号民事判决主文第二项，即“驳回吴连成其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由吴连成负担15元，黄世元负担10元。二审案件受理费50元，由吴连成负担30元，黄世元负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  杨学军 审判员  赵 萍 审判员  童晓梅 二〇一九年十一月二十八日 法官助理王瑶 书记员沈晔 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。