广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15272号上诉人（原审原告）：冯杰，身份证住址：海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪薇，广东宏力律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈舳，身份证住址：广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南省人民政府驻广州办事处，住所地：广东省广州市荔湾区。原审第三人：海南省少数民族实业总公司，住所地：海南省海口市。法定代表人：王建刚。原审第三人：海南省少数民族实业（集团）公司，现住址：海南省海口市。法定代表人：王建刚。上诉人冯杰因与被上诉人陈舳、海南省人民政府驻广州办事处（以下简称海南驻穗办）、原审第三人海南省少数民族实业总公司（以下简称民族总公司）、海南省少数民族实业（集团）公司（以下简称民族集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2571号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冯杰及其代理人何雁英、李雪薇、被上诉人陈舳代理人陈建勋到庭参加诉讼。原审第三人海南驻穗办、民族总公司、民族集团公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认陈舳与海南驻穗办就广州市越秀区观绿路45号1103房签订的房屋买卖合同无效；3.改判陈舳将广州市越秀区观绿路45号1103房过户回海南驻穗办名下。事实和理由：一审的认定不足以推定陈舳与海南驻穗办之间的房屋买卖行为有效。一、冯杰是涉案房屋的利害关系人，享有合法权利。1.1989年6月，海南驻穗办与海南省少数民族实业公司签订了《认资建房协议书》，约定由海南驻穗办出地，海南省少数民族实业公司出资416400元，认资兴建广州市越秀区观绿路45号1103房、1303房，故海南省少数民族实业公司享有涉案房屋的所有权。2.1997年3月20日，民族总公司出具房屋转让证明，确认将认资建造的海南大厦1103室有偿转让给冯杰，由民族集团公司盖章，其法定代表人王建刚签名，在同日告知海南驻穗办该事实，并出具收条明确已经结清房款。随后，涉案房屋交给冯杰使用至今。3.一审判决后，经核实，海南省少数民族实业公司已经更名为海南省少数民族实业总公司。4.据查，民族总公司的法定代表人是王建刚，住所地是海口市××室，企业类型是全民所有制，民族集团公司的法定代表人是王建刚，住所地、企业类型与民族总公司一致。冯杰有理由相信该两家公司业务上存在交叉，就其出具的文件，王建刚均有签名，对外具有同等效力。综上，民族总公司对涉案房屋享有相关的权利，其将该权利转让给冯杰，与冯杰形成合法有效的房屋买卖关系，冯杰已实际占有、使用涉案房屋长达20年，冯杰提交的水电、燃气、数字电视等单据及租赁合同等材料足以证明这一事实。二、民族集团公司将涉案房屋出让给冯杰后，多次告知了海南驻穗办该事实。陈舳与海南驻穗办签订《房屋买卖合同》、办理过户手续后未主张实际交房，与常理不符。另，冯杰在一审开庭之前多次联系陈舳告知其涉案房屋涉诉情况，但陈舳拒不参加庭审主张其权益，陈舳与海南驻穗办明知涉案房屋已出卖给冯杰，依旧将涉案房屋转移登记至陈舳名下，存在恶意串通，严重损害了冯杰的合法权益，其行为应当被认定为无效。一审法院认为冯杰在起诉状中估价房屋总价值为70万元与陈舳、海南驻穗办约定的总房价60万元相差无几，但冯杰是基于起诉缴纳诉讼费而进行的估价，不应以此界定涉案房屋的市场价。提起本案诉讼时冯杰曾与陈舳面谈过，且在2019年陈舳曾起诉过冯杰，双方不管在私下见面及诉讼中陈舳及其代理人都说过涉案房屋的交易总价款60万元没有交付给海南驻穗办，该房屋之所以转让给陈舳主要原因是民族总公司、民族集团公司法人王建刚欠陈舳的款项，王建刚用涉案房屋抵债。陈舳二审答辩称其不同意冯杰的全部上诉请求。冯杰应是涉案房屋买卖合同之外的第三人，无权对涉案房屋买卖合同主张权利，其既不是合同的当事人，也没有任何证据证明其拥有涉案房屋的权利。冯杰认为涉案房屋买卖合同无效，没有任何的事实依据与法律依据，无论在一审案件中或二审上诉期间，冯杰均不能提供任何的证据证明其主张。按法律的规定，所谓合同无效是指合同的约定违反了法律禁止性规定，而涉案房屋的买卖没有任何违反国家强制性禁止性规定的内容，相反该房屋的买卖过户，经过海南省财政厅审核批准，符合国有资产处置的规定。冯杰所谓主张其从王建刚处购买了涉案房屋观点没有真实的证据证明，即便其与王建刚有买卖关系，按物权法的规定，不动产所有权以登记为准，无论是冯杰或其主张的出卖人王建刚从未成为涉案房屋的合法物权人，所以即便冯杰主张的债权是真实的，其也只是享有债权，不享有物权。陈舳认为冯杰的全部诉请不符合本案的客观事实，也不符合法律的规定，请求驳回其全部上诉请求。海南驻穗办、民族总公司、民族集团公司均未答辩。冯杰于2018年1月11日向一审法院起诉请求：1.确认陈舳与海南驻穗办就广州市越秀区观绿路45号1103房签订的房屋买卖合同无效；2.判令陈舳将广州市越秀区观绿路45号1103房过户回海南驻穗办名下。一审法院认定事实：广州市越秀区观绿路45号1103房（建筑面积66.32平方米）的所有权原登记在海南驻穗办名下。1997年3月20日，民族总公司出具《房屋转让证明》，内容为：决定将该司在1992年认资建造的海南大厦1103室有偿转让给冯杰先生等。同日，民族集团公司致函海南驻穗办，内容为：关于民族总公司将海南大厦1103房有偿转让给冯杰先生一事，经研究决定情况属实，同意转让等。1997年3月28日，民族集团公司出具《收条》，内容为：收到冯杰先生购买广州市越秀区观绿路45号海南大厦1103房款，已结清。2016年2月25日，海南省财政厅向海南驻穗办发出《海南省财政厅关于广州市越秀区观绿路45号1103房产权过户问题的复函》，内容为同意海南驻穗办将上址房屋产权过户给陈舳等。2017年8月24日，海南驻穗办（甲方）与陈舳（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉讼的1103房出售给乙方，总金额600000元；该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天等。2017年11月21日，涉讼房屋的所有权登记在陈舳名下。冯杰的委托代理人李梦薇在本案民事起诉状中第一项诉讼请求后，手写“房产价格约为70万元”。冯杰为证明其主张，另向一审法院提供《认资建房协议书》复印件，协议双方分别为甲方海南驻穗办及乙方海南省少数民族实业公司，落款日期为1989年6月，内容为甲方提供广州市人民中路观绿路45号1103、1303房住宅两套，建筑面积138.8平方米，乙方以每平方米建筑面积投资3000元计算，认资建房总价款为416400元；本住宅交付使用后，乙方所认资的住宅，产权为乙方所有等。冯杰另提供民族集团公司于1997年3月20日出具的《遗失证明》，内容为：兹有民族总公司与海南驻穗办所签订认资建房合同书（一九九二年）由于不慎于1993年8月12日将此合同书遗失等。在本案审理过程中，冯杰确认涉案房屋的所有权从未曾过户到民族总公司、民族集团公司名下。一审法院向冯杰释明，如一审法院认定陈舳、海南驻穗办就涉讼房屋签订的房屋买卖合同有效，冯杰可以变更诉讼请求。冯杰称坚持上述诉讼请求。一审法院认为：一、冯杰称民族集团公司于1997年向其转让了涉讼房屋。首先，冯杰提供的《认资建房协议书》复印件中的乙方为“海南省少数民族实业公司”，冯杰没有进一步提供证据证明该司与本案民族总公司、民族集团公司的关系。其次，即使“海南省少数民族实业公司”与民族总公司为同一公司，但民族总公司、民族集团公司均从未取得过涉讼房屋的所有权，未有证据显示民族集团公司对涉讼房屋享有处分权。再次，民族集团公司出具的《遗失证明》，证明其遗失的认资建房合同书是一九九二年的，而冯杰提供的《认资建房协议书》复印件落款时间为1989年，故该《遗失证明》并不足以证明冯杰提供的《认资建房协议书》复印件的真实性。因此，冯杰提供的证据并不足以证明其对涉讼房屋享有相关权利。二、涉讼房屋的所有权原登记在海南驻穗办名下，其对涉讼房屋依法享有处分权。冯杰在提起本案诉讼时，其委托代理人在民事起诉状中自认涉讼房屋的价值约为700000元。而陈舳、海南驻穗办签订的《存量房买卖合同》约定的交易价格为600000元，并未“远远”低于冯杰所认为的市场价值，故不能以此认定陈舳、海南驻穗办恶意串通损害冯杰的权益。三、涉讼房屋现由冯杰实际使用，虽然陈舳、海南驻穗办约定“该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天”，但并不足以此认定陈舳、海南驻穗办签订的《存量房买卖合同》无效。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，于2018年9月20日作出判决如下：驳回原告冯杰的诉讼请求。一审案件受理费10800元、诉讼保全费5000元，由原告冯杰负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，冯杰二审庭审中陈述，1996年王建刚因资金紧张，向其借款。双方约定，如果王建刚不能还钱，就当其将两套房屋（1103房、1303房）各以25万元出售给冯杰，双方并没有签订买卖合同，冯杰亦非一次性支付款项给王建刚。2007年冯杰已申请将1303房过户给案外人尹贤青。二审期间，本院到广州市越秀区淘金路186号淘金宾馆8楼，向海南驻穗办询问涉案房屋的有关情况，海南驻穗办表示其与海南省少数民族实业公司存在认资建房协议，也确认涉案房屋归海南省少数民族实业公司所有，因涉案房屋登记在海南驻穗办名下，海南驻穗办是应海南省少数民族实业公司法定代表人王建刚的要求，配合将涉案房屋转移登记至陈舳名下，海南驻穗办并没有收取过陈舳房款，对涉案房屋的交易并不清楚。二审期间，冯杰向本院提交：证据一、民族总公司的企业机读档案变更登记资料，证明海南省少数民族实业公司与海南省少数民族实业总公司是同一个法律主体。证据二、EMS邮政快递详情单，证明冯杰开庭前向海南省信访办、海南省纪律检查委员会、海南省财政国有资产监督管理委员会，举报检举海南驻穗办恶意处置国有资产的行为。陈舳质证对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二，因只有邮寄单的底单，不能说明这是真实的，并没有邮政部门的妥投证明，也看不出所谓的举报等寄件内容，在“内件品名”一栏是空白的，即便冯杰所说的举报是真实的，也与本案无关联性。二审庭后，冯杰向本院提交一份调查取证申请书，申请本院调取陈舳办理涉案房屋买卖过程中，王建刚向海南驻穗办的申请书。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冯杰的上诉请求与陈舳的答辩意见，分析如下：本案冯杰主张民族总公司与其之间存在房屋出让关系，诉请确认海南驻穗办与陈舳之间就涉案1103房签订的房屋买卖合同无效，并要求将涉案房屋过户回至海南驻穗办名下，但冯杰承认其就涉案房屋并未签订过房屋买卖合同，而依冯杰二审的陈述是民族总公司的法定代表人王建刚向其借款，后王建刚将房屋交由冯杰抵债，故冯杰提交的现有证据不足以证明冯杰与民族总公司之间存在房屋买卖关系，也不足以证明冯杰已向民族总公司支付了购房房款。另，冯杰陈述其在2007年已经将其获得的另一套房屋过户至买受人尹贤青名下，但冯杰未就其未同时办理两套房屋的过户手续作出合理解释。因本案冯杰所述以房抵债协议约定的内容并不明确，即使存在真实的抵债协议关系，在涉案房屋未办理转移登记手续的情况下，冯杰应通过其与借款人形成的借款关系主张权利。根据一审证据可知，涉案房屋的产权已经登记到陈舳名下，本案并无确实证据证明陈舳与海南驻穗办之间存在恶意串通行为，在此情况下，冯杰起诉要求确认海南驻穗办与陈舳之间的买卖合同无效，撤销产权登记，将产权恢复登记至海南驻穗办名下缺乏依据，本院不予支持。一审判处结果并无不当，可予维持。至于冯杰提出的调查申请，因不影响上述认定，本院不予照准。综上所述，冯杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10800元，由冯杰负担10800元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月二十日书记员  颜旭怀徐毅敏