北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15594号上诉人（原审被告）：段妃，女，1975年6月17日出生，北京市朝阳区.委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴昕昕，女，1980年3月11日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔亚刚（吴昕昕之夫），男，1974年6月6日出生，住北京市朝阳区。上诉人段妃因与被上诉人吴昕昕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初25102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段妃上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴昕昕全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定双方协商一致解除合同是错误的。双方房屋租赁合同从2018年1月1日起三年，2018年6月吴昕昕看到房屋租赁市场价格有下行趋势，认为其一租三年价格高了，故以壁挂炉有问题为由提出换房，段妃当时说吴昕昕你可以找更好的房子。但此后双方并未就解除合同达成一致意见。直到半年后2018年12月，吴昕昕又以壁挂炉有问题为由提出要搬走，段妃说搬走可以，但押金问题按合同办。吴昕昕说按合同办我们不搬，段妃说不搬就交租金，中断租约就按合同履行。上述微信对话可以证明双方在6月时并未就解除合同达成一致，12月时段妃已经明确表明提前解约就要扣违约金，吴昕昕不同意。双方没有达成一致。但一审判决对双方往来微信内容断章取义，将半年前的一句话视为协商一致解除合同，对半年后双方就解约问题发生的争议视而不见，反而认为是吴昕昕按照段妃的要求搬走的。该认定毫无事实根据。二、一审判决酌定扣减吴昕昕4000元作为赔偿段妃的损失数额过低。房屋出租时是安装的电子密码指纹锁，房屋返还时户门已被打成筛子，根本无法安装原密码锁，只能安装机械锁勉强凑合，实际上整个防盗户门和密码锁均需更换，仅此一项费用近万元。延迟交房8天租金就达4000元，提前退租导致段妃中介费损失8000元。还有净水器的恢复等等，故一审仅酌减4000元明显过低。综上，根据双方合同第十条第（二）项约定，吴昕昕提前退租的应按月租金的200%支付违约金。押金3万元就是月租金的2倍。故段妃无需返还吴昕昕押金。请求二审法院依法改判驳回吴昕昕的全部诉讼请求。吴昕昕辩称，同意一审判决，不同意段妃的上诉请求和理由。吴昕昕向一审法院起诉请求：判令段妃返还房屋租金3万元。一审法院认定事实：2017年12月20日，吴昕昕（作为承租人、乙方）与段妃（作为出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定吴昕昕承租位于北京市朝阳区黑庄户双桥东路×号院西区×号楼1至2层4-102号房屋（以下简称涉案房屋），房屋租赁期自2018年1月1日至2020年12月31日，免租期12日。甲方应于2017年12月21日前将房屋按约定条件交付给乙方。年租金为18万元，支付方式为押二付六，租金支付日分别为2017年12月20日、2018年6月15日、2018年12月15日、2019年6月15日，押金为3万元。经甲乙双方协商一致，可以解除合同。甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。租赁期内甲方需提前收回房屋或乙方须提前退租的，应提前90日通知对方并按月租金200％支付违约金，甲方还应退还相应租金。同日，吴昕昕交纳押金3万元，租金9万元。2018年1月4日、6月9日、12月4日、12月17日、12月18日，吴昕昕曾就壁挂炉维修事宜向物业服务部门报修，物业服务单中载明服务项目分别为“查看壁挂炉”“壁挂炉闪红灯30度”“壁挂炉调试”“壁挂炉漏水”“调壁挂炉”，服务结果为“现已解决”“复位成功、正常使用”“完成”“壁挂炉加水过多，导致漏水，已帮业主泄水”“缺水补水”。2019年1月1日，双方前往涉案房屋处办理交接手续，因双方存在争议，段妃未接收房屋。2019年1月2日，吴昕昕与段妃之代理人签署《房屋拒绝接受证明》，载明双方约定于2019年1月1日进行房屋交接，因吴昕昕未能恢复段妃户门电子锁，只更换了一套全新机械锁，以及一楼卧室门上侧合页损坏为由，段妃方拒绝收房。房屋内其他设备设施三方均无异议。2019年1月8日，吴昕昕代理人崔亚刚与段妃签署《收房协议》，主要内容为：2019年1月8日晚18：30分，在黑庄户派出所民警协调下，收回康城二期×号楼×单元102室。房屋一楼卧室门合页损坏、入户门及门锁未修理恢复。另查一，就涉案房屋租赁事宜，吴昕昕代理人崔亚刚与段妃多次通过微信进行交流，主要内容为：（2018年6月19日）（崔亚刚）我担心的是比如您房屋的自采暖系统，上次物业曾暗示过采暖炉已经有十多年，会随时出现问题的。咱们现在也聊一下，未雨绸缪吧，您说呢？（段妃）自采暖那个东西是好的……你要是如果有更好的选择，我觉得你们就找找更好、更合适的房子……没有问题……我随时都同意。（2018年12月11日）（崔亚刚）段妃您好，我是您的房客，到本月底即12月31号我们已经租住一年整，我们想明年不再租住您的房子了，在此提前和您提出来以便您安排明年房屋出租、看房等。我们将在月底前搬出，届时再联系房屋交接等事宜。（段妃）您最好跟中介打个电话，因为交接是需要他到场的。（崔亚刚）好的。（2018年12月25日）（段妃）您好崔先生吴女士，我是业主。按照合同约定如果你们继续租住我的房子，应该在12月15日前缴纳下半年房租。今天是12月25日，再跟你们确认一下，如果继续租住请于今明两日补交2019年的房租，如果过时未交，我将于2019年1月1日和中介京城亿墅公司去收房，请在2018年12月31日前搬出所有你们的物品。（崔亚刚）段妃你好，我将应你要求，于12月31日搬出。另查二、2019年1月8日，段妃支付换锁费1050元，吴昕昕予以认可，并同意承担。一审庭审中，段妃提交照片数份，用以证明房屋内门锁、合页、阳台门、净水器、窗帘杆、纱窗的损坏情况。吴昕昕认可照片的真实性，但主张更换门锁经过段妃的同意；关于合页，是因为一个穿钉脱落，并非吴昕昕有意损坏；关于阳台门，与段妃交付时的状况一致；关于净水器，净水器是厨房水管爆裂的原因，物业部门征求段妃意见后，拆除了净水器；关于纱窗，吴昕昕接收房屋时就是这种状况。经询，对于段妃的财产损失，双方同意在应退还的押金中予以扣除。一审法院认为，吴昕昕与段妃自愿签署《北京市房屋租赁合同》，约定内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据租赁合同约定，双方协商一致可以解除合同。本案中，根据吴昕昕代理人崔亚刚与段妃之间的微信聊天记录可知，段妃于2018年6月19日同意吴昕昕随时去找“更好、更合适的房子”，应视为其同意解除合同。现吴昕昕应段妃要求搬离诉争房屋，双方合同已经解除，解除时间应以房屋交接时间为准。段妃以未能恢复户门电子锁、合页损坏为由拒绝接收房屋，但物品损失可以通过修理、更换或经济赔偿予以弥补，不能视为拒绝接收房屋的合法依据。故合同解除时间应以双方办理交接时间即2019年1月1日为准。此外，根据段妃提交的证据所示，涉案房屋内部分物品确有损坏，吴昕昕应予赔偿。吴昕昕虽称并非其有意损坏，或与接收房屋时状态一致，但并未提交充分证据予以证明，段妃亦未予以认可，故一审法院难以采信。综上，对于吴昕昕要求退还押金的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持，具体数额，由一审法院在扣除吴昕昕应负担的租金、物品损失后，予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、段妃于判决生效后七日内退还吴昕昕押金二万六千元；二、驳回吴昕昕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。在本院审理中，吴昕昕称其第一次提出解除合同是2018年12月，依据是双方签署的《北京市房屋租赁合同》第九条（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，其中规定：3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，其表示因涉案房屋中的壁挂炉多次出现故障，不能正常供暖使用，且多次保修后仍不能正常使用。段妃不认可吴昕昕所述，并表示根据物业维修单，吴昕昕报修后物业工作人员即上门维修，每次吴昕昕都表示对维修结果满意。在本院审理中，段妃称其损失主要包括：延迟交付8天房屋折算是4000元、因不能按期履约导致损失中介费8000元、维修大门10000元，还有净水器、窗帘之类的大约在10000左右。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审笔录在案佐证。本院认为，吴昕昕与段妃自愿签署《北京市房屋租赁合同》，约定内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《北京市房屋租赁合同》第四条租金及押金（三）押金的约定：人民币（小写）30000元（大写）叁万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。因吴昕昕已搬离涉案房屋，在本案中双方亦表示同意解除《北京市房屋租赁合同》，本院不持异议，故本案的争议焦点应在于根据《北京市房屋租赁合同》的约定，段妃是否应向吴昕昕返还押金。关于合同解除的原因。段妃上诉认为其在2018年6月19日的微信聊天中虽表示“随时都同意”，但是当时吴昕昕并未提出要求解除合同，本案中合同解除的原因在于吴昕昕在合同履行期限内表示不再继续履行租赁合同导致，其认为合同解除的原因在于吴昕昕，故不同意退还押金。而吴昕昕认为依据《北京市房屋租赁合同》第九条（三）3的约定，段妃不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，其有权单方解除合同。经查吴昕昕曾多次就壁挂炉维修事宜向物业服务部门报修，且报修频率在2018年12月明显增加，但是物业的服务结果为“现已解决”“复位成功、正常使用”“完成”“壁挂炉加水过多，导致漏水，已帮业主泄水”“缺水补水”，据此并不能得出段妃不承担约定的维修义务的结论。而对于吴昕昕而言，其与段妃的租赁合同中约定租期三年，履行一年后即提出解除合同，且根据本院认定无法得出其可依据《北京市房屋租赁合同》第九条（三）3的约定单方解除合同，故本院认为对于合同解除吴昕昕存在过错，其应依据合同约定承担违约赔偿责任，即按照月租金的200%标准支付违约金。段妃上诉请求法院依法改判驳回吴昕昕的全部诉讼请求理由正当，本院予以支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初25102号民事判决；二、驳回吴昕昕的全部诉讼请求。一审案件受理费275元，由吴昕昕承担（已交纳）；二审案件受理费450元，由吴昕昕负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  张 帆二〇一九年十一月二十六日法官助理  朱宏哲法官助理  仉亭方书 记 员  刘 慧