山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终1814号上诉人（原审被告）：田某（小名田俊发），男，汉族，山西省汾阳市人，现住汾阳市。被上诉人（原审原告）：徐某，男，汉族，山西省汾阳市人。上诉人田某因与被上诉人徐某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省汾阳市人民法院（2019）晋1182民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。田某上诉请求：1.撤销山西省汾阳市人民法院（2019）晋1182民初193号民事判决，将本案发回重审或改判；2.本案上诉费用由被上诉人承担。二审公开询问时，上诉人田某当庭明确其第一项上诉请求为，改判上诉人不应返还被上诉人房屋租赁费。事实和理由：1.一审认定被上诉人因无房屋产权证明，无法办理营业执照，要求与上诉人解除协议，系认定事实不清。上诉人与被上诉人于2018年12月28日达成口头协议，约定上诉人将汾阳市城内二府街25号的房屋出租给被上诉人使用。当时上述房屋由二龙烧烤使用，为给被上诉人使用，上诉人违约赔偿二龙烧烤15000元。上诉人如实将房屋产权、房屋无暖气的详情全部告知被上诉人，并将被上诉人多次带到租赁房屋实地查看，被上诉人也未提出异议。后上诉人将房屋、钥匙交付给被上诉人使用。2019年1月15号左右，被上诉人找到上诉人，称因房屋无暖气不再租赁，要求上诉人退还租金，但未提及房屋无产权的事。上诉人不同意，被上诉人一直占有上述房屋，也未交给上诉人钥匙。2.一审认定上诉人与被上诉人订立的房屋租赁口头协议无效，造成口头租赁协议无效的过错责任应由上诉人承担，系认定事实错误。上诉人认为，双方在真实的意愿下订立租赁合同，虽租赁合同无效，但上诉人在房屋租赁时已将房屋产权的详情及房屋附属设施情况告知被上诉人，被上诉人在明知的情况下仍与上诉人达成租赁协议，应对合同无效的后果承担一半责任。且，被上诉人的做法明显违背了诚实信用原则。3.上诉人因与被上诉人订立合同，解除了与二龙烧烤店的租赁协议并退还租金15000元。被上诉人实际占用上诉人的房屋长达五个月，上诉人损失租金10000余元，上述损失应由被上诉人承担赔偿责任。徐某辩称，一审判决正确，应维持原判。徐某向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告房屋租赁费25000元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月28日，经原、被告双方口头约定，被告将位于汾阳市城内二虎街25号的房屋租赁给原告，用于开办水果店。原告分两次给付被告房屋租赁费25000元。2018年12月30日，被告为原告出具房屋租赁费的收据一支，该收据载明收到原告徐某房屋费25000元，同时备注租期为2019年元月1日止2019年12月30日，收款人为被告田某，但署名为被告常用的小名田俊发。2019年1月10日左右，原告准备办理营业执照时，却因无房屋产权证明不能办理营业执照，为此，向被告提出的解除口头租赁协议，并要求被告退还收取的租赁费，双方协商未果，原告遂诉至原审，要求判令被告退还租赁费25000元。案涉的位于汾阳市城内25号的房屋，被告系租赁使用，其本人不享有产权，同时双方约定租赁的房屋，还有部分属被告临时建筑，该房屋的一把钥匙现在原告处。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告出租给原告的房屋，其不具有所有权，同时，临时建筑部分也未能提供建筑工程规划许可证及相关部门的批准手续，因此，双方订立的房屋租赁口头协议无效，造成口头租赁协议无效的过错责任应由被告承担。因此，对于原告要求被告返还收取的房屋租赁费25000元的主张，原审予以支持。被告提出的因与原告口头订立的房屋租赁协议而赔付原承租人15000元损失的意见，未向原审提供相关证据，原审不予采信，故依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条第一款、第一百五十七条、第一百七十九条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：被告田某在判决生效后十五日内返还原告房屋租赁费25000元。案件受理费213元，由被告田某承担。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，一审庭审中，徐某称其于2019年1月10日左右向田某提出不再租赁案涉房屋，田某对徐某该陈述不持异议。二审经审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据一审查明的双方当事人均无争议的事实，被上诉人徐某向田某租赁的房屋具体包括两部分，一是田某不具有产权转租给徐某的房屋，二是田某在原有房屋的基础上未经批准私建的临时建筑。其中，田某转租的房屋，因其在本案诉讼过程中始终未提供出租人同意转租的证据，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，应认定转租部分无效；临时建筑因未取得建设工程规划许可证及相关批准手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，亦应认定无效。综上，一审认定双方当事人之间达成的口头租赁协议无效并无不妥，二审予以维持。关于被上诉人徐某付给上诉人田某的25000元租赁费应否返还以及返还多少，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，田某基于无效租赁协议收取的徐某支付的租赁费应予返还。徐某一审称其系于2019年1月10日左右向田某提出不再租赁案涉房屋，田某对徐某该陈述不持异议，二审上诉状中田某自称徐某2019年1月15日提出不再租赁，即使按照田某该陈述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，徐某应参照合同约定的租金标准向田某支付该15天的房屋占有使用费：25000元÷365天×15天=1027元。关于租赁合同无效的过错，田某作为出租人，掌握租赁房屋的权属状态、临时建筑是否经批准等情况，故主要过错在田某，但是徐某作为承租人也有一定义务了解租赁房屋的实际情况，故徐某亦有一定过错。田某称因将该房屋出租给徐某，导致其解除与该房屋前承租人二龙烧烤店的租赁协议并退还租金15000元，且徐某实际占用该房屋长达5个月，主张该损失由徐某承担。但是，由于徐某对田某该陈述不认可，田某在本案诉讼过程中也无证据证明其损失，故田某该项主张证据不足，不予支持。综上，田某应当向徐某返还租赁费：25000元-1027元=23973元。综上所述，田某的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销山西省汾阳市人民法院（2019）晋1182民初193号民事判决；二、上诉人田某于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人徐某房屋租赁费23973元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费213元，由田某负担204元，徐某负担9元。二审案件受理费425元，由田某负担408元，徐某负担17元。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳 二〇一九年十一月五日书记员 雷姗姗