广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20160号上诉人（原审被告）：李德荣，男，1986年9月18日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：刘洪远，广东锦鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马永善，男，1963年9月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周映孜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺洪伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：关练记，男，1985年11月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人李德荣因与被上诉人马永善、原审被告关练记租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李德荣向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19518号民事判决第一、第二项判决或发回重审；2.本案原审、二审诉讼费用由马永善承担。事实和理由：1.马永善从业主黄慕贞处以月租金6000元的价格承租涉案商铺，却以12835元的高出一倍的超高价转租给李德荣，导致李德荣经营成本无法承受。马永善转租价款严重偏离市场规则，该显失公平的条款应予以撤销。2.马永善收取了李德荣5万元的所谓转让费，超高价转租再加上转让费，原审法院未对此不合理费用作出裁决。3.原审庭审中，李德荣表示租赁房已交还给马永善，由其自行换锁即可。双方2018年10月前后的微信聊天记录可确认双方同意租赁期限于2018年10月截止，商铺事实上也已确认交还。4.原审马永善反诉请求中并无降低租金的要求，在答辩中也只是要求待李德荣修复后再支付费用，原审判决超出马永善的诉讼请求，判决租金下浮10%，属于适用法律错误，应予依法撤销或改判。综上，原审判决认定事实错误，判决结果有失公允。被上诉人马永善辩称，1.租赁合同真实合法有效。马永善租赁涉案商铺时，涉案商铺是给石溪地铁施工现场围蔽而不能使用的，故租金价格低，转租给李德荣时涉案商铺已撤掉围蔽可以正常使用，故租金价格提高了。提高后的租金价格也是市场平均水平，并经双方自愿协商一致达成的标准。李德荣在经营商铺期间也从未提出过租金过高的异议，故涉案租赁合同不存在欺诈、显失公平等情形。2.所谓转让费是指涉案商铺原有装饰、装修及空调、桌椅等物品的作价。马永善在从黄慕贞处承租涉案商铺时不但向黄慕贞每月支付租金，也按照商业惯例向黄慕贞支付了12万元的转让费。上述装饰、装修及物品在转让给李德荣时马永善已做了折旧、折价处理，李德荣亦懂此行规，自愿接受，故并无不妥。3.双方从未确认租赁合同在2018年10月截止。李德荣及至2018年11、12月份仍要求马永善不要追究其欠租的责任，不要收回商铺，称其有朋友要顶手，给多点时间让其谈妥下家，故所谓10月份就协商一致终止了租赁关系的说法不符合事实。且迄今为止李德荣都未移交商铺钥匙，未腾空商铺交还给马永善，故其应当支付房屋占有使用费到双方正式办妥商铺移交手续为止。4.原审不存在反诉，也不涉及到商铺修复、降低租金等问题，李德荣的该部分上诉事实与理由与本案无任何关系。5.本案原审期间及之后马永善每月仍须向业主黄慕贞支付租金，但因李德荣恶意不交还商铺及钥匙，持续占用商铺，致使马永善持续遭受损失。而李德荣拒绝移交钥匙，且声称钥匙已丢，但即便钥匙丢失，李德荣也可请锁匠开门后移交商铺。综上，请求驳回李德荣上诉请求。原审被告关练记未到庭陈述意见。马永善向原审法院起诉请求：1.李德荣、关练记将广州市海珠区工业大道南706号商铺恢复原状后交还给马永善；2.李德荣、关练记支付拖欠的商铺租金25670元（租金按每月12835元计算，暂计算至2018年11月30日，实际计算至李德荣、关练记交还商铺之日）；3.李德荣、关练记支付拖欠的商铺垃圾费、水电费共计20161.4元；4.马永善没收李德荣、关练记支付的商铺租赁保证金12835元；5.李德荣、关练记将广州市海珠区笼门餐厅的注册地址从商铺迁出；6.李德荣、关练记承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：位于海珠区工业大道**商铺（以下简称涉案商铺）的权属人是黄慕贞，共有情况为单独所有，登记时间为2016年11月22日，建筑面积为78.0168平方米。2017年6月26日，马永善（出租方）与李德荣（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：李德荣租赁商铺作餐饮经营使用，面积为135平方米；期限自2017年7月1日至2020年7月1日；每月租金为12835元，若地铁石溪站开通正常使用后每月17835元，租赁保证金为12835元；每月租金李德荣于当月1日支付，逾期10日未缴纳租金视为违约，马永善可收回店铺，合同终止；等。马永善就其主张提交了《商铺租赁合同》、《声明》、现金收款单、微信聊天截图等。另，涉案商铺注册登记“广州市海珠区笼门餐厅”，类型为个体工商户，经营者为关练记。原审庭审中，马永善表示诉请一的恢复原状是要求李德荣、关练记腾空并交还涉案商铺，其已垫付了涉案商铺的垃圾费及水电费。李德荣表示：涉案商铺的物业水电费未缴纳，其是涉案商铺的实际经营者，关练记不参与经营，现已经停止营业，2018年10月未交租金，商铺钥匙虽未交还，但实际上已交还马永善控制，由于未交物业管理费，商铺内的物品无法清理，马永善可以收回商铺。原审法院认为，马永善与李德荣签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，马永善、李德荣均应按合同约定全面履行义务。因涉案商铺注册登记为个体工商户，经营者为关练记，李德荣虽辩称其是涉案商铺的实际经营者，关练记不参与经营，但未能举证证明，故李德荣、关练记应共同承担责任。现李德荣逾期未支付租金，已构成违约，故马永善依约终止合同，主张李德荣、关练记腾空并交还涉案商铺，并要求李德荣、关练记支付从2018年10月至实际交还商铺之日的租金（按每月12835元计算），并无不当，原审法院予以支持。关于垃圾费、管理费、水电费。马永善已垫付，李德荣确认未缴纳，故该费用应由李德荣、关练记支付给马永善。关于租赁保证金。李德荣、关练记虽构成违约，但《商铺租赁合同》无约定保证金的处理方式，故对马永善的该主张，原审法院不予支持。关于迁出。马永善的该主张不属于法院的受理范围，故原审法院不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、李德荣、关练记在原审判决生效之日起十日内腾空并交还位于海珠区工业大道南706号商铺给马永善；二、李德荣、关练记在原审判决生效之日起十日内支付从2018年10月至实际交还商铺之日的租金（按每月12835元计算）给马永善；三、李德荣、关练记在原审判决生效之日起十日内支付垃圾费、管理费、水电费共计20161.4元给马永善；四、驳回马永善的其他诉讼请求。本案原审受理费1266.7元，由马永善负担277.1元，李德荣、关练记共同负担989.6元。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明，本院庭询时马永善代理人称涉案商铺的门为回形锁所锁。本院认为，双方争议的焦点在于涉案租赁合同的终止时间及涉案商铺是否已移交。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而根据《商铺租赁合同》第四条第4.3款的约定“若逾期10日未缴纳租金则视同违约，甲方可收回店铺，本合同终止”可知，双方已于合同中明确约定了甲方即马永善享有约定解除权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”而根据2018年11月7日马永善与李德荣的微信聊天记录“李生，已违反合同，我要终止，请你在5天内处理店的物件，过期当放弃，河南小龙门店。授权人，马生”可知，马永善于该日向李德荣主张行使其约定解除权，并告知李德荣逾期5天对涉案商铺内的物品不予处理则视为李德荣放弃，该主张于同日到达李德荣处。该放弃的内容自是包括店内物品所有权及涉案商铺的使用权。而李德荣自收到该微信后并未提出异议，且于二审庭询时亦未表示有异议，故涉案合同的解除时间应是2018年11月8日。关于涉案商铺的移交问题。如前所述，涉案合同已于2018年11月8日解除，且李德荣于2018年11月13日前对店内物品未予处理，故视为其已放弃。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”马永善对于涉案商铺的占有可采取锁匠开锁等方式取得，其在其给予李德荣的合理期限后迄今为止仍未对涉案商铺的移交予积极处理，属于其扩大损失的范围，故对于2018年11月13日以后的租金损失本院不予支持。因原审判决李德荣、关练记在原审判决生效之日起十日内支付垃圾费、管理费、水电费共计20161.4元给马永善，其二人均未就此判项提起上诉，故本院对该原审判项予以维持。综上所述，李德荣的部分上诉请求成立，应予支持；原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19518号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19518号民事判决第一项、第四项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19518号民事判决第二项为：上诉人李德荣、原审被告关练记于本判决生效之日起十日内支付从2018年10月至11月13日的租金共计25670元（按每月12835元计算）给被上诉人马永善；四、驳回被上诉人马永善的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费1266.7元，由上诉人李德荣、原审被告关练记共同负担989.6元，由被上诉人马永善负担277.1元。二审案件受理费2610元，由上诉人李德荣、原审被告关练记负担580元，由被上诉人马永善负担2030元。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 林丽敏吴煜伦