上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10622号上诉人(原审被告)：顾晶，女，1978年9月19日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人(原审被告)：上海鸿安船艇有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：顾林安，总经理。两上诉人的共同委托诉讼代理人：盛崧烽，上海小城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘永彬，男，1981年10月12日生，汉族，户籍地江苏省无锡市。上诉人顾晶、上海鸿安船艇有限公司(以下简称“鸿安公司”)因与被上诉人刘永彬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾晶、鸿安公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回刘永彬的一审诉请。事实与理由：第一，租赁合同并未生效。首先，合同生效的前提条件并未达成。鸿安公司派顾晶寻找能够办理环评手续的租赁场地，但是否租赁需要鸿安公司决定。顾晶通过中介人员付勇找到刘永彬洽谈租赁事宜，刘永彬没有提供产权证、环评资质等材料，在中介的催促下，顾晶与刘永彬签订合同。双方约定，该合同等刘永彬提供相关材料后经鸿安公司盖章后才生效。签约当天下午，中介发来产证，因为没有提供房屋产权信息，所以鸿安公司认为房屋可能存在违章建筑，风险过大，鸿安公司没有追认合同，故合同未生效。第二，租赁范围不明确，双方至今未达成一致，合同并未生效。上诉人与刘永彬之间的租赁合同载明的承租面积是460平方米。刘永彬从产权人处租赁的厂房面积达1350平方米，而租赁厂房有证部分的面积仅有837.1平方米，这说明至少有512.9平方米的厂房系违法建筑。对于刘永彬租赁给上诉人的具体是1350平方米中的哪一部分，合同中并未约定，租赁范围不明，双方亦未签订补充协议，故双方之间的合同因租赁物不明确且无法补证而并未成立。第三，即使法院认为上述合同生效，但因刘永彬租赁给上诉人的厂房都处于512.9平方米的违法建筑范围内，因此双方之间的租赁合同因租赁物系违法建筑而无效。即使法院认为上述合同生效，刘永彬未提供合法有效的产证，合同也从未实际履行，刘永彬没有向上诉人交付过房屋，且刘永彬在2018年11月已另行出租，故刘永彬不存在损失，刘永彬主张的违约金标准过高。被上诉人刘永彬辩称：不同意上诉人顾晶、鸿安公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘永彬向一审法院起诉请求：1、顾晶、鸿安公司支付刘永彬违约金人民币(以下币种均为人民币)34,998元；2、顾晶、鸿安公司支付刘永彬2018年10月24日至2018年12月24日的租金23,332元。一审法院认定事实：2018年6月25日，刘永彬(乙方)与孟伟峰(甲方、上海伟峰针织服饰有限公司的法定代表人)签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将上海市青浦区朱枫公路XXX弄XXX号房屋出租给乙方生产加工使用，面积1,350平方米。甲方提供房产证、消防验收合格证、排污证等证件给乙方作办理落户使用，并保证真实有效，保证乙方正常合法经营。租赁期限自2018年8月1日至2024年7月31日等。2018年10月23日，刘永彬(甲方)与鸿安公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区朱枫公路6186弄23幢建筑面积为460平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，月租金11,666元，租金付六押一，押金11,666元。签订合同当天支付首期金额81,667元(6个月租金及押金)，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。租赁期限自2018年11月1日至2020年11月1日，2018年10月24日交付房屋，至2018年10月31日为免租期，如果乙方违约或者不履行合同则需要正常缴纳免租期内的房租。厂房水电、结构承重、房产证、土地证及当地税收、工商、环保政策等情况已经如实告知乙方，乙方愿意承租并承担相应责任。如因以上原因导致乙方不租赁厂房视为乙方违约，甲方有权终止本协议且不退换租金和押金。厂房租赁期间，如甲乙双方提前退租或按照合同条款违约的，违约方须赔偿3个月租金作为补偿。合同承租方由顾晶作为鸿安公司的授权代表人签名。合同签订后，鸿安公司未向刘永彬支付租金或押金。顾晶为鸿安公司法定代表人顾林安的女儿。鸿安公司的股东为顾林安和顾晶。签订《厂房租赁合同》时顾林安和顾晶均在场。顾晶的名片上显示的职务是鸿安公司的总经理。一审审理中，刘永彬为证明系争房屋具有合法产权证，提供了上海市房地产权证，产权人为上海伟峰针织服饰有限公司，坐落于青浦区蒸淀镇厍浜村富民经济开发区，建筑面积为837.10平方米。顾晶、鸿安公司表示刘永彬与孟伟峰签订的租赁合同约定面积为1350平方米，证明至少有512.90平方米房屋为无证房屋，鸿安公司向刘永彬承租的房屋不在产证范围内。刘永彬为证明2018年12月底才另行出租，提供了与案外人朱某某签订的《厂房租赁合同》，显示租赁期限自2018年12月31日至2020年12月30日。顾晶、鸿安公司对该证据不予认可，认为系刘永彬后补的。刘永彬表示系争房屋没有上锁，刘永彬、鸿安公司没有办理房屋交付手续，2018年11月刘永彬至房屋查看发现有板材、水泥，以为是鸿安公司的。12月查看时发现屋内没有物品，刘永彬打电话给鸿安公司，鸿安公司不接电话，刘永彬联系中介，中介表示鸿安公司不租了。顾晶、鸿安公司表示签约当天顾晶打电话告知中介房屋存在风险不再签约，刘永彬没有将房屋交付鸿安公司使用。一审法院认为：顾晶、鸿安公司认为刘永彬与鸿安公司签订的租赁合同在顾晶签字后还需要鸿安公司盖章确认才生效，然顾晶系顾林安的女儿同时也是鸿安公司的股东，签订租赁合同时鸿安公司的法定代表人顾林安也在场，如果对于合同存疑，完全可以不同意顾晶签字，顾晶、鸿安公司未提供证据证明双方约定必须由鸿安公司盖章才生效，故刘永彬有理由认为顾晶有权代表鸿安公司签订租赁合同，刘永彬与鸿安公司之间的租赁合同成立。刘永彬已经提供产权证和附图证明房屋的合法性，顾晶、鸿安公司认为其承租的房屋为无证房屋，未提供证据予以证明，一审法院难以采信。顾晶认为签约当天对房屋的合法性产生怀疑并且提出异议，但未提供证据予以证明。刘永彬与鸿安公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。鸿安公司拒绝履行合同系违约，理应按照合同约定承担违约责任，刘永彬主张的违约金符合合同约定，一审法院予以支持。刘永彬主张已经将房屋交付鸿安公司使用，顾晶、鸿安公司予以否认，刘永彬未提供证据予以证明，故对刘永彬主张的租金一审法院不予支持。租赁合同的承租方为鸿安公司，顾晶系代表鸿安公司签订租赁合同，故对刘永彬要求顾晶承担法律责任的请求一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：一、上海鸿安船艇有限公司应于判决生效之日起十日内支付刘永彬违约金34,998元；二、刘永彬的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，鸿安公司提供顾晶于2019年9月25日及2019年11月11日与中介人员付勇的通话录像及文字稿，欲证明顾晶于签订合同当天便向中介表示租赁的事情需要再考虑一下，一周后明确告知不租了，中介付勇也及时向刘永彬进行了反馈；刘永彬在鸿安公司确定不租之后一周左右的时间即将房屋出租出去了；签约时，双方约定合同要经过鸿安公司盖章后生效。对此，刘永彬表示所谓的电话录音是在一审判决之后才形成的，且顾晶与付勇的对话带有明显的引导性，不能达成证明目的。本院认为：顾晶代表鸿安公司与刘永彬就系争房屋签订租赁合同时，其出示的名片显示其为鸿安公司的总经理，且顾晶的父亲顾林安即鸿安公司的法定代表人也同时在场，故刘永彬有理由相信顾晶有权代表鸿安公司签订租赁合同。因此，鸿安公司与刘永彬就系争房屋订立的租赁合同有效成立。鸿安公司称租赁合同必须经鸿安公司盖章后生效、系争房屋为无证房屋的意见，缺乏相应依据，本院无法采纳。鸿安公司明确表示不愿履行租赁合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。刘永彬要求鸿安公司赔偿相当于3个月租金的违约金，符合双方合同约定，一审法院据此支持刘永彬的该项诉请，并无不当。综上所述，顾晶、鸿安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费674.95元，由顾晶、上海鸿安船艇有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长  余艺审判员  徐江审判员  姚跃二〇一九年十一月二十六日书记员  陆乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……