广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20442号上诉人（原审被告）：广州市房地产中介协会，住所地：广州市越秀区。法定代表人：吴忱，职务：秘书长。委托诉讼代理人：王俊轩，该协会员工。被上诉人（原审原告）：广州市城建安置房事务中心，住所地：广州市越秀区。法定代表人：张慧强，职务：主任。委托诉讼代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈吉云，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州市房地产中介协会（以下简称房地产中介协会）因与被上诉人广州市城建安置房事务中心（以下简称城建事务中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人房地产中介协会代理人王俊轩、被上诉人城建事务中心代理人陈吉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房地产中介协会上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审法院认定房地产中介协会与城建事务中心存在不定期租赁关系错误。城建事务中心于2017年12月14日向房地产中介协会发出《解除合同通知书》，通知房地产中介协会租赁期限至2017年12月31日，即自2018年1月1日起双方不存在租赁合同关系，城建事务中心需收回涉案房屋，但2018年1月1日至今，城建事务中心一直收取房地产中介协会租金（按照18364.46元/月的标准计算），其部分租金发票显示房地产中介协会所交的是涉案场地租金，由此可见，房地产中介协会与城建事务中心存在事实上、固定的租赁关系，只是未签订合同，不能就此认定双方存在不定期租赁关系。二、一审法院未对《穗安置房协[2016]002号的补充协议》约定的事实内容进行认定。《穗安置房协[2016]002号的补充协议》中约定：“甲方就该物业按照规定准备公开招租事宜；在公开招租期间，乙方继续使用该物业，乙方每月按时向甲方交纳租金18364.46元；若乙方就该物业公开招租而未能中标，该物业已产生新的承租人，乙方必须在收到甲方通知之日起一个月内清退该物业，清退该物业期间租金按日计算，于清退之日向甲方缴纳，否则乙方承担全部责任与损失；本协议期满之日若甲方未完成该物业公开招租，则另签订续期协议”。在上述约定期间内，城建事务中心只进行了一次公开招租，且没有租客投标，至今未再进行公开招租。故，城建事务中心于2017年8月3日与房地产中介协会签订《越华路2号二楼房屋租赁补充协议的续期协议》。房地产中介协会于一审庭审过程中提出，因城建事务中心未能继续对该物业进行公开招租，房地产中介协会无法进行投标的情况不能归结于房地产中介协会的过错，且城建事务中心一直无新的承租人，房地产中介协会希望与城建事务中心签订续期协议，直至城建事务中心公开招租找到新的承租人为止。城建事务中心二审答辩称其不同意房地产中介协会的上诉意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.城建事务中心从2018年1月开始收取房地产中介协会恶意占有房屋的使用费是为了减少损失，不代表城建事务中心同意继续出租房屋给房地产中介协会，更不能推定双方存在租赁合同关系。2.《穗安置房协[2016]002号补充协议》明确了租赁期限至2017年8月31日止，在此期间，房地产中介协会无按约参加涉案房屋的公开招租，其应承担相应的责任。另外城建事务中心已经按约与房地产中介协会签订了涉案房屋的续期协议，且该协议双方已经履行完毕，之后双方不存在租赁合同关系。3.城建事务中心是按照广州市道路工程扩建办公室，即房屋的所有权人的相关文件依法履行包括涉案房屋在内的公房租赁管理工作，按市政府的相关规定，房地产中介协会要取得涉案房屋的使用权，必须通过公开招租程序进行，城建事务中心无权私自同意房地产中介协会使用涉案房屋。综上，房地产中介协会的上诉请求无事实与法律依据，请法院依法驳回。城建事务中心于2018年6月26日向一审法院起诉请求：1.解除城建事务中心、房地产中介协会之间的租赁关系；2.房地产中介协会立即将广州市越秀区越华路2号二楼腾空交还城建事务中心；3.房地产中介协会支付占用案涉房屋的使用费，按照18364.46元/月的标准，自2019年7月1日起计算至实际腾空交还房屋之日止。一审法院认定事实：2016年2月16日，城建事务中心（出租方、甲方）与房地产中介协会（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将广州市越秀区越华路2号2楼房屋出租给乙方经营使用，面积524.699平方米，租赁期从2016年2月1日起至2017年2月28日止，租金每月为18364.46元，租金逐月结算，乙方应在每月10日前将当月租金交到甲方指定账户；乙方向甲方交纳租赁保证金78705元；等。2017年2月22日，城建事务中心（甲方）与房地产中介协会（乙方）签订了《穗安置房协[2016]002号的补充协议》，其中约定了：甲方与乙方就越华路2号二楼物业签订了房屋租赁合同，租赁期至2017年2月28日止。甲方就物业已按规定准备公开招租事宜；在公开招租期间，乙方继续使用该物业，乙方每月按时向甲方交纳租金18364.46元；本补充协议期限从2017年3月1日至2017年8月31日止；若乙方就该物业公开招租而未能中标，该物业已产生新的承租人，乙方必须在收到甲方通知之日起一个月内清退该物业，清退该物业期间租金按日计算，于清退之日向甲方缴纳，否则，乙方承担全部责任与损失；本协议期满之日若甲方未完成该物业公开招租，则另签订续期协议。2017年8月3日，城建事务中心与房地产中介协会签订了《越华路2号二楼房屋租赁补充协议的续期协议》，其中约定了：续期协议期限为2017年9月1日至2017年12月31日止。2017年12月14日，城建事务中心向房地产中介协会发出《解除合同通知书》，大致内容为：城建事务中心通知房地产中介协会，租赁期限至2017年12月31日；自2018年1月1日起，双方不存在租赁合同关系，城建事务中心需收回涉案的房屋。房地产中介协会于2017年12月底收到该通知书。房地产中介协会向城建事务中心一直交租至2019年6月。一审法院认为：虽然城建事务中心曾于2017年12月向房地产中介协会发出《解除合同通知书》，但之后双方仍继续交收租金，故双方存在不定期租赁关系。在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同。城建事务中心现要求解除双方的租赁关系，并要求房地产中介协会腾空涉案房屋，合法合理，一审法院予以支持。城建事务中心要求房地产中介协会按照18364.46元/月的标准支付使用费，房地产中介协会对此表示同意，一审法院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2019年7月3日作出判决：一、于本判决生效之日起，解除原告广州市城建安置房事务中心与被告广州市房地产中介协会就广州市越秀区越华路2号二楼房屋的租赁关系。二、于本判决生效之日起十日内，被告广州市房地产中介协会应将广州市越秀区越华路2号二楼房屋腾空交还给原告广州市城建安置房事务中心。三、于本判决生效之日起十日内，被告广州市房地产中介协会应向原告广州市城建安置房事务中心支付从2019年7月1日起至被告广州市房地产中介协会实际腾空交还上述房屋给原告广州市城建安置房事务中心之日止的房屋使用费（按照18364.46元/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告广州市房地产中介协会负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对房地产中介协会的上诉请求与城建事务中心的答辩意见，分析如下：根据2017年8月3日，城建事务中心与房地产中介协会签订的《越华路2号二楼房屋租赁补充协议的续期协议》，双方的租赁期限至2017年12月31日。2017年12月14日，城建事务中心已向房地产中介协会发出《解除合同通知书》，告知房地产中介协会自2018年1月1日起，双方不存在租赁合同关系，城建事务中心需收回涉案房屋。故，尽管房地产中介协会向城建事务中心一直交租至2019年6月，但双方在此期间形成的是不定期租赁关系，一审对此认定并无不妥。现本案城建事务中心要求解除双方的不定期租赁关系，并要求房地产中介协会腾空涉案房屋，合法合理，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于房地产中介协会提出双方签订《穗安置房协[2016]002号的补充协议》有关投标招租约定问题，因该协议中明确租赁期限至2017年8月31日，此后双方签订《越华路2号二楼房屋租赁补充协议的续期协议》续期至2017年12月31日，但双方对2017年12月31日之后的租赁并未再次达成补充协议，故房地产中介协会要求延用《穗安置房协[2016]002号的补充协议》中的约定，继续租赁涉案房屋无事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，房地产中介协会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州市房地产中介协会负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十一月二十二日书记员  颜旭怀徐毅敏