江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8656号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴迎春。委托诉讼代理人：刘金平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏大男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐根妹。委托诉讼代理人：夏瑛。委托诉讼代理人：李修虎。上诉人戴迎春因与被上诉人夏大男、徐根妹房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初9499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴迎春上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.夏大男、徐根妹承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为戴迎春违约事实没有事实和法律依据。1.从一审判决的认定来看，合同附件第十条的内容属于履行方式约定不明确，根据《合同法》第六十一条、第六十二条规定，应按照有利于实现合同目的的方式履行。从双方合同履行过程来看，双方对第十条的内容是明确的，只是对具体以何种方式改变购买人存在分歧，在这种情况下，双方是在对该条款如何履行进行协商沟通，不能因此认定违约。2.办理资金托管系双方共同行为，一审判决认为2018年8月30日前未办理资金托管完全归责于戴迎春，没有法律及合同依据。2018年8月30日李修虎还在和新买家就如何更改购买人的具体方式进行沟通，此前夏大男、徐根妹既未去房屋登记机构办理资金托管，也未以任何方式向戴迎春明确表示共同去办理资金托管手续。这说明双方对合同如何履行还在沟通协调中。二、戴迎春有充分理由对合同交易安全性表示不安。1.夏大男、徐根妹存在种种不规范甚至反常表现，加重戴迎春对房屋交易真实性的合理怀疑。夏大男、徐根妹并非年龄老迈、出行困难，但夏大男、徐根妹完全不出面；夏大男、徐根妹没有委托其女儿，而是委托女婿李修虎处理房屋买卖事宜；戴迎春向夏大男、徐根妹打电话、发短信、与中介亲自上门求证是否是其真实意思表示，但夏大男、徐根妹对该房屋买卖是否是其真实意思表示未做出任何表达。2.李修虎在交易过程中，故意提供夏大男、徐根妹的虚假信息。夏大男、徐根妹居住在苏州工业园区莲花新村，但李修虎谎称他们住在新区且身体不好。戴迎春提出其应出具授权书，李修虎却闪烁其词，提出不合理要求，比如要求戴迎春半小时内赶到某咖啡店，过时不候，甚至直接表示拒绝，整个交易过程中李修虎都未出具授权委托书。三、一审判决否认戴迎春不安抗辩主张没有法律依据。1.李修虎有义务向戴迎春及中介提供授权委托书，其是否取得授权决定了其代签合同的效力。在李修虎未提供授权委托书的情况下，一审判决认为戴迎春没有确切证据证实李修虎系未经授权签订房屋买卖合同，颠倒了因果关系，也不符合逻辑。由于李修虎自始至终未提供授权，真实的权利人对他人冒用其名义从事的民事法律行为也不做表示，案涉合同应处于效力待定状态，戴迎春有权解除合同也有权要求继续履行。既然戴迎春享有法定解除权，一审判决认为戴迎春违约令人无法信服。2.戴迎春对李修虎的代理权产生怀疑并提出异议并不因交易过程的推进而消灭。戴迎春虽然开始未对李修虎的代理权限提出异议，但并不意味着戴迎春丧失了要求其出具授权委托书的权利，戴迎春何时对李修虎的代理权产生怀疑并提出异议法律并未限制。在本案的情况下，戴迎春在交易过程的任何阶段都可以要求李修虎出具授权委托书，一审判决以戴迎春此前未提出异议否认其后续提出异议的权利，没有法律依据。3.夏大男、徐根妹诉状中的陈述不能视为其后续追认。追认应是向合同相对方作出的意思表示，诉状属于向国家司法机关做出的单方陈述，并非向合同相对方做出追认。即使认为夏大男、徐根妹诉状的陈述属于追认，基于夏大男、徐根妹在2018年11月26日一审第一次庭审中的陈述，戴迎春当庭表示愿意继续履行。故戴迎春始终有继续履行合同的主观意愿，且对买卖合同是否系权利人真实意思表示进行核实。戴迎春在大宗商品交易中的审慎行为，不应认为其违约。四、一审判决解除房屋买卖合同属于法律适用错误。1.夏大男、徐根妹无权解除房屋买卖合同。戴迎春不存在违约事实。案涉合同在夏大男、徐根妹明确表示对李修虎有授权的情况下，对夏大男、徐根妹具有约束力，双方虽对合同附件第十条的具体履行方式不能达成一致意见，但该合同完全可以继续履行。2.在一审第一次庭审时，房屋价格并未出现太大波动，在夏大男、徐根妹庭审中明确表示授权李修虎卖房的情况下，戴迎春当庭表示愿意继续履行，充分表明继续履行合同是戴迎春的真实意思表示，一审判决解除买卖合同不符合鼓励交易的合同法原则。夏大男、徐根妹辩称：一、变更购买人的条件明确。1.戴迎春购房目的明确。购房是为自住，为了孩子上中学，而非转卖。2.戴迎春变更购买对象的前提条件明确。戴迎春签合同前称因为名下房产较多，万一资金托管时没有及时处理掉名下房产而没有购房资格，可以由其亲友购买，夏大男、徐根妹方就口头答应。到约定时间戴迎春又说买了另一套别墅，资金困难，要求更改购买人。3.新购买人的范围明确。按照约定，即使更改购房人，也应是戴迎春的亲友，履行合同过程中中介也明确强调房屋只能由戴迎春亲自购买或由其直系亲属购买。实际上后来的新购房人是陌生人。4.变更购买人的时间明确。按照约定，戴迎春在资金托管（2018年8月底）前没有及时处理掉名下房产，没有购房资格，由其亲友来买，但2018年6月20日戴迎春便通过网络和中介出售案涉房产，可证明戴迎春购买案涉房屋是为转卖。二、戴迎春构成事实炒房。戴迎春签订案涉合同后不仅没有处理自己名下房产，反而在签订案涉合同一周后又购买一套别墅，导致资金困难不愿继续交易。且戴迎春在签订案涉合同后4天就公开出售案涉房产，并寻找到新买家，与新买家签订高出原房价11万元的新买卖合同。三、戴迎春构成事实违约。戴迎春变更购买人的理由与约定严重不符，但戴迎春执意要变更购买人，夏大男、徐根妹方多次督促戴迎春本人履行合同，戴迎春拒不履行，故夏大男、徐根妹起诉要求解除合同。四、戴迎春陈述不诚信。戴迎春居住在苏州工业园区水墨花园，该小区属于星汇学校学区，故戴迎春称购买案涉房屋是为购买学区房，后续又称已解决学区问题不需购买案涉房屋，是虚假的。且案涉合同约定的过户时间是9月底，即使戴迎春购买自用，也来不及给孩子报名。五、戴迎春在合同履行过程中出尔反尔。戴迎春先说为孩子购买学区房,后又称资金紧张无力购买，需要转卖，并采取金钱利诱和言语威胁等手段。一审中戴迎春开始仍坚持转卖，后在没有转卖可能后又同意本人购买，之后又反诉要求解除合同。后来园区房价上涨，戴迎春又要求购买案涉房屋。六、戴迎春认为其享有不安抗辩权没有依据。夏大男、徐根妹年事已高，委托女婿及女儿卖房合情合理，李修虎签订合同时也表示该房屋是其借用夏大男、徐根妹名义所购，中介也向夏大男、徐根妹电话进行了询问。后期戴迎春要求查看委托书，李修虎将委托书拿给中介看，并多次通知中介及戴迎春前来查看，但戴迎春均未前来。七、夏大男、徐根妹诚心诚意卖房，戴迎春违背约定炒房导致房屋无法交易，给夏大男、徐根妹带来巨大损失。戴迎春的意图是既不亲自购买也不解除合同，而将案涉房屋以戴迎春指定价格卖给其指定的人。夏大男、徐根妹向一审法院起诉请求：1.解除与戴迎春2018年6月16日签订的房屋买卖合同；2.戴迎春按合同支付房屋价款的20%违约金62万元；3.案件受理费由戴迎春承担。戴迎春向一审法院反诉请求：夏大男、徐根妹继续履行《房屋买卖合同》及补偿协议内容，将坐落于苏州工业园区顺驰凤凰花园22幢1204室房屋交付并过户给戴迎春。一审法院认定事实：夏大男（出售方、甲方）与戴迎春（买受方、乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区顺驰凤凰花园22幢1204室房屋，建筑面积为125.96平方米出售给乙方，价款为310万元，房款支付方式为贷款支付。该协议附补充协议，约定买卖双方约定于2018年8月30日前共同前往房屋登记机构办理资金托管手续。补充协议手写备注第十条，其中夏大男处的合同载明为：“在不影响合同正常履行情况下允许乙方‘购改’购买人”。其中戴迎春向本院提交的买卖合同的补充协议手写备注第十条，载明为：“在不影响合同正常履行情况下，允许乙方‘改变’购买人”。(其中夏大男处的合同第十条“购改”二字系本院根据手写字迹推定，具体无法确认二字具体意思)。2018年6月16日，夏大男（出卖方、甲方）委托李修虎与戴迎春（买受方、乙方）签订补偿协议，约定买卖双方签订了苏州市工业园区顺驰凤凰花园22幢1204室存量房买卖合同，合同约定的成交价为人民币310万元，未包含该房产的空置及附属设施设备费，现经友好协商，达成如下约定：乙方同意接受上述房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品、家具家电，乙方另补偿甲方人民币10万元，该笔款项乙方于2018年6月16日前或签约当日支付给甲方定金人民币10万，另甲方承诺于领证领款当日退还乙方435000元作为装修补偿款。甲乙双方承认甲方转让上述物业标的价款为成交价及补偿费用的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币2665000元。夏大男、徐根妹委托李修虎（甲方）与苏州房好多网络科技有限公司（服务方）签订二手房买卖服务合同，约定甲方向服务方支付各项服务费2万元。针对上述委托事项，夏大男、徐根妹提交了夏大男、徐根妹于2018年6月1日签名的授权委托书，委托书载明：兹有李修虎，系夏大男、徐根妹的女婿，因夏大男、徐根妹年事已高，腿脚不便，故委托女婿李修虎为代理人，全权处理苏州市工业园区顺驰凤凰花园22幢1204室买卖的相关事宜。2018年6月16日，李修虎出具收条，确定其代夏大男收到戴迎春支付的房屋定金5万元。另外，双方共同确认夏大男、徐根妹合计收到定金10万元。以上事实，由当事人提交的房屋买卖合同、补偿协议、定金收条、二手房买卖服务合同、授权委托书及当事人庭审陈述予以证实。针对房屋买卖合同签订过程，夏大男、徐根妹方陈述，2018年4月19日，我方签订了一份租赁合同，不打算卖房子的，因为李修虎在链家挂过房子，6月16日中介王健说有人看上了涉案房屋，我说我不愿意去，王健强调说买主诚心，就让我去中介，按照中介的要求带了材料和被告谈，谈好了价格和交易时间，最后戴迎春提了一下，担心没有购房资格，房子多处理不掉，定金也比较多，万一没有购房资格定金拿不出来，到时候由我亲人代买，李修虎说反正是你买应该没有问题，因为他反复强调要买学区房，担心中学上不了。然后双方就签订了合同，合同是中介起草的，李修虎就签订了名字，当时还问中介没有带授权委托书有无问题，中介说没有问题，戴迎春也没有提异议，中介费先付了。签完合同后，夏大男、徐根妹方就等走流程，到了6月20日，中介朋友发截图说涉案房子为何又挂出来了，当时我以为是之前的没有下架，后来7月5日中介又发了一个截图，到8月17日接到一个电话，问房子愿不愿意卖，我方说已经卖了，那个电话里的人说合同里有句话说可以卖的，让我回去看合同，我就回去看合同，合同有涂改，我看不懂这句话，我就联系中介，中介说可以换购买人，中介就说到时间办手续，说到时候换了一个人，要重新签订合同，到8月30日对方就带人到木渎协商换人买的事情，我方是要求要么自己买，要么解除原购买合同，与新购买人重新签合同，这也是新购买人要求的，新合同价款是2775000元，是戴迎春和新买家签订合同，戴迎春要求夏大男、徐根妹原价卖给新买家，我方不支持这一行为，这是炒房，当天下午新买家就主动退出了，新买家也觉得不踏实。后来就中介在之间协调，后协商不成。戴迎春陈述，6月份我小孩确实需要学区房，当时看了很多房子，房价波动较大，当时也没有看上涉案房屋，因为对房价比较迷茫，但也有这个需求，就签订了涉案房屋。签订合同时，我提出了签订合同的人和房产证上的人不一致，他向我出示了夏大男的身份证和房产证，和李修虎本人身份证和结婚证，说是女婿，中介说没关系，后面能够补。合同中有一条说房产所有权人同意的，说如果所有权人不同意，代理人承担责任，所以同意的。之后我方多次要求给委托合同，但对方都没有给。签订合同时，我方特别强调如果学区解决就不需要这个房子，所以就说签订了我也认，但是可能转给我的朋友，他也说没有问题，我说合同上必须写，所以合同上手写加了可以变更购买人。夏大男、徐根妹方说不管谁买，只要把钱给夏大男、徐根妹方。后来学区解决了，我又有认识的中介，中介打电话问，就把房子挂出去了。后来找到了买家，跟买家谈的是按照原合同价格。我就打电话问中介王健，王健说没有问题，合同有约定，王健多次联系李修虎，李修虎就没有表态，到了8月2底约定了夏大男、徐根妹方到木渎协商，新购买人和中介都过去的。夏大男、徐根妹方一开始是配合的，后来我的要求是直接变更购买人，夏大男、徐根妹方拒绝直接变更购买人，要解除跟我的合同，后来又说这是无效合同。后来新买家同意主动给我8万元作为感谢费。夏大男、徐根妹针对其诉请主张，还向一审法院提交了2018年8月30日约定办理网签当天，李修虎、戴迎春、新买家的母亲、中介人员王健、戴迎春与新买家的中介等人的谈话录音，该通话录音中李修虎表示“那我要跟他重新签合同前原合同是不是要解除”、“合同上说允许乙方更改购买人，但没说允许甲方更改购买人”，戴迎春表示：“我们是在原合同的基本上，不改变原合同”，李修虎表示：“不影响原合同的情况下，就是要卖给你，你是乙方”、“合同的乙方是戴迎春，而不是戴迎春或其他人”，李修虎询问：“你为什么在网上以你的名义去卖我的房子”，戴迎春表示：“因为后面又订了一套房子，一个礼拜以后订的”；9月17日与中介王健的谈话录音，李修虎表示“当时他说名下房产较多，实在买不了了，我让亲戚朋友去买，这句话你有没有印象”，王健表示：“他没有说转卖，他没有说转卖吃差价”。证明戴迎春与我方签完合同后，在网上以高于合同成交价20万出售涉案房屋，是炒房，后我方要求解除与戴迎春合同、与新买家重新签订合同，戴迎春不同意。9月6日与戴迎春的短信聊天记录，短信内容为：“戴迎春先生，我是卖你房子的房东，按合同约定八月三十日前您需要办理资金托管，目前您已逾期，提醒您早日办理”。9月6日-10月10日与中介王健的微信聊天记录，9月6日，李修虎表示：“请转告戴迎春按合同要求尽快办理资金托管，逾期不办后果自负”。中介回复：“我跟他说一下”，李修虎表示：“你跟他说即使是3万也是你们中介反复和我协调的成果，是我私下作主（家人肯定是不同意），如果他出尔反尔那就由他起诉，最终结果他肯定败诉，因为从司法上讲他的愿望是永远不可能实现的”、“戴那边什么情况，怎么没有回音呢，资金托管的时间过了那么久了戴迎春到底还要不要买呢”。9月10日的微信聊天记录显示，王健表示：戴说，您这边不是卖方本人，您这边签一个委托书，手写一遍，他怀疑您这边炒房”，李修虎表示：“他啥意思，就说这合同无效”。9月13日，李修虎表示“委托书我一直有的，只是当时你们中介没通知我带过去，签合同时你们中介说没有关系，乙方也没有因此拒绝签订合同，而是签订了合同。这个委托书不影响资金托管。如果实在要看这个委托书，我可以给你们中介看。关于授权委托书一事，授权委托书本来就有，通常是要在签订合同前查看。9月14日我方也曾告知中介可以到大运城这边现场来看，可能中介认为没有必要就没来。9月17日，我方与戴及中介再次于中介公司见面，但均没有提出要看授权委托书一事。现我方也没有义务再提供授权委托书，但如中介和戴执意要看，我方还是同意戴及中介于2018年9月29日（15时至16时50分）、2018年9月30日（10时至16时）一起到木渎大运城现场查看，逾期不候”。10月9日，王健表示，“您这边什么时候方便，我去拿一下委托书”。李修虎表示：“这两天太忙，没来得及回你，叫你们来拿你们不来，9月30那天晚上要送给你没空，打电话给戚占苏他也没空”。戴迎春对上述谈话录音、微信聊天记录的真实性予以认可，谈话录音可证明夏大男、徐根妹方对于直接转手给新买家是认可的。且夏大男、徐根妹方与中介的谈话可证明夏大男、徐根妹方对于合同中载明可变更购买人是认可的，也知晓的。另，根据微信聊天记录，可证实夏大男、徐根妹方直到9月29日也没有提交授权委托书，夏大男、徐根妹从没出现过，戴迎春也是基于对交易本身安全的考虑，要求出具授权委托书或出具书面声明表示对这个合同的效力的认可，直到我方收到诉状的时候才知夏大男、徐根妹方是授权李修虎出售这个房子的。戴迎春针对其答辩意见，向一审法院提交了其与王健在9月10日至13日的微信聊天记录，戴迎春表示：“原房东年龄并不大，即使不方便，我们也可以去他家里，卖房是大事，怎么可能始终不露面，让一个外地人卖房，而且还没有授权委托书”、“合同有约定，他是同意的，你们也是同意”、“我现在只要他提供原房东授权委托书”。证明其一直要求提供授权委托书，李修虎一直未提供。另，戴迎春提交了一份2018年9月，李修虎向其发送的解除合同通知书，认为其解除是没有理由的，要求继续履行。夏大男、徐根妹对上述微信聊天记录真实性无异议，这个房子本来就李修虎和其老婆的，只是用李修虎的岳父也就是夏大男的名义，中介当时说没事的，只需要李修虎代签的，直到9月10日，戴迎春突然说要授权委托书，而且说我是炒房的什么的，我没当回事，根据我提供的微信聊天记录也可证明后来我也说可以来看委托书的，但他一直没来看。夏大男、徐根妹对解除合同通知书真实性予以认可。为查明案件事实，一审法院依法通知王健到院说明情况，王健表示，签合同时戴迎春表示怕自己没有购房资格，万一自己买不了，可以让亲戚朋友来买，所以在合同上写了补充协议第十条，允许买方改变购买人。后来戴迎春另外买了个房子，找了个买家，新买家出的价比原合同高，戴迎春表示差价要跟房东分成，戴迎春想要五万块补偿，房东还是不愿意签，房东表示要么戴迎春继续买，要么解除合同，当时戴迎春不同意买，因为合同约定了可以变更其它购买人，当时李修虎有授权委托书的，给我出示了原件的，但是没给我，双方没谈拢，后来又约定李修虎和戴迎春到中介办公室谈了一次，没有谈妥，李修虎一直坚持要戴迎春买，戴迎春说要授权委托书，戴迎春也没表示不买。李修虎在2018年9月26日发了一个解除合同通知给我的，我转给了戴迎春，戴迎春说是房东违约，因为李修虎同意改变购买人的。夏大男、徐根妹对该谈话笔录、戴迎春对该谈话笔录均予以认可。另，一审第一次庭审即2018年11月26日，戴迎春向一审法院提起反诉，当庭要求继续履行合同，后向一审法院邮寄了反诉状，要求夏大男、徐根妹退还定金支付违约金，后又寄了一份反诉状，要求继续履行合同。就反诉起求的变化，戴迎春表示，其一开始就要求继续履行合同的，后不希望与夏大男、徐根妹纠缠，就提出要不解除合同，后又考虑到自身家庭需要，要求继续履行合同。一审法院认为，夏大男、徐根妹与戴迎春双方当事人签订的房屋买卖合同及补偿协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。就合同附件第十条如何认定，一审法院认为，该条款从双方提供的合同原件显示，夏大男、徐根妹方留存的合同该条款“购改”二字无法直接推定是更换，但是根据夏大男、徐根妹提交的其与王健的聊天记录显示，夏大男、徐根妹的委托代理人李修虎向王健说，戴迎春曾表示名下房产较多，实在买不了了，让亲戚朋友去买”，结合合同附件第十条的约定，应当推定夏大男、徐根妹对于在不影响原合同正常履行的情况下，允许戴迎春更换购买人是认可的。但该条款直接改变了合同相对方，即合同履行主体，就新的合同相对方如何参与原合同的履行双方并无明确约定；另，根据庭审调查可确认戴迎春在签订本房屋买卖合同后直接将涉案房屋通过中介与案外人签订了新的房屋买卖合同，一审法院认为，结合现有证据及双方合同，无法推定双方对该种履行方式达成了一致意见，戴迎春以该条款明确约定为由的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。在此基础上，根据庭审调查，夏大男、徐根妹方在8月30日与戴迎春及新买家的沟通过程中、及2018年9月6日分别向中介、戴迎春发送的微信、短信中，均表示要求戴迎春本人继续履行合同，办理网签手续，在夏大男、徐根妹方主张解除合同前，从双方及与中介的聊天记录中显示，戴迎春未有同意继续履行合同、按合同约定办理网签的意思表示。就其在此期间坚持要求李修虎出示授权委托书的行为，是否构成不安抗辩，一审法院认为，不安抗辩权是指有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利，结合本案庭审，一方面，授权委托书是否提供并不影响双方去办理网签手续，未有确切证据证实李修虎系未经授权签订房屋买卖合同；另一方面，从双方签订合同、约定与案外人签订新合同沟通协商过程中及与中介方的沟通过程中，未有证据显示夏大男、徐根妹明确对李修虎作为受托人签订房屋买卖合同提出异议，且夏大男、徐根妹亦确认对李修虎的授权，故戴迎春的不安抗辩主张不成立，戴迎春构成违约，夏大男、徐根妹主张解除合同有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持，而戴迎春在夏大男、徐根妹因戴迎春的违约事实主张解除合同后再提起反诉要求继续履行合同，无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。就夏大男、徐根妹主张的违约金，一审法院认为，违约金应当与实际损失相适应，一审法院结合夏大男、徐根妹实际损失、戴迎春违约情节，酌情认定戴迎春支付夏大男、徐根妹违约金10万元，该款项与戴迎春已付给夏大男、徐根妹的定金10万元直接抵扣完毕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、依法确认夏大男、徐根妹与戴迎春于2018年6月16日就苏州工业园区顺驰凤凰花园22幢1204室房屋签订的《房屋买卖合同》及《补偿协议》解除；二、驳回夏大男、徐根妹的其余诉讼请求；三、驳回戴迎春的诉讼请求。一审本诉案件受理费10000元，由戴迎春负担，反诉案件受理费减半收取14040元，由戴迎春负担。二审中，夏大男、徐根妹提交微信记录截屏打印件两页、戴迎春户籍信息截屏打印件一份。其中微信记录截屏证明夏大男、徐根妹要求中介通知戴迎春查看委托书，中介知晓后回复；中介按照夏大男、徐根妹要求，第一时间将夏大男、徐根妹要求中介及戴迎春查看委托书的通知转发到群里（群里的4人分别是李修虎、戴迎春、王建及戚占苏），戴迎春收到并回复。戴迎春户籍信息截屏证明戴迎春的户籍地址和居住地址均为水墨花园****，且户籍状户籍状态显示为户籍。庭审时称该房是租住，但租住的房子不能迁入户口，故戴迎春本来就有学区房，其所谓为了孩子上中学购买学区房的说法是在说谎。夏大男、徐根妹还认为戴迎春的两份反诉状均显示其认为合同是真实有效，未提及对合同有异议，双方争议的是能不能转卖，没有谈及对合同存在异议。2019年5月10日的反诉状中戴迎春要求继续履行案涉合同，证明戴迎春认可案涉合同不影响正常交易。戴迎春质证称：1.上述证据超过举证期限，应视为夏大男、徐根妹放弃举证权利。2.关于微信记录显示的李修虎告知中介查看授权委托书内容一事，该文字信息是李修虎与微信名为“王健中介”的单方陈述，真实性及聊天人员身份无法核实。李修虎在微信聊天记录中仅是表示同意在指定时间和地点给戴迎春和中介查看，并非提供相关授权文件。且在文字记录中反复表明其没有义务提供授权委托书。从该文字信息来看，夏大男、徐根妹不仅没向戴迎春出具授权委托书，也未向中介提供相关委托材料。夏大男、徐根妹及其代理人有义务向戴迎春和中介出具授权委托书等委托材料，微信聊天记录也足以证明夏大男、徐根妹存在过错。3.原在戴迎春名下的水墨花园29幢302室房屋于2016年5月4日转让给他人，户籍地户籍地址与房屋产权状况并无关联。大男、徐根妹曲解了戴迎春反诉状的意思。因为夏大男、徐根妹诉状中提出到委托李修虎来处理，故李修虎明确有授权，基于这个事实戴迎春才认可案涉合同的效力，要求继续履行合同。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，戴迎春与夏大男、徐根妹签订的房屋买卖合同及补偿协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于案涉房屋买卖合同附件一补充协议第十条应如何认定。夏大男、徐根妹主张其虽允许戴迎春变更购买人，但变更购买的条件是明确的，是在戴迎春未及时处理名下房产导致没有购房资格时，变更为戴迎春的亲友。戴迎春则认为签订合同时其强调如果学区解决就不需要案涉房屋，可能转给其朋友，夏大男、徐根妹方表示不管谁买，只要付钱即可。本院认为，根据双方对于补充协议第十条的理解结合补充协议第十条的内容，夏大男、徐根妹与戴迎春均认可在不影响原合同正常履行的情况下，戴迎春可变更购买人，但双方对于变更后新购买人的身份理解不一致，也未约定新购买人如何参与案涉房屋买卖合同的履行。戴迎春认为上述约定不明的情况属于合同履行方式约定不明确，应按照有利于实现合同目的的方式履行。本院认为，补充协议第十条的约定直接改变了合同相对方，结合戴迎春、李修虎与新购买人的谈话录音，可证明戴迎春意图通过夏大男、徐根妹直接与新购买人签订合同的方式变更购买人，故补充协议第十条的约定实际上是对合同主体进行变更，而非合同履行方式约定不明确，故本院对戴迎春该主张不予采信。关于戴迎春在合同履行过程中是否存在违约行为。本院认为，首先，双方在后续协商过程中未对如何变更合同相对方达成一致意见，夏大男、徐根妹为保证合同可继续履行，多次通过短信、微信向中介及戴迎春要求戴迎春本人继续履行案涉合同，但戴迎春直至本案一审起诉时也未同意继续履行合同，而是坚持要求李修虎出示授权委托书。其次，关于戴迎春是否享有不安抗辩权。根据中介工作人员王健的陈述，签订合同时李修虎曾电话与夏大男、徐根妹沟通，夏大男、徐根妹均同意出卖案涉房屋，戴迎春未对李修虎代签字提出异议，后来李修虎向王健出示了夏大男、徐根妹的授权委托书原件。在双方签订合同、与中介方的沟通过程及与案外人签订新合同的沟通协商过程中，没有证据显示戴迎春明确对李修虎作为受托人签订房屋买卖合同提出异议，直至夏大男、徐根妹拒绝直接与新购买人签订合同并催告戴迎春本人继续履行案涉合同后，戴迎春才提出对李修虎委托权限的异议。李修虎后来也通过中介告知戴迎春可于指定时间到指定地点查看授权委托书。本案诉讼中，夏大男、徐根妹亦确认对李修虎的授权，故戴迎春提出不安抗辩的主张不能成立。综上，夏大男、徐根妹多次催告戴迎春履行合同，戴迎春未表示继续履行已构成违约，夏大男、徐根妹要求解除合同并承担相应违约责任，于法有据。一审判决结合夏大男、徐根妹的实际损失及戴迎春的违约程度，酌情认定戴迎春应支付的违约金为10万元，并无不当，本院予以确认。戴迎春在夏大男、徐根妹已起诉要求解除合同后再提起反诉要求继续履行合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，戴迎春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24040元，由上诉人戴迎春负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇一九年十一月二十六日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。