四川省雷波县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川3437行初6号 原告杨强，男，汉族，1987年10月23日出生，村民，四川省雷波县人，住址雷波县,现住雷波县。 委托代理人刘昊林，四川能言律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告雷波县不动产登记局，住所地雷波县锦城镇东升路**。 法定代表人卢云，局长。 委托代理人白古作，女，彝族，1978年9月23日出生，雷波县房产管理所工作人员，住雷波县，代理权限为特别授权。 委托代理人李若明，四川德古律师事务所律师，代理权限为一般授权。 第三人郑容会，女，汉族，1974年11月22日出生，村民，四川省雷波县人，住雷波县。 委托代理人吕建国，雷波县法律援助中心法律工作者，代理权限为特别授权。 原告杨强不服被告雷波县不动产登记局房屋行政登记一案，本院受理后，于2019年9月10日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭审理了本案。原告杨强及委托代理人刘昊林、被告雷波县不动产登记局委托代理人白古作及李若明、第三人郑容会及委托代理人吕建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告于2010年3月25日作出雷波县房权证锦城镇字第××号房屋所有权证的行政行为，原告不服该行政行为，向本院提起行政诉讼。被告在本院指定的举证期限内，提交了作出被诉行政行为的下列证据：1、统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书、身份证、任职文件复印件，证明被告主体资格；2、《房屋登记办法》（摘录）第四条，证明被告主体资格及房管所职能职权；3、雷波县房产管理所房屋所有权申批书、申请书、原告及第三人身份证、购房协议书、雷国用（2008）第230号土地使用证、房地产平面图、雷波县房权证锦城镇字第××号复印件，证明房屋登记行为，房屋登记提供的资料符合登记条件，第三人善意取得该房屋权利；4、雷波县房权证锦城镇字第××号，证明房屋登记行为；5、四川省雷波县人民法院民事判决书（2017）川3437民初385号复印件，证明原告与第三人房屋买卖协议未被确认无效；6、《房屋登记办法》（摘录）第三十二条、第三十三条，证明房屋登记行为；7、《房屋登记办法》（摘录）第八十一条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条证明房屋登记行为不可撤销。 原告杨强诉称，2007年11月20日，原告因经济困难向吴某借得现金15万元，在借条上载明，用雷波县糖酒公司底楼门面一间，面积48.70平方米，产权证号004504号作抵押。在我无力归还吴某借款时，2008年10月16日，郑容会找到我买此门面，我当时即告知郑容会，门面已作过抵押等，但为了各自私利，双方串通一气，再次将价值35万左右的门面，以低于市场价一半多的价格卖给了郑容会，即合同价格为76,000元，收据价格为176,000元。门面卖了后，未谈及房屋过户和土地使用证转移过户，我怕见到债权人吴某，匆匆离开了雷波。此门面我本人未去当时的产权机关雷波县房管所办理房屋产权过户，也未公证委托他人代为办理过户，同时，土地使用证至今也未办理转移过户手续。 我将钱挥霍耗尽后，于2016年回雷波，债主吴某找到我并随之向雷波县人民法院起诉我，在法庭上我得知该门面房产证已过户在郑容会名下。郑容会在2010年3月25日私自单方办理过户，过户证号为雷波县房权证锦城镇字第××号，我的产权证锦城镇字第004504同时被注销。这一事实被雷波县人民法院（2017）川3437民初385号判决书所证实。 房屋买卖行为以合法过户而确定其合法有效，郑容会私自单方办理过户的行为，违反了办理房屋产权过户的规定，应当视为无效。过户有严格的要求和必须的条件，被告的行为自始无效。恳请人民法院明查，并支持我的诉讼请求：1、撤销雷波县不动产登记局作出的00××73号房产证；2、由被告承担本案诉讼费。原告提交以下证据支持其诉讼主张：1、假释证明书，证明在办理登记转移期间原告在监狱服刑；2、雷编委（2015）14号，证明房屋登记职能转变为雷波县不动产登记局。 雷波县不动产登记局辩称,1、“00××37号房权证”登记情况是：2008年10月16日，原告杨强与第三人郑容会就雷波县新街21号房屋（房产证号：雷波县房权证锦城镇字第××号）产生买卖关系，第三人郑容会以176000元的实际价格（购房协议书载明的价格为76000元）从原告杨强处购得该房屋。2008年11月18日，第三人郑容会填写了《雷波县房产管理所房屋所有权申批书》，原告杨强作为原权利人（失去方）在该《雷波县房产管理所房屋所有权审批书》上签字并按手印。2009年5月11日第三人郑容会向雷波县房产管理所提交《申请书》申请登记，并提交了双方的身份证复印件、《购房协议书》、雷波县房权证锦城镇字第××号房产证及相应的《国有使用证》（雷国用（2008）第230号）。雷波县房产管理所作为雷波县人民政府的房屋登记机构依据《房屋登记办法》办理了00××37号房权证的房屋登记，于2010年3月25日以雷波县人民政府的名义颁发了“00××37号房权证”。 2、第三人取得该房屋权利（“00××37号房权证”）属善意取得，该房权证的登记行为不可撤销。第三人郑容会从原告处购得雷波县新街21号房屋，该房屋权利为他人善意取得,双方房屋买卖均是其真实意思的表示，其买卖房屋的民事法律关系至今未被司法机关确认无效。《房屋登记办法》第八十一条，“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。根据上述法律规定，“00××37号房权证”的登记行为不可撤销。 综上所述，雷波县不动产登记局作为本案的被告主体资格不适格，第三人取得“00××37号房权证”属善意取得，新街21号房屋（“5037号房权证”）的登记行为不可撤销。答辩人在此请求人民法院根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，裁定驳回原告的诉讼请求。 第三人郑容会陈述，我与原告杨强2008年10月16日签订购房协议是双方真实愿意，没有违背法律法规。并非原告诉称该房屋已作抵押，双方为了各自私利串通损害他人利益。而事实是该房屋在原告与答辩人交易前，原告已将该房屋租赁给他人使用。交易后，原告还主动告知租房人，以后房屋主人变更为答辩人（郑容会）。同时，答辩人与原告房屋交易时，原告的姐姐杨静也签字认可。因此原告与答辩人的房屋交易合法有效，不存在违法行为。 答辩人与原告房屋交易后，于2009年5月11日向雷波县房产管理所申请变更产权登记时，提供了相应证据材料，同时原告向房产管理所出具了自己的身份复印件。这充分说明原告知晓变更登记，并非原告诉称不知晓。雷波县房产管理所将原告杨强雷波县房权证锦城镇字××号变更成答辩人郑容会雷波县房权证锦城镇字第××号合法有效。 答辩人认为答辩人取得雷波县房权证锦城镇字第××号房屋产权证系在没有违背我国相关法律法规的情况下取得，即便登记机关在办理登记时在工作中出现某些瑕疵。在本案，答辩人所取得房屋产权证也属善意取得，故不撤销登记行为。 综上，请求人民法院根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，裁定驳回原告诉讼请求。第三人提交以下证据支持其诉讼主张：租赁合同两份、租赁协议一份共三份证据，证明本案诉讼中的房屋是由第三人一直在享受收益。 经庭审质证，原告杨强对被告雷波县不动产登记局提供的第一、二组证据三性无异议；对第三组证据的第1、2份证据有异议，认为申批书的时间是2008年，而申请书的时间是2009年，申批在前申请在后，并且根据房屋登记办法十二条的规定，房屋登记要双方共同签字，本案中的申请书只有第三人一个人的签字，无原告杨强的签字，因此对该组的第1、2份证据有异议，对第3份证据购房协议书的真实性无异议；对第四组的真实性无异议、第五组无异议；对第六组、第七组真实性无异议，但对关联性有异议；第三人郑容会对被告提供的七组证据无异议。被告及第三人对原告提供的第一、二组证据均无异议。原告杨强对第三人提供的三份房屋租赁合同、租赁协议的真实性无异议，但关联性有异议，认为与本案无关；被告对第三人提供的证据无异议。 本院对当事人提交的证据认证如下：被告雷波县不动产登记局提供的第一、二、第三组第3份证据、四、五、六、七组证据、原告杨强提供的第一、二组、第三人郑容会提供的三份证据，原、被告及第三人对以上证据的真实性无异议，本院予以采信。对被告提供的第三组证据的第1、2份证据原告有异议，认为申批书的时间是2008年，而申请书的时间是2009年，申批在前申请在后，认为根据房屋登记办法十二条的规定，房屋登记要双方共同签字，本案中的申请书只有第三人一个人的签字，无原告杨强的签字，不符合房屋登记办法的规定，虽2008年7月1日施行的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）已于2019年9月6日废止，但系被告作出登记行为时的法律依据，原告的质证意见本案予以采信。 经审理查明，2008年10月16日，原告杨强与第三人郑容会签订购房协议书，将位于雷波县的房屋门面卖给郑容会，双方实际购房价格为176000元，购房协议书中协议价格为76000元，其目的是为了规避交税；2008年11月18日，原告杨强和第三人郑容会在《雷波县房产管理所房屋所有权审批书》中签字并按手印,该审批书中没有审查人、复核人的意见和签名，没有审批机关的意见、签名和盖章；2009年5月11日第三人郑容会向雷波县房产管理所申请登记，《申请书》中仅有郑容会一人的签名，郑容会申请时提交了双方的身份证复印件、《购房协议书》、雷波县房权证锦城镇字第××号房产证及《国有土地使用证》（雷国用［2008］第230号）；2010年3月25日雷波县人民政府颁发了雷波县房权证锦城镇字第××号房屋所有权证，雷波县房权证锦城镇字第××号同时被注销。另，2008年7月1日施行的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）已于2019年9月6日废止。再查明，2015年10月11日，中共雷波县委机构编制委员会作出雷编委（2015）14号《关于雷波县不动产登记职责整合机构编制等相关事宜的通知》，由雷波县不动产登记局承担不动产登记管理、监督、指导等工作职责。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。涉案行政登记行为因行政职权发生变更，由雷波县不动产登记局承担不动产登记管理、监督、指导等工作职责，故雷波县不动产登记局为本案适格被告。2010年3月25日雷波县房权证锦城镇字第××号房屋所有权证的房屋权属登记，依据的法律是2008年7月1日施行的《房屋登记办法》（2019年9月6日废止）第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”，现在实施的《不动产登记暂行条例》第十条“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。”、第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”均明确规定了办理登记的条件。本案中，被告提供的证据房屋所有权申批书在2008年11月18日，当事人申请在2009年5月11日，且房屋所有权申批书中没有审查人、复核人的意见和签名，没有审批机关的意见、签名和盖章，即违反了申请在前，审核在后的规定，也违反了房屋登记要经过审核的规定；同时，当事人的申请书只有一个人的签名，违反应当由当事人双方共同申请的规定，并且被告也没有提供登记簿的证据来证明房屋进行了变更的具体事项。被告雷波县不动产登记局在进行房屋登记时未尽到法定审查职责，作出行政行为时程序错误，主要证据不足，应依法予以撤销。 被告及第三人认为本案第三人郑容会取得该房屋权利属善意取得，是根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定该房权证的登记行为不可撤销，在审理中已查明第三人郑容会以176,000元的实际价格从原告杨强处购得本案诉讼中的房屋，但提交给雷波县房产管理所的购房协议书载明的价格为76,000元，存在隐瞒真实情况、提交虚假材料、规避交税的非法行为，不符合善意取得的情形，被告及第三人以善意取得为由认为该登记行为不可撤销的理由，本院不予支持，但第三人由此所受损失，可以通过其他合法途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下： 撤销被告雷波县不动产登记局（原雷波县人民政府）于2010年3月25日颁发的雷波县房权证锦城镇字第××号《房屋所有权证》。 本案案件受理费50元，由被告雷波县不动产登记局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  胡 岗 审 判 员  陈 惠 人民陪审员  曾美琼 二〇一九年十一月一十八日 书 记 员  王思俊 附：《中华人民共和国行政诉讼法》 人民法院第七十条行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： 证据（一）主要不足的； 法律（二）适用、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。