江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3567号上诉人（原审原告、反诉被告）：李大剑，男，1980年1月17日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王娟，女，1982年10月3日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：李从国（系李大剑之父，受李大剑、王娟共同授权委托），男，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李文源，男，1949年6月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘淑琴，女，1953年6月13日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李笋（系李文源、刘淑琴之子，受李文源、刘淑琴的共同委托），男，1979年1月11日生，汉族,住无锡市滨湖区。上诉人（原审被告）：无锡鼎一房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320213MA1R60YC04，住所地无锡市滨湖区建筑路**。法定代表人：苏栋，该公司总经理。上诉人李大剑、王娟与上诉人李文源、刘淑琴及上诉人无锡鼎一房产经纪有限公司（以下简称鼎一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初8649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李大剑、王娟上诉请求：撤销一审判决第一项，改判李文源、刘淑琴与鼎一公司承担延期交房9个月的房屋租金损失3.6万元。事实和理由：1.李文源、刘淑琴在履行双方签订的房屋买卖合同过程中存在违约行为，应承担相应违约责任。双方在鼎一公司居间下签订的房屋买卖合同虽约定个人所得税由其承担，但各方签订合同时所认可的个人所得税不超过2000元，后各方于2018年8月3日办理案涉房屋转移登记手续时，税务征收窗口明确需要征收20%个人所得税13万余元，而该个人所得税需李文源、刘淑琴提供当初办理赠与时齐全的相关材料来减免，但李文源、刘淑琴拖延、不配合提供上述减免材料，还违反合同约定于2018年8月17日抢走了在鼎一公司处留存的房产证和土地证。2.鼎一公司在居间服务过程中有不实转告信息以及税费告知错误的问题，也应该承担相应责任。3.因李文源、刘淑琴的违约金及鼎一公司的不作为，导致其延期9个月收房，应赔偿其租房损失3.6万元。李文源、刘淑琴辩称，请求驳回李大剑、王娟的上诉请求。双方签订的房屋买卖合同明确约定税费由李大剑、王娟承担，后李大剑、王娟在合同履行过程中因征收税费金额较大而拒不履行合同才导致逾期交房，与其无关，其不存在违约行为，不应承担违约责任。鼎一公司辩称，请求驳回李大剑、王娟的上诉请求。其公司系居间方，李大剑、王娟的上诉请求以及事实和理由与其公司关系不大，要求其公司赔偿损失显然不合理。李文源、刘淑琴上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李大剑、王娟支付违约金14万元。事实和理由：1.双方签订的房屋买卖合同约定相关税费由李大剑、王娟承担，李大剑、王娟理应对税费了解清楚，且相关政策在合同签订之前至合同履行期限到达期间并未发生任何变化，李大剑、王娟因征税金额较大而拒不履行合同，违反契约精神，应承担违约责任。2.其因李大剑、王娟逾期履行合同而产生损失。其按合同履行义务，但房款却未及时收到，产生了房款的利息损失，其还承担房屋空置期间的物业管理费。此外，其本计划收到房款后购买新房，现新房价格上涨，其也有损失。3.即使一审法院认为系鼎一公司未了解清楚税收的相关规定导致发生纠纷，也不影响李大剑、王娟仍应向其承担违约责任。李大剑、王娟辩称，其不存在违约行为，系李文源、刘淑琴恶意拖延，拒不履行合同，故请求驳回李文源、刘淑琴的上诉请求。鼎一公司辩称，关于赠与部分的税费政策确实发生了变化。2018年7月之前，赠与部分的个人所得税是按照赠与部分的金额的20%计算，2018年7月之后，因国税与地税合并，上述个人所得税按照房屋总金额的20%计算。鼎一公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判一审本诉案件受理费由李大剑、王娟承担；反诉案件受理费由李文源、刘淑琴承担。事实和理由：1.李大剑、王娟与李文源、刘淑琴在一审中均未提出有关其公司暂存的1万元的请求，一审法院超出诉请判决，应予撤销。2.其公司并未无理扣押李文源、刘淑琴的1万元房款作为中介费，该1万元实际是暂存款。现李大剑、王娟尚未支付中介费，等其公司收到中介费，并把所有物业、水电、户口交接清楚后，会将1万元暂存款交由李大剑、王娟。李大剑、王娟辩称，请求驳回鼎一公司的上诉请求。理由：无锡关于房屋赠与的个人所得税从未发生变化，鼎一公司作为中介方，未对卖方提供的材料严格审核，且在房屋买卖双方产生纠纷时，也未协调双方签订补充协议并采取补救措施，存在过失。案涉合同是在一审法院的督促之下履行的，并非鼎一公司主动履行。李文源、刘淑琴辩称，请求驳回鼎一公司的上诉请求。1.案涉房屋未按合同履行的原因在于鼎一公司和李大剑、王娟未及时了解清楚相关税费政策，其无义务了解税费政策。2.有1万元确系暂存款，现双方已就水电交接完毕，其也交齐物业费，故房屋买卖双方实际已移交完毕，鼎一公司应将1万元暂存款交由其。李大剑、王娟向一审法院起诉请求：1.判令李文源、刘淑琴继续履行以及鼎一公司协助履行三方签订的房屋买卖合同并要求李文源、刘淑琴承担合同价款的10%即14万元的违约金；2.诉讼费由李文源、刘淑琴和鼎一公司承担。一审中，李大剑、王娟将其诉讼请求变更为:1.请求依法撤销因三方重大误解签订的房屋买卖合同；2.中信银行房贷利息由李文源、刘淑琴、鼎一公司承担。一审中，李大剑、王娟又将其诉讼请求变更为:1.请求判令李文源、刘淑琴继续履行以及鼎一公司协助履行三方签订的房屋买卖合同，要求李文源、刘淑琴以及鼎一公司承担合同价款的10%即14万元的违约金；2.诉讼费由李文源、刘淑琴和鼎一公司承担。李文源、刘淑琴向一审法院提起反诉请求：1.判令李大剑、王娟按照房屋买卖合同继续履行合同；2.判令李大剑、王娟按照房屋买卖合同承担违约责任，支付违约金14万元；3.李大剑、王娟承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月13日，李文源、刘淑琴（甲方）与李大剑、王娟（乙方、购买人）及居间方鼎一公司（丙方）签订《无锡房屋买卖居间合同》，合同载明的主要内容为：“房屋坐落在无锡市，建筑面积75.45平方米，房屋成交价格为140万元，甲、乙双方约定，现有家电家具全留包含在上述房产总价中，该房屋固有设施保持原样，房屋交接时必须保持现状；乙方向甲方支付定金5万元，其中1万元暂存中介方（暂存款），4万元由甲方收取作为购房定金并冲抵房款，暂存款待甲方交付完相关费用结清后，到丙方公司财务领取；乙方应于过户当天向甲方支付房款或首付款65万元，剩余房款70万元乙方委托丙方办理商业贷款，乙方承诺为第二次贷款购房，并承诺无不良信用记录，符合无锡市房贷政策，并于2018年6月10日之前委托丙方根据银行政策办理贷款手续，且以丙方指定评估机构的价格作为乙方贷款的依据，此款于乙方办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应于过户前一次性补足；本次交易产权过户日期为2018年7月30日前或贷款审批日为准；增值税、个人所得税、契税均由乙方承担，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，贷款服务的相关费用由乙方承担，该房屋的配套设施过户的相关费用由乙方承担；该房屋过户产生的相关税费由无锡市地税局指定的评估机构对该房屋进行的评估值作为依据，丙方提供的交易信息仅供参考，如因国家政策调整导致税费变化，所涉及到的税费按当天国家规定为准；甲方应于款清后10个工作日内同乙方办理房屋交接手续，并于交房前办理完毕户口迁移手续，甲方在交房当日应结清本房屋交接前的水费、电费、燃气费、有线电视费、物业费等相关费用，并将该房屋钥匙交付于乙方；基于丙方的居间服务费，甲乙双方应在签订本协议之时，以现金方式向丙方支付佣金，乙方承担1万元，佣金必须在签约时付清，包括贷款评估费，乙方应承担贷款服务费300元，权证代办服务费400元；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%（或定金的双倍）作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，且由违约方承担丙方佣金（房屋成交总价的3%）；甲方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税和费、房屋抵押注销手续的，或乙方故意隐瞒个人信用信息，或不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，未按约定办理的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的万分之三作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；其它约定事宜：1.甲方房款￥140万，净到手价赠与1%（后经双方同意该1%被划掉）的税费由乙方承担；2.资金托管的金额除外，剩余房款于过户当天支付给甲方”。同日，由刘淑琴出具收条1张，载明：“今暂收到王娟、李大剑购买清扬康臣127-1502室房屋定金5万元，其中1万元暂存中介方，本人实收4万元，该房屋总价为140万元整”。该收条上有收款人刘淑琴、付款人李大剑的签名，还加盖了鼎一公司的印章。2018年6月8日，李文源、刘淑琴（甲方、出卖方）与李大剑、王娟（乙方、买受方）及无锡市房屋交易管理中心（丙方、监管方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定的主要内容是：甲方与乙方自愿达成房屋买卖协议，房屋坐落于清扬康臣花园127-1502，合同备案号为201806070036，成交价格为117万元，甲、乙双方委托丙方监管的资金额度为117万元。同日，李大剑将购房款47万元存入监管账户。2018年7月6日，李大剑、王娟与中信银行股份有限公司无锡分行签订《中信银行个人购房借款合同》，双方约定贷款金额为70万元。2018年8月3日，李大剑、王娟与李文源、刘淑琴及鼎一公司到无锡市不动产登记中心办理案涉房屋的转移登记手续，因双方对案涉房屋中有关赠与部分征收个人所得税的税费负担问题产生争议，故未能办理案涉房屋的转移登记手续。另查明，案涉房屋原由李文源、刘淑琴、李笋、杨眉按份共有，李文源、李笋、杨眉共占1%，刘淑琴占99%。2013年10月16日，李笋、杨眉与李文源签订赠与合同，约定赠与人李笋、杨眉将该房屋中所占的所有份额赠与受赠人李文源所有。2013年10月21日，案涉房屋登记在李文源、刘淑琴名下，由李文源、刘淑琴按份共有，李文源占1%，刘淑琴占99%，其中在房屋所有权证的附记中注明，转移登记—赠与。一审中，李大剑、王娟陈述，关于赠与部分征收个人所得税的税费问题，其之前只是讲过愿意承担涉案房屋赠与部分0.67%的个人所得税，0.67%的个人所得税，是指当初李笋与其妻子占该房屋的0.67%部分赠与给其父亲的，赠与部分需要缴纳相应的税，也就是1000元左右，但在办理过户手续时，税务部门告知要征收房屋价款全额的个人所得税，李文源、刘淑琴也讲由其全部承担个人所得税，其根本不可能接受承担比原先约定多出200倍的税费；因三方当初都没有考虑到国家需要其缴纳这么多赠与税，首先是李文源、刘淑琴没有考虑到，自然应该由李文源、刘淑琴来承担，由于李文源、刘淑琴不履行缴纳赠与税的义务，才导致其未能配合继续履行合同，违约责任在于李文源、刘淑琴；鼎一公司可能也没有弄清事实，盲目居间介绍，也应该承担一定责任。李文源、刘淑琴陈述，其于2018年8月3日被通知去房屋过户，因为当时其提出全部的个人所得税不应该由其缴纳，合同上对于交易税费由谁承担，承担多少及违约后违约金的多少做了详细明确的约定，而李大剑、王娟称对缴纳规定的税费感到惊讶，认为掉入圈套；其认为合同签订是自主、自愿的，税费多少是由国家税务机关规定，也是公开透明，对方在合同约定明确的情况下，故意不履行合同，实际是想借税费为名，达到降低房价的目的。鼎一公司陈述，关于李文源的0.67%赠与税如何计算，其向办理房产过户、金融贷款的中介进行了咨询，得知赠与部分按照0.67%来计算，签订合同当天其又再次核实；本案的情况，之前没有碰到过，一般碰到的都是把一方名字去掉，通过买卖归并的方式进行。一审中，经一审法院调解，双方当事人均表示同意继续履行房屋买卖居间合同。2019年4月3日，双方办理了案涉房屋转移登记手续，案涉房屋登记在李大剑、王娟名下。2019年4月29日，双方办理了案涉房屋交接手续。就房款问题，李大剑、王娟陈述，2018年5月13日支付5万元定金，2019年4月3日支付首付款余款18万元，2019年4月9日支付117万元，共计140万元已全部付清。李文源、刘淑琴陈述，其共计收到房款为139万元，分别为2018年5月13日的4万元定金，2019年4月3日的首付款余款18万元，2019年4月9日的117万元。鼎一公司陈述，有1万元暂存其公司作为物业保证金，因为物业尚未交割。一审法院认为：李大剑、王娟与李文源、刘淑琴及鼎一公司签订的《无锡房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方应按约全面履行各自的义务。本案中，双方发生争议并形成诉讼的原因，是在办理房屋转移登记过程中对案涉房屋涉及赠与部分需征收个人所得税，因征收的金额较大，远超当事人的预期，后因协商不成，形成诉讼。一审法院认为，根据查明的事实可以认定，因鼎一公司对房屋买卖中关于房屋赠与部分征收个人所得税的相关规定，没有能够全面了解清楚，加上鼎一公司作为居间方，致使当事人在签订合同时对房屋赠与部分征收个人所得税的理解较为相信鼎一公司，后双方在办理房屋转移登记手续时为税费负担问题发生纠纷，最终因协商不成，形成诉讼，故鼎一公司应承担相应的民事责任，由此产生的诉讼费用应由鼎一公司承担，李大剑、王娟与李文源、刘淑琴分别要求对方承担违约责任的主张，均不予支持。案涉房屋在诉讼中已经办理房屋转移登记手续，并办理了房屋交接，故李大剑、王娟与李文源、刘淑琴分别要求对方继续履行的主张，亦不予支持。暂存于鼎一公司的1万元，鼎一公司应返还给李文源、刘淑琴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、驳回李大剑、王娟的全部诉讼请求；二、驳回李文源、刘淑琴的全部反诉请求；三、鼎一公司于判决发生法律效力之日起3日内向李文源、刘淑琴返还1万元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元、反诉费1550元，均由鼎一公司负担。一审查明的事实，除“李文源、刘淑琴陈述，其于2018年8月3日被通知去房屋过户，因为当时其提出全部的个人所得税不应该由其缴纳”以及案涉房屋117万元付款时间的内容外，本院予以确认。二审中，李文源、刘淑琴称，“李文源、刘淑琴陈述，其于2018年8月3日被通知去房屋过户，因为当时其提出全部的个人所得税不应该由其缴纳”中的“其”指的是李大剑、王娟；其实际于2019年4月12日收到117万元。鼎一公司称，1万元并不完全是物业保证金，而是整个合同履行完毕后才支付给李文源、刘淑琴的款项。二审另查明：李大剑、王娟于一审法院送达一审判决书后，于上诉期限内提交的落款时间为2019年7月3日的上诉状载明的上诉请求为，撤销一审判决第一项以及判令李文源、刘淑琴和鼎一公司承担逾期交房9个月的房屋租金损失3.6万元。2019年8月23日，即本案二审立案后，又向本院提交《变更上诉状》及《变更诉讼请求申请书》，要求李文源、刘淑琴和鼎一公司承担逾期交房9个月的房屋租金损失3.6万元、逾期交房每日千分之三的损失及2019年1月至2019年4月29日的物业费。二审谈话中，李大剑、王娟又称，上述三项费用共计11.34万元，其实际要求李文源、刘淑琴和鼎一公司承担违约金11.34万元。二审中，李文源、刘淑琴提供如下证据：1.鼎一公司工作人员于2018年8月13日出具的收条及客户账户历史明细查询申请单各1份，用以证明其一直在配合李大剑、王娟准备相应材料。收条载明：收到案涉房屋产监处登记表两份。2.2019年4月12日的通话录音1份，用以证明李大剑一方和鼎一公司因中介费发生矛盾，鼎一公司不让双方交接房屋，李大剑称会将中介费交给法院，等候法院来判定如何交接处理。经质证，李大剑、王娟认为，证据1的收条与其无关，鼎一公司应对收到的材料进行审核，而客户历史明细查询申请单仅能证明李文源、刘淑琴向银行提出了申请，不能证明银行出具了查询结果，同时根据鼎一公司的说明，案涉房屋并未出具贷款利息凭证；对录音的真实性没有异议，但是李文源、刘淑琴一方单方制作的，且按合同约定，全款付清后，三日内必须办理房屋交接手续，该证据不应被采纳。鼎一公司认为，对证据1和2的真实性均予以认可。二审中，李大剑、王娟称，案涉房屋办理过户时，所有的个人所得税统一按照1%收取，关于赠与部分的税未再单独计算；关于个税的征收标准一直没有发生变化；2018年8月3日，第一次办理过户手续时，鼎一公司的工作人员递交所有资料给税务窗口，税收人员告知要按照房屋总价的20%征收个税，大概23万元，鼎一公司工作人员询问原因，税收人员告知只要房产证上有赠与，就按照房屋总价20%征收，但是只要能够提供原购房凭证和其他合理凭证，可以抵税减免；后来各方于2019年4月3日去办理过户时，相比2018年8月3日，并未提交新的材料，是一审法院进行的沟通；在案涉房屋买卖合同签订前，其也去税务窗口问过，税务窗口答复说，就赠与部分征收个人所得税；按照其理解，所谓的赠与部分就是0.67%，大概2000元左右。鼎一公司陈述，各方签订房屋买卖合同时，都认为赠与部分的税费是2000元左右，合同签订后其也去税务部门核实过。本案二审的争议焦点为：在案涉房屋买卖合同履行过程中，谁存在违约性行为，应如何承担责任。本院认为，李大剑、王娟与李文源、刘淑琴在鼎一公司居间下签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方均应按约履行义务。案涉房屋买卖合同虽然约定房屋交易产生的个人所得税由李大剑、王娟承担，但是根据各方的陈述，可以明确在签订合同时，至少李大剑、王娟以及鼎一公司均认为个人所得税金额较少，系按照赠与部分的金额计算个人所得税，故对李大剑、王娟来说，其对个人所得税金额有合理的预期。后，在办理房屋转移登记过程中，出现了不在李大剑、王娟预期内的情形，即需缴纳的个人所得税金额过高。出现这一情形的原因，除相关部门对政策的理解之外，主要的原因是鼎一公司作为居间方在买卖双方签订合同前未向权威部门进行确定，而是仅向其他中介方咨询，李大剑、王娟基于对鼎一公司的信任才签订了买卖合同。在房屋买卖双方产生矛盾后，鼎一公司也未积极解决问题，导致李大剑、王娟只能通过诉讼主张权利，后在一审法院的沟通协调之下，才办理完毕房屋过户登记手续。在房屋交接过程中，鼎一公司也未积极作为。因此，案涉房屋虽然未按合同约定期限完成付款及过户，但李大剑、王娟与李文源、刘淑琴均无主观过错，双方各自不需要承担违约责任或赔偿对方损失。鼎一公司作为专业居间方，应具备专业知识，并对买卖双方产生的矛盾积极解决，但实际上，鼎一公司仅是促成了合同的签订，并未有效解决双方的争议并促成合同的最终履行，对合同的延迟履行存在一定的过错，一审法院认定由鼎一公司承担一审本诉费和反诉费并无不当。关于暂存于鼎一公司的1万元，该款实际系李大剑、王娟支付给李文源、刘淑琴的款项，鼎一公司仅是暂时的保管方，在合同继续履行且已履行完毕的情况下，该款理应支付给李文源、刘淑琴。另外，李大剑、王娟针对一审判决在上诉期限内提交的上诉状除要求撤销一审判决第一项外，还要求李文源、刘淑琴和鼎一公司赔偿租金损失3.6万元。后，在上诉期满后，本院二审中又变更上诉请求，将租金损失3.6万元、逾期交房每日千分之三的损失及2019年1月至2019年4月29日的物业费共计11.34万元明确为违约金，但除3.6万元部分，已明显超出了上诉期限，本院对超出上诉期限的上诉请求不予审理。综上，各方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3850元，由李大剑、王娟承担700元，李文源、刘淑琴承担3100元，鼎一公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  费益君审判员  王俊梅二〇一九年十一月十一日书记员  高欣怡