广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4458号上诉人（原审原告）：陈丽红，女，汉族，1986年9月15日出生，住址：广东省龙川县。委托诉讼代理人：陈雷，广东邦翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴谦，广东邦翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州建邦置业有限公司。住所：惠州市仲恺开发区**小区。法定代表人：朱浴龙。委托诉讼代理人：吴丹，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小美，广东卓凡律师事务所律师。上诉人陈丽红与被上诉人惠州建邦置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈丽红向本院提出上诉请求：一、依法撤销一审《民事判决书》并依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求;二、判令一审、二审全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院作出的判决认定事实错误，且适用法律依据错误，应当予以改判。一、上诉人在接收商品房时并不知道涉案商品房不具备约定交付条件，在知道后也并未实际使用商品房。2018年6月，被上诉人发出《汇港商业广场收楼通知书》，声称汇港商业广场物业单位已经符合交楼条件，敬请2018年7月1日前办理收楼手续。上诉人信以为真才前往办理收楼手续。随后，上诉人才知道涉案商品房根本不符合法律规定的合同约定的交楼条件。直到2018年10月12日，被上诉人才就涉案项目取得惠州仲恺高新技术开发区管理委员会出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。鉴于此，上诉人在被上诉人欺诈的情况下办理收楼手续，并不能视为上诉人对被上诉人交付不符合条件商品房的认可。因此，一审判决参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，对上诉人主张2018年7月1日后违约金不予支持的认定，存在事实认定错误和法律适用错误。二、上诉人于2018年7月1日并非出于其真实意思表示而接收涉案房屋。如前所述，上诉人信以为涉案房屋如被上诉人所称符合法定及约定的交楼条件，才会前往办理收楼手续，如上诉人知道涉案房屋没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，绝对不会办理收楼手续。同时，根据被上诉人所规定的收楼流程，被上诉人是先给钥匙再带上诉人去验房，该交付流程本身存在问题，上诉人在拿到钥匙后去验楼才发现被上诉人交付的房屋存在质量问题及不符合双方约定的交付条件。因此，上诉人办理收楼手续是被误导的情况下所作的，并非上诉人的真实意思表示。三、上诉人被要求缴纳2018年7月1日始物业管理费与被上诉人的违约行为存在因果关系，被上诉人应予赔偿。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第六条第4款“自交付之日起，由买受人承担该商品房有关的物业管理费等费用”的约定及《汇港商业广场收楼通知书》“物业管理费将于收楼通知书通知的收楼截止日期次日开始计收”的内容可知，被上诉人在明知上诉人会被收取自2018年7月1日始物业管理费的情况下，仍然实施如上违约行为，致使上诉人被收取了不符合交楼条件期间的物业管理费。因此，此物业管理费与被上诉人的违约行为存在因果关系，被上诉人应予以赔偿。综上所述，一审判决存在事实认定错误和法律适用错误，请求贵院保护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州建邦置业有限公司辩称：一、被上诉人已按合同约定完成汇港城项目建设，在符合商品房法定交付前提下通知上诉人收楼。被上诉人已于2018年7月1日前来办理收楼手续，又以商品房不具备交付条件为由主张2018年7月1日之后的逾期交房违约金。不应予以支持。原审法院判决驳回上诉人诉讼请求是有事实及法律依据的。上诉人与被上诉人于2017年1月10日签订《商品房买卖合同（预售）》约定被上诉人应在2018年6月30日前交付房产。被上诉人依照法定标准全部建设完成并已于2018年4月16日经消防验收合格取得了惠州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》，于2018年6月28日取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的“工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制标准，同意验收，质量等级合格”的《建筑工程竣工验收报告》，已符合《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款所规定的“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的法定交付条件。被上诉人于2018年6月17日已做好全部的交楼准备，并于2018年6月18日向各业主邮寄送达了《汇港商业广场收楼通知书》，通知要求上诉人应于2018年6月30日前来收楼。本案中，上诉人在收到收楼通知后于2018年7月1日前来办理了收楼手续。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，上诉人已于2018年7月1日实际接收涉案房屋，其主张此后的逾期交房违约金，应不予支持。二、上诉人主张其于2018年7月1日收楼并非出于其真实意思表示，于法无据，被上诉人请求贵院依法驳回该诉求。被上诉人于2018年6月28日已通过验收，符合法定交付条件。上诉人于2018年7月1日前来办理了收楼手续，符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定。另外，上诉人主张房屋质量问题，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第八条第2款“买受人不得拒绝接收《商品房买卖合同》项下的房屋。如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人提供有资质的检测机构出具的检测报告，如检测机构认为房屋主体结构确实存在严重影响买受人正常居住的质量缺陷问题的，买受人可以拒绝收楼;其他质量问题，买万应接受该商品房，由出卖人承担保修义务。”的规定，上诉人并没有提供有资质的检测机构出具的涉案房屋存在质量问题的检测报告。三、上诉人主张上诉人承担的逾期交房期间(自2018年7月1日计算至2018年10月12日)的物业管理费。本案一审二审全部费用于法无据。被上诉人请求贵院依法驳回该诉求。如前所述，上诉人己于2018年7月1日实际接收涉案房屋。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第六条第4款“自交付之日起，由买受人承担该商品房有关的物业管理费等费用”的约定及《汇港商业广场收楼通知书》的要求，买受人即本案上诉人应自2018年7月1日起承担物业服务费等费用。因此上诉人的上诉请求于法无据，依法应予驳回。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉请求无事实及法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回其全部诉求，维护被上诉人的合法权益。原审原告向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金人民币24625元（违约金以总房价人民币796896元为基数，按照每日万分之三标准从2018年7月1日起计算至2018年10月12日止）；2.被告向原告赔偿2018年7月至2018年10月12日止的物业管理费人民币473元（标准为139元/月）；3.被告承担本案全部费用（包括但不限于律师费人民币1500元、诉讼费、公告费等费用）。一审法院认定事实：2016年10月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，原告购买被告开发的位于惠州仲恺高新区和畅五路西10号汇港商业广场×号房，总价款为人民币796896元；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)逾期在120日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，(2)逾期超过120日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币796896元。2018年6月18日，被告向原告出具《汇港商业广场收楼通知书》，通知原告带齐相关证件资料于2018年6月30日前来物业管理公司办理收楼手续。庭审中，双方一致确认，原告于2018年7月1日实际收楼。2018年10月12日，被告取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年2月25日，原告以被告未满足商品房交付条件即交付房屋为由诉至一审法院，要求判如所请。另查，原告称其已按照139元/月的标准支付了2018年7月至2018年10月12日期间的物业管理费473元，并提交了《收款收据》、短信记录、《缴费明细》等予以证明；原告还称其为本案诉讼支付了律师费1500元，并提交了《委托代理合同》、增值税发票予以证明。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2018年6月30日前将具备合同约定条件的商品房交付给原告使用。但被告于2018年7月1日才将案涉房屋交付给原告，且直至2018年10月12日才取得竣工验收备案证明文件，即被告未在约定的期限内将满足交房条件的商品房交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方约定，逾期交房在120日之内，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金；逾期交房超过120日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金。原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据双方合同约定及结合合同实际履行情况，对原告主张的逾期交房违约金，一审法院确认为239元（796896元×1天×0.03%）。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，因原告已于2018年7月1日实际接收涉案房屋，其主张此后的逾期交房违约金，一审法院不予支持。原告还称案涉房屋存在严重质量问题，但未提交相应的证据予以证明，一审法院对此不予采信。至于原告要求被告承担2018年7月至2018年10月12日期间的物业管理费473元，一审法院认为，该费用系原告依其与物业管理公司之间的约定所需支付的费用，与被告是否存在逾期交房的违约行为并无关联，因此，原告要求被告承担该费用，一审法院不予支持；原告还要求被告承担其为本案支付的律师费1500元，但原告并未举证证明双方对该费用的承担存在约定，因此，原告主张该费用，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告惠州建邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈丽红支付逾期交房违约金人民币239元；二、驳回原告陈丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元（原告已预交），由原告陈丽红负担460元，由被告惠州建邦置业有限公司负担5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一、被上诉人是否需支付上诉人2018年7月2日至2018年10月12日的逾期交房违约金；二、被上诉人应否赔偿上诉人2018年7月至2018年10月的物业管理费。关于逾期交房违约金的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》，是其真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人已按合同约定向被上诉人履行了支付购房款的义务，被上诉人亦应按合同约定于2018年6月30日前将具备合同约定条件的商品房交付给上诉人使用，但根据双方当事人提交的证据确认，被上诉人直至于2018年7月1日才将涉案商品房交付给被上诉人使用，即被上诉人已于2018年7月1日实际收楼。由此可知，被上诉人未在约定的期限内将满足交房条件的商品房交付给上诉人，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方约定，逾期交房在120日之内，被上诉人应按日计算向上诉人支付全部房价款万分之3的违约金。故上诉人主张被上诉人支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，原审根据双方合同约定及结合上诉人于2018年7月1日收楼的实际履行情况，对上诉人主张逾期交房的违约金，确认为239元（796896元×1天×0.03%），处理正确，本院予以维持。本案中，现上诉人上诉提出因2018年10月12日被上诉人才取得建设工程竣工验收备案证明文件，其在接收商品房时不知道涉案商品房不具备交付条件，不予认可2018年7月1日的收楼行为。而上诉人并未提出证据证明被上诉人存在欺诈、隐瞒的行为致使其作出违心的收楼表示。上诉人作为完全民事行为能力人，在收楼前已经清楚合同明确告知收楼需具备的证明文件，应当知晓在收楼文件上签字的意义，现仅口头称遭受了欺诈行为，也未能提交任何证据予以证明其于收楼时明确向被上诉人提出了异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应承担举证不能的不利后果。原审法院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，不予支持上诉人请求2018年7月2日至2018年10月12日的逾期交房违约金，处理正确，本院予以维持。至于物业管理费的问题，因本院认为上诉人已于2018年7月1日实际收楼，该费用系上诉人与物业管理公司之间的约定所需支付的费用，在上诉人实际收楼后即应当承担相应的物业费，因此，上诉人要求被上诉人承担该费用，本院不予支持；另，上诉人还要求被上诉人承担其为本案支付的律师费1500元，但上诉人并未举证证明双方对该费用的承担存在约定，因此，原审法院不予支持上诉人该主张，本院亦予以认可。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用465元，由上诉人陈丽红负担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇一九年十一月七日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；