上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初13495号原告(反诉被告)：王振军，男，1976年10月11日生，汉族，户籍所在地上海市松江区。委托诉讼代理人：谭振平，上海浩锦律师事务所律师。被告(反诉原告)：戴于娜，女，1973年6月17日生，汉族，户籍所在地广东省。委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。原告王振军诉被告戴于娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序。被告于2019年9月6日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告王振军的委托诉讼代理人谭振平、被告戴于娜的委托诉讼代理人巫小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的房屋租赁合同，被告立即搬离并返还上海市松江区涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.判令被告赔偿原告违约金5,300元；3.判令被告支付押金差额500元；4.判令被告赔偿原告因诉讼产生的费用3,000元；5.判令被告支付原告自2019年7月26日至实际搬离之日止的房屋使用费(按合同约定的租金5,300元/月计算)。审理中，原告增加一项诉请：要求判令被告支付原告自2019年7月26日至实际搬离之日止的滞纳金(按5,300元/月计算)。事实和理由：原、被告于2017年4月26日签订两年的租赁合同，约定押金4,800元，租金4,800元/月。由于之前合同到期，2019年4月26日原、被告再次签订《房屋租赁合同》，原告将位于上海市松江区涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限自2019年4月26日至2020年4月25日，租金5,300元/月，押金5,300元，付款方式为押一付三，租金每三个月支付一次。自2019年4月26日签订租赁合同之后，原告曾要求被告支付押金差额500元，但被告至今未付。2019年7月26日被告应向原告支付未来三个月的房租，但被告拒绝支付。被告于2019年5月31日发微信给原告，假报房屋水管漏水，并称其打电话给物业，物业以未交物业费为由未及时修理，导致其住酒店，其威胁原告要求下次交房租之时扣除酒店费用。此事经原告调查系属欺诈。被告的行为构成根本违约，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告戴于娜辩称，同意于2019年10月30日解除合同并搬离系争房屋，并按合同约定支付租金至实际搬离之日。不同意补足押金差额，因为合同解除押金没有必要补足。不同意支付违约金，因为是原告违约在先。不同意赔偿原告因诉讼产生的费用，因为没有任何法律依据。不同意支付滞纳金，因为是原告原因导致被告损失，原告未将损失弥补给被告，被告在微信上已告知了原告，若扣除被告的损失，被告是愿意支付租金的。审理中，被告戴于娜向本院提起反诉请求：判令原告支付违约金5,300元及损失2,000元。审理中，被告变更诉请为：判令原告赔偿被告损失7,300元。事实与理由：被告租住原告房屋两年，2019年4月，双方续签了第二份租赁合同，被告按约支付了三个月的租金，因上份合同的押金已支付，在签订第二份合同时，原告及中介并没有要求被告再交纳押金。后，原告提到应再补押金500元，被告同意了，要求原告提供押金收条再补足押金。2019年4月28日，在被告预付了3个月租金后，原告的妻子要与被告解约，称要自住，因此同意支付一个月违约金。在其要求下，被告开始寻找可以租赁的房屋，但原告却强势要求被告在限定的时间内立刻搬走，否则将强行搬入。被告要求原告将剩余租金、押金及违约金先行支付后搬走，遭原告拒绝。双方无法协商达成一致后，被告将已经重新租好的房屋退掉，赔偿了房东5,300元违约金，损失了2,000元中介费，继续租住在系争房屋内至今。原告的违约行为使被告损失严重，故被告提出如上反诉请求，望判如所请。原告王振军辩称，不同意被告的反诉请求，是其自己找了房子后又不租，不应由原告承担责任。经审理查明：系争房屋于2010年8月23日核准登记为原告王振军单独所有。2019年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.被告向原告租住系争房屋，租期自2019年4月26日至2020年4月25日；2.租金5,300元/月，每3个月支付一次，每期租金支付时间为该期首月的21日前；3.被告同意支付原告房屋租赁保证金5,300元，被告应于交房当日或之前向原告支付，原告在收到租赁保证金同时应予书面签收；4.被告应按合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权单方面解除合同，并依据合同约定追究被告违约责任；5.如有任何一方未按合同约定履行，合同另有特别约定相关责任的，从其约定，合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，则构成根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方需向守约方支付租金的1倍作为违约金。合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。2019年4月28日，原告妻子程晶然通过微信向被告陈述因其儿子决定回国读书，故不能再将系争房屋租给被告，希望被告另行寻找别的房屋，其愿意为此支付违约金，被告可以在找到新的房屋后再搬离。后被告答复称已通过中介在找别的房屋，但还未找到。同年5月22日，原告通过微信向被告陈述因其妻子已于2019年4月28日通知被告让其于2019年5月28日前搬离系争房屋，如被告未在2019年5月28日前搬离，则原告不予补偿被告一个月的租金作为违约金，如被告未在2019年6月10日前搬离，原告将强行要求被告搬离，并直接入住。同年5月26日，被告通过微信向原告妻子陈述其将于2019年6月12日左右搬至新找的房屋，房租按实际搬离的天数计算，并要求原告退回剩余一个半月的租金和押金；原告妻子答复称被告搬离的那天退给被告。同年5月27日，被告通过微信向原告妻子询问钱是否退还，并称如若不退还，被告将继续履行合同。同年5月28日，被告向原告提出退还租金、押金，支付违约金并赔偿损失后被告才同意搬离，否则其将继续履行合同；原告提出无法同意被告的要求，并要求被告补足押金后再开具押金收据。同年7月25日，原告向被告催讨未来三个月的租金和押金差额500元，被告答复称由于原告违约致其损失一个半月租金，该损失由原告承担，其将于一个半月后再支付租金，同意补足押金500元，前提是原告出具押金条。审理中，被告陈述因原告拒绝退还押金和拒付违约金，双方对此无法达成一致意见，故被告才继续履行合同。原、被告双方一致确认：系争房屋现由被告实际占有使用；被告支付原告押金4,800元，该押金可退还或在租金中予以抵扣；被告支付房租至2019年7月25日。原、被告双方一致同意合同提前解除，但对解除时间无法达成一致。被告为证明其反诉主张，提交由其书写中介公司盖章的说明1份、其与案外人孙某某签订的房屋租赁合同1份、由中介公司盖章交款单位为“戴小姐”的收据1张、被告与案外人孙某某的终止租赁协议1张、案外人孙某某出具的押金条和房租收据1张，欲证明其因原告违约产生的损失；原告对上述证据真实性均不予认可。被告提交的上述证据所涉的中介公司和案外人孙某某均未到庭证明其真实性，故本院对其真实性不予确认。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、收据、终止租赁协议、押金条及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。签订该合同后，原、被告双方通过微信对合同提前解除及相关后果进行协商，因对押金和违约金的处理无法达成一致意见协商未成。合同继续履行，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。现被告未按时支付房租，显属违约，因被告违约，原告主张解除合同并要求被告按合同约定支付违约金5,300元，符合双方约定，亦于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，原、被告在协商过程中未就合同解除时间进行明确，故本院以本案诉状副本送达被告之日即2019年8月9日作为双方租赁合同解除时间。鉴于原、被告双方合同已经解除，原告要求将系争房屋返还原告的诉请，于法有据，本院予以支持。原告亦应依法接收被告返还的系争房屋，如怠于接收，相应的不利后果由原告承担。合同解除后，被告应按合同约定的标准向原告支付欠付的租金和房屋占有使用费至搬离之日，被告已付房租至2019年7月25日，故被告应按5,300元/月的标准向原告支付自2019年7月26日至2019年8月9日的租金及2019年8月10日至实际搬离并返还房屋之日止的房屋占有使用费。因合同解除，押金不需补足，被告交至原告处的押金4,800元在该项费用中予以冲抵。关于原告主张的要求被告赔偿因诉讼产生的费用的请求，双方并无约定该项费用应由被告承担，被告对原告该部分证据不予认可，原告亦未能提供其他证据证明其主张，故对于原告该项请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期搬离滞纳金，因本院已支持原告关于违约金的请求，结合双方的过错及原告实际产生的损失，对原告该项诉请，本院不予支持。关于被告在反诉中主张的损失，系争合同因被告逾期支付租金而违约导致解除，过错方在被告，故被告的此项反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王振军与被告(反诉原告)戴于娜于2019年4月签订的《房屋租赁合同》于2019年8月9日解除；二、被告(反诉原告)戴于娜于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)王振军上海市松江区涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告(反诉原告)戴于娜于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王振军逾期支付租金违约金5,300元；四、被告(反诉原告)戴于娜于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王振军上海市松江区涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋的租金和占有使用费(计算方式：按5,300元/月的标准，支付自2019年7月26日至2019年8月9日的租金和自2019年8月10日至实际返还房屋之日止的占有使用费，该项付款义务应扣除押金4,800元)；五、驳回原告(反诉被告)王振军其余的诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)戴于娜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告(反诉原告)戴于娜负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告(反诉原告)戴于娜负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇一九年十一月五日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。