江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5079号原告：顾飙，男，1969年3月14日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：顾新伟，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：时锋，江苏瑞莱律师事务所律师实习律师。被告：无锡协圆贸易有限公司，住所地无锡市锡沪东路110号。法定代表人：顾立舟，该公司经理。原告顾飙与被告无锡协圆贸易有限公司（以下简称协圆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾飙的诉讼代理人顾新伟、时锋到庭参加诉讼。被告协圆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾飙向本院提出诉讼请求：判令协圆公司向其赔偿办理无锡市梁溪区广瑞二村98-101、98-102两套商品房土地使用证所垫付的土地出让金合计21667元。事实与理由：1997年9月26日和1997年10月10日，顾飙分别以104880元、80690元的价格向协圆公司购买无锡市梁溪区广瑞二村98-101、98-102两套房屋（以下简称案涉房屋），后依法取得了房产证。嗣后，顾飙至无锡市国土资源局申请办理案涉房屋的国有土地使用权证，被告知由于协圆公司手续不完善，不能办理土地证。后经多次协调，在顾飙先行垫付土地出让金的基础上，顺利领到了不动产权证。协圆公司按商品房收取的房款，应承担相应义务，应支付顾飙的垫付土地出让金21667元，为维护自身合法权益，故诉至本院。被告协圆公司未答辩。经审理查明：1997年4月6日,原无锡市郊区广益镇丁村村民委员会（由于行政区划调整，现为丁村居委）作为甲方、无锡协鑫房地产开发有限公司（曾用名锡山市协鑫房地产开发有限公司，以下简称协鑫公司）作为乙方，签订代建房合作协议书一份，该协议书约定：“丁村居委经锡计（1996）188号文件批准，锡规地许（97）第97号建设用地规划许可证准许，在丁村后胡村‘新农村公寓式住宅楼’，甲方因缺少资金，委托乙方代建改住宅楼事，经磋商达成如下协议：一、代建该住宅楼的原则是：甲方低筒建房手续以利施工的顺利进行。乙方提供部分资金，甲方同意乙方按房屋造价到位资金额度获取管理费10%。“三、房屋竣工后：1，甲方同意，乙方所投入的资金和管理费，如甲方无偿还能力，乙方有权以房屋抵押。2，乙方同意甲方要求，所造房屋物业管理交由乙方负责管理，甲方补贴乙方部分管理费则包括在10%之内。3，乙方应做好房屋的质监验收等各项手续。4，甲方不住落实好的户口，孩子入学、入托等相关的手续”“四、双方必须遵守以上条款，如因乙方违约或不履行分工职责，致使双方在合作过程中不能达到合作目标，一方向另一方赔偿，由此而造成的经济损失，不可抗力除外。”代建房合作协议书签订后，协鑫公司建造了包括案涉房屋在内的房屋。1997年9月26日，顾增宝与协鑫公司签订房屋转让合同书1份，约定：顾增宝向协鑫公司购买座落于广瑞二村编号为新房东101号房屋（即案涉房屋98-101），面积99.89平方米，房屋总价104880元（大修理基金、进户费另收），协鑫公司负责办理房产证，契税由顾增宝负担。1997年10月10日，顾飙与协鑫公司签订房屋转让合同书1份，约定：顾飙向协鑫公司购买座落于广瑞二村编号为新房东102号房屋（即案涉房屋98-102），面积75.41平方米，房屋总价80690元（大修理基金、进户费另收），协鑫公司负责办理房产证，契税由顾飙负担。上述两套房产均由顾飙按协议约定支付了房款，协鑫公司将案涉房屋交付给顾飙。顾增宝认可案涉房屋98-101的实际权利人为顾飙。后顾飙于1999年12月21日取得无锡市广瑞二村98号101、102房屋的房屋所有权证（锡房权字第××号）。2016年3月30日，国土资源局向市政府作“关于广瑞二村93-103号住户办理产权证的请示”，文号锡国土资发〔2016〕72号（以下简称72号文）。该文件载明：广瑞二村93-103号有关居民陆续向市领导来信反映1998-2000年左右在广益丁村购买的商品房无法办理产权证，经调查核实，将有关处置建议请示。一、基本情况。1.广瑞二村93-103号共计住房四幢120套。其中93-98号始建于1996年，二幢共60套，批准用地面积1842.9平方米，建筑面积5628.38平方米，批准用途为本村居民居住的公寓式住宅；99-103号始建于1998年，二幢共60套，批准用地面积2341.3平方米，建筑面积6056.98平方米，批准用途为农民住宅。2.广瑞二村93-95号（一幢计30套），1997年由锡山市经济适用住房发展中心变相以商品房形式统一对外销售；96-103号（三幢计90套），由丁村居委与协鑫公司联合开发，1998年协鑫公司将只能用于本村村民居住的住宅变相以商品房形式统一对外销售。二、相关建议。1.鉴于两个项目分别办理使用土地的通知后未办理土地登记手续，依据与《关于规范使用集体建设用地建造的拆迁安置房办理土地登记的意见》（锡国土资发〔2009〕256号）规定，上述两宗土地已有集体建设用地批文和撤组批文，可以确权为国有建设用地。2.根据《房地产管理法（1995）》第三十九条第二款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”和《关于加强国有划拨土地使用权转让管理的意见》（锡政办法〔2000〕73号）文件明确“企事业单位转让房地产（包括以房地产抵债和以地联建，即一方出地，一方出钱，建成房屋后分成），涉及划拨土地使用权转让，其行为发生在1995年1月1日以前的，补办划拨用地手续，发生在以后的，补办土地出让手续，补交出让金，应补交的出让金额按评估确认地价的10%-40%确定”的规定，丁村村委和锡山市经济适用住房发展中心、协鑫公司应承担违规销售的相应责任，补缴有关土地收益后，方可给予办理土地证。考虑到相关购房者已按照1997年的房价水平（1300元/平方米左右）支付了相应购买商品房的价款（房价中应已包含了相应的划拨土地权益价格），若按照现时地价水平补缴土地收益及规费也不尽合理，建议按照锡政办发〔2000〕73号文件发文时点即2000年基准地价水平的10%确定补缴划拨土地权益价格（核算为123元/平方米），作为政府收益，相关手续办妥后，凭房产证直接办理国有划拨土地的不动产权证，可上市交易。3.为减轻购房者负担，建议由开发建设单位和村委缴纳政府土地收益，完善手续，保障住户能及时办理国有划拨土地的不动产权证；由于该两个项目时间跨度较长，人员变动多，开发建设单位和村委相互推诿，缴纳的积极性打折扣，时间上没有计划表，建议责令梁溪区政府做好工作，督促村委缴纳政府土地收益；4.若开发建设单位和村委不能马上落实缴纳政府土地收益，而个别购房者提出自愿承担缴纳的要求，建议予以支持，既可以保证政府土地收益缴纳到位，也可以让购房者早办到不动产权证。2016年5月16日，顾飙就案涉2套房屋向无锡市国土资源局支付了案涉房屋土地划拨收入21677元，2016年5月18日，顾飙、夏红领取了案涉2套房屋的不动产所有权证书，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权。无锡协鑫房地产开发有限公司于2018年5月2日变更名称为无锡协圆贸易有限公司。以上事实，有房屋转让合同书、收据、房屋所有权证、契税完税证、不动产所有权证、一般缴款书、（2017）苏0205民初1723号民事判决书、情况说明、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：双方之间的商品房买卖合同关系有效。顾飙交纳的土地划拨收入，属于土地划拨出让金，双方在合同中未有明确约定，考虑该合同性质属于商品房买卖合同，根据该类合同性质及交易习惯，取得土地使有权以及支付相关的土地出让金，属于房屋出卖人的义务。顾飙作为房屋购买人垫付了该项费用，现顾飙主张由房屋出卖人协圆公司承担，本院予以采纳。协圆公司未答辩，也未提供证据，视为放弃诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。综上，顾飙主张协圆公司给付土地出让金损失21677元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：无锡协圆贸易有限公司于本判决生效之日起10日内给付顾飙21677元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元减半收取171元，由无锡协圆贸易有限公司负担（原告同意其预交案件诉讼费用，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起三日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审判员  柯菲菲二〇一九年十一月八日书记员  唐倩芸