辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0602民初1018号 原告：李瑞庭，男，1928年11月16日出生，汉族，丹东市东方齐洛瓦公司退休职工，住丹东市元宝区。 原告：李春梅，女，1947年3月13日出生，汉族，丹东市中心血站退休职工，住丹东市振兴区。 原告：李贤，女，1950年8月29日出生，汉族，丹东兴东幼儿园退休职工，住丹东市元宝区。 原告：李彬（暨原告李瑞庭、李春梅、李贤、李杰、李春、李秋梅的共同委托诉讼代理人），男，1952年11月15日出生，汉族，丹东市计量衡器厂退休职工，住丹东市元宝区。 原告：李杰，男，1956年7月30日出生，汉族，丹东市无线电一厂退休职工，住丹东市元宝区。 原告：李春，男，1959年3月3日出生，汉族，辽宁无线电七厂退休职工，住丹东市振安区。 原告：李秋梅，女，1962年10月9日出生，汉族，丹东市电视机厂退休职工，住丹东市元宝区。 被告：李军，男，1965年2月2日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：樊丽艳（系被告李军妻子），女，1968年8月12日出生，汉族，丹东市工业用布厂退休职工，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：徐祥钰，丹东市振安区方泽法律服务所法律工作者。 被告：丹东俊达房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区山上街577-1号。 法定代表人：张建庆，执行董事。 原告李瑞庭、李春梅、李贤、李彬、李杰、李春、李秋梅与被告李军、丹东俊达房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月10立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李彬（暨原告李瑞庭、李春梅、李贤、李杰、李春、李秋梅的共同委托诉讼代理人）、李春梅、李贤、李春、李秋梅，被告李军及其委托诉讼代理人樊丽艳、徐祥钰到庭参加诉讼，被告丹东俊达房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李瑞庭、李春梅、李贤、李彬、李杰、李春、李秋梅共同向本院提出诉讼请求：1.依法判令两名被告所签订的关于动迁前坐落于丹东市元宝区房屋因拆迁所签订的所有《城市房屋拆迁补偿安置协议书》无效；2.依法判令被告丹东俊达房地产开发有限公司与原告重新签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李瑞庭和赵秀兰（已死亡）共同所有的坐落于丹东市元宝区房屋，于2013年4月23日动迁，被告李军在没有告知原告的情况下私自与被告丹东俊达房地产开发有限公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，现李军已分到一套住房九道小区花鸟鱼市四号楼1单元401室，其他几套房屋尚未进户，原告认为动迁前74平方米的私有住宅是原告李瑞庭与赵秀兰夫妇的共同财产，因赵秀兰于1988年4月5日死亡，上述房屋应是原告和被告李军共同共有的财产，被告李军一人与被告丹东俊达房地产开发有限公司签订的补偿安置协议侵害了其他共同有人的权益，应认定无效，开发单位应重新与所有房屋共有人另行签订补偿协议。 被告李军辩称，除了原告李瑞庭及被告丹东俊达房地产开发有限公司之外的其余原、被告主体不适格，因本案被拆迁人系李瑞庭，房照所有人也系李瑞庭，如果主张两被告签订的房屋拆迁安置协议无效，应由李瑞庭起诉，其他原告起诉主本不适格，应驳回其他原告的起诉；两名被告签订的房屋拆迁安置协议合法有效，虽然签名系李军，但是经办了原告李瑞庭授权允许，所以被告认为该协议有效，应驳回原告诉讼请求。 被告丹东俊达房地产开发有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的丹房权证元宝区字第××号房屋所有权证、房屋执照、动迁安置协议复印件、常住人口登记表、死亡证明、声明、证明、城市房屋拆迁补偿安置协议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李瑞庭与案外人赵秀兰系夫妻关系，共生育子女七名：李春梅、李贤、李彬、李杰、李春、李秋梅、李军。赵秀兰于1988年4月5日因脑出血死亡去世。 据1955年8月7日遼东省人民政府制发的房屋执照记载：“所有權人李瑞庭，住所門牌第壹百八號，坐落安東市第壹百六拾壹號，棟数壹棟，基地面積七拾五方公尺，權利确定年月日：公元一九五五年八月七日。” 1998年12月21日，丹东市房地产管理局制发丹房权证元宝区字第××号房屋权属证书记载：“房屋所有权人李瑞庭，房屋坐落丹东市元宝区，私产，建筑面积74㎡。” 2013年4月23日，被告丹东俊达房地产开发有限公司与原告李瑞庭签订编号LF-2003-0107、拆迁号C591、俊达回迁号77的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，该协议载明：“甲方拆迁人丹东俊达房地产开发有限公司，乙方被拆迁人李瑞庭，居住人李军。第一条：甲方因棚户区改造项目建设需要，在新源街、大通路规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于拆迁范围内。第二条：乙方房屋坐落在元宝区，《房屋所有权证》编号元98128242，建筑面积37（74/2）平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅。第四条：甲方将坐落在九道桥和啤酒厂后侧两个地段，九道桥地段回迁安置比例不低于50%的房屋作为产权调换房屋，期房建筑面积58平方米，产权调换房屋的价款总额700元×（58－37）=14700元（全免）。第六条：乙方保证在2013年4月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在24个月将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。第九条补充条款双方约定事项如下：原房出现使用权纠纷，由丙方诉讼法院解决，产权证或租赁证有瑕疵的本协议无效，房外构筑物不具备安置条件无偿拆除。”该协议书落款处甲方加盖了丹东俊达房地产开发有限公司动迁专用章，乙方署名李军，乙方委托代理人署名为樊丽宏（案外人，原告李军的妻妹）。 2013年4月23日，被告丹东俊达房地产开发有限公司与原告李瑞庭签订编号LF-2003-0107、拆迁号C-591-1、俊达回迁号515的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，该协议载明：“甲方拆迁人丹东俊达房地产开发有限公司，乙方被拆迁人李瑞庭，居住人李军。第一条：甲方因棚户区改造项目建设需要，在九道街东尧西地段规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于拆迁范围内。第二条：乙方房屋坐落在元宝区，《房屋所有权证》编号元98128242，建筑面积37（74/2）平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅。第四条：甲方将坐落在九道桥和啤酒厂后侧两个地段，九道桥地段回迁安置比例不低于50%，九道街东尧西地段的房屋作为产权调换房屋，期房的建筑面积37平方米，产权调换房屋的价款总额700元×37=25900元（全免）。第六条：乙方保证在2013年4月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在乙方交房之日起24个月内将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。第九条补充条款双方约定事项如下：本协议签定之日起壹个月内缴齐集资款。”该协议书落款处甲方加盖了丹东俊达房地产开发有限公司动迁专用章，乙方署名李军，乙方委托代理人署名为樊丽宏（案外人，原告李军的妻妹）。 2013年4月23日，被告丹东俊达房地产开发有限公司与樊丽宏（案外人，原告李军的妻妹）签订编号LF-2003-0107、拆迁号C-592、俊达回迁号516的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，该协议载明：“甲方拆迁人丹东俊达房地产开发有限公司，乙方被拆迁人樊丽宏。第一条：甲方因棚户区改造项目建设需要，在新源街、大通路规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于拆迁范围内。第二条：乙方房屋坐落在元宝区，总47.7㎡，《房屋所有权证》编号元98100230，建筑面积分17.7平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅。第四条：期房的建筑面积58平方米，产权调换房屋的价款总额700元×（58－17.7）=28210元，上调类型房屋的价款总额代建费全免。第六条：乙方保证在2013年4月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在乙方交房之日起24个月内将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。第九条补充条款双方约定事项如下：原房出现使用权纠纷，由丙方诉讼法院解决，房外构筑物不具备安置条件无偿拆除，产权证或租赁证有瑕疵的本协议无效。”该协议书落款甲方处加盖了丹东俊达房地产开发有限公司动迁专用章，乙方处署名樊丽宏。 2013年4月23日，被告丹东俊达房地产开发有限公司与樊丽宏（案外人，原告李军的妻妹）签订编号LF-2003-0107、拆迁号C-592-2、俊达回迁号518的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，该协议载明：“甲方拆迁人丹东俊达房地产开发有限公司，乙方被拆迁人樊丽宏，居住人杜建成。第一条：甲方因棚户区改造项目建设需要，在新源街、大通路规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于拆迁范围内。第二条：乙方房屋坐落在元宝区，《房屋所有权证》编号元98100230，建筑面积10平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅。第四条：甲方将坐落在九道桥和啤酒厂后侧两个地段，九道桥地段会签安置比例不低于50%的房屋作为产权调换，期房的建筑面积58平方米，产权调换房屋的价款总额代建费全免。第六条：乙方保证在2013年4月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在乙方交房之日起24个月内将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。第九条补充条款双方约定事项如下：原房出现使用权纠纷，由丙方诉讼法院解决，产权证或租赁证有瑕疵的本协议无效，房外构筑物不具备安置条件无偿拆除。”该协议书落款甲方处加盖了丹东俊达房地产开发有限公司动迁专用章，乙方处署名杜建成，乙方委托代理人署名为樊丽宏。 2013年4月23日，被告丹东俊达房地产开发有限公司与樊丽宏（案外人，原告李军的妻妹）签订编号LF-2003-0107、拆迁号C-592-3、俊达回迁号519的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，该协议载明：“甲方拆迁人丹东俊达房地产开发有限公司，乙方被拆迁人樊丽宏，居住人李春。第一条：甲方因棚户区改造项目建设需要，在新源街、大通路规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于拆迁范围内。第二条：乙方房屋坐落在元宝区，共47.7㎡，《房屋所有权证》编号元98100230，建筑面积10平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅。第四条：期房的建筑面积58平方米，产权调换房屋的价款总额代建费全免。第六条：乙方保证在2013年4月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在乙方交房之日起24个月内将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。第九条补充条款双方约定事项如下：原房出现使用权纠纷，由丙方诉讼法院解决，房外构筑物不具备安置条件无偿拆除，产权证或租赁证有瑕疵的本协议无效。”该协议书落款甲方处加盖了丹东俊达房地产开发有限公司动迁专用章，乙方处署名李春，乙方委托代理人署名为樊丽宏。 2013年4月23日，被告丹东俊达房地产开发有限公司与案外人樊丽艳（原告李军的妻子）签订编号LF-2003-0107、拆迁号C-592-4、俊达回迁号520的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，该协议载明：“甲方拆迁人丹东俊达房地产开发有限公司，乙方被拆迁人樊丽艳。第一条：甲方因棚户区改造项目建设需要，在新源街、大通路规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于拆迁范围内。第二条：乙方房屋坐落在元宝区，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为棚厦。第四条：甲方将坐落在九道桥和啤酒厂后侧两个地段，九道桥地段会签安置比例不低于50%的房屋作为产权调换的房屋，期房的建筑面积37平方米，产权调换房屋的价款总额900×37=33300元，上调类型房屋的价款总额见面3300元，总款合计叁万元整。第六条：乙方保证在2013年4月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在乙方交房之日起24个月内将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。第九条补充条款双方约定事项如下：原房出现使用权纠纷，由丙方诉讼法院解决，房外构筑物不具备安置条件无偿拆除，产权证或租赁证有瑕疵的本协议无效。”该协议书落款甲方处加盖了丹东俊达房地产开发有限公司动迁专用章，乙方处署名樊丽艳。当日，丹东俊达房地产开发有限公司出具编号为0789068收款收据，记载：付款单位（交款人）樊丽宏，代建费30000元。 本案原、被告争议较大，经本院调解未果。 本院认为，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。本案中，案外人赵秀兰去世后，被告李军作为继承人之一，实际居住在被拆迁房屋内并持有房屋权属证书，被告丹东市俊达房地产开发有限公司有理由相信李军有权与其就被拆迁房屋签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，李军代签协议的行为有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对于曾坐落丹东市元宝区的被拆迁房屋（房屋所有权证编号：元98128242），所有权人登记为原告李瑞庭，应认定李瑞庭为被拆迁人，两名被告将该房产权调换为37和58㎡两处房屋并全免产权调换的价款总额，未损害李瑞庭合法权益，原告未提供充分证据证实两名被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》以及被告丹东市俊达房地产开发有限公司与案外人樊丽宏、樊丽艳签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》具备法定无效事由，应承担不利的后果。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本次诉讼原告的两项诉请理由均不能成立，本院均不予支持。本案系由房屋拆迁补偿安置引发的纠纷，关于房屋的权属与继承分割等事宜，属于其他法律关系，本院不予一并处理，原告可另行诉讼。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百三十六条、一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李瑞庭、李春梅、李贤、李彬、李杰、李春、李秋梅的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李瑞庭、李春梅、李贤、李彬、李杰、李春、李秋梅共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 员  徐赫彦 人民陪审员  李艺纹 人民陪审员  卢鑫磊 二〇一九年十一月一日 书 记 员  马 丽