湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘13民终2118号 上诉人（原审被告）：彭驭洪，男，1974年4月25日出生，汉族，住湖南省双峰县。 上诉人（原审被告）：彭淑华（上诉人彭驭洪之妻），女，1976年5月29日出生，汉族，住湖南省双峰县。 上诉人彭驭洪、彭淑华的共同委托诉讼代理人：朱斌才，双峰县和邦法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：双峰县和诚物业管理有限责任公司，住所地湖南省双峰县城北育才路**。 法定代表人：周少荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭超，湖南国藩律师事务所律师。 上诉人彭驭洪、彭淑华因与被上诉人双峰县和诚物业管理有限责任公司（以下简称“和诚物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭驭洪、彭淑华上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。原审判决认定正和苑小区提供物业管理服务时，确实存在部分瑕疵，服务质量和服务水平确需要改善和提高。但实际上被上诉人经营状况严重恶化。和诚物业公司长期只有一个七十多岁的老爷爷和一个六十多岁的老奶奶清扫卫生，业主有事反映得不到解决。双方签订的《物业服务合同书》第二条约定了物业提供服务的质量和标准，和诚物业公司没有按此质量和标准履行义务，业主多次反映，也无动于衷。2、原审适用法律错误。原审依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条属于适用法律错误。（1）和诚物业公司并未按照合同约定以及相关规定提供服务，而是经营状况严重恶化，服务质量差，从而导致大多数业主意见多，双方矛盾严重。（2）业主以和诚物业公司经营状况严重恶化，服务质量差为由行使抗辩权，完全符合《合同法》第六十八条之规定。正和苑小区开发小区及上诉人签订的合同系前期物业合同，而被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同无法律效力。根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一、十二条规定：选聘解聘物业企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。选聘物业企业、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案是业主代表大会的权力，业委会无权决定。但是，正和苑业主委员会签订的有关物业管理合同并未经过正和苑小区全体业主所持投票权1／2以上通过，本案业主对此毫不知情，且正和苑业主委员会从未向上诉人告知前述物业服务合同事宜及合同内容。本案中涉及的物业公司是由违法成立的业委会七名委员决定聘请的物业公司，程序违法，且业主委员会与物业公司所签《物业服务合同》内容违反法律规定。因此正和苑业主委员会与上诉人签订《物业服务合同》违反《物业管理条例》的相关规定，不具有法律效力。和诚物业公司系物业管理的专业机构，其应当了解上述规定及物业管理合同的签订程序，并应要求正和苑业主委员会提供经全体业主所持投票权1／2以上通过的证据。因此，在本案中物业公司不是适格的合同主体。（3）被上诉人未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。本案是物业服务合同纠纷，根据举证责任分配原则，被上诉人有举证证明其已履行了合同约定义务的责任，但被上诉人提供的证据不足以证明其已按《物业服务合同》的约定标准履行了相应的义务。因此，其应当承担举证不能的不利后果。综上，请求二审法院依法公正判决。 和诚物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。和诚物业公司与业主委员会签订的合同具有法律效力，上诉人称业主委员会的选举程序违法，应当提供证据证明。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 和诚物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告彭驭洪、彭淑华支付原告的物业服务费6344元，并支付违约金1903.2元；2、由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年6月22日，原告与娄底市万都房地产开发有限公司订立《万都永丰新村物业服务合同》，为其开发的双峰县永丰新村正和苑小区提供物业服务，被告是该小区业主，居住在******，房屋面积为152.98平方米。2014年11月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业服务合同书》，约定由原告向被告提供物业服务，合同第二条约定了物业提供服务的质量和标准：1、物业共用部位、共用设施设备小修在1天内完成，急修在30分钟内赶到现场，大中修及时报告甲方协助处理；2、制定共用部位、共用设施设备管理制度，并公示小区全体业主；3、选派专业人员操作，定期养护，保证设施设备正常运行；4、维修作好记录；5、清结卫生、垃圾的收集、清运；6、物业共用部位和相关场地每天清洁2次，早晚各1次；7、垃圾定时定点每天清运一次；8、雨、污水主管道每月疏通一次，特别是二楼管道，防止大雨排水不畅；9、公共绿化的管理：定期修剪、施肥；10、车辆停放管理：定点停放、统一管理；11、公共秩序维护、安全防患等事项的管理：保安人员24小时值班巡逻；12、小区大件物品实行放行管理制度，大件贵重物品业主签字或电话通知放行；13、装饰、装修管理服务：装饰、装修办理手续、签订装饰、装修协议；装修期间定时对甲方（业主）维修进行巡礼、指导，告知甲方或施工人员装修注意事项；及时帮甲方处理装修期内出现的问题。14、档案资料管理：所有资料由专人管理。合同第三条约定了物业服务的收费标准：物业服务费用按建筑面积交纳，每年收费一次，从交房之日起计收，以后每年的11月1日起收取。收费标准为：住宅：住宅多层电梯房暂按0/月/平方米；商铺1.5元/月/平方米；车库、杂屋0.6元/月/平方米，车位费已购车位按30元/月/位。二次供水增压电费和维修费分摊，实行装表计量，暂按100元/户/年计算，多退少补。增加电费和物业费一并收取；商铺专变供电按1.2元/度收取（不含维修费），如电力部门上涨而上涨，电费和物业费一并收取；摩托车临时停放1元/次，固定停放按20元/月收取；其他费用按国家有关法律规定收取。合同第九条第4款约定：甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按所欠物管3‰的比例交纳违约金。2018年7月4日，原告又与双峰县正和苑业主委员会订立一份《双峰县正和苑物业服务合同书》，合同约定了物业服务的内容、质量及标准、服务费用、代收代缴收费服务等条款、违约责任等内容。被告接受原告物业服务以来，尚有2016年至2019年度的物业服务费和增压电费没有交纳，按每年1468元计算为5872元，经原告多次催讨，被告以原告物业管理服务不到位为由，对所欠的物业服务费拒绝支付。原告催收无果，诉至一审法院。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、原告要求被告按照原告与双峰县万都房地产开发有限公司、正和苑业主委员会以及与被告彭驭洪订立的物业服务合同书的效力以及原告要求被告根据服务合同的约定交纳物业服务费并支付违约金是否有理；2、被告以原告的物业服务未按合同履行到位，拒交物业费的抗辩理由是否成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该司法解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中原告与被告的所在的正和苑小区开发企业和业主委员会签订了物业服务合同，又与被告本人订立了服务合同，明确约定了双方的权利义务，是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，是有效合同，对所在小区业主和物业服务企业均有约束力，双方应当履行各自的义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务；业主应当按照合同约定的标准和期限，支付物业服务费。被告长期拖欠、拒绝交纳，显属违约。但考虑到本案原告在对双峰县正和苑小区提供物业管理服务时，确实存在部分瑕疵，服务质量和服务水平确有需要改善和提高的实际情况，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告彭驭洪、彭淑华在本判决生效后10日内支付原告双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费5872元；二、驳回原告双峰县和诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50，减半收取25元，由被告彭驭洪、彭淑华负担。 二审期间，上诉人为证明其主张向本院提交了加盖有正和苑小区业主委员会印章和业主签名的证明1份，拟证明上诉人和诚物业公司没有按物业服务合同约定提供物业服务，业主委员会与和诚物业公司签订的物业服务合同程序不合法。被上诉人经质证认为，对该证据的三性均有异议，且该证明形式上不合法，业主委员会是在被逼迫的情况下盖的章，证明的内容与本案事实不符，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人为证明其抗辩主张向本院提供了如下证据：证据1，照片15张，证据2，小区工作人员之间的微信聊天记录截图7张，共同拟证明在本案一审开庭后，上诉人一直在努力改善小区的绿化环境及维修各种设施设备，努力提升物业服务质量；证据3，对小区业主的（抽样）调查问卷，拟证明小区业主对上诉人的物业服务满意。上诉人经质证认为，对被上诉人提交的证据1的真实性无异议，对关联性有异议；对证据2有异议，与本案无关，且不能达到被上诉人的证明目的；对证据3的三性均有异议，是否是业主本人签名无法核实，且不能达到被上诉人的证明目的。经审查，对上诉人与被上诉人提供的上述证据本院综合本案其他证据予以认定。 二审查证的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：上诉人是否应当向被上诉人支付拖欠的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，和诚物业公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》有业委会签章和业主委员会负责人签名，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人虽主张小区业主委员会成立不合法，但未提供相关证据证明。和诚物业公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》与之前上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同书》相比，所确定的物业公司仍为和诚物业公司，且前后合同的主要内容基本一致，并没有增加对上诉人的物业服务费收费标准，也没有损害上诉人的实体权利。因此，对小区业主委员会与和诚物业公司签订的《物业服务合同书》，一审法院依法确认其有效，并无不当。且上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》约定委托期限至业主委员会选聘新的物业管理企业止，而被上诉人与小区业主委员会签订《物业服务合同》所确定的物业公司仍为和诚物业公司，并没有选聘新的物业管理企业，在上诉人与被上诉人未依法解除双方签订的《物业服务合同》的情况下，该合同对双方当事人仍具有约束力，即使按该合同的约定上诉人亦应向被上诉人履行交纳物业服务费的义务。关于上诉人以业主委员会成立不合法、被上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》无效为由，其不应交纳物业服务费的主张不能成立，本院不予支持。再次，关于上诉人以和诚物业公司服务不到位作为拒交物业服务费的抗辩理由能否成立的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人主张和诚物业公司服务管理不到位，上诉人虽在一、二审中提供了部分照片予以佐证，但被上诉人同样亦提供部分照片佐证其提供了相应的物业服务。本院认为，根据现有证据不足以证明上诉人的物业服务行为已构成影响上诉人享受主要物业服务的严重质量问题，其以此要求拒交物业服务费，缺乏正当理由，本院不予支持，一审判决上诉人支付物业服务费并无不当。关于上诉人主张一审判决适用法律错误，亦不能成立。但作为物业服务企业，和诚物业公司理应进一步提高管理服务质量，对业主反映的相关问题积极协调解决。若小区业主仍认为和诚物业公司提供的服务不达预期，可按程序依法解除双方合同关系，另行聘请物业公司开展物业服务。 综上所述，彭淑华、彭驭洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人彭淑华、彭驭洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾爱东 审判员  陈友红 审判员  刘 威 二〇一九年十一月二十八日 法官助理俞永清 书记员周昂 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。