重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初7579号 原告：陶诗贵，男，汉族，1971年6月25日出生，住重庆市万州。 委托诉讼代理人：张道荣，重庆法韵律师事务所律师。 被告：罗渠，女，汉族，1973年2月28日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：何霖，重庆百安律师事务所律师。 原告陶诗贵与被告罗渠房屋租赁纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶诗贵及委托诉讼代理人张道荣，被告罗渠及委托诉讼代理人何霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶诗贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告罗渠支付房屋租金412000元给原告陶诗贵；2.判令被告罗渠支付本次违约金123600元给原告；3.案件受理费由被告承担。在审理中因被告罗渠依法提起反诉请求，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原告与被告于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》，判令合同解除后被告立即将租赁的房屋返还原告；2.判令被告支付房屋租金243333.33元给原告（2018年12月9日-2019年10月8日止的租金）；3.判令被告支付合同解除后至租赁房屋交付时止的房屋占用费给原告（房屋占用费按1128.77元/天计算）；4.判令被告支付违约金1082400元给原告；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年12月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告所有位于万州区白岩路49号2层房屋部分（面积约260平方米），租赁期限十年（2017年12月9日至2028年1月8日止），租金支付方式为第一年租金40万元，以后每年房屋租金按上年度的基础上递增3%。第一年租金40万元罗渠已经支付，第二年租金41.2万元罗渠应当于2018年10月9日前支付，但至今仅支付10万元租金。在庭审中，被告依法提起反诉，以自己经营不善，导致企业资不抵债，不再继续承租原告的房屋为由要求解除合同。原告认为被告解除合同不符合法律的规定，解除合同无效。依据法律规定，原告有权解除合同。依据《房屋租赁合同》规定，如一方违约，除赔偿相关的损失外还须支付合同所约定的总租金30%违约金，该违约金系双方自愿接受用于惩戒不诚实信用之行为，并自愿放弃接受相关法律法规对违约金调整的约束。合同解除后，原告的合同期待权益全部损失。因此罗渠应承担违约责任，并承担合同损失。 罗渠辩称，被告不是本案的诉讼主体，被告已经将房屋租金支付完毕，原告在2019年5月8日将房屋锁住，违约责任不在被告。请求驳回原告的诉讼请求。被告系北京囿文美丽汇健康管理有限公司（以下简称囿文公司）雇请，租金也是公司支付的，囿文公司已经支付租金至2019年6月初。针对原告变更后的诉讼请求，因被告已经提起反诉要求解除房屋租赁合同。房屋租赁合同在2019年4月30日已经解除。租金已经支付至2019年6月，已经多向原告支付了房租，可以折抵其他费用。针对房屋占用损失，被告已经通过微信告知原告要退房，并通知原告接房，不存在房屋占用损失。原告主张违约金过高，违约金超过了法律的约定，即使要计算违约金也应当以2018年10月9日至2019年12月9日的期限，以实际的情况为准计算违约金。签订合同时缴纳的4万元保证金也系违约金，一并抵扣。 陶诗贵围绕自己的诉讼请求提交下列证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告于2017年12月6日签订房屋租赁合同，约定租期、租金及违约责任等内容；2、租赁房屋移交确认书，证明出租房屋符合租赁要求；3、催收房屋租金通知书，证明原告向被告发出催收通知书；4、挂号信收据三张，证明催收通知书送达了被告；5、银行流水，证明原、被告资金来往的情况，2018年6月11日的117290元是作为水电费多交的；6、工商营业执照，证明被告系囿文公司的股东，证明被告租赁了该房屋，被告支付的就是房屋租金；7、房屋产权证书；8、光盘一张，证明出租房屋的大门是被告员工锁上的；9、房屋交接材料。 罗渠提交以下证据：1、《房屋租赁合同》补充协议，证明房屋租金在1-5年并没有递增；2、囿文公司的委托书，证明被告是该公司的代理人，被告是作为囿文公司的代理人与原告签订的房屋租赁合同；3、企业信用报告；4、囿文公司支付凭证，证明囿文公司支付房屋租金及缴纳水电、物业费的情况，房租已经多支付了17685元，同时也证明房租的支付主体不是被告，且支付的金额与原告的起诉的金额不一致；5、照片，证明原告2019年5月8日将房屋锁住，被告无法进入该店经营的情况；6、聊天记录，内容涉及本案租金支付主体以及咨询原告关于锁门的事宜。 经庭审质证，被告罗渠对原告陶诗贵举示的证据真实性无异议，但是认为原告提交的证据1、3虽然证实房屋租赁合同系与被告签订，但是房屋实际是交付给了第三方囿文公司在使用。租金的标准应以双方签订的补充合同为准。通过原告的银行流水，证实原告收到了40000元的保证金，只是因银行扣了1元手续费，显示原告实际收款为39999元，2019年6月11日的117290元系重复支付。囿文公司的营业执照说明了房屋的实际承租人系公司，而不是被告本人。原告陶诗贵认为被告罗渠举示的证据2、3、4与本案无关联性，证据1、5、6无异议，但是达不到被告证明目的。 本院对上述证据认证如下：原、被告提交的证据真实合法与本案有关联性，本院予以采信。 经本院审理认定事实如下：原告系美发从业者，被告系美容从业者，两人相识多年。坐落于重庆市万州区白岩路****的建筑面积为461.29平方米的房屋登记于原告陶诗贵名下。 2017年12月6日陶诗贵出租方（甲方）与罗渠承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，第一条甲方现将位于白岩路49号2层房屋左边部分面积260平方米左右（含相应比例的公摊面积）出租给乙方从事美容使用，共同使用的房屋产权证号301房地证2011字第07534号。第二条房屋租赁期限自2017年12月9日至2028年1月8日，租期10年。（2017年12月9日至2018年1月8日为装修免租期）。第三条租金，第一年租金40万元，大写：肆拾万元整；第二年房屋租金按上年度的总租金3%递增（X+X×3%）,第三年、第四年、第五年的租金以此类推（即当年度的租金为上年度的租金基础上增加3%）。第六年及以后的租金递增系数另行协商。第四条租金支付方式第一年房屋租金分三次支付，第一次支付三个月的租金100000元，签订合同时一次性支付；第二次支付三个月的租金100000元，第四个月起的第1日一次性支付；第三次支付六个月的租金200000元，第七个月起的第1日一次性支付。以后每年租金提前两个月支付，如未按期支付租金视为乙方违约。第五条乙方向甲方缴纳保证金40000元，如乙方没有违约行为合同到期后甲方无息退还乙方。第六条乙方若未按合同约定的时间支付甲方租金，甲方可以单方面解除合同，并无条件收回房屋，不退还乙方缴纳的保证金。甲方未能按期交付出租房屋的，乙方可以解除合同。第八条房屋租赁期间，乙方承担下列责任：1、按时向甲方缴纳租金，并按时支付相关水、电、天然气、物业公司收取管理费用。...第九条乙有下列行为之一的，甲方有权单方解除租赁合同；（一）利用承租房屋从事非法活动，损害公共利益或他人利益的；（二）擅自改动房屋结构、装修或约定的用途的；（三）未按合同约定的时间支付甲方房屋租金。第十条甲方有下列行为之一的，乙方有权解除租赁合同：（一）无正当理由向乙方收取租金以外的其他费用的；（二）对乙方正常、合理使用房屋进行干扰或妨碍并造成严重影响的。因上述行为造成乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿。第十五条违约责任若一方违约，除赔偿相关的损失外还须向守约方支付本合同所约定的总租金30%的违约金，该违约金系双方自愿接受用于惩罚不诚实信用之行为，并自愿放弃接受相关法律法规对违约金调整的约束。同日，甲方与乙方签订《租赁房屋移交确认书》，确认房屋符合交付标准。 2017年12月15日，陶诗贵与罗渠签订《补充协议》，约定一、具体租金如下：第一年租金为40万元，第二年租金为41.2万元，第三年租金为41.2万元，第四年租金为41.2万元，第五年租金为41.2万元。第六年、第七年、第八年、第九年、第十年的房屋租金分别以40万元为基数，租金递增系数不低于3%基础上另行协商。二、罗渠或囿文公司支付的房屋租金（转账到陶诗贵重庆农村商业银行）视为租赁房屋租金，由陶诗贵及时出具房屋租金收条给罗渠。三、本补充协议为《房屋租赁合同》的组成部分。 2017年11月13日，罗渠通过转账向陶诗贵尾号为7732的建设银行卡转入39999元保证金，同日，陶诗贵向囿文公司转入38000元，用于购买囿文公司产品一份。 2017年12月6日罗渠向陶诗贵尾号为3333的重庆农村商业银行卡中转入100000元。 2018年2月1日，囿文公司向陶诗贵尾号为3333的重庆农村商业银行卡中转入140000元，注明重庆万州店租金。 2018年2月2日，陶诗贵通过尾号为7732建行账号向罗渠转账140000元。 2018年4月8日，囿文公司向陶诗贵尾号为3333的重庆农村商业银行卡中转入100000元，注明重庆万州店房租款。 2018年5月25日，囿文公司向重庆阿贵实业有限公司转账1860.52元，注明重庆万州店水电物业费。 2018年6月1日，囿文公司向陶诗贵尾号为3333的重庆农村商业银行卡中转入117290元，注明重庆万州店房租款。 2018年6月11日，囿文公司向陶诗贵尾号为3333的重庆农村商业银行卡中转入117290元，注明重庆万州店房租。 2018年9月19日，囿文公司向陶诗贵尾号为1686的工商银行账号中转入7953元，注明电费。 2018年11月2日，刘代水向陶诗贵尾号为1686的工商银行账号中转入3623.04元，注明水电物业。 2018年12月3日，囿文公司向陶诗贵尾号为1686的工商银行账号中转入103000元，注明重庆万州。 2019年2月19日，囿文公司向陶诗贵尾号为1686的工商银行账号中转入2676.34元，注明水电费。 2019年3月15日，囿文公司向陶诗贵尾号为1686的工商银行账号中转入2151.35元，注明水电物业费。 2019年4月22日陶诗贵向罗渠发送《催收房屋租金的通知》，载明“罗渠：2017年12月6日，你与陶诗贵签订《房屋租赁合同》租赁位于万州区白岩路49号2层房屋部分（面积260平方米左右），合同约定房屋租赁期限自2017年12月9日至2028年1月8日止，租期为10年，第一年租金40万元，以后每年房屋租金按上年度的基础上3%递增。第一年房屋租金分三次支付，以后每年房屋租金提前两月支付，第二年（2019年）的房屋租金412000元，你应当于2018年10月9日之前支付房屋租金，但至今你没有支付，按《房屋租赁合同》你已经严重违约。陶诗贵要求你收到本催收房屋租金的通知后十日支付房屋租金412000元，陶诗贵保留追究你的违约责任，希望你慎重考虑。通知人：陶诗贵20**年4月22日”，并通过微信及挂号信的方式送达至罗渠。后罗渠未按约定缴纳租金。 2019年4月30日，罗渠通过微信向陶诗贵发出：陶诗贵，陶总，我在2019年4月14日就约你见面亲自转达告诉你，囿文不租你白岩路49号2楼的房子了，让你在2019年4月15日立马转租其他人，今天再次转告诉你囿文不租你白岩路49号二楼房子了。2019年5月8日罗渠发现房屋门被锁。后罗渠告知陶诗贵房门系囿文公司员工上的锁。 在庭审中调解无果，2019年10月19日罗渠与陶诗贵办理了交接手续，罗渠搬离了租赁房屋，并将房屋交付陶诗贵。 另查明，罗渠是囿文公司合伙人，囿文公司出具委托书，委托罗渠办理万州门店的租赁合同签订事宜。但是在审理中，原告明确表示其是与被告签订的房屋租赁合同，不清楚囿文公司。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。 本案中，合同约定的租赁期限是自2017年12月9日至2028年1月8日止，现合同履行期限尚未届满。通过庭审查明，原告原诉讼请求系要求被告支付2019年度租金及支付相应的违约金，后因在审理中被告于2019年8月21日提出反诉要求确认2019年4月30日解除通知有效后，原告于2019年9月2日接到被告要求解除合同的意思表示后，也变更了诉讼请求，要求解除合同。故本院认为双方已经就解除房屋租赁合同达成一致意见，故本院确认原、被告双方于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》解除。 针对本案争议焦点，作如下评判： 1、关于《房屋租赁合同》的主体。在合同签订初期，有原、被告二人协商的过程及被告向原告支付保证金及房屋租金的情况，合同也系原、被告在签订。结合后续的《补充协议》，均是原、被告签订的，故本院确认租赁合同的主体系本案的原、被告双方。被告抗辩房屋系自己替囿文公司租赁，虽然出示了囿文的委托手续且部分房屋租金的确系囿文公司支付，但是仅仅证明囿文与被告之间的关系，原告在补充协议已经注明，不管被告或是囿文公司均视为支付房屋租金。原告有权处分自己的房屋，庭审中，原告也明确房屋租赁对象系本案被告，故被告提出的房屋系囿文公司租赁的抗辩理由本院不予支持。 2、关于解除的时间，被告在反诉中请求主张2019年4月30日被告通过微信已经将解除的意思表示通知到原告，故解除时间应为2019年4月30日。被告要求解除合同，根据法律规定，被告可以采取两种方式与原告解除合同，一是与原告协商一致，一是向原告发出解除合同的意思表示，现根据本院庭审查明的情况，虽然2019年4月30日，被告通过微信向原告发出要求退租的意思表示，但是原告并未就被告的请求做出意思表示，结合后来原告提起本案的诉讼，均证实原告对被告请求协商解除合同没有达成一致意见，证实原、被告未就解除合同协商一致，现被告主张2019年4月30日双方已经协商解除合同的意见，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，以此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。具体本案中，原告于2019年5月20日起诉要求被告支付2019年度房屋租金，其意思表示也即是继续履行合同，后因双方调解无果，被告则在2019年8月21日起诉要求确认2019年4月30日的解除通知有效，本院依法将被告的反诉请求于2019年9月2日向原告通知了本案被告要求解除合同的意思表示，根据法律规定，本院认为双方合同应于2019年9月2日解除，而不是被告要求的2019年4月30日。双方已经于2019年10月19日对租赁房屋进行了交接，故对原告请求返还租赁房屋的诉讼请求本院不再处理。 3、本案被告尚欠租金的金额及房屋占用损失 双方房屋租赁合同于2017年12月6日签订，根据交易习惯，在合同签订前，双方一般要进行协商并支付一定的保证金等，庭审中原告也认可其与被告除租赁外无其他经济往来，与囿文之前也无经济往来，2017年11月13日被告向原告转账39999元，被告已经说明其中1元因转账被在手续费扣除，实际是4万元，与双方合同中约定的4万元保证金相吻合，故本院确认为罗渠2017年12月6日支付的39999元系保证金。囿文公司于2018年2月1日向原告转账14万元，原告于次日转入被告账户，对上述事实，均无异议，故对该笔款项本案不予审查。 2019年6月1日的117290元，结合被告支付房租、水电费的习惯及房屋租赁合同中租金支付约定，本院确认为100000元为房屋租金，其余17290元水电物业费用。同理2019年12月3日的103000元，本院确认100000元为房屋租金。2019年6月11日的117290元，被告抗辩系重复支付，结合双方房屋租赁合同约定，没有支付该笔费用的依据，故本院确认系被告重复支付。原告主张抵扣水电物业费用，但是未提交证实被告所欠的金额，且被告在2019年6月11日支付这笔费用时，并未有拖欠水电物业费的行为，故本院不予认可。综上故本院确认原告收到的履约保证金为39999元，房租分别为2017年12月6日100000元，2018年4月8日100000元，2018年6月1日100000元，2018年12月3日100000元。被告另行支付了117290元。 依据双方签订的租赁合同约定，2017年12月9日至2018年1月8日为装修免租期，故双方的房租起算时间为2018年1月9日起，被告已经支付的40万元系2018年1月9日至2019年1月8日的租金。本院已确认双方租赁合同于2019年9月2日解除，故被告仍应按约定的第二年房屋租金412000元/年的标准支付自2019年1月9日起的房屋租金，故2019年1月9日至2019年9月2日的房屋租金为（412000元/年÷12月/年×8月－412000元/年÷365天/年×6天），扣除被告多支付的117290元，共计150603元。 在审理中被告于2019年10月19日搬离涉案房屋，原告主张被告支付房屋占用损失符合法律规定，房屋占用期间为2019年9月3日至2019年10月19日，共计47天，每天1128.77元（412000元/年÷365天/年），故房屋占用损失为53052元。 4、本案违约金的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原租赁合同约定被告要按时交纳租金，本案中被告因未及时交纳租金引发本案诉讼，系违约行为，且本案的合同期限为十年，被告在履行一年多后，违约提前解除合同，应依约向原告承担违约责任。原告主张判令被告支付违约金1082400元，系被告未支付的总租金为基数，主张过高，本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素，本院酌情将违约金认定为3个月的房屋租金标准，另因被告已向原告交了了39999元的保证金，该保证金可用于抵扣违约金，抵扣后被告仍应支付的违约金为63000元（412000元/年÷12月/年×3个月-39999元），故本院对原告主张违约金的请求未超过该金额部分，予以支持，超出部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陶诗贵与被告罗渠2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》解除； 二、被告罗渠在本判决生效后十日内支付原告陶诗贵房屋租金150603元； 三、被告罗渠在本判决生效后十日内支付原告陶诗贵房屋占用损失53052元； 四、被告罗渠在本判决生效后十日被支付原告陶诗贵违约金63000元； 五、驳回原告陶诗贵在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15819元，由被告罗渠承担3181元，原告负担12638元。案件受理费原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费缴纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上述案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后当事人应自觉履行本判决书所确定的义务。如一方当事人不履行义务，另一方可向本院申请执行。申请执行的期限为二年。 审 判 长  刘 桃 人民陪审员  邓小碧 人民陪审员  陈清萍 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  秦 源