广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20408号上诉人（原审被告）：林坚和，男，1967年12月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：黄敏，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁灿光，男，1985年8月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李日龙，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：张少东，男，1978年6月24日出生，汉族，住广东省揭西县。上诉人林坚和因与被上诉人梁灿光以及原审第三人张少东租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初6996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人林坚和的上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项、第三项判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，判决被上诉人退还112483.5元给上诉人。2、本案受理费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实有错误，判决有错误，依法应予以改判。本案争议的焦点是2017年11月上诉人转让租赁合同时，第三人转帐给被上诉人的20万元的性质和该20万元最终的去向，是被上诉人收取上诉人的预付款还是第三人的延长租期费用。在2017年11月，上诉人向第三人转让承租的场地，由第三人向被上诉人承租，被上诉人收取的20万元，是上诉人交付给被上诉人的预付款，6996号判决书认定该20万元是第三人交付给被上诉人的延长租期的费用是错误的，无事实与法律依据。一、该20万元是上诉人交付给被上诉人的款项，有被上诉人在2017年11月14日开具给上诉人的收款收据予以证实。该20万元是第三人应付给上诉人的转让费，在第三人与被上诉人签订租赁合同时，由第三人将应付给上诉人的款项直接交付给被上诉人，而被上诉人收到后，向上诉人开具了收款收据。如果该20万元是第三人交给被上诉人的“延长租赁合同期限的费用”，那么被上诉人收到后，应向第三人开具收据而不是开给上诉人。二、从上诉人提供的视频和截图可以证实，上诉人出具的转让合同，是在第三人向被上诉人支付了款项、签订合同后，再由上诉人出具给第三人的，如果该20万元与上诉人无关，是第三人与被上诉人之间的事情，那么上诉人亦不会在合同中列上该笔款项。而被上诉人与第三人，亦没有该20万元是延长租期费用的任何约定。第三人作为场地的承租人，如与被上诉人有前述约定，应该会在合同中明确，就算在合同中没有明确，那么至少在交此20万元时，会要求被上诉人在收据上写清楚，而不会任何凭据都没有。这个“延长租期的费用”除了被上诉人和第三人的口述外，没有其他证据予以证实。三、关于该20万元，被上诉人开始是说已在2018年3月以现金方式退回给第三人，并出示了第三人签字确认的收据(见被上诉人在2018年6月3日提交的证据13、14。)，在2018年10月第二次开庭时依然坚持这个说法。而第三人在开庭时并没有到庭，两次开庭后，在2019年5月向法院院提交了《房屋租赁合同》、《收据》，并称其在2017年11月14日转账给被上诉人的20万元，已由被上诉人以现金方式在2018年3月9日转交给梁满怀，作为第三人交给梁满怀的租赁的“入场费”。被上诉人与第三人对于该20万元的去向的陈述相互矛盾，且(1)第三人现租赁涉案的场地，与被上诉人有利害关系，不能仅凭第三人的陈述认定事实。(2)第三人提交的其与梁满怀的租赁合同，并没有约定第三人需要交20万元“进场费”。(3)被上诉人之前一直的款项收取等都是通过银行转账，现声称该20万元是以现金方式交收不符合常理。(4)第三人与被上诉人一直都没有亲自到庭，实际上是在回避上诉人，在作不实的陈述。因此，6996号判决书以被上诉人和第三人的陈述作为认定本案事实的依据，认定该20万元是第三人交付给被上诉人的延长租赁保证金是错误的。四、从上诉人与被上诉人的微信聊天记录证实，2017年，被上诉人结算当月应收的租金和水电费后，会自己开出收据，拍照发给上诉人，要求上诉人交费，收到后再把收款收据给上诉人(见2017年12月20日的微信被上诉人要求上诉人付款及12月29日上诉人转帐给被上诉人可以证实。)。2018年1、2月，被上诉人是开具了租金及水电费的收据，没有要求上诉人付款就直接交付给上诉人，那是因为被上诉人收取了上诉人的20万元预付款，才会这样处理。被上诉人作为二房东，在上诉人转租时，其要确保自己的利益：上诉人不拖欠租金及其他费用、按时交付场地给新承租人，确保新旧租赁关系顺利交接。所以在本案中被上诉人收取了上诉人的预付款，因为有20万元在手，以不会再要求上诉人交费。五、本案中，关于该20万元，被上诉人无法解释在收到后为什么要向上诉人开具收据，如果是收取第三人的款项，为什么要开收据给上诉人?本案中第三人称该20万元是由被上诉人以现金方式转交给梁满怀，梁满怀于2018年3月9日开具了收据。上诉人认为，并没有其他证据证实20万元是已交给了梁满怀，而梁满怀与被上诉人及第三人存在租赁关系，他们之间是有利害关系的，收款收据可以伪造。本案中，被上诉人是否有将20万元退回给第三人或交给梁满怀，是一个重要的事实，而现在除了该张收据外，并无其他证据证实此事。上诉人要求对2018年3月9日由梁满怀开具的收款收据进行形成时间进行的鉴定，以确认被上诉人是否在2018年3月9日将20万元以现金方式交付给梁满怀。并且，上诉人要求，二审庭询时，被上诉人及第三人应亲自到庭接受法庭的询问，确保所有案件参与人都是诚信诉讼。六、上诉人就转租一事中向被上诉人预付了20万元，并按时向第三人移交了场地，被上诉人应在扣除2018年1、2月份的租金及水电费后，将剩余款项退回给上诉人。请二审法院查明事实，依法予以改判。事实和理由详见上诉状，没有变更与补充。补充：关于一审提交解除租赁合同协议书，认为是不认可这证据13，该协议书上，明确了梁灿光与张少东的租赁合同，退还的20万的合同，除了该笔费用，还有9万多的保证金，但未提及，若真的解除，绝不对这9万多未提及，我方认为是伪造的，在本案里没确实的证据，梁灿光收取20万退回给张少东或案外人，一审仅以口述给予认定无事实依据。被上诉人梁灿光辩称，同意一审判决，上诉人上诉请求无事实依据和法律依据，请求二审法院予以驳回。原审第三人张少东述称，林坚和是无理取闹，一审的判决是正确的。梁灿光向一审法院起诉请求:1、解除梁灿光与林坚和的房屋租赁合同关系；2、林坚和向梁灿光支付商铺租金105600元及水电费16816.5元；3、梁灿光有权没收履约保证金96000元；4、林坚和承担本案全部诉讼费用。林坚和反诉请求：1、梁灿光向林坚和退还112483.5元；2、梁灿光承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：梁灿光提交广州市天河区棠东东南路7号的房地产权证显示该场地的权属人是广州市天河棠东建设发展有限公司。梁灿光还提交其与案外人梁满淮于2012年9月1日签订《租赁合同》，拟证明梁满淮通过招投标承租广州市天河区棠东东南路7号一楼及二楼厂房，并将上述场地转租给梁灿光。2013年1月5日，梁灿光（甲方/出租方）与林坚和（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋位于广州市天河区棠东东南路7号首层及二层，首层面积约700平方米、二层约200平方米（以下简称“涉案场地”）；涉案场地租赁期共6年，自2013年1月8日起至2019年1月8日止，甲方提供75日免租装修期，即租金从2013年3月23日起开始计算；乙方签约时需交纳96000元作为履约保证金，合同期满甲方原数无息退还（凭甲方收据为准），若乙方中途违约的，履约保证金自动转作违约金；租赁期间租金按月一期缴交，每月租金48000元，租金从第4年起，每月租金52800元；租赁期间所发生的水电费由乙方负责承担，由棠东村水电管理人员直接向乙方收取；租赁期间租金按每月一期缴交，乙方必须在每月5日前以现金或汇款方式缴纳当月租金，乙方必须在每月5日前以现金方式缴纳上月水电费，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；乙方没有按合同规定日期交款的，甲方按实际欠款数，每天计收3‰的违约金，如乙方超过30天仍未付清应交款项的，则表示乙方毁约，甲方有权单方解除合同；租赁期间乙方拖欠租金或水电费累计30日以上的，甲方有权终止合同，收回涉案场地，没收合同履约保证金作为违约金；在不改变涉案场地用途的情况下，允许乙方将涉案场地转让第三方，甲方、乙方、丙方应办理相关补充手续说明情况，第三方应按本合同约定承担乙方责任，每转让一次，甲方收取转名费5000元等内容。2017年11月14日，林坚和出具《转让合同》，载明：涉案场地以500000元除商品外保留一切硬件于2018年2月15日前交铺给张少东，2018年2月15日前的租金、水电、工人、货款一切费用由林坚和承担，已先收200000元，共400000元，其中200000元付给梁灿光，转让费用还差余款100000元交铺前付清。同日，梁灿光收取张少东支付的200000元。2017年11月15日，梁灿光与张少东就涉案场地签订租赁合同。关于上述200000元款项。林坚和主张该款项为保证按时移交场地并结清费用的预付款，用于抵扣2018年1月、2月租金及水电费，故梁灿光收到该款项后向林坚和开具了2018年1月1日至2月15日期间的租金、水电费的收据。为此，林坚和提交如下证据：1、显示由梁灿光于2017年11月14日向林坚和开具的《收据》（原件），载明收到林坚和转让费200000元整。2、显示由梁灿光开具的《收据》（原件）3张，于2018年1月1日开具的收据载明收到林坚和2018年1月租金52800元、于2018年2月1日开具的两张收据分别载明收到林坚和2018年2月1日至2月15日租金26400元、收到一楼水电费3316.5元。3、林坚和称其与梁灿光的微信聊天记录及该记录中梁灿光发送的图片，该微信记录显示2018年1月23日梁灿光向林坚和发送三张收据照片，2018年2月18日林坚和向梁灿光表示“你还欠我壹拾多万”，当日梁灿光回复称“你对我有意见就当面说吧”，2018年3月1日林坚和向梁灿光发送消息称“梁灿光200000，贰拾万元，减5000，伍仟元合同过名费用，再减2018年一月份至2018年二月十五号租金与水电费96016.5元，余款98983.5元，玖万捌仟玖佰捌拾叁元五角，尽快转换给我”；图片显示3张收据，分别载明收到涉案商铺二楼电费6975元、一楼电费6525元、2018年1月租金52800元。梁灿光对上述收据予以确认，但认为因双方的交易习惯是先开具收据后支付费用，梁灿光在未到该租金、水电费的情况下向林坚和开具了收据，后经梁灿光多次催收，林坚和仍未履行给付租金的义务，至于收据载明的200000元是由张少东交付，性质是转让费并非预付款，该款项是张少东承租涉案场地延长合同的保证金，故不存在林坚和主张在200000元扣除相关费用的事实。梁灿光称因梁满淮不同意将涉案场地出租给张少东，梁灿光解除了与张少东的租赁合同关系，并于2018年2月28日将该笔款项退还张少东，故梁灿光与张少东的租赁合同并未实际履行，张少东也未从梁灿光处接收涉案场地，现涉案场地由张少东直接与梁满淮签订租赁合同后使用。为证明其陈述，梁灿光提交如下证据：1、梁灿光的中国农业银行交易卡明细，显示2017年11月14日收到三笔款项共计200000元，摘要显示为转存或代付；2、显示由张少东于2018年5月29日出具的《情况说明》，载明2017年11月14日张少东通过银行转账的方式支付梁灿光延长续租保证金共计200000元；3、显示由梁灿光与张少东于2018年2月28日签订的《解除租赁合同协议书》，载明双方协商一致解除双方于2017年11月15日签订的《房屋租赁合同》，于解除合同当日梁灿光自愿返还转让费200000元给张少东等内容；4、显示由张少东于2018年3月9日出具的《收据》，载明张少东于2017年11月14日支付给梁灿光合同转让费（即梁灿光承诺延长5年租期的履约保证金）共计200000元，于2018年3月9日梁灿光已以现金方式退还张少东；5、显示由梁灿光开具的收据3张，其中日期为2018年1月1日的收据载明收到涉案商铺二楼电费6975元、一楼电费和水费6525元，日期为2018年2月1日的收据载明收到涉案商铺一楼电费和水费3316.5元。经质证，林坚和对证据1的真实性予以确认；对证据2、3、4的真实性不予确认，张少东在2018年3月28日在涉案场地成立公司并经营，故不可能于2018年2月28日与梁灿光解除合同关系，梁灿光所述200000元转让费以现金方式返不符合日常生活经验；对证据5的真实性予以确认，但上述收据并不能证明林坚和欠付上述费用，涉案场地的租金、水电费是由梁灿光核对后通知林坚和一并收取，林坚和转账并由梁灿光确认收取款项后再出具收据给林坚和，该收据说明200000元为预付款。张少东庭后陈述如下意见：张少东当时与林坚和协商在林坚和与梁灿光租赁合同的基础上续租五年，转让费共计500000元。张少东与梁灿光、林坚和协商的意见是由林坚和向业主方支付200000元用于延长租期，但为了节省时间和流程，林坚和要求张少东直接向梁灿光支付该200000元。张少东已按照林坚和的要求付清转让费500000元，其中直接向林坚和支付300000元，另外按照林坚和的要求向梁灿光支付200000元，并2018年2月18日接收涉案商铺。因业主梁满淮不同意续签合同，梁灿光将其收取的200000元以现金方式支付给梁满淮作为入场费，由梁满淮直接与张少东签订租赁合同，并向张少东开具相应的收据。为此，张少东提交如下证据：1、张少东与梁满淮于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》，合同约定梁满淮向张少东出租涉案场地，租赁期间自2018年3月1日至2024年2月28日止，张少东签约时需缴纳保证金150000元等。2、显示由梁满淮向张少东开具的时间为2018年3月9日的收据，该收据显示梁满淮收到张少东涉案商铺入场费20万元。梁灿光对上述证据的真实性予以确认，林坚和对上述证据的真实性均不予确认。关于涉案场地的交接使用情况。林坚和称其于2018年2月13日已经将场地腾空并通知各方交接，由于张少东个人原因且临近春节，故三方约定在2018年2月18日交接场地，林坚和在该日将场地交付张少东，但双方未办理书面交接手续，张少东接收涉案场地后才将最后一笔转让费100000元支付给林坚和。关于租金及水电费。梁灿光、林坚和双方确认租金按照自然月计算，水电费则是梁灿光到涉案商铺抄表后告知林坚和水电费的金额，然后林坚和将水电费支付梁灿光。一审法院认为：根据查明的事实，梁灿光已于2017年11月15日就涉案场地与张少东另行签订租赁合同，据此，梁灿光与林坚和签订的租赁合同应已于该时解除，现梁灿光主张解除其与林坚和签订的租赁合同，与一审法院查明的上述事实不符，一审法院不予支持。关于梁灿光诉请林坚和向其支付2018年1月、2月租金和水电费的诉请。其一，如前所述，梁灿光与林坚和签订的租赁合同已于2017年11月15日解除，梁灿光主张的2018年1月、2月租金实际应为占用费性质。其二，林坚和抗辩张少东于2017年11月14日向梁灿光支付的20万元为上述占用费及水电费的预付款，应由林坚和对此承担举证责任。林坚和在本案提交的证据并不足以证明以上陈述，且付款方张少东亦予以否认。根据张少东的陈述，该款项实为代林坚和向梁满淮支付延长租赁期限的费用，且该费用已由梁灿光转交梁满淮作为其向梁满淮承租涉案商铺的入场费。结合本案实际情况，考虑林坚和将涉案场地转让交付给张少东时，原租赁合同的租赁期限已尚不足一年，一审法院合理采信张少东的上述陈述。其三，林坚和、张少东均确认涉案场地于2018年2月18日完成交付，涉案商铺交付前的占用费应由林坚和负担，该占用费计算至2018年2月18日止。梁灿光主张按照52800元/月的标准即参照租赁合同约定计算上述期间的占用费，并无不妥，林坚和应向梁灿光支付租金86742.86元（52800元＋52800元÷28天×18天）。其四，根据查明的事实，林坚和对于梁灿光提交的水电费16816.5元的收据的真实性予以确认，并在其与梁灿光的微信聊天记录中对该数额进行了确认，且按照双方交易惯例，涉案场地在林坚和使用期间产生的水电费由梁灿光先行收取，故梁灿光主张林坚和支付上述水电费16816.5元，一审法院予以支持。鉴于一审法院已认定张少东向林坚和支付的200000元为用于延长租赁期限的费用，林坚和反诉要求梁灿光将扣除2018年1月1日至2018年2月15日期间的占用费及水电费后的剩余款项予以退还缺乏依据，一审法院不予支持。关于梁灿光诉请其有权没收租赁保证金的诉请。如前所述，梁灿光、林坚和之间的租赁合同已于2017年11月15日解除，在梁灿光未主张亦未提交证据证明林坚和在此之前逾期交付租金、水电费达30日的情形下以林坚和逾期支付2018年1月起的占用费、水电费为由主张有权没收租赁保证金96000元缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、林坚和于该判决发生法律效力之日起15日内向梁灿光支付占用费86742.86元、水电费16816.5元；二、驳回梁灿光其他诉讼请求；三、驳回林坚和的所有反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉一审案件受理费11260元，由梁灿光负担8888元，林坚和负担2372元；反诉受理费1275元，由林坚和负担。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于张少东支付给梁灿光20万元的性质问题。一方面，虽林坚和提交梁灿光开具的《收据》证明梁灿光收到20万元，根据该收据载明的“收到林坚和转让费200000元整”的内容可知，该费用并非支付水电费、占地使用费的预付款，而应是针对林坚和将涉案场地进行转让的费用；另一方面，根据该20万元的支付主体张少东的陈述，其之所以向梁灿光支付20万元并非如林坚和所称的20万元系预付款，而是代林坚和向梁满淮支付延长租赁期限的费用。结合林坚和转让涉案场地给张少东时租赁期已不足一年，而张少东与梁满淮签订的租赁合同的期限为6年的实际情况，该事实与张少东的陈述亦相吻合。故一审法院认为林坚和主张张少东于2017年11月14日向梁灿光支付的20万元为其支付占用费及水电费的预付款依据不足并无不当，本院予以维持。鉴于林坚和于2018年1月、2月占用涉案场地并未支付使用费及电费，一审法院判决其应支付上述费用并无不当。林坚和上诉称张少东支付给梁灿光20万元系其预付款，在扣除上述费用后梁灿光仍需返还剩余款项的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人林坚和的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540.64元，由上诉人林坚和负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日本书记员 何美婷吴嘉茵