安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初2274号原告：张军，男，1971年10月10日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。被告：滁州白鹭岛国际生态旅游度假村置业有限公司，住所地滁州市来安县舜山镇，统一社会信用代码91341122799839658C。法定代表人：郑维奇，执行董事。委托诉讼代理人：陈宁，女，该公司总裁助理。委托诉讼代理人：王永光，男，该公司办公室主任。原告张军与被告滁州白鹭岛国际生态旅游度假村置业有限公司（以下简称白鹭岛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军的委托诉讼代理人薛晓康、吴小喜、被告白鹭岛置业公司的委托诉讼代理人陈宁、王永光到庭参加诉讼。审理过程中，因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年8月30日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张军的委托诉讼代理人薛晓康、吴小喜、被告白鹭岛置业公司的委托诉讼代理人陈宁、王永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军向本院提出诉讼请求：1.判令白鹭岛置业公司退还土地出让金34349元；2.判令白鹭岛置业公司退还购房差价（190762.46-140700﹦50062.46元）；3.判令白鹭岛置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月23日，其与白鹭岛置业公司签订了《房屋买卖协议（A）》，约定由其购买白鹭山庄7栋102号的房屋，并且其将所购的该商品房返租给白鹭岛置业公司经营10年，返租期间的租金全部用于冲抵其应支付给白鹭岛置业公司的105000元的装修等费用，并于2016年7月16日双方签订了《房屋租赁合同》。但是在2016年10月17日，其与白鹭岛置业有限公司再次签订了《滁州市来安县商品房预售合同》，由其以140700元的购房款购得涉案房屋，并办理了房屋产权证，两份房屋买卖合同存在价格差，白鹭岛置业公司需退还差价。在房屋返租期间，白鹭岛置业公司对双方签订的《房屋租赁合同》存在多处违约行为，并且已无继续履行合同的能力，不能实现合同目的，根据《合同法》的相关规定，其要求提前解除该租赁合同并对其进行补偿。白鹭岛置业公司的行为严重违反了双方的协议约定，损害了其合法权益，为了维护其合法利益不受侵害，特诉至法院，恳请依法维护其合法权益，判如所请。白鹭岛置业有限公司辩称,张军诉其退还土地出让金和购房款差价，没有事实和法律依据，请求依法驳回张军的诉讼请求。理由如下：1.双方签订的《房屋买卖协议（A）》合法有效，双方签订的《商品房预售合同》只是为了给债权人办理房产证而签订，没有反映双方对整个购房价款的真实意思表示；2.张军所购白鹭岛破产前的房屋系无土地使用权、未检测合格的房屋，且因年久失修，水电损坏严重，已不适宜居住。其为使房屋合法化垫付了这些费用，无任何理由不收取土地出让金及检测费；张军以《商品房买卖合同》与《房屋买卖协议（A）》中约定的购房款差价要求减少房款无合理理由，也是一种不诚信的表现；3.张军已按《房屋买卖协议（A）》约定用债权和政府补助款抵扣房款，装修费抵返租款，现金支付了土地出让金及检测费用，案涉房屋已交付并办理了房产证，《房屋买卖协议（A）》已得到全面履行；4.其没有少缴税的动机，根据政府的会议纪要，在为张军办理房屋回购时所产生的相关税款，由政府全额返还，不会借在备案合同中少写价款来逃避税收。经审理查明：2013年12月，本院受理了由安徽来安农村商业银行股份有限公司申请滁州白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司（以下简称白鹭岛度假村公司）破产重整案（包括合并审理的白鹭岛度假村置业公司）。此前，张军在白鹭岛度假村置业公司购买了坐落于白鹭山庄7栋102号房屋，支付购房款166800元。白鹭岛度假村公司重整期间，引进团力兴业（来安）投资发展有限公司入股投资。2016年1月23日，白鹭岛置业公司为甲方与乙方张军签订一份《房屋买卖协议（A）》，甲乙双方经过友好协商，就商品房买卖事宜，在平等、自愿的前提下，达成如下协议：第一条、甲方同意将其位于白鹭岛度假村的商品房出售给乙方，乙方也已充分了解该商品房具体状况，并自愿买受该商品房。1、该商品房坐落于白鹭山庄7栋102号，面积以产权证面积为准。2、该商品房原买受人经来安县法院和管理人（即滁州市白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司管理人，下同）审定的应退还总金额为190762.46元（包括原购房款、利息和办证费），其中应由管理人支付的110928.37元，应由来安县政府支付的79834.09元。3、甲方同时将附属于该商品房的阳台、卫生间、装修、家具、电器设备等，转让给买受人，其转让价格已包含在商品房的总价款中，乙方不需要再另行支付该价款。第二条、计价方式与价款。该商品房总价款为：应退还的总金额+装修等费用+土地出让金等办证费用+公共设施分摊费用，即：1、应退还的总金额：为管理人审查核定金额；2、装修等费用为：室内外装修、家具、电器等费用共计100000元，另加5%管理费，合计105000元；3、土地出让金等办证费用为：分摊土地出让金和办理相关产权证书所需的一切费用；根据土地摘牌价及政府收取的一切费用按实结算；4、公共设施分摊费用为：绿化费、道路建设费、地下管网等费用，共计12000元/户（返租业主免付此项费用）。第三条、商品房价款给付的条件、方式及时间。1、双方签订本协议；2、乙方按本协议第一条第二款的金额签署委托管理人支付函和签署委托来安县政府支付函各二份；3、政府挂牌出让土地，甲方摘牌取得土地使用权证后的七天内，（1）乙方与甲方签订返租十年的协议；（2）根据土地摘牌价及政府收取的一切费用，乙方一次性以现款全额支付分摊的土地出让金和办理相关产权证所需的一切费用给甲方，按实结算。4、乙方将所购的该商品房返租给甲方经营10年，返租期间的租金全部用于冲抵乙方应支付给甲方的105000元装修等费用。第四条、乙方将该商品房返租给甲方经营10年期间可享受：1、免付公共设施分摊费；2、免付物业管理费，每平方米3元/月；3、免付停车费每月200元；4、享有每年30天免费度假权，包括每年二次到境内外联盟度假区免费住宿的权利（详细方案另定）；5、乙方享有白鹭岛度假村内黄金卡会员待遇（待遇另告）；6、返租协议期满，甲乙双方可续约；第五条、违约责任。本协议签署后，双方应严格遵守协议条款，如有违反，违约方应赔偿守约方的经济损失。第六条、本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充协议。第七条、甲、乙双方在履行本协议中若发生异议，应友好协商解除。协商不成的，双方均可向来安县人民法院提起诉讼。第八条、本协议一式六份。甲乙双发各执二份、管理人、来安县政府各执一份，均具有相同的法律效果。第九条、本协议在甲乙双方签订之日起生效。2016年1月23日，委托人张军向来安县委、县政府出具《委托支付函》，载明：“委托人特委托贵单位将按《重整计划》已确认并应退还给本人的原张旭东为法人代表的滁州白鹭岛国际生态旅游度假村的债权额79834.09元支付给现以郑维奇为法人代表的滁州白鹭岛国际生态旅游度假村置业有限公司，作为本人重新购买房屋的部分款项（具体房屋位置及价款见购房合同）。特此委托！”同日，委托人张军向滁州白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司管理人出具《委托支付函》，载明：“委托人特委托贵单位将按《重整计划》已确认并应退还给本人的原张旭东为法人代表的滁州白鹭岛国际生态旅游度假村的债权额110928.37元支付给现以郑维奇为法人代表的滁州白鹭岛国际生态旅游度假村置业有限公司，作为本人重新购买房屋的部分款项（具体房屋位置及价款见购房合同）。特此委托！”同日，白鹭岛置业公司出具《承诺函》，承诺原白鹭岛业主在原购房过程中已缴纳的办证费，以管理人审定的金额为准，在支付本次购房办证费时相抵扣，多退少补。2016年1月11日，团力兴业（来安）投资发展有限公司竞得来安县土地储备中心挂牌出让的白鹭岛生态旅游区内碧云山庄和白鹭山庄两个项目区内的六宗国有建设用地使用权（含地面建筑物），总成交价款为3993万元，其中土地出让金为2353万元、建筑物价款为1640万元。团力兴业（来安）投资发展有限公司缴纳了上述款项。2016年1月28日，来安县土地储备中心向县政府提交《白鹭岛景区六宗地面建筑物收购价款以及挂牌出让地块（含地面建筑物）成交价款的说明》，载明：“县国土房产局于2015年12月9日将《关于白鹭岛生态旅游区内的用地情况以及已批未供土地的挂牌出让方案》上报县国有土地资产管理委员会第10次主任办公会，经研究决定，同意按评估的价值先收购碧云山庄和白鹭岛山庄两个项目区内的六宗地面建筑，再挂牌出让该六宗国有建设用地使用权和其地面建筑：该六宗地面建筑物的收购补偿总价为1639.7063万元，挂牌转让总价为1640万元。县国土房产局公开挂牌后，团力兴业（来安）投资发展有限公司于2016年1月11日竞得挂牌出让的六宗国有建设用地使用权（含地面建筑），总成交价款为人民币3993万元，其中土地出让金为2353万元，建筑物价款为1640万元”。后团力兴业（来安）投资发展有限公司向来安县土地储备中心缴纳土地出让金2353万元。2016年8月18日，滁州白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司管理人、来安县白鹭岛“二次创业”领导小组办公室向原白鹭岛公司广大债权人发布《公告》：对于原白鹭岛购房债权人，现白鹭岛公司已启动“二次回购”，对有意回购原房屋的债权人，按债权确认金额（不含应付的土地出让金和检测费）出售房屋并予以办理不动产权证，以便一次性解决债权问题。2016年10月11日，来安县人民政府为研究白鹭岛发展工作召开专题会议，会议议定鉴于原滁州白鹭岛旅游度假村置业有限公司已将全部房屋在没有办理有关合法手续的情况下销售给业主，并收取业主相关的办证费用。破产重整后，白鹭岛部分原购房户申请重新回购房屋，因此，破产前，此部分回购房屋在销售房屋时所产生的增值税和所得税等相关税款，由白鹭岛置业公司统一缴纳，县政府委托舜山镇人民政府将公司缴纳的税款用于白鹭岛基础设施建设，由白鹭岛置业公司负责实施，应由购房户缴纳的契税等税款由购房户自行承担。2016年10月17日，白鹭岛置业公司为甲方与乙方张军为办理网上备案签订了一份《滁州市来安县商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买来安县舜山镇白鹭山庄7#楼102室，该房屋的总房价款暂定为140700元。同日，购房确认人左建新出具《白鹭山庄购房销售确认单》，载明：“购房姓名张军，房号7-102，债权确认书中确认的房款140700元、债权确认书中确认的利息44095.59元、补交土地出让金34349元、测绘费1738元、白蚁防治费117.8元、合同备案费80元、土地出让金34349元。”同日，白鹭岛旅游度假村置业有限公司向张军出具相应的收据。另查明，滁州白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司管理人审查核定张军的债权总额为190762.4元。案涉房屋于2018年4月25日取得不动产权证书皖〔（2018）来安县不动产权第0001996号〕。上述事实，有张军提交的不动产权证、《房屋买卖协议（A）》、《来安县商品房预售合同》、税收完税证明、来安县物业专项维修资金专户交款单、住宅专项维修资金专用收据、债权核查通知书、承诺函、剩余利息收据、房款收据、检测收据、办证费收据、工本费收据、安徽增值税普通发票、土地出让金收据；白鹭岛置业公司提交的《房屋买卖协议（A）》、来安县土地储备中心给来安县政府的说明、缴款书、白鹭岛破产管理人给原白鹭岛债权人发的公告、《房屋租赁合同（购房返租）》、《综合楼购房销售确认单》；及张军、白鹭岛置业公司的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张军与白鹭岛置业公司签订《房屋买卖协议（A）》后，张军按照《房屋买卖协议（A）》约定及时出具两份《委托函》，并在与白鹭岛置业公司签订《滁州市来安县商品房预售合同》时出具与《房屋买卖协议（A）》中约定的计价方式和价款一致的《白鹭山庄购房销售确认单》，且双方签订《房屋买卖协议（A）》的内容与白鹭岛置业公司提交《公告》、《白鹭岛景区六宗地面建筑物收购价款以及挂牌出让地块（含地面建筑物）成交价款的说明》的内容相吻合，足以证明张军与白鹭岛置业公司签订的《房屋买卖协议（A）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效合同。根据《房屋买卖协议（A）》约定，案涉房屋总价款为：应退还的总金额+装修等费用+土地出让金等办证费用+公共设施分摊费用。该商品房经管理人核定应退还的总金额为190762.4元。张军与白鹭岛置业公司签订的《滁州市来安县商品房预售合同》是双方为了办理合同备案而签订的合同，并非双方就案涉房屋买卖价款所达成的合意。因此，张军要求退还购房差价50062.46元的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。白鹭岛度假村置业公司破产重整前，张军购买的白鹭岛度假村置业公司坐落于白鹭山庄房屋土地使用权缺乏批准手续，为土地使用权（含地面建筑物）合法化，团力兴业（来安）投资发展有限公司竞得来安县土地储备中心挂牌出让的白鹭山庄项目区内的国有建设用地使用权（含地面建筑物），张军便与白鹭岛度假村置业公司签订《房屋买卖协议（A）》，约定张军应支付的土地出让金包含在案涉房屋总价款之中，系张军为案涉房屋办理合法产权证自愿承担的费用，故张军要求白鹭岛度假村置业公司退还土地出让金34349元的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张军的诉讼请求。案件受理费1910元，由原告张军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  刘 震人民陪审员  张荣刚人民陪审员  张美芹二〇一九年十一月二十日代理书记员  田 丰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。