阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0902民初2565号原告：盛京银行股份有限公司阜新分行，住所地：阜新市海州区中华路**12、14、16、18、20、22门，统一社会信用代码：91210900318662565P。负责人：范强，系行长。委托代理人：何明轩，系该行工作人员。被告：张某某，男，1968年1月8日生，汉族，现住辽宁省阜新市海州区。被告：付某某，女，1973年3月2日生，汉族，现住辽宁省阜新市海州区。被告：阜新市亚欧置业有限公司，，住所地：阜新高新技术产业园区中华路南侧统一社会信用代码：91210900064060483F。法定代表人：高竹良。委托代理人白洪玉，系该公司工作人员。原告盛京银行股份有限公司阜新分行与被告张某某、付某某、阜新市亚欧置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员成健独任审判，公开开庭进行了审理。原告盛京银行股份有限公司阜新分行委托代理人何明轩，被告张某某，被告阜新市亚欧置业有限公司委托代理人白洪玉到庭参加诉讼，被告付某某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告盛京银行股份有限公司阜新分行诉称：2016年1月29日，原告与被告张某某、付某某签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（合同编号为：180213231600002），合同约定：原告向被告提供310万元的贷款额度，期限为2016年1月29日至2026年1月28日。合同同时约定保证人为阜新市亚欧置业有限公司，在保证期间，被告阜新市亚欧置业有限公司愿对被告张某某、付某某的债务承担连带责任，如被告张某某、付某某不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权要求被告阜新市亚欧置业有限公司就全部债务承担保证责任，被告阜新市亚欧置业有限公司同意从其在原告的存款账户中直接扣划。被告阜新市亚欧置业有限公司的保证范围包括被告张某某、付某某的借款本金、利息（包括罚息）、应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。现被告张某某、付某某无法按时足额偿还原告上述借款金额，为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求法院依法判令被告张某某、付某某共同偿还借款本金2,512,117.95元及贷款发放日至全部清偿之日止按合同约定利率计算的全部欠息、罚息、复息。（即2018年8月20日至2019年10月19日欠息162,845.61元、罚息17,692.49元、复息8,842.18元，暂计189,380.28元及2019年8月19日至借款全部清偿之日的欠息、罚息、复息），依法判令原告对被告张某某、付某某在我行抵押的位于细河区玉龙路24-3-7、8、9、10、11、12、19、20、21、22、23、24门的抵押权享有优先受偿权。判令案件受理费、保全费、评估费、律师费、差旅费等为实现债权的全部费用由被告张某某、付某某共同承担。判令被告阜新市亚欧置业有限公司对上述款项承担连带还款责任。被告张某某辩称：对原告的诉讼请求、事实与理由均无异议，同意还款，但是暂时没有经济能力。被告付某某未到庭答辩。被告阜新市亚欧置业有限公司辩称：就担保问题，我方并不知情，由谁办理的经办人并没有查到，我单位都不清楚。不同意承担连带赔偿责任。经审理查明：原告盛京银行股份有限公司阜新分行与被告阜新市亚欧置业有限公司签有《住房按揭项目合作协议》，内容为：甲方：盛京银行股份有限公司阜新分行，乙方：阜新市亚欧置业有限公司。……根据乙方申请，甲方同意为乙方开发的位于阜新，辽宁亚欧国际建材家居广场一期A地块建设项目，共206套商业网点办理个人商品房按揭贷款。……甲方同意向符合我行贷款条件的辽宁亚欧国际建材家居广场一期A地块建设项目的购房者（以下称借款人）提供商品房按揭贷款，贷款最长期限10年（贷款期限最终不能超过男60周岁，女55周岁）每笔贷款的最高成数为5成，贷款利率最低按中国人民银行发布的基准利率上浮20%执行。……乙方同意为购买本协议第1项所列项目购房者向甲方申请贷款时提供阶段性个人贷款保证，保证期间（贷款日至他项权证办理完毕）承担连带保证责任。……。该协议书原告盛京银行股份有限公司阜新分行与被告阜新市亚欧置业有限公司均加盖单位公章及法定代表人名章。2016年1月29日，甲方（借款人、抵押人）张某某、付某某，乙方（贷款人、抵押权人）盛京银行股份有限公司阜新分行，丙方（保证人、即开发商或售房单位）阜新市亚欧置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款），合同约定：乙方向甲方提供人民币3,100,000元用于购买细河区玉龙路24-3-7门等12户房产。借款期限自2016年1月29日起至2026年1月28日。贷款年利率5.88%。甲方自贷款发放次月起按月还款。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，指乙方以甲方提供的所购住房为抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。如甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款之日起按约定利率的1.5倍计收逾期利息。本合同履行期间，甲方未按照合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按合同贷款利率计收利息，对未收取利息部分按约定贷款利率计收复利。借款期间内，如甲方连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物，要求保证人承担连带保证责任。该借款合同原告盛京银行股份有限公司阜新分行与被告阜新市亚欧置业有限公司均加盖单位公章及法定代表人名章，被告张某某、付某某签名并捺印。2016年2月1日，原告盛京银行股份有限公司阜新分行作为预告登记权利人，被告张某某作为预告登记义务人就细河区玉龙路24-3号7门等12户房屋办理预购商品房抵押权预告登记。2016年2月2日原告盛京银行股份有限公司阜新分行向被告张某某账户发放贷款3,100,000元。现被告张某某、付某某自2018年8月起逾期偿还贷款至今，至2019年10月19日拖欠原告盛京银行股份有限公司阜新分行借款本金2,512,117.95元，利息162,845.61元，罚息17,692.49元，复息8,842.18元，合计2,701,498.23元。现贷款所购房屋未办理房屋产权证书。上述事实有原、被告陈述，《个人住房（商业用房）借款合同》，《住房按揭项目合作协议》，抵押权预告登记证书，支付凭证，对账单在卷，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告盛京银行股份有限公司阜新分行与被告张某某、付某某、阜新市亚欧置业有限公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告盛京银行股份有限公司阜新分行与被告阜新市亚欧置业有限公司《住房按揭项目合作协议》是双方在平等自愿原则的基础上签订的，是双方的真实意思表示，所签订的合同符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护。原告依照合同约定发放贷款后，被告张某某、付某某未按约如期还本付息，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求与被告张某某、付某某偿还本金及按合同约定方式计算的利息、罚息、复息的请求，应予支持。被告阜新市亚欧置业有限公司辩称对担保一事不知情一节，因《个人住房（商业用房）借款合同》，《住房按揭项目合作协议》均加盖其单位公章及法定代表人名章，且被告未提供证据证明其不知情，故对其该项辩解不予认可，其应依照合同约定承担阶段性连带责任保证。关于原告请求享有细河区玉龙路24-3-7、8、9、10、11、12、19、20、21、22、23、24门房产优先受偿权一项，本院认为，原、被告双方仅办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对预告登记房屋享有现实抵押权。故本案抵押物权并未成立，原告不享有优先受偿的权利。关于原告主张保全费、评估费等，因未实际发生，或未提供证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张某某、付某某偿还原告盛京银行股份有限公司阜新分行借款本金2,512,117.95元，利息162,845.61元，罚息17,692.49元，复息8842.18，合计2,701,498.23元（此利息截止至2019年10月19日），2019年10月20日后，继续按合同约定偿还逾期利息、罚息、复息至付清之日。以上款项自本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告阜新市亚欧置业有限公司对上述款项依照合同约定承担阶段性连带责任保证。三、驳回原告盛京银行股份有限公司阜新分行的其他诉讼请求。案件受理费27,363元，由被告张某某、付某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员 成 健二〇一九年十一月二十一日书记员 冯诗佳