江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1069号上诉人（原审原告）：罗友莲，女，1937年12月6日出生，汉族，住江西省金溪县，委托诉讼代理人：胡涛，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：江艳芳，女，1970年12月21日出生，汉族，住江西省新余市渝水区，委托诉讼代理人：江艳芬（江艳芳的姐姐），女，住江西省新余市渝水区，代理权限为一般授权代理。上诉人罗友莲因与被上诉人江艳芳租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗友莲上诉请求：撤销原判，改判支持罗友莲的诉讼请求；本案诉讼费由江艳芳负担。事实和理由：原判对上诉人不公平，漠视甚至违背合同精神。一、原判认定事实前后矛盾，既认可双方房屋租赁合同真实合法有效，但却未遵循双方约定判决。原判判决江艳芳无需向上诉人支付违约金，自相矛盾。江艳芳因自身的原因而未按照合同约定向上诉人支付租金，逾期时间一长，上诉人便要求解除双方房屋租赁合同，行使的是合同约定的单方解除权，江艳芳应当按照合同约定支付两倍租金的违约金。原判称双方一致同意解除合同，江艳芳按照合同约定向上诉人支付了合同解除前所发生的租金，应视为双方对房屋租赁合同涉及双方权利、义务等问题已经解决，是错误的。上诉人行使的是单方解除权，原判擅自推测双方一致同意解除合同以及合同约定的权利义务，是依据主观臆测割裂事实和法律的行为，该判决应当被撤销。二、原判明显不公，考虑违约方的损失却罔顾守约方的合法权益。原判认为BRT建设客观上给江艳芳经营造成损失，包括提前解除合同的店面装修损失，江艳芳据此要求上诉人下调租金期间迟延向上诉人给付租金，上诉人亦应给予理解和宽容，该认定明显不公。BRT建设是市政工程，旨在创建生态卫生文明城市，与江艳芳的经营没有必然的联系，原判主观地认为BRT建设给江艳芳的经营造成损失，从而给其店面装修造成损失，一味地支持违约方的损失，那么守约方的损失呢。原判一概不谈。原判无疑是对合同精神的不尊重甚至是扭曲，助长了违约方不遵守约定的恶劣思想，非法剥夺了守约方的合法权益。三、原判适用法律错误。因江艳芳不按期支付租金的原因导致合法目的无法实现，上诉人依据合同约定行使单方解除权，江艳芳应当按照合同约定支付违约金。根据合同法第五十七条、第九十八条规定，双方合同因被解除而终止，但是并不影响合同中关于违约金部分的约定。原判认为上诉人在案涉租赁合同终止后向江艳芳主张违约金，违反诚信原则，完全是搞反了是谁违反诚信原则。明明是江艳芳违反合同约定未支付租金，上诉人依法维护自身合法权益，却被认定为违反诚信原则，原判应当被撤销。江艳芳辩称，自签约以来，被上诉人一直按时交付租金。由于2018年BRT建设，发生不可抗力，情势变更，无法实现合同目的，店面无法正常经营。2018年4月2日被上诉人就通过短信告知店主，到2019年1月，整个BRT建设期间没有客流量。被上诉人就一直与店主协商要求降低租金，在2019年3月6日店主明确回复不同意，3月14日要求被上诉人赶紧找店，月底终止合同，好聚好散。4月18日店主要被上诉人确定清点时间，把钥匙交给他。被上诉人的店铺装修才一年多花费近600,000元，店主步步紧逼，强行赶被上诉人走，给被上诉人带来了巨大的经济损失。万般无奈下，被上诉人在2019年4月19日将钥匙还给了店主，清空了店铺。店主锁门，拿走了钥匙，达成了事实上的合同解除，被上诉人还是按原合同付清了所有租金。双方达成了事实上的合同解除，根据合同法第九十七条规定，双方合同权利义务终止，出租人不得根据已经终止的合同要求被上诉人承担相应的违约责任。而且，因不可抗力、情势变更等不可归责于任何一方当事人的事由，如BRT建设，不能实现合同目的，合同任何一方均可行使合同解除权解除合同，合同双方均不需要承担违约责任。被上诉人的本意也是想通过降租金，维持下去。是店主提出要求解除合同，被上诉人不存在违约的情形。罗友莲向一审法院起诉请求：判令江艳芳支付罗友莲违约金37,380元；本案诉讼费由江艳芳承担。一审法院认定事实：2016年12月19日，罗友莲（甲方）与江艳芳（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。约定，甲方将坐落于抚州市临川区玉茗建鼎华城7#楼1至3号面积为267平方米店面出租给乙方销售圣象地板等建材类商品，租赁期为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日；租金按每月70元/平方米计算，按季缴纳，每季度56,070元，租金支付具体时间为每年的1月1日前，4月1日前，7月1日前，10月1日前；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5,000元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；乙方有不支付或者不按约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金；合同对双方其他权利、义务亦作了约定。合同签订后，罗友莲向江艳芳交付了店面，江艳芳对承租的店面进行了装修，并在2019年1月1日之前按约向罗友莲支付了租金。由于BRT市政工程的建设及开通，案涉店面地处BRT沿线，江艳芳无法开展正常经营，在此期间江艳芳多次与罗友莲沟通要求下调租金。2019年4月19日，双方经协商，解除了《房屋租赁合同》。同时，江艳芳向罗友莲结清了2019年1月1日至2019年4月19日租金，将店面返还给了罗友莲，罗友莲亦退还了江艳芳交纳的店面租赁保证金5,000元。一审法院认为，罗友莲与江艳芳签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。合同签订后，罗友莲依法将案涉商铺交付江艳芳使用，江艳芳亦按约向罗友莲支付了租金。后因BRT市政工程建设，对江艳芳正常经营造成了影响。为此，江艳芳要求罗友莲减少店面租金，双方虽未就下调租金达成一致协议，在此过程中江艳芳未按合同约定在2019年1月1日支付季度租金，亦属情理之中。双方未能就下调店面租金达成协议情况下，一致同意解除了双方签订的《房屋租赁合同》，江艳芳按合同约定的价款向罗友莲支付了合同解除前所发生的租金，罗友莲收回了店面，并退回了江艳芳租赁合同履约保证金，应视为双方对《房屋租赁合同》涉及双方权利、义务等问题已经解决。现罗友莲在案涉租赁合同终止后，向江艳芳主张违约金，违反了诚信原则，故对罗友莲该诉请不予支持。再者，BRT建设，客观上给江艳芳经营造成损失，包括提前解除合同的店面装修损失，江艳芳据此要求罗友莲下调租金期间迟延向罗友莲给付租金，罗友莲亦应给予理解和宽容。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一项、第二项、第九十二条规定，判决：驳回罗友莲的诉讼请求。案件受理费368元，由罗友莲负担。本院二审期间，罗友莲、江艳芳在二审举证期限内没有提交新的证据。但是，江艳芳在二审问话中提交了一份短信记录，证明其2018年4月2日就以短信告知了店主，在修BRT，没有人进店。罗友莲质证认为，该证据超出了举证时效；对关联性有异议，不能达到证明目的，罗友莲在短信中予以回复称，BRT的建设并不必然导致无法正常经营。因双方对该短信的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以确认。罗友莲对原判认定的第二段事实有异议，其认为，BRT的建设和开通不会导致江艳芳无法开展正常经营，经营是和以往一样，两者之间没有必然因果关系；基于江艳芳没有按照合同约定按时交纳租金，且多次要求下调租金，其才要求江艳芳腾空店面，解除合同，行使的是单方解除权。江艳芳对一审查明的事实没有异议，但针对罗友莲的异议，其认为，BRT肯定有影响，最开始租店时没有BRT。因此，本院对一审查明的其他事实予以确认。对上述异议，本院认定如下：1.案涉店面地处BRT沿线，BRT市政工程的建设及BRT的开通在客观上必然对案涉店面的经营产生一定的影响，但是，BRT市政工程主要影响的是道路通行、车辆停放等，并无证据表明BRT市政工程导致了沿线店面无法开展正常经营，故原判对此认定存在错误，本院予以纠正。2.从双方短信聊天记录可以看出，双方解除合同确实经过协商，原判对此认定正确。罗友莲提出其系行使单方解除权，不属于事实争议，涉及本案二审争议焦点，故本院在此不予赘述。江艳芳不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：双方是否协商一致解除房屋租赁合同，江艳芳应否支付罗友莲违约金37,380元。本院认为，江艳芳因BRT市政工程的建设及BRT的开通，向罗友莲提出下降租金，罗友莲予以拒绝，根据双方合同，江艳芳应当依照合同约定向罗友莲支付租金。江艳芳以BRT事由拖延给付租金，虽然事出有因，但是该事由不可归责于罗友莲，江艳芳不能以此对抗罗友莲收取租金的权利，故江艳芳的行为构成严重违约。江艳芳主张BRT事由为不可抗力，或情势变更，由于市场经营具有潜在风险性，风险成因复杂，不仅可以来自市场行情的波动，也可以来自店铺周边环境的改变，故本院对江艳芳的该主张不予支持。但是，罗友莲在双方协商的过程中只是一直向江艳芳催缴租金，并未提出解除合同，且明确表明由江艳芳决定合同是终止还是履行，故罗友莲主张其系行使单方解除合同的权利，与事实不符，不能成立。江艳芳决定终止合同时，罗友莲予以了同意，故双方房屋租赁合同的解除应当认定为双方协商一致的结果，原判对此认定正确。关于违约金应否支付的问题，根据罗友莲一方2019年3月14日的短信内容“确实合作这么多年了，你付完这季度租金，我们好聚好散”、2019年3月31日的短信内容“江总，你决定终止合同，你要明确空店的具体时间，从今年一月一日开始截止空店的时间的店租要按原合同付清。好聚好散，祝你生意红火”，2019年4月20日的短信内容“江总，从今年1月1日截止4月19日的店租，要尽快按原合同付清”，可见在合同解除时罗友莲一方只是催要租金，并未要求江艳芳支付违约金，合同解除后也只是催要租金，结合双方短信交流的过程，“好聚好散”已经表明罗友莲不再追究江艳芳的违约责任，对江艳芳的违约行为予以谅解。故罗友莲在双方合同解除后收到江艳芳支付的欠付租金时，再主张江艳芳应当承担违约责任，有违诚实信用原则，本院不予支持。原判认为双方合同权利义务等问题已经解决，认定正确，本院予以维持。综上所述，罗友莲的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费735元，由罗友莲负担。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  彭 珺审判员  王 琳二〇一九年十一月十二日法官助理周超书记员刘晓欢