四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10871号 原告：陈明智，女，1968年11月5日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市府青立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，公司经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 原告陈明智与被告四川省房地产开发建设公司（以下简称省房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈明智、被告省房地产公司的委托诉讼代理人李忠剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈明智向本院提出诉讼请求：1．确认陈明智与省房地产公司于2009年1月22日签订的商品房买卖合同有效；2．判决省房地产公司为陈明智立即办理房屋权属登记证书（庭审中明确，房屋地址在合同中约定为成都市锦江区大科甲巷65号1幢1单元8号房屋，现地址为成都市锦江区大科甲巷43号1号-3号附8号，房屋唯一号为5890608）；3．判决省房地产公司支付逾期交付房屋的违约金36847.5元（庭审中明确，以合同总价433500元为基数，按每日万分之一，自约定交房日之次日即2009年7月1日起，计算至陈明智实际收房之日即2011年8月1日止）；4．判决省房地产公司支付逾期办理商品房权属登记证书的违约金4350元（庭审中明确，根据合同约定按已付房款的1%计算）；5．诉讼费由省房地产公司承担。事实与理由：2009年2月5日，陈明智与省房地产公司签订商品房买卖合同，约定陈明智购买省房地产公司位于成都市锦江区大科甲巷65号正兴堂文化艺术走廊1单元8号房屋。合同签订后，陈明智依约于2009年1月23日支付了全部购房款433500元。根据双方合同约定，省房地产公司应于2009年3月31日前向陈明智交付经验收合格的商品房。事实上陈明智于2011年8月1日才取得房屋。省房地产公司的行为已构成违约，省房地产公司应向陈明智支付逾期交房的违约金36847.5元。根据合同约定，省房地产公司应于房屋交付使用后180日内为陈明智办理房地产权属证书，截至2012年4月1日，陈明智依然未取得房屋权属证书，省房地产公司构成违约，应判决省房地产公司为陈明智办理权属证书及承担违约责任。综上，陈明智为维护自身的合法权益，诉至法院。 省房地产公司辩称，双方商品房买卖合同已经达成解除协议，省房地产公司愿意继续按照解除协议履行。退一步讲，案涉房屋存在抵押和法院查封的情形，不具备办理过户的条件。相关案件事实在（2017）川0104民初1766号民事判决书中已经查明。因合同已经解除，故省房地产公司不应当承担逾期交房和逾期办证的违约金。另外，省房地产公司未向陈明智交付房屋，是陈明智自行入住。陈明智伙同他人强行入住案涉房屋并侵占京都大厦601号房屋，收取相应租金。双方对合同是否履行存在争议，且是否应当办证给陈明智也存在争议。现办证条件不成就的前提下，应当驳回陈明智有关办证及违约金的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年1月22日，陈明智与省房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈明智购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区大科甲巷65#1幢1单元8号房屋，房屋用途为营业用房。房屋建筑面积8.5平方米（最终房产面积以产权证为准），每平方米51000元，总金额433500元。自合同生效之日起五日内，陈明智付清房款。省房地产公司应当在2009年6月30日前将商品房交付陈明智使用。逾期交房的，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，省房地产公司按日向陈明智支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。省房地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因省房地产公司的责任，陈明智不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈明智不退房，省房地产公司按已付房价款的1%向陈明智支付违约金。合同签订后，陈明智付清了房款。 2011年5月30日，陈明智（甲方）与省房地产公司（乙方）签订《退房协议》，约定：甲方于2009年1月22日购买由乙方开发修建的文化艺术走廊8号营业用房壹间，面积8.5平方米，甲方已支付乙方购房款43万元。由于乙方报批项目文化艺术走廊规划设计未通过，批文一直下不来，造成了迟迟不能交付甲方所购营业用房的局面。为此，甲、乙双方经过多次努力，数次协商，本着互谅互让的原则，最终达成双方都能接受的如下协议：一、甲方以诚意作出退房的让步，并积极配合乙方的工作。二、乙方充分考虑由此给甲方在经济上造成了一些损失，决定给予最高额度的经济补偿，单间营业用房补偿40万元。三、乙方承诺在本退房协议签订后三个月内付清全款。甲方在收到乙方所付最后一笔经济补偿费后，此前所签购房合同及交款凭证同时作废，并主动交回乙方处。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经签章生效。退房协议签订后至庭审辩论终结前，省房地产公司未向陈明智退款。 2011年8月1日，陈明智自行入住案涉房屋。 2012年5月29日，省房地产公司取得锦江区大科甲巷43号1号-3号1层房屋的所有权证，其上载明：单独所有，总层数2层（含地下一层），建筑面积121.35平方米，套内建筑面积110.15平方米，档案保管号：权2018904，备注：另有文化用房地址为：锦江区大科甲巷43号附5号-12号、14号-18号。 另查明，房屋登记信息上的大科甲巷43号，与《商品房买卖合同》中的大科甲巷65号是同一地址。陈明智提交的打印于2018年11月22日的房屋信息核实记录单显示：锦江区大科甲巷43号附8号1层房屋（文化用房，建筑面积7.14平方米），登记所有权人为省房地产公司，登记时间为2012年5月29日。目前，该房屋上有抵押，有查封。 上述事实，有当事人身份信息资料、《商品房买卖合同》、收据、房屋信息摘要、房屋明细清单、（2017）川0104民初1776号民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，陈明智与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。《商品房买卖合同》签订后，双方签订了《退房协议》。根据《退房协议》中“乙方承诺在本退房协议签订后三个月内付清全款。甲方在收到乙方所付最后一笔经济补偿费后，此前所签购房合同及交款凭证同时作废，并主动交回乙方处”等内容，应认定《退房协议》系合同双方协商一致，为《商品房买卖合同》约定了一个解除条件。即若省房地产公司于签订《退房协议》后三个月内付清了补偿款，则双方于2009年1月22日签订的《商品房买卖合同》予以解除。现因省房地产公司未于三个月内付清补偿款，故该解除条件已经确定不成就，因此，《商品房买卖合同》未解除，仍继续有效。基于此，陈明智请求确认《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。 关于逾期交房违约金。《商品房买卖合同》签订后，陈明智依约履行了支付房款的义务。根据《商品房买卖合同》约定，省房地产公司应于2009年6月30日前交付案涉房屋，省房地产公司未依约向陈明智交付房屋。陈明智自认于2011年8月1日入住案涉房屋，本院对此予以确认。因省房地产公司逾期交付房屋，陈明智要求其支付逾期交房违约金，具有合同依据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房，每日应按已交付房价款万分之一计算支付违约金。陈明智主张2009年7月1日至2011年8月1日期间的逾期交房违约金36847.5元。本院经核算认定违约金应为32989.35元（433500元×761天×0.01%），对该部分本院予以支持，对陈明智多主张的部分，本院不予支持。 关于逾期办证违约金。案涉房屋现仍登记于省房地产公司名下，省房地产公司未按合同约定期限为陈明智办理房屋所有权证，已属违约。根据《商品房买卖合同》约定，省房地产公司应向陈明智承担已付房价款1%的违约金。陈明智要求省房地产公司支付逾期办证违约金4350元，本院对符合合同约定的4335元予以支持，对陈明智多主张的部分不予支持。 关于陈明智要求省房地产公司办理案涉房屋的房屋权属登记证书。本院认为，案涉房屋由于省房地产公司的原因被其他法院查封，并仍处于限制登记中；同时案涉房屋被抵押给案外人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”之规定，案涉房屋尚不具备办理权属转移登记的条件，故对陈明智要求办理权属证书的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，判决如下： 一、确认原告陈明智与被告四川省房地产开发建设公司于2009年1月22日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告四川省房地产开发建设公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明智支付逾期交房违约金32989.35元； 三、被告四川省房地产开发建设公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明智支付逾期办证违约金4335元； 四、驳回原告陈明智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7802元，减半收取计3901元，由被告四川省房地产开发建设公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年十一月十九日 书记员 徐嘉源