广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17682号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区镜湖大道x号3区1栋201商铺（部分：自编03）。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶振庭，男，1981年11月18日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称“宏峰公司”）因与被上诉人叶振庭商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判宏峰公司在承担延期办证违约金时以总房价款的5%为限；2.由叶振庭承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决对《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条约定的条款存在常识性理解错误，造成错判。《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条并不仅仅只是对“逾期付款、解除合同”的约定：1.第1-5点是有关逾期付款或合同解除的相关约定；2.第6点的内容从文义上看明显与“合同解除”完全没有关联，既未涉及到逾期付款事项，更未涉及到合同解除事项，何谈适用范围明确之说？二、《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第6点约定的内容为：“双方因违反本合同约定(但合同继续履行的)而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5％(以下简称“违约金上限”)，但本补充协议另有约定的除外。”结合买卖合同及附件七第三条的上下文义，第6项条款的文义应作如下理解：1.“双方”：显然是指合同双方，即业主与开发商；2.“因违反本合同约定”：显然是指业主或开发商违反《商品房买卖合同》的约定，而非补充协议的约定；3.“(但合同继续履行)”：括号内的内容显然是指业主或开发商任何一方违反《商品房买卖合同》约定，不要求解除合同而是继续履行合同的情形，明显不属于“合同解除”这一类情形。4.“而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5％”：显然是指违约方(既可能是业主，也可能是开发商)因违反《商品房买卖合同》约定给守约方(既可能是业主，也可能是开发商)造成的损失(包括利息、赔偿款及违约金)，其损失总额不得超过总房价款的5％；该约定针对的是合同双方，公平、公正，且未违反法律效力性强制规定；结合本案，宏峰公司迟延办证构成违约的事实属实，属于违约方，叶振庭作为守约方在继续履行本合同而不是解除合同的前提下，向开发商主张违约损失时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房价款的5％，此约定显然不存在任何歧义；5.即使因为第6点的内容约定在第三条“逾期付款、合同解除”项下，就认定为因业主逾期付款、开发商单方行使合同解除权时违约金总额应以5％为限，根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5％为限。综上，第6点关于“违约金上限”的约定实质上正好排除了“合同解除”这一情形；只要合同继续履行，所有违约行为包括业主逾期付款、开发商延期交楼、逾期办证等所有违约行为产生的违约金均不得超过总房价款的5％。三、根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指导意见》第39条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第114条第2款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”之规定，宏峰公司与叶振庭关于“违约金上限”条款的约定应认定为有效条款，并适用于本案。叶振庭二审答辩：一审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，请求驳回上诉，维持原判。叶振庭于2019年3月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宏峰公司支付从违约之日起至叶振庭房产证受理回执出具之日2016年7月15日止的逾期办证违约金145538元（每日违约金按照本案房屋总价款0.05%的标准计算）。2.本案的诉讼费由宏峰公司承担。一审法院经审理查明：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道x号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2013年2月5日，叶振庭（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区10栋1004房，总房价款738774元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭贷款银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。第十一条通讯地址的确认：乙方确认买卖合同中填写的通信地址、电话均是可正常通信之地址及电话，甲方按本合同载明的联系地址所邮递之文件视为已通知送达。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，叶振庭依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年4月4日，叶振庭办理了涉案房屋的收楼手续。2016年7月15日，宏峰公司取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。一审诉讼中，叶振庭称其在2019年3月8日网上立案向宏峰公司主张逾期办证违约金，宏峰公司予以确认。一审法院认为，叶振庭与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。叶振庭于2014年4月4日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年6月17日前向房地产登记机构提交办证资料并取得收件回执。但宏峰公司于2016年7月15日才取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”由于逾期办证违约金为连续性债权，应当以每个个别的债权适用诉讼时效，叶振庭于2019年3月8日网上立案向宏峰公司主张逾期办证违约金，因此往前倒推三年计算，即2016年3月9日至2016年7月15日期间的逾期办证违约金未超过诉讼时效，2015年6月18日至2016年3月8日期间的已经超过诉讼时效。经核算，2016年3月9日至2016年7月15日期间共129天的逾期办证违约金为47650.92元（738774元×0.05%×129天）。叶振庭要求宏峰公司支付违约金47650.92元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩的违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院于2019年5月6日判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向原告叶振庭支付迟延办证违约金47650.92元；二、驳回原告叶振庭的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1605元，由原告叶振庭负担1080元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担525元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。涉案同类争议，一审法院及本院已有判决，认定合同附件七补充协议第三条并非对迟延办证违约责任的约定。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对宏峰公司的上诉请求进行审理。叶振庭与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以确认。案涉合同及其附件约定，宏峰公司应当协助叶振庭将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执；如因宏峰公司未履行相关义务造成叶振庭不能在约定的期限内办妥并取得《房地产权证》的，宏峰公司应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向叶振庭支付违约金。叶振庭于2014年4月4日办理了收楼手续，宏峰公司应于2015年6月17日前向房地产登记机构提交办证资料并取得收件回执。但宏峰公司于2016年7月15日才取得收件回执，宏峰公司构成违约，应承担违约责任。一审法院判令宏峰公司向叶振庭支付诉讼时效期内（即从2016年3月9日至取得收件回执之日止）的违约金，处理和计算并无不当，本院予以维持。宏峰公司上诉认为根据案涉合同附件七补充协议第三条的约定，违约金总额应以房价款的5%为上限。但上述合同条款仅适用于逾期付款、合同解除的情形下，并非对迟延办证违约责任的约定，对此，已有生效判决作出认定，故一审法院对其该抗辩不予采纳，并无不当，本院予以维持。综上所述，宏峰公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费991元，由广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十一月二十六日书记员  纪惠敏