广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8210号上诉人（原审原告）：广州市康富物业管理有限公司，住所地广州市越秀区人民北路**越富大厦负**管理房。法定代表人：潘国明，职务总经理。委托诉讼代理人：陈悦英，广东法颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区房屋管理局，住，住所地广州越秀区吉祥路**/div>法定代表人：罗学文，职务局长。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市康富物业管理有限公司（以下简称康富公司）因与被上诉人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初7014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人康富公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判越秀区房管局立即向康富公司支付拖欠的物业管理费457642元及滞纳金70160.03元（滞纳金从2017年2月25日以每日0.1‰计，暂计至2017年12月25日）；3、越秀区房管局承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明并认定康富公司具备物业服务三级资质并为广州市xxx路xxxxx号提供物业管理服务，涉案物业所属越秀区房管局的事实，康富公司不持异议。二、一审双方当事人争议焦点在于涉案物业管理费的计收标准问题。一审法院以双方未就涉案物业管理费的收费标准协商一致为由，驳回康富公司全部诉求，查明事实不清，适用法律不当。1、康富公司于2001年经由原开发商广州市越富房地产发展有限公司（以下简称越富公司）委托取得涉案物业管理权，持续至2003年前物业收费标准经由物价部门审核。广州市越秀区物价局于2003年5月23日以《关于越富大厦物业管理服务费问题的通知》核准当年康富公司对涉案商场收取的物业管理费标准为11元／月／平方米（该收费标准未包含公共水电和其他公摊费用）。2、越秀区房管局接管涉案物业后，自2006年9月至2017年2月期间，涉案物业一直按25元／月／平方米标准向康富公司缴交物业管理费并另行分摊水电公摊费用，双方事实上已按25元／月／平方米标准协商一致并履行。三、涉案物业管理费用发生在2017年2月-2019年3月期间，康富公司所诉求的35元／月／平方米的物业管理费用包含25元／月／平方米物业管理费加上10元／月／平方米分摊费用，并非完全无据可依。1、根据《中华人民共和国价格管理条例》第十七条，并结合粤价[2006]284号文关于“其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”的规定，物业管理公司有权就涉案商场制定物业管理收费的标准。越秀区房管局接管涉案物业之后涉案物业即行以25元／月／平方米的标准支付管理费至欠费前，涉案物业空置与否不构成不交或少交物业管理费的理由。2、涉案物业管理费标准在越富广场已适用多年，且并非单独对越秀区房管局适用。若越秀区房管局对此标准持有异议，可向法院申请委托中介公司进行评估核价,亦可向物价部门申请调解。四、康富公司自费委托了广东证诚价格评估有限公司出具评估报告书，结论为在评估基准日2017年1月-2019年4月位于越富大厦商铺物业管理费收费标准为35元/月/平方米。被上诉人越秀区房管局答辩称：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二、康富公司认为其曾经的11元/月/平方米的物业管理费标准取得物价部门的审批，据此否认现在主张的物业管理费标准需由双方协商一致，是对物业管理费标准定价模式的错误认识。2010年4月《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务费收费管理办法》颁布实施后，进一步明确了对于非住宅的物业服务费，已不再实行政府指导价，而是实行市场调节价。在康富公司提供的由越富公司出具《委托书》也载明“管理费的标准依据广州市越秀区物价局相关规定收取或与业主、用户、住户协商收取”。因此，无论历史上康富公司是否就物业管理费的标准取得行政机关的批准，现在都需要和越秀区房管局就物业管理费的标准进行协商，不能按其单方制定的标准收取物业管理费。三、从越秀区房管局接管涉案房屋至今，康富公司从未就物业管理合同、物业管理费的标准与越秀区房管局协商并达成一致意见。2006年，案外人广州市创时企业管理有限公司（以下简称创时公司）承租涉案房屋后，其自行与康富公司就物业管理费标准进行协商并支付，双方协商的结果未告知越秀区房管局，也未取得越秀区房管局的同意。因此，即使康富公司与创时公司之间就物业管理费标准达成了一致意见，该合意也仅对康富公司和创时公司有效。一审法院认为康富公司、越秀区房管局未就物业管理费的收费标准协商一致，与事实相符。四、证明康富公司提供了物业管理服务以及物业服务的内容与价值的举证责任在于康富公司一方。康富公司应提供证据证明其对涉案房屋提供了适当的、符合要求的物业管理服务及服务的具体内容。其次，在双方并未协商一致约定物业服务费标准的情况下，康富公司还应当举证证明其已经提供的物业服务的价值。最后，康富公司还应当提供证据证明双方存在关于违约责任的约定及违约金的计算方式。但在一审期间，康富公司并未能提供上述证据。相反，根据越秀区房管局提供的证据反映，涉案房屋现场一片狼藉，既无人看管巡查，也无人保洁做卫生，整个场地电梯停用，黑灯瞎火，根本看不出康富公司提供了物业管理服务的迹象。因此，康富公司应当承担举证责任不能的法律后果。综上，请求二审法院维持原判。康富公司向一审法院起诉请求：判令广州市越秀区建设和水务局（以下简称越秀区建设局）、越秀区房管局立即向康富公司支付拖欠的物业管理费457642元及滞纳金70160.03元（滞纳金从2017年2月25日起每日以所欠金额的0.01%计至2017年12月25日）。在一审审理过程中，康富公司向法院申请撤回对越秀区建设局的起诉，一审法院予以准许。一审法院认定事实：康富公司为具有三级资质等级的物业服务企业。2001年12月28日，康富公司（乙方）与越富公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方把位于人民北路××号的越富大厦的物业委托给乙方实行统一管理（该物业总面积31523平方米，两栋住宅14层共224户，五层商业裙楼，地下，地下室**层停车场），管理期限自2002年1月1日起至越富大厦成立业主委员会接管并另行协商或指定物业管理公司时为止；乙方按规定向业主/使用人收取管理费及其他应收费用，半年向全体业主张榜公布一次管理费收支账目；乙方可收取管理费总额的10%作为管理报酬等。康富公司确认上述合同没有约定物业管理费单价、没有约定每月物业管理费的支付时间、没有约定逾期支付物业管理费的违约责任。2001年9月1日，康富公司（乙方）与越富公司（甲方）签订《补充协议二》，约定甲方同意在越富大厦业主委员会成立之前，双方权利义务继续按《物业管理委托合同》条款规定履行；乙方收取管理费应按广州市越秀区物价局批文为依据等。广州市越秀区人民北路××号首层，建筑面积1510.2663平方米的所有权原登记在广州市越秀区建设和市政局名下。2006年4月1日，广州市越秀区国土资源和房屋管理局向越秀区第二土地房屋管理所发出七份《直管房拆迁接管通知书》，内容为下列房屋已批准接管，请办理有关手续，地址，地址分别为人民北路****宅，接管面积111.686平方米）、102房（非住宅，接管面积46.1157平方米）、103房（非住宅，接管面积191.2451平方米）、104房（非住宅，接管面积342.6017平方米）、105房（非住宅，接管面积399.9657平方米）、106房（非住宅，接管面积382.4531平方米）、107房（非住宅，接管面积36.1991平方米）。2015年6月12日，康富公司向越秀区公安分局六榕街派出所发出《关于证明越富大厦各楼层的报告》，内容为：越富大厦座落于广州市越秀区人民北路xxx号，由康富公司进行管理，该大厦层高共十九层（二层停车场，五层商业裙楼，两栋住宅14层共224户），因该大厦开发时原各楼层是由开发商自编的，现就各楼层分布详情说明如下，请该所给予证明等。广州市公安局越秀区分局六榕街派出所在该报告上盖章证明情况属实。康富公司为证明其主张，另向一审法院提交其与创时公司于2009年7月17日签订的《协议书》，该协议约定物业管理费按每月每平方米25元计收，每月的5-10日为缴费日期等。康富公司确认该收费标准未经建设局、越秀区房管局承诺。一审法院认为：康富公司虽然受越富公司的委托对涉讼物业实行物业管理，但康富公司与越富公司未就物业管理费的收费标准作出明确约定，康富公司也未提供广州市越秀区物价局批文作为收费依据；而康富公司与越秀区房管局亦未就物业管理费的收费标准协商一致，故康富公司在本案中要求越秀区房管局按每月每平方米35元的标准缴交物业管理费并交纳逾期缴费违约金的诉讼请求欠缺理据，难以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条之规定，判决：驳回康富公司的诉讼请求。本案受理费9218.8元，由康富公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，康富公司向本院提供了以下证据：1.广州市越秀区物价局关于越富大厦物业管理服务费问题的通知（越价[2003]7号），内容为从2003年6月起停止执行该局越价函[2000]38号文《关于越富大厦部分住宅改为商务办公用房的物业管理收费问题的复函》；2.部分商铺缴费单据，拟证明同期其他商铺按每月35元/平方米的标准支付管理费；3.创时公司更名的工商资料，拟证明广州市创时企业管理有限公司与广州市创时市场经营管理有限公司为同一单位；4.评估报告书，拟证明越富大厦商铺以每月每平方米35元标准收取物业管理费具有合理性；5.粤高法[2017]166号文、粤高法[2018]233号文，拟证明鉴定单位广东证诚价格评估有限公司为广东法院2017、2018年度司法委托入选评估机构；6.越富广场市场公约，拟证明该商场从2008年7月开始按照35元/月/平方米的标准收取物业管理费。经质证，越秀区房管局对上述证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不确认；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，认为发票上并无载明是越富大厦的物业管理费，且无载明每月单价；对证据3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对证据4认为该评估报告是由康富公司单方委托评估公司作出的，故对其真实性不予确认；对证据5的真实性、合法性予以确认，对关联性不确认；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认。越秀区房管局向本院提交了其在2019年6月对涉案物业进行现场巡查时拍摄的视频光盘，拟证明康富公司提供的物业管理服务存在较大瑕疵。经质证，康富公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该视频的拍摄时间并非涉诉期间，而相关商铺在2018年10月后已由越秀区房管局对外出租，承租户仍在装修。康富公司就其主张向本院提供了：①2019年7月3日拍摄的视频、②2018年9月30日的租赁合同、③2019年7月4日的验收表，拟证明康富公司已经按照委托管理合同约定的义务履行责任。经质证，越秀区房管局对证据①的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为康富公司是在2019年7月3日起才履行了保洁服务；对证据②的真实性无异议，确认越秀区房管局与广州康欣医疗科技有限公司于2018年9月底签订了租赁合同，将涉案101、102、103、104、107铺交付给该司使用；对证据③的真实性、合法性、关联性不予确认。二审中，康富公司向本院提出司法鉴定申请，请求对涉案商铺的物业管理费收费标准进行鉴定，越秀区房管局对此表示同意。另双方均确认按照市场调节价及包干制方式进行鉴定。本院依法通过摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司为本案鉴定机构。经查，该鉴定机构具有价格评估机构资质登记证书。经鉴定，该鉴定机构作出穗华价估[2019]290号《关于广州市越秀区人民北路xxx号越富大厦负一层xxxx房物业管理费价格鉴定结论书》，价格评估结论为：上述商铺于2017年2月至2017年12月的物业管理费为每平方米25.58元。鉴定费用8000元，已由康富公司预付。经质证，康富公司对该评估结论无异议。越秀区房管局认为：1、鉴定机构对鉴定标的仅采取一种评估方法对标的进行评估，违反了法律规定与评估准则；2、鉴定机构采用物价指数调整法作为评估方法本身存在错误；3、鉴定机构未考量权衡物业空置期内，空置因素对物业服务价格标准的影响并进行相应的调整。综上，请求鉴定机构进行重新鉴定或更换鉴定机构。二审期间，康富公司向本院提交了其制作的《欠费明细表》，列明：101房面积为111.686平方米，欠费月份自2017年6月-12月，欠费金额共19999元（按照每平方米25.58元计算）；102房面积为46.1157平方米，欠费月份自2017年6月-12月，欠费金额共8260元；103房面积为191.25平方米，欠费月份自2017年10月-12月，欠费金额共14676元；104房面积为342.6平方米，欠费月份自2017年2月-12月，欠费金额共96404元；105房面积为399.97平方米，欠费月份自2017年2月-12月，欠费金额共112541元；106房面积为382.4531平方米，欠费月份自2017年3月-12月，欠费金额共97830元；107房面积为36.1991平方米，欠费月份自2017年3月-12月，欠费金额共9260元；上述欠费合计358970元。越秀区房管局针对上述表格提出如下异议：1、103房面积为191.2451平方米，104房面积为342.6017平方米，105房面积为399.9657平方米；2、103房原租户于2017年10月办理退租，退租当月应由原租户按其与康富公司签订的合同自行清缴管理费；3、对于表格中的单价不予认可。另经询问，越秀区房管局未能提供103房原租户已缴纳2017年10月份物业管理费的证据。本院认为：康富公司与建设单位越富公司签订《物业管理委托合同》，对越富大厦提供前期物业管理。越秀区房管局作为涉案物业101-107房商铺的接管经营者，享受了康富公司提供的物业服务，有义务向康富公司交纳相应的物业管理费。本案中，双方均确认越秀区房管局欠缴2017年2月至12月期间的物业管理费，故康富公司起诉要求越秀区房管局支付拖欠的上述物业管理费合理合法，本院予以支持。关于应付物业管理费的标准问题。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价”；第九条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。”《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）规定：“业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”依据上述规定，本案诉争期间的物业服务收费实行市场调节价。由于双方当事人未能通过协商方式确定具体收费标准，诉讼中双方均表示同意通过司法鉴定进行确定，是可行的。经本院依法摇珠选定的鉴定机构广州市华盟价格事务所有限公司进行鉴定，作出评估结论认定涉案商铺于2017年2月至2017年12月的物业管理费为每平方米25.58元。因该鉴定机构具备价格评估资质，委托鉴定过程合法，鉴定结论合理有据，本院予以采信。对于越秀区房管局以鉴定机构对鉴定标的仅采取一种评估方法对标的进行评估，以及采用物价指数调整法作为评估方法为由，对该评估结论不予认可的问题，因越秀区房管局未能提供相关法律法规及评估准则依据以明确证明该评估结论违法，故本院对其异议主张不予认可。至于越秀区房管局提出的在涉案物业空置期内应降低物业服务价格的主张，依据不足，本院亦不予采纳。另越秀区房管局在二审期间提供的2019年6月拍摄的视频等证据，亦不足以确切证明康富公司在2017年2月至12月期间提供的物业管理服务存在瑕疵。关于应付物业管理费的具体金额。根据康富公司提交的《欠费明细表》，涉案商铺在2017年2月-12月期间的欠费金额合计358970元。对于越秀区房管局提出的异议，首先，对涉案商铺的面积基数采用精确至小数点后二位进行计算，并无不可；其次，越秀区房管局虽认为103房原租户于2017年10月办理退租，应由其承担该月的物业管理费，但越秀区房管局未能提供该租户已缴纳2017年10月份物业管理费的证据，现康富公司主张由越秀区房管局支付，并无不当。因此，本院对越秀区房管局上述异议不予采纳。至于康富公司主张越秀区房管局按每日0.1‰的标准支付滞纳金的诉请，因缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，康富公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院仅以双方之间未就物业管理费的收费标准协商一致为由，对康富公司主张支付物业管理费的诉请不予支持，显属不当，本院予以纠正。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初7014号民事判决；二、于本判决书送达之日起10日内，广州市越秀区房屋管理局向广州市康富物业管理有限公司支付物业管理费358970元；三、驳回广州市康富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9218.8元，由广州市康富物业管理有限公司负担2534.2元，广州市越秀区房屋管理局负担6684.6元。二审案件受理费9218.8元，由广州市康富物业管理有限公司负担2534.2元，广州市越秀区房屋管理局负担6684.6元。鉴定费8000元，由广州市康富物业管理有限公司负担4000元，广州市越秀区房屋管理局负担4000元（广州市越秀区房屋管理局应在本判决书送达之日起10日内径付给广州市康富物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十一月二十六日书记员 王 敏沙宇航