福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初4325号 原告：陈依忠，男，1976年6月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 原告：邱立琴，女，1979年8月15日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：段娜，福建善胜律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所执业律师。 被告：福州市长乐区君豪房地产开发有限公司，住所地福州市长乐区漳港街道永安路**，统一社会信用代码：91350182577034539C。 法定代表人：吴永官，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所执业律师。 原告陈依忠、邱立琴与被告福州市长乐区君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段娜、被告的委托诉讼代理人林婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈依忠、邱立琴向本院提出诉讼请求：1．依法判令君豪公司向陈依忠、邱立琴支付自2014年7月31日至2014年8月25日期间逾期交房的违约金4882元（976415元×25天×0.02%）；2．依法判令君豪公司向陈依忠、邱立琴支付自2014年11月23日至2016年11月30日止的逾期办理房屋权属证书的违约金72059元（976415×0.01%×738天）。事实和理由：2013年9月25日，陈依忠、邱立琴就购买蔚蓝海岸第8幢901号商品房事宜，与君豪公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房总价款为976415元。合同还约定了付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记及违约责任等。陈依忠、邱立琴于2013年8月7日支付296415元，2014年5月8日支付680000元。君豪公司于2014年8月25日将上述商品房交付陈依忠、邱立琴使用。根据《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按“逾期未超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行”的方式处理。因此，君豪公司应按诉请支付逾期交房的违约金。房屋交付后，君豪公司因自身原因，迟迟无法为陈依忠、邱立琴办理房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。2016年11月30日，君豪公司才为案涉房屋办理房屋所有权初始预登记。因此，君豪公司应按诉请支付逾期办理房屋权属证书的违约金。 君豪公司辩称，对双方签订的合同、购房金额、交房时间没有异议，但涉案房屋所有权初始登记时间的延迟系因福州市长乐区人民政府对漳港街道建设规划的调整造成的，不是君豪公司的原因，要求驳回陈依忠、邱立琴的诉讼请求。同时，即便君豪公司需承担逾期办证的违约责任，双方约定的按日计付逾期办证违约金属于继续性债权，其诉讼时效应当分别每一日单独计算。因陈依忠、邱立琴于2019年11月4日提起诉讼，故其要求2019年11月4日（含当日）之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，应不予支持，逾期办证违约金计算期间为2016年11月5日至2016年11月29日，计24天。而逾期交房的违约金已全部超过诉讼时效，也应不予支持。 陈依忠、邱立琴围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、借款合同、发票、支付凭证入伙手续书、入住确认单等证据。本院组织当事人进行了证据质证，君豪公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，上述证据与本案均具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月7日，陈依忠、邱立琴向君豪公司支付了购房款296415元。2013年9月25日，双方签订了案涉《商品房买卖合同》。合同约定：君豪公司将蔚蓝海岸第8幢901号商品房以总价款976415元出售给陈依忠、邱立琴，出卖人应当在2014年7月30日前将商品房交付买受人。如因出卖人原因，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按“逾期未超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行”的方式处理。合同还约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。合同签订后，陈依忠、邱立琴于2014年5月8日支付680000元。2014年8月25日，君豪公司将该房屋交付给陈依忠、邱立琴使用。2016年11月30日，君豪公司为涉讼房屋办理房屋所有权初始预登记。 另查明：长乐君豪房地产开发有限公司于2018年5月9日经工商登记变更为福州市长乐区君豪房地产开发有限公司。 本院认为，陈依忠、邱立琴与君豪公司所签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。陈依忠、邱立琴已履行了支付购房款的合同义务，君豪公司亦应按照合同约定履行相应的义务。陈依忠、邱立琴主张自2014年7月31日至2014年8月25日期间逾期交房的违约金，君豪公司抗辩逾期交房违约金均已过诉讼时效。经审查，陈依忠、邱立琴所主张的逾期交房违约金均已过诉讼时效，本院依法不予支持。 陈依忠、邱立琴主张依照合同约定其取得房屋权属证书的期限应为交房后90日内，而君豪公司为案涉房屋办理所有权初始预登记为2016年11月30日，君豪公司应按约承担2014年11月23日至2016年11月30日期间逾期办证的违约金。君豪公司抗辩案涉房屋所有权初始登记时间的延迟系因福州市长乐区人民政府对漳港街道建设规划的调整造成的，但未提供证据予以证明，君豪公司提出的该项免责事由依法不予支持。君豪公司抗辩逾期办证期间部分已过诉讼时效。根据双方当事人的约定，逾期办证每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，故本案中的违约金计算方式为按日计算，属继续性债权，每一日的违约金应当单独计算诉讼时效。陈依忠、邱立琴于2019年11月4日起诉且未提供证据证明起诉前有发生诉讼时效中止中断的情形，故2016年11月4日（含当日）之前的违约金均已超过三年诉讼时效。结合陈依忠、邱立琴的诉讼请求，逾期办证的违约金应以已付购房款976415元为基数，按日万分之一计算，从2016年11月5日起计算至2016年11月29日止，共计2343.40元；超出部分，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下： 一、福州市长乐区君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈依忠、邱立琴支付逾期办理房屋权属证书的违约金2343.40元。 二、驳回陈依忠、邱立琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1723.53元，减半收取计861.76元，由陈依忠、邱立琴共同负担835.51元，由福州市长乐区君豪房地产开发有限公司负担26.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 郑 宇 二〇一九年十一月二十七日 书记员 蔡敏杰 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -6- -7-