湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1756号上诉人（本诉被告反诉原告）：陈前火，男，1965年5月4日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人:骆名贵，湖北富川律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨建垒，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（本诉原告反诉被告）：周佐发，男，1964年9月1日出生，汉族，住湖北省阳新县。被上诉人（原审被告）：徐新华，男，1959年11月27日出生，汉族，住湖北省阳新县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：程正国，湖北富川律师事务所律师。上诉人陈前火因与被上诉人周佐发、徐新华租赁合同纠纷一案，不服湖北省阳新县人民法院（2019)鄂0222民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈前火上诉请求：撤销原判，改判驳回周佐发、徐新华对其的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.周佐发、徐新华一审庭审后提交的上街村村民委员会出具的证明材料内容与客观不符，形式也不合法，不应具有证明效力。一审判决采信该证明材料，直接导致判定其对诉争门面无优先承租权错误，判令其腾退房屋错误。2.一审判决关于房屋占用费计算问题的认定与审理查明事实不相符。其在合同约定的优先承租权内对房屋的使用享有既得权利，表现为合理期限内的延续使用。但周佐发、徐新华采用暴力手段阻止其使用，侵犯其合法权益，而一审判决房屋占用费由其承担显失公正，二审应依法纠正。3.因周佐发、徐新华侵犯其房屋优先权，采用暴力手段阻止其使用房屋，造成商品积压和装修损失，一审判决以其未交纳反诉费不作处理不妥。4.其重复交纳的20日房租应予退还。其将包含董保生使用门面的全部房租已交纳至2019年2月1日止，而其与董保生签订的租赁合同终止时间为同年1月11日，也就意味着其向周佐发、徐新华多支付了20日房租，经计算该多支付的价值为5万元，应予退还。二、一审判决程序违法。其与董保生签订了租赁合同，周佐发、徐新华也与董保生签订了租赁合同，故周佐发、徐新华与董保生皆侵犯了其房屋优先承租权，且董保生与案件的处理结果有利害关系，应依法参加本案诉讼。在一审中，其申请董保生参加诉讼，但一审法院未依法通知，不符合法律规定，二审法院依法应予纠正。周佐发、徐新华辩称，双方租赁合同已到期，其多次口头、书面通知腾退房屋，但均被拒，其只得采取阻止经营等自助行为收房。其两人并没有对外发租的事实，也不存在违反优先承租的义务。对上诉人主张的损失问题，其既没有提出相应损失与本案存在因果关系的证据，又没有交纳反诉费，一审视为放弃反诉请求正确。上街村村民委员会出具的证明是一种事实行为，这个事实的真实性可以调查核实。周佐发、徐新华向一审法院本诉请求：1、判令陈前火立即退出房屋租赁合同期满后占有的商铺门面；2、判令陈前火赔偿从占有之日起至实际退出之日止的经济损失，暂计200,000元；3、本案全部诉讼费用由陈前火承担。陈前火向一审法院反诉请求：请求判令因周佐发、徐新华锁门导致了其所有财产均在周佐发、徐新华掌控之下的损失876,824.93元积压商品以及装修损失。一审法院认定事实：本案双方诉讼争议的房屋位于阳新县兴国镇兴国大道天桥旁原上街村日杂公司综合楼改建的全框架结构房屋，其中一楼前端临街商铺，面积为660平方米，归阳新县兴国镇上街村民委员会所有，一楼后背非临街商铺，面积142.80平方米，归周佐发所有；二楼、三楼面积各自为830.74平方米，分别归徐新华、周佐发所有。2006年8月3日，案外人徐新银（乙方）与阳新县兴国镇上街村（甲方）签订开发协议书，约定徐新银出资整体开发上街村日杂商场危房改建工程，第一层所有权和经营权归甲方所有，第二层以上（包括二层）所有权和经营权归乙方所有，甲方必须在第一层临街门面划出3m×3m的空档给乙方作为楼梯间使用，同时乙方按月息8.3‰的利率贷款给甲方506,400元，贷款及利息由甲方从乙方租赁一楼门面的租金中扣除，年租金为200,000元，租赁期为七年，期满后同等条件下乙方有优先继续租赁经营权。同年8月7日，案外人徐新银联合周佐发、余景树将综合楼一至三层房屋及门面整体出租给周佐发、徐新华经营，双方为此签订商铺租赁合同，约定一楼年租金30万元，二楼年租金20万元，三楼年租金前四年每年10万元、后三年每年12万元；同时周佐发与陈前火签订一楼后背非临街商铺（面积约130平方米，实际产权面积142.80平方米）租赁合同，约定租金5万元。两份合同的租赁期限为七年从开业之日起计算，农历2007年12月30日（即公元2008年2月7日）必须开业。2012年8月22日，案外人徐新银委托徐新华与阳新县兴国镇上街村签订日杂商场开发补充协议书，约定一楼门面租赁期改为2009年1月1日至2018年12月30日。2014年3月10日周佐发、徐新华（甲方）与陈前火（乙方）续签商铺租赁合同，面积约2400平方米（含一至三层房屋及门面前后商铺），约定年租金120万元，租赁期限为四年，自2015年1月1日至2018年12月30日，合同期满30日内乙方将房屋完好无损退还甲方，如乙方有意继续承租，可于合同期满前60日与甲方洽谈，乙方在同等条件下有优先承租权。2015年1月11日，陈前火将其一楼经营场地的4个门面以年租金90万元价格转租给案外人董保生经营黄金手饰零售及加工，租期自2015年元月11日至2018年元月11日，而陈前火本人自留2个门面经营婴儿内衣及奶粉商品。2018年9月，陈前火向周佐发、徐新华提出续租事宜，周佐发、徐新华以上街村一楼门面续租合同未签订为由予以推延，同年12月31日，徐新华与阳新县兴国镇上街村村民委员会签订为期五年（自2019年元月1日至2023年12月31日）的房屋租赁合同，年租金45万元。2019年1月19日、2月19日，周佐发、徐新华以租赁合同已经终止为由通知陈前火限期腾退一至三层商场经营场地，陈前火认为周佐发、徐新华违反优先承租权约定要求续租，双方为此发生纠纷，于是成讼。庭审中，阳新县兴国镇上街村民委员会出具证明，明确表示不同意徐新华将所租房屋转租给陈前火。一审法院认为：2014年3月10日周佐发、徐新华与陈前火签订的商铺租赁合同租赁期限在2018年12月30日到期，按照合同约定，陈前火应当在期满后30日内将租赁房屋完好无损退还周佐发、徐新华，故周佐发、徐新华主张收回房屋的请求，符合法律规定，应予以支持。由于本案诉争的一楼商铺门面（面积660平方米）产权所有人××阳新县××镇××街村民委员会，徐新华承租后再转租给陈前火经营，而阳新县兴国镇上街村民委员会现已经明确表示不同意徐新华将所租房屋转租给陈前火，且本案双方之间未继续签订租赁合同，故陈前火作为次承租人没有取得对该一楼临街商铺的租赁权，也不存在优先承租权问题。而陈前火作为原上街村日杂公司综合楼二、三楼改建房屋的承租人，若徐新华、周佐发将该二、三楼房屋继续对外出租，陈前火就享有优先承租权。鉴于周佐发、徐新华对该二、三楼房屋未能收回，将来是否出租，具体条件尚未确定，陈前火以其享有优先承租权，主张在合理期限内（不低于合同约定的两个月期间内）延续使用该房屋的理由不够充足，陈前火可以在该二、三楼房屋实际出租时，另行主张优先承租权（注：陈前火已经提出确认之诉，一审法院以（2019）鄂0222民初844号立案受理）。关于是否追加案外人董保生作为本案第三人参加诉讼的问题。经查，2015年1月11日，陈前火将其一楼经营场地的4个门面以年租金90万元价格转租给案外人董保生经营黄金手饰零售及加工，租期自2015年元月11日至2018年元月11日，合同到期后，陈前火没有提供续签合同，董保生占有一楼4个门面继续经营至2018年12月30日，陈前火的一楼门面承租权亦因合同期满归于终结，现在案外人董保生继续占有一楼4个门面经营，周佐发、徐新华没有提出异议，可以视为不定期租赁，因此，陈前火要求追加案外人董保生作为本案第三人参加诉讼的理由不能成立。关于房屋占用费计算问题。本案房屋租赁合同到期后，陈前火应当按照合同约定腾退房屋交还周佐发、徐新华，其继续占有房屋没有法律依据，应当承担自2019年2月1日至实际腾退房屋之日止的房屋租金，周佐发、徐新华主张按合同约定的年租金120万元标准计算，应予以支持，但必须扣减案外人董保生的年租金90万元数额。关于陈前火反诉要求周佐发、徐新华赔偿损失876,824.93元积压商品以及装修损失的问题。其一、陈前火反诉的积压商品损失是一楼门面被关闭不能营业造成的，陈前火因租赁合同期满继续占有门面属于违约行为；其二、陈前火反诉的二、三楼装修损失，没有具体数额，且租赁合同约定租赁期满房屋应当完好无损退还，因此反诉没有法律依据，且诉讼中已通知陈前火缴纳费用，陈前火在指定期限届满后未予缴纳，应当视为放弃反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，判决：一、陈前火在本判决书生效后十日内将位于阳新县兴国镇兴国大道天桥旁原上街村日杂公司综合楼改建的全框架结构房屋一楼临街商铺2个门面及二楼、三楼房屋腾退交还给徐新华、周佐发；二、陈前火向徐新华、周佐发支付自2019年2月1日至实际腾退房屋之日止的房屋租金（按年租金120万元标准计算，扣减案外人董保生的年租金90万元数额）；本诉案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由陈前火负担。二审期间，当事人未提供足以改变一审认定事实的新证据。本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实。二审诉讼中，双方当事人认可陈前火承租案涉房屋后，将第一层6个门面中的4个门面转租给董保生开办金铺，自己留用2个开办婴幼用品商店，第二层、第三层由陈前火与他人合作开办KTV歌厅。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的是房屋租赁合同到期后，出租方要求收回房屋，租赁方以出租方将其原租赁期间已转租他人的部分门面继续出租给他人，而主张出租方侵害了合同约定其享有的优先承租权为由，不予腾退，进而双方发生本案纠纷。对此争议，必须根据双方有效合同的约定及双方约定优先承租权的目的进行处理。双方于2014年3月10日签订的合同第五条终止条款约定“乙方（陈前火）在合同期满30日内将房屋完好无损退还甲方（徐新华、周佐发），如乙方有意继续承租，可于合同满前60日与甲方进行继续承租的洽谈，乙方同等条件下有优先租赁权”，此为双方约定优先租赁权的由来，也可得出约定该优先租赁权的目的是保障对租赁房屋先占使用的承租人，在同等条件下与其他意向承租人相比，有获得优先承租的权益。本案中，陈前火租赁本案房屋一至三层后，将整个房屋分为3个部分，分别自营、转包他人经营和与他人合作经营，此为其租赁后的自主权行使，并无不当。此后，在租赁合同期满前，陈前火虽主动向徐新华、周佐发提出了续租的意向，但徐新华、周佐发并未表示房屋要按原租赁方式继续对外整体发租，且也未实际对外整体发租，故陈前火并无行使优先租赁权的相比对象。即便如陈前火所述，徐新华、周佐发将陈前火原租赁期间转租他人的4个门面继续按原价格租赁此人，也不是陈前火有权主张优先承租权的理由。首先，此行为不符合双方约定的行使优先承租权的条件，因为整体发包后由他人分拆房屋的经营方式与自己分拆房屋后再分别发包的经营方式本就是条件不同；其次，也不符合约定优先承租权所要保护的权益，因为该4间房屋并不为陈前火实际占有使用，而优先承租权保护的是承租人对房屋的先占使用权益，而非承租人的经营利益。因陈前火对本案房屋并无行使优先承租权的条件，其以要行使房屋优先承租权为由，致房屋租赁合同期限届满后而不予腾退，徐新华、周佐发享有主张其予以腾退并主张赔偿相应房租损失的权利，故一审判决对徐新华、周佐发主张的诉求予以支持正确。一审诉讼中，陈前火对其主张租赁场所不能经营而造成赔偿的反诉请求拒交反诉受理费，故一审判决对此不予处理正确。其提出的徐新华、周佐发应退回多收的5万元租赁费用，因系二审中提出的新请求，本案不予处理，陈前火可另行主张。因董保生并非必须参加诉讼的共同诉讼人，一审法院不通知其参加诉讼并不违反法律规定。综上，陈前火的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由陈前火负担。本判决为终审判决。审判长 尹 策审判员 胡志刚审判员 南又春二〇一九年十一月十一日书记员 李霞林