北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终14309号上诉人（原审原告）：李京南，男，1976年12月7日出生，汉族，北京市鑫鼎投资有限公司职工，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：李海涛，男，1980年4月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人李京南与上诉人李海涛因房屋租赁合同纠纷（原审误为排除妨害纠纷）一案，均不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初26307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李京南上诉请求：撤销一审判决，依法改判李海涛向李京南支付自2013年9月至2019年9月的房租，共计18万元，改判李海涛自判决生效之日立刻搬出北京市丰台区×××3号房屋。事实和理由：一、我向法院提起本案诉讼前曾两次报警，如李海涛确实曾借给我14.32万元并有租房协议且已支付14万元房租的前提下，我是不会报警的。二、李海涛一审出具5张借条，声称总计借给我14.32万元，但实际仅借给我4.5万元，其中4.1万元为现金，4000元是手机转账。除这4.5万元之外，李海涛无法提供任何转账证据，我们曾经是朋友加股东的关系，以目前的技术条件，借给朋友十多万元现金是不可能的。三、李海涛一审时亲口承认14万元租金一分未支付给我。四、我作为受害者，对一审法官表示不满：1.一审承办法官态度蛮横，几次庭审中明显偏袒李海涛，让我没有感到法律的尊严和公平。2.一审判决提及李海涛未提供向我支付14万元租金的证据，但其实李海涛自己已承认一分房租都没有交过我。3.最重要的是最后一次庭审中，一审法官当着我和李海涛的面说要算一下六年的房租差额并判决李海涛支付给我，我才签字，但判决书却驳回我的诉讼请求。综上，请求二审法院查明事实后依法改判支持我的上诉请求。李海涛针对李京南的上诉辩称，我是2013年9月份住进案涉房屋的，李京南主张我没借给他钱，但如果我确实没给其钱，其怎么会打欠条，欠条都是真实的，期间我换过手机，转账记录确实找不到了。关于租金标准，我和李京南2012年签了一个合同，约定其欠我的5万多元折抵5年租金，我不认可其主张的每月3000元的租金标准，而且我居住期间，案涉房屋的租金、物业费、水电费、取暖费都是我交的。李海涛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李京南的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由李京南承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.双方签署的《北京市房屋租赁合同》属合法有效的合同，有效合同未经解除或经法院宣布无效前，对双方均具有约束力。本案中，李京南并未主张解除合同，亦未在另案中主张撤销合同或确认合同无效，那么在《北京市房屋租赁合同》有效的情况下，我对案涉房屋的占有是有权占有，并不适用《物权法》中关于无权占有或被侵占的情形，我对案涉房屋拥有合法的占有使用权期限为2014年12月5日至2024年12月5日。2.我与李京南基于折抵债务而签订《北京市房屋租赁合同》，该合同的实质为以物（物的使用权）抵债协议，合同约定的租金标准即为我的债权数额，我持有的借条、欠条即为我支付案涉房屋租金的凭证。二、一审法院适用法律错误。1.《北京市房屋租赁合同》系我有权占有案涉房屋的基础法律关系，根据案涉证据，李京南应向我支付的借款本金、利息及违约金早已超过了14万元。如果说李京南否认以房屋使用权抵销债务，那么其长达六年之久不向我还款是违约，其长达六年不向我主张租金或要求解除租赁合同不符合常理。李京南之所以长达六年时间不向我主张租金，亦不要求解除租赁合同，正是因为其知晓租赁合同的租赁期限，知晓以使用权抵债这一基本事实。2.以物（物的使用权）柢债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。无论其金额是否符合市场价值，法院均应尊重当事人的意思自治，而不能直接以市场价值进行评定从而确定合同是否应当继续履行。在李京南确认以债抵租的情况下，前述债务数额早已超过合同约定的租金标准，我无需向李京南支付租金。3.占有保护请求权在侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。一审法院以《物权法》第二百四十五条作为裁判依据，但却忽视《物权法》第二百四十五条第二款规定。自始至终我均不存在无权占有有或侵占的法律基础，更何况李京南提出主张时，早已超过了一年的时间，其主张返还的请求权早已消灭。综上，一审法院无视民事行为的意思自治，借裁判之权滥用法律，破坏民事活动的基本原则，李京南否定基本案件事实，毫无诚信，严重缺乏逻辑，请求二审法院查明事实后依法改判支持我的上诉请求。李京南针对李海涛的上诉辩称，不同意李海涛的上诉请求。2014年的合同我不认可，一审的时候李海涛已自认2014年的合同是虚假合同，也承认没有支付租金14万元。2014年李海涛子女上学需要房屋证明，带我去我爱我家拿了一份租赁合同，让我签了字，里边的内容都是其自己写的，14万元租金我一分都没收。李京南向一审法院起诉请求：1、判令李海涛搬出北京市丰台区×××3号房屋，并支付2013年6月1日至2019年6月的房租216000元；2、诉讼费由李海涛承担。一审法院认定事实如下：李京南在庭审中陈述，位于北京市丰台区×××**房屋由李京南承租，并出示了一份中国南车集团北京二七车辆厂出具的证明，证明内容为，“于淑珍（于2009年3月27日去世）承租丰台区×××03号房屋，使用面积43.21平方米，目前由其孙李京南（身份号：×××）承租居住，由此此房屋产生的物业费等一切费用由李京南承担，产权归属中国南车集团北京二七车辆厂所有。”李海涛表示，其是自2013年9月入住案涉房屋并持续至今。在案件审理中，李京南与李海涛均认可双方之间曾约定过以房租折抵欠款一事。李海涛向法院出示5张借条，借条内容分别为：1、欠条.今日李京南向李海涛借人民币伍万贰仟元整于2012年9月2日之前向李海涛还款叁万伍仟元整于2013年2月1日前还清欠款壹万柒仟元整。不能拖欠。借款人：李京南……于2012年6月2日。注明：如借款人在2012年9月2日未还款.则承诺将北京市二七车辆工厂×××3号房屋租住给李海涛.未还款项充当房屋租金，时间为2012年9月2日至2017年9月2日.期间李海涛有支配房屋权利。承诺人：李京南……于2012年6月2日。2、借条.今日李京南向李海涛借人民币贰万肆仟贰佰元整，小写￥24200元.经双方友好约定利息为年息8%.经双方约定还款日为2017年5月1日.如到期不还.李京南须向李海涛支付违约金本息的20%.借款人：李京南……出借人：李海涛.2016年12月9日。3、借条.今李京南向李海涛借人民币陆仟元整.小写￥6000元.经双方友好约定利息定为年息8%.经双方约定还款日为2017年5月1日前，如到期不还李京南须向李海涛支付违约金本息的20%.借款人：李京南……出借人：李海涛.2016年12月9日。4、借条.今日借李海涛人民币伍万捌仟元整（小写58000元）于2014年12月1日前还清，月息1%。借款人：李京南.出借人：李海涛.于2017年7月10日。5、借条.今日借李海涛人民币叁仟元整.借款人：李京南.于2017年12月7日。李京南质证称，借条签字是其签的，但不认可借款金额，其仅认可曾经借款50000元。此外，李海涛还向法院出示了一份《北京市房屋租赁合同》，该合同记载的出租人为李京南，承租人为李海涛，租赁房屋坐落于北京市丰台区×××3号，租期为2014年12月5日至2024年12月5日，租金为140000元。法院要求李海涛举证证明已经支付房租140000元，截至法庭调查结束，李海涛未能就此出示证据。一审法院认为：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。根据中国南车集团北京二七车辆厂出具的证明，可以确认位于北京市丰台区×××03号房屋由李京南承租。李海涛出示的《北京市房屋租赁合同》，并称租赁期尚未届满，其有权继续居住案涉房屋。对此法院认为，虽然该合同上有李京南、李海涛的签字，但李海涛有义务举证证明，其已经按照合同约定向李京南一次性支付了房租140000元，现李海涛未就此出示证据，法院无法仅凭李海涛的单方陈述及租赁合同确认李海涛已支付了房屋租金。综上，对李海涛主张其已经支付房屋租金的答辩意见，法院不予采信。因李海涛未向李京南支付房屋租金，故其无权基于房屋租赁合同在案涉房屋内居住。根据当事人的陈述，李海涛实际是基于折抵债务的缘由在案涉房屋内居住。截至2019年8月，李海涛已居住71个月。按照李海涛提供的相关借条、欠条，可以确认的借款总金额为143200元。综合上述因素，法院认为，即使考虑以房屋居住的租金利益折抵债务，李海涛也已在案涉房屋内居住近6年，若按照每月2500元估算房屋租金，李海涛获取的租金利益已达177500元，相关租金利益已能够折抵李京南所欠债务，故李海涛应将案涉房屋交回李京南。综上所述，法院仅对李京南要求返还房屋的诉讼请求予以支持。对李京南要求李海涛支付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，一审法院于2019年8月判决：一、李海涛于判决生效之日起十日内，从其占有的位于北京市丰台区×××03号房屋内搬出，将上述房屋交回给李京南。二、驳回李京南其他的诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审庭审中，李京南认可其分别于2012年6月2日出具的1张欠条、2016年12月9日出具的2张借条、2017年7月10日出具的1张借条、2017年12月7日出具的1张借条的真实性，认可收到了2012年6月2日的欠条载明的借款，但其他借条都是李海涛欺骗其出具的，实际没有收到借款。李海涛向法庭提交李京南分别于2012年7月20日、2012年8月18日、2013年12月30日、2014年5月10日出具的借条复印件，证明2016年12月9日李京南出具的24200元的借条系综合该四笔借款的借条，其将前述四笔借款的借条原件交给李京南，李京南于2016年12月9日重新出具了该24200元的借条，李京南认可前述四笔借款借条的真实性，但表示没有收到借款。另，李海涛提交李京南于2014年6月15日出具的58000元的欠条复印件，证明李京南于2017年7月10日出具的58000元的借条系重新出具，其担心该笔债权过了诉讼时效，故将欠条原件交给李京南后，李京南于2017年7月10日重新出具了借条，李京南亦认可其于2014年6月15日出具的58000元欠条的真实性，但仍表示未收到借款。另，二审庭审中，李京南、李海涛均认可李海涛于2013年9月入住案涉房屋，且均表示同意2017年9月2日之后案涉房屋租金按每月2300元的标准计算。二审补充查明，李京南、李海涛于2014年12月5日签署的《北京市房屋租赁合同》约定：房屋租赁期自2014年12月5日至2024年12月5日，租金共计14万元，支付方式为现金，一次性交全。李海涛主张其以对李京南的债权折抵租金的方式一次性交全房屋租金，但由于对李京南不信任，故未将借条原件交给李京南。本院认为，李京南于2012年6月2日书写的欠条中注明如未如期还款，则将案涉房屋租与李海涛，租期至2017年9月2日。因李京南未如期还款，李海涛实际入住案涉房屋，双方形成房屋租赁关系。现租期届满，李海涛应向李京南腾退房屋，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。关于李海涛与李京南于2014年12月5日所签订的《北京市房屋租赁合同》，合同明确约定李海涛应一次性支付140000元，李海涛未提供证据证实其向李京南一次性支付了上述款项，即便如李海涛所述借款用以冲抵房屋租金，李海涛应将全部借条原件交与李京南用以冲抵房屋租金，而目前借条仍由李海涛持有，明显与其所述矛盾，故本院认定《北京市房屋租赁合同》并未实际履行。李海涛以与李京南签订《北京市房屋租赁合同》为由拒绝腾退房屋，依据不足，本院不予支持。李京南作为具备完全民事行为能力的民事主体，明知书写欠条或借条的法律后果，其以未实际借款而应李海涛所要求而书写，明显与常理不合，本院对其该项上诉意见不予采纳。本院审理中，李京南与李海涛均同意2017年9月2日之后按每月2300元的标准计算房屋租金，本院对此不持异议。经核算李京南所书写的4张借条，李海涛所借李京南的款项足以支付目前房屋租金，故李京南上诉要求李海涛支付2019年6月之前的房屋租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，李京南、李海涛的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3970元，由李京南负担3900元（已交纳70元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由李海涛负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇一九年十一月二十七日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥