重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终9204号上诉人（原审原告）：石成学，女，1957年2月9日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：陈刚，重庆百君（合川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙先禹，男，1965年12月28日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：秦文君，女，龙先禹之妻。上诉人石成学因与被上诉人龙先禹合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（以下简称一审法院）（2019）渝0117民初7301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石成学及其委托诉讼代理人陈刚、被上诉人龙先禹的委托诉讼代理人秦文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石成学上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持石成学一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由龙先禹承担。事实和理由：一、一审法院认定《契书》有效系适用法律错误。龙先禹与龙先斌系恶意串通签订房屋买卖《契书》，恶意损害石成学对房屋享有的所有权，应按《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，认定该《契书》无效。首先，龙先禹与龙先斌系同胞兄弟关系，其明知石成学与龙先斌系夫妻关系，且于1986年共同修建了案涉房屋，该房屋显属夫妻共同财产。龙先禹也明知石成学与龙先斌离婚并对房屋进行了分割的事实，知道石成学在离婚时对案涉房屋进行了分割并享该房屋部分所有权。但龙先禹在明知上述情况下，仍购买该房屋，显然不是善意第三人，不应当受到法律的保护。其次，龙先禹与龙先斌签订的《契书》明确约定案涉房屋五间房连同晒坝一并出售仅2000元的价格，且注明已收到2000元现金，由当地村民委员会盖章见证确认，证明效力极高。由此可见，龙先禹的购房价格过低，虽然该交易行为发生在2005年，且是农村房屋，但也明显低于市场价格。结合龙先斌与龙先禹系同胞兄弟关系，足以推定龙先禹系恶意低价购房，不受法律保护。最后，因石成学与龙先斌之间就夫妻共同所有的房屋进行了分割，石成学依法对争议房屋东面的两间及晒坝、猪圈等享有所有权。龙先禹与龙先斌恶意串通，以低价转让，签订《契书》并过户的行为，侵犯了石成学的所有权，应当认定为无效合同。合同无效，自始无效，龙先斌转让房屋给龙先禹的过户行为自然无效，石成学在一审中要求撤销过户行为并恢复石成学的所有权登记，于法有据，应当被支持。二、龙先禹不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度第二项条件，即龙先禹是以明显不合理的价格受让该房屋的，石成学有权利追回该房屋所有权。首先，龙先禹购买案涉房屋的价格明显低于市场价值，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。该条文规定同样可以参照适用于本案。其次，虽然石成学并未举证证明案涉房屋在2005年的价值，也未在一审中申请对案涉房屋进行鉴定或者价值评估。但一审法院在庭审中未对此予以释明，也未告知石成学申请鉴定或评估。案涉房屋系砖混结构房屋，面积114平方米，即便在2005年，其价值也远远超过2000元。龙先禹以明显低于市场价值的价格购得该房屋，不符合善意取得的条件，石成学有权追回该房屋的部分所有权。综上，龙先禹与龙先斌恶意串通，以明显低于市场价值的价格签订《契书》，将石成学离婚时享有所有权的房屋进行无权处分，并过户，其签订的《契书》应当被认定为无效，其过户行为应当被撤销。一审法院对此适用法律错误，依法应予以改判。龙先禹辩称，不同意石成学的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。石成学向一审法院起诉请求：1.确认龙先禹与龙先斌2005年6月1日签订的房屋买卖《契书》中涉及石成学所有的房屋和猪舍共三间的转让行为无效；2.由龙先禹返还并腾退给石成学房屋三间，恢复石成学房屋所有权登记；3.诉讼费由龙先禹承担。一审法院认定事实：1980年10月，石成学与龙先斌结婚，婚后生育一女龙贤琴。1986年3月石成学与龙先斌共同修建砖瓦结构房屋5间，建筑面积114.10㎡（其中住宅四间97.5㎡，猪舍一间16.6㎡），房屋产权登记在龙先斌名下。2000年7月24日，石成学与龙先斌在民政局登记离婚，离婚申请书对财产处理意见填写为：砖瓦结构房屋四间，西面两间和床一张归龙先斌所有，其余两间屋、家用电器和用具全部归石成学所有。97年12月22日在信用社贷款3000元和私人借款5600元全部由龙先斌负责还清。该申请书上石成学与龙先斌均签名。该日，石成学取得了离婚证，离婚证对财产的处理为：砖瓦结构房屋四间，西面两间和床一张归龙先斌所有，其余两间屋、家用电器和家庭全部用具归石成学所有。但石成学与龙先斌离婚时，双方签署了一份“申请离婚协议书”，该协议书对家庭财产协商为：房子四间及杂用品，其中西面两间及一张床由龙先斌使用权，东面两间及其他一切杂用品（包括：电器、家具、粮食及其他）由石成学使用权。该协议载明由夫妻双方自愿达成，其女龙先琴作为证明人在该“申请离婚协议书”上签名“申请离婚协议书”亦存入了离婚档案材料中。离婚后，石成学再婚到张家村五社，龙先斌户口迁到场镇，一直在城镇居住。石成学与龙先斌的房屋无人居住。2005年6月1日，龙先斌（甲方）与龙先禹（乙方）签订了《契书》，该契书内容：兹有合川市有座南朝北砖瓦房屋五间，面积114.1平方米，前后左右四方都是自墙至滴水，现卖给本社社员兄弟，现将有关事议如下：1.甲方已将房屋五间连晒坝一起全部卖给乙方，价格2000元，乙方已向甲方付清现金2000元。2.甲方的房屋及晒坝的所有权从此已全部转给乙方，甲乙双方都不得以任何借口翻悔。经甲乙双方协商，特前来政府办理正式手续。合川市张桥镇渡口村村民委员会亦进行监证。2005年6月3日，龙先斌出具保证书，内容：兹有南津街办事处张桥渡口村八社龙先斌于1997年迁到张桥街上，家中现有房子四间，将房子卖给龙先禹居住，龙先斌本人不在去农村修房子。2005年6月3日，龙先斌将房屋过户给龙先禹。2014年龙先斌病故。2019年6月，村上登记房屋产权及土地承包事宜，2019年8月5日，石成学起诉至一审法院，其诉请如前。一审法院认为，石成学与龙先斌婚后修建的房屋在离婚时进行了分割，砖瓦结构房屋四间，其中西面两间归龙先斌所有，其余两间屋归石成学所有。后龙先斌将石成学与其所有的房屋一起出售给了龙先禹。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案，虽然龙先斌未取得出售石成学房屋部分的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，石成学要求确认龙先禹与龙先斌所签订的房屋买卖《契书》中涉及其所有的房屋和猪舍共三间的转让行为无效的理由不能成立，一审法院依法不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案龙先斌将房屋出售给龙先禹，龙先禹支付了对价2000元，该协议且由原合川市张桥镇渡口村村民委员会进行了监证。现石成学并没有举示证据证明龙先禹与龙先斌有恶意串通的情形，亦没有举示证据证明所售的房屋价格不合理，龙先禹已取得案涉房屋的所有权达14年之久，龙先禹已构成善意取得，故石成学要求龙先禹腾退房屋三间，恢复其房屋所有权登记的诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：驳回原告石成学的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告石成学负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。石成学举示了一份从重庆市合川区档案馆调取的原合川市人民政府于2005年10月31日印发的《关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知》（合川府发〔2005〕19号）复印件，该复印件上加盖有重庆市合川区档案馆档案查询专用章。作为该通知附件5的《合川市征地房屋补偿标准》载明，砖混结构房屋中，属于砖墙（条石）瓦盖类型的二类补偿标准为180–204元/平方米。石成学陈述，案涉房屋面积为114.1平方米，即便按照二类补偿标准，其价值在2005年也远远超过2000元，故举示上述证据拟证明龙先禹是以明显低于市场价的方式购得案涉房屋。龙先禹对上述通知的真实性不予认可，并称其当时购买案涉房屋时，支付的对价是8000元，为了减省税费才在《契书》上写的2000元。本院认为，石成学已对《关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知》（合川府发〔2005〕19号）的来源进行了说明，且该通知上加盖有重庆市合川区档案馆档案查询专用章予以证实，龙先禹并未举证证明该通知上所加盖的档案查询专用章的非真实性，故本院对上述通知的真实性予以采信。但是，该通知及其附件5所针对的是已被纳入征地范围的房屋，而案涉房屋所在地在2005年尚未被纳入征地范围，案涉房屋亦不属于征地房屋补偿标准的适用对象。据此可知，上述通知及其附件与案涉房屋不具有关联性，不能从中推导出案涉房屋的市场价值。故本院对石成学举示上述通知及其附件的证明目的不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，石成学以龙先禹与龙先斌恶意串通损害其对案涉房屋享有的部分所有权为由，主张龙先禹与龙先斌签订的《契书》无效，但石成学并未举示充分的证据证明龙先禹与龙先斌在订立《契书》时存在恶意串通的行为，且龙先禹与龙先斌在订立《契书》时，原合川市张桥镇渡口村村民委员会亦进行监证。本院对石成学关于龙先禹与龙先斌订立《契书》时存在恶意串通的陈述，不予采信。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定龙先禹与龙先斌订立的《契书》有效，并无不当。此外，石成学亦未举示充分的证据证明龙先禹购得案涉房屋的价格不合理，而且龙先禹通过购买方式已取得案涉房屋所有权达14年之久，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，认定龙先禹构成善意取得，并据此判决驳回石成学要求龙先禹返还并腾退给石成学房屋三间，恢复石成学房屋所有权登记的诉讼请求，亦无不当。因龙先斌生前擅自出售涉及石成学所有的部分案涉房屋构成无权处分，损害了石成学的利益，石成学可依法另案向龙先斌的财产继承人主张相应的利益返还或者损害赔偿等权利。综上所述，石成学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由石成学负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  朱华惠审 判 员  邓 山二〇一九年十一月二十七日法官助理  傅典模书 记 员  王银银