云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终1680号上诉人（原审被告)：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博（系该公司职员），男，汉族，1995年8月3日生，住云南省曲靖市沾益县。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：马林娇，女，1989年1月3日生，回族，居民，住云南省弥勒市。上诉人云南昆润高宏投资有限公司因与被上诉人马林娇房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云南昆润高宏投资有限公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判：上诉人向被上诉人支付使用房屋期间的净租金，租金按1300元/月的含税租金计付（税金由被上诉人承担，税率按支付时税务部门公布的税率计算），违约金以净租金为基数按同期人民银行贷款利率计算违约金；2.上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1.租金的认定有误。一审庭审中，上诉人主张租赁该房屋的租金过高，法院类似判例中已确认与本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，同时一审法院也认定被上诉人购买房屋并出租的行为是投资行为，根据投资惯例，高回报高风险，现非上诉人过错导致投资回报降低，上诉人在承担了投资风险后认为被上诉人也应当承担相应的投资风险，才符合法律规定的公平原则。根据上诉人与被上诉人签订的房屋合同内容，税金部分由上诉人进行代扣代缴后再向被上诉人支付净租金，一审法院判决上诉人向被上诉人支付含税租金是违背合同约定的，上诉人应支付被上诉人净租金。对于税率标准，上诉人认为可以明确为向被上诉人支付时税务部门公布的税率进行计算，或由被上诉人缴纳税费开具发票并提供上诉人后向被上诉人支付含税租金。因此上诉人请求二审法院查明事实，纠正错误，判决上诉人向被上诉人支付净租金。2.违约金的计算有误。一审法院计算违约金错误。违约金应以净租金为基数并扣除已支付给被上诉人后的部分计算，一审计算包含了应上缴的税费。一审法院对于违约金按未支付租金额的日万分之五计算有违法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。一审并未对实际损失进行认定，便判决上诉人按过高的违约金履行，因此一审认定的违约金标准过高，高于被上诉人的实际损失，应予降低。3.一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。上诉人认为本案被上诉人的实际损失是欠付租金同期银行贷款利率产生的利息，而同期银行贷款利息为年利率4.35%，因此一审认定的违约金标准过高，高于被上诉人的实际损失，应予降低。马林娇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。马林娇向一审法院起诉请求：1.由被告支付2018年8月1日-2019年7月31日的租43148.32元（539354元×8%×1年），并继续履行合同；2.由被告支付违约金3300.85元（自2018年9月1日起至2019年1月31日止，43148.32元×日万分之五×153天）；3.由被告支付自2019年2月1日起至付清之日止的违约金（以未付租金为基数，按日万分之五计算）；4.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年7月19日，原告与被告签订《商品房购销合同》、《补充协议》及《房屋租赁合同》，约定原告购买被告开发的弥勒市弥阳镇湖泉湾1号3-401号商品房，建筑面积78.81m2，单价6907.71元，实际房款为539354元；同时原告将所购房屋又租给被告使用，租期三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止，后延期至2019年7月31日止，被告每年按商品房价款的8%支付租金，每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，租赁税费由被告代扣，若迟延支付租金，每迟延一天，被告应按未付款额的万分之五承担逾期付款违约金。合同签订后，原告付清了全部房款539354元。被告已付清截止2018年4月1日税后租金，拖欠2018年8月1日至2019年7月31日的租金未付。一审法院认为，原告将所购房屋租给被告用于经营，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定相关事宜，系双方真实意思表示，符合房屋租赁合同的法律特征，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，原告要求被告支付租金43148.32元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持；《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”本案被告出售房屋时与原告约定返租及日万分之五的违约金，事实上成为原告愿以6907.71元/m2的价格购房的附加条件,现被告要求调整违约金，但并未举证证明其约定的违约金过分高于给其造成的损失，辩称无事实及法律依据，依法不能成立。原告要求被告支付的违约金3300.85元（自2018年9月1日起至2019年1月31日止，43148.32元×日万分之五×153天），并继续履行合同的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。原告要求被告支付自2019年2月1日起至付清之日止的违约金，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内支付原告马林娇租金43148.32元（自2018年8月1日起至2019年7月31日止），支付违约金3300.85元，合计46449.17元，并继续履行合同。案件受理费962元，减半收取481元，由被告云南毘润高宏投资有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人与被上诉人双方自愿签订的房屋租赁合同及其补充协议，不违反法律及行政法规的规定，租赁合同及补充协议合法有效。在合同履行过程中，上诉人未按照合同约定支付被上诉人房屋租金，违反了诚实信用原则，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决由上诉人支付被上诉人房屋租金43148.32元以及违约金3300.85元，共计46449.17元；并无不当，本院予以支持。上诉人提出应当在支付欠被上诉人房屋租金扣除其代扣代缴的税费，因本案系上诉人违约在先，未履行支付租金及代扣代缴的义务，上诉人并非纳税义务人，且核定税率、税收征缴系税务部门的职权，不属于法院审理认定范畴，可在实际履行过程中由纳税义务人依法申报或由税务部门依法征缴，故对上诉人主张扣除代扣代缴的税费的请求，本院不予支持。关于合同是否应当继续履行的问题。本案合同履行期限已届满，不存在继续履行。关于是否调整违约金的问题。上诉人认为违约金过分高于实际损失，但并未提供证据证明被上诉人的实际损失，应当承担举证不利的后果。对上诉人要求调整违约金的主张，本院不予支持。上诉人认为法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，但没有提供证据,且与本案房屋租赁合同无关联。本案中的房屋是售后返租，具有投资性质，双方对租金金额已经进行明确约定，对上诉人认为一审认定租金过高的主张，本院不予支持。一审对上诉人云南昆润高宏投资有限公司应支付被上诉人马林娇的违约金计算虽有不当，但因被上诉人马林娇未提起上诉，二审答辩中要求维持原判，系对其享有权利的放弃，故对一审确定的违约金本院不作调整。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对违约金的计算不当，但因被上诉人放弃权利，本院不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费962元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉芳审判员  李 涌审判员  张 航二〇一九年十一月五日书记员  蒋松琦