浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初11026号 原告：金文通，男，1971年10月26日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 原告：徐桂娟，女，1970年12月1日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：金萍，浙江亿旺律师事务所律师。 被告：周剑阳，男，1969年2月1日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 被告：秦树坪，女，1971年1月19出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：陈芳红，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告金文通、徐桂娟与被告周剑阳、秦树坪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金文通及其委托诉讼代理人金萍，二被告的共同委托诉讼代理人陈芳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2017年10月18日签订的房屋绝卖协议；2.判令二被告返还原告购房款25万元，并承担违约金12.5万元。事实与理由：原、被告双方于2017年10月18日签订《房屋绝卖协议》，约定被告将位于绍兴市滨海工业区（马鞍镇）B六安置区内的拆迁安置房80平方米左右的房屋一套（包括配套车库一间）卖给金文通，房屋总价为26万元，先支付25万元，余款1万元待房屋过户手续办好后付清。因签订协议时房屋尚未竣工分配，没有幢号房号，到分配时由金文通自行抽签择房，分配后将房屋的资料全部交付给金文通，如分配时产生的差价，也由被告自行负责支付，与金文通无涉。合同还约定，若一方反悔违约，需赔偿对方购房款的50%违约金。协议签订当天，金文通就支付了25万元的房款。现房屋已经分配，原告与被告多次交涉，要求交付房屋钥匙以及房屋的所有资料，但被告一直不肯交付。后原告在柯桥法院起诉要求二被告配合过户，庭审中二被告以房屋存在差价为由明确拒绝配合过户手续且拒绝将所有的房屋资料交付给原告，现合同已经无法继续履行，二被告已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特此起诉。 二被告共同辩称：1.案涉房屋为拆迁房，属于二被告及其两名女儿的家庭共同财产，二被告出卖给原告时未经两名女儿的同意，且当时二被告尚未取得房屋的权属证书，故案涉《房屋绝卖协议》应为无效；2.即使《房屋绝卖协议》有效，双方在订立合同时，仅就房屋80平方米面积的价格作出约定，但二被告最终实际分得的房屋带有一间37.63平方米的阁楼，因此二被告实际取得的安置房已与协议中约定的房屋相比发生重大变化，而双方此后也均同意重新协商价格，但至今未能达成一致意见，故并非系被告违约；3.被告现同意原告要求解除合同的主张，愿意返还已收房款25万元；4.即使法院认定被告方违约，原告主张的违约金也过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月3日，被告周剑阳作为被拆迁人与拆迁人签订了房屋拆迁补偿产权调换协议，确定安置人口为4人，根据政策其可获得坐落在滨海工业区B6安置小区内的安置房屋2套，套型面积分别为80㎡和120平方米。 2017年10月18日，二原告（受主方）与二被告（绝卖方）签订房屋绝卖协议一份，约定绝卖方将滨海工业区（马鞍镇）B六安置区内的拆迁安置房约80㎡左右的房屋一套（包括配套车库一间）绝卖给受主方，房屋绝卖价为26万元，协议生效受主方支付25万元，余款1万元待房屋过户手续办好后付清（过户所产生的费用由受主负责支付）；因目前房屋尚未竣工分配，没有幢号房号，到分配时由受主自行抽签择房，分配后绝卖方将该80㎡房屋的资料交付给受主方；分配时产生的补差价由绝卖方负责支付，与受主方无涉；双方不得反悔，若一方反悔违约，均需赔偿对方购房款的50%违约金。协议签订当天，金文通向周剑阳支付了25万元。 2019年6月，案涉拆迁安置房屋竣工后，由被告周剑阳前往抽签，抽签后二被告获得马鞍镇春晓锦园14幢502室房屋一套，建筑面积81.17㎡，阁楼面积37.63㎡，车棚号502，计面积12.35㎡，后二被告于2019年7月初收到案涉房屋。此后，原、被告双方就新增的阁楼部分补差价问题进行协商，但协商未成，二被告至今未向二原告交付案涉房屋。二原告曾向本院起诉二被告要求继续履行前述房屋绝卖协议，后因故申请撤诉，本院作出（2019）浙0603民初8326号民事裁定予以准许。现二原告以二被告构成根本违约为由要求解除房屋绝卖协议并要求二被告承担违约责任，遂成讼。 本院认为，原、被告之间签订的房屋绝卖协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。二被告之因案涉房屋尚未取得产权证及涉及其他共有人利益故协议无效的辩称缺乏依据，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。同时，民事活动应遵循公平、等价有偿的原则。本案中，原、被告双方在协议中约定二被告出售的系一套约80㎡的房屋，当时该房屋并未实际存在，该约定面积仅系被告方根据拆迁协议所知晓的一个情况。后被告方通过抽签择房取得的是一套建筑面积为81.17㎡、带一面积为37.63平方米阁楼的房屋，该情况在签订绝卖协议时双方均未预料到，双方也未对此有可能产生的情况予以约定。虽协议中约定房屋分配时所产生的补差价均由被告方负担，但此条款所指的补差价应理解为房屋本身的面积在80㎡上下浮动时产生的价格差异，现因房屋楼层的特殊性，多出一间面积几乎近房屋面积一半的阁楼，此情况应视为在双方签订绝卖协议后产生的一个对双方履行协议有重大影响的新事实，与前述条款中约定的补差价情形并不能等同。而同时，阁楼作为房屋不可分割的一部分，若双方继续履行协议，原告方必将对阁楼一并取得并使用，故双方对新增阁楼部分补差价问题进行协商符合一般市场交易习惯，现双方未能就此达成一致意见，而致案涉房屋绝卖协议难以继续履行，不能认定为任何一方的过错而违约所致。 对于二原告要求解除协议的诉请，二被告现予以同意，故对该协议本院认定双方已合意解除。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在协议解除的情况下，对于原告方已经支付的25万元购房款，二被告应予返还，并支付该款项的相应孳息，对于该孳息的计算标准，本院认定自房款收取之日即2017年10月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 解除原告金文通、徐桂娟与被告周剑阳、秦树坪之间于2017年10月18日签订的《房屋绝卖协议》； 被告周剑阳、秦树坪应返还给原告金文通、徐桂娟购房库25万元，并支付该款自2017年10月18日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，款限于本判决生效之日起十日内付清； 驳回原告金文通、徐桂娟的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6925元，减半收取3463元，由二原告负担1732元，二被告负担1731元，二被告应负担部分限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  魏勤华 二〇一九年十一月二十六日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。