甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0104民初2664号原告：甘肃地天泰房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市西固区福利东路**市场楼****。法定代表人：黄金宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：石桓肇，甘肃现代发展律师事务所律师。被告：钟宗旺，男，1983年11月26日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：姚健，甘肃达而律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶文君，甘肃达而律师事务所实习律师。被告：胡静坤，男，1988年11月28日出生，汉族，住兰州市安宁区。被告：兰州豪尔斯健身服务有限公司，住，住所地：兰州市西固区福利东路**荔昌广场F6-1-001-007/div>法定代表人：胡静坤，该公司总经理。被告：甘肃拓能教育咨询管理有限公司，住所，住所地：兰州市西固区福利东路**荔昌广场**楼**F6-1-032-033div>法定代表人：陈怡君，该公司总经理。委托诉讼代理人：王润琴，甘肃韬合律师事务所律师。被告：陈怡君，女，1972年4月5日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：王润琴，甘肃韬合律师事务所律师。原告甘肃地天泰房地产开发有限公司（以下简称地天泰公司）与被告钟宗旺、胡静坤、兰州豪尔斯健身服务有限公司（以下简称豪尔斯健身公司）、甘肃拓能教育咨询管理有限公司（以下简称拓能教育公司）、陈怡君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告地天泰公司委托诉讼代理人石桓肇，被告钟宗旺及其委托诉讼代理人姚健、陶文君，被告豪尔斯健身公司法定代表人胡静坤，被告拓能教育公司及陈怡君委托诉讼代理人王润琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地天泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与第一被告于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令第一被告返还原告租赁房屋（位于西固区；3.判令第一被告支付原告租金717452元（截至2019年7月31日止），物业管理费37364.64元（截至2019年7月31日止），375473.64元违约金（截至2019年7月31日止），并承担自2019年8月1日起直至《房屋租赁合同》解除之日止的租金、物业管理费、以及违约金；4.判令第一被告支付原告自《房屋租赁合同》解除之日起直至租赁房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（参照《房屋租赁合同》约定的租金标准）和物业管理费（参照《房屋租赁合同》约定的面积标准）；5.判令第一被告支付原告2018年11月1日至2019年3月31日的采暖费65790.4元；6.判令第二被告、第三被告、第四被告和第五被告共同对上述第3项、第4项和第5项诉讼请求承担连带的偿付责任；7.本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：原告与第一被告于2016年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于兰州市西固区房屋出租给第一被告，租期五年（自2016年10月1日起至2021年9月30日止），交付时间为2016年10月1日之前，并约定租金如下：（1）2017年1月1日至2018年9月30日，租金单价为40元／平方米每月，月租金为99352元／月，年租金为1192224元；（2）2018年10月1日至2019年9月30日，租金单价为42元／平方米每月，月租金为104320元／月，年租金为1251840元；（3）2019年10月1日至2020年9月30日，租金单价为44.1元／平方米每月，月租金为109536元／月，年租金为1314432元；（4）2020年10月1日至2021年9月30日，租金单价为46.31元／平方米每月，月租金为115025元／月，年租金为1380300元。同时，该《房屋租赁合同》约定租金的支付方式为每6个月支付一次，承租人应于每期开始前付清当期的租金，并且约定租赁期限内的水电费、供暖费、物业管理费等费用均由第一被告承担；承租人每逾期支付租金一日，应当按年租金的万分之四支付违约金。合同签订后，原告即向第一被告交付了租赁房屋，由第一被告与第二被告共同设立兰州豪尔斯健身服务有限公司（本案第三被告），在租赁房屋内经营健身业务。自2017年3月1日开始，第一被告即长期不按约缴纳房租，截止本案原告起诉时已累计拖欠租金70余万元，物业费及采暖费10余万元，给原告造成巨大经济损失。另第二被告、第三被告、第四被告、第五被告于2019年4月12日共同向原告出具《承诺书》，共同向原告作出不可撤销承诺，自愿为本案涉案房屋的租金以及物业费、水电暖费等债务承担连带保证责任，故第二、第三、第四、第五被告对于本案涉案房屋的租金以及物业费、水电暖费等债务应当与第一被告承担连带的偿付责任。因此，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告钟宗旺辩称，1.钟宗旺与原告签订的《房屋租赁合同》实际权利人是兰州豪尔斯健身服务有限公司，欠付原告的各项费用应由公司承担责任。2.钟宗旺与原告签订的《房屋租赁合同》约定的租金并非原告诉状中诉称的数额。3.钟宗旺与本案第三被告胡静坤已于2018年8月30日进行清算，原告请求欠付的租金与钟宗旺无关。综上所述，请求人民法院驳回其针对被告钟宗旺的诉讼请求。被告胡静坤、豪尔斯健身公司辩称，我的答辩意见与被告钟宗旺的答辩意见一致，2018年8月30日后产生的租金与钟宗旺无关。被告拓能教育公司、陈怡君辩称，1.原告不是主张支付物业管理费、采暖费的适格主体，无权要求被告拓能教育公司、陈怡君承担连带偿付责任。物业管理与供热服务并非由原告提供，也不存在债权转让的事实，因此原告无权主张支付物业费及暖气费。2.被告拓能教育公司、陈怡君已按照承诺书内容缴清JK教育F6-1-032-033的房屋租金、采暖费、物业费。豪尔斯健身公司的相关费用按照被告拓能教育公司、陈怡君与被告胡静坤之间签订的协议应由胡静坤自行负责，与被告拓能教育公司、陈怡君无关。3.被告拓能教育公司、陈怡君签订承诺书并非其真实意思表示，且显失公平，故被告拓能教育公司、陈怡君对于豪尔斯健身公司欠付房租等费用不承担连带偿付责任。综上所述，请求人民法院驳回其针对被告被告拓能教育公司、陈怡君的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的第一组证据，被告钟宗旺发表质证意见对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，此租赁合同是公司成立前钟宗旺代表第三被告签订的合同，此责任应当由被告三承担。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据的质证意见与钟宗旺一致。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据无异议。对于原告提交的第二组证据，被告钟宗旺发表质证意见对该证据无异议。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据的质证意见与钟宗旺一致。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，签订承诺书仅对JK教育承担责任，而不是对豪尔斯的各项费用承担责任。对于原告提交的第三组证据，被告钟宗旺发表质证意见对该证据的两张收费发票的真实性无异议，对电子回单真实性有异议，对证明目的无异议。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据的质证意见与钟宗旺一致。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据无异议。对于原告提交的第四组证据，被告钟宗旺发表质证意见对该证据无异议。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据的质证意见与钟宗旺一致。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据无异议。对于原告提交的第五组证据，被告钟宗旺发表质证意见对该证据的电子回单的真实性无异议，对证明目的有异议，甘肃银行2018年5月16日的回单映证了钟宗旺已经将2018年8月30日前的租金全部交清，2018年8月30日后产生的租金与钟宗旺无关，对健身房收费明细真实性无异议，应当提交票据予以映证，没有见到原件，持有异议，2018年5月17日被告仍在交付租金，所以不存在拖欠租金的情况。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据的质证意见与钟宗旺一致。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据无异议。对于被告钟宗旺提交的第一组证据，原告发表质证意见对该证据的真实性不确定，对证明目的有异议，该证据系第一被告与第二被告之间的内部协议，不能对抗第三人，该证据与本案无关。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据无异议。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据的质证意见与原告一致。对于被告钟宗旺提交的第二组证据，原告发表质证意见对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，我认为该合同证明了原告与钟宗旺之间形成了房屋租赁关系。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据无异议。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据无异议。对于被告钟宗旺提交的第三组证据，原告发表质证意见对该证据的真实性无异议，健身房确实在该地经营，但是这与本案无关，我们将房屋交付给钟宗旺，如何使用是被告钟宗旺自己的事情。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据无异议。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据的质证意见与原告一致。对于被告钟宗旺提交的第三组证据，原告发表质证意见对该证据的真实性不清楚，这是内部清算协议不能对抗第三人，另外公司的清算应当有正规的程序。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据无异议。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据的质证意见与原告一致。对于被告胡静坤、豪尔斯健身公司提交的证据，原告发表质证意见对该证据属于内部协议，不能对抗第三人，且与本案无关。被告钟宗旺发表质证意见对该证据无异议。被告拓能教育公司、陈怡君发表质证意见对该证据的真实性需要同当事人核实，对证明目的有异议，胡静坤与陈怡君于2019年2月18日已经清算清楚，之前费用由胡静坤承担，之后JK教育的租金由陈怡君承担。对于被告拓能教育公司、陈怡君提交的证据，原告发表质证意见对该证据的真实性无异议，对证明目的无异议，陈怡君交纳的是JK教育应当交纳的租金、暖气费、物业费，而不是本次起诉中豪尔斯产生的租金及其他各项费用，调解书是陈怡君与胡静坤达成的调解协议，与原告无关。被告钟宗旺发表质证意见对该证据无异议。被告胡静坤、豪尔斯健身公司发表质证意见对该证据的真实性无异议，但是这些都是JK教育的，与本案无关。对于原告提交的证据，本院综合认定如下：对于原告提交的第一组证据即《房屋租赁合同》，各方均对证据的真实性无异议，原、被告双方签订合同均是其真实意思表示，故对于原告提交的该证据的证明效力，本院予以认定。对于原告提交的第二组证据即《承诺函》及《承诺书》，各方均对证据的真实性无异议，《承诺书》系被告的真实意思表示，故对于原告提交的该证据证明效力，本院予以认定。对于原告提交的第三组证据，系正规发票，对该组证据的证明效力，本院予以认定。对于原告提交的第四组证据，各方当事人均无异议，故对于该组证据的证明效力，本院予以认定。对于原告提交的第五组证据，各方当事人均对真实性无异议，故对于该组证据的证明效力，本院予以认定。对于被告钟宗旺提交的证据，本院综合认定如下：对于被告钟宗旺提交的证据一，本院经审核认定，认为与本案无关，对于该证据的证明效力，本院不予认定。对于被告钟宗旺提交的证据二，仅能证明钟宗旺与原告之间形成房屋租赁合同关系，不能证明其是依委托签订房屋租赁合同，对于该证据的证明效力，本院不予认定。对于被告钟宗旺提交的证据三，该证据与本案无关，房屋已交付给钟宗旺使用，如何使用是被告钟宗旺自己的事情，故对于该证据的证明效力，本院不予认定。对于被告钟宗旺提交的证据四，真实性无法确定，且内部协议不能对抗第三人，故对于该证据的证明效力，本院不予认定。对于被告胡静坤、豪尔斯健身公司提交的证据，本院综合认定如下：被告提交的证据系其与陈怡君的内部协议，不能对抗第三人，故对于该证据的证明效力，本院不予认定。对于被告拓能教育公司、陈怡君提交的证据，本院综合认定如下：原告诉请的是豪尔斯健身公司所占场地产生的费用，被告提交的证据均是JK教育应承担的各项费用，与本案无关，故对于该证据的证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原告甘肃地天泰房地产开发有限公司与被告钟宗旺签订《房屋租赁合同》，承租位于甘肃省兰州市西固区，建筑面积为2483.8平方米。租期五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，原告于2016年10月1日前将租赁标的物交付给被告钟宗旺。被告钟宗旺自2017年1月1日起计付租金，2017年1月1日至2018年9月30日，租赁标的物租金单价为40元／平方米每月，月租金为99352元／月，年租金为1192224元。2018年10月1日至2019年9月30日，租赁标的物租金单价为42元／平方米每月，月租金为104320元／月，年租金为1251840元。2019年10月1日至2020年9月30日，租赁标的物租金单价为44.1元／平方米每月，月租金为109536元／月，年租金为1314432元。2020年10月1日至2021年9月30日，租赁标的物租金单价为46.3元／平方米每月，月租金为115025元／月，年租金为1380300元。租金支付方式及支付日期：每6个月支付一次租金，被告钟宗旺应于每期开始前付清当期（6个月）的租金。租赁期限内下列费用由被告钟宗旺承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费及其他应由承租方承担的费用。合同同时约定被告钟宗旺应当按照合同约定期限向原告支付租金，否则，原告有权解除合同，收回房屋。合同约定被告钟宗旺逾期未交纳按约定应当由其交纳的各项费用累计三个月以上，逾期未支付租金累计三个月以上的，原告有权解除合同，收回租赁标的物。2019年1月25日，被告钟宗旺、陈怡君、胡静坤、兰州豪尔斯健身服务有限公司向原告作出不可撤销的《承诺函》，胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司在承诺函中明确承诺对于自愿按照被告钟宗旺与原告于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，按期支付全额租金及物业费、水电暖费等。胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司自愿承担钟宗旺租赁期间可能产生的违约责任。胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司为钟宗旺租赁期间应付的房租、物业费及暖气费承担连带保证清偿责任。胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司保证在2019年3月底之前结清至2019年3月底前所有欠交租金及物业费、水电暖费，否则，原告可于2019年5月前单方解除合同，并收回租赁标的物。2019年4月12日，胡静坤、陈怡君、甘肃静坤教育咨询管理有限公司、兰州豪尔斯健身服务有限公司再次给原告出具不可撤销的《承诺书》，再次承诺对健身房及ＪＫ教育所占场地应付租金、物业费、水电暖费承担连带保证责任。后五被告均未按照《房屋租赁合同》、《承诺函》及《承诺书》履行相应的给付欠付租金、物业费、水电暖费的相关义务，原告多次催要未果，引起诉争。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告钟宗旺未按期足额缴纳租金，对于纠纷的酿成应当承担全部责任。合同约定由被告钟宗旺承担承租期间的物业费、水电暖费等各项费用，原告对被告未按时缴纳的物业费、供暖费代为缴纳，并提交了正规发票，被告钟宗旺应当承担物业费及采暖费。原告与被告钟宗旺就欠付租金规定了相应的违约责任，违约金数额未超过法律规定。综上所述，对于原告要求被告钟宗旺支付欠付租金、物业费、供暖费、违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告钟宗旺应当按照合同约定期限向原告支付租金，否则，原告有权解除合同，收回房屋。在本案中，被告钟宗旺并未按照合同约定期限足额支付租金，原告有权解除合同收回房屋，故对于原告要求解除合同及返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司向原告作出不可撤销的承诺，承诺对钟宗旺租赁期间应付的房租、物业费及暖气费、违约责任承担连带保证清偿责任，系胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司真实意思表示，故对于原告要求被告胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司承担连带保证清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告拓能教育公司并未在《承诺函》、《承诺书》中盖章确认，故对于原告要求拓能教育公司承担连带保证清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条的规定，判决如下：一、解除原告甘肃地天泰房地产开发有限公司与被告钟宗旺于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》，被告钟宗旺将租赁房屋（位于西固区返还给原告甘肃地天泰房地产开发有限公司。二、被告钟宗旺于本判决生效之日起十五日内给付原告甘肃地天泰房地产开发有限公司租金717452元、物业管理费37364.64元、供暖费65790.4元、违约金375473.64元。三、被告胡静坤、兰州豪尔斯健身服务有限公司、陈怡君对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告甘肃地天泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费7780.4元，由被告钟宗旺、胡静坤、兰州豪尔斯健身服务有限公司、陈怡君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨静二〇一九年十一月一日书记员  宗晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。