四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初2868号 原告：郝绍琼，女，汉族，生于1974年7月2日，四川省江油市人，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：周华明，四川平戈律师事务所律师。 被告：董书君，女，汉族，生于1993年3月6日，山东省博兴县人，住山东省博兴县。 被告：严丽蓉，女，汉族，生于1971年1月15日，四川省江油市人，住四川省江油市。 原告郝绍琼与被告董书君、严丽蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝绍琼的委托诉讼代理人周华明到庭参加诉讼，被告董书君、严丽蓉经本院公告传票传唤无正当理由，逾期未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告郝绍琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即连带向原告返还所欠租金40,000元。2、判令被告立即连带向原告支付应分得的拆迁补偿款项60,000元。3、判令被告向原告支付违约金10,000元。4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2014年4月26日，原告郝绍琼与四川省江油市豫蜀夜视利反光材料有限公司签订《厂房场地租赁合同》。由原告承租其老厂区的一楼一底房屋一楼中间一间房屋、附属用房及相应场地，原告承租后，对租赁标的物进行了维修、加固、装饰装修，并投入设施、设备接通了水、电、气。2015年1月1日，原告与赵彩云签订《租赁合同书》，原告向赵彩云出租上述一楼一底房及后面的场地，并对租赁期限、租金、拆迁补偿款的办理和分配、违约责任等事项进行了约定，赵彩云承租后以该房屋从事餐饮经营，2016年1月21日，赵彩云经原告同意后将租赁物转租给被告（被告董书君签订合同，被告严丽蓉为实际经营人），被告同意严格遵守原告与赵彩云的租赁合同条款，被告接收后继续从事餐饮经营，店名为“川鲁鲜羊”。2016年3月30日，被告承租原告租赁房屋区域后面的场地，双方签订《场地租用合同》，被告承租该场地后于2018年6月1日未经原告同意擅自转租。在租赁期间，被告长期拖欠租金及水电费用，2019年2月，在该房屋拆迁过程中，被告并未遵守《租赁合同书》的约定：由原告同意进行与相关部门拆迁安置补偿事宜的协商，拆迁安置款由原告统一领取后按本合同约定向被告应分得的拆迁补偿款，因此被告的上述行为严重违反双方合同约定，事后原告要求被告按《租赁合同书》约定支付原告应分得的拆迁补偿款项及支付尚欠租金，被告置之不理。 被告董书君、被告严丽蓉未作答辩，也未提交书面答辩状和证据。 经审理查明：2014年4月26日，原告郝绍琼与案外人四川省江油市豫蜀夜视利反光材料有限公司签订《厂房场地租赁合同》一份，约定由郝绍琼承租四川省江油市豫蜀夜视利反光材料有限公司的老厂房，租赁期限三年，自2014年5月29日至2017年5月28日，租赁期满，在没有被政府征用的情况下，合同自动续期至2020年5月28日止。 2015年1月1日，原告郝绍琼（出租方和甲方）与案外人赵彩云（承租方和乙方）签订《租赁合同书》一份，约定郝绍琼将其承租夜视利老厂252号一楼一间房屋出租给赵彩云（约100平米），租赁期限三年，自2015年1月1日起至2018年1月1日至，合同期满，如房屋未被拆迁，合同自动延期两年，合同条款对双方继续有效；租金为每年28,000元，两年内租金不变，两年后租金按年递增，递增率为上一年租金的5-8%，每年租金应提前30日付清下一年度租金；在合同期内，该房屋被征用或需拆迁，乙方应无条件配合，甲方或相关部门出具正式搬迁通知时，甲方无偿给乙方两个月的搬迁时间。由此产生的拆迁补偿费用分配办法：1、在本合同签订之日起三年内被拆迁，属乙方投入并报甲方备案的装饰、装修，拆迁所得到的拆迁补偿款全部归甲方所有；2、在本合同签订后满三年起至第五年内，乙方投入并报甲方备案的装饰、装修。拆迁所得的拆迁补偿款乙方享有50%，甲方享有50%；3、在本合同签订之日起满五年后，乙方不再享有任何拆迁补偿款；4、未报甲方备案的装饰、装修和除乙方投入的装饰、装修以外的任何拆迁安置补偿款与乙方无关，全部归甲方所有。一方违约，应向对方承担违约金，违约金的标准双方同意为本协议租金总额的10%。 2016年1月21日，案外人将其承租夜视利老厂252号一楼房屋一间（约100平米）转租给本案被告，周华明作为原告郝绍琼的代理人在合同上签署“同意赵彩云将该门面转租给董书君，并按本合同履行权利、义务。注：门面后搭建的房屋属违法建筑，拆迁时无任何赔偿或补偿，周华明，2016.1.21”，被告董书君签署“同意严格按本合同履行，享受权利，履行义务，同意甲方备注意见”。 2016年3月30日，周华明作为原告郝绍琼（出租方和甲方）的代表与被告董书君（承租方和乙方）签署《场地租用合同书》一份，约定甲方将位于四川省豫蜀夜视利反光材料有限公司老厂区的场地出租给乙方，租赁期限2年，自2016年4月1日至2018年4月1日至，该场地（含乙方的投入）所产生的拆迁补偿费用全部归甲方所有，乙方不享有补偿。 2019年1月25日，四川省江油市豫蜀夜视利反光材料有限公司发出一份《施工通告》，内容为“各苗木经营者及租户：我公司定于2019年1月26日上午8点30分开始对我老厂区厂房拆除，为确保施工安全，将同时停止水电气供应，请各位租户及苗木经营者提前做好准备，有碍我公司施工的物品设施尽快搬离。对施工过程中造成的损失我公司不负责任。”。 2019年2月25日，四川豫州龙源置业有限公司向严丽蓉转款人民币90,000.00元，载明“用途：拆迁搬迁补偿款”。 原告郝绍琼向被告董书君、严丽蓉催收下欠租金及拆迁补偿款无果，遂于2019年6月11日诉至本院请求判如所请。 上述事实，有原告身份证复印件、被告身份证复印件及户籍信息、《说明》、《厂房场地租赁合同》、《租赁合同书》、《场地租用合同书》、《施工通告》、照片、银行卡户专用回单、及原告陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：原告郝绍琼与被告董书君之间签订《租赁合同书》、《场地租用合同书》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告郝绍琼将其承租的房屋转租给被告董书君，董书君未按约定向原告郝绍琼缴纳租金，已构成违约，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利，对原告诉请被告董书君支付2017年6月至2018年底租金40,000元及违约金10,000元，均低于合同约定的标准，本院予以支持；被告严丽蓉并非合同当事人，对原告诉请被告严丽蓉连带承担支付租金的责任，本院不予支持。 关于原告郝绍琼诉请被告董书君及被告严丽蓉连带向被告支付应分得拆迁补偿款60,000元的问题，原告在本院指定的举证期限内未能提供证据证实董书君实际取得了《租赁合同书》约定的拆迁补偿款，亦未能证实被告严丽蓉取得拆迁补偿款系代董书君领取，而被告严丽蓉并非《租赁合同书》的当事人，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，应由原告郝绍琼承担举证不利的后果，对原告该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,缺席判决如下: 一、被告董书君于本判决生效后十日内向原告郝绍琼支付租金人民币40,000元； 二、被告董书君于本判决生效后十日内向原告郝绍琼支付违约金人民币10,000元； 三、驳回原告郝绍琼的其他诉讼请求； 四、驳回原告郝绍琼对被告严丽蓉的诉讼请求。 若被告未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,500元，由被告董书君承担1,136元，由原告郝绍琼负担1,364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审 判 长  唐海军 人民陪审员  黄 穗 人民陪审员  郭秀兰 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  罗 雯 附：《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。