福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2745号 上诉人（原审被告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈添松，男，1973年10月6日出生，汉族，住福建省东山县。 被上诉人（原审原告）：陈华珍，女，1971年10月17日出生，汉族，住福建省东山县。 上诉人福建新新房地产开发有限公司（下称新新公司）因与被上诉人陈添松、陈华珍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新新公司的委托诉讼代理人蓝建全、邱世吴到庭参加诉讼。被上诉人陈添松、陈华珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈添松、陈华珍逾期办证违约金诉讼请求。事实和理由： 一、一审法院认定新新公司应承担逾期办证违约责任，认定事实不清，适用法律不当。1.新新公司早在2017年11月份已申请办理用地复核验收，政府部门未及时反馈；后新新公司又于2018年1月23日向政府部门发《请示函》催促办理。以上说明逾期办证系政府部门原因所致。2.政府部门未及时办理用地复核验收系其内部权限调整和工作交接原因。新新公司于2017年12月已具备初始登记条件，如不是上述原因，不会导致逾期受理用地复核验收。本案中，政府部门2018年3月才开始受理用地复核验收，后因上述原因，直至2018年10月22日才正式出具受理通知书，有悖于通常15日期限。3.新新公司在用地复核办证过程中无过错，未按期缴纳土地出让金系因相对方未交付净地属行使正常抗辩，不属违约。4.一审法院认定新新公司逾期办证系第三人原因所致，属新新公司与政府部门另一法律关系，不影响新新公司承担违约责任。该认定适用法律错误。根据双方约定，“因出卖人原因逾期办证”系新新公司承担逾期办证违约责任的构成要件。 二、一审法院认定逾期办证违约金起算点错误。根据本案合同第九条约定，逾期办证违约金应以讼争商品房交付使用第二日，而非以视为讼争商品房交付第二日作为起算点。 陈添松、陈华珍未向本院提交书面意见。 陈添松、陈华珍向一审法院起诉请求：新新公司支付逾期交房违约金83715.3元；二、新新公司支付逾期办证违约金20857.2元。 一审法院认定事实：陈添松、陈华珍于2014年6月12日与新新公司签订《商品房买卖合同》，约定陈添松、陈华珍向新新公司购买址在福建省东山县环路东侧新新·帝景国际星城2号楼1509号商品房，总价款573000元。合同第八条约定：出卖人应在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《补充协议》第五条第三项约定：出现昼夜降雨超过18毫米及六级或六级以上大风天气、遇政府部门作出暂停施工作业或者实施交通管制等决定时间达到8小时以上等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《补充协议》第五条第六项约定：因买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。《补充协议》第十二条第二项约定：以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，陈添松、陈华珍支付了全部购房款。 讼争商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 一审法院认为：双方争议的主要焦点为：一、新新公司是否构成逾期交房；二、新新公司是否构成逾期办证。 新新公司是否构成逾期交房 《补充协议》第五条第三项约定，系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范要求，也符合商品房建设开发实际情况，并未免除出卖人逾期交房责任，也未排除买受人主要权利，其内容公平合理，合法有效。《气象报告》所采用数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，该证据真实性应予确认。《监理日记》《施工日志》其内容由监理单位和施工单位工作人员记录，二者可以互相印证，该证据真实性应予确认。经核对，《监理日记》《施工日志》和《气象报告》，自合同签订之日（2014年6月12日）起至约定交房之日（2016年6月30日）止，昼夜降雨量超过18毫米及六级或六级以上大风天气导致停工天数共计420天，故新新公司据此可顺延交房420天，即约定交房时间2016年6月30日可顺延至2017年8月25日。讼争商品房所在建设项目不在高考考点500米范围内，且根据《监理日记》《施工日志》记载，施工单位并未因此停工，故新新公司主张高考停工1天，应不予确认。新新公司于2017年10月29日向陈添松、陈华珍发出收楼通知书，陈添松、陈华珍也于2017年10月31日办理了交房手续，故应认定新新公司于2017年10月31日履行交房义务。综上，本案约定交房时间顺延至2017年8月25日，新新公司于2017年10月31日履行交房义务，已构成逾期交房。 二、新新公司是否构成逾期办证 新新公司于2017年10月31日已履行交房义务，按双方约定其应于2017年12月30日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但本案中新新公司并未按时办理房屋所有权初始预登记，致使陈添松、陈华珍不能在讼争商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，故应认定新新公司已构成逾期办证违约，其应承担相应违约责任；逾期协助办证计算期间应自2018年1月30日起算。新新公司协助办证义务既包括办理完毕房屋所有权初始登记，也包括具备办证条件后通知买受人。故本案应以出卖人完成土地使用权和房屋所有权协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证截至日，也即新新公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。经计算，本案中新新公司逾期办证289天。新新公司所提交证据可以证实其在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金行为，致使相关行政部门在用地复核验收过程中需进一步核实履约情况，故应认定新新公司对此存在过错。虽本案也存在东山经济技术开发区管理委员会违约颁发《国有土地使用证》及受政府有关土地和规划建设管理权限调整等影响，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，属新新公司与相关行政部门之间其他法律关系，不影响新新公司向买受人承担违约责任。新新公司主张非其原因导致办证逾期，其无需承担违约责任，缺乏依据，应不予采纳。 综上，本案合同有关交付期限、逾期交房违约责任、商品房交付、产权登记等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。经核对，新新公司交房共逾期67天，其应支付逾期交房违约金11517.3元（573000元×0.0003/天×67天）；办证共逾期289天，其应支付逾期办证违约金16559.7元（573000元×0.0001/天×289天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、新新公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈添松、陈华珍支付逾期交房违约金11517.3元；二、新新公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈添松、陈华珍支付逾期办证违约金16559.7元；三、驳回陈添松、陈华珍的其他诉讼请求。案件受理费2392元，减半收取计1196元，由陈添松、陈华珍负担945元，新新公司负担251元。 二审中，新新公司围绕上诉请求依法提交签收单、《承诺书》东山县人民政府东政综［2018］19号文件、一手房不动产权证办理流程材料、收款收据、产权代办通知快递单及投递纪录、福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1794号民事判决书等7组证据，拟证明：一、讼争商品房于2017年12月29日实际交付；二、新新公司已尽办证义务，本案逾期办证系相关行政部门和出卖人原因，而非新新公司原因；三、另案逾期办证违约金系以商品房实际交付日作为起算点。对上述证据及其拟证明事实，本院认定如下：一、上述证据或有原件，或当事人对真实性、合法性无异议，且无相反证据证伪，故上述证据真实性、合法性应予认定；二、上述证据拟证明事实第一部分，与一审法院所认定时点明显矛盾，而新新公司于二审庭审中对一审法院认定事实无异议，实质上对一审法院所认定时点已认可，故根据自认规则，应不予认定；上述证据拟证明事实第二部分，因新新公司一审所提交证据显示其存在未如期缴交土地出让金行为，该行为性质认定涉及其与行政部门出让合同权利义务关系，不属本案审理范围，该行为是否系行使合同正当抗辩，本案无法认定，新新公司仅凭一审提交证据和上述证据无法排除本案逾期办证其存在自身原因，故应不予认定；上述证据拟证明事实第三部分，仅系类案判法，与本案缺乏关联性，故应不予认定。 对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下二个争议焦点：一、新新公司是否应承担本案逾期办证违约责任；二、逾期办证违约金起算日如何认定。 新新公司是否应承担本案逾期办证违约责任 根据本案事实，讼争商品房于2017年10月31日已实际交付陈添松、陈华珍，故根据本案合同第十四条约定，应认定2018年1月29日系约定办证截至日。本案中，至2018年1月29日约定办证截至日，陈添松、陈华珍仍未取得讼争商品房权属证书，根据上述约定，新新公司对该逾期非属其原因应负举证责任。但如前述，新新公司一审所提交证据显示其存在未如期缴交土地出让金行为，因该行为性质认定涉及其与行政部门出让合同权利义务关系，不属本案审理范围，本案无法直接认定该行为是否系行使合同正当抗辩，即无法排除本案逾期办证其存在自身原因，故应认定新新公司举证不能，应承担本案逾期办证违约责任。新新公司主张本案逾期办证非属其原因，与事实不符，理由不能成立。 逾期办证违约金起算日如何认定 根据前述认定，因新新公司二审中自认一审法院认定讼争商品房实际交付时点正确，故其二审中举证拟证明该时点系另一时间，应不予采信。新新公司主张讼争商品房实际交付时点为2017年12月29日，并应以此延后90日起算逾期办证违约金，与事实不符，理由不能成立。 综上，新新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈添松、陈华珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费214元，由福建新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 （） 二〇一九年十一月二十六日 法官助理徐明水 书记员林延龄 书记员蒋舒红