河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终1644号上诉人（原审原告）：王霞，女，1973年3月15日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：安海旺，男，1974年6月22日出生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人（原审原告）：魏廷强，男，1966年3月10日出生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人（原审原告）：温海涛，男，1983年11月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：张清林，河南众孚律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：付艳国，河南众孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：濮阳市社会医疗保险处，住所地濮阳市黄河路西段，统一社会信用代码12410900742543090G。法定代表人：龙丽，该单位临时负责人。委托诉讼代理人：张巍，河南泽民律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝楠（实习），河南泽民律师事务所律师。上诉人王霞、安海旺、魏廷强、温海涛与上诉人濮阳市社会医疗保险处（以下简称：医保处）房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人王霞、安海旺、魏廷强、温海涛的委托诉讼代理人张清林，上诉人医保处的委托诉讼代理人张巍、祝楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王霞、安海旺、魏廷强、温海涛上诉请求撤销濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初1817号民事判决，依法改判赔偿其损失10520810.4元、返还购房款1956000元。事实及理由：王霞等人向医保处返还房屋前的租金收益2036253.6元应由王霞等人所有，不应从医保处赔偿损失的数额中扣除。医保处上诉请求撤销濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初1817号民事判决赔偿损失部分。事实及理由：1、评估报告不真实、不合法；2、房屋差价系预期利益，不属于合同无效的赔偿范围；3、一审判决医保处对合同无效承担80%的主要责任，有失公允。王霞、安海旺、魏廷强、温海涛向一审法院起诉请求：判令医保处退还购房款1956000元；赔偿损失13151013元；支付零星工程款208471元；支付垫付的拉建围墙款95000元；本案评估费、保全费、案件受理费等均由医保处承担。一审法院审理查明：医保处职工培训、康复中心项目经河南省劳动厅批准，于2001年10月16日经濮阳市计划委员会批准立项。2003年，医保处受让原濮阳市天鹰有限公司10.65亩土地使用权，土地用途商业住宅用地，使用权类型是出让地。医保处获得该宗土地使用权后，决定在该宗土地上建设康复中心楼、职工住宅楼各一栋。康复中心楼原设计为6层，总投资为700万元，后经2002年3月5日濮阳市人民政府规划联席会议纪要重新调整设计方案，改6层为10层，总投资增加到1100万元。另查明，为解决以上投资增加的资金缺口，医保处以每平方米优惠市场价格200元标准公开向本单位职工出售。2004年4月30日，医保处单位职工王瑞刚（乙方）受王霞及李保臣、王志强、韩希东委托，以买受人身份与医保处（甲方）签订房屋买卖合同一份，主要约定：甲方将职工培训、康复中心综合楼一层部分房屋及其所附土地、楼前土地使用权、二层全部房屋出售给乙方，其中上下贯通的一、二层楼房，面积约960平方米，价格为1700元/平方米，纯二层楼房面积约270平方米，价格为1200元/平方米，总计价款约1956000元；甲方应当在办理整体房产手续的同时，为乙方办理一、二层产权手续、楼前土地使用权手续，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方承担违约责任；合同违约金定为该房屋总计价的30%。2004年4月2日至2009年8月27日，医保处分批收到以上买受人支付购房款累计1956000元。因康复中心楼所需资金缺口未全部解决，康复中心楼自2004年8月开始施工，原定竣工日期为2005年12月，推迟至2015年尚未正式竣工验收。又查明，2014年初，王霞等人在项目未竣工验收的情况下，接收了案涉房屋，并进行了一定的修缮完工。2011年冬天，因市一创双优要求，涉案房屋拉建围墙费用95000元，由王霞等人2014年6月25日代支付于施工人申文彬，医保处财务账目显示有该笔费用，但未实际支出。王霞等人提交申文彬出具收条一份，内容为“今收到围墙工程款95000元，备注：因一创双优要求，2011年冬天建设的围墙，项目责任单位医保中心”。又查明，2015年王霞及案外人李保臣、王志强、韩希东向一审法院提起诉讼（见2015华法民初字第3188号、2015濮中法民一终字第470号案），要求医保处办理上述房产产权登记手续。2016年2月2日，濮阳市中级人民法院二审作出民事判决，认定王霞等人以王瑞刚名义与医保处签订合同并交纳了全部购房款，王霞等人系适格原告；案涉房屋系市财政拨款建设的国有事业单位办公及社保服务用房，财产性质系国有事业单位占有使用的国有资产，医保处在转让涉案房屋时，未履行审批手续，未经评估，从防止国有资产流失角度考虑，认定双方签订的房屋买卖合同无效。2017年4月14日，医保处向一审法院提起诉讼，要求王霞及李保臣、王志强、韩希东等人返还房屋，一审法院于2017年8月1日作出（2017）豫0902民初4406号判决，判决返还医保处涉案房屋。王霞等人已向医保处办理返还房屋手续。再查明，2014年7月14日，王霞等与案外人韩希军签订房屋租赁合同，将案涉房屋全部交于韩希军承租，约定租金标准为509063.4元/年，租赁期限自2014年9月1日起至2024年8月31日，租金半年支付一次。韩希军于当年7月16日另与案外人武素彩签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租与武素彩，约定租金标准为584125.8元/年。王霞等按509063.4元/年标准收取韩希军租金至2018年8月31日，此后未再收取。生效判决指令王霞等返还被告房屋后，王霞于2018年4月20日向韩希军发出通知，同意其将后续租金直接交付于医保处。本案诉讼过程中，一审法院法院委托河南方兴资产评估事务所有限公司对案涉房屋2017年8月法院判令返还时的市场价值、王霞等请求的修缮工程费用予以评估，结论为：涉案房屋在2017年8月1日的市场价值为15107013元，修缮工程费用在2014年7月15日的价值为208471元（其中含垃圾清运费16150元、一楼地面硬化费用82109元、门前地面硬化费用109852元）。还查明，李保臣于2018年1月24日、韩希东于2017年11月8日、王志强于2017年10月18日分别将各自份额案涉合同权利对应转让于本案原告安海旺、魏廷强、温海涛。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据庭审查明，生效判决已经认定案涉房屋买卖合同无效，本案采信该认定。围绕王霞等四人的诉讼请求和双方争议，经一审法院审判委员会讨论，分析认定如下：一、关于王霞等四人的诉讼主体资格问题，经（2015）濮中法民一终字第470号生效民事判决认定，王霞等系涉案房屋的购买人，房屋买卖合同被认定无效后，已办理了将案涉房屋向医保处返还手续。李保臣、韩希东、王志强分别将其对医保处返还购房款赔偿损失等合同权利转让给本案安海旺、魏廷强、温海涛，并已通知医保处，符合法律规定。王霞、安海旺、魏廷强、温海涛作为本案原告，主体适格。对医保处提出的安海旺等人无权提起本案诉讼的辩称意见，一审法院不予采纳。二、关于王霞等四人请求退还购房款并赔偿房屋差价损失问题。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案合同无效，王霞等四人请求医保处返还所支付的购房款，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于王霞等四人主张医保处应赔偿其房屋价值增值损失，属于缔约过错赔偿责任问题。合同法第五十八条规定，对于合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就案涉合同无效事由来看，为防止国有资产流失，处置前的审批及评估等程序设置系法律强制性规定，双方均应周知。但该相关手续的办理系医保处处分案涉房屋前应当履行的事项，为医保处应当履行的合同前义务。显然，医保处作为国有资产处分人，未履行上述相关手续即行公开处分，与王霞等四人签订买卖合同，是案涉合同的无效的根本原因；同时，以上手续虽非王霞等四人所应履行义务，但国有资产相关处分程序系法律强制性规定，王霞等四人应予周知，这说明王霞等四人在签订合同时存在未尽合理注意义务的过错。综上，案涉合同无效的主要责任在于医保处，王霞等四人负次要责任。关于合同无效对王霞等四人造成的损失的界定问题，医保处为解决建设资金问题，以市场价格为参照对外公开出售案涉房屋，是国有资产进入市场交易的具体表现，本身并非法律所禁止。因案涉合同无效，王霞等四人所丧失不仅仅是合同约定的房产，还丧失了利用同等交易机会获取市场变化所带来的利润。根据司法鉴定机构的鉴定结论可见，案涉房屋市场价格自合同签订以来上涨明显，王霞等四人确无法以原定价格再购得相应的房屋，该差价损失是客观存在并已经发生的事实，并非预期或履行利益损失。医保处虽为事业单位，但在市场交易中的交易地位与其他市场主体平等，同样应当依法承担相应的民事责任。王霞等四人请求按照经双方协商选取委托司法鉴定机构作出的评估结论确定其损失，于法有据，一审法院予确认。根据以上过错分析认定及王霞等四人购买时价格略低于市场价格等事实，基于公平原则，对于该部分增值损失，一审法院确定由医保处承担80%的赔偿责任。同时，考虑王霞等四人对案涉房屋实际使用并受益的事实，确定医保处应赔偿王霞等四人的损失范围，还应将该部分受益予以去除。根据查明，王霞等四人向医保处返还案涉房屋前，实际使用房屋并收取案涉房屋租金4年，其所获取的收益为509063.4元/年×4年=2036253.6元，该数额应从医保处支付的赔偿数额中予以扣除。至此，医保处基于缔约责任应向王霞等四人赔偿的损失数额为[（15107013元-1956000元）×80%-2036253.6元]=8484556.8元。三、关于王霞等四人请求的修缮工程费用及垫付的拉建围墙款。前生效判决中虽认定王霞等四人在接手案涉房屋后对房屋进行了一定修缮完工，但未明确具体项目。本案医保处对王霞等四人主张的其负担垃圾清运、一楼及门前地面硬化的事实不予认可，王霞等四人提交的相关自然人出具的收费收据并不足以证明其主张的以上事实，故对王霞等四人请求的该项修缮工程费用（垃圾清运费16150元、一楼地面硬化费用82109元、门前地面硬化费用109852元），本案不予支持，王霞等四人待证据充分后，可另行处理。王霞等四人所主张的在城市创建活动中代被告垫付的拉建围墙款，非基于案涉房屋买卖合同履行所产生，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，王霞等四人另行主张为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院判决如下：一、被告濮阳市社会医疗保险处向四原告返还购房款1956000元、赔偿损失8484556.8元，共计10440556.8元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费114263、保全费5000元、评估费40000元，共计159263元，由原告等负担51363元，被告濮阳市社会医疗保险处负担107900元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案中的房屋买卖合同已经生效判决认定无效，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案合同无效，王霞等人已向医保处办理返还房屋手续，现请求医保处返还购房款，有事实和法律依据，应予支持。关于涉案房屋价值增值损失，是否属于缔约过错赔偿责任问题。因案涉合同无效，王霞等人所丧失不仅仅是合同约定的房产，还丧失了利用同等交易机会获取市场变化所带来的利润。根据司法鉴定机构的鉴定结论可见，案涉房屋市场价格自合同签订以来上涨明显，王霞等人确无法以原定价格再购得相应的房屋，该差价损失是客观存在并已经发生的事实，并非预期或履行利益损失。一审法院综合双方的过错程度，判决医保处对合同无效承担80%的主要责任并无不当。王霞等四人向医保处返还案涉房屋前，实际使用房屋并收取案涉房屋租金4年，其所获取的收益为509063.4元/年×4年=2036253.6元，涉案房屋买卖合同无效，因该合同取得的该部分财产应当返还医保处。综上所述，上诉人王霞、安海旺、魏廷强、温海涛与上诉人濮阳市社会医疗保险处的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由王霞、安海旺、魏廷强、温海涛负担23090元，濮阳市社会医疗保险处负担71192元。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十一月二十二日书记员 赵 令