湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初1373号原告：田子莘。委托诉讼代理人李明照，湖北元申律师事务所律师。被告：武汉深江物业发展有限公司。法定代表人邓质方。委托诉讼代理人段斌，湖北立丰律师事务所律师。原告田子莘诉被告武汉深江物业发展有限公司（以下简称深江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员辛汉华、陈启芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，原告田子莘及其委托诉讼代理人李明照，被告深江公司的委托诉讼代理人段斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田子莘诉称，2016年12月14日，原、被告签订了《恋湖家园滨湖区商品房认购书》，原告依约履行了合同义务，支付了定金。期间，因金银湖楼盘限购，购买人数众多，被告以原告不符合限购条件为由拒绝配合原告办理手续，并故意拖延时间至异议登记时间到期。原告是符合限购条件的，后被告将诉争房屋卖给第三人并办理了房屋过户登记手续，导致被告根本违约。正是因为被告的违约行为直接导致了原告丧失以原有价格购买同类地段、同样面积房屋的机会，这一间接损失是客观存在的，理应由被告承担。请求判令：1、解除2016年12月14日原、被告签订的《恋湖家园滨湖区商品房认购书》；2、被告返还原告已付的购房定金10,000元；3、被告赔偿原告房屋涨价损失753,526.7元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告深江公司辩称，1、田子莘违反了《认购书》的约定，无权要求深江公司返还定金，深江公司已依约不予返还定金，并另行出售了房屋，田子莘无需亦无权再主张解除《认购书》；2、田子莘主张深江公司赔偿房屋涨价损失，无任何事实和法律依据。原告田子莘为支持其诉讼请求，向本院提交了《恋湖家园滨湖区商品房认购书》及收据、原告向房管部门投诉和书面答复意见三份及录音、案涉房屋周边房价的网页打印件。被告深江公司在举证期限内未向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人均无异议的证据，本院作为认定案件事实的依据予以采信，对于双方当事人有异议的证据及待证事实，本院认定如下：2016年12月14日，田子莘（买受人、乙方）与深江公司（出卖人、甲方）签订了《恋湖家园滨湖区商品房认购书》，双方在认购书中约定，乙方按照下列条件向甲方认购恋湖家园滨湖区一期X幢X单元X层X号房。该商品房建筑面积为96.73平方米，其中套内建筑面积77.04平方米。该商品房按建筑面积计价，每平米单价为7,210元，总金额为697,423元。在签署本认购书时，乙方自愿支付人民币10,000元作为认购定金，该定金在签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）时抵作房款。乙方选择贷款方式付款（包括银行按揭和公积金贷款）。乙方须于本认购书签署后15日内（即2016年12月28日前）支付首期房款217,423元（含认购定金），同时签署购房合同、房屋装修赠与协议及业主临时公约承诺书。余款480,000元由乙方向银行申请贷款支付。本认购书签署后，乙方须向贷款银行提供银行按揭、公积金贷款所需的全部真实资料，并于购房合同签署后15日内，办理完毕贷款申请手续，并签署抵押贷款合同（协议），否则视为逾期付款，乙方按购房合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。乙方须按约定的付款方式在期限内到恋湖家园营销中心支付楼款及签署购房合同、房屋装修赠与协议及业主临时公约承诺书，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。认购书中还约定了其他权利义务。原告田子莘于当日向被告深江公司支付定金10,000元。被告深江公司向原告田子莘出具收据，载明交款单位为田子莘（8-****），收款方式为刷卡，金额为10,000元，收款事由为购房定金，被告深江公司在收据上加盖了转账收讫的印章。2016年12月21日，武汉市住房保障和房屋管理局下发通知，将东西湖区金银湖片区纳入限购范围，并从2016年12月22日起实施。被告深江公司与原告田子莘未能进行网签，亦未能继续签订《武汉市商品房买卖合同》。原告田子莘就相关情况向武汉市住房保障和房屋管理局进行反映，武汉市住房保障和房屋管理局于2017年3月16日出具了《关于田子莘反映“恋湖家园”项目销售问题的答复意见书》。意见书载明：我市限购政策明确规定，非本市户籍居民家庭在中心城区购买首套住房的，应当提供自购房之日起前2年（含2年）连续在本市缴纳的社会保险或个人所得税证明，对补缴的社会保险或个人所得税证明不予认定。对于您在2016年12月份认购一套商品房，尚未进行网签的问题，如您在限购政策发布前已签订认购协议并缴纳定金或首付款，您可提供税务收据或税务机打票据、原市开发办印制的纸质合同、银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）材料，由开发企业持上述单据及《武汉市新购商品住房（限购）开通网上签约审核表》，向项目所属辖区房管部门提出开通网上签约申请，按照以前政策执行。原告田子莘对该答复意见不服，向湖北省住房和城乡建设厅申请复查，2017年5月5日，湖北省住房和城乡建设厅出具了复查意见。复查撤销了武汉市住房保障和房屋管理局的答复意见书，责成武汉市住房保障和房屋管理局在收到决定后30日内，重新作出处理回复。2017年6月1日，武汉市住房保障和房屋管理局再次出具答复意见。载明：一、反映的主要问题。您于2016年12月14日在东西湖区认购了恋湖家园滨湖区*期*-*-***住房，签订了《商品房认购书》，交纳了壹万元定金。开发企业以您受限购政策影响为由，不愿意配合办理网签手续，恳请我局介入处理，促成交易达成。二、回复意见。经联系开发企业，开发企业表示与您签订的《恋湖家园滨湖区商品房认购书》第二条、第三条：“购房人应于2016年12月28日前向开发公司付清其已认购商品房的首付款217,423元（含认购金）。同时签署购房合同、房屋装修赠与协议及业主临时公约承诺书，余款由其向银行申请贷款支付，否则视为其放弃购买该房屋，所付定金不予退还，其无须通知购房人，可另行销售该房屋。”您未按照《认购书》约定支付首付款（只缴纳了认购定金1万元），定金应当不予退还。且您个人客户信用报告显示，已有3笔住房贷款未清，银行贷款申请受限，不能通过贷款支付尾款，依据上述原因开发企业无法与您签订购房合同。经东西湖区房管局协调，您与开发企业不能达成一致意见，鉴于您与开发企业对已签订的《认购书》履行与否存在纠纷，建议您可通过司法途径维护自身合法权益。另查明，被告深江公司已经将案涉房屋转售他人。2018年4月19日，原告田子莘诉至本院，请求如诉称。在诉讼过程中，原告田子莘向本院提出鉴定申请，要求鉴定案涉房屋的市场价格，后撤回了该鉴定申请。审理中，原告田子莘与被告深江公司申请调解，但双方最终未能达成一致的调解意见。本院认为，本案的争议焦点：一、双方签订的《恋湖家园滨湖区商品房认购书》的性质问题。二、双方在履行《恋湖家园滨湖区商品房认购书》的过程中是否存在过错以及是否符合解除条件，和相应责任承担的问题。一、关于原告田子莘与被告深江公司签订的《恋湖家园滨湖区商品房认购书》的性质问题。签订认购书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方之间构成商品房预约合同关系。《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；……。本案中，双方签订的《恋湖家园滨湖区商品房认购书》中并不包含房屋的交付使用条件、装饰标准等商品房买卖合同应当具备的主要内容，故该认购书的性质为预约合同。二、关于双方在履行《恋湖家园滨湖区商品房认购书》的过程中是否存在过错以及该认购书的解除和责任承担的问题。首先，预约合同是约定将来订立本约的合同，根据认购书的性质，双方签订认购书的目的是为约定将来另行签订商品房买卖合同。在双方预约合同履行过程中，因为限购政策的出台，原告田子莘在形式上属于限购范围，被告深江公司因而拒收了原告田子莘支付的首付款。但是根据房管部门提供的异议渠道，原告田子莘与被告深江公司订立认购书及原告田子莘实际付款的时间均在限购政策出台前，只要被告深江公司协助原告田子莘向房管部门提出异议申请，双方的认购书仍存在继续履行的可能。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故被告深江公司应当履行协助义务，积极促成交易的完成。被告深江公司以未收到相关通知便拒收房款的行为，应认定为未遵循诚实信用原则，全面履行预约合同义务的行为，故被告深江公司在预约合同的履行过程中存在过错。其次，关于合同的解除。因为认购的房屋已经由被告深江公司转售，原告田子莘签订认购书以及将来签订商品房买卖合同的合同目的均无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故对原告田子莘要求解除其与被告深江公司签订的《恋湖家园滨湖区商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。第三，关于合同解除后的法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告深江公司对于认购书的解除存在过错，应当返还原告田子莘已经支付的认购款10,000元并承担赔偿责任。对于原告田子莘要求被告深江公司赔偿其房屋涨价损失753,526.7元的诉讼请求，因为双方仅为预约合同关系，并未签订商品房买卖合同，故原告田子莘无权主张房屋涨价的损失。且原告田子莘提出损失金额为753,526.7元，但并未提供相应的证据证明该主张，应当承担举证不能的法律后果。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。原告田子莘已经支付的定金金额为10,000元，故被告深江公司应当赔偿原告田子莘损失的金额应为10,000元。对于原告田子莘的该项诉讼请求，本院在10,000元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告田子莘与被告武汉深江物业发展有限公司于2016年12月14日签订的《恋湖家园滨湖区商品房认购书》；二、被告武汉深江物业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告田子莘返还房屋认购定金10,000元；三、被告武汉深江物业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告田子莘损失10,000元；四、驳回原告田子莘的其他诉讼请求。案件受理费11,436元，由原告田子莘负担11,136元，由被告武汉深江物业发展有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 敏人民陪审员  辛汉华人民陪审员  陈启芳二〇一九年十一月六日书 记 员  涂宇萌