广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15332号上诉人（原审原告）：朱广义，男，1973年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明宏，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐展毅，男，1985年1月3日出生，汉族。身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈明皓，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅，广东正平天成律师事务所实习律师。原审第三人：广州市瑞泰皮具有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：翁国总。原审第三人：广州市昌隆皮具有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：翁国财。原审第三人：广州市花都区狮岭致越皮具商行，住所地广东省广州市花都区。经营者：赵建伟。原审第三人：广州市白云区鸿澳鞋厂，住所地广东省广州市白云区。投资人：许一武。原审第三人：翁国总，男，1969年8月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原审第三人：吴秀芳，女，1970年4月30日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原审第三人：翁国财，男，1968年7月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原审第三人：黄朝霞，女，1969年6月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原审第三人：赵建伟，男，1968年9月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原审第三人：许一武，男，1974年7月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原审第三人：何黄萍，女，1977年2月1日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：钟志，广东领华律师事务所律师。上诉人朱广义因与被上诉人徐展毅【原审被告中国建设银行股份有限公司广州花都支行（以下简称建行花都支行），已由广州市花都区人民法院作出的（2019）粤0114执异40号民事裁定书裁定变更申请执行人为徐展毅】、原审第三人广州市瑞泰皮具有限公司（以下简称瑞泰公司）、广州市昌隆皮具有限公司（以下简称昌隆公司）、广州市花都区狮岭致越皮具商行（以下简称致越商行）、广州市白云区鸿澳鞋厂（以下简称鸿澳鞋厂）、翁国总、吴秀芳、翁国财、黄朝霞、赵建伟、许一武、何黄萍案外人执行异议之诉一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱广义上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱广义的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由徐展毅承担。事实及理由如下：一、一审法院认定事实错误。1.一审认定朱广义举证不能错误。朱广义已向一审法院提交大量证据证明朱广义与何黄萍之间的《房地产买卖合同》并未解除，已构成完整充分的证据链。2.一审认定朱广义与何黄萍的《房地产买卖合同》已经解除，缺乏事实及法律依据。一审法院仅根据何黄萍已向朱广义退还85万购房款的事实及返还剩余135万购房款的具体约定，就认定《房地产买卖合同》解除，缺乏法律依据。且一审法院采信朱广义与何黄萍签订的《还款协议书》作为认定事实的依据，属于证据采用不当。另外，在卖方占有买方巨额房款且无力还款的前提下，不签订书面解除合同而无条件解除合同的行为也不符合常理。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条及九十三条的规定，何黄萍拒不承认更不履行双方达成过的解除原合同的合法协议，原购房合同失效的条件没有实现，故原购房合同并没有解除，仍受法律保护。二、一审法院适用法律错误。本案是案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用的解释》中关于执行异议之诉部分的规定及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条都对此有明确规定，但一审法院并未提及上述法律规定，而是适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，简单的以涉案房屋登记在何黄萍名下为由驳回朱广义的诉讼请求，属于适用法律不当。三、朱广义对涉案房屋享有排除执行的合法权利，一审对此不予认定属于认定事实不清，适用法律错误。朱广义与何黄萍签订《房屋买卖合同》约定双方于2015年7月31日前办理房屋过户手续，之后朱广义已支付购房款共计220万元并交付使用至今。涉案房屋于2015年6月被查封，何黄萍于2015年7月27日要求迟延办理过户，导致涉案房屋至今未完成过户。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，朱广义依法享有排除涉案房屋执行的权利。四、根据双方签订的书面材料可知，买卖合同并未满足约定的解除条件，一审认定合同关系解除没有依据，属于认定事实错误。根据双方于2018年3月19日签订的《还款协议书》及《证明书》约定，何黄萍仍有135万元未退还给朱广义，未达到双方约定的合同解除条件。后双方签订的《补充协议》约定何黄萍须支付补偿金10万元及购房款135万元之后才达到合同解除条件，但至今何黄萍未按时支付相应款项，所以买卖合同解除的条件并未成就。五、一审法院对朱广义提交的多份证据未予以审查，遗漏认定事实的主要证据，却认为朱广义须承担举证不能的不利后果，存在严重错误。综上，请求法院依法支持朱广义的全部诉讼请求。被上诉人徐展毅二审辩称：一、朱广义与何黄萍签订的《房地产买卖合同》已于2016年协商无条件解除，并不存在朱广义所称的因没有满足解除条件而没有解除。二、朱广义至今没有支付完毕购房款，相反何黄萍已于2016年就向其退还了部分购房款85万元，本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、涉案房屋未能及时办理过户手续是因为朱广义未能按时支付购房款，而非何黄萍的原因。四、即使涉案《房地产买卖合同》如朱广义所述其于后来所签订的《补充协议》确认因解除条件未成就而尚未解除，但由于在《补充协议》之前买卖双方已经签订了《还款协议书》，也就是说《还款协议书》生效之时买卖合同已经解除。即使后面的《补充协议》成立，因其重新达成的就涉案房屋的买卖关系是产生于涉案房屋被查封之后的，依法不能排除法院的强制执行。即使如朱广义所述的买卖合同一直没有解除，现存的买卖合同的法律效力是待定的，随着何黄萍向朱广义返还全部款项，买卖合同即已解除，不存在朱广义支付大部分或全部价款或把剩余价款支付给法院的可能。因为朱广义是一直在等待着何黄萍向其返还价款，而非是其支付价款，因此本案不能适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。朱广义主张以何黄萍返还全部价款作为合同解除的生效条件，这种把合同解除的法律后果颠倒作为解除的生效要件的情形，违背了法律的基本逻辑。三、综观朱广义提供的证据和陈述，朱广义没有证据证明其具备全额付清价款的能力，其一直在等待其此前持有的房屋出售收清价款后才能来支付涉案房屋交易的价款。而2015年9月13日的短信记录中还显示朱广义争取在这个月内让银行放款，放款后再向何黄萍支付110万元，该时间完全超过了原合同约定的2015年7月31日的过户时间，且至今都没有证据证明朱广义是否已经收到了银行放款或其具备付清房款的能力。上述陈述是为了证明朱广义无能力付清房屋价款并根据合同约定办理产权过户登记，因此涉案房屋不能过户的过错在于朱广义。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回朱广义的上诉请求，维持原判。原审第三人何黄萍二审述称：一、何黄萍与朱广义签订的《房地产买卖合同》已于2015年由双方协商解除，何黄萍已向朱广义退还了85万元，剩余的135万元只是一个债权，即允许朱广义继续使用涉案房屋，而朱广义对涉案房屋的使用权是用135万元的债权换来的。二、2018年3月17日签订的《还款协议书》，实际上就是双方协商解除《房地产买卖合同》以及确定债权的确认，该协议是真实有效的。至于朱广义后面陆续提及的《证明书》和《补充协议》，实际上是其为了继续使用涉案房屋而提出与中介方姚彦虎及何黄萍商量，以该三份文件达到朱广义继续使用涉案房屋的目的，并非是朱广义与何黄萍的真实意思表示，两者之间的真实意思表示应以2018年3月17日签订的《还款协议书》为准。按照正常的理解，何黄萍要向朱广义退还款项，双方的《房地产买卖合同》已经解除，何黄萍所欠朱广义的135万元，实际上就是何黄萍对朱广义的债务。原审第三人瑞泰公司、昌隆公司、致越商行、鸿澳鞋厂、翁国总、吴秀芳、黄朝霞、赵建伟、许一武经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。朱广义于2018年6月7日向一审法院起诉请求：1.不得执行位于广州市白云区xx号xx房的物业；2.判令广州市白云区xx号xx房归朱广义所有；3.本案诉讼费用由建行花都支行承担。经一审法院审理查明：涉案房屋位于广州市白云区xx号xx房，权属人是何黄萍。建行花都支行与瑞泰公司、昌隆公司、致越商行、鸿澳鞋厂、翁国总、吴秀芳、翁国财、黄朝霞、赵建伟、许一武、何黄萍金融借款合同纠纷一案，（2015）穗花法民二初字第887号民事判决已发生法律效力。根据建行花都支行的申请，一审法院立案执行，执行案号为（2016）粤0114执3614号。在（2015）穗花法民二初字第887号案审理过程中，建行花都支行申请财产保全，一审法院作出（2015）穗花法民二初字第887-1号民事裁定书，并于2015年6月10日查封了何黄萍名下的涉案房屋。执行阶段，该查封转为执行查封。之后，朱广义提起执行异议，一审法院于2018年4月19日作出（2018）粤0114执异126号执行裁定书，裁定：驳回案外人朱广义的异议请求。朱广义于2018年5月31日签收该裁定书后，于2018年6月7日提起本案诉讼。一审另查，2015年1月24日，朱广义、何黄萍在经纪方广州市xx有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》，约定朱广义向何黄萍购买涉案房屋，总价款2620000元，支付方式为：买方须在2015年1月24日支付定金100000元给卖方；首期楼款（不含定金）200000元，买方应于经纪方或银行通过还贷之日起由买方付至卖方贷款账号内；楼价余款2320000元，买方于完税过户当天直接支付给卖方。合同约定房屋交付使用的时间是买方支付完300000元；合同备注：双方最迟于2015年7月31日前到房管局交易登记中心办理递件过户手续，买方支付卖方定金300000元，2015年1月24日支付100000元，剩余200000元于2015年2月10日前支付。合同签订后，朱广义向何黄萍支付了购房款共计2200000元。何黄萍于上述合同签订当日将涉案房屋交付朱广义使用。关于涉案房屋未能办理过户手续的原因，双方均表示2015年7月31日前朱广义无法支付剩余购房款，涉案房屋在2015年6月已被查封。之后，因涉案房屋无法办理过户手续，朱广义提出解除合同。何黄萍向朱广义退还了购房款850000元，剩余1350000元尚未退还。朱广义认为其提出解除合同的条件是何黄萍将其支付的全部房款2200000元退还给其，因何黄萍一直未全额退还房款，故双方签订的《房地产买卖合同》尚未解除。何黄萍认为朱广义提出解除合同，其同意解除，《房地产买卖合同》在其退还850000元房款给朱广义时已经解除，至于剩余的1350000元已经变更为借贷关系，对此，何黄萍提交一份其与朱广义、中介人员于2018年3月17日签订的《还款协议书》予以证明。《还款协议书》的内容为：“……因各种原因导致房屋迟迟无法办理过户手续。何黄萍陆续退还朱广义85万元购房款，目前仍有135万元未退还朱广义。经双方和平协商，朱广义同意何黄萍分期返还剩余的135万元欠款，具体如下：2018年5月1日前，返还15万元；2018年10月1日前，返还20万元；2019年10月1日前，返还50万元；2020年10月1日前，返还50万元。以上规定的每一期还款，如果何黄萍未能按时返还，均构成对该协议的整体违约，需按欠款总额及国家规定的最高上限支付违约金。朱广义愿意根据届时的实际情况，给予何黄萍一定时间的宽限期，但仍保留按前述约定追究的权利。”朱广义对上述《还款协议书》的真实性予以认可，但认为双方于2018年3月19日签订的另一份《还款协议书》对内容进行了变更。《还款协议书》内容为：“……双方多次约定，以何黄萍女士限期退还全部房款为条件，双方解除购房合同。但是，时至今日，何黄萍女士仍有135万元房款未退还朱广义，未能满足双方约定的合同解除条件。今年3月15日，朱广义收到花都法院公告后才得知，该物业早已被查封并将于近期公开拍卖。经咨询法律界有关朋友意见，朱广义决定以双方签订购房合同合法有效在先、仍然为由，向法院提出终止执行申请。若此申请最终不被法院采纳，双方同意解除合同，何黄萍分期返还135万元欠款，具体如下：……”何黄萍对朱广义提交的《还款协议书》的真实性予以确认，但认为内容不是双方的本意，是朱广义为迟延拍卖执行让其签订的，并不是为了履行协议；朱广义亦确认是为了迟延拍卖执行让何黄萍签订了，且部分内容已经作废。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据房屋管理部门的登记显示，涉案房屋现登记在何黄萍名下，何黄萍是房屋的所有权人，朱广义要求确认涉案房屋的所有权归其所有缺乏理据，一审法院不予支持。对于朱广义提出的要求停止对涉案房屋的执行行为的诉讼请求，一审法院认为，朱广义与何黄萍签订了《房地产买卖合同》，在合同履行过程中，因涉案房屋被查封，双方协商一致解除合同。朱广义认为双方约定合同在何黄萍退还全部购房款之后才解除，何黄萍对此不予确认，因朱广义对其陈述未提交证据证明，故应由其承担举证不能的法律后果。另外，根据何黄萍向朱广义退还购房款850000元的事实，以及双方在2018年3月17日签订的《还款协议书》中对剩余1350000元返还的具体约定，一审法院认定朱广义与何黄萍之间的房在屋买卖合同关系已经解除，至于剩余款项的退还双方已另行达成协议。本案中，在房屋买卖合同已经解除后，朱广义再以其是涉案房屋的买受人提出停止对涉案房屋的执行行为缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。第三人瑞泰公司、昌隆公司、致越商行、鸿澳鞋厂、翁国总、吴秀芳、翁国财、黄朝霞、赵建伟、许一武经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，于2019年1月18日作出如下判决：驳回朱广义的全部诉讼请求。案件受理费27760元，由朱广义负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，朱广义与何黄萍及姚xx于2018年4月2日签订《补充协议》，主要内容为：何黄萍需于2018年4月4日前支付朱广义补偿金10万元作为双方解除购房合同前提之一。朱广义按时收到10万元补偿金及135万元购房款后，双方签订的购房合同自动解除，互不追究责任。朱广义承诺待收齐何黄萍支付退还购房款和补偿金135万元后，于7月15日前搬离该房屋，并在此期间积极配合上门看房。朱广义述称根据2018年3月19日的《证明书》和2018年4月2日的《补充协议》，可证明双方于2018年3月17日签订的《还款协议书》的意思表示已经变更，合同并未解除，否则不可能在最后签署的《补充协议》中还约定合同约定解除的前提。二审中，朱广义提交其与何黄萍的短信往来记录及微信聊天记录，拟证明朱广义已支付大部分购房款，何黄萍于2015年7月27日要求迟延办理过户至其回国之后，之后多次拖延导致涉案房屋无法办理过户。徐展毅对此质证称：确认朱广义出示的手机显示短信记录的内容与其提交的证据内容一致，但将类似这种移动电话的信息作为证据的，需要发送信息人的手机与接收信息人的手机一并予以核对才能确保真实性，否则不排除技术性篡改的嫌疑。其次，该信息内容不能证明朱广义主张的证明目的及诉请，反而证明了对于涉案房屋未能完成过户登记，朱广义是有绝对的过错责任。其中，朱广义在9月13日发送给何黄萍的信息中显示，朱广义未能按时向何黄萍支付房款110万元，因此导致过户手续未能办理。何黄萍对此质证称：对短信及微信记录的真实性予以确认。关于短信的关联性方面，根据该证据的内容，看不出该证据与其证明目的有关联性。而且其中也提到一个事实，即在2016年时，朱广义与何黄萍已经达成了一致意见，即何黄萍退款给朱广义，朱广义收款后各方就解除合同。实际上何黄萍已经向朱广义退还了85万元。关于微信记录的关联性方面，由于内容较少，无法看出其证明目的是什么，该证据与本案无关。二审中，朱广义申请中介人员姚xx出庭作证，因该人员未能提供身份资料，证明其为“姚xx”本人，本院没有准许该人员出庭作证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是朱广义主张涉案房屋买卖合同尚未解除的依据是否成立。朱广义主张，根据其与何黄萍在2018年3月19日签订的《证明书》和2018年4月2日签订的《补充协议》的内容可知，双方已重新约定合同解除需以何黄萍退还全部购房款为前提，现何黄萍未能退还全部购房款，故双方签订的《房地产买卖合同》尚未解除。本院对此分析如下，首先，双方在2018年3月17日签订的《还款协议书》内容明确，不仅约定了返还购房款的时间，且约定了不能返还房款应承担的违约责任。该协议并未约定未能返还全部购房款，涉案《房地产买卖合同》就不能解除。其次，何黄萍在签订该《还款协议书》前已退还了朱广义85万元的购房款，可见双方早已达成合同解除的合意，何黄萍也开始履行合同解除后的返还购房款义务。最后，双方在《还款协议书》之后签订的《证明书》和《补充协议》虽然有提及双方解除《房地产买卖合同》是以何黄萍限期退还全部购房款为条件，但从各方陈述来看，上述证明和协议的签订均属于为了迟延拍卖执行才签订的，且双方在涉案合同已经解除后又重新约定合同解除需要以全部购房款返还为条件，是将合同解除的后果作为合同解除的条件，显然不当。综上，一审认定涉案房屋买卖合同已经解除并无不当，本院予以维持，朱广义主张涉案房屋买卖合同尚未解除的理据不足，本院不予支持。鉴于朱广义主张合同解除的理据不能成立，一审认定涉案《房地产买卖合同》已经解除并不予支持朱广义要求排除执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，朱广义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27760元，由朱广义负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十一月十四日书记员 冯 韵彭诗敏