内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2019）内03民再20号再审申请人（一审原告）：韩涛，男，1979年10月20日出生，汉族，无固定职业，住乌海市海勃湾区。委托诉讼代理人：王爱芳（系韩涛母亲），女，1956年6月28日出生，汉族，乌海市盐业公司退休职工，住乌海市海勃湾区。委托诉讼代理人：张勇刚，北京市海创律师事务所律师。被申请人（一审被告）：陈海燕，女，1967年5月9日出生，汉族，神华巴彦淖尔市能源有限公司员工，住乌海市海勃湾区。被申请人（一审第三人）：乌海市广昊房地产开发有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区大庆路东、凤凰岭东街北（锦绣中华小区）。法定代表人：马慧平，董事长。再审申请人韩涛因与被申请人陈海燕、第三人乌海市广昊房地产开发有限责任公司（以下简称广昊公司）执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2018）内03民初2号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月16日作出（2019）内民申1047号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人韩涛的委托诉讼代理人王爱芳、张勇刚，被申请人陈海燕到庭参加诉讼，广昊公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩涛申请再审称，陈海燕申请执行广昊公司，乌海市中级人民法院查封锦绣中华15号楼3号商铺，但该商铺韩涛已经于2011年6月20日与广昊公司签订书面合同，并支付全款购买，不属于广昊公司的财产，法院应解除对该商铺的查封，请求再审撤销对该商铺的执行。陈海燕辩称，韩涛对其购房款支付方式三次陈述不一，互相矛盾。韩涛提供的协议与收款收据是其与广昊公司伪造。韩涛没有合法占有涉案房屋。涉案房屋不是用来居住，韩涛名下有一套住房。韩涛提供的证据不具有真实性、合法性、关联性，未证明其就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，未提供充分有效证据证明其对诉争房屋享有所有权，该房屋登记在广昊公司名下，法院对该房屋进行查封并无不当。韩涛一审起诉请求：解除对乌海市海勃区锦绣中华15号楼3号商铺的查封。原一审认定事实：1、2011年6月20日，韩涛与广昊公司签订《内部购协议书》一份，约定：韩涛认购广昊公司所建锦绣中华商住小区15号楼3号商铺，面积为115.88平米，单价10500元，总价为1216740元。韩涛于2011年6月20日预付房款608740元，贷款608000元。韩涛须于广昊公司通知之日起一个月内办理完成住房按揭贷款或补齐剩余房款，否则视为韩涛违约并视为韩涛主动退房。广昊公司于2012年4月15日交付韩涛使用。其中该协议乙方签字处明确写明“王爱芳代韩涛”。2、2014年10月14日，韩涛与广昊公司签订《补充协议》一份，该协议写明：截至本协议签订时，韩涛已付608740元，尚欠608000元。广昊公司同意将韩涛所认购的锦绣中华商住小区15-103/203商铺，于2014年10月15日暂时交于韩涛使用。韩涛于2014年10月14日向广昊公司支付200000元，2014年10月23日交付200000元，2014年11月1日交付200000元，剩余房款办理贷款。韩涛应于2014年11月15日前向广昊公司提供办理贷款所需全部资料，并积极配合办理贷款；待韩涛退回广昊公司临时交付其使用房产时，广昊公司有权要求韩涛恢复原状或保持现状。3、2011年5月21日广昊公司出具编号为NO.0326686的收据一张，载明的金额为100000元，2011年8月4日广昊公司出具编号为NO.0297595、NO.0798179的收据两张，载明的金额分别为430000元、78740元，经办人均为白静，上述三张收据载明的金额合计608740元；2014年10月14日广昊公司出具编号为NO.120251收据一张，载明的金额为200000元；2014年10月17日广昊公司出具编号为NO.120252收据一张，载明的金额为30000元；2014年10月30日广昊公司出具编号为NO.120259收据一张，载明的金额为125000元；2014年10月31日广昊公司出具编号为NO.120260收据一张，载明的金额为60000元；2014年11月17日广昊公司出具编号为NO.120124收据一张，载明的金额为93000元；2014年12月19日广昊公司出具编号为NO.999964、NO.999965收据两张，载明的金额分别为20000元、20000元。上述七张收据载明的金额共计548000元；2018年2月2日广昊公司出具编号为NO.9613973收据一张，载明的金额为60000元。2018年2月22日广昊公司出具的《证明》中载明，韩涛于2011年购买广昊公司诉争商铺，先应不能确定名字和是否确定贷款，故一直未办理网签；后2014年确定名字和不贷款，因开发公司原因，建委监管销售系统一直未网签。4、2014年12月10日，韩涛就诉争房屋与张永签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为2014年12月10日至2015年12月10日，年租金为32000元；2016年1月30日韩涛就诉争房屋与王新阳签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为2016年1月28日至2017年1月27日，年租金为29000元。5、乌海市房屋产权交易中心于2017年6月30日出具《商品房买卖合同备案查询证明》一份，其中写明：韩涛、惠密密从乌海市弘远房地产开发有限责任公司购买的房屋位于乌海市海勃湾区人民南路40号美林国际-公寓-727，建筑面积为42.54平米，房屋用途为住宅。6、乌海市住房和城乡建设委员会于2013年1月5日向中国农业银行乌海分行出具《关于协助处理锦绣中华住宅小区预售资金监管的函》一份，写明2012年以来广昊公司因挪用预售房款和与施工单位的工程决算争议，致使工程进展缓慢，600多名业主未能按合同约定时间领取住房钥匙，导致从2012年11月份开始业主多批次封堵大庆路或到市政府上访，为此专门成立协调小组。经协调2012年12月10日前已有3栋住宅楼交房入住，为切实有效解决剩余19栋后续问题，确保房屋预售款全部用于工程建设，保护购房人的合法权益，依据《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，对广昊公司售房款进行监管。7、陈海燕向本院提交书面鉴定申请，请求对“《内部认购协议书》乙方签字“王爱芳代韩涛”、十张收据中的九张交款人签字‘王爱芳’、‘王爱芳代韩涛’签名是否为王爱芳本人签字”进行笔迹鉴定。陈海燕于2018年9月5日向本院明确不申请鉴定，2018年9月20日北京长城司法鉴定所向本院出具《终止鉴定告知书》。8、乌海市仲裁委员会于2015年12月18日作出〔2015〕乌仲裁字88号裁决书，裁定：陈海燕与广昊公司签订的《锦绣中华商品房首付款协议》无效；广昊公司返还陈海燕首付款1867500元；广昊公司向陈海燕支付首付款利息315840.9元；广昊公司向陈海燕支付赔偿款1867500元等。该案在执行中，本院依法查封了诉争房屋。韩涛提出执行异议，后被本院（2016）内03执异55号执行裁定驳回，韩涛不服诉至本院。原一审认为，当事人应就其主张所依据的事实提供证据加以证实，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，诉争房屋尚未办理产权变更登记手续，韩涛欲主张其对该房屋享有足以排除人民法院强制执行的权益，应举证证实其符合《规定》第二十八条或第二十九条所规定的情形。关于本案是否符合《规定》第二十九条的问题。根据乌海市房屋产权交易中心于2017年6月30日出具的《商品房买卖合同备案查询证明》并结合韩涛关于“但在韩涛名下确实有美林国际的40平米的公寓”陈述，可认定除诉争房屋外韩涛名下还有其他房屋用于居住，故本案明显不符合《规定》第二十九条。关于韩涛是否为无过错房屋买受人即本案是否满足《规定》第二十八条的问题。首先，韩涛提供的编号为NO.0297595、NO.0798179收据中写明的日期、经办人均相同，但收据编号并不连贯、相差较大。另编号较小的NO.120124收款收据中载明的日期晚于编号较大的NO.120251、NO.120252收据中写明的日期，不符合常理和日常操作规范。其次，韩涛就部分数额较大的收据，不能具体说明资金来源或提供银行转账凭证，在陈海燕否认该收据真实性的情况下，未提供其他证据进一步佐证。再次，即使上述收据真实有效，能够证实韩涛交付房款属实，但按照广昊公司2018年2月2日出具的编号为NO.9613973收据，可确认韩涛在向本院提出执行异议时并未足额缴纳全部房款，而是在诉讼中自行向广昊公司补交尾款60000元。最后，韩涛提交的《证明》中明确写明，2011年就案涉房屋未办理网签的原因系不能确定名字和是否贷款，即通过该证据可认定韩涛未办理产权变更登记手续存在过错。据此，本案亦不属于《规定》第二十八条所规定的情形。综上所述，韩涛所提的证据不能证实其对诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的权益。一审判决：驳回原告韩涛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩涛负担。经审理，本院再审查明事实与原一审查明事实一致。2011年6月20日韩涛与广昊公司签订《内部认购协议书》，购买广昊公司开发的锦绣中华商住小区15号楼3号商铺（即15-103/203商铺），面积为115.88平方米，总房款1216740元。双方又于2014年10月14日签订一份《补充协议》，该协议约定将涉案房屋交予韩涛使用，随后韩涛予以出租。至2014年12月19日韩涛已交付购房款1156740元，韩涛于2018年2月22日向广昊公司交付60000元后，韩涛已足额交付购房款1216740元。广昊公司于2011年7月5日取得包括涉案房屋在内的锦绣中华商住小区3#、9#、15#、22#商住楼、10#、16#住宅楼的预售许可。2012年11月3日，陈海燕与广昊公司签订《锦绣中华商品房首付款协议》，约定陈海燕预购广昊公司开发的“锦绣中华小区二栋4号商铺”一间，交房日期为2013年12月30日前，陈海燕已分两次将首付款1867500元交清。后因该标的房屋至2015年仍处于尚未开发状态，双方产生纠纷诉至乌海仲裁委员会，2015年12月18日乌海仲裁委员会作出[2015]乌仲裁字88号裁决书，裁决：申请人陈海燕与被申请人广昊公司签订的《锦绣中华商品房首付款协议》无效；被申请人广昊公司返还申请人陈海燕购房首付款1867500元；被申请人广昊公司向申请人陈海燕支付首付款的银行利息315840.9元；被申请人广昊公司向申请人陈海燕支付赔偿款1867500元。该裁决在执行过程中，本院于2016年3月28日查封了广昊公司开发的锦绣中华商住小区15号楼3号商铺（即15-103/203商铺）。韩涛以自己已购买该房屋为由提出执行异议，本院作出（2016）内03执异55号执行裁定书，驳回案外人（异议人）的异议请求，韩涛不服向本院提起诉讼。本院认为，再审申请人韩涛与被申请人乌海市广昊房地产开发有限责任公司签订的《内部认购协议书》及《补充协议》均系真实意思表示，合法、有效，受法律保护。虽然韩涛对购房款的来源陈述不一，庭审后提交购房款来源的证据不充足，但广昊公司出具收据认可收到韩涛交纳的全部购房款，且有一笔43万元的转账是由申银霞代韩涛母亲王爱芳汇入广昊公司财务工作人员曹振武账户，故本院对韩涛已交清全部房款的事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”韩涛与广昊公司签订《内部认购协议书》《补充协议》，在人民法院查封之前已与广昊公司签订合法有效的书面买卖合同；韩涛截至2014年12月19日已交纳购房款1156740元，其于2018年2月22日向广昊公司交付60000元后，现已足额交纳购房款1216740元，并实际占有、使用该涉案房屋；广昊公司出具证明证实是因开发公司原因建委监管销售系统所以一直没有网签，非因买受人韩涛自身原因未办理过户登记，再审申请人韩涛的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，就诉争执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款、第四百零三条第二款、第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2018）内03民初2号民事判决；二、不得执行乌海市海勃湾区锦绣中华商住小区15号楼3号商铺（即15-103/203商铺）案件受理费100元（一审原告韩涛已预交），由一审被告陈海燕负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2016）内03执异55号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王瑞宁审判员 李少东审判员 范晶春 二〇一九年十一月七日书记员 董 彦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。第四百零三条人民法院审理再审案件应当组成合议庭开庭审理，但按照第二审程序审理，有特殊情况或者双方当事人已经通过其他方式充分表达意见，且书面同意不开庭审理的除外。符合缺席判决条件的，可以缺席判决。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，依法改判、撤销或者变更。