江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初5689号原告：江苏世道实业投资有限公司，统一社会信用代码91320621552542617Y，住所地海安市原海安镇黄河路9号。指定法律文书送达地址海安市城东镇黄海大道（中）51号二楼江苏紫石律师事务所，指定法律文书代收人吉远来。法定代表人：林在市，江苏世道实业投资有限公司董事长。委托诉讼代理人：吉远来，江苏紫石律师事务所律师。被告：仲进，男，1982年10月3日生，住海安市。指定法律文书送达地址海安市中城街道宁海南路179-2号永川大厦四楼江苏震阳律师事务所，指定法律文书代收人刘宏。委托诉讼代理人：刘宏，江苏震阳律师事务所律师。原告江苏世道实业投资有限公司（以下简称世道公司）与被告仲进（以下简称科技公司）买卖合同纠纷一案，原告世道公司于2019年8月26日向本院提起诉讼。本院于8月29日立案受理后，依法由审判员卢义林独任审判并于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告世道公司的委托诉讼代理人吉远来，被告仲进及其委托诉讼代理人刘宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世道公司向本院提出的诉讼请求，判决解除原告世道公司与被告仲进签订的商品房买卖合同，被告仲进将案涉义乌商贸城19栋111、112号商铺退还原告世道公司，赔偿原告世道公司各项损失224,000元。事实和理由：2013年7月，原被告达成购买义乌商贸城商铺的意向，被告向原告交纳1万元认购金。2013年9月20日,被告与原告签订认购书两份,同时签署房屋买卖确认单两份。但被告未按照认购书约定的时间与原告世道公司签订商品房买卖合同。经原告多次催促，被告分别于2013年12月5日向原告缴纳两间商铺的定金17万元。2015年11月30日，被告向原告交纳房款34,000元，2017年11月10日交纳房款1万元。原告世道公司于2013年12月11日前将上述两间店铺交给被告仲进装修经营。被告承诺近期补足房款，但被告均爽约。2018年4月6日，双方再次签订协议，约定被告于2018年8月30日先交清一间店铺房款，款项交齐后预留第二间店铺的定金5万元后办理产权登记手续，第二间店铺购房款于2018年10月30日前缴清；仲进每缴清一间店铺的房款后，世道公司配合办理产权登记手续；仲进如违约，则自愿将已缴购房定金及已缴房款作为损失赔偿世道公司，并无条件于2018年11月30日前退还所购房屋。上述协议签订后，被告仲进未履约。被告仲进辩称:双方仅仅签订了认购书，并未签订正式的买卖合同。案涉房屋已经交付被告，被告也已经进行了装修。被告同意支付房款，不同意解除合同（认购书）。被告确实给原告造成了损失，希望原告对损失部分适当让步。被告认为双方约定的违约金过高，请求法院予以减少。如果双方调解不能，请求法院依法处理。经审理查明：原告世道公司开发原海安县海安镇黄河路9号南通义乌国际商贸城商铺项目。2013年7月，被告仲进向原告世道公司交纳“诚意金”1万元，原告世道公司向被告仲进出具了收据。2013年9月20日，双方签订认购书两份，约定被告仲进向原告世道公司认购义乌国际商贸城19-111、19-112号商铺，面积分别为91.36平方米及90.9平方米,总价为623,941元及732,806元,单价分别为6829元及8062元;认购书签订时分别缴纳定金5万元;仲进于认购书规定的时间即2013年9月27日前至少交纳房款的50%作为首付款,其余部分向银行办理按揭;双方于签署预售合同之日起7日内办理按揭手续。2013年11月10日，被告仲进向原告世道公司交纳上述两间店铺的房款1万元，原告世道公司向被告开具了收据。11月30日，被告仲进向原告世道公司交纳上述两间店铺的房款34,000元，原告世道公司向被告开具了收据。12月5日，被告仲进向原告世道公司交纳上述两间商铺的定金17万元，原告世道公司向被告开具了收据。2013年12月11日，被告仲进向原告世道公司书面申请装修。原告世道公司将案涉两间店铺交付被告仲进装修。2014年2月7日装修结束后，双方进行了确认。被告仲进使用案涉两间店铺经营。2018年4月6日，双方签订补充协议，约定被告于2018年8月30日前先缴清其中一间店铺房款，款项缴齐后预留第二间购房定金5万元办理产权登记手续，第二间店铺全部房款于2018年10月30日前缴清；如果因世道公司资料影响房产证的办理，责任由世道公司负责；仲进每缴清一间店铺房款后，世道公司积极配合仲进办理产权登记手续；如仲进未按约缴清房款，则自愿将已缴购房定金及房款作为给世道公司的补偿，并无条件于2018年11月30日前将房屋退还给世道公司。补充协议签订后，被告仲进并未按约履行。审理中，被告仲进自述其店铺装修花费20多万元；购买案涉店铺后，其楼上自己居住，楼下卖电动自行车；一间店铺如果出租，租金一年18,000元；补充协议签订时，本以为自己能够筹集到房款交给原告世道公司，但实际上没有能够筹集到房款。原告世道公司主张被告仲进自2013年以来拖欠购房款110万元左右，按照年利率24%计算损失数额巨大，故补充协议约定的违约金数额不高。另查，本案应诉手续被告于2019年9月4日中午签收;案涉项目商铺已经具备办证条件,部分商铺已经办理了产权证书。上述事实，有当事人陈述在卷佐证，同时有原告世道公司提供认购单、收款收据、装修申请书、装修验收记录、补充协议等证据在卷佐。本院认为：双方虽然订立名为认购协议的预约合同，但认购书中对于房屋位置、单价、总价、面积等合同必备要素明确载明，完全符合本约合同的要素特征，故本院认定该认购书即为本约合同。被告仲进拖欠巨额的购房款长达数年，补充协议签订后再次爽约，构成严重违约。按照补充协议的约定，原告世道公司有权解除合同，并收回标的物；同时有权要求被告仲进承担违约责任。有关约定解除权取得时，其解除之意思有效到达对方时发生解除效力。本案中，被告仲进于2019年9月4日收到原告世道公司要求解除合同的应诉文书，故于该日被告仲进收到原告世道公司解除合同的意思时产生解除合同的效果。有关违约金问题，一方面双方约定且实际给付定金18万元，按照定金罚则，被告仲进无权主张返还定金。另一方面，被告仲进拖欠房款110余万元，即使按照同地段租金标准（18,000元/间），原告世道公司的租金损失也在22万元左右。第三，按照拖欠110余万元房款、按照年利率6%计算的利息损失近40万元。第四，按照民间借贷中年利率24%上限计算，按照拖欠房款总额计算则损失特别巨大（100余万元）。综上，双方补充协议约定的224,000元损失不属于畸高需要法院主动予以调整的情形。被告在已装修的情况下，仍与原告签订补充协议，同意无条件退房，本院对被告要求原告对其损失让步的主张，不予支持。由于被告仲进对案涉标的物进行过装修，被告仲进附合的财产（装修）在返还案涉标的物，可以移动以及可以拆除且拆除不损害标的物的附合财产可以自行移除并归其所有；不可移动以及不可拆除或虽可拆除但拆除会损害标的物的附合财产归原告世道公司所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告江苏世道实业投资有限公司与被告仲进有关海安市黄河路9号南通义乌国际商贸城19-111号、19-112号商铺的买卖合同于2019年9月4日解除。二、被告仲进将上述位于海安市黄河路9号南通义乌国际商贸城19-111号、19-112号商铺返还给原告江苏世道实业投资有限公司，于本判决发生法律效力后10日内履行。三、被告仲进位于上述商铺内的附合财产，可以移动、可以拆除且拆除不损害建筑物的，归被告仲进所有并于上述第二项义务履行时自行移除（腾空并迁让）；对于不可以移动或虽可以移动但拆除会损害商铺的，则归原告江苏世道实业投资有限公司所有。四、被告仲进给付原告江苏世道实业投资有限公司违约金224,000元（以被告仲进已经支付的定金及房款抵算）。案件受理费17,011元减半收取8505.5元,由被告仲进负担，被告仲进于本判决发生法律效力后10日内将诉讼费缴至本院（本院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费17,011元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 卢义林二〇一九年十一月十五日法官助理 陆晓丽书 记 员 陈小菁