陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕06民终1992号 上诉人（原审原告）：朱建霞，女，汉族，1972年9月22日出生。委托诉讼代理人:赵延斌，陕西旷达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西玉龙房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市国家民用航空产业基地夏殿村1号楼1单元1101室。 委托诉讼代理人：陈增亮，陕西厚朴律师事务所律师。上诉人朱建霞因与被上诉人陕西玉龙房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱建霞及其委托诉讼代理人赵延斌，被上诉人陕西玉龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈增亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱建霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判被上诉人立即支付上诉人租金78960元，并承担自2019年7月1日起至实际支付之日期间的未付租金或者依法将案件发回重审；2、一、二审案件审理费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案基本事实清楚，上诉人的诉求合法合理。上诉人与玉龙公司签订《商品房买卖合同》，取得了购买玉龙公司位于宝塔区大东门与中心街交汇处的“御城国际”负1层—042号的商铺所有权，之后，包括上诉人在内的业主与玉龙公司签订《御城国际商铺委托招商协议》，将其商铺统一委托并交由玉龙公司全权管理经营并统一对外招租，然后由玉龙公司向上诉人等业主支付商铺租金。玉龙公司作为业主商铺的实际管理方，为便于具体运作，玉龙公司安排所属下设的“御城国际销售中心”与业主签订《御城国际商铺委托招商协议》，然后玉龙公司又安排其所属下设的“御城国际商业广场招商中心”统一对外招商并签订《御城国际商铺租赁合同》。（此一基本事实已经由宝塔区人民法院（2016）陕0602民初715号民事判决书所查明）。2015年12月22日，玉龙公司确认根据上诉人确已交清各项款项的实际情况，同意从2015年7月1日起，按每平米80元∕月元先支付租金，即按照月租1880元的标准计算向上诉人支付商铺租金，并经玉龙公司盖章确认。在2015年12月22日当日，玉龙公司即向上诉人先行支付了自2015年7月1日起至2016年1月1日期间半年的租金计11280元，上诉人也同意并予以接受，双方至此已就商铺租金支付事宜重新达成一致意向。但此后，玉龙公司一直未向上诉人支付租金至今，故本案成诉。二、一审判决严重不当，二审法院依法应予发回重审或者查清事实后依法改判。首先，在本案中，玉龙公司通过其安排所属的“御城国际销售中心”与上诉人签订的《御城国际商铺委托招商协议》，属双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。上诉人作为商铺的所有人即业主将该商铺统一交由玉龙公司全权管理经营并统一对外招租，再由玉龙公司向上诉人支付商铺租金的基本事实情况非常清楚。其次，玉龙公司于2015年12月22日向上诉人出具了支付商铺租金的承诺保证，同时，上诉人与玉龙公司并于当日双方进行了有效的事实履行，上诉人也同意并接受，证明双方重新对《御城国际商铺委托招商协议》的支付金额和履行进行了合法有效的变更。根据《民法总则》第五条之规定，民事主体从事民事活动应遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条规定了民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据《民法总则》第一百四十三条之规定，该民事法律行为有效，依法对双方均具有法律效力。因此，玉龙公司应当从2015年7月1日起向上诉人支付商铺租金，上诉人的诉求合法合理。同时，玉龙公司的承诺和双方事实履行支付行为也是对双方签订的《御城国际商铺委托招商协议》的确认和变更，故根本不存在该协议并非玉龙公司签订的相关问题。因此，在本案中，双方签订的《御城国际商铺委托招商协议》合法有效，上诉人作为商铺所有人即业主按照协议约定将商铺交由玉龙公司统一经营管理并对外招租，上诉人已履行了自己的合同义务，在本案中并无过错。玉龙公司自愿出具承诺向上诉人支付租金并且双方已开始实际履行，此民事法律行为即是对双方协议的有效确认和变更。但玉龙公司在履行了部分义务之后，仍下欠上诉人自2016年1月1日起至今的商铺租金未予支付，其行为构成违约。被上诉人陕西玉龙房地产开发有限公司答辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。二、上诉人诉求不能成立，应当依法予以驳回。1、本案客观事实为：2013年10月10日，双方签订了《商品房买卖合同》，2014年10月23日，双方签订《协议书》，协议书明确约定，本协议为最终赔付，乙方（上诉人）不再根据《商品房买卖合同》追加甲方（被告）任何违约责任。同时《商品房买卖合同》如与本协议条款向冲突的，以本协议为准。双方就商品房买卖合同所涉事宜已达成协议，双方就商品房买卖事宜再无争议。上诉人与答辩人之间未签定过委托招商协议，也从未协商过承租事宜。答辩人于2014年10月23日将房屋交付给上诉人，至今已有5年之久，该期间内上诉人从未向答辩人主张和要求过所谓的租金收益。答辩人向上诉人交付房屋后，上诉人将房屋委托代理招商，后因市场等多种原因一直未确定承租主体，委托招商事宜终止。期间，答辩人还曾积极协助业主对外整体出租，且基本促成第三方与上诉人等业主签约，后因上诉人等业主不同意，致使对外租赁事宜搁置。答辩人明确告知上诉人等业主，由其自行联系对外租赁事宜，答辩人将不再予以协助。2、上诉人应当对其诉讼主张承担举证义务，如不能举证的，应当承担举证不能的不利后果。一审中上诉人并未提供证据证明双方存在租赁关系。3、答辩人系房地产开发企业，功能为对外出售房屋而非租赁运营。委托招商系上诉人与案外人的意思表示，且委托代理招商不能等同于租赁，如招商完成，则有承租方支付租赁费，未成功，则委托方自担风险。答辩人作为房屋出售方，并无任何责任和义务承担租金。更为重要的是，自2014年10月，答辩人将房屋交付给上诉人以后，答辩人的主要义务已履行，上诉人所涉房屋一直由其自行管理和使用，双方主要权利义务已履行完毕。答辩人从未承诺过要租赁上诉人商铺，也从未占有使用过上诉人商铺。客观上如存在租赁关系，从交付至今，已有5年之久，上诉人本应当诉讼来主张租赁费，但从未向答辩人主张过租赁收益，直到2019年7月1日才提出，这显然不符合逻辑。4、上诉人恶意诉讼，目的是为了混淆视听，恶意引导法庭，曾以解除合同为由诉讼后撤诉，现又以租赁为由诉讼，其诉讼不仅浪费了司法资源，也给答辩人造成了极大的诉讼成本，答辩人保留诉讼的权利。上诉人朱建霞向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即支付原告租金计78960元，以及自2019年7月1日起至被告实际支付租金之日期间的未支付租金；二、案件受理费及相关费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于延安市宝塔区大东门街与中心街交汇处的“御城国际”负1层-042号商铺，面积为23.43平方米，商铺总价款为68万元，原告通过分期付款交清了68万元的房款。2014年10月23日，被告向原告交房，同时双方对逾期交房赔偿事宜通过协商达成协议书，约定：“由被告支付原告逾期交房违约金153元”。被告至今未为原告办理房屋产权证。另查明，2014年10月23日，原告与御城国际销售中心签订了《御城国际商铺委托招商协议》，约定：原告将自己购买的商铺委托给御城国际销售中心统一出租，出租期为5年，商铺租金标准不低于每月每平方米193元，并约定商铺租金按照每6个月收取。商铺整体正式开业后御城国际销售中心仍未成功出租委托商铺，该协议自动解除。又查明，2015年12月22日，被告向原告先支付了6个月的租金11280元。还查明，被告于2015年4月29日取得了《土地使用权证》、于2015年5月21日取得了《建设用地规划许可证》；于2015年6月24日取得了《建设工程规划许可证》；于2011年9月26日取得了《建设工程施工许可证》；于2016年3月8日取得了《商品房预售许可证》，有效日期2016年3月8日至2017年3月8日。一审法院认为：所谓房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。委托合同是指，受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。委托经营一般以委托合同为依据，所有人与经营人是委托与受托的关系，所有人的收益与经营结果直接相关。本案原告以《御城国际商铺委托招商协议》为由主张被告支付房屋租赁费，被告不认可，称并非原、被告签订，原、被告也不存在租赁事实。因原、被告并未签订房屋租赁合同及委托经营合同，且原告未提供证据证明双方存在租赁事实，虽然原告持有被告给其财务的一份凭证，且加盖了公章，经审查，该凭证并未有双方达成房屋租赁的意思表示，仅为被告因未按原承诺兑现，根据原告已交清各款项的实际，同意先支付从2015年7月1日的房租，且被告先支付原告2015年7月1日至2015年12月31日的房租，此后再未支付。故原告的主张缺乏事实依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，判决如下:驳回原告朱建霞的诉讼请求。案件受理费1774元，原告已预交，减半收取计887元，实际由原告朱建霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，上诉人朱建霞认为被上诉人陕西玉龙房地产开发有限公司应向其支付商铺租金，但双方当事人并未签订房屋租赁合同，且上诉人朱建霞提供的证据也不足以证明双方存在租赁的事实，虽然上诉人朱建霞持有被上诉人财务出具的一份凭证且加盖了公章，但该凭证并未有双方达成房屋租赁的意思表示，故上诉人朱建霞的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人朱建霞的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1774元，由上诉人朱建霞负担。本判决为终审判决。   审  判  长    程  晓  元审  判  员    贺      洁审  判  员    贾  玉  玉 二〇一九年十一月二十一日 法官助理   刘    媛书 记 员  周  俞  呈  1