福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0428民初1656号 原告：吴泰顺，男，1979年9月21日出生，汉族，农民，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：肖翰斌，男，将乐县镛城法律服务所法律服务工作者。 被告：余有春，男，1954年11月4日出生，汉族，住福建省将乐县。 被告：张华娣，女，1963年9月22日出生，汉族，住将乐县。 被告：余光焱，男，1986年11月27日出生，汉族，住将乐县。 被告：廖文婷，女，1987年3月12日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告吴泰顺与被告余有春、张华娣、余光焱、廖文婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，原告吴泰顺向本院提出财产保全申请，本院于2019年9月5日作出（2019）闽0428民初1656号民事裁定书，采取了保全措施。本案依法适用简易程序分别于2019年9月29日、11月18日公开开庭进行了审理。原告吴泰顺及其委托诉讼代理人肖翰斌、被告余有春、被告余光焱到庭参加诉讼，被告张华娣、廖文婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴泰顺向本院提出诉讼请求：1．余有春、张华娣、余光焱、廖文婷共同返还吴泰顺购房款100万元整；2．余有春、张华娣、余光焱、廖文婷支付吴泰顺从起诉之日2019年8月22日起至实际还清款项之日止按月利率0.5%计算的利息损失；3．余有春、张华娣、余光焱、廖文婷承担本案全部诉讼费用。事实与理由：余有春、张华娣、余光焱、廖文婷系一家人。2019年2月余有春、张华娣、余光焱、廖文婷将其共同拥有的坐落于将乐县白莲镇余家新村将明路163号房屋一幢转让给吴泰顺。2019年2月6日余有春、余光焱写下《承诺书》一份，议定房价218万元。2019年2月4日上午吴泰顺首付预定金30万元，本月15日前再付70万元，余款118万元分5月1日及国庆节前付清。同时，被告全家定下房屋转让后所有门窗窗帘按原样，空调热水器不予拆除。吴泰顺依被告方的承诺于2019年2月15日前将上述100万元购房款支付给被告方（其中，2019年2月4日支付30万元预定金，2019年2月20日支付购房款70万元）。嗣后，吴泰顺要求被告方签订房屋转让协议，到房产登记部门办理转让过户手续并支付余款，但被告方居然拿不出讼争房屋的房屋所有权证和土地使用权证，也明确表示无法办理房屋转让登记手续。吴泰顺无法取得该讼争房屋的所有权和土地使用权，吴泰顺为此要求余有春、张华娣、余光焱、廖文婷退还吴泰顺购房款，但被告方却以该款给其儿子余光焱和儿媳妇廖文婷在将乐城区购买房屋为由，拒不退还吴泰顺的购房款。双方多次协商无果，为维护自身的合法权益，吴泰顺根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起本诉，请求人民法院依法判决支持吴泰顺的全部诉请。 余有春、余光焱共同辩称，1．万事皆有因，余有春、余光焱原本不认识吴泰顺，是通过吴志春介绍后才把房屋卖给了吴泰顺，而且吴志春收了原、被告双方的介绍费的情况下，由买卖双方自愿达成协议，双方的房屋买卖合同属于合法有效合同，吴泰顺应该继续买下这幢房屋；2．吴泰顺向余有春、余光焱购买房屋，吴泰顺是在看好了房屋后才交纳了定金，现在其反悔且不想购买，是吴泰顺的原因，对此，吴泰顺应承担相应责任；3．被告方在此次买卖也有经济损失，吴泰顺应承担相应责任；4．正月时候，吴泰顺非常着急找到余有春，尽管余有春不愿意。但是，吴泰顺特别急切地购买房屋，交钱给余有春，当初余有春只收了30万，期间余有春原想不卖房，并把30万元钱还给吴泰顺。吴泰顺不愿意，并说要么退还60万元，要么一定要把房卖给他。在此情况下，被告方才写下了《承诺书》；5．本案诉争房屋具有将乐县白莲镇集体土地规划表，属于是合法建造；6．余有春确实收取了吴泰顺购房款100万元，但是，该款100万元已经由余有春交给儿子余光焱用于购买了将乐县城关新房，现被告方暂时无能力返还吴泰顺100万元。吴泰顺要么继续买下本案诉争房屋，要么买下被告方的城关房屋，该房价由吴泰顺自己出资进行评估，要么余有春每月退休金4,000元分期付给吴泰顺；7．因吴泰顺购房的反悔行为给被告方造成了名誉损失，也造成被告方的这幢房屋不好卖了，现吴泰顺要么继续买下这幢房子，要么应承担被告方的相应损失。其次，这幢房子是余光焱和余光焱的父母所有，与余光焱的妻子廖文婷无关，不应该起诉廖文婷和冻结了其银行账户，对她造成了名誉损失和生活上的不便。 张华娣、廖文婷未作答辩。 本院经审理认定事实如下：吴泰顺系将乐县白莲镇天许村村民。张华娣、余光焱、廖文婷系将乐县白莲镇白莲村余家新村村民，余有春与张华娣系夫妻关系，余光焱与廖文婷系余有春、张华娣的儿子、儿媳。2019年2月4日吴泰顺通过案外人吴志春的介绍上门到余有春、张华娣、余光焱、廖文婷的家，洽谈有关购买被告方所有的一幢坐落于将乐县白莲镇余家新村将明路163号房屋。同日，吴泰顺通过手机银行转购房定金30万元到余有春银行账户。2019年2月6日余有春、余光焱出具一张《承诺书》给吴泰顺。该承诺书载明“今将座落在白莲镇余家新村将明路163号新房屋壹幢，转让给天许村三元自然村吴泰顺同志，议定房价为人民币贰佰壹拾捌万元（￥2,180,000元）；2019年2月4日上午吴泰顺首付预定金人民币叁拾万元；2019年2月6日上午继续认定：（1）本月15日前再付柒拾万元给余有春；（2）余额壹佰壹拾捌万元于5月1日前及国庆节前付清；（3）同时，余有春户全家定下房屋转让后，所有门窗、窗帘按原样，空调、热水器不予拆除。”2019年2月20日吴泰顺通过手机银行转购房款70万元到余有春银行账户。涉案房屋为余有春、张华娣、余光焱与廖文婷共同所有，主要由余光焱的父母余有春、张华娣出资建造，建造在将乐县白莲村集体划分给村民张华娣、余光焱、廖文婷使用的宅基地上，该宅基地性质属于农村集体所有。涉案房屋款为余有春、张华娣、余光焱、廖文婷共同所有，主要被余有春、张华娣用于儿子余光焱和儿媳廖文婷购买商品房。之后，吴泰顺因无法取得房屋的所有权和土地使用权，诉至本院要求余有春、张华娣、余光焱、廖文婷退还房款。在诉讼过程中吴泰顺申请财产保全支出诉讼保全费5,000元。上述事实有吴泰顺提供的居民身份证、承诺书、收条两张、转款凭证、房屋登记信息表，以及被告方提供的福建省农村村民住宅用地与建设申请表等证据予以证明。张华娣、廖文婷经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。结合吴泰顺、余有春、余光焱在庭审中的事实陈述，上述证据为真实、合法、有效，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的相关规定可知，农村宅基地属于以村为单位的农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得农村宅基地的使用权。本案吴泰顺系将乐县白莲镇天许村的村民，而被告方系将乐县白莲镇白莲村的村民，原、被告双方不是同一村集体经济组织成员。诉争的房屋建造在白莲村集体划分给张华娣、余光焱、廖文婷使用的宅基地上。基于不动产房与地的关联性，向集体经济组织外的成员转让农村房屋，势必会将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，因此，原、被告之间房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，故原、被告双方之间的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本院对吴泰顺主张余有春、张华娣、余光焱、廖文婷返还吴泰顺购房款100万元的诉讼请求。吴泰顺在购房时没有尽到审慎义务，故对其主张余有春、张华娣、余光焱、廖文婷支付利息损失的诉讼请求，不予支持。吴泰顺主张余有春、张华娣、余光焱、廖文婷承担本案诉讼费用的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于余有春、余光焱提出因吴泰顺购房反悔的违约行为造成其经济和名誉上损失，应由吴泰顺承担相应责任的辩称意见，余有春、余光焱未能提供证据以证明其事实主张，且在买卖过程中自身存在过错，故本院对余有春、余光焱上述的辩称意见，不予支持。张华娣、廖文婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《诉讼费用交纳办法》第十条第二项、第三十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、余有春、张华娣、余光焱、廖文婷应于本判决生效之日起三十日内返还吴泰顺购房款100万元； 二、余有春、张华娣、余光焱、廖文婷应于本判决生效之日起三十日内支付吴泰顺诉讼保全费5,000元； 三、驳回吴泰顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,800元，减半收取计6,900元，由余有春、张华娣、余光焱、廖文婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李全华 二〇一九年十一月二十二日 书记员  揭泽华 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 《诉讼费用交纳办法》 第十条当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费： （一）申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书，仲裁机构依法作出的裁决和调解书，公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书； （二）申请保全措施； （三）申请支付令； （四）申请公示催告； （五）申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力； （六）申请破产； （七）申请海事强制令、共同海损理算、设立海事赔偿责任限制基金、海事债权登记、船舶优先权催告； （八）申请承认和执行外国法院判决、裁定和国外仲裁机构裁决。 第三十八条本办法第十条第（一）项、第（八）项规定的申请费由被执行人负担。 执行中当事人达成和解协议的，申请费的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。 本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。 本办法第十条第（五）项规定的申请费，由人民法院依照本办法第二十九条规定决定申请费的负担。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。