福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1175号 上诉人（原审原告）：缪惠群，男，汉族，1961年10月9日出生，住福安市。 委托诉讼代理人：陈青荣，福建联宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李英华，男，汉族，1964年8月16日出生，个体户，住福安市福安市。 上诉人（原审被告）：林萍，女，汉族，1970年8月18日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：龚纯辉，福建润业律师事务所律师。 上诉人缪惠群、林萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2019）闽0981民初6121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 缪惠群上诉请求：撤销一审判决，依法改判林萍应赔偿缪惠群因撤销《房屋租赁合同》的损失共计728500元。事实与理由： 一、林萍应赔偿缪惠群关于涉案房屋内的装修损失90%（即425000元×90%=382500元）。 首先，原审法院已确认林萍存在欺诈行为。因林萍将涉案房屋已被法院查封的事实进行隐瞒，仍与缪惠群签订五年的租赁合同，使得缪惠群在不知情的情况下投入大量资金进行装修。现因合同无法继续履行，造成缪惠群巨大损失。原审法院已予以认定。 其次，《房屋租赁合同》撤销属于林萍单方过错，应由林萍承担涉案房屋内的装修价值的90%的损失。原审判决按评估公司认定装修价值的60%作为确定赔偿损失。是错误的。事实上《房屋租赁合同》撤销的原因是基于林萍单方过错，而并非原审法院认定的双方过错；若依照装修价值的60%进行赔偿，无疑严重损害了缪惠群的合法利益。根据《合同法》第42条规定:当事人在订立合同过程中有“故意隐与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的情形等，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。这个损失包括直接利益的减少，还应当间接受损害的损失。缪惠群是基于对林萍的信赖，与其签订长达五年之久的租赁协议，并投入大量资金进行装修，又将许多店面、摊位出租给第三人。现因林萍违背了诚实信用原则，导致《房屋租赁合同》被撤销，缪惠群不仅无法充分利用装修，还需要承担对第三人的违约责任。在2017年7月19日宁德市中级人民法院到涉案房产处张贴《公告》，并要求使用该房产的用户在一个月内搬迁，缪惠群实际使用期限仅1个多月。按五年使用半年计算，故要求林萍承担涉案房屋内的装修价值的90%，是符合法律规定，也是符合实际情况的。 二、原审法院认定缪惠群目前仍然使用房屋，属于事实认定错误。缪惠群从2017年7月起就未实际占用与使用涉案房屋，林萍应退还缪惠群租金24万元。 根据《房屋租赁合同》，租期2017年4月11日起至2022年6月1日止，其中49天为装修期。第一年租金为48万元，缪惠群依照约定支付半年租金24万元（转款18万元，另外6万元林萍承诺给缪惠群用于开业典礼）。双方从签订房屋租赁合同到开业，缪惠群实际使用该房产的时间仅有1个多月，同时也因该房产被查封这一事实，无法继续依约履行合同，缪惠群已将收取的部分租金退还给第三人；同时，有些租户在2018年3月14日宁德中院干警强制执行后，直接将租金交付给法院。今天有人在该房产经营的，是邻近的农民私自将农产品放到里面销售，并不是缪惠群占有使用，缪惠群在2018年3月前就没有收取租金。原审法院判决《房屋租赁合同》为可撤销的合同，现缪惠群已实际支付了租金，依照《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现缪惠群的损失不仅包括支付半年租金24万元（转款18万元，另外6万元林萍承诺给缪惠群用于开业典礼），还应该包括将店面、摊位出租给第三人的可期待利益的损失。故林萍应退还租金24万元。 3、评估鉴定费、财产保全费属于因合同撤销所导致的损失，不应按照原审法院所认定的比例进行应由林萍全部承担。 原审法院亦认可评估损失属于因撤销合同所导致的损失，若将评估鉴定费、财产保全费也依照60%比例进行赔偿，则不公平的。因合同撤销是林萍单方过错导致的，则该损失也应由林萍一方承担。 四、原审认定《房屋租赁合同》被撤销，合同中所约定的违约条款，即主张违约金缺乏依据，属于法律适用错误。 为明确双方的权利与义务，双方在签订该《房屋租赁合同》时，明确约定任何一方违反本合同约定，应向对方一次性支付违约金人民币10万元。因林萍原因致使缪惠群无法继续承租，约定的租期无法实现，明显是林萍违反合同的约定，依照诚实信用原则，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。故林萍就应承担赔偿违约金10万元的责任。 综上，请求二审法院在查清事实的基础上，作出正确的判决，维护缪惠群的合法权益，纠正一审法院的错误判决。 林萍上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回缪惠群的诉讼请求。事实与理由： 一、一审判决认定林萍“隐瞒案涉房屋已被法院查封的事实，仍然对案涉房屋进行转租，属于欺诈”，属于认定事实错误。 1.缪惠群是在明知本案租赁物被法院查封事实的情况下低价承租，林萍不存在欺诈行为。本案租赁合同的标的物凯兴农贸市场已被抵押、查封的事实，双方当事人均是明知的。宁德市中级人民法院于2016年4月21日在凯兴农贸市场张贴了公告，予以告示。一审法庭调查证实，缪惠群只是名义上的承租人，实际上却是李英华和陈建华等人承租。林萍从未与缪惠群见过面，至今还不认识缪惠群，租赁合同也是其合伙人李英华、陈建华送到宁德给林萍签订的。林萍长期在宁德经商，而李英华、陈建华等人是林萍认识几十年的朋友，他们长期在凯兴农贸市场附近开办公司，对租赁物被抵押、查封的事实一清二楚。林萍与缪惠群双方是在明知租赁物被法院查封的情况下，林萍以极低的市场价格出租给缪惠群的。关于这一点，可以从以下价格对比中得到印证。2017年4月林萍将与本案租赁物相邻的另一间房产出租给陈军经营“庄饭碗”餐饮店，面积312平方米，年租金22万元，每平米月租金为58元。而同时（也是2017年4月）出租给缪惠群的同地段的店面面积达1440平方米年租金仅48万元，每平米年月租金仅27元，不到“庄饭碗”这间店面租金的一半价格，与临近地段没有被法院查封的店面租金价格相比更是差距巨大。可见，林萍和缪惠群双方是在明知租赁物被法院查封的情况下低价出租的，林萍根本不存在欺诈行为。 2.林萍与缪惠群双方签订的租赁合同是合法有效的。一审判决已查明，本案案涉房地产的所有权人为陈慧，因陈慧欠林萍借款未还，遂将上述租赁物出租给林萍，后陈慧又将本案租赁物用于抵押贷款。根据《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。据此可见，不管案涉的租赁合同是在抵押前设立，还是在抵押之后设立，并不必然导致租赁合同无效。已设定抵押权的房屋是可以租赁使用的，这有利于最大限度地发挥财产的效用，避免资产闲置，当然，抵押的财产在人民法院处分抵押财产时，不能对抗抵押权。而本案中，该抵押财产至今仍未拍卖、变卖成功，并不影响相关承租人的租赁使用。故该租赁合同在未与抵押权的处置相冲突的情况下，是合法有效的。 二、一审判决认定缪惠群经济损失明显错误，缪惠群不仅没有经济损失，相反，还从本案租赁物承租、转租中获得了巨大经济利益。 虽然本案租赁物凯兴农贸市场已被宁德中级人民法院执行局司法查封，但至今仍正常营业。缪惠群已经从转租中获取巨大经济利益，这可以从宁德市中级人民法院执行局执行员2017年7月26日对李英华、苏常珠、陈军和2018年3月14日对陈军、连丽芊、朱住财、苏常珠、李培英、叶兴所作的两份询问笔录（一审中林萍已经提交法庭经过双方质证）得到证实。在这两份询问笔录中，缪惠群的合伙人李英华自认“已经入住30多户（指市场内摊位租赁户）到该市场，目前一共收了50多万至60多万，还有未收回的。”另外，向李英华租赁市场门口店面的租赁户陈军（干货店）在该询问笔录中证实：“于2017年五月二十六日与李英华签订合同，已经交了一整年租金，一年六万两千元”；向李英华租赁市场门口店面的租赁户连丽芊（康和药店）在该询问笔录中证实：“第一年一次性12万元汇入李英华名下账户”；向李英华租赁市场门口店面的租赁户叶兴（奶粉店）在该询问笔录中证实：“2017年6月与李英华签订五年期合同，第一年5万2千已汇入李名下账户”。可见，截止2017年7月，缪惠群实际收取的市场租金至少有七八十万元。如果计算到今天，缪惠群从转租中获利肯定超过百万元。而缪惠群支付第一笔租金18万元给林萍后，就不再向林萍支付租金。从宁德市中级人民法院执行局于2019年4月23日出具的《说明》及附件可知，市场内的全部摊位租金都未交付给法院，该全部摊位租金从承租至今仍由缪惠群收取。可见，林萍与缪惠群之间的租赁行为非但没有给缪惠群造成任何经济损失，相反，缪惠群已从中获得了巨大的经济利益。 三、一审委托鉴定程序违法，一审判决错误采纳违法鉴定结论，错误认定讼争标的物的室内装修（含安装的消防设施）评估价值为425000元，导致作出错误的判决。 缪惠群提供的福建德信土地房地产资产评估报告书（福德信资评字[2018]宁231号）不符合证据的真实性、合法性、关联性，不能采信。理由是：A、该评估报告书是案外人李英华申请评估，而非本案当事人申请评估。就本案争议有权申请评估鉴定的主体只能是本案当事人。B、该评估报告书委托鉴定程序不合法。该评估报告未经相关当事人共同委托、共同选定鉴定机构，鉴定检材、对象未经相关当事人共同质证、确认。C、该评估报告书对所鉴定的室内装饰的范围、涉及的消防设备等均无相应的子目清单，鉴定对象不明确、将非由缪惠群改装的内容列入鉴定范围。从本案实际情况看，该评估报告书涉及的康和药店、奶粉店至今仍在正常经营，并不存在所谓的装修损失，且缪惠群系在兴福兴超市（棠兴店）现状暨林萍出租标的物现状的基础上进行改装，原有的外墙粉刷、地面水泥浇灌、门窗、固定架、消防设备等并未予以排除、扣减，造成鉴定对象与缪惠群实际改装情况不相符合，进而造成鉴定意见错误。D、该评估报告的评估基准日为2018年10月10日，此时缪惠群尚未提起诉讼，也未主张撤销合同和违约损失。根据日常生活经验，装修价值随着时间的推移会逐步贬值，根据《房地产估价规范》的估价程序规定，估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。为此，缪惠群以2018年10月10日为评估基准日而作出鉴定意见，基准日选择明显与本案不相匹配，由此得出的鉴定意见，必然也不适用于本案。E、评估报告第三条对鉴定的范围精确面积为1440平方米，该1440平方米包含了庄饭碗、奶粉店、康和药店三家店铺，但一审庭审中，缪惠群自认庄饭碗、奶粉店、康和药店未进行装修，可见，评估报告将其他不属于缪惠群装修的店铺都列入评估范围，评估标的对象是错误的。而庭审后，评估机构又出具证明说，评估对象范围写错了。评估对象决定着评估价值，岂能凭评估机构自己随意认定。因此，该评估报告书不符合证据的真实性、合法性、关联性，不能予以采信，缪惠群主张的装修损失依据不足，不能成立。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第121条第二款明确规定：“人民法院准予当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。”一审法院未组织当事人协商即越俎代庖委托评估鉴定，显然程序违法。 退一步说，即使认定缪惠群投入部分资金用于租赁物内部改造装修，但其这部分的资金投入早已从租赁物转租获得的巨额租金收入中收回，缪惠群除了第一笔18万元租金外至今未向林萍支付租金，亦未将租金上交宁德市中级人民法院执行局，缪惠群根本不存在经济损失，相反，还从本案租赁物转租中获取巨大经济利益，可见，一审判决林萍赔偿其装修损失没有事实和法律依据，毫无道理。 综上所述，一审判决在认定事实和适用法律方面都存在错误，严重违背了诚实信用和公平原则，严重损害了林萍的合法权益。为此，恳请宁德市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，依法改判，支持林萍的上诉请求。 缪惠群辩称：一、一审法院已经认定林萍存在欺诈行为，租赁合同被撤销属其单方过错，林萍应当赔偿关于案涉房屋装修内的损失。 首先，林萍为了获取转租的利益，故意隐瞒案涉房屋已被法院查封的事实，仍然将案涉房屋转租给答辩人，一审法院已经认定了林萍存在欺诈行为，该认定是正确的。 其次，林萍认为答辩人明知案涉房屋已被法院查封，基于租金低价的目的而与其签订五年的租赁合同，这是不符合常理的。 再次，出租房屋中店面的价格与内部的价格相差极大。林萍将二者进行对比，说明低价出租给缪惠群是没有道理的。林萍自己将好的店面出租个庄饭碗，不仅是欺骗，也是谋取更大利益。 最后，抵押房屋可以出租，但法院查封的房屋进行出租，必须告知承租人，并且不得干预法院的执行拍卖等。但林萍隐瞒案涉房屋已被查封的事实，欺骗答辩人与其签订五年的租赁合同，是有过错的；答辩人在本案中并无过错，答辩人基于合理的信赖利益投入大量资金进行装修，2017年7月19日，宁德市中级人法院张贴《公告》，要求使用案涉房屋的用户在一个月内搬离，答辩人实际使用仅一个多月。按租期五年使用半年计算，上诉人林萍应当承担案涉房屋内装修价值的90%费用。 二、答辩人在中院公告后，就逐步将收取的租金退还给第三人，有些租户经中院执行后直接将租金交付给中院，故答辩人并未从承租和转租中获得经济利益，上诉人林萍应当返还租金24万元。 首先，一审法院认定答辩人目前仍然使用房屋，属于事实认定错误。答辩人与林萍签订的《房屋租赁合同》约定租期为2017年4月11日起至2022年6月1日止，其中49天为装修期，上诉人按照约定支付半年的租金24万元（其中转款18万元，另外6万元林萍承诺给答辩人用于开业典礼），2017年7月19日宁德中院到案涉房屋张贴《公告》，告知上述房产已进入司法处置程序，此后，答辩人便将收取的部分租金退还给第三人，其后也与承租人签订变更协议或解除合同，让承租人将租金直接交到法院，目前答辩人并未占用该房屋，也未经营和管理，是邻近的农户将农产品放置在里面销售。 其次，2018年3月14日，宁德中院干警来到案涉房屋强制执行，有些租户直接将租金交付给法院，并不存在答辩人至今仍然使用房屋、收取租金、利用装修的情况，宁德中院执行局出具的《说明》及附件也表明了案涉房屋的租户有将租金交付给法院，并不能反推出其他没把租金交付给法院的摊位租户有将租金交付给答辩人，答辩人在2018年3月份就没有收取租金了。 三、一审委托鉴定程序合法，鉴定的内容与时间符合相关事实及规定，鉴定金额有相关装修合同及具体材料费票据等予以佐证。 首先，答辩人在2018年6月外出打工没有时间，曾公证委托承租合伙人李英华提起诉讼，后因自己回来，就以自己的名义重新起诉。 其次，根据《民事诉讼法》第121条第3款的规定：“符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。”一审由法院进行委托鉴定符合法律规定，并且该价格评估报告鉴定程序合法，鉴定机构与鉴定人员具备相关的鉴定资质，林萍对评估报告持有异议，却不能提交相关证据予以推翻，并且在一审中没有重新申请鉴定。 最后，该评估报告书的鉴定金额有相关的装修合同以及具体的装修材料票据等予以佐证，该鉴定金额是客观真实的。 林萍答辩意见同其上诉意见。 缪惠群向一审法院起诉请求：1.判令撤销缪惠群与林萍签订的《房屋租赁合同》；2.判令林萍赔偿缪惠群因合同撤销而造成的损失计771000元：退还租金24万元、赔偿因租赁房屋投入的装修、消防等费用431000元、违约金10万元；3.判令林萍赔偿缪惠群诉讼保全费用6302.5元。 一审法院认定事实： 2017年4月11日，缪惠群与林萍签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：林萍将位于福安市（凯兴超市）店面面积约1440平方米及地下室800平方米转租给缪惠群，租期五年，租赁期限从2017年4月11日起至2022年6月1日止，其中49天为装修期。租金第一年48万元，第二年不变，第三年50万元，第四、五年租金各52万元，地下室每年租金4.8万元。合同签订后，缪惠群于2017年5月11日向林萍支付租金18万元并对租赁房屋进行了装修，将房屋改建成农贸市场。2017年7月19日，宁德市中级人民法院到该农贸市场粘贴《公告》，告知上述房产已进入司法处置程序。此后，缪惠群未腾空农贸市场，亦未向宁德市中级人民法院缴纳租金，农贸市场目前仍在经营中。 缪惠群的合伙人李英华于2018年6月13日诉至本院向林萍主张权利，后因主体问题撤回起诉，在该案的审理过程中，经本院委托福建德信土地房地产资产评估有限公司鉴定，诉争标的物（不含农贸市场外的奶粉店及药店）的室内装修（含安装的消防设施）评估价值为425000元。 另查明，位于福安市（房产证号：福安市房权证城区城北字第××号）的所有权人为陈慧，因陈慧欠林萍借款未还，遂将上述租赁物出租给林萍，租金从借款中抵付。上述房产于2015年8月5日开始被法院查封。 一审法院认为： 1.关于缪惠群与林萍签订的《房屋租赁合同》，是否属于可撤销合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。所谓欺诈,本院认为,是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况,欺骗对方,诱使对方做出错误的意思表示而与之订立合同。本案中，林萍在庭审中认可在签订合同时其已明知案涉房屋已被法院查封的事实，但林萍称被查封的事实缪惠群是知情的，未向本院提供充分证据，退一步讲，缪惠群若明知案涉房屋已法院查封，与林萍签订租赁期限长达五年之久的合同并投入资金装修，亦有违常理，因此，本院对此不予采信。因此，林萍隐瞒案涉房屋已被法院查封的事实，仍然对案涉房屋进行转租，属于欺诈。庭审中，林萍亦同意撤销双方签订的《房屋租赁合同》，故缪惠群与林萍签订的《房屋租赁合同》属于可撤销合同，应予撤销。 2.关于林萍是否应当承担赔偿损失等责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”。关于缪惠群诉请的租金部分，缪惠群承租案涉房屋后装修改造成农贸市场又转租他人经营收取租金这是客观事实，且在宁德市中级人民法院粘贴《公告》后持续经营至今，缪惠群未向林萍继续支付租金，亦未将租金上交宁德市中级人民法院执行局，现缪惠群主张退还租金缺乏依据，不予支持。关于缪惠群主张的装修损失问题。在李英华诉林萍一案中，本院委托福建德信土地房地产资产评估有限公司鉴定，诉争租赁物的室内装修（含安装的消防设施）评估价值为425000元。该价格评估报告鉴定程序合法，鉴定机构与鉴定人员具有相关的鉴定资质，林萍对该鉴定结论持有异议，但不能提交相应证据推翻上述鉴定报告，在本案审理过程中，亦不申请重新鉴定，因此，该鉴定报告应当作为确定损失的定案依据。缪惠群与林萍签订的《房屋租赁合同》租期为五年，自2017年4月11日起至2022年6月1日止,其中49天为装修期，缪惠群基于该租期对案涉房屋投入了装修,现因《房屋租赁合同》撤销而无法充分利用该装修,林萍应予赔偿。本院考虑双方过错程度、缪惠群目前仍然使用房屋、利用装修事实、剩余租赁期间等因素，按评估公司认定的案涉房屋内的装修价值的60%即255000元（425000元×60%）确定林萍应当赔偿案涉房屋装饰装修的使用价值损失。关于缪惠群所主张的评估鉴定费，属于因合同撤销所导致的损失，亦按上述比例，由林萍承担60%即3600元（6000元×60%）。关于缪惠群主张的违约金的问题,根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“被撤销的合同自始没有法律约束力。”案涉《房屋租赁合同》已被撤销，缪惠群依合同约定的违约条款主张违约金缺乏依据，不予支持。综上，林萍应赔偿缪惠群因撤销《房屋租赁合同》的损失共计258600元（255000元+3600元），缪惠群主张超过部分，不予支持。 综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第二项、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、撤销缪惠群与林萍于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》；二、林萍应于本判决生效之日起十日内赔偿缪惠群因撤销《房屋租赁合同》的损失共计258600元；三、驳回缪惠群的其他诉讼请求。案件受理费11573元，由缪惠群负担7691元，林萍负担3882元。财产保全费4375元，由缪惠群负担2907元，林萍负担1468元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对一审查明的事实，除对缪惠群是否搬离涉案农贸市场有争议外，对其余事实双方无异议。本院对无争议事实予以确认。 二审另查明，本院于2016年4月21日已张贴查封公告，查封涉案房产。 本院认为： 关于林萍是否构成欺诈问题，虽然案涉房产权权利人并非林萍，但其与产权人达成与租金抵债的协议，对此林萍实际控制涉案房产。出租时林萍已知悉涉案房产已被法院查封，在此情形下林萍应明确告知承租人涉案房产权属情况。林萍主张缪惠群明知涉案房产已被查封，对此应承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。从林萍陈述来看，其并未主动告知缪惠群查封一事。林萍主张涉案房产实际是缪惠群与李英华等人合伙承租，而李英华登记注册的福建万泰隆农业开发有限公司住所地就在凯兴小区，故缪惠群、李英华等人知悉涉案房产被查封的事实。但从该公司工商登记情况来看，该公司系在2017年4月17日将住所地从福安城阳镇变更为凯兴小区，李英华也陈述系承租涉案房产后才变更公司住所。故林萍以此理由主张缪惠群、李英华等人知悉涉案房产被查封，依据不足。林萍又主张涉案房产租金偏低，亦可印证缪惠群知悉查封，但租金高低与缪惠群是否知悉查封，并无必然关联，也不足以证明林萍主张。故林萍主张缪惠群在出租时已知悉涉案房产被查封，举证并不充分，本院无法予以支持。对此，林萍将涉案房产出租给缪惠群时构成欺诈，一审对此认定正确，应予维持。 关于撤销租赁合同时，林萍应否退还租金问题，承租后，缪惠群实际支付租金18万元，缪惠群主张林萍承诺减免6万元租金作为林萍给其农贸市场开业礼金，故该6万元也应一并返还，但林萍对此予以否认，且缪惠群也未提交证据予以证明，本院无法予以支持。故应认定缪惠群支付租金共计18万元。本案租赁合同因欺诈而被撤销，对此依据法律规定，林萍所取得的租金理应根据履行情况予以返还，但是根据缪惠群陈述，其承租后又转租给第三人且目前至少已收取租金17万元；缪惠群占有涉案房产后，目前也没有证据证明因法院执行其已向林萍或法院全部移交涉案房产。因此，目前缪惠群因利用涉案租赁房产已取得已付租金相当的利益，故缪惠群已付租金不应返还。 关于赔偿损失问题，缪惠群主张其承租涉案房屋后对房屋进行装修，对此其提交原李英华为原告起诉林萍时申请法院对装修价值进行鉴定的鉴定报告，以证明其装修损失。林萍以该报告申请人非本案原告缪惠群、鉴定范围错误等理由主张该鉴定报告不应采信。对此，本院认为，1.该鉴定报告系法院依申请而委托鉴定，虽该鉴定申请人非本案原告，但本案原告认可该报告，且李英华起诉林萍时，林萍也是作为当事人，并未剥夺林萍的举证质证权利；2.虽然鉴定报告载明鉴定范围的建筑面积为1440平方米，但此后鉴定机构向法院发函明确鉴定范围并不包含市场外的奶粉店和药店；3.至于评估基准日2018年10月10日，2017年7月，本院张贴公告告知涉案房产已进入司法处置程序，之后李英华于2018年6月份起诉并申请鉴定，后因主体问题撤诉。此后缪惠群作为原告于2019年1月起诉本案，二者时间上间隔不长，且为减轻诉累，也不宜再行鉴定。因此，该鉴定报告应可采信,认定涉案房产装修价值为425000元。 2017年7月26日，李英华作为缪惠群合租涉案房产的合伙人在我院执行局对其询问时，明确陈述转租后已收租金50多万至60多万；即便此后因法院执行，有退回部分租金，但从其提交的5份《情况说明》来看，所退租金金额仅几万元；且如前所述，没有证据证明因法院执行缪惠群、李英华等人已向林萍或法院全部移交涉案房产。因此，综合缪惠群使用涉案房屋情况、利用装修事实、已收取租金情况等因素，一审酌定林萍按60%的标准赔偿装修损失，合情合理，应予维持。至于评估鉴定费、财产保全费的负担，一审对此认定亦属合理，亦予以维持。 关于违约金问题,租赁合同第八条约定,任何一方违反本合同的约定,应向对方一次性支付违约金10万元,此系对双方违约责任的约定,该违约责任应包括本案情形。而本案因林萍违约，本判决已支持缪惠群装修损失，且金额已超出10万元，故该违约金条款不应再适用。缪惠群此点上诉理由不成立，不予支持。 综上所述，上诉人缪惠群、林萍的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13527.5元，由缪惠群负担8348.5元、林萍负担5179元。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一九年十一月十二日 法官助理刘菊平 书记员薛玮华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。