安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1321民初4239号原告：张书源，男，1998年2月4日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告：冯军（又名冯君），女，1971年8月18日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上述两原告共同委托诉讼代理人：谢银忠,浙江正清和律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：李晨,浙江正清和律师事务所律师。被告：王涛，男，1971年2月24日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告张书源、冯军与被告王涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日受理后，于2019年4月20日作出(2019)皖1321民初1124号民事判决书。张书源、冯军不服提出上诉，安徽省宿州市中级人民法院以（2019)皖1321民终1960号民事裁定书撤销安徽省砀山县人民法院(2019)皖1321民初1124号民事判决书，发回我院重新审理。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯军及其与张书源共同的委托诉讼代理人谢银忠，被告王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书源、冯军诉称：冯军受张书源的委托于2016年6月7日与王涛签订房屋租赁协议，将张书源名下的位于砀山县砀城镇东关‘在水一方’A区107室房屋出租给王涛，约定租期止于2018年5月底。合同履行过程中，被告多次违约。合同到期后，被告一直占用该租赁房屋不予归还，原告多次向被告催要房屋，但被告仍霸占使用该房屋至2019年2月21日，给原告造成极大的经济损失，被告应该参照原租赁合同租金给予补偿。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，原告特向贵院提出诉讼，请依法判决为盼。王涛辩称：1、张书源、冯军要求王涛支付违约金10000元没有依据，合同第4条约定的是该房在租赁期间不得转租、转让、转借。本案中王涛没有转租等行为，因此张书源、冯军要求承担违约金的理由不成立。合同第5条约定合同到期后，一方故意损坏装饰装修应承担违约金，本案中王涛在合同期满后将房屋及室内装修全部交付给了张书源、冯军，并没有损坏装饰装修，张书源、冯军请求王涛承担该违约金的事实不存在。合同第6条约定一方按期支付租金订金，如违反约定承担违约金，合同期满后王涛交还了房屋，并不拖欠张书源、冯军的房屋租金，也没有违反合同中的任何约定。因此，张书源、冯军要求王涛承担违约金的请求没有事实依据；2、张书源、冯军要求王涛赔偿经济损失没有法律和事实依据，张书源、冯军诉状中所谓的损失是因为自2018年6月合同期满后，张书源、冯军未把房子再对外出租所造成的房租损失。但是，该房屋没有对外出租的原因不是王涛造成的，而是因张书源、冯军的房屋地理位置不好及房屋租金过高而没有人承租导致的，与王涛无关。3、张书源、冯军在诉状中称王涛霸占使用该房屋至2019年2月21日不是事实。王涛在合同期满后就及时将房屋腾空，并告知了冯军，冯军也及时在该房门上张贴了对外出租公告，王涛不存在继续霸占使用该房屋的任何情况，张书源、冯军的该请求没有事实依据。综上，请求依法驳回张书源、冯军的诉讼请求。本院查明事实如下：冯军与张书源系母子关系；涉案位于砀山县砀城镇人民东路‘在水一方小区’A区4幢107号商铺的买受人为张书源；王涛与王辉系兄弟关系。2016年6月7日，冯军（甲方）与王涛（乙方）签订《房屋租赁合同》，将前述‘在水一方小区’A区4幢107号商铺出租给王涛使用，约定：商铺租赁期限2年，自2016年6月1日至2018年5月底；2年租金合计60000元，租金分2次付清，第2年的租金于2017年5月1日前付清；租赁期间内，乙方在不改变房屋结构且不损坏房屋的情况下，可根据需求自行装修；租赁期间内，乙方不经过甲方同意不得转租、转让、转借该房屋（如甲方同意乙方转租该房屋的，应单独订立补充协议，乙方应依据与甲方的协议转租房屋。此时，甲方是涨房租的）。如乙方违约，甲方有权提前终止该租赁合同收回房屋且不退租金、定金并向乙方追讨违约金；合同期满，租赁双方及时办理清结（设施及水电使用等方面）。承租方是否续租，应在该次合同届满前两个月给出租方联系。如再续租，应提前两个月交付定金5000元给出租方（本次合同届满时即下次合同签约时再扣除，违约不退此定金）。如不续租，承租方也应提前两个月告知出租方（乙方如违约，甲方有权提前终止本合同收回房屋且不退租金）。合同到期后，乙方装修归甲方所有，甲方不支付任何费用，若乙方故意损坏装修给甲方难堪应承担违约金10000元；乙方应按期支付租金、定金、自觉履行合同各条款，哪方如违约应承担违约金10000元，另一方有权提前解除合同且追讨对方违约金；合同到期日，乙方应按时交还水、电、墙、地板、门窗等各项设施均完好且不欠费的房屋，否则，甲方有权锁门收房并处理该房内一切财物，乙方没有异议，及其他相关权利义务内容。合同签订后，冯军将涉案房屋交付，用于进行经营渔具的销售等活动。租赁期间，王涛对该租赁房屋进行了部分装饰、装修，并按照约定交付了2年的租金合计60000元。王涛租赁涉案房屋经营期间，该个体工商户经营许可证所载经营者为王辉。租赁期间，冯军、张书源对经营者及租赁房屋的使用未提出异议。租赁合同期限届满，王涛未按照合同约定提出续租，也没有缴纳继续租赁房屋的保证金。租赁期限届满后，王涛即搬出了涉案租赁房屋，未再继续使用。但其搬出后未及时将房屋内杂物等清除打扫干净，亦未将房屋钥匙交给冯军、张书源。双方围绕钥匙交付及其他琐事反复交涉，后经冯军多次催促，王涛于2019年2月21日将房屋钥匙送到冯军单位门卫室并微信通知了冯军。上述案件事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人应依合同约定，履行各自的义务。涉案合同租赁期限届满后，王涛未提出续租也没有缴纳续租房屋的保证金，其应依照合同约定于租赁期限届满后及时搬出房屋并将房屋腾空交还。原告也应知根据双方约定的续租条件被告已不再租赁原告的房屋，双方租赁合同已经终止。此时不存在被告因继续使用该房屋而产生租赁协议自动延续的法律后果。房屋租赁合同的标的物为房屋，双方对到期清空腾退也没有约定具体的标准，王涛于合同期满搬离房屋未在继续使用，双方在微信和电话录音中也认可“搬过了”，只是王涛迟迟未把房屋钥匙交给冯军。直到2019年2月21日王涛才将房屋钥匙送到冯军单位门卫室并微信通知了冯军。冯军也在微信和电话中多次要求王涛要承担“半年多”的房租。关于王涛迟延交付房屋钥匙行为的性质，其确实有违诚实信用的法律原则和根据交易习惯产生的后合同义务，应对原告方因此发生的损失承担相应的责任。但也应考虑到房屋租赁是一种市场行为，原告方未能租出房屋既受到被告未交钥匙的影响，也不排除市场本身存在的风险。且未交钥匙亦不能等同未交房屋，原告方也没提交证据证实其损失系被告未交钥匙行为单独所造成，因此原告方请求被告承担房屋未租出的全部损失缺少事实依据。原告损失界定为自涉案房屋租赁期限届满2018年5月31日至2019年2月21日实际交还钥匙止的期间共266天，标准参照涉案合同约定的房屋日租金计算为266天×（30000元/年÷365天）＝21863元。综合本案案情，该损失由被告王涛承担的相应责任界定为70%即：21863元×70%＝15304元为宜。冯军、张书源的其他诉讼请求，缺乏相关事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条，第九十一条、第九十二条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王涛于本判决生效后三日内一次性赔偿张书源、冯军经济损失15304元；二、驳回张书源、冯军的其他诉讼请求；如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由王涛负担200元、由张书源、冯军负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  张化明人民陪审员  徐建军人民陪审员  刘金山二〇一九年十一月二十九日书 记 员  吴佳鹏附：本案适用的法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。