广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再241号再审申请人（原审被告）：王娇，女，1985年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：黄镇芬，男，1982年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。被申请人（原审原告）：广州隽粤置业有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路**科瑞大厦副楼**。法定代表人：陈世权。委托诉讼代理人：刘辉辉，广东科德律师事务所律师。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地，住所地广东省广州市花都区新华街公益路****iv>负责人：黄少珊。委托诉讼代理人：张运锐，该司职工。再审申请人王娇与被申请人广州隽粤置业有限公司（以下简称隽粤公司）、原审第三人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初7647号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王娇的委托诉讼代理人黄镇芬，被申请人隽粤公司的委托诉讼代理人刘辉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王娇申请再审请求，1.纠正(2016)粤Oll4民初7647号判决书的错误判决；2.驳回被申请人的诉讼请求；3.案件受理费和其他诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、原审判决认定申请人存在违约不成立。由于申请人由始至终并没有参与本案原审的任何审理程序，直至2018年3月3日才得知本案诉讼。根据涉案《商品房买卖合同(预售)》附件七，补充协议第14条约定：鉴于买受人与金融机构(包含但不限于贷款银行、信用社、住房公积金机构等)、出卖人三方之间签订了按揭借款合同(以下简称“三方合同”)，买受人确认：无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的，视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照三方合同约定及法律法规承担有关责任外，出卖人有权按照如下任何一种或几种方式追究买受人之责任。被申请人并未代买受人向农商行花都支行偿还任何欠款本金、利息及罚息，所以应认定再审申请人并未构成违约。二、双方存在多退少补协议，原审判决的房屋总价款按1703015元计算亦属于错误。三、涉案房屋已被拍卖，法院已将1240675.99元支付给农商行花都支行，按揭贷款全部还清，被申请人未向农商行花都支行支付任何欠款本金、利息及罚息。四、本人于2014年7月离婚，随即带女儿回江西老家休养，直至2016年8月份女儿需要入学才返回花都，并前往办理房产证，但发现房子已经被查封不能办理。综上所述，原审法院错误认定再审申请人违约，进而错误适用法律规定，导致作出错误的判决。隽粤公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当得到维持。王娇称对照补充协议第十四条其没有构成违约，但是判决所依据的是补充协议第十三条第二款，及商品房买卖合同第二十二条。根据以上约定，如果因为开发商原因导致业主没有拿到房产证，开发商需承担违约金，所以双方对违约责任是对等的，权利义务都是对等的。从王娇提交的查册表显示，涉案房屋最早查封是2016年3月23号，隽粤公司在2014年5月份、6月份和2015年3月份以及2016年1月份，多次发函要求王娇提交相关材料办理房产证，但是她没有配合，以上函件王娇都是有签收的，在两个多月时间内有足够时间办理房产证，但是王娇没有办理。充分说明王娇没有配合办理房产证，导致隽粤公司的保证责任风险大大提高。法院在近年审理类似案件中，均认为商品房预告抵押不是正式的抵押登记，依此驳回了贷款银行关于拍卖涉案房款优先受偿的诉请，并同时判令开发商对业主的贷款承担连带清偿责任，开发商不得不为业主向银行承担债务，导致开发商巨大损失，而这些损失完全是因为业主未及时办理房产证导致。隽粤公司向原审法院起诉请求判令：1.王娇提供相关资料配合隽粤公司办理以王娇为产权人的广州市花都区新华街××大道××号（自编20号楼）202房的房屋权属证书；2.王娇提供相关资料并配合隽粤公司办理以农商行花都支行为抵押权人的广州市花都区新华街××大道××号（自编20号楼）202房的房地产他项权证，并将房地产他项权证提交给农商行花都支行；3.王娇承担在办理上述房屋权属证书和房地产他项权证时买方应承担的税费及其他手续费用；4.农商行花都支行在办理上述房屋权属证书和房地产他项权证过程中提供必要的协助和配合；5.王娇向隽粤公司支付逾期办证违约金人民币664175.85元（违约金按合同约定日万分之五标准计算，从2014年6月8日暂计至2016年8月8日，实际计至办理好房地产他项权证和权属证书之日止，违约金以本金1703015元为限）；6.诉讼费用由王娇承担。事实和理由：2012年10月8日，隽粤公司与王娇签订了一份编号为201210114103的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议。合同约定，王娇向隽粤公司购买位于花都区新华街××大道××号隽悦豪庭（自编20号楼）202房的房屋，合同总价款为人民币1703015元，并采用银行按揭贷款方式付款，贷款人为农商行花都支行。同时，依据商品房买卖合同及隽粤公司与农商行花都支行之间《楼宇按揭合同协议》的约定，隽粤公司就王娇的银行借款提供了担保，并承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证责任直至购房人办妥房屋所有权证及以农商行花都支行为抵押权人的他项权证之日解除。上述合同签订后，隽粤公司积极履行合同约定的各项义务，并已于2014年1月18日履行了交房义务。此后隽粤公司多次通过电话和书面方式通知王娇提交相关资料、缴纳买房税费，并配合办理房屋权属证书，然而王娇至今既未提交相应资料，缴纳税款，也未配合隽粤公司办理案涉房屋的权属证书。隽粤公司认为，王娇的上述行为不仅违反了双方合同的约定，也严重侵犯了隽粤公司的合法权益，致使隽粤公司的担保责任至今无法解除。为保护自己的合法权益，隽粤公司特提起本案诉讼。王娇未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。农商行花都支行述称，我方同意隽粤公司的诉讼请求。我方同意协助和配合隽粤公司，若王娇继续欠款，我方在本案中不向王娇主张办理房地产他项权证，我方将另案起诉王娇主张权利，要求解除合同，并要求隽粤公司承担连带保证责任。原审法院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区新华街××大道××号20栋202房，开发商是隽粤公司，案涉房屋所在楼盘已经取得预售许可证。2012年10月8日，隽粤公司（甲方、卖方）与王娇（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区广清高速以东、三东大道以北隽悦豪庭自编20号楼2层202号房，房屋地址为花都区新华街××大道××号（自编20号楼）202房，房屋价款为1703015元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内，支付513015元，剩余房款119万元以按揭方式付款，按揭银行为农商行花都支行；甲方应当在2013年12月31日前将案涉房屋交付乙方使用。双方选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》。合同附件七为本合同补充协议，约定：7.1商品房经建设、施工、监理、勘查、设计单位验收合格签字后即具备交付条件。商品房具备交付条件后，买受人应当于出卖人通知的时间内办理入住手续，交纳相关费用。买受人不得以商品房主体结构以外的其他任何质量问题拒绝办理入住，对商品房质量问题按《质量保证书》解决。13.如因买受人的原因（包括但不限于未及时提交办理房地产权证的任何资料、未及时交纳相关税费等）或农商行花都支行原因（包括但不限于行政机关不作为、迟延作为等）导致买受人未能在商品房合同约定的时间内取得该商品房的房地产权证的，买受人取得房地产权证的时间相应顺延，出卖人无需承担相关责任。若采用贷款方式购房，出卖人为买受人的贷款提供了担保的，该房屋符合本合同约定交付条件后，买受人未按约办理房屋交接手续或未按约申领房地产权证、未按通知的时间内交齐办理房地产权证的相关资料，致使该房屋的《房地产他项权证》不能及时提交贷款银行，经出卖人书面催告后三十日内仍未履行的，每延期一天，买受人按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金。买受人在签署合同及本补充协议前已经认真、全面的阅读全部条款，并与出卖人进行了积极友好的磋商，双方对约定的内容均无异议，在公平自愿的基础上签订合同和本补充协议。本补充协议是合同不可分割的一部分，合同及附件与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。庭审中，隽粤公司称已经收到王娇支付的首期房款513015元，农商行花都支行已经支付按揭款119万元至隽粤公司监控账户下，农商行花都支行称王娇从贷款发放之日2012年11月5日起，刚开始两个月均按时还款，每月20日前还款，但后来王娇陆陆续续偶尔有逾期，截止至2016年12月8日王娇已经归还本金69317.26元。2014年1月18日，王娇办理了案涉房屋的收楼手续，2015年10月份，王娇申请对案涉房屋进行装修。隽粤公司分别于2014年6月28日、2015年3月12日、2016年1月30日向王娇发送通知及律师函，要求王娇提交办理房地产权证所需的资料及交纳税费，王娇至今未向隽粤公司提交办证资料。农商行花都支行称其愿意协助隽粤公司办证。2012年6月4日，隽粤公司与农商行花都支行签订《楼宇按揭合作协议》，约定对隽悦豪庭一期住宅进行按揭合作，由隽粤公司对上述楼宇购房人偿还农商行花都支行购房贷款承担连带保证责任。2012年9月14日，隽粤公司与广州供电局有限公司花都供电局签订《供用电方案协议》，其上载明用电地址为花都区广清高速以东、三东大道以北，用电性质为永久。2013年10月23日，广州市花都区自来水公司出具证明书，载明隽悦豪庭已办理自来水永久使用报装。2013年12月30日，广州市花都区建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明隽粤公司住宅楼（自编A1-A3、A4-A5、A6-A7、B1-B6、C1-C3、C4-C6、D1-D2、D3-D4、E1-E3、E4-E6、F1-F2栋）地下室工）地下室工程的竣工验收备案文件已于2013年12月30日收讫。2014年6月27日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产初始登记告知书》，载明已核准隽粤公司申请的隽悦豪庭房屋的初始登记。案涉房屋目前已经办理了预告登记，现处于查封状态。诉讼中，原审法院依法向隽粤公司释明，案涉房屋目前处于查封状态，其是否需要变更诉讼请求，隽粤公司表示无需变更。原审法院认为，隽粤公司与王娇签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。依照合同约定，提交资料办理权属登记是王娇的合同义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。案涉房屋目前尚处于被查封状态，办理产权证存在履行障碍，隽粤公司请求王娇提交资料办理权属登记，依据不足，原审法院不予支持。至于隽粤公司要求王娇提交资料办理房地产他项权证，隽粤公司并非房地产他项权证的权利主体，而农商行花都支行明确表示在本案中不主张办理房地产他项权证，因此，对于隽粤公司的上述诉讼请求，原审法院不予支持。同理，对于隽粤公司请求农商行花都支行在办权属证书及办房地产他项权证过程中提供协助和配合，原审法院亦不予支持。因目前尚未办证，税费及手续费用均未产生，因此，隽粤公司请求王娇承担税费及手续费用，依据不足，原审法院不予支持。依照合同约定，王娇未按通知的时间内交齐办理房地产权证的相关资料，致使案涉房屋的《房地产他项权证》不能及时提交贷款银行，隽粤公司经书面催告后王娇仍未履行上述义务，因此，王娇应当按照合同约定承担违约责任，根据隽粤公司提交的证据显示，隽粤公司第一次书面催告是在2014年6月28日，因此，王娇应当从2014年7月29日按照总房价款的日万分之五向隽粤公司支付违约金，该违约金以本金1703015元为限，因案涉房屋现处于查封状态，房屋能否登记至王娇名下状态不明，故违约金暂计至起诉之日，即2016年8月1日。之后的部分，隽粤公司可另行主张。经计算，2014年7月29日至2016年8月1日共735天，违约金为625858.01元（1703015元×0.05%×735天）。因此，对于隽粤公司诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。王娇经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，原审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、王娇于本判决发生法律效力之日起十日内向广州隽粤置业有限公司支付2014年7月29日至2016年8月1日期间的违约金625858.01元；二、驳回广州隽粤置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10442元，由王娇负担。再审期间，王娇提交的证据有：一、广州市商品房买卖合同（预售），拟证明根据补充协议14条规定，未产生违约；二、分配协议，拟证明法院支付银行抵押全部欠款；三、离婚证，四、查册表，拟证明房屋被查封时间和未参加原审诉讼原因；五、购房发票，六、退补协议，拟证明诉讼金额；七、银行流水，拟证明后期陆续还款。隽粤公司质证称，确认王娇提交的全部证据的真实性，查册表显示房子最早的查封是2016年3月23号，但是催告办理房产证都是在这个日期的前面，当时去办理是可以办到证的，如果办好了证，隽粤公司的担保责任就可以免除。其他无意见。隽粤公司提交的证据有：一、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明涉案房屋确权时间是在2014年6月27日；二、《竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋2013年10月30日完成竣工验收备案时间；三、《供用电方案协议》，四、永久用水的《证明书》，拟证明涉案房屋具备永水、永电时间；五、《关于隽粤豪庭第20栋与自编D1栋为同一栋楼的说明》、《房屋面积测量成果报告书》、《建设工程规划许可证》，拟证明文件上的D1栋与商品房买卖合同以及房地产初始登记告知书等文件的20栋为同一栋楼。六、银行流水，拟证明开发商依据双方于2014年5月签订的《隽粤豪庭面积多退少补协议》，于2014年6月13日就将多余的房款退回给王娇。七、《民事委托代理合同》及发票，拟证明我方到目前方案的已实际发生的律师费损失人民币40000元，再加上诉讼费等费用。王娇质证称，证据一至六均予以确认，证据七是对方的事，不清楚情况。再审另查明，涉案房屋原价为1703015元，后因存在面积差，隽粤公司将多余房款退回给了王娇，实际房款总价为1619036元，出庭双方对以上事实均予以确认。原审第三人农商行花都支行已从涉案房屋拍卖款中，得到优先受偿，其书面确认与本案处理结果已无利害关系，不参加再审诉讼，亦不再就本案主张任何权利。隽粤公司称，虽然本案没有导致其实际承担违约风险，但已将其置于违约风险之中，违约金本身具有惩罚性，且其在本案诉讼过程中，造成了其律师费、交通费、诉讼费等近10万元损失。王娇称其违约行为未造成隽粤公司向第三人农商行花都支行承担担保责任，但就导致本案诉讼以致产生的律师费等方面开支，愿意承担80000元的违约责任，以了结本案。隽粤公司当庭同意收取王娇80000元后，不再就本案主张任何权利。本院再审认为，王娇不认真履行合同义务，导致本案成讼，原审依照双方签订的协议认定其承担违约责任并无不当。鉴于隽粤公司在本案中并未实际向第三人农商行花都支行支付违约金，且愿意接受王娇80000元补偿款，弥补其违约损失，未超出其原审诉请范围，属对自身权利的处分。在民事活动中，当事人有意思自治的权利，本案双方当事人在原审判决的基础上，就本案处理达成新的一致意见，未违反法律法规禁止性规定，未侵害第三方利益，亦符合本案实际情况，本院再审予以确认。故从定纷止争角度出发，本院根据本案各方提交的证据和查明的事实，以及双方一致的意思表示，对原审判决予以改判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初7647号民事判决第二项；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初7647号民事判决第一项为：王娇于本判决发生法律效力之日起十日内向广州隽粤置业有限公司支付80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10442元由广州隽粤置业有限公司负担，再审案件受理费10442元，由王娇负担。本判决为终审判决。审判长  周国庆审判员  林 娟审判员  兰永军二〇一九年十一月七日书记员  刘 立郭玉英