湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2543号上诉人（原审被告）：株洲市京师教育培训中心，住所地株洲市黄河北路9火炬大厦**。法定代表人：黄越，系该培训中心董事长。委托诉讼代理人：陈土胜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：蒋洁雯，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：北京师范大学株洲附属学校，住所地株洲市天元区庐山路**。法定代表人：阳元贵，系该学校负责人。委托诉讼代理人：杜云，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人株洲市京师教育培训中心（以下简称京师培训中心）因与被上诉人北京师范大学株洲附属学校（以下简称北京师范株洲附属学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，并于2019年11月11日组织双方当事人谈话询问，本案现已审理终结。上诉人京师培训中心上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人一审诉讼请求或依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院未对本案关键事实进行查证厘清，程序错误，导致事实认定错误。上诉人与被上诉人签订租赁合同是事实，因上诉人负责人黄越与被上诉人的股东、理事长余年初系夫妻，双方口头约定房屋租金从余年初在被上诉人处获得分红中直接扣除。被上诉人一直按该约定扣划租金，这也是为何合同2014年签订至今，被上诉人从未向上诉人主张租金的原因。现在被上诉人提出租金诉讼，只是因为上诉人负责人黄越与余年初正在离婚诉讼，余年初以此作为其离婚诉讼的砝码，从而提起本次虚假诉讼。另外上诉人一审多次向法院申请调取余年初在被上诉人处的分红情况，并将证据线索提交一审法院，但是一审法院认为此调查与本案无关，未予调取，该行为违反了法定程序，也导致了本案事实未查清。二、即使本案存在欠付租金，2016年9月30日前发生的租金与违约金请求已过诉讼时效，一审法院诉讼时效适用存在错误。本案租金是分阶段收取，属于定期给付债务，根据最高人民法院相关答复，分期履行合同的每一期债务诉讼时效期间应自该期债务履行届满之日次日起算，因此本案诉讼时效已过。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人北京师范株洲附属学校辩称：一、上诉人负责人黄越与被上诉人理事长余年初系夫妻关系属实，但是被上诉人系民办非企业单位，是不以营利为目的的社会公益性非企业单位，没有股东分红之说，且上诉人也未提供双方约定分红抵扣租金的证据。二、被上诉人一审诉请的租金未过诉讼时效。涉案租赁合同一直在履行，如果将每年租金割裂开来诉讼，这将导致当事人为避免超过诉讼时效而频繁主张权利，不仅割裂了合同的整体性，也不利于债权人利益保护；其次，被上诉人工作人员多次向上诉人负责人黄越催缴租金，但是基于黄越与余年初的夫妻关系，被上诉人没有书面催缴，且在黄越未付租金的情形下仍然相信其会履行租金支付义务；三、涉案租赁合同合法有效，上诉人一直在使用涉案房屋，其理应支付租金。其未付一笔租金系事实，因此本案不存在虚假诉讼。北京师范株洲附属学校向一审法院起诉请求：1、判令被告京师培训中心支付房屋租金327750元（暂计算至2019年6月30日止）；2、被告京师培训中心支付欠缴租金的违约金自拖欠租金之日起至租金付清之日止（违约金以欠缴租金为基数，按年利率24%计算，暂计算至2019年6月30日止的违约金为179201.63元）以及承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月20日，原告北京师范大学株洲附属学校（甲方）与被告株洲市京师教育培训中心（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方承租甲方位于株洲市天元区庐山路210号北京师范大学株洲附属学校教职工宿舍14#楼临黄河北路一楼门面共4间，面积115平方米，作为办公和对外培训咨询服务窗口使用；租赁期限123个月（含装修期3个月），自2014年6月20日起至2024年9月19日止，租金为50元/月/㎡，每月租金为5750元，前五年租金总额为345000元，后五年租金单价可根据市场行情合理上调。考虑到承租房屋需装修，租金自合同签订之日起第四个月开始计算，第一至二年租金按季收取，于季后7日内由乙方以现金或银行转账方式一次性支付给甲方；第三至五年租金按月收取，于月后7日内以现金或银行转账方式一次性支付。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方支付的租房保证金甲方不予退还，乙方还应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）拖欠本合同约定应支付的费用累计达到6个月以上的。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方支付的费用，每逾期一天，则应按应交费用总额的10%支付甲方滞纳金。合同签订后，原告按约定于2014年6月23日将房屋交给被告进行装修使用，至今被告未支付租金。原告亦未提出证据证明期间向被告催交租金。另查明，案涉房屋由湖南中基教育资源开发有限公司投资建设，北京师范大学株洲附属学校管理使用并享有占有、使用、收益的权利。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法履行。被告承租使用原告房屋，未按合同约定支付租金，应承担违约责任。一、关于拖欠租金的认定：原告主张租金从2014年9月20日开始起算至2019年6月30日止，按57个月计算，共计327750元（5750元/月×57月），一审法院予以支持。被告辩称，被告与原告签订房屋租赁合同时已口头约定租金直接从余年初的分红中扣除，无需另外支付，并申请一审法院调取原告自2014年至今的股东/举办人分红情况。一审法院认为，被告未提交证据证明双方约定租金直接从余年初的分红中扣除的事实，原告股东/举办人分红情况与本案没有直接关系，故对于被告的该项辩解理由一审法院不予采纳。二、关于被告违约金的计算：对于被告欠付租金，合同有两方面的约定，一是拖欠租金累计达到6个月以上的，被告按合同总租金的20%向原告方支付违约金。二是每逾期一天，被告按应交费用总额的10%支付滞纳金。被告按时支付租金是其合同义务，逾期支付租金应承担违约责任；但对于原告而言，在被告出现长期不支付租金的情况下，亦应采取适当措施防止损失的扩大，主动行使合同权利催收租金、主张违约金直至解除合同，原告长期不向被告催收租金，怠于行使权利，现虽未按合同约定标准计算违约金而是主张按年利率24%计算，但仍显过高。一审法院根据原告自身过错，对违约金酌情予以调整，按欠付租金总额的10%计算违约金为32775元。三、关于原告部分诉请是否超过诉讼时效问题。原、被告双方签订的房屋租赁合同周期十余年，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，因此在合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，本案不存在超过诉讼时效问题，被告关于该项辩解理由一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲市京师教育培训中心于本判决生效之日起十日内向原告北京师范大学株洲附属学校支付从2014年9月20日起至2019年6月30日止的房屋租金327750元及违约金32775元，共计360525元；二、驳回原告北京师范大学株洲附属学校的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8870元，减半收取4435元，由被告株洲市京师教育培训中心负担3154元，原告北京师范大学株洲附属学校负担1281元。二审期间上诉人京师培训中心提交2017年8月到2019年12月被上诉人向上诉人支付教师心理咨询费的银行进账单和发票，拟证明若双方存在本案租金债务，那么被上诉人不可能向上诉人支付这些费用。被上诉人质证认为，对这份证据真实性无异议，但是被上诉人向上诉人支付心理咨询费，与本案租赁合同是不同的法律关系，故该组证据与本案无关。根据证据规则，本院认证认为该银行进账单和发票真实性，双方均无异议，本院对其真实性予以确认，因双方当事人均未提交证据证实双方有约定以心理咨询费冲抵租金，因此被上诉人未在心理咨询费中抵扣租金，或未主张抵扣，并不能证实双方不存在租金拖欠债权债务关系，因此本院对上诉人主张上述证据的证明目的不予采信。二审查明的事实与一审一致，故对一审认定的事实，本院予以确认。二审另查明，二审审理过程中，上诉人负责人黄越和被上诉人理事长余年初正在离婚诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审双方争议焦点是1、上诉人是否拖欠被上诉人租金？即本案是否存在冲抵租金的情形？2、涉案租金诉请是否已过诉讼时效？现分析如下：1、关于上诉人是否拖欠被上诉人租金的问题。上诉人和被上诉人签订涉案房屋租赁合同，以及上诉人从未向被上诉人支付租金是事实。双方对租金是否支付主要争议的是涉案租金是否与其他债权债务相互冲抵。上诉人主张其应承担的租金债务已经与被上诉人应承担的余年初股东分红债务予以抵扣，原因是上诉人的负责人黄越与被上诉人理事长余年初系夫妻，余年初也是涉案房屋投资方湖南中基教育资源开发有限公司的股东，所以双方曾口头约定上述租金抵扣。由于上诉人和被上诉人房屋租赁合同中并未约定租金抵扣或其他方式支付，上诉人也未提交其他证据证实双方曾口头约定租金冲抵余年初股权分红。至于上诉人提出涉案房屋租赁合同从2014年6月签订到2019年7月被上诉人一审提出诉讼时隔五年，被上诉人从未向上诉人催收租金，且在此期间还向上诉人支付心理咨询费等费用，可见上诉人并没有拖欠被上诉人租金，涉案租金已经抵扣的主张。虽然被上诉人一、二审未提交催收租金的证据，但是被上诉人主张其口头催收租金，与上诉人主张口头约定租金抵扣一样均是双方当事人主张、陈述，没有证据证实，而租金是否约定抵扣或已实际抵扣的举证责任在于被上诉人，被上诉人不能提供证据证实其主张，理应承担举证不利的法律后果，故上诉人主张涉案房屋租金已经抵扣的理由不成立，本院不予支持。虽然上诉人一审曾申请调取余年初股权分红资料证据，但是上诉人未提供初步证据或线索证实余年初股权分红与本案租金有关，且考虑余年初不是本案当事人，其本人也未出庭承认其股权分红被用于涉案租金抵扣，因此上诉人以一审法院未调取余年初股权分红资料导致其无法举证的上诉理由亦不成立，本院不予支持。既然双方租金没有抵扣、冲抵，上诉人也未以其他方式支付租金，那么依照双方的租赁合同约定，上诉人拖欠被上诉人2014年6月合同签订以来的租金属实，本院对此予以确认。2、关于涉案租金支付诉请是否已过诉讼时效的问题。虽然被上诉人未提交证据证实其以书面形式向上诉人催收租金，但是双方的租赁合同约定的租期是十年，上诉人也一直在使用被上诉人出租的房屋；其次，涉案房屋租金虽如上诉人主张具有一定独立性，但是正如一审法院评述，该租金支付的独立性不足以否认租金债务和租赁期限的整体性，在涉案租赁合同继续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，上诉人理应诚信履行租赁合同约定的租金支付义务。一审认定涉案租金支付诉请未超过诉讼时效并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人京师培训中心的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6708元，由上诉人株洲市京师教育培训中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇一九年十一月二十二日法官助理 谢晓红书 记 员 文 雅