广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24792号原告：李彪，男，汉族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：李劲峰，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程灏，广东顺晖律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶广华，任总经理。委托诉讼代理人：钟绮云，广东纵横天正律师事务所律师。原告李彪与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序于2019年1月16日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李程灏、被告的委托诉讼代理人钟绮云到庭参加诉讼。因本案案情复杂，争议较大，不适宜适用简易程序进行审理，故本院依法作出（2018）粤0605民初24792号民事裁定，转换适用普通程序审理本案，并于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李程灏、被告的委托诉讼代理人钟绮云到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月8日签订的《物业租赁合同》[编号：XX]中约定的物业租赁期限超出20年的部分无效；2.撤销原被告于2017年7月8日签订的《物业租赁合同》[编号：XX]和《补充协议》；3.被告返还原告已支付的XX广场X座XX室的租赁使用费253344元、手续费17600元，合计270944元；4.原被告于2017年7月8日签订的《物业租赁合同》[编号：XX]第六条第2款为无效格式条款；5.确认原、被告于2017年5月22日签订《补充协议》第二条第3款无效；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在2017年初，被告在佛山市南海区桂城街道推广宣传名为“XX广场”（又称为“双城故事”）的楼盘项目。原告经过介绍后前往被告的销售中心进行了解咨询，当时被告的销售人员跟原告宣传声称案涉楼盘有31年的产权，在整个介绍过程中都是使用“出售”、“购买”的字眼来进行宣传，而且声称只要征信没问题就可以办理按揭抵押，整个过程均没有提及出租，也未提及需要支付经营管理服务费事宜。原告一直以为该楼盘是一个拥有31年产权的公寓。在被告的多次宣传下加上现场的热烈气氛的渲染，原告当场交付了高额定金。在原告前往被告销售中心签合同当天，被告的工作人员已经将全部打印好的格式合同拿给原告签字，由于现场十分多人，被告一直催促原告赶紧签名，原告完全没有审阅过合同，就在被告指定的地方签字盖模。合同约定：被告将佛山市南海区桂城街道港口路19号XX广场X座XX室（以下简称涉讼房屋）出租给原告，出租期限为31年，原告为此需要支付租赁使用费合共400000元，原告在签订上述合同的当天支付了“首期”200000元，剩余的价款200000元分60期支付，每期支付本金3334元，每期手续费为1100元。原告支付了16个月的本金53344元、手续费17600元。直至2018年初，原告发现得知（2017）粤06民终11390号的生效判决后，发现涉讼房屋实际上并没有产权，仅仅是租赁，且有效期限只有20年。原告才意识到是被被告通过欺诈、诱导、虚假宣传的手段来诱骗签订合同，内容完全违背原告的真实意愿而且违反法律规定，涉讼合同的约定对原告是极为不公平的，故要求撤销涉讼合同，理由如下：一、《物业租赁合同》对原告显失公平，应予以撤销。1.根据（2017）粤06民终11390号案的生效判决，认定所涉《认租协议书》、《物业使用权转让合同》为租赁合同，约定超出20年的部分无效。该判决生效后，涉讼租赁合同实际上仅仅是一份20年有效的租赁合同，剩余的11年自始无效，原告本着购买31年权限公寓的意向与被告签订合同，最后却发现只有20年的有效承租期，足足有1/3的部分是无效的，显然已经与原告当初签订该合同的意愿完全不一致，原告用了31年期限的价款仅仅购买了20年的承租期，显然对原告是极为不公平的。2.原告作为不懂法的普通消费者，并不清楚涉讼合同约定的31年租赁期限是否违法，也不可能独立判断，但被告十分清楚涉讼合同关于31年租赁期限的约定是违法的并且选择了隐瞒该事实，原告在签订合同后都不知道自己所签的合同到底是否合法，自己的权利是否受到侵害，签订的合同到底是否真的有31年权限的保证，而被告正是利用原告缺乏独立判断能力迫使原告签订涉讼的合同，使得涉讼的合同根本上对原告极为不公平。二、《物业租赁合同》是被告通过欺诈、诱导的手段方式欺骗原告而签订的，应予以撤销。1.被告十分知悉涉讼合同为一份租赁合同，租赁合同的最长期限不得超过20年，但是被告并没有将该情况告知原告，并且决定继续隐瞒欺骗原告，更是企图利用20年期限届满后再赠送11年的条款规避法律风险，实际上该约定是无效的，但是被告一直声称保证31年的“产权”不会受到影响，具有法律效力，直至到“11390号案”生效判决后，原告才知悉自己超出20年的部分无效实际上是无效的，无效部分自始无效，也就是说，涉讼公寓租赁期限仅有20年，剩余的11年相当于从来没有约定过，也不受法律的保护。被告是一再使用欺诈的手段隐瞒该事实，欺骗原告，使得《物业租赁合同》已经完全违背了原告当初的真实意愿。2.被告在宣传销售过程中，诱导原告误以为案涉公寓是拥有31年产权的，诱导原告当场交付高额的定金。并且在签订合同后，直到今年1月份，原告得知“11390号案”判决结果后，原告才发现一直被被告欺骗，自己购买的31年产权实际上根本只有20年租赁期，直到那时候，原告才醒悟到，其实从宣传到销售再到签订合同整个过程都是被告设计的圈套，诱骗欺诈原告一步一步签订其早已设计好的合同。三、《物业租赁合同》第六条第2款的条款为无效格式条款。该条款强制约定由原告承担本应由被告承担的租赁税等依法应当缴纳的税款，属于我合同法第四十条中关于“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任”的情形。按照我国规定，被告在收取原告款项后，应当依法开具发票，以及向税务部门依法缴纳税费。但是被告为了偷税逃税，利用提供格式合同的优势，强迫原告签订该不公平的格式条款，以免除被告依法缴税的义务，并将该缴税的责任加重于原告身上，因此明显属于无效的格式条款。综上所述，被告使用欺诈、诱导、虚假宣传等欺诈手段诱导原告签订合同，不惜使用违反法律规定的方式与原告签订合同，导致原告签订的合同在根本上违背了其真实的意愿，合同的履行对原告极为不公平，被告的行为完全有违公平、诚实守信的精神原则。被告溢汇盛公司辩称，《物业租赁合同》及《补充协议》既没有违反法律强制性规定，也不存在法定可被撤销的情形，且原告的撤销权亦已超过法定的行使期限而消灭，因此该两份合同属于双方真实的意思表示，合法有效，依法应当按合同的约定继续履行，理由如下：涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，权属性质为国有土地使用权。2014年5月14日佛山市三溢同利置业投资有限公司，通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”佛山市三溢同利置业投资有限公司，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（佛山市三溢同利置业投资有限公司）”的权利义务由被告享有和承担。被告按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积约150341.39平方米的建筑项目“XX广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。2017年7月8日被告与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下，就涉讼房屋，双方签订《物业租赁合同》、《补充协议》等协议。上述合同对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。一、原告既要求合同部分条款无效，又主张撤销合同，其诉请违反《民事诉讼法》第119条的规定，应当予以明确，否则依法应当驳回。1.申请撤销合同和请求确认合同条款无效是两种不同的诉讼请求权。申请撤销合同为形成权之诉；确认合同条款无效属于确认权之诉。2.原告的诉请必须具体和确定，该两个诉请不能同时主张，法院依法不应当根据同一事实作出选择性的判决。合同的效力，本身就是以合同条款有效为前提的。而可撤销合同在被人民法院撤销之前，并不影响合同的有效性。合同被撤消后，自始无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此该两个诉请之间存在矛盾性。在同一案件中进行审理，对被告显失公平，也没有法律依据。二、被告与原告所签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》没有违反法律强制性规定，依法不存在部分条款无效的情形。（一）《物业租赁合同》对租赁期限有明确的约定，并没有违反“租赁期限不得超过20年”的法律规定。1.本案租赁合同对租赁期限的约定，与生效判决所依据的合同条款截然不同。原告无权以另案不相同的合同条款，来主张适用本案的合同条款无效。根据租赁合同“第二条合同期限”约定：1、该物业租赁期限为二十年，自甲方（被告）向乙方（原告）交付该物业之日起开始计算。2、在乙方按照本合同约定履行的前提下，本条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日（以下简称“免使用费条款”）。原告在《起诉状》中，引用的生效判决（【2017】粤06民终11390号，以下简称“生效判决”）所认定的“物业使用权转让期限超出20年的部分无效”，所依据和指向的《物业使用权转让合同》条款为：“本合同第1款转让期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日”。通过对上述两份合同的不同条款的对比，望文生义即可得出两种不同的法律关系和法律事实。生效判决所依据的合同条款，属于合同双方当事人合意延长原合同租赁期限，并且生效判决的“原告李辉旭所签订的合同是《物业使用权转让合同》和《经营管理服务协议》，支付费用包括了转让款和经营管理服务费”，与本案原告所签订的合同情况不同。因此原告以张冠李戴的方式来引用生效判决的认定，错误认为本案存在“超出20年法定租赁期限”的条款。2.合同对20年租赁期限内的租金有明确的约定，因此免使用费条款所约定的期间，不符合法定租赁合同的必备条件，该期间不属于租赁关系。根据《合同法》212条，对租赁合同的定义：出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。据此租赁关系的成立，须以承租人向出租人支付使用租赁物租金作为对价。而本案中，双方对20年合同租赁期限内的租金有明确的约定。根据租赁合同“第三条物业租赁使用费”：1、该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费为人民币400000元。同时租赁合同“第二条2点”进一步明确，在生效的“免使用费期间”，原告应承担的费用仅为因使用该物业而产生的“物业管理费、水、电费等能源费”，即原告在“免使用费期间”内，根本无须向被告支付任何形式的租金。况且在现实经济生活中，确实存在大量的、非因租赁关系而取得的，合法占有、使用房产的事实。而该类法律事实的产生，既有基于亲友关系而形成的借居、借用，也有因双方当事人之间的约定而产生的“互换、抵销、赠与”等等情形。3.退一步而言，即使免使用费条款所约定的期间，双方形成租赁关系，依法属于双方重新续订租赁合同，且未违反“自续订之日起不得超过20年”的法律规定。根据《合同法》第214条对“续订租赁合同”的规定：租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案双方在租赁合同中已明确约定：在原20年租赁期限届满后，所附生效条件成就的情况下，租赁合同续订至2049年5月21日。因此该条款，实际上是出租人与承租人在原租赁期限届满后，对租赁合同的重新续订，且该续订条款中包含了出租人，对自己所享有的合法权益而做出的自由处分和限制权。事实上，双方所约定的租赁合同续订期限并未超过20年，且在该续订期限内，出租人（即被告）同意免除承租人（即原告）的租金。4.续订的免使用费条款，包含了租赁合同续订的生效条件，在该条件未成就的情况下，该条款并未生效。根据我国《合同法》45条，以及《民法总则》158条的相关规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。民事法律行为可以附条件。附生效条件的合同以及民事法律行为，自条件成就时生效”。本案中，双方约定以“原告按租赁合同约定履行其义务”作为续订租赁合同的条件。而该生效条件具有未来性和不确定性，且该条件既没有违反法律和社会公德，更没有损害社会公共利益或侵害他人权利，完全符合法定“附条件”的要求。因此在原告未违反租赁合同的前提条件下，双方同意续订11年的租赁合同，属于合法有效的民事行为。5.在租赁合同仅约定了“20年租赁期限的租金”的情况下，被告有权对涉讼房屋中的自身合法权益作为处分和限制。被告通过政府公开的交易平台竞投获得涉案地块，通过与土地权利人签订的《土地使用权租赁合同》取得涉讼土地35年的合法使用权，并按照土地使用权租赁合同的约定，履行了全部义务；含涉讼房屋在内的整个“XX广场”建筑项目，被告均已依法取得相关规划、消防等行政部门的许可和验收，履行相关的报备手续。因此被告作为合法权利人，有权对涉讼房屋做出含出租在内的处置方式。据此被告有权将涉讼房屋出租给原告使用20年，并收取相应的租金；同理，被告也有权将涉讼房屋，在续订的期限内免费给予含原告在内的任何第三方使用。被告的处置权，既未违反《土地使用权租赁合同》的约定，更未损害他人和社会公共权益，依法不存在无效的法定情形。（二）《物业租赁合同》第六条第2条款，属于平等民事主体之间对于“非纳税义务人承担税款的约定”，既未影响国家税收秩序，也不符合格式条款无效的法定情形，应为合法有效条款，对双方均具约束力。首先，《物业租赁合同》属于两个平等民事主体之间协商一致的意思表示，不存在一方垄断、或一方占市场主导地位、或一方必须被动接受对方条款才可享受到服务的情形。因此根本不具备签订格式合同的基础要素。其次，现实经济生活中，对于租赁合同的双方当事人，在合同中约定由一方承担因租赁关系而产生的相关税费，是真实且普遍存在的情形，根本无须在合同条款中作出特殊的处理。同时该条款也不符合《合同法》第40条，关于格式合同条款的无效的法定情形。再者，我国税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，但对于实际由谁缴纳税款却没有作出强制性或禁止性规定。虽然税收管理方面的法律法规，对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。因此合同当事人之间对税费负担条款的约定，只要不改变税收法律、行政法规对税种、税率、税额等的强制性规定。则该约定由非纳税义务人承担税费的条款属于私法领域的范畴，是对合同当事人权利义务的安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效约定。最高人民法院及司法现状就此问题的相关案例，均作出相关条款有效的认定。并且，被告与涉讼土地权利人佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，所签订的、经政府见证的《土地使用权租赁合同》第“四”下的第“（五）”款；以及原告所引用的生效判决书认定有效的《物业使用权转让合同》中的第“六条”下的第“2”款，均有与本案该条款相同或相类似的“由非纳税义务人承担税费”约定，且均被政府行政部门以及生效判决认定为有效条款。三、《物业租赁合同》及其《补充协议》不存在可被撤销的法定情形，且原告的合同撤销权因超过法定期限而消灭，无权要求撤销该合同。1.租赁合同不存在《合同法》第54条的法定撤销情形。关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方拟签的合同样本、以及据此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。根据原告与被告的工作人员，在接待现场的“项目属性说明”大型公示文件牌前的查阅照片，以及相关租赁合同在律师见证的情况下签订的等事实。可以证明，原告不可能会产生“购买产权”的重大误解，并且原告也未能提交证据证明，被告采用“欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告在违背其真实意思的情况下订立的合同”，应承担举证不能的法律后果。2.原告在签订租赁合同时，已经清楚知道涉讼房屋及项目的属性，且原告事实上一直按照合同的约定，履行分期支付租赁使用费的义务，因此原告辩称“直至2018年初，通过另案生效判决后，才得知自己购买的涉讼房屋实际上并没有产权”，完全是为了挽回“合同撤销权一年除斥期间”的借口。3.原告无权要求撤销本案的租赁合同。原告以“合同条款显失公平、因被告的欺诈、诱导而签订合同”为由，主张撤销涉案租赁合同。通过前述论述、以及相关的证据显示，证明在双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》之前，原告已经完全清楚涉讼房屋的状况、以及其将要作出的民事行为所产生的法律后果。因此根据《合同法》第55条关于“撤销权的除斥期间”的规定，原告的撤销权业已消灭。并且事实上，截止至2018年11月，原告一直有按时足额支付物业租赁使用费和分期付款手续费，长达16个月，足已证明原告的撤销权已超过法定期限而消灭。四、被告基于合法有效的租赁合同而收取的款项，原告要求返还270944元的请求，没有法律和事实依据。1.合同明确约定“租赁使用费400000元”，该款项仅为20年租赁期限内的租金。被告没有收取、租赁合同也没有约定超过该租赁期限以外的租金。即原告根本从未因“超过20年租赁期限”而支付过任何租金或产生过任何损失。2.《物业租赁合同》既不存在无效的法定情形，亦不符合可撤销的法定条件，且经生效判决认定，涉案项目所产生的合同均为有效的租赁关系合同。原告所引用的生效判决认定，“本案属租赁合同纠纷，……除此以外，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《合同法》第52条中关于合同无效的情形，合法有效，对签订双方均具有法律约定力。……不予支持承租人的赔偿请求”。3.租赁合同的目的已经达到，涉讼房屋已具备使用和交付条件，依法不存在返还款项的事实依据。原告已于2018年11月15日接收涉讼房屋。4.原告未能举证证明其要求被告返还款项的诉请，符合租赁合同的约定，应承担举证不能的后果，被告无返还款项的责任。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备使用交付出租物的条件；而被告出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对相对方有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的（2017）粤0605民初6835号民事判决、（2017）粤06民终11390号民事判决是经本院及上级法院作出的民事判决，其内容客观真实，本院对其真实性予以确认。；2.原告提交的《认租协议》、《使用权转让合同》、《经营管理服务协议》、《补充协议》均为（2017）粤0605民初6835号案出示的证据且经生效判决认证，本院对其真实性予以确认。3.原告提交的《承诺书》虽为原件，但出具对象身份不明，且与本案无关，本院对其关联性不予确认。4.原告提交的微信聊天记录，因聊天对象身份不明，本院对其证明力不予确认。5.原告提交的宣传资料为复印件，且均属于第三方制作的宣传信息，本院对其证明力不予确认。6.原告提交的业主群聊天记录并未提供原本核对，本院对其真实性不予确认。7.原告提交的《关于XX广场部分租户诉求问题的回复》为被告出具的函复，被告并未否认其真实性，本院对其真实性予以确认。8.原告提交的查询明细虽是复印件，但被告也确认付款的事实，本院对其真实性予以确认。9.被告提交的《竞投租赁成交确认书》、《土地使用权租赁合同》、《南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证书》、《补充协议》、《证明》、《建设用地规划许可证》、《广东省企业基本建设投资项目备案证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《南海区建设工程竣工联合验收终审意见书》、《建设工程规划条件核实意见（建筑）》、《建设工程消防验收意见书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《门楼牌号码申领（变更）决定通知书》、《项目平面图》均为原件，本院对其真实性予以确认。10.被告提交的《土地使用权证》来源合法、内容客观真实，且与本院调查结果一致，本院对其真实性予以确认。11.被告提交的XX广场接待中心现场、交楼现场公示栏照片及相关公示文件、XX广场签约位置的“温馨提示”等告示可相互印证，原告虽有异议但不能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。12.被告提交的在接待现场查询《项目属性说明》公示文件的照片因系原告与被告工作人员合照，原告虽有异议但未举证推翻，本院对真实性予以采信。13.被告提交的《XX广场收楼通知书》、EMS快递单和送达凭证、《告知函》证据间可相互印证，本院对其真实性予以确认。14.被告提交的《单元验收确认表》没有原告签名确认，本院综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与佛山市三溢同利置业投资有限公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积26670平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年7月8日，在广东卓展律师事务所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积52平方米；乙方在签订合同前已清楚XX广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为400000元；乙方须于2017年7月8日前签署合同时付清首期租赁使用费200000元，并办理剩余租赁使用费200000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。另外，该合同第六条第2款约定：乙方必须合法、合约使用该物业，自行承担相关的风险以及责任，在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业所产生之税费均由乙方承担。乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期租赁使用费200000元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月/期付清，每月3334元，须于每月15日前支付；分期付款手续费1100元/月，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清剩余物业租赁使用费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。同日，被告出具《收据》，确认收到原告支付的首期租赁使用费200000元。同日，广东卓展律师事务所出具《收款收据》，确认收到原告支付的律师见证费630元。2018年11月7日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《XX广场收楼通知书》，通知原告于2018年11月15日办理收楼手续。该邮件于11月8日妥投。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目XX广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。XX广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，XX广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，XX广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，XX广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为XX广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.XX广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，原告支付予被告溢汇盛公司的首期租赁使用费200000元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，原告按月向被告溢汇盛公司支付4434元。双方确认，原告从2017年8月至2018年11月共支付租金使用费253344元、手续费为17600元，被告另确认原告在2018年12月支付了当期分期款4434元。4.佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳。原告诉请本院确认《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分无效符合法律规定，本院予以支持。原告主张《物业租赁合同》第六条第2款为无效格式条款，本院经审查认为，该条款是关于涉讼房屋经营使用过程中产生的税费由何方实际承担的约定。虽然我国税收管理方面的法律法规对各种税种征收明确了纳税义务主体，但并未禁止纳税义务人与其他合同相对人自行协商确定具体缴纳主体。因此，上述条款属于平等民事主体之间对于非纳税义务人承担税款的约定，系原、被告协商一致的意思表示，未影响国家税收秩序，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告主张该条款无效没有法律依据，本院不予支持。原告主张其在支付巨额定金之后不得不签订《物业租赁合同》，否则定金将被没收。经审查，即使原告主张属实，但原告在支付定金之后数日内仍与被告溢汇盛公司签订了《物业租赁合同》，付清了首期款尾款，并按月支付分期款，足见至少原告在签订该合同时，并不认为合同的条款存在显失公平的情形。即使存在原告不愿意签约且被告溢汇盛公司不愿意退还定金的情形，原告亦可通过诉讼等形式主张权利，并不必然需要去签订《物业租赁合同》等相关协议。综上所述，本院确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效；因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。2.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛公司关于《物业租赁合同》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，如上所述，双方在《物业租赁合同》中约定分期短时间内支付全部租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费亦合法有效。原告主张被告溢汇盛公司并非金融机构，其实施的分期付款业务属擅自从事金融业务活动，违反了国务院关于非法金融机构和非法金融业务活动的相关管制规定，但因原告援引的相关规定为管理性规定，不是民事诉讼的审查范围，亦不是合同无效的依据，本院不予采纳。原告认为被告溢汇盛公司存在上述违规行为的，依法可向相关主管部门反映处理。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，是对《物业租赁合同》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款支付，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如原告提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定也并未违反法律强制性规定，原告诉请本院确认《补充协议》关于每月支付分期付款手续费1100元的条款无效没有依据，本院不予支持。二、关于《物业租赁合同》、《补充协议》应否撤销问题《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如上所述，《物业租赁合同》除了租赁期限超过20年部分的约定无效之外，不存在其他无效的情形；《补充协议》为合法有效的合同。另根据本院查明的事实反映，涉讼房屋以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告均已在涉讼涉案项目现场全部公示，《物业租赁合同》中亦有对涉讼土地、房屋权属来源、使用年限、物业性质等均作出详细约定，结合租赁合同在律师见证的情况下签订的事实，足以证明原告不可能会产生“购买产权”的重大误解，亦无证据显示被告采用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告在违背其真实意思的情况下订立合同。因此，《物业租赁合同》及《补充协议》不存在法律规定的可撤销情形，原告主张撤销合同理据不足，本院不予支持。三、关于被告溢汇盛公司应否退款及退款金额如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费400000元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。但经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为261804元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故400000×7305÷11161=261804元）。本案中原告已付款金额为275378元（253344+17600+4434），该款扣除原告已经支付的分期付款手续费18700元（1100×17）后，余款256678元尚不足以支付其应付的使用涉讼房屋20年的对价，故原告诉请被告退款理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李彪与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年7月8日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限超出二十年的部分无效；二、驳回原告李彪的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，受理费7564元（原告已预交3782元）。本案因被告提供的合同文本存在无效的情形，且存在逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告负担。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳案件受理费7564元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3782元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 谢 晓 东审 判 员 蓝 斯 艺人民陪审员 梁 润 芬二〇一九年十一月二十九日书 记 员 孙王成欣