四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初1702号 原告：营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会，住所地营山县鸿华·华盛国际南苑小区。 负责人：王延峰，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。 被告：营山县炜利物业管理有限公司，住所地营山县城天长街**。 法定代表人：杨麟波，公司总经理。 委托诉讼代理人：廖全林，男，公司员工。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 第三人：四川省鸿华房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇祥升大道。 法定代表人：周德胜，公司董事长。 委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。 原告营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会（以下简称“华盛国际南苑业委会”）与被告营山县炜利物业管理有限公司（以下简称“炜利物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理，依法由本院审判员刘苍适用简易程序独任审判，于2019年6月25日、2019年9月12日公开开庭审理，审理中发现四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称“鸿华公司”）是本案必须参加诉讼的当事人，本院依职权追加鸿华公司作为本案第三人参加诉讼，本案于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告华盛国际南苑业委会的主任王延峰及委托诉讼代理人蒋胜利，被告炜利物业的委托诉讼代理人廖全林、涂刚，第三人鸿华公司的委托诉讼代理人宋新民，到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 原告华盛国际南苑业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告移交物业管理资料（包括①.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③.物业质量保修文件和物业使用说明文件；④.被告向部分业主已经预收而未提供服务期间的物业费和装修垃圾清运费；⑤.物业管理所必须的其他资料）；2.判决被告向原告书面报送本小区物业管理全部收支账目，在提取其合理利润后，节余部分应返还给全体业主；3.判决确认被告利用小区物业所取得的广告等收益5万元属于全体业主所有并及时移交给原告；4.调解或判决被告维修其在管期间未予维修、维护的本小区公共物业设施、设备（或赔偿损失约1085152.62元）；5.诉讼费被告承担。审理中，对第一项诉讼请求中的第四项由于被告已和现华盛国际南苑小区新接管的物业管理公司进行衔接对账，原告放弃对这部分的请求，在本案中不做处理。事实与理由：华盛国际南苑小区由开发商鸿华公司指定被告于2013年6月1日至2016年6月30日期间提供前期物业服务，被告入驻华盛国际南苑小区后，不断有业主反映被告不作为，对小区设施设备未进行维修维护，导致小区设施设备损坏严重，且利用小区公共部分收取广告费等未向业主公布，2017年1月21日，应全体业主要求，华盛国际南苑小区成立业主委员会，2017年7月1日，原、被告重新签订《物业服务委托合同》和《补充协议》，被告承诺了物业服务标准，原告多次就业主反映的问题要求被告整改，并于2017年7月29日向被告发出整改通知书，但被告仍未进行维修，后原告通知被告解除物业服务合同，被告于2018年10月30日撤出华盛国际南苑小区，被告离场后，原告组织部分业主会同新的物业管理公司人员、社区干部清点，并请求消防部门现场查勘，发现小区公共物业部分损毁严重，经评估，若是全部维修、更换需要资金1085152.62元，因被告未履行管理、维修义务，导致小区公共物业部分损毁严重，特别是消防设施缺失，被告应负责维修或者赔偿。同时，被告已经预收40余户业主2018年11月1日及以后的物业管理费、预收60余户业主装修垃圾处理费也应当返还给相关业主，同时被告进驻小区后利用小区公共物业出租收益及广告收益应该归业主所有，原、被告解除合同后，被告应当移交相关公共设施、设备、管理资料等给原告。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，原告特向法院起诉。 被告炜利物业答辩称，对于原告的第一项诉讼请求，被告同意移交给原告，对原告的第二项诉讼请求，被告实行的是包干制收费方式，被告提供物业服务，原告交付物业费，被告管理期间是否有盈利、亏损，和小区业主没有关联性，原告的该项请求于法无据。对原告的第三项诉讼请求，原告称被告利用小区物业收取广告费用，应该提供证据证明。对原告的第四项诉讼请求，该小区部分设施设备尚在保修期内，应该由建设单位负责维修，物业合同约定被告只负责3000元以内的维修，过了保修期又超出3000元维修费用的部分，应当由全体业主出资维修，或者申请使用维修基金进行维修，同时原告也不能证明其所列举的需维修的部分均是在被告管理期间产生的损坏，对于原告提到的华盛国际南苑小区1栋2单元门前地板损坏，被告同意进行维修整改。综上请求驳回原告除第一项诉讼请求外的其他诉讼请求。 第三人鸿华公司答辩称，根据物业管理条例的规定，房地产开发商只能向物业管理企业移交相关的建设资料，不是向业主委员会移交，第三人已经完成了相关建设资料及设施设备的移交义务，原告的诉讼请求和第三人没有直接关联，第三人在本案中不应承担任何责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：业委会成立公告，企业信息公示，消防系统移交清单，物业承接查验协议，竣工验收备案书，起诉书，物业服务委托合同，补充协议，物业服务标准，给业主的一封信，售水机安装合作协议，各单元整改计划，关于小区整改告知书，限期整改通知书，业主请愿书，被告不作为凭证，解除合同通知书，统计函，请示，公共物业设施、设备损坏、缺失清单，修补计价表，消防系统维修方案，证人张某、冯某、陈某证言；被告围绕答辩主张依法提交了证据：解除物业服务合同，华盛国际南苑电梯移交，限期整改通知书，四川省建设厅、四川省工商行政管理局统一格式合同，通知，营山县房地产管理局产权情况记载，中国太平洋保险公司保险单，南充市商业银行现金交款单，收款收据及收条，王延锋微信转账凭证，领条及整改图片；第三人围绕答辩主张依法提交了证据：华盛国际南苑小区物业承接查验备案表及备案资料；本院组织当事人进行了证据交换并对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月，被告炜利物业公司由第三人鸿华公司选聘为华盛国际南苑小区提供物业管理服务。2017年1月21日，华盛国际南苑小区业主大会选举成立业主委员会。2017年7月1日，原、被告签订《物业服务委托合同》，由被告为华盛国际南苑小区提供物业管理服务，委托管理期限3年，合同约定被告利用业主所有的物权取得的收益扣除一定比例作为管理费用后，交业主委员会，由业主委员会决定如何使用；房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，在3000元以下由物业服务费支出，3000元以上的维修费用应在专用维修资金中列支；对共用部位需要维修的，属于小修范围的由被告及时组织维修，属大、中修范围的，被告及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告，由业主委员会决定组织维修；双方同时对物业管理范围及标准，物业服务费的收取等事项进行了约定。 在被告为华盛国际南苑小区业主提供物业管理服务期间，部分业主多次反映认为被告管理不到位，要求被告整改，在多方协调未果后，2018年10月22日，原告向被告发出解除《物业服务委托合同》通知书，要求被告在2018年10月31日前退出华盛国际南苑小区，并向业委会选聘的四川洁欣新高物业服务有限公司交接物业管理业务工作及相关资料、设施、设备。2018年10月31日，双方正式解除《物业服务委托合同》，被告退出华盛国际南苑小区，被告退出时和原告对电梯、增压泵的相关设备和材料进行了移交。原告称，被告退出华盛国际南苑小区后，原告及部分业主和四川洁欣新高物业服务有限公司的工作人员一起对小区内损坏的设施设备进行了清点，并进行了维修预算，预算维修费用达108余万元。 审理中还查明，2016年8月23日，被告与重庆市源动力环保工程有限公司签订《售水机安装合作协议》，约定在华盛国际南苑小区安装售水机，该公司向被告每年支付400元人民币，同时交付500元的售水卡作为被告的管理费。 原告认为被告未将物业管理所需的材料等完全移交，被告在物业管理期间利用小区物业收取广告费，同时对小区设施设备未进行维修维护，遂向法院提起诉讼。 审理中，第三人鸿华公司将华盛国际南苑小区物业承接查验备案表及备案资料提交给法庭，法庭组织原、被告双方对该份资料进行复印，将复印件移交给原告。同时，本院组织原、被告及华盛国际南苑小区现在的物业管理公司四川洁欣新高物业服务有限公司三方协调，对被告已预收未提供服务期间的物业费和装修垃圾清运费，由被告和四川洁欣新高物业服务有限公司进行对账交接，原告当庭表示同意，并放弃对该部分的主张。在审理过程中，被告将华盛国际南苑小区1栋2单元门前地板进行了整改维修，并由业委会成员及四川洁欣新高物业服务有限公司的工作人员进行了签字确认。 本院认为，2013年被告炜利物业被第三人鸿华公司选聘为华盛国际南苑小区提供前期物业管理服务，2017年原告华盛国际南苑业委会代表业主和业主大会与被告炜利物业签订《物业服务委托合同》，选聘炜利物业对华盛国际南苑小区进行物业管理，是双方的真实意思，合同成立。在履行合同过程中，小区业主认为被告物业管理不到位，未严格按照合同约定和物业管理标准进行管理，2018年10月，双方解除物业服务合同，原告选聘了新的物业公司对涉案小区进行物业管理。在新旧交替过程中，未完善物业管理所需资料的交接，原告起诉要求被告移交物业管理所需资料，在审理中，原、被告及第三人对物业管理相关资料进行了交接，各方均签字确认，对原告的该项诉讼请求已实际处理，本院不再作出判决。对被告预收而未提供服务的物业管理费用及装修垃圾清运费，也已当庭明确由被告和新的物业管理公司进行对账交接，原告已明确放弃对该部分请求，在本案中不做处理。对原告请求被告支付其利用小区物业收取的广告费等收益5万元，未提供充分证据予以证明，仅提供了《售水机安装合作协议》，其中明确由被告收取400元费用，及作为管理费的500元售水卡，依据双方签订的《物业服务委托合同》的约定，被告利用业主所有的物权取得的收益扣除一定比例作为管理费用后，交业主委员会，故被告扣除作为管理费用的500元售水卡后，另外400元应交付给业主委员会。对于原告要求被告支付损坏的设施设备的维修费用，原告未提供充分证据证明该部分损坏是在被告管理期间造成的，同时也未提供充分证据证明设施设备的损坏均属于被告的维修范围，但在被告对涉案小区提供物业管理服务期间，有设施设备损坏的客观事实是存在的，对被告提供前期物业服务期间关于维修费用的约定，双方均未提供相关前期物业服务合同等证据予以证明，根据2017年7月双方签订的《物业服务委托合同》的约定，房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，在3000元以下由物业服务费支出，3000元以上的维修费用应在专用维修资金中列支，从双方签订合同至解除合同，被告进行了一年三个月的物业管理，维修费用计算一年半被告应当承担的维修费用最高为4500元，超出约定限额的维修费用及具体维修项目应由原、被告双方共同协商确认，并按规定申报维修，即使小区相关设施设备需要较大的维护修缮，也不应由被告公司承担维修费用，故原告请求由被告支付维修费108余万元的理由不成立，本院不能全部支持。原告请求被告报送涉案小区物业管理全部收支账目，该部分属于被告公司经营过程中的内部账目，不属于应向原告及业主公布的范围，双方在《物业服务委托合同》中也未进行约定，故原告的该项请求，理由不成立，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十四条、第三十五条之规定，判决如下： 一、被告营山县炜利物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会广告费收益400元及维修费用4500元，共计4900元。 二、驳回原告营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100元，由被告营山县炜利物业管理有限公司负担，原告预交的案件受理费7508元予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  刘 苍 二〇一九年十一月二十一日 法官助理  李林艳 书 记 员  司 敏