河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终820号上诉人（一审原告）：洛阳智盛特种钢球有限公司，住所地河南省洛阳市老城区邙山镇营庄村工业园区。法定代表人：张明华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李双虎，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（2）。负责人：梁玉柱，该组组长。委托诉讼代理人：张瑞喜，河南大鑫律师事务所律师。一审第三人：河南省智杰置业集团有限公司（原名称为洛阳市智杰房地产开发公司），住所地河南省洛阳市西工区人民东路**。法定代表人：于俊义，该公司经理。委托诉讼代理人：白汉新，河南书剑律师事务所律师。一审第三人：洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（1）。负责人：芦迎春，该组组长。上诉人洛阳智盛特种钢球有限公司（以下简称智盛公司）因与被上诉人洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（2）（以下简称二二组）以及一审第三人河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司）、洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（1）（以下简称二一组）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人智盛公司的委托诉讼代理人李双虎，被上诉人二二组组长梁玉柱及其委托诉讼代理人张瑞喜，一审第三人智杰公司委托诉讼代理人白汉新、二一组组长芦迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智盛公司上诉请求：1．依法撤销河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民初160号民事判决；并依法判决二二组立即将占有的1484㎡的门面房移交给智盛公司，智杰公司、二一组履行协助义务；2．依法判决二二组将收取的二年半门面房租金1780956元支付给智盛公司；3．由二二组承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、2007年8月有关“要门面房还是要土地款”的会议结果合法有效。原二组开会研究决定“要门面房还是要土地款”问题，不涉及到原二组重大集体资产的对外处置，会议内容不违反村民自治的法律规定，形式上让不要门面房的组民以户为代表在相应表格中签字确认，村民参加比例超过三分之二，两次会议均有村委干部、乡干部参与，会议形式及结果均合法有效。原审法院认为未区分原二组集体企业财产权与村民财产权理由错误。二、一审法院以智盛公司未及时、全面履行协议约定支付对价为由，未支持智盛公司诉请错误。小组会议中决定由智盛公司置换门面房的决定并未明确约定智盛公司向小组交付款项的时间，从客观事实上看，原二组或分组后的二一组和二二组实际收取置换款项时，均是多次领取并及时分配，不要门面房的群众予以接受并认可分配的时间及数额。从权利义务对等方面，在置换给智盛公司的门面房交付时间存在不确定性的情况下，要求智盛公司在作出决定时就应交付全部门面房转换款项没有任何事实和法律依据。三、一审法院以在智盛公司后期支付款项时，涉案房产周边经营环境大幅改善，房价已明显上涨为由，未支持智盛公司诉请缺乏依据。有关门面房置换是经过原二组与智盛公司会议研究决定的，双方达成合意，且智盛公司支付了对价，不存在违背真实意思或显失公平的情形，门面房在交房前后是否上涨不能影响有关门面房置换决议的正常履行。四、二二组应将接收房屋后所得的收益支付给智盛公司。原二组对依据联合开发合同取得的门面房已作出合法处分，史家屯两委会研究决定侵犯了原二组集体经济组织财产权，属无权处分，原审判决以此为由不退还租赁收益缺乏依据。二二组接收房屋后收取的租赁费用应当返还给智盛公司。综上，一审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，支持智盛公司的全部上诉请求。二二组辩称，一、智盛公司关于“2007年8月要门面房还是要土地款的会议结果合法有效”的陈述是错误的，没有证据证明该会议结果的客观真实性，同样也不符合村民委员会组织法的规定，不具有合法性。原二组土地开发同意分款名单由二二组向法庭提供，形成于2006年，系原二组为了摸清分组情况所做的调查，与智盛公司所要证明的会议内容没有关联性。如果会议决议内容客观真实，原二组于2007年11月2日进行分组即缺乏其必要性，也与其它证据相矛盾，智盛公司主张缺乏证据支持。二、智盛公司主张双方未约定付款日期，付款前后门面房是否价格上涨，不是裁判驳回的理由缺乏依据。本案不是房屋买卖合同纠纷，没有具备合同法要求的基本条款的合同存在，缺乏权利主体和明确的权利义务内容。会议也只是对集体事项的讨论，没有形成合法有效的财产处置决议。一审裁判的根据是集体事务依据村委会的决定作出的。即使按照买卖合同的法律规定，没有约定付款时间，也应该依据《合同法》第六十一条规定，遭遇价格上涨情形，应依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定执行。三、二二组第二次接收的1484㎡房产，依据联合开发协议分组后按照人口应予取得的合法集体权益，并经村集体同意和洛阳市西工区纪律检查委员会调解确定，符合法律规定应予保护的财产权益。智盛公司要求二二组支付出租房屋的租金没有法律依据。综上，智盛公司上诉理由不能成立，依法应予驳回。智杰公司述称，智杰公司与本案纠纷无关。本案系原二组内部财产权益纠纷，智杰公司所签订的土地开发协议针对的是村委会原二组，交付门面房也是根据史家屯村委会的决定，至于其内部纠纷与智杰公司无关。请求驳回对智杰公司的起诉。二一组述称，同意二二组答辩意见。智盛公司向一审法院起诉请求：1．依法判令二二组立即将占有的1484㎡的门面房移交给智盛公司，智杰公司、二一组履行协助义务；2．判令二二组将收取的门面房租金1780956元返还给智盛公司；3．由二二组承担诉讼费用。一审法院认定事实：2005年11月3日，原二组（甲方）与智杰公司（乙方）签订了《“世杰花园”联合开发协议书》，该协议第二部分联合开发的形式内容约定“１．甲方以每亩土地40万元的价格作为该项目的投资；开发土地上农民宅基地所建的房屋，乙方按市有关文件进行合理赔偿，农民建房所占的土地乙方不再向甲方付土地费。2．甲方在所开发的土地上所批划宅基地户的回迁，每户的建筑面积按140㎡（套）回迁。…4．因甲方需拆除本组在开发区内所建的厂矿企业，给本组造成了很大的经济损失，乙方一次性拿出200万元作为补偿。（此款不计算在土地款内）”。第三条建设方式中约定“工程建设期间所涉及的各种手续以甲方名义办理，乙方承担费用。关于甲方提出门面房的要求，具体条件如下：1．乙方考虑甲方的实际情况，经双方协商，沿王城大道边所开发建设的门面房按1800元／㎡平均价（规划三层），由规划的道北三路向南延伸，按垂直三层划归甲方壹万㎡，合计壹仟捌佰万元，冲抵土地款。…3．归甲方的门面房乙方协助办理房产证等证件，甲方承担费用。”协议还对联合开发的其他事项进行了约定。虽然联合开发协议约定智杰公司以门面房冲抵土地款，但原二组部分组民当时仍要求发放土地款。原二组为此于2007年8月18日、19日两次召开了村民会议，并告知若不要门面房，每人可分得占地款2万元左右，要占地款不要门面房的人员在同意分款人员签字表上签名。当时原**共有村民674人，有109户（512人）在该签字表上签名，要门面房的人员为162人。由于不要门面房者人数众多，面临着群众要求分配土地款的压力，当时原二组组长张学智同时系智盛公司（原属于原二组的集体企业）法定代表人，于2007年8月25日组织召开智盛公司董事会，经会议讨论决定，由该公司筹款，给要占地款的群众退款，将其不要的门面房买下，购买的门面房归该公司全体股东所有。智盛公司于2009年5月22日向原二组支付150万元，收据上载明系“智杰门面房折合款”；于2009年6月11日支付1935000元，收据上载明系“智杰开发公司门面款折合款”；2011年1月8日支付25万元，收据上载明“（智杰）门面房股份款”；2011年8月25日支付2226400元，收据上载明“智杰门面房折款”；2011年8月31日支付1720114元，收据上载明“智杰土地款”，以上款项共计7631514元。2007年12月7日，智杰公司支付了原二组土地款200万元。2007年11月2日，史家屯村委会张贴了分组通知，内容如下：“第二组村民组全体村民：应本组部分群众要求，根据相关规定二组可分开管理，这次分开管理采取自愿的原则，现有二组为二一组，如不愿在**的村民，户主可持户口本到本村财务室报名，组建二二组。时间2007年11月2日至11月4日，过期不候，，不报名者即视为**村民。当时原**共有674人，分组后**415人，**259人，二一组组长为张学智，二二组组长为梁玉柱。史家屯村委会于2013年8月1日出具的书面情况说明显示：“原分队前人数为690人，因分队后两队分福利人员定不住，所以两队收入二一队55%，二二队35%，剩余10%放原二队帐上。”从2008年1月至2011年10月，二二组村民259人陆续领取了土地款5683353元，每人分得21943元。其中2008年1月23日领取1424500元，2008年3月23日领取129500元，2009年6月9日领取1359000元，2011年6月28日领取1592500元，2011年6月28日领取379200元，2011年10月14日领取387853元，2011年10月22日领取410800元。二一组没有要门面房的253人共领取土地款5009400元，每人分得19800元。其中2008年2月4日领取1518000元，2009年6月11日领取1265000元，2011年7月领取1265000元，2011年8月16日领取961400元。2009年5月19日，原二组与智杰公司就有关原二组以土地置换商铺房一事签订了《协议》，该协议约定：原二组以土地置换商铺房大约6700㎡，1#商铺房内的1300㎡，交付日期应为王开然厂房拆除完毕后10个月交付，2#商铺房交付日期为2009年7月30日，3#商铺房内的720㎡交付日期为2009年5月30日。协议第五条约定，商铺房的产权证由智杰公司负责办理，按国家规定各自承担相关费用。第六条约定，所涉及房屋面积均为大约数，最终进行核算，以实际面积为准。2012年10月25日，经智杰公司与史家屯村委会及原二组相关人员进行核算后，确认智杰公司占用原二组土地47.88亩。2013年8月1日，智杰公司出具情况说明一份，说明其公司在2009年已移交门面房5384.75㎡，其中二一组5029.96㎡，二二组354.79㎡。2013年8月20日，智杰公司出具了《关于对西工区洛北乡史家屯村二组征地的情况说明》，该说明称：“我公司对史家屯村二组共征地47.88亩，每亩40万元。其中村委会25%（每亩10万元），史家屯村二组75%（每亩30万元）。应付给史家屯村二组兑付款1436.4万元（47.88亩×30万元＝1436.4万元）。2007年12月7日已预支给史家屯村委会200万元，剩余1236.43万元，按1800元／㎡折合门面房给二组，应兑付6868.8㎡的商铺面积，现已兑付3#商铺107号369.57㎡、108号商铺354.79㎡、2#商铺1－3层4660.39㎡，合计5384.75㎡。现还有1484.14㎡商铺面积未给史家屯村二组兑付。”智杰公司之前交付的5384.75㎡门面房分配情况如下：2009年5月，二一组张留润个人以每平方1800元的价格购买了门面房369.57㎡，二二组史广庆个人以每平方1800元的价格购买了门面房354.79㎡，上述房屋于2009年5月交付。智杰公司于2009年7月交付2号商铺4660.39㎡。。其中**要门面房的群众162人，每人11平方分得门面房1782㎡，智盛公司实际分得门面房2878.39㎡。因商铺归属问题产生纠纷，2013年4月23日，史家屯村召开村两委会议，关于二一组、二二组门面房分配问题形成如下意见：“在二一组、二二组分组前，有、无有效的证据说明门面房分配情况，如有证据交两委会按实情处理。如无证据按二一组、二二组分组后双方认可人口分配比例，对门面房进行分配（如分开组后，双方有分配协议，将按照分配协议执行）。目前二组门面房先由村委会代管理向外出租。待问题解决后，门面房和租金一并移交。”2014年3月6日，史家屯村两委出具了《史家屯村两委会研究决定》，该决定显示：“在商铺分配问题上，两个组一直有争议，按照双方约定，分组后，二组各项福利待遇、集体资产等各项分配，按照二一组55%，二二组35%的比例进行分配。按比例，二一组应分得商铺4759.15㎡，截至目前，二一组实得商铺5029.96㎡；二二组应得商铺2109.65㎡，截至目前，二二组实得商铺354.79㎡；目前智杰公司还有1484.14㎡的商铺尚未进行交接分配。经村多次调解无果，现经区纪委调解，二一组和二二组按原定比例对商铺进行分配，二一组应分得商铺4759.15㎡，实得5029.96㎡，多得商铺270.81㎡退还二二组，二二组按09年同年银行利息连本带息退还二一组，智杰公司尚未交接商铺1484.14㎡由二二组接收，二，**要商铺162人（92㎡）要产权确定，张学智以钢球厂名义购买二一组商铺2783㎡另行处理。经史家屯两委研究决定，史家屯村二组商铺分配问题，严格按照区纪委分配方案进行分配。”2014年4月18日，史家屯村委会发函给智杰公司称：“经史家屯村委在2013年7月18日委托你公司代管史家屯村二组商铺1484.14㎡，现经区、乡纪委调解，村两委通过，将你公司代管史家屯村二组商铺1484.14㎡，交接给二二组。”后智杰公司将该门面房交付给了二二组。该门面房位于王城大道与××交叉口西南角亚××都××＃商铺××＃××、××＃××、××＃－1012，二层为1#－2010、1#－2014，三层为轴线13轴至16轴之间区域。梁玉柱作为出租方代表与承租方邢冬冬于2014年4月28日签订了《商铺租赁合同》，约定将本案所诉争的1484.14㎡的商铺予以出租，租赁期限为10年，自2013年9月1日至2023年8月31日，前三年每月租金为59365.2元，2016年9月1日至2019年8月31日，月租金为66489元；2019年9月1日至2022年8月31日，月租金为74469元；2022年9月1日至2023年8月31日，月租金为83403元。另查明：智盛公司原名称为洛阳市道北特种钢球厂，属于原二组的集体企业，2006年该企业进行了改制。当时经对该企业评估后计算，按享受二组福利每人一股，该厂设655人，每股计4732.8元，组民入股自愿退股自由。后该组组民371人领取股金后退股，284名组民成为改制后企业的股东，但当时工商登记中显示的股东为韩长兴、赵同艳、张学智。现工商部门登记股东为韩长兴、张明华、赵同艳、张裕佳。再查明：涉案房产所占用的土地原系农村集体用地，2012年5月8日智杰公司取得了包含该部分土地在内的使用面积为36698.1㎡的土地使用证，该证载明土地使用权类型为出让。一审法院认为，智杰公司因征用土地与原二组签订《“世杰花园”联合开发协议书》，依据该协议智杰公司应向原二组共计交付房产6868.8㎡。因在开发建设过程中，部分组民主张不要门面房，要求分配土地款，原二组为此召开了会议，对不要门面房要求分配土地款的人员名单进行了统计。后原二组分立为二一组和二二组，智盛公司出资给不要房产的村民退款，将其不要的房产买下，导致现智盛公司与二一组、二二组对实际分配的房产面积产生争议。虽然2007年8月原二组召开村民会议，部分组民主张不要门面房而要求分配土地款，并在同意分款人员签字表上签名，但原二组分组时未完全按照法律规定的村民自治原则分配集体财产，也未区分原二组集体企业财产权与村民财产权，导致出现纠纷时处理各方利益缺乏合同依据。智盛公司虽向原二组陆续交纳了7631514元土地款，但智盛公司并非于2007年8月小组会议召开后就及时支付了全部土地款，而是之后分批交纳了款项，其提供的交费收据显示部分款项于2009年交纳，部分款项于2011年交纳。在智盛公司后期支付款项时，涉案房产周边经营环境大幅改善，房价已明显上涨。智盛公司未及时、全面履行协议约定支付对价，是引发诉讼的根本原因，故其要求仍按2007年8月小组会议决定内容执行，取得本案诉争1484.14㎡门面房的主张，一审法院不予支持。对于2009年7月智盛公司已接收的商铺，因其支付了相应的合理对价，并且已实际占有使用，故应归其所有。综上，智盛公司要求二二组移交该门面房并由本案第三人履行协助义务的诉求，一审法院不予支持。二二组接收本案所诉争的门面房，系史家屯两委会通过研究后，决定由智杰公司将尚未移交的商铺1484.14㎡交由二二组接收，史家屯村委会书面通知智杰公司将该商铺移交二二组，二二组并非无正当理由而收取该门面房租金，故智盛公司要求二二组将收取的门面房租金予以返还的主张，一审法院亦不予支持。智盛公司实际交付的款项多于其实际取得门面房所对应的价款，对此，智盛公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条之规定，一审法院判决：驳回智盛公司的诉讼请求。一审案件受理费57552元，由智盛公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二二组提交2018年5月6日、2019年4月10日史家屯村档案室出具的两份证明，以此证明当时原二组召开会议的名册只有复印件，没有原件，且是在2016年才补充入档。智盛公司对该两份证据的真实性有异议，认为当时工作人员注明复印时间为2015年1月15日，并加盖档案室印章，该两份证言有出入。因上述证据与本案待证事实无直接关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于智盛公司主张二二组返还诉争1484.14㎡门面房及租金应否支持的问题。2005年11月3日，原二组与智杰公司签订了《“世杰花园”联合开发协议书》，原二组以每亩土地40万元的价格作为投资，智杰公司所建门面房按1800元/㎡冲抵土地款。依据该协议智杰公司应向原二组共计交付房产6868.8㎡。在开发建设过程中，原二组部分组民主张不要门面房，要求分配土地款。智盛公司表示愿意出资购买部分组民不要的门面房，智盛公司与原二组口头达成房屋买卖合同，但除房价外未约定任何履约的细节。2007年8月原二组召开村民会议，主张不要门面房而要土地款的部分组民签字确认。2007年11月原二组分成二一组和二二组。智盛公司于2009年、2011年分五次向原二组账户支付门面房折合款，共计7631514元。智杰公司2009年7月以前交付5384.75㎡门面房，智盛公司实际分得门面房2878.39㎡。在《“世杰花园”联合开发协议书》履行过程中，涉案门面房价格大幅上涨，二二组组民以智盛公司侵害组民权益为由，要求分配门面房，引发纠纷。客观情况的变化已经影响到了房屋买卖合同的继续履行，在此情况下，依据西工区纪委建议，经史家屯两委会研究，决定由智杰公司将尚未移交的商铺1484.14㎡交由二二组接收。因智盛公司并非《“世杰花园”联合开发协议书》合同相对人，智杰公司将1484.14㎡门面房交付给二二组，符合合同约定。智盛公司与原二组关于出资购买门面房的约定，智盛公司已向原二组支付合理对价并实际占有的门面房2878.39平方米，原审法院予以确认，符合事实和法律规定，本院予以支持。对于智盛公司主张已向原二组支付价款，要求原二组继续履行房屋买卖合同，应向其交付1484.14㎡门面房及租金损失。鉴于智盛公司与原二组达成口头买卖房屋协议后，未及时支付门面房购房款，在长达近十年的时间中，涉案房屋的买卖合同始终未能完全履行，同时也并未解除，在此期间，市场房价持续上涨，与2005年相比已发生了巨大变化，显然不是双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2005年约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡。智盛公司虽已于2011年支付全部价款，但经各方协商已由二二组占有1484.14㎡商铺多年，对智盛公司要求按照原合同约定价款继续履行合同的主张，原审法院未予支持，处理并无不当。因智盛公司基于信赖按照双方合同约定，共支付款项7631514元，仅实际分得门面房2878.39㎡，且二二组接收1484.14㎡门面房后，原二组并未将智盛公司多支付的购房款及时予以退还，客观上造成智盛公司无法取得相应的投资收益，该损失是现实存在的，智盛公司可向其另行主张权利。综上，智盛公司的上诉请求无不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57552元，由洛阳智盛特种钢球有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 刚审判员 田 莹审判员 马 娜二〇一九年十一月二十八日书记员 张天艳