广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20153号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：翟小红，女，1963年4月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：苏炳鸿，男，1963年3月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：苏瑞芬，女，1968年4月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。三上诉人共同委托诉讼代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：倪华晖，广东天杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：汤志辉，男，1986年1月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄宇，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人苏瑞芬、上诉人苏炳鸿、上诉人翟小红因与被上诉人汤志辉返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2876号民事判决，改判驳回汤志辉全部诉讼请求且需支付房屋装修费用或发回重审；2.本案诉讼费用由汤志辉承担。事实和理由：1.原审判决对本案关键证据认定不清，涉案房屋装修的真实情况并未包含在《房地产估价报告》中，该报告关于房屋装修状况的评估依据是涉案房屋的毛坯状态。首先，评估报告虽记载评估时点，但不能说明评估公司进行现场勘查。其次，原审法院认定涉案房屋在拍卖时进行的市场评估已包括装修价值是依据查明的事实：“建筑物基本情况中有记载装修情况为较好，维护情况为较好”，但《房地产估价报告》还有一项关于装修情况的重要记载原审法院并未查明。报告第七页虽然建筑物基本状况中有记载装修情况良好，但下文关于装修情况的明细表中，仅仅记载了外墙：条形砖；窗：合金窗；其他重要事项，包括天花、门、内墙、地面、厨房、卫生间的记载皆为不详，说明评估是按照毛坯状态进行评估。2.苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红有权继续居住在涉案房屋。因评估报告说明房屋是不交吉拍卖，基于日常经验，交吉交付与否对拍卖价格会产生重大影响。因此，汤志辉拍卖价格远低于房屋实际价值，明显是损害其利益的，虽汤志辉享有房屋所有权但是其所有权是受限的，在装修款及房屋拍卖款未全部到位前不能完全行使。且因汤志辉及其家人的殴打，导致苏瑞芬受到严重伤害，短时间内无法离开涉案房屋。法院若直接判决苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红搬离房屋，等于“法院违反不负责清场的公开承诺”，变相帮助汤志辉以不交吉的方式通过低于市场的价格取得房屋。3.房屋占有使用费计算上未考虑汤志辉的侵权阻断因素，涉案房屋是苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红的唯一住房，因此汤志辉对其进行殴打导致苏瑞芬受伤，导致其无法搬离房屋，2017年4月16日至2018年3月21日苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红对房屋的占用并非恶意及非法，是汤志辉侵权行为导致，该时间段不应计算占有使用费。被上诉人汤志辉辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。涉案房屋是经司法拍卖，在拍卖过程中由法院依法委托市场进行价值评估，截止时间为2015年12月15日，苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红主张的装修时间较早，故评估是包括装修价值。其次，苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红认为评估价值有问题，应当在拍卖过程中，按法定程序向越秀法院提出异议，而非在拍卖后恶意提出异议，抗拒交付。最后，无论是拍卖价格还是拍卖后的纠纷，都是苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红与越秀法院的问题，与我方无关，是其故意拖延返还房屋的时间。2.我方是经人民法院公开拍卖程序合法取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益的全部权利。汤志辉以由法院依法裁定并取得涉案房屋房产证，对涉案房屋享有排他性权利。苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红未经我方同意恶意占用涉案房屋，非法侵占的事实清楚，依法应向我方支付房屋占用费。根据房屋租金的参考价中载明的涉案房屋的租金为44元/月，故苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红应当向我方支付占用费。同时，苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红主张的阻断因素不成立，涉案房屋的所有权自2017年起归我方所有，苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红的行为属于侵权行为。苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红认为存在其他的法律纠纷可另行起诉解决，与本案无关。3.越秀法院拍卖的不交吉是法院拍卖时的不交吉义务，并非是苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红的权利，故我方要求提起诉讼，维护我方的权利。汤志辉向原审法院起诉请求：1.苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红腾空、搬出广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房屋，并返还交付给汤志辉；2.苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红支付非法占有房屋费用至苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红实际腾空并将房屋交还汤志辉之日止（自2017年4月6日起，按每月44元/㎡×62.98㎡=2771.12元计算）；3.汤志辉承担本案全部诉讼费用。苏瑞芬、翟小红向原审法院提出反诉请求：1.汤志辉对涉案房屋内装修装饰等附着物进行补偿，补偿金额暂定为70000元（补偿金额以法院指定的评估机构评估结论为准）；2.本案诉讼费用由汤志辉承担。原审法院认定事实：2017年1月16日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法执字第6230号之二执行裁定书，载明：原审法院依据已经发生法律效力的（2014）穗越法民二初字第2832号民事判决书，于2016年1月18日，依法委托广东广英达拍卖有限公司拍卖被执行人苏炳鸿、翟小红名下共有的广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房屋。2016年11月10日，汤志辉以人民币1640758.40元的最高价竞得。并作出裁定：一、解除本案对被执行人苏炳鸿、翟小红名下共有的广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房屋产权的查封；二、广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房屋的所有权及相应的其他权利归买受人汤志辉所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人汤志辉时起转移；三、买受人汤志辉可持本裁定书到房管部门办理相关产权过户登记手续。2017年4月6日，广州市国土资源和规划委员会核发了《不动产权证书》（粤20**广州市不动产权第03209990号），载明海珠区江南大道中南田路797号1308房的权利人为汤志辉，建筑面积为62.98平方米，附记：依据（2015）穗越法执字第6230号之一《协助执行通知书》予以登记；等。根据广州市房地产租赁管理所2017年12月发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在楼盘租金参考价位为每月每平方米44元；2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在楼盘租金参考价位为每月每平方米44元。另查，广东国汇土地房地产评估有限公司于2015年12月15日出具的《房地产估价报告》记载：广州市越秀区人民法院委托广东国汇土地房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行估价，估价时点为2015年11月20日，估价目的是为委托方处置房地产提供参考；确定估价对象于估价时点市场单价为25820元/平方米，市场总价为1626185元。其中，建筑物基本状况中有记载装修情况为较好，维护状况为较好，完损状况为约八成新；等。汤志辉为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1.电费发票；2.行政处罚决定书。苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红质证意见：对证据1的真实性无异议，但不同意汤志辉的证明内容，该证据正是证明苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红合法使用房屋；对证据2的真实性无异议，但并非汤志辉的决定书，不同意汤志辉的证明内容。苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红为证明其抗辩意见，提交了中国农业银行进账单，载明广州市越秀区人民法院于2017年5月10日向翟小红转账581959.14元。汤志辉质证意见：对该证据的真实性和合法性确认，证明苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红已通过法院取得拍卖款，就应当履行房屋交付的义务，也证明苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红有足够的经济能力另行承租。苏炳鸿、翟小红为证明其反诉主张，提交如下证据：1.刑事起诉书；2.买卖合同附件：海逸花园二期住宅装修标准。汤志辉质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据2证明涉案房屋在2003年11月30日前就交付给苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红，而本案房屋的拍卖是2016年底，因此在司法拍卖鉴定中，已经对涉案房屋的现状进行一个合法的评估。苏瑞芬对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。汤志辉于2018年3月2日提起本案诉讼。诉讼中，苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红确认其现仍在涉案房屋居住。苏炳鸿、翟小红申请对涉案房屋的装修装饰价值进行评估。原审法院认为，汤志辉通过拍卖的方式竞得广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房，并于2017年4月6日取得了该房屋的《不动产权证书》，是该房屋的合法权属人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现汤志辉要求苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红腾空搬出并交还涉案房屋给汤志辉的诉讼请求有理，原审法院予以支持。搬迁时，苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。对于搬离时间，考虑到苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红没有搬迁去处，原审法院给予30日时间搬离。苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红居住使用了汤志辉的房屋，理应支付占用期间的房屋使用费给汤志辉。汤志辉于2017年4月6日取得涉案房屋的《不动产权证书》，故汤志辉要求苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红按照每月2771.12元的标准支付从2017年4月6日起至苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红交还房屋之日止的房屋使用费合法有理，原审法院予以支持。涉案房屋在拍卖时，已经由法院委托评估公司对其市场价值进行了评估，评估价格包括房屋的装修价值。即汤志辉通过司法拍卖取得涉案房屋，支付的对价包括涉案房屋的装修价值。现苏炳鸿、翟小红反诉请求汤志辉补偿涉案房屋的装修装饰费用无理无据，原审法院不予支持。同理，苏炳鸿、翟小红关于对涉案房屋的装修装饰价值进行评估的申请没有必要，原审法院不予准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、第三十九条的规定，作出判决：一、苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房，并将该房屋腾空交还给汤志辉；苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红在本判决生效之日起30日内，按每月2771.12元的标准向汤志辉支付从2017年4月6日起至苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红交还广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房给汤志辉之日止的房屋使用费；三、驳回苏炳鸿、翟小红的全部反诉请求。本案本诉受理费933.6元，由苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红共同负担。反诉受理费775元，由苏炳鸿、翟小红共同负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红是否应当搬离涉案房屋并支付占有使用费以及汤志辉是否应当支付房屋装修费用的问题。本院对此评析如下：不动产物权转让以登记为准，汤志辉通过拍卖已于2017年4月6日取得涉案房屋的《不动产权证书》，即自该日起汤志辉对涉案房屋享有所有权。苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红自2017年4月6日起继续使用涉案房屋没有合法依据，应予以搬离。因其拒绝搬离侵害了汤志辉对涉案房屋的所有权，原审法院支持汤志辉要求苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红搬离涉案房屋及支付占有使用费的诉讼请求并无不当。且原审法院已综合苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红没有搬迁去处的实际情况，给予其30天的搬离期限，合情合法合理，本院予以确认。至于苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红上诉认为因汤志辉对苏瑞芬人身伤害的侵权行为阻断房屋占有使用费计算的问题，因其未能提供相应证据证明，本院对其该主张不予采信。至于房屋装修费用问题。苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红上诉认为因房屋是根据毛坯进行评估故汤志辉应当支付房屋装修费用，但涉案房屋在拍卖时已进行评估，且评估报告中也载明装修情况，而苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红对其该主张亦未能提供相应的证据予以证明，故本院对其该上诉请求不予支持。综上所述，苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3418元，由上诉人苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 吴煜伦林丽敏