杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初8278号 原告（反诉被告）：杭州植物园。 法定代表人：余金良，园长。 委托诉讼代理人：陈小良，浙江英普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：。 法定代表人：王秋影，总经理。 委托诉讼代理人：尹琰茗、黄才水，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州植物园（以下简称植物园）与被告杭州苏泊尔景上文化创意有限公司（以下简称景上公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日受理后，依法适用简易程序审理。景上公司在举证期限内提起反诉，本院合并审理后，因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）植物园的委托诉讼代理人陈小良，被告（反诉原告）景上公司的委托诉讼代理人尹琰茗、郑志忠（后撤销其委托）到庭参加诉讼。本案于2019年5月14日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）植物园的委托诉讼代理人陈小良，被告（反诉原告）景上公司的法定代表人王秋影及其委托诉讼代理人尹琰茗、黄才水到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长两个月的普通程序审理期限。本案经当事人和解未果。本案现已审理终结。 植物园向本院提出诉讼请求：1.景上公司向植物园支付2521727.76元，包括（1）2018年第二季度租金23.125万元、滞纳金13.41万元（截止2018年7月30日）；（2）第三季度租金23.125万元、滞纳金2.89万元（截止2018年7月30日），以上两笔滞纳金款项交付时按实际发生天数计算；（3）第四季度租金23.125万元；（4）景上公司的违约金92.5万元（当年租金）；（5）景上公司承诺2018年完成地方财政收入200万元的差额部分，景上公司现完成97.28万元（截止2018年6月30日），差额102.72万元。上述合计金额：280.895万元扣除景上公司在植物园处的押金20万元和87222.24元的其他费用，仍欠植物园2521727.76万元；2.要求景上公司对植物园物业的损坏部分予以恢复；3.由景上公司承担本案诉讼费用。第一次庭审时，植物园以财政收入已完成为由撤回第1项第（5）部分的诉请，第1项诉请金额变更为1494527.76元，后于第二次庭审时又撤回第2项诉请。事实和理由：植物园与景上公司于2014年曾签订《房屋租赁合同》、《创税目标确认和承诺书》等，景上公司承诺每年为景区地方财政收入创税200万元，未完成的差额部分在次年以额外增加的经营权转让金形式进行抵补。1、根据合同第三条房屋租金及其支付（二）约定，租金按一年一次性支付，2015年1月5日前支付2015年全年的租金185万元，其余年度租金支付方式由此类推。2015年3月，根据上级会议精神双方签订了房屋租赁合同补充协议书，自2015年1月1日起，合同年租金185万元调整为年租金92.5万元。在2017年底，经景上公司申请，植物园讨论后同意其按季度缴纳租金。但景上公司在2018年的租金支付过程中，第二季度的租金23.125万元未按时支付，产生滞纳金13.41万元（截止2018年7月30日）；第三季度租金23.125万元至今未付，产生滞纳金2.89万元（截止2018年7月30日）。2、根据双方约定，合同解除应当经双方一致同意，且应当提前告知对方。但景上公司单方面提出解除合同，且未按约提前告知植物园，因此双方所签订的合同至今仍属有效。因景上公司的单方不合作及不履行合同已构成违约，故根据约定景上公司仍应按约支付第四季度租金。但从景上公司目前的实际行为来看，其已事实上未再继续履行合同，将所承租的房屋内设施进行了拆除，严重损毁了房屋的结构及设施。在景上公司已明显不履行合同的情况下，植物园要求景上公司立即支付第四季度租金。3、根据合同第七条合同权利义务终止的约定，除本合同其他约定外（一）本合同因期满终止或双方协商同意提前终止、解除或届满时，乙方有权拆除并取回乙方所投资的（除装修、装潢外）可移动设施设备，拆除时不得损害建筑物或拆除建筑物本身之装修、装潢和电力、管网等设施设备，增容或改造的投入和相应设备设施，在合同到期后悉归甲方所有，乙方不得要求补偿。另第八条违约责任约定，乙方承担的违约责任为：乙方向甲方一次性赔偿当年房屋租金，甲方预收多余租金不予退还，所投入的装修装潢及设施、设备归甲方所有且不予补偿。故景上公司构成违约，应当承担的违约金为2018年的年租金。因景上公司拆除设施过程中损害建筑物或拆除建筑物本身之装修、装潢和电力、管网等设施设备，故其应当予以恢复。4、因景上公司承诺的地方财政收入为200万元，差额部分将以额外的经营权转让金形式进行抵补。现景上公司仅完成97.28万元（截止2018年6月30日），仍须完成102.72万元。景上公司如未完成承诺数，则差额部分应当按承诺书承诺的条款履行。上述金额合计280.895万元，因景上公司在植物园处还留有押金20万元和87222.24元的其他费用，故景上公司仍欠植物园2521727.76元。现植物园多次向景上公司催讨上述款项，但其一直未支付。 景上公司辩称，第1项诉请，本案因植物园的违约，未交付可正常使用的房屋，没有履行修缮义务，导致景上公司行使法定和约定的合同解除权，合同已经于2018年6月20日解除。景上公司已经撤离了租赁房屋，并且结清了租期内房租，故不存在尚欠房租和承担违约责任的情形。第2项诉请，一开始植物园是阻止景上公司撤离的，景上公司在撤离时仅是搬离了可移动的部分，目前大部分的东西还在租赁房屋内，不存在景上公司拆除房屋内不可移动、不可拆除部分设备设施的情形。植物园应举证证明按照合同约定哪些部分不应拆除或拆除的价格，该请求目前的证据是不明确的，不应得到支持。综上，要求驳回植物园的全部本诉请求。 景上公司向本院提出反诉请求：1.确认双方2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》已解除。2.植物园支付合同约定违约金即一次性赔偿景上公司租金92.5万元，并补偿景上公司装修装潢及设施等项目投资款50万元（按中介评估机构的评估现值）；3.植物园赔偿因房屋漏水200平方米造成的租金损失按每月1.05万元（92.5/1465*200/12）计算自2017年7月1日开始至租期结束时止；4.植物园赔偿房屋漏水导致的营业收入减损按月3万元计算自2017年7月1日开始至租期结束时止；5.植物园无条件允许景上公司拆除并取回可移动设备设施、家具、器具等财物，或赔偿景上公司该被扣留财产价款50万元。6.植物园赔偿因扣留景上公司财物造成的使用价值损失按每月2万元计算自2018年7月1日开始至财物归还之日止；7.植物园赔偿景上公司因违法扣留车辆造成的损失1200元；8.植物园返还房屋租赁保证金20万元；9.植物园偿付自2009年至2013年每年10万元消费款共50万元；10.植物园承担本案全部诉讼费用。审理中，景上公司变更反诉请求为：1.确认双方2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月20日解除；2.植物园支付合同违约金92.5万元；3.植物园赔偿因房屋漏水200平方米造成的租金损失12.5万元，按每月1.05万元（92.5/1465*200/12）计算自2017年7月1日开始至租期结束时（2018年6月20日）止；4.植物园赔偿房屋漏水导致的营业收入减损36万元，按月3万元计算自2017年7月1日开始至租期结束时（2018年6月20日）止；5.植物园赔偿景上公司因被扣留财产造成景上公司额外购买设备设施的价款损失100万元；6.植物园赔偿景上公司因违法扣留车辆造成的损失1200元；7.植物园退还房屋押金12.6万元；8.植物园偿付自2009年至2013年每年10万元消费款共50万元；9.植物园承担本案全部诉讼费用。第二次庭审时，景上公司撤回上述第8项诉请。事实和理由：自2008年开始，景上公司（前身名为杭州苏泊尔上林苑餐饮管理有限公司）承租植物园“资源馆”十年并进行大规模装修装潢，前期就投入2000多万元，将承租的破旧房屋装修成当时杭州非常高端的文化场所。后期于2014年11月1日双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期截至2018年年底，年租金为92.5万元，并明确约定：“本合同因期满终止或双方协商同意提前终止、解除或届满时，乙方有权拆除并取回乙方所投资的（除装修、装潢外）可移动设施设备”；“甲方有下列情形之一的，乙方可以解除合同，甲方承担相应的违约责任：……（2）出租房屋存在严重主体结构的质量问题，拒绝修缮造成乙方财产损失或合同履行不能”；“甲方承担的违约责任为：甲方向乙方一次性赔偿当年房屋租金，房屋租金的预收多余部分由甲方按实归还乙方（不计利息）。同时按双方确认的社会中介（资产）评估机构出具的评估现值补偿乙方所投入的装修装潢及设施等项目投资”。在租赁的十年间，景上公司累计缴纳了租金1500万元以上，并向景区地税缴纳地方性财政收入3000万元以上，且从未拖欠过房租及税金，对景区发展作出了巨大贡献。但租赁期间，植物园未按法律及双方合同履行及时修缮房屋的义务。2015年开始，该租赁房屋屋顶出现破损漏水且越来越严重。由于屋顶结构已腐化，漏水点又多，简单修补已不可能改变。到2017年年中，整个房屋出现大面积漏雨漏水，雨水进入装修室内，部分房屋完全不能使用。由于房间霉变严重，客源流失严重，企业形象和经营业绩严重受损。2017年7月后，景上公司反复向植物园领导提出解除合同并搬离。植物园不同意景上公司就此搬离，要求为其地方税收继续出力，就是否续租问题未定要请示景区领导才能确定。2018年以来，该租赁场所因为漏雨漏水完全不能对外营业，景上公司不得不歇业并另谋出路。2018年6月20日在与植物园负责人交涉中，植物园告知租赁到期后要收回房屋，景上公司当即再次提出解除合同，要求按合同约定取回景上公司安装的设备设施及家具等物品。同时出于诚信，景上公司将房屋钥匙先交给植物园，也付清了应付的一切费用。对景上公司合法合理的解除合同并取回财产行为，植物园做出了一系列违法违约的行为：禁止景上公司取回财物，将景上公司员工以破坏公共设施等名义带到城管大队进行所谓调查做笔录并训诫恐吓，后又将景上公司的车辆扣押在植物园不让取回，直至将景上公司财产查封。植物园的违约行为，导致景上公司至今仍有大量物品、设施、设备未能搬回，企业不得不另行择址经营，不得不再花费巨资重复添置购买这些财物，损失惨重。综上，植物园违约拒不对漏水租赁房屋进行修缮，景上公司有权依法并按约解除合同并向植物园主张违约损失赔偿等民事责任。 针对景上公司的反诉，植物园辩称，第一，景上公司到目前为止没有正式提出解除的请求或者书面意见。根据合同约定，提前解除合同，应当提前三个月向植物园提出并经植物园同意，也就是说双方合计同意才行。景上公司认为2018年6月20日合同已解除，但在2018年3月20日前其根本就没有提出过，相反有证据可以证明在2018年7月份甚至在此之后均没有人员承认过当时有解除合同的意思表示。第二，植物园没有违反任何的合同约定，不存在违约金。第三，景上公司提出的因房屋漏水所造成的损失，没有任何依据。首先，房屋在2015年确实漏过，植物园花费大量资金将其修缮，漏水问题是不存在的。其次，即使有偶尔的漏水，与其损失之间也没有必然的因果关系，甚至说损失是否存在景上公司也没有证明，植物园认为该损失不存在。第四，房屋漏水导致营业收入的减损，也是没有任何依据的。至于景上公司认为有减损，有关减损的依据或者相比较而言，相对哪个月或者哪个季度减少了，减少的原因是漏水所导致的，均没有举证，故不予认可。第五，所谓的重新购买100万元的财产价值，假如景上公司确实购买了相应的财产，从财务报表上没有任何损失，这些财产还是属于景上公司的，原来的设备也已拿走，财产权属也是归景上公司的，而且购买新设备与本案没有关联性，所以100万元的请求没有任何基础。第六，由于植物园从来没有扣留过景上公司的车辆，不存在损失问题。第七，押金问题，植物园承认押金20万元，要不要退还需根据双方结算结果多退少补。但根据植物园对账目的结算，到目前为止景上公司仍欠植物园相应款项。第八，所谓的消费款，植物园没有相应的消费款，即使有人消费，也与本案没有关联性。综上，要求驳回景上公司的全部反诉请求。 针对本诉，植物园举证如下： 1、《房屋租赁合同》原件及《补充协议书》复印件。证明双方约定了权利义务。 2、关于景上书院2018年租金缴纳的函原件及回函复印件。证明双方约定的租金支付方式、金额变更。 3、提醒函、告知函、回函等。证明景上公司延期付款构成违约。 4、经营时的房屋状况照片。证明原来较好的状况。 5、拆除后的房屋状况照片。证明景上公司损坏房屋设施的行为。 6、关于景上书院申请露台修缮科室意见。证明2015年之前曾经漏水，植物园进行了及时、合理的修缮。 7、2018年第二季度租金及滞纳金催缴函。证明违约事实。 8、调查询问笔录2份。证明2018年7月3日、4日植物园综合管理科发现景上公司经营状况异常，询问其工作人员，没有提出解除合同，仅是讲整改，吴咸如讲到公司整改需要暂停营业，店长戴洋讲到相应拆除是维修不是解除合同；证明植物园在2018年7月3日之前不可能知道解除合同。 9、安民告示照片。证明因内部调整暂停营业。 10、整改通知书3张。证明植物园调查后发现存在安全隐患，发出整改要求。 经质证，景上公司对植物园提供的本诉证据发表质证意见如下：证据1，真实性无异议，是植物园提供的格式合同，根据合同法第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同第七条第（二）项的约定，与第八条违约责任没有关联性。景上公司解除合同是根据合同第八条第（二）项第（2）点。第七条第（一）项约定，本合同解除时，乙方有权拆除并取回乙方所投资的（除装修、装潢外）可移动设施设备，在法院主持下景上公司已取回可移动设备，没有损害建筑物本来的装修装潢，本来没有装修装潢。证据2，真实性、合法性无异议，证明植物园同意景上公司按季度缴纳租金。关联性有异议，不影响景上公司主张同时履行抗辩权，在出租方不履行维修义务的情况下，景上公司可抗辩延迟缴纳租金。证据3均是植物园单方出具，不予认可，景上公司没有收到。在植物园不履行维修义务的情况下，景上公司主张同时履行抗辩权，迟延缴纳租金是符合合同相对性的。景上公司在植物园处有押金20万元及其他费用87222.24元，足以抵扣景上公司使用房屋的费用，不存在未支付房租的情形。即使真实，也不能证明景上公司应当缴纳租金，因为是2018年第二、三、四季度的租金，而租赁合同在2018年6月20日前解除，已付清租期内的租金。证据4，真实性认可，承租房屋是陈旧的，景上公司投资2600万元装修装饰，装修装饰属于景上公司所有。植物园不履行维修义务，造成房屋大面积漏水漏雨，屋内霉变，装修装饰大量污损，实际无法经营。证据5，不予认可。证据6是植物园对房屋在2015年的维修审批，是其内部行为，真实性、合法性、关联性均有异议。是维修过，此后马上就漏雨。根据审批流程看从同意修缮到正式修缮长达一年时间，是对露台进行局部修缮，没有整体修缮，导致2017年又发生大面积漏雨漏水。仅能证明在景上公司多次要求下植物园对部分露台进行修缮，不是说修缮已经完成，客观事实摆在这里，修缮还有效果问题，最终是否达到交付正常可使用房屋的目的。不能证明植物园没有违约，其没有按合同目的交付正常可使用的房屋。证据7同证据3质证意见。证据8，真实性、合法性、关联性均无法确认。调查人身份不明确，被调查人虽是景上公司员工，但所陈述的相关事实不能代表景上公司相关经营决策的意见。笔录中大量内容是“我不知道”、“我不清楚”，不能证明待证对象。2018年7月4日的笔录是违法证据，询问人开头表明是行政执法人员，是哪个部门没有明确。本案是民事纠纷，在纠纷双方没有委托相关行政机关调处时，即使是合法的执法机关，作为行政违法事项做笔录，也违反行政执法规定，不能作为本案证据采信，对景上公司没有约束力。被调查人不是景上公司法人或是有相应职权的人，不能代表公司发表意见。证据9是针对消费者的，与本案解除或经营不存在必然关系。是否解除合同没有必要向消费者告知，反证已经没有实际经营，能证明解除合同的主张。证据10，不予认可，没有收到整改通知书。 针对本诉，景上公司举证如下： 1、关于景上书院申请露台修缮的申请报告；2、关于景上书院房屋修缮工程时间的申请报告。 共同证明景上公司多次要求植物园修缮租赁房屋露台漏水情况。 3、函。证明因植物园原因导致合同无法履行，景上公司已发函，再次告知合同解除事宜。 4、钥匙交还照片。证明景上公司在2018年7月10日将钥匙等物品交还植物园，放在植物园门卫处，是合同约定的地址，并通知其工作人员自取，后经联系，其也已收到。 5、现场照片。证明在法院主持下，景上公司已于2018年11月22日将现场己方被扣留物品搬离并打扫干净卫生。 经质证，植物园对景上公司提供的本诉证据发表质证意见如下：证据1、2，其中没有表明植物园收到，即使没有收到申请报告，对漏水是认可的且已进行大修。无法证明是多次要求维修。证据3，没有收到，落款时间也没有，真实性、合法性、关联性均有异议。2018年7月10日植物园向景上公司发函称，“贵公司2018年7月5日来函收悉。函中贵公司所述的原因和理由，我园认为丝毫不影响现有合同的完整履行”，植物园明确表明根据合同约定，合同应当继续履行。如果该函与证据3是同一时间，景上公司解除合同依据的是合同约定条款，不是法定的，征求植物园的意见，植物园根据实际情况认为其提出的解除理由不成立，应继续履行，双方未达成一致意见。证据4，真实性、合法性、关联性不予认可。许玲燕是植物园的人员，没有许玲燕签字，也没有其身影出现，拍照时间不确定，是否交付无法证明，许玲燕也明确表示没有收到钥匙。根据植物园的规定收到东西会签字，履行相关手续。吴咸如所述过程与事实不符，有违常理，假如交给保安要签字拍照，没有迫切到非要今天交付，第二天上班期间交付也是合理的。景上公司仅提供照片证明已实际履行交付，证明力不足。即使交付了钥匙，也不能证明合同已经解除或交接过程已完成。2018年7月10日后景上公司工作人员在经营场所一直有出入，该证据不能实现待证目的。证据5，照片是真实的，破坏情况没有拍出来，破坏的事实是存在的。 针对反诉，景上公司举证如下： 1、《杭州植物园资源馆商业网点经营权转让合同》复印件。证明双方存在十年租期租赁合同。 2、《权利义务转让协议书》复印件。证明景上公司作为承租方主体地位从2008年10月8日开始。 3、装修装潢投资票据。证明景上公司投资2000多万元装修装潢。 4、房屋现场漏水照片。证明房屋漏水严重，植物园未履行房屋修缮义务，解除合同条件成就。 5、消费者点评记录打印件。证明房屋天花板漏水严重，消费者不满意。 6、回函。证明2018年7月17日景上公司再次明确告知解除合同。 7、整改通知书复印件。证明植物园扣留景上公司设施设备等财产，2018年7月3日景上公司已搬离经营场所。 8、城管大队调查询问笔录打印件。证明2018年7月3日植物园强硬地将景上公司人员带去做笔录。 9、保证金收据。证明保证金20万元需返还景上公司。 10、吴咸如情况说明。证明植物园扣留景上公司车辆造成财产损失。 11、植物园在景上公司处消费情况打印件。证明植物园每年在景上公司处开会活动消费10万元。 12、购买营业设备票据。证明因植物园扣留设备导致景上公司重新添置设备的费用。 13、照片。证明现场漏水现状。 14、照片。证明2018年11月8日现场勘查漏水情况。 15、照片。证明2018年11月22日双方现场清理物品并打扫干净。 16、企业信息查询。证明景上公司无法继续经营搬到转塘造成财产损失，设备要重新添置。 经质证，植物园对景上公司提供的反诉证据发表质证意见如下：证据1、2，真实性认可。证据1经营权转让合同第六条第7款约定，乙方使用的房屋的日常维护由乙方承担，故空调漏水应由景上公司解决。第七条第1、2款与2014年的《房屋租赁合同》相同。真实性、合法性、关联性及待证目的没有异议。证据3，真实性无异议，与本案没有关联性，付款单位不是景上公司，而是杭州苏泊尔上林苑餐饮管理有限公司，与景上公司是两个法律主体。票据时间是2008年3月份、4月份，证据2是在2008年10月8日签订的，在此之前没有义务装修。证据4，真实性无异议，与本案无关。形成时间不确定，即使有漏水，漏水原因不明确，有可能是中央空调本身或拆卸过程中导致的漏水，与景上公司主张没有对应关系。证据5，真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，看不出是景上公司经营的会所。证据6，真实性、合法性、关联性有异议。时间不明确，什么时候发送不明确，没有收到信息。内容也不符合事实，对“鉴于贵我双方均已同意解除《房屋租赁合同》”的内容不认可，植物园没有同意解除。证据7与植物园举证一致，因景上公司违反规定经营且未提出解除合同，故植物园发送整改通知书，要求其合法合规经营。证据8，证明漏水原因，为什么搬离现场的原因表述得很清楚，第1页最后一行“拆除部分设备是为了维护中央空调漏水”。证据9，承认收取保证金20万元。证据10，内容与事实不符，是主观判断，没有证据佐证。说明主体是景上公司员工，可信度低，无法证明造成损失。证据11，真实性、合法性、关联性不予认可。证据12，票据本身真实性无异议。主体不同，是景上公司第一分公司，与本案没有关系。买新东西没有造成损失，本身没有矛盾。是否是财务电脑不清楚，发票开具时间是2018年10月13日，报销时间是2018年7月30日，合法性有异议。电脑有使用时间，即使电脑是十年前的，现在更换很正常，不存在损失，购买的电脑资产还是归景上公司，折旧已归零。电视机、微波炉等与本案没有关联。现在的经营规模与之前是否一致不清楚，销售及安装合同中没有讲明安装地点，与本案无关。证据13，真实性认可，待证目的有异议。证据14，真实性无异议，漏水原因不明，景上公司在此前向相关行政部门做笔录时，也讲到大厅漏水是中央空调的原因。照片中漏水的因果关系不明，拆除过程是否造成漏水也不明，与本案没有关联性。证据15，真实性无异议，无法证明景上公司的主张。照片是整个房屋的局部，植物园主张恢复的是房间内的设施（马桶、灯具等），照片没有反映该内容，不具有否定植物园主张的证据效果，不能证明景上公司主张的没有任何破坏。照片可以看出灯具已经拆除，是否属于装修中可以移走的，植物园认为固定在房屋结构上的均不应拆除。证据16，真实性无异议，无法证明待证内容。 针对反诉，植物园举证如下： 1、区（局）办简复20151765号公文处理简复单、杭植文（2016）97号工程决算进行审核的请示、杭西管复（2017）43号结算审核的批复。证明植物园依法对涉案房屋进行维修的审批流程。 2、整修工程施工合同、整修工程竣工资料、决算书、施工总结、工程监理合同、监理规划、监理实施细则、监理总结、评估报告。证明对景上公司所述的房屋漏水问题早已解决，且未造成其损失，施工期间未停业。 3、2013年11月1日、2015年1月7日、2015年1月22日、2015年5月8日、2015年6月11日催款函。证明景上公司拖欠租金的情况并不是现在才有的，一直有这种情况。 4、关于景上书院2017年内部车辆通行证的申请、关于景上书院2018年租金缴纳的函。证明2017年7月底以及2017年12月份，景上公司还在向植物园申请车辆通行，说明其根本没有终止合同的意思表示，要继续经营。 5、景区经营场所检查问题情况表打印件。证明植物园每周的检查、汇报情况。 经质证，景上公司对植物园提供的反诉证据发表质证意见如下：证据1同本诉质证意见。补充意见：维修仅能证明房屋确实是漏水的，这是不争的事实，无需再提供其他证据证明房屋漏水。证据2，维修施工报告及审批程流程仅能证明植物园对租赁房屋进行过维修，不能证明现在房屋不漏水。因为客观事实摆在这里，现在是漏水的，无需其他证据证明，现场一看就清楚。维修不能一劳永逸，而且是2015年维修的情况。对第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，是其内部行为。证据3催款函，系植物园单方出具，即使曾经发生过个别逾期，也是2013年、2015年的事，已经了结，与现在的争议没有关系，至今景上公司没有欠植物园租金。证据4是2017年的事，这些行为不能代表景上公司没有解除的意思表示，因为从2017年漏水后，景上公司就多次与植物园协商是否要继续履行合同，如果植物园帮景上公司维修好房屋漏水的，则继续承租，如果植物园不维修的，也不允许景上公司维修的，不延长租期的，则准备解除。对2017年的车辆通行证，当时仅是与植物园协商，并没有说要解除。到2018年6月20日，景上公司在开会时明确提出要解除。证据5，与本案没有关联性，真实性、合法性、关联性不予认可。 本院认定案件事实如下：2007年12月10日，植物园与杭州上林苑酒楼签订《杭州植物园资源馆商业网点经营权转让合同》，将该商业网点（建筑面积1465平方米）的经营权有偿转让给杭州上林苑酒楼使用，转让期限为2008年10月8日至2018年12月31日，转让金共计1850万元，年185万元。 2008年10月8日，植物园（甲方）、杭州上林苑酒楼（乙方）与杭州苏泊尔上林苑餐饮管理有限公司（丙方）签订《权利义务转让协议书》，将上述经营权转让合同中乙方享有的所有权利和承担的义务一并转让给丙方。当年，杭州苏泊尔上林苑餐饮管理有限公司对该商业网点进行了装饰装修。 2008年10月10日，杭州苏泊尔上林苑餐饮管理有限公司向植物园支付保证金20万元。 2014年11月1日，植物园（甲方、出租方）与景上公司（乙方、承租方）就上述植物园资源馆商业网点租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋建筑面积约1465平方米，租赁期限为四年两个月，自2014年11月1日至2018年12月31日；年租金185万元，合同签订之日起十日内支付2014年11月1日至12月31日的租金30.83万元；租金按一年一次性支付，2015年1月5日前支付2015年全年租金185万元，其余年度租金支付方式由此类推；在合同签订之日十日内向甲方交纳水电等资源使用和合同的保证金20万元，合同期内乙方无违约或被扣除情形的，合同期满时予以归还，但不计利息；乙方在承租房屋期间因经营或经营有关所产生的一切费用由其自行承担；租赁房屋仅作为乙方或其经营机构经营使用，该场地内的使用定位为“可以保留大众消费的茶室功能，定期举办文化展览和各类文化讲座或培训，对公众开放”，并可进行与上述相关的配套活动，不能设置餐饮、住宿、办公；乙方对经营场地的装潢、装修及户外广告、空调的外挂设置、改变结构外环境及基础设施、增容或改造房屋技术条件等均应先征得甲方同意，并按需要和规定将相关方案报杭州西湖风景名胜区管委会及有关职能部门批准后方可实施。该合同第七条权利义务终止约定：除本合同其他约定外（一）本合同因期满终止或双方协商同意提前终止、解除或届满时，乙方有权拆除并取回乙方所投资的（除装修、装潢外）可移动设施设备，拆除时不得损害建筑物或拆除建筑物本身之装修、装潢和电力、管网等设施设备，增容或改造的投入和相应设备设施，在合同到期后悉归甲方所有，乙方不得要求补偿。（二）双方因故需要提前解除合同的，可提前三个月向对方提出合同终止及解决终止后事宜之书面方案，经对方同意，可以协商提前终止合同，并按合同约定赔偿对方损失。第八条违约责任约定：（一）乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，乙方承担相应违约责任：（1）乙方擅自解除合同；（2）逾期二个月未使用房屋或未缴清房屋租金，经催告后仍不履行；……乙方承担的违约责任为：乙方向甲方一次性赔偿当年房屋租金，甲方预收多余租金不予退还，所投入的装修装潢及设施、设备归甲方所有且不予补偿。（二）甲方有下列情形之一的，乙方可以解除合同，甲方承担相应违约责任：……（2）出租房屋存在严重主体结构的质量问题，拒绝修缮造成乙方财产损失或合同履行不能；……甲方承担的违约责任为：甲方向乙方一次性赔偿当年房屋租金，租金的预收多余部分由甲方按实归还乙方（不计利息），同时按双方确认的社会中介（资产）评估机构出具的评估现值补偿乙方所投入的装修装潢及设施等项目投资。……（四）乙方逾期一个月内未缴清租金，应向甲方承担逾期违约金，逾期违约金执行滞纳金计算方式，滞纳金按当年租金逾期每天千分之五计算，逾期缴清租金按未付部分的逾期每天千分之五计算。 2015年3月12日，植物园又与景上公司就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议书》，双方确认免除2014年11月12日转型开业的租金30.83万元；自2015年1月1日起，合同年租金185万元调整为年92.5万元；其他条款继续遵照原合同执行。 经景上公司申请并经相关部门审批，植物园于2016年对涉案房屋部分屋面进行了拆除、整修，工程验收合格。 2017年12月，经双方协商确定2018年度租金92.5万元按季度缴纳，于每季度首月5日前支付。 2018年4月至7月间，植物园多次向景上公司发函，要求其缴纳已到期的第二季度租金23.125万元及由此产生的滞纳金。2018年7月10日，植物园针对景上公司7月5日的来函回复称，不认可来函所述原因，要求继续履行合同，恢复已拆除的设施设备，并缴纳第二季度、第三季度的租金及由此产生的滞纳金。 2018年7月2日，景上公司因中央空调漏水原因开始拆除空调等设备设施，并搬离部分餐具及桌椅。2018年7月3日，景上公司在房屋门口张贴安民告示，载明：因内部调整，暂停营业。同日，植物园通过巡查发现景上公司拆除房屋内空调等设施，遂向景上公司发出整改通知书，要求其立即停工整改。 2018年11月8日，本院组织原被告进行了现场勘查并制作屋内物品清单，现场存在漏水、霉变等情况。11月22日，双方对现场物品进行了清理并腾空房屋。 另查明，景上公司曾用名为杭州苏泊尔上林苑餐饮管理有限公司。2018年9月18日，景上公司更名为杭州景上文化创意有限公司。 庭审中，双方确认除保证金外植物园还留有景上公司交纳的其他费用87222.24元。 以上事实有植物园提供的《房屋租赁合同》及《补充协议书》、关于景上书院2018年租金缴纳的函及回函、提醒函、告知函、回函等、关于景上书院申请露台修缮科室意见、2018年第二季度租金及滞纳金催缴函、2018年7月3日的调查询问笔录、安民告示、公文处理简复单、工程决算审核的请示及批复、评估报告等，景上公司提供的《杭州植物园资源馆商业网点经营权转让合同》、《权利义务转让协议书》、装修装潢投资票据、整改通知书、2018年7月3日的调查询问笔录、保证金收据、企业信用查询，以及双方提供的房屋照片结合庭审陈述在卷佐证。 本院认为，植物园与景上公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议书》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。本案诉讼期间景上公司更名，故合同项下权利义务应由更名后的主体承继。合同法规定的合同解除方式有约定解除及法定解除两种。本案中，景上公司主张解除的合同依据是《房屋租赁合同》第八条违约责任中约定的“出租房屋存在严重主体结构的质量问题，拒绝修缮造成乙方财产损失或合同履行不能”。但根据现场勘查及房屋实际情况来看，即使存在房屋本身的局部漏水，也不属于上述约定的合同解除条件，更何况涉案房屋尚存在空调漏水的情况。此外，景上公司未提供充分证据证明已将解除合同的主张通知植物园，单方交付钥匙及搬离的行为也不能作为合同已解除的认定依据。相反，有证据表明植物园要求继续履行合同，说明双方未协商一致解除合同。因此，景上公司反诉要求确认《房屋租赁合同》已于2018年6月20日解除，缺乏依据，本院不予支持。诚然，租赁合同中交付符合使用目的的合格租赁物是出租人最基础、最主要的义务。但景上公司未提供充分证据证实在2016年修缮后房屋再次出现漏水的具体时间，以及其向植物园要求修缮遭拒绝，致使其合同目的不能实现，而且其仅对租赁面积中的200平方米提出了因漏水所致租金损失的反诉请求，因此本案中不宜认定植物园构成根本性违约，景上公司不能行使法定的合同解除权。景上公司反诉主张的违约金，本院不予支持。但当涉案房屋存在瑕疵时，景上公司作为承租人有权就出租人的修缮义务与自己的租金支付义务主张抗辩权即拒绝支付相应的租金。基于此，植物园有关违约金及租金逾期支付的滞纳金请求，本院均不予支持。但在未达到不能完全使用收益或者未产生重大障碍的情况下，仅能拒付与不能使用收益部分比例相当的租金。现合同已终止，对植物园三个季度的租金请求，本院结合合同履行情况、房屋状况及腾退情况等因素，酌情确定在扣除景上公司交纳的保证金20万元及其他费用87222.24元后景上公司仍应支付的租金为15万元。景上公司要求返还保证金的反诉请求，本院不再支持。对于其他反诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州苏泊尔景上文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州植物园租金150000元。 二、驳回杭州植物园的其他诉讼请求。 三、驳回杭州苏泊尔景上文化创意有限公司的反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18251元，由杭州植物园负担16419元，杭州苏泊尔景上文化创意有限公司负担1832元。反诉案件受理费减半收取15549元，由杭州苏泊尔景上文化创意有限公司负担。 杭州植物园于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州苏泊尔景上文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吴 凯 人民陪审员  王景莉 人民陪审员  林秀明 二〇一九年十一月八日 书 记 员  赖 芳 ··