浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5819号 上诉人（原审原告）：朱云美，女，1936年6月10日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：马立，系朱云美丈夫。 被上诉人（原审被告）：王华平，男，1985年1月2日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：潘以强、杨羽，浙江求直律师事务所律师。 上诉人朱云美因与被上诉人王华平房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，朱云美原系坐落于杭州市房屋的所有权人。2018年，该房屋变更登记所有权人为马笑天。经双方协商一致，该房屋的使用权、出租权仍归朱云美所有，出租所得收益用作朱云美养老。 2008年3月1日，案外人沈卫英作为乙方与朱云美作为甲方签订《租房协议》1份，承租上述房屋经商，租期自2008年3月1日至2011年12月31日。2016年9月7日，王华平作为乙方与朱云美签订《租房协议》1份，承租上述房屋经商，租期自2012年1月1日至2016年12月31日。该两份《租房协议》除租期不一致，后一份《租房协议》手写增加了第十二条“如乙方合同期满后不再续租102房子，应恢复房子结构”外，其余条款均一致。 2016年10月14日，朱云美作为甲方与王华平作为乙方再次签订《租房协议》1份，约定：甲方将凤凰街1号102室、面积35.50平方米的房屋使用权出租给乙方经商；租期为2017年1月1日至2021年12月31日；乙方每年支付甲方租金85000元，一年一付；乙方需按时在每年1月1日前交付租金，不得拖欠；租期内若遇使用人更改，乙方需事先告知甲方，协商待定；乙方交水电费押金10000元，退房后一次性还清；如乙方合同期满不再续租，102房子应恢复房子结构；等等。 2017年4月8日，王华平作为出租方、甲方与徐某作为承租方、乙方签订《店面租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于凤凰街1号102室、建筑面积30平方米的商铺出租给乙方；租赁期限为2年，自2017年5月31日起至2019年5月31日止；等等。 2017年7月6日，徐某在杭州市下城区市场监督管理局注册登记杭州市下城区澜记副食店，登记的经营场所为杭州市下城区凤凰街1号102室。根据朱云美、王华平及徐某陈述，注册当天，朱云美携带案涉房屋产权证与王华平及徐某共同前往杭州市下城区市场监督管理局。 原审法院另查明，王华平分别于2019年1月3日、2019年4月7日向朱云美支付租金45000元、40000元（该笔租金于2019年4月8日到账）。 朱云美于2019年1月23日起诉至原审法院，请求：1.解除朱云美、王华平于2016年10月14日签订的《租房协议》；2.王华平恢复租赁物原状，并向朱云美返还租赁物；3.王华平向朱云美支付房屋占用期间的租金损失（自2019年1月1日始算至判决生效之日止，按每天232.88元计算）；4.王华平向朱云美支付违约金14166元（按两个月租金计算）；5.王华平承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为，朱云美、王华平双方于2016年10月14日签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，履行各自义务。现朱云美以王华平擅自改变房屋结构且未经朱云美同意擅自转租，王华平违约为由主张解除该协议，对此该院认为，首先，该协议第十二条明确约定，“如乙方合同期满不再续租，102房子应恢复房子结构”，房屋结构恢复的前提应系房屋结构发生了改变，从该约定可见朱云美应系同意王华平改变房屋结构的；其次，案外人徐某就其承租的案涉房屋办理营业执照时，朱云美携带案涉房屋产权证一同前往，从常理来讲，该情节应视为其已知道或应当知道案涉房屋转租给徐某的事实。现朱云美诉称其系受王华平欺骗、并不知晓当天系徐某就转租的房屋办理营业执照，对此除证人徐某的证言外，朱云美并未能提交其他有效证据佐证，且证人徐某的当庭陈述亦并不能完全证实朱云美的该诉称。综上，朱云美的第一、二、四项诉讼请求缺乏事实与法律依据，该院不予支持。关于朱云美的第三项诉讼请求，因王华平已支付案涉房屋租金，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：驳回朱云美的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取77元，由朱云美负担。 宣判后，朱云美不服，向本院提起上诉称：一、在认定法律事实方面。一审判决犯有有证据不认，对重要证据的质证存在避重就轻的重大错误。对证人奶茶店徐某出具的一份为领营业执照假冒朱云美笔记而拟定的住房协议，并当庭举证是王华平提供的，但法院居然无视客观事实，颠倒黑白。若不是王华平提供的，那又是谁提供的，一审显然无凭无据，对这白纸黑字无懈可击的质证，一审不但不追究其来龙去脉，反而顺势采纳王华平提交的所谓证词，事实不清，证据不足，这也充分显露王华平为了达到其不可告人的目的刻意隐瞒朱云美转租的真相采取的卑劣手段来混淆视听，恰恰一审法院在审理中却视而不见，令人费解，其有意偏袒王华平。二、原判决认定事实奇巧失实，属于认定事实错误。原审称“案外人徐某就其承租的案涉房屋办理营业执照时，原告朱云美携带案涉房屋产权证一同前往，从常理来讲，该情节应视为其已知道或应当知道案涉房屋转租给徐某的事实……原告朱云美，未能提交其他有效证据佐证”。这段认定了两个逻辑混乱的事实，即本身就不知道王华平转租的黑幕，而一审法院却肆意推定朱云美应当知道，这种强制性规范的用词有损于法律文书的严肃性。朱云美与王华平打交道十年之久，太相信才导致王华平如此得寸进尺。再由“未能提交有效证据作证”，一审法院仅凭王华平一面之词说应该知道就能成立，该认定与王华平的虚假证据当做合法有效证据认可，支持其不合理的诉求，已经偏离真相的判决，使的朱云美蒙冤，亦必对王华平继续将对他人的信任当做永无止境索取。请求二审法院维护法律尊严和公平正义，依法撤销杭州市下城区法院（2019）浙0103民初750号判决书，改判驳回王华平的全部诉讼请求，本案诉讼费由王华平承担。 被上诉人王华平答辩称：一、朱云美一直清楚且同意王华平转租，故才陪同王华平与证人徐某一起办理工商登记。二、从一审法院开庭审理后且双方都无异议的事实可以看出，即使朱云美不同意转租，其也超过了六个月的异议期限。1、2017年7月6日，朱云美陪同王华平与证人徐某一起到工商窗口办证，并提交原件查看，其应当清楚转租的事实。2、2017年底到2018年初左右，朱云美到王华平承租的房子处现场查看（此时徐某已经营，朱云美对于该情况是清楚的），该情况系朱云美提供的证人证言明确陈述的。故，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，朱云美也无权提出解除合同。三、朱云美提出的上诉理由，即办理工商登记的租赁合同并非其所签故而可以解除，但实际上该租赁合同并不影响本案认定。1、该租赁合同系徐某提供给工商登记机关用于办证使用，并未实际履行，与本案无任何关联性。2、朱云美不同意在该租赁合同签字亦符合常理。因为朱云美与徐某签订合同后，朱云美存在违约及降低租金的风险。四、朱云美一审起诉本身有违诚信原则，存在虚假陈述，故对于其陈述应当更加严格予以认定。朱云美起诉认为王华平擅自改变结构、擅自转租等起诉王华平。而擅自改变结构的陈述与合同记载内容明确存在冲突，特别是2011年9月7日签订的合同中经过朱云美修改形成的条文明确表明可以改变房屋结构。由此可见，朱云美为了解除合同获得利益，对案件事实进行了虚假陈述，违背诚实信用原则，对其陈述应当更加严格审查。若没有其他证据予以印证时，不应当予以采信。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，当事人的陈述是证据的一种。朱云美在同意改变房屋结构后为了利益谎称未同意改变结构，构成虚假陈述，妨碍人民法院审理案件，请求予以处理。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，朱云美提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。 二审中，朱云美向本院提交录音及文字整理稿一份，以证明朱云美对王华平的转租行为不知情。王华平未向本院提交新的证据。对朱云美提交的证据，王华平对真实性无异议，对关联性有异议，该证据系王华平与案外人及一审证人徐某之间的商业谈判，在谈判过程中可能存在退让，然后进一步假设等问题，整篇录音系假设情况下，将相应的风险告知徐某以及双方相互协商的过程，因徐某的合同已经到期，在该过程中形成的相应录音不能证明其不知道转租，且徐某与本案存在利害关系。本院认为，王华平对该证据的真实性无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认，但从该录音资料的内容看，无法达到朱云美的证明目的。 朱云美向本院申请对徐某用于办理营业执照过程中提交的租赁协议中朱云美的签字的真实性进行司法鉴定，本院认为，王华平对该租赁合同中的签字并非朱云美所签予以认可，故无需进行司法鉴定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案二审的争议焦点为朱云美要求判决解除合同的理由能否成立。本案中，朱云美以王华平擅自改变房屋结构及未经朱云美同意擅自转租为由，要求解除合同。本院认为，首先，因双方存在长期租赁关系，根据合同约定，在2016年10月14日双方再次签订《租赁协议》时，已经明确案涉房屋的结构已经发生变化，朱云美再以此为由解除合同，原审法院未予支持，并无不当。其次，案外人徐某就其承租的案涉房屋办理营业执照时，朱云美携带案涉房屋产权证一同前往，原审法院以此认定朱云美已知道或应当知道案涉房屋转租给徐某的事实，符合常理。至于办理营业执照中的签字非朱云美所签，并不影响前述事实的认定。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费154元，由朱云美负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一九年十一月十四日 书记员  姚丽萍