陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1950号 上诉人（原审原告、反诉被告）:陕西新奥特金属磨料制造有限公司,住所地陕西省宝鸡市岐山县北侧，统一社会信用代码91610323305608930A。 法定代表人：李成良，任董事长。 委托诉讼代理人：萧志扬，陕西炎城律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:陕西华开置业有限公司,住所地陕西省宝鸡市岐山县路，统一社会信用代码91610323MA6X9Q382F。 法定代表人：何林岐，任董事长。 委托诉讼代理人：史亮，陕西和途律师事务所律师。 上诉人陕西新奥特金属磨料制造有限公司（以下简称新奥特公司）因与上诉人陕西华开置业有限公司（以下简称华开公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省岐山县人民法院(2018)陕0323民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新奥特公司的法定代表人李成良及其委托诉讼代理人萧志扬、上诉人华开公司的委托诉讼代理人史亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人（原审原告、反诉被告）新奥特公司上诉请求：1、撤销陕西省岐山县人民法院(2018)陕0323民初615号民事判决书第二、三、四项，改判支持其一审全部诉讼请求；2、诉讼费由华开公司承担。事实和理由：1、一审事实认定错误。并未违规使用2号厂房，合同履行之初，双方经过口头协商和行为实施的方式达成一致意见：同意新奥特公司暂时生产小微型钢构电杆，时间从2017年10月到2018年5月底，2018年6月开始生产汽车零配件和金属磨料。这一事实有证人证言、支付定金时间以及录音证据可以佐证。同一园区相邻承租人及2号厂房的新承租人也没有生产汽车零配件。华开公司强行解除合同并未因为上诉人违约，而是租金利益驱动。由于华开公司违约，应双倍返还定金，还应当承担新奥特公司的20万元设备损失以及因不能交货被第三方扣除的10万元违约损失。2、一审适用法律错误。本案应适用《合同法》，约定大于法定，合同约定前两年免租，一审判令新奥特公司支付占用费没有依据。一审认为赔偿经济损失属另一法律属适用法律错误。3、一审法院故意将一个法律关系拆分，将合同履行中的违约赔偿视为侵权，毫无依据。4、一审判决没有做到公平公正。 上诉人华开公司（原审被告、反诉原告）辩称，1、涉案租赁合同中租赁厂房的用途为主要合同目的，新奥特公司违反约定用途使用厂房，华开公司多次要求其改正，新奥特公司一直拒绝，经蔡家坡经济技术开发区管委会招商局协调，双方已经达成解除合同的一致意见，后因新奥特公司反悔导致矛盾升级。涉案租赁合同已经解除。2、华开公司交付厂房后，本案的定金已转化为第三年租金，不存在定金处理问题。3、华开公司有权主张用预付房租抵扣房屋占用费，无需另行起诉，一审法院判决不当。4、新奥特公司违约使用厂房致地面损毁，应承担赔偿责任。鉴于以上理由，新奥特公司的上诉理由不能成立，请求驳回新奥特公司的上诉请求。并上诉请求：1、改判支持华开公司一审反诉部分的全部诉讼请求，2、诉讼费由新奥特公司承担。 上诉人新奥特公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2017年8月签订的《蔡家坡百万平米标准化厂房A期机械加工区租赁合同》；2.判令被告承担违约责任，赔偿原告经济损失30万元，双倍返还原告交付的20万元定金计40万元；3.被告承担本案诉讼费。 上诉人华开公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告场地占用费10万元；2、判决反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告损坏租赁物造成的损失约65758.26元；3、鉴定费、诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月20日，华开公司与新奥特公司签订《蔡家坡百万平米标准化厂房A期机械加工区租赁合同》，约定：甲方（华开公司）出租给乙方（新奥特公司）蔡家坡百万平方米标准化厂房一期机械加工区内2号厂房，面积4825.8平方米（以实测面积为准）；甲方保证所出租的厂房符合国家对租赁厂房的有关规定，适于出租。乙方承租该厂房用于汽车配件生产；租赁期限为6年，以厂房交付之日起计算；租金及支付方式为：1、厂房租赁定金为本合同生效后，乙方在一年内分三次向甲方支付租赁厂房定金共计￥600000.00元，大写人民币陆拾万元整（甲方正式交付乙方使用当天起乙方所交定金转为第三年租金）。具体为在本协议签订后5个工作日内向甲方支付10万元，2018年3月31日前支付20万元，2018年9月30日前支付30万元。2、厂房租赁价格：乙方入住后前两年免租金，第三年至第六年按10元/平方米/月（含税）计算租金。3、租金的支付：自甲方将符合条件的厂房交付乙方起（乙方设备进场），乙方自交接之日起按照本租赁协议执行，以后每年租金一次性付清，第四年租金于第三年12月31日前支付结清，以此类推；房屋修缮与使用：甲方维修的范围、时间及费用负担：1、范围：房屋主体结构的自然损坏及自然因素造成的损坏（包括自然灾害等）；房屋主体结构的自然因素损坏，甲方负责维修，费用全部由甲方承担，乙方不负赔偿责任。2、时间：属于甲方维修范围内的，甲方接到乙方书面通知后5个工作日内进行现场鉴定并拿出处理意见，然后及时安排处理，紧急情况甲方接到书面通知后及时进行处理。甲方应于接到通知后5个工作日内完成维修，以确保乙方生产经营不受影响，否则乙方可自行组织维修，维修费用由甲方承担。3、费用：该部分损坏的维修费用由甲方承担；乙方维修的范围、时间及费用负担：1、范围：（1）因乙方故意、过失导致的厂房主体结构、设备（包括起重、供暖、配电等附属设施）的损坏。（2）经甲方事先书面同意后，乙方可根据自己的经营特点进行装修或改造，但不得损坏原厂房结构，装修和改造费用由乙方自行承担，租赁期满后如乙方不再继续租赁，不可移动物和装修部分产权归乙方所有，乙方有权拆走，甲方无权阻挠，但乙方不得破坏或损坏甲方租赁物的主体结构且应将拆除部位恢复至租赁原状，费用由乙方负担。若不拆除或不搬走的，双方可就财产权的转让及其价格进行协商。甲方也可选择不回收乙方财产。（3）租赁厂房及附属设施的日常检查和使用维护。包括：对房屋主体结构的检查并履行及时通知义务，自来水管、水龙头、门窗、墙面等的保护。2、时间：由乙方根据租赁物的状况及时进行维护，以确保租赁范围内的一切设施能够正常使用。3、费用：该部分损坏的修复费用由乙方承担；乙方投入的所有设备、设施产权归乙方所有，乙方有权搬迁收回，甲方无权阻挠；合同解除。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、乙方不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、扣缴经营证照的。2、未按约定的用途使用租赁物，经甲方两次书面通知未改正的。3、利用租赁物加工、销售假冒伪劣商品或进行其他非法活动的。4、将租赁物擅自转租、转让、出借、作抵押给第三人或和其他承租人交换租赁物的。5、逾期1个月未支付租金的。6、由于乙方原因造成租赁物毁损、灭失的。出现以上第1种至第4种情形时，乙方接到甲方解除合同的通知后90日内搬迁完毕，当年度内剩余租金不予返还。若甲方留给乙方的90天搬离时间跨年度的，或乙方未在90天内搬离导致占用厂房跨年度的，乙方应向甲方支付自新年度1月1日起至实际交回租赁物截止日的占用费，按新年度租费标准计算占用费，占用期间按月作为整数计算，不满一月的按一月计费；有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、甲方没有按照合同约定履行义务，严重影响乙方的经营活动的。2、甲方没有按照合同约定履行义务，给乙方造成经济损失或名誉损失的。3、甲方在四个月内仍未向乙方交付符合约定的租赁物的。以上解除合同的情况下，甲方接到乙方解除合同的通知后，应给予乙方90日作为搬迁时间，甲方将按照乙方实际使用天数收取租金，乙方已支付的租金如有剩余，甲方应予返还。甲、乙双方因自身原因需提前解除合同的，应提前90日书面通知对方，双方拿出解决方案，并且最终经对方同意后方可解除合同。协商不成的，继续履行合同或按违约处理，但不能仅以收到对方解除通知而向对方主张违约责任：甲方收到定金后，若乙方非因甲方违约不租赁厂房，定金甲方没收；若甲方非因乙方违约不出租厂房，定金双倍返还。双方还就合同其他不可抗力、免责、争议的解决方式、特别约定、其他约定等事项进行了约定。2017年8月30日，新奥特公司向华开公司支付租赁厂房定金100000元。2017年9月29日，华开公司向新奥特公司办理厂房交接手续并约定租期从2017年10月1日起计算。2017年12月2日，因华开公司催要，新奥特公司再次支付租赁厂房定金10万元。2018年1月2日，因新奥特公司未按合同约定用途使用租赁厂房，华开公司向新奥特公司发出《合同解除函》，通知合同解除并限新奥特公司于7日内搬离，新奥特公司收到《合同解除函》后未对厂房内机器设备等进行搬离。2018年3月12日，华开公司组织人员自行将新奥特公司仍存放在涉案租赁厂房内的机器设备等从涉案租赁厂房搬离并存放于10号厂房内。后因双方就退还定金、赔偿损失、返还设备等事宜协商未果，新奥特公司遂提起诉讼，请求依法判令：1.解除新奥特公司与华开公司于2017年8月签订的《蔡家坡百万平米标准化厂房A期机械加工区租赁合同》；2.华开公司承担违约责任，赔偿新奥特公司经济损失30万元，双倍返还新奥特公司交付的20万元定金即40万元；3.华开公司承担本案诉讼费。在审理过程中，2018年5月23日，华开公司提起反诉，请求依法判令：1.新奥特公司赔偿因其损害租赁物造成的损失5万元（具体以鉴定机构意见为准）；2.鉴定费用、诉讼费用由新奥特公司承担。华开公司于同日提出鉴定申请并申请延期审理。后因新奥特公司不认可华开公司提出的鉴定请求，华开公司单方委托华春建设工程项目管理有限责任公司进行鉴定并出具了《工程造价鉴定意见书》。2018年11月9日，华开公司当庭增加诉讼请求，诉讼请求变更为：1.新奥特公司支付华开公司场地占用费10万元；2.新奥特公司赔偿因其损害租赁物造成的损失65758.26元；3.鉴定费用、诉讼费用由新奥特公司承担。 一审法院认为，新奥特公司与华开公司签订的《蔡家坡百万平方米标准化厂房A期机械加工区租赁合同》，双方意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，自双方当事人签名盖章之日起即具有法律约束力。关于涉案合同解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据合同约定，华开公司以新奥特公司未按约定用途使用租赁物为由解除合同，应两次书面通知新奥特公司，新奥特公司在收到两次书面通知后未改正，才可通知解除合同。据此，华开公司在仅向新奥特公司进行一次书面通知即主张合同已经解除的意见，无事实和法律依据，其理由不能成立，不予采信。但因新奥特公司承租涉案租赁厂房后未按合同约定用于汽车配件生产,华开公司于2018年3月12日将涉案租赁厂房内新奥特公司的设备予以搬离，双方均存在以自己的行为表明不履行合同约定的主要义务，致使合同目的不能实现且双方均愿意解除合同，故新奥特公司请求解除合同，符合法律规定，予以支持。关于新奥特公司要求华开公司赔偿经济损失30万元的问题。关于新奥特公司30万元赔偿请求中10万元经济损失部分，新奥特公司仅提供宝鸡市睿盈工贸有限公司的通知及《加工承包合同》，该通知和《加工承包合同》不能证明新奥特公司已实际支付违约金10万元，且不能作为新奥特公司已产生实际损失10万元的依据；关于新奥特公司30万元赔偿请求中20万元的经济损失部分。根据合同约定，新奥特公司投入的所有设备、设施产权归新奥特公司所有，新奥特公司有权搬迁收回。因此，新奥特公司对所投入的所有设备有权向被告华开公司要求搬迁收回。若华开公司拒不配合搬迁收回或导致损坏的，属侵权法律关系，与本案不属同一法律关系，新奥特公司可另案起诉。故新奥特公司关于华开公司赔偿经济损失30万元的请求，证据不足，其理由不能成立，不予支持。关于新奥特公司主张华开公司双倍返还定金40万元的问题。根据合同约定，如果非因华开公司违约新奥特公司不承租厂房，定金予以没收；如果非因新奥特公司违约华开公司不出租厂房，定金双倍返还。因华开公司已按合同约定向新奥特公司出租厂房并交付使用，新奥特公司请求定金双倍返还，与合同约定不符。合同解除后，华开公司应向新奥特公司返还定金20万元。故对新奥特公司要求华开公司双倍返还定金的请求中，符合法律规定的部分，予以支持；超出法律规定的部分，不予支持。关于华开公司反诉请求新奥特公司支付场地占用费10万元的问题。参照合同约定，占用期间按月作为整数计算，不满一月的按一月计费。新奥特公司占用租赁厂房期限从2017年10月1日起至2018年3月11日共5个月11天按照6个月计费。按合同约定，厂房租赁价格按10元/平方米/月（含税）价格计算，因此，六个月的场地占用费应为289548元。因双方未约定将定金用于抵扣场地占用费，因此，对华开公司主张的将新奥特公司预交的定金20万元予以抵扣场地占用费后再支付10万元场地占用费的意见，不予采纳。据此，华开公司主张6个月的场地占用费为10万元，符合法律规定，应予支持。对于其余场地占用费189548元，华开公司可通过与新奥特公司协商或另行起诉予以解决。关于华开公司请求新奥特公司赔偿损坏租赁物造成的损失的问题，华开公司提交照片并不足以证明该损坏系新奥特公司所为，华开公司提交的《工程造价鉴定意见书》，该意见书为重新建造的造价核算意见，并非修复损坏部分的费用核算意见。故对华开公司关于新奥特公司赔偿损坏租赁物造成损失的请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、解除原告陕西新奥特金属磨料制造有限公司与被告陕西华开置业有限公司签订的《蔡家坡百万平米标准化厂房A期机械加工区租赁合同》；二、被告陕西华开置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告陕西新奥特金属磨料制造有限公司预交的定金200000元；三、驳回原告陕西新奥特金属磨料制造有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告陕西新奥特金属磨料制造有限公司于本判决生效后十五日内向反诉原告陕西华开置业有限公司支付场地占用费100000元；五、驳回反诉原告华开置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元，由原告陕西新奥特金属磨料制造有限公司承担7600元，被告陕西华开置业有限公司承担3200元；反诉案件受理费2610元，由反诉原告陕西华开置业有限公司承担1035元，反诉被告陕西新奥特金属磨料制造有限公司承担1575元。 二审中，双方均未提交新证据。对本案的事实，本院查明与一审查明事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有同等的法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。自华开公司2017年8月30日交付租赁厂房至2018年元月发出《合同解除函》，仅四个月时间，即使新奥特公司进行了其他加工工作，系生产经营中的常见情形，属于可接受范围，不构成对合同内容的实质变更，亦尚不构成根本性违约，华开公司可以通过其他方式劝阻制止，如新奥特公司拒不改正，在合同约定的“未按约定的用途使用租赁物，经甲方两次书面通知未改正的”情形下，华开公司可以依约定解除合同。但从双方提交证据来看，华开公司对于新奥特公司短期内进行其它加工工作是明知且默许的，并于2017年12月2日催收了第二笔定金10万元。蔡家坡经开区招商服务局于2017年12月1日发出的告知函与华开公司无关，且内容中并无解除合同之意，不应视为华开公司的书面通知。华开公司仅于2018年元月2日发出一次《合同解除函》，不符合合同约定的“两次书面通知未改正的”情形，之后，双方就合同解除事宜进行协商，但未达成一致意见，故双方租赁合同当时尚未解除。后华开公司于2018年3月12日强行将新奥特公司的设备搬离厂房，以行为表示了不再履行合同的意思表示，该行为严重影响新奥特公司的经营活动，按照合同约定，华开公司已构成违约，新奥特公司履行合同已无可能性，有权解除租赁合同，现新奥特公司起诉主张解除合同，予以确认。本案租赁合同中，定金条款约定：甲方厂房正式交付乙方使用当天起乙方所交定金转为第三年租金；违约责任条款约定：1、甲方收到定金后，若乙方非因甲方违约不租赁厂房，定金甲方没收，若甲方非因乙方违约不出租厂房，定金双倍返还；…7、因甲方原因导致乙方提前解约的，或因甲方自身原因自行提前解约的，甲方应向乙方支付1个月的租金作为违约金。由以上条款可见，本案所涉定金系保证合同实际生效履行的定金，在华开公司交付厂房之前，若新奥特公司不租赁厂房或者华开公司不出租厂房则适用定金条款，在交付厂房之后定金已转为第三年租金，不再适用定金条款。现合同解除，新奥特公司预交的第三年租金华开公司应予返还，新奥特公司主张双倍返还定金没有法定和约定依据，不予支持。因华开公司违约导致新奥特公司解除合同，按照违约责任条款第7条约定，华开公司应向新奥特公司支付1个月的租金即48258元作为违约金。新奥特公司主张的设备损失20万元，因未提交充分证据证实设备及其价值，且合同约定其投入的所有设备有权搬迁收回，华开公司认可已将设备搬至其他厂房放置，行车仍在原厂房内，故新奥特公司有权取回其设备及行车，华开公司应予配合，如拒不配合造成损失，应承担赔偿责任。新奥特公司主张的因对第三方违约造成的违约损失10万元，无充分证据证实，不予支持。 对华开公司的上诉请求，因本案系华开公司违约致合同解除，且合同约定前两年免租金，故华开公司无权主张新奥特公司支付占用费。合同约定因新奥特公司故意、过失导致厂房主体结构、设备的损害由新奥特公司负责维修，华开公司提交的证据显示厂房仅地面有麻窝、划伤，未损害厂房主体结构、设备，系正常使用痕迹，且该厂房现已重新出租，故新奥特公司无需进行赔偿。 综上,一审判决认定事实有误、适用法律不当，判决结果有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持陕西省岐山县人民法院(2018)陕0323民初615号民事判决第一项：解除陕西新奥特金属磨料制造有限公司与陕西华开置业有限公司签订的《蔡家坡百万平米标准化厂房A期机械加工区租赁合同》； 二、撤销陕西省岐山县人民法院(2018)陕0323民初615号民事判决第二、三、四、五项； 三、陕西华开置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还陕西新奥特金属磨料制造有限公司预付租金人民币20万元； 四、陕西华开置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西新奥特金属磨料制造有限公司违约金人民币48258元。 五、驳回陕西新奥特金属磨料制造有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回陕西华开置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费10800元，由陕西新奥特金属磨料制造有限公司承担3800元，陕西华开置业有限公司承担7000元；反诉案件受理费2610元，由陕西华开置业有限公司承担。二审案件受理费13410元，由陕西新奥特金属磨料制造有限公司承担6000元，陕西华开置业有限公司承担7410元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宝会 审 判 员 白永世 审 判 员 邱有前 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 杨 敏 书 记 员 杨 哲 1