安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1463号 上诉人（原审被告）：泾县锦林房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇青狮路香山御景苑。 法定代表人：卢跃民，总经理。 委托诉讼代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭志华，男，1984年11月24日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。 被上诉人（原审原告）：张玲，女，1985年12月25日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。 两被上诉人共同的委托诉讼代理人：翟鹏飞，安徽皖盛律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪茹珠，安徽皖盛律师事务所实习律师。 上诉人泾县锦林房地产开发有限公司（以下简称锦林公司）因与被上诉人彭志华、张玲商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2019）皖1823民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 锦林公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审判决错误认定锦林公司的抗辩理由。首先，一审判决已认定“彭志华于2017年5月13日、8月15日从物业门卫处两次领取房屋钥匙，均已归还”。一审庭审仅有彭志华以装修为由领取钥匙的记录，并无归还的记录，同时彭志华、张玲也未提出归还的证明，因此，一审认定的“均已归还”与事实不符；其次，一审判决认为彭志华、张玲领取房屋钥匙行为，不属于交房行为。事实上，锦林公司在一审中没有抗辩双方已完全根据合同约定履行了交房行为，锦林公司的抗辩是彭志华、张玲已经实际占有案涉房屋，并提供了领取钥匙材料；同时锦林公司在一审提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，彭志华、张玲占有行为应当视为交付使用。 彭志华、张玲辩称，1、一审认定事实正确。锦林公司提供的钥匙领用表并不能够证明锦林公司是将钥匙交付给彭志华、张玲使用，而是将钥匙放在物业处，由物业对钥匙进行保管，彭志华、张玲有两次领取钥匙的记录，显然该领取钥匙的行为并不是对房屋的占有和使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定了“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但有约定的除外”。双方当事人在案涉合同第十条约定了房屋交付方式，应当以约定为准，不应以转移占有房屋为准；2、案涉房屋竣工验收时间是2018年12月25日，而彭志华、张玲在物业处拿钥匙分别在2017年5月13日和8月5日，此时案涉房屋还没有通过竣工验收，不符合交付条件。综上，锦林公司的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 彭志华、张玲向一审法院起诉请求：1、判令泾县锦林房地产开发有限公司继续履行2016年10月5日与彭志华、张玲签订的编号为JXQ10431、JXQ10432《商品房买卖合同》，立即将香山御景苑12幢2号商品房及2号车库交付给彭志华、张玲使用，并支付逾期交房违约金（具体违约金按330元/天计算，自案涉商品房完成竣工验收备案手续之日起计算至实际交付之日止）；2、泾县锦林房地产开发有限公司在向彭志华、张玲交付上述商品房后的60天内，将上述商品房办理不动产登记权证所需的资料报至泾县不动产登记局，协助办理上述商品房的不动产登记权证。 一审法院认定事实：2016年10月5日，彭志华、张玲就购买位于泾县泾川镇青狮路香山御景苑12幢2号商品房及车库与锦林公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为1650000元，首付款为590000元，余款1060000元采取银行按揭贷款方式付款，锦林公司在2017年4月30日前交付分期综合验收合格的房屋。出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得《建设工程规划许可证》正本，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人若逾期超过60日交房，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人与买受人约定，本合同签订后双方共同向泾县房地产管理局申请房屋预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报经泾县房地产管理局备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列1或2项处理，其中第2项：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，彭志华、张玲按照合同约定分期支付了全部房款，但锦林公司未能按期交房。2017年11月1日，彭志华、张玲向泾县人民法院起诉要求锦林公司完成对案涉商品房的组织竣工验收，在竣工验收合格后15日内向主管部门履行备案手续，并支付逾期交付商品房违约金，违约金计算至案涉商品房完成竣工验收备案手续之日止。该案判决支持了全部诉请，锦林公司未上诉，在执行程序中，包括彭志华、张玲在内的其他业主与锦林公司达成一致意见，为使锦林公司能顺利履行交房义务，同意泾县人民法院解冻其账户，同时泾县人民法院查封两套商品房用于支付包括彭志华、张玲在内的多名购房者的逾期竣工验收违约金，锦林公司在案涉工程竣工验收后尽快配合各购房者办理产权登记手续。锦林公司在案涉商品房通过竣工验收后，至今未书面通知彭志华、张玲办理交付手续，也未配合彭志华、张玲办理案涉商品房的不动产权证。另查明，泾县人民法院在执行过程中，已划扣彭志华、张玲申请的违约金199980元（按330元/天计算至2018年12月28日，共计606天）、延迟履行期间债务利息3842元及案件受理费1145元，公告费300元，共计199980元。彭志华于2017年5月13日、8月15日从物业门卫处两次领取房屋钥匙，皆归还。 一审法院认为：彭志华、张玲与锦林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。彭志华、张玲在向锦林房公司支付了全部购房款后，锦林公司应向其交付合同约定的房屋，且该房屋已经建筑工程竣工经验收合格，符合可交付使用的条件，但锦林公司至今未将案涉商品房交付彭志华、张玲使用，显属违约，依法应承担违约责任。彭志华于2017年5月13日、8月15日从物业门卫处两次领取房屋钥匙行为，不属于交房行为，因为按照合同约定，交房时应履行交房手续，业主要验房，签署房屋交接单等，显然，锦林公司未履行上述交房程序，故彭志华、张玲要求锦林公司继续履行2016年10月5日与彭志华、张玲签订的编号为ＪＸＱ10431、ＪＸＱ10432《商品房买卖合同》，立即将香山御景苑12幢2号商品房及2号车库交付给彭志华、张玲使用，并支付逾期交房违约金（具体违约金按330元／天计算，自案涉商品房完成竣工验收备案手续之日起计算至实际交付之日止）和锦林公司在向彭志华、张玲交付上述商品房后的60天内，将上述商品房办理不动产登记权证所需的资料报至泾县不动产登记局，协助办理上述商品房的不动产登记权证的诉讼请求，符合法律规定和双方之间商品房买卖合同的约定，应予以支持。锦林公司关于（2017）皖1823民初2018号民事判决书申请再审的辩称，因无证据证明，不予采信。据此判决：一、泾县锦林房地产开发有限公司继续履行2016年10月5日与彭志华、张玲签订的《商品房买卖合同》，于判决生效后十五日内将泾县香山御景苑12幢2号商品房及2号车库交付给彭志华、张玲，并在交付上述商品房后的60天内，协助办理上述商品房的不动产登记权证；二、泾县锦林房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向彭志华、张玲支付按已付1650000元房款日万分之二的标准自2018年12月29日起计算至实际交付之日止的违约金，该款汇入泾县人民法院账号（户名泾县人民法院执行款，开户行中国邮政储蓄银行股份有限公司泾县支行，账号10×××01）。案件受理费80元，减半收取40元，由泾县锦林房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人二审中的主要争议焦点为：1、彭志华、张玲在物业领取的案涉房屋钥匙有无归还；2、彭志华、张玲两次领取案涉房屋钥匙的行为是否属于锦林公司的交房行为。 关于彭志华、张玲领取的案涉房屋钥匙有无归还。从一审中当事人提供的《钥匙领用表》来看，彭志华、张玲于2017年5月13日、8月15日，分别从物业门卫处两次领取案涉房屋钥匙，该领用表上虽然没有备注钥匙归还日期，但2017年8月15日彭志华、张玲再次领用案涉房屋钥匙的行为足以表明彭志华、张玲于2017年5月13日在物业处领取钥匙已经归还，否则不会第二次再领取；再结合该领用表备注栏中其他业主领用钥匙均为“借用”、“已还”的内容，能够说明彭志华、张玲在物业处领取案涉房屋钥匙只是临时使用，需要归还。即便第二次领用钥匙没有备注归还日期，也不影响在物业处领取钥匙只是临时使用的性质。故一审综合上述事实及当事人陈述内容认定彭志华、张玲从物业门卫处领取房屋钥匙皆归还符合案件客观事实，并无不当。 关于彭志华、张玲两次领取案涉房屋钥匙的行为是否属于锦林公司的交房行为。彭志华、张玲与锦林公司2016年10月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强行性、禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中已经约定了房屋交付方式，即：案涉房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续并履行交房手续，业主要验房，签署房屋交接单等。本案中，案涉房屋已经竣工经验收合格，符合可交付使用的条件，但锦林公司至今未按照合同约定，与彭志华、张玲办理房屋交接手续，将案涉商品房交付使用。虽然彭志华于2017年5月13日、8月15日从物业门卫处两次领取房屋钥匙，但该行为不属于合同约定的交房行为，且彭志华、张玲未实际占有案涉房屋，因此不能视为对案涉房屋的交付使用。故一审判决支持彭志华、张玲要求锦林公司继续履行合同，立即将案涉房屋交付使用并支付逾期交房违约金和锦林公司在向彭志华、张玲交付房屋后的60天内办理不动产登记权证所需的资料报至泾县不动产登记局，协助办理上述商品房的不动产登记权证的诉讼请求，符合法律规定和双方约定。现锦林公司以“彭志华、张玲领取房屋钥匙行为是对房屋实际占有，应视为房屋交付使用”的上诉理由缺乏事实依据，对其上诉主张本院依法不予支持。 综上所述，锦林公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人泾县锦林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鸿梅 审判员  马 烈 审判员  汪令璋 二〇一九年十一月十五日 书记员  林开亭 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……