湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1757号上诉人（原审原告）：陈前火，男，1965年5月4日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人:骆名贵，湖北富川律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨建垒，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周佐发，男，1964年9月1日出生，汉族，住湖北省阳新县。被上诉人（原审被告）：徐新华，男，1959年11月27日出生，汉族，住湖北省阳新县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：程正国，湖北富川律师事务所律师。上诉人陈前火因与被上诉人周佐发、徐新华确认合同效力纠纷一案，不服湖北省阳新县人民法院（2019)鄂0222民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈前火上诉请求：撤销原判，予以改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：其对原租赁的房屋享有优先承租权，并依法履行了通知义务，且一审中的村委会证明存在重大违法的瑕疵，不应作为证据使用，不能作为阻却其享有的优先承租权；周佐发、徐新华存对出租的房屋进行封堵、锁门等违法行为，其不应支付房租；一审法院不认定周佐发、徐新华将房屋出租给了董保生不当，且对部分商铺未进行处理，存在漏判。周佐发、徐新华辩称，双方租赁合同已到期，其多次口头、书面腾退房屋，但均被拒，其只得采取锁门等自助行为收房。其两人并没有对外发租的事实，也不存在违反优先承租的义务。对上诉人主张的损失问题，其既没有提出相应损失与本案存在因果关系的证据，又没有交纳反诉费，一审视为放弃反诉请求正确。上街村村民委员会出具的证明是一种事实行为，这个事实的真实性可以调查核实。至于非临街商铺，现仍为对方使用，对其享有优先承租权并无争议。陈前火向一审法院起诉请求：1、依法确认其在同等条件下对二被上诉人出租的位于阳新县兴国镇兴国大道集贸市场立交桥旁边的上街村日杂公司综合楼一至三层（面积约2,400平方米）房屋及门面享有优先承租权；2、本案全部诉讼费用由二被上诉人承担。一审法院认定事实：本案双方诉讼争议的房屋位于阳新县兴国镇兴国大道天桥旁原上街村日杂公司综合楼改建的全框架结构房屋，其中一楼前端临街商铺，面积为660平方米，归阳新县兴国镇上街村民委员会所有，一楼后背非临街商铺，面积142.80平方米，归周佐发所有；二楼、三楼面积各自为830.74平方米，分别归徐新华、周佐发所有。2006年8月3日，案外人徐新银（乙方）与阳新县兴国镇上街村（甲方）签订开发协议书，约定徐新银出资整体开发上街村日杂商场危房改建工程，第一层所有权和经营权归甲方所有，第二层以上（包括二层）所有权和经营权归乙方所有，甲方必须在第一层临街门面划出3m×3m的空档给乙方作为楼梯间使用，同时乙方按月息8.3‰的利率贷款给甲方506,400元，贷款及利息由甲方从乙方租赁一楼门面的租金中扣除，年租金为200,000元，租赁期为七年，期满后同等条件下乙方有优先继续租赁经营权。同年8月7日，案外人徐新银联合周佐发、余景树将综合楼一至三层房屋及门面整体出租给陈前火经营，双方为此签订商铺租赁合同，约定一楼年租金30万元，二楼年租金20万元，三楼年租金前四年每年10万元、后三年每年12万元；同时，陈前火与周佐发签订一楼后背非临街商铺（面积约130平方米，实际产权面积142.80平方米）租赁合同，约定租金5万元。两份合同的租赁期限为七年从开业之日起计算，农历2007年12月30日（即公元2008年2月7日）必须开业。2012年8月22日，案外人徐新银委托徐新华与阳新县兴国镇上街村签订日杂商场开发补充协议书，约定一楼门面租赁期改为2009年1月1日至2018年12月30日。2014年3月10日周佐发、徐新华（甲方）与陈前火（乙方）续签商铺租赁合同，面积约2400平方米（含一至三层房屋及门面前后商铺），约定年租金120万元，租赁期限为四年，自2015年1月1日至2018年12月30日，合同期满30日内乙方将房屋完好无损退还甲方，如乙方有意继续承租，可于合同期满前60日与甲方洽谈，乙方在同等条件下有优先承租权。2015年1月11日，陈前火将其一楼经营场地的4个门面以年租金90万元价格转租给案外人董保生经营黄金手饰零售及加工，自己预留2个门面经营婴儿内衣及奶粉商品。2018年9月，陈前火向周佐发、徐新华提出续租事宜，周佐发、徐新华以上街村一楼门面续租合同未签订为由予以推延，同年12月31日，徐新华与阳新县兴国镇上街村村民委员会签订为期五年（自2019年元月1日至2023年12月31日）的房屋租赁合同，年租金45万元。2019年1月19日、2月19日，周佐发、徐新华以租赁合同已经终止为由通知陈前火限期腾退一至三层商场经营场地，陈前火认为周佐发、徐新华违反优先承租权约定要求续租，双方为此发生纠纷，于是成讼。庭审中，阳新县兴国镇上街村民委员会出具证明，明确表示不同意徐新华将所租房屋转租给陈前火。一审法院认为：所谓转租是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益的行为。根据合同法有关规定，承租人经出租人的同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，阳新县兴国镇上街村民委员会作为“原上街村日杂公司综合楼改建的一楼前端临街商铺（面积660平方米）”产权所有者是租赁合同的出租人，徐新华是承租人，而陈前火属于次承租人。由于租赁合同已经届满，阳新县兴国镇上街村民委员会在续租时明确提出不同意将租赁房屋转出租给陈前火，故陈前火续租一楼临街商铺房屋的基础已经丧失，对其主张对该一楼临街商铺享有优先承租权的诉请不予支持。相对于原上街村日杂公司综合楼改建的二、三楼房屋而言，其产权分别归属徐新华、周佐发所有，陈前火在该房屋租赁合同期满后主张按约定享有优先承租权，徐新华、周佐发对此均不持异议，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，判决：一、陈前火对徐新华转租的原阳新县兴国镇上街村民委员会所有的日杂公司综合楼改建的一楼临街商铺（面积660平方米）的优先承租权不予确认；二、陈前火对徐新华、周佐发出租的原阳新县兴国镇上街村民委员会所有的日杂公司综合楼改建的二、三楼房屋（面积分别为830.74平方米）在同等条件下享有优先承租权；案件受理费100元，陈前火负担50元，徐新华、周佐发负担50元。二审期间，当事人未提供新的证据。本院审理查明，一审判决认定的事实属实，予以确认。二审诉讼中，双方当事人认可陈前火承租案涉房屋后，将第一层的6个门面中的4个门面转租给董保生开办金铺，自己留用2个开办婴幼用品商店，第二层、第三层由陈前火与他人合作开办KTV歌厅。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的是房屋租赁合同到期后，出租方要求收回房屋，租赁方以出租方将其原租赁期间已转租他人的部分门面继续出租给他人，而主张出租方侵害了合同约定其享有的优先承租权为由，不予腾退，进而双方发生本案纠纷。对此争议，必须根据双方有效合同的约定及双方约定优先承租权的目的进行处理。双方于2014年3月10日签订的合同第五条终止条款约定“乙方（陈前火）在合同期满30日内将房屋完好无损退还甲方（徐新华、周佐发），如乙方有意继续承租，可于合同满前60日与甲方进行继续承租的洽谈，乙方同等条件下有优先租赁权”，此为双方约定优先租赁权的由来，也可得出约定该优先租赁权的目的是保障对租赁房屋先占使用的承租人，在同等条件下与其他意向承租人相比，有获得优先承租的权益。本案中，陈前火租赁本案房屋一至三层后，将整个房屋分为3个部分，分别自营、转包他人经营和与他人合作经营，此为其租赁后的自主权行使，并无不当。此后，在租赁合同期满前，陈前火虽主动向徐新华、周佐发提出了续租的意向，但徐新华、周佐发并未表示房屋要按原租赁方式继续对外整体发租，且也未实际对外整体发租，故陈前火并无行使优先租赁权的相比对象。即便如陈前火所述，徐新华、周佐发将陈前火原租赁期间转租他人的4个门面继续按原价格租赁此人，也不是陈前火有权主张优先承租权的理由。首先，此行为不符合双方约定的行使优先承租权的条件，因为整体发包后由他人分拆房屋的经营方式与自己分拆房屋后再分别发包的经营方式本就是条件不同；其次，也不符合约定优先承租权所要保护的权益，因为该4间房屋并不为陈前火实际占有使用，而优先承租权保护的是承租人对房屋的先占使用权益，而非承租人的经营利益。因陈前火对本案房屋并无行使优先承租权的条件，其以要行使房屋优先承租权为由，主张在同等条件下对徐新华、周佐发原出租的本案综合楼一至三层房屋及门面享有优先承租权的诉讼请求不应得到支持。一审判决支持了其对二、三层房屋享有优先权的诉讼请求，虽为不当，但相对方并未提出异议，视为对该判决结果的认可，本院不再予以变更。其提出对一楼临街商铺的优先承租权亦应得到支持，与上述论述不符，本院不予支持。至于非临街商铺（即陈前火与周佐发签订合同的一楼后背非临街商铺，面积约130平方米，实际产权面积142.80平方米），因二审中徐新华、周佐发同意陈前火享有优先承租权，视为二审中对此达成一致，本院依此双方一致意见处理即可。综上，陈前火的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律处理不当，但相对方未予上诉，本院对一审判决结果应予维持。同时，二审中双方当事人对部分争议达成一致，本院对该部分争议按双方一致意见处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持湖北省阳新县人民法院（2019)鄂0222民初844号民事判决；二、2014年3月10日徐新华、周佐发与陈前火签订的商铺续签合同中包含的非临街商铺（面积约130平方米，实际产权面积142.80平方米），陈前火在同等条件下享有优先承租权。二审案件受理费100元，由陈前火负担。本判决为终审判决。审判长 尹 策审判员 胡志刚审判员 南又春二〇一九年十一月十一日书记员 李霞林