广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16498号上诉人（原审被告）：姚勇健，男，1962年4月17日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：张宝民，广东隆仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊，广东隆仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李洁，女，1962年6月8日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗启聪，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷月，广东创杰律师事务所实习律师。上诉人姚勇健因与被上诉人李洁房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初14624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日向本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人姚勇健上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回李洁的全部诉讼请求；2.案件诉讼费用由李洁承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.关于《按揭贷款购房协议书》的性质定义错误，该协议书为银行提供的贷款意向书，而非购房协议书，协议书第七项载明：本意向书一式三份，甲方、乙方、银行各执一份。该协议书一式三页，除尾部有姚勇健签名外，首页的签名是伪造的，且各页间没有骑缝章或骑缝指模，无法证明其是一份完整的文件以及所载明的内容是姚勇健的真实意思表示。房屋买卖合同除了价款等要件外，一般均应有交付、登记过户等涉及实质权利义务的内容。因此，无论根据法律规定，还是按照一般交易习惯，房屋买卖的重大事项，绝不可能如此草率。即便双方在2001年确实存在房屋份额买卖行为，而根据李洁提交的证据和主张，姚勇健占有广州市x路x号x层x号房（以下简称案涉房屋）份额作价45万元，但李洁只支付16万元，尚有29万元未支付，在其无先履行抗辩权和同时履行抗辩权的前提下，长达17年未再向姚勇健支付任何价款项，已经构成根本违约。因协议书不存在配合李洁办理过户手续的任何约定，李洁所称姚勇健未依协议配合办理过户再次虚构事实，试图编造不存在的先履行抗辩权。（二）案涉房屋为姚勇健与李洁共同共有，并登记在双方名下。根据《中华人民共和国物权法》的规定，李洁与姚勇健对案涉房屋都有使用的权利，因双方是朋友关系，不方便共同居住，因此案涉房屋从开发商交付之日起由李洁独立居住。姚勇健从未表示将自己的份额交付给李洁。一审法院仅根据案涉房屋由李洁独立居住的事实，认定案涉房屋已交付，属于事实认定不清。相反，一审法院忽略姚勇健提交的经公证的双方微信聊天记录，但该证据可以证明李洁的主张完全与事实不符。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性规则的规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提出证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。请求二审法院重新认定姚勇健提交的双方的微信聊天记录。（三）一审适用法律错误。一审错误的将存在重大瑕疵的《按揭贷款购房协议书》作为双方存在房屋买卖事实的证据，忽略李洁在没有先履行抗辩权和同时履行抗辩权的情况下长达17年没有履行合同主要义务的事实，错误的适用物权请求权的诉讼时效。根据最高法的相关司法解释和相关判例，适用物权请求权时效的房屋买卖合同纠纷，必须不少于两个构成要件，即买方已支付了对价，卖方交付房屋。李洁并无支付足额款项，姚勇健也没有任何交付房屋的意思表示，因此李洁要求姚勇健配合办理过户于法无据。一审在未查清事实的情况下，错误的将案件的时效适用物权请求权的规定，判决李洁只需支付17年前的房屋对价，即可取得如今价值已上涨几倍的房屋，严重违反民法最基本的公平原则。一审案由为房屋买卖合同纠纷，但双方并无书面房屋买卖合同存在，违背房屋买卖行为的交易习惯和常理。即便法院认定《按揭贷款购房协议书》足以证明房屋买卖合同行为曾经发生，也无法证明李洁在不需要支付对价的情况下，就能享有物权请求权。李洁的行为无事实和法律依据，其仅支付少量购房款，一审即认定享有不受时间限制的诉讼时效错误。（四）李洁一审起诉的案由为物权确认纠纷，姚勇健据此依法提起了反诉，经2018年10月24日、11月29日两次开庭审理后，2019年2月20日第三次开庭时，一审法院将案由变更为房屋买卖合同纠纷，至今未对姚勇健的反诉请求给出任何处理。请求二审法院将依法改判。被上诉人李洁二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意姚勇健的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）本案《按揭贷款购房协议书》合法有效，该协议是通过银行按揭贷款进行房屋买卖的合同，且具备合同成立的相关条款，不存在合同法第52条规定的无效情形。（二）李洁不存在任何违约情形，合同约定房屋价款45万元是由定金1万元、银行贷款额、超过银行贷款额自行交付三部分组成，定金1万元于合同签订当日已支付给姚勇健，而银行贷款额需要姚勇健配合李洁办理过户、抵押手续之后银行才审核，超出银行贷款额由双方自行交付。（三）银行贷款额需银行进行涂销抵押登记手续后，才可以去银行进行贷款。本案是由于姚勇健不配合办理涂销抵押手续，才一直未能支付该部分，而超过银行贷款额部分，李洁根据当时自身经济状态已支付了15万元，后双方一直未联系，姚勇健也一直未向李洁主张剩余房款。现李洁根据诚实信用原则自愿支付剩余房款。（四）本案房屋已完成交付，根据合同法第133条、第140规定，案涉房屋在2001年12月11日已交付给李洁，已完成案涉房屋所有权的转移，事实上，姚勇健于2001年年初就搬出案涉房屋，至今一直由李洁居住。因此，房屋所有权已转移给李洁，姚勇健应配合李洁办理过户手续。李洁于2018年8月22日向一审法院起诉请求：1.判令姚勇健协助李洁办理广州市滨海江东路845号15层B号的涂销抵押手续；2.判令姚勇健依约协助李洁办理广州市滨江东路845号15层B号房屋产权过户手续，即变更登记至李洁一人名下；3.确认上述房产归李洁一人所有；4.案件的诉讼费用由姚勇健承担。一审法院认定事实：1997年6月18日，李洁、姚勇健双方与广州新南方房地产开发有限公司签订《房地产预售契约》，约定：李洁、姚勇健以795247元的价格向广州新南方房地产开发有限公司购买广州市x区x路x号x层x号房屋；房款的70%即556000元由建设银行八年按揭贷款，20%即159000元由开发商提供三年贷款。1997年6月18日，李洁、姚勇健双方与广州市新南方房地产开发有限公司、中国建设银行广州市分行签订《购住房抵押借款合同》，约定李洁、姚勇健为购买广州市x区x路x号x层x号向中国建设银行广州市分行贷款556000元，借款期限为八年，并将广州市x区x路x号x层x号作为抵押担保。2001年11月7日，广州市国土资源和房屋管理局向李洁、姚勇健双方核发“房地产权证书”，该“证书”载明：权属人为姚勇健、李洁共有；房屋地址为x区x路x号x层x号；建筑面积111.60㎡；他项权权利人中国建设银行广州赤岗支行，等。由于案涉房屋存在抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州赤岗支行，一审法院于2018年12月12日向中国建设银行广州赤岗发出《追加第三人通知书》。中国建设银行广州海珠支行于2018年12月12日出具《情况说明》，载明：姚勇健、李洁个人贷款已于2005年结清贷款本息，姚勇健、李洁因无法就房屋产权达成一致，暂未领取贷款涂销抵押资料，我行对涂销抵押登记并无异议，请求不参加诉讼。在庭审中，李洁、姚勇健双方对以下事实没有争议：1.李洁、姚勇健双方原是男女朋友关系，在2001年前后分手。2.姚勇健支付了购房的首期款80247元以及1997年9月起至2001年2月共42期的供楼款；李洁支付了2001年3月至2005年8月共54期的供楼款。3.案涉房屋自2001年11月22日起至今一直由李洁使用。4.根据房管部门的查册资料显示，案涉房屋现登记在李洁、姚勇健双方名下，共有方式为共同共有。李洁、姚勇健双方对以下事实存在争议：1.关于首期房款20%即159000元由谁支付。李洁认为该款项实际上是向开发商贷款，并最终由李洁支付。李洁提供了广州新南方房地产开发有限公司出具的收款收据（金额119786元）及李洁建设银行账户明细，并在庭审中出具了收款收据原件，拟证明李洁在1998年8月8日在银行分别取款50000元和59226.71元，并向开发商支付了上述款项119786元。姚勇健认为首期房款的10%即80247元以及首期房款的20%即159000元合计239247元由姚勇健支付，并提供了银行明细予以证明。2.双方是否存在房屋买卖合同关系。李洁主张双方于2001年11月22日签订了《按揭贷款购房协议书》，约定姚勇健将其所有的案涉房屋份额以45万元的价格出售给李洁；李洁在签订协议书当日支付了定金1万元，后于2001年12月16日支付了房款15万元；由于案涉房屋原按揭贷款尚未还清，抵押没有涂销，不能办理按揭贷款，故余款29万元至今没有支付。为证明其主张，李洁提供了《按揭贷款购房协议书》、姚勇健出具的“收据”。姚勇健承认《按揭贷款购房协议书》及收据上的签名为其本人所签，但其不确认双方存在房屋买卖合同关系，并认为《按揭贷款购房协议书》不属于房屋买卖合同，应由买卖双方及银行共同签署，但该协议书没有经过银行确认，属于无效的贷款协议书。3.姚勇健是否收取了李洁支付的款项16万元包括定金1万元及首期款15万元。李洁认为姚勇健出具收据确认收到了李洁的购房款15万元，且《按揭贷款购房协议书》约定了定金1万元于2001年11月22日已交付给姚勇健。姚勇健否认其收到了李洁支付的款项16万元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案件的争议焦点：一是李洁、姚勇健双方是否存在房屋买卖合同关系；二是李洁的诉请能否得到支持。李洁、姚勇健双方是否存在房屋买卖合同关系。李洁主张姚勇健将其占有的广州市x路x号x层x号房屋产权份额以45万元的价格转让给李洁，李洁亦已支付房款16万元，剩余房款由于原房屋贷款未还清、抵押未涂销无法再申请贷款而尚未支付。李洁提供了《按揭贷款购房协议书》及“收据”证明其主张。姚勇健否认将其占有的案涉房屋产权份额转让给李洁，亦否认收到李洁支付的房款16万元，姚勇健认为《按揭贷款购房协议书》缺乏银行盖章确认，没有写明贷款金额和首期款金额，不能作为房屋买卖合同；姚勇健没有收取李洁支付的现金16万元，“收据”有可能是姚勇健在空白纸签名而被李洁所利用并自行写上收据内容。一审法院经审核认为，李洁、姚勇健双方存在房屋买卖合同关系，理由如下：首先，李洁、姚勇健双方签订了《按揭贷款购房协议书》。该协议书包含了卖方（姚勇健）、买方（李洁）、标的（案涉房屋）、价格（45万元）、价款支付方式、税费负担等合同成立必须具备的条款，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第1条第1款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，《按揭贷款购房协议书》自买卖双方签名确认时成立。姚勇健抗辩《按揭贷款购房协议书》上的签字虽由其本人所签，但协议内容不是姚勇健所写。一审法院认为，姚勇健确认协议书上的签名为其本人所签，至于协议书的内容是否为姚勇健所写并不影响协议书的效力，姚勇健的抗辩意见不成立。其次，姚勇健关于《按揭贷款购房协议书》应由买卖双方及银行共同签署，但协议书上没有任何银行资料且协议书的第七条约定本意向书由买卖双方和银行各执一份，作为意向书在没有经过银行签署确认是无效的抗辩理由不成立。一审法院认为，《按揭贷款购房协议书》虽然名称上是按揭贷款购房，但协议书的首页及尾页均只有买卖双方签名之处，没有银行签署之处。同时协议书中没有约定以银行签章确认作为协议书生效的前提条件。协议书作为房屋买卖合同约定买卖双方的权利义务，由买卖双方签署即可，即使通过银行按揭贷款支付购房款，亦无需银行在买卖合同上签章确认，按照一般交易习惯，按揭贷款另行签订借款合同，故姚勇健该抗辩理由不成立。最后，李洁提供了“收据”证明其已于2001年12月16日向姚勇健支付了购房款15万元。姚勇健对此虽予否认，但确认收据为其本人所签。姚勇健认为收据内容不是其本人所写并解释李洁持有大量姚勇健签字的空白纸张。一审法院认为，收据是款项支付的最重要、最直接的证据。李洁为证明其现金方式支付了15万元首期款提供了姚勇健签名的收据，履行了其举证责任。姚勇健虽予否认，但未能提供相应的证据予以反驳。“收据”内容是否为姚勇健所写并不影响“收据”的效力，故一审法院对李洁主张已支付首期款15万元给姚勇健的事实予以采信。另外定金1万元，《按揭贷款购房协议书》明确约定了已于2001年11月22日支付给姚勇健，符合交易习惯，一审法院予以确认。李洁为履行合同，向姚勇健支付了定金1万元及首期房款15万元。综上，就案涉房屋的买卖，李洁提供了双方签订的《按揭贷款购房协议书》、收据等予以证实，均有姚勇健签字，对此，姚勇健仅以协议书和收据内容不是其书写及李洁持有姚勇健签字的空白纸张进行抗辩，理据不足，亦有违一般认知，故一审法院对姚勇健的抗辩意见不予采纳，对李洁主张的姚勇健已将案涉房屋份额出让给李洁的事实予以确认。李洁的诉讼请求能否得到支持。1.案涉房屋现登记在李洁、姚勇健双方名下，存在抵押登记。根据案涉房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司广州赤岗支行的回复，案涉房屋的按揭贷款已于2005年还清，其对涂销抵押并无异议。姚勇健亦同意涂销案涉房屋的抵押登记，故李洁请求姚勇健协助办理案涉房屋的涂销抵押手续，一审法院予以支持。2.李洁、姚勇健双方确认案涉房屋自2011年11月22日起至今由李洁占有使用，且一审法院认定双方签订了《按揭贷款购房协议书》，姚勇健已将案涉房屋产权份额以45万元的价格转让给李洁。办理案涉房屋产权过户登记手续是出让方应当履行的协助义务，故李洁要求姚勇健协助办理案涉房屋的产权过户登记手续，一审法院予以支持。李洁同意向姚勇健支付尚未付清的购房余款29万元，一审法院予以准许。因李洁要求姚勇健将姚勇健所占有案涉房屋产权份额过户至李洁名下系基于物权的请求权，而诉讼时效一般适用于基于债权的请求权，故姚勇健关于李洁的主张超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。3.本案为房屋买卖合同纠纷，案涉房屋现登记在李洁、姚勇健双方名下，姚勇健有协助李洁办理房屋产权过户登记手续的义务，但李洁关于确认案涉房屋归李洁一人所有的请求缺乏依据，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年4月22日作出如下判决：一、姚勇健于判决发生法律效力之日起十五日内协助李洁办理广州市x区x路x号x层x号的涂销抵押登记手续；二、姚勇健于判决发生法律效力之日起十五日内协助李洁办理将登记在姚勇健名下的广州市x区x路x号xx层x号房屋产权份额过户登记至李洁名下的手续。在办理房屋过户登记手续的同时，李洁将购房款29万元支付给姚勇健；三、驳回李洁的其他诉讼请求。一审案件受理费51700元，由李洁负担24900元，姚勇健负担26800元。上诉人姚勇健与被上诉人李洁对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。另查明，姚勇健在一审法院2018年10月24日开庭笔录中称，李洁提出双方分手后需要变更房贷的还款人，故其才签订空白的《按揭购房协议书》。于2019年2月20日的开庭笔录中，一审法院告知由于案由的变更，姚勇健的反诉不符合反诉的条件，该院依法驳回并将反诉费退回给姚勇健，姚勇健可另行解决。姚勇健表示清楚。二审庭审中，姚勇健称当时李洁想向其借款，但姚勇健没有借给李洁，李洁要求姚勇健在相关的空白合同和收据上签名，除了签名，其他内容均不是其写的。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，三但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合姚勇健的上诉请求和理由以及李洁的答辩，本院确定本案争议的焦点是：姚勇健否认其就占有涉案房屋份额与李洁存在买卖合同关系的理由能否成立。现评析如下：其一，虽然姚勇健与李洁在2001年11月22日签订的《按揭贷款购房协议书》第七条约定本意向书由买卖双方和银行各执一份，但协议的首页和尾页均只有买卖双方的签名之处，也无银行签署栏，事实上该协议也无相关银行的盖章。而上述协议首部明确约定李洁自愿购买姚勇健拥有的案涉房屋。同时，还对案涉房屋的价格为45万元以及签约当日李洁向姚勇健支付1万元定金和剩余房款支付方式等内容作出了约定。协议签订后，姚勇健亦于2001年12月16日向李洁出具了案涉房屋的15万元购房款收据，据此，一审法院认定双方当事人存在房屋买卖合同关系，并无不当，本院予以确认。姚勇健认为双方签订的《按揭贷款购房协议书》不是购房协议，而是贷款意向书，并否认双方存在房屋买卖关系，缺乏充分理据，本院不予支持。其二，姚勇健表示《按揭贷款购房协议书》和收据中除了签名外，其他内容均不是其所书写，但姚勇健作为一名完全民事行为能力人，其在实施上述行为时理应知道会产生的法律后果。且姚勇健提交的微信记录不足以证明双方之间不存在房屋买卖合同关系，其在一审、二审中关于签署《按揭贷款购房协议书》的原因陈述也相互矛盾，对此亦未能作出合理解释，显然不合常理。姚勇健认为李洁至今没有支付剩余购房款存在根本性违约，但其也未举证证明曾向李洁主张过剩余购房款，因此，在没有证据证明双方协议符合解除条件以及李洁同意支付剩余房款，再结合双方合同履行和从双方签订协议时起案涉房屋一直由李洁实际使用等情况，一审法院判决支持李洁要求涂销抵押登记手续以及过户登记手续等诉请，并无不妥，本院予以维持。姚勇健上诉要求驳回李洁上述诉请，依据不充分，本院不予支持。其三，因《按揭贷款购房协议书》没有约定办证时间，双方就此也未达成合意，故在双方当事人没有约定办证期限的情况下，李洁有权随时主张权利，因此，姚勇健认为李洁提出本案主张过户登记、涂销抵押等诉请超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予支持。至于姚勇健认为一审法院没有针对其反诉请求作出任何处理问题，经核实，一审法院已向姚勇健告知，由于本案案由的变更，其反诉诉请不符合反诉的条件，该院依法驳回并将反诉费退回给姚勇健，姚勇健可另行解决。姚勇健在一审中表示清楚。现其上诉认为一审法院对此没有作出处理，与事实不符，本院不予采信。综上所述，姚勇健的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26800元，由上诉人姚勇健负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十一月二十二日书记员 李志康谢金泽