山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终3105号上诉人（原审被告）：晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心，住所地晋中市榆次区汇通北路090号。负责人:安亮生，该单位主任。委托诉讼代理人:霍明虎，山西丰汇律师事务所律师。上诉人（原审原告）：弓鹿和，男，汉族，1965年12月12日生，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人:韩婷婷，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人:任婷婷，北京大成（太原）律师事务所律师。上诉人晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心（以下简称榆次土地开发中心）因与被上诉人弓鹿和房屋租赁合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2018）晋0702民初4225号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。榆次土地开发中心上诉请求：1、依法撤销榆次区人民法院（2018）晋0702民初4225号民事判决书。2、判决被上诉人拆除租用和违法占用上诉人房屋期间的装饰装修物并恢复原状。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人私自装修，后果应由被上诉人自己承担。一审判决不注重事实，属无理推测，是一起典型的错误判决。上诉人与被上诉人2015年9月签订的《房屋租赁协议》第六条明确约定,被上诉人如改变房屋的内部结构,装修或设置对房屋结构有影响的设备等方案均需事先征得上诉人的书面同意后方可施工。但被上诉人在未取得上诉人书面同意的情况下私自装修,后果理应由被上诉人自行承担。一审判决书无视合同约定，认为租赁协议所涉房屋用途为租赁,基于上述租赁用途被上诉人将办公楼进行酒店经营必然会进行相应装饰装修,据此视为上诉人同意被上诉人对办公楼改造成酒店的装饰装修方案。这纯属一审法院的无理推测。没有任何事实依据。一审法院对双方协议的明确约定视而不见，仅凭主观推测进行判决，显然是在袒护被上诉人,为被上诉人不经上诉人同意私自装修的行为寻找借口。二、被上诉人单方委托作出的鉴定结论不应作为定案的依据。一审法院采信被上诉人单方委托由山西永信司法鉴定所出具的鸿源酒店装饰工程造价鉴定意见书的理由是来源合法,内容真实与本案有关联性。上诉人认为，被上诉人违反合同约定私自装修已经构成单方违约。被上诉人既违约在先,又自行委托对其违约装修进行鉴定，一审法院在上诉人不认可被上诉人提供的鉴定意见书的情况下,不是要求被上诉人重新由双方同意的鉴定机构进行鉴定,反而要求上诉人进行重新鉴定，于法于理无据。一审法院对被上诉人提供的单方委托的“鉴定结论”予以采纳，明显存在不公正，这个《鉴定意见书》是单方行为，不具有证据性、完整性和科学性，最起码该“鉴定结论”没有对装修、装饰物进行折旧计算。一审法院采信该证据的后果是对上诉人合法权益的严重侵犯。三、一审判决确定的损失比例没有依据。被上诉人在榆次区人民法院(2016）晋0702民初3289号民事判决书判决上诉人返还被上诉人租金和保证金18.3万元后，就应将所租赁房屋返还上诉人,但被上诉人一直占用租赁房屋至今,拒不腾退，也不拆除其违法装修物,直接影响上诉人的正常使用,蒙受巨大损失。2019年8月5日，榆次区人民法院作出（2019）晋0702民初2459号民事判决，判决被上诉人支付上诉人房屋占用费395250元及至房屋返还之日按照每年153000元计算的房屋占用费。本案原审诉讼一审法院直接按合同无效的过错比例强行判决上诉人承担不该承担的装修损失，实属冤枉。上诉人认为:装饰装修行为是被上诉人为了经营生产的个人商业行为，装修的档次、效果、价格完全由被上诉人自行决定与租房者毫无关联,造成装修的损失是由被上诉人的自身原因所致，是由于其经营管理不善所致,装修的风险和收益理应由被上诉人自行承担，试想如果被上诉人经营产生盈利会给上诉人利润吗?故该装修造成的损失理应由被上诉人自行承担。弓鹿和当庭答辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持；2、原审法院认定赔偿数额正确，应当依法予以维持；3、原审法院判决确定的损失比例正确，应当予以维持。弓鹿和向一审法院起诉请求：判令被告赔偿给原告造成的装修损失费571830.15元，本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2015年9月，原告弓鹿和与被告榆次土地开发中心签定一份《房屋租赁协议》约定，被告出租给原告位于晋晋中市乌金山镇××村公楼（共三层，共30间房间），租期5年，自2015年9月25日起至2020年9月24日止。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，并开办晋中市榆榆次缘酒店，经营餐饮住宿服务。另查明，被告出租给原告的办公楼与榆榆次金山中学共用一个变压器。2016年3月15日，由于被告的办公楼用电负荷大，榆榆次金山中学在保证乌金山镇国土所办公用电的前提下,向被告下达停电通知。乌金山中学向被告发出通知称，接榆榆次电局通知，学校变压器超负荷达70%，责令该校限期整改，故通知被告该校将于3月18日对被告单位进行拉闸停电。乌金山中学还要求从当日起，被告的办公楼二层三层严禁用电;要求被告自行解决变压器问题。但被告一直未能解决用电问题。通知下达后，该校后勤管理人员多次上门排查，发现该办公楼除一层有照明用电以外，二层三层没有发现用电情况。2016年7月，原告通过快递向被告发出解除合同通知书，并于2016年7月7日送达被告单位。又查明，涉案办公楼所坐落的土地属于划拨土地(土地使用证号为市国用2008第2100088号）。2007年6月，山西省人民政府做出《关于榆次区土地开发中心使用土地的批复》同意榆次区人民政府将乌金山镇流村集体农用地0.2688公顷（耕地)转为建设用地并办理征收手续;所征收土地如数划拨给榆榆次地开发中心，作为新建办公楼项目建设用地，但涉案办公楼至今尚未取得建设工程规划许可证。原告曾于2016年8月向一审法院诉请被告返还租金，一审法院于2017年5月作出（2016）晋0702民初3289号判决书，判决被告向原告返还租金153000元以及押金30000元，总计183000元。被告不服提起上诉，晋中市中级人民法院于2017年9月判决维持原判。庭审中，原告称于2015年9月份开始装修涉案房屋，共计花费装修费953050.26元，同时购买了单人双人床、餐饮等设备装修完毕后于2016年1月1日开始营业。鉴于以上事实与理由,因被告主要原因致使合同不能实现，原告诉至法院,请求维护其合法权益。原告为证明主张提交证据:1、晋中市榆次区人民法院判决书一份（案号（2016）晋0702民初3289号）、晋中市中级人民法院判决书一份（案号（2017）晋07民终2395号）,证明原、被告双方2015年签订的房屋租赁协议经过二审审理，被确认无效。两审法院也对责任比例进行了划分，被告承担主要责任（60%），原告承担次要责任（40%）。2、2017年11月山西永信司法鉴定所出具的鸿缘酒店装饰工程造价鉴定意见书（晋永信鉴字（2017）-007），证明对原告酒店的装修费用进行鉴定，鉴定结果为953050.26元，被告承担60%的过错责任，也是本案的诉讼请求571830.15元。被告质证对证据1的意见,没有异议。确认合同无效是2015年9月双方签订的协议。对证据2的意见，不认可鉴定结果。虽然原合同无效，但相关条款应当参照。租金要参照原合同。合同中如原告要装修,应征得我方的同意。法院的判决审理查明部分，说明我方已经将合同约定的房屋交由原告使用,但至今原告未将房屋交还我方。合同租期是5年，现在还有1年，原告应当对装修进行折旧，原告的要求不当。庭审中，被告坚持其答辩意见，被告提交证据为涉案房屋租赁协议，证明租赁协议是2015年9月。原告质证认为合同内容都一致，但是落款时间不一致。原告签订合同的时间是2015年12月，协议是后来补签，为了办理营业执照。原告是经过被告同意装修的。双方当事人各执己见，协议不成为本案事实。以上事实有房屋租赁协议、判决书、鉴定意见书等及当事人陈述在案为凭，经质证和一审法院审查，可以采信。一审法院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但因本案租赁协议涉及的办公楼未进行产权登记,被告亦未能提供该房产的建设工程规划许可证，原、被告签订的房屋租赁协议无效。被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告,应承担主要过错责任;原告未审慎核实房屋产权状况即承租该房屋，应承担次要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告提交的晋中市榆次区人民法院判决书一份（案号（2016）晋0702民初3289号）、晋中市中级人民法院判决书一份（案号（2017）晋07民终2395号），来源合法、内容真实与本案有关联性，一审法院对其真实性予以确认，对于证明涉案房屋租赁合同因无建设工程规划许可证被终审认定无效,原告与被告的过错比例为40%:60%，一审法院予以采信。对原告提交的山西永信司法鉴定所出具的鸿源酒店装饰工程造价鉴定意见书（晋永信鉴字(2017)-007），来源合法、内容真实与本案有关联性，一审法院对其真实性予以确认，对于证明原告酒店装修造价为953050.26元，因被告不申请重新鉴定,一审法院认定原告酒店的装修造价为953050.26元。被告提交房屋租赁协议一份，来源合法、内容真实与本案有关联性，一审法院对其真实性予以确认，对于证明租赁协议是2015年9月签署，且协议约定原告如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备等方案均须事先征得被告的书面同意后方可施工，一审法院予以采信。本案租赁协议所涉房屋租赁用途为经营,基于上述租赁用途原告将办公楼进行酒店经营必然会进行相应装饰装修,据此视为被告同意原告对办公楼改造成酒店的装修装饰方案。因酒店装修造价损失为953050.26元,结合原告占有使用房屋期间存在因被告原因不能正常用电的实际情况,结合对涉案已经生效判决对责任的认定，一审法院酌情确定被告承担原告装修装饰损失的60%，即571830.15元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定,原审判决:被告晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心于判决生效后七日内支付原告弓鹿和装修损失费571830.15元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9518元，由被告负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明事实与原审查明一致。本院认为，本案的争议焦点为：榆次土地开发中心是否应支付弓鹿和装修损失费571830.15元。本案双方当事人签订的《房屋租赁协议》约定所涉房屋租赁用途为经营,故弓鹿和将榆次土地开发中心的办公楼进行相应的装饰装修用后作为酒店经营并未违反合同约定。该协议约定租赁期自2015年9月25日起至2020年9月24日止，根据一审查明的查弓鹿和的陈述，其经营的酒店于2016年1月1日开始营业，结合一审查明的事实“2016年7月弓鹿和通过快递向榆次土地开发中心发出解除合同书，并于2016年7月7日送达榆次土地开发中心”，可以认定弓鹿和实际经营该酒店的期间为半年。但《房屋租赁协议》中未约定关于合同期间届满后装饰装修物的处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故本院认为弓鹿和对租赁的办公楼装饰装修物的预期使用的合理年限为五年。因此，弓鹿和在实际经营酒店的半年期间内的装修价值应从装修损失中扣减。关于鉴定结论，榆次土地开发中心认为该鉴定是由弓鹿和单方委托，不应作为定案依据。本院认为，尽管该鉴定系单方委托，但该鉴定程序合法且鉴定结论依据科学，榆次土地开发中心并未提供证据予以反驳，也未申请过重新鉴定，该鉴定结论依法仍应予以采信。一审经司法鉴定确定该办公楼装修造价为953050.26元,按预期装饰装修物使用年限为五年酌情认定半年的使用价值为95305.03元,该部分使用价值应在装修损失中扣减。另经审查，一审法院结合弓鹿和占有使用房屋的时间及因榆次土地开发中心原因弓鹿和不能正常用电的实际,酌情确定榆次土地开发中心承担弓鹿和装修装饰损失的60%并无不当。因此，榆次土地开发中心应赔偿弓鹿和的装修损失金额应为：（953050.26-95305.03）×60%=514647.14元。综上，上诉人榆次土地开发中心的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十三条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销榆次区人民法院（2018）晋0702民初4225号民事判决；二、晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心于本判决生效后七日内支付弓鹿和装修损失费514647.14元；三、驳回弓鹿和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9518元，由弓鹿和负担858元，由晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心负担8660元。二审案件受理费9518元，由弓鹿和负担858元，由晋中市国土资源局榆次分局土地开发中心负担8660元。本判决为终审判决。审判长  胡晓明审判员  韩 敏审判员  张晓峰二〇一九年十一月十五日书记员  田晶亚