广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25199号原告：黄冬冬，男，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：方凤珠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟耿佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶广华，总经理。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：游铨杰，总经理。两被告委托诉讼代理人：钟绮云，广东纵横天正律师事务所律师。原告黄冬冬与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月16日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人方凤珠、钟耿佳，两被告的委托诉讼代理人钟绮云到庭参加诉讼。因本案案情复杂，争议较大，不适宜适用简易程序进行审理，故本院依法作出（2018）粤0605民初25199号民事裁定，转换适用普通程序审理本案，并于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人方凤珠、钟耿佳，两被告的委托诉讼代理人钟绮云。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效；2.被告向原告退还租金2458049元、签约律师费损失630元、律师费10000元及利息（以245049元为本金，从2017年7月14日起至被告付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）;3.两被告承担本案的保全费、诉讼费、公告费等所有诉讼费用。事实和理由：2017年7月8日，原告拟租赁被告位于佛山市南海区XX广场酒店X座X层X号房（以下简称涉讼房屋），建筑面积为40平方米。双方约定物业租赁使用费为人民币365199元，付款方式为银行贷款，首期款为185199元，剩余180000元的租赁使用费于签订《物业租赁合同》时申请办理银行贷款手续。2017年7月8日，原告支付8万元定金。2017年7月14日，原告支付剩余首期款105199元。被告向原告出具了《收据》。2017年7月14日原告与被告签订《物业租赁合同》，租赁期限至2049年5月21日，自交付之日即2018年8月31日起算，合计期限31年。签订《物业租赁合同》当天，被告让原告签订《补充协议》，《补充协议》将原约定的剩余租金支付方式从按揭改为分期付款，分60期付清，每期支付3000元租赁使用费及990元手续费，于每月15日前支付。《物业租赁合同》及《补充协议》均在广东卓展律师事务所律师见证下签订，当天支付了律师费630元。随后，原告于每月15日前，进行分期还款，每期还3990元，原告向被告偿还15期款（共59850元）后，在网络上看到一则新闻，新闻报道：XX广场无权出租物业，收取超过一年租金，被告与承租人签订的合同为无效的合同，属于变现以租代售行为，是违法的。于是，原告从佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心网站了解相关情况发现：2014年4月11日，佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心发布《佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社土地使用权竞投租赁公告》规定“（11）租赁期间，项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，竞得人不得一次性收取第三方一年或一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权竞得人及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押；（12）租赁期间，未经出租方书面同意，竞得人不得将租赁宗地的土地使用权部分或整体转租给第三方。地上建筑物经验收合格后，如竞得人把地上建筑物整体转租给第三方的，须征得出租方的书面同意，否则转租无效；竞得人有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交出租方备案；”于是，原告才得知，出租人即被告根本无权将物业转租给原告，原告支付的31年的租金根本没有任何的保障。被告在签订合同时未将相关情况告知原告，存在欺诈的嫌疑。目前，物业尚未交付，也未办理产权证。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，房屋在未取得产权或经营管理权的情况下，不得出租。故，原告多次要求被告退还租金，解除合同，被告置之不理。原告认为，涉讼合同无效，理由如下：一、溢汇盛公司无法取得房屋的合法经营权、使用权，并非涉讼房屋出租的适格主体，无权进行出租，无权收取租金。1.溢汇盛公司与三溢同利公司签订《补充协议》拟承租涉案地块及地上建筑物，该《补充协议》损害公共利益，违反《招投标法》的强制性规定，应当认定无效。溢汇盛公司无法取得房屋的合法经营权，无权出租房屋。2014年5月22日，三溢同利公司通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心公开投标的方式，获得涉案地块的承租权及地上建筑物的经营权，并签订了《土地使用权租赁合同》。2014年9月28日，三溢同利公司与佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社、溢汇盛公司签订《补充协议》将《土地使用权租赁合同》的整体权利全部转让给溢汇盛公司。根据《招投标法》第四十八条规定中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。如果像三溢同利公司这样的转让行为如果能够被法律认可，那么招拍挂程序就等于形同虚设，没有任何意义。实际上，根据原告提交的《佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社土地使用权竞投租赁公告》第二条合格竞投人准入条件1、竞投人必须在广东省内注册并合法运作的企业法人，且实收资本不低于人民币3000万元，同时具备房地产、商业投资的经营范围以工商营业执照记载内容为准。溢汇盛公司注册资本只有1000万，而且还是认缴的1000万，根本不符合招标公告的准入条件，即溢汇盛公司是连参加投标的资格都没有的一家公司，与三溢同利公司恶意串通，损害村民利益、消费者利益、社会利益，通过私下转让的方式，企图通过这种违法的方式取得涉案地块及地上建筑物的承租经营权。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定。显然，《补充协议》违反了第二、四、五项，应当认定为无效。既然该《补充协议》无效，溢汇盛公司将无法获得房屋经营权，其根本无权将涉讼房屋出租给原告，也无权收取原告租金。2.三溢同利公司转让《土地使用权租赁合同》权利时，没有经过佛山市南海区桂城街东区奕东股份合同经济社村民代表或村民表决同意，该转让行为无效。溢汇盛公司无法获得涉讼土地及建筑物的经营使用权。根据三溢同利公司与奕东经济社签订的《土地使用权租赁合同》第八条约定“地上建筑物验收合格后，如乙方把地上建筑物整体转租给第三方的，须征得甲方书面同意，否则转租合同无效”。首先，该《补充协议》签订时，地上物业并没有竣工验收，三溢同利公司无权转让该物业。其次，转租的时候，奕东经济社仅仅是在《补充协议》中盖章，并没有经过村民表决，程序不合法。根据《村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。因此，奕东经济社的盖章行为不能代表已经经过村民表决同意，该转租行为违反合同法第五十二条第二、四项的规定，《补充协议》应认定为无效。二、被告向原告出租涉讼房屋，实际上为以租代售行为，以合法形式掩盖非法目的，在被告尚未取得预售证或者现售证前，《物业租赁合同》应认定无效，被告以租代售的理由如下：1.《物业租赁合同》约定涉讼房屋租赁期限20年，超过部分赠送至2049年5月21日。该约定显然不符合常理，《物业租赁合同》约定的款项显然包含了30年使用权限的租金，不存在所谓赠送的情形。而且，根据该合同约定，每月的租金远远高于市场价，这根本不是租赁的价格，而是买卖房屋的价格。另，根据《合同法》第二百一十四条规定租赁期限租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。而且，原告对于涉讼房屋的约定属于以合法形式掩盖非法目的，合同应当无效。2.银行贷款方式属于房屋买卖所特有的付款方式而不是租赁房屋的付款方式。主合同约定了采用银行按揭的方式付款，而事实上，被告也是告知原告可以采用银行按揭的方式付款的。3.合同约定的交付方式也是房屋买卖的交付方式而不是租赁的交付方式。《物业租赁合同》第四条物业交付约定甲方应在2018年8月31日前将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二，涉讼房屋的交付方式完全符合预售房屋的交付方式。4.《物业租赁合同》没有约定押金，也没有免租期，不符合租赁的交易习惯，更像买卖关系，而不像租赁关系。5.被告收取原告的款项，收据写的是首期，而不是租金。而只有房屋买卖才存在首期款一说，租赁合同是不存在首期款的。6.原告与被告签订租赁合同的当天签订了《XX广场物业管理协议》，与房屋买卖特征类似，而不像租赁。如果是出租房屋，承租人是不会跟物业管理公司签订任何的协议，只有业主才会跟物业公司签协议。实际上，《XX广场物业管理协议》就相当于商品房买卖过程中的《前期物业服务合同》。7.溢汇盛公司与原告签订《物业租赁合同》后，并没有向相关部门备案，不符合出租房屋的要求。综上所述，被告的行为名为租赁，实为销售，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。目前，涉讼房屋未取得预售证或现售证，应当认定该合同无效。三、双方签订的《补充协议》违反法律的强制性规定无效，理由如下：1.在签订《物业租赁合同》前，溢汇盛公司销售人员告知原告房屋可以办理银行按揭贷款手续，并在签合同之前要求原告提供收入证明、银行流水、个人征信等资料，在原告签署了《物业租赁合同》后，销售人员便当天告知原告，由于银行的原因，租赁合同不能办理按揭手续，且当天便准备了补充协议变更付款方式，为分期付款，每月支付手续费。该《补充协议》，实际上是将被告既充当了出租人，也充当了出借人，虽然银行流水上面没有体现溢汇盛公司的出借行为，但是其每月收取手续费已经表明，双方依据《补充协议》建立了借贷关系，可见，被告将《物业租赁合同》《补充协议》当天分开签订，目的都是为掩盖溢汇盛公司放高利贷的非法行为。2.《补充协议》第二条第3点约定乙方应向甲方支付分期付款手续费合计990元/月。990元/月的手续费已经超过年利率24%。被告系投资公司，经营范围中并没有向外放贷的业务，其向上百户承租人从事的放贷业务亦未取得金融监管部门的批准，该行为扰乱我国金融市场和金融秩序，违反了银行业监督管理法和商业银行法等法律的有关规定，亦损害了国家及社会的公共利益，根据合同法第五十二条第四、五项的规定，该补充协议应属于无效的协议。3.补充协议变更付款方式后，免除了被告协助办理银行按揭贷款的义务，加重了原告的责任，如原告采用按揭贷款方式付款，实际上年利率才4.9%，而变更分期付款方式后，利息超过了24%，从而加重了原告的还款责任，也使得被告从中获利，因此，根据《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上所述，三溢同利公司与溢汇盛公司恶意串通，损害村集体利益，三溢同利公司在未经过村民表决同意的情况下，私下将经营权转让给溢汇盛公司，程序不合法，溢汇盛公司无权取得涉案地块及地上建筑物的使用权及经营权，无权出租，无权收取原告租金。溢汇盛公司在无经营权、使用权的前提下与原告签订的《物业租赁合同》应当无效，而且该合同违反法律的强制性规定，也应当认定无效。综上，原告提起本案诉讼。两被告辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。原、被告双方就涉讼房屋所签订的两份《物业租赁合同》及其《补充协议》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属于双方真实的意思表示，合法且有效，对双方均具约束力，因此应当继续履行合同。而且原告的诉请既不符合合同的约定，也没有事实和法律依据。原告无故单方要求提前解除合同的行为已构成违约，按照合同的约定应承担违约责任。因此两被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，权属性质为国有土地使用权。2014年5月14日三溢同利公司，通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方（三溢同利公司）”负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日溢汇盛公司，与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（三溢同利公司）”权利义务由溢汇盛公司享有和承担。被告溢汇盛公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“XX广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案项目的现场予以公示，且以上事实有生效的民事判决书（【2017】粤06民终11390号，以下简称“生效判决”）予以确认。2017年7月14日被告溢汇盛公司与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下，双方就涉讼房屋，签订《物业租赁合同》、及其《补充协议》等协议。上述合同对涉讼房屋的：权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的条款约定。一、原告以“被告违反与涉讼土地权利人所签订的《土地使用权租赁合同》所约定的：项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，不得一次性收取第三方一年以上的租金”（该条款以下简称“35000平方米限制条款”）为由，认为“支付31年租金没有保障”，从而请求法院解除合同。原告该解除理由没有事实和法律依据。（一）原告解除合同的理由没有事实依据。1.《土地使用权租赁合同》已明确被告对涉案类物业具有合法的转租权。原告故意断章取义的错误解释该土地合同中关于“转租”的约定。根据该土地合同第八条的“（二）地上建筑物经验收合格后，如乙方把地上建筑物整体转租给第三方的，须征得甲方的书面同意，否则转租无效；乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方”。该条款已明确：不得将地上建筑物即整个“XX广场”项目，整体转租给第三方外，除此之外，被告对XX广场中的任一部分的建筑物都拥有自主的转租权。根据涉讼土地的《土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，整个XX广场占地面积为42849.5平方米。并且土地权利人在《土地使用权租赁合同》中明确“要求宗地上建筑物的总计容建筑面积不少于11万平方米”。而事实上，被告出资兴建的XX广场总建筑面积约150341.39平方米，其中涉案的高层酒店类物业的建筑面积约65592.56平方米，商业建筑面积约48464.06平方米。因此原告所引用的、该土地合同第八条（二）款中的第4点条款，根本与涉讼房屋无关，涉讼房屋并不在该“35000平方米限制条款”的范围内。如按原告对该条款的理解，被告租赁“42849.5平方米土地35年，出资金额以亿为单位”，仅仅为了长期转租其中之面积差额不足8仟平方米的土地，这明显有违常理，且根本违背了被告与土地权利人所签订的《土地使用权租赁合同》的目的。事实上，涉讼土地的权利人佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，即《土地使用权租赁合同》中的出租方，从未就被告“违反35000平方米限制条款”而提出过异议。相反，该土地权利人于2016年10月25日再次以书面《证明》的形式，确认被告的转租权合法。2.没有证据证明“被告要求过原告、或原告向被告支付过31年的租金”。根据双方签订的租赁合同“第二条合同期限”约定：1、该物业租赁期限为二十年，自甲方（被告）向乙方（原告）交付该物业之日起开始计算。2、在乙方按照本合同约定履行的前提下，本条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日。（以下简称“免使用费条款”）同时租赁合同对二十年租赁期间内的租金有明确的约定，“第三条物业租赁使用费1、该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费为人民币365199元。并且租赁合同“第二条2点”进一步明确，在双方约定的“续订合同期限”内，原告无须向被告支付任何形式的租金。期间，原告仅须支付“因使用该物业而产生的物业管理费、水、电费等能源费”。因此原告自认为的“31年租金”不知从何而来，没有任何事实依据。（二）原告解除合同的理由没有法律依据。1.被告已履行提醒和告知义务，不存在任何隐瞒或欺诈行为。且没有证据证明，在双方签订租赁合同后，涉讼房屋发生了订立合同时，双方当事人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）的所有资料，包括原告所引用的《土地使用权租赁合同》，以及基于该合同而随附的一系列证明被告权力来源的文件：《竞投租赁成交确认书》《南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证书》及《补充协议》等等，还有双方拟签的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利的材料，被告均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。而该《土地使用权租赁合同》也一直在政府行政机构的网站上公示。因此根据原告与被告的工作人员，在接待现场的“项目属性说明”大型公示文件牌前的查阅照片，以及租赁合同在律师见证的情况下签订的等事实。证明原告在签订租赁合同前，已经清楚合同及涉讼房屋的所有情况，并自行作出相应的民事法律行为。2.租赁合同的目的已经达到，涉讼房屋已具备使用和交付条件，双方继续履行合同不存在任何的障碍。在被告多次敦促原告交接涉讼房屋的情况下，按合同约定已视为原告于2018年12月8日接收涉讼房屋。3.原告解除合同的理由，已被生效判决书认定为“租赁合同合法有效”。生效判决书中的承租方，也以与本案原告相同的理由（含“35000平方米限制条款”）要求法院判决合同无效。但生效判决依据涉讼土地和建筑项目与本案相同的材料，均认定该租赁合同的合法性和有效性。综上，原告要求解除合同的诉请，完全不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的相关规定。二、原告无权要求单方解除《物业租赁合同》及其《补充协议》。1.不符合租合同约定的解除条件。根据《合同法》第93条关于“合同约定解除”的规定。在涉讼房屋的租赁合同中，对于“乙方（即原告）可以行使合同解除权的条件”，分别有“第八条4、5点；第十条1点”等条款，予以明确约定。只有在符合合同约定的情况下，解除合同的条件才成就，原告才有权单方提出解除租赁合同。而事实上，本案并未不存在“逾期180天交付租赁物业、因不可抗力或国家及公共利益需要而征用租赁物业、2028年9月1日起壹年内附条件的解除”等情形，即承租人的单方解除条件未成就，原告无权要求解除合同。2.不符合法定解除合同的情形。根据《合同法》第94条关于“合同法定解除”的规定。只有符合法定的五种情形下，当事人才可以解除合同，且当事人依照《合同法》第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，还应当履行事前通知对方的义务。本案中，原告未能举证证明被告存在“法定的五种解除情形之一”的事实和行为，应承担举证不能的法律责任。并且原告也从未就其解除权的行使向被告主张过权利。而事实上，原告还一直按合同的约定支付分期租赁使用费，以及办理涉讼房屋的交接手续。三、原告要求解除合同的行为，违反《合同法》第60条关于严格履行与诚实信用的规定，且构成违约。如其诉请被支持，则应按照合同的约定向被告承担违约责任。根据租赁合同“第八条违约责任”的约定:1、乙方（原告）违反本合同其他约定（包括……和无故提前解除合同），经甲方催告后仍不予纠正的，甲方有权解除本合同。2、如因乙方违约导致甲方解除本合同，乙方已付款不予退还，乙方未足额支付物业租赁使用费应予以补足……。并且截止至2018年11月，原告一直按合同的约定，按时足额支付两套物业的租赁使用费和分期付款手续费，长达16个月。因此原告以事实行动证明，继续履行租赁合同不存在任何事实障碍。本案依法应当驳回原告的诉请，以维护契约意思表示的稳定性和体现契约自由精神。否则原告的行为构成违约，应当依合同约定承担违约责任。四、原告要求“退还租金和签约见证律师费，并赔偿利息及本案原告律师费，合计267348.75元”,没有事实和法律依据。1.被告基于合法有效的租赁合同而收取的款项，依法无须退还。且根据合同的约定，在被告不存在任何违约或过错的情况下，原告的单方解除行为既不符合合同约定，且构成违约。如原告无故提前解除合同，被告有权不予退还已收取的款项，及要求原告补足20年租赁期内的预期租金收入。2.合同明确约定“租赁使用费365199元”，该款项仅为20年租赁期限内的租金。被告没有收取、租赁合同也没有约定超过该租赁期限以外的租金。即原告根本从未因“超过20年租赁期限”而支付过任何租金或产生过任何损失。3.签约律师见证费用，并非由被告收取，原告无权要求被告退还。并且该律师见证服务，是由原告自愿委托的。4.租赁合同也没有约定，被告须向原告承担赔偿损失的责任。况且生效判决，也已认定“本案属租赁合同纠纷，……除此以外，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《合同法》第52条中关于合同无效的情形，合法有效，对签订双方均具有法律约定力。……不予支持承租人的赔偿请求”。五、原告要求两被告承担连带责任没有事实和法律依据。三溢同利公司并非本案的适格被告。三溢同利公司也并非合同双方之一的当事人，与原告没有合同相对性。且两被告均具有独立的法人资格，原告未能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供两被告应承担连带责任的法律依据。六、涉讼租赁合同及补充协议没有违反国家及法律强制性规定，属于双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，应当判令继续履行，且涉讼项目的类似租赁合同及补充协议已经生效的判决已由生效判决作出合法有效的认定，本案的租赁合同对租赁期限的约定与生效判决所依据和指向的合同条款是完全不同的，因此本案不存在超过法定20年租赁期限的事实，原告在起诉状中所称的被告违反与土地权利人所签订的土地使用权合同中约定的35000平方米物业不得一次性收取第三方一年以上租金，被告认为这是原告断章取义，曲解该份土地租赁合同。根据土地租赁合同第八条关于转租约定了两个限制：一、根据第八条（1）、（2）中土地使用权及整体物业转租给第三方，需经土地权利人书面同意；二、根据第八条（2）第4款第4点的保底面积约定，要保留35000平方米，不能一次性收取第三方一年以上租金。本案土地租赁合同第二条（2）第3点明确约定被告必须兴建容积不少于11万平方米的建筑物，根据涉案竣工验收单及相关图纸，涉案建成的建筑物有15万平方米，其中商业街商铺的面积已达到4万多平方米，故保底的35000平方米完全与本案涉及的出租物无关，本案出租物不在保底35000平方米内，在行政机关给予涉讼承租人的举报回复中已作出充分说明。生效判决的当事人之一即原告已以相同条款主张合同无效，中院认定合同有效。这样的解释与土地使用权租赁合同的目的是完全违背的，整块土地占地4万多平方米，被告在涉讼土地的投资是亿元作为单位的，因此被告不可能仅为了面积相差不到8000平方米而签订涉案租赁合同，况且，土地权利人从未就被告可能涉及的违反该合同的行为提出过异议或主张，且在2016年10月25日再次以书面证明的形式确定本案被告对涉讼土地的使用权和经营权，因此四案原告确认合同无效没有事实和法律依据，其诉讼请求2在基于合同合法有效的前提下，不存在退款的法律依据，且涉讼房屋已经具备了租赁合同的交付条件，合同目的已实现，也没有退款的事实依据。相关的签约律师费及原告要求的本案律师费均没有事实和法律依据，不符合租赁合同的约定，更不存在支付利息损失的诉请主张，请求法院驳回原告诉求。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而溢汇盛公司出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明溢汇盛公司存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与溢汇盛公司签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对相对方有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社土地使用权竞投租赁公告与两被告提交的证据反映情况一致，本院予以采信。2.原告提交的收据（No6507411）与本案无关，两被告有异议，没本院在本案中不作认定。3.原告提交的宣传单制作和发行主体不明，两被告有异议，本院不予采信。4.原告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细、工商银行借记卡账户历史明细是原件，且与被告溢汇盛公司确认的还款情况一致，本院予以采信。5.原告提交的租赁确认卡是复印件，且无被告签章，两被告有异议，本院不予采信。6.原告提交的佛山市南海区国土城建和水务局关于市民承租桂城三山XX广场集体用地项目物业有关问题的重要提示是公开信息，本院予以采信。7.两被告提交的《补充协议》、《证明》均是原件，反映两被告与佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社的土地租赁及项目开发关系，原告虽有异议但未举证推翻，本院采信其真实性。8.两被告提交的XX广场接待中心现场、交楼现场公示栏照片及相关公示文件、XX广场签约位置的“温馨提示”等告示可相互印证，原告虽有异议但不能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。9.两被告提交的“项目属性说明”标识牌照片有原告与被告工作人员合影，原告有异议但未举证推翻，本院予以采信。10.两被告提交的《签约指南》是原件，且有原告签名，原告虽有异议但未举证推翻，本院予以采信。11.两被告提交移动广场收楼通知书、告知函及相应邮单、投递证明反映被告溢汇盛公司向原告投递收楼通知的情况，原告虽有异议但未举证推翻，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与佛山市三溢同利置业投资有限公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年7月14日，在广东卓展律师事务所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积43平方米；乙方在签订合同前已清楚XX广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业有使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为365199元；乙方须于2017年7月14日前签署合同时付清首期租赁使用费185199元，并办理剩余租赁使用费180000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期租赁使用费185199元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月3000元，须于每月15日前支付；分期付款手续费990元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清剩余物业租赁使用费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。同日，被告溢汇盛公司出具《收据》确认收取原告支付的涉讼房屋的首期租赁使用费185199元。2018年11月7日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《XX广场收楼通知书》，通知原告于同月15日办理收楼手续。该邮件于同月8日妥投。同年11月30日，被告溢汇盛公司再次向原告邮寄《告知函》，再次通知原告于2018年12月7日办理收楼手续，如原告未按时办理物业接收，视为其于2018年12月8日接收涉讼房屋。该邮件于2018年12月1日妥投。2018年11月27日，原告与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告委托该所指派的律师代理本案诉讼，原告向该所支付代理费10000元。同日，原告向该所转账支付了10000元。2018年12月10日，原告提起本案诉讼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目XX广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。XX广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，XX广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，XX广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，XX广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为XX广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.XX广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，原告向被告溢汇盛公司支付的首期租赁使用费185199元系分两次支付，其中2017年7月8日转账支付80000元，2017年7月14日转账支付105199元。双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，原告按月向被告溢汇盛公司支付3990元。双方确认，原告就涉讼房屋共向被告溢汇盛公司支付租金使用费245049元。4.被告溢汇盛公司是2014年6月9日成立的一人公司，公司股东为被告三溢同利公司。5.佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定及应否变更。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，两被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，并确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效，原告诉请本院确认《物业租赁合同》整体无效理据不足，超出上述核定部分，本院不予支持。原告主张《物业租赁合同》涉嫌以租代售，且款项支付方式使原告原告产生了购买产权的误解。本院经审查认为，关于涉讼房屋以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛公司均已在项目现场全部公示，合同中亦对涉讼房屋及土地来源、使用年限、物业性质等均作出详细约定，结合租赁合同在律师见证的情况下签订的事实，足以证明原告不可能会产生“购买产权”的重大误解。因此，涉讼合同系双方在平等自愿协商一致的情况下签订，双方的权利义务亦无明显违反公平、等价有偿原则。虽然《物业租赁合同》约定原告应在短期内支付完毕租赁涉讼房屋的租赁使用费，但没有证据证明双方在签订该协议时，被告溢汇盛公司存在胁迫或隐瞒的情形。同时，法律并未对租金的支付方式作限制性规定，因此，双方约定短期内支付完毕租赁期限内的全部租赁使用费并未违反法律的强制性规定，故对原告的该项主张，本院不予采纳。2.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛公司关于《物业租赁合同》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，如上所述，双方在《物业租赁合同》中约定分期短时间内支付全部租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费亦合法有效，原告主张该款无效理据不足，本院不予采纳。原告主张被告溢汇盛公司并非金融机构，其实施的分期付款业务属擅自从事金融业务活动，违反了国务院关于非法金融机构和非法金融业务活动的相关管制规定，但因原告援引的相关规定为管理性规定，不是民事诉讼的审查范围，亦不是合同无效的依据，本院不予采纳。原告认为被告溢汇盛公司存在上述违规行为的，依法可向相关主管部门反映处理。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，是对《物业租赁合同》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款支付，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如原告提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效，原告主张《补充协议》为无效合同理据不足，本院不予采纳。二、关于被告溢汇盛公司应否退款计息如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费365199元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。但经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为239027元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故365199×7305÷11161=239027元）。现原告已付款金额为245049元，该款扣除原告已付分期付款手续费14850元（990×15）后，余款230199元尚不足支付其应付的使用涉讼房屋20年的对价，故原告诉请被告溢汇盛公司退款计息理据不足，本院不予支持。原告主张其因签约支付签约律师费630元，但因签约律师见证费属于双方委托律师见证签约的支出，属于双方签约的成本，被告溢汇盛公司亦非该款的实际收取方，原告诉请被告溢汇盛公司赔偿该签约律师费损失630元没有依据，本院不予支持。因双方对《物业租赁合同》中关于租赁期限超出20年部分的约定无效均有一定的过错，且原、被告均委托律师代理诉讼，均有律师费支出，同时，《物业租赁合同》也没有就本案情形下律师费的承担进行约定，故原告诉请被告溢汇盛公司承担律师费支出没有依据，本院不予支持。三、关于被告三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。虽然被告溢汇盛公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，但因被告溢汇盛公司在本案无需承担相应的付款责任，故原告诉请被告三溢同利公司在本案承担共同清偿责任没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告黄冬冬与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年7月14日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限超出二十年的部分无效；驳回原告黄冬冬的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，受理费7112.48元（原告已预交3556.24元）。本案因被告提供的合同文本存在部分无效的情形，且存在逾期交房等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告负担。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费3556.24元予原告，本院不另收退。被告另应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳案件受理费3556.24元，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东审 判 员  蓝斯艺人民陪审员  梁润芬二〇一九年十一月二十对无书记员孙王成欣