新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3403号上诉人（原审原告、案外人）：杨某某，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：魏书刚，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭某某，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：傅查川鸿，新疆力和力律师事务所律师。委托诉讼代理人：程岗，新疆力和力律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：乌鲁木齐鑫元泰投资管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）高新街**盈科广场******。原审第三人（被执行人）：王某某，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原审第三人（被执行人）：王某，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人杨某某因与被上诉人郭某某及原审第三人乌鲁木齐鑫元泰投资管理有限公司（以下简称鑫元泰公司）、王某某、王某案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初9810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨某某的上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判1.不得执行有关新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区河南路38号天和·新城市广场B座5层2号、4号、6号、8号、10号的房屋（以下简称涉案房产）拍卖、转让；2.确认我对涉案房产享有合法的租赁使用权。事实与理由：一审判决认定事实错误。根据我在一审中提交的证据，可以证明2016年4月，我与房屋产权人办理了租金支付与房屋交割手续，并于当月对该房屋进行装修，我已实际占有使用该房屋，之后因该房屋的物业人员阻扰，导致我不能完成装修和使用，但不能够因此确认租赁关系不成立。郭某某辩称，占有是一种持续状态，杨某某称占有房屋与事实不符。杨某某在本案中主张的是租赁权，其另案起诉过借款。鑫元泰公司、王某某、王某未答辩。杨某某向一审法院起诉请求：1.不得执行有关涉案房产的拍卖、转让；2.确认杨某某对涉案房产享有合法的租赁使用权；3.确认杨某某对涉案房产享有优先购买的权利。一审法院认定事实，2016年3月18日郭某某与鑫元泰公司、王某某、王某签订一份借款合同，借款金额为4000000元，借款期限为2016年3月18日至2016年3月21日。该借款合同经乌鲁木齐市第二公证处公证并赋予强制执行效力。2016年3月25日王某某、王某与郭某某签订一份房屋租赁合同，约定将涉案房产出租给郭某某，租金每月16667元，一次性支付。同日，郭某某又与王某某、王某签订一份以物抵债协议，约定：“鉴于王某某、王某（乙方）在履行2016年3月18日与郭某某（甲方）签订的借款合同过程中，存在可能使郭某某债权受损的行为，双方协议就乙方将合法所有的已向甲方设定抵押的抵押物抵债过户给甲方事宜达成如下协议:一、双方确认依据2016年3月18日双方所签的借款合同，乙方应付甲方的律师费、诉讼费、公证费、强制执行费、差旅费、赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、综合费用、利息、借款本金合计为5300000元。二、双方同意乙方向甲方设定抵押的位于乌鲁木齐市新市区（房产证号：15××73、15××71、15××93、15××28、15××76）的抵债价值为4000000元。三、乙方有义务按照产权办理单位的相关规定与甲方签订上述抵债房产的房产转让合同办理转让过户手续，并在过户后10日内清空抵债房屋，如期限内未能交房，则甲方有权将其房屋内物品另放保存……”。此后，鑫元泰公司、王某某、王某将鑫元泰公司购买的位于新市区房屋的商品房预售合同（房屋代码为：155＊＊73、15＊＊471、15××93、155＊＊28、155＊＊76）、房款收据、维修资金缴存凭证、契税发票原件交付给郭某某。2016年3月31日，郭某某向乌鲁木齐市第二公证处申请签发执行证书，该公证处于2016年4月12日作出（2016）新乌证内字第10813号执行证书，载明被执行人为鑫元泰公司、王某某、王某，执行标的为本金4000000元、公告费500元、公证费4000元，合计4004500元。2016年5月4日，郭某某向原审法院申请强制执行，法院于2016年5月10日查封、冻结了涉案房产的房屋过户手续。2017年1月4日，委托新疆华利安房地产土地评估有限公司对上述房屋进行了价值评估，评估价值总计为7395181元。2017年6月14日，原审法院委托新疆标正拍卖有限公司对上述房屋进行拍卖，但第一次拍卖流拍。2018年3月8日，原审法院在上述拟拍卖房屋的门上张贴了优先购买权通知。2018年3月14日，原审法院在乌鲁木齐晚报上刊登了第二次拍卖公告，并在公拍网上发布了拍卖公告，2018年3月30日新疆标正拍卖有限公司在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院4楼拍卖厅对该标的物在评估价值的基础上下浮15%即6285903.85元进行了网络＋现场司法拍卖，李春华以6285903.85元拍得上述5套房屋，由新疆标正拍卖有限公司给其出具了成交确认书。审理中，杨某某出具了《借条》、《银行账户流水》、《股东会议决议》、《租房合同》、《租金收条》、《装修合同》、《装修收条》等相关证据佐证杨某某与鑫元泰公司用租金抵借款的相关事实。2014年3月24日，杨某某通过新疆天山农村商业银行向王某某转账9750000元，由鑫元泰公司于当日给杨某某出具借条一份。2016年4月21日的《股东会议决议》载明：“就欠杨某某10840000元一事，做出决议。一、公司将杨某某款项分期还清。先期于4月30日之前还2000000元。二、剩余8840000元5月30日之前还清。三、如此还款承诺不能如期进行，将以公司全部资产抵债。（位于新市区写字楼）抵债给杨某某。目前此房产证尚未办理，本公司将协助杨某某办理产证等一切事项。四、在办理产证之后的三日内，公司全力协助杨某某做好过户手续。五、抵债金额以当时市场价格为准，如房款大于借款，多余部分杨某某补给公司。如房款小于借款金额，不够偿还借款，则公司给予杨某某另外其他方式还款。（以法人及股东个人名下资产做为补偿借款的不足部分。）”该决定有鑫元泰公司股东王某某、王某签字，并加盖了鑫元泰公司印章。同日的《租房合同》载明：鑫元泰公司将新市区写字楼出租给杨某某，租赁期限自2016年4月21日至2031年4月21日，月租金为1.5元／日／平方米，租赁期间水电费由杨某某承担，取暖费、燃气费、物业费由鑫元泰公司负担。《租金收条》载明：收到新市区写字楼租金6390000元，租赁使用权共15年。《委托书》中，鑫元泰公司委托杨某某办理上述房屋的入住手续及管理房屋的相关事宜。杨某某为证实其对涉案房产进行了装修，向原审法院提供了一份装修合同及杨广东出具的合计金额为33000元的装修款、材料费收条及证人证言。杨某某审理中撤回要求确认其对涉案房产享有优先购买的权利的诉讼请求。另查，2017年3月17日，杨某某作为原告，将鑫元泰公司、王某某、王某诉至法院，要求偿还借款9800000元，并在诉状的事实与理由部分写明，2014年王某某向其借款两笔，一笔为9750000元、另一笔1090000元。经催要归还1040000元，剩余9800000元未还。因2016年4月21日鑫元泰公司股东会决议，用公司资产抵债，不足部分由股东用个人资产偿还，因此鑫元泰公司、王某某、王某应偿还债务。2017年11月1日杨某某申请撤诉，原审法院作出（2017）新0104民初2328号民事裁定予以准许。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，杨某某提供《借条》、《租房合同》、《租金收条》、《装修合同》、《装修收条》等证实其对涉案房产享有合法的租赁使用权，但杨某某未实际占有使用涉案房屋，且上述证据的相对方鑫元泰公司、王某某、王某均未到庭，上述证据真伪不明，杨某某应当承担举证不能的不利后果。另外，杨某某既已与鑫元泰公司达成《租房合同》并占用涉案房屋，又在法院就借款提起诉讼，与常理有悖。故对杨某某要求确认对涉案房产享有合法的租赁使用权并要求不得执行房屋拍卖、转让的诉讼请求，原审法院均不予支持。杨某某撤回要求确认其对涉案房产享有优先购买权利的请求不违反法律规定，原审法院予以准许。鑫元泰公司、王某某、王某未到庭视为放弃本案抗辩及质证的权利。据此判决：驳回杨某某的诉讼请求。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。本案中，杨某某以其系涉案房产的承租人为由，要求法院停止对该房屋的执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，杨某某应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即其应当举证证明在法院查封涉案房产前，其已与出租人签订了合法有效的书面《租赁合同》，《租赁合同》仍在履行期间，且已占有使用该不动产。杨某某在一审中提交了《借条》、《租房合同》、《租金收条》、《装修合同》、《装修收条》等证据，用于证实其对涉案房产享有合法的租赁使用权，只能证实其与房屋所有权人签订了租赁合同，但其所提交的证据《装修合同》及收条，不足以证实其已占有使用涉案房产的事实，且在2017年3月，杨某某并未就《租赁合同》向鑫元泰公司、王某某、王某主张权利，而是以要求鑫元泰公司、王某某、王某偿还借款为由向法院诉讼，前后主张相悖。另外，双方签订《租赁合同》时间是在2016年4月21日，但至涉案房产被法院委托评估时，房产仍处于毛坯状态，且2018年3月8日，法院在涉案房产的门上张贴了优先购买权通知，如果杨某某在占用使用涉案房产，其应当能及时看到该通知并向法院提出，故杨某某的证据不足以证实其已实际占有使用涉案房屋，故其主张要求确认对涉案房产享有合法的租赁使用权，并要求不得执行拍卖、转让房屋的请求，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，杨某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38,836元，由杨某某负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一九年十一月十三日书记员 刘 晓