浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4253号 原告：浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司。住所地：海盐县武原街道城东路**巴黎都市卢浮宫**。统一社会信用代码：91330400581681309R。 法定代表人：师强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张益献，该分公司员工。 被告：孙家伟，男，1987年7月21日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：孙福良，男，1962年1月16日出生，汉族，住海盐县。系被告的父亲。 原告浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司与被告孙家伟物业服务合同纠纷一案，于2019年8月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月24日、同年11月12日二次公开开庭进行了审理。二次开庭，原告的委托诉讼代理人张益献、被告的委托诉讼代理人孙福良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，被告系原告所管理的巴黎都市3幢801室的业主，房屋建筑面积175.69平方米，房屋性质为高层住宅。原告于2014年10月与房产公司签订《前期物业服务合同》，合同约定业主或物业使用人应在收到交付通知后履行缴纳义务，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.98元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日向原告支付相应的违约金，合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务。同时2016年4月13日物业与业主签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条也约定了收费标准以及物业费收缴方式（年度预缴，每年1-3月份为物业收缴期）。但被告未依约向原告缴纳物业管理费。自2017年1月1日至2018年12月31日，被告共欠物业服务费8782元，滞纳金7180元，原告多次对其书面以及上门催缴，均无效果。现原告为维护其合法权益，诉请法院依法判令：1、被告给付物业费：（1）2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费4175元、地、地下车库保洁能耗费216元每日千分之三，支付逾期付款的滞纳金自2018年1月1日至2019年3月31日（后期滞纳金以未支付款项为基数，计算至物业服务费实际缴纳之日止）暂计5994元；（2）2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4175元、地、地下车库保洁能耗费216元每日千分之三，支付逾期付款的滞纳金自2019年1月1日至2019年3月31日（后期滞纳金以未支付款项为基数，计算至物业服务费实际缴纳之日止）暂计1186元；所有费用总合计：物业费8782元，滞纳金7180元，总计15962元；2、被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，对于上述第一项诉请中的滞纳金，原告变更如下：因被告家中渗水情况属实，诉请被告支付100元工本费，其余滞纳金免去。 被告答辩称，原告诉求与事实不符。一、被告认为原告诉求地下车库保洁能耗费无任何法律依据，也没有物价部门定价，属于乱收费现象。退一步讲如果存在物价部门对地下车库保洁能耗费的收费项，也应当包含在物业管理费之中。根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。二、原告诉求被告支付2017年、2018年的物业费属重复收费。针对2017年与2018年的物业费，被告已交付原告。2019年3月18日原告向被告收取2019年物业费时，也没有提到要求被告缴纳2017年、2018年物业费。依据常理前款先收原则，如果被告尚未缴纳2017年、2018年物业费，则被告在2019年缴纳物业费是应当先缴纳2017年、2018年的物业费。而被告于2019年3月18日已经将2019年物业费缴纳，不可能空着2017年、2018年物业费未缴纳。现原告在收取物业费后未向被告开具增值税普通发票，反过来要求被告再次支付2017年、2018年物业费，纯属重复收款。期间原告也没有向被告催讨2017年、2018年物业费，纯属重复收款，更没有书面催讨一说。原告诉求按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金系违背我国现有的法律规定，在我国法律中，合同滞纳金是不存在的，现有合同法只规定违约金、定金、损害赔偿责任。在合同中约定滞纳金中得不到法律支持的。滞纳金属早期时银行常用的计算迟延还款责任的方式。三、2017年6月至9月期间，本案所涉房屋出现房屋漏水等现象。2016年4月交房时，亦写明漏水情况。被告要求维修，但原告迟迟不予维修，无奈之下，被告只能外请嘉兴鼎瑞装饰有限公司对其房屋进行了维修，涉及维修费用7466元，现被告要求原告给予支付，并在本案中一并处理。且被告追究原告未尽到维修义务的违约责任，并要求返还被告2017年至2019年的物业费。四、庭审中原告诉称2014年10月交房，与事实不符。从原告提供的2016年4月13日入伙验房交接单说明一栏中可以显示“墙面渗水，现在又重新修过。今年又渗水，又重新修过之后，以后问题怎么办。”况且验房人被告鉴于上述房屋出现的问题没有签字验收该房屋，在后来的事实中确确实实因房屋渗水要求原告维修，但原告一直没有维修，不得已被告自己于2017年6月至9月叫人维修。如今仍有渗水现象，被告再次要求原告进行房屋维修。鉴于上述事实，被告认为，该涉案房屋目前仍是处于未交付状态，原告不应向被告收取物业费等费用。五、消防器材过期、未验收。综上所述，被告请求法院依法驳回原告诉讼请求。 针对自己的主张，原告向本院提供了下列证据： 1、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、前期物业管理服务协议（签字单2）、业主档案（业主家庭情况登记表、钥匙领用登记表、资料及物品领取清单）、入伙验房交接单、交房确认单一组，证明原告与海盐县佳源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，物业名称和类型为海盐巴黎都市商业住宅，原告与被告签订《前期物业服务协议》，物业名称为佳源·巴黎都市，被告系巴黎都市3幢801室业主及被告购买车位的事实。 2、短信、物业费催缴函照片一组，证明原告向被告催讨物业费的事实。 被告的质证意见：证据1，对《前期物业服务合同》的真实性无法确认，与本案无关；对《前期物业服务协议》不予认可，该服务协议上面没有被告名字及几幢几室、没有日期、没有服务合同号；对前期物业管理服务协议（签字单2）不予认可，该协议被告的签字为被告本人所签，但当时是原告撕下后针对本页的签字，而且该服务协议内容被告至今尚未看到，也未给予被告，原告出具被撕下的签字本页，与当时签字的事实不符合；对业主档案，被告的签字为被告本人所签，钥匙领用登记表被告的签字只对查验房屋所涉领取的钥匙；资料及物品领取清单被告的签字只对住宅质量保证书、住宅使用说明书领取的确认，没有对其他资料领取的确认，如果被告对清单上所涉资料全部领取的话，没有必要签字两项，完全可以在业主签名一栏中签字确认便可；关于钥匙领用登记表、资料及物品领取清单上的大括号，不是被告所画，是原告在被告不知情的情况下后续添加，不能代表被告的真实意思表示；入伙验房交接单可以显示，在2016年4月13日也是被告签字当天前往验收房屋的事实，但经查验有墙面渗水等不合格现象众多，所以被告没有签字，是原告在骗取被告母亲印其英签下的入伙验房交接单，也非被告的真实意思表示。证据2，被告代理人确认收短信的电话号码是其所有的，但以为是垃圾短信，不看的，也没有收到，也没有看到过物业费催缴费函。 为证明自己的主张，被告向本院提供了下列证据： 1、浙江增值税普通发票一份，证明2019年的物业费已交，怎么说被告2017、2018年物业费没有交纳。 2、收款收据、渗水清单（打印表格）一组，证明房屋目前还存在漏水的事实。 3、不动产权证书一份，证明84号地下车位26.2平方米是被告购买的，不需要原告搞清洁。 4、物业费抵用券二份，证明交纳物业费有多种形式及2017年、2018年物业费已交。 原告的质证意见：对证据1、3、4没有异议。证据2，被告在第一次开庭时说有漏水，庭后，原告代理人等人一道看现场，没有漏水，但有漏水的痕迹，当时业主也在场，房产公司同意把地漏降低一点。 本院认证意见：原告提供的证据1，被告提出异议，但未提供有效证据反驳，且该组证据能相互印证，本院依法予以确认。证据2的证明力本院将在“本院认为”部分阐述。 被告提供的证据1、3、4，原告没有异议，本院直接予以确认，至于上述证据及证据2的证明力本院将在“本院认为”部分阐述。 经审理，本院确认案件的相关事实如下： 原告系海盐县武原街道巴黎都市小区的前期物业管理公司。被告系该小区3幢801室的业主，房屋建筑面积为175.69平方米，房屋性质为高层住宅。被告同时购买84号地下（车位）26.2平方米。2016年4月13日，被告亲属签署入伙验房交接单一份，在入伙验房交接单说明一栏载明：墙面渗水，现在又重新修过，今年又渗水又重新修过遍，以后问题怎么办。同日，被告在钥匙领用登记表的业主签收一栏中签字，被告在资料及物品领取清单的备注一栏中签字。资料及物品领取清单的资料名称一栏中载明：《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《消防安全责任书》、《装修协议》、《钥匙托管协议》各一份。《前期物业服务协议》协议第二条“物业管理服务内容”约定，原告对物业共用部位、共用设施、环境卫生、秩序、交通、房屋装饰装修等项目进行维护、服务和管理。协议第四条“物业管理服务费用”约定，被告自交房入伙时预缴一年费用，以后每年预收一次，高层住宅收费标准为1.98元/平方米/月。协议第五条“其他有偿服务费用”约定，地，地下停车位按物业有关规定缴纳车位照明费18元/月议第十条“违约责任”约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2019年3月18日，被告交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费4392元。对于2017年、2018年的物业费，被告称已交纳；对此，原告则予以否认，并称通过打电话、上门、短信、门口张贴等方式向被告催讨，但被告至今未支付。 另，原告原名称为浙江佳源物业管理有限公司海盐分公司，于2018年11月13日更名为浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司。 本院认为，原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、业主档案（含业主家庭情况登记表、钥匙领用登记表、资料及物品领取清单）、入伙验房交接单、交房确认单能相互印证，且被告未提供有效证据予以反驳，故本院均依法予以确认。本案中，原告作为前期物业管理公司，对包括被告在内的巴黎都市小区业主及物业使用人提供物业服务，被告应按照物业服务协议的约定，向原告支付相应的物业服务费。本案的主要争议焦点：原告向被告主张2017年、2018年的物业服务费是否成立。被告辩称，被告于2019年3月18日交纳2019年物业费，2017年、2018年的物业服务费也通过多种方式已交纳，但被告并未提供有效证据证明2017年1月至2018年12月期间的物业费已交纳，且原告予以否认，故对被告上述辩称不予采信。被告辩称，原告诉求的地下车库保洁能耗费无法律依据，也没有物价部门定价，属于乱收费现象。《前期物业服务协议》第四条作了相关约定，故，对被告的上述辩称不予采信。被告代理人辩称，其没有看到原告向其发送的物业费缴纳短信，但在庭审中被告代理人确认原告提供的短信的收件电话号码确实为其代理人所有，且该短信收件电话号码系业主档案留存的联系人号码之一，故对被告代理人上述辩称不予采信。被告辩称，物业小区消防器材都是过期的，也没有验收，对此，原告称消防器材都有检查的，被告上述辩解亦无充分证据证明。综上所述，原告诉请被告支付2017年物业管理费4175元、地、地下车库保洁能耗费216元018年物业管理费4175元、地、地下车库保洁能耗费216元计物业服务费8782元，本院予以支持。被告辩称，涉案房屋存在漏水等现象，被告自行维修支出维修费用7466元，要求原告给予支付，并在本案中一并处理，另被告追究原告未尽到维修义务的责任。根据查明，被告在签收业主档案、入伙验房交接单时涉案房屋即存在渗漏现象，涉案漏水并非原告造成的，故对被告关于该部分的辩解不予采信，对于被告述称的其自行支出的维修费用，被告可另行主张；另，在第一次开庭之后，由原告作为物业公司联系房产公司一道到涉案房屋进行查看，房产公司亦表示同意继续维修，因此，对于被告上述辩解不予采信。至于原告对滞纳金变更后的诉讼请求即被告支付100元工本费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告孙家伟支付原告浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司物业服务费8782元，由被告于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告孙家伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  张卫群 二〇一九年十一月二十日 书记员  马亚军 ??11?