内蒙古自治区乌兰浩特市法院民事判决书（2019）内2201民初4937号原告(反诉被告):牛淑荣，女，1956年7月15日出生，蒙古族，退休教师。身份证号：×××委托诉讼代理人:李敬华，内蒙古松柏律师事务所律师。被告(反诉原告)：科右前旗美中美面料时装有限责任公司。法定代表人：王延滨，职务：董事长。委托诉讼代理人：李洪晶，内蒙古佑江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春宇，内蒙古馨声律师事务所律师。原告牛淑荣（反诉被告）诉被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告牛淑荣委托诉讼代理人李敬华、被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）委托诉讼代理人李洪晶、杨春宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛淑荣（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法履行双方签订的一次性买断（1998年-2034年）37年使用权合同《美中美精品间租赁合同》；2、请求判令被告履行买断租赁合同，返还2019年精品间租赁费用10867.50元；3、所有因本次纠纷（诉讼）所产生的费用全部都由被告承担。事实与理由:原告与被告于1998年签订《美中美精品间租赁合同》（事实为被告一次性拍卖所有权买断合同）一份，被告将位于科右前旗美中美面料时装有限责任公司的美中美后二楼1号精品间(使用面积6.25平方米）转让出租给原告，原告一次性交付了46875.00元的转让租赁费（事实为一次性买断37年所有权费用），年限至2034年为止。按照被告的管理要求，由被告代收缴租金，在所收租金的金额中收取租金30%作为管理费，剩余租金返还给原告，多年来按照此约定履行。但是2019年的租金被告收取后，被告私自占有属于原告的租金，拒不返还给原告。经多次协商未果，特具状起诉，请求人民法院依法判如所请。被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）答辩称，双方签订的是租赁合同，根据合同法规定，租赁期间不能超过20年，超过20年部分无效，双方租赁合同已经履行超过20年，签订的是租赁合同，不是一次性买断合同，我们在庭前已经提交了反诉状，在开庭之前我们也和原告调解过。只是剩余部分没有达成协议。综上不同意原告的诉讼请求。反诉原告科右前旗美中美面料时装有限责任公司反诉称1、要求依法确认反诉人与被反诉人双方签订的《美中美精品间租赁合同》中租赁期限超过20年的部分无效；2、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人诉反诉人《美中美精品间租赁合同》租赁纠纷一案，已经向贵院提起民事诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，双方在合同中超过二十年租期的约定是无效的，合同履行已经超过二十年，被反诉人要求继续履行的诉求不能成立。反诉人依法提起反诉，请求与本诉一并审理。反诉被告牛淑荣答辩称，不同意反诉人诉请，双方签订的合同是在新合同法签订之前是双方当事人真实意思表示，应该适用当时的法律法规，并且不违反当时的法律规定，应当认定合同是有效的，当时的经济合同法有关于租赁合同的期限并没有强制性的规定，应该认定合法有效应继续履行，法不溯及既往，被告反诉不能成立。原告牛淑荣（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提供租赁合同一份，收据三枚。证明原、被告之间签订的合同的时间是1998年12月28日起至2034年12月28日，签约时间为1998年12月28日，新合同法是在1999年10月1日开始施行，本合同是在新合同法施行之前，本合同是双方真实意思表示，原告与签合同当日一次性交付租金46875.00元，可以证实本合同不适应新的合同法，应当适用当时签订合同时的法律法规，2017年-2018年的租赁费为15600.00元，管理费为4680.00元。精品间实用面积6.25平方米。被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）质证对合同的真实性、签订时间没有异议，根据合同法的规定最长租赁期间不能超过20年的期限，合同法解释第一条规定当时没有规定的，可以适用合同法的有关规定，超出20年部分无效。该合同是1998年签订的，是在新合同法之前的，是跨越合同法期间的，在合同发法生效之前，我国一直适用经济合同法，在经济合同法中对最长期限没有最长规定，根据最高人民法院司法解释，当时有规定的按当时的规定，没有规定的按照新的合同法。所以超过的部分是无效的。对收据真实性无异议，2017-2018年是合同履行期。反诉原告科右前旗美中美面料时装有限责任公司为证明反诉请求和抗辩，向本院提供双方签订的精品间租赁合同,证明双方签订的合同时间，超过20年部分无效。庭前申请法院调取的存放于司法局调解书（包括调解申请书、协议书、调解笔录），证明双方已经达成调解协议，超过20年的部分已经双方达成协议，原告也已经认可了20年的租赁问题，现只是对超过部分的租金部分没有达成协议。原告牛淑荣（反诉被告）质证对双方签订的合同的真实性没有异议，但签订合同是在合同法实施前，所以对合同的效力的认定，应当适用当时的法律。当时法律法规对租赁合同的期限并无强制性规定，因此双方在合同中约定的租期36年，并不违反当时法律的禁止性规定，有效的合同应当继续履行。已经交付了36年的租金。对法院调取协议的真实性无异议，对证明的问题有异议，民间调解机构不具有法律效力，对协议书的内容虽然有原告的签名，但是对内容不认可，不能说明超出部分无效，也没有被告方加盖公章予以确认，无法体现双方只是对租赁的费用有纠纷，该证据是没有调解成的协议，当时的签名是到场参与调解人员都必须签名。经审理查明：1998年12月28日，原告牛淑荣（反诉被告）与被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）签订《美中美精品间租赁合同》。合同签订后，双方一直依合同约定内容履行至2019年初。2019年3月，被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司曾请求调解机构对其与原告之间关于租赁合同超出20年部分终止履行或续签租赁纠纷未达成协议。原告诉至本院，请求被告继续履行双方签订《美中美精品间租赁合同》；判令被告返还2019年精品间租赁费用10867.50元。被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司反诉要求依法确认反诉原告科右前旗美中美面料时装有限责任公司与反诉被告夏荣伟双方签订的《美中美精品间租赁合同》中租赁期限超过20年的部分无效。审理中，被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司对2019年精品间租赁费用无异议。本院认为，1998年12月28日，原告牛淑荣（反诉被告）与被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）签订《美中美精品间租赁合同》并不违反当时的法律，该合同依法成立并发生法律效力。《中华人民共和国合同法》1999年10月1日施行，对租赁合同期限作出不得高于20年的规定。《美中美精品间租赁合同》租赁期限从1998年12月28日至2034年12月28日，履行内容延伸至《中华人民共和国合同法》施行之后，即1999年10月1日后合同双方的权利义务才可能受《中华人民共和国合同法》约束。本案中《美中美精品间租赁合同》在《中华人民共和国合同法》施行后履行期间尚不足20年，故原告牛淑荣（反诉被告）请求被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）继续履行合同并返还2019年精品间租赁费用10867.50元，并无不当，本院予以维护。双方租赁合同自合同法生效履行尚未超过20年，故被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）要求租赁期限自1998年12月28日起超过20年的部分无效，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告牛淑荣（反诉被告）与被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司（反诉原告）继续履行《美中美精品间租赁合同》，被告返还原告牛淑荣（反诉被告）2019年租赁费10867.50元；二，驳回反诉原告科右前旗美中美面料时装有限责任公司的诉讼请求。案件受理费36.00元（已减半收取），由被告科右前旗美中美面料时装有限责任公司负担。反诉案件受理费100.00元由反诉原告科右前旗美中美面料时装有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 其木格 二○一九年十一月四日书记员 李 昕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。