青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4690号原告：张军保，住西宁市。被告：青海豪都华庭房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630100661909457X）。法定代表人：虞修武，该公司董事长。原告张军保与被告青海豪都华庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军保到庭参加诉讼，被告青海豪都华庭房地产开发有限公司经送达开庭传票无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告张军保向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付延期交房违约金共计130,913元；2.请求法院依法判令被告支付延期办理房屋产权证违约金共计57,817元；3.请求法院依法判令被告退还装修押金2,000元；4.请求法院依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2009年12月5日与被告青海豪都华庭房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于西宁市××区房，购房金额为285,215元，原告已经按照合同约定履行相关付款义务。被告违反合同约定，并未于2011年6月30日前交付房屋，期间被告也未采取任何方式向原告告知延期交房原因及交房时间，原告之后才得知被告单方面采取报纸刊登的方式进行公告，并没有按照合同约定书面通知原告办理交付手续，依据合同第十一条约定，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。后原告迫于家庭需要使用所购房屋，于2015年9月9日，前往被告处先行办理相关入住手续，被告未出示商品房相关经验收合格的证明文件，并无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。从办理入住手续后至起诉之时，原告曾持续多次向被告催要相关违约金，但被告方一直以开发商与施工方正在进行的司法诉讼程序未终结，公司账户被冻结等各种理由予以推脱。依据合同第八条及第十一条约定，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。因此被告应向原告支付自2011年7月1日至2015年9月9日期间，共1530天，合计285,215×0.0003×1530即130,913元违约金。在合同履行过程中，被告未按合同约定于交付房屋后360日内办理完毕原告的产权证，现已构成严重违约，应当承担逾期办证的违约责任。原告多次向被告催问房屋产权证办理情况及逾期办证违约金赔偿问题，被告方以建筑方未提交竣工资料，造成其无法办理相关权属资料登记等问题而予以推脱，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人因第三大的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。由此，即使确属第三人原因造成被告违约的，被告也应当依据合同相对性原则，向原告承担违约责任。合同中虽未约定逾期办证违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案违约金可依照该规定进行计算，因此被告应支付2016年9月5日至2019年9月26日期间的逾期办证违约金，共计1116天，合计285,215×5.1％×130％÷365×1116即57,817元。原告在2015年8月18日办理相关房屋入住验收手续后，于2015年9月9日向小区原西宁金桂园物业管理公司支付装修押金2,000元，后原告要求物业退还装修押金时，被告知原物业公司现已更换为西宁茂华物业管理公司，装修押金在更换物业公司时一并转移交接给被告方，原告向被告方核实相关情况，被告方予以确认，但告知被告方与建筑方诉讼程序未终结，公司账户尚被冻结，装修押金无法办理退还，现要求被告一并退还装修押金2,000元。青海豪都华庭房地产开发有限公司未到庭亦未作答辩。原告张军保围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房预售合同，意在证明关于交付房屋及办理房产证的相关约定；2.2015年9月9日出具的手续，证明原告入住该涉案房屋的时间；3.装修押金单，意在证明原告支付2,000元装修押金的事实；4.通话录音，意在证明装修押金由原物业公司转交给被告，被告予以认可的事实。被告青海豪都华庭房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交证据，视为其已放弃答辩和质证等诉讼的权利，不影响原告提交证据的证明力，故原告所举证据符合证据形式要件，可以作为认定案件事实的依据，应予确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月5日，原被告签订《商品房预售合同》（合同编号为YS0016419），原告购买被告开发的西宁市××区商品房一套，合同约定该商品房总价款为285,215元，原告交纳房款后，按合同第八条约定：被告应于2011年6月30日前将该商品房交付给原告使用，但被告于2015年9月9日实际交房。同时约定被告应当自房屋建成并验收后60日内向房屋登记机关申请办理初始登记，并在办理初始登记后360日内将原告的产权证办理完毕，被告至今未给原告办理。另查，原告向原物业公司交纳的装修押金已转移到被告处，被告未将该款退还原告。现原告以被告违约为由，诉至法院，遂成本案纠纷。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告张军保与被告青海豪都华庭房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。在合同履行过程中，原告张军保已按合同约定履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同约定按时交房，由于被告逾期交房，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题，根据双方合同第九条：“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之三的违约金”的约定，逾期天数应当自2011年7月1日起至2015年9月9日止，共计1530天，违约金应计算为285,215元×0.0003×1530天=130,913元。被告青海豪都华庭房地产开发有限公司亦应按合同约定自房屋建成竣工验收后60日内向房屋登记机关申请办理初始登记，并在办理初始登记后360日内将原告的产权证办理完毕，被告至今未办理产权证，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算问题，本案中，交房日期为2015年9月9日，扣除60日办理初始登记时间，故被告应在2016年11月4日前将产权证办理完毕，故应当自2016年11月5日起计算违约金，至2019年9月26日，逾期天数应为1056天。因双方未在合同中约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案违约金可按照该规定计算，原告主张被告支付逾期办证违约金的计算依据、利率、方法均符合法律规定，故其主张逾期办证违约金的诉讼请求，应予支持。违约金应计算为：285,215元×4.75%（同期银行贷款利率）×130%÷365天×1056天=50,954元。原告提交的证据能够证实被告未将原告缴纳的装修押金退还，故原告主张被告退还装修押金2,000元的诉讼请求，本院应予支持。被告青海豪都华庭房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关民事诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告青海豪都华庭房地产开发有限公司支付原告张军保逾期交房违约金130,913元；二、被告青海豪都华庭房地产开发有限公司支付原告张军保逾期办证违约金50,954元。三、被告青海豪都华庭房地产开发有限公司返还原告张军保装修押金2,000元。上述款项于本判决生效后三十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,114元，减半收取2,057元，由被告青海豪都华庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 华红 二〇一九年十一月二十二日书记员 邱双附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权的登记期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。