江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0723民初5085号 原告：江苏盛世物业服务有限公司，住所地，连云港市海州区华阳房产丽都佳园A1号楼6层写字楼，统一社会信用代码913207000881897756。 法定代表人：李军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李小勇，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。 被告:连云港伊甸园文化发展有限公司，住所地，连云港市灌云县伊山镇川星村五组，统一社会信用代码91320723MA1URNKX31。 法定代表人：王书缘，该公司总经理。 原告江苏盛世物业服务有限公司（以下简称为盛世物业公司）与被告连云港伊甸园文化发展有限公司（以下简称为伊甸园公司）物业服务合同纠纷一案，本院经诉前调解不成立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告盛世物业公司法定代表人李军及委托诉讼代理人李小勇，被告伊甸园公司工作人员颜某（未提交委托手续，庭后提交伊甸园公司营业执照、法定代表人身份证明）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛世物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费1166310元并承担违约金238062元；2.被告支付原告因本案支付的律师费；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2018年6月22日签订《伊甸园景区物业管理服务合同》，约定甲方（即被告）将伊甸园景区物业委托给乙方（即原告）管理，管理范围包括伊甸园景区所有范围内秩序管理和设施看护及绿地的卫生保洁，合同期限从2018年6月22日至2019年6月21日，合同价款2380620元，在物业管理服务期内，甲方按月支付服务费给乙方，每次支付月服务费的90%，扣月服务费的10%作为物业管理质量保证金，如果管理过程中没有违约行为，下月支付服务费时补上月扣的物业管理质量保证金。任何一方违反合同约定的，应当按服务费用总额的10%向另一方承担违约责任。守约方有权向违约方主张因违约行为产生的包括但不限于律师费、鉴定费、差旅费等。合同签订后，原告积极组织人员，履行了合同约定的全部义务，但被告没有按约定按月支付物业服务费，至今尚欠物业服务费1166310元未支付。 被告伊甸园公司庭后提交答辩状辩称，原告所述被告欠物业费数额不对，被告已支付1361695元，仅欠991525元。违约金约定过高，应按照欠费金额主张违约责任，且被告没有违约。合同约定保洁和保安出勤人数为47人，但根据出勤表，平均是35人，最高出勤42人，最低出勤29人，违反合同约定。被告已按照约定向原告支付相关费用，但原告没有按照合同约定开具发票，为员工缴纳社会保险、公积金和福利待遇，构成严重违约。原告多处违约在先，被告不得不扣留一定费用，被告不应支付违约金和律师费，请求依法驳回原告诉讼请求，并要求原告支付被告违约金和律师费。 原告盛世物业公司举证《伊甸园景区物业管理服务合同》，伊甸园景区物业服务费用应支付明细、开具发票明细、已支付明细、欠款明细，王某、徐某、钱某的书面陈述材料及身份证复印件，劳务费用表领款单，个人离职承诺书，微信聊天截图，银行交易明细，物业管理服务发票电子记录；被告伊甸园公司庭后提交付款明细、2019年1-8月保安保洁出勤情况统计表、拍摄照片打印件，本院组织原、被告进行质证，结合证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 2018年6月22日，原告盛世物业公司（乙方）与被告伊甸园公司（甲方）签订《伊甸园景区物业管理服务合同》，约定甲方将其物业委托乙方管理，管理范围：伊甸园景区所有范围内秩序管理和设施看护及绿地的卫生保洁，主要包括广场、围墙、园路、驳岸……经营户管理及周边环境等设施看护、秩序管理和卫生保洁，管理面积共计666.66万㎡。合同期限为1年，从2018年6月22日起至2019年6月21日止，合同价款2380620元。在物业管理服务期内，甲方按月支付服务费给乙方，每次支付月服务费的90%，扣月服务费的10%作为物业管理质量保证金，如果管理过程中没有违约行为，下月支付服务费时补上月扣的物业管理质量保证金。任何一方违反本合同约定的，应当按服务费用总额的10%向另一方承担违约责任。守约方有权向违约方主张因违约行为所产生的包括但不限于律师费、鉴定费、差旅费等。 合同签订后，原告盛世物业公司于2018年6月22日至2019年6月21日对伊甸园景区提供物业管理服务。 被告伊甸园公司已分多次向原告盛世物业公司支付物业服务费共计1361695元，时间及金额分别为2018年12月21日396770元，2019年1月31日297385元，2019年4月26日270770元，2019年7月6日150000元，2019年7月11日147385元，2019年12月13日99385元。原告盛世物业公司已向被告伊甸园公司开具部分物业服务费用发票。 本院认为，原告盛世物业公司与被告伊甸园公司签订的《伊甸园景区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。 关于被告伊甸园公司辩称的因原告盛世物业公司存在出勤人数不足、未开具发票、未为员工缴纳社会保险、公积金等问题，构成违约，原告盛世物业公司对此不予认可。被告举证2019年1-8月保安保洁出勤情况统计表，该统计表并未经原告确认，且该证据与原告举证的劳务费用表领款单中载明的劳务人员数量存在出入，本院对该证据不予确认。双方签订合同中约定管理过程中没有违约行为，下月支付服务费时补上月扣的物业管理质量保证金，被告举证证明原告违约行为的拍摄照片打印件标注时间为2018年9月至11月，被告已向原告支付超过50%的物业服务费用，按照履行时间顺序来看，包含此段期间的物业服务费用，被告并未提供其他证据证明原告存在管理不善的违约行为，本院对该证据不予确认。原、被告签订的《伊甸园景区物业管理服务合同》中并未约定需由原告先行开具发票后被告才履行付款义务，且原告已经向被告开具了部分物业服务费用的发票，原告亦表示可以继续开具付款数额对应的发票。另，原告未为员工缴纳社会保险、公积金的问题系原告与其员工之间内部管理问题，与被告不具关联性。综上，本院对被告提出的辩称不予采信。 原告盛世物业公司已按照合同约定履行了物业管理服务义务，被告伊甸园公司应按照合同约定给付物业管理服务费。关于应付款数额，原、被告之间仅有一笔2019年7月11日147385元的付款存在分歧，被告通过微信方式提交此笔付款的银行交易电子凭单，原告在限定期限内未提出异议，本院对此笔付款真实性予以确认，被告伊甸园公司共计向原告盛世物业公司付款1361695元，余款1018925元（2380620元-1361695元）应由被告伊甸园公司继续承担给付责任。 关于原告盛世物业公司主张的违约金，合同约定违约方按服务费用总额的10%向另一方承担违约责任，被告伊甸园公司对此不予认可，认为已付款部分不应计算违约金。被告未及时给付物业服务费的违约行为确给原告造成损失，结合本案合同签订、履行情况来看，被告应从2018年7月22日起至2019年6月22日每月的22日支付原告物业服务费用，首期费用为178546.5元（198385元×90%），第2至11期每期费用为198385元，第12期费用为218223.5元，合同约定的违约金计算标准过高，本院对此予以调整，被告应就此违约金（违约金计算方法详见附表）向原告承担损失赔偿责任。 关于原告主张的律师费用，原告并未提交相关证据予以证明，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告连云港伊甸园文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏盛世物业服务有限公司物业服务费1018925元并承担违约金（违约金计算方法详见附表）； 二、驳回原告江苏盛世物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8720元（已减半收取），由原告负担1220元，被告负担7500元（该款原告已预交，由被告与判决主文一并向原告履行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员 孙 静 二〇二〇年十月二十二日 书记员 孙金磊 附表：                            违约金计算方法                               序号                       计算基数（单位：元）                       起止时间                               1                       178546.5                       2018年7月22日——2018年8月21日                               2                       376931.5                       2018年8月22日——2018年9月21日                               3                       575316.5                       2018年9月22日——2018年10月21日                               4                       773701.5                       2018年10月22日——2018年11月21日                               5                       972086.5                       2018年11月22日——2018年12月20日                               6                       575316.5                       2018年12月21日——2018年12月21日                               7                       773701.5                       2018年12月22日——2019年1月21日                               8                       972086.5                       2019年1月22日——2019年1月30日                               9                       674701.5                       2019年1月31日——2019年2月21日                               10                       873086.5                       2019年2月22日——2019年3月21日                               11                       1071471.5                       2019年3月22日——2019年4月21日                               12                       1269856.5                       2019年4月22日——2019年4月25日                               13                       999086.5                       2019年4月26日——2019年5月21日                               14                       1197471.5                       2019年5月22日——2019年6月21日                               15                       1415695                       2019年6月22日——2019年7月5日                               16                       1265695                       2019年7月6日——2019年7月10日                               17                       1118310                       2019年7月11日——2019年12月12日                               18                       1018925                       2019年12月13日——实际给付之日                               备注：2018年7月22日至2019年8月19日期间均按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。                法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院 账号：3207230011010000042540 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部