烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初2175号原告：董立敏，女，1968年7月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：宋文尚（原告丈夫），男，1964年7月10日出生，汉族，住址同上。被告：烟台旭瑞置业有限公司，住所地烟台市牟平区安德利街18号。统一社会信用代码：91370612326149905G。法定代表人：姜雪，董事长。委托诉讼代理人：张强，男，该单位员工。被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。统一社会信用代码：91440101231245152Y。法定代表人：甄立涛，总经理。委托诉讼代理人：程芳，女，该单位员工。原告董立敏与被告烟台旭瑞置业有限公司、被告恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董立敏的委托诉讼代理人宋文尚、被告烟台旭瑞置业有限公司的委托诉讼代理人张强、被告恒大地产集团有限公司的委托诉讼代理人程芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董立敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告全额支付原告退房款466168元，并以此为基数，按商业银行同期同类贷款利息标准向原告支付利息（时间从2020年4月8日起计算到被告付清全部退房款之日止）；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求：1.要求二被告退还购房款31054元；2.要求二被告支付退房款466168元的利息，以466168元为基数从2020年4月8日开始计算至2020年8月6日，以31054元加上上述计算的利息为基数从2020年8月6日开始到清偿之日止，所有利息按照年利率6%计算；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年4月，原告丈夫宋文尚看中牟平恒大御海天下的房子，并预交定金20000元，后有一位肖姓房产中介人员称跟他买房可以省5000元，于是原告以其名义重新登记并交纳定金20000元，2019年5月4日涉案房屋所在楼盘开盘，原、被告签署商品房认购书，被告向原告出具无理由退房承诺书，之后又在人多喧杂时按现场工作人员要求到另一处签署其他叠在一起的多张协议，原告按照约定共计交纳房款466168元，2019年8月15日肖姓中介人员支付宋文尚5000元。2020年4月4日，恒大售楼处降价销售商品房，原告欲退房另行购买房屋。2020年4月8日，原告到恒大售楼处办理涉案房屋退房退款手续，被告依据无理由退房协议书，告知原告要在退房款中扣除房产中介佣金，事前原告对此并不知情，被告支付佣金的行为亦未征得原告同意。无理由退房协议书属格式条款，且不公平不合理，被告据此在退房款中扣除房产中介佣金，侵害了原告的合法权益，被告以需要办理退房、退款审批流程为由，不及时退还购房款，导致原告资金利息损失。被告烟台旭瑞置业有限公司(以下简称旭瑞公司)辩称，一、原告在办理无理由退房手续时已同意将其购房时公司支出的佣金及其他奖励共计31054元从应退房款中扣除。二、双方并未约定退款的时间，在办理无理由退房手续后应当给予被告合理期限向原告退款，公司不存在任何违约行为，原告主张利息于法无据，综上请求驳回原告所有诉请。被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）辩称，该案商品房合同买卖关系的主体是原告与被告旭瑞公司，旭瑞公司是独立法人，独立承担责任，恒大公司不应该承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2019年5月2日，原告系通过肖姓中介人员到售楼处登记，并交纳认筹金20000元，2019年5月4日，被告旭瑞公司与原告作为甲乙两方签订烟台恒大御海天下商品房认购书，约定原告购买烟台恒大御海天下楼盘7地块2号楼1203室（以下简称涉案房屋），房屋总价款1052675元。同日，原告与被告恒大公司签订无理由退房承诺书，恒大公司承诺内容为“您所购买的恒大属下公司开发的烟台恒大御海天下楼盘2幢1203房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”被告旭瑞公司与原告作为甲乙两方签订无理由退房协议书，其中约定“二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。”原告共计向被告旭瑞公司支付购房款466168元。2019年8月15日肖姓中介人员向原告返还涉案房屋购房款5000元。2020年4月8日，原告要求退房，并向被告旭瑞公司提交相关材料，被告旭瑞公司出具烟台恒大御海天下退房资料签收条。2020年8月6日，被告旭瑞公司向原告退款435114元。庭审中，被告旭瑞公司提交原告出具的退房申请书两份、原告与被告旭瑞公司签订的烟台恒大御海天下项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议（以下简称解除认购书协议）一份，证明原告在办理无理由退房手续时已同意将兼职销售推荐人刘博的佣金及奖励共计31054元从应退房款中扣除，由此产生的一切问题与被告旭瑞公司无关，并且在解除认购书协议中明确了被告应向原告退还的购房款数额为435114元。解除认购书协议中未有签订日期。原告对上述证据的真实性没有异议，称上述材料是在其2020年4月8日申请退房时所签，并不是在退房申请书中的落款时间2020年4月10日，其仅是签名，其他内容均不是其本人填写，如果其不签字，被告旭瑞公司根本不退房款，公司工作人员说先签字，问题以后解决。被告旭瑞公司认可上述证据中除原告签名以外的其他内容由其工作人员书写，称刘博是其公司员工，刘博在恒房通APP（现更名为房车宝）上推荐原告购买涉案房屋，原告与公司签约成功后，公司向刘博支付佣金及奖励共计31054元，提交APP中相应推荐记录、佣金发放记录、中国银行短信截图，证明原告购房系由刘博推荐，2019年5月10日公司向刘博发放佣金21054元，剩余10000元是在给刘博发放工资时一并支付，没有单独的发放记录。原告称，其不认识刘博，也没有通过他推荐买房，中间环节其不清楚，被告旭瑞公司提交的中国银行短信截图看不出是谁的银行短信，无法证实与本案有关。被告旭瑞公司称，刘博与原告没有直接联系，是通过肖姓中介人员，由刘博在APP上推荐购房，发放给刘博的佣金及奖励是根据公司的政策，该政策曾在APP上发布过广告，凡是符合条件的都可以获得相应的佣金，不需要签订协议。被告旭瑞公司主张刘博已将佣金奖励21054元支付给中介。原告称对该情况不清楚，但是猜到被告旭瑞公司向中介支付了佣金，否则中介也不会向其返还5000元购房款。原告称，虽然其在无理由退房协议书上签名，但是对协议书中的内容并不知晓，其是在不知情的情况下签名的，被告并没有对内容进行说明，扣除佣金的条款系格式条款，是无效的。被告旭瑞公司主张，解除认购书协议及退房申请书系原告真实意思表示，不存在任何无效的情形，原告作为完全民事行为能力人，对其签署的各项文件应当承担相应的法律后果。原告主张，2020年4月8日提交退房材料，被告就应当退回房款，故从当日开始计算退房款利息。被告旭瑞公司称，办理无理由退房的客户需先到售楼处办理退房手续，工作人员将所有资料上传系统进行线上审批，审批要经过公司各部门审核并上报恒大集团总部批准，因客户所缴纳的房款是在政府监管资金账户中，财务部门付款计划下发后，需银行配合开发商将客户所需退房款从政府监管资金中取出，该取款行为须经政府部门进行审批，审批流程完全不受开发商控制，从监管资金中取出相应款项后，方可向客户退还购房款，退还房款的流程极其繁琐，个别流程不受开发商控制，因此退还期限过长，并非被告恶意拖延。原告提交2020年4月14日还款提示函一份，证明如果其未按期缴纳购房款，需向被告旭瑞公司每日按未交房款的万分之一支付违约金，但退款时被告拖延退款时间却未赔偿任何损失，合同约定对双方不公平、不平等。被告旭瑞公司对上述证据的真实性没有异议，但主张与本案没有关联。本院认为，被告旭瑞公司具有独立的法人资格，商品房认购协议书系原告与被告旭瑞公司签订，原告向被告旭瑞公司交纳了购房款，原告退房时，亦是向被告旭瑞公司提交相关材料，由被告旭瑞公司将购房款退回原告银行账户，因此本案合同关系的相对方是原告与被告旭瑞公司，原告要求被告恒大公司承担共同还款责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。无理由退房协议书第三条约定“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。”被告旭瑞公司提交的恒房通APP中的推荐记录、佣金发放记录及银行短信，可以证实已于2019年5月10日向推荐人支付佣金21054元。原告作为完全民事行为能力人，在退房申请书中签字捺印确认，视为其认可退房申请书中的内容，自愿将推荐人获赠佣金21054元从购房款中扣除，原告应当对其上述行为承担法律责任。原告称，被告旭瑞公司让其先签字，问题以后解决，否则不予退款。原告未提交证据加以证明，本院不予采信。原告要求被告返还从购房款中扣除的佣金21054元，本院不予支持。无理由退房协议书第三条约定“扣除已支付的推荐佣金或奖励”，佣金、奖励不能同时从购房款中扣除，且被告旭瑞公司未能提交证据证明已向推荐人支付了奖励10000元，故被告旭瑞公司主张应从购房款中扣除推荐人奖励10000元，本院不予支持。原告与被告旭瑞公司签订解除认购书协议，原告主张是在2020年4月8日向被告旭瑞公司提交退房材料时所签，被告旭瑞公司未提交证据证明签订时间，本院认定双方签订解除认购书协议的时间为2020年4月8日。商品房认购书解除后，被告旭瑞公司应当及时向原告返还购房款，考虑到其退款时须内部审批等流程，本院酌定被告旭瑞公司退款的合理期限为一个月，逾期应承担原告的利息损失，即以445114元为基数，自2020年5月9日起至2020年8月6日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%向原告支付利息4225.53元，以10000元为基数，自2020年8月7日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、被告烟台旭瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告董立敏购房款10000元，并以10000元为基数，自2020年8月7日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告董立敏支付利息。二、被告烟台旭瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董立敏利息4225.53元。三、驳回原告董立敏对被告恒大地产集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，减半收取计288元，由原告董立敏负担148元，由被告烟台旭瑞置业有限公司负担140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  隋素平二〇二〇年十月二十二日书记员  曲福利