苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初569号原告：苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司，统一社会信用代码9132059477245896X7，住所地苏州工业园区华云路**桑田岛科创园**楼**。法定代表人：朱健，总经理。委托诉讼代理人：汪凯，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴，江苏尚韬律师事务所实习律师。被告：苏州蜂投影视文化传媒有限公司，统一社会信用代码91320594MA1XM2ND74，住所地苏州工业园区华云路**桑田岛科创园**楼**。法定代表人：陈册，总经理。委托诉讼代理人：范五星，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁家珲，公司员工。原告苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司（以下简称娄葑公司）与被告苏州蜂投影视文化传媒有限公司（以下简称蜂投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理;后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告娄葑公司的委托诉讼代理人汪凯、陈兴、被告蜂投公司的委托诉讼代理人范五星到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告娄葑公司向本院提出的诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付房屋租金428626.78元（自2019年3月27日计算至2020年3月26日止）；3、判令被告支付服务费23509.5元（自2019年3月27日计算至2020年3月26日止）；4、判定被告支付违约金174585.31元；5、判令被告承担原告的律师费损失16210元；6、判令被告承担本案的诉讼费用。后原告自愿撤回第一项诉请，并增加诉请：1、判令被告在合同期满后按照每平方米每月88元的标准支付占有使用费至实际搬离之日；2、被告赔偿原告对涉案房屋内办公设备进行搬运所支出的搬运费损失42350元。事实与理由：2019年3月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于苏州工业园区桑田岛科创园1号楼5001室、5002室、5003室、5005室、5006室、5007室的房屋，租赁面积1653.27平方米，租期自2019年3月27日至2020年3月26日。合同约定租金每三个月支付一次，先付后用，未按期交付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日按照千分之三承担违约金，无正当理由拖欠租金累计30日以上的，原告有权单方面解除本合同，被告需要按照剩余合同租期的20%承担违约金，不足以弥补损失的需要继续赔偿。后原告按约向被告交付租赁房屋，但被告自2019年7月27日开始欠付租金，原告多次催要委托，故此起诉至法院。被告蜂投公司辩称：1、被告实际使用房屋至2019年11月，之后原告对房屋断电，被告无法继续使用，故租金只承担至2019年11月，其余金额不予认可；2、服务费交付7836.5元，其余款项未交付；3、违约金过高；4、律师费金额确认，但辩称己方不承担；5、搬运费不予认可。综上，请求法院依法裁决。经审理查明：位于苏州工业园区华云路**的房屋产权人为娄葑公司所有。2019年2月27日，娄葑公司（甲方、出租方）与蜂投公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于苏州工业园区桑田岛科创园1号楼5楼5001、5002、5003、5005、5006、5007室的房屋合计6间，建筑面积为1653.27平方米(具体面积以实际测绘面积为准)。租赁用途为经营电影制作、广播电视节目制作、影视文化艺术交流活动策划等。租期为1年，自2019年3月20日起至2020年3月19日止。续租需要在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后另行签订租赁合同。乙方缴纳租赁保证金218231.64元，租赁期满或本合同提前终止时，在乙方按约办理完毕房屋返还及注销或变更乙方以该地址作为乙方营业地的手续之后，甲方将从保证金中扣除乙方按本合同约定应支付的款项，并将剩余部分(如有)在本合同终止后的15天内无息返还乙方。租金每平方米44元，合计872926.56元，乙方每3个月期满日的20天前支付后3个月的租金，依次类推，甲方给乙方开具增值税专用发票；服务费为1.58元/平米/月,季度支付一次(不足一月按一月计)，首季费用与首期租金一并支付。房屋归还方面，约定本合同无论以何种方式终止或解除，乙方应结清租金、水费、电费及物业管理费等相关费用，完成以租赁房屋作为乙方注册地址(包括但不限于营业执照、税务登记证)的变更或注销手续，将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经甲方确认后将房屋归还甲方。若乙方在甲方通知的限定时间内未将属于乙方的一切物品或装修全部搬出或拆除的，则视为乙方放弃该物品或装修的所有权，甲方有权对该等物品或装修进行自由处置，并采取断水断电，控制人员进入房屋等管理措施，乙方无权要求甲方承担任何费用或赔偿任何损失。乙方如迟延归还租赁房屋(包括因将房屋恢复交付原状产生的延期)，则从合同终止日起至乙方实际归还之日止的期间，乙方须每日向甲方支付相当于原日租金二倍的租金及本合同规定的其它相关费用，并赔偿造成甲方的其他损失，包括但不限于拆除费、清运费、律师费、诉讼费、保全费、调查费及向第三方赔偿的损失。违约责任部分，约定如乙方未按约支付租金、公共事业费等费用的，每逾期一日应按逾期费用的千分之三向甲方支付违约金。如乙方逾期达十五日的，甲方有权采取断电断水措施直至付清全部到期未付款项为止，由此造成乙方的任何损失由乙方自行承担。如乙方无正当理由拖欠租金及公共事业费、物业管理费或其他费用累计30日以上(含30日)的构成严重违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方应向对方支付剩余合同租期内租金总额20%的违约金(不低于最近一期年租金的20%)，违约金如不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿损失。一方擅自提前解除的，向对方支付剩余合同租期内租金总额20%的违约金(不低于最近一期年租金的20%)，若违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应继续赔偿损失。双方另指定通知收取地址。诉讼中，原告主张被告在合同期内支付了三个月的租金218231.64元以及租赁保证金218231.64元、服务费合同期内已支付7836.5元，其余款项均未付，原告同意将租赁保证金在诉请中扣除。根据被告提交的娄葑公司的项目负责人邱伟（简称邱）被告方人员程彬（简称程）的微信聊天记录。2019年11月19日，邱：程总，鉴于你们拖欠租金时间较长，公司决定本周四给你们断水断电。如有付款信息及时联系。程：你好，我们这边如果清算的话，这边需要补多少钱？2019年11月20日。邱：你们是要终止合同吗？提前终止合同算违约，合同里面有相关约定，要付剩余租期所产生租金总额的20%的违约金。2019年11月25日。邱：程总，您这边今天能打款吗？程：不一定，我今天上午不在。邱：程总，鉴于贵司未按期支付租金，我已让物业采取停电措施，请知悉。程：嗯，我这两天在催款，付款后再联系你吧。关于锁门与断电。被告辩称：己方于2019年11月、12月承租其余地址在经营，当时己方所有的办公物品全在房屋内。因为拖欠房租，原告将房屋停水、断电、锁门，导致无法正常经营，当时公司里还有家具，但是物业禁止搬走。开始己方将门锁上，后来原告将门锁剪掉重新换锁，被告一直进不去，所以只愿意承担到2019年11月30日前的租赁费用。原告诉称：2019年11月19日通知被告代理人程彬，如拖欠租金等其他费用将进行断电，之后己方在2019年11月25日采取了停电措施，也告知了被告，被告确认后也回复原告会尽快对外催款再联系原告。原告诉称：2019年11月19日通知程彬后，将房屋断水断电。11月20号左右被告报警，之后为了防止被告转移财产，原告在月底将被告锁门的锁更换，被告在11月底12月初又将原告的门锁剪坏并转移了部分财产，原告发现后在12月初又换了一把锁，后面房屋一直在原告控制之下。诉讼中，原告提交其于2020年4月29日与苏州市居秀搬家服务部签订的《蜂投影视侵占房屋清场处置服务合同》，委托该服务部对蜂投公司涉及面积1653.7平方米，从5层搬至7层临时堆放点（包括拆装家具、小家具、办公隔断、电梯不能搬运的搭建物品等搬运），金额暂定42350元。原告另提交向该服务部转账42350元服务费的转账凭证以及开具的发票。本案原告娄葑公司为提起诉讼，与江苏尚韬律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所代为诉讼行为，委托权限为特别授权，律师费约定为16210元。该所据此指派律师出庭应诉。以上事实，由租赁合同、微信、转账记录等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据约定，被告欠付租金等费用超过30日的构成严重违约，甲方有权单方面解除合同。现有证据表明，租期内被告欠付租金且已达到约定时间，被告向原告提出清算主张，之后被告锁门、搬离物品以及另行承租房屋，而原告也采取断水断电、换锁锁门等行为，双方的行为均一定程度上表达出解除合同及交还、收回房屋的意思。本案原告诉请被告支付租金至2020年3月26日并主张2020年3月27日起至房屋实际交还之日止的使用费，综合考量双方解除合同的行为、原告合理收回房屋所需时间以及原告实际收回、空置房屋的时间，本院酌情将租金（含部分使用费）计算至2019年12月30日。扣除已付租金218231.64元以及原告自愿折抵的租赁保证金218231.64元，欠付租金（含使用费）认定为245137元；服务费按照上述标准计算，扣除已付款7836.5元后，欠付金额依法认定为16639元。关于违约金，原告主张按照年租金的20%计算174585.31，被告对违约金不予认可，本院认为,现有证据表明，系因被告欠付租金导致租赁关系解除，相关违约责任在于被告，而原告据此遭受相应的房屋空置损失。原告主张的违约金174585.31元金额相当于2.4个月租金标准，该主张并未明显过高，且原告已将租赁押金冲抵欠付租金，故其另行主张的违约金本院予以支持。关于律师费损失，因合同对律师费有约定，原告实际支出该项费用，被告对费用本身不持异议，故原告诉请被告承担该费用，本院一并支持。关于搬运费42350元，根据约定，被告迟延归还租赁房屋(包括因将房屋恢复交付原状产生的延期)，应当赔偿造成原告包括拆除费在内的损失。搬运费系房屋恢复原状所支出的必要、合理费用，原告实际支出，被告未能对费用存在不合理之处举证证明，其诉请被告承担该费用，本院一并支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州蜂投影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司租金（含部分使用费）245137元、服务费16639元；二、被告苏州蜂投影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司违约金174585.31元；三、被告苏州蜂投影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司律师费损失16210元；四、被告苏州蜂投影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司搬运费42350元；五、驳回原告苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取10652元，由被告苏州蜂投影视文化传媒有限公司负担。此款已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  刘虎二〇二〇年十月三十日书记员  刘肖拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。