广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6157号原告：叶燕娥，女，1974年4月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：田思浩、徐华文，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告：冯丽珠，女，1940年1月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭俊杰、黄韵，广东天穗律师事务所律师。被告：沈扬精，男，1967年5月2日出生，汉族，住广西合浦县。被告：何礼腾，男，1974年9月23日出生，汉族，住广东省高要市。原告叶燕娥诉被告冯丽珠、沈扬精、何礼腾物权保护纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐华文、被告冯丽珠的委托诉讼代理人彭俊杰、黄韵到庭参加了诉讼，被告沈扬精、何礼腾经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶燕娥向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即腾退广州市荔湾区光复北路500号807房；2、判令三被告立即向原告支付2017年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费暂计104959.36元（按每月3087.04元计算，暂计至2020年4月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年，原告通过竞拍购得广州市荔湾区光复北路500号807房，接收房屋后，原告即将807房对外出租。因被告冯丽珠夫妻（被告冯丽珠丈夫为梁嘉廉，据说己故）在2007年之前就长期租住在807房，因此原告购得房屋后继续出租给被告冯丽珠。被告冯丽珠从原告处承租807房后，将807房又对外出租。目前807房的租客为被告沈扬精、何礼腾。2017年7月1日，因原告与被告冯丽珠的租赁合同早己到期，原告要求被告冯丽珠签订新的租赁合同，但被告冯丽珠拒绝签订，并拒不缴纳租金。原告多次找被告冯丽珠协商，均被拒绝。令人气愤的是，被告冯丽珠拒不缴纳租金的同时，又将807房出租获利，而作为租客的被告沈扬精、何礼腾又以其从被告冯丽珠处承租的房屋为由，拒不理会原告的搬离要求，仍然占据房屋至今。为此，原告只得不断地找三被告协商，但均被拒绝。原告虽合法购买807房，是房屋的实际所有人，但房屋至今被他人霸占，始终无法享有房主应有的权利。鉴于上述情况，万般无奈之下，为维护自身合法权益，原告只得向贵院提出诉讼并提出诉请如前，望人民法院依法支持原告的所有诉讼请求。被告冯丽珠答辩称：目前涉案房屋不动产登记权属人为广州市天穗房地产开发建设有限公司（以下简称天穗公司），原告叶燕娥并非案涉房屋的合法权利人，原告叶燕娥要求被告腾房及支付房屋租金、使用费没有任何事实和法律依据。具体如下：一、不能将原告能否取得孶息和原告能否直接向原合法承租人被告主张孶息混为一谈，租赁期间房屋产权发生变更的，买受人自产权变更之日起继承原房屋所有权人对房屋享有的物上请求权等权利、继承原房屋所有权人与原承租人的租赁关系，租金亦自产权变更之日归买受人所有，交付与否无关。原告叶燕娥并未取得所有权证，无权直接要求合法承租人被告腾房、亦无权直接向被告主张租金，其并非本案适格原告。二、天穗公司从未将涉案房屋交付至原告叶燕娥，即原告叶燕娥并非权利人，不享有返还请求权、无权要求被告支付占有使用费。(1）不动产买卖合同中的“交付”应理解为物权登记变动；(2）无论不动产以何种方式认定“交付”天穗公司从未将涉案房屋以任何方式交付至原告叶燕娥。在本案中：①广州市中级人民法院（2018）粤01民再140号生效判决判令原告叶燕娥因我国限购政策的原因不能取得涉案房屋不动产权证书；②据了解目前房屋产权人天穗公司已向广州仲裁委员会申请仲裁，主张涉案房屋拍卖行为无效；③天穗公司与叶燕娥房屋买卖合同纠纷（2019）粤01民终15318号一案中，天穗公司已多次主张其尚未将涉案房屋交付至叶燕娥；④天穗公司出具《说明》，确认其从未将涉案房屋交付至叶燕娥，原告叶燕娥未有任何举证证明天穗公司已将涉案房屋交付。占有转移除需有事实上的管控状态外，还需有转移占有的合议。天穗公司已在另案中主张其不具有转移占有的意思表示，原告叶燕娥亦从未举证证明其与天穗公司之间存在转移占有的事实，原告叶燕娥与天穗公司就涉案房屋是否交付存在争议。而且，涉案房屋拍卖行为效力目前存在争议。因此，至少原告叶燕娥对涉案房屋所享有的权利存疑，应当驳回原告的诉讼请求。三、天穗公司作为所有权人，享有对涉案房屋享有出租获得收益的权利，被告源于该本权之占有房屋为有权占有，且基于此被告与天穗公司成立不定期租赁关系尚未解除，承受法律之保护，有权拒绝他人要求交付占有物的请求。四、原告与被告从未签订过任何租赁合同，未达成新的租赁合议。退一步而言，即使本案认定原告已实际继承天穗公司对涉案房屋的权利，则原告与被告之间仍成立不定期租赁合同关系，被告在租赁期间从未要求解除合同，故不定期租赁合同关系期间应按220.84元/月计算租金，合同关系解除后占有使用费亦应按租赁合同约定220.84元/月计算，原告主张自2017年起计算占有使用费没有任何事实和法律依据。五、原告叶燕娥并非涉案房屋合法权利人，若其认为无法按约定使用房屋或取得房屋所有权的，应基于买卖合同债权向天穗公司主张给付瑕疵责任或要求解除买卖合同、承担违约责任，但其无论如何均无权直接要求被告腾房或支付占有使用费。现天穗公司出具《说明》，同时向被告主张租金，被告无法以已向叶燕娥支付为由拒向天穗公司缴纳，判令被告向原告缴纳租金势必将被告置于极不公平、不合理的地位。六、2020年《民法典》出台，第二编物权新增“第十四章居住权”，虽“居住权”相关制度尚未完善，但其出台的精神实为满足如本案被告等特殊群体的居住需要，为保障如本案当事人的合法权益，使得当事人能更踏实、安心居住，而不为居住房屋随时易主、任意增加房租所惴惴不安。涉案房屋在90年代时承诺由被告与其丈夫“永久居住”，天穗公司作为产权登记人按当初约定出租房屋，至今从未调整变更。恳请法院查明事实，保障被告的合法权益。另外，冯丽珠与原告是没有另外签订合同的，恰如原告提供证据6，只有2005年广州市恒威物业管理有限公司（以下简称恒威物业公司）代表天穗公司与被告配偶签订房屋租赁合同。载明房屋面积53.113平方米，租期自2005.1.1至2006.12.31，租金为220.84元。故自2006.12.31房屋租赁合同期限届满之日起，被告与天穗公司成立不定期租赁合同，结合被告证据9，被告一直向恒威物业公司按220.84元每月缴纳房租至2017年6月。原被告之间自始至终未达成新的合意，若法院认定原告提交委托恒威物业公司收租合同的效力，那么恰好自2010.9.1起至今恒威物业公司代表叶燕娥与被告达成按220.84元收取每月租金的合意，双方同样成立不定期租赁合同更关系，原告从未主张解除。不定期租赁合同关系期间仍应按220.84元每月缴纳租金。原告主张自2017年起缴纳占有使用费没有任何事实与法律的依据。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，以及荔湾法院2020粤0103民初6158号的判决，即使判令不定期租赁合同关系解除后，占有使用费亦应当参照原租赁合同约定的租金标准计算，至少不应超出关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知中关于自1995年7月1日起承租因征地拆迁新建的回迁房的私房租金按8元每平方每月计算。被告沈扬精、何礼腾没有答辩意见。经审理查明，2005年9月12日，广州市恒威物业管理有限公司代广州市天穗房地产开发建设有限公司（出租人、甲方）与梁嘉廉（承租人、乙方）签订广州市房地产租赁合同，约定天穗公司将荔湾区光复北路500号807部位的房地产出租给梁嘉廉作住宅使用，面积为53.113平方米租赁期限自2005年1月1日起至2006年12月31日，租金为220.84元人民币，按月结算。甲方签章处盖有广州市恒威物业管理有限公司印章并注明其为委托代理人，乙方签章处有梁嘉廉签字。附件记载房屋坐落荔湾区光复北路500号807房，房屋建筑面积77.1759平方米。被告冯丽珠与梁嘉廉为夫妻关系。2007年4月12日，天穗公司委托广东广赛拍卖行有限公司拍卖荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权。2007年4月30日，广东广赛拍卖行有限公司登报公告了上述拍卖标的。2007年5月11日，叶燕娥公开竞价成交上述标的。当日叶燕娥与广东广赛拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖物为荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权，总建筑面积约1946.0401平方米，按整体拍卖，面积最终以房产证登记为准，不作多退少补，拍卖成交价为332万元；买受人必须在五个工作日内支付250万给委托方，余款按委托方有关协议处理。叶燕娥竞买成交的荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅具体为光复北路500号406房、407房、501房、504房、506房、509房、606房、707房、804房、805房、806房、807房、808房；光复北路502号405房、505房、509房、601房、605房、708房、801房、803房、804房、805房、807房、811房、812房、906房、907房；光复北路504号603房、701房、704房、705房、706房、707房、708房、801房、803房、804房、809房、901房等共40套房屋。2008年4月10日，天穗公司向叶燕娥开具了全部成交房屋的房款发票金额共计2501086.57元。2016年5月19日，天穗公司向叶燕娥开具了购房尾款收据819807.45元。叶燕娥已经向天穗公司付清了全部房款。2016年7月10日，叶燕娥向天穗公司发函请求其协助办理产权过户手续。2010年8月27日，叶燕娥与恒威物业公司签订《房屋租赁合同》，约定叶燕娥将上述拍卖成交的40套房屋出租给恒威物业公司，租赁期限自2010年9月1日至2017年8月31日止，月租金一万元等。另查明，在（2016）粤0103民初4920号叶燕娥与天穗公司房屋买卖合同纠纷一案开庭笔录中，天穗公司陈述其是在2007年5月17日之后将涉案房屋交给叶燕娥使用。为证明恒威物业公司代表天穗公司与被告签订租赁合同，被告冯丽珠与天穗公司存在不定期租赁关系且未解除，被告冯丽珠提交了《广州市房地产权书证明书》、《天穗公司说明》、（2018）粤01民再140号民事判决书、《房屋租赁合约》2份、《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》、《通知》、《补充协议》、《广州市房地产租赁合同》、发票，原告对《天穗公司说明》不予确认，对其他证据的真实性没有异议。庭审中，原告陈述房屋登记面积是77.1759平方米，套内面积是51.113平方米，被冯丽珠告陈述始终是按合同载明的面积51.113平方米计算租金，其没有其他房屋居住，且从未将案涉房屋转租，房屋现实际居住人为其女婿。本院认为：本案为物权保护纠纷。案涉房屋为原告向天穗公司购买之房产，且天穗公司已交付给原告，上述事实已经天穗公司在其他案件中自认，故原告有权出租案涉房屋，被告冯丽珠虽有异议，但提供的证据不足以反驳，本院对此不予采信。被告冯丽珠自2017年7月1日起不再交纳租金，但2017年7月1日至2017年8月31日期间，原告是将房屋出租给恒威物业公司，根据合同相对性，即使被告冯丽珠没有交租，也应当由恒威物业公司向其进行主张。2017年9月1日起，原告与恒威物业公司的合同期限已经届满，被告冯丽珠未交纳租金，原告有权收回案涉房屋并要求其支付房屋占用费。鉴于被告冯丽珠暂无其它房屋可供搬迁，原告应给予被告冯丽珠一段搬迁期限，本院酌情给予被告冯丽珠六个月搬迁期限。关于房屋占用费，案涉房屋是原告通过拍卖购买，被告要求按因征地拆迁新建的回迁房私房的租金标准支付租金，没有依据，参照广州市租金参考价，原告主张按40元/平方米/月及建筑面积计算租金合理，本院予以支持，即每月房屋占用费为3087.18元。至于原告要求被告沈扬精、何礼腾腾退涉案房屋并支付房屋占用费，因原告未提供足以证明两被告占有该房屋事实的证据，应承担举证不利的后果，本院对该部分诉讼请求不予支持。被告沈扬精、何礼腾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现依法作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，被告冯丽珠（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区光复北路500号807房房屋并交还给原告叶燕娥；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告冯丽珠按3087.18元/月标准向原告叶燕娥支付从2017年9月1日起至被告冯丽珠实际搬迁之日的房屋使用费；三、驳回原告叶燕娥其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，由被告冯丽珠负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员  付瑾二〇二〇年十月二十八日书记员  曾芳雷启鸿