福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽02民终2697号上诉人（原审原告）：厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行，住所地福建省厦门市湖里区东渡路69号第一层商场。负责人：赖铜福，行长。委托诉讼代理人：李昌，福建卓法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林镕晨，福建卓法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗联源，男，1975年4月18日出生，汉族，住福建省永安市。委托诉讼代理人：梁伟玲，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张群伟，男，1975年11月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：洪鲲蓉，女，1977年8月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行（以下简称农村商业银行东渡支行）因与被上诉人罗联源、张群伟、洪鲲蓉合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农村商业银行东渡支行上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判：1.确认罗联源与张群伟、洪鲲蓉就坐落于厦门市思明区××路××号××楼××室签订的《房屋租赁合同》无效；2.罗联源、张群伟、洪鲲蓉承担农村商业银行东渡支行在本案支付的律师费（一、二审暂计60000元）；3.罗联源、张群伟、洪鲲蓉承担一、二审诉讼费、鉴定费、公告费。诉讼过程中，农村商业银行东渡支行放弃鉴定费、公告费的请求。事实与理由：一、在案证据证明案涉房产系张群伟而非罗联源直接出租，一审判决以无法证明《房屋租赁合同》形成于《抵押合同》之后为由否认《房屋租赁合同》是虚假合同错误。1.一审法院调取的四份公证书体现罗联源系代理张群伟、洪鲲蓉出租案涉房产。一审法院2017年6月30日向厦门市公证处调取的四份公证书【（2014）厦证字第4330-4333号】载明张群伟、洪鲲蓉与罗联源就案涉房产存在委托代理出租关系而非罗联源所称的租赁关系，与罗联源在四份租赁合同代理人处签名的事实相对应，证明罗联源2014年起一直代理张群伟、洪鲲蓉出租案涉房产。2.案涉房产的实际承租人、厦门市中级人民法院均认可案涉房产的出租人是张群伟。厦门市中级人民法院向案涉房产的实际承租人发出《协助执行通知书》，基于张群伟的被执行案件要求四承租人将租金支付至法院账户，四承租人均在《协助执行通知书（回执）》中表明同意配合执行，并将租金支付至厦门市中级人民法院指定的收款账户，故案涉房产的承租人认可出租人是张群伟，将原本应向张群伟支付的租金支付至法院账户。农村商业银行东渡支行办理案涉房产抵押时向四承租人发出《房产抵押通知函》，告知四承租人其承租的房产用于贷款的抵押担保，四承租人向农村商业银行东渡支行出具承租人声明并提供案涉房产的租赁合同，明确其认可的出租人是张群伟，亦知悉张群伟将案涉房产抵押给农村商业银行东渡支行。3.四份租赁合同载明张群伟是出租人，罗联源是张群伟的代理人，与公证书内容相符。4.罗联源提交的《房屋租赁合同》是虚假的。张群伟2014年3月5日取得案涉房产的产权证，罗联源提交的2013年12月22日签订的《房屋租赁合同》第二条载明四套房产的产权证号有违常理，该合同是在农村商业银行东渡支行申请执行后伪造并倒签的。罗联源一审陈述取得产权证后才签订《房屋租赁合同》，与《房屋租赁合同》的签订时间不符。鉴于现有笔迹形成时间鉴定技术的局限性，福建正泰司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》无法明确《房屋租赁合同》落款处张群伟、洪鲲蓉、罗联源签名的具体形成时间，但《司法鉴定意见书》明确《房屋租赁合同》落款处手写“2013.12.22”与“2013年12月23日”非同期形成，即《房屋租赁合同》并非2013年12月22日签订，落款时间是虚假的。结合罗联源与张群伟、洪鲲蓉不存在转租关系，《房屋租赁合同》是虚假合同。二、《房屋租赁合同》一次性签订十年租约、约定十年租金价款，有违租赁市场的交易习惯，一审判决仅根据陈正平陈述的张群伟、洪鲲蓉急需用钱认定《房屋租赁合同》该约定合理且未侵害农村商业银行东渡支行的利益错误。1.陈正平的陈述不能作为本案定案依据。陈正平陈述其与罗联源系亲戚关系，其参与案涉房产的收益，且其与张群伟存在借款、货款、房屋中介款等多笔款项的往来，故陈正平与本案存在利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项的规定，在没有其他证据佐证的情况下，陈正平的陈述不应作为认定事实的依据。一审判决仅根据陈正平陈述的“因急需资金”认定一次性签订十年租约并支付十年租金合理错误。2.陈正平2013年12月23日向张群伟转账的340万元不应认定为《房屋租赁合同》项下十年租期的租金。厦门市思明区人民法院（2015）思执字第1903号执行裁定载明厦门市思明区人民法院就陈正平与张群伟民间借贷纠纷一案，于2014年10月28日作出（2014）思民初字第14731号民事调解书，陈正平2015年4月16日申请执行，执行标的为借款本金1461000元、利息及迟延履行期间的债务利息。结合陈正平2013年12月23日分三笔向张群伟转账40万元、100万元、200万元的金额、时间及前述民间借贷的发生时间，前述转款系民间借贷纠纷中的借款而非案涉房产的租金。农村商业银行东渡支行向一审法院申请调取陈正平与张群伟2011年起的全部款项往来，但一审法院未查明该事实。因此，陈正平的陈述不足以证明2013年12月23日的转账系案涉四套房屋的租金。一审判决未遵循客观事实，未考虑交易的合理性，仅根据利害关系人的陈述认定案涉《房屋租赁合同》的租金已经支付、一次性签订十年租约且一次性支付十年租金的租赁行为合理，是错误的。三、一审判决认定罗联源与张群伟、洪鲲蓉基于租赁关系进行委托公证违背客观事实，不符合常理。一审判决认定罗联源取得案涉房产十年的使用权后，张群伟、洪鲲蓉基于其与罗联源之间的租赁关系，通过公证委托的方式授权罗联源出租、管理案涉房产，进一步明确罗联源在使用案涉房产过程中的权限，该逻辑错误。只要罗联源与张群伟、洪鲲蓉签订的租赁合同约定罗联源享有案涉房产的转租权并进行公证，罗联源即可以转租人的身份出租案涉房屋。事实上，罗联源与张群伟、洪鲲蓉在张群伟将案涉房产出租给实际承租人前就已办理委托代理公证，罗联源负责管理案涉房产的租赁事宜（以代理人身份签订合同、代为收取租金），一审判决认定罗联源是承租人、根据委托公证行使转租权不符合常理，亦与事实不符。四、一审判决多次出现“虽然……但”的表述（如“虽然一次性签订10年租约的情形在租赁市场中并不常见，但……”、“……虽然是委托的形式，但……”），可见在案证据体现的客观事实可以证明《房屋租赁合同》是虚假合同，一审判决对在案证据反映的事实作出主观解读缺乏依据。罗联源辩称，罗联源与张群伟、洪鲲蓉签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在恶意串通的情形。农村商业银行东渡支行无法证明《房屋租赁合同》形成于《抵押合同》之后，应自行承担不利后果。一、办理（2014）厦证经字第4333号公证书是为了让租户更放心承租，让新租户放心确认罗联源有转租权，让罗联源更便捷地进行各项转租经营活动、处理违约事项，农村商业银行东渡支行仅依据该公证书的内容主张罗联源与张群伟的关系为委托代理关系与事实不符。二、农村商业银行东渡支行无证据证明罗联源、张群伟、洪鲲蓉之间存在恶意串通的情形，应承担举证不能的不利后果。罗联源与张群伟、洪鲲蓉签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，罗联源的转租事实明确，案涉房产一直由罗联源占有使用经营，农村商业银行东渡支行无证据证明虚假租赁或罗联源、张群伟、洪鲲蓉存在恶意串通的情形。张群伟、洪鲲蓉未作答辩。农村商业银行东渡支行向一审法院起诉请求：1.确认罗联源与张群伟、洪鲲蓉就坐落于厦门市思明区××路××号××楼××室签订的《房屋租赁合同》无效；2.罗联源、张群伟、洪鲲蓉承担农村商业银行东渡支行在本案支付的律师费；3.公告费1000元由罗联源、张群伟、洪鲲蓉承担。一审法院认定事实：一、农村商业银行东渡支行原名称为厦门农村商业银行股份有限公司东渡支行，于2015年4月28日变更为厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行。二、2014年8月20日，农村商业银行东渡支行作为抵押权人，张群伟作为抵押人，双方签订《抵押合同》，约定抵押人同意就抵押权人对厦门中塑进出口有限公司（以下简称中塑公司）所享有的债权，以本合同附件抵押物品清单所列财产提供抵押担保，合同附件《房地产抵押物清单》载明抵押物为：产权、使用权人为张群伟的厦门市思明区××路××号××室××室××室××室××房产。“抵押物共有人同意签章”栏处有洪鲲蓉的签字确认。2014年8月25日，农村商业银行东渡支行就前述《抵押合同》项下《房地产抵押物清单》中所载四套房产办理了抵押登记手续，取得编号为厦国土房他证第201444208号的《厦门市土地房屋他项权证》。2014年12月12日、2015年3月18日，厦门仲裁委员会先后作出厦仲部分裁字［2014］第527号《部分裁决书》和厦仲裁字［2015］第169号《裁决书》，裁决中塑公司偿还农村商业银行东渡支行垫付款1500万元及罚息、仲裁费111800元、财产保全费5000元；农村商业银行东渡支行可以拍卖、变卖等方式处分张群伟提供的坐落于厦门市思明区××路××号××室××室××室××室××房产，并就所得价款优先清偿上述款项，担保的债权本金最高余额为1500万元；厦门宇塑化工有限公司（以下简称宇塑公司）、张群伟、洪鲲蓉对中塑公司的上述还款义务承担连带清偿责任，担保的债权本金最高余额为1500万元。上述两份裁决书生效后，因中塑公司及各担保人未履行偿付义务，农村商业银行东渡支行分别于2014年12月25日、2015年4月10日向厦门市中级人民法院申请强制执行。厦门市中级人民法院于2015年1月22日作出（2015）厦执行字第58号执行裁定书，拟对案涉债权项下的抵押房产（厦门市思明区××路××号××室××室××室××室）进行拍卖处置，并委托评估公司对上述抵押房产的市场价值进行评估为案件执行（拍卖）提供价值参考。2016年2月，厦门市中级人民法院在案涉抵押房产现场张贴了《公告》，告知中塑公司、宇塑公司、张群伟、洪鲲蓉抵押房产的评估结果及后续执行措施。2016年4月8日，厦门市中级人民法院还向上述四套抵押房产的现承租人发出协助执行通知书，要求承租人停止向张群伟或其授权委托方支付租金，并将租金付至法院账户。2016年4月，罗联源向厦门市中级人民法院递交了房屋租赁合同、房产交接书、转租合同、银行交易明细回单、凭证等材料（复印件）及申请书（原件），请求厦门市中级人民法院确认罗联源与张群伟、洪鲲蓉就前述四套抵押房产所签订的租赁合同合法有效并保障其在执行程序中享有租赁合同项下的权利（优先购买权及租赁期内的使用权）。厦门市中级人民法院依据相关规定，对前述四套抵押房产采取现状拍卖方式，即只负责将罗联源提交的租赁合同内容作为拍品瑕疵告知事项在拍卖公告中予以披露，对租赁合同的真实性、合法性、关联性不加以审查及认定，如有纠纷，由相关当事人另行通过合法途径加以解决。2016年5月24日，前述四套房产第一次公开拍卖流拍。后因农村商业银行东渡支行向一审法院提起本案诉讼，前述四套房产现处于中止拍卖状态。三、本案审理过程中，罗联源向一审法院提交了房屋租赁合同、房产交接书、转账凭证等材料的原件。房屋租赁合同的落款时间为2013年12月22日，出租方为张群伟、洪鲲蓉，承租方为罗联源，合同约定出租方将案涉四套房屋出租给承租方，上述房屋未设定抵押，房屋所有权证编号为××、×××07、×××92、×××96；房屋用途为办公；房屋租赁期自2013年12月23日至2023年12月22日，共计10年；租金标准为每年34万元，合同期限内，出租方不得以任何理由、任何方式要求调高租金；承租方应于2013年12月23日把10年租金合计340万元一次性转入出租方账户，上述租金由陈正平代承租方支付；出租方应将租赁房屋于2013年12月23日交付给承租方；等等。房产交接书的落款时间同为2013年12月23日。罗联源提交的3张转账凭证系陈正平于2013年12月23日向张群伟的转款明细，3张转账凭证的总金额为340万元。一审法院通知陈正平到庭就3张转账凭证予以说明，陈正平述称其与张群伟系朋友关系，罗联源系其小舅子；2013年陈正平得知张群伟因急需资金要出租其名下的四套房屋，便与张群伟谈下了上述租赁合同，由于陈正平不经常在厦门，就让罗联源签订了租赁合同并交由罗联源管理租赁房产；陈正平于2013年12月23日转给张群伟的340万元就是支付的租赁合同项下租金。四、2014年3月5日，张群伟、洪鲲蓉在厦门市公证处的公证下出具四份《委托书》，委托书内容为委托人张群伟、洪鲲蓉，受托人罗联源，委托人就坐落于厦门市思明区××路××号××室××室××室××室房产委托受托人代表委托人办理如下事宜：......受托人有权管理、居住、使用上述房屋；有权出租上述房屋，包括代为与承租人签订租赁合同、代收租金、代为办理租赁登记等；委托人有权出售上述房产；......2014年4月起，案涉四套房产的实际使用人将租金陆续付至罗联源账户。五、本案审理过程中，农村商业银行东渡支行申请对案涉《房屋租赁合同》落款处“张群伟”、“罗联源”签名以及落款处罗联源签名下方的数字“2013”、“12”、“22”的笔迹书写时间进行鉴定。一审法院依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定。2018年11月8日，福建正泰司法鉴定中心作出正泰司鉴[2018]文鉴字158号司法鉴定意见书，意见如下：1.《房屋租赁合同》第三页出租方签章处手写字迹“张群伟”、承租方签章处手写字迹“罗联源”与承租方签章处下方落款处手写字迹“2013、12、22”具有相近的形成时间；2.第三页承租方签章处下方落款处手写字迹“2013、12、22”与落款日期为“2013年12月23日”、“2016年3月17日”、“2016年4月18日”的样本均非同期形成。本案审理过程中，农村商业银行东渡支行与罗联源均提供了案涉四套房产在2014年期间实际使用人与张群伟签订的租赁合同，两组租赁合同不是同一版本，但两组租赁合同关于租金的约定基本一致，即2014年度20F室年租金为93840元、20G室年租金为108780元、20H室年租金为134069.04元、20I室年租金为101616元，合计四套房产的年租金为438305.04元。一审法院认为，首先，案涉《房屋租赁合同》对应的租金支付时间为2013年12月23日；其次，罗联源自2014年4月起作为张群伟、洪鲲蓉的代理人收取案涉四套房产的租金；再次，《房屋租赁合同》约定的年租金34万元并未明显低于案涉房产的实际租金标准。本案审理过程中，农村商业银行东渡支行虽然对《房屋租赁合同》落款处手写字迹的形成时间申请了鉴定，但鉴定结果仅否定了手写字迹非形成于“2013年12月23日”、“2016年3月17日”、“2016年4月18日”三个时间点，在没有其他证据证明《房屋租赁合同》形成于《抵押合同》（2014年8月20日）之后的情况下，现有证据不能推翻前述三点事实。即罗联源在《抵押合同》签订前一次性支付了《房屋租赁合同》约定的10年租金价款，虽然一次性签订10年租约的情形在租赁市场中并不常见，但结合当时张群伟、洪鲲蓉急需资金的情况，双方签订该合同满足了各方当下的需求，且此时案涉房产尚未设置抵押，租赁合同的签订也并未损害第三人的利益；罗联源取得案涉房产10年的使用权后，张群伟、洪鲲蓉通过公证委托的方式授权罗联源可以出租、管理案涉房产，该授权行为虽然是委托的形式，但正是基于双方之间的租赁关系，张群伟、洪鲲蓉才通过此方式进一步明确了罗联源在使用案涉房产过程中的权限。综上所述，现有证据无法证据罗联源与张群伟、洪鲲蓉在签订《房屋租赁合同》过程中有恶意串通的故意，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违法法律、法规的强制性规定，且未损害第三人权益，该合同合法有效。农村商业银行东渡支行关于确认该合同无效的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。农村商业银行东渡支行因本案支出的律师费、公告费应由其自行承担。张群伟、洪鲲蓉经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回农村商业银行厦门东渡支行的诉讼请求。案件受理费550元，由农村商业银行厦门东渡支行负担。当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，案涉房产于2014年2月28日登记在张群伟名下，张群伟于2014年3月5日领取案涉房产的土地房屋权证。另查明，罗联源一审提交张群伟、洪鲲蓉（甲方）与罗联源（乙方）2013年12月23日签订的《房产交接书》，载明：“1、确认自2013年12月23日起，该房屋交付。2、甲、乙双方确认该房屋交房时房屋为空置状态，甲方将该房屋钥匙交付乙方，乙方同意接受，交房完成。”农村商业银行东渡支行、罗联源二审确认，2013年12月22日，案涉房产处于出租状态。再查明，罗联源一审陈述其与张群伟、洪鲲蓉签订《房屋租赁合同》时，张群伟已取得讼争房屋的所有权，其提交的与张群伟、洪鲲蓉的《房屋租赁合同》是2013年12月22日签订的；二审陈述张群伟、洪鲲蓉与罗联源2013年12月22日有签订房屋租赁合同，在张群伟取得案涉房产产权证后大约2014年3月左右，双方又重新签订了一份房屋租赁合同，即罗联源一审提交的《房屋租赁合同》，当时在该合同上填写案涉房产的产权证编号，但落款日期同样写2013年12月22日。罗联源二审陈述，周铃翎向张群伟承租案涉20G室、20F室，之后转租给实际使用人。本院认为，罗联源一审主张其与张群伟、洪鲲蓉签订《房屋租赁合同》时，张群伟已取得讼争房屋的所有权，《房屋租赁合同》是2013年12月22日签订的，但根据本案查明的事实，张群伟2013年12月22日尚未取得案涉房产的所有权，《房屋租赁合同》第二条却载明案涉房产所有权证编号，不符合常理。罗联源二审对此解释为该《房屋租赁合同》实际于2014年3月左右签订，但倒签为2013年12月22日，该解释与其一审陈述相互矛盾，且对其主张的实际签订时间未提交证据予以证明。鉴定意见书亦载明该《房屋租赁合同》落款时间“2013年12月22日”与落款日期为“2013年12月23日”的样本非同时期形成。故罗联源提交的证据不足以证明该《房屋租赁合同》的签订日期为2013年12月22日。罗联源一审提交的2013年12月23日《房产交接书》载明案涉房产交付时为空置状态，但农村商业银行东渡支行、罗联源均确认案涉房产2013年12月22日处于出租状态，一审亦各自提交与实际使用人签订的租赁合同，故罗联源提交的《房产交接书》部分内容与在案证据不符。农村商业银行东渡支行一审提交的与实际使用人签订租赁合同的出租方为张群伟或张群伟（签约代表罗联源）,签约时间为2014年3月6日至2014年6月21日；罗联源一审提交的与实际使用人签订租赁合同的出租方为周铃翎或张群伟（授权代表罗联源或签约代表罗联源），签约时间为2011年6月21日至2014年12月25日。其中，罗联源一审提交的周铃翎与实际使用人就案涉20G室签订《厦门皇达大厦写字楼租赁合同书》的时间为2013年1月8日，就案涉20F室签订《厦门皇达大厦写字楼租赁合同书》的时间为2011年6月21日，罗联源主张周铃翎向张群伟承租案涉20G室、20F室后转租给实际使用人，但上述合同签订时间远在张群伟取得上述房产所有权之前，罗联源该主张不符合常理；罗联源一审提交的张群伟（授权代表罗联源或签约代表罗联源）与实际使用人就案涉20G室、20I室、20H室签订的租赁合同均体现张群伟系出租方，罗联源仅系授权代表或签约代表。而张群伟、洪鲲蓉出具的《委托书》亦载明罗联源系代理张群伟、洪鲲蓉签订租赁合同、收取租金等。故罗联源提交的与实际使用人的租赁合同与在案证据存在矛盾，亦与其主张不符。罗联源在农村商业银行东渡支行就案涉房产申请强制执行的过程中，提交上述《房屋租赁合同》、《房产交接书》、与实际使用人的租赁合同等，主张其与张群伟、洪鲲蓉签订的《房屋租赁合同》合法有效，请求保障其对案涉房产的优先购买权及租赁期内的使用权，但如上分析，《房屋租赁合同》的落款时间无法确认真实性，在案证据不足以证明在农村商业银行东渡支行与张群伟就案涉房产签订《抵押合同》、办理抵押登记手续前，罗联源与张群伟、洪鲲蓉已签订真实合法有效的租赁合同，农村商业银行东渡支行请求确认《房屋租赁合同》无效于法有据。律师费并非必然发生的费用，农村商业银行东渡支行请求罗联源、张群伟、洪鲲蓉承担律师费本院不予支持。综上所述，农村商业银行东渡支行的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7729号民事判决；二、确认罗联源与张群伟、洪鲲蓉就坐落于厦门市思明区××路××号××楼××室签订的落款日期为2013年12月22日的《房屋租赁合同》无效；三、驳回厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行其他上诉请求；四、驳回厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行其他诉讼请求。一审案件受理费6400元，由厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行负担584元，罗联源、张群伟、洪鲲蓉负担5816元。二审案件受理费6400元，由厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行负担1129元，罗联源、张群伟、洪鲲蓉负担5271元。本判决为终审判决。审判长  李向阳审判员  章 毅审判员  陈 璟二〇二〇年十月十二日书记员  朱燕萍附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。