成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4206号 原告（反诉被告）：成都润泽厚德物业管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇中街36号。 法定代表人：李健。 委托诉讼代理人：曾正，四川德斯普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈扬扬，四川德斯普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗江，男，1978年10月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李翼宇，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓鹰，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告成都润泽厚德物业管理有限公司（以下简称“润泽物业公司”）与被告罗江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，罗江向本院提出反诉请求，本院经审查后予以受理，并依法适用简易诉讼程序公开开庭就本反诉合并进行了审理。原告润泽物业公司的委托诉讼代理人曾正，被告罗江及其委托诉讼代理人李翼宇、邓鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润泽物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除润泽物业公司与罗江签订的《房屋租赁合同》；2.判令罗江将位于龙泉驿区××路××号（××）××楼承租房屋腾空并交还给润泽物业公司；3.判令罗江向润泽物业公司支付房屋租金（租金计算至2020年4月27日为645615.3元）及租金利息（利息应当以未付租金为标准从应付租金之日起按照每日千分之一标准计算，以645615.3元为基数从2019年12月28日起按照日息千分之一计算至起诉之日83929.99元）；4.判令罗江向润泽物业公司支付物业费3027.9元、水电费20984元、垃圾清运费1500元；5.判令罗江向润泽物业公司支付违约金274725元（三个月租金）；6.判令罗江从《房屋租赁合同》解除之日起按照6105元／日（日租金两倍）计算支付房屋占用使用费，直到返还房屋为止；7.本案诉讼费由罗江承担。诉讼中，润泽物业公司将第4项诉请变更为判令罗江按每月3663元支付2019年12月27日之后的物管费至实际腾退房屋之日。事实与理由：2017年6月，润泽物业公司与罗江签订《房屋租赁合同》，约定润泽物业公司将自有的位于龙泉驿区××楼××楼房屋出租给罗江，同时约定了租金的标准，水、电、气、收视、通讯、卫生处置费及物管费的标准及支付主体，违约责任及逾期不返还房屋的按照最后一月日租金（月租金／30天）的2倍支付房屋占用使用费。合同签订后，润泽物业公司如期向罗江交付房屋，履行期间润泽物业公司从未有违约行为，但罗江一直拖欠租金，垃圾清运费、物管费、水电费等，经过多次催告仍未支付。综上，为维护当事人的合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 罗江答辩并反诉称：一、《房屋租赁合同》涉及的租赁物被认定为违建，租赁合同客观上已无法继续履行，合同目的不能实现，润泽物业公司对此存在重大过错，应当对罗江损失承担赔偿责任；二、《房屋租赁合同》无法继续履行后，罗江于2020年4月13日向润泽物业公司发出了解除合同的通知，《房屋租赁合同》已经解除。此后，润泽物业公司滥用权利采用断水、断电，导致罗江无法正常经营，且其拒绝收回租赁物，应自行承担相应损失。罗江已经履行了最充分的租赁物交还义务，不应当支付房屋占用费；三、受新冠疫情影响，租金、违约金及相关费用应予减免；四、润泽物业公司未提供罗江应支付费用的相关依据，应承担举证不能的后果。综上，请求驳回润泽物业公司的诉请，支持罗江的如下反诉请求：1.确认罗江与润泽物业公司之间签订的《房屋租赁合同》解除；2.减免罗江因新冠疫情停业期间的租金645615.3元及租金利息；3.判令减免罗江在疫情期间及润泽物业公司停电停水期间的物管费、垃圾清运费和水电费；4.判令润泽物业公司支付违约金274725元（三个月租金）；5.判令润泽物业公司赔偿罗江的装修损失5507616元及无法经营的经济损失；6.本案诉讼费、保全费、执行费、律师费由润泽物业公司承担。 润泽物业公司针对反诉辩称，1.润泽物业公司按照双方签订的《房屋租赁合同》已经履行了交房义务，案涉房屋系通过合法途径购买，并已经办理不动产登记证，产权清晰，并不存在违法建筑行为。罗江承租后未经审批而装修的行为与润泽物业公司无关，其行为后果应自行承担。润泽物业公司在合同履行期间没有违约行为，不应当承担违约责任也不应当赔偿罗江主张的装修损失等；2.在疫情期间罗江并未向润泽物业公司告知过因不可抗力不能履行合同，故本案不能适用不可抗力减免罗江支付房租的义务。3.润泽物业公司采取强制停水停电措施，而是物管公司基于安全考虑，在罗江停业的情况下进行的停水停电。罗江如要经营可随时恢复；4、罗江虽向润泽物业公司发出了解除合同的通知，但实际并未腾退房屋。案涉出租房至今仍由罗江占用，其应当支付占用房屋期间实际产生的水电、物管等费用，相应费用不应减免。 本院经审理认定事实如下：润泽物业公司原名成都润泽厚德置业有限公司。位于龙泉驿区××路××号××栋房屋（共三层）原为果壳里的城住宅小区××，润泽物业公司从中铁地产（成都）开发有限公司处购得该房屋后，于2017年12月20日取得不动产权证。2017年6月，润泽物业公司作为甲方与乙方罗江签订了《房屋租赁合同》一份，约定润泽物业公司将龙泉驿区果壳里的城售楼部××楼××号商铺共3间出租给罗江作酒吧用途使用。租赁期限自2017年5月1日至2025年4月30日止，租期8年。第一年年租金标准为1098900元，第一年月租金标准为91575元。租赁期限内，前三年不递增，至第四年开始，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金8%的比例递增。租金自租赁期限开始日起按每3个月为一期缴纳，第一期的租金于本合同签订后7日内缴纳，后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳。承租人应缴纳履约保证金91575元，履约保证金在本合同终止并履行完相关条款后，无息退还。如乙方有违约情形，甲方可从履约保证金扣除其应支付违约金或应赔偿、应支付给甲方的款项。乙方应按照本合同约定缴纳房租并按规定时间向有关部门及单位缴纳水、电、气、收视、通讯、卫生处置及物管（物管费为3元／㎡·月）等费用。乙方因使用需要，在不影响房屋结构和安全的前提下，经甲方和物业管理公司书面同意及相关主管部门审批后可以对承租房屋进行装饰、装修，相关全部费用由乙方承担。乙方在装修前须向甲方及物业管理公司提供装修方案，提出装修申请，并与物业管理公司签订《房屋装饰装修管理协议》，经甲方和物业管理公司均书面同意并自行依法履行相关审批手续后方可进行施工，乙方的装修施工应当服从物业管理公司统一管理。因装修造成房屋损坏，乙方应无条件修复并承担赔偿责任。乙方装修违规、质量不合格或不履行《房屋装饰装修管理协议》、《安全生产责任书》、《消防安全责任书》等义务的，自行承担由此产生的一切法律责任。甲方除配置水电及消防接口外，不再对二楼内部进行改造，按现状进行交付；后期外墙安装由乙方负责，乙方除店招外其余位置使用权归甲方，外墙装饰由甲方实施（含1、2号损毁的外挂石材及玻璃）；甲方统一对侧面楼梯进行修建，费用由甲方承担一半，另一半由乙方及三楼商户平均承担。乙方如未按合同约定期限缴纳房屋租金、未按照相关单位的规定缴纳水电费、物管费、通讯费、收视费、卫生处置费等，逾期15日以上，除承担每日按应付未付租金的千分之一违约金外，甲方有权单方解除本合同，同时乙方应按违约当年三个月租金金额向甲方支付违约金。除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付当年三个月租金的违约金，并赔偿由此给守约方造成的损失。乙方应于本合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自合同终止或解除之日起，乙方应每日按合同租期内最后一月日租金的2倍向甲方支付房屋占用使用费。 《房屋租赁合同》签订后，罗江向润泽物业公司支付了履约保证金91575元，润泽物业公司随即将出租房屋交付给了罗江。罗江在未办理规划相关手续的情况下进行了装修，将××号房装修为KTV包间和吧台，将××号房即露台封闭作为了酒吧大厅。装修完成后取名为“蝎澳酒吧”开始进行经营。合同履行期间，双方实际按租赁面积1221㎡计算物管费，罗江未按约定如期足额支付租金和物管费等相关费用。2019年12月27日，双方对欠付租金等进行了核对，确认截止至当日欠付租金219518.2元，物业费43956元，垃圾清运费360元，电费55716.6元，水费11484元，共计为331034.8元。该欠付费用及此后的房屋租金、物业费（润泽物业公司垫付至2020年6月30日）和水电费20984元、垃圾清运费1500元，罗江也一直未支付。 从2020年1月28日开始，因新冠疫情影响，罗江停止了“蝎澳酒吧”营业。2020年3月27日，罗江恢复“蝎澳酒吧”营业。2020年4月13日，罗江委托律师向润泽物业公司发出律师函，以润泽物业公司隐瞒出租商铺为违法建筑为由，通知双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日正式解除，并提出了相关赔偿损失的主张。罗江随即停止了“蝎澳酒吧”的经营，但并未对承租房屋进行腾退。“蝎澳酒吧”停业期间，供水供电被中断。 2020年5月7日，成都市龙泉驿区城市管理综合行政执法局向罗江发出了《建设项目执法调查通知书》，以其在龙泉驿区××楼××房，因现场未公示《建设工程规划许可证》或不能向执法人员提供规划许可手续为由，要求罗江带上相关材料于2020年5月27日到该局接受调查。 2020年5月7日，罗江曾向本院提起诉讼，要求解除与润泽物业公司签订的《房屋租赁合同》，并由润泽物业公司赔偿损失。后因未交纳诉讼费用，本院按自动撤诉进行了处理。2020年5月10日，润泽物业公司向本院提起诉讼，经诉前调解未成，本院于2020年7月8日立案受理，于同月21日向罗江送达了起诉状等诉讼文书。 2020年7月20日，罗江将承租房屋的钥匙邮寄给润泽物业公司，邮件寄出后被退回。 另查明，2020年7月8日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局在收到龙泉驿区综合执行局的《关于核实规划情况的函》后，进行了回复。其回函载明龙泉驿区龙泉街道北泉路果壳里的城原售楼部在城镇规划区建设用地范围内，建筑物主体与规划许可内容相符，但存在部分规划核实后擅自修建的建（构）筑物，未办理规划相关手续，且不属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响”的情况。该回函附有现场照片，对擅自修建的建（构）筑物进行了标示，标示部分包括有罗江承租二楼原露台的外墙封闭及售楼部外置钢结构消防楼梯。 以上事实有《房屋租赁合同》、不动产权证、《建设项目执法调查通知书》、公证书、《关于核实规划情况的回函》及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以认定。 本院认为：一、润泽物业公司与罗江签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。罗江承租房屋后，拖欠租金远远超过了15日，双方约定的合同解除条件已成就，润泽物业公司起诉要求解除合同并由罗江腾退房屋和承担违约责任的诉请，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。双方合同自罗江收到起诉状副本之日即2020年7月21日解除，相关租金、物管费应计算到该日止。关于逾期付款违约金，润泽物业公司在主张合同解除违约金的情况下，同时主张该违约金，属于重复主张，本院对解除合同的违约金予以支持，对逾期违约金不予支持。合同解除后，罗江未实际腾退房屋，应当承担实际占用期间的占用使用费。双方合同约定该期间的费用按租金双倍计算，其约定超出租金部分属于违约金性质，本院支持合同解除情况下的违约274725元已足以弥补润泽物业公司的相关损失，故对润泽物业公司要求按双倍租金计算占用使用费的主张，本院在按租金标准计算范围内予以支持。 二、润泽物业公司取得有出租房屋的不动产权证，其建筑物主体与规划许可内容相符，是合法建筑。双方在合同中明确约定由罗江自行办理相关审批手续后方可进行装修施工，罗江未按约定执行，在未办理规划相关手续的情况下根据其自身经营需要，擅自对该房屋二楼露台的外墙进行封闭，不可归责于润泽物业公司。而外置消防楼梯未办理规划相关手续虽是事实，但现无证据证明此必将导致罗江无法正常经营，租赁合同目的无法实现。故罗江反诉主张其享有合同解除权，请求确认案涉租赁合同于2020年4月13日其发出律师函时已经解除，并以承租房屋系违法建筑为由提出赔偿装修损失和支付违约金的反诉主张，均因没有事实根据，而不能成立。本案合同解除是因罗江违约所致，相关装修损失依法应由其自行承担，罗江申请对装修价值进行评估因欠缺必要性，故本院不予准许。 三、关于租金等费用的减免，因新冠疫情影响，罗江要求减免租金，有相应事实依据，本院根据疫情影响情况，酌情确定减免两个半月租金。故罗江应付租金为540030.7元，扣除合同解除后应退履约保证金91575元，剩余应付金额为448455.7元。至于物业费及水电等费用，属于已实际产生的费用，罗江要求减免缺乏根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告成都润泽厚德物业管理有限公司与被告罗江之间签订的《房屋租赁合同》； 二、被告罗江于本判决生效后十日内将位于龙泉驿区××路××号××栋承租房屋腾退给原告成都润泽厚德物业管理有限公司； 三、被告罗江于本判决生效后十日内向原告成都润泽厚德物业管理有限公司支付租金448455.7元、物管费68986.5元、垃圾清运费1860元、水电费88184.6元，共计607486.8元； 四、被告罗江于本判决生效后十日内向原告成都润泽厚德物业管理有限公司支付违约金274725元； 五、被告罗江于本判决生效后十日内按每月91575元的标准从2020年7月21日起向原告成都润泽厚德物业管理有限公司支付占用承租房屋期间的使用费至房屋腾退之日止； 六、驳回原告成都润泽厚德物业管理有限公司的其余诉讼请求； 七、驳回被告罗江的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计5675.5元，反诉案件受理费28398元，保全费5000元，共计39073.5元由被告罗江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  乐曦 二〇二〇年十月十六日 书记员  张鹏