湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8822号原告：王英诣，男，1978年3月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘涛，湖南律德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乔楠，湖南律德律师事务所律师。被告：李卫，男，1991年9月27日出生，汉族，住湖南省沅江市。原告王英诣(以下简称原告)与被告李卫（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨乔楠、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的《物业租赁合同》已于2020年8月3日解除；2、判令被告支付原告拖欠的2020年5月1日至2020年8月8日的租金19600元、欠付的物业费300元、欠付的水费521元；3、判令被告支付原告因被告违约造成的免租期损失18000元；4、判令被告支付原告逾期利息257.8元（以19600元为基数，自2020年4月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月20日）；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年2月16日，原告与吴珊、余跃辉签订《三湘小区商铺租赁合同》，从吴珊、余跃辉处承租了位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××号的房屋（以下简称三湘小区8栋105房）180.2平方米，吴珊、余跃辉知晓并同意原告将该房屋对外另行分租及转租。2019年7月31日，原、被告签订《物业租赁合同》，被告从原告处承租三湘小区8栋105-2（即8栋105房的东面部分面积为60.2平方米的门面）；租期为2019年11月1日至2027年4月30日，免租装修期为三个月；租赁期间第一年至第二年的月租金为6000元，租金为每三个月付一次、提前十天预交。合同签订后，原告按约交付租赁房屋。但被告枉顾合同条款，2020年4月20日未预交下季度房租。2020年8月3日原告发解除函告时，已欠付租金18600元。因被告欠付租金，致使原告无钱向吴珊、余跃辉付租。吴珊、余跃辉要求解除与原告的合同，并结清全部租赁费用、交还租赁物。2020年8月8日，原告与吴珊、余跃辉进行结算，原告将房屋钥匙、电卡交还，并支付了被告承租期间发生的物业费300元、水费521元。至2020年8月8日房东收回房屋时，被告欠付原告租金19600元、物业费300元、水费521元。《物业租赁合同》约定的租期为8年，原告给予被告三个月的免租期。因原告承租时并未获得三个月的免租期权限，现被告未按约付租的行为导致合同提前解除，仅维系了一年，远短于原定的八年，该三个月免租期成为了原告的损失，应由被告赔偿补足。被告辩称：被告为湖南省婆婆买菜电子商务有限责任公司（以下简称婆婆买菜公司）的职员，负责为公司开店拓展门面。被告与原告签订租赁合同是代表公司的行为，签订了多份类似的合同。被告履行职务行为的相应责任应由公司承担，且公司愿意承担。认可原告主张的租金19600元，但不予认可免租期的损失。欠付房租的原因是受疫情影响，门店关了几个月，请法院适当考虑。另外，原告处理了门店的冷链设备、空调等全部资产，公司已向原告发出律师函，正在通过其他途径解决。本院经审理，认定事实如下：2019年2月16日，原告与吴珊、余跃辉签订一份《三湘小区商铺租赁合同》，吴珊、余跃辉将其名下的三湘小区8栋105房（面积180.2平方米）出租给原告经营使用，并知晓和同意原告对外另行转租和分租，但须按时足额支付房租。2019年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《物业租赁合同》。约定：1、甲方将三湘小区8栋105房的东边部分（面积60.2平方米）出租给被告，租赁用途为商业门店；2、租期自2019年11月1日起至2027年4月30日止，免租装修期为三个月，即2019年8月1日至2019年10月31日；3、租赁期间（免租期粗外）第一至第二年的月租金为6000元，自第三年起每年比上一年递增5%。租金以每三个月为周期支付一次，每次在已付款当期届满日前10日支付下期三个月的租金。首期三个月租金，在本合同签订后三个工作日内支付。以上租金不含税价，由此产生的税费由乙方自行承担；4、租赁押金为一个月的租金即6000元，在本合同签订后三个工作日内支付。甲方应在收到租赁押金及首期租金当日将房屋交付乙方使用；5、乙方在租用期间产生的水电费、物业费等由乙方承担，甲方现状交付门面给乙方。按来修去丢的原则，乙方在租期届满交还门面时不得拆除固定装修部分；6、如乙方未按约定向甲方付清租金，甲方有权要求乙方按欠付金额部分以每日万分之三的标准支付滞纳金。乙方欠付时间累计达到30日时，甲方有权单方面终止本合同；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了租赁押金6000元及首期租金，原告依约将房屋交给被告租赁经营。自2020年4月20日起，被告未再按约定时间足额支付房屋租金，原告陈述因被告欠付租金致使原告无力向吴珊、余跃辉支付房租。2019年6月21日，吴珊、余跃辉和原告签订《提前解除租赁合同协议书》，双方协商解除前述《三湘小区商铺租赁合同》，原告应于2019年6月21日前搬离。2020年8月3日，原告在潇湘晨报发布《解除租赁合同收回商铺的函》，要求被告支付拖欠的2020年5月1日至2020年8月3日期间的租金18600元，解除与被告签订的《物业租赁合同》；要求被告在2日内搬离并交还商铺，逾期未搬离的视为放弃商铺内的物品。2020年8月8日，原告与吴珊、余跃辉进行了结算，原告于当日将三湘小区8栋105房交还给吴珊、余跃辉。原、被告就涉案房屋租赁事宜协商未果，原告于2020年8月24日诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中，被告对原告主张的欠付租金19600元、物业费300元、水费521元均无异议，但不认可原告主张的免租期损失。以上事实，有三湘小区商铺租赁合同、物业租赁合同、提前解除租赁合同协议书、解除租赁合同收回商铺的函、报纸、结算单、微信聊天记录以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告辩称其代表婆婆买菜公司与原告签订租赁合同，系履行职务的行为，但未提交充足的证据予以证明，本院不予采信。因此，涉案房屋租赁合同的承租人应为被告。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可解除合同。原、被告《物业租赁合同》中约定，被告欠付租金的时间累计达到30日时，原告有权单方面终止合同。被告在2018年8月3日前已欠付租金18600元，故原告可以行使合同解除权，双方之间的《物业租赁合同》于原告发送解除函件时（2020年8月3日）解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告对于欠付原告2020年5月1日至2020年8月8日的租金19600及物业费300元、水费521元均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原、被告在《物业租赁合同》中约定，如被告未按约定付清租金，原告有权要求被告按欠付金额以每日万分之三的标准支付滞纳金。本院认为，双方约定的标准过高且与被告对原告造成的损失不符，本院酌情调整为被告按年利率6%的标准向原告支付逾期付款利息。因此，被告应以19600元为基数，按前述标准向原告支付自2020年4月20日起至实际清偿之日止的逾期利息。对于原告主张的免租期损失18000元。本院审查后认为，双方签订租赁合同时约定的租期较长（90个月），原告对签订合同后可获得的利益存在合理预期，并因此给予被告三个月的免租期。现因被告的违约行为致使合同不能继续履行，原告的缔约目的无法实现。综合考量原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应赔偿原告损失6000元。对于原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王英诣与被告李卫签订的《物业租赁合同》于2020年8月3日解除；二、被告李卫应于本判决生效之日起10日内支付原告王英诣2020年5月1日至2020年8月8日的租金19600元及逾期利息（以19600元为基数，按年利率6%的标准从2020年4月20日起计算至实际清偿之日止）；三、被告李卫应于本判决生效之日起10日内支付原告王英诣物业费300元、水费521元、赔偿款6000元；四、驳回原告王英诣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取383元，由被告李卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二〇年十月九日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。