新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初9516号 原告（反诉被告）：肖斌，男，1977年6月1日出生，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：金山，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙维，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆澳龙广场商业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：陈自立，该公司总经理。委托诉讼代理人：马建萍，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆精诚房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）。法定代表人：马忠献，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹寅，男，该公司法务部部长。被告：新疆绿镇物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。法定代表人：黄胜永，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琴，女，该公司行政部经理。原告（反诉被告）肖斌与被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司（以下简称澳龙广场商业公司）、被告新疆精诚房地产开发有限公司（以下简称精诚房产公司）、被告新疆绿镇物业服务有限公司（以下简称绿镇物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序分别于2019年12月11日、2020年10月16日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）肖斌的委托诉讼代理人金山、孙维、被告（反诉原告）澳龙广场商业公司的委托诉讼代理人马建萍、被告精诚房产公司的委托诉讼代理人曹寅、被告绿镇物业公司的委托诉讼代理人杨琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖斌（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告澳龙广场商业公司、精诚房产公司退还租赁保证金3万元；2.判令被告绿镇物业公司退还原告进场保证金10,707元；3.判令被告澳龙广场商业公司、精诚房产公司赔偿原告装修费、加盟费等各项损失24万元；4.判令被告澳龙广场商业公司、精诚房产公司支付原告资金占用损失49,124元。事实和理由：2016年4月20日，原告与被告澳龙广场商业公司签订《租赁合同》，该合同约定由被告澳龙广场商业公司将位于乌鲁木齐市××路建筑面积为262.28㎡的商铺租赁给原告作商业经营用途，租赁期为3年，自2016年5月1日至2019年4月30日止，履约保证金3万元。合同签订后，原告按照被告澳龙广场商业公司指示将3万元保证金支付给被告精诚房产公司，并由其向原告出具收据一张。同时，原告向被告绿镇物业公司缴纳进场保证金10,707元。然而该租赁场地因被告的种种原因导致未能达到开店营业条件，也未向原告提供开店手续，致使原告支付了租金及管理费后，又花费巨额的装修费及加盟费、所购买的设备等费用。该场地至今没有任何商家开店经营餐饮，被告行为导致原告产生巨大损失，双方协商未果，原告诉至本院。被告（反诉原告）澳龙广场商业公司辩称并反诉称，原告交付保证金后，再未交付任何租金。本案是原告违约，被告澳龙广场商业公司没有违约。被告澳龙广场商业公司向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告支付所欠的租金330,276.09元；2.判令反诉被告支付滞纳金148,624.24元；3.判令反诉被告支付拖欠的物业管理费311,927.42元；4.判令反诉被告支付拖欠物业管理费滞纳金140,367.34元。被告精诚房产公司辩称，租赁合同是和被告澳龙广场商业公司签订，与被告精诚房产公司没有关系，被告精诚房产公司不应承担责任。被告绿镇物业公司辩称，物业合同是和被告澳龙广场商业公司签订的，与被告绿镇物业公司无关。原告（反诉被告）肖斌对反诉辩称，1.原告租赁的商铺开发商是被告精诚房产公司，被告澳龙广场商业公司对外租赁需要取得相应授权。2.被告澳龙广场商业公司向原告提供的商铺不符合餐饮经营需求，导致原告至今没有开业。被告精诚房产公司曾经给原告出具一份无偿使用证明，将涉案房屋无偿提供给原告三年做办公使用。3.被告澳龙广场商业公司主张的物业管理费实际上是租金。综上，请求驳回澳龙广场商业公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月3日，原告向被告精诚房产公司缴纳澳龙广场负一层外租区210号保证金3万元。2016年4月20日，原告与被告澳龙广场商业公司签订《租赁合同》，被告澳龙广场商业公司将其位于乌鲁木齐市××路.28㎡商铺租赁给原告作商业经营用途，经营范围：餐饮（英尚法式铁板烧）。合同约定：租赁期限为3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止（以实际开业时间为准）。原告向被告澳龙广场商业公司一次性支付履约保证金3万元，如原告如约履行了租赁合同的各项约定，则该保证金在租赁期满90天后由被告无息退还；第一年租金172,317.96元，合同签订之日起三日内缴纳，租赁期内1-3年租金不变，此后每三年递增5%。第二年租金须提前三个月缴纳，以后每年以此类推。每逾期一天，原告自愿承担每日实欠租金总额的3%滞纳金，若超过15天仍未能缴纳租金即表示原告自愿放弃租赁使用权。被告澳龙广场商业公司可以无条件收回商铺，原告同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权……。同日，双方还签订了一份《物业管理合同》，物业基本情况：乌鲁木齐市长春路1355号澳龙广场C区3号262.28㎡，委托管理期限3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止（以实际开业时间为准）。物管费按建筑面积1.70元/㎡/天，第一年162,744.74元，以后每三年递增5%，物管费必须提前三个月支付……。合同签订后，被告澳龙广场商业公司将C区3号商铺交付原告，原告按餐饮用途进行装修。原告加盟北京塞纳印象国际餐饮管理有限公司支付投资款8万元、采购费2万元，合计10万元。原告商铺未装修完毕即停工。2017年9月25日，被告精诚房产公司在乌鲁木齐晚报发布公告，告知澳龙广场1-4楼商业裙楼业主2017年10月1日开业，并以此时间计算各项相关费用。审理中，根据原告的申请，本院统一摇珠，委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）对原告装修的乌鲁木齐市××路商铺已形成附合的装饰装修物工程造价进行鉴定。中证公司出具中证价鉴字【2020】新疆第0021号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为可以确定的工程造价费103,497.4元。双方对鉴定意见未提出异议。审理中，本院向新疆燃气集团有限公司了解得知，案涉商铺在2017年7月20日即具备天燃气通气条件。另，原告向本院提交了一份《无偿使用证明》，内容为：兹有精诚房产公司位于新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）长春中路1355号澳龙广场3层3C-3无偿提供给肖斌作为办公场所使用，使用期为3年。该证明盖有被告精诚房产公司印章，但无签名及日期。被告澳龙广场商业公司认为此证明系原告用于办理营业执照，而非真实免租，并向本院提供有“肖斌”签字、摁印的“特别说明，此证明仅为我（商户）办理营业执照使用，不可为任何其他使用，如有违反法律责任由商户自负”。本院认为，原告与被告澳龙广场商业公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于租期的起算时间，合同约定以实际开业时间为准，被告精诚房产公司已在报刊刊登开业公告，澳龙广场1-4楼商业裙楼开业时间为2017年10月1日，故应以此时间计算租期起算时间。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。截止公告开业时，案涉商铺已具备天燃气通气条件，满足餐饮使用用途。故对原告诉称被告澳龙广场商业公司违约的事实，本院不予采信。关于原告是否应当支付租金的问题，原告向本院出示的《无偿使用证明》，该证明盖有精诚房产公司印章，被告澳龙广场商业公司同时向本院出具了“肖斌”签字、摁印的特别说明，使得免租的事实处于真伪不明的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所达到的证明标准另有规定的，从其规定。原告的主张不能使得法官内心确信达到高度可能性程度，故应认定该事实不存在。合同约定“第一年租金172,317.96元，合同签订之日起三日内缴纳，每逾期一天，原告自愿承担每日实欠租金总额的3%滞纳金，若超过15天仍未能缴纳租金即表示原告自愿放弃租赁使用权。被告澳龙广场商业公司可以无条件收回商铺，原告同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权……”。原告拒绝开业经营并缴纳租金即以自己行为表明不履行合同，构成预期违约，原告主张二被告退还保证金3万元、支付资金占用损失49,124元的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“出租人经承租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。原告主张被告澳龙广场商业公司、被告精诚房产公司赔偿装修费、加盟费等各项损失24万元的请求于法无据，本院亦不予支持。原告主张被告绿镇物业公司退还进场保证金10,707元的请求与本案房屋租赁合同系不同法律关系，本院在该案中不予处理。被告澳龙广场商业公司反诉原告支付欠付的租金330,276.09元、滞纳金148,624.24元和物业管理费311,927.42元、物业管理费滞纳金140,367.34元，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同约定“租金每逾期一天，原告自愿承担每日实欠租金总额的3%滞纳金，若超过15天仍未能缴纳租金即表示原告自愿放弃租赁使用权。被告澳龙广场商业公司可以无条件收回商铺……”，被告澳龙广场商业公司在原告欠付租金情况下享有合同解除权，被告澳龙广场商业公司未积极采取措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。本院酌情支持被告三个月的租金作为补偿。物业管理费按建筑面积1.7元/㎡/天计取违背日常生活经验，应认定为租金。故原告应当支付被告澳龙广场商业公司租金为83,765.67元。对被告澳龙广场商业公司反诉的其他部分租金、物业管理费及滞纳金，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖斌本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司租金83,765.67元；二、驳回原告（反诉被告）肖斌对被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司、被告新疆精诚房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,247.46元，由原告自行负担。反诉案件受理费6,555,98元，由原告负担589.74元，由被告澳龙广场管理公司负担5,966.24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘 萌人民 陪 审员   田 娟人民 陪 审员   韩雪娟二 〇 二 〇 年 十 月 三 十 一 日书  记  员   任 唯