广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10326号原告：唐敏端，女，1974年9月20日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。被告：邬满超，男，1977年7月1日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。第三人：广州市番禺区南村镇人民政府，住所地广州市番禺区南村镇政通路1号，统一社会信用代码11440113721957574H。法定代表人：罗志辉，镇长。委托诉讼代理人：梁东霞，广东华誉品智律师事务所律师委托诉讼代理人：单锴敏，广东华誉品智律师事务所实习人员。原告唐敏端与被告邬满超、第三人广州市番禺区南村镇人民政府（以下简称南村镇政府）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告唐敏端及其委托诉讼代理人胡先，被告邬满超的委托诉讼代理人朱笑玲，第三人南村镇政府的委托诉讼代理人梁东霞、单锴敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐敏端向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告邬满超于2015年1月16日签订的《土地转租合同》无效，该合同第七条约定的附着建筑物补偿款的分配比例同时无效；2.判决被告邬满超向原告支付补偿款2971873元及自2019年5月1日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至付清日止的利息；3.由被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：2015年1月16日，原告与被告签订一份《土地转租合同》，约定被告将辖下南村镇南村村东线马头岗路段废品回收站及一间有简易上盖的物业租给原告改造作开企业、厂房用途，提供使用的土地面积约3800平方米，租赁期限：该土地从2015年1月15日至2024年12月30日止。合同签订后，原告投入100多万资金修建场地、道路，建设商铺、厂房、办公室。2017年6月，政府因国际创新城（思科第三期）项目建设需要对上述地段征地拆迁，经评估，上述项目建筑物、构筑物及其他辅助设施、经营损失补偿估价总额为5022921元。被告应得到其中的544172元，其余的4478749元应归我方所有。被告已于2019年4月从政府领取上述补偿款总额的70%即3516045元，余下30%即1506876元仍在第三人处，扣除被告应得的544172元，原告应得补偿款2971873元，第三人处的余款1506876元原告将另案请求。被告邬满超辩称：不同意原告的诉讼请求。1.本案是征收补偿款归属于原告还是被告以及具体比例确定产生的纠纷，双方签订的合同合法有效，没有违反法律的强制性规定，对双方均有约束力，因此原告仅对补偿款享有25%。被告对涉案土地有大量的投入包括土地平整、铺设水泥、下水道排污工程的，绿化种植及地上建筑物的设计，双方合同也是基于上述原因作出相应的比例约定，是双方真实意思表示，根据合同法应按照约定履行；2.因原告对营业损失的分配有意见，所以双方对支付原告的款项存在争议，所以未向原告支付，没想到原告出尔反尔，推翻所有征地补偿协商过程的认同的合同比例要求多占补偿款，故我方不同意多支付原告的利息。第三人南村镇政府述称，1.原、被告双方签订的土地转租合同第七条关于征收补偿款的约定是否有效由法院认定，原、被告双方对土地上的建筑物构筑物及其他辅助设施的评估结果没有异议，仅仅是对补偿款的分配有异议引起本案的诉讼。由于土地转租合同是否有效，合同第七条对原被告是否有法律约束力，在原被告双方存在巨大分歧的情况下，第三人无法认定，请法院查明。2.为了保障原被告双方的权益，第三人留存了30%的款项，为原、被告主张权利提供了便利，法院生效判决确定款项的分配比例后，我方将尊重法院的判决。3.鉴于第三人无法确认原被告签订的土地转租合同第七条是否有效，为保障平衡原被告双方的合法权益，第三人委托评估公司进行评估确定涉案土地的房屋建筑物构筑物及其他辅助设施停产停业经营损失的市场征收价值，在原被告对评估结果无异议的情况下，对原被告签订的土地转租合同及双方对补偿款存在重大分歧的事实，第三人在与南村村股份合作经济社、被告签订补偿协议时，在协议第三条约定补偿款分两笔发放，第二笔补偿款在被告与承租人达成分配协议后才发放，因此第三人根据协议留存30%补偿款是已经为原告提供了主张权利的便利性。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换与质证。本院经审理认定事实如下：2015年1月16日，邬满超作为出租方、甲方与唐敏端作为承租方、乙方签订《土地转租合同》，约定甲方将辖下南村镇南村村东线马头岗路段的废品回收站及一间只有简易结构上盖的物业有偿租给乙方自行改建作开办企业，厂房等用途。该土地东至空地，南至机耕路，西至东线路，北至简易厂房。甲方提供给乙方使用的土地面积约3800平方米。租赁期限从2015年1月15日到2024年12月30日止。合同履行期内，如遇到政府征收或征用该土地的，甲乙双方必须服从，政府征收、征用时，有关的附着建筑物补偿款乙方占总额的25%，土地征收、征用款与甲乙双方无关。2017年6月20日，广州市番禺区国土资源和规划局发布征收土地预公告（穗番国土预征字[2017]13号）。2018年6月10日，广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司作出财兴房评字（2018）第284-039号评估报告，载明：邬满超位于广州市番禺区南村村的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、停产停业经营损失（宗号：ＮＣ××39）进行征收价值评估，价值时点为2017年6月20日,建筑物评估价格为3350884元，构筑物及其他辅助设施的评估价格为652274元，停业停产经营损失评估价格为1019763元。该报告的土地权益状况描述载明，土地使用权为集体土地使用权，土地用途为工业，目前使用情况为现状做工业厂区用地。广州市番禺区南村镇人民政府作为甲方、广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社作为乙方、邬满超作为丙方签订《南村镇NC17G-01兴业大道南侧储备用地项目厂房等建（构）筑物补偿协议》，约定：本协议涉及给予补偿的青苗及地上附着物、厂房等建（构）筑物位于南村村，具体地址和面积以国土测绘部门出具的测绘图（宗地号ＮＣ××39）为准。青苗及地上附着物、厂房等建（构）筑物、搬迁费及经营损失等的补偿根据乙方、丙方确定选定的广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估报告（编号：财兴房评字（2018）第284-039号）确定补偿总金额为5022921元整，具体的补偿项目以评估报告为准。在三方签订本补偿协议后，甲方在15个工作日内将补偿款共3516045元整支付给乙方。待丙方与承租人之间达成补偿款的分配协议并解除双方原合同文件后，甲方在15个工作日内将剩余的补偿款1506876元整支付给乙方。丙方与承租人、承租人与实际经营者之间的补偿款分配由丙方与承租人、承租人与实际经营者另行协商，如协商不成的，该部分补偿款由甲方代管。2019年1月16日，南村村合作经济社与邬满超签订《解除合同协议书》，约定双方签订的《租地合约》自本《解除合同协议书》签订之日起解除，原合同中约定的双方权利义务终止。2019年8月，涉诉地上建筑物被拆除。此外，广州市番禺区南村镇南村村民委员会出具《情况说明》，载明：兹有我村村民邬满超承租我村拾队位于南村公路边马头岗朱义山地一块，我村将该地交给邬满超自行出资平整和建设，用作广州市番禺区南村供销社南村第一再生资源回收站经营使用，后转租给我村村民唐敏端，租金仍然由邬满超负责向我村交纳。因国际创新城（思科三期）征收，邬满超已协助我村向用地单位交地并缴清土地租金，并无违约。广州市规划和自然资源局信息公开申请告知书载明：涉案土地在2011年至2017年施行的《广州市控制性详细规划（全覆盖）》（穗府函[2011]145号）中大部分控制为园地（E3），部分为一类工业用地（村经济发展用地）（M1（E62））和道路用地（S1）；在2018年批准实施的现行控规中，大部分控制为一类工业用地（M1），部分为公园绿地（G1）和城市道路用地（S1）。2011年6月施行的《广州市番禺区土地利用总体规划（2010-2020年）》中，申请地块在土地利用总体规划图则中大部分为城乡建设用地，小部分为交通用地和农用地；2016年6月施行的《番禺综合发展功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》中，申请地块在土地利用总体规划图则中大部分为城乡建设用地，小部分为交通用地和农用地；2017年10月至今施行的《广州市番禺综合发展功能片区土地利用总体规划（2013-2020）调整完善方案》中，申请地块在土地利用总体规划图则中大部分为城乡建设用地，小部分为交通用地。原、被告双方确认上盖建筑均未办理报建手续。在案件审理过程中，原、被告双方均确认《房屋征收估价报告》房屋建筑物清查评估明细表中第9项ＮＣ××39-9当中的钢管柱钢架棚房、第14项ＮＣ××39-14当中的钢柱钢架星瓦房、构筑物及其他辅助设施清查评估明细表第13项森树（评估价值2892元）、第14项桑树（评估价值2914元）、第15项桑树（评估价值7832元）、第18项深水井（评估价值20400元）、第27项电杆（评估价值6120元）、第29项大王椰（评估价值1662元）为被告邬满超出资。除此以外被告还认为ＮＣ××39-1、ＮＣ××39-2、ＮＣ××39-3当中的硬底化工程、ＮＣ××39-16当中的钢柱钢架星瓦棚及星瓦围蔽、构筑物及其他辅助设施清查评估明细表第1项水泥排水沟（评估价值8095元）、第16项水泥排水管（评估价值42840元）、第21项化粪池（评估价值20043元）、第22项污水处理池（评估价值22270元）、第24项电表（在建筑物中评估）、第25项电表（在建筑物中评估）、第30项水泥路（评估价值32777元）、第31项水泥地一（评估价值118430元）为被告邬满超出资，故应由被告邬满超取得上述部分的补偿。原告提供了收款收据等单据拟证明原告投资建设的内容。被告提供了钢结构工程量确认材料及2014年10月29日广州市城市管理综合执法局番禺分局到涉案土地上检查的检查笔录予以佐证。该笔录记载：上述地正在进行工程建设，现场已平整土地，东侧自编1号现建至首层钢管立柱，工程占地面积700平方米，西侧自编2号现建至首层钢管立柱已上钢架，部分已封顶，工程占地面积700平方米，该工程总用地面积1450平方米。钢结构工程确认材料显示，完工总方数为1800方，结算总造价为288000元。该材料上加盖“永固钢结构工程部”的公章，并有施工人邬灼新的手写签名。原告唐敏端申请对邬满超位于广州市番禺区南村村东线马头岗路段简易结构上盖物业（《房屋征收估价报告》中ＮＣ××39-9的802.82平方米钢管柱钢架棚房、ＮＣ××39-14的783.92平方米钢柱钢架星瓦房）的市场价值进行评估。本院摇珠选定了广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，该公司于2020年7月13日作出穗安价（估）字[2020]A224号评估结论书，载明上述评估的征收市场价值为434132元。原告唐敏端为此支出29800元。此外，原告唐敏端表示，对ＮＣ××39-16项，因其未申请评估，为了减少争议，原告自愿放弃该68220元的利益，同意由被告邬满超享有。关于经营损失。原告主张其承租后在涉诉场地内经营“强晟汽修”，并提供了营业执照、税务登记证予以佐证。上述材料显示，广州市番禺强晟汽车维修部于2009年11月9日注册成立，经营者为唐敏端，经营地为广州市番禺区南村镇梅山金江达道283号。被告则主张其原在涉诉场地内经营广州市番禺区南村供销社南村第一再生资源回收站，并提供了营业执照、税务登记证、组织机构代码、营业单位开业登记申请表予以佐证。上述材料显示，广州市番禺区南村供销社南村第一再生资源回收站于2009年10月10日注册成立，负责人为邬满超，经营地为广州市番禺区南村村公路右边黄茅岗。第三人南村镇政府陈述，对经营损失的评估，评估公司是根据广州市农民集体所有土地征收补偿实行办法的规定进行评估，评估的方式有两种，一种是按照纳税所得，一种是按照同类市场租金价格。由于本案原被告均没有向我方提交纳税资料，故评估公司是按照土地上同类市场租金价格评估经营损失。这个经营损失是属于这个土地上建筑物的总损失，由于第三人无法确认建筑物、构筑物何人投入建设，无法明确归属于何人，在征收拆迁过程中，我们一贯做法是组织原被告双方进行协商，从目前的实践来看，经营损失一般是租户和业主平均分，由于本案原被告无法达成一致的协商意见，因此我们也无法明确这个经营损失的分配问题。参照广州市国有土地上房屋征收和补偿实施办法第33条第2款的规定，被征收人负有清退的义务，经营损失是由被征收人和相关实际经营者协商分配，故我们参照该办法把停产停业部分的补偿款按照协议约定支付给被告。关于补偿款的分配问题。原、被告双方均确认补偿总额为5022921元，第三人南村镇政府已向被告邬满超发放其中的70%即3516045元，余下1506876元未支付。原告认为其应取得补偿总额中的4478749元，被告应取得544172元。被告则认为，按照合同约定，被告应取得建筑物补偿款及停产停业经营损失两部分的75%即3735825.75元、青苗及地上附属设施的部分补偿款41820元，以上合计3777645.75元，原告应分得1245275.25元。本院认为，首先，本案中原、被告双方对涉诉场地的地上建筑物、附属物、青苗补偿款、停产停业损失补偿标准没有异议，仅是对上述款项在出租方及承租方之间的分配问题存在争议，故该纠纷属于民事案件受理范围。其次，关于《土地转租合同》的效力认定问题。该合同虽为土地转租合同，但实际出租的标的既包含了土地，亦包含了土地上盖的建筑物。涉诉土地在2011年6月施行的土地利用总体规划图则中大部分为城乡建设用地，小部分为交通用地和农用地，在2016年6月施行的土地利用总体规划图则中大部分为城乡建设用地，小部分为交通用地和农用地，在2017年10月至今施行的土地利用总体规划图则中大部分为城乡建设用地，小部分为交通用地。地上建筑物均未取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告双方签订的《土地转租合同》整体无效。第三，关于补偿款的分配问题。2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定了租赁物被国家征收时，被征收人与补偿对象是所有权人，承租人不再是征收补偿法律关系当事人。因此，承租人因租赁物被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，亦不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。且租赁权属于债权而非用益物权，出租方与承租方之间的租赁关系虽有国家征收行为的介入，但仍为普通租赁合同法律关系，当租赁物被征收后，承租方应先依租赁合同的约定主张权益，没有约定的，再依照法律规定及法律基本原则处理。本案中原、被告双方签订的《土地转租合同》整体无效，故双方关于附着建筑物的补偿分配比例无效。原、被告双方均同意构筑物及其他辅助设施的补偿款项652274元按照原告占610454元、被告占41820元的标准分配，本院对此予以确认。建筑物补偿款项3350884元及停业停产经营损失1019763元，综合考虑原、被告双方约定的租赁期限、实际履行情况、各方当事人的投入等情况，结合公平原则，本院酌定原、被告双方各占一半为宜。综上，赔偿总额5022921元应按照原告占2795777.5元（2185323.5元+610454元），被告占2227143.5元（2185323.5元+41820元）进行分配。被告邬满超已从第三人南村镇政府处收取赔偿总额5022921元的70%即3516045元，故被告邬满超应向原告唐敏端支付1957044元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的利息问题，由于原、被告双方对此前约定的补偿款分配比例存在争议，至原告提起本次诉讼，最终的分配方案才确定，故原告主张自2019年5月1日起计算利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告支付的鉴定综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告邬满超应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐敏端支付补偿款1957044元；二、驳回原告唐敏端的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20575元，由原告唐敏端负担7026元，由被告邬满超负担13549元。评估费用29800元，由原告唐敏端负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年十月三十日书 记 员  邬敏秋