四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初4113号 原告（案外人）：瞿德楷，男，1966年1月1日出生，汉族，住四川省泸州市合江县。 委托诉讼代理人：瞿良骏（与原告系父子关系），男，1990年11月12日出生，汉族，住四川省泸州市合江县。 委托诉讼代理人：黄欣，四川省合江县诚勤法律服务所法律工作者。 原告（案外人）：赵银会，女，1968年9月25日出生，汉族，住四川省泸州市合江县。 委托诉讼代理人：瞿良骏（与原告系母子关系），男，1990年11月12日出生，汉族，住四川省泸州市合江县。 委托诉讼代理人：黄欣，四川省合江县诚勤法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：四川宏鑫融资担保有限公司。住所地：四川省泸州市叙永县叙永镇南大街杨武坊大桥西端南侧至新华书店3层2号。统一社会信用代码：91510504579601533B。 法定代表人：孙建，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：韦力，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：徐菲，四川鼎正律师事务所律师。 第三人：泸州正元房地产开发有限公司。住所地：四川省合江县榕山镇五里坡社区天华路34号。统一社会信用代码：915105225752997524。 法定代表人：瞿明高，总经理。 委托诉讼代理人：瞿宁，男，系公司员工。 原告瞿德楷、赵银会与被告四川宏鑫融资担保有限公司（以下简称“宏鑫公司”），第三人泸州正元房地产开发有限公司（以下简称“正元公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭审理，公开开庭进行了审理。原告瞿德楷、赵银会的委托诉讼代理人瞿良骏、黄欣，被告宏鑫公司的委托诉讼代理人韦力、徐菲，被告正元公司的委托诉讼代理人瞿宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿德楷、赵银会向本院提出诉讼请求：1．停止对四川省合江县的执行；2．确认榕山镇五里坡社区“祥和楼”小区商业门面一幢一层7号门面一间和一幢二层1-10号商业用房属于二原告所有（金额：1159200元，大写：壹佰壹拾伍万玖仟贰佰元）。3．诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第二项的诉讼请求。事实与理由：二原告是夫妻关系，被告宏鑫公司申请执行第三人正元公司借款担保责任纠纷一案。泸州市江阳区人民法院在执行过程中，作出（2020）川0502执415号民事裁定，查封了包括二原告要求解封的上诉房在内的房屋。2020年6月29日，二原告向泸州市江阳区人民法院提出了书面异议，要求解除查封。泸州市江阳区人民法院审查后作出（2020）川0502执异118号执行裁定书，驳回了原告二人的异议请求，二原告不服查封裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：2016年11月17日，第三人正元公司与原告二人签订了《祥和楼商品房申购协议书》，第三人将其开发的“祥和楼”小区商业门面一幢一层7号门面一间，建筑面积54.69㎡、一幢二层1-10号，建筑面积589.31㎡（最终以合江县房监确认的实测面积为准）以总价1159200元的价格出售给原告二人，付款方式为一次性付款，在第三人应归还二原告出借给第三人的借款本息中折抵扣除。原告付清了全部购房款，但当时尚不能搬离产权登记，现在可以办理了却被查封，致使该房无法办理产权登记。购房者即买受人，也称消费者。2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中提到，人民法院在审理和执行房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人。”规定了交付全部或大部分购房款的买受人（消费者）对于工程价款更有优先权。以上法律规定的有权顺序为：一、交付全部或大部分购房款的消费者；二、工程价款；三、抵押物权；四、一般债权。本案原告的优先权，远远大于被告的一般债权。 被告宏鑫公司辩称，按照《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更和消灭应当依法登记，被告依据生效法律文书执行债务人正元公司名下财产并无不当，原告要达到排除执行的目的，必须符合最高人民法院相关规定，本案应涉案房产并非用于居住，并不符合异议复议若干规定第28条之规定，不能排除执行，原告在诉状中所述优先受偿权是物权而非物权，原告可以在执行中申请参与分配，而不能排除执行。 第三人正元公司述称，原告已经支付了全部款项，完善了手续，但当时因为规划条件不符，按照遗留问题进行处理，2020年年初才进行了先办证后补办手续。 经审理查明，本院在执行宏鑫公司与合江县天也苗木场、正元公司、余沁霖、李孟桃、裴申玉、余承桂追偿权纠纷一案中，于2020年3月30日作出（2020）川0502执415号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人合江县天也苗木场、泸州正元房地产开发有限公司、余沁霖、李孟桃、裴申玉、余承桂的银行存款5415335.87元及利息、违约金；二、采取以上措施后，仍不足以清偿生效法律文书所确定的义务的，则依法扣留、提取被执行人合江县天也苗木场、泸州正元房地产开发有限公司、余沁霖、李孟桃、裴申玉、余承桂应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人合江县天也苗木场、泸州正元房地产开发有限公司、余沁霖、李孟桃、裴申玉、余承桂应当履行义务部分的财产。依据已经发生法律效力的上述民事裁定书，本院于2020年5月14日向合江县不动产登记中心发出本院2020年5月14日作出的（2020）川0502执415号协助执行通知书，附上述裁定书一份，查封了正元公司的相关涉案房屋。其中，本院查封的正元公司位于合江县〔川（2019）合江县不动产权第0030157号〕，位于合江县〔川（2019）合江县不动产权第0030158号〕、附2号〔川（2019）合江县不动产权第0030159号〕、附3号〔川（2019）合江县不动产权第0030160号〕、附4号〔川（2019）合江县不动产权第0030161号〕、附5号〔川（2019）合江县不动产权第0030166号〕、附6号〔川（2019）合江县不动产权第0030167号〕、附7号〔川（2019）合江县不动产权第0030168号〕、附8号〔川（2019）合江县不动产权第0030163号〕、附9号〔川（2019）合江县不动产权第0030164号〕、附10号〔川（2019）合江县不动产权第0030165号〕商业用房，与案外人瞿德楷、赵银会执行异议主张的位于合江县，系同一房屋。案外人瞿德楷、赵银会以案涉房屋在查封前已被本人购买为由，向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。经本院审查，认为案外人瞿德楷、赵银会其主张所购房屋系门市而非用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应当排除执行的规定，于2020年7月10日作出（2020）川0502执异118号执行裁定书裁定驳回案外人瞿德楷、赵银会的异议请求。 另查明，因第三人正元公司缺乏资金，于2014年2月16日向原告瞿德楷、赵银会借款500,000元，双方约定月利率为3%，原告瞿德楷、赵银会通过银行取款500,000元，并存入正元公司法定代表人瞿明高的账户方式履行了借款义务，由于第三人正元公司未及时偿还借款，原告瞿德楷、赵银会与第三人正元公司于2016年11月17日签订《祥和楼商品房申购协议书》约定：原告瞿德楷、赵银会购买第三人正元公司开发的“祥和楼”小区商业门面一幢一层7号门面，建筑面积约54.69㎡；一幢二层1-10号，建筑面积约为589.31㎡（最终以合江县房监所确认的实测面积为准），房屋单价1,800元/平方米，总价1,159,200元，并于同日由第三人正元公司向原告瞿德楷、赵银会出具收据一张，并注明收到购房款1,159,200元。《祥和楼商品房申购协议书》签订后第三天，第三人正元公司将上述案涉房屋交付原告瞿德楷、赵银会使用至今。 上述事实，有原、被告以及第三人的陈述、《祥和楼商品房申购协议书》、收据、银行取款凭证、银行存款凭证、（2020）川0502执415号执行裁定书，（2020）川0502执415号协助执行通知书、（2020）川0502执异118号执行裁定书在案予以佐证。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议的焦点在于原告瞿德楷、赵银会是否享有足够权益排除法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定，第三人正元公司因缺乏资金向原告瞿德楷、赵银会借款，因第三人正元公司不能偿还借款，原告瞿德楷、赵银会与第三人正元公司于2016年11月17日签订《祥和楼商品房申购协议书》，该协议书的载明了购买房屋的价款、位置、面积等内容，原告瞿德楷、赵银会与第三人正元公司之间的民间借贷关系已经转化为房屋买卖合同关系，此协议书系双方真实意思表示，且合法有效，对当事人具有拘束力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然案涉房屋未办理备案登记，但未进行登记系第三人正元公司的行为所致，并非原告瞿德楷、赵银会的过错，且原告瞿德楷、赵银会在签订协议书后第三日，并实际占有房屋，对其享有物权上的期待利益，就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，原告瞿德楷、赵银会请求停止对四川省合江县执行的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 停止对四川省合江县的执行。 案件受理费15,233元，由被告四川宏鑫融资担保有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  徐 建 人民陪审员  陶宏清 人民陪审员  殷光琴 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  郑 义