呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终2591号   上诉人(原审原告)：张军，男，无固定职业，住呼和浩特市。   被上诉人(原审被告)：内蒙古天玺房地产开发有限责任公司。   法定代表人：吕宝，该公司董事长。   委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：内蒙古星烨商业运营管理有限公司。   法定代表人：王辉宇，该公司董事长。   委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。   上诉人张军因与被上诉人内蒙古天玺房地产开发有限责任公司（以下简称天玺公司）、内蒙古星烨商业运营管理有限公司（以下简称星烨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   张军上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二审诉讼费由天玺公司与星烨公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,做出一审模糊的定性判决。二、张军提供了旧认购书中提到的前三年的租金冲抵购房款的条款和之前其他业主起诉的判决书中提到的前三年租金冲抵购房款条文。说明运营商将其前三年租金交给开发商冲抵了购房款，既然前三年租金已冲抵购房款，那开具的发票未体现出前三年租金冲抵购房款。2016年1月15日被欺诈订立了《闻都世界城委托经营合同书》，严重损害了张军的权益，且与购房时的宣传不符，2016年1月15日订立合同应当予以撤销。张军于2015年12月同天玺公司签订了《商品房买卖合同》，购买了天玺公司开发的玉泉区南二环路南侧闻都城市广场，6号楼三层，房屋代码为1327969号的铺位，用途:商业，建筑面积7.35平方米，单价为6913.47元，总价为50814元。张军全额付清了购房款，天玺公司给出具了购房发票50814元，在开具的发票中未体现出前三年租金冲抵购房款。既张军已全额付清房款，那就不存在天玺公司所说的赠送一半面积和买一赠一的说法。按此推断既付清了房款那么天玺公司应将前三年租金归还。并开具相对应发票。以上几点天玺公司以不实的宣传和利用各种哄骗手段使我改签合同，这些已经触犯了相关的法律法规的相关规定和商品房买卖交易合同中提到的“故意隐瞒编造的真实性”。一审中，张军向法庭提供了2014年11月30日签订的委托经营合同，且证人肖某亦能证实开发商以原合同不能办理网签为名欺骗业主与之订立新的委托合同这一事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，天玺公司应当承担违约责任。在一审开庭期间，张军提出2016年1月15日订立的新的《商品房买卖合同》和委托经营合同多处有可疑之处，但都未采纳。综上，一审法院认定事实不清，未将天玺公司的宣传承诺作为合同的邀约、对新旧合同没有认真对比研究、对张军和天玺公司与星烨公司以及天玺公司与星烨公司之间的利害关系研判不合理，从而致使张军的合法权益受到严重损害，故请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。   天玺公司与星烨公司共同辩称，张军一审所列诉讼请求不明确，没有事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张军的上诉理由不能成立。首先，新签订的《“闻都·世界城”委托合同经营书》是张军与星烨公司真实意思表示，不存在欺诈行为。《委托经营合同书》中，双方约定，按全年实收租金的一半分两年返还，并没有关于将前三年租金追加至购房总价款并要求按变更后购房总价款返还相应租金的依据。张军作为完全民事行为能力人，签订上述合同后应严格遵守合同约定，在合同没有任何约定及依据的情形下，张军的第一、二、三项诉讼请求没有事实和法律依据。二、本案并非同一案由、同一标的、同一被告，不能一并审理。张军与天玺公司之间为房屋买卖法律关系，与星烨公司之间为委托经营法律关系。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张军的上诉理由不能成立，依法维持原判。   张军向一审法院起诉请求：1、依法判令天玺公司变更双方签订的《商品房买卖合同》，将张军的前三年的商铺租金和优惠款合计48787元追加到购买房屋总价款内，并更换发票；2、依法判令星烨公司从第四年开始返还商铺租金按照变更后的购买房屋总价款返还；3、依法判令星烨公司按照合同第八条的约定承担违约责任，即1866元。   一审法院认定事实：2016年1月15日，张军与天玺公司签订《商品房买卖合同》，约定张军购买天玺公司位于玉泉区南二环南侧闻都城市广场第6幢3层30155号商铺，单价为6913．47元，面积为7．35平方米，总金额为50814元，付款方式约定为一次性付款，张军已经付清。合同约定房屋于2015年12月30日交付买受人，逾期交房的违约责任除特殊原因外，按合同约定的逾期时间分别处理。同时，张军与星烨公司于2016年1月15日签订《“闻都·世界城”委托经营合同书》，约定张军将闻都城市广场A馆6号楼3层30155号委托星烨公司经营（出租并代收租金）。委托经营期限为10年，自2015年3月19日至2025年3月19日。租金支付金额、支付方式及税费约定：双方约定商铺由星烨公司代为出租，星烨公司根据市场行情实收代付租金方式，并由星烨公司统一运营管理。以上合同有双方签字或者盖章予以确认。   一审法院认为，合同当事人在平等自愿的基础上订立的合同，不违反法律、法规之强制性规定，应为有效合同，应当受到维护，合同双方应当依约履行。根据在案证据显示，张军与天玺公司签订于2016年1月15日签订《商品房买卖合同》，同时在2016年1月15日与星烨公司签订《“闻都·世界城”委托经营合同书》，合同中关于租金支付金额、支付方式及税费为双方约定张军商铺由星烨公司代为出租，星烨公司根据市场行情实收代付租金方式，并由星烨公司统一运营管理。张军与天玺公司签订的《商品房买卖合同》、与星烨公司签订的《“闻都·世界城”委托经营合同书》都是基于双方真实意思表示，且张军具有完全民事法律行为能力，天玺公司与星烨公司也是正常运营的法人机构。二者作出的法律行为，具有法律效力，对双方具有约束力。就根据在案证据显示，关于租金的支付金额多少及支付方式及时间，合同中并没有明确约定具体，只是约定由星烨公司统一运营管理，故对于张军关于将前三年租金追加至购房总价款并要求按变更后购房总价款返还相应租金的诉讼请求，依据不足，不予支持。同时天玺公司与星烨公司系两个独立的法人机构，张军与二者分别各订立了两份合同，其张军诉请的租金源于和星烨公司的委托经营合同关系，天玺公司不是合同的相对方，故对于张军要求星烨公司承担违约责任的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回张军的诉讼请求。案件受理费533元，由张军负担。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：一、张军主张变更与天玺公司签订的《商品房买卖合同》，并更换发票是否有事实及法律依据；二、张军主张星烨公司按变更后的购房总价款返还租金并承担违约责任是否应予支持。   针对第一个争议焦点，张军与天玺公司就变更双方签订的《商品房买卖合同》并未达成合意，且张军主张变更合同的依据系其与星烨公司签订的《委托经营合同书》，《商品房买卖合同》与《委托经营合同书》是张军分别与不同的主体签订的合同，亦不属于同一法律关系，不应与本案合并审理，故对于张军的该项诉讼请求，本院不予支持。   针对第二个争议焦点，张军与星烨公司于2016年1月15日重新签订了《“闻都·世界城”委托经营合同书》，张军作为完全民事行为能力人在该合同书上签字，视为其认可合同书约定的内容，且张军未提供充足的证据证明签订合同时存在欺诈、胁迫或其他导致合同无效或可撤销的情形，故双方均应按照2016年1月15日签订的《“闻都·世界城”委托经营合同书》履行各自的权利义务。该合同书对租金支付金额、支付方式及税费进行了约定：“甲乙双方约定甲方商铺由乙方代为出租，乙方根据市场行情采取据实代收代付租金方式，并由乙方统一运营管理。……3、乙方所收取的租金在扣除税法规定的各项税金后，按购房款占该馆总购房款的比例据实付给甲方(租金＝铺位购房款/该馆总购房款×该馆实收租金)。4、委托经营的前三年乙方不向甲方支付租金。乙方从委托经营的第四年开始，每年分两次向甲方支付租金。支付时间为次年的2月22日和次年的8月22日，每次支付额为全年实收租金的一半……”。星烨公司应从委托经营的第四年开始向张军支付房屋租金，但张军主张的租金计算方式并非依据该委托经营合同，故对张军的该项诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，张军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1066元，由上诉人张军负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十月二十六日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜