福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初5466号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年7月8日                       适用程序                       普通程序                               原告                       原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地：福建省南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号店面，统一社会信用代码：91350583856318112X。             代表人郑炎林，该支行行长。             委托代理人王志刚，该支行职员。                               被告                       被告高燕强，男，汉族，1988年3月5日出生，住福建省安溪县。             被告姜雪平，女，汉族，1989年8月11日出生，住福建省安溪县。             被告泉州泽祥置业有限公司，住所地：南安市水头镇海联创业园，统一社会信用代码：913505835831083030。             法定代表人陈明明，该公司执行董事兼总经理。                               原告诉讼请求                       1、解除“350655209-2012-20140492469”《个人住房借款合同》；             2、判令被告高燕强、姜雪平立即清偿原告借款本金179656.95元及相应利息（含复利及罚息）13309.52元（暂计至2020年4月26日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止）；             3、判令原告对被告高燕强、姜雪平提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；             4、判令被告泉州泽祥置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；             5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其他费用由被告承担。                               被告             答辩             意见                       被告高燕强、姜雪平、泉州泽祥置业有限公司（以下简称泉州泽祥公司）未到庭参加诉讼也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2012年11月1日，原告（债权人）与保证人泉州泽祥公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要内容为：保证人自愿为债权人自2012年11月1日起至2042年11月1日止，与因购置座落于南安市水头镇海联创业园C-4地块项目所属之泽祥•曼哈顿房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与原告发生借贷关系的全部债务人办理个人住房（商业用房）贷款所形成的全部债权提供担保，担保的债权最高余额为100000000元；保证担保范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项以及实现债权的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。2014年7月，原告（贷款人）与借款人（抵押人）高燕强、姜雪平签订350655209-2012-20140492469号《个人住房借款合同》，约定：借款本金为280000元，用于购置南安市水头镇海联创业园内C-4地块泽祥.曼哈顿12层1221室；借款期限120个月；借款年利率为基准利率上浮10%；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月的28日；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款逾期的，罚息利率为在本合同执行借款利率水平上上浮50%；担保方式为抵押加阶段性保证；泉州泽祥公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；抵押物为南安市水头镇海联创业园内C-4号地块泽祥.曼哈顿12层1221室。同年9月4日，双方到南安市房地产管理处办理了南房预(商)押字第0220144023号《房屋预告登记证明》，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2014年9月28日，原告发放贷款280000元给高燕强用于支付购房款。该笔借款，高燕强、姜雪平未能按合同约定还款方式按期足额还款，截至2020年4月26日，高燕强、姜雪平尚欠原告借款本金179656.95元及利息、罚息、复利13309.52元。另查明，被告高燕强、姜雪平于2011年10月20日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人住房借款合同》合法有效。原告依约发放贷款280000元给高燕强，但高燕强、姜雪平未能按合同约定还款方式按时足额还款，结欠借款本金179656.95元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求高燕强、姜雪平偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止，由阶段性保证人泉州泽祥公司提供连带责任保证。此后，由被告高燕强、姜雪平以其购买的南安市水头镇海联创业园内C-4地块泽祥.曼哈顿12层1221室房产为抵押财产作抵押担保。原被告双方到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人姜雪平办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人泉州泽祥公司对高燕强、姜雪平的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖被告高燕强、姜雪平的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。泉州泽祥公司依约承担连带保证责任后,有权向高燕强、姜雪平追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条                               裁判             主文                       一、解除中国建设银行股份有限公司南安水头支行与被告高燕强、姜雪平签订的350655209-2012-20140492469号《个人住房借款合同》；             二、被告高燕强、姜雪平应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安水头支行借款本金179656.95元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年4月26日为13309.52元，自2020年4月27日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与《个人住房借款合同》约定计算）；             三、被告泉州泽祥置业有限公司对高燕强、姜雪平的上述债务承担连带清偿责任；被告泉州泽祥置业有限公司承担保证责任后，有权向高燕强、姜雪平追偿；             四、驳回中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费4159元，由被告高燕强、姜雪平、泉州泽祥置业有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 长  张朝新             审 判 员 尤江岚             审 判 员 方碧芬                                                 二〇二〇年十月九日                         书 记 员 吴桂菊             速 录 员 徐 彤