广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7770号原告：东莞市仁豪物业管理有限公司，住所：东莞市塘厦镇田心社区***************，统一社会信用代码：914***********805B。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈毓春、肖晒生，分别系广东乐而乐律师事务所律师、实习律师。被告：陈祥，男，汉族，1986年9月2日出生，住湖南省岳阳市云溪区***********，公民身份号码：430************510。原告东莞市仁豪物业管理有限公司与被告陈祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用普通程序并于2020年10月9日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈毓春、肖晒生到庭参加了诉讼，被告陈祥经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁物返还给原告；2、判令被告立即支付原告自2019年11月起的租金，直至交付租赁物为止，暂计至2020年4月租金为人民币289400元，2019年10月至2020年3月水电费人民币11395.7元及违约金15774.32元（按月利率2%计算，计至付清款为止，现暂计至2020年4月19日），共计人民币316570.02元。3、判令被告承担本案的诉讼费用。后原告将第二项诉讼请求中的租金明确为占有使用费。事实与理由：2017年6月19日，被告陈祥与原告东莞市仁豪物业管理有限公司签订《商业综合楼租赁合同书》，约定被告租赁原告位于塘厦镇塘龙西路7号商业大楼4楼整层的物业经营使用，双方约定如逾期缴交租金，则按月租金每日1%支付违约金。合同签订后，原告依约将物业交付给被告使用，但被告从未有按时向原告缴纳租金和水电费，甚至到2019年11月份，仅支付部分租金后，就再未向原告支付分文租金及水电费。截止目前为止，被告尚欠租金、水电费共计人民币300795.70元。现原告催讨无着，遂向人民法院提起诉讼，请求人民法院依原告所诉依法裁决。经本院查明，原告作为出租房甲方，被告作为承租方乙方于2017年6月19日签订了《商业综合楼租赁合同书》，租赁物位于东莞市*******7******楼，租赁合同约定，甲方将位于东莞市*******7******楼的租赁物租给乙方使用，乙方租赁甲方租赁物用于健身房或转租给第三方使用，但必须经甲方同意，由此产生的后果和损失由乙方承担。租赁期从2017年6月20日起至2027年6月19日，2017年6月20日起至2017年11月19日为免租期。2017年6月20日至2020年6月19日期间，月租金为人民币56000元，2020年6月20日至2023年6月19日期间，月租金为人民币61600元。租金每月5日前向甲方缴清当月租金，乙方不按时缴纳租金的，每逾期一日支付月租金1%的违约金，逾期15天未缴纳租金，甲方有权终止合同。甲方为乙方共用电用水，水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的标准实际收费。供电变压器由甲方提供，甲方收乙每度电费1.3元，水费每吨5.5元。租赁期间，乙方租赁物业所发生的一切税费，包括：水电费、电话费、环境卫生费、治安费、租赁税及其他的工商税收等政府部门收费，均由乙方负责承担。未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方。乙方如未按时交付履约保证金、拖欠甲方超过壹个月租金等甲方有权单方解除合同，并收回租赁物，没收履约保证金。被告于2019年8月9日出具承诺书，承诺中仁科技大厦4楼健身房所欠6、7月租金于本月15日还清，后被告于2019年9月10日出具承诺书，承诺云通科技大厦4楼所欠7、8月租金在9月20日之前还清。根据原告出具的收费通知单显示，2019年11月份案涉租赁物租金56000元、电费4264元、水费171.3元；2019年12月份案涉租赁物租金56000元、电费2444元、水费242.8元；2020年1月份案涉租赁物租金56000元、电费2288元、水费248.3元；2020年2月份案涉租赁物租金56000元、电费1144元、水费0元；2020年3月份案涉租赁物租金56000元、电费364元、水费0元；2020年4月份案涉租赁物租金56000元、电费0元、水费247.5元，2月份电费减免18.2元。根据原告提供的违约金计算方式及陈述，被告2019年11月份只欠租金9300元。原告主张每月先代缴整栋大楼的水电费到供电局或自来水公司，再根据租户的抄表数向租户收取相应的水电费，被告陈祥拖欠的2019年10月至2020年3月水电费，原告仁豪公司己先代为缴纳给供电局及自来水公司。原告陈述自2020年4月开始，已经对案涉租赁物进行停水停电，停水停电会导致影响案涉租赁物的正常使用。另查，截止本案辩论终结之日，案涉房屋尚未取得房产证或建设规划许可证。以上事实，有原告提供的商业综合楼租赁合同书、承诺书、2019年11月-2020年4月份收费通知单等证据以及原告在庭审笔录中的陈述、回复说明等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。被告陈祥经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃辩论、举证和质证的权利。案涉《商业综合楼租赁合同书》虽系原告与被告的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证以及房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2017年6月19日签订的《商业综合楼租赁合同书》无效。因《商业综合楼租赁合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告陈祥应将案涉租赁房屋返还给原告。关于原告诉请被告支付房屋占有使用费。《商业综合楼租赁合同书》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应按约定的租金标准支付原告案涉租赁房屋的房屋占有使用费。根据原告提供的《商业综合楼租赁合同书》、收费通知单及原告陈述，2019年11月-2020年4月的占有使用费为9300元+56000元+56000元+56000元+56000元+56000元=289300元。被告没有提交证据证明已经向原告支付上述款项，应承担举证不能的不利后果，应依法向原告支付上述款项。至于从2020年5月开始的房屋占有使用费，因案涉租赁房屋由被告实际占用，导致原告无法收回案涉租赁房屋，给原告造成损失，被告应向原告支付占有使用费，但原告停水停电的行为会影响案涉租赁房屋的实际使用，原告亦存在过错，综合以上因素，本院酌定从2020年5月1日开始，被告按35000元每月的标准向原告支付房屋占有使用费，计算至被告将案涉租赁房屋实际返还给原告之日止。关于原告诉请被告支付水电费，有收费通知单为证，且被告没有提交证据证明已经向原告支付该费用，应承担举证不能的不利后果。因此，被告应向原告支付2019年11月-2020年4月的水电费为4264元+171.3元+2444元+242.8元+2288元+248.3元+1144+364+247.5-18.2=11395.7元。关于原告诉请的违约金，由于双方签订的案涉《商业综合楼租赁合同书》无效，因此，原告以此主张的违约金无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告陈祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市仁豪物业管理有限公司返还位于东莞市***************的案涉物业；二、限被告陈祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市仁豪物业管理有限公司支付2019年11月开始的房屋占有使用费：其中2019年11月至2020年4月的房屋占有使用费共计289300元；2020年5月1日开始的房屋占有使用费，被告陈祥按35000元每月的标准向原告东莞市仁豪物业管理有限公司支付，计算至被告陈祥将案涉租赁房屋实际返还给原告东莞市仁豪物业管理有限公司之日止；三、限被告陈祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市仁豪物业管理有限公司支付2019年11月至2020年4月的水电费11395.7元；四、驳回原告东莞市仁豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6048.56元（原告已预交），由原告东莞市仁豪物业管理有限公司负担500元，由被告陈祥负担5548.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张 伟审 判 员  黎中越审 判 员  夏如发二〇二〇年十月十三日法官助理  薛丽婷书 记 员  李晓君附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。