黑龙江省绥芬河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1081民初723号 原告：绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市西城区C区10号楼5-301室。 法定代表人：张培东，经理。 委托诉讼代理人：高立艳，女，绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司职员。 委托诉讼代理人：乔建丰，东宁市大肚川法律服务所法律工作者。 被告：张书滨，男，1967年5月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市西城区。 原告绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司（以下简称旗苑嘉园物业公司）与被告张书滨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日、9月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高立艳、乔建丰，被告张书滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旗苑嘉园物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即给付物业服务费1910元及违约金382元，合计2292元。事实及理由：被告系绥芬河市旗苑嘉园小区B5-2-402室房屋使用人，并且一直居住至今。原告为被告居住的绥芬河市旗苑××小区××区提供物业服务。2018年4月1日至2020年3月31日期间，被告拖欠原告二年物业费1910元。经原告多次催讨，被告一直拒绝交纳，原告诉至法院，要求被告立即交付物业费并承担20%的违约金382元。 张书滨辩称，一、《中华人民共和国物权法》第七十六条业主共同决定事项内容中的第四款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，其决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该法第七十八条规定业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于旗苑嘉园物业公司与绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会（以下简称旗苑嘉园业主委员会）签订的合同未按照上述物权法规定向业主征询意见和广泛告知，并经过半数业主同意。旗苑嘉园业主委员会作出选聘物业服务企业的决定未遵循地方物业条例规定要求，侵害了业主的合法权益，所以业主有权请求法院对旗苑嘉园业主委员会与旗苑嘉园物业公司签订的服务合同予以撤销。二、旗苑嘉园业主委员会与原告签订的物业服务合同违反了《中华人民共和国物权法》及2017年10月13日黑龙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准的《牡丹江市物业管理条例》的相关规定，侵害了业主的合法权益，应视为无效，因此原告向业主提出的物业费缴纳义务要求没有法律和法规依据。三、假如物业服务合同合法，原告进入小区后，管理服务也不到位。存在卫生打扫不干净，小广告遍及楼道，冬天清雪不及时，小区大门没有保安，挡车杆高抬，不是本小区车辆随意进出，叫卖的商贩遍布小区，小区没有封闭管理的情况。同时存在小区草坪修剪维护不及时，对损坏的单元电子门门铃、门锁不及时修理，对损坏的雨流管不维修，庭院灯不亮，开的时间短问题。提供物业服务是原告的义务，交物业费是业主的义务，原告不履行义务，业主可以履行抗辩权，不交物业费。四、本案案由为物业合同纠纷，被告和原告根本不存在合同关系，原告是在未召开业主大会，未经业主共同决定，由旗苑嘉园业主委员会私自引进来的，原告不予认可。绥芬河市城市管理局物业科撤销了旗苑嘉园业主委员会与绥芬河市复星物业管理有限公司（以下简称复星物业公司）签订的合同，旗苑嘉园物业公司与复星物业公司人员配备是一班人员，现在只是更换了企业名称，从而欺骗业主，给小区业主造成了损失，侵害了小区业主的合法权益。综上所述，现原告与旗苑嘉园业主委员会签订的物业服务合同存在违法违规情形，原告有权拒绝缴纳物业费。 旗苑嘉园物业公司围绕其诉讼请求向法庭提交了以下证据： 证据一、物业委托书、物业委托服务合同、收费申请答复、收费标准明细表、收费公示表、民事调解书各一份。欲证明：旗苑嘉园业主委员会在原物业公司撤出旗苑嘉园小区后，本着不能让小区弃管的情况下，委托旗苑嘉园物业公司进行物业服务。经双方协商同意按建筑面积住宅每月每平方米0.60元收取，商服每月每平方米0.60元收取、车库按每月每平方米0.30元收取。通过民事调解书证明旗苑嘉园物业公司是2018年4月1日开始服务的。经质证，被告对原告出示该组证据的形式要件及证明问题均有异议。被告认为，原告提供的委托书不真实，合同没有签订日期，不知道合同签订的具体时间，合同存在虚假性。在2018年4月10日业主和张秀江主任谈原告是否有合同时，张秀江一直说没有；对于物业合同、收费申请答复、收费标准明细表、收费公示表，原告认为收费标准应当由业主委员会征求业主意见并经70%业主同意，业主委员会无权私自和物业公司确定收费价格标准；对于原告提供的调解书，被告认为该调解书与本案无关联性。 本院认为，该组证据能够证明原告欲证明的问题，被告虽对证明问题提出异议，但未能提供证据证明其异议成立，故对该组予以确认并在卷佐证。 证据二、查档卡与居住人证明书。欲证明：案涉房屋所有权人是张书久，是使用人张书滨的哥哥。被告在原告提供的服务范围内的旗苑嘉园小区5号楼2单元402室居住，并且接受了原告提供的物业服务。经质证，被告对原告出示的该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。被告主张其不知道提供物业服务的是什么公司，被告至今也不知道旗苑嘉园业主委员会与原告签订了物业服务合同。 本院认为，该组证据能够证明原告欲证明的问题，被告虽对证明问题提出异议，但未能提供证据证明其异议成立，故对该组予以确认并在卷佐证。 证据三、催缴物业费照片4张。欲证明，原告多次催缴物业费，被告拒绝缴纳。经质证，被告对原告出示的该组证据的形式要件及证明问题均有异议。被告主张其不知道原告提供的照片是什么时间的照片，照片上没有日期。原告确实多次向被告催缴过费用，被告要求原告的工作人员拿出物业服务合同，原告的工作人员一直未出示，所以被告没有支付物业费用。 本院认为，被告认可原告工作人员曾向其催缴过物业费，且该组证据能够证明原告欲证明的问题，故对该组证据予以确认并在卷佐证。 证据四、2份旗苑嘉园小区急需解决问题的申请书。欲证明：旗苑嘉园小区在2016年存在房盖漏水、监控老化、小区路面破损的问题，这些问题需要解决。经质证，被告对原告出示的该组证据的形式要件及证明问题均无异议。 本院认为，被告对原告提供的该组证据及欲证明的问题均无异议，故对该组证据予以确认并在卷佐证。 证据五、小区业主委员会备案表及公示表。欲证明：2015年7月，旗苑嘉园业主委员会在绥芬河市阜宁镇旗苑嘉园社区居民委员会和绥芬河市城市行政管理局物业管理办公室备案。经质证，被告对原告出示的该组证据的形式要件及证明问题均有异议。被告认为，业主委员会做任何事情都要经业主同意，对该组证据被告不知情，被告不予认可。 本院认为，该组证据能够证明原告欲证明的问题，被告虽对证明问题提出异议，但未能提供证据证明其异议成立，故对该组予以确认并在卷佐证。 证据六、照片11张。欲证明：原告按照物业收费明细进行了清雪、清掏化粪池、配备保安对小区进行24小时巡逻、卫生清扫及日常保洁、维修单元门、房屋日常维护及雨漏管维修更换、绿化修剪的物业服务。经质证，被告认可原告提供照片的真实性，对原告出示的该组证据的形式要件及证明问题均无异议。 本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，故对该组证据的形式要件予以确认并在卷佐证。 被告为证明其主张，向法庭提供了以下证据： 证据一、录音光盘、参加与业主委员会谈话人员的名单及联系电话、与物业科工作人员谈话的录音及参与业主名单各一份。欲证明：1.2018年4月10日，被告与旗苑嘉园业主委员会主任张秀江在谈话时，张秀江说一直没有签订物业合同，选聘物业时会召开业主大会，在召开大会之前不会和任何一家公司签订合同，选聘物业公司，面向社会公开招标，必须达到三分之二业主的同意后，业主委员会才有权与物业公司签订物业服务合同；2.被告及其他业主于2018年4月13日到绥芬河市城市管理局物业管理办公室找到王德伟，王德伟科长与张秀江通电话时，张秀江说没有签订物业服务合同，如果签订物业服务合同需要在召开业主大会后才可以签订。经质证，原告认为，2018年3月30日原告与旗苑嘉园业主委员会签订了委托书，由原告代管旗苑嘉园小区的物业服务，物业委托服务合同是在2018年7月14日和业主委员会的收费答复同时签订的。原告认为被告提供的该组证据与本案没有关联性，原告不予认可。 本院认为，被告提供的该组证据仅能够证明2018年4月13日前旗苑嘉园业主委员会主任张秀江说没有与原告签订合同，并不能推翻原告提供的与旗苑嘉园业主委员会签订的委托服务合同，故对该组证据不予采信。 证据二、视频光盘一份（共16段视频）。欲证明：原告对旗苑嘉园小区物业服务的质量不合格。视频一证明2020年5月22日21时22分，小区物业保安在疫情值班期间睡觉；视频二证明旗苑嘉园小区B区5号楼门前小区绿地打扫完之后还存在垃圾，绿化草坪没有及时剪修；视频三证明没有对小区内积雪及时清理；视频四证明2020年5月24日，有车辆停放在旗苑嘉园小区B区5号楼前小区绿化草坪内，被告找小区保安要求进行驱逐，原告的工作人员（原告公司股东）侯颜东答复说其没有执法权；视频五证明2020年7-8月份小区路面上存在烟头；视频六证明单元电子门损坏，原告一直未予维修；视频七证明2020年5月23日20时30分，小区物业保安在疫情值班期间睡觉；视频八证明旗苑嘉园小区5号楼2单元楼道窗台打扫完后仍然有灰；视频九证明2019年12月14日11点22分小区无人值守，未做到24小时保安服务；视频十证明被告在旗苑嘉园小区5号楼前拍摄，显示小区内无灯光；视频十一证明小区无保安，外来人员在楼道内随意贴小广告；视频十二证明小区无保安，外来人员在楼道内随意贴小广告；视频十三证明小区物业保安在疫情值班期间睡觉；视频十四证明小区无保安，外来人员在楼道内随意贴小广告；视频十五证明单元电子门坏了，外来人员可以随便出入；视频十六证明小区物业保安在疫情值班期间睡觉。经质证，原告认为被告应补齐视频证据日期、时间、地点，然后原告再发表质证意见。 本院认为，被告提供的该组证据虽然不能准确反映录制视频的具体日期、时间、地点，但结合被告提供的第三组证据能够证明原告在提供物业服务时存在有些项目服务质量不到位的问题，故对该组证据予以确认并在卷佐证。 证据三、照片110张。欲证明原告对旗苑嘉园小区物业服务质量不合格。主要表现在：小区卫生保洁不合格、绿地剪修不及时、小区门口没有保安值班、楼道内贴有广告、庭院内遍地生活垃圾及烟头、单元电子门损坏没有维修。经质证，原告对被告提供的该组证据的形式要件及证明问题均有异议。原告认为，被告提供的照片地点均不明确，无法确定真实性。卫生清理是定点清理、定时运送。对个别居民随手丢弃的垃圾及烟头无法做到随时跟踪服务清扫。小区保安是24小时服务，但所拍照片是在疫情期间，由于值班时间长，所以保安在睡觉。被告提供照片的绿地情况与事实不符，原告对小区内绿地的清理和修剪服务非常到位。原告负责单元门维护，但需要由业主报修、公示后才可以更换门锁，因为单元门损坏均没有业主报修，所以原告才没有修。原告每年会于7月至9月份定期清理一次小广告，包括走廊及窗台。 本院认为，结合被告提供的视频证据能够证明原告在服务过程中存在有些项目服务质量不到位的情况，故对该组证据予以确认并在卷佐证。 证据四、委托书一份。欲证明，原告提供的委托书与被告提供的该份委托书不一致，原告提供的委托书是假的。经质证，原告对被告提供的该组证据的形式要件有异议。原告认为，被告提供的证据为复印件，需要被告提供原件，原告对被告提供的复印件证据不予质证。 本院认为，被告提供的该份委托书系复印件，原告不予认可，被告未能提供原件进行核对，且仅凭该证据无法证明原告提供的委托书是假的，故对被告提供的该份证据不予确认。 证据五、工商档案二份、通告一份。欲证明，旗苑嘉园物业公司与复星物业公司是同一个物业公司，两个物业公司配备人员一致。绥芬河市城市管理局物业科撤销了旗苑嘉园业主委员会与复星物业公司签订的物业服务合同，原告人员仍是原复星物业公司人员，只是更换了企业名称。经质证，原告对被告提供的工商注册档案形式要件无异议。原告主张其对于复星物业公司的注册情况不清楚。对于该组证据中绥芬河市城市管理局物业科通告，因是复印件，原告不予质证。原告认为该组证据与本案无关。 本院认为，被告提供的复星物业公司档案载明：法定代表人为侯颜东，股东为侯颜东100%持股；旗苑嘉园物业公司档案载明：法定代表人为张培东，股东为刘淑敏、侯颜东、张培东。两个公司系单独注册的有限责任公司，被告仅凭该组证据不能够证明复星物业公司与原告是同一个公司，故对被告欲证明的该问题不予确认。对于被告提供的绥芬河市城市管理局物业科曾发布撤销旗苑嘉园业主委员会与复星物业公司签订的物业服务合同的通告，因在9月28日开庭时，被告提供了绥芬河市物业服务中心加盖公章，并证实该通告为真实的通告复印件，故对该份证据予以确认并在卷佐证。 证据六、绥芬河市住房城乡建设局文件一份、录音光盘一份。 欲证明，原告入驻旗苑嘉园小区的程序不合法，绥芬河市住房城乡建设局不予登记。经质证，原告对被告提供的该组的形式要件无异议，对证明问题有异议。原告认为，被告提供的文件中所述复兴物业公司不予备案，与本案原告没有关系。本案原告是合法成立，对旗苑嘉园小区实际进行了物业服务，未侵犯小区业主的权利。 本院认为，原告对该组证据的形式要件无异议，故对该组证据的形式要件予以确认并在卷佐证。 证据七、业主委员会成员全传福微信聊天记录一份。欲证明，与原告签署物业委托合同中全传福签字并不是其本人签字，是别人代签的。经质证，原告对被告提供的该组证据的形式要件有异议。原告主张该组证据不能证明微信对话的另一方是全传福，且证据中显示签字是经本人同意后，别人代签的。 本院认为，该组证据能够证明全传福的签名是经其本人同意后别人代签的，故对该组证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 2018年3月30日，旗苑嘉园小区业主委员会与原告签订委托书，内容为：“绥芬河市永祥物业管理有限公司于2018年4月30日退出旗苑嘉园小区并终止服务，在与已经签订服务合同的复星物业公司交接期间，旗苑嘉园业主委员会委托旗苑嘉园物业公司代管理和服务，服务费用由2018年收取的物业费中支付。委托服务期限自2018年4月1日起至复星物业公司正式进驻旗苑嘉园小区服务时止”。原告于2018年4月1日开始为旗苑嘉园小区提供物业服务。原告主张2018年7月14日，旗苑嘉园业主委员会与原告签订物业委托服务合同（无签订日期），合同约定：原告为绥芬河市旗苑嘉园小区A、B、C区提供物业服务，建筑面积约29万平方米，其中住宅约21万平方米，非住宅约8万平方米；合同第20条规定，参照《绥芬河市物业管理服务标准》二级物业服务标准（二级收费标准为每月每平方米0.75元），制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下：（一）房屋及共用设备管理：1.小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌；2.物业管理人员按时培训，尽到管理职责；3.进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台账记录清晰，便于查阅。（二）共用设施管理：1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；2.公共照明设施设备齐全，运行正常；2.1广场射灯照明时间每天保证三至五小时，开灯时间按本地黑头（应为“天”原文如此）时间自行调整；3.保持道路畅通；4.污水排放畅通，沟道无积水；5.危险部位标志明显。（三）绿化及养护管理：绿化定期养护和管理。（四）环境卫生管理：1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施；1.1楼道清理保证每周拖地一次，楼梯扶手、窗台每周擦一次，单元楼内堆积垃圾发现后及时清除；2.道路、公共场地保持清洁；3.及时清扫小区内道路积雪，排出污水；4.公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理；5.发现小区内有乱搭乱建现象及时制止并报告有关部门。第21条物业管理服务费：住宅房屋，A、B、C区原告按业主房产建筑面积0.60元/月/平方米，向业主或物业使用人收取。商服房屋按照0.60元/月/平方米进行收取，其中洗浴业、餐饮业、汽车修理服务业等排污量较大的收费标准上浮50%；车库0.30元/月/平方米（车库改住宅的按照住宅标准收取）。双方还约定了其他权利义务。双方在合同中加盖了各自公章，旗苑嘉园业主委员会成员在代表人处签名，其中全传福的签名是其同意后由他人代签。原告在为旗苑小区B区提供物业服务时，存在有时卫生清扫不及时，对单元门维修不及时，保安工作时间睡觉，楼梯间有小广告以及清理不及时等管理及服务不到位的情况。 另查明，绥芬河市旗苑××小区××区5号楼2单元402室所有权人为张书久，建筑面积为132.59平方米，按照每平方米每月0.60元物业收费标准，每年物业费为954.50元，2018年4月1日至2020年3月31日物业费共计1909元。被告系张书久的弟弟，一直在此房屋居住。原、被告未单独签订物业服务合同，亦未对违约金进行约定。2018年旗苑嘉园业主委员会曾准备召开业主大会，但因参加人数达不到法定人数未能召开，直到今日仍未能召开业主大会，也无法对物业公司的选聘做出决定。旗苑嘉园业主委员会于2018年3月30日委托原告自2018年4月1日开始对绥芬河市旗苑嘉园小区物业进行代管和服务，双方未约定物业费的交纳时间及违约责任。 本院认为，因绥芬河市旗苑嘉园小区原物业公司退出服务后，无法召开业主大会选聘物业服务企业，为使小区居民能够得到物业服务，旗苑嘉园业主委员会临时委托旗苑嘉园物业公司对绥芬河市旗苑嘉园小区代为提供物业管理及服务，并与旗苑嘉园物业公司签订了物业委托服务合同。该物业委托合同是在绥芬河市旗苑嘉园小区无法召开业主大会选聘物业服务企业的特殊情况下，旗苑嘉园业主委员会临时委托原告提供物业服务的合同，是为全体业主利益而签订的。合同签订后，原告对被告所在的绥芬河市旗苑嘉园小区提供了物业服务，小区业主也享受了原告提供的物业服务，因此，旗苑嘉园业主委员会与原告签订的物业委托服务合同对绥芬河市旗苑嘉园小区的全体业主具有约束力。被告以原告接受旗苑嘉园业主委员会的委托，未经招投标程序及旗苑嘉园全体业主共同选聘，程序不合法为由进行抗辩，进而不交纳物业费的答辩主张无事实及法律依据，不应得到支持。被告如认为旗苑嘉园业主委员会的决定侵害其合法权益，可依法另行主张。原告已实际为旗苑嘉园小区提供了物业服务，被告也享受了服务，被告应负有交纳物业费的义务。考虑原告虽对旗苑嘉园小区提供了物业服务，但因原告提供物业服务项目确实存在有时不到位、不及时的实际情况，被告有权要求减少物业费的数额，而原告服务不到位项目的具体物业费数额难以准确量化，故酌定以被告应交纳70%的物业费为宜。故对原告要求被告给付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业费1336.30元（1909元×70%）的诉讼请求予以支持，对超出的部分请求不予支持。原告主张按照被告逾期缴纳物业费总额20%收取违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院对原告要求被告给付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业费1336.30元的诉讼请求予以支持，对超出部分请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 张书滨给付绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司2018年4月1日至2020年3月31日期间物业费1336.30元，于本判决生效后三日内履行完毕； 驳回绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司负担8元，张书滨负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  张才 二〇二〇年十月二十日 书记员  陈强