贵州省册亨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2327民初942号 原告（反诉被告）：邱金华，男，1969年8月26日生，瑶族，贵州省册亨县人，农业，住册亨县。 委托诉讼代理人：周建新，贵州绿海律师事务所律师。执业证号：15223199310734142。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：陈光喜，男，1974年6月13日生，汉族，贵州省册亨县人，农业，住册亨县。 被告（反诉原告）：陈玉国，男，1981年6月29日生，汉族，贵州省册亨县人，农业，住册亨县。 上述被告共同委托诉讼代理人：韦桥坤，贵州集法律师事务所律师。执业证号：15223200810462478。代理权限：特别授权。 原告邱金华（反诉被告）与被告陈光喜、陈玉国（反诉原告）合伙协议纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法由审判员罗国诵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱金华（反诉被告）及其委托诉讼代理人周建新，被告陈光喜、陈玉国（反诉原告）及其委托诉讼代理人韦桥坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱金华向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决撤销《分房协议》；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实于理由：2013年8月原告与被告协商共同出资入股册亨县地产开发有限公司的纳福新区房地产开发项目，原告出资额为2343800元、二被告共同出资额为2343800元。涉案房屋尚未建设完成，被告陈光喜告知原告邱金华称，册亨县地产开发有限公司根据原、被告的出资数额，共分配给原、被告的四号楼门面两间及对应楼上2至10层的房屋、十一号楼门面两间及对应楼上2至8层的房屋。2018年7月5日，原、被告双方在原告家中就所得房屋如何分割问题相商处理。确定按市场价平均分配的原则，具体是四号楼1-2层作价2万元每平方计算、十一号楼1-2层按1.2万元每平方计算补差价，其余房屋按楼层搭配，即四号楼3至6层搭配十一号楼6至8层，十一号楼3至6层搭配四号楼7至10房屋按套均分的一致意见。当天，原告按被告所言的四号楼1至2层共260平方，十一号楼1至2层共230平方计算，要四号楼1至2层需补付对方122万元。在准备抓阄确定房屋门面归属时，二被告提出，他们没钱，不用抓阄，由原告享有四号楼1至6层、十一号楼6至8层，他们少要12万元，即原告只补差110万元的意见。原告同意后，与二被告相商签订了《分房协议》。原告长居贵阳，在分房前并不知晓房屋面积，而二被告均称，他们看过规划图的，四号楼1、2号楼面积是260平方，十一号楼1、2层是230平方，原告是基于信任的基础上，相信被告所言真实才签订的协议。而2019年11月中旬，原告无意中听人说四号楼1、2层建筑面积小于十一号楼1、2层的建筑面积，便通过电话、微信向被告询问，并说不如实告知，原告将去册亨县地产开发有限公司核实。12月19日，陈光喜将《房屋面积统计表》发给原告。该表清楚显示，四号楼1、2层建筑面积为221.26平方，十一号楼1、2层建筑面积为234.94平方。由此原告得出在计算补差时，四号楼1、2层多算38.74平方、十一号楼1、2层少算4.94平方的结论。针对这一问题，原告2019年12月27日在原告家中向二被告提出本着公平原则重新计算分配的意见和具体分配方式，但却被二被告无理拒绝。现原告认为，自己是在对房屋面积认识错误的情况下与二被告签订的协议，该协议如继续履行，将致原告重大经济损失，为此，为维护本诉原告的合法权益，特向人民法院起诉，并提出上述诉请。 本诉被告陈光喜、陈玉国共同辩称，2013年8月，原、被告三人与案外人陈亚光、杨刚等多人合伙出资，共同参与竞拍到政府挂牌出让的位于册亨县纳福新区的建设用地一宗，竞拍到的土地价为125万元／亩。竞拍到的土地，合伙人商议以一亩为一股，原被告三人共同出资土地出让款125万元占一股获得一亩地。之后陈亚光等人成立册亨县地产开发有限公司（以下简称“富达公司”），各竞拍土地股东（合伙人）分别出资，以富达公司名义开发商品房出售。原、被告三人共同出资开发第4号楼的一单元（共10层）、第11号楼一单元（共8层），共同出资不低于4687600元，其中二被告占50%股份，出资2343800元，原告占50%股份出资2343800元（以票据为准）。2018年7月房屋主体建成，原告邱金华提出分房，双方于2018年7月15日共同协商，在充分了解房屋状况的基础上，就分房事宜达成一致协议。双方充分看房后协商，4号楼1-6层和11号楼6-8层共9套房屋为一组（以下简称Ａ组），4号楼7-10层及11号楼1-5层共9套为一组（以下简称Ｂ组）。因Ａ组的4号楼的一楼门面临纳福大道且二楼为框架商用房，第一、二楼为一整体，而Ｂ组的11号楼的一楼门面位临大道背后，且二楼为住房之差距，双方协商选择Ａ组者补Ｂ组110万元。因原告资金雄厚，原告邱金华先选房，原告邱金华选择Ａ组，剩下的Ｂ组归二被告。为此，双方签订了《分房协议》，协议内容系原告书写，协议内容除约定Ａ组归原告、Ｂ组归二被告，由原告补被告差价110万元外，还对补差时间及违约进行了约定。协议约定后，原、被告分别对各自分得的房屋自行出售，且大部分购房人已装修入住。协议还是明确双方不再对房屋面积进行测量。基于上述事实，原告主张撤销《分房协议》理由不成立。理由为：一、双方签订的《分房协议》合法有效，原、被告双方均系完全民事行为能力人，在签订《分房协议》前，双方均已充分了解房屋面积、地理位置等因素，《分房协议》内容系双方真实意思表示，双方是在平等自愿的基础上签订，该协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方签订时协议已依法成立、生效，且原、被告双方已对各自分到的大部分房屋进行出售，双方已实际履行《分房协议》的内容，购房人已装修并入住。二、该《分房协议》内容公平。二被告及原告各自分得9套房屋，Ａ组房获得者补Ｂ组房获得者110万元现金的原因为，Ａ组4号楼的一楼为临六车道主街道门面，且二楼系框架商用房，一二楼为商业整体，一二楼之间有独立楼梯。Ｂ组11号楼仅1楼为门面临双车道背街，且2楼为住房。双方并未以房屋面积计价及分配，双方系以套数为基数结合门面地理位置等因素，笼统估价即民间所说的“打干估”，双方对估价均已充分了解。正因为双方知道两栋房面积有差距，就此还特别约定“经（今）后不再重新测量”，双方的该约定明确说明了不是以面积计价，面积不是分房的唯一因素。三、原告违反诚信原则。原、被告对分房方案确定为Ａ组、Ｂ组后，系原告先选房，被告后选房，并非原告所述的被告让原告选择Ａ组的说法。当时Ａ组一楼门面的市场价远高于Ｂ组一楼门面。现因为市场因素，门面房下跌，原告认为亏了而提出反悔。如果原告当初选择Ｂ组房，剩下的Ａ组房由被告选择，那么即使被告亏了，被告也得认可。原告自己选择了Ａ组房，现在又反悔，其反悔属于不诚信行为，违反《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”之规定，其反悔不应受法律保护。《分房协议》约定补差价期限为办下住房预告登记证书，即使有“重大误解”情形，原告也已丧失撤销权。虽《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，但是《民法总则》第一百五十二条规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。原告在诉状上已明确陈述“2019年11月无意中听人说4号楼1-2层建筑面积小于11号楼1-2楼面积，12月19日陈光喜将房屋面积统计表发给原告，4号楼1、2层面积为234.94平方米，原告于2019年12月27日在原告家中向二被告提出重新计算分配，二被告拒绝”，原告的上述陈述说明原告已于2019年12月19日就已知道“重大误解”，而其向人民法院提交的诉状的落款时间为2020年7月13日，原告没有在三个月的除斥期内行使撤销权，原告的撤销权已消灭。四、本案不符合撤销的其他法定情形。1、不符合欺诈情形。本案系原告自己拟写的合同，不符合《民法总则》第一百四十八条规定的以欺诈手段实施的民事法律行为情形。因为原告亲自参与与陈亚光签订竞拍土地合同，参与富达公司分房，各楼层的面积及建筑结构都是清楚的。且在分房时，4号楼和11号楼主体均已完成，外墙均已粉刷，双方都实地看房，分房前都知道面积有差距。同时，分房既考虑面积的差距，亦考虑地理位置，双方不存在相互欺诈，且原告在诉状上也没有主张对其进行欺诈，而是主张“重大误解”，其对一二楼门面230平方米误解为260平方米。2、不符合胁迫情形。本案不属于《民法总则》第一百五十条规定的以胁迫手段实施的民事法律行为情形。合同是原告写的，原告也没有主张受胁迫，被告也胁迫不了原告。原告远强势于被告，即使原告主张受到胁迫，但是原告没有在一年的除斥期内行使撤销权。3、不符合显失公平情形。本案不属于《民法总则》第一百五十一条规定显失公平的民事法律行为。因为该条规定，显失公平须是一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形下的所为的民事法律行为才构成。基于上述理由，原被告订立的《分房合同》合法有效，即使签订合同后因为市场因素导致价格有所偏差，原被告双方均应遵守商业道德，维护交易安全，全面履行合同，原告邱金华的诉讼请求不应得到支持。 反诉原告（本诉被告）陈光喜、陈玉国向本院提出反诉请求，1．由反诉被告邱金华支付反诉原告陈光喜、陈玉国房屋差价款772266元；2．由反诉被告以772266元为基数，按月利率1%支付自2019年2月24日至全部差价款付清之时利息（计算至2020年6月24日为123568元）；3．由反诉被告邱金华支付反诉原告违约金500000元。事实与理由：2013年8月，反诉二原告与反诉被告邱金华三人、案外人陈亚光等多人合伙出资，共同竞拍到册亨县人民政府挂牌出让的位于册亨县纳福新区的建设用地一宗，竞拍到的土地价为125万元／亩后。经协商，竞拍到的土地一亩为一股，二反诉原告与反诉被告邱金华三人共同出资款125万元占一股获得一亩地。之后陈亚光等人成立册亨县地产开发有限公司（以下简称“富达公司”），各竞拍土地股东（合伙人）分别出资，以富达公司名义开发商品房出售。反诉二原告于反诉被告邱金华三人共同出资开发第4号楼（共10层）、第11号楼（共8层），共同出资4687600元，其中二反诉原告占50%股份出资数不低于2343800元，反诉被告占50%股份出资2343800元。房屋主体建成，因急于出售房屋还债，双方于2018年7月15日共同协商，在充分了解房屋状况后，就分房事宜达成一致协议：4号楼1-6层和11号楼6-8层共9套房屋为一组（以下简称Ａ组），4号楼7-10层及11号楼1-5层共9套为一组（以下简称Ｂ组）。因Ａ组的4号楼的一楼门面临纳福大道且二楼为框架商用房，而Ｂ组的11号楼的一楼门面未临大道且二楼非系商用房之原因，双方协商选择Ａ组者补Ｂ组110万元。因为当时邱金华资金雄厚，邱金华自行选择Ａ组，剩下的Ｂ组归反诉原告。为此，双方签订《分房协议》，协议内容系反诉被告邱金华书写，协议内容约定Ａ组归反诉被告邱金华、Ｂ组归反诉二原告，由反诉被告邱金华补反诉二原告差价110万元，补差价期限为办下住房预告登记证书（房屋预售许可证）和小区任一家门面能出租开业起30日内，否则按月11000元（折合月利率1%）计付利息。同时，由违约方支付另一方违约金50万元。 合同签订后，涉案的房屋预售许可证颁证时间为2019年1月10日，涉案小区开盘时间为2019年2月24日，反诉被告邱金华应于2019年3月24日前支付原告差价款110万元，可反诉被告邱金华仅将11号楼的第8层房屋以每平方米2700元抵偿部分差价款，该房总价为364149元扣除纳税36414.9元后余款327734元抵偿房屋差价款，余款772266元至今未付，依双方约定的月利率1%计算，计算至2020年6月24日为123568元。同时，反诉被告邱金华的行为已构成违约，依双方约定，反诉被告邱金华应支付反诉二原告违约金50万元。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条、第119条之规定，提起反诉。 反诉被告邱金华辩称，邱金华认可双方各出资50%，但对反诉的事实不予认可。2018年7月5日，邱金华与陈光喜、陈玉国相商分房，该过程是以房屋面积结合双方认定不同区域的价款来进行分的，陈光喜、陈玉国应补邱金华1220000元。但反诉原告陈光喜、陈玉国表示让反诉被告邱金华少付120000元，所以该协议才补的1100000元。双发生争议后，反诉被告邱金华多次向二反诉原告协议，二反诉原告已认可房屋面积及单价来形成分房协议的客观事实。在办理房屋许可证时，二反诉原告主张的利息，所列的补差是并列的两个条件，一个是住房预告登记证书办理和小区任意一家门面能出租开业，此两个条件同时并存。分房协议所约定违约金远远高于法律规定，即使反诉被告违约，也应当认定无效的。针对双方所签的分房协议，属于效力待定协议，反诉被告邱金华主张撤销分房协议，如法院根据反诉被告邱金华在本诉中所主张的事实证据及理由，能支持反诉被告邱金华的撤销请求，则本案中二反诉原告的诉请均不能成立，在反诉被告邱金华主张撤销的具体理由中，无论是从反诉被告邱金华所陈述的事实还是引用的法律规定均表明，反诉被告邱金华是在轻信二反诉原告无根据的房屋面积基础上形成的，因二反诉原告无客观的依据，编造假话欺骗反诉被告邱金华，导致双方签订分房协议显实公平。综上，请求法院驳回反诉原告陈光喜、陈玉国的诉请。 邱金华为证明自己的主张，向本院提交的证据有： 第一组：原告身份证复印件一份，拟证明：原告的身份信息及诉讼主体资格。 第二组：分房协议复印件一份（共2页），拟证明：2018年7月5日，邱金华与陈光喜、陈玉国协商就房屋进行分配，并达成一致意见的事实。 第三组：陈光喜发给邱金华的4栋、11栋统计表，拟证明：2019年12月19日，被告陈光喜在邱金华的要求下，将4栋、11栋统计表发给邱金华，经邱金华核对，确定4号楼1、2层面积仅有211.26平方米，11号楼1、2层面积为234.94平方米的事实。 第四组：补差计算单复印件一份，拟证明：2018年7月5日，邱金华与陈光喜、陈玉国是按260平方米确定4栋1、2层面积，11栋1、2层按230平方米确定面积计算补差的事实。 第五组：协商解决的对话录音（光碟一张，当庭播放），拟证 明：2019年12月27日，邱金华与陈光喜在家中相商解决争议，邱金华提出签订分房协议时4栋、11栋一层、二层是按面积计算补差，4栋一、二层按260平方米、11栋一、二层按230平方米计算，但实际房屋面积差距大，陈光喜也予以认可。基于面积不符，邱金华在分房时不清楚房屋的实际面积的情况下签订的分房协议，陈光喜也表示认可。后邱金华提出本着公平分配的原则协商解决，但陈光喜、陈玉国不同意邱金华提出的调解方案。 第六组：通话录音（光碟一张，当庭播放），内容为：1.2019年12月27日邱金华与陈光喜的通话；2.2020年6月12日邱金华与陈光喜的通话，拟证明：邱金华又主动找陈光喜，要求陈光喜和陈玉国商量，与邱金华商量解决争议。邱金华提出了具体的解决方案，邱金华提出面积差异较大，提出协商解决，被告是认可的事实。 第七组：2019年12月2日，原告与被告陈光喜的微信聊天记录，拟证明：邱金华和陈光喜在微信上聊天，邱金华数房屋面积不符，并附计算补差表给陈光喜，陈光喜于2019年12月19日将4栋、11栋统计表发给邱金华，为此，邱金华才知房屋计算补差表所列面积与实际不符这一客观事实。该证据证明我方知道房屋面积的具体时间的事实。 第八组：《认筹协议》、收条、转款凭条等共16张，拟证明：邱金华与陈光喜、陈玉国共同出资入股册亨富达房地产开发有限公司纳福新区房地产开发项目，邱金华出资款2343800元占总出资额的50％的事实。 第九组：册亨富达房地产开发有限公司出具的证明一份，拟证明：邱金华与陈光喜、陈玉国以各半股形式参与翠福园小区的集资建房，房屋建成后4栋2单元2号房屋共十层、11栋3单元2号房屋共八层由原、被告享有的事实。 第十组：《贵州省房屋面积测绘报告》，拟证明：双方产生争议后，邱金华到册亨县地产开发有限公司复印的《贵州省房屋面积测绘报告》，该报告表的4栋1、2层面积是110.63平方米，相比陈光喜提供的11栋楼面积1层、2层增加0.1平方米的事实。 第十一组：照片及物管证明（光碟一张，当庭播放），拟证明：1．争议房屋门面的现场照片；2.2019年12月31日，小区A家家居开业；3．物管证明A家家居开业是小区首家开业。4．陈光喜卖11栋3单元802号房屋证明，备案表和售房确认书的事实。 第十二组：翠福园11栋第八层售房确认书和商品房预售合同登记备案表复印件各一份，拟证明：陈光喜、陈玉国将邱金华分得的房屋11栋3单元第八层出售的事实。 以上证据经质证，陈光喜、陈玉国对邱金华提交的证据第一组、第八组、第九组证据无异议；对第二组证据真实性无异议；对第三组证据有异议，认为该证据不是陈光喜、陈玉国统计的，而是相关职能部门统计的，与本案无关联性；对第四组证据有异议，认为该证据系邱金华本人制作，邱金华认可房屋面积但其不知道房屋面积，不符合逻辑；对第五组、第六组、第七组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为达不到邱金华的证明目的；对第十组证据的真实性无异议，认为该测绘报告是2018年11月27日制作的，说明双方在签订《分房协议》时，都不知道房屋及门面的实际面积；对第十一组、第十二组证据的真实性无异议。 反诉原告陈光喜、陈玉国为证明自己的主张，向本院提交的证据有： 第一组：陈光喜、陈玉国的身份证复印件各一份，拟证明：二被告（反诉原告）的身份情况。 第二组：分房协议复印件一份，拟证明：协议内容系本诉原告手写的，内容里面有：今后不再测量，双方签字生效。说明当时双方是打干估的，都不知道具体面积。 第三组：照片打印3页，拟证明：具体详见图片说明。 第四组：商品房预售合同登记表和富达房地产公司证明复印件各一份，拟证明：本诉被告卖11栋3单元8层得的房屋价款是377636元，含税37776元，实际得了价款是339860元。 第五组：光碟2张（当庭播放），拟证明：有一个是陈光喜的妻子与邱金华的录音通话，原告认可将11栋3单元8层的房屋以2700元/平方的价格抵给本诉被告的事实。 第六组：用本诉原告提交的第十组证据《贵州省房屋面积测绘报告》来作为证据提交，拟证明：测绘报告形成时间2018年12月17日晚于分房协议2018年7月5日，分房时本诉被告也不知道房屋的面积；根据本诉原告所述，基于轻信本诉被告无根据的房屋面积形成的分房协议并不存在。 以上证据经质证，邱金华对陈光喜、陈玉国提交的第一组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为邱金华基于错误的认识，签订的《分房协议》不是真实意思表示；对第三组证据系房屋照片真实性无异议，但对图片附属的说明不认可，对其证明目的也不予认可；对第四组证据的真实性无异议，认为陈光喜、陈玉国未经邱金华许可擅自处置；对第五组证据有异议，认为该证据不能达到陈光喜、陈玉国的证明目的；对第六组证据真实性无异议，对其证明目的不予认可。 本院依职权调取的证据有：第一组：对册亨县地产开发有限公司的法定代表人陈亚光进行询问笔录一份，主要内容为：邱金华与陈光喜、陈玉国合伙入股册亨县地产开发有限公司承建的册亨县翠福园小区，2017年在翠福园小区未修建完毕时，为避免股东就分房发生纠纷，册亨县地产开发有限公司就该小区入股的股东进行分配房屋，当时，邱金华委托其兄弟参与分配邱金华与陈光喜、陈玉国合伙入股应分到的房屋。该小区房屋及门面的面积2016年设计图设计出来就已明确各单元的房屋及门面的实际面积，施工方是按照2016年设计图施工修建的。关于小区股东将分配到的房屋以公司的名义出售，要经过双方的许可，公司才与购买者签订预售合同，并办理相关手续。第二组：对刘强禹进行电话询问笔录一份，主要内容为：其刘强禹称，册亨县翠福园小区11栋八层的房屋系其姐夫许卓飞出资购买，自己签订合同后就外出务工，对其余事情不知情。第三组：对许卓飞的电话询问记录一份，主要内容为：册亨县翠福园小区是许卓飞以刘强禹的名义向陈小双购买，该房屋现正装修。 经质证，邱金华对本院调取的第一组证据认为陈光喜将涉案房屋11栋第8层出售给刘强禹后，其到册亨县地产开发有限公司反映过，但该公司的人员称系邱金华与陈光喜之间内部问题，公司无权处理，对其余内容无异议，对本院调取的第二组、第三组证据无异议；陈光喜、陈玉国对本院调取的证据均无异议。 本院对以上证据的分析与认定，邱金华提交的第一组、第六组、第八组、第九组、第十组、第十一组、第十二组证据，陈光喜、陈玉国对其真实性无异议，该证据与本案有关联性，证据的取得不违反法律规定，可以作为认定本案事实的依据；对邱金华提交的第二组证据系《分房协议》复印件，双方对其真实性无异议，该证据与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据；对邱金华提交的第三组证据系相关职能部门出具的统计表，与本案具有关联性，符合证据客观性、合法性的特征，可以作为认定本案事实的依据；对邱金华提交的第四组证据系补差计算单，该计算单系邱金华本人自行计算，没有得到合伙人陈光喜、陈玉国的签订认可，证据不具备客观性、真实性，不能作为认定本案事实的依据；对邱金华提交的第五组证据协商解决通话录音，该通话录音系邱金华邀请陈光喜到其家中协商解决争议，但其录音中仅只表示双方发生争议后进行协商解决，但未达成协议，并非陈光喜、陈玉国认可双方达成分房协议是按照门面的面积计算补差价，该证据不能达到邱金华的证明目的；对邱金华提交的第六组证据邱金华与陈光喜的通话录音，陈光喜、陈玉国对其真实性无异议，但该通话录音仅证明双方发生争议后，邱金华要求协商解决并提出调解方案，但陈光喜并未同意，其通话录音并不能达到邱金华的证明目的；对邱金华提交的第七组证据，陈光喜、陈玉国对其真实性无异议，但其微信聊天记录，仅只证实双方发生争议后寻求解决方案及收集相关材料，该证据不能证明邱金华的证明目的。陈光喜、陈玉国提交的第一组、第二组、第四组、第六组证据，邱金华对其真实性无异议，证据与本案有关联性，证据取得并未违反法律的规定，可以作为认定本案事实的依据；对陈光喜、陈玉国提交的第三组证据系图片打印，邱金华对其真实性无异议，但该图片只能证明房屋的现状，其未提供证据证明其证明的目的，故图片并不能达到陈光喜、陈玉国的证明目的；对陈光喜、陈玉国提交的第五组证据通话录音，其中第一段为陈光喜的妻子与邱金华的通话录音，其已告知邱金华11栋八层的房屋已出售给案外人刘强禹，邱金华并未做出反对，故该通话录音与邱金华提出陈光喜、陈玉国将其11栋八层的房屋出售其并不知情的事实不符，故该通话录音与本案有关联性，可作为认定本案事实的依据。对本院依职权调取的证据系本院为查清案件事实对其与本案有关的事实进行询问笔录，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2013年8月邱金华出资50%的资金与陈光喜、陈玉国出资50%的资金为一股，合伙入股册亨县地产开发有限公司在册亨县纳福新区项目。翠福园小区未修建完毕，2017年册亨县地产开发有限公司召集入股承建册亨县翠福园的股东以抓阄方式进行分配出资修建的房屋及门面，邱金华委托其兄弟邱金文参与册亨县地产开发有限公司以抓阄的方式分配房屋，邱金华与陈光喜、陈玉国合伙入股分得翠福园小区4号楼和11号楼的房屋。2018年涉案的翠福园小区房屋主体建成，因4号楼和11号楼房涉及案外人王仕光、王仕风，2018年6月，邱金华与案外人王仕光协商分配11栋的房屋，邱金华支付2000元给王仕光后，由邱金华优先选房，后邱金华选择11栋3单元2号楼1至8层的房屋。2018年7月5日，邱金华与案外人王仕风对分得的4栋房屋以抓阄的方式进行选房，邱金华分得4栋2单元2号房1至10层的房屋。同日，邱金华与陈光喜、陈玉国在邱金华家对其合伙出资入股分配得册亨县的房屋进行分配，并签订由邱金华拟写以邱金华为甲方、陈光喜、陈玉国为乙方的《分房协议》，协议内容为：经甲、乙双方协商决定，前面四号楼1至6层和后面11号楼6至8层（叁层）归甲方所有，甲方补出差价1100000元给乙方。乙方分得11号楼1至5层和前面四号楼7至10层（肆层）。补出差价期限，在办下住房预告登记证书和小区住一家门面能出租开业起计算，30日内补出差价，如果30日内都不能补出差价就按每月11000元的利息支付，半年内本息两清。结后就不再重新测量，自签字生效，甲、乙双方不能违约，如有违约，违约方支付另一方违约金500000元。根据为双方签订的分房协议，邱金华分得的房屋为4栋2单元2号房1至6层、11栋3单元2号房6至8层；陈光喜、陈玉国分得的房屋为4栋2单元2号房7至10层、11栋3单元2号房1至5层，由邱金华补差价款1100000元给陈光喜、陈玉国。 涉案的册亨县翠福园小区4号楼面临大道，第1至2层为商业用房（其中第1层为门面），第3至10层为成套住宅；11号楼面临河边公路，第一层为商业用房（门面），第2至8层为成套住宅。 2018年11月27日，贵州地矿基础工程有限公司制作出贵州省房屋面积测绘报告［房产预测报（2018）第00013号］翠福园1-12幢房屋建筑面积测绘，该报告记载涉案房屋4栋2单元第一层、第二层建筑面积各为110.63平方米、套内面积为89.43平方米，11栋第一层建筑面积为100.07平方米，套内面积为96.54平方米，第二层为134.87平方米，套内面积为115.18平方米。 2019年12月4日，陈光喜将11栋第8层的房屋以册亨县地产开发有限公司的名义出售给案外人刘强禹，出售价款为377636元，后案外人刘强禹与册亨县地产开发有限公司签订商品房预售合同登记备案表，该表记载出售的建筑面积为134.87平方米，套内面积为115.18平方米。 另查明：邱金华已按照与陈光喜、陈玉国于2018年7月5日签订的《分房协议》分到的4栋3至6层、11栋6至7层的成套住宅处理完毕。陈光喜、陈玉国已按照与邱金华于2018年7月5日签订的《分房协议》分到的4栋7至10层、11栋2至5层的成套住宅处理完毕。 2020年8月21日，本诉被告陈光喜、陈玉国向本院提起反诉，请求人民法院判决：由邱金华依据双方签订的《分房协议》约定的内容支付给陈光喜、陈玉国房屋补差价款772266元；并以772266元为基数，按月利率1%支付自2019年2月24日至全部差价款付清之日利息（计算至2020年6月24日为123568元）；并由邱金华支付违约金500000元给陈光喜、陈玉国。 本院认为，综合到庭当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点为：一、邱金华与陈光喜、陈玉国签订的《分房协议》是否有效，邱金华要求撤销该协议的理由是否成立；二、陈光喜将涉案房屋11栋8层出售给刘强禹是否得到邱金华的认可，其出售房屋款是多少；三、陈光喜、陈玉国要求邱金华依据《分房协议》约定支付房屋补差价款772266元，并以772266元为基数，按月利率1%支付自2019年2月24日至全部差价款付清之日的利息（计算至2020年6月24日为123568元）及支付违约金500000元的反诉理由是否成立。 就上述争议焦点，分析如下： 一、关于邱金华与陈光喜、陈玉国签订的《分房协议》是否有效的问题。本院认为，邱金华与陈光喜、陈玉国合伙出资参与册亨县地产开发有限公司承建的册亨县翠福园小区后，其对分配到的房屋进行分配，2018年7月5日经双方进行协商后，签订《分房协议》，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议系邱金华本人书写，故该协议合法有效。 关于邱金华以其长居贵阳，在分房前并不知晓房屋面积，该协议是自己对房屋面积认识错误的情况下签订的，该分房协议显实公平，要求撤销的诉请。本院认为，首先，邱金华作为完全民事行为能力的人，其与陈光喜、陈玉国系在邱金华家里协商处理共同出资分配到的房屋，且该分房协议是邱金华本人书写，其次，册亨县地产开发有限公司对出资股东进行分配房屋时，邱金华委托其弟邱金文参与分配，后邱金华又与王仕光、王仕风进行单元楼的分配，均由邱金华本人参与，且涉案的小区设计图以及房屋的实际面积是公开的，故邱金华以在分房时，不知晓房屋的面积，其签订协议显失公平的主张，理由不成立，本院不予采纳。 关于邱金华以分房协议是按市场价平均分配的原则，四号楼1-2层作价2万元每平方计算、十一号楼1-2层按1.2万元每平方计算补差价，邱金华是基于信任的基础上，相信陈光喜、陈玉国按被告所言四号楼1至2层共260平方，十一号楼1至2层共230平方计算，才同意后与陈光喜、陈玉国签订《分房协议》，其协议补偿陈光喜、陈玉国110万元不是邱金华的真实意思表示，该协议明显显失公平的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。的规定，邱金华提出的上述主张，其只有本人陈述，又无其他证据佐证，且双方签订的《分房协议》并未载明上述内容，故邱金华提出的这一主张，理由不充分，证据不足，本院不予采信。 综上，本院认为，邱金华与陈光喜、陈玉国合伙共同出资并分得的房屋，因房屋位置及面临的路段不同及涉案房屋4栋2单元2号房的第1、第2层为商业用房、11栋3单元2号房的第1层为商业用房、第2层至第8层为成套用房，经双方协商后，于2018年7月5日签订《分房协议》，且双方已按照协议将其分到的成套房屋处理完毕，视为双方已认可并履行协议，故邱金华以上述事实提出双方签订的《分房协议》显失公平，要求撤销的主张，理由不充分，证据不足，本院不予支持。 二、关于陈光喜将涉案房屋11栋8层出售给刘强禹的房屋款是多少，是否得到邱金华的认可。根据邱金华向本院提供的商品房预售合同登记备案表记载建筑面积为134.87元，预售房款为377636元，折算每平方米为2800元，故本院认定，陈光喜以册亨县地产开发有限公司出售给刘强禹的房屋价款为377636元。关于陈光喜以邱金华将其涉案房屋11栋第8层的房屋以每平方米2700元折抵邱金华应按照分房协议补偿差价1100000元的主张，未其提供证据证明，本院不予支持。关于陈光喜提出出售给刘强禹的房屋价款为377636元包含房屋税款应予扣除的主张，本院认为，册亨县地产开发有限公司出具的商品房预售合同登记备案表中未约定其房屋税款应由谁承担的，双方均未向本院提交证据证明其出售的房屋价税包含该房屋应缴纳的税款，故陈光喜提出的这一主张，证据不足，本院不予支持。关于是否得到邱金华的认可的问题，依据陈光喜的妻子何立萍与邱金华的通话中，已明确告知邱金华将涉案的房屋11栋8层房屋出售，邱金华在通话中也未作出反对，庭审后，邱金华称其分到11栋6至7层的房屋出售价款为每平方米2860元，陈光喜将涉案房屋11栋8层的房屋出售的价款与邱金华出售11栋第6层、第7层的房屋价款相近，且邱金华并未提供证据予以证实其知晓陈光喜将涉案房屋出售后自己质反对意见或者到相关职能部门反映的情况。故邱金华提出其不知晓也未同意陈光喜将其自己分到的11栋第8层房屋出售的抗辩意见，理由不充分，本院不予采信。 三、陈光喜、陈玉国要求邱金华依据《分房协议》约定支付房屋补差价款772266元，并以772266元为基数，按月利率1%支付自2019年2月24日至全部差价款渡情之时利息（计算至2020年6月24日为123568元）及支付违约金500000元的反诉理由是否成立。本院认为，陈光喜、陈玉国与邱金华签订的《分房协议》，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。 本案中，双方已按照《分房协议》将分得的成套房屋处理完毕，邱金华应按照协议支付房屋补差价款给陈光喜、陈玉国，故陈光喜、陈玉国要求邱金华按照分房协议支付房屋补差价款的反诉请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。关于给付的金额，根据双方在分房协议已明确约定，由邱金华补差价为1100000元，扣除陈光喜以册亨县地产开发有限公司出售给刘强禹的房屋价款为377636元，邱金华应支付补差房屋款给陈光喜、陈玉国的金额为722364元（1100000元-377636元＝722364元）。 关于陈光喜、陈玉国要求邱金华以772266元为基数，按月利率1%支付自2019年2月24日至全部差价款偿清之日利息的主张，本院认为，虽双方在分房协议中约定，在办下住房预告登记证书和小区住一家门面能出租开业起计算，30日内补出差价，如果30日内都不能补出差价就按每月11000元的利息支付，但在履行过程中，因双方发生争议，邱金华要求与陈光喜、陈玉国通过协商处理，但双方未达成调解协议，因双方约定的支付利息的履行期限不明确，且2019年12月陈光喜已将邱金华应分得的房屋11栋3单元2号房屋第8层以册亨县地产开发有限公司的名义出售给案外人刘强禹，用于折抵邱金华应补出房屋差价款，故陈光喜、陈玉国要求邱金华支付利息的主张，本院不予支持。 关于陈光喜、陈玉国提出要求邱金华支付违约金500000元的反诉请求，本院认为，根据双方签订的《分房协议》约定，如有违约，违约方支付另一方违约金500000元，本案中，双方已按照协议处理各自分得的房屋，因邱金华认为，该协议显失公平而提起诉讼，并非邱金华违约，故陈光喜、陈玉国要求邱金华支付违约金500000元的主张，理由不充分，本院不予支持。 据此，为保护当事人合法的民事权益，维护社会主义经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第55条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告邱金华的诉讼请求； 二、由反诉被告邱金华于本判决发生法律效力之日起三十日内支付房屋补差价款722364元给反诉原告陈光喜、陈玉国； 三、驳回反诉原告陈光喜、陈玉国对反诉被告邱金华的其余反诉请求。 本诉案件受理费30元（已减半收取），由本诉原告邱金华承担（已缴纳）。反诉案件受理费8681元（已减半收取），由反诉原告陈光喜、陈玉国承担（已缴纳）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不按期履行义务，权利人可于履行期届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  罗国诵 二〇二〇年十月二十八日 书记员  韦如远 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《中华人民共和国民法通则》 第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。 第三十二条合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 第55合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议的，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人的意见处理，但要保护其他合伙人的利益。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。