江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1023民初1536号原告：周世超，男，1986年9月11日出生，汉族，住南丰县。委托诉讼代理人：周外禄（系周世超父亲），男，1966年4月10日出生，汉族，住南丰县，特别授权代理。委托诉讼代理人：李小亮，江西丰茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：曾发生，男，1977年2月11日出生，汉族，农民，住南丰县。被告符冬荣，女，1977年12月22日出生，汉族，农民，住南丰县。被告曾发生、符冬荣共同委托诉讼代理人：胡伟强，江西维尔正律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭国清，男，1979年2月24日出生，汉族，住南丰县，经常居住地南丰县。原告周世超与被告曾发生、符冬荣、彭国清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周世超及其委托诉讼代理人周外禄、李小亮与被告曾发生、曾发生和符冬荣的共同委托诉讼代理人胡伟强及被告彭国清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周世超提出下列诉讼请求：一、解除周世超与曾发生于2020年4月20日签订的购房协议书；二、曾发生、符冬荣双倍返还周世超购房定金100000元；三、彭国清对曾发生和符冬荣的给付义务承担连带清偿责任。诉讼过程中，周世超将第二项诉讼请求变更为：请求法院判令曾发生和符冬荣返还购房定金50000元。事实与理由：2020年4月20日，周世超与曾发生签订了一份《协议书》，周世超出价868000元购买曾发生位于南丰县轻纺城38栋307复合式房屋。合同签订当日，周世超向曾发生支付了购房订金50000元。《协议书》签订后，周世超才得知曾发生并无涉案房屋处分权，该房屋是符红建和符冬荣向南丰县中设建设开发有限公司（以下简称中设公司）购买的，且符红建与符冬荣也一直未交清房款，导致涉案房屋无法过户，四个月内无法收到房产证。根据双方签订的《协议书》约定，曾发生和符冬荣应当双倍返还周世超定金100000元。彭国清应对曾发生和符冬荣的返还义务负连带清偿责任。曾发生和符冬荣共同辩称：1.符冬荣是曾发生妻子，符红建是符冬荣侄子。案涉房屋的实际所有人为曾发生和符冬荣，该房屋目前是利用符冬荣与符红建的名字与中设公司签订了预订购协议，并未办理合同备案登记，《协议书》虽然是曾发生签订的，但事后符冬荣与符红建均补签了授权委托书给曾发生，因此曾发生具有案涉房屋的处分权。2.周世超明知曾发生有处分权，也到实地看过房子，现在就是不想购买该房屋，所以一直拖延时间，不配合前往办理签订合同、备案、办理产权证等事宜，拖至《协议书》约定的期限届满，然后再以无处分权为由到法院来起诉。3.周世超与曾发生的房屋买卖并不是二手房屋买卖，而是直接换名的一手房交易，周世超需要配合曾发生到中设公司办理更名手续，签订新的房屋买卖合同、办理备案及办理产权证。4.合同签订之后，曾发生按合同约定将房屋交付给了周世超。在办理合同备案时，曾发生多次催促周世超来中设公司办理合同变更手续，但周世超一直不予配合，以致拖延至今仍未办理完成合同备案及产权证书的事宜，故曾发生和符冬荣不存在违约行为，违约方为周世超。5.曾发生夫妇按《协议书》的约定将房屋交付给周世超，此后一直在外租住房屋，已交付租金30000元，如果周世超执意违约，曾发生租赁房屋产生的损失应由周世超承担。综上所述，曾发生和符冬荣不存在违约行为，是周世超违约，应驳回周世超的诉讼请求，曾发生和符冬荣保留追究其违约责任及损失赔偿的权利。彭国清辩称：彭国清与曾发生及周世超的父亲周外禄均是朋友。曾发生和周外禄就案涉房屋的交易自己谈好了，双方都担心交易安全，便协商通过彭国清账户进行中转，并让彭国清作为保证人，因此彭国清是双方的保证人即如果周世超未付清购房尾款670000元，曾发生就可以让彭国清承担保证责任；如果周世超支付50000元定金后，房屋无法办理备案手续，则曾发生要双倍返还周世超100000元，彭国清对曾发生的返还义务承担担保责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，可确认的事实如下：曾发生与符冬荣系夫妻关系，符红建系符冬荣的侄子。2010年3月6日，符红建和符冬荣与中设公司签订了一份《房屋预定购协议》，中设公司为销售方，符红建和符冬荣为定购方。协议约定的主要内容是符红建和符冬荣向中设公司定购位于南丰县城区昌厦公路旁（南丰县轻纺城）38幢307室（三、四层），面积分别为103.25平方米和69平方米，每平方米单价1330元，四层69平方米的房价可享受六点五折优惠，总价格为196972元，定购协议签订日起，符红建和符冬荣共支付78972元，余款118000元办理按揭贷款。定购协议签订后，符红建和符冬荣支付了78972元，但其余房款因中设公司未能为符红建和符冬荣办理按揭贷款手续，尚未支付。但中设公司将房屋已经交付给了符冬荣。符红建表示该房屋实际购买人和出资人均为符冬荣和曾发生夫妇，与其无关，当时仅为了解决孩子在县城读书问题才加了名字，其知道曾发生将房屋出售给周世超的事，并在2020年9月6日写了一份授权委托书给曾发生，授权曾发生全权处理案涉房屋的出售事宜。2020年4月20日，曾发生与周世超签订了一份《协议书》，出售方为甲方曾发生，购买方为乙方周世超。协议约定的主要内容如下：1.甲乙双方经协商，甲方将轻纺城38栋307房复合式转给乙方，共计868000元。2.甲乙双方商定订金50000元，待公司办理手续时向公司支付150000元，甲方收到乙方订金一个月内交付房屋给乙方，待公司办理完成房屋备案手续后，房屋备案完成，乙方交付甲方600000元，乙方收到房产证后，结清余款68000元，购房过程中所产生的税款及费用由甲方全额负担。3.乙方交付甲方订金四个月之内，乙方未收到房产证及土地使用证，甲方必须退还乙方所交订金及房款。4.如甲方违约，经商订，甲方违约应双倍返还乙方订金100000元，时间为在签订合同起一个月内付清。如乙方不购买此房，甲方将不退还乙方违约订金50000元。甲方签字人为曾发生，乙方签字人为周世超，担保人为彭国清。庭审查明，彭国清系曾发生和周世超的父亲周外禄的朋友，其在《协议书》担保人一栏签字是为协议双方提供保证担保，即如果周世超未付清购房尾款670000元，曾发生就可以让彭国清承担保证责任；如果周世超支付50000元定金后，房屋无法办理备案手续，则曾发生要双倍返还周世超100000元，彭国清对曾发生的返还义务承担担保责任。《协议书》签订后，周世超于2020年4月20日向曾发生支付了50000元订金，曾发生向周世超出具了收条。曾发生则在一个月内将案涉房屋钥匙交付给了周世超。曾发生和周世超在《协议书》签订后不久，双方曾共同前往中设公司办理合同买受人变更等手续，但是因中设公司办公人员不在未办理成功。2020年7月27日左右，曾发生和周世超再次前往中设公司办理合同变更等手续。中设公司同意将买受人变更为周世超，但是要求周世超和曾发生分别签署承诺书。中设公司要求周世超签署承诺书的主要内容如下：1.承诺人所购的房屋是符红建、符冬荣手上转手购买，承诺人愿意承担购房者符红建、符冬荣因迟迟未能交清房款及办理相关手续而造成的相关责任，经与贵公司协商同意更名（附更名承诺书）按承诺人的名字重新签订购房合同备案，如在合同备案过程中因房价原因未能通过，由承诺人承担，与贵公司无关。2.产权证办理的时间按贵公司对该楼盘整体清盘时与另购房户（付贵）一同办理，在后续办理产权证过程中承诺人所购的房屋办证所产生的税费贵公司只负担原购房合同房价的税费，超出部分的税费均由承诺人自行承担，与贵公司无关。3.在贵公司通知办理产权证时，积极配合贵公司办理各种资料及交清房屋余款。周世超认为承诺书的签署将加重其责任，拒绝签字，合同变更手续未办妥。2020年8月2日左右，周世超将钥匙放在彭国清处后未再拿回，周世超与曾发生因签署承诺书之事发生激烈争执且未能重新协商一致。曾发生在2020年7月28日、29日先后通过发手机短信的方式催促周世超去中设公司签订合同和承诺书，并另外写了一份承诺书，承诺所有的办证等费用均由曾发生负担，不增加周世超《协议书》约定外的任何费用。周世超未给予曾发生回复。2020年8月31日周世超向本院起诉要求解除双方签订的《协议书》，双倍返还订金100000元，后变更为返还订金50000元。另查明，周世超在与曾发生签订《协议书》前，到实地查看案涉房屋，并知晓案涉房屋尚欠中设公司购房款，也了解在签订了《协议书》后，要共同去中设公司办理买受人变更手续，再由公司帮助办理新合同的备案登记。以上事实，当事人均无异议，且有《房屋预定购协议》、《协议书》、收条、授权委托书、曾发生和符冬荣的结婚证、符红建的问话笔录、手机短信打印件、承诺书在案为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定:“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”周世超与曾发生就案涉房屋签订的《协议书》实际上是曾发生将妻子符冬荣与中设公司签订的《房屋预定购协议》的权利义务概括转让给周世超，这一转让行为是双方的真实意思表示，并得到曾发生妻子符冬荣的认可，转让行为系有权处分，且转让行为不违反法律、行政法规和强制性规定，合同依法成立，双方均应按约全面履行自己的义务。周世超提出曾发生无权处分的辩解意见与事实不符不予采信。因中设公司不负有无条件变更买受人的协助义务，而周世超又拒绝签署承诺书，三方未能协商一致，导致《协议书》无法履行，周世超提出解除合同，曾发生表示同意，故对周世超提出的解除合同的诉讼请求本院予以支持。双方在《协议书》中约定了订金，且约定曾发生违约应双倍返还订金，如周世超不购买此房，则曾发生不返还订金。从双方对订金约定的真实意思表示来看，虽然名为“订金”，但实质周世超所交纳的50000元为担保《协议书》履行的定金。周世超主张返还定金50000元，曾发生认为系周世超违约，无需返还定金。本院认为，导致合同无法继续履行的原因是因为双方签订的《协议书》中未明确周世超有与中设公司签署承诺书的义务，虽然周世超对案涉房屋的现状明知，亦知晓要去公司办理变更手续且税费会增加，但无证据证明其知晓要签署承诺书。而且，《协议书》中仅约定曾发生负担购房过程中所产生的税款及费用，而承诺书要求周世超承担原购房者符冬荣、符红建因迟迟未能交清房款及办理相关手续造成的相关责任，且中设公司要求周世超接受办理产权证的时间是公司对楼盘整体清盘时与其他购房户一同办理，而并非《协议书》约定的合同签订后四个月内即2020年8月20日之前，《协议书》签订在前，承诺书出具在后，如果周世超签署，将使其权利受到不利影响，故《协议书》未能继续履行的原因并非周世超无故违约，而是双方就合同的关键条款约定不明、事后又无法协商一致所致，故本案不应适用定金罚则，曾发生和符冬荣应当返还周世超50000元，彭国清对曾发生和符冬荣的返还义务应承担连带清偿责任。曾发生辩解称中设公司要求周世超签署承诺书，并不会实际增加周世超的义务及费用，是周世超必须要配合的主张与事实不符，承诺书中关于迟延交付购房款和办理相关手续不成功时责任的负担、产权证办理时间不明确均属与合同履行有关的重要条款，且超出了周世超和曾发生签订的《协议书》约定的范围，本院不予采信。曾发生辩解称其为履行合同，按时向周世超交付了房屋，并在外租房居住，导致损失了30000元租金损失，应由周世超负担。本院认为曾发生未就其有租金损失且租金损失与合同履行有直接因果关系向法庭举证，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周世超与被告曾发生于2020年4月20日签订的《协议书》；二、被告曾发生和符冬荣于判决生效后十日内向原告周世超返还50000元；三、被告彭国清对被告曾发生和符冬荣判决主文第二项的给付义务负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告曾发生和符冬荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员 赵 霞二〇二〇年十月十九日书记员 尹志芸