陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初15829号原告：孙某某，女，1973年5月24日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：董立普，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：高亦行，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：陈某某，男，1986年7月31日出生，汉族，住西安市灞桥区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈凤友，男，1959年8月13日出生，汉族，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告孙某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托诉讼代理人董立普、高亦行，被告陈某某的委托诉讼代理人陈凤友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2016年5月4日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告搬离并返还原告位于西安市未央区XX城XX路XX城XX号房屋和三把钥匙、水卡、电卡；3、请求依法判令被告向原告支付2019年3月至实际搬离之日止的房租（2019年3月至2020年6月30日期间按照300502元计算，2020年7月1日至实际搬离之日期间每日按照661元计算）；4、请求依法判令被告向原告支付逾期支付房租的利息12371.7元；5、请求依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费、垃圾处理费、冷水费、电费及违约金共计56478.54元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月4日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于西安市未央区XX城XX路XX城XX号房屋出租给被告，房屋面积为265.13平方米，合同约定租赁期自2016年7月1日至2026年6月30日、2016年7月1日至2018年6月30日的年租金为216346元，2018年7月1日至2020年6月30日的年租金为237980元，2020年7月1日至2022年6月30日的年租金为261799元，2022年7月1日至2014年6月30日的年租金为287956元，2024年7月1日至2026年6月30日的年租金为316752元。合同签订后，原告按约定将房屋交付于被告。根据合同约定，自2016年7月1日至2020年6月30日的租金应为908752元，但被告一共向原告支付定金2万元及租金608150元，截止2020年6月30日起诉时共欠付房屋租金300502元。同时，起诉后根据原告向物业调查，被告也未足额缴纳物业管理服务费、垃圾处理费、冷水费、电费等相关费用55180.98元并导致产生相应违约金1297.56元。依照租房合同第五条第1项、第五条第2项、第九条第1项、第九条第4项、第十条第3项的约定，被告欠付租金时，原告有权提前终止合同收回房屋，并提出赔偿。综上所述，被告已构成严重违约，原告收回房屋并要求其支付租金。为维护自身合法权益，现诉至法院。被告陈某某辩称，其于2019年6月30日租金到期前与原告就后一年的进行协商，被告知若无法承担可以退出，其遂对案涉房屋进行腾空并做了保洁，清结水电费。原告于2019年7月3日查看了房屋腾空情况，并在中介处将该房屋另行对外出租。其在2019年7月1日之后并未使用房屋，原告要求其支付房租于法无据，且原告已将被告支付的2万元保证金作为退租的赔偿不予退还被告。原告系对于市场行情估计不足，强行退租后无法顺利对外出租又向其主张租金。原告主张的水卡电卡，因为案涉房屋是抄某某计数，不需要水、电卡。原告向其交付房屋的时候是委托旁边收废品的小伙子向其交付的钥匙，现三把钥匙，其中一把在爱居中介处，原告在房屋清空后一直未向其取钥匙，并非其不交付。关于水电费、物业费、垃圾处理费，2019年6月30日以前的所有费用由其承担，是其与物业之间的关系，原告并未支付该费用，无权向其主张。2019年7月1日之后案涉房屋不再产生水电费，物业费本就应由原告承担。2019年6月30日前的房租全部结清，其中有原告丈夫张某某出具的收条为证，如果其欠5万元租金未付，原告在最初起诉时不可能不主张。经审理，本院认定事实如下：2016年5月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：XX城XX号商铺（面积为261.13平方米）租给乙方使用，租期十年，自2016年7月1日至2026年6月30日；租金及支付方式、交纳期限：2016年7月1日至2018年6月30日，年租金216346元，按半年支付；2018年7月1日至2020年6月30日年租金237980元，按年支付；2020年7月1日至2022年6月30日年租金261779元，按年支付；2022年7月1日至2024年6月30日年租金287956元，按年支付；2024年7月1日至2026年6月30日年租金316752元，按年支付，租金支付不论半年或全年支付需提前30天支付；甲方双方签订租赁合同，乙方需向甲方支付定金2万元，乙方不论遇到什么情况不能履行合同，甲方有权拒绝返还租房定金；乙方要向甲方交付2万元保证金，租赁期满，甲方应在7个工作日内需向退还给乙方；自本合同签订之日起，此出租方所产生的一切税费、均由乙方承担，如水费、电费、物业费等等，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方交纳；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为单方违约并向对方支付保证金同等金额的违约金……自2016年5月13日至2019年6月30日，被告陈某某以银行转账、微信转账方式累计向原告转账638150元，其中包含2万元保证金，被告当庭陈述其向原告转账68.3万元。2019年5月5日，原告丈夫张某某通过微信询问被告父亲当期转账多少钱，被告父亲答复转账23万，2019年5月8日，张某某认可支付23万的事实。原告丈夫与被告父亲在微信沟通时，原告丈夫发送微信：“陈总，别为难自己，可选择退出。”2019年6月26日，被告父亲在微信中答复选择退出，开始搬离房屋，在7月5日左右交房，并协商解决其他事宜。被告提交的照片显示其已将案涉房屋腾清。被告当庭陈述，原告已于2019年7月份将案涉房屋在爱居中介处登记对外出租，经本院向爱居中介核实，该中介确实与原告商谈过招租事宜，因价格问题未达成一致。原告提交的紫薇希望城物业收费通知单显示，截止2020年8月31日，冷水费用量282、268，与被告提交的物业抄某某照片数字一致。以上事实，有房屋租赁合同、银行交易明细、微信转账记录、微信聊记录、物业收费通知单、照片及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。在履行合同过程中，被告因租金问题与原告沟通，原告明确表示被告可以选择退出，被告在告知原告退出后搬离案涉房屋并通知原告，原告亦存在另行对外出租的行为，故双方虽未办理合同解除的书面手续，但原、被告以实际行为终止了合同权利义务，双方签订的房屋租赁合同已在事实上解除。被告腾空房屋后，原告在客观上能够收回房屋，原告以被告并未向其交付房屋并向被告主张房屋腾空后的租金及逾期支付房租的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租期内未支付的租金。截止2019年6月30日，租期内租金合计金额应为670672元，原告提交的银行转账、微信转账显示被告在租期内共支付租金618150元、保证金2万元，被告当庭称其向原告转账68.3万元，但并未提交相应转账记录予以佐证；被告提交的微信聊天记录仅能证明其当期向原告支付租金23万元，并不能证明其已足额交付其他租期的租金，故本院认可被告已交付的租金为618150元。未支付的租金52522元，被告应向原告支付。关于原告主张被告向其交付水卡、电卡，双方提交的证据显示为抄某某支付，原告也无证据证明水、电卡的存在，故该项诉讼请求本院不予支持。关于物业费、垃圾清运费、水费、电费，被告使用房屋期间的产生费用系被告于物业公司之间的债权债务关系，原告并未向物业代付，故无权向被告主张；被告搬离后的物业费、垃圾处理费，被告并未使用该房屋，原告作为案涉房屋的业主，应自行负担该期间产生的费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告孙某某租金52522元；二、驳回原告孙某某其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6840元（原告已预交），由原告负担5867元，被告负担973元，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员   杭萌萌  二〇二〇年十月十九日 法 官 助 理  苏明超书  记  员  张文静