广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13952号原告：（反诉被告）：广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区沙头街横江村。法定代表人：黄巨泉，理事长。委托诉讼代理人：何树智，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：周桥贵，广东星凯律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：莫景民，男，1981年5月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：简业华，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐艳，广东百健律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社（以下简称横江村合经社）与被告（反诉原告）莫景民租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横江村合经社的委托诉讼代理人何树智、周桥贵，被告莫景民的委托诉讼代理人简业华、唐艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告横江村合经社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金合计638680元；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告和被告在2016年6月28日签订了《土地租赁合同》，约定由原告将位于横江村××口××号的面积为7212平方米的土地出租给被告，租期为20年，从2016年7月1日至2036年6月30日止。合同签订后，被告没有按时足额支付租金，至今欠2017年4月至2019年9月租金合计638680元。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或名延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定，被告有义务向原告支付租金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院早日作出判决。被告莫景民辩称：我方认为原告从未交付涉讼土地，我方无需支付租金，请求法院驳回原告的全部诉讼请求并判决原告按双方《土地租赁合同》约定将涉讼土地交付我方。一、我方根据原告就案涉租赁物使用权租赁的招标公告参与涉讼土地的竞投并竞投成功，双方的《土地租赁合同》成立并已生效。2015年10月29日，原告在广州市番禺区农村基层廉情预警智能防腐信息系统发布《西坑口X号（变电站大力岗边）招标公告》，我方认为横江边变电站大力岗边（西坑口X号）即涉讼土地满足自身的耕种需求，故依该公告要求进行招标报名并交纳了259632元的投标保证金，原告经审查确认我方具备案涉地块的竞投资格。2015年11月6日，我方按原告要求参加在沙头街农村集体资产资源管理交易中心举行的案涉租赁物横江边变电站大力岗边（西坑口X号）土地招标会并竞投成功。根据沙头街农村集体资产资源管理交易中心惯例，竞投成功后出租人与承租人双方会签订交接确认书并签订租赁合同，但竞投成功后我方发现涉讼土地已被他人占有使用，根本无法达到交付条件，因此我方要求原告清偿交付涉讼土地后双方签订交接确认书，原告也承诺会于一周内进行清场交付，但原告却并未履行承诺。因原告一直未能按我方要求对涉讼土地进行清场并交付，2015年11月竞投成功后至2016年6月，双方一直未能签订合同。2016年6月，原告通知我方：如再不签订合同，将取消被告的租赁该地块的资格。我方基于履行合同的目的，且原告也承诺会尽快将租赁物清场交付，双方于2016年6月28日签订了《土地租赁合同》。合同签订次日，我方支付的259632元投标保证金转化成了合同保证金及2016年7月-2017年3月的租金。我方认为，双方签订的《土地租赁合同》内容及形式均不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方均应全面遵守、严格履行。二、《土地租赁合同》合法有效，我方已支付部分租金，原告也应将涉讼土地按合同约定交付给我方，虽经我方多次催告但原告却从未履行该义务，我方请求法院判决原告履行交付涉讼土地的义务。1.原告发布的《西坑口X号（变电站大力岗边）招标公告》中从未写明需有中标人自行清理租赁地块，竞投成功后我方发现涉讼土地已被多加农户占有并进行种植生产，2015年11月竞投成功后至2016年6月底双方正式签订《土地租赁合同》期间，我方一直在要求原告将涉土地清场并交付给我方，原告口头承诺会清场交付后，双方签订了《土地租赁合同》，但原告并未履行承诺，我方曾多次与原告协商让其交付涉讼土地，曾委托律师发《律师函》让原告交付涉讼土地，也曾向街道办等部门上访让原告交付涉讼土地，均未果。2.原告发布的《西坑口X号（变电站大力岗边）招标公告》及双方签订的《土地租赁合同》均约定，涉讼土地为横江村变电站大力岗边地块，该地块位于横江村××口××号，面积共7212平方米，但我方经实地考察发现，除多户农户占有涉讼土地进行耕种外，另有他人用围栏将部分涉讼土地围住、占为己有，原告能够出租给被告的租赁物面积不足双方合同约定的7212平方米。3.双方当事人签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应全面遵守、严格履行。《土地租赁合同》第二条承租使用期限约定“该地块承租期限为20年”，我方缴纳的259632元投标保证金已于《土地租赁合同》签订次日转化成了合同保证金及2016年7月至2017年3月的租金，但原告却放任多家农户在涉讼土地上进行耕种且任由他人用围栏将部分租赁地块围住、占为己有，完全未履行原告作为出租人按合同约定交付涉讼土地的义务。本着诚实信用原则，我方请求法院判决原告按合同约定交付涉讼土地，租赁期限20年，从原告实际交付涉讼土地起算。综上所述，原告未交付租赁物，我方无需支付租金，请求法院驳回原告的全部诉讼请求并判决原告按双方合同约定将涉讼土地交付我方。反诉原告莫景民提出如下反诉诉讼请求：1.判令反诉被告依据《土地租赁合同》将位于横江村××口××号的面积为7212平方米的土地立即交付反诉原告使用；2.确认反诉原告与反诉被告《土地租赁合同》的租赁期间为履行第一项反诉请求起20年；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年10月29日，反诉被告就横江村××口××号一面积共7212平方米地块的使用权租赁发布《西坑口X号（变电站大力岗边）招标公告》，反诉原告依公告支付竞投保证金后，于2015年11月6日参加竞投活动并成功投得该地块的租赁使用权。2016年6月28日，双方签订《土地租赁合同》，约定反诉被告将该地块出租给反诉原告用于种养生产经营活动，租赁期限自2016年7月1日起至2036年6月30日止，共20年；反诉原告应于每月10号前向反诉被告缴纳当月租金。合同签订后，反诉原告支付的竞投保证金转化为2016年7月-2017年3月的租金，但反诉被告却未按约定将涉讼土地交付反诉原告使用，反诉原告多次要求反诉被告将涉讼土地交付反诉原告使用，均未果，至今涉讼土地仍旧由他人占有使用。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《土地租赁合同》合法有效，反诉原告向反诉被告支付了该地块9个月的租金，反诉被告却从未将涉讼土地交付反诉原告使用，严重侵犯了反诉原告的合法权益。为此，反诉原告现根据《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提出反诉，请求法院查明事实，判如所请。反诉被告横江村合经社辩称：请求驳回反诉原告的反诉请求。双方签订租赁合同后，按照交易习惯及投标公告的约定，反诉原告是自行接收土地，所以不存在我方没有交付涉讼土地的事实，因此反诉原告的反诉请求没有事实依据，请法庭驳回。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2015年10月29日，横江村合经社在广州市番禺区农村基层廉情预警智能防腐信息系统发布了《西坑口X号（变电站大力岗边）招标公告》，载明：横江村合经社定于2015年11月6日上午10时00分在沙头街农村集体资源管理交易中心对包括横江村变电站大力岗边（西坑口X）土地（以下简称涉讼土地）在内的10处土地或商铺的使用权租赁进行竞投，其中涉讼土地面积为7212平方米，租赁年限为20年，投标保证金为259632元，交易底价为3元/平方米/月，递增方式为前10年3元/平方米/月，后10年6元/平方米/月，从第十年起每3年环比递增3%；个人进行投标时，必须以自费购买竞投资料（投标须知工本费100元，无论是否中标，该费用均不予以返还），且在招标报名截止前将有意向投标的保证金存入横江村合经社账户，凭横江村合经社出具的投标保证金收据进场投标并以自身名义投标，权属单位不接受转名投标；交易双方应在交易中心约定日期的3个工作日内签订合同，因竞得人的原因，逾期不签订合同的，视为竞得人放弃交易，其缴纳的交易保证金不予退回；竞投人必须在2015年11月4日下午5时前按照竞投文件约定方式交纳交易保证金；竞投会结束后，如竞得人不能如期签订合同的，当弃标处理，保证金将不予退回；本次竞投不组织实地查看资产具体位置，标的以实物为准，意向竞投人可自行查看资产的位置及了解基本情况。2015年11月4日，横江村合经社向莫景民开具《农村集体经济组织收款专用收据》（NO.0007005），确认莫景民缴纳了涉讼土地的2016年投标资料费100元。横江村合经社并向莫景民开具《竞投资格确认书（竞投人联）》，称通过审查，莫景民所提交的文件材料符合此次涉讼土地竞投的规定和要求，并已按规定交纳了投标保证金，确认莫景民具备参加本次竞投资格。2015年11月6日，莫景民在沙头街农村集体资产资源管理交易中心投标会竞得涉讼土地。2015年11月29日，横江村合经社发布《竞投文件》，主要就上述招标公告中所竞投的项目标的使用权租赁的竞投事项进行说明，其中第五点标的租赁要求载明：（一）标的移交以公告展示时现状为准，标的由招标单位交付给中标人，街交易中心不保证其品质，不承担瑕疵担保责任；（二）成交后，中标人不得改变资产用途；（三）中标人付清成交款后自行办理相关手续，所产生的费用等全部由中标人承担。2016年6月28日，横江村合经社作为发包方（甲方），与莫景民作为承租方（乙方）签订一份《土地租赁合同》，其中约定：乙方通过公平、公平、公开的方式竞投，投得土名为横江村变电站大力岗边的地块，该地块坐落在横江村××口××号（即涉讼土地），面积共7212平方米，乙方对甲方发租的土地情况已作充分了解，同意承租，仅用于种养生产经营活动；该地块承租期限为20年，从2016年7月1日起至2036年6月30日止；在签订本合同当天，乙方交纳合同履约保证金64908元；按租赁面积及有偿使用金标准计算，乙方每月应交纳有偿使用金总额21636元，有偿使用金递增方式为前10年3元/平方米/月，第10年起6元/平方米/月，并从第10年起每3年环比递增10%；有偿使用金按月收取，本合同生效当天内，乙方向甲方一次性全额交清第一个月的有偿使用金，以后每月10号前交当月有偿使用金，双方协商同意以现金、支票、银行转账形式支付；在租赁期内，每月的有偿使用金必须按规定期限缴交，凡拖欠有偿使用金者，按拖欠总金额每日罚滞纳金1%，如乙方拖欠甲方有偿使用金达到两个月的，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，并收回所欠有偿使用金；等等。2016年6月29日，横江村合经社开具两张《农村集体经济组织收款专用收据》（NO.008601、NO.0008602），确认莫景民缴纳涉讼土地的合同保证金64908元及2016年7月至2017年3月的租金194724元。2018年11月2日，莫景民委托广东明和理律师事务所向横江村合经社发出一份《律师函》，称签订合同后，莫景民在2016年6月29日向横江村合经社交纳了64908元的合同保证金，但横江村合经社一直未就涉讼土地与莫景民进行交接，未对承包土地进行放线划界，划定范围，到目前为止，该地块仍有村民在此耕种，致使莫景民一直未能使用该土地，虽经多次催促委托，后因时任村长去世，拖延至今；《土地租赁合同》合法、有效，双方应严格履行该合同，请横江村合经社尽快办理该土地的交接手续，以便莫景民履行合同，正常使用该土地。2018年11月16日，横江村合经社委托广东星凯律师事务所向莫景民发出《律师函》，称合同签订前，因莫景民是本村村民，故莫景民对该土地的情况非常了解，在签合同中莫景民也确认对土地的情况作充分了解，按村出租土地的交易习惯，均由中标人自行清理土地场地，故莫景民通过律师发函称双方没有对土地进行交接导致莫景民不能使用土地是不符合事实的；相反，莫景民自2017年4月至2018年10月，拖欠地租411084元，横江村扣减股份分红5200元后，莫景民仍尚欠横江村租金405884元；双方的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，双方应严格履行该协议，如莫景民仍拒不支付拖欠的租金及违约金，将根据横江村的授权通过诉讼方式维护横江村合经社的合法权益。2018年12月10日，横江村合经社委托广东星凯律师事务所再次向莫景民发出《律师函》，内容与2018年11月16日发出的《律师函》内容基本相同。2019年10月31日，横江村合经社以莫景民拖欠其土地租金为由，提诉至本院，引起本案纠纷。在答辩期内，莫景民提起反诉。庭审中，双方当事人均确认莫景民承租的涉讼土地是位于广州市番禺区横江村××口××号的面积为7212平方米的土地，该土地是集体土地、农用地，使用权人为横江村合经社；并确认涉讼土地在招租前至双方签订合同时已经有他人在土地上进行耕种，双方在合同中没有约定交付涉讼土地的时间和方式；双方还确认莫景民已支付的投标保证金转化为合同保证金及相关租金，即莫景民已支付合同保证金64508元以及2016年7月至2017年3月的租金194724元。双方当事人对涉讼土地有否交付以及土地现状的问题存在争议。横江村合经社称签订合同后涉讼土地由莫景民自行接收，双方没有办理交接手续，合同中虽然没有明确交付涉讼土地的时间和方式，但按照村的出租习惯均是由承租户自行接收，莫景民是本村村民对涉讼土地状况是非常清楚的，招标文件明确土地移交是以公告现状作为标准；招租时在图纸上可以看出是有鱼塘，所以涉讼土地不是空地；涉讼土地现由莫景民在使用，土地四周没有围蔽。莫景民则认为投标后其发现土地上有人耕种，大部分土地被围蔽起来，而且耕种人说是村让他耕种的，所以不愿意离开，并要求其支付清表费，其方一直向横江村合经社反映，但横江村合经社协调后无法处理，招标公告和投标文件中并没有写明自行接收或不交吉接收，只是说对该土地的情况了解，应当认定为对土地位置、面积等情况了解；另外，涉讼土地现在的面积没有达到租赁合同约定的面积，其上述意见也向相关部门投诉，并在2019年4月23日向沙头街道办事处主持下双方和司法所及平台的工作人员进行会议，并有会议记录，该会议中横江村合经社明确一周内将涉讼土地可以交付给其使用，但事后横江村合经社没有兑现承诺，所以一直拖延无法解决；涉讼土地在招租前至双方签订合同时，土地上已有农作物，但全部招投标文件中均没有写明需要中标人对农作物及种植人员清偿后才可以取得土地使用；横江村合经社陈述的村出租习惯不存在，其也不清楚，其在村里也有承租其它土地，对其它土地横江村合经社均可以交付可以使用的土地并签订土地交接确认书，而涉讼土地是通过平台招投标的，横江村合经社亦应向其交付涉讼土地并签订土地交付确认书。莫景民另提交了涉讼土地照片以证实其上述主张。横江村合经社对照片不予确认，认为照片没有显示拍摄时间，不能证明2016年6月29日双方签订合同时的土地状况，照片反映的是现状，在莫景民承租土地后，管理使用土地的责任和权利由莫景民承担享有，现在土地上有其他农作物应由莫景民处理，照片可以显示涉讼土地四周是没有护栏的，合同附图可以看出土地的界限，所以不能证明其社没有将涉讼土地交付给莫景民。庭审后，关于涉讼土地上耕种的具体使用人情况，莫景民向本院提交《情况说明》，称涉讼土地上耕种的人为横江村的多户村民，根据村民的种植习惯，其分别于2020年4月8日下午三点、2020年4月9日下午四点前往涉讼土地请求正在耕种的村民提供相关耕种情况及其个人信息，均遭到拒绝。横江村合经社则表示其社已经履行交付土地的义务，在合同双方签订合同时已交付涉讼土地给莫景民使用；根据《招标文件》《竞投文件》的规定可知，莫景民了解涉讼土地的基本情况，以现状交付自行办理相关手续的；其社对莫景民主张的涉讼土地被第三方侵占情况不了解，也不知道，无法提供莫景民所主张的实际侵占使用人的具体信息资料，即使是第三方占用，也是莫景民对土地管理的疏忽导致。对于横江村合经社主张的租金问题，横江村合经社主张莫景民拖欠2017年4月至2017年12月的租金184324元，该租金是通过扣减莫景民股份分红10400元抵扣部分租金后的金额，2018年1月至2018年12月拖欠租金259632元，2019年1月至2019年9月拖欠租金194724元，合计638680元。莫景民则表示横江村合经社没有交付涉讼土地给其方使用，不存在支付租金的问题，而且横江村合经社无理扣押了其的股份分红。本院认为，横江村合经社与莫景民就涉讼土地所签订的《土地租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。合同签订后，莫景民已按照合同约定交纳了保证金，横江村合经社作为出租方理应负有交付涉讼土地给莫景民使用的义务。横江村合经社虽然主张按照招标公告、招标文件的约定应由莫景民自行接收出租土地，但根据以上文件内容，未明确载明系由竞得人自行接收租赁土地，故对于横江村合经社的该主张，本院不予采纳。横江村合经社在庭审中称按照村出租习惯涉讼土地应由承租人自行接收并确认双方没有办理交接手续，在庭审后又辩称已在签订合同时交付涉讼土地给莫景民使用，前后陈述矛盾，而横江村合经社未能提交证据证实已与莫景民办理土地交接，故本院对横江村合经社的意见不予采纳。从双方提交的证据及庭审中的陈述可知，涉讼土地目前仍有案外人在使用，因此涉讼土地尚未能达到由莫景民自行接收使用的条件。庭审中，横江村合经社在庭审中确认涉讼土地在招租前至双方签订合同时已有他人在土地上进行耕种。横江村合经社作为涉讼土地的使用权人，负有对涉讼土地进行管理、注意等义务，横江村合经社知道或应当知道涉讼土地的使用状况及使用人情况，基于横江村合经社未能提供涉讼土地使用人的身份资料，莫景民对此亦无法提供，故本院未能依法追加实际使用人参加本案诉讼。横江村合经社作为涉讼土地的使用权人未交付土地给莫景民使用的行为，致使莫景民在签订合同后至今仍无法使用涉讼土地，显属违约行为，应当承担继续履行合同的违约责任。莫景民诉请横江村合经社将涉讼土地交付给其使用，合法合理，本院予以支持。对于莫景民要求确认双方签订的《土地租赁合同》的租赁期间为自涉讼土地实际交付之日起20年。依照《土地租赁合同》约定“该地块承租期限为20年，从2016年7月1日起至2036年6月30日止”，鉴于双方已就涉讼土地的承租期限明确约定了起止时间，属于双方当事人自行约定，莫景民如主张顺延该承包期限，应经双方协商确定，不属于本案处理的范围，故本院不作处理。至于横江村合经社诉请莫景民支付租金638680元，如前所述，横江村合经社至今仍未向莫景民交付涉讼土地，莫景民未实际使用涉讼土地，故横江村合经社的该诉请，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区沙头街横江村西坑村口X号（变电站大力岗边）面积为7212平方米的土地交付给被告莫景民管业；二、驳回原告广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社的全部本诉诉讼请求；三、驳回被告莫景民的其余反诉诉讼请求。本案受理费10287元（其中本诉受理费为10187元，反诉受理费为100元），由原告广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社负担10237元，被告莫景民负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  罗超平人民陪审员  陈俊谦二〇二〇年十月九日书 记 员  徐倩雯