成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初9123号 原告：杨三，男，1965年9月23日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师。 被告：四川家和业科技有限公司，住所地成都市金牛区五里墩支路21号附73号2层。 法定代表人：赵鹏森，职务不详。 原告杨三与被告四川家和业科技有限公司（以下简称家和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨三的委托诉讼代理人向芸娇到庭参加了诉讼。被告家和公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨三向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除原、被告于2019年8月5日签订的《商铺租赁合同》；二、请求法院判决被告立即返还原告出租的商铺；三、请求法院判决被告向原告支付租金（截止起诉之日起暂计58333元）；四、请求法院判决被告支付租期内欠缴的物业费及水电气等费用（截至起诉之日共9896元，最终费用以第三人实际扣划为准）；五、请求法院判决被告支付原告解除合同违约金100000元，逾期支付租金、物业费的违约金（计算至起诉之日为68878.68元）；六、请求法院判决被告立即办理注销或变更以租赁商铺为注册地址的工商相关手续；七、本案的诉讼费用、律师费用由被告承担。诉讼中，原告杨三明确第一项、第三项、第四项、第五项诉讼请求分别为：请求法院判决原、被告2019年8月5日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月28日解除；请求法院判决被告向原告支付租金（从2019年8月5日起至付清之日止，截止起诉之日暂计61465.75元），及房屋占用费（房屋占用费参照租金标准计算至被告实际腾空房屋并交还原告为止）；请求法院判决被告支付租期内欠缴的物业费及水电气等费用（从2019日7月31日起至2020年3月28日止，截至起诉之日共9952元，最终费用以第三人实际扣划为准）；请求法院判决被告支付原告解除合同违约金100000元，以及逾期支付租金、物业费及水电气费的违约金（租金违约金分别以35000元为基数，从2019年8月5日起计算至付清之日，以70000元为基数从2020年1月19日计算至付清之日，按5‰／日的标准计算；物业费、水电气费违约金以9952元为基数，从2020年3月28日计算至付清之日，按5‰／日的标准计算）。事实和理由：原、被告于2019年8月5日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于成都市金牛区××路××号××号××商铺××年，租金每年14万，半年一付，第一年的租金应当自合同签订之日支付，先交租金后使用，此后租金在到期前一个月内一次性支付。被告应当承担租赁期间的物业费、水电气费等。合同签订后，原告按合同约定将商铺交由被告使用，但被告未及时支付房屋租金、物业费等，经原告催告后仍不履行，已拖欠原告5个月租金，严重违反双方合同约定。综上，双方签订的合同合法有效，被告未按期支付租金的行为已侵犯原告的合法权益。为此，根据相关法律规定，诉至法院处理。 被告家和公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：杨三系成都市金牛区××路××号附××号××层（即成都市金牛区××路××号××号及××号楼上楼下两层）商铺业主。2019年8月5日，杨三（出租方、甲方）与家和公司（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：“一、甲方将座落于金牛区××路××号××号的临街门面（550㎡）租赁给乙方，作养生超市使用。二、租期从2019年7月19日起至2021年7月18日止。前20天免房租，实际租金从2019年8月5日开始计算，甲方承担的物管费、水电费至2019年7月31日，在此之后，物管费、水电费等由乙方承担直至合同终止。三、年租金140000元，半年一付，先交租金后使用，第一年的租金于本合同签订之日支付……四、乙方应向甲方支付11700元押金（不计利息），用于担保本合同的履行，合同期满若乙方无违约责任承担情形的，押金无息退回。五、乙方应按期交付租金以及使用该物业所产生的水、电、气、物业管理等费用，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金，甲方可在乙方交给甲方的押金中扣除，且甲方有权以书面通知解除合同……七、合同期内，水、电、气等所有费用乙方应按甲方物业所在区域的通常性规则进行按时按期缴纳。八、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方，或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，并搬走属于乙方的货物，所归还房屋应具备正常使用的状态……十二、本合同在履行中发生纠纷，应通过双方协商解决；协商不成，诉请租赁物所在地人民法院或眉山市东坡区人民法院处理。本合同违约金为100000元。本合同任一方如出现违约，违约金归守约方。如有提起诉讼，则由违约方承担诉讼费、律师费、案件受理费等费。十三、本协议涉及的双方通知、法院文书等均以本协议载明的地址为送达地址……”。杨三、家和公司代表杨东升在该合同上签名，家和公司加盖公司印章并注明通讯地址为“金牛区××路××号附××”。合同签订后，家和公司支付了2019年8月、9月、10月租金共计35000元及押金11700元，其余月份租金及租期内产生的水电费、物业费未支付。家和公司于2019年9月20日将其工商注册登记地变更为成都市金牛区××路××号附××号××层。 2019年9月24日，杨三向家和公司出具《催收房屋函》，载明：“家和业科技有限公司杨东升：你好，贵公司于2019年8月5日与杨三签定商铺租赁合同，在合同上注明房屋租金的付款方式是半年一付，先交租金后使用，第一年租金于本合同签订之日支付，即2019年8月5日贵公司应付杨三半年房租。但贵公司在2019年8月5日只付了3个月房租，在直至2019年9月23日贵公司剩下的3个月房租都未付，我们也多次沟通，催促贵公司也是一次次的拖延。望贵公司能及时付清剩下房租，并在接下来的交房租这件事情上能按合约及时交房租款。否则贵公司违约，我们将通过法律途径解决，特出此函，望贵公司引起重视。”2019年10月至12月期间，杨三多次通过微信向家和公司催收房屋租金及水电、物业费等。 2020年3月26日，杨三向家和公司出具《解除合同通知书》，载明：“家和业科技有限公司杨东升：……您们在签订合同之日仅支付三个月的租金，杨三考虑到您们的发展，已给足您们筹集租金时间，但经杨三多次催促，您们拒不支付租金，截止本通知书发出之日，您们已拖欠4个月的租金，构成严重违约。根据合同的约定，杨三正式通知您们：《商铺租金合同》自本通知到达您们时解除，请您们在收到本通知之日起三日内腾退房屋，与杨三联系支付拖欠租金、违约金等款项事宜，完成房屋交接手续并协助杨三办理撤销备案工作等事宜。如您们逾期不处理的，杨三将对上述房屋进行腾退，同时保留追究您们租金、违约金以及腾退房屋产生的费用等权利。”杨三于2020年3月27日通过邮政快递向家和公司邮寄了该通知书，家和公司于2020年3月28日收到该通知书。 庭审中，杨三向本院提交了管理案涉商铺的四川省仙都物业服务有限责任公司出具的欠缴物业费、水电费明细单及情况说明，显示：从2019年7月19日起至2020年3月28日止，家和公司共欠缴物业费、水电费9,916元。杨三向本院提交了《律师代理委托合同》及律师代理费发票，证明其因本案委托四川达宽（成都）律师事务所律师代理诉讼事务产生律师代理费15,000元。 以上事实有双方当事人身份信息、商铺租赁合同、商铺现场照片、催收房租函、欠缴物业费水电费明细单及情况说明、微信聊天记录、解除合同通知书、中国邮政邮寄单及物流查询信息截屏、律师代理委托合同、律师代理费发票、当事人陈述等证据在案印证，本院予以确认。 本院认为，杨三与家和公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法成立并生效，双方均应全面履行约定义务。 关于杨三提出确认与家和公司签订的《商铺租赁合同》于2020年3月28日解除、家和公司向杨三返还商铺、家和公司向杨三支付商铺占用费（商铺占用费参照租金标准计算至家和公司实际腾空商铺并交还杨三止）的诉讼请求。杨三以家和公司逾期未付商铺租金为由主张解除《商铺租赁合同》，有《商铺租赁合同》《催收房屋函》《解除合同通知书》、微信聊天记录等证据予以印证，符合双方合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”规定的解除合同情形，因家和公司于2020年3月28日收到杨三出具的《解除合同通知书》，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年3月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定及合同约定，《商铺租赁合同》解除后，家和公司应当将其租赁的商铺返还杨三，并从2020年3月28日起，参照租金标准，即每日388.89元（70,000元÷6个月÷30天）的标准计算至实际腾空商铺并交付杨三之日止向杨三支付商铺占用费。 关于杨三提出家和公司向其支付从2019年8月5日起至付清之日止的租金、解除合同违约金100,000元及逾期支付租金违约金（以35，000元为基数，从2019年8月5日起计算至付清之日，以70,000元为基数从2020年1月19日计算至付清之日，按5‰/日的标准计算）的诉讼请求。根据庭审查明的事实，合同签订后，依合同约定家和公司应于合同签订之日的2019年8月5日支付半年租金，家和公司仅向杨三支付了2019年8月、9月、10月租金，其余月份租金未支付。因双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年3月28日解除，故家和公司应向杨三支付2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年2月以及2020年3月5日至28日的租金，即56,000元（70,000元÷6个月×4个月＋70,000元÷6个月÷30天×24天）。虽然双方在合同中约定“乙方应按期交付租金以及使用该物业所产生的水、电、气、物业管理等费用，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金”“本合同违约金为100,000元”，但根据《中华人民共和国劳动合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，上述约定违约金明显过高，超过法律规定的违约损害赔偿范围；双方在合同中既约定了逾期支付租金等违约金，又约定了本合同违约金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持”及第三十二条的规定，因家和公司应于2019年8月5日支付半年租金，杨三于2020年7月向本院起诉，本院确定逾期支付租金违约金计算方法为：以35,000元为基数，从2019年8月5日起至付清租金之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年7月公布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准计算；以21，000元为基数，从2020年2月5日起至付清租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准计算。 关于杨三要求家和公司支付租赁期内欠缴物业费、水电费9,952元及逾期支付物业费、水电费违约金（以9,952元为基数，从2020年3月28日起计算至付清之日止，按5‰/日的标准计算）的诉讼请求。经庭审查明，在2019年7月19日至2020年3月28日商铺租赁期间，家和公司共欠缴物业费、水电费9,916元，故本院对此予以支持。虽然双方在合同中约定“乙方应按期交付租金以及使用该物业所产生的水、电、气、物业管理等费用，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金”“本合同违约金为100,000元”，但根据上述《中华人民共和国劳动合同法》第一百一十三条第一款的规定，上述约定违约金明显过高，逾期支付物业费、水电费的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，故本院确定逾期支付物业费、水电费违约金计算方法为：以9,916元为基数，从2020年3月28日起至实际付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算。 关于杨三要求家和公司向其支付律师费15,000元的诉讼请求。杨三向本院提交了《律师代理委托合同》及正规四川增值税普通发票，能够证明其因本案产生律师费15,000元的事实，且杨三的该项主张符合《商铺租赁合同》第十二条的相关约定，故本院予以支持。 关于杨三要求家和公司立即办理注销或变更以租赁商铺为注册地址的工商相关手续的诉讼请求，不属于法定民事责任的承担方式及民事诉讼案件受案范围，故本院不作处理。 被告家和公司经本院依法送达民事起诉状、传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭，亦未提出抗辩，视为其对所享有诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认杨三与四川家和业科技有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年3月28日解除； 二、四川家和业科技有限公司立即向杨三返还承租的商铺； 三、四川家和业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向杨三支付租金56,000元及违约金（违约金计算方法为：以35,000元为基数，从2019年8月5日起至付清租金之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年7月公布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准计算；以21，000元为基数，从2020年2月5日起至付清租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准计算）； 四、四川家和业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向杨三支付商铺占用费（商铺占用费计算方法：以388.89元/日为标准，从2020年3月28日起计算至实际腾空商铺并交付杨三之日止）； 五、四川家和业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向杨三支付物业费、水电费9,916元及违约金（违约金计算方法为：以9,916元为基数，从2020年3月28日起至实际付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算）； 六、四川家和业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向杨三支付律师费15,000元； 七、驳回杨三的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，428元，由四川家和业科技有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李力 二〇二〇年十月二十一日 书记员  张雪