黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4448号上诉人（一审原告）：王玲，女，1963年12月28日出生，汉族，哈尔滨市南岗区税务局退休干部，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：王欣，女，1987年6月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。上诉人王玲因与被上诉人王欣房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王玲、被上诉人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玲上诉请求：撤销一审判决的第二、第五项，依法改判王欣按照年租金14,5000元标准的一倍向王玲支付2019年12月14日至实际交还房屋为止的房屋租金，共计15万元。事实和理由：1.一审法院擅自变更了王玲请求支付租金的截止期限，王玲的一审诉讼请求是王欣给付王玲自2019年12月14日至将案涉房屋实际交还给王玲之日止。一审法院擅自将租金给付的截止日期变更为2020年6月5日是错误的；2.一审法院错误的采信王欣提供的关于疫情期间限制人员出入的证据；3.双方约定的补充协议中明确约定，如王欣违约，应当按照既有租金的一倍支付租金，该“一倍”应理解为双倍租金，一审法院错误理解双方约定的协议，系认定事实错误。王欣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王玲向一审法院起诉请求：1.请求法院解除房屋租赁合同、房屋租赁的补充协议；2.请求王欣支付从2019年12月14日至2020年1月20日共计37天双倍租金29,378元，2020年1月21日至6月5日共计137天房屋双倍租金108,778元；3.请求王欣立即将租赁的房屋返还给王玲；4.请求王欣支付欠缴电费1986元。一审法院认定事实：哈尔滨市××路××楼××号门市（购房合同编号xx）系刘某（案外人）与王玲共有产权房屋，刘某与王玲系母女关系。2018年8月29日，王玲代刘某与王欣签订《房屋租赁合同》，约定“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，在平等自愿基础上，就王玲将房屋租给王欣使用，王欣承租王玲房屋事宜，经双方协商一致，订立本合同，双方共同遵守。一、房屋情况，2.该房屋位于哈尔滨市××路××楼××号门市，产权证号为合同xx。三、租赁期限，1.本合同租赁期共三年，自2018年8月25日起至2021年9月24日止。四、租金及付款方式，1.该房租金为第一年14万元，租金以现金方式支付；2.双方拟定首期付一年租金，押金另付，以后按年结算一次，提前15天支付下次房租。五、押金及其他费用，1.王欣需交纳租房押金15,000元；（1）主要用于保障王玲房屋内的财物完好，及王欣结清水、电、气、物等相关费用；（2）租期满，王欣在结清相关费用及无损坏王玲财物的情况下，王玲应如数退还；（3）如王欣对王玲财物有损坏或未结清相关费用，王玲有权从押金中酌情予以扣除。2.租赁期内，王欣实际使用的水、电、煤气、暖气、电话、清洁、治安、有线电视费、网络宽带费、物业管理等费用由王欣承担，并由王欣承担延期付款的违约责任。十、其他事宜及补充条款，2.第一年租赁金额140,000万元，第二年较上一年递增5000元。”刘某替王欣交付房租140,000元。其中，2019年8月22日通过微信转账40,000元，2019年8月29日通过银行转账100,000元。2019年11月15日王玲与王欣签订《房屋租赁的补充协议》，约定“王玲（出租方）王玲，王欣（承租方），双方经充分协商，现就2018年8月29日双方签订的王玲位于哈尔滨市××路××楼××号门市的租赁合同补充协议如下并共同遵守。根据2018年8月28日双方签订的租房协议2019年9月10日前王欣应将2019年9月25日至2020年9月24日房租交付王玲，并将签订协议时应交的押金5000元交齐，但至补充协议签订之日王欣仍未向王玲支付应交本期房租145,000元及押金5000元合计150,000元，根据合同规定王欣已违约，现甲王欣补充协议如下：一、1.王玲同意王欣在2019年11月10日前将拖欠王玲押金5000元及2019年9月25日-11月24日房租24,166元共29,166元交付王玲，王玲允许王欣继续经营至2019年11月24日。2.王欣在2019年11月25日前将2019年11月24日-2019年12月25日房款12,083元交付王玲，2019年12月25日前王欣将至2020年9月24日房租108,750元一次性缴清。二、3.王欣如在12月25日前不能将至2020年9月24日余款108,750元交付王玲，王玲视为王欣放弃承租。王欣如果履行上述约定条款后，王玲依据本协议通知王欣交回房屋时王欣应无条件配合交付，逾期应按既有租金标准的一倍向王玲交付租金直至王欣实际交回房屋为止。”房租397元/日。2019年11月16日王欣通过微信给王玲转账8000元，11月17日微信转账10,000元，11月18日微信转账8800元，11月24日微信转账10,000元，共转账36,800元，含押金5000元。2020年1月20日，王玲向王欣发出通知，解除合同。2020年5月28日刘某出具放弃实体权利声明书，声明刘某全权授权母亲王玲处理与该房屋有关的一切事宜，在王玲因出租该房屋与承租人在房屋租赁合同纠纷一案中，刘某自愿放弃自己在该诉讼中的实体权利。与该房屋有关的一切权利全部由王玲行使，刘某对在本案中因放弃实体权利所产生的一切法律后果均予以认可。2020年5月28日、6月28日黑龙江省正莅物业有限公司出具说明，案涉房屋2020年1-5月份欠电费1986元。2020年7月16日利民街道燕京路社区出具证明，2020年2月13日至2020年4月24日，2020年5月2日至5月20日王欣所住小区实行封闭式管理，限制人员外出。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王玲代刘某（案外人）与签订《房屋租赁合同》，后王玲又与王欣签订《房屋租赁的补充协议》，根据相关规定，王玲将共有房屋出租给王欣，事后刘某进行了追认，该合同有效。根据《民事诉讼法》司法解释的规定，人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的刘某为原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加。刘某自愿放弃自己的实体权利，一审法院不予追加刘某为本案原告。本案双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁的补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同的约定履行义务。一、关于合同解除的问题。《房屋租赁的补充协议》明确约定了应在2019年12月25日前将第二年的租金余款108,750元交付给王玲，否则视为放弃承租，王玲依据本协议通知王欣交回房屋时王欣应无条件配合交付。王玲和王欣在协议中明确约定了一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。当事人一方依照规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。王玲和王欣在合同中约定了解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人王玲可以解除合同。王玲在催讨未果的情况下，于2020年1月20日发出解除合同的通知，王玲发出解除合同的通知到达王欣时，《房屋租赁合同》和《房屋租赁的补充协议》解除。二、关于返还房屋和支付租金的问题。根据《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照合同约定，应当按照合同的约定时间支付租金，不支付租金时，王玲可以要求支付房屋租金，根据法律规定，王欣应当承担继续履行的违约责任。对王玲主张要求王欣返还租赁房屋并支付拖欠2019年12月14日至2020年1月20日的租金14,689元的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，王欣应将租赁房屋内的物品搬出，但2020年2月13日至4月24日因为疫情原因限制人员外出，王欣没有搬走物品，此期间可以不予支付房屋占有使用费。2020年4月25日至5月1日期间人员可以外出，王欣应积极的将租赁房屋内的物品搬出，但未将物品全部搬出，拒绝交付房屋,一直占用该房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对王欣抗辩2020年5月2日至5月20日因疫情期间限制人员外出，没有搬走物品，该段时间王欣不应支付房租的抗辩意见一审法院不予采纳。王欣应支付2020年1月21日至2月12日（23天）、2020年4月25日-6月5日（42天）的期间共计65天的房屋占有使用费25,805元。王欣应向王玲支付房屋租金及占有使用费计40,494元，但王欣交给王玲房屋押金5000元，王欣还需向王玲交付35,494元。根据合同约定，“王欣如在12月25日前不能将至2020年9月24日余款108,750元交付王玲，王玲视为王欣放弃承租。王玲有权按合同约定追缴王欣违约责任并对房屋设施进行处置，王玲依据本协议通知王欣交回房屋时王欣应无条件配合交付，逾期应按既有租金标准的一倍交付租金直至王欣实际交回房屋为止。”根据合同约定，逾期应按既有租金标准的一倍交付租金，王玲请求支付双倍租金的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。三、关于支付欠缴电费的问题。因2020年1-5月份王欣占用案渉房屋，根据合同约定，租赁期内，王欣实际使用的水、电、煤气、暖气等费用由王欣承担，对王玲请求支付欠缴电费1986元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第九十条之规定，判决：一、解除王欣与王玲签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁的补充协议》；二、王欣应于本判决生效之日起十日内向王玲支付房屋租金及占有使用费35,494元；三、王欣应于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋返还给王玲；四、王欣应于本判决生效之日起十日内支付欠缴电费1986元；五、驳回王玲的其他诉讼请求。二审期间，王玲举示了证据社区证明二份。拟证明：疫情期间是小区是可以搬家的，不搬家是由于王欣自身的原因。一审中开具的社区证明是王欣为了减免缴纳税款自己到社区申请开具的。王欣质证意见：对该证据真实性有异议。王欣举示了证据一、邻居的证人证言及照片、录像。拟证明：疫情期间，小区被封锁，无法搬家。证据二、与搬家公司、王玲的微信记录。拟证明：案涉房屋后被王玲加锁，无法搬家。王玲质证意见：对证据一、证据二的真实性及关联性均有异议，上述证据无法核实来源，王欣四月份就从案涉房屋搬出了一部分东西，说明小区没有封闭。本院认证意见：王玲举示的证据有社区加盖的公章，王欣举示的证据一、证据二当庭出示了原始载体，双方虽对对方证据真实性均提出异议，但均未举示反驳证据，本院对前述证据的真实性均予以确认，其待证问题能否成立，本院将结合案件其他事实予以综合评判。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院对案涉《房屋租赁合同》《房屋租赁的补充协议》的性质及效力认定得当，本院予以确认。关于王玲向一审法院诉讼请求王欣支付租金的截止期限的问题。第一，王玲向一审法院提交的起诉书中诉讼请求部分明确表示为:“判令王欣向王玲支付拖欠的2019年11月至起诉之日租金……”。其没有要求支付租金的截止期限至实际交付房屋之日止；第二，一审法院在2020年6月16日询问王玲，让王玲明确诉讼请求并阐明如何计算其诉请的租金金额时，王玲自述请求法院判令王欣支付租金的开始和截止日期为2019年12月14日至2020年6月5日。故王玲上诉认为一审法院擅自改变其请求王欣支付租金的截止期限，没有事实依据，本院不予支持。关于一审法院认定王欣在疫情期间可以不予支付房屋占有使用费用的问题。第一，王欣在一审中举示证据所在社区开具的证明一份，该证据显示王欣所在社区于2020年2月13日至2020年4月24日，2020年5月2日至5月20日施行封闭式管理，限制人员外出。结合当时哈尔滨市政府的疫情管控措施，一审认定在疫情期间非因王欣本人的原因没有返还案涉房屋并无不当；第二，二审期间王玲举示了王欣所在社区开具证明一份，该证明只显示了王欣是为了减免缴税而去社区主动开具证明，并未否认社区在疫情期间封闭管理，限制人员出入的情况。故一审认定王欣应支付占有房屋使用费用的日期并无不当。关于对双方签订的《房屋租赁的补充协议》条款的理解问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”案涉《房屋租赁的补充协议》中约定：“……王玲依据本协议通知王欣交回房屋时王欣应无条件配合交付，逾期应按既有租金标准的一倍交付租金直至实际交回房屋为止。”第一，根据词句逻辑及语境，如果将“租金标准的一倍”仅认定为按既有租金来支付实际占有案涉房屋的费用，则无需添加“一倍”字样；第二，根据合同目的，交易习惯，该条款属于如果不返还房屋王欣所需承担不利后果的约定，属违约性条款，如果仅认定为按既有租金来支付实际占有案涉房屋的费用，则不符合该条款的订立目的及一般的交易惯例。故一审法院判决王欣按照既有租金标准支付房屋占用使用费显属不妥，本院予以纠正。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十一四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体到本案，双方签订的争议条款本质系违约金条款，王玲并未举示实际损失的证据，但如适用双倍租金条款，则违约金明显过高，一审庭审中王欣亦认为违约金过高希望法院予以调整，故结合本案双方合同履行的情况、过错程度，本院酌情认定王欣应按既有租金的1.3倍支付实际占有案涉房屋的费用为宜。综上所述，王玲的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初492号民事判决书第一、三、四、五项；二、变更哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初492号民事判决第二项为：王欣于本判决生效之日起十日内向王玲支付房屋租金及占有使用费43,235.5元；三、驳回王玲的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3103元，减半收取计1552元(王玲已预交)，由王玲负担1111元，由王欣负担441元，保全费1020元（王玲已预交），由王玲负担729元，由王欣负担291元。二审案件受理费3103元（王玲已预交），由王玲负担2222元，由王欣负担881元。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩（）二〇二〇年十月十五日法官助理乔雪飞书记员于文娟