河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民再59号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张美英，女，1979年1月10日出生，汉族，现住河北省临漳县。 委托诉讼代理人：宋琪，河北精深律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：侯博，男，1982年8月25日出生，汉族，现住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：薛磊磊，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：河北天轩房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区东环南大街259号。 法定代表人：官少行，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱帅，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘娜，河北浩博律师事务所律师。 一审第三人：霍帅领，男，1984年1月12日出生，汉族，现住河北省邯郸市。 再审申请人张美英与被申请人侯博、一审被告河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩房地产公司）及一审第三人霍帅领执行异议之诉一案，邯郸市丛台区人民法院于2018年3月9日作出（2017）冀0403民初5599号民事判决。侯博不服，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日作出（2018）冀04民终3338号民事判决，已经发生法律效力。张美英不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2019年7月25日作出（2019）冀民申4310号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张美英及其委托诉讼代理人宋琪，被申请人侯博的委托诉讼代理人薛磊磊，一审被告天轩房地产公司的委托诉讼代理人朱帅、刘娜到庭参加诉讼，一审第三人霍帅岭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 张美英申请再审称，1.张美英于2017年2月16日与霍帅领签订了《房屋买卖合同》，并于当日向霍帅领支付部分购房款。2017年3月26日，张美英与霍帅领二人在天轩房地产公司签订“天轩湖畔特殊情况处理单”、《天轩湖畔住宅内部预订协议》，张美英同时领取了购房“收据”。因天轩房地产公司的工作人员称当天没有购房款到账，为方便财务记账，因此收据及内部预定协议等按霍帅领购房时的日期填写。上述事实，是三方当事人所认可的。并且有天轩房地产公司的“关于张美英购买天轩湖畔房产的情况说明”及“天轩湖畔业主自救承诺书”予以佐证。对于一审认定的事实，二审仅因《天轩湖畔住宅内部预订协议》上签订时间有涂改及张美英转款时间为2017年3月26日，就忽略张美英购房、入住的基本事实，于法无据。张美英及霍帅领、天轩房地产公司已就该涂改做出合理说明，并且许多证据也均能证明张美英的购房时间为2017年3月26日；2.一审中，本案所有相关出庭人员均未对购买房屋的时间提出异议，因此张美英未对签订时间作出特别说明，但霍帅领出具的《关于天轩湖畔房产的情况说明》中就张美英购房时间已经说明。二审时侯博提出转款时间问题后，张美英做出相应说明，并且天轩房地产公司及霍帅领也做出相应的解释。就内部协议的签订日期涂改问题，并不影响本案的基本事实。本案中，不论是按照内部协议改动的2014年10月31日还是2017年3月26日，均是在法院查封之前，张美英实际占有该房产的时间也是在法院查封之前。二审法院仅因合同中签订日期有改动就否定本案的基本事实，属于认定事实错误；3.二审法院适用法律错误，张美英已于查封前购买了案涉房产，并且有充分证据证明其与霍帅领签订有购房协议、支付了全部购房款，其享有“足以排除强制执行的民事权益”，应判决不得执行该案涉房产。本案符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条的规定，应支持张美英的诉讼请求。请求：1.撤销（2018）冀04民终3338号民事判决；2.确认天轩湖畔小区一期15号楼2单元602号房屋为张美英所有，并停止对该房产的执行，解除对该房产的查封；3.一、二审诉讼费用由候博承担。 侯博辩称，1.张美英提交的房屋预订协议日期有改动且是复印件，对其三性均不予认可。再审提交的预订协议，应是张美英与天轩房地产公司串通后伪造。即使该合同真实有效，其性质属于商品房买卖合同的预约合同，而非本约合同。理由如下：首先，从预订协议的名称及约定的内容看，本案所涉协议属于预约协议；其次，虽然该协议存在房屋买卖合同的某些要素，但是缺少了《商品房管理办法》第十六条规定的多项必备条款，如交付使用条件及日期，办理产权登记事宜，装饰设备标准承诺，供水供电及配套设施的交付等必备条款，故而不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。区分商品房买卖合同是预约合同还是本约合同，关键在于是否存在法律或事实上的障碍，如果存在就会导致合同部分条款的缺失或者不确定。签订协议时案涉房屋尚未完工，且该协议第五条约定案涉房屋的整体规划设计均可变更，这也体现出合同条款的不确定性，故该协议为商品房买卖合同的预约合同，而非合法有效的本约合同，也就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的规定；2.根据资料显示，该工程2015年才取得建设工程施工证，且天轩房地产公司的情况说明也可证明2017年9月还在自救盖房，张美英主张查封之前已经实际占有案涉房屋不符合事实。 天轩房地产公司述称，案涉房产确实已经卖给张美英，天轩房地产公司与张美英签订的内部认购协议合法有效。因尚未符合办理不动产证书的条件，与所有业主均未签订买卖合同。请求支持张美英的再审请求，维护业主的合法权益。候博与崔满昌的债权债务纠纷已经涉嫌非法集资，并经公安机关立案，候博应当以债权登记的形式实现其债权。 霍帅领未到庭进行陈述。 侯博向一审法院起诉请求：准许执行天轩湖畔小区一期15号楼2单元602号房产。一审法院认定事实：侯博与崔满昌、天轩房地产公司为民间借贷纠纷一案，侯博于2014年10月22日诉至该院。侯博与崔满昌之间自2012年起一直存在着资金往来。崔满昌系河北万聚房地产开发有限公司总经理，2012年10月4日、2012年11月27日、2012年12月3日、2013年3月7日，根据崔满昌提供的账号，侯博分别向河北万聚房地产开发有限公司的会计崔鹏超、岳玉朵个人账户转款192万元、70万元、83.6万元、141.07万元，共计486.67万元，崔满昌自认实际按照借款本金500万元按月4％向侯博结算利息。自2014年3月25日起，崔满昌停止向侯博结算利息。2014年7月1日，崔满昌与侯博补充签订了一份借款担保合同，合同将上述的借款本金（按照500万计算）及未结算的利息118.13万元（2014年7月1日之前产生）共计618.13万元一并算作借款本金，并约定自借款之日起每月按照2％向侯博支付利息；天轩房地产公司作为担保人在合同上盖章。合同签订后，崔满昌未按照约定内容履行其还本付息义务。该院2015年3月23日作出（2014）丛民初字第1826号民事判决，天轩房地产公司不服上述判决提起上诉后，邯郸市中级人民法院撤销上述判决发回重审。该院于2016年1月6日立案后，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、崔满昌在2016年12月31日前一次性偿还侯博借款本金6181300元及利息247252元（截止2014年7月1日）；二、崔满昌从2014年7月2日起至还清上述全部款项之日止按月息1﹪计付利息；三、天轩房地产公司对上述第一、二项承担连带责任；四、侯博自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费56800元，减半收取28400元，保全费5000元，合计33400元，侯博自愿承担。崔满昌、天轩房地产公司未按期履行，侯博向该院申请强制执行。该院2017年7月20日作出（2017）冀0403执字第691号执行裁定后，该院于2017年7月20日依法查封了天轩房地产公司名下的位于临漳县。案外人张美英于2017年9月19日对执行标的提出异议称，其于2014年10月31日与天轩房地产公司签订了《天轩湖畔住宅内部预订协议》，认购了天轩房地产公司开发的天轩湖畔小区15号楼2单元602室房产一套，面积108.96平方米，总房款为283296元。协议签订当天，其按协议约定向天轩房地产公司支付房款。房款支付后，因天轩房地产公司未能按时交付房产，其曾多次找到临漳县住房和城乡规划建设局，望能够督促天轩房地产公司尽快完工交房。临漳县政府、临漳县住建局为确保广大业主权利，专门成立了帮扶自救小组，并在帮扶小组的协调下，其于2017年4月27日委托申某、张美英作为业主代表，出具了《天轩湖畔业主自救承诺书》。同时，天轩房地产公司早已将出售房产明细交于临漳住建局备案，因天轩房地产公司与住建局之间相关款项没有结清，导致其所购房产未能及时办理备案手续。此次对房产的查封，正是由于住建局工作人员的疏忽而未认真核实，才协助贵院办理了房产的查封，严重损害了其合法权益。故请求立即解除对坐落于临漳县西南新区东南角天轩湖畔小区15-2-602室房产的查封，并停止对查封房产的执行行为。该院2017年10月9日作出的（2017）冀0403执异84号执行裁定书认定，案外人张美英提出的异议成立，裁定中止对天轩湖畔小区一期15号楼2单元602号房屋的执行。侯博不服上述裁定于2017年10月27日诉至该院提起申请执行人执行异议之诉讼。 另查明，位于临漳县房屋原由第三人（案外人）霍帅领购买，后经天轩房地产公司转卖给了案外人张美英。案外人张美英（乙方）与天轩房地产公司（甲方）于2014年10月31日签订了《天轩湖畔住宅内部预订协议》，协议主要约定，乙方预订《天轩湖畔》15号楼2单元6层602号房屋，该房屋建筑面积为108.96㎡；单价为每平方米2600元，总价款为283296元。天轩房地产公司于2014年10月31日向张美英出具了总价款为283296元购房款的收据。 一审法院判决：驳回侯博的诉讼请求。案件受理费1,520元，由侯博承担。 候博不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判准许执行天轩湖畔一期15号楼2单元602号房产；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，张美英提供的房款收据、特殊情况处理单都是2014年10月31日，但购房款转账记录是2017年3月26日，其不能提供充分证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的部分事实予以确认。另查明，张美英提交的天轩湖畔住宅内部预定协议日期有改动，特殊情况处理单及房款收据时间为2014年10月31日，银行流水显示，2017年3月26日张美英向霍帅领转款230,000元。 本院二审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，张美英承担举证证明责任。根据查明的事实，天轩房地产公司出具房款收据两年之后，张美英才转出购房款，其未做出合理解释，且天轩湖畔住宅内部预定协议日期有改动，造成事实不清，其所提证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故对上诉人侯博的请求予以支持。 本院二审判决：一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5599号民事判决；二、准许执行临漳县天轩湖畔一期15号楼2单元602号房产。一审案件受理费1,520元，二审案件受理费5,550元，由张美英负担。 本案争议焦点为：张美英对案涉房产所享有的权利能否排除执行。 围绕上述争议焦点，张美英除复述原审证据外，另提交如下证据：1.2017年2月16日张美英与霍帅领签订的《房屋买卖合同》，拟证实案涉房产购买时间及该合同已履行完毕。张美英已经支付了全部价款，在法院作出查封裁定前已经发生所有权人的转移；2.2018年9月11日张某的询问笔录，拟证实案涉房产的实际购买时间、购房款的交付时间及内部协议涂改原因；3.证人张某出庭证言，拟证实其身份证上的名字是张某，在天轩房地产公司叫张浩，从2012年10月6日起至2017年6月7日在天轩房地产公司工作。2018年9月11日对其所做询问笔录是真实的。张美英是在2016年底看房，因售楼处没有房子，所以2017年初张美英和霍帅领办理更名手续。张美英和天轩房地产公司签协议的时候其在场，先签的是2017年3月26日，为了方便对账，张美英签订协议的时间要与霍帅领签订协议的时间一致，所以改成2014年10月31日；4.证人申某出庭证言，拟证实张美英购买案涉房产是经过其介绍，张美英曾与其一起参与天轩湖畔小区的住房自救，2017年4月27日其与张美英作为业主代表出具了天轩湖畔业主自救承诺书。2018年初交付的案涉房屋，张美英大概是今年正月入住。 侯博质证认为，对证据一的真实性有异议，天轩房地产公司也说已经将该房产卖给张美英，并签署了预订协议，对其关联性不予认可。对张某的身份及证明内容均不予认可，无法证明张某的身份，且其证明内容也与案涉合同无关。对两位证人的身份不予认可，张某无法证明与该案有关联。新的预订协议与张某所述不一致，且对于原协议的更改事实，证明力十分牵强，即使真实有效，该协议也是预订协议而非本约协议。张某所述合同是他手写的，与交易习惯不符。且未提供任何授权等证据。证人申某已经证明案涉房产是2018年年初或者年底才交钥匙办理入住，而张美英自认其是在2020年4月入住案涉房产，所以在查封时张美英并未实际占有案涉房产。申某与张美英具有亲属关系，对其证明力不予认可。 天轩房地产公司质证认为，对上述证据没有异议，同意张美英的意见。 围绕上述争议焦点，侯博除复述原审证据外，另提交如下证据：天轩房地产公司五证信息表，拟证实该工程在2015年才取得建设工程施工许可证，且天轩房地产公司出具的情况说明也可以证实2017年9月28日该项目仍在自救建房，所以张美英不可能在查封之前实际占有案涉房产，张美英所述与事实不符。 张美英质证认为，因该证据为影印件，对其真实性不予认可，且与本案不具有关联性。张美英购买案涉房产，与霍帅领签订的协议，与天轩房地产公司签订的内部协议，均为真实有效，不违反国家强制性规定。且张美英已经支付全部价款，不存在过错。 天轩房地产公司质证认为，与本案无关联性。 围绕上述争议焦点，天轩房地产公司庭后提交如下证据：1.张美英与天轩房地产公司签订的《天轩湖畔住宅内部预订协议》；2.霍帅领与天轩房地产公司于2014年10月31日签订的《天轩湖畔住宅预定单》；3.天轩房地产公司五证的影印件。 张美英质证认为，对三份证据均无异议，天轩房地产公司提交的张美英与该公司签订的协议书，与其提交的一致。 侯博质证认为，对于张美英与天轩房地产公司签订的《天轩湖畔住宅内部预订协议》真实性、合法性、关联性均不予认可。原审时，张美英提交了两份预订协议，一份为改过日期，一份没有更改日期，张美英无法自圆其说。根据对方证人所说，该协议只有三份，且都是改过日期的。其有理由怀疑该协议为后补协议，涉嫌伪造合同，对其真实性合法性均不予认可。且该协议的性质为商品房买卖合同的预约合同，并非买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的规定；对霍帅领与天轩房地产公司签订的《天轩湖畔住宅预定单》真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案无关；3.对五证的真实性予以认可，关联性不予认可。施工许可证是在2015年颁发，张美英是在2020年4月才入住，能够证实张美英在查封之前并没有实际占有。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：经审理查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，2014年10月31日，天轩房地产公司作为甲方与乙方霍帅岭签订《天轩湖畔住宅预定单》，约定：乙方预定甲方开发的临漳县“天轩湖畔”住宅15号楼2单元6层602室，该房屋建筑面积为108.96平方米。乙方预定的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币2,600元，总房价为人民币283,296元，大写贰拾捌万叁仟贰佰玖拾陆元整。依据张美英提交的霍帅岭、郭鑫银行流水显示，2014年3月6日霍帅岭向优乐服装店转款1,035,000元，郭鑫向优乐服装店分两笔转款165,000元，以上共计转款1,200,000元。天轩房地产公司2014年3月6日出具的第0038号0001/0001记账凭证显示，霍帅领付款预收账款/全款15-2-602、15-3-901、15-2-701、15-2-7021,200,000元。2017年2月16日,霍帅领与张美英签订房屋买卖合同，约定：一、甲方自愿将天轩湖畔小区一期15号楼2单元602号房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。二、房价款与付款方式1.甲、乙双方经协商一致，上述房屋总房价款为贰拾捌万叁仟贰佰玖拾陆元整。2.支付方式、支付时间（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币伍万叁仟贰佰玖拾陆元整，作为乙方购买甲方房屋的定金。（2）双方在河北天轩房地产开发有限公司更名及重新签订《天轩湖畔住宅内部预订协议》后，乙方一次性支付剩余房款贰拾叁万元……。2017年3月26日，张美英向霍帅领转款230,000元。当日，天轩房地产公司与张美英签订《天轩湖畔住宅内部预订协议》，落款日期由2017年3月26日更改为2014年10月31日，并为张美英出具日期为2014年10月31日的收款收据一份。 另查明，2017年9月29日，霍帅岭出具情况说明一份，内容为：“本人霍帅岭于2004年3月6日在天轩房地产公司通过银行卡刷卡方式将资金刷到天轩房地产指定的银行账号优乐服装店用于购买天轩房地产开发的临漳天轩湖畔小区商品房。由于个人资金原因，……于2017年3月26日将房屋转让给张美英”。 本院再审认为，本案为申请执行人执行异议之诉，侯博基于生效的民事判决请求对天轩房地产公司开发的天轩湖畔小区一期15号楼2单元602号房产继续执行，张美英对该房产的执行提出异议，应举证证明其对诉争房产享有的实体权利足以阻却强制执行措施，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。 首先，依据张美英提交的证据材料显示，天轩房地产公司与霍帅岭于2014年10月31日签订《天轩湖畔住宅预定单》，双方约定由霍帅岭购买“天轩湖畔”住宅15号楼2单元6层602室，霍帅岭、郭鑫分两笔转款共计1,200,000元。天轩房地产公司出具的记账凭证显示，霍帅领付款预收账款/全款15-2-602、15-3-901、15-2-701、15-2-7021,200,000元。2017年2月16日,霍帅领与张美英签订房屋买卖合同，又将案涉房屋出售给张美英。2017年3月26日，天轩房地产公司与张美英签订《天轩湖畔住宅内部预订协议》，落款日期由2017年3月26日更改为2014年10月31日。张美英与霍帅领签订买卖合同并向霍帅领交付房款之后，霍帅领对案涉房屋所享有的权利也随之一并转移给张美英，张美英享有基于买卖该不动产而产生的物权期待权。因此，张美英与天轩房地产公司签订《天轩湖畔住宅内部预订协议》的行为实质上是对其与霍帅领之间房屋买卖行为的一种确认。虽然张美英提交的《天轩湖畔住宅内部预订协议》上落款时间有改动，但是从霍帅领出具的“情况说明”、霍帅岭与天轩房地产公司签订《天轩湖畔住宅预定单》、天轩房地产公司出具的“关于张美英购买天轩湖畔房产的情况说明”等证据，能够认定案涉房产的购买时间在法院查封之前。张美英与天轩房地产公司签订的《天轩湖畔住宅内部预订协议》对商品房的基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、违约责任等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应为合法有效； 其次，依据临漳县不动产登记中心出具的证明显示，截至2017年9月26日10时50分，张美英无房产登记信息，且侯博也未能提交证据证实张美英名下还有其他用于居住的房屋。因此，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件; 再次，依据张美英提交的霍帅岭、郭鑫银行流水信息、天轩房地产公司记账凭证显示，霍帅领在支付全部房款之后，又将案涉房屋转卖给张美英，张美英于2017年3月26日向霍帅领转款230,000元。结合霍帅领出具的情况说明、天轩房地产公司出具的收款收据，能够证实张美英实际足额支付了本案争议房屋的全部房款，符合“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。 综上所述，张美英的再审请求成立，应予支持。二审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）冀04民终3338号民事判决； 二、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5599号民事判决。 一审案件受理费1,520元，二审案件受理费5,550元，均由候博负担 本判决为终审判决。 审判长 申 强 审判员 郑佳佳 审判员 张海霞 二〇二〇年十月二十七日 书记员 宋婧瑄 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的,按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定，是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《中华人民共和国民事诉讼法》第-百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。