上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10162号原告(反诉被告)：郭玉彩，女，1959年4月7日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：吴英红，男，1963年5月14日出生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：赵斌，上海俱进律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵德胜，男，1972年5月10日出生，汉族，住安徽省。被告(反诉原告)：王蕊，女，1974年6月7日出生，汉族，住上海市普陀区。原告郭玉彩、吴英红与被告赵德胜、王蕊及反诉原告赵德胜、王蕊与反诉被告郭玉彩、吴英红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭玉彩、吴英红及其委托诉讼代理人赵斌，被告(反诉原告)赵德胜、王蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭玉彩、吴英红向我院提出诉讼请求：1.两被告支付2020年5月8日至2020年11月7日的租金人民币54000元(以下币种均为人民币)；2.被告支付占用资金损失,以54000元为本金,以2020年5月8日起算，至实际支付之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付,至起诉日暂计为270元(54000元*0.06%)；3.被告支付违约金360元(按日租金10%计算)。4.被告支付律师代理费5000元;5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告也系夫妻关系，两被告为了开设水果店，向两原告租赁位于上海市普陀区白丽路XXX号的店面(以下简称“系争房屋”)。2015年11月8日两原告与两被告签订《店面租赁协议书》，由两被告承租系争房屋，租期为两年，租金每月7500元，付六押一。2017年11月8日，两原告与两被告续签《店面租赁协议书》，续签三年，前两年租金为每月8500元，第三年租金每月为9000元。2019年7月8日，两原告与两被告为了进一步具体双方租赁关系的权利义务，在原、被告双方原《店面租赁协议书》的协议内容基础上增加了其他相关条款，两原告与两被告签订《租赁合同》，约定的租期不变，租金支付数额不变，细化了租金的支付方式等。2020年4月28日，被告未按照租赁合同第三条的约定向原告支付时间段为2020年5月8日至2020年11月7日租金54000元，后被告对外招租，被告的上述行为均属违约，原告要求被告承担违约责任，故诉至法院请求判如所请。被告赵德胜、王蕊共同辩称，2020年4月17日被告提出来不再承租系争房屋，到原告家中商谈，原告同意了协助我们找下一个房客。如果没有转租出去，我们就将房子还给原告。我们找了两个房客，原告提出的很多地域限制的条件，第二个房客因为押金的条件没有谈成。2020年5月9日下午，王蕊和原告商量再给我们两天时间找下家，被告同意将这几天的房租给原告，但是原告拒绝了，要让被告交半年的房租。我们已经无力支付了，我们只是希望将店铺里的设备卖给下家，原告没有同意。原告又提出将钥匙还给他，被告就将钥匙还给原告了。原告打电话给我，让我把店铺的电瓶车拿走，后来我们没有碰到，原告让人将电瓶车放到隔壁的店铺。被告将钥匙给原告之后，2020年5月10日晚上，原告找中介对外招租了，钥匙一直在原告手里，房子里的东西被告也不要了，所以原、被告的合同在5月9日已经解除。反诉原告赵德胜、王蕊提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原、被告双方租赁合同于2020年5月9日解除，反诉被告郭玉彩、吴红英返还反诉原告赵德胜、王蕊押金7500元；2.反诉诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年11月8日签订《店面租赁协议书》约定反诉原告租赁反诉被告所有的系争房屋，租赁期限为两年，押金7500元，月租金7500元，两年到期后，双方进行了续租，并于2017年11月8日书面确认了续租三年，前两年月租金8500元，第三年月租金为9000元。2020年初，由于受到疫情影响，反诉原告的店铺经营困难，经与反诉被告协商，双方同意解除店面租赁合同，反诉原告于2020年5月9日将店面及钥匙交还给反诉被告后，双方之间的租赁合同已协商一致解除。反诉被告口头答应退还租房押金7500元，经反诉原告多次催要无果。反诉原告从未对系争房屋对外招租，反诉原告交还反诉被告钥匙后，反诉被告随即在店面玻璃门上贴出了招租公告，并很快收取了第三方的押金，反诉被告还陪同反诉原告至上海市普陀区市场监督管理局办理了系争房屋上反诉原告的工商营业执照注销手续，反诉原告和反诉被告之间的租赁合同已经双方协商一致解除，反诉原告已按约注销营业执照，反诉被告应当依约返还租房押金7500元，不存在双方之间租赁合同未解除的情形，反诉被告更无权要求反诉原告支付房租。反诉被告郭玉彩、吴英红辩称，反诉原、被告并未达成解除《房屋租赁合同》的合意，双方合同继续有效，双方受合同约束。反诉被告实际占有、使用和控制所租赁的系争房屋，应当按照合同约定支付房租。关于押金，不同意退还，反诉被告违约，按照合同约定以及押金的特质，押金系不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市白丽路XXX号房屋产权登记在郭玉彩、吴英红名下。2015年11月，吴英红作为甲方与赵德胜作为乙方签订《店面租赁协议书》，约定：一、店面租金经双方协商确认，每月7500元，两年一定，从2015年11月8日到2017年11月8日止，房租半年一付，押金一个月，到期房子归还房东；二、乙方在承租期间到搬迁之日，不得转租或转借；补签，甲、乙双方协商续订三年(2017年11月8日至2020年11月8日止)，前两年租金为8500元，第三年为9000元等。2019年7月8日，赵德胜、吴英红作为甲方与王蕊作为乙方重新就上述租赁协议之约定签订《租赁合同》，约定：租期自2017年11月8日起至2020年11月7日止；2017年11月8日至2019年11月7日月租金为8500元；2019年11月8日至2020年11月7日，月租金9000元，自起租之日起每六个月支付一次；押金7500元；乙方向甲方支付的每期房租的支付时间均在约定的支付日前十天向甲方支付；乙方拖欠租金的，每拖欠一天按日租金的10%支付违约金；租赁期满后本租赁合同终止，乙方依法返还租赁物，租赁期间的装修保持原状，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按照租金的两倍向甲方支付占有期间的使用费。双方确认，上述协议中系争房屋的出租方为郭玉彩、吴英红，承租方为赵德胜、王蕊。合同签订后，郭玉彩、吴英红向赵德胜、王蕊交付了系争房屋。赵德胜、王蕊支付租金至2020年5月7日，并支付押金7500元。2020年4月17日，赵德胜、王蕊提出退租，但双方协商未果。2020年5月9日，赵德胜、王蕊至郭玉彩、吴英红家中协商退租事宜未果。该日，赵德胜、王蕊将系争房屋钥匙放在郭玉彩、吴英红家中桌上离开。之后，赵德胜、王蕊寻找新的租客未与郭玉彩、吴英红谈成。2020年6月13日，郭玉彩出具《收条》表示收到案外人杨涛支付的系争房屋的租赁定某5万元，如果2020年6月15日，双方无法办理营业执照，定某金额退还。2020年6月15日，上海市普陀区市场监督管理局向王蕊出具《准予个体工商户注销登记通知书》，注销了王蕊在系争房屋处的工商登记。反诉查明事实同本诉。审理中，关于系争房屋交接，赵德胜、王蕊表示，2020年5月9日，至郭玉彩、吴英红家中将系争房屋交还了钥匙。郭玉彩、吴英红认为，赵德胜、王蕊将钥匙放在桌上，但是我们没有拿，这仅仅是争房屋的一把钥匙，不能视为返还房屋，房屋没有交接。关于房屋另行出租情况，郭玉彩、吴英红表示仅收取了案外人定某，后来双方没有签订租赁合同。审理中，关于2020年5月9日的协商情况，郭玉彩、吴英红表示，根据赵德胜、王蕊的要求开门将系争房屋内的电瓶车取出。赵德胜、王蕊表示，是郭玉彩、吴英红进入系争房屋后将电瓶车取出，后赵德胜、王蕊去隔壁店铺拿走。关于房屋现状，原告方表示系争房屋在2020年5月9日被告还有设备在系争房屋内。被告表示，合同解除之后房屋的现状不了解。关于诉请的租金金额，原告表示如果法院判决合同解除，也主张被告应当支付相应的租金或占有使用费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告均应按照双方签订的《店面租赁协议书》、《租赁合同》约定履行各自的义务。被告赵德胜、王蕊在合同履行期间以无力支付房租单方提出解除租赁合同，违反合同约定，构成违约，其不享有合同的单方解除权。然，结合双方提供证据以及到庭陈述，原告确实收到了系争房屋钥匙可以进入系争房屋，且在2020年6月有意将系争房屋出租他人，且知晓也曾配合被告至行政机关办理被告在系争房屋处工商登记的注销手续，故在被告明确表示不再履行系争房屋租赁合同的情况下，原告至迟在2020年6月15日工商登记注销之日认可了被告不再承租的事实，双方已失去信任基础，合同失去履行可能，本院认定原、被告之间的租赁关系于2020年6月15日解除。合同解除之后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵德胜、王蕊应当支付2020年5月8日至2020年6月15日的租金共计11400元。关于房屋是否交接，双方并未办理房屋交接手续，系争房屋内至今仍留有赵德胜、王蕊的物品，赵德胜、王蕊应当支付相应房屋占有使用费，然考虑到郭玉彩、吴英红作为系争房屋的所有权人，赵德胜、王蕊也已表示放弃系争房屋所有物品，郭玉彩、吴英红已经具备实际掌控系争房屋的条件，应当承担系争房屋扩大的空置损失，故对于赵德胜、王蕊应当承担的房屋占有使用费予以酌定。对于赵德胜、王蕊认为返还钥匙之后即表示交还房屋的意见，不予支持。关于押金7500元，根据合同约定以及押金的性质，郭玉彩、吴英红应当在其他费用结清之后一并返还赵德胜、王蕊。关于原告主张的违约金，符合合同约定，考虑到双方合同履行程度，过错程度、举证程度等，该违约金标准尚属合理，本院予以支持。对于原告主张的资金占用损失和律师费的诉请，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)郭玉彩、吴英红与被告(反诉原告)赵德胜、王蕊就上海市白丽路XXX号房屋签订的《店面租赁协议书》《租赁合同》于2020年6月15日解除；二、被告赵德胜、王蕊应于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉彩、吴英红2020年5月8日至2020年6月15日的房屋租金人民币11400元及占有使用费人民币7500元；三、被告赵德胜、王蕊应于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉彩、吴英红逾期支付租金的违约金，自2020年5月9日起算至实际支付租金之日，按每日人民币30元计算；四、反诉被告郭玉彩、吴英红应于反诉原告赵德胜、王蕊履行本判决朱文第二、三项之义务当日返还反诉原告赵德胜、王蕊押金人民币7500元；五、对原告郭玉彩、吴英红的其余诉讼请求，不予支持；六、对反诉原告赵德胜、王蕊其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1289元，减半收取计人民币644.5元，由原告郭玉彩、吴英红负担人民币144.5元，被告赵德胜、王蕊负担人民币500元。本案反诉受理费人民币25元(反诉原告赵德胜、王蕊预交人民币50元)，由反诉原告赵德胜、王蕊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年十月二十六日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。