黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初4710号原告：常龙，男，1988年6月2日生，蒙古族，住哈尔滨市道里区。被告：哈尔滨华鸿农博花园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91230100301076682W，住所地哈尔滨市南岗区金色莱茵小区11栋（会所）502室。法定代表人：张鸿善，职务董事长。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：白鹤，黑龙江磊源律师事务所律师。原告常龙与被告哈尔滨华鸿农博花园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常龙，被告哈尔滨华鸿农博花园房地产开发有限公司(以下简称华鸿农博公司）委托诉讼代理人白鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常龙向本院提出诉讼请求：1.被告按合同约定立即履行交付房屋义务；2.被告向原告支付违约金（以房屋价款940200元为基数自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年7月7日，原告购买被告开发并经批准销售的位于南岗区××、规划路、××山路××单元××预售商品房××套（建筑面积98.25平方米，房屋价款940200元）。双方签订联机备案《商品房买卖合同》（编号17476946929），同时约定：房款支付方式为现金首付36%即340200元，余款600000元向银行按揭；第八条约定出卖人应当在2018年12月31日前，房屋经验收合格交付买受人使用；第九条（2）约定出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.21。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部房款，被告未按期履行交付义务。该栋房屋现场完成封顶，楼装饰未完成、水电未接通、未验收。自2018年12月31日后，该栋施工及收尾类工作进展缓慢，逾期近一年半的时间，被告明显不积极履行合同义务，违反诚实信用原则，造成原告在内的近七十户业主无法入住，被迫承租廉价房屋生活，其行为已严重侵害了购买方利益，造成社会不稳定，影响哈尔滨房地产市场信誉。鉴于被告长期不履行交付义务，使合同陷入僵局，并考虑原告另租他宅居住、期间仍支付银行贷款利息的实际情况，继续按照日万分之0.21的标准支付违约金，明显显失公平，且不足以弥补因被告违约给原告造成的损失，被告恶意违约每日赔偿原告19.7元，每月赔偿591元，而如果原告违约每日要向被告支付282元，每月需要支付8460元，违约成本相差悬殊，相差近15倍，现原告无法依靠被告每月591元的违约金在哈尔滨市保证基本生存居住条件，更无法租到同等地段、同等面积的房屋，为此根据《合同法解释（二）》第28条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，原告有权要求适当增加违约金，现原告主张按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付违约金。且原告支付按揭贷款并维持租房确有困难，被告以约定极低的标准继续拖延交付房屋，其违约成本低，且有继续放任违约的可能，有悖公平原则，故诉至法院。被告华鸿农博公司辩称，第一，被告逾期交房系因政府审批原因造成，属于合同约定的特殊原因，被告不应承担违约责任。根据双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第八条第二款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.非出卖人自身原因造成的（如政府行为及其他市政配套行为所致）；3.因政府审批迟延而导致不能按期交付的。本案中，逾期交房系因拆迁遗留两条高压线走廊严重影响了现场施工进度所导致的。2017年6月高压线走廊迁改工作完成。因此，逾期进户并非是被告自身原因造成的，被告不存在过错，根据合同约定，因政府行为造成逾期进户的，可以顺延进户，被告不承担违约责任。第二，原告诉讼请求没有事实及法律依据，应按照双方签署合同约定的违约责任来计算。原告第二项诉讼请求计算依据并不是合同约定的计算方式，《商品房买卖合同》系双方在自愿基础上达成的一致意见，合同明确约定了违约金计算方式，双方签署合同时，均系自愿签署，原告作为成年人，应当对自己签署合同承担相应法律后果。故应按照合同约定来计算违约金数额。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告举示证据一商品房买卖合同书一份、证据二照片一张。真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。经本院审理查明，原、被告于2017年7月签订哈尔滨市商品房买卖合同书约定：“原告购买位于哈尔滨市南岗区××、规划路、××地××单元××号商品房一处；建筑面积98.25平方米；约定金额940200元。第六条付款方式及期限：约定金额：340200元，付款方式：现金，交纳比例36%；备注：余款600000元将银行按揭手续办理完毕；如银行不予贷款，需要于5日内以现金形式支付余款，如未履行按首付款5%支付违约金，出卖人可另行出售；第七条买受人逾期付款的违约责任。逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.21的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述合同签订后，原告按照合同约定向被告华鸿农博公司给付了购房款940200元。被告未按合同约定的日期交付房屋，原告购买的房屋所在楼房至今未进户。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行并遵守相应的义务。原告已按照约定将购房款940200元交付给被告华鸿农博公司，但被告华鸿农博公司未能按照合同约定时间2018年12月31日交付涉案房屋，已属违约。虽被告华鸿农博公司称，系因涉案小区施工地块遗留有两条高压线，拖延施工进度，系市政配套行为导致原告逾期进户，根据合同约定因政府行为造成的逾期进户，可以顺延进户，被告不承担违约责任。但被告未能举示证据证明逾期进户系因政府行为所致，故被告的抗辩本院不予采纳。原告主张根据双方签订合同约定，被告逾期交付房屋违约责任是每日房款的万分之0.21，原告逾期付款违约责任是房款每日房款的万分之3，相差近15倍，违反公平原则，且按照合同约定的违约金标准计算结果591元/月，原告无法保证在哈尔滨市的基本生存居住条件。原告的主张合理，双方的违约金按照约定相差十几倍，使双方的权利与义务有悖公平，且不能交付房屋使常龙占有使用房屋的合同基本目的不能实现，其受到的房屋租用损失是双方约定违约金不能弥补的，故本院予以采纳。关于违约金的计算标准可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理，故本院支持以已付购房款940200为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，自2019年8月20日起至实际给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于原告主张被告立即履行交付房屋义务的诉请，因客观上履行不能，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（2020）被告哈尔滨华鸿农博花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告常龙违约金（以940200元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;二、驳回原告常龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告哈尔滨华鸿农博花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  尹若玲人民陪审员  于丽艳二〇二〇年十月十六日书 记 员  朱颖涵