广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7693号原告（反诉被告）：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：江友青。委托诉讼代理人：陈冬梅、陈洁（实习），广东东方昆仑律师事务所律师。被告：李泽你（反诉原告），男，1974年8月28日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。被告：罗舜霞（反诉原告），女，1975年7月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。以上两被告共同委托诉讼代理人：林鑫、李哲维（实习），广东蕴德律师事务所律师。被告：广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：何建信。被告：颐和地产集团有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：何建信。以上两被申请共同委托诉讼代理人：范嘉君、杨敏丽，公司员工。原告（反诉被告）广发银行股份有限公司广州分行诉被告李泽你（反诉原告）、罗舜霞（反诉原告）、广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（以下简称南湖公司）、颐和地产集团有限公司（以下简称地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭，独任审理。原告委托诉讼代理人陈冬梅、陈洁，被告李泽你、罗舜霞共同委托诉讼代理人林鑫，被告南湖公司、地产公司共同委托诉讼代理人范嘉君、杨敏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令解除原告与被告签订的编号为121139005024的《个人房屋按揭贷款合同》；2.判令李泽你、罗舜霞立即向原告偿还借款本金人民币6149999.75元及利息3683.17元（本金暂计至2020年1月13日，利息、罚息、复利从2020年1月14日起至贷款清偿之日止，按合同约定利率计算）；3.判令李泽你偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费人民币123074元；4.判令南湖公司、地产公司对李泽你、罗舜霞上述第二、三项债务承担连带清偿责任；5.判令各被告立即为李泽你、罗舜霞名下的位于广东省广州市白云区庚兴苑二街19号G区D-2b（07）型房产办理以原告为抵押权人的抵押登记手续；6.被告未能履行上述还款义务，原告依法就广东省广州市白云区庚兴苑二街19号G区D-2b（07）型房产处置款享有优先受偿权；7.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2013年10月8日，原告与李泽你、罗舜霞、南湖公司、地产公司签订了合同编号为121139005024的《个人房屋按揭贷款合同》。合同约定：原告向李泽你、罗舜霞提供贷款1640万元，借款期限为120个月。借款用途为购买广东省广州市白云区庚兴苑二街19号G区D-2b（07）型房。借款利率采用人民币利率中的浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的借款基准利率上浮10%计息，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。还款方式为：等额本金偿还法。另约定在合同约定生效之日起两年内办妥房地产及他项权证手续，但至目前为止，涉案的房产仍未办理他项证手续。南湖公司、地产公司作为保证人，为上述借款提供连带责任保证，保证期间为办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止。为担保上述借款，合同约定将本合同项下所购房屋广东省广州市白云区庚兴苑二街19号G区D-2b（07）型房向原告提供抵押担保。合同签定后，原告依照合同的约定于2013年10月9日将贷款人民币1640万元发放给李泽你、罗舜霞。然李泽你、罗舜霞却没有按合同约定履行办理正式抵押登记的义务。经原告多次催告，至目前为止，各被告仍未去办理涉案房产的正式抵押登记手续。据此，原告认为：一、因被告违约，根据上述《个人房屋按揭贷款合同》约定以及《合同法》等相关法律法规的规定，原告有权解除合同，并要求李泽你、罗舜霞提前归还全部借款本金、利息、罚息等款项，要求保证人承担保证责任。二、根据《个人房屋按揭贷款合同》第十八条约定以及《广东省物价局、司法厅〈律师服务收费管理办法〉》的规定，被告应承担本案的律师费用。原告为维护合法权益，故提起本诉。被告李泽你、罗舜霞共同辩称：第一，关于解除贷款合同，被告按月偿还贷款，至今没有违约，所以原告无权解除按揭贷款合同。第二，基于李泽你、罗舜霞正常还款，原告不存在实际损失，原告也无证据证明被告的资信状况恶化从而导致原告损失的情形，所以李泽你、罗舜霞要求原告继续履行合同，关于利息及本金，则按照贷款合同按月偿还。第三，贷款合同中约定的由被告承担律师费的情形在贷款合同第18条，前提是李泽你、罗舜霞违约被告才承担律师费，本案的李泽你、罗舜霞并不存在违约情形，因此律师费应当由原告自行承担。第四，关于原告的诉请四应由法庭审核。第五，原告的诉请五已经过了诉讼时效，双方贷款、放款发生在2013年，现今已为2020年，且原告诉请五与诉请一相互矛盾，原告不能一方面解除合同立即偿还本息，另一方面就办理房屋抵押登记，应当对原告诉请五予以驳回。第六，抵押权的优先受偿应以登记为准，未予以登记的为一般债权，不具有优先受偿，因此请求法庭驳回原告的诉请。为此，李泽你、罗舜霞向本院提出反诉请求：判令广发银行支付律师费6万元。被告南湖公司、地产公司共同辩称：第一，因为原告提出的诉请二、三仅要求李泽你、罗舜霞承担责任，因此请求法庭在查清事实的基础上依法裁判，不同意原告诉请一、四、五、六、七，请求法庭驳回上述诉请。李泽你、罗舜霞一直依合同约定正常还贷，不应解除合同。第二，高尔夫项目为合法合规项目，已取得政府相关合法批文，若法院认为有必要对项目合法批复文件进行调查，被告愿意向法庭提交。由于西安秦岭别墅事件全国的别墅都需要大整治，被告的项目经过政府各部门审批、认证，被告也多次向政府部门提交项目设立等文件，配合政府部门调查，最终政府部门的结论是项目符合法律规定设立，予以保留。涉案房屋至今未办证的主要原因是李泽你、罗舜霞在被告交楼后多次违法改造，每次改造政府部门人员到现场调查，又发现不合规之处，如此来回三四次，才导致今天的结果。被告一直坚持以业主利益首位，尽力协调配合业主、维护业主利益。在涉案房屋办证过程中，被告也曾向各部门了解情况，最终才得知是李泽你、罗舜霞的不合法改建导致无法办证。因涉及客户隐私，如法庭认为有必要，相关的资料被告也愿意向法庭提交。因此，无法办证的主要原因在于李泽你、罗舜霞，应由李泽你、罗舜霞承担相应责任。由李泽你、罗舜霞提供抵押物，继续履行合同。第三，原告没有提供关于涉案律师费的相关证据，请求法庭在查清事实的基础上依法裁判。第四，涉案房屋由于李泽你、罗舜霞导致无法办理抵押登记手续，若因此造成南湖公司、地产公司承担责任，南湖公司、地产公司保留追究李泽你、罗舜霞的相关责任的民事权利。第五，涉案房屋无法办证是由于李泽你、罗舜霞违规造成的，因此本案的律师费、诉讼费等费用应由李泽你、罗舜霞承担。经审理查明：2013年7月15日，南湖公司（甲方）与李泽你、罗舜霞（乙方）签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所订购确认书》，订购位于广东省广州市颐和南湖高尔夫庄园庚兴苑二街19号G区D-2b（07）型房产（以下简称案涉房产），约定：订购单元优惠价格为3280万元，乙方于2013年7月15日支付房款840万元（含定金），于2013年7月31日前支付房款800万元，签署《订购协议》提交银行按揭所需齐全资料。随后，南湖公司（甲方）与李泽你、罗舜霞（乙方）签订合同编号243的《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，约定：甲方以协议出让方式取得位于白云区同和镇同和村新庄以北地块的土地使用权，规划用途为旅游度假（会员休息住所及配套设施）。甲方经批准，在上述地块上建设高尔夫会员休息住所和配套设施，暂命名为颐和高尔夫山庄。乙方向甲方订购案涉房产，订购款3280万元，自签订本协议之日支付订购款的50%，并在本协议签署之日起7天内到甲方指定的银行和律师事务所办妥按揭贷款的全部收款，包括前述相关合同和提供相关资料。甲方应当在2013年10月31日前将该休息住所交付给乙方使用。甲乙方共同委托甲方指定的律师事务所或甲方办理产权登记，在该休息住所交接后的720日内，甲乙双方委托甲方指定的律师事务所或甲方将办理权属登记，需由甲乙方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的原因致使乙方不能在规定期限内取得权属证书的，双方同意乙方不退房，继续使用该休息住所，甲方收到乙方不退房的书面通知之日起承担乙方的物业管理费用，直至办出权属证书为止。李泽你、罗舜霞分别于2013年7月15日、2013年8月4日向广州颐和房产策划代理有限公司支付房款840万元、800万元，合计1640万元。2013年9月22日，李泽你、罗舜霞向原告提出1640万元的个人贷款申请，以案涉房产作为担保，同时南湖公司、地产公司作为保证人。2013年10月8日，原告（贷款人、甲方）与李泽你、罗舜霞（借款人、抵押人、乙方）、南湖公司（保证人、丙方一）、地产公司（保证人、丙方二）签订编号为121139005024的《个人房屋按揭贷款合同》，约定：第七条，担保方式，乙方将合同项下所购房屋作为抵押财产向甲方提供抵押担保，丙方向甲方提供连带责任保证担保。在合同项下既有物的担保又有人的担保的情形下，如发生乙方不履行到期债务或发生本合同约定的行使担保权的情形，甲方有权选择就物的担保实现债权或要求保证人承担保证责任。因抵押人、丙方的过错造成合同担保条款未能生效或无效的，抵押人、丙方应在担保范围内赔偿甲方的全部损失。第九条，保证条款，保证人为合同项下的债权提供连带责任保证。第十条，抵押条款，各方应在甲方规定的时间内到当地有关抵押财产登记部门办理抵押财产登记手续。如不具备办理房产证条件的，应在甲方要求的期限内办妥抵押预告登记；如已具备办理房产证条件的，则应自具备办理条件之日起，积极配合甲方，在甲方要求的期限内办妥按揭房屋产权证和抵押登记手续。如未能在甲方要求的期限内办妥按揭房屋产权证或抵押登记手续的（包括抵押预告登记），视为违约，甲方可行使合同第十五条约定的权利。出现乙方不按照合同的规定偿还到期应付贷款和/或其他应付款项，或一方违反合同约定，甲方宣布提前收回贷款而未受清偿或未受完全清偿的，甲方可以行使抵押权。第十二条，乙方的权利和义务，2.按合同约定的期限向甲方按时足额偿还借款本金和利息。6.因积极办理本合同项下贷款所购房屋的房屋所有权证并及时会同甲方到房地产管理部门办理房屋抵押预告登记、抵押登记手续。第十三条，丙方的权利和义务，若保证人是本合同款项下房屋所属楼盘开发商，必须保证：2.应积极办理本合同项下贷款所购房屋的房屋所有权证，并及时会同甲方、乙方到房地产管理部门办理房屋抵押预告登记、抵押登记手续。第十四条，违约情形，8.乙方、丙方违反本合同担保条款约定，乙方未能提供符合甲方要求的新的担保。9.部分或全部担保条款未生效、无效或撤销，乙方未按甲方要求落实新的担保的。第十五条，违约救济，若发生本合同规定的违约情形，甲方有权行使下列一项或几项权利：3.宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用。4.宣布乙方在甲方办理的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。5.终止或解除本合同，全部、部分终止或解除乙方与甲方之间的其他合同。6.要求乙、丙方对本合同项下债务提供符合甲方要求的新的担保。第十八条，本合同项下订立、履行及争议解决发生的有关费用，包括但不限于律师费及由于乙、丙方违约，甲方为事项债权所涉及的诉讼费、执行费、拍卖费、律师费等，由乙方承担。第二十二条，借款金额和期限，本合同项下的借款金额1640万元，借款期限120个月。第二十三条，借款利率、罚息，借款利率约定采用人民币利率中的浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的借款基准利率上浮10%计息。第二十四条，借款用途，本合同项下的借款具体用于购买案涉房屋。第二十五条，首付金额，乙方已支付了不低于购房款总价50%的首期款项即1640万元。第二十六条，贷款发放、支付与管理，本合同项下受托支付1640万元，支付对象为南湖公司。第二十七条，还款，乙方选择按等额本金方式还款。第二十九条，保证期限，丙方一、丙方二同意为本合同项下的债权提供连带责任保证。第三十四条，补充约定，1.由开发商丙方一和丙方二共同承担阶段性连带责任保证以及回购责任，丙方一和丙方二的担保期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的房地产权证和他项权证并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止。2.丙方一、丙方二保证在两年内办妥房地产及银行他项权证手续。如丙方一、丙方二无法在本合同约定生效之日起两年内办妥房地产及银行他项权证手续，甲方有权要求丙方一、丙方二立即履行保证和回购责任，承担由此引起的一切责任并赔偿由此给甲方造成的损失。合同后附抵押财产清单、广发银行借款借据。2013年10月9日，广发银行向李泽你、罗舜霞发放贷款1640万元。此后，李泽你、罗舜霞如约每月按时还款。《广发银行零售贷款欠款明细》《广发银行个人对账单》载明，截至2020年9月10日，案涉合同总欠款额5057423.49元。2018年6月5日，广州市国土资源和规划委员会向南湖公司核发编号为穗国土规划验证〔2018〕602号《广州市建设工程规划验收合格证》，广州颐和南湖高尔夫会员住所G区自编号D-1b（10）栋、自编号D-2b（12）栋、自编号D-2b（17）栋、自编号A-1(13-16)栋等房产获批，并于广州市白云区不动产登记中心完成登记。南湖公司、地产公司向法庭提交案涉房产照片数张，拟用于证明李泽你、罗舜霞对案涉房产进行违法改建，但照片仅显示案涉房产建设状况。2019年7月5日，广发银行向李泽你、罗舜霞发送《律师函》，要求李泽你、罗舜霞在收到函件五天内办理案涉房产的抵押登记手续，或提供符合广发银行要求的新的担保。2019年9月，李泽你、罗舜霞向广发银行发送《律师函》，称由于办理房屋产权证、抵押登记主要工作仅能由该房屋开发商及银行办理，李泽你、罗舜霞未曾收到配合办理的通知或请求，于签署贷款合同过程中、放款之前，李泽你、罗舜霞已按银行要求签署抵押登记及备案手续所需文件并移交银行，不存在拒绝配合办理的情形。2020年6月，李泽你、罗舜霞与广东蕴德律师事务所签订《民事案件委托合同》，委托蕴德律所担任案涉纠纷的委托代理人，并支付律师费6万元。另查明，李泽你、罗舜霞系夫妻关系。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。争议焦点为案涉房产未办理抵押登记，是否必然导致案涉借款合同解除。本院审查后认为，广发银行基于案涉房产未办理抵押登记而诉请解除与李泽你、罗舜霞订立的案涉借款合同的主张不能成立，理由如下：首先，办理抵押权登记的义务不在于李泽你、罗舜霞。一方面，案涉合同第十四条约定，南湖公司、地产公司保证在两年内办妥房地产及银行他项权证手续，即已明确办理抵押登记的责任主体为南湖公司、地产公司。自合同签订至本案诉讼发生之时，南湖公司、地产公司是案涉房产的开发商、也是所有权人，故办理抵押权登记有且只有南湖公司、地产公司方能配合广发银行完成。另一方面，不动产抵押合同签订后，无论是抵押人还是抵押权人，都应当应及时办理抵押权登记。未办理登记就不能取得抵押权，也就不能就抵押物优先受偿。广发银行作为专业金融机构，对于未办理抵押权登记的风险是明知的。案涉合同签订于2013年10月8日，合同约定应当自签订合同的2年内即2015年10月7日前办妥抵押权登记，但广发银行直至2019年7月5日才向李泽你、罗舜霞发出《律师函》，间隔时间之久，可见广发银行怠于行使其抵押权。其次，广发银行未能举证证明李泽你、罗舜霞存在违约情形。自广发银行于2013年10月9日发放贷款以来，包括自本诉讼发生以来，李泽你、罗舜霞一直如约每月偿还贷款，广发银行对此并无异议。广发银行亦未能举证证明李泽你、罗舜霞经济状况恶化，无法偿还剩余贷款。尽管南湖公司、地产公司主张因李泽你、罗舜霞的违法改建行为而导致未能就案涉房产办理不动产权证，但其提供的照片仅能反映案涉房产的建设状况，故广发银行未能证明李泽你、罗舜霞有违案涉合同义务。最后，未办理抵押登记并未影响广发银行实现债权。一方面，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产担保物权的设定必须履行登记手续的规定，系为贯彻公示原则以保护善意第三人的利益和交易安全，对公示原则的违反尚不构成为法律秩序和法律的基本价值所不容的行为，故对于未履行登记手续的抵押合同，其法律效力并非确定无效，而是自成立时生效。未办理抵押登记的法律效果是，抵押权未有效设立，债权人仅不能享有抵押物的优先受偿权。另一方面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。案涉合同约定由南湖公司、地产公司作为保证人，承担连带保证责任，故在案涉房产未办理抵押登记的情况下，广发银行作为债权人，仍然可以向保证人主张权利。综上，本院认定广发开银行提出的诉请缺乏事实依据，不予支持。关于李泽你、罗舜霞要求广发银行支付律师费。案涉合同第十八条仅达成基于四被告违约发生纠纷，广发银行可要求李泽你、罗舜霞支付律师费的约定，故李泽你、罗舜霞要求广发银行支付律师费的诉请缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条之规定，判决如下：一、驳回原告广发银行股份有限公司广州分行全部诉讼请求；二、驳回反诉原告李泽你、罗舜霞全部诉讼请求。本案受理费55737元、保全费5000元，由原告广发银行股份有限公司广州分行负担；反诉受理费1300元，由反诉原告李泽你、罗舜霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈文铂二〇二〇年十月十九日法官助理王琼珊书记员吴桂花