湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4919号原告：株洲宇奴服饰有限公司，住所地湖南省株洲市。法定代表人：夏建军，系该公司总经理。特别授权委托代理人：廖大梅，系湖南弘一（株洲）律师事务所律师。一般授权委托代理人：耿黎明，系湖南弘一（株洲）律师事务所律师。被告：肖建军，男，1958年6月1日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。被告：甘彩霞，女，1959年10月19日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。以上两被告特别授权委托代理人：严章，系湖南金州律师事务所律师。原告株洲宇奴服饰有限公司诉被告肖建军、甘彩霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告株洲宇奴服饰有限公司委托代理人廖大梅、耿黎明，被告委托代理人严章均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告株洲宇奴服饰有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即向原告支付租赁的厂房及公摊面积租金354.6411万元，代缴的物业费28.7547万元及逾期付款利息按年利率6％的标准至实际支付之日止（暂计算至2019年12月31日止为96.4521万元）;二、判令两被告支付其购买的二号厂房公摊部分使用费、代缴的物业费至两被告不再占用之日（暂计算至2019年12月31日止，使用费70.5537万元，物业费9.1528万元）及逾期付款利息按年利率6%的标准至实际支付之日止（暂计算至2019年12月31日止为23.9119万元）;三、本案诉讼费用由两被告承担（以上合计583.4665万元，计算明细附后）。事实与理由：原告系株洲市芦淞区董家塅高科园航空路88号宇奴工业园的开发商，大部分房产自用出租，少部分外售，是宇奴工业园最大的业主。两被告于2013年7月起占用原告宇奴工业园Ａ、Ｂ栋一楼、负一楼及2号厂房新增仓库的房屋用于仓库储存使用。但两被告自占用时起就以各种理由不付占用费及株洲宇奴代缴的物业费。株洲宇奴多次催讨、多次与两被告沟通协商，但两被告仍未履行任何付款义务。两被告于2010年12月13日取得坐落在株洲市芦淞区××路××号××工业园第贰（2）号厂房第2、3层厂房的所有权，各业主应当根据自己所有的面积比例承担公摊面积对应的租金。经株洲宇奴多次催告，两被告拒不履行付款义务。被告肖建军、甘彩霞辩称：一、答辩人甘彩霞、肖建军与宇奴公司已签订多份协议，就双方之间的债权债务和权利义务都进行了明确约定，协议均约定宇奴公司不得再向答辩人提出任何主张。从答辩人提供的证据可知，双方签订的房屋（厂房）买卖合同、房屋（厂房）买卖合同补充协议、厂房对租协议、协议书中，均对于双方之间的债权债务和权利义务进行了明确约定，均约定了除水、电费以外，宇奴公司不得以任何理由和方式向答辩人收取或分摊费用，而且宇奴公司因放弃回购而与答辩人签订的最后一份协议书第5条更是明确约定，原告不以任何理由或方式防碍被告对该房产及其公用道路、设施等的使用，且原告不得再以任何理由要求乙方支付或承担包括但不限于下列款项在内的任何款项：1、消防、水电投入费；2、电力增容费、水电管网建设费；3、路面、水电、变压器维修保养费；4、房屋维修基金；5、物业管理费、乙方加装升降机占地费。答辩人与宇奴公司之间已经就双方之间的债权债务和权利义务一而再再而三的进行了明确约定，因此双方都应当按照协议约定履行各自的义务。因此，宇奴公司要求答辩人支付所谓租金、占用费的请求毫无事实和法律根据。二、宇奴公司提交的证据中，完全无法证明答辩人占用A、B栋一楼、负一楼及所谓“2号厂房新增仓库”的事实。从答辩人提供的证据可知，A、B栋一楼和负一楼是董宇公寓的一排临街门面，而被答辩人提供的证据图片均是答辩人所在的3号楼的照片，完全就不是A、B栋的照片。而所谓“2号厂房新增仓库”也没有看到任何实物图片。因此被答辩人没有提供任何证据证明答辩人占用其厂房或公摊。三、仇秀芬既不是答辩人的亲属，也没有获得答辩人的授权，其所做出的的民事行为均不能代表答辩人。综上，答辩人甘彩霞、肖建军认为宇奴公司提出的诉讼请求没有任何事实和法律根据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院综合认定。经审理查明：原告株洲宇奴服饰有限公司系株洲市芦淞区董家塅高科园航空路88号宇奴工业园最大的业主，大部分房产自用出租，少部分外售。2010年12月13日，原告与被告甘彩霞签订了《房屋（厂房）买卖合同》，原告将坐落于株洲市芦淞区××路××号××工业园××号××房××层××层厂房出售给被告。2011年3月21日原告与被告甘彩霞签订了《房屋（厂房）买卖合同补充协议》，该协议约定原告可于2013年12月31日前以750万元的价格回购上述厂房等事项。2012年1月7日，原告与株洲建业电器商贸有限公司（该公司的法定代表人为肖彩霞，该公司现已注销）签订了《厂房对租协议》，原告将3栋一楼1100平方米的厂房与株洲建业电器商贸有限公司3栋3楼的2207平方米的厂房对租，该合同第7条约定“在互助尊重及理解的合作的关系中，宇奴公司在合作过程不再以任何形式及条件要求建业公司承担任何费用”。2019年11月22日，原告（甲方）与被告甘彩霞（乙方）签订了《协议书》，该协议书约定，因原告仅按双方于2011年3月21日签订的《房屋（厂房）买卖合同补充协议》的约定向被告甘彩霞支付了140万元回购款，且无力向被告甘彩霞支付该协议剩余的回购款，原告自愿放弃按照原价回购，被告甘彩霞同意，双方商定在2022年11月20日之前甲方要求回购此房产，需以950万元整进行回购，其中所有费用由原告承担。该《协议书》第五条约定“就乙方购买甲方位于株洲市芦淞区董家塅高科园航空路88号宇奴工业园第贰（2）厂房第贰（2）、叁（3）层房产事宜，甲、乙双方一致确认乙方已向甲方付清购买上述房产的全部款项和费用，甲方确保乙方能够正常使用该房产，甲方不以任何理由或方式妨害乙方对该房屋及其共用道路、设施等的使用，且甲方不得再以任何理由要求乙方支付或承担包括但不限于下列款项在内的任何款项：1、消防、水电投入费；2、电力增容费、水电管网建设费；3、路面、水电、变压器维修保养费；4、房屋维修基金；5、物业管理费、乙方加装升降机占地费；6、甲方在叁年内即2022年11月20日之前如要回购此房产，需以950万元整进行回购，其中所有费用由甲方承担。”该《协议书》签订后，被告肖建军于当天支付了140万元给原告。另查明，2014年8月30日，宇奴服饰物业公司向被告员工仇季芬送达了《格力空调仓储占用明细（临时租赁）》其内容为：“1、宇奴宿舍楼负一楼占用面积1280㎡，从2013年7月份至今继续占用（其中小间门面于2014年8月份退回100㎡）；2、宇奴宿舍楼一楼，占用面积1360㎡，从2013年7月份至今继续占用(其中500㎡已从2014年8月份退回，中间200㎡从2014年8月使用)；4、宇奴2号厂房后新增仓库，占用面积810㎡，从2014年8月30日起；4、租赁价格18.5元/㎡，物业费1.5元/㎡，如时间长加8%的公摊面积。”被告的员工仇季芬在上面签名。被告提出《格力空调仓储占用明细（临时租赁）》第4条内容，系原告单方面添加制作。又查明，2014年9月10日起至2019年12月6日止，原告株洲宇奴服饰有限公司物管部多次向甘彩霞、肖建军下达了催款（格力空调）催收租金及物业费的通知，同时告知被告如不缴纳租金及物业费，将采取停水、停电等相关措施，被告提出上述通知没有收到；2018年5月24日，原告宇奴服饰工业园物业部下达了关于“请格力空调客户在本月底之前，把住宿楼A、B栋临街门面内的货物全部搬离（负一、负二楼）的通知，仇季芬在上面签了字。仇季芬作为证人出庭作证时陈述称，上述通知以及《格力空调仓储占用明细（临时租赁）》的签字，是否是其签字，记不清楚了。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：原告向两被告主张的租赁（占用）的厂房及公摊面积的租金、代缴的物业费以及被告甘彩霞购买二号厂房公摊部分使用费、代缴的物业费能否得到法院支持的问题？关于两被告是否应当支付原告租赁（占用）的厂房及公摊面积的租金、代缴的物业费的问题分析如下：原告主张两被告占用了原告的厂房，但原告提交的证据除2014年8月30日的《格力空调仓储占用明细（临时租赁）》、2018年5月24日的《通知》有仇季芬的签名外，催款通知没有两被告的签名确认，且原告不能证明两被告从2013年至2019年占用原告厂房的面积、时间等具体事实，应由原告承担举证不能的后果，故本院对原告要求两被告支付租赁（占用）的厂房及公摊面积的租金、代缴的物业费的诉讼请求，本院依法不予支持。关于两被告是否应当支付被告甘彩霞购买二号厂房公摊部分使用费、代缴的物业费的问题分析如下：2019年11月22日，原、被告双方再次签订的《协议书》系双方真实意思的表示，成立并合法有效。协议书第五条约定甲方不得再以任何理由要求乙方支付或承担任何款项，协议书签订后，被告肖建军于当天支付了140万元给原告。因协议约定不需再支付任何款项，现原告再次要求两被告二号厂房公摊部分使用费、代缴的物业费问题分析如下：原告主张被告在厂房的公摊部分有使用的情况，原告没有向本院提交证据证明使用公摊部分需要支付费用的证据，故应由原告承担举证不能的后果，本院对原告要求被告支付公摊部分使用费及代缴物业费的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告株洲宇奴服饰有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费52642元，减半收取26321元，由原告株洲宇奴服饰有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  刘让武二〇二〇年十月十日法官助理黄辉书记员罗燕附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。