成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3993号 原告：艾勇，男，1979年12月16日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘倩，四川顺泰律师事务所律师。 原告：周霏，女，1979年8月22日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘倩，四川顺泰律师事务所律师。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 原告艾勇、周霏与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾勇及原告艾勇、周霏的委托诉讼代理人刘倩、被告橙森公司的委托诉讼代理人程梦曦到庭参加第一次庭审，原告艾勇、周霏，被告橙森公司的委托诉讼代理人程梦曦到庭参加第二次、第四次庭审，原告艾勇、周霏的委托诉讼代理人刘倩、被告橙森公司的委托诉讼代理人到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 艾勇向本院提出诉讼请求：1.判令橙森公司向艾勇、周霏支付违约金60000元；2.判令橙森公司向艾勇、周霏支付房屋占有期间未支付租金8428.2元（2020年1月至2020年6月）；3.判令橙森公司向艾勇、周霏支付1-6月物业费、电费、水费共计604.36元。事实与理由：2018年8月19日艾勇、周霏与橙森公司签订《业主房屋租赁合同》，合同约定租赁期为144个月，从2020年1月1日至2032年5月31日止。合同约定双方任一方违约，承担对方因此造成的一切经营损失外，还应另支付守约方的违约金人民币六万元整。合签订后，艾勇、周霏依约向橙森公司交付了房屋。在租赁合同履行过程中橙森公司多次违约，物业费、水电费至今未缴纳。2020年1月16日橙森公司向艾勇、周霏发函提出解除合同，在此期间艾勇、周霏多次要求橙森公司继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行。综上，艾勇、周霏认为橙森公司的行为严重侵害其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，艾勇、周霏增加一项诉讼请求：要求确认艾勇、周霏与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，后变更为要求确认于2020年6月5日解除。 橙森公司辩称，同意解除其与艾勇、周霏签订的《业主房屋租赁合同》，但认为合同解除的时间是2020年1月16日；对于违约金，橙森公司认为起租时间是2020年6月1日，违约金具有补偿性质，应以艾勇、周霏的实际损失为限，艾勇、周霏主张的6万元违约金过高，橙森公司已经支付两个月房租作为押金，如出现逾期该押金转为违约金。因此押金具有违约金的性质；关于租金支付情况，合同约定2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，橙森公司免付租金，从2020年6月1日起橙森公司并未实际接收房屋用于经营，因此橙森公司认为不应当支付上述期间的租金。2020年1月-6月水、电、物业费由于橙森公司并未实际经营，所以不应承担上述费用。 本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，艾勇、周霏（买受人）与成都明昌房地产开发有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，成都明昌房地产开发有限公司将预售许可证101362号第1幢27层2701号商品房出售给艾勇、周霏，装修水平约定为“清水房”。同日，艾勇、周霏与成都鸿源物业服务有限公司签订涉案亿城国际1栋1单元27层1号的房屋前期物业服务协议。2018年8月19日，艾勇、周霏（出租方、甲方）与橙森公司（承租方、乙方）签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、艾勇、周霏同意将自己名下坐落在成都市双流区华剑路139号亿城国际小区第1栋第27层2701室，建筑面积38.31平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1、租金为人民币55元/平米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2、租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平米/月。3、在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付2个月租金给艾勇、周霏作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至艾勇账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，艾勇有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司出具《告知函》，载明：“致：艾勇（以下简称“你方”），本公司于2018年8月与你方就位于双流区的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1、自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2、鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年5月26日，成都鸿缘物业服务有限公司专用收据（NO：0001232）载明：亿城国际1-1-2701业主姓名艾勇、周霏；2020年1月1日至2020年6月30日住宅物业服务费459.96、代收居民电费50、代收居民水费94.4，合计604.36元（陆佰零肆元叁角陆分）。 2020年9月18日，本院对成都泓缘物业服务有限公司就涉案房屋的情况进行询问，经庭审质证，艾勇、周霏认可其收房时间实际为2019年12月28日，在2019年12月28日收房当天看到涉案房屋里有衣柜和电视柜，橙森公司认为公司并未实际接受案涉房屋，如有衣柜和电视柜，并非橙森公司配置的。 庭审中，艾勇、周霏陈述其主张确认解除《业主房屋租赁合同》的时间为2020年6月5日的理由为橙森公司应在2020年6月5日前支付第一季度剩余的房屋租金，但橙森公司违约未予支付，并认可其收到橙森公司支付的租约保证金4214.1元，但不同意橙森公司将该款项冲抵作为违约金的主张。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》、《告知函》、收据、询问笔录以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，艾勇、周霏与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。针对艾勇、周霏的各项诉讼请求，本院分别评议如下： 一、关于合同解除问题。橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以自身出现的经营风险的情况为由发函要求解除与艾勇、周霏签订的《业主房屋租赁合同》，但其并未向本院举证证明存在其陈述的相应情况，也并未举证证明存在法定解除的相应情形。现艾勇、周霏主张确认双方签订的《业主房屋租赁合同》于橙森公司应付而未付租金的时间即2020年6月5日解除，但艾勇、周霏在向法院起诉前并未向橙森公司作出过任何解除合同的意思表示且通知对方，于本案中，艾勇、周霏解除合同的意思表示于本院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故本院确认双方解除合同的时间为2020年7月13日。 二、关于艾勇、周霏主张的要求橙森公司向其支付违约金60000元的诉讼请求。本院综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，本院酌定橙森公司按1个月租金的标准（2107.05元×1个月）向艾勇、周霏支付违约金，计2107.05元。对于橙森公司要求以租约保证金冲抵违约金的主张，不符合合同约定，本院不予采纳。 三、关于艾勇、周霏主张的要求橙森公司向艾勇、周霏支付房屋占有期间未支付租金8428.2元（2020年1月至2020年6月）的诉讼请求。本院认为，本案中，橙森公司已向艾勇发送《告知函》要求解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，而双方签订的《业主房屋租赁合同》也约定，免付租金的时间系2020年1月1日至2020年5月31日，且艾勇、周霏一方也并未向本院举证证明自2020年1月至2020年6月期间橙森公司一直占有案涉房屋，同时，经本院调查核实，艾勇、周霏在2019年12月28日办理案涉房屋的收房手续后，将涉案房屋的钥匙放在物业中心，若业主同意物业中心才将钥匙交付给别人，除艾勇、周霏于2020年5月26日补交了涉案房屋的物业费、预充了电费及税费后当日将钥匙自物业中心处取走外，仅2020年6月29日有案外人到物业中心处取过钥匙。故本院对于艾勇、周霏的该项诉讼请求不予支持。 四、关于艾勇、周霏主张的要求橙森公司向艾勇、周霏支付1-6月物业费、电费、水费共计604.36元的诉讼请求。双方在《业主房屋租赁合同》中并未就房屋如何交付进行约定，本案中，艾勇、周霏在办理完交房手续后，将房屋钥匙留于物业处，并未将案涉房屋交付给橙森公司，而橙森公司亦未对案涉房屋进行使用，故对艾勇、周霏要求橙森公司支付1-6月物业费、电费、水费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告艾勇、周霏与被告四川橙森科技发展有限公司于2018年8月19日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年7月13日解除； 二、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告艾勇、周霏违约金2107.05元； 三、驳回原告艾勇、周霏的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费763元，由被告四川橙森科技发展有限公司负担25元，原告艾勇、周霏负担738元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 夏颜 二〇二〇年十月十五日 法官助理 曾琴 书 记 员 李莹