福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3015号 原告：福州迎鑫园物业管理有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇侯官路99号碧水琴湾花园会所一第一层。 法定代表人：江煌，总经理。 委托诉讼代理人：陈峰、陈能武，福建大中律师事务所执业律师。 被告：吴海燕，女，1975年10月22日出生，汉族，住陕西省铜川市王益区。 原告福州迎鑫园物业管理有限公司（以下简称迎鑫园物业公司）与被告吴海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告迎鑫园物业公司委托诉讼代理人陈能武到庭参加诉讼，被告吴海燕经本院公告送达开庭传票未到庭应诉。本案现已审理终结。 迎鑫园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴海燕向迎鑫园物业公司支付物业服务费25326元、电公摊费945元，以上共计26271元；2.判令吴海燕向迎鑫园物业公司支付违约金（违约金以吴海燕于2015年1月至2020年3月间每月所欠物业服务费402元为基数，按日万分之五的标准，分别从欠费当月的6日起计至吴海燕还清所欠物业服务费之日止，暂计至起诉之日违约金为11776.59元）；3.本案的诉讼费、公告费由吴海燕负担。 事实和理由：2011年10月22日，迎鑫园物业公司与吴海燕签订《前期物业管理服务协议》。协议约定，由迎鑫园物业公司为被告所购买的“碧水琴湾小区”之物业提供物业管理服务。物业管理服务费收费标准：按购房建筑面积计算，联排1.5元／平方米·月（不含小区公共水电、电梯运行等分摊费用）；单体2元／平方米·月（不含小区公共水电等分摊费用）。交纳物业费的时间为每月5日前。同时，还约定物业管理分摊费按《福州市物业收费管理实施办法》执行。如吴海燕违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，迎鑫园物业公司有权要求吴海燕补交，并从逾期之日起按欠费的万分之五／天交纳违约金，若连续三个月未交纳，迎鑫园物业公司有权通过法院强制追缴。吴海燕的房屋位于闽侯县，建筑面积268.28平方米，每月物业服务费为402元。合同签订后，吴海燕交纳了部分物业服务费、电公摊费，自2015年1月起即未交纳物业服务费、电公摊费。迎鑫园物业公司认为，其全面履行了物业管理服务义务，吴海燕却未依约履行交纳物业服务费、电公摊费等之义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 吴海燕未作答辩。 迎鑫园物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，吴海燕未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证。吴海燕未到庭参加诉讼，视为其自行放弃质证权利。迎鑫园物业公司提交的有原件支持的证据材料，符合证据的真实性、合法性、关联性，可以作为定案依据，本院予以确认并在卷佐证。根据迎鑫园物业公司的陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月15日，福建迎鑫房地产开发有限公司与迎鑫园物业公司签订《前期物业服务合同》，委托迎鑫园物业公司对位于闽侯县上街镇侯官路99号碧水琴湾花园提供物业服务，约定低密度联排高档住宅物业费收费标准为2元／㎡·月。吴海燕位于闽侯县住宅的房屋面积为268.28㎡。2017年4月1日，闽侯县上街镇碧水琴湾花园业主委员会与迎鑫园物业公司签订《物业服务合同》，委托迎鑫园物业公司对位于闽侯县提供物业服务；约定联排别墅按1.5元／㎡·月的标准计收物业服务费，业主应在每月的10日前向迎鑫园物业公司履行交纳义务；电公摊费为包干制，联排别墅每月每户为15元。 本院认为，福建迎鑫房地产开发有限公司与迎鑫园物业公司签订《前期物业服务合同》、闽侯县上街镇碧水琴湾花园业主委员会与迎鑫园物业公司签订的《物业服务合同》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。吴海燕系闽侯县上街镇联排住宅的业主。迎鑫园物业公司主张其提交的业主签名为“杜艳”的《前期物业管理服务协议》及《临时业主规约》系与吴海燕所签定，但未能举证证明“杜艳”系吴海燕委托，应由其承担举证不能的后果，对该项主张本院不予支持。迎鑫园物业公司为涉案房屋提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。福建迎鑫房地产开发有限公司与迎鑫园物业公司签订《前期物业服务合同》有效期至2012年12月31日，但之后仍由迎鑫园物业公司为涉案小区提供物业服务，且吴海燕亦已向迎鑫园物业公司交纳了部分物业费。故迎鑫园物业公司诉请吴海燕支付2015年1月至2020年3月（每月标准为268.28㎡×1.5元/㎡·月）的物业服务费25326元，本院予以支持。 迎鑫园物业公司主张吴海燕支付电公摊费945元的诉讼请求，根据吴海燕与迎鑫园物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，公摊电费据实计算，迎鑫园物业公司未提供证据证明2015年1月至2017年3月公摊电费的具体支出，该期间的公摊电费主张，本院不予支持；根据碧水琴湾业主委员会与福州迎鑫园物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，自2017年4月1日起涉案房屋公摊电费为每月每户为15元，故对福州迎鑫园物业管理有限公司诉请的2017年4月至2020年3月公摊电费540元，本院予以支持。 迎鑫园物业公司主张吴海燕支付违约金的诉讼请求，本院认为，2015年1月至2017年3月期间，迎鑫园物业公司未能举证证明双方约定了逾期交纳物业费违约金，故该部分违约金的诉讼请求本院不予支持。因吴海燕未按照合同约定支付物业服务费已构成违约，应依约承担相应的违约责任，但迎鑫园物业公司主张按以每月所欠物业服务费为基数，按日万分之五计算违约金，标准过高，其亦未举证证明其损失，故本院酌定调整违约金标准为年利率6%。吴海燕应向迎鑫园物业公司支付2017年4月至2020年3月期间的物业服务费违约金，分别自欠费当月的11日起按年利率6%标准计算至物业服务费付清之日止。吴海燕经本院公告送达期满，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴海燕应于本判决生效之日起十日内向福州迎鑫园物业管理有限公司支付物业服务费25326元及违约金（违约金以吴海燕每月所欠物业服务费402元为基数，支付2017年4月至2020年3月期间的物业服务费的违约金，分别自欠费当月的11日起按年利率6%计算至物业服务费付清之日止）； 二、吴海燕应于本判决生效之日起十日内向福州迎鑫园物业管理有限公司支付公摊电费540元； 三、驳回福州迎鑫园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费751元，公告费560元，由吴海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  邱继莲 人民陪审员  李 梅 人民陪审员  程丽华 二〇二〇年十月十五日 法官 助理  张晶晶 书 记 员  吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。