河北省巨鹿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0529民初923号 原告：李会军，男，1976年7月3日出生，汉族，农民，住河北省邢台市巨鹿县。 委托诉讼代理人：邓国蓬，河北杭天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周迎娟，河北杭天律师事务所律师。 被告：邢台麓园房地产开发有限公司，住所地巨鹿县西郭城镇西郭城村村东。 法定代表人：闫红东，总经理。 被告：李孟贵，男，1969年8月7日出生，汉族，邢台麓园房地产开发有限公司股东，住巨鹿县。 被告：于晓华，女，1974年9月6日出生，汉族，住巨鹿县西郭城镇西郭城村。系李孟贵之妻。 原告李会军与被告邢台麓园房地产开发有限公司（以下简称麓园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，原告申请被告李孟贵、于晓华参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李会军及其委托诉讼代理人邓国蓬、周迎娟、被告邢台麓园房地产开发有限公司法定代表人闫红东到庭参加诉讼，被告李孟贵、被告于晓华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 李会军向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原告2018年6月26日与被告签订的麓园书香认购协议书为无效协议；二、依法判令被告退还给原告购房款98120元及利息（利按照年利率6%计算支付至实际退清之日止）；三、依法判令被告承担原告已付购房款98120元50%的赔偿责任，即49060元；四、本案诉讼费依法由被告承担。事实及理由：2018年6月26日，原告购买邢台麓园房地产开发有限公司开发的位于巨鹿县1号楼1单元601室单元楼一套（含配套储藏室一间），该套房屋建筑面积为111.08平方米，单价为2770元每平方米，房屋总房款为308120元整，约定交房时间为2019年12月31日前。原告与被告签订了麓园书香认购协议书，因被告承诺再交二万顶三万，所以原告实际向被告交了首付款98120元，其中部分房款按照交给了被告于晓华，剩余办理银行按揭贷款。被告至今未能交房，超过合同约定，再则被告销售的房屋至今没有房屋预售证，双方签订的认购合同系无效合同，原告的请求应予支持。被告李孟贵、于晓华与麓园公司财产不分，存在财产混同问题，要求被告李孟贵、于晓华与麓园公司承担连带责任。 邢台麓园房地产开发有限公司辩称：本案涉及的款项均是李孟贵经营期间发生的，不能由现在的公司承担。麓园公司成立于2017年3月7日，当时的股东是刘英龙、于燕平。2018年4月28日公司股权全部转让给李孟贵，2018年5月17日公司法定代表人和财务负责人变更为李孟贵。2019年2月25日公司股权变更为李孟贵和闫红东，法定代表人变更为闫红东。2019年2月闫红东进公司时，麓园公司账户仅有寥寥几百元，公司资金链断裂，项目建设停滞。当时李孟贵承诺公司之前的债务由其个人承担，这种情况下闫红东才进入公司。闫红东进入公司至今，先后通过注资、银行贷款、各种渠道借款3000万余元，才使项目3至6号楼顺利封顶主体完工，办理完成相关合法手续，公司往好处发展，至今尚欠施工单位工程款1000万余元。李孟贵自闫红东进公司以来作为股东没有提供资金支持，现在让麓园公司承担以前的债务是不公平的。原告等七位购房户购房、交款、签订认购协议时间在2018年6月至12月期间，麓园公司现任法定代表人不清楚以前的事情，公司银行账号从来没有收到过原告的购房款或者定金，李孟贵、于晓华也没有向公司交付过原告的购房款。认购协议本身无效，返还款项和赔偿损失更无从谈起，应当由协议签订人、收款人、麓园公司原法定代表人李孟贵和其家属于晓华承担还款和赔偿责任，不应当由麓园公司承担责任。 李孟贵、于晓华未答辩。 原告围绕其主张提交了如下证据：1、原告与麓园公司订立的麓园书香认购协议书一份；2、被告麓园公司出具的收款收据一份；3、原告向邢台秦创文化传媒有限公司转款凭证两份；4、被告的企业工商登记信息一份。被告麓园公司质证称：对于原告方提交的转款手续，首先不是转到麓园公司，所以跟我们公司无关系。对于认购协议中的公司章的确是公司的印章，但是没有签字，该协议无效，也不能作为购房合同。前期工作都是李孟贵一手完成的，我公司不知情。如果是李孟贵转入公司的账户上，都会显示“李孟贵代谁谁转款”，但是公司均没有显示其转款。当初跟李孟贵交接的时候，只是交接了公司的公章、手章及银行优盾，对该案件涉及1、2号楼的购房情况都没有交接办理，公司也不知情。 被告麓园公司提交的证据是：公司工商登记变更情况，证明闫红东是从2019年2月份开始担任该公司的法定代表人，所以之前的事情并不清楚。原告方质证称：只是股东信息变更，对其无异议。 本院经审理认定事实如下：麓园公司成立于2017年3月7日，注册资金500万元，当时的股东是刘英龙、于燕平。麓园公司成立后，在巨鹿县。2018年4月28日麓园公司股权全部转让给李孟贵，李孟贵出资500万元，公司法定代表人和财务负责人也变更为李孟贵，2018年5月17日办理了变更登记，麓园公司成为李孟贵的个人独资公司。在此期间，麓园公司施工建设了麓园书香小区1号楼、2号楼工程。2019年2月25日麓园公司股权变更为李孟贵和闫红东，注册资金500万元，其中李孟贵出资245万元，闫红东出资255万元，法定代表人变更为闫红东。闫红东出资后，麓园公司施工建设了麓园书香小区3至6号楼工程，但是截止目前，所有建设的楼盘均没有完工。 在麓园书香小区没有办理商品房预售许可证的情况下，2018年6月26日，原告购买麓园书香小区1号楼1单元601室单元楼一套（含配套储藏室一间），房屋总房款为308120元。原告依照被告要求向邢台秦创文化传媒有限公司账户交了首付款98120元后，原告与被告麓园公司签订了《麓园书香认购协议书》。认购协议约定，原告首付款78120元，余款210000元按揭贷款，约定交房时间为2019年12月31日前。在取得预售许可证后，原告应当配合麓园公司第一时间签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，麓园公司可以另行出售该房屋。如果原告履行完毕本认购协议书但麓园公司未能保留该房号，麓园公司双倍返还定金但不再承担其他责任。至今，被告未能交房也没有办理商品房预售许可证。上述事实由原被告的当庭陈述及提交的证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方订立的《麓园书香认购协议书》虽然名称是认购协议，但是具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同。原告依照合同约定支付购房款至今，被告项目不能正常施工，也没有办理商品房预售许可证，双方订立的认购协议书违背法律规定，属于无效合同。由于被告的过错责任，造成双方订立的认购协议书至今不能合法有效，也不能交付房屋，原告要求被告退还购房款，并赔偿损失，应予支持。原告签订麓园书香认购协议书并缴纳购房款发生在被告公司由李孟贵一人独自经营期间，而且购房款交到了李孟贵妻子于晓华的银行账号，李孟贵、于晓华未到庭答辩，未提交证据，不能证明其夫妻财产与公司财产相互独立，应当对原告请求的款项与被告公司承担连带责任。原告要求的各项损失过高，被告应当以原告缴纳的购房款为本金自签订认购协议书之日起按照年利率6%向原告支付利息作为资金占用损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、2018年6月26日，邢台麓园房地产开发有限公司与原告李会军签订的《麓园书香认购协议书》为无效协议。 二、自本判决生效之日起十日内，被告邢台麓园房地产开发有限公司返还原告李会军购房款98120元及利息（利息按照年利率6%计算，自签订认购协议之日起支付至实际退清之日止），被告李孟贵、于晓华承担连带责任。 三、驳回原告李会军的其他诉讼请求。 如果未按照判决书指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1622元，财产保全申请费1256元，两项合计2878元，由被告邢台麓园房地产开发有限公司、李孟贵、于晓华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  夏广庚 二〇二〇年十月二十六日 书记员  马 燕