黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0203民初2047号原告：深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司，住所地齐齐哈尔市建华区党校街68号，社会统一社会代码9123020306608899X。法定代表人：胥盈，该公司负责人。委托诉讼代理人：刘烨，深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司项目总经理，女，汉族，1987年4月27日出生，住齐齐哈尔市龙沙区，委托诉讼代理人：栾秀君，黑龙江省陈文革律师事务所律师。被告：刘文成，男，汉族，1979年10月10日出生，住齐齐哈尔市建华区，委托诉讼代理人：王志国（系被告姐夫），男，汉族，1975年8月22日出生，住齐齐哈尔市建华区，原告深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司（下称原告）与被告刘文成（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘烨、栾秀君，被告刘文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告偿还2016年11月1日-2019年12月31日物业费（万达公寓B座-719室）1户，合计4509.89元，违约金合计，1797.11元（违约周期2017年1月1日-2019年12月31日），物业费及违约金共计6306.97元。被告辩称，1.原告主体资格不适格，没有与业主签订新的物业协议；2.对于原告所述更名问题不认可，原告实际上是企业名称变更、股东变更、高级管理人员变更。两个单位买卖了，公司进行买卖后应该与业主签订新的协议。当时物业费过高，业主找了很多部门，通过这个举动迫使物业费从3.3元降至2.8元，试行一年。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.《准予变更登记通知书》两份，证明原告诉讼主体资格，原告深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司是由大连万达物业管理有限公司齐齐哈尔分公司于2016年9月5日首先变更为大连万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司，又于2019年9月23日变更为深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司；2.《业主手册》、《房屋交接单》、《房屋验收表》、《业主信息登记表》各一份，《物品交付确认单》两份。证明被告购买万达公寓B座719室，面积42.71平方米。2015年11月16日，被告与原告前身大连万达物业管理有限公司齐齐哈尔分公司签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费用标准为3.3元/月/平米，交纳物业费时间应为按入伙通知书规定的交房时间开始计收，每十二个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。被告于2015年11月16日办理交接入伙，第一个交费周期从2015年9月30日到2016年9月30日，被告第一周期已缴纳。从2016年10月1日起为第二交费周期，此后各期物业费被告均未交纳。从2017年1月1日起计算第二逾期违约金，以后各期违约金从下一年1月1日起算。原告诉讼请求实际是按照《齐齐哈尔市物业管理条例》第38条之规定，按照被告每一年欠费金额1‰的标准按逾期日向被告主张的违约金；3.《物业服务等级收费标准》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》各一份，销售公司、物业公司、业主代表三方《会议纪要》一份，证明原告从2016年3月1日起调整物业费标准为2.8元/月/平米，前期按照3.3元/月/平米所交物业费的业主均办理了转退费。按照新标准，从2016年3月1日起至2016年9月30日，被告每月物业费应为119.59元，被告7个月实际多支付的149.45元，用于2016年10月份全月物业费转费，和11月份部分物业费转费。因此，2016年11月份被告实际欠费85.03，12月份之后的每月均为119.59元，每年1435.08元；4.被告刘文成《欠费截图》、《明细表》各一份，证明2016年11月1日至2019年12月31日，被告欠物业费合计4509.86元，违约金合计1797.11元。总计人民币6306.97元；5.《齐齐哈尔万象美物业2019年度成本费用支出明细》、《原告提供物业服务电子数据U盘》各一份，证明原告已全面履行了物业服务协议，向业主提供了各项物业服务项目，所收物业费均用于对业主房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩序，依据合同法规定以及合同约定，原告有权向被告收取相关物业费。被告在享受原告提供物业服务的同时，也应当承担按期向原告交纳物业费的义务，否则，被告构成违约，原告有权向被告主张违约责任。被告对原告提交的证据1有异议，不是变更，是买卖；对证据2中合同有异议，合同是与万达物业签订的，与原告无关。电卡是万达物业给我的，不是原告；对证据3有异议，收费不合理，不能用普通住宅的服务等级来收取费用；对证据4有异议，不欠原告物业费；对证据5有异议，没有看到该证据，物业配备不完善，费用都投入到管理层，基层保洁保安没有配备完善。被告向本庭提交了以下证据：整改通知书照片，证明业主始终找原告签订新的合同，对方不同意。原告对被告提交的证据有异议，该证据是复印件，对整改内容已经整改完事了。整改通知书里主要对C座20层存在问题，而被告是B座的业主，该整改通知书跟被告没有关联。对于照片的质证意见，该组照片不能反应时间、地点，也不能反应其所主张的质量问题，关于其中一张电源开关箱上所张贴的广告是否系被告及其他人故意张贴从该照片中均不能反应。对该照片真实性提出异议。中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知，因案涉的物业属于商住一体，原告基于是对自身的高要求主动按照普通住宅小区的物业管理等级标准进行，但并不是说普通住宅小区的标准属于适用于原告的强制性要求。原告可以根据商住一体的公寓的特点以及原告自身的能力，选择性的参照该等级标准进行管理。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系原告物业服务区域内齐齐哈尔市建华区万达公寓B座719室的业主，房屋建筑面积42.71平方米。被告与原告前身大连万达物业管理有限公司齐齐哈尔分公司签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费用标准为3.3元/月/平米，交纳物业费时间应为按入户通知书规定的交房时间开始计收，每十二个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。被告于2015年11月16日办理交接入伙，第一个交费周期从2015年9月30日到2016年9月30日，被告第一周期已缴纳。从2016年10月1日起为第二交费周期，此后各期物业费被告均未交纳。2016年3月1日起调整物业费标准为2.8元/月/平米，前期按照3.3元/月/平米所交物业费的业主均办理了转退费。按照新标准，从2016年3月1日起至2016年9月30日，被告每月物业费应为119.59元，被告7个月实际多支付的149.45元，用于2016年10月份全月物业费转费，和11月份部分物业费转费。因此，2016年11月份被告实际欠费85.03，12月份之后的每月均为119.59元，每年1435.08元。截止2016年11月1日至2019年12月31日，被告欠物业费合计4509.86元，违约金合计1797.11元。总计人民币6306.97元。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告与被告签订的物业服务合同系各方真实意思表示，合法有效。原告深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司虽两次变更企业法人，但不影响合同的正常履行，双方形成事实合同关系。原告已按照合同约定向被告提供服务，被告刘文成履行合同不符合约定，现尚欠原告2016年11月1日至2019年12月31日物业费4509.86元，应承担给付义务。因双方对物业服务质量争议较大，故违约金无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：被告刘文成自本判决生效后十日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司自2016年11月1日至2019年12月31日物业费4509.86元。被告刘文成如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告刘文成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  段泽军二〇二〇年十月二十四日书记员  贺梦祎