四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初2939号 原告：河南颐养乐福健康管理有限公司。住所地：河南省郑州市市辖区郑东新区商都路与康平路交叉口佳田商务广场F栋101室。 法定代表人：王华，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈科祥（），男，1990年11月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：王晶晶，河南久灵律师事务所律师。 被告：付洪兴，男，1951年5月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向阳，四川金领律师事务所律师。 原告河南颐养乐福健康管理有限公司（以下简称颐养公司）与被告付洪兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颐养公司的委托诉讼代理人陈科祥、王晶晶，被告付洪兴及其委托诉讼代理人向阳到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告颐养公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还履约保证金500000元，并支付利息（利息按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年3月15日，原、被告双方签订租赁合同，约定原告承租被告位于成都青城山环线“源清假日山庄”房屋4栋（建筑面积3300平方米，产权面积2406平方米）、院子约2000平方米、停车场约1200平方米（别墅二层由被告自用）。租期12年，自2018年4月6日至2030年4月6日。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金50万元及租金、水电等相关费用。但租赁房屋至今未经消防验收合格，且2019年底爆发的新型冠状病毒疫情严重影响了原告的业务发展，导致原告签订《租赁合同》的目的不能实现。2020年3月24日，原告向被告书面提出解除《租赁合同》，同时按照被告要求搬离了房屋并向被告交还了租赁物和房屋钥匙等。合同解除后，经原告催促，被告一再拒绝依照合同向原告退还保证金。被告的行为已严重侵害原告合法权益，原告遂诉至法院。诉讼中，原告明确案涉租赁合同已经解除，若合同未解除，原告明确要求解除案涉租赁合同，同时，原告明确其第一项诉讼请求中利息以500000元保证金为基数，自2020年4月4日起计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心2020年4月公布的贷款市场报价利率标准计算。 被告付洪兴辩称，1、案涉租赁合同并未解除，本案没有符合解除的条件出现，原告提出的两个解除理由不能成立；2、履约保证金是对合同履行的担保，根据双方租赁合同约定，只有两种情况才存在退还保证金的情况，一是租赁期满，二是合同约定由第三人缴纳保证金。3、双方签订了12年的租赁合同，被告给原告的租金价格系长期租金的价格，若合同解除，被告存在长期租金和短期租金的价差损失以及继续寻找租客的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即1、原、被告身份信息；2、《租赁合同》；3、支付凭证；4、视频；5、通知。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年3月15日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《租赁合同》，约定被告将其位于成都市青城山环线“源清假日山庄”（“源清山庄”）房屋4栋（建筑面积3300平方米，产权面积2406平方米）、院子约2000平方米、停车场约1200平方米出租给原告使用，其中别墅二层被告自用，不在合同范围内。租期12年，自2018年4月6日起至2030年4月6日止。租金每年600000元，从第三年起，每两年租金在上述基础上上浮5%，每年4月6日前支付次年房租。承租方不再使用租赁房屋时，可带走所有可以移动的设施设备，固定设备应予保留。被告将“源清山庄”所有设备、装修、面包车、营业执照及经营权等有形、无形资产折价100000元一次性转让给原告。原告需交纳履约保证金500000元，履约保证金在合同履行结束10日内一次性退还（注：合同存续期间，履约保证金不退还，在经营过程中，原告如不再继续经营，需经被告同意，并让第三方交纳500000元履约保证金，同时被告将原告所交纳的500000元履约保证金退还给原告）。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000元。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，出租方负责赔偿违约金50000元。房屋于2018年4月6日正式交接，如一方违约，守约方有权向违约方要求赔偿违约金500000元。合同由原告在承租方处加盖公章，被告在出租方处署名并载明联系电话138××××7239。 二、合同签订后，被告于2018年4月6日向原告交付了案涉房屋。原告向被告支付了500000元保证金、100000元转让费及2018年4月6日至2020年4月6日期间的租金1200000元，以上合计1800000元。原告租赁案涉房屋系用于四川颐养乐福养生养老基地。 三、2020年3月24日，原告向被告当面递交《通知》，载明案涉房屋至今未经消防验收合格，近期爆发的新冠病毒疫情严重影响原告公司的业务发展，导致《租赁合同》目的不能实现。鉴于以上原因，被告不再继续租赁案涉房屋，在原告接到通知之日，《租赁合同》正式解除，同时交还租赁物，请被告接收租赁物并退还履约保证金500000元。当日，原、被告双方结清了案涉房屋的水电气费，原告交还了案涉房屋钥匙。原告将其购买的空调、床等物品留给了被告。 四、2013年3月18日，都江堰市公安消防大队就都江堰市青城山镇源清山庄出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 诉讼中，被告当庭陈述其于2020年7月27日开始自行经营的案涉房屋（作为酒店），系为了给工人发工资，挂的价格为120元一晚。另，原告陈述其曾提出从500000元保证金中扣除50000元违约金，余款由被告退还原告，被告未同意。被告明确若合同解除，也找不到下家，则500000元保证金作为被告的损失不予退还，同时要求原告另行支付被告50000元违约金。 另查明，本院就案涉房屋经营情况到现场进行了核实。案涉房屋系被告以“源清山庄”名义对外经营，客房挂牌价从120元的钟点房到368元的套房不等。 本院认为，本案争议焦点有两个，一是案涉租赁合同是否已经解除的问题；二是若租赁合同已经解除，解除的后果如何评价的问题。 关于争议焦点一即案涉租赁合同是否已经解除的问题。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据审理查明事实，双方约定由原告承租案涉房屋自2018年4月6日起至2030年4月6日止，租期12年。原告于2020年3月24日向被告发出了解除通知，理由为案涉房屋未经消防验收合格，近期爆发的新冠病毒疫情严重影响原告公司的业务发展，导致《租赁合同》目的不能实现。但双方并未将消防验收情况约定作为合同解除的理由，事实上，被告亦提交了2013年3月18日由都江堰市公安消防大队出具的消防安全检查合格证。另，关于原告主张因疫情原因而解除合同的理由，参照《最高法出台关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。…疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；…当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。原告应当就因疫情因素导致租赁合同不能继续履行的事实承担举证责任，但原告并未举证证明。综上，原告于2020年3月24日向被告发出解除通知时，并无法定解除事由，原告单方解除合同系原告违约。虽违约方不享有单方解除合同的权利，但本案系长期房屋租赁合同，一概不允许违约方解除合同不利于案涉纠纷的化解。结合2020年3月24日当日原、被告双方结清了案涉房屋的水电气费，原告交还了案涉房屋钥匙，被告亦陈述其已在自行经营案涉房屋，本院亦到案涉房屋现场进行查看，被告确在经营的实际情况，本院综合认定案涉租赁合同实际已于2020年3月24日解除。 关于争议焦点二即若租赁合同已经解除，解除的后果如何评价的问题。原告主张被告返还500000元保证金，被告抗辩若合同解除，则500000元保证金应作为被告的损失不予退还，同时要求原告另行支付被告50000元违约金。对此，本院认为，合同的解除涉及到财产的返还及相关后果的处理，被告亦提出了因合同解除而应将保证金作为其损失抵扣并支付违约金的抗辩。为一次性解决纠纷，减少诉累，本院现对本案合同解除的法律后果评判如下：如前所述，原告系违约解除租赁合同，双方约定了承租方提前解除合同，须承担赔偿50000元违约金的责任。但被告抗辩其存在长期租金和短期租金的价差损失以及继续寻找租客的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，结合被告陈述其已于2020年7月27日开始自行经营案涉房屋，原告将其购买的空调、床等物品留给了被告及本院到案涉房屋现场查看，被告确在经营的实际情况，以及原告的过错程度，本院酌情将被告的相关损失计算为4个月租金损失，即被告的损失为200000元（600000÷12×4）。鉴于违约金系以损失为限，与损失不可同时主张，故被告的相关抗辩意见，本院予以部分采纳，即被告应在应向原告返还的保证金中抵扣200000元损失后将300000元余款返还给原告。至于原告主张的保证金的相应利息，本院不予支持。另，被告关于须由第三人缴纳500000元保证金才能返还原告保证金的抗辩，与合同解除的法律后果不符，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、原告河南颐养乐福健康管理有限公司与被告付洪兴于2018年3月15日签订的《租赁合同》已于2020年3月24日解除； 二、被告付洪兴于本判决生效之日起七日内向原告河南颐养乐福健康管理有限公司退还300000元； 三、驳回原告河南颐养乐福健康管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4409元（已减半），由原告河南颐养乐福健康管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张玉婷 二〇二〇年十月二十八日 书记员  羊荣萍