山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初5508号 原告：枣庄恒合置业有限公司。 住所地：枣庄市市中区龙山办事处西昌小区二期物业一楼。 法定代表人：马金涛，执行董事。 委托诉讼代理人：李明安，山东明公律师事务所律师。 被告：陈翠，女，1973年4月4日出生，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。 原告枣庄恒合置业有限公司（以下简称恒合公司）与被告陈翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒合公司的委托诉讼代理人李明安、被告陈翠及其委托诉讼代理人周传生、周转转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒合公司向本院提起诉讼请求：1、确认原告与被告2018年11月24日签订的博雅园小区房屋买卖合同无效。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年11月24日，原告与被告签订了《博雅园小区房屋买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的博雅园小区门市房一套，房屋位置为1#楼东，建筑面积224.56，单价6000元/平方米，房屋价款1347360元，房屋交付时间：2019年5月1日1前。合同签订后，被告交付了部分房款。2019年3月12日，原被告协商解除了2018年11月24日签订的《博雅园小区房屋买卖合同》。合同解除后，被告却在收到原告200000元退房款后，强行侵占了房屋。鉴于原告开发的博雅园小区至今未能取得商品房预售许可证，原告与被告签订的《博雅园小区房屋买卖合同》依法为无效合同。为此，原告特诉人民法院请依法判如所请。 陈翠辩称，1、被告在购买涉案房屋时，涉案房屋已经施工完毕，原告向被告销售的房屋是现房，原、被告双方签订的合同系房屋买卖合同，并非商品房预售合同，本案依法不应适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，该条系对商品房预售合同的效力的认定。2、原、被告签订的合同第九条被告购买的涉案房屋证件齐全，被告对原告并未取得预售许可证不知情，被告不存在任何过错。3、被告已履行完毕合同约定的付款义务，被告不存在任何违约行为，现涉案房屋大幅度上涨，原告作为开发公司向法院提起诉讼，要求确认原、被告签订的合同无效，明显属于恶意违约行为，该行为违背了诚实信用原则，并且如法院支持原告诉讼请求，会导致涉案房屋所在小区业主与原告签订的买卖合同，均因原告的恶意诉讼而被确认无效，严重影响了经济秩序及社会公共秩序，并且民法所保护是当事人的合法权益，而本案原告的起诉明显是获取非法利益，依法不应支持，综上，应驳回原告的诉求。 恒合公司围绕诉讼请求提交下列证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明双方涉案房屋存在买卖关系。证据二、银行打款凭证五张，证明双方在2019年3月12日已经解除了涉案房屋的买卖合同，并分五次退还被告购房款20万元。陈翠质证认为，证据一真实性无异议，但从合同的形式上看，双方签订的合同是商品房买卖合同，并非商品房预售合同，并且原、被告签订的合同中第三条第三款约定首款已付910000元，剩余款项执行银行按揭贷款，原、被告双方已经实际按照该款的约定实际履行，被告已经向原告支付完毕91万元，合同第九条约定，该住宅房屋证件齐全，被告对签订合同不存在任何过错或恶意。证据二真实性无异议，原告向被告支付的20万元，是原告的单方行为，原、被告双方并未对解除双方签订的合同达成合议，双方签订的房屋买卖合同并未解除。 陈翠围绕诉讼请求提交了下列证据：证据一、照片两张，证明被告在购买涉案房屋时，涉案房屋已经施工完毕，属于现房，不属于正在建设过程中的房屋。被告拍摄时间为2019年1月4日，距离签订合同为1个月。证据二、银行明细两张、收据一张，证实被告已经履行完毕自己的付款义务。证据三、说明、承诺书、证明各一份，证实原、被告在签订房屋买卖合同时确实存在借贷关系，原告分别于2017年8月17日、2018年8月23日向被告进行承诺，原告向被告借款按时还清否者抵押门市归被告所有，并且不需要支付任何差价，原、被告签订买卖合同前存在以涉案房屋抵押担保情形，但被告于2018年11月24日已经以1347360元的价款购买了涉案房屋，只是其中部分购房款是以借款折抵，其他款项均需被告另行支付，被告也已经按照约定向原告支付了25万元，原告在2018年11月26日向被告出具证明，证实双方的借贷关系已经清算完毕，所涉的凭据均以作废，被告购买原告公司的门市房通过该说明已经证实，原、被告双方是真实有效的房屋买卖合意，并非以房屋进行担保的形式，也不存在以借款折抵购房款未经过清算的情形。恒合公司质证认为，证据一真实性无异议，但不能证明案涉房屋已经施工完毕，目前案涉房屋水、电、暖并未施工完毕，包括涉案房屋的整个工程并未竣工验收。证据二真实性无异议，但是对于购房款不予认可。证据三对于说明真实性无异议，但该证明能够证明原、被告之间在买卖合同之前存在借贷关系。对于承诺书不予认可，是案外人出具的，不是原告出具的。对于证明真实性无异议，但该证明能够证明原、被告签订案涉合同时案涉房屋尚未施工完毕，双方签订的合同符合最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条规定的商品房买卖合同。 对上述当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人的诉辩意见以及经审查本院确认的证据，本院确认事实如下： 2018年11月24日，恒合公司与陈翠签订了《博雅园小区房屋买卖合同》，合同约定：“陈翠以每平方6000元的价格购买恒合公司开发的博雅园小区门市房一套，房屋位置为1#楼东7#，建筑面积224.56平方米，单价6000元/平方米，房屋总价款1347360元，首款已付玖拾壹万元，剩余款项执行银行按揭贷款，其中贰拾伍万元农行转入，陆拾陆万元以借款本息余款抵付。房屋交付时间：2019年5月1日前。”合同签订后，恒合公司向陈翠交付了案涉争议房产。恒合公司主张2019年3月12日，双方协商解除了2018年11月24日签订的《博雅园小区房屋买卖合同》，但其并未提交证据证明其主张，且陈翠对此不予认可，故本院对恒合公司的合同已解除的主张不予确认。 恒合公司在2019年3、4月份分五次向陈翠转账200000元。现恒合公司开发的博雅园小区至今未能取得商品房预售许可证。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点问题是恒合公司与陈翠于2018年11月24日签订的《博雅园房屋买卖合同》效力问题。案涉争议房产系恒合公司与陈翠在债务履行期限届满后达成以房抵债协议并签订《博雅园房屋买卖合同》后，恒合公司交付给陈翠的。该《博雅园房屋买卖合同》应属双方当事人真实意思表示、合同权利义务清晰，恒合公司自身合同目的已经基本实现，双方形成了房屋买卖合同关系。恒合公司作为案涉争议房产的开发公司在与陈翠签订合同时，对未办理商品房预售许可证即开始销售房屋是明知的，但仍以自身违法性事由起诉成讼，以期实现更大利益的动因背离了契约精神和公众认知，既构成诉权的滥用，也与通过正当司法程序维护自身合法权益的诉讼功能相悖，主观意图存在恶意。现恒合公司以其开发的博雅园小区至今未能取得商品房预售许可证为由，且本地房地产市场出现大幅上涨的情况下，诉请确认《博雅园小区房屋买卖合同》为无效合同，该行为明显有违诚实信用原则，故本院对恒合公司的诉讼请求权不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 驳回原告枣庄恒合置业有限公司诉讼请求。 案件受理费16926元，减半收取8463元，由原告枣庄恒合置业有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈兰兰 二〇二〇年十月三十日 书记员  徐 斌