广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初8042号原告：敖正高，男，1968年6月25日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：高鑫，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。被告：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区沙咀路金地商业大楼六楼西，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：周瑜，北京市汇源律师事务所律师。原告敖正高与被告深圳市金地北城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖正高、被告深圳市金地北城房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敖正高向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告赔偿损失人民币4117218.90元（按照涉案房产购房总价款13724063元的30%计算）；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。以上诉讼标的合计4117218.90元。事实和理由：2016年8月6日，原告欲购置深圳市宝安区观澜街道办事处金地塞拉维花园南区第26栋1层1E号房与被告签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该合同约定了房屋总价款及支付时间、房屋交付等条款。涉案合同签署前及签署时，被告提供的宣传资料、样板房等方式承诺向原告提供地下室负一层和地下夹层的专有空间，同时有独立的楼梯、电梯直接进入地下室负一层及地下夹层。原告基于对被告及涉案合同的信赖，依约支付了全部购房款。2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。上述拆除行为完成后，被告多次与原告沟通并表示能够协调相关部门恢复样板房所示的框架交付予原告，同时并承诺如若做不到，将愿意解除合同并承担相应责任。但经原告多次催告，被告仍未能履行其相应承诺，给原告造成了巨大的经济损失。深圳市金地北城房地产开发有限公司辩称，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。双方签订的深圳市房地产买卖合同预售明确约定，地下车库所有权归出卖人所有，被告从未向原告承诺过提供地下室，因此地下车库不是双方约定的交易标的物，原告的主张没有合同约定的依据和法律依据。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合本案证据、双方质证意见和庭审陈述意见，本院查明并认定事实如下：一、合同签订及履行情况2016年8月6日，原告与被告签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买位于深圳市宝安区，用途为住宅，建筑面积194.06平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米人民币74084.01元，总价为人民币13724063元。《预售合同》及其附件对双方的权利义务也作出了约定，其中《预售合同》附件五第十八条载明“对本合同第二十八条的变更及补充”约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。庭审中，原告与被告双方确认涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经实际履行，原告依照合同约定向被告足额支付了购房款，被告亦向原告交付了涉案房产。二、样板房、宣传资料的情况原告主张被告的样板房和宣传单资料中均显示涉案房产包含有地下室负一层和地下夹层，这应视为被告对原告承诺涉案房地产包含有地下室负一层和地下夹层。被告对此不予认可，主张原告提交的宣传资料是样板房装修之后的状态，而被告方的广告中注明地下一层和夹层属于装修创意示范，并非交楼标准，被告亦提交了样板房视频，证明其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。三、地下车库隔墙的情况2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。结合庭审查明的事实，涉案房产样板房展示为五层空间，其中地下通过夹层方式设置为二层结构，最底层为车库。被告向原告交付房产时为地上三层空间，首层下方的空间属于小区地下车库空间，交付时虽然未从房产内部安置直接通往地下车库的通道，但已预留了楼（电）梯井；涉案房产交付时，可由房产外部通道通往地下车库，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割并在隔墙上安置了载明别墅房号的标志予以区分；现该隔墙已被拆除，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间，任何车辆均可停靠在别墅下方的停车位中。四、其他情况另查明，被告不服深圳市中级人民法院生效判决（2019）粤03民终10430—10452号民事判决（涉案同类型别墅），就与本案同类争议事实认定及法律适用问题已向广东省高级人民法院申请再审。2020年5月26日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申14034-14056号民事裁定：驳回上诉人的再审申请。被告另申请对涉案房产争议的地下一层及地下夹层向规划部门调查取证。本院认为，该申请因与案件审理不具有关联性，依法不予准许。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案为房屋买卖合同纠纷,原告与被告之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其附件系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的主要争议焦点为：一、涉案房地产地下室负一层和地下夹层应否视为涉案合同内容；二、诉争《预售合同》及其附件中是否存在无效格式条款；三、被告是否存在违约行为以及应否承担违约责任。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《预售合同》中并无关于地下室负一层及夹层的约定，被告在销售涉案房产时销售广告和宣传资料所展示的房屋为五层结构，其中地上三层，对首层以下空间可通过建设夹层方式分为二层（即地下室负一层和地下夹层），而该地下二层结构已明确、直观地向购房者进行展示。考虑涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，根据一般生活常理理解，该地下二层结构所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识，而此类认识符合别墅购买者的消费意愿，足以对购房者订立合同以及房屋价格的确定产生重大影响，故被告在销售广告和宣传资料中所展示的地下空间为要约，应视为合同内容，被告有义务向原告提供包含地下二层结构（地下室负一层和地下夹层）的房产。被告关于该地下二层不属于预售合同的组成部分的答辩意见于法无据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。如前所述，被告关于地下二层结构（地下室负一层和地下夹层）的宣传内容属于合同组成部分，《预售合同》附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖，该条款免除了被告（格式条款提供方）的责任，排除了原告的主要权利，故该格式条款应认定为无效。关于第三个争议焦点。根据庭审查明的事实，涉案房产的现状为共有地上三层，地下空间已与小区整体地下车库形成一体，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面。被告无法提供地下一层、夹层以及独立的楼梯、电梯给原告单独使用，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，理由充分，本院予以支持。鉴于涉案合同未就该违约情节之违约责任进行约定，本院综合考虑被告的违约情节、过错程度以及涉案房产的现状等因素，酌定被告按照购房总价款的30%赔偿原告损失，故被告应向原告支付违约金人民币4117218.9元（13724063元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告深圳市金地北城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告敖正高支付损失赔偿金人民币4117218.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19869元，由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 廖  灵  觉二〇二〇年十月二十六日书记员 谢佳鑫（兼）书记员 刘  晶  慧