广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初359号原告：郭德宝，男，1964年4月16日出生，汉族，住肇庆市端州区************，公民身份号码460************410。原告：梁洁桃，女，1971年3月20日出生，汉族，住肇庆市****************，公民身份号码442************160。上述两原告的委托诉讼代理人：梁荷珍，广东刚钲律师事务所律师。被告：唐肇全，男，1965年1月27日出生，汉族，住肇庆市高要区*******队，公民身份号码442************573。被告：陈雪颜，女，1977年1月30日出生，汉族，住广东省德庆县***************，公民身份号码441************127。第三人：何仁坤，男，1975年5月24日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码441************37X。原告郭德宝、梁洁桃诉被告唐肇全、陈雪颜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日作出了（2018）粤1204民初2598号民事判决，郭德宝、梁洁桃不服判决提起上诉，广东省肇庆市中级人民法院于2020年5月14日作出了（2019）粤12民终2935号民事裁定书，裁定撤销（2018）粤1204民初2598号民事判决，将本案发回本院重审。本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，期间追加何仁坤为本案第三人参加诉讼。原告梁洁桃及其委托诉讼代理人梁荷珍，被告唐肇全、陈雪颜到庭参加诉讼，第三人何仁坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭德宝、梁洁桃向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐肇全向原告支付购房款1042350元。2.判令被告唐肇全向原告赔偿利息损失110064.07元（以拖欠购房款1042350元为本金，按中国人民银行一年至三年贷款基准利率4.75%，暂计算至2018年10月31日，之后利息应计至被告付清购房款之日止）。3.判令被告陈雪颜向原告返还购房款257650元。4.判令被告陈雪颜向原告赔偿利息损失26449.63元（以拖欠购房款257650元为本金，按中国人民银行一年至三年贷款基准利率4.75%，暂计算至2018年10月31日，之后利息应计至被告付清购房款之日止）。5.被告唐肇全、陈雪颜承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年12月10日，郭德宝与何仁坤签订《房地产买卖合同》约定郭德宝将位于肇庆市高要区********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号的房地产转让给何仁坤，总价125万元，并约定签合同当天支付定金5万元，签订合同后15天内到银行办理赎证手续时支付80万元，完成过户手续后支付40万元，并约定何仁坤中途不买，合同即解除，所交定金5万元不退还，造成郭德宝其他损失何仁坤还应承担赔偿责任。上述合同签订后，何仁坤仅按合同约定支付了5万元，之后未按照合同履行，郭德宝多次催促其办理赎证手续并支付80万元，但何仁坤表示无钱不能按合同履行，郭德宝要求何仁坤按照合同约定承担违约责任，解除合同、没收定金并要求其赔偿损失。之后，何仁坤告知郭德宝可以介绍他人购买涉案房屋，需要郭德宝、梁洁桃委托陈雪颜转让涉案房屋，并要求郭德宝、梁洁桃到高要公证处办理公证。2016年3月4日郭德宝、梁洁桃办理《委托书》公证，并未细看《委托书》内容，其中内容是郭德宝、梁洁桃委托陈雪颜代为将涉案房产出售给第三人，签署房产买卖（或转让）合同并收取售房款；代为协助买方办理二手楼按揭贷款手续，并有权将贷款机构支付给卖方的一切款项存入郭德宝名下任一银行账户内；委托期限从2016年3月4日起至2018年3月3日止；受托人陈雪颜无转委托权。后来郭德宝得知，唐肇全有意购买涉案房地产，同意出卖给唐肇全。2016年9月26日陈雪颜（代郭德宝和梁洁桃）与唐肇全签订了《广东省房地产买卖合同》，将涉案房地产转让给唐肇全，总价格为130万元，约定唐肇全于2016年6月28日前支付第一期房款60万元，2016年8月28日前支付第二期房款40万元，最后一期房款30万在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。之后，唐肇全并未按照约定付款，郭德宝以为2016年3月9日银行账户收到95万元是何仁坤代唐肇全支付的，但唐肇全否认何仁坤代支购房款。因此，原告认为，何仁坤支付95万元的款项与本案无关。根据被告唐肇全提交的转账记录可以看出，唐肇全分别在2016年6月21日和7月5日向受托人陈雪颜支付86400元和71250元，在2016年9月23日向陈雪颜支付100000元，合计支付257650元。原告认为，唐肇全向陈雪颜账户支付款项没有列明转账用途，唐肇全认为该款项是支付给原告的购房款，如暂且认为该款项257650元是唐肇全支付给原告的购房款，则被告唐肇全合计已向原告支付购房款257650元，尚未支付购房款1042350元及相应利息110064.07元（以拖欠购房款1042350元为本金，按中国人民银行一年至三年贷款基准利率4.75％计算，暂计至2018年10月31日，之后利息应计算至被告付清购房款之日止）另外，陈雪颜收取257650元后，至今未向原告返还，应立即向原告返还257650元及相应利息26449.63元（以257650元为本金，按中国人民银行一年至三年贷款基准利率4.75％计算，暂计至2018年10月31日，之后利息应计算至被告付清购房款之日止）。被告唐肇全辩称，陈雪颜与何仁坤是夫妻关系，我与何仁坤夫妻在2016年3月合作经营二手汽车，资金由我支出，双方解除合约后所购二手车由我按进货价转给何仁坤夫妻销售，共计60万元，何仁坤夫妻用户主为郭德宝的碧桂园山湖城峰景一街33号作借款抵押，郭德宝夫妻都说该房已卖给何仁坤了。2016年7月2日何仁坤夫妻向我借款442000元，利息6630元。原告委托陈雪颜把涉案房屋卖给我，何仁坤夫妻当时都是居住在涉案房屋内的，我当时是向何仁坤夫妻买这个房屋的，由头到尾都没有跟郭德宝夫妻接触过房屋买卖的事。我已经支付了全部购房款，购房款是支付给陈雪颜、何仁坤的。何仁坤欠我的钱，有用于抵销购房款的，我已提交了银行流水为证，我一共转了1338150元给陈雪颜和何仁坤，我与何仁坤的借款合同证明陈雪颜和何仁坤尚欠我442000元，还有一份合同证明当时何仁坤欠我钱的，然后其将屋子卖给我。房款已经全部付给仁坤、陈雪颜了。何仁坤也对我说已支付清郭德宝房款且房屋已过户给我，我以为没有问题了。故我并无拖欠郭德宝、梁洁桃的购房款。被告陈雪颜答辩称，房款已全部支付给何仁坤了，何仁坤要求郭德宝夫妻委托给我，经我手的房款是257650元，其他款项是何仁坤欠唐肇全的钱，以房款抵消欠款的，房款已支付何仁坤，郭德宝那边的收款情况不清楚，据我所知何仁坤已经把购房款付清给郭德宝了。第三人何仁坤没有到庭且没有陈述本案事实。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：郭德宝、梁洁桃是夫妻关系。2015年12月10日，郭德宝与何仁坤签订《房地产买卖合同》，合同约定郭德宝将位于肇庆市高要区********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号的房地产出卖给何仁坤，总价款125万元。双方并约定签合同当天支付定金5万元，签订合同后15天内到银行办理赎证手续时支付80万元，完成过户手续后银行按揭支付40万元。合同还约定何仁坤中途不买，合同即解除，所交定金5万元不退还，造成郭德宝其他损失何仁坤还应承担赔偿责任。签订合同后，何仁坤按合同约定支付了定金50000元，并在2016年3月9日转账95万元给郭德宝，郭德宝收款后，即用该款还清了涉案房屋的按揭借款并申请解除了房屋抵押登记。签订合同后，郭德宝、梁洁桃已将涉案房屋交付给何仁坤使用。郭德宝、梁洁桃主张由于何仁坤未依照合同的约定支付购房款，因此其与何仁坤签订的《房地产买卖合同》已解除，至于何仁坤支付的95万元并非购房款，开始以为是何仁坤代他人（唐肇全）支付的购房款，由于唐肇全否认该款是何仁坤代其支付的购房款，故该款与涉案房屋买卖没有关系。郭德宝、梁洁桃主张已与何仁坤解除《房地产买卖合同》，但没有举证证明。2016年3月4日，郭德宝、梁洁桃与陈雪颜到广东省肇庆市高要公证处办理《委托书》，由郭德宝、梁洁桃委托陈雪颜办理下列委托事务：1.代为到银行办理提前还清涉案房产原按揭贷款的相关手续；2.代为办理涉案房产的注销抵押登记手续；3.受托人完成上述二项委托后，代为将房产出售给除委托人之外的任何第三人，签署房产买卖合同并收取售房款；4.代为到房地产管理部门办理涉案房产过户登记一切相关手续等。委托期限从2016年3月4日起至2018年3月3日止。对于该委托书，陈雪颜主张其既代理郭德宝、梁洁桃，又是为何仁坤做代理，由于何仁坤已支付了95万元的购房款给郭德宝、梁洁桃，何仁坤怕转款后郭德宝不办理房屋过户手续，因此委托陈雪颜办理相关的房屋买卖手续。郭德宝、梁洁桃则认为办理委托之前不认识陈雪颜，是何仁坤介绍相识的，因为何仁坤介绍陈雪颜比较熟悉相关手续，所以委托陈雪颜办理房屋买卖事宜。2016年4月28日，郭德宝与唐肇全签订《房屋抵押借款合同》，该合同约定郭德宝向唐肇全借款60万元，借款期限从2016年4月28日至2016年6月28日，为确保借款合同的履行，郭德宝自愿将涉案房屋为借款作抵押担保。签订《房屋抵押借款合同》后，唐肇全、郭德宝到肇庆市高要区住房和城乡建设局为涉案房屋办理了抵押登记，权利人为唐肇全。关于签订《房屋抵押借款合同》和涉案房屋办理抵押登记的事实，唐肇全陈述与郭德宝签订该抵押借款合同的原因是何仁坤向其借款60万元，何仁坤用购买郭德宝但未过户的房产作借款抵押，但房产抵押合同必须由户主签名才能办理，因此才与郭德宝签订该《房屋抵押借款合同》，事实上未与郭德宝发生借贷关系；郭德宝则认为2016年4月28日陈雪颜、唐肇全要求其签订《房屋抵押借款合同》，称这是办理房屋买卖的程序，当时相信了他们没有细看合同内容就签名了，实际上没有与唐肇全发生借贷关系。2016年9月23日，郭德宝、何仁坤、陈雪颜在一份《合同》上签字，该合同的内容为：“原屋主郭德宝，房屋坐落高要市********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号，郭德宝以将房屋卖给何仁坤，现在还未过户给何仁坤。何仁坤做生意，用郭德宝山湖城峰景一街33号办了他项权证给唐肇全作抵押，向唐肇全在2016年4月28日借款60万元，利息每月9000元。又于2016年7月2日向唐肇全借现金442000元，利息每月6630元。现在由于何仁坤本息不能还给唐肇全，何仁坤愿意将原屋主坐落高要市********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号卖给唐肇全。何仁坤、郭德宝必须在天内完成过户应办的手续。”郭德宝在该合同上签字并书写“同意卖给唐肇全”。2016年9月26日，陈雪颜以郭德宝、梁洁桃代理人的名义，与唐肇全在肇庆市高要区******签订《房地产买卖合同》，该合同约定甲方（郭德宝、梁洁桃）拟将位于肇庆市高要区********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号的房地产转让给乙方（唐肇全），双方议定该房地产交易总金额为130万元，双方同意于2016年12月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用。该《房地产买卖合同》上郭德宝、梁洁桃的签字为陈雪颜代签。2016年11月2日，陈雪颜以郭德宝代理人身份，与唐肇全签订《国有建设用地使用转让合同》，约定郭德宝将位于肇庆市高要区********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号土地面积203.6平方米转让给唐肇全，转让价款12万元。签订上述两合同后，肇庆市高要区********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号房地产已转让至唐肇全名下，后唐肇全又将该房地产出卖给他人。在房屋买卖过程中，唐肇全在2016年6月21日、2016年7月5日、2016年9月23日分别转账86400元、71250元、100000元给了陈雪颜，合共为257650元。陈雪颜于2016年9月26日将上述款项交给何仁坤，何仁坤写回收据，确认收到唐肇全汇给陈雪颜257650元，该款是唐肇全购买郭德宝、梁洁桃位于肇庆市高要区********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号房屋的购房尾款。陈雪颜举证一份《二手房售后合同》，该合同为何仁坤、唐肇全2016年11月9日签署，合同内容为何仁坤向唐肇全借款1257336.8元，由于何仁坤无力偿还给唐肇全，何仁坤以1257336.8元于2016年11月9日将肇庆市高要区********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号别墅拥有的房产过户给了唐肇全。经双方协商，唐肇全同意此房产何仁坤可以在2017年4月30日前有权赎回或销售给第三方，销售房产多出的金额归何仁坤。若到2017年4月30日此房产还未出售或未赎回成功的，此合同解除。唐肇全举证一份《合作协议》，证明唐肇全与何仁坤曾于2016年4月合伙经营二手车买卖；举证一份《借款合同》，证明何仁坤、陈雪颜2016年7月2日向唐肇全借款442000元。另查明，何仁坤、陈雪颜原系夫妻关系，双方于2011年7月7日办理了离婚手续。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、郭德宝与何仁坤签订的《房地产买卖合同》是否已解除；二、郭德宝、梁洁桃与唐肇全签订的购房合同是否其双方真实意思表示，拖欠郭德宝、梁洁桃购房款的是唐肇全还是何仁坤；三、陈雪颜应否承担涉案购房款的付款责任。一、关于郭德宝与何仁坤签订的《房地产买卖合同》是否已解除的问题。郭德宝与何仁坤签订《房地产买卖合同》，约定郭德宝将位于肇庆市高要区********肇庆碧桂园山湖城峰景一街33号的房地产出卖给何仁坤，涉案房屋的共有人梁洁桃对郭德宝将涉案房屋出卖给何仁坤没有异议。故此，郭德宝与何仁坤签订的《房地产买卖合同》不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。郭德宝、何仁坤在签订《房地产买卖合同》后，何仁坤虽没有依照合同的约定时间付清购房款，构成违约，但何仁坤的违约行为并不导致合同必然解除，根据《中华人民共和国合同法》的规定，只有在法定或者约定条件成就时合同才告解除。郭德宝、梁洁桃既没有举证证实《房地产买卖合同》已符合约定或者法定解除条件，又没有举证证明其已依照合同法第九十六条的规定向何仁坤主张解除合同，为此，郭德宝、梁洁桃主张与何仁坤签订的《房地产买卖合同》已解除，理据不足，本院不予支持。况且，从郭德宝与唐肇全签订的《房屋抵押借款合同》和与何仁坤、陈雪颜签订的《合同》内容，也证实郭德宝与何仁坤签订房屋买卖合同并交付房屋给何仁坤后，已将该涉案房屋的处置权利交付给了何仁坤，且郭德宝2016年3月9日收到何仁坤转账95万元后，即用该款还清了涉案房屋的银行按揭借款并申请解除了房屋抵押登记，证实双方签订的《房地产买卖合同》仍继续履行。二、关于郭德宝、梁洁桃与唐肇全签订的《房地产买卖合同》是否双方真实意思表示，拖欠郭德宝、梁洁桃购房款的是唐肇全还是何仁坤的问题。郭德宝、梁洁桃主张与何仁坤解除《房地产买卖合同》后，将涉案房屋出卖给唐肇全，因此与唐肇全签订购房合同。唐肇全否认与郭德宝、梁洁桃发生房屋买卖关系，认为其实际与何仁坤发生房屋买卖关系。对郭德宝、梁洁桃与唐肇全签订《房地产买卖合同》，并最终将房屋过户至唐肇全名下所发生的事实，本院分析如下：何仁坤与郭德宝签订购房合同购买涉案房屋后，已实际占有、使用涉案房屋。由于在经营生意过程中资金不足和拖欠他人债务，何仁坤拟将涉案房屋出卖，但因涉案房屋未过户，户主仍为郭德宝、梁洁桃，因此，何仁坤要求郭德宝、梁洁桃委托陈雪颜代售房屋。故名义上郭德宝、梁洁桃与陈雪颜签订委托书，由郭德宝、梁洁桃委托陈雪颜办理涉案房屋代售事宜，但实际上是何仁坤委托陈雪颜出卖涉案的房屋。2016年4月28日郭德宝与唐肇全签订《房屋抵押借款合同》，郭德宝没有向唐肇全借款，仍与唐肇全签订抵押借款合同，将涉案房屋为实际借款人何仁坤向唐肇全的60万元借款作抵押，且涉案房屋在签订《房屋抵押借款合同》后办理了抵押登记，权利人为唐肇全。由此可见，何仁坤已实际占有并有处置涉案房屋的权利。2016年9月，何仁坤决定将涉案房屋转卖给唐肇全，以抵偿其拖欠唐肇全的借款，该事实有2016年9月23日郭德宝、何仁坤、陈雪颜签署的《合同》证实，《合同》的内容已明确，郭德宝已将涉案房屋卖给何仁坤，现在还未过户给何仁坤；由于何仁坤不能归还唐肇全借款本息，何仁坤愿意将房屋卖给唐肇全。基于上述事实，陈雪颜以郭德宝、梁洁桃代理人的名义，与唐肇全在肇庆市高要区******签订《房地产买卖合同》、《国有建设用地使用转让合同》，将涉案房地产转让给唐肇全并实际办理了转让过户手续。因此，表面上是郭德宝、梁洁桃将涉案房地产出卖给唐肇全，其真实的事实是何仁坤将涉案房地产转卖给唐肇全，以抵顶其拖欠唐肇全的借款本息，故郭德宝、梁洁桃与唐肇全签订的购房合同并非其双方真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，郭德宝、何仁坤发生房屋买卖合同关系后，并未将涉案房屋变更登记在何仁坤名下，何仁坤本不能作为其与唐肇全房屋买卖合同的主体，但郭德宝在《合同》上签字的行为，已表明其确认何仁坤有处置涉案房屋的权利，并对何仁坤将涉案房屋转卖给唐肇全没有异议。郭德宝、梁洁桃与陈雪颜互不相熟，但郭德宝、梁洁桃授权陈雪颜全权代理售房并代收购房款，且在委托书中不约定出卖涉案房屋的上、下限，不符合常理。陈雪颜与何仁坤有密切关系，双方虽然已离婚，但仍为生意伙伴，故对陈雪颜主张其接受何仁坤的委托，与郭德宝、梁洁桃签订委托书，以郭德宝、梁洁桃的名义与唐肇全签订房屋买卖合同并办理房屋转让过户手续的事实，本院予以采信。综上，根据合同法诚实信用原则，郭德宝、梁洁桃应恪守与何仁坤的合同约定，依据与何仁坤签订的《房地产买卖合同》主张权利。至于郭德宝、梁洁桃与唐肇全签订的《房地产买卖合同》的实际买卖方为何仁坤、唐肇全，郭德宝、梁洁桃不能依该合同向唐肇全主张权利。三、陈雪颜应否承担涉案购房款的付款责任的问题。表面上，陈雪颜接受郭德宝、梁洁桃的委托，代理郭德宝、梁洁桃办理售房手续，但由于与唐肇全发生涉案房屋的买卖关系人是何仁坤，因此，陈雪颜实际受何仁坤的委托处理与唐肇全发生的涉案房屋的买卖事宜。故陈雪颜将唐肇全交付的购房款257650元返还给何仁坤系陈雪颜履行其与何仁坤的委托义务。陈雪颜不应承担拖欠郭德宝、梁洁桃购房款的付款义务。综上所述，何仁坤与郭德宝签订《房地产买卖合同》后，没有依照合同的约定付清购房款，现仍拖欠25万元购房款的事实清楚，本院予以认定。何仁坤应支付25万元的购房款给郭德宝、梁洁桃。对于郭德宝、梁洁桃主张的利息请求，由于《房地产买卖合同》上最后一期购房款（40万元）约定为银行按揭支付，没有明确的付款期限，故本院酌情以何仁坤最后将涉案房屋出卖给唐肇全之日为最后付清购房款给郭德宝、梁洁桃的日期。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定以及郭德宝、梁洁桃诉讼主张，何仁坤应自2016年9月27日起至2019年8月20日按照中国人民银行发布的一至三年期同类贷款利率，自2019年8月21日起至付清欠款时止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算逾期付款利息给郭德宝、梁洁桃。对郭德宝、梁洁桃请求唐肇全、陈雪颜支付购房款的诉讼请求，本院不予支持。第三人何仁坤不到庭陈述本案事实和质证原、被告所举证据，视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利，本院依据查明的事实依法作出判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、第三人何仁坤自本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款250000元给原告郭德宝、梁洁桃。二、第三人何仁坤以实欠款项（250000元），自2016年9月27日起至2019年8月20日按照中国人民银行发布的一至三年期同类贷款利率；自2019年8月21日起至判决付清欠款时止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算逾期付款利息给郭德宝、梁洁桃。该款自本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回原告郭德宝、梁洁桃其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17730元，原告郭德宝、梁洁桃负担11930元，第三人何仁坤负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  吴 勇审 判 员  陈建成人民陪审员  邓惠婵二〇二〇年十月九日法官 助理  蔡惠婷书 记 员  梁海燕