新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初426号 原告（反诉被告）：克拉玛依市海鑫建材有限公司，住所地新疆克拉玛依市。法定代表人：鲁中海，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁中芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王贤斌，四川智凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆石油管理局有限公司物资供应公司，住所地新疆克拉玛依市。负责人：岳军，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吕静，新疆鼎泽凯（克拉玛依）律师事务所律师。被告：新疆石油管理局有限公司，住所地新疆克拉玛依市。法定代表人：霍进，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓涛，男，该公司员工。原告（反诉被告）克拉玛依市海鑫建材有限公司（以下简称：海鑫公司）与被告新疆石油管理局有限公司物资供应公司（反诉原告）（以下简称：物资供应公司）、新疆石油管理局有限公司（以下简称：新疆石油管理局）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）海鑫公司之委托诉讼代理人鲁中芳、王贤斌，被告（反诉原告）物资供应公司之委托诉讼代理人邓涛、吕静，被告新疆石油管理局之委托诉讼代理人邓涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海鑫公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告海鑫公司与被告物资供应公司于2018年9月10日签订的2018kcy-024号《克储运公司场地出租合同》无效；2．判令二被告共同返还租金400000元、保证金30000元；3．判令二被告共同赔偿投资修建损失2405454.67元；4．判令二被告共同赔偿安保消防损失112000元；以上合计2947454.67元。事实与理由：原告为经营建材市场，于2018年9月10日委托杨利与被告物资供应公司签订《克储运公司场地出租合同》。合同约定原告以年租金400000元承租被告管理的克储运公司纬五路场地，租赁期限为两年。合同签订后，原告本着诚信的原则依约定缴纳了租金和保证金430000元。但是在原告使用场地进行市场建设过程中，被告多次干预原告经营，直至2019年4月22日被告书面告知原告协商解除合同事宜，并于2019年5月24日向原告发《公告函》禁止原告进行现场施工并要求停止新签租赁合同。被告的上述行为导致原告无法正常经营以实现自己租赁场地的目的。2019年7月29日，原告接到克拉玛依自然资源局送达的《责令停止违法行为通知书》才知道被告物资供应公司出租的场地属于划拨土地，被告在未取得出租许可的情况下将涉案土地出租给原告的行为违反了法律规定。被告新疆石油管理局是被告物资供应公司的总公司，依法应当共同承担责任。原告在收到《通知书》后认为被告故意隐瞒了土地的性质，违法将依法不得出租的场地租赁原告使用主观上存在恶意，并多次与被告协商解决返还租金、保证金和赔偿损失未果，故诉至法院。被告物资供应公司与被告新疆石油管理局辩称，1．本案不符合合同无效的情形，应是依法解除合同。2．被告物资供应公司按时交付了租用场地，原告也实际使用了租用场地，并产生了收益，被告不应返还租金。原告至今使用租赁场地应支付租赁期间的费用。3．原告所述的投资、修建损失缺乏事实与法律依据。原告自行夸大了投资费用，且其投资、修建未经过报备，属于违建，理应拆除。该部分费用系原告自行扩大造成，应当由其自行承担。4．安保消防费用过高，应当结合票据认定。安保消防费用系本地区必需的费用，被告物资供应公司也可以继续使用。因此在该部分费用真实、合理且质量过关的前提下，可以与反诉请求相折抵。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告物资供应公司向本院提出反诉请求：1．判令解除反诉原告物资供应公司与反诉被告海鑫公司签订的2018kcy-024号《克储运公司场地出租合同》；2．判令反诉被告海鑫公司立即搬离并归还租用场地；3．判令反诉被告海鑫公司支付2018年9月至2020年5月期间的欠付租金103333.33元；4、判令反诉被告海鑫公司支付违约金80000元。事实与理由：2018年9月10日，反诉原告物资供应公司与反诉被告海鑫公司签订了2018kcy-024号《克储运公司场地出租合同》，合同约定租赁面积为15.285万平方米；租赁场地不得存放危险化学品、易燃易爆品和国家明令禁止存放的物品；租赁期限自2018年9月10日至2020年9月30日；租金总额800000元。反诉被告应于每年9月30日前交纳次年租金400000元。租赁场地的水电暖物业等相关费用由反诉被告负担；租赁期间，若政府有关部门征收与场地有关但本条未约定的费用，由反诉被告承担。反诉被告在租赁场地内的任何施工作业，必须提前向反诉原告报备，并得到反诉原告同意后方可实施；擅自改变场地内部结构或装修场地或添加对场地结构有影响的设施设备，应向反诉原告支付总租金额10%的违约金。合同签订后，反诉原告如约交付了场地，而反诉被告在合同履行中，存在未按合同约定期限支付租金、未按约定承担租赁场地发生的水电暖等费用、在租赁场地内进行施工作业未履行报备手续等违约行为。反诉被告的违约行为给反诉原告造成巨大经济损失，故诉至法院。反诉被告海鑫公司辩称，1．本案双方签订的合同系无效合同。2．不存在存放危险品的问题，反诉原告所称的违约行为，反诉被告已经进行了整改，所以都不构成约定当中的严重违约不予整改的情形。3．关于建筑备案的问题，反诉原告一直坚持其具有土地使用权，反诉被告把修建方案交给反诉原告后，应当由反诉原告进行备案，因为反诉被告没有土地使用权证，所以未备案导致的责任也是应当由反诉原告承担。4．本案合同约定的使用期是两年，如果原告修建的设施用足两年，经营两年，反诉被告也不会要求被告赔偿。综上，反诉被告不存在违约行为，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。海鑫公司为证明其主张向本院提交了如下证据：1.2018kcy-024号《克储运公司场地出租合同》、合同变更协议、发票、中国农业银行电子网单明细，拟证实物资供应公司在签订合同时未告知海鑫公司租赁土地系划拨所得，存在欺诈，合同无效，且海鑫公司向新疆石油管理局支付了400000元租金、30000元保证金；土地使用权出让金依照合同约定应当由物资供应公司承担的事实。2．公告照片打印件，拟证实物资供应公司于2019年5月24日起禁止海鑫公司使用租赁土地的事实。3．《责令停止违法行为通知书》，拟证实海鑫公司经克拉玛依市自然资源管理局明确告知才知道租赁土地系划拨用地，物资供应公司私自出租土地系无效行为。4．《克拉玛依市海鑫建材有限公司（小院、大院）零星工程评估报告》、与物资供应公司工作人员的录音，拟证实经物资供应公司同意海鑫公司对租赁场地的损失进行了鉴定，确认损失为2405454.67元。5．工人工资明细表、从税务局调取的工资明细，拟证实海鑫公司为安保支付了人工工资的事实。6．物资供应公司工作人员的录音、证人杨利的证人证言，拟证实物资供应公司口头承诺土地流转税由该公司自行承担，海鑫公司不用承担，且土地流转税就是土地使用权出让金。7．发票，拟证实海鑫公司于2019年6月24日、2019年8月30日、2019年10月9日为租赁场地支付了电费的事实。物资供应公司对海鑫公司提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为海鑫公司未出示安全责任合同及安全生产管理协议、安保防恐协议，且海鑫公司在履行合同过程中存在违约行为；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但因海鑫公司违约及被查出后依旧违建，新签租用合同，物资供应公司才要求其停止违约及再行扩大损失；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。该通知书系克拉玛依市自然资源局下发给海鑫公司的。依据合同约定土地使用权出让金应当由海鑫公司承担，但海鑫公司一直未缴纳。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为这是双方调解磋商意见不能作为判决基础。对证据5中未加盖公章的工资表的真实性、合法性、关联性均不予认可，对加盖有税务局公章的工资表明细的真实性予以认可，但认为人工工资属于原告的经营成本支出，不应算作损失，且不能证实工资表上的人员均为安保人员，故不能将工资表上载明的全部公司均认定为安保费用。对证据6的真实性予以认可，但认为系截取的，不完整，且土地流转税与土地使用权出让金系不同的概念。物资供应公司的工作人员在录音中也要求海鑫公司不能在租赁土地上盖房子、搞建筑。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证实海鑫公司支付了何时何地的电费，且若海鑫公司支付了全部电费，物资供应公司就不用承担相应的电费了。新疆石油管理局对海鑫公司提交的上述证据的意见与物资供应公司的意见一致。物资供应公司为证明其主张向本院提交了如下证据：第一组证据：1.2018kcy-024号《克储运公司场地出租合同》，拟证实物资供应公司与海鑫公司之间存在租赁关系，合同对租赁期限、面积、租金的支付方式、海鑫公司应承担的其他费用、海鑫公司应禁止的行为即违约责任进行了约定。第二组证据：1．照片，拟证实物资供应公司于2019年4月7日、2019年5月12日、2019年5月13日对租赁场地进行检查发现海鑫公司存放了香蕉水，且距离货源太近，存在安全隐患；海鑫公司未经同意擅自进行电缆沟、水管线、钢结构料棚搭建作业，物资供应公司要求其立即停止施工；因海鑫公司存在多项重大违约行为又拒不整改，故物资供应公司张贴了公告禁止再转租与再施工。2．《履行合同通知书》，拟证实其发现海鑫公司存在多项违约行为，要求其于2019年4月15日前整改，并要求海鑫公司支付土地使用权出让金。3．手写书面证据复印件，拟证实2019年4月9日，物资供应公司检查租用场地时发现海鑫公司未经同意擅自进行水管线改造施工作业，检查人手写要求其停止施工及整改，海鑫公司的经理签名。因手写人已去世，现无法找到该证据的原件。4．责令改正通知书、摊位租赁合同，拟证实克拉玛依区城市管理行政执法局就次承租人克市鑫光金属制品有限公司未经批准搭建钢结构厂棚的违法行为开具了责令改正通知书，要求其在2019年5月23日前拆除完毕。5．《提前解除合同通知书》及照片，拟证实因海鑫公司在租用土地的过程中存在多种违约行为，且对物资供应公司要求其整改的通知置之不理，故物资供应公司要求提前解除合同的事实。第三组证据：1．催款通知，拟证实物资供应公司要求海鑫公司补交水电暖费用的事实。2．水电暖费用的发票、《关于物资供应公司原110565022238号电表电费情况的证明》、《关于物资供应公司001003143号水表税费情况的证明》、《关于物资供应公司原110565022238号电表电费情况的补充证明》，拟证实物资供应公司支付了涉案租赁场地2018年12月至2019年11月期间的水费37705.12元、2018年12月至2020年4月的电费135520.84元；2018年11月至2019年4月15日期间的暖气费125114.98元。第四组证据：1．《明确临时建筑是否办理规划许可并予以补偿申请的回复》，拟证实海鑫公司搭建的建筑物非临时建筑而是违建，应该无条件拆除，不应赔偿。海鑫公司对物资供应公司提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为因租赁土地系划拨用地，物资供应公司未经批准出租系无效行为；对第二组证据，物资供应公司提交的照片无拍摄时间、地点和人员，对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。对《履行合同通知书》及照片的真实性予以认可，但海鑫公司认为土地使用权出让金系出租方为了确保出租土地合法性，应当由物资出租方承担，故海鑫公司在《履行合同通知书》上标注了对土地出让金有异议。对手写证据不予认可，其内容不真实，海鑫公司已履行了报备手续，物资供应公司把报备材料搞丢了。责令改正通知书不是发给海鑫公司的，与海鑫公司无关。对《提前解除合同通知书》及照片，认为该通知书未加盖公章，不清楚是否生效，与本案无关。对第三组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为电费由海鑫公司自行承担，且不用水，不应承担水费；多次申请停暖，供热公司不停暖，故暖气费应当由供热公司自行承担。对第四组证据，认为海鑫公司按照规划图施工的建筑不是违章建筑，因为物资供应公司的过错造成的损失应当由物资供应公司和新疆石油管理局承担。新疆石油管理局对物资供应公司出具证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告经对方质证且均无异议的证据予以采信，对有争议的证据认定如下：对海鑫公司提交的证据：对证据1至证据4，具备证据的有效要件，故该证据能达到海鑫的证明目的，本院予以采信。对证据5，加盖有税务局公章的工资表的真实性、和合法性予以确认，但不能证实工资表上的人员均为安保人员，故本院对该证据不予采信。对证据6，可以证实物资供应公司口头承诺土地流转税由其公司承担，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。证据7可以证实海鑫公司支付了部分电费，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。对物资供应公司提交的证据：对第一组证据的真实性予以确认；对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但物资供应公司出示的照片不能反映出照片中的物品为危险物品。对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证实物资供应公司承担了租赁场地的水费、电费及暖气费，本院对该组证据予以采信。对第四组证据的真实性予以确认。新疆石油管理局未出示证据。根据当事人陈述，结合被告自认和本院审查确认的证据，本院确定本案法律事实如下：2018年9月10日，杨利与作为甲方的被告物资供应公司签订了2018kcy-024《克储运公司场地出租合同》一份，合同约定由原告承租位于克拉玛依区纬五路的场地，租赁面积15.285万平方米，场地设施完好。合同还约定：“3．场地用途租赁场地用途由乙方自行决定（仅限于乙方承诺甲方规划途中的用途），但不得存放危险化学品、易燃易爆物品和国家明令禁止存放的物品。场地租赁期限自合同生效之日起至2020年9月30日止。5.1租金总额80万元大写：捌拾万元整。5.2租金结算：分期付款。第一期租金在2018年9月30日前一次性支付400000元。第二期租金在2019年9月30日前一次性支付400000元。……6.1租赁场地的水、电、暖、气、讯、卫生费、排污费、物业管理费等相关费用，按照场地所在地收费标准执行，在场地交接之日开始计算。租赁期间，如果政府有关部门征收与场地有关但本条未约定的费用，则由乙方支付（不含土地及房产税）。6.2乙方在签订合同之日，需交一次性保证金3万元，合同终止时，乙方完好归还场地，甲方无异议的情况下退还保证金。……8.1乙方在使用场地过程中，可根据经营需要，搭建临时设施，但不得损坏场地结构和附属设备。不得利用承租场地进行非法和损害公共利益的活动。8.2乙方装修或增设的设备，在符合消防要求的前提下，其费用一切自理。合同终止退换场地时，装修费用甲方不予补偿。……甲方违约责任：13.1.1延迟交付场地，每延迟一日向乙方支付总租金额万分之五的违约金。13.1.2对与第三方的产权或相邻权纠纷不及时处理，影响到乙方正常使用场地的，应向乙方支付总租金额的1%违约金。乙方违约责任：13.2.1逾期交付租金的，除应及时如数补交外，按每延迟一日还应向甲方支付总租金额万分之五的违约金。13.2.2擅自改变场地内部结构或装修场地或添加对场地结构有影响的设施、设备，影响甲方支付总租金额的10%违约金。13.2.3遵守当地政府和油田公司有关生产经营安全、维稳等的有关规定，并接受政府、甲方及甲方上级部门的正常检查，并对查出的问题及时整改。”之后，被告物资供应公司向原告交付了租赁场地。2018年10月24日，海鑫公司向新疆石油管理局支付了租金400000元及保证金30000元。2018年12月7日，出租方物资供应公司、原承租方杨利、现承租方海鑫公司签订了一份《合同变更协议》，约定经海鑫公司、物资供应公司及杨利协商，一致同意上述合同的承租方由杨利变更为海鑫公司。合同履行过程中，被告物资供应公司认为原告未缴纳土地使用权出让金、私自施工未报备、私自将车库改变使用功能违反合同约定，于2019年4月4日向原告送达了《履行合同通知书》，要求原告进行整改，即要求原告向有关部门交纳土地使用权出让金，停止施工作业并向被告安全基建班报备施工方案，经被告同意后方能施工，并将车库内存放的化学用品立即清除出租场地。海鑫公司在签收该通知书时书写到：“收到，对出让金有异议。”2019年4月22日，被告物资供应公司认为原告在租赁场地存放易燃易爆物品、私自开挖电缆沟、水管线、料棚搭建未报备，损坏场地结构、四机设备未建立台账未报备违反了出租合同，向原告送达了《违反合同约定告知函》，并要求原告于2019年4月30日上午10点到被告公司进行协商，否则被告物资供应公司将单方解除合同。双方协商未果，2019年5月24日，被告物资供应公司在租赁场地外张贴《公告函》，载明：“克拉玛依市海鑫建材有限公司租用我公司克拉玛依市西南科技园纬四路、经二路交叉处普岗料场（含办公室）、专普料场合同，因双方正办理合同解除手续，特公告如下：1．禁止进行现场施工。2．禁止新签租用合同。如发生上述事宜，后果自行承担。新疆石油管理局有限公司物资供应总公司2019年5月24日”。2019年11月19日，被告物资供应公司以原告未按合同约定期限支付租金、水、电、暖等费用，在租赁场地内施工作为未报备，且经被告提出整改意见后屡改屡犯的行为违反出租合同及安全生产合同为由，向原告送达了《提前解除合同通知书》，要求原告支付租金、水电暖等费用，并于2019年11月30日前搬离场地。原告与二被告协商未果，故诉至本院。另查，2019年7月29日，克拉玛依市自然资源局向原告发出了克国土资责停［2019］82号《责令停止违法行为通知书》，载明：“克拉玛依海鑫建材有限公司：2018年11月至今，你单位与新疆石油管理局有限公司物资供应公司签订合同，未经批准擅自转让和使用了该公司在经二路与纬四路的国有划拨用地，此行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十四条、四十六条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你立即停止上述违法行为，听候处理。”另查，海鑫公司承租涉案场地后将部分场地出租给克市鑫广金属制品有限公司。因克市鑫广金属制品有限公司未经批准擅自搭建钢架构厂棚，克拉玛依区城市管理行政执法局于2019年5月6日向其下发了《责令改正通知书》，责令克市鑫广金属制品公司立即停止违法行为，于2019年5月13日12时前自行拆除完毕。经被告物资供应公司同意，原告于庭审前自行至新疆方夏建设工程项目管理有限公司克拉玛依造价咨询分公司对克拉玛依市海鑫建材有限公司（小院、大院）零星工程进行评估。工程主要内容：A、小院工程：1、1-7栋彩钢部分；2、小院外配土建部分；3、小院外配安装部分；4、小院场平、围墙加固部分；5、小院视频监控部分；6、小院防撞大门部分；B：1、办公楼装饰部分；2、大院外配部分；3、大院场平部分；4、大院视频监控部分；5、大院防撞大门部分；6、办公楼购买办公室家具部分。2019年7月8日，上述造价咨询分公司作出《克拉玛依市海鑫建材有限公司（小院、大院）零星工程评估报告》，评估意见为：评估总价3685737.05元；其：小院零星工程：2405454.67元；大院零星工程：1280282.38元。另查，2018年9月30日，原告与被告物资供应公司制作了《钢材库交接清单》，确认了2018年9月30日总电表数为12696.58，总水表数25486.30。截至2020年4月，被告物资供应公司为涉案租赁土地支付了电费135520.84元、水费37705.12元2018年11月18日至2019年4月15日期间的暖气费125114.98元。另查，克拉玛依市水务有限责任公司营销所于2020年7月3日出具证明，载明：“关于物资供应公司001003143号水表水费情况的证明新疆石油管理局有限公司物资供应公司《关于物资供应公司001003143号水表水费情况的证明申请》已经收悉，为理清水费使用情况，特证明如下1．克拉玛依市水务有限责任公司开立的发票及明细中001003143号水表，明细中装表地址西南工业园供应处墙外北面同井（一）-克储运公司，实际装表地址就是新疆石油管理局有限公司物资供应公司原钢材库（大库）外。2．此水表水费仅用于物资供应公司原钢材库（大库），未与其他单位共用。”另查，国网克拉玛依供电有限公司电费管理所分别于2020年7月3日、2020年7月16日各出具一份证明，证明原标号110565022238（变更后表号01000002038378）线路电费只发生于向物资供应公司开立的用电发票费用，不包含铁塔公司、数据公司等另立电表的电费，与铁塔公司、数据公司无关。另查，2018年4月8日，新疆石油管理局物资供应总公司更名为新疆石油管理局有限公司物资供应公司，公司类型为有限责任公司分公司。本院认为，本案的争议焦点有三：一是海鑫公司与物资供应公司签订的2018kcy-024号《克储运公司场地出租合同》是否有效；二是责任主体是谁及如何承担责任；三是损失的确定。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案物资供应公司将以划拨方式取得的土地出租给海鑫公司，未办理相关手续并缴纳费用，按照上述法规规定，海鑫公司与物资供应公司签订的《克储运公司场地出租合同》无效。关于第二个争议焦点。物资供应公司作为出租人，且在签订合同和履行合同的过程中存在过错，应当承担赔偿损失的责任。海鑫公司主张新疆石油管理局作为总公司共同承担赔偿责任，现有证据不能证实物资供应公司不具备赔偿能力，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，物资供应公司违反行政法规的强制性规定与海鑫公司签订案涉合同，其在主观上存在明显过错，物资供应公司对此应当承担主要责任。海鑫公司签订合同时未尽到审慎义务，未对出租方的主体资格及用地性质进行审查，海鑫公司应对损失承担次要责任。考虑到原告与被告物资供应公司的主次责任，被告物资供应公司承担损失的70%，原告海鑫公司承担30%。关于第三个争议焦点。合同无效赔偿损失的范围限于信赖利益的损失。信赖利益，是一方基于另一方订约的合理信赖而产生的利益。信赖利益的损失，即一方的行为使另一方足以相信合同能够成立或者生效，另一方为订立和履行合同付出的费用和代价，因相对方在缔约中的过失行为致合同无效所遭受的实际损失。对信赖利益损失的赔偿，是使当事人恢复到合同未曾发生时的状态。受法律保护的信赖利益，必须是基于合理的信赖而产生的利益。信赖利益损失赔偿包括：为缔结合同和履行合同而支付的合理费用。对海鑫公司主张的返还租金，因合同无效，被告物资供应公司作为出租方应当予以返还。因海鑫公司已经实际占用使用土地，应向物资供应公司支付使用土地期间的费用，具体标准可参照双方合同约定的租金标准计算，自2018年9月至2020年5月期间的房屋、场地占有使用费，因被告物资供应公司于2019年5月24日在租赁场地外张贴了公告函要求停止转租，因此房屋、场地占有使用费应从合同签订之日即2018年9月10日起计算至2019年5月24日止256天共计280547.95元（400000元÷365天×256天）。物资供应公司因合同已经收取的租金400000元，应当向海鑫公司返还；但应海鑫公司应参照合同约定的租金数额支付占有使用费，280547.95元可从应付占有使用费中扣减，物资供应公司还需返还租金119452.05元（400000元-280547.95）。保证金30000元，因合同无效，物资供应公司持有保证金没有依据，应当向海鑫公司返还。海鑫公司主张涉案租赁场1-7栋彩钢部分、外配土建部分、外配安装部分、小院场平、围墙加固部分视频监控部分及防撞大门部分共价值2405454.67元应当由物资供应公司予以赔偿。物资供应公司称海鑫公司改建未经过其同意，且未经审批。根据本案查明，海鑫公司与物资供应公司在出租合同中约定租赁场地用途由海鑫公司自行决定，且仅限于规划图中的用途。海鑫公司决定用租赁场地和房屋开设建材市场，未违反合同的约定。对物资供应公司的上述抗辩理由不予采信。海鑫公司主张的涉案租赁场地1-7栋彩钢部分、外配土建部分、外配安装部分、小院场平、围墙加固部分视频监控部分及防撞大门部分的损失，该部分投入确系经营投入所需，且有鉴定报告为证，本院对海鑫公司主张的损失2405454.67元予以确认。海鑫公司主张的安保消防损失112000元，经查明，海鑫公司主张的安保消防损失均系雇佣保安进行安保工作产生的劳务费，该费用系租赁场地日常所需，且未有证据证实海鑫公司主张的费用全部用于发放安保人员的劳务费，不应认定为损失，故对该损失不予确认。综上，海鑫公司的损失共计为2405454.67元，应当由海鑫公司自行承担721636.40元（2405454.67元×30%），物资供应公司承担1683818.27元（2405454.67元×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）克拉玛依市海鑫建材有限公司与被告（反诉原告）新疆石油管理局有限公司物资供应公司于2018年9月10日签订的2018kcy-024号《克储运公司场地出租合同》无效；二、被告（反诉原告）新疆石油管理局有限公司物资供应公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）克拉玛依市海鑫建材有限公司返还租金119452.05元、保证金30000元、赔偿损失1683818.27元，合计1833270.32元；三、原告（反诉被告）克拉玛依市海鑫建材有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）新疆石油管理局有限公司物资供应公司返还位于克拉玛依区纬五路的场地，面积15.285万平方米；四、驳回原告（反诉被告）克拉玛依市海鑫建材有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新疆石油管理局有限公司物资供应公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15189.82元，邮寄送达费64.80元，由原告（反诉被告）克拉玛依市海鑫建材有限公司负担4296.18元、由被告（反诉原告）新疆石油管理局有限公司物资供应公司负担10958.44元。反诉费减半收取计1983.33元，由反诉原告（本诉被告）新疆石油管理局有限公司物资供应公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   张 力二 〇 二 〇 年 十 月 十 九 日书  记  员   刘海峰