四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0793民初423号 原告：杨春民，男，1965年2月25日出生，住陕西省铜川市耀州区。 委托诉讼代理人：马波，四川诺则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓涛，四川诺则律师事务所律师。 被告：龚雪梅，女，1969年11月3日出生，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：康亮，四川西华律师事务所律师。 被告：绵阳五和城南房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市经开区红桥中路2号五和城南新天地5栋3层1号，统一社会信用代码：915107000714164092。 法定代表人：王飞，公司董事长。 委托诉讼代理人：袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。 第三人：绵阳五和置业有限公司，住所地四川省绵阳科创园区科园路31号银都领地一期，统一社会信用代码：91510700MA62497T86。 法定代表人：吴彬，公司总经理。 第三人：杨铸，男，1975年10月27日出生，，住四川省遂宁市安居区。 第三人：刘宇舟，女，1969年3月19日出生，住四川省成都市武侯区。 第三人：崔礼波，男，1986年11月23日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨铸，男，1975年10月27日出生，住四川省遂宁市安居区。 原告杨春民与被告龚雪梅、绵阳五和城南房地产开发有限公司（以下简称五和城南房产公司）、第三人绵阳五和置业有限公司（以下简称五和置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春民的委托诉讼代理人马波、朱晓涛，被告龚雪梅的委托诉讼代理人康亮，被告五和城南房产公司的委托诉讼代理人袁桂茹，第三人杨铸、第三人刘宇舟、第三人崔礼波的委托诉讼代理人杨铸到庭参加了诉讼，第三人五和置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨春民向本院提出诉讼请求：1.依法判决终止对原告所有的位于绵阳市经开区××路××段××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号商品房的执行措施，确保原告的合法财产不受损害；2.依法确认原告对位于绵阳市经开区××路××段××号“五和·城南新天地”x栋x单元x层x号（建筑面积250.23㎡）及“五和·城南新天地”x栋x单元x层x号（建筑面积220.45㎡）两套商品房享有所有权；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告不服绵阳经济技术开发区人民法院于2020年4月28日送达的（2020）川0793执异4号执行裁定书，现依法提起诉讼。位于绵阳市经开区××路××段××号“五和·城南新天地”x栋x单元x层x号（建筑面积250.23㎡）及“五和·城南新天地”x栋x单元x层x号（建筑面积220.45㎡）商品房，是原告于2017年1月17日从被告五和城南房产公司处购买，并在绵阳市经开区住房和城乡建设局进行了网签备案，合同签约备案号分别为170117xxxx及170117xxxx。合同签订当日，原告已经通过债权与应付房款相冲抵的方式支付了两套房屋的全部价款240万元整。尽管房屋尚未交付，但原告已经取得了相关房屋的所有权。由于尚未交付，故房屋的大证目前在开发商名下。在商品房买卖实践中，在房交付并办证之前，所有的房屋均在开发商的大证之下，但不能据此否定业主对其所购买房屋的所有权。之所以发生上述房产的以物抵债事件，是因为崔礼波应五和城南房产公司实际控制人何丹的要求，从原告处借款1000万元，并由何丹实际控制的另一个公司五和置业公司将有关款项转入被告五和城南房产公司账户。基于上述债权债务关系，为处理三角债务关系，何丹让实际用款（债务）人五和城南房产公司与原告发生上述以房抵债以及商品房买卖关系。原告所述真假与否，只要调取一下被告五和城南房产公司以及五和置业公司2015年5月27日以后的全部银行流水明细即可。在执行异议案件中，为处理绵阳当地的债务案件，何丹实际控制的五和城南房产公司向法院称没有收到房款，既然没有收到房款，为什么会向原告出具收据，之所以出具收据，就是因为客观存在的三角债务关系。五和城南房产公司和五和置业公司虽然登记注册的股东不同，但实际上是两块牌子一套人马，合署办公，实际控制人均为何丹。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条之规定向法院提起诉讼。 被告龚雪梅辩称，被告龚雪梅依据绵阳市涪城区人民法院生效法律文书，于2020年2月21日申请强制执行于法有据，执行过程中，原告提出执行异议，经查阅全部证据材料后被告龚雪梅认为案涉房屋本质上不属于真实的房屋买卖关系，案涉房屋仅是对五和置业公司债务的一种担保，而该担保又属于非典型的担保行为，即使涉案当事人虽定名为以房抵债的协议，但该协议也仅是对担保之债转为普通之债的一种方式，加之案涉房屋未依法完成法定登记占有或实际控制，从而不具有对抗被告龚雪梅依据生效法律文书强制执行的排他性，也更不具有物权的优先性。 被告五和城南房产公司辩称，五和城南房产公司仅只是担保角色，担保的方式就是以签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记的方式，不是真实的商品房买卖，原告对案涉房屋不享有物权也没有进行交付，足以证明不是买卖关系，原告陈述五和城南房产公司和五和置业公司存在资金混同的情况，被告认为与本案无关。 第三人五和置业公司未作陈述。 第三人杨铸、刘宇舟、崔礼波陈述，杨铸委托崔礼波以受托人名义与五和置业公司签订借款合同，杨铸委托刘宇舟将1,000万元借款转入五和置业公司账户，因五和置业公司未按期偿还借款，经协商达成以房抵债协议，五和置业公司以案涉房屋作价240万元折抵下欠崔礼波的部分借款，因杨铸又欠原告杨春民的钱，杨铸又将案涉房屋以房抵债给原告杨春民。 本院经审理认定事实如下：四川省绵阳市涪城区人民法院于2019年8月22日作出（2019）川0703民初7090号民事调解书，确认：“一、绵阳五和城南房地产开发有限公司向龚雪梅归还借款本金340万元及从2018年4月1日起至还款之日止按月息1%计算的利息：1.2019年9月20日前归还本金100万元及利息176547元；2.2019年10月20日前归还本金100万元及利息186410元；3.2019年11月20日前归还本金140万元及利息275243元；二、若绵阳五和城南房地产开发有限公司未按第一条约定按时足额偿还任何一期借款本金及利息，龚雪梅有权向涪城区人民法院申请强制执行，要求绵阳五和城南房地产开发有限公司归还未归还的借款本金并承担以本金340万元为基数自2018年4月1日起至本金清偿之日止按年利率24%计算的资金占用利息；三、律师代理费6000元由绵阳五和城南房地产开发有限公司在2019年9月20日前支付；四、本案案件受理费19176元由绵阳五和城南房地产开发有限公司负担”。龚雪梅于2019年11月28日向绵阳市涪城区人民法院申请执行该生效民事调解书，绵阳市涪城区人民法院立（2019）川0703执4556号案件执行，后四川省绵阳市中级人民法院指定本院执行。本院于2020年2月21日作出（2020）川0793执173号执行裁定书，裁定对被执行人五和城南房产公司的财产予以查封、扣押、冻结、扣划、提取。据此裁定，本院于2020年3月10日查封了五和城南房产公司名下位于绵阳市经开区××路××段××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××商品房。 杨春民对本院查封五和城南房产公司名下的位于绵阳市经开区××路××段××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号商品房不服，向本院提出书面异议，2020年4月22日，本院以（2020）川0793执异4号执行裁定书，裁定驳回异议人杨春民的异议请求。杨春民于2020年5月11日提起本案诉讼。 另查明，2017年1月17日，杨春民（买受人）与五和城南房产公司（出卖人）网签了二份《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同签约备案号分别为:170117xxxx和170117xxxx，合同约定的商品房分别为绵阳市经开区××路××段××号五和城南新天地x栋x单元x层x号（建筑面积250.23㎡）和x栋x单元x层x号（建筑面积220.39㎡），上述商品房的房价款均为120万元，二套商品房的房价款共计240万元。同日，五和城南房产公司向杨春民出具了二张金额均为120万元的收据，并在收据上加盖了“绵阳五和城南房地产开发有限公司售房收款专用章”。本院在审查（2020）川0793执异4号执行异议过程中，五和城南房产公司向本院说明“杨春民未支付前述房款”。上述二份《四川省商品房买卖合同（预售）》在绵阳经开区住房和城乡建设局进行了备案登记。绵阳市不动产登记信息显示上述二套房屋的权利人为五和城南房产公司。五和城南房产公司至今未将上述二套房屋交付给杨春民，杨春民至今未占有案涉房屋。 还查明，2015年5月23日，杨铸出具《授权委托书》委托崔礼波作为特别授权代理人以受托人之名与五和置业公司签订借款合同，同日，崔礼波与五和置业公司签订《借款合同》一份，约定五和置业公司向崔礼波借款1,000万元用于项目开发经营，借款期限3个月（2015年5月27日起至2015年8月26日止），月利率2%。2015年5月25日，五和置业公司、五和城南房产公司与崔礼波、案外人牟亚丽、林四蓉签订《补充协议》一份，约定若五和置业公司未按期偿还借款，各方履行之前签订的包括案涉房屋在内的26套《商品房买卖合同》，若五和置业公司到期足额偿还借款则终止《商品房买卖合同》，并附有26套房源抵押清单。2015年5月27日，杨铸出具《付款委托书》委托刘宇舟将1,000万元转入五和置业公司银行账户，同日，五和置业公司向崔礼波出具《借款承诺书》、《收条》各一份。2016年11月13日，崔礼波与五和置业公司签订《债权债务结算及以房抵债协议书》，其中第二条约定五和置业公司用案涉房屋抵偿崔礼波借款240万元，案涉房屋原备案在案外人牟亚丽名下。2017年8月12日，五和置业公司与崔礼波签订《补充协议》一份，载明“鉴于：借款人（五和置业有限公司）与出借人（杨铸）的借款到期未能按时还款。随即借款人将公司的房产抵押给出借人杨铸（杨铸抵给杨春民）。抵押房产，交房过程中（交房前、中、后所产生的物业费、维修基金、税费等）都由借款人先行垫付。交房完成后，进行结算。结算时将垫付款进行冲抵债务”。 上述事实有川0703民初7090号民事调解书、（2020）川0793执异4号执行裁定书、商品房买卖合同(预售)、收据、授权委托书、借款合同、补充协议、付款委托书、借款承诺书、收条、债权债务结算及以房抵债协议书和各方当事人的自认及当庭一致陈述等经庭审质证后本院予以采信的证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点是：杨春民对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然杨春民与五和城南房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》在绵阳经开区住房和城乡建设局办理了备案登记，但商品房网签登记是规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。商品房网签登记仅是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故绵阳市经开区××路××段××号五和城南新天地x栋x单元x层x号和x号的所有权人仍为五和城南房产公司。 司法实践中，由于不动产的交付及款项的支付与办理不动产过户登记手续存在时间差，存在不动产买受人非因个人原因未能及时办理过户登记手续的情形，为维护无过错不动产买受人的合法权益，《执行异议和复议规定》第二十八条 规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，从杨春民与五和城南房产公司签订的《商品房买卖合同》来看，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但杨春民、杨铸均陈述签订案涉《商品房买卖合同》目的是五和置业公司以案涉房屋清偿对杨铸的所欠债务，杨铸又将案涉房屋抵偿给杨春民，当事人的真实意思表示为以房抵债，即杨春民签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，杨春民所享有的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。其次，杨春民主张其为杨铸债权人，其用杨铸对五和置业公司所享有的债权抵扣房屋价款，但案涉房屋的开发商系五和城南房产公司，五和城南房产公司与五和置业公司系两个独立的民事主体，且五和城南房产公司对杨铸不负有债务，以房抵债协议并非五和城南房产公司签订，五和城南房产公司至今亦未认可该抵债行为，《商品房买卖合同》中也未约定用杨铸（崔礼波）对五和置业公司的债权来抵扣商品房对价，故不能认定杨春民已经支付全部价款。再次，杨春民主张实际占有案涉房产，但其未提供充分的证据予以证明，故不能认定杨春民在查封之前已经合法占有案涉房屋。综上所述，杨春民主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告杨春民的诉讼请求。 案件受理费26,000元，由原告杨春民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨雪波 人民陪审员  蒲春山 人民陪审员  郭 堃 二〇二〇年十月十九日 法官 助理  杨德友 书 记 员  李汶傧