广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初1641号原告：广东廉江农村商业银行股份有限公司，住所地：廉江市廉江大道新区*****，统一社会信用代码：914************333。法定代表人：邓国全，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：陈袖，该公司职员。委托诉讼代理人（一般代理）：苏道武，该公司职员。被告：陈如军，男，1977年2月14日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被告：谭凤珠，女，1978年5月9日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被告：廉江市金宇房地产有限公司，住所地：廉江市**************。法定代表人：龙某1。委托诉讼代理人（特别授权）：陈聪，男，汉族，1961年10月24日出生，住广东省廉江市******，公民身份号码：440************63X。原告广东廉江农村商业银行股份有限公司诉被告陈如军、谭凤珠、廉江市金宇房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序审理，因被告陈如军、谭凤珠具体去向不详，需向其公告送达起诉状、证据、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，本案不宜再适用简易程序审理，于2020年7月2日裁定转入普通程序，依法适用普通程序审判，于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告广东廉江农村商业银行股份有限公司委托代理人陈袖到庭，被告廉江市金宇房地产有限公司委托代理人陈聪到庭参加了诉讼，被告陈如军、谭凤珠经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东廉江农村商业银行股份有限公司提出诉讼请求：1.判令解除被告陈如军与廉江市**信用合作联社签订的个人购房按揭贷款合同;2.判令被告陈如军偿还原告借款本金296517.66元以及利息35508.73元，（利息暂计至2020年03月20日，以后利息按照合同利率计算至借款本息还清时为止）；3.判令我行对被告陈如军的抵押担保物折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4.判令被告谭凤珠、龙某1、廉江市金宇房地产有限公司对上述款项的清偿承担连带保证责任；5.本案的诉讼费用、保全费用、执行费用等与诉讼有关的费用由所有被告承担。事实与理由:被告陈如军于2015年3月18日向原告申请按揭贷款340000.00元，双方签订《个人购房按揭贷款合同》，约定借款期限为2015年4月16日至2030年4月16日，借款利率为年利率6.195%,还款方式为“等额本息”，每月偿还金额为2905.06元。借款人未按时足额偿还借款本金的贷款人有权从逾期之日起按贷款合同利率水平上浮50%的标准计收利息，即按照年利率9.2925%计收利息，同时借款人没按时偿付借款利息的，贷款人有权对借款人按本合同约定的结息方式计收复利。陈如军用廉江市府前区（佳业）1-4号金辉楼601房的房地产进行抵押，预告登记号为粤房地预登廉房字第33695号，被告谭凤珠与被告廉江市金宇房地产有限公司，法定代表人：龙某1自愿对该笔贷款承担连带保证责任，并在《个人购房按揭贷款合同》的担保人栏处签字确认。被告陈如军发放贷款340000.00元，已履行合同项下义务。现被告陈如军已严重违约，自2018年01月21日开始不履行还款义务，截止2020年03月20日，被告陈如军拖欠应收本金41438.14元，应收利息35508.73元，应还未还总金额76946.87元，拖欠期数达到27期，借款人应立即归还原告借款本息。而且担保人应履行担保义务，担保人对上述款项的清偿承担连带责任。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按约定的期限返还借款本息、、、、、、＂的规定以及双方签订个人购房按揭贷款合同中的第十七大条第1小条中的第(3)、第(5)、第(9)款规定，被告陈如军的行为己构成严重违约；要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。2、根据《中华人民共和国担保法》条款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务条约履行没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务条约，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告谭凤珠与被告廉江市金字房地产有限公司，法定代表人：龙某1应对上述款项的清偿承担连带责任。综上所述，我方的诉讼请求有充分的法律和事实依据，请法院查明事实，判如所请。针对原告的起诉，被告廉江市金字房地产有限公司辩称：借款是被告陈如军借的，我司虽然担保，但是原告一直以来原告没有向我方追索过款项，并且已经过了担保追索期限，请求法院判决免去我方的责任。金宇房地产公司在贷款合同中只是确认原告与陈如军的贷款抵押关系，不承担贷款还款和担保责任，合同中虽然要求房地产公司完备产权手续的讲法，这只是说明房地产公司存在行为问题，但这与本案的债权债务关系无关，所以原告将金宇房地产公司列为被告是没有法律依据的，请法院驳回对金宇房地产公司的起诉。被告陈如军、谭凤珠未作答辩。原告对其陈述的事实在举证期内提供的证据有：1.借款申请书、借款借据、个人购房按揭贷款合同、陈如军身份证复印件、结婚证、保证书、承诺书，证明被告陈如军向原告按揭贷款340000元，借贷关系依法成立；我行已对被告陈如军发放了贷款340000元；2.承诺书、粤房地预登记证（廉房字第33695号），证明被告陈如军用廉江市府前区（佳业）1-4金辉楼601房为该笔按揭贷款作抵押担保并依法办理了粤房地预登记证；3.个人购房按揭合同、授权委托书、戚震雷身份证复印件、谭凤珠身份证复印件、结婚证、连带责任保证书、保证书，证明被告谭凤珠自愿为该笔贷款承担连带责任保证；4.逾期未还款、利息计算清单，证明被告陈如军拖欠本金296517.66元以及利息35508.7元，（利息暂计至2020年3月20日）以后利息按照合同约定利率计算至借款本息还清时为止；经庭审质证，被告廉江市金字房地产有限公司对原告提供的证据质证意见如下：由法院依法审查，被告金宇房地产公司的担保期限已过。被告陈如军、谭凤珠经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告陈如军、谭凤珠、廉江市金宇房地产有限公司均未提交证据。经审核，本院对原告提供的证据均予以确认并在卷佐证。本院查明：被告陈如军与被告谭凤珠是夫妻关系，2015年3月31日，廉江市**信用合作联社与被告陈如军签订编号为20159901113号《个人购房按揭贷款合同》。原、被告双方约定：被告陈如军向原告借款340000元；借款期限是180个月（即2015年4月16日至2030年4月16日止），每月为一期；贷款年利率为6.195％；还款方式为等额本息还款法；借款人未按时足额偿还借款本金的，贷款人有权从逾期之日起按贷款合同利率水平上浮50%的标准计收利息，即按照年利率9.2925%计收利息。《个人购房按揭贷款合同》第十七条第一款约定：“发生下列事项之一时，即构成借款人在本合同下的违约”其中第（3）项：“借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项”；第十七条第二款约定：“借款人出现本条第1款规定的任一违约事项，贷款人有权（但非必须）分别或同时采取下列或多项措施：……（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；……（7）借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起按贷款合同利率水平上浮50%的标准计收复利；（8）借款人未按时偿还借款利息，贷款人有权对借款人按本合同约定的结息方式计收复利；（9）借款人不按约定用途使用借款的，贷款人有权对借款人挪用的部分，自未按合同约定用途使用借款之日起至借款人纠正之日止，按贷款合同利率水平上浮100%的标准计收罚息；（10）借款人违反本合同项下义务，除按本款第（7）、（8）、（9）项的约定利息、复利及罚息以外，贷款人还有权限根据涉及的借款本金按每日万分之三收取违约金；（11）解除与借款人的借贷关系；……”。被告陈如军自愿以其购买位于廉江市府前区（佳业）1-4号金辉楼601房作为借款债权和实现债权费用的抵押物，并办理了商品房抵押权预告登记【粤房地预登廉房字第33695号】。被告谭凤珠、廉江市金字房地产有限公司分别作为保证人及担保人在该《个人购房按揭贷款合同》盖章、签名，保证人自愿同意为被告陈如军因该合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保，保证范围为该合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期限为该合同生效之日起至本合同项下借款人所购买房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日止。2015年3月18日，被告谭凤珠向原告出具一份《连带责任保证书》，自愿为被告陈如军该笔借款作连带责任保证担保，保证期限至该笔借款本息还清时止，保证担保范围包括该笔借款的主债权及利息、违约金和实现债权的费用。原告于2015年4月16日向被告陈如军发放贷款340000元。被告陈如军自2017年12月21日开始不履行还款义务，尚拖欠借款本金296517.66元及截止2020年03月20日的利息35508.73元（其中应收利息32062.07元、本金罚息3446.66元）。原告在庭审上自认在起诉中要求龙某1对原告陈如军的债务承担连带担保责任而没有将龙某1列为被告是笔误。另查明，廉江市**信用合作联社现已更名为本案原告广东廉江农村商业银行股份有限公司。本院认为：本案是金融借款合同纠纷,争议的焦点是被告陈如军没有按期还款是否违约，双方签订的《个人购房按揭贷款合同》应否解除。原告与三被告是在平等自愿、诚实信用的原则基础上签订了《个人购房按揭贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应当履行。原告在签订合同后，已按约定全额支付了借款340000元给被告陈如军，已履行了自己的义务。被告陈如军收到借款后，自2017年12月21日起没有再按约定定期定月偿还本息给原告，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”的规定和双方合同约定，原告请求解除双方签订的《个人购房按揭贷款合同》，理由成立，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“当事人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零六条“当事人应当按照约定的期限返还借款的……”及第二百零七条“当事人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定和合同约定，被告陈如军应向原告偿还个人住房按揭贷款本金296517.66元及截至2020年03月20日的利息32062.07元。原告请求本金罚息3446.66元，但不能提供证据证明被告有《个人购房按揭贷款合同》第十七条第2款第(9)项约定的不按约定用途使用借款的情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予支持原告请求的罚息。关于原告对涉案房产能否行使抵押权的问题。本院认为本案系争房产上设定的抵押预登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权力人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内为申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求具有排他效力。故原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”的规定，因本案系争房产尚未办理房屋抵押权设立登记，故原告主张对被告陈如军位于廉江市府前区（佳业）1-4号金辉楼601房抵押物享有优先受偿权没理，本院不予支持。关于原告请求被告谭凤珠、廉江市金宇房地产有限公司为被告陈如军上述债务提供连带保证责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，被告谭凤珠、廉江市金宇房地产有限公司提供连带保证的主合同为系争贷款合同，主合同被解除，在被告谭凤珠、廉江市金宇房地产有限公司与原告未在保证合同中另有约定的情况下，保证人被告谭凤珠、廉江市金宇房地产有限公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。被告廉江市金宇房地产有限公司提出已经过了担保追索期限，请求法院判决免去其的责任。其在贷款合同中只是确认原告与被告陈如军的贷款抵押关系，不承担贷款还款和担保责任的抗辩，但未能提供证据证实其主张，本院不予采纳。原告与三被告签订《个人购房按揭贷款合同》，被告谭凤珠另出具一份《连带责任保证书》给原告收执，另约定保证人的担保期限至该笔借款本息还清时止。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”及第三十四条第二款“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。”的规定，被告谭凤珠的保证期间视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年，原告在保证期限届满前要求保证人谭凤珠对被告陈如军贷款合同所产生的所有债务承担连带保证责任有理，本院予以支持。被告廉江市金宇房地产有限公司作为被告陈如军向原告上述借款的连带责任保证人，合同中约定保证期限为阶段性连带保证（该合同生效之日起至本合同项下借款人所购买房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日止），即被告廉江市金宇房地产有限公司为借款人在该阶段内向原告履行还款义务提供担保，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行驶要件尚有所欠缺，被告廉江市金宇房地产有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且没有证据证实该期限届满条件的未成就是原告造成，故被告廉江市金宇房地产有限公司应对被告陈如军贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。被告陈如军、谭凤珠经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院对本案有权予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第三十二条第二款、第三十四条第二款、第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东廉江农村商业银行股份有限公司与被告陈如军2015年3月31日签订的《个人购房按揭贷款合同》。二、限被告陈如军在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金296517.66元、截至2020年03月20日的利息32062.07元及以本金296517.66元为基数从2020年3月21日起按年利率9.2925%计至借款付清之日止的利息给原告广东廉江农村商业银行股份有限公司。三、被告谭凤珠、廉江市金宇房地产有限公司对本判决第二项被告陈如军的给付义务承担连带清偿责任。四、驳回原告广东廉江农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费6280.4元，由被告陈如军、谭凤珠、廉江市金宇房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 郑 福人民陪审员 周 荣人民陪审员 徐永槐二〇二〇年十月十六日书 记 员 伍 雁附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权力人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内为申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。第三十二条第二款保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。第三十四条第二款连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。