四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3435号 原告：周琦卓，男，汉族，生于1989年2月17日，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：杨万富，四川博立信律师事务所律师。 被告：四川省星垣房地产开发有限公司，住所四川省达州市达川区翠屏街道**门市。 统一社会信用代码：91511703MA62E59H6A。 法定代表人：严状，系总经理。 委托诉讼代理人：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。 原告周琦卓与被告四川省星垣房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周琦卓的委托诉讼代理人杨万富、被告四川省星垣房地产开发有限公司的法定代表人严状及委托诉讼代理人余扬锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按照2018年5月15日签订的《红盾公寓认购意向书》约定的内容签订《商品房买卖合同》和交付标的物或退还原告购房款50万元；2.依法判令被告承担违约责任（按每月向原告支付定金总额百分之三，从2018年10月1日起至原、被告签订《商品房买卖合同》和交付标的物时止或付清原告购房款时止）；3.本案的全部诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年5月15日签订了《红盾公寓认购意向书》，约定：第一条，基本情况：（一）乙方所拟购的商品房系甲方所开发的位于达州市达川区××路××公寓的住宅。（二）乙方订购的商品房的用途为住宅，建筑面积约为112.27平方米……第二条，价款与付款方式，（一）本意向书项下的商品房楼建筑面积计价单价为人民币4453.55元／平方米，合同总房价约为500000元人民币，该房源房屋总价最终以相关管理机构确定的建筑面积据实结算为准，多退少补。（二）甲方同意乙方在签订正式的《商品房屋买卖合同》及《补充协议》时按照下列第一种方式支付房价款。1.一次性付清房款……第三条，认购定金：定金总计500000元。意向书还约定了其他的权利和义务。合同签订后，原告于2018年5月15日向被告支付房屋认购定金50万元，被告向原告出具了收据。原告多次与被告联系，要求被告按照双刀签订的《红盾公寓认购意向书》约定履行签订《商品房买卖合同》，但被告均以各种理由拒签。原告于2019年5月14日向达川区人民法院起诉，该院（2019）川1703民初1805号民事判决书判决：原告周琦卓与被告四川省星垣房地产开发有限公司2018年5月15日签订的《红盾公寓认购意向书》合法有效，被告不服向达州市中级人民法院提起上诉，达州市中级人民法院（2020）川17民终520号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。被告修建的房屋已于2018年8月取得销售许可证，该楼盘其他房屋早已签订了《商品房房屋买卖合同》，进行了网签、备案，并进行了交付，但被告拒不向原告履行以上义务。综上，原、被告签订了《红盾公寓认购意向书》，原告按照意向书的约定支付了全部价款，但被告不按约定履行义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告四川省星垣房地产开发有限公司辩称，被告不应退还原告50万元购房款。理由如下：一、案涉的房屋认购意向书是虚假的，虽然法院已作出的判决认定该意向书合法有效，但如果本案查明的事实与之前的判决不一致，还是应当以本案的案件事实作为定案的依据；二、被告星垣公司是无权出售案涉的房屋的，根据住建局、国土局的相关建设施工许可、国有土地使用权证、商品房预售许可证等证据证明红盾公寓的建设人或所有权人是达州市红盾实业有限公司，星垣公司是没有权利销售红盾公寓的房屋的；三、被告星垣公司没有与原告周琦卓签订红盾公寓房屋认购意向书的真实意思表示，被告星垣公司与原告周琦卓根本不认识，原告与被告也没有就案涉房屋的购买进行过协商谈判。原告与被告提交的认购意向书的签名是完全不一样的，正常情况下应当是双方同时签订，而不会出现两份签名不一样的意向书，这也不符合常理；四、本案的认购意向书源于案外人邓勇对严华（被告公司法定代表人严状的父亲）进行了“套路贷”，是邓勇逼迫严华签订了案涉房屋认购意向书并出具收据，即使严华应当偿还邓勇借款，偿还义务人也是严华而非被告星垣公司，星垣公司与邓勇之间无任何经济往来，星垣公司没有向邓勇偿还款项的任何义务。严华也证明了其取得星垣公司的印章是没有经过星垣公司许可的，是在邓勇的强迫下实施的行为，所以认购意向书是虚假的。被告星垣公司也没有收取原告50万元购房定金，收据是严华受到邓勇逼迫而出具的，不应该由被告星垣公司承担返还50万元购房定金的责任；五、这个房屋认购意向书也不符常理，从一个普通购房者来说，购房时肯定会对房屋的价格进行协商谈判，而本案中原告是没有这一过程的。另外购房意向书只是购房的一个意向，本案中原告在签订意向书时就把全部房款作为定金支付完了，也是不符合常理的。综上，被告星垣公司不应当返还原告的购房定金50万元。 本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，原告周琦卓（乙方）与被告四川省星垣房地产开发有限公司（甲方）签订了《红盾公寓认购买意向书》，主要内容：第一条基本情况（一）项乙方所拟购的商品房系甲方所开发的位于达州市达川区××路××公寓的住宅，房屋位置：红盾公寓1号楼1单元26层1号（住宅）；（二）乙方所订购的商品房的用途为：住：住宅筑面积约为112.27平方米。本条款中所称“建筑面积”在正式签订《商品房买卖合同》时，按政府主管职能部门测绘的预售测绘面积为准，并按预售测绘面积补足差价，大修基金、税、费及其它相关费用按政府相关规定另行收取。第二条价款与付款方式（一）本意向书项下的商品房按照建筑面积计价单价为：人民币4453.55元／平方米，合同总房价约为：50万元人民币，该房源房屋总价最终以相关管理机构确定的建筑面积据实结算数为准，多退少补；（二）甲方同意乙方在签定正式的《商品房买卖合同》及补充协议时一次性付清房款。第三条认购定金（一）定金总计：50万元（大写伍拾万元整）。第四条签定《商品房买卖合同》时间甲方通过短信、电话、挂号信件的方式，通知乙方签定正式《商品房买卖合同》及《补充协议》。乙方应于收到通知后7个工作日内与甲方签定《商品房买卖合同》及《补充协议》，逾期未签定《商品房买卖合同》及《补充协议》的，甲方有权不再为乙方保留房源。同时双方自动解除购房意向，乙方的认购资格及其权益即行丧失，因甲方因素造成的违约，甲方应向乙方赔偿违约金，违约金为每月向乙方支付定金总额3%。第五条乙方与甲方签定了《商品房买卖合同》及《补充协议》，乙方按约定支付首笔房款时，本协议书项下定金可转为乙方支付首笔房款的相应金额等。星垣房产公司在合同上加盖了法定代表人严状的印章和公司印章。合同签订的当天，星垣房产公司向周琦卓出具了收据，载明“收到周琦卓认购1号楼1单元26层1号房屋定金金额（大写）伍拾万元备注：此购房款请转入邓勇账户农行6217××××0208”，该收据上加盖了星坦房产公司财务专用章。同年5月17日，周琦卓通过中国银行两次向邓勇的农行账户6217××××0208转款10万元、40万元，共计50万元。周琦卓支付了认购房屋定金50万元后，星垣房产公司至今未与周琦卓签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》。本案在庭审过程中，原告周琦卓将第1项诉讼请求变更为解除原、被告双方签订的《红盾公寓认购意向书》，由被告星垣公司退还原告周琦卓购房款50万元。 同时查明，2018年5月15日，周琦卓与星垣房产公司签订《红盾公寓认购意向书》时，周琦卓当时不在场，由邓勇代签了一份留存公司，另一份由邓勇带回后周琦卓签字保存。星垣房产公司就本案涉嫌“套路贷”问题向有关机关举报后，虽经公安机关进行过调查，但至今未予立案受理。 本院认为，原告周琦卓与被告四川省星垣房地产开发有限公司签订了《红盾公寓认购意向书》，同时周琦卓按照约定向星垣房产公司指定的收款人邓勇转账支付了购房定金50万元，星垣房产公司出具了收据，之后，双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》属实，本院应予认定。被告星垣公司提出本案属案外人邓勇以“套路贷”方式逼迫案外人严华签订《红盾公寓认购意向书》并出具收据的意见，但并未提供充分证据证明且星垣公司就本案涉嫌“套路贷”问题向有关机关举报后，虽经公安机关调查，但至今未予立案受理，因此，该意见本院不予采纳。周琦卓与星垣房产公司签订的《红盾公寓认购意向书》并不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽其中公司留存的《红盾公寓认购意向书》系案外人邓勇代周琦卓签署，但周琦卓对此并无异议，并不影响该协议的效力。 综上所述，原告周琦卓要求解除原、被告双方签订的《红盾公寓认购意向书》，由被告星垣公司返还原告购房款50万元的诉讼请求，本院予以支持。原告周琦卓要求被告星垣公司按约定承担违约责任，即从2018年10月1日起每月支付定金总额百分之三的违约金至退清原告购房款时止，原告并未举证证明其损失，该违约金约定过高，本院予以调整为以购房定金50万元为基数，从2018年10月1日起按年利率6%计算至付清时止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告周琦卓与被告四川省星垣房地产开发有限公司于2018年5月15日签订的《红盾公寓认购意向书》； 二、由被告四川省星垣房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告周琦卓购房定金500000元并承担违约金（违约金计算方式为以购房定金500000元为基数，从2018年10月1日起按年利率6%计算至付清时止）； 三、驳回原告周琦卓的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元，由被告四川省星垣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 刘 宁 二〇二〇年十月三十一日 书记员 罗晓云