广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0232民初822号原告：冯定平，男，汉族，1964年5月17日出生，住广东省乳源瑶族自治县燃化总公司家属区，身份证号码：440************018。被告：赵卫，男，瑶族，1978年9月8日出生，住广东省乳源瑶族自治县洛阳镇供销社家属区，身份证号码：440************21X。原告冯定平与被告赵卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯定平、被告赵卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯定平向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年7月7日签订的《租赁合同书》；2.判令被告支付2020年5、6、7月租金7500元、滞纳金1687.5元，合计9187.5元；3.判令被告支付违约金10000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告支付2020年7月水费15元。事实和理由：原、被告于2019年7月7日签订了《租赁合同书》，约定原告将座落在嘉乐豪庭首层12号商铺租给被告使用，租期两年，自2019年7月15日至2021年7月14日，乙方如有以下情形之一的，原告可以终止合同，乙方的押金不予退还，并收回商铺：1、乙方擅自将商铺转租、转让、转借或者与他人合作的；2、乙方利用商铺进行非法活动、损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计两个月。乙方由2019年8月1日起开始缴纳租金，每月15日前缴交租金2500元，如乙方逾期缴交，甲方有权终止合同并按拖欠数额加收每日千分之五的滞纳金。合同期内商铺产生的一切费用由乙方承担，并由乙方向有关部门缴交。本合同有效期内，任何一方违反导致合同解除，违约方应赔偿对方一万元违约金。合同还作了其他约定。2020年5月至7月，被告拖欠了3个月的租金未支付并签下了欠条，以实际行动拒不履行《租赁合同书》，经原告多次电话、微信及上门催收，被告不予理睬。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告赵卫辩称，1.原告要求支付10000元违约金不合理，已付押金7500元不需原告退回，用以抵扣违约金；2.被告7月已搬走，不应支付7月的租金。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告冯定平为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.租赁合同，证明原、被告的租赁合同关系及约定；2.原告身份证复印件，证明原告主体适格；3.被告人口信息查询资料，证明被告主体适格；4.房地权证，证明乳源县景江路嘉乐豪庭D-E座首层第12号商铺是原告所有的产权；5.被告5月和6月份欠条，证明被告2020年5月份开始没有缴纳租金并向原告签订了两份欠条；6、自来水欠费名单，证明被告欠了2020年7月份15元的水费，同时也证明被告还在使用商铺。被告赵卫向本院提供以下证据：1.收据，证明被告交了押金7500元给原告；2、租赁合同，证明被告与原告的租赁合同关系，也同时证明了被告缴纳了7500元的押金；3.商铺租赁合同，证明被告已经不租原告的商铺。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月7日，原告冯定平与被告赵卫签订了以原告为甲方、被告为乙方的《租赁合同书》，合同约定：“一、甲方同意将坐落在嘉乐豪庭首层12号商铺租给乙方承包经营使用。二、租赁期限贰年整，甲方从2019年7月15日起正式将商铺交付乙方经营使用至2021年7月14日止。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，乙方的押金不予退还，并收回商铺：1、乙方擅自将商铺转租、转让、转借或者与他人合作的；2、乙方利用商铺进行非法活动、损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计2个月。合同期满后，如乙方逾期不退回商铺，甲方有权申请强制执行，因此造成甲方的经济损失由乙方负责赔偿。三、乙方由2019年8月1日起开始缴纳租金，每月缴交租金贰仟伍佰元整（￥2500.00元），乙方应在每月15日前缴交当月租金给甲方，如乙方逾期缴交，甲方有权终止合同，并按拖欠费数额加收每日千分之五的滞纳金。四、乙方在本合同签订时，缴交押金柒仟伍佰元整（￥7500.00元）给甲方。合同期间，乙方提前终止本合同，押金不予退还。合同到期后，如乙方不拖欠租金和无一切争议，甲方将押金不计利息退还给乙方。五、乙方…十一、本合同有效期内，任何一方违反导致合同解除，违约方应赔偿对方壹万元（￥10000.00元）违约金。十二、本合同正式一式两份，甲方、乙方各执一份，自双方签字之日起生效。”同日，被告支付了押金7500元给原告，原告收到押金后向被告出具了一份收据，收据载明：“今收到赵卫承包商铺押金柒仟伍佰元整（￥7500.00元）。”后原告按照《租赁合同书》的约定将商铺交付被告使用，被告依约向原告支付租金至2020年4月，2020年5月起未再支付租金。因双方就案涉租金等情况协商未果，原告为维护自身权益诉至本院。另查明，被告于2020年7月31日将商铺钥匙归还给原告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于《租赁合同书》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方在签订的《租赁合同书》中明确约定了“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，乙方的押金不予退还，并收回商铺：1、乙方擅自将商铺转租、转让、转借或者与他人合作的；2、乙方利用商铺进行非法活动、损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计2个月。”，现被告无故拖欠租金累计2个月，双方约定的解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，且被告在庭审中也明确表示同意解除合同，故对原告提出的解除《租赁合同书》的请求，予以支持。二、原告诉请被告支付租金7500元和水费15元应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照…。”本案中，原告已依约将商铺交付被告使用，被告应当按照双方在《租赁合同书》中“三、乙方由2019年8月1日起开始缴纳租金，每月缴交租金贰仟伍佰元整（￥2500.00元），乙方应在每月15日前缴交当月租金给甲方，如乙方逾期缴交，甲方有权终止合同，并按拖欠费数额加收每日千分之五的滞纳金。”的约定，即于每月15日前缴交当月租金2500元给原告。现被告无故拖欠2020年5月至7月的租金合计7500元，原告要求被告支付所欠租金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其7月已搬走，不应支付7月的租金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应当提供证据予以证明。为此，被告向本院提供了一份由案外人赵良发和戴文杰就租赁本县嘉乐豪庭首层第13号商铺等相关事宜签订的商铺租赁合同，该合同与被告是否不租案涉商铺关联性不强，仅凭该合同不足以证明被告2020年7月已搬离案涉商铺，故对被告的辩解，不予采纳。至于2020年7月水费15元，按照原、被告双方在《租赁合同书》中“六、1.合同期内商铺产生的一切费用由乙方承担，并由乙方向有关部门缴交。”的约定，原告的该项诉请，有理有据，予以支持。三、关于原告诉请被告支付滞纳金1687.5元和违约金10000元应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原、被告双方在《租赁合同书》中约定了“十一、本合同有效期内，任何一方违反导致合同解除，违约方应赔偿对方壹万元整（￥10000.00元）违约金”，现被告逾期未支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任，但因双方约定的违约金标准明显过高，基于公平原则，根据合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等因素，参照民间借贷关系的相关法律规定，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。关于滞纳金，因其本质上与违约金相同，故不再支持。至于被告提出的以已付押金抵扣违约金的问题，因与本案密切相关，为减轻当事人诉累，本案作一并处理。原、被告双方在《租赁合同书》中约定了“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，乙方的押金不予退还，并收回商铺：1、乙方擅自将商铺转租、转让、转借或者与他人合作的；2、乙方利用商铺进行非法活动、损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计2个月。”，现被告无故拖欠原告2020年5月至7月租金，已拖欠租金累计3个月，原告不予退还押金，有合同依据，被告提出的以已付押金7500元抵扣违约金的主张，缺乏依据，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：解除原告冯定平与被告赵卫于2019年7月7日签订的《租赁合同书》；限被告赵卫于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告冯定平支付2020年5月至7月租金合计7500元、2020年7月水费15元和违约金（违约金自2020年5月16日至2020年6月15日以2500元为基数、2020年6月16日至2020年7月15日以5000元为基数、2020年7月16日起以实际欠付金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至款项付清之日止）；驳回原告冯定平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取140元，由被告赵卫负担100元，原告冯定平负担40元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 毛政新二〇二〇年十月十三日法官助理 文欣怡书 记 员 曾 敏