河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2409号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台君博物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区守敬北路236号守敬电子广场2号楼18层1816室。 法定代表人：张庆叶，该公司经理。 委托代理人：刘银凤，女，该公司员工。 委托代理人：郭志敏，河北同欣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安国芬，女，1961年11月6日出生，汉族，现住邢台市平乡县。 委托代理人：田瑞征，河北凯华律师事务所律师。 委托代理人：刘素芳，河北凯华律师事务所律师。 上诉人邢台君博物业服务有限公司（以下简称君博公司）因与被上诉人安国芬租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2020）冀0503民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人君博公司的委托诉讼代理人刘银凤、郭志敏，被上诉人的委托诉讼代理人田瑞征、刘素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君博公司上诉请求：撤销原判第三项，改判支持上诉人的上诉请求，判决解除上诉人与被上诉人2016年8月18日签订的守敬E世界商铺租赁协议（合同编号002）。事实和理由：原审认定事实错误，判决驳回上诉人的反诉请求是错误的，上诉人的反诉请求应予支持。一、原判认定合同中已经约定了合同解除的条件，但上诉人主张的解除合同事由不符合约定的解除条件错误。2016年8月18日，双方签订了守敬E世界商铺租赁合同（合同编号002），租赁了被上诉人购买的商铺，协议约定的租赁期限为10年，租金每月每平方米145元，当初之所以这样约定租赁费，是由于该商铺所在楼盘是先租后售，当时的租金与上诉人与被上诉人签订的租赁费基本持平，协议签订后，上诉人一直按协议履行，但是后来租赁市场疲软，上诉人在与经营者签订租赁合同时，租金已经达不到每月每平方米145元，而且往往还不能按时缴纳，即便这样上诉人依然自行补齐经营者租赁合同与本案所涉租赁协议的租金差额，坚持履行与被上诉人签订的协议，期间上诉人多次与被上诉人协商，降低租金或者是解除租赁协议，但被上诉人均不同意。上诉人作为一个物业公司，租赁上诉人商铺是为了保证整个商场的统一管理，上诉人并非自己经营，也不从中牟利，被上诉人的商铺现在的租金已经远远低于所涉租赁合同约定的租金，该协议继续履行，对上诉人来说显失公平。因此，原判仅以合同中已经约定了合同解除的条件，上诉人主张的解除合同事由不符合约定的解除条件错误。二、原判认定上诉人主张租赁费一直在下降，上诉人提交的租赁合同不足以证明整个租赁市场一直处于下降状态，主张解除合同没有事实依据是错误的。一审中上诉人提交了上诉人与涉案租商铺经营者签订的租赁合同外，还提交了商铺经营者给上诉人的租赁费、转账凭证和上诉人出具的收据，证明了上诉人实际收取租金数额及上诉人补交租赁费的数额，同时也证明了上诉人只是该商铺的管理人，并非经营者，作为物业服务公司，上诉人根本无力承担高额的租赁费用。而整个租赁市场疲软，这是众所周知的事实。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利，但是在一些长期性合作如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一盖不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利，在此前提下符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。（1）违约方不存在恶意违约的情形，（2）违约方继续履行合同对其显失公平。（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。从前述可见，上诉人并非恶意违约。本案所涉租赁协议的期限为10年，即租赁期满尚有6年，在目前的形势下具体按协议履行，对上诉人显失公平。上诉人主张解除租赁合同符合最高人民法院的上述规定。综上，望二审法院维护上诉人的合法权益。 安国芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不符合合同法解除的规定，也与全国法院民商事审判工作会议纪要的规定不相符，应驳回上诉维持原判。 安国芬向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《守敬E世界商铺租赁协议》；2、判令被告支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金118511元并依法承担赔偿责任；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。在诉讼过程中，原告申请将第二项诉讼请求变更为依法判令被告支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金237022元并依法承担赔偿责任。 君博公司反诉请求：请求人民法院依法判决解除反诉人与被反诉人2016年8月18日签订的守敬E世界商铺租赁协议（合同编号002）。 一审法院认定事实：2016年8月18日，安国芬（出租方）与君博公司（承租方）签订《守敬E世界商铺租赁协议》，其中载明：“商铺位于守敬北路69号守敬E世界1号楼1-2层101号商铺，建筑面积272.44平方米。租期为10年，月租金单价为每平方米145元，即39503.8元/月，租赁费每三个月支付一次，于租金开始计算日前7日支付。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、本合同有效期届满；3、经双方同意的其他情况。”合同签订后，君博公司按照约定支付租金至2019年12月31日，之后的租金至今未付。君博公司主张租赁市场疲软，其转租的租金达不到每月每平方145元，而且疫情暴发后，经营者无法经营，至今未能交付租金，因此要求解除双方之间的租赁合同。 因新型冠状病毒疫情影响，河北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，4月30日由一级调整为二级，6月6日由二级调整为三级。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《守敬E世界商铺租赁协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在合同中已经明确约定了合同解除的条件，但君博公司主张的解除合同事由并不符合约定的解除条件。君博公司主张“租赁费一直在下降”，但其提交的租赁合同不足以证明整个租赁市场一直处于下降状态。虽然在2020年1月份全国发生新型冠状病毒疫情，导致商业受到严重影响，但随着疫情的缓解，商业都在逐步复苏，合同目的并非不能实现，故君博公司主张解除合同没有事实依据，本院不予支持。 发生此次疫情是双方不能预见、不能避免且不能克服的因素，因此双方应当共同分担损失。考虑本地的疫情情况对商业的影响，本院酌定一级、二级响应期间（共计4个月12天）的租赁费减半支付，即86908元[39503.8元/月÷2×（4个月+12天）]。综上所述，2020年1月至6月正常租赁费为237022元，扣除86908元后，君博公司应当支付租赁费150114元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邢台君博物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）安国芬租赁费150114元；二、驳回原告安国芬其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邢台君博物业服务有限公司的反诉请求。案件受理费4855元，减半收取计2427.5元，由原告安国芬负担898.2元、被告邢台市君博物业服务有限公司负担1529.3元；反诉费80元，减半收取40元，由反诉原告邢台市君博物业服务有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《守敬E世界商铺租赁协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现君博公司要求解除涉案合同不符合合同约定的解除条件。因上诉人未按协议约定向安国芬支付租赁费已构成违约。众所周知，租金的高低会随着市场的供需上下波动，对这种变化，双方在签订合同时是可以预见的。现上诉人君博公司也不能证明这种状态会长期存在。2020年初的疫情对租赁行业产生了较大的影响，一审法院对此也予以考虑，并对租金给以调整。从目前市场来看，商业正在逐步复苏，因此，上诉人君博公司主张由于疫情及市场的影响，上诉人君博公司转租的租金低于本案的租金，导致上诉人需补齐之间的差额，如果继续履行显失公平的理由证据不足，上诉人君博公司要求解除合同的请求本院不予支持。 综上所述，上诉人君博公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由邢台市君博物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年十月十三日 书记员  刘 静