广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5634号原告：刘学良，男，1988年3月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈曼，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被告：黄灶明，男，1970年6月1日出生，汉族，住广东省英德市。被告：李郎娣，女，1972年3月6日出生，汉族，住广东省英德市。两被告共同委托诉讼代理人：罗木英，广东瀛尊律师事务所律师。第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。原告刘学良诉被告黄灶明、李郎娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学良的委托诉讼代理人陈曼，被告黄灶明、李郎娣的共同委托诉讼代理人罗木英，第三人广州市保值房地产代理有限公司的委托诉讼代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2020年6月22日解除；二、判令二被告违约，返还原告5万元定金并共同支付违约金8万元；三、二被告共同赔偿原告中介费12000元、按揭费6000元、律师费3万元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告（买方）、被告（卖方）在第三人促成下于2020年5月6日签订《房地产买卖合同》，合同约定由被告将位于广州市增城区荔城镇沿江东二路B1幢803房物业出售给原告，成交价80万元，支付方式为按揭付款，买方应在签订本合同时支付5万元作为定金，首期楼价款（含定金）20万元，买方应在过户当天领取过户回执前即支付给卖方，剩余楼价款60万元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方。买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续。逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。合同签订当日原告即向被告支付5万元定金。同日，原被告双方签署《广州市存量房买卖合同》，然后原告准备一系列资料向银行申请商业贷款，2020年5月27日中国农业银行股份有限公司广州增城支行向原告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，按照案涉合同的约定，买卖双方应于出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，但经原告及第三人多次电话、微信催告，被告均不予配合办理。2020年6月8日，原告通过EMS向被告寄出《催告函》，催促被告配合办理产权转移登记手续，被告未回复并未履约，被告已构成违约。2020年6月22日，原告通过EMS向被告寄出《解除合同通知书》，自此，案涉合同于2020年6月22日正式解除。综上，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。两被告共同辩称：一、本案两被告不存在根本违约、必须解除合同的情形，两被告不履行合同是因为有不安抗辩，涉案合同关于房款的75%的付款时间和安全没有明确保障，在合同履行过程中，原告拿到同贷书时要求两被告过户，但同贷书备注是尾款付多少、何时支付没有确定时间，且同贷书两被告是没有去银行签过名的，因此要求核实同贷书的真实性，但原告和第三人都没有安排去核实该同贷书的真实性。因为两被告的文化水平不高，涉案房屋是两被告的唯一住房，如果两被告按照合同约定只收取5万就过户，非常没有保障。两被告签订合同时不是完全了解合同内容，两被告在确定交易是真实的情况下是一直愿意继续履行合同的。但原告只是每天通过短信等形式催两被告过户，在6月8日马上发函表示一定要去过户，不过户就要解除合同。6月22日原告单方解除合同。因此实际上是原告违约，并非两被告，两被告从未要求解除合同。如果同贷书是真实的，有效期是到8月27日，截止到今天庭审也不存在根本违约，不必要解除合同。二、房地产买卖合同存在显失公平和重大误解，涉案房屋总面积实际上是170多平方，算下来是4000多元/平方，且交易价格比估价还低，由此可见显失公平。买卖双方的权利义务明显不对等，两被告获得5万定金就要过户给原告，原告拿到过户回执后才支付15万，剩下75%的贷款，但放款时间应该要有约束，不能无限期。同贷书是无法确定金额和放款时间。涉案房屋没有任何权利负担和瑕疵。合同没有对被告的主要权利进行保障，才产生本案纠纷。合同存在重大误解，当时交易时原告和第三人说过户后一个月左右就能收齐尾款，但实际履行却没有人保证一个月可以收齐尾款。两被告在6月8日收到催告函后在6月10日发了中止履行的通知，原告收到后没有任何回复。且直到发函，两被告都是没有原告的联系方式的，去原告提供的天河的一个地址找被告知没有这个人，一连串行为导致被告产生不安。三、根据合同法的规定，违约金和损失不能重复主张，原告第二、三项诉求是重复主张，且原告主张的违约金过高，请求法院酌减。第三人述称：对于原告的起诉没有异议。双方确实是在第三人的居间下签订房屋买卖合同，原告和第三人在银行出具同贷书后有前往银行核实同贷书的真实性，相反如果被告怀疑同贷书的真实性，应该自行前往银行核实，但被告一直以工作、在外地不方便不去核实。房屋买卖没有继续履行的主要原因是被告无理要求原告承诺银行放款的时间，放款时间是由银行决定，原告无法承诺，第三人与原告多次催促被告办理过户手续，被告均不予配合。首期款其实是在过户当天支付，因此原告不只是支付了5万定金。经审理查明：2020年5月6日，被告（卖方）、原告（买方）与第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市××城镇沿江××房的所有买卖条件达成一致意见，一、物业概况1、该物业建筑面积为113平方米（以《房地产证》为准）。……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为800000元。……五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。……应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……付款方式：买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币50000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）200000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方。……3、剩余楼价款600000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；……银行同贷金额与实际放款额存在差额的，双方同意在银行放款后3日内办理多退少补。4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。……6、买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管。买方应在出具新房产证后5个工作日内办理房屋抵押登记手续。因买方逾期办理抵押手续导致银行延迟或不予发放贷款给卖方的，则买方承担违约责任。如因国家或地方政策原因导致买方或卖方涂消抵押、过户及抵押登记时间延误，则时间相应顺延。……”。2020年5月6日，被告向原告出具《定金收据》，载明：被告黄灶明收到原告交来承购涉案房屋定金伍万元。同日，第三人向原告出具《收款收据》，载明：第三人收取原告涉案房屋中介费现金12000元。同日，第三人向原告出具《收款收据》，载明：第三人收取原告涉案房屋按揭费现金6000元。2020年5月27日，中国农业银行股份有限公司广州增城支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明：刘学良，关于您向我行提出的用于购买位于增城市××城镇沿江××803房屋的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款60万元，贷款期限20年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。本意向书仅用于您向上述房屋的卖方说明贷款落实情况。贷款发放前若遇国家有关政策变动、房屋买卖交易终止、未按照我行要求办妥相关手续，或发生其他可能影响我行贷款安全或导致不符合我行贷款条件的情形，我行有权重新确认以上意向或取消向您发放贷款，而不承担任何责任。特别说明：1．具体放款成数及利率水平我行有权依据贷款发放时的法律法规、国家信贷政策、自身的信贷管理要求和我行执行利率水平予以调整；2．本意向书仅证明我行审核并拟同意借款申请人（买方）的贷款申请，并不构成我行必须发放贷款的法律义务。我行不承诺具体放款时间，放款事宜以银行安排为准。等内容。2020年6月8日，原告作出《催告函》，载明：“……现本人向银行申请的同意贷款书已出具，现房屋已具备过户条件，但当居间方及本人通知你方到房管部门办理过户手续时，却遭到你方拒绝。你方已构成违约。由此，现本人郑重向你方致函，要求你方在收到该函后在5日内联系本人在中介预约下前往房管部门办理房屋过户手续，……逾期联系及过户的，我方将单方面解除与你方签订的买卖合同并保留依法追究你方的违约责任，……”。2020年6月10日，被告作出《关于中止履行相关事宜之通知函》，载明“……该合同并未就尾款（高达购房款总价款的75%，购房款的绝大部分）何时支付给我方进行明确约定，无法保障我方的最基本权利（准确及时完全获得卖房的所有款项），无法保障实现我方签订该合同的根本目的。故我方提出贵方应就购房尾款的支付时间予以明确并给予保障，及如果贵方无法按时支付购房尾款的情况下应给予我方一个保障性的承诺与解决措施。……贵方拒绝的行为，令我无法保障实现签订《房地产买卖合同》的根本目的，严重引起我方不安，让我方难以安心继续履行《房地产买卖合同》。但在该情况下，贵方仍忽视我方的合理诉求，在毫无保障的情况下多次逼我方将标的房屋过户至贵方名下，故无奈下我方特通知贵方，我方依法中止履行《房地产买卖合同》。贵方在接到本函之日起5日内未与我方达成补充协议，我方将有权解除合同。……”。2020年6月22日，原告作出《解除合同通知书》，载明“……本人已于2020年6月8日向你方致函，要求你方继续履行合同，你方仍未理会，至此，你方已构成根本违约。由此，本人郑重向你方致函，本人按照《房地产买卖合同》的约定，自本通知寄发之日解除与你方签订的《房地产买卖合同》，同时本人将依法追究你方的违约责任。……”。2020年6月30日，原告与北京市隆安（广州）律师事务所签订《民事（经济）案件委托代理协议》，约定原告委托该所律师代理与被告房地产买卖合同纠纷案件，办案费用3万元等内容。同日，北京市隆安（广州）律师事务所向原告开具发票，载明律师费30000元。审理中，被告对原告提交的《个人住房贷款同意贷款意向书》复印件的真实性提出异议，庭后，第三人向本院出具了该意向书原件，并主张因原告委托第三人办理按揭，故第三人从银行处取得该意向书原件。审理中，一、原告陈述以下内容：1、涉案房屋在公共天台搭建的面积，被告承诺是送给原告的，所以房价中没有计算该部分面积。2、被告黄灶明是承接工程的包工头，对合同内容是了解和理解的。3、原告第一项诉讼请求是确认解除双方签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系。二、被告陈述以下内容：1、涉案房屋房产证面积是113平方米，顶楼的建筑是被告自己搭建的，没有报批报建也没有产权证，是在从公共楼梯上去的天台搭建的。2、涉案房屋是第三人的员工找到被告，签订了独家代理合同，约定最低交易价格82.5万，这个价格应该是第三人确定的。3、被告没有签过办理按揭的相关资料。4、被告对尾款的到账时间存在重大误解，当时说好一个月支付尾款，被告以为是过户一个月就能到账，且以为是原告向银行贷款、银行直接放款给被告，但实际上何时支付尾款并不确定，合同也没有约定尾款到账时间、如果没有在期限内到账如何解决等问题。三、第三人陈述以下内容：两被告本人有签订银行要求办理按揭的文件。本院认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。根据原告提供证据显示，原告于签订合同当日向被告支付了50000元定金，且中国农业银行股份有限公司广州增城支行于2020年5月27日出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，原告已依约履行了合同约定的义务。被告辩称涉案合同显失公平及存在重大误解。被告确认涉案房屋房产证面积为113平方米，顶楼加建部分并没有产权证明及报批报建，故被告以涉案房屋总面积为170多平方主张房价显失公平，于法无据，本院不予采纳。关于被告辩称对于尾款的到账时间存在重大误解，被告并无证明证明原告承诺按揭贷款过户一个月就到账，且结合合同付款方式第二条第4点“买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担”、第6点“因买方逾期办理抵押手续导致银行延迟或不予发放贷款给卖方的，则买方承担违约责任。如因国家或地方政策原因导致买方或卖方涂消抵押、过户及抵押登记时间延误，则时间相应顺延。”的约定，被告对于尾款到账时间提出存在重大误解及不安抗辩，理据不足，本院不予采纳。至于被告辩称其并未签署按揭贷款的相关资料，且对《个人住房贷款同意贷款意向书》的真实性及申请程序问题提出异议，被告并未提供证据证明《个人住房贷款同意贷款意向书》存在虚假情形，故对于被告该辩称不予采信。原告依据合同主张被告办理过户，被告不予办理的行为已经构成违约。原告主张确认涉案合同于2020年6月22日解除，但是根据双方合同约定，并未约定原告发出解除通知之日起即发生解除合同的法律效力。故原告主张涉案合同在其发出通知日即2020年6月22日解除，理据不足，本院不予采纳。虽然原告请求确认合同解除的日期有误，但是如上文论述，被告为履行合同的违约方，原告依据双方约定解除合同，并不违反法律规定，故原告发出解除通知解除合同仍然发生效力，双方之间《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系已经解除。对于原告请求被告返还定金50000元及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的金额，本院综合双方履约程度以及被告违约的主观恶意，本院酌定违约金以50000元较为适宜。至于原告主张超过部分，本院不予支持。对于原告请求被告赔偿中介费12000元及律师费30000元，按照合同约定，该费用被告应予承担，且原告也已经实际支出，本院对该请求予以支持。对于原告要求被告赔偿按揭费6000元，因双方合同中对此并未约定，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘学良与被告黄灶明、李郎娣于2020年5月6日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系已解除；二、被告黄灶明、李郎娣于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘学良定金50000元；三、被告黄灶明、李郎娣于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘学良违约金50000元；四、被告黄灶明、李郎娣于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘学良中介费12000元、律师费30000元；五、驳回原告刘学良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6140元，由原告刘学良负担260元，被告黄灶明、李郎娣负担5880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年十月二十二日书记员  赖蓝婷