山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初686号原告：温×，吕梁市人。委托诉讼代理人：党×，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被告：吕梁锦绣物业服务有限公司。法定代表人：白×。委托诉讼代理人：张×1、任×，山西晋前律师事务所律师。第三人：冯×1，离石区七里滩人。委托诉讼代理人：冯×2，系冯×1之子。第三人：吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会法定代表人：张×2。原告温×诉被告吕梁锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣物业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，于2019年6月13日作出（2019）晋1102民初977号民事判决，判后原告不服提出上诉，吕梁市中级人民法院于2019年12月18日作出（2019）晋11民终2214号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2020年4月2日受理后依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。审理期间，本院追加冯×1、吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会（以下简称七里滩村委）为第三人参加诉讼，原告及其委托诉讼代理人党×、被告锦绣物业的法定代表人白×、第三人冯×1及其委托诉讼代理人冯×2、第三人七里滩村委的法定代表人张×2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:判令被告与第三人七里滩村委连带支付拖欠的三间商铺房屋租金321114.92元，及97.2平米门面房后续租金并承担违约金68975.19元（97.2平米门面租金暂计至2020年6月1日，违约金以银行同期贷款利率计算，从欠付租金之日暂计至2020年6月1日）及至实际履行之日止的违约金。事实与理由：原告与被告于2011年签订的《门面房租赁协议》，被告统一租赁原告所有的三处门面房，按年支付租金。被告承租的原告所有的××里面房97.2平方米，租赁时间为2011年9月1日至2021年8月31日共计10年，租赁费为第1-3年为每平方米每天0.85元，第4-6年为每平方米每天0.95元，每年9月10日前支付下一年度租金。但被告向原告支付了前三年的租金90468元，自2014年9月1日开始再未支付租金，原告2016年7月22日依法向被告发出了《解除租赁合同通知书》，同日被告签收，但一直未向原告交还房屋也未支付拖欠租金。被告分别承租的原告所有的4号门面房47.7平方米和155.9平方米，租赁时间为2011年9月1日至2021年8月31日共计10年。租赁费为第1-3年为每平方米每天0.67元，第4-6年为每平方米每天0.77元，每年9月10日前支付下一年度租金。被告自2015年9月1日开始拖欠租金，2016年9月被告单方解除租赁合同，将商铺钥匙交付给原告。截止到被告2016年9月1日交付房屋之日，共欠租金57221.78元。被告吕梁锦绣物业服务有限公司辩称,原告没有实际交付97.2平米的门面房，被告不存在违约，不应承担违约责任，保留对已支付的一年租金的起诉权。对47.7平米和155.9平米门面租金无异议。第三人冯×1述称，房子是其修建的，建好后没有支付工程款，出卖方没有取得商品房预售许可将房屋出售违反法律规定，应认定无效。门面房其一直在使用。第三人七里滩村委述称，八号门面房当时是卖给原告了，但因欠工程款未支付租金，村委各方面原因导致没有处理好。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2011年原告温×与被告吕梁锦绣物业服务有限公司签订《门面房租赁协议》：协议约定，一、原告温×将其所有的面积为47.7㎡的2700元/㎡、面积为155.9㎡的2700元/㎡的4号门面房和面积为97.2㎡的4000元/㎡的8号门面房出租给被告吕梁锦绣物业服务有限公司。二、门面房按照第一年至第三年、第四年至第六年、第七年至第十年、三个年度等级计算，原告出租门面房按照购房价格确定每平方米每年租赁费，购房价4000元/㎡-0.85元/日，购房价2700元/㎡-0.67元/日，每个等级年度上浮0.1元。第一次支付第一年的租金分别为11665元、38125.3元、30156.3元。三、原告将门面房交被告统一出租后，第二年度不再向被告缴纳物业管理费用。四、门面房出租期自2011年9月1日到2021年8月31日（2011年5月8日至2011年8月31日）为装修期，装修期间原告不收取租赁费。五、门面房租金被告按年度支付，每年9月10号前由被告支付原告。合同签订后，被告向原告支付了面积为97.2㎡的4000元/㎡的8号门面房一年的租金。第三人冯×1因修建工程，第三人七里滩村委未能支付工程款，冯×1将该门面房占有至今。2016年7月22日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，被告法定代表人白×在该通知上签名。2011年9月1日，被告吕梁锦绣物业服务有限公司与吕梁市博思商业贸易经营有限公司（以下简称博思公司）签订《门面房整体租赁合同》，被告将坐落于七里滩村共计5564.27㎡租赁给博思公司，租期从2011年9月1日起至2021年8月31日止，年租金1430290元，博思公司于每年9月份一次性向被告交清当年的租金。合同期限内，博思公司每3年租金在原有基础上0.1元/平米向被告递增。2016年9月1日起，原、被告解除了面积为47.7㎡的2700元/㎡、面积为155.9㎡的2700元/㎡的4号门面房租赁合同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案为租赁合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告应当支付原告47.7㎡和155.9㎡门面房一年的租金，即0.77元/日×（47.7㎡+155.9㎡）×365天=57221.78元。原告主张的8号97.2㎡的门面房，原被告之间存在租赁合同关系，且被告已经支付过第一年的租金，该支付行为应当视为租赁合同已经开始履行，第三人冯×1与七里滩村委之间因建设工程施工合同产生纠纷，七里滩村委拖欠冯×1工程款，但双方就原告所购买的8号门面房并没有约定由冯×1占有处置或者抵顶工程款，被告作为门面承租方应当知晓该租赁物存在交付不能的实际情况，但其未行使解除权，原告行使解除权后亦未明确告知原告租赁合同无法履行，原租赁合同并未实际解除，其应当承担继续履行合同的义务，按照合同约定支付原告租金。2012年9月1日至2014年8月31日的租金按每平米每天0.85元计算，计60312.6元，2014年9月1日至2017年8月31日按每平米每天0.95元计算，计101112.3元，2017年9月1日至2019年8月31日的租金按每平米每天1.05元计算，计74503.8元，2019年9月1日至2020年6月1日的租金为27964.44元，以上三间门面房欠收租金共计321114.92元。原告请求的违约金损失，因双方未约定，故不予支持。第三人将案涉门面房长期占有，属于无权占有，其与村委之间的纠纷应另行解决，其应将占有的门面房交还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吕梁锦绣物业服务有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告温×租赁费321114.92元；二、第三人冯×1于本判决生效之日起十日内将其占有的97.2平米的原告出租给被告的8号门面房交还给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5256元，由被告吕梁锦绣物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长 乔 伟人民陪审员 王永祥人民陪审员 宋海燕二〇二〇年十月十日书记员 张志芳