西藏自治区那曲市色尼区人民法院民事判决书（2020）藏0602民初376号原告：崔喜忠，男，1974年2月23日出生，汉族，住甘肃省秦安县。原告：张自力，男，1988年2月5日出生，汉族，住甘肃省宁县。原告：师秉科，男，1960年9月12日出生，汉族，住甘肃省宁县。共同委托诉讼代理人：嘎玛琼达，西藏崇博律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈睿勇，西藏崇博律师事务所实习律师。被告：白玉峰，男，1989年8月1日出生，回族，住西藏自治区那曲市。原告崔喜忠、张自力、师秉科与被告白玉峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告崔喜忠、师秉科、张自力的共同委托诉讼代理人嘎玛琼达、陈睿勇，被告白玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔喜忠、师秉科、张自力向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告共同签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告支付拖欠原告的租金和房屋占用费16,600元；3.依法判令被告支付滞纳金（占用损失）4980元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年原告三人向那曲气象局承租职工集资房（以下简称争议房屋）用于经营。2016年被告向原告承租争议房屋用作电焊经营所用。2016年10月1日，原告三人以原告崔喜忠的名义和被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租金为每季度5400元，2017年9月30日后随市场行情上调，如承租人违约的按合同总额的10%支付滞纳金承担违约责任。签订合同后，原告按照合同履行了自己的义务，将争议房屋租赁给了被告。开始被告能按照合同约定履行，但是后来被告一直拖欠房租，截止起诉之日被告累计欠付租金16,600元整。根据合同约定，被告违约造成的滞纳金为4980元。另，合同期限届满后，虽然双方未续签书面合同，但是经双方口头协议按此前签订的合同履行各自的义务。综上原告认为被告的行为已经严重违约，给原告造成较大的经济损失，且经原告多次索要租金，均未果。现原告得知，被告根据政府政策，准备搬迁至新设统一市场进行经营，为维护自身权益故诉至法院，望判如所请。白玉峰答辩称，原告所述的多次催要并不存在。1.2017年9月份，双方之间的房屋中合同被解除，并达成调解协议。2017年12月，按照调解协议被告将8800元房租交给了原告张自力，并搬离了27号商品房。2.2018年10月份，那曲市当地政府按照原有营业执照给了自己抓阄的机会，被告抓阄抓到了现在的新电焊市场F-15号。3.原告在没有合同的情况下，两年后又起诉了被告。请求法院查明事实，并要求被告返还房屋租金5000元，押金利息4800元，对此可提供押金单子。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔喜忠、师秉科、张自力围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《铁器市场搬迁协议》复印件1份、那曲市铁器市场店铺调查册复印件1份、《那曲地区市政市容管理委员会信息专报》复印件1份、城市综合执法监察大队于2020年7月22日出具的情况说明复印件1份，以上证据拟证明2017年9月至2018年10月1日白玉峰仍在使用涉案房屋的事实以及该组证据的真实性、合法性。庭审质证时，白玉峰称合同终止后就搬到了亲戚家中，没有住在涉案房屋中。本院认为，该组证据的内容无法显示白玉峰本人在2017年9月至2018年10月1日之间仍占有使用涉案房屋，因此本院对该组证据的关联性不予确认；2.那曲市气象局下达的《通知》1份、现场勘验图1份、行政处罚告知书1份、行政执法责令改正通知书1份、法律文书送达回证1份，该组证据拟证明三原告承租那曲市气象局的房屋，后转租给白玉峰。在2018年7月26日由于被告的违法行为致使原告受到行政处罚，并收到责令改正通知，至此被告仍在占有使用涉案房屋。且可证明由于被告占用并乱堆乱放材料，导致原告在此期间遭受重大损失。庭审质证时，白玉峰称自己没有占用原告的房子。本院认为，该组证据载明的内容无法显示是白玉峰占有涉案房屋造成的处罚，也无法显示白玉峰在2017年9月至2018年10月1日之间仍占有使用涉案房屋，因此本院对该组证据的关联性不予确认；3.《房屋租赁合同》1份、《公证书》复印件1份，拟证明双方约定租金结算方式以及滞纳金的计算方式为欠款金额的30%。公证书证明三原告从气象局租得该商品房，自己有权转租给被告。庭审质证时，白玉峰对该证据没有异议。本院认为，《房屋租赁合同》系原件，同时《公证书》虽为复印件，但白玉峰对其没有异议，本院对该组证据予以确认。白玉峰提交了证人张进祥的证言，拟证明自己搬离了涉案房屋的事实。经质证，三原告委托诉讼代理人称证人证言无法证明白玉峰腾退涉案房屋，且白玉峰自己也说有东西放在涉案房屋。本院认为，证人虽与被告系亲戚关系，但证言内容真实，能与白玉峰陈述相印证，证实白玉峰2017年11月份搬离了涉案房屋并在证人处打工，因此本院对该证人证言的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月28日，崔喜忠、张自力、师秉科三人合伙租赁那曲市气象局（原那曲地区气象局）沿街109间商品房，并签订书面租赁合同，约定租赁期为2010年1月1日至2021年12月31日；承租方在承租期间内不得随意转让房屋，否则不予退还押金。确因特殊原因需要转租，且联系好下一承租方时，必须提前通知出租方，且完成所有转让手续后方可转让。2016年10月1日，崔喜忠代表三原告与白玉峰签订《房屋租赁合同》，约定崔喜忠代表三原告向白玉峰转租上述商品房中的第一层第27号房屋，租赁期限为2016年9月30日至2017年10月1日，房屋租金为每季度5400元，租金按季度结算，白玉峰需于每季度的第一个月的5日交付该季度的房租；押金为5000元；合同第八条第四款约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金的三倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；合同第十一条还约定，租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前二个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前15日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，双方根据市场变化另行协商调整租金标准并续签租赁合同。合同到期后，白玉峰继续使用该房屋，直至2017年11月搬离。庭审中，原告方明确：诉求中的滞纳金计算方式为拖欠房租和占用费总额的30%，不再按照原合同约定“每逾期一日支付原日租金的三倍滞纳金”主张；诉求中的租金、占用费已扣除原告未退还的押金5000元。另查明，白玉峰向原告交纳的5000元押金尚未退还。本院认为，首先，三原告与白玉峰的《房屋租赁合同》的效力问题：三原告与那曲市气象局的房屋租赁合同虽然约定了不得随意转让条款，但综观此系列案件及后续政府对铁器市场的整治，可看出那曲市气象局知道并默认三原告的转租行为。本院认为，那曲市气象局与三原告不得转让的约定条款已经不再适用。崔喜忠作为三位原告的代表人与白玉峰签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不存在转让无效的约束，故，三原告与白玉峰的《房屋租赁合同》系合法有效，应受保护。其次，关于三原告要求解除与白玉峰的《房屋租赁合同》的诉求：本案中，三原告与白玉峰签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2016年9月30日至2017年10月1日。期限届满后，即2017年10月1日后，被告白玉峰仍占用该涉案房屋，这期间虽然原被告双方未签订书面的房屋租赁协议，但原被告双方对该租赁行为予以默认，形成事实的不定期的房屋租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。同时该条要求出租人解除合同时应通知承租人，但并不要求承租人解除合同时应当通知出租人。本案中，白玉峰及证人证言显示，白玉峰在2017年11月搬离该涉案房屋后，仍有部分不需要的东西留在涉案房屋内，也未向原告方交还钥匙要求解除合同，但是证人证言显示白玉峰搬离涉案房屋后就在证人处打工，可看出白玉峰是以实际行为表示不再继续履行原被告双方之间的《房屋租赁合同》。故，本院认为，该《房屋租赁合同》已于2017年11月白玉峰搬离该涉案房屋即予解除。故原告要求解除与白玉峰的房屋租赁合同的诉求，因该合同已于2017年11月解除，本院对此不予支持。第三，关于三原告要求白玉峰支付房租、房屋占有使用费16,600元及滞纳金（占用损失）4980元的诉讼请求：因白玉峰未向本院提交证据证明其2017年9月已交纳房租，鉴于上述第二项认定，本院认为，白玉峰应向原告交纳2017年9月、10月、11月房租，即5400元/3月*3月＝5400元。按照原告的主张，租金、占用费抵扣未原告未退还的5000元押金，剩余400元。因此，白玉峰应向原告支付租金400元。庭审中，三原告关于滞纳金的主张是对自己诉权的处理，本院予以采纳。但白玉峰在2017年11月搬离后，双方形成的不定期租赁合同也解除，后不存在逾期归还房屋，故原告主张要求白玉峰支付滞纳金的诉求，本院不予支持。综上所述，三原告要求1.解除与白玉峰之间的房屋租赁合同，因合同已解除，本院不予支持；2.白玉峰向三原告支付房屋租金，本院支持400元；3.白玉峰应向三原告支付滞纳金（占用损失）1080元的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告白玉峰于本判决生效之日向原告崔喜忠、张自力、师秉科支付房租400元；二、驳回原告崔喜忠、张自力、师秉科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222.5元，由原告崔喜忠、师秉科、张自力负担218.5元，被告白玉峰负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审 判 长 戴 兴 华审 判 员 张 梅 菊审 判 员 普布拉姆二〇二〇年十月二十日法 官 助 理 边巴宗吉书 记 员 次  宗附本判决所适用法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。