广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7904号原告：陈小媚，女，1962年4月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：卢彦铮，广东神朗律师事务所律师。被告：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地广州高新技术产业开发区南翔二路31号自编四栋三楼。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。原告陈小媚诉被告广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称金仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告陈小媚的委托诉讼代理人卢彦铮，被告金仑公司的委托诉讼代理人王煌、林嘉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小媚向本院提出诉讼请求：1.判令金仑公司赔偿陈小媚经济损失133142.7元；2.判令金仑公司承担本案诉讼费。事实和理由：陈小媚于2017年3月30日与金仑公司签订《商品房买卖合同》(预售合同编号20170339649X)，合同金额1331427元。但是收楼时发现金仑公司在销售时所宣传的教育和交通配套设施均无法兑现。主要包括：1.教育方面：金仑公司在宣传时宣称“万科在广州第一所素质教育双语小学即将落户里享家”、“万科致力素质教育服务提供商已超20年，办学成绩卓著”。后金仑公司以未能从周边村集体取得土地使用权为由迄今未将小学建立起来。2.交通方面：为了吸引大家购买，金仑公司在小区附近树立虚假地铁指示杆，给买房人造成一种地铁即将建成的幻象，从而进一步促进买方买房的愿望。实际上，该地铁线路是广州市地铁23号线，属于增城市交通运输部分正在争取纳入《广州市第四期城市轨道交通建设规划方案》(2024-2030)的项目，即该项目是尚未纳入规划的项目。《广告法》第五十六条规定：违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。《消费者权益保护法》第四十五条：消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。在开发商一系列引人误解的宣传后，买方在对未来楼盘各方面配套条件进行了错误的构想后，接受了卖方的报价。这些错误的构想，以及买方接受卖方的报价，是由金仑公司的虚假宣传引起的。这些虚假宣传，虽然并没有作为金仑公司的允诺写进合同，但是这些虚假宣传使消费者误解了买卖标的――该楼盘的真实条件，导致消费者的错误的意思表示，侵犯了法律所保护的消费者的知情权或获得真实信息的权利。在金仑公司所宣传的教育和交通条件中，教育条件是金仑公司自己可以成就的，交通条件虽然不是金仑公司可以成就的，但是金仑公司使用了技巧使陈小媚相信条件即将成就，从而影响了消费者购买房产的意向，构成陈小媚在合同中的错误意思表示的原因。金仑公司的虚假宣传，即使不构成《消费者权益保护法》第五十五条所谓“欺诈”，但是仍然构成了合同法或民法意义上的欺诈，并违反《消费者权益保护法》第四十五条。金仑公司应该依《消费者权益保护法》第四十五条承担民事责任，并可以按照或参考欺诈订立合同确定民事责任。对因欺诈而决策失误致使预期利益无法实现或不能全部实现的，应当赔偿损失。至于损失金额，由于虚假宣传造成陈小媚支付的价款高于其应该支付的价款，陈小媚按房价的10%酌定经济损失。房地产开发商近年来虚假宣传十分猖獗，且尚未得到法律的有力惩治，为贯彻国家已有的法律规定，维护正常的市场交易秩序，维护消费者的合法权益，祈盼法院支持陈小媚上述诉讼请求。被告金仑公司辩称，金仑公司不同意陈小媚的全部诉讼请求。事实理由如下：1.根据陈小媚所述称的金仑公司在销售时所宣传的教育和交通设施无法兑现，存在虚假广告，我方认为金仑公司在销售时所宣传的教育和交通配套设施内容均有事实依据，并非虚假宣传。不存在任何过错，没有侵犯陈小媚的合法权益。2.我方认为广告法只是用于行政管理的经济法则，并不是民事主体之间承担权利义务的依据。如果存在虚假宣传侵犯消费者权益的，由广告主依法承担民事责任。可见要另行依据其他法律才能明确承担何种民事责任。在消费者权益保护法中，从立法原则来看，该法保护的仅限于消费者为生活消费必须所购买的商品或服务，但商品房属于大中资产性商品，不适用于消费商品保护的消费者权益保护法。因此，陈小媚依据消费者权益保护法要求金仑公司赔偿没有法律依据。我方不存在欺诈和过错内容，我方的证据可反映。3.我方认为陈小媚提出按房价款的百分之十酌定损失没有任何法律依据和合同依据，也与陈小媚所承受的实际损失不匹配。陈小媚也没有任何实际损失。综上，请求法院驳回陈小媚的全部诉讼请求。经审理查明，2017年3月30日，金仑公司（卖方、甲方）与陈小媚（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定乙方购买位于广州市黄埔区里享大街13号万科里享花园住宅自编号T9幢17层1704号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共92.8277平方米，其中，套内建筑面积75.4223平方米，共有分摊面积约17.4054平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17652.96元，总金额1331427元。上述合同签订后，陈小媚主张金仑公司在教育配套及地铁交通配套方面存在虚假宣传，故其依据《广告法》和《消费者权益法》提起本案诉讼，为证实上述主张，陈小媚提交以下证据：1.广告宣传单页。该单页上印刷有“万科里享家，万科梅沙教育，素质教育产业服务商”“万科在广州第一所素质教育双语小学即将落户里享家”“里享家小学的办学宗旨和课程已初步确定”宣传语。2.照片。显示万科里享家小区外树立有地铁站指示牌，该地铁站指示牌标注“永和站规划中”标识。3.2020年广州市增城区交通运输局部门预算。载明“争取地铁16号线、23号线纳入《广州市第四期城市轨道交通建设规划方案》”。对此，金仑公司抗辩称上述图片和广告宣传单页不能反映完整的证明内容且并未出现在涉案房屋销售现场，金仑公司提交（2016）粤广广州第207644号《公证书》拟证实其经过公证的涉案楼盘销售资料中没有上述陈小媚提交的广告宣传单页和照片。此外，上述公证的项目现场资料中载明“本资料对项目周围环境、交通及公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺”。陈小媚则主张上述广告宣传单页曾列在销售大厅，部分业主将其发到业主群，业主核实曾经看过该宣传材料。地铁指示杆设置在小区附近，是所有人都能看到的。金仑公司主张其不存在教育和地铁配套的虚假宣传行为，其提交如下证据：1.2016年10月18日，广州市黄埔区教育局向广州万科资产经营有限公司发出《黄埔区教育局关于申请筹设广州市黄埔区梅沙里享家双语小学（暂定名）的批复》（穗埔教复〔2016〕87号），同意该公司筹设“广州市黄埔区梅沙里享家双语小学”。金仑公司主张其规划的小学已经过教育部门批复，并非虚假宣传。2.《关于印发的通知》载明万科里享家符合政策的适龄儿童可就读华峰学校（小学部）。金仑公司主张其规划的小学为贵族私立小学，而陈小媚等业主可依照教育局规划就近入读公办小学，其规划的私立小学未设立并未给陈小媚造成实际损失。3.（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》和（2019）粤01民终17891号《民事判决书》。根据（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》已查明的事实，奈迪公司于2012年3月5日与柯元经济社签订《土地租赁合同（一）》，约定奈迪公司承租柯元经济社所属土地，后奈迪公司于2016年7月7日将上述承租土地转租给金仑公司，2016年9月7日，奈迪公司与柯元合作社签订《关于土地租赁合同的“补充协议”》，约定柯元合作社同意奈迪公司在承租的上述土地上建设经营性私立学校。2018年6月，柯元合作社以奈迪公司存在逾期交租及未按约定开发使用土地为由要求解除与奈迪公司的租赁合同。奈迪公司则提起（2018）粤0112民初3315号案的诉讼，要求柯元合作社继续履行《土地租赁合同》约定的各项义务，提供办理该地块土地使用权证所需的合法证件和相关手续；赔偿损失1000万元等。2019年8月9日，本院作出判决，因柯元合作社提供的迟延交租和未按约定开发涉案土地等理由不成立，故对其要求解除合同的抗辩意见不予采信，因奈迪公司并未明确其要求柯元合作社继续履行合同具体义务，故不予支持奈迪公司关于继续履行合同的诉讼请求，奈迪公司可就要求柯元合作社协助“办理证件”等手续中的具体事项另行提出主张。（2019）粤01民终17891号《民事判决书》维持了上述一审判决。金仑公司主张上述证据可证实涉案楼盘规划的里享家小学不能如期建成的原因系案外人违约行为所致。以上事实有《广州市商品房买卖合同》（预售）、广告宣传单页、照片、（2016）粤广广州第207644号《公证书》《黄埔区教育局关于申请筹设广州市黄埔区梅沙里享家双语小学（暂定名）的批复》《关于印发的通知》、（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》、（2019）粤01民终17891号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原被告双方签订的关于买卖涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。陈小媚主张其基于《广告法》和《消费者权益保护法》提起本案诉讼，认为金仑公司存在虚假宣传行为，故本案争议的焦点在于金仑公司对于涉案房屋教育配套及地铁交通配套的宣传是否构成虚假宣传。对此本院评析如下：首先，陈小媚提交了涉案楼盘教育配套的宣传单页，金仑公司否认上述宣传材料公示于其销售中心，陈小媚无法证实上述宣传资料系金仑公司发布；其次，即便上述宣传资料系金仑公司发布，但根据《中华人民共和国广告法》第四条的规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）法规标题最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1988.04.02时效性部分失效法规标题最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1988.04.02时效性部分失效》第六十八条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”因此，是否存在虚假宣传需要从广告发布者主观上是否存在虚假宣传的故意、客观上是否刻意隐瞒真实情况来认定。而本案中，广州市黄埔区教育局发出的《黄埔区教育局关于申请筹设广州市黄埔区梅沙里享家双语小学（暂定名）的批复》内容可知，金仑公司确于涉案楼盘开发初期筹设广州市黄埔区梅沙里享家双语小学，亦得到了教育部门的同意批复。其次，根据已生效的（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》和（2019）粤01民终17891号《民事判决书》查明的事实，金仑公司为筹建上述批复的里享家双语小学实际上与案外人签订了《土地租赁合同》并支付了相应的租金，仅因为土地权属人的原因致使租赁合同履行受阻。再次，陈小媚主张依照《消费者权益保护法》第四十五条：“消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿”的规定，要求金仑公司承担赔偿责任。但本案系房屋买卖合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，不适用《消费者权益保护法》的相关规定。综上，金仑公司主观上并无关于教育配套虚假宣传的故意，客观上也并未实施虚假宣传行为，对于陈小媚主张金仑公司存在教育配套设施虚假宣传的主张，本院不予采信。关于地铁交通设施是否存在虚假宣传问题。第一，陈小媚提交的关于涉案楼盘外树立的地铁标识图片无法证实来源于金仑公司的宣传资料，亦无法证实该地铁标识杆是金仑公司设置；第二，地铁等轨道交通属于市政设施设备，不属于开发商可承诺的范围，涉案楼盘周边是否建设地铁并非金仑公司可以控制，且地铁等城市轨道交通规划及变更属于政府公开信息，陈小媚作为完全民事行为能力人，其完全可以通过政府相关部门查询及获取地铁的规划信息并依照该信息作出是否购买涉案房屋的判断，其仅依据提交的上述图片即主张金仑公司存在地铁交通配套虚假宣传的主张，本院亦不予采信。综上，金仑公司并不存在教育配套及地铁交通配套的虚假宣传行为，对于陈小媚要求金仑公司赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国广告法》第四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）法规标题最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1988.04.02时效性部分失效法规标题最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1988.04.02时效性部分失效》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈小媚的诉讼请求。案件受理费2963元，由原告陈小媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉人民陪审员  牛志双人民陪审员  区焕堙二〇二〇年十月二十九日书 记 员  张 敏张园