广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初21518号原告：刘广收，男，汉族，1979年6月26日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：胡婷婷，广东金地律师事务所律师，执业证号14403201011665139。委托诉讼代理人：鲁兴林，广东金地律师事务所实习律师。被告：深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称“颖力公司”），住所地深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码914403001923327037。法定代表人：冯本现。被告：曹娅兰，女，汉族，1964年6月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。第三人：深圳市坭岗实业股份有限公司（以下简称“坭岗公司”），住所地深圳市罗湖区清水河街道泥岗西路1046号鸿颖大厦8、9楼，注册号100565。法定代表人：曾石娇。委托诉讼代理人：李柳雄，山西黄河（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201210034694。委托诉讼代理人：闫俊杰，山西黄河（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201710647823。第三人：深圳鸿华实业股份有限公司（以下简称“鸿华公司”），住所地深圳市罗湖区春风路61号五矿大厦9层，统一社会信用代码618817629。法定代表人：张传光。原告刘广收与被告深圳市颖力实业发展有限公司、曹娅兰第三人深圳市坭岗实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘广收及其委托诉讼代理人胡婷婷、鲁兴林与第三人深圳市坭岗实业股份有限公司委托诉讼代理人闫俊杰到庭参加了诉讼,被告曹娅兰、第三人深圳鸿华实业股份有限公司经本院公告传唤期满未到庭应诉，被告深圳市颖力实业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘广收向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告颖力公司2001年3月5日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效（合同总价为人民币715600元）；二、判决确认被告颖力公司与被告曹娅兰1998年10月20日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效;三、判决被告颖力公司、被告曹娅兰共同办理鸿颖大厦24层Ｋ号房产预售备案登记解除手续；四、判决被告颖力公司将鸿颖大厦24层Ｋ号房产转移登记至原告名下；五、判决被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。事实与理由：鸿颖大厦登记权利人为被告颖力公司和第三人坭岗公司、鸿华公司，根据三方签署的协议，涉案房产归被告颖力公司处分。原告与被告颖力公司于2001年3月5日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告以单价人民币8000元每平米的价格购买被告颖力公司开发的位于深圳市罗湖区房产，房款总价为人民币715600元。合同签订后，原告按约支付购房款，颖力公司亦将房屋交付原告居住使用至今。被告颖力公司因融资需要，就上述房产与被告曹娅兰在1998年10月20日签订虚假的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并由被告曹娅兰将上述房产抵押给相关银行办理内部按揭手续，但被告曹娅兰既没有交付首期房款，也没有实际供楼，至今也没有对上述房产主张所有权，即两被告这种内部按揭所签的买卖合同不是真实房产买卖，虽经备案，但产权没有转移。被告颖力公司法定代表人及其主要负责人亦因该违法行为被羁押，被告颖力公司利用虚假购房合同将房产抵押给银行获取贷款的事实已有（2006）深中法刑二初字第165号生效刑事判决书予以确认。根据以上事实及我国法律相关规定，被告颖力公司与被告曹娅兰签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》属无效合同，根据该无效合同办理的预售备案登记应当予以解除。原告为维护其合法权益，于2017年向贵院提起诉讼，案号为（2017）粤0303民初772号，案件在审理过程中，因被告颖力公司公司涉及其他纠纷，导致鸿颖大厦24Ｋ房产被另案查封（（2017）粤03民初1983号），贵院据此裁定驳回原告起诉。现该查封己于2019年12月31日解封，原告再次向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告深圳市颖力实业发展有限公司书面答辩称：1、答辩人与原告就鸿颖大厦24K签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以715600元将该房产销售给原告，并已收取全部房款，房产交付原告使用至今。2、答辩人承认为融资需要与被告曹娅兰就鸿颖大厦24K签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但实际被告曹娅兰未就该房产支付款项给答辩人，同时相关银行贷款也是由答辩人偿还银行，房产也未交付被告曹娅兰使用。3、答辩人同意原告的诉讼请求。被告曹娅兰未到庭应诉答辩。第三人深圳市坭岗实业股份有限公司陈述称：1、第三人坭岗公司不是房产交易的一方，对交易情况和详情不清楚，且其作为本案第三人无须承担民事责任。2、对于原告诉请，请法院严格核查案件证据，依法裁决。3、被告颖力公司系被告曹娅兰和两第三人合作建房兴建，但至今第三人未分配到足额应得房产，对此第三人保留追究其法律责任的权利。第三人深圳鸿华实业股份有限公司未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2001年3月5日，原告与被告颖力公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告以单价8000元每平米的价格购买颖力公司开发的位于深圳市罗湖区房产，土地用途为商住，建筑面积89.45平方米，房款总价为715600元；颖力公司须于2001年10月1日前将验收合格的房产交付原告使用；自签约日起1日内原告支付楼款25万元；合同还约定了双方的其他权利义务。随后，原告在2001年3月5日支付20万元，2001年3月10日支付5万元，2001年11月20日支付15万元，2017年9月16日支付285600元，共计支付685600元。颖力公司也按照约定将该房产交付原告使用至今。原告在庭审中称，支付的购房款比合同约定少3万元的原因是，该3万元是与颖力公司协商由颖力公司承担的原告维权费用。2017年8月1日，颖力公司出具《付清楼款证明》，确认原告已付清全部楼款。二、被告颖力公司在与原告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》之前，为获取银行贷款其与被告曹娅兰签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：曹娅兰向颖力公司购买涉案房产，并办理了预售备案、抵押登记手续。颖力公司的书面答辩意见确认了上述事实。三、（2006）深中法刑二初字第165号生效刑事判决书查明：1992年4月27日，深圳市罗湖区泥岗村民委员会与鸿华公司签订“关于合作兴建泥岗商住大厦合同书”。合同约定，由泥岗村提供土地，鸿华公司提供资金共同开发建设“泥岗商住大厦”。1995年，颖力公司登记成立，注册资本为1200万元人民币。1998年7月17日，泥岗村、鸿华公司、深圳市规划国土局三方经协商，签订“深地合字（97）063号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议”，同意增加颖力公司为罗湖区H402-7地块的合作投资方，兴建原名为“泥岗大厦”的“鸿颖大厦”，并约定鸿颖大厦10楼以下（含10楼7套）的房产属泥岗村所有，其余为颖力公司所有。合同签订后，颖力公司即开发建设鸿颖大厦。该刑事判决书还认定被告颖力公司法定代表人冯本现及其主要负责人因利用虚假购房合同将房产抵押给银行获取贷款，构成民事欺诈。四、为查明案件事实，本院依法向深圳市不动产登记中心发函，深圳市不动产登记中心于2020年6月22日向本院发出深不动产登函（2020）358号《深圳市不动产登记中心关于查询鸿颖大厦24K房产相关情况的复函》，称：鸿颖大厦位于H402-0007宗地内，该项目于2014年2月办理房地产历史遗留问题初始登记，登记权利人为深圳市坭岗实业股份有限公司、深圳市颖力实业发展有限公司和深圳鸿华实业股份有限公司；经查不动产登记系统，截至2020年6月15日，鸿颖大厦24K房产尚未办理分户不动产权证，未查得有效抵押登记记录；根据该项目初始登记存档记载，鸿颖大厦24K房产预售备案权利人为曹娅兰，权属申报人为刘广收；上述房产如办理转移登记，应符合《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规规章的规定，并满足该项目分户办证的相关条件。五、1998年5月18日，被告颖力公司、第三人坭岗公司和鸿华公司签订《关于合作兴建“鸿颖大厦”补充协议书》中约定，鸿华公司为开发商，根据其对项目争取和多方面投入，所得权益折合楼层为第17层整层和24层F、H、I、J四套户型。2002年7月4日，被告颖力公司与第三人坭岗公司签订的《鸿颖大厦产权分配协议书》中约定第三人坭岗公司所分的产权面积为：1、首层面积（商层整层）1089.6m²；2、二层面积（商层整层）1154.7m²；3、五层面积（住宅整层）1039.85m²；4、六层面积（住宅整层）1039.85m²；5、七层面积（住宅整层）1039.85m²；6、八层面积（住宅整层）1039.85m²；7、九层面积（住宅整层）1039.85m²；8、十层中的6#、7#、8#、11#、12#、13#总面积254.06m²；9、颖力公司所欠仲裁费共计18万元，折合房屋面积36平方米，经十层16号房抵偿。实际面积：38.92平方米。本院认为，被告深圳市颖力实业发展有限公司与被告曹娅兰签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，实为向银行申请贷款虚构的买卖合同，被告曹娅兰并未实际出资购买，且未实际占有该房屋，因此就该房产签订的房产买卖合同，不属于合同各方当事人的真实意思表示，该份合同损害了原告的合法权益，属无效合同，原告要求确认该合同无效的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告颖力公司于2001年3月5日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。现原告已经付清购房款，且涉案房产未查得有效抵押，权属申报人为原告，故被告颖力公司应按约协助原告办理预售备案解除手续及将该房产过户至原告名下的手续。原告的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘广收与被告深圳市颖力实业发展有限公司于2001年3月5日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；二、确认被告深圳市颖力实业发展有限公司与被告曹娅兰签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；三、被告深圳市颖力实业发展有限公司、被告曹娅兰应于本判决生效之日起60日内，共同负责协助原告刘广收办理涉案的深圳市罗湖区泥岗西路鸿颖大厦24层K号房产的预售备案解除手续、再办理将涉案鸿颖大厦24层K号房产过户至原告刘广收名下的手续。案件受理费人民币10956元，由被告深圳市颖力实业发展有限公司负担。上述费用原告已预付，被告深圳市颖力实业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  李 乾审判员  林晓婷二〇二〇年十月十六日孙莹书记员     柏榕楠