云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7330号上诉人（原审原告、反诉被告）：戴宝玲，女，1965年6月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：马志华（与戴宝玲系夫妻关系），住云南省昆明市西山区，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王云梅，女，1976年4月14日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。上诉人戴宝玲因与被上诉人王云梅房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初9099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人戴宝玲及其委托的诉讼代理人马志华，被上诉人王云梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人戴宝玲上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人与被上诉人于2017年12月31日签订的《房屋出售协议》中关于房屋买卖的合同内容已经实际变更为房屋租赁，上诉人收取的15万元定金已经转变为房屋租金及转让费。被上诉人应当自2018年1月10日起按每月8333元的标准向上诉人支付租金。根据被上诉人提交的证据，表明涉案房屋至2018年11月30日才被转手他人，既然被上诉人一直在使用该房屋，就应当支付相应租金及转让费。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人王云梅辩称，关于房屋租赁，被上诉人才装修了两天上诉人就让被上诉人停工，被上诉人没有继续装修也没有使用房屋。戴宝玲向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付原告房屋租金133328元（8333元/月×16个月，2018年1月10日起至2019年5月10日止）。2、判令被告支付原告房屋租金按每月8333元计算至实际归还房屋为止。3、判令被告支付转让费50000元。4、诉讼费由被告承担。王云梅向一审法院提起反诉，请求：1、由被告赔偿原告经济损失204000元（如安街4—28号商铺出租方未如期交房，无法经营，经营损失12000元/月×17个月）。2、由被告赔偿原告装修费、误工费12000元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：一、2017年12月28日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将昆明市五一路如安街12号商铺出租给被告使用，年租金10万元，租金按年支付。2017年12月31日，原、被告签订《房屋出售协议》，协议中约定原告将昆明市五一路如安街12号商铺出售给被告，出售过程中的所有手续由原告负责交涉，并对购房款的支付方式等进行约定。同时，该协议中还约定“如果在办理过户手续过程中房主出现反悔的特殊情况，乙方装修铺面的费用金额由甲方承担（以装修的发票为依据），乙方只承担租房期间的租金每月8333元（按实际租房时间计算），租房从2018年元月10日起计算”。《房屋出售协议》签订后，被告按约向原告支付定金15万元，原告于2018年1月1日向被告出具《收条》，确认收到该笔定金。二、为尽快完成装修，被告（反诉原告）王云梅多次与原告（反诉被告）戴宝玲就商铺装修问题进行协商，并有录音记录为凭。三、2018年1月19日，案外人项国向被告出具《收条》，载明收到装修费、拆除费、误工费、材料费共计12000元。四、案涉商铺目前由案外人用于经营，经营者所持《营业执照》为昆明市五华区市场监督管理局于2018年11月30日颁发。五、2018年3月12日，王云梅以戴宝玲为被告，在昆明市五华区人民法院提起诉讼，主张“1、解除2017年12月31日签订的《房屋出售协议》；2、被告返还原告定金15万元整；3、被告赔偿原告装修等相关费用12000元；4、本案诉讼费由被告承担。”2018年11月2日，昆明市五华区人民法院作出（2018）云0102民初2709号民事判决“一、解除原告王云梅与被告戴宝玲于2017年12月31日签订的《房屋出售协议》；二、被告戴宝玲于本判决生效之日退还原告王云梅定金人民币15万元；三、驳回原告王云梅的其他诉讼请求。”该判决现已生效。一审法院认为：依法成立并生效的合同，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋出售协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护。《房屋出售协议》中对双方房屋买卖合同关系，及房屋买卖不能达成时的房屋租赁作出约定。关于该协议中的房屋买卖合同内容，一审法院(2018)云0102民初2709号民事判决已作出生效判决。关于《房屋出售协议》中房屋租赁合同内容，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即租赁合同的合同目的应当包含对租赁物的使用和收益。依据在案证据及当事人陈述，可以确定《房屋出售协议》签订后，被告虽对房屋的原有装修进行初步拆除，但因原告制止未能进入进一步全面装修，进而导致被告未能按照协议约定实际使用案涉商铺，合同目的未能实现。据此，对原告主张被告支付房屋租金的诉讼请求，一审法院予以驳回。原告主张被告支付转让费50000元，因双方《房屋出售协议》对此并无约定，且被告没有实际使用该商铺，故因原告的该项诉讼请求缺少事实依据，一审法院予以驳回。反诉原告王云梅主张反诉被告戴宝玲赔偿经济损失204000元，但对具体损失的产生未能举证证明，也未能举证证明预期损失的计算依据，反诉原告王云梅应当承担相应举证不利的法律后果。据此，对反诉原告王云梅主张反诉被告戴宝玲赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院予以驳回。反诉原告王云梅主张反诉被告戴宝玲赔偿装修费、误工费12000元，虽未能提供正式发票予以证明，但依据在案证据及当事人陈述可以确定，反诉原告王云梅在《房屋出售协议》签订后，对案涉商铺进行了初步装修作业。据此，一审法院综合考虑本案案情及当地装修类消费水平，依法酌情调整确定反诉被告戴宝玲应赔偿反诉原告王云梅装修费5000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、反诉被告戴宝玲应当自本判决生效之日起十五日内向反诉原告王云梅赔偿装修费5000元。二、驳回原告戴宝玲的全部诉讼请求。三、驳回反诉原告王云梅的其他诉讼请求。本诉案件受理费3967元，由原告戴宝玲负担；反诉案件受理费2270元，由反诉原告王云梅负担2218元，由反诉被告戴宝玲负担52元。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否应向上诉人支付租金及转让费？如应支付数额是多少？二、上诉人是否应赔偿被上诉人装修损失？如应赔偿数额是多少？本院认为，针对第一个争议焦点，首先，对于租金，根据双方所签《房屋出售协议》的约定，如果在办理过户手续过程中房主出现反悔的特殊情况，被上诉人装修铺面的费用金额由上诉人承担（以装修的发票为依据），被上诉人只承担租房期间的租金每月8333元（按实际租房时间计算），租房从2018年1月10日起计算。本案中，根据二审中双方当事人的陈述并结合被上诉人一审提交的录音证据，可以证实在2018年1月20日前后，双方最后一次对《房屋出售协议》的履行进行协商，在协商过程中被上诉人提出如果不能购买商铺就要改为租赁并对商铺进行装修，而上诉人提出商铺被法院查封所以不能进行装修，即双方对租赁合同的继续履行未达成一致意见。在此情况下，被上诉人作为承租人如不愿意继续履行合同，应及时将商铺归还给上诉人，但被上诉人未能提交证据证实其已经履行了及时归还商铺的义务，其对此应承担举证不利的法律后果。但同时，上诉人在与被上诉人进行协商时就应当预见到租赁合同很有可能无法继续履行，并且上诉人自身经营的商铺就在涉案商铺旁边，对于涉案商铺的使用、经营状况上诉人应当是明知的，在商铺多天无人使用的情况下，上诉人作为出租人也应当及时联系被上诉人或收回商铺，避免损失扩大，否则上诉人应自行承担扩大后的损失。考虑到本案合同履行的实际情况，本院认为上诉人收回商铺的合理时间应当为7天。综合考虑上述情况，根据公平和诚实信用的基本原则，本院判决被上诉人向上诉人支付2018年1月10日至2018年1月27日的租金4722元（8333元÷30天×17天）。其次，因上诉人未能提交证据证实双方确实约定了50000元的转让费，故本院对其要求被上诉人支付转让费的诉讼请求不予支持。针对第二个争议焦点，根据《房屋出售协议》的约定，如果房主反悔导致不能办理过户手续，则被上诉人装修铺面的费用应当由上诉人承担，具体装修费用数额应当以发票为依据。本案中，商铺所有权人将商铺另租他人的行为表明其不同意将商铺出售给被上诉人，而被上诉人也确实对商铺进行了装修，根据合同约定，上诉人应承担被上诉人装修商铺的费用。被上诉人虽主张其支出装修费用12000元，但其未能提供相应发票予以证实，一审法院根据本案实际情况判决上诉人赔偿被上诉人装修费用5000元并无不当，本院予以维持。上诉人关于其不应支付装修费用的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上，上诉人戴宝玲的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决对本案处理有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初9099号民事判决第一项，即“反诉被告戴宝玲应当自本判决生效之日起十五日内向反诉原告王云梅赔偿装修费5000元”、第三项，即“驳回反诉原告王云梅的其他诉讼请求”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初9099号民事判决第二项，即“驳回原告戴宝玲的全部诉讼请求”；三、由王云梅于本判决生效之日起十五日内支付戴宝玲租金4722元；四、驳回戴宝玲的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3967元，由上诉人戴宝玲负担3000元，由被上诉人王云梅负担967元；一审反诉案件受理费2270元，由上诉人戴宝玲负担52元，由被上诉人王云梅负担2218元。二审案件受理费6237元，由上诉人戴宝玲负担3052元，由被上诉人王云梅负担3185元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十月九日法官助理仝倩华书记员吴自红