文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27259号原告（反诉被告）：方红，女，汉族，1975年3月10日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：石开文，重庆道伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乔松，重庆道伦律师事务所实习律师。被告：南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号4幢17-10号，统一社会信用代码91500107MA5YTB0057。负责人：夏云祥，职务不祥。被告（反诉原告）：曾敏，女，汉族，1984年10月3日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李祯，男，汉族，1983年2月25日出生，住重庆市江北区，系曾敏配偶。原告（反诉被告）方红与被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司（以下简称南京乐伽重庆分公司）、被告（反诉原告）曾敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员曹晓虹、蒋霞组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方红的委托诉讼代理人石开文、陈乔松，被告（反诉原告）曾敏及其委托诉讼代理人李祯到庭参加了诉讼。被告南京乐伽重庆分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）方红向本院提出诉讼请求：1.判令曾敏、南京乐伽重庆分公司继续履行2019年4月4日签订的房屋租赁合同；2.判令曾敏、南京乐伽重庆分公司连带向方红支付违约金2400元（按照合同约定的两个月租金计算）；3.判令曾敏、南京乐伽重庆分公司连带向方红支付停电停水之日（2019年10月1日）起至一切干扰合同正常履行的行为停止之日（包括恢复供电供水和交还房屋）止的损失（按合同约定的租金标准1200元/月计算）；本案诉讼费用由曾敏、南京乐伽重庆分公司承担。事实和理由：2019年4月4日，方红与南京乐伽重庆分公司签订房屋租赁合同，约定该公司将位于重庆市渝北区×号房屋（曾敏托管给南京乐伽重庆分公司）租赁给方红，租赁期限为2019年4月5日至2021年4月4日，月租金1200元，押金1200元。方红于当日支付了房屋租金及押金29700元。因南京乐伽重庆分公司没有将房屋部分租金给付给曾敏，故曾敏于2019年8月14日后多次要求解除合同，收回房屋，并于2019年10月1日单方面通知物管公司，强行关停了案涉房屋的水电，致使方红无法再继续使用该房屋，合同无法继续履行。南京乐伽重庆分公司及曾敏在无正当理由的情况下单方面终止合同的行为严重违约，并给方红带来了极大损失，故方红提起本案诉讼。被告南京乐伽重庆分公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告（反诉原告）曾敏辩称，首先，方红要求曾敏继续履行合同的诉讼请求不能成立。方红与曾敏未签订任何合同，在法律上没有直接权利义务关系。方红与南京乐伽重庆分公司签订了合同，但方红存在违反合同约定的行为，包括改变房屋“自住”的租赁用途，用房屋开民宿，通过网络长期转租他人谋取经济利益，以及擅自两次对房屋进行装修改造，损坏房屋原有财物（墙面、灯饰、窗帘、吊柜、洗面池等）。根据方红与南京乐伽重庆分公司的合同相关约定，方红的行为早已符合“解约”部分的相关条款。其次，曾敏未收到方红的房租款，自2019年9月30日后也没有收到南京乐伽重庆分公司支付的房租款，南京乐伽重庆分公司与曾敏的租赁合同已由重庆市渝北区人民法院判决解除，并判令曾敏收回房屋，方红与南京乐伽重庆分公司的合同纠纷与曾敏和曾敏的房屋无关。方红应按与南京乐伽重庆分公司的合同约定与南京乐伽重庆分公司解决纠纷。最后，2019年8月7日，南京乐伽重庆分公司通过其公众号“乐伽公寓”发出公告，称“公司因经营不善，无力履行合同”，“我司同意房东、房客解除与我司签订的房屋租赁合同”，“我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任”。根据曾敏与南京乐伽重庆分公司的合同约定，曾敏有权收回房屋，但方红将曾敏的房屋换锁，拒绝曾敏进入房屋，并在2019年10月1日晚19时43分，通过同程艺龙网站将房屋出租给一男一女居住，被曾敏当场抓获，在此情况下，方红理亏才同意搬走个人物品，曾敏为防止房屋再被出租他人，被迫断水断电。综上，请求驳回方红对曾敏的诉讼请求。同时，基于上述事实和理由，曾敏向本院提出反诉请求：1.判令方红支付违反合同约定对房屋两次进行装修改造及房屋内财物损坏损失2000元；2.判令方红赔偿曾敏在纠纷期间产生的租金损失5250元（2019年10月至2019年12月，1750元/月×3个月）；本案诉讼费和反诉费由方红负担。原告（反诉被告）方红针对被告（反诉原告）曾敏的反诉请求辩称，首先，方红与南京乐伽重庆分公司签订的租赁合同合法有效，且直接约束方红与曾敏，方红与曾敏是租赁关系，在合同存续期间方红不能返还房屋。其次，案涉房屋不存在两次装修的问题。方红入住的时候进行了清洁卫生、粉刷墙壁，因当时房间卫生比较差，南京乐伽重庆分公司还少收了300元的租金；第二次装修是曾敏说方红对房屋进行了改变是违约，方红觉得应该恢复，就对房屋进行了粉刷恢复。最后，方红不同意支付曾敏租金损失，由法院依法认定。综上，请求驳回曾敏的反诉请求。本院经审理认定事实如下：曾敏是渝北区龙塔街道×路×号×幢×房屋的所有权人。2019年3月3日，曾敏（委托方、甲方）与南京乐伽重庆分公司（租赁代理方、乙方）签订了一份《房屋出租委托代理合同》。主要约定：房屋坐落于重庆市渝北区龙塔街道×路×号×幢，房型1室1厨1卫，面积30平方米，租赁用途为居住或办公。合同第三条约定：乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同，代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2019年3月3日至2022年3月31日，共计36个月30天；合同第四条约定：甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金（壹个月租金）1750元；租金标准1750元。合同第八条约定：出租代理期内任一方单方提前终止合同，即构成违约，违约方须向守约方支付违约金10000元。同日，曾敏向南京乐伽商业管理有限公司（以下简称南京乐伽公司）出具《授权委托书》一份，主要载明：本人全权授权并委托南京乐伽公司办理位于渝北区龙塔街道×路×号×幢×房屋的出租事宜（包括但不限于：出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等）。2019年3月21日，以南京乐伽重庆分公司为管理人（甲方），方红为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为2019年4月5日至2021年4月4日；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为自住，居住人数为2人；该房屋每月租金为1200元，租金支付方式为两年付。合同第五条约定：租赁期内，乙方应维护房屋及房屋既有设备和设施的正常使用，如需调整的，应事先征得甲方书面同意。合同第六条约定：“1.甲方有以下行为之一的视为违约，乙方有权解除合同，同时甲方须按两个月租金向乙方支付违约金：（1）恶意对房屋停水停电，严重影响居住。……（3）甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同。2.房屋租赁期间，乙方有以下行为之一的视为违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋，同时乙方须按两个月租金向甲方支付违约金：……（2）擅自改变房屋用途、拆改变动、损害房屋主体结构，私自调整、更换屋内装修配置、增加床铺，或保管不当、不合理使用导致房屋附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。（3）未经甲方同意，擅自将房屋使用权全部或部分转租给第三人、通过网络、传单等途径发布房屋转租信息；或实际使用人与合同记载的承租人或共同使用人不一致的……（7）未经甲方书面同意，转借、改变本合同约定的房屋租赁用途及饲养宠物的……8.如果乙方损坏房屋及房屋附属物品、设备设施（包括但不限于墙体、地面、电器、家具等），甲方有权就实际损失向乙方要求赔偿”。同日，方红向南京乐伽公司支付了备注为“朗俊中心×,24个月房租”的款项29700元。2019年3月25日，南京乐伽公司出具收款单一张，载明收到方红支付的租金29700元，月租金1200元/月，签约时长24个月，付款方式为押1付24。方红称该29700元系租金和押金，少的300元是从租金中扣除的。2019年8月7日，南京乐伽公司通过微信公众号“乐伽公寓”发布了公告，主要载明：“……近期因公司经营不善，无力履行合同……目前我司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款……鉴于我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任，我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任，自本公告发出之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知……。”2019年8月14日，曾敏向方红发送微信称“根据我与乐伽公司、你与乐伽公司合同的相关条款，以及我国法律相关规定，我有权收回房屋，请你于2019年8月20日前交还房屋并清理走个人物品”。方红称“我也是和乐伽签了合同的，根据合同约定，您不能收回房屋，我和中介签的合同是合法有效的，请注意看合同日期”。2019年9月28日，曾敏再次向方红发送微信要求方红于2019年10月1日前搬离并返还其原有家具。2019年10月1日18时，曾敏向方红发送微信称该日要收回房子，从该日到起诉止，房屋空置，双方都不去住。方红称其同意不去住，但其交了租金，要放东西，并称接房的时候中介将房屋弄得很烂，其进行了修整。该日20时方红称“我来搬了，看到搬嘛”。2019年10月1日，曾敏将案涉房屋水电关闭。该房屋的物业客服中心值班记录表载明处理情况为“业主与租户发生纠纷，已上诉。”2019年10月4日，曾敏微信询问方红东西搬完没有。方红称“你不是看了吗；东西搬完了，你过来查看吧”。曾敏称“我的沙发搬回来没有？锁换回原来的，钥匙一人一把”。方红称“随时来检查就是”，并将沙发照片发给曾敏，还称“我现在是租户，钥匙不换。物管师傅会开门的”。曾敏称“窗帘呢”。方红称“最后都会回原的。我的窗帘几副，送给你几副，我懒的放”。曾敏称“我的要还原，不然就是盗窃”。2019年10月8日，方红让物管人员对案涉房屋的墙壁进行了修补，包括刷白灰和腻子粉。曾敏向方红发微信称“不是说法院判了才还原吗？现在刷墙为了毁灭开民宿的证据？！”2019年12月14日，曾敏将案涉房屋的门锁进行了更换，方红与曾敏均认可曾敏在该日收回了房屋。另查明，2019年8月13日，曾敏以南京乐伽重庆分公司、南京乐伽公司为被告，向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.解除曾敏与南京乐伽重庆分公司的房屋出租委托代理合同，并由南京乐伽重庆分公司立即返还曾敏房屋；2.南京乐伽公司赔偿曾敏合同违约金10000元；3.南京乐伽公司赔偿曾敏2019年10月至2019年11月的租金损失3500元。2019年12月21日，本院作出（2019）渝0112民初20997号民事判决，认定《房屋出租委托代理合同》实际是租赁合同，曾敏与南京乐伽重庆分公司建立了租赁合同关系。判决结果为：1.于2019年11月20日解除曾敏与南京乐伽重庆分公司签订的《房屋出租委托代理合同》；2.南京乐伽重庆分公司于判决生效后立即向曾敏返还案涉房屋；3.南京乐伽公司于判决生效后立即向曾敏支付违约金10000元；4.南京乐伽公司于判决生效后立即向曾敏支付2019年10月1日至2019年11月20日期间的租金2922.5元；5.南京乐伽公司于判决生效后立即向曾敏支付2019年11月21日至2019年11月30日期间的房屋占用费577.5元。该判决于2020年3月向南京乐伽公司送达，现已发生法律效力。庭审中，曾敏举示网络截图（曾敏认可网络上的内容现已被删除）、转账照片、房屋照片，拟证明方红将案涉房屋挂在网上出租，租客将向方红转账的证明出示给曾敏，以及方红对房屋进行了改造。方红对该部分证据真实性不予认可。方红称：方红租赁案涉房屋是为了自住；方红接房后没有进行装修，只是对房屋进行了清洁卫生和粉刷墙壁，贴了一部分墙纸，2019年8月曾敏提出要收回房屋，并说房屋进行了改造，方红就将房屋完全恢复原状；南京乐伽重庆分公司与曾敏在无正当理由的情况下，单方面解除合同，强行收回房屋，因此要求支付违约金；关于第3项诉讼请求即“判令曾敏、南京乐伽重庆分公司连带向方红支付停电停水之日（2019年10月1日）起至一切干扰合同正常履行的行为停止之日（包括恢复供电供水和交还房屋）止的损失（按合同月租金1200元每月计算）”的请求，若法院认为租赁合同已解除,那么曾敏、南京乐伽重庆分公司也应承担支付未使用期间租金损失的责任，因为方红已经交了两年的租金。曾敏称：曾敏与南京乐伽重庆分公司系租赁关系，南京乐伽重庆分公司又将房屋转租给方红；案涉房屋在2020年7月1日已经出租给了他人。上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、授权委托书、收款单、付款凭证、收条、值班记录、报警记录、房屋出租委托代理合同、微信公众号截图、房地产权证、微信聊天记录等证据在案为证，足以认定。本院认为：曾敏与南京乐伽重庆分公司签订的《房屋出租委托代理合同》、南京乐伽重庆分公司与方红签订《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。《房屋出租委托代理合同》虽然名为委托代理合同，但内容上涉及租期、租金等，实际是租赁合同。南京乐伽重庆分公司又与方红签订《房屋租赁合同》，约定的租金标准与《房屋出租委托代理合同》中的租金标准并不相同。因此，本院认定曾敏与南京乐伽重庆分公司建立租赁合同关系，南京乐伽重庆分公司又与方红建立租赁关系。对于方红关于其与南京乐伽重庆分公司签订的租赁合同直接约束方红与曾敏，方红与曾敏之间是租赁关系的主张，本院不予支持。关于方红要求南京乐伽重庆分公司、曾敏继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求。一方面，曾敏与南京乐伽重庆分公司签订的《房屋出租委托代理合同》因南京乐伽重庆分公司的原因无法继续履行，本院作出的（2019）渝0112民初20997号民事判决已确认《房屋出租委托代理合同》于2019年11月20日解除。因《房屋出租委托代理合同》已解除，南京乐伽重庆分公司作为承租人与次承租人方红签订的《房屋租赁合同》已丧失继续履行的基础，出租人曾敏也已于2019年12月14日实际收回房屋，方红要求南京乐伽重庆分公司继续履行《房屋租赁合同》于法无据，本院不予支持。另一方面，曾敏并非《房屋租赁合同》的相对方，方红要求曾敏履行该合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因此，对于方红要求南京乐伽重庆分公司、曾敏继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于方红要求南京乐伽重庆分公司、曾敏支付违约金2400元的诉讼请求。《房屋租赁合同》因南京乐伽重庆分公司的原因已无法继续履行，根据该合同第六条的约定，南京乐伽重庆分公司应向方红支付按两个月租金标准计算的违约金2400元（1200元/月×2个月）。曾敏并非《房屋租赁合同》的相对方，与方红无关于违约金的约定，本院对方红要求曾敏支付违约金2400元的诉讼请求不予支持。关于方红要求南京乐伽重庆分公司、曾敏支付租金损失的诉讼请求。南京乐伽重庆分公司作为《房屋租赁合同》的出租方，负有保证案涉房屋能够正常使用的义务，但2019年10月1日至2019年12月14日期间，案涉房屋被曾敏关闭了水电，2019年12月14日后，案涉房屋被曾敏收回，导致方红自2019年10月1日起无法正常使用房屋，因此南京乐伽重庆分公司应将已经收取的自2019年10月1日起至2021年4月4日的房租21756元（1200元/月×18.13个月）支付给方红。方红系依据房屋租赁合同纠纷提起的本案诉讼，其与曾敏无直接的租赁合同关系，故对于其要求曾敏承担前述租金损失的连带支付责任的诉讼请求，本院不予支持。关于曾敏要求方红支付对房屋装修改造及房屋内财物损坏造成的损失2000元的反诉请求。因曾敏未举示证据证明方红改造房屋及财物损坏对其造成的损失的具体组成及数额，应承担举证不利的后果，本院对其该项反诉请求不予支持。关于曾敏要求方红支付2019年10月至2019年12月非法占有房屋的占用费的反诉请求。（2019）渝0112民初20997号民事判决已判令南京乐伽公司向曾敏支付2019年10月1日至2019年11月20日期间的租金及2019年11月21日至2019年11月30日期间的房屋占用费；2019年12月1日至2019年12月13日期间，（2019）渝0112民初20997号民事判决尚未作出，《房屋出租委托代理合同》的解除时间、南京乐伽重庆分公司应搬离的时间尚未通过判决的形式予以明确，方红在该期间也因曾敏断水电未实际使用该房屋，故2019年12月1日至2019年12月14日期间的房屋占用费不应由方红向曾敏赔偿。2019年12月14日后，曾敏已实际收回了房屋，不存在房屋占用费的问题。因此，对于曾敏的该项反诉请求，本院不予支持。被告南京乐伽重庆分公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）方红支付违约金2400元；二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）方红返还租金21756元；三、驳回原告（反诉被告）方红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曾敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司负担。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）曾敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  曹晓虹人民陪审员  蒋 霞二〇二〇年十月十五日书 记 员  余文沁