广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初14354号原告：张军军，男，汉族，1987年4月8日出生，身份证住址：江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖家捷，广东深大地律师事务所实习律师。被告：武树旺，男，汉族，1972年9月6日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。被告：刘银娥，女，汉族，1978年8月29日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。被告武树旺、刘银娥共同委托诉讼代理人：宋乔华，广东瀛尊律师事务所律师。被告武树旺、刘银娥共同委托诉讼代理人：陈转，广东瀛尊律师事务所实习律师。第三人：深圳燕晗房地产经纪有限公司，住所：深圳市福田区莲花街道紫荆社区商报东路英龙商务大厦1205，统一社会信用代码：91440300MA5FNU9G5P。法定代表人：黄秀芳。委托诉讼代理人：唐嘉镁，女，汉族，1982年10月23日出生，身份证住址：福建省泉州市丰泽区，系公司员工。原告张军军与被告武树旺、刘银娥及第三人深圳燕晗房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张军军的委托诉讼代理人胡维刚，被告武树旺、刘银娥的共同委托诉讼代理人宋乔华、陈转，第三人深圳燕晗房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人唐嘉镁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张军军向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与两被告签署的《房屋买卖合同》；2.请求判令两被告返还原告支付的购房定金人民币400000元，其中托管在第三人处的人民币10000元由第三人直接返还原告；3.请求判令两被告向原告支付违约金人民币1050000元整（按房屋买卖合同成交价525万元的20%计）；4.请求两被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告请求撤回第二项中要求第三人返还托管定金10000元的诉讼请求。事实与理由：2019年12月31日，原、被告双方在第三人的居间下就深圳市南山区松坪山生活区松坪山住宅楼39栋701号物业（以下简称涉案物业）买卖事宜签署了《房屋买卖业务签署文件合订本》《补充协议》等相关附属文件。该合同签署后，原告积极履行合同约定的买方义务，原、被告双方于2020年3月18日向房屋所有权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2020年3月23日，在原、被告双方履行涉案物业合同约定的过户手续期间，该涉案物业因两被告自身诉讼纠纷案件被深圳市南山区人民法院立案查封（案号（2020）粤0305执保556号）。经原告及第三人多次催告，要求两被告解除涉案物业的查封措施，但该涉案物业至今仍然处于查封状态，两被告并未解除涉案物业的查封措施，该情况导致贵涉案物业无法继续办理过户手续，两被告已经构成根本违约。鉴于上述事实及依据《中华人民共和国合同法》及《房屋买卖合同》约定，无法完成涉案房产过户手续，该行为已经严重损害了原告的合法利益，原告有权依据《房屋买卖合同》第十二条约定要求两被告承担由此引发的全部责任。综上所述，为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告武树旺、刘银娥辩称：两被告对原告的起诉事由以及客观事实没有异议，但被告并非主观上恶意违约，拒不履行双方签订的房屋买卖合同，之所以被告至今未能履行房地产买卖合同中约定的义务是由于涉案房屋被案外人胡张亮因案外案件查封了涉案房屋，因被告目前一直在与案外案件的原告胡张亮协商和解事宜，目前和解事宜正在进行过程中，而两被告目前经济状况暂无其他办法使查封的房屋得到解封，因此请求法庭判决给予一定的期限使被告解决案外纠纷后可以继续履行本案中的房地产买卖合同，两被告目前绝无主观上恶意违约的故意，希望原告给予一定的时间宽限，能够使双方继续完成涉案房屋的买卖合同。第三人深圳燕晗房地产经纪有限公司述称：托管在第三人处的10000元已返还给被告，房子已经交税了，本来要领证就被查封了，当时是由代理人本人经手。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：粤（2019）深圳市不动产权第××号房地产权证显示，坐落于南山区的房屋（以下简称涉案房屋）权利人为被告武树旺和被告刘银娥，共有情况为按份共有，用途为住宅用地／住宅，建筑面积76.85平方米。2019年12月31日，被告武树旺（出售人，甲方）、被告刘银娥（共有权人）与原告（买受人，乙方）、第三人（居间人，丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落于深圳市南山区的涉案房屋，房产证号00××05，登记建筑面积76.85平方米，该房屋处于抵押状态，甲方需委托担保公司赎楼的，甲方应于签署本合同之日起15个工作日内向担保公司或员工提供用于办理赎楼等相关手续的公证委托书原件并签署担保服务合同或类似法律文件。甲乙双方协商一致确认该房屋成交价格为5250000元，购房定金400000元，乙方应于签订本合同当日支付第一笔定金200000元，于担保公司赎出红本当日内，向甲方支付第二笔定金200000元。甲乙双方同意预留10000元作为交房保证金，此款待甲方结清所有应付费用，并办理水、电及其他设备设施过户手续后，按约定交房条件如期交付房产十个工作日内，由丙方无息划转给甲方。乙方应于2020年1月15日前支付首期购房款400000元到乙方贷款银行做资金监管。甲乙双方同意，自乙方将购房款一次性支付至甲乙双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且甲方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。任何一方不按照合同约定履行合同义务的，应向守约方承担责任；延迟履行合同义务应承担的违约责任，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面方式解除本合同。若守约方为乙方的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金；及其他条款。当日，被告武树旺（出售人，甲方）、与原告（买受人，乙方）、第三人（居间人，丙方）同时签订了《资金托管协议》，约定就乙方购买甲方的涉案房屋签署了《房屋买卖合同》，现就该房屋定金及交房保证金托管事宜约定，甲乙双方一致确认，当以下条件成就后丙方将定金划转给甲方，丙方将定金划转给甲方即告定金托管终止，即丙方查询该房屋处于抵押但无查封状态；及其他内容。《收款收据》和《招商银行账户历史交易明细表》显示，2019年12月31日，被告武树旺收到原告支付的定金400000元。《业务凭证/客户回单》显示，2020年1月13日、1月15日，原告分别将474000元和706000元转入监管账户。2020年2月17日，两被告（转让方，甲方）与原告（受让方，乙方）、案外人中信银行股份有限公司深圳分行（丙方）签署了《二手房交易资金委托监管协议书》。案外人中信银行股份有限公司深圳分行向两被告出具了《二手房按揭贷款承诺函》。《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》显示，2020年3月18日，深圳市不动产登记中心收到原告和两被告关于国有建设用地使用权登记及房屋所有权（转移登记）事项（涉案房屋）的申请材料。（2020）粤0305执保556号案查询情况显示，2020年3月18日，案外人胡张亮、陈智秀申请保全涉案房屋。《不动产资料信息查询结果单》显示，截止2020年4月19日，涉案房屋中50%的份额已被查封。《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》显示，截至2020年5月5日，涉案房屋中被告武树旺所占的50%份额已被深圳市南山区人民法院查封，查封文号为（2020）粤0305执保556号之二。原告向两被告发《律师函》，告知两被告于2020年4月24日前解除涉案房屋的法院查封措施，并依据《房屋买卖业务签署文件合订本》与原告办理过户手续。两被告于2020年4月20日签收该函。庭审中，各方确认首期款1180000元已由监管银行退回给原告；涉案房屋已赎楼完成；房地产权证已由第三人保管。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房屋买卖业务签署文件合订本》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。两被告名下的涉案房屋被国家机关依法采取查封等强制性措施，导致原告无法办理产权转移登记手续，违反合同约定，原告有权按照合同约定解除合同并要求两被告赔偿损失，故本院对原告要求解除与两被告签订的《房屋买卖合同》的请求予以支持，解除时间应为原告起诉状送达两被告之日即2020年7月18日。相应地，原告已交纳给被告的购房定金400000元，亦应当返还。至于违约金数额，原告请求两被告按合同约定成交价5250000元的20%即1050000元支付，被告主张其非恶意违约，本院认为，被告就其主张未提供证据予以证明，本院不予采信。原告的请求符合合同约定，本院予以支持。综上，原告的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张军军与被告武树旺、被告刘银娥，第三人深圳燕晗房地产经纪有限公司2019年12月31日签订的《房屋买卖合同》于2020年7月18日解除；二、被告武树旺、被告刘银娥于本判决生效之日起十日内向原告张军军返还购房定金400000元；三、被告武树旺、被告刘银娥于本判决生效之日起十日内向原告张军军支付违约金1050000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8925元，保全费5000元，由被告武树旺和被告刘银娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 钟 雯二〇二〇年十月十六日书记员 陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。