呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初5926号原告：付霞，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘超、迟薇，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司。法定代表人:李永光，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹双印、樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。原告付霞与被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（简称正邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告付霞及其代理人刘超、被告正邦公司的委托代理人邹双印到庭参加诉讼，本案现已审理终结。付霞向本院提出诉讼请求：一、依法判令正邦公司向付霞支付欠付租金1万元；二、依法判令正邦公司向付霞支付2018-2019年度逾期支付房租的违约金18000元，2019-2020年度预期支付房租违约金29500元；三、本案的诉讼费用由正邦公司承担。事实与理由：2016年1月15日起，正邦公司承租付霞位于××区商业用房，合同约定租赁期限为1年，如期满续租，正邦公司需提前30日缴纳下年房租，逾期交付按照日利率5%的标准向付霞支付违约金，正邦公司于2017年12月28日向付霞支付2018-2019年度租金6万元，于2018年12月18日与2019年1月4日分两笔向付霞支付2019-2020年度租金7.5万元，正邦公司已构成违约。同时至2020年1月15日租赁期限届满后，正邦公司继续占用该房屋声称继续租赁，直至2020年4月方才搬离，因此应向付霞支付该期间租赁费，望判如所请。正邦公司辩称，一、付霞请求的租金1万元，该诉求不能成立。该租金的日期是2020年1月16日至2020年的4月1日，但是正邦公司只在2016年至2019年1月15日期间内承租了涉案房屋。2019年1月15日至2020年的1月15日期间，涉案房屋由内蒙古蒙房房地产经纪有限公司第五分公司承租，所以与正邦公司无关。所以第一项诉讼请求主体错误，不能成立。二、对于第二项诉讼请求，按照合同约定，房屋租金承租方必须提前30天内缴纳，正邦公司于2017年的12月28日足额支付了房屋租金6万元，该日期在合同约定的30天范围之内，不存在逾期缴纳房租的情形。所以违约金不能成立。三、至于2019年至2020年度逾期交房违约金。2019年至2020年房屋的承租主体为内蒙古蒙房房地产经纪有限公司第五分公司，而非正邦公司，主体起诉错误。不能成立。综上所述，付霞的全部诉请均不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。付霞提交了《房屋租赁合同》、付款凭证、微信聊天记录作为证据，正邦公司对合同和付款凭证的真实性不持异议，对聊天记录的真实性不予认可。本院经核实后，对合同和付款凭证予以采信，对微信聊天记录因无法核实主体身份，不予采信。正邦公司提交的证据为:一、两份《房屋租赁合同》（2016年1月1日、2017年12月28日）、汇款电子回单；二、《房屋租赁合同》（2018年12月6日）；三、受理案件通知书、起诉状、营业执照、退房证明。付霞对上述证据的真实性认可，其中2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》的出租方为刘强，且承租方为个人签字，但双方对“实际出租方为付霞、承租方为正邦公司”的事实均不持异议，本院予以采信。而2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》的承租方亦个人签字，但双方对“实际承租方为正邦公司”的事实不持异议，本院予以采信。对于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》的主体问题，在“本院认为”部分予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，刘强（甲方）与正邦公司（乙方）、“正邦地产绿地店”（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于绿地壹号公馆底商7号楼1012室、建筑面积35.78平米的房屋（毛坯），租赁期限自2016年1月25日至2018年1月25日止。每月租金3333元，按年支付，乙方必须提前30日缴纳下月房租，逾期则视为违约。水电、暖气、物业管理费由乙方承担。甲方于2016年1月10日前将房屋交付给乙方。如果乙方逾期缴纳租金，应以同年租金5%按日向甲方计付利息和违约金。同时约定，第一年租金40000元，第二年租金43000元，第三年以市场价为准。最后合同落款处甲方由刘强签字，乙方由苏布尔签字，同时苏布尔以“正邦地产绿地店经理”的身份在丙方处签字。签订合同后，付霞交付房屋，正邦公司履行了支付租金的义务。2017年12月28日，付霞（甲方）与正邦公司（乙方）、“正邦地产绿地二店”（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于绿地公馆壹号7号楼门脸1012、建筑面积36平米的房屋用于办公，租赁期限自2018年1月15日至2019年1月15日止。每月租金5000元，乙方必须提前30日缴纳下年房租，逾期则视为违约。如果乙方逾期缴纳租金，应以同年租金5%按日向甲方计付利息和违约金。水电、暖气、物业管理费、煤气、有限电视费、电话费和其他均由乙方承担。合同落款处甲方由付霞签字，乙方由“正邦公司王德文”签字，同时王德文以“正邦公司二店经理”的身份在丙方处签字。2018年12月6日，付霞（甲方）与“敕勒川店”（乙方）、“正邦地产绿地二改名敕勒川店”（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于绿地公馆壹号7号楼门脸1012、建筑面积36平米的房屋用于办公，租赁期限自2019年1月15日至2020年1月15日止。每年租金70000元，乙方必须提前30日缴纳下年房租，逾期则视为违约。如果乙方逾期缴纳租金，应以同年租金5%按日向甲方计付利息和违约金。水电、暖气、物业管理费、煤气、有限电视费、电话费和其他均由乙方承担。乙方在签订合同时向甲方支付押金5000元，租期届满时如无违约，由甲方一次性无息退还。最后合同落款处甲方由付霞签字，乙方由“敕勒川店石三海”签字，同时正邦公司作为丙方盖章。另查明，关于租金支付情况如下：2016年12月30日，正邦公司向付霞转账支付43000元，按合同约定该款项支付的是2017年1月至2018年1月的租金。2017年12月28日，正邦公司的法定代表人李永光向付霞转账支付60000元，按合同约定该款项支付的是2018年1月至2019年1月的租金。2018年12月18日李永光向付霞转账支付35000元，2019年1月4日李永光向付霞转账支付40000元，按照合同约定该费用支付的是2019年1月至2020年1月的租金，其中包括租金70000元、押金5000元。对于正邦公司搬离的时间，付霞认为正邦公司于2020年4月底搬走，正邦公司认为其合同履行至2019年1月，之后截至2020年1月系内蒙古蒙房房地产经纪有限公司第五分公司承租，与正邦公司无关。再查明，2020年8月28日，内蒙古蒙房房地产经纪有限公司第五分公司（简称蒙房第五分公司）起诉付霞至本院，主张返还房屋租赁押金5000元，案号为（2020）内0105民初7560号。该案中，蒙房第五分公司主张其为2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》的承租方，其于2020年1月10日将房屋钥匙交付于付霞并搬离房屋。经本院调取（2020）内0105民初7560号案件的开庭笔录及举证材料之后核实到，付霞在该案件当中提交了一份其与“正邦地产任臻”的聊天记录，蒙房第五分公司对该证据的真实性亦认可。聊天记录具体内容大致如下：2020年1月10日，付霞要求任臻把房屋钥匙放在某处或者交接，任臻也同意，但最终是否交还钥匙未体现出来。2020年3月12日，付霞催促任臻把电卡等相关东西交接一下，任臻回复“16号左右”。2020年3月21日上午，付霞催促任臻“今天务必搬走，明天我会清理房子里的范本，我们合同已经在2020年1月15日已终止。房屋里的东西是你们不要了，你们这些东西要占用的话继续交房租也可以”。当日下午任臻回复“付姐，我请长假了，有事儿和我领导沟通吧”。本院认为，付霞与正邦公司于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方对该合同的履行、付款等事实没有异议，本院予以确认。付霞与正邦公司于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》亦合法有效，其租赁期限为2018年1月15日至2019年1月15日止，租金60000元已支付完毕。按双方约定，该租金应当于2017年12月15日进行支付，而正邦公司付款的时间为2017年12月28日，迟延支付13天。合同约定的违约金为同年合同总金额的5%/日，即60000×5%=3000元/日，该约定明显过高，本院按照当年的中国人民银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍予以调整。经调整后，本院核算出自2017年12月15日截至2017年12月28日所产生的违约金为123元。对于付霞请求的2018-2019年度的违约金，本院在123元范围内予以支持，对其超出部分不予支持。付霞与“敕勒川店”于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》亦合法有效，本院结合（2020）内0105民初7560号案件查明的情况及本合同显示的台头、落款等内容，认定“敕勒川店”系从“正邦地产绿地二店”更名而来，“敕勒川店”就是本案被告正邦公司，其相应合同责任也应当由正邦公司承担。该合同约定的租赁期限为2019年1月15日至2020年1月15日止，租金70000元和押金5000元已支付完毕。按双方约定，该租金应当于2018年12月15日进行支付，而正邦公司付清租金的时间为2019年1月4日，迟延支付20天。按照当年的中国人民银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍计算，自2018年12月15日至2019年1月4日所产生的违约金为220元。对于付霞请求的2019-2020年度的违约金，本院在220元范围内予以支持，对其超出部分不予支持。对于合同到期后产生的占用租金问题，本院核实到在三份合同的履行过程中正邦公司已足额付清房屋租金。依据双方提交的证据显示，第三份合同于2020年1月15日到期后正邦公司并未立即搬离，其一直在占用房屋。截至2020年3月21日付霞仍在催促正邦公司搬离房屋。本院认为，正邦公司作为承租方应当于合同到期日立即搬离，并将房屋钥匙、水电卡等日常使用的卡交还给出租方付霞。现正邦公司主张其于2020年1月10日退还钥匙并搬离房屋，但其主张被付霞提供的微信聊天记录予以推翻，事实证明其截至2020年3月21日止仍未实际搬离。至于最终搬离的时间，正邦公司未举证证明，因此本院采信付霞所述的“实际占用至2020年4月”的事实。对于具体日期，本院参照合同约定的到期日认定，即正邦公司占用房屋至2020年4月15日。因此正邦公司应当参照合同约定的租金标准向付霞支付自2020年1月16日至2020年4月15日止的房屋租金。该年度房屋租金为70000元，即每日192元，经本院重新核算正邦公司在上述占用期间产生的租金为191.78元×90日=17260元。而付霞仅主张10000元租金，本院在其主张的范围内予以支持。另外，正邦公司在签订第三份《房屋租赁合同》时向付霞支付5000元押金，在本院（2020）内0105民初7560号案件中蒙房第五公司作为原告主张过该押金，因主体不适格被本院驳回起诉。本院在本案中已认定合同主体为正邦公司，因此为减少当事人诉累，避免多次诉讼，本院在本案当中直接予以扣减押金5000元，即正邦公司应当向付霞支付10000元房屋占用租金，而付霞应当向正邦公司退还5000元押金，经扣减之后正邦公司应当向付霞支付房屋占用租金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告付霞支付房屋占用租金5000元（自2020年1月16日至2020年4月15日止）；二、被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告付霞支付2018-2019年度的违约金123元、2019-2020年度的违约金220元；三、驳回原告付霞的其他诉讼请求。如果被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元（原告已预交），由被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司负担25元，由原告付霞负担594元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王晓霞二〇二〇年十月二十二日书记员 刘国荣