广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初4858号原告（反诉被告）：黄燕林，男，1980年12月2日出生，汉族，住广东省汕头市××××××××××××。委托诉讼代理人：李显鹏，广东瑞迪安律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市盈德商业策划管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××。法定代表人：区永瀚，总经理。委托诉讼代理人：黄晓珩，广东中元律师事务所律师。原告黄燕林诉被告中山市盈德商业策划管理有限公司（以下简称盈德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序并于2020年9月2日再次公开开庭进行了审理。原告黄燕林及其委托诉讼代理人李显鹏、被告盈德公司法定代表人区永瀚及其委托诉讼代理人黄晓珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄燕林起诉时向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁合同书》及补充协议(一)已经解除；2.判令原告与被告签订的《商铺租赁合同书》第四条最后一款的约定无效；3.判令原告与被告签订的《补充协议(一)》第三条的约定无效；4.判令被告免除原告2020年1月至4月租金154611.6元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月13日，原告黄燕林与被告盈德公司签订了《商铺租赁合同书》，租赁被告转租的中山市小榄镇xxxx广场(xx商业综合楼)首层及二层商铺(以下简称“案涉场地”)，开办“合伴智慧超市”。约定租赁期限自2018年6月1日至2030年5月31日，2018年10月1日开业至2019年3月30日免租期，2019年4月1日至2019年9月31日共6个月，租金按月租金的50%缴交，2019年10月1日至2020年3月30日期共6个月，租金按月租金的80%缴交。第四条最后一款约定：如若因乙方的原因导致实际租赁时间不足12年(即乙方于2030年5月31日前退租)或违反本租赁合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的及优患期内己优惠的所有租金，免租期及优感期的基本月租金标准为人民币45474元。2018年6月16日，原告与被告签订了补充协议(一)第三条约定：甲方对乙方装修工程及营业设施的补贴，双方同意自乙方开业日起计乙方正常营业满三年的，甲方不再追回对乙方的补贴。否则：(1)乙方自开业日起计一年内因违反编号为：Y-20180613-01的《商铺租赁合同书》条(一)款：合同被甲方终止的，乙方应按补贴总金额的100%计人民币1150000元以现金自合同终止之日起15天内返还给甲方。(2)乙方自开业日起计二年内因违反编号为：Y-20180613-01的《商铺租赁合同书》第九条(一)款，合同被甲方终止的，乙方应按补贴总金额的60%计人民币690000元以现金形式自合同终止之日起15天内返还给甲方。(3)乙方自开业日起计三年内因违反编号为：Y-20180613-01的《商铺租赁合同书》第九条(一)款，合同被甲方终止的，乙方应按补贴总金额的30%计人民币旦345000元以现金形式自合同终止之日起15天内返还给甲方。由于原告工作忙，基于对被告法定代表人区永瀚的信任，未仔细看明白《商铺租赁合同书》、《补充协议》的上述责任条款，上述条款像无形枷锁套在原告的脖子上。被告曾告诉原告租赁场地旁边公园在2018年开始建设，2019年年中建成，但是至今未完工。当时作为原告投资的一个重要指标。整个商场开业后，被告一直未做宣传及营销活动，导致客流量少，知名度不高，虽然原告经多方努力经营，但还是一直亏损。不是由于被告上述责任条款的原因，原告早已选择解除合同。2020年春天的新冠肺炎疫情加剧了亏损，每月亏损十几万元，出现了情势可变更的情形，原告被迫提出解除合同，已经向被告发出告知书。原告对案涉租赁场地投资了近400万元，经营了19个月，总亏损近200万元。按照法律规定解除合同，被告应当给予装修补偿。原告被迫选择放弃装修补偿，被告的装修补贴，是个诱饵陷阱，已经形成了原告的资产。鉴于上述责任约定，人为加重了原告的负担，导致原告巨亏，原告承担了不应当承担的额外责任损失，该约定貌似合法，实则违反公序良俗，即被告不能从他人预期的巨额损失和痛苦中牟利，兼顾公平与诚实信用原则，所以上述责任条款无效。另外，自2020年1月至4月是疫情期间，原告的超市无法正常营业，依据国家规定应当免除租金。为维护原告的合法权益，原告诉至本院。诉讼过程中，原告诉讼请求变更为：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议（一）》已经解除；2.《商铺租赁合同书》第四条第（一）项最后一段“关于被告向原告索回免租期内免除租金和优惠期内优惠租金”的约定无效；3.《补充协议（一）》第三条“关于被告向原告返还装饰工程和营业设施补贴款”的约定无效；4.《商铺租赁合同书》第四条第（四）项中的第2项“关于被告向原告按每度电收取1元电费”的约定无效；5.被告收取原告租赁合同保证金90000元和水电保证金37500元，用于互相抵消债务；6.免除原告2020年1月至4月租金154611.6元；7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案受理后，盈德公司向法院提起反诉要求黄燕林赔偿租赁合同相关损失近两百万元。因被告提起反诉，原告有权变更诉讼请求。被告从租赁一开始就拖欠原告的广州点库广告有限公司（黄燕林）40多万元的策划费用。被告承诺的公园建成、人流量的条件，至今未出现。被告未给予原告合同约定的正面巨型广告位，违约在先。被告承诺的宣传不足，造成原先设计的品牌效应未能显现出来。原告签订合同不久就发现被告约定的电费违背国家和广东省规定，被告无权在国家规定的电费之上再加收电费，被告已经收取物业管理费，代收电费是物业管理的组成部分，加收电费是重复收取费用，被国家命令禁止。原告开始与被告交涉，被告不同意，考虑到要索回免租期、优惠期费用及装修补贴款，只能忍气吞声，因一直亏损严重，最后只得提出抗辩。被告盈德公司针对本诉答辩称，一、《商铺租赁合同书》确实已经解除，但不是由原告解除，亦不认可原告诉状及《解除合同告知书》中提到的解除理由，事实上《商铺租赁合同》是被告根据合同约定行使解除权在2020年4月18日解除。（一）原告解除《商铺租赁合同书》的理由不成立，其解除合同的行为不合法。按照合同约定，双方均不得单方擅自解除合同，即原告没有单方解除合同的权利，因此原告在2020年4月14日向被告寄来的解除合同告知书单方要求解除合同不合法，且被告于2020年4月18日向原告回复明确表示不确认解除合同告知书的效力。原告主张其解除合同的理由为其在签订合同等相关协议时对协议及经营项目疏于了解，在经营过程中出现新冠疫情影响其超市经营，认为出现了情势可变更的情形，但事实上作为涉案商铺所在项目联丰壹号广场招商公司的代表，原告参与项目策划、招商代理及租赁合同签订全过程，十分了解项目情况及租赁合同的内容，合同及补充协议的内容均经过双方反复磋商形成，且原告作为从事招商多年职业商人说自己对投资的项目及协议缺乏了解有违常理，而即使真有疏忽的情况也不属于情势变更的情形，应由原告自行承担责任。今年年初发生的新冠疫情，对于原告履行合同而言并不属于法律规定的会导致明显不公平或不能实现合同目的的重大变化，原告租赁商铺经营合伴智慧超市，而超市与其他行业不同，其在整个疫情期间都有正常开业经营，即便疫情对销售有影响，也远比其他行业轻微。而且，疫情的影响是暂时的，整个社会的消费都在恢复当中，相对于受疫情影响的时间，整个租赁期间长达12年，疫情对原告经营超市的影响远达不到重大变化的程度；（二）商铺租赁合同书是被告根据合同约定行使解除权而解除的。原告在超市经营之后不久的2019年初就开始拖欠水电费及空调费等费用，在免租期结束不久的2019年6月就开始起拖欠租金，在2019年年底拖欠的租金、物业管理费、水电费等超过400000元，而到了2020年3月中旬拖欠的租金、物业管理费、水电费等已经接近550000元，其中拖欠的水电费就有200000元左右，而水电费是被告先向供电公司及自来水公司垫付的，原告的拖欠行为对被告的经营造成严重的影响。为此，被告曾采用微信、口头、书面、律师函等方式多次向原告催款，但原告却一再拖延，并于2020年4月14日向被告发来解除合同告知书企图违法单方解除合同。在此情形下，被告于2020年4月18日向原告表明不确认解除合同告知书的效力，并通知原告因其拖欠费用，根据合同约定解除合同。二、《商铺租赁合同书》第四条（一）第三款约定及《补充协议（一）》第三条约定合法有效。（一）前述约定系双方的真实意思表示，不存在合同法五十二条规定的合同无效的情形，也不存在其他法律规定合同无效的情形；（二）被告认为上述条款无效的理由不成立。原告认为上述条款无效的主要理由是违反公序良俗，而公序良俗是指公共秩序和善良风俗，上述条款既不涉及社会公共秩序，也不违背道德与善良风俗，实际上是被告给原告让利，给予免租期及优惠期及装修补贴，而上述条款约定是原告享受上述让利、补贴所需要达到的条件，是双方认可的一种商业上考虑，不涉及公序良俗，且让利、补贴与条件是一体的，即如认为上述条款约定无效，那么《商铺租赁合同书》第四条及《补充协议（一）》也应当是无效的。另外，联丰壹号广场项目的商铺均是由承租人自行装修，除原告外，其他承租人均没有享受装修补贴的待遇，被告之所以给原告巨额装修补贴及免租期、优惠期也是希望能与原告长期稳定合作，连同免租、租金优惠及装修补贴原告获得让利及补贴高达1795730.8元，相当于三年多的租金，如原告租赁商铺仅是短时间经营，而不设置相应条件，被告将血本无归。三、原告要求免除2020年1月至4月的租金没有依据。2020年1月至4月期间，原告经营的超市正常开业，而且本来2020年1月至3月期间的租金就已经进行了优惠，按照正常租金的80%计算。被告作为联丰壹号项目的经营者，对项目投入巨大，并从银行借入大量借款，被告亦面临巨大的经营压力，如再免除原告正常经营的租金会严重影响被告的经营，对被告不公平。四、联丰壹号广场旁在建的公园是小榄镇政府主导兴建的项目，被告从未也不可能对该公园的建设作出任何承诺，原告称按照法律规定解除合同，被告应当给予装修补偿的说法，没有法律及合同依据。根据合同约定，合同解除后，涉案商铺的一切固定装修及附属设施都归被告所有，无需补偿。五、按合同约定，原告存在严重的违约行为，被告可以单方终止租赁合同，没收保证金，故被告按合同约定无需返还保证金，也无需用于双方债务的抵扣。另，被告收取原告的电费中含有公共区域的耗用及输送损耗，另外广场的供电设备都是由被告投入，因此被告加收每度0.3元电费是有合同依据及符合一般商业惯例；原告称被告拖欠广州点库广告有限公司相关策划费用40多万元并非事实，且与本案无关。被告已按合同约定向原告提供正面巨型广告位，且做了广告位的骨架。被告盈德公司提出如下反诉请求：1.判令原告向被告支付2019年1月至2019年10月租金、水电费、空调费、物业管理费、垃圾清理费共计260000元及逾期违约金（以260000元为本金，按每日千分之五标准，自2019年12月15日起至还清款项之日止）；2.判令原告向被告支付2019年12月至2020年5月20日的租金221307元及逾期违约金（其中2019年12月租金36379.2元从2019年11月26日起算，2020年1月租金36379.2元，从2019年12月26日起算，2020年2月租金36379.2元从2020年1月26日起算，2020年3月租金36379.2元从2020年2月26日起算，2020年4月租金45474元从2020年3月26日起算，2020年5月租金30316元从2020年4月26日起算，均按每日千分之五的标准计至还清之日止）；3.判令原告向被告支付2019年11月至2020年5月20日的物业管理费、水电费、垃圾清理费共177215元（其中物业管理费43996元、水费2492元、电费126327元、垃圾清运费4399.6元）及逾期违约金（其中2019年11月水电费27232元从2019年12月16日起算，2019年12月水电费25479元从2020年1月16日起算，2020年1月水电费18279元从2020年2月16日起算，2020年2月水电费14295元从2020年3月16日起算，2020年3月水电费20326元从2020年4月16日起算，2020年4月水电费19197元从2020年5月16日起算，2020年5月水电费4011元从2020年6月16日起算；2019年12月物业管理费7764元从2019年11月26日起算，2020年1月物业管理费7764元从2019年12月26日起算，2020年2月物业管理费7764元从2020年1月26日起算，2020年3月物业管理费7764元从2020年2月26日起算，2020年4月物业管理费7764元从2020年3月26日起算，2020年5月物业管理费5176元从2020年4月26日起算；2019年12月垃圾清理费776.4元从2020年1月16日起算，2020年1月垃圾清理费776.4元从2020年2月16日起算，2020年2月垃圾清理费776.4元从2020年3月16日起算，2020年3月垃圾清理费776.4元从2020年4月16日起算，2020年4月垃圾清理费776.4元从2020年5月16日起算，2020年5月垃圾清理费517.6元从2020年6月16日起算，均按每日千分之五的标准，计至还清之日止）；4.判令原告向被告支付2018年6月至2020年3月免租期、优惠期内减免的租金645730.8元；5.判令原告向被告返还装修工程及营业设施补贴款690000元；6.判令原告向被告支付律师费4000元；7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月13日，被告与原告签订《商铺租赁合同书》，约定原告租赁被告位于中山市小榄镇xxxx广场首层及二层商铺，总面积为2588平方米，租赁期限为2018年6月1日至2030年5月31日；2018年6月1日至2023年5月31日每月租金为45474元，每月25日前一次性支付下月租金，每逾期一天按逾期金额的千分之五缴纳滞纳金，逾期超过十五条的，被告有权解除合同；物业管理费为每月每平方米3元，每月电费=用电量×1元/每度电（按电表计算），每月水费=用水量×4元/每立方（按水表计算），每月空调费=乙方独立空调冷热量表所记载的使用度数（kw/h）×0.43元，每月垃圾清运处理费=2588平方米×0.3元/平方米=776.40元，前述费用在产生费用后的次月15日前付清，逾期缴纳水电费及空调费每逾期一天按应付未付款项千分之五支付违约金；自租赁开始至2019年3月30日为免租期，优惠期2019年4月1日至2019年9月31日租金按月租金的50%缴交，优惠期2019年10月1日至2020年3月30日租金按月租金80%缴交，如因原告原因导致实际租赁时间不足12年或违反本租赁合同条款及规定，被告有权向原告索取免租期内所免去的及优惠期内已优惠的所有租金，免租期及优惠期的基本月租金标准为45474元。双方后于2018年6月16日签订《补充协议（一）》，约定被告对原告租赁物业的装修工程及营业设施事宜提供1150000元的补贴款，协议签订后，被告分期向原告支付了前述1150000元，根据协议约定，原告自开业日起计两年内因违反租赁合同而使合同被终止，原告需返还补贴款690000元。原告在承租商铺上经营的超市于2018年10月1日开业，但自2019年初起原告就开始拖欠水电费及空调费等费用，并于2019年6月起拖欠租金。2019年12月15日，被告、原告、区永瀚及广州点库广告有限公司之间签订《协议书》对协议各方之间在2019年9月30日前的费用进行清理，确认原告尚欠被告租金、水电费、空调费、物业管理费、垃圾清运费共330000元，后原告在2020年初共支付了70000元，尚欠260000元，之后原告再没有支付过款项。被告多次催促原告支付拖欠款项并在2020年4月3日向原告发送律师函，通知其违约拖欠款项的后果，敦促原告支付款项，但原告不仅不支付欠款，反而于2019年4月14日向被告寄送了解除合同告知书，企图违法解除合同。被告于2020年4月18日向原告送达《对于的回复》及《关于解除租赁合同的函》，不确认原告解除合同告知书的效力，并通知原告正式解除商铺租赁合同书，要求原告在收到函件后10内清理场地，交还商铺并做好解除合同后的其他相关交接事宜。在被告一再催促下，原告于2020年5月20日交还商铺，但所欠款项仍未支付。综上，为维护自身的合法权益，被告向本院提起反诉，请求判如所请。原告黄燕林就被告盈德公司提起的反诉答辩如下，一、针对第一项，1.26万元的计算周期应为2019年1月至2019年10月，包括2019年11月的租金、物业管理费、垃圾清运费；2.对2019年11月的电费和水费27372元部分认可；3.对2019年1月至11月的电费，应按国家规定平均每度0.7元计算；4.逾期违约金按照每日千分之五计算，远超过合同法规定的数额，应当调低；5.该部分租金是区永瀚、被告、原告和点库公司互相拖欠的结果，原告并未违约，不应计算。二、针对第二项，1.对2019年12月租金及相关费用70398.6元，部分有异议。对70398.6元中的电费24999元，被告多收了30%应当扣减；2.逾期违约金过高，属于过分高于造成的损失，应按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率加收30%；3.2020年1月至4月是新冠疫情期间，按照国家规定应当免租；4.2020年5月1日至20日的时间，是原告与被告协商的搬迁期，不应当交租。双方均同意于4月底解除合同不应当收取租金。三、针对第三项，1.物业管理费、水费、垃圾清运费无异议；2.对电费126327元，其中30%的部分违反国家规定应当退回；3.逾期违约金过高，属于过分高于造成的损失，应按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率加收30%。四、针对第四、五项，1.租赁合同约定装修工程及营业设施，解除合同或合同终止，归被告所有；2.原告自2018年10月开业至2019年12月底，有效营业时间为15个月和无效营业时间4个月，结业20天时间，固定资产投入近300多万元，变成被告的资产200多万元，每个月人工、管理费等亏损一、二十万元，累计亏损200多万元。如果加上租金等物业管理费、水电费等损失，如若被告坚持主张其第四、五项请求，实际上造成原告固定资产投资损失；造成人工管理费、租金等损失；造成免租期、优惠期损失和补贴损失，即造成了原告三重损失；3.在约定固定资产200多万元归被告所有的情形下，如果再约定收回装修补贴款和收回免租期和优惠期，是双重获利；4.在被告重复获利，并利用原告三重损失，在原告亏损租金利益的情形下牟利，有违公序良俗和公平原则，故租赁合同约定的第四条第一项最后一段约定无效，补充约定（一）第三条的约定无效；5.原告认为因为被告拖欠点库公司（黄燕林）的款项，原告依法要求按照国家规定交电费，被告不予理睬，因为被告已经收取原告租赁合同保证金和水电保证金人民币127600元，原告提出抗辩，导致原告尚欠被告几万元租金，现原告要求一并解决。原告只认可如下尚欠被告的费用：以下计算方式，需要减去电费的30%，还需要抵减127600元保证金：（1）2019年1月至10月租金、水电费、物业管理费、垃圾清理费等，包括2019年11月的租金、物业管理费、垃圾清运费，合计260000元；（2）2019年11月的电费、水费合计27232元；（3）2019年12月租金、水电费、物业管理费、垃圾清理费等合计70398.6元；（4）2020年1月至2020年5月20日的租金不予认可，其他水电费、物业管理费、垃圾清理费等计算为115973.2元；（5）免租期、优惠期的费用及返还补贴款不予认可，总计欠费260000+27232+70398.6+11593.2=369223.8元，电费总额为578440.6元，30%的电费即为173532.18元，原告实际尚欠369223.8-173532.18-127600（保证金）=195691.62-127600=68091.62元。去掉免租期、优惠期租金、装修补贴款、新冠疫情期间的免租，实际上拖欠款项仅为68091.62元。六、关于合同解除，租赁合同虽然约定了限制合同解除的条件，等于是给原告套在脖子上的枷锁，因为被告许诺的公园开业条件并未出现，从未组织有效的营销宣传活动，加上客流量严重不足和新冠疫情的影响，导致原告巨亏，合同签订的目的不能实现，原告有权解除合同，故2020年4月15日被告收到解除合同告知书时，合同解除。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：案外人中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社名下登记有位于中山市×××××××××××××地产一宗。该社将其所有的位于前述地址的xxx广场从2018年4月起交由盈德公司使用20年。2018年6月13日，盈德公司（作为出租方、甲方）与黄燕林（作为承租方、乙方）签订合同编号为Y-20180613-01号商铺租赁合同书，部分约定如下：经甲、乙方友好协商，就乙方租赁甲方中山市小榄镇xxxx广场(以下简称“广场”)(xx商业综合楼)首层及二层商铺事宜达成共识；乙方自愿承租甲方出租的位于首层1F1001面积2366平方米、二层2F011面积222平方米的商铺，共租赁建筑面积2588平方米；乙方对甲方出租的商铺己有充分的了解，并承诺按商铺的法定用途使用；乙方承租的商铺经营类别为超市；该商铺租赁合同期限：2018年6月1日至2030年5月31日；第四条租金及其他费用（一）免租期及优惠期，在乙方遵守本租赁合同中约定的条件下，甲方同意自租赁期开始之日至2019年3月30日为免租期(含乙方装修该商铺的时间)。免租期内，乙方不需交纳租金，但乙方必须遵守本租赁合同所有的条款(包括交纳应付之公用事业费及其他一切有关费用，物业管理服务费从开业日次日开始计)。优惠期：2019年4月1日至2019年9月31日共6个月，租金按月租金的50%缴交；2019年10月1日至2020年3月30日期共6个月，租金按月租金的80%缴交。如若因乙方的原因导致实际租赁时间不足12年(即乙方于2030年5月31日前退租)或违反本租赁合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的及优惠期内已优惠的所有租金，免租期及优惠期的基本月租金标准为人民币45474元；租金具体如下：(1)第一期：由2018年6月1日起至2023年5月31日止，租金为每月人民币45474元。(2)第二期：由2023年6月1日起至2026年5月31日止，租金为每月人民币49112元。(3)第三期：由2026年6月1日起至2029年5月31日止，租金为每月人民币53040元。(4)第四期：由2029年6月1日起至2030年5月31日止，租金为每月人民币57284元；租金以壹个月为一交付期，首期租金乙方应在签订合同的同时向甲方缴纳一个月的租金，乙方应在当月25日前一次性支付下月租金。每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期超过十五天的，甲方有权解除合同；物业管理服务费为每月每平方米人民币3元(按建筑面积计算)。物业管理服务费的递增方式与租金一致，乙方应向甲方或甲方指定的物业管理公司交纳物业管理服务费。物业管理服务费自乙方开业日开始计收。乙方用电、用水、空调及垃圾清运处理等费用，甲方将另行向乙方开列帐单，且不包含在租金和物业管理服务费中，以上费用乙方先使用，后按实际用量缴费，当月产生的费用在次月15日前付清；每月电费=用电量×1.00元/每度电(按电表计算)，每月水费=用水量×4.00元/每立方(按水表计算)，以上费用含公共区域的耗用及输送损耗，水电部门日后如对水电费调整的，本合同的水电费亦相对作调整。本合同签订之日，乙方支付水电费押金人民币37500元；每月空调费=乙方独立空调冷热量表所记载的使用度数(kw/h)x0.55元；每月垃圾清运处理费=2588(商铺建筑面积)×0.30元/平方米=776.40元；双方签署租赁合同之同时，乙方应向甲方支付相当于2个月租金款项作为保证金，即人民币90000元；在乙方违反本合同书约定的情况下，甲方有权从乙方的保证金中抵扣乙方由于该违约行为应向甲方支付的任何款项；商铺以实际交付当天的现状交付；甲方向乙方交付商铺时间为2018年6月1日；乙方必须在2018年10月1日前开业；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方保证金；收回商铺重新招租而无需对乙方做出任何补偿；乙方应清缴使用商铺而产生的所有费用以及违约金，且乙方应赔偿甲方因此造成的全部损失。乙方收到甲方书面解除合同通知后5天内自行清理好场地杂物搬离商铺，逾期未清理的视乙方自行放弃，甲方有权自行进入商铺对商铺内物品进行处置，并不作任何赔偿或补偿，且因清理所产生的一切费用包括但不限于搬运费、清洁费、保管费、管理费等均由乙方承担：3.拖欠租金、违约金或物业管理服务费超过15天以上；租赁期内，任何一方如因特殊原因需终止本合同的，必须征得对方同意并达成协议后方可终止本合同。甲、乙双方均不得单方擅自解除本合同；租赁期满或本合同因双方之原因提前解除的又或本合同因乙方有第九条(一)中的情况被甲方解除的，乙方均应在合同终止后5日内迁离该物业，并将该物业返还甲方，该物业内的一切固定装修及附属设施(包括但不限于天花板、地板、间墙、水电管线设施、不可移动的或拆卸时会破坏原墙体的其他装修物资等)、结构加建部分及加设于该物业内之装置(如地台、地毯、冷气管等)乙方均不得拆除或破坏，归甲方无偿所有而不作任何赔偿或补偿；若由于乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权收回本物业，并继续追究乙方的违约责任；合同期间，如甲方擅自提前终止合同(双方约定甲方有权单方面终止合同的情况除外)，则甲方必须将乙方支付的保证金双倍退还乙方；合同期间，如乙方擅自提前终止本合同(双方约定乙方有权单方面终止合同的情况除外)，甲方有权没收乙方支付的全部保证金；乙方未能依照本合同规定如期如数缴纳水电费及空调费的，应向甲方交纳违约金，每逾期一天的违约金按应付而未付之款项的千分之五计算；租赁期内，如遇不可抗力致使本合同不能履行的，本合同自行解除，乙方应无条件将租赁物交还甲方，而双方各自不承担违约责任；如任一方违约导致一方通过诉讼主张权利，违约方应承担守约方为主张权利支出的律师费、政府部门查询费等损失；如因合同任何一方违约致使双方发生分歧无法协商解决，为不使损失和不利影响扩大，避免意外事故发生，乙方人员需离开该商铺，由甲方负责看管该商铺，同时办理商铺内物品和设备设施交接手续，租金、物业管理服务费、水电费等乙方应缴费用计算至交接完成之日止；有关违约责任按照本合同约定的相关条款执行；乙方对广场产权状况、经营政策及经营方式已有全面了解，对其经营风险已有充分的认识。因此，乙方享受经营成果并同时承担经营风险；如在合同履行过程中发生不可抗力的情况，即人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件，如水灾、旱灾、暴风雪、地震、战争等，致使合同无法继续履行或延迟履行的，遭遇不可抗力的一方均无需向另一方承担违约责任，但应在合理时间内通知另一方，并采取合理、必要的措施防止可能发生的损失，否则该方应当承担损失扩大的赔偿责任。该合同还约定了其他事宜，另，该合同附件还有《外墙招牌位置图》等。同日，黄燕林向盈德公司缴付了水电押金37500元及合同保证金90000元。另，黄燕林经营超市的广告牌位置与合同附件约定的位置不一致。2018年6月16日，盈德公司（作为甲方）与黄燕林（作为乙方）签订《补充协议（一）》，部分约定如下：甲、乙双方于2018年6月13日签订了编号为：Y-20180613-01的《商铺租赁合同书》，现经双方协商同意，就甲方对乙方首层营业场所的装修工程及营业设施补贴事宜，达成以下共识；补贴总金额人民币1150000元。装修工程及设施的采购由乙方自行负责；补贴金的发放：(1)装修材料及施工人员进场10天内，甲方支付乙方10%的补贴金计人民币115000元。(2)地面铺贴完毕10天内，甲方支付乙方20%的补贴金计人民币230000元。(3)装修完成，施工人员撤场后10天内，甲方支付乙方20%的补贴金计人民币230000元。(4)货架等设施进场摆放，具备开业条件的10天内，甲方支付乙方30%补贴金计人民币345000元。(5)乙方开业日起计30天内，甲方支付乙方20%的补贴金计人民币230000元。甲方对乙方装修工程及营业设施的补贴，双方同意自乙方开业日起计乙方正常营业满三年的，甲方不再追回对乙方的补贴，否则：（1）乙方自开业日起计一年内因违反编号为：Y-20180613-01的《商铺租赁合同书》条(一)款，合同被甲方终止的，乙方应按补贴总金额的100%计人民币1150000元以现金形式自合同终止之日起15天内返还给甲方。(2)乙方自开业日起计二年内因违反编号为：Y-20180613-01的《商铺租赁合同书》第九条(一)款，合同被甲方终止的，乙方应按补贴总金额的60%计人民币690000元以现金形式自合同终止之日起15天内返还给甲方。(3)乙方自开业日起计三年内因违反编号为：Y-20180613-01的《商铺租赁合同书》第九条(一)款，合同被甲方终止的，乙方应按补贴总金额的30%计人民币345000元以现金形式自合同终止之日起15天内返还给甲方；消防工程乙方负责承担的100000元在补贴金发放中货架进场摆放甲方应支付的30%补贴金中抵扣等。该协议还约定了其他事宜。2016年7月15日，盈德公司的法定代表人区永瀚作为甲方与广州市点库广告有限公司签订《商业地产规划及招商代理合同》，约定甲方委托乙方全程商业顾问、招商中山市小榄镇联丰壹号广场项目。黄燕林作为广州市点库广告有限公司的代表人签名确认。2018年8月10日，盈德公司通过苏惠婷向黄燕林支付第一期装修工程补贴款115000元。2018年9月10日，盈德公司通过苏惠婷向黄燕林支付第二期装修工程补贴款230000元。2018年9月27日，盈德公司通过苏惠婷向黄燕林支付第三期装修工程补贴款230000元。2018年10月1日，黄燕林在案涉商铺经营的超市开始营业。2019年1月29日，盈德公司通过苏惠婷向黄燕林转账支付第四期装修工程补贴款106648.8元，抵扣欠款238351.2元（现金），合计345000元，广州点库广告有限公司出具收据确认前述款项。同日，盈德公司通过苏惠婷向黄燕林转账支付第五期装修工程补贴款100000元，广州点库广告有限公司亦出具收据确认前述款项。2019年10月21日，中山市合伴新商业管理有限公司向区永瀚发送付款申请，部分载明如下：承租超市已有一年多时间，在区总关照下我们超市在正常营业的同时也得到区总较大的支持，但因市场环境不景气，超市也一直亏损，至今已亏本一百多万，部分股东也失去信心，不再追加投资......所以向区总申请之前的欠款400000元分期支付等。2019年12月15日，区永瀚（作为甲方）、广州市点库广告有限公司（作为乙方）、盈德公司（作为丙方）、黄燕林（作为丁方）签订编号为XY-20191230-01号协议书，部分约定如下：甲、乙双方于2016年7月15日签订《商业地产规划及招商代理合同》，双方在履行招商合同过程中，经甲、乙双方确认，至2019年9月29日甲方尚欠招商佣金79356.75元（详见附件一：联丰壹号广场对账表）未支付给乙方，其他的一切费用已结清。丙、丁双方于2018年6月13日签订了合同编号为Y-20180613-01的《商铺租赁合同书》，丙、丁双方在履行租赁合同过程中，经双方确认，至2019年9月30日丁方欠交租金、水电费、空调费、物业管理费、垃圾清理费等共544106元（详见附件二：合伴智慧超市租金、水电等费用欠费明细（一）表）。现经甲、乙、丙、丁四方友好协商，达成以下一致协议：1.乙方同意甲方所欠乙方的招商佣金79356.75元由甲方直接支付给丙方用以抵扣丁方所欠丙方款项的一部分即79356.75元，抵扣后甲方所欠乙方的款项已经全部结清，丁方使用赖晓盈账户分别在2019年10月21日、2019年11月10日及2019年11月25日支付欠款64749.25元、50000元及20000元共134749.25元给丙方后，丁方尚欠丙方330000元；丁方承诺上述欠丙方的余款330000元，在2020年3月10日前结清，否则丙方将根据租赁合同追究丁方的违约责任，由此造成丁方损失的丙方概不负责，一切责任由丁方承担；丁方后续产生的租金、水电费、空调费、物业管理费、垃圾清运费等费用必须根据租赁合同的约定准时缴交，否则属于丁方违约，丙方将依据租赁合同约定追究丁方的违约责任，由此造成丁方损失的丙方概不负责，一切责任由丁方承担等。联丰壹号广场对账表载明区永瀚本期应结招商佣金67656.75元、进场费佣金11700元，共79356.75元。《合伴智慧超市租金、水电等费用欠费明细（一）》载明欠款544106元，其中包括2019年1月至2019年10月30日期间的租金、物业管理费、水电费、空调费、垃圾清理费等费用以及该欠款额已抵扣最后一期装修补贴款130000元。签订上述协议书后，盈德公司确认黄燕林在2020年初向其支付共70000元。2020年1月6日，黄燕林签订《合伴智慧超市租金、水电等费用欠费明细（二）》确认欠款142550.2元，其中包括2019年11月份水电费及空调费用27232元，2019年12月1日至2019年12月31日租金36379.2元、垃圾清运费776.4元、物业管理费7764元，2019年12月份水电费及空调费用25479元，2020年1月1日至2020年1月31日租金36379.2元、垃圾清运费776.4元、物业管理费7764元。2020年4月3日，盈德公司委托广东中元律师事务所向黄燕林发出律师函，要求黄燕林在收到该函五日内付清截止至2020年4月2日所拖欠的租金、物业管理费、垃圾清理费、水电费及空调费等费用共计599303.8元。2020年4月14日，黄燕林向盈德公司发出《解除合同告知书》通知盈德公司解除案涉《商铺租赁合同书》及《补充协议》。2020年4月18日，盈德公司向黄燕林发出《对于的回复》及《关于解除租赁合同的函》表示不确认黄燕林的发来的《解除合同告知书》并认为因黄燕林拖欠费用的行为已构成违约，通知黄燕林于2020年4月17日解除商铺租赁合同书，双方合同关系终止，租赁保证金不予退还并要求黄燕林在10日内自行搬离并交还案涉商铺、结清拖欠的所有费用及违约金、返还装修工程及营业设施补贴款690000元、支付免租期、优惠期减免的租金等。2020年5月20日，黄燕林搬离案涉商铺并交还给盈德公司。黄燕林为证明其承租案涉商铺经营超市的投资、亏损以及商铺位置客流量、装修等情况，向本院提交了财务管理软件经营数据录像、固定资产列表、录像等证据予以佐证，盈德公司对此不予确认并认为原告的投资、亏损等与本案无关。经查，从黄燕林自行提供的2020年1月至4月经营情况表可反映，黄燕林经营的超市在前述期间有开门经营。黄燕林认为商铺租赁合同书关于索回免租期内免除租金和优惠期内优惠租金以及返还装饰工程和营业设施补贴款的约定违反公序良俗应属无效，而电费按1元收取的约定违反国家有关规定亦应属无效，其所经营的超市在2020年1月至4月疫情期间无法正常营业应免除租金，且合同履行过程中出现了情势变更的情形其有权解除案涉租赁合同及补充协议。为维护自身的合法权益，黄燕林遂于2020年5月6日诉至本院，主张前述请求。盈德公司认为黄燕林拖欠其相关费用未付，已构成违约，应承担相应的违约责任，为此，其向本院提起反诉。另查，黄燕林尚欠盈德公司2019年12月至2020年5月20日物业管理费43996元，2019年11月至2020年5月20日水费2492元，2019年12月至2020年5月20日垃圾清运费4399.6元。黄燕林从2019年12月起未依约定向盈德公司支付每月的租金。黄燕林确认2019年11月至2020年5月20日的用电量为126327度，但其认为约定1元/度高于国家规定，应按0.7元/度支付。又查，盈德公司为实现本案债权与广东中元律师事务所签订委托代理合同，为此已支付律师费4000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。盈德公司与黄燕林于2018年6月13日签订的商铺租赁合同书以及于2018年6月16日签订补充协议（一）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。黄燕林与盈德公司等签订协议书后，仅于2020年初支付70000元，而未按照协议约定的时间即2020年3月10日前结清欠付的租金、水电费、空调费、物业管理费、垃圾清运费等费用抵扣后的款项330000元，其行为已违反该协议书的约定，按照协议，盈德公司有权依据商铺租赁合同书追究黄燕林的违约责任。而且，黄燕林亦未提供证据证明其已依商铺租赁合同书的约定支付了2019年11月至2020年1月所欠的有关费用，黄燕林拖欠费用未予清偿的行为已构成根本违约，黄燕林应承担相应的违约责任。因此，盈德公司有权依据租赁合同的约定行使合同解除权，而盈德公司已于2020年4月18日向黄燕林发出解除合同的通知，故案涉租赁合同及其补充协议于2020年4月18日已解除。黄燕林虽然在2020年4月14日向盈德公司发出解除合同告知书，但黄燕林未能提供充分证据证明其发出解除合同通知时享有符合约定的合同解除权，且黄燕林在其发出解除合同通知之前已存在违约，盈德公司不确认其发出的解除合同告知书，故其向盈德公司所发出的解除合同通知不发生解除合同的法律效力。黄燕林主张盈德公司未按约定为其提供广告招牌及承诺的公园未建成造成其广告效果不足、客流量不足等，影响其营业收入而亏损，致使无法实现合同目的，存在违约。本院认为，虽然黄燕林经营超市的广告招牌位置与约定的不符，但黄燕林无证据证明广告招牌实际位置与约定不符与盈德公司存在关联性，且该招牌的位置与其经营超市的营业收入多少不存在因果关系，亦未有证据反映盈德公司曾承诺案涉商铺附件必然有公园建成，盈德公司对此不予确认，故本院对黄燕林的上述主张不予确认。关于2019年1月至2019年10月租金、水电费、物业管理费、垃圾清理费共计260000元的问题。正如上述所述，黄燕林未按照协议书约定支付，构成违约，盈德公司有权要求黄燕林支付前述费用260000元。关于2019年12月至2020年5月20日的租金问题。黄燕林认为2020年1月至4月是新冠疫情期间，应当免租，2020年5月1日至20日期间为双方协商的搬迁期，不应当交租，且双方均同意于2020年4月底解除合同不应当收取租金。本院认为，黄燕林租赁案涉商铺用于经营超市，虽然从黄燕林提交的2020年1月至4月经营情况表可见，其经营的超市在前述期间仍在经营，但因新冠疫情以及疫情防控措施确实直接影响黄燕林所经营的超市的收入情况，本院根据本案的实际情况，结合公平原则，酌定黄燕林在2020年2月、3月期间的租金按合同约定的一半支付，而2020年1月及4月仍需按合同约定的租金标准支付。另，盈德公司依法行使合同解除权时已要求黄燕林在收到解除合同通知后10日内搬离并交还案涉商铺，但黄燕林直至2020年5月20日才搬离及交还案涉商铺给盈德公司，故黄燕林仍需支付租金至2020年5月20日。而上述已认定案涉租赁合同及补充协议已于2020年4月18日解除，故2020年4月19日至2020年5月20日的租金应为占有使用费。现黄燕林未提供证据证明其已支付2019年12月至2020年5月20日期间租金的情况，故黄燕林应向盈德公司支付2019年12月至2020年4月18日的租金以及2020年4月19日至2020年5月20日的占有使用费合计184927.8元。关于2019年11月至2020年5月20日的物业管理费、水电费、垃圾清运费问题。盈德公司主张黄燕林未付该期间的费用合计177215元，其中电费126327元（按1元/度计付），黄燕林确认该期间用电量为126327度，但认为合同约定电费按1元/度计付已超过有关规定，故关于电费计付标准约定应属无效，该期间的电费应按0.7元/度计付。本院认为，即使合同约定的电费计付标准违反有关规定，但相关规定并非效力性的强制性规定，且合同的约定系双方当事人真实意思表示，未有证据证实存在受欺诈、胁迫等可撤销情形，故盈德公司主张电费按1元/度计付符合合同约定，本院予以支持。黄燕林诉请主张合同中关于按每度电收取1元电费的约定无效，理据不足，本院不予支持。另，黄燕林确认盈德公司2019年12月至2020年5月20日物业管理为43996元、2019年11月至2020年5月20日水费为2492元、2019年12月至2020年5月20日垃圾清运费为4399.6元，而黄燕林未提供证据已支付前述费用，因此，盈德公司有权要求黄燕林支付2019年11月至2020年5月20日的物业管理费、水电费、垃圾清运费合计177214.6元，诉请金额超出部分，本院予以驳回。关于免租期、优惠期内减免租金支付以及装修工程及营业设施补贴款返还的问题。黄燕林主张案涉租赁合同及补充协议关于免租期、优惠期内减免租金支付以及装修工程及营业设施补贴款返还的条款，违反公序良俗，应属无效条款。本院认为，首先，合同约定免租期从2018年6月1日至2019年3月30日止，优惠期从2019年4月1日至2019年9月31日共6个月租金按月租金的50%缴交，2019年10月1日至2020年3月30日共6个月租金按月租金80%缴交，根据合同约定，盈德公司之所以给予黄燕林上述免租及租金优惠，应基于双方约定的租赁期限履行完毕为前提，黄燕林如未违约情况下履行完毕所约定的租赁期限，实质黄燕林系因上述约定少付租金而获利；其次，合同约定盈德公司对黄燕林装修工程及营业设施的补贴，如黄燕林开业日起计正常营业满三年的，盈德公司不再追回对黄燕林的补贴，即盈德公司之所以给予黄燕林的上述补贴款，应基于正常营业满三年为前提，黄燕林如正常营业满三年的，盈德公司向黄燕林所支付的补贴款则实质归黄燕林所有；最后，综合整份租赁合同及补充协议的约定，如双方均按照合同履行的情况下，黄燕林系基于前述有关免租、优惠或补贴而获利，但黄燕林自2018年10月1日开业后至2020年5月20日搬离，未营业满三年，且现因黄燕林的违约行为导致案涉租赁合同提前解除，盈德公司给予免租及租金优惠的前提条件已不存在，盈德公司依据约定要求黄燕林返还免租及优惠期内已减免或优惠的租金645730.8元，理据充分，本院予以支持。同时，黄燕林亦应按补充协议约定向盈德公司返还装修工程及营业设施补贴款690000元。黄燕林主张出租方索回免租期内所免去的及优惠期内已优惠的所有租金的约定以及向出租方返还装饰工程和营业设施补贴款的约定无效，理据不足，本院不予支持。关于租赁合同保证金、水电费押金以及盈德公司主张逾期违约金的问题。案涉租赁合同约定“合同期间，如甲方擅自提前终止合同(双方约定甲方有权单方面终止合同的情况除外)，则甲方必须将乙方支付的保证金双倍退还乙方；合同期间，如乙方擅自提前终止本合同(双方约定乙方有权单方面终止合同的情况除外)，甲方有权没收乙方支付的全部保证金”，故双方约定的保证金具有定金性质。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。现黄燕林构成违约，盈德公司可选择主张违约金或者定金条款，鉴于盈德公司在行使合同解除权已主张没收保证金且事实合同解除后没有用于抵扣欠款或退还给黄燕林，故盈德公司现在就2019年12月起所拖欠费用的主张逾期违约金，理据不足，本院不予支持。黄燕林主张将租赁合同保证金及水电费押金互相抵消案涉债务，理据不足，本院不予支持。关于律师费问题。案涉租赁合同约定“如任一方违约导致一方通过诉讼主张权利，违约方应承担守约方为主张权利支出的律师费、政府部门查询费等损失”，现黄燕林构成违约，且盈德公司主张的律师费4000元已实际支出且无超过相关的收费标准，故黄燕林应向盈德公司支付律师费4000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原告黄燕林与被告中山市盈德商业策划管理有限公司2018年6月13日签订的商铺租赁合同书以及2018年6月16日签订的补充协议（一）于2020年4月18日解除；二、原告黄燕林于本判决生效之日起五日内向被告中山市盈德商业策划管理有限公司支付2019年1月至2019年10月租金、水电费、空调费、物业管理费、垃圾清运费共计260000元；三、原告黄燕林于本判决生效之日起五日内向被告中山市盈德商业策划管理有限公司支付从2019年12月至2020年4月18日止的租金以及从2020年4月19日至2020年5月20日止的占有使用费合计184927.8元；四、原告黄燕林于本判决生效之日起五日内向被告中山市盈德商业策划管理有限公司支付从2019年11月至2020年5月20日的物业管理费43996元、水费2492元、电费126327元、垃圾清运费4399.6元共计177214.6元；五、原告黄燕林于本判决生效之日起五日内向被告中山市盈德商业策划管理有限公司支付2018年6月至2020年3月免租期、优惠期内减免的租金645730.8元以及返还装修工程及营业设施补贴款690000元；六、原告黄燕林于本判决生效之日起五日内向被告中山市盈德商业策划管理有限公司支付律师费4000元；七、驳回原告黄燕林的其他诉讼请求；八、驳回被告中山市盈德商业策划管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5533元，由原告黄燕林负担4820元，被告中山市盈德商业策划管理有限公司负担713元（该款原告已预付，被告在本判决生效之日起五日内迳付给原告，本院不另收退）；反诉案件受理费11392元，诉讼保全申请费5000元，合计16392元，由被告中山市盈德商业策划管理有限公司负担207元，原告黄燕林负担16185元（该款被告已预付，原告在本判决生效之日起五日内迳付给被告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈觉天人民陪审员  雷永林人民陪审员  陈少娟二〇二〇年十月二十六日书 记 员  黎素霞陈莹颖