广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2123号原告：曾燕玲，女，汉族，1971年3月14日出生，住广州市白云区，委托代理人：曾洁香、刘婉敏，均为广东韬策律师事务所律师。被告：广州市德容房地产有限公司，住所地：广州市从化区街口街城内路192号201房。法定代表人：胡明飞。委托代理人：孙文辉，该公司员工，男，汉族，1963年1月27日出生，住广州市从化区，被告：张志辉，男，汉族，1970年2月22日出生，住广州市从化区，第三人：从化市河东房地产开发有限公司，住所地：广州市从化区江埔街沿江南路67、68号，红荔一路2、4、6号。法定代表人：肖健生。第三人：陈树勋，男，汉族，1973年1月4日出生，住广州市从化区，现因犯罪在广东省番禺监狱服刑。原告曾燕玲与被告广州市德容房地产有限公司（以下简称“德容地产”）、张志辉及第三人从化市河东房地产开发有限公司（以下简称“河东地产”）、陈树勋案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员莫柱生担任审判长，与人民陪审员陆惠宜、黄丽芳组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告曾燕玲委托代理人曾洁香、刘婉敏，被告张志辉到庭参加了诉讼；被告德容地产，第三人河东地产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。第三人陈树勋因于服刑未能到庭参加诉讼，本院庭后到监狱对其进行提审。本案现已审理终结。原告曾燕玲向本院提起诉讼请求：一、确认原告曾燕玲与第三人河东地产签订的《房地产预售契约》有效；二、判令不得执行从化市××××房（证明书号码：N059340），广州市从化区人民法院作出的(2020)粤0117执异61号执行裁定书失效；三、被告德容地产协助原告曾燕玲将从化市××××房(证明书号码：N059340)的房地产权转移登记到原告曾燕玲名下；四、本案诉讼费用由被告德容地产、张志辉承担。事实和理由：位于广州市从化区江埔街七星路15号的康怡花园，是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司（以下简称“康怡公司”）名义挂靠河东地产开发建设的楼盘，陈志坚是康怡公司的法定代表人。2010年从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350）批复，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作单位由原河东地产转为德容地产，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。以上事实，有已经生效的广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2696号民事判决书明确认定。2004年5月7日，我与康怡公司法定代表人陈志坚签订《购房协议》，次日，我与河东地产签订《房地产预售契约》，上诉两份协议均明确约定：由我购得位于街口镇××花园××房（公安门牌：从化市××××房），房屋价款为68000元。合同签订后，我已于2004年7月付清全部房款，而且在2004年5月10日，我与中国联通有限公司广州分公司（以下简称“联通公司”）签订《基站租赁合同》，将该房屋以及天面指定位置出租给联通公司用于设置无线基站，租期自2004年5月10日起至2014年5月9日止，租金每年21600元，后因联通公司转让铁塔相关资产给中国铁塔股份有限公司广州市分公司（以下简称“铁塔公司”），故从2015年11月1日起该房屋由铁塔公司使用至今。由于建设单位未交纳土地出让金和转让税费以及欠报检费等原因，康怡花园商品住宅一直未能确权，我多次追问办证事宜未果。2019年11月，我得知所购房屋被贵院裁定拍卖后，依法向贵院提出异议。请求贵院立即停止对涉案房屋的执行，解除执行措施。但贵院以“根据现有证据，无法证明法院查封的位于从化市街口镇××花园××房××同××房产”为由，于2020年4月21日作出（2020）粤0117执异61号执行裁定书，裁定驳回我的诉讼请求，并于2020年4月22日将该裁定书送达给我。我认为，涉案房屋是我在2004年购买，已全部支付购房款，且一直由我占用使用，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，我对涉案房屋具有排除执行的权利。法院对我提供的能够证明的事实的证据材料不予采信，对依职权调查的材料也不能作为认定本案事实的依据，单凭广州市从化区国土资源和规划局出具的复函就裁定驳回我的异议请求，违反了“以事实为依据，以法律为准绳”的判案原则，所作出的裁定错误。被告德容地产无答辩。被告张志辉辩称：一、原告曾燕玲与第三人河东地产签订的《房地产预售契约》无效：1.合同真实性不能确定；2.购房款没有按合同规定给付；3.没有预售合同号，没按合同约定的二十二条规定执行；4.合同签名有异。二、维持广州市从化区人民法院作出的（2020）粤0117执异61号的裁定，贵院执行局是对本案进行了多方深入调查，在认真查证的基础上，对有关证据进行审查、有关事实进行调查作出的裁定书。第三人河东地产无意见陈述。第三人陈树勋述称：我挂靠第三人河东地产开发康怡花园，街口镇××花园××房已经在2004年卖给原告曾燕玲，是以康怡地产的名义卖的，我弟弟陈志坚收的钱，已收齐房款，并用于康怡花园的建设。原告曾燕玲认为该房产是她的我没有异议。我也知道曾燕玲将涉案房产租赁用于设基站，且电费支付一直是由德容地产向其代收电费后交去供电局。经审理查明：本院（2020）粤0117执异61号《执行裁定书》载明：“本院查明，关于原告张志辉诉被告广州市德容房地产有限公司、潘晓玲、第三人邝煜文民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月5日作出（2013）穗从法民二初字第353号民事判决书，判决如下：一、被告广州市德容房地产有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内清偿欠款本金230万元及利息（从2013年2月7日起至本院确定的还款日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）给原告张志辉……判决生效后，因被告广州市德容房地产有限公司、潘晓玲未履行上述生效法律文书确定的义务，原告张志辉于2014年9月22日向本院申请强制执行，本院以（2014）穗从法执字第1812号案立案强制执行……2019年10月23日，本院作出（2018）粤0117执恢215号之三执行裁定书，裁定如下……拍卖被执行人广州市德容房地产有限公司名下所有的位于从化市××××房（证明书号码：NO59340），以清偿债务。另查，曾燕玲与陈志坚于2004年5月6日签订《购房协议》，约定曾燕玲购买位于街口河东××花园××房，价格为68000元。2004年5月7日，曾燕玲与从化市河东房地产开发有限公司签订《房地产预售契约》，约定曾燕玲购买位于从化市街口镇××花园××房，成交价为68000元。2004年5月25日，陈志坚出具《收据》一张，内容为‘今收到曾燕玲购康怡花园房款陆万叁仟元正（63000.00）。’2004年7月17日，陈志坚出具《收据》一张，内容为‘今收到曾燕玲购房款叁仟元正（3000.00）。’2004年5月10日，曾燕玲与中国联通有限公司广州分公司签订《基站租赁合同》，约定曾燕玲将位于从化市街口镇××花园××房约20平方米的房屋以及天面指定位置出租给中国联通有限公司广州分公司，租金为21600元/年，同时已包含各项管理费等全部杂项费用，租期为2004年5月10日起至2014年5月9日止共10年。2015年11月1日，中国联合网络通信有限公司广州市分公司、中国铁塔股份有限公司广州市分公司向曾燕玲发送《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，告知曾燕玲与中国联合网络通信有限公司广州市分公司签订的合同中中国联合网络通信有限公司广州市分公司的自2014年5月10日至2024年5月9日的合同权利义务转移给中国铁塔股份有限公司广州市分公司，请求曾燕玲同意。曾燕玲于2015年11月2日在该同意函处签名确认。根据从化市房地产产权情况表和从化市房地产交易查案表，位于从化市××××房建筑面积为119.41平方米，权属人为广州市德容房地产有限公司，本院于2013年12月4日以(2013)穗从法执字第1043号执行案查封。2019年4月10日，本院以(2018)粤0117执恢215号之一执行裁定书查封该房产，查封期限为三年。2019年5月15日，本院以(2013)穗从法执字第1043号之三执行裁定书轮候查封该房产……”广州市中级人民法院已经发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第1694号《民事判决书》载明：“本院经审理查明：从化市康怡房地产开发有限公司于2002年8月16日成立，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，股东为潘晓玲、陈志坚（已去世），法定代表人陈志坚，公司经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），企业状态为吊销。从化市河东房地产开发有限公司于1987年12月15日成立，营业期限为1987年12月15日至长期，法定代表人肖健生，经营范围为房地产开发（资质三级），企业状态为已开业。广州市德容房地产有限公司于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月15日，股东为潘晓玲、潘岐针，现法定代表人胡明飞（2012年之前为潘晓玲），经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务、园林绿化工程、建筑材料销售等，企业状态为已开业。陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系。2000年前从化市通用机械厂经政府批准，集资兴建位于从化市街口镇××号康怡花园职工集资楼，共七幢。2000年8月11日，陈树勋与河东房地产公司签订《挂靠开发房地产协议》，该协议书的主要内容：陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号（从化市通用机械厂宿舍区），挂靠河东公司进行开发；河东公司提供房地产开发资质，营业执照复印件给陈树勋进行商品房开发建设，陈树勋以河东公司名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东公司名称进行并协助办理，由河东公司负责收款；陈树勋在开发经营的房地产是独立核算，自负盈亏，自主经营自行管理，房地产权属归陈树勋所有；陈树勋应依时交付商品房给住户，严格履行购房合同条款，凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等内容。2002年，该集资楼的土地使用权登记在河东公司名下。该楼群约于2003年年底、2004年初建成，一部分作为职工集资房返还给职工，另一部分作为商品房对外销售……因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康怡花园商品住宅未能确权，引发业主多次上访。2008年12月，从化市人民政府办公室作出从府办批（2008）956号批复，市政府同意按照‘能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办’的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年4月13日，甲方河东公司与乙方德容公司签订了《土地债权变更转让协议》，约定‘自2009年4月1日起，甲方不再承担‘康怡花园’商住楼的一切债权债务及相关的一切法律责任。由乙方全部承担，有关的办证手续由乙方自行办理，费用由乙方负责。’2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。同期，经从化市政府批准，康怡花园的土地使用权人由河东公司变更登记为德容公司。2012年9月，位于从化市街口街××号“康怡花园”产权确权登记在德容公司名下，经办人陈树勋。另查明，邹献礼购买的从化市街口镇七星路康怡花园B栋B梯七层02单元，现公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园2梯702房，经从化市国土资源和房屋管理局测绘核定该房屋的建筑面积为84.92平方米”。另查：2004年5月7日，曾燕玲与第三人河东地产签定的《房地产预售契约》，约定曾燕玲购买位于从化市街口镇××花园××房。本院认为：到庭当事人均对（2020）粤0117执异61号《执行裁定书》中记载的上述本院查明的事实无异议，因此本院对以上事实予以确认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项“下列事实，当事人无须举证证明……已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，上述已经发生法律效力的广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第1694号《民事判决书》确认的事实，本院予以确认。根据上述判决确认的邹献礼购买的从化市街口镇七星路康怡花园B栋B梯七层02单元现公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园2梯702房，本院推定《房地产预售契约》中曾燕玲购买的从化市街口镇××花园××房现公安门牌为从化市江埔街七星路15号康怡花园2梯701房，即为本案诉争的从化市××××房。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，在本院执行过程中，原告曾燕玲对案涉房屋拍卖提出执行异议，本院审查后作出了（2020）粤0117执异61号《执行裁定书》，裁定驳回原告曾燕玲的异议请求，原告曾燕玲不服该裁定提起本案诉讼，符合上述法律规定，本院依法予以审查。康怡花园是第三人陈树勋挂靠第三人河东地产开发的楼盘，陈树勋系康怡花园的实际投资人。原告曾燕玲与第三人河东地产签定了《房地产预售契约》，是双方真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，《房地产预售契约》合法、有效。原告曾燕玲与第三人河东地产于2004年5月6日签定的《房地产预售契约》先于法院第一次查封的时间2013年12月4日，自2004年5月10日原告曾燕玲已将涉案房产出租给联通公司和铁塔公司并收取租金即涉案房屋由原告曾燕玲合法占有使用十多年，根据原告曾燕玲出具的《收据》以及第三人陈树勋的陈述确认原告曾燕玲支付了全部购房款，当时系因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因康怡花园商品住宅未能确权而导致不能办理过户登记，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因此本院对原告曾燕玲提出的排除执行的诉讼请求予以支持。本案为案外人执行异议之诉，本院在本案中只审查原告曾燕玲是否享有足以排除强制执行的民事权益，而对排除强制执行之后的权益，本案不作调处，因此对原告曾燕玲请求被告德容地产协助过户登记的诉讼请求不予支持。被告德容地产、第三人河东地产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十一条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告曾燕玲与第三人从化市河东房地产开发有限公司于2004年5月7日签定的《房地产预售契约》有效；二、不得执行从化市江埔街七星路15号2梯701房（证明书号码：NO59340）；三、驳回原告曾燕玲的其他诉讼请求。本案受理费1500元（原告曾燕玲已预交）由被告广州市德容房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  莫柱生人民陪审员  陆惠宜人民陪审员  黄丽芳二〇二〇年十月二十九日书 记 员  谭奕弯谢晓颖