广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1409号原告：广州市增城区新塘镇群星村下西经济合作社，住所地广州市增城区新塘镇群星村下西社。负责人：湛进强。委托诉讼代理人：江红梅，广东诚堡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂成，男，1980年5月27日出生，汉族，住广州市增城区。被告：增城县新塘镇群星敦厚洗漂厂，住广州市增城区新塘镇群星村下西社下八亩。负责人：湛锡坤。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所律师。被告：湛锡坤，男，1949年7月28日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所律师。第三人：广州市增城区新塘镇群星村民委员会，住所地广州市增城区新塘镇群星南路16号。法定代表人：湛荣威。委托诉讼代理人：甘理，广东赵江新律师事务所律师。第三人：广州旭东金属制品有限公司，住所地广州市增城区新塘镇群星村石巷西下八亩。法定代表人：石松。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。第三人：广州市大宏自动化设备实业有限公司，住所地广州市增城区新塘镇群星村委会石巷西下八亩。法定代表人：刘宏。原告广州市增城区新塘镇群星村下西经济合作社（以下简称下西合作社）诉被告增城县新塘镇群星敦厚洗漂厂（以下简称敦厚洗漂厂）、湛锡坤、第三人广州市增城区新塘镇群星村民委员会（以下简称群星村委会）、广州旭东金属制品有限公司（以下简称旭东公司）、广州市大宏自动化设备实业有限公司（以下简称大宏公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告下西合作社的委托诉讼代理人江红梅及原委托诉讼代理人湛沃志，被告敦厚洗漂厂、湛锡坤的共同委托诉讼代理人梁浩儒、郑兵，第三人群星村委会的委托诉讼代理人甘理，第三人旭东公司的委托诉讼代理人梁浩儒到庭参加诉讼，第三人大宏公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告下西合作社向本院提出诉讼请求：一、确认下西合作社和敦厚洗漂厂签订的《土地有偿使用合同书》无效；二、敦厚洗漂厂、湛锡坤将坐落于广州市增城区新塘镇群星村石巷西下八亩土地返还给下西合作社；三、敦厚洗漂厂、湛锡坤赔偿占用期间的土地使用费暂定100万元（按占用土地面积18379.74平方米按合同约定的计算方式的双倍或不低于当时当地的土地租金计算，从1999年10月17日起至返还土地使用权完毕之日止）；四、诉讼费用由敦厚洗漂厂、湛锡坤负担。事实和理由：下西合作社原名称下西生产合作社，湛锡坤在1982年至2005年期间任生产队长。1987年7月1日，在群星村委会及村书记主持下，由下西合作社的财务湛锡源与敦厚洗漂厂的代表湛杰雄签署《土地有偿使用合同书》。合同约定将广州市增城区新塘镇群星村石巷西下八亩土和香炉石污染田地皮共十五市亩（合同约定约10000.05平方米，湛锡坤测绘实际使用为18739.74平方米）出租给敦厚洗漂厂建厂办工业使用，租期为五十年。涉案土地被湛锡坤占有出租给旭东公司及大宏公司用于工业使用。涉案土地属于村农民集体所有，下西合作社依法代表集体行使所有权；因涉案合同签订及履行过程中，存在恶意串通、损害集体利益，变更使用主体、擅自转租未通过村民民主讨论通过，违反国家强制性法律规定等情形。为此，诉至法院，请求判令所请。被告敦厚洗漂厂、湛锡坤辩称：不同意下西合作社的诉讼请求，下西合作社的诉讼请求没有事实和法律依据。一、本案洗漂厂与下西合作社签订的合同是合法有效的，下西合作社应遵守诚信信用原则继续履行合同。合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且双方已履行近33年，下西合作社无证据证明不符合法律无效的情形。合同签订于合同法实施前的1987年7月1日，签订该合同时并不违反当时的法律法规。根据合同法解释（一）第一、三条的规定，该合同合法有效。下西合作社提起本案诉讼，应当回归当时的历史条件，涉案合同是当时双方的合意。敦厚洗漂厂进行了大量投入。二、下西合作社的第二项、第三项诉请没有事实和法律依据。敦厚洗漂厂有依约支付租金。湛锡坤的行为是职务行为，非个人行为，不应列为被告。下西合作社将湛锡坤列为被告，属列错主体。关于涉案土地的权属由法院依法查明。直至2019年，敦厚洗漂厂根据合同的标准支付租金，下西合作社也收取了租金，不存在拖欠占用费的问题及赔偿问题。第三人群星村委会述称：不同意下西合作社的诉讼请求，合同合法有效。第三人旭东公司述称：本案的诉讼与旭东公司没有关联，对下西合作社的诉讼请求没有意见。第三人大宏公司未到庭，未陈述意见。经审理查明：1987年7月1日，原增城县公证处出具一份证明书，内容为“兹证明增城县新塘镇群星村民委员会（甲方）的代表人湛炫棠，群星村下西生产合作社代表人湛锡源与增城县新塘墩厚洗漂厂（乙方）的代理人湛杰雄于一九八七年七月一日来到我处，签订前面的《土地有偿使用合同书》。合同书上，双方单位的印章及代表人湛炫棠、湛锡源，代理人湛杰雄的签字均属实。”。《土地有偿使用合同书》载明“出让方（甲方）增城县新塘镇群星村下西生产合作社受让方（乙方）增城县新塘墩厚洗漂厂经双方协商，甲方同意将土名下八亩的水浸田和香炉石污染田地皮二块有偿租给乙方。现经双方协商，同意签订本合同。具体条款如下：一、甲方同意将其辖内座落在新塘镇群星村下西生产合作社下八亩（土名）的内涝单造水浸田和香炉石污染的田地皮二块，面积共十五市亩。有偿出租给乙方建厂办工业使用。……二、租金按土地面积按租期年限分两段计收租期在二十年前为前段，即由一九八八年起至二OO八年止前（含二OO八）以每市亩每年租金为贰拾市担谷（二级稻谷），二十年后为后段即由二OO九年起每五年递增20%缴交，租金计算从一九八八年上半年开始。由乙方按当时粮所议价稻谷结算金额计款付给甲方。缴交租金的付款办法每年分为两次交付即上半年在六月三十日前交付全年租金的50%，下半年在十一月三十日前交完余下的50%……三、租用期限为五十年。从一九八七年七月一日起至二O三七年七月一日止。……合同期满后，……如不再租用的，本合同即自动失效，土地回归甲方所有，地面上的建筑物双方另行协商折价解决。……九、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，群星村委会，增城县公证处各存一份。”，该合同甲方栏加盖“增城县新塘镇群星村民委员会”印章以及有“湛炫棠”“湛锡源”签名，乙方栏加盖“增城县新塘镇群星敦厚洗漂厂”印章以及有“湛杰雄”签名。本院依据下西合作社提供的《示意图》（红线范围总面积18379.74平方米合27.57亩，为A区+B区-C区面积）向广州市规划和自然资源局发函，该局作出《协助司法查询复函》如下，一、A区范围土地面积约16263平方米，部分土地在权利人为新塘镇群星村初庄经济合作社，土地证号为增集用（2004）第0400569号的一宗集体建设用地使用权内，占红线面积约2217.77平方米；部分土地在权利人为新塘镇群星村初庄经济合作社，土地证号为增集用（2012）第13002043号的一宗集体土地所有权内，占红线面积约210.09平方米；部分土地在权利人为新塘镇群星村下东经济合作社、新塘镇群星村下西经济合作社，土地证号为增集有（2012）第13020253-1/2号及增集有（2012）第13020253-2/2号的一宗集体土地所有权内，占红线面积约2.38平方米；其余土地无已确权登记信息。经查我区现行土地利用总体规划，建设用地面积为14091.56平方米，农用地面积为2148.11平方米，未利用面积为23.36平方米。二、B区范围土地面积约为1202.29平方米，无已确权登记信息。经查我区现行土地利用总体规划，建设用地面积为1202.29平方米。在本案的审理过程中，一、下西合作社陈述以下，（一）对于广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》内所载明的A区范围内的所涉及的三宗集体土地所有权、集体建设用地使用权的土地不主张要求敦厚洗漂厂、湛锡坤返还以及支付土地占用费，即其要求返还以及支付占用费的土地为复函内载明的未经确权的土地合计15035.05平方米。（二）双方合同约定的租赁面积是15亩，但实际敦厚洗漂厂、湛锡坤占用的面积为其主张的15035.05平方米。（三）其不主张要求旭东公司、大宏公司返还土地，亦不追加涉案土地上的其他实际占用人为当事人，其对此另行协商处理。（四）其不申请对涉案土地的租金进行评估。二、敦厚洗漂厂、湛锡坤陈述以下，（一）就涉案租赁土地，其只与下西合作社签署了租赁合同，其未向其他人承租土地。双方合同约定的租赁面积是15亩，但在承租时双方并未做具体四至测量，当时土地为内涝荒地，后在使用过程中，经不断改造至现状，即实际占用的面积为示意图的26、27亩，其无法对合同内所约定的15亩土地测绘出具体四至范围。（二）其无法确认承租土地范围在复函中未确权的15035.05平方米范围内。（三）涉案承租土地范围内有地上建筑物，地上建筑物未办理建设工程规划许可证。其将建筑物对外出租，除了出租给旭东公司、大宏公司以外，还有其他承租人。（四）1982年至2005年期间，湛锡坤是下西合作社的社长。三、群星村委会陈述以下，群星村委会并非出租方，其在《土地有偿使用合同书》盖章的原因是当时下西合作社没有印章。本院认为：下西合作社在庭审中明确表示对于《协助司法查询复函》内所载明的A区范围内所涉及的三宗集体土地所有权、集体建设用地使用权的土地即函内所记载的2217.77平方米、210.09平方米以及2.38平方米的土地不主张要求敦厚洗漂厂、湛锡坤返还以及支付土地占用费，下西合作社的上述表意，属于对自身权利的处分，本院予以准许。现本院针对下西合作社主张的相应土地面积进行审查其诉讼请求能否得到支持。首先，根据《协助司法查询复函》载明的内容，本案中下西合作社主张权利的土地均无相应权属登记，即其并无证据证明其是上述土地使用权的登记权属人，也没有证明取得上述土地权属人的授权，因此，下西合作社的上述行为可能涉及无权处分等行为，而根据法律规定，无权处分行为并不必然导致合同无效，其有赖于真正权属人的表意。另外，虽然下西合作社作为《土地有偿使用合同书》的签约方，在不清楚土地真实权属人以及合同对应的土地租赁范围四至的情况下，现不宜将涉案土地返还土地给下西合作社，下西合作社可待能够证明其有权收回涉案土地使用权的情况下，再行主张权利。其次，下西合作社并无证据证明敦厚洗漂厂、湛锡坤在签约及履约过程中存在恶意串通的情形，故本院对下西合作社提出该主张，不予采信。同时，根据《协助司法查询复函》的内容无法必然得出下西合作社在本案中主张的土地使用权面积所对应的土地性质是农用地性质的结论，因此下西合作社主张敦厚洗漂厂、湛锡坤擅自改变土地用途用于非农建设的主张，依据不足，本院不予采信。最后，在下西合作社并无证据证明其是涉案土地权属人的情况下，即上述土地属于下西合作社自身集体财产存疑的情况下，是否经民主议定程序并非是评定合同效力的必然条件。故下西合作社请求确认案涉合同整体无效的请求，依据不足。然又因《土地有偿使用合同书》于1987年7月1日签订，且约定的租赁期限为五十年，即从1987年7月1日至2037年7月1日。上述期限具备持续性，即在《中华人民共和国合同法》实施之后即1999年10月1日开始起算至2019年9月30日已经超过20年租赁期限。因此，即使在合同法实施之前的行为不受合同法规制，在合同法实施之后，租赁期限所具备的持续性特征，仍需遵循《中华人民共和国合同法》的规定。因此，本院认定《土地有偿使用合同书》中从2019年10月1日之后的租赁部分无效。综上，下西合作社主张返还涉案土地及支付占用费的诉请，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市增城区新塘镇群星村下西经济合作社和被告增城县新塘镇群星敦厚洗漂厂于1987年7月1日签署的《土地有偿使用合同书》中自2019年10月1日之后的租赁部分无效；二、驳回原告广州市增城区新塘镇群星村下西经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费9650元，由原告广州市增城区新塘镇群星村下西经济合作社负担7820元，由被告增城县新塘镇群星敦厚洗漂厂负担1830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十月十二日书记员  赵洁玲温晓迪