重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初11880号原告（反诉被告）：重庆市大泽置业代理有限公司，住所地重庆市江北区建新西路2号特1号6楼，统一社会信用代码91500105450406323C。法定代表人：钟宇驰，执行董事。委托诉讼代理人：罗和勇，男，公司员工。被告（反诉原告）：郑和强，男，1983年9月7日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：高权，重庆杰耀律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆市大泽置业代理有限公司（下称大泽公司）诉被告（反诉原告）郑和强居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大泽公司的委托诉讼代理人罗和勇，被告（反诉原告）郑和强及其委托诉讼代理人高权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告大泽公司向本院提出诉讼请求：判令郑和强支付居间服务费3万元。事实和理由：大泽公司于2020年1月12日与郑和强签订《居间合同》，约定郑和强购买案外人黄守才、黄明书位于重庆市渝北区龙溪街道新牌坊三路X号天和美舍X幢X-X-X号房屋（下称案涉房屋）。按照合同约定，郑和强应向大泽公司支付中介费3万元，但其拒不支付。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。本诉被告郑和强答辩称，1．请求解除案涉《居间合同》，该合同客观上已不能履行。2．我方有权选择是否购买案涉房屋，如选择不购买，其后果为无权要求出卖人返还购房定金。3．我方根据大泽公司的安排于2020年1月19日与银行签订了《按揭贷款服务合同》，但因银行或出卖人未提供相关资料等原因，贷款未能审批通过，我方不存在过错，不应承担责任。4．2020年3月16日后的按揭合同与2019年版按揭合同的内容有实质性的变更，且我方并未参加社会保险，不符合贷款条件，大泽公司对前述信息均应当知晓，但未告知我方，隐瞒了主要事实，我方可以选择不签订新的按揭合同，大泽公司无权要求支付报酬。5．因疫情原因导致我方收入减少，无力承担高额房贷。6．大泽公司要求支付3万元中介费过高。7．我方与黄守才等的房屋买卖合同已经解除，大泽公司并未促成交易完成，我方不应支付中介费。8．《居间合同》约定的违约金过高。综上，请求驳回大泽公司的诉讼请求。反诉原告郑和强向本院提出诉讼请求：判令解除案涉居间合同。事由和理由：由于主合同即买卖合同不能履行，无法达到交易目的，故居间合同应当解除。反诉被告大泽公司答辩称，我公司要求郑和强支付中介服务费，如郑和强按照我公司主张的金额进行支付，则同意解除合同，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2020年1月12日，大泽公司（丙方，中介方）与郑和强（乙方，买方）、案外人黄守才、黄明书（甲方，卖方）签订《居间合同》一份，主要约定：甲乙双方共同委托丙方作为交易居间方，促成签署《居间合同》；物业坐落于重庆市渝北区龙溪街道新牌坊三路347号天和美舍1-11-1，总成交价150万元；乙方采用按揭方式付款，于2020年1月12日支付定金5万元，甲乙丙三方约定于2020年1月20日前签订《按揭贷款服务合同》，乙方申请贷款金额暂定90万元（以银行审批为准），甲乙双方在银行审批同意后7个工作日内办理过户手续；乙方于甲方到银行办理解押当天支付首期款54万元，在接房当日支付尾款1万元；签订本合同当日，乙方支付居间服务费3万元；丙方的义务包括协助甲乙双方签订《居间合同》及物业交接、协助甲乙双方解决纠纷、保管好甲乙双方的交存的过户资料等。《居间合同》第十三条其他约定备注：乙方支付丙方5万元（包干价），由丙方支付本次交易产生的契税、个税等所有费用，剩余部分作为丙方中介费、按揭费。2012年1月12日，郑和强向“黄先生”转账2万元，2012年1月13日，郑和强向黄守才转账3万元。2020年2月22日，郑和强通过微信告知大泽公司员工涂红，称并未按照原计划的时间接房，涂红回复由于银行没有审核通过，房屋尚未过户，故无法接房。2020年3月14日，涂红通过微信告知郑和强案涉房屋性价比很高，但需要郑和强到银行重新签署新版合同。2020年3月20日，黄守才、黄明书向郑和强邮寄《催告函》一份，主要载明：大泽公司与郑和强、黄守才等于2020年1月20日签订了《居间合同》，郑和强已支付定金5万元。此后郑和强向银行申请按揭贷款并提交相关手续，后又不愿继续履行，并单方向银行撤回贷款申请、收回了提交的资料，其行为已经严重违反合同约定，要求郑和强在收到通知后5日内办理按揭贷款手续，否则黄守才等将行使解除权，同时郑和强支付的定金将不予退还。郑和强于同年3月22日签收了该邮件。案件审理过程，根据双方当事人的申请，本院依法向富滇银行重庆九龙坡支行调查郑和强未办理按揭贷款的原因。富滇银行重庆九龙坡支行回复的《协助查询通知书》载明：郑和强于2019年年末到该行办理按揭贷款，由于资料不齐，不能进行贷款流程审批，疫情过后，郑和强因自身原因不愿办理贷款，在致电该行客户经理后自行取回了贷款资料，该笔贷款业务流程自始未发生。另查明，郑和强系重庆贝贝建筑租赁有限公司（自然人独资，下称贝贝建筑公司）的法定代表人，该公司成立于2019年3月14日，注册资本为2万元。郑和强与案外人闵欣曾系夫妻关系，二人于2011年1月11日登记离婚。郑和强、闵欣、郑和（系郑和强父亲）、汤友容系位于重庆市渝北区龙溪街道松石南路43号附2号1幢5-2房屋的权利人，该房屋设定抵押权于中国银行股份有限公司重庆渝中支行。闵欣、郑和与中国银行股份有限公司重庆渝中支行签订有《个人购买贷款合同》，主要约定闵欣、郑和向该行贷款31万元，分240个月返还等。郑和强与杨小露生育有两个女儿郑雯丹、郑文萍，两个小孩的出生时间分别为2015年、2016年。庭审中，郑和强举示工资表、房贷计算器截图、微信截图、手机网页浏览截图等证据，拟证明郑和强的收入较低，无法承担按揭贷款的事实。工资表系贝贝建筑公司出具，载明郑和强在2019年12月至2020年7月期间的月工资为4000元；房贷计算器截图显示90万元商业贷款分30年还清的每月还款额为5048.16元；微信截图显示郑和强的银行账户0196在12月6日至7月6日期间按月还款1822.76元；手机网页浏览截图上载明了在重庆购房的条件、政策等。经质证，大泽公司认为工资表系郑和强自行提供，对真实性不予认可；对房贷计算器截图真实性不予认可，且与本案无关；对微信截图真实性不予认可，认为不能证明还款事由，且与本案无关；对手机网页浏览截图不予认可。对于郑和强举示的前述证据，本院认定如下，工资表系贝贝建筑公司出具，郑和强系该公司法定代表人，双方存在利害关系，大泽公司未予认可，本院不予采纳；房贷计算器截图、微信截图所证明的事实与本案争议的事实并无关联，大泽公司未予认可，本院不予采纳；手机网页浏览截图无法核实相关内容的真实性，大泽公司未予认可，本院不予采纳。庭审中，大泽公司陈述，我公司工作人员带郑和强看了两次房，除案涉房屋外还有另一处房屋，郑和强与案涉房屋的出卖人通过我公司居间已经签订了买卖合同，郑和强已向出卖人支付了购房定金5万元，合同已经成立。未完成交易是由于郑和强单方不愿意履行合同，并将贷款申请撤回，银行并未告知我公司郑和强不符合贷款条件或者贷款审批未通过。由于郑和强已经明确表示不愿意买房，且经出卖人催告后仍未履行，我公司就未再联系其他银行办理贷款了。郑和强陈述，我并不了解贷款政策，也不清楚我是否能够通过贷款，因大泽公司未向我解释贷款条件，导致合同无法继续履行。2020年1月19日，我向银行提交了贷款资料，银行要求我提供社保资料，但是我并没有办理社保，贷款没有通过，因此我决定不买房了，并根据银行通知取回了申请贷款的材料。我只向富滇银行申请过贷款，若向其他小贷公司申请贷款会产生高额的费用，我不同意继续贷款。收到出卖人的函件后，我及时与其进行了联系，我们协商的结果是我支付的定金当中的3万元给出卖人，另外2万元支付给大泽公司，但是出卖人并未按约向大泽公司进行支付。大泽公司的员工只带我看过一次房，当晚上9点左右看了房，10点多就签了合同。重庆市渝北区龙溪街道松石南路43号附2号1幢5-2房屋是我父亲及我前妻申请的贷款，目前贷款由我负责偿还。由于未完成交易，中介费过高，我同意支付5000元。上述事实，有居间合同、微信聊天记录、催告函、顺丰速运查询单、营业执照、纳税申请表、资产负债表、重庆市房地产抵押合同、房产证、个人购房贷款合同、常住人口登记卡、出生医学证明、离婚证以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，大泽公司、郑和强以及黄守才、黄明书签订的《居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《居间合同》签订后，郑和强向出卖人支付了定金5万元，后因郑和强不愿办理贷款，并从银行取回了贷款资料，贷款业务流程并未发生。此后，出卖人函告郑和强，要求继续履行合同，否则将不予返还定金，但郑和强并未继续履行。郑和强抗辩银行贷款未能审批通过是由于大泽公司隐瞒主要事实、出卖人未提交资料、郑和强自身不符合贷款条件等原因造成，但举示的证据并不足以证明其抗辩的事实，大泽公司未予认可，本院不予采纳。综上，大泽公司已经促成郑和强与出卖人之间的房屋买卖合同成立，案涉房屋未能完成交易的责任在于郑和强，大泽公司要求郑和强支付居间费用3万元符合《居间合同》的约定。郑和强认为居间费过高，案涉居间费的数额系郑和强与大泽公司协商确定，属当事人意思自治的范畴，郑和强并未举示证据证明居间费过高的事由，其要求调整缺乏依据，本院不予采纳。综上，郑和强应向大泽公司支付居间费3万元。关于郑和强与大泽公司之间的居间合同是否应当解除。郑和强主张受疫情影响导致其收入减少，无法承担房贷，但举示的证据并不足以证明该事实，本院不予采纳。居间合同与房屋买卖合同系独立的合同关系，二者并不存在主从关系，郑和强以其与出卖人之间的房屋买卖合同已解除为由要求解除与大泽公司之间的居间合同的理由不能成立，其反诉请求缺乏事实以及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告郑和强于本判决生效之日起五日内向本诉原告重庆市大泽置业代理有限公司支付居间服务费3万元；二、驳回反诉原告郑和强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由本诉被告郑和强负担；反诉案件受理550费，减半收取计275元，由反诉原告郑和强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  郭麟二〇二〇年十月二十三日书记员  杨妮