福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0503民初5859号 原告：谢静娟，女，1982年6月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：王晓冬，福建佳汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高丽红，福建佳汇律师事务所律师。 被告：和裕置业(福建)有限公司，住所地泉州市丰泽区新华北路**西湖别院**楼(**)，统一社会信用代码9135050059595091XC。 法定代表人：潘周展。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 原告谢静娟与被告和裕置业(福建)有限公司（以下简称和裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告谢静娟的委托诉讼代理人王晓冬到庭参加诉讼，被告和裕公司的委托诉讼代理人张玉琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢静娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令和裕公司向谢静娟支付逾期交房的违约金132452.736元；2.请求判令和裕公司向谢静娟支付逾期办证的违约金243744.38元。事实和理由：谢静娟因需向和裕公司购买址于泉州市丰泽区新华北路西湖公园西大门西侧西湖别院7号楼房屋一套，房号为F401号，双方为此签订了相关的商品房买卖合同，对于交房时间、逾期交房及和裕公司方办证时间及逾期办证等相关事项均作了明确约定。合同签订后，谢静娟依约支付了全部购房款。根据合同第十二条第一款之约定，逾期交付超过60日后，谢静娟有权解除合同，和裕公司应按照全部房价款的2%向谢静娟支付违约金，谢静娟要求继续履行合同的，合同继续履行，和裕公司按日计算向谢静娟支付全部房价款万分之的2违约金。另，根据合同相关约定，谢静娟因和裕公司的原因，谢静娟未能在该商品房交付之日360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意和裕公司赔偿谢静娟自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书每日万分之一的损失，谢静娟应于和裕公司交付房屋后的360日内取得房产证，事实上谢静娟于2019年2月28日才取得房屋所有权证书。综上，和裕公司逾期交房和逾期办证的行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。 和裕公司辩称，1.谢静娟请求支付逾期交房违约金的诉求已经超过诉讼时效，诉求依法不应当得到支持。2.谢静娟延期取得房屋所有权证非和裕公司原因导致，和裕公司不应承担相关违约金。（1）谢静娟的违建行为，是导致和裕公司不能及时办理房屋初始登记的主要原因，应由谢静娟自行承担后果及相应责任。（2）和裕公司已经履行完协助义务后，谢静娟自身原因导致延期取得房屋所有权证的责任由谢静娟自行承担。3.退一万步讲，即使和裕公司协助办证延期，谢静娟请求支付逾期办证违约金的起止时间有误，部分已经超过诉讼时效，且每日按已付款的万分之一支付违约金亦过分高于损失，应予减少。4.再退一步讲，即使和裕公司应支付谢静娟一定的违约金，但谢静娟在购房过程中也存在违约行为，双方实际已经达成一致，相互抵消违约责任。 本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，谢静娟与和裕公司就址于泉州市丰泽区新华北路西湖公园西大门西侧西湖别院7号楼Ｆ401号房签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××31。根据案涉合同约定，由谢静娟向和裕公司购买案涉房产，成交金额为3918720元。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算计付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。合同第二十条约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书每日万分之一的损失。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一：补充协议第二条关于产权的补充约定：2.若因出卖人原因导致买受人未能在本合同约定期限内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。3.出卖人与买受人商定，出卖人协助办理分户产权的期限为一个月，从通知之日起算。买受人未在出卖人通知规定的期限内到出卖人指定地址领取相关材料的，出卖人可不再协助办理，买受人应自行办理且所产生的一切责任由买受人自行承担。 谢静娟已全额支付购房款。2016年6月18日和裕公司将房屋交付谢静娟。2017年6月12日和裕公司与泉州市长冠物业管理有限公司西湖别院服务中心共同向谢静娟发出的《整改通知单》，要求及时整改恢复原规划构造及消防设备，以确保所有业主的消防安全，保障相关业主的权益。2018年9月17日泉州市不动产登记中心受理和裕公司初始登记申请，2018年11月9日和裕公司完成涉案楼房的初始登记。2018年11月14日和裕公司在微信群内通知各业主，为统一办理产权证的需要，需到行政服务中心查询家庭住宅证明，需缴纳费用和具体提供的证据材料另行通知。2019年1月29日谢静娟取得涉案房屋不动产权证。 本院认为，谢静娟与和裕公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于逾期交房，合同约定交房时间为2015年12月31日，和裕公司逾期至2016年6月18日交房。自约定交房日次日起，谢静娟即知道其权利遭受侵害，其主张逾期交房违约金的请求权的诉讼时效，应自2016年1月1日起算三年至2018年12月31日止，然谢静娟于2020年6月5日才向法院起诉主张权利，已超过诉讼时效，对谢静娟主张逾期交房违约金的诉请不予支持。 关于逾期办证，涉案房屋于2016年6月18日交付，根据合同约定交房后360日即2017年6月13日前应取得房屋所有权证书，但涉案房屋所有权证于2019年1月29日方取得，存在逾期办证的情形。逾期办证违约金诉讼时效应自逾期之日即2017年6月14日起算三年至2020年6月13日止，本案谢静娟已于2020年6月5日在网上向本院提交立案材料，并于7月13日通过审理予以立案，可以认定谢静娟2020年6月5日即就本纠纷向法院提出请求，因此，谢静娟主张逾期办证违约金的请求未超过诉讼时效。和裕公司辩称逾期办证系因谢静娟所购房屋违建而导致无法及时办理权属登记。但，和裕公司仅提供其于2017年6月12日向谢静娟发出的《整改通知单》为据。即使谢静娟存在违建情形，但谢静娟违建与未能及时办理房屋权属登记是否具有关联性，及谢静娟的违建是否是未能及时办理房屋权属登记的主要原因，和裕公司均未能提供证据予以证明，因此，仅依据和裕公司发出的《整改通知单》尚不足以认定逾期办证系谢静娟之因，故和裕公司的该辩称，亦不予支持。和裕公司另辩称，因谢静娟存在逾期支付房屋及车位价款的情形，双方已就违约责任达成抵销约定。谢静娟对此予以否认，和裕公司亦对该辩称未能提供证据予以证明，故对和裕公司辩称违约责任已抵销不予采信。和裕公司对逾期办证期限提出异议，和裕公司虽于2018年11月14日向谢静娟发送通知，但通知的内容仅为通知查询家庭住宅证明，并非通知业主办理产权证或领取办证材料，和裕公司未能提供证据证明其已按照附件十一第二条第三项的规定，履行通知谢静娟领取办证相关材料的义务，可以认定和裕公司并未完成协助办理产权证明的义务，逾期办证期限应自2017年6月14日起算至实际办证之日2019年1月29日止。综上，和裕公司逾期办证构成违约，应当承担违约责任。虽然和裕公司辩称合同约定的违约金日万分之一的标准过高，但未能提供证据予以证明，逾期办证违约金按照合同约定计算即233163.8元（3918720元×0.0001×595天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、和裕置业(福建)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付谢静娟逾期办证违约金233163.8元； 二、驳回谢静娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6942.9元，减半收取计3471.5元，由和裕置业(福建)有限公司负担2152元，谢静娟负担1319.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员  陈 翔 二〇二〇年十月二十日 法官助理  冀 东 书 记 员  倪淑玲 附：一、本判决书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。