广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19482号原告：李梦圆，女，1996年8月4日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：潘艳宜、罗可丹，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房，统一社会信用代码：91440105633282677R。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，均为被告员工，联系地址同被告地址一致。原告李梦圆诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员吴洁苹独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘艳宜，被告的委托诉讼代理人梁智博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证违约金39775元【从合同约定收楼之日2016年6月30日起210个工作日之次日（2017年5月4日）起至被告实际办妥房产证并将房产证交付原告之日（2018年7月4日）止，每日按房屋总价款的万分之零点三计算，其中2017年5月4日至2017年11月1日按本金3078934元计算，2017年11月2日至2018年7月4日按本金3124315元计算】；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场的房屋，房价总额为3078934元，后补差价45381元。合同第二十一条约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同附件七《补充协议》第十三条约定，若因被告原因未能在上述时间协助原告办妥房地产权证，被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三向原告支付迟延办证违约金。合同签订后，原告按合同的约定付清了全部房款。但被告未按约定为原告办理房地产产权证。合同附件七《补充协议》第十二条对合同第二十一条约定变更为“被告只协助原告办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料。（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证。（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证……”。原告已经付清房款，故该补充协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房产证的情况下，原告经被告通知后提交相关资料之日开始计算”。而该“可以办理房地产权证”的时间并不明确，相当于免除了被告迟延办证的责任，排除了原告的权利。故该约定属于《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应属于无效条款。据此，被告逾期办证违约金的起算时间应为被告实际交付房屋之日起210个工作日后。综合上述事实及法律，原告认为被告的行为已经构成违约，故原告提起本案诉讼。被告辩称：一、原告的房产证已经办妥，不管是根据合同还是补充协议约定，被告均未违约。二、广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况做出的判决，已经被广东省高级人民法院立案审查再审。因此，相关案件的判决结果可能存在事实认定不清、法律适用错误的情形。而且，每个案件的事实并不可能完全一样，即使是同一楼盘、案情相似，也需要具体情况具体分析。我国不是判例法国家，不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。三、《补充协议》第十二条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效。（一）“在可以办理房地产权证的情况下”是指该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋面积测绘报告时，该理解与双方在《商品房买卖合同（预售）》第21条的约定和相关法律规定是一致的，该句话不存在办理房地产权证的时间不明确的情况。（二）双方将办证时间从210日更改为720日，原告对此已充分了解和理解。(三）补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。1、补充协议在后且为特别约定，双方合意修订产权登记办理方式和产权登记的时间，是双方真实、最终意思表示，其约定合法、有效。2、补充协议的第十二条不是格式条款，不构成格式条款无效的情形。四、退一步讲，即使法院认定“在可以办理房地产权证的情况下”属约定不明，从而认为被告协助原告办理房地产权证的开始时间为原告正式收楼之日起，那么，法院也只能将“在可以办理房地产权证的情况下”这句话认定为无效，具体的办证期限还得根据补充协议第十二条约定的720个工作日，而不应直接将补充协议第十二条约定的内容全部认定为无效。五、再退一步讲，即使按合同第二十一条的约定来认定被告的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以原告收楼的时间开始起算。根据合同第二十一条约定，被告协助原告办理房产证的时间是在被告取得楼宇的规划验收和原告向被告提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。所以，即使退一步讲，被告的办证义务期限210个工作日的起算点也应为：首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次房管局测绘部门出具测绘面积后，被告根据测绘面积通知原告补交房款、税费和办证所需的资料；再次，原告需在规定的时间内配合被告补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算被告办理房地产权证的时间，不能简单笼统地按原告收楼的日期开始计算210个工作日。经审理查明：2016年3月7日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明：原告以3078934元向被告购买位于广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围富基广场（自编B1、B2栋）自编B2幢25层2507号房，房屋地址：海珠区富基南三街10号2507房；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）被告应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第二十一条产权登记）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告；（第二十二条迟延办理产权登记的违约责任）2、原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第六条为关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）原告在签订合同之前，已验房并知悉甲方已通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼；第十二条为关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延；非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任；（四）被告办妥房地产权证后，原告以按揭方式买房的，被告将房地产权证原件直接交给按揭银行持有，原告如需房地产权证的，可向按揭银行领取房地产权证复印件；以非按揭方式买房的，应由原告亲自到被告营业场所领取房地产权证；第十三条为关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；第二十三条为《合同》与本协议有冲突之处的，以本协议约定的内容为准；等。合同签订后，原告向被告付清了合同约定的全部购房款，并于2016年3月25日接收了涉案房屋。2017年11月2日，原告向被告补交面积差房款45381元，结算后原告实际支付房款为3124315元。原告于2018年7月4日领取了涉案房屋的《不动产权证》。另查：2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位为被告；建设项目名称为富基广场B1、B2栋；建设规模为商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。2018年5月24日，广州市不动产登记中心向被告出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：被告申请的位于海珠区同福××、××号，富基南三街2-12号（双）不动产的首次登记，该中心以18登记01435861号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。生效的（2019）粤01民终19423号民事判决书认定与涉案房屋同楼盘类似合同版本的《补充协议》第十二条属于无效的格式条款。原告因被告未支付迟延办理产权登记的违约金而提起本案诉讼。被告表示，假如本院认定其公司需按上述生效判决书认定的计算方法向原告支付违约金的话，其公司对原告诉请中计算违约金的方法和金额没有异议。双方当事人确认按合同约定的房屋交付日期起计算210个工作日的截止日期为2017年5月3日。本院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，被告作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与原告签署合同并约定了交楼日期及办证期限。诉讼中，原、被告确认按照合同约定的房屋交付日期之日起计算210个工作日的截止日期为2017年5月3日，本院对此予以认定。关于被告应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于原告已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，原告经被告通知后提交相关办证资料之日开始计算”。被告表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以及原告在合同约定交楼日之前收楼的情况，本院确定被告的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付从2017年5月4日起至2018年7月4日止的迟延办理产权登记的违约金请求，合法有理，本院予以支持。关于违约金的计算。由于原告在实际收楼后向被告补交面积差款，故违约金的本金应以原告实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，原告要求按补充协议约定的标准计算迟延办证违约金，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以原告主张的金额为限。被告关于《补充协议》第十二条有效、其公司不存在迟延办证违约行为、不应承担迟延办证违约责任等抗辩意见，缺乏依据，本院均不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告李梦圆支付从2017年5月4日起至2018年7月4日止的迟延办理产权登记的违约金（每日按房价款的万分之零点三的标准计算，其中2017年5月4日至2017年11月1日按本金3078934元计算，2017年11月2日至2018年7月4日按本金3124315元计算，总额以原告主张的39775元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费794元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴洁苹二〇二〇年十月三十日书记员  陆惠敏梁嘉淇