四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3076号 上诉人（原审被告）：徐维芳，女，生于1948年9月8日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审被告）：何恩荣，男，生于1949年6月21日，汉族，住四川省南充市顺庆区。系徐维芳丈夫。 二上诉人共同委托诉讼代理人：雷树洪，四川明炬（南充）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：韩严峰，四川明炬（南充）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：何正明，男，生于1965年8月15日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：陈素蓉，女，生于1968年9月12日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。系何正明妻子。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑春容，四川皓宇律师事务所律师。 上诉人徐维芳、何恩荣因与被上诉人何正明、陈素蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐维芳、何恩荣上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订的《协议书》不是上诉人的真实意思表示，应当无效。徐维芳对2007年3月20日的《协议书》毫不知情，是在生病被他人哄骗下签订的。《协议书》也不具备房屋买卖合同的成立条件，即便协议成立，也应当认定是赠与，上诉人有权利撤销赠与，上诉人也明确表示不再赠与该房屋于被上诉人。2、案涉房屋系家庭共同财产，徐维芳无权单独处分，一审法院认定房屋为徐维芳个人所有错误。且签订协议时，上诉人都还未取得案涉房屋，上诉人不可能将尚未取得的房屋出售给被上诉人。3、拆迁补偿不仅包含房屋补偿还包括宅基地使用权补偿、奖励等，所以上诉人所得的还房是多样补偿构成，并不只是拆迁补偿所得。4、《协议书》是2007年签订，被上诉人2020年才提起诉讼，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应当得到支持。 何正明、陈素蓉辩称，上诉人与被上诉人1998年8月8日签订的《卖房协议书》以及2007年3月20日签订的《协议书》均是双方的真实意思表示，不存在任何欺诈行为，《协议书》完全合法有效。《协议书》是双方对拆迁还房的处分，是完整的买卖协议，被上诉人在1998年就向上诉人支付了购房款26000元，居住了十年之久。2007年3月，房屋拆迁时，上诉人一家的被拆迁人仅有上诉人徐维芳及上诉人儿子何政君，徐维芳只是对安置给其本人的房屋出售，案涉房屋不涉及家庭共同财产。上诉人何恩荣对买卖房屋一事完全知情，2007年6月被上诉人领取房屋的过渡费，各方均无异议。被上诉人主张的是物权，不存在超过诉讼时效。请求二审查明事实，维持原判。 何正明、陈素蓉向一审法院起诉请求：1、依法确认何正明、陈素蓉与徐维芳、何恩荣签订的《卖房协议书》和《协议书》均有效；2、依法确认徐维芳与南充市嘉陵区经营管理局签订的《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》中的三室一厅还房一套（即位于嘉陵区××幢××单元××的还房）归何正明、陈素蓉所有；3、本案诉讼费、保全费由徐维芳、何恩荣承担。 一审法院认定事实如下：何正明、陈素蓉系夫妻关系，原系原南充市嘉陵区花园乡龙庙山村4组村民。1998年8月8日，徐维芳、何恩荣（卖方、甲方）与何正明、陈素蓉（购方、乙方）签订了《卖房协议书》，内容为：“经甲乙双方达成协议，甲方自愿将现有住房壹幢：小青瓦房十间、平房两间计壹拾贰间住房卖给乙方（南临苏贵、西临岩、北临赵昌敏、东临院坝），共计人民币（26000.00元）贰万陆仟元正。款也当面付清，不论今后统建也好，还房也好，甲方都无任何权力享有，产权永远属于乙方所有，绝不改变。盖章后生效，特立此协议”。在该协议上，何正明、陈素蓉及徐维芳、何恩荣均签名并捺印，徐维芳、何恩荣之子何政君在协议甲方处签名并捺印，原南充市嘉陵区火花镇黄莲湾村村民委员会干部王素琼、文帮明、张洪玉作为见证人签名，并加盖了村委会公章。协议签订后，徐维芳将房屋及集体土地建设用地使用证交付给何正明、陈素蓉，何正明、陈素蓉一直居住在上述房屋中。2007年，因嘉陵一中二期建设用地的需要，政府对上述房屋进行拆迁，2007年3月20日，徐维芳、何恩荣（甲方）与何正明、陈素蓉（乙方）再次签订了《协议书》，内容为：“经协议达成：甲方徐维芳、何恩荣将原有住房赠送于乙方何正明、陈素蓉壹佰零伍平方米，如平方不够由甲方补够，乙方不再附付任何费用与差价。关于房屋的拆迁与过渡费，乙方必须享受捌拾伍平方米搬迁与过渡费，甲方必须付与乙方，不得反悔，特立此协议，望甲乙双方遵守”。徐维芳在协议甲方处写明：“赠何正明、陈素蓉壹佰零伍平方米，其余一概不负责”并签名，何正明在乙方处签名，南充市嘉陵区火花镇黄莲湾社区居委会在协议上加盖了公章，何正明将集体土地建设用地使用证交给了徐维芳。次日即2007年3月21日，徐维芳与何政君分别与南充市嘉陵区经营城市管理局签订了《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》，约定向徐维芳还房三室厅壹套，向何政君还房两室厅壹套。上述被拆迁房屋的搬家补助费、过渡补助费均由何正明、陈素蓉领取。2016年12月29日，南充市嘉陵区经营城市管理局根据徐维芳按照还房序号的选择，经结算后，通知徐维芳入住位于南充市嘉陵区××小区××幢××单元××层××号的房屋（面积113.64平方米）。徐维芳、何恩荣在接房后，将该房屋进行了装修居住至今。对以上事实，南充市嘉陵区火花街道办事处黄莲湾社区居民委员会于2020年3月10日出具了书面证明并加盖公章，社区干部王素琼、文帮明、张洪玉签名确认。 另查明，徐维芳、何恩荣系夫妻关系，徐维芳原系原南充市嘉陵区××镇××村××0社村民，1993年申请占用集体土地111.84平方米建房。何恩荣系城镇居民，二人生育了子何政君（1970年出生），户籍一直在南充市嘉陵区××镇××村××0社、女何青华（1973年出生），参加工作后将户口迁出（约1992）。 在本案审理过程中，何正明、陈素蓉申请财产保全并提供了担保，一审法院经审查后于2020年3月30日作出裁定，查封了本案争议财产即位于嘉陵区××幢××单元××的房屋。何正明、陈素蓉交纳了保全费2862.00元。 一审法院认为，一、何正明、陈素蓉与徐维芳、何恩荣签订的《卖房协议书》及《协议书》的效力问题。本案所涉原位于南充市嘉陵区××镇××村××0社的房屋，其土地性质为集体土地，该房屋应当属于徐维芳、何恩荣的家庭共有财产。1998年8月8日，徐维芳、何恩荣将该房屋出售给何正明、陈素蓉，双方签订的《卖房协议书》，系双方的真实意思表示，且已实际履行。但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的精神，何正明、陈素蓉与徐维芳分属不同农村集体经济组织，故该《卖房协议书》应为无效。关于2007年3月20日何正明、陈素蓉与徐维芳、何恩荣签订的《协议书》，虽然表述为“赠送105平方米”，但同时双方约定“如平方不够由甲方补够，乙方不再付任何费用与差价”，且“乙方必须享受捌拾伍平方米搬迁与过渡费”，故根据以上约定的内容，可以确定该《协议书》实质是在双方均明知原房屋即将被拆迁的情况下，对1998年8月8日的《卖房协议书》的内容重新进行了约定，由原房屋的买卖变为对拆迁还房的买卖，该《协议书》是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，因此何正明、陈素蓉与徐维芳、何恩荣签订的《协议书》应属合法有效，徐维芳应当在拆迁部门通知入住后，将拆迁还房即位于南充市嘉陵区××小区××幢××单元××层××号的房屋交付给何正明、陈素蓉，同时徐维芳还应当履行协助何正明、陈素蓉办理该房屋产权过户手续的随附义务。至于对入住房屋前与拆迁部门进行核算所产生的费用，因双方均未主张，故在本案中不予处理。 二、徐维芳是否有权处分案涉还房的问题。徐维芳辩称:案涉还房“属于家庭共有财产，徐维芳无权进行处分，全家接房后投资数十万元装修并入住至今，徐维芳及其家人是该房屋的合法占有人和使用者”。一审法院认为，在2007年3月拆迁时，何恩荣为城镇户口，其女何青华户口已迁出，作为被拆迁的一户家庭，其安置对象为徐维芳及其子何政君。2007年3月20日何正明、陈素蓉与徐维芳、何恩荣签订的《协议书》，其实质是对拆迁还房的买卖，该拆迁还房并不属家庭共同财产，徐维芳有权处分案涉还房。因何政君也于2007年3月21日与南充市嘉陵区经营城市管理局签订了《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》，享有还房两室厅壹套，徐维芳将安置给本人的房屋进行出售，也不侵害何政君的合法权益。故对徐维芳的辩解主张，不予采信。至于徐维芳提出将案涉房屋投资装修的问题，双方可自行协商或通过另案诉讼处理。 综上，何正明与徐维芳2007年3月20日签订的《协议书》合法有效，何正明、陈素蓉对位于南充市嘉陵区××小区××幢××单元××层××号的房屋依法享有所有权。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，判决：一、何正明与徐维芳2007年3月20日签订的《协议书》合法有效；二、位于南充市嘉陵区××小区××幢××单元××层××号的房屋归何正明、陈素蓉所有；三、驳回何正明、陈素蓉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4244.00元、保全费2862.00元，共计7106.00元，由徐维芳、何恩荣负担。 二审中，何正明、陈素蓉申请证人任某出庭作证。 任某主要陈述，“何恩荣是我舅舅，徐维芳是我舅妈，陈素蓉是我表妹，何正明买何恩荣的房子是事实，大概是1998年买的，买了以后还请了客的。当时他们还说了房子如果拆迁的话，我舅妈要一套两室一厅，还去大队上写了合同的。我们这些兄弟姊妹都知道这个事情。” 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，徐维芳、何恩荣与何正明、陈素蓉于1998年8月8日签订的《卖房协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定无效，但事实上双方具有买卖房屋的意思表示，何正明、陈素蓉也支付了房屋对价，并在该房居住多年。后因建设需要，房屋被拆迁。根据相关法律法规和拆迁安置政策，徐维芳作为房屋的集体土地建设用地使用权人，应以徐维芳的名义与拆迁人签订《拆迁还房协议》。2007年3月20日，徐维芳、何恩荣与何正明、陈素蓉再次签订《协议书》，实际是对1998年8月8日双方买卖房屋的进一步认可，双方也重新达成了对安置还房归属的确认。该《协议书》基于1998年8月8日双方买卖房屋的事实而签订，内容不违反相关法律规定，合法有效。徐维芳、何恩荣与何正明、陈素蓉均应按照协议内容履行义务。徐维芳、何恩荣上诉称该《协议书》是赠与行为与查明的事实不符，对其主张不予支持。该房屋虽然属于徐维芳、何恩荣的夫妻共同财产，但1998年8月8日买卖房屋时，何恩荣签名捺印，而拆迁还房因为原有房屋而来，何恩荣对此事应当明知而未提出异议，何正明、陈素蓉也实际领取了拆迁房屋的过渡费等，应当视为何恩荣对该《协议书》的内容明确认可。何恩荣、徐维芳上诉称徐维芳无权处分的理由不能成立。本案中，何正明、陈素蓉诉讼请求是确定房屋的物权，不受诉讼时效限制。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8488元，由何恩荣、徐维芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年十月二十七日 书记员  刘佰燕