黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初2372号原告：大庆尊荣汽车贸易有限公司，住所地大庆市龙凤区瀚城名苑F-6号商服楼东风路60号（1-3层），统一社会信用代码：9123060056063807X3。法定代表人：孔繁江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周一，辽宁律桥律师事务所律师。被告：大庆尊荣富沃汽车销售服务有限公司，住所地大庆市龙凤区瀚城名苑F-6号商服楼东风路60号（1-3层），统一社会信用代码：91230603MA18W88R4U。法定代表人：鲁昕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘玉龙，河北正晨律师事务所律师。原告大庆尊荣汽车贸易有限公司（以下简称尊荣贸易公司）与被告大庆尊荣富沃汽车销售服务有限公司（以下简称富沃汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行审理。原被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尊荣贸易公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告给付拖欠的2020年4月1日至6月30日的房屋租金53.33万元；2．判决被告向原告支付违约金4.84万元（2020年4月1日至2020年7月30日），自2020年7月31日起每日向原告支付违约金400元，直至拖欠房屋租金支付完毕之日止；3．判令被告承担全部的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于黑龙江省大庆市龙凤区瀚城名苑F-6号商服楼东风路60号（1-3层）的房屋及占用范围内的土地出租给被告使用，租赁房屋建筑面积3829.62平方米，房屋租赁期为15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日时止，租赁期间，前八年每月租金26.67万元，年租金320万元。租金支付采用“先付后用”的原则，按季度支付，被告在每季末支付下一季度租金。合同约定，“如被告未按约定支付租金，每逾期一日，则被告需按当期应付租金总额的日万分之五支付违约金。”按照合同约定，2020年第二季度即2020年4月1日至6月30日被告应预先支付租金总额为80万元，然而被告仅向原告支付租金26.67万元，其余53.33万元租金至今未付。原告认为，原告已履行了自己的全部合同义务，被告也应按合同约定履行全部义务，将季度租金一次性给付原告，但被告拖欠季度租金的行为已违反合同约定，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告富沃汽车公司辩称，一、被告租赁原告房屋情况属实，但并非故意少付租金，实属因新冠××疫情影响，导致被告关门闭店无法经营，收入状况极差、入不敷出，无力支付全额房租，不应因此承担违约责任。根据2020年3月11日公布的《大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部公告》（第27号）第三点，服务业方面：“全面放开我省规定的负面清单以外的服务行业企业，包括：汽车销售、汽车维修、二手车交易市场、洗车等各类服务行业企业（个体工商户）”。被告自2020年1月24日闭店，受新冠病毒疫情及政府防疫政策影响，直到2020年3月16日才复工经营，完全停业将近两个月，3月份复工后疫情仍十分严峻，群众大都居家隔离，被告店面仍然没有顾客，营业收入骤减，经营状况严重恶化，被告无力负担房租、工资等正常运营费用，濒临闭店。《民法总则》第180条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”。《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。被告无法支付租金是因为疫情及政府防疫政策等不可抗力引起，不应因此承担违约责任。二、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。被告与原告是长期租赁关系，案涉租赁合同约定的租金是在被告能够正常经营的情况下相对合理的租金标准，多年来被告都是按约支付租金，没有任何违约行为，原告从中赚取了巨额租金收入，但本案中在被告没有营业、收入明显减少的情况下，继续按原租金标准支付对被告显失公平。被告在疫情面前艰难求存，积极恢复经营，尽最大努力支付原告部分租金、给员工提供工作，为维护社会安定秩序贡献力量。原告作为长期房东，也应当理解被告乃至整个社会在疫情当前的艰难处境，于法于理都应该减免被告的部分租金。综上所述，席卷全国全世界的疫情和疫情带给社会的沉重打击都已经是客观事实，被告受疫情及防控措施影响没有营业、收入骤降，无力按照原租赁合同支付租金，虽然无奈但也合理合法，不应承担任何违约责任。请法庭参考案涉合同签订以来的履行情况，根据案件实际和公平原则，变更双方合同义务，减免被告两个月租金，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求进行了举证和证据交换，对于原告所举证的证据一租赁合同及证据二房屋租赁费发票、顺丰速递单、快递信息打印件，被告对真实性无异议，本院予以采信。对于证据三，广汇汽车服务股份公司的官网宣传资料截图、网页截图及财务报表截图不能证明其欲证明的问题，且被告有异议，不予采信。对于被告所举证的证据一，大庆市应对新型冠状病毒××疫情工作领导小组指挥部办公室在2020年3月11日发布的第27号指挥部公告打印件一份，本院对其真实性予以采信。对于证据二、2019年2、3月与2020年2、3月被告公司销售业绩对比截图及2020年6月被告公司利润表打印件的真实性无法核实，不予采信。经审理查明，原告与被告于2016年签订《房屋租赁合同》，原告将位于黑龙江省大庆市龙凤区瀚城名苑F-6号商服楼东风路60号（1-3层）的房屋及占用范围内的土地出租给被告使用，租赁房屋建筑面积3829.62平方米，房屋租赁期为15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日时止。租赁期间，前八年每月租金26.67万元，年租金320万元。租金支付采用“先付后用”的原则，按季度支付，被告在每季末25日前支付下一季度租金。如承租方未按约定支付租金，每逾期一日，则按当期应付租金总额的日万分之五支付违约金。按照合同约定，2020年第二季度即2020年4月1日至6月30日被告应预先支付租金总额为80万元，然而被告仅向原告支付租金26.67万元，其余53.33万元租金至今未付。本院认为，本案的争议焦点是被告是否应全额给付原告2020年第二季度租金80万元。2020年1月20日，国家卫健委发布公告，将新冠××纳入《××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。各地政府采取了相应的疫情防控措施。从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性以及控制和阻断的艰巨性来看，对于因新冠××疫情不能履行合同的当事人而言，确属不能预见、不能避免、不能客服的客观情况，构成不可抗力。全国人民响应防疫部门的要求企业歇业，人员居家隔离，如果企业不能复工期间的房租由承租人负担，对其明显不公，被告要求减免租金的请求，本院予以酌情支持。2020年2月3日是法定假日结束后的复工首日，但因疫情原因，全大庆市居民实行居家隔离（除个别特殊企业复工），直至2020年3月12日起才陆续解除隔离，全面放开企业生产经营。不可抗力的总天数本院认定为38天，在此期间，被告因疫情及疫情防控措施未能复工，属于因不可抗力导致的，此38天房租予以免除，虽然复工后，企业经营仍受影响，但疫情已属常态化，此后的租金被告应按合同约定给付。每月租金26.67万元，每月按30日计算，日租金为8890元，38天租金为337820元，被告还应支付原告第二季度租金195480元（53.33万元-337820元）。对于违约金，属于因不可抗力导致被告违约，本院不予支持。原告认为被告违约发生在不可抗力之后，不应免除租金，本院认为，双方租金支付方式为提前支付租金，虽然不可抗力发生时租金已支付完毕，但按法律规定，已支付的租金应予退回，现被告主张将不可抗力期间租金予以顺延至第二季度，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告大庆尊荣富沃汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告大庆尊荣汽车贸易有限公司租金195480元；二、驳回原告大庆尊荣汽车贸易有限公司其他诉讼请求。如果被告大庆尊荣富沃汽车销售服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4809元，由原告大庆尊荣汽车贸易有限公司负担3046元，由被告大庆尊荣富沃汽车销售服务有限公司负担1763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  林淑芳二〇二〇年十月二十九日书记员  张雪娇附：判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。