浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初5663号 原告：嘉兴众森艺术培训有限公司，住所地：嘉兴市经济技术开发区四季大厦博物馆1-1号，统一社会信用代码：91330401MA2CWJMY69。 法定代表人：姚尧，执行董事。 委托诉讼代理人：杨建明，浙江三利律师事务所律师。 被告：嘉兴衡伟置业有限公司，住所地：嘉兴市昌盛西路东洪兴西路北1幢201室，统一社会信用代码：91330400693638866Q。 法定代表人：徐建德，执行董事。 委托诉讼代理人：郎元根、钟立斌，浙江甚昶律师事务所律师。 原告嘉兴众森艺术培训有限公司（以下简称众森公司）诉被告嘉兴衡伟置业有限公司（以下简称衡伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日受理后，依法由审判员朱邵云独任审判，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告法定代表人姚尧、委托诉讼代理人杨建明、被告委托诉讼代理人郎元根到庭参加诉讼，第二次庭审原告委托诉讼代理人杨建明、被告委托诉讼代理人郎元根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众森公司起诉称，2019年6月，原告法定代表人与被告洽谈签订《四季大厦裙楼商铺租赁合同》，约定向被告租赁嘉兴市四季大厦博物馆分割房间号为1-1的商铺，承租面积964.6平方米，用于做培训门店使用。后原告公司设立并与被告正式签订了合同，并对上述洽谈的内容进行了约定，原告支付了第一期的租金，此后原告为开展经营活动进行了各项准备工作，共支付各项费用851212.42元（详见清单），从9月底开始，原告向行政机关申请装修施工许可，被告知原告所租房屋并非商业性质，不能取得装修施工许可，与被告的沟通中，被告一直告诉原告可以审批出来，但直到起诉，原告的装修施工许可仍未审批下来。原告认为被告将不是商业性质的房屋以商铺的名义出租给原告，现因租赁房产的性质问题不能取得装修施工许可，导致原告的租赁目的不能实现，造成了原告时间和经济上的重大损失。因此，根据合同法的规定，诉讼来院，请求判令：一、解除原被告签订的《四季大厦裙楼商铺租赁合同》；二、被告返还租房押金73310元，赔偿原告损失851212.42元。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为：被告返还租房押金73310元，赔偿原告损失925595.29元，共计998905.29元;其余请求不变。 被告衡伟公司答辩称，一是双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，本案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，衡伟公司将博物馆用房出租给众森公司用于培训，并没有违反法律法规的强制性规定，双方当事人应当全面履行合同义务。二是众森公司请求解除合同的理由不能成立，租赁合同第一条约定：“双方应提供身份证明及商铺产权相关文件，双方验证后可复印对方文件备存”。衡伟公司提供的产权证上明确写明了规划用途为博物馆，土地用途为文体娱乐用地。因此，众森公司对出租房屋的规划用途是明知的。合同签订后，衡伟公司已经将上述房屋交付给众森公司，众森公司并未对房屋质量、房屋规划用途等提出异议，说明衡伟公司交付的房屋符合合同约定的要求。此后，众森公司已经凭房屋租赁合同和产权证向嘉兴市市场监督管理局经济技术开发区分局申领了营业执照，完全可以在其核准的经营范围内依法从事经营活动，这充分说明出租房屋的用途符合其使用要求，能够实现其合同目的。租赁合同第七条中约定原告经营区域的内部装饰装修及改造由原告自行负责，合同中并未约定出租房屋的装修内容、装修标准、装修价款以及向行政机关申请装修施工许可证等事项。由此可见，申请装修工程施工许可证不属于衡伟公司的合同义务。《建筑工程施工许可证管理办法》第二条第二款规定“工程投资额在30万元以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证”。即便众森公司需要对房屋进行装修，则完全可以在投资额30万元以下内对房屋进行装修而无须申请施工许可证。因此，众森公司以不能取得装修施工许可证为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，不应支持。三是衡伟公司依法不应承担赔偿责任，衡伟公司已经履行了交房的合同义务，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。众森公司的损失系其自身原因所造成的，与衡伟公司出租行为之间不存在因果关系。众森公司的设计费、广告费、软件费等属于经营性费用，不能认定为实际发生的损失，且上述费用都是在双方订立合同之后发生的，属于衡伟公司签订合同时不可预见的。根据合同法第一百一十三条规定，即使衡伟公司存在违约行为，也不应当对不可预见的损失承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，租赁合同解除的赔偿范围也仅限于房屋装修残值。四是原告陈述的事实及提交的证据有虚假成分。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 针对自己的主张，原告提供了如下证据： 1.四季大厦裙楼商铺租赁合同1份、租金发票1份、押金1份，证明原告租赁被告房屋情况及原告支付租金219929元、押金73310元。 2.房屋中介费发票1份，证明原告为租赁被告房屋支付中介费36654元。 3.设计合同书1份、中国建设银行客户专用回单4份，发票31份，证明原告支付设计费300000元。 4．装饰工程施工合同1份、中国建设银行客户专用回单1份、发票1份，证明原告支付消防设计费50000元。 5.设计合同书1份，证明原告支付品牌广告设计费7200元。 6.猎头服务合同1份、中国建设银行客户专用回单2份、发票3份，证明原告支付猎头服务费46000元。 7.软件APP开发协议1份、中国建设银行客户专用回单1份、发票3份，证明原告支付软件开发及服务费44671.4元。 8.汽车租赁协议书1份、发票1份，证明原告支付汽车租赁费12000元。 9.常年法律顾问合同1份、中国建设银行客户专用回单1份、发票1份，证明原告支付律师顾问费30000元。 10.发票1份，证明原告支付商标代理费2700元。 11.培训协议2份、中国建设银行客户专用回单4份、发票1份，证明原告支付人员培训及出差费37628元。 12.中国建设银行客户专用回单5份、电子缴税付款凭证3份、证明原告支付人员及社保支付共计138811.89元（2019年8-12月份的工资，9-11月份的社保）。 13.房权证1份、消防验收意见书1份，证明合同签订时原告发现规划用途为博物馆，原告向被告提出该问题，被告出示给了原告消防验收意见书，加上其它商家也在开业中，所以原告就放心了。 14.告知书1份、装修同意书1份、微信聊天截图1份，证明案涉房屋因使用用途不符，原告建筑工程施工许可的申请被暂不予受理。 15.设计合同书1份，银行专用回单3份、发票23份，证明原告因无法达到租赁目的更换场地，又支出了300000元设计费。 16.建设工程设计咨询合同1份、银行专用回单2份、发票1份，证明原告重新进行消防设计，花费32000元。 17.基本信息表、备案登记通知书各1份，证明原告为装修做了充分的准备并申请备案，装修方案被告也是同意的。 18.规划核实确认书1份，证明案涉四季大厦的规划用途复杂包括商业、博物馆、物业等。 被告对原告提供的证据1无异议；对证据2无异议，但认为不应由被告承担；对证据3、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12的真实性无异议，对关联性和待证事实有异议；证据4真实性有异议，认为系伪造的证据；对证据13真实性无异议，不能证明待证事实，验收意见书的出具方弄错了，一层有博物馆也有商业；对证据14真实性无异议，但原告在提起本案诉讼后进行申请，目的违法，不能作为有效证据使用，装修同意书真实性无异议，对微信截图的真实性无异议，但高的意见不代表被告；对证据15真实性无异议，但是2个项目另行收费，不能证明待证事实；对证据16的真实性无异议，对关联性有异议。对证据17的真实性、合法性、关联性无异议，对待证事实有异议，被告是根据原告的要求出具的同意书，对设计方案不知情，也没有看到任何设计图纸，而且基本信息表注明所属行业为教育、产业结构调整指导目录为学前教育与租赁合同约定的用途培训不同，故原告为学前教育进行的装修，超越了合同约定的范围，且原告已经取得了备案，原告完全可以进行施工。对证据18无异议，但最终应以房权证为准，房权证载明的是博物馆。 针对自己的抗辩，被告向本院提供了房权证及土地使用证1份，证明案涉房屋的规划用途为博物馆，土地用途为文体娱乐用地。原告对被告提供的证据无异议。 本院认证如下：一、原告提供的证据1被告无异议，能够证明待证事实，本院予以认定；原告提供的证据2与本案缺乏关联性，不属于因合同解除的损失，本院不予认定；原告提供的证据3、证据4、证据15、证据16、证据17，能够证明原告为案涉租赁房屋支出设计费300000元，为租赁房屋装修支出消防设计费50000元，原告申请了装修备案的事实，本院予以认定；原告提供的证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12与本案缺乏关联性，不属于因合同解除产生的损失，本院不予认定；原告提供的证据13，被告对真实性无异议，能够证明嘉房权证禾字第0××2号房产证载明，嘉兴市四季大厦博物馆，房屋性质为房地产开发项目（商品房），规划用途为博物馆，对该事实本院予以认定，但该证据不能证明原告向被告提出该问题，被告出示给了原告消防验收意见书的事实，对该待证事实，本院不予认定；原告提供的证据14，被告对真实性无异议，能够证明待证事实，本院予以认定；原告提供的证据18被告对真实性无异议，能够证明待证事实，本院予以认定。二、被告提供的证据，原告无异议，能够证明待证事实，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 原被告签订《四季大厦裙楼商铺租赁合同》，约定原告向被告租赁嘉兴市四季大厦博物馆1-1号商铺，用作培训门店使用，承租面积964.6平方米，租赁期限为5年，租金支付方式约定为押2个月付6个月房租，约定合同期限2019年6月25日至2024年9月24日含免租期，第一年租金为439858元，签约当天，原告向被告支付73310元为合同的押金。2019年6月28日前，原告向被告支付第一期六个月租金，所付租金租期为2019年6月24日至2020年3月23日（含免租期），合计219929元，另对其余租赁期间的租金支付时间等进行了约定。约定免租期为3个月2019年6月25日至2019年9月24日。约定在履行合同过程中，由于一方违反合同相关约定，或违反国家有关法律法规及相关规定，或造成本合同变更、解除或非正常终止本合同时，即视为违约，违约方须向守约方赔偿受到的直接经济损失。后原告向被告支付73310元租房押金，并支付219929元的租金（期间为2019年6月24日-2020年3月23日）。被告向原告交付租赁物。原告于2019年7月28日原告与第三人门觉建筑设计咨询（上海）有限公司签订设计合同书，并于2019年8月1日支付90000元、2019年8月22日支付90000元、2019年9月5日支付45000元、2019年11月25日支付75000元，共计支付了设计费300000元。于2019年8月29日原告委托，支出消防设计费50000元。2019年11月6日原告就涉案商铺内部装修项目向嘉兴市住房和城乡建设局办理备案，被告予以配合。后原告申请施工许可证，被告知不能取得。2020年1月16日原告向经济技术开发区（国际商务区）建设交通局提出建筑工程施工许可（多合一）行政许可申请，该局经审查认为暂不符合法定受理条件，并决定暂不予受理。理由为：现申请使用用途（培训机构）与原审批用途（博物馆）不一致，请你单位向自然资源与规划分局咨询申请临时改变使用性质后，再行办理建筑工程施工许可（多合一）手续。 另查明，嘉房权证禾字第0××2号房产证载明，嘉兴市四季大厦博物馆，房屋性质为房地产开发项目（商品房），规划用途为博物馆。《四季大厦裙楼商铺租赁合同》签订时，被告将房产证出示给原告，原告知晓租赁房屋的规划用途是博物馆。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原被告对双方之间签订房屋租赁合同，原告支付租金、押金，在合同签订时被告向原告出示产权证，原告知晓产权证载明的房屋规划用途为博物馆均无异议。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原被告签订的《四季大厦裙楼商铺租赁合同》是否具备解除情形。二、被告应否返还原告押金并赔偿损失。 关于焦点一，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《四季大厦裙楼商铺租赁合同》符合租赁合同有效要件，合法有效，对当事人均具有约束力。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案原告将规划用途为博物馆的四季大厦博物馆1-1号作为商铺出租给原告作为培训门店使用。原告在办理店铺装修事宜中（被告对此知情并予以了协助）因申请使用用途（培训机构）与原审批用途（博物馆）不一致，不能取得装修施工许可，导致原告装修无法进行，亦无法使用门店，截止庭审，被告亦未办理改变使用性质的手续，应认定合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案符合合同解除法定情形，原告要求解除《四季大厦裙楼商铺租赁合同》的请求，本院予以支持，上述合同自副本送达被告之日即2019年12月30日解除。 关于焦点二，本院认为，本案因符合法定解除情形，双方的租赁合同解除，合同解除后，原告支付的押金73310元，被告应予以返还。本案租赁合同有效，合同解除前的租金系原告按照合同约定应当支付，不属于因合同解除而遭受的损失。按照合同约定2019年6月25日至2019年9月24日为免租期，合同解除之日2019年12月30日起至2020年3月23日原告支付的租金101412元，被告应予以返还。原告将整体租金219929元作为损失，缺乏依据。原告为使用租赁物进行装修设计支出的设计费300000元及消防设计费50000元，共计350000元，属于因合同解除遭受的损失。原告其余损失主张，缺乏依据。被告作为租赁房屋的出租人，明知涉案房屋的用途为博物馆，仍将租赁房屋作为商铺租赁给原告作为培训门店使用，且同意原告对店铺进行装修，存在明显过错，应承担相应责任。原告作为承租方，应对房屋的适用性进行必要的审查，原告在被告出示产权证，知晓规划用途为博物馆的情况下，仍继续租赁该房屋，并为使用租赁物进行装修等筹备工作，亦存在过错，应对合同解除的损失承担过错责任。综上，本院综合租赁合同无法履行的双方过错程度及与造成损失之间的原因力等因素，确定被告应对原告因房屋租赁合同解除的损失承担50%的过错责任，原告应承担50%的过错责任，则被告应承担的赔偿责任为350000元×50%＝175000元。原告超出以上金额的请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告嘉兴众森艺术培训有限公司与被告嘉兴衡伟置业有限公司签订的《四季大厦裙楼商铺租赁合同》； 二、被告嘉兴衡伟置业有限公司返还原告嘉兴众森艺术培训有限公司押金73310元、租金101412元，并支付原告嘉兴众森艺术培训有限公司赔偿款175000元，以上共计349722元，被告嘉兴衡伟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴众森艺术培训有限公司； 三、驳回原告嘉兴众森艺术培训有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13789元、保全申请费5000元，共计18789元，由原告嘉兴众森艺术培训有限公司负担9975元，由被告嘉兴衡伟置业有限公司负担8814元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  朱邵云 人民陪审员  黄永梅 人民陪审员  吴宇超 二〇二〇年十月八日 书 记 员  蔡春婷 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。