河北省巨鹿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0529民初1005号 原告：河北万达房地产开发有限公司，住所地河北省巨鹿县东安街西侧、光明街北侧、北荣街南侧（万达尚城11号楼）。 法定代表人：董健，董事长。 委托诉讼代理人：郜铮，男，汉族，1981年11月6日出生。 被告：陈和美，女，汉族，1976年1月27日出生，现住巨鹿县。 委托诉讼代理人：王振奎，河北甲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩玉龙，河北甲信律师事务所律师。 原告河北万达房地产开发有限公司与被告陈和美房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北万达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郜铮、被告陈和美及其委托诉讼代理人王振奎、韩玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北万达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年5月17日就巨鹿县东安街西、北荣路南“万达尚城”小区东安街综合商业楼签订的“租赁合同”已于2020年7月30日解除；2、依法判决被告向原告返还承租的综合商业楼；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年5月17日签订《房屋租赁合同》，将甲方坐落于巨鹿县东安街西、北荣路南“万达尚城”小区东安街综合商业楼出租给被告。被告违反租赁合同第四条第2项：未经原告书面同意擅自改造租赁场地结构，并在改变结构场地设置固定装置。依据第四条第2项规定原告有权解除合同收回该楼。另外被告违反租赁合同第七条第2项规定，未经原告书面同意将商业楼场地转租给巨鹿县尚城亿家商贸有限公司，巨鹿县尚城亿家商贸有限公司又将商业楼场地四层整体转租给徐娜，依据租赁合同原告有权解除合同收回该楼。原告于2020年7月发现上述情况后，于2020年7月30日向被告发送解除合同通知书，但被告拒不执行，也不返还原告商业楼。原告为维护自身合法权益，依法将被告诉至你院，请依法支持原告诉讼请求。 陈和美辩称，一、万达公司主体不适格。《民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中因原告万达公司已将案涉租赁物所有权转让，不再对租赁物享有权利，与租赁物不具有利害关系，不符合原告的主体资格。2018年5月17日，万达公司与答辩人签订《房屋租赁合同》，将“万达尚城”小区东安街综合商业楼11299.86平方米租赁给答辩人。租赁期间即今年年初，万达公司未事先通知答辩人，即将案涉租赁物转让给案外人石家庄尚宏伟业办公设备有限公司（以下简称宏伟公司），并办理不动产变更登记，现万达公司已不再是涉案租赁物的所有权人。根据“买卖不破租赁”的原则，宏伟公司继受《房屋租赁合同》出租人的合同权利义务，万达公司不再对涉案租赁物享有权利，与租赁物不具有直接利害关系，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的主体资格，应当驳回万达公司的起诉。二、万达公司诉求解除租赁合同即无法律依据，又无合同依据。根据《合同法》相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除，即合同一方主体解除合同需要有合同依据或法律依据。本案中，万达公司交付租赁物后，答辩人为了提升使用价值，提高利用率，以便更好的满足租赁经营的目的和需求，曾实施部分改善，拆除部分墙体。在此，需要强调的是答辩人改造、拆除的墙体并非建筑物主体结构，且拆除的面积很小（拆除的均是由加气砖垒成的墙体），丝毫不影响建筑物的安全和使用。且改善后租赁物经巨鹿县公安消防大队验收合格，同时被巨鹿县应急管理局评为安全生产标准化达标企业。足以证明答辩人的部分改善是符合国家相关要求的。虽然答辩人改善行为未获得万达公司书面同意，未严格按照租赁合同要求履行，但这种瑕疵履行并未影响万达公司基于合同而应享有的权利，答辩人按时支付资金，不存在推延的问题，同时答辩人因改善不仅未受到任何影响，反而更好的实现经营目的，利润逐月递增。答辩人的改善促使合同双方万达公司和答辩人更好的实现了合同目的。答辩人未获万达公司书面同意而改善行为虽有违合同约定程序，但是该违约行为以程度论不应视为严重违约行为，因为虽违约，但不影响合同双方的履行，不影响合同双方合同目的的实现。故因改善所引起的违约行为应视为轻微。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定，万达公司请求解除合同的请求不应支持。根据《房屋租赁合同》第四条第二款“在租赁期限内，乙方如需要改造租赁场地的结构、设施、设备，应经甲方事先书面同意”该条并未约定任何一方享有解除权，故万达公司无权依据该条解除与答辩人之间的租赁合同。综上所述，答辩人履行虽有瑕疵，但尚未影响合同双方的履行，未影响合同目的实现，解除条件尚未成就，万达公司解除租赁合同即无合同依据，又无法律依据。故万达公司要求确认2020年7月30日发送的《解除房屋租赁合同的通知函》不发生合同解除的效果，租赁关系仍然存续。三、万达公司诉称转租与事实不符。答辩人承租的租赁物为地下一层、地上**（局部**），共计六层。答辩人仅将租赁物中第四层分租给第三人，其余楼层均为自身经营，并未将涉案租赁物整体转租。根据《租赁合同》第六条第4款“乙方有权对商业楼进行部分分租”之规定，答辩人有权将租赁物中的第四层分租出去，故其分租行为并不违反合同的约定，万达公司解除双方之间的租赁合同，无合同依据，不应得到支持。四、万达公司解除合同将对答辩人造成巨大损失。《租赁合同》签订后，答辩人对租赁物进行了装修装饰、改善、支付租金、注册成立经营主体公司、招聘员工、采购货物等总计投入800万之巨。虽然答辩人履行合同有瑕疵，但均未影响合同目的实现。若万达公司基于此解除双方之间的租赁合同，将会造成答辩人无法经营，投资的800万荡然无存，导致合同双方利益严重失衡，对答辩人而言有违公平。万达公司解除合同行为与民法追求的公平原则、精神相悖，解除行为导致答辩人与万达公司之间利益严重失衡。恳请法庭从利益均衡的角度考虑，维持合同的效力，促使合同双方履行。五、万达公司解除权消失。《合同法》第九十五条规定，解除权应当在法律规定或当事人约定或双方催告后的合理期限内行使，期间经过而未行使的，解除权消灭。解除权性质属于形成权，应当受到除斥合理期间的约束，尽早使不确定状态消除。何为“合理期间”？法律并未明确规定。最高人民法院民一庭意见，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，对于房屋买卖合同纠纷，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除权消灭。结合本案，答辩人对租赁物进行改善的时间在2018年年底，距今已有1年半有余，已经超过解除权行使1年的合理期间，万达公司逾期未行使，解除权已经消灭。现要求解除合同的主张固然不应得到支持。六、万达公司解除合同另有目的。宏伟公司预以租赁物为抵押向宁晋农村商业银行抵押担保贷款，鉴于该租赁物上存在租赁权，为了达到将来能够顺利执行抵押物，消除答辩人的租赁权，万达公司和宏伟公司曾要求答辩人签署待银行执行期间放弃租赁权为内容的协议，答辩人认为该协议损害其合法权益，拒绝签署。为此，宏伟公司曾安排人员强行锁闭租赁物大门，阻止答辩人经营，意欲通过此手段达到目的。后经答辩人报警，宏伟公司的人员无奈给予解除，此方式未能奏效。此次万达公司诉讼要求解除合同，正是基于上述原因，配合宏伟公司达到贷款的目的，并非因答辩人转租。改善所致。万达公司的行为与我国民事法律遵循的诚实信用的原则相悖，对该种行为应当给予制止。七、万达公司侵犯了答辩人优先购买权。万达公司将租赁物在出卖前，未按照《合同法》第二百三十条之规定，在合理时间通知答辩人，侵犯了答辩人优先购买权，答辩人保留主张优先购买权的权利。综上所述，万达公司诉请解除合同即无合同依据，又无法律依据，请贵院查明事实，依法驳回万达公司的诉讼请求。 原告河北万达房地产开发有限公司为支持其主张提交证据如下：证据1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》。证据2、被告在商业楼一层至负一层加装垂直升降电梯的图片。证据3、巨鹿县尚城亿家商贸有限公司企业信息公示的报告。证据4、巨鹿县商城亿家商贸有限公司与徐娜签订的租赁合同。证据5、原告通知被告中止履行合同、解除租赁合同的通知函，2020年7月30日向被告送达两个通知函时的照片。 被告对原告的证据质证称：对证据1、真实性无异议，对证明目的有异议，在本案中被告虽然对租赁物进行了部分改善，加装了垂直升降电梯，在加装之前被告向原告进行了知会告知，原告对此不认可，并依据租赁合同第四条第二款要求解除合同，我方认为即无事实依据，也无合同依据，首先我方加装电梯时已经向原告方进行告知知会，虽然方式不妥，但也是征得原告同意在此，租赁合同第四款第二条并未约定原告方对被告所谓的行为享有解除权，故原告依据该条款解除合同无合同依据。对证据2、真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅是事实性证明，仅证明被告加装电梯事实，但不能证明原告所主张证明目的，对证明目的有异议。对证据3、无异议。对证据4、真实性无异议，证明目的有异议，原告依据被告转租的事实要求解除合同同样是缺乏合同依据，被告仅是将第四层转租给徐娜，这一转租事实也是符合租赁合同第六条第四款之规定，赋予了被告部分分租的权利，被告正是基于该项权利，将第四层分租给徐娜，这一分租事实是符合合同约定的。证据5、有异议，在2020年7月30日，被告仅收到一份通知函，收到这份通知函内容告知被告因转租，要求解除合同主张，对7月30日当天，原告提供的另一份通知函，被告并未收到，对此也不知晓，被告收到通知函第二天向原告进行了回函，阐明了分租是依据合同授权，并不存在违约事实，告知原告要求解除合同的理由不成立，综上，我方认为原告提供的证据不能达到证明的主张，要求解除合同缺乏合同依据和法律依据。 被告围绕其主张提交了以下证据：证据1、房屋租赁合同（一份）。证据2、不动产权证书（两份）。证据3、安全生产标准化证书、消防安全检查合格证。 原告方质证称：对被告证据1、真实性无异议，但在证据一里面我们有自己的理解，万达公司和被告签订的房屋租赁合同是双方权利义务，责任最高体现，双方约定的权利义务及解除条款，为当时的真实意思表示，不能因一方明确表示违约了就影响合同的执行，证明两件事，一、乙方擅自改造房屋主体(顶板、地板是主体范畴），是严重违约行为不能以其他言语美化该违约事实，既然存在违约就有负违约的相应责任，二、被告在未经甲方书面同意下将相关楼整体转租给尚城亿家商贸公司，尚城亿家商贸公司又未经甲方同意将四层转租给徐娜，并经营原合同经营条件以外行业（酒吧）。证据2、真实性无异议，对方只调取了二层三层不动产证，如果被告方需要我方还可以提供四五层不动产证，也已转让给石家庄尚宏伟业办公设备有限公司，但一层及负一层还在我司名下，根据我司与尚宏伟业公司交易条件，本楼并未交付，所以我公司诉讼主体资格没问题。证据3、该证据是承租方经营的一些相关证书与本案无关，本案的焦点是要解除违约合同，办理的手续和我方无关。我方认为分租指的是乙方对基础经营条件，基础装修后，对个别档口摊位招租行为系分租，而本楼涉及的四层基础装修电路、空调、地面都是由被转租方投资进行更有甚者，被告方竟对转租户收取电梯费等相关配套费用；四层转让给尚宏伟业后，有单独的不动产证，对于四层作为独立的产权单位整体转租。 本院经审理认定事实如下：2018年5月17日，原告河北万达房地产开发有限公司与被告陈和美签订了一份《房屋租赁合同》。原告将其坐落于巨鹿县东安街西、北荣路南“万达尚城”小区东安街综合商业楼出租给被告。合同约定了租赁期限、租赁费用及支付方式，原、被告双方各自的权利义务等内容。该合同履行过程中,被告在商业楼内部安装一部直梯，并将该商业楼第四层租赁给徐娜。上述事实，原、被告无异议，应予认定。 本院认为，原告虽然将该商业楼的部分楼层转让给宏伟公司，但原告作为出租人并不丧失对承租人行使权利，所以原告具备诉讼主体资格。本案系房屋租赁合同纠纷，被告加装直梯的行为适用房屋买卖关系关于除斥期间的规定不合适。原、被告签订的租赁合同中约定被告有权对商业楼进行部分分租，同时也约定了转租应征得原告的书面同意，未经原告书面同意擅自转租的，原告有权随时解除合同，收回该商业楼。对该约定，原告解释为分租系部分摊位租赁给他人，整层楼租赁给他人是转租。被告解释为整体商业楼转租他人系转租，将商业楼第四层租赁他人系分租。被告经营的是超市，将部分摊位租赁给他人符合常理，也即分租。将整个商业楼分楼层租赁他人，应视为转租，转租造成出租人对出租物管理的缺失。在商业楼内部安装直梯，破坏了整个商业楼的完整性和安全性。被告既未经原告书面同意其安装直梯，也没有房屋质检部门的安全性报告，违反了合同的约定，合同也约定了被告擅自改扩建未经原告同意或虽经原告同意但未取得有关部门批准的情况下，原告可立即责令停止并有权解除合同。房屋租赁合同出租方的目的不只是收取租赁费，保持出租物的完整性，安全性也是房屋租赁合同目的。被告所辩投资巨大。没有证据支持，而且房屋的安全性重于其经济利益。综上，原、被告签订的房屋租赁合同应予解除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，判决如下： 一、原告河北万达房地产开发有限公司与被告陈和美2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除。 二、被告陈和美于2021年2月1日前向原告河北万达房地产开发有限公司返还承租的巨鹿县东安街西、北荣路南“万达尚城”小区东安街综合商业楼。 案件受理费40元，由被告陈和美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 王建军 二〇二〇年十月十五日 法官助理 范春娜 书 记 员 胡伟勇