上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6615号原告(反诉被告)：聂智明，男，1975年6月29日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈萍，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖丞，上海德禾翰通律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。原告聂智明诉被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日以(2019)沪0118民初8929号立案受理。经审理后于2019年9月4日作出一审判决。判决后，原告聂智明不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2019年12月11日裁定撤销原判、发回重审。本院于2020年4月14日以(2020)沪0118民初6615号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。原告及其委托诉讼代理人陈萍、肖丞，被告委托诉讼代理人施燕婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂智明向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付位于上海市青浦区华新镇新府中路1536弄《宝龙城》6号6层618室房屋；二、请求判令被告赔偿因逾期交房造成原告损失人民币57,500元(按同地段同类房屋租金每月2,500元为标准，自2018年7月1日起至2020年5月31日止，共计23个月)；三、判令被告返还多支付的房屋面积差房款1,840元。事实和理由：2014年11月29日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)，约定被告将上海市青浦区华新镇新府中路1536弄《宝龙城》6号6层618室房屋销售给原告。总房款为503,931元，其中首付款273,931元，剩余230,000元为商业贷款。合同生效后，原告在约定的期间内支付50,000元首付款后，被告单方面通知贷款银行取消贷款致使原告分期付款困难。2017年7月，被告起诉原告要求解除《上海市商品房预售合同》并赔偿违约金等。法院作出(2017)沪0118民初8793号民事判决书，判决解除双方之间的预售合同。原告不服该判决，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉。2018年4月28日及5月18日，原告分别将40万元、50万元房价款交至二审法院代管。2018年5月28日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终3239号民事判决书，改判双方之间的预售合同继续履行。2018年6月29日，原告向被告寄发《收取房款通知书》，告知原告已将房款90万元交上海市第二中级人民法院代管，要求被告立即前往收取。2018年8月，原告收到被告《收楼通知书》去办理相关交房手续时，被告却以原告拖欠违约金为由拒绝交房。原告认为，被告起诉要求解除《上海市商品房预售合同》没有被终审法院判决支持,故原告要求被告履行交房手续合法有据，被告拒绝履行实属无理。就系争商铺的实测面积问题，原告认可测绘公司测量结果，实际面积43.66平方米与预售合同上的约定43.82平方米不一致。同意在本案中一并处理，要求被告返还多支付的房款1,840元。被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司辩称：针对诉请一、合同约定，原告应于2014年11月29日支付首付款273,931元，2015年1月28日支付230,000元。若原告未约付款，应当按照日万分之三支付违约金。但原告仅按约支付了5万元首付款，剩余房款直至2018年8月7日被告才收到，故原告理应支付逾期付款违约金。预售合同补充条款一第7.1条约定原告拖欠逾期付款违约金的情况下，被告有权延期交付房屋，并要求原告支付违约金。被告同意在原告付清逾期付款违约金之后向原告交付房屋。针对诉请二、被告按照合同约定有权延期交付房屋，故无需支付违约金或赔偿损失。针对诉请三、实际面积43.66平方米与预售合同上的约定43.82平方米不一致。同意在本案中一并处理，也同意向原告支付1,840元的面积差价。据此，被告提出反诉要求：反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金179,293.52元(以223,931元为基数，按照日万分之三，自2014年11月30日计算至2018年8月7日；以230,000元为基数，按照日万分之三，自2015年1月29日计算至2018年8月7日)。对于被告的反诉请求：原告认为原告确实存在逾期付款的情况。但原告是有原因的，具体理由如下：1、在之前案件中，原告已经在二审判决书出某之前就将剩余房款支付至法院，但是被告迟迟未领取。2、被告通知银行停止发放贷款，导致原告没有能力支付剩余房款，且激化了双方的矛盾。3、被告在销售楼盘的过程中，存在严重的价格歧视，对不同楼盘的购买者制定了不同的销售价格。4、被告同意降价期间对原告购买的房屋也进行降价，但不同意以书面形式予以确认，致使原告没有及时支付剩余房款。5、被告在2017年向原告寄送解约通知书，原告法律意识淡薄，认为就不好再支付剩余房款。6、被告提交解约通知之后，又向法院起诉解除合同，原告也无法支付剩余房款，该案件历经了一审、二审，诉讼时间很长。综上，原告认为不需要支付逾期付款违约金。若法院认定原告需要支付违约金，对违约金的计算期间不认可，双方降价协商的期间不能计算违约金，应于2015年12月25日被告向原告发送催款函之日开始计算违约金，计算至被告向原告发送解除函之日即2017年4月12日。对于违约金计算标准，原告认为应该和被告违约的标准一致，即日万分之一。针对违约金计算方式，原告认为不公平。违约金计算方式是预售合同约定的，合同版本是被告提供的格式条款，原告没有协商、变更的权利。违约金的标准约定不对等。经开庭审理查明：2014年11月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1536弄《宝龙城》6号6层618室房屋1套，暂测面积43.82平方米，单价每平方米11,500元，总房价款暂定503,931元；第七条约定乙方若未按本合同约定付款，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。第十一条约定甲方定于2016年1月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：自第91天至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。附件一约定：分期付款，商业贷款。1、乙方于2014年11月29日与甲方签约，并付首付款房款273,931元；2、乙方于2015年1月28日前应支付房款230,000元。补充条款一第7.1条约定若买受人逾期支付房价款、税款、维修基金、违约金等款项的，则出卖人交付该房屋的期限可以依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。合同另约定了其他事项。因原告仅支付首付款50,000元，故被告于2017年7月诉至本院要求解除合同等。2017年12月8日，本院作出(2017)沪0118民初8793号民事判决书，判决解除双方之间的预售合同。原告不服该判决，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审审理中，原告就其购买的两套房屋分别于2018年4月28日及5月18日将40万元、50万元房款交至二审法院代管。2018年5月28日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终3239号民事判决书，认定原告虽逾期付款，但被告未在一年的法定解除权期限内行使解除权，导致解除权消灭，故二审改判双方之间的预售合同继续履行。2018年8月3日，二审法院通知双方到法院作笔录，被告得知原告已将房款付至法院。2018年8月7日，被告自二审法院处领取剩余房价款453,931元。2018年8月下旬，被告通知原告收房并告知原告，原告收房前应先付清逾期付款违约金239,621元，否则被告将拒绝交房。因原告拒绝支付逾期付款违约金，故被告未向原告交房。为此，原告诉至本院。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、判决书、付款凭证、账户交易明细回单、收楼通知书、违约金支付通知等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告提供如下证据材料：1、宣传资料，证明被告对外宣传4.80万元就可入住西虹桥，该资料在原告签订合同之前就有，原告看过，故原告仅支付5万元首付款，且被告从未向原告催讨过。2、案外人出某的情况说明、案外人的预售合同、购房发票、被告员工刘惠军书写材料、短信记录、录音光盘，证明同一楼盘的其他购房者在降价期内购买了房屋，合同约定的价格是降价后的价格，故原告也要求被告对原告购买的房屋进行降价。后被告员工同意将本案房屋的房价降价至438,200元。但原告要求被告出某盖章的书面材料时，被告始终不愿出某。3、银行营业执照、预告登记证明，证明原告2015年2、3月左右申请办理贷款并通过银行审核，但被告通知银行取消贷款，故最终银行未放款。4、收取房款通知书，证明二审法院作出判决后，被告迟迟未到法院收取房款，故原告于2018年6月29日通知被告到二审法院领取房款。原告按判决书载明的被告地址寄送的，但退信了。对于原告提供的上述证据材料，被告质证如下：1、真实性、合法性不予认可。即使宣传资料属实，也未标注时间，无法证明是双方签订合同之前就存在的，且宣传资料写的是4.80万元起，具体首付款金额要以合同为准。2、真实性、合法性、关联性均不予认可。证人应出庭作证。即使属实，也是被告与案外人之间的约定，与本案无关。关于被告员工刘惠军书写材料，刘惠军并未签字，被告也未盖章，且刘惠军已经离职，负责原告购房的工作人员也不是刘惠军。被告认为，双方合同签订后，原告理应按约履行，但原告因被告此后的降价行为多次要求被告降价，有违契约精神。3、真实性不予认可。原告首付款没有支付，银行不可能放贷。且按正常逻辑，被告不可能通知银行取消放贷。4、被告没有收到过原告寄送的收取房款通知书。被告是在2018年8月3日去二中院作笔录时才知道原告将房款打入法院账户。根据庭审查明的事实，本院认为：本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同明确约定原告应于2014年11月29日支付首付款273,931元、230,000元贷款应于2015年1月28日前支付。然原告仅按约支付5万元首付款。原告以被告后期的降价行为为由要求调低双方之间的房价款，有违诚信。原告主张被告同意降价，但原告提供的证据仅能证明原告就降价与被告进行过磋商，不能证明双方就降价达成一致。原告还主张被告通知银行取消放贷，缺乏依据，本院不予采信。原告应按合同约定向被告履行付款义务，原告逾期付款，构成违约，根据合同约定理应承担逾期付款违约金。关于逾期付款违约金计算的截止时间，虽然原告于2018年4、5月份分两次将剩余房款以代管款的形式付至二审法院，但当时该案尚未判决。二审判决后，被告于2018年8月3日才知晓原告付款的事实，后被告于2018年8月7日收到二审法院发放的代管款，表明被告并未怠于收款。归根结底，被告未能按约收款的原因在于原告未按约付款，故扩大的损失仍应由原告承担。故被告要求逾期付款违约金计算至被告收款之日止，并无不当，本院予以采纳。关于合同约定的逾期付款违约金计算标准，原告认为应该和被告违约的标准一致，即日万分之一标准计付。本院也注意到，双方合同对于计付逾期交房违约金及逾期付款违约金标准的约定不同，对于被告主张的逾期付款违约金，从公平合理的原则出发，并综合考虑本案的实际情况，本院确定被告主张的逾期付款违约金计算标准按照日万分之一计付，即逾期付款违约金为59,764.50元。原告主张被告向原告交付房屋的诉请，因被告已经收取了房屋全部价款，理应向原告交付房屋，本院对此予以支持。关于被告是否构成逾期交房，本院认为，合同补充条款约定若买受人逾期支付房价款、违约金，出卖人交付该房屋的期限可以依买受人逾期付款之期限相应顺延，买受人付清约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。故被告以原告未支付逾期付款违约金为由拒绝交房，具有合同依据，本院予以采纳。原告要求被告赔偿逾期交房损失，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告返还多支付的房屋面积差房款1,840元，被告也确认实际面积43.66平方米与预售合同上的约定43.82平方米不一致，同意在本案中一并处理，也同意向原告支付1,840元的面积差价。双方对此无争议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区华新镇新府中路1536弄《宝龙城》6号6层618室房屋交付给原告聂智明；二、被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告聂智明多支付的房屋面积差房款人民币1,840元；三、驳回原告聂智明的其他诉讼请求；四、反诉被告聂智明应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司逾期付款违约金人民币59,764.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1,363.50元，由原告聂智明负担人民币1,233.50元，由被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司负担人民币130元；反诉受理费人民币1,942.90元，由反诉被告聂智明负担人民币647.10元，由反诉原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司负担人民币1,295.80元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  李小弟人民陪审员  曹爱珍二〇二〇年十月十二日法官 助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。