呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终2694号   上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市麦迪逊置业有限公司。   法定代表人：林永学，该公司董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王钢，内蒙古蒙信律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：王芙蓉，女，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。   委托诉讼代理人：肖婕，内蒙古上都律师事务所律师。   原审被告：呼和浩特市泽居物业服务有限公司。   法定代表人：刘丁，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王健屹，内蒙古经略律师事务所律师。   上诉人呼和浩特市麦迪逊置业有限公司(以下简称麦迪逊公司)因与被上诉人王芙蓉、原审被告呼和浩特市泽居物业服务有限公司（以下简称泽居物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人麦迪逊公司的委托诉讼代理人王钢，原审被告呼和浩特市泽居物业服务有限公司的委托诉讼代理人王健屹，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   麦迪逊公司上诉请求：1.撤销(2019)内0105民初2981号民事判决第三项,改判王芙蓉恢复租赁房屋框架柱结构原状(包括一层和二层的结构柱);2.一审所发生的鉴定费53000元由王芙蓉承担;3.本案的案件受理费由王芙蓉承担。事实和理由：一、麦迪逊公司认为一审法院判决驳回麦迪逊公司要求王芙蓉恢复租赁房屋结构柱的诉请认定事实错误。错误一:根据麦迪逊公司一审向法院提交的二楼的图片可以看出王芙蓉对二层的框架柱实施凿毛、打孔并在孔中水平方向填埋钢筋,而且王芙蓉在二层通过钢结构增加一层,这些庞大的钢结构,通过全部作用在框架柱,并通过框架柱将其巨大荷载传到建筑基础上,虽然王芙蓉已经拆除,错误二:鉴定报告适用错误,鉴定报告是根据内蒙古呼和浩特市赛罕区人民法院提供的《委托鉴定函》及《鉴定申请书》的鉴定要求,本次检测内容为:1)对一层加粗的16根框架柱截面尺寸进行现场实测。2)对一层加粗的16根框架柱进行结构验算。鉴定报告并没有对第二层已经被破坏的框架柱进行检测，而非框架柱整体。鉴定报告的鉴定程序以及鉴定内容本身与麦迪逊公司要求恢复原状的诉请没有任何关系,所以一审法院启动鉴定程序的目的是为了满足王芙蓉对非法装修部分(一层框架柱加粗,不包括二层的框架柱)损害结果的一个局部认定,与麦迪逊公司要求恢复原状的权利毫不相干。因此一审法院判决鉴定费由麦迪逊公司承担53000元缺乏事实和法律依据。二、麦迪逊公司认为一审法院判决驳回麦迪逊公司要求王芙蓉恢复租赁房屋结构柱的诉请适用法律错误。首先,麦迪逊公司恢复租赁房屋结构柱的诉请是基于侵权法律关系。麦迪逊公司作为涉案物业的产权人,对该物业的所有权、使用权等合法权益均受法律保护。现涉案物业的主体结构受损,王芙蓉作为租赁人,并且作为非法委托施工人,对擅自改变框架柱的行为负有不可推卸的责任。更为重要的是一审法院在本院认为部分明确写明“两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》均约定,王芙蓉应在装修期开始前五个工作日内将装修方案报麦迪逊公司审批,且保证对该租赁场所的装修不破坏建筑物主体结构及外观。”根据相关法律规定,麦迪逊公司要求王芙蓉恢复原状的诉请,于法有据。其次,王芙蓉对擅自改变框架柱的行为违反《建设工程质量管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。因此,所谓“改变房屋结构”应指改变上述法律界定的“建筑主体或承重结构”。室内装饰涉及拆改原有房屋结构或加大荷载,可能对建筑物安全造成影响的,施工企业必须报建筑行政管理部门或原设计部门审查批准,未经批准,不得施工。一审法院查明王芙蓉对涉案建筑的拆改行为并未得到麦迪逊公司的同意。而且《合同法》也规定只要未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人就可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该项规定并未附带其他条件,但是一审法院却以涉案建筑一层加粗的16根框架柱不影响建筑物原结构的安全行为为由驳回了麦迪逊公司要求恢复原状的诉请,没有任何法律依据。涉案房屋被拆改，结构柱(包括一层和二层)已经实质性被破坏,必然使得整体结构的稳定性产生实质性影响。鉴定报告仅仅从一层框架柱的单一要素考虑安全性,显然是偷梁换柱的行为。就本案麦迪逊公司请求恢复原状的反诉诉请根本不需要鉴定报告这份证据,因为改变结构柱行为本身违法构成侵权,所以说一审法院驳回麦迪逊公司的反诉请求认定事实和适用法律均错误。   王芙蓉提供书面答辩意见称，一、一审法院判决驳回麦迪逊公司要求恢复租赁房屋框架结构柱的诉请，认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。首先，本案系租赁合同关系，应当适用《合同法》及有关司法解释的规定。退一步讲，即使王芙蓉在装修过程中对一层框架柱进行加固与麦迪逊公司发生争议，也是在履行租赁合同过程中发生的纠纷，不是侵权行为，不应适用《侵权责任法》的有关规定。其次，麦迪逊公司所列举的由于王芙蓉改造后造成的所谓危害无证据支持。再次，王芙蓉的改造行为是否对建筑造成实质性损害或构成现实威胁，一审王芙蓉已申请司法鉴定，根据鉴定结果，一层框架柱加固后对原结构安全性无影响。最后，麦迪逊公司向王芙蓉发出的《关于幼儿园承租房人擅自改变建筑结构的处理意见》中第三项意见为：如租房人愿意购买，购买之后的改变结构的行为与公司无关。麦迪逊公司的前后说辞自相矛盾，可见其上诉理由是夸大事实陈述，且无证据支持。二、麦迪逊公司称鉴定报告适用错误，鉴定内容缺少对二层框架柱的鉴定，故鉴定结论是局部结果，与其诉请无关，其该上诉理由不能成立。首先，王芙蓉对专业的工程技术问题提出鉴定申请合法，鉴定机构系一审法院选定。如果麦迪逊公司认为鉴定事项不符合反诉要求，则其有权事先提出或同时提出鉴定申请，但麦迪逊公司一审中放弃了该权利。其次，麦迪逊公司一审既然对鉴定报告有异议，应依据相关法规向法院提出书面异议，要求鉴定人作出解释、说明、补充，进而还可要求鉴定人出庭，还可要求重新鉴定。但麦迪逊公司一审放弃了上述诉讼权利，现其二审对鉴定结论提出意见无法律依据。最后，一审法院判决双方继续履行租赁合同是基于王芙蓉的装修行为没有对租赁房屋造成实质性损害，且一审也未认定王芙蓉存在违约行为，亦不存在合同目的无法实现的情形。麦迪逊公司的上诉请求中对继续履行合同的判决结果无异议。因此其上诉无证据支持，亦无法律依据。   呼和浩特市泽居物业服务有限公司述称，认可麦迪逊公司的上诉请求。   王芙蓉向一审法院起诉请求：1.判令解除王芙蓉与麦迪逊公司签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》;2.麦迪逊公司赔偿王芙蓉房租损失1,195,331元、装修损失681,754元、物业费、二次垃圾运费损失59,248元、取暖费损失49,417元,并退还保证金100,000元;3.泽居物业公司与麦迪逊公司承担连带赔偿责任;4.本案诉讼费用全部由麦迪逊公司、泽居物业公司承担。麦迪逊公司向一审法院提出反诉请求:1.判令王芙蓉继续履行双方签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》;2.判令王芙蓉在判决生效二十日内恢复租赁房屋框架柱结构;3.王芙蓉承担全部反诉费用。   一审法院认定事实：2018年6月26日,麦迪逊公司(出租方、甲方)与王芙蓉(承租方、乙方)签订《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》。第一条约定,租赁场所为呼和浩特市赛罕区腾飞路48号“麦迪逊花园”,场所位置为番茄广场商业街商业2号楼,租赁物建筑面积为518平方米。第二条约定,租赁用途为经营幼儿教育商业项目;租赁期限内,未经甲方书面同意,乙方不得擅自改变该租赁场所的上述用途。第三条第一款约定,租赁期限为5年,租赁日期从2018年10月1日起算至2023年9月30日终止。第四条约定,乙方租金为首年2元/平米/天,第二年至第五年为2.5元/平米/天,即2018年10月1日至2019年9月30日为378,140元,2019年10月1日至2023年9月30日每年租金为472,675元,四年合计租金为1,890,700元;乙方应于每年7月1日前一次性向甲方支付下一年租赁费用,支付前甲方需提前7个工作日内对乙方书面传达当年应付租赁费用,租金计算面积按销售的建筑面积计算,以后年度租赁费缴纳时间依次类推;租金中不包括水、电、暖、气及物业等费。第五条约定,乙方按时交纳物业费、水、电、暖、燃气等费用。第七条第八款约定,乙方在装修期开始前五个工作日内将装修方案报甲方审批,乙方保证对该租赁场所的装修不破坏建筑物主体结构及外观。2018年6月26日,麦迪逊公司(出租方、甲方)与王芙蓉(承租方、乙方)签订《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》。第一条约定,租赁场所为呼和浩特市赛罕区腾飞路48号“麦迪逊花园”,场所位置为番茄广场商业街商业2号楼,租赁物建筑面积为1214.33平方米。第二条约定,租赁用途为经营幼儿教育商业项目;租赁期限内,未经甲方书面同意,乙方不得擅自改变该租赁场所的上述用途。第三条约定,租赁期限为五年,租赁日期从2018年10月1日起算至2023年9月30日终止。第四条第一款约定,乙方在本合同签订之日向甲方一次性交纳保证金10万元。第五条约定,乙方租金为首年2元/平米/天,第二年至第五年为2.5元/平米/天,即2018年10月1日至2019年9月30日为886,461元,2019年10月1日至2023年9月30日每年租金为1,108,076元,四年合计租金为4,432,304元;乙方应于每年7月1日前一次性向甲方支付下一年租赁费用,支付前甲方需提前7个工作日内对乙方书面传达当年应付租赁费用,租金计算面积按销售的建筑面积计算,以后年度租赁费缴纳时间依次类推;租金中不包括水、电、暖、气及物业等费。第六条第一款约定,乙方按时交纳物业费、水、电、暖、燃气等费用。第八条第八款约定,乙方在装修期开始前五个工作日内将装修方案报甲方审批,乙方保证对该租赁场所的装修不破坏建筑物主体结构及外观。王芙蓉向麦迪逊公司支付租金及保证金共计1,295,331元,王芙蓉向泽居物业公司支付涉案建筑物业费、二次垃圾运费59,248元,王芙蓉交纳2018-2019年度供热费49,417.9元,麦迪逊公司、泽居物业公司对此均予以认可。2018年7月1日,王芙蓉(委托方)与内蒙古信立装饰工程有限公司(承接方)签订《装修施工合同》,约定王芙蓉委托内蒙古信立装饰工程有限公司进行室内设计及施工,工程地址为麦迪逊一期商业二号楼,总计施工面积1637.44平方米。麦迪逊公司与泽居物业公司签订《麦迪逊花园项目物业服务合同》,约定期限为2018年5月1日至2020年4月30日,泽居物业公司对委托范围内的全部商业及住宅进行物业管理及服务。2018年7月3日,泽居物业公司出具两份《装修许可证》,载明同意阳光巴学园对商业二号房的装修方案,装修期限自2018年7月3日至2018年12月31日,装修内容包括改部分电线、隔墙改动、粉刷墙面、改水管、吊顶、铺地板(砖)、卫生间整修,有经办人庞松林签字。根据《房屋装饰装修审批流程书》,填表时间为2018年9月24日,业主姓名为王芙蓉,房间号码为商业二号楼,拟装修内容为一楼长廊封闭,二楼钢结构框架、增加一层大约200平米,室内一、二立柱加固;物业公司初审意见为封闭后保持原有装修风格,封闭区域和增加的面积不允许连接公共热力管网,加固立柱按设计要求施工,装修监理庞松林于2018年10月9日签字确认;地产工程部、分管物业副总意见、总经理签字均为空白。王芙蓉开始装修涉案建筑后,泽居物业公司向王芙蓉发出《停工通知》,载明施工方案审批下来后,方可施工。2018年12月6日,麦迪逊公司向王芙蓉发出《通知》,要求王芙蓉停止施工。2018年12月21日,麦迪逊公司向王芙蓉发出《关于幼儿园租房人擅自改变建筑结构的处理意见》,载明要求王芙蓉拆除附加柱梁、恢复原建筑结构,拆除附加柱梁后对损坏的原结构进行粘贴碳纤维加固,费用由王芙蓉承担;前述工作完成后方可继续履行租房协议;如王芙蓉愿意购买,购买之后,改变建筑建构的行为与麦迪逊公司无关等内容。2019年1月9日,麦迪逊公司向王芙蓉发出《对幼儿园钢结构拆除的要求》,载明拆除范围仅限于在原结构之外后加的钢结构,与原结构已相接部分不在本次拆除范围之内,该相接部分应由有资质的加固单位在对受损原结构加固前拆除;拆除过程应防止对现有结构造成二次损害(包括拒不荷载超出设计承载力);对原结构的复原加固设计施工应经麦迪逊公司审核同意。王芙蓉向麦迪逊公司提交了《钢结构拆除专项方案》。2019年1月17日,王芙蓉向麦迪逊公司发出《关于幼儿园拆除改造的申请》,载明王芙蓉应麦迪逊公司的要求对××的钢结构进行了拆除,申请保留一层钢结构和一层已加固增大截面框架柱等内容。麦迪逊公司申请庞松林出庭作证,根据证人证言及各方当事人陈述,庞松林系泽居物业公司装修监理,王芙蓉将装修材料报泽居物业公司审批,泽居物业公司通过后报请麦迪逊公司审批,但麦迪逊公司未予通过。王芙蓉、麦迪逊公司、泽居物业公司均认可,王芙蓉加粗涉案建筑屋内16根框架柱,王芙蓉申请对加粗的16根框架柱是否影响租赁房屋安全进行鉴定,一审法院依法委托包头冶金建筑研究院进行司法鉴定。包头冶金建筑研究院于2019年9月12日出具《监测鉴定报告》,载明阳光巴学园麦迪逊国际园(麦迪逊花园番茄广场商业街二号楼)一层16根框架柱采用外包钢筋混凝土加固后,对原结构安全性无影响。王芙蓉称,涉案建筑钥匙现由王芙蓉持有。   一审法院认为,王芙蓉与麦迪逊公司签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效。关于王芙蓉要求解除两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的诉讼请求及麦迪逊公司要求继续履行两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的反诉请求,一审法院认为,王芙蓉与麦迪逊公司签订协议后,麦迪逊公司依约向王芙蓉交付涉案建筑。两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》均约定,王芙蓉应在装修期开始前五个工作日内将装修方案报麦迪逊公司审批,且保证对该租赁场所的装修不破坏建筑物主体结构及外观。但王芙蓉在装修过程中,对涉案建筑二层增加了钢结构框架、加粗一层十六根框架柱。虽然王芙蓉将拟装修内容报泽居物业公司审批,但麦迪逊公司不认可已批准王芙蓉的装修内容,王芙蓉提交的证据亦不足以证明其装修内容经过麦迪逊公司的批准。故麦迪逊公司通知王芙蓉停工并拆除其改造内容,符合合同约定,不存在违约情形。现王芙蓉应麦迪逊公司的要求,已将涉案建筑二层钢结构加层拆除;经过司法鉴定,涉案建筑一层加粗的16根框架柱不影响建筑物原结构的安全性,两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》亦不存在合同目的无法实现的情形。故关于王芙蓉依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定要求解除两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的诉讼请求,不予支持,王芙蓉及麦迪逊公司均应继续履行两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》。又因涉案协议应继续履行,涉案建筑一层加粗的16根框架柱不影响建筑物原结构的安全性,麦迪逊公司要求王芙蓉恢复租赁房屋框架柱结构的反诉请求,亦不予支持。王芙蓉的第二项、第三项诉讼请求得以支持的前提是第一项诉讼请求成立,依前所述,王芙蓉要求解除两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的诉讼请求不予支持,故第二项、第三项诉讼请求,亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:一、王芙蓉与呼和浩特市麦迪逊置业有限公司继续履行双方于2018年6月26日签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》;二、驳回王芙蓉的诉讼请求;三、驳回呼和浩特市麦迪逊置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费23,486元(王芙蓉已预交),由王芙蓉负担;反诉案件受理费100元(呼和浩特市麦迪逊置业有限公司已预交),由呼和浩特市麦迪逊置业有限公司负担;鉴定费106,000元(王芙蓉已预交),由王芙蓉负担53,000元、由呼和浩特市麦迪逊置业有限公司负担53,000元。   二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同。   本院认为，王芙蓉与麦迪逊公司签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效。一审判决王芙蓉与麦迪逊公司继续履行双方于2018年6月26日签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》，王芙蓉、麦迪逊公司均未就此上诉，麦迪逊公司仅针对要求王芙蓉恢复租赁房屋框架柱结构原状(包括一层和二层的结构柱)及鉴定费53000元的承担问题提出上诉。两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》均约定,王芙蓉应在装修期开始前五个工作日内将装修方案报麦迪逊公司审批,且保证对该租赁场所的装修不破坏建筑物主体结构及外观。根据一审查明事实，麦迪逊公司申请庞松林出庭作证,根据证人证言及各方当事人陈述,庞松林系泽居物业公司装修监理,王芙蓉将装修材料报泽居物业公司审批,泽居物业公司通过后报请麦迪逊公司审批,但麦迪逊公司未予通过。麦迪逊公司于2018年12月6日向王芙蓉发出停止施工通知，于2018年12月21日向王芙蓉发出《关于幼儿园租房人擅自改变建筑结构的处理意见》，于2019年1月9日向王芙蓉发出《对幼儿园钢结构拆除的要求》。王芙蓉向麦迪逊公司提交了《钢结构拆除专项方案》、《关于幼儿园拆除改造的申请》。从上述事实可知，王芙蓉的装修是在麦迪逊公司未明确审批通过的情况下进行的，但双方在王芙蓉装修工程的交涉往来说明麦迪逊公司对王芙蓉的装修拆改处于调整过程中，王芙蓉亦应麦迪逊公司的要求提出修改的方案和申请，也具体实施了一定的拆改工作。只是双方这种对装修方案的协商未在王芙蓉动工前及时有效的展开，而是在王芙蓉动工很长一段时间后才进行。王芙蓉负有有向麦迪逊公司申报装修方案的义务，麦迪逊公司亦负有对装修方案及时审批并提出意见的义务。现双方对继续履行合同均未上诉，王芙蓉履行合同必然对租赁房屋进行改造，现要求王芙蓉完全恢复原状，然后再进行装修改造不符合经济原则。另外，鉴定结果表明王芙蓉的装修对建筑物主体结构的安全性尚不造成影响，虽然鉴定结果是涉案建筑一层加粗的16根框架柱不影响建筑物原结构的安全性,未表述二层的情况，但一层是整个房屋的基础，麦迪逊公司亦未提供二层对建筑物主体结构有影响的证据及本案租赁合同所涉房屋原状标准的相关证据，现实上恢复原状也无标准可依，无法实现。一审法院判令麦迪逊公司承担部分鉴定费并无不妥。王芙蓉、麦迪逊公司既然对继续履行合同无异议，理应按照双方关于装修内容的合同约定，在互商互谅的基础上达成装修意向，继续履行合同。   综上所述，呼和浩特市麦迪逊置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6125元，由呼和浩特市麦迪逊置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十月十四日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱