广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17244号原告（反诉被告）：广州铭尔誉商业运营管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区敦和路149号首层自编110房。法定代表人：陈俊潮，职务执行董事。委托诉讼代理人：欧阳挺，广东君和政通律师事务所律师委托诉讼代理人：杨建华，广东君和政通律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘建洋，男，1986年9月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。被告：陈林峰，男，1989年7月18日出生，汉族，住浙江省永嘉县。原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司诉被告潘建洋、陈林峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司的委托代理人欧阳挺，被告潘建洋的委托代理人黄卉楠到庭参加了诉讼。被告陈林峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司诉称并反诉辩称，2019年4月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告出租位于广州市海珠区敦和路149号之4号铺的房屋，租期为5年，租金从31800元开始递增，被告应当在每月5日之前付清当月租金。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，但被告每月支付租金并不及时，被告至今仍未支付2019年11月开始的租金等费用，经多次催告，被告仅于2019年12月支付了20000元，剩余租金及水电费至今未付。原告为此诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付2019年11月租金10797.7元及利息（利息自2019年11月5日起算至实际清偿之日止，以10797.7元为基数、按年利率6%计算）；2、两被告向原告支付2019年12月租金31800元及利息（利息自2019年12月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；3、两被告向原告支付2020年1月租金31800元及利息（利息自2020年1月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；4、两被告向原告支付2020年2月租金31800元及利息（利息自2020年2月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；5、两被告向原告支付2020年3月租金31800元及利息（利息自2020年3月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；6、两被告向原告支付2020年4月租金31800元及利息（利息自2020年4月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；7、两被告向原告支付2019年11月水电费3987.2元及利息（利息自2019年12月5日起算至实际清偿之日止，以3987.2元为基数、按年利率6%计算）；8、两被告向原告支付2019年12月水电费2843.2元及利息（利息自2020年1月5日起算至实际清偿之日止，以2843.2元为基数、按年利率6%计算）；9、两被告向原告支付2020年1月水电费2139.2元及利息（利息自2020年2月5日起算至实际清偿之日止，以2139.2元为基数、按年利率6%计算）；10、两被告向原告支付2020年2月水电费1774.4元及利息（利息自2020年3月5日起算至实际清偿之日止，以1774.4元为基数、按年利率6%计算）；11、两被告向原告支付违约金5万元；12、两被告负担本案诉讼费；13、两被告向原告支付2020年5月租金31800元及利息（利息以31800元为基数、按年利率6%计算自2020年5月5日起算至实际清偿之日止）；14、两被告向原告支付2020年6月租金31800元及利息（利息以31800元为基数、按年利率6%计算自2020年6月5日起算至实际清偿之日止）；15、两被告向原告支付2020年7月1日至7月15日租金15900元及利息（利息以15900元为基数、按年利率6%计算自2020年7月5日起算至实际清偿之日止）。案件审理过程中，原告调整利息的起算时间为2020年4月30日。原告不同意被告的全部反诉请求。被告从2019年11月拖欠租金至今，根据相关部门发布的疫情指导意见，迟延履行发生在疫情前要求减免租金的，不应支持。另外，我方主张合同解除的时间为2020年7月15日。被告潘建洋辩称并反诉称，我方与原告签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月23日解除，原告已实际收回涉案商铺并另行出租，原告无权主张2020年3月23日以后的租金。我方对于合同解除不存在过错，原告无权要求我方承担违约责任。我方承租案涉商铺后，因敦和路从2019年4月开始围蔽施工等原因经营状况一直不好，至2019年年底疫情出现，商铺已无力维持，根据最高人民法院相关指导意见，疫情影响导致合同客观上不能履行，属于不可抗力，且已导致租赁合同目的不能实现的可依法解除合同。我方与原告负责人多次沟通减租无果，在2020年3月提出请求撤场，但原告拒不同意并擅自对商铺上锁，导致我方无法向客户交货，损失进一步扩大。受疫情及原告擅自加锁行为的影响，合同目的已无法实现，我方于2020年3月23日在民警协助下完成撤场并将商铺交还给原告，租赁合同应在当天解除。根据公平原则，2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金应适当减少，我方多次申请减租且支付了高额租赁押金，不存在拖欠租金的恶意，合同也未约定迟延支付租金的利息，原告无权主张相应的租金利息。案涉商铺为区属国有物业，根据政策应当减免2020年2月和3月的租金。我方撤场时双方未结清水电费并非故意拖延，而是原告未能明确水电用量和具体金额，水电押金也未退还，故原告无权主张水电费利息。合同签订后，我方向原告指定的周琼银行账户转账支付了租赁保证金95400元、水电押金5000元，并于2019年5月16日向原告指定账户支付了装修押金5000元，之后我方一直按约定履行合同义务，支付租金及水电费。2020年1月中下旬因疫情导致案涉场地封闭，我方也因疫情原因无法返回广州，但原告一直追讨租金并拒绝减免，我方于2月底明确告知原告无力经营请求撤场，原告不但未回应，而且擅自对案涉商铺上锁，故我方反诉要求：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月23日解除；2、确认《房屋租赁合同》2019年11月1日至12月31日期间月租金由每月31800元变更为每月15000元，2020年1月1日至1月31日期间月租金由31800元变更为10000元，2020年2月1日至3月23日期间的租金免收；3、原告向被告返还租赁保证金95400元、水电押金5000元、装修押金5000元；4、本案诉讼费用由原告承担。被告陈林峰辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。我方从未与原告签订租赁合同，不是《房屋租赁合同》的相对方及承租人，只是作为门店店长协助处理商铺的日常经营事务，根据合同相对性原则，原告无权要求我方支付租金、水电费和违约金等款项。案涉商铺自2019年5月装修完毕开业以来，经营状况一直不好，加上新冠××疫情爆发，生意彻底无法维持，原告还擅自对商铺上锁，导致无法经营。2020年3月23日，在民警协调下，原告才同意让被告潘建洋搬离商铺，我方和其他同事一起帮忙搬走货物，完成撤场。经审理查明，广州市海珠区敦和路149号首层房屋登记的权属人为广州市海珠区国有资产监督管理局。2018年9月13日，广州市海珠区国有资产监督管理局（甲方、委托方）向广州广一集团有限公司（乙方、受托方）签订《物业授权委托书》，明确甲方授权乙方全权行使广州市海珠区敦和路149号首层（房地产权证号：粤房地证字第××号）的出租和经营管理权利，委托期限为10年。2019年2月28日，广州广一集团有限公司（甲方、委托方）和广州市海珠区海房物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《物业授权委托书》，明确甲方授权乙方全权行使广州市海珠区敦和路149号首层（房地产权证号：粤房地证字第××号）的出租和经营管理权利，委托期限为10年。2019年5月13日，广州市海珠区海房物业管理有限公司（物业出租方、甲方）与原告（物业承租方、乙方）签订了《物业租赁合同》，约定原告将承租广州市海珠区敦和路149号首层物业，租赁期限为5年，自2019年3月8日起至2024年3月7日止。原告提交了广州广一集团有限公司和广州市海珠区海房物业管理有限公司为案外人广东大参林柏康连锁药店有限公司敦和路分店等办理敦和路149号首层商铺工商注册而出具的盖有公章的营业执照，以证明同意转租的情况。2019年4月27日，原告（甲方）与被告潘建洋（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区敦和路149号之4号铺房屋（面积98平方米）出租给乙方使用，用途为商业；租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止，甲方必须于2019年5月1日将房屋交付乙方使用；2019年5月1日至2019年5月31日为装修免租期，2019年5月1日至2021年4月30日的月租金为31800元；租金按月支付，首月租金于2019年6月5日前支付，以后于每月5日前支付当月租金；合同签订后，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为￥95400元，水电押金为5000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，乙方结清所有费用后，甲方应将保证金无息退还给乙方；电费1.6元/度，水费6元/吨，如有关部门上涨水电费，以上涨比例进行相应调整，亦由乙方承担；乙方采取汇款方式支付租金及保证金，甲方指定的收款人银行账户信息为案外人周琼在农业银行二沙岛支行开设的银行账户；乙方逾期无故不交付租金达10日以上，经甲方催告乙方仍无故不交付租金，甲方有权解除合同，乙方负违约责任；甲方迟延或者拒绝交付出租房屋达10日以上时，或交付房屋不符合使用用途的，乙方有权解除合同；因有不可抗力或者发生政府强制拆迁等不可归责于乙方事由，致使乙方不能继续使用该房屋的，乙方有权解除合同，未履行合同部分已付租金及保证金，甲方应及时返还给乙方；如甲乙双方中一方违约，违约方应承担伍万元违约金，给守约方直接造成损失的，违约方还应承担赔偿责任；等。2019年5月12日，被告陈林峰作为商铺经营人签收了《敦和潮流壹号收铺确实书》，确认接收广州市海珠区敦和路149号首层商铺4号商铺及钥匙等，并确认7号电表和8号电表读数均为0。2019年4月21日，被告向原告指定周琼账户转账50000元，用途为“敦和铺订金”；2019年4月28日，被告潘建洋向原告指定周琼账户转账50400元，附言为“敦和路押金”；2019年5月16日，被告陈林峰向原告指定陈敏君账户转账5000元，交易用途显示为“装修押金”；2019年4月29日，被告陈林峰向陈敏君账户转账6000元，原告主张该款项用于抵扣逾期付款利息，被告主张该款项已用于抵扣租金；2019年5月18日被告潘建洋向原告指定周琼账户转账31800元，交易用途显示为“敦和路6月租金”;后被告陈林峰分别于2019年7月15日、9月27日、10月18日、11月11日向原告指定周琼账户转账31800元，其中9月和10月租金有备注用途。2019年12月10日，被告陈林峰向原告指定周琼账户转账20000元。原告确认收到上述款项。2019年12月25日，原告向被告潘建洋发出《再次追缴租金函》，要求支付2019年9月至12月的租金、水电费等合计111185.6元，被告潘建洋确认该证据的真实性，但主张已支付2019年6月至11月的租金185000元。2020年4月10日，原告再次向被告潘建洋寄送《再次追缴租金函》，被告潘建洋表示并未收到该函件，且已于2020年3月搬离涉案商铺。2020年7月15日，原告向被告潘建洋发出《解除海珠区敦和路149号之4号铺并要求腾空迁出的通知书》。被告潘建洋主张，已于2020年3月23日将货物全部搬离案涉商铺，之后未再使用过案涉商铺，原告已于2020年4月底5月初将案涉商铺转租给他人使用。被告潘建洋提交了其与周琼的微信聊天记录，拟证明沟通减租及撤场情况，聊天记录显示被告潘建洋曾于2020年3月4日告知周琼“场子我必须撤”，3月16日，被告潘建洋再次表示“你们不让我们撤，我到时候只能先找你们上面的业主去沟通先……你们不让我们撤，我只能先报警备案……”、“押金还我，我就交租金……”等，原告确认该聊天记录的真实性，但认为该内容不全面。原告亦确认被告于3月23日搬离部分货物，但货架、凳子、空调等物品并未搬走并提交了对应照片。原告表示此后案涉商铺处于空置状态，原告于7月中旬通知被告搬走剩余物品，案涉商铺在2020年7月中旬暂借给他人使用，于2020年8月正式出租给案外人使用。另，原告表示业主全额减免了原告2020年2月和3月的租金，但不同意减免被告对应的租金。案件审理过程中，本院依被告潘建洋申请，向广州市公安局海珠区分局凤阳派出所调取了受理报警登记表，登记表显示案发时间为2020年3月22日23时50分，案发地点为海珠区敦和路149号，报警人为黄玉源，简要情况为：房东报称有人撬档口，搬货，现场了解是租客撬被房东私自加锁的铁闸门，搬自己的货物，现场无打架，双方为租金纠纷，告知双方协商或法律途径解决。登记的租客为被告陈林峰、潘建洋。原告表示报警人为原告的保安，陈林峰当时表示自己是合伙人。原告为证明水电费情况，提交了敦和路149号物业管理费水电管理费通知单和垫付水电费的转账记录，通知单显示姓名为潘建洋，地址为敦和149号104铺，2019年10月至2020年6月的实际用水均为0吨，水费每月10.5元至11元不等，均为附加公摊水（每月1.75吨）。2019年11月账单显示，10月两电表实际用电共2430度，附加公摊电62度，费用合计3987.2元；12月账单显示，11月两电表实际用电共1715度，附加公摊电62度，费用合计2843.2元；2020年1月账单显示，2019年12月两电表实际用电共1275度，附加公摊电62度，费用合计2139.2元；2月账单显示，1月两电表实际用电共1047度，附加公摊电62度，费用合计1774.4元；3月账单显示，2月两电表实际用电共685度，附加公摊电62度，费用合计1195.2元；4月账单显示，3月两电表实际用电共11度，附加公摊电62度，费用合计116.8元；5月账单显示，4月两电表实际用电共45度，附加公摊电62度，费用合计171.2元；6月账单显示，4月电表读数均无变化，附加公摊电62度，费用合计99.2元。被告对原告主张的水电费不予认可，但也无法明确水电费的具体情况。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告潘建洋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约切实履行。原告和被告潘建洋均确认，被告曾于2020年3月23日从案涉商铺搬出物品且被告此后未再使用案涉商铺经营，原告提交的水电费收费单也显示，2020年3月开始案涉商铺实际用电大幅下降，被告潘建洋提交的微信聊天记录显示，其从2020年3月4日开始已向原告提出撤场，本院对其提出合同已于3月23日解除的意见予以认定，原告主张2020年3月23日后的租金和水电费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同约定，被告潘建洋应在每月5日前支付当月租金，而被告自2019年11月开始未能按时足额支付租金，虽然被告潘建洋提出案涉商铺经营状况不佳，但该理由不足以对抗按时交租的合同义务，也不构成被告单方调整租金和解除合同的合理理由，被告逾期交租已构成合同约定的违约行为，原告要求被告按照合同约定支付50000元违约金，可予支持，被告潘建洋要求调低2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告潘建洋已支付了2019年6月至10月的租金，并在2019年4月29日支付了6000元、2019年11月支付了20000元，故还应向原告支付2019年11月至2020年3月23日其余租金。被告潘建洋于2019年4月29日支付的6000元双方并无约定，且付款时并未逾期，原告主张抵扣逾期付款利息缺乏依据，本院对被告潘建洋主张抵扣租金的意见予以采纳。2019年11月的租金减去已支付的20000元和6000元，还需支付5800元；2019年12月和2020年1月的租金计算为31800元×2个月=63600元；被告潘建洋在疫情发生前已拖欠租金，本院对其要求免收2020年2月租金的意见不予采纳，但是，根据前述合同解除的情况，被告在2020年3月4日已清楚向原告表明撤出案涉场地的意愿，原告因不同意而对案涉场地上锁，导致被告无法搬出物品，原告应当自行承担因此而造成的损失，本院酌情认定被告潘建洋需向原告支付2020年2月1日至于2020年3月4日期间的租金31800元+31800元÷31天×4天=35903.23元。即被告潘建洋还需向原告支付租金5800元+63600元+35903.23元=105303.23元。对于原告主张的水电费，被告虽不确认，但也未能明确己方意见，根据双方陈述，2020年3月案涉商铺并无他人使用，故本院对原告要求被告潘建洋支付2019年11月至2020年3月水电费11939.2元（3987.2元＋2843.2元＋2139.2元＋1774.4元＋1195.2元）的诉讼请求予以支持。被告潘建洋提交的微信聊天记录显示，被告提出撤场申请遭到原告拒绝，双方也曾就退还押金和交租的问题进行过沟通，受理报警登记表也显示，原告对案涉商铺私自加锁导致被告无法及时搬离物品，双方对于合同解除过程中费用的退回和支付问题存在争议，而被告已按照合同约定承担了逾期付款的违约责任，本院对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，不予支持。被告陈林峰并非案涉租赁合同写明的承租人，即使其有代为接收场地、代为支付租金和代为管理案涉商铺等行为，其作为门店店长代为处理日常经营事务的答辩意见也较为合理，现有证据无法证明两被告之间的合伙关系，本院对原告要求陈林峰承担连带责任的诉讼请求不予支持。本院对被告要求解除合同及减免租金的反诉请求评析如前所述，被告潘建洋已按照合同约定支付了租赁保证金95400元、水电押金5000元和装修押金5000元，现双方合同已解除，被告潘建洋要求退回上述款项，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司与被告潘建洋于2019年4月27日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月23日解除。二、被告潘建洋于本判决书生效之日起10日向原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司支付租金105303.23元。三、被告潘建洋于本判决书生效之日起10日向原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司支付水电费11939.2元。四、被告潘建洋于本判决书生效之日起10日向原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司支付违约金50000元。五、原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向被告潘建洋退回租赁保证金95400元、水电押金5000元、装修押金5000元。六、驳回原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告潘建洋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6016元、反诉受理费2408元，由原告广州铭尔誉商业运营管理有限公司负担本诉受理费2371元、反诉费1204元，被告潘建洋负担本诉受理费3645元、反诉受理费1204元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年十月二十八日书记员  钟 露陈韵怡