四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4030号 原告：龙婕，女，1985年10月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：庄颖，四川诚峰律师事务所律师。 被告：何柳，女，1982年4月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告龙婕诉被告何柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告龙婕及委托诉讼代理人庄颖到庭参加诉讼，被告何柳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告龙婕向本院提出诉讼请求1、判决被告向原告支付提前解除《房屋租赁合同》的违约金2万元；2、判决被告向原告赔偿厨房恢复装修和设备费1万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月31日，在四川链家房地产经纪有限公司的居间下原被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于锦江区××路××号××栋××单元××号房屋，租赁期限为5年，租金为前3年1600元／月、第4年1700元／月、第5年1800元／月，租金每半年支付一次。合同签订后，双方办理了房屋交接手续。2019年12月被告告知原告要提前解除合同，由于双方签订的合同未到期且被告在承租房屋后打掉了厨房、调整了房屋结构，故原告要求被告将房屋恢复原状并按合同约定支付违约金。但被告拒绝恢复原状也拒绝支付违约金，原告于2020年4月8日委托律师就此事发出《律师函》，截止起诉之日被告仍未联系原告处理。被告提前解除合同和拒绝恢复房屋原状的行为违反双方的合同约定，理应承担违约责任，原告为维护合法权益故提起诉讼。 被告何柳未作答辩，也未提交证据材料。 本院经审理查明认定事实如下：原告龙婕系锦江区大业路6号1栋1单元19楼1909号房屋所有权人。2018年5月31日，出租方龙婕（甲方）、承租何柳（乙方）及四川链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拥有的房屋位于成都市锦江区××路××号（该房所属楼盘财富中心，1幢1单元19层1909号），建筑面积约为28.27平方米；租赁用途住宅;房屋租赁期自2018年6月15日至2023年6月14日，共计5年，甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；该房屋租金1600元／月，租金每6个月交付一次。乙方向甲方支付的首次祖金合计9600元，在本合同签订之日起1日内付清;第二次租金于2018年11月15日之前付清，之后每间隔6个月支付一次租金；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金1600元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方；乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施，乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整;在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金。《房屋租赁合同》主文尾部为其他约定事项：经甲乙双方协商一致:1第一年到第三年（2018年6月15日-2021年6月14日）每月租金为1600元，第四年（2021年6月15日-2022年6月14日）每月租金为1700元，第五年（2022年6月15日2023年6月14日）每月租金为1800元。在物业允许装修的情况下，甲方允许乙方对房屋进行装修，甲方允许乙方打掉厨房墙，若甲方收回房屋时需要求恢复厨房墙壁，乙方须将其恢复。3．甲方若3年内提前收回房屋，需向乙方赔付违约金200000元，乙方若3年内提前退租，需赔付甲方违约金20000元。4．第四年和第五年（2021年6月15日-2023年6月14日），若甲方收回房屋，需提前一个月告知乙方，上述内容均标有下划线。 合同签订后，被告向原告支付押金1600元。 原告向被告交付案涉房屋时，房屋内有抽油烟机、燃气灶等厨房设施设备，被告承租案涉房屋期间对房屋厨房进行了改造，打掉了厨房墙壁。 原、被告双方微信聊天记录有以下内容：2019年12月4日，原告表示“目前我想在链家重新挂出租，如果有人租，直到租出去，我们租期就终止，但会收一些违约金和厨房改造还原费”，龙婕表示“好的，可以的”。自2020年3月5日，原告与案外人就案涉房屋提前退租的违约金及厨房恢复问题进行协商，未达成一致意见。 原告收取案涉房屋租金截止2020年3月15日。庭审中，原告表示，于2020年3月21日收回案涉房屋。于2020年4月5日将案涉房屋重新出租，租金为1400元/月，未将房屋厨房复原。 四川乾图经典建筑装饰工程有限公司就案涉房屋厨房恢复工程出具报价单金额为16480.94元，包含原地板、墙砖拆除、防水、正铺等直接工程部分，以及燃气灶、抽油烟机等设施设备费用。 以上事实有原告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：房屋租赁合同、不动产权证、原告与被告的微信聊天记录、转账记录、原告与被告及案外人的聊天记录、房屋交付时的照片和被告改造房屋后的照片、原告与链家工作人员的聊天记录、《财富装修合同》。 本院认为，原告龙婕与被告何柳签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 关于提前解除合同违约金。《房屋租赁合同》中“其他约定事项”部分对提前解除合同违约金的约定与前面部分约定不一致，因“其他约定事项”在合同最末部分，且加注下划线，应属合同双方特别约定，根据特别约定优于普通约定的原则，本院以其他约定事项”部分对提前解除合同违约金的约定内容为准。“其他约定事项”部分关于“乙方若3年内提前退租，需赔付甲方违约金20000元”的约定系对被告何柳提前解除合同的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。被告提前退租，约定的五年租赁期限不能完全实现。龙婕收回涉案房屋后，需要对租赁物重新出租。本院综合考虑租赁合同的实际履行期限，被告的违约程度，酌情确认被告按三个月租金金额4800元（1600元/月×3月）支付违约金，被告已支付的保证金1600元用以抵扣违约金后，被告还应支付原告违约金3200元。 关于厨房恢复装修和设备费。基于前述理由，《房屋租赁合同》中存在“其他约定事项”部分对厨房恢复约定与前面部分约定不一致情况时，以“其他约定事项”部分约定为准。按合同约定，被告退租后应将厨房墙壁恢复原状并返还厨房中的附属物品、设备设施，被告未履行上述义务，原告可以向其主张相应的损失赔偿。但原告并未将案涉厨房实际恢复原状，恢复费用并未实际产生，故其主张恢复厨房装修的费用，本院不予支持。原告亦未提供证据证明交付房屋时厨房附属设施设备的价值情况，故其主张厨房设施设备费用，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告何柳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙婕支付提前解除合同违约金4800元（与被告何柳已支付的押金1600元抵扣后，被告何柳还应支付违约金3200元）； 二、驳回原告龙婕的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费550元，由原告龙婕承担200元，被告何柳承担350元。公告费300元及因后续送达文书产生的公告费由被告何柳承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 范 薇 人民陪审员 胡 明 人民陪审员 林桂珍 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员 邹聪颖