上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初5226号原告：上海华天房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄河清，董事长。委托诉讼代理人：薛龙，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海品在家信息科技有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈小海，总经理。委托诉讼代理人：陈早芳，女。被告：上海画景商贸有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：史夕梅，总经理。委托诉讼代理人：王芝慧，女。原告上海华天房地产发展有限公司(以下简称华天公司)与被告上海品在家信息科技有限公司(以下简称品在家公司)、上海画景商贸有限公司(以下简称画景公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日、2020年5月28日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告华天公司的委托诉讼代理人薛龙，被告品在家公司的委托诉讼代理人陈早芳、被告画景公司的委托诉讼代理人王芝慧(仅参加2020年5月28日庭审)到庭参加诉讼。被告画景公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华天公司向本院提出诉讼请求：1.被告品在家公司向原告支付自2019年11月1日起至2020年1月31日的租金,合计81,088.47元；2.被告品在家公司向原告支付自2019年11月1日起至2020年1月31日的管理费,合计13,329.60元；3.被告品在家公司向原告支付自2019年8月26日起至2019年11月25日的电费,合计826.25元；4.被告品在家公司向原告支付逾期违约金,合计6,065.80元(应以每日0.2%为标准,自应付之日起暂计至2020年1月2日,实际应计算至付清之日止)；5.被告品在家公司向原告支付本案的律师费20,000元；6.被告画景公司就前述第一项至第五项诉讼请求承担连带保证责任；7.本案诉讼费用、保全费及保全担保费由两被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告品在家公司于2018年10月签订的编号为TA-N-18-B2609-12的《租赁合同》已于2020年3月9日解除；2.确认原告与被告品在家公司、被告画景公司于2018年12月31日签订的《转租协议》已于2020年3月9日解除；3.被告品在家公司向原告支付自2019年11月1日起至2020年3月9日的租金,合计116,115.72元；4.被告品在家公司向原告支付自2019年11月1日起至2020年3月9日的管理费,合计19,087.50元；5.被告品在家公司向原告支付自2019年8月26日起至2020年3月8日的电费,合计1,948.75元；6.被告品在家公司向原告支付逾期违约金,租金以116,115.72元为本金，自2020年3月1日起，管理费以19,087.50元为本金，自2020年3月1日起，电费以1,948.75元为本金，自2020年3月6日起，均按照年24%的标准计算至实际支付之日止；7.被告品在家公司向原告支付自2018年11月16日起至2019年1月16日的装修免租期租金，共计54,058.98元；8.被告品在家公司向原告支付违约金，合计283,254.21元；9.被告品在家公司向原告支付本案的律师费20,000元；10.被告品在家公司向原告支付保全担保费2,000元；11.被告画景公司就前述第三项至第十项诉讼请求承担连带保证责任。原告明确第一项诉讼请求仅针对上海市长宁区遵义路XXX号B幢2612单元(以下简称涉讼房屋)，其他单元在另案中处理。原告要求被告已支付的押金与原告诉请金额相抵。事实和理由：2018年10月,华天公司与品在家公司签署了编号为TA-N-18-B2609-12的《租赁合同》,由品在家公司承租上海市长宁区遵义路XXX号B幢2609-12单元(以下简称B幢2609-12单元),面积为520.03平方米,租金标准为6.40元/天/平方米,管理费标准为32元/月/平方米,租赁期限为36个月,暂定2019年1月16日起至2022年1月15日。2018年11月16日,华天公司向品在家公司交付房屋。2018年12月31日,华天公司与品在家公司、画景公司就涉讼房屋的转租事宜签署了《转租协议》，约定涉讼房屋面积为138.85平方米,自2019年1月16日起由画景公司实际承租,画景公司就品在家公司及时、充分履行租约项下义务承担连带保证责任。此后,华天公司依约履行了各项合同义务。然而,品在家公司却自2019年10月16日开始未及时、足额地支付租金、管理费、电费等应付款项。华天公司曾屡次向品在家公司致函,要求限期结清应付款项并敦促其履行合同义务,但截止至起诉之日,品在家公司仍未支付前述应付款项。品在家公司前述行为已构成重大违约并造成华天公司重大经济损失,画景公司应就此承担连带保证责任。疫情期间楼内可正常通行，不存在影响经营的措施，因品在家公司屡次违约，不同意减免疫情期间的租金。根据租约、《转租协议》的有关约定,以及我国《合同法》第一百零七条、《担保法》第十八条等相关规定,原告诉至本院。被告品在家公司辩称，同意解除《租赁合同》及《转租协议》，解除日期应为2020年3月6日。认可每月租金为27,029.49元，每月物业费为4,443.20元的标准，同意支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金及物业管理费，之后因疫情原因未恢复上班，租金及物业管理费应减免。品在家公司租赁涉讼房屋作为办公室，主要经营家居类网站平台，因疫情原因，网站停运，员工解散，供应商在外地，未复工，也无法开展发货、运输等业务，营业额为零。被告员工陈早芳曾于2020年2月10日回涉讼房屋楼内，保安只允许取东西不允许上班。华天公司员工曾承诺为品在家公司申请免除2020年2月、3月租金。同意关于电费的诉讼请求。因疫情解除合同属不可抗力，应双方免责，不存在违约，对装修免租期和违约金不同意支付，违约金计算标准也过高。律师费和保全担保费不同意承担，是华天公司提起诉讼引起的。画景公司仅是为了办理营业执照签订《转租协议》，对《转租协议》效力有异议，画景公司未履行合同，未向华天公司支付过任何款项，不应承担连带责任，应由品在家公司承担。同意押金与租金金额相抵。被告画景公司辩称，同品在家公司的答辩意见，不认可连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《租赁合同》、《转租协议》、交房单、代付申请、付款通知单及签收表、律师函、法律服务合同、发票及转账凭证、诉讼保全委托合同、担保费发票及转账凭证、退房资料，被告提供的解除通知函、押金收据、退房交接单、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：华天公司(出租人、甲方)与品在家公司(承租人、乙方)签订编号为TA-N-18-B2609-12的《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租上海市长宁区遵义路XXX号虹桥南丰城一期办公楼内的B幢2609-12单元用于办公，出租面积为520.03平方米，租赁期限为36个月(暂定2019年1月16日起至2022年1月15日止)，乙方应向甲方支付一笔353,620.74元的押金，乙方应就其承租租赁场所支付每个月为101,232.62元的租金，相当于6.40元/天/平方米,目前应支付的管理费等于32元/月/平方米,乙方应及时支付租期内……电力……费用。租金按公历月份支付，乙方应在本文签署之日后三个营业日内支付租金起算日所在公历月份的租金，在此之后，乙方应最晚在每个公历月份开始前的五个营业日内支付该公历月份的租金。租约签署后,在乙方支付全额押金、首期租金和首期管理费以及事先取得中心之物业管理公司书面许可的情况下,乙方可在最后交付日前(暂定于2018年11月16日)提前进入租赁场所,并经甲方批准后根据本合同附件8的规定进行某些与租赁场所有关的装修工程。乙方无需因在最后交付日前提前进入租赁场所实施工程而向甲方支付任何的租金,但乙方仍应支付所有其他的费用,包括但不限于管理费和公用事业费。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，包括但不限于战争、国家紧急状态、流行病、火灾、罢工或封锁或其他形式的劳工行动、暴动或暴乱或者任何民政或军事机构的要求或规定。如果乙方在首次被要求支付或偿付或补交本文项下应当支付给甲方的任何款项(包括但不限于租金、押金、管理费、公共事业费、违约金)之后的五(5)个营业日内未能支付或偿付或补交该等款项，……乙方应就该等未支付或未偿付的款项向甲方支付利息，自乙方首次有义务向甲方支付或偿付本文项下的该等款项之日起算，利率按每天0.2%或法律允许的最高利率这两者中较低的一个计算。此外，经甲方书面要求，乙方同意向甲方偿还甲方因任何该等逾期付款或偿付的收取和清账而发生的任何费用，包括但不限于律师费。乙方有下列情况之一的,甲方有权以书面通知的方式单方解除租约,收回租赁场所,租约自乙方收到甲方的书面通知之时被解除：乙方拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金,或拖延时间累计达到十(10)个营业日以上的……若甲方根据适用法律规定或第23.2条约定单方解除租约的,则甲方无须退还乙方预付的租金、管理费、公用事业费,有权要求乙方支付其所享受的租金及管理费的扣减、免除金额(包括但不限于装修期及免租期内的租金,如有)并撤销其他形式的优惠条件;进一步地,乙方在支付了应支付给甲方的所有费用后,还应向甲方支付违约金,违约金的数额等于押金的三倍,但租约对违约金数额另有约定的除外。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应赔偿。2018年11月16日，品在家公司签署B幢2609-12单元的《虹桥南丰城租户交房资料表》。2018年12月31日，华天公司(出租人、甲方)与品在家公司(承租人、乙方)、画景公司(次承租人、丙方)签订《转租协议》，各方特此确认，丙方向乙方承租中心内的B幢2612单元(转租单元),面积为138.85平方米，用于经营在画景公司的商号名下开展的下列业务：办公；丙方自2019年1月16日起实际承租转租单元，直至转租租期届满之日止；乙方应根据租约的约定向甲方及时、足额支付与租赁场所(包括转租单元)有关的所有费用,包括但不限于押金、租金、管理费、公用事业费等，转租单元相关费用的金额及支付方式由乙方与丙方自行结算,与甲方无关，乙方应于签署本协议前结清至转租日止乙方于租约项下所应支付的所有费用；本协议生效后,丙方就乙方及时、充分履行乙方在租约以及本协议项下的所有和任何义务向甲方承担不可撤销的连带保证责任,包括但不限于租金、管理费、公用事业费、占用费、押金和违约金的支付、租赁场所的返还等。2019年3月1日，品在家公司向华天公司申请，由案外人上海手取信息科技有限公司(以下简称手取公司)代品在家公司支付自2019年3月1日起租约项下的租金、管理费、公用事业费等所有费用。2019年10月1日，华天公司与品在家公司、画景公司签订《补充协议》，约定就TA-N-18-B2609-12的租赁合同及标准条款和条件、转租协议，因品在家公司在租期内严重违约，华天公司曾委托律师于2019年9月29日向品在家公司通知租约已自2019年9月30日起解除，经友好协商，就租约继续履行事宜达成一致意见：尽管华天公司已送达解约函，但因品在家公司已补缴了解约函中所列的部分款项，经品在家公司申请，华天公司同意与品在家公司继续按租约之约定履行合同义务，双方自始受租约约束等。2020年3月6日，手取公司和品在家公司向华天公司发送租赁合同解除通知函：贵司与我司签署的关于B幢2609-12单元租赁合同一事；我司从2019年开始，经营一直很困难，今年又碰上全国突发新型冠状病毒疫情，我司更加雪上加霜，已经无法经营下去，在这严重的疫情下我司不得不解散公司，同时因该疫情时间无法预见和避免，属于“不可抗力”因素，贵我双方的租赁合同自本函送达贵司之日起解除，双方互不承担违约责任，就合同解除的相关后续事宜，我司特函告贵方如下：一、双方解除租赁合同的租期为2020年3月6日止；二、为平衡双方损失，我司将于合同解除后的2个工作日内自行搬离，减少不必要的房屋占用时间，该期间内不计算租金，属于合理的房屋交接期，因此请贵司于2020年3月9日前与我司进行房屋交接手续；三、关于复原的事宜，我司原先就有合作的施工队，已经联系组织好，如贵司在3月9日后能让我司的施工人员进场复原，我司将在3月12日前完成复原将该物业返还给贵司。2020年3月9日，品在家公司、手取公司与华天公司办理B幢2609-2612单元的退场交接手续。华天公司向品在家公司、画景公司发送律师函，告知租约于2020年3月9日被解除，要求支付应付款项等，若对方无法履行，华天公司将采取一切可行措施以恢复自身权益，包括但不限于提交法院审理等。品在家公司当日签收上述律师函。涉讼房屋自2020年6月16日另行出租。为本案诉讼，华天公司支付律师费20,000元、担保费2,000元。审理中，双方一致确认，按面积计算，涉讼房屋每月租金为27,029.49元，每月物业费为4,443.20元，押金金额为94,418.07元。本院认为，华天公司与品在家公司签订的《租赁合同》、华天公司、品在家公司与画景公司签订的《转租协议》系各方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，各方应恪守履行。两被告主张《转租协议》系因办理营业执照所需，画景公司并未入住或支付租金，对《转租协议》的效力有异议。对此，本院认为，签订合同的动机并不影响合同的效力，两被告上述主张无法律依据，本院不予采信。各方对《租赁合同》已解除并无异议，于法不悖，本院予以确认，对合同解除的时间和后果处理存有争议。两被告及原告对于《转租协议》解除亦无异议，为避免讼累，本院一并予以确认。《租赁合同》履行过程中，品在家公司因自身原因拖欠款项，经协商，双方于2019年10月签订《补充协议》，由品在家公司补缴款项，继续履行《租赁合同》。之后，品在家公司又未按时支付2019年11月1日之后的租金，并于2020年3月6日单方提出提前退租，显属违约。关于合同解除的时间，品在家公司向华天公司发送解约函，但其属于违约方，疫情亦未对品在家公司租赁涉讼房屋用于办公产生根本影响，致使合同目的无法实现，品在家公司并无合同解除权。《租赁合同》中约定，承租人拖延租金等应付款累计不低于一个月租金或拖延时间累计达到十个营业日以上的，出租人有权单方解除租约。华天公司于2020年3月9日向品在家公司、画景公司发送解除合同的律师函，并经品在家公司签收，本院确认华天公司与品在家公司签订的编号为TA-N-18-B2609-12的《租赁合同》中关于B幢2612单元的条款于2020年3月9日解除，《转租协议》随之解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除日之前欠付的租金及物业管理费应当予以支付。品在家公司主张2020年2月1日至2020年3月9日疫情期间因无法发货营业额为零、华天公司曾承诺为其申请减免租金，故该期间租金及物业管理费应减免。对此本院认为，未有证据证明华天公司与品在家公司就租金减免达成过一致意见，涉讼房屋系用于办公用途，品在家公司陈述其经营家居类网站，在上海推迟至2020年2月9日24时之后复工后，未有证据证明品在家公司存在无法正常使用房屋的情况，本院酌情确定品在家公司向华天公司支付2020年2月1日至2020年3月9日期间的租金31,028.37元。疫情期间，物业正常进行管理，物业管理费不应予以减免。故品在家公司共应向原告支付2019年11月1日至2020年3月9日期间的租金112,116.84元、物业管理费19,087.50元。对于电费1,948.75元，品在家公司认可，本院予以支持。关于逾期付款违约金，《租赁合同》中约定为日0.2%或法律允许的最高利率中较低的计算，华天公司自愿调整为年24%，并调整起算时间。本案根据实际情况，酌情确定品在家公司应向华天公司支付以131,204.34元为本金，自2020年3月1日起，以1,948.75元为本金，自2020年3月6日起，均计算至实际支付之日，按日万分之三计算的逾期违约金。合同解除之后，违约方还应承担合同解除的违约责任。根据合同约定，若出租人根据法律规定或合同约定单方解除合同的，出租人有权要求品在家公司支付装修期及免租期内的租金以及等于押金三倍的违约金。品在家公司、画景公司主张疫情属于不可抗力，应免责解约。但品在家公司拖延租金的违约行为发生于2019年11月之前，当时并未有疫情，该主张缺乏事实依据。关于装修免租期租金，虑及合同约定的租赁期间及合同履行的程度，本院酌情确定品在家公司应向华天公司支付装修免租期租金31,629.25元。关于违约金金额，合同约定的违约金金额相当于9个月的租金和物业管理费，品在家公司、画景公司主张违约金金额过高，考虑涉讼房屋空置期等情况，本院酌情调整违约金金额为相当于三个月的租金及物业管理费为宜。关于律师费、保全担保费，《租赁合同》中约定，承租人同意向出租人偿还因任何该等逾期付款或偿付的收取和清账而发生的任何费用，包括但不限于律师费。上述费用均已实际发生，对于华天公司要求品在家公司偿付的诉讼请求，本院予以支持。画景公司在其与华天公司、品在家公司签署的《转租协议》中明确，画景公司就品在家公司及时、充分履行品在家公司在租约以及本协议项下的所有和任何义务向华天公司承担不可撤销的连带保证责任。故对华天公司要求画景公司对品在家公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。华天公司与品在家公司一致同意押金与品在家公司应付的租金相抵，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海华天房地产发展有限公司与被告上海品在家信息科技有限公司签订的编号为TA-N-18-B2609-12的《租赁合同》中关于上海市长宁区遵义路XXX号B幢2612单元的条款于2020年3月9日解除；二、原告上海华天房地产发展有限公司与被告上海品在家信息科技有限公司、被告上海画景商贸有限公司于2018年12月31日签订的《转租协议》于2020年3月9日解除；三、被告上海品在家信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华天房地产发展有限公司支付自2019年11月1日起至2020年3月9日的租金112,116.84元(上述期间的租金中的94,418.07元与被告上海品在家信息科技有限公司已向原告上海华天房地产发展有限公司支付的押金94,418.07元相抵)；四、被告上海品在家信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华天房地产发展有限公司支付自2019年11月1日起至2020年3月9日的管理费19,087.50元；五、被告上海品在家信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华天房地产发展有限公司支付自2019年8月26日起至2020年3月8日的电费1,948.75元；六、被告上海品在家信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华天房地产发展有限公司支付逾期违约金(以131,204.34元为本金，自2020年3月1日起，以1,948.75元为本金，自2020年3月6日起，均计算至实际支付之日，按日万分之三的利率计算)；七、被告上海品在家信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华天房地产发展有限公司支付装修免租期租金31,629.25元；八、被告上海品在家信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华天房地产发展有限公司支付违约金94,418.07元；九、被告上海品在家信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华天房地产发展有限公司支付律师费20,000元；十、被告上海品在家信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华天房地产发展有限公司支付保全担保费2,000元；十一、被告上海画景商贸有限公司就前述第三项至第十项付款义务承担连带清偿责任，被告上海画景商贸有限公司承担清偿责任后，有权向被告上海品在家信息科技有限公司追偿；十二、驳回原告上海华天房地产发展有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全申请费1,126.55元，由原告上海华天房地产发展有限公司负担487.78元，被告上海品在家信息科技有限公司、被告上海画景商贸有限公司共同负担638.77元。案件受理费8,757.33元，由原告上海华天房地产发展有限公司负担3,791.80元，被告上海品在家信息科技有限公司、被告上海画景商贸有限公司共同负担4,965.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  沈建伟二〇二〇年十月二十九日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。