河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3124号原告（案外人）：苏魁军，男，1960年8月12日出生，回族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：寇旭东，河南三友律师事务所律师。被告（申请执行人）：睢县银泰置业有限公司，住所地：睢县东关建材市场。法定代表人：金鑫，总经理。委托诉讼代理人：马冰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：河南泰浩康实业有限公司，住所地：睢县城关镇中心大街南段路东。法定代表人：许东，经理。委托诉讼代理人：雍辉，男，该公司经理。原告苏魁军与被告睢县银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）、被告河南泰浩康实业有限公司（以下简称泰浩康公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏魁军及其委托诉讼代理人寇旭东，被告银泰公司的委托诉讼代理人马冰，被告泰浩康公司的委托诉讼代理人雍辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏魁军向本院提出诉讼请求：1．判决确认位于河南省××××文化路南鑫地商贸城2幢B23号商铺（不动产权证号：15××42）房屋归原告所有，并停止对上述房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原为泰浩康公司开发建设项目拆迁范围内的被拆迁户，原有房屋所有权证号为05842号。2012年8月24日，原告与睢县人民政府房屋征收与补偿中心签订了《房屋征收产权调换补偿协议》，协议约定原告被征收的房屋采取产权调换的方式予以补偿，并对安置面积、用途、位置等内容作了明确和特别约定。泰浩康公司开发的睢县鑫地商贸城建成后，按照《房屋征收产权调换补偿协议》，睢县人民政府房屋征收与补偿中心将案涉的睢县城××文化路南鑫地商贸城2幢B23号商铺（对应2幢4号商铺，不动产权证号：睢县房权证2015字第××号）补偿给了原告。由于补偿房屋价值高于原告被拆迁房屋价值，2017年12月8日原告与第三人签订了房屋买卖合同，并由第三人出具了收款收据。原告随后便对涉案房屋进行装修并于2019年1月1日对外出租。因泰浩康公司以涉案房屋在睢县农村信用联社办理了抵押贷款手续，导致原告一直未办理过户登记，该过错系泰浩康公司造成，并非原告责任。原告提出执行异议，管城法院作出（2020）豫0104执异48号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告不服，故诉至法院。银泰公司辩称：一、苏魁军并非睢县城××文化路南鑫地商贸城2幢4商铺（权证号：15××42）的权利人。根据其公司在睢县不动产登记中心查询的不动产权登记信息，坐落于睢县城××文化路南鑫地商贸城2幢4商铺（权证号：15××42）的所有权人为泰浩康公司；二、苏魁军与被执行人签订的合同真实性有异议，不应作为排除执行的证据。苏魁军应对合同的真实性承担举证责任。本案中涉案房屋买卖合同约定的房屋面积远远大于房屋调换协议中约定补偿的面积，二者面积严重不符。苏魁军也没有证据证明其按照房屋买卖合同约定支付房款。且没有购房正式发票，也未按照合同在约定时间内办理房屋备案登记及办理房屋权属证书。故该《商品房买卖合同》不是双方关于房屋买卖的真实意思表示，而是债务人泰浩康公司与异议人恶意串通，假借“购房”为由，实现转移财产、规避执行、逃废债务的不当目的所制造的，苏魁军不得依据真实性存疑的证据来排除执行。三、苏魁军无证据证明在2017年4月5日涉案房屋查封前与被执行人之间已经签订合法有效的书面合同，不享有排除执行的权利。本案中，涉案房屋查封时间为2017年4月5日，根据《执行异议若干规定》第二十八条、第二十九条之规定，××对登记在被执行人名下的房屋提出异议成立的必要条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。因此，苏魁军应当在此之前与泰浩康公司就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，才能享有排除执行的权利。综上，请求法院依法驳回苏魁军的诉讼请求。泰浩康公司辩称：对原告所述的诉讼请求及事实理由无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：银泰公司与泰浩康公司、齐晨辉合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）豫0104民初1765号民事判决：解除银泰公司与泰浩康公司签订的《房地产项目合作开发协议书》；泰浩康公司赔偿银泰公司拆除房屋及附属设施损失2230980元；泰浩康公司赔偿银泰公司租金损失1016260元；泰浩康公司赔偿银泰公司违约金1000000元。泰浩康公司不服，提起上诉，郑州市中级人民法院于2018年5月2日作出（2018）豫01民终1952号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审诉讼过程中，银泰公司向本院提起财产保全申请，本院于2017年4月5日查封了泰浩康公司名下的位于河南省商丘市××关镇××文化路南鑫地商贸城2幢B23号商铺（不动产证号：15××42，以下简称涉案房屋）。因泰浩康公司未履行生效法律文书所确定的义务，银泰公司向本院申请强制执行，诉讼保全自动转为执行查封，本院于2019年3月7日作出（2018）豫0104执3381号执行裁定，拍卖涉案房屋。苏魁军在执行过程中提出异议，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2020年5月8日作出（2020）豫0104执异48号执行裁定：驳回苏魁军的异议。苏魁军不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年8月24日，睢县人民政府房屋征收与补偿中心（甲方、房屋征收部门）与苏魁军（乙方、被征收人）签订了《房屋征收产权调换补偿协议［C］》，协议主要约定：1．甲方需征收乙方房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法规、政策的规定，甲方以房屋产权调换的方式补偿乙方；2．乙方被征收商业门店建筑面积115.84平方米，房屋结构：砖混，记载用途为商业门店，坐落于文化路南侧剧院家属楼，补偿价值634397.76元；3．乙方应将新建商业门店户型内的二楼一并回购，二层回购价格以开盘价的80%优惠，乙方产权调换比例为1：1.05，应调换新建商业门店面积121.63平方米，睢州剧院旧城改造片区被征收人原则上全部就地安置；4．选房顺序：因为街道拓宽等因素甲方不能保证乙方原有商业门店间数，乙方在征收补偿公告规定期限内及时签订征收补偿协议，在协议规定期限内腾空房屋并经验收合格的，甲方将尽力保证乙方原有门店间数；5．乙方商业门店停产停业损失费=每平方米月租金＊门店面积，每月停产停业损失费是4167元，补偿时间：自签订征收与补偿协议并按约搬迁完毕之日起，到新建商业门店交付后60日止，一次性预支付一年的停产停业损失费50000元；6．在征收补偿协议规定时间内腾空房屋并经验收合格的，按被征收房屋面积每平方米奖励35元，计4054.4元。2017年12月28日，泰浩康公司（出卖人）与苏魁军（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：××购买鑫地商贸城第2幢2单元1-2层2-B23号房，用途为商铺，建筑面积共137.83平方米，单价为每平方米一层14400元、二层11520元，总金额1786276元，在签订本合同时，支付总房款的100%。同日，泰浩康公司出具《收据》一份，载明：“交款单位苏魁军，收款方式拆迁安置补偿款，人民币（大写）壹佰柒拾捌万陆仟贰佰柒拾陆元整￥1786276.00，收款事由购房款。”原告向本院提交河南泰浩康实业有限公司于2020年7月2日出具的《证明》，证明将原告被拆迁房屋产权调换至睢县鑫地商贸城2幢B23号商铺，《对应产权号为15××42》于2017年3月26日产权交付给苏魁军。原告提交《收据》及《房屋租赁合同》，证明原告已经实际占有涉案房屋。本院认为，针对原、被告诉辩主张、争议焦点，本院阐明如下裁判意见。一、2012年8月24日，睢县人民政府房屋征收与补偿中心（甲方、房屋征收部门）与苏魁军（乙方、被征收人）签订了《房屋征收产权调换补偿协议［C］》，该协议的签订时间早于涉案房产查封时间2017年4月5日。后原告苏魁军又根据商品房买卖合同支付了全部购房价款，并已实际占有涉案房屋。涉案房产虽没有办理过户登记，但原因在于涉案房产上有抵押，其责任不在购房人。对该协议、及商品房买卖合同的效力，本院予以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。由以上规定可知，被拆迁人对拆迁安置或置换房屋所享有的权利是一种特殊债权，并且该权利往往涉及生存利益，与申请执行人的金钱债权相比具有物权的优先效力。本案中，银泰公司因对泰浩康公司享有债权而申请查封案涉房产，但案涉房产并非执行依据指向的特定标的物，其债权属一般金钱债权，原告基于产权置换而对案涉房产享有的权利，与该申请执行的债权相比具有优先性。根据房屋征收产权调换补偿协议第四条第1项，乙方产权调换比例为1:1.05，应调换新建商业门店面积121.63平方米。根据河南泰浩康实业有限公司与原告苏魁军签订的《商品房买卖合同》案涉房产建筑面积共137.83平方米。原告享有产权调换权利的面积占房屋实际面积的88.25%。多余的16.2平方米属于商品房，理论上属于可供执行的财产。但因案涉房产系不可分割财产，原告享有对涉案房产的绝大部分权利。继续执行，不利于对原告合法权利的整体保护。原告请求停止执行，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、确认原告苏魁军对位于河南省睢县城关镇文化路南鑫地商贸城2幢2单元1-2层2-B23号商铺（权证号：15××42）房屋拥有所有权。二、停止对位于河南省睢县城关镇文化路南鑫地商贸城2幢2单元1-2层2-B23号商铺（权证号：15××42）涉案房屋的执行。三、驳回原告苏魁军其他诉讼请求。案件受理费20876元，由被告（被执行人）：河南泰浩康实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张志勇人民陪审员  全金莉人民陪审员  郝秀勤二〇二〇年十月二十五日书 记 员  夏 冬