新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵0701民初370号 原告：邓军，男，1980年9月10日出生，住新疆奎屯市。 被告：李银华，男，1963年3月15日出生，住新疆乌鲁木齐市。 被告：李杰，女，1986年7月5日出生，住新疆奎屯市131团。 被告：朱文明，男，1984年11月20日出生，住新疆奎屯市131团。 原告邓军与被告李银华、李杰、朱文明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邓军、李银华、李杰、朱文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓军向本院提出诉讼请求：1.请求不予执行新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院执行裁定书（2020）兵0701执异10号；2.请求中止对奎屯市X号房屋查封的执行；3.本案的诉讼费、邮寄费由李银华、朱文明、李杰承担。诉讼过程中，邓军撤回第1项诉讼请求，并将第2项请求明确为请求法院对奎屯市X号房屋中止查封并予以解封。事实和理由：2013年11月11日，邓军与李杰、朱文明签订了房屋买卖合同，由邓军购买李杰、朱文明位于奎屯市X号房屋，建筑面积为115平方米，总价款为340,000元人民币。李杰、朱文明当时就把钥匙交付给邓军，邓军于2013年11月1日分批向李杰、朱文明支付房款140,000元、11月12日又打款166,200元、现金支付33,800元，付清了全部房款。但李杰、朱文明至今未协助邓军办理房屋过户手续，后经查询该房屋被李银华向法院申请执行予以查封。因该房屋在法院查封前已签订买卖合同，邓军作为买受人依合同约定支付全部房款，并于当时实际占用使用，故法院的查封行为，侵害了邓军的合法权益。2020年4月13日，邓军对上述执行标的提出书面异议，新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院于4月22日作出（2020）兵0701执异10号执行裁定书，驳回案外人邓军的异议请求。故邓军诉至法院。 李银华辩称，李银华申请执行时上述房屋在李杰、朱文明名下，并且李银华和李杰、朱文明的案件发生在2013年，执行法官没有给李银华说房屋已卖给了他人，查封房屋时李银华和执行法官一起去的，房屋一直没有拍卖。李银华不同意邓军的诉讼请求，不承认邓军与李杰、朱文明之间的房屋买卖合同，朱文明庭审中称是向邓军借款，故李银华怀疑朱文明给邓军的两次转款是向其借款，事后用房屋抵账，故朱文明要求申请的执行案件继续执行。 李杰、朱文明共同辩称，李杰、朱文明认可房屋出卖给邓军的事实，因为当时房产证办理不下来，所以没有办理过户手续，2018年可以办理房产证时，但当时因在内地，于2019年年底才回来，因房屋被查封，故未能办理房产证。李杰、朱文明同意邓军的诉讼请求，至于欠李银华的欠款再想办法偿还。 本院经审理认定事实如下： 1.2011年1月27日，朱文明向哈密江泰东兴房地产开发有限公司奎屯分公司支付7000元定金，次日又支付房款65,688元，于2011年6月7日支付房款167,000元，合计239,688元。2011年6月8日，李杰、朱文明作为买受人，哈密江泰东兴房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订商品房预售合同一份，约定由李杰、朱文明向该公司购买位于奎屯市X号预售商品房，预测房屋面积115.4平方米，总房款239,688元。2011年8月9日，该公司分公司向李杰、朱文明退房款602元，并收到李杰、朱文明支付的楼房交接代收款5833元、办证费4100元。朱文明委托新疆兴房房地产估价咨询有限公司对奎屯市X号房地产代为房产证、土地使用证。 2.奎屯市X号房屋，于2014年5月30日被本院查封，查封来文字号为（2014）奎垦执字第150号，限制原因为李银华与朱文明、李杰民间借贷纠纷一案。该房屋的使用权人为哈密江泰东兴房地产开发有限公司，在奎屯市不动产登记中心登记日期为2018年5月14日。 3.邓军于2020年4月13日对本院查封的奎屯市X号房屋提出书面异议，本院于2020年4月22日作出（2020）兵0701执异10号执行裁定书，驳回案外人邓军的异议请求，邓军对该裁定不服，诉至本院。 4.邓军因本案诉讼支出邮寄费311元。 以上事实有双方当事人的陈述，邓军提交的邓军提交的商品房预售合同（经核对与原件无异）、收据6张（经核对均与原件无异）、房地产代理约定书（经核对与原件无异）、查档证明复制件、不动产登记信息查询结果证明单复制件、（2020）兵0701执异10号裁定书、特快专递邮件收据在卷佐证，本院予以确认。 对当事人提交的其他证据，本院认证意见如下： 邓军提交的房屋买卖协议书（经核对与原件无异）、2013年11月12日的收据（经核对与原件无异）、银行转账流水打印件1张（加盖新疆乌苏农村商业银行股份有限公司天北新区支行业务专用章）、卡号尾号X的客户为邓军以及卡号尾号X的客户为朱文明的账户信息打印件（均加盖新疆乌苏农村商业银行股份有限公司天北新区支行业务专用章）、二手房公司的售房信息打印件3张、照片打印件2张，拟证明邓军与朱文明、李杰签订了房屋买卖协议，朱文明、李杰将奎屯市X房屋出售给邓军，总价款为340,000元，邓军已于2013年11月12日已支付全部房屋价款，其中转账支付306,200元，现金支付33,800元现金，并同时收到房屋钥匙，故请求中止对该屋屋的查封并予以解封。因庭审查明，本院已于2014年5月30日将上述房屋查封，如果邓军实际购买并占有该房屋，其不可能不知道房屋被查封的事实，而庭审中经本院询问其是否能提供拿到房屋钥匙后由其实际支付该房屋的物业费、暖气费、卫生费的相关证据，其称不能提供，也从未交过上述费用，故上述证据不足以证明本院2014年5月30日将上述房屋查封前，邓军已合法占有上述房屋，故对邓军的上述举证意见，本院不予确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四种情形为排除适用关系，而非选择适用关系，邓军主张排除对奎屯市X号房屋的强制执行，应当同时符合上述全部规定的四种情形。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”具体到本案中，邓军作为案外人，应当就其对执行标的即奎屯市X号房屋，享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因邓军在庭审中并未提交本院2014年5月30日将上述房屋查封前，其已合法占有上述房屋的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（二）项情形，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不足以排除强制执行，应由邓军承担不利的诉讼后果。故对邓军请求本院对奎屯市X号房屋中止查封并予以解封的诉讼请求，本院不予支持。邓军因本案诉讼支出的邮寄费311元，应由其自行承担。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告邓军的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告邓军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审 判 长  沈建琴 人民陪审员  李建安 人民陪审员  张新基 二〇二〇年十月九日 法官 助理  杨 军 书 记 员  李 睿 1