广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5223号原告（反诉被告）：广州市鑫荣房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区钟村街冼敦村105国道边钟村镇商会大厦，统一社会信用代码91440113795504834N。法定代表人：关建宇。委托诉讼代理人：黎家学、曹强华，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区悦和投资有限公司，住所地广州市番禺区大龙街东兴路476号4楼，统一社会信用代码91440113708222530J。法定代表人：李一川。委托诉讼代理人：许婷，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市鑫荣房地产咨询有限公司诉被告（反诉原告）广州市番禺区悦和投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市鑫荣房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人黎家学和曹强华、被告（反诉原告）广州市番禺区悦和投资有限公司的委托诉讼代理人许婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市鑫荣房地产咨询有限公司诉称：原告与广州市番禺区交通局于2007年9月24日签订《租赁合同书》，约定原告承租位于番禺汽车客运站东侧1870平方米土地，租赁期限为二十年，从2008年4月1日至2018年4月1日止，原告在土地上出资兴建用于经营连锁快餐店的建筑物。该租赁合同第十三条约定如发生对上盖建筑物征用补偿的，经营损失、装修损失补偿费归原告。签订租赁合同后，原告出资兴建用于经营麦当劳餐厅的建筑物，已投入大量款项，包括对建筑物主体、餐厅停车场、购餐车道等投入。根据广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局发出的《关于委托悦和公司代管番禺汽车客运站的通知》及《对关于番禺汽车客运站麦当劳餐厅租金转缴到悦和投资有限公司的请示批复》，原告与广州市番禺区交通局、被告签订《关于广州市番禺区房屋租赁合同的补充协议》。该补充协议约定广州市番禺区交通局在2012年7月1日签订的《租赁合同》及《关于广州市番禺区房屋租赁合同的补充协议》的权利义务全部转让给被告，被告承继上述合同的全部权利义务；原告所支付的20万元押金由广州市番禺区交通局移交给被告管理等内容。在上述合同履行期间，2018年12月被告曾经发出相关函件及附件称“广州市番禺区土地开发中心发出通知，番禺客运站地块须于2019年3月20日收储并移交区政府”，随后上述承租场地因收储工作等各方面影响被停水停电，被告从2019年9月开始未能提供上述承租场地给予原告使用，被告未能履行合同项下提供场地的责任义务，导致双方租赁合同及租赁关系解除。2020年1月20日广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局与广州市番禺区土地开发中心签订《国有土地收储补偿协议》，约定广州市番禺区土地开发中心收储位于番禺区××龙街××大道××号土地及地上建筑物。相应补偿款分为两部分，一部分为土地、地上附着物及地上建筑物的总体补偿，一部分为地块内租户补偿。根据广州市番禺区土地开发中心出具的《广州市番禺区土地开发中心关于原告评估申请书的复函》显示，建筑物主体、餐厅停车场、购餐车道的补偿已在2020年前给地块的原权属人，关于该部分的补偿请原告向合同相关方协商。原告根据上述复函多次与被告就相关补偿款进行协商，要求落实有关补偿款支付给原告的事宜，但被告不断推搪未向原告落实补偿款。鉴于双方之间的租赁合同及租赁关系已解除，租赁期限未到期却被终止履行，原告的投入，包括建筑物主体、餐厅停车场、购餐车道等均未得到补偿，员工的遣散费、经营损失事实存在，未履行的合同期内本应得到的合同权利价值也未得到补偿。为维护自身合法权益，故起诉请求法院判令：一、2019年9月1日起解除原、被告之间达成的《租赁合同书》、《广州市番禺区房屋租赁合同》及《关于的补充协议》；确认被告从2019年9月1日起已收回番禺汽车客运站东侧1870平方米土地。二、被告向原告支付因合同解除的补偿款311万元。三、被告退回押金20万元给原告。四、被告承担本案的全部诉讼费。被告广州市番禺区悦和投资有限公司辩称：一、原、被告签订的《房屋租赁合同书》、《广州市番禺区房屋租赁合同》、《关于的补充协议》已于2019年3月20日解除，而非原告所称的2019年9月1日。被告于2018年12月25日向原告发出《悦和公司关于提前终止番禺汽车客运站东侧土地的函》并附有《区土地开发中心关于落实番禺客运站地块收储工作的通知》，根据该通知内容及《租赁合同书》第十二条第二款约定“本合同内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，甲方可以根据社会公共利益的需要。依照法律程序提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同；提前收回的，甲方应在30天前通知乙方”，故被告认为该解除合同通知书合法有效，上述合同已于2019年3月20日解除。二、原告要求被告支付补偿款311万元无法律及合同依据。首先原告兴建用于经营麦当劳餐厅的建筑物（包括建筑物主体、餐厅停车场、购餐车道等）的所有权为广州市番禺区交通局，原告无权要求获得该部分的补偿；其次《租赁合同书》第十三条第二款约定“如遇国家政府部门对承租方土地及盖上物征用，如发生补偿的，则土地补偿款归甲方”，而且原告于2007年11月8日与广东三元麦当劳食品有限公司签订《麦当劳“得来速”餐厅租赁合同》，约定原告仅提供建筑物的基本设施、建筑物内部的设计、装修、设备安置及维护均由广东三元麦当劳食品有限公司承担。三、原告违反《租赁合同书》约定，至今没有移交案涉建筑及土地给原告，仍占用涉案建筑物及311平方米土地，没有清场搬迁，故押金20万元不予返还。请求法院驳回原告所主张的第二、三项诉请及判令本诉诉讼费由原告承担。诉讼中，广州市番禺区悦和投资有限公司向广州市鑫荣房地产咨询有限公司提出反诉称：反诉人与被反诉人签订《租赁合同书》第十二条第二款约定“本合同内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，甲方可以根据社会公共利益的需要。依照法律程序提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同，甲方不承担违约责任，租金按实际使用日期交付；提前收回的，甲方应在30天前通知乙方”，反诉人于2018年12月25日向被反诉人发出《悦和公司关于提前终止番禺汽车客运站东侧土地的函》，明确通知被反诉人双方的租赁合同将提前于2019年3月20日终止，已按照合同的有关约定履行了通知义务，且被反诉人也清楚知晓案涉土地将被收储至广州市番禺区土地开发中心，也在2019年2月22日参加了摇珠选取评估公司，并提交了相关涉及评估的资料，故双方租赁合同终止时间应为2019年3月20日。合同终止后，被反诉人负有移交案涉建筑及土地的义务，2019年4月29日反诉人向被反诉人发出《悦和公司关于敦促办理番禺汽车客运站东侧场地交还事宜的函》，再次要求其立即移交案涉建筑及土地。根据广州市番禺区土地开发中心、番禺区国资局、广州市番禺客运站管理有限公司与反诉人于2019年9月2日签订的《土地及地上建筑物移交确认书》约定，自2019年9月1日起被反诉人占用的建筑物及311平方米土地仍由反诉人负责管理，但被反诉人至今未移交给反诉人，并自2019年9月1日起没有支付任何费用给反诉人。反诉人为维护自身合法权益，提起反诉请求判令：一、被反诉人向反诉人移交占用的建筑物及311平方米土地；二、被反诉人向反诉人支付场地占用费152383.06元（从2019年9月1日起暂计算至2020年5月31日，2019年9月1日至2020年3月31日按每月16635.72元计算，2020年4月1日至2020年5月31日按每月17966.51元）；三、反诉费用全部由被反诉人承担。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告广州市鑫荣房地产咨询有限公司答辩称，不同意反诉人提出的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部反诉请求，理由如下：一、涉案建筑物及场地不是由被反诉人实际占有使用，双方所签订的《租赁合同书》应属于土地租赁性质的租赁合同，标的物为涉案土地，且双方签订的合同也没有约定被反诉人需要履行交还土地的义务，故无需也不可能将涉案建筑物及场地交还给反诉人。二、退一步而言，双方所签订的《租赁合同书》明确约定被反诉人可将涉案建筑物转租给案外人用于经营麦当劳餐厅的，反诉人对此是明知及多年均没有异议的，如反诉人认为其可依法收回涉案建筑物及场地，应向涉案建筑物的实际使用人主张。三、根据被反诉人提交的相片及视频，可证实案外人自2019年10月已处于停业状态，场地已处于空置状态，涉案场地自2019年9月初已处于停水状态，案外人就此向被反诉人提出异议，被反诉人随即向反诉人提出异议并要求立即恢复涉案场地的正常通水，反诉人未按合同约定保证涉案场地正常通水，属于违约。涉案场地正是由于无法正常通水而实际使用人早已腾空交还给反诉人，反诉人早已实际收回涉案场地。四、被反诉人并非涉案场地的实际使用人，而反诉人反诉主张被反诉人支付场地使用费的，且其早已收回涉案场地，故其该主张没有任何事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，经庭审质证，本院认定事实如下：2017年9月14日,案外人广州市番禺区交通局作为甲方与作为乙方的广州市鑫荣房地产咨询有限公司签订了一份《租赁合同书》，双方约定：“甲方依照本合同出租土地使用权及其范围内的上盖物业（上盖物业的投入兴建及产权归属按以下条款执行），土地所有权属于国家；甲方出租给乙方的物业的宗地位于番禺××××路番禺汽车客运站东侧,土地面积（包括分摊面积）为1870平方米；甲方出租给乙方的物业的土地用途为交通设施用地，双方同意由乙方出资以甲方的名义在该地块上盖兴建建筑物，该建筑物建成后该地块土地使用权及建成的建筑物由乙方承租用于合作或转租经营麦当劳或肯德基快餐连锁加盟店，有关合作条款按本合同约定执行，建成的建筑物的所有权归甲方所有，以甲方的名义办理房地产权证，乙方在租赁期内享有完全使用权；本合同租赁标的租赁期限为20年，从2008年4月1日起至2028年4月1日止；租金为前三年每月每平方为6元，从2011年4月1日起每三年递增8%计提租金，按年度租金标准平均摊分每月计交租金，乙方以支票或现金方式在每月15号前按月缴纳；2007年10月1日前缴纳保证金200000元，如乙方在合同履行期间无违约行为的，甲方应在租赁期满且乙方清场搬迁后3天内无息返还给乙方；本合同内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，甲方可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同，甲方不承担违约责任，租金按实际使用日期交付，提前收回的，甲方应在30天前通知乙方；在租赁期间，乙方享有上盖建筑物的管业权和收益权等权利，如遇国家政府部门对承租土地及上盖物征用，如发生补偿的，则土地补偿款归甲方，经营损失、装修损失补偿费归乙方”。2018年1月3日，广州市番禺区交通局与广州市鑫荣房地产咨询有限公司为涉案建筑物租赁登记备案需要而签订了一份《广州市番禺区房地产租赁合同》。后广州市番禺区交通局、广州市鑫荣房地产咨询有限公司及广州市番禺区悦和投资有限公司三方签订一份《关于的补充协议》，约定：广州市番禺区悦和投资有限公司自2012年3月1日起正式成为番禺汽车客运站的经营管理单位，三方一致同意将广州市番禺区交通局、广州市鑫荣房地产咨询有限公司双方在2007年9月14日签订的《租赁合同》及2018年1月3日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》中的甲方全部权利义务自2012年7月1日起转让给广州市番禺区悦和投资有限公司。2018年12月25日，广州市番禺区悦和投资有限公司向广州市鑫荣房地产咨询有限公司发出《悦和公司关于提前终止番禺汽车客运站东侧土地的函》，并附有《区土地开发中心关于落实番禺客运站地块收储工作的通知》，通知对方因番禺客运站地块须于2019年3月20日收储并移交区政府，根据该通知内容及《租赁合同书》第十二条第二款约定“本合同内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，甲方可以根据社会公共利益的需要。依照法律程序提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同”，该《租赁合同书》提前于2019年3月20日终止，并配合办理合同提前终止的相关手续和提前做好撤场相关工作，要求在2019年3月20日将地块交还。2019年4月29日，广州市番禺区悦和投资有限公司向广州市鑫荣房地产咨询有限公司发出《悦和公司关于敦促办理番禺汽车客运站东侧场地交还事宜的函》，要求对方立即将上述场地交还及办理场地移交手续，如继续占用该场地，除保留追究延迟交还的权利，同时按严租赁合同约定的租金标准计算场地占用费。对此，广州市鑫荣房地产咨询有限公司分别于2019年4月、2020年2月以《律师函》方式两次向广州市番禺区悦和投资有限公司作出回复，认为广州市番禺区悦和投资有限公司发送的函件并不能作为终止上述《租赁合同书》的依据，即使遇到政府部门征用，其经营损失、装修损失均应得到补偿，如在没有任何赔偿的情况下，提前收回承租地块及上盖物，将会造成巨大的经济损失，在未依照合同约定及法律规定向我司支付补偿款项之前，我司有权继续承租并使用地块及上盖物。另查明，被告提交的《土地及地上建筑物移交确认书》证实，除广州市鑫荣房地产咨询有限公司占用的建筑物及土地（涉及土地面积为311平方米，现由案外人广东三元麦当劳食品有限公司经营使用），其余土地可以进行移交；提交的广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具《拆迁补偿价值专项资产评估报告》证实，案外人广东三元麦当劳食品有限公司因拆迁补偿价值专项评估为：装修评估净值1846500元、不可搬迁设备评估净值1614570元、停产停业损失为638038.66元、解除职工劳动合同经济补偿38981.63元，以上评估基准日为2018年12月25日；提交的广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司出具《广州市番禺区土地开发中心拟征地拆迁涉及广州市鑫荣房地产咨询有限公司供电增容及工程费用等的拆迁补偿价值评估项目资产评估报告》证实，该资产评估价值为598290元，评估基准日为2019年3月5日；提交的广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司出具《广州市番禺区土地开发中心拟进行收储涉及位于番禺区××龙街××大道××号的房屋建筑物、土地使用权和附着物（含树木、人防工程）的资产评估报告》证实，钢筋混凝土二层的麦当劳的评估价值为1827618元，评估基准日为2019年8月30日；提交的《麦当劳“得来速”餐厅租赁合同》证明，涉案建筑物的装修、经营所需的设备等，原告并无出资，其所有权归属于租户案外人广东三元麦当劳食品有限公司所有。而原告提交分别于2020年6月8日、6月18日拍摄的《现场照片及视频》证实，涉案场地一直由案外人广东三元麦当劳食品有限公司实际经营使用，现早已处于空置、围蔽状态，处于被告或者土地征收单位控制下，被告可以随时围蔽或者拆除，且合同也没有约定要办理任何的交接手续。关于供电增容及工程费用，原告认为土地中心已承诺补偿其598290元，故在本案没有主张该部分。涉案所主张的补偿款311万元是限于对涉案建筑物主体、餐厅停车场及购餐车道的赔偿，即该物业的市场价格，是对物业重置的成本价。原告于2020年6月24日向本院申请委托有资质的第三方进行评估，同年7月8日撤销该申请。本院认为：原告广州市鑫荣房地产咨询有限公司与被告广州市番禺区悦和投资有限公司的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于涉案租赁合同的解除。原告主张确认涉案《租赁合同书》、《广州市番禺区房屋租赁合同》及《关于的补充协议》于2019年9月1日解除。经查，根据双方合同约定“本合同内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，出租方可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回该出租标的，更改或终止本租赁合同，出租方不承担违约责任，租金按实际使用日期交付，提前收回的，出租方应在30天前通知承租方”。本案中，涉案租赁土地番禺客运站地块拟开发建设为广州地铁三号线东延段番禺客运站综合体，由广州市番禺区土地开发中心对该地块收储并移交区政府，故广州市番禺区悦和投资有限公司向广州市鑫荣房地产咨询有限公司提出终止涉案合同提前收回该地块的主张，具有事实基础和合同依据，且已履行合同约定的通知义务，故被告抗辩与原告的上述租赁合同已于2019年3月20日解除，具有事实依据和法律依据，本院依法予以确认。关于原告主张被告支付合同解除补偿款。首先，原告在涉案租赁土地兴建建筑物而投入款项，是为了更好地利用土地进行收益，也是《租赁合同书》中确定的合同义务；其次，涉案《租赁合同书》约定该建筑物建成后的所有权归被告，原告仅享有租赁期内的使用权，如遇国家政府部门对承租土地及上盖物征用发生补偿的，土地补偿款归被告，经营损失、装修损失补偿费归原告，故原告主张涉案租赁土地的建筑物补偿款无合同依据和法律依据；最后，原告应当事先知悉涉案土地在本合同期内如遇国家政策调整、国家建设等特殊情况，出租方可以根据社会公共利益的需要，依法律程序提前收回该出租标的并终止本租赁合同，为原告对涉案土地进行使用收益不可避免的情况，原告在签订租赁合同前理应对承租土地有相应的经营风险预期，因此其主张合同提前终止导致租金损失的理由不能成立。综上，原告主张被告支付合同解除的补偿款311万元的诉请，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于涉案场地占用费的计付。如前所述，涉案双方租赁合同已于2019年3月20日解除，且广州市番禺区悦和投资有限公司于2019年4月29日向广州市鑫荣房地产咨询有限公司发出《悦和公司关于敦促办理番禺汽车客运站东侧场地交还事宜的函》，要求对方立即将上述场地交还及办理场地移交手续，如继续占用该场地，除保留追究延迟交还的权利，同时按原租赁合同约定的租金标准计算场地占用费。因原告仍拒绝交还涉案场地，被告有权采取断水措施，且原告理应按照合同约定的租金标准支付上述期间的场地占用费。本案现有证据可证明涉案场地实际使用人即案外人广东三元麦当劳食品有限公司于2019年10月9日对外停业，场地已处于闲置状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，本案被告作为场地出租方一直怠于收回租赁物，对于超出合理期限的扩大损失，本院不予支持。本院结合本案的具体情况，酌定原告向被告支付场地占用费的期间应自2019年9月1日至2020年2月29日止，同时被告主张原告以涉案租赁合同的土地面积1870平方米计付场地占用费欠妥，应以其主张未移交的311平方米土地计付为合理。综上，原告应向被告支付场地占用费为16600元（16635.72元/月÷1870平方米×311平方米×6个月）。关于被告主张移交的占用建筑物及311平方米土地。鉴于该建筑物及土地已空置及施工围蔽，处于被告或者土地征收单位控制之下，该建筑物及土地已实际收回，且原告对此并无异议，也表示被告可以随时拆除。故被告主张原告移交上述建筑物及311平方米土地的诉请本院不予支持。关于原告主张返还保证金20万元。涉案租赁合同因双方约定的条件成就而于2019年3月20日解除，合同解除后原告虽继续占用该场地，但被告也按原租金标准收取场地占用费直至2019年9月1日前；其后继续占用也如前所述，原告也须向原告承担相应占用费，故原告主张被告返还上述保证金的诉请本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市鑫荣房地产咨询有限公司与被告（反诉原告）广州市番禺区悦和投资有限公司之间涉案《租赁合同书》、《广州市番禺区房屋租赁合同》及《关于的补充协议》已于2019年3月20日解除；二、原告（反诉被告）广州市鑫荣房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广州市番禺区悦和投资有限公司支付场地占用费16600元；三、被告（反诉原告）广州市番禺区悦和投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市鑫荣房地产咨询有限公司返还保证金20万元；四、驳回原告（反诉被告）广州市鑫荣房地产咨询有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市番禺区悦和投资有限公司的其余反诉诉讼请求。本案本诉受理费16640元，反诉受理费1674元，由原告（反诉被告）广州市鑫荣房地产咨询有限公司负担15817元，被告（反诉原告）广州市番禺区悦和投资有限公司负担2497元。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  林志强二〇二〇年十月十三日书记员  陈露丝