贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初3868号原告（反诉被告）：贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司，住所地：铜仁市碧江区川硐镇（凉湾）碧江区政府3号楼，统一社会信用代码：91520600MA6GNRR11Y。法定代表人：谢鑫生，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：黄晋平，男，汉族，1966年05月19日出生，住四川省西充县。原告（反诉被告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司与被告（反诉原告）黄晋平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年08月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司委托诉讼代理人谢晓飞到庭参加诉讼，被告（反诉原告）黄晋平到庭参加诉讼。被告（反诉原告）黄晋平在庭审中同意解除双方签订的合同并提出反诉，本院依法合并进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2019年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019014567）及《补充协议》；2、判令被告协助原告办理注销位于铜仁市碧江区预售合同备案登记；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告双方于2019年10月14日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告将其开发的位于铜仁市碧江区房屋出售给被告，房款总价602455元，首付122455元，余款480000元通过按揭方式支付。随后被告向银行申请按揭未获通过，经过原告催告，一直未将剩余房款付清。依照双方约定，如果被告原因按揭未获银行批准的，被告应当在审批终了之日起10日内付清剩余房款，逾期20日以上未支付的，视为被告单方解除合同，原告有权另行销售该房屋。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院支持诉请。被告（反诉原告）黄晋平答辩称：我买房的时候，是先银行面签再贷款，所以我才交了20%的首付款，80%的余款后来没有贷成，协商后要我们分期付，原告向上申报没有批下来。我同意与原告解除合同，我要求原告返还我的首付款122455元还有4880元的维修基金。相当于我的反诉请求：1、由原告返还被告首付款122455元及维修基金4880元；2、反诉诉讼费由原告承担。表示放弃举证期和答辩期。针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）称：1、依照合同约定，被告需要原告承担总房款10%的违约金。3、维修基金被告没有交给原告，原告没有退还义务。我方放弃举证期和答辩期。我方只返还62209.5元房款，维修基金不返还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告（反诉被告）方提供的证据：1号证据，商品房买卖合同，证明：双方于2019年10月14日签订合同，约定原告将其案涉房屋出售给被告，总房款602455元，被告采取分期按揭方式向原告支付购房款。协议约定，被告贷款后应在审批终了之日起十日内付清房款，逾期视为放弃该合同，存在违约行为，应向原告支付10%的违约金。被告（反诉原告）质证表示：对真实性无异议。签订合同后，去银行通过面签后，交了20%的首付款，当时做生意我的房子抵押贷款，因为这个原因银行就没有放这么多款下来，后来一直和原告协商，原告不同意，就没有办下来按揭付款。2号证据，铜仁市住建局交易确认书，证明：2019年10月14日签订合同后，原告于同年的10月23日为被告办理了预售合同备案登记。被告（反诉原告）质证表示：没有意见。3号证据，征信承诺书，证明：若因为被告其他抵押贷款导致银行无法放贷，被告将愿意一次性付清所有购房款尾款。被告（反诉原告）质证表示：没有意见。由被告出示证据。被告（反诉原告）提交的证据：1号证据，收据、购房款，证明：我向原告缴纳了4880元的维修基金。原告（反诉被告）质证表示：我司收到被告的购房首付款122455元，但退还金额应当扣除总房款10%的违约金。维修基金的收款方不是原告，原告没有退还义务。2号证据，征信承诺书，证明：是面签通过了，首付款交了后，通过银行面签同意放贷后才签的承诺书，通过了就买房，不通过就不买房，银行说可以过。2019年10月14日签订合同时，通过了银行审批。原告（反诉被告）质证表示：我方不清楚，因为被告说是银行工作人员说的。本院认为上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联，符合证据“三性”特征，予以认定作为本案定案依据。本院经审理查明的事实如下：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方于2019年10月14日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告（反诉被告）将位于铜仁市碧江区房屋出售给被告（反诉原告），房款总价602455元，首付122455元，余款480000元通过按揭方式支付；房号为第1幢16层16-3号房，房屋面积为119.99平方米,层高3米,交房时间定于2021年12月30日。同时对前期物业费及相关逾期交房违约责任进行了明确约定，并附有房屋平面图及位置图。在附件二《补充协议》第三条第2款约定“买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心通知或出卖人通知之日起10日内付清，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。”第3款约定：“如买受人的按揭申请未获银行、公符积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。”签订合同当天，被告支付首付款122455元并交纳了维修基金4880元给贵州宜居亿家房地产经纪责任有限公司。因余款48万元按揭贷款未获审批通过，双方经协商余款支付事宜未果，被告亦一直未将剩余房款付清。在诉讼中，双方均表示同意解除双方签订的上述合同。经释明，被告（反诉原告）提出如前反诉请求。另查明，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具《征信承诺书》一份，承诺：“由于目前银行政策不稳定，首付比例可能随时调整，因此本人已知悉由银行政策所变更造成的风险，一切由本人承担。”以上事实，通过原告（反诉被告）、被告（反诉原告）诉称及各自提供的证据材料、本案庭审笔录等予以认定。本案争议焦点：双方签订的两份合同是否合法有效？如果有效，被告是否构成违约？双方应当如何履行各自的义务？现对上述焦点问题做如下分析：焦点之一：双方签订的两份合同是否合法有效？商品房买卖合同一般是指房地产开发企业，即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了以下几方面内容：商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价款，付款方式，房屋交付时间及日期、违约责任等。根据上述内容，能够确定该合同内容指向的房屋是唯一的、具体的，房屋的面积、单价、交付时间是确定的。原告（反诉被告）已经收取了被告（反诉原告）首付款购房款122455元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因原告（反诉被告）未举证证明其已经取得商品房预售许可证明。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”因原告（反诉被告）未提交证据予以证明涉案合同的合法性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在没有证据证明涉案商品房符合上述规定的情况下，本院认为，涉案合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同自始无效，对双方均无拘束力。因此，被告（反诉原告）已交付的首付款122455元应由原告（反诉被告）予以返还；被告（反诉原告）应当协助原告（反诉被告）办理注销涉案房屋的预售合同备案登记。另，维修基金4880元被告（反诉原告）交付给贵州宜居亿家房地产经纪责任有限公司，其可另行主张权利，在本案中不予以审查。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案本诉费减半收取100元，应由被告（反诉原告）负担，反诉费1423元，由原告（反诉被告）负担1375元，由被告（反诉原告）负担48元。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄晋平在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司办理注销位于铜仁市碧江区预售合同备案登记。二、原告（反诉被告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）黄晋平首付购房款122455元。三、驳回原告（反诉被告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）黄晋平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费收取100元，被告（反诉原告）黄晋平负担；反诉费1423元，由原告（反诉被告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担1375元，由被告（反诉原告）负担48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇二〇年十月二十五日法官助理田坤书记员刘谊