江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初17130号原告：陈逸磊，男，1985年12月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张吉，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹莹，江苏名仁律师事务所律师。被告：昆山领地置业发展有限公司，统一社会信用代码913205836701063065，住所地昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧。法定代表人：孙毅。委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宇辰，江苏简文律师事务所律师。原告陈逸磊诉被告昆山领地置业发展有限公司（以下简称“领地置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2019年11月5日公开开庭进行了审理,后因案情复杂，组成合议庭于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张吉（参加两次庭审）、李莹莹（参加两次庭审）、被告领地置业公司的委托诉讼代理人陆扬（参加两次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告陈逸磊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行商品房购销合同，两份合同总价3603313元。立即向原告交付位于昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧的枫丹御园小区第591-593.595.596幢592号、593号房屋，为原告办理房屋权属证书，并承担逾期交房违约金4626000元(暂算至2018.12.21，今后应继续计算至交房之日)；2.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年12月13日，原被告订立《昆山市商品房购销合同》两份(合同编号分别为2011030803和2011030804)，约定由原告购买被告开发的位于昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧的枫丹御园小区第591-593.595.596幢592号、593号两套房屋。其中592号房屋建筑面积148.9㎡，单价12066.998元/㎡，房价1796776元；593号房屋建筑面积148.87㎡，单价12134.997元/㎡，房价1806537元，两套房屋总房价3603313元。同时约定交房日期为2012年12月31日前，如逾期交房超过30日的，则被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。后原告按约支付了购房款。但是，2012年12月被告却向原告发来《通知书》，告知其不能在合同约定的交房日前交付案涉房屋，需房屋达到交房标准后再通知原告办理交房手续。之后，被告却始终未通知原告前往办理交房手续。2018年12月21日，贵院裁定受理申请被告破产清算一案。2019年7月19日，原告向被告管理人申报债权，后管理人作出《债权确认书》，对原告主张债权均不予确认。原告认为，原被告订立的房屋买卖合同合法有效，被告理应继续履行交房及办理产证等合同义务并支付逾期交房违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请求判如所请。被告领地置业公司辩称，被告交付360万元的凭证不真实，该款项已返还至原告父亲处，因此未实际支付购房款。如果要认定房屋请求权的物权交付需满足三个条件，1、该房屋应当是住宅用房。2、交付房款应当超过百分之五十。3、该房屋应当为原告的唯一住房。原告目前也没有提供在上海市的无房证明，原告主张交付违约金超过诉讼时效。关于本案的事实部分,领地置业公司作为房地产开发企业，现已进入破产程序。枫丹御园小区系分二部分分别开发，一期小区已全部开发完毕并交付使用；二期为在建工程，主体结构虽竣工但不符合验收竣工和交付条件，目前原告所购房屋即为如此的现状。管理人已向原告书面告知行使了合同的解除权，根据破产法赋予的管理人职能也是有权行使。该二期土地连同地上在建工程现已整体拍卖成交，为严谨起见，管理人在公告中也明确提示了该房屋的诉讼进程及判决后的处理方式。原告现要求继续履行合同并要求被告续建后交房，被告现认为其不符合《最高人民法院关于人民法院办理中心异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，领地置业公司已被受理破产，原告虽支付了全部款项，但其本身在上海有实际居住用房，本人也不在昆山实际居住；同时，该房屋目前仍登记在领地置业公司名下，也未交付给原告。因此，原告购买的涉案房屋不属于消费性住房，故原告无权排除对该房屋的执行，其诉讼请求不能成立。综上，原告要求继续履行合同并交付房屋的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了昆山市商品房购销合同两份分别是编号为2011030804、2011030803、360万元银行付款凭证两份及收据一份、上海一中院（2014）沪一中民四（商）终字第1266号生效判决书2012年12月被告通知书、（2018）苏0583破20号裁定书、债权申报登记表、债权确认单、债权确认单异议书、邮寄凭证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月13日，原告陈逸磊（买受人、乙方）与被告领地置业公司（出卖人、甲方）与签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧房枫丹御园第591-593.595.596幢592号房屋，该商品房总价款为1806537元；付款方式为：买受人于2011年12月13日前支付人民币1806537元，出卖人应当在2012年12月31日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。关于产权登记的约定。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按己付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。同日，原被告还签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定购买的商品房为昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧房枫丹御园第591-593.595.596幢593号房屋，该商品房总价款为1806537元；付款方式为：买受人于2011年12月13日前支付人民币1806537元，出卖人应当在2012年12月31日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的其他权利义务同上一份《昆山市商品房购销合同》。在2011年12月8日，原告父亲陈荣泉向被告交付金额为3600000元广发银行本票一张。2012年12月，被告向原告发送《通知书》一份，通知载明：“陈逸磊先生：您购买的位于昆山市物业，由于工程进度原因，不能在合同约定的时间(2012年12月31日)交付。在该物业达到交房标准后，我们将及时通知您办理交付使用手续。由此给您带来的不便，敬请谅解”。目前，涉案房屋主体已经完工，但尚未联合竣工验收。原被告的房屋买卖合同已办理网签，但被告并未向原告交付房屋，也未办理登记在原告名下的产权证。2018年12月21日，昆山市人民法院出具（2018）苏0583民初破20号民事裁定书，裁定受理昆山领地置业发展有限公司破产清算一案，并于2019年1月21日指定江苏简文律师事务所担任管理人对该企业进行破产清算。2019年7月19日，原告向被告昆山领地置业发展有限公司管理人申报债权1、要求交付枫丹御园小区第591-593.595.596幢592、593号房屋，并办理房屋权属证书；2、逾期交房违约金3924000元；3、资金占用损失利息1541400元。2、3合计5465400元。昆山领地置业发展有限公司管理人(2019)简02破管字第6号之一百一十七《债权确认单》回复：为证明上述职权，债权人向管理人提供了昆山市商品房购销合同(合同编号分别为2011030804、管理人审查意见：2011030803)、收据、银行付款凭证、(2014)沪一中民四(商)终字第1266号民事判决书以及2012年12月领地置业通知书等材料。管理人已向债权人发送通知，要求解除上述两份《昆山市商品房购销合同》。经管理人核查，债权人主张的两套房屋(591-593.595.596幢的592和593号)系涉案小区枫丹御园2期。截至本案受理之日止，该小区2期房屋并未对外销售，全部已订立的2期房屋销售合同均属以房抵债性质。经管理人向债务人实际控制人核实，上述两套购房合同的订立，是为了抵销债务人股东高远控股结欠债权人父亲陈荣泉的债务，但该笔已抵销债务在(2014)沪一中民四(商)终字第1266号民事判决书中并未予以扣减。另外。债权人此次提供的金额为360万的银行本票复印件，上面的债务人财务章并非债务人加盖，不排除伪造的可能。该本票所涉款项从未进入债务人账户，亦未由债务人管控或处置，而是由债权人另行背书后转回给其父陈荣泉。也就是说，债权人诉称的两份购房合同，相应房款从未支付，在管理人已解除购房合同的前提下，不存在需要返还房款或支付任何违约金的情形。故管理人对债权人主张的全部债权均不予确认。原告对(2019)简02破管字第6号之一百一十七《债权确认单》提出异议，异议书载明：“昆山市人民法院、昆山领地置业发展有限公司管理人：昆山领地置业发展有限公司(以下简称领地置业)破产清算一案，本人作为购房者债权人曾提出债权申报主张：1、要求交付枫丹御园小区第591-593.595.596幢592、593号房屋，并办理房屋权属证书；2、逾期交房违约金3924000元；3、资金占用损失利息1541400元。现就管理人于近日出具的《债权确认单》(对本人主张的全部债权均不予确认)提出异议如下：一、本人不同意解除两份《昆山市商品房购销合同》。因为本人早已付清全部房款，且房屋完全具备交付使用的条件，本人也愿意收房并继续履行合同。根据债务人领地置业的现状，解除合同必定给本人造成巨大经济损失，本人不能接受!二、本人已履行全部支付房款义务，违约金及利息债权亦应予认定。首先，债务人实际控制人陈述本票中财务章有伪造可能是完全没有依据、不负责任的说法；其次，虽然债务人实际控制人关于房屋抵扣债务的主张并未被(2014)沪一中民四(商)终字第1266号生效判决认可，但我方提供了第三方出具的材料即盖有银行印章的本票《个人结算业务申请书》(可提供原件核查，收款人即为领地置业)，以及领地置业事后也向本人书面盖章发出《通知书》(可提供原件核查)，完全可以证明购房款是实际支付给了领地置业，领地置业对本人购房成功也是认可的。最后，至于领地置业收到本票后又背书给了何人，则明显属于其自由处分权利，并不能以此否定其己收到房款的事实。而且，债务人实际控制人称购房款已还给了本人父亲陈荣泉的说法，其已在(2014)沪一中民四(商)终字第1266号另案一审时通过法院调查令进行调查，但并未取得相应证据，足以说明其该说法也是没有任何依据的。综上，异议人认为本人的债权主张应被支持，恳请贵院及管理人依法保护购房人合法权益。特此异议，望予支持!谢谢!”另审理中,原告确认其在上海有一套住房。被告在代理意见中确认原告支付了全部价款。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告已经被受理破产，虽然被告确认收到了原告支付的房屋价款，但鉴于原告所购房屋并非消费性住房，被告也未合法占有房屋。该房屋属于被告的破产财产。原告所要求被告继续履行《昆山市商品房购销合同》，交付房屋、协助办理不动产产权登记及支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合上述规定。本院对原告上述诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告陈逸磊的全部诉讼请求。案件受理费43808元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  佟森岭人民陪审员  张晓美二〇二〇年十月十六日书 记 员  朱晓磊