贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0521民初5082号原告：吴光云，女，1973年2月6日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：张杨，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娅婷，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被告：大方安泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处（原大方镇）龙昌村，统一社会信用代码：91520521082786544R。法定代表人：王建中，该公司经理。委托诉讼代理人：赵江，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔仁静，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。原告吴光云与被告大方安泰房地产开发有限公司（简称大方安泰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，因本案与（2020）黔0521民初5080号、（2020）黔0521民初5081号案件事实基本相同，经征求双方当事人同意，本院将三案合并，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告吴光云的委托诉讼代理人张杨，被告大方安泰房产公司的委托诉讼代理人赵江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴光云向本院提出诉讼如下请求：1.请求判令被告立即履行交付房屋（大方县红旗街道办事处大方县黔西北花园小区棚户区改造项目南区3、4、5号楼第3栋3层3号房屋）的合同义务（合同编号：Y16011621）；2.请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金58844.98元（以已经支付房款171310元为基数，按每日0.03%计箅，自2017年6月1日暂计算至2020年7月20日，共计1145天，直到实际交付为止。）；3.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋转移登记的违约金159660.92元（以已经支付款项171310元为基数，按每日0.1%计算，自2017年12月31日起计算至2020年7月20日，共计932天，直到实际办理房屋转移登记之日止）；4.本案的保全费、诉讼费等费用由被告负担。事实及理由：2016年9月吴光云委托案外人莫兵以原告自己的名义向被告大方安泰房产公司购房，后通过大方安泰房产公司销售张梅的介绍，购得大方县黔西北花园小区棚户区改造项目南区3、4、5号楼第3栋3层4号（3-3-3）房屋，该房屋总价为235608.00元，首期房款为118608.00元，余款为117000.00元。因原告、案外人杨前、案外人莫英同时委托莫兵一并从被告大方安泰房产公司一次性购置9套房产，被告大方安泰房产公司给予原告只支付部分房屋首付款的优惠，但原告需将办理按揭的《贷款合同》交与被告保管，待被告实际交房且原告支付剩余首付款后在予以退还。双方达成一致意见后，原告在2016年9月21日向被告支付了54310.00元首付款，于2016年10月9日双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y16011621），并通过银行按揭的方式支付了余款117000.00元。根据《商品房买卖合同》（P9）第四章第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2017年6月1日前向买受人交付该商品房。”《商品房买卖合同》（P10）第四章第十三条第（一）款约定逾期交房的责任：“除不可抗力之外，出卖人未按照《商品房买卖合同》第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，若逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”《商品房买卖合同》（P16-P17）第八章第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若在约定的日期起90日以后不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人在约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。”，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按约定履行义务。合同签订前后，原告均积极履行了双方约定的义务，现在案涉房屋已经修建完毕，但被告未按合同约定履行交房以及办理房屋转移登记的义务，已构成违约，应承担违约民事责任。因被告逾期交房、逾期办证的违约行为给原告造成重大损失，双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金过低，约定的逾期办证的违约金过高，故原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，请求贵院按照已交房款的日0.03%计算逾期交房的违约金，按照已交房款的日0.1%计算逾期办证的违约金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定向法院起诉，望判如所请。被告大方安泰房产公司辩称，同意交房，但因涉案土地纠纷还在贵州省高级人民法院诉讼过程中，该案未结案前不能办理房屋转移登记手续。针对原告逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，依法应当予以驳回。因为在原、被告签订合同时，约定实行首付分期进行购买，原告也出具了承诺书，原告购买三个商铺共计欠被告购房尾款182136.00元，补充协议明确约定，在未交完尾款之前，被告方有权拒绝交房，并有权将房屋进行委托管理到2025年6月1日，以便收取租金作为被告方的资金占用利息，截至原告起诉之日止，涉诉的三套房屋仍未补齐尾款，其中3-3-3欠64298.00元、3-3-4欠64298.00元、3-3-5欠53540.00元。所以被告认为双方签的合同和补充协议是真实意思表示，合法有效，被告未按约定交付尾款属于违约，故应当驳回原告支付违约金的诉讼请求。同时，原告交付的维修基金不应计算为购房首付款。各方当事人为支持自己的主张，依法提供了证据，经庭审质证，原告吴光云提供的身份证、编号为Y16011621的《商品房买卖合同》、交付购房款及维修基金的收据，被告对真实性没有异议，可以作为本案的定案依据。被告提供的《借款协议》，原告对真实性没有异议，可以作为本案的定案依据。原告提供的与被告公司销售人员张梅的通话录音，被告对录音内容没有异议，但认为该录音未经张梅同意，录音取得方式不合法，不应作为定案依据。本院认为，原告提供的录音是在与被告公司销售人员张梅就案涉相关事宜进行沟通时录制，虽未经张梅同意，但原告录音的目的是为本案诉讼提供证据，录音过程并未侵犯张梅的合法权益，原告也未非法使用该录音，故该录音可以作为本案的定案依据。被告提供的首付分期申请审批单属于被告为完善与原告签订《借款协议》的内部审批程序，可以作为本案的定案依据；被告提供的原告收到借款的《收据》，属于原告为完善《借款协议》程序而向被告提供，可以作为本案的定案依据，但达不到被告的证明目的；被告提供的《承诺书》是原告就《借款协议》约定的“借款”如何偿还所作承诺，原告对《借款协议》真实性亦没有异议，故该《承诺书》可以作为本案的定案依据。经审理，本院认定事实如下：原告委托案外人莫兵以原告的名义购买大方安泰房产公司开发建设的大方县黔西北花园小区棚户区改造项目南区3、4、5号楼第3栋3层4号（3-3-3）房屋，该房屋总价为235608.00元，首付款应为118608.00元，按揭贷款1170000.00元。2016年9月13日，双方为了减少买受人原告的首付款比例，实现签订案涉商品房买卖合同的目的，达成由原告支付首付款54310.00元、大方安泰房产公司以借款方式向原告垫付首付款64298.00元。协议达成后，大方安泰房产公司以吴光云作为客户填写《首付分期申请审批单》，经大方安泰房产公司销售经理、部门负责人、总经理审批同意吴光云购房的首付分期。2016年9月21日，原告向大方安泰房产公司交付首付款54310.00元、维修基金1245.79元。2016年10月7日，双方签订《借款协议》，大方安泰房产公司向原告提供借款64298.00元，原告支付首付款54433.00元的方式实现前述协议约定的首付分期，以此方式达到案涉商品房销售合同签订条件。《借款协议》签订当日，吴光云向大方安泰房产公司出具收到借款62498.00元的《收款收据》以及《承诺书》，《承诺书》的内容为：“1.本人承诺购房发票由大方安泰房地产开发有限公司代管，直至本人还清所有借款时归还；2.本人向大方安泰房地产开发有限公司借款的最后还款期限为2017年6月1日前还清。如果本人违约大方安泰房地产开发有限公司有权拒绝将房屋交付本人且进行合理处置，由此产生的后果由本人承担。承诺人：吴光云，时间：2016年10月7日。”2016年10月9日，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号为：Y16011Y16011621，房号为大方县黔西北花园小区棚户区改造项目南区3、4、5号楼第3栋3层4号（3-3-3）。《商品房买卖合同》第四章第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2017年6月1日前向买受人交付该商品房。”第四章第十三条第（一）款约定逾期交房的责任：“除不可抗力之外，出卖人未按照《商品房买卖合同》第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，若逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”第八章第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。若在约定的日期起90日以后不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，买受人不退房的，出卖人在约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。”吴光云按照与大方安泰房产公司的协议及合同的约定，实际交付的房款为首付款54310.00元、按揭贷款117000.00元，共计17130.00元。合同签订后，大方安泰房产公司未按照《商品房买卖合同》约定的时间向吴光云交付房屋以及办理案涉商品房转移登记的相关文书，吴光云亦未在约定的还款时间偿还由大方安泰房产公司垫付的购房首付款64298.00元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年6月1日向原告交付合同约定的房屋、于2017年12月31日前将办理商品房转移登记相关关文书交付给原告，但被告至今未向原告交付房屋及交付办理商品房转移登记相关文书，被告已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对原告请求交付房屋和交付办理转移登记的相关文书的诉讼请求依法应予支持。但由于案涉房屋所占用的土地使用权因其他案件被法院查封，被告目前客观上不能交付办理商品房转移登记有关文书，案涉房屋以及转移登记相关文书达不到合同约定的交付条件，故对原告要求被告交付房屋及办理商品房转移登记相关文书的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，对原告就被告未按合同约定时间交付案涉商品房以及交付办理商品房转移登记相关文书的违约行为主张赔偿违约金的请求，本院予以支持。根据案涉《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条的约定，被告向原告交付房屋的时间为2017年6月1日、交付办理商品房转移登记相关文书的时间为2017年12月31日，被告逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记相关文书的时间已超过合同约定的60日和90日，按照合同约定，被告应以原告已交付房屋价款171310.00的日万分之一支付逾期交房违约金、以日0.2%支付逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金，逾期交房违约金的起算时间为2017年6月1日，逾期交付商品房转移登记相关文书违约金的起算时间为2017年12月31日。被告主张原告请求的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金过高并请求调整，案件审理过程中，原告未提供证据证明被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书给其造成的损失，起诉时亦将该项违约金计算标准从合同约定的以交付房款的日0.2%调整为0.1%，视为原告亦认为合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合审判实践中认定逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金是否过高以不超过买受人交付房款的日万分之零点五为标准的原则，本案逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金以原告交付房款的日万分之零点五计算。原告以合同约定的逾期交房违约金过低，请求以日0.03%计算，但原告未提供证据证明约定的逾期交房违约金低于其造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，对原告的该请求，本院不予支持。被告以原告未按照双方《借款协议》以及原告出具的《承诺书》的约定在2017年6月1日前偿还被告为原告垫付的首付款，是原告违约，被告不应支付逾期交房、逾期交付商品房转移登记相关文书的违约责任。但根据庭审查明的事实，原告虽未按照约定时间偿还被告为原告垫付的购房首付款，但被告逾期交房、逾期交付商品房转移登记相关文书的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能办理案涉房屋转移登记相关文书，导致案涉房屋及商品房转移登记相关文书达不到合同约定的交付条件，故对被告关于本案是原告违约，被告不承担违约责任主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款的规定，判决如下：一、被告大方安泰房地产开发有限公司自向原告吴光云交付合同编号为Y16011621号《商品房买卖合同》约定的大方县黔西北花园小区棚户区改造项目南区3、4、5号楼第3栋3层4号（3-3-3）房屋之日起60日内，以原告吴光云交付的购房款171310.00元为基数，自2017年6月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之一向原告吴光云支付违约金；二、被告大方安泰房地产开发有限公司至向原告吴光云交付合同编号为Y16011621《商品房买卖合同》约定的大方县黔西北花园小区棚户区改造项目南区3、4、5号楼第3栋3层4号（3-3-3）房屋的办理商品房转移登记相关文书之日止，以原告吴光云交付的购房款171310.00.00元为基数，自2017年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止，按日万分之零点五向原告吴光云支付违约金；三、驳回原告吴光云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2290.00元，由被告大方安泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，如义务人未在本判决指定的自动履行期限内履行义务，权利人可以在自动履行期限届满之日起的二年内向本院申请执行。审 判 员 陈天国二〇二〇年十月十五日法官助理 汪世虎书 记 员 陈 迷