广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4581号原告：刘仕结，女，1983年11月25日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区****************，公民身份号码：441************129。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区***************。原告：李志周，男，1974年2月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，公民身份号码：441************518。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区***************。两原告的共同委托诉讼代理人：陈明伟，广东言必行律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：郑凯月，广东言必行律师事务所实习律师。被告：阳江建华汤始房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市江城区*******，统一社会信用代码：914************423。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区***********。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：钟艳，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明明，广东拓进律师事务所实习律师。原告刘仕结、李志周诉被告阳江建华汤始房地产开发有限公司（以下简称建华汤始公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘仕结、李志周及其共同委托诉讼代理人陈明伟、郑凯月，被告建华汤始公司的委托诉讼代理人钟艳、杨明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘仕结、李志周向本院提出诉讼请求：1、判决被告双倍返还定金40000元给原告；2、判决被告赔偿10000元损失给原告；3、本案诉讼费由被告承担。经过开庭，原告得知第2项诉讼请求中的10000元是由案外人阳江市选房通网络有限公司收取，而非本案被告收取，为保留对该项款另案起诉的权利，原告向本院申请撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2019年8月初，原告到被告售楼部看房，经被告销售人员介绍和推荐，原告有意认购建华•悦景台。经协商一致，原告与被告于2019年8月12日签订了《建华•悦景台认购书》一份，约定原告认购被告开发的建华•悦景台，建筑面积117.45平方米，套内面积94.09平方米，购房总价729136元，认购方在签署认购书时或之前付清定金20000元，在2019年8月19日认购方应付清首付楼款219136元（含定金）和办理银行按揭贷款510000元等内容。签订认购书当天，原告通过微信转账方式支付了定金20000元给被告，被告出具《收据》确认。被告当时有团购优惠活动，原告为得到购房优惠另支付10000元团购优惠服务费给被告的销售人员，被告指定的公司出具《团购优惠服务确认函》，约定一万抵一口价的优惠。2019年8月18日，原告到被告售楼部看房，被告销售人员告知原告，需要将首付提高到249136元，不能按认购书约定的首付履行，原告提出被告擅自增加首付3万元不符合认购书的约定，且原告仅筹集到约定的首付，也没有钱支付增加的首付3万元，要求被告按照双方签订的认购书约定的数额支付首付，被告销售人员称需要请示领导再答复。2019年8月19日，原告根据被告的通知再次来到售楼部，被告销售人员打印好《客户特殊要求申请表》要求原告签名，原告提出异议，再次要求被告按照双方签订的认购书约定的数额支付首付，但被告不同意，导致双方发生纠纷并不能按照认购书的约定时间签订《商品房买卖合同》。2019年9月至2020年2月期间，原告打“12345”电话和中国阳江网络问政平台投诉被告擅自增加首付和要求退还30000元定金等问题，但被告不予理会，单方面解除认购书，拒绝退还原告的定金并将建华•悦景台销售给他人，构成根本违约。原告认为，被告单方面解除认购书，将建华•悦景台出售给他人，严重违反了双方签订的认购书的约定，根据《合同法》第八条、《担保法》第八十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应当双倍返还定金40000元给原告，并赔偿原告因此产生的10000元经济损失。经阳江市住房和城乡建设局调解无果，现维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决并支持原告的诉讼请求。被告建华汤始公司辩称，原告提出的全部诉求均没有法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。一、被告在本次商品房交易过程中没有任何违约行为，相反，是由于原告主观原因不履行《建华悦景台认购书》约定的支付首期款义务，导致双方未能继续签订《商品房买卖合同》，是原告存在违约行为，故原告无权主张返还定金。1、原告欲购房屋价款始终没有发生变化，而首期款的数额则是根据原告选择的付款方式的变动而变动，并非被告的意愿而随意提高。原告与被告在签订《建华悦景台认购书》时，被告的业务员已将银行按揭贷款、公积金贷款或者公积金银行按揭贷款组合贷等付款方式明确告知原告，由原告根据实际情况自行选择付款方式，并提示原告：若选择公积金贷款或者公积金银行按揭贷款组合贷等方式付款，首期款会较银行按揭贷款方式付款的首期款金额要高。原告在考虑首期款筹集能力后，最终选择银行按揭贷款。于是双方签订的《建华悦景台认购书》中的首期款金额是按银行按揭贷款方式计算所得。在签订《建华悦景台认购书》后，原告才向被告提出要求按照公积金银行按揭贷款组合贷的方式付款，遂被告的员工前往公积金中心了解贷款相关政策，得知原告欲购房屋可办理组合贷的最高金额为480000元，比银行按揭贷款可贷510000元较少；了解过后，立即让业务员及时告知原告相关贷款政策，并向原告释明：若原告选择办理组合贷款，根据《建华悦景台认购书》的约定，若银行按揭审批不足的金额，余款须于银行批复后七天内付清，即在原先首期款的基础上，把银行按揭不足的部分补上，首期款最终需按249136元支付。所以，该249136元首期款系因为原告把约定的银行按揭贷款方式转变为组合贷方式，从而根据公积金中心贷款政策计算所得，并非被告随意提高。2、被告在双方协商期间，提供多种付款方案供原告选择，被告已尽到应有的义务，不存在任何违约行为。被告在原告要求选择公积金银行按揭贷款组合贷的方式付款情况下前往公积金中心了解情况，也指引原告自行前往公积金中心了解。原告自行了解该政策后，被告曾建议继续按照《建华悦景台认购书》约定的银行按揭贷款方式付款，那么首期款部分则完全按照《建华悦景台认购书》约定的219136元支付，但原告依旧坚持组合贷。在原告坚持选择组合贷方式付款情况下，被告考虑到原告在剩余款项支付上存在困难，遂在原告到被告售楼处协商时，被告向原告提供了《客户特殊要求申请表》，允许原告的剩余款项可延迟支付，但原告依旧不愿意，拒不支付首期款。并且，即使原告不愿意按变更后的249136元支付首期款，起码也要按原付款方式履行支付219136元首期款的义务，再就不足部分与被告协商解决。总的来说，原告欲变更《建华悦景台认购书》中约定的付款方式，导致银行按揭不足，但又不愿意按照《建华悦景台认购书》的约定补足银行按揭不足的部分，显然原告系故意违约。3、在解除《建华悦景台认购书》的过程中，被告已尽到明确告知、通知义务，被告不存在违法解除《建华悦景台认购书》的情形。因原告迟迟未按《建华悦景台认购书》约定的期限支付房款以及签订《商品房买卖合同》，被告多次催促原告履行上述义务，并曾于2019年9月2日向原告发出律师函，催促原告尽快履行相应付款义务。原告在收到该律师函后依旧没有作出明确表示是否继续履行《建华悦景台认购书》约定的义务。为防止被告的损失不断扩大，根据《建华悦景台认购书》的第7条约定，被告有权将涉案房屋另行出售。遂2019年10月22日，被告向原告发出律师函，告知原告解除《建华悦景台认购书》，以及定金不予退还的相关事宜。由此可看出，在整个协商履行《建华悦景台认购书》以及协商签订最终《商品房买卖合同》的过程中，被告是不存在任何违约行为的，反而是原告为了达到不再继续履行《建华悦景台认购书》约定义务的目的，以各种强人所难的理由推脱履行相应义务。原告没有按照《建华悦景台认购书》中约定的期限内支付房款，也未在期限内与被告签订《商品房买卖合同》，原告的行为已构成违约。根据《建华悦景台认购书》第7条违约责任的约定，被告有权没收已付定金，将涉案房屋另行出售。二、原告诉请赔偿10000元的损失没有理据。1、一方面，本案中被告没有违约，不需承担违约责任；另一方面，原告现提供的证据无法证明其存在10000元的经济损失，并且，即使原告有损失，其损失也是因其自身的故意违约行为造成，应由原告自负，与被告无关。2、至于原告陈述另支付的10000元团购优惠服务费，该费用之所以会产生是原告与阳江市选房通网络有限公司之间达成的服务协议，原告根据《团购优惠服务确认函》向阳江市选房通网络有限公司履行的支付10000元的合同义务，即该团购优惠服务费并非是被告收取，被告不负有返还或者赔偿10000元的义务。三、因原告的违约行为给被告造成的损失，被告除没收定金外，不足弥补损失的部分，被告保留另行向原告主张赔偿的权利。综上，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2019年8月12日，原告刘仕结、李志周（认购方）与被告建华汤始公司（出售方）签订一份《建华·悦景台认购书》（编号：），主要约定：认购方认购阳江市江城区*******建华·悦景台，该物业建筑面积117.45平方米，套内面积94.09平方米。认购楼价729136元。付款方法采用银行按揭方式，定金20000元须于签署本认购书时或之前付清，首期楼款219136元须于2019年8月19日或之前付清，楼价余款510000元须于2019年8月19日办理银行按揭；若按揭银行不予审批或审批不足的金额，认购方须于银行批复后七天内付清。认购条款：1、认购方须于2019年8月19日或之前携带本认购书、已付楼款付款凭证、身份证等资料到出售方指定地点签署《阳江市商品房买卖合同》，如申请按揭者须同时签署按揭申请所需文件及递交按揭所需资料和费用。7、违约责任：发生下列情况之一，视认购方违约，出售方有权没收认购方的已付定金，将该物业收回另行出售，若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予以赔偿，对此认购方并无异议，若出售方同意给予宽限期，则出售方有权按每天1‰计收违约利息。（1）于上述指定日期未支付楼价款；（2）于上述指定的日期未签署《阳江市商品房买卖合同》；（3）于上述指定的日期未办理银行按揭手续，又未付款的。14、本认购书自双方签署后即时生效。15、其它“7日内未交付首期款，我司有权回收98折。认购书还约定其他条款，双方均在认购书上签字确认。签订《建华·悦景台认购书》当天，原告支付定金20000元给被告，被告出具《收款收据》给原告。同日，原告与阳江市选房通网络有限公司（以下简称选房通公司）签订《团购优惠服务确认函》，可享受建华·悦景台117.45㎡1万抵一口价优惠，上述优惠将在购房者签订《商品房认购协议书》时兑现，选房通公司收取的10000元团购优惠服务费不计入房款。原告通过微信转账支付该10000元给销售人员刘喜，刘喜确认该团购优惠服务费是支付给选房通公司。在原、被告双方签订《建华·悦景台认购书》之前，原告已与被告的销售人员刘喜、莫纯念明确要求，贷款将选择公积金贷款及商业贷款的组合方式。在签订认购书之后，被告向阳江市*********了解现行的公积金贷款政策要求，取得阳江市*********于2017年4月1日出具的《关于统一住房公积金贷款业务预售商品房及商品房现（售）房交易价款计算口径的通知》，该通知载明：住房公积金贷款业务商品房现（售）房的交易价款以契税《税收缴款书》所载的计税金额确定；本通知自2017年4月1日起执行。据此，被告认为现房交易价格需减少5%的税额后再计算可贷金额，即可贷金额按购房价×95%×70%确定（729136×95%×70%＝484875），而在认购书上确定的可贷金额是直接按购房价×70%确定（729136×70%＝510395）。被告将该公积金政策告知原告，需提高首期款至249136元。2019年8月19日，被告向原告提供《客户特殊要求申请表》，载明:原告于2019年8月12日购悦景台1幢1603房，应交首期款249136元，因客户资金款未回笼，申请延迟到2019年8月26日。但原告不同意增加首期款，要求按照《建华·悦景台认购书》载明的金额支付首期款，双方未能达成一致意见。根据阳江市*******的查询结果，涉案商品房已于2020年4月1日登记在易名下。以上事实，有原告提供的建华·悦景台认购书、团购优惠服务确认函、收据、微信聊天记录截图、客户特殊要求申请表、不动产登记资料查询结果证明，被告提供的关于统一住房公积金贷款业务预售商品房及商品房现（售）房交易价款计算口径的通知等证据予以证实，结合双方当事人的庭审意见，经本院综合分析，予以确认。本院认为，本案双方因给付、返还定金发生争议，案由应为定金合同纠纷。本案原告欲购买被告的商品房向被告支付定金20000元后，因首期款的数额发生争议，导致双方最终未能签订购房合同，故本案应依据购房合同最终未能达成的过错以判断是否应予返还定金。关于被告是否具有过错，原告在支付定金前已明确要求将使用公积金贷款及商业贷款的组合方式支付贷款部分，被告作为涉案商品房的开发销售商，理应在了解相关的公积金贷款政策后，再向原告进行报价及签订认购书。而被告在签订认购书、收受定金后才向公积金管理中心了解政策，且现行的公积金贷款政策早已于2017年4月1日开始执行，并非新政策。故被告在签订涉案认购书、收取定金时，明知原告的需求却没有尽到注意义务，存在过错。关于原告是否具有过错，根据双方签订的《建华·悦景台认购书》的约定“首期楼款219136元须于2019年8月19日或之前付清，楼价余款510000元须于2019年8月19日办理银行按揭；若按揭银行不予审批或审批不足的金额，认购方须于银行批复后七天内付清”，由该约定可知，原告在签订认购书时应当预见到首期款会因银行的审批而发生变化，被告依据公积金政策可预见到公积金贷款将降至480000元，首期款需增加至249136元，具有合理理由，而原告却拒绝支付增加后的首期款，故原告也存在过错。双方对于购房合同最终未能签订均具有过错，且涉案商品房已登记在他人名下，认购书无继续履行的可能，故被告应将收取的定金20000元退回原告。原告向本院申请撤回第2项诉讼请求“判决被告赔偿10000元损失给原告”，因原告在开庭后得知该10000元是由案外人阳江市选房通网络有限公司收取，并非本案被告收取，为保留该款项另案起诉的权利，原告申请撤回该项诉讼请求。原告申请撤回该项诉讼请求是其对自身诉讼权利的合法处分，且没有损害被告的合法权益，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、限被告阳江建华汤始房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元给原告刘仕结、李志周；二、驳回原告刘仕结、李志周的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元（原告已预交），由原告刘仕结、李志周负担525元，被告阳江建华汤始房地产开发有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 王    洋    子人民陪审员 蔡丽珍人民陪审员黄思常二〇二〇年九月八日法官 助理 郑    慧    媛书 记 员 李    秋    莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。