贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3411号原告：卜敏，女，汉族，1981年5月6日出生，住贵州省贵阳市乌当区。原告：张友才，男，苗族，1975年3月21日出生，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈正伟，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：叶祥宇，贵州群众律师事务所实习律师。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码91520100072215698XC。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈国庆，该公司员工。原告卜敏、张友才与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卜敏、张友才的委托诉讼代理人陈正伟，被告贵阳荣达公司的委托诉讼代理人陈国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜敏、张友才向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告与被告荣达房开签订的《商品房买卖合同》附件十二第1条1.1款无效；2.判决被告向原告退还已收取的高层煤气、有线电视开户费，合计3253元；3.判令被告支付逾期办理房屋初始登记违约金50060.61元（暂计算至2020年7月6日）并从起诉之日起以390184元为基数，按日万分之一利率为标准继续支付违约金至办理完初始登记之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告荣达房开签订了《商品房买卖合同》，合同中，原、被告双方对原告购买的房屋屋号、面积、价款等进行了约定。签订合同后，原告方依约支付了购房款。原、被告双方在合同第二十二条第三款约定被告应当在2016年12月31日前取得该商品房的初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关证书，交付给原告。但被告至今未办理该房屋初始登记，也未交付初始登记并交付相关文书，其应当按照已交付房屋价款万分之一承担违约责任，从2016年12月31日至2020年7月6日，共计1283天，以购房款390184元为基数，按日利率万分之一支付违约金，共50060.61元。另原、被告双方在《商品房买卖合同》附件十二第一条1.1款约定了由被告代收高层煤气、有线电视开户费，该收费条款违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，属于无效条款，因此被告基于该无效条款而收取的高层煤气、有线电视开户费依法应予返还。被告的行为已经侵害原告的合法权利，故请法院依法判决。被告贵阳荣达公司辩称：1.关于双方签订的补充协议，补充协议是双方经过协商后的真实意思表示，并不是我公司提供的格式合同，应该受到法律保护。2.煤气费和有线电视开户费，是煤气公司和有线电视公司他们按户收取的，我们只是收取后帮他进行缴纳，所以应该是由住户承担；3.办证违约金是因为我公司遭到恶意诉讼，致使停工两年，并不是我公司故意造成的，而且逾期办证并未给原告造成损失，同时，逾期办证违约金双方约定的计算标准过高，达到高利贷的标准，请求法院在万分之0.5的范围之内支付办证违约金。本院经审理认定事实如下：原告卜敏与被告贵阳荣达公司于2013年7月27日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积97.36平方米，房屋总价款为390184元，其中首付款120184元，余款270000元通过银行按揭方式支付，交房时间为2014年12月31日前，房屋共有人为原告张友才。同时，合同约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定时间交付办理商品房转移登记有关文书，双方自约定日期起超过180个工作日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。《补充协议》第1条1.1款约定“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或小区物业服务公司统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或小区物业服务公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有限电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”另查明，《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》签订后，原、被告双方办理了案涉房屋的备案登记手续，二原告亦将购房款390184元支付给了被告，原告提交高层煤气费2988元、有线电视开户费265元的票据；被告至今未将办理产权转移登记所需相关文件交付原告。本案争议焦点：1.商品房买卖合同补充协议第1条第1.1款是否有效；2.高层煤气费、有线电视开户费是否应当退还；3.逾期办证违约金的计算标准。本院认为，关于争议焦点一，被告原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》（黔发改收费[2018]1612号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，因此，供电设施的配套设施的建设安装费用亦包含在商品房价格中。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有其当然的法律约束力，应当予以适用，完全可以作为认定《商品房买卖合同》附件十二相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。本案中，《商品房买卖合同》采用的是由贵州省住建部门制定的示范文本，该合同第七条约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不再向二原告收取该商品房总价款以外的费用，而原、被告双方签订的《补充协议》第1条第1.1款变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据《商品房买卖合同》第二十九条对补充协议内容所作出的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或否合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，因此，《补充协议》中有关缴纳煤气开户费、有线电视开户费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。《补充协议》是被告为了重复使用而事先拟定的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该协议第1条第1.1款约定将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即二原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了二原告的权利，应属于无效条款。故二原告诉请确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效，本院予以支持。关于争议焦点二，上述条款无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告收取的有线电视开户费和高层煤气开户费，共计3253元，原告主张返还本院予以支持。关于争议焦点三，原告诉请被告支付逾期办理房屋初始登记违约金50060.61元。对于被告辩称的逾期办证是因为案外人恶意诉讼所致的答辩意见。本院认为，逾期办证是否是案外人恶意诉讼造成，不属于被告可以免除或者减轻其在本案中承担违约责任的理由，原告根据合同相对性原则诉请其承担违约责任于法有据，故本院对其辩解意见不予采纳。同时，原、被告双方关于办证违约金支付标准的约定是双方意思自治的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对违约金计算标准不予调整。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告,但被告至今未能取得案涉房屋所在楼栋的所有权初始登记，仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已经构成违约。合同中对此有明确约定，被告在签订合同时应知约定将产生的后果，故被告答辩约定过高，本院不予支持。本案应按照合同约定，从逾期之日即2016年12月31日起每日按二原告已付房价款390184元的万分之一向二原告支付逾期办理房屋初始登记违约金至其履行该项义务时止，其中2016年12月31日起至2020年7月6日，被告已逾期1283天，故被告应向二原告支付的办证违约金为：390184元（已付房价款）×0.0001（每日违约金标准）×1283天（违约天数）=50060.61元。原告诉请之后的办证违约金从2020年7月7日起计算，本院从其自愿，违约金以总房款390184元为基数，以日利率万分之一计算天数至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告卜敏、张友才与被告贵阳荣达房地产开发有限公司于2013年7月27日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卜敏、张友才有线电视开户费和高层煤气开户费共计3253元；三、告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卜敏、张友才支付逾期办理房屋初始登记违约金（截至2020年7月6日的违约金为50060.61元，自2020年7月7日起的违约金以原告卜敏、张友才已付房价款390184元为计算基数并以每日万分之一为标准计算支付至被告贵阳荣达房地产开发有限公司向原告卜敏、张友才交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，由被告在履行判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇二〇年十月二十一日书记员  张昌玉