广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初18419号原告：熊志昌，男，1968年7月14日出生，汉族，身份证住址湖南省南县，委托诉讼代理人：钟世文，广东鑫霆律师事务所律师。被告：刘德菊，女，1962年5月5日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县，委托诉讼代理人：杨世耀，广东伟邦律师事务所律师。被告：黄国强，男，1990年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：温蕴知，广州金鹏律师事务所律师。原告熊志昌与被告刘德菊、黄国强合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊志昌的委托诉讼代理人钟世文，被告刘德菊的委托诉讼代理人杨世耀，被告黄国强的委托诉讼代理人温蕴知均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告刘德菊退还原告380500元及利息（利息以380500元为本金，从2019年8月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2、被告刘德菊赔偿原告押金损失71265元及利息（利息以71265元为本金，从2019年8月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3、被告黄国强对被告刘德菊上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年10月30日，原告与被告刘德菊签订《公寓转让协议》，约定被告刘德菊将广州市白云区均禾街***村***路**巷***号2-8楼的富源公寓（以下简称涉案物业）以73万元的转让费转让给原告。在受让涉案物业后，原告因故于2019年4月15日将涉案物业以74万元转让给张旭兵。在张旭兵受让后得知涉案物业为违章建筑，被要求撤离。2019年9月，张旭兵起诉原告及被告黄国强退还所有款项，法院认定涉案物业属于未办理规划报建的违法建筑，故就涉案物业所签署的租赁合同属于无效合同，并判决原告退还转让款380500元。原告认为被告刘德菊、黄国强隐瞒涉案物业是违章建筑的事实，应依法退还相应转让费。故提起本案诉讼。被告刘德菊辩称：熊志昌知道涉案物业为违建的情况。有以下几个事实：第一，熊志昌直接交租金给房东黄国强，而且交租金的次数为五个月，交租期间完全有时间去了解房子的真实情况，刘德菊根本没有隐瞒房子的违法建筑的事实。第二，熊志昌和张旭兵、黄国强三方在2019年4月18日签订了出租屋承包经营权转让协议，三方作为成年人，在现场完全知道房屋是违建或者合法，刘德菊不应该承担违约责任。第三，刘德菊收取的73万，其实是房屋的电器、家具与日用品、床等等的装修费用，还有包括10万的押金，实际上真正收到的是63万元。第四，刘德菊没有收到熊志昌的租金，不属于转租，是黄国强和熊志昌直接租赁。被告黄国强辩称：请求法院全部驳回熊志昌的全部诉讼请求，首先本案是房屋租赁权的转让纠纷，不是房屋租赁纠纷。租赁权转让纠纷是在租客和租客之间的进行的转账，我方不是合同相对方，不是法律关系的主体。另外，第一，之前案外人郭建新看中了涉案物业，将房屋装上10万元的隔音玻璃，这是对黄国强的赠与行为，可能这10万块钱的玻璃是作价在合同里。第二，我方作为房屋的管理者，确认了房屋转让给熊志昌，至于他们之间的收费我方是没有参与的，也没有收钱。第三，涉案物业整体的装修以及水电都是由黄国强的叔叔和父亲出资建造完成的，家具和移动的设施设备是由承租人出资购买，这些家具已经在房屋拆除时已经全部清理完毕了，由张旭兵出卖了。第四，我方没有隐瞒房屋的实际情况，我方已经取得了建筑的批文，有铭牌号，因为历史遗留原因没有去办相关手续，所以才会导致拆除，但这一点熊志昌等人是清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的银行流水、通话录音、民事判决书、租房协议、租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月30日，原告向被告刘德菊支付5万元；次日，原告向被告刘德菊支付68万元。该两笔款项共计73万元，用于支付涉案物业的转让款。2018年11月1日，被告刘德菊将涉案物业交给原告管理使用。2019年4月15日，原告将涉案物业转让给张旭兵。2020年3月2日，本院作出（2019）粤0111民初30909号民事判决书，原告为张旭兵，被告为黄国强、熊志昌，查明如下（摘录）：2017年9月5日，黄国强将涉案物业出租给郭建新，租赁期限为10年，自2017年9月1日至2027年8月31日止；房屋建造期间，郭建新无偿出资100000元作为装隔音玻璃的费用；2017年9月1日至2020年8月31日租金按照每月32000元收取；押金100000元。此后，郭建新将其在《租赁合同》中的权利、义务，以及家电家具等概括转移给案外人陈小军，陈小军转移给案外人刘德菊，刘德菊转移给熊志昌，并且均约定前一手承租人的押金转让给下一手的承租人。陈小军、刘德菊、熊志昌均未重新与黄国强签订《租赁合同》，各方均按照黄国强与郭建新于2017年9月5日签订的《租赁合同》履行。2019年4月15日，熊志昌将涉案物业转让给张旭兵并签订《公寓转让协议》，转让价776000元。2019年4月18日，黄国强（甲方）、熊志昌（乙方）、张旭兵（丙方）三方签订《出租屋承包经营权转让协议》，约定甲方同意涉案物业的承包经营权转让给丙方；丙方必须执行甲方与乙方在2017年9月5日所签订的《租赁合同》相关条款，前期支付给甲方的押金10万元，和自费购置的家具家电设备，在转让承包经营权给丙方的过程中，丙方需确认无误。并且转让费用乙方、丙方自行沟通，与甲方无关。在合同期满后的退还问题按照2017年9月5日签订的《租赁合同》条款执行。甲方在房屋建造期间，乙方无偿出资10万元作为安装隔音玻璃的费用，并且前期已经支付完毕，在租赁期满后不作退还。上述协议签订后，张旭兵向熊志昌支付了转让款并开始接手公寓，并自2019年5月11日开始向黄国强按照每月32000元的标准支付2019年5月至7月的租金。2019年4月18日，黄国强向张旭兵出具《收款收据》，载明：收到张旭兵交来****南***巷***号（富源公馆）押金100000元。备注原合同于2019年4月18日转让使用权于张旭兵，连合同押金一并转让使用。2019年8月19日，张旭兵签字确认收到黄国强退还的押金100000元、退还预缴电梯费2000元、退还剩余租金2000元。2019年7月18日，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队向广州市白云区均禾街平沙村松园南三巷一号楼当事人及租赁者发出通知，主要内容为政府部门将对均禾街**村****巷***号地块违法建设进行清拆，相关当事人及承租人须于2019年7月25日前搬离。张旭兵于2019年7月25日开始清理涉案物业内的物品，2019年8月20日全部搬出。上述建筑物现已被拆除。在（2019）粤0111民初30909号案中本院认为：涉案物业属于未办理规划报建的违法建设，故就涉案房产所签署的租赁合同属于无效合同，相应地就《租赁合同》权利义务概括转移所签署的协议亦属于无效协议。认定张旭兵实际接手涉案公寓的时间为2019年5月1日，实际经营至2019年7月25日，张旭兵向熊志昌支付了74万元的转让款，包括押金10万元、安装隔音玻璃的剩余价值为8.33万元、家私家电的转让款20万元。并最终判决熊志昌向张旭兵退还转让款380500元及利息。2020年8月6日，本院作出（2020）粤0111民初12490号民事判决书，记载原告为张旭兵，被告为熊志昌，张旭兵的诉讼请求为熊志昌赔偿原告因退还租客押金的损失71265元。该案认定张旭兵提交26份《租房协议》中除了两份房东签名为“任丽”、一份房东签名为“夏妹珍”的协议不能证实系熊志昌移交给张旭兵，剩余23份协议载明退还押金63500元，应由熊志昌赔偿给张旭兵；并判决熊志昌向张旭兵赔偿押金63500元。本案审理中，熊志昌出示23份《租房协议》，记载其中7份房东签名为刘德菊，押金退还共计15410元；2份房东签名为郭建新，押金退还共计5200元；14份房东签名为熊志昌，押金退还共计42890元。熊志昌称刘德菊是满租转让给熊志昌，押金已由刘德菊收取，在熊志昌经营期间，出现租客退租时由熊志昌垫付押金，故再次出租时才由熊志昌收取押金，故熊志昌收取的押金其实就是刘德菊之前收取的。本院认为，涉案物业属于未办理规划报建的违法建设，故就涉案物业所签署的租赁合同及转让合同均应属于无效合同关于转让费，原告向被告刘德菊支付的转让费为73万元，该费用用应包含押金10万元及安装玻璃费、家私家电的转让款。原告实际经营涉案公寓的时间应自2018年11月1日至张旭兵经营截止之日即2019年7月25日。其中安装隔音玻璃（全新）的费用为10万元，该费用可按照《租赁合同》约定的租赁期10年进行分摊，至原告接手公寓时2018年11月1日，剩余价值为88335.16元（100000元-100000元÷3652天×426天）。上述款项中10万元的押金已由黄国强退还给原告。隔音玻璃的转让费88335.16元，原告接手涉案公寓后可按约定经营3226天，但原告实际经营了267天，故本院认定上述隔音玻璃损失（即装修费损失）在停止经营时的价值为81024元（88335.16元-88335.16元÷3226天×267天），上述损失应当由刘德菊和熊志昌各承担50%即40512元。熊志昌和刘德菊之间的转让协议无效后，熊志昌应当将受让的全部家私家电返还给刘德菊，现熊志昌的下一手承租人张旭兵已经将家私家电全部予以出售，即熊志昌已经无法将受让家私家电返还给刘德菊，熊志昌应将家私家电款项折价补偿给刘德菊，相关款项应当在刘德菊应当返还的转让款中予以抵扣。现本院在（2020）粤0111民初30909号中酌情认定熊志昌转让给张旭兵时的家私家电转让款为20万元，再结合熊志昌在接手涉案公寓后实际经营了267天，本院酌定在抵扣家私家电折价补偿款后，刘德菊应向熊志昌返还转让费280000元，另加装修费损失40512元，合计320512元。熊志昌主张的超出部分本院不予支持。现合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据（2019）粤0111民初12490号民事判决书中查明的事实，23份《租房协议》载明退还押金金额合计63500元，由熊志昌赔偿给张旭兵。该23份协议中7份房东签名为刘德菊，押金退还共计15410元；2份房东签名为郭建新，押金退还共计5200元；故该20610元押金应由刘德菊赔偿给熊志昌。另14份房东签名为熊志昌，押金共计42890元，熊志昌未能提供证据证实在与刘德菊交接时对上述押金数额予以确认，熊志昌亦未能提供证据证实其实际向之前的承租户退还押金，应由熊志昌承担举证不能的不利法律后果，故本院对该14份协议的押金赔偿不予支持，予以驳回。对于熊志昌主张的利息，因熊志昌对于合同无效亦存在过错，故本院仅支持自熊志昌向本院递交诉状，提起本案诉讼之日即自2020年7月16日起的利息，利息以341122元（320512元+20610元）为本金，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止。关于被告黄国强是否承担责任，因黄国强与原告并无直接合同关系，原告要求黄国强承责理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告刘德菊向原告熊志昌退还转让款320512元；二、自本判决生效之日起五日内，被告刘德菊向原告熊志昌赔偿垫付的押金损失20610元；三、自本判决生效之日起五日内，被告刘德菊向原告熊志昌支付利息，以341122元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止；四、驳回原告熊志昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4038.2元，由原告熊志昌负担989元，由被告刘德菊负担3049.2元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十月十四日书记员  苏秋雅