文书内容广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5298号原告（反诉被告）：上海绿地物业服务有限公司广州分公司，营业场所广州市白云区黄石街黄园路123号之三135号夹层（自主申报）。负责人：何秋荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭耀森、陆洁萍，均是该公司员工。被告（反诉原告）：周传平，男，1963年12月1日出生，汉族，住湖北省石首市。原告（反诉被告）上海绿地物业服务有限公司广州分公司（以下简称“上海绿地广州分公司”）与被告（反诉原告）周传平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，因被告（反诉原告）周传平提出反诉，本案转为普通程序。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用普通程序，由审判员刘丽娜独任审理。原告（反诉被告）上海绿地广州分公司的委托诉讼代理人谭耀森、陆洁萍，被告（反诉原告）周传平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿地广州分公司向本院提出诉讼请求：1.周传平向上海绿地广州分公司退回保证金3800元；2.周传平承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我司于2018年7月1日租赁周传平位于黄埔区峻弦街16号2005房号作为公司员工宿舍，合同约定租赁期限为2018年7月1日至2019年6月30日，月租金为1900元。根据合同第四条约定，我司向周传平交纳3800元保证金，周传平应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回我司。目前我司已经全部缴清租赁期间的租金并已退出承租的房屋，我司多次向周传平催告提醒，但周传平迟迟未按合同约定退回保证金。根据合同的第九条约定，任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。综上所述，周传平的行为己构成违约，为维护我司的合法权益，现特向法院提起诉讼，请法院依法作出判决。被告周传平辩称：一、2018年7月1日至2019年6月30日期间，上海绿地广州分公司租用位于黄埔区峻弦街16号2005房号作为公司员工宿舍使用，我暂扣上海绿地广州分公司房租保证金属实。二、暂扣房租保证金的原因是上海绿地广州分公司未结清水电公摊费、未归还燃气充值卡、案涉房屋遗失空调遥控器、门框损坏未有原样修复以及未交纳逾期支付租金的违约金。上述事项完成后，我可按照合同约定退还房租保证金。综上，上海绿地广州分公司的行为已经构成违约，请求法院查清事实，依法作出公正判决。反诉原告周传平向本院提出反诉请求：1.上海绿地广州分公司支付逾期支付租金的违约金6878元（1900元×1%×362天）；2.上海绿地广州分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：房屋租赁合同第三条和第六条第一款约定了租金支付期限和逾期支付租金的违约金计算标准。事实上，每月给上海绿地广州分公司支付房租而走审核流程的时间是14天，但是上海绿地广州分公司无视合同约定，每月都逾期支付租金。我多次到广州绿地城泊语湾物业部催收房屋和要求解除合同，得到的答复是房租费用单据在公司（上海）走流程。综上，上海绿地广州分公司的行为已经构成违约，请求法院查清事实，依法作出公正判决。反诉被告上海绿地广州分公司辩称：我司支付租金需要走公司流程，流程耗时较长，因此每期支付租金的实际日期不定，为此我司与周传平已经有充分沟通，也获得周传平的理解和同意。周传平由始至终未曾对此有异议，也未向我司提出违约金的主张，周传平与我司已通过合意实际履行行动变更合同义务，我司实际上不存在逾期付款的行为，周传平主张我司的违约责任是不成立的。本院经审理查明事实如下：周传平（出租人、甲方）与上海绿地广州分公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定甲方将坐落在广州市黄埔区峻弦街16号2005房出租给乙方作居住使用，租赁期限从2018年7月1日至2019年6月30日止，租金按月结算，月租金额为1900元，由乙方在每月第15日前通过银行转账的方式缴付给甲方。该合同第四条约定，乙方向甲方交纳3800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第七条第一款约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。第八条约定，租金1900元（含管理费、税费），水电费、网络费等由乙方支付。上述合同签订后，上海绿地广州分公司将案涉房屋作为员工宿舍使用，依约向周传平支付了保证金3800元。双方的房屋租赁合同关系现已解除。2020年3月2日，上海绿地广州分公司向周传平邮寄《催收告知函》，要求周传平于收到本函之日起十日内退回保证金3800元。周传平确认收到上述函件，抗辩因上海绿地广州分公司在租赁期间存在损坏房屋门框及客厅地砖、未缴纳水电公摊费以及逾期交付租金等违约行为，故暂扣其保证金。上海绿地广州分公司认为双方未就公摊水电费问题进行约定，现有证据无法证明是其司员工损坏案涉房屋相关设施，周传平不能以此理由拒绝退还保证金。同时，上海绿地广州分公司确认迟延支付租金的事实，主张是由于公司走流程耗时较长，且已取得周传平的理解和同意，但未能提交充分证据予以证明。周传平对此不予认可，称曾多次口头催收租金和违约金。周传平现主张违约金逾期天数共为362天，从逾期之日起每日按当月租金额的百分之一计算。另查明，上海绿地广州分公司每月交纳租金情况如下：            月份              应付日期              实付日期              逾期天数                  2018年7月              2018年7月15日前              2018年7月26日              11天                  2018年8月              2018年8月15日前              2018年8月30日              15天                  2018年9月              2018年9月15日前              2018年10月11日              26天                  2018年10月              2018年10月15日前              2018年10月24日              9天                  2018年11月              2018年11月15日前              2018年11月30日              15天                  2018年12月              2018年12月15日前              2019年2月28日              75天                  2019年1月              2019年1月15日前              2019年2月28日              44天                  2019年2月              2019年2月15日前              2019年2月28日              13天                  2019年3月              2019年3月15日前              2019年4月25日              41天                  2019年4月              2019年4月15日前              2019年5月20日              35天                  2019年5月              2019年5月15日前              2019年6月18日              34天                  2019年6月              2019年6月15日前              2019年7月30日              45天      上述事实，有《广州市房屋租赁合同（住宅）》、《催收告知函》、EMS快递单、《借记卡账户历史明细清单》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：周传平与上海绿地广州分公司签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于退回保证金的问题。根据合同第四条约定，周传平应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回给上海绿地广州分公司。现双方的租赁合同已到期并解除，上海绿地广州分公司已付清租赁期内的房屋租金，并将案涉房屋交还给周传平。双方未在合同中约定扣留或退回保证金的限制性条件，故上海绿地广州分公司请求周传平退回保证金3800元，依据充分，本院予以支持。周传平若认为存在其他财产损失可另行主张，本院在本案中不予调处。关于逾期交纳租金的违约金问题。首先，根据合同第三条和第七条第一款约定，上海绿地广州分公司须于每月15日前交纳当月租金，否则应当支付逾期交纳租金的违约金。结合本案证据来看，上海绿地广州分公司每月均存在迟延交纳租金的情形，其主张已就延付租金事宜征得周传平的同意，但未提交证据予以证明，周传平对此亦不予认可，故本院对上海绿地广州分公司的主张不予采信。上海绿地广州分公司逾期交纳租金的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，对于违约金的标准，结合本案合同内容、履行过程及违约金的法律性质来看，周传平并未有证据证明其因迟延收取租金所致的实际受损情况，而本案合同约定的违约金计算标准畸高，明显有悖于公平原则，故本院酌定将违约金计算标准调整为以每月租金1900元为本金，按照每日万分之五的标准，从当月16日起计至实际支付之日止，每期违约金以不超过当期本金为限。周传平主张的逾期天数未超过实际逾期天数，本院予以照准。经核算，上海绿地广州分公司应向周传平支付逾期交纳租金的违约金343.90元（1900元×0.05%×362天）。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周传平于本判决生效之日起十日内向上海绿地物业服务有限公司广州分公司退回保证金3800元；二、上海绿地物业服务有限公司广州分公司于本判决生效之日起十日内向周传平支付逾期交纳租金的违约金343.90元；三、驳回周传平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由周传平负担。反诉案件受理费25元，由上海绿地物业服务有限公司广州分公司负担。各方已预缴的案件受理费本院均不再退还，由各方在履行本判决时将己方应承担的部分迳付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年十月十日书记员  张宝倩陆镇培