河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫执复341号复议申请人（异议人、被执行人）：邯郸市锦江房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区人民东路98号招贤大厦27层。法定代表人：赵改平。委托诉讼代理人：王永彬，1980年6月24日生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。该公司工作人员。申请执行人：李慧芳，女，汉族，1972年7月9日生，住河南省郑州市金水区，现住河南省开封市。委托诉讼代理人：王娜，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋慧青，河南豫威律师事务所律师。复议申请人邯郸市锦江房地产开发有限公司（以下简称锦江房地产公司）因不服河南省开封市中级人民法院（以下简称开封中院）（2020）豫02执异16号执行裁定，向本院申请复议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查。锦江房地产公司的委托诉讼代理人王永彬，李慧芳的委托诉讼代理人王娜、宋慧青到庭参加了听证询问。本案现已审查终结。开封中院在执行李慧芳申请执行锦江房地产公司借款合同纠纷一案中，锦江房地产公司提出异议称开封中院对其财产超标的查封、冻结，要求解除超额部分的强制措施。开封中院查明，李慧芳诉锦江房地产公司借款合同纠纷一案，开封中院于2019年7月9日作出（2016）豫02民初141号民事判决书，判决：一、锦江房地产公司于判决生效后十日内偿还李慧芳借款19262667.12元，至2014年7月1日的欠付利息1599119.84元，及从2014年7月12日至欠款还清之日的利息（以19262667.12元为本金按年利率24%计算）；二、驳回李慧芳的其他诉讼请求。案件受理费196800元（含保全费5000元）由锦江房地产公司负担。锦江房地产公司不服提出上诉，本院于2020年1月21日作出（2019）豫民终1383号民事判决，一、维持开封中院（2016）豫02民初141号民事判决第二项；二、变更开封中院（2016）豫02民初141号民事判决第一项为锦江房地产公司于判决生效后十日内偿还李慧芳借款12514300元和至2014年7月11日止的欠付利息1599119.84元，及自2014年7月12日至欠款还清之日的利息（以本金12514300元为基数按年利率24%计算）。一审案件受理费196800元，由李慧芳负担108240元，由锦江房地产公司负担88560元。二审案件受理费191800元，由李慧芳负担67190元，由锦江房地产公司负担124610元。判决生效后，锦江房地产公司未履行义务，李慧芳申请执行，开封中院于2020年4月3日立案执行，于2020年5月7日作出（2020）豫02执49号执行裁定，冻结、划拨被执行人锦江房地产公司银行存款31687502.97元及逾期利息或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。锦江房地产公司称本案超标的查封，提出异议，现开封中院查封锦江房地产公司名下的房地产情况如下：一、锦江房地产公司名下位于邯郸市复兴区××小区××临街商铺××套：1.××号，建筑面积574.55㎡，抵押权人：邯郸县农村信用合作联社，抵押金额：21000000元，登记时间：2015年2月15日；2.××号，建筑面积803.12㎡，抵押权人：邯郸县农村信用合作联社，抵押金额：21000000元，登记时间：2015年2月15日；3.××号，建筑面积229.6㎡，抵押权人：临漳县农村信用合作联社，抵押金额：1570000元，登记时间：2014年8月1日，以上财产开封中院首封。二、邯郸市联防路中段南侧土地一块，邯市国用（2005）C××13号，49911.1㎡，该块土地已开发建设“××”小区，共有楼房七栋，房户已入住，除此七栋楼房外，其余未建部分为常谢庄村，该村村民长期在此居住。该地块开封中院首封，临漳县人民法院轮候查封。三、锦江迎宾馆土地二块，临国用（转）第2××06号、临国用（转）第2××07号，两地块相连，面积分别为12255㎡、31541.39㎡，临国用（转）第2××06号地上开发有住宅小区11栋楼，房户已入住，开封中院为首封；临国用（转）第2××07号土地设有抵押，抵押权人：临漳县农村信用合作联社，抵押金额：3000万元，除临街二层商铺外的地上建筑物（××迎宾楼）已被拆除，开封中院为首封，临漳县人民法院、邯郸市中级人民法院轮候查封。四、锦江房地产公司名下锦江新城房产（××、××）共计154套，部分房产被抵押并被多家法院、公安机关查封、冻结，磁县公安局于2020年4月29日向本院出具函件，要求解除9套房产的查封，目前有145房户以房产已对外出售为由向开封中院提出书面异议。开封中院认为，查封锦江房地产公司名下位于邯郸市复兴区××小区××临街商铺××套，经网络询价，该地段商铺价格约为35317元/平方米，三套商铺折合计约5676万元，扣除邯郸县农村信用合作联社、临漳县农村信用合作联社贷款优先受偿4357万元本金及利息后，该地块清偿本案债务数额有限；查封的邯郸市联防路中段南侧、锦江迎宾馆临国用（转）第2××06号土地，地块已开发建成住宅小区，基本入住完毕，临国用（转）第2××07号地块上设有3000万元抵押且上面开发有商铺，邯市国用（2005）C××13号土地上建成有住宅小区，其余未建部分为常谢庄村民居住，此三地块无法处置，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，虽然涉案三地块使用权现登记在锦江房地产公司名下，但该三地块能否变现及变现价值也无法确定；查封邯郸市锦江房地产开发有限公司名下锦江新城房产（××、××）154套房产，住户均已提出书面异议，暂不应计算到有效查封数额内。由于锦江房地产公司未及时履行义务，本案还要考虑判决以来产生迟延履行期间的利息、执行费用、评估费用、拍卖保留价依法可以下浮的比例等因素，故锦江房地产公司主张查封的财产超过执行债权，证据不足，不能成立，其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回锦江房地产公司的异议请求。锦江房地产公司向本院申请复议，请求：撤销开封中院（2020）豫02执异16号执行裁定书，将超出（2020）豫02执49号执行裁定书裁定的执行金额31687502.97元以上部分的财产予以解除查封、冻结。事实与理由：一、民事裁定查封冻结锦江房地产公司3000万元价值财产，而开封中院保全裁定实施过程中查封冻结财产总额59195万元财产，经异议审查后仍有4.3亿元财产被查封冻结，违反法律司法解释规定。二、房地产开发系锦江房地产公司唯一经营业务，开封中院查封三宗土地使用权和房屋是核心生产资料。因土地被查封无法办理开工手续，房产被查封不能及时回笼资金，导致经营困难。李慧芳答辩称，一、李慧芳的债权数额在增加，截至2020年9月听证询问时已达3272余万元。二、锦江房地产公司被查封的财产有三部分，第一部分（2005）C××13号、2××06号两块土地，已开为住宅小区基本全部入住，（2005）C××13号土地虽未开发建设，但部分土地为常谢村村民居住；第二部分三套临街商铺设定有抵押，贷款金额高达4357万元，2××07号土地，设定有抵押，贷款3000万元；第三部分锦江房地产公司名下154套房产，已对外出售，买受人均提出执行异议。锦江房地产公司的任何一项单独财产均无法清偿全部债务，且均存在变现困难、无法变现等情况，应认定不存在超标的查封。除对开封中院查明的事实予以确认外，本院另查明：一、锦江房地产公司复议中提交了邯房他证字第××号和××号两份他项权证，显示××号和××号两套房产共同抵押。二、邯郸市联纺路中段××小区其余未建部分为常谢村占用，锦江房地产公司提交的三张现场照片显示，第一处空地约二百平方米，第二处空地为约二百平方米的村委会院，第三处空地为约两百平方米的行车通道，三处空地不相邻，周边均有建筑物。本院经审查认为，开封中院查封的××小区二期临街商铺三套共价值5676万元，其中两套已抵押给邯郸县农村信用合作联社，是共同抵押，即债权为同一笔，应认定抵押债权数额为本金2100万元及利息，而非开封中院认定的本金4200万元及利息；另一套商铺抵押给临漳县农村信用合作联社，抵押金额157万元。扣减优先债权本金及利息后，三套商铺大概剩余价值为两千余万元，不足以清偿李慧芳的全部债权，仍应执行锦江房地产公司的其他财产。锦江房地产公司请求先执行该部分财产，开封中院无正当理由应予准许。锦江房地产公司名下××房产共计154套，因锦江房地产公司称已出售，145套房主提出异议请求解封，另有9套被磁县公安局书面函件要求解封，不应再计算该部分房产的价值。临漳县锦江迎宾馆的两块土地相连，开发的楼房房屋已出售入住，其中一块土地上建有建筑物并设立了本金3000万元的抵押债权，锦江房地产公司未提交证据证明有剩余价值可以清偿李慧芳的债权。××小区中已开发的七栋楼的房屋已出售入住，其余土地被常谢庄村实际占用，仅有约二百平方米的三块空地，不相邻，且周边已有建筑物，无法单独分割处置利用，不宜在超标的查封异议审查案件中计算空地价值。锦江房地产公司要求解除该整宗地块的查封，应当先行对常谢庄村占用的土地进行净地处理，由开封中院分割部分土地使用权以清偿李慧芳剩余债权后，对剩余土地使用权可以解除查封。但目前条件尚不具备，开封中院继续查封该土地使用权，不能认定为超标的查封。综上所述，锦江房地产公司的复议申请不能成立，应予驳回。开封中院执行裁定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下：驳回邯郸市锦江房地产开发有限公司的复议申请，维持河南省开封市中级人民法院（2020）豫02执异16号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年十月十九日书记员  李嘉慧