福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3615号 原告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：谢进芳，男，1978年7月26日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 被告：童哲英，女，1978年2月20日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所莆田市城厢区莆阳西路**。统一社会信用代码： 91350302855342137G。 负责人：姚景鹏，该行行长。 委托诉讼代理人：吴妹霞，女，1990年4月4日出生，汉族，住所地莆田，住所地莆田市秀屿区> 原告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称“世全公司”）与被告谢进芳、童哲英、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称“农行城厢支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌和第三人农行城厢支行的委托诉讼代理人吴妹霞到庭参加诉讼；被告谢进芳、童哲英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世全公司向本院提出诉讼请求：：1、判令解除世全公司与谢进芳、童哲英于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××59）；2、判令谢进芳、童哲英协助办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××59）的备案登记、预购商品房预告登记以及预购商品房抵押权预告登记注销手续；3、判令谢进芳、童哲英归还给世全公司代偿款302272.31元及该款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金（其中：自扣款之日起计至2020年6月30日的违约金为142209.74元，自2020年7月1日起至归还之日止按代偿金额302272.31元为基数按月利率2%计算），该代偿款及违约金在谢进芳、童哲英已支付给世全公司的购房款中直接扣除；4、判令谢进芳、童哲英支付给世全公司解除合同的违约金192800.4元，该违约金在谢进芳、童哲英已支付给世全公司的购房款中直接抵扣；5、本案的诉讼费用由谢进芳、童哲英负担。事实与理由：2015年3月24日，世全公司与谢进芳、童哲英签订合同编号为×××59的《商品房买卖合同》一份，约定谢进芳、童哲英向世全公司购买双洋·环球广场X号，总价款1928004元，谢进芳、童哲英应于2015年3月24日前支付首付款588004元，剩余购房款1340000元由谢进芳、童哲英向银行申请按揭贷款。合同附件十一补充协议第一条第四项约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。合同签订后，为配合谢进芳、童哲英办理贷款手续，世全公司同意谢进芳、童哲英暂缓支付首付款并交房时一并付清，剩余购房款1340000元由谢进芳、童哲英向农行城厢支行申请按揭贷款方式支付给世全公司，并由世全公司提供阶段性连带担保。自2016年12月起，谢进芳、童哲英没有按借款合同约定归还按揭款本息，造成农行城厢支行直接扣划世全公司的保证金。截至2020年3月，农行城厢支行直接扣划世全公司保证金302272.31元。因谢进芳、童哲英至今仍没有偿还世全公司代偿的按揭款，已达到合同约定的单方解除条件，故请求判如所请。 谢进芳、童哲英未作答辩。 农行城厢支行述称：2015年3月24日，世全公司作为保证人与谢进芳、童哲英、农行城厢支行在平等、自愿基础上签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为1340000元。谢进芳、童哲英自2016年12月起拒绝偿还按揭贷款，农行城厢支行依照签订的《个人购房担保借款合同》划收世全公司的保证金用于归还债务并未违反约定，也不存在过错，因谢进芳、童哲英未按照《个人购房担保借款合同》约定偿还到期本息，农行城厢支行已经向莆田市城厢区人民法院申请优先偿还结欠该行的贷款本息。 世全公司围绕诉讼请求依法提交了证据，农行城厢支行对世全公司提交的证据均无异议，谢进芳、童哲英未举证和质证。本院对世全公司提交的证据经审查后予以确认并在卷佐证。 根据世全公司、农行城厢支行的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月24日，世全公司（出卖人）与谢进芳、童哲英（买受人）签订《商品房买卖合同》（×××59）一份，约定谢进芳、童哲英以总价款1928004元的价格向世全公司购买位于莆田市××路××路××广场××幢××号房。合同第七条第二款第三项约定的付款方式为“贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2015年3月24日前支付首期房价款人民币（币种）588004元（大写伍拾捌万捌仟零肆元整），占全部房价款的30.49%。余款人民币（币种）1340000元（大写壹佰叁拾肆万元整）向银行（贷款机构）申请贷款支付。”。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加）】。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条规定：出卖人应当在2016年3月24日前向买受人交付该商品房。合同附件十一《补充协议》第一条约定：对原合同第七条第3种付款方式（贷款方式付款）补充约定如下：1、买受人应于2015年3月24日前支付首期款588004元；剩余购房款1340000元由买受人向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款所需的全部费用由买受人自行承担。……4、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。上述合同签订后，世全公司为配合谢进芳、童哲英办理贷款手续，同意谢进芳、童哲英暂缓支付首付款待交房时一并付清。 2015年3月24日，谢进芳（借款人）、童哲英（抵押人）、世全公司（保证人）与农行城厢支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由谢进芳向农行城厢支行借款1340000元。合同第九条的9.1.1约定保证方式为连带责任保证。第九条的9.1.2约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同第二十八条约定：“借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名莆田市世全房地产开发有限公司，开户行农行莆田城厢支行，账号1344××××7521。第三十一条约定：“本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人莆田市世全房地产开发有限公司（保证人全称）按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。”。同年3月30日，世全公司为上述商品房办理莆田市商品房买卖合同备案表，该表“买受人”处有谢进芳、童哲英的签名。诉争房屋预购商品房抵押权预告登记号为：莆房预城厢字第Ｙ××4号。后谢进芳、童哲英未能按月偿还借款本息，农行城厢支行直接划扣世全公司保证金。具体明细如下：2016年12月26日扣划7341.56元、7388.72元；2017年4月5日扣划7450.03元；同年5月4日扣划7446.88元；同年6月1日扣划7446.88元、7398.15元、7350.99元；同年9月14日扣划7467.32元、7420.16元、7371.43元；同年12月7日扣划7454.74元、7407.58元、7358.85元；2018年3月5日扣划7450.03元、7401.30元、7352.56元；同年3月27日扣划7343.12元；同年6月29日扣划7442.16元、7395.01元、7346.27元；同年7月29日扣划7347.84元；同年8月23日扣划7336.83元；同年9月25日扣划7339.98元；同年10月25日扣划7339.98元；同年11月26日扣划7341.56元；同年12月25日扣划7339.98元；2019年1月29日扣划7346.27元；同年3月28日扣划7388.71元、7344.69元；同年4月29日扣划7346.27元；同年5月29日扣划7346.26元；同年6月28日扣划7344.69元；同年7月29日扣划7346.26元；同年8月30日扣划7347.84元；同年9月26日扣划7341.55元；同年10月28日扣划7344.69元；同年11月28日扣划7344.69元；同年12月24日扣划7338.4元；2020年1月23日扣划7336.83元；同年2月24日扣划7338.41元；同年3月23日扣划7336.84元。上述农行城厢支行共计扣划了302272.31元用于偿还谢进芳、童哲英的部分借款本息、罚息、复利。2020年4月28日，世全公司在《湄洲日报》上刊登《还款通知书》，要求谢进芳、童哲英偿还被划扣的保证金并支付相应违约金等。2020年7月9日，世全公司以谢进芳、童哲英拒不偿还银行按揭贷款已构成违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》等为由，诉至本院。 本院认为，谢进芳、童哲英与世全公司签订的《商品房买卖合同》及其与农行城厢支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现农行城厢支行已依约将贷款1340000元发放给谢进芳、童哲英，世全公司也依约为谢进芳、童哲英的贷款提供阶段性保证担保，但谢进芳、童哲英未能按约向银行偿还按揭贷款，已构成违约。其违约行为导致世全公司被农行城厢支行划扣保证金合计302272.31元，用于偿还谢进芳、童哲英的部分按揭贷款。因谢进芳、童哲英与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，现上述约定的期限已届满，但谢进芳、童哲英仍未偿还，故现世全公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持；同理，世全公司请求谢进芳、童哲英协助办理《商品房买卖合同》的备案登记、房屋预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续有理，本院亦予以支持。谢进芳、童哲英与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定若因买受人未按按揭借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应的保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金，由于该约定的违约金过分高于出卖方的实际损失，现世全公司主动请求谢进芳、童哲英支付代偿款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金有理，本院亦予以支持；即谢进芳、童哲英依法应支付代偿款如下：7341.56元、7388.72元自2016年12月26日起计息；7450.03元自2017年4月5日起计息；7446.88元自2017年5月4日起计息；7446.88元、7398.15元、7350.99元自2017年6月1日起计息；7467.32元、7420.16元、7371.43元自2017年9月14日起计息；7454.74元、7407.58元、7358.85元自2017年12月7日起计息；7450.03元、7401.30元、7352.56元自2018年3月5日起计息；7343.12元自2018年3月27日起计息；7442.16元、7395.01元、7346.27元自2018年6月29日起计息；7347.84元自2018年7月29日起计息；7336.83元自2018年8月23日起计息；7339.98元自2018年9月25日起计息；7339.98元自2018年10月25日起计息；7341.56元自2018年11月26日起计息；7339.98元自2018年12月25日起计息；7346.27元自2019年1月29日起计息；7388.71元、7344.69元自2019年3月28日起计息；7346.27元自2019年4月29日起计息；7346.26元自2019年5月29日起计息；7344.69元自2019年6月28日起计息；7346.26元自2019年7月29日起计息；7347.84元自2019年8月30日起计息；7341.55元自2019年9月26日起计息；7344.69元自2019年10月28日起计息；7344.69元自2019年11月28日起计息；7338.4元自2019年12月24日起计息；7336.83元自2020年1月23日起计息；7338.41元自2020年2月24日起计息；7336.84元自2020年3月23日起计息。上述违约金均按月利率2%计至还清之日止。违约金实际是弥补守约方即本案出卖人收回商品房而产生的经济损失，虽然双方在《合同补充协议》中约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项需按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，现世全公司要求谢进芳、童哲英支付总房价款的10%即192800.4元支付违约金系对自己权利的处分且符合法律规定，本院亦予以支持。现世全公司要求谢进芳、童哲英应承担的违约金在谢进芳、童哲英已支付的购房款中直接扣除缺乏依据，本院不予支持。谢进芳、童哲英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。鉴于本案系谢进芳、童哲英未依约支付购房款引起，故本案受理费应由谢进芳、童哲英全部负担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除谢进芳、童哲英与莆田市世全房地产开发有限公司于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××59）； 二、谢进芳、童哲英应于判决生效之日起十日内协助莆田市世全房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同》（合同编号：×××59）的备案登记、预告登记及预购商品房抵押权预告登记的全部注销手续； 三、谢进芳、童哲英应于判决生效之日起十日内偿还给莆田市世全房地产开发有限公司代偿款302272.31元及该款计至还清之日止按月利率2%计算的违约金（计算方法：以代偿款7341.56元、7388.72元为基数自2016年12月26日起计息；7450.03元自2017年4月5日起计息；7446.88元自2017年5月4日起计息；7446.88元、7398.15元、7350.99元自2017年6月1日起计息；7467.32元、7420.16元、7371.43元自2017年9月14日起计息；7454.74元、7407.58元、7358.85元自2017年12月7日起计息；7450.03元、7401.30元、7352.56元自2018年3月5日起计息；7343.12元自2018年3月27日起计息；7442.16元、7395.01元、7346.27元自2018年6月29日起计息；7347.84元自2018年7月29日起计息；7336.83元自2018年8月23日起计息；7339.98元自2018年9月25日起计息；7339.98元自2018年10月25日起计息；7341.56元自2018年11月26日起计息；7339.98元自2018年12月25日起计息；7346.27元自2019年1月29日起计息；7388.71元、7344.69元自2019年3月28日起计息；7346.27元自2019年4月29日起计息；7346.26元自2019年5月29日起计息；7344.69元自2019年6月28日起计息；7346.26元自2019年7月29日起计息；7347.84元自2019年8月30日起计息；7341.55元自2019年9月26日起计息；7344.69元自2019年10月28日起计息；7344.69元自2019年11月28日起计息；7338.4元自2019年12月24日起计息；7336.83元自2020年1月23日起计息；7338.41元自2020年2月24日起计息；7336.84元自2020年3月23日起计息。）； 四、谢进芳、童哲英应于判决生效之日起十日内支付给莆田市世全房地产开发有限公司违约金192800.4元； 五、驳回莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22152元，由谢进芳、童哲英负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  王冠丽 人民陪审员  黄立立 人民陪审员  郑梅娟 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  林 滢 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。