四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13535号 原告：李晓光，女，1982年12月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：张光富，男，1983年3月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 两原告共同委托诉讼代理人：邹林甫，四川宪恒律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地：简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼。 法定代表人：鄢明华，总经理。 委托诉讼代理人：鄢芝，女，1974年5月3日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘煜，四川亚峰律师事务所律师。 原告李晓光、张光富与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年12月6日、2020年6月8日两次公开开庭进行了审理。原告李晓光、张光富的委托诉讼代理人邹林甫，宏馨公司的委托诉讼代理人鄢芝、刘煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓光、张光富向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告代办办理涉案房屋的不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产转移登记手续违约金53000元（逾期时间从2018年3月16日起暂计算至2019年8月28日，共计530天，每日违约金100元，违约金共计53000元。）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：李晓光、张光富系夫妻关系。2017年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：原告以700800元的价款，购买被告位于简阳市，双方未约定房屋过户时间。原告如约支付了购房款，被告在合同签订当日交付了房屋。但被告在交房之后至今仍未给原告办理房屋产权转移手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告存在违约，为维护其合法权益，原告特诉至法院，提出了本案诉求。 宏馨公司答辩称，原告诉称的双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、支付购房款以及涉案房屋目前尚未办理产权初始登记等基本事实属实。被告逾期办理案涉房屋产权转移登记并不是被告自身原因所导致，系原告未履行缴纳契税义务和案涉房屋所处位置行政区域变化的不可抗力所致，且补充协议第八条的约定并非办证违约金的约定，仅是办证过程中误工费的约定。因此，被告不应当承担违约责任。 经本案审理查明事实如下：2017年12月15日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于简阳市，价款为700800元。原告如约向被告支付了全额购房款，被告于2017年12月12日交付了房屋。在《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中，双方未对办理房屋转移登记手续的时间进行约定，案涉房屋至今未办理产权初始登记，原告也未缴纳过房屋过户登记的相关税费。《商品房买卖合同补充协议》第八条关于办理产权的补充约定中载明“在办理产权登记过程中，因任何一方责任导致不能按时完成集中登记的，责任人每日承担违约金100元，并承担对方人员办理产权的误工费（每人每天200元）”。 该涉案房屋所在的二号楼在2014年6月9日取得建设工程规划验收合格证，2016年6月6日取得面积实测报告，2016年6月17日取得竣工验收备案书。 另外，2016年5月12日，简阳市由成都市代管。2017年4月1日，石板凳镇等12个乡镇由高新区托管，涉案的石板凳镇旧改造项目在托管区域内，对区域内全部资料由简阳市移交高新区。 2017年9月，被告通过成都市人民政府网络平台反映办理案涉房屋的手续问题，2019年3月、7月、10月通过电话投诉反映，2019年7月19日高新区管委会的回复是石板凳镇属于空港新城范围内，该片区域正在加紧编制，待新规划稳定并法定化后，可开展相关手续办理工作。 在庭审中，双方对补充协议第8条进行了解释。原告方认为包含初始登记和集中登记两层意思，集中登记是指办理完初始产权后原告等业主在集中时间段、同一地点办理分户产权。被告方认为第8条的内容是指误工费之类的费用，集中登记是指办理分户手续。 诉讼过程中，本院曾向成都高新区公园城市建设局发函，询问石板嘉苑相关竣工验收、备案、产权证办理等情况。成都高新区公园城市管理局的复函中载明“一、2017年4月1日至2020年5月31日，我局负责托管区域内土地供应及供后监管、自然资源和不动产统一确权、不动产测绘及可能性纠纷调处、不动产登记等相关政务服务工作。二、2017年9月，简阳市相关部门分和高新东区不动产登记中心办理了不动产登记工作移交手续，简阳房管局移交了涉及石板凳镇石板嘉苑B区2号楼房屋预告登记资料（含：所有权预告、抵押预告）、土地首次登记档案资料。但截至2020年5月31日，简阳未向我局移交石板嘉苑B区项目土地供应及供后监管、施工许可及竣工验收、质量安全和文明施工监督管理、房产档案相关资料。三、2019年8月21日，我局开始正式对外办理涉托管区域建设项目用地竣工验收等事宜。宏馨公司于2019年5月5日完成石板凳镇石板嘉苑项目的竣工验收审查所需的前置地籍调查工作。2019年9月6日，宏馨公司经办人携带相关资料前来我局咨询竣工验收事宜，未递交办理石板嘉苑B区2号楼的相关资料。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定，宏馨公司须分别于2011年10月11日和2012年1月11日前向出让人支付国有建设用地使用权出让价款1,250万元、1,250万元；宏馨公司实际于2013年3月19日一次性缴纳土地款2,500万元；《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。据此计算，宏馨公司延期缴纳土地款已产生滞纳金1,197.5万元等相关事宜。宏馨公司未缴纳土地款滞纳金，因此无法通过竣工审查，亦无法办理石板嘉苑B区2号楼首次登记；四、目前，成都东部新区党工委管委会（市东部新城办）已成立，由其履行原高新区托管的12各乡镇涉及的各项经济社会管理权限等内容”。 另，宏馨公司于2020年7月20日向本院提交申请，要求驳回原告的诉讼请求或调低违约金的金额。 以上事实，有李晓光、张光富的身份证、宏馨公司的信息、商品房买房合同（预售）以及补充协议、收据、公告复印件、网站截图、成都高新区公园城市建设局的复函以及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，原、被告双方的《商品房买卖合同（预售）》及《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。 结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：一、关于宏馨公司是否存在逾期办证的违约问题；二、宏馨公司若存在逾期办证的违约情形违约金额应如何确定的问题。 一、关于宏馨公司是否存在逾期办证的问题。双方在合同中虽未约定办理初始产权登记和办理房屋产权转移手续的登记时间，但案涉房屋所在2号楼于2014年6月9日取得建设工程规划验收合格证，2016年6月16日取得面积实测报告，2016年6月17日取得竣工验收备案书，双方签订合同时案涉房屋已经存在属于现房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干问题的解释》第十八条第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，简阳宏馨公司应在签订合同时间2017年12月15日起90天内为原告办理案涉房屋产权转移登记手续，在规定的时间内未办理产权转移手续就应当承担违约责任。 宏馨公司抗辩未办理初始登记和不动产转移登记原因在于原告未履行缴纳契税义务和案涉房屋所处位置行政区域变化的不可抗力所致。首先，双方于2017年12月15日签订了《商品房买卖合同（预售）》以及《房屋买卖合同补充协议》，签订协议时案涉房屋所在地石板凳镇已经划归高新区行政托管，双方对该事实清楚明了，宏馨公司能够预见到办理案涉房屋产权转移登记过程中可能会遇到的各种情况，并非属于不能预见的事项，但该公司未在双方的合同中对此作出相应的特别约定。因此宏馨公司抗辩因政府行政区域变更原因无法办证，非被告责任，不应当承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；其次，高新区公园城市建设局向本院的回函明确载明，案涉2号楼无法取得产权初始登记是因宏馨公司延期缴纳土地出让款已产生滞纳金1，197.5万元等事宜，无法通过相关竣工审查所致，并非其所抗辩的因行政区划调整所致；最后，针对原告未交案涉房屋的税费或未出具让简阳宏馨公司代办产权手续的委托材料等问题，庭审中原告明确表示，只要被告通知需要原告随时都可以提供，但因案涉2号楼一直未办理初始产权登记，后续办理产权转移登记手续不具备条件，为此宏馨公司一直未通知原告需要交纳相关的材料。因此，案涉房屋不动产权证无法办理是由于宏馨公司的行为所导致，故宏馨公司的抗辩理由不成立，宏馨公司提供的证据不足以支撑其抗辩主张，故应认定为其具有过错。 二、宏馨公司存在违约情形后违约金的计算标准问题。 如前所述，本案由于被告的原因未能够在法律规定的时间范围内为原告办理产权转移手续，被告构成违约，应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同补充协议》第八条关于办理产权的补充约定“在办理产权登记过程中，因任何一方责任导致不能按时完成集中登记的，责任人每日承担违约金100元，并承担对方人员办理产权的误工费（每天200元）”，该约定系双方的真实意思表示，对彼此具有约束力，该条中明确提及办理产权登记及违约金等字词，不存在理解上的歧义应当认定为对违约情形法律后果的约定，宏馨公司抗辩该条非违约金的约定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宏馨公司申请对违约金进行调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，宏馨公司存在逾期办证的违约行为，综合原告的损失情况以及售房者宏馨公司在逾期办证中的过错程度，本院酌定将违约金调整为从逾期之日起即2018年3月16日至本判决生效之日止，以购房款为计算基数，按照每日万分之0.5的标准计算违约金。 综上所述，因案涉房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记，不具备办理不动产转移登记的条件，故对原告要求宏馨公司代为办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。在办理产权转移手续的过程中，被告确实存在过错和违约情形，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干问题的解释》第十八条第三项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李晓光、张光富支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金的计算方式为：以购房款700，800元为基数，从2018年3月16日起至本判决生效之日止，按每日万分之0.5的标准计算）； 二、驳回原告李晓光、张光富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取563元，由被告简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇二〇年十月二十七日 书记员  陈**祯