文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初8470号原告（反诉被告）：江苏长久智能科技有限公司，住所地宿迁市宿城经济开发区西区复旦路南侧经七路西侧。法定代表人：汤振飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈超、郭子皓，江苏宏亮律师事务所律师。被告（反诉原告）：柏林，男，1968年3月31日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：朱向阳，江苏鑫焱律师事务所律师。原告江苏长久智能科技有限公司（下述简称长久公司）诉被告柏林项目转让合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立（2016）苏1302民初4250号案件予以受理，后被告柏林于2017年11月27日向本院提起反诉，本院准许后进行合并审理。本院于2018年2月11日作出（2016）苏1302民初4250号民事判决书，被告柏林不服该判决上诉至江苏省宿迁市中级人民法院，后江苏省宿迁市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）苏13民终1890号民事裁定书裁定撤销本院判决发回重审。本院依法于2018年10月29日立本案予以审理。后本院依法组成合议庭适用普通诉讼程序分别于2018年12月5日、2019年1月16日、2019年2月26日公开开庭进行审理。原告长久公司法定代表人汤振飞及委托诉讼代理人徐某、被告柏林及委托诉讼代理人朱向阳到庭参加诉讼。本院于2019年3月20日再次公开开庭进行审理，原告长久公司法定代表人汤振飞、被告柏林及委托诉讼代理人朱向阳到庭参加诉讼。本院于2019年7月4日再次公开开庭进行审理，原告长久公司法定代表人汤振飞及委托诉讼代理人郭子皓、被告柏林及委托诉讼代理人朱向阳到庭参加诉讼。本院于2019年8月16日再次公开开庭进行审理，原告长久公司委托诉讼代理人郭子皓、被告柏林及委托诉讼代理人朱向阳到庭参加诉讼。本院于2019年12月23日再次公开开庭进行审理，原告长久公司法定代表人汤振飞及委托诉讼代理人郭子皓、被告柏林到庭参加诉讼。本院于2020年5月19日、2020年7月28日、2020年9月16日再次公开开庭进行审理，原告长久公司法定代表人汤振飞及委托诉讼代理人郭子皓、陈超、被告柏林及委托诉讼代理人朱向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长久公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《江苏长久科技在建工程转让协议》及《补充协议》；2、判令被告搬离原告厂房及办公楼；3、判令被告支付原告厂房占用费，自2014年12月1日起计算至被告实际搬离之日，暂算至2018年12月1日为4008088元（具体金额以鉴定机构鉴定结论计算）；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年4月28日，被告与原告法定代表人汤振飞草签了《江苏长久科技在建工程转让协议》，后于2014年5月16日签订了《补充协议》。根据上述协议的约定，汤振飞将长久公司的在建工程项目以735万元转让给被告（不包含4月28日至5月15日之间新增加的工程量价款，该价款58.189万元应于5月16日签订合同当日付清），被告应先付100万元定金，再付58.189万元新增工程量价款，2014年7月28日之前付至协议价的50%，2015年2月15日前付至协议价的90%，2015年4月28日前付清。该协议同时约定，厂房房产证具备过户，原告无条件配合被告办理过户手续，并将股权转让给被告，被告必须按期支付款项，若到期未付，按月息1.5%计算迟延利息，如延期至下期支付款日期仍无支付能力，原告有权收回本厂房，被告所投资的费用（设备除外）作为违约及其在此期间使用厂房的租金。合同签订后，被告于2014年5月27日进场施工，但被告仅支付了100万元定金，一直未按约定继续履行其他付款义务。2014年8月，原告发函给被告，被告未签收，原告于2014年11月向宿迁中级人民法院提起诉讼，涉案合同于原告起诉时解除。后该案原告撤回起诉，现诉至贵院，请求支持诉请。被告柏林辩称：原告诉讼请求第一项不成立。原告在2014年11月13日向宿迁市中级人民法院起诉，经过多次庭审在2015年6月份撤诉。按《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，若原告在起诉前没有取得涉案土地使用权证书该合同无效，而原告取得土地使用权在2015年5月29日。原告基于该合同无效才在宿迁中级人民法院的案件中撤回起诉。退一步讲原告要求解除合同日期也不合理。2014年8月27日，在当时的招商单位宿某区交通局组织下原被告双方已经就合同不再履行达成意见。此后，就被告完成的工程量问题双方无法达成确定的结算金额，为此经宿某区交通局再次组织，在2014年11月8日原被告达成了协议，协议上双方同意按被告实际完成的工程量进行结算，符合设计要求的进行审计，审计费双方各付50%。协议之后原告仅相隔5天时间就向宿迁市中级人民法院提出诉讼。本案合同不再履行时间是在2014年8月27日开始。被告不存在原告陈述的违约。根据宿某区交通局组织双方汇办，合同不能履行的原因是多方面的。原告没有按合同约定配合被告方接手工程的施工，原告合同签署后没有将当时的设计规划图纸交给被告，也没有配合被告到有关部门办理对规划进行调整的手续，原告没有配合将其股份变更给被告。同时，原告存在派人阻挠被告施工的行为。从两份协议内容看，补充协议明显对被告不利，补充协议内容和第一份合同的权利义务相差较大，仅约定了被告方按期付款的责任，对原告的付款、违约责任均没有约定。虽然被告提出该合同存在胁迫行为，原审过程中也申请法院向公安部门调取证据，但原审法院未能获得。现在基于两份合同违反了法律强制性规定是无效的，因此双方谈不上违约行为。原告诉求第二项，基于合同无效的法律后果，双方应相互返还。被告没有搬离是基于原告在宿迁市中级人民法院起诉时，在中院组织下双方各占用一半，同时也基于被告投入的财产、定金原告均没有返还所导致的。若原告将本案定金100万元、被告后期投入的费用返还被告，被告可以从涉案厂房中搬离。现在厂房对被告来说也没有任何使用价值。宿迁中院协调后原告已经将厂房的电停用，被告也无法使用厂房。原告诉讼请求第三项不成立。本案合同双方在2014年11月8日达成一致意见时是无效的，对于无效的后果由于双方未能达成一致意见，导致原告在宿迁中院诉讼。目前占用状态是基于宿迁中院的协调意见，协调意见中并未涉及原告主张的占用费用，故原告要求计算占用费用不成立。被告柏林向本院提起反诉，诉讼请求：1、判令原告返还被告定金100万元及利息（自2014年11月13日起按月息1.5%暂计算至起诉之日）；2、判令原告支付被告因合同无效对工程添附部分财产（暂主张570万元，具体金额以鉴定结论为准）及利息（自2014年11月13日起按月息1.5%暂计算至起诉之日）；3、判令原告支付被告补偿款25万元（含拆除、人工费用）；4、判令原告支付被告垫付的前期工人工资11.24万元；5、反诉费用由原告承担。事实和理由：2014年4月28日，原被告签订了《江苏长久科技在建工程转让协议》，该协议约定“合同签订后十日内被告付原告50万定金，余款等待原告办理好房产证后一月内付清”。该协议签订后，被告一直按照约定履行义务，原告却违约在先，原告的违约行为导致被告无法按期付款。另外，原告还多次阻挠被告施工。2014年5月16日，原被告签订了《补充协议》，但该补充协议系受胁迫签订的。原告的违约行为给被告造成了巨大损失，被告初步估算，建设厂房及其附属设施等支出了570余万元。2014年11月8日，经第三方组织调解，双方达成协议，签字认可同意按柏林实际完成的工程量结算，但原告未按照该协议履行义务。宿某区经济开发区管委会补偿了原告25.8万元围墙拆迁款，该款应归被告所有。被告于2014年5月27日为原告垫付前期施工工资11.24万元，原告应当返还。原告长久公司辩称：返还定金不同意，合同是有效合同，被告违约在先。添附部分的财产价值原告测算在100万元左右。补充协议第三条约定，被告违约原告有权收回厂房，被告添附的财产作为使用厂房的租金。土地补偿款25.8万元包含拆除费用和对原告盖的围墙、临时设施的补偿。拆除系原告施工，拆除后复耕由原告完成。对于11.24万元工资，被告支付的系2014年5月27日前的工资，被告于2014年5月27日进场，当时双方约定前期施工工资由被告支付。经审理查明：2014年4月28日，原告法定代表人汤振飞（甲方）与被告（乙方）签订《江苏长久科技在建工程转让协议》，约定：“甲方将江苏长久科技现有在建工程转让给乙方，包含内容及金额如下：办公楼322万元；厂房基础120万元；回填土方30万元；围墙及传达室30万元；土地款预付50万元；设计费9万元；自来水安装费3.5万元；已付钢构材料款132.6万元；化粪池及管道2.5万元；建筑垃圾回填2万元；利息33.4万元。以上合计735万元，大写柒佰叁拾伍万元整。付款方式：合同签订后十日内乙方付甲方50万元定金，余款待乙方办理好房产证后一月内付清。具备法人变更条件时即办理变更手续，甲方将所有产权手续变更给乙方。”该在建工程位于宿某经济开发区西区复旦路南侧。2014年4月30日，被告就涉案工程现场已完工部分进行摄像。2014年5月16日，原告法定代表人汤振飞（甲方）再次与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“根据2014年4月28日双方达成的意向性协议，现作如下补充：一、本协议双方签字后，原乙方付甲方50万元定金，改为乙方付甲方100万元定金。余款分别在2014年7月28日前付至协议价的50%；2015年2月15日前付至协议价的90%；2015年4月28日前付清（如在2015年4月28日前，厂房房产证具备过户时，乙方无条件支付甲方全部金额）。二、2014年4月28日至2014年5月15日新增工程量，该款项不包含在2014年4月28日协议价内（凭实际支付的人工费、材料的收条、收据或银行汇款单结算，但不能重复）。该款项在本补充协议签订之日付清。三、乙方必须按期支付款项，若到期未付，按月息1.5%计算延迟款利息；如延期至下期支付款日期时仍无支付能力，甲方有权收回本厂房。乙方所投资的费用（设备除外）作为违约补偿及其在此期间使用厂房的租金；四、厂房房产证具备过户，甲方无条件配合乙方办理手续，并将所有股权转让给乙方；五、本补充协议签订后，厂房所投资的资金及其办理与本厂房有关手续的一切费用均由乙方支付；本补充协议签订后，立即办理厂房施工交接，已完部分的厂房附属工程及钢结构安装费用由乙方负责，后期由乙方与其另行签订合约。交接后所发生的一切事务与责任均由乙方承担，与甲方及长久智能科技有限公司无关。七、本协议一式贰份，双方各执一份。本补充协议签订后如有一方违约，由违约人承担一切后果。八、本协议自双方签字之日起生效。”该协议签订后，被告柏林向原告支付了定金100万元。2014年5月，被告进场继续施工。被告进场前涉案工程钢结构施工应由原告发包给案外人周某。2014年5月27日，被告向案外人周某支付11.24万元，案外人周某向被告出具收条，内容载明：“今收到长久工地安装（厂房前期钢构）工资款壹拾壹万贰仟肆佰元整￥112400元周某2014.5.27”。2014年7月28日，原告法定代表人汤振飞发送短信至被告，内容是“柏总，今天是2014年7月28号，按照我们双方约定，你方应支付协议的百分之五十的款项及4月28号至5月16号施工的两笔款项，请于今天下午银行下班前汇至……特此提醒江苏长久智能科技有限公司汤振飞”。2014年8月27日，宿某区交通局组织原被告调解，当日会议笔录内原告法定代表人汤振飞（甲方）与被告柏林（乙方）最终达成如下意见：“1、自今天起至下周五前壹佰万元由招商办从中掌握全过程将由甲方支付给乙方。2、自今日起到下周四前必须把乙方投入的材料款、人工费双方认定签字，各方延误每次扣伍万元作为违约金上缴地方财政从各自工程款中扣除，并不得从中弄虚作假，否则要承担法律责任。”2014年11月8日，原告法定代表人汤振飞与被告达成协议，内容为：“双方同意，按柏林实际完成的工程量结算要符合设计要求，委托第三方审计，审计费用由双方共同支付，每家支付50%。请市审计局冯处长鉴定为准（双方签字生效）。”2014年11月18日，原告起诉被告解除涉案合同，宿迁市中级人民法院立（2014）宿中民初字第220号案件予以受理。2014年11月28日，经宿迁市中级人民法院协调，原被告以涉案厂区中间道路为分割线，由原告占用道路东侧厂房及办公楼，被告占用道路西侧厂房及办公楼。此后，原告安排案外人孙觉文对涉案工程的外墙涂料进行施工。该案2015年7月23日的质证笔录内，原告主张被告进场施工后其投入58万元，被告认可收到原告投入的17万元彩钢瓦。2016年5月，原告撤回该案起诉。另查明：本案中，原告申请鉴定被告占有的厂房、办公楼2014年12月1日至2018年11月30日期间的租金。经本院委托，宿迁公兴资产评估有限公司于2019年4月12日出具评估报告认定：1、1#厂房建筑面积3836.1平方米，2014年12月1日至2015年11月30日期间租金306300元，2015年12月1日至2016年11月30日期间租金312400元，2016年12月1日至2017年11月30日期间租金318600元，2017年12月1日至2018年11月30日期间租金325000元，合计1262300元；2、1#办公楼建筑面积1354.95平方米，2014年12月1日至2015年11月30日期间租金117700元，2015年12月1日至2016年11月30日期间租金120100元，2016年12月1日至2017年11月30日期间租金122500元，2017年12月1日至2018年11月30日期间租金125000元，合计485300元；3、2#厂房建筑面积3836.1平方米，2014年12月1日至2015年11月30日期间租金306300元，2015年12月1日至2016年11月30日期间租金312400元，2016年12月1日至2017年11月30日期间租金318600元，2017年12月1日至2018年11月30日期间租金325000元，合计1262300元；4、2#办公楼建筑面积1354.95平方米，2014年12月1日至2015年11月30日期间租金117700元，2015年12月1日至2016年11月30日期间租金120100元，2016年12月1日至2017年11月30日期间租金122500元，2017年12月1日至2018年11月30日期间租金125000元，合计485300元。2019年8月16日，经本院谈话原被告共同确认厂房以3800平米计算，办公楼以1300平米计算。被告申请鉴定其工程投入，本院以2014年4月30日的录像为分割点，委托江苏正源工程项目管理有限公司鉴定此后的工程投入。2020年4月20日，江苏正源工程项目管理有限公司出具鉴定意见书认定工程投入为5809064.33元，其中厂房钢结构工程工程成本为3669907.06元，连廊部分工程成本为210714.14元，土建及装饰工程工程成本为1990580.62元，安装工程工程成本为38878.72元，道路工程工程成本为109697.93元，视频中临时设施已完成，故将临时设施费取为0.1%，同时视频中有一部分厂房地面已完成，在终稿计算书中已扣除。原被告对该鉴定结论提出异议，被告申请对涉案厂房地坪进行检测。经本院委托，元测检测技术（江苏）股份有限公司于2020年7月25日出具鉴定报告认定涉案工程1#厂房室内地坪混凝土厚度代表值为122mm，混凝土下无渣土；2#厂房室内地坪混凝土厚度代表值为125mm，混凝土下无渣土；3#厂房室内地坪混凝土厚度代表值为136mm，混凝土下无渣土；4#厂房室内地坪混凝土厚度代表值为149mm，混凝土下无渣土。后经本院要求，江苏正源工程项目管理有限公司针对原被告的异议及元测检测技术（江苏）股份有限公司的鉴定报告出具补充意见认定：一、厂房地面的工程造价为1196054.17元。二、除地面外工程造价为3629696.33元，其中：1、钢结构部分已根据视频节点划分出2014年4月30日之后工程量，该部分造价为3031302.8元；2、厂房地坪下排水管道、两栋办公楼电线灯具根据实地查看已计入，该部分造价为97353.28元；3、厂房地坪下排水管道（厂房墙外埋地管道争议部分），该部分原被告双方存在争议，在此次调整意见稿中作为争议部分，为18435.14元；4、土建及装饰工程部分，西面两栋办公楼的门以及楼梯栏杆扶手已加上，西面两栋办公楼经过实地查看，墙面只批了腻子，没有涂刷乳胶漆，此次调整意见稿扣除乳胶漆部分，该部分造价为334028.46元；5、安装工程及道路部分价款不变，造价仍分别为38878.72元及109697.93元。再查明：2013年11月9日，宿迁市规划局宿某分局在涉案工程总平面图上盖章，并注明：“同意按此总平深入设计，未尽事项应同时满足国家、省相关规范标准及技术管理规定。”该总平面图内共计四栋厂房，厂区道路东西两侧各两栋厂房。2014年5月，柏林进场施工后在道路同侧的两栋厂房间建设连廊将两栋厂房连成一栋。2014年5月27日，原告与江苏宿某经济开发区管理委员会签订《协议书》。协议约定：江苏宿某经济开发区管理委员会对原告的东侧围墙、南侧围墙及活动板房2座及其他附属物回收，回收价格为25.8万元；拆除方式：为鼓励原告加快拆除及复耕进度，江苏宿某经济开发区管理委员会对评估范围内的标的物及相关附着物不再回收，委托原告负责拆除、复耕事务，标的物及附着物自行处理，江苏宿某经济开发区管理委员会不再支付原告拆除费用。2014年5月30日，江苏宿某经济开发区管理委员会向原告转账支付了25.8万元回收款。2015年5月29日，原告位于宿某经济开发区西区复旦路南侧的土地取得了使用权证书【宿国用（2015）第7835号】。上述事实有《江苏长久科技在建工程转让协议》、《补充协议》、收条、录像光盘、短信、会议记录、庭审笔录、鉴定意见书、谈话笔录、总平面图、协议书、转账支票、土地使用权证书及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案合同的效力及原告主张解除合同能否支持；二、原被告的返还义务是否应同时履行；三、原告主张被告返还房屋并赔偿占用费能否支持；四、被告主张原告返还定金、工程投入、前期工人工资、利息能否支持；五、被告主张原告返还25.8万元拆迁回收款能否支持。争议焦点一。原告主张涉案合同有效。被告主张涉案合同无效，理由为：1、原告起诉前未取得土地使用权证；2、被告受胁迫签订协议。对于被告的理由1，本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”原告于2015年5月29日取得土地使用权证书，本案诉讼原审于2016年6月12日立案受理，对被告起诉前未取得土地使用权证主张合同无效本院不予支持。对于被告的理由2，本院认为，被告未有证据证明涉案合同系受胁迫签订，即使该主张属实，受胁迫签订的合同亦非无效合同，而属于可撤销、可变更合同，对被告该主张本院不予支持。本院认为，涉案合同为项目转让合同，转让项目为在建工程，而取得土地使用权仅是合法转让在建工程的条件之一，在建工程还需完成规划审批成为合法建筑才可合法转让。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和第六十四条规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，而原告自认涉案工程未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本院认为，未取得建设工程规划许可证的房屋为非法建筑，非法建筑的租赁行为因违反法律的禁止性规定而无效，则转让行为亦属于违反法律的禁止性规定而应当无效。原告主张涉案工程虽未取得建设工程规划许可证但具有规划审批，并举证了宿迁市规划局宿某分局盖章的总平面图。本院认为，宿迁市规划局宿某分局在盖章处注明“同意按此总平深入设计，未尽事项应同时满足国家、省相关规范标准及技术管理规定”，因此该盖章行为仅是初步审批，涉案工程并未完成最终规划审批，而只有完成最终规划审批才可取得建设工程规划许可证。因此，本院认定涉案工程未取得建设工程规划许可证，原被告签订的《江苏长久科技在建工程转让协议》、《补充协议》违反法律法规的禁止性规定为无效合同。解除合同应以合同有效为前提，涉案合同无效，对原告主张解除合同本院不予支持。争议焦点二。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案合同无效，被告依据合同取得的厂房、办公楼与原告取得的定金、工程投入、前期工人工资均应相互返还。被告主张上述返还应当同时返还。本院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条规定：“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费用相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无需支付利息。”涉案合同为双务合同，因此被告返还厂房、办公楼与原告返还定金、工程投入、前期工人工资应当同时返还，一方不返还，另一方有权行使同时履行抗辩权拒绝返还。争议焦点三。关于原告主张被告返还厂房、办公楼，本判决已在争议焦点二内认定被告于原告返还定金、工程投入、前期工人工资的同时返还。关于原告主张占用费。原告对于2014年12月1日至2018年11月30日期间占用费主张按鉴定结论计算，对于2018年12月1日起至实际返还期间的占用费仅提出主张未明确计算方式。本院认为，原告对2018年12月1日起的占用费诉讼请求不明确，不符合起诉条件，本案中不予认定，原告可明确诉请后另行主张。对于原告索要2014年12月1日至2018年11月30日期间的占用费能否支持。被告主张经宿迁市中级人民法院组织由其占有一半厂房、办公楼，其不承担赔偿责任。本院认为，原被告于2014年8月27日达成合意不再履行合同，此后双方应同时返还各自取得的财产。基于被告享有同时履行抗辩权，宿迁市中级人民法院才协调原被告对涉案厂房、办公楼各占一半，在原告返还定金、工程投入等费用之前，被告有权拒绝返还厂房、办公楼，因此被告拒绝返还的行为并不产生赔偿原告租金损失的责任。但被告行使同时履行抗辩权仅针对返还厂房、办公楼的给付行为，其对厂房、办公楼并不享有使用权，被告拒绝返还的同时亦不得使用涉案厂房、办公楼。在被告行使同时履行抗辩权期间，被告对厂房、办公楼的使用属于无权使用，该使用行为构成不当得利，应向原告返还获得的不当利益。对于厂房，被告于本案2019年1月16日庭审中自认于2014年6月进行使用，故被告应给付2014年12月1日至2018年12月1日间的占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三十条规定：“房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。”参考该司法解释的占用费计算标准，涉案厂房虽未取得建设工程规划许可证，被告应赔偿的占用费并不受减损，故本院认定被告应按涉案厂房的市场租金标准赔偿占用费。宿迁市公兴资产评估有限公司出具评估报告认定被告使用的每栋厂房面积为3836.1平方米，2014年12月1日至2018年11月30日租金为1262300元。被告对鉴定结论提出异议认为该租金标准与实际不符，但无证据证明，对被告该异议本院不予支持，对鉴定结论本院予以采信。因原被告共同主张厂房面积按3800平方米计算，对两栋厂房2014年12月1日至2018年11月30日的占用费本院认定为2500907元（3800/3836*1262300*2）。对于办公楼，被告于2020年9月16日庭审中自认使用了三间房屋，面积共计180平方米，本院予以确认。原告并无证据证明被告使用了全部办公楼，应承担举证不利后果，对于办公楼2014年12月1日至2018年11月30日的占用费，本院按鉴定结论支持64470元（180/1354.95*485300）。综上，被告应给付占用费合计2565377元，该费用属不当得利赔偿，不受合同无效同时返还的限制。争议焦点四。被告主张原告返还定金100万元、工程投入、利息、前期工人工资11.24万元。对于定金100万元，原告应于被告返还厂房、办公楼的同时予以返还。对于被告施工工程的投入。被告入场施工前，原被告并未审计原告已施工部分的工程量，对于被告施工的工程量双方存在争议。原告主张被告于2014年5月27日进场施工，其于2014年5月1日后仍有施工投入。被告主张其于2014年5月1日进场施工，但自认收到原告购买的部分钢材及17万元彩钢瓦。本院认为，被告举证的2014年4月30日的录像可以证实原告于2014年5月1日前施工的状况，被告的自认事实可证实原告于2014年4月30日后仍有投入，因双方未作结算，原告应举证证实其在2014年4月30日后的投入内容，本院以该录像内工程状况为分割点鉴定此后的施工投入，扣除2014年4月30日后原告的投入后剩余应为被告施工投入。经本院分配举证责任后，原告举证23组证据证明2014年4月30日后的工程投入为587835.49元及彩钢瓦17.4万元，被告质证及本院认证如下：证据一，收据一张。证明2014年4月28日支出540元。证据二，收据一张。证明2014年4月28日支出322元。证据三，收据一张。证明2014年4月29日支出216元。被告质证认为：证据一至证据三均为2014年5月1日前支出，不予认可。本院认证认为：上述三份证据证明的支出时间均为2014年5月1日前，本院不予采纳。证据四，宿迁市驰恒金属制品有限公司发货清单、《钢构件加工合同》。证明2014年4月4日，原告与宿迁市驰恒金属制品有限公司签订《钢构件加工合同》，原告将涉案工程的钢构件加工发包给宿迁市驰恒金属制品有限公司。案外人周奎全代表宿迁市驰恒金属制品有限公司签订该合同。原告的员工王某1于2014年5月2日签收宿迁市驰恒金属制品有限公司的钢材30345千克用于涉案工程，价值132714.6元。被告质证认为：原告举证钢材的单据均发货了，亦用于工程，钢材由周奎全加工无误。该钢材系2014年4月28日转让协议约定的已付款132.6万元的钢构材料。本院认证认为：被告认可收到，本院予以采信，应作为原告2014年4月30日后的投入。证据五，销售清单。证明2014年5月3日经案外人周奎全签字产生保温棉、支架、中支等费用合计17330元。被告质证认为：不予认可，周奎全加工时不需要辅料，安装时辅料由被告购买。本院质证认为：案外人周奎全系宿迁市驰恒金属制品有限公司人员，其负责加工涉案工程的钢构件，其签字的单据仅能证明其收到相关材料，不能证明该材料其向原告或被告予以交付，应以宿迁市驰恒金属制品有限公司的交付清单为准。因此，对被告主张该项投入本院不予支持。证据六，收条一张。证明2014年5月5日产生黄沙款455元。被告质证认为：当日供应商未送黄沙，不予认可。本院认证认为：该收条可证明黄沙用于涉案工程，本院予以采信。证据七，销货清单一份。证明原告员工王某1儿子王某2签收彩钢瓦，产生加工费及运费1744元。被告质证认为：对使用彩钢瓦认可，但彩钢瓦为免费加工，该笔费用不认可。本院认证认为：被告自认使用原告17万元彩钢瓦，被告并无证据证明彩钢瓦为免费加工，对该份证据本院予以采信。证据八，收据一份。证明2014年5月6日采购螺丝、钻胶带支出584元。证据九，收据一份。证明2014年5月6日采购螺丝支出1632元。被告质证认为：不予认可，无法证明用于工地。本院认证认为：证据八未载明购货单位，证据九未有供货方签字盖章，两份证据无法证明与涉案工程施工存在关联性，本院不予采纳。证据十，销货清单一份。证明原告员工王某1儿子王某2签收彩钢瓦，产生加工费及运费1742元。被告质证认为：不予认可，彩钢瓦为免费加工。本院认证认为：被告自认使用原告17万元彩钢瓦，被告并无证据证明彩钢瓦为免费加工，对该份证据本院予以采信。证据十一，收据一份。证明2014年5月9日采购螺丝、胶带支出4032元。被告质证认为：不予认可，无法证明用于工地。本院认证认为：该份收据未有供货方签字盖章，本院不予采纳。证据十二，宿迁市驰恒金属制品有限公司发货清单。证明原告员工王某1于2014年5月9日签收钢材28050千克用于涉案工程，价值135254.8元。证据十三，宿迁市驰恒金属制品有限公司发货清单。证明原告员工王某1于2014年5月10日签收钢材28050千克用于涉案工程，价值135254.8元。被告质证认为：同证据四的质证意见。本院认证认为：被告认可收到，本院予以采信。证据十四，收据一份。证明2014年5月12日支出挖机费1400元。被告质证认为：不予认可，当日未产生该笔费用。本院认证认为：该份收据并无收款人签字盖章，本院不予采纳。证据十五，收据一份。证明2014年5月13日购买边支、中支、结构胶支出17200元。被告质证认为：不予认可，无法证明用于工地。本院认证认为：该份收据未载明购货单位，亦无供货方签字盖章，本院不予采纳。证据十六，收据一份。证明2014年5月14日购买保温棉、边支、中支支出15300元。被告质证认为：不予认可，无法证明用于工地。本院认证认为：该份收据购货单位为原告员工王某1，并有供货方盖章，本院予以采信。证据十七，收据一份。证明2014年5月14日支出挖机费3300元。被告质证认为：真实性有异议，不予认可。本院认证认为：该份收据并无收款人的签字盖章，本院不予采纳。证据十八，电费发票一份。证明2014年5月14日支付电费2132元。被告质证认为：真实性无异议，系转让前的电费。本院认证认为：对发票真实本院予以采信，发票内显示抄表时间为2014年5月4日，故该笔电费主要为2014年4月产生，本院酌定2014年5月1至2014年5月4日电费为200元。证据十九，销货清单一份。证明2014年5月14日购买脊瓦支出756元。被告质证认为：不认可，脊瓦由我购买。本院认证认为：该份销货清单载明购货单位为原告，清单内有承运人及原告员工王某1儿子王某2签字，本院予以采信。证据二十，销货清单一份。证明2014年5月14日原告支出彩钢瓦加工费、运费1734元。被告质证认为：不认可，彩钢瓦为免费加工。本院认证认为：被告自认使用原告17万元彩钢瓦，被告并无证据证明彩钢瓦为免费加工，对该份证据本院予以采信。证据二十一，宿迁市驰恒金属制品有限公司发货清单。证明清单载明中柱加工费7088元、增加材料4554元，原告员工王某1于2014年5月14日签收。证据二十二，宿迁市驰恒金属制品有限公司发货清单。证明原告员工王某1于2014年5月14日签收系杆XG、水平支撑SC、柱间支撑ZC、隅撑YC、SC螺栓、SC垫片，合计价值102128元。被告质证认为：不予认可，中柱加工费无法确认，未收到增加材料，支撑、螺栓、垫片都是我购买。本院认证认为：被告认可证据四、证据十二、证据十三，上述两份证据与证据四、证据十二、证据十三格式一致，均备注：“请将此据交甲方确认（签字）后带回一张”，因此该两份证据符合原告与宿迁市驰恒金属制品有限公司的交易习惯。结合证据五可证明周某代表宿迁市驰恒金属制品有限公司签收中支、支撑等材料，宿迁市驰恒金属制品有限公司购买加工后向原告交付可信性较高，本院对上述两份证据予以采信。证据二十三，发货单两份、收据一份。证明被告自认的17万元彩钢瓦发货时间为2014年5月4日、5月12日，付款时间为2014年6月5日，付款金额为17.4万元。被告质证认为：认可收到17万元彩钢瓦。本院认证认为：该份证据内容与被告自认的事实相对应，本院予以采信。综上，本院认定原告于2014年4月30日后投入712925.2元。对于2014年4月30日后涉案工程的施工投入，江苏正源工程项目管理有限公司出具鉴定意见认定厂房地面的工程造价为1196054.17元，地面外工程造价为3629696.33元。原告对鉴定结论提出异议：1、应扣除钢结构材料费。原告于2014年4月28日前订购了132.6万元钢材，该部分钢材陆续提供给原告施工；2、应扣除原告于2014年4月28日后投入581890元；3、应扣除中间违建连廊225852.22元；4、应扣除厂房外管道18435.14元；5、应扣除2#厂房已完成中间柱部分；6、应扣除上述一至五项产生的间接费用，包含措施费、安全文明费、规费、税金等；7、被告占用厂房后不合理使用造成损失，应扣除修复费用。被告对鉴定结论提出异议：1、厂房地面应按混凝土C30计算；2、厂房地面存在回填土应予计算。对原告的异议，本院逐项认定如下：异议1。本院认为，经本院给予举证期限，原告仅举证二十三组证据证明其在2014年4月30日后的投入，其中并不涉及原告异议1内的钢结构材料，原告应承担举证不利后果，对原告该项异议本院不予支持。异议2。本院认为，对原告该项异议涉及的二十三组证据，本判决已作出认证，应以认证结果扣除。异议3。被告辩称原告未向其提供规划图纸，即使连廊超出规划亦应计价。本院认为，取得规划许可系合法建设的前提，即使原告未交付规划图纸，被告亦应从规划部门调取备案图纸后按批准的规划内容施工。被告施工的连廊违背了宿迁市规划局宿某分局批准的总平面图，应属违法建筑，不排除被行政机关拆除的可能，该项费用本院暂不支持。待行政部门批准该连廊作为规划内容，被告可向原告另行主张该笔费用。异议4。争议的厂房外管道原被告均称由其施工，本院询问该管道的排水流向，原告称东侧厂房向东排水西侧厂房向西排水，被告称述的方向与原告相反。经鉴定人现场勘查，该外管道流水方向与原告陈述一致。本院认为，被告称厂房外管道由其施工却不清楚排水方向，有悖常理，原告陈述流水方向正确，由其施工的可信性更高，对原告该项异议本院予以支持。异议5。鉴定人出庭作证称鉴定结论已扣除，本院予以确认。异议6。鉴定人出庭作证称，连廊225852.22元、厂房外管道18435.14元已包含间接费用。对于原告举证的2014年4月30日后施工投入的证据因工程位置、项目的不同，计算基数和系数亦不同，无法核算准确间接费用，该费用应在6%至8%之间。本院依据鉴定人的鉴定意见取平均数按7%予以支持，扣除原告于2014年4月30日后投入712925.2元的间接费用49904.7元。异议7。本院认为，被告擅自使用涉案厂房、办公楼构成无权使用，如在使用期间造成厂房、办公楼损坏属于侵权行为，原告应按侵权纠纷另行主张权利，本案中不予理涉。对被告的异议，本院逐项认定如下：异议1。经本院询问，鉴定人称施工图纸内厂房地面的混凝土规格为C15，现场勘查时当事人提出用混凝土C20施工，故按此鉴定。本院认为，移送鉴定的施工图纸由被告举证，被告主张使用超出图纸标准的混凝土施工应举证证明，被告无证据应承担举证不利后果，对被告该项异议本院不予支持。异议2。经本院询问，鉴定人称依据被告举证的2014年4月30日录像无法确定是否存在回填土施工，以及回填土的工程量。本院认为，被告应举证证实其存在回填土施工，被告仅举证2014年8月27日案外人周德森出具的收据一张，该收据不能证明与本案工程存在关联性，故对被告该异议本院不予支持。综上，本院认定扣除连廊费用225852.22元、厂房外管道费用18435.14元后，涉案工程2014年4月30日后的施工投入为4581463.14元（1196054.17+3629696.33-225852.22-18435.14）。扣除原告2014年4月30日后的施工投入及相应间接费用后，原告应返还被告施工涉案工程的投入为3818633.24元（4581463.14-712925.2-49904.7），该款原告应于被告返还厂房、办公楼的同时予以返还。关于利息。被告主张原告赔偿定金100万元及工程投入的利息损失。对于工程投入的利息，本院认为，原被告互有同时履行抗辩权，被告返还厂房、办公楼前原告有权拒绝返还被告的工程投入，故在被告返还厂房、办公楼前原告不应赔偿被告的利息损失。对于定金100万元的利息损失，本院认为，不同于被告的工程投入，原告实际收到了被告支付的100万元。虽然于被告返还厂房、办公楼前原告有权拒绝返还定金，但金钱作为特殊动产具有高度流通性、替代性，原告取得100万元后未予特户、封金等形式固定，该100万元与原告自有的资金产生混同，原告使用资金等同于对该100万元存在实际使用行为，该资金使用行为构成不当得利，原告应返还获得的不当利益。被告暂主张资金占用损失至反诉起诉之日，本院以100万元为基数自2014年11月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2017年11月27日止为154509元。该费用与被告柏林承担的占用费相互抵销，抵销后被告应赔偿占用费2410868元。关于前期工人工资11.24万元。原告称被告于2014年5月27日进场施工，该款系2014年5月27日前全部钢结构工程工人工资。被告称其于2014年5月1日进场施工，该款系2014年5月1日前钢结构工程工人工资。本院认为，原被告虽对被告的进场时间存在争议，但双方的陈述可确认该款系被告入场前的工人工资。2014年5月1日前的工人工资系被告为原告垫付，原告应予返还，2014年5月1日至2014年5月27日间工人工资应从鉴定结论内扣除或由被告承担给付。因原告于2014年4月30日后工程投入应由其举证，该收据仅注明前期工人工资，未注明具体时间，无法证实包含2014年5月1日至2014年5月27日间的工人工资，应由原告承担举证不利后果，对被告主张原告返还本院予以支持。争议焦点五。被告主张原告返还的拆迁回收款25.8万元，系江苏宿某经济开发区管理委员会向原告的拆迁补偿。原告自认该款内包含拆除费用，拆除工作由被告完成，故对于拆除费用原告应支付。因上述25.8万元并无具体明细，本院酌定原告支付被告5000元，该费用并非原告自被告处取得后返还，不受合同无效同时返还的限制。被告主张其拆除后进行了复耕，原告应给付复耕费用，原告不予认可并主张复耕由其完成。本院认为，被告无证据证明其存在复耕行为，对被告该主张本院不予支持。被告另主张原告赔偿拆除围墙损失，原告辩称系由城管部门拆除广告牌时拆除与其无关。本院认为，被告未就该主张提出诉讼请求，本案中不作理涉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江苏长久智能科技有限公司于被告柏林返还其厂区道路西侧的厂房、办公楼的同时返还被告柏林定金100万元、工程投入3818633.24元、前期工人工资112400元；二、被告柏林于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏长久智能科技有限公司抵销后的占用费2410868元；三、原告江苏长久智能科技有限公司于本判决生效之日十日内给付被告柏林拆除费用5000元；四、驳回原告江苏长久智能科技有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告柏林其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费82843元，鉴定费18000元（原告江苏长久智能科技有限公司已预付），合计100843元，由原告江苏长久智能科技有限公司负担65763元，被告柏林负担35080元。反诉案件受理费67450元，减半收取33725元，鉴定费121000元，合计154725元，由原告江苏长久智能科技有限公司负担79216元，被告柏林负担75509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 啸人民陪审员  蔡则武人民陪审员  蔡万芝二〇二〇年十月十三日书记员张琳