福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3684号 原告：正荣（闽侯）投资发展有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇马保村。 法定代表人：范本兴，总经理。 委托诉讼代理人：孙运涵，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄玲，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告：福建日月星辰健身管理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦27层08办公。 法定代表人：刘绪安，执行董事兼总经理。 被告：晋江正德贸易有限公司，住所地晋江市池店镇古福村。 法定代表人：蔡晖华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏凯屏，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 原告正荣（闽侯）投资发展有限公司（以下简称正荣公司）与被告福建日月星辰健身管理有限公司（以下简称日月星辰公司）、晋江正德贸易有限公司（以下简称正德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正荣公司的委托诉讼代理人孙运涵、黄玲与被告正德公司的委托诉讼代理人苏凯屏到庭参加诉讼，被告日月星辰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正荣公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令日月星辰公司向正荣公司支付2020年3月1日至2020年6月15日欠付的租金253207.22元；2.请求判令日月星辰公司向正荣公司支付2020年3月1日至2020年6月15日欠付的物业管理费35204.65元，2016年12月16日至2020年6月15日欠付的空调费601717.78元，2019年10月1日至2020年6月1日欠付的电费17832.20元，2019年12月10日至2020年6月10日欠付的水费608元；3.请求判令日月星辰公司以未付金额为基数（分段计算）按日万分之三的标准向正荣公司支付逾期付款违约金至欠款付清止（现暂计至2020年6月11日为133045.81元）；4.请求判令日月星辰公司向正荣公司支付434069.52元违约金；5.请求判令日月星辰公司向正荣公司支付正荣公司为主张债权所支出的律师费10000元；6.请求判令正德公司对日月星辰公司的前述债务承担连带责任；以上暂合计1485685.17元；7.本案诉讼费用由日月星辰公司、正德公司承担。 事实和理由：2016年5月15日，正荣公司（甲方）与正德公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：1、正荣公司将其所有的位于福州市闽侯县.32平方米）出租给正德公司，租期八年；2、正德公司以固定租金方式向正荣公司按月度支付租金，2019年12月16日至2020年12月15日的月固定租金为72344.92元，应于每月的20日之前付清下月租金；合同10.1条约定，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。10.2条约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金等。 2016年10月20日，正荣公司与日月星辰公司、正德公司签订了《合同主体变更协议书》，各方确认，正德公司与正荣公司签订的《租赁合同》项下权利和义务由日月星辰公司承继履行，正德公司承担连带责任。 合同签订后，双方按约履行合同至2020年2月29日。此后，日月星辰公司、正德公司以受新冠疫情影响为由，拒绝向正荣公司支付2020年3月1日至2020年6月15日欠付的租金253207.22元，以及拖欠2020年3月1日至2020年6月15日物业管理费35204.65元，2016年12月16日至2020年6月15日空调费601717.78元，2019年10月1日至2020年6月1日电费17832.20元，2019年12月10日至2020年6月10日水费608元。 日月星辰公司、正德公司违反合同约定，拒绝向正荣公司履行支付租金、物业费等的义务，更是拒绝支付已经产生的水电费以及空调费等能源费用，甚至，日月星辰公司、正德公司未经正荣公司同意，于2020年6月1日私自撤铺，严重违反了合同约定和诚实信用原则，为避免损失扩大，正荣公司不得已于2020年7月11日向日月星辰公司发函，通知其解除合同。 另，2016年5月15日，正德公司与案外人福州正荣商业管理有限公司签订了《物业服务协议》。2016年10月20日，日月星辰公司、正德公司与福州正荣商业管理有限公司签订了《合同主体变更协议》，各方确认，正德公司与福州正荣商业管理有限公司签订的《物业服务协议》项下权利和义务由日月星辰公司承继履行，正德公司承担连带责任。2020年7月9日，案外人福州正荣商业管理有限公司将日月星辰公司拖欠的物业费、水电费、空调费的债权共计655362.63元转让给了正荣公司，并通知了日月星辰公司，故正荣公司有权向日月星辰公司追讨拖欠的物业费、水电费、空调费。又依据《租赁合同》19.1条约定，正荣公司有权向日月星辰公司主张所支出的律师费，另《租赁合同》19.4.2条约定，因日月星辰公司违约，正荣公司有权向日月星辰公司、正德公司主张6个月固定租金即434069.52元的违约金。 综上所述，日月星辰公司、正德公司应向正荣公司支付拖欠的租金、物业费、水电费、空调费，并支付逾期付款违约金。正荣公司为维护自身的合法权益，依据《民事诉讼法》等有关规定，具状诉至贵院，望贵院判如诉请，支持正荣公司诉请为盼。 日月星辰公司未作答辩，也未提交证据。 正德公司辩称，第一，2020年1月中国爆发新冠疫情，导致了日月星辰公司的经营困难。该疫情是属于法律上规定的不可抗力，根据法律的相关规定，以及正荣公司与日月星辰公司在合同二十一条的相关规定，该不可抗力是造成日月星辰公司无法履约的主要原因。所以该不可抗力可以构成日月星辰公司部分或者全部免除责任。第二，即使法院认为新冠疫情的爆发，不可构成日月星辰公司免除或者减轻部分责任。日月星辰公司也不应当承担相应的违约责任。首先，对于租金的诉请，根据福州市防疫文件的相关要求，健身房是属于相关的文娱行业不能营业，这是政府出台的文件所导致的，所以1月-4月间的租金，日月星辰公司并不需要缴纳。物业管理费与租金的情况一致。关于2016年12月16日到2020年6月15日所欠的空调费用的问题，无论是日月星辰公司还是正德公司都不需要缴纳。首先在正荣公司与日月星辰公司的租赁合同中有约定，日月星辰公司应该向物业公司支付相关的物业服务费用。但是在《物业服务协议》中有约定物业服务费用包含的费用有包含空调主机的运行、维护，以及能源的费用。所以在物业公司收取的相关的物业服务费用中，已经包括了空调的相关运营及人员费用，正荣公司再来主张空调费用是没有法定依据和合同依据的。同时，2016年到2020年6月15日，关于空调费的债权，正德公司认为已经超过了保证的期限，正德公司并不需要承担相应的连带保证责任。第三，在租赁合同第8.1条有约定，日月星辰公司应当向甲方也就是正荣公司在合同签署后7日内交纳139058元履约保证金，履约保证金当时也依约已经交纳。即使日月星辰公司存在违约，正荣公司也应当先扣除履约保证金，再来主张相应的违约责任。但是正荣公司并没有扣除相应的履约保证金。最后一点，正德公司认为正荣公司主张的日万分之三的标准，以及要求支付6个月租金的违约金都过高，请法院依法予以调整。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。日月星辰公司未向本院提交证据,也未到庭应诉，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月15日，正德公司作为承租方（乙方）与正荣公司作为出租方（甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于福州市闽侯县福州正荣财富中心Ｂ4001、Ｂ4002号商铺出租给乙方经营健身俱乐部；租赁场所商铺面积为1542.13平方米，露台面积为392.19平方米；租赁期限为8个租约年；自交付日起算，双方确认2016年8月16日为交付日，乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所的租金；租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均以此类推；计租日同交付日；从交付日（2016年8月16日）至2017年12月15日乙方年租金为417174元；第二个租约年（即2017年12月16日至2018年12月15日）的商铺月租金标准为40元／月·平方米，露台月租金标准为20元／月·平方米；从第三个租约年（含）起，每个租约年的年租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增2%。乙方应按月度支付租金，除第一期租金外，其他租金均按自然月度缴纳，乙方应当在每月度最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个月度租金。合同第八条8-1约定，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方缴纳139058元作为履约保证金。合同第八条8-3约定，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还给乙方，本合同另有约定的，从其约定。合同第十条10.2约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的甲方有权解除合同。合同第十一条11-6约定，甲方提供空调服务，服务时间同购物中心统一营业时间，空调费标准为10元／月•平方米。合同第十一条11-7约定，乙方应全年按月支付空调费，并在支付物业服务费同时支付给物业服务公司。合同第十九条19-1约定，若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。合同第十九条19.4.1约定，甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知书之日起20日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项。合同第十九条19.4.2约定，如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满五个租约年（包括计租日前解除的情况）的，乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应向甲方支付相当于6个月租金的违约金。前述计算违约金标准的月租金是指合同解除当月的月租金。合同还约定与合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至合同约定的通讯地址，如该联系方式不准确或无法有效送达，则由此引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。 2016年10月20日，正荣公司（甲方）与正德公司（乙方）、日月星辰公司（丙方）签订了《合同主体变更协议书》，协议书第一条约定，甲、乙、丙三方共同确认，乙方所有合同项下权利和义务自2016年10月20日起由丙方承继履行，同时乙方应为丙方合同项下的所有义务和责任向甲方承担连带责任，丙方应为乙方在合同项下的未尽义务和责任承担连带责任。2019年，正荣公司与日月星辰公司签订《补充协议》，约定2016年12月16日至2019年12月31日产生的空调费合计563391.49元，乙方自2020年1月1日起分36个月缴纳完毕，每月应交空调费15649.76元，每月20日前交付。同时，甲方应提前至少十日向乙方发出催款通知单。合同其他条款保持不变。此前所有双方签署的协议、合同或其他文件若与本协议不一致的，均以本协议所规定的条款和条件为准；本协议没有约定的内容仍以此前所有双方签署的协议、合同或其他文件为准。 2016年10月20日，福州正荣商业管理有限公司（甲方）与正德公司（乙方）、日月星辰公司（丙方）签订了《合同主体变更协议书》，就福州正荣商业管理有限公司与正德公司签订的《物业服务协议》作如下约定，甲、乙、丙三方共同确认，乙方所有合同项下权利和义务自2016年10月20日起由丙方承继履行，同时乙方应为丙方合同项下的所有义务和责任向甲方承担连带责任，丙方应为乙方在合同项下的未尽义务和责任承担连带责任。 福州正荣商业管理有限公司（甲方）与日月星辰公司（乙方）签订了《物业服务协议》，协议第3.1.1条约定，乙方按承租商铺的面积（以租赁合同确定为准）缴纳物业服务费，物业服务费的交纳标准为第1-2租约年每平方米5元/月（套内面积），自第三个租约年（含）其，每个租约年的物业服务费标准在上一个租约年物业服务费的基础上递增2%。协议第3.1.3条约定，乙方应自开业日起向甲方缴纳承租商铺的物业服务费。物业服务费支付方式：……除首期物业服务费外，其他费用均按缴纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用。用水单价为4元/吨（特殊行业水单价为5.5元/吨），用电单价为1.35元/度。乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付。协议第5.3条约定，如乙方逾期支付或补足物业服务费、履约保证金、质量保证金、装修保证金或其他应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1‰向甲方支付违约金。 合同签订后，正德公司已依约支付履约保证金139058元，双方按约履行合同至2020年2月29日。2020年7月9日，福州正荣商业管理有限公司将日月星辰公司拖欠的物业费、空调费、水费、电费的债权共计655362.63元转让给正荣公司，并按合同约定地址向日月星辰公司发出通知，该债权转让通知被退回。2020年7月11日，正荣公司向合同约定的联系地址发出解约通知函，通知日月星辰公司解除双方签署的租赁合同，其缴纳的保证金不予返还，要求其按合同约定立即付清款项。该函件被退回，退回原因为迁移、电联拒收、人在外地，拒收时间显示为2020年7月12日。正荣公司为本案支出律师费10000元。日月星辰公司、正德公司至今未向正荣公司支付拖欠的租金、物业费、空调费、水费、电费。正荣公司在庭审中确认2020年6月1日，日月星辰公司已搬离案涉商铺。案涉商铺已于2020年7月31日另行出租。 本院认为，正荣公司与正德公司之间签订的《租赁合同》及正荣公司与日月星辰公司、正德公司签订的《合同主体变更协议书》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方均应遵照合同约定履行各自的义务。根据《合同主体变更协议书》的约定，正德公司所有合同项下权利和义务自2016年10月20日起由日月星辰公司承继履行，同时正德公司应为日月星辰公司合同项下的所有义务和责任向正荣公司承担连带责任，正荣公司已依约将案涉商铺交付给日月星辰公司使用，日月星辰公司应依约向正荣公司支付租金。日月星辰公司逾期支付租金，已构成违约，应承担违约责任。正荣公司诉请日月星辰公司向其支付2020年3月1日至2020年6月15日欠付的租金253207.22元及逾期付款违约金、律师费，符合合同约定，本院予以支持。 关于正荣公司诉请日月星辰公司支付434069.52元违约金，因日月星辰公司违约导致正荣公司依照双方合同约定的地址向日月星辰公司发出了解除合同的通知，该通知被日月星辰公司拒收，且日月星辰公司已搬离案涉商铺，正荣公司亦将商铺另行出租，故应认定双方之间的合同已于日月星辰拒收之日（2020年7月12日）解除。正德公司主张违约金过高，但未能举证，正荣公司亦未能举证证明其具体损失，审理中，正荣公司明确案涉商铺已于2020年7月31日另行出租，且正荣公司已依据合同约定对日月星辰公司的履约保证金不予退还，综合本案，本院酌情将违约金调整为2个月租金即144689.84元。 正荣公司与日月星辰公司于2019年签订的《补充协议》作为《租赁合同》的组成部分，在《租赁合同》被解除后，也应当同时被解除，因福州正荣商业管理有限公司将收取该拖欠物业费、空调费、水费、电费的债权转让给正荣公司并通知了日月星辰公司，虽然该债权转让通知被退回，但正荣公司系按照双方约定的地址寄出，依据双方合同约定应视为该通知已到达日月星辰公司，且其诉请的逾期付款违约金未超过协议约定计算标准，故对正荣公司诉请日月星辰公司支付拖欠的物业费、空调费、水费、电费共计655362.63元及逾期付款违约金的主张，本院予以支持，但2016年12月16日至2019年12月31日期间的空调费违约金，由于双方已签订《补充协议》变更了该期间的空调费支付时间和违约责任，未对变更后的逾期付款违约责任进行约定，故对该期间的空调费的违约金，本院不予支持。 正荣公司要求正德公司对上述债务承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。正德公司抗辩称本案已超过连带责任的保证期限，依据不足，本院不予采纳。日月星辰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。正德公司主张因疫情原因，日月星辰公司与正德公司不承担违约责任，但疫情发生于2020年1月至2月期间，正荣公司向日月星辰公司主张的系2020年3月后的租金以及此前产生的水费、电费、空调费等，正德公司的主张依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建日月星辰健身管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向正荣（闽侯）投资发展有限公司支付2020年3月1日至2020年6月15日的租金253207.22元； 二、福建日月星辰健身管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向正荣（闽侯）投资发展有限公司支付2020年3月1日至2020年6月15日的物业管理费35204.65元，2016年12月16日至2020年6月15日的空调费601717.78元，2019年10月1日至2020年6月1日的电费17832.20元，2019年12月10日至2020年6月10日的水费608元； 三、福建日月星辰健身管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向正荣（闽侯）投资发展有限公司支付逾期支付租金、物业费、空调费、水费、电费的违约金（2020年3月至5月租金的违约金，以72344.92元为基数，分别自2020年2月至4月每月21日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止；2020年6月租金的违约金，以36172.46元为基数，自2020年5月21日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2020年3月至5月物业费违约金，以10058.47元为基数，分别自2020年2月至4月起每月20日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止；2020年6月物业费违约金，以5029.24元为基数，自2020年5月20日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2020年3月至5月空调费违约金，以15421.3元为基数，分别自2020年2月至4月每月21日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2020年6月空调费违约金，以7712.15元为基数，自2020年5月20日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2019年12月10日至2020年6月10日水费违约金，分别以324元、52元、8元、56元、100元、68元为基数，分别自2020年1月至6月每月最后一日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2019年10月电费违约金，以5843.65元为基数，自2019年11月30日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2020年1月至5月电费违约金，分别以3310.74元、706.73元、923.63元、3163.73元、3883.72元为基数，分别自2020年2月至6月每月月底起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止）； 四、福建日月星辰健身管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向正荣（闽侯）投资发展有限公司支付违约金144689.84元； 五、福建日月星辰健身管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向正荣（闽侯）投资发展有限公司支付律师费10000元； 六、晋江正德贸易有限公司对福建日月星辰健身管理有限公司的上述债务承担连带责任； 七、驳回正荣（闽侯）投资发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18171元，减半收取计9085.5元，由正荣（闽侯）投资发展有限公司负担2546元，由福建日月星辰健身管理有限公司、晋江正德贸易有限公司负担6539.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十月十三日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。