成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5239号 原告：吴玲，女，1973年10月1日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杜海彦，四川显卓律师事务所律师。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。 原告吴玲与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玲的委托诉讼代理人杜海彦，被告橙森公司的委托诉讼代理人梁忠禹到庭参加庭审。本案现已审理终结。 吴玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认吴玲与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》依法解除；2.请求判令橙森公司向吴玲支付违约金60000元整；3.请求判令橙森公司向吴玲赔偿损失，五个月免租期租金10560元，三个月空置期租金6336元，共计16896元；4.请求判令本案的保全费（若有）、保险费（若有）由橙森公司承担。事实与理由：吴玲与橙森公司于2018年8月31日签订《业主房屋租赁合同》，约定由橙森公司租赁吴玲位于成都市双流区，租赁期限为2020年1月1日至2032年5月31日。橙森公司于2020年1月16日向吴玲发出告知函，意图单方解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，明确表示不再履行原合同义务，已经构成根本违约。吴玲在购买上述房屋时，被开发商告知售后包租的情形，吴玲才决定斥资购买，但如今刚刚收房却遭遇橙森公司反悔，不再履行租赁合同，导致吴玲购买房屋后的收益即刻消失，橙森公司的单方违约情况是非常恶劣的，甚至存在一定欺诈性质，根据双方合同中的约定，违约一方应向守约方支付违约金陆万元。同时，橙森公司的单方毁约行为已经造成该合同的目的不能实现，双方已经无法再履行原合同，给吴玲造成了严重的经济损失，根据《合同法》第九十四条的规定，吴玲请求法院判令《业主房屋租赁合同》即告解除，并判令橙森公司向吴玲支付违约金及相应损失。橙森公司不按合同履行义务，严重违背了诚实信用原则，望法院能维护吴玲的合法权益，因而诉至法院，望判如所请。 橙森公司辩称，橙森公司同意吴玲解除合同的诉请，双方签订的租赁合同从未实际履行过，橙森公司对于案涉房屋一直没有收房，故吴玲请求的违约金及租金都不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，吴玲（买受人）与成都明昌房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定成都明昌房地产开发有限公司将商品房预售许可证101362号下第1幢25层2503号清水商品房出卖给郭琳。同日，吴玲与橙森公司签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、吴玲同意将自己名下坐落在成都市成华区华剑路139号亿城国际小区第1栋第25层2503室，建筑面积38.40平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1、租金为人民币55元/平米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2、租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平米/月。3、在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付2个月租金给吴玲作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至吴玲账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，吴玲有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司向吴玲作出《告知函》，载明：“致：吴玲（以下简称“你方”），本公司于2018年8月与你方就位于双流区的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1、自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2、鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年1月21日，吴玲向橙森公司短信回复及邮件回复，载明：“你公司于2020年1月17日发出的关于亿城国际1栋25层03室《业主房屋租赁合同》有关的告知函我已于2020年1月21日收悉。但你方告知函内容霸道无理，我本人坚决不同意！尤其是你方强制要求我方必须于3日内跟你方协商解除合同的条款，我本人坚决不同意！这是你公司单方面毁约的不法行为，从而导致原《业主房屋租赁合同》无法有效执行，作为合同的另一方我本人坚决不予接受。按照中华人民共和国，本着平等互利的原则，关于如何解除《房屋租赁合同》相关事宜，我本人要求择日再协商。特此回复！亿城国际1栋25层03室业主吴玲”。橙森公司于2020年1月24日签收了上述邮件。2020年3月8日，吴玲向橙森公司发送短信，载明：“我现在居住广汉市，目前我老公抢救无效于29日去世，目前遗体还未回来，最近事情多要处理，我情绪紧张，记忆力下降，关于之前提出的事情按我们的合同约定执行，等身体恢复后再谈，谢谢！” 庭审中，吴玲认可其于2018年9月6日收到橙森公司支付的租约保证金4224元，并陈述其于2020年1月7日收到开发商的交房通知后，就立即联系橙森公司去收房，但橙森公司一直未对案涉房屋进行收房，后吴玲自行到开发商处进行收房。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《业主房屋租赁合同》、《告知函》、短信回复以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，吴玲与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。橙森公司于2020年1月17日向吴玲送达《告知函》，要求解除《业主房屋租赁合同》，吴玲于2020年1月21日回复橙森公司，明确表示不同意解除合同。橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以市场行情发生变化，调整经营策略和方向，无法按照原标准进场承接为由发函要求解除与吴玲签订的《业主房屋租赁合同》，但其并未向本院举证证明存在其陈述的相应情况，也并未举证证明存在法定解除的相应情形，本院认为，橙森公司的行为构成违约。现吴玲主张解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，符合《业主房屋租赁合同》中约定解除的情形。吴玲解除合同的意思表示于本院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故本院确认双方解除合同的时间为2020年8月13日。 关于橙森公司是否应当支付吴玲五个月租金、三个月空置期租金的问题。双方在《业主房屋租赁合同》中并未就房屋如何交付进行约定，本案中，吴玲陈述其于2020年1月7日收到开发商的交房通知后，就立即联系橙森公司去收房，但橙森公司一直未对案涉房屋进行收房，后吴玲自行到开发商处进行收房，可见吴玲并未将案涉房屋交付给橙森公司，而橙森公司亦未对案涉房屋进行使用，故对吴玲要求橙森公司支付五个月租金和三个月空置期租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，本院酌定橙森公司按1个月租金的标准（2112元×1个月）向吴玲支付违约金，计2112元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吴玲与被告四川橙森科技发展有限公司于2018年8月31日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年8月13日解除； 二、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴玲违约金2112元； 三、驳回原告吴玲的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费861元，由被告四川橙森科技发展有限公司负担24元，原告吴玲负担837元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  夏 颜 二〇二〇年十月十五日 法官助理  吴如闻 书 记 员  李 莹