内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终883号 上诉人（原审被告、反诉原告）：乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司。 法定代表人：任某。 委托诉讼代理人：武某，上海华勤基信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司。 法定代表人：赵某。 上诉人乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司因与被上诉人乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2020）内0902民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人武某、张某，被上诉人乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司的法定代表人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司的诉讼请求：一、请求撤销原审判决。二、依法改判由被上诉人支付多收取的2019年度物业管理费54125元，业主装修保证金和垃圾清运费14395元，支付拖欠的电费4415元，水费4824.6元，支付垫付的原物业管理人员工资12800元。三、赔偿物业服务合同违约金50000元。四、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》约定，被上诉人所承包的“绿岛花园小区”物业管理服务期至2018年10月1日。合同到期后，被上诉人如无违约情形，退还保证金5万元。合同履行期间，被上诉人的物业服务不尽职，上诉人多次提出口头和书面整改，但效果不大。后上诉人补发被上诉人拖欠的管理人员工资12800元，补交了拖欠电费4415元、水费4824.6元。二、被上诉人在约定的服务到期后，擅自收取2019年度小区居民物业管理费54125元。其所收取的应当移交上诉人的用户装修垃圾清运保证金14395元，也未予退还。综上，被上诉人严重违约，应承担违约责任，并退还上诉人为其垫付的各项费用。 被上诉人乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司答辩称：一、我方2019年度共收取小区居民物业管理费49026元，并非上诉人所称54125元。双方的服务合同到期，上诉人应返还被上诉人的保证金5万元。2018年12月31日前有100168元未收取的物业费，本应由我方收取，在未经我方授权的情况下，绿岛管理公司私自收取。二、上诉人未通知我方，安装了另一套自来水系统，是否欠费我们不清楚。且水电费与本案无关，不予认可。 原审原告乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司的起诉请求：1.请求人民法院依法被告返还原告服务保证金50000元，返还原告为其垫付的电梯维修费11220元，为被告小区购买了专用的价值6400元不锈钢多级泵，合计：67620元；2.判令被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实，2017年9月22日，原告乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司与被告乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司签订了集宁区绿岛花园小区《物业服务补充协议》，协议约定，原告乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司承包集宁区绿岛花园小区的物业管理服务，期限至2018年10月1日止，为保证合同的履行，被告收取了原告服务保证金50000元。《物业服务补充协议》约定，在合同履行期内，原告严格按照合同执行，合同期内若无违约情况，被告于2018年10月1日归还原告保证金。2018年12月21日被告通知原告解除了双方的物业服务协议，但服务保证金没有退还。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务。原告（反诉被告）主张返还物业服务保证金的诉讼请求，有合同约定，符合法律规定，本院应予支持。原告（反诉被告）主张返还垫付的电梯维修费11220元，为小区购买了专用不锈钢多级泵值6400元，因合同没有约定，本院不予支持。合同法明确规定，合同权利义务终止后当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）支付多收取的2019年度物业管理费54125元、业主装修保证金和垃圾清运费14395元、电费4415元、水费4824.6元、垫付的原物业管理人员工资12800元、赔偿物业服务合同违约金50000元的诉讼请求，因合同没有约定，且在合同解除后被告（反诉原告）未按照交易习惯履行通知、协助等义务，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的各项请求均不予认可，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司物业服务保证金50000元。二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费745元，由原告（反诉被告）乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司负担；反诉费372元，由被告（反诉原告）乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司为证明其主张，向法庭提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证。第一组：郭雪芳代为收取物业费的账簿。拟证明：收费的事实和收费金额。第二组：有业主签名的收费花名册。拟证明：被上诉人提前收费的事实。第三组：郭雪芳收取物业费转账的凭证，共23933元。拟证明：提前收费的金额。第四组：工作人员领取工资的证明。拟证明有12800元是上诉人给被上诉人方垫付的。被上诉人乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司质证认为：郭雪芳没有和我公司财务对账移交，账簿是其个人记录。我公司不予认可。被上诉人在二审期间提交了新证据，第一份是部分住户提供的交费情况，拟证明上诉人收取了部分2018年12月31日之前的物业费。第二份是被上诉人自己统计的2019年的收费情况，拟证明其收取2019年物业费的数额是49026元。第三份是被上诉人出具的对账单，拟证明上诉人应给付被上诉人的相关费用。上诉人对以上被上诉人出具的证据质证认为对账单是被上诉人单方出具，不具有证明效力。对2019年由被上诉人收取的费用金额上诉人不认可。 本院认为，首先，上诉人与被上诉人签订《物业服务补充协议》是双方真实意思表示，各方均应严格恪守。根据上诉人提交的证据不能充分证明被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，故被上诉人在合同履行期内交付上诉人的保证金应当在合同履行期到期后予以返还，原审法院判决上诉人返还被上诉人保证金50000元妥当，本院予以支持。其次，上诉人主张的被上诉人应当退还多收取的2019年度物业管理费54125元的请求，经庭审审查，上诉人与被上诉人形成的物业合同，合同履行期限至2018年12月31日止，2019年度被上诉人未对该小区实施物业管理，故被上诉人收取2019年度物业费用不当，其收取的费用应当返还给提供物业服务的上诉人。上诉人要求被上诉人退还2019年多收取的物业费54125元，被上诉人自认其2019年收取物业费49026元，但上诉人与被上诉人在合同期满后未对账目进行结算，各方主张的费用均是其自行提供，双方对多收取的费用未能达成一致意见，但被上诉人自认由其收取2019年度部分物业费的事实存在，且双方对收取的金额差距不大，被上诉人就自认的多收取的部分应当予以返还，上诉人可在完善证据后，认为被上诉人退还数额不足可另行主张。最后，对于上诉人主张的应由被上诉人承担的垃圾清运费14395元，电费4415元，水费4824.6元，人工工资12800元，因双方对账目未结算，无法证实以上费用的实际发生情况，故该上诉请求不能成立。 综上所述，上诉人乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持集宁区人民法院（2020）内0902民初669号民事判决第一、二项即被告（反诉原告）乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司物业服务保证金50000元；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。 二、撤销集宁区人民法院（2020）内0902民初669号民事判决第三项即驳回被告（反诉原告）乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司的反诉请求。 三、由被上诉人乌兰察布市鸿伟物业服务有限公司将其收取的2019年度物业费49026元返还给上诉人乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司。 一、二审案件受理费及反诉费5228元，由上诉人乌兰察布市集宁区宏祥盛世房地产开发有限公司负担3450元，由被上诉人兰察布市鸿伟物业服务有限公司负担1778元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张丽君 审 判 员 荆 茂 审 判 员 牛 波 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 郭亚男 书 记 员 任志超