河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初1075号 原告：宋伟超，男，1990年4月10日出生，汉族，住张家口市崇礼区。 被告：河北宏鑫房地产开发有限公司，住所地：张家口市桥西区至善街1号5层05。 法定代表人：王文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒙燕臣。 委托诉讼代理人：刘尚礼，张家口市桥西区明德法律服务所法律工作者。 原告宋伟超与被告河北宏鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋伟超、被告河北宏鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒙燕臣、刘尚礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋伟超向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决《境门御府购房协议书》第三条、第七条格式条款无效；2.请求法院依法判决被告立即与原告签订《商品房网签合同》；3.请求法院依法判决被告为原告开具案涉房屋的增值税发票；4.请求法院依法判决被告向原告支付违约金2928.42元（暂计算至2020年9月1日，9月1日至商品房网签合同签订之日的违约金到时再进行计算）；5.请求法院依法判决被告向原告支付资金占用期间的利息3585.3元（暂计算至2020年9月1日，9月1日 —2— 至商品房网签合同签订之日的违约金到时再进行计算）；6.请求法院依法判决被告退还多收原告的5000元房款；7.请求法院依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年5月17日，原告与被告签署了《境门御府购房协议书》，约定：1.原告购买被告开发建设的“境门御府”项目住宅楼17-1-2905房；2.房屋单价为8553.8元，建筑面积为25平米，总价为213845元（贰拾壹万叁仟捌佰肆拾伍元整）;3.付款方式为一次性付款；4《境门御府购房协议书》签署后，双方签订《商品房网签合同》，《境门御府购房协议书》签署之前，原告将购房总价款总计213845元（贰拾壹万叁仟捌佰肆拾伍元整）通过手机银行转账的方式支付给被告，但被告只为原告开了一张收据，没有开具增值税发票。然而，《境门御府购房协议书》签署至今近四个月，被告一直拒绝与原告签署《商品房网签合同》，其间原告曾多次催促被告，要求被告立即签署《商品房网签合同》，均遭到被告的推诿、拒绝。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案《境门御 —3— 府购房协议书》中包含商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，故该协议书应当认定为商品房买卖合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述规定，被告作为《境门御府购房协议书》格式条款的提供者，协议书是被告为了重复使用而预先拟定的，被告在订立合同时也未与原告协商，被告也没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，购房协议书第三条、第七条对原告的权利进行限制、责任进行加重，书面上未采用加黑、加粗、下划线以及特殊颜色进行提示。签订购房协议书时也没有对原告进行提示、提请注意、讲解说明。购房协议书第三条，没有约定因被告原因逾期签订《商品房网签合同》的责任及违约金，非常明显是被告免除了自己的责任，却约定了因原告原因逾期签订《商品房网签合同》的责任及违约金，非常明显是加重对方责任、排除对方的主要权利。第七条“甲方一经按该地址寄出文件，即视为送达乙方”，换言之不管乙方收没收到文件，都视为乙方收到。被告作为提供格式条款的当事人，第三条和第七条非常明显的违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。并具有合同法第四十条规定的情形之一 —4— “免除自己责任、加重对方责任、排除对方的主要权利”。请人民法院根据上述法律判决《境门御府购房协议书》第三条、第七条格式条款无效、被告立即为原告签订《商品房网签合同》。 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。《中华人民共和国合同法》第一百三十六条有关单证和资料的交付出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：有关单证和资料的范围合同法第一百三十六条规定的提取标的物单证以外的有关单证和资料，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。根据上述法律，本案原告向被告购买不动产房屋，被告为原告开具增值税发票属于法定义务。被告不为原告开具增值税发票。属于违法、偷税漏税行为，请人民法院根据上述法律，判决被告立即为原告开具案涉房屋的增值税发票。 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“平等原则合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一 —5— 方”，第五条：“公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，第七条：“遵纪守法原则当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，第八条：“依合同履行义务原则依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益。”因被告原因导致原告签订《商品房网签合同》的目的不能实现，被告应属于根本违约，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于违约责任问题合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为 —6— 限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。原告已经依约支付了全部的购房款，但是被告却迟迟不予原告签署相关《商品房网签合同》，致使原告的权利，利益受损，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、一百一十三条《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》等相关法律，要求被告支付违约金及非法占用原告房款的利息，违约日期应从《境门御府购房协议书》签订之日次日起计算，即从2020年5月18日开始计算，以总房款213845为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，即年利率4.9%计算，213845×4.9%÷365=28.71，故每天的违约金为28.71,违约日期从2020年5月18日至2020年9月1日，共102天，28.71×102=2928.42元，9月1日至《商品房网签合同》签订之日的违约金，到时再进行计算。被告非法占有原告的购房款，按照年利率6%支付资金占用期间的利息，自《购房协议书》签订之日次日即2020年5月18日至2020年9月1日，共102天，以总房款213845为基数，213845×6%÷365=35.15,故每天的利息为35.15元，35.15×102=3585.3元，9月1日至《商品房网签合同》签订之日的利息，到时再进行计算。 —7— 原告与被告签订的《宏鑫境门御府房屋认等协议书》中明确约定，原告缴纳认筹金5000元，可抵房款10000元，原告购买的房屋总价为213845元，而原告向被告通过手机银行转账三次，第一次为5000元认筹金、第二次为20000元定金、第三次为188845元房款、三次转账共213845元，其中5000元的认等金，被告并没有按照认筹协议书给原告抵扣10000元的房款，而是5000元认筹金只抵了5000元的房款，故被告应退还原告多收的5000元房款。 终上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律。特诉至贵院，望判如所请。 河北宏鑫房地产开发有限公司辩称：1.被告不存在违反境门御府购房协议书的条款无效的情形，原告履行交付房款后，被告按协议交付诉争房屋，该房屋于2021年10月底交付，现在房屋还没有到交付期，不存在任何违约；2.原、被告具备网签合同的条件，由于网签合同需要与房管局进行合属签订，被告不存在不能签订网签合同的事实；3.由于房屋建成以后需要住建部门对房屋面积进行实测，在没有实测面积的情况下，无法开具房屋增值税发票，房屋明年10月底才能交付，房屋的实测工作还没有进行故增值税发票暂时不能开具；4.被告具备网签合同的条件，商品房五证齐全，原告主张被告不给网签的违约事实不存在；5.原告交付房款后，按照购房协议，被告于明年10月底前交房，诉争房屋所有权属于原告，被告不存在占用资金给付利息的情形；6.原、被告签署房屋认筹协议书，原告 —8— 交付认筹款5000元，被告按10000元折抵房款，所承诺的减少5000元房款已经履行，不存在再行退还的事实。因此原告主张的请求不能成立，被告不存在协议不履行、违反协议的事实。应驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2020年5月8日，原、被告签订《宏鑫境门御府房屋认筹协议书》，约定乙方（原告）在甲方（被告）接待中心缴纳人民币5000元作为预订宏鑫境门御府项目房源的诚意金，可以享受优先选房权，并可于确定房源后冲抵总房款优惠10000元。2020年5月17日，原、被告签订《境门御府购房协议书》，约定：1.乙方（原告）自愿认购甲方（被告）开发建设的“境门御府”项目住宅楼17-1-2905，该房屋按建筑面积出售，建筑面积为25㎡（最终面积以房管局测绘面积为准，多退少补），单价为8553.8元/㎡，房屋总价为213845元；2.乙方在签订本协议时缴纳首付款金额为213845元，乙方选择一次性付款方式；3.乙方在缴纳首付并签署《境门御府购房协议书》后，按邀约时间与甲方签订《商品房买卖合同》，如逾期则视为乙方放弃购房，甲方有权解除本协议另行销售该房屋，并扣除乙方已付款项5%的违约金。……7.乙方确认本协议填写的联系地址是可接收信函的准确地址，甲方一经按该地址寄出文件，即视为送达乙方。如果，乙方变更联系地址及电话，需在变更后3日内书面通知甲方，以确保甲方书面通知书的送达。否则，因无法联系造成的后果由乙方自行承担……。原告宋伟超于2020年5月8日交纳认筹金5000元，2020年5月10日交纳定金20000元，2020年5月17日交纳房 —9— 款188845元，共计213845元。被告收到款项后，分别出具认筹金收据一张、定金收据一张、房款收据一张。庭审中，为证明其主张，原告向本院提交房屋认筹协议书一份、购房协议书一份、定金认筹金房款转账记录截屏三张及房款收据一张、购房确认单。被告对原告举证的真实性、合法性均表示认可，不认可同本案的关联性。被告向本院提交境门御府售房成交条件表一份，拟证明案涉房屋实际总价230100元，减去5000元认筹金抵顶的5000元，房款变为225100元。另外原告交全款95折优惠，房款实际应交纳213845元。所以认筹协议实际已经履行。对此，原告不予认可。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。《境门御府购房协议书》其内容并不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。关于协议书中第三、七款，原告主张该款违反公平原则，免除被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利，应属无效合同。对此意见，本院不予支持，理由如下：第一、当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。协议书虽系被告为重复使用而事先拟定，但原告自愿签字并付清房款，可以认定系其真实意思表示；第二、欲购买房屋而签订正式的商品房买卖合同，本是购房协议书的应有之意，被告应尽快予以办理。但考虑到网签过程涉及到多部门配合，分批分次办理也在情理之中；第三、协议书第三款虽未约定因甲方（被告）原因未签订《商品房买卖合同》法律责任的承担，也未约定发出邀约时间，但本院认为并不因此排除其相应的法律责任。依照我国合同法相关规定，对于履 —10— 行期限等约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，先由合同双方协议补充，不能达成补充协议的，按合同有关条款或交易习惯确定。仍然不能确定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，由于双方约定签订《商品房买卖合同》的前提是先由被告发出邀约，但何时邀约并未明确约定，属于约定不明。结合本案实际情况，在当事人未能协议补充情况下，本院酌情认定为原告起诉之日，未及时办理的，应承担相应的法律责任。第四、关于协议书第七条规定，留有准确的通讯地址及联系方式是确保协议书的实际履行的条件，也是当事人的合同义务。关于该条款的解释，参照行业规范及交易习惯，被告仍应尽到完全的通知告知义务，口头告知、电话短信通知、邮寄送达等多种方式并用，并就已采取的告知方式进行举证，确保对方知晓告知内容。综上所述，协议书中第三款、第七款所约定的情况并未实际发生，也不适用格式条款无效的情形，被告不存在违约行为。故对原告的第一、四、五项诉讼请求，本院不予支持，第二项诉讼请求予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，收取购房款开具房款发票是开发公司税法上的义务，属于行政管理的范畴，不属于法院民事案件受理范围，本院不予以审理。关于原告的第六项主张，被告举证及《缴款通知书》能够证明认筹5000元抵10000元已经履行，对此主张本院不予支持。 综上所述，案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十一条、第六十二条的规定，判决如下： —11— 一、被告河北宏鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与原告宋伟超签订案涉“境门御府”项目住宅楼17-1-2905商品房买卖合同； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费2302元（已减半），由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 李志辉 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 王 菁 书 记 员 王媛媛 —12— 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 —13— （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 备注： 一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，现将当事人的有关权利义务告知如下： 1、各方当事人均必须履行法律文书所确定的义务； 2、如一方当事人不按规定履行义务，另一方当事人可向法院申请执行。申请时应提交以下材料：（1）申请执行书；（2）已生效法律文书或复印件；（3）《法律文书生效证明书》。 3、申请执行的期限为二年。（从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。超过申请执行期限而提起申请的，法院不予受理。 二、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或罚金。