宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）宁01执异105号 案外人：豆孝明,男，1972年3月5日出生，个体，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。 委托诉讼代理人：吕峰，北京恒德（银川）律师事务所律师。 申请执行人：宁夏建工集团有限公司。 法定代表人：安少荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人:张秀萍，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人：宁夏汇通房地产开发有限公司。 法定代表人：王茂林，该公司董事长。 在本院执行宁夏建工集团有限公司（以下简称建工集团）与宁夏汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人豆孝明对本院查封其所有的吴忠市××区、102室房屋对应的土地使用权行为不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人豆孝明称，请求依法解除其所有的吴忠市××区、102室房屋对应土地使用权的查封。具体理由如下：案外人系吴忠市××区101室、102室房屋的所有权人，法院作出的查封土地使用权的行为致使案外人房屋无法出售买卖、抵押、办理过户登记等手续，给案外人造成了极大经济损失。按照相关法律规定，恳请解除对上述房屋土地使用权的查封。 案外人豆孝明为支持其请求，向本院提交如下证据：商品房买卖合同、购房发票、房屋所有权证、契税完税证、《承包协议书》复印件。 申请执行人建工集团称，银川中院对罗山花园的土地查封符合法律规定，根据相关法律规定作出合法有效的裁定，查封宁夏汇通房地产开发有限公司[吴国用(2007)第0071号]土地并禁止抵押，合法有效。银川中院在查封土地时还有部分房屋空置，我公司是建设单位有优先受偿权，查封土地在先，案外人的房屋登记手续无效。房随地走，查封土地，地上附着房屋不应进行买卖，不应办理房屋产权证书，办理证书的行为应属无效。涉案土地仍然登记在被执行人汇通公司名下，查封前土地没有向业主分割使用权。案外人应在知道涉案土地被查封起六个月内提出异议，现在案外人已经过了诉讼时效。综上，1.依法驳回案外人的异议请求，撤销房产证书的登记；2.案外人按建筑面积分担汇通公司的部分欠款，可解除相应土地的查封。 申请执行人建工集团为支持其主张，向本院提交如下证据：1.（2008）银执字第390号协助执行通知书、送达回证，证明目的：2011年10月25日银川中院查封的汇通房地产公司名下红寺堡开发区银川路西侧文化路南侧面积为81158平方米的国有土地使用权[吴国用(2007)第0071号]，并于2013年、2015年、2018年进行续封；2.委托书、转账支票存根，证明目的：证明汇通公司为政府购买10套公寓共计140万元的款项转至刘满库个人账户，汇通公司的财产以及被豆孝明转入个人名下及豆孝明本人投资的公司名下，为了规避法院法律文书的执行；3.2020年4月29日在本院作出的询问笔录一份，证明目的：第三人汇通公司要求在2010年以后买卖合同到期后倒签到查封前2010年，汇通公司弄虚作假的行为。4.办理房证的通知书一份（附法院2020年4月29日询问笔录），证明目的：证明付完房款后才应该是业主，汇通公司在签订买卖合同中弄虚作假，签订合同的行为不符合法律规定，不具有法律效应。汇通公司在查封裁定下达后应不得转让房产，汇通公司违法给住户办理房产证。5.罗山花园小区别墅楼初始登记的日期，证明目的：证明别墅楼是在2011年12月14日完成的初始登记，是在法院查封之后。 本院查明，宁夏建工集团有限公司与宁夏汇通房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，银川市仲裁委员会于2008年4月21日作出（2008）银仲调字4号调解书，双方达成如下调解协议：一、申请人和被申请人确认，红寺堡罗山花园一期工程住宅楼4、5、6号及沿街商住楼（南北侧）工程总造价为人民币7700000元整（不含外网工程）；二、被申请人已付申请人工程款6236690元，尚欠1463310元，于调解书生效后60日内向申请人支付。逾期支付，每日按未付部分的万分之八向申请人支付违约金。三、申请人于调解书生效后60日内按施工现状向被申请人交付罗山花园一期工程商住楼（南北侧）工程及一期工程全部施工材料。四、本案仲裁费29348元，由申请人承担9348元，被申请人承担20000元。申请人预交的仲裁费本会不再退还，被申请人承担的仲裁费与上述欠付的工程款一并支付给申请人。本调解书自送达之日起生效，任何一方逾期不履行本调解书，另一方有权向人民法院申请强制执行。该仲裁调解书生效后，因汇通公司未按照约定履行付款义务，建工集团申请强制执行。 在执行过程中，本院于2011年10月21日作出（2008）银执字第390-1号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏汇通房地产开发有限公司名下的银行存款1500906元；二、若被执行人银行存款不足偿还上述债务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2011年10月25日，本院向吴忠市国土资源局红寺堡分局送达（2008）银执字第390-1号执行裁定及协助执行通知书，对被执行人汇通公司名下位于吴忠市红寺堡开发区吴国用（2007）第0071号国有土地使用权进行了查封。并分别于2013年10月29日、2015年5月22日、2018年5月18日对上述土地使用权进行继续查封。 另查明，2009年6月25日、2009年10月15日案外人豆孝明与被执行人宁夏汇通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉别墅102室、101室房屋，并于2012年3月20日办理了该两套房屋产权证。 还查明，宁夏汇通房地产开发有限公司系2005年4月30日注册成立的个人独资企业。2011年5月25日，法定代表人由王茂林变更为豆孝明，企业仍为独资投资人，2013年3月25日，法定代表人又由豆孝明变更为他人。宁夏汇达置业集团有限公司于2013年10月23日由豆孝明出资90%和贾正忠出资10%注册成立，豆孝明为公司法定代表人。2015年8月27日变更为宁夏汇达置业有限公司。后于2015年9月15日又变更为宁夏汇达置业集团有限公司，2018年7月11日又变更出资人为豆孝明一人有限责任公司。 2009年11月2日，汇通公司向该公司出纳刘满库出具“委托书”载明：红寺堡区人民政府：我公司出纳刘满库办理政府购买10套公寓房款共计：壹佰肆拾万元整，请将此款直接转入刘满库个人账户。2009年11月5日，红寺堡区人民政府通过中国农业转账支付400000元公寓房款，支票存根载明收款人为豆孝明；2009年11月16日，红寺堡区人民政府通过中国农业转账支付1000000元公寓房款，支票存根载明单位主管为豆孝明。2009年11月9日，汇通公司向红寺堡区政府出具商品房销售收款专用发票载明，实收金额1400000元，收款人豆孝明。 近期，在审查本院与本案同期先后受理的涉红寺堡区“罗山花园”系列执行异议案件中，有多起案件的异议人（购房人）提交的宁夏汇通房地产开发有限公司“罗山花园”售房专用发票记载，在2010年至2012年期间，购房人交纳房款的发票上加盖的是“宁夏汇达置业有限公司财务专用章”。 本院认为，本案申请执行人宁夏建工集团有限公司因承建红寺堡罗山花园一期工程住宅楼及商住楼项目，银川市仲裁委员会于2008年4月21日作出（2008）银仲调字4号调解书，被执行人汇通公司承诺于调解书生效后60日内向申请执行人支付尚欠工程款1463310元。但被执行人汇通公司至今十多年未履行生效法律文书确定的义务。豆孝明提交的证据虽显示其系吴忠市××区、102室房屋的所有权人，办理产权登记的时间正是豆孝明担任汇通公司法定代表人的期间。在本院要求其提供购买案涉的两套别墅支付房款的证据，其提交的2007年7月15日与宁夏新月建筑有限公司装饰分公司签订的“承包协议书”，虽然协议内容记载了建设“罗山花园2#、3#商住楼以及剩余工程款可以以房屋抵顶”等内容，但是没有证据证明其他人有权处置汇通公司开发的房屋。同时，从本院查明的事实可以看出，豆孝明曾经作为汇通公司的股东和法定代表人，对公司进行经营管理，对履行生效法律文书确定的义务具有更直接和特殊的职责和义务。在任职之前已参与汇通公司的房屋销售并收取房款，离职后，由其出资注册成立的宁夏汇达置业有限公司也参与汇通公司“罗山花园”项目售房款的收取。综上，现有证据不能证明豆孝明在本案查封之前已真实付清房款并合法占有案涉房屋。案外人的异议理由不能成立，异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人豆孝明的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  雍东华 审判员  徐开前 审判员  李玉霞 二〇二〇年十月二十八日 书记员  段佳怡 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。