广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2771号原告：广州市国龙房地产中介有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街云泽西二街5、6号103房，统一社会信用代码914401155799655216。法定代表人：江国坚，职务经理。委托诉讼代理人：涂俊玲，广东安国律师事务所律师。被告：陈霞，女，1986年12月23日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：陈群，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钟涛，广东国匠律师事务所律师。原告广州市国龙房地产中介有限公司（以下简称国龙公司）与被告陈霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市国龙房地产中介有限公司委托诉讼代理人涂俊玲，被告陈霞及其委托诉讼代理人陈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国龙公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2020年1月25日起至2020年5月24日止的租金36260元、物业管理费1676元，并支付违约金（违约金以2019年12月25日至2020年3月24日拖欠租金和物业管理费27717元为基数，按每日3%的标准，从2020年3月13日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月25日，原、被告签署《商铺租赁合同》，约定原告将南沙区南沙街xx街x号b房（以下简称涉案商铺）出租给被告使用，租赁期自2018年9月25日起至2023年9月24日止，免租期自2018年9月25日起至2018年10月24日止。租金按租赁年度计算，其中2018年9月25日至2020年9月24日期间，每月租金9800元。被告须在每月20日前交纳次月租金。被告不按时支付租金，除须补交所欠租金外，每逾期一天按所欠租金的3%向原告支付违约金。物业管理费每月419元。被告应于每个月的前15日内缴交当月物业管理费，逾期缴交的，每逾期一日，被告应按所欠物业管理费的3%向原告支付违约金。《商铺租赁合同》签订后，双方一直按约定履行。2019年12月起，被告开始拖欠租金、管理费。2020年3月9日，原告考虑到新冠××疫情的影响，通知被告2020年2月至2020年3月的租金可按约定标准的八五折支付，即每月支付租金8330元，但被告仍拒不支付2020年1月25日起至2020年5月24日止期间的租金和物业管理费。被告的行为严重违背诚实信用原则，已严重损害原告的合法权益，原告据此提起本案诉讼。陈霞辩称，被告承租南沙区南沙街xx街x号a、b房经营生鲜农产品，主要经营产品均产自湖北，如芦花鸡、芦花鸡蛋等。2019年12月，新冠××疫情在湖北爆发，并迅速在全国各地传播。2020年1月23日,广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。虽然被告的经营项目不属于政府要求停止经营之列，但疫情对主营湖北农产品的被告造成严重影响。一级响应启动后，鸡蛋没有存货，2020年2、3、4月，鸡蛋无法运出湖北，被告每日经营利润只有几十元。2020年4月初，xx街x号a房一部分改为快递代收点。2020年4、5月，原告才收到第一、第二批货，每日利润只有一两百元。新冠××疫情是不能预见、不能避免、不能克服的，应认定为不可抗力。根据合同约定，原告应减免租金。即使不构成不可抗力，基于情势变更，也应根据公平原则调整租金。因此，原告应免除2020年2、3月的租金，对2020年4月1日后的租金按原标准的7折交纳。被告并非恶意拖欠租金，故不同意向原告支付违约金。原告主张的违约金标准明显过高，法院即使认为被告应当支付违约金，也应当比照银行贷款利率标准予以调整。对于物业管理费，被告同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年9月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将南沙区南沙街xx街x号b房(83.875平方米)出租给乙方作商业用途使用，乙方拟经营项目或行业为生鲜店。租赁期自2018年9月25日至2023年9月24日止，免租期自2018年9月25日至2018年10月24日止。除免除租金外，免租期内物业管理费、水电费及垃圾清理费用等费用由乙方自行承担。物业管理费按月缴交，每月419元。从签订本合同之日开始计算，每30日为一个月，乙方应于每个月的前15日内缴交当月物业管理费，逾期缴交的，每逾期一日乙方应按所欠物业管理费的3%向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权终止合同收回商铺，乙方所交保证金不予退回，同时乙方每天按照所欠物业管理费的3%向甲方支付违约金。在本合同签订当天，乙方须向甲方交纳合同保证金29400元，另水电费、管理费押金1000元，合计30400元。从2018年9月25日起至2023年9月24日止,每月租金（不含税）9800元；从第3年起每1年递增一次，每次在上个月租金的基础上递增。租金按月缴交，乙方须在每月20日前以现金缴交或转账方式支付至甲方指定的银行账户。乙方不按时支付租金，除须补交所欠租金外，每逾期一天按所欠租金的3%向甲方支付违约金，逾期超过10天，甲方有权终止合同收回商铺，乙方所交保证金不予退回，同时乙方每天按照所欠租金的3%向甲方支付违约金。如遇到不可抗拒的自然灾害令本合同不能履行或者不能完全履行时，双方不追究责任，应妥善进行协商，变更或解除合同。甲方收到入场费、保证金、押金及首月租金后，甲方即日将该商铺锁匙交给乙方，租金从2018年9月25日起计算。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告已按合同约定将涉案商铺交给被告使用。被告拖欠2019年12月25日起的租金和管理费。2020年3月9日，原告向被告发出通知书，要求被告于2020年3月12日前一次性缴清2019年12月25日至2020年3月4日期间的租金和管理费。2020年4月23日，被告交纳了2019年12月25日至2020年1月24日的租金9800元、管理费419元，但被告至今未向原告支付合同约定的2020年1月25日至2020年5月24日的租金和管理费。被告承租期间，因新冠××疫情影响，广东省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，全力支持和推动受疫情影响的各类企业复工复产。2020年2月24日，广东省将新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据已查明的事实以及双方发表的诉辩意见，本案的争议焦点为新冠××疫情以及疫情防控措施是否导致《商铺租赁合同》履行困难，被告能否据此要求减免租金，无须支付违约金。关于租金的问题，因新冠疫情爆发，我国在2020年1月31日至2月2日延长休假，2020年2月3日至2020年2月9日延迟复工。在疫情和防控措施的影响下，必然导致被告经营受到限制，经营收入下降，继续要求被告按合同约定足额支付租金，有失公平，应考虑疫情及其防控的影响大小对本案争议的租金进行调整。鉴于广东省已于2020年2月6日发布复工复产通知，全力支持和推动受疫情影响的各类企业复工复产，又已于2020年2月24日将新冠××疫情防控应急响应级别整为重大突发公共卫生事件二级响应，被告的经营并未受到防疫政策的禁止。被告经营生鲜销售并未因疫情或防控的原因停业，不存在完全没有经营收入的情况。实际上，南沙区企业生产经营在2020年4、5月基本已经恢复。疫情以及疫情防控措施虽然对被告的经营带来了负面影响，但并不足以导致被告无法经营。因此，被告要求全部免除其交纳2020年2、3月期间的租金，减免2020年4、5月期间的租金缺乏理据。本院结合争议期间的疫情发展情况、疫情防控举措以及被告经营店铺的性质特点，根据公平原则，酌情确定2020年1月25日至2020年3月24日期间租金按原合同租金的85%标准交纳，2020年3月25日至2020年5月24日期间的租金按原合同租金标准交纳。被告应向原告支付租金36260元。关于物业管理费的问题，被告同意支付2020年1月25日至2020年5月24日的物业管理费1676元，本院予以照准。本院对原告的相应诉讼请求予以支持。关于违约金的问题，原告主张支付2019年12月25日至2020年3月24日拖欠租金和管理费的违约金。对于2019年12月25日至2020年1月24日的租金和管理费10219元，被告于2020年4月23日才支付。由于上述期间新冠疫情尚未波及广州市南沙区，被告逾期交纳上述费用，应承担违约责任。因合同约定违约金过高，本院酌情予以调整。根据原告的诉请，被告应以10219元为基数，从2020年3月13日起计至2020年4月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金。对于原告主张的其他违约金，因被告迟延交纳租金和物业管理费其他租金和管理费系受疫情影响所致，故本院对原告主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告陈霞应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告广州市国龙房地产中介有限公司支付2020年1月25日至2020年5月24日的租金36260元；二、被告陈霞应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告广州市国龙房地产中介有限公司支付2020年1月25日至2020年5月24日的物业管理费1676元；三、被告陈霞应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告广州市国龙房地产中介有限公司支付逾期支付2019年12月25日至2020年1月24日租金和管理费的违约金（以10219元为基数，从2020年3月13日起计至2020年4月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告广州市国龙房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1060元，由原告广州市国龙房地产中介有限公司负担261元，被告陈霞负担799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  冯志金人民陪审员  吴树永二〇二〇年十月二十八日书 记 员  成涵真