海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初1019号 原告：海南大祥物业服务有限公司，住所地海南省海口市滨海路63号中科院北附楼503室。 法定代表人：邱祥光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建兴，国浩律师（海南）事务所律师。 被告：莫连南，女，1950年9月1日出生，户籍所在地琼海市嘉积镇东区，现下落不明。 原告海南大祥物业服务有限公司（以下简称“大祥物业公司”）与被告莫连南物业服务合同纠纷一案，原告海南大祥物业服务有限公司因本案纠纷于2020年3月24日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海南大祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼，被告莫连南缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2011年5月1日起至2019年6月30日止的物业服务费15130元；2.判令被告向原告支付自2011年5月1日起至2019年4月30日止的公摊水电费3867元；3.判令被告向原告支付滞纳金5699元（以欠费总额的30%计）；4.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。庭审中明确第一项诉讼请求为物业服务费计算时间截止至2020年2月28日，物业服务费为16272元，第四项诉讼请求中诉讼费用包含公告费300元。事实与理由：被告购买了位于海南省琼海市博鳌镇假日海岸小区D4-1507房产，房产建筑面积为95.16平方米，被告系琼海博鳌假日海岸小区的业主。2011年5月起原告为琼海博鳌假日海岸小区提供前期物业管理服务，收费标准为电梯房物业服务费为每月2元/平方米，花园洋房（无电梯房）物业服务费每月1.8元/平方米，商铺物业服务费为每月2.5元/平方米等等。2013年5月起，原告对收费标准进行了调整，降低为：高层楼房每月1.5元/平方米，多层带电梯房楼房为每月1.35元/平方米，多层楼房为每月1.1元/平方米，其他用房物业服务收费标准由物业公司与业主协商确定（商铺收费标准为每月1.8元/平方米）。2013年6月6日，琼海市物价局作为海价物业备案【2013】9号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，原告的上述收费标准在琼海市物价局进行了备案登记，服务收费备案登记时间为2013年5月1日。2015年5月1日琼海博鳌假日海岸小区业委会与原告签订《物业管理服务合同》，委托原告为博鳌假日海岸小区提供物业服务，收费标准为：商铺物业服务费每月1.8元/平方米，高层楼房物业服务费为每月1.5元/平方米，多层住宅待电梯楼房为每月1.35元/平方米，多层楼房为每月1.1元/平方米，水电公摊费用按独立设置的计量表收取，据实分摊，小区业主或物业使用人不按时并等交清本合同第二十条规定的应缴费用，物业管理公司可向欠缴人发出催缴通知进行追缴，并在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金等。因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话、短信和书面催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院并提出以上诉讼请求，恳请法院判如所请。 原告为支持其主张的事实，提供了如下证据材料： 1.博鳌假日海岸《物业管理服务合同》，证明2015年5月1日琼海博鳌假日海岸小区业委会与原告签订《物业管理服务合同》，委托原告为博鳌假日海岸小区提供物业管理服务，合同约定了原告的收费标准及滞纳金等； 2.《普通住宅物业服务收费备案通知书》，证明2013年6月6日，琼海市物价局作出海价物业备案【2013】9号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，原告的收费标准在琼海市物价局进行了备案登记，服务收费备案登记时间为2013年5月1日； 3.催缴记录，证明原告多次以书面、电话、短信等形式进行催缴。 4.住宅不动产登记信息查核情况说明，证明被告系房屋的所有权人； 5.琼海市商品房买卖合同备案表，证明被告的购房合同在琼海市住建部门做了合同备案； 6.琼海供电局出具的证明，7.琼海自来水公司出具的证明，共同证明原告一直在琼海市供电局和琼海市自来水公司缴纳电费和水费，从未拖欠费用； 8.《小区公摊情况》2013年5月至2019年4月，9.《公摊费用公布表》2013年5月至2019年4月，共同证明2013年5月至2019年4月涉案小区逐年的公摊水电费分摊明细。 被告莫连南未答辩，也未提交证据。 为查明案件事实，本院依法向琼海市住房保障和房产服务中心调取了博鳌假日海岸小区业主委员会成立备案材料。 经审查，本院对原告所举证据认证如下：对证据1、2、4、5、6、7、8、9及本院依法调取的业主委员会成立备案材料予以认定；对证据3，因系原告单方制作，未有被告签名确认签收也没有向被告送达的相关材料佐证，故不予认定。 本院经审理认定事实如下：原告大祥物业公司系从事物业管理服务、家政服务、装修工程、水电安装维修等业务的企业法人。原告于2013年就案涉“博鳌假日海岸”小区普通住宅小区前期物业服务收费情况向原琼海市物价局进行备案，原琼海市物价局于2013年6月6日向原告发出海价物业备案[2013]9号普通住宅物业服务收费备案通知书，确认备案登记的普通住宅小区物业服务收费标准为：高层楼房1.5元/平方米，多层带电梯楼房1.35元/平方米，多层楼房1.1元/平方米。2015年5月1日，原告与博鳌假日海岸小区业主委员会签订《博鳌假日海岸物业管理服务合同》，博鳌假日海岸小区业主委员会委托原告对被告所在的博鳌假日海岸小区进行物业管理，委托管理期限自2015年5月1日起至2017年12月31日止。合同第十六条约定，2015年5月1日起至2015年12月31日止按8个月的时间交纳物业管理费用及公摊费用，2016年之后按整年整月交纳，也可每半年交纳一次物业费；第十八条第2项约定，水电公摊费用按独立设置的计量表收取，具实分摊，未按规定独立设置计量器的，其发生的水电公摊费用，按照文件规定由物业服务费中支付，原告负责列出公摊明细，包括公摊项目，水电总量费用总额及个用户负担的金额，当月核实，每年收缴一次；第二十九条约定，小区业主或物业使用人不按时交纳并未交清应交费用，物业管理公司可向欠交人发出催缴通知进行追缴，并在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。2017年12月31日之后，原告与博鳌假日海岸小区业主委员会未再签订物业服务管理合同，博鳌假日海岸小区业主委员会也未与其他物业公司签订物业服务合同，原告仍继续在该小区提供物业服务至今。 另查明，2010年，被告莫连南与海南科思实业有限公司签订《琼海市商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于琼海市博鳌镇博鳌假日海岸小区D4-1507房产，房产建筑面积为95.16平方米。该合同于2011年4月19日向琼海市住房保障和房产服务中心进行备案。2013年12月11日，案涉房屋在琼海市不动产登记中心进行了产权登记，产权证号为海房权证海字第XXXX号。因被告莫连南未曾向原告支付物业管理费用以及公摊水电费，原告遂提起本案诉讼。 再查明，博鳌假日海岸小区业主委员会于2014年2月19日成立，并在琼海市住房保障和房产服务中心进行备案。本院已将起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料依法公告送达给被告莫连南，但被告无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 本院认为，本案重点为：一、被告是否应当交纳物业服务费、公摊水电费；二、原告主张滞纳金是否符合法律规定。 一、关于被告是否应当交纳物业服务费、公摊水电费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与博鳌假日海岸小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力。本案中，被告的房屋属于高层楼房，根据原告向原琼海市物价局的价格备案情况，对于被告的房屋，原告收取物业服务费的标准为每月1.5元/平方米，现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反法律规定，本院予以照准。原告主张被告从2011年5月1日起交纳物业费，但未能举证证明房屋已于2011年5月1日前交付，根据原告提交的向原琼海市物价局价格备案通知书可确认，原告自2013年6月6日起就已经为被告所在的博鳌假日海岸小区提供物业服务，被告房屋于2013年12月11日进行产权登记，物业费及公摊水电费可从2013年12月11日起计收。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条“物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或者选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。”的规定，原告与博鳌假日海岸小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》于2017年12月31日到期，虽然合同到期后博鳌假日海岸小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，但博鳌假日海岸小区业主委员会也未再新聘其他物业服务企业为该小区提供物业服务，原告从2018年1月1日至今仍继续为被告所在小区提供物业服务，被告应向原告支付2018年1月1日之后的物业服务费用。被告购买房屋面积为95.16平方米，原告主张物业费计算至2020年2月28日，为了便于计算，物业服务费计算至2020年2月11日，自2013年12月11日起至2020年2月11日期间被告共拖欠原告物业服务费10562.8元（95.16平方米×1.5元/平方米/月×74个月）。原告主张超过的部分，本院不予支持。合同约定，被告应向原告交纳公摊水电费，现原告要求被告支付公摊水电费，且提供有效证据证明其所主张的事实，本院予以支持。公摊电费从2013年12月起计算，2013年5月至2019年4月的公摊电费基数平均为4.33元/平方米/年，2013年12月11日至2019年4月30日，被告应交的公摊电费为2225元（95.16平方米×4.33元/平方米/年×5.4年）。公摊水费根据原告提供的2014年5月1日至2019年4月30日的水公摊费用公布表，该五年度公摊水费基数分别为：0.627元/平方米、0.6元/平方米、0.6元/平方米、0.71元/平方米、0.72元/平方米被告应向原告支付公摊水费309.9元[（0.627＋0.6＋0.6＋0.71＋0.72）元/平方米×95.16平方米]，原告主张超过部分的公摊水费，本院不予支持。综上，被告应向原告支付截止至2020年2月11日的物业费10562.8元、截止至2019年4月30日的公摊电费2225元以及公摊水费309.9元，合计13097.7元。 二、关于原告主张滞纳金是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告拖欠物业服务费以及公摊水电费，被告没有履行交纳上述费用的行为已违反协议约定，构成了违约，应承担相应违约责任。《物业管理服务合同》第二十九条约定，业主不按时交纳应交费用，物业公司可向业主发出催缴通知进行追缴，并在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金，滞纳金承担即为逾期付款的违约责任，合同约定滞纳金计算方式过高，原告变更主张滞纳金按所欠费总额30%计算，与合同约定不相符，且原告未能提供充分证据证明已向被告送达催缴通知，原告主张滞纳金计算方式不当，滞纳金应从原告起诉之日起计算。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔1999〕8号）的规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，则滞纳金从原告起诉之日即2020年3月24日起以拖欠的物业服务费、公摊水电费合计金额为基数按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际付清之日止。被告莫连南经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔1999〕8号），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 限被告莫连南于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付截止至2020年2月11日的物业费10562.8元、截止至2019年4月30日的公摊电费2225元和公摊水费309.9元，合计13097.7元以及滞纳金（滞纳金以尚欠的款额为基数，从2020年3月24日起以同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费417.5元、公告费300元均由被告莫连南负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  黎文畅 审 判 员  冯清艳 人民陪审员  王挺亮 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  陈冬尧 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号） 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。