安徽省淮北市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖06行终96号 上诉人（一审第三人）中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市。 负责人周**，该分行行长。 委托代理人张海峰，安徽众星合律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）杜彪，男，1982年6月24日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人徐斌，安徽启宇律师事务所律师。 一审被告濉溪县不动产登记交易中心，住所地安徽省淮北市濉溪县。 法定代表人秦淑芬,该中心主任。 行政机关负责人李明文，该中心副主任。 委托代理人李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 一审被告濉溪县住房保障中心，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人蔡奇，该中心主任。 委托代理人李玉建，该中心办公室主任。 委托代理人杨超，安徽胜方律师事务所律师。 一审第三人淮北市天恒房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人张学芳，该公司总经理。 委托代理人代根军，安徽众星合律师事务所律师。 上诉人中国银行股份有限公司淮北分行（以下简称中行淮北分行）因杜彪诉濉溪县不动产登记交易中心（以下简称县不动产中心）、濉溪县住房保障中心（以下简称县住房保障中心）房屋行政登记一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621行初123号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人中行淮北分行的委托代理人张海峰，被上诉人杜彪及其委托代理人徐斌，一审被告县不动产中心的副职负责人李明文及其委托代理人李国庆、县住房保障中心的委托代理人李玉建、杨超，一审第三人淮北市天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）的委托代理人代根军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明：2006年7月12日，杜彪与天恒公司签订《商品房买卖合同》，约定杜彪购买天恒公司开发的位于相山区南黎路××水岸人家小区××单元××室，房产总价款为115000元，并约定了付款方式为首付33000元，银行按揭80000元等内容。2008年10月23日，天恒公司给杜彪开具购房预订款33000的收据；2016年1月6日，天恒公司为杜彪开具购房款60835元的收据；2016年1月27日，天恒公司给杜彪开具不动产发票，金额为93380元。杜彪已向天恒公司交付购房款93835元，尚欠21165元房款未付。杜彪提供了不动产登记信息查询证明，证明其名下无其他用于居住的房屋。另，从杜彪提供的电费缴纳单据显示，其于2010年1月就已入住使用涉案房屋。杜彪称未办理按揭贷款系因其提出申请后，天恒公司迟迟不予办理导致。 2011年6月9日，天恒公司办理涉案房屋初始登记，产权证号为房地权证濉公房字第××号。2013年11月11日，天恒公司向原濉溪县房管局出具证明，证明其开发的“水岸人家”小区部分房屋包括涉案房屋在内，暂不对外销售。2013年11月14日，天恒公司将包括涉案房屋在内的房产抵押给中行淮北分行并办理了房屋他项权证（房地产他证濉房2013字第××号）。2016年4月21日，淮北市中级人民法院依据（2016）皖06执74号执行裁定查封了涉案房产。之后，杜彪向淮北市中级人民法院提出书面异议。2016年8月19日，淮北市中级人民法院作出（2016）皖06执异118号执行裁定书，裁定驳回杜彪的异议。其后，杜彪又向淮北市中级人民法院提起执行异议之诉；案经审理，2019年12月24日，安徽省高级人民法院作出（2019）皖民终1135号判决，维持了淮北市中级人民法院作出的（2019）皖06民初81号民事判决，该判决确认杜彪对案涉商品房享有足以排除执行的民事权益，并判决不得执行位于淮北市相山区南黎路××南侧××单元503房屋。 另查明，2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由濉溪县不动产登记中心统一受理全县范围内的不动产登记业务。2019年3月，县房管局更名为县住房保障中心。2020年3月，濉溪县不动产登记中心更名为濉溪县不动产登记交易中心。 一审法院认为，1.杜彪的起诉是否超过法定起诉期限。本案中，杜彪于2016年8月知道其所购房屋已抵押登记并被法院查封后，先是提出执行异议，被驳回后又提起执行异议之诉，直至2019年12月24日，安徽省高级人民法院作出终审判决。根据行政诉讼法第四十八第一款的规定，该情形不属于杜彪自身的原因而耽误起诉期限，被耽误的时间不计算在起诉期限内。故，以2019年12月24日为起点计算，杜彪于2020年6月5日提起本案诉讼，未超过法定期限。 2.他项权证（房地产他证濉房2013字第××号）证载下对案涉房屋的登记行为是否应予撤销。本案中，天恒公司为徽乐公司的银行贷款，将包括案涉房屋在内的房产向中行淮北分行提供抵押担保时,隐瞒了涉案房屋已经出售给杜彪的事实。同时，中行淮北分行未提供证明其对案涉房屋的使用情况及是否便于实现抵押权等进行调查核实，显然存有一定的过错。另，从法律保护权利位阶角度看,杜彪作为买房人购买房屋用于居住,其购买的时间较早并已交付大部分购房款且入住十多年,享有物权期待权,未办理房产登记,是开发商天恒公司的过错造成。杜彪居住权利属生存权范畴,应高于抵押权的保护。故即使中行淮北分行就案涉房屋设立抵押权时为善意,也不能对抗杜彪作为买房人的权利。原濉溪县房地产管理局就案涉房屋他项权证的登记颁发行为，主要证据不足，依法应予撤销。 另，县不动产登记交易中心是濉溪县辖区内负责房屋登记工作的主管部门,具有办理房屋登记的法定职权，是本案的适格被告。县住房保障中心无房屋登记职权，不是本案适格被告。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销县不动产中心于2013年11月14日，登记并颁发给第三人中行淮北分行的他项权证（编号：房地产他证濉房2013字第××号）证载下对杜彪所购503室房屋的登记行为（该登记行为系原濉溪县房地产管理局作出）。 上诉人中行淮北分行上诉称，上诉人依法享有案涉房屋合法有效的抵押担保物权，该抵押担保物权已经生效的法律文书确认。上诉人是否对案涉房屋的使用情况进行调查核实并不是设定抵押担保物权的法定要素，不存在过错。淮北中院（2019）皖06民初81号民事判决主文表述为“不得执行位于淮北市相山区南黎路××南侧××单元××号房屋”。该判决只是优先保护消费者的物权期待权，排除上诉人对涉案房屋的执行，并未否定上诉人对案涉房产的抵押权。被上诉人应当先行撤销第三人天恒公司就案涉房屋产权登记，等被上诉人获得涉案房屋产权后，方能撤销上诉人的抵押登记。被上诉人杜彪的第二笔购房款60835元是在上诉人提出强制执行申请以后交纳，存在与天恒公司恶意串通达到排除强制执行的可能性。杜彪仍有21165元房款未付，其应当将未付购房款交付给上诉人，以保证上诉人合法抵押权利益。综上，请求撤销一审判决，驳回杜彪的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由杜彪承担。 杜彪辩称，杜彪对案涉房屋享有消费权、生存权，该权利优先于抵押权，该事实已经被安徽省高级人民法院的生效法律文书予以确认。杜彪购买、居住案涉房屋的时间均在上诉人设定抵押权之前，上诉人在办理抵押权时没有尽到合理的审查义务，存在过错，责任应当自担。生效判决已经确认杜彪未及时办理产权证的原因是天恒公司造成的，杜彪是否付清房款是其与天恒公司之间的合同纠纷，与本案无关。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。 县不动产中心陈述称，1.淮北市中院的执行异议之诉判决，只是排除了涉案房屋的执行，并非对涉案房屋的确权，不能据此认定涉案房产登记错误。既然房产登记行政行为尚未被确认违法，他项权证的办理也就不必然违法。杜彪和天恒公司之间的买卖合同纠纷应当通过民事诉讼解决。2.涉案503室房屋的产权登记在天恒公司名下，直到办理他项权证时，并未发现原告购买了涉案房屋。原濉溪县房地产管理局办理涉案房屋他项权证时审查了申请人提交的相关材料，程序合法，尽到了审查义务。3.杜彪于2016年8月就已经知道涉案房屋办理了他项权证，而在2020年5月6日才提起行政诉讼，显然已经超过一年的起诉期限。 县住房保障中心述称，原房管局办理案涉房屋的他项权证时无过错，按照程序办理。同意上诉人的上诉意见。 天恒公司述称，案涉房屋登记在天恒公司名下，天恒公司作为房屋的产权人，有权办理抵押登记，案涉抵押登记行为是合法有效的。 杜彪向一审法院提交以下证据： 1.房地产他证濉房2013字第××号他项权证。证明被告于2013年11月14日作出行政行为。 2.淮北市中级人民法院（2019）皖06民初81号民事判决书。证明涉案房屋系原告购买、占有、居住，被告作出的行政行为错误。 3.重户销户证明。证明购房合同上的杜彪与本案原告系同一人。 4.《商品房买卖合同》。证明原告购置该房屋合法、有效。 5.房屋认购单、收据。证明原告支付购房款的事实。 6.银行凭证。证明原告支付房款的事实（代开发商交税金）。 7.不动产发票。证明原告交付房款的事实。 8.入住联系单、入住手册。证明原告入住房屋的时间。 9.物业费、水电气收费台账及发票。证明原告实际入住使用至今。 县不动产中心在法定期间内向一审法院提交以下证据： 1.申请书、各类房地产抵押权设立登记申请书、营业执照副本和组织机构代码证复印件、受托人身份证复印件。证明中行淮北分行和天恒公司向原濉溪县房地产管理局提出抵押登记申请，同时提交有关资质证明、受托人身份证明。 2.委托书、照片。证明中行淮北分行委托杨鹏展办理徽乐公司抵押贷款事宜，天恒公司委托翟峰办理抵押及他项权证相关手续。 3.《流动资金借款合同》。证明徽乐公司和中行淮北分行于2013年11月5日签订《流动资金借款合同》，徽乐公司从中行淮北分行借款450万元。 4.天恒公司章程及股东会决议。证明天恒公司有张学芳、吕淑芳两位股东，经召开股东会，最终决议由天恒公司为徽乐公司的借款提供房产抵押担保，担保金额为450万元。 5.《最高额抵押合同》。证明天恒公司和中行淮北分行签订了《最高额抵押合同》，天恒公司用包括涉案房屋在内的12套房产自愿为徽乐公司的借款提供担保。 6.房地产抵押估价报告、估价明细单。证明濉溪县华盛房地产估价有限公司对包括涉案房屋在内的12套房产进行评估，评估价位714万元。 7.房地产权证及证明。证明涉案12套房屋的基本情况，涉案503室房产于2011年6月9日已经登记在天恒公司名下。 县住房保障中心、中行淮北分行、天恒公司均未向一审法院提交证据。 上述证据材料已随卷移送本院。经审查，一审法院对证据的认证符合法律规定。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《城市房地产抵押管理办法》第八条第一款第一项的规定，权属有争议的房地产不得设定抵押。本案中，天恒公司在申请办理案涉503室房屋抵押登记时，向原房管局提交一份“水岸人家小区部分房屋包括涉案房屋在内，暂不对外销售”的证明材料，该证明显然与案涉503室已出售给杜彪的事实不符。该《证明》不能作为天恒公司办理案涉503室房屋抵押登记的有效证明材料，故原房管局作出的案涉503室房屋抵押登记行政行为存在主要证据不实的情形。安徽省高级人民法院生效民事判决中行淮北分行不得执行案涉503室房屋，基于该生效民事判决，中行淮北分行已不能对案涉503室房屋行使抵押权，即使中行淮北分行在办理抵押登记时是善意第三人，保护其抵押权亦已无实际意义。一审法院撤销被诉房屋抵押登记行政行为，并无不当。至于杜彪是否应当将剩余购房款直接交付中行淮北分行，不属于本案审查范围，中行淮北分行可另行解决。综上，中行淮北分行的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由中国银行股份有限公司淮北分行承担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永广 审判员  郑 慧 审判员  侯 丽 二〇二〇年十月二十七日 书记员  王 燕 书记员  马嵘璟 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;