四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0193民初9539号 原告：张敏，女，1989年5月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王学文，四川捷思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查小燕，四川捷思律师事务所律师。 被告：宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道********。 法定代表人：戴万宏，负责人。 委托诉讼代理人：戢霞，女，1990年6月8日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：唐广，男，1993年12月3日出生，汉族，住四川省仪陇县，系公司员工。 被告：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所，住所地成都市高新区锦城大道********div> 法定代表人：吴煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告张敏与被告宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司（以下简称宁波奥克斯成都分公司）、成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称成都奥克斯公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张敏及其委托诉讼代理人王学文、被告宁波奥克斯成都分公司的委托诉讼代理人戢霞、被告成都奥克斯公司的委托诉讼代理人刘凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张敏向本院提出诉讼请求：1.判令宁波奥克斯成都分公司与成都奥克斯公司共同赔偿张敏经济损失61230.88元（其中：装修管理费和建筑垃圾清运费344.88元，房屋修缮费55730元，橱柜翻新费5156元）；2.判令本案诉讼费由宁波奥克斯成都分公司、成都奥克斯公司承担。事实与理由：2012年7月6日，张敏向成都奥克斯公司购买位于成都市高新区。《商品房买卖合同》的商品房质量保证书中明确屋面、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，保修期从交付之日起计算（“交付之日”是指出卖人通知买受人“办理房屋交付手续的日期”）。2011年5月3日，宁波奥克斯成都分公司与成都奥克斯公司签订《奥克斯财富广场前期物业服务合同》，合同约定宁波奥克斯成都分公司提供的物业公共服务事项应符合下列约定：建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护；按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，住宅2.5元／㎡每月，其中包含绿化养护、物业共有部分的日常运行维护费用等。2013年6月8日，宁波奥克斯成都分公司与成都奥克斯公司共同以《入伙须知》书面方式通知张敏办理交接房屋。2018年5月底6月初，张敏（顶楼住户）发现房屋漏水、门口积水、厨房地面轻微渗水等问题。后经物业公司人员确认，系屋顶与物业下水管道连接处的防水层裂损，屋顶雨水下渗所致。张敏认为宁波奥克斯成都分公司作为物业管理维护人未尽管理义务，成都奥克斯公司作为房屋出售人在质保期内未履行质保义务，宁波奥克斯成都分公司与成都奥克斯公司的不作为导致张敏房屋受损，构成共同侵权，应对张敏的损失承担共同维修或赔偿责任，但二公司相互推诿均予拒绝。张敏只好委托他人代为修缮。张敏为维护自身合法权益诉至人民法院，望判如所请。 宁波奥克斯成都分公司辩称，自2018年6月初我公司接到张敏的反馈后，第一时间安排工程部人员对可疑的位置进行了排查，对怀疑涉水位置进行了加固，对排水管进行了检修等。经过检修后渗水得到了控制，且经张敏的书面材料认定房屋未再渗水。故我公司已经尽到了前期物业服务合同的义务，对张敏的诉讼请求不予认可。 成都奥克斯公司辩称，成都奥克斯公司出售的商品房经过高新区规划建设局等多部门验收，并报质检部门备案符合商品房的交付条件，不存在质量问题。房屋的质保期是竣工之日起五年内，张敏截至本案起诉之日在质保期内从未向成都奥克斯公司主张过房屋质量问题，也从未向成都奥克斯公司主张过保修责任，现案涉房屋的质保期已过，因此成都奥克斯公司对张敏所谓损失不存在任何过错，不应当承担损失赔偿责任。 本院经审理查明，2011年5月3日，成都奥克斯公司（委托方/甲方）与宁波奥克斯成都分公司（受托方/乙方）签订《奥克斯财富广场前期物业服务合同》，约定乙方对张敏案涉房屋所在地的物业提供物业公共服务，乙方提供的物业公共服务事项应符合如下约定：建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护等。 2012年7月6日，成都奥克斯公司（出卖人）与张敏（买受人）签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定张敏通过一次性付款的方式购买成都奥克斯公司开发的位于成都市高新区（顶楼）住宅商品房屋。关于房屋交付约定：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付商品房。出卖人在该商品房达到买卖合同约定的交付条件后，出卖人可通过包括但不限于报纸公告、邮寄交房通知信函、电话等形式通知买受人到奥克斯财富广场项目所在地接收该商品房，无论买受人是否收到了出卖人的通知，买受人均应在买卖合同约定的时间到奥克斯财富广场项目所在地接收该商品房，买受人在缴纳买卖合同及补充协议约定的相关费用后，与出卖人委托的物业服务公司办理商品房交接手续，签署商品房交接单；关于住宅保修责任约定：出卖人须从买卖合同约定的房屋交付之日起按出卖人提供的《房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，但若出现买受人不当使用的其他情形（如买受人装修或更改）致使房屋受损，则出卖人不承担保修责任，因水灾、地震、战、地震可抗力所造成的损坏以及其他不可归责于出卖人的原因所造成的门窗玻璃、水电配件、油漆粉刷及其他的毁损或破坏，不在保修范围内；关于前期物业服务出卖人依法选聘宁波奥克斯成都分公司。该合同附件中成都奥克斯公司出具的《商品房质量保证书》载明：“自该商业建筑竣工之日起，正常使用情况下工程保修内容与保修期：屋面、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：5年。工程质保期从竣工验收合格之日起计算，在质保期内，如属产品质量问题，由本公司联系厂家（建设商、供应商）由其承担维修责任。” 2013年6月8日，成都奥克斯公司与宁波奥克斯成都分公司向张敏等业主发出《入伙须知》，通知其带齐相关证件与物件办理入伙手续。张敏于该日接收案涉房屋后对案涉房屋进行了装修。 另查明，2018年6月6日，张敏第一次发现案涉房屋的厨房地面砖缝轻微渗水，并通过微信向宁波奥克斯成都分公司的工作人员反应。2018年6月7日、6月10日、6月29日，张敏因案涉房屋顶楼管道漏水导致其案涉房屋厨房渗、漏水，及其客厅木地板浸水变形一事向宁波奥克斯成都分公司工作人员电话进行反应，并沟通修缮事宜。2018年6月，根据张敏反应的渗、漏水情况，宁波奥克斯成都分公司派工程人员前往查验，并派保洁人员前往打扫处理。2018年7月12日，宁波奥克斯成都分公司派工对案涉房屋屋顶渗、漏水进行处理，经此次维修处理后，案涉房屋未再出现渗、漏水现象。 再查明，2018年10月1日，张敏与成都隆诚建筑装饰工程有限公司（以下简称隆诚公司）签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，约定隆诚公司对张敏所属的案涉房屋进行整装，该合同项下的施工工艺报价表约定的工程项目涉及案涉房屋客餐厅及过道、厨房、生活阳台的墙面与地面的全面改造，该合同项下的整装主材报价表约定了客餐厅及过道、厨房、生活阳台所需的墙砖与地砖，并约定工程造价为49500元。同日，双方通过签署《补充说明》，约定：张敏2016年12月29日向隆诚公司支付了“金棕榈xxx”号住宅的31600元装修定金，因该房屋一直未交付而未装修，双方同意将上述已缴纳的31600元装修定金转为案涉房屋装修合同项下的预付款。上述31600元装修定金，张敏已于2016年12月29日以刷卡方式向隆诚公司进行支付，隆诚公司向张敏开具该笔款项的收据。2018年11月6日、2018年11月21日张敏又分别向隆诚公司转账支付案涉房屋装修进度款15425元、2475元，隆诚公司亦向张敏开具该两笔款项的收据。2018年11月张敏对案涉房屋厨卫的橱柜进行更换，2018年11月26日，张敏通过微信向橱柜设计师转账支付3000元，2018年12月17日，张敏通过微信向橱柜设计师转账支付尾款976元。后案涉房屋如期装修改造完毕，张敏未提交案涉房屋装修改造完毕后的照片。张敏在2018年11月案涉房屋进行装修改造时共计转款21876元。 2019年6月23日，关于案涉房屋的渗、漏水情况与受损区域改造费用明细及其承担方式，张敏向宁波奥克斯成都分公司出具情况说明，宁波奥克斯成都分公司的工作人员于签收人处签字。 以上事实有《奥克斯财富广场前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及其补充协议、《入伙须知》、案涉房屋的受损照片、电话录音、微信截图、派工单、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、收据、转账凭证、情况说明及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性及证明力，且能够证明本案的案件事实，故本院予以采信。 本院认为，本案主要争议焦点为：1.案涉房屋的质保期是否已过；2.宁波奥克斯成都分公司、成都奥克斯公司是否应承担本案的损失赔偿责任及如何赔偿损失的问题。 关于案涉房屋的质保期是否已过的问题。《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期……”，《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，案涉《商品房买卖合同》补充协议中的《商品房质量保证书》也明确载明：“正常使用情况下，屋面、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年”。本案中，张敏所属案涉房屋属于顶楼，案涉房屋的厨房渗、漏水问题应适用“屋面、有防水要求的卫生间、房间和外墙面”5年的质保期。虽然《商品房质量保证书》载明：“工程质保期从竣工验收合格之日起计算”，但这与《商品房销售管理办法》第33条：“保修期从交付之日起计算”之规定相违背，且案涉《商品房买卖合同》亦约定：“出卖人须从买卖合同约定的房屋交付之日起按出卖人提供的《房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。因此，本案中5年的质保期应从案涉房屋交付之日起计算，根据《入伙须知》，案涉房屋于2013年6月8日实际交付，5年的质保期应于2018年6月9日到期。张敏第一次向宁波奥克斯成都分公司反应案涉房屋渗水问题的2018年6月6日在5年的质保期内，故案涉房屋的开发商即出卖人成都奥克斯公司应按规定和约定向买受人张敏承担保修责任。现案涉房屋已于2018年7月12日进行维修处理后无漏水现象，但房屋内因漏水产生的损失应予以赔偿。 关于宁波奥克斯成都分公司、成都奥克斯公司是否应承担本案的损失赔偿责任。宁波奥克斯成都分公司为案涉房屋的物业公司，根据其与成都奥克斯公司签订的物业服务合同，其对建筑物共有部位及设施设备承担使用、管理和维护的责任。2018年6月，根据张敏反应的渗、漏水情况，宁波奥克斯成都分公司派工程人员前往查验，并派保洁人员前往打扫处理。2018年7月12日，宁波奥克斯成都分公司已派工对案涉房屋屋顶渗、漏水处理成功。本院认为，宁波奥克斯成都分公司已尽到约定的使用、管理和维护共有部位及设施设备的责任，且宁波奥克斯成都分公司非案涉房屋出卖人，对案涉房屋无保修责任。因此，宁波奥克斯成都分公司不应承担本案的损失赔偿责任，本案的损失赔偿责任应由对案涉房屋承担保修责任的开发商即出卖人成都奥克斯公司承担。 关于如何赔偿损失的问题。案涉房屋渗、漏水的原因系顶楼公共雨水管道的渗漏水渗漏至案涉房屋的厨房，根据张敏提交的案涉房屋受损的照片，这导致了张敏案涉房屋厨房和客餐厅部分墙面的霉变与脱皮、部分木地板的起翘。由于张敏未提交案涉房屋因此次渗漏水装修改造完毕后的照片等相关证据，无法更进一步地判断张敏本次对案涉房屋的装修改造与本案的关联性和必要性。对于其主张的对案涉房屋客餐厅及过道、厨房、生活阳台的墙面与地面全面改造所支出的49500元装修费和有转账凭证的3976元橱柜费用，本院难以全部支持，综合案涉房屋受损时照片、受损时间、装修改造项目，本院酌定支持张敏20000元的损失。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都奥克斯财富广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张敏20000元； 二、驳回原告张敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计665元，由被告成都奥克斯财富广场投资有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张萍 二〇二〇年十月十五日 书记员  刘瑶