重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初4208号原告：张兰，女，1977年12月30日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源西四路**长寿古镇****，统一社会信用代码9150011569657479XQ。法定代表人：徐开泰，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王晗，重庆渝州律师事务所律师。原告张兰与被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称长寿古镇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰、被告长寿古镇公司的委托诉讼代理人梁伟、王晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张兰向本院提出诉讼请求：判令被告长寿古镇公司严格按照国家建委标准和购房合同的约定将原告张兰所购买的长寿区XXX栋XX-X号房屋阳台、窗台栏杆更换为铝合金玻璃栏杆，并对更换过程中对房屋装修造成的损坏恢复原状。事实和理由：2013年8月3日，原告张兰向被告长寿古镇公司购买了长寿区XXX栋XX-X号房屋，合同约定被告长寿古镇公司出售的房屋栏杆必须为铝合金玻璃材质。原告张兰接房时栏杆上涂有油漆，无法看到实际材质，被告交房时亦未如实告知栏杆的实际材质。2019年9月栏杆漆面脱落后，原告张兰才发现栏杆材质为铁质栏杆。现经风吹日晒，铁栏杆已经氧化锈蚀，破烂不堪，存在严重的安全隐患。被告长寿古镇公司的行为侵害了原告张兰的合法权益。经多次协商，被告长寿古镇公司只愿赔付补偿金500元，与更换铝合金玻璃栏杆的实际费用相差甚远，为维护原告张兰的合法权益，特诉至人民法院，望支持诉求。被告长寿古镇公司辩称，原、被告双方所签订的合同，是合法有效的，并经过了行政主管部门的备案登记，合同补充协议附件五第九条第一项明确约定，在不影响商品房质量及使用功能的合理化调整这一类的设计变更，被告长寿古镇公司无需通知原告张兰；被告长寿古镇公司向原告张兰交付房屋至今五年左右，案涉房屋所安装的镀锌铁栏杆与铝合金栏杆外观明显不一致，铝合金不需要刷漆，在交房时部分业主就此问题提出了异议，因此，被告长寿古镇公司均按照业主的要求对有异议的给予了每户500元的补偿，无异议的就办理了交房手续，原告张兰在接房时并未提出任何异议，其诉求已经超过诉讼时效。同时，合同附件3第八条明确约定了阳台栏杆材质为铝合金玻璃栏杆，虽实际安装的是镀锌铁栏杆，该栏杆经过了有权部门的抗拉试验检测和认定，该涉案工程的房屋也经综合竣工验收，并在建委进行了备案登记。长寿区建委作为房屋的建设主管部门对房屋建设依法享有监督的行政职能，涉案房屋已经进行备案登记，确认质量合格，该具体行政行为非经法定程序是不得撤销和变更的，民事审判事实上也不应对行政行为的合法性做出审查，也就不可能对建委的相关行政行为做出撤销或者变更，因此原告张兰的请求在民事诉讼中是不能成立的，望人民法院驳回原告张兰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年8月3日，原告张兰（乙方）与被告长寿古镇公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告长寿古镇公司将其开发的位于重庆市长寿区桃源西X路X号同元御府华庭项目一期二标段X栋XX-X的房屋出售给原告张兰。被告长寿古镇公司所销售的房屋为预售商品房，《商品房预售许可证》号为长房（2013）预字第（36）号，房屋建筑面积为105.28平方米，单价4895.55元，房屋总价款515403元。该合同第十五条约定：“（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）、乙方应当在通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作出书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。”第十六条约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2、2、甲方在双方约定时间内负责修复或变更，逾期未修复或更改的甲方将赔偿1倍装饰、设备价差。”第二十六条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件三第八条约定：阳台、院馆围护为铝合金玻璃栏杆；第九条第2款约定：外墙门、窗为塑料型材、双层中空玻璃。合同附件五第九条第1款约定：已预售的商品房在建筑过程中，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得随意变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的容积率。但对不影响商品房的质量、使用功能的合理化调解，甲方无需通知乙方，除非乙方因规划设计变更而改变合同约定的，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告张兰按照合同约定以银行按揭贷款方式向被告长寿古镇公司支付了购房款。在被告长寿古镇公司对上述楼栋进行施工过程中，对包括案涉房屋在内的房屋安装的阳台栏杆为镀锌铁栏杆。2014年5月20日，重庆渝川工程检测有限公司出具《检测报告》一份，对御府华庭二标段的护栏水平荷载推理进行检测，检测部位为客厅阳台栏杆，检测结论为该工程所检测1个护栏的水平推力符合《建筑护栏技术规范》DBJ50-123-2010技术要求。2014年11月4日，御府华庭一期5-8号楼及地下车库工程取得了原重庆市长寿区城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[2014]29号），竣工验收时间为2014年10月24日。2014年11月18日，原告张兰接收了案涉房屋。对于当事人双方无争议的上述事实，本院予以确认。本院认为，原告张兰与被告长寿古镇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有相应的权利和履行相应的义务。关于被告长寿古镇公司交付的商品房的阳台栏杆是否符合合同约定及若不符合合同约定能否进行更换的问题。合同附件三第八条约定阳台、院馆围护为铝合金玻璃栏杆，现被告长寿古镇公司在施工过程中经设计变更，实际安装的为镀锌铁材质栏杆，不符合合同约定，已构成违约。现原告张兰依据合同约定要求被告长寿古镇公司承担的违约责任为将X栋XX-X的阳台的护栏更换为铝合金玻璃栏杆，但案涉房屋的阳台栏杆系在施工过程中经过设计单位依规进行了设计变更，该设计变更根据合同第十五条及合同附件五第九条第1款的约定，被告长寿古镇公司无需通知原告张兰，被告长寿古镇公司依据设计变更进行施工并无不当，且施工后护栏经检验符合相关规范标准。另，被告长寿古镇公司对上述工程的施工是在相关建设主管部门的监管下进行，并取得了原重庆市长寿区城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，颁发建设工程竣工验收备案登记证的前提是各项专项验收均已合格，是对已经竣工并验收合格的工程的具体确认，长寿区城乡建委的上述颁证行为是一种具体行政行为，非经法定程序不能被撤销或变更，非经批准，任何人不得对已经取得竣工验收备案登记证的建筑物进行擅自变更，人民法院不能在民事诉讼中对行政机关作出的具体行政行为的合法性进行审查，对其已经登记备案的内容包括阳台、院馆护栏亦不能判决进行更换，否则就是对具体行政行为的否定性评价。现原告张兰请求将X栋XX-X的房屋阳台的护栏更换为铝合金玻璃栏杆，违反了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》确认的内容，本院不予支持。对于原告张兰请求对窗台栏杆更换为合同约定的铝合金玻璃栏杆的诉讼请求。首先，合同并未对窗台栏杆使用何种材质进行约定，原告张兰要求进行更换无合同依据；其次，虽然被告长寿古镇公司自认原始设计为不锈钢材质，最终为镀锌铁栏杆，但即使未按图纸施工，也属于行政主管部门对被告长寿古镇公司进行行政监管的范畴；再次，被告长寿古镇公司的施工已经行政机关的竣工备案登记，在具体行政行为被撤销或变更前，不能对相关窗台栏杆进行更换。综上，对原告张兰请求的将窗台栏杆更换为合同约定的铝合金玻璃栏杆的诉讼请求，本院不予支持。对于被告长寿古镇公司的违约行为，合同第十六条约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2、甲方在双方约定时间内负责修复或变更；逾期未修复或更改的甲方将赔偿1倍装饰、设备价差。”根据上述合同约定，对于被告长寿古镇公司对包括阳台栏杆的材料不符合约定的违约行为，原告张兰有权依据上述合同约定另案要求被告长寿古镇公司承担赔偿损失的违约责任。对于原告张兰的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中原告张兰诉称2019年8月份下雨栏杆锈蚀才发现栏杆为铁栏杆，被告长寿古镇公司不予认可，并辩称在接房时向业主进行了明示，并从安全角度进行了解释，但被告长寿古镇公司并未提供相关证据予以证明，也未提供其他证据证明原告张兰在2019年8月之前已经知道栏杆为铁栏杆的事实，故本院对原告张兰诉称的该事实予以采信，原告张兰的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张兰的诉讼请求。案件受理费40元，由原告张兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 朱陈波二〇二〇年十月十九日法官助理 杨伟栋书 记 员 但 洁