黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初2360号原告：哈尔滨振元物业管理有限公司，统一社会信用代码91230103571907765J，住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与中兴左街交汇处以西地段B栋21层2102号房。法定代表人：郝春波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王佳丽，黑龙江高盛律师事务所律师。被告：哈尔滨合力投资控股有限公司，统一社会信用代码91230199127047025X（1-1），住所地哈尔滨市平房区友协大街98号。法定代表人：崔喜涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁，黑龙江法同律师事务所律师。原告哈尔滨振元物业管理有限公司（以下简称振元物业公司）与被告哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告振元物业公司的委托代理人王佳丽，被告合力公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振元物业公司诉称：2013年9月28日，振元物业公司与合力公司签订南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书，确认振元物业公司对于合力公司位于南城首府回迁安置小区611套空置房屋提供物业管理服务，上述空置房屋总建筑面积为48368.05平方米，物业服务费收取标准为0.8元/月/平方米，经双方协商自2014年8月1日至2017年7月31日期间拖欠的物业管理服务费按照物业费总额的30%缴费，即48368.05平方米×0.8元/月/平方米×36个月×30%=417900元。自2017年8月1日至2019年1月25日期间，振元物业公司为合力公司继续提供空置房物业管理服务，拖欠的物业管理服务费为48368.05平方米×0.8元/月/平方米×18个月=696499.92元。2019年1月26日至2019年5月8日，拖欠的物业管理服务费为42599.34平方米×0.8元/月/平方米×3个月=102238.42元。上述拖欠物业费合计金额共计1216638.34元。协议生效后，合力公司未按照协议约定在两个月内支付上述物业服务费，经振元物业公司多次催要，合力公司仍拒绝缴纳，合力公司应按照协议第九条之约定，按日千分之三向振元物业公司支付滞纳金。综上，振元物业公司为了保护自身的合法权益免受非法侵害，特提起诉讼。现诉请：1、请求依法判令合力公司给付振元物业公司自2014年8月1日至2019年5月8日期间南城首府小区住宅空置房屋物业服务管理费用1216638.34元；2、请求依法判令合力公司给付自2019年3月25日起至给付时止，以欠付物业服务费金额为基数，按照日千分之三计算滞纳金。3、诉讼费由合力公司承担。被告合力公司辩称：一、合力公司作为建设单位仅承担南城首府A区574套未出售且未使用的空置房屋的物业费。2019年1月25日，合力公司与振元物业公司签订《南城首府回迁安置小区空置房物业管理协议书》，其中约定南城首府住宅空置房屋611套，欠费日期自2014年8月1日至2017年7月31日，经双方协商空置房物业费按照建筑面积0.8元/月/平方米的30%收取，此协议显然是后补签的。在2019年5月7日振元物业公司与平房区南城首付A区业主委员会、新物业公司哈尔滨奕阳物业管理有限公司签订的《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》中三方共同确认共有612套空置未使用房屋，其中包括34套各村村委会使用、3套物业公司自用、132套廉租房移交给合力公司。首先，两份协议中关于空置房数量有差异，合力公司与振元物业公司那份协议上表明是611套空置房，而交接协议上却写明612套，振元物业公司自己前后矛盾。从效力上看应以本案当事双方之间的协议为准，即南城首府小区尚有611套空置房未出售。其次，振元物业公司在签订这份协议之时隐瞒了其中3套房屋自用，34套房屋由各村村委会使用的事实，致使合力公司认为尚有611套空置房未出售且未有使用，从而作出错误的意思表示，有违诚实信用原则。其一，涉案的南城首府小区为回迁安置房，合力公司作为建设单位在2013年回迁户入驻小区前，已将全部房产钥匙移交给振元物业公司，象征由其管理小区内全部房产。按常理推断，振元物业公司作为小区物业提供者自然要常驻该小区，使用其中未出售的房屋，其在交接时也承认自用3套，难道振元物业公司自己为自己提供物业服务还要合力公司来买单吗？显然有失公平。其二，该小区是回迁房，自2013年开始入户。回迁房是开发商征收土地时赔给回迁户的房屋，不同于商品房可能会出现销售期长达几年之久。一般来讲，回迁村民在房屋建成通知可入住时都会在短期内积极主动搬入新家，各村村民都入住小区，各村村委会自然进入并开始使用小区房屋，不可能出现村委会拖个一年到几年的时间才进入小区。按照交接协议上显示，各村委会共使用34套房屋，振元物业公司在2019年1月25日与合力公司补签空置房物业管理协议之时，故意隐瞒2014年8月1日至2017年7月31日期间611套空置房中自用3套，各村委会使用34套的事实，导致合力公司对空置房的数量及物业费金额作出了错误意思表示。合力公司既无法定义务又无约定义务承担小区内已使用房屋的物业费，仅对574套未出售且未使用房屋承担物业费。二、2017年8月1日至2019年5月9日期间空置房的物业费，因振元物业公司在业主委员会解聘后“赖着不走”，合力公司不应承担。根据空置房管理协议书，双方仅在2014年8月1日至2017年7月31日形成物业服务合同关系，并且空置房物业费标准为0.8元/月/平方米的30%。南城首府小区全部回迁居民落户后成立了“平房区南城首府A区业主委员会”，于2015年8月12日与振元物业公司签订《南城首府小区物业服务合同》，服务期限为2015年7月25日至2017年7月24日。2017年4月19日（合同未到期之前），该业主委员会在自身难以将振元物业公司清除出去，忍无可忍之时曾书面向平房区政府状告振元物业公司物业服务不到位，明确提出要求更换小区物业公司，其中列举了八类其提供物业服务差的表现。物业服务合同属于委托合同，由于委托合同的高度人身信赖性，其不同于一般的合同解除，应当认为双方当事人均享有任意解除权，根据《中华人民共和国合同法》第410条规定：“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同”。既然南城首府业主委员会早在2017年4月就已投诉至平房区政府要求更换物业公司，怎么可能未向振元物业公司表示过要解聘该物业公司、更换新物业公司的意思表示，显然是在业主委员会表示更换之后振元物业公司拒绝退出该小区，业主委员会实在无奈情况下，向政府反映此情况。在业主及业主委员会监督的情况下，振元物业公司提供的物业服务尚且如此，无人监管的空置房的物业服务可想而知了。合力公司在2019年1月25日的协议书上仅承认自2014年8月1日至2017年7月31日期间的空置房物业费，显然是对振元物业公司这几年的物业服务差、业主不满意是知情的，并且对于之后振元物业公司是否对空置房提供了物业服务存疑。果然，从合力公司之后提交的证据可以印证，在振元物业公司终于同意退出、交接后，经排查合力公司发现房屋附属设施诸如暖气、开关、把手等丢失、损坏，就连之前交付的钥匙也是大量缺失。对于2017年4月19日前业主委员会已表示解除物业服务合同关系，振元物业公司继续赖在小区的行为已属于侵权行为。根据《物业管理条例》第33条，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。小区空置房与其他已使用房屋自然由一个物业公司管理，业主委员会既已解聘了振元物业公司，自然效力及于合力公司的空置房。振元物业公司未将空置房钥匙主动交还合力公司，构成侵权。自此期间，对于强迫受益的“物业服务”，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院应予支持。加之，振元物业公司未有证据表明这段时间内确实提供了相应的物业服务。因此，合力公司完全有理由不交纳2017年8月1日至2019年5月9日期间所谓的“物业费”。三、双方在协议书中第九条约定违约金标准为日千分之三，合力公司认为此标准过高并且振元物业存在过错，请求法院予以减少。2019年1月25日双方签订《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》，该协议书当日生效，其中第六条约定此协议生效后两个月内（即2019年3月25日前）合力公司支付2014年8月1日至2017年7月31日期间空置房物业费417900元，第九条约定如合力公司未按期付款，振元物业有权按应付款项总金额的日千分之三收取滞纳金。按此标准计算，违约金标准为年利率108%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。通常情况下，本案中振元物业公司遭受的实际损失就是资产被占用产生的利息损失。并且合力公司在举示证据证明因振元物业公司拒绝退出小区期间未提供物业服务反而造成合力公司50多万元的损失，曾要求对方修复但对方明确表示拒绝，合力公司之所以未按期付款主要原因在于振元物业公司未采取补救措施。此案不仅违约金标准过高且振元物业公司对构成违约存在重大过错，合力公司请求法院予以减少。并且日千分之三的违约金标准按照双方的协议第3条约定，效力应仅限于2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业费。综上，合力公司仅承担2014年8月1日至2017年7月31日期间南城首府小区574套未出售且未使用的空置房屋的物业费，并恳请法院基于振元物业公司实际损失以及其对于违约存在重大过错减少违约金数额，对于既无事实依据又无法律依据的其他诉讼请求予以驳回。经本院审理查明：哈尔滨经济技术开发区基础设施开发建设总公司与振元物业公司签订《物业服务委托合同》。多层住宅：0.8元/月·平方米（建筑面积）。合同期限自2013年7月25日起至2014年7月24日止。2015年8月12日，平房区南城首府A区业主委员会与振元物业公司签订《南城首府小区物业服务合同》。约定：本物业项目名称：南城首府小区。物业服务期限自2015年7月25日至2017年7月24日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/平方米·月。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2019年1月25日，合力公司（甲方）与振元物业公司（乙方）签订《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》。约定：振元物业公司对于合力公司位于南城首府小区空置物业提供物业管理服务。经双方协商达成如下协议：一、南城首府住宅空置房屋611套，总建筑面积为：48368.05平方米。二、收费标准。1、物业服务费收取标准：按照乙方与南城首府小区业主委员会签定的物业服务管理合同约定执行，按建筑面积交纳，多层住宅：0.8元/月平方米。2、甲方每月应支付乙方物业服务管理费用为：48368.05平方米×0.8元/月平方米＝38694.44元。三、缴纳欠费起止时间：2014年8月1日至2017年7月31日，共计36个月。四、欠缴36个月物业服务费总计：48368.05平方米×0.8元/月平方米×36个月＝1392999.84元。经双方协商按物业费总额百分比为30%进行缴费，实际缴费金额为417900元。六、缴费时间：此协议生效后两个月内支付。九、如甲方未按期付款，乙方有权按应付款总金额的日千分之三收取甲方滞纳金。2019年3月6日，平房区南城首府A区业主委员会作出《南城首府A区业主委员会业主大会会议决议解除与振元物业公司签订服务合同告知书》。内容为：振元物业管理公司：经业委会开会讨论并召开南城首府A区业主大会会议，征求业主意见后一致决定，依据双方签署物业合同中之约定，自2019年3月7日解除与贵司关于南城首府小区物业服务合同，并不再续约。请贵司及时做好物业移交准备工作。在2019年5月8日前按时向小区业委会进行物业移交工作。2019年5月9日，振元物业公司与南城首府A区业主委员会、哈尔滨奕阳物业管理有限公司签订《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》。内容为：振元物业公司于2019年5月9日按照政府职能法规的要求，完成履职程序并规范退出南城首府A区住宅项目的前期物业管理服务。目前仍有612套室内配备完好空置未使用的未售房屋在我司管理（其中34套各村村委会使用，3套物业用房、132套廉租房交于合力公司），按照空置房屋归属单位合力公司将南城首府A区空置房屋转移至新物业公司管理的意见进行移交。移交内容：1、南城首府A区住宅项目未售房屋433套，空置房钥匙、房屋及相关配套设施设备。2、南城首府A区住宅项目未售房屋未使用无占用现象，状况空置完好。3、南城首府A区住宅项目未售房屋102-2-102、102-4-101、102-5-302三套为物业用房2019年5月8日已交于首府业主委员会。4、南城首府A区住宅项目未售房屋34套为村委会用房，等待村委会归还后再另行交接。5、南城首府A区住宅项目未售房屋132套（廉租房），按照合力公司意见移交回合力公司。7、如因本协议发生争议，可向哈尔滨市仲裁委员会提起诉讼。该协议中三套物业用房102-2-102、102-4-101、102-5-302合计建筑面积218.35平方米；32套已进户的村委会用房合计建筑面积2391.36平方米（永丰村1195.68平方米+平安村1195.68平方米）振元物业公司曾因物业服务合同起诉其他业主，我院于2019年10月9日作出（2019）黑0108民初1137号民事判决书确定：2015年8月12日，南城首府业主委员会作为委托方（甲方），与振元物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由振元物业公司为涉案房屋所属的南城首府小区提供物业服务，合同第三部分物业服务标准第三条：“乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件三）提供服务……”，“附件三”的内容为级差物业服务标准二级标准。第四部分物业服务期限自2015年7月25日至2017年7月24日。第五部分物业服务相关费用约定本物业区域物业服务费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为0.8元/平方米/月。业主应当按年度缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为合同起始时。第八部分合同终止第十五条约定：“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。”第十七条约定：“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知一方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”2019年5月8日，振元物业公司正式撤出南城首府小区。在庭审过程中，振元物业公司亦自认小区并未实现封闭式管理、小区出入口无电子门禁系统、单元门破损严重、主出入口无专人24小时执勤。综上判决业主按70%承担物业费用。振元物业公司对此判决无异议并同意业主按照70%承担物业费用。上述事实，有《物业服务委托合同》、《南城首府小区物业服务合同》、《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》、《南城首府A区业主委员会业主大会会议决议解除与振元物业公司签订服务合同告知书》、《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》、（2019）黑0108民初1137号民事判决书以及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，关于2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业费。合力公司与振元物业公司已在《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》（2019年1月25日签订）中达成合意，2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业服务费按照物业费总额的30%即417900元进行缴费。合力公司作为空置房屋的建设方，其对于空置房屋的位置、数量及状况完全具备知晓的能力，故双方签订的协议合法有效，为双方真实意思表示，合力公司应按协议约定履行自己的义务，给付振元物业公司物业费417900元。关于2017年8月1日至2019年5月8日期间的物业费。因《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》仅针对2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业费进行结算，并未对2017年8月1日以后的物业费进行结算，且振元物业公司于2019年5月9日对物业时行移交，故振元物业公司有权向合力公司主张2017年8月1日至2019年5月8日期间的物业费。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”合力公司应当按照该《物业管理服务合同》的约定的物业费标准交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。结合本案实际情况，合力公司应按照《物业服务合同》约定的物业费标准的70%交纳物业服务费。2017年8月1日至2019年1月25日期间，合力公司的房屋建筑面积为48368.05平方米，故合力公司应交纳物业费483035.60元（48368.05平方米×0.8元/月/平方米×17个月×70%+48368.05平方米×0.8元/月/平方米÷30天×25天×70%）。2019年1月26日至2019年5月8日期间，扣除已进户房屋913.54平方米、物业用房218.35平方米、村委会用房2391.36平方米，合力公司应支付物业费的房屋建筑面积为43081.74平方米（46604.99平方米-913.54平方米-218.35平方米-2391.36平方米），故合力公司应交纳物业费83636.01元（43081.74平方米×0.8元/月/平方米×3个月×70%+43081.74平方米×0.8元/月/平方米÷30天×14天×70%）。综上，合力公司应支付振元物业公司2014年8月1日至2019年5月8日物业费984571.61元（417900元+483035.60元+83636.01元）。关于2014年8月1日至2017年7月31日期间物业费的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《南城首府回迁安置小区空置物业管理协议书》（2019年1月25日签订）对于2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业费，约定合力公司未按协议生效后两个月内支付，按应付款总金额的日千分之三收取滞纳金。该约定过分高于造成的损失，本院酌定违约金应自2019年3月25日起按照年利率6%的标准计算至实际给付之日止。关于2017年8月1日至2019年5月8日期间物业费的违约金。《物业服务合同》对于业主逾期未交纳物业服务费约定了按照逾期每日万分之五的标准承担滞纳金，但是结合振元物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照合同约定全面履行物业管理服务义务、存在违约在先行为的实际情况，该诉讼请求本院不予支持。关于合力公司辩称振元物业公司在交接房屋后，在《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》后附空置房检查明细表，合力公司发现空置房多处出现问题，系振元物业公司管理不善或未提供相关物业服务导致，造成合力公司的损失。因《南城首府A区住宅项目空置房物业服务管理权移交协议》第七条约定，如因本协议发生争议，可向哈尔滨市仲裁委员会提起仲裁。故合力公司应另外向仲裁机构申请仲裁。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国仲裁法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《物业管理条例》第四十条的规定，判决如下：一、被告哈尔滨合力投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨振元物业管理有限公司物业费984571.61元；二、被告哈尔滨合力投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨振元物业管理有限公司违约金（以417900元为基数，自2019年3月25日起按照年利率6%的标准计算至实际给付之日止）；三、驳回原告哈尔滨振元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15748元（原告哈尔滨振元物业管理有限公司预交），由原告哈尔滨振元物业管理有限公司负担2102.28元，由被告合力公司负担13645.72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张 鑫人民陪审员  方世英人民陪审员  吴 峰二〇二〇年十月十六日书 记 员  王 旭