广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39055号原告（反诉被告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。破产管理人：北京市金杜（广州）律师事务所。负责人：王鑫。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州渔民新村饮食有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路557、559-567号。法定代表人：黎永星。委托诉讼代理人：马占福、叶翔宙，广东经纶律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）广州市景兴房地产开发有限公司诉被告（反诉原告、以下统称被告）广州渔民新村饮食有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，被告向本院提起管辖权异议，要求本案移送广州市中级人民法院管辖。本院经审查后驳回被告的管辖权异议申请，广州市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）粤01民辖终2477号民事裁定书，驳回被告的上诉，维持本院原审裁定。本院遂于2020年8月11日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李素敏，被告的法定代表人黎永星以及委托诉讼代理人马占福、叶翔宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《荟景湾住宅认购书（编号HJWD2015012-T014）》于2019年6月26日解除；2.原告没收被告已缴纳的定金170万元，无需退还被告；3.被告赔偿原告的经济损失（因被告未按时履约导致原告无法于2016年5月30日前偿还银行借款而支付的银行利息，自2016年5月31日计至被告实际腾空案涉房屋之日止）。事实和理由：被告为购买位于广州市XXX路XX号荟景湾X层X、X层XX、X层XX、XX、X层XX、X层XX单位及XX层车位50个于2015年12月与原告签订了编号为HJWD2015012-T009至T015的7份《认购书》，总价45000万元，其中荟景湾3302单元《认购书》约定该单元建筑面积为341.9265㎡，认购价17000000元，定金170万元，其中85万元于2015年12月18日前支付，其余85万元于2015年12月21日前付清。首期楼款认购价的50%即850万元选择银行按揭贷款方式支付，2016年5月30日被告将除定金外的首期款以被告的名义存入按揭贷款银行，通知原告并向原告提供银行流水凭证、银行同贷书，原告在收到通知及上述文件后即办理该物业银行抵押涂销手续，使该物业具备网签的条件。原告在该物业具备网签条件时即通知被告进行网签，被告在收到通知后两日内与原告进行网签，完成网签当日，被告将准备好的定金之外的首期支付到原告账内。如因被告的原因导致被告提出的银行按揭申请未获贷款银行批准，双方应在知悉该等情况后30日内协商改选其他付款方式，如双方无法在前述30日期限内就改选其他方式的事宜达成一致并签署补充协议，被告需于一年内以其他方式交付剩余购房款。被告逾期不办理上述手续致使被告提出的银行按揭申请未获贷款银行批准而不在约定的时间内办理更改付款方式手续的，均视为被告违约及放弃本认购书中规定的所有权益，原告有权不予退回定金及其他费用并有权将该物业另作处理等。2015年12月，原、被告针对编号HJWD2015012-T009至T012的四份《荟景湾商业裙楼认购书》签订《补充协议》，约定原告在收取被告10%首期款后即将上述所售物业交付给被告进行装修使用。鉴于201房屋已部分出租，双方协商同意将XX（自编）房的交付时间延至本协议签署生效后的3个月，201（自编）房的交付时间延至本协议签署生效后的12个月内。原告同意自2016年5月30日起将首层至二层之间的夹层（约220平方米）免费赠送给被告使用。五层北面天台以及六层泳池底部区域免费赠送给被告使用。原告提供负三、四层停车场中的150个停车位给被告经营使用。具体的使用费用以及管理由被告与物业管理公司签订协议。在被告购买的负二层的车位尚未交付使用之前，原告安排负一层相应车位给被告使用。荟景湾项目首层北面区域及项目裙楼商业经营共用使用范围，被告根据经营需要合法使用。首层水池中部位置建分隔墙，设计方案由被告提供，施工由原告完成等。上述认购书和补充协议签订后，原告于2016年1月13日将案涉XX、XX、XX房交付被告，并签署《楼宇交接书》。截止2016年5月30日被告合计支付了定金及购房款10810万元，其中XX房定金170万元。由于被告违反认购书约定，未按认购书约定的交易方式于2016年5月30日前将除定金外的首期款（认购价的40%）以被告名义存入贷款银行，通知原告并向原告提供银行流水凭证、银行同贷书，原告于2016年7月28日发出针对7份认购书的《解除合同通知函》。被告针对原告发出的7份《解除合同通知函》分别向广州市越秀区人民法院和广州市中院提起了确认《解除合同通知函》无效、认购书及补充协议继续履行的诉讼。广州市中院于2017年1月25日作出（2016）粤01民初454、455、456号《民事判决书》，判决：一、上述七份认购书所涉房屋买卖为整体交易，故对于合同义务的履行问题须按照七份认购书的整体约定来判断；二、确认原告于2016年7月28日针对广州市关于广州市越秀区沿江西路143号XX房、XX房、XX房的买卖合同关系发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力；三、驳回被告要求继续履行案涉认购书及补充协议的诉讼请求。同时，判决认定：“涉案认购书第四条第一项约定原告须于2016年5月30日前将除定金外的首期款（认购价的40%）以原告名义存入按揭贷款银行，通知被告并向被告提供银行流水凭证，银行同贷书。原告未能举证证明其已依约善尽其该项义务，构成迟延履行。”广东省高级人民法院于2018年8月10日作出维持上述判决的（2017）粤民终642、643、644号《民事判决书》。越秀区人民法院于2018年3月20日作出（2016）粤0104民初25754、25755、25756、25757号《民事判决书》，判决：确认上述七份认购书所涉房屋买卖为整体交易，故对于合同义务的履行问题须按照七份认购书的整体约定来判断；二、确认原告于2016年7月28日发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力；三、驳回了被告要求继续履行案涉认购书及补充协议的诉求。上述判决亦就被告未举证证明其已依约履行认购书第四条第一项约定的义务，构成迟延履行。前述判决生效后，原告多次致电、致函要求被告继续履行合同，但被告一直寻找各种借口拒绝履行合同义务。为避免损失继续扩大，原告亦期望通过协商一致的方式解除双方签订的上述《认购书》和《补充协议》，仍被被告拒绝。为敦促被告继续履行合同，原告于2018年12月28日向被告发出《关于继续履行合同的再次催告函》，再次催告被告继续履行合同义务，但被告却仍未继续履行合同的任何行为。鉴于被告收到催告后一直无履行合同的诚意及行为，原告于2019年6月25日发出《解除合同通知书》告知被告：双方签订的荟景湾商业裙楼、住宅、车位认购书及补充协议于《解除合同通知书》送达被告之日解除，被告已付定金予以没收，要求被告在通知书送达之日起15日内返还房屋，并将上述房屋恢复原状。被告于同月26日收到该《解除合同通知书》。由于被告未按照《认购书》、《补充协议》约定的时间及方式支付购房款，导致原告没有按照与贷款银行约定偿还借款，并支付了巨额的利息。该经济损失完全是由于被告违约导致的，理应由被告予以赔偿。据此，为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告答辩及反诉称：一、同意解除本案合同，但不同意2019年6月26日解除，而是由法院判决因原告不能办理银行抵押涂销手续的根本性违约行为而解除。首先，原告于2019年8月20日向人民法院起诉，侵害了被告的合同解除异议权。根据司法解释的规定，被告享有三个月的合同解除异议权行使期限。原告在解除合同的通知送达被告之日2019年6月26日起不足三个月即提起诉讼显然侵害了被告的异议权。其次，截止2016年8月15日，被告已依认购书履行了合同义务。截止2016年5月30日，被告已付购房款（含定金）总额10810万元，该金额已超出合同约定的定金总额4500万元与部分物业交付使用前应支付的认购价10%款项总额之和即8410万元。而根据《账户历史交易明细清单》可见，被告在2016年8月15日已在按揭贷款银行广州农村商业银行股份有限公司（以下简称广州农商行）账户余额超过1.2亿元，说明被告已准备了约定的房款并已依约存入按揭贷款银行账户。广州农商行于2016年11月15日开具的存款金额为87154356元的《客户存款余额证明书》、招商银行股份有限公司东莞虎门支行于2016年11月18日开具的存款金额120000997.5元的《单位单账户（币种）存款余额证明》以及黎永星出具的《情况说明》等均证明被告具有履约的能力。广州农商行于2016年2月1日出具《同意贷款意向书》说明该行有意向为被告发放贷款22500万元。以上情况均可说明截止2016年8月15日，被告已依认购书履行合同义务，即使被告在2016年5月31日至2016年8月15日期间部分迟延履行，也非根本性违约，不能构成解除合同的条件。再次，案涉合同系因原告不能办理银行抵押涂销手续的根本性违约行为而解除。原告已经丧失了办理该物业的银行抵押涂销手续的能力。根据广州中院（2019）粤01民终8145号生效判决书，即使罗豪同意原告使用其支付的三期购房款用于涂销认购物业抵押的情况下，原告亦无力履行涂销抵押的义务。2016年5月月27日，原告发给被告的《关于对荟景湾物业进行交易手续办理的提示函》可见，原告因资金链出现问题急需用钱，故要求被告直接向其付款，违反了合同的约定。为此，被告在2016年7月29日、30日以及8月1日发给原告的函件中均提出希望原告办理部分物业的抵押涂销手续，但原告均无力办理。被告在2019年9月12日查询获悉，案涉的XX、XX房在（2016）粤0104民初25754号案诉讼过程中已由广州市中级人民法院查封。2018年9月25日，原告因经营状况恶化被广州市天河区人民法院列入失信被执行人名单。2019年6月11日、12日，原告再次被广州市天河区人民法院列入失信被执行人员名单，并由该法院向其发出《限制消费令》。由此可见，涉案合同系因原告不能办理银行抵押涂销手续的根本性违约行为而解除。二、即使被告提前支付了全部购房款，原告也无法用被告支付的全部购房款清偿其在本案财产上设立的巨额银行抵押贷款，办理该物业的银行抵押涂销手续。根据双方的合同约定，原告应用自己的资金办理涉案物业的银行抵押涂销手续，而不是用被告支付的购房款办理该物业的银行抵押涂销手续。按照广州市不动产查册表，原告在本案财产上所设立的抵押债权额为1040000000元，而七份认购书所涉总价为4.5亿元。因此，即使被告提前支付了全部购房款，原告也无法用该款项清偿其在房产所设立的巨额银行抵押贷款。三、本案不适用定金罚则。即使被告违约，涉案合同仅约定了定金而未约定定金罚则。即使被告在2016年5月31日至8月15日期间部分迟延履行，这并非根本性违约，不应适用定金罚则。四、原告起诉要求被告赔偿其经济损失也无事实和法律依据，不应得到支持。如果原告的实际损失是2316344.44元，该款项也应包括没收的定金170万元，而不应该在定金170万元之外再索赔。原告要求被告承担2016年5月31日之后的银行利息没有事实及法律依据。单就本案房产的付款情况，案涉房屋的认购价为17000000元，已支付购房款10810万元与七份认购书的认购价4.5亿元的比例为24%，据此，被告已支付本案房价款4083777.78元，扣减定金，被告已付2383777.78元。被告据此提起反诉，请求法院判令：1.从本案判决生效之日起解除双方当事人签订的《荟景湾住宅认购书》（编号：HJWD2015012-T014）；2.原告向被告双倍返还定金340万元；3.原告向被告返还已经支付的房价款2383777.78元；4.原告向被告支付已付房价款的利息103118.25元（从2015年12月21日起暂计至2020年8月11日），实际计至返还本案房价款本金之日止（以2383777.78元为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利息标准计算）。原告对被告反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。理由：一、原告已于2018年9月25日依据最高人民法院的相关司法解释于2018年向被告发出了催告函，履行了催告义务。原告是2019年6月向被告发出解除通知书，因此原告的解除行为符合合同法及司法解释的规定，被告所说的解除通知书不足三个月没有任何依据，故原、被告签订的认购书应在2019年6月26日解除，而非被告反诉请求的判决生效之日解除。二、造成本案无法按照认购书约定的完成交易的根本原因是被告既没有按照认购书约定的时间履行付款义务也没有按照认购书约定的方式向原告提供银行流水凭证、同贷书等，违约责任应由被告承担。三、关于被告反诉诉请的已付购房款，本案涉及的两套房屋不涉及返还房款的问题，该两案涉案房屋被告只交付了定金，没有交付其他购房款。经审理查明：座落在本市××区××房建筑面积为341.9265平方米，产权人为原告。2015年12月，原告（甲方）与被告（乙方）签订认购书共七份，约定被告向原告认购广州市越秀区XX路XX号荟景湾XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋及负二层50个停车位。其中编号为HJWD2015012-T014的《荟景湾住宅·认购书》（以下简称涉案认购书）约定：一、乙方认购荟景湾XX层XX单位，建筑面积341.9265平方米，套内面积280.0917平方米；该物业已抵押给银行，处于抵押状态，甲方负责办妥涂销抵押登记的手续。二、认购价17000000元。三、付款方式和期限：银行按揭；定金170万元，其中85万元于2015年12月18日前支付，其余85万元须于2015年12月21日前付清；1、首期楼款：认购价的50%即8500000元（含定金），乙方须于2016年5月30日前，且符合本认购书第四条约定条件时付清；2、按揭款：认购价的50%即8500000元，乙方选择银行按揭贷款的方式支付。四、交易方式：1、2016年5月30日前，乙方将除定金外的首期款（认购价的40%）以乙方名义存入按揭贷款银行，通知甲方并向甲方提供银行流水凭证、银行同贷书；2、甲方在收到乙方通知及上述文件后，即办理该物业的银行抵押涂销手续，使该物业具备网签条件；3、甲方在该物业具备网签条件时即通知乙方进行网签，乙方在收到通知后两日内与甲方进行网签，在网签完成当日，乙方将准备好的除定金之外的首期款（认购价的40%）支付至甲方账户内。五、1、甲乙方明确将要签订的商品房买卖合同文本、补充协议、物业服务合同、物业管理规约，由双方另行协商确定。2、如因乙方的原因致使乙方提出的银行按揭申请未获贷款银行批准，双方应在知悉该等情况后30日内协商改选其他付款方式，如果双方无法在前述30日的期限内就改选其他付款方式的事宜达成一致并签署补充协议，乙方需于一年内以其他方式交付剩余的购房款。3、乙方逾期不办理上述手续致使乙方提出的银行按揭申请未获贷款银行批准而不在约定时间内办理更改付款方式手续的，均视为乙方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付之定金及其他费用，并有权将该物业另作处理。4、认购物业为住宅用途。5、乙方认购该物业后，在签署《广州市商品房买卖合同》及相关文件前，若变更业权人（转名给乙方指定的单位或个人），由甲方与乙方指定的单位或个人另行签订认购书。6、因不可抗力致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书、定金及已付房款的收据及其他从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后十天内通过银行转帐方式将己付定金及房款本金返还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。7、本认购书一式四份，具有相同法律效力，经甲乙双方签名（盖章）后生效，所涉及的事项均按当事人甲乙双方约定处理。其余六份认购书约定的支付方式与涉案认购书基本一致，七份认购书的认购价合计为45000万元，定金总金额为4500万元，部分物业交付使用前应支付的认购价10%款项总额为3910万元。同月，原、被告双方针对编号HJWD2015012-T009、D2015012-T010、D2015012-T011、D2015012-T012的《荟景湾商业裙楼·认购书》订立《补充协议》，约定：一、甲方在收取乙方10%首期款后即将上述所售物业交付乙方进行装修使用。鉴于201房屋已经部分出租，因此，双方协商同意将XX（自编）房的交付时间延迟至本协议签署生效后的3个月，XX（自编）房的交付时间延迟至本协议签署生效后的12个月内（详见附图一）。二、甲方同意自2016年5月30日起，将首层至二层之间的夹层（约220平方米）免费赠送给乙方使用。五层北面天台以及六层泳池底部区域免费赠送给乙方使用（见附图二）。三、甲方提供负三、负四层停车场中的150个停车位给乙方经营时使用。具体使用的费用以及管理由乙方与物业管理公司签订协议。四、在乙方购买的负二层的车位尚未交付乙方使用之前，甲方安排负一层相应车位给乙方使用。五、荟景湾项目首层北面区域及项目裙楼商业经营共用使用的范围，乙方根据经营需要合法使用。首层水池中部位置建分隔墙，设计方案由乙方提供，施工由甲方完成（见附件图三）。六、由于乙方经营范围相对独立，使用荟景湾项目公共区域有限，因此，甲方对乙方的物业管理费收取予以优惠，暂定按7.5元／平方米／月的标准进行收取，具体协议由乙方与物业管理公司签署。七、本协议生效后，即成为《荟景湾商业裙楼·认购书》不可分割的组成部分，与《荟景湾商业裙楼·认购书》具有同等的法律效力。八、本协议与原认购书发生冲突时以协议为准。九、本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。2016年1月13日，原、被告及案外人广州市景兴物业管理有限公司三方签订《楼宇交接书》，确认被告当日已将涉案XX、XX、XX单元按现状交付给被告。前述合同签订后，被告先后支付购房款总额合计10810万元，其中原、被告双方对于支付整体交易购房款总额7360万元部分无争议，被告另于2016年5月30日通过转账支付购房款3450万元，对应转账凭证中记载款项用途为“四层房款”。对此，原告称被告支付的前述款项包括了七份《认购书》中对应房屋的定金合计45000000元，《补充协议》中约定的XX、XX、XX和50个车位的10%首期款合计28600000元以及401房再支付的3450万元。至于案涉房屋所属合同仅支付了定金1700000元，余款未付。被告则认为其已付全部购房款为10810万元，因七份合同属整体交易，无法区分具体对应哪套房屋，故应按比例计算，案涉房屋已付房款为4083777.78元。2016年7月4日，原告向被告发出《催告函》，要求被告在该函件送达之日起3日内履行完毕《认购书》第四条交易方式第1项的约定，并按《补充协议》约定办理相关交易手续。被告确认其于7月6日前收到该函。2016年7月6日，被告向原告发出《关于催告函的回函》，提出在原告确保整体交易可行的情况下，被告将尽快安排付款、网签等进一步的交易行为。2016年7月28日，原告向被告发出《解除合同通知函》，称被告于2016年5月30日前应当履行涉案《认购书》约定的第四条第一项的义务，但至今仍未履行该义务，经原告在2016年7月3日催告后，被告仍拒不履行，被告的行为已构成根本性违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项的规定，通知被告如下内容：1、双方订立的《认购书》于本通知送达之日起正式解除；3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告已付的定金，原告不予退还。同日，原告向被告发出另一份《解除合同通知函》，通知双方订立的《补充协议》亦自上述认购书解除之日正式解除，并限被告于本通知书送达之日起3日内向原告返还《补充协议》已交付的位于广州市越秀区XX路XX号荟景湾的相应物业，并且恢复原状，自费清除相关标识、家具、装饰品等物品，逾期未能返还的，自逾期之日起按每平方米每月200元的租金标准支付租金，逾期不足一个月的按日均租金计算；逾期未能恢复原状，清除相关标识、家具、装饰品等物品的，视为放弃以上物品的所有权，原告有权要求被告承担相应的赔偿责任。被告分别于2016年8月3日、7月29日收到上述函件。2016年7月29日，被告向原告发出《关于敦促履行〈认购书〉及补充协议的函》，原告于同日收到该函。2016年7月30日，被告向原告发出《关于对〈解除合同通知函〉的异议函》，原告于2016年8月1日收到该函。2016年8月26日，原告向被告发出《关于〈认购书〉解除后的相关事宜的联系函》，提出双方重新签订《认购书》，被告在履行原《认购书》时所支付的定金不予退回等。被告确认已收到该函。2016年9月1日，被告向原告发出《关于涂销抵押履行交易约定的函》，原告于2016年9月5日收到该函。2016年9月6日，原告向被告发出《告知函》，提出其将自2016年8月6日起按每天每平方米200元的标准计收租赁部分场地使用费。被告于2016年9月7日收到该函。此后，被告以原告发出的《解除合同通知函》无效为由就前述七份《认购书》分别诉至广州市中级人民法院[案号为（2016）粤01民初454、455、456号]以及本院[案号为（2016）粤0104民初25754、25755、25756、25757号]，诉请人民法院确认原告发出的《解除合同通知函》无效，认购书及补充协议继续履行等。该七案审理期间，被告为证明其具有履约能力向法院提交了如下证据：1.被告于2016年8月15日向原告发出的《关于涂销抵押及交易通知书》、快递单、《账户历史交易明细清单》、《授信业务审批意见通知书》，拟证明被告已经准备了约定的房款并已依约存入被告账户，至8月15日被告账户余额已超过1.2亿元，被告并向原告提供了银行流水凭证、银行同贷书。2.广州农村商业银行股份有限公司琶洲支行于2016年2月1日出具的《同意贷款意向书》，显示该行有意为被告发放贷款22500万元。3.广州农村商业银行股份有限公司于2016年11月15日开具的存款金额为87154356元的《客户存款余额证明书》、招商银行股份有限公司东莞虎门支行于2016年11月18日开具的存款金额为120000997.50元的《单位单账户（币种）存款余额证明》、黎永星出具的《情况说明》及附件，上述证据拟证明被告具备履约能力。前述案件经两级法院分别审理，广州市中级人民法院于2017年1月25日作出（2016）粤01民初454、455、456号《民事判决书》，认定：原、被告双方于2015年12月签订的七份认购书及相关补充协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容且原告已依约收取了部分购房款及交付部分房屋，因此前述认购书应认定为商品房买卖合同；因双方均确认七份认购书所涉房屋买卖为整体交易，故前述合同的履行问题须按整体约定来判断；可以认定被告已付购房款（含定金）总额为10810万元；认购书第四条第一项约定被告须于2016年5月30日前将除定金外的首期款（认购价40%）以被告名义存入按揭贷款银行，通知原告并向原告提供银行流水凭证、银行同贷书，但被告未能举证证明其已依约善尽其该项义务，构成迟延履行；原告于2016年7月28日发函通知被告解除认购书未达到催告后三个月合理期限仍不履行合同的解除条件，故确认原告前述解除合同的通知不发生解除合同的效力，至于合同的后续履行或处理问题应由双方继续协商解决等。据此，判决如下：一、确认广州市景兴房地产开发有限公司于2016年7月28日发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力；二、驳回广州渔民新村饮食有限公司的其他诉讼请求。广东省高级人民法院于2018年8月10日就广州市景兴房地产开发有限公司不服前述判决提起的上诉作出（2017）粤民终642、643、644号《民事判决书》，驳回景兴公司的上诉，维持广州市中级人民法院一审判决。本院于2018年3月20日作出（2016）粤0104民初25754、25755、25756、25757号《民事判决书》，判决：一、确认广州市景兴房地产开发有限公司于2016年7月28日发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力；二、驳回广州渔民新村饮食有限公司的其他诉讼请求。该四案判决业已发生法律效力。2018年9月25日，原告向被告发出《关于继续履行合同的催告函》，请求被告在合理期限内按照认购书及补充协议约定的交易条件将首期款存入按揭贷款银行，通知原告并提供银行流水凭证、银行同贷书……所涉房屋买卖其他交易条件与认购书及补充协议确定的交易步骤、条件保持不变等。同月30日该函件由被告收取。同年10月10日，被告向原告作出《关于继续履行合同的催告函的回函》，称根据法院判决，由于部分合同义务已过履行期，双方合同的履行状况发生了重大变化，因而双方应就合同的后续履行或处理部分继续协商解决。2018年12月18日，被告再向原告发出《关于继续履行认购书及补充协议的协商函》，称被告在前述判决作出后的9至11月间多次与原告负责人面谈、协商合同的后续履行问题，现再次致函原告表明合同继续履行的意愿及诚意，并请原告提出进一步的交易方案以妥善解决合同履行及交易问题。同月21日，原告收取该函件后在广东省广州市南方公证处公证员的见证下开拆邮件，该公证处于同月27日就该保全行为作出（2018）粤广南方第074702号的《公证书》。2019年1月4日，原告向广东省广州市南方公证处申请办理送达公证，并在该公证处的见证下向被告发出《关于继续履行合同的再次催告函》。该函称：生效判决已认定认购书为有效的商品房买卖合同，原告亦为继续履行合同提供交易方案，但被告经生效判决认定的违约行为延续至今造成了原告巨大损失，为此原告再次函告被告依认购书及补充协议约定的交易条件继续履行合同等。该公证处于2019年1月9日出具（2019）粤广南方第001563号《公证书》。同月7日，被告向原告发出《渔村公司就的复函》，因经济大势、营商环境、银贷政策等发生重大变化，合同签订时的基础发生了重大变迁……双方应就上述因素重新协商等。原告于同月11日收到该复函后在广东省广州市南方公证处办理了保全行为公证。2019年6月25日，原告向广东省广州市南方公证处申请办理保全邮寄行为公证手续，该公证处就原告于2019年6月25日向被告寄送《解除合同通知书》作出（2019）粤广南方第031267号《公证书》。该《解除合同通知书》称就双方签订的七份《认购书》及《补充协议》在法院生效判决作出后，原告为促成交易履行已多次致电、致函要求被告继续履行合同，但被告以名种借口拒绝履行合同义务。由于被告长期占有、使用原告的房产，却恶意不履行合同义务、不支付购房款的行为已构成根本违约，因此通知被告双方签订的前述七份《认购书》及《补充协议》于通知书送达之日予以解除，原告依约没收被告已缴纳的全部定金并要求被告在通知书送达之日起15日内将已交付的房屋腾空并交还给原告等。该通知书于2019年6月26日由被告签收。另查明：2020年7月31日，广州市中级人民法院以（2020）粤01破申160号《民事裁定书》受理广州市景兴房地产开发有限公司的破产重整申请，并指定北京市金杜（广州）律师事务所担任广州市景兴房地产开发有限公司的管理人。此外，原告为证明其遭受的利息损失，向本院提交了如下证据1.原告于2016年9月与广州农村商业银行股份有限公司华夏支行签订的《企业借款合同》及《最高额抵押合同》以及2017年11月签订的《企业借款合同之补充协议》，其中约定原告向该银行借款111500万元，贷款期限36个月，月利率为10‰等。2.2015年1月，原告、景治君、景艺晖与深圳平安大华汇通财富管理有限公司、深圳市平安置业投资有限公司签订的《合作框架协议》以及原告与平安银行股份有限公司广州黄埔大道支行、深圳平安大华汇通财富管理有限公司签订的《委托贷款合同》、《抵押担保合同》，其中约定由深圳平安大华汇通财富管理有限公司委托平安银行股份有限公司广州黄埔大道支行向原告发放134800万元的借款，期限3年，年利率9%等。3.广州农村商业银行股份有限公司华夏支行于2017年9月29日向原告发出的《关于归还贷款的提示函》，提示原告及时归还贷款等。被告对于上述证据的真实性均无异议，但其认为案涉的合同因原告不能办理抵押涂销手续而导致根本性违约，原告应双倍返还其所收取的定金并赔偿被告的全部损失。被告为证明原告经营状况恶化、丧失商业信誉向本院提交了如下证据：1.广州市不动产登记查册表，其中记载案涉的XX房在2017年9月28日被广州市中级人民法院查封，该院于2018年7月18日解除了该查封。2.网络上失信被执行人截图，其中显示广州市天河区人民法院在2018年9月25日将原告列入失信被执行人。3.广州市天河区人民法院2019年6月向原告发出的《限制消费令》。原告对于上述证据的真实性合法性均予确认，但关联性不予确认。原告称案涉的3302房在原告2018年9月25日向被告发出催告函时处于无查封的状态，而且房屋的状态也不影响被告继续履行合同。被告的查册时间显示为2019年9月12日，而被告自2018年9月25日即开始未履行合同，被告在未来获取的证据不能作为其过去不履行合同的依据，因此被告提出的不安抗辩权的主张不能成立。根据法律的规定，被告行使不安抗辩权应及时通知原告，但被告从未通知原告因其行使不安抗辩权而中止履行合同。2018年9月25日原告向被告发出催告函时，被告于9月30日收悉函件已可获知原告被列为失信被执行人的情况，但被告并未主张过不安抗辩权，反而多次向原告发函表明愿意履行合同。至2019年6月之后发布的失信被执行人信息以及限制消费令均不能作为被告据以主张不安抗辩权的依据。庭审中，被告称前述广东省高级人民法院生效判决作出后，其已完全按照合同履行了合同义务，剩下的应该是原告履行抵押涂销义务，故判决生效后是原告不履行义务，不存在被告违约的问题。原告则认为其曾联系被告的法定代表人，但被告无明确表示，原告随后两次发函催告被告按认购书约定的交易模式、付款方式履行认购书及补充协议，但被告均以书面的方式拒绝履行合同义务。本院认为：案涉合同的性质及法律效力已有生效判决作出认定，本案不再赘述。据前述生效判决之认定，原告于2016年7月28日发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力，原、被告双方就合同的后续履行或处理问题应继续协商解决。即原、被告双方在前述判决生效后就案涉房屋买卖问题及合同的履行或解除等可再磋商。就生效判决作出后合同的履行问题，本院作认定如下：第一，合同继续履行的可行性。如前所述，生效判决作出后，原、被告双方对于合同是否可继续履行抑或作出解除等处理应再行磋商。虽然《认购书》及《补充协议》中所约定的部分合同义务已因诉讼超过约定的履行期限，但原、被告双方可以就履行时间重新磋商并达成一致，但鉴于被告于前述生效判决案件中提出继续履行合同的诉求，原告于判决生效后函告被告继续按《认购书》及《补充协议》约定的交易方式及条件继续履行并无不当。其次，实践中，根据原告2018年9月25日向被告发出的《关于继续履行合同的催告函》可见，原告表示仍按原《认购书》及《补充协议》约定的履行方式继续履行。被告在此后的回复函件中亦表示继续履行合同的意愿及诚意，如2018年12月18日《关于继续履行认购书及补充协议的协商函》。因此，原、被告双方对继续履行合同并无异议。原告主张按原《认购书》及《补充协议》约定的履行方式及条件履行并无不当。第二，合同继续履行的情况。根据前述《认购书》第四条第一项的约定，被告须在2016年5月30日前将除定金外的首期款（认购价的40%）以被告名义存入按揭贷款银行，通知原告并向原告提供银行流水凭证、银行同贷书。如前所述，原告在生效判决作出后即于2018年9月25日通知被告在合理期限内按约定的前述交易条件继续履行合同，但被告仅函复表示同意继续履行但并未采取任何的履约措施。2019年1月4日，原告再向被告发出《关于继续履行合同的再次催告函》，此后被告亦未能依约继续履行。至于被告辩称的其依约履行了合同约定义务，但前述生效判决已认定仅以被告提交的证据并不足以证明其已善尽义务，构成迟延履行，而被告于本案中亦未能提供新的证据佐证其依约履行了前述义务。因此被告关于其已依约履行的抗辩意见，本院不予采信。第三，合同解除及违约责任。自前案已被认定存在迟延履行，在前案判决作出后，原告表示同意继续按原《认购书》及《补充协议》履行并多次催告被告履行，但被告仍未能依约履行，显已构成根本性违约。原告据此于2019年6月25日向被告发出《解除合同通知书》明确作出解除合同的意思表示，该通知已于26日送达被告。因此原告诉请确认原、被告签订的《认购书》已于2019年6月26日解除，理据充分，本院予以支持。至于被告关于原告解除的通知到达被告之日不足三个月即提出本案诉讼侵害其异议权的抗辩意见，鉴于原告于本案诉讼中提起的诉求之一为确认合同解除的时间，被告亦向本院提起反诉并由本院受理并案进行审理，即被告既可于答辩中就合同是否解除提出异议，又可就合同解除时间的认定提出反诉意见。因而被告关于侵害其异议权的意见，缺乏依据，本院不予采信。至于案涉合同系因原告不能办理涂销抵押构成根本性违约而解除，如前所述，双方合同约定的履行条件是由被告先行将除定金外的首期款以其名义存入按揭贷款银行，通知原告并向原告提供银行流水凭证、银行同贷书，原告在收到被告通知及前述文件后再办理案涉物业的涂销抵押手续，即原、被告双方负担的合同义务有先后之分，被告应先行履行完毕其合同义务后，原告始得办理涂销抵押登记。现被告未履行其义务的情况下即要求原告先行办理涂销抵押不符合双方合同的约定，被告的此项抗辩意见，本院不予采信。至于被告关于原告被纳入失信人员名单被限制高消费的问题，根据前述合同的约定，被告作为购房人为付款方，原告为收款人，原告因他案被消费限制并不影响其接受款项。此外，即使被告作为先履行合同义务人，其对原告被纳入失信人员名单可能对合同履行造成的影响而主张行使不安抗辩权的，被告亦应及时通知原告，但被告未能提供相应的证据证明其曾主张过不安抗辩权并通知原告，因而被告的该项辩解本院亦不予采信。综上，原告诉请确认原、被告之间签订的《认购书》于2019年6月26日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告关于原告构成根本违约，反诉请求判决解除双方签订的《认购书》，依据不足，本院不予支持。第四，合同解除后的责任负担。根据前述《认购书》的约定，被告支付定金170万元，原告亦向被告出具收取定金的收款收据。原、被告双方对于该170万元作为定金的约定清晰明确。现因被告违约致使合同解除，原告主张没收定金的，符合法律的规定，本院予以支持。至于被告关于双方未约定定金罚则故不应予适用的抗辩意见，首先，定金作为法定的履约担保，定金罚则的适用是依据法定的规定；其次，前述《认购书》第五条第3项亦明确约定如被告违约的，原告有权不予退回其已缴付的定金及其他费用；再次，被告既主张原告无约定不得适用定金罚则没收其已付定金，又在反诉中主张原告双倍返还定金，其诉辩意见显然前后不一。因而被告的该项抗辩意见，本院不予采信，合同解除后，被告已付的170万元定金应由原告收取不予退还，被告反诉要求原告双倍返还定金的，本院不予支持。至于原告诉请要求被告赔偿的经济损失问题，因原告为其经营行为而向外借贷并因此而承受的贷款利息属其经营风险，其应予支付的贷款合同项下利息与被告是否依约履行并无直接因果关系，故原告的该项主张，本院不予支持。被告已付购房款总额10810万元已有生效判决认定，至于该款项的具体的构成，原、被告双方各执一词，结合原、被告双方的举证及陈述，本院对于原告提出的款项构成予以认可，即七份《认购书》应付的定金合计4500万元，被告另行支付的3450万元系用于支付四层房款，余下的28600000元系用于支付《补充协议》中约定的301、401、501和50个车位的10%首期款。被告关于七份合同为整体交易，故已付款项应按合同金额比例分摊的意见，本院不予采信。因此，案涉合同约定的购房款中，被告仅支付了定金170万元，余款至今未付，故被告反诉要求原告退还的房价2383777.78元及利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、确认原告广州市景兴房地产开发有限公司与被告广州渔民新村饮食有限公司签订的《荟景湾住宅认购书（编号HJWD2015012-T014）》于2019年6月26日解除。二、被告广州渔民新村饮食有限公司已付的定金1700000元由原告广州市景兴房地产开发有限公司没收，不予退还。三、驳回原告广州市景兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告广州渔民新村饮食有限公司的全部反诉请求。本案案件受理费38931元由原告广州市景兴房地产开发有限公司负担16478元，由被告广州渔民新村饮食有限公司负担22453元，本案保全费5000元以及反诉案件受理费26504元均由被告广州渔民新村饮食有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  黄慧琴二〇二〇年十月三十一日书 记 员  曾怡婷