河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初2679号原告（反诉被告）:河南客尊房地产营销策划有限公司。住所地：河南省郑州市市辖区郑东新区祥盛街3号SOHO新干线C座10层1006。统一社会信用代码：91410100MA474BD48T。法定代表人：王霁菘，该公司总经理。委托诉讼代理人：张喜峰，河南创力律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王亮，河南创力律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：郑州立奇置业有限公司。住所地：郑州高新技术产业开发区长椿路11号大学科技园1号孵化楼1108-2号。统一社会信用代码：9141010076783414XB。法定代表人：杨竞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建新，该公司同德嘉苑项目经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：高清胜，河南共同律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告河南客尊房地产营销策划有限公司（以下简称客尊公司）与被告郑州立奇置业有限公司（以下简称立奇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，被告立奇公司提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告客尊公司的委托诉讼代理人张喜峰、王亮，被告立奇公司的委托诉讼代理人张建新、高清胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告客尊公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《同德嘉苑销售代理合同》及《补充合同》；2.被告支付拖欠的销售代理费用842996.47元，逾期付款滞纳金56608.11元，垫付商铺房主租金15412元，共计915016.58元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月24日，原、被告签订《同德嘉苑销售代理合同》，约定由原告独家代理销售被告开发的三门峡同德嘉苑项目（以下简称同德嘉苑）1-10号楼一层底商及项目剩余未售住宅，并约定了商业、住宅及车位储藏室的佣金计取比例和支付方式（T+7天结算）等。合同签订后，原告积极组建团队派驻销售人员。2019年9月15日，双方签订补充合同，约定项目代理期限增加至12个月，并约定可销售房源及项目销售基准价等。后被告无故拖延结算、支付佣金，部分商铺因被告已出售，不能正常代理销售。补充合同签订后，部分房源不能代理销售或已经出租并收取租金；有的房源未达到交房条件，致使23套商铺不能销售，占待售58套商铺的39.65%，不能达到合同约定的85%售出率。由于被告不履行合同主要义务，致使合同目的无法实现。审理中，原告将诉讼请求第二项变更为被告支付销售代理费用774415.11元，逾期付款滞纳金56608.11元，垫付商铺房租租金15412元，共计846435.22元。被告立奇公司辩称，1.在签订合同之前，原告已经充分了解标的物现状，不存在销售障碍及隐瞒情形，原告所诉与客观事实不符，并借此逃避违约责任。同德嘉苑小区早于2016年已交付业主，入住率及商业使用率高达85%。2019年5月，被告就该小区遗留的少部分商业、住宅、车位及储藏室与原告协商合作，并将标的物现状及租赁情况如实告知，原告经几个月的实地考察，才与被告签订《同德嘉苑代理销售合同》和《补充合同》，原告诉称未达到交房条件、1号楼部分商铺出售、11号楼物业房不能销售等理由均与客观事实不符。2.原告诉称2号楼103-108号、3号楼108号、9号楼105号、109-110号商铺垫付租金问题，系原告违规违约履行合同造成，后果应由原告负担。在签订合同之前，被告已将上述商铺出租他人，并收取租金。后经原告销售，被告与商铺买方、承租方达成协议，按照三方约定将剩余租金支付给商铺买方，不存在原告转交租金环节及垫付租金问题。依《销售代理合同》第七条，原告不得超越被告授权范围向客户作出任何承诺，如出现违规违约，应由原告自负。3.原告诉称9套商铺一房二卖问题，系原告未完成销售任务，逃避违约责任。同德嘉苑小区于2016年已为业主办理不动产权证，并将未出售的部分商铺办理到被告名下，待机出售。原告只需依约将上述9套商铺销售，不存在一房二卖问题。4.《补充合同》约定车位、储藏室不作为销售考核任务。依照《补充合同》，原告的商业基准货值为4708万元（已扣减11号楼的3间物业用房），截止2019年12月，原告的商业销售额仅为1383万元，占总基准货值的29%，未达到合同约定的总基准货值的50%，佣金应按8%结算。截止2020年7月4日原告撤场，商铺销售额仅为1691万元，占总基准货值的35%。住宅、车位、储藏室没有纳入考核任务，此部分佣金尚有10万余元未向原告支付。由于原告存在违约行为，被告依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，享有先履行抗辩权，原告请求支付滞纳金不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告立奇公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《销售代理合同》及《补充合同》；2.反诉被告办理办公用品交手；3.返还已支付佣金1242417.44元的50%，即621208.72元及违约金248483元；4.支付未完成约定销售额2400万元的贷款利息206400元（按银行同期贷款利率年利率5.1%标准，计算2个月）；5.本案本诉、反诉费用均由反诉被告承担。事实和理由：1.2019年8月24日，双方签订《同德嘉苑销售代理合同》，约定由反诉被告独家代理销售同德嘉苑项目1-10号楼一层底商业及项目剩余未售住宅，合同期限自2019年7月15日至2019年12月14日，合作期的销售任务为完成基准货值签约额达到总基准货值的85%，并约定了违约责任。2019年9月15日，双方又签订补充合同，合同期限及违约责任变更为：2019年9月11日至2020年9月10日，如果不能完成上述85%的比例，除按合同约定承担违约责任外，还应退还已支付佣金总额的50%。2.2020年7月4日，反诉被告未经原告同意，擅自提前离场，已销售房屋无法与客户进行售后服务，未成交客户无法联系销售人员，造成客户流失，且售楼部所有资料及办公用品未及时交接，经反诉原告造成巨大的经济损失。3.截止反诉被告离场之日，其商业部分销售额为1651万元，未达到合同约定的基准货值，已经违约，反诉原告已支付佣金1242417.44元，依约定应退还50%的佣金，并承担违约责任。反诉被告客尊公司辩称，1.反诉原告隐瞒事实，无法消除销售障碍造成合同无法继续履行，其请求没有事实依据。双方签订补充合同，约定了可销售房源和基价价目表，反诉被告在代理销售后才知道1号楼的商铺已经售出，11号楼110-112号房源为物业用房，不能代理销售；4号楼104-105号、6号楼104-106号、8号楼104-109号部分商铺未达到交房条件且周围有围挡，至今不能正常销售。上述23套商铺不能代理销售，占全部待售58套商铺的39.65%。反诉被告代理的住宅，已完成90%的销售额，在14次结算佣金中仅有2次守约。2.反诉请求缺乏法律依据。销售代理包括商业、车位、储藏室和住宅两部分，分开结算，结佣比例不同。反诉被告已销售住宅90%，应按约定销售额的3%支付佣金；商铺、车位、储藏室达不到销售比例责任在反诉原告，不应返还佣金。要求支付未完成销售额的贷款利息，既无事实基础、合同约定，也缺乏法律规定、行业习惯，不应支持。对商业部分应按12%的比例结算佣金，而不是8%。请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年8月24日，立奇公司（甲方）与客尊公司（乙方）签订《同德嘉苑销售代理合同》1份，主要约定：1.甲方委托乙方独家代理甲方开发经营的同德嘉苑项目1号楼至10号楼一层底商及项目剩余未售住宅，其中商业4348.11平方米，车位20个，住宅1489.36平方米，储藏室80个。2.代理期限5个月，自2019年7月15日至2019年12月14日，最终代理开始计算时间为合同签订日期后的第11天开始计算，在合同代理期限内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止合同；甲方不得在三门峡市地区指定其他代理商（12号楼商业除外）。3.代理佣金比例按合同约定的标准计算，包含乙方完成本项目销售代理活动所产生的所有支出，包含但不限于销售推广费用、报纸广告、电视广告、印制宣传材料费、销售代理过程中甲方员工之外的所有人员工资、社会保险、行政罚款和销售过程中对第三方造成的损失和赔偿、项目销售代理办公费开支、利润等所有费用，甲方遗留问题除外。甲方为乙方提供办公物品、售楼部等基本条件（售楼房桌椅、电脑打印机、固定电话等）。4.销售价格：销售基价价目表见附件。5.第五条销售任务、代理佣金及支付方式：销售任务为完成基准货值签约额达到总基准货值的85%；乙方代理佣金，商业按合同成交价格的12%计取；住宅按合同成交价格的3%计取；车位、储藏室按合同成交价格的12%计取；甲方以银行转账方式支付给乙方，每次付款前乙方开具收款收据和增值税发票。代理佣金按T+7天结算，甲方在客户交款后（佣金的结算分两次进行，付清首付款或全款并签订销售合同为一次，购房业主按揭贷款经按揭行审批通过为一次，如客户退房，导致未完成销售任务的，甲乙双方按照上一档佣金结算比例对甲方已支付乙方的佣金进行结算调整，并由乙方退回或由甲方从下次结算款中扣除），7天内（不含节假日）将本次代理佣金一次性支付给乙方。6.合同期内，乙方完成签约基准货值总额占合同约定总基准货值85%的销售任务，方可达到本合同第五条约定的佣金结算比例，否则按以下方式分区间结算，如果乙方完成以下任务提前于合同约定的相应时间的，则结算比例的提升按照实际完成时间为准。商业、车位、储藏室：合作期前三个月，甲方每次按签约回款额或按揭贷款批复额的8%向乙方结算佣金，合同生效后三个月时，基准货值签约额未达到总基准货值的50%，视为乙方违约；分别完成总基准货值60%、70%、85%的，甲方在7日内分别按9%、10.5%、11.5%向乙方结算已回款或按揭已批复部分佣金；合同结束后30日内，甲乙双方办理完交接手续，甲方按照签约额的12%向乙方结算已回款或按揭已批复部分佣金；合同生效后五个月内，乙方完成签约额低于总基准货值的85%的，乙方应在合同结束后的一个月内向甲方支付违约金（以甲方累计已向乙方支付佣金的50%计算），并承担由此给甲方造成的一切损失。住宅部分：合作期前三个月，甲方每次按签约回款额或按揭贷款批复额的1.5%向乙方结算佣金，合同生效后三个月时，基准货值签约额未达到总基准货值的50%，视为乙方违约；分别完成总基准货值60%、70%、85%的，甲方在7日内分别按1.8%、2%、2.5%向乙方结算已回款或按揭已批复部分佣金；合同结束后30日内，甲乙双方办理完交接手续，甲方按照签约额的3%向乙方结算已回款或按揭已批复部分佣金；合同生效后五个月内，乙方完成签约额低于总基准货值的85%的，乙方应在合同结束后的一个月内向甲方支付违约金（以甲方累计已向乙方支付佣金的50%计算）。7.甲方责任：甲方应向乙方提供以下文件和资料：营业执照、银行账户、房屋所有权、国有土地使用权证书，与销售有关的项目信息、独家代理委托书；保证乙方客户所订的房源编号不发生误订；负责对已有的租户与客户的合约对接；派专人配合销售，负责收款、办理售房合同登记、银行按揭与房屋产权登记等手续，落实购房人的合理要求等。8.乙方责任：制定推广计划书并经甲方确认后实施；在甲方协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；若甲方与客户由于特殊原因造成不能及时与客户正式签署买卖合同，乙方不能以代理人身份签署临时使用合约和收取客户任何款项；不得超越甲方书面授权范围向客户作出任何承诺。8.违约责任：甲方不按期向乙方支付应得的代理佣金，则每延迟一天，甲方须向乙方支付应付款项5‰的滞纳金，超过15天，则按甲方违约处理，并向乙方支付应付款项10%的违约金。乙方连续3次不能完成销售计划，甲方可随时解除合同，且有权拒绝向乙方支付任何佣金和费用。9.经双方同意可以签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。2019年9月15日，立奇公司（甲方）与客尊公司（乙方）签订《补充合同》1份，将《同德嘉苑销售代理合同》中的部分条款进行更改为：1.代理期限为12个月，自2019年9月11日至2020年9月10日；2.乙方承诺在此期间完成的合同基准货值签约额占总基准货值的比例不少于85%，否则乙方除按原合同约定承担违约责任外，还应向甲方退还甲方已支付佣金总额的50%佣金；3.此修改不对原合同条款中结算比例和结算步骤进行修改；4.车位、储藏室不作为考核，佣金结算比例标准参照商铺结算标准执行。同时附销售基价价目表，商铺58套，建筑面积4408.39平方米，基准货值49205049.7元；住宅10套，建筑面积1476.16平方米，基准货值9064366.15元；车位20个，每个11万元，基准货值220万元；储藏室80个，买商业、住宅、车位另加5000元-20000元（根据储藏室大小而定）赠送相应储藏室。58套商铺中，1号楼01号—09号9套（为已办证房源，基准货值共计7962469.1372元）、2号楼01号—09号9套，3号楼10套，4号楼6套，5号楼3套，6号楼3套，7号楼2套，8号楼6套，9号楼7套，11号楼3套。审理中，立奇公司认可上述11号楼的3套商铺（基准货值计2123034.8174元），属立奇公司的物业用房，同意从总基准货值中扣除。上述2份合同签订后，客尊公司开始组织人员进行代理销售。2019年10月29日，客尊公司首批签约4套房屋，其中商铺2套，住宅2套。2019年11月4日，客尊公司申请支付第一批佣金82684.92元，并于同日开具发票。该笔佣金经立奇公司财务人员杜建春、项目经理张建新审批，于2019年11月6日支付给客尊公司。自2019年11月8日至2020年6月3日，客尊公司又分13批向立奇公司申请支付商铺、住宅、储藏室、车位的销售佣金，计1423714.26元。经立奇公司财务人员、项目经理审批后予以支付，但存在延期支付的情况，没有按照合同约定的“T+7”进行结算付款。其中，第二批客尊公司申请支付458231.83元，申请及出具发票的时间均为2019年11月8日，付款时间为2019年11月18日，延期3天；第三批申请支付236245.19元，发票开具时间为2019年11月25日，付款时间为12月4日，延期2天；第四批申请支付100706.92元，申请时间为2019年12月11日，付款时间为12月17日；第五批申请支付111988.96元（该批最后一个商铺签约日期为2019年12月13日，前五批累计商铺佣金为856476.08元），申请时间为2019年12月24日，付款时间为2020年1月20日，延期17天（扣除元旦放假3天）；第六批申请支付53200元，申请时间为2019年12月26日，付款时间为2020年1月20日，延期15天（扣除元旦放假3天）；第七批申请支付78600元，申请时间为2020年3月11日，付款时间为4月1日，延期13天；第八批申请支付50400元，开具发票时间为2020年3月17日，付款时间为4月8日，延期11天（扣除清明节放假3天）；第九批申请支付100960元，申请时间为2020年4月8日，付款时间为4月16日，延期1天；第十批申请支付58400元，申请时间为2020年4月29日，付款时间为5月12日，延期1天（扣除五一节放假5天）；第十一批申请支付85200元，申请时间为2020年5月12日，付款时间为6月2日，延期13天；第十二批申请支付21200元，申请时间为2020年5月20日，付款时间为6月9日，延期13天；第十三批、第十四批于2020年6月3日申请分别支付64181.36元、4400元，发票开具时间均为6月23日，付款时间均为6月24日。立奇公司分14批共计支付客尊公司佣金1506399.18元，其中按8%支付商铺佣金1242417.44元、车位佣金95200元、储藏室佣金27968.96元，按2%支付住宅佣金140812.78元。上述结算的佣金中包括已销售的商铺22套（含4号楼的109号1套），住宅8套及部分车位和储藏室，其中22套商铺签约金额为16910218元，在2019年12月10日前签约16套，签约金额为12685951元，8套住宅中，均在2019年12月10日之前签约；签约金额为7040639元。2019年11月4日，客尊公司联系客户黄某霞购买同德嘉苑1号楼101号商铺，并签订签约审批单，该审批单显示签约总价790000元，首付400000元，贷款390000元。同日立奇公司收取黄某霞该商铺首付房款40万元。当日下午立奇公司又分3批退回395113元。立奇公司称因为客户不能支付全款，所以退还黄某霞的房款。由于立奇公司2号、3号、9号楼部分商铺，在合同签订之前已经对外出租。在客尊公司对上述楼号的9套商铺代理出售后，自2019年11月21日至2019年12月5日，立奇公司与购房户、原租户分别达成协议，将出租方由立奇公司变更为购房户，并将此前已经收取租房户的租金转交给购房户。但是，客尊公司与上述9套购房户按购房户的交款时间至立奇公司与购房户、原租户结算时间，支付14天至20天不等的补偿款，共计15412元。客尊公司于2020年6月24日起诉来院。2020年7月4日，客尊公司自行撤离立奇公司的同德嘉苑售楼部。截止客尊公司自行撤离时，共代理销售立奇公司商铺22套，住宅9套及部分车位和储藏室，其中商铺的签约金额为16910218元，住宅的签约金额为7960639元。客尊公司与立奇公司于2020年9月2日对同德嘉苑售楼部办公用品进行清点，并交接完毕。审理中，客尊公司明确其第二项诉讼请求中的销售代理费用为774415.11元，其中住宅部分销售9套，占比90%，应按3%结算佣金，其中8套住宅已按2%支付，应补1%的差额70406.39元，7号楼102号房未结算佣金，计27600元，合计98006.39元；22套商铺已按8%支付租金，应按12%结算，补4%的差额计676408.72元。同时附相关费用计算明细。立奇公司对此有异议，认为住宅部分按完成销售任务85%，8套住宅已按2%支付140812.78元，应补差额0.5%为35203.19元，第9套住宅按2.5%佣金为23000元，合计58203.19元；商铺部分按揭回款780000元，应结佣金62400元，共计120603.19元，即为立奇公司答辩中所称“尚有10万余元未向原告支付”部分款项。同时提供客尊公司于2020年6月24日、6月29日向立奇公司提交的销售佣金支付审批表2份，显示第十五批申请支付9套住宅佣金58203.19元；第十六批商铺结佣金额为780000元，按8%结算佣金为62400元。审理中，客尊公司提供其工作人员李振与立奇公司工作人员张建新进行房屋销售联系、沟通的微信截屏若干，其中：1.2019年10月26日，李振提出涉及4号、6号、8号楼商铺“西边花卉市场这一排什么时间交房？”张建新回复“不是现房吗？随时可以交。”李振提出“这边好多都是花卉市场用着办公呢，公司需要交涉吗”张建新回复“可以”。2.2019年10月28日，李振提出“针对一次性客户以与商户签约协议为准，开始计算租金对吧？”张建新回复“和原来商户租赁协议签完，买卖合同备案完成，交房手续办完，怎么又问，你们吃透。”2019年11月5日，李振提出1号楼如果说是二手房的话，肯定要牵扯到税费、程序等问题。张建新回复“把情况告诉客户，正常应该是谁承担的费用就是谁承担。”李振回复“早知道有这三天，我们也不跟客户承诺租金的事了，我觉得以这种情况下去，我们业务估计还要往里面贴不少钱（对一次性客户租金签约当天起算，一直到备案完成，由业务承担，之前说的20天没问题。”3.2019年11月15日，张建新向李振发微信“1号楼公司明确指出不做内部分期，请选择优质客户群体全款购买即可”。李振提出“公司有没有说别的方法可行性”，张建新回复“至于别的需要你们想办法啊”。李振称“既然这样，1号楼暂时不计入考核吧。我们想办法，再主力去推吧”。4.2020年4月，李振提出1号楼101号、102号、103号商铺有客户全款购买，问能不能收钱？张建新回复“确定时间后再进行；3号、5号、7号、9号楼抓紧进行，1号楼应该没什么难度。落实谁出中介、评估、税费”。2020年4月17日，李振提出费用与销售没有关系，由买方或卖方负担。张建新回复“我觉得有道理”。5.2020年4月21日，李振提出“1号楼全款客户能否收钱？”。次日，张建新回复“先等等吧，先行推进其他资源”。客尊公司对立奇公司的回复不同意，称“让找客户，客户找来了，不收钱，影响积极性”。6.2020年6月2日，张建新问销售进展情况，李振提出“西边这个工地有消息没，啥时候能拆围挡？（售楼部旁边这一间有人租出去了，在装修，很多人来看西边）”。张建新回复“不确定”。立奇公司对张建新的微信回复内容不持异议。客尊公司提供2020年6月4日拍摄的照片7张，以证明同德嘉苑西边有围挡，影响销售；4号、6号、8号楼共11套商铺门口堆放有物品。立奇公司提供照片5张，以证明同德嘉苑周围及环境，在双方签订合同之前早已存在，不存在隐瞒情况、无法消除销售障碍的情形。本院认为，原、被告双方签订的《销售代理合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同有效。双方应依照合同约定履行。原告代理销售被告商铺22套、住宅9套及部分车位、储藏室，被告已支付原告佣金1506399.18元的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据《补充合同》，合同约定期限至2020年9月10日止。被告在合同约定期限内，自行撤离同德嘉苑售楼部，以自己的行为表明不再履行合同约定的代理销售义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的解除合同条件，被告亦提出反诉，请求解除合同。故原、被告关于解除《销售代理合同》及《补充合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。审理中，原、被告双方对同德嘉苑售楼部办公用品进行了清点，并交接完毕。反诉原告关于交接办公用品的请求已经实现，该请求本院不予支持。结合原、被告诉辩情况，本案的争议焦点为：一是案涉合同涉及商铺部分的基准货值数额；二是原、被告是否存在违约行为，应否承担违约责任；三是原告应获得的销售佣金数额。一、关于案涉合同涉及商铺部分的基准货值数额根据《补充合同》，关于商铺部分涉及58套，包括同德嘉苑1号楼9套及11号楼3套，总基准货值为49205049.7元，被告自认11号楼3套商铺作为物业房，该3套商铺的基准货值2123034.8174元应从约定的总基准货值中扣除。关于1号楼的9套商铺，无论《销售代理合同》还是《补充合同》，均未约定全款销售。在合同履行中，根据李振与张建新的微信记录截屏，截止2020年4月22日，被告仍未能对是否收取1号楼全款客户的房款作出明确答复，让客尊公司继续等待，致使原告无法对1号楼的商铺进行代理销售。故1号楼的9套商铺的基准货值7962469.1372元，也应从总基准货值中扣除。故本院认为案涉合同涉及商铺部分的基准货值应为49205049.7元-2123034.8174元-7962469.1372元=39119545.75元。关于4号、6号、8号楼涉及合同约定的商铺15套，至原告自行撤离时，仅销售4号楼的109号1套，虽然原告提供照片显示上述3栋楼的附近有围挡及商铺门口有其他物品，并且与被告工作人员微信沟通协调，但不足以证明上述3栋楼的商铺不具备销售条件，故原告主张案涉4号、6号、8号楼共11套商铺存在销售障碍，理由不能成立，不能从合同约定的总基准货值中扣除。二、原、被告是否存在违约行为，应否承担违约责任根据《销售代理合同》约定，被告应在原告提出结算佣金申请并开具发票后7日内（不含节假日）通过转账方式一次性支付给原告。根据原、被告提供证据及本院查明事实，被告共向原告申请结算佣金14批，但仅有4批在约定期限内支付，其余10批均存在逾期支付的情形，逾期时间在1天至17天不等，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担违约责任。根据合同约定，逾期支付在15天以内的按应付佣金的5‰，超过15天按应付佣金的10%计算，应为40808.7元。原告请求支付逾期付款滞纳金56608.11元，因申请支付日期、发票开具日期及逾期天数计算方法与本院查明事实不符，超出部分，本院不予支持。被告依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，以其享有先履行抗辩权进行抗辩，认为其不构成违约的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。根据《补充合同》约定，代理销售期限为12个月，自2019年9月11日起至2020年9月10日止。在此期间原告应完成签约金额不低于总基准货值的85%，否则应向被告退还已支付佣金金额的50%。根据《销售代理合同》约定，无论商铺还是住宅，要求合同生效后三个月时，签约金额未达到总基准货值的50%，视为违约。截止2019年12月10日，住宅签约金额为7040639元，占合同约定住宅部分总基准货值9064366.15元的77.67%；商铺签约金额为12685951元，占本院确认商铺的总基准货值39119545.75元的32.43%；截止原告自行撤离时，住宅部分完成签约金额为7960639元，占合同约定住宅部分总基准货值9064366.15元的87.82%；商铺部分完成签约金额为16910218元，占本院确认商铺的总基准货值39119545.75元的43.23%。原告未按合同约定完成商铺部分总基准货值的85%，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担违约责任，向被告（反诉原告）返还已支付商铺部分佣金1242417.44元的50%，即621208.72元。被告反诉要求原告另行支付违约金248483元及未完成销售额的贷款利息206400元，未提供证据证明其所受实际损失，该项请求因缺乏证据，本院不予支持。三、关于原告应获得的销售佣金数额根据《销售代理合同》约定，销售房屋签约金额达到总基准货值85%的，商铺按12%，住宅按3%比例结算佣金。截止原告自行撤离时，住宅部分已完成总基准货值的85%，应按合同约定的3%结算佣金。原告主张被告已按2%支付8套住宅的佣金140812.78元，还应支付1%的差额70406.39元；7号楼102号房未结算佣金，按3%计算为27600元，合计98006.39元。被告自认原告销售商铺部分按揭回款780000元，应按8%比例结算佣金62400元。以上合计160406.39元，应由被告支付。上述部分佣金，原告已作为第十五批、第十六批佣金向被告申请支付，但未开具增值税发票，应在被告支付上述款项时开具相应数额的增值税发票。由于原告销售商铺部分的签约金额未达到总基准货值的85%，被告已按8%的比例向原告支付佣金，原告主张代理销售周期长，请求按12%比例结算，请求被告补4%的差额，不符合合同约定，本院不予支持。关于原告请求被告支付垫付的商铺购房户租金问题。根据原告方李振与被告方张建新的微信沟通内容，在签约审批之前，即2019年10月28日，被告已正面回复原告，并告知原告“吃透”合同内容，而原告此后向购房户补偿支付租金，没有证据证明属于《销售代理合同》约定应由被告支付的费用。故原告请求被告支付垫付的租金15412元，因缺乏证据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持；反诉原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告河南客尊房地产营销策划有限公司与被告郑州立奇置业有限公司于2019年8月24日签订的《同德嘉苑销售代理合同》及2019年9月15日签订的《补充合同》，自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告郑州立奇置业有限公司支付原告河南客尊房地产营销策划有限公司销售代理佣金160406.39元；三、被告郑州立奇置业有限公司支付原告河南客尊房地产营销策划有限公司逾期付款违约金40808.7元；四、反诉被告河南客尊房地产营销策划有限公司退还反诉原告郑州立奇置业有限公司已支付佣金621208.72元；五、驳回原告河南客尊房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告郑州立奇置业有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四项，均限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6180元（已减半收取）由原告河南客尊房地产营销策划有限公司负担4680元，被告郑州立奇置业有限公司负担1500元；反诉案件受理费7340元（已减半收取），由反诉原告郑州立奇置业有限公司负担3040元；反诉被告河南客尊房地产营销策划有限公司负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年十月三十一日书记员  吕 蓉