黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0103民初5472号 原告(反诉被告)：王**兢，男，1988年6月23日生，汉族，住黑龙江省双城市。 委托诉讼代理人：黄琴双，黑龙江博润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春俐，黑龙江博润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏霄宇，女，1979年6月6日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：孙梦，黑龙江龙广律师事务所律师。 第三人：哈尔滨顺心家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91230110MA1C1L2L78，住所地哈尔滨市香坊区香茗二道街38号2栋1单元1层1-1号。 法定代表人：王欣欣，职务总经理。 原告（反诉被告）王**兢与被告（反诉原告）魏霄宇、第三人哈尔滨顺心家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王**兢及其委托诉讼代理人黄琴双、李春俐，被告（反诉原告）魏霄宇及其委托诉讼代理人孙梦，第三人哈尔滨顺心家房地产经纪有限公司（以下简称顺心家公司）法定代表人王欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王**兢向本院提出诉讼请求：1.判令解除王**兢、魏霄宇于2020年5月5日签订的《哈尔滨房地产买卖合同》；2.判令魏霄宇退还王**兢已付定金人民币2万元整；3.判令本案诉讼费用由魏霄宇承担。事实和理由：2020年5月，王**兢在第三人的促成下，决定购买魏霄宇所有的位于哈尔滨市南岗区××路××大厦××号的房屋（房屋面积为138.74平方米），双方对房屋价款、贷款方式为商业贷款30年的方式达成了口头约定，并于2020年5月5日，经第三人的指导，通过贝壳APP在网上签订了《哈尔滨房地产买卖合同》，合同中主要约定：1、房屋购买价格为人民币120万元；2、王**兢于合同签订之日向魏霄宇支付定金人民币2万元；3、原告采用首付款+银行商业贷款的方式进行付款，王**兢拟贷款金额为人民币80万元；4、合同项下发生争议，由双方友好协商：协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，王**兢按照合同约定，于2020年5月5日通过银行转账的方式，向魏霄宇支付了定金2万元，支付定金后，王**兢依约将审批贷款的手续交付给贷款银行。2020年5月11日，贷款银行通知王**兢告，贷款审批未通过，原因是魏霄宇房屋的建设用地使用权剩余期限仅为12年，而王**兢申请贷款三十年的时间超过建设用地使用权的期限，所以银行不予批准。直到此时王**兢才得知，自己购买的房屋建设用地使用权仅剩12年，也就是说如果王**兢想要购买该房屋，申请银行贷款的期限最长也不能超过12年，这样一来就导致王**兢每月还贷金额就比原定的贷款30年高出了整整一倍多，但以王**兢现在的经济条件却根本无法负担。至此，因不可归责于双方当事人的事由未能签订商品房担保贷款合同，导致本合同无法继续履行。纠纷发生以后王**兢多次找到魏霄宇协商此事，但魏霄宇一直不予配合。目前，双方签订的《哈尔滨房地产买卖合同》已无法继续履行，故王**兢参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定，要求解除双方签订的《哈尔滨房地产买卖合同》，并由魏霄宇返还王**兢已付定金2万元。 魏霄宇辩称，一、双方于2020年5月5日签订的《哈尔滨房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，成立并生效，王**兢应按照合同约定继续履行合同义务，无权要求解除。案涉房屋为魏霄宇单独所有，产权清晰。2020年5月5日，原被告双方签订的《哈尔滨房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）第一条及第五条一款约定：王**兢购买魏霄宇所有的位于哈尔滨市南岗区××路××大厦××号房屋，房屋总价款为120万元；买卖合同第四条四款明确注明王**兢对魏霄宇出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；买卖合同第五条二款约定：王**兢以贷款的形式购买，于协议签订当日支付购房定金2万元，于2020年5月15日前支付首付款38万元，王**兢向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元，王**兢因自身原因未获得贷款机构批准的，王**兢需在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，王**兢自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获得批准的，王**兢需在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行支付的方式支付给魏霄宇。该买卖合同系双方的真实意思表示，且均已签字，合同成立并生效，双方均应按照买卖合同的约定履行合同义务。且在双方签订买卖合同前，王**兢已仔细查看魏霄宇的案涉房产的不动产权证，且不动产权证上使用期限明确显示“国有建设用地使用权2032年7月15日止”，王**兢在明知的情况下仍与魏霄宇签订了案涉买卖合同，且签订合同后王**兢便按照买卖合同约定于2020年5月5日支付了定金2万元，于2020年5月8日支付了购房首付款38万元（该款项目前在资金监管中），魏霄宇也于2020年5月8日配合王**兢到顾乡光大银行办理贷款手续，故该买卖合同已实际履行。且买卖合同中虽约定王**兢拟贷金额80万元，但未明确约定贷款的偿还期限需为30年，且魏霄宇也从未与王**兢针对贷款的还款期限达成过任何口头约定，根据王**兢提交的起诉状中事实与理由部分可知，王**兢现在可以贷款80万元，而并非无法贷款，故案涉买卖合同目的仍旧可以实现，王**兢无权要求解除合同。退一步讲，即使王**兢无法贷款，那么按照买卖合同第五条二款的约定，王**兢也应自收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，如仍未获得批准的，王**兢需在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行支付的方式支付给魏霄宇。可见，王**兢在签订案涉买卖合同时便已承诺如若贷款审批不合格，其可以全款购买该房屋，现王**兢却在起诉状中以其每月还贷金额比贷款30年高出了整整一倍多为由，单方要求解除合同，于法无据，且根据买卖合同第五条的约定，如若王**兢不想贷款购买该房屋，其可以按照买卖合同约定全款购买该房屋，而不是单方违约要求解除案涉买卖合同。况且，案涉买卖合同尚未达到解除条件，王**兢也无权解除。王**兢起诉状中依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条的规定要求解除案涉买卖合同属于适用法律错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案为二手房买卖，而并非商品房买卖，出卖人为个人而并非开发商，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。二、王**兢已构成严重违约，魏霄宇要求王**兢继续履行案涉买卖合同，并按照案涉买卖合同约定向魏霄宇支付违约金24万元。买卖合同第九条三款约定：王**兢若出现拒绝购买该房屋的或者逾期履行本合同约定的义务超过15日的等情形，王**兢构成根本违约，其应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向魏霄宇支付违约金，王**兢向魏霄宇已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。现王**兢在起诉状中已自认于2020年5月11日便收到贷款审批未通过的申请，其本应按照案涉买卖合同约定于2020年5月15日前再继续申请其他贷款机构贷款或全款购买案涉房屋，但其非不但未按照合同约定履行，还于2020年5月18日起诉要求解除案涉买卖合同，王**兢已构成严重违约，应按照买卖合同约定向被告支付违约金24万元。综上，案涉买卖合同未达到约定解除合同的条件，更未达到法定解除的条件，王**兢无权要求解除案涉买卖合同。根据我国《合同法》第8条及第107条的规定，王**兢应当按照案涉买卖合同的约定继续履行合同义务，并应按照案涉买卖合同第九条三款的约定向被告支付违约金24万元。 第三人述称，在买卖双方都同意的情况下中介进行的签约，三方对贷款30年80万元的事都是知情的，签约的时候跟银行申请也是30年贷80万元，贷完双方都签字了，后银行通知中介说贷不下30年，第三人之前也卖过这栋楼，房本上写住宅的都是70年产权，剩62年产权也能贷，但是魏霄宇的房产只剩下12年，银行通知第三人因为只剩12年，办不了30年贷款的事，第三人就马上联系房主魏霄宇了，第三人认为以前工作时也遇到过类似的情况，同一栋楼的房子可能会存在某一户的产权上写错的情况，第三人也积极联系房产局核实这个情况，房产局说需要房主本人去调档才可以知道是不是写错了，第三人就联系到魏霄宇，请魏霄宇去房产局调档查一下这个事，但是魏霄宇称可以去查，但是有条件，条件就是第三人中介公司和原告王**兢出具一个保证书，保证书的内容是“如果不是房产局写错了，一切后果由中介和原告王**兢承担”，第三人以及原告都认为出不了这个保证书，所以双方就产生纠纷诉至法院了。 魏霄宇向本院提出反诉请求：1.判决王**兢继续履行与魏霄宇于2020年5月5日签订的《哈尔滨房地产买卖合同》；2.判决王**兢向魏霄宇给付违约金24万元；3.本案的诉讼费用由王**兢承担。事实和理由：原被告双方经第三人居间介绍，于2020年5月5日签订了《哈尔滨房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），买卖合同第一条及第五条一款约定：王**兢购买魏霄宇所有的位于哈尔滨市××山路××大厦××号房屋，房屋总价款为120万元；买卖合同第五条第二款约定：王**兢以贷款的形式购买，于协议签订当日支付购房定金2万元，于2020年5月15日前支付首付款38万元，王**兢向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元，王**兢因自身原因未获得贷款机构批准的，王**兢需在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，王**兢自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获得批准的，王**兢需在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行支付的方式支付给魏霄宇买卖合同第九条三款约定：王**兢若出现拒绝购买该房屋的或者逾期履行本合同约定的义务超过15日的等情形，王**兢构成根本违约，其应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向魏霄宇支付违约金，王**兢向魏霄宇已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。该买卖合同系双方的真实意思表示，且双方均已签字，合同成立并生效。签订完买卖合同后，王**兢按照买卖合同约定于2020年5月5日支付了定金2万元，于2020年5月8日支付了购房首付款38万元（该款项目前在资金监管中），魏霄宇也于2020年5月8日配合王**兢到顾乡光大银行办理贷款手续，故该买卖合同已实际履行。2020年5月11日，王**兢收到了贷款审批未通过的通知，其收到该通知后不但一直怠于履行买卖合同第五条第二款规定的合同义务，反而起诉至法院诉请解除买卖合同，王**兢的该种行为已构成根本违约，应按照合同约定向魏霄宇支付违约金。 第三人答辩意见同本诉答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：王**兢提交的证据一哈尔滨房地产买卖合同一份、黑龙江省房地产经纪居间服务合同一份、房屋交易保障服务合同一份及收据一份，证据二银行贷款审批手续一套，证据三中的案涉房屋不动产权证书一份（复印件），真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信；王**兢提交的证据三中的案涉房屋同栋楼房屋不动产权证书一份（复印件），与本案不具有关联性，本院不予采信。魏霄宇提交的证据一不动产权证，证据二《哈尔滨房地产买卖合同》、黑龙江省房地产经纪居间服务合同、房屋交易保障服务合同、原告递交的民事起诉状，证据三支付宝截图、银行卡交易明细截图，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。 本院查明：2020年5月5日通过第三人居间介绍，魏霄宇作为甲方与王**兢作为乙方签订《哈尔滨房地产买卖合同》一份，约定：甲方所售房屋坐落于哈尔滨市南岗区××路××大厦××号（以下简称案涉房屋），产权证明所载建筑面积为138.74平方米，房屋规划设计用途为住宅；经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为120万元，乙方的付款方式为贷款，本协议签订之日，乙方应支付购房定金2万元，并于2020年5月15号将第一笔首付款38万元存入指定的监管账户，乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方账户或房管局的监管账户，乙方拟贷款金额为80万元，甲乙双方应于2020年5月15号之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，如仍获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行支付的方式支付给甲方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。2.拒绝购买该房屋的。3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，买受人向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任，如出现新的限贷政策且乙方无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日，第三人、魏霄宇、王**兢三方签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》一份，约定魏霄宇将案涉房屋出售给王**兢，房屋转让价格与定金的约定与《哈尔滨房地产买卖合同》内容一致；经纪服务内容为第三人为甲乙双方提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询，协调双方实地查看，协助查验双方买卖房屋资格、身份证明和房屋产权状况等，并建立档案；买卖双方共同委托第三人代办转移登记、贷款及其他；买方的付款方式为贷款交易方式，可贷金额、贷款年限及利率等，商业贷款以贷款银行评估审定为准；买方已亲自实地对案涉房屋进行详尽的实地考察，并对房屋状况满意、权证情况清楚，愿意购买案涉房屋；因不可抗力或政策等非主观因素导致本合同无法履行，合同各方免责，在三方具结后，第三人将监管的房屋权属资料交还给卖方，将监管的定金及购房款交还给买方，交易过程中产生的费用由买卖双方各自承担同时免除经纪服务费用。2020年5月5日第三人、魏霄宇、王**兢三方还签订了一份《房屋交易保障服务合同》，约定了第三人提供协助买卖双方办理贷款申请手续等服务内容。 另查明，王**兢于2020年5月5日向魏霄宇支付了2万元定金，魏霄宇为其出具收据一份，于2020年5月8日支付了购房首付款38万元，该款项目前在资金监管中。2020年5月11日王**兢向中国光大银行股份有限公司哈尔滨顾乡支行（以下简称光大银行顾乡支行）申请个人住房按揭贷款，申请借款金额为80万元，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息。申请材料中有一份2020年5月8日出具的贷款放款承诺书，内容为：“光大银行顾乡支行：买方人王**兢向贵行申请住房贷款80万元，期限360个月。卖方人魏霄宇知晓买方人王**兢向我行申请贷款事宜，买卖双方特向贵行承诺如下：……”，王**兢及魏霄宇分别在买方和卖方处签字捺印。2020年5月11日光大银行顾乡支行通知第三人因案涉房屋国有建设用地使用权至2032年7月15日止，即使用年限仅剩12年，而王**兢申请贷款的期限为30年，故而贷款审批未通过。现原被告双方对案涉房屋买卖合同应继续履行或解除产生争议，形成本案诉讼。 本院认为，魏霄宇与王**兢签订的《哈尔滨房地产买卖合同》及魏霄宇、王**兢、第三人签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。但作为不动产交易的专业中介服务机构，第三人未对案涉房屋的使用期限作细致、全面的尽职调查，仅在查看案涉房屋不动产权证书上所载用途为城镇住宅用地/住宅、未仔细查看国有建设用地使用权截至期限后，就疏忽大意的认为案涉房屋国有建设用地使用权为70年，从而导致王**兢30年的贷款未能获得银行审批，依据《哈尔滨房地产买卖合同》第五条第（二）款第3项的约定，只有在王**兢因自身原因未获得贷款机构批准贷款的情形下，才应由王**兢继续申请其他贷款机构贷款直至获批或由王**兢自筹剩余房价款，而向光大银行顾乡支行申请30年贷款未获审批的原因系因案涉房屋国有建设用地使用权年限不足30年，非王**兢自身原因，且对王**兢欲贷款80万、贷款年限为30年的事实魏霄宇在与王**兢于2020年5月8日共同向光大银行顾乡支行出具贷款放款承诺书时既已知情，至此案涉房屋买卖合同在履行中发生了重大变化，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，虽案涉房屋的国有建设用地使用权年限截止至2032年7月17日并非原被告双方签订完房屋买卖合同后发生的，但确系合同签订以后才知晓的，故参照该司法解释第二十六条的规定，王**兢作为无过错方请求解除合同，本院予以支持。关于已付定金的返还及违约责任的承担，因魏霄宇在签订房屋买卖合同时已然向第三人出示了不动产权登记证书，并未隐瞒案涉房屋国有建设用地使用权年限的事实，魏霄宇及王**兢均按买卖合同履行各自的义务，均不存在过错，定金2万元应由魏霄宇原数返还，王**兢亦无需承担违约责任，故魏霄宇的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王**兢与被告（反诉原告）魏霄宇于2020年5月5日签订的《哈尔滨房地产买卖合同》； 二、被告（反诉原告）魏霄宇于本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）王**兢定金2万元； 三、驳回被告（反诉原告）魏霄宇的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告（反诉被告）王**兢预交的案件受理费300元，由原告（反诉被告）王**兢负担。被告（反诉原告）魏霄宇预交的案件受理费2450元，由被告（反诉原告）魏霄宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  叶 萍 人民陪审员  刘淑华 人民陪审员  邱 鸣 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  朱颖涵