山西省侯马市人民法院民事判决书（2020）晋1081民初1328号原告：丁晓东，男，汉族，1987年7月10日出生，现住山西省曲沃县，公民身份号码：×××。被告：临汾五洲城建开发有限公司侯马宝祥分公司，住所地：侯马市紫金城小区9号楼1单元104室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：阎晓勇。被告：临汾五洲城建开发有限公司，住所地：临汾市经济技术开发区河汾路中段，统一社会信用代码：×××。法定代表人：宣新民。二被告委托诉讼代理人：白咪咪，山西华尧律师事务所律师。原告丁晓东与被告临汾五洲城建开发有限公司侯马宝祥分公司（临汾五洲侯马宝祥分公司）、临汾五洲城建开发有限公司（临汾五洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁晓东，被告临汾五洲侯马宝祥分公司、临汾五洲公司委托诉讼代理人白咪咪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁晓东向本院提出诉讼请求:1.依法判令二被告立即向原告交付具备交付条件的房屋（房屋位于侯马市时代广场幸福里住宅小区鸿熙苑第3幢2单元19层2193号）；2.依法判令二被告共同向原告支付逾期交房已经产生的违约金73010元（以房屋总价款443786元为基数，从2018年6月30日起至2019年12月30日止的违约金）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告系从事商品房开发的企业，原告因需家庭住房，原告与二被告签订了商品房买卖合同。合同约定，原告购买位于侯马市时代广场幸福里住宅小区（鸿熙苑）第3幢2单元19层2193号房屋，房屋总面积132.91平方米，总价款443786元，原告采取首付133786元，按揭贷款310000元的方式支付房款，同时合同约定了被告应于2018年6月30日交房，逾期交房被告应按照已付房款万分之三的标准按日承担支付违约金的责任。合同签订后，原告如约履行了支付房款的义务，但被告却一直未能如约交付房屋，虽原告多次向被告提出及时交付房屋的主张，但无任何结果。为维护原告的合法权益，现向人民法院起诉，请依法公断。二被告委托诉讼代理人辩称，1.逾期交房存在不可抗力因素，核减不可抗力逾期交房的时间。2.原告主张违约金过高，应以不超过实际损失的30%计算违约金。3.房屋已经竣工验收合格。原告丁晓东为证明其诉讼主张，向本院递交以下证据：1.原告身份证复印件，证明目的：原告主体身份。2.《商品房买卖合同》，证明目的及合同相关内容：临汾五洲侯马宝祥分公司将位于侯马市××街住××区商品房出售给买受人丁晓东，该商品房建筑面积132.91平方米，房屋单价每平米3339元，总金额443786元；付款方式：银行按揭，交付期限：出卖人应当于2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人；出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同......，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金）；如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）国家政策调整变化及规划设计重大变更时，书面通知买受人；（3）其他非出卖人所能控制的因素，书面通知买受人；合同尾部双方均签字或盖章，但均无落款日期。3.收据四张，证明目的：原告按照合同约定分别于2017年10月18日、2018年4月2日、2018年4月16日向被告临汾五洲侯马宝祥分公司给付的房屋首付款63786元、35000元、35000元，共计133786元，余款（银行按揭款310000元）于2018年3月5日付清。经二被告质证，对第1份证据真实性无异议；对第2份证据真实性无异议，但提请法庭注意的是，合同中对不可抗力因素是有约定的，对不可抗力造成的延期交房应予核减；3.对第3份证据的真实性无异议。二被告为证明其答辩主张，向本院提交如下证据：1.企业营业执照，证明目的：二被告主体身份。2.商品房买卖合同及补充协议及相关内容：补充协议第14条约定，对《商品房买卖合同》第8条、第11条的补充约定，经双方同意做如下解释：（1）不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；（2）为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误；（3）施工过程中遇到的异常并在短时间内无法克服的技术性问题。遇上述任何一种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第8条约定的房屋交付期限按不可抗力实际生天数顺延。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付该商品房的，出卖人免除责任；协议尾部均有双方签字或盖章，但均无落款时间。3.停工汇总表，证明目的：因山西省大气污染防治工作领导组、临汾市大气污染防治行动指挥部、侯马市人民政府、侯马市环境保护工作领导组办公室、侯马市大气污染防治行动指挥部办公室、及侯马市住房保障和城乡建设管理局下发的中考、高考期间建筑工地工的通知等，共计246天（合同约定交付期限之前），但实际停工时间为16个月。4.竣工验收报告及情况说明，证明目的，2019年9月19日，时代广场幸福里住宅小区（鸿熙苑）4幢住宅楼已竣工验收合格，已达到交房条件。另：由于楼号顺序，其中原规划3号住宅楼（购房合同中的3幢），改为现竣工4号住宅楼，原4号住宅楼改为3号。经原告质证，对第1、2份证据无异议，对第3份证据，提请法庭主意的是，停工通知应有书面文件；对第4份证据有异议，交付房屋应按照合同约定出示书面的交房通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年期间，原告丁晓东与被告临汾五洲侯马宝祥分公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同约定，临汾五洲侯马宝祥分公司将位于侯马市××街住××区号商品房出售给买受人丁晓东，该商品房建筑面积132.91平方米，房屋单价每平米3339元，总金额443786元；付款方式：银行按揭，交付期限：出卖人应当于2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人；出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同......，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金）；如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.国家政策调整变化及规划设计重大变更时，书面通知买受人；3.其他非出卖人所能控制的因素，书面通知买受人；合同尾部双方均签字或盖章，但均无落款日期。另对《商品房买卖合同》第8条、第11条的补充约定，经双方同意做如下解释：（1）不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；（2）为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误；（3）施工过程中遇到的异常并在短时间内无法克服的技术性问题。遇上述任何一种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付该商品房的，出卖人免除责任；协议尾部均有双方签字或盖章，但均无落款时间。合同签订后，原告分别于2017年10月18日、2018年4月2日、2018年4月16日向被告临汾五洲侯马宝祥分公司给付房屋首付款63786元、35000元、35000元，共计133786元，余款（银行按揭款310000元）于2018年3月5日已付清。2016年-2018年期间，因山西省大气污染防治工作领导小组、临汾市大气污染防治行动指挥部、侯马市人民政府、侯马市环境保护工作领导组办公室、侯马市大气污染防治行动指挥部办公室等多家政府及政府机构下发的停工、停产、停运的《调度令》、《通知》及侯马市住房保障和城乡建设管理局下发的中考、高考期间建筑工地停工的《通知》，时代广场幸福里住宅小区（鸿熙苑）共停工246天（合同约定交付期限前）。2019年9月19日，时代广场幸福里住宅小区（鸿熙苑）4幢住宅楼已竣工验收合格，已达到交房条件。根据《合同》第十一条及《补充协议》第十四条第二款第一（项）约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续（书面通知的形式为挂号信、特快专递或报纸公告），但二被告至今也未能按照合同约定，书面通知原告办理房屋交接手续。另查明：由于时代广场幸福里住宅小区（鸿熙苑）楼号顺序变化，其中原规划3号住宅楼（购房合同中的3幢），改为现竣工4号住宅楼，原4号住宅楼改为3号。本院认为，根据当事人的诉讼请求、答辩意见，归纳当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.二被告主张为遵守、配合政府下发的重度污染天气停工、停产、停运的《通知》而导致的工程延误，请求法庭采纳房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延的答辩意见,能否得到支持。2.被告主张违约金过高，违约金不应超过实际损失的30%计算违约金的答辩意见能否得到支持。一、二被告主张为遵守、配合政府下发的重度污染天气停工、停产、停运的《通知》而导致的工程延误，请求法庭采纳房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延的答辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。首先，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方的真实意思表示，其中涉及不可抗力的约定主要集中在《合同》第八条第二款：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；......《补充协议》第十四条第一款约定，对《商品房买卖合同》第八条、第十一条的补充约定，经双方同意做如下解释，其中第（二）项：为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误。遇上述任何一种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限按不可抗力实际生天数顺延。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付该商品房的，出卖人免除责任”。原、被告双方将“为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延”的约定，已超出了不可抗力的法定范围，但该超出部分应视为原、被告双方另外约定的免责条款，其内容并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故应当认定为有效合同。其次，上述政府文件相关内容均有：“对纳入重度污染天气橙色预警应急减排清单的企业实施停产限产的措施”和“所有施工工地及拆迁工程全部停工，所有施工车辆全部停运，......市委宣传部、临汾电视台、《临汾日报》、县（市区）政府负责发布健康防护警示及建议减排措施，加大宣传力度，提高公民的环保意识”。从上述内容看，上述文件也具有一定的公示作用。综上，考虑到近年来临汾市、侯马市城市治理及大气污染防治重要性、紧迫性等因素，自合同约定交房之日至实际交房之日，二被告主张扣减246天，本院予以支持。二、被告主张违约金过高，应以不超过实际损失30%计算违约金的答辩意见能否得到支持。《最高人民法院依照相关法律规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。在本案中，因我市疫情和疫情防控措施实施的起止期间均未能查明，故原告要求主张2020年1月至今的违约金和被告主张依据公平原则扣除2020年1月至今因不可抗力逾期交房时间的答辩意见，待相关证据完备时可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百一十四条第一、二款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条、《最高人民法院一、被告临汾五洲城建开发有限公司侯马宝祥分公司继续履行合同约定的交房义务，将位于侯马市××街住××区号商品房交付原告丁晓东；二、被告临汾五洲城建开发有限公司侯马宝祥分公司、被告临汾五洲城建开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告自2018年7月1日至2019年12月30日的违约金18117元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815元（已减半收取），由原告丁晓东负担612元，由被告临汾五洲城建开发有限公司、被告临汾五洲城建开发有限公司侯马宝祥分公司共同负担203元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 鹿 涛二〇二〇年十月二十三日书记员 朱晨霞