江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初1897号原告：修水县茶叶科学研究所，住所地：修水县城宁红大道延申线83号，统一社会信用代码：12360424491420797R。法定代表人：万亚军，该所所长。委托诉讼代理人：李军，该所职工。委托诉讼代理人：梁作魁，修水县中心法律服务所法律工作者。被告：修水县越乡茶场，住所地：修水县上杭乡十二坊村，注册号：360424310006842。执行事务合伙人：钱云苗。第三人：张伟明，男，1980年7月7日出生，汉族，住修水县。委托诉讼代理人：张伟鹏（系张伟明同胞兄弟），男，1974年6月24日出生，汉族，住修水县。上列原告修水县茶叶科学研究所与被告修水县越乡茶场、第三人张伟明租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告修水县茶叶科学研究所的委托诉讼代理人李军、梁作魁，第三人张伟明的委托诉讼代理人张伟鹏已到庭参加诉讼，被告修水县越乡茶场经本院送达传票传唤无正当理由未到庭，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告修水县茶叶科学研究所的诉讼请求为：判令解除《上杭茶场租赁经营合同书》；判令被告向原告补缴租金200,000元；判令被告与第三人连带无偿返还原告上杭十二坊茶园及厂房等经营性固定资产。事实与理由：被告修水县越乡茶场于2013年1月7日登记注册为普通合伙企业，2013年3月11日原、被告签订《上杭茶场租赁经营合同书》，约定租赁期限23年，租金每年50,000元，每年11月前付清。合同签订后，被告聘任第三人张伟明担任经营管理人员。从2019年初起，被告与第三人怠于管理，经营不善，放任他人采摘茶叶，造成茶场抛荒，茶园品质低下，价值下降，在当地产生极坏的影响，使茶园丧失了在修水标杆示范地位，茶园所在村组多次向原告提出归还土地的要求，致使国有资产处于流失的巨大风险境遇，上级领导也多次向原告提出整改要求。为此，2019年7月16日，原告聘请律师向被告及第三人发出《律师函》，要求就上述存在的问题作出明确答复，2019年7月29日第三人张伟明向原告邮寄《关于上杭茶园相关情况的报告》书面回复原告，但该报告在承诺对茶园整改安排的几个时间节点应完成的工作任务全部未兑现，被告及第三人的违约行为给原告造成巨大损失。综上，被告及第三人在履行合同过程中即未依约向原告缴纳租金（到2019年12月31日止欠租金20万元人民币），也没有确保茶园及厂房设施的国有资产保值增值，造成茶园荒废，国有资产严重流失，至此，其无法继续经营该茶园，更不能实现合同目的，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告修水县越乡茶场未作答辩。第三人张伟明辩称：第三人系上杭乡十二坊茶园的实际承包人，原告单方要求原、被解除《上杭茶场租赁经营合同书》与事实不符，2013年第三人与被告即签订了《上杭茶场租赁转让协议》且交给了原告备案，由原告认可；原告要求被告补缴租金200,000元与事实不符，2013年、2014年的租赁费由第三人缴纳，2015年租赁费免交，2016-2018年三年的租赁费原告与第三人协商折抵茶叶加工费，实际仅欠2019年一年的租赁费；解除合同的原因与事实有出入，请求第三人无偿返还上杭十二坊茶园及厂房不合理，第三人接手上杭茶场后投入了150多万元进行升级改造，今年由于疫情茶园未及时修剪；综上，第三人接管上杭十二坊茶园以来，投入大量人力物力，经营期间全力配合原告及县委、县政府的工作，近年来存在资金困难，但会尽快筹措资金恢复生产，请求原告与法院理解支持。经审理查明，原告系国家事业单位，被告修水县越乡茶场系经营茶叶种植、销售的普通合伙企业，第三人张伟明系江西六叶茶叶有限公司的法定代表人。2003年左右，原告在修水县上杭乡十二坊村租赁土地建设上杭千亩茶园；2005年9月5日，修水县人民政府颁发土地证确认上杭千亩茶园的使用权人为原告，该土地证还确认了使用面积为540.78亩、终止日期为2052年12月31日、土地坐落为溪口镇北岸村四组及上杭乡十二坊村1至7组。原告于2004年至2012年共计投资490余万元到涉案茶园进行土地平整、种植茶苗等。再查，2013年3月11日，原、被告签订《上杭茶场租赁经营合同书》一份，约定甲方（即原告修水县茶叶科学研究所）将下属的上杭茶场AA级绿色千亩生态茶园租赁给乙方（即被告修水县越乡茶场）经营；现有厂房一并承包给乙方，如需再扩建厂房和加工所需各项设备与安装均由乙方自行解决，合同对双方权利与义务作出如下约定：乙方有义务按合同规定如期向甲方缴付租赁金；乙方承包经营期内，应切实管理好甲方的茶园及土地，不得出现茶园抛荒及土地被侵占等现象，如有类似情况的发生，应及时制止，妥善处理并向甲方报告等；原、被告均在该合同上签字盖章。另原告提供的该合同复印件上写有“现在张伟民”五字。又查，2013年3月13日，被告与第三人签订《上杭茶场租赁转让协议》，双方约定由被告将其承包的原告所属上杭茶场一次性全部转让给第三人，转让范围包含原、被告签订的《上杭茶场租赁经营合同书》中所述被告的所有权益，另还约定了本协议签订后由被告协助第三人与原告签订租赁经营合同书，自本协议书签订之日起所有的债权债务与被告无关，由第三人自行承担等。2015年2月16日，第三人向原告缴纳了2013至2014年的租金共计100,000元，同日原告通过记账凭证进行记载，另原告提供的记账凭证照片上写有“越香六叶”四字。原告免收2015年茶园租金并在其会议记录上记载：“六叶茶场茶叶现场工作会时因配合现场相关工作，我们应补给他们一定的费用，是不是在上收款中免收一年租赁金，由六叶茶场打个报告，补正生产损失，免收一年的租金，大家有没有意见”等。2016年至2019年12月31日，第三人及被告未向原告缴纳租金，此期间欠租金共计200,000元。另查，2019年7月16日，原告聘请的律师向被告的执行事务合伙人钱云苗及第三人张伟明发送《律师函》，提出2018年开始上杭茶场的实际经营者张伟明怠于管理，茶场抛荒，造成茶园土地贫瘠、价值下降、国有资产流失等，二人未定期缴纳租金、未维护好茶场厂房及设施，故决定解除合同并无条件收回上杭茶场等。2019年7月29日，第三人作出《关于上杭茶园相关情况的报告》，回复称2018年以来，全国茶叶市场低迷，公司出现大量茶叶库存，销售货款无法及时收回，2019年公司出现资金周转困难，导致茶园承包金无法按时支付，工人工资时有拖欠，致使茶园、工厂无法正常运营，并作出承诺：2019年8月30日前将拖欠的工人工资全部付清，恢复厂部生产；9月10日左右开始对茶园进行修剪，全面开始茶园的秋季管理；12月份前完成修剪和追肥，2019年11月30日前补交全部租金等。另被告签收了该函但未作出回复。2020年5月5日，修水县上杭乡十二坊村村民委员会出具书面证明一份，载明：座落于我村上杭千亩茶园，系二零零三年修水县茶科所在我村一、二、三、四、六、七组土地租赁所建，茶园建成之初茶科所承包给浙江姓宋老板经营，尔后又转包给浙江钱云苗老板，当时茶园经营很好，茶叶长势良好，可钱云苗后又由张伟明经营管理，但钱云苗和张伟明是什么合作关系我村不清楚，直至二零一八年至今张伟明一直未管护，造成全部荒芜，我村要求茶科所对这片茶园进行全面管护。庭审中原告申请证人梁某、李某出庭作证。证人梁某陈述：我家五亩多地出租给了原告，原告一次性付清了全部租金，我家离茶园只隔了几百米，从茶叶还是幼苗起我就在茶园做事，但去年及前年茶园基本上没请人做事了，最近几年茶园也只是偶尔有人做事。证人李某陈述：我有三亩多地在茶园，租给了原告，我家离茶厂一公里左右，近两年茶厂只有一个人看守，茶园去年及前几年偶尔有人管理，他们欠了别人的工资一直没有支付，故别人不愿意去做事了。另2020年5月9日，证人李某到茶园及厂房现场拍照，照片可见茶园缺少管理等。第三人出示了下列证据：1、第三人接手茶场时厂房照片六张，证明接管时厂房破败状况；2、2018年第三人所在企业江西六叶茶叶有限公司获奖证书一份，证明第三人进行了经营管理且被评为先进单位；3、原告所在办公地点的茶园现状照片一组，证明原告所在茶园也因疫情影响存在荒芜现象。原告质证意见如下：1、第三人接手时情况不清楚；2、该奖系修水县茶叶协会颁发，与本案无关；3、对该证据三性有异议，且照片上茶树长势良好。第三人的委托诉讼代理人在庭审中陈述：第三人对原有厂房进行改造、新建了围墙等；原告的厂房我们现在改成了一大一小两个车间；当时被告因做黑茶、低档茶，不符合县里做宁红茶的要求且被告无相关销售渠道及资金，就转租给我们；多年以来原告对第三人经营管理未提出异议，说明原告对转租知情；第三人投入大量资金经营管理，原告要求无偿收回茶园及厂房于理不合。另庭审中本院向原告释明：本案可能涉及到转租，是否变更诉讼请求？原告经释明后没有变更诉讼请求。庭审中本院向第三人释明：第三人在答辩状中要求抵除茶叶款等，原告不同意抵除，该请求系另一法律关系且可能涉及到其他诉讼主体，第三人或者其经营的茶业公司需另行主张权利。庭审中，本院要求原告明确诉讼的第三项即厂房等经营性固定资产的具体资产的内容，原告明确厂房等经营性固定资产就只有当时建造的厂房；另原告陈述第三人收到《律师函》后仅应付式在路边小面积进行管理，采茶都是当地老百姓自己采走了，不是第三人请的人。以上事实，有当事人的陈述、当事人的身份信息及企业信息、《上杭茶场租赁经营合同书》复印件、《上杭茶场租赁转让协议》复印件、记账凭证、会议记录、照片等证据在卷证实，足以认定。本院认为，依法成立的租赁合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上杭茶场租赁经营合同书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。被告转租给第三人原告虽未明确表示同意，但被告与第三人签订的《上杭茶场租赁转让协议》签订时间与原、被告签订的《上杭茶场租赁经营合同书》仅相隔两天，转租至今已有七年，且原告提供的缴纳租金的记账凭证上写有第三人所担任法定代表人的江西六叶茶叶有限公司的名字“六叶”、会议记录上记载“六叶茶场茶叶现场工作会时配合现场相关工作…由六叶茶场打个报告，补正生产损失，免收一年的租金”、《律师函》上提到实际经营者张伟明等，足以说明第三人系涉案厂房及茶园的实际经营管理者且原告对于第三人转租知情，原告知情后多年未提出异议，视为该转租行为经原告默认，故《上杭茶场租赁转让协议》亦属合法有效。关于原告要求解除《上杭茶场租赁经营合同书》的诉请。原、被告签订合同后，原告按照约定将厂房及上杭茶园交由被告后被告转租给第三人，根据修水县上杭乡十二坊村村民委员会出具书面证明，结合证人证言、照片等证据，足以认定第三人近两年未妥善经营管理茶园，造成茶园抛荒，且被告及第三人经原告发送《律师函》催告后，仍未按照约定履行自己的管理茶园、如期缴付租赁金等义务，属于根本性违约，故原告要求解除《上杭茶场租赁经营合同书》，本院予以支持。经本院释明后虽然原告没有提出解除被告与第三人的《上杭茶场租赁转让协议》，但结合原告提出的第三项诉讼请求即返还茶园及固定资产等具体情形，原告的第三项诉讼请求系建立在解除被告与第三人的《上杭茶场租赁转让协议》的基础上，亦隐含了解除《上杭茶场租赁转让协议》的意思表示，原告第三项诉讼请求本院支持后承租人即被告与次承租人即第三人的转租协议事实上就无法继续履行，故本院应当依照职权认定对《上杭茶场租赁转让协议》也予以解除。关于原告要求被告补缴租金的诉请。根据被告与第三人签订的《上杭茶场租赁转让协议》第四项，协议签订之日起即2013年3月13日起所有债权债务与被告无关，由第三人自行承担，且第三人系实际经营管理者，故被告不应承担支付该租金的义务。经本院释明后原告还是仅要求被告支付租金，依据“不诉不理”的民事诉讼原则，故本院对第三人是否应支付租金不作处理。关于原告要求被告与第三人连带无偿返还原告上杭十二坊茶园及厂房等经营性固定资产的诉请。庭审中原告表示该项诉讼请求中的厂房等经营性固定资产系租赁前的原厂房，租赁关系终止后，出租人有权要求承租人及次承租人，返还租赁物，故被告与第三人应返还给原告茶园及原厂房。关于第三人要求原告以尚欠其茶叶款折抵租金及不能无偿收回茶园及厂房等经营性固定资产，第三人没有提供证据证明等，故本院不作处理。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经本院送达开庭传票等，被告修水县越乡茶场无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据上述事实和理由，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：一、解除原告修水县茶叶科学研究所与被告修水县越乡茶场于2013年3月11日签订的《上杭茶场租赁经营合同书》、解除被告修水县越乡茶场与第三人张伟明于2013年3月13日签订《上杭茶场租赁转让协议》；二、由被告修水县越乡茶场与第三人张伟明于本判决生效后十日内返还给原告修水县茶叶科学研究所上杭十二坊茶园及原厂房；三、驳回原告修水县茶叶科学研究所的其他诉讼请求。案件受理费4,300元及公告费300元（原告已预缴），由被告修水县越乡茶场及第三人张伟明共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  周亚敏人民陪审员  程中秋人民陪审员  车学贵二〇二〇年十月二十六日书 记 员  梁姝琪