河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0131民初2342号 原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130185718344507Q 住所地：石家庄市鹿泉经济开发区御园路66号保利西悦春天售楼处 法定代表人常捷，经理。 委托诉讼代理人张龙，国浩律师（石家庄）事务所律师。 被告吴鹏，男，1980年2月25日生，汉族，住石家庄市新华区。 被告（反诉原告）梁进霞，女，1979年12月17日生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人陈令臣、乔建超，河北正晨律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司与被告吴鹏、被告（反诉原告）梁进霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法由本院审判员齐金虎独任审判，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张龙，被告梁进霞及其委托诉讼代理人乔建超到庭参加诉讼。被告吴鹏经本院传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。 原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司诉称，2017年3月10日，原告与被告签订《石家庄市商品房买卖合同》（预售），合同约定由被告购买原告开发的鹿泉区房屋（5-2-701），房屋总价款1317309元。合同约定，被告以向银行按揭贷款的方式支付房款价款，首期支付房价款517309元，贷款金额为80万元。贷款补充协议约定，因被告逾期归还银行按揭贷款致使原告承担保证责任的，有权要求被告清偿担保债务，逾期清偿的，原告有权解除合同并要求被告支付房屋总价款百分之二十的违约金，且配合原告到房地产管理部门办理网上合同及预售登记备案的注销手续。后被告未能按期归还银行贷款，贷款银行（中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市鹿泉支行）向法院提起诉讼，原告依据法院生效判决，承担了保证责任，已经代被告偿还了判决书项下全部债务。被告未向原告履行清偿代偿款的义务，故原告请求解除房屋买卖合同并要求被告承担违约责任。综上所述，为了维护原告合法权益，故此特向贵院提起诉讼，请求依法判令解除原、被告签订的编号为8517031014183845659《石家庄市商品房买卖合同》（预售），被告配合原告办理编号为ＮＯ：8517031014183845659，位于鹿泉区房屋《预售商品房合同备案书》的注销手续；依法判令被告支付房屋总价款20%的违约金263461元（总价款1317309元×20%）；本案诉讼费等相关费用由二被告承担。 被告吴鹏未到庭，但庭先向本院邮寄了答辩状，称：一、答辩人同意解除与省直纪元公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》；二、《石家庄市商品房买卖合同》约定的违约金过高，属无效约定，请求人民法院依法予以调整。答辩人未按约定偿还贷款存在违约行为，省直纪元公司的损失仅仅为利息损失，《石家庄市商品房买卖合同》中约定的总房款20%的违约金过分高于造成的损失，该违约金约定为无效约定，该违约金条款为格式合同中的无效条款。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，省直纪元公司主张按照房屋总价款的20%支付违约金明显过高，请求法院依法予以调整，核减违约金的数额。三、本案诉讼费等相关费用应由答辩人与省直纪元公司共同承担。案涉房屋的购房首付款517309元由答辩人支付，银行按揭贷款亦是由答辩人个人偿还，故涉案的《石家庄市商品房买卖合同》被解除后，省直纪元公司应将扣除利息后的购房首付款直接支付至答辩人银行帐户。 被告（反诉原告）梁进霞辩称，对原告主张的解除合同无异议，但对其违约金的诉请不予认可，请求法院予以调整。涉案房产在被告购买时总价款为1317309元，现在涉案房产已增值约增值156584元，根据关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第31条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。因此，合同解除后原告已获得利益，根据损益相抵原则，原告不应再向被告主张违约责任。本案原告主张违约金过高，首先其应证明因被告违约给其造成的具体损失金额，第二是原告以购房总价款为基数计算没有事实和法律依据。即便是给原告造成损失，也应该以实际损失为基数计算。第三合同中约定的违约金比例过高，根据法律规定违约金最高不得超过损失的30%，因此原告主张的违约金金额没有法律依据。被告请求法院结合原告的实际损失予以调整。 被告（反诉原告）梁进霞答辩的同时提出反诉称，反诉原告与吴鹏在婚姻存续期间，以吴鹏名义与反诉被告于2017年3月10日签订了《石家庄市商品房买卖合同》（预售），合同约定由吴鹏购买反诉被告开发的鹿泉区房屋，房屋总价款1317309元，合同约定购房款以银行按揭贷款的方式支付房屋价款，首期支付房价款517309元，贷款金额为80万元，反诉被告为按揭贷款提供担保。反诉被告交付房屋后，反诉原告按照约定归还按揭贷款，直至2018年8月29日，不再归还房屋贷款。反诉被告主张解除合同，按照合同约定，合同解除后，反诉被告退还买受人已经支付的全部及部分房价款，因此，反诉原告、反诉被告合同解除后，反诉原告支付的首付款517309元反诉被告应予退还。综上所述，根据《合同法》第九十七条之规定，反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求依法判令反诉被告返还反诉原告购房款517309元，反诉被告承担本案全部诉讼费用。 原告（反诉被告）针对被告梁进霞的反诉答辩称，1、反诉应当在举证期限届满前提出，请法庭核实被告提起反诉的时间。如果超过举证期限应当予以驳回。2、二被告是在夫妻关系存续期间购买的本案房产，首付款的退回涉及夫妻共同债权债务，依照被告提交的证据现双方已经离婚，对于夫妻关系存续期间的债权债务应当由双方共同主张，另行起诉。3、被告主张的首付款应当在扣除违约金等其他费用后，另行计算。综上，请求驳回反诉请求。 经审理查明，2017年3月10日，原告与被告吴鹏签订了《石家庄市商品房买卖合同》（预售），合同约定，被告购买原告开发的位于鹿泉区房屋，房屋总价款1317309元，付款方式为商业贷款，首付房价款517309元（已付），贷款80万元。贷款补充协议约定，因被告逾期归还银行按揭贷款致使原告承担保证责任，原告有权要求被告清偿担保债务，逾期清偿的，原告有权解除合同并要求被告支付房屋总价款20%的违约金，且配合原告到房地产部门办理网上合同及预售登记备案的注销手续。后因被告吴鹏、梁进霞的购房贷款逾期，贷款银行邮政储蓄银行鹿泉支行于2019年1月15日诉至法院，要求二被告清偿全部欠款本息，并要求原告承担连带清偿责任。法院经审理作出（2019）冀0107民初276号民事判决书，判决被告吴鹏、梁进霞偿还借款本金、利息、罚息、并承担诉讼费等，并判决原告承担连带清偿责任。判决生效后二被告未向银行履行还款责任，邮政储蓄银行鹿泉支行通过向原告的保证金帐户划款等方式要求原告公司承担连带清偿责任，并于2019年8月23日原告代二被告代偿了判决书确定的全部贷款本息及诉讼费共计834842.18元。2019年8月26日邮政储蓄银行鹿泉支行为原告出具了贷款本息代偿确认书并出具了贷款结清证明。证明吴鹏的房屋贷款已经全部结清。但二被告至今未向原告履行清偿代偿款的义务，为此，原告请求解除原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》（预售）、办理房屋（预售商品房合同备案书）的注销手续，并要求被告承担违约责任。 另查明，二被告于2005年12月26日登记结婚，案涉房屋系二被告婚姻存续期间共同购置。2019年4月11日，二被告进行离婚诉讼，2019年12月30日石家庄市桥西区人民法院作出（2019）冀0104民初2954号民事判决书，判决准予二被告离婚并对子女抚养、财产分割一并作出处理。2020年6月12日石家庄市中级人民法院对二被告的离婚诉讼作出了（2020）冀01民终2112号民事判决书，维持原判。在二被告离婚诉讼判决书中载明“坐落于鹿泉区的房产，该房产购买于原、被告婚姻存续期间，系原、被告的夫妻共同财产，现纪元房地产公司已起诉，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，该房产如何处置尚无法确定，因此，分割方案也无法确定，原、被告可待该案审理终结后再行主张权利”。二被告婚姻存续期间除本案房产外，其他财产已经分割完毕。 另，案涉房屋至今没有入住。 上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告方提交的石家庄市商品房买卖合同、石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初276号民事判决书、中国邮政储蓄银行个人贷款本息代偿确认书、贷款结清证明、还款单，被告梁进霞提交的《石家庄市商品房买卖合同》、收款收据、（2019）冀0104民初295号民事判决书、（2020）冀01民终2112号民事判决书等在卷佐证。 本院认为，原、被告2017年3月10日签订的《石家庄市商品房买卖合同》不违背法律及行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应依此合同履行各自的义务。由于被告未按时足额偿还银行贷款，银行贷款逾期造成原告承担了担保责任，代被告向贷款银行清偿了全部债务。依据双方合同的约定，被告已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。现原告主张解除双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》的条件已经成就，且二被告均同意解除合同，故此，本院予以支持。关于原告所诉的违约金，虽然原、被告合同中约定了总房款20%的违约金，综观本案，如果双方解除合同后，原告的损失仅为代被告清偿所欠银行贷款本息及诉讼费等的利息损失，庭审中原告不能证明其具体损失数额，故其约定的总房款20%的违约金明显过高，被告请求应当以实际损失为基础，适当减少，符合中华人民共和国合同法及司法解释的相关规定，应予调整。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础……”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，综合本案具体情况，本院认为，原告所诉违约金应以代被告清偿欠款本息及诉讼费834842.18元的利息损失及上述损失之和的30%为宜，（即自2019年8月23日起以834842.18元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本实际给付之日止的利息加上该利息的30%）。关于被告梁进霞反诉的要求原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）首付购房款517309元，根据法律相关规定，解除合同后，原告应予返还。但因该款系二被告婚姻存续期间的共同财产，现二被告已离婚，且二被告离婚诉讼中其余财产已分割完毕，为避免日后重复诉讼，庭审中被告（反诉原告）梁进霞请求该款项由二被告各半所有，故该款以二被告各半所有为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司与被告吴鹏签订的《石家庄市商品房买卖合同》，被告吴鹏于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司办理注销预售商品房合同备案手续； 二、被告吴鹏、梁进霞（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司支付自2019年8月23日起以834842.18元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际给付之日止的利息的1.3倍（违约金）。（该款项可从原告应返还二被告的首付款517309元中扣除）。 三、原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司在应返还被告吴鹏、梁进霞首付款517309元中扣除上述第二项的违约金后，余款于本判决生效后十日内返还被告吴鹏、被告（反诉原告）梁进霞（余款二被告各二分之一）。 案件受理费2626元，反诉费4487元，共计7113元，由被告吴鹏、被告（反诉原告）梁进霞各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市平山县人民法院，邮编：050400，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  齐金虎 二〇二〇年十月二十日 书记员  武彦群