山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初3222号原告：王春英，女，1969年04月09日生，汉族，住海阳市。被告：梁世建，男，1963年1月29日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。被告：海阳市自家房产中介服务部（以下简称：自家房产），住所地为海阳市西哲阳小区8号楼5单元5楼。经营者：王菁菁，该服务部业主。委托诉讼代理人：赵泰、张磊，山东宁海律师事务所律师。原告王春英诉被告梁世建、海阳市自家房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春英、被告梁世建及其委托诉讼代理人李红军、被告海阳市自家房产中介服务部的经营者王菁菁及其委托诉讼代理人张磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王春英向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，将海映郦景小区1号楼2单元2101号房屋过户到原告名下；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月22日，原告与被告自家房产、被告梁世建签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告经被告自家房产购买被告梁世建位于海阳市（棚改房），原告按照合同约定履行了自己的义务，而两被告不完全履行自己的义务。故为维护原告的合法权益，特具状贵院，请求判如所请。被告梁世建辩称：被告梁世建只与王菁菁签订过安置房房票买卖合同，将房票卖给王菁菁，被告不认识原告，从未与原告签订过房屋买卖合同，双方不存在商品房买卖合同关系，请法院查明事实，依法驳回原告对被告梁世建的诉讼请求。被告海阳市自家房产中介服务部辩称：1、对原告经被告自家房产购买被告梁世建位于海阳市（棚改房）的购买行为予以认可，被告梁世建知情也同意原告将全部房款支付给王菁菁。2、王菁菁同意将涉案房屋归原告所有，王菁菁将剩余房票款支付给被告梁世建并赔偿损失，或者涉案房屋归被告梁世建所有，被告梁世建将房票款退还给王菁菁，王菁菁退还原告购房款及赔偿损失。3、诉讼费由被告自家房产承担。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证和认证。对当事人双方没有争议的事实，本院认定如下：一、2017年12月2日，原告王春英与被告自家房产签订《买卖意向书》，约定原告委托被告自家房产购买海映郦景小区面积114.83或143.36平方米房屋一套。当日原告向被告自家房产的经营者王菁菁汇款50000元选房意向金。二、本案被告梁世建系棚改户，在海阳市棚户区改造中取得了三张拆迁房票。2017年12月22日，被告梁世建作为甲方，被告自家房产的经营者王菁菁作为乙方，双方签订《房票买卖合同》，合同第一条约定：甲方自愿将海阳市碧城工业区龙塘埠村拆迁安置房房票有偿转让给乙方，由乙方出资凭借该购房房票取得房产，乙方取得房票后以甲方的名义出资购房取得房产，上述房产的交易房屋面积和价格：买卖房票面积为64.97/155.5/155.5㎡，共计人民币631100元。第二条约定：付款时间和方式：甲乙双方同意房款分两期付清：第一期付款（定金）80000元整在签订合同当日支付。第二期（尾款款）551100元在政府规定选房日后10天内付清。合同第四条第一项约定：甲方应无条件配合乙方先将买卖房屋产权及时办理到甲方名下，不动产权证及其他手续所需缴纳的税费均由乙方承担。第二项约定：在办理到甲方名下不动产权证及其他手续之后，乙方可随时要求过户到自己名下。自乙方向甲方提出办理房屋产权过户请求之日起30天内，所需相关费用（包含双方交易费、营业税等）全部由乙方承担。《房票买卖合同》签订后，被告梁世建将房票给了王菁菁。后被告梁世建的三张房票在本地就地选房90㎡，异地选房四套，第一套是114.92㎡，第二套是114.92㎡，第三套是76.2㎡，第四套是69.239㎡，第一、二套位于海阳市海映郦景小区内，第三、四套位于海阳市四季康城小区内。三、2018年1月22日，被告梁世建作为买受人、被告自家房产的经营者王菁菁作为委托代理人，海阳市海映置业有限公司（以下简称：海映置业）作为出卖人，三方签订《商品房买卖合同》（编号：ＨＹ2018-001325）及补充协议，约定买受人购买房产的基本情况：海映郦景1号楼2单元2101号房，建筑面积为114.92㎡，总价款为271172元。合同落款处：买受人：梁世建（王菁菁代签）；委托代理人：王菁菁；出卖人：海映置业加盖公章。同日即2018年1月22日，原告王春英作为乙方，被告梁世建作为甲方，王菁菁作为委托代理人，被告自家房产作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定房产状况：甲方自愿出售位于海阳市给乙方，建筑面积为114.92㎡。合同第二条约定成交价格：甲乙双方经协商一致同意该套房屋总价为302300元。第三条约定定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金50000元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。第四条约定付款方式：一次性付款：乙方于2018年1月22日前，将302300元存于甲方指定账户，剩余房款10000元于此房产办理过户当日存入甲方指定账户。第五条约定：甲乙双方办理过户等手续所产生的税费和相关费用：甲方承担：无。乙方承担此房产办理甲乙双方不动产权证及过户时产生的相关税费。第十一条约定：甲乙双方协商同意此房产可以办理不动产权证7日内，甲方无条件配合乙方办理此房产过户的相关手续，甲乙双方不得以任何理由违约....。合同落款处：甲方：梁世建（王菁菁代签）；委托代理人：王菁菁；乙方：王春英；丙方：自家房产。四、合同签订前后，原告王春英共向王菁菁支付292300元房款（包括50000元购房意向金），剩余10000元待房屋过户后支付给自家房产的经营者王菁菁。被告梁世建收到王菁菁部分房票款，剩余房票款未收到。五、经查，被告自家房产的经营者王菁菁因犯合同诈骗罪受到刑事处罚，现羁押在烟台看守所。六、海映郦景小区1号楼取得竣工验收备案表，具备办理不动产权属证书的条件，涉案房产未取得不动产权证。七、另外，本案有类案即（2018）鲁0687民初3762号原告包红娜诉被告梁世建、隋莉玲商品房销售合同纠纷，此案已经烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终6371号改判：梁世建协助包红娜办理四季康城小区18号楼606室房屋的不动产权属证书。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：原告主张已按约支付购房款，但被告不履行过户义务，故要求被告继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋过户到原告名下。提交证据：《房屋买卖意向书》、《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、自家房产收款收据、银行转账记录。被告自家房产对证据无异议，称愿意配合过户但因王菁菁现已被判处刑罚，没有资金支付给被告梁世建，故无法履行过户义务。被告梁世建对证据不认可，主张：1、房票中载明仅限被拆迁安置户本人选购异地安置房之用，不得转让、出借、提现、赠与等，故被告梁世建与王菁菁之间的房票买卖合同不具备法律效力；2、被告只是把房票卖给了王菁菁，之后的事情一概不知，被告梁世建与原告之间不存在商品房买卖合同关系；3、只有被告梁世建收到全部房票款后，才能办理过户手续。同时被告梁世建知晓被告自家房产系中介机构，知道房票是需要选房的，选什么房与被告梁世建无关。提交证据：房票买卖合同。被告自家房产有异议，称：被告梁世建明知房票不得转让、转卖，但还是跟王菁菁签订了房票转让协议。王菁菁通过房票选房及买卖房票要签订《房屋买卖合同》，房屋通过中介卖掉，被告梁世建也是知道并默认同意的。本院认为，2017年12月22日被告梁世建与王菁菁签订《房票买卖合同》，将因棚户改造取得的三张拆迁房票出卖给王菁菁，合同签订后梁世建将房票交付给王菁菁，梁世建亦认可王菁菁向其支付了部分房票款，故被告梁世建与王菁菁之间形成了房屋买卖合同关系。后王菁菁选房成功后，于2018年1月22日将其中一张房票选定的房屋即涉案房屋海映郦景1号楼2单元2101室卖给了原告王春英，与原告签订了《房屋买卖合同》，原告实际向王菁菁支付了房款，原告与被告自家房产的经营者王菁菁亦形成房屋买卖合同关系。虽然房票上载明了“不得转让、由本人凭票选房”的字样，但该规定属于地方政策性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的合同无效的情形，且原告要求将涉案房产登记至梁世建名下后，再过户至自己名下，自愿承担办理权属证书及过户所产生的一切税费，并不存在规避国家应收的二手房税费的情形。因此，上述房屋买卖合同均系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。现涉案房产具备办理不动产权登记的条件，原告按约支付了购房款292300元，剩余10000元的购房款，原告应当按照房屋买卖合同的约定，在过户完毕时一并付给自家房产经营者王菁菁。因王菁菁受到刑事处罚，且王菁菁欠被告梁世建的房票款尚未付清，故本院认为该10000元给付梁世建比较妥当。因此，原告要求将涉案房产登记至梁世建名下后，再过户至自己名下，且愿意承担办理权属证书及过户所产生的一切税费，不违反法律的规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告梁世建于本判决生效之日起三十日内将海映郦景小区1号楼2单元2101号房屋不动产权属证书办理至梁世建名下，后过户至原告王春英名下；二、办理房屋不动产权属证书及过户的全部税费由原告王春英承担。案件受理费100元，由被告梁世建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  丛 艳人民陪审员  孙忠臣人民陪审员  薛 鹏二〇二〇年十月二十日书 记 员  宋雅宁