贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1493号原告：南宁市登合谷物业服务有限公司。（以下简称“登合谷物业公司”）统一社会信用代码：9145010768516762XJ。住所：南宁市明秀东路185号丰业国际城C座1815号房。法定代表人：冯耘，男，1963年7月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。该公司经理。被告：黎平县生望房地产开发有限责任公司。（以下简称“生望房地产公司”）统一代码：915226315872838704。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇城南8号地块。法定代表人：邹义生，男，1960年2月1日出生，汉族，户籍所在地：湖南省靖州苗族侗族自治县。该公司经理。原告登合谷物业公司诉被告生望房地产公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法由审判员解晓莉独任审判，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告登合谷物业公司的法定代表人冯耘，被告生望房地产公司的法定代表人邹义生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告登合谷物业公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判定被告立即支付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用，共计人民币206246元（其中生活区空置住房物业管理费38340元，从2019年6月1日至2020年5月30日，单价0.8-1.0元每平方米；商业区空置房物业管理费131906元，从2019年6月1日至2020年5月30日，单价1.5元每平方米；地下停车场物业管理费36000元，从2020年1月1日至2020年3月30日，单价1.5元每平方米）；2、判定被告退回合同约定应归还保证金100000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：通过选聘物业公司程序，原告即南宁市登合谷物业服务有限公司（已在贵州省黎平县住建局备案，名称：南宁市登合谷物业服务有限公司贵州黎平分公司）取得生望国际小区物业管理服务资格。原告与被告于2019年3月3日协商进驻生望国际小区物业管理事宜，被告在签订物业合同前，首先要求原告先支付保证金200000元人民币，理由是贵州省黎平县业主物业费收取是一次缴纳一年费用，担心原告收到物业费后撤离（称黎平有过此现象）。经过协商，被告同意原告付款180000元，原告要求转账到被告账户，被告股东之一聂度望和他朋友黄剑鸣（原告项目介绍人）告诉原告称其账户转账过去就被冻结，不方便，最好转账到黄剑鸣账户再给聂度望，然后聂度望再给被告处理。原告只得按部就班。但只有保证金100000元被列入物业合同条款按期偿还（两个月内），余下部分一年左右偿还。原告在与被告合同谈判协商期间有邹义生、聂度望、黄剑鸣和陶德文等，多次协商最后签字是邹义生单独与原告签署，还无理要求把在合同条款规定应该有的划掉，比如商铺等的收费价格、违约责任等，被告称商铺等其他价格定不了，要原告与业主商量或者公告收费，原告无奈与被告于2019年3月10日签订《物业管理服务合同》。原告2019年4月1日进入生望国际小区，经过观察发现被告许多相关建筑基础设施（包括物业办公室用房）及建筑垃圾等没有完成和处理，并要求其尽快完善到标准的70%，物业才能够进驻管理（已写入合同）。然而到6月仍然还有许多问题没有解决，在被告再三威胁下（其想另找物业公司，原告担心保证金被借口不退还）无奈原告于6月1日起对小区进行全面物业管理服务。小区原存在许多问题，业主怨声载道，物业进来管理后（有业主误认为物业公司是被告找的不可信），业主把怨气部分转到物业公司，物业在业主不理解情况下，认真做好物业管理服务工作，一直依法对小区实施规范的物业管理，为小区提供了完善的物业管理服务，亦逐渐得到较多业主认可，物业履行了自己应尽的义务。被告承诺到2019年7月份完成所有工程，一直拖到年底才基本完成，然而还有许多问题没有解决（比如基础建筑漏水现象严重，建筑场地及垃圾不清理、基础设施不完善、整个商贸城没有正规像样的入口等等，给人感觉只有外面商铺，没有里面商铺），让业主有借口不交物业管理服务费，造成物业收费十分困难，迫使物业部分降低收费，商铺基本没有。对此，被告应负全部责任，原告将保留进一步追究经济赔偿等的权利。现原告要求被告项目已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，应向原告交纳物业服务费用。依据国家《物业管理条例》“第四章物业管理服务，第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的。从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”依据贵州省《物业管理条例》第五十四条，前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的开始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担。被告系地下停车场的产权拥有者，理应根据《物业管理服务合同》面积缴纳物业管理费36000元。原告已经多次向被告催交，但其未予理睬。从2019年6月至2020年5月底的物业服务费交费期已有一年，合计人民币206246元。原告在与被告签订物业合同前，被要求支付保证金200000元，经过协商，被告同意原告付款180000元，其中有100000元列入物业合同条款按期偿还，以此作为借款“保证金”的依据。被告及邹义生在审议合同时删掉了许多规定条款，就是没有删掉“保证金”条款，证明其知道这个事实。根据《物业管理服务合同》第六条款，保证金的约定，“乙方向甲方缴纳物业管理保证金100000元整，进驻物业管理后两个月内退还乙方”。我方已经多次催交退款未果。根据国家《物业管理条例》第四章、第四十一条，贵州省《物业管理条例》第五十四条，《中华人民共和国民法通则》第106条，《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。被告生望房地产公司辩称：1、答辩人与被答辩人签订的合同，由于被答辩人单方违约，该合同并未成就，依法应当驳回其起诉；2、被答辩人诉请费用缺乏事实和法律依据；3、被答辩人严重违反合同约定，答辩人保留追究其违约责任的权利。综上，被答辩人单方违反双方签订的合同，导致合同并未成就，依法应当驳回起诉，同时，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求，请法院查清案件事实与真相，保护答辩人的合法权益。原告在举证期限内和庭审时向本院提交以下证据：1、原告营业执照复印件1份，证明合法经营；2、原告法定代表人身份证1份，证明公司法人代表；3、被告营业执照复印件1份，证明企业真实；4、被告法定代表人身份证1份，证明企业法人代表；5、被告《缴费通知单》2份，证明多次催缴通知；6、空置商铺清单1份，证明被告发给的空置商铺清单；7、空置住宅房清单1份，证明被告发给的空置住宅清单；8、商业用房物业缴费通知1份，证明已告知商业用房物业缴费通知；9、物业移交表材料1份，证明已经移交材料中有客户销控明细表（复印件）；10、生望国际商业租赁登记表2份，证明被告移交有商铺客户销控明细表（复印件）；11、生望国际住宅销控表7份，证明被告移交有住宅客户销控明细表（复印件）；12、原告与被告客服微信明细4份，证明与被告客服吴昕励微信移交相关材料；13、证明人的证明材料1份，证明保证金转账经过及事实；14、证明人身份证，证明证明人身份合法；15、保证金转账提款银行明细清单3份，证明转账事实；16、对外告示1份，证明对业主说明开发商别有用心行为及我们的决定；17、《物业管理服务合同》1份，证明合同真实。18、照片（2张），证明《缴费通知单》两份的张贴到被告法定代表人邹义生办公室的图片。被告生望房地产公司在庭审时提交一份证据：住宅销控表（11份），证明已经销售的住房明细面积以及客户姓名，原告要收取物业费也应向这些住户收取。庭审后，原告向本院提交《地下室物业移交公司明细表》一份，证明2020年3月18日双方对地下室设备进行了移交。另提交说明一份，请求法院对未销售部分房屋面积进行核实。被告在庭审后提交《未销售住宅房号面积清单》及房屋备案登记表、购房合同等一组证据，证明原告所列的未销售的房屋其实早已经出售或抵债给他人，原告应向业主收取物业费。本院经审理确认如下事实：2019年3月10日，原告经黄剑明介绍，与被告签订《物业管理服务合同书》，将被告开发的位于黎平县（街道）56号生望国际小区委托给原告实行物业管理。合同就委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务费用、保证金、违约责任等进行了约定。合同第五部分“物业管理服务费用”约定：乙方（原告）负责向业主和物业使用人收取费用，按正常国家规定的条例和当地同行收费标准执行如下几条。1、小区步梯楼房物业管理费，按每平方米0.80元收取。2、电梯楼房物业管理费，按每平方米1.00元收取。5、车辆停车管理费将按照相关车辆管理条例收取。合同中该部分关于车辆车位服务费、商铺及商业用房服务管理费、垃圾清运费、水电费押金等事项即原第3、4、6、7点在原、被告签订合同时，经被告提出异议，双方协商后由原告进行了删除。2019年6月3日，被告向原告移交了包括客户销控明细表复印件在内的22项物业资料。后原告进驻小区进行物业管理，2020年7月10日原告停止对该小区的物业服务，双方的合同已实际解除。生望国际住宅销控表中有26套房没有客户信息，被告在移交时没有移送该26套房的房屋信息。庭后被告提交的该类房屋资料显示部分房屋系物业资料移交后出售、部分系被告此前将房屋抵债给他人。同时查明，小区内生活住宅楼有8栋，1、2、3、8栋是步梯房，4、5、6、7栋是电梯房。被告未移交的26套房中步梯房有9套面积共计1334.07平方米，电梯房有17套面积共计1935.09平方米。现原告因被告拖欠物业费诉至法院。另查明，原告先后三次银行转账共计150000元给黄剑明，黄剑明系湖南靖州某信息公司职员。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告在平等、自愿的基础上签订《物业管理服务合同书》，合同内容没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规强制性规定。为此，双方签订的《物业管理服务合同书》自双方签订之日起成立并生效，对双方当事人均具有约束力。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。案中，被告在向原告移交物业资料时，尚有26套住宅房未移交资料，根据庭后被告提交的证据可以看出，该部分住房尚未出售或尚未交付给买受人，故该部分住房的物业服务费用应由建设单位即被告承担。《物业管理服务合同书》第五部分约定，住宅区步梯房每月每平方米0.8元，电梯房每月每平方米1.0元。原告自2019年6月3日至2020年7月10日期间对该小区进行了物业管理。据此，原告请求的2019年6月1日至2020年5月30日（共12月）生活区空置住房物业管理费应为1334.07㎡×0.8元/月×12月+1935.09㎡×1.0元/月×12月=36028.15元。关于原告请求的空置商铺的物业服务费，因双方合同没有对商铺部分的物业管理进行约定，其空置商铺的面积、收费标准都不确定，双方亦没有对此签订补充协议，被告抗辩没有向原告移交商铺的清单，且原告未能提交充分证据予以证明自己的主张，故对原告的请求不予支持。关于地下停车场物业管理费的主张，合同中仅约定车辆停车管理费将按照相关车辆管理条例收取，对具体事项没有明确约定，后亦未进行补充约定，依《地下室移交物业公司明细表》看出，2020年3月18日双方才对地下室进行移交，原告的请求无据，不予支持。关于原告请求被告退还保证金100000元的问题。庭审中，被告坚称公司并未收到原告交纳的保证金，原告主张其应被告请求，已将保证金转账给介绍人黄剑明代为转交。事实上，黄剑明确实先后收到原告的转账共计150000元，对此转账资金的用途及被告是否收到黄剑明转交的保证金100000元，原告未能提交证据证明，且黄剑明不是被告公司员工，故不能认定被告收取了原告的保证金，故对原告的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黎平县生望房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告南宁市登合谷物业服务有限公司生活区空置住房物业服务费36028.15元；二、驳回原告南宁市登合谷物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5894元，减半收取2947元，由被告黎平县生望房地产开发有限责任公司负担350元，原告南宁市登合谷物业服务有限公司负担2597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  解晓莉二〇二〇年十月二十七日书记员  聂晓彬