惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3154号原告：尹先军，男，汉族，1975年5月21日出生，住址：湖北省天门市彭市××××××，公民身份号码：429××××××××××××436。委托诉讼代理人：王钦盛，广东鹏乾律师事务所律师。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈文雅，该公司员工。原告尹先军与被告惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王钦盛，被告惠州市京粤实业有限公司的委托诉讼代理人陈文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹先军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金32178元（620000元×万分之一×519=32178元，自2017年12月25日计算，计算至2019年5月27日）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于惠州大亚湾西区××××花园×栋××××号房，总价款人民币620000元，房屋总面积56.74平方米。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金。2016年10月1日，被告将涉案房屋交付原告。但被告没有按约定为原告办理房地产权属证书，直至2019年5月27日，原告才取得房地产权属证书。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉求。被告惠州市京粤实业有限公司辩称，一、涉案物业已经办理不动产权证。二、导致办证逾期系因确实存在的、非被告单方可以克服的情形。①因办证期间，国家出台《不动产登记条例》，统一了不动产登记的流程及手续。根据新的条例规定，各地纷纷开始部署新的不动产登记业务的受理方式，并要求新建商品房首次登记，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，待通过权籍调查后，再提交给不动产权登记中心办理不动产权证。从流程上看，在办证的新旧政策之间，明显多了一个权籍调查的前置流程。因此，为了配合新政，被告得根据《不动产登记条例》的规定，重新准备权籍调查的资料，因此导致延误了一段时间。②在新旧政策交替之际，同样存在系统的更新升级，以适应新条例的要求。为此，大亚湾不动产登记中心曾《公告》，在新旧两个系统的数据进行整理和迁移期间，暂停受理所有不动产登记业务。尽管公告暂停受理的时间不长，但实际上，却中止了相当长的一段时间。因此，亦由此延误了一段时间。综上，被告确实系基于上述非被告可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻被告应承担的责任。三、根据湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发企业每日送审案件宗数限制，由于需要办理一手转移登记的数量多及资料繁琐，因受理的条件、办理进度及相关政策的原因，无法大量资料在同一时间内递交，请法院依法考虑上述因素。四、针对原告请求支付逾期办证违约金金额的意见。商品房买卖合同补充协议第五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，自房产交付之日起第451日起，按总房价日万分之一支付违约金，累计违约金不超过总房价5%。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的××××花园×栋××××号房，总房价为620000元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2016年10月7日，被告将房屋交付给原告使用。原告于2019年5月27日取得涉案房屋的不动产权登记证书。庭审中，被告称涉案商品房转移登记备案的时间为2019年4月27日，原告予以认可。另查明，我区2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日期对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日期恢复受理商品房首次登记申请。庭审中，原告主张合同附件四《补充协议》第五条关于累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%的约定，属于格式条款，应认定该条款无效。以上事实，有原、被告的庭审陈述以及原告提交的商品房买卖合同、不动产登记证书，被告提交大亚湾房管局回复意见等证据证实，予以认定。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。本案的主要争议焦点为：1.被告应否承担逾期办证的违约责任；2.合同附件四《补充协议》第五条关于累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%的约定是否认定为无效条款。1.关于逾期办证违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年10月7日交付使用，直到2019年4月27日被告才为涉案商品房办理转移登记备案，已超过合同约定的360日的办证期限，被告没有在合同约定的期限内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任。关于因政策变化增加办证时间的扣除问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，不动产权登记政策调整变化后，增加了权籍调查前置流程，因此会延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，被告未提供充分的证据证明其办理权籍调查的具体历时，被告应承担举证不能的不利后果，对被告要求相应延长其办证期限和相应减轻其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告主张在逾期时限内扣减因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实，故本院对被告的该主张不予采纳。办证需网上预约、限号办理及资料繁琐是办证的正常流程，不能因此减轻被告逾期办证的责任，对被告提出的考虑网上预约、限号办理及资料繁琐减轻其责任的主张，本院不予采纳。2.关于格式条款效力问题。本案中，对逾期办证违约金约定为自房地产交付日起的第450日起，按每日万分之一的标准计算至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。据该约定，被告仍要支付逾期办证违约金，该条款并没有免除被告责任、加重原告责任、排除原告的主要权利，不应认定为无效条款。且根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，约定的违约金应当与损失相当，不应低于造成的损失，亦不应过分高于造成的损失。本案中，原告并没有提交证据证明约定的逾期办证违约金低于其损失，不应对双方约定的违约金进行调整。对原告关于合同附件四《补充协议》第五条关于累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%的约定应认定无效的主张，本院不予采纳。综上意见，按照合同约定，被告逾期办证天数为本案房屋交付后第450日即2017年12月30日起至原告取得房产证之日2019年5月27日止（共计514天），被告逾期办证违约金为31868元（620000元×0.0001×514天），累计违约金额度已经超过商品房总价款的5%（620000元×5%=31000元），故被告应向原告支付逾期办证违约金31000元，对原告超出部分请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告尹先军支付逾期办证违约金31000元。二、驳回原告尹先军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302.23元（已由原告尹先军预交），原告尹先军负担14.23元；被告惠州市京粤实业有限公司负担288元，并自本判决发生法律效力之日起10日内向原告尹先军支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 邹伟如二〇二〇年十月十三日法官助理 杨丽君书 记 员 陈海珊