贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3759号原告：汪成国，男，汉族，1985年2月18日出生，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘林娜，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王雪飞，贵州黔信律师事务所律师。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码91520100072215698XC。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈国庆，该公司员工。原告汪成国与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪成国委托的诉讼代理人王雪飞，被告贵阳荣达公司的委托诉讼代理人陈国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪成国向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告从逾期交房之日起至实际具备交房条件之日止的违约金(暂时计算至2018年9月11日为人民币59544.75元，计算公式为：14元/（㎡·月）×122.23㎡（房屋面积）÷30天/月×803天（逾期交房天数）×130%=59544.75元)；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年8月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的乌当区北衙路尚善御景第9栋2单元29层4号房屋，建筑面积122.23，房屋总价446140元。同时，被告承诺于2016年6月30日前向原告交付该商品房，至2018年9月11日登报公告交付日，被告逾期已803天，根据合同第十三条第（2）款被告逾期180天交房的，违约金以已付房款的日万分之0.5计算违约金。原告认为该约定过低，请求按贵阳市乌当区房屋租赁市场租金指导价14元/㎡计算，并上浮30%才符合公平原则。同时认为被告交付的房屋未达到合同第十一条约定的交房条件。被告辩称：1.逾期交房是事实，但双方已约定违约金的支付标准，每天按万分之0.5计算，原告提出按（贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告）每平方米14元赔偿，同时还上浮30%没有法律依据，公告无公章，也没有原件，并且我公司交付的是毛坯房，需要装修才能入住，达不到出租的要求；2.关于住房是否达到合同约定交付条件的问题，出示五方竣工验收意见表，有建设各方的合格意见，经乌当区住建局确认，才在报上公告交房，且原告也已验收入住，足以证明房屋经验收合格达到了合同约定的交房条件。经本院审理认定的事实如下：原告与被告于2015年8月21日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的乌当区北衙路尚善御景第9栋2单元29层4号房屋，建筑面积122.23，房屋总价446140元。同时对付款方式及期限、交付期限、面积差异处理以及各自的违约责任进行了约定，其中合同第十一条“交付时间及条件”约定：（一）被告应于2016年6月30日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房交付时应符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书……第十三条被告逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；约定日期超过180个工作日以后，继续履行合同的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。另查明，原告向被告支付了全部购房款446140元并取得房屋备案登记，被告于2018年8月30日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合验收取得竣工验收备案表，于2018年9月11日在《贵阳晚报》刊登公告通知尚善御景项目9号楼交房。本院认为，本案的争议焦点在于1、计算违约金的标准；2、案涉房屋是否达到交付条件；3、违约金的计算截止时间。合同签订后，原告已按合同约定向原告支付了全部购房款，被告即有按约定的交房日期向原告交付案涉房屋的义务。现由于被告未按合同约定的期限向原告交付房屋超过90日，原告未行使合同解除权并实际接收了案涉房屋，根据案涉《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。故对原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。关于焦点违约金计算标准，合同约定违约金为按已付款日万分之0.5计算支付，对于原告主张双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补其因被告的逾期交房行为产生的损失的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院酌情在原告因被告遭受的实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。故参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/(㎡·月)，本院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/(㎡·月)，并上浮30％为宜。被告逾期交房期间为2016年6月30日至2018年9月11日，共803天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金应为14元（㎡·月）（租金）×122.23㎡（房屋面积）÷30天/月×803天（逾期交房天数）×130%=59545元。关于争议焦点商品房是否达到合同约定的交付条件的问题，本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”的约定，涉案房屋应当同时具备以上四个条件才符合交付标准，虽涉案房屋所在楼栋已建设工程竣工验收报告，并经建设、施工、监理单位等对涉案房屋所在楼栋共同验收，出具了室内空间尺寸质量等各项分户验收记录表，但截止法庭辩论终结，被告仍未能提供涉案房屋的《商品住房交付使用备案证书》，因此，涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件。关于争议焦点违约金计算截止时间，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定，逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。原告自认其是2018年9月11日已接收了房屋并实际入住，实际取得并享有对房屋的占有、使用、收益等所有权权能，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已完成了涉案房屋的交付。虽然涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用涉案房屋产生相应的迟延利益损失。故本案逾期交房违约金应计算至原告实际接收房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪成国逾期交房的违约金59545元；案件受理费644元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告履行判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇二〇年十月二十一日书记员  任 奕