贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16120号 原告：毕节市糖业烟酒有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路184号。 统一社会信用代码：91520500215470800W。 法定代表人：刘文玉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王军（特别授权代理）,贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何正斌（特别授权代理）,贵州圣谋律师事务所律师。 被告：雷治鹏，男，汉族，1974年12月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告:贵州凯琪置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区尚城国际B单元21-5号。 统一社会信用代码：91520502061000135Y。 法定代表人：杨平，系该公司执行董事兼总经理。 原告毕节市糖业烟酒有限责任公司与被告雷治鹏、贵州凯琪置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理。2020年10月26日，本院公开开庭进行审理，原告之委托诉讼代理人何正斌，被告雷治鹏到庭参加诉讼，被告贵州凯琪置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决继续执行位于贵州省毕节市七星关区房屋；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告毕节市糖业烟酒有限责任公司与被告贵州凯琪置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告在诉讼中向七星关区人民法院申请了财产保全。七星关区人民法院于2020年1月17日以（2020）黔0502民初318号民事裁定书裁定查封被告贵州凯琪置业有限公司位于毕节市房屋，现该案已经进入执行程序。被告雷治鹏于2020年9月7日向毕节市七星关区人民法院提出书面执行异议，该院在未组织各方当事人进行听证的情况下于2020年9月10日作出了（2020）黔0502执异239号执行裁定书，裁定中止对位于贵州省毕节市七星关区房屋的执行。 原告认为，根据原告向毕节市住房和城乡建设局调查了解的情况，涉案房屋备案登记在被告贵州凯琪置业有限公司的名下，如两被告之间确实是真实的房屋买卖合同关系，则双方应在房屋被查封之前就已将房屋备案登记至被告雷治鹏的名下才符合情理。此外，七星关区人民法院在审查被告雷治鹏提出的执行异议时仅作书面审查，未通知原告及被告贵州凯琪置业有限公司参与听证，因此，其对本案中两被告之间是否成立真实的房屋买卖合同关系、涉案购房款是否已全部支付完毕、被告雷治鹏是否已实际占有房屋等关键事实的认定不符合法定程序。故，原告雷治鹏提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除执行。 被告雷治鹏辩称，贵州省毕节市七星关区人民法院（2020)黔0502执异239号民事裁定书认定事实清楚，符合法定程序，适用法律准确，裁定结果正确无误，被答辩人的起诉没有事实及法律上的依据，恳请人民法院依法驳回被答辩人毕节市糖业烟酒有限责任公司的诉讼请求。 具体理由如下：贵州省毕节市七星关区人民法院依据（2020）黔0502民初318号民事裁定书，作出如下裁定：查封被答辩人贵州凯琪置业有限公司位于毕节市XX号（建筑面积13.48平方米）房屋，查封期限三年。2020年8月24日，贵院又作出（2020）黔0502执3919号民事裁定书，裁定评估、拍卖、变卖毕节市XX号（建筑面积13.48平方米）房屋。而事实上，被答辩人贵州凯琪置业有限公司已于2018年4月21日与答辩人雷治鹏签订了《商品房买卖合同》，将涉案位于毕节市XX号（建筑面积13.48平方米）房屋出售给答辩人雷治鹏，雷治鹏已经支付了《商品房买卖合同》所确定的商品房总价款，贵州凯琪置业有限公司并于当日将涉案房屋移交答辩人雷治鹏，双方又于当日另行签订了租赁合同，雷治鹏将所购买到的3-16号房屋返租给贵州凯琪置业有限公司统一管理和对外出租。答辩人雷治鹏已合法占有涉案房屋，且为涉案房屋实际权利人，涉案房屋不属于被答辩人贵州凯琪置业有限公司的财产，查封及执行错误。 根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”，根据前述规定，人民法院是依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。因此，七星关区人民法院在审查答辩人雷治鹏提出的执行异议时书面审查，完全符合民事诉讼法第二百二十七条规定的审查程序。 答辩人雷治鹏与被答辩人贵州凯琪置业有限公司于2018年4月21日就签订有书面的《商品房买卖合同》，答辩人也已经按照该《商品房买卖合同》支付了相应的购买毕节市XX号（建筑面积13.48平方米）房屋的商铺房款。答辩人雷治鹏与被答辩人贵州凯琪置业有限公司商品房买卖合同关系真实存在，且已经交付给答辩人，只不过为了确保涉案商铺的成功经营，降低经营压力与风险，提高整体综合竞争力和商铺管理模式，答辩人才又将涉案商铺租赁给贵州凯琪置业有限公司，双方签订有书面的《商铺租赁经营合同》，至于未将涉案商铺备案到答辩人名下，不是答辩人雷治鹏的原因，而是被答辩人贵州凯琪置业有限公司的原因。 综上所述，贵州省毕节市七星关区人民法院（2020)黔0502执异239号民事裁定书认定事实清楚，符合法定程序，适用法律准确，裁定结果正确无误，被答辩人的起诉没有事实及法律上的依据，恳请人民法院依法判决驳回被答辩人毕节市糖业烟酒有限责任公司的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 被告凯琪公司未到庭应诉答辩。 本院经审理查明，2018年4月21日，被告雷治鹏与被告贵州凯琪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告雷治鹏购买被告凯琪置业公司开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为130460.00元，付款方式为一次性付款。合同签订后，被告雷治鹏向被告凯琪公司缴纳购房款共计151431.00元，被告凯琪公司向被告雷治鹏出具收款收据予以确认，该收据备注：此款是众筹款加2017年众筹利息构成，与雷治鹏众筹协议作废。同日，被告雷治鹏与被告凯琪公司签订《商铺租赁经营合同》，租赁期限为三年，从2018年4月21日至2021年4月21日，每年的租金按照认购书实际缴纳金额的7%计算。 另查明，2020年1月17日，本院作出（2020）黔0502民初318号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为三年。 再查明，2020年8月24日，本院作出（2020）黔0502执3919号执行裁定书，裁定对涉案房屋进行评估、拍卖，在案件执行过程中，被告雷治鹏向本院提出书面的执行异议，本院经审查后，于2020年9月10日作出（2020）黔0502执异239号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。执行裁定书依法送达原告后，原告不服，依法向本院提出申请执行人执行异议之诉。 最后查明，涉案房屋至今未办理不动产权证书。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，在本院查封涉案房屋之前，被告雷治鹏与被告凯琪公司已经签订书面买卖合同，虽然原告在质证过程中认为被告雷治鹏与被告凯琪公司签订《商品房买卖合同》的行为系让与担保，但经本院询问被告雷治鹏，其提供款项给被告凯琪公司系2016年12月份左右，按照年利率10%计算利息，结合被告凯琪公司向被告雷治鹏出具的收款收据，可以认定被告雷治鹏与被告凯琪公司系对涉案众筹款本息进行结算后才签订《商品房买卖合同》，而非在被告雷治鹏提供款项给被告凯琪公司时就签订《商品房买卖合同》，故对原告提出的让与担保的质证意见，本院不予采信。同时，被告雷治鹏于2018年4月21日将涉案商铺委托被告凯琪公司对外进行招租，租期为三年，故可以认定，被告雷治鹏已经合法占用涉案房屋。最后，涉案商铺至今未办理不动产权证书，并非由于被告雷治鹏的原因导致，据被告雷治鹏陈述，系由于无法联系被告凯琪公司的法定代表人杨平。综上所述，被告雷治鹏对涉案房屋享有的权利能够阻却（2020）黔0502执3919号执行案件的执行，本院作出（2020）黔0502执异239号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故对原告要求继续执行位于贵州省毕节市七星关区房屋的请求，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告毕节市糖业烟酒有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告毕节市糖业烟酒有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  吴运成 人民陪审员  梁道林 人民陪审员  余红梅 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  罗 蒙