河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫执复358号复议申请人（异议人、被执行人）：河南石佛艺术公社有限责任公司。住所地：河南省郑州高新开发区石佛办事处石佛村179号。法定代表人：张栩，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕云，上海段和段（郑州）律师事务所律师及实习律师李婕。复议申请人（异议人、被执行人）：黄国瑞，男，1965年2月5日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：吕云，上海段和段（郑州）律师事务所律师及实习律师李婕。申请执行人：姜芳，女，1973年10月18日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：王飞，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人：原增晖，河南首航律师事务所律师。复议申请人河南石佛艺术公社有限责任公司（以下简称石佛公司）、黄国瑞不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2020）豫01执异508号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。石佛公司、黄国瑞的委托诉讼代理人吕云，姜芳的委托诉讼代理人王飞到庭参加了听证询问。本案现已审查终结。郑州中院在执行姜芳与石佛公司、黄国瑞合同纠纷一案中，河南石佛艺术公社有限责任公司、黄国瑞向本院提出书面异议，请求解除并终止对石佛公司超标的部分房屋的查封。郑州中院查明，姜芳与黄国瑞、石佛公司合同纠纷一案，郑州中院于2018年12月25日作出（2016）豫01民初1487号民事裁定，裁定：驳回姜芳的起诉。判后，姜芳提起上诉，本院于2019年8月5日作出（2019）豫民终305号民事判决，判决：黄国瑞、石佛公司于判决生效之日起十日内偿还姜芳借款本金4800万元及利息（利息计算，按月利率2%，自2014年4月2日、4月14日、4月15日、5月4日起，对应2000万元、1000万元、1300万元、500万元本金基数，分别计算至款项实际付清之日止）。案件受理费381800元，诉讼保全费5000元，由黄国瑞、石佛公司共同负担。上述判决生效后，姜芳申请执行，郑州中院于2019年9月2日立案，执行案号为（2019）豫01执1810号。诉讼过程中，郑州中院于2016年12月9日作出（2016）豫01执保01号执行裁定，裁定：预查封被申请人石佛公司开发建设的位于科学大道南、郁香路西[项目土地证号为：郑国用（2013）××号、预售证号为：（2016）郑房管预字第××号、第××号]石佛艺术公社房屋面积为17895平方米的在建工程。查封期限：2016年12月9日至2019年12月8日。预查封的效力等同于正式查封。郑州中院于2016年12月9日作出（2016）豫01执保01号协助执行通知书两份，要求郑州高新区住房保障和房地产管理局协助执行以下事项：预查封被申请人石佛公司开发建设的位于科学大道9号预售证号GX2××42号下共计318套房产、预售证号GX2××43号项下12幢1-2层、12幢-1层、11幢-1层、11幢1-3层（12幢面积1791.89平方米、11幢面积1010.03平方米）房产。查封期限自2016年12月9日至2019年12月8日。执行过程中，郑州中院于2019年11月20日作出（2019）豫01执1810号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人黄国瑞、石佛公司与执行标的额相等的银行存款（其他款项）或查封、扣押其与标的额相应价值的财产。查封财产期间，不得进行任何形式的处分（包括设置任何权利负担）。郑州中院于2019年11月28日作出（2019）豫01执1810号之一执行裁定，裁定：评估、拍卖、变卖被执行人石佛公司名下预售证号为（2016）郑房管预字第××号及（2016）郑房管预字第××号下共计322套房产。河南省豫通房地产评估咨询有限公司于2020年6月12日作出豫郑豫通司字[2020]060415号《房地产司法鉴定估价报告》，载明：一、估价项目名称：高新技术产业开发区科学大道9号共322套房地产市场价值评估；二、估价目的：为司法拍卖房地产确定拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值；三、土地状况：土地证号为郑国用（2013）第0442号，土地使用权人为河南石佛艺术公社有限责任公司，坐落为科学大道南、郁香路西……；四、估价结果：公司注册房地产估价师经过实地查勘和市场调查，遵照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）和《河南省房地产司法鉴定估价指导意见》（豫房估协[2018]16号）等有关法律、法规和技术规范，遵循独立、客观、公正、合法原则，采用比较法、成本法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币21520.37万元（详见估价结果明细表）；建议快速变现值为17216.30万元。河南省豫通房地产评估咨询有限公司针对姜芳的异议于2020年6月28日作出《河南省豫通房地产评估咨询有限公司异议回复函》，结论为：该公司的评估遵照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《河南省房地产司法鉴定估价指导意见》（豫房估协[2018]16号）等有关法律、法规和技术规范，遵循独立、客观、公正、合法的原则，采用科学合理的估价方法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值，该价值客观、合理、公允。目前，王向荣等24人针对郑州中院查封的石佛公司名下房产提出执行异议，现已进入执行异议之诉审理阶段。郑州中院认为，河南省豫通房地产评估咨询有限公司作出的豫郑豫通司字[2020]060415号《房地产司法鉴定估价报告》虽然确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币21520.37万元，但同时亦明确建议快速变现值为17216.30万元，并且就本执行案件所查封的房产，现已有多个案外人提出执行异议要求排除对查封房产的执行，在此情况下石佛公司、黄国瑞以超标的查封为由要求解除部分房产的查封理由与依据不足，不予支持。综上，石佛公司、黄国瑞的异议请求不成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条规定，裁定：驳回石佛公司、黄国瑞的异议请求。石佛公司、黄国瑞向本院申请复议，请求撤销郑州中院（2020）豫01执异508号执行裁定。事实与理由：一、郑州中院认定事实错误。郑州中院委托评估的320套房屋价值21520.37万元，快速变现值17216.3万元，而姜芳的债权约1.2亿元，仍有五千余万元的财产是超标的查封状态。另有23人对41套房屋提出异议请求排除执行，郑州中院不能以未来待确定的事实来排除超标的查封的事实。二、郑州中院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款，《最高人民法院关于在执行中进一步强化善意文明执行理念的意见》第二的第4条严禁超标的查封和第5条灵活采取查封措施的规定，应当解除超标的房屋的查封。本院查明的事实与郑州中院一致。另查明：石佛公司向本院提交了被查封320套房屋的信息，已售207套，已退113套；已售207套房屋和2地下室共13723.98平方米，合计价值16265.3万元，购房人欠付房款2179.428万元。本院经审查认为，石佛公司、黄国瑞称大部分被郑州中院查封的房屋已出售给购房人，且部分购房人已提出执行异议请求排除执行，石佛公司、黄国瑞再以相关房屋系自己的财产为由主张超标的查封，有违诚信。对石佛公司、黄国瑞所主张已出售的房屋，案外人提出异议的，可在执行异议和执行异议之诉中解决能否继续执行的问题。裁判案外人的主张不能排除执行的，应将相应房屋价值计入石佛公司的被查封财产价值数额。但目前石佛公司、黄国瑞未提交生效裁判证明案外人对房屋不享有排除执行的民事权益，对相应房屋的价值暂不考虑。剩余未售房屋价值仅约5000万元，在处置时考虑到降价折价因素，即使加上购房人对石佛公司已出售房屋所欠房款，也远不足以保障姜芳实现全部债权，不能认定郑州中院超标的查封。根据善意文明执行理念，石佛公司请求先处置未出售房屋，或者在一定期限内按照合理价格自行销售房屋的，郑州中院应在执行中予以考虑。综上所述，石佛公司、黄国瑞的复议申请不能成立，应予驳回。郑州中院执行裁定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下：驳回河南石佛艺术公社有限责任公司、黄国瑞的复议申请，维持河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01执异508号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年十月二十六日书记员  李嘉慧