四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初14095号 原告：汪蓉，男，汉族，1973年1月18日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：汪贵生，男，汉族，1942年9月4日出生，住成都市青羊区，系父子关系，一般授权。 被告：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段28号602室。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：徐萌，四川选择律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：梁犀，男，汉族，1976年10月14日出生，住成都市青羊区，一般授权。 原告汪蓉与被告成都成房置业有限公司（以下简称成房置业）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪蓉的委托诉讼代理人汪贵生，被告成房置业的委托诉讼代理人徐萌、梁犀到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 汪蓉向本院提出诉讼请求：1．成房置业按照《商品房买卖合同》约定向汪蓉支付违约金；2．诉讼费由成房置业负担。庭审中，汪蓉明确第一项诉讼请求为：成房置业赔偿汪蓉因延迟办理产权证产生的违约金14784元，该违约金自2014年9月9日开始起算至2019年7月31日（其中扣除《商品房买卖合同》约定的免责期730天）。事实与理由：汪蓉与成房置业于2014年9月9日签订《商品房买卖合同》，约定汪蓉购买成房置业位于成都市高新区××街××号××广场××楼××号车位。合同签订后，汪蓉缴纳房款共计140000元，并缴纳了相应的产权过户税费及所有手续。合同签订当日，成房置业将车位交付给汪蓉使用。依据《商品房买卖合同》约定，成房置业应在地下车位交付后730日内交付不动产权证书。汪蓉多次催告成房置业尽快办理不动产权证书，但成房置业直至2018年12月14日才向成都市国土资源局作了不动产权登记，其后又拖延至2019年7月31日才向汪蓉交付不动产权证书，成房置业属于严重违约行为。根据合同约定，成房置业未能在车位交付之日起730日内交付车位不动产权证，逾期每日应支付价款万分之一的违约金。据此，从2014年9月9日起算至2019年7月31日，历时1786天。成房置业已违约逾期1056天，应支付违约金14784元，但成房置业拒付违约金。现汪蓉为维护自身合法权益，诉至本院。 成房置业辩称，1．汪蓉要求成房置业承担违约金与《商品房买卖合同》约定不符，无法律依据，不能成立。办理产权转移登记的过程和所需时间并非成房置业完全控制，还需要税务机关办理完税证明、审核契税、出具完税证明，完税后不动产权中心才能受理办证申请。成房置业仅能控制的只是缴纳营业税时间、申报契税时间以及申请办理产权转移登记时间，所以合同才约定成房置业原因造成逾期办理产权证的才承担违约责任。成房置业已在《商品房买卖合同》约定期限内完成初始产权登记并在2016年1月5日完成营业税缴纳，但在缴纳后因营改增政策变更、税务机关原因导致税务局一直未办理完税证明。成房置业还在2017年向税务机关致函请其尽快支持办理完税证明，最终税务机关于2018年1月18日办理营业税完税证明。在取得营业税完税证明后，成房置业才能办理契税、印花税等，并在2018年2月申报契税，因营改增政策变更、税务局原因导致2018年6月30日才完成契税审核。成房置业于2018年8月16日完成缴费，税务局于2018年9月办理完税证明。在办理完一系列缴税后，成房置业积极预约办理产权转移登记，并加急办理产权证，后不动产权中心于2018年11月13日受理办证申请，但当时因双证合一实施后不动产登记中心积压业务件过多、办证程序变更等导致办理办理缓慢，直至汪蓉2018年12月14日取得产权证。成房置业在整个产权证的办理过程中不存在主观过错，不应当承担违约责任；2．车位交付时间应为2014年12月28日，产权办理期限应从2014年12月28日起算。根据《商品房买卖合同》第十四条，明确约定了买受人在接收商品房的同时，应缴纳专项资金、契税等费用给出卖人，专项资金、契税等费用明确缴费时间为2014年12月28日，另外汪蓉提供的物业费缴费票据从2015年1月1日开始起算，也证明了移交时间为2014年12月28日；3．成房置业取得产权证的时间应为2018年12月14日，而不是汪蓉主张的2019年7月31日。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，成房置业于2018年12月14日已办理完成案涉车位的产权证，故汪蓉已于2018年月12月14日依法取得车位所有权，时间的证明在原告举证的产权证书上有明确记载。4．汪蓉未举证证明逾期办理产权证给其造成任何损失，《商品房买卖合同》约定的违约金较高，请求依法将违约金调整为零。 汪蓉围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、购买车位缴费收据、不动产权证书、车位物业服务费收据、2019年7月31日业主的短信／微信、新城国际广场车位发售告知函等证据。成房置业提交了商品房买卖合同、成房权证监证字第4××3号房屋所有权证（复印件）、关于金税三期工程省级应用集中优化版切换期间涉税（费）业务办理的公告、2份税收缴款书（银行经收专用）、单位转让不动产完税证明及明细、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税﹝2016﹞36号）、关于恳请支持办理“新城国际广场”项目相关完税证明的函、开发商代客人申报契税纳税清册、增量房申报表、银行转账凭证、税收缴款书（税务收现专用）、成都市不动产登记信息摘要、成都市国土局关于实施不动产统一登记的通告、宗地草图及资料、成都成房置业有限公司（中日会馆·新城国际广场）国有建设用地使用权信息变更证明、尹宏副局长带队检查市不动产登记中心城东办证点建设情况、不动产登记窗口作风专项整治成效初显、成都市不动产登记中心关于启用不动产登记城东办证点的通告、成都不动产登记城东办证点正式对外提供服务、办证点介绍、民事判决书等证据。本院依法组织当事人进行了质证，对经审查对无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据举证情况和法庭审理情况，本院认定如下事实： 2014年9月9日，成房置业（出卖人）与汪蓉（买受人）签订了合同编号为新车-1-040的《商品房买卖合同》及附件，约定：1．汪蓉购买成房置业建设的成都市高新区××街××号××广场××幢××楼××号车位，测绘建筑面积35.46平方米，其中，套内建筑面积12.72平方米，分摊建筑面积22.74平方米。2．按单个车位计算，总价140000元。付款方式为合同签订当日内付清总房款即140000元。3．出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。4．买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、按国家规定应由买受人交纳的办理权属登记的相关税、费等，并在接受商品房的同时将上述税费交给出卖人。5．出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之一支付违约金。 2014年9月9日，汪蓉向成房置业支付140000元；2014年12月28日，汪蓉向成房置业支付维修基金、印花税、契税、手续费、房屋登记费共计6287.4元。成房置业分别于2014年9月9日、2014年12月28日分别向汪蓉出具《收款收据》和《代收款收据》。 含案涉车位的初始产权登记于2015年6月10日登记至成房置业名下。2018年12月14日，案涉车位办理不动产权登记登记至汪蓉名下。2019年7月31日，城房置业短信通知新城国际车位业主领取产权证书。 另查明，（一）2015年12月14日，四川省国家税务局、四川省地方税务局联合发布《关于金税三期工程省级应用集中优化版切换期间涉税（费）业务办理的公告》，载明：因新旧系统切换，2015年12月31日18时至2016年1月8日8时30分，除增值税发票的抄（报）税、增值税专用发票、货物运输增值税专用发票、机动车销售统一发票的认证和海关进口增值税专用缴款书数据报送、纳税人端的“增值税发票网上认证客户端”、“税控发票开票软件（金税盘）、“税控发票开票软件（税控盘版）”、“普通发票在线开具系统”、“四川省国税局出口退税申报远程预审核系统”、“通用机打普通发票开具软件”、纳税人端的“中软易桥地税发票自开票平台”业务正常办理外，全省各级税务机关暂停对外办理其他涉税（费）业务。 2016年3月23日，财政部国家税务总局发布《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点等通知》，载明：自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。 2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，因国土、房管系统测试联调和数据迁移，需要对系统进行封闭升级，市国土局、市房管局2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 （二）2016年1月21日，成房置业缴纳一般营业税1080219.18元，四川省成都高新技术产业开发区地方税务局第三直属税务分局（以下简称高新地税三分局）就上述缴款于当日出具《税收缴款书》［（141）川地银00230500］。2016年5月26日，成房置业缴纳一般营业税776713.75元，高新地税三分局于当日出具《税收缴款书》［（141）川地银00894447］。 2018年1月18日，高新地税三分局盖章确认成房置业提交的关于高新区天府一街688号赖文睿等121户的《单位转让不动产完税证明》，该证明后附的明细第13项载明：汪蓉，房号-1-040，出售时间2014年9月9日，交付时间2014年9月9日，发票金额140000元，已交营业税7000元，预交土地增值税3500元。另，高新局地方税务局盖章确认成房置业提交的《增量房申报表》，载明：税款所属期起2018年6月1日，税款所属期止2018年6月30日，其中包含汪蓉案涉车位应缴纳的契税、印花税等合计4275元。 2018年2月，成房置业向国家税务总局成都高新技术产业开发区税务局（以下简称成都高新税务局）提交《开发商代客人申报契税纳税清册》，载明：申报项目为新城国际广场，户数44户，其中含就案涉汪蓉车位申报契税纳税。 2018年8月16日，成房置业缴纳地税税款313872.19元。 （三））本院根据案件需要，依法向成都高新税务局核实成房置业提交的营业税《税收缴款书》税款中是否包含2018年1月18日《单位转让不动产完税证明》明细中汪蓉车位，及开具《税收缴款书》与《单位转让不动产完税证明》之间间隔时间的原因。2020年9月16日，成都高新税务局《复函》载明：1．《税收缴款书》中的营业税金额系纳税人自行申报形成，纳税人须对其申报数据的真实性、准确性、完整性负责，该金额系相应属期营业税总额，对应其属期内多个应税营业行为。从材料上看，纳税人自行申报的《单位转让不动产完税证明明细》对应所附《税收缴款书》；2．原高新地税三分局办理该类业务流程为：纳税人先缴纳营业税，后可向三分局报送《单位转让不动产完税证明》及明细，三分局经形式审核后在《单位转让不动产完税证明》及明细上盖章确认。即，《单位转让不动产完税证明》的开具依纳税人申请进行。由于2018年国地税机构合并，原高新区地税局及三分局机构已被撤销。经了解相关情况，原三分局在2016年1月至2018年1月期间正常办理单位转让不动产完税证明》出具业务，不存在因营改增延误办理的情况。 庭审中，（一）关于车位交付的时间。汪蓉称依据成房置业提交的《缴税明细表》中明确载明车位的交付时间是2014年9月9日。成房置业称依据《商品房买卖合同》第14条约定买受人在接收案涉车位时应将契税等相关税费交给出卖人，以及汪蓉提交的代收契税的发票和车位物业费的缴费凭证，车位交付时间应为税、费缴纳时间，即2014年12月28日。另，成房置业称合同虽未明确约定从缴纳契税开始计算办理产权时间，但合同约定的是税费没有缴清，就不承担代办的违约责任。 （二）关于是否存在逾期办证行为以及逾期办证行为是否是成房置业的原因。成房置业称本案存在客观事实造成逾期办证，但逾期的事实并非由成房置业的行为导致：首先是基于“营改增”政策、税务系统升级原因造成完税证明受领延迟。税务系统升级影响时间是2015年12月31日至2016年1月20日，当时发布了公告，但实际无法办理的时间不止是公告的那段时间，其最早于2016年1月份就缴纳了营业税，2016年5月21日全部缴纳税款，但税务局一直未出具完税证明，公司也以书面形式发函请求办理，但直至2018年1月18日才拿到完税证明。为证明其所述，成房置业提交了《关于恳请支持办理“新城国际广场”项目相关完税证明的函》，拟证明成房置业于2016年5月21日缴纳全部营业税款，但于2018年1月才拿到完税证明非因其原因导致，而是由于“营改增”政策、税务系统升级导致。其次，对于取得完税证明后产权转移登记延迟。成房置业称取得营业税完税证明后其积极申报契税，税务机关于2018年9月4日出具契税完税证明，其后向不动产登记中心申请办理不动产权证的转移登记，并称因为当时实施双证合一，申请办理时间较长，必须进行预约，属于不可抗力，其不应承担责任。对此，汪蓉称“营改增”税制改革是从2016年5月1日开始，与2014年售出的项目无牵涉，《复函》也证明于2016年1月至2018年1月期间正常办理完税证明，不存在延误办理情况。另，汪蓉称《单位转让不动产完税证明》及明细是由成房置业制作，加盖公司公章后再报税务局审核，明细上有的车位是2017年11月9日出售，证明成房置业申报只能是在2017年11月9日以后，成房置业拖延了3年2月之久才向税务局申报完税证明，并非税务局长期不办理以及政策原因导致。 （三）关于房屋所有权证书交付问题。汪蓉称根据《商品房买卖合同》中约定“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书”的条款，其中“取得商品房所有权证书”是指出卖人向买受人交付所有权证书，成房置业于2019年7月31日才通知去取，故交付时间为2019年7月31日，之前并未接到成房置业发送的电话或短信领取不动产权证书的通知。对此，成房置业称其接受汪蓉委托代为办理产权转移登记，“取得商品房所有权证书”应根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，办理产权转移登记之日起即买受人享有所有权，实际上是成房置业代办，是委托行为。成房置业称不动产权证书是先通过电话联系业主领取，如果业主没有领取就通过短信通知分批次拿取，可能因电话通信不畅，造成拿取不动产权证书的通知延迟，但目前没有证据证明其通知过汪蓉。 本院认为，汪蓉与成房置业签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 （一）关于案涉车位的交付时间。成房置业称根据《商品房买卖合同》第十四条第三款第二项约定的买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理权属登记的相关税、费并在接收商品房的同时将上述税费交给出卖人，汪蓉于2014年12月28日缴纳上述费用，故车位实际交付时间应为2014年12月28日。本院认为，汪蓉主张案涉车位实际交付时间为2014年9月9日，而成房置业在其提交的《单位转让不动产完税证明明细》中也明确车位交付时间为2014年9月9日，合同虽然约定交付车位的应当缴纳相关税费，但缴纳相关税费与车位交付时间不同时，并不影响车位现实交付并使用的时间。故对于成房置业关于车位交付时间的抗辩，本院不予采纳。 （二）关于成房置业是否存在非因其自身原因导致逾期办理的情况。根据双方《商品房买卖合同》约定，汪蓉委托成房置业办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，成房置业需承担违约金。首先，合同关于车位转移登记的起算时间明确为从车位交付之日，而非缴纳相关税费之日，且汪蓉已经实际缴纳税费，合同并未约定纳相关税费与车位交付时间不同，办理产权转移登记的起算时间会延迟，故根据双方约定，成房置业代办车位转移登记的起算时间应从2014年9月9日起，并在2016年9月8日前办理完毕。其次，对于成房置业主张办理时间延迟是因“营改增”政策、税务系统升级原因造成完税证明受领延迟的抗辩意见，成房置业提交的证据，仅《关于金税三期工程省级应用集中优化版切换期间涉税（费）业务办理的公告》能够证明因新旧系统切换2015年12月31日18时至2016年1月8日8时30分暂停办理部分涉税（费）业务，可能对案涉产权转移登记造成延迟，其余证据均不能充分、明确地证明其主张，且根据成都高新税务局出具的《复函》也可以证明2016年1月至2018年1月期间涉税业务正常办理，并不存在营改增延误办理情况。关于成房置业提交的2017年《关于恳请支持办理“新城国际广场”项目相关完税证明的函》，该证据并不能证明申报案涉车位完税证明的具体时间，且无证据证明该函件税务机关是否收悉并认可该函件内容。故现成房置业不能充分、明确地证明其主张，对其该项抗辩意见本院仅采纳因税务机关新旧系统切换导致2016年1月1日1至2016年1月7日共计7天不能正常办理案涉车位的税款缴纳，该情况非成房置业原因，应在双方约定的办理时间中扣除，顺延后成房置业应在2016年9月15日前办理完毕房屋权属转移登记。最后，对于成房置业称拿到完税证明后因双证合一必须进行预约，导致2018年12月14日完成不动产权转移登记的抗辩意见。本院认为，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》时间是在2016年11月14日，而根据合同约定成房置业应在2016年9月15日前办理完毕房屋权属转移登记，即实施不动产统一登记时，成房置业已经逾期办理房屋权属登记，实施不动产统一登记暂停受理时间不再扣除，且双方约定的办证期间为730天，成房置业作为房地产开发企业应当预测到办理相关证书的合理期间，即使存在需要预约等情况，也应在期限内合理安排时间。综上，对于成房置业提出的非因其自身原因导致逾期办理的抗辩意见，本院仅支持非因其自身原因导致逾期的时间为7天，其余部分本院不予支持。 （三）关于汪蓉取得房屋所有权时间的认定。根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉车位于2018年12月14日完成不动产权登记至汪蓉名下，发生效力，汪蓉实际于2018年12月14日取得车位不动产权。 （四）关于违约金。汪蓉称根据合同约定的“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的......”应以成房置业实际交付不动产权证书的时间作为违约金截止时间，即取得房屋所有权证书时间2019年7月31日为准。本院认为，根据行业习惯以及日常生活经验，双方《商品房买卖合同》约定的“取得房屋所有权证书”，实质是指不动产物权的登记至汪蓉名下时间，而非狭义理解为交付不动产权证书时间。成房置业于2018年12月14日完成了转移登记，汪蓉于该日取得车位的不动产权，应认定成房置业于2018年12月14日完成了委托事项。根据前述认定，成房置业应在2016年9月15日前办理完毕房屋权属转移登记，而其实际于2018年12月14日完成委托事项，即逾期820天。双方约定逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金。因案涉车位的已付房价款为14万元，故按照合同约定的每日万分之一计算违约金，违约金总额为11480元。现有证据载明，成房置业在完成委托事项7个多月后，于2019年7月31日才通知业主领取不动产权登记证书，确实存在工作瑕疵，但部分不符合纳入双方违约金的计收条件，故本院对于违约金计算至2019年7月31日的主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都成房置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汪蓉支付违约金11480元； 二、驳回汪蓉的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元，由成都成房置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  邱 雪 人民陪审员  苗春香 人民陪审员  徐 红 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  李典佶 书 记 员  梁江眉