山东省泰安市岱岳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0911民初3450号 原告（反诉被告）：泰安市瑞丽金康物业管理有限公司，住所地泰安市泰山区泰山大街375号4楼。统一社会信用代码：91370902MA3C7BFH6K。 法定代表人：郑民，董事长。 委托诉讼代理人：张航，女，1970年6月12日出生，汉族，系公司经理。 委托诉讼代理人：张洪群，山东五岳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱丽媛，女，1984年1月27日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：玄海军，男，1983年9月21日出生，汉族，系被告丈夫。 原告（反诉被告）泰安市瑞丽金康物业管理有限公司（以下简称瑞丽金康物业公司）与被告（反诉原告）邱丽媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞丽金康物业公司的委托诉讼代理人张航、张洪群，被告（反诉原告）邱丽媛的委托诉讼代理人玄海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞丽金康物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠物业管理服务费3161.6元及自2017年11月11日起至给付之日止的违约金(按拖欠金额的日3‰计算)。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告居住的小区泰安市监狱宿舍区业主委员会，自2017年11月1日签订了《泰安监狱宿舍区物业服务合同》并服务至今，被告是泰安市圣源小区14-2-602号房的业主。原告自签订物业服务合同以来，一直按照物业服务合同的约定为业主提供物业服务。被告自2017年11月1日起未按照《泰安监狱宿舍区物业服务合同》第七条、十四条约定缴纳物业管理费，截止到2020年6月份，被告已累计拖欠物业费达3161.6元，原告多次电话催收、法律顾问发律师催收函均无果。原告认为，被告拒交物业服务费的行为违反了《泰安监狱宿舍区物业服务合同》第十四条约定，依据《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定以及物业服务合同第三十五条的约定，被告应向原告支付拖欠的物业费及拖欠期间的违约金。原告为依法维护自己的合法权益，特诉诸贵院，请依法判如所请。 邱丽媛辩称，答辩人为泰安市岱岳区圣源小区14-2-602室业主，该处房产为2013年购买他人所得，自购买之日起该处房产主卧室房顶就有漏水，因未居住故不曾报修。2017年本人需居住该处房产遂找单位管理委员会申请修缮屋顶。2017年11月原告泰安市瑞丽金康物业管理有限公司接管本小区物业，本人在该物业接管后一周内就申请对本人房屋屋面进行修葺，后多次找原告申请对屋顶进行修葺，直到2018年4月份原告才找到防水维修人员并签订合同。2018年4月份左右原告安排对答辩人房屋进行修葺，但并未修好，4月底或5月下雨后该处又开始向下渗水，在不得已情况下答辩人支出1400元(详见收据1)对此处房顶重新进行了粉刷(详见照片1-8页)。后答辩人多次找原告反映此情况，原告又对该处房顶进行了修葺，具体日期已记不清楚。2018年7月份下雨后该处房顶又开始渗水并且越渗越多，7月4日至7月14日随着天气下雨，渗水越来越严重(详见照片10-15页)，后答辩人多次找原告交涉，原告称不好修。答辩人又继续支出1500元(详见收据2)对屋顶被浸泡处进行了粉刷。后该处房顶仍旧漏水，多次找原告沟通，原告称该房顶不好修，其又安排人从室内房顶进行了修葺，在修葺过程中修葺材料将答辩人打制的衣柜溅喷并污损(详见照片17以及视频录像)。答辩人又额外支出1550元(详见收据3)对屋顶重新进行了粉刷，后下雨后屋顶仍旧漏水，就漏水一事答辩人多次找原告进行沟通，但是仍旧未修好(详见照片18-23页)。物业服务合同明确约定原告应提供的物业服务包括小区绿化养护、清洁卫生、秩序维护、安全防范、共用设施设备日常运行维护及共用部位的维修养护等多项服务内容。原告提供的物业服务一直未达到标准、不符合合同约定，房屋漏水导致答辩人不能正常居住且额外负担了修葺费用，答辩人暂时拒交物业费用是行使先履行抗辩权，在原告按照合同约定解决答辩人的问题后再缴纳物业费。综上，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求，同时，答辩人针对原告起诉提出反诉请求。 邱丽媛向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告对反诉原告的房屋屋顶漏水处进行有效维修或支付维修费用；2.赔偿反诉原告因自行修缮房顶浸泡墙皮支出的乳胶漆等粉刷费用4450元；3.赔偿反诉原告恢复因反诉被告自屋内修葺时造成的衣柜污染的费用500元；4.支付反诉原告因漏水不能正常入住，在外租房支出的房租39600元；5.支付反诉原告在漏水处维修好更换屋顶乳胶漆及卧室内地板的费用5150元；6.本案诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告是泰安市圣源小区14-2-602号房的业主，该小区泰安市监狱宿舍区业主委员会与反诉被告泰安市瑞丽金康物业管理有限公司于2017年11月1日签订了《泰安监狱宿舍区物业服务合同》。自反诉被告承接该小区物业后，反诉原告就开始申请修葺该处房产屋顶，修理未果后反诉原告曾多次催促反诉被告对上述房屋屋面进行修葺，望能尽快修好。在此期间因反诉原告多次催促被告被动修过几次，仍没有修好，自2019年后反诉被告拒绝修葺屋顶。在此期间因未能及时有效的对该屋顶进行修理导致房屋屋顶粉刷三次，现屋顶仍被浸泡需再次粉刷。物业进行修理期间在室内操作时将填充物喷溅到原告衣柜、地板处。自2017年11月1日反诉被告接手小区物业后未能及时有效地对反诉原告房屋屋顶进行修葺导致反诉原告一家至今未能居住于该房屋内。综上，泰安市瑞丽金康物业管理有限公司违反了《泰安监狱宿舍区物业服务合同》中第二章第二条第一项中对屋面的维修。反诉原告为依法维护自己的合法权益，特诉诸贵院，请依法判如所请。 瑞丽金康物业公司辩称，一、答辩人自与圣源小区业主委员会2017年11月1日签订物业服务合同以来尽到了物业服务合同所约定的义务，圣源小区业主委员会连续三年与答辩人签订物业服务合同，其他业主交纳物业费就是对答辩人尽到物业服务合同义务的最好证明，这是不争的事实。答辩人于2017年11月1日承接泰安市圣源小区物业后，严格按照物业合同对保安、保洁、公用设施的维护维修尽职尽责，答辩人多年的工作取得了绝大多数业主和业主委员会的认可，也使得答辩人服务至今。为了能更好解决楼顶维修、维护问题，答辩人接手物业服务后仍聘用原对圣源小区楼顶维修、维护多年的徐建东继续承担对楼顶的维修、维护。答辩人对楼顶维修、维护采用了业主申报和自行不定期巡查制度。答辩人接到业主要求报修的申请，及时安排进行了维修，维修后由报修人满意签字认可制度。答辩人就保存有反诉人签字楼顶维修记录。答辩人在2019年的例行巡查楼顶维修、维护过程中，发现反诉人在自己的楼顶上的私自乱搭乱建，对公共墙面的防水层造成的破坏，有照片佐证，这是造成反诉人楼顶再次出现漏水现象的根本原因，答辩人虽再次进行了维修，但由于反诉人不同意拆除违章搭建，所以不能从根本上对破坏的防水层进行维修，达不到完全不漏水的效果，基于上述事实，答辩人认为，造成反诉人楼顶再次漏水的责任显然在反诉人自己，特别应当指出的是反诉人自答辩人接手物业服务的2017年11月1日至今未缴纳过分文物业费及维修基金，却仍然享受着答辩人提供的物业服务并再占用公共维修基金，尤其是对其个人造成的漏水要求答辩人用公共维修基金维修并赔偿其损失，这显然对其他业主不公平，也是于理不合、于法无据的。二、答辩人不同意反诉人提出的赔偿损失的要求，因为反诉人所主张的损失均是间接损失且是在未经答辩人知情的情况下单方作为产生的费用。1.关于反诉人主张的房屋租赁费39600元的问题。从反诉人提供的房屋租赁合同显示的起止时间上看，租赁期限是2016年8月1日至2019年7月31日，长达三年之久，显然与修理漏水期间临时租用来居住的目的是矛盾的；答辩人接手物业服务的时间是2017年11月1日，属于冬季，是不会发生漏水的；答辩人也没有关于反诉人申报漏水的相关记录、反诉人也没有提供出当时漏水的照片；反诉人也从来没有向答辩人提出她在租赁房屋租赁费用由答辩人承担的要求，答辩人对该费用的产生不知情也没有责任；反诉人所租赁的房屋是自己父母的，反诉人也没有提供支付房租费用的付款的记录。答辩人认为，反诉人主张答辩人赔偿其房屋租金的请求，既不合乎情理也没有任何事实根据和法律依据。2.关于反诉人提出自行修缮房顶浸泡墙皮支出4450元、衣橱污染费用500元及维修屋顶地板支出的5150元的问题。答辩人认为，这三笔费用均是反诉人在没有向答辩人申报漏水也没有告知答辩人楼顶漏水造成财物损失、答辩人拒不修复情况下为避免损失扩大而必须发生的费用，而是反诉人单方决定发生的费用，答辩人对该费用的产生不知情也没有责任，反诉人要求答辩人赔偿上述三笔费用的请求，没有任何事实根据和法律依据。综上所述，答辩人认为，楼顶漏水是物业服务保洁、保安、绿化中的部分，反诉人拒不支付分文物业费是违约在先，答辩人有权拒绝为其继续提供服务，反诉人的主张没有任何事实和法律依据，请求人民法院支持答辩人的诉讼请求,驳回反诉人全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告为泰安市圣源小区14号楼2单元602的业主。被告小区业主委员会为泰安监狱宿舍区业主委员会。作为甲方的泰安监狱宿舍区业主委员会与作为乙方的瑞丽金康物业公司分别签订了三份《泰安监狱宿舍区物业服务合同》，合同期限分别为：2017年11月1日至2018年10月31日，2018年11月1日至2019年12月31日，2020年1月1日至2020年12月31日。三份物业服务合同约定的内容一致，主要为：物业基本情况：泰安市圣源小区，属普通多层住宅，坐落于泰安市，建筑面积99633.84平方米；乙方提供的物业管理服务内容包括：本物业住宅区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，本物业住宅区房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本物业住宅区规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理等；物业服务收费为包干制方式，物业服务费用和住宅专项维修基金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为：多层住宅：圣源小区：0.76元／月／平方米（其中包含0.1元／月／平方米维修基金专项费用）；物业服务费用按半年度交纳，业主或物业使用人应自觉履行交费义务，在每半年首月的1—10日交纳本半年度的物业服务费用；业主或物业使用人违反第三章的约定，未能按时足额交纳物业服务费用等费用的，除足额补交差额部分外，应按拖欠物业服务费日3‰的标准向乙方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告一直未向原告交纳物业费。另查明，涉案房屋存在漏水现象，原告自2018年起多次对被告涉案房屋进行屋顶维修，目前涉案房屋仍处于漏水状态。被告自行在涉案房屋屋顶搭建了方钢管架子。以上事实由当事人陈述、物业服务合同、房屋漏水维修记录、房屋漏水照片等证据在案证实。 本院认为，原告与被告小区业主委员会签订的三份物业服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告均有约束力，双方应自觉履行。被告邱丽媛在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。被告关于原告未尽职履行物业管理事项、未能及时有效对房屋进行维修的抗辩，不能构成拒付物业费的理由。故被告应向原告支付物业费及违约金。原告在诉状中主张被告应向其支付自2017年11月1日至2020年6月份物业服务费，但未能提供涉案房屋面积的证据证实被告欠付物业费的具体数额，其请求被告欠付物业服务费金额为3161.6元证据不足，本院不予支持。 邱丽媛在案件审理过程中提出反诉，要求反诉被告对其房屋屋顶漏水处进行有效维修或支付维修费用；赔偿其因自行修缮房顶浸泡墙皮支出的乳胶漆等粉刷费用；赔偿其恢复因反诉被告自屋内修葺时造成的衣柜污染的费用；支付其因漏水不能正常入住，在外租房支出的房租；支付其在漏水处维修好更换屋顶乳胶漆及卧室内地板的费用。反诉被告抗辩反诉原告房屋屋顶漏水曾经修好，后来由于反诉原告自行搭建方钢管架子破坏了屋顶防水层导致再次漏水，反诉被告无修缮义务。本院认为，屋顶漏水系房屋自身原因还是反诉原告搭建方钢管架子所致是反诉原告要求反诉被告继续维修屋顶或者支付维修费用以及其他各项诉讼请求能否支持的关键，房屋漏水原因系专业性较强的问题，本院无法进行认定，反诉被告虽在庭审时提出鉴定申请但获悉对屋顶漏水原因鉴定难度大、费用高后撤回了对漏水原因的鉴定。由于无法确定漏水原因是房子自身原因还是被告搭建方钢管架子所致，故反诉原告的各项诉讼请求，本院不予支持。另外，对漏水原因进行鉴定难度大且费用高，为减少诉累，原被告双方应本着相互谅解、相互沟通、求同存异的态度，积极寻求解决问题的方法，妥善化解纠纷。反诉原告以拒付物业费的方法要求反诉被告为其维修屋顶，不利于矛盾的真正解决，也是对已交付物业费业主的不公平；反诉被告也应对物业服务中不完善的方面进行改正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）泰安市瑞丽金康物业管理有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）邱丽媛的反诉请求。 本诉案件受理费25元（已减半收取），由原告（反诉被告）泰安市瑞丽金康物业管理有限公司负担；反诉案件受理费521元（已减半收取），由被告（反诉原告）邱丽媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员  赵 军 二〇二〇年十月九日 法官助理  杜妹菊 书 记 员  杜妹菊