江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1057号原告：叶超，男，1954年1月23日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王晶，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑄（系叶超配偶），女，1956年6月26日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：魏娜，女，1982年2月24日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：郭战涛，男，1981年10月27日生，汉族，住徐州市泉山区。以上二被告共同委托诉讼代理人:周广勇，江苏禾嘉律师事务所律师。原告叶超与被告魏娜、郭战涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告叶超及其委托诉讼代理人王晶、赵瑄，被告郭战涛及被告魏娜、郭战涛的共同委托诉讼代理人周广勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶超向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月4日解除；2、判令两被告给付2019年9月1日至2020年4月4日期间的房屋租金46916元；3、判令两被告赔偿原告房屋损毁部分的损失，暂计10000元；4、判令两被告给付违约金26000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2010年9月1日起，原告将案涉房屋出租给两被告开设美容院使用，租赁合同五年一签。2015年9月1日，原、被告在签订第二份《房屋租赁合同》时约定，原告仍将其所有的位于徐州市泉山区房屋出租给被告从事美容行业，租期5年，自2015年9月1日至2020年8月31日止，房屋租金第一年90000元，而后每年递增10000元。租金每年结算一次，被告应提前一个月支付下一年租金。期间被告拖欠原告部分房屋租金未付。2020年3月30日，原告向两被告邮寄解除租赁合同通知书一份，解除了原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。原、被告双方在《房屋租赁合同》第6条明确约定，合同到期后被告不再承租原告房屋时，房屋内的室内装潢及防盗设施归原告所有，被告不得擅自拆卸。后因两被告不满原告要求其支付拖欠的房屋租金和违约金，将案涉房屋内吧台、卫生间、吊顶、墙面、地面全部损毁，给原告造成较大损失。现因双方协商不成，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告魏娜、郭战涛共同辩称，原告的诉请缺乏事实及法律依据。原、被告双方协议解除合同的时间应当是2020年1月31日，原告计算房租至2020年4月4日没有依据。被告未拖欠原告的房租46916元，已经把房租全部交清。被告在设备搬离过程中造成的房屋损毁，原告认为是被告泄愤不满打砸造成的，是主观臆断，也夸大了对房屋所造成的影响。合同解除后，在得知承租的房子不再继续使用的情况下，为了拆除方便，确实造成了房屋的一定损毁。但这些设施包括墙面、瓷砖，已经使用十多年，许多脱落部位都是用胶带固定的，没有办法再继续装修。另外，根据原、被告之间的合同，吧台、热水器，被告可以拆卸，不属于原告损失的范围。如原告坚持要求对损毁的部分进行赔偿，被告可以进行修复。原告主张违约金。被告认为租赁合同双方已经协议解除，没能够及时给付租金，是由于疫情的影响，存在免责事由。被告郭战涛不是合同当事人，请求驳回对被告郭战涛的诉讼请求。另在2015年续租时，被告向原告交付了风险抵押金10000元，根据合同约定，原告应该退还。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》两份，证明自2010年8月8日起，原告将案涉房屋出租给两被告开设美容院使用，双方在合同中对房租的给付时间、给付金额、装饰装潢的归属和违约责任进行了明确的约定。2、解除租赁合同通知书和EMS单号查询记录，证明被告已收到原告邮寄的解除租赁合同通知书，双方之间的租赁合同已于2020年4月4日解除。3、原告与被告郭战涛的微信聊天记录；原告与被告魏娜的短信聊天记录，证明自2019年6月起，被告一直以生意不景气，经营不下去为由，多次要求缓缴或者减免租金。原告一直催促被告如期支付租金，但被告不仅至今未足额给付租金，在2020年1月24日，被告魏娜以生意不景气为由，以发送短信的方式，单方要求解除租赁合同，应当承担违约责任。4、案涉房屋部分现场照片，证明原、被告双方因租赁合同纠纷产生矛盾后，被告将房屋内的装饰装潢进行严重毁损，给原告造成较大经济损失，应当承担赔偿责任。被告质证认为：1、合同是真实的，两份《房屋租赁合同》，一份已履行完毕，案涉正在履行的合同，是原告与被告魏娜签署的，能够证明被告郭战涛不是合同当事人，其作为被告主体不适格。该合同在补充备注的一栏中，约定被告向原告当即缴纳风险金10000元，与本合同第三条相互对应，合同第三条也提到了合同解除后由甲方即原告全额退还风险抵押金。备注的第二条约定，乙方可以拆走的物件，包括热水器、吧台等，因此其损毁的该部分，依照约定不属于原告主张的权利范围。2010年签订的合同是已经履行完毕的，与本案没有关联。2、解除合同通知书不能构成通知解除合同，2020年1月24日，原、被告已经达成协议，原告主张2020年4月4日解除合同没有依据。3、双方的微信记录。魏娜的聊天记录前半部分主要是对2018年未交的房租双方进行沟通，以及被告向原告交纳房租以后，双方的谈话记录，魏娜的聊天记录第五页以后的部分，被告已经向原告明确房租交到2020年1月24日。在第五页和第六页，被告明确讲不再继续承租，原告表示既然决定了也就没什么好说的，看合同内容，疫情过后再谈，把水、电、物业交费单以及钥匙一并给我，也请你帮忙贴了一个招租广告。这一段相互的聊天能够说明原告同意被告提出的在2020年1月底解除合同，双方协议解除合同条件是具备的，符合合同法关于当事人协商一致解除合同的约定。聊天记录中也可以看出，原告认可了2019年共收到被告支付的房租50000元。同时，聊天记录中可以看出双方都认可，受新冠病毒疫情影响，小区封闭管理，经营困难的现状是客观存在的。被告郭战涛短信记录能够证明一直是因为经营困难才造成被催交房租，并且原告认可收到了新年度房租30000元。4、对于原告举证的照片，没有拍照时间，真实性存疑，照片所反映的现场情况不具备客观性。其中吧台、淋浴间属于被告可以自行拆除的，所以损毁部分不能重复计算为原告主张的损失。被告为证明其主张提供如下证据:1、2017年6月22日及2019年6月24日的两段原告叶超与被告之间的电话录音光盘，证明原告同意被告每年按照100000元的标准支付租金，双方对新年度的房租不以每年递增10000元来计算，还是按照每年100000元计算。也证明2019年9月1日，原告同意按122000元收取租金，其后经过口头上协商，把122000元变成了100000元。2、转账记录一份，证明2015年8月30日，也就是签订新一年度《房屋租赁合同》的同时，被告向原告交付风险抵押金10000元。原告质证认为:录音是双方的录音，但是对录音的内容部分认可。2017年原告用钱将房子抵押给上海一家公司了，这家公司追债很厉害，在这种情况下，原告同意2017年8月1日至2018年8月1日期间租金由110000元降到100000元。至2018年，被告又和原告商量，如果被告在2019年7月31日之前能给原告122000元，原告就同意将2019至2020年度的租金130000元降至122000元。在2019年6月份的时候，被告郭战涛找到原告，原告又同意让了2000元。但因被告没有按时交纳，因此年租金还应当按照130000计算。另，押金10000元不是事实，被告没有交过押金，交的10000元是租金的定金。而且合同中押金约定金额是空白的，最后是约定到2019年7月31日再交押金，合同上也有备注。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月6日，原告叶超（甲方出租方）与被告魏娜（乙方承租方）续签订《房屋租赁合同》一份，约定如下：第一条，甲方自愿将坐落于徐州市泉山区，建筑面积133.25平方米房屋，出租给乙方从事美容行业，租期为五年，租赁日期自2015年9月1日至2020年8月31日止。第二条：甲乙双方协商议定房屋租金第一年为人民币90000元，而后每年递增10000元；按先付后用原则，每年结算一次，乙方应提前一个月付下一年租金，不得借故拖欠。第三条：乙方在正常使用房屋情况下，于2019年8月31日向甲方交纳风险抵押金万元，租期满不再续租，水电费用交齐，在不破坏主体框架及设施前提下甲方全额退还风险抵押金。不得无故拖欠，否则按年租金20%处罚违约金。（乙方根据中华人民共和国城市租赁管理办法依法拆卸走属于自己的可移动物件，比如：空调、冲淋器、热水器、柜子、软装、床、水龙头、灯、吧台、沙发等等）。第六条第约定在房屋租赁期限届满时，把房屋及设施完好交与甲方，如有损坏，由乙方负责修复赔偿。第六条第5项：房屋租赁期内，乙方因不可抗拒原因（如工作调动、迁移等）需要提前终止合同，应提前半年告知甲方。第六条第6项：合同到期，乙方不再续租，该房屋内的室内装潢及防盗设施（除空调、电淋浴器及可移动物外）归甲方所有，乙方不得擅自拆卸，若造成损失由乙方双倍赔偿。第七条约定甲乙双方应严格执行合同各项条款规定，不得违约。如有违约，由违约方承担造成的经济损失，并以年租金的20%处罚违约金。该合同尾页底部手写备注内容如下：1、甲方同意乙方转让（美容、美发、SPA养生），当即交纳风险金壹万圆整。2、乙方可拆卸走的物件，空调、冲淋器、热水器、吧台、沙发、床、登（凳）子、水晶灯。3、甲方叶超和李强之间的租赁协议无效，如有纠纷，甲方叶超负责处理。合同签订后，双方继续予以履行。被告魏娜此次租用涉案房屋期间向原告叶超转账合计440000元，具体如下：2015年8月30日转账10000元，附言为房租定金；2015年9月6日分别转账50000元、30000元，共计80000元，附言为房租；2016年8月3日分别转账50000元、50000元，共计100000元；2017年6月30日转账100000元；2018年7月31日转账50000元、2018年8月23日转账20000元、2018年8月31日转账30000元，共计100000元；2019年8月21日转账30000元、11月21日转账10000元、12月31日转账10000元，共计50000元。2020年1月24日，由于生意不好又适逢疫情，被告魏娜向叶超发送短信，“……加上我生意一直亏损，也没借到房租，所以这房租我就交到这个月底，我是实在支撑不下去了，我提前给您说声，您不管是转让还是出租都行……”2020年2月1日，叶超向被告魏娜发送短信，“……如果想要交接，请你把各种费用交清，再约定时间把钥匙和费用单据一并给我。”2020年2月1日，被告魏娜向原告叶超发送短信回复，“……交接时间，只要过了这段疫情特殊时期，您看您什么时间方便些。”2020年2月1日，原告叶超向被告魏娜发送短信，“……既然你已经深思熟虑的决定，我也没什么好说的了，本来合作就是应该双赢的。只是在这个非常时期你告诉我不租，让我重新找客户需要时间和不妥。我希望下面的交接能按合同去做……等疫情解除时面谈。把水电、物业交费单据、钥匙能一并给我。这几天我也不便去店里，请你帮忙贴个招租广告”。事后，由于疫情双方没有具体接触。2020年3月20日，原告叶超向被告魏娜、郭战涛邮寄解除租赁合同通知书，内容为致魏娜女士、郭战涛先生：你方与本人于2015年9月6日就租赁本人位于徐州市泉山区，建筑面积133.25平方米房屋，从事美容行业事宜，签订《房屋租赁合同》。合同签订后，本人如约将房屋交付给你本人使用，但你方却未能如期向本人支付2019年9月1日至今的房屋租金。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，由于你方违约在先，给本人造成经济损失，应按照年租金的20%向本人支付违约金。你方的上述行为，经本人慎重考虑，决定解除你方与我方签订的《房屋租赁合同》，故特向你方发送本解除合同通知书，租赁合同自本通知书送达之日起解除。请你方在收到本通知书之日起3日内，按照租赁合同约定将房屋和钥匙交付给本人，并按照合同约定将所欠付的房租和违约金支付给本人。逾期未能腾空的，视为你方自动放弃租赁房屋内所有财产，本人有权采取任何措施予以处置，由此所产生的各种费用(律师费、公证费等)均由你方承担，同时本人保留采用法律手段追究你方违约责任的权利。特此通知。被告魏娜、郭战涛于2020年3月31日予以签收。以上事实，有原、被告提供的《房屋租赁合同》、解除租赁合同通知书、银行流水、转账记录、微信聊天记录、短信记录、录音、庭审陈述等证实，本院予以确认。本院认为，原告叶超与被告魏娜签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行。关于被告郭战涛是否承担责任的问题。本案中，2010年至2015年的房屋租赁合同虽有被告郭战涛签字，但该份合同双方已履行完毕。本案案涉《房屋租赁合同》即履行期间2015年9月1日至2020年8月31的合同系原告叶超与被告魏娜签订，根据原告提供的银行流水，亦显示是被告魏娜向原告叶超给付的房屋租金。虽郭战涛与魏娜系夫妻，产生房屋租赁合同纠纷也参与协商，但其不是《房屋租赁合同》的相对人，不是本案适格主体，故原告要求被告郭战涛承担责任，本院不予支持。被告郭战涛抗辩驳回对其的诉请，符合法律规定，本院予以采信。关于《房屋租赁合同》的解除。被告魏娜主张《房屋租赁合同》于2020年1月31日双方协议解除，并提供原告叶超与被告魏娜的短信记录等证据予以证实。本院认为，原告虽以生意不好以及疫情为由，要求解除合同，但合同中并没有约定被告魏娜以此可以行使合同的解除权。被告魏娜在庭审中抗辩是双方协商一致解除了合同，但依据原告叶超的短信回复可以看出，原告叶超并没明确向被告魏娜作出同意解除合同的意思表示，而是要求被告先行把各种费用交清，再约定时间（等疫情结束后）把钥匙和费用单据一并交接。合同中亦约定被告要终止合同应当提前半年告知。因此，被告魏娜抗辩合同已于2020年1月24日双方协商解除，不符合合同约定及法律规定，本院不予采信。原告叶超主张合同于2020年4月4日解除，本院认为，2020年3月20日，原告叶超向被告魏娜、郭战涛邮寄解除租赁合同通知书，该通知书明确了解除合同的法定事由。按照合同法第九十六条的规定，当事人一方以本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。被告魏娜、郭战涛于2020年3月31日予以签收，因此，本院确认合同的解除时间为2020年3月31日。合同解除后，按照法律规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于合同租金问题。首先，被告于2015年8月30日缴纳的10000元款项的性质，原告认为该10000元系房租定金，且已冲抵为2015年9月1日至2016年8月31日的房租。被告认为该10000元系抵押金，其已足额缴纳2015年9月1日至2016年8月31日的房租90000元，但不包括2015年8月31日缴纳的10000元。根据原告提供的银行流水，被告于2015年8月30日转账10000元，附言为房租定金；2015年9月6日分别转账50000元、30000元，共计80000元，附言为房租。如被告认为2015年9月1日至2016年8月31日的租金在不包括该10000元的情况下已足额缴纳，应提供证据证实，对此，被告未提供证据证实其观点，本院不予认可。结合原告的陈述与其提交的银行流水附言部分，可以印证2015年9月1日至2016年8月31日的被告应当交纳房租数额与合同约定的数额相吻合，故本院确认被告交纳的10000元是房屋租金的定金，已充抵了2015年9月1日至2016年8月31日的房租。被告的抗辩系抵押金应予返还，本院不予认可。根据原告提供的银行流水，被告魏娜给付原告叶超租金如下：2015年9月1日至2016年8月31日支付租金90000元，2016年9月1日至2017年8月31日支付租金100000元，2017年9月1日至2018年8月31日支付租金100000元，2018年9月1日至2019年8月31日支付租金100000元，2019年9月1日至2020年8月31日支付租金50000元。通过庭审陈述，双方对2015年9月1日至2016年8月31日、2016年9月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日前三年房屋租金数额均无异议。对于2018年9月1日至2019年8月31日房租，按照合同约定应为120000元，但被告认为已经协商降为100000元，并提供电话录音证实，郭战涛：“……今年这个100000吗，今年这个就按照100000算吗，明年那个也按100000吗。”叶超：“行行行”。郭战涛：“如果再方便的话，你跟阿姨商量一下，不行我们把合同如果拟一下，改一下。”叶超：“不会的，郭教导员，我觉得咱们都这个年龄了，不会的，不会再跟你多要的，那个不会的，你这个放心吧，好不好。”被告还提供2019年6月24日原告叶超与被告郭战涛的电话录音，叶超：“当时我也把这个话给你讲过了，去年给我100000，今年给我122000块钱，把这个账给我结了，这个不能再变化了，如果变化了，我没有办法给上海交代。”从双方对话中可以判定，原告同意将2018年9月1日至2019年8月31日的房租降为100000元。原告虽称降为100000元是附条件的，但未提供证据证实。故本院确认2018年9月1日至2019年8月31日的房租为100000元，被告已足额交纳，本院予以确认。关于2019年9月1日至2020年8月31日的房租：被告称2019年9月1日至2020年8月31日的房租，经双方协商降至120000元，原告称将2019年9月1日至2020年8月31日的房租降为120000元是附条件的，即如被告能在2019年7月31日前准时给付2019年9月1日至2020年8月31日的房租，原告同意将2019年9月1日至2020年8月31日的房租降至122000元，也可以再降2000元。根据原、被告双方聊天记录以及被告交纳租金多有延迟的情况，本院认为原告的陈述较为合理，符合合同履行的真实情况，因此本院采信原告主张降低租金是附条件的，因被告未能在2019年7月31日前给付2019年9月1日至2020年8月31日的房租，故原告主张2019年9月1日至2020年8月31日的房租按照130000元计算，本院予以支持。被告应当给付2019年9月1日起至法院确认的解除合同之日止的房租。鉴于被告经营困难，在2020年1月底之前即要求终止租赁，且原告当时也明确表示只要交清租金等即可。加之被告发短信时已是新冠××疫情开始爆发，2、3月份也是疫情期间，因此结合被告从事行业的实际情况，按照最高院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，本院酌定疫情期间即2020年2、3月份的租金应予以减免，被告魏娜应当给付2019年9月1日至2020年1月31日的房租为54166.67元（130000元/12个月×5个月），因原告已给付50000元，被告还应支付原告租金4166.67元。关于房屋毁损的问题：原告主张被告赔偿房屋毁损部分损失10000元，合同约定房屋装潢部分虽归原告所有，但被告租用原告房屋已近十年，房屋装潢等其他部位具有一定的自然损耗，属于正常使用损坏范围。且经本院现场勘验，被告已将房屋毁损部分进行了修复。因此，原告主张被告赔偿房屋毁损部分损失10000元，虽有一定损害事实，但对于损失的价值10000元，原告并没有证据证实，因此原告此项诉请，本院不予支持。关于原告主张被告给付违约金26000元，本院认为，被告已将房租支付至2020年1月31日，且对于延迟给付租金系因对房屋租金数额存在争议未足额支付，加之疫情影响，不存在恶意违约的情形，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告叶超与被告魏娜之间签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告魏娜于本判决生效之日起十日内给付原告叶超房租4166.67元；三、驳回原告叶超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原案件受理费2758元，因原告变更诉讼请求，故案件受理费应为1873元，由原告叶超负担1427元，被告魏娜负担446元，被告魏娜负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 许 晨人民陪审员 李 锋人民陪审员 武乐菊二〇二〇年十月二十一日书 记 员 吴 静