成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初9070号 原告：华侨城物业（集团）有限公司成都分公司，住所地成都市金牛区华丰路66号。 法定代表人：曾云福，总经理。 委托诉讼代理人：宋飞，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔凯凯，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师。 被告：刘清华，女，1971年3月18日出生，汉族，户籍地四川省阆中市。 被告：李俸吉，男，1971年5月4日出生，汉族，户籍地四川省阆中市。 两被告共同委托诉讼代理人：苟桂华，四川源正律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李权生，男，1968年3月14日出生，汉族，住成都市锦江区，系被告所在单位推荐代理人。 第三人：谢世辉，男，1978年9月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：肖虹，女，1990年6月10日出生，汉族，户籍地四川省资中县，系第三人所在单位推荐代理人。 委托诉讼代理人：彭绍强，男，1975年2月10日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，系第三人所在单位推荐代理人。 原告华侨城物业（集团）有限公司成都分公司（以下简称华侨城物业公司成都分公司）与被告李俸吉、刘清华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依申请追加第三人谢世辉参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华侨城物业公司成都分公司的委托诉讼代理人宋飞、崔凯凯，被告李俸吉、刘清华的委托诉讼代理人苟桂华、李权生，第三人谢世辉的委托诉讼代理人肖虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华侨城物业公司成都分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2018年9月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费49283.48元及计算至2020年5月31日的违约金12722.41元（2020年5月31日之后的违约金计算方式:以49283.48元为基数，从2020年6月1日起按日万分之六点六计算至所欠物业服务费实际付清之日止）;2、本案诉讼费及其他实现债权产生的费用由二被告承担。事实与理由：2013年8月19日，原告与成都天府华侨城商业广场管理有限公司签订了华侨城·创想中心《前期物业服务合同》，合同约定由原告作为“华侨城·创想中心”的物业服务单位。被告作为“成都华侨城·创想中心”××幢××单元××号房屋（办公用房，803、804、805号房建筑面积分别为:65.33平方米、57.17平方米、57.17平方米）的业主应当按照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费。物业服务费标准为每月每平方米13元即803、804、805号房每月物业服务费分别为:849.29元、743.21元、743.21元。合同履行期间，原告推出优惠活动，即2018年6月1日至2019年5月31日收费标准给予九折优惠。但二被告自2018年9月1日起至今，就没有按照合同约定支付物业服务费，经原告多次催缴仍未支付，二被告的行为已经构成违约，并严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告李俸吉、刘清华辩称，首先其已经于2018年4月将案涉房屋出租给第三人使用，租赁合同明确约定案涉房屋物业费由第三人承担；其次，自2018年4月至2020年4月，由于被告所购买的803、805号房间，墙面漏水导致无法正常使用，自2020年5月至今实际是无法使用，被告及第三人多次跟原告沟通协商解决未果；另原告主张的实现债权费用由被告承担，但合同中没有约定，故请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人谢世辉述称，我方从来没有不缴纳物业费，是因为漏水导致我方无法办公，并造成了损失，需要大家共同协商赔付结果，但至今僵持不下，所以才进行诉讼。 本院经审理认定事实如下： 2013年8月19日，成都天府华侨城商业广场管理有限公司（甲方）与深圳市华侨城物业管理有限公司成都分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告（乙方）为“华侨城·创想中心”提供物业服务，其中建筑区划内写字楼及商铺的物管费标准为每月每平方米13元，合同期限自2013年8月15日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。合同第十一条约定：物业服务费用按半年交纳，乙方提前预收，业主应在每年1月1日和7月1日之前履行交纳义务。业主逾期交纳，需按每日千分之三的费率向乙方支付违约金。 2014年7月21日，被告与成都天府华侨城商业广场管理有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买成都市金牛区××路××段××号××栋××单元××层××号××号××号商业用房。上述房屋登记在被告名下，建筑面积分别为65.33平方米、57.17平方米、57.17平方米。《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为深圳市华侨城物业管理有限公司成都分公司。买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2015年9月2日，被告办理了交房验收手续。 被告刘清华（甲方，出租方）与第三人谢世辉（乙方，承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定被告将其名下位于华侨城创想中心A803、804、805号总面积为179.71平方米房屋出租给乙方用于合法商务活动，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日（免租期一个月）。合同第三条约定：物业管理费等由乙方自行按物业管理部门的要求向创想中心物业管理部门交纳，不得拖欠。被告与第三人于2020年4月30日解除租赁合同。第三人缴纳案涉房屋的物业管理费至2018年8月31日。被告欠费后，原告多次催收。 本案中，原告明确将李俸吉、刘清华列为被告，作为承担物业服务费的责任主体。在庭审结束后的补充质证阶段，原告又主张将谢世辉作为承担物业服务费的责任主体，而由李俸吉、刘清华承担连带责任。在2020年9月4日本院再次询问时，原告再次明确将李俸吉、刘清华作为承担物业服务费的责任主体，列为本案被告，谢世辉列为第三人。 另查明，2019年12月23日，深圳市华侨城物业服务有限公司成都分公司变更登记为华侨城物业（集团）有限公司成都分公司。 庭审中被告提交创想中心幕墙渗水维修方案、处理漏水问题的函件、视频刻录光盘及照片若干，拟证明房屋漏水事实及给第三人造成的损失，双方多次协商解决未果。 原告提交了工作联系函、维修记录、会议纪要、视频刻录光盘及照片若干，拟证明漏水发生后原告积极处理，尽到了管理职责。 诉讼期间，经本院释明，被告认为其不应当支付违约金，同时违约金也过高。 以上事实，有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《写字楼租赁合同》、不动产登记证书、接房手续办理流程表、物业催缴函、照片、发票、会议纪要、工作联系函、微信聊天记录、函件、当事人陈述以及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院对争议焦点评定如下：1、关于被告是否应当承担责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与成都天府华侨城商业广场管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力，双方应当诚实履行。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。上述规定规定了业主与物业使用人在交纳物管费问题上的连带责任，法律尊重当事人的意愿，允许物业使用人为业主向物业服务企业履行义务，物业服务企业据此享有选择权。本案中，原告在庭审结束完毕后的补充质证阶段，要求将第三人作为物管费的责任主体，被告承担连带责任，不仅是要求变更当事人的地位，还是直接请求变更诉讼请求。经本院询问，原告确认其仍坚持原来的诉讼请求，选择由被告作为本案的责任主体，系其对权利的处分，不违反法律规定，予以确认。故虽然被告将案涉房屋租赁给第三人，并在合同中约定由第三人承担物业费，被告仍应就第三人在租赁合同存续期间产生的物管费承担连带责任。 2、被告提出因房屋漏水造成损失的理由能否构成拒缴物业管理费的正当理由。本院认为，物业管理费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为其合法权益因原告的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物业管理费的抗辩理由无法律依据，不予支持。 3、物业服务费的欠付期间及具体金额的认定。根据审理查明的事实，原告请求被告支付2018年9月1日至2020年6月30日期间所欠的物业管理费，予以支持。其中，2018年9月1日至2019年5月31日期间物业管理费，原告自愿按照收费标准的九折计算，计算为18919.25元；2019年6月1日至2020年6月30日期间物业管理费，计算为30364.23元，两项共计49283.48元。 4、关于违约金。虽然被告并非无故欠缴物业管理费，但选择的权利救济方式显属不当，考虑到原告并未举证证明其他损失，基于公平原则，本院酌情将违约金调整为4000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李俸吉、刘清华应于本判决生效之日起十五日内向华侨城物业（集团）有限公司成都分公司支付2018年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理费49283.48元； 二、李俸吉、刘清华应于本判决生效之日起十五日内向华侨城物业（集团）有限公司成都分公司支付因欠缴物业管理费而产生的违约金4000元； 三、驳回华侨城物业（集团）有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，由李俸吉、刘清华负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇二〇年十月十九日 书记员 张珑馨