广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初14402号原告（反诉被告,以下统称原告）：罗红彬，男，汉族，1980年5月1日出生，住广东省东莞市××××××××××××，身份证号码：441×××××××********。被告（反诉原告,以下统称被告）：东莞市孺商实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××。法定代表人：张某1。委托代理人：王彬，广东雄爵律师事务所律师。委托代理人：孙慧，广东雄爵律师事务所律师。原告罗红彬诉被告东莞市孺商实业投资有限公司、以及被告东莞市孺商实业投资有限公司反诉原告罗红彬租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告罗红彬、被告东莞市孺商实业投资有限公司的委托代理人孙慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告返还押金24000元；2、被告承担逾期还款利息，以24000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2020年3月16日起计至被告实际还清之日止；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月10日，原、被告签订《物业租赁合同》，被告将位于高埗镇高埗大道北路旁分局后新综合楼二楼厂房出租给原告用于教育培训，该厂房属于东莞市×埗镇××××××××集体物业，合同租期为2017年7月8日至2022年6月30日，月租金为8000元，原告需支付押金24000元。合同签订后，原告实际支付了押金24000元，并按月支付租金。2020年1月20日起，全国出现新冠肺炎疫情，导致原告经营的教育培训行业受到严重影响，因行政明令禁止，不得不停止经营。原告与被告协商减免租金，但被告拒不同意，原告因此以不可抗力为由提出解除合同，被告亦表示同意，原告于2020年3月16日搬离，搬离期间和搬离后，被告多次到现场监督检查，双方已完成房屋验收交接手续。后原告多次要求被告返还押金24000元，但被告最终拒不支付。为维护自身合法利益，原告特向法院提起诉讼，请求依法予以支持。被告辩称，根据双方签订的房屋租赁合同，原告需要缴纳租期内全部租金，被告才需要返还押金，但是本案中租期还未结束，原告诉请返还押金无事实和理由依据，请求法庭予以驳回。被告向本院提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付2020年3月1日至5月13日的房屋租金21413.33元；2、原告向被告支付水电费625.66元（暂计至2020年5月13日，实际要求计算至原告返还所占用房屋之日）；3、原告向被告支付未按时交纳租金的滞纳金15845.87元（2020年3月1日至2020年5月13日，按应缴租金每日1%计算）；4、原告支付更换门锁费用250元；5、原告支付律师费8000元；6、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2020年2月20日，原告提出因疫情原因要求被告减免租金，但被告不同意，被告本着解决问题的态度与原告协商解除合同，但原告拒不同意缴纳所拖欠的租金，双方未能协商成功。原告搬离案涉房屋，并拒绝交回房屋钥匙。2020年5月13日，原告拖欠租金已超过2个月且未交回房屋钥匙，被告无奈自行对案涉房屋更换了门锁。截止至起诉，原告仍拖欠被告租金，根据双方签订的合同，原告在租期未满时退租，即中途毁约，并且拖欠租金，已构成根本违约，被告有权单方解除合同，收回该房屋。为维护自身合法利益，被告特向法院提起反诉，请求依法予以支持。原告对被告的反诉答辩称，1、经双方协商，原告在2020年3月16日搬离案涉房屋，双方解除案涉租赁合同，租金计算到2020年3月18日，2020年3月租金在押金里面抵扣，抵扣后被告还应向原告返还19445元，这可从原告与被告法定代表人妻子李艳飞的微信聊天记录中反映。2、原告在2020年3月16日就已经搬离了案涉房屋，水电费应该只计算到2020年3月16日，之后的水电费不应由原告承担。3、双方已经协商好解除合同，原告也搬离了案涉房屋，不应该向被告支付滞纳金。4、门锁更换费、律师费不应由原告承担。经审理查明，2017年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《物业租赁合同》，约定甲方将位于东莞市××××××旁分局后面新综合楼二楼厂房租给乙方使用，用途为教育，租赁期限为5年，从2017年7月8日起至2022年6月30日止，从2019年8月1日起递增10%以后每两年递增10%(2019年8月1日起租金为8800元，2021年8月1日起租金为9600元)。合同第三条租金、定金及支付方式：租金不含税，每月租金8000元，租金按月缴交，乙方于每月15日前将当月租金转入甲方银行账户，水电费自行缴纳；合同签订当日，乙方需一次性向甲方缴纳相当于3个月租金的定金共24000元和预缴计租期第一个月的租金8000元，两项合计32000元；合同期满后，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将定金无息退还。合同第八条甲方违约责任：2、甲方违反本合同在租赁期内收回租赁物的，应双倍返还乙方所交定金。合同第九条乙方违约责任：1、乙方不按时缴租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金；2、乙方违反本合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方定金；3、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：（2）拖欠甲方超过两个月租金；5、如乙方出现本合同第九条第三款的违约情形或违反本合同的其他约定，甲方因实现债权或解除合同等产生的费用由乙方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费）。合同第十条免责条件：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用天数计算，多退少补。合同第十一条争议的解决：在签订本合同签甲方已告知乙方其承租的租赁物没有取得建设工程规划许可证，没有办理报建手续，乙方为按建筑物现状承租，承租后乙方不得以房屋没有取得建设许可证或没有办理报建手续为由主张合同无效。合同还对其他事项做了约定。合同落款甲方法定代表人处有“李艳飞代张一平”有签字并加盖被告公章。乙方处有“罗红彬”签名。合同签订当天，原告向被告支付了合同约定的定金24000元。原告于2020年2月20日通过微信向被告的工作人员李艳飞支付了2020年2月租金水电费等共计9259元。案涉东莞市××××××旁分局后面新综合楼二楼厂房是被告向案外人东莞市××镇新联企石股份经济合作社承租，租赁期限5年，从2017年7月1日起至2022年6月30日止。该租赁物未取得建设工程规划许可证、未办理报建手续。庭审中，原告主张，原、被告已协商一致解除合同，原告已于2020年3月16日搬离案涉租赁物，原告提交被告的工作人员李艳飞与原告之间就案涉租赁合同履行情况进行沟通的微信聊天记录予以佐证，根据该聊天记录：2020年3月13日，原告发出消息“李小姐晚上好！因本次疫情不可抗拒的原因，导致我们无法经营，现提出解除高埗大道北路旁分局后面新综合楼二楼厂房的租赁合同，恳请退回三个月押金24000元整给我，谢谢”；2020年3月14日，李艳飞回复“约个时间，办手续前把细节谈谈”；2020年3月16日，原告“李小姐晚上好，我们需要搬的东西基本已搬完了”；2020年3月17日，原告“李小姐晚上好，请问收到信息吗？”，李艳飞回复“明天上午吧东西都搬完了？”；2020年3月18日，李艳飞问“带上合同及押金条了吗”，原告回复“现在倒回拿，我迟十多分钟到”，李艳飞回复“带多二张白纸吧”；2020年3月27日，李艳飞发送消息“租金4694元+电费2,3月13924000-4555=19445结余19445另请把前后门钥匙，合同，押金单全部送回。如果钥匙没有的请换新锁。”原告回复“收到，还在外面，晚点我回到弄一个简单文稿吧”；2020年3月28日，原告发出消息“李小姐，简单协议拟好了”，李艳飞“请把合同，一楼大门钥匙，后门楼梯钥匙，一并退回”，原告回复“后门钥匙我要找一下，前门钥匙那次去开了门到你那坐了之后，后来没找到，不知是顺手放你茶几或者是弄丢了，不过我有个老师有把前门备用钥匙我问她要一下”，李艳飞“合同呢”，原告回复“合同还没找到，我还有其他好几份合同当时放一起的，之前搬了好几次东西，不知塞哪了。我今天填你们公司都是找出之前电脑上备份的照片来抄的。解除合同协议上有注明原合同无效也是可以的。我问到老师，她身上的前门备用钥匙还在。”李艳飞问“没合同怎么退？”原告回复“注明原合同失效，盖手印一样生效的。”2020年3月31日，李艳飞将《解除租赁合同协议书（二得）》发给原告并说“可以的话通知我打印签”，原告回复“麻烦你把留空的地方填上数据再发一下好些，到时不用花时间去讨论。我下午3:30有时间。”李艳飞“好3.30办公室见”。原告提交2020年3月31日与李艳飞就解除案涉租赁合同事宜的现场录音记录，主要内容为原告要求在4月1号转账，但李艳飞称最快在5号转账，其中原告提到“就三个工作日吧，反正三个工作日，大家说好了三个工作日”，李艳飞回应“没有，5号转给你，你要签就签，不签就算，我去跟小燕子协商一下，三个工作日，但我保证的是5号以前”，原告说“5号以前，连今天都6天了，你沟通一下三个工作日吧”，李艳飞回复“现在你也不要走，你走了，我也就不做这件协调工作，他们该怎么打官司打官司，你那一万九千多也不够我们两个月扣的，你也知道的”，原告说“东西都给了，事实上我们也已经搬走了”，李艳飞说“5号以前我把钱给你，那，这里写着5号以前”，原告说“三个工作日，真的”，李艳飞说“我尽量3号转给你”，原告“不是尽量哦，要写明白…你有没有章带来啊？你今天要盖章啊”，李艳飞“章在小燕子那里，她住南城…明天早上我出门之前约你”，原告“中午12点到1点半吧”，李艳飞“那就提早一点点吧，12点吧…明天我12点钟行”，原告“反正一个半钟时间段是可以的…那时间我确定最低要3个工作日咯”，李艳飞“哦，行，钥匙”，原告“就给了一条，但是你这把锁很简单啦，又不是门锁”，李艳飞“行啦，明天见啦”。从谈话记录内容可知，原告与李艳飞就案涉租赁合同的解除事宜达成了一致意见，但原告因李艳飞没有携带被告公章而未同意签署《解除租赁合同协议书》，原告与李艳飞约定明天中午见面。2020年4月1日中午12：05分，原告向李艳飞发送《解除租赁合同协议书》并说“李小姐，我把数据填写上去，你先看看，转账日期改为4月4日前，你觉得可以我就打印这份拿过去签，如果不可以那就先不过去了。”李艳飞语音回复“行啊，公司文件是我们出的，你改了那我是不会签的，行，那取消吧。”原告回复“我这份就是在你那表里加上数据，其他没什么变化的，如果你觉得这样有问题的那就是诚意问题了。而且昨天也谈好3个工作日内，怎么一天一个样呢？”李艳飞没有回复。被告对微信聊天记录和谈话记录的真实性予以确认，但主张李艳飞只是被告的工作人员，不是被告的法定代表人，对解除合同一事并无决定权，双方就解除合同的具体问题没有达成一致意见；被告确认原告于2020年3月底搬离了案涉租赁物，被告于2020年4月10日通过东莞市公证处向原告邮寄送达缴费租金及水电费的通知书，因原告拒绝交回所租房屋钥匙，被告在2020年5月13日更换门锁花费250元。庭审中，本院询问微信聊天记录中的李艳飞所称“租金4694元”如何计算，原、被告双方均确认是8800元÷30天×16天计算得出。原告、被告均确认原告已支付2020年2月、3月水费，未缴纳2020年2月、3月电费139元。以上事实，有原告提供的物业租赁合同、交租转账记录、微信聊天记录、押金单、录音记录，被告提交的厂房租赁合同书、收据、物业租赁合同、公证书、收款收据、委托代理合同、律师费发票、业务凭证以及本院庭前证据交换及质证笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的厂房租赁合同无效。本案未有证据显示涉案的租赁房屋已办理房地产权证或取得建设工程规划许可证，本院依法认定原告与被告就租赁房屋事宜签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。案涉租赁合同无效，因合同取得的财产应予返还，故原告诉请被告退还已收取的押金24000元及支付相应的利息，合法有据，本院予以支持。利息的计算，从被告收取该押金之日即2017年7月10日起，参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计至实际清偿之日止，原告诉请从2020年3月16日起计算利息，是对其自身权利的处分，本院予以支持。被告主张已收取的押金24000元无需退还，于法无据，本院不予采纳。因原告确实已将房屋交付给被告使用，原告亦应参照合同约定的房屋租金标准向被告支付房屋占有使用费。至于支付使用费的截止时间，应截至原告搬离案涉租赁物即停止占有使用之日为止。双方对原告搬离时间存在争议，原告主张为2020年3月16日，被告则主张为2020年3月底。本案中负有返还租赁物义务的为原告，应由原告就已履行返还义务承担举证责任，根据原告举证的微信聊天记录可知，原告在2020年3月16日搬离了案涉租赁物并通知了被告的工作人员李艳飞，李艳飞在2020年3月18日去到案涉租赁物现场也并未对原告搬离的情况提出异议，故本院依法采信原告的主张，认定案涉租赁物返还的时间为2019年3月16日，故原告应按合同约定的租赁标准8800元/月支付从2020年3月1日起至2020年3月16日止的占有使用费4694元（8800元÷30天×16天），对于被告超出部分的诉请，本院不予支持。原、被告均确认2020年2月、3月电费139元原告尚未支付，原告应向被告支付。被告诉请原告支付水电费625.66元，并未提供证据佐证，被告诉请的门锁更换费用250元，并未提交正式的发票佐证，故本院不予支持。因案涉《租赁合同》系无效合同，合同中关于逾期支付租金的违约金条款也属无效，对于被告诉求的滞纳金、律师费，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告罗红彬与被告东莞市孺商实业投资有限公司于2017年7月10日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告东莞市孺商实业投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗红彬退回押金24000元及支付相应的利息（以24000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月16日起计至实际清偿之日止）；三、原告罗红彬于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市孺商实业投资有限公司支付占有使用费4694元、电费139元；四、驳回被告东莞市孺商实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费202元（原告已预交），由被告负担；反诉受理费476.69元（被告已预交），由原告负担50元、被告负担426.69元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  曾明珠二〇二〇年十月十五日书记员  王思敏许宝銮