广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初1224号原告：罗旭伟，男，汉族，1981年10月8日出生，住广东省丰顺县。原告：徐小丽，女，汉族，1984年6月16日出生，住广东省丰顺县。二原告共同委托诉讼代理人：曹扬佳，广东泰伦律师事务所律师。被告：丰顺培英房地产有限公司，住所：广东省梅州市丰顺县汤坑镇顺发路288号，社会统一信用代码：91441423MA4UNXK558。法定代表人：黄振，该公司经理。委托诉讼代理人：罗琳琳，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。原告罗旭伟、徐小丽与被告丰顺培英房地产有限公司（以下简称培英房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告罗旭伟、徐小丽的共同委托诉讼代理人曹扬佳，被告培英房产公司的委托诉讼代理人周洁琪、罗琳琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗旭伟、徐小丽向本院提出诉讼请求：1.法院判令被告向原告支付逾期交楼的违约金21466.92元（违约金按总房价每日万分之一计算，自2019年12月1日起计至被告将符合双方所签署《商品房买卖合同》约定条件的房屋实际交付给原告之日止，暂计至2020年6月30日）；2.依法判令被告向原告赔偿物业费、公摊费等损失669.48元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年12月09日签订《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“买卖合同”），购买了位于梅州市丰顺县，商品房总价款为人民币：1012591元（大写：壹佰零壹万贰仟伍佰玖拾壹元整），原告已按合同约定向被告履行了付款义务。根据买卖合同第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品法交付条件约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房己取得房屋测绘报告；该商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，但被告在未取得以上资料即涉案商品房尚不符合交付条件的情况下即向原告发出《培英锦绣城商品交付通知书》，被告该行为已构成严重违约。根据买卖合同第十一条交付时间及手续约定“（一）出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。根据买卖合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，即逾期按总房价每日万分之一收取违约金”。同时，由于被告将尚未符合交付条件的房屋交予原告，导致原告与物业公司签订了相应物业管理协议，并造成原告不必要的物业费、公摊费等经济损失。被告培英房产公司辩称：我方认为我方无须承担违约责任。1.涉案房屋已2019年11月30日前取得涉案房屋的工程竣工验收报告、房屋建筑工程质量保证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程消防验收书等符合双方买卖合同第9条双方竣工验收备案的文件；2.双方约定第九条部分文件因政府或公用事业部门行为，疫情，涉案土地地质等问题迟延取得，根据合同和法律约定，交房时间应顺延，被告无须承担逾期交房的违约责任。因政府或公用事业部门行为、疫情，涉案土地地质等问题迟延取得，被告可以延期交付，无须承担违约责任的合同以及法律依据。根据双方买卖合同的补充协议第三条第二点约定，政府行为或公用事业行为的原因，被告可延期交楼，该约定是双方的真实意思表示，不违反法律法规，对双方都有约束力，符合该约定条件的，被告可将交房时间顺延，无须承担交房逾期责任。疫情属于合同法第117条不可抗力，被告因此迟延取得竣工验收备案证明文件应予免责。根据全国人大常委、法制工作委员会相关负责人于2020.2.10在解答疫情防控问题时的发言及广东省高级人民法院关于审理涉疫情商事案件若干问题的指引第4、6条规定，确实因疫情政府及有关部门采取疫情防控措施导致合同不能履行的，可按不可抗力处理，不可抗力的起止时间可依据对合同履行产生实质影响的省级政府启动和中止，重大突发公共时间响应的时间来确定。2020年1月23日省政府决定启动一级响应，并通知各类企业复工时间不早于2020年2月9日，自2020年2月24日起，我省疫情防控响应级别调整为2级，自2020年5月9日起调整为3级，疫情期间政府各部门主抓疫情防控工作，各行各业的经营经营受限，均无法正常运作，涉案房屋的部分验收文件也无可避免受疫情影响迟延取得，涉案房屋所在土地复杂的地质状况属于不能避免、不能克服的自然因素，且依现有技术条件和正常认识能力，不能预见，属于合同法第117条的不可抗力，被告因此迟延取得竣工验收备案证明文件应免责。被告因政府或公用事业行为、疫情、地质问题导致迟延取得买卖合同第9条约定的部分文件的情况如下：受自然资源局的工作安排影响，被告于2019年12月2日才取得自然资源局就培英锦绣城出具的建设工程规划核实凭证，被告在2019年10月30日已向自然资源局申请办理培英的规划核实，并提交了相关资料，根据广东省城乡规划条例第46条，自然资源局应当自受理申请之日起20个工作日内即2019年11月27日前办理核实手续，但其在2019年11月11日经现场勘验核实，培英符合规划许可要求后于2019年12月2日才出具建设工程规划核实证。受质监站的工作安排影响，被告2019年1月22日才取得培英工程质量监督报告，该报告显示培英监督起止时间为2017年10月25日起至2020年1月14日止，同时根据自然资源局规划核实证，住建局出具的情况说明五方竣工验收报告，住建局消防验收意见以及有资质的第三方机构出具的竣工验收等文件载明，培英竣工时间可知，培英2019年11月22日竣工验收合格，该报告中注明的竣工验收时间实际上是质监站在完成工程监督时间，并非实际的竣工验收时间，该报告的工程质量评价内容可证明2019年11月22日五方竣工验收报告符合规定，培英在验收前后不存在质量问题，2019年11月22日为实际竣工时间，符合交付使用条件。根据房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案管理办法的规定，质监站应当在工程竣工之日起五日内出具工程质量监督报告并提交给住建局，但质监站在2020年1月22日才向被告出具该报告，且被告无法控制其向住建局提交报告的时间，质监站受疫情影响于2020年4月27日才出具培英的广东省建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书，我国并无规定应将该告知书一并提交给住建局备案，被告在收集好其他备案文件及手续时才得知需要备案，被告不但不能避免且不能克服还必须配合，因此该告知书迟发导致被告迟延取得竣工验收备案表，构成不可抗力，根据告知书第3点结合记载的培英的考核结果为合格可知，施工单位已于验收前向质监站申请安全生产标准化的考评，根据广东省住房和建设诚乡厅关于建筑施工安全生产标准化评定标准化实施细则第10条，质监站应在2019年11月30日前发出该告知书，但其在2020年4月27日才出具。上述验收文件因疫情及政府工作安排迟延取得导致住建局于2020年5月6日才出具单位竣工验收备案表，住建局需收集齐全竣工验收备案文件才同意在竣工验收备案表上签署竣工验收备案意见，但质监站于2020年4月27日才出具备案所需的告知书，2020年5月1日至5月5日为五一假期，导致住建局5月6日才出具竣工验收备案表。住建局出具的情况说明可证明相关政府部门未及时向被告出具验收文件的原因是受到疫情影响。房屋面积测绘报告用于办理房屋所有权登记手续，须根据规划核实结果而定，因自然资源局于2019年12月2日才出具规划核实凭证，被告因此在2019年12月3日才去的房屋面积测绘报告。被告因涉案房屋的地质问题导致延误工期原因如下：根据被告与施工单位签订的地基施工合同，工程本应在2017年2月前完成，在施工过程中，因现场地质与地勘报告出入较大，被告和各部门开会研讨后不断调整施工方案，导致原本应在2017年2月前完工的地基延期到2018年5月27日前才完成，时间长达一年四个月，地上工程的竣工验收及备案时间应顺延一年四个月，因此涉案房屋的交付时间应顺延。故在疫情防控前，因地基施工困难顺延工期和政府部门没有及时出具文件，被告可延期交房，在防控后，因政府未及时出具备案文件，被告可延期交房。涉案房屋已2019年11月30日前达到质量合格标准，符合交付条件，被告2019年11月30日前通知原告收楼有理。现行法规并无规定房屋需要经过竣工验收备案才交付使用，根据法律规定，房屋交付使用的条件经五方验收合格，涉案房屋已符合。住建局的情况说明确定培英2019年11月22日经五方验收合格，可交付使用。综上，质监站工程质量监督报告的工程质量评价内容可证明培英2019年11月22日竣工前后不存在质量问题。2019年11月30日前涉案房屋通过验收及其他部门的竣工验收，证明涉案房屋已经竣工，可交付使用。根据建设工程施工管理相关规定，住建局或其他有关部门发现被告在竣工验收过程中有违反相关行为，有权责令停止使用，重新组织竣工验收，但培英从未被主管部门责令停止使用，证明涉案房屋在2019年11月22日竣工验收时已经符合相关规定。双方约定涉案房屋为毛坯交付，原告必须装修才能入住，因此，涉案房屋在2019年11月30日有部分验收文件未取得，不影响原告的装修工作，原告未提交证据证明被告存在质量缺陷及被告迟延取得相关文件给原告造成的损失。原告已于起诉前接收涉案房屋，无权主张被告支付逾期交房违约金及物业管理费、公摊费，原告提起本案诉讼时主张被告至今还未取得双方买卖合同第九条约定的文件，但其在起诉前已经对涉案房屋验收后予以接收，并对房屋装修入住等占有使用行为，证明双方在合同履行过程中已事实行为变更了合同对交房的约定及原告放弃了双方约定的交付条件，属于原告对自身权利的处置行为。根据司法实践，对于原告认为房屋不具备交付条件而同意接收，又以房屋不具有交付条件为由主张逾期交房责任，法院均不予支持。双方补充协议第四条第一点约定，自被告完成交付或视为交付次日起，涉案房屋的物业管理费、水电费等由原告承担，现原告已经实际收楼其主张赔偿上述费用违反双方约定。本院查明事实如下：原告罗旭伟、徐小丽与被告培英房产公司于2019年12月9日签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买了位于梅州市丰顺县，商品房总价款为人民币1012591元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-11-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，买受人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照按总房价每日万分之壹收取违约金。”合同附件十一补充协议约定“三、对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的补充约定：2、买受人应在出卖人通知的期限内办理交付手续，逾期不办理的，交付通知中确定的日期即为实际交付日期，视为出卖人已按约交付，…遭遇不可抗力（包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），出卖人可据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人。四、关于物业管理1、自出卖人完成交付或视为完成交付日的次日起，房屋的物业管理费、水电费等费用由买受人承担。”原告于2020年1月17日按照合同约定向被告支付了全部房价款1012591元。后被告通知原告到培英锦绣城7单元雅居乐物业客户服务中心办理收楼手续。原告于2020年4月16日前往收楼处收楼并于同日提交《装修申请表》。案涉商品房的前期物业服务公司是雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司，该公司于2019年4月16日向原告收取物业管理费669.48元。原告以被告将尚未符合交付条件的房屋交予原告，导致原告与物业公司签订了相应物业管理协议并造成原告不必要的物业费、公摊费等经济损失为由，遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，被告于2018年3月27日取得了案涉培英锦绣城项目1-3号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]010号），于2018年4月25日取得培英锦绣城项目4号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]012号），于2018年5月25日取得培英锦绣城项目5号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]019号），于2018年12月3日取得培英锦绣城项目1号楼裙楼、1号楼、6-10号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]034号）。在本案审理过程中，本院对涉案房屋建筑工程竣工验收备案目录文件范围、提交时间等致函丰顺县住房和城乡建设局，该局回复如下：“丰顺培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间如下：1.单位工程质量控制资料核查记录表（出具时间：2019年11月20日）；2.单位工程安全和功能检验资料核查（出具时间：2019年11月20日）；3.单位工程感观质量检查记录表（出具时间：2019年11月20日）；4.质量评估报告（出具时间：2019年11月23日）；5.勘察文件质量检查报告（出具时间：2019年11月22日）；6.设计文件质量检查报告（出具时间：2019年11月15日）；7.规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）；8.消防验收文件（出具时间：1至5栋、1栋裙房及地下车库为2019年11月27日，6至10栋为2020年1月7日）；9.防雷验收合格证（出具时间：2019年9月18日）；10.人防部门备案意见（出具时间：2019年11月28日）；11.房屋建筑工程质量保修书（出具时间：2019年11月22日）；12、住宅质量保证书（仅限于商品房、出具时间：2019年11月22日）；13.住宅使用说明书（仅限于商品房、出具时间：2019年11月22日）；14.工程竣工验收申请表（出具时间：2019年9月15日）；15.单位工程质量竣工验收记录（出具时间：2019年11月22日）；16.工程竣工验收报告（出具时间：2019年11月22日）；17.竣工验收备案表（出具时间：2020年5月6日）；18.工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）；19.监督站出具的电梯验收准用证（出具时间：2019年11月19日）；20.单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）；21.燃气工程验收文件（出具时间：2019年11月18日）。丰顺培英锦绣城项目工程竣工验收备案办结时间为2020年5月6日。”本院认为，本案纠纷是房地产开发企业被告培英房产公司将正在建设中的房屋预先出售给承购人原告，原告支付房屋价款的合同履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2019年12月9日签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。本案争议焦点为被告是否应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，被告应当于2019年11月30日前向原告交付商品房，但合同签订日期为2019年12月9日，合同约定的房屋交付日期先于合同签订日期，视为双方未约定房屋交付时间，故被告可以在任意时间交付房屋，原告也可以在任意时间收房。此外，合同约定商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。经查，原、被告于2020年4月16日交接了案涉商品房，案涉工程于2019年11月22日经勘察、设计、施工、监理和建设单位五方竣工验收合格，但有部分建设工程竣工验收备案文件尚未取得。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。被告交付房屋时该建筑工程已经竣工验收合格，原告的收房行为应视为原告同意被告在当时的现状交房，且不违反法律规定。故原告收房后仍要求被告承担逾期交房违约责任依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿物业费、公摊费等损失669.48元的问题，原告的上述费用是培英锦绣城的物业管理企业即雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司收取，该物业管理企业与被告不属同一公司，且被告并不构成违约，故原告的主张依据不足，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百七十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：驳回原告罗旭伟、徐小丽的诉讼请求。案件受理费336元，减半收取计168元（原告已预交），由原告罗旭伟、徐小丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  蔡庆省二〇二〇年十月二十二日书记员  刘愉婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百七十九条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。