内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院   民事判决书   （2020）内0602民初276号   原告：李某1。   公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：张某1，系内蒙古三恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：胡某，系内蒙古三恒律师事务所律师。   原告：李某2。   公民身份号码：×××。   被告：鄂尔多斯市东胜区亿恒小额贷款有限责任公司。   法定代表人：张某2，系该公司董事长。   统一社会信用代码：XXXXX。   委托诉讼代理人：杨某，系鄂尔多斯市“148”指挥中心法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：王某，系鄂尔多斯市“148”指挥中心法律服务所法律工作者。   第三人：张某3。   公民身份号码：×××。   第三人：张某4。   公民身份号码：×××。   原告李某1、李某2与被告鄂尔多斯市东胜区亿恒小额贷款有限责任公司（以下简称亿恒公司）、第三人张某3、张某4案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1，被告鄂尔多斯市东胜区亿恒小额贷款有限责任公司到庭参加诉讼，第三人张某3、张某4经法院传票传唤，未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。   李某1、李某2向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对位于××区房产的执行；2.确认该房屋所有权归原告所有；3.判令被告、第三人共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年4月6日，原告李某1、李某2与第三人签订了《房屋买卖合同》。合同约定张某3夫妻二人将两人共有的××区房产以37.7万元的价格出卖给二原告，原告付清全款后，张某3将案涉房屋的所有手续及水电卡资料等交给乙方，后原告对房屋进行装修后入住，2019年案涉房屋可以办理产权登记手续，原告联系张某3要求办理过户，张某3答应后便失联。后原告得知，案涉房屋已经被东胜区法院查封，原告提起书面异议，但被法院驳回，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。   亿恒公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求及事实与理由。理由如下：1.本案争议房屋性质为经济适用房，根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。”第三人在购买该房屋未满五年内与原告签订《房屋买卖合同》的转让行为不符合法律规定。答辩人查封第三人名下所有的房产是符合法律规定的。2.关于原告是否对涉案房屋享有排除执行（停止查封）的实体权利的问题，本案中，原告提供的证据虽然可以证明其与第三人在法院查封前已经签订书面买卖合同，且付清全款并实际占有使用涉案房屋，但涉案房屋在2014年4月6日已满五年，已具备上市交易的条件，答辩人在2014年8月29日才查封了涉案房产，而原告未提供证据证明未办理房屋产权变更登记手续非因其自身原因所致。故原告的请求无法成立，应予以驳回。   第三人张某3、张某4未到庭应诉，亦未向法庭递交书面答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《房屋买卖合同》、鄂尔多斯农村商业银行客户交易回单、物业费缴费单据、供暖费票据，有线电视缴费票据、卫生费缴费票据、水费票据、小区用热水协议、社区居住证明、物业居住证明、《鄂尔多斯市自然资源局东胜区分局关于推进已入住小区办理不动产转移登记工作的函》、《不动产信息登记表》、《经济适用房买卖合同》，被告提交的（2014）东民初字第4033号民事裁定书、（2017）内0602执407号执行裁定书、（2017）内0602执407号之一执行裁定书，双方当事人对真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证，对于原告提交的其他证据，被告对真实性及证明问题均不认可，经审查，原告提供的收条系原件，本院对真实性予以确认；对于原告提供的有线电视缴费单据、天然气安装报告单、城市天然气供用气合同均系原件，虽用户名显示为王三女，但原告提供的结婚证可以看出王三女系原告李某1配偶，故对以上证据予以采信；对于原告提交生活照片，无法体现与本案相关联的，故对关联性不予确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2008年8月8日，第三人张某3与鄂尔多斯市新大地房地产开发有限责任公司签订《经济适用房买卖合同》，约定出卖人将以划拨方式取得的××区的经济适用房（以下简称案涉房屋）出卖给张某3，房屋面积为107.53㎡，核准楼层每平方米单价为1980元。合同第十九条约定：“根据《经济适用房管理办法》有关规定，经济适用房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满五年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……”。   原告李某1、李某2系兄妹，第三人张某3、张某4系夫妻关系，2009年4月6日，第三人张某3、张某4作为出卖方（甲方）与原告李某1、李某2（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方，房屋价款为37.7万元，合同约定：付款方式为协议签订后一次性向甲方支付房款，甲方在签订本协议时将房屋及电、水卡等交付乙方，待房屋能过户时，甲方应无条件配合乙方办理过户，费用由乙方承担。合同签订同日，原告向张某3转账16.5万元，其余房款以现金方式支付，第三人张某3向原告出具了37.7万元的收条。   另查明，被告亿恒公司与第三人张某3小额借款合同纠纷一案中，依被告亿恒公司申请，本院依法作出（2014）东民初字第4033号民事裁定书，于2014年8月29日查封了登记在××区房产（产权证号：117107），查封期限为二年。后因查封期限届满，被告亿恒公司提出续查封申请，本院依法作出（2017）内0602执407号、（2017）内0602执407号之一两份执行裁定书，对上述房屋进行了续查封。原告向本院提出执行异议，本院于2019年11月25日作出（2019）内0602执异350号执行裁定书，驳回了原告的申请，原告不服提起本诉。   本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方式。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，结合以上规定分析如下：   首先，原告提供的《房屋买卖协议》系原件，可以表明李某2、李某1及张某3、张某4之间存在真实的房屋买卖的意愿。案涉房屋在二原告购买时性质虽系经济适用房，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求,但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效,本案也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。故双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。关于房款支付，原告提供了第三人张某3出具的收条及鄂尔多斯农村商业银行客户交易回单，可以认定二原告已经按照合同约定履行了37.7万元房款的支付义务；其次，原告提供的2009年8月27日的物业费缴费凭证、2009年11月2日的取暖费收据、2009年8月27日卫生费缴费票据、2013年7月22日的水费票据、天然气安装报告单、城市天然气供用气合同等相关证据，可以相互印证原告已于查封前占有使用案涉房屋，此外，亿恒公司在答辩意见中亦认可二原告已付清全款且实际占有使用案涉房屋的事实；再次，关于案涉房屋未过户的问题，经济适用房的限制交易政策属于行政法规的管理性规范,原告未能及时办理过户登记,系因经济适用房5年内不得上市交易等限制政策及无法与张某3、张某4联系所致,现案涉房屋上市交易限制期限已经届满。本案中二原告在案涉房屋查封前已签订了有效的《房屋买卖合同》，支付了房款并实际占有使用案涉房屋，二原告对房屋已享有物权期待权，虽物权未及时变动，但本院以为在此种情况下对二原告未办理过户登记的原因不能过分苛责。   关于二原告主张的确认涉案房屋归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，涉案房屋尚未办理房屋变更登记，房屋所有权不发生物权变动的效力，二原告不具有涉案房屋的所有权，故对二原告确认涉案房屋归其所有的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定判决如下：   一、不得执行张某3名下的的位××区房产（产权证号：XXXXX）；   二、驳回原告李某1、李某2的其他诉讼请求。   案件受理费6955元，由被告鄂尔多斯市东胜区亿恒小额贷款有限责任公司、第三人张某3共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院二楼二号窗口递交上诉状并交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本（上诉费交纳账号：×××，开户行：中国农业银行股份有限公司伊金霍洛旗支行。户名：内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院），上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。   本院(2019)内0602执异350号执行裁定于本判决生效时自动失效。   审 判 长 增格嘎力布   审 判 员 樊 利 琴   人民陪审员 王   慧   二〇二〇年十月十二日   书 记 员 嘎 毕 热