贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初850号原告：贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段560号。法定代表人：蒋鑫，总经理。委托诉讼代理人：冯澍，男，1973年4月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，公司员工。委托诉讼代理人：朱丹，男，1976年12月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州海明投资建设开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路23号富中才智中心7楼F座。法定代表人：刘长波，总经理。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县，公司员工。原告贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场（以下简称华工注塑公司）与被告贵州海明投资建设开发有限公司（以下简称海明投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行审理。原告华工注塑公司委托诉讼代理人冯澍、朱丹，被告海明投资公司的委托诉讼代理人王玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华工注塑公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告关于三桥××街小学对面小巷尽头××库房的不定期合同；2.被告按2012年7月14日签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》、《场地租赁补充协议二》约定，支付原告2019年4月15日至2020年7月15日的房屋租金141750元，并持续计算至被告将修复的库房移交给原告之日止；3.被告消除库房安全隐患、办理库房移交手续并将新建库房归还原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月14日，原告与被告签订《场地租赁协议》约定原告将云岩区黄花街黄花小学对面小巷尽头的255ｍ2库房出租给被告作库房使用，租期未定。初始月租金5400元／月；后双方分别于2016年11月24日、2018年6月11日又签署了调整租金金额的《场地租赁补充协议》、《场地租赁补充协议二》至2018年4月15日，月租金已上调为9450元／月。2018年11月，原告拟定2018年10月15日至2019年4月15日期间房租的《场地租赁补充协议三》四份，盖公章后交与被告员工，之后双方未签署新的协议。原告与被告签署的《场地租赁补充协议》、《场地租赁补充协议二》、《场地租赁补充协议三》第三条均约定“本协议系对原协议中租赁价格及租金方案的补充说明，除本补充协议约定外的条款按照原协议执行”，明确补充协议只约定租金，未约定租期，原、被告构成不定期租赁关系。被告自2019年4月15日起，未支付之后的租金。原告自2019年4月起，多次与被告协商沟通，催缴房租或办理新建库房移交手续并终止合同，但被告未缴纳房租，也未办理库房移交手续。2019年8月底，被告将有隐患的库房拆除新建完成；2020年6月24日，原告委托贵州恒易律师事务所向被告递交《律师函》，依据双方签署的《场地租赁协议》第三条约定：被告方“将新建的225平方米库房恢复交还给原告时，双方结束租赁关系”，被告未将修建好的库房移交给原告前，双方并未结束租用关系。截至本案起诉之日，被告未支付自2019年4月15日之后的租金、未将排除安全隐患的库房移交给原告也未办理移交手续。截止2020年7月15日，被告新建完成的库房经修复后仍然存在墙体开裂情况，安全隐患并未排除。由于被告的行为违反合同约定，损害原告权益。原告为维护合法权益，诉至法院，请求支持如前诉请。被告海明投资公司辩称，原告向被告主张租金与事实不符。首先，被告与原告的租赁关系已于2019年4月14日终止。根据2018年12月17日双方签订《场地租赁补充协议三》，协议约定“本次价格的执行时间：2018年10月15日至2019年4月14日，执行时间为半年”，以上内容系租赁价格及租赁期限对原合同的变更，合同履行的过程中，被告已支付完毕全部租金，履行完毕全部合同义务。此后被告并未使用租赁场地，被告通知原告接收租赁场地未果，原告是否接收租赁场地非被告所能控制，因此导致2019年4月15日至今的租金损失依法应由原告自行承担。其次，根据双方签订的《场地租赁协议》约定“待被告将新建的225m2库房恢复交还给原告时，双方结束租赁关系”，但《场地租赁补充协议三》补充协议已对原合同租赁期限进行了变更，结合原告提交的2019年4月10日原告与侯桑妮的短信聊天记录记载的内容：侯桑妮“被告公司工程部夏工已与你对接了，后面被告不租了，我在走流程支付你大概一个月的租金”原告回复“好的......”，以上短信聊天记录足以说明原被告已经达成合意，补充协议三履行完毕后双方不再续签合同的事实，原告同意被告仅向其支付一个月租金。又根据原告与被告员工王玉林的微信聊天记录，原告在微信中明确其于2019年3月27日通知被告员工在租赁补充协议三履行完毕后是否续签合同以及被告员工告知其不再续签合同的事实。以上事实，原告向被告主张租金无事实依据。原告在租赁期限届满后，同意由被告向其支付一个月的租金作为房屋维修期间的补偿费用，现原告公然反悔有违诚实信用原则，根据原租赁合同记载“因该库房损坏原因不明，责任无法鉴定，且避免被告后期基坑施工过程中库房再次出现损坏发生重大安全事故”，可知被告租赁原告的库房为危房，现被告交付给原告的库房为重新修建的新库房。据此，原告是事实上是受益的，其向被告主张后续租金有违公平原则，更何况原告已经同意在被告租赁期限届满后补偿其一个月租金，现又主张更多的租金有违诚信原则。再者，被告早已完成库房的新建，原告怠于接受库房，主张未交付其使用明显有违常理，被告于《场地租赁补充协议三》履行完毕库房修建完成后多次通知原告接收房屋，因原告怠于接收房屋导致的损失与被告无关。经审理查明，2012年7月14日，原告华工注塑公司与被告海明投资公司签订了《场地租赁协议》，约定因原告位于被告项目红线旁库房在被告基坑施工期间，约有225㎡的库房出现开裂损坏现象，存在严重安全隐患。因该库房损坏原因不明，责任无法鉴定，为了排除隐患，且避免被告后期基坑施工过程中库房再次出现损坏发生重大安全事故，原告将位于贵阳市云岩区出租给被告作库房使用，月租金5400元／月；乙方在租赁该库房后，可将该库房拆除，并在原库房所在场地堆放施工材料。乙方在租赁期间须将该库房排除安全隐患并重新修建成原状。被告从2012年4月15日起开始租赁该库房并向原告支付半年租金32400元，原告在被告交纳租金后开具等值的正规发票给被告，如被告施工需要可向原告交纳租金续租，待被告将新建的225ｍ2库房恢复交还给原告时，双方结束租赁关系。被告接受原告每年4月份一次的租金调整方案。2016年11月24日，原、被告签署《场地租赁补充协议》，1.原告将位于三桥××街××小学对面小巷尽头的225ｍ2库房租给被告使用，月租按38元／ｍ2收取，即8550元／月，本次价格执行时间：2016年4月15日至2018年4月14日，执行时间为两年，被告按约定每半年支付一次租金51300元给原告，每次付款应提前10天。2.在合同租赁期间内因被告原因无需续租该场地，租金按实际租赁月数计算（不满一月的按一月计算）；若被告已支付半年租金但实际租赁不满半年，则已支付租金按实际租赁月数计算进行结算。3.本协议系对原协议中租赁价格及租金方案的补充说明。除本补充协议约定外的条款按照原协议执行。2018年6月11日，原、被告签署《场地租赁补充协议二》，约定原告将上述库房继续租给被告使用，月租按照42元/m2收取，即每月收取租金9450元，本次价格执行时间：2018年4月15日至2018年10月14日，执行时间为半年，被告按约定在本合同签定之日起30个工作日内支付租金56700元给原告。协议还载明本协议系对原协议中租赁价格及租金方案的补充说明。除本补充协议约定外的条款按照原协议执行。2018年12月17日，原、被告签署《场地租赁补充协议三》，约定原告继续将上述库房租给被告使用，月租按照42元/m2收取，即每月收取租金9450元，本次价格执行时间：2018年10月15日至2019年4月14日，执行时间为半年，被告按约定在本合同签定之日起30个工作日内支付租金56700元给原告。协议还载明本协议系对原协议中租赁价格及租金方案的补充说明。除本补充协议约定外的条款按照原协议执行。原告华工注塑公司将房屋交付被告海明投资公司使用，从2012年4月15日开始起算租期，被告已支付原告租金至2019年4月14日。原告在诉状中陈述2019年8月底，被告将有隐患的库房拆除新建完成。2019年3月27日至2020年5月13日期间原告员工朱丹与被告员工侯桑妮一直通过短信及微信商讨涉案房屋是否续租和修复及交接的事宜，其中部分短信聊天记录显示：2019年4月10日，被告对原告称后面不再续租该库房，走流程支付原告一个月租金。2019年4月17日，朱丹发上述库房照片给侯桑妮，侯桑妮称传达领导意见会给原告修复该库房，不重建，觉得可以就按照修复完成时间给原告支付租金，修复完成之后解除合同，具体修复时间未明确，未办理房屋移交手续。2020年6月11日，侯桑妮称补充合同三到期后被告没有再租用，合同自动解除，也进行了修复，不再与原告续签合同，也不再支付。朱丹回复让被告来对接办理归还手续。2020年6月24日，原告委托贵州恒易律师事务所向被告发送律师函，函告内容：1.请被告于收到本函后5个工作日内，将暂计至2020年6月15日的租金132300.00元支付给原告（2020年6月15日之后的租金或占用费以9450元／月的标准计算至被告将库房移交之日止）；2.如被告不再继续租用，请将位于云岩区对面小巷尽头应由被告修复的库房移交给原告，办理库房移交手续，终止租赁合同。2020年7月9日被告向原告回函，函告内容：1.被告与原告的租赁关系已于2019年4月14日终止；2.被告已履行完毕合同义务，不存在欠付原告租金的情形；3.被告再次通知原告于接收本回函后5日内接收库房，因原告不接收房屋导致2019年4月14日后的损失与被告无关。请充分重视本回函函告之事项，及时与被告进行沟通。如原告继续拒绝接收库房的，由此产生的一切法律后果，由原告自行承担。2020年7月16日原告员工朱丹与被告员工王玉林微信聊天记录显示：王玉林称《场地租赁补充协议三》履行完毕后被告事实上就没有承租原告库房了，正如原告说的3月27日通知被告到期，被告也告知原告不再承租的事实，租赁合同是双务合同，原告无权强行出租房屋。被告实际修复该库房4个多月，但原告未收房。上述事实，有原告、被告的当庭陈述笔录、《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》、《场地租赁补充协议二》、《场地租赁补充协议三》、租金发票、修复房屋图片、短信及微信截屏、《律师函》、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，本案争议焦点是：1.《场地租赁协议》与三份补充协议的关系，是否解除双方的租赁关系；2.租金标准和欠付金额的认定；3.修复问题的认定。焦点一，《场地租赁协议》与三份补充协议的关系，是否解除双方的租赁关系。原告华工注塑公司与被告海明投资公司之间所签订的《场地租赁协议》是主合同，三份补充协议系从合同，四份合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性及强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告诉请解除租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，三份补充协议作为《场地租赁协议》的从合同，仅对租金的标准和该租金标准的执行时间进行了具体约定，且三份协议均载明“本协议系对原协议中租赁价格及租金方案的补充说明。除本补充协议约定外的条款按照原协议执行”，在主合同《场地租赁协议》中明确约定被告从2012年4月15日起开始租赁该库房，待被告将新建的225平方米库房恢复交还给原告时，双方结束租赁关系，被告接受原告每年4月份一次的租金调整方案。该合同并未约定具体租赁期限，故双方的租赁合同为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告抗辩称自2018年12月17日双方续签《场地租赁补充协议三》，约定本次价格执行时间（2018年10月15日至2019年4月14日）届满，即为租赁期限届满，租赁合同自动解除的意见与主合同约定不符，本院不予采纳。2019年3月27日起至2020年5月13日期间原告员工朱丹与被告员工侯桑妮一直在交涉是否解除，是否修复，何时交接的事宜，直至2020年6月11日，侯桑妮称补充合同三到期后没有再租用，合同自动解除，也进行了修复，不再与原告续签合同，也不再支付，朱丹回复让被告来对接办理归还手续。此时为被告明确解除租赁关系意思表示且解除意思表示到达原告，故本院确认双方的租赁合同于2020年6月11日解除。焦点二，租金标准和欠付金额的认定。从合同（三份补充协议）仅对租金的标准和该租金标准的执行时间进行了具体约定，且《场地租赁补充协议三》之后，双方未对新的租金标准和执行时间进行约定，故仍按照2012年7月14日双方签订的主合同——《场地租赁协议》约定的5400元/月的标准支付租金。在双方多次交涉中，被告均表明已修复房屋，原告亦自认2019年8月底被告将有隐患的库房拆除新建完成，但表示房屋存在质量问题且需被告办理移交，根据焦点一的阐述，本院确认双方的租赁合同于2020年6月11日解除。此时，双方均应积极按照主合同约定进行房屋交接，但根据双方员工的短信内容，原告可以自行收房，本院确定3日作为原告的自行收房时间。因此，被告应向原告支付使用涉案房屋的租金和合同解除后的占用使用费计算为5400元/月×14月（自2019年4月15日至2020年6月14日）=75600元，原告主张租金141750元诉请过高，合理部分本院予以支持。焦点三，修复问题的认定。因原、被告双方在《场地租赁协议》未对涉案房屋原状及修复的标准进行明确的约定，以致双方在长达一年多的时间内一直争议是否修复。现原告主张被告消除库房安全隐患、办理库房移交手续并将新建库房归还原告的诉请，消除什么安全隐患不清楚、不明确。如涉案房屋因系被告使用且修复后存在质量问题，并实际产生修复费用后的争议，另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场与被告贵州海明投资建设开发有限公司于2012年7月14日签订位于贵阳市云岩区的《场地租赁协议》于2020年6月11日解除；二、被告贵州海明投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场支付租金及占用使用费75600元；三、驳回原告贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3136元，减半收取计1568元，由原告贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场负担732元，被告贵州海明投资建设开发有限公司负担836元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年十月十九日法官助理卢立媛书记员杨丽