江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0723民初3692号 原告：卜志红，男，汉族，1966年7月5日出生，住江苏省建湖县。 原告：王加梅，女，汉族，1965年3月18日出生，住江苏省建湖县。 两原告共同委托诉讼代理人：钱锦斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告:江苏鹏亚房地产开发有限公司，住所地，灌云县经济开发区236省道东侧，统一社会信用代码91320723696724997T。 破产管理人：江苏鹏亚房地产开发有限公司破产清算组。 负责人：杨波，该清算组组长。 委托诉讼代理人：于旭东，江苏苍佑律师事务所律师。 原告卜志红、王加梅与被告江苏鹏亚房地产开发有限公司（以下简称为鹏亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院经诉前调解不成立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告卜志红及两原告共同委托诉讼代理人钱锦斌，被告鹏亚公司破产管理人委托诉讼代理人于旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卜志红、王加梅向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》，将鼎峰嘉园1幢1单元1901室房屋交付给原告；2.确认原告对被告享有26439元违约金的债权；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系。被告因欠案外人卜某1、卜某2履行期届满的借款本息，于2015年3月31日签订了以房抵债协议，其中包含被告开发的鼎峰嘉园1单元1901室房屋用以抵债，购房户主姓名可更换。2015年11月24日，两原告与被告就该房屋签订《商品房买卖合同》，约定被告在2015年12月31日前交付房屋，被告开具了该房屋的收据及销售不动产统一发票，且该合同在灌云县住宅和城乡建设局登记备案。2018年1月17日，被告鹏亚公司被法院裁定破产。鹏亚公司破产管理人通知原告解除上述《商品房买卖合同》，原告认为不存在损害第三人合法权益等情形，该《商品房买卖合同》不存在无效事宜，应继续履行，将案涉房屋交付原告，破产管理人不予认可。 被告鹏亚公司辩称，一、破产清算组已告知原告应提起债权确认之诉，现原告要求交付房屋，应为给付之诉，而破产程序本身就是债权实现程序，即给付程序，原告提起给付之诉应被驳回。二、如原告基于以物抵债协议要求债务人继续履行合同，会使得债权人基于合同履行享有物权，这也不符合破产公平受偿原则。三、秦某1向卜某1借款2500000元左右，最后在2015年合同加利息5680000元，期间还过1000000元左右。原告诉称的以物抵债协议是其多次带人到被告售楼部闹事，秦某1被迫与其签订的。秦某1与卜某1所介绍的人员均不认识，不会直接将房屋销售给他们。 原告向本院举证提交两原告结婚证复印件、鹏亚公司工商登记信息打印件、（2018）苏0723民破1号公告截图、协议书及补充协议（均为复印件）、（2016）苏0925民初3041号民事判决书、（2017）苏09民终2727号民事判决书、（2018）苏07民终278号民事判决书（三份民事判决书均为复印件）、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、鹏亚公司破产清算组回复（复印件）、借条、转账凭证；被告举证提交“卜某1与我（秦某1）2015年3月31日所签协议书的情况说明”（复印件）、鹏亚公司破产清算组回复（复印件），本院组织原、被告进行了质证，结合证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 2015年3月31日，案外人卜某1、卜某2（甲方）与被告鹏亚公司（乙方）、秦某1（丙方）为归还甲方借款一事签订协议书，约定：“一、丙方向甲方卜某1借款合计人民币568.9450万元（具体借款明细为：2014年2月1日125万元，2015年2月1日260万元，2014年11月20日75万元，2015年3月26日108.9450万元），甲方卜某1用其中的401.4035万元冲抵甲方购买乙方房屋的购房款401.4035万元，余下167.5415万元由丙方重新出具借条并由秦某2个人作担保。甲方退回丙方原四张及条款总价568.9450万元原件（注：甲方留有复印件，丙方在复印件上注明“原件已收回”）。该冲抵购房款的401.4035万元购买乙方商品房12套（面积1294.85㎡），价格为3100元/㎡……五、乙方售给甲方的12套商品房，必须按其他购房户同等条件并按甲方的要求（出售给相关业主）办理相关手续（该12套房屋的营业税由乙方承担），直至两证等相关手续办全交甲方时止。六、本协议签订后所有暂开的售房票房号一经确认，任何一方不得更改，但户主姓名可按实际购买户随意更换，房号不得更换。特殊情况必须双方达成协议，否则任何一方无权无任何理由更换房号，房票一经开出，甲方有经营权，乙方不予干涉。七、乙方因有九套房现已抵押他人，乙方保证在本协议签订后五十天内解除他人抵押的7套房，在八十天内解除2套房的抵押，如逾期按每套房每天伍拾元的赔偿金给甲方外，同时视为乙方违约，甲方有权依法向乙方要求采取补救措施排除妨碍，赔偿损失等主张权利。八、如乙方出现将该12套房屋一房两卖或者截留银行按揭贷款的情形，按国家消费者权益保护法的规定，承担双倍赔偿责任。” 2015年11月21日，卜某1（甲方）与鹏亚公司（乙方）为2015年3月31日甲方父子与乙丙方签订归还欠款协议，作《补充协议》，约定：原乙方售给甲方12套房现已出具了购房合同7套，还有五套被网签他人，待退出时给甲方，并签订购房合同等一切办理相关手续，经双方协商从2015年11月20日至2016年11月20日前退出，如乙方在2015年11月20日至2016年11月20日之前不能退出，乙方按每平方米3100元的现金支付给甲方和有关购房户。 2015年11月24日，原告卜志红、王加梅与被告鹏亚公司就鼎峰嘉园住宅楼1幢1单元1901号房屋签订《商品房买卖合同》及《鼎峰嘉园商品房买卖合同补充协议》。 2016年1月1日，被告鹏亚公司开具付款方为卜志红，销售不动产为鼎峰嘉园住宅楼1幢1单元1901室的购房款发票，金额为388722元。 2018年1月17日，经案外人房同言申请，本院经审查认为现有事实能够证明鹏亚公司缺乏清偿债务能力，符合破产法规定的破产条件，故作出（2018）苏0723民破1号民事裁定书，决定立案受理申请人房同言执行转破产申请。指定鹏亚公司破产清算组为管理人。本案原告向鹏亚公司破产清算组进行债权申报，鹏亚公司破产清算组回复解除鹏亚公司与两原告签订的《商品房买卖合同》，两原告可以就原债权债务合同关系（借贷关系）向破产清算组申报债权。 本院认为，两原告与被告鹏亚公司就鼎峰嘉园住宅楼1幢1单元1901号房屋签订的《商品房买卖合同》，是基于卜某1、卜某2与被告鹏亚公司、秦某1签订的《协议书》及《补充协议》中关于以401.4035万元冲抵购房款的约定而订立，该约定能否履行应着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形。首先，从涉及的相关诉讼案件来看，被告鹏亚公司多次通过借款方式进行周转，结合破产清算过程中由政府部门介入进行的审计情况，自2011年1月至2016年6月，每年的净利润均为负值，被告鹏亚公司并无能力足额偿还所有外欠债务。其次，与被告鹏亚公司签订《协议书》及《补充协议》的卜某1，在2009年12月至2015年3月期间在被告鹏亚公司任总账会计，2015年3月至2015年10月底在被告鹏亚公司任财务总监，其在庭审中陈述在签订以物抵债协议时已听说鹏亚公司外欠债务几百万元，结合卜某1的任职情况，本院有理由相信签订以物抵债协议时卜某1对于鹏亚公司经营不善及无能力足额偿还外欠债务的情况均应知晓。在此种情况下，卜某1与鹏亚公司签订的《协议书》及《补充协议》中涉及的以物抵债条款内容损害了鹏亚公司其他债权人的利益，这一点也可从此后鹏亚公司尚欠工程款、货款等未偿还的诉讼案件中得以印证。综上所述，本院对《协议书》中涉及的以物抵债条款效力不予认定，故原告提出要求继续履行《商品房买卖合同》，即交付房屋及承担逾期交房违约金的诉讼请求，均系基于以物抵债条款而主张，本院对此不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告卜志红、王加梅的诉讼请求。 案件受理费230元（已减半收取），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 孙 静 二〇二〇年十月九日 书记员 孙金磊 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院账号：3207230011010000042540 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部