广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初27939号原告（反诉被告）：广州日报社，住所地广州市越秀区人民中路同乐路**。法定代表人：杨某蒲。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某华，女，1952年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：王镜贤，王某华之弟。委托诉讼代理人：郭有亮，广东广信君达律师事务所律师。原告广州日报社诉被告王某华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张梓湘、胡之韵，被告的委托诉讼代理人王镜贤、郭有亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议于2020年1月24日解除；2、判令被告向原告支付自2019年9月1日至2020年1月24日的欠付租金68467.20元；3、判令被告向原告支付自2020年1月25日至租赁房屋实际交还之日的占有使用费（每日按原租金标准的两倍即974.60元计算，暂计至2020年4月30日为94536.20元）；4、判令被告向原告支付其欠付的物业费及逾期支付物业费的违约金，包括差额22117.10元、违约金17407.10元以及自2019年10月1日至2020年5月27日的物业费27216.03元（物业费标准为每月3445.05元，折合每日114.84元）；5、判令被告向原告支付相当于2020年度租金总额20%的违约金35085.60元；6、确认原告已收取的租赁保证金21000元不予退还。事实与理由：被告自2009年8月1日起向原告承租位于广州市越秀区大南路2X号G3X的商铺，面积98.43平方米，此后双方在合同期满时多次续签。2018年1月1日，原告与被告续签《广州市房屋租赁合同》（穗报集团合字（2018)356号）及其补充协议，约定租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止；租金在每月第30日前支付，其中2019年的月租金为14193元，2020年的月租金为14619元，合同租赁保证金为29238元。在履行过程中，被告使用租赁房屋开展经营活动，每月向原告缴纳租金，向广州市恒科物业管理有限公司（以下简称恒科物业公司）缴纳物业费等费用。但自2019年9月起，被告开始拖欠租金，迟迟未能支付。为此，原告多次催促，并于2020年1月2日发出《关于立即缴纳租金及违约金的通知》，催促被告支付自2019年9月至12月的租金及逾期付款违约金。而由于被告仍拒不支付欠付的费用，原告于2020年1月20日向被告发出《关于终止租赁合同通知书》，通知被告在收函之日起三日内支付到期租金及逾期付款违约金，逾期未支付则《租赁合同》及其补充协议即于三日期限届满次日起解除。根据补充协议第三条第二款的约定，原告有权解除合同，解除时间为被告收到《关于终止租赁合同通知书》之日起三日期限届满次日，即2020年1月24日；同时，原告有权收回租赁房屋，没收合同租赁保证金，并要求被告支付其欠付的租金、占有使用费，以及支付相当于2020年度租金总额20%的违约金。后被告于2020年5月27日交还房屋给原告。另外，被告承租后，一直是其自行向物业公司缴纳租赁房屋的物业费等费用，物业公司每月也是直接通知被告缴纳。而由于被告自2019年9月起开始拖欠物业费，物业公司在2019年9月和10月以被告已缴纳的两个月物业费保证金抵扣欠费后，要求原告垫付被告欠付的物业费，包括：需补缴的自2009年8月至2019年8月的物业费差额39410.91元（31.50元／平方米／月×10.34平方米×121个月），以及自2019年11月起欠付的物业费，每月为3445.05元（35元／平方米／月×98.43平方米）。原告认为，该等欠付的物业费应由被告负责承担。综上，被告拖欠租金、物业费、违约金以及在合同解除后拒不交还租赁房屋的行为，已经严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起本案诉讼。被告答辩并反诉称：双方于2018年1月1日签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，在合同履行过程中，因原告不能按合同约定交付租赁商铺，导致被告无法使用商铺，被迫停止经营，无奈之下，被告被迫与原告解除了租赁合同。实际上被告一直以来均依约按时足额支付租金，从无任何违约行为，原告颠倒黑白，其不仅无权主张租金、物业管理费（包括差价）、违约金等费用，而且应当承担违约责任，向被告支付违约金及赔偿损失。具体理由如下：一、本案是原告未能按合同约定交付租赁商铺所致，原告未交付商铺，且双方合同已于2019年10月31日解除，其无权主张租金及占有使用费。双方签订租赁合同后，被告一直依约履行合同。至2018年底，因租赁商铺所在的合润广场需进行消防系统更新改造及更换扶梯，按合润广场管理处通知，支付分摊费用及与租赁商户协商清场配合施工，但原告一直以走流程、等审批为由一直拒不处理。直至2019年8月25日，在物业公司的不断催逼且原告回避拒不处理的情况下，被告无条件清场，先配合施工。无奈之下，被告被迫停止经营，清空了场地，并将商铺钥匙按要求交付给物业公司。此后，被告多次要求原告交付租赁商铺，但原告均置之不理，直到2019年10月10日，租赁商铺仍堆满垃圾杂物，装修亦被破坏，根本无法使用，且因为原告一直拖欠物业公司消防改造、扶梯更换分摊费用9千多元，导致物业公司拒不交还钥匙且拉闸断电，不让被告使用租赁商铺。10月12日，经与物业公司协商，物业公司同意由被告代原告支付6190.10元物业费押金后可以进场，对此原告也同意并承诺一定可以进场。但当天被告支付管理费押金后，物业公司又以拖欠租赁商铺物业费差价为由不让被告进场，亦不予供电。然而，原告却推脱责任，不予处理，导致一直未能再交付租赁商铺，致使被告遭受重大经济损失。为此，当时被告先后通过110报警及12315求助，但事情并未解决，租赁商铺仍未交付给被告。当时被告清场停止经营已经将近两个月，而原告交付商铺又遥遥无期，无奈之下，被告向原告发出申请解除租赁合同函件，此后又按原告的要求填写《房屋退租申请表》，确定自2019年10月31日起解除租赁合同。因此，实际上自2019年8月25日起，原告就因为其自身的原因未再交付租赁商铺，被告根本没有再使用过商铺。因此，本案是原告违约未交付租赁商铺，显属原告违约在先，其无权主张租金及占有使用费，更无权主张违约金。二、被告按时足额支付物业管理费，不存在任何拖欠行为，且2018年之前签订的合同未约定由被告承担物业管理费，故原告主张物业管理费及差价无依据。1、本案实际上有一个时间节点，即2019年8月25日，在该日之前的物业管理费，被告已经按物业公司的缴费通知单足额支付，不存在任何拖欠，也不存在所谓拖欠物业管理费差价的问题；而在该日之后的物业管理费，应由原告自行承担，因为从2019年8月25日起，原告就没有再交付租赁商铺给被告，被告从此之后未再占有、使用过租赁商铺，且合同已于2019年10月31日解除。因此，本案是因原告违约在先，无法交付商铺违约导致合同解除，在原告无法交付租赁商铺期间所产生的物业管理费以及合同解除后所产生的物业管理费，依法应由原告自行承担。2、从法律关系上看，物业管理合同是原告作为业主方与物业管理公司签订的，被告作为承租人，与物业公司并没有合同关系。因此，被告承租租赁商铺是否需要承担物业管理费，应当按被告与原告双方签订的租赁合同履行。本案被告于2009年、2013年、2016年、2018年先后四次与原告签订租赁合同，但前三次所签订的合同并未约定由被告承担物业管理费，因此在2018年之前，被告并无承担物业管理费的义务，且合同早已履行完毕，原告无权主张物业费差价。而2018年至2019年8月25日，被告的合同义务实际上是以原告的名义代其支付物业管理费。因为被告并不是物业管理合同的当事人，对其收费标准、计费面积等均不清楚，因此，被告只要按照物业公司的缴费通知单按时足额支付即应视为完全履行租赁合同的义务。至于物业管理费是否计算错误，被告没有核实的义务，也不存在过错，与被告无关。同理，2009年至2019年8月25日前，即使被告有义务支付物业管理费，也仅需要按缴费通知单支付即视为完全履行该义务。因此，在被告已经按缴费通知单付清物业管理费的情况下，原告无权再主张物业管理费，包括所谓物业管理费差价。3、退一步讲，即使被告需支付物业费差价，原告主张物业管理费差价也已过诉讼时效。况且，如上文所述，被告不是物业管理合同的当事人，故原告主张物业费差价的前提，应当是其已经向物业公司支付物业费差价，但原告并无证据证明其已支付物业管理费差价，故其主张物业管理费差价毫无依据。三、本案因原告不能提供合同约定的物业而解除合同，依约应予退还合同保证金。被告在2019年8月25日交还租赁商铺给原告进行消防工程改造及扶梯更换之后，原告就因其自身原因未再交付租赁商铺给被告，且经被告多次催告仍未交付，且没有实际处理。基于此，被告才于2019年10月31日与原告解除租赁合同。纵观本案，实际上是原告不能提供租赁商铺导致租赁合同解除，显属原告违约，因此根据补充协议第二条第一项“甲方违约责任”之约定，原告应当退还合同保证金。故其诉请已收取的的租赁保证金不予退还没有依据。另原告主张的按两倍租金计算占有使用费在本质上属于违约金，该诉讼请求远高于其损失，且其第5项诉讼请求再次主张违约金，属于重复主张。综上所述，原告违约在先，未能提供租赁商铺，已导致被告遭受重大损失，其诉请完全没有事实与法律依据，依法应予驳回。被告提出反诉，请求：1、确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2019年10月31日解除；2、判令原告向被告退还合同保证金21000元；3、判令原告免除2019年9月、10月租金28386元（该部分租金我方尚未缴纳）；4、判令原告赔偿物业管理费押金6190.10元（押金是上述所称的物管公司要求缴纳的两个月物业管理费押金，我方有向物业公司要求退还，但是物业公司要求我方支付物业管理费的差价后才可退还）；5、判令原告支付违约金、经济损失17031.60元（按照合同约定的月租金2%/日计算的）；6、判令原告赔偿2019年9月的管理费、公摊水电费共计2956.40元。原告就被告的反诉答辩称：一、合同解除时间应为2020年1月24日，原告依约有权没收保证金。双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止。在2019年10月，双方曾就提前解除合同事宜进行协商，报社对此积极配合，多次提醒被告在退租日交还钥匙，办妥退租手续。但被告怠于履行，迟迟不交还钥匙，导致原告长期无法收回租赁房屋，双方也未能就合同终止事宜达成一致。由于被告继续占用租赁房屋同时拖欠租金等费用，原告于2020年1月20日向其发出《关于终止租赁合同通知书》，据此租赁合同于2020年1月24日解除，原告依约有权没收保证金并要求被告支付违约金。而被告在收到该通知后仍未办理退租手续，直至2020年5月27日才向原告交还钥匙，故其还应承担自2020年1月25日至2020年5月27日期间的占用费。二、原告一直积极配合物业公司处理维修分摊费用，协调相关事宜，被告并非无法继续使用租赁房屋而申请解除合同，其所述情况均与事实相悖。2019年6月17日，恒科物业公司通过微信方式联系原告沟通租赁房屋所在大厦的消防系统更新、扶梯更换等维修费用事宜，并告知需更换的1号扶梯位于租赁房屋的位置，工期约为10天。原告自此开始积极配合物业公司核对金额、开具发票、报批费用，从未发生被告所称的原告拒不处理的情况，物业公司也从未以维修费用未付清为由拒绝被告进场。2019年8月29日，物业公司向原告反映，被告因业务转型，变更经营的商品，自行将租赁房屋内的原有物品搬走，而非搬走后退租。2019年10月10日，因被告向原告反映租赁房屋仍在施工等情况，原告立即将照片转发给物业公司进行询问，并要求其在3-4天内恢复原状。在沟通中，物业公司告知原告，其自2019年9月8日开始进行更换l号扶梯的施工，此前被告已因个人原因暂时清空了租赁房屋，并非物业公司要求被告提前退场。2019年10月17日，原、被告与物业公司共同在现场进行验收，确认租赁房屋已恢复原状。从上述事实可知，被告自2019年10月17日起已可以继续正常使用租赁房屋，其提出解除合同的申请是由于个人经营原因，而其所述的原告拒不处理维修费用导致物业公司不让其进场，进而造成其一直无法使用租赁房屋、被迫申请解除合同等情况，完全不符合事实，有违诚信。三、物业费押金由被告擅自以原告名义向物业公司支付，其退款手续应向物业公司办理，与原告无关。原告从未要求被告垫付物业费押金，物业公司也未通知原告支付该押金。据原告向物业公司了解，物业公司是要求被告以自身名义支付押金，但被告强行以原告名义支付，并自行持有该押金收据。因此，被告反诉状所述的物业公司经协商同意由被告代原告支付押金的情况，亦不符合事实，原告对此并不知情，也无法代其办理退还手续，其应自行向物业公司主张。四、被告主张的违约金和经济损失合计17031.6元没有任何依据。原告不存在违约行为，被告也未提供任何证据证明其所称的经济损失，其应自行承担举证不能的不利后果。五、关于被告主张的2019年9月的管理费、公摊水电费。该期间被告与原告的租赁合同仍在履行期限内。被告根据合同应承担相应的管理费、水电费的义务。原告对于被告与物业公司之间达成的施工配合退场等事宜并不知悉，也未同意，故无论被告是否因施工而没有实际经营，与原告无关。综上所述，被告的主张并无依据，依法应予驳回。经审理查明：原、被告之前多次签订房屋租赁合同，由被告自2009年8月1日起向原告承租位于广州市越秀区大南路2X号G36铺，租赁期限至2017年12月31日。被告曾于2019年10月19日向原告支付了租赁上述房屋的保证金21000元。2018年1月1日，原告（为甲方）与被告（为乙方）再次签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方同意将广州市越秀区大南路2X号G3X号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积98.43平方米。租赁期限2018年1月1日至2020年12月31日。租金按月结算，由乙方在每月的第30日前转账或汇款缴付租金给甲方；其中2018年1月1日至2018年12月31日月租金额13780元，2019年1月1日至2019年12月31日月租金额14193元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金额14619元。乙方向甲方交纳29238元作为本期合同保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2%向乙方支付违约金。乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额或欠付租金额（以高者计）的2%向甲方支付违约金。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同等。《补充协议》还约定：乙方应按时交纳自行负担的物管费、水、电、通讯等相关费用。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该物业，除没收合同保证金外，乙方应按照解除合同当年度租金总额20%向甲方支付违约金：乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；累计逾期二个月未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费等）的。乙方逾期归还房屋，合同保证金不予退还乙方，每逾期一日还应向甲方支付原日租金两倍的房屋占用费。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按欠交金额的2%收取违约金。本补充协议与《广州市房屋租赁合同》约定不一致的，以本补充协议为准。2019年10月31日，被告向原告提交《房屋退租申请表》，其中内容为：“因个人原因，现申请自2019年10月31日前退出该物业并交还钥匙，承诺房屋情况完好，另外租金已缴至2019年8月……。”2020年1月2日，原告向被告发出《关于立即缴纳租金及违约金的通知》，催促被告支付自2019年9月1日至12月31日的租金及逾期付款违约金等。2020年1月20日，原告向被告发出《关于终止租赁合同通知书》，要求被告在该函发出之日起三日内支付到期租金及逾期付款违约金，逾期不缴的，则双方之间的《广州市房屋租赁合同》及补充协议即于三日期限届满次日起解除；原告将没收合同保证金，收回房屋，追究年度租金总额20%的违约金等。被告于2020年1月21日收到该通知。因本案纠纷，原告于2020年6月29日向本院提起诉讼。诉讼中，原告确认被告交租至2019年8月31日，交纳物业管理费用至2019年9月30日。关于租赁合同的解除方面。原告称：我方在2020年1月20日向被告发出终止合同通知书，被告于次日即2020年1月21日签收，通知书载明三日内支付欠付费用，逾期未付即解除合同，因为被告没有在通知书确定的三日内支付欠付的费用，故我方主张双方的合同于2020年1月24日解除。被告称：我方在2019年10月28日向原告工作人员发出解除合同的申请函，当时在申请函中明确要求解除合同，随后又按照原告的要求于2019年10月31日按原告提供的退租申请表填表并提交给原告，双方在微信中确认了合同于2019年10月31日解除的事宜。故我方主张租赁合同于该日解除。关于租赁房屋的使用方面。被告称：我方在2019年8月25日将商铺清空交给物业公司对涉讼物业进行升级改造后就没有使用了，之后物业公司也没有交还给我方使用，钥匙也没有交还给我方。物业公司一边通知原告支付更换扶梯及消防升级改造的费用，但是原告一直拖着没有支付，物业公司也一并要求我方清空场地交由其进行更换扶梯及消防升级改造，故我方于2019年8月25日将商铺清空交给物业公司对涉讼物业进行升级改造。当时物业公司口头答应在八至十天内改造完毕，但是我方于2019年10月份前往涉讼场地进行查看，当时已经改造完毕，但是场地还没有清洁，没有将垃圾清除，我方要求物业公司及原告将场地交还给我方使用。2019年10月11日物业公司提出要求我方支付两个月的物业管理费押金，我方向原告反馈此事，原告告知支付后即可进场。此后我方于2019年10月12日支付了该管理费押金，但是物业公司仍不同意我方进场，提出要求我方承担物业费差价。因为我方一直是按时足额支付此前的物业管理费，故我方不同意支付，也将此事反馈给原告。因为这事情导致物业公司一直未将场地交还给我方继续使用。2019年10月12日，被告将商品拉回涉讼商铺准备放进商铺内，因为物业公司阻拦不让我方进入且拉电闸，当时被告拨打110报警处理，民警出警后指引双方通过民事诉讼途径进行解决。后来我方与原告进行交涉，要求其与物业公司协商解决该问题，原告一直是采取回避的态度，没有正面处理，故被告提出解除合同。双方的工作人员在微信聊天中确认了被告所述的上述内容。2019年10月31日被告就按照原告的要求将钥匙和房屋退租申请表邮寄给原告，原告也确认10月31日被告已经退场，原告证据所涉及的新钥匙是因为原有的钥匙还在物业手中，物业不肯交给原告，被告为了尽快解决此事，自愿出资更换锁，并将钥匙给原告，所以2020年5月这次所说的交钥匙并不是交场地，纯粹是为了帮助原告换锁。原告称：被告所述的8月25日之后未再使用商铺不符合事实。2019年6月17日物业公司开始与原告沟通消防系统更新及扶梯更换等事宜，原告在之后的几个月在与物业公司沟通费用，至于交场地给物管公司的事宜是物管公司直接与被告沟通的，我方只是负责费用的事宜。消防系统更新及扶梯更换具体事宜我方并不清楚，但是我方是知道有这件事。2019年10月10日，被告向原告反映了租赁房屋在施工的情况，给原告发送了照片，原告就立即与物业公司进行沟通，并要求其在3-4日内立即恢复原状，交还被告使用。当时物业公司向原告反映施工时间是9月8日，被告清空场地的原因是业务转型，需要变更经营的商品，而非物业公司要求其在8月25日腾空交由消防系统更新及扶梯更换，2019年10月17日原被告及物业公司三方共同在现场进行验收，确认物业公司已经将堆放在原告商铺内的杂物清空，商铺可以正常使用，当时确认完后已经将商铺交还给被告使用。被告之后就没有交租了，我方在2020年1月份发函催租，但是被告一直没有将商铺交还原告，直至2020年5月27日通过微信沟通，被告将钥匙送回给我方。确认商铺曾经由物业公司进行施工占用，但是我方当时并不清楚，被告也没有告知我方此事项。物业公司也没有告知我方需要借用涉讼商铺进行消防系统更新及扶梯更换之用。是被告在10月10日告知我方物业公司借用了涉讼商铺进行消防系统更新及扶梯更换之用，但是也没有告知是何时开始的，当时只是反应了现场堆有施工物料，堆放在涉讼商铺内的，此时我方才知道工程已经在进行以及现场的情况。原告就其主张还提供了恒科物业公司发出的缴费通知单，原告支付物业管理费用的发票、银行回单，原告工作人员与恒科物业公司工作人员的手机微信往来记录及缴费明细表，恒科物业公司起诉材料，原告工作人员与被告代理人王镜贤的手机微信往来记录，租赁房屋现场照片，恒科物业公司于2020年8月25日作出的《大南路G3X铺情况说明》，（2020）粤0104民初4939号民事判决书和原告履行判决支付相关款项的银行回单等证据予以证明。被告就其主张还提供了原告工作人员与被告代理人王镜贤的手机微信往来记录，申请结束租赁合同，合润广场商场分摊明细表，2019年10月10日租赁商铺现场图片、王镜贤与原告工作人员的通话记录详情，管理费押金6910.10元的收据、账单详情，被告报警记录和向12315平台求助通话记录，恒科物业公司发出的缴费通知单，被告支付物业管理费用的发票等证据予以证明。本院认为：原告与被告于2018年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告主张的合润广场进行消防系统更新改造及更换扶梯工程施工造成涉讼商铺被占用，被告无法使用商铺一事，原告表示其当时并不知情，但对于相关事实，原告并未明确予以否定。结合原告所作的“确认商铺曾经由物业公司进行施工占用”，“当时物业公司向原告反映施工时间是9月8日”等的陈述，和实际施工前需提前清空场地做准备的常理，本院对被告主张其于2019年8月25日为配合施工交出涉讼商铺，予以采信。至于上述工程施工完毕后，涉讼商铺有否交回被告使用的问题。原告主张原、被告双方及物业公司于2019年10月17日共同在现场验收，确认涉讼商铺已恢复原状，被告自该日起已可继续正常使用商铺，提供了物业公司所作的情况说明及相关微信往来记录等证据予以证实。但被告否认涉讼商铺已于当日交回其使用，否认其重新接收了商铺，原告对此无提供双方交接商铺的相关证据予以证明。故本院对原告主张2019年10月17日起涉讼商铺已由被告重新接收使用，不予采信。因2019年9月、10月被告无使用涉讼商铺，故其主张2019年9月、10月租金予以免交，合情合理。而且，即使按原告所主张涉讼商铺于2019年10月17日交回被告使用，那从2019年8月25日至2019年10月17日期间被告未使用商铺，考虑到腾空交铺给工程施工和收铺后重新正常经营均需时间作准备，而该成本的产生非被告之错，不应由被告承担，再结合被告已付8月份整月的租金，被告主张以免除2019年9月、10月租金来处理，也并无不当。故本院对被告的该请求予以支持。上述工程完工后，经原告协调涉讼商铺已可交回被告继续使用，租赁合同也可以继续履行。被告主张原告一直不能提供租赁商铺导致合同解除，理据不成立，本院不予支持。被告不接收商铺，向原告提出退租申请，但双方就此并未协商达成一致。现被告要求按其退租申请所主张的时间2019年10月31日来确认租赁合同于该日解除，本院不予支持。根据补充协议约定，“乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方有权终止合同，收回该物业，除没收合同保证金外，乙方应按照解除合同当年度租金总额20%向甲方支付违约金”。原告于2020年1月20日向被告发出《关于终止租赁合同通知书》，明确表达了三日期限届满次日解除合同之意思。现其诉请要求确认租赁合同于2020年1月24日解除，符合合同法第九十六条的规定，本院予以支持。同时，原告诉请要求没收合同保证金21000元并要求被告按2020年度租金总额20%支付违约金35085.60元，符合上述协议约定，本院也予以支持。在被告不接收商铺且提出退租申请后，原告并未及时行使自己的权利，采取适当措施尽快处理涉讼商铺，防止损失扩大。依照合同法第一百一十九条规定，原告不得就扩大的损失要求赔偿。故其诉请要求被告支付2019年11月1日起的租金或占用费、物业费等费用，本院均不予支持。关于原告垫付的物业管理费和公共水电分摊费问题。2017年1月1日至2019年8月31日期间，是被告占有使用涉讼商铺。按照租赁合同的约定和双方之前的交易习惯，该期间有关涉讼商铺的物业管理费和公共水电分摊费全部由被告负担，故物业公司追缴该期间的物业管理费和公共水电分摊费差额部分也应由被告负担。鉴于原告已垫付涉讼商铺2017年1月1日至2019年8月31日期间共32个月的物业管理费和公共水电分摊费差额部分合计10422.72元（325.71元/月×32个月），原告现诉请要求被告向其偿付该款，合法合理，本院予以支持。因非被告的过错造成该差额部分的产生，故该差额部分迟延支付违约金不应由被告负担。至于涉讼商铺2019年9月1日起的物业管理费和公共水电分摊费，因被告无使用商铺，原告要求继续由被告负担，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿其已付的2019年9月份物业管理费和公共水电分摊费合计2774.84元，本院予以支持。关于被告交纳的物业管理费押金6190.10元，已被原告用于抵扣物业管理费和公共水电分摊费，无法退回，被告现诉请要求原告予以赔偿，合法合理，本院予以支持。关于被告主张的原告未按约定提供房屋违约金问题。虽然涉讼商铺因上述工程施工被占用，但并非原告的原因所致，而且该情形也不构成租赁合同约定的原告“未按约定提供房屋”，故被告诉请要求原告按每逾期一日按月租金额的2%标准向其支付未按约定提供房屋的违约金17031.60元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州日报社与被告王某华2018年1月1日签订的关于租赁广州市越秀区大南路2X号GXX号商铺的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年1月24日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告王某华向原告广州日报社偿付上述商铺2017年1月1日至2019年8月31日期间共32个月的物业管理费和公共水电分摊费差额部分合计10422.72元。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告王某华向原告广州日报社支付违约金35085.60元。四、合同保证金21000元由原告广州日报社没收，不予退回被告王某华。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告广州日报社向被告王某华偿付上述商铺2019年9月份物业管理费和公共水电分摊费合计2774.84元。六、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告广州日报社向被告王某华偿付上述商铺物业管理费押金6190.10元。七、驳回原告广州日报社的其他诉讼请求。八、驳回被告王某华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2806元，由原告广州日报社负担2156.67元，被告王某华负担649.33元。反诉受理费807.60元，由原告广州日报社负担415.45元，被告王某华负担392.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年十月三十日书记员  陈睿哲