安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初9155号 原告：安徽智尚商业运营管理有限公司，住所地合肥市瑶海区站塘路100号金盛家园5幢406，统一社会信用代码91340100MA2NLLK6XW。 法定代表人：杜明浩，总经理。 委托诉讼代理人：程杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许杨清，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被告：安徽大团圆家政服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路与半店路交叉口国祯广场一号楼五层501-508，统一社会信用代码91340104MA2RY7WR47。 法定代表人：凌春梅，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗超，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘柱，安徽力澜律师事务所律师。 原告安徽智尚商业运营管理有限公司与被告安徽大团圆家政服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽智尚商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人程杨、许杨清，被告安徽大团圆家政服务有限公司的委托诉讼代理人罗超、刘柱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽智尚商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、判令被告向原告支付租金20880元；3、判令本案的全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2019年1月1日签订《房屋租赁合同》及其补充协议，约定原告将位于合肥市蜀山区××路××路××广场××楼××号房屋出租给被告，面积299平方米，月租金为14352元，租期5年，自2019年3月1日至2024年2月29日，其中免一个月装修期。租金第一年免租期3个月，第二年免租期2个月，租金支付方式为按每季度前10日之前支付下一季度租金。合同约定房屋的租金由被告向原告支付。水电费、物业费及其他费用如需甲方或物业公司代收代缴的，被告应于每月10日前将上月的费用交付给甲方或物业管理公司；非甲方代收代缴的，由被告按有关收费单位要求时间缴付。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋。但被告一直未向原告缴纳物业费及其商业管理费，其中2020年3月1日至2020年5月31日的租金共计35880元，被告仅支付了15000元，尚欠付20880元。经原告多次催缴，被告一直不予理会，也未缴纳相应物业费及商业管理费，已经构成违约。为维护自身合法权益，原告迫不得已，诉至贵院，望判如所请。 被告安徽大团圆家政服务有限公司辩称：案涉合同因原告的根本违约已于2020年5月9日解除，且案涉房屋已由房屋所有权人及商场运营方合肥国祯置业有限公司（下称国祯置业公司）、安徽国祯商业运营管理有限公司（下称国祯商管公司）收回，并出租给案外人，案外人已实际装修使用上述房屋，原告无视客观事实，提起诉讼，人民法院应当予以驳回。被告从不欠付原告任何租金，且已经支付的租金原告应当返还。2、原告交付的房屋存在严重的漏水及安全隐患，案外人将排烟管道直接放置在案涉房屋的阳台，原告在房屋承租期间，一直没有解决上述问题，导致房屋无法正常使用，因原告向房屋所有权人及商场运营方根本违约导致案涉房屋被停水停电，锁门、贴封条，被告也无法使用案涉房屋。同时因原告向所有权人及商场运营方的违约导致案涉房屋经常被大量张贴律师函，催告函，告知函，导致所有权人及商场运营方经常到房屋处查看现状，严重影响房屋的使用，在此状态下没有客户愿意与被告合作。3、因上述原告的根本违约行为，被告向原告发送律师函，原告于2020年5月3日收到律师函，但未能在规定的期限内履行相应义务，根据律师函及双方合同约定，合同于2020年5月9日解除。4、原告实际已经撤离案涉商场，其从实际行动表明，其根本不愿意也无法继续履行案涉合同，提起本次诉讼的目的是干扰其他案件的诉讼进程。5、因原告根本违约，被告已另案提起诉讼，要求其承担相应赔偿责任。 经审理查明：2017年11月20日，原告与国祯商管公司签订租赁合同及商业管理服务协议，原告承租国祯商管公司位于××路××路××广场××层××，二层商2-001、2-002、2-003房屋，合同约定租赁期限为8年，自2018年10月1日至2026年9月30日及未经出租人书面同意不得将承租房屋全部或部分转租或出借给第三方。上述商铺的产权人为国祯置业公司。 原告（甲方）与被告（乙方）于2019年1月1日就国祯广场捷妤教育广场1号楼商业-501号房屋出租事宜签订《房屋租赁合同》。合同约定：房屋建筑面积合计为299平方米，用于经营家政培训及服务、物业服务、人力资源等综合服务。租赁期限为5年，自2019年3月1日至2024年2月29日。租金约定为2019年3月1日至2020年2月29日，租金单价为48元／平方米／月，即每月租金合计为143520元，年租金免除三个月后合计为129168元；2020年3月1日至2021年2月28日，租金单价为48元／平方米／月，即每月租金为14352元，年租金免除两个月后合计为人民币14352元；……租金按季度计算，乙方应于本合同签订合同后2日内支付首季度租金，之后租金于下季度提前10日支付，以此类推。乙方以现金或银行转账方式将租金支付至甲方指定账户：户名洪晶，开户银行杭州银行合肥瑶海支行，账户6230××××6801。双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付两个月租金总额合计人民币32064元给甲方作为租赁保证金。合同约定甲方须提供有关部门核准的水、电等设施，甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该房屋。违约责任约定：甲方违约乙方解除合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金、乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。 合同签订后，被告按约支付租赁保证金32064元。被告支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金10764元，2020年3月1日后的租金为每月11960元，被告实际支付2020年3月1日后的租金15000元。被告承租房屋后进行了装饰装修，用于经营家政培训及服务、物业服务等。 因原告与国祯置业公司、国祯商管公司之间的纠纷一直未解决，2020年4月21日、23日，国祯商管公司向包括被告在内的商户发告知函，告知将于2020年4月23日开始停止被告管理范围内一切物业服务及因被告未按期办理交接手续，腾空、返还商铺并恢复原状，将于2020年4月22日零点计算逾期天数，收取滞纳金。 2020年4月23日，国祯商管公司对原告租赁其的全部房屋采取了停水、停电，电梯停止运行等措施。原告确认案涉房屋的停电时间为2020年4月10日。 2020年4月27日，国祯商管公司在被告承租的房屋处张贴致原告的律师函，要求原告在2020年4月29日前书面说明承租区域内十余家公司是否存在转租或共用关系。2020年4月30日张贴的律师函载明：1、因贵方欠付合同约定的租金、商业管理费、物业费等违约行为、经催告后仍未履行，且擅自转租部分租赁区域，现解除安徽国祯商业运营管理有限公司与贵方签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》及《补充协议》；2、限贵方于2020年5月3日前到安徽国祯商业运营管理有限公司处办理退租交接手续，并结清欠付的费用，腾空、返还商铺并恢复原状；3、若贵方再次逾期履行上述义务，安徽国祯商业运营管理有限公司将依法提起民事诉讼，届时贵方还应承担相关诉讼费用，就贵方严重违约行为造成的损失，安徽国祯商业运营管理有限公司将保留追究相关赔偿责任的权利。 2020年5月3日，国祯商管公司告知原告将于2020年5月3日零点前收回商铺所有权并在被告承租房屋处张贴封条。 同日，被告委托律师向原告发送《律师函》，要求原告：“一、于接获本函之日起三日内，务请贵司与合肥国祯置业有限公司及商场运营方安徽国祯商业运营管理有限公司妥善协商，解决纠纷，并书面告知我方；二、于接获本函之日起三日内，务请贵司恢复我方承租房屋的水、电供应及电梯通行服务；三、于接获本函之日起一个月内，修缮完毕房屋渗水、漏水问题；四、贵司在履行完毕上述三项要求前，我方将停止支付租金；五、务请贵司主动与我司协商，减免疫情期间租金，并就前述问题赔偿我方损失。若贵司未能在要求期限内履行完毕上述一、二、三项要求，任何一项履行期限届满日视为合同解除日。我方于解除日当日将房屋内我方所有物搬出，并请贵司于当日履行配合我方搬迁、腾空房屋义务并恢复电梯通行服务，至租赁房屋处验收、交接房屋。否则导致贵司不能正常交接房屋，不利后果由贵司自行承担”。原告收函后，未恢复案涉房屋的正常经营。 2020年6月1日，安徽大团圆家政服务有限公司向本院起诉要求确认双方的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除。 上述事实有原告提交的被告工商信息、房屋租赁合同、收据；被告提交的（2020）皖0104民初5747号案件庭审笔录、国祯商管公司向被告发送的《告知函》两份、国祯商管公司发送给原告的《通知》、《律师函》、承租房屋张贴的封条（照片）、电梯停运照片、停电视频，被告发给原告的《律师函》、邮寄凭证在卷证实。 被告提交的漏水视频、微信聊天记录、情况说明、赔偿申请、商告函、承诺书、商户建议书、《记忆大师反映材料》、《知新少儿编程、零角教育、乐秀公司意见》、《关于婕妤教育广场旗下商户大团圆家政服务公司渗水问题的回函》，与本案无关联性，本院不予确认。 被告提交的国祯置业公司、国祯商管公司发送给原告的《告知函》、《通告》、《短信》、《催费通知单》、《关于贵方欠缴租金、商业管理费及物业费解除合同的函》，系国祯置业公司、国祯商管公司与原告之间的催款通知，与本案无关联性，本院不予确认。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，案涉房屋被停止水电供应、电梯运行且未能及时恢复，2020年5月3日被国祯商管公司张贴封条，被告因不能合理使用租赁房屋，合同目的无法实现，已另案诉请确认合同解除，故原告要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。案涉房屋自2020年4月10日被停止供电及2020年5月3日被张贴封条后，被告无法正常合理使用，有权拒付租金，故原告要求被告支付2020年3月1日至2020年5月31日尚欠租金20880元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告安徽智尚商业运营管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费322元，减半收取计161元，由原告安徽智尚商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢静筠 二〇二〇年十月十三日 书记员  刘媛媛 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。