新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4003民初1950号 原告：奎屯市城投房地产开发有限公司（曾用名奎屯市房地产综合开发公司），住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市北京西路14号。法定代表人：王峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。被告：奎屯小龙人时尚购物迈向卓越店（原奎屯小龙人时尚购物中心），经营场所新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市市区金桥里－团结西街3幢9-1号。经营者：王爱国，男，1966年5月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。被告：王爱国，男，1966年5月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。二被告共同委托诉讼代理人：苗园，新疆燎原律师事务所律师。原告奎屯市城投房地产开发有限公司(以下简称城投公司)与被告奎屯小龙人时尚购物迈向卓越店(以下简称小龙人购物店)、王爱国租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月3日、2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人陈自力，被告小龙人购物店、王爱国共同委托诉讼代理人苗园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付欠缴租金352.5万元；2.两被告向原告支付违约金207万元；3.两被告向原告支付设备赔偿款30万元；4.本案的律师费179,450元由两被告承担；5.本案的保全费1万元、诉讼费由两被告承担。事实理由：原、被告于2005年5月25日签订了关于奎屯小龙人时尚购物中心租赁使用奎屯市乌鲁木齐中路地下街的《房屋租赁合同》，2012年8月9日又续签了《房屋租赁合同》及《补充协议》。2018年9月30日租赁期满后，虽然原告并未与被告续签合同，但被告仍一直使用该租赁物到2019年7月份，此期间可视为原告与被告签订了无固定期限租赁合同。2019年7月15日，双方协商一致解除租赁合同，经原告核算，从2005年至2019年被告应付租金合计为1862.5万元，被告实际共缴纳租金1510万元，欠付租金352.5万元。合同解除后，原告虽多次催促，但被告始终未支付该笔欠付租金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判决。被告小龙人购物店答辩称，截止2019年7月15日，被告共欠原告租金是1,735,875元，原告所主张的352.5万元租金没有事实和法律依据，请求依法驳回。原告所主张的违约金207万元及设备赔付款30万元，还有律师代理费179,450元及保全费1万元,没有事实和法律依据，请求驳回。即便原告主张的违约金成立，其违约金计算显失公平，数额过高，请求法院做减少调整。被告王爱国答辩称，原告所拥有的地下街，自2005年至2019年7月15日期间，均由小龙人购物店占有使用，并缴纳房屋租金，所以说小龙人购物店属于王爱国个人开办的个体组织，依据民事诉讼法的规定，王爱国本人与小龙人是两个不同的民事主体，王爱国本人与原告没有租赁关系，请求依法驳回原告要求王爱国承担责任的诉讼请求。本案经审理，认定事实如下：2005年5月25日，原告城投公司（原奎屯市房地产综合开发公司，甲方）与被告王爱国（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将位于奎屯市××区）出租给乙方，租赁面积约为5668平方米。租赁期限自本合同生效之日起至2013年9月30日止，2005年10月1日为起租日。租金标准、支付方式及违约责任：1、将租赁时间划分为二个阶段，第一阶段：（1）自合同签订之日起至2006年9月30日止，年租金标准为80万元/年，甲乙双方在签订本合同后七日内，乙方即支付年度租金肆拾万元正；余款肆拾万元于2006年4月1日前全部付清。（2）2006年10月1日至2007年9月30日止，年租金标准为80万元/年。乙方于2006年10月1日前付肆拾万元，余款肆拾万元于2007年4月1日前全部付清。（3）自2007年10月1日至2008年9月30日止，年租金标准为120万元/年。乙方于2007年10月1日前付陆拾万元，余款陆拾万元于2008年4月1日前全部付清。第二阶段：自2008年度至2013年度，以当年奎屯市GDP增长率及市场物价涨幅指数（不超过10%）为依据并以前三年合同租金平均价格为基础经双方协商再作具体定价。乙方按照本合同约定的租金标准，每年于当年4月1日前，将当年标准剩余部分租金一次性交纳完毕。2、乙方拖欠房租2个月以内的，乙方应按照拖欠租金额日3‰的标准向甲方承担违约金，超出2个月仍未能如数交纳租金的，视为乙方根本违约，甲方可单方面终止本合同而不向乙方承担任何违约责任。甲方另可追究乙方违约责任。3、租赁期间，乙方应按时向相关部门交纳水费、电费、卫生费等发生的费用，房屋的修缮、公用设施、设备等的日常维修保养和更换费用，在甲方与第三方（房屋建筑和装饰装修单位，设施、设备提供方等）签订合同约定的保修期内，由甲方负责。超出保修期间，房屋修缮、公用设施、设备等的日常维修保养和更换费用均由乙方承担。其他有关费用的支付不在双方约定的租金范围内。4、设施的变更。乙方保证在商场内装修、改动或增减重大任何设施，均需于开展装修、改动或增减任何设施前至少15日内事先报甲方管理部门，经甲方书面审核同意后方可开展工作。房屋及公共设施、设备的日常管理和使用：1、租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任均由甲方负责……。2012年8月9日，原告城投公司（原奎屯市房地产综合开发公司，甲方）与被告小龙人购物店、王爱国（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将位于奎屯市乌鲁木齐中路地下区域出租给乙方，租赁面积为5668平方米。租赁期限为五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。甲方给乙方四个月的免租期，即2013年10月1日至2014年1月30日。甲乙双方商定将租金计算时间划分两个阶段：第一阶段租金计算时间为2013年10月1日至2016年9月30日，年租金标准为180万元，租金实行按月支付，乙方于每月3号之前向甲方支付当月租金。第二阶段租金计算时间为2016年10月1日至2018年9月30日，以当年奎屯市GDP增长率及市场物价涨幅指数（不超过10%）为依据并以前三年合同租金平均价格为基础经双方协商再作具体定价。乙方以现金或转账方式向甲方交纳租金，甲方给乙方出具相应的财务收据。乙方拖欠房租1个月以内的，乙方应按照拖欠租金额日千分之3的标准向甲方承担违约金……。各方均需要全面履行本合同条款，一方不履行合同或履行合同不符合约定条件的，另一方可要求违约方支付违约金、继续履行并赔偿损失。违约金为合同总价款的20%。因违约引致的损失范围包括（但不限于）：为签署或履行本合同已经发生的费用支出、因实现本合同预期收益、其它损失、支付的前期费用、审计费、评估费、律师费等……。当日，原、被告又签订补充协议二，协议约定：一、甲方给乙方在租赁期间提供的空调设备因使用原因已无法使用，乙方可根据商业用途需要自行选购空调设备，空调设备性能要符合国家生产标准，安全生产许可、生产厂商、空调型号及价格目录需乙方报甲方审核通过后才可进行安装及更换，空调设备更换不超过60万元由甲方承担，设备价格不能高于同类产品的市场价格，该项费用从乙方交纳的房租中抵扣，安装费用及其他附属材料由乙方自行承担。二、甲方给乙方在租赁期间提供的消防设备因使用原因已无法使用，乙方根据消防部门的要求自行购买及安装消防设备，消防设备要求符合国家标准规定，安全生产许可、生产厂商、型号及价格单需先报甲方审核通过后才可进行安装及更换，消防设备更换不超过10万元由甲方承担，设备价格不能高于同类产品的市场价格，该项费用从乙方交纳的房租中抵扣，安装费用及其他附属材料由乙方自行承担。三、乙方应建立一套切实可行的消防安全保卫工作的制定和管理办法及加强房屋、公共设施和设备的使用管理制度，并上报甲方备案。乙方必须进行日常维修保养及清洗，必须和质保单位签订日常维修保养协议，日常保养维修费用由乙方支付，设备使用期间造成损坏由乙方负责维修。乙方必须在租赁期满向甲方移交时保证设备设施正常运转，如房屋及设施设备与原先不一致，乙方需恢复原状。如乙方不能保证设备的正常运转，则乙方赔付甲方设施设备损失30万元。四、乙方更换的原先设施设备由甲方进行处置。五、乙方每年给甲方提供3万元职工服装购物券……。2015年5月19日，原告城投公司向被告小龙人地下街发情况说明一份，情况说明中注明：一、根据合同规定，小龙人地下街自2005年6月至2015年5月31日止，总计应缴纳租金1120万……。二、根据公司财务清理小龙人地下街自2005年6月至2015年5月30日，总计实际收到租金1002.9125万。……2007年（空调设备抵房租539,125元……。三、根据应收1120万－实收1002.9125万=117.0875万元。2016年9月30日，原告城投公司向被告王爱国发工作联系函一份，内容为：根据你方与我公司于2012年8月9日签订的小龙人地下街购物中心的《房屋租赁合同》，按照合同第四条约定，租金支付的第一时间段为2013年10月1日至2016年9月30日，同时第二阶段租金标准按协议4.1.2.2的约定需双方签订补充协议。现按合同约定，第一阶段租金支付时间即将到期，需履行合同租金支付第二阶段。烦请你方能于收到本函8日内即2016年10月8日前，向我公司履行第一阶段所拖欠的租金67.0875万元，同时双方签订第二阶段租金支付及相关事项的补充协议。望你方速来我公司办理。特发此函！2017年3月6日，原告城投公司向被告王爱国发来催告函，内容为：根据你方与我公司于2012年8月9日签订的小龙人地下街购物中心的《房屋租赁合同》，按照合同第四条约定，租金支付的第一时间段为2013年10月1日至2016年9月30日，每年支付租金180万元。2016年10月1日至2018年9月30日以双方补充合同约定的租金为准。时至今日你方未按合同约定金额足额支付租金，现已累计拖欠租金107.0875万元，同时未签订合同第二阶段补充协议，你方形成违约，按合同约定应支付违约金36万元，合计应支付143.0875万元。现我公司特向你方致函。烦请你方能于收到本催告函10日内即2017年3月17日前，向我公司履行107.0875万元的付款义务；如逾期未偿还，我公司将会诉之法律，并要求你方承担逾期付款之利息、诉讼费、律师代理费等违约责任，望你方慎重考虑。2018年1月25日，原告城投公司向被告王爱国发来催告函，内容为：根据你方与我公司于2012年8月9日签订的小龙人地下街购物中心的《房屋租赁合同》，按照合同第四条约定，租金支付的第一时间段为2013年10月1日至2016年9月30日，每年支付租金180万元。2016年10月1日至2018年9月30日以双方补充合同约定的租金为准。时至今日你方未按合同约定金额足额支付租金，现已累计拖欠租金139.0875万元，同时未签订合同第二阶段补充协议，你方形成违约，按合同约定应支付违约金36万元，合计应支付175.0875万元。现我公司特向你方致函。烦请你方能于收到本催告函10日内即2018年2月5日前，向我公司履行175.0875万元的付款义务；如逾期未偿还，我公司将会诉之法律，并要求你方承担逾期付款之利息、诉讼费、律师代理费等违约责任，望你方慎重考虑。2018年3月12日，被告小龙人购物店以地下街生意太差，客流较少为由，申请将6组自动扶梯停用3年。2018年12月19日，原告城投公司向被告王爱国发来一封催告函，内容为：根据你方与我公司于2012年8月9日签订的小龙人地下街购物中心的《房屋租赁合同》，按照合同第四条约定，租金支付的第一时间段为2013年10月1日至2016年9月30日，每年支付租金180万元。2016年10月1日至2018年9月30日以双方补充合同约定的租金为准。时至今日你方未按合同约定金额足额支付租金，现已累计拖欠租金164.0875万元，按合同约定你方严重违约，现我公司特向你方致函。烦请你方能于收到本催告函10日内即2018年12月29日前，向我公司履行164.0875万元的付款义务；如逾期未偿还，我公司将会诉之法律，并要求你方承担逾期付款之利息、诉讼费、律师代理费等违约责任，望你方慎重考虑。2019年7月10日，原告城投公司向王爱国发出通知一份，内容为：根据你方与我公司于2012年8月9日签订的小龙人地下街购物中心的《房屋租赁合同》及《补充合同》，租赁期限至2018年9月30日，租赁期满后，你方仍使用该资产至今。根据《奎屯市市属国有企业房屋建筑物、土地资产出租、出借管理暂行办法》的相关规定，该资产属于国有资产，我公司对租赁物公开发布竞价信息及公开招租，现该房屋租赁权通过公开招标后已被第三方取得，按照《成交确认书》你方与2019年7月14日前将资产交付我方，并将水、暖、电、电梯、消防等相关手续移交我方，移交前请缴清水、电、暖等相关费用并办理好电梯使用年检、消防安全检查验收等手续。你方逾期未交付的我方将依据双方签订的合同依法办理。特此通知。2019年7月15日，被告王爱国与原告城投公司签订乌鲁木齐中路地下商业街出租交接书，将所租赁房屋及配置的设施设备交付给原告，交接书中电梯栏记载：4﹟（红旗西）能运行；3﹟（红旗）西侧能运行，东侧不能运行，玻璃损坏；1﹟（百花）梳齿板脱落，传送带不能转动；2﹟、5﹟未运行。交接书备注栏中注明：由小龙人时尚购物自费安装的两道防火门，还有九台空调是我方自费安装，现移交城投公司。当日，原告城投公司委托乌鲁木齐君友机电设备有限公司对其所有的原小龙人地下街6台自动扶梯进行全面检查并出具电梯检查报告，电梯检查情况是：6台自动扶梯，除红旗科技广场，红旗商场两台停用近2年，其余4部扶梯停用时间较长，6扶梯均存在，雨雪水渗漏，造成自动扶梯下机舱积水。下机舱桁架严重锈蚀，电扶梯零部件损坏，无法启动运行。原告城投公司遂拆除并出资更换了6台自动扶梯。原、被告就未付租金及电梯赔偿事宜协商无果，遂成诉。原告为诉讼产生诉前保全费1万元、律师代理费179,450元。另查明，原告城投公司认为自2005年10月1日至2013年9月30日，被告小龙人购物店应付租金880万元，实付租金664万元，欠付租金216万元；自2013年10月1日至2019年7月15日，被告应付租金982.5万元，实付租金806万元，扣除2013年6月14日的空调安装费60万元，欠付租金116.5万元，实际共欠租金332.5万元。被告小龙人购物店认为：2007年11月13日，被告小龙人购物店向原告城投公司在城市信用社的账户中存入现金40万元，原告将该笔款项列为设备使用费,当庭又说是维修费，错列费用。2005年10月1日至2013年9月30日，实付租金8,829,125元，2006年安装空调539,125元未扣减，应在第一期租金中扣减，截止2019年7月15日，共欠付原告租金1,735,875元。庭审过程中，原告城投公司出示了2017年3月2日开具，付款方为原告的中央空调设备材料发票并附发票附件和新疆玖鼎空调设备工程有限公司加盖财务专用章的出库单各一张，发票金额539,125元，发票右上角处有原告法定代表人张彦于2007年5月23日签署的“按合同请财务部处理”。被告陈述:该发票及附件系被告提交给原告财务部门的，是2006年向奎屯天南冷气商场购买了中央空调设备，安装在小龙人购物店地下街商场，奎屯天南冷气店在乌鲁木齐的一家公司订购了这批中央空调，并应要求让对方将发票开给原告单位的。再查明，2020年4月29日，被告小龙人购物店开具安装消防设施的发票10万元，要求按合同约定抵扣房租，原告城投公司当庭同意，抵扣欠付租金10万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告城投公司与被告小龙人购物店、王爱国之间达成的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。原告依约定交付了出租房屋，被告亦应按时支付租金，拖延不付，还应承担由此给原告造成的损失。对原告城投公司主张两被告共同支付欠缴租金并承担违约责任的诉请。被告王爱国认为其本人与小龙人购物店是两个不同的民事主体，王爱国本人与原告没有租赁关系，原告所出租房屋是小龙人购物店占有使用，并支付房租，与王爱国无关，应依法驳回对王爱国的诉讼请求。原告城投公司为出租奎屯市乌鲁木齐中路地下街房屋，先后与被告签订了两份租赁合同，第一份是2005年5月25日与被告王爱国签订，由王爱国经营的奎屯小龙人时尚购物中心占有使用；第二份租赁合同及补充协议二是2012年8月9日与小龙人购物店、王爱国签订，由王爱国经营的小龙人购物店占有使用租赁房屋，即与原告签订并履行房屋租赁合同的主体是王爱国及其经营的小龙人购物店，两者具有同一性，被告该抗辩理由不成立。故，原告主张王爱国承担租金给付责任及违约责任符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的租金数额的诉请。被告认为应以2015年5月19日员工宿立群签收的“小龙人地下街房租情况说明”及原告发出的催告函所催要的租金为准。原告认为从未与被告就租金支付情况进行对账，该情况说明亦没有双方的签字确认，即便是原告出具的，也是单方行为，应以双方实际对账为准。原告城投公司虽向被告发出小龙人地下街情况说明及催告函，但被告收到情况说明和催告函后未及时表态是否认可原告的主张，亦未按催告函履行给付义务，而被告亦无证据证明双方对租金缴付情况进行了确认，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告城投公司自认被告已支付租金1470万元(含2006年3月6日漏计的20万元)、以空调款抵租金60万元、消防设备抵租金10万元，实际欠付租金322.5万元。依据原告出具的“小龙人租金应缴实缴明细”，被告于2005年5月25日至2019年7月15日实缴租金应为1510万元，而非原告陈述的1470万元，原告计算有误，漏算40万元。对被告于2007年11月13日缴付的40万元，原告城投公司认为是设备使用费，经本院释明原告未出示收取40万元设备使用费的依据，以及该40万元设备使用费的使用明细，故本院认定该40万元是被告缴付的租金。对2017年3月2日的中央空调设备材料款539,125元应否抵扣被告未付租金的问题。原告认为被告未出示支付539,125元空调费用的证据，故不应抵扣被告的未付租金。该中央空调设备材料发票右上角处有原告城投公司原法定代表人签署的“按合同请财务部处理”字样，经本院释明原告未出示其支付539,125元中央空调材料款或与他人有合同顶账事宜的相应证据。本院询问原告的工作人员，其陈述：出租房屋交付时除安装电梯外，均是毛墙毛地，接手工作时见过“小龙人地下街房租情况说明”，但是谁出具的不清楚，向被告发出的催告函上的租金金额是在该情况说明的基础上向后推算的，当时奇怪王爱国交房租均是整数，为什么会有零头，向财务询问说是有一笔顶设备款的账，双方却未就租金对过账。小龙人地下街房租情况说明中亦注明2007年空调设备抵房租539,125元。根据被告出示的证据，结合上述查明的事实，足以印证被告承租房屋后安装价值539,125元中央空调，开具付款人为原告的发票交原告抵付租金的事实。故，被告实际缴纳租金应为16,739,125元（1510万元＋设备使用费40万元＋空调款抵租金60万元＋消防设备抵租金10万元＋空调款抵租金539,125元）。本院支持被告还应给付原告租金1,885,875元（1862.5万元－16,739,125元），超过部分，不予支持。对原告城投公司主张的违约金207万元。因原、被告未就租金支付情况进行过核对，双方对欠付租金数额争议较大，且被告主张违约金数额过高，请求予以调整。故原告主张按合同总价款的20%支付违约金207万元，本院不予支持。综合考虑原、被告的合同履行情况，以及被告欠付租金的事实，本院酌定支持违约金328,142元。原告城投公司主张的设备赔偿款30万元。被告抗辩称车辆、机器和其它生产设备的折旧年限为10年，更何况地下街电梯，已经使用15年，早已过了折旧报废年限。加之涉案电扶梯紧贴地下使用，且无排水设施，无防水处理，使用条件较之地上使用条件差，长期的雨水、渗水侵蚀电梯钢架已不能继续使用，另地下街上方地面种植的有绿化树木，树木灌溉用水使得渗水增加，以上原因加速电梯的自然损耗。被告交付电梯时有3部无法运行，是电梯自然损耗，还是其他原因尚不清楚，原告已将6部电梯切割拆除，故3部电梯不能运行的原因无法查明。原告报废切割拆除的行为，使得被告修复行为成为不可能，故原告要求设备赔偿款30万元无事实及法律依据。根据《新疆维吾尔自治区电梯安全监督管理办法》第二十二条的规定：有下列情形之一的，由电梯使用管理责任单位委托制造单位或者检验检测机构进行电梯安全评估，并根据评估结论对电梯进行改造、重大修理、更新：（一）使用年限超过十五年的；（二）故障频率高，影响正常使用的；（三）电梯遭受水浸、火灾、雷击、地震等灾害影响的；（四）维护保养单位认为需要对电梯进行改造、重大修理或者更新的；（五）其他需要进行安全评估的。原告委托乌鲁木齐君友机电设备有限公司作出的电梯检查报告显示6台自动扶梯均存在雨雪水渗漏，造成自动扶梯下机舱积水。下机舱桁架严重锈蚀，电扶梯零部件损坏，无法启动运行，建议对6台电扶梯进行安全评估，以确定扶梯是否应做报废更换。原告城投公司所安装的电梯已长达15年之久，原告亦无证据证明造成6台电梯无法正常运行是被告保管不善，还是电梯正常损耗或其他原因造成的，现原告未通知被告对电梯进行修复就自行更换电梯，故其主张设备赔偿款的诉请，本院不予支持。原告城投公司主张的保全费1万元，是因本案诉讼产生的损失，故本院予以支持。原告城投公司主张的律师费179,450元，因双方合同中明确约定由违约方承担，本院依据对原告诉请的支持比例，支持68,191元，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告奎屯小龙人时尚购物迈向卓越店、王爱国于本判决生效之日起十五日内给付原告奎屯市城投房地产开发有限公司房屋租金1,885,875元；二、被告奎屯小龙人时尚购物迈向卓越店、王爱国于本判决生效之日起十五日内偿付原告奎屯市城投房地产开发有限公司违约金328,142元、律师代理费68,191元、保全费1万元；三、驳回原告奎屯市城投房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,465元（原告已预付），由原告奎屯市城投房地产开发有限公司负担39,348元，被告奎屯小龙人时尚购物迈向卓越店、王爱国负担24,117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  长   胡凤琴人民 陪 审员   玛力亚人民 陪 审员   朱永进二 ○ 二 ○ 年 十 月 二 十 一 日书  记  员   徐珍玲