广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21033号原告陈荔红，女，汉族。被告陈国华，男，汉族。原告陈荔红诉被告陈国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告与案外人佛山市裕丰保盈房地产代理有限公司签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告退还原告支付的购房款450000元；3、判令被告向原告支付违约金138000元；4、判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费。事实与理由：2019年4月16日，原告经案外人佛山市裕丰保盈房地产代理有限公司（以下简称“裕丰保盈公司”）的通济分公司撮合，与被告和裕丰保盈公司签订《存量房买卖合同》，约定由原告购买被告名下佛山市禅城区***********，房价1380000元，其中定金100000元，尾款350000元，还贷续契款930000元。合同第一条第3款第（2）项约定，被告应在签约后120天内向原抵押贷款银行（即平安银行）申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后及时书面通知原告，由原告将赎契款930000元存入被告的供楼账户专用于赎契，差额由被告负责。合同第一条第4款约定，若该房地产存在私人抵押（即非银行机构抵押），被告应在办理产权转移登记前自行偿还并办理涂销手续。合同第三条第一款第1项第（3）目约定，双方应在合同签订后180日内签订网签系统的《佛山市商品房存量房买卖合同》，并于合同签订后200日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。合同第八条约定，双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。合同签定当日，原告依合同约定向被告支付定金100000元，与裕丰保盈公司签订《服务收费确认书》，向裕丰保盈公司支付中介服务费（物业咨询与代理费）27600元。合同签订后不久，被告通过裕丰保盈公司向原告提出：要求原告先行支付尾款350000元并提前收楼，获得原告同意。原告于2019年4月24日支付一笔150000元，一笔50000元；于2019年5月5日支付150000元。原告合共向被告支付合同约定的尾款350000元。2019年5月5日，原告与被告在裕丰保盈公司的见证下，签订了《收楼确认书》；在裕丰保盈公司业务员张菀芸的签字确认下，签订了《房屋交接书》。原告自此接收了涉案房屋。此后，原告意外得知，涉案房屋被人打开房门，出租给案外人。2019年4月16日原告与被告签定合同的当日，裕丰保盈公司的经办人陪同被告查询了涉案房产的不动产登记信息，当时上面除了平安银行的抵押登记外，尚有抵押权人为案外人李祺的抵押登记。被告收取了原告的100000元定金后，在裕丰保盈公司的经办人陪同下，还款给李祺，并办理了李祺的涂销登记，到2019年5月14日再查册，李祺的抵押登记已经涂销，只剩下平安银行的抵押登记。2019年6月21日，裕丰保盈公司的经办人张菀芸转发了被告提供的涉案房产最新的查册记录：被告于2019年5月16日在涉案房产上又办理了一个新的抵押登记，还款期限为2019年8月15日止，抵押权人为刘丽娜。此后被告提出尽快办理还贷过户手续，说自己对外有其他欠债，要避免涉案房产受到其他人查封。2019年7月18日，原告和被告与裕丰保盈公司的经办人张菀芸来到平安银行祖庙支行，申请提前还贷，并在裕丰保盈公司起草的《存量房买卖合同补充协议》上签字，该补充协议也留存给裕丰保盈公司一份。没想到，签约后被告又提出，自己除了银行的贷款外，欠刘丽娜的20万元也没有归还，要求原告再借20万元供其归还刘丽娜，以解除刘丽娜的抵押，否则就无法办理涉案房产过户。原告对此当然无法答应。而被告的这一要求也使原告担心存入的还贷款被告亦有可能挪用，便再也不敢将930000元还贷款存于被告的还贷账户，之后大约10日左右，原告就再也无法联系到被告，直到如今。被告也没有将银行提前还贷通知告知原告。至2019年10月13日，已到合同第三条约定的180日网签期限，但原告仍然无法联系到被告。2019年12月，原告向法院提起诉讼，要求继续履行合同，被告按合同约定承担违约责任，案号为（2019）粤0604民初35736号。法院以涉案房屋上设有两项抵押权且已被法院查封为由，认为房屋无法过户，诉请属于法律上的履行不能，判决之后，原告没有上诉，判决生效。现原告依上述判决及合同约定，提起本案诉讼，继续维护自己权益。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：原告及被告身份证复印件、不动产权证书、《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》、收款收据、2019年4月16日收款证明、工商银行境内汇款电子回单、2019年4月24日及2019年5月5日收款证明、兴业银行转账记录、《收楼确认书》、《房屋交接书（买卖）》、佛山市不动产登记信息查询结果、《存量房买卖合同补充协议》、《敦促函》、微信聊天记录截图、（2019）粤0604民初35736号民事判决书。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据或有原件核对，或可与其他证据相互佐证真实性，且与本案相关联，故本院均予以采信并在卷佐证。经审理查明：2019年4月16日，被告（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）与案外人裕丰保盈公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，主要约定：“第一条、权属情况。1、房地产地址：佛山市禅城区***********……3、该房地产存在银行抵押。如存在抵押，甲乙双方同意按第（2）种方式处理……（2）买方垫资赎契：并按以下程序操作：①甲方应在签署本合同后三天内将供楼存折及其对应的银行卡交乙方保管（乙方授权丙方实际接收及保管）。②甲方应在签署本合同后120天内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后及时书面通知乙方，乙方应在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款930000元存入甲方供楼账户内，乙方款项一旦划入甲方供楼帐户即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得挪用（乙方垫资款项不足偿还甲方尚欠贷款额的，差额部分由甲方负责）……4、若该房地产存在私人抵押（即非银行机构抵押），甲方应在办理产权转移登记前自行偿还并办理涂销手续……乙方确认丙方已带其实地查看该房地产，并已向其出示产权证书及登记薄查询资料，乙方对该物业之自然属性及其权利状况无任何异议。第二条、成交价款。甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为1380000元……第三条、付款方式及产权转移。签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照下列第1种方式付款及办理产权转移手续：1、现金付款及产权转移。（1）乙方应于银行提前还贷通知日期前五天向甲方支付第一期房款（含定金）1030000元。（2）乙方应于出卖方新不动产权证向甲方支付余下的房款350000元。（3）甲乙双方应于本合同签订后180日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》，并应于本合同签订后200日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记……第四条、交楼时间。1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲乙双方应在交楼当天到场查验房屋，查验后双方签妥收楼确认书，即视为房屋交付使用……第六条、中介服务费用。1、基于丙方已提供寻盘、看盘、价格磋商、协助成交等各项服务，甲乙双方同意且确认，本合同的签署即代表甲乙双方的交易目的已实现，且丙方的中介服务已履行完成。甲、乙双方应于签署本合同的同时向丙方支付各自承诺的中介服务费……第八条、违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金……【郑重告知】……其他情况告知。1、该房地产的情况见本合同第一条，经向房屋登记部门查询，该房地产无查封。卖方具备出售该房地产的合法权利……我司及其员工与买卖双方及该房地产均不存在利害关系。2、存量房交易的一般程序为：签订合同、提前还款、申请按揭、涂销原有抵押、产权转移、设立新抵押、银行放款。任何存量房交易都可能存在业主违约不卖、客户违约不买等法律风险，请知悉。3、根据法律规定，我司作为居间人，促成双方签订《存量房买卖合同》即视为已完成委托事项，买卖双方签订本合同的时间即为完成委托事项的时间。为提升服务质量，我司自愿免费协助买卖双方办理后续过户手续（按揭手续需由买方委托按揭公司或自行办理）。签合同前，卖方需提交房产证、身份证，买方需提交身份证。我司服务收费的标准及时间按本合同或《服务收费确认书》执行……”。同日，原告向被告支付100000元；2019年4月24日，原告向被告支付200000元；2019年5月5日，原告向被告支付150000元。2019年5月5日，原、被告及案外人裕丰保盈公司签订《收楼确认书》及《房屋交接书》，办理涉案房屋的交楼手续，并备注原告与被告经协商均自愿交接。2019年7月18日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《存量房买卖合同补充协议》，主要约定：“1、乙方于2019年7月18日支付购房款人民币930000元给甲方。用于甲方银行按揭还款，该款项专款专用，甲方不得挪为其他用途。如因甲方原因导致不能及时还款不能过户，甲方需承担全部法律责任。2、还款解压后，甲方需无条件配合乙方办理房产过户手续，如因房产被查封或由甲方引起的其他原因而导致的不能办理房产过户，属甲方违约，甲方需在10天内无条件退回乙方共支付给甲方的购房款1380000元，甲方并承担全部法律责任……”。2019年7月25日，案外人裕丰保盈公司业务员张素云向被告微信发送《敦促函》，敦促被告于2019年8月16日前结清个人借款200000元，涂销抵押登记，令房屋产权清晰，继续履行下一步的合同交易流程，否则追究其违约责任。被告微信回复收到。另查明，（2019）粤0604民初35736号民事判决书认定，被告陈国华的行为致使涉案房屋权利受限，涉案《存量房买卖合同》的合同目的均不能实现。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1、《存量房买卖合同》的解除经查，在双方房屋买卖合同履行过程中，被告违反诚实信用原则，在原告向其支付了合计450000元购房款后，又将涉案房屋增设案外人刘丽娜的抵押权，原告曾诉至法院请求继续履行合同，根据已经生效的民事判决书认定，该案件在审理过程中查明房屋因另案被法院依法查封，涉案房屋买卖合同权利受到限制，继续履行合同属于法律上的履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十二条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告有权解除合同，本案诉讼材料于2020年10月5日以公告送达方式送达给被告，该日可以视为原告解除合同通知到达被告的时间，故本院认定涉案《存量房买卖合同》项下的房屋买卖合同关系于2020年10月5日解除。关于原告已经支付给被告的购房款450000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《存量房买卖合同》于2020年10月5日解除，被告应当返还原告已经支付的购房款450000元。2、违约金的认定双方签订的《存量房买卖合同》第八条约定，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。上述约定系双方对一方违约时因违约产生的损失赔偿额的计算方法的明确约定，是双方真实意思表示，双方应当遵照约定履行。被告的违约行为导致《存量房买卖合同》解除，原告依据双方约定要求被告支付房屋成交价款10%的违约金，符合双方的约定。本案房屋成交价款为1380000元，故按照双方约定的计算方法，本院认定违约金金额为138000元。原告的该项诉请于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告陈荔红与被告陈国华签订的《存量房买卖合同》项下的房屋买卖合同关系于2020年10月5日解除；二、被告陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈荔红返还购房款450000元；三、被告陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈荔红支付违约金138000元。如被告陈国华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取17220元，财产保全费5000元，合计22220元，由被告陈国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  莫 曲人民陪审员  黄丽华人民陪审员  凌彩芳二〇二〇年十月二十九日书 记 员  罗丽欣