上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初12544号原告(反诉被告)：上海德惠净化空调工程安装有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：殷农，总经理。委托诉讼代理人：康建明。被告(反诉原告)：杨王影视文化发展(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王晓，执行董事。委托诉讼代理人：蔡丁佳，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。原告(反诉被告)上海德惠净化空调工程安装有限公司与被告(反诉原告)杨王影视文化发展(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日及8月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人康建明，被告委托诉讼代理人蔡丁佳，季华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告在2017年11月订立的《房屋使用合同》；二、依法判令被告立即搬离并向原告返还房屋；三、依法判令被告向原告支付从2020年3月1日起至被告实际搬离并返还房屋日止的占有使用费(以每年房屋使用费人民币540万元(以下币种同)计算)。事实和理由：2017年11月,原告和上海佳谦投资管理有限公司(乙方)订立《房屋使用合同》,约定由原告将上海市奉贤区杨牌路XXX号房屋,产权证建筑面积约16,296.51平方米及其它附属房屋(按现状)道路、通道、配电房、门卫房、厕所空地等附属设施提供给乙方使用。房屋的交付日期为2017年11月30日,房屋使用自2017年11月30日起至2028年2月28日止,共十年。前三个月为装修免缴使用费,实际房屋使用费从2018年3月1日起算,房屋使用费前三年为每年600万元。使用费先付后用,保证金为60万元,使用费支付以六个月为一个周期,约定每年分2月10日前、8月10日前进行支付,并约定了违约金及拖欠房屋使用费的滞纳金。房屋使用合同订立后,原告按约交付房屋。上海佳谦投资管理有限公司与上海杨王投资发展有限公司在2018年3月8日设立被告公司即杨王影视文化发展(上海)有限公司。2018年3月原告和上海佳谦投资管理有限公司及被告签订补充协议,约定2017年11月30日订立的《房屋使用合同》主体变更为被告,故实际使用人为被告。2019年7月1日，原、被告协商将房屋使用费调整为每年540万元。截止2020年2月29日，因被告拖欠560万元租金，原告起诉法院，经法院判决，被告仍未履行，基于被告未能履行判决书的付款义务，也未支付之后的房租，已构成根本违约，故原告诉请法院。被告辩称，不同意原告的全部诉请，2020年3月1日原告已经占用了租赁房屋，故被告不应支付占用使用费。另被告提出反诉：要求判令原告赔偿被告损失700万元(暂计)。事实与理由：原告交付的房屋存在瑕疵，被告无法达到使用目的，被告投入的建筑物的费用巨大，损失应由原告承担。原告认为被告的反诉无事实和法律依据，要求驳回反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，原告(甲方)与案外人上海佳谦投资管理有限公司(乙方)签订《房屋使用合同》，约定：甲方将自有房屋提供给乙方有偿使用，房产证权编号沪房地奉字(2007)第011912号，房屋坐落于上海市奉贤区杨牌路XXX号,建筑面积约16,296.51平方米,及其他附属房屋(按现状)、道路、通道、配电房、门卫房、厕所、空地等附属设施由甲方提供给乙方使用。双方约定该房屋使用期限为2017年11月30日起至2028年2月28日止(其中前三个多月为装修免缴使用费),计10年,房屋使用费从2018年3月1日起算。在双方签订合同的当日乙方支付给甲方保证金60万元。乙方给付房屋使用费第一期应在2018年2月10日之前(先付后用),乙方应付给甲方第一期六个月的房屋使用费为300万元，第二期六个月房屋使用费在2018年8月10日前支付,为300万元,以后房屋使用费在每年2月10日前、8月10前支付,依次类推。合同第3-4条约定：房屋使用费,每三年递增一次,递增金额按使用费总额的5%递增,即2021年开始的年租赁费为630万元整,从2021年起3月1日起六个月房屋使用费315万元,依次类推。2024年3月1日起房屋使用费按总额的5%递增,即每年使用费为人民币661.5万元,支付日期均为每年2月10日前、8月10日前。甲方同意乙方使用该房屋作为乙方影视基地使用,并且在不影响房屋主体结构的情况下,经乙方书面报甲方装修方案后,甲方同意乙方厂房装修并由甲方签字确认。根据国家法律,在合同履行期内,由于甲方出售该房屋,不影响本合同履行,若致使乙方无法正常使用,造成经济损失的,甲方应根据乙方的实际情况,经双方协商确定,对乙方的经济损失,甲方应给予相应的补偿。在履行期内,由于乙方无故不履行本合同义务,乙方应根据甲方的实际情况,经双方协商确定,对造成甲方经济的损失,乙方应作赔偿。乙方拖欠房屋使用费达30天以上,甲方有权终止合同,收回使用的房屋及附属房屋、欠的房屋使用费及实际占有使用费、违约金及滞纳金。违约金为六个月的房屋使用费，滞纳金按拖欠房屋使用费总额的每天千分之一计算。合同期满，终止时，乙方结清相关费用及交房完毕后十天内由甲方将保证金无息退还乙方。乙方退还房屋经甲方验收认可，并各自结清费用，属于乙方的附属设施，设备由乙方负责搬走，乙方投入的可移动物品，由乙方负责收回，固定装饰物不得强行拆除，对乙方使用房屋期间的添加物甲方不作任何补偿。另查，2018年3月，原告(甲方)、案外人上海佳谦投资管理有限公司(乙方)、被告(丙方)签订《补充协议书》，约定：甲、乙双方于2017年11月30日订立《房屋使用合同》,现乙方与上海杨王投资发展有限公司合作投资成立新公司(即被告丙方),故上述三方通过友好协商后,依法订立本补充协议书，约定：一、房屋租赁使用方的主体变更为杨王影视文化发展(上海)有限公司即丙方,原甲、乙双方订立的《房屋使用合同》继续履行,其条款全部不变,该合同自本补充协议书订立后,合同的权利、义务均由变更后的丙方全面履行。二、乙方已暂交甲方的保证金60万元,以及已交的第一期六个月部分租金100万元,欠交的第一期六个月租金200万元,由甲方在本补充协议书订立后,以丙方为抬头开具收款凭证,并由丙方向甲方交清第一期六个月欠付的应付租金200万元整。本补充协议三方自愿订立,与《房屋使用合同》具有同等法律效力,一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,签字盖章生效。又查，房屋使用合同签订后，原告按约将使用房屋交付被告使用，被告未能按约全部支付房屋使用费，原告于2020年1月8日起诉来院(案号为2020沪01**民初1736号)。在该案中查明：2019年3月10日，因被告欠付原告租金，被告向原告出具《承诺书》，内容为：承诺人和贵司订立的房屋使用合同,约定在2019年2月10日之前支付2019年2月10日至2019年8月9日的房屋使用费300万元整。现因目前资金周转困难,经杨王村村民委员会协调,承诺人承诺在2019年6月15日之前支付上述房屋使用费300万元整,期间未支付的房屋使用费产生的利息承诺人按10%年化利率一并支付(至上述房屋使用费付清为止)。涉案租赁房屋奉贤区杨牌路XXX号产权登记于原告名下，建筑面积16,296.51平方米。庭审中，双方确认，现在被告租赁的，除了有证部分建筑面积16,296.51平方米之外，还有无证的办公楼一幢、棚屋一个、配电房一间、门卫房两间、厕所一个，面积2,000多平方米。2020年4月27日，该案作出判决：判决被告支付原告自2019年3月1日至2020年2月29日期间的租金(占有使用费)560万元及截止2020年2月29日的滞纳金55.26万元，另外支付以未付款560万元为基数，自2020年3月1日至实际履行日止，按照年利率24%计算的90%的滞纳金。判决生效后，被告未能履行支付义务，原告申请强制执行，2020年6月16日，被告向本院执行部门出具情况说明，由于国家规范整顿影视文化市场，这两年影视公司面临困难，基地原定的几部电影，电视剧的拍摄因疫情及政策等原因推迟拍摄，目前基地没有收入来源，无法支付租金。再查，2018年6月4日，上海市奉贤区规划和土地管理局向原告作出关于核发临时摄影场景项目建设工程规划许可证用于被告租赁原告房屋影视基地的搭建，许可证有效期不超过2年，建设单位应当在许可证有效期满自行拆除临时工程，恢复原状，需延长使用的，应当在有效期满30日前向批准机关申请延期。以上事实，由房屋使用合同，补充协议，房地产权证，关于核发临时建设工程规划许可证的决定，2020沪01**民初1736号判决书，申请执行表及情况说明等在卷佐证。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，关于租赁合同的效力，本院依照2020沪01**民初1736号判决书中认定的事实大部分有效，小部分无效。对于原告诉请的自2020年3月1日起的租金，本院认为，2020沪01**民初1736号判决书中已判决了截止至2020年2月29日的租金，现原告主张自2020年3月1日起的占有使用费(租金)有事实和法律依据，本院予以支持。另按合同约定，被告超过30日未支付租金，原告可解除合同，2020沪01**民初1736号判决书中已查明，被告自2019年3月1日起至今未能按约定支付租金，存在根本违约，故对原告主张解除租赁合同，要求被告搬离房屋的诉请予以支持。对于被告支付的保证金60万元，原告同意在本案中予以退还，本院予以确认。另被告辩称因原告提供的房屋存在瑕疵，无法达到使用目的，要求原告赔偿损失700万元。本院认为，双方在合同中明确交付的厂房是按现状交付，对租赁用途明确为影视基地,并约定在不影响房屋主体结构的情况下,可由被告装修，可见被告对租赁厂房的状况系明知的，故本院对被告的上述主张不予采信。对于被告辩称，自2020年3月1日起原告已使用了租赁房屋，所以不应支付租赁费，本院认为，从被告提供的图片来看，原告仅在租赁房屋中空地上临时停放了少量的车辆等物品，并不能证明原告已使用了房屋，故对被告的这一抗辩亦不予采纳。对于被告要求原告支付建筑物的扩建费，本院认为，双方签订的合同中约定房屋退还时，对被告使用房屋期间的添加物原告不作任何补偿，且对于涉案的临时建设工程，被告未在许可证有效期2020年6月内申请延长，按照规划许可证规定，建设单位应在期满前自行拆除临时工程，因此，涉案临时工程现并无实际使用。据此，本院认为被告要求原告赔偿扩建费损失700万元无事实和法律依据，不予支持。综上，本院认为，本案是由于被告长期不付租金的违约行为导致了房屋租赁合同的解除，故对原告诉请予以支持，对被告反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第六十条、第九十四条第(四)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，判决如下：一、原告上海德惠净化空调工程安装有限公司与被告杨王影视文化发展(上海)有限公司于2017年11月30日签订的房屋使用合同于2020年7月9日予以解除；二、被告杨王影视文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海德惠净化空调工程安装有限公司位于上海市奉贤区杨牌路XXX号的房屋；三、被告杨王影视文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海德惠净化空调工程安装有限公司自2020年3月1日起至实际返还房屋日止以年租金540万元为基数计算的租金(占有使用费)；四、原告上海德惠净化空调工程安装有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告杨王影视文化发展(上海)有限公司保证金60万元；五、驳回反诉原告杨王影视文化发展(上海)有限公司的全部诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,800元(已减半收取)，反诉案件受理费30,400元，均由被告杨王影视文化发展(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 盛军华二〇二〇年十月二十一日法官助理 沈 严书 记 员 沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。