重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20225号原告：吴学江，女，1970年10月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：余丽娜，重庆达美律师事务所律师。被告：张文川，男，1978年12月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告吴学江与被告张文川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告吴学江的委托诉讼代理人赵沛霖、余丽娜，被告张文川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴学江向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《商业物业租赁合同》于2020年6月16日解除；2.判令被告将租赁房屋恢复原状交还原告；3.判令被告支付原告拖欠的2020年3月1日至2020年6月15日期间租金5958.75元及利息（即租赁合同第11.2.5条约定的利息，以5958.75元为基数，从2020年3月27日起按年利率24%计算至租金付清时止），并支付原告解除合同的违约金55584.34元（租金总额277921.68元的20%）；4.判令被告支付原告房屋占有使用费（从2020年6月16日起按月租金1702.5元计算至被告向原告交还房屋时止）；5.判令被告支付原告房屋占用期间的物业费（按136.2元/月的标准从2020年7月起计算至被告将案涉房屋交还原告时止）；6.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年2月16日，原被告签订《商业物业租赁合同》，约定原告将位于两江新区×，面积为34.05平方米的自有商务用房租赁给被告用于开设酒店，租赁期限自2019年3月1日起至2031年6月30日止，给予被告4个月装修免租期后从2019年7月1日起按50元/平方米计收租金，租金每两年递增5%；被告逾期支付租金超过15日以上，原告有权解除合同，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告装修时拆除了隔墙将房屋作为大厅使用，并自2019年3月8日起缴纳房租。后被告从2020年3月起拒绝缴纳房租，原告多次催收无果，于2020年6月15日委托重庆达美律师事务所向被告发出律师函解除合同，并要求被告支付租金、违约金并交还房屋。被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告张文川辩称，1.我代表重庆彦嘉酒店有限公司签订的涉案房屋的租赁合同，该合同的权利义务应该由该公司承担，与本人无关；2.我已将该公司的股权转让给舒明华、彭华丽、刘贱华、刘军四人，酒店已于2020年4月1日起交由该四人实际经营，酒店公司与我已无关，原告应向酒店公司和实际经营人主张权利；3.涉案租赁房屋原告已出租给他人使用；4.原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即吴学江举示的《商业物业租赁合同》、不动产权证、《律师函》及快递存根、快递查询记录、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、照片、华宇摩天新项目专业收据，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：张文川举示的《重庆彦嘉酒店有限公司股权转让协议》系原件，本院对其形式上的真实性予以确认；美团APP截图真实性、关联性无法确认，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：吴学江系位于重庆市两江新区房屋的登记所有权人，该房屋建筑面积为34.05平方米。2019年2月16日，以吴学江为出租方（甲方），张文川为承租方（乙方），签订《商业物业租赁合同》，约定：第一条1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在重庆市渝北区（华宇摩天）2栋36层8号。1.2该房屋建筑面积34.05平方米。1.3该房屋商业用途为商业（公寓），乙方仅作酒店使用。1.4该房屋为清水房……。第二条2.1该房屋租赁期限自2019年3月1日起至2031年6月30日止，共计十二年零四个月。2.2免租期：甲方同意给予乙方四个月装修期免租期，即从2019年3月1日至2019年6月30日，免收乙方租金。2.3计租期从2019年7月1日起计算租金。第三条3.1租赁期内乙方应向甲方支付的首期租金为50元／平方米／月。3.2租赁期内租金的递增方式如下：按每二年在前二年租金的基础上递增5%……。3.3保证金：按每套租赁保证金2000元计。保证金作为乙方履约的基本保证，租赁期满乙方不再续约或租赁合同解除时，抵扣应由乙方承担的水、电、物管等费用外，剩余部分在乙方撤场后三日内甲方如数退还乙方。保证金不计利息。3.4乙方按季支付租金。签订本合同时，向甲方交纳保证金。以后每次应付租金乙方提前5日将下季度应付租金划入甲方账号。……3.6乙方每次支付租金的时间及金额如下（甲方净得）：从2019年7月1日起至2021年6月30日，每月租金1702.50元，每次支付租金5107.50元；从2021年7月1日起至2023年6月30日，每月租金1787.63元，每次支付租金5362.89元；从2023年7月1日起至2025年6月30日，每月租金1877.18元，每次支付租金5631.54元；从2025年7月1日起至2027年6月30日，每月租金1970.81元，每次支付租金5912.43元；从2027年7月1日起至2029年6月30日，每月租金2069.22元，每次支付租金6207.66元；从2029年7月1日起至2031年6月30日，每月租金2172.73元，每次支付租金6518.19元。第五条5.1乙方应按时向有关部门交纳承租期（包括免租期）所产生的费用，包括但不限于：水费、电费、气费、物管费、污水处理费、闭路费等。第八条8.2合同期满或甲、乙双方提前解除租赁合同，乙方退房给甲方时，乙方应做好该房屋的清洁卫生、清理物品；除乙方要拆除装修附属的可移动的设施设备外，不得擅自拆除或人为损坏原装修，应交甲方无偿使用。第十条10.3因设置大堂的需要，乙方将根据需要拆除几间套与套之间的隔墙。乙方拆除时，应在原墙界处用黄油漆标明界线，租期届满或双方解约，乙方应在原标注隔墙处重砌隔墙，恢复原样交甲方。第十一条11.2乙方违约责任：乙方出现以下情况，甲方有权单方解除合同，乙方应按照合同租金总额的20%向乙方支付违约金：……11.2.3逾期支付房租超过十五天以上；11.2.5逾期支付租金，乙方还按应付租金的每日千分之二向甲方支付利息……。2020年6月15日，吴学江委托重庆达美律师事务所向张文川邮寄了《律师函》，认为张文川尚欠租金7661.25元，故通知于张文川收到律师函之日起解除双方签订的《商业物业租赁合同》，要求张文川于2020年6月22日前搬离租赁房屋并将房屋返还给吴学江、支付拖欠的租金及违约金、利息等。该邮件于2020年6月16日投递给张文川。2020年9月8日，吴学江向案涉房屋的物业管理公司支付了该房屋2020年7月至8月物管费272.4元及2020年8月公摊费及2020年7月电费，合计277.86元，物业费收据载明该房屋物管费为136.2元/月。吴学江举示的照片显示，案涉房屋所在位置目前位于另一家酒店（招牌名为“北城空中大酒店”）的大堂。庭审中，吴学江陈述其没有与该“北城空中大酒店”签订房屋租赁合同，也未将该房屋租赁给他人并收取费用；张文川陈述其已将相关资料交回公司，自己不持有该房屋租赁合同。庭审中，吴学江认可张文川已付清案涉房屋2020年3月1日前的租金，张文川陈述其银行卡交由重庆彦嘉酒店有限公司使用，其未自行向吴学江支付过案涉房屋的租金。张文川举示《重庆彦嘉酒店有限公司股权转让协议》一份，该协议载明甲方为朱兴友，乙方为张文川，丙方为余莲，丁方为刘贱华、彭华丽、舒明华、刘军，主要约定甲乙丙方将重庆彦嘉酒店有限公司股权转让给丁方等内容。本院认为，张文川辩称其代表重庆彦嘉酒店有限公司与吴学江签订《商业物业租赁合同》（以下简称合同），但未举示证据证明该事实，应承担举证不力的不利法律后果，应认定《商业物业租赁合同》系吴学江与张文川签订。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。吴学江按约将案涉房屋交给张文川使用，张文川应按合同约定时间和标准支付租金。张文川辩称其已将重庆彦嘉酒店有限公司股份转让，不应承担支付租金义务，但合同主体系张文川而非重庆彦嘉酒店有限公司，故公司股权是否转让不影响张文川按合同约定支付租金，对张文川该项意见本院不予采信。关于合同的解除及租金支付。吴学江自认张文川已付清案涉房屋2020年3月1日前的租金，本院对此予以确认。吴学江主张张文川未支付2020年3月1日起算的租金，张文川未举示相反证据，本院对吴学江的主张予以采信。根据合同约定，2020年3月1日至5月31日的租金5107.5元、2020年6月1日至6月15日的租金851.25元应分别于2020年2月25日前、2020年5月27日前支付，截至2020年6月15日，张文川逾期支付上述租金早已超过十五日，吴学江有权按照合同第11.2条的约定行使合同解除权，故在吴学江2020年6月15日所发要求解除合同的《律师函》送达张文川之日即2020年6月16日，合同即已解除。对吴学江要求张文川支付拖欠的2020年3月1日至6月15日租金5958.75元（1702.5元/月×3.5个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋的恢复原状与交还、占有使用费。根据合同10.3条约定，在合同解除后，张文川应将案涉房屋恢复原状，即按原状修建隔墙并将房屋返还给吴学江。张文川辩称案涉房屋系案外人使用，但本案中并无证据证明吴学江就案涉房屋与案外人另行签订了房屋租赁合同，故吴学江有权收回房屋，张文川应按案涉房屋产权证载明的结构予以恢复。据此，对吴学江要求张文川将案涉房屋恢复原状（即按产权证附图修建隔墙）并交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，张文川应支付案涉房屋恢复原状并交还给吴学江之前的房屋占有使用费，吴学江要求张文川支付从合同解除次日即2020年6月16日起至房屋恢复原状交还给吴学江之日止，参照同期租金标准1702.5元/月计算的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金。合同第11.2.5条约定，逾期支付租金应按应付租金的每日千分之二支付利息，该“利息”的性质实为违约金。张文川逾期支付租金，则应承担相应的违约金。吴学江主张的违约金标准年利率24%低于上述约定标准，而张文川抗辩认为违约金过高，鉴于逾期付款导致的主要是资金占用损失，本院酌情将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。对照吴学江主张的违约金起算时间与合同约定的付款时间、金额，对吴学江主张的违约金中以5107.5元为基数，从2020年3月27日起及以851.25元为基数，从2020年5月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至对应款项付清之日止的部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于解除合同的违约金。因张文川逾期支付租金导致合同解除，根据合同第11.2条约定，还应按合同租金总额的20%支付违约金即55584.34元[（1702.5元/月+1787.63元/月+1877.18元/月+1970.81元/月+2069.22元/月+2172.73元/月）×24个月×20%]。张文川辩称违约金过高，本院认为，张文川的违约行为导致合同解除，而合同解除后需将案涉房屋恢复原状返还给吴学江，此后吴学江还需重新招租，在此期间会产生一定的房屋空置损失，另结合违约金以填补损失为主、惩罚性为辅的性质，本院酌情将解除合同的违约金调整为合同解除同期三个月租金的标准，即5107.5元，对吴学江主张该部分违约金的诉讼请求本院予以支持。关于物业费。合同第5.1条约定张文川应交纳承租期间的物管费等费用，现吴学江代其缴纳了案涉房屋2020年7月、8月物业费合计272.4元，张文川应将该费用支付给吴学江，对吴学江要求张文川支付该费用的诉讼请求，本院予以支持。2020年9月起的物业费因吴学江未举示证据证明其予以垫付，不属于吴学江实际损失，吴学江要求张文川予以支付于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告吴学江与被告张文川于2019年2月16日签订的《商业物业租赁合同》于2020年6月16日解除；二、被告张文川于本判决生效后十五日内将位于重庆市两江新区房屋恢复原状（即按产权证附图修建隔墙），并在恢复原状后将上述房屋返还原告吴学江；三、被告张文川于本判决生效后五日内支付原告吴学江房屋占有使用费（按1702.5元/月的标准从2020年6月16日起计算至被告张文川将上述房屋返还原告吴学江之日止）；四、被告张文川于本判决生效后五日内支付原告吴学江2020年3月1日至2020年6月15日期间租金5958.75元；五、被告张文川于本判决生效后五日内支付原告吴学江利息（即租金的违约金）（以5107.5元为基数，从2020年3月27日起计算，以851.25元为基数，从2020年5月27日起计算，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至对应款项付清之日止）；六、被告张文川于本判决生效后五日内支付原告吴学江解除合同的违约金5107.5元；七、被告张文川于本判决生效后五日内支付原告吴学江2020年7月至8月期间物业费272.4元；八、驳回原告吴学江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5264.53元，减半收取2632.27元，保全费720元，均由被告张文川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇二〇年十月二十七日书记员  易雁蛟