黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0103民初14388号原告：王增宇，男，1957年6月14日生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：魏红，黑龙江三晟律师事务所律师。被告：黑龙江世纪和瑞房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区跃兴街4-5号。统一社会信用代码：9123010369524035XP（1-1）。法定代表人：刘德刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：吕建佳，黑龙江晟义律师事务所律师。原告王增宇与被告黑龙江世纪和瑞房地产开发有限公司（以下简称世纪和瑞公司）保证合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王增宇的委托诉讼代理人魏红、被告世纪和瑞公司的委托诉讼代理人吕建佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王增宇向本院提出诉讼请求：一、被告立即偿还原告购房款本金3791200元及自2018年12月24日起至全部付清之日止，按年利率13%计算的利息；二、在确认第一项请求款项范围内，原告对位于哈尔滨市南岗区××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号五处商品房拍卖价款享有优先受偿权；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月3日、11月7日、12月24日，王增宇向世纪和瑞公司分别就前述房产一次性支付742350元、742350元、774200元、781060元、751240元，世纪和瑞公司分别为原告出具了编号为N00006809、NO0006807、NO0006808、NO0006805、NO0006806收据，并注明收款事由：房款，分别用于购买世纪和瑞公司位于哈尔滨市南岗区××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号五处商品房，双方在2018年4月8日分别签订了前述五份联机备案合同，并在哈尔滨市房产住宅局进行了登记备案。双方签订前述联机备案合同后，王增宇多次敦促世纪和瑞公司交付房屋及办理该房屋所有权证等手续，但世纪和瑞公司一直拖延交房，并拒绝为王增宇办理房屋所有权证。被告世纪和瑞公司辩称，不认同王增宇的诉请及事实理由，案涉的五套房源并不是双方真正的商品房买卖合同关系，而是由于世纪和瑞公司经营资金短缺，由世纪和瑞公司向王石借款。而后根据王石的指示以上述五套房源提供让与性担保。王石为北京北方汇通投资管理有限公司（以下简称北方汇通公司）哈尔滨分公司的员工，该笔借款的来源当时世纪和瑞公司并不清楚。该五套房产在2009年世纪和瑞公司即均已出售给第三方，2011年5月上述房产的实际拥有者均已入住并使用至今。世纪和瑞公司也不可能在2018年又将该五套房产另行出售给王增宇，王增宇所谓的购房款也没有向世纪和瑞公司支付。北方汇通公司现已经香坊区公安分局刑事立案侦查，案涉的五套房源也在立案侦查的范围内。请求人民法院根据先刑事后民事的原则中止本案审理。王增宇围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同书、中国建设银行付款凭证、借记卡账户历史明细清单、收据、结婚证、出借咨询与服务合同、附加协议。被告对商品房买卖合同书的真实性无异议，但认为合同中所谓购房款王增宇均没有实际向世纪和瑞公司支付，是世纪和瑞公司资金短缺向外借款，根据出借人的要求以该五套房产提供让与性担保，五套房产的买受人王增宇也是根据出借人的要求签署的，但该五套房源早在2011年即已出售给他人，并由他人实际占有、使用。五套房源的总价款也没有全额出借给世纪和瑞公司。被告对付款凭证真实性无异议，但收款人为北方汇通公司黑龙江分公司而不是世纪和瑞公司，说明了让与性担保的事实和借款的事实，且不是由北方汇通公司全额出借到世纪和瑞公司。世纪和瑞公司借款时并不知道其借款来源，只是根据北方汇通要求按照市场规则提供让与性担保，而担保的金额远超过实际的出借金额。被告对收据的真实性没有异议，但认为该收据并不是正式的商品房买卖发票，恰恰是由于世纪和瑞公司并不能收到所谓的购房款，而提供的是让与性担保才以三联单的形式出具了所谓的收款凭证，收据中体现的金额世纪和瑞公司并没有全额收取。被告对结婚证无异议。被告对咨询服务合同质证认为均是王增宇与北方汇通公司之间形成的，其中的权利义务也是北方汇通公司与王增宇之间的约定，而根据该合同的2.1条更可以说明王增宇是与北方汇通之间形成的借贷关系，也说明王增宇可以受让一个债权或者是同时受让多个债权，王增宇提供的所谓借款并未全额打给世纪和瑞公司，世纪和瑞公司虽然与北方汇通之间签订了数份借款协议（可能包括原告），但具体的实际到账金额与抵押金额之间存在明显的差距，北方汇通不只是在世纪和瑞公司出借款项，同时其还有其他项目。不能证实王增宇与世纪和瑞公司之间形成了所谓的借贷法律关系。被告对附加协议的真实性和关联性均有异议。该协议的当事人并非世纪和瑞公司，世纪和瑞公司是根据北方汇通公司的指示提供了让与性担保，而该担保的内容是世纪和瑞公司与北方汇通公司之间的借款，而不是王增宇与北方汇通公司之间的借款。同时该协议内容也体现了北方汇通公司将担保物权更至王增宇名下，担保物权所有权仍然归北方汇通公司所有。不能以王增宇与北方汇通公司之间的附加协议来确认王增宇与世纪和瑞公司之间的权利义务关系。2019年1月30日以前已由公安机关立案侦查，北方汇通公司又与王增宇签订了所谓的附加协议以对抗刑事侦查。该份协议既不能证实王增宇与世纪和瑞公司之间的权利义务关系，更违反了刑事优先的原则。所谓的五套房屋已由实际购房人占有使用多年。被告为证明其抗辩主张，依法提交了出借咨询与服务合同、银行对账单、认购协议书及入户资料。原告对出借咨询与服务合同的真实性无异议，王增宇确实向北方汇通公司支付了共400万元，然后由北方汇通公司把这笔钱汇给了世纪和瑞公司，提供了五份联机备案借款担保。世纪和瑞公司没有在约定的时间将借款还给王增宇时，就应该由借款以转化为购房款。法律并未禁止让与担保抵消购房款的债务，应当视为王增宇已经履行了给付购房款义务。按照最高法院有关司法解释，本案应就经济纠纷案件继续审理。原告对银行对账单的真实性无异议，但认为对公对账单不能证明北方汇通公司没有向世纪和瑞公司支付购房款。原告对认购协议书及入户资料的真实性有异议，认购协议书不能代表此涉案房产已卖给了第三方，只有在房产部门签订了联机备案合同才能算买卖关系成立，然后再由开发商开具正规发票到房产部门办理不动产证。原、被告双方签订的是商品房买卖合同，并在房地产部门办理了备案，设立了非典型式担保，该行为具备商品房登记的效力，具有物权的公示效果，可以对抗第三人的效力。本院认定如下事实：王增宇与杨桂君系夫妻关系。2018年2月3日，王增宇与北方汇通公司签订出借咨询与服务合同，约定：出借额度为100万，出借期限十二个月，年化收益率14%，委托扣划支付。王增宇于2018年2月3日分二次向北方汇通公司各转款50万元。同日，王增宇与案外人刘金龙签订债权转让协议，刘金龙将100万元债权转让与王增宇，北方汇通公司作为第三人盖章，并给王增宇出具金额为100万元的收款确认书和担保函；2018年11月7日，杨桂君与北方汇通公司签订二份出借咨询与服务合同，均约定：出借额度为100万，出借期限六个月，年化收益率13%，委托扣划支付。杨桂君于同日向北方汇通公司分四次各转款50万元。同日，杨桂君与案外人刘金龙签订债权转让协议，刘金龙将二份100万元债权转让与杨桂君，北方汇通公司作为第三人盖章，并分别给杨桂君出具金额各100万元的收款确认书和担保函；2018年12月24日，杨桂君与北方汇通公司签订出借咨询与服务合同，约定：出借额度为100万，出借期限六个月，年化收益率13%，委托扣支付。杨桂君于同日向北方汇通公司转款100万元。同日，杨桂君与案外人刘金龙签订债权转让协议，刘金龙将100万元债权转让与杨桂君，北方汇通公司作为第三人盖章，并给杨桂君出具金额为100万元的收款确认书和担保函。北方汇通公司将借款出借给世纪和瑞公司。王增宇与世纪和瑞公司于2018年4月8日分别签订了五份联机备案的商品房买卖合同，并在哈尔滨市房产住宅局进行了登记备案。世纪和瑞公司同时为王增宇出具了编号为N00006809、NO0006807、NO0006808、NO0006805、NO0006806收据，并注明“收款事由：房款”，数额分别为742350元、742350元、774200元、781060元、751240元，对应房屋位于哈尔滨市南岗区××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号五处商品房。2019年1月30日，王增宇、杨桂君与北方汇通公司签订附加协议，北方汇通公司承诺以上述房产为王增宇提供担保，并同意将上述房产更名至王增宇名下。案涉五套房产均售与他人实际占有使用。本院认为，《城市商品房预售登记办法》第十条：商品房预售应当签订合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《房屋登记办法》第七十条规定：申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。从上述规定来看，网签备案是行政强制行为，办理预告登记是当事人民事行为。本案原被告签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记，不具有物权效力。《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《纪要》）第71条规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债务人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。《纪要》第66条规定：当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效的情形，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。本案中王增宇与世纪和瑞公司签订的商品房买卖合同，实为被告以买卖的形式对其借款提供担保，该合同的担保性质不存在法定无效的情形，应当认定为有效。因为该买卖合同不具有物权效力，对其他权利人不具有对抗效力和优先性，所以对王增宇要求将房产拍卖价款享有优先受偿的请求，本院不予支持。《纪要》第45条规定：当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。本案应按保证合同纠纷审理。世纪和瑞公司应就王增宇与北方汇通公司签订的主债务合同承担担保责任，即对王增宇与世纪和瑞公司签订的商品房买卖合同价款部分承担连带保证责任。因此，对王增宇要求世纪和瑞公司承担还款责任的请求本院予以支持。《纪要》第128条规定：同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，主要有：（1）主合同的债务人涉嫌刑事犯罪或者刑事裁判认定其构成犯罪，债权人请求担保人承担民事责任的；……（5）受害人请求涉嫌刑事犯罪的行为人之外的其他主体承担民事责任的。本案符合上述情形，应当分别审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告黑龙江世纪和瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王增宇借款3791200元及自2018年12月24日起至全部付清之日止，按年利率13%计算的利息；二、驳回原告王增宇其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37130元，由被告世纪和瑞公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王汉人民陪审员  毛丽人民陪审员  关杰二〇二〇年十月十九日法官助理逯蒙书记员郭芳