湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初5883号原告：顾唯华，女，汉族，1978年11月18日出生，住湖北省汉川市，委托诉讼代理人：吴晓钟、黄竹康，湖北征和律师事务所律师。被告：湖北中原地产营销策划有限公司，住所地武汉市汉口建设大道**新世界国贸大厦******。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：蔡春，湖北凡纳律师事务所律师。第三人：胡青，女，1976年2月16日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：胡鹏，男，胡青之弟。原告顾唯华与被告湖北中原地产营销策划有限公司（以下简称中原地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案，依原告顾唯华申请追加胡青为本案第三人，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告顾唯华委托诉讼代理人吴晓钟、黄竹康，被告中原地产公司委托诉讼代理人蔡春、第三人胡青委托诉讼代理人胡鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾唯华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还押金3万元并支付违约金31,500元；3、判令被告向原告赔偿房屋装修损失45万元；4、判令被告向原告支付预期收益损失90万元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。2019年6月11日书面申请撤销“1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同”。2019年8月22日书面申请撤销“4、判令被告向原告支付预期收益损失90万元”。庭审中，原告明确诉讼费用包含鉴定评估费25,000元。事实与理由：2017年9月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将位于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉?国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺出租给原告经营使用，租期自2017年12月8日起至2022年7月4日止，并允许原告为经营使用而对房屋进行装修，同时该合同对双方的合同解除权及违约责任均作出了明确约定。《房屋租赁合同》生效后，原告支付了押金及相应租金并对房屋进行了装修。在其后的合同履行过程中，原告也正确、适当地履行了合同规定的各项义务，但被告于2018年12月28日向原告发出《房屋租赁终止合同告知函》，要求我方尽快搬离涉案商铺，导致原告在投入资金进行装修并开始营业后，无法继续正常经营使用。被告的行为显系违约，并造成原告装修损失及预期经营收入的可得利益损失，应予以赔偿。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告中原地产公司辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同已判决2019年3月20日解除，被告既非所有权人亦非合法占有人，因此原告诉请无事实和法律依据，被告已穷尽一切防止损失扩大的手段，不应继续承担损失赔偿责任。2、依据房屋租赁合同第5条第6款，甲方有权终止合同；依据第6条第2款规定，装修与被告无关；第6条第3款规定了乙方单方解除权，双方权利义务对等。3、2018年12月23日已经告知对方，同意赔偿一个月租金作为违约金。4、原告差欠13天租金及水电费，应从3万元押金中抵扣，多的押金可以退还。5、对原告其他诉讼请求均不认可。第三人胡青述称，认可原告的诉讼请求。被告同时向第三人及原告违约，性质恶劣，既不履行对原告的义务，也不履行向第三人原状返还房屋的义务，房屋直到2020年7月28日才由原告归还胡青。原告顾唯华为支持其诉讼请求，依法向本院提交了证据一房屋租赁合同、证据二收据7张及转账记录4页、证据三房屋租赁终止合同告知函、证据四损失赔偿清单。被告中原地产公司为反驳原告的诉讼请求，依法向本院提交了证据一（2019）鄂0106民初4270号民事判决书、证据二房屋租赁合同（同顾唯华证据一）及同意转租协议、证据三房屋租赁终止合同告知函（同顾唯华证据三）、证据四腾退房屋告知函、证据五（2019）鄂黄鹤内证字第1527号公证书及发票、证据六《商品房买卖合同》、委托书、《商业用房租赁合同》。第三人胡青未向本院提交证据。本院组织当事人对上述证据进行证据交换和质证。被告中原地产公司对原告顾唯华证据四损失赔偿清单真实性有异议，对其他证据真实性均无异议、证明目的均有异议。原告顾唯华对中原地产公司所有证据真实性均无异议、证明目的均有异议。第三人胡青对原告顾唯华及被告中原地产公司全部证据真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对原告顾唯华提交的证据四损失赔偿清单，本院经审查认为，此系原告顾唯华单方制作，无其他证据予以佐证，不符合证据的客观性要求，本院对损失赔偿清单不予采纳。本院认定事实如下：第三人胡青为武汉市武昌区团结村福星国际城K4地块第1幢1-2层5号房、6号房的买受人（合同编号昌150287537、昌150287574）。2017年5月5日，胡青（甲方）与中原地产公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉·国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺租赁给乙方作商业经营用途，经营范围为办公，甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为301.22平方米。免租期自2017年5月5日至2017年7月4日。免租期内甲方不收取租金。租赁期限自2017年7月5日起至2022年7月4日止。2017年5月10日，胡青通过《同意转租协议》，确认中原地产在承租胡青房屋期间自行转租的权利，声明因转租产生的纠纷由中原地产公司自行负责。2017年9月29日，中原地产公司（甲方）与顾唯华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺部分分租给乙方，分租部分建筑面积为180平方米。乙方租赁该房屋作经营饮品及护肤等用途使用。2、合同租赁期限自2017年12月8日起至2022年7月4日止，合同免租期自2017年10月8日起至2017年12月7日止。3、合同签订后3日内，乙方向甲方支付房屋押金3万元，甲方在收到押金后3日内向乙方提供押金收据。合同到期或双方协商一致解除合同时，待房屋交接完毕，甲方应于10日内将押金全额无息返还乙方。4、自2017年12月8日起至2018年12月7日止，月租金为3万元；自2018年12月8日起至2018年12月7日止，月租金为31,500元；……支付方式为季付，于每季度首月提前15日支付。房屋水电费、物业管理费由乙方自行缴纳。不得有拖欠情况，否则甲方有权从房屋押金中扣除。5、如甲方单方终止合同，须至少提前三个月通知乙方，否则甲方除返还剩余租金给乙方外，还应向乙方支付1个月租金作为补偿。6、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，根据营业需要对房屋进行装修，甲方不得干涉，如有疑义，由双方协商解决。合同解除时，乙方添置的用于经营的所有可移动设备、设施归乙方所有。合同还对其他事项进行了约定。2017年9月29日，中原地产公司收取顾唯华中介费暂收款15,000元。2017年10月10日，中原地产公司收取顾唯华支付的押金3万元、租金12万元；2017年12月6日，收取租金6万元；2018年6月1日，收取租金9万元；2018年8月27日，收取租金9万元；2018年11月13日，收取租金94,000元。中原地产出具的收据显示，租金支付至2019年3月7日。2018年12月28日，中原地产公司向顾唯华发出《房屋租赁终止合同告知函》，告知因公司战略结构调整，决定提前终止租赁合同，请顾唯华在接告知函15日内搬离商铺、办理退租。同月30日，顾唯华签收该函件。2019年1月24日、1月25日，中原地产公司两次向顾唯华发出《腾退告知函》，催促顾唯华腾退房屋。顾唯华确认收到两函件。2019年6月3日，本院作出的（2019）鄂0106民初4270号民事判决书，查明“2019年3月20日，顾唯华向本院起诉中原地产公司，诉请：一、请求判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同”，认为中原地产公司发送终止合同告知函系明示不再履行合同主要义务，因顾唯华亦诉请解除合同，故确认中原地产公司与顾唯华签订的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除。该判决现已生效。原告顾唯华于2019年7月16日申请本院委托鉴定机构对武汉市武昌区徐东大街福星惠誉·国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺的装修残值进行鉴定评估，对预期收益进行评估；于2019年8月26日撤回对预期收益的评估。湖北众联房地产估价有限公司接受委托后，以“当事人提供的资料不符合评估的技术规范的要求，相关收据也不完整，无法进行评估工作”为由，将鉴定退回。原告顾唯华于2019年11月20日向本院申请对商铺的装修造价及残值委托鉴定评估。湖北寰宇工程造价咨询有限公司接受委托后，对涉案房屋装修工程的造价进行鉴定，于2020年8月14日作出鄂寰咨报字[2020]第65-1号鉴定意见（采取2013年定额标准），鉴定意见为：可确定的工程造价为221,886元；作出鄂寰咨报字[2020]第65-2号鉴定意见（采取2018年定额标准），鉴定意见为：可确定的工程造价为230,635元。湖北华夏资产评估有限责任公司接受委托后，对涉案房屋的装修在2020年7月14日的市场价值进行评估，于2020年8月18日作出鄂华资报字[2020]第0817号资产评估报告，评估结论为：坐落于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城K4地块**1/**5、6号商铺装修在评估基准日的市场价值为129,100元。上述资产评估报告及鉴定意见作为原告顾唯华提交的证据使用。两鉴定共产生25,000元鉴定费。2020年7月28日，顾唯华腾退涉案房屋并交还胡青。另查明，顾唯华租赁涉案房屋前，房屋二楼已设有夹层，后顾唯华在一楼经营超市，一楼夹层经营奶茶，二楼经营茶楼。本院认为，中原地产公司与顾唯华之间的房屋租赁合同已为本院生效判决确认于2019年3月20日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条规定，合同中的结算、清理条款仍然有效，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于违约金。中原地产公司在辩论意见中认可通知时间不足3个月、解除合同存在程序瑕疵，愿意赔偿一个月租金作为违约金，构成自认。因此，本院对顾唯华诉请的31,500元违约金的诉讼请求予以支持。关于押金。顾唯华的主张符合合同约定，本院予以支持。中原地产公司抗辩，押金应优先抵扣欠付水电费、物业管理费，但并未举证证明顾唯华承租涉案房屋期间欠付水电费、物业管理费的金额，本院对该项抗辩不予采纳；对于占用期间的欠付水电费、物业管理费，因生效的（2019）鄂0106民初4270号民事判决书已驳回中原地产公司的该项主张，本案不作重复处理。关于抵扣13天的租金问题，该租金并非合同解除之后发生的占用费，为减少当事人讼累，可从押金中扣除。扣除后实际返还18,290.32元（31,500-31,500÷31×13）关于房屋装修损失。顾唯华租赁期间对涉案房屋的装饰装修包含两部分：一、合同约定经营范围内的装饰装修；二、超出合同约定范围的经营活动的装饰装修。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”顾唯华与中原地产公司订立房屋租赁合同后，至收到终止合同告知函前，按时按约支付租金，履行合同情况良好，中原地产公司虽然享有提前通知解除合同的权利，但中原地产公司提前解除合同，造成装修损失，应予赔偿。顾唯华在租赁房屋内超出合同约定经营范围经营，超出范围经营的装饰装修未得到出租人的同意。因此，顾唯华也应承担一部分装修损失。根据鄂华资报字[2020]第0817号资产评估报告的评估结论，涉案房屋装修在2020年7月14日的市场价值为129,100元。鉴于超出范围经营的装饰装修支出并非一定超过约定范围内的装饰装修支出，且全部装饰装修无法有效区分，但合同履行中遵守诚信原则又是必要的，故本院酌定确认中原地产公司承担103,280元（129,100×80%）的装修损失，顾唯华自行承担25,820元（129,100×20%）的装修损失。对于鉴定费用的承担，采取相同的分配原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告湖北中原地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内向原告顾唯华返还押金3万元（扣除13天租金后实际返还18,290.32元）；二、被告湖北中原地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内向原告顾唯华支付违约金31,500元；三、被告湖北中原地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内向原告顾唯华支付装修损失103,280元；四、驳回原告顾唯华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,915元，减半收取计4,457.50元，鉴定费25,000元，由顾唯华负担6,457.50元，湖北中原地产营销策划有限公司负担23,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年十月二十五日书记员  周烨岚