成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初11965号 原告：四川省海纳物业管理有限责任公司，住所地：成都市解放路一段4号绿宇环保大厦8楼8-10号。 法定代表人：杨琴，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢东升，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：陈安华，男，1963年5月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告四川省海纳物业管理有限责任公司（以下简称海纳公司）与被告陈安华物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告海纳公司的委托诉讼代理人陈柏霖，被告陈安华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告海纳公司向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付2015年1月到2018年11月的物业服务费4770.50元，2015年1月到2018年8月的地下停车位费8800.00元，并从起诉之日起以物业服务费本金4770.50元为基数按年利率24%计算至付清之日止的违约金，暂计13570.50；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是成都市金牛区××路××号××小区××栋××单元××楼××号房屋的业主。根据原告与四川省环保建设房地产开发有限公司（以下简称环保建设公司）签订的前期物业服务合同约定，被告应按照1元/平方米/月的标准向原告交纳物业管理费。若逾期交纳的应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的0.5%向原告支付违约金。经原告多次催告，被告以各类理由推诿拒不交费。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告陈安华辩称，其认可原告主张的物业服务费欠费期间和金额，但原告计算的地下停车费的欠费有误，多计算了三个月的金额，即600元。对于违约金不予认可，前期物业服务合同中并未约定违约金。2015年，邻居在防护栏上安装空调，热风吹入被告家，被告向原告反映情况，原告同意被告在解决问题后再交纳物业服务费和地下停车费。被告买房时房屋面积按照101.88平方米计算，房产证上是101.49平方米，自2004年10月起，原告多计算了被告0.39平方米的物业服务费，原告应按合同双倍予以返还1926元。2007年，原告未经业主同意，私自将物业服务费从0.8元/平方米/月提高到1元/平方米/月，原告多收取了被告0.2元/每平方米/月的钱，被告多交纳的这一部分费用，原告应退还9年6月的费用2338元。原告于2010年被业主委员会解雇，但未离场，其后一直强行为小区服务，原告对小区业委会和业主恐吓，自2010年后就未履行合同义务，不维修公共设施，不安装监控设备，大门值守人员时有时无。被告家中被盗，汽车被撬，电瓶车被盗，未报案，但向原告反映过，原告对小区未尽服务责任，业主不应交纳三年多的物业服务费和地下停车费。2010年4月28日合同到期，后未签订合同，因此2017年7月之前的物业服务费和地下停车费应超过诉讼时效，这一部分被告不予认可。被告于2018年2月交纳物业服务费时，原告并未向被告收取这三年的费用，这就代表原告不收取之前的费用。 本院经审理认定事实如下： 2003年6月22日，环保建设公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。甲方将西雅语嫣的物业服务项目委托给乙方，并详细约定了双方的权利义务、委托管理事项等等内容。双方约定委托管理期限暂定为3年（不超过3年），自2003年6月22日18时起至2006年6月21日18时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方约定了住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.9元向乙方交纳。本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为6月、1月。从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。地下停车费为每月每辆200元。该合同签订后，原告即为案涉小区提供物业管理服务。合同到期后，原告仍一直为该小区提供物业服务。2004年3月14日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定了住宅按建筑面积每月每平方米0.8元/月。地下停车费为每辆每月200元。2008年10月28日，成都市金牛区物价局金价函【2018】18号文向原告出具《关于同意“西雅语嫣”物业服务收费备案的函》，明确高层住宅物业服务收费按建筑面积每月每平方米1元备案，三楼以下（含三楼）按业主和物业公司双方约定收费标准执行（不含城市生活垃圾处理费）等。2019年10月28日，成都市金牛区西华街道跃进社区居民委员会发布《关于代管西雅语嫣小区物业服务的公告》，载明:海纳公司于2003年6月22日受托对西雅语嫣小区进行前期物业管理，因小区未成立业主委员会和业主大会也没有聘请新的物业公司，故自2006年6月21日至今一直是由海纳公司代为管理服务。 另查明，金牛区××路××号××栋××单元××楼××号房屋产权登记人为被告，面积为101.49平方米。 庭审中，原被告双方一致认可原告于2003年6月22日入场，服务至2020年6月30日。被告陈述其2015年1月至2018年11月未交纳案涉房屋的物业服务费，同时，针对原告主张的2015年1月到2018年8月的地下车位的物业服务费，被告除认为时间多计算了3个月外其他没有异议。原告提交了《关于催收物业服务费用的通知》和《催缴通知单》，拟证明其积极催缴的事实。被告提交了照片，拟证明原告提供的物业服务不符合合同约定。 以上事实，有前期物业管理服务协议、前期物业管理服务合同、合同补充协议、关于催收物业服务费用的通知、催缴通知单、商品房买卖合同备案表、房屋信息查询记录、关于同意“西雅语嫣”物业服务收费备案的函、房屋面积计算单、公告、照片和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，《前期物业管理服务协议》系原被告双方的真实意思表示，合法有效，对原被告双方具有约束力。原被告双方均认可原告自合同到期后仍为案涉小区提供物业服务的事实，合同到期后，原被告之间形成事实服务关系。参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，被告应当向原告支付2015年1月至2018年11月的案涉房屋的物业服务费，金额按照备案标准、欠付时间、房屋面积认定为4770.03元[1元/月/㎡×101.49㎡×47月]。针对原告主张的2015年1月到2018年8月的地下车位的物业服务费，被告除认为时间多计算了3个月外其他没有异议，属于被告的自认，本院予以认定。对被告提出异议的3个月的车位物业服务费，原告没有证据证明，不予认定。被告应当向原告支付41个月的地下车位的物业服务费8200元。 关于原告主张的违约金，因原物业合同终止后，双方并未有关于违约金的约定，同时根据审理中被告的抗辩举证，也可见被告未及时交纳相关费用确系双方因物业服务发生较大争议所致，确系事出有因，不宜认定被告具有违约情形，对原告主张的违约金，本院依法不予支持。 被告提出原告物业服务质量存在问题的答辩理由，本院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。根据《最高人民法院》第三条第一款之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权起诉请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因原告不当履行物业服务合同受到损害，应及时予以救济，可以采取起诉或者其他法定方式主张权利，而被告要求直接拒交、扣减物业服务费于法无据，不予支持。 被告辩称原告应退还多收的0.39平方米的物业服务费以及原告承诺在解决空调问题后再交纳三年物业服务费，但被告并未提交证据证明其按101.88平方米的标准交纳了物业服务费，也未举证证明原告作出前述承诺，不予采信。被告辩称原告私自提高物业服务费收费标准，原告应退还其多交纳的部分。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，原告提交的《关于同意“西雅语嫣”物业服务收费备案的函》，可以确定原告已将物业服务费提高的事项进行备案，并且已得到金牛区物价局的同意。原告将物业服务费从0.8元/平方米/月提高到1元/平方米/月的行为，不属于违规收费的行为，对于该抗辩理由，本院不予采纳。 关于诉讼时效的问题，《最高人民法院》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，物业服务费是分期履行之债，原告至退场前一直在为案涉小区提供物业服务，被告欠交物业服务费的事实一直持续，期间被告也有催收行为，故本案原告主张案涉物业服务费债权的诉讼时效应自其退场之时起计算，对于被告的该辩解意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院》第五条的规定，判决如下： 一、被告陈安华于本判决生效之日起十日内向原告四川省海纳物业管理有限责任公司支付2015年1月至2018年11月的物业服务费4770.03元及地下车位物业服务费8200元； 二、驳回原告四川省海纳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费70元，由被告陈安华负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢中山 二〇二〇年十月二十九日 书记员  张珑馨