湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4256号原告（反诉被告）倪向东，男，1969年8月2日出生，汉族，住株洲市石峰区。委托代理人李纳，湖南湘东律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉、撤诉等诉讼权利）。委托代理人朱松梅，湖南湘东律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）芦淞区达隆宾馆，住所地株洲市芦淞区纺织路口。经营者刘辉，男，1977年12月5日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托代理人李小艳，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人郭文政，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告倪向东诉被告芦淞区达隆宾馆合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，被告芦淞区达隆宾馆于2020年9月7日向本院提起反诉，本院依法予以准许。该案本院适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）倪向东的委托代理人李纳、被告（反诉原告）芦淞区达隆宾馆的委托代理人李小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪向东向本院提出诉讼请求：1.判决被告免收原告2020年3月-5月的租金共计15000元；2.判决被告退还原告房屋租赁押金5000元；3.判决被告赔偿原告各项损失合计167782元（转让费60000元、加盟费88710元、承租后装饰费19072元；4.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求：确认原、被告之间的房屋租赁关系于2020年6月3日解除。事实和理由：2018年10月15日，原、被告签订租赁协议，被告将位于芦淞区达隆宾馆后栋一二楼餐饮部转租给原告经营餐饮，该后栋一二楼餐饮部产权系湖南华升株洲雪松有限公司所有，在承租房屋后，原告对房屋进行了重新装修、装饰，并购买了大量设备长期经营。2018年2月14日，原告向何建军（原房屋承租方）支付了6万元转让金。2019年11月1日，原、被告续签租赁协议，被告收取原告房屋租赁押金5000元，在续签租赁协议后不久便发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情。2020年1月23日，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，包括延长春节假期，延长复工时间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，限制人员外出等措施。疫情发生后，国家、省、市、区各级政府部门对经营性用房，免收2个月租金、减半3个月租金，其中对旅游、影院、餐饮、住宿等行业受疫情影响较大的，租金减半延续到2020年底。鼓励其他业主降低物业租金，对减免承租户租金力度大的，可在2020年产业发展资金中依照减租规模予以专项支持。2020年3月1日，原告缴纳了2020年1、2月的租金合计10000元。2020年3月、4月，被告在未与原告协商的情况下，就将达隆宾馆做成隔离酒店营利。每天隔离车辆和工作人员及患者进进出出，使得原告经营的餐饮部无法正常开门、营业。2020年5月起，原告承租的房屋屋顶就开始漏水，一直未有人予以维修处理。因为受疫情影响和被告原因，租赁房屋无法有效使用，使得原告经营的餐饮部一直处于关门歇业的状态。2020年5月20日，被告通知单方面强行解除租赁合同。疫情发生后，原告多次与被告协商减免租金和继续经营的事宜。被告态度强硬，拒绝协商。2020年6月3日，被告强行将餐饮部所有进出的门锁住，租赁合同己被被告强制解除，对原告造成巨大的经济损失。为维护原告合法权益，特依法诉至贵院，请求依法判决。被告芦淞区达隆宾馆辩称：1.原告要求的减免三个月（2O2O年3月至5月）租金没有事实与法律依据，答辩人同意因2020年新型冠状病毒感染肺炎疫情减免被告一个月租金。被告自2019年11月1日签订租赁合同后，自2020年1月开始，也就是新型冠状病毒感染肺炎疫清爆发前（2020年2月4日除夕）就因自己经营不善问题，经营状况不佳，开始想转让，而并非全部因2020年新型冠状病毒感染肺炎疫情。答辩人并非国营单位，系个体经营，并不能免租金2个月，减半3个月，租金减半至2020年年底。2.原告诉状中所述的损失请求根本没有事实与法律依据，亦根本不存在，再者与被告没有任何关系。原告所述装修、装饰并购设备等均系原告自行行为，与被告无关。3.被告的酒店因2020年新型冠状病毒感染肺炎疫情被作为隔离酒店，系政府征用，并非原告所诉的未经其同意，自作主张作为隔离酒店，且作为隔离酒店的仅是第2号楼，并非1号楼，与原告的餐饮部不是一栋，与原告餐饮部之间存在一定距离，根本不会影响到原告。4.原告经营后，于2020年3月1日起开始拖欠租金，经被告2020年5月20日、2020年5月30日、2020年6月28日催告，原告均置之不理。原告应当支付租金及占用费用合计30000元。综上，请求法庭驳回原告所有诉请求。反诉原告芦淞区达隆宾馆向本院提出请求：1、请求法院判令解除反诉原告与反诉被告租赁合同关系；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付租金及占用费用合计30000元直至交付之日止（暂计算至起诉之日）；3、本案的反诉费由反诉被告承担。庭审中，被告增加反诉请求即租金及占用费用增加为32600元（2020年3月1日至2020年10月16日）。事实与理由：2019年11月1日反诉原告与反诉被告签订租赁协议，由反诉被告租赁反诉原告达隆宾馆后栋一、二层楼，经营餐饮，租期为2019年11月1日至2020年10月31日，租金为5000元每月，每月1号付当月租金。反诉被告经营后，于2020年3月1日起开始拖欠租金，经反诉原告2020年5月20日、2020年5月3日、2020年6月28日催告均无果。时至今日，反诉被告仍然占用反诉原告达隆宾馆后栋一、二层楼餐饮部，根据反诉原告与反诉被告的租赁合同约定，特依据我国民事诉讼法等法律相关规定，提起反诉，望判如所请。反诉被告倪向东辩称：1、因湖南华升公司已经免除了芦淞区达隆宾馆2020年2月份的租金，因为芦淞区达隆宾馆违约在先和疫情，答辩人无需向芦淞区达隆宾馆支付2020年3、4、5月的租金；2、2020年6月3日起，涉案房屋已由达隆宾馆实际占有，所以6月起无需向其支付租金或占用费用；3、2020年6月3日之后是因为芦淞区达隆宾馆的原因，答辩人才未能将店内物品搬走，所以后果应该由芦淞区达隆宾馆自己承担。经审理查明，2018年10月15日，原告倪向东（乙方）与被告芦淞区达隆宾馆（甲方）签订《租赁协议》，约定倪向东租赁达隆宾馆后栋一二楼，租金为5000元∕月，租赁期从2018年11月1日至2019年10月30日，租赁期满后，乙方有优先续租权，乙方向甲方交纳押金15000元作为保证金。合同签订后，原告向被告交纳保证金15000元，并对达隆宾馆后栋一二楼重新进行装修装饰，并置办了设备进行了营业。一年合同到期后，原、被告就达隆宾馆后栋一二楼续签了《租赁协议》，租期从2019年11月1日起至2020年10月31日，租金仍为5000元∕月，每月1号付当月租金，如有拖欠，甲方按每日2%收取滞纳金，连续三天拖欠租金，甲方有权终止协议，无条件收回餐饮部，乙方向甲方交押金5000元作为保证金。即原告将原交纳的保证金15000元抵扣租金10000元后余5000元作为履约保证金。合同签订后，原告按约交纳租金至2020年2月，从2020年3月1日起开始拖欠租金。被告分别于2020年5月20日、5月30日向原告送达通知，催讨欠付的租金。2020年6月28日，被告向原告送达《关于终止租赁协议函》，决定自2020年6月29日起，终止原《租赁协议》，并要求原告在2020年7月1日前，清空租赁房屋，到期未清空，则进行清空。之后被告于2020年7月2日换掉了门锁，2020年10月16日，原、被告经协商后，由原告清空了租赁场地的物品，将租赁场地恢复原状交付给被告。另查，因新冠肺炎疫情缘由，原告的餐饮部自2020年1月后一直处于关门停业状态，2020年4月8日达隆宾馆被政府征用作为来芦人员的集中医学观察隔离点。本院认为，本案争议焦点为：双方签订的《租赁协议》的解除及合同履行过程中各方的违约及责任承担。现评析如下：一、关于双方签订的租赁合同的解除。合同解除分为合意解除和法定解除两种情形，其中单方解除和法定解除合同须通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告认为合同解除日为被告加锁铁丝的2020年6月3日，本院认为，被告在门锁上加锁铁丝不构成解除合同的意思表示，倪向东与芦淞区达隆闭关并未就解除合同协商一致，任何一方亦未向对方发出解除合同通知，故此时租赁合同尚未解除。根据双方的租赁合同约定，租金每月1号付清当月租金，连续三天拖欠租金，甲方有权终止协议，无条件收回餐饮部。原告自2020年3月1日起开始拖欠租金，经被告多次催讨仍不交纳，鉴于此被告芦淞区达隆宾馆于2020年6月28日向原告倪向东发出《关于终止租赁协议函》，明确2020年6月29日起原《租赁协议》终止，行使合同解除权，符合合同约定，原告亦确认收到了被告发送的解除函，此时租赁合同可视为解除。故双方签订的租赁合同于2020年6月29日解除。二、关于合同履行过程中各方的违约及责任承担。原告倪向东自2020年3月1日起开始不按约定及时交纳租金，明显违反租赁合同中关于租金支付的约定，原告理应向被告支付租金，双方的租赁合同于2020年6月29日解除，鉴于疫情原因原告要求被告减免3个月租金，但被告只同意减免一个月租金，本院确认免收一个月租金，原告要求免收3个月（2020年3月-5月）租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从2020年3月1日至合同解除日2020年6月29日，原告应支付租金20000元，扣除免收的一个月租金和保证金5000元，则原告还需向被告支付租金10000元。合同解除后，被告换掉了门锁，没有积极与原告协商处理清空场地、恢复原状，原告亦怠于履行清空场地、恢复原状的义务，从合同解除日至场地清空日2020年10月16日的占用费参照租金标准计算为17500元，由原、被告各承担一半，即原告需向被告支付占用费8750元。至于原告要求被告赔偿其损失167782元，包括转让费6万元、加盟费88710元和装修费19072元，首先上述费用系原告因经营需要而支付给被告以外的第三方的，原告亦因此盈利；其次，虽然2020年4月8日芦淞区达隆宾馆部分成为集中医学观察点，但系政府征用，而非被告原因所致，原告亦没有举证证明因该原因导致其无法经营。因此，原告要求被告赔偿其损失167782元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）倪向东与被告（反诉原告）芦淞区达隆宾馆间租赁合同于2020年6月29日解除；二、被告芦淞区达隆宾馆免收原告倪向东一个月租金，退还原告倪向东租赁押金5000元；三、扣除上述费用后，反诉被告倪向东于本判决生效之日起十日内向反诉原告芦淞区达隆宾馆支付房屋租金10000元、占用费8750元，共计为人民币18750元；四、驳回原告倪向东的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告芦淞区达隆宾馆的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3656元，减半收取1828元，由原告倪向东承担1731元，被告芦淞区达隆宾馆承担97元；反诉费275元，由反诉原告芦淞区达隆宾馆承担117元，反诉被告倪向东承担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二〇年十月二十二日法官助理王秋艳书记员易文峰附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。