福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初3768号 原告（反诉被告）：陈学禁，男，1968年5月17日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：林美，福建奥闽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区盖山镇齐安路760号金飞鱼柴油机有限公司1号、2号、3号、4号、5号厂房。 法定代表人：林钦贺，总经理。 委托诉讼代理人：张建新，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈学禁与被告（反诉原告）福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司（以下简称国艺花鸟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日作出（2017）闽0104民初1799号民事判决。原告陈学禁不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2018年5月8日作出(2018)闽01民终1457号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告陈学禁不服,申请再审。福建省高级人民法院于2019年8月31日作出（2019）闽民再353号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈学禁委托诉讼代理人林美，被告国艺花鸟公司委托诉讼代理人张建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈学禁向本院提出诉讼请求：1.判决确认陈学禁、国艺花鸟公司于2014年10月16日签订的店面《租赁合同书》无效；2.判决国艺花鸟公司返还陈学禁经营保证金55912.5元；3.判决国艺花鸟公司向陈学禁支付店面装修款66440元；4.判决国艺花鸟公司赔偿陈学禁损失100000元；5.本案诉讼费由国艺花鸟公司承担。事实和理由：2014年10月16日，国艺花鸟公司将坐落于福州市仓山区盖山镇齐安路760号福州国艺花鸟工艺品综合市场6号楼2层204至213（共十间）店面（毛坯房）租与陈学禁。当天，双方签订了店面《租赁合同书》。合同签订后，陈学禁向国艺花鸟公司交纳三个月租金55912.5元及经营保证金55912.5元。国艺花鸟公司于2015月4月5日向陈学禁交付店面。后陈学禁花费66440元对店面进行装修。因注册公司需要陈学禁曾向国艺花鸟公司要求出示、复印店面产权证及消防验收合格证等，国艺花鸟公司以各种理由推托。国艺花鸟公司迟延交付店面，同时未尽管理义务，导致陈学禁开业以来没有任何营业收入。经查，国艺花鸟公司租与陈学禁的店面没有产权证，也没有规划许可证等合法手续，属于违章建筑。经多次交涉，国艺花鸟公司均置之不理。2015年10月12日，国艺花鸟公司发函通知陈学禁解除《租赁合同书》。陈学禁于2015年10月21日将店面腾空交还国艺花鸟公司。国艺花鸟公司租与陈学禁的店面属于违章建筑，双方签订的《租赁合同书》无效，同时国艺花鸟公司延期交付店面，也未尽管理义务，导致陈学禁损失严重。 国艺花鸟公司辩称，陈学禁要求其支付各项损失没有法律及事实依据。双方依法签订租赁合同，国艺花鸟公司将租赁物提供给陈学禁使用，陈学禁不按期接收店面进行装修和开业，并且迟迟不交纳9月份以后的租金，导致国艺花鸟公司发函催收解除合同。陈学禁陈述店面是违章建筑解除合同，与事实不符。陈学禁对该店面的状况在签订合同时就已经知晓，不能开业是其自身的经营问题，该店面早在1月份就可以办理营业执照，不存在无法办理营业执照的问题。陈学禁是假借无法办理营业执照而达到要求国艺花鸟公司承担赔偿高额赔偿金，应依法予以驳回诉请。 国艺花鸟公司向本院提出反诉请求:1.判令陈学禁向国艺花鸟公司补交六个半月的场地使用费121143.75元(另六个月的场地使用费从陈学禁已缴纳的租金和押金中抵扣）；2.判令陈学禁向国艺花鸟公司支付交纳场地使用费的逾期利息8631元、关门歇业费等各项费用和损失合计64122.81元；3.判令本案本诉与反诉的诉讼费用均由陈学禁承担。事实与理由：2014年10月16日，国艺花鸟公司与陈学禁签订了《租赁合同书》，国艺花鸟公司将坐落于福州市仓山区盖山镇齐安路760号福州国艺花鸟工艺品综合市场6号楼2层204至213共十间店面（建筑面积：532.5㎡，每平方米35元，每个月租金为18637.5元）出租给陈学禁。国艺花鸟公司于2014年12月15日将租赁场所交付给陈学禁使用，然陈学禁至今只支付了111825元后就没有支付任何租金（只支付了2015年6月、7月和8月的租金和三个月的押金）。且陈学禁在收到国艺花鸟公司的催款通知后置之不理，长期擅自关门歇业。陈学禁未按约支付租金的情况下却占用店面12个半月之久。国艺花鸟公司认为，陈学禁无故拖延缴纳租金及长期关门歇业的行为已经严重违反了合同约定，即便陈学禁以出租场所未经规划部门审批为由，要求法院认定《租赁合同书》无效，陈学禁亦应依法补缴使用场所的场地使用费用。陈学禁前后共使用场所12个半月之久（2014年12月15日至2015年12月31日），应交纳场地使用费共计232968.75元，扣除陈学禁已交纳的三个月租金和三个月押金，陈学禁还应向国艺花鸟公司补交121143.75元场地使用费，另，陈学禁还应向国艺花鸟公司支付逾期利息、关门歇业费等各项费用和损失合计64122.81元。 陈学禁针对反诉诉请辩称：1.国艺花鸟公司陈述与客观事实不符。国艺花鸟公司实际交付店面时间与双方签订的合同约定不符，双方约定的交付时间从合同上看为2014年11月1日，实际交付时间为2015年4月5日，因为当时讼争店面并未完工，国艺花鸟公司根本无法交付店面，具体交付时间的举证责任在国艺花鸟公司，但国艺花鸟公司并未提供能够证明其实际交付时间为2014年12月15日的证据。2.陈学禁于2015年10月21日将店面交还国艺花鸟公司，并已履行告知义务，不存在国艺花鸟公司所说的“长期擅自关门歇业，陈学禁未按约支付租金的情况下却占用店面12个半月之久”的情况。3.本案国艺花鸟公司出租陈学禁的店面无产权，属于违法建筑，并已经法院确认，因此，国艺花鸟公司提出的补交场地使用费、支付逾期利息、关门歇业费等所谓各项费用和损失64122.81元的诉讼请求没有任何法律依据。相反，国艺花鸟公司还应为其违法行为承担相应的法律责任，应按照陈学禁的本诉诉请退还押金、赔偿装修款及赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对陈学禁提供的租赁合同，国艺花鸟公司对真实性无异议，本院予以采信；录音光盘因无法证明录音对象的真实身份，不能作为本案认定事实根据；视频光盘因系陈学禁单方面制作的，缺乏其他证据佐证，不能作为本案认定事实根据；装修发票因发票记载时间与陈学禁装修时间相距甚远，且无其他证据相印证，不能证明系讼争店面所支出的装修费，不能作为本案认定事实根据；电信增值业务受理单因记载的用户为陈旭，不能证明与本案讼争有关联，不能作为本案认定事实根据；陈某出具的证明、证人陈某身份证复印件因该证据系证人证言，而证人未出庭作证，其证言真实性无法确定，不能作为本案认定事实根据；收款收据、12345政府网站投诉件、附件、6号楼一层123店面《租赁合同》、6号楼123店面照片，因与本案讼争没有关联性，不能作为本案认定事实根据；福州市城乡规划局《建设工程规划许可证》（临时建筑）核发的网页内容可以与国艺花鸟公司提供的福州金山投资区管委会作出仓金管企［2014］129号《关于金飞鱼公司申请临时建设宠物区构筑物的批复》及城乡规划相关法律规定相印证，证实讼争店面系临时建筑，需要取得建设工程规划许可，可以作为本案认定事实根据。 2.对国艺花鸟公司提供的福州金山投资区管委会《关于金飞鱼公司申请临时建设宠物区构筑物的批复》，陈学禁对真实性无异议，本院予以采信；《福州市人民政府专题会议纪要》（[2014]162号）、《鳌峰洲花鸟市场关闭搬迁的通告》陈学禁对真实性无异议，可以作为本案认定事实根据；租赁合同书，陈学禁对真实性无异议，本院予以采信；《福州民天集团有限公司关于对接鳌峰洲花鸟市场的函件》与其他证据可以相互印证，证明福州金飞鱼柴油机有限公司所在的厂房改造装修后作为鳌峰洲花鸟市场搬迁过渡使用，本院予以采信；租金发票，陈学禁对真实性无异议，本院予以采信；快递函件因陈学禁确认于2015年10月7日收到《催缴函》，于2015年10月13日收到《关于解除租赁合同的函》，与该证据记载的时间一致，可以作为本案认定事实根据，陈学禁对该证据的真实性有异议，辩称《催缴函》的内容与收到的不一致，但未提供相反的证据予以证明，本院不予采信；6号楼其他商户的营业执照及证言因证人未出庭作证，其证言真实性无法确定，不能作为本案认定事实根据；综合市场整体装修情况及6号楼营业装修情况图、宣传图因与本案讼争没有关联性，不能作为本案认定事实根据；装修申请表、保险承诺书、装修人员登记表、消防安全承诺书、装修确认书、装修管理规定因陈学禁对真实性无异议，可以作为本案认定事实根据；对POS机票据及发票和《关于国艺市场6号楼投入资金情况的说明》、《关于陈学禁诉国艺花鸟市场租赁纠纷案件情况的说明》、《关于国艺花鸟市场投入情况的说明》、2014年11月19日《福州日报》关于《鳌峰洲花鸟市场明起搬迁》的报道，陈学禁对真实性无异议，可以作为本案认定事实根据；6号楼123店面交接单因该证据体现6号楼123店面的交接情况，与本案讼争没有关联性，不能作为本案认定事实根据；金飞鱼公司土地证示意图因有抵押银行的盖章，视同为原件，可以作为本案认定事实根据，陈学禁对该证据的真实性有异议，但未提供相反的证据予以证明，本院不予采信；群发给签合同的商户的信息系国艺花鸟市场单方制作，未提供通讯记录予以佐证，不予采信；网上下载的海峡都市报的新闻报道因系新闻报道，不能作为本案认定事实根据；6#商户的游招坤、郭康证人证言、6号楼的其他商户的营业执照影印件因与本案讼争没有关联性，不能作为本案认定事实根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月19日，福州金飞鱼柴油机有限公司取得《国有土地使用证》（证号为：榕国用（2011）第3××2号）。2014年7月8日，福州市人民政府形成［2014］162号专题会议纪要，内容大致是“…会议就有关具体问题，议定如下事项：1.在不改变工业厂房用地性质、原容积率和结构框架以及符合消防、建筑质量安全的前提下，同意金飞鱼公司齐安路厂房进行适当改造装修后作为鳌峰洲花鸟市场搬迁临时过渡使用，过渡期原则上不超过五年。涉及该厂房改造装修由金飞鱼公司出资负责实施，确保在今年9月20日前具备承接租赁户入驻条件，涉及消防及建筑质量安全由仓山区组织消防及建设部门予以审查把关。…”。2014年8月16日，福州市台江区人民政府发布《鳌峰洲花鸟市场关闭搬迁的通告》表示，经市里研究，决定于2014年10月10日前将台江区鳌峰洲花鸟市场整体搬迁至仓山区齐安路760号金飞鱼地块福州国艺花鸟工艺品综合市场。2014年8月27日，福州金山投资区管委会作出仓金管企［2014］129号《关于金飞鱼公司申请临时建设宠物区构筑物的批复》，内容是“福州金飞鱼柴油机有限公司：你司《关于申请临时建设宠物区构筑物的请示》已收悉，为有效整合市场资源，优化城市规划布局，支持鳌峰洲花鸟市场的搬迁工作，我管委会同意你司提出的关于在西北面空地临时建设宠物区构筑物的申请，请尽快向福州市规划局办理报批手续。若该构筑物未获批，且花鸟市场临时过渡使用期已满时，你司须无条件拆除该构筑物。同时，如遇政府拆迁，你司须积极配合无条件拆除该构筑物”。2014年10月16日，陈学禁（乙方）与国艺花鸟公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方坐落于仓山区齐安路760号福州××市场××号楼××层××号的店铺（共十间），用于经营花卉超市类；租赁期限：自本租赁合同书生效之日起15日内，甲方交付店铺给乙方，租赁期限自甲方交付店铺之日起算，租期二年，免租期8个月（含装修期，第一年免5个月，第二年免3个月，免租期内物业费等费用照付，租金不递增；租金及支付方式、支付时间：本合同租金按每三个月交纳一次（即交三个月租金），先付租金后使用，租金支付方式为转账。本租赁合同书签订的次日内交付第一次三个月租金，以后每次交租金应提前15日交清。第一年每平方米每月租金35元，月租金18637.5元，头5个月免租。第二年每平方米每月租金35元，月租金18637.5元，后3个月免租；经营保证金：本租赁合同签订的次日内，乙方须缴纳与三个月租金55912.5元同等金额的经营保证金，作为履行合同、进行装修、提供商品服务质量、按时缴纳各项费用的担保。合同终止三个月后，无质量投诉，无任何遗留问题后，保证金无息如数返还。如有投诉或有遗留问题，乙方应妥善解决，否则保证金不予退还；装修及装修费用：乙方对所承租的店铺进行改造和装修时须事先将有关方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方在装修和经营期间，应自行保管相关财物和注意人身安全，如由此发生人身事故和财产损失，应由乙方自行处理和负责赔偿，与甲方无关；费用收款账户：乙方将费用转入甲方指定的账户；违约责任：甲方没有按本合同约定履行应尽之管理职责，从而导致乙方不能经营时，甲方应承担相应责任，因乙方原因或过失造成房屋、设施设备损毁等事故的，乙方应承担相关责任和赔偿。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳各项费用时，则每推迟一天，应向甲方支付应缴纳费用总额0.5%的滞纳金。若乙方拖欠超过30天的，甲方有权单方面解除本合同，没收保证金，逾期租金和滞纳金照收。在租赁期间，乙方不得无故歇业，如需歇业乙方应事先提出申请，经甲方同意后方可歇业。如乙方在合同期内无故歇业，甲方可对乙方进行经济处罚，歇业一日处罚500元人民币，无故连续歇业超过5日，甲方有权单方面解除合同，已收租金和保证金均不予退回；规定三个月押金乙方需在合同签约后次日内支付，按规定先行支付的三个月租金甲方同意先行付50%，待甲方安装好升降梯交付给乙方后，乙方应在次日内将另行支付的一个半月的租金补交给甲方等。合同签订后，陈学禁于2014年10月17日向国艺花鸟公司支付83868.75元（其中保证金55912.5元，一个半月租金27956.25元）。2015年1月17日，陈学禁再支付租金27956.25元。2015年4月8日，陈学禁向国艺花鸟公司提交《装修申请表》、《装修人员登记表》，并签署装修保险承诺书、消防安全承诺书、装修手册确认书等材料。2015年7月31日，国艺花鸟公司向陈学禁开具租金发票，记载起止时间为2015年1月1日至2015年6月30日。2015年8月30日，国艺花鸟公司向陈学禁开具两张租金发票，分别记载起止时间为2015年7月1日至2015年7月31日和2015年8月1日至2015年8月31日。2015年9月30日，国艺花鸟公司向陈学禁邮寄《催缴函》，内容是“根据贵我双方于2014年10月16日签订的合同，第十一条（3）项相关规定，贵方未按时缴纳各项费用达30日，并产生相关滞纳金。现我司正式函告您，请于收到本函五日之内到我司财务室或通过转账的形式缴付相关费用。具体明细如下：您需要缴付2015年9月至2015年11月店铺租金68670元补交8505元”。2015年10月7日，陈学禁收到该《催缴函》。2015年10月12日，国艺花鸟公司向陈学禁邮寄《关于解除租赁合同的函》，内容是“我司于2015年9月30日发出的缴费通知函，至今未见贵方相关工作人员来协调处理此事。贵方的行为已违反了双方于2014年12月1日签订的《租赁合同》之约定的第十一条第三款的规定，累计拖欠我司6号楼二层204-213店面租金计68670元，拖欠时限已达42日。按合同之约定，我公司决定与贵方解除该合同，收回贵方在福州国艺花鸟综合市场6号楼二层204-213店面，并没收该合同的履约保证金计60165元，同时保留对该合同的法律追诉权。现正式通知贵方，我公司将按该合同中的第十一条第五款和第十三条第二款之约定，对贵方店面进行清场，并处置贵方店面内的一切物品，特此函告”。2015年10月13日，陈学禁收到《关于解除租赁合同的函》。 另查，2015年12月23日，福州金飞鱼柴油机有限公司出具《关于国艺花鸟市场投入情况的说明》，内容是“2014年4月福州金飞鱼柴油机有限公司根据市政府文件精神，响应福州市政府的政策要求，对位于仓山区××路××号××房××市场搬迁过渡使用。截止目前，我公司在该改造项目工程股东资产投入近一亿元（其中获福州金山投资区管委会批准临时建设的西北面6号楼规定投入约七百多万元），另外市场前期装修费用、人工费用、宣传活动费用、维护费用、场地使用费等各项费用已经投入五百多万元，耗资巨大。该项目是我公司重点项目，我公司一直不断增加人力、物力的投入，以保证该项目整体的质量和影响力。另根据我公司与福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司（以下简称“国艺公司”）的《租赁合同》约定，由国艺公司承租该项目场地及所有楼宇，并负责花鸟市场的日常管理和具体经营，我公司每年向国艺公司收取租金（场地使用费）一千多万元，以便逐步收回我公司的投资费用”。 本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。讼争店面系福州金飞鱼柴油机有限公司在《国有土地使用证》范围内对原有厂房进行改造而成，虽获得福州市人民政府及主管单位福州金山投资区管委会的批准，但至今未获得规划部门批准建设工程规划许可。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，国艺花鸟公司将从出租人福州金飞鱼柴油机有限公司处承租的讼争店面转租给陈学禁，所签订的《租赁合同书》无效。但根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。对于实际占有使用期间的费用以及因合同无效受到的损失，当事人仍可主张。 关于租赁物的交付，陈学禁主张为2015年4月5日交付，国艺花鸟公司主张为2014年12月15日交付。陈学禁虽于2015年4月8日提出装修申请，但合同约定装修期包含在免租期中，而非约定以装修申请时间作为租赁物交付时间，因此不能以装修申请时间推定国艺花鸟公司于2015年4月5日实际交付租赁物。合同约定，国艺花鸟公司于租赁合同书生效之日起15日内交付店铺给陈学禁。但因升降梯未安装完毕，陈学禁不愿支付全部租金而补充约定先支付一个半月租金。2015年1月17日，陈学禁支付了剩余租金27956.25元，可见当时其应当认为已符合交付条件才会作出支付余款的行为。而且，陈学禁在审理过程中，辩称2015年1月提供店面达不到正常使用标准不能视为有效交付，可知当时双方确实存在交付，只是陈学禁认为未达到交付条件而予以否认，在陈学禁未能进一步举证不符合交付条件的情况下，应当认定交付行为有效。此外，2015年7月31日，国艺花鸟公司向陈学禁开具租金发票，记载起止时间为2015年1月1日至2015年6月30日，因1月至5月为免租期，故国艺花鸟公司于6月出具发票亦符合租期约定，可以印证店面于2014年12月交付而非2015年4月交付。本院经审查并结合相关事实，确信店面于2014年12月15日交付存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于租赁物的归还时间，陈学禁认为是2015年10月21日，但未提供相应的证据证明，应以国艺花鸟公司确认的2015年12月底为准。因此，2014年12月15日起至2015年12月底实际占有使用讼争店面期间，共计约12.5个月，陈学禁应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然案涉《租赁合同书》无效，但是应当参照合同约定的租金标准来支付占有使用费。讼争租赁合同明确约定了免租期，在合同无效的情形下，应参照案涉合同约定，扣除免租期的租金。合同约定的第一年免租头5个月，应于收租期间扣除，陈学禁应支付实际占有店面期间的7.5个月租金（12.5个月-5个月）。再抵扣陈学禁已支付的保证金和三个月租金（两项共计6个月），陈学禁还应向国艺花鸟公司支付1.5个月的占有使用费，即18637.5元/月×1.5个月=27956.25元。 根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，陈学禁虽系经国艺花鸟公司同意装修讼争店面，但现租赁合同无效，且国艺花鸟公司不同意利用，陈学禁亦无有效证据证明其装修损失，故陈学禁要求支付装修款66440元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈学禁要求国艺花鸟市场赔偿损失100000元，亦未提供相应的证据证明，本院不予支持。 国艺花鸟公司主张逾期交纳场地使用费的逾期利息、歇业费等各项费用和损失合计64122.81元，一方面未提供相应的证据证明，另一方面因讼争租赁合同无效，亦缺乏合同约定依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条、第五条第一款、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，第一百零八条规定，判决如下： 一、确认陈学禁与福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司于2014年10月16日签订的《租赁合同书》无效； 二、陈学禁应于本判决生效之日起十日内支付福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司占有使用费27956.25元； 三、驳回陈学禁的其他诉讼请求； 四、驳回福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4640元，由陈学禁负担。反诉案件受理费2005元，由福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司负担1716元，陈学禁负担289元。陈学禁应负担的反诉费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 人民陪审员  李智刚 人民陪审员  芮 军 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  王雨祺 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。