甘肃省定西市中级人民法院民事判决书（2020）甘11民终1127号上诉人（原审原告）：罗某1，浙江省宁海县人，户籍地宁海县。上诉人（原审原告）：罗某2，浙江省宁海县人，住宁海县。上诉人（原审被告）：李某，甘肃省岷县人，住岷县。上诉人罗某1、罗某2因与上诉人李某租赁合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2019）甘1126民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。罗某2，李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗某1、罗某2上诉请求：1.依法撤销（2020）甘1126民初4275号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费用均由李某负担。事实与理由：一审法院认定事实不清。2017年5月1日，罗某1、罗某2与李某签订了《岷峰家具市场联营协议书》，合同约定李某租用岷峰家具汇展中心90㎡场地经营家具，租期1年，自2017年5月1日至2018年4月30日，租金为330元/㎡，每年收取一次，李某将租金交至2018年4月30日。2017年10月1日，罗某1、罗某2又与李某签订协议，将岷峰家具市场200㎡的场地出租给李某经营家具，租金交至2018年10月31日。后岷峰家具汇展中心与县政府签订了《岷县岷峰市场棚户区改造项目场地征收补偿协议》，该协议确定岷峰家具市场于2018年11月15日前拆除清场，同日罗某1、罗某2向各位承租户发出搬迁通知，要求于2018年11月15日前完成搬迁，否则后果由承租户自行承担。因李某未及时腾出场地，导致第一批场地补偿款500万元迟迟未发放，直到2019年2月2日才首次拨付补偿款300万无，之后罗某1、罗某2多次督促让李某腾出场地，李某仍然一直推脱，直到2019年8月12日李某才搬出，导致2019年9月下旬罗某1、罗某2才收到了场地补偿款。罗某1、罗某2与李某签订的《岷峰家具市场联谊协议书》中明确租金逾期每天按租金的千分之五收取滞纳金，依照约定，李某应按照年利率24%向罗某1、罗某2支付违约金至实际搬出之日2019年8月12日，其中200㎡场地违约金11204元[（60000元÷365天X284天）x24%=11204元],90㎡场地违约金[(25500元÷365天x459天)x24%]=7696元],一审法院只计算至2019年4月22日是与实际不符。此外,由于李某迟迟不肯搬离导致罗某1、罗某2的500万元补偿款不能按时发放，因此造成实际补偿费500万元延期拨付期间的利息损失40890元应由其承担，可是一审人民法院未支持该诉讼请求不当。同时，一审法院以“原告主张的违约金，本院经审查李某由于应于2018年11月1日和2018年5月1日前预交下年度的租赁费，此时岷县岷阳镇人民政府拆迁公告已经发布，知李某预交租赁费后，罗某1不能保证李某正常使用租赁物，故李某不预交下年度的租赁费系行使正当的抗辩权，不存在违约行为，故不应当承担违约责任”，而判决驳回罗某1、罗某2的该违约金主张的结果明显是错误的。李某辩称，租金应计算至2018年11月15日。李某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由罗某1、罗某2承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律不当。一、关于200㎡场地租金和违约金的问题。依据李某与罗某1、罗某2签订的《联营协议书》，场地租赁费每年60000元，支付时间为每年11月1日前，口头约定场地到期后有15天的宽限使用期，房租已支付至2018午11月1日，场地实际使用时间应截至到2018年11月16日。2018年9月30日，罗某1、罗某2与岷阳镇人民政府签订了《岷县岷峰市场棚户区改造项目场地征收补偿协议》，之后罗某1、罗某2向各位承租户发出搬迁通知，要求2018年11月15日前完成搬迁。2018年11月初罗某1、罗某2与李某协商停业补偿事宜，由于双方未达成一致意见，李某将剩余不多的破旧商品一直搁置。2018年11月15日之后罗某1、罗某2将市场内管理人员撤走，拆除大门和监控设备，加之汇展中心周边全部拆迁，已不具备任何正常经营条件，李某不应支付2018年11月15日之后的场地占用费用和违约金。二、关于90㎡场地租金和违约金的问题。罗某1、罗某2与李某口头约定将90㎡场地租给李某使用，每年场地租赁费25500元，支付时间为每年5月1日前，口头协定场地到期后有15天的宽限使用期，房租已支付至2018年4月30日，场地实际使用时间应截至到2018年5月15日，租赁时间到期后由于岷阳镇棚户区改造公告已发布，并且罗某1、罗某2口头通知各位承租户不要继续进货，加之该汇展中心即将拆除，所以李某不想再继续使用该仓库，也再未继续支付租赁费用，并且将仓库货物全部搬至200㎡场地出售，故李某拒绝支付该90㎡场地租赁费用和违约金。罗某1、罗某2未提交书面答辩。罗某1、罗某2向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除二原告与被告签订的《联营协议书》及《协议附件》；2、判令被告给付二原告2018年5月1日至2019年8月12日期间的场地租赁费31875元，2018年11月1日至2019年8月12日期间的租金45000元，并按约定支付违约金，违约金按照年利率24%计算从2018年5月1日起至租金支付清之日止；3、判令由被告赔偿二原告场地补偿款500万元延期拨付期间的利息40890元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:罗某1、罗某2、罗六兵三人共同出资于2010年11月26日注册成立岷县民峰家具汇展中心（岷县岷阳镇岷峰市场院内），法定代表人罗六兵，后因罗六兵退出，三人协商决定将汇展中心的债权债务全部转让给罗某1、罗某2。2017年11月1日罗某2及岷县民峰家具汇展中心与李某签订了《岷峰家具市场联营协议书》，协议约定甲方将民峰家具汇展中心200㎡出租给乙方李某经营家具店，租期一年，自2017年11月1日至2018年11月1日，每年房租60000元，房租一年一交。2017年5月1日罗某2及岷县民峰家具汇展中心与李某签订了《岷峰家具市场联营协议书》，协议约定甲方将民峰家具汇展中心90㎡（办公室及小房子）出租给乙方李某经营家具店，租期一年，自2017年5月1日至2018年4月30日，每年房租25500元，房租一年一交。家具汇展中心负责人罗某2与李某分别在协议书上签字。2017年10月22日双方又签订了《岷峰家具市场补充协议书》，约定合同期限一年，如遇开发商开发、拆迁，乙方阻碍、干涉使拆迁不能实现，损害甲方利益，每年交房租时间为4月1日之前，逾期每天按房租的千分之五收取滞纳金，双方签字确认。合同履行期间，200㎡李某按约定场地租赁费缴纳至2018年11月1日。90㎡场地租赁费缴纳至2018年4月30日。后岷县民峰家具汇展中心被县政府列为棚户区改造项目需要整体拆迁，2018年9月30日，罗某1与岷县岷阳镇人民政府签订了《岷县岷峰市场棚户区改造项目场地征收补偿协议》，协议确定岷县民峰家具汇展中心经评估机构评估，补偿款计9808816元。同日罗某1承诺于2018年11月15日前拆除清场，并向各位承租户发出搬迁通知，要求于2018年11月15日前完成搬迁，否则法律后果由承租户自行承担。后因承租户与罗某1就停业补偿款等事宜未达成协议，李某于2019年4月22日搬离汇展中心。岷县岷阳镇人民政府于2019年2月2日向罗某1拨付岷县民峰家具汇展中心补偿款300万元，剩余补偿款后分批拨付，岷县民峰家具汇展中心于2019年8月15日拆除。一审法院认为，罗某1、罗某2与李某签订的《岷峰家具市场联营协议书》、《岷峰家具市场补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议内容对双方均有约束力，当事人应当按照协议自动履行自己的义务。因租赁场地涉及政府整体拆迁，属不可抗力，双方签订的《岷峰家具市场联营协议书》、《岷峰家具市场补充协议书》不能继续履行实现合同目的，应予解除。罗某1、罗某2的各种损失费用经评估已包含在征收补偿款中，自签订征收协议之后不再产生其他损失，因李某实际占用场地，却未按约定支付场地租赁费，形成违约，应承担相应的违约责任。李某应当支付实际占用场地200㎡期间的租赁费。租赁费从2018年11月1日起，计算至李某搬出之日即2019年4月22日，共计203天，租赁费为33369元（60000元÷365天×203天）。李某应当支付实际占用场地90㎡期间的租赁费。租赁费从2018年5月1日起，计算至李某搬迁之日即2019年4月22日，共计356天，租赁费为24871元（25500元÷365天×356天）。罗某1、罗某2要求李某支付租赁费的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。罗某1、罗某2主张的违约金，一审法院经审查，李某应于2018年11月1日和2018年5月1日前预交下年度的租赁费，此时岷县岷阳镇人民政府拆迁公告已经发布，如李某预交租赁费后，罗某1不能保证李某正常使用租赁物，故李某不预交下年度的租赁费系行使正当抗辩权，不存在违约行为，故不应当承担违约责任。罗某1、罗某2的其他诉讼请求于法无据不予支持。李某辩称罗某1、罗某2无主体资格，一审法院经审查，罗某1、罗某2、罗六兵三人共同出资于2010年11月26日注册成立岷县民峰家具汇展中心（岷县岷阳镇岷峰市场院内），法定代表人罗六兵，后因罗六兵退出，三人协商决定将汇展中心的债权债务全部转让给罗某1、罗某2，故李某辩称理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除罗某1、罗某2与李某签订的《岷峰家具市场联营协议书》及《岷峰家具市场补充协议书》；二、由李某在本判决生效后二十日内支付罗某1、罗某2场地租赁费58240元；三、驳回罗某1、罗某2的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，由李某承担。二审中，当事人未提交新的证据。二审查明，李某记不清自己搬离案涉场地的具体时间，罗某1、罗某2一审时提交录像作为视听资料，未提交原件，录制时间容易被人为篡改，又无相关证据佐证，不能作为认定案件事实的依据，故不能确定李某搬离案涉场地的具体时间。二审查明的其他事实及证据与一审一致，二审予以确认。本院认为，本案主要争议焦点有两个：一是李某应付租赁费截止日期如何计算；二是李某是否应当支付罗某1、罗某2违约金。罗某1、罗某2主张李某于2019年8月12日才搬离案涉场地，故应按年利率24%（双方合同约定租金逾期的按每天5‰支付滞纳金）向其支付违约金，共计18900元，其中200㎡场地违约金11204元[（60000元÷365天X284天）x24%=11204元],90㎡场地违约金[(25500元÷365天x459天)x24%]=7696元]。李某主张2018年11月15日之后罗某2将市场内管理人员撤走，拆除大门和监控设备，使商场已不具备正常经营条件，一直未撤场的原因系其与罗某1、罗某2未就停业补偿事宜达成一致，故其不应支付200㎡场地自2018年11月15之后的租金和违约金。此外，李某主张自2018年5月15日之后其已将90㎡场地中的家具全部搬至200㎡场地出售，故亦不应支付该场地的租金及违约金。本院审查认为，首先，因罗某1与岷县岷阳镇人民政府签订《岷县岷峰市场棚户区改造项目场地征收补偿协议》时，其与李某之间就装修补偿款等事宜未达成协议，李某未搬离并交付租赁物属于正当的抗辩事由，不存在违约行为。其次，罗某1、罗某2向各承租户于2018年11月15日发出搬迁通知后，停止对商场的一切管理和服务，此时已不具备继续正常的经营条件，即便李某搬离案涉场地的具体时间为2019年4、5月份左右，根据公平原则，一审法院亦不应将李某应付租赁费计算至2019年4月21日。经本院综合认定，租赁截止日期应计算至罗某1向各承租户发出搬迁通知之日，200㎡场地租赁费期间为2018年11月1日起至2018年11月15日，共计15天，租赁费为2466元(60000÷365天×15天)；90㎡场地租赁费期间为2018年5月1日起至2018年11月15日，共计198天，租赁费为13833元（25500÷365天×198天）。按照合同约定，李某应于2018年10月1日前预交200㎡场地下年度的租赁费，于2018年4月1日前预交90㎡场地租赁费，但岷县岷阳镇人民政府于2018年4月1日发布拆迁公告，如李某预交租赁费后，罗某1、罗某2不能保证其正常使用租赁物，故李某不预交下年度的租赁费系行使不安抗辩权，不存在违约行为，不应承担违约责任。综上所述，罗某1、罗某2的上诉请求不能成立，李某的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院处理结果不当，二审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持岷县人民法院（2019）甘1126民初4275号民事判决第一项、第三项；二、变更岷县人民法院（2019）甘1126民初4275号民事判决第二项为李某于本判决生效后二十日内支付罗某1、罗某2租赁费16299元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1328元，由李某负担。二审案件受理费2655元，由罗某1、罗某2负担，限于判决生效后15日内向本院缴纳，如不按期缴纳，将由法院强制执行。李某预交的1328元予以退还。本判决为终审判决。审判长 马喜林审判员 王利宏审判员 张建文二〇二〇年十月二十八日（法官助理 梁莉娟书记员 左星敏