广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5554号原告：刘爱飞，男，1984年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：温楚威，广东万哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈逸琼，广东万哲律师事务所律师。被告：何浩光，男，1978年12月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：范秋城，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢尚铮，广东民诚众信律师事务所实习人员。第三人：广州文信房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇亚太新城富丽园第2幢汇太中路首层206号商铺。法定代表人：吴桂青。委托诉讼代理人：姚志金，1983年7月28日出生，汉族，系该公司员工。原告刘爱飞诉被告何浩光，第三人广州文信房地产代理有限公司（以下简称文信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱飞的委托诉讼代理人温楚威、陈逸琼，被告何浩光及其委托诉讼代理人范秋城、谢尚铮，第三人广州文信房地产代理有限公司的委托诉讼代理人姚志金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘爱飞向本院提出诉讼请求，一、判令解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》中原、被告之间的房屋买卖合同关系；二、判令被告向原告退还购房款20万元；三、判令被告向原告支付违约金46万元；四、判令被告向原告支付居间服务费2万元；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月30日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人签订了《房地产买卖合同》，原被告就买卖位于增城区××群星村××区富源路××号的房产（以下简称涉案房产）达成一致条件，约定涉案房产总楼价为人民币460万元，购房定金为5万元在签订合同时支付；首期楼款（含定金）为20万元，原告应在2019年9月1日前向被告支付；原告应在双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天向被告付清全部房款；因一方违反本合同约定，则逾期超过五天仍末履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。同日，原告、被告及第三人又签订了《补充协议》，就涉案房产买卖进一步约定了双方的权利义务。上述合同签订后，原告依约支付了20万（含定金5万元）首期楼款，但被告却不仅一直未依约履行上述合同约定的义务。2020年5月，经原告查询，被告己将涉案房产出售给案外人，并办理了房产转移登记手续。原告认为，被告的行为已经构成了根本违约，原告有权解除合同并要求被告退还已收取的购房款20万元及支付按合同约定的违约金46万元、居间服务费。因此，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望法院根据事实和法律，支持原告诉讼请求。被告何浩光辩称，一、被告曾已多次催促原告履行合同义务，原告再三推辞甚至不予回应，原告已构成违约，被告已经在2019年12月19日解除了合同并由原告承担违约责任。如今原告的各项诉讼请求，没有事实依据与法律依据。被告与原告双方于2019年7月30日签订《房地产买卖合同》及《补充协议》之前，被告急用资金，希望原告尽快过户并一次性付款，但原告称其资金未到位，可能在9月、10月到位，而11月一定到位。因此被告与原告口头约定，原告（买方）应在9月30日前将资金一次性全部准备到位，而在合同上则书面约定11月20日为一次性付款最后时间。被告与第三人在9月至11月期间多次询问原告能否准备好一次性付款全部资金，催促原告履行合同义务，原告多次无视信息或以各种理由拖延答复。2019年10月13日，在被告、原告与第三人的三方会谈中，原告提出要按揭付款，被告不同意原告变更原合同约定的一次性付款方式。被告在2019年11月25日发出《催促履行通知函》，催促原告于2019年11月29日(10:00)至增城国土房管局配合被告按合同约定交易过户之事宜，第三人经与被告商议，亦在2019年12月6日发出《告知函》催促原告与2019年12月11日(10：00)配合被告按合同约定履行义务，但原告再次提出返还定金或要求按揭付款，不愿意履行一次性付款的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，最终被告在2019年12月19日发出《解除房地产买卖合同函》，通知原告解除房地产买卖合同，并由原告承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告与原告没有约定异议期间，因此在被告发出《解除房地产买卖合同函》的三个月后，被告与原告的《房地产买卖合同》及补充协议的解除不可逆转，如今原告提出《解除房地产买卖合同》并要求被告承担责任，没有事实依据与法律依据。二、被告对合同的履行保持积极态度，积极维护合同的顺利履行，而原告的行为违背了《中华人民共和国民法总则》第七条的诚信原则，构成了违约并给被告造成了巨大的损失。按照合同约定，被告解除与原告的《房地产买卖合同》并没收20万定金的行为合法合理。被告在2019年12月19日发出《解除房地产买卖合同函》之前，曾多次催促原告履行合同义务，积极维护合同的顺利履行以避免双方利益的损失，被告决定提出解除合同也是因原告始终不履行合同义务的消极态度的无奈之举。原告在签订合同时对被告急用资金的情况知悉，同意了一次性付款，但又在2019年10月13日的会谈中提出要按揭付款，甚至曾经向多位中介表示其有购买其他房屋的意愿，可能是专门找急用资金的业主做“套屋”生意，根本没有一次性付款的能力，违背了《中华人民共和国民法总则》第七条的诚信原则。被告于2020年5月与案外人就涉案房屋订立了《房地产买卖合同》，成交价格为425万元，低于与原告约定的460万元，被告没有因解除合同而获利，甚至承受了两次买卖成交价格差额的损失。按照合同约定，逾期超过五天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，被告解除合同并没收20万定金的行为合法合理。综上，请法庭依据事实和法律，驳回原告全部诉讼请求。第三人广州文信房地产代理有限公司述称，同意被告的答辩意见。经审理查明，2019年7月30日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（经纪方）签署《房地产买卖合同》，约定以下内容：“买卖双方就买卖位于增城区××群星村××区富源路××号（以下简称“该物业”）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下:一、该物业建筑面积为777.7平方米（以《房地产证》为准）。……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币肆佰陆拾万元正……三、卖方合法持有《房地产权证》……四、产权登记转移时间……1买卖双方应于2019年11月20日前到房管局申请办理产权转移登记。……七、因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按预期每日总楼价10‰向守约方支付违约金。（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日超五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的10‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内履行期限。八、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理费支付承诺书》执行。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方己支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……十六、三方约定其他事项：详情以补充协议为准。附件：买卖双方就楼价的支付方式及交易程序一致达成协议，签订本合同时，买方向卖方支付人民币伍万元正作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），……1、产权无抵押，买方一次性付款：（1）首期楼款（含定金）人民币贰拾万元整（￥200000.00元）。买方应在2019年9月1日前向卖方支付。（2）全部房款（含定金）为人民币肆佰陆拾万元。买方应在2019年11月20日前或是买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天向卖方支付。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。……同日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）、第三人（中介方）签署《补充协议》，约定以下内容：“……1.经甲、乙、丙三方协商一致，乙方分别于：1.1签订《房地产买卖合同》当天支付定金人民币50000.00元（伍万元）整至甲方指定收款账户。在2019年8月31日前再支付定金人民币150000元（拾伍万元）整至甲方指定收款账户。至此，甲方总计收取乙方定金人民币200000元整，并开具定金收据给乙方。1.2乙方收到甲方关于本合同所约定交易房地产的清场时间承诺书（承诺书含：a、清场完成时间：办理过户前一周；b、本合同所约定交易房地产名下所挂靠的户口，需在办理过户前一周完成并提供无挂靠户口证明；c、本合同所约定交易房地产对外签订的所有租赁合同在办理过户前一周完成解约、清算）后，再办理过户手续，否则乙方有权延后办理过户的时间且不承担由此造成的违约责任，由此给乙方造成的所有损失由甲方全额承担。2.乙方在拿到广州市增城区不动产登记中心发放的本合同所约定交易房地产过户至乙方或乙方任一指定人员名下的不动产权证受理回执当天支付购房款人民币4400000.00元（肆佰肆拾万元）整至甲方指定银行账户。至此本合同所约定交易房地产的所有购房款，乙方已全部付清。3.交楼时间：经甲、乙双方协商一致，在乙方支付完购房款人民币4400000.00元（肆佰肆拾万元）当天，甲方将本合同所约定交易房地产交付给乙方，完成交楼手续。……6.若编号NO.8888052《房地产买卖合同》与本补充协议不一致的均以本补充协议为准。……”。2019年7月30日，第三人出具《收款收据》给原告收执，确认收原告交来房屋中介费及房屋咨询服务费2万元。2019年7月31日，原告刘爱飞通过银行转账的方式向被告何浩光支付了购房定金5万元。2019年8月28日，原告刘爱飞通过银行转账的方式向被告何浩光支付了15万元的购房款。2019年9月7日至9月25日期间，被告多次发短信给原告，问原告何时能支付购房尾款，并希望原告回个电话或作出回应。但是，原告没有以短信方式作出回应，偶尔会短信回复原告：“我想想再复你”“在落实方案，明天电话你”“现在不方便接电话”“在开会、稍后联系”等。2019年10月24日，被告发短信给原告：“刘生不好意思打扰你，今天10月24号了，我记得同你签合同的时候你讲过可能10月份可以给齐钱我过户的，你现在想什么时候可以过户给个时间我，我等着钱做事的”。2019年10月25日，被告（甲方）与刘爱飞（乙方）、第三人（丙方）共同签署《买卖合同解除同意书》，载明以下内容：“一、经甲、乙、丙三方协商一致，同意就三方于2019年7月30日签订的合同编号：NO.8888052的《房地产买卖合同》（合同中约定的买卖物业：广州市增城区××群星村××区富源路××号），予以有条件协商解除合同，三方达成一致的合同解除条件如下：1.1甲方赔偿合同解除金人民币壹拾贰万元整(120000.00)给乙方，且全额退还乙方已支付给甲方的定金人民币贰拾万元整(200000.00)给乙方，甲方须在2019年10月30日之前支付上述两笔款项合计总金额叁拾贰万元整到乙方指定收款账户，逾期未支付即视为甲方违约。1.2甲方支付中介服务费人民币捌万元整(80000.00)给丙方，甲方须在2019年10月30日之前支付上述款项到丙方指定收款账户，逾期未支付即视为甲方违约。1.3乙方仅承担已支付给丙方的中介服务费人民币贰万元整(20000.00)，不再承担任何其他费用。1.4乙方收到甲方应支付的合同解除赔偿金以及甲方应全额退还的定金两笔款项(合计金额人民币叁拾贰万元整(320000.00)后，本《买卖合同解除同意书》方才生效。2019年11月3日至11月9日，被告多次发短信给原告，问原告有无时间接电话，要求原告回电话。原告在11月7日短信回复“好的”，在11月9日回复“今天可以”。2019年11月21日，被告发短信给原告，称原告既不回信息，又不接听电话，现已过了四、五个月了，原告没有按约定在11月20日一次性付款及办理过户，若原告2个工作日内不作任何回复的，被告有权转给别人，合同作废。原告在当天短信回复：还未到办理房产过户登记手续的时间，请尽快履行义务，望知悉。次日，被告发短信给原告，告知原告在星期一、二，两天时间内没有答复，被告有权处理房产，原告违约，被告有权追究。2019年11月25日，被告向原告发出《催促履行通知函》，内容为为确保合同约定能顺利履行，保障各方的合法权益，请原告于2019年11月29日10时到增城市国土房管局配合被告按合同所约定交易过户之事宜，否则由此引至的一切责任均由原告承担。原告确认有收到上述函件。2019年12月6日，被告和第三人分别向原告发出《再次催促履行通知函》《告知函》，内容为：请原告于2019年12月11日10时到增城市国土房管局办理交易过户事宜，否则由此引至的一切责任均由原告承担。原告确认有收到上述函件。2019年12月19日，被告向原告发出《解除房地产买卖合同函》，内容为：被告多次催促原告按照合同之约定，原告还是再三推辞不履行此约，导致产权转移登记手续无法正常进行，被告己构成违约，应承担违约责任，被告解除双方在2019年7月30日所签订的《房地产买卖合同》NO.8888052（本函发出当日即时生效），原告承担违约责任（包括违约金、诉讼费、诉讼保全费、律师费等）。2019年12月26日，原告向被告发出短信，内容为：被告于2019年12月19日发出《解除房地产买卖合同函》的相关内容不符合事实，被告单方解除合同的行为也违反约定。次日，被告向原告发出短信，内容为：合同约定是一次性付款，在11月20日过户，若原告要履行合同请在12月30日下周一办理过户并一次性支付440万元。2020年1月9日，原告向被告发出短信，内容为：双方的买卖合同纠纷事宜，原告已委托律师处理。2020年6月17日，刘爱飞通过邮寄的方式向何浩光发出《及补充协议的解除通知函》，内容为在2020年5月期间，经原告查询，被告已将涉案房产出售于案外人，并巳办理了房产转移登记手续，被告的行为已严重违反了合同约定，并且致使合同目的已无法实现；现原告正式致函通知被告，解除原告与被告、第三人于2019年7月30日签订的《房地产买卖合同》及同日签订的补充协议；被告在收到本函件之日起两日内，退还已付的购房款20万元，支付违约金46万元及赔偿损失等。被告确认有收到上述函件。2020年7月8日，原告的代理人陈逸琼到广州市规划和自然资源局不动产登记中心查询出具的涉案房屋的登记情况，广州市规划和自然资源局在当日出具《不动产登记查册表》，显示：涉案房屋不动产权证号为粤（2020）广州市不动产权第10203246号；申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称何浩光与登记簿的记载不一致。诉讼过程中，原告于2020年8月6日向本院提出财产保全，申请对被告名下价值680000元的财产进行保全。当日，本院作出（2020）粤0118民初5554号民事裁定，裁定查封、冻结、扣押被告何浩光名下价值680000元的财产。本案审理过程中：一、原、被告确认以下事实：三方于2019年10月25日签署的《买卖合同解除同意书》未生效，因原告未收到被告退还定金20万元以及支付赔偿金12万元。二、关于签署《买卖合同解除同意书》的问题。原告陈述：因被告资金紧张，与另外的买家达成买卖涉案房屋的合意，价格是480万元，由于被告一房二卖的违约行为才签署了《买卖合同解除同意书》。被告陈述：因其资金紧张，原告在2019年9月、10月期间对于被告的催促及询问未作回复，在2019年10月13日的面谈中，原告提出要修改付款方式为按揭付款，对此被告认为原告无经济能力一次性付款，为尽快解决被告资金紧张以及原告无能力一次性付款的问题，被告才提出了签署《买卖合同解除同意书》，该同意书中关于返还定金和支付赔偿金的约定是三方协商后作出的约定，并不是被告有违约行为，是被告为了解决事情所作出的让步；后因被告一直未找到新买家，没有向原告支付赔偿金以及返还定金，故该同意书并未生效。第三人陈述：原告当时表明没钱，叫被告另找买家，并要求被告支付赔偿金和返还定金。三、原告就案件事实作以下陈述：1、关于剩余房款的付款时间应以《补充协议》第二条约定为准，即在原告拿到过户意见受理回执当天支付440万元；按《补充协议》，过户时间应是原告拿到被告的清场承诺书后，具体时间没有约定。2、从被告提供的《告知函》《催促履行通知函》《再次催促履行通知函》的内容来看，被告从未提及关于何时能够出具清场承诺书的问题，也未提及与原告协商确定过户时间的问题；从被告提供的上述证据材料来看，被告存在违反合同约定，在没有出具清场承诺书的情况下，多次催促原告办理过户以及支付尾款。3、由于被告一直未提供清场承诺书，故未到办理过户及支付购房尾款的时间，被告催促履行付款义务无任何依据。四、被告就案件事实作以下陈述：1、《补充协议》约定的清场完成的时间是办理过户前一周，因此需要原告与被告协商确定过户时间后，被告才能根据过户时间进行清场，为此被告一直询问并催促原告能否协商确定过户时间，但原告一直不予答复，所以被告无法出具清场时间承诺书；而且，被告一直对于原告是否有经济能力一次性付清余款存疑，若被告提前清场，而原告又无法履行合同，会造成被告更大损失，故在原告未答复之前，被告清场并无任何意义。2、原告一直拖延履行合同的付款义务，违反合同第七条第二款约定，存在不配合办理过户的情况，未明确过户时间，也不作也回复。3、被告没有在2019年11月20日前处理涉案房屋的抵押和租赁问题，因原告一直不能确定是否能在11月20日前办理过户以及支付尾款，被告也一直联系原告，但原告一直不出现也不回复。4、被告在2020年5月已将涉案房屋过户给案外第三方。五、第三人就案件事实作以下陈述：1、合同约定的付款时间是2019年11月20日，过户时间在2019年11月20日前办理，第三人一直约原告前来办理过户以及清场，但原告一直拖延不作回应。2、在原告支付定金给被告后，第三人的工作人员表明可带原告去清场，但钱要到位才能清场，第三人曾在2019年10月至12月间多次通过微信、电话联系原告，原告均未出现，导致合同无法继续履行。六、原告主张在签订合同后有通过口头方式多次催促被告履行清场义务，但无相关证据证明。被告和第三人均不认可原告上述主张。本院认为，原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法、有效，各方当事人均应恪守履行。各方当事人签署的《房地产买卖合同》第四条以及附件第1条约定办理涉案房屋的过户时间以及付清全部房款的时间均是在2019年11月20日前。然而，各方当事人在签订上述合同当日，又签署了《补充协议》，约定原告在收到被告的清场时间承诺书后再办理过户手续以及原告在拿到不动产登记中心过户的受理回执当天付清所有购房款。可见，三方签署的《补充协议》变更了《房地产买卖合同》约定房款支付时间以及办理过户的时间。但是，《补充协议》对于被告何时出具清场承诺书的问题并未作出明确约定。对此，原、被告在庭审中也承认双方没有明确约定出具清场承诺书的具体时间段。原告主张曾口头催促过被告履行清场义务，但未提供证据予以证明，被告及第三人对此也不予认可，故本院不予采信。在履约过程中，三方当事人在2019年10月25日签署了《买卖合同解除同意书》，作出了解除房屋买卖合同的约定，但该同意书明确以原告收到被告退还的定金20万元以及赔偿合同解除金12万元为生效要件。事实上，被告并未向原告支付上述两笔款项，故该同意书并未生效，原、被告在本案庭审中也承认上述同意书未生效的事实。据此，在各方当事人均表明《买卖合同解除同意书》未生效的情况下，《房地产买卖合同》《补充协议》尚未解除，各方当事人均应按约定继续履行。根据原、被告提供的证据显示，被告在签约后，曾多次联系原告，希望与原告进行协商，并催促原告尽快履行过户以及付款义务，但原告没有给予回复。2019年11月21日，被告通过短信告知原告若未在2个工作日内回复的，其有权转卖涉案房屋的短信内容后，原告于次日短信回被告，未到办理过户时间，要求被告尽快履行义务的内容。从原、被告的实际履约情况来看，原告在签约后既不与被告协商确定出具清场承诺书的时间或者办理过户的时间，也不主动要求被告出具清场承诺书，对于被告的短信不予明确回复，一直拖延，存在消极履行合同的情况；被告在签约后虽曾多次主动联系原告，并催促原告尽快履行合同，但被告在催促过程中既未提及何时能出具清场承诺书的问题，也未主动对涉案房屋作出清场的义务。由此可见，由于原、被告也一直未能就办理涉案房屋过户的时间或者被告出具清场承诺书的时间进行协商并达成合意，从而导致双方未能进一步履行房屋买卖合同，由此造成双方的合同目的一直无法实现。因此，原、被告之间的房屋买卖合同关系无法进一步履行的原因不可归责于原、被告任意一方。鉴于被告在2019年12月19日向原告发出了解除合同的通知，并在2020年5月将涉案房屋过户给他人，原告也在2020年6月向被告发出了解除通知的函件，表明原、被告已无继续合同之意愿，故原告主张解除双方之间的房屋买卖合同关系，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在原、被告之间的房屋买卖合同关系解除的情况下，被告基于出售涉案房屋向原告收取的购房款（定金）20万元应予返还。现原告主张被告返还购房款20万元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。承上文分析，导致涉案房屋的买卖合同无法履行的责任不可归究于原、被告任何一方，故原、被告均主张对方存在违约，本院不予采纳。同理，原告主张被告支付违约金46万元以及支付居间服务费20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘爱飞与被告何浩光签订《房地产买卖合同》以及《补充协议》中的房屋买卖合同关系。二、被告何浩光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘爱飞返还购房款（定金）200000元。三、驳回原告刘爱飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21880元、诉讼保全费3920元，由原告刘爱飞负担12900元，被告何浩光负担12900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十月二十九日书记员  陈雪冰温晓迪