湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7672号原告：谭跃庆，男，1969年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：刘瑞莲，女，1941年3月8日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李小玲（被告刘瑞莲之女），女，1965年5月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：夏放清，男，1971年10月2日出生，汉族，住湖南省桃江县。第三人：长沙物资贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新开铺路1348号一力物流园13-11号门店。法定代表人：周学艺。委托诉讼代理人：肖支古，男，1962年10月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。2020年8月3日，原告谭跃庆以刘瑞莲、夏放清为被告，以物权保护案由，向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周雁武，被告刘瑞莲、夏放清均到庭参加了诉讼。案件审理中，本院发现本案涉及长沙物资贸易有限公司的历史遗留问题，为查清案情，本院依职权追加长沙物资贸易有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人周雁武，被告刘瑞莲及其委托诉讼代理人李小玲，被告夏放清，第三人的委托诉讼代理人肖支古均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告刘瑞莲、夏放清将其所占用的雨花区红旗区一片9栋1门102房屋（客厅区域）交还给原告；2.被告刘瑞莲返还不当得利（即非法获取的租金）122800元（自2014年7月15日至2020年9月14日止），被告夏放清承担连带责任；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年至2010年6月期间，原告多次向第三人和相关政府主管部门书面报告，申请购买原告父亲谭怀德生前所在单位即第三人代管的位于雨花区××路××片的公有住房9栋102房（以下简称涉案房屋）。2010年8月20日，第三人与原告签订《房地产转让交割清单》。2010年8月30日，长沙市住房制度改革领导小组办公室作出《关于同意出售单位存量公有住房的批复》，同意第三人将涉案房屋以经济适用房价格出售给原告。原告按时支付了购房款和物业维修资金，并于2014年6月26日办理产权过户登记。由于第三人在改制前已经将涉案房屋安排给公司的四位退休人员租用（即吕绍汤、李明松、谭怀德以及被告刘瑞莲），其中被告刘瑞莲使用客厅，吕绍汤使用厨卫，李明松使用次卧，谭怀德使用主卧。第三人与原告签订《房地产转让交割清单》后，吕绍汤、李明松以及被告刘瑞莲都不肯搬出涉案房屋。为解决历史遗留问题，第三人于2012年1月9日与原告签订《承诺协议》，约定第三人继续做好此上述三人的退房工作，并代收房租给原告，原告在房屋过户之日暂不提出收回产权要求。2014年6月13日，第三人再次要求与原告签订了内容相同的《承诺协议》。原告对上述《承诺协议》并不满意，但由于担心第三人不协助办理房屋过户登记手续，以及考虑到第三人是为了解决上述三人年老体衰行动不便问题而由其居住使用，因此原告在取得房产证后并没有立即收回涉案房屋。但是被告刘瑞莲并没有自己居住使用涉案房屋的客厅，而是将该客厅出租给被告夏放清并收取租金，严重侵害了原告的合法财产及权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告刘瑞莲辩称：1.原告起诉之前，被告刘瑞莲并不清楚第三人已将涉案房屋出售给原告，原告也没有告知被告刘瑞莲。2.被告刘瑞莲系第三人的老员工，第三人考虑到被告刘瑞莲家庭困难，才允许被告刘瑞莲以较低的价格居住和使用涉案房屋的客厅，被告刘瑞莲也按第三人的要求支付了使用费。3.基于涉案房屋已过户至原告名下的事实，被告刘瑞莲同意配合退房，但无须向原告返还自2014年7月15日起至退房之日止的房租，理由是：原告与第三人于2012年1月9日签订的《承诺协议》载明涉案房屋过户给原告后，第三人从即日起代收包括被告刘瑞莲在内的三位退休人员的房租费，第三人继续对被告刘瑞莲做退租的思想工作，原告愿意暂不对被告刘瑞莲提出收回房屋的要求。因此，被告刘瑞莲退出涉案房屋之前的租金已由第三人代收，原告无权向被告刘瑞莲收取。被告夏放清辩称：1.被告夏放清是从被告刘瑞莲处承租涉案房屋的客厅部分，如果法院判决涉案房屋归原告所有，那么被告夏放清就直接向原告缴纳后续的租金；如果法院判决涉案房屋归被告刘瑞莲所有，那么被告夏放清就直接向被告刘瑞莲缴纳后续的租金。2.被告夏放清已对涉案房屋的客厅部分进行了改造，投入了成本，被告同意以原租赁合同约定的条件继续承租，但不同意搬离涉案房屋。第三人述称：涉案房屋原为第三人的福利房，第三人改制后，涉案房屋归国资委管理，由第三人代管。为解决职工的住房问题，第三人将涉案房屋安排给包括被告刘瑞莲、原告的父亲谭怀德等四位员工使用。之后，第三人进行存量公有房屋改革时，按照经济适用房的价格出售给了原告。因被告刘瑞莲不肯腾房，为了平息矛盾，第三人先后与原告签订了两份《承诺协议》，约定第三人继续做好被告刘瑞莲的退租工作，并代收房租给原告，原告暂不提出收回产权要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的父亲谭怀德、案外人吕绍汤、李明松、以及被告刘瑞莲均为第三人的退休职工，涉案房屋原系第三人的公有住房，第三人为解决上述四人的家庭住房困难问题，将涉案房屋交由上述四人居住和使用，并收取一定的房屋使用费，其中被告刘瑞莲使用涉案房屋的客厅部分，吕绍汤使用厨房和卫生间部分，李明松使用次卧部分，谭怀德使用主卧部分。谭怀德、吕绍汤、李明松以及被告刘瑞莲对涉案房屋进行了部分改造后，各自使用的空间相对独立。2003年，第三人进行国有企业改制后，涉案房屋归国资委管理，由第三人代管。谭怀德、吕绍汤、李明松以及被告刘瑞莲继续使用涉案房屋的相应部分。谭怀德去世后，其子即原告实际使用涉案房屋的主卧部分；吕绍汤去世后，其妻陈梅芝实际使用涉案房屋的厨房和卫生间部分（原告已另案起诉解决）。2009年至2010年期间，原告多次向第三人和相关政府主管部门书面报告，申请购买涉案房屋。2010年8月30日，长沙市住房制度改革领导小组办公室基于原告与第三人签订的《房地产转让交割清单》，作出《关于同意出售单位存量公有住房的批复》［长房改经售字第（2010）08号］，同意第三人将涉案房屋以经济适用房价格47256元出售给原告。原告支付了购房款和物业维修资金等费用后，涉案房屋于2014年6月26日过户登记至原告名下，其中长房权证雨花字第7××6号《房屋产权证》登记的房屋坐落为长沙市××路××栋××号房屋，建筑面积63.64㎡，套内建筑面积57.86㎡。为解决陈梅芝、李明松以及被告刘瑞莲仍继续占用涉案房屋的历史遗留问题，第三人与原告于2012年1月9日签订《承诺协议》1份，载明涉案房屋过户后，第三人从即日起将代收三位退休人员的月房租费交给原告，付款方式另行商议；涉案房屋过户后，第三人将继续做好三位退休人员的退租工作，原告也予考虑到第三人工作上的难度，愿意在过户之日起暂不对原租用三位退休人员提出收回房屋产权要求，双方承诺做到房屋交接的平稳过渡。2014年6月13日，第三人与原告签订了1份新的《承诺协议》，新的《承诺协议》在原《承诺协议》基础上新增了“在第三人继续做好三位退休人员的退租工作期间内，第三人继续代收三位退休人员的月房租费60.80元/户，并按年度一次性支付给原告”内容。2010年7月10日，被告刘瑞莲、夏放清签订《房地产租赁合同》，合同约定被告刘瑞莲将涉案房屋的客厅部分出租给被告夏放清，租期16年（自2010年9月15日起至2026年9月14日止），其中2010年9月15日至2014年9月14日期间的租金为1400元/月；2014年9月15日至2018年9月14日期间的租金为1600元/月；2018年9月15日至2022年9月14日期间的租金为1800元/月；2022年9月15日至2026年9月14日期间的租金为2000元/月，按半年结算。被告夏放清已向被告刘瑞莲付清2020年9月14日之前的租金。租赁期间，涉案房屋的客厅被改成临街门面，店面门牌为“台湾贡茶·世界好茶”。另查明：（一）庭审中，原告明确诉讼请求第2项中的103600元变更为122800元，具体计算过程：2014年7月15日至2014年9月14日期间按1400元/月计算为2800元；2014年9月15日至2018年9月14日期间按1600元/月计算为76800元；2018年9月15日至2020年9月14日期间按1800元/月计算为43200元，合计122800元；并将诉讼请求第2项中计算不当得利款项（即非法获取的租金）的截止时间变更为被告刘瑞莲、夏放清退还涉案房屋客厅部分之日，该期间的租金计算标准为1800元/月。（二）因李明松实际占用涉案房屋次卧部分，经本院释明，原告表示其将与李明松另行协商解决，如协商不成，则另行起诉，在本案中不申请追加李明松为当事人。(三)庭审中，第三人陈述2014年6月13日签订的《承诺协议》载明第三人代收的每月房屋使用费标准为60.80元/户，实际上该60.80元的每月房屋使用费系三户家庭每月总共的房屋使用费，第三人实际按21.94元/月的标准代收了被告刘瑞莲2020年8月之前的房屋使用费，其中2018年6月之前的房屋使用费已由第三人代收后转交给原告，但原告拒绝领取2018年7月至2020年8月期间第三人代收的房屋使用费。2020年8月原告起诉后，第三人便未再代收2020年9月之后的房屋使用费。（四）庭审中，被告刘瑞莲基于涉案房屋已过户至原告名下的事实，表示同意配合退房；被告夏放清表示其已对涉案房屋的客厅部分进行了改造，投入了成本，其同意以原租赁合同约定的条件继续承租，但不同意搬离涉案房屋。（五）原告系残疾人，案件审理中提交了“一位残疾人的求助”材料1份，拟证明其系残疾人，已离异，尚有幼小的儿子需要抚养和年长的母亲需要赡养。被告刘瑞莲亦提交书面陈述材料1份，拟证明其儿子已患癌症，花费了大额的治疗费，孙女患有疾病做了胆囊切除手术，导致家庭困难。因被告刘瑞莲、夏放清占用涉案房屋的客厅部分，原告遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，第三人在改制前将其管理的公有房屋交给包括被告刘瑞莲在内的单位职工使用，被告刘瑞莲向第三人按期缴纳了房屋使用费后，获得了涉案房屋客厅部分的居住和使用权。因此被告刘瑞莲系涉案房屋客厅部分的有权处分人，其于2010年7月10日与被告夏放清签订的《房地产租赁合同》系有效合同。即使涉案房屋已于2014年6月26日过户登记至原告名下，但根据原告与第三人于2014年6月13日签订的《承诺协议》，第三人给被告刘瑞莲等三人做腾房的思想工作期间，第三人继续按月房租费60.80元/户代为收取房租使用费，原告同意暂不对包括被告刘瑞莲在内的三位退休人员提出收回房屋要求，协助第三人做好房屋交接工作。原告做出的上述承诺和让步实际上是认可在其享有的涉案房屋产权上增添的负担，因此，自2014年6月26日起至被告刘瑞莲腾退房屋止，被告刘瑞莲履行了向第三人缴纳房屋使用费义务后，仍可获得了涉案房屋客厅部分的居住和使用权，据此被告刘瑞莲、夏放清签订的《房地产租赁合同》仍系有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，结合被告夏放清关于同意以原租赁合同约定的条件继续承租，但不同意搬离涉案房屋的辩称意见，本院认定被告夏放清仍可继续承租涉案房屋客厅部分，本院对原告要求被告夏放清腾房的诉请，不予支持。关于被告刘瑞莲基于涉案房屋已过户至原告名下的事实，表示同意配合退房的意见，本院予以确认。原告在2014年6月13日签订的《承诺协议》中承诺第三人给被告刘瑞莲等三人做腾房的思想工作期间，第三人继续按代为收取房租使用费，且原告已领取了第三人代收的被告刘瑞莲2018年6月之前的房屋使用费（21.94元/月），视为原告认可2018年6月之前第三人代收的房屋使用费标准，故被告刘瑞莲已支付2014年6月26日（房屋过户之日）至2018年6月期间的房屋使用费，本院对原告要求被告刘瑞莲退还该期间转租获利所得的诉请不予支持。即使如原告所述福利性住房只能用于职工自住，不得转租赢利，但原告在《承诺协议》中认可在其享有的涉案房屋产权上增添的负担，结合福利性住房的属性，被告刘瑞莲在上述期间的转租赢利所得也是应退还给第三人或相关部门，因第三人或相关部门未要求被告刘瑞莲退还上述期间的转租赢利所得，故本院对被告刘瑞莲在上述期间的转租获利行为不作评判，但原告无权要求被告刘瑞莲向其退还上述期间的转租获利所得。2014年6月13日签订的《承诺协议》虽约定给予第三人给被告刘瑞莲等三人做腾房思想工作的时间，但自协议签订之日起至原告起诉之日（2020年8月3日）止，时间已逾六年，且第三人至今未做通腾房工作，如仍按《承诺协议》的约定给予无截止期限的做腾房思想工作时间，则对原告而言显失公平。此外，被告刘瑞莲及其家庭虽存在经济困难的情况，但其并未实际居住和使用涉案房屋的客厅部分，故其并未达到无房可住的程度，且原告系残疾人，家庭生活亦存在困难。考虑到本院已认定被告刘瑞莲无须向原告退还2014年6月26日至2018年6月期间的转租获利所得，根据公平原则，本院酌情认定2018年7月至2020年9月14日期间被告刘瑞莲的转租获利所得49440元（1800元/月×27个月+1800元/月÷30天×14天），扣除2018年7月至2020年8月期间第三人代收的房屋使用费570.44元（21.94元/月×26个月），剩余的48869.56元应由被告刘瑞莲支付给原告。关于2020年9月15日之后的租金，根据“买卖不破租赁”原则，以及减少当事人诉累，本院认定由被告夏放清直接支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘瑞莲于本判决生效之日起7日内将其占用的位于长沙市××路××栋××号房屋的客厅区域交还原告谭跃庆；二、被告刘瑞莲于本判决生效之日起7日内向原告谭跃庆支付房屋使用费48869.56元，2020年9月15日之后的租金，由被告夏放清按《房地产租赁合同》约定的租金标准直接支付给原告谭跃庆；三、驳回原告谭跃庆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1378元，由原告谭跃庆负担689元，由被告刘瑞莲负担689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  苏辉二〇二〇年十月二十八日法官助理龚涛书记员李春霞附：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。