福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初171号 原告：福州鼓楼区戴德梁行物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。 法定代表人：张闽，总经理。 委托诉讼代理人：许江宁、徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告：福州爱生酒店管理有限公司，住所地。 法定代表人：柳林鹏，总经理。 委托诉讼代理人：汪林、池小芬，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：李永航，男，1983年6月14日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告福州鼓楼区戴德梁行物业管理有限公司（以下简称“戴德梁行物业公司”）与被告福州爱生酒店管理有限公司（以下简称“爱生酒店”）、李永航返还原物纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告戴德梁行物业公司的委托诉讼代理人许江宁、被告爱生酒店的委托诉讼代理人汪林、池小芬到庭参加诉讼。被告李永航经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴德梁行物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告李永航、被告爱生酒店立即腾空并返还福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××办公单元房屋；2．被告李永航、爱生酒店支付原告上述房屋的占用费（按每月每平方米74.07元，即每月87257.4元计，自2019年5月22日起至上述房屋实际返还之日止）；3．本案诉讼费由俩被告承担。事实与理由：福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××办公房屋，原产权人为叶发建、李锋两人共有。2014年1月6日，叶发建、李锋自愿提供上述房屋为福建丰阳物流有限公司（以下简称“丰阳物流公司”）在2014年1月6日至2017年1月6日内与浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行（以下简称“稠州银行福州分行”）发生的借款本金及利息抵押担保。因借款到期后，丰阳物流公司未按合同约定偿还借款本息。2016年7月21日，稠州银行福州分行向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求丰阳物流公司、李锋、叶发建等人偿还借款本息。福州市鼓楼区人民法院于2017年3月28日作出了（2016）闽0102民初5357号民事判决书，判决丰阳物流公司应于判决生效之日起十日内偿还稠州银行福州分行借款13750000元及利息；稠州银行福州分行有权对李锋、叶发建抵押房产以取得价款优先受偿。因丰阳物流公司、李锋、叶发建等未履行判决书中确定的给付义务，稠州银行福州分行向福州市鼓楼区人民法院申请强制执行，执行过程中俩被告向法院提供了双方于2017年6月30日签订的讼争房屋租赁合同。2019年5月13日，福州市鼓楼区人民法院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖了讼争房产，原告以11908000元竞得讼争房产并支付全部价款。福州市鼓楼区人民法院于2019年5月22日作出了（2017）闽0102执3398号之三执行裁定书，裁定上述讼争房产归原告所有。2019年6月5日，原告领取得讼争房屋的不动产权证。之后，原告多次催促被告交还讼争房屋并支付房屋占用费，但被告福州爱生酒店管理有限公司称其与被告李永航签订房屋租赁合同，拒绝向原告交还房屋并支付房屋占用费。俩被告虽于2017年6月30日签订讼争房屋租赁合同，但原告对该租赁合同的真实性存在质疑。首先，俩被告之间签订的租赁合同没有产权人李锋、叶发建签名认可。该合同虽写“甲方①（产权人）：李锋”，但李锋并未在该租赁合同中签名，而甲方②（出租方）李永航并非讼争房屋的所有权人，其无权行使该房屋出租权利。因此，被告未经原告同意占有、使用讼争房屋，属无权占有。其次，俩被告在明知福州市鼓楼区人民法院于2017年3月28日已作出（2016）闽0102民初5357号民事判决书，李锋、叶发建共有的讼争房屋系担保物，稠州银行福州分行有权向法院申请实现担保物权的情况下，仍于2017年6月30日签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同对原告没有法律约束力。其三，讼争房屋《拍卖公告》虽指出房屋存在租约，但估价报告未将讼争房屋租赁情况考虑在内，即未对房屋的租赁负担进行评估，也未附有被告的租赁合同，因此被告以该租赁合同占有、使用讼争房屋没有法律依据。其四，讼争房屋原产权人叶发建、李锋于2014年1月6日自愿提供上述房屋为丰阳物流公司在2014年1月6日至2017年1月6日内与稠州银行福州分行发生的借款本金及利息提供抵押担保。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，本案讼争房屋所有权变动系因抵押权的实现所导致，且因俩被告租赁房屋的行为发生在抵押登记之后，故俩被告继续占有、使用讼争屋没有事实和法律依据。 综上，原告对俩被告之间的租赁关系存有质疑，该租赁合同无法对抗原告基于讼争房屋抵押权司法拍卖而取得的房屋所有权，在原告取得讼争房屋所有权后，俩被告已无权占有使用讼争房屋。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告爱生酒店辩称，一、原告买受带租约的房屋是其真实意思表示，在租约到期前，原告无权请求被告交付讼争房屋。原告是通过淘宝拍卖竞买获得讼争房屋。根据拍卖公告的内容，案涉房屋是以带租约及装修的现状进行拍卖，并特别说明“竞买人一旦做出竞买决定即表示完全了解并接受标的物的现状和瑕疵”。作为竞买人的原告买受该房屋，就表示其愿意接受该瑕疵、被租赁合同所约束、放弃抵押权设立先于租赁权的对抗权而继续履行该租约，在依法被解除前，原告无权拒绝履行该租约。二、原告主张抵押权对抗租赁权违背民商事法律关系的意思自治原则，况且，上述租约涉及三份租赁合同,该三份合同的效力及履行情况正在另一起民事案件的审理中。一份是在讼争房产抵押权设立前于2013年7月20日(订立)出租的、原产权共有人李锋与被告爱生酒店于2014年9月8日签订的《租赁合同》(注意订立与签订的区别，订立是意思表示，也就是出租与承租房屋达成一致意愿的意思表示，而签订则是签署房屋租赁合同的事实行为，相关法律规定均表述为“出租的”)，租期从2013年7月20日至2023年10月20日。原告主张的抵押权于2014年1月6日订立《最高额抵押合同》时才登记设立，后于《租赁合同》的租赁权，原告不能以抵押权对抗该租赁权。原告主张讼争房产于2014年1月6日订立《最高额抵押合同》而设立抵押权，但由于作为本案涉及的与该担保合同相对应的主合同《流动资金借款合同》于2015年1月16日订立，根据担保合同从属性原理，应当认定该担保合同从主合同成立生效时生效，相应的抵押权也应于2015年1月16日设立生效。也就是说，原告所主张的抵押权是在前述租赁合同签订日之后，该抵押权同样不能对抗在先租赁权。第二份是李锋因债务问题，将爱生酒店的股权抵偿给被告李永航，同时于2015年7月1日与李永航订立《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给李永航，租期从2015年7月1日至2035年7月1日。第三份是李永航于2017年6月30日与爱生酒店订立《房屋租赁合同》，将房屋转租给爱生酒店，租期从2017年6月30日至2027年6月29日。2018年6月8日，李锋起诉至贵院请求判令爱生酒店履行《租赁合同》[案号：(2018)闽0104民初2705号]。而爱生酒店抗辩请求贵院确认《房屋租赁合同》（2015年7月1日）和《房屋租赁合同》（2017年6月30日）的效力，该案正在审理中，该案的审理结果将会对本案原、被告的权利义务产生影响。如果法院判令履行李锋与爱生酒店的《租赁合同》，则本案应以该合同为事实根据；如果法院确认《房屋租赁合同》（2015年7月1日）和《房屋租赁合同》（2017年6月30日）的效力及履行力，那么本案应以该合同为事实根据。三、就原告第二项诉讼请求，即使原告主张的抵押权对抗租赁权得到法院支持，但由于原告买受讼争房屋时已表示接受租约，依据意思自治原则，在法院判令被告向原告交付讼争房屋生效前，原租约仍应予以履行。 因此，李锋诉爱生酒店租赁合同纠纷的判决结果将会对本案当事人的权利义务产生重大影响。综上所述，法庭应中止对本案的审理，待李锋与爱生酒店租赁合同纠纷诉讼判决生效后再行继续审理。 被告李永航未作答辩。 本院经审理认定事实如下：坐落于福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××办公单元房屋，原产权登记人为案外人李锋、叶发建。后案外人稠州银行福州分行以与丰阳物流公司、罗祖扬、李锋、叶发建、罗玉芳、刘华敏、许向华等人发生金融借款纠纷为由，向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼。福州市鼓楼区人民法院于2016年7月21日立案受理该案后，于2017年3月28日作出（2016）闽0102民初5357号民事判决书，该判决书查明事实部分载明：“……2014年1月6日，稠州银行福州分行与李锋、罗玉芳、叶发建、刘华敏、许向华签订编号为×××××的《最高额抵押合同》。合同约定，李锋、叶发建以其所有的位于福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××房产（房屋所有权证号：×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，×××××、×××××，，许向华以其所有的位于福州市仓山区××街道××路××号××期××＃楼××单元房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第1××8号），自愿为丰阳公司向稠州银行福州分行借款提供抵押担保；担保有效期自2014年1月6日至2017年1月6日止；担保限额为1450万元；担保范围包括主债务及其利息（含罚息）、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等……”。该判决书判决内容为“一、福建丰阳物流有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行偿还借款本金1375万元，利息1057916.64元（利息暂计至2016年6月30日，之后至款项还清之日止的利息按《流动资金借款合同》的约定计付）；二、浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行对李锋、叶发建提供的位于福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××房产，许向华提供的位于福州市仓山区××街道××路××号××期××＃楼××单元房产，有权以折价、变卖、拍卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；三、罗祖扬、李锋、罗玉芳、叶发建、刘华敏对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任”。 2017年6月30日，案外人李锋（甲方①、产权人）、被告李永航（甲方②、出租方）与被告爱生酒店（乙方、承租方）订立《房屋租赁合同》一份，约定甲方①系仓山区××××××××××××福州××××××××××单元至27单元计1178.04平方米房产的合法产权人，四层占50%计589.02平方米、五层01单元至13单元计589.02平方米房产的合法产权人（其中四层为叶发建和李锋共有名下，各占一半面积）；甲方②已取得对租赁房屋20年的承租权及其转租权；该租赁房屋位于仓山区××××××××××××福州××广场××＃楼层××层××层；租赁期共10年，自2017年6月30日起至2027年6月29日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；租赁房屋作为酒店经营使用等等。合同尾部甲方②处有被告李永航的签名及捺印，乙方处有被告爱生酒店法定代表人的签字捺印及公司印章。 2019年5月13日，福州市鼓楼区人民法院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖被执行人李锋、叶发建共有的上述办公房屋。原告以11908000元的最高价竞得上述房产并支付全部价款。 2019年5月22日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102执3398号之三执行裁定书,裁定内容如下：“一、对被执行人李锋、叶发建共有的坐落于福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××办公室房产的所有权证、土地使用权证等相关权证宣布作废；二、解除对被执行人李锋、叶发建共有的坐落于福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××办公室房产的查封；三、被执行人李锋、叶发建共有的坐落于福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××办公室房产的所有权及相应其他权利归买受人福州市鼓楼区戴德梁行物业管理有限公司（统一社会信用代码：×××××）所有。所有权自本裁定送达买受人时起转移；买受人可持本裁定到财产管理机构办理相关过户登记手续”。之后，原告依法取得上述房产的不动产权属证书。 另查，坐落于福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××办公单元房屋目前由被告爱生酒店实际占有并使用。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，说明了在同一财产上抵押权和租赁权并存时，二者的关系应根据二者设定的先后，具有不同的对抗效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”之规定，抵押权设立在先时，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”的原则，设定在先的抵押权具有对抗设定在后租赁权的效力，后成立的租赁权对先设立的抵押权无对抗力，承租人不能以“所有权变动不破租赁”对抗现所有权人的物权主张。结合本案，被告李永航、爱生酒店与案外人李锋于2017年6月30日所签订的《房屋租赁合同》明显是在稠州银行福州分行与李锋、叶发建等人就案涉房产达成抵押协议并设立抵押权之后形成的，因此，本院认为，该租赁合同依法不能对抗在先设立的抵押权。被告爱生酒店亦未提供有效证据证明其与李锋、李永航就案涉房产在抵押权设立之前签订过其他有效的租赁合同，故对其抗辩理由，本院依法不予采纳。原告有权基于所有权人身份要求被告爱生酒店腾空并返还讼争房屋，但应给予合理的腾房时间，本院酌定腾房期为30天。关于原告诉请的房屋占有使用费问题，本院认为，原告主张按房地产估价报告中的租金成交单价每月74.07元/平方米，即每月87257.4元的标准计算自2019年5月22日起至实际返还房屋之日止，但原告提交的评估报告中并无对案涉房屋租金单价的评估，故本院对原告的该项主张不予采纳。被告李永航经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告福州爱生酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于福州市仓山区××××××××××××福州××广场×××××与×××××××××）××××××××××办公单元房屋，并返还原告福州鼓楼区戴德梁行物业管理有限公司； 二、驳回原告福州鼓楼区戴德梁行物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费93250元，由被告福州爱生酒店管理有限公司负担。被告福州爱生酒店管理有限公司应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告福州爱生酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 刘萍 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 刘菲 书 记 员 陈颖 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。