广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2693号原告：罗嘉栋，男，1985年12月14日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：涂鸿程，广东兆鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳宇贤，广东兆鹏律师事务所律师。被告：王彦彦，男，1965年9月19日出生，汉族，住广州市增城区。原告罗嘉栋与被告王彦彦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗嘉栋及其委托诉讼代理人涂鸿程、被告王彦彦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗嘉栋向本院提出诉讼请求：一、请求判令双方于2016年6月5日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、请求判令被告向原告退还保证金5万元，赔偿损失817633元，以上合计867633元；三、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月5日，原告罗嘉栋与被告王彦彦签订《房屋场地租赁合同》，双方约定被告将位于增城区荔城街萝岗工业开发区岗星路12号栋房屋场地出租给原告，作为体育场地使用。此后，原告缴纳了合同约定的保证金且按时缴纳租金，并对该场地投入装修，将该场地作为广州市启非篮球体育发展有限公司经营用的场地。2018年10月，该场地被城管以违建的原因强制拆除，导致原告无法在该场地经营，原告方才得知该场地是违法建筑。根据双方签订的《房屋场地租赁合同》第七条第1款约定：“甲方保证其出租给乙方的场地是合法出租”，现该场地因违建被拆除，甲方显然是隐瞒场地违法的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效”。原告认为双方签订的《房屋场地租赁合同》应认定为无效，被告应赔偿原告因此遭受的损失，及退还保证金5万元。原告总共在场地投资金额为817633元，应由被告承担赔偿责任。为维护原告合法财产权益，现根据《民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，请法院查清事实，依法判决。审理中，原告明确第二项诉讼请求的“损失”为“装饰装修损失”。被告王彦彦辩称：一、被告根椐合同第八条第4点及第九条第2点依本合同约定收回场地及没收押金是完全合理合法的。原告2018年10月开始搬离，整个过程都是和平进行。从2018年10月至2020年3月，被告接到起诉通知书之时，长达17个月原告都未对被告提出过任何异议。所以被告认为收回场地及没收押金是完全合法的。二、原告称被告出租的场地不合法，不能用来出租，被告现就这个问题反驳如下：1、在签订合同之前，原告已调查过场地的合法性，当时被告就告知他们这一整块地是增城最早的工业加工区，是原增城县在1987年筹建的第一个对外招商引资的工业加工区，所以是一个统一的大工业用地证，当然后来有个别厂家办了独立小证，这无关紧要。当时国家及地方都没有一整套标准的厂房报建手续，所以整个工业区的厂房建筑都是没有正规的报建手续的。这是历史遗留问题，但并不影响使用。原告最初的三个合伙人亲自去周边的几个厂问过，特别是和他们所租场地同属一个厂房的那个老板，他们反复跟他聊过这个问题。所以原告从一开始就知道所租场地的实际情况，并非不知情。2、原告从开始经营到被收回场地，当中没有任何一个部门以场地不合法为由找过他们、影响过他们的运营。至于以后发生的事情是在收回了场地以后的事，与原告的运营过程无关。3、对于整个工业区，有关部门早就有结论，这是历史遗留问题，不存在违建情况。现在增城区信访局、荔城街司法所、社保、荔湖街城管办、环卫办、禁毒办等单位租用的办公场地都是属于这种情况。4、现在租用案涉场地的单位是广州供销社和增城供销社，他们做的是城管局的项目，城管局领导和增城区领导都看过才定下的地方。5、这块场地的原房东是国资委，被告只是二手房东，所以这场地在很早以前就已正名了，否则他们也不会租给被告。三、综上所述，被告认为原告的诉求是不合法的，请求驳回。本院经审理查明：2016年6月5日，王彦彦（甲方，出租方）与罗嘉栋（乙方，承租方）签订《房屋场地租赁合同》约定：一、甲方愿意将位于增城区荔城街罗岗工业开发区岗星路12号的房屋场地（面积为长84米，宽32米，合2688平方米，具体以甲方提供相关权利证明为准）及房屋场地内所有设备、设施（详见清单），以每平方12元的价格，出租给乙方作体育场地使用。二、租用期限为十年，自2016年6月1日开始至2026年5月30日止。三、租金：从2016年6月1日至2018年5月30日，每月租金31000元，以后每年以上一年度每月租金为基础，以3%的基准递增。四、租金缴交：每月3日为交纳租金日，合同经签订，三天内乙方需交5万元给甲方作为保证金……。同日，被告向原告出具《收据》记载收到房屋场地租赁合同押金5万元。2016年7月5日，罗嘉栋（甲方，发包方）与广州市冠誉装饰设计有限公司（乙方，承包方）签订《装饰工程施工合同》约定：工程地址增城区荔城街岗星路12号；日期从2016年7月5日起至2016年9月5日；工程总预算造价553823元。《工程结算表》记载：做防水220平方米合计4400元；卷闸门（包含电机）合计4500元；平房内部翻新油ICI650平方米合计13000元；球场围墙内部扇灰油ICI1260平方米合计41580元；侧门铁棚和护栏合计7500元；木工部分（前台、货架、储物柜、板凳）合计16500元；工程管理费（工程造价的5%）合计26373元。2020年9月23日，广州德高价格评估有限公司出具《评估报告书》载明：评估基准日2018年11月1日；成新率77.74%；有争议部分重置价格155879元；无争议部分重置价格484710元。另外，评估明细表记载有争议部分为：天花扇灰面积265平方米；墙面扇灰面积460.52平方米；防水面积214平方米；木门4扇；广告布60平方米；不锈钢护栏11.5米；铁棚24.75平方米；透明瓦59.5平方米；地面抬高18.9立方米；锌瓦片239.4平方米；电动卷闸门22平方米；管理费6748元；税费14171元。无争议部分重置价格为：地面砖6768元；墙面砖28903元；踢脚线175元；不锈钢门4500元；蹲便器1560元；冲水箱1200元；排气扇2400元；大理石洗手台2228元；大理石洗手盆880元；砌墙8789元；外墙漆22834元；铝合金窗450元；不锈钢防盗网216元；混凝土地面63000元；地坪漆、地胶（两个硅PU、一个丙烯酸）144655元；LED灯珠（3灯芯）（聚捷、亚明）9680元；招牌5805元；打拆工程（含清运）32000元；水电改造工程58870元；标准篮球架24750元；管理费（5%）20983元；税费（10%）44064元。被告向本院提供原增城县国土局于1987年12月31日颁发的《土地使用证》载明：用地单位（人）增城县工业区开发公司；建设项目工业厂房；土地所有制性质国有；用地面积151386平方米；土地属境荔城罗岗、明星村白湖岭（土名）。原告认为该《土地使用证》记载是大证，无法证明涉案场地和房屋的合法所有权。原告提交的2张《照片》显示篮球架与地面已形成附合。审理中，罗嘉栋陈述以下：1.签订合同时不清楚有没有房产证，但王彦彦称是合法的；2.双方租赁的标的物除了房屋，还有水龙头水管，没有其他了；3.原告已预交鉴定费50375元。王彦彦陈述以下：1.涉案厂房是一手房东建设，没有报批报建，没有房产证，现在出租给供销社，不同意利用罗嘉栋的装饰装修物；2.装饰装修物价值大约40万元；3.签订合同时已告知涉案房屋没有房产证；4.双方租赁的标的物就是厂房，四周有围墙。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。《房屋场地租赁合同》虽是王彦彦和罗嘉栋的真实意思表示，但王彦彦自认涉案房屋没有房产证，亦未向本院提供涉案房屋的建设工程规划许可证或建设工程规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，该《房屋场地租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，王彦彦应将收到的5万元保证金退还给罗嘉栋，故罗嘉栋主张《房屋场地租赁合同》无效及返还保证金5万元，于法有据，本院予以支持。关于罗嘉栋主张装饰装修损失的问题。对于有争议部分，本院认为，第一，罗嘉栋向本院提供《工程结算表》证明做防水220平方米合计4400元、卷闸门（包含电机）合计4500元，本院予以采纳。第二，《工程结算表》另外记载平房内部翻新油ICI650平方米合计13000元、球场围墙内部扇灰油ICI1260平方米合计41580元、侧门铁棚和护栏合计7500元，本院认定罗嘉栋对上述部分进行装修，但由于金额大于《评估报告书》所记载的，且王彦彦对此有异议，故本院认定天花扇灰9275元、墙面扇灰16118元、不锈钢护栏1495元、铁棚3713元。第三，《工程结算表》记载木工部分（前台、货架、储物柜、板凳）合计16500元，未包含木门，且王彦彦对此有异议，故罗嘉栋主张装饰装饰损失包括木门的损失，本院不予采纳。第四，罗嘉栋主张有争议部分的其他装饰装修损失，理据不足，本院不予支持。对于无争议部分，根据《评估报告书》的记载，本院认定未形成附合的装饰装修物有LED灯珠（3灯芯）（聚捷、亚明）9680元和排气扇2400元，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，王彦彦不同意利用，可由罗嘉栋拆除，罗嘉栋主张上述两部分损失，本院不予支持。另外，《工程结算表》未记载包括税费，故本院认定装饰装修损失不包括税费。综上，关于已形成附合的装饰装修（包括有争议和无争议部分），经核算，价值合计447084元，再加上工程管理费22354.2元（447084元×5%）计得装饰装修费469438.2元，再乘以成新率77.74%后，得出罗嘉栋的装饰装修损失为364941.26元。本院结合已查明的事实，认定导致《房屋场地租赁合同》无效的罗嘉栋和王彦彦各占50%的过错责任，故王彦彦应向罗嘉栋赔偿装饰装修损失182470.63元，罗嘉栋主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告罗嘉栋与被告王彦彦于2016年6月5日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、被告王彦彦于本判决生效之日起十日内向原告罗嘉栋返还保证金5万元；三、被告王彦彦于本判决生效之日起十日内向原告罗嘉栋赔偿装饰装修损失182470.63元；四、驳回原告罗嘉栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6240元，由原告罗嘉栋负担3845元，被告王彦彦负担2395元；鉴定费50375元，由原告罗嘉栋负担31045元，被告王彦彦负担19330元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年十月二十七日书记员  廖穗满