青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初3696号原告：青海豪都华庭房地产开发有限公司，住所地：西宁市法定代表人：虞修武，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟凡喻、刘荣，城西区天成法律服务所法律服务工作者。被告：朱永平，男，汉族，1969年8月3日出生，住浙江省台州市仙居县。第三人：叶会龙，男，汉族，1969年11月27日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：杨乔，青海延辉律师事务所律师。原告青海豪都华庭房地产开发有限公司与被告朱永平、第三人叶会龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告青海豪都华庭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孟凡喻、刘荣，被告朱永平，第三人叶会龙及其委托诉讼代理人杨乔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青海豪都华庭房地产开发有限公司提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2019年6月至2020年6月期间的房屋租赁费用2610000元；2.依法判令被告向原告支付欠付租金行为所应承担的协议违约金783000元；3.请求依法判令第三人立即向原告腾退位于西宁市XX区XX路X号负一层商业用房；4.依法判令第三人向原告支付案涉租赁房屋占有使用费，按每月217500元计算至实际腾退房屋时止；5.本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2017年5月7日，原、被告双方签订了《租赁协议》。该协议约定，原告将位于西宁市XX区XX路X号（“华庭仁和国际”商住小区）负一层商业用房租赁给被告用于经营超市。协议还约定，租赁面积8700平方米，年租金2610000元，前三年租金不变，三年后租金每两年递增6%，于每租赁年度前15日内付清，租赁期限15年，自2017年6月20日至2033年4月9日。协议签订后，原告如约将案涉场地交付给被告经营，而被告自2019年6月起开始拖欠原告租金不能支付至今。至2020年双方签订《租赁终止协议》时止，被告累计拖欠原告租金共计2610000元。另根据双方协议约定，承租方拖欠租金，出租方可自拖欠之日起按年租金以每日千分之五收取违约金，原告对违约金按法定最高额度百分之三十计算，向被告主张年度租金百分之三十的违约金783000元。此外，被告签订《租赁终止协议》后即已无权占有案涉租赁房屋，然而第三人却以与被告于2019年签订《超市转让合同》为由，无理的要求继续使用案涉租赁房屋，拒不向原告返还，其行为已严重侵害到原告合法权益。综上所述，原、被告签订的《租赁协议》合法有效，应受法律保护。被告未能如期支付房屋租金，应承担相应法律责任，故诉至法院，请求判如所请。被告朱永平辩称，1.转让前的青海绿谷超市股东分别为朱永平、周先火、林远伟、朱永均，因申请开设超市需先有场地和具体地址，方符合工商申报条件，朱永平是代表超市四位股东与原告签订的协议，同时超市开设地址与租赁合同地址相符，场地也事实用于超市经营，应认定为非个人行为，是四位股东所属的青海绿谷超市行为；2.该超市于2019年7月25日转让给叶会龙，原股东将转让情况告知原告，并将叶会龙带至原告公司，与原告公司总经理刘王仓见面，同时，原股东将转让协议等复印件交给了原告公司工作人员王海宁；3.超市转让给叶会龙后，原告随后向叶会龙收取租金。直到2020年6月6日，原告电话联系称收不到超市租金，希望予以配合，超市原股东也积极赶赴青海配合原告收租，尽到了义务；4.根据转让协议及补充协议，超市转让给叶会龙后，叶会龙为超市法定代表人，其同意替代原承租方履行租赁合同，按期缴纳租金及其他费用，原告主张的租金及其他费用与被告朱永平无关。综上，原告起诉主体应为绿谷超市，且转让之后的租金也应由绿谷超市支付。第三人叶会龙陈述称，1.原告的主张与本案案由不符，原告要求被告给付租赁费为合同之债，要求第三人腾退房屋为侵权之诉；2.2019年5月14日青海省高级人民法院向绿谷生活超市送达《协助执行通知书》，要求停止向原告支付超市租金。2019年7月25日，第三人受让绿谷超市后开始实际经营，但原、被告在明知前述协助通知书的情况下，签订《租赁终止协议》，系恶意串通损害第三人利益；3.原、被告之间的租赁关系真实存在，应按照合同相对性承担合同责任，第三人保留侵权诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.土地使用证1份，意在证明原告受让取得案涉租赁房屋所在土地，依法享有案涉租赁房屋所有权，可对外出租的事实；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出涉案房屋不是商业用房；第三人对其真实性及证明方向均持有异议，提出该证据不能证明原告对案涉房屋有所有权，且原告已将该房屋抵顶工程款；本院对该证据的真实性予以确认；原告提交的证据2.《租赁协议》1份，意在证明原、被告于2017年5月17日签订租赁协议，约定年租金2610000元，前三年租金不变，且双方可协商一致终止合同，以及逾期支付租金的违约金计算方式；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出租赁该房屋系用于经营超市，但在办理消防许可证时被告知该房屋不是商业用房；第三人对其真实性及证明方向均不认可，提出转让时被告称租金为每平米8元，与该协议约定不符，协议中的免责条款在本案中应当适用，且被告转让超市后无权与原告协商解除租赁协议；原告提交的证据3.《租赁终止协议》1份，意在证明2020年6月16日，原、被告双方协商一致终止租赁协议，终止租赁关系的事实；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该协议是在原告要求我方配合向叶会龙催缴租金的情况下签订，原告说签订该协议后，我方不需要长途来青协助催缴租金；第三人对其真实性及证明方向均不认可，提出被告无权签订前述协议，原、被告系恶意串通损害第三人利益，该协议应属无效；因《租赁协议》、《租赁终止协议》系原告与被告签订，被告对其真实性不持异议，上述证据2、3的真实性可以予以确认；原告提交的证据4.通知书送达照片1张，意在证明《租赁终止协议》签订后第三人拒不退还租赁房屋，原告书面通知第三人腾退租赁房屋，第三人拒绝签收，原告无奈，在其经营的超市门口张贴通知书的事实；经质证，被告表示其未见过该通知书，但提出当时超市其他股东包括叶会龙都同意终止协议；第三人对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出因第三人对原、被告签订的终止租赁协议提出异议，原告便张贴公告、散发传单，其行为属侵权行为；本院对该证据的真实性予以确认；被告提交的证据1.《绿谷超市转让协议》、《超市转让合同》、《补充协议》、青海绿谷生活超市原股东信息各1份，意在证明绿谷超市已经转让，转让之后的租金应由叶会龙承担的事实；经质证，原告对《绿谷超市转让协议》、《超市转让合同》的真实性不持异议，对《补充协议》、青海绿谷生活超市原股东信息的真实性，以及该组证据的证明方向均持有异议，提出双方在协商转让事宜时，原告不干涉经营权的转让，但明确反对房屋承租权的转让；第三人对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出被告无权代表第三人与原告解除租赁合同，第三人不应承担房屋占有使用费；本院对该组证据的真实性予以确认；被告提交的证据2.《租赁协议》、《补充协议》（2017年11月7日）各1份，意在证明原告因延期交房，故给予被告一个月免租期及35万元的延期交房补偿，被告已向原告缴纳租金至2019年7月20日的事实；经质证，原告对该组证据的真实性及证明方向均不持异议；第三人对《租赁协议》的真实性及证明方向均持有异议，提出该协议所载内容与第三人所持租赁协议内容不一致，协议中的免责条款在本案中应当适用，且被告转让超市后无权与原告协商解除租赁协议；第三人对《补充协议》的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出原告未履行协议第三条的约定，存在违约；因《租赁协议》与原告提交的证据2为同一份证据，本院对该组证据的真实性予以确认；被告提交的证据3.《青海绿谷生活超市有限公司2017年度第1次（临时）股东会决议》、《青海绿谷生活超市有限公司2019年度第一次股东会决议》、《青海绿谷生活超市有限公司公司章程》、营业执照、工商登记信息各1份，意在证明被告已经退出绿谷超市股份，不应承担给付租金义务；经质证，原告及第三人对该组证据的真实性不持异议，对证明方向均持有异议，原告提出被告为房屋实际承租人，其退出公司股份，但与原告之间的租赁关系直至2020年6月16日仍然存在，身份转变不能免除相关义务；第三人提出，被告退出公司股份，但其此后与原告签订租赁终止协议的行为与其所言有悖；被告提交的证据4.民事起诉状、青海省高级人民法院（2019）青民初4号之二民事裁定书、协助执行通知书各1份，意在证明绿谷超市的股东身份情况，以及原告租赁给被告的房屋本身存在权属争议的事实；经质证，原告对民事起诉状的真实性及证明方向均不持异议，对裁定书和协助执行通知书的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该争议与本案无关，且能证明原告为案涉房屋的所有权人，享有相关处分权利；第三人对该组证据的真实性及证明方向均不持异议；本院对上述证据3、4的真实性予以确认；第三人提交的证据，青海省高级人民法院（2019）青民初字第4之二号协助执行通知书1份，意在证明原、被告均知晓省高院要求第三人停止向原告支付租金的事实，原告在此情形下通过诉讼主张债权是否合法有待审查，且本案审理前提为原告应证明其对涉案房屋有合法所有权，本案应当中止审理或者裁定驳回起诉；经质证，原告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出原告与第三人之间并无合同关系，第三人规避房屋租金给付义务的主张不应成立；被告对其真实性及证明方向均不持异议。本院对该份证据的真实性予以确认；依据双方均认可的证据，下列事实应当予以确认：2017年5月7日，原告与被告朱永平签订《租赁协议》，约定原告将位于西宁市城东区昆仑中路1号“华庭仁和国际”商住小区负一层建筑面积为8700平方米的场地租给被告经营超市使用，并约定租赁期限为15年，自2017年6月20日至2033年4月19日，年租金为261万元，前3年租金不变。2017年7月18日，青海绿谷生活超市有限公司登记设立，并在前述场地开设经营青海绿谷生活超市。2019年7月25日，青海绿谷生活超市有限公司形成股东会决议，即“1.全体股东一致同意朱永平退出公司股份并辞去法人职务；2.全体股东一致通过叶会龙持有公司股份；3.全体股东一致表决通过叶会龙出任法人职务”。后青海绿谷生活超市有限公司与第三人叶会龙陆续签订《绿谷超市转让协议》、《超市转让合同》、《补充协议》，并办理工商变更登记。2020年6月16日，原告与被告签订《租赁终止协议》。现原告认为被告自2019年6月起拖欠租金，故起诉要求被告给付2019年6月至2020年6月期间的租金261万元，并承担逾期付款违约金783000元，且因原、被告签订《租赁终止协议》后被告无权占有涉案房屋，故要求第三人叶会龙腾退房屋并承担房屋占有使用费。另查，2019年4月18日，青海省高级人民法院作出（2019）青民初4号之二民事裁定书，裁定“对被申请人青海豪都华庭房地产开发有限公司的财产在（2019）青民初4号之一民事裁定书未保全范围内予以查封、扣押、冻结。保全期限执行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条第一款规定”。依据上述裁定书，2019年5月14日，青海省高级人民法院向绿谷生活超市发出（2019）青民初字第4之二号《协助执行通知书》，通知书要求“协助对青海豪都华庭房地产开发有限公司华庭仁和国际小区负一层的超市租金停止向该公司支付”。本院认为，被告提出，被告为设立公司代表其他股东与原告签订《租赁协议》，此非被告个人行为，且被告已于2019年7月将绿谷超市转让给第三人，原告起诉被告主体不适格。根据庭审查明的事实，2017年5月7日，被告与原告签订《租赁协议》，该协议显示涉案房屋租赁用途为经营超市。2017年7月18日，青海绿谷生活超市有限公司登记设立，被告为该公司法定代表人。2019年7月25日，青海绿谷生活超市有限公司形成《青海绿谷生活超市有限公司2019年度第一次股东会决议》，即被告退出青海绿谷生活超市有限公司股份并辞去法定代表人职务，由第三人叶会龙持有公司股份并任公司法定代表人。2019年8月27日，该公司办理法定代表人变更登记。根据被告及第三人的陈述，青海绿谷生活超市有限公司登记设立后，涉案《租赁协议》的权利义务已实际由该公司承继，该公司为租赁合同相对方。公司法定代表人发生变更，不影响公司对外承担责任。原告在青海绿谷生活超市有限公司存续的情况下，向其法定代表人主张权利，属于诉讼对象错误，经法庭释明，原告坚持向被告及第三人主张权利，故对原告要求被告支付租金及违约金，并要求第三人腾退房屋及支付房屋占有使用费的主张，本院无法支持；据上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条之规定，判决如下：驳回原告青海豪都华庭房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费33944，减半收取16972元，由原告青海豪都华庭房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩梅君二〇二〇年十月二十三日法官助理 王 菲书记员 韩美玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五十七条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。