广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0883民初1889号原告：吴川仲量行物业服务有限公司，住所地吴川市沿江西岸吴川第一城酒店**。统一社会信用代码914**********626XL。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈晓明，户籍地址广东省吴川市********，现住吴川市*************，公民身份号码440************019，系该公司物业助理，联系电话182*****778。（特别授权）委托诉讼代理人：孙艳，户籍地址吴川市*************，现住吴川市****镰钩塘江城三厂，公民身份号码440************068，系该公司前台客服，联系电话138*****881。（特别授权）被告：沈婷，女，1986年4月10日，汉族，户籍地址广东省吴川市***********，现住吴川市第一城****，公民身份号码440************065，联系电话134*****007。原告吴川仲量行物业服务有限公司（以下简称原告吴川仲量公司）诉被告沈婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员赵汝浩独任审理，书记员黎倩文担任记录，公开开庭进行了审理。原告吴川仲量公司的诉讼委托代理人陈晓明、孙艳，被告沈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴川仲量公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2019年10月1日至2020年6月30日物业服务费及公共分摊费1226.13元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费及公共分摊费，截止2020年5月31日应支付违约金为449.75元，物业服务费及公共分摊费、违约金合计1675.88元。3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年1月12日原告与被告签订了《前期物业服务协议》，双方约定由原告向被告提供前期物业管理服务，在双方约定办理房屋交接手续之日（即2016年6月30日）起两被告采用银行托收的方式向原告交纳物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准缴纳违约金。被告是原告物业服务3栋1201房的业主，物业建筑面积87.92平方米。自2019年10月1日开始，被告一直拖欠物业服务费及公共分摊费，截止2020年6月30日，共拖欠物业服务费及公共分摊费1226.13元，产生违约金449.75元。合同履行至今，经原告再三催促：于2019年11月24日、2019年12月22日、2020年2月23日、2020年3月24日、2020年4月23日、2020年5月23日上门派出催缴函，但被告不守信用屡屡违约，致使原告对其已完全失去信心。为此，原告特具状起诉，请求判如所请。原告在举证期限内提供如下证据（复印件）：1.前期物业管理服务协议，证明被告欠缴物业费的依据。2.委托银行代扣协议，证明被告按时缴纳物业费的承诺。3.楼宇、房屋验收交接表，证明被告的房屋已交付使用。4.欠费清单、催费函、律师函，证明被告欠费的具体金额和区间。5.被告的身份证，证明被告的身份情况。6.企业法人营业执照，证明原告的工商登记情况。7.身份证，证明原告的法定代表人身份情况。被告沈婷辩称，起诉状内容属实，我应该给物业费，但原告请求的物业费包括了分摊费，且违约金利率过高，公司只是发了欠费清单给我，并未发缴费清单，具体按照我方提交的答辩状。答辩状答辩如下：一、被答辩人不具有物业管理资质证书或资信证书；二、国家企业信用公示系统显示开发商的营业执照与吴川仲量行物业服务有限公司营业执照已经多证合一，而且开发商董事长与物业管理公司执行董事长都是林作华；三、被答辩人乱收费；四、公摊水电费、管道维修费不属于物业费范畴，不应计算违约金；五、被答辩人要求支付的违约已经超出需缴纳物业费的43%。被告沈婷在举证期限内提供如下证据（复印件）：证据1.物业服务费收费备案表，证明物业服务收费已经有备案；证据2.资质证书正本及副本，证明其系有资质的物业服务企业，证书有效期是2016年12月2日，资质等级是三级，备案表是二级；证据3.吴川市政府网站公布的通知，证明公布的收费标准与物业服务收费备案表的收费不相符；证据4.第一城开发商的营业执照，证明开发商与物业管理公司是同一人，通过国家企业信息公示查询，两公司法定代表人是同一人，国家要求开发商与物业管理不能同一人，我认为两个公司不能是同一人；证据5.物业会文件，证明广东省物业协议直到2013年才停止物业资质证书的认定，物业公司没有资质；证据6.湛江市2011年9月1日房管局出具的通知，其中第二条核定资质在到期前一个月不去延期或者审核，视为自动作废；证据7.国家信用报告，与开发商的信用报告进行对比，证明两公司是同一人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院确认如下事实：被告沈婷系吴川第一城3栋1201号房屋业主，房屋面积为87.92平方米。2016年1月12日，原告吴川仲量行物业服务有限公司与被告沈婷签订《吴川第一城前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利义务、物业管理服务费、滞纳金等内容做了约定，其中第四条第一项第3点约定：物业服务费标准住宅按建筑面积1.3元/平方米·月计算（不含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费等按实际产生进行分摊）；第四条第二项约定：物业服务费按月交纳，甲方（被告）或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第十一条第（三）项约定：四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。被告沈婷每月应交纳物业服务费114.3元，但自2019年10月1日开始，被告一直拖欠物业服务费及公共分摊费，截止2020年6月30日，共拖欠物业服务费及公共分摊费1226.13元，经原告多次催讨无果后，遂向本院起诉，诉如所请。本院认为：原告吴川仲量公司与被告沈婷签订的《吴川第一城前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。从2019年10月1日起至2020年6月30日，原告为被告提供了物业服务，但被告一直未交纳物业服务费用以及公共分摊费，依照双方签订的物业管理服务协议内容以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费、公共分摊费，合法有理，本院予以支持。被告沈婷不按合同约定期限支付物业服务费、公共分摊费属违约行为，依法应承担违约责任。但至于原告请求被告按日千分之三支付逾期付款违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原、被告签订的物业管理服务协议中关于违约金的计算标准过高，本院依法予以调整按日万分之五计算。被告沈婷辩称吴川仲量行物业服务有限公司的物业服务费、公共分摊费存在乱收费及吴川第一城房地产开发商与吴川仲量行物业服务有限公司营业执照存在多证合一问题，不属本案审理范围，被告可寻其他途径处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：限被告沈婷在本判决生效之日起十日内向原告吴川仲量行物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费、公共分摊费合计1226.13元及违约金（违约金以1226.13元为本金，自2019年10月1日起至付清款项日止按每日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告沈婷负担。原告已预交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 赵汝浩二〇二〇年九月二十二日法官助理 关碧莲书 记 员 黎倩文附相关法律及司法解释条文：1.《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。7.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。