广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15321号原告：刘桂仙，女，1941年4月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：黄志敏，女，1963年1月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告：黄志慧，女，1965年4月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，三原告共同委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习人员。被告：黄志菲，女，1967年5月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：黄志欣，男，1970年8月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两被告共同委托诉讼代理人：杨发勇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张**，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告刘桂仙、黄志敏、黄志慧与被告黄志菲、黄志欣确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员李民独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘桂仙、黄志敏、黄志慧及其共同委托诉讼代理人梁伟生、杨天柱，被告黄志菲、黄志欣及其共同委托诉讼代理人杨发勇、张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂仙、黄志敏、黄志慧共同向本院提出诉讼请求：1.判决确认刘桂仙、黄志敏、黄志慧与黄志菲、黄志欣以及黄万活签订的《协议书》无效；2.判决由被告承担诉讼费。事实与理由：1.涉案宅基地及房屋属于集体经济组织财产，其权利归属于刘桂仙及其丈夫黄万活。1962年1月20日，刘桂仙与黄万活登记结婚，婚后，双方育有子女四人即黄志敏、黄志慧、黄志菲、黄志欣。穗郊字第058350号宅基地证（原址：北约左一巷9号，现址：广州市白云区小坪村北街四巷7号）上登记的使用权人为黄万活，但上述宅基地及房屋却是刘桂仙和黄万活共同共有的夫妻共有财产。小坪村旧城改造中，相关部门对涉案宅基地的地址、面积进行测量登记，于2015年7月18日作出的《小坪村房屋测量登记表》上登记的业主是黄万活。2019年4月11日，小坪村社区居委会出具的《证明》确认上述宅基地及房屋的现有使用权人为刘桂仙。2.涉案宅基地及房屋依法不得向本集体经济组织以外的人转让，涉案《协议书》违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。2010年3月20日，刘桂仙一家共六人共同签订《协议书》，约定由黄志菲、黄志欣二人出资共建房屋，建好后房屋归黄志菲、黄志欣二人永远所有，其二人各占一半。2013年12月10日，黄万活去世。涉案房屋原来的二层半楼房是刘桂仙与黄万活夫妇于1968年出资建造的。2010年由黄志菲、黄志欣出资重建。但上述房屋的使用权目前仍登记在黄万活名下。刘桂仙的三个女儿即黄志敏、黄志慧、黄志菲均在出嫁后将户口迁出小坪村，该三人在签订《协议书》的时候均为城镇户口，并非小坪村经济组织成员，不具备承受和处置上述宅基地及房屋的主体资格。据此，《协议书》违反了法律关于禁止宅基地使用权违法转让的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。原告为维护自身合法权益，特提出本案诉讼，请求判如所请。被告黄志菲答辩称，请求依法驳回刘桂仙、黄志敏、黄志慧的全部诉讼请求，确认《协议书》合法有效。1.黄志菲是黄万活、刘桂仙的女儿，出生和成长在小坪村，与黄志敏、黄志慧、黄志欣是兄弟姐妹关系。刘桂仙、黄志敏、黄志慧提交的《农村（虚填）宅基地使用权证》上原有房屋自2002年起即无人居住，一直处于空置状态。2009年初，小坪村的村委干部通知黄万活，要求对该旧危楼进行拆除。黄万活、刘桂仙与黄志欣多次商量拆除旧房屋进行重建，但缺乏资金。黄万活、刘桂仙于2010年初召集四位儿女召开家庭会议，商量房屋兴建事宜。后经过多次商讨，黄万活、刘桂仙提出方案，希望由四名儿女共同筹资兴建，谁愿意出资兴建，建成后房屋所有权、使用权、收益权、拆迁补偿收益权等就都归出资方。之后，黄志敏、黄志慧明确表示放弃出资重建，并放弃所有权益，黄志菲和黄志欣同意筹资兴建房屋。2010年3月5日，黄万活、刘桂仙到广州市白云公证处办理了《遗嘱》公证。之后，全家六人根据大家达成的一致意见签订了涉案《协议书》。2.宅基地上原房屋经过鉴定为危楼，后进行了拆除。原房屋拆除后，被告黄志菲、黄志欣筹集资金统一以黄志欣的名义支付兴建房屋的款项，最终于2010年10月建成，即现在的房屋。在房屋重建过程中，黄万活、刘桂仙、黄志敏、黄志慧从未参与，也未付出任何金钱。现有房屋建成后，一直由黄志菲和黄志欣占有、使用和收益。黄万活、刘桂仙、黄志敏、黄志慧从未参与管理、占用，也从未对现有房屋的管理、占有、使用、收益提出过任何异议。3.案涉宅基地属于小坪村集体财产，现宅基地不同于原宅基地，案涉房屋也不同于原房屋，刘桂仙、黄志敏、黄志慧提交的宅基地使用证已经失去法律效力。刘桂仙在2010年已经失去了原宅基地使用权。原告提交的宅基地使用证的说明部分第四条“使用人迁居拆除房屋后的宅基地，应将使用证交回发证单位”，从而可知道，刘桂仙、黄志敏、黄志慧提交的宅基地使用证在2010年原房屋拆除时已经失效。从而黄万活、刘桂仙的宅基地使用权事实上已经消灭。4.依据《中华人民共和国物权法》的规定，原房屋因倒塌和拆除而发生物权消灭。黄志菲、黄志欣基于建造涉案房屋的事实行为而取得涉案房屋所有权。本案中，涉案房屋并非刘桂仙、黄志敏、黄志慧提供的宅基地使用证对应的原房屋，涉案房屋没有登记在父亲黄万活名下，也没有登记在刘桂仙的名下，故黄万活、刘桂贤对涉案房屋不享有所有权。5.黄志菲属于小坪村原著村民，具备兴建、受让小坪村房屋资格。涉案《协议书》是各方当事人的真实意思表示，且没有违反效力性强制性规定，合法有效。涉案《协议书》约定的内容并不涉及出卖宅基地上房屋，而是约定由黄志菲、黄志欣在新的宅基地上兴建房屋，约定由谁出资就有谁享有所有权。本案还具有特殊性，不同于“村民与非村民之间约定由村民报建、非村民出资，房屋建成后以村民名义办理房产权”的民事纠纷。被告黄志欣答辩称，请求驳回刘桂仙、黄志敏、黄志慧的全部诉讼请求，确认《协议书》合法有效。黄志欣自出生至今一直是小坪村的村民，户籍也一直与黄万活、刘桂仙登记在同一户口薄，且户口登记地址为涉案房屋的地址。黄志欣依法享有在小坪村兴建、受让宅基地房屋的资格。根据《中华人民共和国合同法》的规定，其他人签订《协议书》是否有效均不影响黄志欣与黄万活、刘桂仙签订《协议书》合法有效。当事人为证明自己的主张，依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审查，本院对刘桂仙、黄志敏、黄志慧提交的《农村（墟填）宅基地使用证》、小坪村房屋测量表、证明、结婚证、户口薄、亲属关系证明、协议书、死亡证明，对黄志菲、黄志欣提交的证明、收据、遗嘱公证书、房屋租赁合同、户口本、身份证明予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：黄万活与刘桂仙于1962年1月20日登记结婚，婚后双方生育四子女即黄志敏、黄志慧、黄志菲、黄志欣。黄万活于2013年12月10日去世。根据1985年1月10日颁发的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第058350号）显示，位于石井××村××左××号（以下简称涉案宅基地）使用人为黄万活，四至面积为107.26平方米，建筑结构为混合二层，建筑面积107.26平方米。2019年4月11日，小坪社区居委会出具《证明》，证实小坪北约左一巷9号现已更改为小坪北街四巷7号，实际使用人为刘桂仙。2010年3月5日，黄万活立下《遗嘱》，称坐落在广州市白云区石井小坪乡北约村左一巷9号的房屋【《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第058350号）】虽以我（黄万活）的名义登记，但依法为我与妻子刘桂仙的共有财产，各占二分之一产权。在我去世后，将上述房屋属我占有的产权份额（即二分之一产权）全部留给儿子黄志欣及女儿黄志菲共同继承（各占二分之一）。并于同年3月8日办理《遗嘱公证书》。同日，刘桂仙立下《遗嘱》，称坐落在广州市白云区石井小坪乡北约村左一巷9号的房屋【《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第058350号）】虽以我（刘桂仙）丈夫黄万活的名义登记，但依法为我与其的共有财产，各占二分之一产权。在我去世后，将上述房屋属我占有的产权份额（即二分之一产权）全部留给儿子黄志欣及女儿黄志菲共同继承（各占二分之一）。并于同年3月8日办理《遗嘱公证书》。2018年12月3日，刘桂仙出具了《声明书》，称本人撤销于2010年3月5日在广东省广州市白云公证处立下的《遗嘱》。同日，办理了《公证书》。2010年3月20日，黄万活、刘桂仙、黄志敏、黄志慧、黄志菲及黄志欣共同签订《协议书》，约定：广州市白云区小坪村村民黄万活、刘桂仙共有房产一间，座落在广州市白云区小坪村北约左一巷9号。宅基地证编号为（穗郊字第058350号）。由于此房屋多年无人居住已属危房，现因黄万活、刘桂仙夫妇无经济能力解决，故提出以下解决方法，由子女出资重新兴建，谁出资建房，房产便归谁永远所有。黄万活、刘桂仙有四个子女。大女黄志敏、二女黄志慧、三女黄志菲、四子黄志欣。经协商后大女黄志敏、二女黄志慧自愿放弃此房屋继承权和所有权，不出资参与建房。由三女黄志菲、四子黄志欣二人出资共建房屋。建后此房屋归黄志菲、黄志欣二人永远所有，各占一半房产及所有权。与其他各人无关。黄万活、刘桂仙夫妇于2010年3月5日在白云区公证处签下平安纸。以此协议为基础，由黄志菲、黄志欣二人出资兴建，建后房产各占一半，共同管理及永远归两人所有。黄万活、刘桂仙夫妇及大女黄志敏、二女黄志慧自愿永久放弃此房屋继承权及所有权，建房所产生的任何责任和债权债务由三女黄志菲、四子黄志欣共同承担，与黄万活、刘桂仙夫妇及大女黄志敏、二女黄志慧四人无关。2016年1月6日，广州市白云区新市街小坪经济联合社下发《新市街小坪经济联合社城中村改造住宅拆迁补偿安置方案（定稿）》，内容为：……（二）适用范围：本方案适用于小坪村改造范围内的村民、非村民个人住宅以及历史上由集体建成出售给村民、非村民的集资楼，包括产权证注明使用性质为住宅的房屋及附属其他建（构）筑物的拆迁补偿安置。本院另案受理的反诉原告黄志菲、黄志欣与反诉被告刘桂仙，第三人黄志敏、黄志慧物权保护纠纷一案中[案号为（2020）粤0111民初2663号]，本院在该案中于2020年4月17日向广州市白云区新市街小坪经济联合社发函询问上述拆迁补偿安置方案补偿对象具体指什么？是对宅地基上房屋等建筑物进行补偿，还是既对宅基地又对宅基地上的建筑物一并补偿?补偿的数额和标准又是什么？同年4月20日，广州市白云区新市街小坪经济联合社函复本院称，一、《新市街小坪经济联合社城中村改造住宅拆迁补偿安置方案（定稿）》补偿适用范围适用于小坪村改造范围内的村民、非村民个人住宅以及历史上由集体建成出售给村民、非村民的集资楼，包括产权证注明使用性质为住宅的房屋及附属其他建（构）筑物的拆迁补偿安置。对改造范围内宅基地上的房屋，结合该房屋的合法产权证明和现状建筑情况，对宅基地上的建筑物按照上述补偿方案标准进行补偿。综上所述，住宅补偿方案的补偿对象是房屋。二、经了解，涉案宅基地证对应的旧房屋已经拆除，现在是对涉案房屋的拆迁进行补偿。三、涉案房屋根据补偿方案共计产生的补偿如下：1、补偿面积：涉案房屋现状实测建筑面积806.9590㎡，现状为6层。涉案房屋的回迁安置建筑面积为618.9995㎡。另外，按时签约并腾空交付房屋的，我联社给予增加10%房屋回迁安置面积奖励，即680.8995㎡。2、签约奖励：70000元+两年临迁费奖励401111.76=471111.76元。3、搬迁奖励：16000元。4、其他建筑物及房屋附属物补偿：800元。5、临迁费：16712.99元/月（自房屋腾空移交房屋当月1日起计）。本案庭审中，各方均确认涉案宅基地上原有两层混合结构房屋已被拆除，并由黄志菲、黄志欣于2010年10月出资建设现有四层半建筑物出租收益至今。刘桂仙在庭审中表示涉案宅基地之前的上盖房屋已经被人扒烂，有人在里面吸毒赌博，村集体及村民对此意见很大，要求尽快将该房屋建好，由于黄志菲、黄志欣愿意给钱重建该房屋，所以签订《协议书》时是同意建好后的房屋归黄志菲、黄志欣所有，但是现在房屋要拆迁，自己却拿不到一点奖励金，所以才提起诉讼。本院认为，综观原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点问题是《协议书》的效力。刘桂仙、黄志敏、黄志慧主张，根据相关法律规定，签订《协议书》时，黄志菲、黄志欣不是涉案房屋所在村集体经济组织成员，不具备受让和处置穗郊字第058350号《农村（墟镇）宅基地使用证》所记载的宅基地房屋的资格，故《协议书》无效。对此，本院分析如下：首先，《协议书》是黄万活、刘桂仙、黄志敏、黄志慧、黄志菲及黄志欣一家人共同签署。从刘桂仙、黄志敏、黄志慧在庭审中的陈述可知，由于涉案宅基地上的旧房已成危房，且经常有人在屋内赌博吸毒，只能重建。在此情况下，一家人均同意谁愿意出资重建，谁就享有新建房屋的所有权，故《协议书》明确约定由黄志菲、黄志欣共同出资重建涉案房屋，“建后此房屋归黄志菲、黄志欣二人永远所有，各占一半房产及所有权。与其他各人无关”是各方的真实意思表示，内容清晰无歧义，各方均应依约履行义务。其次，《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》规定宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的特定权利，且《最高人民法院关于印发的通知》（法【2016】339号）第19条规定“在国家确定的宅基地制度改革……非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。上述禁止宅基地房屋在本集体经济组织之外流转的相关规定，本质上是为了保护农民的基本居住权利，但黄志菲及黄志欣并非是基于流转关系取得涉案宅基地房屋，上述规定并不适用于本案。其一，涉案房屋乃黄志菲及黄志欣出资新建而成。撇开《协议书》中关于新建涉案房屋归黄志菲、黄志欣永远所有的约定，按照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，在黄志菲、黄志欣重建涉案房屋之日，其已经取得了房屋的所有权，该权利受法律保护。其二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”的规定，我国目前实行“房地一体”权利合一的权属登记制度，因此，房屋的所有权人也必然是该房屋所占土地的使用权人。涉案房屋的所有权与其所占宅基地的使用权客观上不能区分，只有将上述两种权利登记在同一权利人名下，才能保证房屋和土地方便管理和利用，故涉案房屋属于黄志菲、黄志欣，相应的，该房屋所占宅基地的使用权也应属于黄志菲、黄志欣。其三，黄志菲、黄志欣虽不是涉案宅基地所在村集体经济组织的成员，但是是涉案房屋宅基地使用权人的子女。国土资源部颁布的《不动产登记操作规范(试行)》明确规定，非本集体经济组织的成员可以通过继承取得宅基地使用权及上盖房屋的所有权。综上分析，举重以明轻，既然家庭成员继承宅基地使用权不受集体经济组织成员的身份限制，在黄志菲及黄志欣全额出资重建涉案房屋，且父母及其他姐妹均表示对涉案房屋不再享有任何权利的情况下，根据“房地一体”原则，黄志菲及黄志欣取得涉案房屋宅基地使用权，符合法律规定，也未违反国家要求保障农民居住权的基本政策。刘桂仙、黄志敏、黄志慧以黄志菲、黄志欣不具备集体经济组织成员的身份为由，主张《协议书》无效，缺乏法律依据，本院不予采信。最后，《协议书》签订后，黄志菲、黄志欣于2010年出资建成涉案房屋，多年来一直对涉案房屋进行出租收益。刘桂仙、黄志敏、黄志慧对此从未提出过异议，也从未对涉案房屋进行管理和使用。现由于涉案房屋要被拆迁，存在巨额的拆迁补偿，受利益驱动，刘桂仙、黄志敏、黄志慧方提起本案诉讼，此举有悖诚信，不应鼓励和支持。需要说明的是，在本案调解过程中，黄志菲及黄志欣均同意将拆迁补偿取得房屋拿出两套交由母亲刘桂仙收取租金直至其过世，用以贴补母亲生活，刘桂仙则表示必须将两套房屋产权登记至其名下，如不登记在其名下，则黄志菲、黄志欣需将取得的50多万元的拆迁补偿款支付给其。因双方分歧过大，最终调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：驳回原告刘桂仙、黄志敏、黄志慧的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘桂仙、黄志敏、黄志慧负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广东省广州市中级人民法院。审判员  李民二〇二〇年十月二十八日本法官助理李志红书记员任丽霞