广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1323民初5880号原告：郑敦灵，男，1982年7月18日出生，汉族，广东省人,住普宁市××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××13X。被告：陈秀兰，女，1963年11月11日出生，汉族，广东省惠东县人,住惠东县××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××027。被告：黄锌游，男，1985年7月18日出生，汉族，广东省惠东县人,住惠东县××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××014。被告：黄锌霖，男，1988年10月15日出生，汉族，广东省惠东县人,住惠东县××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××010。第三人:李金妹,女,1939年8月15日出生,汉族,广东省惠东县人,住惠东县××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××028。原告郑敦灵与被告陈秀兰、黄锌游、黄锌霖、第三人李金妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑敦灵，被告陈秀兰、黄锌游、黄锌霖、第三人李金妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑敦灵向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原、被告于2020年7月17日签订的《房地转让协议书》合法有效；二、判令三被告、第三人立即配合原告办理位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段的土地使用权【国土证号：惠东国用（2003）第110885号、110886号】的过户手续；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经朋友介绍，得知三被告拟出让位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段的房地产（含土地及地上4间2层房产）。经双方初步协商，原告同意受让上述房地产，三被告亦将上述房地产的证件、公证书等资料提交给原告查看。双方交易的房地产共有2份国土证件，登记在陈秀兰和第三人名下，其中第三人已在2015年7月20日将其名下的房地产赠与了被告黄锌游、黄锌霖。2020年7月17日，双方在广东吉径律师事务所见证下，签订《房地转让协议书》，约定原告以1000000元价格受让三被告上述房地产，同时被告陈秀兰的配偶亦作为家属知情签名确认，签订合同前，原告已在2020年7月14日支付了定金100000元给被告（通过转账支付至被告指定收款人余娘清账户），签订合同当日，原告支付300000元给被告（通过转账支付至被告指定收款人胡东彬账户），2020年7月20日，原告又转账支付500000元给被告（支付至黄锌游账户），以上共付款900000元。2020年7月22日，原告与三被告共同去惠东县×××××查询上述房地产登记信息，显示上述土地使用权未被查封及抵押。付款后，三被告亦将上述房地产交付给原告使用，为确保自身权益，原告亦多次请求被告一起去房地产管理部门要求办理涉案土地的过户手续，但却至今未能配合原告将土地权属过户到原告名下，原告特向法院提起上列诉讼请求，恳请法院依法支持诉请。被告陈秀兰、黄锌游、黄锌霖、第三人李金妹辩称对原告的起诉无意见。原告郑敦灵对其诉讼主张提交了如下证据：1.原、被告、第三人身份证复印件，证明原、被告及第三人主体适格；2.房地转让协议书，证明三被告与原告进行房地转让受让的事实；3.见证委托书、告知书、见证书、结婚证，证明原、被告签订房地转让协议意思表示真实；4.土地使用权证、不动产查询信息、公证书，证明涉案土地来源清楚、双方交易内容真实；5.银行凭证，证明原告按被告要求支付了转让款合计900000元。被告陈秀兰、黄锌游、黄锌霖、第三人李金妹对原告郑敦灵的上述证据均无异议。根据原、被告及第三人的陈述及提供的证据，本院查明事实如下：被告陈秀兰与黄锌游、黄锌霖为母子关系，第三人李金妹与黄锌游、黄锌霖为祖孙关系。被告陈秀兰名下拥有一块位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段的土地使用权，登记面积80平方米，国有土地使用权证为惠东国用（2003）第1×××号，第三人李金妹名下拥有一块位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段的土地使用权，登记面积80平方米，国有土地使用权证为惠东国用（2003）第×××号。上述两块土地相邻，地上建有4间2层房屋（未办理房屋所有权证）。2015年7月20日，第三人李金妹与被告黄锌游、黄锌霖在惠东县公证处签订一份《赠与合同》，约定第三人李金妹将上述位于惠东县吉隆镇洋皮埔地段的土地使用权赠与被告黄锌游、黄锌霖。庭审中，被告黄锌游、黄锌霖与第三人均确认赠与土地使用权的同时亦包括了地上所建房产。2020年7月17日，被告陈秀兰、黄锌游、黄锌霖作为转让方（甲方）与原告郑敦灵（受让方、乙方）签订了一份《房地转让协议书》，约定三被告自愿将上述两块涉案土地使用权及地上建筑物（4间2层约350平方米）转让给原告，转让价款为1000000元。其中国有土地使用权证为惠东国用（2003）第1×××号登记在第三人名下，第三人已作公证赠与给被告黄锌游、黄锌霖。合同约定甲方保证3-4个月内将房屋租赁合同、国土证两本原件、公证书原件，清场移交给乙方管理使用。被告陈秀兰配偶黄志忠亦在协议书下方甲方家属处签名捺印确认。合同签订前，原告于2020年7月14日通过转账支付转让款100000元给三被告指定收款人余娘清，合同签订当日，原告通过转账支付转让款300000元给三被告指定收款人胡东斌，合同签订后，原告于2020年7月20日通过转账支付转让款500000元给被告黄锌游，上述合计支付合同转让款为900000元。原、被告对上述支付转让款金额均予以确认。后因上述房地产未能办理土地使用权过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，原、被告双方均确认涉案土地上建有二层楼房，土地已办理国有土地使用权证，地上建筑物未办理房产证。另双方表示涉案土地及地上建筑物现暂未交付给原告使用及涉案房地产的水、电未办理过户手续，由双方另行约定交付和水电过户时间。根据原告提供的不动产登记资料查询结果证明，截止至2020年7月22日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函国土管理部门就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，国土管理部门均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的建有房产未办理房产证，暂不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款等，原告表示不变更诉请。本院认为，本院认为，涉案的其中一块土地的国有建设用地使用权登记于第三人李金妹名下，土地上并建有建筑物（未办理房产证），第三人已于2015年7月20日将上述涉案土地使用权及地上建筑物赠与给被告黄锌游、黄锌霖并交付给被告黄锌游、黄锌霖使用，故被告黄锌游、黄锌霖依法享有上述涉案土地使用权及地上建筑物的处分权。涉案的另一块地的国有建设用地使用权登记于被告陈秀兰名下，土地上亦建有建筑物（未办理房产证），现被告陈秀兰和被告黄锌游、黄锌霖将上述登记本人名下及受赠与的涉案建设用地使用权及地上建筑物一并转让给原告郑敦灵，与原告签订了《房地转让协议书》，该合同是双方的真实意思表示，原告支付了相应对价，虽然地上房屋未办理房产证等权属登记，但该一并处分行为亦符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。双方签订的合同不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同依法成立并有效。原告诉请确认该协议书有效，理由充分，予以支持。因双方对房屋交接及水电过户等另行协商且原告未提出相关诉请，故不作处理。关于协助土地使用权过户的诉请。原告已按照合同约定向三被告支付了转让款900000元，三被告亦确认收到该转让款。协议书中约定被告有协助原告办理土地使用权的过户的义务，但，涉案土地虽已办理了国有土地使用权证，但由于涉案建设用地上已加建了二层的楼房，该楼房至今未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且国土管理部门已明确土地使用权上的地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此，就现有的情形，原告诉请三被告、第三人协助办理案涉土地使用权的过户手续，理由不足，不予支持。根据合同约定，被告方和第三人应当积极完善相关手续，协助原告办理过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告郑敦灵与被告陈秀兰、黄锌游、黄锌霖于2020年7月17日签订的《房地转让协议书》合法有效。二、驳回原告郑敦灵的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由原告郑敦灵负担3450元，被告陈秀兰、黄锌游、黄锌霖连带负担3450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年十月十日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋