广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3682号原告：曾永林，男，1950年7月15日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：谢祺祥，广东英盟律师事务所律师。被告：谭冠锦，男，1966年7月21日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：伍宝林，男，1985年6月15日出生，汉族，住湖南省祁阳县，被告：邓家卓，男，1983年9月29日出生，汉族，住广东省广州市花都区，上述三名被告的共同委托诉讼代理人：刘明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告：罗结华，女，1977年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，原告曾永林与被告谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理。本院依法适用简易程序，2020年7月9日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，同日裁定转为普通程序，由审判员独任审理，2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告曾永林的委托诉讼代理人谢祺祥，被告谭冠锦、伍宝林、邓家卓的共同委托诉讼代理人刘明均到庭参加诉讼。被告罗结华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾永林向本院提出诉讼请求：1.判令谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华向曾永林支付租金175500元；2.诉讼费用由谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华负担。曾永林于2020年4月2日增加诉讼请求：判令谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华向曾永林支付滞纳金175500元（以175500元为基数，按每日2%的标准，自2018年6月1日起计至付清之日止，以175500元为限）。曾永林于2020年7月9日变更诉讼请求为：1.判令谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华向曾永林支付2018年6月的租金180000元；2.判令谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华向曾永林支付滞纳金180000元（以180000元为基数，按每日2%的标准，自2018年6月1日起计至付清之日止，以180000元为限）；3.诉讼费用由谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华负担。事实和理由：曾永林与谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华于2017年2月15日签订租赁合同，约定由谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华向曾永林承租位于广州市花都区新华街大陵经济联合社宗地编号9302102的空地900平方米（租金5元/平方米，月租金4500元）和建筑物13500平方米（2017年1月1日至2019年12月31日，每月租金175500元）。谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华尚欠曾永林一个月租金。原告曾永林为证明主张，提供证据：1.《租地合同》，土地使用权证；2.《租赁合同》，《补充合同》。被告谭冠锦、伍宝林、邓家卓辩称，1.支付租金收据以及租金及水电费转账记录，其中有变压器及电房报建、安装费的70万元，本应由曾永林承担，谭冠锦、伍宝林、邓家卓支付后予以抵扣租金。《补充合同》约定，应由曾永林负担的顶楼漏水维修费1万元，谭冠锦、伍宝林、邓家卓支付后抵扣2019年4-6月租金1万元。谭冠锦、伍宝林、邓家卓已支付曾永林代付的水电费。谭冠锦、伍宝林、邓家卓已支付完毕2020年4月前（含4月）租金，曾永林要求支付一个月租金，缺乏事实依据。2.谭冠锦、伍宝林、邓家卓没有拖欠曾永林的租金。即使拖欠，也只是2020年5月后的租金，不应从2018年6月1日起计算滞纳金。曾永林最后开具的是2018年7-9月的租金收据，此后没有开具收据。谭冠锦、伍宝林、邓家卓转账支付租金，除抵扣租金外，在此前的收据与转账记录均能匹配，如未支付此前租金，曾永林收到谭冠锦、伍宝林、邓家卓的转账后应先开具此前未支付的租金收据，不应当开具后一个月的租金收据，这不符合常理。被告谭冠锦、伍宝林、邓家卓为证明主张，提供证据：1.收据；2.银行交易凭证；3.通话记录；4.微信记录；5.照片，送货单。被告罗结华没有提交答辩意见及证据。本院审理认定事实如下：花集用（2006）第9030008号土地使用权证，登记座落于广州市花都区新华街大陵村，地号9302102，地类（用途）工矿仓储用地（221），使用权面积35145.66平方米，土地使用权人广州市花都区新华街大陵经济合作社。广州市花都区新华街大陵中陵经济社华北村民小组（甲方）与曾永林（乙方）于2010年2月6日签订《租地合同》，约定：甲方将位于107国道以西，土名为坦塘的红线自留用地租用给乙方，乙方在兴建建筑物时，不准超出甲方所定界线，四面、北面、南面建筑物退缩位由乙方自己定位。租用期限自2010年1月30日起至2040年1月30日止，租用面积3900平方米，租金每月平方米2.5元，以后每4年递增5%。乙方租用土地后，必须按甲方要求，建筑物必须是三层以上的钢筋混凝土结构，建筑面积4500平方米以上。合同另约定其他事项。广州市花都区新华街大陵村中陵经济合作社在合同底部另加盖印章。曾永林（出租方，甲方）与谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华（承租方，乙方）于2017年2月15日签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方租用位于广州市花都区新华街大陵经济联合社，宗地编号930210的空地面积900平方米（空地租金每平方5元，不计入租赁物总租金），建筑物面积13500平方米，作商业使用。第二条关于租赁期限，约定：租赁期限自2017年1月1日起至2033年12月31日止，2017年1月1日至2018年6月1日为甲乙双方约定的装修免租期。装修免租期满后，不管乙方是否装修完毕，乙方应立即向甲方支付租金，租金每三年递增10%。第三条关于租金及其计付方式，约定：从2017年1月1日至2019年12月31日，每月总租金175500元，其中2017年1月1日至2018年6月1日为免租期。从2020年1月1日至2020年12月31日，每月总租金193050元。按季度支付租金。首次交租日期为2018年6月1日，以后交租日期为每季度最后5天前交下一季度租金。乙方以现金支付，或将租金付至甲方指定账户，甲方只向乙方出具收款收据。如乙方需开租金发票，税费由乙方负责。第四条关于水电费及各项税费的计算和交付方法，约定：本租赁物所需的所有用电由乙方负责，费用由乙方承担，双方协商一致供电报装容量为630千瓦。乙方如需电力增容，甲方应协助乙方向有关部门申请办理，费用由乙方负责。合同期满或乙方中途退出，该增容部分无偿归甲方所有。租赁物内用电设施及电房内的设备设施的日常维护及保养由乙方负责，费用由乙方承担。水费、电费由乙方直接向供水供电部门自行缴交，乙方每月提供缴费单据复印件给甲方存查。第十条关于违约责任，约定：乙方每季度最后5天前缴交下一季度租金，如乙方未能按时如数向甲方缴交租金，则甲方按每日收取当时季度租金总额的2%作为滞纳金，如逾期10天不缴交租金，则视乙方违约，甲方有权单方解除合同，租赁保证金30万元不予退回。合同另约定其他事项。曾永林（出租方，甲方）与谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华（承租方，乙方）签订《补充合同》，约定：乙方负责630千瓦变压器及相关电房的报建、安装工作，费用由甲方负责，变压器及相关电房的产权属于甲方。双方议定变压器及相关电房的报建、安装工程总造价70万元。若该造价超出70万元，则超出部分由乙方负责承担。消防报建手续或变压器报建手续批复通过后，甲方支付变压器工程款70万元给乙方。乙方将报建批复手续正本交甲方保存。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年7月15日函复本院，“未查询到来函所述“位于广州市花都区新华街大陵村（地号9302102）（107国道以西，土名坦塘）”办理《建设工程规划许可证》的记录”。谭冠锦、伍宝林、邓家卓提供的收据及银行凭证，证明：1.曾永林于2017年10月1日出具收取押金100万元的收据。2.案外人周金生于2017年6月6日向曾永林转账70万元；曾永林于2018年7月12日及17日分别向周金生转账14万元及2万元；曾永林于2018年7月10日出具收取7月至9月租金54万元的收据。3.周金生及案外人邓丽芬于2018年10月11日、25日及31日向曾永林转账12万元、20万元及22万元；曾永林于2018年10月31日出具收取10月至12月租金54万元的收据。4.邓丽芬于2019年1月18日及2月21日向曾永林转账30万元及24万元；曾永林于2019年1月20日出具收取2019年1月至3月租金54万元的收据。5.邓丽芬于2019年5月6日及15日向曾永林转账30万元及23万元；曾永林于2019年8月29日出具收取4月至6月租金54万元的收据。6.邓丽芬于2019年7月7日向曾永林转账50万元及4万元（备注2019年7月至9月租金）；曾永林于2019年7月5日出具收取7月至9月租金54万元的收据。7.邓丽芬于2019年10月1日及8日向曾永林转账40万元及14万元。8.邓丽芬于2020年1月4日向曾永林转账40万元，2020年2月29日转账192650元；2020年3月31日转账197550元。在诉讼过程中，曾永林确认：其承租土地后出资建设建筑物，没有取得建设工程规划许可证。曾永林与谭冠锦、伍宝林、邓家卓确认，自2018年6月1日计收租金，谭冠锦、伍宝林、邓家卓仍在占有使用建筑物。曾永林主张：谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华没有支付2018年6月1日至30日的租金18万元；合同无效，其变更第1项诉讼请求为使用费，不变更第2项诉讼请求滞纳金。谭冠锦、伍宝林、邓家卓抗辩：已通过现金支付，曾永林没有开具收据，其没有支付的证据提交；不存在需要支付滞纳金的情形；建筑物没有取得建设工程规划许可证，应先不予受理或者驳回曾永林的诉讼请求；合同无效，曾永林主张滞纳金没有依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。《租赁合同》在法庭辩论终结前没有取得建筑工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。谭冠锦、伍宝林、邓家卓提供系列证据证明已支付自2018年7月起的使用费，但没有证据证明已支付2018年6月的使用费，应当承担举证不能的后果。曾永林变更第1项诉讼请求的租金为使用费，主张谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华支付2018年6月1月至30日的使用费18万元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。曾永林不变更第2项诉讼请求的滞纳金，主张按照《租赁合同》约定的每日2%的标准计算滞纳金，本院不予支持。罗结华经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾永林支付2018年6月1月至2018年6月30日的使用费180000元；二、驳回原告曾永林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告曾永林负担2800元，被告谭冠锦、伍宝林、邓家卓、罗结华负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十月十九日书记员  曹国阳