呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1254号原告：内蒙古天玺房地产开发有限责任公司。法定代表人：吕宝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚恒（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩林凤，北京尚恒（呼和浩特）律师事务所律师。被告：白凤枝，女，保险公司员工，住呼和浩特市。被告：王召清，男，恒大集团工人。委托诉讼代理人：白凤枝，女，保险公司员工，住呼和浩特市。原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司（以下简称天玺公司）与被告白凤枝、王召清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天玺公司的委托诉讼代理人曹东海，被告白凤枝、被告王召清的委托诉讼代理人白凤枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天玺公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告签订的《商品房屋买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金共计207485元（以合同约定房屋总价款的30%作为违约金）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月12日原被告签订了商品房买卖合同，由被告购买了原告开发的位于呼和浩特市玉泉区南二环南侧暂定名为闻都城市广场16A号楼7层28号房，面积91.69平方米，单价为7543元，房屋总价款691618元。被告于2017年9月17日付了原告房款5万元，于2018年1月5日付了5万元，于2018年1月12日付了41618元，三次共计交纳141618元，尚欠550000元未付。按照双方的合同约定，剩余房款预备办理银行按揭贷款。之后原告便按照银行的要求通知被告提供办理按揭贷款所需的资料，在审核时，银行未通过被告的贷款申请。基于上述原因，被告未获准银行贷款，原告工作人员通知被告要求按照合同的约定交纳剩余购房款，但被告收到通知后却置之不理。依照双方签订的商品房屋买卖合同第七条第二款之约定：逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房款总额的30%向出卖人支付违约金。综上，被告即不交付原告剩余的购房款，也不与原告协商解决，无奈，原告依据双方的合同约定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告白凤枝、王召清辩称，1、答辩人同意与原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。2、答辩人在本案购房合同履行中，并无违约行为。根据合同约定，答辩人首付购房款141618元，剩余购房款办理公积金贷款。在答辩人办理公金积贷款期间，因政策变化，导致商业用房不能办理公积金贷款，为此，答辩人不能如期交付剩余购房款。此政策原因属不可抗力，答辩人并无过错及违约。原告在起诉状中陈述的“剩余房款预备办理银行按揭贷款”不是事实，双方并未约定过银行办理按揭贷款。3、双方签订的《商品房买卖合同》系原告单方出具的格式合同，根据合同约定，购房人迟延交付房款导致合同解除的，应承担30%的违约责任。而出卖人迟延交付房屋的，却不承担任何违约责任。此约定违反了等价公平的民法原则，属霸王条款，其对答辩人科以如此重的违约责任当属无效条款。4、原告主张解除合同的一个重要原因是案涉房屋价格上涨，而答辩人同意解除合同是由于答辩人于2018年5月患有子宫、宫颈病变，一直采用保守治疗无效到2019年3月做了器官摘除手术，支出14万元的医疗费用，后续还需支付治疗康复理疗费用。因答辩人的经济原因实在无力负担后续购房款。因此，答辩人才同意解除合同。但答辩人无力承担剩余购房款并不意味着答辩人在合同履行中存在违约。5、根据合同约定，剩余购房款办理公积金贷款，但由于政策原因无法办理公积金贷款的情况下，双方应就剩余购房款给付方式进行协商，协商不成的，双方均有权解除合同，在此情况下，双方解除合同互不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告天玺公司向本院提交了以下证据：证据一房屋买卖合同、被告付款及收据，拟证明原被告签订了《房屋买卖合同》，由被告购买了该小区的16A7层28号房，面积91.69平方米，总价691618，被告于2017年9月17日付了5万元，于2018年1月5日付了5万元，于2018年1月12日付了41618元，总计付141618元，合同第七条二款约定了违约责任。证据二短信截屏，拟证明经原告工作人员多次联系被告办理银行按揭，但因各种原因未办理成贷款。证据三补充协议，拟证明被告承诺，如被告的征信不能办理银行按揭，则被告需补充剩余房款。被告白凤枝、王召清对原告所举的证据发表质证意见：我于2017年9月17日付了5万元，于2018年1月5日付了5万元，于2018年1月12日付了41618元认可，但是还差2018年1月5日付过一万的定金，对第二组证据认可，对第三组证据不认可，内容不是我写的，指纹是我按的。被告白凤枝、王召清向本院提交了以下证据：证据《关于规范调整部分住房公积金业务的通知》，拟证明商业房40年产权，停止办理公积金贷款。原告天玺公司对白凤枝、王召清所举的证据发表质证意见：真实性无异议。本院对原告所举的证据一、二、三真实性予以认可，对被告所举的证据真实性认可。本院认定事实如下：原告天玺公司与被告白凤枝、王召清于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》，约定被告白凤枝、王召清购买原告天玺公司位于玉泉区南二环南侧闻都城市广场第16A号楼7层28号房，该商品房预测建筑面积为91.69平方米，单价为7543元/㎡，总金额为691618元，付款方式为公积金贷款：即买受人于2018年1月12日支付房屋首付款141618元，剩余550000元办理公积金贷款。合同约定房屋于2018年12月30日前将商品房交付买受人，同时约定逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房款总额的30%向出卖人支付违约金。被告白凤枝于2017年9月17日向原告支付了案涉房屋定金50000元；被告白凤枝、王召清于2018年1月5日向被告支付房款50000元；被告白凤枝、王召清于2018年1月12日向被告支付房款41618元，以上被告共计向原告支付房款141618元。被告白凤枝、王召清尚且原告天玺公司房款550000元。原被告于2018年1月12日签订了网签合同。庭审中被告白凤枝向我院主张其于2018年1月5日曾交过1万元的定金，经核实，与她交的2017年8月1日的收据无法对应，本院不予保护。另查明，原被告于2018年3月22日签订了《补充协议》，协议最后一条约定：自今日起，公积金贷款因国家政策随时变动，如公积金停止办理，乙方需配合甲方注销网签合同，所造成后果与甲方无关，如因乙方征信不能办理，乙方需补齐剩余房款。又查明，呼和浩特市住房公积金管理中心于2018年4月23日下发了《关于规范调整部分住房公积金业务的通知》，其中在通知的第四条约定：调整开发企业按揭贷款楼盘准入条件。一是中心在签订楼盘按揭贷款协议时，将楼盘主体封顶列为审批条件，尚未封顶的楼盘不得发放公积金贷款；二是对于土地性质为“商业用地”的开发项目，停止办理公积金提取和贷款业务。案涉房屋经核实，土地性质为“商业用地”，故本案中的白凤枝、王召清无法按照合同约定办理公积金贷款。本院认为，内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与白凤枝、王召清签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。天玺公司诉请解除合同，白凤枝、王召清在审中也表示同意解除，本院予以认可，故本院依法确认天玺公司与白凤枝、王召清签订的《商品房买卖合同》已于庭审之日2020年9月7日解除。由于被告白凤枝、王召清与原告天玺公司签订的《商品房买卖合同》已解除，故被告白凤枝、王召清应在本判决生效后十日内协助原告天玺公司注销双方签订的网签合同，将案涉房屋办理在天玺公司名下。原告天玺公司应向被告白凤枝、王召清返还已收取购房款141618元。针对天玺公司的违约金诉求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，白凤枝、王召清在支付首期房款，后期房款未办理成功贷款的情况下，应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》合同的约定将剩余购房款支付原告天玺公司合同主要义务部分未履行，构成违约，在天玺公司催告后也未履行，应当依约支付天玺公司违约金，故对于天玺公司请求白凤枝、王召清支付违约金的诉讼请求予以支持。关于天玺公司主张支付违约金207485元的数额问题。《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑白凤枝、王召清违约行为的情节、过错程度以及天玺公司可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本案中约定的购房总价款30%的违约金明显超过了其实际损失的数额，应当依据天玺公司的请求和实际损失予以调整，本院酌定调整为按照累计应付款的10%作为违约金即550000元×10%=55000元，故白凤枝、王召清应该支付天玺公司违约金55000元，其他的违约金数额请求不予支持。白凤枝、王召清提出的根据合同约定，剩余购房款办理公积金贷款，但由于政策原因无法办理公积金贷款的情况下，双方应就剩余购房款给付方式进行协商，协商不成的，双方均有权解除合同，在此情况下，双方解除合同互不承担违约责任的抗辩理由，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与被告白凤枝、王召清于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》已于2020年9月7日解除，被告白凤枝、王召清应于本判决生效后十日内协助原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司注销案涉房屋网签合同；原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内向被告白凤枝、王召清返还已收取的购房款141618元。二、被告白凤枝、王召清于本判决生效后十日内支付原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司违约金55000元。三、驳回原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4412元，由原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司负担3242元，被告白凤枝、王召清负担1170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 托 娅人民陪审员 乔 婧人民陪审员 郭汉卿二〇二〇年十月十九日书记员 田艳华附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。