广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初2648号 原告：贺春和，男，1973年7月15日出生，汉族，住梧州市万秀区，现住贺州市八步区（确认为法律文书送达地址）。 被告：广西天厦建筑工程有限公司。住所地：南宁市青秀区金浦路7号世纪商都0503号房。 法定代表人：黄忠春，该公司董事长。 第三人：广西贺州市广建房地开发有限公司。住所地：贺州市八步区太兴街70号（确认为法律文书送达地址）。 法定代表人：胡艳荣，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘坚，该公司员工。 原告贺春和与被告广西天厦建筑工程有限公司（以下简称“天厦公司”）、广西贺州市广建房地开发有限公司（以下简称“广建公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告贺春和，第三人广建公司的委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼。被告天厦公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决对金泰大厦3-2号商铺停止执行；2.确认原告对金泰大厦3-2号商铺的实体权利；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年8月23日，贺州市八步区人民法院作出（2017）桂1102执1539号之四执行裁定书，查封被执行人广建公司坐落于贺州市西侧贺州市桂粤湘人才创业工程- 2 金泰大厦中尚未进行备案的商品房及商铺。原告所提执行异议的金泰大厦3-2号商铺列于其中。被告申请法院执行查封该商铺，侵犯了原告对该标的物享有的合法权利，严重损害了原告的合法经济利益。2020年5月21日，原告向法院提出查封异议申请排除执行。2020年7月23日，原告收到法院送达的（2020）桂1102执异59号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形。 一、原告已经支付全部价款并已签订了合法有效的书面商品房买卖合同。2014年4月17日，原告和第三人广建公司签订了合法正式的《金泰大厦商品房买卖合同》，合同约定原告向第三人广建公司购买位于贺州市。原告于当日按合同约定一次性向广建公司全额支付商铺价款331917元。2017年8月7日，原告与广建公司商品房预售合同纠纷一案，法院作出（2017）桂1102民初2325号民事判决，证明原告与广建公司签订的《金泰大厦商品房买卖合同》是合法有效的。法院作出的（2017）桂1102执1539号之四执行裁定书，对涉案商铺执行查封开始时间是2019年8月23日，原告支付涉案商铺价款的时间明显早于查封时间。原告完全符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及“已支付全部价款”这两个情形。法院作出的（2020）桂1102执异59号执行裁定书中对此也进行了确认。 二、法院作出的（2020）桂1102执异59号执行裁定书认为原告没有在法院查封前占有该不动产，从而驳回原告的执行异议请求，是缺乏事实和法律依据的。理由如下：原告其实早已实际合法占有该涉案商铺。按照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条的规定，基于已签订合法有效的《金泰大厦商品房买卖合同》关系，原告对该涉案商铺有权占有、使用、收 3 益，应受法律保护。据了解，金泰大厦没有物业管理，也不属于现在的贺州市桂粤湘人才创业园物业服务中心的管理范围内，该涉案商铺内原先堆满了各种垃圾，原告花钱请人进行了清理。同时，鉴于原告与广建公司签订的《金泰大厦商品房买卖合同》条款内没有注明由哪一方负责安装卷闸门，基于对涉案商铺的有权使用，原告于2017年8月为防止社会上流浪人员再次在该商铺内堆放垃圾及大小便和破坏，出于对该商铺的保护，原告请人为该商铺装上卷闸门（后附有当时安装卷闸门的收据复印件及卷闸门的钥匙为证）。2017年11月，原告将涉案商铺出租给成祥二手车行李建科并签订正式的《商铺租赁协议书》，租赁期三年。《商铺租赁协议书》约定了双方的权利和义务，协议约定李建科每月要按时支付租金给原告，李建科对商铺可做简单必要的装修，李建科的营业活动要遵守国家的相关法律规定，遵守物业管理的有关规定。据调查，李建科仅把该商铺作为仓库使用。由于该涉案商铺平时光线充足不需要照明，商铺内也没有卫生间，因此并不需要水电，也不产生水电费。李建科使用该涉案商铺作何用途，只要不是用来存放危险易燃易爆的化学物品、从事违法犯罪活动即可。最重要的是其能按时交纳所约定的租金。原告购买商铺的目的就是为了投资收益，承租方用来做何用途，对原告的实际收益影响不大。从2017年11月到现在，原告每个月从李建科处获得了商铺租金（后附有原告在各个月收到李建科通过微信转账方式交付租金的微信收款截图为证）。另外，原告基于《金泰大厦商品房买卖合同》关系，行使对涉案商铺安装卷闸门的权利，是出于对涉案商铺的保护，第三人广建公司也默许了。以上事实充分表明，原告在2014年17日一次性付清全部价款并签订正式合法的《金泰大厦商品房买卖合同》后，于2017年8月通过安卷闸门及2017年11月与李建科签订《商铺租赁协议书》的方式，行使了涉案商铺占有、使用、管理和收益的权利，均是以对所购买涉案商铺有权占有为基础的。原告对涉案商铺行使使用、管理、收益权的行为，更能体现对涉案商铺实际占有和支配的债的先履行行为。这充分说明了原告从2017年8月份开始已经对涉案商铺进行了实际控制和管 4 理，是原告对涉案商铺实际控制的一种事实状态，也是不动产买受人对外公示的一种方式，属于实际合法占有。从原告提供的证据可以证实。而法院查封时间为2019年8月23日，原告对涉案商铺的占有在查封之前。即使未办理竣工验收手续，也不能据此认定占有房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能否认买受人已经实际占有涉案房屋的事实。因此，法院对涉案商铺的执行，严重侵犯了原告对该商铺享有占有、使用、收益的合法权利，损害了原告的经济利益。 三、原告对未办理过户登记手续没有过错。广建公司自身原因，致使涉案商铺至今尚未办理竣工验收，客观上不具备办理产权过户登记的条件。原告对涉案商铺未办理过户登记手续并没有过错。对此，在涉案（2020）桂1102执异59号执行裁定书中也得到了确认。 综上所述，原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院作出的（2017）桂1102民初2325号民事判决书也确认了原告对涉案商铺享有的物权期待权。原告认为（2020）桂1102执异59号执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据，实为不妥，是错误的。被告申请法院对涉案商铺执行查封，损害了原告对该标的物的合法权益，请求法院排除对涉案商铺的执行。同时，鉴于第三人自身原因，现请求法院对该涉案商铺予以备案登记。原告根据相关法律规定，在收到执行裁定书后15日内提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。 第三人广建公司述称，同意原告的诉讼请求。 被告天厦公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告天厦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、质证和辩论的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当 5 事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2014年4月17日，原告贺春和与第三人广建公司签订一份《金泰大厦商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的贺州市民兴路西侧（民俗文化旅游创业园宗地）金泰大厦3单元2号商铺。原告于当日全额支付商铺价款331917元。天厦公司与广建公司建设工程合同纠纷一案，本院作出（2017）桂1102民初1773号民事调解书，确认金泰大厦工程总造价为52705219.51元，广建公司欠天厦公司工程款16705219.51元及利息，天厦公司对金泰大厦三单元一至四层办公楼在工程款16705219.51元范围内享有按顺序有优先受偿权。上述案件在执行过程中，本院依法于2019年8月23日作出（2017）桂1102执1539号之四执行裁定书，裁定：查封广西贺州市广建房地产开发有限公司所有的坐落于贺州市西侧贺州市。涉案金泰大厦3单元2号商铺列于其中。原告认为，上述被查封的金泰大厦3单元2号商铺为其所有，遂向本院提出执行异议。本院于2020年7月14日作出（2020）桂1102执异59号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告不服该裁定，向本院提起诉讼。 另查明，涉案金泰大厦坐落于贺州市西侧（原地址为贺州市城西体育中心西路，八达西路南面），项目名称为贺州市桂粤湘人才创业工程，售房单位为广西贺州市广建房地产开发有限公司，商品房预售许可证编号：贺房预字（2012）第11号。原告曾于2017年7月3日起诉广建公司商品房预售合同纠纷，本院于2017年8月7日作出（2017）桂1102民初2325号民事判决，判决：广西贺州市广建房地产开发有限公司应向贺春和支付逾期交房违约金19052.04元；驳回贺春和的其他诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名 6 下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉案商铺原告虽然在本院查封前已经与第三人广建公司签订书面买卖合同，也支付了全部价款，未办理过户也非原告自身原因，但该商铺未经竣工验收，尚未交付使用，原告对该商铺的占有并不合法。该商铺现仍登记在第三人广建公司（房地产开发企业）名下，而该商铺不属于用于居住的商品房，且原告也没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋。因此，原告请求停止执行涉案金泰大厦3单元2号商铺并确认其为该商铺的实体权利人，理据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回原告贺春和的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告贺春和负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 7 审 判 长  廖丽梅 人民陪审员  江小妹 人民陪审员  林依萍 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  莫启法 书 记 员  凌 姿