广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10842号原告：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区珠池路光明大厦502号房之三。法定代表人：吴浩彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：官橙，该公司员工。被告：周岳全，男，1977年12月9日出生，汉族，住海南省琼海市。委托诉讼代理人：李琳，系周岳全的妻子。被告：李琳，女，1979年7月25日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光物业公司）诉被告周岳全、李琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司的委托诉讼代理人官橙，被告李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令周岳全、李琳向龙光物业公司支付自2015年10月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费8899.2元及其违约金（每月的违约金以当月拖欠的物业服务费164.8元为本金，分别从第三个月的1日起按每日万分之五的标准计算至款项付清之日止，暂计至2020年3月31日的违约金为3456.3元）；2.判令本案诉讼费由周岳全、李琳承担（迳付）。事实和理由：周岳全、李琳为广州市黄埔区**街*号*栋*房（以下简称涉案房屋）的产权人。涉案房屋的建筑面积为86.758平方米。2008年9月6日，龙光物业公司与周岳全、李琳签订了《前期物业管理服务合同协议》，约定由龙光物业公司向周岳全、李琳提供物业管理服务，周岳全、李琳应以房屋建筑面积按1.9元/月*平方米的标准支付物业管理费；合同期限为自签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。周岳全、李琳已接收涉案房屋。2012年7月，龙光物业公司与周岳全、李琳所在小区的广州市龙光峰景华庭业主委员会签订了《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》，约定由龙光物业公司向周岳全、李琳提供物业管理服务，周岳全、李琳以房屋办证面积、按1.9元/月*平方米的标准交纳物业管理费；代收代缴费用项目包括：水费、电费、燃气费、排污费，龙光物业公司代收代缴的费用标准参照相关部门制定的统一标准执行，并根据相关部门的统一调价做相应的调整；业主须于每月30日前向龙光物业公司管理处缴纳物业服务费有其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的日万分之五交纳违约金。周岳全、李琳每月应交纳物业费为164.8元。但是周岳全、李琳无理拖欠龙光物业公司的物业管理费至今。龙光物业公司多次催收，周岳全、李琳拒之不理，故向法院提起诉讼。周岳全、李琳辩称：周岳全、李琳不是无故欠交物业费，而是因为龙光物业公司未按规定提供相应服务，未能履行好物业服务义务。一、根据前期物业合同第一条，龙光物业公司具有对涉案房屋履行维护、修缮、服务、管理公共环境卫生以及房屋共用设施设备的义务。周岳全、李琳居住房屋正对一楼同一户型，该户业主在其房屋外公共绿化地方养鸡，臭气、噪音严重影响周岳全、李琳家人的日常生活，就这一问题家中老人多次反映给龙光物业公司，希望龙光物业公司能及时处理，龙光物业公司在跟养鸡业主沟通无果后放任不理，最终问题不了了之，这是龙光物业公司不作为。周岳全、李琳家中厨房对外的生活小阳台的公共排污管道几年前污水反涌到客厅，以致泡了家具和生活用品。龙光物业公司服务意识薄弱，处理问题效率低下，整整用了三天时间才止住污水反涌，但小阳台凿开的排水孔至今还遗留在那，没有得到很好的修缮、维护。就这一问题，周岳全、李琳多次向龙光物业公司反映，希望龙光物业公司能定期疏通相关的排污管道和排污池并修缮好小阳台，自第一次污水反涌至今再次出现两次污水反涌小阳台，最终污水反涌问题同样没有得到有效解决。二、合同约定需每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表，但龙光物业公司并没有每六个月公示财务收支情况。此外，小区绿化养护、清洁卫生、秩序维护、安全防范、共用设施设备日常运行、维护及共用部位的维修养护等多项服务内容不到位。正是因为龙光物业公司未积极采取措施提供与其收费水平相适应的物业服务，周岳全、李琳有权暂时拒绝交纳物业服务费，直至龙光物业公司对其应履行的服务得到执行为止。本院经审理认定事实如下：周岳全、李琳系广州市黄埔区**街*号**栋**房的产权人，该房屋的建筑面积为86.758平方米。2008年9月6日，龙光物业公司广州分公司与周岳全、李琳签订《前期物业管理服务协议》，双方约定协议期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2009年1月6日，李琳在涉案房屋的《文件/锁匙签收表》上签字，签收涉案房屋。2012年5月，广州市龙光峰景华庭业主委员会（以下简称业委会）作为甲方与作为乙方的龙光物业公司签订《广州市[龙光·峰景华庭]物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业委会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定，本物业按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》的一级标准服务。该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元/平方米向物管公司缴纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处交纳物业服务费及其他各项代收费用，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五交纳滞纳金。周岳全、李琳抗辩其不清楚该份合同的真实性，未见公示过。合同签订后，龙光物业公司对上述小区进行物业管理，至今仍为该小区提供物业管理服务。另查明，周岳全、李琳未向龙光物业公司交纳自2015年10月1日至2020年3月31日期间的物业管理费。龙光物业公司主张其多次向周岳全、李琳催缴，并提交证据证实其于2017年、2018年通过邮政快递的形式向周岳全、李琳催收物业管理费和违约金等，但未提交妥投证明，周岳全、李琳抗辩其未收到上述邮件。周岳全、李琳确认其对龙光物业公司主张的涉案房屋每月物业管理费为164.8元无异议。以上事实有《前期物业管理服务协议》《文件/锁匙签收表》《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》、EMS邮政快递单等证据证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业委会代表龙光峰景华庭的业主与龙光物业公司签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，对龙光物业公司和龙光峰景华庭的全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。龙光物业公司已经为该小区提供了物业管理服务，周岳全、李琳应当支付物业服务费。龙光物业公司主张以164.8元/月的标准计付从2015年10月1日起至2020年3月31日的物业服务费共计8899.2元，符合物业服务合同约定及法律规定，本院予以支持。周岳全、李琳抗辩物业服务质量不到位的问题，具有一定的合理性，其可督促龙光物业公司依据合同履行义务，但不能成为其拒不交纳物业费的正当理由。关于违约金。周岳全、李琳基于物业管理服务质量问题拒交物业管理费，并非恶意拖欠，龙光物业公司应加强服务意识，进一步提升管理质量和水平，因此，对龙光物业公司要求周岳全、李琳支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周岳全、李琳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司支付2015年10月1日至2020年3月31日的物业服务费共计8899.2元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，全部由被告周岳全、李琳负担。上述款项原告广东龙光集团物业管理有限公司已预交，被告周岳全、李琳在履行本判决义务时将其应承担部分直接迳付给原告广东龙光集团物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员 李小伟二〇二〇年十月二十九日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣