河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初3505号原告：张红梅，女，汉族，1972年2月16日出生。委托诉讼代理人：党仁杰，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智，河南苍穹律师事务所律师。被告：河南国匠置业有限公司，住所地：河南省武陟县沁河路092号。法定代表人：李建周，执行董事。委托诉讼代理人：张逸臣，河南明柱律师事务所律师。原告张红梅与被告河南国匠置业有限公司（以下简称国匠公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红梅及其委托诉讼代理人党仁杰、李智，被告国匠公司的法定代表人李建周及委托诉讼代理人张逸臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红梅向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告销售代理费及滞纳金10000元；2、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：判令被告支付原告销售代理费308894.7元、滞纳金92668.41元，以上共计401563.11元。事实和理由：原、被告于2015年9月23日开始合作，双方约定原告独家代理销售被告开发的武陟县龙泽苑小区项目，被告按照约定支付原告销售代理费。销售代理费包括佣金和溢价分成。佣金按照房屋实际销售价格的1.6%提取，溢价分成按照超出1900元合同低价的部分由原被告进行四六分成。原告收取其中四成作为溢价分成。涉案项目楼盘原是烂尾楼。合同签订后，原告就组织人力物力积极帮助被告销售房屋。在原告接手后，销售情况有巨大好转。但之后，被告随意变更公司政策，无视市场行情随意提高房屋销售价格，导致股东之间产生内杠，售楼部多次被堵，直接影响到该楼盘的销售。截止原告起诉之日，该楼盘销售面积仍未达到合同约定的80%。原告多次要求被告支付销售代理费，被告不予回复。2019年10月14日，原告就双方已经对账的50套房屋进行起诉，要求被告支付销售代理费，法院支持了原告的诉讼请求。经向武陟县房管局查询，仍有被告未支付的销售代理费，故原告提起诉讼。被告国匠公司辩称，1、我方认为原告不是适格主体，因为关于债权转让，债务承担需要签订明确具体的合同，并且转让方通知到债务人，原告方所出具的债权转让协议未有明确约定，且未通知到债务人，故原告不是适格主体；2、原告所行使的是借用资质的挂靠行为，我方认为合同应为违反法律法规强制性规定，合同应为无效合同；3、原告方起诉同一事由，已经法院判决，此次起诉违反了一事不再理的原则；4、原告当庭变更的诉讼请求关于销售提成及违约金的计算没有事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国匠公司于2011年9月注册登记成立，原名称武陟县九辰置业有限公司，2016年9月，名称变更为河南国匠置业有限公司。2015年9月23日，张红梅与国匠公司签订《商品房销售代理合同》，国匠公司委托张红梅代理销售武陟县龙泽苑小区。合同期限自本合同签约之日起至2015年12月31日止。双方约定住宅商品房的销售为均价每平方米1950元，低价不低于每平方1900元。另约定在合同签订后至10月底开盘前，国匠公司需向张红梅支付1万元作为前期策划费用。另合同约定了佣金及溢价部分提成的计算等事项。合同签订后，张红梅进场。2016年4月6日，济南麦杰房地产营销策划有限公司（以下简称麦杰公司）与国匠公司签订《武陟县龙泽苑项目销售代理合同书》，张红梅为项目实际负责人。合同约定的销售面积为12000平方米。麦杰公司为合同项目独家销售代理，国匠公司不得自行销售或委托第三方销售。在代理期限内，该项目所售所有房源均计入麦杰公司的销售业绩。国匠公司的任何客户资源的购买成交行为都统一由麦杰公司进行办理，并按本合同结算条款结算。合同第二条合作期限：签订合同之日起至公开发售后10个月或销售率达到80%（以项目面积为准）止。如需顺延，双方协定后可以顺延。合同第三条销售低价：住宅的销售底价为均价1900元/平方米，地下人防车位底价按照5万元/个，配套房底价为1050元/平方米。第四条成功销售的界定：1、房屋销售以套为出售单位。购房者签署《商品房买卖合同》并交纳20%房款后，该套房屋视为成功销售，麦杰公司即可获得与20%房款相对应本合同所规定的相应代理费，购房者交纳全部房款后，麦杰公司获得全部代理费用。3、由国匠公司因处理关系等出售的房源同样视为麦杰公司业绩，并提取佣金。合同第七条销售代理费的计算机支付：（一）销售代理费是指佣金和溢价分成的总和。（二）代理费的计算。1、合同有效期内麦杰公司的销售任务目标为完成现有住宅部分80%的销售，如果完成任务，国匠公司按照麦杰公司成功销售房屋销售总额的1.6%计算并支付佣金。麦杰公司允许国匠公司每月有一套住宅销售为国匠公司关系成交，佣金按照0.8%提取，并计入麦杰公司销售任务。2、从4月份开始计算销售任务，每季度完成住宅销售30套，国匠公司奖励麦杰公司10万元，如本季度提前一个月完成30套销售任务，国匠公司奖励15万元。以上两种情况在每个季度不重复奖励。3、若当季度销售任务未完成，则按照1.5%结算该季度佣金，另根据实际情况，国匠公司有权解除合同。4、溢价部分国匠公司与麦杰公司按照6∶4分成。（三）代理费的支付。佣金按月结算，麦杰公司应于每月2日之前向国匠公司提供上月代理费及溢价清款明细单，确认无误后，国匠公司应在每月5日前将上月代理费支付给麦杰公司。结算暂按1.6%提取，如果三个月内未完成任务，则从最后一个月扣除当季结算差额。因客户原因导致违约而没收的定金，由双方五五分成。合同第八条违约责任。国匠公司应按照合同约定时间向麦杰公司支付佣金和溢价，每延期一日付款，需按应得代理费总额的1%支付给麦杰公司滞纳金，直至全部付清麦杰公司应得代理费为止。如超期30天，麦杰公司有权解除合同，并由国匠公司承担违约责任。项目合作期间，不能擅自中止合同，如因任何一方无故中止合同，造成双方无法合作，应赔偿对方十万元违约金。2019年3-5月份左右，张红梅与国匠公司的法定代表人李建周经过对账，确认从2015年10月1日至2019年1月14日，涉案项目共计销售50套（不含本案中买受人为郭志鹏、陈石头、郭志良、郭豆豆、陈虎成的五套房屋）。2019年5月，双方终止合作。2019年9月，张红梅委托其诉讼代理人向被告邮寄送达了《债权转让通知及催告函》，该函件内容为麦杰公司将涉案所欠付的房屋销售代理费及其他债权一并转让给张红梅，被告在收到后应直接向张红梅支付欠付费用。之后代理人又通过短信方式将债权转让的事实向被告国匠公司的法人李建周进行告知。2019年10月14日，张红梅就已确认对账的50套房屋向本院提起诉讼，请求被告国匠公司支付其销售代理费237909元及滞纳金71373元，共计309282元。本院于2020年3月25日作出（2020）豫0823民初3505号民事判决书，判令被告国匠公司应给付原告张红梅代理费98523.93元，并支付违约金，以70783.17元为基数，自2019年6月1日起至被告实际履行义务完毕之日止，按照月利率2%计算。违约金数额以21234.95元为限。后张红梅不服上诉至焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）豫08民终1349号民事判决书，维持本院的一审判决。2020年8月，原告张红梅经核查，2017年9月1日至2018年7月1日，仍有买受人为郭志鹏、陈石头、郭志良、郭豆豆、陈虎成5人购买的5套房屋销售代理费，被告国匠公司没有给付。其中郭志鹏购房时间是2017年9月3日，房屋面积是139.23平方，房屋总价是416673元；陈石头购房时间是2018年7月1日，房屋面积是139.23平方，房屋总价是442751元；郭志良购房时间是2018年1月1日，房屋面积是124.43平方，房屋总价是335961元；郭豆豆购房时间是2017年9月1日，房屋面积是124.43平方，房屋总价是366667元；陈虎成购房时间是2018年7月1日，房屋面积是124.43平方，房屋总价是395688元。上述5套房屋的销售总面积为651.75平方米，底价为1238325元，总成交价为1957740元，溢价为719415元。另查明，郭志鹏、郭志良二人系被告国匠公司的法定代表人李建周的小舅子，郭豆豆系李建周的小姨子，陈石头、陈虎成二人的家属均与李建周有业务往来。以上事实有原告提供的被告国匠公司的营业执照、企业信息、2016.4.6《销售代理合同》、债权转让协议、2015年10月1日-2019年1月4日龙泽苑销售明细表、（2019）豫0823民初5134号民事判决书、（2020）豫08民终1349号民事判决书、中国工商银行网上银行电子回单一份、龙泽苑小区已备案房产明细、龙泽苑销售提成汇总表、代理费计算明细，被告提供的郭志鹏、陈石头、郭志良、郭豆豆、陈虎成五人的证人证言及当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，一、关于张红梅诉讼主体资格的认定。本案张红梅系麦杰公司就涉案项目的实际负责人，麦杰公司在涉案项目结束后，将涉案债权转让于张红梅，并由张红梅将债权转让通知送达国匠公司的法定代表人李建周，被告国匠公司认为该债权转让并非债权人即第三人麦杰公司送达，故对被告不产生效力。本院认为，根据合同法第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案债权转让的通知虽非麦杰公司向国匠公司送达，但张红梅委托其代理律师向国匠公司邮寄送达了债权转让通知邮件，应视为债权转让已通知国匠公司，债权转让已对被告国匠公司产生效力。综上，本院认为，本案原告张红梅的诉讼主体适格，可以提起本案之诉。二、本案是否属于重复诉讼的认定。根据原告提供的2015年10月1日-2019年1月4日龙泽苑销售明细表、龙泽苑小区已备案房产明细，本案中原告主张的五套房屋的代理费不在（2019）豫0823民初5134号民事判决书认定的50套房屋范围内，故本案不属于重复诉讼。三、被告是否存在应付未付原告销售代理费事实的认定。被告国匠公司辩称，案涉五套房屋并非原告销售，系公司拖欠工资款顶账的房源。依据国匠公司与麦杰公司签订的《销售代理合同》第一条的规定：麦杰公司为合同项目独家销售代理，国匠公司不得自行销售或委托第三方销售。在代理期限内，该项目所售所有房源均计入麦杰公司的销售业绩。国匠公司的任何客户资源的购买成交行为都统一由麦杰公司进行办理，并按本合同结算条款结算。在案证据证明，麦杰公司的代理时间从2015年10月1日至2019年1月14日。本案中，郭志鹏、郭豆豆购房时间是2017年9月，郭志良的购房时间是2018年1月1日，陈石头、陈虎成购房时间是至2018年7月1日，均在麦杰公司的代理期间，按照双方合同约定，案涉五套房屋应计入麦杰公司的销售业绩。故本院认为，被告存在应付未付原告销售代理费的事实。四、原告主张的销售代理费数额的认定。本案原告提交的龙泽苑小区已备案房产明细中载明郭志鹏、陈石头、郭志良、郭豆豆、陈虎成5套房屋的销售总面积为651.75平方米，底价为1238325元【651.75平方米×1900元/平方米】，总成交价为1957740元【366667元＋416673元＋335961元＋395688元＋442751元】，溢价为719415元【1957740元-1238325元】。根据国匠公司与麦杰公司签订的《销售代理合同》，溢价提成为287766元【719415元×40%】。另因案涉5套房屋的购房者与被告均存在特殊关系，本院酌定原告佣金均按照0.75%计算，佣金提成为14683.05元【1957740元×0.75%】。综上，原告主张的房屋的销售代理费为302449.05元【溢价提成287766元＋佣金提成14683.05元】。五、关于原告主张的滞纳金应否支持的认定。从上述可知，被告还欠付原告代理费302449.05元，根据双方签订的《销售代理合同》约定，佣金按月结算，麦杰公司应于每月2日之前向国匠公司提供上月代理费及溢价请款明细单，确认无误后，国匠公司应在每月5日前将上月代理费支付给麦杰公司。合同另约定，国匠公司应按照合同约定时间向麦杰公司支付佣金和溢价，每延期一日付款，需按应得代理费总额的1%支付给麦杰公司滞纳金，直至全部付清麦杰公司应得代理费为止。本案中，所涉5套商品房的销售发生在2015年-2018年间，案涉房屋最晚的也在2019年1月贷款发放完毕，且双方于2019年3-5月份进行对账，但被告此后一直未将原告的代理费支付完毕，应视为存在违约行为。根据双方合同第八条约定，国匠公司应按照合同约定时间向麦杰公司支付佣金和溢价，每延期一日付款，需按应得代理费总额的1%支付给麦杰公司滞纳金，直至全部付清麦杰公司应得代理费为止，但该标准计算过高，结合本案案情，本院酌定原告请求的违约金应以302449.05元为基数，从2019年6月1日起至被告实际履行义务完毕之日止，按照月利率2分计算为宜。但总数额不超过90734.72元【302449.05×30%】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告河南国匠置业有限公司应于本判决生效后十日内给付原告张红梅代理费302449.05元；二、被告河南国匠置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告张红梅违约金（以302449.05元为基数，自2019年6月1日起至被告实际履行义务完毕之日止，按照月利率2%计算。违约金总数额不超过90734.72元。）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7323元，减半收取计3661.5元，由原告张红梅负担73.23元，被告河南国匠置业有限公司负担3588.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  雒彩虹二〇二〇年十月二十六日书记员  杜晓娟