广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初3803号原告：肖美芳，女，1990年11月2日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市********，公民身份号码：440************760。被告：邓培光，男，1977年8月14日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市福泉酒店东200米南开公寓斜后面，公民身份号码：440************016。被告：刘晓玲，女，1992年6月29日出生，汉族广东省廉江市人，住廉江市**********，公民身份号码：440************662。原告肖美芳诉被告邓培光、刘晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告肖美芳到庭参加诉讼，被告邓培光、刘晓玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告邓培光归还原告肖美芳的购房款128000元及资金被占用期间的利息（利息从起诉之日起按年利率15.4%计算至实际清偿之日止）；2、判令被告刘晓玲对上述债务承担连带清偿贵任；3、本案诉讼费用（含受理费、保全费、律师费等）由被告邓培光、刘晓玲共同承担。事实与理由：2017年11月17日，原告肖美芳经被告刘晓玲（房地产中介）的推介与被告邓培光相识，随后并达成意向购买邓培光预建造位于廉江市**********块上的集资房屋。在2017年11月17日，原告将10000元交付给被告刘晓玲作为购买位于廉江市****对面（黄村街＿号）地块的定金。被告刘晓玲在收到定金时和原告肖美芳签订有《禾盛对面合资定金收据》一份，双方均在收据落款处亲自签名并按模确认。在收据内容中明确约定原告肖美芳所购房的位置、购房情况及购房款项的约定。另外在收据空白处还备注有“该房总价为25万整，动工当天交12.8万地皮款”，并有原告的按模确认。在2017年11月21日房屋即将动工之际，原告肖美芳到邓培光档口（廉江市永光灯饰建材城）处，将在《禾盛对面合资定金收据》中约定的12.8万元地皮款支付给被告邓培光。被告邓培光收到地皮款时开具一张《收据》给原告，并在收据经手人处签名且加盖档口的公章确认。另外，被告邓培光和原告肖美芳还签订了一份《土地使用权转让协议》，协议中约定：“甲方同意将厂东省廉江市*********，基地面积203平方米的土地，转让给乙方作为宅基地使用，其中乙方占二十二分之一(1/22)土地使用权。”并按每份12.8万元收取了地块款。以上陈述过程中，关于在《禾盛对面合资定金收据》、《收据》、《土地使用权转让协议》内容中所陈述的地皮、地块均是指位于厂东省廉江市*********的地块。无奈的是自交地皮款至今已有长达近3年的时间，被告邓培光经常以资金周转困难和邻居投诉为由，导致该建筑进度缓慢甚至停工，未能如期交房。原告在此期间被占用资金的同时还要在外租房居住，实属无奈。同时经证实目前因政策限制，明确规定该地块上的建筑楼层不允许超过七层后，更加确切原告购买位于此地块上的11楼层的房屋是不可能完成交房的。原告曾多次联系被告刘晓玲跟进，并多次催促被告邓培光要求退还所支付的12.8万元购房款，但被告邓培光都以没钱为由进行推搪。综上，原告认为被告拒还房款一事对原告生活造成了严重影响，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关的规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决，望贵院予以支持！针对原告诉讼请求，被告邓培光、刘晓玲不应诉不答辩，也没有证据向本院提交。本院经审理认定事实如下：2017年11月17日，原告与被告刘晓玲签订《禾盛对面合资定金收据》，约定：“2017年11月17日收到肖美芳交来购买位于廉江市****对面（黄村街号）地皮一块地款人民币10000整4房东边12楼车位为6号元整······大约于2017年11月25日前动工建房······该房总价为25万元整，动工当天交12.8万地皮款合资方：肖美芳收款人：刘晓玲2017年11月17日”，于2017年11月22日，原告作为乙方与被告邓培光作为甲方签订《土地使用权转让协议》，主要内容是：乙方购买由甲方所建筑的房子，位于廉江市*********。基地面积203平方米的土地，转让给乙方作宅基地使用（乙方由22份人组成），其中乙方占二十二分之一（1/22）土地使用权。甲方出售份额不能超过22份。土地款每份金额为壹拾贰万捌仟元整：128000元。甲方同意在2017年11月22日前将出让土地交付给乙方使用。土地费由乙方向甲方一次性付清，才能建房。原告于2017年11月21日交纳了购买地皮款128000元给被告邓培光。上述收款被告邓培光立有收据给原告收执。据原告在庭审陈述，涉案房屋现已建好6层主体工程，因被告未能在双方约定的时间内交房而引起纠纷，2020年9月3日原告诉至本院请求处理。另查明，被告刘晓玲为房屋销售中介。本院认为，根据原告的诉讼请求，归纳本案的焦点是：1、原、被告签订的《土地使用权转让协议》是否有效；原告请求被告返还128000元的购房款是否支持；2、被告刘晓玲是否承担还款责任。合同是否有效的问题。本案名为委托建房合同，实为房屋买卖合同，邓培光在没有取得建设规划许可证等有关手续的情况下，违法建房并出售，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案《委托建房施工管理协议书》、《购房协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同被认定无效后，被告邓培光收取的128000元购房地皮款应返还给原告。在整个购买房屋过程中，原告是知道或应当知道涉案房屋是违法建造的，从房屋价格不到市场楼市价格的一半可清晰看出这一点，其仍然购买，也存在一定过错，应承担相应责任。原告请求被告承担购房地皮款的利息损失，本院不予支持。被告刘晓玲是否承担还款责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”的规定，本案原告选择违约之诉，根据原告提供证据，其向被告邓培光购买房屋，被告邓培光收取购房款逾期未能交付购买的房屋给原告构成违约，被告刘晓玲在本案中是房屋销售中介，在收取原告定金1万元后，已将该款交付被告邓培光，不是房屋买卖相对人，房屋停建是邓培光因未能办理相关报建手续而被造成，责任在被告邓培光。因此，被告刘晓玲不是合同违约相对方，原告请求被告刘晓玲承担返还购房地皮款的连带清偿责任没有法律依据，本院不予支持。被告不出庭核对原告所举证据的真实性，视为放弃质证和抗辩的权利，原告所举证据，由于没有相反的证据予以反驳，本院经审查后予以确认。被告经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院对本案予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告邓培光在本判决生效之日起十日内返还购房地皮款128000元给原告肖美芳。二、驳回原告肖美芳其它的诉讼请求。如果被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元（原告已预交），由被告邓培光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  郑福二〇二〇年九月三十日书记员  伍雁附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。