海南省第一中级人民法院   民事判决书   (2020)琼96民终908号   上诉人（原审被告）：吴某1，现住海南省文昌市。   上诉人（原审被告）：吴某2，现住海南省文昌市。   以上两人的委托诉讼代理人：吴某3，海南凯志律师事务所律师。   以上两人的委托诉讼代理人：蔡某，海南凯志律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：吴某4，现住海南省文昌市。   委托诉讼代理人：吴某5，现住海南省文昌市，系吴某4的儿子。   被上诉人（原审原告）吴某6，现住海南省文昌市。   委托诉讼代理人：吴某7，文昌市和平法律事务所法律工作者。   上诉人吴某1、吴某2、吴某4因与被上诉人吴某6土地租赁合同纠纷一案，不服文昌市人民法院（2019）琼9005民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人吴某1上诉请求：1.撤销(2019)琼9005民初208号民事判决；2.依法改判，驳回吴某6的诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费由被上诉人吴某6承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，如法院判令吴某2、吴某4将土地使用权返还给吴某6，吴某6应就涉案土地范围内的建筑物、附着物折价补偿给吴某2、吴某4。因本人已经不参与经营，本人不主张补偿款。   上诉人吴某2、吴某4上诉请求：1.撤销（2019）琼9005民初208号民事判决；2.依法改判驳回吴某6的诉讼请求;3.一、二审诉讼费由被上诉人吴某6承担。理由如下：一、上诉人在涉案土地范围内建造的建筑物、附着物的价值约为人民币130万元。一审判决无视地上建筑物、附着物的数额巨大的财产价值，未能对地上建筑物、附着物作出妥善处理，有违公平原则。1.吴文筹将涉案土地出租给上诉人，在上诉人投资建造育苗场的过程中，被上诉人从未提出异议。2.涉案土地范围内的建筑物、附着物与土地形成附合，不可分离。一审判决即使判令上诉人将土地使用权返还给被上诉人，同时也应根据公平原则判令吴某6就其所取得的建筑物、附着物折价补偿给上诉人。3.一审法院判决上诉人拆除价值百万的不动产设施，违反法律规定，造成社会财富的极大浪费。4.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下称《九民会议纪要》)第36条、第49条的规定，合同无效、解除的情形下，要防止机械适用“不告不理”的原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。在本案中，虽然上诉人在一审过程中未主张折价补偿，但是一审法院基于最高院提出的“尽可能一次性解决纠纷”的审判思路，应当向上诉人释明，但是，一审法院从未向上诉人释明。二、涉案土地存在权属争议，一审法院直接判令涉案土地的使用权归吴某6，属超越职权界定土地权属，该判决属超越法定职权。三、一审判决认定涉案土地的租金为4000元/亩/年，缺乏事实依据，根据当地的实际情况，涉案土地的租金应为500元-1200元/亩/年，吴某6主张涉案土地的租金为4000元/亩/年，但未提交任何证据。一审法院在没有证据、直接采信吴某6的主张，缺乏事实根据。   被上诉人吴某6答辩称，一、首先，答辩人对原审法院查明认定的事实没有异议。二、2017年，答辩人向文昌市人民法院起诉张某请求“排除妨害”（案号：(2017)琼9005民初3405号）。根据张某的庭审答辩自认，证明被答辩人在使用涉案土地之前，该地并不是空地。现被答辩人没有证据证明地上建筑物、附着物的价值约为人民币130万元。三、被答辩人的第二项上诉理由，不属于答辩人一审诉讼请求范围。对于被答辩人在上诉中以一审法院，“未能对地上的建筑物、附着物作出妥善处理，有违公平原则”的主张，理由不成立，于理无据，二审法院不应予以采纳。四、涉案土地不存在土地权属争议。五、一审法院判决涉案土地租金为4000元/亩/年，符合当地的土地出租用于养殖业价款的客观事实。   吴某6向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认位于会文镇阳光村民委员会冯家湾土地东至符致虎承包地，西至吴运劲地，南至大路，北至符气仁虾塘面积2.2亩土地承包经营权是原告；2.依法判令被告在三十日内向自行将位于冯家湾2.2亩土地地上附着物(2.2亩土地四至：东至符致虎承包地，西至吴运劲地，南至大路，北至符气仁虾塘)自行处理完毕、将土地使用权返还给原告；3.依法判令被告向原告赔偿占用2.2亩土地期间租金损失款26400元(暂从2015年11月9日起计算至返还土地之日止、租金计算方式：4000元/亩/年，4000元×2.2亩×3年)；4.诉讼费由被告负担。   一审法院认定事实：涉案土地位于海南省文昌市××镇委会冯家湾海滩坡地。1997年12月31日，吴文筹与冯家二村民小组承包冯家湾2.2亩土地。2004年双方补签书面《土地承包合同》，并经过文昌市公证处进行公证，《土地承包合同》约定：土地四至为东至符致虎承包地，西至吴运劲地，南至大路，北至符气仁虾塘。承包期限为30年，从1997年12月31日起至2027年12月31日止。该《土地承包合同》上的吴文筹签名由时任冯家二村民小组组长曾传孔代签，有原告吴某2提交的证据3《证明》予以佐证。   2000年11月10日，吴文筹与案外人张某签订《租赁合同书》将上述土地租赁给张某建设育苗场用，租期为15年，从2000年11月8日起至2015年11月8日止，租金共计25,000元。2000年11月8日一次性付清。2004年时任冯家二村民小组组长曾传孔，在该租赁合同书上追认意见：1.同意吴文筹将本队承包的土地转包给张某建设虾场。2.时间：从2000年11月8日至2015年11月8日止。并盖有“文昌市会文镇冯家二经济合作社”印章。有原告吴某2提交的证据3《证明》予以佐证。事后，吴某1、吴某2、吴某4从张某处转让取得涉案顺兴育苗场经营至今。   2017年11月7日，吴某6向一审法院起诉张某要求返还涉案土地，于2018年4月17日，吴某6以庭外自行协议解决为由，申请撤回起诉，一审法院作出（2017）琼9005民初3405号民事裁定书：准许吴某6撤回起诉。   另查明，吴文筹于2017年1月去世。吴文筹生育吴某6、吴杏秋、吴杏芬、吴杏芳（于1987年去世）。吴杏秋、吴杏芬声明放弃吴文筹涉案土地使用权的继承权。   一审法院认为，双方当事人争议的焦点是：1.冯家二村民小组发包涉案土地的行为是否有效；2.吴文筹将该土地租赁给张某的行为是否有效；3.吴某6主张吴某1、吴某2、吴某4返还租赁的土地和支付拖欠的租金26400元是否有事实和法律依据。   第一，关于冯家二村民小组发包涉案土地的行为是否有效的问题。本院认为涉案土地虽未确认土地权属，但作为土地管理者和使用者，可以发包土地给单位和个人承包经营。冯家二村小组将涉案的冯家湾海滩坡地发包给村民吴文筹经营使用，并经文昌市公证处进行公证，不违反法律法规的规定，应受法律保护。第二，关于吴文筹将该土地租赁给张某的行为是否有效的问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”的规定，吴文筹依法有权将承包土地依法出租,符合法律规定，其行为应当认定有效。第三，关于吴某6主张吴某1、吴某2、吴某4返还租赁的土地和支付拖欠的租金26400元是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现土地租赁合同已经履行期满，承租人应将承租的土地返还给出租人，吴文筹于2017年1月份已去世，吴某6作为吴文筹的合法继承人，在其他合法继承人放弃继承的情况下，其主张吴某1、吴某2、吴某4将承租的2.2亩土地返还有事实和法律依据，应予支持。自租赁期限届满后吴某1、吴某2、吴某4均未向吴某6支付过租金，一审法院认为，吴某6以4000元/亩/年的价格主张租金符合当地的实际情况。故，吴某6主张吴某1、吴某2、吴某4自从2015年11月9日起计算至返还土地之日止、租金计算方式：4000元/亩/年，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第四十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告吴某1、吴某2、吴某4于本判决生效之日起三十日内向自行清理涉案的2.2亩土地（位于冯家湾，东至符致虎承包地，西至吴运劲地，南至大路，北至符气仁虾塘)上的附属物，将土地使用权返还给原告吴某6；二、被告吴某1、吴某2、吴某4于本判决生效之日起十日内向原告吴某6支付自2015年11月9日起至返还土地之日止的租金（以4000元/亩/年方式计算）；三、驳回原告吴某6的其他讼诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费460元，由被告吴某1、吴某2、吴某4共同负担。   二审期间，上诉人提供以下证据：1.现场照片；2.转让合同。经质证，本院对上诉人提供的证据形式上的真实性予以确认。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。   二审期间，被上诉人吴某6与上诉人吴某4、吴某2、吴某1就涉案土地附属物的归属达成一致意见，即涉案土地返还给被上诉人后，地上附属物归被上诉人所有，由被上诉人按评估价值向上诉人支付补偿款。之后，双方向本院提出对涉案土地上的建筑物等附属物的价值进行评估申请，经本院委托，海南东来测绘信息技术有限公司作出《司法技术鉴定报告》，确认双方申请鉴定的不动产面积。海南立信天涯资产评估土地房产估价有限公司作出琼立天评报字[2020]第0073号《评估鉴定报告》确认涉案土地上的楼房、育苗车间、养殖池、高位池等评估值为457672元，其中建筑物及构筑物319874元；围墙、门柱构筑物8113元；水池构筑物评估84633元；固定资产-设备及存货45052元。《评估鉴定报告》评估明细表中详细列明457672元财产的名称和数量。   本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人吴某1、吴某2、吴某4是否应向被上诉人吴某6返还涉案土地及支付拖欠的租金。2.涉案土地附属物应如何处理。   吴文筹与文昌市会文镇冯家二村民小组签订《土地承包合同》约定：由文昌市会文镇冯家二村民小组将涉案土地发包给吴文筹，承包期限为30年，从1997年12月31日起至2027年12月31日止。该合同系双方的真实意思表示，合法有效。吴文筹依约取得涉案土地承包经营权后，将涉案土地租赁给案外人张某使用，租期15年，从2000年11月8日起至2015年11月8日止。之后，上诉人通过向张某转让顺兴育苗场而取得涉案土地的使用权。故，上诉人对涉案土地的使用期限也应至2015年11月8日止。现上诉人对涉案土地的使用期限已届满，因吴文筹已于2017年1月去世，被上诉人吴某6作为吴文筹的合法继承人，要求上诉人返还涉案土地，符合法律规定。上诉人应将涉案土地返还给被上诉人。而上诉人对涉案土地的使用期限届满后，上诉人还继续占用涉案土地至今，其应向被上诉人支付占用期间的租金。被上诉人要求上诉人按占用期间当地同类土地租金（即4000元/年/亩）支付租金，合理合法，应予以支持。   一审审理期间，上诉人未就涉案土地附属物处理提出主张。由于上诉人在涉案土地上建造的建筑物等附属物与涉案土地形成附合，不可分离。本案二审期间，双方均同意在本案中处理涉案土地附属物的问题，并就涉案土地附属物的处理达成一致意见，即涉案土地返还给被上诉人后，地上附属物归被上诉人所有，由被上诉人按评估价值向上诉人支付补偿款。鉴于双方均同意在本案中处理涉案土地附属物的归属问题，为了妥善解决双方的纠纷，本案一并处理涉案土地附属物的问题。根据双方的申请，本院委托相关部门进行鉴定，经海南立信天涯资产评估土地房产估价有限公司作出琼立天评报字[2020]第0073号《评估鉴定报告》确认，涉案土地上的建筑物等附属物的价值为457672元。本案中上诉人吴某1认为其已退出经营，补偿款应归上诉人吴某4、吴某2所有。综上，双方当事人对涉案附属物处理达成的意见，系双方的真实意思表示，本院予以照准。上诉人将涉案土地附属物[《评估鉴定报告》中的评估明细表所列财产]交付给被上诉人后，被上诉人应向上诉人吴某4、吴某2支付补偿款457672元。   综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持海南省文昌市人民法院(2019)琼9005民初208号判决第二、三项；   二、变更海南省文昌市人民法院(2019)琼9005民初208号判决第一项为：上诉人吴某1、吴某2、吴某4于本判决生效之日起三十日内向被上诉人吴某6交付涉案2.2亩土地（位于冯家湾，东至符致虎承包地，西至吴运劲地，南至大路，北至符气仁虾塘)及地上附属物[《评估鉴定报告》中的评估明细表所列财产]。   三、被上诉人吴某6于本判决生效之日起三十日内向上诉人吴某4、吴某2支付补偿款457672元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费各460元，鉴定费40594.06元，均由上诉人吴某1、吴某2、吴某4共同负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨 洁   审判员 林 珍   审判员 白玉琳      二〇二〇年十月三十日   法官助理 顾悦希   书记员 吴 灿   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。