湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初1117号 原告：张少林，男。 原告：陈丽芳，女。 委托代理人：彭俊，湖南辰辉律师事务所律师。特别授权。 被告：郴州富强房地产开发有限公司。 法定代表人：罗长城，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。特别授权。 原告张少林、陈丽芳与被告郴州富强房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人彭俊、被告郴州富强房地产公司委托诉讼代理人李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张少林、陈丽芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将经过验收合格的商品房交付给两原告使用；2、判令被告向两原告支付违约金39800元；3、判令被告向两原告支付违约利息77610元（暂计算至2020年5月28日逾期交房65个月，并适当减少30%，实际计算至交付房屋之日）；4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2013年9月30日签订了《商品房预售合同》，向被告购买某某广场第X栋XX号XXX号商品房一套，两原告按约支付了购房款，被告亦出具了购房款增值税发票。而被告至今未交房，已经严重违约。 郴州富强房地产公司辩称，涉案商品房已于2017年5月完成验收，具备交付条件，而原告张少林、陈丽芳没有去售楼中心接受房产；原告张少林、陈丽芳向法院诉请逾期违约利息及违约金明显过高，请求法院依法调整。 原告张少林、陈丽芳向本院提交以下证据：1、原告身份信息，拟证明原告主体适格；2、被告身份信息，拟证明被告身份，及被告原名为郴州市富城房地产开发有限公司；3、商品房预售合同，拟证明原、被告于2013年9月30日签订了《商品房预售合同》；4、购房款增值税发票，拟证明原告已经缴纳了购房款及契税；5、个人购房借款/担保合同，拟证明原告以所购房屋向银行进行了按揭贷款。 郴州富强房地产公司向本院提交以下证据：1、建设工程竣工竣工验收报告，拟证明涉案商品房已于2017年5月份已竣工验收；2、被告方的的手机短信，拟证明2019年4月19日被告通过手机短信通知了原告；3、湘（2020）安仁县不动产权第AAAA号不动产权证，拟证明涉案房屋已经办理了初始登记。 以上证据均经过庭审质证，相互对对方的证据没有异议，本院予以确认。 本院根据双方当事人的诉辩主张和举证情况认定事实如下：两原告与被告于2013年9月30日签订了《商品房预售合同》，向被告购买某某广场第X栋XX号XXX号商品房一套，两原告按约支付了购房款，被告亦出具了购房款增值税发票。合同第六条约定，甲方须于2014年12月28日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。合同第九条约定：预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付商品房手续。2019年4月19日被告通过手机短信通知了原告交房。 另查明“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。而被告至今未交房， 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按合同第六条约定，被告应在2014年12月28日前交房，按被告方的2019年4月19日的手机短信，交房日期为2019年4月19日，被告逾期交房，构成违约。被告逾期交房已超过6个月，应根据《商品房预售合同》第七条约定，即最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应向乙方支付总房价的10%的违约金，因此，被告应支付逾期交房利息206960元（398000元×1%×52个月）；因被告已逾期超过6个月，故还应向原告支付总房价10%的违约金，即39800元（398000元×10%）。故原、被告约定的违约金为246760元（206960元+39800元）。本案中，签订的商品房预售合同对违约金的计算方式作了明确约定，但违约金的性质是以补偿性为主，惩罚性为辅，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由减少的，应以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因双方在商品房预售合同中明确约定了逾期交房利息及违约金，故应以双方约定的违约损失来确定本案违约金的数额，本院在综合考量原告总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益认为违约金过高，应当以违约金超过损失10%为标准适当减少，违约金核减为24676元（246760元×10%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张少林、陈丽芳逾期交房违约金及违约利息合计24676元； 二、驳回原告张少林、陈丽芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2648元，减半收取1324元，由原告张少林、陈丽芳负担324元，被告郴州富强房地产开发有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  李会胜 二〇二〇年十月九日 代理书记员  彭 鑫 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任； 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《诉讼费用交纳办法》 第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。