贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0623民初1772号原告：何艳，女，1991年10月5日生，仡佬族，贵州省石阡县人，住石阡县。原告：张兵，男，1986年7月3日生，汉族，贵州省石阡县人，住石阡县。委托诉讼代理人：杨正学，贵州夷州律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：冯永强，贵州认知律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州佛顶山置业有限公司，住所地：铜仁市石阡县汤山镇临江社区龙井路04号，社会统一信用代码：91520623099946823B。法定代表人：张祥，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄可尧，石阡县龙井法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告何艳、张兵与被告贵州佛顶山置业有限公司（以下简称“佛顶山公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何艳、张兵的委托诉讼代理人杨正学、冯永强，被告佛顶山公司的委托诉讼代理人黄可尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何艳、张兵向本院提出诉讼请求：一、判令被告承担逾期交房违约金28659元；二、判令被告承担逾期办证违约金19239元；三、案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年7月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，两原告购买由被告开发的位于石阡县，总价款为442266元。合同中对原、被告的权利义务进行了详细约定。两原告于该合同签订之日起将首付款111266元支付给被告，余款310000元以银行按揭贷款方式支付。合同第十一条约定，该商品房应于2019年12月30日前向原告交付使用，但由于被告的原因，被告在2020年6月5日才向原告下达交房通知书，承诺在2020年6月10日前办理交房手续，因此，被告逾期交房，存在严重违约。按照合同第十三条约定“逾期超过90日，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”本案被告逾期交房达162天，按合同约定应支付违约金28659元。同时，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第一项、第二项约定，被告应在2020年1月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。合同约定：180日内，出卖人交付商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的央行公布的一年期贷款基准承担违约责任。本案中，被告直至原告起诉时，均未履行该义务。按照约定，被告应承担19239元的违约金（2020年金融机构一年期贷款基准利率为4.35%）。综上，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告佛顶山公司辩称，根据《合同法》第117条规定及双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定，答辩人逾期交房系因如下不可抗力因素造成，具有法定免责事由：（一）案涉项目系因石阡县政府未完成石阡县城镇市政基础设施规划及其市政基础设施（其中主要为城镇电力基础设施建设专项规划及其电力基础设施），导致案涉项目不能完成竣工验收，并直接导致答辩人逾期交付诉争商品房，案涉项目城镇电力基础设施建设专项规划及电力基础设施是否完成，是答辩人不能预见、不能避免且不能克服的，属于不可抗力因素。1.诉争商品房位于石阡县项目，土地系2015年1月17日答辩人与石阡县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得。合同约定“场地达到平整、周围基础设施达到通水、通电、通路、通讯、通排水；……”据此，石阡县国土资源局出让给答辩人的案涉项目土地，应当依法达到国家规定的城市建设用地城镇市政基础设施要求，其中案涉项目周围市政设施应达到相关标准。但从2015年1月至今，案涉项目周围市政基础设施未到达该标准，导致不能进行竣工验收，导致答辩人逾期交房。2.答辩人为了全面履行合同义务并尽快交房商品房，采取了以下措施，并于2020年6月5日起通知购房户交房商品房，至今已交房61户。（1）答辩人与供电部门协商完成供电设施，额外增加600万元以上的费用；（2）答辩人为案涉商品房接通施工用的水电，并对需装修、入住的购房户，在案涉项目市政基础设施未完成前，水电费均由答辩人承担。（二）因突发性公共卫生事件导致答辩人逾期交房。2020年1月22日，全国爆发新冠肺炎疫情，我国控制疫情6个月，该期间应为不可抗力，依法应当免责。二、除以上免责事由外，答辩人采取了多种措施积极履行义务，被答辩人以其已付房款按日万分之四计算违约金过高，应予以适当减少。1.答辩人于2020年1月7日召开业主座谈会，积极协商交房事宜，主观上是积极、善意的；2.为案涉商品房接通施工用水电，在市政设施完成前，水电费由答辩人承担。三、案涉项目所有权初始登记及办理商品房转移登记的延迟办理，直接原因系案涉项目未能完成竣工验收备案。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2014年5月14日，被告佛顶山公司经批准成立经营房产开发企业。2015年元月17日，被告佛顶山公司以出让方式取得出让宗地编号为“汤山镇荆竹坝南侧01号地块”，被告佛顶山公司与案外人石阡县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定“场地达到平整；周围基础设施达到通水、通电、通路、通讯、通排水”，被告佛顶山公司用该地开发为建设项目为“黔龙御园”商品房出售。2018年3月16日，“黔龙御园”1楼、2楼基础工程验收。2018年3月16日，被告佛顶山公司与原告田洪润、魏建芳签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于石阡县汤山街道办事处（原汤山镇）荆竹坝南侧01号地块（建设项目名称为“黔龙御园”）的商品房一套出售给二原告。该合同主要约定：“……第三条，买受人购买的商品房为第2幢18层2-1-1801号房，……该商品房建筑面积134.02平方米，套内建筑面积为109.28平方米。……第七条，……1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4047.09元，总价款442266元。原告于该合同签订之日起将首付款111，266元支付给被告，余款310，000元以银行按揭贷款方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；……第十一条，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。……第十三条，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，按日万分之三支付违约金，逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日以已付款万分之四支付违约金。……第二十二条，……（一）出卖人承诺于2020年1月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方约定按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的央行公布的一年期贷款基准承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按央行公布的一年期贷款基准利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。……（四）……1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。……”。两原告于该合同签订之日起将首付款111，266元支付给被告，余款310，000元以银行按揭贷款方式支付。由于城区发展以及脱贫攻坚实施过程中，政府在平阳寨社区移民搬迁几千人入住，导致被告开发的黔龙御园存在电力不足，要解决电的需要费用较大，2019年8月，被告向县反映存在问题。2020年，被告与案外人石阡县供电局签订一份《供电方案协议》，约定供电局为被告开发的黔龙御园小区供电10千伏等级电压，供电局不迟于2020年12月30日开工建设，于2021年12月30日前完成交付给被告。2020年6月5日被告向原告下达交房通知书。2020年8月4日，二原告认为被告逾期交房162天，未履行交付办理商品房所需的有关文书为由，向本院起诉，并提出如前诉求。2020年10月6日，经被告委托铜仁同致房地产资产评估有限公司评估，案涉商品房月租金单价为6.38元/月/平方米。庭审中，被告以因第三方原因（即石阡县国土资源局、石阡县供电局签订的合同未能按时履行）导致被告延期交房及办证，以及新冠肺炎疫情影响存在免责事由而主张免责；原告方认为即使存在第三方违约，被告可向第三方主张违约责任，同时，新冠肺炎疫情发生时间为被告违约交房后，本案不存在免责事由。本院认为，二原告与被告佛顶山公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，二原告按合同约定交付了案涉商品房的首付款，并按约定办理了按揭贷款，被告佛顶山也按约定交付了房屋，双方已履行了合同的主要义务。对于逾期交房违约金的问题，被告逾期交房162天是事实，按照合同约定，被告应支付一定的违约金，但被告以原告主张的违约金明显过高要求调整的意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，根据本案实际情况，延期交房违约金参照案涉商品房同地段同期同类房屋租金予以计算，本院酌定延期交房违约金为6,000元。对于被告主张本案存在免责事由的意见，原告不予认可，认为若第三方违约被告可向第三方主张违约责任，新冠肺炎疫情发生在被告违约交房后而不能免责，本院对原告的意见予以采信。对于逾期办证违约的问题，因被告已向原告交付了案涉商品房，原告的住房需求已得到保障，双方签订的商品房买卖合同的主要目的已基本实现，且办理房屋所有权转移登记并非系被告一己之力能够完成，结合本案实际，平阳社区的新成立，用电基础设施达不到正常需要，导致被告不能通过整体验收而未能及时办证，对于原告要求支付逾期办理商品房转移登记违约金的请求，本院不予支持。本案诉讼费由原、被告负担。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州佛顶山置业有限公司支付给原告何艳、张兵逾期交房违约金6,000元；二、驳回原告何艳、张兵的其他诉讼请求。以上有执行内容款项，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费499元，由原告何艳、张兵负担299元，由被告贵州佛顶山置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  曹国喜二〇二〇年十月三十日法官助理蒋淞书记员杨倩书记员李顺