黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0403民初778号原告：徐金忠，男，1969年3月6日出生，汉族，无固定职业，住鹤岗市工农区。委托代理人：沈昱，系黑龙江龙之剑律师事务所律师。被告：鹤岗市华发房地产开发有限责任公司（以下简称华发公司），地址鹤岗市工农区53委3组华发小区1号楼1层。法定代表人：赵静涛，职务经理。原告徐金忠诉被告鹤岗市华发房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理，原告徐金忠及其委托代理人沈昱到庭参加诉讼，被告华发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐金忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告工程款532900元。2.对鹤岗市工农区新南花园小区2号楼、3号楼依法拍卖的价款享有优先受偿权。3.要求被告偿还借款19万元。4.请求判令被告偿还原告鹤岗市工农区新南花园小区72平方米房屋一户。事实及理由：2014年4月，被告华发公司找到原告，要把其开发的鹤岗市工农区新南花园小区2号楼、3号楼电照和部分水暖工程由原告承建，约定2、3号楼电照工程75/平方米，施工面积6300平方米，工程款总计472500元。部分水暖工程款60400元，共计工程款532900元。原告多次找到被告索要，被告以种种理由推脱。2015年10月11日，被告因资金短缺，其法定代表人陈庆武代表被告鹤岗市华发公司向原告借款190000元，用于所开发的工程，并给原告出具借条加盖华发公司公章。2013年，被告为了开发，购买了原告位于鹤岗市东山区面积72平方米的房屋一户，后经协商，被告同意用新南新南花园小区72平方米房屋一户偿还，并于2013年10月18日出具欠条，加盖华发公司公章。原告多次找到被告索要以上工程款及房屋，被告以种种理由推脱。被告华发房地产公司未答辩，亦未向本庭提交证据。原告徐金忠为证明其诉讼主张向本院提交了：1.鹤岗市工农区新南花园小区2号楼开工报告（附工程概况1页）复印件、开工报审表复印件、工程技术文件报审表复印件、基础部分工程施工质量验收记录；鹤岗市工农区新南花园小区3号楼开工报告（附工程概况1页）复印件、开工报审表复印件、工程技术文件报审表复印件、基础部分工程施工质量验收记录。以上证据原告欲证实鹤岗市工农区新南花园小区2号楼工程面积2796平方米，3号楼面积3523.5平方米，造价均为每平方米1030元。其中由原告承建电照工程和部分水暖工程。本院认为，以上证据材料中，没有体现2号楼、3号楼工程由原告承接电照和部分水暖的记载，本院不能采信。鹤岗市宏宇建筑有限责任公司证明1份，内容为：2015年6月1日由徐金忠对工农区新南花园小区2、3号楼电照工程和部分水暖工程，由原告承建，约定2、3号楼的电照工程每平方米是75元，施工面积6300平方米，工程款总计472500元。部分水暖工程工程款60400元，两项共计532900元。鹤岗市宏宇建筑有限责任公司证明1份，内容为：2015年6月1日由徐金忠对工农区新南花园小区2、3号楼水暖工程由原告承建，工程明细及工程款是60400元。数额与证据2中的数额为同一笔。本院认为，以上2、3号证据中，案外人宏宇公司出具的证明材料在一定程度上反映原告徐金忠承包新南花园小区2号楼、3号楼电照工程和水暖工程的事实，但仅凭此两证明材料证实原告徐金忠承包了新南花园小区2、3号楼并发生证明材料中发生的相应款项的事实，且原告无其他证据佐证其承包新南花园小区2、3号楼工程项目，故本院不予采信。4.2号楼主体结构检测报告复印件。欲证实2、3号楼已经竣工验收合格。本院认为，该证据系2号楼主体结构检测报告，检测项目载明为钢筋混凝土保护层厚度，相关检测参与人也没有原告，不能直接反应原告承包的电照、水暖工程完成了验收，故该证据因缺少关联性，不予采信。工农区人民法院（2019）黑0403民初986号判决书1份复印件，欲证实工农区新南花园小区2、3号楼经竣工验收合格。本院认为，另案判决解决的系主体结构工程相关纠纷，与本案争议的电照、水暖工程没有关联性。且，经本院核实，2020年7月30日，鹤岗市住房和城乡建设局出具情况说明，载明被告华发公司开发的新南花园小区1-3号楼工程施工没有完成，没有办理竣工验收备案手续。故，对原告该组证据不予采信。6.华发公司出具的借条1份，欲证实被告公司从原告处借款现金19万元。本院认为，以上证据能够证实本案相关借款事实，本院予以确认并附卷佐证。7.2013年10月18日被告华发公司出具的欠条1份，欲证实2013年被告为了开发购买了原告位于鹤岗市东山区面积72平方米的房屋一户，后经协商，被告同意用工农区新南花园小区72平方米面积房屋一户偿还的事实。本院认为，以上证据能够证实本案相关借款事实，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人的举证及本院对上述证据的认证意见并结合当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下：原告与被告公司法定代表人陈庆武认识，两人经常存在经济往来，被告公司因开发新南花园小区工程项目需要资金，向原告借款数次，合计19万元。2015年为原告出具的借条载明金额19万元，陈庆武在借款人处签名，被告公司在借款人处加盖公章。该借条未载明还款期限及利息。因被告公司开发新南花园小区工程需要资金，陈庆武欲出卖原告权利下的位于东山房屋一户（72平方米），双方并达成一致意见，被告公司以新南花园小区同等面积返还原告72平方米住宅。2013年10月18日为原告出具的欠条载明“今欠徐金忠东山区面积72平方米楼房一户，以新南花园小区同等面积返还徐金忠72平方米住宅一户”，该欠条被告公司加盖公章，案外人陈庆武、王雷签字。该欠条未载明履行期限。以上借条、欠条现未履行。原告在承包建设新南花园小区2号楼、3号楼相关电照、水暖工程时，未与被告公司（开发单位）或建筑单位签订过相关书面合同。该工程由被告华发公司开发，案外人鹤岗市宏宇建筑有限责任公司承建。本院认为，本案原告基于三个法律关系提出诉讼请求，分别为原告承包新南花园小区2号楼、3号楼电照及部分水暖工程欠付工程款及就工程建筑优先受偿权的建设工程施工关系；原告与被告公司借款19万元的借贷关系；原告与被告以房屋置换房屋的易物关系。关于电照及部分水暖工程欠付工程款及就工程建筑优先受偿权的诉讼请求，原告认为自己系该工程项目的实际施工人，而被告公司系该工程项目的发包人，原告主张要求被告承担给付工程款项的诉讼请求，需要提供证据证明以下内容：1.原告组织施工了该工程，并且为该工程的实际施工人。2.工程确系发生并尚欠原告532900元工程款项。3.被告公司作为开发公司（工程发包人）未支付建筑单位（工程承包人）相应款项，该款项满足约定或法定支付条件且数额超过532900元（即发包人只在欠付工程款范围内对实际施工人承担责任）。根据法律规定，建设工程竣工后，发包人应当验收，验收合格的应当按照约定支付价款。本案，原告主张其施工的2号楼、3号楼电照、水暖工程及欠付工程款数额，仅有案外人鹤岗市宏宇建筑有限责任公司出具证明，没有其他证据佐证此事实。即或原告承包施工2号楼、3号楼电照、水暖工程为真，但因没有签订合同，没有约定付款时间，故应当以竣工验收为发包人付款时间。原告所举证据中，已经检测的系钢筋混凝土保护层，与原告承包施工电照、水暖工程没有直接关系，且相关部门认定2号楼、3号楼工程未结，未办竣工备案手续。故，本院依法认定原告所举证据不足以证实发包人向实际施工人支付工程价款的条件，依法不予支持。因以上原告证据不足以证实其工程价款已经满足支付条件，其亦不享有对该建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。故此，对原告要求判令被告给付原告工程款532900元，对鹤岗市工农区新南花园小区2号楼、3号楼依法拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼不予支持。关于19万元的借款的诉讼请求。因被告公司在借条上加盖公章，该借款事实清楚，法律关系明确，被告公司有义务偿还借款，原告有权利向被告公司依法主张还款。故对原告要求被告偿还19万元借款的诉讼请求，予以支持。关于原告与被告以房屋置换房屋要求被告履行相应房屋的诉讼请求。虽然被告公司在欠条上明确载明获得原告位于东山区面积72平方米楼房一户，并承诺以新南花园小区同等面积返还徐金忠72平方米住宅一户。但没有明确具体房屋位置、单元及房间号等，因房屋属于特定物，原告的诉讼请求应当有具体明确的，足以区别于其他房屋的主张。又因相关部门认定新南花园小区1-3号楼不具备交付条件，故对原告要求被告给付新南花园小区同等面积72平方米住宅一户的诉讼请求不予支持。被告华发房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依据查明的事实缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零条、第二百一十一条、第二百九十七条、第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告鹤岗市华发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告徐金忠借款19万元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12029元，减半收取6014.5元，由原告徐金忠承担4625.75元，被告鹤岗市华发房地产开发有限责任公司承担1388.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判员  辛泽西二〇二〇年十月十五日书记员  吴 迪