广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6857号原告：陈文莉，女，1967年11月18日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：董伟，男，1994年7月10日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：周莲，广东广信君达（横琴）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郭榕辉，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。被告：彭伟文，男，1969年2月8日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：曾利霞，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭国锐，广东正平天成律师事务所实习人员。原告陈文莉、董伟与被告广州金辉洋房地产有限公司、彭伟文确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈文莉、董伟的委托诉讼代理人周莲，被告彭伟文的委托诉讼代理人曾利霞到庭参加了诉讼。被告广州金辉洋房地产有限公司(以下简称金辉洋公司)经本院合法传唤无到庭。本案现已审理终结。原告陈文莉、董伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告金辉洋公司与被告彭伟文之间关于买卖广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁906单元房屋（现为:黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁A梯9层06单元）的行为无效。2、被告金辉洋公司、彭伟文共同承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2008年3月6日，因需资金周转，被告金辉洋公司向原告陈文莉借款60万元。为偿还该借款，2009年11月25日，金辉洋公司与陈文莉签订《抵债协议》，约定：因金辉洋公司尚欠陈文莉借款60万元及相应利息，金辉洋公司以其拥有产权的、以预售备案登记形式挂名登记于金辉洋公司员工彭伟文名下的位于广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁906单元(即案涉房屋)抵偿上述借款；金辉洋公司需按时向陈文莉交付案涉房屋，并在交付后三十日内将案涉房屋过户登记至陈文莉名下。《抵债协议》签订后，金辉洋公司按照约定将案涉房屋交付陈文莉使用，并与陈文莉签署了《楼宇交接书》等。陈文莉于2009年12月1日正式入住案涉房屋，并合法占有、使用案涉房屋至今。然金辉洋公司始终未依《抵债协议》约定向陈文莉过户案涉房屋，因金辉洋公司将案涉房屋虚假预售登记至彭伟文名下，并以彭伟文名义向建设银行广东省分行办理按揭抵押贷款。在广州市海珠区人民法院(2009)海民二初字第427号判决书中，彭伟文自认与银行签订的所谓《楼宇按揭合同》均是应金辉洋公司的要求，即彭伟文实际与金辉洋公司之间根本不存在购买案涉房屋的买卖意思表示。根据法律规定，金辉洋公司将案涉房屋虚假预售登记于彭伟文名下的行为属无效行为，应自始无效。此外，彭伟文自与金辉洋公司订立虚假购房合同以来，既从未向金辉洋公司提出收楼等任何主张，也一直未缴纳房款、税款、按揭款等，更未实际入住案涉房屋，对陈文莉使用案涉房屋也从未提出过任何异议，彭伟文与金辉洋公司之间根本不存在真实有效的商品房买卖关系。为此，陈文莉多次与金辉洋公司就案涉房屋过户事宜交涉，2020年1月10日，陈文莉、金辉洋公司及原告董伟(与陈文莉为母子关系)签订《补充协议书》，约定金辉洋公司应将案涉房屋权属过户登记于董伟名下，但金辉洋公司至今仍未将案涉房屋过户登记到原告董伟名下。综上，因金辉洋公司始终未能及时有效履行《抵债协议》及《补充协议书》，且金辉洋公司虚假将案涉房屋产权预售登记于彭伟文名下的行为，对原告合法权益造成损害。原告无奈提起诉讼，请判如所请。被告金辉洋公司辩称,一、彭伟文不是真实的购房人，其没有购房产的真实意思，金辉洋公司与其签订的《商品房买卖合同》是虚假合同，不受法律保护，金辉洋公司不承认。彭伟文仅与金辉洋公司原法定代表人签订过一份所谓购买辉洋苑辉洋阁906房的《商品房买卖合同》,却从未就购买辉洋苑辉洋阁906房支付过任何房款、税款和按揭款。签约至今10余年时间里，其从未向金辉洋公司主张收楼使用，也未提出过其他任何权利主张和要求。虚假买卖行为的责任人是金辉洋公司的原法定代表人杨广辉及其班底，据了解当时杨广辉等人指使包括彭伟文在内的几十名原公司员工，以虚假购买的方式办理预售合同备案登记，进而利用不实的预售合同办理银行按揭骗取银行贷款，之后再将已登记备案的房产统一公证授权给杨广辉之妹杨广琼全权管理、控制、预售。双方签订的《商品房买卖合同》是为套取银行贷款而签，属以合法形式掩盖非法目的的合同，依法无效。二、金辉洋公司与陈文莉、董伟签订的《抵债协议》、《补充协议书》是双方真实意思的表示。2008年3月金辉洋公司因缺乏资金而向陈文莉借款60万元。2009年11月25日因无力偿还该借款，金辉洋公司遂与陈文莉签订《抵债协议》，将挂名登记在彭伟文名下实属金辉洋公司财产的辉洋苑辉洋阁906房作价抵偿给陈文莉，同年12月1日，金辉洋公司与陈文莉签署《楼宇交楼书》，将上述房屋交付给陈文莉使用。另，应陈文莉要求，金辉洋公司于2020年1月10日与人陈文莉、董伟签订《补充协议书》，约定金辉洋公司协助将上述房屋权属登记于董伟名下。被告彭伟文辩称,一、原告在2010年向广州市海珠区人民法院提起执行异议主张案涉房屋的所有权，海珠法院经过审理后作出（2010）粤海执异字第87号《执行裁定书》，认定陈文莉与金辉洋公司的《抵债协议》无效并驳回了原告提出的执行异议，现原告再次就案涉房屋所有权提起诉讼，属于重复主张，浪费司法资源，依法驳回起诉。二、原告陈文莉、董伟并非《商品房买卖合同》的合同当事人，无权请求法院裁判合同无效（行为），确认无效之诉的主体不适格，法院应当驳回起诉。1、相对性原则，只有合同的当事人请求法院裁判合同无效，如果合同以外的人请求无效则损害合同当事人的利益；2、原告主张的合同无效不是请求适格主体，陈文莉与金辉洋公司的债权仍然存在，陈文莉仍可以就其债权向金辉洋公司主张权利，可见双方没有办理产权登记之前，陈文莉的债权仍属于有效，不属于合同法第五十二条的受害第三人的角色。3、陈文莉事实上从未取得房屋的所有权，不存在物权被侵犯的情况，原告在明知上述房屋有诸多瑕疵的情况下仍与开发商串通签订《抵债协议》,陈文莉的主张依法无效。三、彭伟文与金辉洋公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。四、金辉洋公司辩称金辉洋公司与彭伟文存在虚假代持的没有证据佐证，是金辉洋公司的一面之词，且金辉洋公司存在与原告恶意串通的嫌疑，不能作为定案的依据。金辉洋公司作为开发商，如果是虚假的合同、虚假备案完全在签订合同之后到房管部门办理退房或者注销备案登记，但至今涉案房屋仍登记在彭伟文名下。彭伟文签订房屋买卖合同并支付房款的行为是真实的购房意思表示。综上，原告非合同当事人，其所依据《抵债协议》已被生效法律文书确认为无效合同，因此，原告提起确认合同纠纷之诉主体不适格，彭伟文与金辉洋公司的《房屋买卖合同》真实合法有效。本院查明事实如下：2001年7月,被告金辉洋公司与被告彭伟文签订《商品房买卖合同》，合同约定：金辉洋公司将现定名为广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁自然层9层A906单元房屋(现为黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁A梯9层06单元，下称“案涉房屋”)售给被告彭伟文，被告彭伟文的付款方式为按揭付款，由彭伟文向银行办理390000元按揭抵押贷款。2001年7月,彭伟文与银行签订了《楼宇按揭合同》由银行向彭伟文提供390000元按揭贷款用以购买涉案房屋。上述合同签订后，被告彭伟文无向被告金辉洋公司提出收楼。2001年7月，案涉房屋在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号00076313）。2009年3月,中国东方资产管理公司广州办事处向广州市海珠区人民法院起诉彭伟文偿还案涉房屋的按揭贷款及利息[案号：(2009)海民二初字第427号]。在该案的诉讼中,彭伟文辩称：其为金辉洋公司的员工,借款合同是应金辉洋公司的要求与银行签订的,本案涉及的贷款其没有得益一分钱,都给了金辉洋公司等。2009年5月19日，广州市海珠区人民法院作出(2009)海民二初字第427号判决书，判决彭伟文偿还借款本金及利息347803.26元等。2009年11月25日，被告金辉洋公司与原告陈文莉签订《抵债协议》，约定：金辉洋公司尚欠陈文莉借款60万元，现因无力偿还,金辉洋公司愿以其拥有产权的挂名预售备案登记为金辉洋公司职工彭伟文名下的广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁906单元房屋抵偿上述借款；金辉洋公司必须在2009年12月1日前将房屋以及相关的产权手续交付原告陈文莉,并在交付后三十日内,协助办理案涉房屋过户登记手续。被告金辉洋公司与原告陈文莉还签订了《楼宇交接书》约定:自2009年12月1日起，案涉房屋交付陈文莉使用，并确认收到该单元钥匙。2010年，在广州市海珠区人民法院(2009)海民二初字第427号判决书的执行过程中，原告陈文莉向广州市海珠区人民法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封，广州市海珠区人民法院于2010年8月作出（2010）海执异字第87号裁定书，认定陈文莉与金辉洋公司的《抵债协议》无效并驳回陈文莉提出的执行异议。2020年1月10日,原告陈文莉、董伟与被告金辉洋公司签订《补充协议》约定：原告陈文莉、董伟与被告金辉洋公司经协商一致，由被告金辉洋公司协助原告董伟办理案涉房屋的登记手续，并将案涉房屋的产权登记在原告董伟名下。2020年6月，原告陈文莉、董伟向本院起诉被告金辉洋公司、彭伟文，要求对案涉房屋办理过户手续。2020年7月2日,原告陈文莉、董伟提起本案诉讼。本院认为:根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。被告金辉洋公司在本案答辩意见与被告彭伟文在(2009)海民二初字第427号案中的答辩意见相互印证了被告金辉洋公司、彭伟文签订的《商品房买卖合同》并非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行的贷款；结合被告彭伟文在签订《商品房买卖合同》后也一直无提出收楼的行为。足以证明被告彭伟文签订案涉房屋买卖合同并非出于真实的买卖本意。可认定被告金辉洋公司与被告彭伟文的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖案涉房屋的行为无效。原告陈文莉、董伟主张被告金辉洋公司与被告彭伟文间买卖案涉房屋的行为无效，合法有据，本院予以采纳。原告陈文莉、董伟虽不是本案《商品房买卖合同》的当事人，但原告陈文莉、董伟与被告彭伟文间对案涉房屋存在争议，原告陈文莉、董伟提起本案诉讼，符合起诉的条件，被告彭伟文称原告陈文莉、董伟提起本案诉讼主体不适格的意见，不予采纳。被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：确认被告广州金辉洋房地产有限公司与被告彭伟文之间关于买卖广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁自然层9层A906号房（现为黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁A梯9层06单元）的行为无效。本案受理费16600元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担8300元、被告彭伟文负担8300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  杨海燕二〇二〇年十月三十日书记员  伍燕燕刘卿翼