广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11539号原告：喻东山，男，1964年10月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黄京穗，林添财，均系广东恒生律师事务所律师。被告一：广州市海珠区凤阳街群星幼儿园，住所地广州市海珠区新港西路鹭江西街99号群星苑内105、109、111、113、115号商铺。法定代表人：刘静仪。委托代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师。被告二：广东群星房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区新港西路鹭江西街103号。法定代表人：胡武谊，职务董事长。委托代理人：丘添美子，系广东四端律师事务所律师。原告喻东山诉被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园（以下简称群星幼儿园）、广州群星房地产开发有限公司（以下简称群星公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄京穗，林添财，被告群星幼儿园的委托代理人钟健辉、被告群星公司的委托代理人丘添美子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喻东山诉称：2017年10月9日，原告在广东省湛江市中级人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库”司法拍卖项目中，成功拍得被告二的该物业。2017年10月25日，湛江市中级人民法院作出(2013)湛中法执字第35号之五的执行裁定书，广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库（证号：穗房地证字第××号）的所有权归原告所有，原告已经办理过户并于2018年2月11日取得粤(2018)广州市不动产权第03203524号不动产权证，房屋建筑面积为969.32平方米。原告发现，涉案场地中有690.48平方米的场地已经被被告所占有，用作幼儿园开办经营。经原告与被告一协商后，双方于2017年12月签订了《延期占用车库协议》，协议约定2017年11月7日至2017年11月30日延期使用费被告按照31070元／月的标准支付，2017年12月1日至2017年12月31日延期使用费按照69048元／月的标准支付。协议到期后，双方没有继续签订新的租赁协议，但被告一直按照每月69048元的标准向原告支付房屋使用费至2018年8月31日。因被告一一直不肯交还场地，原告就该情况向海珠区凤阳办事处反映，经海珠区凤阳办事处组织协调会议，被告一最终同意在2018年8月31日前交还场地。2018年9月1日起，被告一就不再向原告支付房屋使用费，并恶意破坏、拆除场地内的基础设施水电线路、水电表以及场地装修，封堵房屋的三个出入口大门，经原告多次找被告商谈，被告一均拒绝向原告交还场地。被告二作为涉案场地的原所有权人，在原告成功拍卖取得所有权人，一直不予配合原告办理场地交接手续，对于被告一占有使用该场地的问题也一直不予处理，导致原告无法收回场地。根据《物权法》第二百四十二条规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。综上所述，被告二不予配合办理场地交接手续并且被告一恶意占有原告合法所有的房产至今都不予归还，并恶意破坏该房产的基础设施水电线路、水电表以及场地装修，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令：1、判令两被告立即返还并交付其无权占有的位于广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号房产，无权占有面积为690.48平方米；2、判令被告一将涉案场地恢复原状，恢复被其擅自拆除的基础设施水电线路和水电表，按照原告在2017年12月根据《延期占用车库协议》交付给被告一使用的状态返还；3、判令两被告立即向原告支付自2018年9月1日至实际交还场地之日止的场地占用费（按照双方原签订的《延期占用车库协议》约定的每月69048元的标准，暂计算至2019年4月30日为621432元）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更其诉请2为判令被告一恢复涉案物业南段及东侧的三个门口（高2.4米，宽2.2米）、恢复容量为300千瓦标准的电路及电表、恢复直径为6寸的供水设施及水表并配合办理水电过户手续、重新对111、113、115房进行消防验收，将验收合格的场地交付给原告，并根据物业内被损坏装修的现场勘查情况，赔偿受损装修修复费用。被告一群星幼儿园辩称：不同意原告的诉讼请求，我方已于2018年8月下旬将涉案车库返还给了原告，所以不需要再履行返还义务及支付占用费的义务。被告二辩称：不同意原告的诉讼请求，原告在获得产权证后已经与被告一重新达成了租赁协定，并已实际履行收取租金，我方已经履行过户的义务，无需对其他问题承担责任。经审理查明：广东省湛江市中级人民法院于2017年10月25日作出（2013）湛中法执字第35号之五执行裁定书载明，广东省湛江市中级人民法院于2017年10月8日在广东省湛江市中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台，对广东群星房地产开发有限公司位于广州市海珠区新港西路鹭江西街房产所有权【101房，102房，111、113、115号车库，117号车库】进行拍卖。买受人喻东山以8596200元的最高价竞得111、113、115号车库，并裁定广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库的所有权归买受人喻东山所有。该房产所有权自本裁定送达买受人喻东山时起转移。2018年2月11日，广州市国土资源和规划委员会核发海珠区新港西路鹭江西街111，113，115号车库的《不动产权证》，权利人喻东山，建筑面积969.32平方米，用途土地：/房屋：车库。2015年3月27日，被告二（甲方、出租方）与被告一（乙方、承租方）签订《协议书》，约定甲方同意将位于广州市新港西路鹭江西街109、111、113、115号，面积共约1075平方米，租赁给乙方作幼儿园之用，乙方租赁甲方物业只能用于幼儿园用途，不能用于它用。使用期限为三年，自本合同双方签字盖章之日始，至本合同规定的使用期限届满之日止，续签合同期即自2015年3月29日至2018年3月31日止。租赁期满，若该物业继续对外租赁，在同等条件下乙方有优先权等。2017年11月1日，广东省湛江市中级人民法院发出《公告》，告知涉案车库拍卖情况，并责令占有使用上述物业的个人及单位在限期内搬迁完毕。2017年12月3日，原告（甲方）与被告一（乙方）签订《延期占用车库协议》载明：乙方与原合同出租方约定租金为人民币31070元/月，双方同意2017年11月7日至2017年11月30日延期使用费甲方按原合同标准人民币31070元/月收取延期房屋使用费。2017年12月1日至2017年12月31日延期房屋使用费按面积690.48平方米×价格（暂时）100元/月平方米，计人民币69048元。甲乙双方同意于2017年11月8日前由乙方一次性支付给甲方。甲方争取在2017年12月底之前调研市场并拟定出租合同，未尽事宜另行协商；等。2018年8月1日，广州市海珠区人民政府凤阳办事处出具海凤信【2018】66号《信访处理意见书》，主要内容为：喻东山：你于2018年6月19日反映群星幼儿园安全问题的相关信访事项，我街将有关情况回复如下：2018年7月30日上午，在凤阳召开协调会议。区教育局、凤阳、凤阳派出所、鹭江居委会、群星苑幼儿园、群星苑物业管理公司、群星苑业主代表及你参加了会议。经协调，与会单位和人员达成一致意见如下：1、2018年8月30日前群星幼儿园将场地移交予你。2、区教育局将群星幼儿园社会办学许可证等证件上属于你所有场地的地址迁出。关于要求与群星幼儿园补签2018年1月1日至2018年8月31日的《租赁合同》问题，建议你和群星幼儿园协商解决。2018年8月8日，广州市海珠区教育局作出海教信答复【2018】50号《海珠区教育局关于喻东山信访事项的处理意见》：主要内容为：喻东山先生，您好，您通过网上信访提出关于群星幼儿园的信访事项我局已收悉，现答复如下：经协调，幼儿园将于2018年8月31日交还相关场地，我局将根据幼儿园场地实际情况予以重新核定办园规模。在本案诉讼期间，本院于2020年3月24日组织原被告双方到现场勘查。原告提交一份房地产平面附图，并用红、黄、绿不同颜色予以标准。其中深绿色部位原来是商铺，黄色部位原是幼儿园。原告已于2017年12月底将商铺部位自行收回，里面有隔断墙，在2018年初原告将隔断墙拆除，商铺北面有5个门。本案原告诉请被告一恢复的三个门在平面图上被标注为东门、南1门、南2门，均是由被告一封堵。现没有门口或通道可以进入原告物业中对应的幼儿园位置。喻东山物业西面相邻为新港西路鹭江西街105、109号房屋，现仍由被告一实际使用。公共通道东面建筑由被告一向鹭江六社租赁作为教学楼和办公室使用。另外，本院于当日询问原告因涉案场地已经空置，原告是否收回场地，原告表示因不符合交接条件，坚持不收回涉案场地。本案诉讼中，原告与被告一双方均确认以下事实：原告主张返还场地的面积为690.48平方米。双方签订了延期占用协议，被告一按照69048元的标准向原告缴纳使用费至2019年8月份，之后没有缴纳使用费。另外，原告表示：由于被告一之前和开发商签订了租赁合同，需要短暂的搬迁期，所以被告一于2017年12月21日与原告签订延期占用车库协议，约定被告一从2017年11月7日使用至2017年12月31日，约定最后一个月的房屋使用费为69048元，被告一按照协议约定的租金标准向原告支付费用至2018年8月31日，但被告一逾期没有交还场地。因为尚未收回场地，故原告并未向相关部门申请过水电表。被告一于2018年8月27日将三个门口封堵。被告一表示：当时开发商将涉案场地交给幼儿园的时候，东门、南1、南2门是没有打开的，后来为了消防报备而打开的，我方在电话通知了原告收回场地前已将场地内的物品全部清空并于2018年8月下旬将上述三个门封堵。我方在2018年8月底前已经迁出，转而使用旁边的105、109号部位。位于115号房产有个大门，原告可以从115号大门进去对涉案房屋进行管理使用。根据双方提交的视频，原告已经实际收回场地，原告也同意从115号大门进入涉案房屋，所以双方并没有办理交接手续。我方迁到105、109号时只是拆走了涉案场地的电表，水表不能拆除，只是以幼儿园的名义申请了停用。原告为证明其主张还提供了以下证据：1、视频材料；2、涉案物业的司法拍卖公告；3、涉案房屋的房地产估价报告，载明建筑面积为969.32平方米，规划用途车库，利用现状为车库/幼儿园，装修情况为外墙贴马赛克，铁门，铝合金窗，用于停车部分天花与地面为水泥砂浆，内墙抹灰，用于幼儿园部分为抛光砖地面，内墙与天花批ICI；等。被告一为证明其主张提供了照片、电费合同、民办学校办学许可证等证据，其中《中华人民共和国民办学校办学许可证》载明，名称为被告一，地址为海珠区新港西路鹭江西街99号群星苑内105、109号商铺，校长为刘静仪，发证时间为2018年9月5日。本院认为：原告通过拍卖方式竞得新港西路鹭江西街111,113，115号车库，并在2017年10月25日由广东省湛江市中级人民法院裁定上述车库归原告所有及该房产所有权自该裁定送达原告时起转移，故原告作为车库的所有权人，对车库享有占有、使用、收益及处分的权利。关于涉案场地的交付问题。原告在竞得涉案车库后与被告一签订了《延期占用车库协议》，约定由被告一继续使用涉案车库至2017年12月31日，现原告表示被告一至今未将涉案车库交还，被告一则主张其已于2018年8月底前将涉案车库交还给了原告，但被告一并未充分举证证明其已经履行了交付义务，故对于被告一的上述主张，本院不予采纳。《延期占用车库协议》中虽未约定被告一将涉案车库以何种状况交付给原告，但被告一将原有的三个门口封堵客观上造成了原告无法进入涉案车库的情况，故被告一应当恢复原有的三个门口并将涉案车库交付给原告。关于涉案场地占用费的问题。诉讼中，原告确认涉案车库原有的三个门由被告一在2018年8月底前封堵，且根据现场勘查的情况，涉案车库内已经清空。故依常理，作为涉案车库的产权人，原告理应对涉案场地已经清空的情况是知悉的，原告应当及时自行收回涉案场地，即便需要重新开门，对于重新开门所产生的费用原告完全可另行向被告一主张。据此，本院酌情认定原告可自行收回涉案场地的时间为1个月（2018年9月30日前），该期间内被告一应当按照《延期占用车库协议》约定的租金标准即69048元向原告支付占用费。对于2018年9月30日后涉案场地未及时收回而扩大的损失部分应当由原告自行承担责任。原告要求被告一按照69048元的标准支付自2018年9月1日至实际交还场地之日止的占有费的请求，对2018年9月30日后的期间部分，本院不予支持。关于原告主张的电路及电表、供水设施及水表、水电过户、消防验收的问题，鉴于原告一直未进入涉案场地亦未向相关部门申请，且原告并未举证证明系因被告的原因导致其无法重新申请，故原告可先行自行解决，如确因其他因素导致原告不能办理相关手续，则原告可再寻法律途径解决。关于装修修复的问题，原告主张其竞买的是幼儿园，故被告一应当按照幼儿园的装修标准交付涉案车库，但涉案场地的规划用途为车库，原告在竞买时的拍卖公告中亦明确了车库的用途，原告与被告一签订的也是《延期占用车库协议》，同时根据现场勘查的情况，被告一仅将属于其所有的物品搬走，并未对墙体或者地面有明显的破坏，涉案场地的现状并未足以影响其作为车库的使用用途，故对于原告上述主张本院不予采纳，原告要求被告一赔偿其装修修复费用的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于被告二的责任承担问题，因涉案场地为被告一占有使用，且原告与被告一已经就涉案场地重新签订了《延期占用车库协议》，原告亦未提交证据证明被告二对原告收回场地存在阻碍行为，故原告要求被告二对返还场地及支付占用费承担责任的请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在本判决生效之日起15日内，恢复广州市海珠区新港西路鹭江西街111,113，115号车库原幼儿园占用部分的东面及南面原有的三个门口，并将占用的场地(690.48平方米)交还给原告喻东山；二、被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在本判决生效之日起15日内，支付自2018年9月1日至2018年9月30日的占用费69048元给原告喻东山；三、驳回原告喻东山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费10014元，由被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园负担1113元，原告喻东山负担8901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  陈振梅人民陪审员  钟能华二〇二〇年十月二十九日书 记 员  林意林黄艾婷