贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13719号原告：张儒琼，女，1976年11月4日出生，汉族，湖南省澧县人，住贵州省凯里市。原告：胡平，男，1972年9月24日出生，汉族，湖南省澧县人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人(特别授权)：王超，贵州兄弟律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告张儒琼、胡平诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月7日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告张儒琼、胡平及其委托诉讼代理人王超、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告张儒琼、胡平请求依法判决：1、确认贵州省凯里市房屋归原告所有；2、停止并排除对贵州省凯里市房屋的执行；3、解除对贵州省凯里市房屋的查封。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令停止执行贵州省凯里市房产。事实及理由：凯里市“永乐家园”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。原告购买“永乐家园”26层2610号房屋后，于2015年10月23日与大地联创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同总价款为254400元。合同签订后，我们分别于2015年10月23日支付购房款72755元，2017年4月28日支付购房款89939元，于2017年12月21日支付购房款30000元，于2017年12月27日支付购房款59939元，共计已付252633元。原告自2016年起便合法占有该房屋居住至今，只因大地联创房产公司的原因未能办理产权变更过户手续而已。现凯里市法院查封执行我们已购买的房屋，已严重损害原告的合法权益。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告为证明诉请成立，向本院提交的证据有：《居民身份证》、《结婚证》、《企业信用信息公示报告》、《商品房买卖合同》、《汇款电子回单》、《贵州大地联创房地产开发有限公示的记账凭证》、《营业执照》、《店铺照片》、《物业服务合同》、《物业费的收款收据》、《永乐家园物业服务中心出具的证明》、（2020）黔2601执异171号《执行裁定书》、（2019）黔26民初69号《民事判决书》被告华融贵州分公司辩称：我公司对涉案房屋已经享有合法的登记抵押权，原告应当具备合符购房条件的买受人，才能对抗排除法院的执行，在本案中原告只是一般买受人，只支付首付款，其享有的权益不符合执行异议复议规定第二十七条、二十九条不足以对抗抵押权，不能排除法院的执行，请驳回原告的诉讼请求。为证明辩解理由成立，被告向本院提交的证据有：《营业执照》、凯房建州字××号《在建工程抵押权证》、2014000236号在建工程抵押权证的《楼盘查询表》。第三人大地联创房产公司未向本院提交答辩意见及证据。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2014年3月19日，原告分别与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由原告及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中原告享有债权本金3000万元。原告亦与被告大地联创及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有的涉案的“永乐家园商住楼”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人张儒琼、胡平提出了执行异议，本院在审查之后于2020年7月10日作出（2020）黔2601执异89号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省房屋的查封。同时查明：2015年10月23日，二原告与大地联创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买凯里市房屋，房屋总价款为254400元。合同签订后，原告当日支付首付款为72755元，尚欠购房尾款为181645元。2016年2月24日，原告办理交房手续并装修入住至今。案件诉讼中，经本院释明后二原告于2020年10月26日向本院指定帐户支付涉案的剩余购房尾款181645元。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于张儒琼、胡平对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张儒琼、胡平在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房收据票》《物业服务合同》、《物业费的收款收据》等，足以证明张儒琼、胡平与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在2016年度前，且由张儒琼、胡平家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。虽然原告张儒琼、胡平之前仅支付了72755元的首付款，但是在本院释明之后，原告张儒琼、胡平已经按照法院的要求将剩余购房款181645元交付执行，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张儒琼、胡平对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。关于原告变更前关于确认房屋归属的请求，因不属于案外人异议之诉的审理范围，故对本院按该项请求所收取的案件受理费予以退回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行张儒琼、胡平所购的位于凯里市房屋。案件受理费5116元，退回张儒琼、胡平5056元后，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  毛丽艳人民陪审员  周文智人民陪审员  罗绍敏二〇二〇年十月二十八日书 记 员  吴如霞