上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初11798号原告：上海苏宁物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋勇，执行董事。委托诉讼代理人：张晶仁，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖瑶，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：贾巨有，男，1954年1月28日生，汉族，住甘肃省。委托诉讼代理人：贾博，男，1985年3月2日生。被告：贾博，男，1985年3月2日生，汉族，住甘肃省。原告上海苏宁物流有限公司与被告贾巨有房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后原告申请追加贾博作为被告参加诉讼，本案于2020年10月22日公开开庭进行审理，原告上海苏宁物流有限公司委托诉讼代理人张晶仁，被告贾博(亦系被告贾巨有委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告贾巨有的《租赁合同》已于2019年11月1日解除；2、判令两被告退还原告租金210,000元；3、判令两被告退还合同履约保证金17,500元；4、判令两被告支付逾期付款利息(以227,500元为基数，自2019年11月1日起至实际支付之日止，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);5、判令两被告支付违约金210,000元；6、判令两被告赔偿装修费及设备安装费等175,135.79元；7、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年1月7日，被告与原告签订《租赁合同》，约定被告向原告出租位于上海市金山区石化十村XXX号的房产(以下简称案涉房屋)，租赁期限自2018年12月28日至2025年1月27日。因案涉房屋地址被案外人上海天缘广告装饰有限责任公司注册为工商登记地址，原告无法办理相应营业执照及其他经营所需等证照，2019年9月11日，原告向被告发送《关于金山区石化十村XXX号租赁物无法办理营业执照的告知函》，要求被告协助办理营业执照的相关事宜，但被告未在承诺的期限内履行义务。2019年10月31日，原告向被告发送《关于要求合法解除租赁物租赁合同的通知函》，要求解除合同及相关补充协议，退还原告多支付的租金并承担装修费、设备安装费等损失。原告认为，被告未按照合同约定协助原告办理营业执照等相关证照，严重影响了原告对于租赁物的正常使用，原告有权依照合同第9条、第16条的约定解除合同，并要求被告承担相应责任。综上，原告为了维护自己的合法权益，根据有关法律规定，向法院起诉，请求法院依法支持原告诉请。两被告共同辩称，两被告系父子关系，合同是贾博以其父亲贾巨有的名义与原告实际履行的。合同在原告交还房屋时(2019年11月1日)就终止了，因为存在实际的租赁事实，退还租金没有理由。合同约定原告方自行终止合同的，押金不退还，自然没有利息。被告认为不存在违约金。原告并没有在合同开始的时候主张注册地要求，且原告并没有收到过任何工商部门出具的不允许其营业的通知。如果原告是因为注册地址导致无法营业，应在合同签订或装修开业的时候，就提出异议，而不是在经营一年之后，以不能注册的理由提出解除合同。实际的情况是被告在金山区的所有业务都自行撤掉了。关于装修设备费，原告仅仅安装了顶灯，在退房时自行拆除了，设施也是可以移动的。要求驳回原告的诉讼请求。另外，原告还欠被告水电费14,398.61元应支付。本院经审理查明：案涉房屋权利人系案外人上海天缘广告装饰有限责任公司(以下简称天缘公司)。经天缘公司书面同意，2019年1月7日，原告(作为乙方，承租方)与被告贾巨有(作为甲方，出租方)签订(两被告称，被告贾巨有签名实际系贾博所署)《租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租案涉房屋，租赁房屋面积共计344平方米，租赁期限为6年30天，自2018年12月28日至2025年1月27日，首个租赁年度为2018年12月28日至2020年1月27日，此后每12个月为一个租赁年度。甲方应于2018年12月28日前将符合合同约定的租赁物交付乙方。如甲方迟延交付，每迟延交付租赁物一日，按日租赁费用的一倍向乙方支付补偿金，迟延交付租赁物超过15天的，乙方可解除本合同。本合同项下租赁物费用为首个租赁年度21万元，租赁费采取“先付后租、先票后款”，乙方应于本合同签收后七个工作日向甲方支付定金12.25万元，前述定金待乙方开业后1.75万元自动转为履约保证金，其余部分自动转为本合同的首期租赁费用……甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据，本合同终止后5日内甲方无息退还该履约保证金。甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同。甲方承诺，在双方交房当日，该租赁房屋原租户的工商等信息均已注销，乙方能够正常办理营业执照等相关证照。如在本合同预定的交付日原租户的工商等信息仍未注销的，则乙方有权选择下列任何一种处理：(1)该租赁房屋视为不符合交付条件，交房日期及免租期等合同约定的时间相应顺延。(2)甲方同意乙方先进场装修，且乙方同意的，在乙方既定开业日前能够办理出营业执照及食品经营许可证等便利店证照的前提下，交房日仍按合同约定日期计算，如在乙方既定的开业日前未能办理，则免租期相应顺延，直至乙方办理出营业执照及食品经营许可证等便利店证照符合开业条件为止，如给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。如在本合同约定的交房日后30天仍未注销的，乙方有权解除合同，甲方赔偿乙方一切损失。合同签订后，原告共向被告贾巨有支付租金及履约保证金共计227,500元。2019年9月，原告向被告贾巨有发送《关于金山区石化十村XXX号租赁物无法办理营业执照的告知函》，上载：……目前鉴于该租赁物地址已被天缘公司工商注册，导致我司无法在该租赁物办理相应营业执照及其他经营所得等证照……据此，我司特此告知贵方，要求贵方收函后5个工作日给予我司就该租赁物办理营业执照的解决方案，若逾期仍无法解决的，我司有权因贵方根本违约而立即解除合同，同时要求贵方赔偿我司由此产生的一切损失。2019年10月，原告向被告贾巨有发出《关于要求合法解除租赁物租赁合同的通知函》，要求自2019年10月20日起解除双方签订的租赁合同及补充协议并要求相应违约赔偿等。被告贾博于2019年11月1日收到该函。2019年11月30日，原告搬离案涉房屋。诉讼中，被告贾博表示，因贾博和原告有多家租赁合同，当时原告拓展负责人要求用贾博亲友名义签订合同，故贾博就用自己父亲贾巨有的身份证签订合同，所有的签字也都是贾博所署，其父贾巨有对合同一事不知情，直到本案诉讼才知晓，产权人同意转租的证明，也是房东为了配合贾博所出具，原告租金汇入贾巨有账户，但这张卡是贾博在使用。原告表示，如存在水电费，原告同意在被告应返款项中予以扣除。以上事实，由原告提交的《租赁合同及附件》、不动产登记簿、房地产权证、产权人同意转租证明、付款凭证、通知函及其投递信息、现场照片材料、区域装饰工程合同、工程结算审核定单、增值税专用发票，被告提交的电费发票、民事判决书，本院制作的谈话笔录、本案庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，关于合同实际出租人，两被告表示，《租赁合同》上的甲方签字系贾博所写，合同实际系贾博与原告履行，结合本案中查明的事实及被告提交的民事判决书，本院对两被告的陈述予以采信。贾博未按照合同约定将房屋内原工商信息注销，构成违约，原告有权解除合同，故《租赁合同》自原告解除通知到达被告之日(2019年11月1日)起解除，合同解除的法律后果应由实际出租人贾博承担，原告要求两被告共同承担责任的诉请，不予准许。原告关于退还一年租金的诉请系依据合同第九条约定，该约定实际系违约金条款，被告贾博在庭审中抗辩合同约定标准过高，请求调整为一个月，本院根据本案实际情况，将违约金酌情调整至三个月租金。被告贾博还抗辩原告应支付免租期租金，且租赁保证金不予退还，本院认为，本案系被告贾博违约，该抗辩不予采纳。关于原告主张的装修费及设备安装费175,135.79元，原告未向本院明确或举证装修及设备安装哪些已形成附合，在被告不予认可的情况下，原告亦未提出审价评估申请，仅凭原告提交的与案外人的合同、结算单以及增值税发票，不足以证明其主张，本院对该项诉请难以支持。关于被告贾博提出的未付电费，原告同意抵扣，本院根据贾博实际向法院提交的电费凭证9692.37元，予以扣除(其中因电力部门抄表时间原因，2019年11月电费计算周期至2019年12月5日，12月1日至5日电费酌情折算后已减去)。本案中，原告向被告支付的租金为210,000元，扣除原告搬离之日止的应付费用、违约金以及水电费，被告贾博还应当退还原告租金76,081.63元，具体计算方式为：已付租金210,000元-应付租金等176,726元(免租期未计算租金)-电费9692.37元+违约金52,500元=76,081.63元。原告主张的逾期付款利息，本院根据被告应付金额对基数及起算时间做相应调整。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海苏宁物流有限公司与被告贾巨有签订的《租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告贾博应于本判决生效之日起十日内向原告上海苏宁物流有限公司退还租金76,081.63元；三、被告贾博应于本判决生效之日起十日内向原告上海苏宁物流有限公司退还履约保证金17,500元；四、被告贾博应向原告上海苏宁物流有限公司支付利息，以93,581.63元为基数，自2019年11月2日起算至被告实际支付之日止，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算；五、驳回原告上海苏宁物流有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4963元(原告已预缴)，由原告负担3893元，被告贾博负担1070元，被告所负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二〇年十月二十二日书记员  杨艳霞附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。