贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初5457号 原告（反诉被告）：黄灵犀，男，布依族，1991年7月31日生，户籍地在本市南明区，现住本市云岩区。 委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师，执业证号15201201410494536。 被告（反诉原告）：贵阳缤纷地商业管理有限公司（以下简称缤纷地公司），地址在本市南明区。 法定代表人：沈韩天姿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梅雪，贵州佳合律师事务所律师，执业证号15201201111520466。委托诉讼代理人：廖黎莉，贵州佳合律师事务所律师，执业证号15201201011196201。 原告（反诉被告）黄灵犀诉被告（反诉原告）缤纷地公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄灵犀及其委托诉讼代理人张庆，被告缤纷地公司的委托诉讼代理人梅雪、廖黎莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄灵犀向本院提出诉讼请求：1、恳请依法确认原告与被告签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议》、《收银服务及相关设备租用补充协议》无效；2、判令被告退还原告履约保证金、租金保证金、收银机保证金、装修保证金共计135170元；3、判令被告赔偿原告装修损失，即装修费、装修管理费、装修水电费、弱点布线费、垃圾清运费等共计114628元；4、判令被告在原告将租赁店铺内的物品及设备搬离时不得阻拦；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月12日签订《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》，约定被告将位于贵阳市南明区为Ｌ4-Ａ015的店铺出租给原告用以经营“硬货海鲜饭”餐饮服务，租赁期限为二年，即从2017年7月12日起至2019年7月11日止。双方还就租金、保证金、交房条件等各方面权利义务作了相应约定。合同订立后，原告积极履行合同义务，先后向被告支付了履约保证金、租金保证金、装修保证金、收银机保证金等共计135170元。2018年4月20日，贵阳市城市综合执法支队南明区大队在原告承租的店铺所属商场内张贴《告示》，告知商场所涉建筑未取得建设规划许可，属于违法建筑。同时因为被告出租店铺属于违法建筑，其他商家因无法经营已悉数停业，致使原告承租的店铺再也无法经营，合同目的已经无法实现。现原告打算将租赁店铺内的物品及设备撤离，被告却无故阻拦，侵害了原告的合法权益。 被告缤纷地公司辩称：原、被告签订的租赁合同补充协议书、补充协议等均系双方真实意思表示，被告出租给原告的房屋有产权且经过验收，不属于违法建筑，双方合同合法有效。合同签订后，被告已按约将符合租赁合同交付条件的涉案商铺交付给了原告使用，但原告自2017年10月起，原告就未按照租赁合同及补充协议约定向缤纷地公司支付商铺使用费、商铺物业管理费、宣传广告费等相关费用，已构成根本违约，缤纷地公司有权依法解除合同及补充协议，原告应按照合同约定向被告支付从2017年10月至2019年4月期间尚欠的各项费用并承担违约责任，向被告支付滞纳金。本案系原告自身违约导致，过错在原告，依据租赁合同约定，租金保证金不予退还。履约保证金原告自行承诺用以抵扣租金，且原告在庭审中也认可其预交的履约保证金已用于抵扣房租并于2017年9月底用完，因此，履约保证金不应退还原告。装修保证金原告向被告出具承诺书，自愿承诺将装修保证金用于抵扣水电费，因此，装修保证金不应退还原告。依据《收银服务及相关设备租用补充协议》约定，收银保证金应在原告退还被告收银设备后，收银保证金才予退还，至今原告仍占用收银设备，因此收银保证金不应退还原告。原、被告签订合同的时间是2017年7月，没有正常经营的时间是2017年10月，案涉公告系2018年5月才张贴，显然系原告自己经营不善致使商铺停业，而非原告所述的案涉商铺是无建设规划许可的违法建筑，致使原告无法正常营业所致，且原告提供的贵阳市城市综合执法大队南明大队张贴的告示中明确的是部分违法建筑，而本案所涉商铺有合法手续。告示中明确的是对违法建筑立案调查，调查的不是本案有合法手续的商铺。涉案告示张贴、立案调查并没有影响到涉案商场的停业，至今涉案商场仍有商铺在继续营业，显然涉案商铺不能正常营业系原告自身原因所致，并非被告的原因，过错在原告。被告不存在阻拦原告搬离的情况，是原告没有与被告办理退租及交还手续。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 反诉原告缤纷地公司向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告于2017年7月12日签订的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》；2、判令反诉被告支付反诉原告2017年10月至2019年4月期间的商铺场地使用费124449.35元、商铺运营管理费125713.43元、商铺物业管理费97072.27元、宣传推广费.20元、电费8070.15元、水费447.20元、收银设备或水单设备维护费8726.67元，以上共计费用379806.27元；3、请求判令反诉被告立即腾空并向反诉原告交还租赁商铺，并自解除合同之日起至腾空交还之日止，每月按合同约定标准向反诉原告支付商铺场地使用费8222.50元、商铺运营管理费8222.50元、商铺物业管理费6118元、宣传推广费966元，即每月共计23529元；4、请求判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金，暂计至2019年4月26日为217081.86元，之后的滞纳金以第2、3项欠付金额为计算基数按每日0.2%计算；5、本案本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：缤纷地公司与黄灵犀于2017年7月12日签订《商铺场地使用租赁合同》，约定缤纷地公司将位于缤纷地购物中心A馆L4层店铺租赁给黄灵犀经营，租期为2年。双方还就租金、保证金、交房条件等各方面权利义务作了相应约定。缤纷地公司已按约定将铺面交付给了黄灵犀使用。黄灵犀自2017年10月5日起开始正常营业，但黄灵犀除去预缴3个月租金66102元之外，未按约定向缤纷地公司支付场地使用费、商业服务费等费用，且未如实向原告上报营业总额数据，后经缤纷地公司多次催促，黄灵犀仍未缴纳以上相关费用，已构成根本违约，反诉原告有权解除合同，反诉被告应承担相应的违约责任。特反诉至法院，望支持反诉原告的上述请求。反诉被告黄灵犀辩称：1、双方签订的合同本身是无效合同，不存在解除的说法。虽然出租方提供房产证证明有部分房屋是合法建筑，但是通过租赁合同图纸和房产证图纸对比，可以明显看出出租的房屋有一部分是超过建设规划许可的，未按照规划许可建设的房屋进行出租的，签订的合同属于无效合同。2、出租方交付的房屋属于违法建筑，致使承租方无法正常经营，出租方对于该商场属于整体招租，由于招租和推广不力，给承租方造成了损失，出租方具有过错，应当判决其退还收取的保证金并赔偿损失。由于承租方未能正常使用商铺出租方主张的商铺使用费用和推广费用不应当得到支持。3、并非反诉被告不愿意腾空搬离店铺，而是反诉原告以反诉被告未支付租金故意阻挠，过错不在反诉被告方。4、水电费应当由自来水公司和电力公司收取，出租方不应当将承租方交付的保证金用来抵扣水电费用。 5、出租方基于无效合同以及未做明显提示的格式条款扣除承租方租金、保证金并主张违约金的诉请不应当得到支持。6、反诉原告援引的条款为格式条款，该格式条款没有以明显方式提醒，属于无效条款，请法院驳回反诉原告的所有请求。本院经审理认定事实如下：本案涉案商铺系贵州宇虹房地产开发有限责任公司于2010年3月26日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第520000201023094号筑规建字2010（南明）019）。贵州宇虹房地产开发有限责任公司与贵州懿府百货有限公司于2013年4月12日签订《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》，将涉案商铺划归贵州懿府百货有限公司。贵州懿府百货有限公司于2016年1月4日将涉案商铺交付给被告缤纷地公司作为商场经营场地，由缤纷地公司全权负责招商、出租及管理。2017年7月12日，黄灵犀（乙方）与缤纷地公司（甲方）签订《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》，该合同共有二十五条及七个附件，约定：甲方同意将位于缤纷地中心Ｌ4层店铺号为Ｌ4-Ａ015，实用面积为115平方米，建筑面积为161平方米（以下简称“租赁店铺”）租赁给乙方做商业用途，租赁期为两年，自2017年7月12日起至2019年7月11日止；甲方同意乙方将租赁店铺用于经营“硬货海鲜饭”品牌，经营业态为餐饮。合同第四条“场地使用费、商业服务费及其他费用的支付解析及需求”约定：甲、乙双方同意商铺场地使用费标准按如下方式计算：2017年7月12日至2018年7月11日期间月使用费标准为65元／月／平方米，月使用费合计7475元；2018年7月12日至2019年7月11日期间月使用费标准为71.50元／月／平方米，月使用费合计8222.50元；甲、乙双方同意商铺运营管理费标准按如下方式计算：按使用面积计算，2017年7月12日至2018年7月11日期间月商铺管理费为65元／月／平方米，合计为7475元；2018年7月12日至2019年7月11日期间月商铺管理费为71.50元／月／平方米，合计为8222.50元，商品运营管理费按月预交，先付后使用（即本月预交次月商铺运营管理费）；商业推广费标准：按建筑面积计算，6元／月／平方米，合计为966元，商业推广费按月预交，先付后使用（即本月预交次月商业推广费）；商铺物业管理费：按建筑面积计算38元／月／平方米，合计为6118元，按与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订商铺物业管理合同执行；上述费用不包括乙方需交付的因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（包括但不限于水、电、燃气、通讯费等）；解析及需求：2.场地使用费、商业服务费起算日：为自装修期届满之次日或装修期提前完成乙方对外营业之日两者中发生较早之日；……7.租赁期内，乙方应承担租赁店铺产生的水电费、燃气费、电话费及其他各项费用；水费和电费：甲方按政府有关收费标准和实际损耗计算乙方所租赁商铺产生的水费和电费，水费和电费由甲方代收代缴。合同第五条保证金约定：乙方应在合同签订一周内向甲方支付44068元作为租赁保证金（保证金即为首年租赁的二个月场地使用费、商业服务费额、商业推广费、商铺管理费等）以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同，并追究乙方责任；甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的场地使用费、商业服务费其它费用、其它应付款项（包括但不限于违约赔偿金、滞纳金、其他损害赔偿金等）??????八、甲方交付租赁商铺时间最迟不超过2017年7月12日??????九、租赁店铺装修期最长期限为45天，乙方须按本合同的规定交纳装修期间发生的装修管理费、垃圾清运费、水费、电费、天然气、额外空调费（如适用）以及使用租赁店铺所发生的一切其他费用。合同第十四条违约定义、提前终止合同条件约定：1.除协商一致终止本合同及本合同约定的终止条件外，甲乙双方在本合同约定的经营期间内不得无故单方面中止或终止本合同的履行；2.如发生以下情况视为甲方违约，乙方有权单方终止本合同：（1）甲方违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用租赁店铺经营业务，或甲方违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用租赁店铺；（2）甲方未经乙方同意及有关部门批准，将租赁店铺进行改建、扩建或装修，并严重影响乙方经营的。3.如发生以下情况视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同，租赁保证金不予退还。由此给甲方或第三方造成损失的，甲方有权优先受偿乙方销售货款，甲方亦有权选择自主确定价格变卖该场地内货品，销售货款或变卖所得价款仍不足以补偿的，甲方有权继续追偿：……（4）乙方于一年内累计拖欠支付场地使用费、商业服务费、水电费、滞纳金或其他费用达到3次或任何一次拖欠支付场地使用费或任何一项费用达到30天。合同第十七条第1款：租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方应在租赁期限届满或合同终止当日或按甲方通知的日期交还租赁店铺给甲方，如乙方未获甲方同意而继续占用租赁店铺，甲方有权按合同第四条规定的最高标准向乙方收取水费、电费、额外空调费（如适用）、推广宣传费及使用店铺发生的一切其他费用，并且乙方须按合同实际履行的最后一个月的场地使用费及商业服务费标准的二倍向甲方支付租赁店铺使用费，乙方还应当向甲方支付由于其未能按时迁出而给甲方造成的损失。合同其余条款对甲乙双方责任承担、税费、保险等进行了约定。合同附件一为租赁店铺所在商场位置展示、附件二为租赁店铺面积图例、附件三为缤纷地购物中心交铺标准，包括装饰、上下水、强电、弱电、消防、空调、新风、其他等对材料、数量、口径等，其中消防包括消防栓：消火栓按商场设计安装完毕；喷淋：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；报警按钮：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；烟（温）感器：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；附件四为履约保证金收取账号；附件五为收银服务及相关设备租用补充协议，主要内容为黄灵犀（乙方）向缤纷地公司（甲方）租用收银设备，乙方保证向甲方租用的设备是乙方商铺内唯一的收银设备，租用期限与双方签订的《商铺使用及管理合同》一致，乙方向甲方按月支付收银机和水单营销设备租金550元，租用设备不足半个月，按半个月交，不足一个月，按一个月交，乙方向甲方缴纳收银机保证金5000元，该保证金将在乙方退还收银设备，经甲方验收后无息退还等；附件六系黄灵犀对商铺使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、推广费、收银手续费、保证金金额、收银设备使用费、商铺面积、水电费等进行确认。双方同时还签订了《补充协议》，约定黄灵犀承诺在合同租赁内租金、物业管理费及商业推广费按季度缴纳支付给缤纷地公司。合同签订后，缤纷地公司将商铺交付黄灵犀，黄灵犀向缤纷地公司支付了履约保证金（合同约定的租赁保证金）44068元、租金保证金66102元、收银机保证金5000元、装修保证金20000元、装修管理费2300元、垃圾清运费1932元、弱电布线费800元、装修水电费1725元、封场费1796元。2018年1月29日黄灵犀向缤纷地公司出具申请，申请2017年10月-12月的水电费4192.20元从装修保证金20000元中扣除。后黄灵犀认为缤纷地公司向其出租的商铺部分系违章建筑，遂诉至法院，提出如前诉请。缤纷地公司称黄灵犀欠付2017年10月至2019年4月的商铺场地使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、宣传推广费，水、电费、收银设备或水单设备维护费，遂向黄灵犀提出反诉诉请。另查明，2018年5月3日，贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《告示》一张，载明“贵阳市南明区懿府商场内的部分建筑物，总面积6480平方米，未经规划行政主管部门审批，属于违法建筑。贵阳市城市综合执法支队南明大队已对贵阳市南明区懿府商场内的违法建筑进行立案调查，现我队正对该违法建筑完善处罚程序”。审理中，黄灵犀陈述其在履约保证金用完之后就停业了。上述事实，有当事人陈述、《商铺场地使用租赁合同》、贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴的《告示》、收款收据等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告黄灵犀（反诉被告）与被告缤纷地公司（反诉原告）签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》及《补充协议书》，不违反法律法规的规定，合法有效。黄灵犀诉请确认合同无效，但仅向本院提交了贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴的《告示》，其中并未明确列明黄灵犀承租的门面属于违法建筑范围，对比租赁合同案涉商铺图纸和缤纷地公司提交的产权登记图纸，亦无法明确案涉商铺系违法建筑，故对原告诉请确认合同无效，本院不予支持。因双方已未实际履行双方签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》及《补充协议书》《收银服务及相关设备租用补充协议》，故对缤纷地公司诉请解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于缤纷地公司收取的装修保证金20000元、收银保证金5000元，因涉案合同未约定此二项费用不予退还的条件，涉案合同解除后，缤纷地公司依法应予退还。合同解除后，黄灵犀应搬离并腾空租赁商铺，对缤纷地公司要求黄灵犀搬离并腾空租赁商铺的反诉诉请本院予以支持，黄灵犀在本诉中要求缤纷地公司在黄灵犀将租赁店铺内的物品及设备搬离时不得阻拦已无必要。黄灵犀另称其向缤纷地公司租赁的商铺所在商场系违法建筑，导致其租赁店铺也无法经营，合同目的无法实现，还要求缤纷地公司退还其支付的履约保证金44068元、租金保证金66102元并赔偿其装修损失，但其提交的证据不足以证实缤纷地公司存在违约行为。履约保证金44068元即双方合同中约定的租赁保证金，及预付的三个月租金即租金保证金66102元，在庭审中，黄灵犀称在该保证金用完之后才停业，缤纷地公司也认可根据合同约定将黄灵犀交付的保证金用于抵扣黄灵犀2017年10月5日开业起的商铺场地使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、宣传推广费，故对黄灵犀诉请退还该两项费用，本院不予支持。黄灵犀主张的装修损失系其经营期间的正常开支，且涉案合同约定在租期届满、终止时，相应装修、设施、设备无偿归属缤纷地公司，故黄灵犀诉请缤纷地公司赔偿装修损失，本院不予支持。针对缤纷地公司提出的反诉诉请，鉴于贵阳市城市综合执法支队南明大队在缤纷地购物中心张贴的《告示》可能会对商场内租户的正常经营活动造成不利影响，而缤纷地公司对此未作出相应的处理和补救，其在租赁合同履行过程中存在过错，故合同履行期间，黄灵犀只应支付缤纷地公司自营业之日起即2017年10月5日起至2018年5月3日贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《公告》止所欠的商铺场地使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、宣传推广费、收银设备和水单设备维护费，2018年5月3日之后的相关费用原告均不应支付。根据合同约定，黄灵犀应向缤纷地公司支付的费用为：商铺场地使用费7475元/月×7月=52325元、商铺运营管理费7475元/月×7月=52325元、商业推广费966元/月×7月=6762元、商铺物业管理费6118元/月×7月=42826元，共计154238元。因合同签订后黄灵犀按合同约定支付了缤纷地公司租赁保证金44068元、预付的三个月租金即租金保证金66102元，根据合同约定用于冲抵相关费用，故黄灵犀还应支付缤纷地公司44068元。对于水电费，缤纷地公司未举证证明黄灵犀应交纳的费用数额，也未举证证明其为黄灵犀垫付的此项费用数额，应承担举证不能的不利后果，本院对此项费用不用支持；对于收银设备或水电设备维护费，因该项费用诉请不明，且缤纷地公司未举证证明其收取此项费用的依据，本院对此项费用不予支持。黄灵犀虽有违约，但缤纷地公司在租赁合同履行过程中存在过错，故对缤纷地公司反诉要求黄灵犀支付的其他费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄灵犀与被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司于2017年7月12日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》及《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》；二、被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）黄灵犀装修保证金20000元、收银保证金5000元，共计25000元；三、原告（反诉被告）黄灵犀自本判决生效之日起十日内将位于本市缤纷地购物中心L4层店铺号L4-A015号商铺腾空返还给被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司；四、原告（反诉被告）黄灵犀于上项同时支付被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司商铺场地使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、宣传推广费共计44068元；五、驳回原告（反诉被告）黄灵犀的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2523元，由原告黄灵犀负担2310元，被告贵阳缤纷地商业管理有限公司负担213元。反诉案件受理费减半收取5002元，由反诉原告贵阳缤纷地商业管理有限公司负担4551元，反诉被告黄灵犀负担451元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  孙颖 二〇二〇年十月三十一日 书记员  王璇