海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初1357号 原告：海南中视物业管理有限公司琼海分公司，住所地琼海市嘉积镇银海路中视万泉湾住宅小区2号楼1层。 负责人：蓝野，公司总经理。 委托诉讼代理人：周少慧，公司员工。 被告：吴国玉，男，1971年12月18日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原告海南中视物业管理有限公司琼海分公司（以下简称中视物业公司）与被告吴国玉物业服务合同纠纷一案，原告中视物业公司因本案纠纷于2020年5月6日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中视物业公司的负责人蓝野及委托诉讼代理人周少慧、被告吴国玉（远程）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2011年6月至2019年10月物业管理费10033.34元；2.判令被告支付逾期交纳物业管理费的违约金，直至结清全部费用（违约金暂算至2019年7月31日，共计21685.43元）；3.判令被告给付2011年9月至2019年9月水电公摊费用1231.59元，违约金2512.65元（以上三项合计35463.01元）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的琼海市博鳌镇滨海大道金色港湾小区的1#2210房业主，被告于2011年3月17日与琼海中视房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》购买了此房产。该商品房经验收合格后，开发商向小区1#所有业主发出房屋交付通知书，但被告没有如期收房。按照被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十一条约定及开发商交付通知书规定，逾期未办理收房入住手续的，该房屋视同已交付，即日起按规定支付物业管理费用。原告与开发商于2010年4月20日签订了《前期物业服务合同》负责小区的物业管理工作，对于小区物业欠费业主包括被告，原告一直采取各种方法及时提醒催缴物业费，除每月定期发送短信催缴外，还分别寄送给被告如下函件提醒补办收楼手续以及催缴物业费用：1.2013年4月14日将缴费通知书送达到户；2.2014年5月10日将缴费通知书送达到户；3.2014年10月2日将催缴函送达到户；4.2016年5月18日将催缴函送达到户；5.2017年5月10日将催缴函送达到户；6.2018年6月2日短信催缴截图；7.2019年7月11日将催缴函送达到户。在被告欠费期间，原告对小区物业按要求在安全、清洁及维护等方面进行了系列的物业管理工作，履行了作为物业公司应尽义务，而被告从2011年6月起至今一直拖欠应交的物业管理费和应交的水电公摊费用，经原告工作人员多次催促未果。依据原、被告之间的物业管理服务关系以及被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（3）买受人应向出卖人按照其他买受人就项目同类房产应交纳的物业费标准支付物业管理费”的规定，参照小区内2/3以上业主所签订的《博鳌·金色港湾前期物业管理服务协议》第六章第四条的约定，要求被告支付逾期付款的违约金直至结清全部费用。综上所述，原告认为，双方建立的物业服务关系是真实合法有效的，被告应当及时足额向原告支付物业管理服务及水电公摊费用等多项费用。现根据《前期物业服务合同》约定及《民法通则》、《物业管理条例》等相关法律法规向贵院提起诉讼，希望法院根据法律法规相关规定，判令被告支付应付相关费用，以维护原告合法权益。 被告吴国玉辩称，原告并非适格原告，原告的服务和收费的依据是海南中视房地产开发有限公司（以下简称中视房地产公司）与原告签订的《前期物业服务合同》，但合同中没有中视房地产公司的盖章或签名确认，即《前期物业服务合同》根本没有成立。故原告不具有起诉资格。被告并非适格被告。物业费计费时间起点为涉案房屋实际交付时间，但原告并未提供《房屋买卖合同》确定的《房屋交接单》、《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。故涉案房屋并未实际交付，物业费的计算起始时间确定在2011年6月没有依据。 原告陈述中视房地产公司已经向被告寄送《房屋交付通知书》及原告向被告寄送多份《缴费通知书》，但均未提供上述证据。不能直接认定原告及中视房地产公司已经履行了上述合同义务。而房屋未交付应归责于开发商，《商品房买卖合同》第十条约定：由于买受人原因，未能按期交付的涉案房屋视同已交付。被告拒收涉案房屋原因是房屋迟延交付履行金的赔偿数额问题无法达成一致，更因为涉案房屋根本达不到合同附件三约定的装饰、装修标准，至今中视房地产公司也没有安装合同约定的电视，因此，房屋未交付的责任不能归责于被告，应当由开发商自行承担。故本案物业费的收取不能适用《商品房买卖合同》约定的“标准。本案物业费计算标准无法明确，无法得出涉案物业费数额。原告自认物业费计算标准系《博鳌金色港湾前期物业管理服务协议》里的内容，但该计算标准未提供给原告，原告无法得知具体条款内容，也无法了解准确数额。 关于诉讼时效抗辩，原告请求的物业费中大部分已经超过诉讼时效，对超过诉讼时效部分提出诉讼时效抗辩，尽管被告认为原告无权起诉且没有理由收取任何物业费； 综上，原告证据不足，无法得出具备收取诉请物业费的条件和事实。涉案房屋因开发商原因并未完成交付，原告当然不具备收取物业费的资格和对应数额的请求权基础。 原告为支持其主张的事实提供如下证据材料： 1.前期物业服务合同，证明原告是适格的原告主体。 2.物业服务收费备案（海价物备案[2010]6号），证明原告的收费标准是合法合规的。 3.营业执照，证明原告的基本信息； 4.被告身份证，证明被告的身份信息； 5.博鳌·金色港湾小区1#2210欠费明细单及汇总，证明被告欠费总额是如何计算的； 6.商品房买卖合同，证明被告是适格的被告主体； 7.《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》（琼价费管[2011]156号），证明原告收取的公摊费是有依据的； 8《博鳌·金色港湾前期物业管理服务协议》，证明被告应受前期物业管理服务协议的约束，应当缴纳物业管理费； 9.业主临时管理规约与住户手册，证明小区业主应当遵守小区管理规约； 10.海南省建筑工程竣工验收备案证，证明涉案小区已经完成工程竣工验收； 11.缴费通知书、催缴函及短信催缴截图，证明2013年4月17日将缴费通知书送达到户，2014年5月10日将缴费通知书送达到户，2014年10月2日将催缴函送达到户，2016年5月18日将催缴函送达到户，2017年5月10日将催缴函送达到户，2018年6月2日短信催缴截图，2019年7月11日将催缴函送达到户。 12.房屋交付通知情况说明，证明开发商对所有业主统一发放了收房通知； 13.开发商向被告发出交房通知书的邮寄单，证明被告已经收到开发商发的交房通知书； 14.登记表，证明房屋已经符合交房条件； 被告吴国玉未提交证据材料。 经举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6、7、10没有异议，除证据7系地方规范性文件，不作为证据认证外，本院对无异议的其他证据予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告所举的证据5被告有异议，本院认为该证据只是一个计算方式，无法证明公摊水电产生的具体数量以及具体公摊到每一位业主的数量、应承担的金额，不具有客观性，本院不予认定。 2.被告对证据8、9均有异议，本院认为该证据没有被告签名，不具有合法性、关联性，本院不予认定。 3.被告对证据11中的短信没有异议，对催收函有异议，并表示庭后核实后再确认，但在本判决作出前未提交书面质证意见，本院对该证据予以认定，但不能单独作为认定原告催收物业费事实的证据予以使用。 4.证据12、13、14庭审中被告均不发表质证意见，并请求以庭审结束后其出具的书面质证意见为准，但在本判决作出前，被告未提供书面质证意见，证据12中的《房屋交付情况说明》未有出具人或者单位签名或盖章，不符合书证的形式要求，本院对情况说明不予认定，对于《交付通知书》能与本案其他证据互相印证，本院予以认定，证据13仅能证明开发商向被告邮寄材料，但不足以证明开发商邮寄的材料内容就是交付通知的材料，故本院不予认定，证据14能互与本案其他证据相印证，形成完整的证据链条，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：2009年12月30日原告与琼海中视房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定琼海中视房地产开发有限公司（甲方）委托原告（乙方）对琼海市博鳌镇滨海大道金色港湾小区实行前期物业管理，约定：住宅公寓楼按每平方米2.8元/月的标准（含日常维修养护费1元/平方米）收取物业费用，交纳物业费用时间为每月的8日；据实分摊的公共用水用电费用由房屋使用人分摊，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，甲方（琼海中视房地产开发有限公司）与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2010年4月6日经琼海市物价局审核批准，同意对原告受托管理“博鳌.金色港湾”小区物业服务收费标准进行备案登记。2011年3月7日被告与琼海中视房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告吴国玉购买琼海中视房地产开发有限公司开发的琼海市博鳌镇滨海大道金色港湾小区1#2210号房，建筑面积55.19平方米，由于买受人的原因，未能按期交付的，买受人应向出卖人按照其他买受人就项目同类房产应缴纳的物业费标准支付物业管理费。2011年5月20日涉案房屋通过竣工验收。2013年4月17日、2014年5月10日、2014年10月2日、2016年5月18日、2017年5月10日、2019年7月11日原告在被告所购买的涉案房屋门上粘贴催缴函等催交物业费的相关通知。2018年6月2日原告工作人员周少慧通过手机向被告吴国玉手机号码发送催收物业费用的短信。 另查，原告提供物业服务的金色港湾小区领取物品的签收本显示，该小区业主接收房屋配套物品最早的时间为2011年1月18日，极大多数的买受人在2011年至2015年度接收配套物品，最晚的一名买受人接收时间为2017年2月22日，而被告领取物品一栏中“未接收房屋”一项并没有表明未接收房屋。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点为：一、被告是否应当交纳物业服务费、公摊水电费；二、原告起诉是否超过诉讼时效；三、原告主张逾期违约金是否符合合同约定和法律规定。 一、关于被告是否应当交纳物业服务费、公摊水电费的问题。首先，本案中，原告与开发商签订了《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同相应内容。该合同对物业收费范围以及收费标准、交付时间、公摊水电费的承担、逾期缴费违约金均有明确规定，而被告与开发商所签订的《商品房买卖合同中》约定买受人应向出卖人按照其他买受人就项目同类房产应缴纳的物业费标准支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。根据双方合同约定，对于被告的房屋，原告收取物业服务费的标准为每月2.8元/平方米（含日常维修养护费1元/平方米），现原告根据约定扣除日常养护费后以1.8元/平方米的标准向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，本院予以照准。根据合同约定，据实分摊的公共水电费由房屋使用人分摊，被告作为涉案房屋所有权人，系原告提供物业管理服务所在小区的业主，其应按合同约定向原告支付相应的公摊水电费，参照2011年4月12日印发的《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》对于公摊水电费计算方式的规定，原告主张以每个月公共区域水电费用按住户的户数据实公摊到每户，符合约定，客观上也的确发生了公摊水电费用的事实，但本案中，原告所提供的证据不足以证明公摊水电费用的具体数额，因此，对于原告要求被告缴纳公摊水电费用的请求，事实不清、证据不足，本院不予支持。 二、关于诉讼时效问题。本案中，原告主张从2011年6月起收取物业服务费，被告反驳称原告的部分主张超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，则2017年10月1日以前适用两年的诉讼时效，以后适用三年诉讼时效。本案中，原告主张从2011年6月起收取物业服务费，但未能提供被告于2011年6月份接收涉案房屋，应按照合同缴纳物业费的证据予以证明，其提供2013年6月17日后多次通过在被告购买的房屋门口粘贴催收单证明其履行催收义务，然被告并不予认可，且该房屋仅为被告购买的物业，并非被告的住所地，没有产生告知被告履行缴费义务的法律效果。对于被告未交物业费的行为，原告应在逾期缴纳之日起两年内向被告主张权利，原告以在被告所购买的房屋门口粘贴催收单的形式通知被告缴交物业费，也因该地点并非被告的户籍所在地、经常居住地，而未达到催收的法律效果，即原告的行为不足以证明诉讼时效发生中止、中断的情形，故其主张从2011年6月份开始计算物业服务费缺乏事实根据，本院不予支持。2018年6月2日原告工作人员周少慧通过手机向被告吴国玉手机号码发送催收物业费用的短信被告予以认可，诉讼时效中断，重新计算。依据诉讼时效的相关法律，原告对被告应缴交的2015年9月30日前的物业费行使追索权的诉讼时效截止于2017年10月1日，即原告对于2015年9月30日前的物业费的主张失去胜诉权。被告反驳称原告部分物业费的请求超过诉讼时效，本院认为，该主张符合法律规定，本院予以采纳。根据本院查明的事实，涉案房屋2011年5月即竣工验收，开发商也在2011年后通知买受人接收房屋，通知收房的最晚时间为2012年春节期间，且极大部分买受人接收房屋以及配套物品，按照正常思维逻辑判断，开发商同样告知被告接收房屋，由此可以确认被告收房时间最晚为2012年春节期间，逾期不履行收房手续视为房屋已经交付，而被告反驳称开发商未通知接收房屋的主张有悖常理，本院不予采纳。故被告应向原告支付2015年10月1日至2019年10月31日的物业费4867.76元（55.19平方米×1.8元/平方米×49个月），原告主张超过的部分，本院不予支持。 三、关于原告主张逾期违约金是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告没有如期履行交纳物业费的行为已违反双方约定，构成违约，根据《前期物业服务合同》第五十一条的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，按每逾期一日，应交纳欠款总额的2‰的标准向原告支付违约金。本院认为，原告主张违约金计算标准过高，应适当调整，即参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率”、第三十二条“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。”的规定，本案逾期违约金计算标准参照上述规定计算较为合理，本案中，被告拖欠物业费总额确定的最后时间为2019年10月31日，则原告主张的逾期违约金可从2019年11月1日起以尚欠的物业费金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计收逾期利息至实际付清之日止，原告主张超过的部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、限被告吴国玉于本判决生效之日起十日内向原告海南中视物业管理有限公司琼海分公司支付2015年10月1日至2019年10月31日的物业费4867.76元及逾期违约金（逾期违约金从2019年11月1日起以尚欠的物业费金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计收逾期利息至实际付清之日止）。 二、驳回原告海南中视物业管理有限公司琼海分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费687元，由原告海南中视物业管理有限公司琼海分公司负担593元，被告吴国玉负担94元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  黎文畅 人民陪审员  陈华国 人民陪审员  夏志开 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  陈冬尧 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。 前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。 第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。 借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。 本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。