山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初1578号原告：太原市并茂副食品有限公司，住所地太原市杏花岭区西羊市街********，统一社会信用代码×××。法定代表人：李大鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘银栋，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵茜，北京中伦文德太原律师事务所实习律师。被告：明泰地产集团有限公司，，住所地太原高新区亚日街**统一社会信用代码×××。法定代表人：王燕红，董事长。委托诉讼代理人：张泽惠，山西华炬律师事务所律师。原告太原市并茂副食品有限公司与被告明泰地产集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）晋0106民初738号民事判决，原告不服提起上诉，2020年3月27日太原市中级人民法院作出（2020）晋01民终98号民事裁定，撤销（2019）晋0106民初738号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太原市并茂副食品有限公司的委托诉讼代理人刘银栋、赵茜，被告明泰地产集团有限公司的委托诉讼代理人张泽惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市并茂副食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《门面房回迁安置协议》，并判令被告赔偿拆除原告房屋损失7156350元（按45000元/平米计算）；2、判令被告赔偿原告自2018年9月1日至2018年11月23日期间的房屋租赁经营损失46148元，以及自2018年11月24日起，按照每日556元租金标准赔偿原告房屋损失期间的房屋租赁经营损失（房屋损失期间截止至生效判决作出之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费。事实和理由：2013年10月31日，太原市并西蔬菜副食商店（以下简称并西商店）与被告明泰地产集团有限公司签订《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》（编号HBMM-01），约定：明泰地产开发项目名称为明泰·湖滨丽景，位于太原市青年路**，安置房屋为湖滨丽景**楼商铺，明泰地产应安置并西商店的房屋建筑面积为159.03平米，并于2013年12月1日前将房屋交付并西商店使用；在办理产权证前，若所安置用房被拆除，明泰地产另行安置并西商店。上述协议签订后，明泰地产于2013年11月将231.83平米房屋交付并西商店，但未办理房屋权属证明。2017年1月11日，并西商店出资人山西省太原市外贸（集团）有限责任公司作出《关于同意注销太原市并西蔬菜副食商店的批复》，决定注销并西商店企业法人营业执照，且并西商店所有债权债务由原告太原市并茂副食品有限公司承担并接收。原告至此承接并西商店包括上述安置房屋在内的全部债权债务。2017年3月20日，太原市工商行政管理局迎泽分局出具（迎）登记内销字[2017]第3号《准予注销登记通知书》，决定准予注销并西商店工商登记。2018年9月5日，被告交付原告的上述房屋因未取得《建设工程规划许可证》，属于违建，被太原市城乡规划管理执法大队等部门强行拆除（剩余约140平米住宅房屋）。此时，原告方才获知被告交付房屋属于住宅，并非商业用房。原告随即要求被告按照《安置协议》约定另行提供商业用房安置原告，但是被告至今未向原告提供安置商业用房。原告认为被告未按照《安置协议》的约定向原告提供具有房屋权属证明的合法安置门面房（商业用房），已经违反双方约定，导致原告安置目的无法实现，原告现根据《民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告明泰地产集团有限公司辩称，一、原告与被告在回迁安置协议中，无约定解除条款，也不存在法定解除情形。原告签订安置协议时便知安置房屋性质为住宅，并接受了安置房屋，双方合同已履行完毕，不存在合同目的无法实现的情形。原告与被告签订的《明泰.湖滨丽景门面房回迁安置协议》第四条约定了安置房屋产权为商业性质、为住宅性质、部分为商业部分为住宅性质下如何补偿的情形。所以签协议时，原告已认可安置房屋性质是住宅的可能。自2013年11月5日，原告与物业公司山西安逸物业管理有限公司签订了《湖滨丽景前期物业服务协议》，截止拆迁，原告已入住5年，期间按照普通住宅标准缴纳的水、电、暖及物业费，显然原告对于安置房屋性质为住宅自始是明知的，并非其所述在2018年被拆迁了才知晓。《明泰?湖滨丽景门面房回迁安置协议》系原告与被告自愿合法签订，原告在签订之时既已认可安置房屋性质为住宅，并未约定安置房屋必须为商铺，且房屋交付之后原告立即办理了相关入住手续，从未提出过异议。因此，原告对于安置房屋性质为住宅是自愿接受并认可的。原告已入住使用多年，合同目的已实现，不属于法定解除情形。二、被告具有建设工程规划许可证，安置给原告的房屋并非违法建设房屋。一审中，原告已向法院提交太原市政府关于明泰地产集团有限公司湖滨景住宅楼专项治理意见处理报告。报告中确认，2010年该项目己取得建设工程规划许可证，超规划建筑部分是在5单元北侧增加了34个阳台楼体东侧增加了一层小区配套用房(作为文体、社区服务、市政用等配套用房未对周边产生影响)。而原告的安置房屋位于1单元101和102号，并非违建部分。政府的专项处理意见的整治意见是，对于越证建设面积处以罚款324340元，而没有要求拆除。此款被告已缴纳。太原市规划局根据该批示，又于2017年9月向被告发出《专项治理的函》(并规函[20171558号)，其专项治理规划意见内容是让被告维持项目净用地、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的建筑现状即可，并根据此规划意见尽快完善土地手续。之后，被告按太原市国土局的通知，办理了土地容积率调整手续，并缴纳了出让价款232.0773元。以上，证明被告交付原告的安置房屋并非违法建筑。对于超规划建设的面积并没有影响到周边，太原市规划局等部门没有作出拆除的处理意见，仅作出罚款、补缴土地出让款的处理意见。三、安置房屋已交付原告，该建筑具有建设工程规划许可证，政府违法拆迁。原告于2010年9月27日取得建设工程规划许可证，太原市政府的处理意见报告中，也确认该项目被告已取得建设工程规划许可。除本答辩状第二点所述的超规划建筑外，原告的湖滨丽景住宅楼项目不存在其他违法建设之处且被告就该部分违建已接受处罚及按要求办理采取了补充手续。此外，太原市政府再也没有向被告出具过原告的房屋为违建的任何通知和文书。现太原市城乡规划局等部门违背事实，以被告的房屋未取得《建设工程规划许可证》为由予以拆除，属于违法行为，应承担相应责任。原告房屋被拆迁后，被告的法定代表人积极配合原告跟迎泽区政府沟通，了解拆迁原因，政府答复，该拆迁系青年路环境美化工程即城市建设的需要，涉及到的合法建筑也需拆除。被告认为，就原告房屋部分不存在违建问题，被告具有建设工程规划许可。本案中太原市政府违背事实违法拆除合法建筑，其应承担相应责任，与被告无关。四、原告放弃了向太原市政府申请复议或提起行政诉讼，其应自行承担一切损失后果。双方签订的《明泰?湖滨丽景门面房回迁安置协议》第四条第4款约定，“办理产权证前，若所安置房被拆除，甲方另行安置乙方”，对于该条应联系协议上下文理解，这里安置房屋被拆除，指的是因为被告的违法行为而被拆除，并不包含政府违法拆除的情形，因为政府违法是合同双方所不能预见的非正常因素，不是常人所能考虑到的。所以此处的安置房被拆除不能扩大解释到所有因素导致的拆除，被告都必须另行安置，这里仅仅指的是因被告原因导致的拆除。太原市城乡规划管理执法支队、迎泽区住房和城乡建设局、城市管理局、太原市城乡管理行政执法局迎泽分局、太原市迎泽区迎泽街道办事处向原告出具的《行政强制措施决定书》中明确告知，如不服本决定可以向太原市人民政府申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。但是，原告在法定期限内既没有申请行政复议也没有提起诉讼，其放弃了救济权利。即便原告认为应当解除合同，但是对于损失存在救济途径的情况下，其放弃救济权利，使得可以避免的损失无法挽回，根据民法通则114条和合同法第119条的规定及精神，原告应就其放弃救济权利导致产生的损失承担责任，被告无任何过错不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：太原市并西蔬菜副食商店是青年路**房屋的所有权人。2009年11月17日，山西明泰房地产开发有限公司（甲方）作为拆迁人与太原市并西蔬菜副食商店（乙方）作为被拆迁人、省纪委后勤服务中心作为担保单位签订《拆迁协议》，约定：1、本着原地开发的原则，原地拆迁房屋为新建房屋临街门面房（门面房临街青年路，门面南北长度不得小于16-17米）面积不得小于产权证登记的面积，回迁位置应在设计图纸上明确标明后，不得单方更改，上述拆迁面积产权房屋乙方所有；2、新建回迁房必须符合批准使用的规划和建设设计规范，做到水、电、暖、卫生、消防设施等使用条件，煤气、通讯管线接入室内，建筑工程质量监督等有关部门验收合格后，方可交给乙方，以上配套费用由甲方负担。山西明泰房地产开发有限公司于2012年4月23日变更名称为被告。2013年10月31日，被告（甲方）与太原市并西蔬菜副食商店签订《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》，协议约定：1、安置房屋为位于太原市青年路35号湖滨丽景1号楼商铺，甲方应安置乙方的房屋建筑面积为159.03m2，本次安置建筑面积231.83m2，本次安置房屋建筑面积与应安置房屋的面积差额为72.8平方米，若所安置房屋产权全部为商业性质的，超出拆迁面积部分乙方按3万元/㎡交纳房款给甲方，甲方应当在2013年12月1日前将房屋交付乙方使用；2、办理产权证前，若安置用房被拆除，甲方另行安置乙方。2013年11月，被告将1号楼1单元101、102室及被告在该两套房的临街位置自行加盖的部分房屋交付太原市并西蔬菜副食商店，但该房屋至今未办理房屋权属登记。2013年11月18日，太原市并西蔬菜副食商店（甲方）与石秀斌（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将涉案房屋租赁于乙方，其中2018年租金为20万元。石秀斌分别于2018年2月1日、2018年8月27日向原告支付租金10万元，共计20万元。2017年1月11日，太原市并西蔬菜副食商店出资人山西省太原市外贸（集团）有限责任公司作出《关于同意注销太原市并西蔬菜副食商店的批复》，决定注销太原市并西蔬菜副食商店企业法人营业执照，同意成立原告。注销后原太原市并西蔬菜副食商店所有债权债务由原告承继。2017年3月20日，太原市工商行政管理局迎泽分局准予注销太原市并西蔬菜副食商店工商登记。2018年8月28日，因上述安置房屋未取得《建设工程规划许可证》，太原市城乡规划管理执法支队、太原市迎泽区住房和城乡建设局、太原市迎泽区城市管理局、太原市城乡管理行政执法局迎泽分局、太原市迎泽区迎泽街道办事处联合作出并专治（迎）字[2018]第0004711号《违法建设限期拆除通知书》，以青年路35号的所有店面建（构）筑物未取得《建设工程规划许可证》，属违法建设，责令太原市并西蔬菜副食商店自行拆除。2018年9月1日前述执法机关联合作出迎执强决字［2018］第0001130号《行政强制措施决定书》，对前述安置房屋被告加盖部分予以强制拆除。2020年7月6日，原告向本院提出评估申请，申请对原位于太原市青年路17号的门面房同等地区、同等类别、同等面积的门面房现市场价值进行评估。2020年8月26日，山西聚信房地产估价有限公司出具晋聚评房字（2020）第467号房地产司法评估估价报告，价值时点为：2020年7月29日，价值类型为市场价值，房地产价值总价为635万元，评估单价为39900元/㎡。庭审中，被告表示不能为原告另行安置。本院于2019年2月22日向被告送达了原告的起诉状副本。证实上述事实的证据有，《拆迁协议》、《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》、《违法建设限期拆除通知书》、《行政强制措施决定书》、《房屋租赁协议》、收款收据、晋聚评房字（2020）第467号房地产司法评估估价报告等书证，及双方当事人当庭陈述等。本院认为，被告与太原市并西蔬菜副食商店签订的《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。太原市并西蔬菜副食商店注销后，原告作为其权利义务承继者，有权主张权利。协议第四条第四款约定“办理产权证前，若所安置用房被拆除，甲方需另行安置乙方”，因被告给原告所安置的房屋至今未办理房屋产权登记，且部分安置房屋系违章建筑已被拆除，该部分建筑拆除后，所剩安置房屋为住宅，不再具有“门面房”的功能。太原市并西蔬菜副食商店被拆除的为门面房，双方在安置协议中亦约定安置房屋为“商铺”，但目前安置房屋的现状已无法达到合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告要求被告另行安置，被告拒不履行，故原告主张解除原、被告双方签订的《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》已经解除，被告应当向原告履行赔偿义务。经原告申请鉴定，被拆迁房屋于2020年7月29日的市场价值为635万元，故被告应当向原告支付635万元的房屋损失，原告相应的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告提供了原告与案外人石秀斌签订的《房屋租赁协议》与石秀斌交付房租的凭证拟证明因房屋拆迁给原告造成的房屋租赁损失，属于合同履行后可以获得的利益，故原告相应的诉讼请求本院予以支持。考虑到原告现仍占有涉案房屋，故房屋租赁经营损失赔偿额应酌情减少，本院酌情确定被告按年租金15万元予以赔偿。合同解除后，原告应将其占有的安置房屋返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、太原市并西蔬菜副食商店与被告明泰地产集团有限公司签订于2013年10月31日的《明泰·湖滨丽景门面房回迁安置协议》自2019年2月22日解除；二、被告明泰地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告太原市并茂副食品有限公司房屋损失635万元；三、被告明泰地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告太原市并茂副食品有限公司自2018年9月1日至本判决生效之日止按照每年15万元租金标准计算的房屋租赁经营损失；四、原告太原市并茂副食品有限公司于本判决生效之日起十日内将位于青年路35号湖滨丽景1栋1单元101、102房屋腾退交付被告明泰地产集团有限公司管理使用。五、驳回原告太原市并茂副食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费62217元，评估费18357元，共计80574元，由被告明泰地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张盈敏人民陪审员 李 勇人民陪审员 邱爱华二〇二〇年十月二十日书 记 员 侯文燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。