终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6280号原告：陈文莉，女，1967年11月18日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：董伟，男，1994年7月10日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：周莲，广东广信君达（横琴）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郭榕辉，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。被告：彭伟文，男，1969年2月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：曾利霞，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭国锐，广东正平天成律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云分行，住所地广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，职务：行长委托诉讼代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，汉族，住广州市天河区，该行员工。第三人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原中国东方资产管理公司广州办事处），住所地广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：印建民。原告陈文莉、董伟诉被告广州金辉洋房地产有限公司、彭伟文、第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、中国建设银行股份有限公司广州白云分行合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈文莉、董伟的委托诉讼代理人周莲、郭榕辉，被告彭伟文的委托诉讼代理人曾利霞、谭国锐，第三人中国建设银行股份有限公司广州白云分行（以下简称建行白云分行）的委托代理人叶则节到庭参加了诉讼。被告广州金辉洋房地产有限公司(以下简称金辉洋公司)、第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产公司）经本院合法传唤无到庭。本案现已审理终结。原告陈文莉、董伟向本院提出诉讼请求：1、判令要求两被告配合将座落于广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁906单元房屋产权登记至董伟名下；2、判令两被告共同承担本案全部的诉讼费、保全费；3、判令第三人协助将座落于广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁906单元房屋产权登记至董伟名下。事实和理由：2008年3月6日，因需资金周转，被告金辉洋公司向陈文莉借款60万元。为偿还该借款，2009年11月25日，金辉洋公司与陈文莉签订《抵债协议》，约定：因金辉洋公司尚欠陈文莉借款60万及相应利息，金辉洋公司愿以其拥有产权的、以预售备案登记形式挂名登记于金辉洋公司员工彭伟文名下的位于广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁906单元（即案涉房屋）抵偿上述借款；金辉洋公司需按时向陈文莉交付案涉房屋，并在交付后三十日内将案涉房屋过户登记至陈文莉名下。《抵债协议》签订后，金辉洋公司按照约定将案涉房屋交付于陈文莉使用，并向陈文莉交付了案涉房屋钥匙、与陈文莉签署了《楼宇交接书》等，陈文莉则于2009年12月1日始正式入住案涉房屋，并合法占有、使用案涉房屋至今。然而，金辉洋公司始终未能依照《抵债协议》约定向陈文莉过户案涉房屋，因金辉洋公司将案涉房屋虚假预售登记至彭伟文名下，并以彭伟文名义向建设银行广东省分行办理了按揭抵押贷款。在广州市海珠区人民法院海民二初字第427号判决书中，彭伟文自认与金辉洋公司之间根本不存在购买案涉房屋的买卖意思表示。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据上述规定，金辉洋公司将案涉房屋虚假预售登记于彭伟文名下的行为应属无效行为，应自始无效。此外，彭伟文自与金辉洋公司订立续虚假购房合同以来，既从未向金辉洋公司提出收楼等任何主张，也一直未缴纳放款、税款、按揭款等，更为实际入住案涉房屋，对于陈文莉使用案涉房屋也从未提出过任何异议，彭伟文与金辉洋公司至今不存在真实有效的商品房卖卖关系。为此，陈文莉多次与金辉洋公司就案涉房屋过户事宜进行交涉，2020年1月10日，陈文莉、金辉洋公司及董伟（与陈文莉为母子关系）签订《补充协议书》，约定金辉洋公司应将案涉房屋权属过户登记于董伟名下，但金辉洋公司其后仍怠于履行合同义务，至今仍未将案涉房屋过户登记到董伟名下。综上，因金辉洋公司始终未能及时有效履行《抵债协议》及《补充协议书》，且金辉洋公司虚假将案涉房屋产权预售登记于彭伟文名下的行为，对两原告的合法权益造成了严重损害。金辉洋公司与彭伟文之间的虚假预售登记行为违反了《民法总则》第一百四十六条等相关法律规定，依法应属无效。被告金辉洋公司辩称,一、彭伟文不是真实的购房人，其没有购房产的真实意思，金辉洋公司与其签订的《商品房买卖合同》是虚假合同，不受法律保护，金辉洋公司不承认。二、金辉洋公司与陈文莉、董伟签订的《抵债协议》、《补充协议书》是双方真实意思的表示。2008年3月金辉洋公司因缺乏资金而向陈文莉借款60万元。2009年11月25日因无力偿还该借款，金辉洋公司遂与陈文莉签订《抵债协议》，将挂名登记在彭伟文名下实属金辉洋公司财产的辉洋苑辉洋阁906房作价抵偿给陈文莉，同年12月1日，金辉洋公司与陈文莉签署《楼宇交楼书》，将上述房屋交付给陈文莉使用。另，应陈文莉要求，金辉洋公司于2020年1月10日与人陈文莉、董伟签订《补充协议书》，约定金辉洋公司协助将上述房屋权属登记于董伟名下。被告彭伟文辩称,原告在2010年向广州市海珠区人民法院提起执行异议主张案涉房屋的所有权，海珠法院经过审理后作出（2010）粤海执异字第87号《执行裁定书》，认定陈文莉与金辉洋公司的《抵债协议》无效并驳回了原告提出的执行异议，现原告再次就案涉房屋所有权提起诉讼，属于重复主张，浪费司法资源，依法驳回起诉。二、原告陈文莉、董伟诉请所依据的《抵债协议》已经生效法律文书确认属于无效合同，原告请求过户没有合法依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明。因陈文莉未在执行裁定书规定的时间内提起诉讼，该执行裁定书已发生法律效力。陈文莉与金辉洋公司之间的抵债协议无效，作为从合同的《补充协议书》亦无效，陈文莉、董伟要求将案涉房屋过户登记的主张没有事实和法律依据。三、退一步讲，即使陈文莉与金辉洋公司的《抵债协议》未被（2010）粤海执异字第87号《执行裁定书》认定无效，该《抵债协议》也因恶意串通，损害第三人利益而无效。四、陈文莉与金辉洋公司签订的不是《房屋买卖合同》而是《抵债协议》，而《抵债协议》属于实践性合同，房产作为抵债之物按照《物权法》应以物权登记转移方为实际交付，因此，本案所涉房产没有转移登记的情况下，《抵债协议》并未生效履行，对债务人不具有约束力，债权人只能按照原债务向债务人主张债的履行，原告主张将案涉房屋过户登记的物权主张没有事实和法律的依据。五、彭伟文与金辉洋公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，并于2001年7月9日向行政机关登记备案，具有公示效力，同时，依据（2019）粤0105执恢609号之三裁定书和（2019）粤0105执恢609号结案通知书，彭伟文已结清按揭所欠银行的债务，已足额付清房款，彭伟文享有案涉房屋的所有权。六、彭伟文签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款的行为足以显示其履行合同购买房屋的真实意思表示，原告主张案涉的《商品房买卖合同》存在虚假的意思表示没有事实依据。其次，原告没有任何证据证明彭伟文通过签订《商品房买卖合同》掩盖何种非法目的，更没有证据证明彭伟文存在任何违法行为，因此，签订和履行案涉合同不构成合法形式掩盖非法目的。另外，《商品房买卖合同》的签订和履行并未损害国家利益、损害社会公共利益、未违反法律强制性规定等情形，该合同并未因此无效。综上，彭伟文和金辉洋公司存在合法有效的《房屋买卖合同》，原告要求将案涉房屋过户登记的主张没有事实和法律依据。建行白云分行辩称，对原告诉讼请求，彭伟文与东方资产的债权已执行完毕，原告提出执行异议被海珠法院驳回了，依据是最高院的规定查封状态的房子转让是无效的，该房屋在十年前就已经抵押，根据城市房地产管理法第38条规定查封的房屋转让是无效的，第6条规定未依法登记领取权属证不得转让，《物权法》第九条规定不动产物权的设立变更转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力。从这几点来看，原告的诉讼请求没有法律依据，在执行异议的阶段已经被法院驳回，且没有在规定时间内提起执行异议之诉。这件案件应当属于一审不再理。我方关注的重点是款项已结清，我们也是只能向彭伟文追偿，原告与我方无关，也不是我方的相对人。原告的损失应该由金辉洋作出赔偿。金辉洋的答辩状也是无理取闹，一房二卖收了两次款，如果金辉洋把款项结清，也不能对抗第三人，不能因老总或老板的变更而变更。东方资产公司辩称，一、本案争议已经过广州市海珠区人民法院生效判决处理，在相关判决未依法撤销的情况下，陈文莉径行提起本案诉讼属于重复起诉，应予驳回。二、陈文莉不能证实《抵债协议》的基础借款关系真实存在，不仅不能提供相关借款凭证，而且借款时机也明显不合常理，因此，对陈文莉提交《抵债协议》的真实性我司不予认可。三、彭伟文有供楼记录并向答辩人足额清偿了按揭款项，因此我司认为其购房行为真实，陈文莉以及金辉洋公司有关“假按揭”的说法明显理据不足，我司不予认可。四、我司对辉洋阁906房享有抵押优先权，且与彭伟文在海珠区法院执行一案已执结，法院已作出终结执行裁定。陈文莉怠于在法定期限内提出自己的主张，应视为自愿放弃相关“权益”，法院应维护目前形成的稳定社会关系。本院查明事实如下：2001年6月,被告金辉洋公司与被告彭伟文签订《商品房买卖合同》，合同约定：金辉洋公司将现定名为广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁自然层A906单元房屋(现为黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁A梯9层06单元。下称“案涉房屋”)售给被告彭伟文，被告彭伟文的付款方式为按揭付款，由彭伟文向中国建设银行广州东环支行办理390000元按揭抵押贷款。2001年7月,彭伟文与中国建设银行广东省分行签订了《楼宇按揭合同》由中国建设银行广东省分行向彭伟文提供390000元按揭贷款用以购买案涉房屋。上述合同签订后，被告彭伟文无向被告金辉洋公司提出收楼。2001年7月，案涉房屋在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号00076313）并办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行。2009年3月3日,中国东方资产管理公司广州办事处向广州市海珠区人民法院起诉彭伟文偿还案涉房屋的按揭贷款及利息[案号：(2009)海民二初字第427号]，广州市海珠区人民法院于2009年3月9日查封案涉房屋。在该案的诉讼中,彭伟文辩称：其为金辉洋公司的员工,借款合同是应金辉洋公司的要求与银行签订的,本案涉及的贷款其没有得益一分钱,都给了金辉洋公司等。2009年5月19日，广州市海珠区人民法院(2009)海民二初字第427号判决书，判决彭伟文偿还借款本金及利息，如被告不能清偿债务，则中国东方资产管理公司广州办事处对案涉房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2009年11月25日，被告金辉洋公司（甲方）与原告陈文莉（乙方）签订《抵债协议》，约定：甲方尚欠乙方借款60万元，现因无力偿还,甲方愿以其拥有产权的挂名预售备案登记为甲方职工彭伟文名下的广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁906单元房屋抵偿上述借款；上述房屋挂名备案登记为甲方职工彭伟文名下，和其他职工统一公证委托甲方职工杨广琼作为特别授权的代理人，向银行申办按揭，房屋的实际所有权、使用权属于甲方。本协议第一条所列抵债财产共折价人民币788700元，甲方于2008年3月6日向乙方所借借款600000元，至今尚欠本金600000元，利息188700元（从2008年3月7日按月利率15‰计至抵债之日止）。甲方必须在2009年12月1日前将房屋以及相关的产权手续交付乙方,并在交付后三十日内,协助办理案涉房屋过户登记手续。金辉洋公司与陈文莉还签订了《楼宇交接书》约定:自2009年12月1日起，案涉房屋交付陈文莉使用，并确认收到该单元钥匙。2010年，在广州市海珠区人民法院(2009)海民二初字第427号判决书的执行过程中，原告陈文莉向广州市海珠区人民法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封，广州市海珠区人民法院于2010年8月作出（2010）海执异字第87号裁定书，认定按照最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》本院依法作出的(2009)海民二初字第427-1号民事裁定书和协助执行通知书已送达给房管部门和当事人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条的规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封彭伟文的房产，属合法有效。金辉洋公司擅自将已被查封的房产抵押给陈文莉的行为是违法的，所订立的《抵债协议》系无效合同。并据此驳回陈文莉提出的执行异议，后陈文莉未提起诉讼。2020年1月10日,原告陈文莉、董伟与被告金辉洋公司签订《补充协议》约定：原告陈文莉、董伟与被告金辉洋公司经协商一致，由被告金辉洋公司协助原告董伟办理案涉房屋的登记手续，并将案涉房屋的产权登记在原告董伟名下。2020年7月2日，原告陈文莉、董伟向本院起诉被告金辉洋公司、彭伟文，要求确认金辉洋公司与彭伟文签订的《商品房买卖合同》买卖案涉房屋的行为无效。另查，2001年10月26日，原中国建设银行广州市白云支行本部与中国建设银行广州市东环支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行。2004年6月28日建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，约定将包括彭伟文等290户共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）转让给中国信达资产管理公司广州办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与中国东方资产管理公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给中国东方资产管理公司。2016年11月9日，中国东方资产管理公司广州办事处更名为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，即本案第三人。为证明陈文莉向金辉洋公司支付了部分借款，原告提供了陈文莉的银行流水，其中2008年1月10日支付50050元，2月27日支付50000元，2月28日支付50000元，3月7日支付40050元，5月19日支付50050元，但无法显示收款方的账号信息。彭伟文对上述证据不予确认。诉讼中，陈文莉、董伟向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2020年7月2日作出（2020）粤0103民初6280号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人广州金辉洋房地产有限公司、彭伟文名下价值3300000元的财产。陈文莉、董伟为此缴纳财产保全费5000元。本院认为：在陈文莉与金辉洋公司签订《抵债协议》之前，案涉房屋就已经在房管部门办理了预售合同登记备案手续及抵押登记，且双方签订的协议也明确载明房屋存在预售备案登记及银行按揭。(2009)海民二初字第427号判决书，亦判决如被告彭伟文不能清偿债务，则中国东方资产管理公司广州办事处对案涉房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款有优先受偿。因此在存在其他债权人的情况下，双方签订的《抵债协议》明显损害了其他债权人的利益。根据行为发生时即1987年颁布施行的《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款的规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。另外，双方在签订《抵债协议》之前，该房屋已经被广州市海珠区人民法院查封，根据《最高人民法院关于存在抵押关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》，金辉洋公司将存在抵押、查封的房屋抵债给陈文莉的行为是无效的。综上所述，即使陈文莉已向金辉洋公司出借了600000元，双方之间签订的《抵债协议》亦属无效，原告据此要求两被告及第三人配合房屋过户，没有依据，本院不予支持。被告金辉洋公司、第三人东方资产管理公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决依照《中华人民共和国民法通则》（1987年）第一百零六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈文莉、董伟的全部诉讼请求。本案受理费50元，财产保全费5000元，由原告陈文莉、董伟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年十月三十日书记员 雷启鸿曾芳