黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0203民初2057号原告：深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司，住所地齐齐哈尔市建华区党校街68号，社会统一社会代码9123020306608899X。法定代表人：胥盈，该公司负责人。委托诉讼代理人：刘烨，深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司项目总经理，女，汉族，1987年4月27日出生，住齐齐哈尔市龙沙区，委托诉讼代理人：郭金钰，黑龙江省陈文革律师事务所律师。被告：胡宇鑫，男，2000年2月12日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区，委托诉讼代理人：宋春雪，黑龙江海珊律师事务所律师。原告深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司（下称原告）与被告胡宇鑫（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘烨、郭金钰，被告胡宇鑫委托诉讼代理人宋春雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告偿还2016年11月1日-2019年12月31日物业费（万达公寓C座-2018室）1户，合计7113.61元，违约金2839.79元（违约周期2017年1月1日-2019年12月31日）；物业费及违约金9953.40元。被告辩称，原告不具备诉讼主体资格，不符合合同主体相对性，应驳回起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.《准予变更登记通知书》两份，证明原告诉讼主体资格。原告深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司是由大连万达物业管理有限公司齐齐哈尔分公司于2016年9月5日首先变更为大连万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司，又于2019年9月23日变更为深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司；2.《业主手册》、《齐齐哈尔万达广场入伙会签单》、《房屋交接单》、《业主信息登记表》、业主托管钥匙委托书二联、《物品交付确认单》2份、齐齐哈尔万达精装公寓验收及移交确认表，证明：被告购买万达公寓C座2018室，面积67.30平方米。2015年9月29日，被告入伙会签与原告前身大连万达物业管理有限公司齐齐哈尔分公司签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费用标准为3.3元/月/平米，交纳物业费时间应为按入伙通知书规定的交房时间开始计收，每十二个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。逾期违约金，原告没有按照物业服务协议约定的日3‰起诉，而是按照《齐齐哈尔市物业管理条例》第38条之规定，以1‰的标准计算。同日，被告在房屋交接单上签字接收房屋，并填写业户信息登记表，原告向被告交付了正式钥匙6把、装修钥匙1把、电卡1张。2015年11月19日，原告向被告交付了装修钥匙1把、可视对讲一部、门禁卡3张；3.《物业服务等级收费标准》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》各一份，销售公司、物业公司、业主代表三方《会议纪要》一份，证明原告为被告提供的物业服务及收费标准。原告从2016年3月1日起调整物业费标准为2.8元/月/平米，前期按照3.3元/月/平米所交物业费的业主均办理了转退费。胡宇鑫2015年办理入伙时按照3.3元/月/平方米缴纳了2015年10月-2016年9月的物业费。2016年3月1日开始调整为2.8元/月/平方米，按此计算胡宇鑫交纳的2016年3月1日至2016年9月30日的物业费中多收取了235.55元。多收取的费用分别抵充了2016年10月的物业费和11月的部分物业费；4.《欠费截图》，证明2016年11月1日至2019年12月31日，被告万达公寓C座2018室欠物业费合计7113.61元，违约金2839.79元。总计人民币9953.40元；5.《齐齐哈尔万象美物业2019年度成本费用支出明细》、《原告提供物业服务电子数据U盘》各一份，证明原告已全面履行了物业服务协议，向业主提供了各项物业服务项目，所收物业费均用于对业主房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩序，依据合同法规定以及合同约定，原告有权向被告收取相关物业费。被告在享受原告提供物业服务的同时，也应当承担按期向原告交纳物业费的义务，否则，被告构成违约，原告有权向被告主张违约责任。被告对原告提交的证据1有异议，该变更登记未通知被告，该变更不是名称变更，是公司高级管理人员变更，法定代表人增加。与同案被告范传南提供的网易图片相印证，证实大连万达与深圳万象美将物业管理合同权利义务转让，并未通知被告，原告不具备主体资格；对证据2真实性无异议，但对业主手册第二页有异议，明确规定前期物业管理期限起始日期至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的物业合同生效时止的物业管理，而该手册原被告之间没有签订任何日期体现；对证据3物业登记收费标准有异议，该收费标准标题为“万达SOHO物业等级收费标准”，其中该标准中所有公共区域保洁服务综合管理，公共秩序维护，公共部位设施设备，日常运行保养维修和电梯管理，均为达到标准和要求；对证据4真实性无异议，被告承认拖欠物业费，但不欠原告物业费；对证据5中《齐齐哈尔万象美物业2019年度成本费用支出明细》真实性有异议，该明细系原告自行制作，对其内容及各项支出是否符合法律规定，原告不能证实。仅能证明原告在2019年的支出，不能证明2016年-2018年成本的费用支出。被告向本庭提交了以下证据：1.会议纪要，证明在该会议纪要中万达保证对业主增值服务，例如便民快递柜、垃圾箱、雨伞架、公寓风机噪音污染、有需要浴帘杆按照、万达物业办理登记统一按照，但原告没有做到，只做到了收费服务；2.至万达公寓万象美物业公司现期整改通知书，证明该通知书证明从2018年11月-2019年8月物业公司存在安全管理问题以及费用收支公示问题，同时被告等业主向万象美公司主张签订合同，而被告时至今日没有签订合同；3.照片一组，证明物业公司履行合同不规范，未尽到物业合同义务不符合，原告提交的中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知中关于物业管理标准各项要求，比如垃圾、高层二层每日清运两次，停车场绿地每日清理两次，每年至少一次征询业主意见，以及房屋管理公共设施设备维修养护。保洁服务等，其行为均存在瑕疵。同时，也不符合物业服务费每月2.8元，对方提交的证据4中物业服务等级收费标准。被告首先不知道向哪个物业公司缴纳物业费，其次也是行使合同的不安抗辩权，即使缴纳物业费物业管理依然达不到对方提交的收费标准。被告承诺物业服务达到该标准要求时会缴纳物业费。原告对被告提交的证据1有异议，会议纪要是三方共同开会研究关于工业物业费及装修问题，三方主体分是原告、开发商、部分业主代表，其中大厅擦鞋机和雨伞架已经落实，在纪要内容已经说明了快递柜无法落实，由保安代收快递。对于公寓的物业费经协商调整为2.8元每月，试运行一年，待业主委员会成立后根据物业整体管理情况，另行决定是否延用现有的物业公司，试运行一年以后，如果要进行新的变更应当由业主委员会来决定，现业主委员会没有成立。如被告对原告有意见想要更换物业公司应当按照法律程序，成立业主委员会行使权力；对证据2有异议，该证据是复印件，对整改内容已经整改完事了。整改通知书里主要对B座20层存在问题，而被告是C座的业主，该整改通知书跟被告没有关联。对于照片的真实性有异议，该组照片不能反应时间、地点，也不能反应其所主张的质量问题，关于其中一张电源开关箱上所张贴的广告是否系被告及其他人故意张贴从该照片中均不能反应。中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知，因案涉的物业属于商住一体，原告基于是对自身的高要求主动按照普通住宅小区的物业管理等级标准进行，但并不是说普通住宅小区的标准属于适用于原告的强制性要求。原告可以根据商住一体的公寓的特点以及原告自身的能力，选择性的参照该等级标准进行管理。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系原告物业服务区域内齐齐哈尔市建华区万达公寓c座2018室业主，房屋建筑面积67.30平方米。被告与原告前身大连万达物业管理有限公司齐齐哈尔分公司签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费用标准为3.3元/月/平米，交纳物业费时间应为按入户通知书规定的交房时间开始计收，每十二个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。被告于2015年9月29日办理入户，2016年3月1日起调整物业费标准为2.8元/月/平米，前期按照3.3元/月/平米所交物业费的业主均办理了转退费。胡宇鑫2015年办理入伙时按照3.3元/月/平方米缴纳了2015年10月-2016年9月的物业费。2016年3月1日开始调整为2.8元/月/平方米，按此计算胡宇鑫交纳的2016年3月1日至2016年9月30日的物业费中多收取了235.55元。多收取的费用分别抵充了2016年10月的物业费和11月的部分物业费。截止2016年11月1日至2019年12月31日，被告万达公寓C座2018室欠物业费合计7113.61元，违约金2839.79元。总计人民币9953.40元。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告与被告签订的物业服务合同系各方真实意思表示，合法有效。原告深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司虽两次变更企业法人，但不影响合同的正常履行，双方形成事实合同关系。原告已按照合同约定向被告提供服务，被告胡宇鑫履行合同不符合约定，现尚欠原告2016年11月1日至2019年12月31日物业费7113.61元，应承担给付义务。因双方对物业服务质量争议较大，故违约金无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：被告胡宇鑫自本判决生效后十日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司齐齐哈尔分公司自2016年11月1日至2019年12月31日物业费7113.61元。被告胡宇鑫如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告胡宇鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  段泽军二〇二〇年十月二十四日书记员  贺梦祎