江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初3396号原告：张耀中，男，1946年5月27日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师（代理期限：2020年5月29日-2020年8月20日、2020年8月26日-）。委托诉讼代理人：王作敏，上海市光明（太仓）律师事务所律师。特别授权（代理期限：2020年8月20日-2020年8月25日）。委托诉讼代理人：王付英，上海市光明（太仓）律师事务所实习律师。被告：高雪亚，女，1966年1月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告张耀中诉被告高雪亚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，被告高雪亚提起反诉，本院依法予以合并审理。本案适用简易程序于2020年7月7日、2020年7月28日、2020年8月20日公开开庭进行了审理。因本案有不宜适用简易程序审理的情形，故裁定转为普通程序，并于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告张耀中（仅参加第一、二、四次开庭）及其委托诉讼代理单学生（仅参加第一、二、四次开庭）、王作敏（仅参加第三次开庭）、王付英（仅参加第一、二、三次开庭）、被告高雪亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张耀中向本院提出诉讼请求：判令确认原、被告之间的《宅基地使用权有偿转让协议》无效。事实和理由：原、被告于2019年4月3日签订了《宅基地使用权有偿转让协议》一份，协议约定原告将其双凤镇凤南小区77号宅基地使用权转让给被告，协议并就转让金额、付款方式及期限等作了明确约定。根据《中华人民共和国宪法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员内部流转，因被告不属于原告所在的村集体经济组织成员，所以原、被告之间的转让协议违反了法律规定，该协议当然无效。除此之外，原告在知晓宅基地使用权转让协议无效后，于2020年3月25日向被告发函终止该协议，并于当日返还被告支付的30万元定金。因被告不同意终止转让协议，并要求原告继续履行协议的内容，于法无据。故原告现在起诉至法院，请求法院依法判决。被告高雪亚承认原告主张的诉讼请求。反诉原告高雪亚向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿原告实际损失60万元。事实和理由：2019年3月，反诉被告张耀中至双凤凤庭中介称自己被骗无力建造宅基地房屋，有意转让其位于双凤凤南小区77号的宅基地使用权。2019年4月3日，经中介撮合，双方签订了《宅基地使用权转让协议》，转让总价为130万元，其中包含2万元中介费、3万元监理费。合同签订当日，反诉原告转账支付反诉被告30万元定金。协议签订后至2020年3月1日双方一直就办理房屋建造手续等事宜进行沟通联系。2020年3月15日，反诉被告告知反诉原告案涉房屋迷信信息，并许诺若反诉原告有顾虑，双方可解除合同，反诉原告要求继续履行。2020年4月14日，反诉被告提出终止合同，反诉原告拒绝，要求继续履行合同。现反诉被告要求终止合同，过错在反诉被告，应按照法律规定，双倍赔偿反诉原告定金，合计60万元。反诉被告张耀中辩称：双方签订的合同违反法律规定无效，双方均有过错，反诉原告未举证证明其存在实际损失60万元，故反诉被告不应承担该赔偿责任，考虑公平及诚信原则，反诉被告同意按照银行同期同档贷款利率支付反诉原告利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院查明如下事实：2019年4月3日，原告张耀中（甲方）与被告高雪亚（乙方）签订了《宅基地使用权有偿转让协议》一份，双方约定：甲方将坐落于双凤镇凤南小区77号宅基地使用权有偿转让给乙方，转让价格为人民币125万元；甲方负责办好开工一切手续，开好施工单，乙方一次性付清125万元；该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有，建房手续由甲方配合办理，所涉及费用由乙方承担；房屋建成后，在今后政策许可的前提下，甲方必须无偿提供乙方更名转户所需的证件及相关材料，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证过户到乙方名下，所涉及的相关费用均由乙方承担；甲方违约必须向乙方全额退还住宅使用权转让款125万元并支付利息，按有关法律规定同档存款四倍结息，如造成乙方损失的，还应支付乙方损失款的20%作为赔偿。该合同中，双方就付款方式还进行了补充约定：乙方支付定金30万元；2019年10月1日前，开施工单，乙方再行支付90万元；尾款10万元在“箍梁”时一次性付清；转让费总计130万元，其中125万元为转让费，3万元为施工监理费，2万元为中介费。合同还对其他事项进行了约定。2019年4月3日，被告高雪亚支付原告张耀中30万元定金。2020年3月25日，原告将该30万元返还给了被告。2020年4月15日，被告将30万元再次转账支付给原告。2020年4月20日，原告再次将定金30万元转账支付给了被告。被告高雪亚庭审中陈述其系双凤镇黄桥村村民。上述事实有原告提供的《宅基地使用权有偿转让协议》、告知书、银行转账记录，被告提供的《宅基地使用权有偿转让协议》、转账记录、告知函、回函、通话录音及当事人庭审中陈述等予以佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定,农村宅基地使用权的转让需同时具备如下条件:1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);2、同一集体经济组织内部成员转让;3、受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;4、转让行为须征得本集体经济组织同意;5、宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。本案中，原告作为案涉宅基地使用权人向本集体组织以外的买受人转让宅基地使用权,违反我国土地管理法的强制性规定,故原、被告之间签订的《宅基地使用权有偿转让协议》应认定为无效，据此，本院对原告的诉请予以支持。关于反诉原告高雪亚要求反诉被告赔偿其损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方签订的转让协议，双方在明知该协议违反法律强制性规定的情况下签订了该协议，双方均存在过错。本院反诉原告主张如下损失：1.案涉宅基地上房屋的升值损失。本院认为，无效合同过错责任赔偿的损失应当是赔偿损失一方订立合同时或合同履行过程中已经知道或应当预见的损失,且该损失应当是当事人有证据证明的已实际发生的损失。对于尚未发生的损失,亦不应纳入无效合同过错责任赔偿范围。反诉原告以同类型房屋在房屋中介处的报价主张其存在损失，该价格差异既非原告已经发生的实际损失，亦非其根据现有法律可以获得的间接损失，故反诉原告以此主张其损失，缺少事实基础和法律依据，本院不予支持。2.反诉原告转手其他宅基地产生5万元定金损失。反诉原告主张因反诉被告起初不同意出售涉案宅基地，反诉原告购买了其他宅基地，反诉被告同意出售后，反诉原告为购置涉案宅基地转手此前购买的宅基地，发生了5万元的定金损失。反诉原告并未举证证明该损失实际发生，且反诉原告购买其余宅基地并转手的行为与本案无关联性，反诉原告亦未证明反诉被告对该损失的发生存在过错，故反诉原告的该项主张，缺少事实基础和法律依据，本院不予支持。3.反诉被告占有反诉原告交付的30万元定金期间的利息损失。本案审理中，反诉被告同意按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付30万元实际占有期间的利息损失，于法不悖，本院予以确认，并判令反诉被告张耀中赔偿反诉原告高雪亚利息损失13014元（300000×4.35%÷365×364=13014，取整）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张耀中与被告高雪亚于2019年4月3日签订的《宅基地使用权有偿转让协议》无效。二、反诉被告张耀中于本判决生效之日起十日内支付反诉原告高雪亚损失13014元。该款由反诉被告付至反诉原告确认的银行账户（户名：高雪亚，开户行：中国建设银行太仓双凤支行，账号：62×××69）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16500元，由被告高雪亚负担；反诉案件受理费4900元，由反诉原告高雪亚负担4794元，反诉被告张耀中负担106元。被告高雪亚应负担案件受理费差额部分16394元由其于本判决生效之日起十日内向本院交纳（户名：太仓市人民法院诉讼费专户；账号：32250199733600000376030971；开户行：中国建设银行太仓分行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 员 吴春辉二〇二〇年十月二十二日法官助理 胡雪怡书 记 员 石雯雯