云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初3457号原告：高博，男，1977年9月13日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区，现住北京市通州区。（未出庭）原告：张彬，女，1978年7月31日出生，汉族，住北京市通州区。（未出庭）二原告委托诉讼代理人：马洪林，辽宁洪泽律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲恒达房地产开发有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇观音塘社区翡翠古镇一期07幢，统一社会信用代码91530522550101121Y。法定代表人：杨平，任该公司总经理。（未出庭）委托诉讼代理人：谭金花，女，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈艳华，女，特别授权代理。原告高博、张彬与被告腾冲恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告高博、张彬的委托诉讼代理人马洪林，被告恒达房地产公司的委托诉讼代理人谭金花、陈艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高博、张彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还二原告购房首付款240956元、维修基金11524元，支付违约金40047.8元，共计292527.8元；3.本案诉讼费及因本案发生的交通费、住宿费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2018年10月30日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：SHJ-5-77-2-302，该合同约定被告将其开发建设的“腾冲的小院子·栖云间”5-77幢2单元3层302号预测建筑面积137.19平方米房屋出售给二原告，房屋总价款为800956元，同时约定了二原告采取按揭购房，首付款为240956元，于2019年10月30日前交付，余款560000元向银行申请贷款支付。该《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2019年12月31日前。合同签订后，二原告即时交付了首付款和维修基金，然后在被告单位财务人员陪同下，前往银行办理申请贷款，完成贷款面签等相关手续后二原告返回北京。然不久，钟梅林（置业顾问）告知二原告因项目用地处于抵押状态，目前不能通过贷款审批，需解押后再行办理。2019年12月6日，置业顾问李嫚通知二原告土地已经解押可以办理贷款了。但因二原告当时正在办理户口事宜，为不受贷款身份信息变更所累，故暂时未办理贷款。2020年5月26日，原告张彬拿到北京户口身份证，可以办理贷款手续了，但此时房屋交付时间已过很久，可该房屋依然不具备交付条件，二原告经考虑，感觉被告公司可能资金出现问题，由此可能会影响房屋质量，故决定解约、退房。通知钟梅林要求解约后，被告需逾期交房超过180天后方可解约退房，且需要书面通知。2020年6月30日二原告向被告发出《解除购房合同通知书》，明确提出解除《商品房买卖合同（预售）》、返还购房首付款、维修基金并承担违约责任。然被告对于原告的《解除购房合同通知书》并未给予任何回应，故提起本诉。原告认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应诚信履行，现被告逾期交房半年有余，原告据约提起的诉讼请求应予支持，望判如所请。被告恒达房地产公司辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，原告无权解除该合同。根据该合同第十一条规定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付涉案房屋。根据《补充协议》第六条第二款约定，买受人应在交接房屋前交纳合同第六条约定的商品房总价款，若未全面履行上述义务，被告有权拒绝交房直至原告履行上述义务或付清欠款为止。同时约定，当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为原告全部完成上述义务之日起第十五日止。因此房屋交付时间应当为原告支付完毕全部购房款之日。截止2020年9月15日，原告仅仅向被告支付了该房屋的首付款240956元，并未向被告支付全部购房款，交付时间尚未确定，故原告没有解除权。原告向被告发出解除通知书系违法解除。二、2020年1月24日云南省人民政府宣布因新冠肺炎疫情作出突发公共卫生事件一级响应，疫情发生后被告项目被要求停止施工长达3个月，因此导致项目3个月无实际进展。根据相关法律规定，该突发公共卫生事件系不可抗力因素，应当免除双方的民事法律责任。三、原告提出的交通费和住宿费与本案无关，不予认可。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.本案原、被告哪一方违约？2.原告是否享有合同解除权？3.如原告享有解除权，其诉讼请求是否成立？原告高博、张彬针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.身份证复印件、结婚证复印件、户口薄复印件各一份，欲证明二原告系夫妻关系，主体适格，同时证明二原告户口于2020年1月20日由内蒙古赤峰市红山区钢五段昭乌达小区2号楼141-1号迁往辽宁省营口市站前区，原告张彬户口于2020年5月22日由辽宁省营口市站前区迁往北京市通州区的事实。2.企业信息一份，欲证明被告主体适格。3.《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明2018年10月30日，二原告与被告签订了合同编号为SHJ-5-77-2-302的《商品房买卖合同（预售）》，约定由二原告购买被告开发的“腾冲的小院子·栖云间”5-77幢2单元3层302号房屋，预测建筑面积137.19平方米，房屋总价款为800956元，首付款240956元，余款按揭。同时约定2019年12月31日前交付房屋，逾期超过180日的，原告有权提出解除合同，被告承担总房款5%的违约金的事实。4.购房收据、维修基金收据各一份，欲证明二原告在签订《商品房买卖合同（预售）》当日交付购房首付款240956元、维修基金11529元的事实。5.二原告与被告公司置业顾问钟梅林、蔡俊以及财务李嫚的微信聊天记录截图一份，欲证明（1）2018年11月16日，钟梅林通知原告建设银行贷款审批没有通过，要换到农业银行办理，后蔡俊接替钟梅林与原告对接，原告将农业银行的银行卡照片发给蔡俊；（2）2019年2月13日、14日，原告向蔡俊询问贷款事宜，被告知在等待银行审批；（3）2019年12月6日，李嫚通知原告在押土地已经完成解押，可以办贷款了，并告知等待进一步通知。此时距交房日期已不足一个月；（4）2019年12月18日，原告告知钟梅林贷款的事要等到户口办完才能去办；（5）2020年6月8日，在被告依然不能确定交房日期的情况下，原告正式提出解除《商品房买卖合同（预售）》，钟梅林告知需延期满180天才可以撤销备案；（6）2020年7月1日，原告告知钟梅林纸质解除购房合同通知书已经发出，并发送通知书照片给钟梅林；（7）2020年7月2日、3日、4日原告向钟梅林询问解约退款事宜，钟梅林表示撤备案没完成，并确认收到解约通知函件。6.解除购房合同通知书、EMS邮寄单及单号详情各一份，欲证明原告按被告要求向被告书面提出解除《商品房买卖合同（预售）》，并于2020年6月30日通过EMS向被告邮寄，被告已签收。7.光盘一张，欲证明2019年2月14日，钟梅林告知因原告购买房屋的土地使用权证在在押状态，导致银行不能放款，由于被告原因导致原告未如期付清余款。8.代订机票电子普通发票四张、航空旅客意外伤害保险电子普通发票四张、出租车车费发票一张、住宿费发票二张、光盘一张、代理人身份证复印件一张，欲证明原告代理人因本案前往腾冲法院，在携程网订购沈阳-腾冲往返机票及必要航空保险共计2757元，家中前往沈阳桃仙机场乘坐出租车91元，支出住宿费438.28元，合计3286.28元。经质证，被告恒达房地产公司对原告高博、张彬提交的证据1真实性认可，对关联性不认可，认为本案原告要求解除买卖合同，与原告迁移户口没有关系；对证据2认可，但认为被告公司法定代表人已经变更为杨平，董事、监事均已发生变更；对证据3不认可，认为原告提交的《商品房买卖合同（预售）》是复印件且不完整；对证据4认可，但认为恰恰能证明原告未付清全部购房款；对证据5不认可，认为系复印件；对证据6不认可，认为系复印件，且EMS单据上也没有加盖邮戳；对证据7真实性不认可，认为原告应直接提交原始载体；对证据8真实性认可，对关联性不认可，认为除了两张住宿飞机发票和出租车发票，其他开票日期均为9月2日，与本案无关。被告恒达房地产公司针对其答辩理由，向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》、收据各一份，欲证明原告未付清涉案房屋购房款，房屋交付时间尚未确定，原告无权解除房屋买卖合同。2.催告函及EMS快递单各二份，欲证明被告多次催告原告办理按揭，但原告拒绝办理。经质证，原告高博、张彬对被告恒达房地产公司提交的证据1真实性认可，认为该合同约定了房屋交付时间为2019年12月31日前，作为商品房买卖不论买受人是否如约履行付款义务均不构成出卖人不按期进行房屋建设、不如期交房的理由。恰恰证明了被告已经不具备履行能力，据此原告有权拒绝履行给付义务；对证据2中第一份催告函无异议，但认为其证明力不合法。对第二份催告函真实性不认可，认为原告没有收到，两张催告函的邮寄地址不一致，第一张是2020年6月19日邮寄到原告北京住所，原告收到了。2020年9月1日邮寄到内蒙古赤峰市，因原告户口已经迁出，故没有收到。为什么被告向不同地址邮寄，原告不理解。催告函第一次发出的时间为2020年5月19日，距合同约定的交房日期超出近半年，且5月19日原告张彬的户口迁移尚未完成。本案原告没有在合同约定的付款期限届满前完成付款，是因为被告的土地在押导致银行不能放款，其过错在被告方。同时，由于被告自身原因导致工程进展很慢，到本案审理阶段被告依然不具备房屋交付条件，根据合同法的相关规定原告有权拒绝履行合同义务。再者，在合同约定的履行期限届满以后，以及具备继续履行条件后，合同当事人双方应当就履行方式和期限重新进行约定。所以，被告单方拟定的履行期限没有法律依据，对原告不具有约束力。本院认为，原告高博、张彬提交的证据1.2.4客观、真实，本院对其真实性予以采信；证据3《商品房买卖合同（预售）》无附件不完整，本院部分予以采信；证据5.7系原告与被告公司各职业顾问的微信聊天记录，能反映购房过程，本院对其真实性予以采信；证据6系原告的行为反映，本院对其真实性予以采信；证据8系原告代理人代理本案所支出的费用，系另一法律关系，本院不予采信。被告提交的证据1客观、真实，本院予以采信；证据2系被告的行为反映，本院对其真实性予以采信。对原告、被告所提交的证据能否证明各自的观点，本院将结合全案证据予以分析确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高博、张彬系夫妻关系。2018年10月30日，二原告与被告签订合同编号为SHJ-5-77-2-302的《商品房买卖合同（预售）》一份，双方约定：由买受人（原告高博、张彬）购买出卖人（被告恒达房地产公司）开发的位于腾冲市腾越镇大宽邑村的腾冲恒达自在山居旅游综合体一期16栋（又名“腾冲的小院子·栖云间”）项目中5-77幢2单元3层302号房屋，预测建筑面积共137.19平方米，房屋总价款为800956元，其中首付款240956元于2018年10月30日前支付，余款560000元向中国建设银行股份有限公司腾冲支行申请贷款支付。买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3.00%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.10（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房的，每逾期一日，按每天买受人已付款万分之零点壹向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权提出解除合同，出卖人承担总房款5%的违约金。同时，附件四第1条中约定：按揭贷款不成，不作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按贷款机构要求处理的或不符合贷款机构按揭贷款条件的等导致贷款机构因任何理由未向买受人发放贷款的，买受人应当积极主动另行采取措施（包括主动一次性付清余款）确保出卖人收悉全部房款，否则视为买受人逾期付款。附件十一补充协议第六条第二款中约定：买受人应在交接房屋前交纳合同第六条约定的商品房总价款，若未全面履行上述义务，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行上述义务或付清欠款为止。同时约定，当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为买受人全部完成上述义务之日起第十五日止。合同还同时对其他相关权利义务进行了约定。签订合同后原告按约定支付了购房首付款240956元、维修基金11529元，余款560000元至今未支付。被告未按合同约定如期交付房屋。另查明，二原告向中国建设银行股份有限公司腾冲支行申请贷款支付购房余款560000元审批未通过，在重新向农业银行申请办理贷款过程中因涉案房屋土地被抵押导致未能办理，2019年12月初涉案房屋土地解押后，二原告亦未正常办理贷款支付购房余款。本院认为，原告高博、张彬与被告恒达房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，二原告仅按照合同约定支付了购房首付款240956元，余款560000元在按揭贷款不成功后，二原告未按合同约定积极主动另行采取措施确保被告收悉全部房款而是拖欠至今未支付，其行为构成违约。被告恒达公司未在约定期限内交付房屋，在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，也构成违约。原、被告的违约行为使双方签订的目的《商品房买卖合同（预售）》不能实现，已符合合同第八条、第十二条约定的解除条件，故二原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还二原告购房首付款240956元、维修基金11529元，故二原告要求被告返还购房首付款及维修基金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在履行《商品房买卖合同（预售）》中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任，故本院对二原告要求被告支付违约金40047.8元的诉讼请求不予支持。原告要求被告承担因本案发生的交通、住宿费用，因其提交的相关费用单据为代理人支出费用，系另一法律关系，故本院不予支持。被告提出二原告无权解除合同，存在不可抗力因素的抗辩理由，与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告高博、张彬与被告腾冲恒达房地产开发有限公司于2018年10月30日签订的合同编号为SHJ-5-77-2-302的《商品房买卖合同（预售）》；二、由被告腾冲恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高博、张彬购房首付款240956元、维修基金11524元，合计252480元；三、驳回原告高博、张彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5688元，减半收取计2844元，由原告高博、张彬负担400元，被告腾冲恒达房地产开发有限公司负担2444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  李云侠二〇二〇年十月二十八日书记员  段胜梅