成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初8492号 原告：张光凤，女，1969年11月1日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王柯，男，1973年1月25日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 原告张光凤与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，于2020年9月18日组织张光凤与金美公司进行了庭前证据交换，于2020年9月28日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张光凤的委托诉讼代理人罗跃霏、钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告张光凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按房屋现状向原告返还房屋；2、请求判令金美公司支付2019年8月23日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金13,733.17元；3、请求判令金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费；4、请求判令金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即10,691.97元；5、本案诉讼费由金美公司承担。事实和理由：张光凤与金美公司于2018年1月24日签订了《房屋租赁合同》，约定张光凤将其所购的位于成都市金牛区某房屋租赁给金美公司并委托金美公司按3,000元/㎡进行改造和装修。合同还约定租赁期间为2018年7月1日至2028年6月30日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中从2018年7月23日至2019年1月22日止，月租金标准为2,446元/月；从2019年1月23日至2019年7月22日止，月租金标准为2,795元/月；从2019年7月23日至2020年1月22日止，月租金标准为3,145元/月；从2020年1月23日至2020年7月22日止，月租金标准为3,494元/月。租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同签订后，张光凤按约向金美公司支付了装修款53,910元，并由房屋开发商将租赁房屋交付给金美公司。合同履行初期，金美公司尚能按约支付租金。自2019年10月15日起，金美公司无故拖欠租金，并于2019年12月31日向张光凤发出《终止通知书》，张光凤同意解除合同，并多次催促金美公司配合办理收房手续，金美公司置之不理，直至2020年6月17日实际归还房屋。金美公司无故拖欠房屋租金又违约解除合同。为维护张光凤的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，请求判令驳回除金美公司应付租金外的其他全部诉讼请求。2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主举手表决同意在12月31日之前收房，并在房屋整体移交清单上签字。2019年12月31日，金美公司已向业主出具《终止通知》，载明：由于市场环境、疫情原因等，金美公司已无力承担远高于市价的房屋租金，已陷入经营困境，现特意向业主函告，自2019年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同。金美公司通过张贴公告、邮寄及微信告知等方式向业主送达了该《通知》，但业主未按协调会承诺及通知书告知的时间收房，业主应当自行承担相应后果；自2019年9月起，部分业主采取在经营场所睡觉、打砸公私财产等行为，导致实际承租人无法维持正常经营，空置房屋难以招租，进而导致实际承租人拒绝向金美公司支付租金，造成金美公司经济损失，金美公司作为中介性质的公司，给广大业主提供中介平台，由于实际价格于市场价格相差过大，加之疫情原因，商家经营困难，金美公司收不到商户的租金，无力支付给业主租金，且案涉《房屋租赁合同》约定的违约金过高，请求依法裁判。 关于茶楼（五楼整层，1-18号）的租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。自2020年1月起，茶楼商户一直在向业主支付租金，业主并未提出异议并收取了租金，且多数业主已与金美公司及茶楼商户签订了三方协议，约定业主承诺放弃追究金美公司的违约责任。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金；关于月子中心（17层-20层每层1-18号、21层1-4号）的租赁情况，月子中心商户租赁了对应房屋，并自2020年1月起直接向业主支付租金，但因部分业主采取堵门等行为影响该中心的正常经营，该月子中心因此关门歇业而未向金美公司支付租金。自2020年6月起，业主陆续与另一家母婴公司签约经营。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）；关于一层商铺、美食城租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。因部分业主自2019年9月1日起采取群体哄闹滋事，导致在营商户经营困难、空置房屋招租困难，加之疫情影响，商户集体拖欠金美公司租金。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）；关于酒店（6-16层，1-18号）租赁情况，酒店商户于2019年12月与业主协商降租未果，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。后因疫情原因，酒店一致未能开业。自2020年1月起，业主已自发招商，业主后于2020年3月1日开始陆续收回房屋。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金；关于火锅店（1层商铺1-1-06号至41号），业主因与金美公司纠纷而要求火锅店商户不再向金美公司支付租金，2019年12月，火锅店商户与业主协商降租未果，火锅店商户未再向金美公司支付租金，导致金美公司无力向业主支付租金。2020年6月，业主强行赶走火锅店商户，并在法院协助下收回该部分房屋。火锅店商户向金美公司支付租金至2019年11月30日；关于KTV（2层商铺1-2-22号-88号）租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。因业主自2019年9月起采取群体哄闹滋事，导致金美公司一直未收到该部分房屋商户支付的租金。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）。 本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，甲方张光凤（出租方）与乙方金美公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落：成都市金牛区××路××号××栋××层××号，房屋建筑面积：17.97平方米”，“甲方将自己拥有的上述房屋交付乙方承租”，承租期限2018年7月1日至2028年6月30日。双方约定房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取，其中，从2018年7月23日至2019年1月22日止，月租金标准为2,446元/月；从2019年1月23日至2019年7月22日止，月租金标准为2,795元/月；从2019年7月23日至2020年1月22日止，月租金标准为3,145元/月；从2020年1月23日至2020年7月22日止，月租金标准为3,494元/月。租金支付方式为“每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金”，合同同时约定金美公司的违约处理是：在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补张光凤损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但张光凤应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经张光凤或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美物业原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美物业应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定……。 合同签订后，张光凤依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予案外第三人经营火锅店，并将收取的房屋租金支付给张光凤，自2019年9月，金美公司向张光凤支付了2019年8月的租金后，就未再支付张光凤租金。 2019年12月31日金美公司向张光凤发出《终止通知书》，内容为“自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。”，并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续，张光凤亦同意解除合同。 另查明：1.2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》；2.原告当庭变更第一项诉讼请求为“请求判令金美公司支付2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金12,580元”；3.案涉房屋已由张光凤收回。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、会议签到表、张贴照片及庭审中张光凤与金美公司书面答辩状的一致陈述等证据在案予以证实。 本院认为，张光凤与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定张光凤与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于张光凤主张金美公司支付从2019年8月23日起至合同解除之日止即2019年12月31日的租金12,580元的诉讼请求。经查，金美公司于2019年9月向张光凤支付了2019年8月的租金，至2019年12月31日金美公司向张光凤发出《终止通知书》时，均再未向张光凤履行租金支付义务。金美公司对于未向张光凤支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，本院确定金美公司应向张光凤支付2019年9月至2019年12月期间的租金。又因《房屋租赁合同》约定“从2019年7月23日至2020年1月22日止，月租金标准为3,145元/月”，本院确定金美公司应向张光凤支付的租金为：3,145元/月×4个月=12,580元，故本院对张光凤的该项诉讼请求予以部分支持。 对于张光凤主张金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。金美公司抗辩其作为中介性质的公司，为业主提供中介平台，且因疫情原因收不到商户租金。经查，张光凤与金美公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，房屋实际承租方未向金美公司支付租金，故金美公司也未再向张光凤支付房屋租金。本院认为，双方合同于2019年12月31日解除后，并未约定其后租金仍应由金美公司向实际承租人收取并支付给张光凤，双方在合同解除后，张光凤也负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，张光凤未能举证证明未实际收回房屋系金美公司过错导致，因张光凤的该项主张依据不足，本院对张光凤的该项诉讼请求不予支持，但不影响张光凤向案涉房屋实际承租人另行主张权利。 对于违约金。张光凤主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即10,691.97元的诉讼请求，金美公司抗辩其没有违约，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向张光凤支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因张光凤未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向张光凤支付违约金3,145元。 被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张光凤支付租金12,580元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张光凤支付违约金3,145元； 三、驳回张光凤的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费335元，由成都金美物业管理有限公司负担。（此款已由张光凤先行支付，金美公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给张光凤）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  黄小龙