广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3357号原告：郭斌，男，1977年8月18日出生，汉族，住广州市从化区。被告：龙剑滔，男，1969年6月10日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：李品磊、吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎锦玲，女，1973年2月13日出生，汉族，住广州市从化区，与被告系夫妻关系。原告郭斌诉被告龙剑滔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭斌、被告龙剑滔及其委托诉讼代理人李品磊、黎锦玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭斌向本院提出以下诉讼请求：1、请求解除2019年4月4日签订的《房屋交易协议书》并退还40万元订金给原告；2、本案诉讼费用由被告龙剑滔承担。原告当庭增加以下诉讼请求：1、解除双方2020年5月7日签订的网签合同。事实和理由：原、被告签订《房屋交易协议书》，约定原告购买被告从化区城郊街环城路173号10栋302房及车房，以便取得相应学位。被告无法证明涉案车房是其的合法财产，涉案车房也无法办理产权证明，故，原告请求解除合同并退还40万元订金，并拒绝支付剩余价款。原告至今仍有意向在涉案房屋片区内购置房产，以便取得相应学位。原告郭斌为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房屋交易协议书，2、房屋平面附图，3、客户回单，4、转账记录，5、交税清单，6、协议书。被告龙剑滔答辩称：1、原、被告在协商涉案房屋出售事宜时，被告明确告知原告涉案车房无产权证，涉案房屋学位并未被占用。2、《房屋交易协议书》合法有效，此次房屋交易的价款本身不包含涉案车房的交易对价，亦不包含对涉案车房的过户，原告以涉案车房无法确认为被告财产及无法办理产权证为由要求解除协议，没有事实和法律依据。3、原告因房价下跌要求解除合同，《房屋交易协议书》无法继续履行是原告单方违约造成的，被告同意解除协议，但有权按照《房屋交易协议书》约定没收原告已支付的40万元款项。双方《协议书》中约定的40万元为“订金”，但根据《房屋交易协议书》具体说明第6、7条的约定，该“订金”具有履约担保的功能，实为“定金”。现原告违约解除合同，被告可依法没收该40万定金。即便，该40万不属于定金性质，根据《房屋交易协议书》具体说明第6条以及《合同法》第一百一十四条的规定，被告可没收该40万作为违约金，以弥补被告损失。4、同意原告解除双方2020年5月7日签订的网签合同的诉讼请求。被告龙剑滔为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房屋交易协议书，2、案涉房屋的房地产权证，3、通知，4、4份证明，证明人身份证、证明人房地产权证，5、案涉车房在被告使用控制下的现状及车房钥匙的照片，6、2019年4月4日的个人名下房地产登记情况查询证明及附图，7、2019年4月4日《广州市存量房买卖合同》，8、2020年5月7日《广州市存量房买卖合同》，9、证明，10、催促函、邮件交寄单、妥投证明，11、从化区政务服务中心区号凭证以及现场图片，12、告知函、邮件交寄单、妥投证明，13、不动产登记查册表，14、证人证言，15、被告控制车房的视频。经审理查明：坐落于从化区城郊街环城路173号10幢302房权属人为龙剑滔，面积为91.99平方米，房屋所有权来源为集资，已办理产权证。庭审中，原、被告均确认涉案车库未办理产权证。2019年4月4日，原告作为买方，被告作为卖方双方签订《房屋交易协议书》，约定双方就位于从化区城郊街环城路173号10栋302房进行交易，总价180万元。付款方式如下：1、2019年4月4日付订金10万元并进行网上签订房屋买卖协议；2、2019年7月15日追加订金10万元合计订金20万元；3、2019年10月10日追加订金20万元，合计订金40万元；4、定于2020年7月1日前进行房产过户并支付余下房款140万元。具体说明如下：1、房屋交易过户费和上市费由原告支付，被告纯收取180万元；4、本次房屋与车房（车房位于从化区城郊街环城路173号10栋一楼前面东边第一间）同时出售；6、支付房款按以上的约定日期，否则视为原告违约，被告有权终止合同并拥有所收的订金费用；7、如被告违约，则需要赔偿人民币80万元给原告（若被告不配合原告到房管局办理房屋过户手续时）；8、若该房屋在办理过户过程时，出现房价上涨或下跌，双方约定并同意成交价都为180万元；9、自本合同签订之日起，被告的户口不可以新增其他人入户。后，被告出具《协议书》，内容为本人龙剑滔第C4293305号房产证与买家郭斌协商好，由本人封存不得打开密封袋。如有该行为耽误买方小孩读书，本人须赔付人民币100000元。这协议的读书名额从2018年5月-2020年10月没有占用。2019年4月4日，原告通过其银行账户转账10万元至被告账户，附言为购买教师村302房及车房订金；2019年7月15日，原告通过其银行账户分两次每次转账5万元共计10万元至被告账户；2019年10月11日，原告通过其账户分4次每次转账5万元共计20万元至被告账户。根据原告与被告妻子黎锦玲及原、被告的微信聊天记录查明：2020年5月23日原告向黎锦玲发微信：“黎姐，等高考之后，我们一起给完钱给你一起过户吧？”黎锦玲回复：“好啊。”2020年7月6日16时14分，原告发微信：“黎姐，你不能说别人违约没给你过户，因为你还在出租，别人一直都在等你的消息，我们五月份就把税交了，等着你那个房子一出来就准备过户了。”黎锦玲回复：“你根本不讲道理。你可以了解下全教师村人人都是这样，如果人人都有就我没有的话，肯定是我的问题。如果人人都没有的话，就不是我的问题了。你不过户肯定是你违约，如果你跟我过户，我不交房子，是我违约。”原告回复：“就说你把那个杂物房的产权搞清晰，我们明天就可以过户，今天我已经给龙老师看了，钱我已经准备好了。”黎锦玲：“你去问一下教师村那些其他是怎么样的，我没办法搞清楚。”原告回复：“我今天跟老师也说了，我说如果那个产权搞不清晰的话，我可以不要，第二种可能性你也还可以便宜点，出售给我也是可以的。但我们前提条件下都是心平气和的坐下来谈…你说是不是我们本来约定7月1日过户，但是今年受疫情影响，7月1日没有高考，你推迟八号九号我答应。但你要把杂物房的产权搞清晰，你明天过户给我，我明天有钱给你。”黎锦玲：“反正7月1日你就要过户，如果你不过户的话，那你自己想办法。”2020年7月6日16时53分，原告到本院申请人民调解，并将相关调解申请书等材料发送给黎锦玲。2020年7月7日晚上18时18分，原告向被告发《房屋产权交易协议书》，主要内容为车房价格为12万元，原告先支付5万元，后续7万元在办好车房的产权证明后，需在十个工作日内过户给原告，原告立即支付7万元给被告。附：302房产被告从2018年5月1日到2020年10月1日期间没有占用从化中学小学升初中的学位指标（如被告有占用学位，需在原告小升初网上报名的时候赔付人民币10万元给原告，作为耽误原告小升初的费用。）2020年7月8日上午原告又发微信：龙老师，如果你对这份协议没有异议的话，帮忙打印出出来然后我们就可以签了。星期六、星期天，你有时间的话把那个房间也清理一下。今天下午我们把上市费一交，交了之后我们按正常流程把程序走完。你看看怎么样？”2020年7月9日上午原告就本案向本院提起诉讼，本院当天予以立案。同日中午，黎锦玲、被告均向原告发催促函。2020年7月12日晚上被告向原告发微信：我方不同意你提出调解方案，按合同约定你方应继续履行房屋买卖义务，按照协议约定，你方已推迟了一次交易时间（高考后），根据我方催促函约定的时间2020年7月13日在房管局进行过户并向我方支付余下交易房款；如你方确认不再履行房屋买卖合同，根据合同约定，你构成根本违约，按约定，你方应承担相应的违约责任，我方目前可以对违约责任调解。如果你再不履行协议，亦不承担违约责任，那就等法院的判决结果。原告未回复。2020年7月13日，被告到房管局办理过户手续，但原告未到场。2020年5月7日，原、被告签订《广州市存量房买卖合同》，约定被告将涉案302房出售给原告。2020年8月13日庭审中，原、被告双方均对涉案车房未办理产权证的事实予以确认。2020年9月30日庭审中，原、被告双方一致确认双方将房屋过户日期推迟至高考后。原告称在签订《房屋交易协议》时，其对车房没有产权证是明知的。但被告承诺上市后可以办理车位的产权证，被告对原告所成承诺办理产权证事宜予以否认。关于学位占用问题，原告称其是要求被告保证在2018年5月7日至今不会有人占用学位。其不清楚2018年5月7日至今是否有人占用涉案房屋学位。根据被告户口本查明，黎锦玲为涉案房屋户籍上的户主，龙剑滔、龙芷颖、戚东明、戚腾尹户籍曾登记在涉案房屋地址上，后，龙剑滔、龙芷颖于2020年7月9日，戚东明、戚腾尹于2018年2月6日迁出涉案房屋户籍。另查，龙芷颖为黎锦玲、龙剑滔之女，1994年10月29日出生，原、被告签合同时已25岁。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋交易协议书》、《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下几个问题：一、关于2019年4月4日《房屋交易协议书》及2020年5月7日《存量房买卖合同》的解除及原告主张的40万款项退还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告于2020年8月13日庭审中同意原告解除上述两份合同的诉求，双方已达成解除合同的一致意见，故，本院对原告要求解除合同的诉求予以支持，并确认上述两份合同的解除日期为2020年8月13日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告无需履行向原告交付房屋及车位的义务，原告有权向被告主张退还其已支付的40万款项，故，原告要求被告退还40万款项的诉求，本院予以支持。二、关于被告不退还40万的答辩意见。龙剑滔称40万款项虽名为订金实际性质应为定金，郭斌逾期付款，应予以没收。本院认为，定金具有债权担保的性质，即便在合同中未约定定金罚则的内容，也可根据法律规定直接适用。定金具有预先支付性，即在合同成立后，未实际履行之前，才能起到对主合同的担保作用。本案《房屋交易协议书》中虽原、被告对订金违约责任的约定类似于定金罚则，但双方明确约定款项性质为订金，且该款项分期支付，每次支付时间相距较远，是郭斌对支付购房款义务的实际履行，属购房款的分期支付，不具有担保性质，故，对龙剑滔该答辩意见，本院不予采纳。根据《房屋交易协议书》，龙剑滔主张没收定金，本质上是主张郭斌承担逾期付款的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽合同已解除，但违约行为已实际发生，合同的解除并不影响违约方承担违约责任。双方在《房屋交易协议书》中明确“本次房屋与车房同时出售”，故，本院认定《房屋交易协议书》中涉及的买卖标的为房屋与车房，约定的180万元交易价款为房屋和车房总价款。付款方式第4点约定的“进行房产过户并支付余下房款”中的房产过户指的是房屋和车房的一并过户。根据《协议书》约定，过户与支付余款应同时履行，庭审中，原、被告一致确认过户日期已变更为高考之后。但双方在微信聊天记录中并未明确约定具体的过户时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”结合本案，2020年7月9日、2020年7月12日被告通过微信发送《通知函》及文字通知原告于2020年7月13日办理过户手续，该通知已到达被告。故，本院认定过户时间变更为2020年7月13日，因双方《协议书》中约定过户与支付剩余购房款同时进行，故，本院认定支付剩余购房款日期同时变更至2020年7月13日。被告以原告未依约支付剩余140万购房款为由要求没收原告已交纳的40万元订金，原告称其未依约支付剩余购房款的原因是涉案车位无产权证，无法办理过户，学位房被占用。本院认为，原告称涉案房屋属学区房，其购买目的是为女儿读书，涉案房屋学位已被占用，但其并未向本院提交证据证实。根据被告户口本涉案房屋学位并未被占用。原告购买涉案房屋的目的为获得学位，购买车房仅为附属行为。涉案房屋已办理产权证，登记在龙剑滔名下，可办理过户手续，且原告在签订《协议书》时明知涉案车房无产权证，也未向本院提交证据证实被告曾承诺涉案车房可以办理产权证的证据，现其以车房无产权证无法过户为由拒绝支付剩余购房款，属违约方，应向被告支付逾期支付剩余购房款的违约金。原告拒绝支付违约金已包含认为逾期违约金过高的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，被告并未向本院提交证据证实其因原告逾期支付剩余140万购房款给其造成的损失情况，本院依法将逾期付款违约责任调整为以140万购房款为基数按一年期LPR利率上浮30%计付。因双方合同于2020年8月13日解除，故，原告本应向被告支付2020年7月14日至2020年8月13日的违约金5951.15元[1400000元×3.85%×（1+30%）÷365天×31天]。综上，被告需向原告退还400000元，原告需向被告支付5951.15元违约金，两相抵扣，被告需向原告退还394048.85元款项。另，被告因合同解除所遭受的损失，被告并未在本案中主张，故，本院不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郭斌与被告龙剑滔2019年4月4日签订的《房屋交易协议书》及2020年5月7日签订的《广州市存量房买卖合同》于2020年8月13日解除；二、被告龙剑滔自本判决发生法律效力之日起10日内向原告郭斌退还394048.85元款项；三、驳回原告郭斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10500元，由原告郭斌负担3611.31元，被告龙剑滔负担6888.69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年十月二十七日法官助理陈越书记员陈振文