福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3628号 原告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：李治含，男，1984年10月15日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 被告：陈梅香，女，1986年10月10日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所莆田市城厢区荔城南大道**。统一社会信用代码： 913503008553425833。 负责人：郑一鹏，该行行长。 委托诉讼代理人：李腾芳，女，1990年3月22日出生，汉族，住，住所地仙游县/div> 原告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称“世全公司”）与被告李治含、陈梅香、第三人中国工商银行股份有限公司莆田分行（以下简称“工行莆田分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌和第三人工行莆田分行的委托诉讼代理人李腾芳到庭参加诉讼；被告李治含、陈梅香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世全公司向本院提出诉讼请求：：1、判令解除世全公司与李治含、陈梅香于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××09）；2、判令李治含、陈梅香协助办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××09）的备案登记、预购商品房预告登记以及预购商品房抵押权预告登记注销手续；3、判令李治含、陈梅香归还给世全公司代偿款172218.77元及该款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金（其中：自扣款之日起计至2020年6月30日的违约金为36978.48元，自2020年7月1日起至归还之日止按代偿金额172218.77元为基数按月利率2%计算），该代偿款及违约金在李治含、陈梅香已支付给世全公司的购房款中直接扣除；4、判令李治含、陈梅香支付给世全公司解除合同的违约金259998.1元，该违约金在李治含、陈梅香已支付给世全公司的购房款中直接抵扣；5、本案的诉讼费用由李治含、陈梅香负担。事实与理由：2014年12月18日，世全公司与李治含、陈梅香签订合同编号为×××09的《商品房买卖合同》一份，约定李治含、陈梅香向世全公司购买双洋·环球广场xx号，总价款2599981元，李治含、陈梅香应于2014年12月18日前支付首付款799981元，剩余购房款1800000元由李治含、陈梅香向银行申请按揭贷款。合同附件六补充协议第一条第四项约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。合同签订后，为配合李治含、陈梅香办理贷款手续，世全公司同意李治含、陈梅香暂缓支付首付款并交房时一并付清，剩余购房款1800000元由李治含、陈梅香向工行莆田分行申请按揭贷款方式支付给世全公司，并由世全公司提供阶段性连带担保。自2018年11月起，李治含、陈梅香没有按借款合同约定归还按揭款本息，造成工行莆田分行直接扣划世全公司的保证金。截至2020年4月，工行莆田分行直接扣划世全公司保证金172218.77元。因李治含、陈梅香至今仍没有偿还世全公司代偿的按揭款，已达到合同约定的单方解除条件，故请求判如所请。 李治含、陈梅香未作答辩。 工行莆田分行述称：一、世全公司诉求解除的《商品房买卖合同》（合同编号：×××09）与工行莆田分行无关；二、世全公司、李治含、陈梅香需先还清李治含、陈梅香在工行莆田分行的贷款余额，后工行莆田分行才能协助办理解除预抵押登记手续，进而世全公司才能注销合同的备案登记；三、工行莆田分行确认世全公司代偿款为172218.77元；四、世全公司要求李治含、陈梅香支付的违约金与工行莆田分行无关；五、本案的诉讼费也与工行莆田分行无关。 世全公司围绕诉讼请求依法提交了证据，工行莆田分行对世全公司提交的证据均无异议，李治含、陈梅香未举证和质证。本院对世全公司提交的证据经审查后予以确认并在卷佐证。 根据世全公司、工行莆田分行的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月18日，世全公司（出卖人）与李治含、陈梅香（买受人）签订《商品房买卖合同》（×××09）一份，约定李治含、陈梅香以总价款2599981元的价格向世全公司购买位于莆田市××路××路××广场××幢××层××号房。合同第六条第二款第三项约定：买受人按下列第3种方式按期付款。其他方式详见附件六。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理【不作累加）】。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条规定：出卖人应当在2015年1月18日前向买受人交付该商品房。合同附件六《合同补充协议》第一条约定：对原合同第六条第3种付款方式“其他方式”是指按揭付款，并就按揭贷款事宜补充约定如下：1、买受人应于2014年12月18日前支付首期款799981元；剩余购房款1800000元由买受人向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款所需的全部费用由买受人自行承担。……4、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。上述合同签订后，世全公司为配合李治含、陈梅香办理贷款手续，同意李治含、陈梅香暂缓支付首付款待交房时一并付清。2014年12月26日，世全公司为上述商品房办理莆田市商品房买卖合同备案表，该表“买受人”处有李治含、陈梅香的签名。诉争房屋预购商品房抵押权预告登记号为：莆房预城厢字第Ｙ××3号。 2015年1月30日，李治含（借款人）、陈梅香（抵押人）、世全公司（保证人）与工行莆田分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定由李治含向工行莆田分行借款1800000元。合同第十条的10.2约定保证方式为阶段性连带责任保证。约定保证范围包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任等。后李治含、陈梅香未能按月偿还借款本息，工行莆田分行直接划扣世全公司保证金。具体明细如下：2018年11月30日扣划8765.8元；同年12月28日扣划9616.62元；2019年1月31日扣划9622.85元；同年2月28日扣划9616.97元；同年3月29日扣划9618.93元；同年4月29日扣划9618.95元；同年5月31日扣划9622.86元；同年6月28日扣划9616.96元；同年7月30日扣划9620.89元；同年8月26日扣划9613.04元；同年9月24日扣划9609.12元；同年10月24日扣划9609.13元；同年11月25日扣划9611.09元；同年12月30日扣划9620.89元；2020年1月23日扣划9607.17元；同年3月11日扣划19223.08元；同年4月12日扣划9604.42元。上述农行城厢支行共计扣划了172218.77元用于偿还李治含、陈梅香的部分借款本息、罚息、复利。 2020年4月28日，世全公司在《湄洲日报》上刊登《还款通知书》，要求李治含偿还被划扣的保证金并支付相应违约金等。2020年7月10日，世全公司以李治含、陈梅香拒不偿还银行按揭贷款已构成违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》等为由，诉至本院。 本院认为，李治含、陈梅香与世全公司签订的《商品房买卖合同》及其与工行莆田分行签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现工行莆田分行已依约将贷款1800000元发放给李治含、陈梅香，世全公司也依约为李治含、陈梅香的贷款提供阶段性保证担保，但李治含、陈梅香未能按约向银行偿还按揭贷款，已构成违约。其违约行为导致世全公司被工行莆田分行划扣保证金合计172218.77元，用于偿还李治含、陈梅香的部分按揭贷款。因李治含、陈梅香与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，现上述约定的期限已届满，但李治含、陈梅香仍未偿还，故现世全公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持；同理，世全公司请求李治含、陈梅香协助办理《商品房买卖合同》的备案登记、房屋预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续有理，本院亦予以支持。李治含、陈梅香与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定若因买受人未按按揭借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应的保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金，由于该约定的违约金过分高于出卖方的实际损失，现世全公司主动请求李治含、陈梅香支付代偿款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金有理，本院亦予以支持；即李治含、陈梅香依法应支付代偿款如下：8765.8元自2018年11月30日起计息；9616.62元自同年12月28日起计息；9622.85元自2019年1月31日起计息；9616.97元自同年2月28日起计息；9618.93元自同年3月29日起计息；9618.95元自同年4月29日起计息；9622.86元自同年5月31日起计息；9616.96元自同年6月28日起计息；9620.89元自同年7月30日起计息；9613.04元自同年8月26日起计息；9609.12元自同年9月24日起计息；9609.13元自同年10月24日起计息；9611.09元自同年11月25日起计息；9620.89元自同年12月30日起计息；9607.17元自2020年1月23日起计息；19223.08元自同年3月11日起计息；9604.42元自同年4月12日起计息。上述违约金均按月利率2%计至还清之日止。违约金实际是弥补守约方即本案出卖人收回商品房而产生的经济损失，虽然双方在《合同补充协议》中约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项需按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，现世全公司要求李治含、陈梅香支付总房价款的10%即259998.1元支付违约金系对自己权利的处分且符合法律规定，本院亦予以支持。但世全公司要求李治含、陈梅香应承担的违约金在李治含、陈梅香已支付的购房款中直接扣除缺乏依据，本院不予支持。李治含、陈梅香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。鉴于本案系李治含、陈梅香未依约支付购房款引起，故本案受理费应由李治含、陈梅香全部负担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除李治含、陈梅香与莆田市世全房地产开发有限公司于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××09）； 二、李治含、陈梅香应于判决生效之日起十日内协助莆田市世全房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同》（合同编号：×××09）的备案登记、预告登记及预购商品房抵押权预告登记的全部注销手续； 三、李治含、陈梅香应于判决生效之日起十日内偿还给莆田市世全房地产开发有限公司代偿款172218.77元及该款计至还清之日止按月利率2%计算的违约金（计算方法：以代偿款8765.8元为基数自2018年11月30日起计息；9616.62元自同年12月28日起计息；9622.85元自2019年1月31日起计息；9616.97元自同年2月28日起计息；9618.93元自同年3月29日起计息；9618.95元自同年4月29日起计息；9622.86元自同年5月31日起计息；9616.96元自同年6月28日起计息；9620.89元自同年7月30日起计息；9613.04元自同年8月26日起计息；9609.12元自同年9月24日起计息；9609.13元自同年10月24日起计息；9611.09元自同年11月25日起计息；9620.89元自同年12月30日起计息；9607.17元自2020年1月23日起计息；19223.08元自同年3月11日起计息；9604.42元自同年4月12日起计息）； 四、李治含、陈梅香应于判决生效之日起十日内支付给莆田市世全房地产开发有限公司违约金259998.1元； 五、驳回莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27599.8元，由李治含、陈梅香负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  王冠丽 人民陪审员  黄立立 人民陪审员  郑梅娟 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  林 滢 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。