沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7135号原告：韩家祺，男，1984年10月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告：刘柠瑄，女，1986年1月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：韩家祺，男，1984年10月12日出生，汉族。住沈阳市皇姑区。被告：沈阳和荣房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区十二纬路13号，统一社会信用代码91210102313129120Q。法定代表人：白兆麟，系该公司总经理。委托代理人：贺驰，男，1984年8月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：沈阳风源吉房产销售有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区南阳湖街156-8号（1-11-1），统一社会信用代码91210114MAOP4E8W2N。法定代表人：王润梅，系该公司经理。委托代理人：房昱，系辽宁卓政律师事务所律师。委托代理人：孙海鸥，系辽宁卓政律师事务所实习律师。被告：沈阳宁玺房产经纪股份有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南京南街197号14层1401房间，统一社会信用代码91210112MAOP4GD833。法定代表人：王颜明，系该公司总经理。委托代理人：王晓明，系北京盈科（沈阳）事务所律师。委托代理人：周鹭，系北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。原告韩家祺、刘柠瑄诉被告沈阳和荣房地产开发有限公司（简称和荣房地产公司）、沈阳风源吉房产销售有限公司（简称风源吉房产销售公司）、沈阳宁玺房产经纪股份有限公司（简称宁玺房产经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩家祺及原告刘柠瑄委托代理人韩家祺及被告和荣房地产公司委托代理人贺驰、被告风源吉房产销售公司委托代理人房昱、孙海鸥、被告宁玺房产经纪公司委托代理人王晓明、周鹭均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2018年6月原告欲购买和景嘉园小区房屋一套，售楼员（宁玺）在售楼时称开发商联合中介（风源吉）推出了“2万抵4万团购活动”，交2万元即可在房屋原价上减掉4万元，不交团购费只能按原价销售，并在户型图上进行了价格计算演示。原告房屋面积为60.32平米，原总价为787468元，参加团购活动后总价为747468元（12391元/平方米），再经过99折和98折两次折扣后价格为12022元/平方米，乘以房屋面积即为最后记入购房合同的总价725211元，另交2万元没有记入购房合同的“团购费”。原告于2018年6月9日交纳预付款2万元，于6月16日签订《商品房买卖合同》，交纳团购费2万元和首付余款345211元，其余360000元为贷款。团购费的收据及小票名头为“沈阳风源吉房产销售有限公司”。2019年初，原告得知开发商在2018年4月份之前销售的房屋并无团购活动，在团购活动前后所售条件相近房屋的原价相同，参加团购活动并没有任何优惠。被告于2018年3月28日出售给刘杰的房屋（2#1-22-3）折扣前原价为624930元，折扣后价格为612494元。被告于4月9日出售给任莉娜的房屋（2#1-23-3）参加团购活动后，折扣前原价同为624930元，折扣后价格为618681元，另交2万元团购费。这两户房屋上下楼相邻，销售时间相近，户型、朝向等条件都一样。依照定价规律和消费者所认知的惯例，折扣前两户房屋定价理应相同或极为相近，事实上折扣前的价格也同为624930元。根据证据《沈阳市房产局备案价格》显示数据也符合上述结论，仍未出售的2#1-22-1和2#1-23-1同上述两个房屋属于同单元、同层，其申报备案价格同是764917.92元，根据定价规律可得知刘杰和任莉娜的申报备案价格和真实原价也应是一样的。所以，团购活动虚涨的价格和收取团购费的行为为价格欺诈。原告向沈阳市房产局申请政务公开的答复中可知，原告房屋预售申报价格为12273元/平方米，总价为740307.36元，远低于被告销售房屋时谎称的原价787486元。被告的行为虚构原价，收取价外款，原告非但没有获得优惠，反而加大购房成本，高于政府限价。综上所述，被告违反《合同法》、《消费者权益保护法》、《禁止价格欺诈行为规定》和沈阳市政府关于房地产销售的强制性规定，构成价格欺诈，请求法院判令被告退还团购费，并依法对原告给予三倍赔偿，共计8万元。诉讼请求：1、判决被告退还采取欺诈手段收取的2万元团购费，并赔偿6万元，共计8万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告和荣房地产公司辩称：原告的团购费不是我方收取，不针对我方，我们只负责收取房款，我方不应成为被告。被告风源吉房产销售公司辩称：1、原告构成重复诉讼，应予裁定驳回起诉。二原告曾在2019年向贵院对本案被告和荣房地产公司、风源吉房产销售公司提起诉讼，起诉要求二被告退还收取的2万元团购费，并赔偿6万元，共计8万元。两次诉讼的当事人、诉讼标的、诉讼请求均相同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定：当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。根据前述法律规定，二原告本次诉讼属于重复起诉，应裁定驳回起诉。2、原告购买房屋的价款已经享受团购优惠，其诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告在售楼处看房时，售楼员已经明确告知原告，缴纳2万元团购费，可以享受2万抵4万元的优惠活动。原告对优惠活动的具体方案均知悉，并无任何异议，该优惠活动公开透明，并不存在任何隐瞒及欺诈行为。2018年6月9日，二原告与被告和荣房地产公司签订商品房认购书，约定购买沈阳市和平区皇寺路85-1号1-10-1房屋，建筑面积60.32平方米。原单价13055.14元，原总价787486元。2018年6月16日，原告向被告缴纳2万元团购费，享受2万抵4万房款的优惠，优惠后单价12022.73元，总价725211元。通过上诉方案对比可知，原告向被告缴纳2万元团购费用以后，实际获得房款优惠787486元-725211元=62275元。原告已通过该优惠活动实际享有了房款优惠，并无加大购房成本的情况发生，原告称被告构成价格欺诈毫无事实及法律依据。3、原告签订合同系其已明知具体条款及内容下的真实意思表示，被告无任何违法行为，且无权制定房屋销售价格及优惠政策。原告系完全民事行为能力人，其与被告及其他被告签订合同并履行合同的行为系自愿且明知，全过程无任何隐瞒欺诈及强迫行为，并且被告及其他被告已充分尽到告知义务，原告在签订合同过程中对优惠活动并未有任何异议，且自愿支付对应价款，各方均已实际履行了合同条款，原告据此主张欺诈毫无事实及法律依据。另外，被告负责代理销售案涉房屋，并不参与制订房屋的销售价格及优惠政策。综上所述，恳请贵院依法裁判，驳回原告的全部诉讼请求。被告宁玺房产经纪公司辩称：原告关于2万元团购费的诉请，其在事实与理由中已明确说明，团购费的收据及小票名头为被告风源吉房产销售公司，我公司并未收到该笔款项，所以不应由我公司承担。经审理查明：2017年11月28日，被告和荣房地产公司（甲方）与被告宁玺房产经纪公司（乙方）签订了一份《和景嘉园销售代理合同》，约定：甲方所开发的（和景嘉园）项目销售部分委托乙方为沈阳地区的独家销售代理，销售甲方指定的由甲方在北市一街西地块开发建设的和景嘉园项目，住宅400套，面积约29205平方米，本合同代理期限:2017年12月5日至2018年12月31日；根据双方约定销售价格（销售价格不低于评估价，或以甲方核准价格为销售底价），如实际销售价格低于评估价或低于甲方核准的销售底价，乙方不得擅自降低双方约定的销售价格，否则乙方需承担差额部分；按此平均底价制定的商品住宅单位之底价表，经甲乙双方签订同意后，为本合同之不可分割的补充附件；和景嘉园项目的价格制定，优惠折扣方式的制定（1）价格制定体系：评估价为低价：评估价上浮5%为一房一价；（2）折扣体系制定：电商2万抵3万优惠，贷款99折、一次性付款98折，价格具体执行方案要按照甲方确定执行；甲方负责收取诚意金及定金，收取全部售楼款；佣金计算：基准代理费标准为总销售签约金额的2%。2018年3月27日，被告宁玺房产经纪公司（甲方）与被告风源吉房产销售公司（乙方）签订了一份《销售代理合同》，约定：甲方“和景嘉园”项目，现委托乙方代理销售该项目，负责该项目在沈阳地区的市场营销推广及代理销售工作，本合同合作期限为三个月，自2018年3月27日至2018年12月30日止；合同第三条代理佣金计算方法和计提标准1、代理销售佣金代理期内双方以乙方所销售的成交房屋套数为准，按照累计套数，采用如下办法计算佣金：乙方销售高层住宅，每成交一套，按每套2万元计提，如代理佣金有变化则按照甲方每月执行的销售政策规定的代理佣金执行。第五条房源和价格2、乙方代理销售房屋的价格和甲方现场售楼中心价格相同，以甲方提供的销售价格表为准，该价格表经甲方签字并盖章。如甲方对价格进行调整，则应以书面形式随时通知乙方。甲方人员不得有意向乙方的客户透露双方的合作内容，特别是佣金、价格等秘密。乙方必须严格执行甲方制订的销售价格及优惠政策，并对甲方本项目销售政策及本合同条款保密。2018年6月9日，二原告与被告和荣房地产公司签订了一份《商品房认购书》，二原告购买“和景嘉园”项目（沈阳市和平区皇寺路）1号楼1-10-1号房，建筑面积60.32平方米，折前总价款787486元，原告签订本协议时，须交付购房定金2万元，后2万可抵4万。2018年6月16日，二原告向被告风源吉房产销售公司交纳了2万元团购费。同日，二原告与被告和荣房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告和荣房地产公司开发的位于沈阳市和平区皇寺路85-1号1-10-1房屋，建筑面积60.32平方米，总房款725211元。2018年8月7日，被告和荣房地产公司为原告出具了一张实际交付给其的725211元购房发票。现原告认为当时购房时并不知道团购费为后台收取及涨价的事实，收取的团购费2万抵4万是价格欺诈，故原告起诉来院。2019年，二原告曾起诉被告和荣房地产公司和被告风源吉房产销售公司商品房销售合同纠纷一案，原告诉讼请求中曾提出退还采取欺诈手续收取的2万元团购费，并赔偿6万元的请求，本院于2019年12月17日作出（2019）辽0102民初4884号民事判决书，对二原告的该项请求认为与本案不属同一法律关系，未予处理。上述事实，有和景嘉园销售代理合同、销售代理合同、商品房买卖合同、购房发票、商品房认购书、民事判决书、专用收款收据等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：二原告与被告和荣房地产公司签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据庭审调查，二原告购买涉案房屋时，售楼员已向原告明确告之了2万抵4万元的团购活动，二原告作为完全民事行为能力人对此是认可的，并缴纳了团购费2万元后享受了优惠打折活动购买了涉案房屋，现二原告以被告存在欺诈为由要求退还2万元团购费并赔偿6万元，本院认为，原告提供的证据不足以证实其主张，故本院对二原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩家祺、刘柠瑄的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告韩家祺、刘柠瑄承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  雷玉铭人民陪审员  安立娜二〇二〇年十月二十九日法官助理郝苑竹书记员刘雷本案判决依据的相关法律法信超链：国家法律5篇地方法规16篇案例494篇裁判536086篇期刊163篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。