广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5812号原告（反诉被告）：黄少局，女，1994年7月24日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：钟瑞芬、常倩倩，均系广东顶匠律师事务所律师。被告（反诉原告）：周键廷，男，1978年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：文玉芬，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告黄少局与被告周键廷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟瑞芬、常倩倩，被告委托诉讼代理人文玉芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄少局向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退回2020年2月、3月的多付租金合计19711.9元【（2月多付的租金15680元-管理费517元）×0.8=12130.4元，（3月多付的租金15680元-管理费517元）×0.5=7581.5元，合计19711.9元】，并从起诉之日起按年利率6%计付利息至清偿日止。2、判令被告向原告退回租用场地剩余保证金5434.41元（保证金29114元-欠付水电费15997元-4月租金7682.59元=5434.41元），并从起诉之日起按年利率6%计付利息至清偿日止。3、判令被告向原告退回诚信保证金5000元，并从起诉之日起按年利率6%计付利息至清偿日止。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原被告签订《联营协议书》，约定原告承租位于广州市荔湾区东急广场首层158D号商铺，2019年4月27日至2020年4月19日止每月租金15163元，管理费按照商场正常有关收取，每月517元。合同签订后，原告积极履行合同义务。2020年年初因受到疫情影，各地商铺的经营均受到严重冲击。对此，原告多次要求被告按照商场减免租金的情况处理，但遭到拒绝。此后，经原告向商场管理处多次询问才得知，商场对于店铺2、3、4月的租金是按比例减少收取的。原告认为，被告对原告隐瞒商场的减免租金通知侵犯了原告的合法权益，被告不应当在疫情期间非法获利，多收的租金部分应予以退回。此外，双方的合同己于2020年4月19日到期，被告应当退回全部的押金及保证金。被告周键廷答辩称：1、我方认为原被告签订的租赁合同属于市场经营行为达成的契约，双方均为平等的经营主体，在涉疫情期间原告已经实际进行了经营，商场并未对铺面强制停止经营，疫情期间的水电费可以得出原告经营基本不受大的影响。2、我方与商场是于2017年取得该铺位的，当时我方在入场时交付了13万元的进场费用于分摊每月租金，以换取我方每月租赁优惠条件每月租金为2250元，到目前为止，原告尚未支付4月租金（欠付租金10108.67元）。我方认为应当按照其实际占用的天数20天计算，计付未付租金。3、自2019年2月起至今，合计欠付水电费16369元，被告多次向原告催缴至今未支付。4、原告所陈述的诚信保证金，该原件原告自行持有，该保证金是原告向商场交付的，并非我方收取，应当由其自行与商场协商退还。5、商场公布的疫情期间租金优惠方案第二条明确注明了减免优惠的条件，按照商场规定交付2月份之前的水电费，原告累计欠付长达一年多的水电费并不符合减免的条件。6、原告要求按照商场5月份公布的疫情期间租金优惠方案、优惠比例进行减免其承租期间的租金，我方不同意原告的计算方式。原告并未与商场直接签订租赁合同，该优惠方案无法直接适用于原告，根据商场给予我方的折扣，2月减免的租金幅度为1800元，3月减免的幅度为1125元，4月减免幅度为1110元，并且原告在疫情承租期间使用商铺并未受到实质影响，原告经营的奶茶店在疫情期间的水电费仍处于与正常时期持平的状态。据此，反诉原告周键廷提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付承租期间2020年4月1日至2020年4月19日未付租金9930元；2、反诉被告向反诉原告支付2019年2月至2020年4月19日累计欠付的水电费15997元。3、本案的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告黄少局答辩称：我方不认可被告计算的4月租金，我方认为4月的租金计算方式为（15680元-517元）×0.8÷30×19，因为商场对4月的租金收取80%，不减免管理费，实际使用19天，最终是7682.59元。经审理查明：2018年5月28日，周键廷（甲方）与黄少局（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将原合法承租广州市荔湾区东急广场首层158D号商铺租给乙方作为饮品经营使用，建筑面积11.48平米。二、2018年4月27日至2019年4月27日止，每月租金14040元；2019年4月27日至2020年4月19日止，每月租金15163元。三、1、乙方每月1号前应以汇款方式向甲方按日期每月交租。2、管理费按照商场正常有关规定收取517元。3、乙方应向甲方缴纳租用场地保证金29114元。4、乙方应在每个月1号缴纳本约租金，如过期未缴，将按每日5%的滞纳金收取。5、乙方如在每月3号前仍未按规定缴纳应交款项的，甲方有权单方面解除合同，履约保证金归甲方所有，本合同自动失效，甲方有权无条件收回本铺位，同时乙方自觉将档内物品搬离档口……四、经营期间，若使用场地因政府拆迁、不可抗力、自然灾害等导致损坏或造成无法经营，甲乙双方应向本商场协商解决问题，甲方不负任何责任。五、乙方在经营期间所产生的相关费用均由乙方缴纳，包括工商、税务、水电及物业管理费用，等等。2017年4月26日，广州市越山经济发展有限公司（简称越山公司）出具收据载明：今收到首层158D（周键廷）诚信保证金5000元。周键廷陈述诚信保证金收取方是商场物业，非周键廷方收取，黄少局确认是以周键廷的名义向商场缴纳的诚信保证金。庭审中周键廷向本院提交了黄少局欠付的2019年1月30日至2020年4月的水电费收据作为证据，黄少局对该证据的三性无异议，确认水电费15997元未支付，同意从周键廷应退还的场地保证金中抵扣15997元。黄少局向本院提交微信聊天记录作为证据，2020年3月5日17：32分的聊天记录“整理好发我”“现在找到2,3,6,7,8,9,10,11月”“4,5未找到”，对此周键廷在庭审中陈述是其向黄少局主张拖欠的水电费；2020年4月20日凌晨1：14分的聊天记录“我东西已经搬走了”，对此黄少局在庭审中陈述其于2020年4月19日搬离案涉商铺；2020年2月3日21：54分和2020年3月6日05：53分的聊天记录分别显示转账15680元，黄少局陈述是其向周键廷缴纳2020年2月和3月租金的支付记录。周键廷对上述证据的三性无异议。原被告双方在庭审中确认微信聊天记录的双方是黄少局方与周键廷方。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。再查，2020年5月27日，越山公司出具《关于疫情防控期间东急新天地商场恢复经营的情况说明》，主要内容为：越山公司是东急新天地商场的经营管理方，因受疫情防控措施影响，商场复业全面延后，除个别餐饮及一线餐饮档铺外，2020年2月至2020年3月13日基本无法营业。随着疫情逐渐相对可控，越山公司于2020年3月13日安排商场内首层租户先恢复营业，之后逐渐安排其他租户恢复营业，至2020年3月24日，商场内所有租户已全面恢复正常营业。2020年4月18日，东急新天地购物中心管理处作出《首层疫期商铺租金优惠方案》，具体如下：一、疫情租金减免优惠方案，2月份租金免收，管理费收取50%；3、4月份租金收取50%，管理费不作减免；5月份租金收取90%，管理费不作减免。二、享受商场给予租金减免优惠的条件：1、已按商场规定交付2月之前的水电费；2、按商场通知时间复市经营；3、按商场规定的时间及要求交付上述租金费用；4、没有违反商场管理规定的行为。三、租户未按本优惠方案及商场规定的时间交付上述费用的，将视为租户自动放弃上述优惠方案，商场有权按合同规定执行。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于2020年2月1日至2020年4月19日的租金问题。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合案涉商场发布的复市通知可见，商场能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，故案涉商铺在2020年2月至3月12日无法经营系因政府防控工作。原告租赁案涉商铺的目的用于经营，疫情防控措施导致案涉商铺所在商场在2020年2月1日至3月12日期间无法开门营业产生了实际损失。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，依据公平原则及东急新天地购物中心管理处作出的《首层疫期商铺租金优惠方案》，本院对黄少局主张2月按照原月租金标准的20%即3032.6元/月（15163×0.2=3032.6元）、3月按照原月租金标准的50%即7581.5元/月（15163×0.5=7581.5元）、4月按照原月租金标准的80%即12130.4元/月支付2020年2月、3月、4月的租金予以支持，周键廷应退还2月的租金12130.4元（15163-3032.6=12130.4）、3月的租金7581.5元（15163-7581.5=7581.5）给黄少局。对于周键廷应否退还场地保证金的问题。案涉《租赁合同》于2020年4月19日到期，黄少局于2020年4月19日搬离案涉商铺，依约周键廷应退还租赁保证金给黄少局。至于周键廷主张黄少局长期拖欠2019年2月至2020年4月19日水电费的行为构成违约，分析如下：周键廷在庭审中陈述其于2020年3月5日向黄少局主张水电费，但根据原被告双方的微信聊天记录显示，周键廷只是陈述其找到了2019年部分月份的票据，并无向黄少局催缴水电费的意思，黄少局在庭审中陈述其和周键廷约定在合同到期后一次性从保证金中扣除水电费，周键廷在4月19日整理水电费票据并发送给黄少局，结合周键廷也未向本院提交证据证明在此之前其曾向黄少局主张过黄少局拖欠的水电费或者其向黄少局定期索要水电费。因此，对于周键廷主张黄少局逾期支付水电费构成违约本院不予采信，周键廷应全额退还场地保证金给黄少局。对于周键廷反诉诉请黄少局支付2019年2月至2020年4月的水电费15997元，黄少局在庭审中对此予以确认，本院对此予以支持。因黄少局愿意在场地保证金中抵扣水电费15997元和其应支付的2020年4月1日至4月19日的租金7682.59元（12130.4÷30×19=7682.59），周键廷在庭审中也表示同意在保证金中抵扣上述费用，综上，周键廷应退还黄少局场地保证金5434.4元（29114-15997-7682.59=5434.4）。对于周键廷应否退还诚信保证金的问题。原被告双方均在庭审中确认诚信保证金5000元由商场物业方收取，但黄少局是以周键廷的名义缴纳，该笔保证金并不是周键廷直接收取，因此对于黄少局主张周键廷退还诚信保证金5000元的诉请本院不予支持，依法予以驳回。对于黄少局要求周键廷支付多付租金利息和场地保证金利息的诉请，分析如下：双方当事人对租金标准、案涉商铺的使用产生争议以及黄少局拖欠租金均系政府疫情防控措施所致，原被告均不存在过错。在租期到期后，周键廷本应按照约定退还场地保证金，但双方当事人对案涉商铺2020年4月的租金和黄少局是否拖欠水电费的问题产生争议，黄少局也同意在场地保证金中抵扣上述费用，因此，周键廷逾期退还场地保证金具有一定的合理性。故原告对于利息的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周键廷向原告黄少局退还多收的2020年2月、3月的租金共19711.9元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄少局向被告周键廷支付2020年4月1日至2020年4月19日的租金7682.59元（已在周键廷退还给黄少局的场地保证金中予以抵扣）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄少局向被告周键廷支付2019年2月至2020年4月19日的水电费15997元（已在周键廷退还给黄少局的场地保证金中予以抵扣）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周键廷向原告黄少局退还场地保证金5434.4元（已抵扣黄少局应向周键廷支付的2019年2月至2020年4月19日的水电费15997元和2020年4月1日至2020年4月19日的租金7682.59元）；五、驳回原告黄少局的其它诉讼请求；六、驳回被告周键廷的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费277元，由原告黄少局负担25元，被告周键廷负担252元。反诉受理费224元，由原告黄少局负担196元，被告周键廷负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 邓 彪二〇二〇年十月二十三日书记员 左晶晶刘卿翼