广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11693号原告：黎浩英，男，1969年3月17日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：叶宝，广东深高律师事务所律师。被告：广州市伟昊物业管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇田心村第七合作社广州市白云区太和禽畜批发市场自编**（仅作办公用途）。法定代表人：谢赞清，经理。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。第三人：谢赞清，男，1967年11月3日出生，汉族，住广州市白云区沙亭路西七巷**，公民身份号码4401111967********。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。原告黎浩英与被告广州市伟昊物业管理有限公司（以下简称伟昊公司）、第三人谢赞清排除妨碍纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，实行普通程序独任审制，公开开庭进行了审理。原告黎浩英的委托诉讼代理人叶宝、被告伟昊公司的法定代表人暨第三人谢赞清、被告伟昊公司的委托诉讼代理人洪婷、胡传超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎浩英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即排除妨碍原告使用广州市白云区太和镇田心村第六、七经济合作社名下位于大达路××、新屋背及黄屋窜共计43.87亩的集体土地；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2002年10月，案外人伍世瑜等人与广州市白云区太和镇田心村第六、七经济合作社承租集体土地兴办太和禽畜批发市场，后因经营不善急需转让。2006年7月，原告与前述承租人签订土地使用权转让协议，承租涉案地块继续经营禽畜批发市场。上述转租行为经村民会议三分之二以上成员同意。原告接手市场后，需要对市场进行日常物业管理，主要是场地清洁、卫生工作。2008年11月5日，原告与谢赞清合资成立被告伟昊公司，为市场提供物业管理服务。原告与谢赞清各占被告伟昊公司50%的股权。原告担任被告伟昊公司的监事。谢赞清担任伟昊公司的执行董事兼总经理。经营期间，原告个人一直向土地出租方缴纳租金。2019年，因租赁土地有漏算的面积，原告还向出租方补交了漏算的租金。2018年12月5日，因环境治理要求，太和禽畜批发市场被政府关闭。至此，被告伟昊公司的业务彻底停止，没有任何收入来源。场地空置期间，被告伟昊公司人去楼空。尽管场地空置，但是租赁合同期限为期30年，原告继续按年交纳租金，将2020年全年的租金缴纳完毕。期间，土地出租方田心村第六、七经济合作社分别与原告签订《配合整改协议书》，要求原告配合政府“三资”合同整改工作。市场关停后，原告为避免损失，另寻合作方下洽谈利用场地事宜。被告于2019年7月12日发函要求原告向被告移交租赁利益。原告认为涉案土地是原告承租的，与被告无关，故未理会。被告于2019年12月19日向土地出租方发函，要求确认其在涉案土地上的租赁权益，但土地出租方未理会。被告又向土地出租人交纳漏算租金，但被土地出租方退回。被告又于2020年1月20日向原告发函，主张其与涉案土地的实际经营主体，要求原告停止损害公司利益的行为。2019年9月，原告最终与他人签订租赁合同，将涉案土地转租给他人用于经营。他人承租后，遂进场施工。但是，被告指使闲杂人员干扰、阻止、妨碍他人施工。为此，他人多次与原告协商，要求原告解决问题。原告多次发函给被告，声明其为土地承租人，要求被告停止妨碍原告使用土地。在新冠××期间，双方相安无事。2020年4月初，他人继续进场施工，但被告直接将场地进出的大门上锁，粗暴阻止他人施工。原告报警求助，被告在警方到场后停止妨碍，但过后又继续、反复设置障碍。双方无法解决争议，遂成讼。被告伟昊公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告与谢赞清是合作关系。2008年，两人共同出资设立了被告。由被告作为项目公司实际履行与土地出租方之间的租赁合同。被告是涉案土地的实际承租人及经营管理方，有权对涉案场地行使占有、使用、收益的权利。2、原告仅为对外名义签约人。涉案场地的实际承租人为被告。原告及谢赞清是涉案场地承租权的最终受益人。在内部关系上，原告未经被告另一股东谢赞清的同意，无权主张排除被告对涉案场地的占有、使用、收益权。3、原告在起诉状的陈述严重背离客观事实，企图通过恶意诉讼达到独自侵吞涉案场地占有、使用、收益权的非法目的。4、本案涉及两份租赁合同，租赁地块分别为田心六社5.3亩土地和田心七社34.6亩土地。原告未经被告同意擅自就5.3亩土地与田心六社签订合同终止协议书，严重损害了被告及另一股东的合法权益，属于无权代理，效力待定，但不影响本案审理，也不影响被告使用涉案场地。而涉案的大部分土地即34.6亩土地租赁合同仍在继续履行中，一直由被告承租经营。5、原告主张排除妨害，必须证明其是涉案土地的合法权利人。涉案土地的利用现状为建设用地，但并未被行政机关批准取得农用地转为建设用地的手续。从两份《土地有偿租用合约》的法律效力来看，原告主张的权利来源违反法律法规的强制性规定，应属无效。故原告主张排除妨害的权利来源不合法，无权主张排除妨害。第三人谢赞清述称，意见与被告一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《有偿租用土地合约》、《联办太和禽畜交易批发市场协议书》、《关于田心村兴建太和禽畜批发市场的批复》、《关于〈联办太和禽畜交易批发市场协议书〉的补充协议》、《股权转让协议书》及附件、村家长会议表决材料、《土地使用权转让协议书》、商品交易市场登记证、《协议书》、伟昊公司工商登记材料、广州市白云市场建设管理有限公司太和禽畜批发市场经营管理分公司工商登记材料、《〈联办太和禽畜交易批发市场协议书〉的补充协议（二）》、《补充协议》、《解除协议》、市场建设公司函件、《配合合同整改协议书》、《关于要求黎浩英向公司移交租赁利益的函》、《承诺书》、户代表大会表决材料、催交租金告知书、汇款记录、律师函、《整改通知书》、《要求黎浩英停止损害公司利益的函》、《告知函》、《清场通知书》、报警回执，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月29日，广州市白云区太和镇田心村第七经济合作社（以下简称田心七社，甲方）与谢赞清等七人（乙方）签订《有偿租用土地合约》，约定：甲方将土名“大达路下”、“新屋背”及“黄屋窜”一幅地合共34.6亩出租给乙方自行投资兴建禽畜市场；租赁期限为30年，即2002年10月29日起至2032年10月29日止；租金标准为每亩每年6500元，后续递增；乙方自行负责用地手续，在没有搞好用地手续而进行施工动土造成的损失由其自行承担；如遇国家征地，土地补偿归甲方所有，财产归乙方所有；等等。同年11月1日，谢赞清（甲方）与白云区市场建设管理服务中心（乙方）签订《联办太和禽畜交易批发市场协议书》，约定：甲方提供田心七社（土名“大达路下”）的地块，建造一个禽畜交易批发市场，建造费用由甲方负责投资，产权属于甲方所有，征收补偿归甲方所有；乙方负责提供市场登记证和参与市场的日常管理；乙方从市场纯收入中分成20%；双方合作期限为19年，从2002年11月1日至2021年11月1日止。2003年5月21日，广州市白云区发展计划局作出《关于田心村兴建太和禽畜批发市场的批复》，同意该村兴建禽畜批发市场，先做好征地等施工前准备工作。2004年11月20日，广州市白云区太和镇第六经济合作社（以下简称田心六社，甲方）与谢赞清等五人签订《有偿租用土地合约》，约定：甲方将土名“上窜”的土地合共5.3亩出租给乙方自行投资扩建禽畜市场；租赁期限为30年，即2005年1月1日起至2034年12月31日止；租金标准为每亩每年5500元，后续递增；如遇国家征地，土地补偿归甲方所有，土地补偿以外的其他一切补偿及其所有财产归乙方所有；等等。同年12月13日，谢赞清与广州市白云区市场建设管理服务中心签订《关于〈联办太和禽畜交易批发市场协议书〉的补充协议》，将乙方分成约定修改为每月收取固定金额6000元，后续递增为每月8000元。2005年11月15日，谢赞清等人（甲方）与黎浩英（乙方）签订《股权转让协议书》及附件，约定甲方将其持有的田心七社“大达路下”34.6亩土地使用权和全部股权一次性作价480万元全部转让给乙方。2006年7月29日，田心七社召开了社员家长（户代表）会议，同意谢赞清等人转租，将2002年10月29日签订的《有偿租用土地合约》的承租人变更为黎浩英。同年7月31日，谢赞清等五人（甲方）与黎浩英（乙方）签订《土地使用权转让协议书》，约定：甲方将其出资承租的田心七社“大达路下”的土地34.6亩的全部使用权转让给乙方；甲方协助乙方到田心七社处办理出租变更手续；等等。2008年7月9日，广州市工商行政管理局白云分局核发了名称为“广州市白云区太和禽畜批发市场”、市场类型为禽类（三鸟）市场的《商品交易市场登记证》。市场的法定代表人为张小翠，负责人为谢赞清。同年11月6日，伟昊公司注册成立。该公司股东为黎浩英（占50%股权）、谢赞清（占50%股权）。该公司的法定代表人为谢赞清。2012年3月29日，广州市白云市场建设管理有限公司（甲方）与广州市白云区市场建设管理服务中心（乙方）、谢赞清（丙方）签订《协议书》，约定：根据区政府文件，乙方资产划入甲方；乙方权利义务由甲方承接。2014年8月18日，广州市白云市场建设管理有限公司太和禽畜批发市场经营管理分公司注册成立，负责人为谢赞清，市场地址位于广州市白云区太和禽畜批发市场。2015年2月6日，谢赞清（甲方）与广州市白云市场建设管理有限公司（乙方）签订《〈联办太和禽畜交易批发市场协议书〉的补充协议（二）》，约定：2015年1月1日至2021年11月1日的每月固定利润提升至每月2万元至24200元。同年5月24日，广州市白云市场建设管理有限公司（甲方）与谢赞清（乙方）、伟昊公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方、丙方共同管理太和禽畜市场，并由丙方根据《补充协议（二）》继续履行。2018年12月5日，广州市白云市场建设管理有限公司（甲方）与谢赞清（乙方）、伟昊公司（丙方）签订《解除协议》，约定：因政府环境治理和河涌整治要求，三方同意从2019年1月1日起关闭广州市白云区太和禽畜批发市场；三方同意解除上述签订的《联办太和禽畜交易批发市场协议书》、补充协议及其他有关合同，互不追究责任，损失自担；协议生效后，甲方办理注销广州市白云市场建设管理有限公司太和禽畜批发市场经营管理分公司的注销手续；市场人员安置、建筑物及设备处理、商铺经营户退租事宜、保证金退还全部由乙、丙方承担，与甲方及分公司无关；等等。同年12月14日，广州市白云市场建设管理有限公司向伟昊公司、谢赞清发函，要求其尽快妥善处理太和禽畜批发市场内业户相关合同等退场事宜。2019年5月16日，田心七社（甲方）与黎浩英（乙方）签订《配合合同整改协议书》，约定：双方于2002年10月29日签订关于“七社大达田下、新屋背及黄屋窜”土地34.6亩的《有偿租用土地合约》，乙方配合太和镇“三资”合同整改工作；双方按要求将该土地在“三资”平台进行交易，并在完成交易后终止合同；若土地未能按要求在“三资”平台完成交易，或未能完成交易中涉及的补偿条款，则本协议作废；等等。同年，田心六社（甲方）与黎浩英（乙方）签订《配合合同整改协议书》，约定：乙方配合太和镇“三资”合同整改工作；双方按要求将租赁土地在“三资”平台进行交易，并在完成交易后终止合同；若土地未能按要求在“三资”平台完成交易，或未能完成交易中涉及的补偿条款，则本协议作废；等等。同年7月12日，伟昊公司向黎浩英发出《关于要求黎浩英向公司移交租赁利益的函》，称谢赞清等人与田心七社、田心六社签订的两份《有偿租用土地合约》，转由该公司概括承接，并由该公司支付租金。公司授权黎浩英将市场整体租给第三方，但黎浩英与新租户签订租赁合同后，未将租赁合同及利益移交给公司，严重损害公司及其他股东的利益，遂要求：1、黎浩英将租赁合同原件移交给公司，由公司履行该合同；2、将向新租户收取的租赁保证金及租金移交给公司。同年7月30日，黎浩英向田心七社出具《承诺书》，承诺愿意补交租赁土地经重新测量后多出的土地面积租金。同年10月20日，田心七社召开户代表大会，对“三鸟批发市场”租赁该社土地多出土地面积追缴租金329670.25元事项进行表决，结果为“通过”。同年10月23日，田心七社向“三鸟批发市场”发出《催缴租金告知书》，催促该经营主体补交2002年10月29日至2019年10月28日期间多出土地面积3.37亩的租金合计329670.25元。同年10月24日，伟昊公司向田心七社汇款支付了上述租金329670.25元。同年10月28日，黎浩英向田心七社汇款支付了上述租金329670.25元。同年11月19日，黎浩英与田心六社签订《协议书》。田心六社确认黎浩英已补交相应多出土地租金54615元。同年12月9日，伟昊公司委托律师事务所向田心七社发出《律师函》，要求确认伟昊公司在租赁土地上的租赁权利，即伟昊公司是实际承租方。同年12月11日，广州市白云区太和镇农村集体三资管理服务中心向田心七社发出《整改通知书》，称该社于2019年10月24日收到一笔由伟昊公司转入的329670.25元的款项，于2019年10月28日收到一笔由黎浩英转入的329670.25元的款项，违反了《广州市白云区农村集体财务管理办法》的相关规定，未做到账账、账款相符。经该中心查核，伟昊公司转入的款项无法查核所属合同，建议该社核实是否属于收入；如不属于，建议按原路退回。同年12月16日，黎浩英委托律师事务所向田心七社发出《律师函》，对伟昊公司函件提出异议，认为其才是租赁土地的承租人。2020年1月10日，田心七社向伟昊公司退还了329670.25元的款项。同年1月20日，伟昊公司向黎浩英发出《要求黎浩英停止损害公司利益的函》，称黎浩英作为公司股东，不维护公司合法权益，未经公司同意在2019年期间多次以《有偿租用土地合约》名义承租主体的身份对外招租，以个人名义对太和禽畜市场进行评估，企图取得市场建筑物的权益，损害了公司利益，要求黎浩英停止损害公司利益的行为。同年2月17日，伟昊公司向广州卡尔曼酒店物业服务有限公司（以下简称卡尔曼公司）发出《告知函》，称该公司是广州市白云区太和禽畜批发市场（三鸟市场）的实际经营者，是涉案土地的实际承租人，也是上盖物业的所有人。该公司于2019年10月发现卡尔曼公司向其股东黎浩英承租涉案场地，并于2019年10月30日告知黎浩英未经授权出租场地的事实，要求卡尔曼公司于收到通知后3日内撤出场地。同年3月31日，伟昊公司在涉案场地张贴了《清场通知书》，内容为要求清场并恢复市场原本状态。同年4月9日，卡尔曼公司向黎浩英反映，谢赞清带人在三鸟市场进行锁门、清场，导致其装修人员离场。同年4月11日、19日，黎浩英因卡尔曼公司进场装修受到谢赞清等人妨碍而报警。同年4月27日，黎浩英提起本案诉讼。本院认为，本案为占有排除妨害纠纷。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”第二百四十五条第一款规定，“对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险”。本案围绕涉案土地自下而上成立三层法律关系：底层为田心七社、田心六社与黎浩英之间的集体土地使用权租赁合同关系；中层为黎浩英与谢赞清之间关于太和禽畜市场的合作经营关系；上层为谢赞清、伟昊公司与广州市白云市场建设管理有限公司之间关于太和禽畜市场的合作经营关系。从双方提供的证据来看，涉案土地使用权租赁合同的承租人已经各方同意变更为黎浩英。黎浩英与谢赞清的合作经营关系因政府环保治理和广州市白云市场建设管理有限公司与谢赞清、伟昊公司终止合作经营关系的事实而无法继续履行。因此，伟昊公司对涉案土地已不享有权利，不应妨害黎浩英占有、使用涉案土地。至于谢赞清与黎浩英有关合作经营市场的纠纷，包括涉案土地上盖建筑物的权益纠纷，应当另循法律途径解决。综上所述，本院对黎浩英的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广州市伟昊物业管理有限公司不得妨害原告黎浩英占有、使用其承租的位于广州市白云区太和镇田心村第七经济合作社、第六经济合作社位于“大达路下”、“新屋背”、“黄屋窜”的土地（原广州市白云区太和禽畜批发市场所在地）。案件受理费100元，由被告广州市伟昊物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向原告黎浩英支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年十月二十七日书记员 邝婉欣