广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9587号原告（反诉被告）：唐娟，女，1988年4月12日出生，汉族，住四川省仪陇县，委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳平，广东广信君达律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州琦胜商务投资有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道恒隆街33-45号（单号）B201广州市越和（国际）建材中心内编号为A001-12，统一社会信用代码91440101MA5CC91Q6J。法定代表人：CHEUNGWAYNEKWONG。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。第三人：广州和熙商业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）A区101-117号、219-230号、234号、236号、238-240号；B区、C区143-164号、265号、267号、286号、287号、289号，统一社会信用代码91440101MA5AKCJ755。法定代表人：周慧萍。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。原告即反诉被告唐娟与被告即反诉原告广州琦胜商务投资有限公司（以下简称琦胜公司）、第三人广州和熙商业管理有限公司（以下简称和熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告即反诉被告唐娟的委托诉讼代理人梁显军、李艳平，被告琦胜公司、第三人和熙公司的共同委托诉讼代理人吴恩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐娟向本院提出诉讼请求：1.琦胜公司返还唐娟2019年6月1日至2019年10月31日期间的综合服务费86870元（计算方法是17374元/月×5个月）及退还唐娟已经缴纳的履约保证金中的综合服务费部分款项34748元；2.琦胜公司免除2019年11月1日至2020年7月31日的综合服务费共163660元[计算公式：17374元/月×2个月（11、12月）+18416元/月×7个月（2020年1-7月）]；3.琦胜公司退还唐娟2020年2月１日至3月31日的租金共36832元（计算方式18416元/月×2个月）；4.琦胜公司返还2019年6月7日至2020年7月29日期间多收取的电费41530.47元及利息（以41530.47为本金，从2020年7月29日起计算至款项实际退还之日止，按全国银行拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；5.本案诉讼费由琦胜公司承担。事实和理由：唐娟以经营名义与和熙公司签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，约定唐娟从和熙公司处租赁位于广州市番禺区石楼镇兴亚三路X号-X号（双号）X区X铺（以下简称涉案商铺）用于经营。由于琦胜公司于2019年5月向利合公司支付了全额购房款，并于2019年7月11日取得涉案商铺的不动产权证，遂唐娟与琦胜公司、和熙公司于该年9月2日签订《商铺租赁补充协议书》并约定2019年6月1日为该商铺租赁权益移交日，该日后涉案商铺的所有租金及综合服务费由琦胜公司享有且和熙公司将已收取的租金、综合服务费及相关履约保证金移交给琦胜公司。唐娟向琦胜公司缴纳高额的综合服务费，但琦胜公司并未提供任何合同约定的综合服务，对于室外相邻场地完全没有任何维护管理，更加没有营销推广与宣传，故申请退还2019年6-10月的综合服务费和押金中2个月综合服务费部分，以及免除2019年11月至2020年5月的综合服务费，并无需按合同约定的递增条款给付相关费用。因新冠状病毒××疫情原因，唐娟2020年2月及3月都不能正常营业，故申请免除原告缴纳的2020年2月及3月的房租。被告琦胜公司、第三人和熙公司共同辩称：不同意唐娟的全部诉讼请求，理由为：1.实际上综合服务费属于租金的一部分，只是称呼不同。在原被告及第三人签订租赁合同之前，和熙公司已经和唐娟明确租金标准，并签订了租赁意向书。唐娟也向和熙公司缴纳了一个月的租金作为定金，其后正式签订的租赁合同是将原租金一分为二，以租金综合服务费两种方式收取的。2.琦胜公司已经按照租赁合同的约定为唐娟提供了综合服务，唐娟应当按照合同约定向琦胜公司缴纳综合服务费。3.关于唐娟主张2020年2月-3月的租金减免，因2020年2月疫情爆发原因，考虑唐娟的经营问题，琦胜公司多次向唐娟提出以原租金6折（即琦胜公司收取原租金的60%）的标准为减免2020年2月-3月的租金，但唐娟仍不满足。4.关于多收取的电费问题，琦胜公司代为收取的电费价格虽然高于供电局的标准，但实际是将商业街的电路耗损、增容分摊到其中，增加除了供电局电费标准其他电力方面的支出，因此才按照1.23元/度的标准收取。综上，琦胜公司认为唐娟的全部诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回唐娟的全部诉请。被告琦胜公司认为其依约将涉案商铺交付给唐娟使用，但唐娟未按照合同约定支付租金及综合服务费，故在诉讼中提起反诉请求：1.解除唐娟与其签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》；2.唐娟向其支付拖欠的2019年11月1日起至2020年8月5日止的租金（按每月18416元计算）、综合服务费（其中2019年11、12月以17374元计算，之后月份按照每月18416元计算）；3.唐娟所缴纳的履约保证金76834元不予退还，并向其支付履约保证违约金76834元；4.本案的诉讼费由唐娟承担。反诉被告唐娟辩称：不同意琦胜公司的反诉请求。1.针对反诉请求1、2，唐娟按照合同第4条第2款有权要求琦胜公司提供与其收取的综合服务费对等的宣传推广等相关服务，琦胜公司未履行对应的综合服务的唐娟有权不支付对应的费用，行使的是同时抗辩权。且唐娟拖欠相关费用在疫情期间，根据最高人民法院的解释，琦胜公司无权解除租赁合同。2.针对反诉请求3，由于本案是琦胜公司未全面履行综合服务导致唐娟暂缓支付综合服务费的，琦胜公司并不因此产生法定或约定的解除权，不适用没收履约保证金及加倍支付履约保证金的约定。第三人和熙公司辩称：对琦胜公司的反诉请求无异议。经审理查明，琦胜公司是涉案商铺的权利人，登记日期为2019年7月11日，该房屋建筑面积为65.9平方米，共有分摊面积为22.1098平方米。2018年12月11日，唐娟（乙方，承租方）与和熙公司（甲方，出租方）就涉案商铺签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》约定：一、商铺位置及面积：商铺总使用面积为253.53平方米（含公摊面积），包括室内使用面积127.92平方米，相邻室外场地有限使用面积125.61平方米，按室内使用面积计租。二、租赁期限：从2019年1月1日（起租日）起至2023年12月31日止，共5年。计租日自免租期届满之日的次日（若无免租期的，自起租日）起计算。若乙方未于起租日前往甲方办理标的商铺的交接手续，则标的商铺仍将被视为已于起租日合格地交付予乙方。三、租金标准、支付时间：1、租金标准：1）从2019年1月1日起至2019年12月31日，每月租金为17374元；从2020年1月1日起至2020年12月31日，每月租金为18416元等。2）合同签订当日，乙方须一次性向甲方支付相当于1个月首年月租金、物业管理费及综合服务费计38417元的履约保证金；2019年1月1日再向甲方支付相当于1个月首年月租金、物业管理费及综合服务费计38417元的履约保证金，并预付1个月首年月租金、物业管理费及综合服务费计38417元（以甲方发出通知为准）。2、支付时间：乙方应于每月21日至25日期间，向甲方支付下月应付租金。3、乙方已清楚了解标的商铺的现状及商业价值，同意在租赁期内不论任何原因，均不得要求调整上述租金标准。四、物业管理费、综合服务费、水电费及其他费用。1、物业管理费：室内25元/平方米，室外3.75元/平方米，合计3669元/月。2、综合服务费：包括不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等。租赁期内，综合服务费前四年在上一年基础上递增6%，其中从2018年12月1日起至2019年11月30日，每月综合服务费为17374元；从2019年12月1日起至2020年11月30日，每月综合服务费为18416元。3、乙方应于每月21日至25日期间，在交纳下月租金同时向甲方支付下月物业管理费和综合服务费。4、乙方须在签署本租赁合同时接受甲方提供物业管理服务，并书面承诺遵守《广州亚运城运动员村国际区（自编A、B、c区）物业临时管理规约》以及《广州亚运城运动员村国际区（自编A、B、C区）业主和物业使用人手册》。10、甲方应就收取的租金及物业管理费、综合服务费用向乙方出具合法有效的发票，若商铺发生转让，则租金相应发票由标的商铺的所有权人开具。甲方代为收取的水电、燃气等费用，由水电、燃气供应机构出具正式收费凭证的，甲方向乙方提供该等收费凭证（但凭证可能不显示缴款单位为乙方），否则，甲方只需向乙方开具收款收据。五、免租期：1、甲方给予乙方2个月免租期，从商铺交付乙方之日起第1个月及第2个月（免租期内，只收取物业管理费3669元／月。2、在免租期间，乙方除向甲方缴交本条第1款约定的物业管理费外，还应缴交本合同约定的水电费及其他应缴费用。六、履约保证金：乙方按照本合同第三条第1款第2项约定缴纳履约保证金。此履约保证金在本合同期满终止或合同解除之日，如乙方无违约之行为，甲方扣除乙方应缴未缴的相关款项后无息退还乙方。八、商铺经营范围：乙方确认商铺仅限于经营马路边边串串香品牌。十四、违约责任：1、本合同签定后，在租赁期限内甲乙双方均应严格依约履行，不得单方解除合同。如果甲方因违约行为而导致本合同解除，或未经乙方同意，擅自单方解除本合同的，应双倍返还履约保证金给乙方。2、如果乙方违反本合同约定的，甲方有权在以下任一事件发生后的任何时间提前终止本合同并合法的提前收回标的商铺或其任何部分：1)乙方延迟支付本合同中的租金、物业管理费、综合服务费、水电费、燃气费（如有）或其他费用及违约金（如有）或其中的任何部分超过15天或／及该等延迟支付款项的总额超过-(1)个月租金的额度；3、如乙方逾期支付租金或物业管理费、综合服务费的，每逾期一天按应付未付金额的1%支付违约金给甲方，逾期15天仍未支付的，甲方有权按照签署本条第2款约定解除合同并收回商铺。4、因乙方违约行为而导致本合同解除，或未经甲方同意，擅自单方解除本合同的，乙方所交的履约保证金或相当于履约保证金总额数额的租金、物业管理费及综合服务费等费用不予退回，乙方还应支付与履约保证金总额等额的违约金予甲方。十五、本合同期满终止或因乙方的违约行为导致合同解除的，乙方必须在合同终止或解除之日起七天内腾空标的商铺交回甲方。如逾期不搬出的，拖延期间须按原租金、物业管理费及综合服务费的双倍缴交场地使用费，直至乙方交还标的商铺或者甲方处理好乙方全部遗留物之日止。并且，如乙方逾期不搬出的，甲方有权采取停水、停电、拉闸上锁、留置标的商铺内之设施设备等方式追讨乙方欠缴款项、场地使用费及违约金等，甲方有权自行进入商铺清空物品收回商铺，商铺内所有物品按乙方丢弃物处理。乙方迁出时，标的商铺内部新增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施属甲方所有，乙方不得拆除并应无偿移交给甲方。十七、意外责任：合同履行期内，如发生以下事故，甲方无需向乙方承担任何赔偿责任：1、非甲方原因造成的停水、停电、网络中断及冷气故障。2、天灾及其他不可抗力的发生。二十、本合同在履行过程中，如双方产生纠纷应友好协商解决，协商不成时，可以向商铺所在地人民法院起诉。双方另签订《广州亚运城运动员村国际区（自编A、B、c区）物业临时管理规约》约定由和熙公司为涉案商铺提供物业服务，服务内容包括公共部位的维护和管理、公用设施设备及其运行的养护和管理等，其中合同第七条代收代缴收费服务约定“受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴服务不属于物业服务费），收费标准执行政府规定。电费统一按10%计算线损和变损，即甲方单户电表度数*110%计算甲方应交付的电费。”同年12月25日，唐娟向和熙公司支付了履约保证金76834元。2019年1月1日，和熙公司将涉案商铺交付给唐娟，商铺交付时为毛坯状态。唐娟陈述其接收商铺后有对商铺墙面、地板、天花进行简单的装修，对室外部分地板电路进行改造。琦胜公司、和熙公司对唐娟所述的室内装修内容予以确认，并陈述室外部分是由其进行改造的，改造的费用对应合同约定的综合服务费。就上述合同约定与涉案商铺面积不符问题，琦胜公司、和熙公司陈述是因为除产权登记部分面积外，还有全体业主共有部分的部分面积，因琦胜公司、和熙公司对涉案物业进行了改造，涉案物业与其他业主的物业面积重合，而整个商业街都是由业主委托和熙公司进行管理的。2019年9月2日，琦胜公司（甲方，出租人）与和熙公司（乙方，受托管理人）、唐娟（丙方，承租人）就涉案商铺签订《商铺租赁补充协议书》约定：鉴于涉案物业的产权人广州利合房地产开发有限公司已于2018年6月1日授权乙方代为出租、管理亚运城国际商业街的全部商铺，乙方与丙方就涉案商铺于2018年12月11日签署《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，甲方于2018年8月31日与广州利合房地产开发有限公司就涉案商铺签订了《亚运城运动员村国际区物业认购书》购买该不动产，三方经协商达成以下补充协议：一、因甲方购买了目标商铺并取得该商铺不动产权，乙方将与丙方签订的《商铺租赁合同书》中出租方的权利义务全部概括转让给甲方，丙方同意。甲乙丙三方同意按原约定内容继续履行。二、三方确认：2019年6月1日定为目标商铺的租赁权益移交日。移交日前，该目标商铺的所有租金及综合服务费由乙方享有；移交日后，丙方所缴纳的目标商铺租金及综合服务费由甲方所有。三、从权益移交日至甲方取得不动产权证期间的租金及综合服务费等相关收益属于甲方所有，之前由乙方代收代管。签订本协议[3]天内，乙方将已收取的租金、综合服务费及相关履约保证金移交给甲方，甲方开具上述租金及综合服务费、履约保证金、物业管理费履约保证金等收据给乙方。四、自甲方取得不动产权证次月起，丙方应将每月租金及综合服务费付至甲方以下指定收款账户，相应的发票及收据由甲方向丙方开具。物业管理费、水电费、配电增容服务费等费用及相关税费按租赁合同由丙方直接向乙方（物业管理公司）支付，相应的发票和收据由乙方提供。唐娟使用该商铺至2020年8月5日并于该日搬离全部物品，该日商铺被和熙公司收回。就搬离的原因，唐娟陈述是琦胜公司要求其退场；琦胜公司、和熙公司陈述是唐娟违反合同第14条约定，构成根本违约，故发函要求收回。三方确认涉案商铺2020年6月30日前的租金、2019年10月31日前的综合服务费、2020年8月5日前的水电费均已结清。唐娟在合同履行期间均是向和熙公司缴纳涉案商铺的电费。诉讼中，唐娟、琦胜公司、和熙公司就以下事实存在争议：1、三方对《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》第四条第2点所约定的综合服务费存在不同理解。唐娟认为该条约定是合同的一项必要义务，但当事人对具体的服务内容、标准等没有约定；琦胜公司、和熙公司认为综合服务费的内容包括相邻室外场地维护管理、营销推广、形象宣传策划，其中相邻室外是指整体商业街固件的升级，由于涉案物业所处的位置在亚运城商业街需要增设相当数量的配套设施，琦胜公司及和熙公司在接收涉案物业之初整条商业街是处于根本无法使用的状态，琦胜公司及和熙公司在此基础投入大量费用升级改造，费用高达5、6千万元。为证明其有多次举行线上线下的推广服务对商业街进行营销推广、形象宣传策划，琦胜公司提交了和熙公司与案外人签订的《推广业务合同》《照片》《微信公众号图片》等证据，唐娟对证据《微信公众号图片》真实性确认，但认为证据所显示的费用与收取的综合服务费严重不匹配，已构成违约。2、琦胜公司主张其有多次向唐娟追讨租金、综合管理费，并提交了落款日期为2020年1月的《公函》《知会函》及落款日期为2020年4月26日的《费用催缴函》，其中《费用催缴函》载明欠费为2019年11月至2020年4月的综合服务费及2020年1月、2月的租金差额（均为1042元）。唐娟以无原件为由对上述证据均不予确认。3、就疫情期间的费用问题：琦胜公司、和熙公司认为2、3月份租金按六折收取，综合服务费全额缴纳。唐娟认为应退回2020年2、3月份的费用，即使不能全免，也应按六折标准计收。对此唐娟提交了亚运城国际商业街管理处（和熙公司内设机构）于2020年4月8日出具的《通知》，内容为双方同意2020年2、3月份的租金及综合服务费（统称租金）减免40%，并可延期至4月30日缴纳，从4月份开始租金标准按原合同执行等。琦胜公司、和熙公司对该《通知》真实性确认，但认为与唐娟无关，其曾就该减租方案与唐娟进行协商，但唐娟不同意。另查明，琦胜公司为外国自然人独资企业。本院认为，琦胜公司为外国自然人独资企业，故本案应当参照涉外案件处理。因涉案租赁物位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案租赁物在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国法律作为准据法。唐娟与和熙公司签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》及唐娟与和熙公司、琦胜公司签订的《商铺租赁补充协议书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是合同解除的后果如何承担，对此本院阐述如下：关于合同解除问题。根据《商铺租赁补充协议书》约定，涉案租赁合同的出租人在2019年6月1日已变更为琦胜公司，结合当事人自认，涉案商铺在2020年8月5日已实际收回，双方的合同实际在该日已经解除，琦胜公司要求解除合同没有事实依据，本院不予支持。关于租金、综合管理费问题。首先，当事人在《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》对上述费用及标准有明确约定，当事人应依约履行。其次，唐娟、琦胜公司虽然对合同约定的综合服务费存在争议，但根据琦胜公司提交的证据，琦胜公司、和熙公司确有履行合同约定的场地维护管理、商业街的营销推广等义务，唐娟应按合同约定支付相应综合服务费。第三，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力事件。该疫情对双方合同履行产生了一定的影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”故本院采纳唐娟的意见，琦胜公司应按照六折的标准收取2020年2月、3月的租金及综合管理费。综上，根据合同约定的租赁费用标准，结合当事人自认涉案商铺2020年6月30日前的租金、2019年10月31日前的综合服务费均已结清，故1、琦胜公司应向唐娟退还2020年2、3月份多收取的租金14732.8元（18416元×40%×2个月）；2、唐娟应向琦胜公司支付2020年7月1日至8月5日期间的租金21386.32元（18416元+18416元÷31天×5天）；3、唐娟应向琦胜公司支付2019年11月1日至2020年8月5日期间的综合服务费152939.52元[17374元（2019年11月）+18416元×60%×2个月（2020年2、3月）+18416元×6个月（2019年12月、2020年1月、4、5、6、7月）+18416元÷31天×5天]。以上费用抵扣后，唐娟还需向琦胜公司支付159593.04元；对双方主张的其他租金、综合服务费，本院均不予支持。关于电费问题，根据《商铺租赁补充协议书》《广州亚运城运动员村国际区（自编A、B、c区）物业临时管理规约》约定及涉案商铺电费缴纳情况，唐娟并未有实际向琦胜公司缴纳，唐娟实际是依据约定向和熙公司缴纳，故对唐娟主张的电费本案不予调处，其可依据合同约定另循合法途径解决。关于保证金及违约金问题。根据《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》第十四条第2款第1项及该条第4款，唐娟自2019年11月起拖欠综合服务费，其行为已构成违约，琦胜公司有权不予退回履约保证金，但考虑到当事人对综合服务费对应的服务内容、服务标准并未有明确约定，且该项服务对涉案合同的履行具有一定的影响，没收保证金已能弥补琦胜公司因唐娟上述违约行为给其造成的损失，故对琦胜公司所主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、广州琦胜商务投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向唐娟退还租金14732.8元，唐娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州琦胜商务投资有限公司支付租金21386.32元、综合服务费152939.52元，相互抵减后，唐娟应向广州琦胜商务投资有限公司支付159593.04元；二、驳回唐娟的其他诉讼请求；三、广州琦胜商务投资有限公司有权没收唐娟缴纳的履约保证金76834元；四、驳回广州琦胜商务投资有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费3375元，由唐娟负担3177元，广州琦胜商务投资有限公司负担198元；反诉受理费3217元，由广州琦胜商务投资有限公司负担756元，唐娟负担2461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年十月二十八日书记员  陈细妹