广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40195号原告：广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙），住所地广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心63层01-A、E单元。执行事务合伙人：广州越秀产业投资管理有限公司（委托代表：林国春）。委托诉讼代理人：韩荣、梁国恩，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：蔡梓民，男，1976年9月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。法定代表人：赵创胜。第三人：谢海榆，男，1964年10月29日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）与被告蔡梓民以及第三人广东利海集团有限公司、谢海榆执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人韩荣，被告蔡梓民到庭参加了诉讼。第三人广东利海集团有限公司、谢海榆经本院合法传唤逾期未到庭。本案现已审理终结。原告广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）起诉请求判令：一、许可继续对广州市白云区的xxx房的执行；二、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月2日，天河法院对原告诉广东利海集团有限公司（以下简称“利海集团”）、谢海榆借款合同纠纷一案作出（2015）穗天法金民初字第2xx6号民事判决书，判决利海集团向原告偿还37168000元及利息、罚息、复利，谢海榆承担连带清偿责任，原告对抵押物利海绿洲花园D1栋共41套在建工程（包括涉案房产）以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。后原告申请执行该判决书，法院裁定拍卖登记在利海集团名下的涉案房屋等房产。针对该裁定，被告以案外人身份提出执行异议，法院作出执行异议裁定，认定被告作为消费者买房人，其物权期待权优先于法定担保物权，裁定被告的异议成立，中止对广州市白云区的利海绿洲花园三期项目D1栋xxx房的执行。原告认为，被告与利海集团并没有签署《商品买卖合同》，被告未提供完整支付凭证，未证明款项支付至相应监控账户，不应认定被告已支付房款总额达50%，被告基于认购协议享有的债权无权排除对涉案房产的执行，法院关于中止对涉案房屋执行的裁定认定事实和适用法律错误。被告蔡梓民答辩称：请求维持（2019）粤0106执异xxx号的裁定，中止执行拍卖。一、我方于2011年12月14日与利海集团正式签署《利海绿洲花园D1栋专属订购协议书》，并盖有利海集团公司的正式公章，和我方的签名，可以视同《商品买卖合同》，可以作为有法律效力的书面买卖合同，并且本人已实际履行，所以我方是通过合法、正规途径购得涉案房屋，而且，合同是在查封之前签订；二、根据《利海绿洲花园D1栋专属订购协议书》，涉案房屋认购价为727983元，我方已于2011年11月3日、2011年12月14日、2013年7月29日分别向利海集团付30000元、333992元、291193元，合计655185元，已占总房款的90%。天河法院亦查明，利海集团也收到该笔房款。至于利海集团有否将房款转入“阳光家缘网”信息所示监控账号，是我方不能控制。另外，我方已于2019年10月14日向天河法院存入72798元（房款剩余的10%），作为代管款项，作为此案利海集团应承担的执行款项。综上，我方已支付完涉案房屋在《商品买卖合同》上标明的全部款项；三、我方已于2014年12月17日，办理该房屋的入住手续，和物业管理签订了收楼确认书，并交纳相关的物业管理费、水电费；四、我方名下在广州市查无房地产，并且此房屋用于居住。第三人广东利海集团有限公司、谢海榆未陈述。经审理查明：2015年6月2日，原告向利海集团、谢海榆及第三人中国民生银行股份有限公司广州分行提起借款合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出（2015）穗天法金民初字第2xxx6号民事判决已经发生法律效力，判令利海集团向原告偿还37168000元及利息、罚息、复利；原告对抵押物利海绿洲花园D1栋共41套的在建工程（包括广州市白云区白云大道利海绿洲花园三期项目D1栋9层925房，以下简称涉案房屋）以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。被告利海集团不服提起上诉，但经合法传唤无正当理由拒不到庭，二审按利海集团撤回上诉处理，一审判决生效。因利海集团、谢海榆未履行上述判决确定的义务，原告向申请立案执行，本院2017年8月21日以（2017）粤0106执9xx4号立案执行。2018年4月17日，本院作出（2017）粤0106执9xxx4号执行裁定，裁定拍卖登记在利海集团名下的涉案房屋等房产。后被告提出书面异议，请求解除对涉案房屋的拍卖执行程序，本院查明后，于2019年10月14日作出（2019）粤0106执异xx1号执行裁定书，认为被告与利海集团虽然没有签署《商品房买卖合同》，但被告签订的认购书、专属订购协议书的内容符合合同的基本条款，是双方的真实意思表示，合法有效，且双方已实际履行，合同是在法院查封之前签订，涉案房屋系用于居住且被告名下无其他用于居住的房屋；被告已支付的价款超过合同总价款的百分之五十，故被告的异议理由成立，其权利能够排除执行，本院予以支持。据此，本院裁定被告的异议成立。中止对涉案房屋的执行。原告认为其对涉案房屋享有抵押权，被告的债权无权对抗，无权阻却执行。并且提交了利海集团销售监管账户截图，证明被告的资金并未进入该等账户，未正常支付房款。本案中，被告对此提交以下证据：一、2011年11月3日被告与利海集团签订的《认购书》，证实被告认购利海绿洲花园D1栋925单位，认购价727983.1元，定金30000元等；二、2011年12月14日利海集团与被告签订的《利海绿洲花园D1栋专属订购协议书》，约定被告作为买方向作为卖方的利海集团购买利海绿洲花园D1栋第xxx号房，总金额727983元；分期付款，应在本协议签订之日支付全部房价款的50%即363992元，第二期在2013年6月1日支付全部房价款的40%即291193元，第三期在2016年11月13日前支付全部房价款的10%即72798元；三、房屋收款收据，证实利海集团分别于2011年11月3日、2011年12月14日以及2013年7月29日向被告分别出具《收款收据》，确认收到被告认购南湖绿洲D1栋925房定金30000元、首期333992元及部分房款291193元，共计655185元；四、2013年6月27日利海集团向被告出具的《收楼通知书》，通知涉案房屋已竣工，通知收楼时间为2013年6月30日至2013年7月7日期间；五、《前期物业管理服务协议》、广州利海酒店物业管理有限公司利海绿洲花园服务中心出具的《证明》、《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》、《银行代扣水费及污水处理费授权书》、《广州燃气集团有限公司任务单》，均证实被告已实际居住使用涉案房屋，并支付了相关费用；六、案款收据，证实被告已于2019年10月14日向本院就（2017）粤0106执9994号借款合同合同纠纷执行案件，支付了72798元购房款尾款；七、《个人名下房地产登记情况查询证明》，证实广州市房地产档案馆出具证明，证实被告在包括广州市行政区域范围内的有效房地产登记记录中查无房地产情况记录。庭审中，原告称涉案房屋于2015年1月5日办理的抵押登记手续。被告称其在广州市内及其他城市均无在其名下用于居住的其他房屋。案件审理过程中，被告向本院提交了《业务凭证》、《POS签购单》，证实其实际支付房款的凭证。本院认为：被告已提交证据证实其与利海集团之间存在房屋买卖合同关系，且确已依约向利海集团支付了定金、首期款及部分房款，利海集团并对此出具了收款收据，且被告已实际收楼入住，现原告仅以被告资金未进入利海集团相关监管账户为由，不足以推翻被告与利海集团之间真实的交易关系及付款关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，现有证据证实被告符合上述情况，其权利能够排除执行，本院（2019）粤0106执异6xx号执行裁定书依法裁定被告异议成立并中止对涉案房屋的执行并无不妥，合法有据，原告要求许可继续对涉案房屋执行缺乏理据，本院不予支持，依法予以驳回。第三人广东利海集团有限公司、谢海榆经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈诗媛人民陪审员  吴旭英人民陪审员  叶少冰二〇二〇年十月三十日书 记 员  马妮娜