广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初18368号原告：杨泽，男，1995年12月19日出生，汉族，身份证住址山西省阳泉市城区。委托诉讼代理人：牛垚，广东普罗米修律师事务所律师。被告：深圳市中惠桃园酒店管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：桂建强，经理。委托诉讼代理人：吴雪清，男，1974年10月29日出生，蒙古族，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。委托诉讼代理人：杨旸，万商天勤（深圳）律师事务所律师。第三人：杨白，男，1982年10月16日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。原告杨泽诉被告深圳市中惠桃园酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月30日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛垚，被告委托诉讼代理人吴雪清到庭参加了诉讼，并于2020年9月25日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人牛垚，被告委托诉讼代理人杨旸到庭参加了诉讼，第三人杨白经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨泽向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告所签《关于XX商业大厦壹楼酒店大堂内商铺租赁的房屋租赁合同》；2、被告退还原告履约保证金24000元，被告向原告支付违约金50000元；3、被告向原告支付其他损失100000元；被告向原告支付维权费用包括律师费等费用共计10000元；4、被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告于2017年8月1日签订《关于XX商业大厦壹楼酒店大堂内商铺租赁的房屋租赁合同》，原告承租被告位于深圳市南山区，租赁期限为2017年8月1日至2024年8月10日。被告明知其2019年7月起已经不具有出租权利，仍隐瞒该重要事实与原告签订合同。原告承租后投入巨大，现因被告无法继续履行合同，被告属于严重违约且其违约行为已经严重侵害原告的权利。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告深圳市中惠桃园酒店管理有限公司辩称：一、被告与原告签署的租赁合同存在无效条款，原告主张的解除合同、支付违约金等诉讼请求没有事实和法律依据；二、涉案房屋目前由原告经营，原告不存在任何损失，原告要求被告赔偿损失的请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回；三、原告请求被告承担律师费，没有法律依据，请求法庭予以驳回；四、原告逾期交纳租金，产生逾期违约金，在履约保证金中扣减后，被告应退还的履约保证金为5640元。《关于XX商业大厦壹楼酒店大堂内商铺租赁的房屋租赁合同》（以下简称“涉案租赁合同”）第4.1.2条约定，履约保证金的退还前提是“乙方全部支付完毕甲方租赁费用及甲方扣除乙方欠付的租金、违约金、赔偿金、水电气费等公用事业费等应付费用后尚有结余部分”。同时，涉案租赁合同第5.1条约定：“每个季度最后一个月的15日之前支付下一个季度的全部租金”，并且应于2017年9月15日前交付首期租金36,000元。如逾期支付的，应当按照第17.5条约定，按拖欠金额3%/日的标准收取违约金，如以36,000元为标准，即每日1080元。而事实上，原告支付租金的时间分别为：2017年12月19日，逾期4日，违约金为4320元；2018年3月19日，逾期4日，违约金为4320元；2018年6月20日，逾期5日，违约金为5400元；2018年9月17日，逾期2日，违约金为2160元；2018年12月15日，未逾期，无违约金；2019年3月17日，逾期2日，违约金为2160元；上述合计逾期17天，逾期违约金为18,360元。而保证金为24,000元，与逾期违约金相抵扣后，余额为5,640元，此部分即为依约应当返还的部分。五、原告存在私自对外转租的严重违约情形，应当承担违约责任，其反而要求被告支付违约金欠缺事实和法律依据。根据涉案租赁合同第十六条约定，原告对房屋进行转租、分租、对外承包、合作经营或联营等，应当经得被告同意。又结合原告自身提交与案外人深圳市友好邻居管家服务有限公司（下称“友好邻居公司”）的租赁合同可知，原告在2017年8月1日承租涉案房屋后，2017年8月18日就立刻将涉案房屋转租给了友好邻居公司，并且没有经得过被告的同意或追认。可见，原告私自转租的行为已经构成违约。相反，在合同有效期内（2017年8月1日至2019年4月30日）被告没有任何违约行为。至于转租期限超过剩余租赁期限事宜，属于导致合同无效后，在合同无效制度中进行责任划分的问题，与合同有效的违约金制度是两条平行线，并无交集。因此，在合同有效期内，原告私自转租已构成违约，被告并无违约，原告恶人先告状要求被告支付违约金，于法无据，于理无凭。六、关于原告主张损害赔偿10万元，未提供任何证据支持。事实上，原告未对涉案房屋进行装修装潢，反而违约转租导致面临案外人追偿，应自食恶果，要求被告承担赔偿责任没有依据。“谁主张谁举证”是民事诉讼的基本举证责任划分原则，原告在其第3项诉讼请求中要求：“被告支付原告其他损失人民币壹拾万元”，那么就应当对于该所谓“损失”承担举证责任。然而，本案中原告并未提交任何证据证实其存在“损失”，应当承担举证不能的不利后果。而且，如前所述，原告在2017年8月1日签订涉案租赁合同后，旋即于2017年8月18日就违约将涉案房屋转租给了友好邻居公司，以赚取转租的差价。同时，根据原告与友好邻居公司的租赁合同第七条，房屋仍然是毛坯出租。也即，原告从被告处承租涉案房屋后的17天内，并无为房屋作出任何增益添附。至于友好邻居公司是否找、如何找原告追偿，这是原告自己违约转租所致的后果，与被告无关，原告应当自担风险。所以，原告既未举证还试图将自己的烂摊子转嫁给被告，实在荒谬。综上所述，被告认为，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法裁判。第三人杨白未提交书面答辩状，亦未到庭进行答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，原、被告签订《关于XX商业大厦壹楼酒店大堂内商铺租赁的房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于深圳市南山区房屋（详情见附件租赁区域平面图）出租给乙方使用；乙方同意承租该房屋，并且已现场查看，知悉房屋现状，甲方已现状交付；该房屋的建筑面积约为20平方米；该房屋用途为商业用途；租期自2017年8月1日起至2024年8月10日（注：根据该房屋的产权证规定，使用年限自1983年4月6日至2023年4月5日）；本合同履约保证金24000元（相当于2个月租金），履约保证金支付时间为乙方于本合同签订之日起1日内支付给甲方，甲方出具收款凭证给乙方；如乙方有下述行为（包括但不限于）欠付租金、违约金、赔偿金、水电气费等公用事业费等应付费用，甲方有权从履约保证金中相应扣除，履约保证金扣除后不足部分乙方应自扣除之日起3日内补足。履约保证金退还：租赁经营期满或合同因故提前终止，在乙方全部支付完毕甲方租赁费用及甲方扣除乙方欠付的租金、违约金、赔偿金、水电气费等公用事业费等应付费用后尚有结余部分，甲方将履约保证金结余部分金额无息返还给乙方；本合同项下的租金支付方式为：按“先付租金后使用”原则，按季度支付租金，每个季度最后一个月的15日之前支付下一个季度的全部租金；甲方保证拥有该房屋合法出租权，有权将该房屋出租给乙方使用；如果乙方在符合本合同约定的情形下，因实际需要对该房屋进行转租、分租、对外承包、合作经营或联营，乙方应取得甲方同意；如乙方及乙方以任何形式转租、分租、对外承包、合作经营或联营的转承租人存在违法现象或产生任何债权债务的，由乙方承担一切责任，并赔偿甲方的一切损失；若乙方无故提前终止合同，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方支付违约金5万元人民币，且乙方还应当支付欠付的所有其他费用；乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；若甲方无故提前终止合同，乙方有权要求甲方支付违约金5万元人民币，且甲方自行承担合同提前终止产生的全部损失；任何一方违反合同约定的，如果向对方承担的违约金不足以弥补守约方遭受损失的，违约方还应继续弥补守约方损失；同时还应承担守约方为实现债权和利益而支付的包括但不限于诉讼费、调查费、律师费、保全费、差旅费等费用。如违约方由两项或两项以上违约行为的，其违约责任（如违约金、赔偿）应合并承担；及其他条款。被告确认原告已向其支付履约保证金24000元。原告提交《律师函》、《邮单》、《物流信息查询记录》、《委托代理合同》及发票，拟证明原告就合同纠纷向被告积极主张权益，被告收到原告的《律师函》，仍回避问题。被告称原告依据上述证据要求被告承担相关律师费没有法律依据，该事项并不存在必须聘用律师的情形，而且其支付的费用偏高。原告提交《物业委托管理书》，拟证明第三人杨白已经将涉案房屋的出租权、使用权、管理权等已经交付给案外人高远；原告另提交《告知函》，拟证明涉案房屋实际的管理人高远多次向现在房屋的承租人主张权利，已经严重影响到承租人的运营，也再次证明被告超过其自身的租赁期限进行转租。被告称：1、被告承租的XX商业大厦一楼外面的商铺一部分出租给高远，一部分出租给杨泽，事实上当初一楼商铺是要全部出租给高远，经高远要求才将商铺分为两部分出租给高远与杨泽。2、涉案商铺目前仍由杨泽经营使用，完全可以证明《告知函》是虚假的，也证明原告并不存在损失。原告提交《房屋租赁合同》，拟证明原告与案外人签订了租赁合同，现在由于被告的违约行为导致合同无法履行，案外人要求原告承担10万元的违约金。被告对该合同予以认可，并表示可证明原告在2017年8月1日和被告签署涉案的转租合同后，在2017年8月18日即与案外人友好邻居公司签署了该份租赁合同，所以根据该份租赁合同的履行以及第7条的约定，涉案房屋原告是从被告处以毛坯状态取得，又以毛坯状态转租，没有任何损失，而且根据涉案的转租合同第16条转租限制条款，原告是不可以未经被告同意私自转租的，原告违约转租造成的损失由其自行承担，与被告无关。被告提交2019年10月29日拍摄的《涉案商铺照片》一张，拟证明涉案商铺目前仍由原告经营使用中，不存在损失。原告对涉案商铺照片的合法性、真实性认可，关联性不认可，称被告所提交证据恰好可以说明目前涉案房屋的最终实际承租人并非原告，而是与原告签订有租赁合同的深圳市友好邻居管家服务有限公司和唐某，该公司是由唐某经营，因此系同一经营主体，而我方提交的证据7告知函也是清楚的指向该公司，说明目前实际的享有出租权、管理权的人是清楚知道原告与唐某签订有租赁合同。同时，该照片也进一步可以显示出被告对于现在实际承租人并非原告是清楚知情的，而且被告也在该栋大厦开有酒店，而且并在该栋大厦经营办公，而非被告所说对现在实际承租人是谁不知情。被告提交2017年12月至2019年3月收取租金的银行回单，拟证明原告共延迟给付租金17天，产生逾期违约金18360元。原告称虽然每次交租日期有迟延，但仅是迟延五日以内，符合商业惯例，也没有违背合同签订的原则，且我方每次交付租金时，被告并没有提出要求我方支付违约金或要求我方补偿费用的要求，现在仅仅根据合同中的约定，死扣合同，不符合双方之间的公平约定。庭审中，被告自认其与第三人杨白签订第一次签订的《租赁合同》期限是2016年8月至2019年6月30日，包括涉案租赁物；第二次续签《租赁合同》期限为2019年5月1日至2024年8月10日，但不包括涉案租赁物。本院认为，原告与被告签订的《关于XX商业大厦壹楼酒店大堂内商铺租赁的房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。根据原、被告提交的相关证据及双方在庭审中的陈述，本院可确认被告自2019年7月1日起，就涉案商铺不再具有转租权。本院认为，被告明知自己与第三人杨白签订的租赁合同约定的租赁期限截至2019年6月30日，但却仍与原告签订远超出该期限的租赁合同，导致双方签订的涉案合同自2019年7月1日起无法正常继续履行，租赁目的不能实现，原告有权解除合同。原告未举证证明其在起诉前已就解除合同的通知送达被告，故本院确认原告与被告签订的《关于XX商业大厦壹楼酒店大堂内商铺租赁的房屋租赁合同》于本案应诉材料送达被告之日（即2019年9月2日）解除。合同解除后，原告主张被告返还履约保证金24000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉求的违约金50000元。一方面，被告应当对合同无法继续履行承担主要责任；另一方面，原告在与被告签订租赁合同时亦应履行审慎义务，核实被告是否具有合法转租权利、权利的期限等，故对于合同的解除原告亦存在一定过错，且原告并未举证证明其实际损失大小，综合本案案情，本院酌情判令被告向原告支付违约金10000元。关于原告诉求的律师费10000元。涉案《关于XX商业大厦壹楼酒店大堂内商铺租赁的房屋租赁合同》对律师费的承担已作约定，且原告向本院提交了《民事委托合同》及金额为10000元的《深圳增值税普通发票》，该项律师费收费符合相关规定，本院予以支持。关于原告主张的其他损失，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨泽与被告深圳市中惠桃园酒店管理有限公司于2017年8月1日签订的《关于XX商业大厦壹楼酒店大堂内商铺租赁的房屋租赁合同》于2019年9月2日解除；二、被告深圳市中惠桃园酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨泽返还履约保证金24000元；三、被告深圳市中惠桃园酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨泽支付违约金10000元、律师费10000元；四、驳回原告杨泽的其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3980元，保全费1440元，合计5420元，由原告负担4123.91元，由被告负担1296.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  夏华强人民陪审员  郑玉璇二〇二〇年十月二十日书 记 员  杨文玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。