广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4914号原告：龚轶，男，汉族，1979年1月15日出生，身份证住址广东省深圳市南山区xxxxxxxxxxx，身份证号码xxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：谢映伟，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锐源，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告：邱逸华，女，汉族，1968年6月11日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区xxxxxxxxxxx，身份证号码xxxxxxxxxx。被告：詹镇林，男，汉族，1989年4月28日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区xxxxxxxxxxx，身份证号码xxxxxxxxxx。两被告共同委托代理人：李剑波，湖南天戈（深圳）律师事务所律师。原告龚轶被告邱逸华、詹镇林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法于2020年6月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢映伟、陈锐源，两被告的共同委托代理人李剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告邱逸华签订的《房地产租赁合同》已于2019年10月8日解除；2、被告邱逸华支付原告2019年8月8日至10月10日期间的房租共计58000元;3、被告邱逸华支付原告2019年10月11日至2019年12月3日期间双倍房租共计104213元；4、被告邱逸华支付剩余违约金43500元；5、确认原告无须返还租赁保证金58000元；6、被告邱逸华将租赁房屋的房屋大门恢复至原样或支付8000元的复原费；7、被告邱逸华支付诉讼费；8、被告詹镇林对上述欠款承担连带责任。事实和理由：2018年10月2日，原告与被告邱逸华签订《房地产租赁合同》，合同约定：原告将位于深圳市南山区xxxxxxxxx（以下简称涉案房屋）出租给被告邱逸华使用，租赁期限自2018年11月1日起（实际2018年11月8日交房）至2023年10月31日止，2018年11月1日至2019年10月31日期间，每月租金为29000元，2019年11月1日至2020年10月31日期间，每月租金为30450元。原告交付涉案房屋时，向被告收取了租赁保证金58000元，返还该保证金条件为租赁合同到期、不续租、清场完全。合同第十九条约定，若被告拖欠租金7天以上，则须支付违约金58000元。合同第二十一条约定，本合同终止后，被告应于3日内迁离及交回租赁房地产，逾期不迁离或不返还的，原告有权就逾期部分向被告收取双倍租金。被告在租赁期间，多次拖欠房租7日以上，原告需反复催促，被告才予以支付。但从2019年8月起，被告就不再支付房租，原告反复催促，被告仍不支付。2019年10月5日，被告詹镇林作为被告邱逸华的儿子，即租赁房屋的实际联系人，告知原告2019年10月8日后不再继续租用房屋，原告遂将房屋放盘，并反复催促詹镇林迁离房屋并归还钥匙，被告詹镇林一直拖延，直至2019年12月3日才将房屋钥匙归还给原告。原告房屋大门本是坡璃门，被告将其改为卷闸门，向原告承诺退还房屋时将恢复原样，但最终被告并未履行承诺。被告的行为已经严重违反了《房地产租赁合同》中双方的约定。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告邱逸华辩称：一、双方订立的《房地产租赁合同》已于2019年l0月8日解除，原告诉求第1项已无裁判事实，原告对合同解除部分事实陈述有误。被告邱逸华通过中介中原地产，于2018年10月2日与被告邱逸华及其关联人姜桂香订立涉案房屋《房地产租赁合同》。合同约定：月租为29000元，承租人于2018年11月1日前交付首期租金29000元；合同期限自2018年11月1日至2023年10月31日；出租人应于2018年10月2日前将涉案房屋交付承租人；交付租赁物时，承租人交纳2个月租金的租赁保证金58000元；返还租赁合同保证金的条件是合同到期、不续租、清场完全。2018年9月19日，被告邱逸华支付了首期租金2.9万元；10月10日支付了8万元（含保证金5.8万元）、1.8万元，向中介方中原地产支付了进场费l万元现金。即被告邱逸华租赁前支付了共计13.7万元，其中无合同依据的进场费5万元。依合同被告邱逸华只应支付8.7万元。2018年11月1日，被告邱逸华开始享有承租权利。先期进行餐饮经营，结果收入与支出倒挂；后从事水果经营，也无收益。租赁期间确实存在未按期支付租金之情形。出现无法持续经营的原因主要是被告邱逸华将商铺主要交由晚辈年轻人打理，自己也经营不善，再加上商铺租金较高等。被告邱逸华于2020年8月24日支付了租金2.9万元。2019年10月5日，被告詹镇林与原告联系，说涉案商铺到10月8日结束，并说押金抵租金。10月8日，被告邱逸华已将租赁钥匙置于中介方中原地产处。原告回应称，假期完了回深圳处理，并于10月8日告知詹镇林，商铺已放盘。被告邱逸华认为，2019年10月8日双方已在事实上解除了双方租合同关系。原告以此作为一项诉讼请求提出，且其已在中介方放盘并完成出租他人行为，该项诉讼请求已无事实依据。二、原告提出的要求支付2019年8月8日至10月10日期间的租金5.8万元事实依据不全面。双方租赁期发生日是2018年11月1日，2019年3月9日，被告邱逸华支付了3月份租金2.9万元，4月20日支付了5.8万元，6月10日支付了5.8万元，8月24日支付了2.9万元。原告已认可这一事实，其于2019年10月8日已在中介方放盘，被告邱逸华已于当日将钥匙放在中介方。三、原告第3项诉求要求支付2019年10月11日至2019年12月3日期间双倍房租共计104213元无事实依据，应予驳回。如前所述，2019年10月8日起，被告邱逸华未继续占有使用涉案房屋，且租赁保证金5.8万元是对被告邱逸华违约的担保责任承担。如果商铺长期不出租，继续由被告邱逸华承担双倍租金，不符合合同责任的约定初衷，也超出了合同缔约方对违约责任的预计设想。四、剩余违约金43500元，原告未明确其真实内涵，被告邱逸华无法回应。五、大门复原费8000元不合理。被告邱逸华将商铺原玻璃门改为卷闸门，租赁期间原告从未提异议。相反，改造行为非对商铺结构性破坏，而且能够有利于原告再次商业使用。另一方面，8000元的改造费用并无事实依据。被告邱逸华以为，租赁合同订立后，包括合同约定、合同约定外费用、经营亏损、两次商铺改造等多方面因素所致，被告邱逸华损失近30万元。损失固然有被告邱逸华经营决策、经营技巧错误原因，当然这是创业者的学费。被告邱逸华并非无赖之人，不可否认租期未满就解约，但保证金等可足以弥补原告的各项损失。而且被告邱逸华后支付了半个月的租金款项，以弥补被告邱逸华的过失。相反，原告提出了27万元的诉讼请求，被告邱逸华认为于理、于法都无法站脚。请求法院依据合同法律规定，考虑到本案的具体情节，对本案作出公正合理的裁判。被告詹镇林辩称：被告詹镇林在合同履行过程中只是代理被告邱逸华支付过款项，不是合同的相对方，原告要求被告詹镇林承担连带责任，没有事实及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区xxxxxxxxx（涉案房屋）于2006年1月18日登记至原告（50%）、姜香桂（50%）名下，登记建筑面积为66.17平方米。2018年10月2日，原告、姜香桂（出租方、甲方）与被告邱逸华（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；房屋租金每月29000元，乙方应于2018年11月1日交付首期租金，其余租金应于每月1日前支付；房屋租赁期限自2018年11月1日起至2023年10月31日止；甲方应于2018年10月2日前将涉案房屋交付乙方，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取租赁保证金58000元，甲方向乙方返还该保证金条件为：租赁合同到期、不续租、清场完全；出现乙方拖欠租金达7天以上、或者乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达3万元以上等情形之一的，甲方可就因此造成的损失要求乙方支付违约金58000元；本合同终止后，乙方应于3日内迁离及交回涉案房屋，乙方逾期不迁离或不返还涉案房屋的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；及其他内容。同日，原告、姜香桂（出租方）与被告邱逸华（承租方）签订《滨福128铺2018年合同补充协议》，协议约定：租期为2018年11月1日起至2023年10月31日止，2018年11月1日至2021年10月31日期间，承租方必须租赁期满，2021年11月1日至2023年10月31日期间，租约为活期，承租方优先承租（租金以市场行情来定）；2018年11月1日至2019年10月31日期间，每月租金为29000元，2019年11月1日至2020年10月31日期间，每月租金为30450元；一切计时以甲方交铺给乙方使用为准，包括起租时间、交租时间、装修时间；及其他内容。庭审中,原告表示，姜香桂为其母亲，原告补充提交了姜桂香出具的同意原告就本案起诉的《说明》。原告与被告确认起租日实际为2018年11月8日。原告分别于2018年9月19日、2018年10月10日出具《收据》，确认收到被告邱逸华支付的押金58000元，及定金（首期租金）29000元。原告主张，不计算被告于2019年11月28日支付的7000元、及2019年12月2日支付的7500元，被告实际支付租金至2019年8月7日。被告邱逸华主张其支付了2019年8月整月的租金。被告提交的银行记录显示，除首期租金和上述14500元之外，被告分别于2019年1月10日转账支付2.9万元，于2019年3月9日转账支付2.9万元，于2019年4月20日转账支付5.8万元，于2019年6月10日转账支付5.8万元，于2019年8月24日转账支付2.9万元。原告主张,被告詹镇林于2019年10月8日告知原告要提前解除合同,原告于当日将涉案房屋对外放盘,但被告实际于2019年12月3日搬离涉案房屋,原告当日找被告詹镇林的妹夫领取了房屋钥匙并请人打扫房屋,被告的物品当时还在房屋内；原告对此提交了其与被告詹镇林的微信聊天记录，以及被告缴纳管理费的收条用于证明被告于2019年12月3日退还钥匙并缴纳了12月的管理费等。被告邱逸华对真实性予以认可，关联性不予认可，主张，其于2019年10月8日搬离了大部分物品,只留了两个货架在屋里,其当日要求原告拿钥匙,但原告一直拖延不来领取,后被告詹镇林将钥匙放在了中原地产,12月3日原告从外地回深要钥匙，被告詹镇林于是又让妹夫把钥匙给原告。被告邱逸华提交了图片用于证明中介于2019年10月15日收取了房屋钥匙；原告对真实性不予认可。庭审中，原告明确其第6项诉讼请求为要求被告将房屋大门恢复原状，即将卷闸门恢复成玻璃门，因双方对此达成口头约定；被告对此不予认可，表示双方从未有此约定。另原告明确，其第4项诉讼请求要求的剩余违约金是按照合同约定的58000元扣除了被告于2019年11月28日、2019年12月2日支付的14500元；原告要求被告告詹镇林承担责任的依据是被告詹镇林为被告邱逸华的儿子，且被告詹镇林为房屋的实际使用人。本院认为，《房地产租赁合同》虽由原告、姜桂香与被告邱逸华签订，但原告与姜桂香为母子，且原告提交了姜香桂出具的同意原告就本案起诉的《说明》，被告邱逸华对此也无异议，本院对此予以认可。《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告要求确认双方的合同于2019年10月8日解除，被告邱逸华对此也予以认可，本院确认双方的合同于该日解除。关于原告主张的2019年8月8日至10月10日期间的房租，以及2019年10月11日至12月3日期间的双倍房租。双方的微信记录及被告提交的图片显示，被告于2019年10月8日告知原告退租并已于2019年10月15日将钥匙交付放于中介处，且原告也于2019年10月8日委托中介另行对外招租，故本院判令被告向原告支付租金至2019年10月15日；原告要求之后的双倍租金，依据不足，本院对此不予支持。根据被告提交的银行流水，本院确认除14500元外，被告支付原告租金至2019年8月7日，故被告邱逸华应支付原告2019年8月8日至10月15日期间的租金共计65483.87元（29000×2+29000÷31×8），扣减14500元，被告邱逸华还应支付原告上述期间租金共计50983.87元（65483.87-14500）。被告邱逸华租期未满提前要求解除合同，原告要求没收租赁保证金58000元，未违反合同约定，本院对此予以支持。违约金旨在补偿非违约方的损失。原告未提交证据证明其实际损失，且本院已判令原告没收租赁保证金，该款项足以弥补原告的损失，原告要求被告按照合同约定另行向其支付违约金58000元，本院不予支持。原告要求被告将涉案房屋的大门恢复原状，没有合同依据，本院对此不予支持。被告詹镇林并非合同相对方，原告要求詹镇林承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告龚轶与被告邱逸华签订的《房地产租赁合同》于2019年10月8日解除；二、被告邱逸华于本判决生效之日起十日内向原告龚轶支付2019年8月8日至10月15日期间的租金50983.87元；三、原告龚轶有权没收租赁保证金58000元；四、驳回原告龚轶的其他诉讼请求。如果被告邱逸华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2687.85元，由原告负担1609.75元，被告邱逸华负担1078.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年十月二十日书记员 徐星宇附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。