广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初140号原告（反诉被告，以下简称原告）：牛俊杰，男，1964年1月8日出生，汉族，身份证住址沈阳市皇姑区，委托诉讼代理人：胡诗茗，广东明境律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鸿杰，广东明境律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：葛宗寿，男，1976年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，委托诉讼代理人：董方，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绍庄，广州金鹏律师事务所实习人员。第三人：薛磊，男，1982年12月12日出生，汉族，住址辽宁省本溪市明山区，第三人：广东华翔物业集团有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘福华。原告牛俊杰与被告葛宗寿、第三人薛磊、广东华翔物业集团有限公司（以下简称华翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林艾婧独任公开审理。原告牛俊杰的委托诉讼代理人杨鸿杰，被告葛宗寿及其委托诉讼代理人董方到庭参加了诉讼，第三人薛磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三人华翔公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年8月7日签订的《合作协议》；2、被告向原告支付2019年10月10日至实际返还租赁商铺之日止的租金，以30000元/月计算；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原、被告于2019年8月7日签订《合作协议》，约定原告将广州市白云区蓝天花园内食堂转包给被告经营，月租金30000元在每月10日前支付，押金200000元；食堂场地于2019年8月16日交予被告使用，2019年9月1日起算租金；因原告对该食堂自毛坯房状态装修花费有100余万元，被告如需对场地内部装修进行维护、改造、更新、结构改变，被告应书面提出后，征得原告同意后，方可施工；协议终止后，场地需恢复原状归还。另，经原、被告协商，原告将该食堂转承包予被告之前，食堂顾客饭卡余额共82124元，其中30000元抵扣被告2019年9月承包经营租金、5714元抵扣冷库食材转予被告的作价，以上金额从饭卡余额抵扣，原告将剩余46410元食堂顾客饭卡余额转账给被告；且原告将其经营期间添置于该食堂的家私、电器、冷库用品及厨房用品借予被告使用，如有缺损需按价赔偿。协议签订后，被告于2019年11月18日向原告支付2019年10月承包经营租金5394元，被告不仅迟延且未足额支付2019年10月租金，被告尚未支付2019年10月至12月租金，分别为24606元、30000元、30000元，共计84606元，扣除上述消费金额合计9206元，被告尚拖欠原告租金75400元；且被告未经原告同意，擅自将该食堂场地大举进行装修施工，严重违反协议约定。原告因此于2019年11月25日委托律师向被告发函，敦促被告履行义务，但无果，故提起本案诉讼。被告辩称：1.不同意原告的诉讼请求，因被告未构成根本性违约，解除合同的条件不成就，被告在提起诉讼时仅有一个月的租金未支付，且并非是故意不支付，而是先行行使了不安抗辩权。2.租赁场地存在安全隐患，管道、煤气不能正常使用，且存在2种以上的天然气等需整改，该整改系原告作为出租人应尽的义务，且食堂出租权问题也未解决，原告是否有权收取租金不清楚，上述问题未解决之前被告暂时不同意支付租金，待问题解决后被告愿意继续履行合同，支付租金；3.涉案饭堂无法办理卫生许可证、营业执照、食品安全证，按照协议约定是由原告办理上述证件，若原告未解决可不支付租金；另被告已支付了押金，被告仅拖欠1个月的租金，押金是可相互抵扣的；原告仍拖欠被告在饭堂的消费将近1万元未支付，应与租金予以抵销；4.被告目前并非是承租饭堂用于餐饮经营，因为饭堂根本不具备餐饮经营的条件，被告只是代原告向蓝天小区的业主履行承包经营的责任，并且是在小区的物业公司和小区的业主多方要求下为其提供餐饮，被告目前一直是处于亏损状态的；5.原告并非是本案适格当事人，其并非是实际转租人，其向法院提供的蓝天花园物业饭堂协议是伪造的，其中承租人处原告的签名和落款都是原告事后添加的。实际的承租人是第三人薛磊，原告是接受第三人薛磊的委托代为出租的，因此原告并不是本案适格原告，没有权利向被告追讨租金。2019年12月10日，双方与业委会主任和管理处主任有进行协调，在协调当天被告得知原告存在严重隐瞒和欺骗，因为原告隐瞒了与被告签约的事实。被告多次要求原告提供相应的证件、合同去办理营业执照及卫生许可证，但原告一直不理，之后拉黑了被告微信；6.原告承租的场地的租赁期限只有三年，但是其转租给被告的租赁期限是长期的，超越了其所授权的租期的期限。被告提起反诉诉讼请求：1、原告协助被告办理广州市白云区白云大道南777号蓝天花园小区内食堂的卫生许可证、营业执照等政府行政许可，向被告提供店面的房产证明、租赁合同、《餐饮经营许可证》、《卫生许可证》、消防验收合格证；2、原告向被告提供其具有转租权的证明文件；3、原告维修饭堂传菜电梯、厨房设备、整改煤气管道直至符合安全使用标准；4、原告退还已收取的2019年9月、10月租金60000元；5、原告向被告退还押金200000元；6、原告赔偿因合同无法履行给被告造成的经济损失1230000元，包括饭堂装修损失450000元，购置家具、电器、设备支出200000元，员工工资180000元及遣散费100000元，预期可得的合理收益300000元（按饭堂每年100000元收益计算3年）。事实与理由如下：第三人华翔公司与第三人薛磊签订《蓝天花园物业楼饭堂协议》，华翔公司以零租金将涉案饭堂出租给薛磊经营，并约定若需转租、分租需经华翔公司书面同意；薛磊需负担华翔物业员工在饭堂就餐补贴，每月6600元。薛磊在协议签订后，向原告出具委托书，委托原告全权处理饭堂一切事物，但从未向被告出示，被告在起诉后才得知。2019年8月7日，原、被告签订《合作协议》及《补充协议》，合作范围是整体饭堂，租期为长期，原告负责办理饭堂营业执照、卫生许可等相关政府业务，协调用餐停车问题。协议签订后，被告于2019年8月15日接收饭堂，支付200000元押金并自2019年9月起支付租金。被告着手经营后，逐渐发现饭堂存在很多问题，传菜机电梯无法使用，厨房设备也有问题，管道煤气存在安全隐患被市政煤气集团多次下达整改通知，根据《合同法》第216、220条的规定，原告作为出租人应负责维修。但是，原告也不提供其有权转租饭堂的租赁合同或其他证明文件，也不对租赁场地进行维修，更没有协助办理卫生许可证和营业执照，甚至连华翔员工就餐补贴也转嫁给被告。原告免费取得租赁场地又高价转租给被告，将一切成本及风险都转嫁给被告，华翔公司均是知情、默许。由于原告不具备履行能力，且存在隐瞒欺诈等严重缺乏商业诚信行为，故被告自2019年11月后暂停支付租金，等待问题解决，是依法行使不安抗辩权，并非是有意拖欠租金，并不构成违约。原告不解决问题，反而提起诉讼，给被告造成巨大损失，原告作为违约方应对被告的装修损失、购置设备损失、员工工资及预期可得收益进行赔偿，故提起反诉。原告对反诉辩称：1.被告从未向原告要求提供其去办理卫生许可证、营业执照等许可的协助。2.关于转租权，第三人华翔公司一直知道原告将涉案场地转租给被告，被告承租几个月第三人华翔公司也未提出意见，故第三人华翔公司是同意原告转租给被告。3.厨房设备、煤气管道、传菜电梯等是原告借予被告使用，并非租赁物，租赁物仅为涉案场地。4.被告仅在2019年11月18日向原告支付2019年10月承包经营租金5394元，9月的租金是通过抵扣此前饭堂顾客的饭卡余额，并未实际向原告支付；关于10月的租金，2张有6600元的费用是被告自行强加要求原告抵扣的费用，并非是原告自愿抵扣。5.押金200000元是被告交付给原告，保证被告能正常履行合作协议及补充协议的作用，并非是被告可不支付租金的理由。6.原告是因被告未按时足额支付租金的行为已构成根本违约，故要求解除合同，不应向被告支付任何的经济损失赔偿。7.原、被告签订租赁协议时是同意以现状接受场地的，被告进入租赁场地并进行经营后从未提起异议，直至被告不交租金为止；8.被告一直经营使用场地，却拒付任何费用，属于违约，无论是拒付租金的请求，还是要求赔偿的请求，都只是为了掩盖其未付租金的事实。从被告在2019年11月18日才支付第一期的租金，也可见被告完全不想支付任何租金。被告提起的请求与理不合、于法无据。第三人薛磊到庭陈述：对原告的诉讼请求无异议，对被告的反诉诉讼请求认为与其无关。第三人华翔公司无陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的蓝天花园物业楼饭堂协议、合作协议、合作补充协议、收款收据、律师函、EMS快递单、邮件妥投证明、微信通信记录、转账单、营业执照、企业信息公示、交接清单、收据、租金明细、汇款电子回单、隐患告知书、照片、工程结算单、销售单、送货单、工资表、付款凭证、工人身份证明、自主申报材料、广东省商事登记条例、广州市违法建设查处条例、穗府办规[2016]8号、施工合同、施工图纸、工程预算表、购买明细、水电费通知单、固定资产移交清单、装修照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告出示《蓝天花园物业楼饭堂协议》，记载由第三人华翔公司（甲方、出租方）与原告、第三人薛磊（共同作为乙方、承租方）签订，落款时间仅填写为2019年，内容是甲方将位于广州市白云大道南***号物业楼***楼道3楼左侧（以下简称涉案饭堂）租赁给乙方，建筑面积1200平方米，乙方负责投资装修、水电安装等一切厨房设备；免租期自2019年8月1日至2022年7月30日，乙方不得将本饭堂转租、分租，确实需要转租的，应当在不违背本协议约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租协议，并报甲方审核备案后实施；甲方应于2019年6月1日按本饭堂现有状况向乙方交付；等等。被告主张该些协议中原告的签名及手印是事后添加的，第三人薛磊称该协议签订时原告不在，由其代原告签订，其与原告是合作伙伴，是与原告共同承包，且全权授权原告管理。2019年8月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定合作范围为涉案饭堂，包含原装修、厨房设备、餐桌餐具、空调电器等设备属经营性合作；租期长期，自2019年9月1日起租，租金每月30000元，押金200000元，乙方需在每月10日前将租金转入甲方指定账户；甲方有“业务”（以此应为笔误，应理解为“义务”）协助乙方办理营业执照、卫生许可证等相关政府业务，甲方负责协调客人用餐停车问题；乙方经营期间必须保护全场家电、家私等设备（装修设备正常损耗除外），乙方在经营期间进行现场调整及增加设备、家私，如经营不善乙方对活动可拿走的物件有权自行搬离现场，如对甲方所有设备及家电、家私有故意损坏将照价赔偿；此场地在合同期满后乙方享受优先续租，在不可抗的条件下造成无法正常经营，甲方提前通知乙方终止承包，没有任何补偿方案，如乙方在经营若干时间后亏损无法经营下去，乙方提前一个月通知甲方，并将水电租金缴清，甲方将无条件退回乙方所交押金200000元；等等。2019年8月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作补充协议》，约定乙方在使用场地过程中，如需对场地内部装修进行维护、改造、更新、结构改变，乙方应书面提出后，征得甲方同意后，方可施工，协议终止后，场地复原；自营业之日（2019年8月16日）起该饭堂、宿舍发生的水、电、物业管理费、电话费等一切费用均由乙方承担，并按期支付其费用；经营合作期间头三年，每逢春节当月免收一个月租金，一共免三个月；等等。同日，原告向被告出具收据，确认收到被告交来9月份租金30000元及押金200000元。次日，被告向原告出具收据，确认收到原告转来余款46410元，系饭卡余额82124元减9月租金30000元，再减冷库食材5714元得出。2019年11月18日，被告向原告转账5394元，并说明该费用系用2019年10月租金30000元减去2019年8月15日至8月31日的补贴物业2200元、9月补贴物业6600元、10月补贴物业6600元，以及原告2019年9月餐厅消费7961元、10月餐厅消费1245元，余额为5394元。原告确认餐厅消费金额，并同意在租金中扣减，但称物业补贴不应扣减，理由是原告在经营期间物业公司员工就餐是以10元/餐三荤一素的标准收费，被告接手初期口头同意，但正式营业后被告卖给其他顾客是15元/餐，为了避免其他顾客误会，故被告将物业公司员工每人每月多充值300元，员工有22人，每月共计6600元，以便在物业员工就餐时也可按照15元/餐的标准收费，但充值后由于部分员工未用饭卡就餐，导致物业员工将被告充值的300元用于小卖部的其他消费，该补贴是被告的个人决定，与原告无关，不应由原告承担。被告称其在接手前知晓物业公司员工就餐是10元/餐，接手后被告将全场用餐标准由10元/餐提升为15元/餐，物业公司不同意按提升后的价格支付，组织原、被告及物业公司协商，此时被告才得知原告此前承诺物业公司员工就餐为10元/餐，协商结果就是每月为物业公司员工补贴餐补6600元/月，但当时并未协商该补贴应由谁承担。2019年11月25日，原告委托律师向被告发出律师函，记载被告迟延交付租金、擅自大举装修，协议签订后原告在涉案饭堂消费，2019年9月为7961元，2019年10月为1245元，共计9206元，双方协商同意记账抵扣租金，扣除后被告仍欠2019年10月至11月租金45400元，严重违反协议约定，通知被告于收函后限期内支付款项及恢复场地原状，等等。被告主张涉案饭堂的煤气管道需整改，出示落款时间为2019年9月29日的隐患告知单照片，照片中客户名称及地址处的字迹模糊无法辨认，安全隐患为软管存在弯折、拉伸、龟裂、老化、中间有接口等现象，同一用气场所同时使用两种以上气源，与电器等其他设备设施安全距离不足，并要求用户自行整改。原告对该隐患告知书不予确认，但确认被告曾于2019年9月告知原告煤气管道旧，实际是想将管道延伸到二楼方便被告经营，并非原告未履行合同义务。被告主张涉案场地的传菜电梯、厨房设备损坏需要维修以及被告购置饭堂设备，出示涉案饭堂照片若干张、送货单，原告对照片真实性予以确认，对送货单不予确认，称被告接收涉案食堂时是同意以现状接收，而被告自行购置设备的与原告无关，而且饭堂本就存在原告的设施设备，无法区分哪些是被告购置的。被告主张其存在装修损失，出示工程结算表、收据、销售单、其中工程结算表记载施工项目有拆除、水电、扇灰、木工及其他，共计450000.91元；收据记载支付蓝天花园食堂木工费、材料费共17186.4元，铲墙、墙面费67745元；销售单记载电线、插座等材料共计59390元。原告对上述证据均不予确认，称被告未书面提出装修申请，未征得原告同意，已构成违约。被告为证实其存在工人工资损失，出示工资总表及工资表，记载2019年8月至12月员工工资共计187012元；出示微信通信记录，显示向工资表中的员工转账工资。原告对上述证据不予确认，主张系被告的内部经营行为。因原、被告对物品损失及装修损失无法达成一致意见，被告申请对工程结算表中的装修项目价格及被告自制的购买明细中的物品价格进行委托评估，本院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行本案评估。2020年6月19日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2020]ZC019号《评估结论书》，记载评估基准日为2020年4月29日，评估涉案饭堂内被告主张的装修项目损失共为47502元，购买明细中的物品价值为4000元（包括储水式电热水器1个、不锈钢3层工作台2个、木桌椅四件套一套，办公桌2张）。被告为此支出评估费5000元。2020年1月9日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载经初步核查，暂未查到涉案饭堂相关《建设工程规划许可证》信息。经本院释明合同效力，原告将其第1项诉讼请求中的“判令解除”变更为“确认无效”，将第2项诉讼请求中的“租金”变更为“占用费”；被告则撤回其第1-3项反诉诉讼请求。2020年1月17日，被告称其自该日起停止营业。2020年4月20日，原告提交情况说明，2020年4月1日连日大雨，涉案饭堂窗户未关，故于该日进入涉案饭堂将窗户附近的钢琴搬至安全位置，并将原告移交给被告的一座价值十余万元的摆件搬离；同时因被告提起装修损失鉴定，原告质疑被告所装护墙板质量及造价，故拆开一部分护墙板查看，还发现涉案饭堂存在多处损坏，当天原告关闭窗户后上锁离开，并将钥匙归还被告宿舍。2020年7月8日，原、被告就场地交接到本院接受询问，询问中原告称2020年4月11日，被告将大部分物业搬离，仍留存少量物品在涉案饭堂内；被告对此予以确认，但确认仍不愿意搬离涉案饭堂，理由是仍有用户的充卡系统、收银台、刷卡机等物品在场地内，搬离时需将用户的卡费余额予以退还，该退费可由原告退还，被告暂无支付能力，也拒绝将剩余物品搬至一处以便交付场地，仅同意将负一层向原告交付。原告不同意部分接收，称负一层不可独立使用，要求全部接收；最终双方未能就场地交接达成一致意见。2020年7月23日，被告主张原告再次进入涉案饭堂并开始装修，认为原告此时接管涉案饭堂。原告主张进入涉案饭堂是因为饭堂内存在食物腐烂、老鼠尸体等严重卫生问题，经业主投诉及物业公司要求，原告只能进入场地内进行清理，并非接管，涉案饭堂是处于被告控制下。2020年8月31日，本案最后一次庭审中，被告认为原告已实际接管涉案饭堂，并同意于庭后搬离，原告同意于庭审之日起按现状接收场地。2020年9月19日，原、被告就场地进行交接，并由被告搬离剩余物品。本院认为，原、被告之间虽签订《合作协议》，但协议内容均是关于涉案饭堂的场地使用，其实质应为租赁合同。现根据广州市规划与自然资源局的复函可知，涉案饭堂所在建筑物未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《合作协议》及《合作补充协议》无效，原告要求确认《合作协议》无效于法有据，本院予以支持。关于2019年10月10日至返还场地之日即2020年9月19日止的占有使用费，首先关于占有使用费中是否需要扣减第三人员工就餐补贴，本院认为，原告称出现餐补的原因在于被告提升了用餐价格，但原、被告签订《合作协议》时并未明确约定被告不允许提升价格，故被告在经营过程中提升用餐价格并无不当。现因第三人员工用餐标准仅为10元/餐，原告称被告在接手前已知晓该事实，但未能提供证据证实，亦未在协议中注明第三人员工就餐标准，故被告提升价格导致被告支出第三人员工用餐补贴造成被告经营成本支出，导致被告存在损失，对于该损失的发生原告亦存在部分过错，本院酌情考虑原、被告过错程度，酌情认定该损失应由原、被告各承担50%。现被告主张将该损失在占有使用费中予以扣减合理，本院予以准许，故2019年10月的占有使用费应为13094元（30000元-1100元-3300元-3300元-7961元-1245元），现被告已支付5394元，仍需支付差额7700元。2019年11月1日至2020年3月31日期间，被告实际控制涉案饭堂未向原告交付，故该期间的占有使用费应由被告承担，共150000元（30000元×5月）。其次，关于2020年4月1日至2020年8月31日期间的占有使用费，原告分别在2020年4月及7月进入涉案饭堂进行物品管理及卫生管理，故应视为原告具备自行接收涉案饭堂的能力，但未有证据证实原告就此实际接管涉案场地，且在原告进入之后，被告仍于2020年4月11日进入涉案饭堂搬离物品，由此可知涉案饭堂在此期间原、被告均可控制管理，但均出于纠纷考虑未进行控制管理，故在此期间产生的占有使用费损失应由原、被告共同承担，考虑在此期间被告拒不搬离过错程度更大，被告仍应向原告支付该期间占有使用费120000元（30000元×5月×80%）。再次，关于2020年9月1日至2020年9月18日期间的占有使用费，因原告已同意于2020年8月31日按现状接收场地，故之后的占有使用费不应再由被告承担，故本院对该期间的占有使用费不予支持，予以驳回。上述期间占有使用费共计277700元（7700元+150000元+120000元），但应扣减春节期间的一个月占有使用费30000元，扣减后应为247700元。关于反诉诉讼请求要求原告退还2019年9月及10月租金，该期间被告均使用涉案饭堂经营，并无证据证实因无证照或设备损毁导致无法经营，故被告要求退还租金无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于反诉诉讼请求要求原告退还押金，现《合作协议》无效，依据无效协议所取得的财产应当予以返还，被告要求退还押金200000元于法有据，本院予以支持。关于反诉诉讼请求要求原告赔偿损失，其中装修损失，经评估为47502元，原告称该装修未经原告同意，但被告在经营期间，原告有在涉案饭堂消费，应认定原告已知晓被告装修事实，但原告未有证据证实曾提出异议，故应视为原告对被告的装修予以准许，故该损失应由原、被告各承担50%，即原告应向被告赔偿装修损失23751元。关于家具、设备支出损失，现被告已搬离，相关家具、设备不存在损失；而员工工资则属于被告的经营成本，预期收益则不属于因合同无效可主张的损失范畴，故本院对被告主张的其他损失赔偿请求不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告牛俊杰与被告葛宗寿于2019年8月7日签订的《合作协议》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告葛宗寿向原告牛俊杰支付2020年10月1日至2020年8月31日期间的占有使用费理费247700元；三、自本判决生效之日起五日内，原告牛俊杰向被告葛宗寿返还押金200000元；四、自本判决生效之日起五日内，原告牛俊杰向被告葛宗寿赔偿装修损失23751元；五、驳回原告牛俊杰的其他诉讼请求；六、驳回被告葛宗寿的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1686元，由被告葛宗寿负担。本案反诉受理费9105元，由原告牛俊杰负担1367元，由被告葛宗寿负担7738元。本案保全费4300元，由被告葛宗寿负担。本案鉴定费5000元，由原告牛俊杰负担2306元，由被告葛宗寿负担2694元。原、被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳；被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付；原告负担的鉴定费，应于本判决生效之日起五日内向被告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十月十九日书记员  苏秋雅