广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初18505号原告：肖向群，男，1969年3月11日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告：王运文，女，1967年5月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。两原告共同委托诉讼代理人：廖鹊鸣、曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被告：梁绮红，女，1966年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路**之8。法定代表人：何绍文。第三人：广东广发房地产有限公司，住所地广州市越秀区人民北路**广州长江国际服装城**自编**。法定代表人：阮祥松。原告肖向群、王运文诉被告梁绮红、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）及第三人广东广发房地产有限公司（以下简称广发公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖向群、王运文及其委托诉讼代理人廖鹊鸣、曾宪良，被告梁绮红到庭参加诉讼。被告长城公司和第三人广发公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告梁绮红与被告长城公司签订的关于广州市天河区××703房的《商品房购房合同》无效。2、判令两被告立即将现登记其名下位于广州市天河区××703房过户登记至两原告名下。事实和理由：两原告为夫妻关系，均系第三人的原职工。1995年6月20日，被告长城公司的前身“广东长城建设总公司”与第三人签订《购房合同》，约定被告长城公司提供两套60-70平方米的商品住宅安排在广源东西坑被告长城公司兴建的商品楼内，具体位置为东头第二楼梯七楼南向二套二房一厅，总建筑面积150平方米，并约定被告长城公司提供的楼宇完工后，即交第三人进场装修、入住，并负责办理产权手续到住户。其后，被告长城公司依约将该两套房屋（门牌号为：××703房、704房）交付第三人，第三人将其中的××703房屋（下称“该房屋”）转让给时系第三人员工的两原告。两原告从1998年8月入住该房屋，并由被告长城公司下属的“广东长城建设集团物业管理有限公司”协助办理了入住，并定期向被告长城公司下属物业公司缴纳物业管理费等费用。此后原告一直占有、使用该房屋至今。期间，两原告一直敦促办理该房屋的产权手续，第三人也督促被告长城公司办理，并向原告出具《证明》，证明原告购买、入住该房屋，房屋所有权正在有关部门进行办理。被告梁绮红从2019年至2020年两次起诉两原告，其中2019年被告梁绮红自称其与拍档陈X德以被告长城公司下属第九建安工程处（以下简称长城公司第九建安工程处）名义获得包括该房屋在内的房屋，2020年起诉时又自称系其与被告长城公司于1997年3月13日签订《商品房购房合同》，购买了被告长城公司位于广州市天河区××703房（与本案讼争房屋为同一房屋）。经开庭审理，被告梁绮红确认被告长城公司在《商品房购房合同》中的公章并非1997年在工商局备案的被告长城公司公章。该合同系两被告恶意串通，在2010年加盖的公章，后被告梁绮红凭借该虚假《商品房购房合同》将该房屋过户登记至其名下。案件诉讼中，被告梁绮红也确认被告长城公司至今没有交付该房屋给被告梁绮红，被告梁绮红也始终不能提供其在1997年向被告长城公司实际支付了购房对价的证据材料，明显不符合基本交易惯例。两被告故意无视该房屋已经被原告长期合法占有、使用并主张权利的事实，而仍然在2010年签订虚假的《商品房购房合同》并配合办理了过户登记。足以认定被告梁绮红并非善意受让该房屋，系与被告长城公司恶意串通，严重损害了两原告的权益。根据《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国民法总则》第154条、《中华人民共和国物权法》第7条的规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第10条的规定，两被告恶意串通签订《商品房购房合同》，侵害两原告的合法权益，应当认定两被告签订的《商品房购房合同》无效。被告梁绮红辩称，一、我不承认原告提供的《购房合同》，从签署日期看，在我方即陈X德承包的长城公司第九建安工程处已于1993年10月28日前全盘接收该整个楼梯房屋，之后的1995年6月20日，未经陈X德本人授意，任何无关人员占用皆不合法。《内部转让协议》在被告长城公司方面经过公告并全体取得共识，且原告提供的《购房合同》并无具体门牌号码，原告称其从第三人处以职工福利价格现金购得该房，但其未能提供付款收据，故原告与涉案房屋毫无关联。二、原告称其是广东长城建设集团物业管理有限公司交房予第三人，但该长城物管公司只是被委托代为管理方，并非权属单位，交楼行为不合法，第三人也没有签署收楼协议书，且我方发现自从1993年10月后委托长城物管代为全权管理（包括维护、收租）后，其管理及其混乱，例如本人另一套位于XXXX号703房被不明来历人员入住，经本人起诉后，其居住人员接到起诉书后立即腾空了房屋，但马上又被隔壁704房住户侵占，后经报警处理，其立即腾空房屋并支付了房屋使用费。到目前为止，还有九处包括在《转让书》及《承诺书》中的房屋被来历不明人员侵占，还不包括合同是第三方员工入住的另一套房（即XXXX号704房）已经由本人起诉且已结案，判令居住人员一个月内腾房并支付十年房屋使用费给本人。三、原告称“一直敦促办理该房屋的产权手续”“第三人督促被告长城公司办证”的说辞严重失实，因为在今年4月9日庭审作供称两原告从未书面向被告长城公司提出过办理产权证要求，且第三人方面的时任总经理王某作为证人出庭作供亦称原告从未要求其协助办理产权证，其亦从未向被告长城公司提出过办证要求。据调档资料显示，在2002年1月被告长城公司已经成功办理大确权，作为当事人全部都是湖南老乡，且关系密切，按常理应当最早办成房产证，从2005年开始其他住户相继都办理了产权证，公告贴满大院，而原告居然以要上班为由不去办理更不合常理。原告也曾向警员透露其入住行为见不得光的事实，谁善意谁恶意不言而喻。四、本人两次起诉都提供了《内部转让协议》和《承诺书》作为获得上述房屋的原始证据，顺道说明本人与陈X德因1992年起义路拆迁安置房建设，欠我家建材费700多万元抵股权加入其后续项目成为拍档，在去年第一次起诉中本人认为不涉及物权纠纷，并未提供2010年办证时补签的《商品房购房合同》，在今年的庭审中本人也申明该合同是作为历史项目补办证流程的一部分，发票真实有效，征税也是减半征收，这一切是基于1993年已经完成转让手续及交付成功前提下特事特办，所签日期1997年3月13日为被告长城公司归档次序需要，既不存在欺诈第三方，更不可能是恶意串通，因为没有将日期故意写出1995年6月20日之前，本人内心坦荡，毫不犹豫作为证据提供出来，而且同时办理的还有另一梯间的房屋（XXXX号703房），并没有针对第三方，被告长城公司也从来不承认这些房屋属他人。五、原告称我承认被告至今没有交付房屋给本人确为断章取义，上次庭审已再三申明，1993年我方已整体接收作拆迁安置用途，并非作本人居住用途，因后期项目众多，我方并未逐一核实入住人员名单，但这不能作为否定本人实际拥有该房屋权属这一事实。去年第一次起诉曾提到因本人出国与陈X德及九处方面失联，我回国前陈X德也出国了，才让原告有可乘之机，这期间多次上门沟通未果，甚至报警也不开门，后经多方证实才弄清原告与我方没有任何合约关系，据查原告有浓厚军方背景，经常喊打喊杀等，罔顾法纪等。最后希望公义能伸张。被告长城公司无答辩。第三人无意见陈述。经审理查明：1993年5月13日，长城公司（甲方，签约代表为黄X成）与长城公司第九建安工程处（乙方，签约代表为陈X德）签订《内部转让协议书》，约定甲方在广源东自有楼房一幢，拟转让给乙方做吉祥大厦搬迁的永迁房，双方达成协议如下：一、楼房地址：广州市广源东自编180号六层楼房一幢的东端三个半梯间；二、建筑面积约5500平方米；六、移交日期：双方议定于1993年10月28日前移交乙方安排住户。从移交之日起，甲方三个月内为乙方住户办理好房契证，并移交给住户。七、转让价：按一级二类，每平方米建筑面积3100元，总造价约1705万元。1995年6月20日，长城公司（甲方，签约的法定代表人为黄X成）与广发公司（乙方，签约的法定代表人为王某）签订《购房合同》，约定：甲方与广州军区珠江宾馆合作在珠江宾馆河东约4000平方米土地兴建高层商住楼事，因当时建设与分配问题不一致，甲方曾于1993年3月18日与乙方签署协议，委托乙方代表甲方与地方（广州军区珠江宾馆）签署合作建房协议……根据双方所签定合同第四条规定：“甲方负责在东山一带给乙方解决壹套130-140平方米，两套60-70平方米的商品住宅，按每平方米2000元计收”。现根据甲、乙双方的实际情况，对上述住宅作如下调整，并签定如下购房合同条款：一、甲方原负责解决壹套130-140平方米的住宅取消，只提供两套60-70平方米的商品住宅，甲方提供的两套60-70平方米的商品住宅不收购房款。二、甲方将提供的两套60-70平方米的商品住宅安排在广源东西坑甲方兴建的商品楼内，具体位置为东头第二楼梯七楼南向二套二房一厅，总建筑面积150平方米。三、甲方提供的楼宇完工后，即交乙方进场装修、入住，并负责办理产权手续到住户，办理产权手续所需费用按国家有关规定办理。四、本合同经双方法人代表签署后即行生效。被告梁绮红对该证据不予确认。2004年6月11日，第三人广发公司出具《证明》，载明王运文1998年8月16日购买本单位房屋一套（广州市××703房，面积73.68平方米。房产所有权正在有关部门进行办理），并于1998年8月入住至今。据调取自房地产档案资料的《商品房购房合同》显示，被告梁绮红（乙方）与被告长城公司（甲方）于1997年3月13日签订该合同，约定乙方向甲方购买广州市XXXXXX703房，总建筑面积81平方米，乙方承担所购商品房的全部建筑资金共162000元，乙方自合同签订生效之日起七天内支付购房款162000元给甲方，乙方购买的房屋预订于97年3月底竣工，待供水供电部门接通外水电后，即把商品房交付给乙方使用，产权证统一由卖方向房管部门申请办理，办理契证费用按房管部门规定各自负担。被告梁绮红在（2020）粤0104民初1255号中确认该合同是应房管局要求补签的，长城公司所盖的公章系2010年的公章。两原告为证明其自1998年占有、使用房屋至今，提交了有线电视用户证、发票、自来水公司水费收费发票，水费、污水处理费缴费通知单、电费储蓄户委托银行电脑代划电费合同、电费通知单及电费发票、物业管理费收据及代收水费发票、水电费抄表、扣费信息。另查明，梁绮红于2020年1月向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0104民初1255号，该案中梁绮红要求肖向群、王运文搬出涉案房屋及支付房屋使用费。在该案审理过程中，肖向群、王运文申请证人王某出庭作证，该证人称：我为广发公司时任法定代表人，确认《购房合同》、《证明》的真实性，确认长城公司于1998年将涉案房屋交付给广发公司，并由广发公司交给了公司的财务叶X玲临时居住，后再交给王运文居住，王运文通过房改购买703房约支付了15万元给广发公司，广发公司要求长城公司办理至王运文名下，长城公司没有表示反对；我曾打电话催促长城公司协助王运文办证；王运文与广发公司和长城公司均没有签订过买卖合同。王运文、肖向群在该案中表示：我们没有与广发公司签订过购房合同，曾于1998年8月向广发公司以现金方式支付15万元房款，房款的资金来源为向亲戚借款，没有支付凭证，当月广发公司将房屋交付给我们使用，但没有书面交接手续。梁绮红在该案中表示：在内部转让协议书中已经约定了转让款为1705万元，当时已经实际支付完毕，本来不需要再付款，但长城公司表示不按商品房购房合同支付房款就无法办证，故迫于无奈我于2010年8月26日支付了房款。该案现已中止审理。庭审中，两原告表示：我与广发公司没有书面约定购房款数额和支付期限，广发公司曾开具房款收据，但后以办证为由收回了收据，现无法提供收据。被告梁绮红表示：我已按《商品房购房合同》约定的金额以现金方式向长城公司支付了房款；我一直以为房屋由拆迁户居住，在办理过户手续前，曾上门查看，但居住人员不予开门配合。本院认为：两原告在本案中认为被告长城公司明知房屋由两原告购买并合法占有使用，仍将房屋产权转移给被告梁绮红，据此认为两被告存在恶意串通。因此，两原告应举证证明其对涉案房屋享有合法权益，但本案中，两原告称其向广发公司购买涉案房屋，且已向广发公司支付15万元房款，但两原告既未能提供相应的买卖合同予以佐证，亦未能提供相关收款收据或付款凭证，无法证实其与广发公司存在买卖合同关系及对涉案房屋享有权益。长城公司与两原告不存在直接的买卖合同关系，被告长城公司与被告梁绮红签订买卖合同并将涉案房屋产权转移登记至被告梁绮红名下，并不构成恶意串通。因此，本院对两原告要求确认两被告签订的《商品房购房合同》无效以及要求两被告将涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告肖向群、王运文的诉讼请求。案件受理费3300元减半收取1650元，由原告肖向群、王运文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇二〇年十月十九日书记员  徐浩龙