浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初4551号 原告：无锡安佰居建设工程有限公司。住所地江苏省无锡市 紫金门花苑176。 法定代表人：高新娟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王彬，江苏吴韵律师事务所律师。 被告：嘉兴京御房地产开发有限公司。住所地浙江省嘉善县 大云镇创业路555号1幢1单元1101室。 法定代表人：孟惊，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 第三人：无锡市鑫京盛餐饮有限公司。住所地江苏省无锡市 梁溪区孔雀雅园3-28。 法定代表人：孙涛。 第三人：嘉兴越地餐饮文化有限公司。住所地浙江省嘉兴市 嘉善县大云镇武水路99号幸福水街17号楼F103、F105、F106、 F205。 法定代表人：孙涛。 原告无锡安佰居建设工程有限公司（以下简称安佰居公司） 与被告嘉兴京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）装饰 2- 装修合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法 适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行审理，原、被告 各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。后因本案在审理过程中， 发现2019年11月21日京御公司向本院起诉有无锡市鑫京盛餐饮 有限公司、嘉兴越地餐饮文化有限公司、安佰居公司房屋租赁合 同纠纷一案，案号为（2019）浙0421民初5159号，要求安佰居 公司等返还装修补贴款等，故本院于2020年2月3日裁定本案中 止诉讼。后本院于2020年9月17日依法追加无锡市鑫京盛餐饮 有限公司（以下简称鑫京盛公司）、嘉兴越地餐饮文化有限公司 （以下简称越地公司）作为第三人参加本案诉讼，并于2020年10 月14日再次公开开庭进行审理。原、被告各自的委托诉讼代理人 及两第三人的法定代表人均到庭参加诉讼。当事人向本院申请庭 外和解的期间，不计入审限。本案现已审理终结。 原告安佰居公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支 付合同款485750元，以及逾期付款利息自2018年6月25日起按 照银行同期贷款利率计算至实际付款日止（变更后）；2.本案诉 讼费、保全费、保费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017 年11月16日签订了《新西塘水街项目装修补贴协议》一份，合 同总价款180万。根据协议约定，最后一笔款项90万元应当自工 程验收完成并正式开业后10个工作日支付。然而时至今日，被告 仍然欠付485750元。期间，原告多次与被告沟通，被告均置之不 3- 理。原告认为，被告拒不支付剩余合同款之行为已属严重违约。 故原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告京御公司答辩称：原告的诉请不符合合同约定，不能成 立。原告与被告以及第三方于2017年11月16日签订了嘉善县大 云镇武水路99号幸福水街S17-103-105的租赁合同。后原、被告 及第三方签订了《装修补贴协议》，约定由原告对第三方承租的 商铺进行装修，由被告对第三方的装修给予装修补贴。装修补贴 款是被告直接支付给原告，同时补贴协议鉴于第二条约定被告给 予装修补贴的前提是，案涉商铺的第三方需全面履行合同义务， 按期支付租金直到合同期满，否则根据协议第4.4条第二款的约 定，被告有权解除终止本合同，原告及第三方承担连带责任返还 被告已经支付的款项。综上，本案因存在第三方违约的事实，被 告也已多次发函要求第三方予以纠正，但是案涉商铺的租户一直 拖欠租金，未办理消防手续，违约行为持续至今，且被告已经另 案起诉，主张权利。故请求法院驳回原告的诉请。 第三人鑫京盛公司、越地公司共同答辩称：被告理应向原告 按期付款。 当事人围绕其诉讼请求或抗辩意见均依法提交了证据，本院 组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，被告 对其中的付款凭证没有异议；对装修补贴协议、增值税发票、两 张收据的真实性没有异议，但对证明目的有异议；对商业开业申 4- 请审核表的真实性及证明目的均不予认可；对微信聊天记录及装 修手册的三性均不予认可。第三人对上述证据均无异议。本院经 审核后，对原告提交的上述证据的真实性均予以认定。 对于被告提交的证据，原告对其中的商铺租赁合同及变更协 议、微信记录、律师函及邮寄单、微信送达记录的真实性表示无 法确认；对装修补贴协议的真实性予以认定，但对证明目的不予 认可。第三人对上述证据的真实性均无异议。本院经审核后，对 被告提交的上述证据的真实性均予以认定。 第三人未向本院提交证据材料。 根据当事人的陈述以及本院认定的有效证据，并结合（2019） 浙0421民初5159号案件的相关调查情况，本院依法予以确认的 事实如下： 2017年11月16日，京御公司（出租方、甲方）与鑫京盛公 司（承租方、乙方）签订《新西塘水街项目商铺租赁合同》（以 下简称租赁合同），约定鑫京盛公司向京御公司租赁位于嘉善县 大云镇武水路99号新西塘水街S17-F103+F105+F106+F205号商 铺，面积共计约1017平方米，用于经营餐饮业态、醉无夕品牌； 租赁期限自2018年3月1日起至2024年2月29日止；租金按照 基本租金和提成租金两者中较高者，其中2019年3月1日至2020 年2月29日基本月租金为24747元、2020年3月1日至2021年 2月28日基本月租金为39440元。首期基本租金应于2017年12 5- 月15日支付，首期基本租金期间为2018年3月1日至2018年3 月31日，应缴纳基本租金为23201元。除首期基本租金外，其他 基本租金均以一个自然月为一个交租期，交纳日期为每个交租期 最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假 日前最后一个工作日）向甲方一次性足额支付下个交租期应付的 租金。双方确认，2017年11月15日为房屋交付日。租赁场所应 在2018年3月1日前对外营业（实际开业日期以甲方的通知为准）。 租赁合同第七条第4项约定，“乙方进行装修不得改变房屋 消防设施设备。乙方所用装修材料、电器设备线路须符合消防验 收条件。装修完成后，乙方应按相关消防法律法规的规定，自行 向有权消防部门申办消防验收及开业所需手续，在办理完毕并向 甲方提供消防许可证复印件备案后方能开始营业。若乙方未依法 或按照本合同约定完成开业所需各项消防手续或向甲方提供消防 许可备案文件，由此导致的一切损失和责任，均由乙方自行承担”。 第七条第7项约定，“本合同终止或解除后，乙方若对该房屋进 行装修的，乙方应在交还该房屋前将该房屋恢复原状。如有损坏， 乙方应进行修复、更换使恢复原状或承担恢复原状的所有费用”。 第十一条第2项约定，“乙方逾期支付租金、物业服务费等相关 费用，按逾期支付额1%/日历天支付滞纳金；逾期超过10日，甲 方或甲方指定物业服务公司有权采取包括但不限于停电、停水等 措施进行催缴；逾期超过30日，甲方有权解除本合同，不退还押 6- 金并要求乙方另外支付2个月的租金于甲方作为赔偿，乙方应在 收到解除通知后10日内结清租金及所应缴纳的相关费用并按合同 约定向甲方交付房屋”。 2017年11月16日，京御公司（甲方）、鑫京盛公司（乙方）、 安佰居公司（丙方）签订《新西塘水街项目装修补贴协议》，鉴 于甲、乙双方于2017年11月16日签订租赁合同，甲方给予装修 补贴前提为：乙方全面履行合同义务，按时支付租金至合同期限 届满。丙方系乙方推荐并与乙方有着长期合作关系的装修施工单 位，具备法定的施工资质，具体负责租赁商铺的装饰装修工程施 工工作。为了保证租赁商铺的装饰装修工程的顺利完成，经三方 友好协商，达成如下协议：由丙方对店铺装修设计及施工，包工 包料，合同工期90天，开工日期2017年11月15日，合同总价 款为固定总价1800000元，甲方将合同价款直接支付给丙方，丙 方在甲方付款前负责向甲方提供合法、合规并符合甲方要求的发 票。甲方向丙方支付时间为：第一次支付时间：丙方装修图纸通 过甲方审核，并办理进场手续后10个工作日内支付合同价款金额 的20%，合计人民币360000元；第二次支付时间：丙方隐蔽工程 验收完成后10个工作日内支付合同价款金额的10%，合计人民币 180000元；第三次支付时间：丙方硬装完成后10个工作日支付合 同价款金额的10%，合计人民币180000元；第四次支付时间：丙 方移动设备，如道具等进场安装完毕后10个工作日支付合同价款 7- 金额的10%，合计人民币180000元；第五次支付时间：工程竣工 验收完成，并正式开业后10个工作日支付合同价款金额的50%， 合计人民币900000元。如丙方未能按计划时间节点完成相应工作 量，甲方有权拒付工程款。以上付款方式为转账。在付款过程中， 如丙方装修施工未能按照合同约定履行，乙方有权书面要求甲方 停止付款。 协议第4.4条约定，“丙方同意甲方支付合同价款的前提条 件是乙方保证按照租赁合同的约定全面履行义务并承担责任。如 果乙方未能按照租赁合同约定全面履行，出现了任一违约行为， 甲方有权解除终止本合同并要求乙丙双方承担连带责任归还甲方 已支付的装修款项及按照租赁合同应当承担的其他违约责任，已 形成符合的装修物品由乙丙双方负责拆除，并恢复原状，如造成 甲方损失的，甲方有权追偿”。第7.4条约定，“根据原合同约 定，甲方合法解除合同或提前终止合同的，乙方应就甲方支付的 装修补贴予以返还”。 2017年12月4日，京御公司与鑫京盛公司签订《新西塘水街 项目商铺租赁合同》变更协议，双方同意将租赁合同【概要信息】 中的起始时间2018年4月1日变更为2018年3月1日，终止时 间2024年3月31日变更为2024年2月29日。 2018年9月5日，京御公司（甲方）与鑫京盛公司（乙方） 签订《新西塘水街项目商铺租赁合同》变更协议，约定双方于2017 8- 年11月16日签订的租赁合同中基本租金2018年3月1日至2019 年2月28日月租金变更为11600元、2019年3月1日至2020年 2月29日月租金变更为36348元，首期基本租金变更为11600元。 上述租金调整的前提是乙方依约履行所有合同义务，如有任何违 约行为（包括但不限于乙方逾期支付租金、物业费、水费、电费 等任何费用、乙方提前解约、根本违约等），则本协议无效，乙 方仍需按照原合同约定的时间、金额支付租金并承担所有责任。 2019年1月25日，京御公司（甲方）、嘉兴幸福水街文化旅 游发展有限公司（乙方）、鑫京盛公司（丙方）、越地公司（丁 方）签订《新西塘水街租赁及物业服务合同承租人变更补充协议》， 鉴于甲、丙双方于2017年11月16日签订《商铺租赁合同》（下 称“原租赁合同”），乙、丙双方于2017年11月27日签订《新 西塘水街项目物业服务合同》（下称“原物业合同”），甲、乙、 丙、丁四方同意自2019年2月28日起将原租赁合同、原物业合 同项下承租人由丙方变更为丁方，自变更之日起，丁方成为原租 赁合同、原物业合同的承租人，丙方不再作为承租人，丁方享有 并履行该合同项下的丙方权利和义务，甲方仍作为原租赁合同的 出租人，乙方仍作为原物业合同的物业管理人。现甲、乙、丙、 丁四方经友好协商，就合同签约主体变更事宜签订本协议，约定 四方协商一致确认原合同中丙方的权利义务全部转由丁方享有及 承担，即原租赁合同、原物业合同的承租人由丙方变更为丁方， 9- 丙方不再享有原合同中约定的各项权利，但仍对丁方的所有行为 承担连带责任。本协议仅涉及合同签约主体变更。经四方核实， 该商铺租金、物业费已支付至2019年2月28日。 上述租赁合同、装修补贴协议等签订后，京御公司按照合同 约定将案涉商铺交付给鑫京盛公司。安佰居公司亦按约进场对店 铺进行装修，并于2018年2月左右完工。京御公司已支付给安佰 居公司装修补贴款1350000元。鑫京盛公司于2018年春节前开始 营业，经营至2019年7月，后停业至今，自2019年8月起未交 纳租金和物业费。为了配合越地公司办理案涉店铺的二消手续， 京御公司于2019年4月在店铺外加装了楼梯，但店铺的二消手续 至今未办理。 2020年9月30日，嘉兴幸福水街文化旅游发展有限公司出具 同意解除《新西塘水街租赁及物业服务合同承租人变更补充协议》 说明，表示同意解除《新西塘水街租赁及物业服务合同承租人变 更补充协议》。 2019年，京御公司向鑫京盛公司、越地公司发送《欠费催缴 及尽快办理消防验收合格等的通知函》等材料，多次催促两公司 按照合同约定办理二次消防验收申报，取得消防验收合格意见。 2019年10月30日，北京中书律师事务所接受京御公司和嘉 兴幸福水街文化旅游发展有限公司的委托，指派邹义律师向越地 公司发送《律师函》，并抄送鑫京盛公司，代表京御公司、幸福 10- 水街公司郑重函告如下：“1.贵公司与京御公司签订的编号为 HT-HXSY-SGJS-XXTSJ-ZS17493的《新西塘水街项目商铺租赁合同》 及相应的变更协议，于贵公司收到本函之日起解除；2.贵公司与 京御公司、安佰居公司签订的《新西塘水街项目装修补贴协议》， 于贵公司收到本函之日起解除；3.贵公司与幸福水街公司签订的 《新西塘水街项目物业服务合同》，于贵公司收到本函之日起解 除；4.贵公司与京御公司签订的《促销活动合作协议》，于贵公 司收到本函之日起解除；5.请贵公司在接到本函之日起7日内， 按照租赁合同约定的交付标准将S17-F103+F105+F106+F205号商 铺返还给京御公司，并按照租赁合同约定的标准支付自租赁合同 解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；6.请贵公 司在接到本函之日起三日内，向京御公司支付自2019年8月1日 至租赁合同解除之日止的租金，并按逾期支付额1%/天的标准支 付自2019年7月15日至实际付清之日止的滞纳金；7.请贵公司 在接到本函之日起三日内，向幸福水街公司支付2019年8月1日 至物业合同解除之日止的物业服务费及水电费，并按照逾期支付 额5‰每日历天的标准支付自2019年7月15日至实际付清之日止 的逾期缴纳违约金；8.请贵公司在接到本函之日起三日内，向京 御公司返还装修补贴款1350000元；9.请贵公司在接到本函之日 起三日内，向京御公司返还促销活动款100000元，并支付促销协 议违约金180000元；10.贵公司已经交纳的租赁合同、物业合同 11- 的履行保证金不予退还；11.请贵公司在接到本函之日起三日内， 赔偿京御公司损失72696元。12.鑫京盛公司对上述函告义务承担 连带给付责任”。11月1日，京御公司通过电子邮件向鑫京盛公 司、越地公司发送上述解约《律师函》。鑫京盛公司、越地公司 认可其已收到京御公司发送的《欠费催缴及尽快办理消防验收合 格等的通知函》等材料及《律师函》。现原告安佰居公司以被告 京御公司未支付剩余工程款45万元及装修保证金未予退还等为由 诉至本院。因双方分歧较大，案经调解未果。 另查明：1.鑫京盛公司成立于2015年6月9日，其经营范围 为：中餐服务、集体用餐配送单位服务。越地公司成立于2018年 1.月17日，其经营范围为：餐饮文化活动的策划交流；餐饮服务； 餐饮管理；食品销售等。 2.2017年12月12日，嘉兴幸福水街文化旅游发展有限公司 出具收据两张，收到“醉无夕（孙涛）”公共事业保证金10000 元及装修押金15000元。 3.2018年6月8日，鑫京盛公司的法定代表人孙涛向京御公 司提交《商户开业申请/审核表》，对案涉商铺申请竣工验收。对 此，物业、工程、营运部、项目负责人及片区总经理均进行了签 字确认。 本院认为：京御公司与鑫京盛公司签订的《新西塘水街项目 商铺租赁合同》、《新西塘水街项目商铺租赁合同》变更协议二 12- 份，以及京御公司、嘉兴幸福水街文化旅游发展有限公司与鑫京 盛公司、越地公司签订的《新西塘水街租赁及物业服务合同承租 人变更补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的 强制性规定，合法有效。《新西塘水街租赁及物业服务合同承租 人变更补充协议》将案涉商铺的承租人由鑫京盛公司变更为越地 公司，故原《新西塘水街项目商铺租赁合同》中约定的由鑫京盛 公司享有及承担的权利义务均由越地公司承受，越地公司应按照 租赁合同的约定全面履行自己的义务。《新西塘水街项目商铺租 赁合同》第十一条第2项约定“乙方逾期支付租金、物业服务费 等相关费用，按逾期支付额1%/日历天支付滞纳金；……逾期超过 30日，甲方有权解除合同，不退还押金并要求乙方另外支付2个 月租金于甲方作为赔偿，乙方应在收到解除通知后10日内结清租 金及所应缴纳的相关费用并按合同约定向甲方交付房屋”。越地 公司自2019年8月起至今无正当理由未交纳租金和物业费，并擅 自停业至今，已构成根本违约，故京御公司有权按照合同约定行 使合同解除权。鉴于《新西塘水街租赁及物业服务合同承租人变 更补充协议》系四方签订，嘉兴幸福水街文化旅游发展有限公司 与京御公司一并向越地公司发送《律师函》，要求解除《新西塘 水街项目商铺租赁合同》及相应的变更协议，且表示同意解除《新 西塘水街租赁及物业服务合同承租人变更补充协议》，故上述合 同及协议应予解除。 13- 出租人要求解除合同的应通知对方，自通知送达起租赁合同 解除。京御公司采用EMS快递和电子邮件向鑫京盛公司、越地公 司发送解除租赁合同的《律师函》，京御公司未提供证据证明EMS 快递已送达，可以电子邮件发送的2019年11月1日认定鑫京盛 公司、越地公司收到《律师函》的时间。故《新西塘水街项目商 铺租赁合同》、《新西塘水街项目商铺租赁合同》变更协议二份、 《新西塘水街租赁及物业服务合同承租人变更补充协议》应于 2019年11月1日解除。 关于京御公司是否应当向安佰居公司支付剩余装修款45万元 及相应利息。本院认为，越地公司无正当理由擅自停业并未支付 房屋租金及物业费，造成相应租赁合同被解除，其应当向京御公 司承担相应的违约责任。根据京御公司与鑫京盛公司、安佰居公 司签订的装修补贴协议的约定，鑫京盛公司出现任一违约行为， 安佰居公司应承担相应责任。虽租赁合同权利义务已由越地公司 承受，而租赁合同及租赁合同变更协议并未对装修补贴进行约定， 装修补贴协议也未明确租赁合同权利义务从鑫京盛公司转移给其 他主体时安佰居公司也对该主体的履行义务承担相应责任。但本 院认为，安佰居公司仍应对越地公司的违约行为承担相应责任， 理由如下：其一，鑫京盛公司与越地公司的法定代表人均为孙涛， 且均是从事餐饮服务行业的企业，经营范围相似，因此两公司间 具有一定的关联性。而根据装修补贴协议的约定，安佰居公司系 14- 鑫京盛公司推荐并与鑫京盛公司有着长期合作关系的装修施工单 位。其二，相应《承租人变更补充协议》也仅涉及将原租赁合同、 原物业合同项下承租人由鑫京盛公司变更为越地公司，并无鑫京 盛公司及越地公司间关于转让店铺及支付相应转让费用的相关凭 证，也即是否存在实质性的转让无从判断。根据《新西塘水街租 赁及物业服务合同承租人变更补充协议》之约定，越地公司作为 鑫京盛公司合同项下权利义务的承继人，越地公司违反合同约定 应视为鑫京盛公司违反合同约定，故安佰居公司的相应违约责任 不能免除。最后，京御公司补贴鑫京盛公司装修款，意在通过前 期的投入换得后期的租金收益，虽承租主体名称上发生了变更， 但涉案租赁商铺并没有发生变化，京御公司补贴装修款的商业意 图也没有发生变化。现京御公司和越地公司因越地公司的违约行 为发生矛盾，最终导致涉案相关租赁合同的解除，京御公司收回 涉案商铺成本的预期落空，且京御公司也未能利用装修添附的残 余价值。故基于公平原则，京御公司也无须支付剩余工程款项。 综上，对于安佰居公司要求京御公司支付剩余工程款45万元及相 应利息损失的诉请，本院不予支持。 关于京御公司是否应当向安佰居公司退还装修保证金及相应 利息。安佰居公司主张其尚有35750元装修保证金未予退还，但 根据其提交的收据，交款人均为“醉无夕（孙涛）”，而非安佰 居公司。因此，原告的该主张缺乏相应依据，本院不予支持。 15- 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第 八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九 十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决 如下： 驳回原告无锡安佰居建设工程有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费8586元，减半收取计4293元，财产保全费3470 元，合计诉讼费用7763元（原告已预交），由原告无锡安佰居建 设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江 省嘉兴市中级人民法院。 审判员 曹 律 二〇二〇年十月三十一日 书记员 王益飞