四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3267号 原告：白国蓉，女，1953年11月24日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张懿邈，四川致高律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲜显玮，四川致高律师事务所律师。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 原告白国蓉与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审理。于2020年6月29日、2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告白国蓉的委托诉讼代理人鲜显玮，被告东华公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白国蓉向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令东华公司向白国蓉交付房屋，并在房屋交付后两年内办理案涉房屋的初始产权登记；2.判令东华公司承担逾期交房的违约金22500元（以416577元为基数，自2019年10月1日起至实际交房之日止按每日万分之三计算，暂计算至2020年4月30日）；3.判令东华公司承担逾期交房的资金占用利息16038元（以416577元为基数，自2019年10月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%／年计算，暂计算至2020年9月30日）；4.诉讼费由东华公司承担。事实和理由：2019年4月15日，白国蓉与东华公司签订了《房屋买卖合同》，购买东华公司开发的位于成都市高新区××道××号××商品房××，白国蓉支付了全部购房款416577元，合同约定东华公司应于2019年9月30日前验收合格并交付使用，如逾期交房，则每逾期一天应按已付房款的万分之三承担违约金。东华公司至今未依法取得《商品房预售许可证》，未能按照合同约定交房。东华公司未取得房地产开发资质违规开发商品房向广大群众公开销售，主观恶意明显，严重违约，应承担相应责任。 东华公司辩称，第一，案涉房屋因政府验收原因，尚未验收结束，暂未达到合同约定的交付条件，所以原告要求交付房屋的诉讼请求不应当得到支持；第二，至今未验收并非系东华公司原因，所以原告请求的逾期交房违约金不应当得到支持，且该违约金比例高于原告的实际损失；第三，原告诉请利息并没有事实和法律依据。第四，案涉房屋是工业用地上修建的科研设计性质的用房，出售时口头告知原告办理产权的时候需要原告注册企业法人进行登记，将案涉房屋转移登记至原告注册的企业法人名下，而且合同约定的案涉房屋正式交付后两年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方东华公司取得科研用途的房屋大产权证或者权属证明），目前交付时间都尚未确定，办理房屋初始登记的时间也就无法预估。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2011年3月3日，东华公司取得位于成都高新区××道××号地块的《国有土地使用证》，证号为“成高国用（2011）第2904号”，地号为“ＧＸ1-6-10”号，土地用途“工业用地”，使用权面积34541.52㎡。2011年6月13日，成都高新技术产业开发区规划建设局向成都市国土局高新分局发函，载明：“根据《高新区6（Ｉ.Ｃ）-ｃ，ｄ控制性详细规划详细图则（第Ｉ-1版）高新区九兴南片区控制性详细规划详细图则》，该公司位于高新区起步区约51亩土地的规划用地性质为科研设计用地”。东华公司取得上述地块的《建设工程规划许可证》（“建字第510107201339027号”），2013年12月3日，东华公司取得上述地块的《建设工程施工许可证》）（“编号ＣＧＧＪ〔2013〕-Ｊ200”）。东华公司经批准在此地块开发“东华虹湾中心”项目，物业性质为科研办公楼。东华公司在“东华虹湾中心”建设过程中，将“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。 2019年4月15日，白国蓉与东华公司签订《房屋买卖合同》（合同自编号：×××15），同日签订《补充协议》。《房屋买卖合同》中与本案有关的主要约定如下：1.白国蓉购买的房屋位于“东华虹湾中心”项目x栋x楼x号，建筑面积54.27平方米（其中套内建筑面积35.49平方米），总价款416577元，分期付款，买受人于签订房屋买卖合同当日向东华公司支付156216元（含定金50000元），2019年7月15日前支付260361元；2.交房条件及标准：案涉房屋所在项目取得规划验收合格证、清水房，有资质的房产测绘机构出具的该物业面积实测技术报告书、达到本合同第九条中东华公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的条件（即上水、下水、电已经开通并达到使用条件）；3.交房时间：东华公司应于2019年9月30日前向白国蓉交付物业，若逾期交房，则每逾期一天应按白国蓉已付房款的万分之三承担违约金；4.产权办理：东华公司保证房屋正式交付后两年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方东华公司取得科研用途的房屋大产权证或者权属证明），并协助白国蓉根据国家政策办理完毕相关分户权属手续；5.《房屋买卖合同》的附件《前期物业管理服务合同》载明：物业名称“东华虹湾中心”，物业类型为写字楼、酒店精装公寓、酒店服务式公寓、总裁工作室、商业；白国蓉所购类型为酒店服务式公寓。 合同签订后，白国蓉分两次付清购房款416577元，东华公司于2019年4月15日出具金额为156216元《收据》，于2019年7月18日出具金额为260361元的《收据》。 东华公司至今未取得案涉房屋所在项目的《建设工程规划验收合格证》。根据《房屋买卖合同》（合同自编号：×××15）第八条“交房条件及标准”第1项“1.该物业交付时应当符合下列条件：1）该项目已取得规划验收合格证……”之约定，案涉房屋至今不符合双方约定的交付条件，东华公司至今未向白国蓉交付房屋。 2019年9月30日，成都市高新区市场监督管理局作出“成高市监处字〔2019〕00125号”《对四川东华机械集团有限公司广告违法案的行政处罚决定》，载明：……2019年2月28日，当事人（即本案被告东华公司，下同）与成都隆聚德房地产营销策划有限公司签订《东华·虹湾项目营销、顾问合同》，并同步开展销售活动……当事人属广告宣传的广告主……广告DM单宣传图片描述具有居住功能结构、家居、装饰等画面的宣传，易使购房者和社会公众当事人所售房屋误认为住宅属性，其广告宣传图片内容违反了《广告法》第二十八条第一款第（二）项的规定，构成了该条款项所指的对所售房屋的功能与实际为科研用房不符的违法行为……鉴于当事人在2019年3月进行违法广告宣传，至2019年6月11日停止销售‘东华虹湾’项目房屋，停止广告DM单和区位展示板（图），属情节一般广告违法行为……。成都市高新区市场监督管理局决定对东华公司“处广告费四倍罚款9080元”。 本案审理过程中，本院就“案涉房屋所在项目1栋、2栋是否完成竣工验收、验收是否合格”向成都高新区公园城市建设局以（2020）川0191民初3454号案为例进行了咨询，该局回复称：四川东华机械集团有限公司研发楼项目（1-14号楼及地下室）工程未在我局质量监督机构的监督下完成竣工验收。此后，本院再次向该局咨询：案涉房屋所在“东华虹湾中心”项目1栋房屋能否办理分户产权至原某某等自然人名下，该局回复：由东华公司组织修建的位于成都高新区××道××号××项目存在未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题，暂不具备办理分户产权登记条件。 上述事实，有《房屋买卖合同》《补充协议》《前期物业管理服务合同》、加盖四川东华机械集团有限公司财务专用章的《收据》《关于四川东华机械集团有限公司土地规划性质的函》《建设工程施工许可证》《建设工程规划许可证》、“成高市监处字〔2019〕00125号”《对四川东华机械集团有限公司广告违法案的行政处罚决定》、“（2020）川0191民初3454号”《四川省成都高新技术产业开发区人民法院咨询函》《成都高新区公园城市建设局关于四川东华机械集团有限公司研发楼项目（1-14号楼及地下室）工程竣工验收情况的回复》、“（2020）川0191民初3454号-2”《四川省成都高新技术产业开发区人民法院咨询函》《成都高新区公园城市建设局关于四川东华机械集团有限公司有关问题的复函》等证据在卷作证。 针对本案焦点问题，本院分别评述如下： 一、案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题 本院认为，东华公司投资建设的“东华虹湾中心”项目，取得了工业用地的国有土地使用权，也取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，其建设的科研办公楼符合相关规划要求，建设项目合法。虽然东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的科研办公楼以居住为目的的酒店式公寓对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，且受到了成都市高新区市场监督管理局作出的罚款处罚，但白国蓉与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故应当认定白国蓉与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效。 二、关于白国蓉请求继续履行合同，要求东华公司交付案涉房屋并在房屋交付后两年内办理案涉房屋的初始产权登记的诉讼请求 本院经审查认为，案涉房屋所在工程项目至今未取得《建设工程规划验收合格证》，也未在成都高新区公园城市建设局质量监督机构的监督下完成竣工验收，不符合合同约定的房屋交付条件；根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，案涉房屋所在项目工程未经竣工验收合格，也不具备法定交付条件。故，对白国蓉请求继续履行合同、东华公司交付案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。 根据《成都高新区公园城市局关于四川东华机械集团有限公司有关问题的复函》，案涉项目存在“未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题”，目前既不具备办理初始产权登记的条件，也不具备办理分户不动产权证的条件。故，对白国蓉请求继续履行合同、东华公司在交付案涉房屋后两年内办理案涉房屋的初始产权登记的诉讼请求，本院亦不予支持。 三、关于白国蓉请求判决东华公司承担逾期交房违约金的诉讼请求 双方在《房屋买卖合同》及《补充协议》中约定：案涉房屋的交房条件及标准是案涉房屋所在项目取得规划验收合格证、清水房、有资质的房产测绘机构出具的该物业面积实测技术报告书、达到《房屋买卖合同》第九条中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的条件（即上水、下水、电已经开通并达到使用条件）等，交房时间为2019年9月30日前，若逾期交房，则每逾期一天东华公司应按白国蓉已付房款的万分之三承担违约金。本院认为，虽然双方在合同中约定了逾期交房违约金，但案涉房屋所在项目至今存在“未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题”，未取得《建设工程规划验收合格证》，也未在成都高新区公园城市建设局质量监督机构的监督下完成竣工验收，案涉合同存在交付物业和办理不动产权证的双重履行障碍，故，对白国蓉继续履行、交付房屋、办理初始产权登记和逾期交房违约金的诉讼请求，本院在本案中一并驳回。白国蓉取得案涉房屋并将案涉房屋过户登记至自己名下的合同目的无法实现，可主张解除案涉合同，要求东华公司赔偿因合同无法履行遭受的损失。 四、关于白国蓉请求判决东华公司以全部购房款为基数承担逾期交房资金占用利息的诉讼请求 本院认为，白国蓉将房款交付于东华公司并非存入银行，以全部购房款为基数计算资金占用利息，既无合同依据，也无法律依据，对该项诉讼请求，本院不予支持。 五、虽然白国蓉要求东华公司交付房屋及承担逾期交房违约金的诉讼请求本院未予支持，但本案纠纷乃东华公司违约行为引起，故，本案诉讼费应由被告东华公司承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告白国蓉的全部诉讼请求。 案件受理费382元，由被告四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇二〇年十月二十六日 书记员  陈龙乔