云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初789号 原告：云南乐泰商贸有限公司。统一社会信用代码：91532901309648155K，住所地：云南省大理白族自治州大理市下关镇宝井村36号。 法定代表人：李泉樟。 委托诉讼代理人:芶艺文，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：汪恒云，男，1976年10月19日生，汉族，云南省祥云县人，初中文化，农民，住云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人：李志祥,云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告云南乐泰商贸有限公司（以下简称：乐泰公司）诉被告汪恒云合同纠纷一案，本院依法受理后，于2019年9月29日作出（2019）云2923民初2号民事判决书，后原告乐泰公司提出上诉，经云南省大理白族自治州中级人民法院审查后于2020年3月30日作出（2020）云29民终109号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2020年4月16日立案受理后，另行组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。原告乐泰公司的委托诉讼代理人芶艺文，被告汪恒云及其委托诉讼代理人李志祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告乐泰公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2014年8月12日签订的《土地租赁合同》及附属合同《施工合同》；2、判令被告返还原告未使用土地租金136000元［总租金190000元-（18000元×3年）］；3、判令被告赔偿占用原告出资建设的场地建设费382500元［已付总建设费450000元-（450000÷20年×3年）］；4、判令被告按约定支付违约金128000元［（总租金190000元＋场地建设费450000元）×20%］；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年8月12日签订了《土地租赁合同》，双方约定：甲方（被告）将位于祥城镇于官村2860平方米的土地出租给乙方（原告）使用；承租期限为十年，自2014年8月12日至2024年8月12日止；租金前五年每年18000元，合同签订的十天内一次性付清十年租金190000元。双方还约定：甲方保证其享有上述租赁土地的使用权，有合法出租的权利；租赁期内，甲方不得以任何理由影响协议的执行，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利；甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权；在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额或合同总租金的20%支付对方违约金并赔偿对方因违约而造成的所有损失。合同签订后，原告在此基础上又与被告签订了一份《施工合同》，约定原告将建盖仓储地的水泥地硬化、围墙等场地建设相关工程交由被告承建，双方对单价、结算和付款方式、工期等也进行了约定。上述两份合同签订后，原告按约定如期支付了190000元租金并依《施工合同》约定前后支付了相应的工程款450000元。2014年底被告将场地交付原告使用，使用一年后因公司决策，2016年原告未能正常使用该场地，2017年当原告准备对该土地行使正常的租赁管理使用权时，才发现该场地已被占用。为此，原告找被告协商，但被告从未对此作出合理解释。至今，原告一直无法在自己合法承租及出资建设的场地上行使权利且场地也因被告的占用行为而不复原貌。综上，被告的违约行为给原告造成极大的经济损失并导致订立合同时的目的无法达到，为保障自身的合法权益，故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告汪恒云辩称,就原告起诉解除租赁合同，答辩人在一审审理期间同意解除合同，因此该合同已于第一次庭审（2019年1月30日）当庭解除；原告进行场地建设的投入确实属于原告损失的范围，但该损失只能由原告自行承担，因合同系原告提出解除，答辩人没有侵权违约行为，故原告诉请的2、3、4项相关赔偿不应该由答辩人承担；原告方所诉的事实理由部分，答辩人对双方签订租赁合同以及建设工程施工合同的全部事实没有意见，但对原告起诉认为2017年答辩人占用案涉土地以及原告向答辩人主张的该部分事实，系原告编造的。事实是答辩人于2008年向其所在的村民小组租赁了原废弃瓦窑场地约十亩土地。租赁土地后，答辩人申请设立了祥云县佳恒养殖场，建盖了彩钢瓦房（暨现在的福云门业用房）用于畜禽养殖。因被告建盖上述用房后，北边仍有部分空地未建房，2014年8月12日，答辩人将上述空地租赁给原告，用于仓储。当天双方又签订《建设工程施工合同》一份，约定由答辩人为原告在上述空地上建围墙及现在大棚位置的基础硬化。此后多年，因原告公司投资决策失误，原告将上述土地长期闲置。2017年9月，答辩人因养殖业亏损，将原“祥云县佳恒养殖场”用房进行简单改造，注册成立了个体工商户“祥云县福云钢质门厂”（暨原告一、二审确认的“福云门业”）从事钢质门生产销售。考虑到以后土地政策会越来越严，难以在出租给原告的上述闲置土地上建盖建筑物，加之双方合同约定，土地租赁期满后建筑物归答辩人所有。2018年2月左右，答辩人开始与原告方负责人商议对上述闲置土地进行利用。经双方多次沟通达成一致，原告同意答辩人在原告打好基础的硬化部分建盖彩钢瓦大棚。双方口头约定，大棚建好后可以由原告继续使用，或者进行出租，收回的租金先偿还原告欠答辩人的工程款。原告方还要求答辩人要尽量盖高一些以方便原告用于将来的仓储业务。原告还要求答辩人将设计图纸发给原告过目。经双方协商一致，答辩人在2018年8月初开始施工建盖，同年9月底完成了彩钢瓦大棚建设。大棚建好后，双方均未使用。2019年1月，答辩人收到了一审传票才知道原告起诉了答辩人。答辩人收到传票后曾与原告方负责人沟通，原告表示要拿回其损失。综上所述，原告方关于答辩人2017年以个体工商户“福云门业”占用原告土地及原告进行维权的全部描述均系虚构，且答辩人建盖大棚系征得了原告的同意，鉴于答辩人没有原告所主张的侵权事实，故原告方的诉请不应该得到支持。 为支持其诉讼主张，原告乐泰公司向本院提交以下证据：A1、营业执照复印件、法定代表人身份证明原件及身份证复印件各一份，证明原告的主体资格合法；A2、《土地租赁合同》复印件及《建设施工合同》复印件各一份，证明原、被告双方签订的《土地租赁合同》及在此基础上签订的《建设施工合同》合法有效，以及双方对土地租赁用途、期限、租金及违约责任约定清晰；A3、祥环审【2016】43号《关于硅煤物流仓储中转站新建项目环境影响报告表的批复》文件复印件一份，证明该土地上的仓储建设项目已获得政府批准，属合法建设；A4、网上银行转帐记录截图七页，证明原告已如约支付了十年租金190000元、且原告前后共向被告支付建设费用450000元；A5、个体工商户营业执照复印件及照片二页，证明被告于2017年已违反约定完全占用了原告所租用的土地、被告的占用行为已经从根本上导致原告签订合同的目的无法达成，合同应依法解除；需要说明的是该组证据的两张照片背后有建盖的大棚，只是没有显示出来，福云门业与大棚是一起使用的，证明福云门业背后修的大棚实际上是在2016年建盖，2017年的时候原告方要使用的时候就无法使用，与被告协商不通才提起诉讼，福云门业于2017年9月19日开业，故原告方对土地也只是使用到2017年。 为证明其答辩主张，被告汪恒云向本院提交以下证据：B1、身份证复印件一份，证明被告的身份情况及诉讼主体资格；B2、结算单复印件二份三页，证明经原、被告结算，原告应付被告的工程款及租金共计为741135.8元，扣除支付的64万元后，还应支付101135.8元；B3、短信截图复印件一份，证明2018年被告已经多次和原告联系要求原告加盖，但原告口头同意被告加盖，后被告便自己加盖；B4、《土地经营权承包合同》复印件、《土地租赁合同》复印件、《施工合同》复印件各一份，证明案涉租赁土地的具体情况以及原、被告签订施工合同的具体情况及相关约定；B5、照片五张及视频一段，证明原告主张的福云门业这块地不是原告主张承租的地块，原告起诉时认错了其承租的土地。 法庭组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据A1、A3、A4三性无异议；对证据A2本身无异议，但对《施工合同》效力有异议，认为被告汪恒云无建筑资质，该合同应为无效合同；对A5组证据，认为照片中的场地系被告未租赁出去自己使用的场地，被告占用的是另一块建盖大棚的地，位于福云门业的右手边，故达不到原告的举证目的。原告对被告提交的证据B1三性无异议；对证据B2的第一份结算单，认为其真实性无异议，但对证明方向有异议，结算单金额真实，支付了45万元，实际欠8万余元，对第二份土地租金结算单不予认可，原告从未见过该证据；对证据B3的真实性无异议，但对证明方向不认可，短信截图只说明被告有意向使用该土地，达不到证明原告方已经同意被告使用该土地的举证目的；对证据B4的土地承包经营合同真实性、合法性认可，关联性及证明方向不认可，认为该组证据证明方向与本案无关系，土地租赁合同和施工合同与原告方提交的一致，对内容予以认可；对B5证据，认为照片和视频是一致的，原告所说的也是里面的大棚，只是表达不一致，当时原告代理人拍福云门业是为了与营业执照相一致，即使被告方认为原告认识错误也并不影响本案实质，本案实质是原告租赁的土地现在也无法使用，合同目的无法实现。 本院审核认为，原告乐泰公司提交的A1-A4证据，被告汪恒云提交的B1、B4、B5证据以及B2证据中第一份有原、被告双方签字、盖章的结算单，符合民事证据的合法性、客观性、关联性特征，能够证明本院相关事实，本院予以确认；原告乐泰公司提交的A5证据、被告汪恒云提交的B3证据以及B2证据中第二份无原、被告双方签字、盖章的结算单，达不到原、被告各自的举证目的，本院不予确认。 根据上述认定的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2008年4月30日，被告汪恒云与祥云县祥城镇于官村民委员会第十村民小组签订《土地经营权承包合同》，承包了于官村民委员会第十村民小组位于祥姚路边原废弃瓦窑所占地块面积约十亩的土地。之后，被告汪恒云将其承包的部分土地转租给原告乐泰公司用于堆煤，双方于2014年8月12日签订了《土地租赁合同》约定：1、甲方（被告汪恒云）将位于祥城镇于官村面积2860平方米的土地出租给乙方（原告乐泰公司）使用，土地方位：东起祥姚路、西至十组地、北至十一组水塘、南至甲方围墙，租用之前该地为空地，地上无任何建筑物；2、承租期限自2014年8月12日至2024年8月12日止；3、租金前五年每年18000元，后五年每年20000元，乙方在合同签订后十天内一次性付清十年租金190000元。双方还约定：甲方保证其享有上述租赁土地的使用权，有合法出租的权利。租赁期内，甲方不得以任何理由影响协议的执行，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利；甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益；在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额或合同总租金的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的所有损失。上述合同签订后，原告乐泰公司与被告汪恒云签订了《施工合同》，约定原告乐泰公司将建盖仓储地的水泥地硬化、围墙等场地建设相关工程交由被告汪恒云承建，双方对单价、结算和付款方式、工期等也进行了约定。上述两份合同签订后，原告乐泰公司按约定如期支付了190000元租金，被告汪恒云也按照约定完成了建盖仓储地的水泥地硬化、围墙等工程建设，经双方结算，工程款合计为534307.8元，原告乐泰公司向被告汪恒云支付了工程款450000元。2014年底，被告汪恒云将建好的场地交付原告乐泰公司使用，后原告乐泰公司因经营原因暂未使用上述场地。2018年8月，被告汪恒云未征得原告乐泰公司同意，在原告乐泰公司承租后建设的仓储地上建盖了彩钢瓦大棚，后又将建盖好的彩钢瓦大棚另行出租给他人使用，原告乐泰公司发现后与被告汪恒云协商未果，遂诉至本院要求裁处。 本院认为，本案诉争涉及土地租赁合同关系和建设工程施工合同关系，且二者之间有关联性，应当一并处理，故本案案由为合同纠纷。 关于原告的第一项诉讼请求。本案《土地租赁合同》系原、被告双方自愿签订，合法有效，双方均应严格依照合同履行，被告未经原告同意擅自在原告承租后建设的场地上建盖大棚，违反了合同约定，现原告要求解除合同，被告同意解除合同，双方签订的《土地租赁合同》应予解除；关于本案《施工合同》，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；……”的规定，被告无工程施工资质，该合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除《施工合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告的第二、三、四项诉讼请求。首先，案涉《土地租赁合同》解除后，原告方未使用土地剩余年限的租金被告应予返还，原告主张被告自2017年就未经其同意占用了承租土地，但并未提交有效证据证实，故被告占用原告承租土地的时间以本案查明的2018年8月为准。因此，被告返还租金的数额应为已交纳租金190000元减去原告使用四年（2014年8月12日至2018年8月）的租金72000元（18000元/年×4年）为118000元。第二，本案《施工合同》无效，但被告已经完成场地施工，原告也向被告支付了450000元工程款，本案建设场地以《土地租赁合同》为基础，属于承租人（原告）经出租人（被告）同意后添附的建筑物，且被告未经原告同意于2018年8月占用了原告添附的建筑物并建盖彩钢瓦大棚，后又另行出租给他人使用，在《土地租赁合同》解除且《施工合同》无效的情况下，被告应赔偿原告未使用的剩余租赁期间该添附建筑物的价值，返还数额为原告已支付的工程款450000元减去原告使用四年的价值180000元[（450000元÷10年）×4年]为270000元。第三，因被告未征得原告同意即在原告建设的场地上建盖大棚，该行为违反了双方合同约定，属违约行为，被告应按合同约定承担合同总租金20%的违约金38000元。被告关于其在占用原告场地建盖彩钢瓦大棚之前已经与原告协商一致的答辩主张，无证据支撑，本院不予采信。 据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告云南乐泰商贸有限公司与被告汪恒云于2014年8月12日签订的《土地租赁合同》； 二、被告汪恒云于判决生效后十日内返还原告云南乐泰商贸有限公司租金118000元； 三、被告汪恒云于判决生效后十日内支付给原告云南乐泰商贸有限公司违约金38000元； 四、被告汪恒云于判决生效后十日内赔偿给原告云南乐泰商贸有限公司场地建设费270000元； 五、驳回原告云南乐泰商贸有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10265元，由原告云南乐泰商贸有限公司负担2575元，由被告汪恒云负担7690元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨 哲 人民陪审员  王艳琼 人民陪审员  赵光兰 二〇二〇年十月十三日 法官 助理  芮壮丽 书 记 员  杨浩然