四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初6159号 原告：陈笙，男，1978年1月12日出生，汉族，住成都高新区。 被告：成都市银河湾房地产开发有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街66号2栋20层4号。 法定代表人：王玉林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马飞飞，系该公司员工，一般授权代理人。 原告陈笙与被告成都市银河湾房地产开发有限公司（以下简称银河湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用小额程序，由审判员徐佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈笙、被告银河湾公司的委托诉讼代理人马飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈笙向本院提起以下诉讼请求（变更后）：1．判令被告银河湾公司赔偿原告陈笙因处理外墙漏水问题期间（自2019年7月21日暂计算至2020年8月）房屋整改不能出租、使用造成的租金损失52000元（4000元／月＊13个月）、物业费2944.89元（3元／月＊75.51平＊13个月）及其相应滞纳金；2．判令被告银河湾公司修复因漏水损坏的石材、解决房间乳胶漆色差大问题及对房间进行保洁，彻底解决外墙漏水问题并延长外墙质保期限为自修复合格验收之日起5年；3．判令被告银河湾公司因未及时、尽职处理漏水产生的各种问题向原告陈笙道歉；4．本案案件诉讼费用由被告银河湾公司承担。事实和理由：陈笙购买了银河湾公司开发的位于成都高新区，2018年5月收房后于次年4月底装修完毕，计划该房屋用于自用和出租。2019年7月21日，陈笙发现因案涉房屋外墙漏水，导致室内主卧木地板及墙面部分浸泡损坏，受浸泡木地板发霉，陈笙遂通知银河湾公司要求其处理，但银河湾公司告知陈笙其委托中洲锦城湖岸小区物业中心（以下简称物业公司）处理外墙漏水及产生的所有事项。2019年7月30日，物业公司对案涉房屋外墙漏水问题进行了初步处理，但陈笙发现外墙仍在漏水，遂又通知物业公司要求处理。2019年8月7日，物业公司第二次处理外墙漏水问题，但仍未解决，后陈笙与银河湾公司及物业公司多次反复沟通，并多方投诉反映，至2019年11月9日物业公司才联系地板商家对案涉房屋由于漏水浸泡造成损坏的木地板进行了更换，但未对外墙漏水所造成的室内损坏的墙面及石材做任何处理，后陈笙又多次催促，物业公司才于2019年12月26日开始对室内已损坏的墙面进行了简单乳胶漆处理，但色差明显，且仍未彻底解决外墙漏水问题，对损坏的石材也未做任何处理，导致案涉房屋至今仍空置，无法正常对外出租使用。因银河湾公司未及时对案涉房屋外墙漏水问题进行处理，导致陈笙购买的房屋不能正常出租使用，银河湾公司应承担原告损失的房屋租金收益、物业费及相应滞纳金，故向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告银河湾公司辩称，1．银河湾公司在接到陈笙报修后，积极协调总包方前后多次进场维修及查看维修情况，已经于2019年11月11日修理完毕，并已实际更换地板、恢复墙面等，银河湾公司已经履行完毕保修责任；2．陈笙不存在其他损失，其房屋并未实际出租；3．陈笙主张的物业费损失属于物业服务合同关系，不应在本案中审理。4．第二项、第三项诉讼请求没有基础的请求权依据。 本院经审理查明以下事实：2016年5月19日，陈笙与银河湾公司订立了《商品房买卖合同（预售）》，陈笙购买了银河湾公司开发的“中洲锦城湖岸小区”**幢**单元**层****号房屋（以下简称案涉房屋），合同约定出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。银河湾公司盖章确认的《质量保证书》载明，有防水要求的外墙面的保修期限为五年，保修期自商品房竣工合格之日起计算。案涉房屋交房后陈笙进行了装修，未入住也未出租。 陈笙提交的与中洲锦城湖岸小区的物管楼栋管家的微信聊天记录显示：2019年7月21日，陈笙反映案涉房屋外墙漏水，家中墙和地板受损；2019年7月24日，陈笙告知物管楼栋管家，工人已经来看了，外墙漏水造成的；2019年7月28日，物管楼栋管家告知陈笙第二天来处理外墙；2019年7月29日，物管楼栋管家告知陈笙下雨没有来，要干了才能处理；2019年7月30日，物管楼栋管家告知陈笙当天要来处理案涉房屋漏水；2019年8月5日，陈笙反映案涉房屋还在漏水；2019年8月7日，工人对外墙进行了维修，物管楼栋管家向陈笙发送了外墙维修及漏水部位的照片；2019年8月26日，陈笙反映案涉房屋再次漏水，物管楼栋管家告知陈笙已通知施工方维修；2019年9月17日，物管楼栋管家询问陈笙是否在家，准备带师傅去处理漏水；2019年10月18日，物管楼栋管家告知陈笙施工方要去案涉房屋看看；2019年11月4日，物管楼栋管家要求陈笙将木地板店铺的电话发送给他；2019年11月6日，物管楼栋管家告知陈笙施工方要去案涉房屋处理漏水问题，做腻子的师傅过来了；2019年12月21日，陈笙询问为什么没有保洁处理，物管楼栋管家回复已请了保洁处理，陈笙表示做的什么卫生，只是把大的垃圾弄走了；2020年2月28日，物管楼栋管家询问陈笙来案涉房屋看过了吗，咋个样？陈笙回复里面卫生都没处理；2020年5月7日，物管楼栋管家询问陈笙家里是否有人，因前晚下了一整夜雨，施工方来看漏水问题。陈笙提交的照片显示，2020年8月20日以后未再有漏水的照片。2020年夏季，案涉房屋未出现漏水情况。 2019年11月，银河湾公司更换了案涉房屋漏水房间的木地板，并进行了墙面处理。在本案诉讼过程中，陈笙要求案涉房屋的装修公司重新对墙壁进行了粉刷，未支付墙面处理的费用，并自行进行了清洁，未支出保洁费用。 另查明，银河湾公司提交的《情况说明》显示，施工单位于2019年8月27日再次对外墙进行打胶等处理，漏水问题修复完毕，业主提出地板恢复及墙面处理。2019年10月31日，业主与地产营销客服部张经理、中建二局施工方李青龙现场沟通后，再次对业主的诉求进行处理，联系厂家更换地板、粉刷墙面，并对2019年11月11日将房屋漏水恢复情况处理完毕，但就业主提出的赔偿事宜各方未能达到一致。 再查明，陈笙分别于2019年9月20日、10月28日、12月14日、12月15日、12月26日就案涉房屋漏水问题通过成都市网络理政平台投诉银河湾公司，平台回复经调查核实中洲锦城湖岸安排工作人员主动与陈笙对接，目前外墙已维修完毕。 以上事实有原、被告当庭陈述及《商品房买卖合同（预售）》《质量保证书》、微信聊天记录、《情况说明》、网页截图等证据予以佐证。 本院认为，按照双方订立的《商品房买卖合同（预售）》的约定以及银河湾公司确认的《质量保证书》，有防水要求的外墙面的保修期限为五年，保修期自商品房竣工合格之日起计算。案涉房屋于2019年7月21日发生外墙漏水事故仍在保修期内，银河湾公司应履行保修义务。对于陈笙主张延长外墙质保期限为自修复合格验收之日起5年的诉讼请求，不符合双方合同约定，也不符合《房屋建筑工程质量保修办法》第七条和第八条的规定，本院对该项诉讼请求不予支持。 从本案证据来看，漏水发生后银河湾公司安排施工方进行了多次外墙维修，2019年9月起案涉房屋未再出现外墙漏水或渗水，2020年夏季案涉房屋也未发生外墙漏水问题。陈笙主张案涉房屋的外墙未经淋水试验不能证明维修完毕的意见，淋水试验并非外墙维修验收的必经程序，陈笙未就外墙防水是否仍存在质量问题申请司法鉴定，仅以未经淋水试验主张漏水问题未解决无事实和法律依据，且案涉房屋外墙漏水点经维修后（2019年9月）至法庭辩论终结（2020年9月）近一年时间内并未漏水，可以证明银河湾公司本次维修已达到了解决漏水的目的，且房屋有使用年限，不能因一次维修一劳永逸，即使此后外墙防水再次出现问题，陈笙仍有主张合法权利的法律途径。故本院对陈笙主张彻底解决漏水问题的诉讼请求不予支持。 银河湾公司已安排施工方对墙面进行了修补，且已支付了案涉房屋更换地板的费用，即使陈笙不满意银河湾公司墙面修复及保洁的效果，但银河湾公司已履行了恢复原状的主要义务，且陈笙在诉讼过程中已完成墙面修复及保洁，未产生其他费用，故本院对陈笙要求解决房间乳胶漆色差大问题及对房间进行保洁的诉讼请求不予支持。陈笙主张飘窗石材被维修工人踩裂，但银河湾公司不予认可，陈笙也未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对陈笙主张修复因漏水损坏的石材的诉讼请求不予支持。 对于租金和物业费损失，外墙漏水造成案涉房屋的一个房间墙面地板受损，但损坏程度不足以达到整个房屋无法正常居住使用的程度，且案涉房屋在受损前未出租，租金损失未实际产生，陈笙主张按照市场租金价格赔偿损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。物业服务费是陈笙作为房屋所有权人应当向物业服务公司交纳的费用，其作为损失的一部分主张银河湾公司承担于法无据，本院不予支持。 陈笙以财产损害赔偿纠纷为案由立案，本案系侵权和违约竞合之诉，经本院释明，陈笙选择房屋买卖合同纠纷继续诉讼，其主张赔礼道歉不属于违约责任的承担方式，且银河湾公司在2019年7月至9月期间多次联系维修，维修完成后更换地板、修复墙面，对陈笙积极维权的行为予以配合，未出现明显的推卸责任、拖延履行维修义务的情况，陈笙要求银河湾公司因未及时、尽职处理漏水产生的各种问题赔礼道歉的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回原告陈笙的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取428元，由原告陈笙负担（原告陈笙已预交）。 本判决为终审判决。 审判员 徐 佳 二〇二〇年十月二十八日 书记员 刘 烨 书记员 钟剑鸣