辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初675号原告：王洋，男，1978年10月10日生，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：杨菡婷、白雪，辽宁凌飞律师事务所律师。被告：锦州东升骏杰房地产开发有限公司，住所地：辽宁省锦州滨海新区娘娘宫行政生活区街道办公楼（洋山路1号）。法定代表人：韩军民，该公司经理。委托诉讼代理人：王苏，系辽宁恒超律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杨，系辽宁华峰律师事务所律师。原告王洋与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（以下简称东升骏杰公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2020年7月月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王洋的委托诉讼代理人杨菡婷、白雪，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王苏、高杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间《委托代建合同》；2、依法判令被告返还原告购房款1251050元（房屋确认单号：A区，××，楼层1-3层）并支付利息，利息计算方式：自2015年3月24日开始计算至立案之日，按照中国人民银行九年定期存款年利率2.75%计算）；3、判令被告赔偿原告因办理入住所支付的费用损失37088元；4、本案诉讼及相关费用由被告承担。事实与理由：本案被告系锦州宝地集团旗下子公司。2010年至2013年期间，承建宝地·威尼斯水城。2011年3月31日沈志芳与锦州富田兴业房地产开发有限公司（曾用名：锦州银海置业有限公司）签订《宝地.威尼斯水城委托代建房协议》，此后2014年沈志芳将本协议甲方购房人主体资格转给张亮，张亮又转让给王洋，并在被告处进行了买受人的变更。原告按照协议规定于2015年2月前交付全额购房款1332649元，由被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（曾用名：锦州宝地龙栖湾置业有限公司）为原告出据相应数额的收款收据，并通过为原告出具住房批准证的行为，误导原告又额外交付了水、电、供暖等各项费用共计37088元。截止2020年6月，被告仍没有按协议约定向原告履行交房的义务，案涉房屋至今配套设施仍未完工、未能交付使用。无水、无电、无燃气、无暖气。同时，原告多次要求被告办理房屋所有权证，但被告不出据正规发票及相应材料，致使原告至今无法办理房屋所有权证。原告于2020年4月到不动产登记中心查询，才得知案涉房屋被告已在不动产登记中心办理抵押登记并被法院查封，被告对此情况一直对原告进行隐瞒，不如实告知原告，被告行为构成严重违约，属民事欺诈行为。综上所述，原告认为，被告的行为已违反了《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，已构成根本违约行为，合同目的根本无法实现。故原告诉至法院。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、宝地威尼斯水城委托代建房协议；2、宝地威尼斯水城委托代建房确认单；2、住房批准证、收款收据8份、威尼斯水城入伙结算通知单；3、不动产登记资料查询结果。被告东升骏杰公司辩称，双方签订的委托代建协议未达到约定法定解除条件，该房屋在2014年时原告已经办理入住，另外，原告在诉讼请求中请求利息无相应的事实和依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告提供了竣工验收证明一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。结合当事人质证意见，对以上证据的真实性予以认定，并结合当事人陈述认定以下事实：2011年3月31日，案外人沈志芳(作为甲方)与锦州银海置业有限公司(作为乙方，现用名为锦州富田兴业房地产开发有限公司)签订《宝地·威尼斯水城委托代建房协议》，沈志芳与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（曾用名锦州宝地龙栖湾置业有限公司）签订《“宝地·威尼斯水城”委托代建房号确认单》，后案外人沈志芳将上述两份协议的权利义务转让给案外人张亮，张亮又转让给本案原告王洋。该协议约定甲方购买锦州银海置业有限公司为内部员工开发建设的宝地·威尼斯水城住宅，住宅类型为联排别墅，暂定建筑面积256平方米，每平方米4000-4500元，住宅交付期限乙方预计2012年12月31日交付甲方使用，但因不可抗力、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决或其他非乙方所能控制的因素等，甲方给乙方三个月的宽展期。违约责任条款中规定：如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按照银行一年定期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行一年定期存款利率支付甲方违约金……。该协议附件《电梯联排别墅、叠拼别墅交房标准》中载明一、土建部分：1、结构：框架结构；2、墙体：按现行节能标准设计，墙体做保温处理；3、外墙装饰：主体面砖，局部涂料；4、楼梯间：墙面刮大白，地面采用高级防滑砖，扶手为白钢扶手；5、门：入户门为高级防盗门，户内只留洞口，不设门；6、窗：单层双玻平开塑钢窗；7、室内墙面：混合砂浆压麻；9、顶棚：一次成型；10、卫生间：地面采用钢性、柔性双防水处理方法，预留上下水管道及地漏，预留电源插座；11、厨房：预留上下水管道，预留电源插座，预留煤气接口；12、车库：车库门为自动上下翻门，不设暖气；13、屋顶花园：屋顶花园地面水泥砂浆压平。二、室内配套：1、供暖：一户一阀，集中供暖；2、煤气：管道燃气入户；3、电源:100㎡以上，每户按6KW设计。小于100㎡按4KW设计；4、有线电视：客厅、主卧预留有线电视终端盒；5、电话：客厅、主卧预留电话插孔；6、电梯：电梯联排别墅为品牌电梯，叠拼别墅无电梯。三、小区安防设施：1、小区周边红外线报警系统；2、小区主入口电视监控系统；3、小区门禁系统；4、电子巡更系统；5、单元门可视对讲系统。四、庭院：1、庭院铁艺或仿木围合；2、庭院内做初步绿化。五、建筑风格以市政府审批为准。《“宝地·威尼斯水城”委托代建房确认单》确认房号为联排256，门牌号××，总房款为1270340元。原告举证的“威尼斯水城”入伙结算通知单上载明相关事宜：1、由于季度原因，小区绿化、道路、庭院围墙及地下车位2014年10月末前完工…3、煤气待整个龙栖湾区域政府主管网配套工程完工后供给；…5、单位工程难免会存在一些质量问题，宝地集团承诺会及时处理…。2015年3月24日，原告向被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司共交纳房款、活动室款、车库款合计1251050元。2015年3月24日，原告办理了入住和住房批准证。案涉房屋目前处于毛坯状态，原告并未实际入住。本案庭审过程中，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司明确表示不同意解除该协议，并能积极配合原告办理产权证。另查，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司承接了案涉房屋委托代建协议中锦州银海置业有限公司的权利义务。2020年8月4日，锦州滨海新区不动产登记中心出具证明，显示案涉房屋处于查封状态，案涉房屋仍然登记在被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司名下。该房屋所涉工程符合辽宁省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案规定，已备案。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告东升骏杰公司签订的《委托代建协议》及《确认书》明确了商品房买卖合同应当明确的主要内容，原告方已交付房款，应视为签订了商品房买卖合同。但案涉房屋因被告方的原因已被司法查封，是造成本案所涉房屋无法办理房屋不动产产权证的根本原因，原告购房的目的现不能实现。另，2014年4月8日，原告办理入住时，被告明确认可小区绿化、道路、庭院围墙及地下车位未完工、煤气待整个龙栖湾区域政府主管网配套工程完工后供给，且原告一直未实际入住该房屋。以上事实证明案涉房屋不能满足原告购买房屋居住、生活的目的，因查封不能办理产权证，故原告不能实现合同目的，故原告要求解除合同的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告诉请被告退还已经缴纳的房款1251050元,该金额与审理查明的原告已向被告支付的款项金额相符,属于恢复原状的范畴,本院予以支持。原告另诉请被告支付上述款项占用期间的利息损失问题。因本案原告在办理入住手续过程中对案涉房屋并未提出异议，而是于六年后提出解除《委托代建协议》，原告对于扩大利息损失存在一部分过错,故本院认为利息起止时间以原告起诉时间2020年7月9日起至实际给付之日止为宜。根据原、被告签订的委托代建协议违约责任条款的约定：“如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按照银行一年定期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行一年定期存款利率支付甲方违约金……”，该约定不违反法律规定，但约定不明确，应视为按照中国人民银行同期一年期存款利率计算，故被告东升骏杰公司应当按照中国人民银行同期一年定期存款利率支付利息损失，但超过年利率2.75%的部分不予保护。对原告诉请被告赔偿原告入住损失的问题。本院认为,原告交纳的入住费用并不由被告公司收取，因此，原告该部分诉请缺乏依据,本院不予支持。综上所述,原告相应诉请,本院予以支持;超出部分,依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定,判决如下:一、解除原告王洋与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（锦州银海置业有限公司）2011年3月31日签订的委托代建房协议；二、被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王洋购房款1251050元并赔偿利息损失(以1251050元为基数,从2020年7月9日起计算至实际给付之日止，利率按中国人民银行同期一年定期存款利率计算，但超过年利率2.75%的部分不予保护)；三、驳回原告王洋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18107元，由被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  耿 丹人民陪审员  常燕燕人民陪审员  万红军二〇二〇年十月二十八日书 记 员  郭若愚