广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5086号原告：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习人员。被告：王何芳，女，1981年4月3日出生，汉族，住广东省遂溪县。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉被告王何芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦旺物业管理有限公司的委托代理人李伟航、钟嘉茵，被告王何芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉讼请求为：1、请求判令被告支付租金34924.8元，违约金10477.44元；2、本案诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求如下：1、被告增加支付2020年5月至8月的租金14166元，违约金为4249.80元；2、确认解除原告和被告之间的租赁合同。事实和理由：原告与被告于2017年9月6日，在平等、自愿的基础上，经友好协商签订了《租赁合同》，双方约定合同期限为2017年9月1日起至2023年8月31日被告应承担上述场地使用租金为48元/平方米/月，租金从第3年开始递增10%，被告应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他费用。合同生效后，被告于2019年7月1日开始拖欠租金，累计拖欠租金34924.8元。根据《租赁合同》第14条第1款第3项的约定，如乙方逾期未缴租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金。因此被告应当支付违约金10477.44元。以上款项经原告多次催要，但被告一直拖延不交，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。原告的起诉状后附被告应付费用清单。被告王何芳辩称：整个建材城市场不像市场，原告的管理不到位，从未进行过推广，租户们与原告沟通过，想要一起盘活市场，但是原告从来不重视这个问题，而且也没有消防。从一开始装修以来，被告承租的铺位都是漏水的，使用过程中一下雨就漏水；与原告方沟通过，但原告没有来处理，导致装修后墙面脱落。双方签订的合同也有问题，被告在办营业执照时的合同是每月1000多元租金，实际合同是3000多元的租金，原告存在偷税漏税的情况。被告从2019年7月因原告停电无法再经营，但东西还没有搬走；现在因疫情租金也没有减免，反而还递增。本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，原告（出租人、甲方）和被告（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第A1栋第07号场地租给乙方作门经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为2520元，2018年9月1日起月租金为2880元，2019年9月1日起月租金为3240元，2020年9月1日起月租金为3960元，每月管理费为4元/平方，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有限停止向该商铺提供各项服务，乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。庭审中，关于涉案建筑物问题。原告作如下陈述：原告从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，原告在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此原告提交增集用（2014）第JT000359号《集体土地使用证》、增规建证[2014]564号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，原告主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，本院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函本院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]062号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]564号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、原告主张其要求被告支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年7月至2020年8月期间的费用情况，2019年9月、10月有电费数额，2019年12月、2020年4月有零星电费数额，其他月份未产生任何电费；2019年7月、8月每月欠租数额为2880元，2019年9月至2020年8月每月欠租数额为3240元。关于停电情况。原告在庭审中陈述被告在欠租一个月左右就停水停电了；被告确认其自2019年7月1日开始欠租，原告于2019年7月底对其承租商铺停电，后来被告交了一个月的租金就恢复了用电，第二次停电时间大概是2019年，具体记不清楚了，但是和其他租户的停电时间差不多；且被告认为，根据合同第14.1第（三）项的约定，之后的费用与被告无关。原告庭后提交书面说明，确认涉案商铺于2019年7月20日晚停电，于2019年8月8日恢复用电。原告主张被告一直使用商铺至今。为证明被告持续使用涉案商铺，原告提交其工作人员与被告之间的微信记录，具体如下：2019年8月8日，原告工作人员发出“拟等下回来的时候，搬开门口的门，电箱给你的门挡住了，打不开”，“你搬开了给我打电话吧”，被告“已经搬开了，你叫人过来把电接上吧”等；2020年3月12日，原告向被告发出疫情减租通知，被告未回复；2020年6月19日，原告发出“老板下午好，麻烦你要么过来交清铺租，要么过来搬清店里东西吧”等。被告对此的意见是，原告只截取了对其有利的微信记录，并不是全部的微信记录，被告因手机内存不够没有保留微信记录，所以也无法提供全部的；被告在停电后即没有再经营了，只是偶尔过去看过，被告是做门的，门都是钉在墙上的，合同已经终止了，店铺里的东西都是不要了的。为证明涉案商铺的漏水情况，被告提交商铺内照片，以及漏水情况视频到庭。被告对此的意见为，两年前被告承租商铺时确存在漏水情况，原告已经派人修复了，后续的漏水情况被告并未与原告沟通，原告也不知情。五、双方均确认涉案合同已解除，但对解除时间各执一词：原告认为合同于庭审之日解除；被告认为双方的租赁关系于2019年7月底终止。关于违约金问题。原告主张的违约金是按照其主张的被告欠付的费用的30%计算的。被告主张，原告主张的违约金计算标准没有依据，原告也没有就其损失进行举证，该违约金过高。庭后，本院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，两层建筑，二楼为阁楼，较少商铺开门经营，无大门，有保安日常巡逻；涉案商铺们未锁，没有供电，一层与二层阁楼之间的楼梯间墙面有大量水浸痕迹。对勘验情况，原告的工作人员认为，被告不交租，也不交接商铺，原告也不知道该如何处理。本院认为，原告与被告于2017年9月6日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。对被告认为合同无效的抗辩，本院不予采纳。现被告对原告主张的2019年7月1日开始未交租的事实不持异议，本院对此予以确认。后被告在庭询中陈述又交了一个月的租，原告又恢复了用电，该陈述与原告提交的微信记录能够相互印证，故本院确认原告应于2019年8月开始欠租。双方在庭审中亦确认涉案合同已解除，本院对此亦予以确认。关于原告主张要求被告支付自2019年7月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，本院综合分析如下：一、关于被告抗辩的停电及退场问题。根据原告提交的微信记录及双方在庭审中的陈述，涉案商铺于2019年7月20日停电，被告交了一个月租金后于2019年8月8日恢复用电，之后并未证据证明是否有再停电。再结合双方合同约定及本院现场勘验的情况，涉案商铺应是被采取了第二次的停电措施，但具体时间无法确定。但因被告欠租后一直未交租，按照被告一贯采用停电的方式进行催租等，故本院采信被告的陈述，涉案商铺应该在2019年内被二次停电。被告承租涉案商铺是为了经营，虽属被告违约原告才进行的停电，但停电后，被告确无法使用商铺。二、关于原告主张的被告未退场问题。原告主张，被告至今还在使用涉案商铺。被告抗辩认为，依据合同第14.1第（三）项约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”，被告已经单方终止合同，铺内样品门属于无法搬离的物品，被告也明确表示不要了。对此，本院认为，虽双方存在上述合同约定，但双方实际未严格按照合同约定履行，被告存在消极处理合同终止事宜的情形。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被告于2019年8月已经开始欠租，在2019年年内也已经对涉案商铺予以停电，在合同中已经明确约定原告可随时收回商铺的情况下并未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。三、关于被告抗辩的漏水问题。本院认为，根据现场勘验的情况看，涉案商铺阁楼墙面有大量水渍痕迹，应该曾经漏水过。但即使如被告所述，漏水问题原告不予处理等，但被告并未举证证明其因此与原告交涉如何解决等，仍继续使用商铺直至欠租、停电。故本院认定，涉案商铺可能存在过漏水情况，但对被告的影响有限。综上，本院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定被告应向原告支付五个月的租金、管理费合计17340元（2880元×1个月+3240元×4个月+300元×5个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，本院不予支持；对于原告主张的水电费，原告仅主张是根据水电表读数计算的，并未有其他佐证，故证据不足，本院亦不予支持。因被告未按期交租，构成违约，原告有权向其主张违约金。对于原告主张要求被告按照欠付租金的30%支付违约金问题，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以支持。对于被告抗辩违约金过高问题，因原告已经对违约金标准进行了调整，故对被告该抗辩，本院不予采信。经核算，被告应付违约金数额为5202元。对于原告主张超出上述金额范围以外的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告王何芳于2017年9月6日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；被告王何芳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等17340元；被告王何芳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金5202元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担451元，由被告王何芳负担247元。被告王何芳于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十月二十日书记员  李慧芳