广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初9775号原告：潘锦雄，男，1936年4月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮乃明，广东华科律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟剑锋，男，1962年12月12日出生，汉族，住广州市越秀区，系原告女婿。被告：陈子健，男，1985年11月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈清，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。第三人：广州市邦际房地产中介有限公司，住所地广州市荔湾区文昌南路148号首层。法定代表人：邵禹明，职务：总经理。委托代理人：钟旭明，广东一粤律师事务所律师。原告潘锦雄与被告陈子健、第三人广州市邦际房地产中介有限公司（以下简称邦际中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘锦雄的委托诉讼代理人阮乃明、钟剑锋，被告陈子健的委托诉讼代理人贾喆、陈清，第三人邦际中介公司的委托诉讼代理人钟旭明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘锦雄向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告双方于2020年3月25日签订的《房地产买卖合同》于2020年6月1日解除。二、判决被告按照《房地产买卖合同》约定，向原告支付违约金人民币61万元；并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自起诉之日起至付款之日止的利息。三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自有广州市荔湾区十三行横街20号XXX房房屋一间。经第三人介绍，于2020年3月25日将该房屋出卖予被告；并于当日收到被告(买方)支付的10万元购房定金。随后，双方即签订《房地产买卖合同》。合同签订十天左右，原告接到第三人通知：被告办理房屋抵押贷款手续已约好贷款银行贷款员，定于2020年4月8日一齐到第三人店铺办理房屋抵押贷款手续。当日，原告依约按时到场办理房屋抵押贷款手续时，第三人将其制作好、并已经签署好的所谓房屋抵押贷款相关文件交原告签署确认。接到第三人递来的房屋抵押贷款相关文件后，由于原告年老、视力差，即交由随行视力较好的年轻亲属过目、审查。结果发现该部分文件已经将《房地产买卖合同》约定的买方由被告陈子健变更为一个完全未听过、从未谋面的周乐豪。原告发现被告及第三人为擅自变更买方而以办理房屋抵押贷款手续为名，采用隐瞒真相、虚构事实的手法，诱骗原告签订文件，强加于人，确认将《房地产买卖合同》约定的买方由被告陈子健变更为周乐豪的行为极为愤怒，即提出异议、拒绝签名。第三人见此，即极尽巧簧之舌，以各种理由解脱；并以卖家以收齐房款为目的；何必计较买方是谁为由，游说原告接受被告变更房屋买主。原告当即正告被告及第三人，绝不会出售房屋给合同之外的周乐豪；请被告严格履行合同，完成房屋买卖。但被告及第三人心存侥幸，不予接受。被告与第三人一计不成，又生一计。原告又接到第三人通知称：被告同意以其名义继续履行合同；并已约定银行办理贷款人员于4月21日到第三人店铺办理房屋抵押贷款手续；要求原告按时到场一齐办理。原告一心以为被告改弦易辙，返回合同原意，继续以其自己名义履行合同。于是，原告即按时到第三人店铺共同办理房屋抵押贷款手续。谁知到现场后才知道，原来是一场骗局。被告与第三人继续以4月8日已经将买方被告陈子健变更为周乐豪的所谓房屋抵押贷款相关文件再次要求原告签署、确认。见此，原告当然拒绝签署；于是三方发生争议。最后，原告明确告知被告及第三人：不同意将买方陈子健变更为周乐豪。如果被告无能力购买，原告同意解除合同，将定金退返被告。但被告及第三人不予理睬，反而指责原告不配合其变更周乐豪为买方；并声称原告违约，要求赔偿。4月22日，眼见合同约定的交易登记日期快到，为严格遵守合同，原告以短信的形式通知第三人及被告，4月24日9点一起到荔湾区房屋交易中心办理房屋交易登记手续。4月24日9点，原告带齐全部交易资料按时到达荔湾区房屋交易中心，但等待一个上午都未等到被告及第三人。针对第三人及被告三番四次拒绝原告按照合同约定、严格遵守、履行合同的要求；且使用违规、违法的手段逼迫原告按照其意图变更买方的行为；及第三人涉嫌与被告串通损害原告合法利益。于是，原告于4月28日向广州市房屋交易监管中心进行举报、投诉。该举报现仍在该中心处理当中。虽然被告违反合同约定期限办理其银行抵押贷款手续；且违反合同约定于2020年4月25日前办理房屋交易登记手续，但原告仍然以最大的善意，于2020年5月5日发函被告要求其于当月25日前与原告办理房屋产权交易登记手续。但期限到后，被告仍然不予理睬。于是，原告于2020年5月31日发函被告，告知被告自2020年6月1日起解除《房地产买卖合同》。鉴于以上事实和理由，原告认为，被告违反诚实信用原则，违背严格履行合同的法律规定，已构成根本违约。其行为对原告造成了损害，应依法承担合同约定的违约责任。为此，特向法院提起诉讼。被告陈子健辩称：一、被告仅是《房地产买卖合同》买方周乐豪之代理人，并非买方，被告与原告之间不存在任何合同关系，其向被告主张要求解除合同、承担违约责任无事实及法律依据，本案应当驳回起诉。本案《房地产买卖合同》的买方为周乐豪，周乐豪系被告的小舅子，因周乐豪与被告妻子两家关系亲近，被告作为姐夫帮忙代为张罗周乐豪购房事宜。2020年3月25日，因周乐豪有事无法亲自前往，被告受托前往邦际地产门店与原告磋商购房事宜，同时在场的还有邦际地产的工作人员及原告委托独家放盘的中介方广州市荔湾区润文峰地产咨询服务部的工作人员谢亚文。签署合同前，被告、邦际地产的工作人员及谢亚文均明确告知原告，因买家周乐豪有事无法前来，因此委托被告代为办理购房事宜，原告明确知悉后表示同意，并称“只要有钱收即可”。因双方商谈顺利，被告代表周乐豪与原告签订了《房地产买卖合同》，有两方中介工作人员作为见证。《房地产买卖合同》首页清晰载明被告的名字和身份证号码均书写在委托代理人一栏，且在签署页明确写明“陈子健（代）”。根据《民法总则》第一百三十七条：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。”被告作为买家周乐豪的代理人，受周乐豪之委托以其名义向原告作出购买房屋的意思表示，原告在知悉买家为周乐豪并同意签订合同、收取定金之时起，周乐豪与原告的房屋买卖合同即成立并生效。书面合同仅是形式要件，即使存在瑕疵也不影响双方的合同效力。故根据以上客观事实即可知悉，被告并非合同买方，与原告之间亦无任何合同关系存在，故原告就案涉合同向被告主张权利完全混淆了适格主体，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”本案被告主体不适格，本案并不符合起诉条件，应当驳回原告起诉。二、本案系因原告出尔反尔，事后反悔交易，故拒绝配合买方周乐豪办理银行贷款申请手续，才导致合同未能继续履行，其起诉所称被告擅自变更买方、诱骗其签署合同等完全与事实不符。如第一点所述，原告明确知悉被告并非买家而仅是代理人，对此事实合同、收据都已记载十分清楚，被告对此自始至终未曾隐瞒，亦无隐瞒之客观必要。而原告虽年事已高，但并未丧失判断和辨别能力，且当时除被告及邦际地产工作人员之外，还有原告的中介工作人员谢亚文在场，如未得到其同意根本不可能签署上述交易文件。退一步讲，原告作为卖家，其买卖房屋之目的即为获得售房款，而在售房款已确定不变的情况下，买家是谁确实对其权益无实质影响。事实上，原告只不过是因为售房价格未达到其家人的原先预期，想要单方毁约，但又担心需要承担《房地产买卖合同》中约定的高达61万的违约金，因此绞尽脑汁寻找合同漏洞，以书面合同中未写明买家姓名为由矢口否认买家周乐豪的身份，强行要求被告与其交易，甚至诬陷被告及邦际地产“隐瞒真相、虚构事实”，并借此提起本案诉讼，意图通过诉讼行为获得不正当利益，完全是恶人先告状倒打一耙，其不道德不诚信之行为不应当被支持。就本案合同履行情况而言，《房地产买卖合同》中约定本次交易采用按揭付款的方式，并约定“首期楼款以银行同贷书为准，多除少补”。2020年4月8日，买方周乐豪已约好银行工作人员及原告前往邦际地产门店现场面签按揭贷款申请手续文件，买方周乐豪签署好文件后，原告一方却因事后不满意成交总价而故意不配合签署文件，甚至还找理由大吵大闹，导致当日未能办理申请按揭手续。买方周乐豪此后分别于2020年4月9日、4月21日、4月22日、5月12日多次催告原告配合办理按揭贷款申请手续，其均不予理会拒绝配合，直接导致双方在合同约定的时间无法完成交易，早已构成根本违约。因此，本案中被告所代理的买方并无任何违约行为，反而是原告以各种借口有意阻止交易完成，根本违约。其明知如果不先办理按揭贷款申请手续，房屋交易中心则不能受理双方的交易递件，但其一方面拒绝配合买家办理按揭贷款申请手续，另一方面又催促邦际地产工作人员“假意”联系被告办理根本不可能实现的交易手续，但无论其如何粉饰，都掩盖不了其不守诚信、根本违约的行为本质。三、本案买方周乐豪已基于同一事由在先向荔湾法院起诉原告，案件正在审理当中，原告提起本案诉讼实质上属于重复诉讼，应当中止审理，待前案判决后再行审理。本案《房地产买卖合同》买方周乐豪已因合同履行问题在先对原告提起诉讼，案号（2020）粤0103民初7408号（以下简称7408号案），案件已于2020年8月17日开庭，正待法院判决。7408号案开庭一星期后，原告又基于同一事由，于2020年8月26日向荔湾法院提起本案诉讼，恶意重复诉讼，浪费司法资源。因7408号案与本案实质上属于同一纠纷，7408号案已对本案事实进行了详细全面的审查，其审理结果对于本案审理有重要的影响，本案审理需以另案审理结果为依据，为保证法院判决的一致性以及节约司法资源，被告认为本案应当中止审理，待7408号案判决后再行审理。综上，被告认为，首先，被告并非《房地产买卖合同》的买方，原告起诉被告要求确认解除合同并主张违约金完全没有事实及法律依据，本案因被告主体不适格，应当直接驳回原告起诉；其次，在合同项下，买方无任何违约，而系原告拒不履行合同义务根本违约，应由原告承担违约责任，本案诉讼完全是原告恶人先告状倒打一耙；再次，原告为实现其不正当目的，在本案诉讼中多处虚构事实、颠倒黑白，并实质性重复诉讼，系严重浪费司法资源，其不诚信不道德之行为不应当被支持，请求法院依法驳回原告起诉或其全部诉讼请求。关于原告所述合同约定的交易价格、付款条件、递件的时间没有异议，但对合同的主体不确认，被告在合同的首部及尾部都写清楚其只是买方。关于合同签订后有无办理按揭申请，周乐豪是在合同签署后就立刻向银行申请按揭贷款手续，银行相关人员在2020年4月7日至案涉房屋现场进行评估拍照，2020年4月8日买方周乐豪与原告及中介三方共同到中介门店会同银行人员一起当面签署按揭贷款手续，当时原告明确拒绝签署，在之后买方周乐豪以及第三人中介方多次催告通知原告配合办理按揭申请手续，但原告都拒绝配合，并且发函声明解除合同，所以买方周乐豪在2020年6月30日向荔湾区法院对原告提起诉讼。第三人邦际中介公司辩称：对合同定金价款及转移时间双方已经确认，签订合同当天是原告有另一名中介谢亚文及第三人员工四人在门店共同商议房屋买卖事宜，经商量决定305万成交涉案房屋，第三人员工向被告告知广州市的购房政策，被告表示其代为其小舅子办理购房手续，第三人员工随即向原告沟通此问题，原告表示没有意见，只要收齐购房款项即可，房屋入谁户没有异议，第三人员工当场要求被告提供周乐豪的委托书及其身份信息予以登记在三方合同，被告当场致电周乐豪，连续致电3次周乐豪均没有接听，被告则向原告沟通，先签订合同支付定金明天再补齐周乐豪的身份信息及委托书，原告表示同意，两名中介人员均向各方提起了合同形式上的差异，需要补全信息，双方表示没有异议，随后，被告代周乐豪支付10万元定金，原告在收到支付的定金后签署了定金收据，第三人工作人员将该收据复印后将其复印件提交给了原告，被告在核对该收据原件时发现该收据遗漏“代”字情况，随后第三人员工在收据原件补上“代”字，原被告对此均无异议，约定明天到门店就合同补齐周乐豪的身份信息及委托合同，在3月26日原告到门店表示不同意姓名变更及要求一次性付款，双方协商未果，则离店。第三人则安排银行贷款人员于2020年4月7日到门店制作评估资料及拍照，随后在4月8日约原被告及周乐豪本人到门店签署贷款合同，原告再次提出不同意变更姓名及付款方式，随后第三人在双方经过多次协商均无结果。合同约定由买方支付3万元中介费，买方仅支付1万元中介费。本院经审理认定事实如下：2020年3月25日，原告（卖方）与(买方)委托代理人被告签订了《房地产买卖合同》，合同中买方一栏为空白，被告的名字书写在委托代理人处。合同约定，涉案房屋为广州市荔湾区十三行路十三巷横20号XXX房，交易成交价为3050000元，买方应向中介方支付咨询及中介服务费30000元。买卖双方应当于2020年4月25日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。卖方不能按本合同约定将该房地产出售给买方，应当向买方支付该房地产成交价的20%作为违约金，并退回买方已付的全部费用且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费。买方不能按本合同约定买入该房地产的，或者因违约而无法买入该房地产的，应当向卖方支付该房成地产交价的20%作为违约金，且买方需向卖方赔偿咨询及中介服务费。首期楼款以银行同贷书为准，多除少补。陈子健在买方（委托代理人）处签名，并在括号内注明“代”。合同附件约定付款方式为按揭付款，签订本合同时支付100000元作为定金。合同签订后，陈子健通过其个人账户向原告支付100000元定金，原告出具收款收据。收据内容为：本人潘锦雄，身份证号码：，是广州市荔湾十三行横街20号XXX房之所有权人，现收到买家陈子健（代）交来的承购该物业之定金拾万元正。收款人处有原告的签名及其加盖的指模。2020年4月2日，银行评估人员到涉案房屋看房。2020年4月8日，第三人约原告及买受人周乐豪办理按揭手续，原告要求将房屋出卖给被告陈子健，因未谈妥，后原告离开。4月9日买受人周乐豪向原告发送短信，告知其已签署按揭合同，希望原告尽快签名，并告知其是买受人，因疫情无法到场签订买卖合同，由其姐夫被告陈子健操作。4月21日，双方再次到第三人处商谈，原告仍要求跟被告陈子健交易，双方后不欢而散。4月22日，买受人周乐豪通过短信向原告发出《关于履行的通知催告函》，同时被告亦通过快递邮寄给原告。2020年5月5日原告向被告发出《催促函》。2020年5月12日，买受人周乐豪对原告的《催促函》进行复函。2020年5月31日，原告向被告发出告知函：以被告没有按合同约定在2020年4月25日前办理好银行申请贷款手续和办理房地产转移登记手续，导致合同在约定时间内无法履行，构成违约，要求被告向其赔偿总房款的20%，扣除定金后，还需赔偿510000元，合同于2020年6月1日解除。庭审中，原告为证明其主张提供以下证据：1、房地产买卖合同，拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系的事实。2、建设银行转账凭证，拟证明被告根据约定向原告支付购房定金。3、收款收据，拟证明原告签名确定被告为购房买家所支付定金收据。4、短信截图，拟证明原告短信告知第三人李经理要求第三人履行职责，督促被告按合同要求办理相关的银行手续，不同意被告和第三人恶意变更买家。5、广州市房地产中介服务合同，拟证明中介服务合同、网签合同尚未签订，根本未符合抵押贷款申请要求。被告及第三人即共同主张“签署完银行要求的按揭贷款申请手续文件”。显然虚构事实。6、催促函，拟证明虽然被告违约不按时办理购房相关手续但原告仍然同意延期而催促被告办理购房相关手续。7、告知函，拟证明原告依法通知被告解除房地产买卖合同。8、答复意见书，拟证明广州市房屋交易监管中心就原告投诉第三人与被告串谋欺诈原告的回复。被告对房地产买卖合同认为真实性、合法性认可，不认可关联性与原告要证明的内容，被告与原告没有买卖合同关系，被告只是委托代理人。第三人认为真实性、合法性没有异议，证明内容有异议，双方合同被告仅作为代理人，其第2页也有载明被告代为签署合同的情况，同时依约定买卖双方一方违约导致交易无法进行需要赔付守约方的中介费及手续费。被告对建设银行转账凭证真实性、合法性确认，不确认关联性及原告要证明的内容，不是被告依约支付定金，被告是代买方支付定金。第三人认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告仅为代为支付定金。被告对收款收据没有原件，不认可该证据三性。第三人认为收据没有原件，三性不予认可，第三人在法庭询问时解释了原被告双方各持有收据存在差异的地方。被告对短信截图其中第1-4页三性不确认，收发信息的主体均不是本案当事人，也不是合同买卖双方，至于5-13页不认可原告要证明的内容，是原告与中介方的对话记录，体现了原告在中介方催促履行合同义务的情况下，多次明确表示拒绝履约，反映了原告在合同项下根本违约的客观事实。第三人认为关于谢先生与钟先生聊天记录1-4页真实性、合法性认可，关联性不认可，可以说明同行中介谢亚文已多次督促卖方配合办理按揭手续及银行贷款评估事宜，并通知2020年4月8日到第三人门店签署贷款合同。对第5-13页真实性、合法性认可，关联性不认可，第三人员工在短信上已多次告知，签订合同当时，双方均知悉买方为周乐豪，付款方式为银行按揭，在未签署银行贷款合同网签合同，按双方合同约定4月24日到房屋交易中心办理任何手续均没有异议，第三人在提供中介服务中不存在任何过错。被告认为对广州市房地产中介服务合同与被告无关，且无原件，三性不认可。第三人认为真实性、合法性认可，关联性不认可，该合同恰恰说明2020年4月8日第三人约齐双方到门店予以签订合同，因双方存在争执故未能签署，第三人已足额提供中介服务，第三人不存在欺骗隐瞒及虚构事实。被告认为催促函有收到，真实性没有异议，不认可合法性、关联性及原告要证明内容，因原被告不存在任何合同关系，并且该证据恰巧能够证明原告拒绝交易单方违约。第三人认为没有收到，不发表意见。被告对答复意见书真实性、合法性没有异议，不认可关联性及原告要证明的内容。基本情况所载明的2020年3月25日原告出具的收款收据及注明信息是来源于原告单方所提供的复印件，并不是买方所收到的原件内容，这一事实仅是原告的单方陈述。第三人认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议，钟先生与潘先生在基本情况的陈述有异议。原告对被告提供的周慎宜《公证书》、周乐豪《户口本》、周翠欢《户口本》、周翠欢与陈子健《结婚证》，原告认为在另案也提交过，对三性没有异议。授权委托书，原告在另案起诉后经过法院递交给原告的证据中才第一次见过的委托书，在买卖过程中从未见过委托书，认为委托书是伪造的。《房地产买卖合同》，原告三性确认。收款收据（定金）、原告有异议，主要内容大部分真实，但收据后面收到买方陈子健后来加上了“代”字，由于原告也同样提交这样的收据，即我方证据3，我们的证据没有“代”字，我认为被告作为买方交付了定金，在另案中被告与第三人明确确认三性，而且第三人明确说该证据签订后就复印了一份给原告，后来才把“代”字写上，被告与第三人前后陈述不一致，请法院按照有关诚实诉讼处理这一问题。收款收据（中介佣金），原告三性不认可，在另案中才知道有这个收据，时间为2020年3月25日即与签订三方买卖合同是同一天，买卖合同没有他们主张的周乐豪为买方，但收款收据明确写明周乐豪，明显证据有造假行为。谢亚文证言，原告认为所证明内容没有依据，原告不认可。周乐豪与原告4月9日短信记录，是周乐豪与原告的短信记录，原告认为周乐豪不是本买卖关系的当事人，是案外人，不认可。第三人门店监控视频（23分钟）、文字版，原告认为由于光盘及文字记录不能完全反映事实，原告不认可。关于履行《房地产买卖合同》的通知催告函（2020年4月22日）、邮件交寄单、妥投证明、周乐豪与原告潘锦雄4月22日短信记录，原告认为周乐豪不是买卖关系的当事人，原告不认可。被告陈子健与原告潘锦雄4月22日短信记录、关于《催促函》的复函，原告收到，不认可其主张。邮件交寄单、妥投证明，是周乐豪发的，不确认，因其不是本买卖的当事人。起诉状，原告没有异议。第三人对周乐豪与原告4月9日短信记录，认为第三人并非双方当事人，不发表意见。对关于履行《房地产买卖合同》的通知催告函（2020年4月22日）、邮件交寄单、妥投证明、周乐豪与原告潘锦雄4月22日短信记录、被告陈子健与原告潘锦雄4月22日短信记录、关于《催促函》的复函、邮件交寄单、妥投证明，第三人不发表意见，第三人不清楚双方的短信及函件往来。第三人对其他证据无异议。本院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。根据原、被告双方提供的《房地产买卖合同》显示买方为空白，被告作为买方代理人在合同上签字。被告提供原告出具的定金收据付款人被告名字后加上了“代”字与原告提供的定金收据不一致，且合同中对付款方式首期楼款以银行同贷书为准，多除少补的约定不明确，对需补付款款项的时间也没有明确约定。事后，被告、买受人及第三人与原告协商确定《房地产买卖合同》买受人身份时，各方协商未能达成一致意见，无法对《房地产买卖合同》中存在的问题进行补充约定。因此，应认定原告与以买受人代理人身份的被告签订的《房地产买卖合同》未成立。原告要求被告按照《房地产买卖合同》约定，向原告支付违约金人民币61万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告潘锦雄的全部诉讼请求。本案受理费4950元，由原告潘锦雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  侯炜邦二〇二〇年十月三十日书记员  谢绮雯黄嘉琪