江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初272号原告：刘美燕，女，1988年8月27日出生，汉族，住全南县。原告：谭济明，男，1990年9月24日出生，汉族，住全南县。以上两原告共同委托诉讼代理人：袁利明、廖婷婷，江西南芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：全南虔城地产开发有限公司。住所地全南县第三小学员山安置房****。法定代表人：林家年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈建勤、曾宏洲，江西明理（龙南）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘美燕、谭济明与被告全南虔城地产开发有限公司（以下简称虔城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告刘美燕、谭济明共同委托诉讼代理人袁利明、廖婷婷，被告虔城公司委托诉讼代理人陈建勤、曾宏洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘美燕、谭济明向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，由被告退还原告购房款762198元，并从2017年12月18日起按年利率4.35％支付利息至全部款项付清之日止（暂计至2020年3月6日为74508.03元）；2、依法判令被告支付违约金22865.94元（按购房款762198元的3％计算）；3、本案诉讼费由被告承担。（上述1、2项诉讼请求总计金额为859571.97元）。事实与理由：被告系全南县虔城江山府小区的开发商。2017年12月18日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于全南县绕城公路员山连接线西侧的虔城江山府A栋1-201号房屋，房屋面积127.95平方米，总价762198元。根据合同约定被告应当于2019年8月20日前向原告交付房屋；同时，合同还对房屋尺寸、交付条件、违约责任等作出了明确的约定。合同签订后，原告如约支付了购房款，已经履行了合同约定的全部义务。截止本案诉讼之日，因案涉项目已完工房屋存在多处质量问题，导致房屋未能完成验收手续，现被告已经逾期交房。此外，被告现已完工房屋与被告之前广告宣传、合同约定交付的房屋存在重大差距，房屋多处出现严重质量问题，甚至出现与规划设计图纸不相符的情况。被告的严重违约行为已经达到了双方约定解除合同的条件。被告虔城公司辩称，一、原告诉称被告虔城公司逾期交房，没有事实依据。（一）因不可抗力事由，交付房屋时间应予顺延。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，交付房屋时间为2019年8月20日前，直至目前尚未交付，客观上似乎超过了约定交付时间，因不可抗力事由，答辩人具有延期交房的抗辩理由。其一、自然灾害—雨天影响施工，《补充协议》约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上”。施工期间的中雨天数94天。全南县气象局出具的气象证明反映，2017年12月至2019年10月期间，全南县城中雨以上天数占94天，直接影响施工作业的进行，属于《补充协议》约定的情形，也属于不可抗力之事由，工期因此顺延，交房时间推后。其二、政府及相关部门的行为对施工的影响。（1）政府发文要求答辩人停止施工10天。由于施工场地临近学校，因2018年度及2019年度高考、中考事由，全南县城乡规划建设局全规建字（2018）26号文件及该局（2019）13号文件要求答辩人停止施工10天。（2）因自来水停供，停止施工11天。2019年全年，自来水公司因整修或其它原因，导致建设工程无法正常施工。第三、公共安全突发事件—新冠××发生。2020年1月24日江西省因新冠××防控，启动重大突发公共安全事件一级响应。2020年3月3日，赣州市人民政府办公室赣市府办字（2020）10号文“关于有效应对疫情促进我市房地产业健康发展的通知”第九条规定“合理顺延工期和商品房交付时间。疫情造成建设项目工期延长和商品房交付的，适用合同不可抗力相关条款规定，延长交付时间为三个月。”以上情形适用《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任的“但书”中的“除不可抗力外”，且《商品房买卖合同》附（件）五中《补充协议》第十一条（应该是第十二条）列举的不可抗力的八种情形，答辩人具有延期交房的免责事由。符合《民法通则》第一百五十三条规定“不可抗力”，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。前述不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力系多种情形的交叉、叠加、夹杂在一起，致使如期交房不能，属于虔城公司免责事由，交付房屋时间顺延，虔城公司没有违约，不属于逾期交房。（二）合同内容因指令、协商变更，交付时间顺延。其一、合同外新增工程，属于履行合同中的变更规定。城管局增设亮化工程增加施工期20天。本案工程项目具备验收条件时，城管局为增加城市的亮化色彩，要求在涉案工程项目规划外增加亮化项目，否则不予验收，导致增加施工时间，并使工程验收滞后。该项目的增加在工程规划项目之外，属于应管理部门要求，虔城公司主观上没有过错，客观上属于管理部门的要求。其二、虔城公司应业主要求增设或变更工程项目。2019年8月20日，虔城公司按照报规通过的设计及施工图纸施工至竣工后，原告等业主强烈要求虔城公司增加投入，就涉案房屋公共楼梯间踏步、消防箱、消防水池、公共露台栏杆、小区路缘石、电梯门套等进行优化，以提高品质。期间，虔城公司与业主代表在建设主管部门的多次协调下达成处理方案，虔城公司按原告要求进行了相应项目的优化施工。因优化施工而产生的延期交房，属于原告与虔城公司部分建设工程项目的增设或变更而引起的工程量的增加，工期的延长，房屋的延期交付，虔城公司没有过错，不属于违约。二、原告诉称“房屋质量不符合”，主张违约金。其一、答辩人已经通过房屋整体综合验收，取得竣工验收报告，不存在房屋质量不合格问题。其二、只有在双方进行验收，业主提出并确认存在质量问题，虔城公司经过更换、修理仍不能满足质量要求，协商不果，通过评估机构作出鉴定仍旧存在质量问题，那么《商品房买卖合同》约定业主可以提出退房，则否直至出卖人维修到验收合格为止。单方认定房屋质量不合格，程序不到位，为此，原告声称“房屋质量不符合”，主张违约金不应得到支持。第三、案涉房屋符合设计规范要求，并严格按照设计图纸施工。虔城公司通过图审的图纸与原告买卖合同所附图纸一致，并不存在原告所谓的未按图纸施工的情形。关于原被告双方争议的Ａ、Ｂ栋房屋的入户门过道，答辩人均是按报规设计图施工，从设计方案到施工图到报建，从未变更图纸。造成双方产生争议的原因在于，涉案合同仅为户型套内平面布置图，并非施工图纸，没有将套外公共部分的设施设备（如强、弱电箱，水井房，电梯等）标识出来，施工蓝图及现场勘查照片等可以看出，虔城公司提供给原告的合同附图与施工图一致，与涉案房屋的实际情况也一致。涉房屋不存在不符合设计规范的情形。第四、原告以答辩人存在设计变更，即认定涉案房屋质量不合格，违背客观事实。答辩人在按图施工至竣工之后，原告等业主要求优化具有关联性。涉案房屋通过了主体结构、消防、人防、市政等各专项验收，在此基础上，2020年3月6日，建设主管部门组织被告等参建单位进行整体综合验收，取得了竣工验收报告。在此基础上，原告仅凭感官视觉及现场照片即认定涉案房屋存在质量问题，显然过于武断。退一步讲，即使涉案房屋存在感官视觉上的表面瑕疵，也不存在影响房屋功能及安全的重大质量问题，原告不得以此而拒绝收房。第五、《商品房买卖合同》第十六条、第十七条、第十八条约定了交付房屋验收和处理方式、保修责任、质量担保等责任条款。附件四《关于装饰装修及相关设施标准的约定》、附件五《补充协议》第4条也作了质量保修之约定。涉案房屋感官上的表面瑕疵问题，不构成原告可以主张质量不合格赔偿的事实依据。除了设计房屋地基、主体结构方面的质量问题外，其他质量问题，答辩人承担的质量保证责任仅为及时更换、维修，并不存在违约金的相关约定。三、原告诉称基础、公共配套设施未按合同约定达到使用条件。其一、虔城公司已取得验收合格证；其二、整体工程符合合同约定的顺延交付条件，虔城公司不存在逾期行为；第三、在程序尚未到位的情形下径直提出不合格，主张违约金实属无理，虔城公司不能接受，不应得到法律支持；第四、基础、公共配套设施已验收合格，即使交付后有什么问题也应当通过更换、修理等方式解决；第五、基础、公共配套设施是交房的必备条件之一，原告既主张逾期交房违约金，同时又针对基础、公共配套设施主张违约金，属于逾期交房违约金的重复计算，明显加重虔城公司的负担，且与合同约定不符；第六、《商品房买卖合同》附件五补充协议第3条第1款是对合同主文第9、10条逾期交房违约金的补充和完善，该约定系针对逾期交房违约金最高限额不超过总房款1％的约定；第七、根据《补充协议》第2条的约定，即便基础、公共配套设施存在不合格、不达标之情形，那么各项违约金累计最高限额也不应超过总房款的1％。另，原告主张“解除合同”，退还购房金等问题。其一，内容上没有违约。基于前述不可抗力事由，双方当事人变更合同内容，足以证明虔城公司没有违约；其二，程序上原告不到位。根据《商品房买卖合同》第十二条第二款第一项之（2）约定买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除手续。但原告并未书面通知，也未进行过协商，有悖合同约定，程序不到位；第三、虔城公司没有根本性违约，可以交付合格的房屋。为此原告主张解除合同，退还购房金等，不能成立。围绕各自的主张依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告方向法庭提交了下列证据：1、原告的身份证复印件、被告的工商企业信息；2、赣州市商品房买卖合同、购房发票；3、现场图片、公证书、被告公众号截图；4、增设楼梯图片、将二楼共有阳台设计变更照片；5、延期交房通报函；6、销售价格表。被告方对上述证据1、2三性无异议；对证据3三性均有异议；对证据4无异议；对证据5、6真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告方向法庭提交了下列证据：1、工商营业执照、法人证明书、法人身份证；2、工程竣工验收报告；3、气象证明；4、建设局[2018]26号及[2019]13号文件；5、自来水公司停水证明；6、建设工程施工合同；7、省政府启动的一级响应和赣市府办字[2020]10号文件；8、设计变更通知单及工程签证单；9、亮化工程承诺函、电子回单；10、报规施工图纸；11、腰线阳台位图纸及现场照片；12、车位预售许可证；13、微信聊天记录。原告方对上述证据1、2的真实性无异议，合法性有异议；对证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据13的真实性无异议，合法性，关联性有异议。本院对以上原、被告双方无异议的证据予以确认，并在卷佐证。对双方有异议的其他证据，本院结合双方陈述及本案其他证据等综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，被告虔城公司以出让的方式取得坐落于全南县二中背后））地块的建设用地使用权并于2017年8月20日开工建设虔城·江山府商住楼楼盘项目，施工单位为江西泰盛建设工程有限公司。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2017年12月18日，原告刘美燕、谭济明作为买受人与被告虔城公司作为出卖人签订一份商品房买卖合同（合同编号2017121400961），约定买受人以762198元的价款购买出卖人开发的虔城?江山府Ａ栋1-201号房屋，建筑面积127.95平方米。同时约定被告应于2019年8月20日前向原告交付商品房。合同还对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等条款进行了约定。其中，合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金。第十五条设计变更第一款约定：双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十六条商品房质量约定：该商品房质量应符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理；装置、装修、装饰所有材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。该合同附件五补充协议第3条第2款还约定：除本合同约定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按照合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。2017年12月18日，原告刘美燕、谭济明向被告支付了房屋首付款162198元，剩余的600000元通过按揭贷款支付，房款共计762198元。2018年7月份，案涉虔城?江山府商住楼全面封顶。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年3月6日，该商住楼取得同意验收的工程竣工验收报告，2020年5月2日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2020年5月7日，被告通过快递方式向合同记载的原告住址邮寄了交房通知书给原告，告知原告办理房屋交付的时间为2020年5月8日至2020年5月14日。另查明，因案涉商住楼逾期交付，包括原告在内的虔城江山府部分业主诉至本院。全南县气象局出具的气象证明显示，2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天。因新型冠状病毒感染的××疫情爆发，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。再查明，本案在诉讼过程中，原告向本院申请了财产保全，本院作出了查封被告开发的“虔城·江山府”项目名下单独所有的不动产的民事裁定书。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。1、关于被告可延期交房情形的认定问题。原、被告双方签订的补充协议明确约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，出卖人可以延期交房”，且气象部门出具证明载明2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天，故该87天属于可以延期交房的天数。因此，案涉房屋的交房时间可从2019年8月20日顺延至2019年11月15日。对于中高考、停水导致停止施工天数、供电公司电力工程逾期竣工期、设计变更施工期、亮化工程施工期问题，购房合同对此未作明确具体的约定，也不符合双方所约定延期交房的情形，且中高考、停水等情形历年均存在，亮化工应属于市政设施需要，双方合同约定商品房质量及装饰装修不符合规范标准及双方约定的，买受人有权要求及时更换修理，供电公司电力工程逾期竣工，被告公司可据合同向相对人主张权利，而非由买受人承担该责任。退一步说，被告作为有建设开发资质的房地产开发企业，与原告约定交房期限时，理应考虑了建设过程中可能发生的各种情况而计算合理施工期，且被告发布延期交房通报函时即已明确说明由于消防暂未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案。故对上述被告抗辩的延期交房情形，不应予支持。对于新冠××疫情期间是否为合同不可抗力期间，原、被告双方约定交房时限为2019年8月20日，2020年1月24日江西省因新冠××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，发生在交房时限之后的新冠××疫情，不能免除被告逾期交房的责任。综上，案涉房屋的交房时间因中雨以上日降雨量情形而顺延至2019年11月15日。案涉商住楼于2020年5月2日取得了竣工验收备案表，被告通知了原告可以在2020年5月8日至2020年5月14日办理交房手续。虽然被告未按合同约定交付房屋，存在逾期交房的情形，但原告主张解除购房合同的诉求，证据不足，不应予支持，理由如下：1、购房合同第十二条第一款第二项“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定是合同解除的必要条件，不是充分条件，原告作为买受人没有按照双方合同约定履行书面通知义务或催告义务。2、原、被告在购房合同附件五补充协议第四条明确约定，房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常居住使用的，应由具有鉴定资质的鉴定机构予以鉴定证明，原告未提交证据证实存在上述情形。3、经庭审查实，被告对案涉楼盘部分项目进行了设计变更，但该设计变更没有影响原告商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，根据购房合同第十五条第一款第一项的约定，原告主张被告擅自变更设计进而解除合同的理由不能成立。同时，正是由于被告逾期交房导致本次诉争的发生，被告存在过错，对本案的诉讼费用应予以分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告刘美燕、谭济明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6197元，财产保全申请费4817元，合计11014元（原告刘美燕、谭济明已预缴），由原告刘美燕、谭济明负担4817元，被告全南虔城地产开发有限公司负担6197元，被告全南虔城地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给原告刘美燕、谭济明。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈良泉二〇二〇年十月十五日书记员  朱婷燕书记员  高国华附处理本案所涉及的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。