海南省乐东黎族自治县人民法院海南省乐东黎族自治县人民法院民 事 判 决 书 (2020)琼9027民初1303号原告：陈灵，女，1987年10月6日出生，汉族，住海南省澄迈县。公民身份证号码：XXX。原告：孙丽云，女，1989年10月12日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：XXX。原告：陈小贞，女，1986年8月7日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：XXX。原告的共同委托诉讼代理人：周真聪，海南三和元律师事务所律师，执业证号：14602201310509448。被告：陈川驰，男，1984年6月14日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：XXX。被告：陈川喜，女，1975年5月28日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：XXX。被告的共同委托诉讼代理人：钟绍芬，海南新概念律师事务所律师，执业证号：14601201610858693。原告陈灵、孙丽云、陈小贞与被告陈川驰、陈川喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案。依法适用简易程序审理。因需追加当事人，于2020年10月14日转为普通程序公开开庭进行了审理。原告陈灵及其委托诉讼代理人周真聪、被告的委托诉讼代理人钟绍芬到庭参加第一次庭审；原告的共同委托诉讼代理人周真聪到庭参加第二次庭审，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本庭按缺席审理。本案现已审理终结。原告陈灵向本院提出如下诉讼请求：一、判决确认原告与被告签订的《合同书》无效；二、判令被告退还原告的租金37333.2元及押金30000元；三、判令被告赔偿原告的经济损失180250元；四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月11日，原告与被告签订一份《合同书》，将位于乐东县利国镇海榆西线公路旁边的整栋楼房租赁给原告开办幼儿园。租期从2018年8月9日至2033年8月18日止，前五年每年租金为160000元，两年一交，押金为30000元。原告依约向被告支付了2018年8月9日至2020年8月19日的租金320000元及押金30000元。被告向原告交付涉案房屋，原告对该房进行装修并购买相关开园家电桌椅，对房屋进行鉴定并安装相关消防工程，后续原告在申办幼儿园过程中，被告陈川喜的房屋为未经报建且侵占基本农田建设的房屋，由此无法办理相关办园手续。原告于2020年5月25日搬离涉案房屋，并通知被告终止租赁合同、收房。原告认为，被告不能将开办幼儿园的房屋租赁给原告，并承诺协助办理相关证照，原告为此投入房租、装修、家电桌椅、水电、人工、鉴定及消防工程等费用共计约60万元。该房屋因未依法报建且侵占基本农田而不能用于申办幼儿园，由此导致原告合同目的根本无法实现，且依照相关法律法规，双方的租赁合同应为无效合同，原告有权终止双方的租赁关系，被告应当退还自双方租赁关系终止之日起剩余的租金及押金，并就造成原告的经济损失承担赔偿责任。被告陈川驰、陈川喜答辩称，一、涉案合同不存在合同法的无效情形，涉案合同合法有效；二、被告陈川喜没有与原告订立任何合同协议，没有收取原告支付的租金，与本案没有任何关联，不是适格被告；三、原告诉称及陈述违背事实，与真实交易及交易习惯不符，原告作为设立幼儿园的创办人，应当知道设立创办幼儿园的法定程序及设备设施、场地的相关要求。通过原告的举证完全能够知道原告作为完全民事行为能力人，知道开办幼儿园的相关手续，因此相关的责任应当由原告自行承担。原告委托代理人所陈述的交易细节，完全是违背市场交易习惯；四、原告至今仍占有使用涉案房屋，未向被告陈川驰缴纳租赁款项，租金应持续计付；五、合同期限并未届满，不存在返还押金的合同约定前提条件。本院对原告证据材料的分析与认定：证据一、合同书；证据二、收据，共同证明被告将涉案房屋租赁给原告开办幼儿园。经质证，被告对两份证据的三性无异议，对证明力不予确认，该份证据证明本案合同主体双方为陈川驰和陈灵，该份合同约定，合同期满后返还押金，合同还约定合同期满后原告将拆除墙体修复原样，该份合同未约定被告陈川喜存在为原告办理幼儿园手续的合同义务，陈川喜不是本案适格主体。本院认为，被告对其真实性无异议，本院予以认可。证据三、房屋鉴定委托书；证据四、房屋安全鉴定报告；证据五、现金缴款单，共同证明为了开办幼儿园，原告委托相关机构对涉案房屋鉴定。证据六、消防工程施工合同书；证据七、收款收据，共同证明为了开办幼儿园，原告对涉案房屋进行相关的消防工程。经质证，被告对其三性不予确认，并认为俩被告未参与证据三至七的相关事务，不清楚该事务的具体情况，而且证据所载明的事务，原告自身开办幼儿园所要完成的事项，与租赁合同没有关联，也不是被告陈川驰的合同义务。同时从证据三至七，可以看出原告是清楚开办幼儿园所需要的办理手续及资质，是清楚相关设备设施及场地所需要完成的法定程序。本院认为，证据三、四、六均有原件核对，其真实性本院予以认可，可以证明原告为了确定房屋的安全性能，委托广东保顺检测鉴定有限公司进行检测及对涉案房屋安装了相关消防设施；证据五为交款单、证据七为收款收据，均不是正式票据，其真实性及证明力，本院不予认可。证据八、陈川喜与原告短信聊天截屏，证明1、通过该短信记录可以证实原告多次找到被告陈川喜，要求解决开办幼儿园的相关手续，通过该记录也证实陈川喜是一拖再拖，也就是给予原告承诺，但最终都没有办到，直至2020年5月25日。原告没有办法只能向其提出终止双方合同合同关系，并且告知被告进行接收房屋。在被告置之不理的情况下，原告只能采取自救方式清空涉案房屋，将涉案房屋返还给被告陈川喜。2、被告陈川喜与原告合伙人孙丽云的短信聊天记录，根据双方的聊天记录，可以显示早在2018年7月份，孙丽云与原告就已经找到俩被告，要求想租赁合法合规的房屋开办幼儿园，通过该记录可以证实在租赁前，陈川喜承诺原告什么都不需要做，他已经和人说好了，教育局的人员都是我的朋友，只是做做样子，给个红包就行。当时把申请表交上去，让教育局的人过来看是否符合开园的条件，陈川喜重称原告不需要做任何事，有陈川驰自行处理就行。所以原告才与陈川喜签订租赁合同。一直到签订合同之后，与前述其与原告聊天的记录内容也是一致，都是一直承诺忽悠，直到原告提起诉讼。经质证，被告认为与其他人的聊天记录与本案无关联。从该份证据上清楚显示被告陈川喜是协助原告进行办理，包括动用了自身的社会资源，但是相关的资质和程序是由相关的行政部门进行审定，原告代理人陈述的情况完全违反法律规定，也是不真实的。本院认为，原告为了开办幼儿园与被告陈川喜进行多次沟通的事实，本院予以认可。证据九、视听资料，第一录音，证明录音的人员分别为原告陈灵、陈小贞、孙丽云和被告陈川驰，根据双方的聊天记录可以证实，被告陈川驰一再说明，该合同他只是代替姐姐陈川喜签订，其他的与他无关，一切都是被告陈川喜负责，与他无关；第二段录音（222），谈话人员有原告陈灵、陈小贞、孙丽云和被告陈川喜及原告孙丽云的表兄孙康都在场，证明通过该录音可以证实、解释此前与原告陈灵、孙丽云分别与被告陈川喜的聊天记录，证明被告陈川喜一直给予原告承诺，且从未签订之前开始，持续对原告进行忽悠的事实，持续时间近两年之久，最后导致原告为此投入的损失超过60万元。第三段录音（333），被告陈川喜与原告的谈话记录，进一步证实从签订合同到解除合同期间，被告一直承诺、保证，而最终经原告与教育局姓关的主任了解到，明确告知原告被告没有取得相关报建的房屋，不能开办幼儿园的事实，原告通过相关人员的告知，才知道一直被陈川驰欺骗、隐瞒的事实。经质证，被告对与陈川驰的聊天记录的三性予以确，认为与其他人的聊天记录与本案无关联。陈川驰的聊天记录清楚记载让原告谁对他承诺就去找谁，被告陈川驰没有承诺为原告办理许可的保证。同时该份证据原告与其他人的聊天记录中也清楚记载“我是帮你试一下，没有敢保证这个事情”。本院认为，原告为了开办幼儿园与被告陈川驰、陈川喜进行多次沟通的事实，本院予以认可。证据十、图片，共同证明1、被告承诺协助原告办理相关开园证照；2、原告通知终止合同并搬离涉案房屋。经质证，被告对其三性予以确认，但该份证据不全面，只是拍摄一个角度。原告的装修及附属设施，包括所谓的消防设施，均还在房屋内，继续占有租赁房屋。本院认为，被告对其三性予以确认，其图片的真实性，本院予以认可。证据十一、乐东县土地利用现状局部图，（1）证明涉案房屋占用基本农田建房的事实。（2）证明至此之后该房屋是不能办理幼儿园的事实。经质证，被告对其三性不予确认，该份证据没有任何相关行政部门的签章，同时该份证据上也完全看不出所指向的具体地块。而且，农田和建立房屋并没有法律的相关冲突，经过的合法程序进行土地变性或报批报建也是可以作为宅基地建立房屋，该份证据不能说明涉案就是违建的。本院认为，该证据没有相关行政部门的签章，且被告有异议，其真实性，本院不予认可。根据原、被告的陈述，结合本院对原告证据的分析与认定，经审理查明：2018年8月11日，原告陈灵作为合伙人之一与被告陈川驰签订一份《合同书》，将位于乐东县利国镇海榆西线公路旁边的整栋楼房租赁给原告开办幼儿园。租期从2018年8月9日至2033年8月18日止，前五年每年租金为160000元，两年一交，押金为30000元。原告依约向被告支付了2018年8月9日至2020年8月19日的租金320000元及押金30000元。被告向原告交付涉案房屋，原告对该房进行装修并购买相关开园家电桌椅，对房屋进行安全鉴定并安装相关消防设施，原告在后续申办幼儿园过程中，因房屋系未经报建，由此无法办理相关办园手续。原告于2020年5月25日通知被告终止租赁合同、收房及退还剩余租金和押金，被告不予理睬。在诉讼中（2020年9月29日），原、被告及原房东针对涉案房屋的恢复和押金处理签订了《交接协议书》。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告陈川喜是否为适格被告。2、2018年8月11日原告陈灵和被告陈川驰签订的《合同书》是否有效。3、被告是否应退还租金数额及损失的具体数额应是多少。关于被告陈川喜是否为适格被告的问题。本案中，从合同的签订和履行（收款）过程中，以及后来三方签订的房屋交接协议书，均为被告陈川驰，被告陈川喜并没有参加，只是在办幼儿园手续中有陈川喜的意见等，且被告陈川喜又不予认可，因此，应认定被告陈川喜不是适格的被告，应退出本案诉讼。    关于2018年8月11日原告陈灵和被告陈川驰签订的《合同书》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋并未取得相关建设许可，双方签订的租赁合同为无效合同，因此，原告请求确认双方签订的合同为无效合同，本院予以支持。关于被告应退还租金、赔偿损失的具体数额应是多少的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”。本案中，原、被告合同约定的租金为每年160000元，原告已交了两年的租金320000元给被告。原告于2020年5月25日通知被告终止合同、收房和其已退出涉案房屋，并要求退还剩余租金及押金，原告也不存在继续使用涉案房屋的情况，计算租金时间应从2018年8月11日起算，至2020年5月25日止。原告占用涉案房屋的天数为：差77天满2年，因此，应退给原告的剩余租金为33753.42（160000元÷365天×77天）元，过多部分，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。本案中，原告没有证据证明其具体的损失数额，其应承担举证不能的法律后果，因此，原告请求被告赔偿损失180250元，因证据不足，本院不予支持。另，关于押金30000元，原、被告及涉案房东已达成交接协议，应按交接协议书的约定履行，本案不再处理。综上，被告陈川驰应退还剩余租金33753.42元给原告。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告陈川驰退还剩余租金33753.42元给原告陈灵、孙丽云、陈小贞；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈灵、孙丽云、陈小贞的其他诉讼请求。案件受理费5013.76元，由原告陈灵、孙丽云、陈小贞负担3013.76元，被告陈川驰负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。                 审  判  长    李 博 英                人民陪审员    孙 荣 冠             人民陪审员    卢 拢 梅        二〇二〇年十月二十八日   书  记  员    刘   朋       附：相关法律条文内容 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。    当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：李博英  撰稿：李博英    校对：刘朋  印刷：刘朋海南省乐东黎族自治县人民法院     2020年10月30日印制 （共印制8份）