广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初966号 原告：黄长克，男，1986年12月21日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 被告：凭祥市南兴房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市行政新区人劳局办公楼旁（南兴盛世）。统一社会信用代码9145148169985747XJ。 法定代表人：肖宝忠。 委托诉讼代理人：吴永光，广西桂金剑律师事务所执业律师。 原告黄长克与被告凭祥市南兴房地产开发有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行审理。原告黄长克，被告委托诉讼代理人吴永光 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄长克诉讼请求：南兴公司赔偿黄长克违约金等损失100564.7元（从2018年8月21日至2020年8月3日，共计713天，按日息万分之三计算即470148×0.0003×713=100564.7元）；事实和理由：根据（2018）桂1481民初1092号、（2019）桂14民终414号判决书，对南兴公司的违约事实认定，并在黄长克得知同栋楼入住达60%以上后，于2020年5月20日到售楼部要求南兴公司出具交房通知书或未交房的原因，但南兴公司不予理睬拒绝协商说明，存在恶意违约行为。因长期未交房，导致黄长克各项损失远远超出合同约定按日万分之一计算的违约赔偿金，应按日万分之三计算违约责任较为合理。 被告南兴公司辩称：1．从其公司取得房屋竣工验收备案证明文件之日起，即使黄长克没有接收所购房屋，其公司也不应承担逾期交房违约责任。涉案项目工程已于2018年7月10日经验收，符合法定交房条件，其公司通过向购房业主寄送书面通知、打电话、发送微信、短信、发布公告等方式，通知购房者前来办理交房入伙手续，大多数业主都已经在涉案项目工程取得房屋竣工验收备案证明文件之前办理了交房入伙手续。2019年3月28日涉案项目工程取得房屋竣工验收备案证明文件，其公司再次通过上述方式通知未来领房的业主前来办理交房入伙手续，因此黄长克没有接收所购房屋无正当理由。2.黄长克以日万分之三的比例计算逾期交房违约金没有事实和法律依据。 查明事实：2016年11月16日，黄长克与南兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：PX20161116001），购买了凭祥市友谊关大道南兴·盛世国际8幢1单元802号商品房，购房总金额为470148元。合同第九 条约定，商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定南兴公司应当在2018年5月30日前交付涉案商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定交付条件后，南兴公司应当在交付日期届满前15日将有关交付房屋事宜的通知书面送达买受人，交付房屋时，南兴公司应当出示满足第九条约定的文件，不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由南兴公司承担，并按照合同第十二条处理。合同第十二条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，南兴公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订合同后，黄长克依约向南兴公司支付了房屋价款。2018年7月10日，南兴公司通知黄长克收房，黄长克于7月16日看房后认为南兴公司无房屋验收报告，拒绝办理收房手续。2019年3月28日，南兴公司取得涉案房屋竣工验收备案证明文件。2020年4月12日，黄长克接到南兴公司电话催其收房。同年5月20日，黄长克到南兴售楼部要求南兴公司出具交房通知书或说明未交房的原因。同年9月14日，黄长克再次到南兴物业要求收房，物业让其缴纳今年1月至12月的物业费，并出具南兴·盛世国际收款单，其未实际缴纳。同年9月20日，南兴公司向黄长克发出交房通知书，要求黄长克在2020年10月5日前办理收房手续。同年9月25日，黄长克携带交房通知书到南兴公司收房，但未取得房屋钥匙实际收房。 另查明，2018年10月17日是，黄长克向本院起诉，要求南兴公司按合同约定的交付条件和标准履行交房义务，支付逾期交房违约金3855.21元（该数额以全部购房款为基数，按每日万分之一暂计至2018年8月20日），继续 履行对房屋结构板铝全金窗及墙体的施工，返还房屋测绘费500元。本院审理后，作出（2018）桂1481民初1092号民事判决书，判决南兴公司向黄长克支付逾期交房违约金3855.21元，驳回了黄长克的其他诉讼请求。该案现已发生法律效力。 本院认为，黄长克与南兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。黄长克履行了合同约定的付款义务后，南兴公司未在合同约定的期限内(2018年5月30日前)交付符合合同约定的房屋，应按照合同约定承担相应的违约责任。2019年3月28日，南兴公司已取得涉案房屋竣工验收备案证明文件，具备合同约定的交房条件。黄长克于2020年4月12日接到南兴公司电话视为南兴公司让其去收房的通知，在5月20日其也前往南兴售楼部，视为其去实施收房的行为。依据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，南兴公司是否出具交房通知书并不是办理交房手续的必备文件。因（2018）桂1481民初1092号民事判决书已对黄长克主张的逾期交房违约金计算至2018年8月20日。因此，依照合同第十二条的约定，南兴公司因逾期交房依法应承担的违约金的计算时间应从2018年8月21日计至2020年5月20日，共计638天。按合同约定，南兴公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故逾期交房违约金为470148元×0.1‰×638天＝30052.9元。本案南兴公司辩称其公司已经尽到合同约定的通知黄长克接收房屋的义务，因此其公司不应承担在取得房屋竣工验收备案证明文件之日（2019年3月28日）后的逾期交房违约责任。根据本案事实，南兴公司于2020年4月12日电话通知黄长克，但没有证据证明该通知约定了黄长克办理交房手续的期限，即南兴公司对其主张的已尽通知义务的事 实并未提交充分有效的证据证明，对其抗辩意见依法不予采纳。黄长克主张的逾期交房违约金从2018年5月31日计算至2020年8月3日，因其已经在2020年5月20日前往南兴公司收房，对其主张的2019年5月20日之日后的逾期交房违约金依法不予支持。黄长克主张以日万分之三计算违约金，因合同对逾期交房违约金已明确约定为日万分之一，且黄长克对其损失并未提交证据予以证明，该主张不予支持。本案双方当事人签订合同时涉案商品房为正在建设中的房屋，双方签订的合同亦为商品房预售合同，现双方因合同履行产生纠纷，本案应为商品房预售合同纠纷，原定案由不当予以纠正。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《诉讼费用交纳办法》第六条第一款第二项、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 凭祥市南兴房地产开发有限公司向黄长克支付逾期交房违约金30052.9元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地法院申请执行。 案件受理费2312元，减半收取1156元，黄长克负担810元，由凭祥市南兴房地产开发有限公司负担346元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 冯潆予 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 陈苏琴 书 记 员 杨蕊驰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《诉讼费用交纳办法》 第六条当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费； （三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。