广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10840号原告：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区珠池路光明大厦502号房之三。法定代表人：吴浩彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：官橙，该公司员工。被告：张佳英，女，1970年2月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：陈利国，男，1977年10月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光物业公司）诉被告张佳英、陈利国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司的委托诉讼代理人官橙，被告张佳英、陈利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张佳英、陈利国向龙光物业公司支付自2017年1月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费6236.1元及其违约金（每月的违约金以当月拖欠的物业服务费159.9元为本金，分别从第三个月的1日起按每日万分之五的标准计算至款项付清之日止，暂计至2020年3月31日的违约金为1711.3元）；2.判令本案诉讼费由张佳英、陈利国承担（迳付）。事实和理由：张佳英、陈利国为广州市黄埔区***街*号*栋**房（以下简称涉案房屋）的产权人。涉案房屋的建筑面积为84.144平方米。2008年7月19日，龙光物业公司与张佳英、陈利国签订了《前期物业管理服务合同协议》，约定由龙光物业公司向张佳英、陈利国提供物业管理服务，张佳英、陈利国应以房屋建筑面积按1.9元/月*平方米的标准支付物业服务费；合同期限为自签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。张佳英、陈利国已接收涉案房屋。2012年7月，龙光物业公司与张佳英、陈利国所在小区的广州市龙光峰景华庭业主委员会签订了《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》，约定由龙光物业公司向张佳英、陈利国提供物业管理服务，张佳英、陈利国以房屋办证面积、按1.9元/月*平方米的标准交纳物业服务费；代收代缴费用项目包括：水费、排污费，龙光物业公司代收代缴的费用标准参照相关部门制定的统一标准执行，并根据相关部门的统一调价做相应的调整；业主须于每月30日前向龙光物业公司管理处缴纳物业服务费有其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的日万分之五交纳违约金。张佳英、陈利国每月应交纳物业费为159.9元。但是张佳英、陈利国无理拖欠龙光物业公司的物业服务费至今。龙光物业公司多次催收，张佳英、陈利国拒之不理，故向法院提起诉讼。张佳英、陈利国辩称：一、张佳英、陈利国不是无故欠交物业费，龙光物业公司无权起诉。张佳英、陈利国曾多次去物业财务室提出交纳前期物业服务费，并要求收费单上写的滞纳金需要去掉，但均被财务拒绝，并坚称不一起交滞纳金就不收物业费，张佳英、陈利国认为龙光物业公司无权收取滞纳金，只好放弃交费。二、龙光物业公司提供的服务质量达不到约定的标准。涉案房屋使用超过10年，房间有几处大的裂缝，漏水问题长期未能解决，龙光物业公司未提供房屋维修养护，并称需要先支付物业服务费才能解决。合同约定需每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表，但从未公布。此外，小区公共区域、过道脏乱差、臭味异味令人无法接受，垃圾成堆长达两个月无人清理，龙光物业公司提供的物业服务不合格、不达标，违反合同约定，无权要求业主持续准时交纳物业费。三、龙光物业公司随意起诉，浪费张佳英、陈利国的时间精力，给其造成很大的精神伤害，其有权要求赔偿精神损失费和误工费等。本院经审理认定事实如下：张佳英、陈利国系广州市黄埔区**街*号**栋**房的产权人，该房屋的建筑面积为***平方米。2008年7月19日，龙光物业公司广州分公司与张佳英、陈利国签订《前期物业管理服务协议》，双方约定协议期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2009年1月18日，陈利国在涉案房屋的《文件/锁匙签收表》上签字，签收涉案房屋。2012年5月，广州市龙光峰景华庭业主委员会（以下简称业委会）作为甲方与作为乙方的龙光物业公司签订《广州市[龙光·峰景华庭]物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业委会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定，本物业按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》的一级标准服务。该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元/平方米向物管公司缴纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处交纳物业服务费及其他各项代收费用，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五交纳滞纳金。张佳英、陈利国抗辩其不清楚该份合同的真实性，未见公示过。合同签订后，龙光物业公司对上述小区进行物业管理，至今仍为该小区提供物业管理服务。另查明，张佳英、陈利国未向龙光物业公司交纳自2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费。龙光物业公司主张其多次向张佳英、陈利国催缴，并提交证据证实其于2016年、2018年通过邮政快递的形式向张佳英、陈利国催收物业服务费和违约金等，但未提交妥投证明，张佳英、陈利国抗辩其未收到上述邮件。张佳英、陈利国抗辩龙光物业公司提供的物业服务质量不到位及涉案房屋存在漏水问题，提交了照片、聊天记录予以证明。龙光物业公司确认张佳英、陈利国曾去交纳物业服务费，但其要求一并支付滞纳金才肯收取物业服务费本金。张佳英、陈利国确认其对龙光物业公司主张的涉案房屋每月物业服务费为159.9元无异议。以上事实有《前期物业管理服务协议》《文件/锁匙签收表》《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》、EMS邮政快递单、照片、微信聊天记录等证据证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业委会代表龙光峰景华庭的业主与龙光物业公司签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，对龙光物业公司和龙光峰景华庭的全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。龙光物业公司已经为该小区提供了物业管理服务，张佳英、陈利国应当支付物业服务费。龙光物业公司主张以159.9元/月的标准计付从2017年1月1日起至2020年3月31日的物业服务费共计6236.1元，符合物业服务合同约定及法律规定，本院予以支持。张佳英、陈利国抗辩房屋漏水问题，该问题属于其与开发商之间的法律关系，与本案物业服务合同无关。张佳英、陈利国抗辩物业服务质量不到位的问题，具有一定的合理性，其可督促龙光物业公司依据合同履行义务，但不能成为其拒不交纳物业费的正当理由。关于违约金。张佳英、陈利国基于房屋质量问题及物业管理服务质量问题拒交物业服务费，并非恶意拖欠，且龙光物业公司也确认张佳英、陈利国曾有意向交纳物业服务费而被龙光物业公司拒绝，龙光物业公司该做法并不妥当。龙光物业公司应加强服务意识，进一步提升管理质量和水平，因此，对龙光物业公司要求张佳英、陈利国支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。张佳英、陈利国在本案中要求龙光物业公司承担赔偿责任，但在本案中并未提起反诉，其可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张佳英、陈利国在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年3月31日的物业服务费共计6236.1元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，全部由被告张佳英、陈利国负担。上述款项原告广东龙光集团物业管理有限公司已预交，被告张佳英、陈利国在履行本判决义务时将其应承担部分直接迳付给原告广东龙光集团物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员 李小伟二〇二〇年十月二十九日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣