安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初3883号 原告：丁点冰，男，汉族，1979年5月8日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：甘路，安徽徽商律师事务所律师。 原告：丁点明，男，汉族，1976年8月28日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：甘路，安徽徽商律师事务所律师。 原告：许华友，男，汉族，1974年9月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：甘路，安徽徽商律师事务所律师。 被告：合肥砂之船商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区长宁大道1888号砂之船(合肥)奥莱5F，统一社会信用代码913401000665298046。 法定代表人:ANTHONYANGMENGHUAT，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈紫瑜，该公司员工。 委托诉讼代理人：高程，该公司律师。 原告丁点冰、丁点明、许华友与被告合肥砂之船商业管理有限公司（以下简称砂之船公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁点冰、丁点明、许华友及其共同委托诉讼代理人甘路，被告砂之船公司的委托诉讼代理人陈紫瑜、高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁点冰、丁点明、许华友向本院提出诉讼请求：1、确认砂之船公司于2020年6月12日发送《解除合同告知函》解除《商品房买卖合同》(合同编号:XXXXXXXXXXXXXXX)及《补充协议》行为无效；2、案件诉讼费由砂之船公司承担。 事实与理由：2015年8月26日,原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:XXXXXXXXX)及《合同补充协议》各一份。合同约定由原告向被告购买位于砂之船艺术商业广场第1幢-a-2、1幢-a-3(单元)1(层)商1036室房屋，总价款为1405054元；付款方式为按揭付款，首付房款1105054元在2015年8月26日前支付，剩余房款300000元办理按揭贷款。补充协议约定，选择按揭贷款付款的应在合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付,且在合同签订后7日内签署《借款合同》。 合同签订后，原告向被告支付了首付款1105045元，并与被告指定的徽商银行合肥阜阳北路支行积极协商办理按揭，并提供了办理按揭所需的全部资料。但是，由于被告未有办理产证,导致按揭贷款银行不予发放贷款。在此期间，原告一直与被告保持联系要求解决剩余购房款问题，且已筹好资金准备一次性支付剩余购房款300000元。2020年6月12日，被告突然向原告发送《解除合同告知函》(编号:砂合字【XXXXXX号】)，要求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。 原告一直积极履行合同义务，而被告却因房屋价值增长,为获取更大的商业利益而恶意解除合同，严重背弃商业信用。根据《合同补充协议》约定，剩余300000元的履行期限为2015年8月26日后7天即2015年9月2日，逾期超过30日时被告拥有解除权。也就是说，解除权发生之日为2015年10月2日，被告应在2016年10月2日前行使解除权。但是，被告直至2020年6月12日才要求解除合同，其解除权早已消灭，无法单方解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告砂之船公司辩称：一、我司于2020年6月12日发送《解除合同告知函》，解除与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX）及《补充协议》的民事法律行为，并未违反法律和行政法规的强制性规定，未有违反公序良俗，系为真实意思表示，同时未与相对人恶意串通，损害他人利益。我司作为依法成立的公司法人，具备完全的民事行为能力，可以自己意志行使法律赋予的或合同约定的权利，故我司根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定行使单方解除权的民事法律行为合法有效。 二、我司行使的解除权是约定解除权，未过行使期限，《商品房买卖合同》已按约定合法解除。首先，根据案涉《商品房买卖合同》第六条、第七条及《补充协议》第四条约定，原告采取按揭方式付款，应于合同签订之日付清首付款，剩余购房款由原告向我司认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且原告保证在签订《商品房买卖合同》同时提供齐全符合银行所需要的按揭资料及缴清相关费用，并在合同签订后7日内签署《借款合同》。如未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因及其他任何原因导致未能按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定限期付清全部购房款的，均视为原告违约，我司有权解除合同，并要求原告按《补充协议》承担违约责任。事实上，原告未能按照合同约定在合同签订后7日内签署《借款合同》，并且未能在约定期限付清全部购房款，故双方约定的解除条件已经成就，我司依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定享有合同约定的解除权利，而非《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。其次，我司享有的解除权未过行使期限。具体分析如下：第一，依照现行法律，在没有法定或者约定解除权行使期限的前提下，《中华人民共和国合同法》并没有对未经对方催告的解除权之行使期限作出限制规定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。但是，该条并未规定若对方未行使催告权，解除权亦会在一定期限内消灭。因此，原告未能按时付清全部房款时，并未就其违约行为向我司进行说明并取得谅解，也未能就违约责任的承担以及给付余款时间的变更与我方进行协商，以确定买卖合同是否继续履行、变更或者解除，使双方的合同关系陷入不确定状态。虽然双方当事人并未在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定解除权的行使期限，但原告在长达六年的时间内也没有对我司催告行使解除权，应视为其任由我司单方行使解约的权利，故按照现行法律并无法定事由限制我司解除权的行使。第二，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。该司法解释第十五条系针对《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而非针对双方在商品房买卖合同中约定解除权的情形。而我司享有的是合同约定解除权。第三，从立法本意解释，法律规定解除权的目的在于避免一方因对方违约或其他特定事由，若继续履行合同会产生比解除合同更为巨大的损失，从而维护守约方的合法权益。本案中，原告在未有合法或者合理抗辩理由的情况下，不予履行支付剩余全部房款的义务，已经构成违约，在约定解除的条件成就后，原告未能履行其付款义务长达六年之久，在房价近年快速上涨的时代背景下，若仍要求我方履行，不仅对我司不公，也会造成我司更大的损失。虽然法律对解除权的行使进行期限上的限制，但其本意在于督促解除权人行使权利，以避免法律关系长期处于不稳定的状态，达到鼓励交易、维护经济效益的目的。然而本案的实际情况是，原告缺乏履约能力，其持续违约的状态已使双方买卖合同关系陷入不稳定状态长达六年之久，若不允许我司解除《商品房买卖合同》，反使违约方获得经济利益，守约方承受较解除合同更大的经济损失，将严重违背立法宗旨。 三、原告因自身原因无法办理按揭贷款，其应自行承担合同约定的违约责任。首先，我司于2015年4月3日取得了《商品房预售许可证》，已具备了出售预售商品房的相关资质。合同签订后，我司于2015年8月31日办理了网上备案手续。根据合同约定，我司交付房屋前的义务已全部履行完毕。其次，原告诉称因我司未办理案涉房屋的不动产权属证书，导致银行不予发放贷款的情形并不符合事实。我司与原告签署的《商品房买卖合同》性质为预售房，根据合肥市不动产登记中心有关预告登记申报材料的要求：“以预购商品房等不动产设定抵押权的，提交不动产登记证明以及不动产抵押合同、主债权合同。”由此可见，办理预告登记并非需要提供不动产权属证书，而是需要原告办理不动产抵押合同、主债权合同。根据《补充协议》第四条的规定，原告应在合同签订后的7日内办理签署《借款合同》并自行办理按揭贷款手续，我司仅提供相应协助，但相关责任及费用由原告自行承担，我司不因协助原告或按揭银行而承担责任。因此，办理抵押贷款的责任完全在于原告，其未能办理银行贷款并非我司原因导致，其应自行承担贷款无法办理的不利后果。 综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月26日，砂之船公司（出卖人）与丁点冰、丁点明、许华友（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXXX）一份。合同约定砂之船公司将其开发的位于合肥高新区××道××路××广场商品房××许华友。合同主要内容有：3、买受人购买的商品房为XX商业广场第X幢-X、X幢-X-X单元X层商XXX室房屋；该商品房的用途为商业；4、总金额1405045元；6、付款方式及期限，买受人采取按揭方式付款，首付房款1105045元应在2015年8月26日前支付给出卖人，剩余房款300000元办理按揭贷款；7、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理……（2）逾期超过30日后，出卖入有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的3%向出卖人支付违约金……。 同日，砂之船公司（出卖人、甲方）与丁点明（买受人、乙方）签订《合同补充协议》一份。协议约定：……四、关于付款的补充约定，2、乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证在签订《商品房买卖合同》同时提供齐全符合银行所需要的按揭资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。乙方自行办理按揭贷款手续时，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任；3、乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在自银行下达通知之日起5日内向甲方付清全部剩余购房款，否则应按本协议约定承担逾期付款的相关违约责任；4、乙方按揭贷款付款，未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》,或因及其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本补充协议约定承担违约责任；五、关于逾期付款的补充约定，1、若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任，……（2）逾期超过30日后，出卖入有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金……。 2015年8月31日，丁点冰、丁点明、许华友和砂之船公司就上述商品房买卖合同办理了网上认购备案确认手续。 上述合同签订后，丁点冰、丁点明、许华友向砂之船公司支付了购房首付款1105045元，并与砂之船公司指定的按揭贷款银行徽商银行合肥阜阳北路支行积极协商办理房屋按揭贷款手续，并提交了办理按揭贷款所需相关资料，但是一直未能办理成功。 2020年6月12日，砂之船公司向丁点冰、丁点明、许华友发出《解除合同告知函》一份。内容载明：贵、我双方于2015年8月26日签订了《合肥市房屋买卖合同》（合同编号：XXXX）、《合肥市房屋买卖合同补充协议》，在合肥市房产管理局网上备案合同备案编号是XXXXX，根据房屋买卖合同第六条第三款约定，贵方采取按揭的方式购买我司X幢-XX、X幢-X商XXX室的商品房，除了已交付的首付房款1105045元,贵方还应办理300000元的按揭贷款用于支付剩余房款，但贵方至今仍未办理完按揭也未向我司支剩余房款，根据补充协议第四条第二款、第三款约定，贵方已逾期付款超过30日。根据房屋买卖合同第七条第二款约定贵方逾期付款超过30日的，我司有权解除合同，贵方还应向我司支付应累计付款3%的违约金，共计9000元。现我司依据房屋买卖合同第七条第二款约定行使合同解除权，解除贵、我双方于2015年8月26日签订的《合肥市房屋买卖合同》、《合肥市房屋买卖合同补充协议》，函件一经送达即视为发生效力，双方合同自此解除……。2020年8月5日，丁点冰、丁点明、许华友诉至本院，请求判如所请。 另查明，根据原告丁点明与徽商银行合肥阜阳北路支行工作人员的微信、电话聊天记录可知，案涉房屋按揭贷款未有办理成功并非因其个人原因导致。 上述事实，有商品房买卖合同一份、合同补充协议一份、砂之船专用收据一张、微信聊天记录两组、电话聊天记录一组、解除合同告知函一份及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：丁点冰、丁点明、许华友与砂之船公司于2015年8月26日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 关于砂之船公司于2020年6月12日发出的《解除合同告知函》是否发生解除合同的效力。丁点冰、丁点明、许华友按约向砂之船公司支付购房首付款1105045元后，又向砂之船公司指定的银行提交资料办理按揭贷款，砂之船公司未提供任何证据证明系丁点冰、丁点明、许华友原因造成无法贷款。纠纷发生过程中，丁点冰、丁点明、许华友拟直接向砂之船公司支付全部购房款，砂之船公司拒绝接受。在丁点冰、丁点明、许华友未先行违约的前提下，砂之船公司并未获得合同解除权，其以丁点冰、丁点明、许华友逾期支付剩余购房款超过30日为由直接以《解除合同告知函》的形式单方解除合同，不符合合同解除的法定条件。综上，砂之船公司无权单方解除与丁点冰、丁点明、许华友签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，故砂之船公司于2020年6月12日发出的《解除合同告知函》中关于解除合同的通知无效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 确认被告合肥砂之船商业管理有限公司于2020年6月12日向原告丁点冰、丁点明、许华友发出《解除合同告知函》中的解除通知无效。 案件受理费200元，减半收取为100元，由被告合肥砂之船商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附本案相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。