上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初9040号原告：管定中，男，1949年10月6日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：陈裕康。被告：郑爱丽，女，1952年2月15日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：远要要，上海申通律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪亮，上海申通律师事务所律师。第三人：上海曹杨物业有限公司，住所地上海市普陀区杏山路XXX号。法定代表人：闵奕，总经理。委托诉讼代理人：浦晓冬。原告管定中与被告郑爱丽委托合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海曹杨物业有限公司(以下简称“曹杨物业公司”)为本案第三人，并于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告管定中及其委托诉讼代理人陈裕康，被告郑爱丽的委托诉讼代理人远要要、纪亮到庭参加诉讼。第三人曹杨物业公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管定中向本院提出诉讼请求：一、判令上海市普陀区曹杨一村XXX号XXX室公有住房(以下简称“系争房屋”)由郑爱丽变更为管定中承租；二、本案诉讼费由郑爱丽承担。事实与理由：2010年，因考虑上海市曹杨一村可能被列入房屋征收范围，且郑爱丽一家要去国外等因素，管定中与郑爱丽协商约定，由管定中出资购买系争房屋以及上海市普陀区曹杨一村XXX号XXX室(以下简称“67号1室房屋”)两套公有住房，承租人均登记在郑爱丽名下。后郑爱丽将67号1室房屋归还管定中，并办理了变更登记手续，但拒不归还系争房屋，管定中认为郑爱丽的行为侵害其合法权益，故诉至法院，请求判如诉请。被告郑爱丽辩称，系争房屋由郑爱丽出资购买并居住至今，该房屋登记在郑爱丽名下。另外，公有住房为福利政策性用房，管定中名下已有67号1室房屋，按照政策管定中名下无法再行登记一套公有住房。第三人曹杨物业公司述称，其收到准许交易通知书后依法办理了承租人变更登记手续，故对原告诉讼请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：郑爱丽与郑曼丽系姐妹关系，郑爱丽与李凯南系夫妻关系，郑曼丽与管定中系夫妻关系。上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋登记权利人为李凯南，得房后由管定中及家人居住使用，并由管定中支付该房屋所负贷款。2010年4月2日，李凯南以1,250,000元的价格向案外人刘骧出售上述房屋。同日，刘骧向李凯南转账450,000元；李凯南于当日向管定中转账20,000元，并于2010年4月9日向管定中转账430,000元。2010年5月24日，刘骧向李凯南转账720,000元，李凯南于2010年5月27日向管定中转账720,000元。2010年6月20日，邵某某作为甲方(出让方)，郑爱丽作为乙方(受让方)，与作为丙方(经纪方)的上海凯丽房地产经纪事务所签订《委托代理房屋转让经纪合同》，主要约定：甲方同意将系争房屋有偿转让给乙方；转让价格530,000元；乙方应于2010年6月20日支付甲方定金20,000元；2010年7月1日前进交易中心支付甲方180,000元；2010年7月20日前交易中心核准签章给甲方支票300,000元进银行监控；2010年7月底前甲方收到监控资金交房，乙方付给甲方30,000元进户。次日，邵某某与郑爱丽签订《上海市公有住房承租权转让合同》。2010年6月20日，邵某某出具《收条》载明：“今收到郑爱丽支付给邵某某人民币贰万元整(购曹杨一村XXX号XXX室使用权房定金)”；2010年6月27日，邵某某出具《收条》载明：“今收到郑爱丽购曹杨一村XXX号XXX室房款壹拾捌万元整”；2010年7月19日，邵某某出具《收条》载明：“今收到郑爱丽购曹杨一村XXX号XXX室房屋尾款叁万元整，房款全额结清”。管定中通过其名下上海银行账户于2010年6月20日取款20,000元；于2010年6月27日向邵某某转账180,000元；于2010年7月15日向郑爱丽开具金额为300,000元的银行本票；于2010年7月19日通过其名下账户取款30,000元。郑爱丽通过其名下工商银行账户于2010年7月15日向邵某某转账300,000元。以上购买系争房屋的款项来源于上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋售房款，另有部分售房款用于购买67号1室房屋。2010年9月13日，系争房屋变更租赁户名为郑爱丽，并由郑爱丽家庭实际居住至今，租金及保洁、保安等费用均由郑爱丽实际支付。67号1室房屋，该房屋登记承租人为李凯南，但实际由管定中家庭居住使用，后于2019年变更承租人为管定中。2019年初，管定中家庭与郑爱丽家庭因房屋权属问题发生争议。2019年2月27日，管定中通过微信方式与郑爱丽女儿李疏非进行语音通话，李疏非表示：“一开始我娘(郑爱丽)借户口我是不晓得的，后来我娘(郑爱丽)跟我讲……借户口一只户口伍万元，随后她讲，小妹阿姨(郑曼丽)讲的，以后房子赚的好了大家再分，当时我娘(郑爱丽)就是这样跟我讲的”；管定中表示：“你们户口没有用了所以开口向你们借户口，一只户口给你们五万元，至于讲分不分，应当讲应该分的，没有讲也应该分的，大家都是亲戚，或者小妹(郑曼丽)讲的忘记了，或者是我讲的没有注意，提出这种看法还是合情合理的……我和小妹(郑曼丽)讲过的，我们赚到钞票多分点给你们”。2019年2月27日，管定中再次通过微信方式与郑爱丽女儿李疏非就系争房屋与67号1室房屋处理问题进行语音通话，李疏非表示：“初四会提(房屋处理的事宜)是因为当时小妹阿姨(郑曼丽)在嘉兴讲过，等改建好以后，一套房子卖掉，一套房子租掉，爸爸妈妈(郑爱丽、李凯南)听后，觉得两套房子不管怎么弄总归是大家共同处理，怎么你们已经打算好了”，经协商后李疏非询问管定中：“你希望一套房子转到管乐的名下”；管定中表示：“还有一套房子是你爸爸妈妈的，从法律上来讲，你们可以自由处理，你们怕什么呢”；李疏非表示：“如果转到管乐那去的话，就是一人一套”；管定中回复：“你有这个思路也可以”；李疏非表示：“转好以后，后面也不存在要谈的事情”；管定中回复：“这样子也可以，你也可以这样理解”；李疏非表示：“现在这样操作好了以后，今后用不着去谈其他事情”；管定中回复：“你也可以这样子理解，你不必要多想”；李疏非询问：“我这样理解可以吗”；管定中回复：“可以可以”；李疏非又询问：“你们想拿哪里一间转到管乐名下”；管定中回复：“67号这套，就是我们住的一套，我们住的这套就不搬了，又动了怕麻烦”。2019年3月2日，李疏非通过微信发送消息称：“和爸妈说了他们基本没有问题了，麻烦你这里将105的房屋使用权证给到我爸妈，同时和他们商量具体你们转户的日期，这样就没啥问题大家都好谈”。2019年3月8日，管定中向李凯南返还系争房屋租用居住公房凭证，并手写备注：“2019.03.08交李凯南”，现该凭证由郑爱丽、李凯南保存。另查明，证人邵某某出庭作证称：“买房两人，一男一女，签字的时候只有一个人，使用权卡是被告签字的，男的身份不清楚……原告给我打电话让我作证，但是我不认识原告，没有打交道……”。以上事实，有《委托代理房屋转让经纪合同》、银行交易明细、《收条》、个人取款回单、证人证言、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，双方就出资款来源存在争议。郑爱丽表示，李凯南于2010年4月至5月期间向管定中转账的款项系用于购买系争房屋及67号1室房屋，其他款项系交由管定中保管并用于投资；管定中表示，因其受房屋限购的限制，且考虑可用李凯南的公积金贷款，故将上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在李凯南名下，但该房屋实际产权人为管定中，故李凯南将房屋出售款项转账交还给管定中。本院认为，民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。租用居住公房凭证系房屋管理部门核发的公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证，该凭证记载事项是权利人享有公房承租权的证明。本案中，管定中主张其以郑爱丽的名义出资购买公有住房承租权，郑爱丽仅为登记承租人，管定中为系争房屋的实际承租人。但就房屋权利归属并无书面协议，故双方是否存在借名买房的约定应从房款出资、房屋的使用管理、重要凭证的留存以及陈述意见的合理性等方面予以判断。首先，就购房款出资方面，管定中提供的个人取款回单中载明的转账及现金取款时间、金额与邵某某出具的收条中载明的时间、金额均相吻合，可认定购房款均由管定中实际支付，但在购买系争房屋及67号1室房屋前，郑爱丽的配偶李凯南曾向管定中转账共计1,170,000元，双方均认可系争房屋出资款来源于出售上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋所得款项，但管定中并未提供充分证据证明其为上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋的真实权利人，故本院对管定中所述其为系争房屋实际出资人的主张，难以采纳。其次，就房屋占有使用以及租金支付方面，双方均认可系争房屋由郑爱丽家庭居住使用，并按期支付房屋租金及保洁保安等费用。管定中表示其将所居住的本市他处房屋出售后购买系争房屋，若该主张属实，则所购买的系争房屋理应首先保障管定中家庭自身的居住，而非在无任何书面协议的情况下同意由郑爱丽家庭占有使用。此外，管定中主张其全程以实际购买人的身份参与合同签订、办理登记、缴纳税费等流程，并持有收条、付款凭证等原件；但结合本院已查明的事实，对于可印证房屋权利归属更为重要的转让合同、租用居住公房凭证的原件均由郑爱丽实际持有，且根据房屋出售方邵某某的陈述，其从未与管定中结识，故管定中对购房过程中产生的部分材料原件的持有并不足以成为认定借名买房关系成立的直接依据。结合以上评述意见，在登记承租人与实际承租人不一致的情况下，实际承租人有遭受权益受到侵害的巨大风险，理应采取包括签订借名协议、留存重要书证等在内的合理措施，但本案中管定中显然未采取合理措施，故管定中主张存在借名买房关系并要求确认其为争房屋承租人的证据与理由尚不充分，并未达到足以推翻租用居住公房凭证所载明事项的要求。即使管定中与郑爱丽、李凯南之间就系争房屋以及67号1室房屋存在借名买房关系，管定中在微信语音通话中亦表示除挂靠户籍补偿之外同意另行向郑爱丽、李凯南适当分配房屋所获利益，并经协商最终同意以其取得67号1室房屋承租权、郑爱丽维持系争房屋承租权的方式予以分配，现67号1室房屋已完成承租户名变更手续，管定中亦将系争房屋租用居住公房凭证交由李凯南，可视为对郑爱丽维持系争房屋承租权的确认，双方已经按照协商达成的分配方案实际履行完毕，故本院对管定中的诉讼请求难以支持。第三人曹杨物业公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩权利，不影响本案公正裁决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告管定中的全部诉讼请求。本案受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元，由原告管定中承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年十月十三日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。