石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0102民初1303号 原告（执行案外人）：聂玉贵，男，1995年5月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告（执行案外人）：程方方，女，1997年9月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 以上二原告委托诉讼代理人：龚浩，河北瀛冀律师事务所律师。 被告（申请执行人）：石家庄逍客商贸有限公司，住所地河北省石家庄市长安区胜利北大街**华北鞋城******。 法定代表人：张喜堂，总经理。 被告（被执行人）：刘怀海，男，1975年7月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 原告聂玉贵、程方方与被告石家庄逍客商贸有限公司、刘怀海案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂玉贵、程方方及其委托诉讼代理人龚浩，被告石家庄逍客商贸有限公司法定代表人张喜堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂玉贵、程方方向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于阜阳市颍东区产（购买价值81万元）的执行，并解除对上述房屋的查封。2、本案的案件受理费用由被告负担。增加诉讼请求：依法判令位于阜阳市颍东区房产归原告所有。事实和理由：一、贵院查封上述房产前，原告就以合法途径公开通过中介公司从刘怀海处购买了上述房产，依据《物权法》规定原告通过合同关系依法享有物权。原告不知二被告之间存在纠纷，原告是善意第三人。二、在人民法院查封前，原告与刘怀海签订了合法有效的购房合同，缴纳了全部购房款，原告投入大量资金装修，并入住实际占有使用该房产。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条，原告享有房屋的物权。也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的这四种能够排除执行的情形，原告的请求具有明确、直接的法律依据，依法应当支持。三、债权不能对抗物权，不应对原告的房屋采取进一步执行措施，还应当解除房产的查封。四、原告购买的房产经过阜阳市颍东区人民法院的生效判决予以确认。原告希望法院可以查明事实，支持原告诉求，维护原告合法权益。 被告石家庄逍客商贸有限公司辩称，我所冻结的房产是刘怀海名下的，并非聂玉贵名下的，第一份房屋合同是无效的，该房没有房产证，而且有贷款，买房子是属于程序不全且有风险的，买方是有责任的，存量房买卖合同和资金监管协议并约定了付款方式，就应当按照约定付款方式付款，因为这种付款方式是最安全，也是对双方权益有保障的，买方没有按照这种方式付款，是放弃了自己的权益，2018年4月13日签订的存量房买卖合同第四条约定于2018年6月13日腾空该房，不动产登记日期是2018年1月26日，原告所说的非因买受人原因没有办理过户手续原因不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下，2017年11月18日，原告聂玉贵与被告刘怀海通过天美中介公司介绍签订了《房地产买卖合同》，约定：原告聂玉贵购买被告刘怀海所有的位于阜阳市颍东区房屋，建筑面积103.52平方米，房屋价款810000元；原告聂玉贵于合同生效之日支付定金20000元，原告聂玉贵打首付款250000万元到房管局指定资金监管中心，并做资金监管和网签合同以及贷款申请手续，剩余560000万元通过银行贷款打给被告刘怀海；双方同意在被告刘怀海收到定金当日将上述房地产正式交付给原告聂玉贵；房产过户前产生的费用由被告刘怀海承担，在过户时产生的一切费用由原告聂玉贵承担；因资金监管政策规定，导致原告聂玉贵多支付全部款项，被告刘怀海应全部退还给原告聂玉贵。合同签订当日，原告聂玉贵交付定金20000元，并从其母严艳名下银行账户中取出现金190000元，存入被告刘怀海名下银行账户，用以交付房屋首付款，被告刘怀海出具收条。同时，被告刘怀海将涉案房屋交付给聂玉贵使用，随后聂玉贵对该房屋进行了装修后入住至今。2017年11月29日，原告通过其母严艳名下银行账户转账的方式向被告刘怀海转付房款100000元。2018年4月9日，原告通过其母严艳名下银行账户银行转账的方式向被告刘怀海支付购房款320000元，被告刘怀海均具收条。以上共计已支付房款630000元。2018年4月13日，聂玉贵、程方方作为乙方与刘怀海、吕安红作为甲方签订了《阜阳市存量房买卖合同》，约定存量房位于阜阳市颍东区，建筑面积103.52平方米，转让价款800000元，双方同意以银行按揭方式付款，甲方于2018年4月13日前通过资金监管机构支付首付款240000元，余款560000元由贷款银行转至监管机构账户，通过资金监管机构支付给卖方。2018年4月13日，原告通过其银行账户向阜阳市房地产租赁管理所监管账户转款240000元。 2018年5月21日，本案被告石家庄逍客商贸有限公司与本案被告天津刘怀海销售部因买卖合同纠纷，将天津刘怀海销售部诉至阜阳市颍东区人民法院。2018年5月29日，阜阳市颍东区人民法院查封天津刘怀海销售部经营者刘怀海名下涉案不动产。2018年7月3日，阜阳市颍东区人民法院将该案移送我院。2018年10月29日，我院作出（2018）冀0102民初6094号民事判决书，判决：一、被告天津北辰区刘怀海销售部自本判决生效之日起十日内支付原告石家庄逍客商贸有限公司货款303212元及利息。二、驳回原告石家庄逍客商贸有限公司其他诉讼请求。后石家庄逍客商贸有限公司向我院申请执行。2019年11月7日，聂玉贵、程方方向本院提起执行异议，要求：一、裁定中止对石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初6049号判决书内容中关于阜阳市颍东区产的执行；2、解除对申请人上述房产的查封。本院于2019年11月8日作出（2019）冀0102执异144号执行裁定书，裁定：驳回案外人聂玉贵、程方方的异议请求。聂玉贵、程方方收到该裁定书后，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查，2018年5月28日，原告聂玉贵、程方方将被告刘怀海、吕安红及第三人阜阳市天美房产经纪有限公司诉至安徽省阜阳市颍东区人民法院，要求确认原、被告签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》合法有效。经审理，该院2018年8月1日，作出（2018）皖1203民初1672号民事判决书，判决：原告聂玉贵、程方方与被告刘怀海、吕安红于2017年11月18日签订的《房屋买卖合同》和2018年4月13日签订的《存量房买卖合同》合法有效。该判决已生效。 对有争议的证据和事实本院认定如下：被告认为第一份合同是无效的，付款方式冲突，对物业公司的相关证据不认可，因为物业公司不能证明未过户的真正原因。本院认为，生效判决已经证实《房地产买卖合同》合法有效，对被告该项主张，本院不予支持；对两份合同支付购房款约定冲突的问题应当以实际支付购房款的时间及金额为准；阜阳市天美房产经纪有限公司出具的《证明》，写明“聂玉贵与程方方经过我公司购买的刘怀海、吕安红所有的位于阜阳市颍东区房产，已经支付了全部购房款后没有及时办理房产过户手续是因为刘怀海、吕安红在外地忙于生意没及时回到阜阳配合他们办理房产过户手续”，落款处天美公司盖章、法定代表人签字捺印，该证据形式符合法律规定，且天美公司作为聂玉贵、程方方与刘怀海、吕安红购买房屋的中介，了解购房事宜，符合常理，故本院予以采信。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，生效判决已认定《房地产买卖合同》《存量房买卖合同》合法有效；2017年11月18日，刘怀海将涉案房屋交付给聂玉贵使用，随后聂玉贵对该房屋进行了装修后入住，且全部购房款已于2018年4月13日给付完毕，2018年5月29日阜阳市颍东区人民法院对涉案房产进行查封，故房屋查封前原告已交付全部房款并合法占有该不动产。天美公司出具证明，证明是因为刘怀海、吕安红在外地忙于生意，没及时回到阜阳配合原告办理房产过户手续导致未及时办理房产过户，可以证明未办理过户登记并非因原告自身原因导致。且原告于2018年4月13日支付完毕最后一笔款项后，于2018年5月28日即向阜阳市颍东区人民法院起诉刘怀海、吕安红要求协助原告办理过户手续，但因此时房屋已经被查封，无法办理过户，亦可以证明原告已经积极要求刘怀海、吕安红配合办理过户手续，故无法办理过户手续非因原告自身原因。原告要求依法判令位于阜阳市颍东区房产归原告所有，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于阜阳市颍东区不动产，解除对该不动产的查封； 二、位于阜阳市颍**不动产归原告聂玉贵、程方方所有。 案件受理费11900元，公告费300元，由被告刘怀海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本院（2019）冀0102执异114号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐 震 人民陪审员  魏彦萍 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  张 炜