山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1102民初5684号原告：解华，女，1979年1月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：丁汇武，山东兆利律师事务所律师。被告：张志侠，男，1962年5月8日出生，汉族，居民，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：郭猛，山东润宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙洪健，山东润宁律师事务所律师。原告解华与被告张志侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解华及其委托诉讼代理人丁汇武，被告张志侠的委托诉讼代理人郭猛、孙洪健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解华向本院提出诉讼请求：请判决被告履行合同义务，协助原告办理位于日照市东港区户的房屋产权登记手续。事实与理由：2017年4月1日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：被告自愿将位于日照市东港区户的小产权房屋出售给原告；合同第三条约定：等过户条件成熟时，被告应协助原告办理房屋产权手续；合同第六条约定：本合同在履行过程中发生争议，协商不成依法向房屋所在地法院起诉。签订合同当日，原告付清了房款，被告交付了房屋。近期，该房屋已经具备办理产权登记条件，需要被告前来日照协助办理房屋产权登记手续。为了请被告前来日照协助办理房屋产权登记手续，原告驱车前往济宁找被告，被告竟然避而不见。其后，电话联系被告，被告不接电话。原告想尽量通过友好协商的方式和平解决问题，遂委托律师帮忙协助。为了妥善解决问题，律师于2020年5月20日致函被告，请被告收到律师函后三日内前来日照，协商解决办理房屋产权手续相关事宜，然而被告置之不理。无奈，原告只好通过法律程序解决问题。为维护合法权益，原告起诉至法院，请依法判决被告履行合同义务。被告张志侠辩称，根据原被告双方签订的房屋买卖合同第三条的约定，土地出让金等由原告负担，合同签订后原告明确表示不再购买该房屋，并拒绝缴纳土地出让金，无奈被告于2017年12月15日补交土地出让金32519.46元，2017年12月16日原告向被告发出信息表示解除合同，协商退款事宜，双方于2020年5月15日通过电话联系对退款事宜达成一致，自此双方间的房屋买卖合同已经解除，被告没有协助房屋过户的义务，请求驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告解华提交如下证据：证据一、济宁医学院与被告的购房协议书一份，证明被告张志侠合法取得涉案24号楼2单元602室，房屋面积约131平方米；证据二、双方2017年4月1日签订的房屋买卖合同一份，证明被告将涉案房屋作价43万元转让给原告，原告已于2017年3月8日支付定金5万元整，并详细约定了税费的承担及办证的相关权利义务；证据三、房款缴纳证明一份，证明被告已向济宁医学院缴纳购房款104800元，土地出让金等费用44000元。出具时间2017年4月18日；证据四、收据一份原件，证明原告向被告支付涉案购房款43万元整，是由被告出具；证据五、银行转账回单一份，证明原告于2017年4月19日向被告支付18万元，2017年4月1日向被告支付20万元。以上证据证明原告已经履行了买卖合同的全部义务。被告张志侠经质证，对证据一认为是复印件，该份证据的第一条是按照预交房款800元每平方计算，缴纳金额是32800元整，数额与每平方米800计算的方式及依据无法吻合。另外，房屋的最终成本价应当按照审计造价多退少补，故该800元每平方米的价格不含土地出让金的价格，至于该证据的第四条被告认为如果严格按照第四条的规定本案涉案房屋有可能被单位强行收回，因此对该份证据被告不予认可，该份证据不能证实原告的主张；对证据二的真实性没有异议，该份合同第三条明确约定土地出让金由原告承担；对于证据三房款缴纳的证明不符合证据的形成要件，没有经办人签字。且该份证据应当由原被告所在单位济宁医学院出具行政专用章，并且要由法定代表人签字，被告认为该份证据不符合证据的法定形式要件，其来源及形式均不合法，对该份证据被告不予认可；对于证据四原告提交的2017年6月10日收据本身没有异议，是被告所书写，但该份收据内容与证据一中的楼号有矛盾，请求法院依法认定；对证据五转账记录没有异议，该份证据包含的时间与收据时间一致，收据中所出具的43万元为被告所收到的购房款的总数，但该份证据中，对于2017年4月1日付款的用途记录为往来款，而2017年4月19日付款用途为购房款，该证据也请法院依法认定。经审查，被告对于原告提交的证据二、四、五均无异议，本院予以确认，对于原告提交的其他证据，本院将在事实认定部分予以阐述。被告张志侠提交如下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明本合同签订后所发生的契税、土地出让金等由原告负担；证据二、收款收据一份，证明在原告拒绝缴纳土地出让金后被告于2017年12月15日补交土地出让金及利息，共计32519.46元；证据三、微信记录一份，证明原告于2017年12月16日向被告发送信息表示“您的房子我现在也不是很想要了，如果按照协议您同意退给我房款外加装修费，咱们就解除协议吧”该内容可以证明，原告明确表明退房退款；证据四、2020年5月15日电话录音一份，证明双方已就合同解除后的退款事宜达成一致。原告解华质证，对证据一真实性无异议，但原告需说明合同第三条明确约定本合同签订后发生的契税、土地出让金由原告承担，通过原告提交的证据三可以证明合同签订后没有产生新的土地出让金；对证据二真实性无异议，可以看出被告应当在合同签订前缴纳的土地出让金没有向济宁医学院缴纳，因此出现2017年12月15日补交土地出让金的事实。该出让金依据合同约定应当由被告承担；对证据三微信聊天记录中原告虽然当时有退房的意思表示，但被告没有同意，也没有配合办理相应的退房手续，更没有退还房款及其装修款项。双方对解除合同没有达成合意，也没有实际履行；证据四原告丈夫确实与被告通过电话，但是被告提供的录音是截取了部分，交流过程中原告从未同意被告只退还购房款，双方没有达成退房协议。因涉案房屋实际由原告居住，原告要求被告继续履行协助办理产权登记事宜。经审查，原告对于被告提交的证据一至证据四的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，原告解华（买受人、乙方）与被告张志侠（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其位于日照市东港区户的房屋（建筑面积131平方米）以430000元价款出售给乙方。乙方已于2017年3月8日支付给甲方保证定金5万元。合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同签订后发生的契税、土地出让金等由乙方负担。乙方一次性将剩余房款交付甲方。合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。违约责任部分约定，甲方应当于合同签订之日交付乙方房屋，乙方于合同签订之日交付甲方房屋价款。任何一方不能按合同规定日起履行的，对方可以解除合同，违约方赔偿对方经济损失10万元。合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，等等。当日，原告通过转账向被告支付款项200000元。2017年4月18日，济宁医学院财务处出具《房款缴纳证明》一份，内容载明，“我校教职工张志侠已缴纳日照校区购房款104800元，土地出让金等费用44000元，共计148800元。原收据丢失，特此证明。济宁医学院财务处2017年4月18日”该证明加盖济宁医学院财务专用章。2017年4月19日，原告再次向被告支付房款180000元。2017年6月10日，被告向原告出具收据一份，内容载明“今收到医学院解华老师所购本人济宁医学院日照校区25号楼中单元6楼西户（含贮藏室）房款肆拾叁万元（430000）整。特此立据。张志侠2017.6.10”。2017年12月15日，济宁医学院向被告张志侠出具收款收据，收款项目分别为补交土地出让金、利息，金额分别为30400元、2119.46元，金额合计为32519.46元。收据中加盖济宁医学院财务专用章。2017年12月16日，原告曾通过微信向被告发送以下消息：“张老师，您方便的时候我们通个电话吧，您的房子我现在也不是很想要了，如果按照协议您同意退给我房款，外加装修费，咱们就解除协议吧！……”2020年5月15日，原告丈夫曾与被告电话沟通退房款事宜，该次通话中，原告丈夫表示“你把钱给我们就可以了”，被告回复“可以啊，没问题啊”，原告丈夫再次表示“什么时候给我们呀”，被告回复“我卖了房子我给你啊，……”，原告丈夫再次询问“你不是说要给我们钱啊，你给多少”，被告回复“拿你多少钱给你多少钱啊，这很简单啊”，等内容。原告主张涉案房屋现已具备办理产权登记的条件，要求被告协助办理房屋产权登记手续。被告则抗辩双方之间买卖合同已经解除。本院认为，原告解华与被告张志侠于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，本院予以确认。作为合同当事人，双方均应按照约定全面、适当履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。合同签订后，原告向被告支付了全额购房款43万元，被告向原告出具收据，认可收到上述购房款，原告已经适当履行了其作为买受人应尽的主要合同义务。被告作为出卖人，理应将房屋交付原告，并协助原告将房屋所有权变更登记至原告名下。庭审中，被告辩解，合同签订后，原告明确表示不再购买该房屋，拒绝缴纳土地出让金，还通过电话、微信形式与其协商合同解除事宜，双方已经就解除合同达成一致，买卖合同已经解除，被告没有协助过户义务。关于被告的上述辩解，首先，原告拒缴土地出让金并不意味着原告不再继续履行合同。双方虽约定合同签订后发生的土地出让金等费用由原告承担，但从双方在质证环节对于缴纳土地出让金相关证据的质证意见来看，双方对于被告2017年12月15日补缴的土地出让金究竟应属原告抑或被告合同义务存在争议，无法通过原告拒缴土地出让金这一行为，得出原告不想继续履行合同的唯一结论。事实上，原告已经缴纳了全部购房款，主要合同义务已经履行完毕，除双方对于土地出让金的缴纳存在争议外，现有证据未显示原告还存在其他明显的违约行为，如双方对于土地出让金的缴纳存在争议，可通过另案主张权利。其次，原告虽曾通过电话、微信与被告沟通，内容涉及退房、退款事宜，但从被告提供的微信聊天记录来看，仅能推断原告在2017年12月16日有退房并解除合同的单方意思表示，且附带一定条件，即要求被告退房款外加装修费，但从本案现有证据中，无法认定被告在原告作出解除合同的意思表示后，全盘接受上述条件并与原告就解除合同达成一致意见，且原告也不享有单方解除权。关于双方的电话沟通，也仅表明双方就退房退款进行过磋商，双方对话的言语表述均带有一定随意性，并未就解除合同、退款金额、退还房产等主要解除事宜达成清晰明确的一致意见。且本案中，原告并未诉求解除合同，被告亦未在本案诉讼前起诉解除合同或确认合同解除效力，涉案房屋买卖合同也不存在其他法律或事实上不能履行的情形，故被告关于合同已经解除的辩解，本院不予采纳。合同签订后，被告仅将房屋交付原告居住使用，至今未配合原告办理产权变更登记。虽双方在合同中约定，合同签订时，不具备过户条件，等过户条件成熟时，被告应协助原告办理房屋产权手续。但原告现主张过户条件已经具备，被告应当按照约定履行其协助办理产权变更登记的义务，故对于原告要求被告履行合同义务，协助其办理位于日照市东港区户的房屋产权登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告在收据中手写的房屋位置坐落与双方合同约定不一致的问题，根据双方合同约定及庭审陈述，应当认定被告手写收据中关于“25号楼”的表述存在笔误，双方买卖合同标的应当为日照市东港区户。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：被告张志侠于本判决生效之日起十五日内协助原告解华将位于日照市东港区户的房屋产权变更登记至原告解华名下。案件受理费100元，减半收取50元，由被告张志侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  李治升二〇二〇年十月十五日法官助理王晓书记员韩嘉