福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初1610号原告：徐爱平，女，1981年7月20日出生，汉族，住福建省福安市。原告：李式清，男，1980年1月13日出生，汉族，住福建省寿宁县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：罗兴声，福建韩诚律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：余幼芳，福建韩诚律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛，总经理。第三人：宁德市东侨经济技术开发区建翰海鲜酒楼，住所地福建省宁德市东侨经济开发区古溪路1号泰禾红树林S15#102，统一社会信用代码92350901MA327JW081。经营者：刘贵平。原告徐爱平、李式清与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称“泰禾公司”）、第三人宁德市东侨经济技术开发区建翰海鲜酒楼（以下简称“建翰酒楼”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐爱平、李式清的共同委托诉讼代理人罗兴声，第三人建翰酒楼的经营者刘贵平到庭参加诉讼。被告泰禾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐爱平、李式清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订《房屋租赁委托合同》；2.判令被告支付自2020年1月1日起至实际返还房屋止的租金；3.判令被告向原告支付违约金（以1544192元为基数，从2020年5月1日起至租金履行完毕之日止，按日万分之一的标准计算）；4.第三人尚未支付给被告的租金直接向原告履行。事实与理由：原被告签订一份《房屋租赁委托合同》，合同约定原告所有的坐落于宁德市××路××号泰禾红树林Ｓ-15幢101号房屋（以下简称“案涉房屋”）委托被告代为处理房屋租赁事宜，并约定从2018年7月1日起开始计算租金，年租金为108093元，租金每三个月结算一次。合同还约定，被告逾期支付租金超过30日，每延迟一日，应按房款总额的日万分之一支付违约金。合同签订后原告将案涉房屋交由被告管理，并由被告将案涉房屋出租给第三人建翰酒楼使用。被告仅支付租金至2019年12月31日，其后租金经多次催讨无果，故向法院提起诉讼。泰禾公司书面辩称，1.同意解除《房屋租赁委托合同》；2.被告仅结欠租金54046.5元（自2020年1月1日至2020年6月30日止），2020年7月1日之后的租金尚未达到支付条件，合同中约定租金每三个月支付一次，每满三个月后的15个工作日内支付上三个月租金；3.原告主张的违约金计算基数应以实际欠款数额为基数，原告以购房款总额为基数明显超过了其实际损失，被告并未收到原告《限期履行合同义务通知》，因此违约金应自被告收到诉状即2020年8月21日起开始计算。建翰酒楼述称，已按时足额向泰禾公司支付租金。本院经审理查明：徐爱平、李式清（甲方）与泰禾公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定委托期限为10年，从2018年7月1日至2028年6月30日止，甲方同意以2018年7月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计108093元，共10个租赁年度，租金总额共计1080930元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。2017年12月30日，徐爱平、李式清与宁德中维房地产开发有限公司东侨分公司签订《商品房买卖合同》，徐爱平、李式清以1544192元的价格购买案涉房屋。案涉房屋为徐爱平、李式清共同共有，不动产权证号为闽（2018）宁德市不动产权第0××0号。徐爱平、李式清于2020年7月28日向泰禾公司在《房屋租赁委托合同》中约定的送达地址寄送《限期履行合同义务通知》，载明“泰禾公司在收到本通知之日起三日内依合同约定支付租金，逾期支付租金我方将解除合同”。上述事实有徐爱平、李式清提供的《房屋租赁委托合同》、《商品房买卖合同》、《限期履行合同义务通知》、EMS快递单、不动产权证书以及徐爱平、李式清的陈述予以证明，建翰酒楼对此无异议，泰禾公司未到庭参加诉讼，又未书面提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据，具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，具有证明力，能够证明待证事实，本院予以采信，上述事实予以确认。本院认为，本案虽名为委托合同，但实为房屋租赁合同，案由应认定为房屋租赁合同纠纷。徐爱平、李式清与泰禾公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示,且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，本案泰禾公司未按期支付租金，经催告后仍未履行义务，徐爱平、李式清有权解除合同。关于合同解除的时间，徐爱平、李式清虽于2020年7月28日向泰禾公司在案涉合同中确认的地址寄送《限期履行合同义务通知》，但限期履行仅为三日，期限过短。本案泰禾公司于2020年8月21日收到起诉状副本，案涉合同应自起诉状副本送至泰禾公司时解除（即2020年8月21日）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案案涉合同解除后，泰禾公司应当支付逾期未付租金及房屋占有使用费。租金应从欠付之日（2020年1月1日）起至合同解除之日（2020年8月21日），按9007.75元/月租金标准计算即69156.27元；房屋占有使用费从解除合同次日起至实际返还房屋之日止，按9007.75元/月租金标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案案涉合同约定徐爱平、李式清可按房款总额的日万分之一向泰禾公司主张逾期违约金，但考虑到该约定过分高于逾期支付租金给徐爱平、李式清造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定违约金以泰禾公司欠付的租金69156.27元为基数，从2020年5月1日起至款项付清之日止，按年利率6%的标准计算。因案涉合同系徐爱平、李式清与泰禾公司之间的约定，依合同的相对性原则，建翰酒楼并非合同的相对方，故案涉合同对建翰酒楼无约束力，徐爱平、李式清要求建翰酒楼向其支付尚未支付给泰禾公司租金的诉请不予支持。泰禾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、徐爱平、李式清与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司签订《房屋租赁委托合同》于2020年8月21日解除；二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向徐爱平、李式清支付欠付租金69156.27元；三、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向徐爱平、李式清支付房屋占有使用费（从2020年8月22日起至实际返还房屋之日止，按9007.75元/月租金标准计算）；四、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向徐爱平、李式清支付违约金（以69156.27元为基数，从2020年5月1日起至款项付清之日止，按年利率6%的标准计算）；五、驳回徐爱平、李式清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13127元，减半收取计6563.5元，由被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）审判员  黄芳二〇二〇年十月二十六日书记员  王龙附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。