成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初11397号 原告：成都好斯佳物业管理有限公司,住所地成都市金牛区马家花园路1号百通大厦七楼。 法定代表人:赵跃。 委托诉讼代理人：彭晓，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：李**，男，系公司员工。 被告：匡华伟，男，1985年3月10日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都好斯佳物业管理有限公司（以下简称好斯佳物业公司）与被告匡华伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，于2020年9月24日、10月19日两次公开开庭进行了审理。原告好斯佳物业公司的委托诉讼代理人彭晓、李**，被告匡华伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告好斯佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告提供物业服务的××小区××栋××单元××层××号房屋应缴纳的物业服务相关费用及违约金共计13372.97元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系四川省成都市高新区某房屋的业主。原告于2006年10月10日与成都润和百通实业发展有限公司（以下简称润和公司）签订了《前期物业管理服务合同》。原告从2008年1月1日起开始按照物业服务合同的约定为案涉小区提供物业服务,合同期限从2008年1月1日起至2011年1月1日止，合同期满或业主委员会成立后与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。2017年2月3日，案涉小区召开业主大会并选举产生第一届业主委员会。业委会成立后，业委会代表全体业主选聘了新的物业服务企业四川悦华置地物业管理有限公司并签订了物业服务合同。合同签订后，业委会通知原告从2018年7月30日起开始办理物业管理相关业务的移交。次日，原告向业委会移交了相关物品及资料后退出了案涉小区的物业服务工作。因此，案涉小区全体业主应向原告缴纳物业服务费以及由原告代收代缴的水费、电费、生活垃圾费等物业服务相关费用，结算截止时间是2018年7月31日。被告的房屋面积为64.35平方米，自2015年6月1日起，被告欠付物管费3668.14元，欠付物管费的违约金4182.95元。自2017年5月13日起，欠付原告代收代缴的电费2454.65元，欠付逾期交纳代收代缴电费的违约金2416.56元。自2015年6月1日起，欠付由原告代收代缴的城市生活垃圾费304元，欠付逾期交纳代收代缴城市生活垃圾费的违约金346.67元。因此，截止2018年7月31日，被告欠缴物业服务相关费用6426.79元，违约金6946.18元，共计13372.97元。为维护合法权益，原告诉至本院，望判如所请。 被告匡华伟辩称：一、垃圾费和电费没有缴纳的原因是已经向新物业管理公司缴纳，有收据为证；二、原告提出的滞纳金，不认可，不清楚，未签订相关的合同，之前未缴纳物管费，是因原告在原筑小区服务期间不作为、胡作非为。在管理期间，消防设施全部瘫痪，长年无监控，环境卫生极其恶劣，监控安保形同虚设，小区发生大量入室偷盗案件，绿化带堆积很多垃圾，物业保安把小区作为敛财的工具从未公布物业服务的收支状况，安防设施房被作为原告员工宿舍使用，消防设施形同虚设。小区的清洁卫生及监控设施应该正常使用，若发生火灾就是求救无门；三、不认可物业费，因为其公司未提供小区服务。 本院经审理认定事实如下： 2006年10月10日，原告（乙方）与润和公司（甲方）签订了前期物业管理服务合同,约定原告为案涉小区提供物业服务，合同期限为三年，从2008年1月1日起至2011年1月1日止，合同期满或者业委会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。双方约定了住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收物业费，住宅改为商务则按每月每平方米2.5元的标准收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，滞纳金从逾期之日起每天按应交费的千分之一交纳，跨年度欠费每天按欠费总额的千分之三交纳，不足一元按一元收取。因业主和物业使用人原因逾期交纳代收代缴费的，按国家相关规定交纳滞纳金，滞纳金从逾期之日起每天按应交费的千分之一交纳，跨年度欠费每天按欠费总额的千分之三交纳，不足一元按一元收取。原告于2018年7月31日撤离案涉小区。被告为案涉小区业主，其房屋建筑面积为64.35平方米。 另查明，原告已代缴案涉小区截止到2017年12月的城市生活垃圾处理费，代缴截止到2018年7月的电费。 再查明，被告缴纳物业管理费、生活垃圾费至2015年5月31日，缴纳电费至2015年5月12日。2015年5月13日至2018年7月13日，案涉房屋产生的电费起止度为2468至6931。原告发送催缴通知书催收物管相关费用，未果。 庭审中被告提交照片若干以及视频刻录光盘，拟证明2017年7月31日原告撤场时交接现场情况，案涉小区卫生环境恶劣、消防设备缺失、安保监控系统瘫痪、基础设施损坏严重、盗窃案件频发、原告未按承诺整改等。被告另举示缴费时间为2018年8月17日的电费及生活垃圾费收据一张，拟证明其已向新的物业公司四川悦华置地物业管理有限公司结清2018年7月31日之前欠付的电费及生活垃圾费。 以上事实，有前期物业管理服务合同、催缴通知书、收据、欠费明细清单、发票、房产信息摘要、照片、视频刻录光盘以及庭审笔录等在案为证。 本院对争议焦点评定如下：1、原被告之间是否具有物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告系案涉小区业主，原告与润和公司签订的《前期物业服务合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力。案涉小区召开业主大会选聘新的物业服务企业前，原告一直在提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。 2、被告提出原告未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物管费等相关费用的正当理由。本院认为，物管费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为其合法权益因原告的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物管费的抗辩理由于法无据，不予支持。 3、关于各项诉请的具体金额认定。根据审理查明的事实，原告主张被告应支付2015年6月1日起至2018年7月31日欠缴的物业服务费3668.14元（96.53元/月×38月），自2015年5月13日起至2018年7月13日的代收代缴电费2454.65元（用电量4463×0.55元），予以支持。关于生活垃圾清运费。结合原告代为缴纳该费用的事实，被告应当缴纳自2015年6月1日起至2017年12月31日的生活垃圾费248元（8元/月×31月）。被告辩称其已向四川悦华置地物业管理有限公司结清2018年7月31日之前欠付的电费及生活垃圾费，因本案原告主张的费用发生在原告物业服务期间，且已为原告代缴，故对其抗辩理由不予采纳。关于违约金。鉴于被告并非无故欠缴物业服务费，基于公平原则，本院对原告的该项请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告匡华伟应于本判决生效之日起十日内向原告成都好斯佳物业管理有限公司支付2015年6月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3668.14元、2015年6月1日至2017年12月31日期间的生活垃圾费248元、2015年5月13日至2018年7月13日期间的电费2454.65元； 二、驳回原告成都好斯佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67元，由被告匡华伟承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 阳 二〇二〇年十月二十九日 书记员 张珑馨