上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初27170号原告：上海建菱物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：沈玲敏，经理。委托诉讼代理人：侯百群。委托诉讼代理人：徐军，上海宇钧律师事务所律师。被告：倪加龙，男，1966年10月30日出生，汉族，户籍地江苏省扬中市。原告上海建菱物业管理有限公司与被告倪加龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序(独任制)，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告上海建菱物业管理有限公司的委托诉讼代理人侯百群到庭参加诉讼，被告倪加龙经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海建菱物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2004年4月起至2019年2月止的营运费23,877元,自2004年4月起至2019年2月止的公灯费6,797元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与上海北苑房地产开发有限公司于2001年4月签订物业前期托管合同，约定原告接受委托托管北苑大厦物业地址上海市天目中路XXX弄XXX号前期物业管理，该小区业主应按每月每平方米0.8元的标准向原告支付营运费。被告作为该小区的业主，自2004年4月起至2019年2月止未缴纳营运费。经原告催讨，被告仍拒绝履行缴纳义务。原告认为，被告拖欠营运费的行为违反了合同约定，损害原告的合法权益，故原告特起诉要求判如所请。被告倪加龙未答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的物业前期托管合同、物业移交告示、上海市第二中级人民法院(2020)沪02民终5102号民事判决书、上海市不动产登记簿、上海市房地产登记申请书、上海市闸北区人民法院(2012)闸民三(民)初字第371号民事调解书、上海市闸北区人民法院(2012)闸执字第2003号执行裁定书、契税已申报办理证明，本院调取的上海市不动产登记申请书、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿等，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告原系本市天目中路XXX弄XXX号2304室(建筑面积166.74平方米)的业主。原告系本市天目中路XXX弄XXX号物业管理企业，接受上海北苑房地产开发有限公司的委托，为该处物业服务。2001年4月20日，原告与案外人上海北苑房地产开发有限公司签订《物业前期托管合同》。该合同约定：上海北苑房地产开发有限公司委托原告托管北苑大厦前期物业管理事宜；物业地址为上海市闸北区天目中路XXX弄XXX号；由于天目中路XXX弄XXX号目前未办妥大产证，无法按正常物业收费标准收费，因此双方约定，天目中路XXX弄XXX号暂时向已进户业主收取营运费的方式收取费用，双方约定，营运费每平方米暂定为人民币0.8元(零点捌元)。双方另约定公共电费根据供电局电费收费凭证由业主按户平均分摊。原告每季度首月向业主或物业使用人收取营运费及分摊的电费。合同并对原告在托管期间的管理内容进行了约定。2019年3月1日，上海市静安区北苑大厦小区业主委员会与原告共同签署《物业移交告示》，载明：原定于2018年11月15日北苑大厦小区物业管理由原管理单位上海建菱物业管理有限公司移交给新物业—尚物博(上海)物业服务有限公司。由于在移交过程中，有些未了之事无法一下子解决清楚，致使新物业无法做到全面接收小区管理，现新老两个物业公司已将争议之事全部协商完毕，原定于2018年11月15日的物业移交工作延期至2019年3月1日正式生效。因被告至今未缴纳自2004年4月起至2019年2月止的营运费及公灯费，原告遂诉讼来院。另查明，根据2018年3月1日上海市不动产登记簿显示：本市天目中路XXX弄XXX号2304室(建筑面积166.74平方米)于2012年10月21日核准登记的房屋权利人为被告倪加龙。2012年被告倪加龙就系争房屋向案外人上海北苑房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行提起房屋买卖合同诉讼。2012年4月11日，上海市闸北区人民法院出具(2012)闸民三(民)初字第371号民事调解书。该调解书载明：倪加龙辩称其与上海北苑房地产开发有限公司于1998年7月27日签订《上海市内销商品房预售合同》，同日该合同经闸北区房地产交易中心登记备案，权利人为倪加龙。倪加龙在前期付款后，上海北苑房地产开发有限公司于1999年8月1日将所购房屋交付倪加龙装修入住至今。但上海北苑房地产开发有限公司始终未能办理出产证及蓝印户口。2004年4月，倪加龙因该公司的违约行为，将该公司诉至法院。(2004)闸民三(民)初字第185号判决书已确定双方房屋买卖关系成立，合法有效。因该公司于1998年6月已将售于倪加龙的房屋抵押给第三人，故提起诉讼，请求判令：1.上海北苑房地产开发有限公司协助办理上海市闸北区天目中路XXX弄XXX号23层D室产权转移，转移至倪加龙名下；2.判令中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行撤销债权抵押。经调解，三方达成调解协议：一、上海北苑房地产开发有限公司协助倪加龙及中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行办理上海市闸北区天目中路XXX弄XXX号23层D室房屋抵押权注销手续；二、上海北苑房地产开发有限公司协助倪加龙办理上址房屋过户手续，将产权过户至倪加龙名下。2012年8月23日，上海市闸北区人民法院出具(2012)闸执字第2003号执行裁定书，裁定上海市闸北区天目中路XXX弄XXX号23层D室房地产权利人变更为倪加龙。2012年10月8日，被告倪加龙办理系争房屋产权变更手续。2020年3月30日，被告与案外人孙某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将该房屋出售给案外人。2020年4月2日，被告及案外人办理上述房屋的权利转让手续。相关部门于2020年4月16日核准后，本市天目中路XXX弄XXX号2304室权利人变更为案外人孙某某。审理中，原告表示其曾于2018年就该纠纷向本院提起诉讼，后撤回起诉，现原告撤回要求被告支付公灯费的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告接受被告系争房屋所属小区开发商的委托，为小区提供托管服务，双方签订的物业前期托管合同效力及于小区内各业主。作为接受服务的小区各业主，应当按合同的约定支付相应对价，承担相应的合同义务。根据现有证据及庭审查明，原告对系争房屋所属小区提供服务至2019年2月28日，现原告按约定履行了托管服务，被告虽然于2020年4月将系争房屋权利转让他人，但在原告提供服务期间，被告仍是系争房屋的权利人，并且被告在相关诉讼中自述案外人上海北苑房地产开发有限公司已于1999年8月1日将系争房屋交付其装修入住，故被告作为业主理应按约定交纳营运费。系争房屋营运费为每月每平方米0.80元，系争房屋建筑面积166.74平方米，被告未支付原告自2004年4月起至2019年2月止的营运费共计23,877元，故原告要求被告支付上述期间营运费的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。审理中，原告自动撤回要求被告支付公灯费的诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃举证、质证及答辩等权利，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告倪加龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建菱物业管理有限公司自2004年4月起至2019年2月止的营运费23,877元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396.92元，由被告倪加龙负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张**原二〇二〇年十月二十六日书记员  杨郭雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。