黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初3125号原告（反诉被告）：曹庆，男，1965年5月11日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。原告（反诉被告）：李国兰，女，1971年12月10日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。二原告委托诉讼代理人：赵宇，黑龙江中庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：李立红，女，1975年4月30日出生，汉族，系大庆市石油管理局公共汽车公司职工，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘钰涵，黑龙江司洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄健英，女，1971年10月15日出生，汉族，系满洲里中石油昆仑燃气有限公司职工，住黑龙江省大庆市让胡路区。原告（反诉被告）曹庆、李国兰与被告（反诉原告）李立红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹庆及其委托诉讼代理人赵宇、被告（反诉原告）李立红及其委托诉讼代理人刘钰涵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹庆、李国兰向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告李立红协助原告办理位于大庆市××区创业城住宅小区××室房屋过户手续，被告并将剩余房款670,000元支付给原告；2．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月30日，原告曹庆与被告李立红签订了买方（房)协议一份，约定被告李立红购买原告曹庆位于大庆市××区创业城住宅小区××楼××单元××室房屋，建筑面积为140.53平方米。房屋价款为720,000元。2014年4月30日，原告曹庆收取被告定金50,000元，剩余房款670,000元在更名签字完成时一次付清。但签订本协议后，被告拒不履行协议内容。被告李立红曾于2015年6月29日向大庆市让胡路区人民法院提出诉讼请求，要求曹庆双倍返还定金。经法院审理后，曹庆表示同意继续履行合同，因该合同不存在履行不能的情况，李立红不履行合同构成违约，驳回了李立红的诉讼请求。李立红不服该判决，提起上诉，大庆市中级人民法院对双方进行了调解。并作出（2015）庆民一民终字第871号民事调解书，调解书约定，上诉人李立红与被上诉人曹庆继续履行双方于2014年5月1日签订的买房协议（定金）。在调解书生效后，2018年1月15日，原告曹庆将位于大庆市××区创业城住宅小区××楼××单元××室房屋办理不动产权证书，并数次给被告打电话要求办理房屋更名过户，以及由其向曹庆交款事宜。2018年1月29日，曹庆与李立红约定在2018年1月30日在龙南房屋产权交易中心办理更名，但在办理登记当天李立红在预约办理时间不到场，并以各种理由推脱。因被告李立红以各种理由拒不履行协议和民事调解书内容，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。李立红辩称，一、原告曹庆与被告李立红之间签订了买房协议（定金）在法律上应当属于定金合同，而不是正式的房屋买卖合同，应当依据《合同法》第一百一十五条确定定金条款的法律后果。2014年4月30日，被告李立红通过原告曹庆张贴在案涉房屋窗户上的卖房电话号码联系上曹庆，表示想购买该处房屋，想看一下房子，曹庆接到电话后表示可以，故双方于当日见面并对房屋买卖事宜进行了协商。经协商，双方同意案涉房屋总交易价格为720000元，先交付定金50,000元，剩余670,000元于房屋办理完更名后交付，如一方违约，按定金双倍返还。通过该协议内容可以看出，该协议除约定总房款金额、定金金额及定金罚则外，并未就房屋交易的具体细节进行约定，如房屋的交付时间、交付条件，办理更名的具体时间及费用承担，双方的权利义务等，并且就连违约责任的承担方式也是按照《合同法》第一百一十五条的定金罚则约定的。该买房协议（定金）不具备房屋买卖合同的主要条款，应当为定金合同，适用《合同法》关于定金的规定。签订《买房协议（定金）》后，李立红多次联系曹庆协助办理案涉房屋的更名手续，但原告以各种理由推辞不予配合办理，后李立红向人民法院起诉，请求确认曹庆违约，并承担双倍返还定金的责任，后该案件经大庆市中级人民法院调解，双方同意继续履行买房协议（定金），该调解结果并未改变该协议为定金协议的法律属性，仍应当按《合同法》关于定金的规定，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、买房协议（定金）客观上已不具备继续履行的条件，应当解除。曹庆与李立红于2014年4月30日签订买房协议（定金）时约定的房屋所有权变更方式为合同更名，在该期间大庆市让胡路区创业城小区的房屋因政策原因在出售时可以通过享受购房政策的“老会战”职工重新指认，办理房屋的购房合同更名手续，但在签订买房协议（定金）后，因曹庆一直未能配合办理更名手续，导致错过了可以办理更名的时间，目前已不能再通过更名的方式完成所有权转移。2017年创业城小区陆续开始办理房屋的不动产登记证，目前曹庆也已经办理完不动产登记证书，如案涉房屋欲出售，只能通过不动产交易大厅正常办理房屋的过户手续，需要买卖双方按照规定缴纳相关税费，但因签订买房协议（定金）时，双方约定的所有权转移方式并不是办理过户手续，故该买房协议（定金）不具备履行条件，应当解除。三、案涉房屋状况与签订买房协议（定金）时发生重大变化，如继续交易有违公平原则。2015年李立红与曹庆房屋买卖合同纠纷一案经大庆市中级人民法院调解后，曹庆将该房屋出租给他人经营饭店，在出租期间，改变了房屋原有的结构，把房屋卧室的墙砸了，将原来的三室改成二室，并且将房屋的管线也进行了改动，使得房屋结构发生了重大变化，与当时协商交易的房屋情况不符。并且，自2014年至今已过去6年多的时间，大庆二手房市场价格也在下降，根据大庆云资讯发布的2020年大庆市让胡路区房屋评估参考价格（该价格为大庆市中级人民法院认可并作为房产保全评估价格的依据），创业城6-12号楼1层的房屋价格为4,200元/㎡，按照该房屋的总面积140.53㎡计算，房屋价格应为590,226元。并且，在签订买房协议（定金）后，李立红一直在积极促成交易，但曹庆却一直以各种理由拖延办理，导致房屋错过更名的窗口期，故不能如期办理更名的责任在原告，如仍然按照当时协商的购房价格交易，有违公平原则。综上，原告曹庆、李国兰要求被告李立红协助办理创业城住宅小区A6-12-1-102室房屋过户手续，支付剩余房款67万元没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。李立红向法院提出反诉请求：1.请求解除反诉原告与反诉被告曹庆签订的《买房协议（定金）》；2.请求判令二反诉被告向反诉原告支付双倍定金100,000元；3.本案案件受理费由二反诉被告承担。事实与理由：2014年4月30日，反诉原告李立红与反诉被告曹庆签订了《买房协议（定金）》，约定反诉被告曹庆将创业城住宅小区A6-12号楼1单元1层102室出售给反诉原告李立红，曹庆收李立红定金50,000元整，曹庆配合李立红更名，剩余房款670,000元在更名签字完成时一次性付清，如有一方违约，按定金双倍返还。签订该定金协议后，反诉原告即开始积极联系中介办理更名手续，但曹庆一直以各种理由推脱不予配合办理合同更名手续，导致反诉原告两次通过中介办理合同更名指认手续未果。因曹庆一直未予配合办理更名手续，李立红于2015年5月7日向大庆市让胡路区人民法院起诉，要求曹庆双倍返还定金10万元，但因李立红证据准备不充分导致让胡路法院判令驳回李立红的诉讼请求，李立红不服提起上诉，2015年10月27日经大庆市中级人民法院调解，双方同意继续履行《买房协议（定金）》。该调解书生效后，曹庆于2015年就将案涉房屋出租给他人用于饭店经营，且房屋结构及水、电管线均进行了大量改动，导致房屋整体结构遭到破坏。2017年7月，创业城通知6区可以办理产权证后，李立红联系曹庆要求继续履行《买房协议（定金）》，并完成房屋过户，但因曹庆一直拒绝承担应由其承担的办证费用导致过户无法完成。反诉原告认为，反诉被告违反诚实守信原则，在订立《买房协议（定金）》后，房屋可通过办理合同更名手续时以各种理由推脱不予配合，在法院调解继续履行后，擅自将案涉房屋出租做经营用房，并对房屋基础结构进行了破坏性改造，且自2014年签订《买房协议（定金）》时距今已6年之久，房屋状况、市场价格均已发生重大变化，因反诉被告的违约行为已经导致反诉原告的合同目的不能实现，故请求法院依法裁判，维护反诉原告的合法利益。曹庆、李国兰辩称，反诉人认为其积极联系中介办理更名手续而被反诉人以各种理由推脱，上述陈述没有任何事实依据。作为反诉人拒不履行人民法院的调解书的调解内容，经过被反诉人多次向反诉人催促办理房屋过户手续无果，于2019年向贵院提起了强制执行申请，而反诉人仍然拒不履行生效的调解书内容，还多次提出执行异议，对调解书的内容以各种理由推脱不办理过户，是明显的合同违约行为。对于反诉人所称的被反诉人将房屋改造以及破坏均是个人的无理猜测，并没有事实依据，该房屋现状可以正常的交付使用，并不存在任何不能交付的情况。因此，反诉人仍在以无理的理由达到拒不履行合同的目的，其实还在违约。双方签订的买卖协议具备房屋买卖构成要件，应当按照房屋买卖合同的规定办理房屋过户手续。反诉人拒不履行买卖协议内容是单方解除该合同，应当赔偿被反诉人造成的全部损失，损失包括：房屋的差价款、房屋空置期间使用费等。对于反诉状的内容我方认为反诉人提出的诉讼请求应当依法驳回。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告（反诉被告）曹庆与被告（反诉原告）李立红签订买房协议（定金）一份，双方约定原告将位于大庆市××区创业城小区××楼××单元××室房屋出卖给被告，房屋价款720,000元，签订协议时被告给付原告定金50,000元，二原告需配合被告办理更名，剩余房款670,000元更名签字完成时一次性付清，如有一方违约，按定金双倍返还。签订买房协议后，被告李立红即开始联系中介办理更名手续，但曹庆一直以各种理由推脱不予配合办理，导致被告办理合同更名指认手续未果。2015年5月7日，被告李立红向大庆市让胡路区人民法院提起诉讼，要求曹庆双倍返还定金100,000元。大庆市让胡路区人民法院做出（2015）让乘民初字第448号判决，驳回了李立红的诉请。李立红不服提起上诉，2015年10月27日，经大庆市中级人民法院调解，双方同意继续履行《买房协议（定金）》。调解书生效后，曹庆将案涉房屋出租给他人用于经营饭店，庭审中，曹庆对此也予以认可，结合被告（反诉原告）提交的证据可以确认曹庆将案涉房屋出租给他人经营“匠心私房”日式料理店。2018年1月15日，案涉房屋办理不动产权证，为原告曹庆、李国兰共同共有。以上事实有二原告(反诉被告)提交的不动产权证书、结婚证、买房协议（定金）、民事判决书及大庆市中级人民法院调查笔录、调解协议、民事调解书、（2020）黑0604执异8号执行裁定书、微信截图、通话录音，被告（反诉原告）提交的买房协议（定金）、通话录音、大众点评截图、照片、电话录音文字材料、大庆云资讯2020年大庆让胡路区房屋评估参考价格截图、证人胡某的证人证言，以及原、被告的当庭陈述及庭审笔录在卷证实，足以认定。本院认为，原告曹庆与被告李立红签订的《买房协议（定金）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的相关规定，该协议明确了商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。按照该合同约定，被告李立红交给原告曹庆50,000元购房定金后，原告曹庆应配合李立红更名，剩余房款更名完成时一次付清，如有一方违约，按定金双倍返还。签订协议交付定金后，被告李立红即开始联系中介办理更名手续，但原告曹庆一直以各种理由推脱不予配合办理，导致李立红办理合同更名指认手续未果。后经大庆市中级人民法院调解，双方同意继续履行《买房协议（定金）》。但调解书生效后，曹庆将案涉房屋出租给他人用于经营饭店，并且于2018年1月15日将案涉房屋办至曹庆、李国兰名下。本院认为，曹庆、李国兰以自己的行为表明不履行合同义务，构成根本违约，其要求被告李立红按照《买房协议（定金）》约定配合其办理房屋过户手续及支付剩余购房款670,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告李立红反诉要求解除与原告曹庆签订的《买房协议（定金）》，并要求二原告双倍支付定金100,000元的诉讼请求。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，原告曹庆、李国兰在大庆市中级人民法院做出民事调解书后，没有积极的与被告李立红联系商讨房屋买卖事宜，而是将案涉房屋出租给他人用于经营饭店，二原告已经以自己的行为表明不履行合同义务，其行为符合合同法定解除情形。故本院对于被告反诉要求解除与原告曹庆签订的《买房协议（定金）》依法予以支持。对于被告反诉要求二原告支付双倍定金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。曹庆与李国兰在《买房协议（定金）》中约定：“如有一方违约，按定金双倍返还。”故原告曹庆、李国兰应双倍支付被告李立红定金100,000元。综上，本院对原告曹庆、李国兰的诉讼请求不予支持。对被告李立红的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除曹庆与李国兰于2014年4月30日签订的《买房协议（定金）》；二、曹庆、李国兰于本判决生效后五日内双倍给付李立红定金100,000元；三、驳回曹庆、李国兰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,250元由曹庆、李国兰负担。反诉案件受理费1,150元由曹庆、李国兰负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  陈佰侠二〇二〇年十月十五日书记员  孙美琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。