广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17681号原告（反诉被告）:田祖源，男，1988年9月28日出生，土家族，住广州市天河区，被告（反诉原告）:蔡彬，女，1985年2月26日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人:谢春凯，广东凯成律师事务所律师。原告（反诉被告）田祖源诉被告（反诉原告）蔡彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告田祖源、被告蔡彬的委托诉讼代理人谢春凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付2020年2-3月的租金13600元（6800元/月×2个月）；2、判令被告向原告支付2020年1月至2020年3月期间拖欠的物业管理费756.3元（每月252.1元）、2019年12月至2020年1月期间的电费89.15元；3、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金19856元（13600元+6800元/月×2%×46日）及赔偿金13600元（6800元/月×2个月）；4、判令被告赔偿原告居间费损失3400元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由:原告与被告于2019年12月5日签订《租赁合同》，约定将原告所有的位于海珠区××房出租给被告用作办公，租期自2020年1月1日起至2021年12月31日止。自2020年2月1日至今，被告连续拖欠租金46日以上，经原告多次催收仍拒绝支付，严重影响合同履行，属严重违约行为。2020年3月18日，原告向被告寄送《解除房屋租赁合同及催收租金等费用通知书》，依法解除双方的合同关系，并要求被告自合同关系解除之日起7日内将物业内属于被告的一切财物清理搬走，同时限被告在该通知书寄出之日起10日内缴清拖欠的租金、物业费、水电费、违约金及因被告违约行为导致原告无法将房屋再次出租所产生的赔偿金。此前被告提出多条无理诉求:其一，被告认为:原告与中介机构联合对被告进行欺诈，因此被告与原告为“被骗成交”，故“合同无法生效”。据合同第九条第2项“甲方在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前60天书面通知乙方，乙方有权在同等条件下优先购买此物业；乙方不购买的不得拒绝接受新业主之继续执行本合约之出租权，乙方有权继续执行本合同至租赁期满”，自2020年1月1日至今，原告“转让该物业之所有权”的相关事实并未发生，原告所提出的被告配合拍照及看房的相应要求并不直接影响物业所有权的变更，相应物业所有权始终属于原告，原告在租赁期间不存在任何违约行为；即便物业所有权发生转让的事实，原、被告应按合同约定，由原告提前60天书面通知被告，合同始终维持其法律效力。其二，据合同第十条第1项、第2项、第6项的约定，被告在租赁期内存在逾期交付租金等严重违约事实，被告提出不交2020年2-3月房租的诉求无理。因此原告要求按合同约定没收押金及支付房屋租金、物业管理费、电费、违约金、赔偿金，不含可能存在的因被告未在《解除房屋租赁合同及催收租金等费用通知书》寄出l0日内缴清上述费用而导致的逾期费用及其他。被告辩称:被告不构成违约，原告无权单方提出解除合同，原告的行为已构成违约，原告无权没收租赁押金。一、从双方的微信聊天记录可以看出，因被告在缔约过程中，原告或者中介，从未告知涉案房屋是“租带售”，直到2020年3月4日，原告让拍涉案房屋照片，被告才知道原来自己所租赁的办公用的房屋是“租带售”的，原告也自认了涉案房屋在出租前半年已经在放卖了。虽然原告出卖涉案房屋并不需要被告同意，合同也约定了优先购买权，被告可以以租赁合同使用权来拒绝看房，但无形之中给被告增加了负担，需要遭受客户看房的打扰，影响其正常办公。原告隐瞒了出卖的重要事实，让被告做出错误的意思表示，签订租赁合同，原告违背诚信原则，存在重大过错。二、原告主张被告已连续拖欠租金46天以上，属于严重违约，这并非事实，从双方微信聊天记录可见，原告已同意租金交付时间为2020年3月9日，原告于2020年3月18日提出解除合同，何来拖欠46天以上？三、被告是在发现涉案房屋是“租带售”后向原告提出质疑，但因原告从未提过这一事实，因此一直与原告和中介探讨问题的解决，暂缓交付房租，这也是合理的，属于履行不安抗辩权的范围。四、被告承租涉案房屋后，遇上了新冠××疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”被告租赁涉案房屋是用于经营电商行业，由于疫情影响，上游、下游企业均无法开工，导致其工作无法开展，当然无营业收入，因此，就算拖了几天交付房租，在这个特殊时期，原告不能以此提出解除合同。2020年3月18日原告提出解除合同后，擅自更换门锁，视为原告于2020年3月18日已收回涉案房屋，其行为已构成根本违约，需承担违约责任。因此，原告无权提出本案诉求及没收租赁押金。被告没有占用房屋，就算2020年3月的租金、管理费，也应该按照18天计算。合同第九条是对承租人优先购买权以及“买卖不破租赁”的约定，与本案争议无关，本案争议的是，原告在缔约过程中，有无告知涉案房屋“租带售”的事实。被告向本院提出反诉请求:1、判令原告向被告返还租赁押金13600元；2、判令原告赔偿被告一套沙发损失3610元；3、判令原告赔偿被告居间费损失3400元；4、判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由:2019年12月5日，原、被告签订租赁合同。合同签订当天，被告向原告交付租赁押金13600元及首月租金6800元，向中介方支付居间费3400元，因办公所需，被告又添置沙发一套。如上所述，原告隐瞒“租带售”的事实，且在协商过程中提出解除合同的行为，已构成根本违约，因此，原告需返还押金，现涉案房屋已被原告上锁，被告所添置的沙发被原告占有，需赔偿被告的损失。原告辩称:不同意被告的全部反诉请求。原告在出租半年前曾经放卖涉案房屋，出租时并没有放卖，出租后又想出售房屋。原告只是与被告沟通，告诉其配合看房。现不存在要出售房屋的事实。经审理查明:海珠区××房的权利人为原告，房屋用途为住宅，建筑面积为90.03平方米。原告与案外人蒋艳是夫妻关系。2019年12月5日，原告的配偶蒋艳作为原告（出租人、甲方）的代理人与被告（承租人、乙方）、广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定:（第一条）甲方同意将座落在海珠区××房甲方所拥有之物业（以下简称“该物业”）出租给乙方使用；房屋的建筑面积为90.03平方米，房屋用途为:办公；（第二条）甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币6800元，租赁期自2020年1月1日起至2021年12月31日止，共计24个月；租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月（结算周期）开始的第1日前缴付下月租金；（第三条）乙方2019年12月18日前向甲方缴纳人民币13600元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金；甲方应于收取上述押金当天向乙方交付房屋；（第四条）基于经纪方为租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，甲、乙双方同意在签订本合同当天向经纪方支付中介代理费，其中:甲方应向经纪方支付中介代理费人民币3400元；乙方应向经纪方支付中介代理费人民币3400元；（第五条）双方约定的其他事项:免租期2019年12月10号到2019年12月31号；（第九条）租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；甲方在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前60天书面通知乙方，乙方有权在同等条件下优先购买此物业；乙方不购买的不得拒绝接受新业主之继续执行本合约之出租权，乙方有权继续执行本合同至租赁期满;（第十条）任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金；逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；等。同日，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告分别于2019年12月13日、2020年1月2日通过微信转账方式向原告支付13600元租赁押金，首月租金6800元，之后未再缴纳租金。原告确认其委托配偶蒋艳签订上述《租赁合同》及与被告就涉案房屋租赁事宜进行沟通。被告对此予以确认。原告的配偶蒋艳与被告的微信聊天记录显示:2020年1月2日，蒋艳:“蔡小姐你好，租金现在可以转？然后我想你们每月的租金固定月底30号前转给我吧，OK？”被告:“好。”2020年2月9日，被告:“您是想问房租的事对吧，我们没有忘记呢，只是疫情这么严重，大家都上不了班，特殊情况，我就想问问，你们是不是可以给我们免一些租金，现在过年期间，也不好意思叨扰，就想说过完正月十八再跟您商量；我们都出不了门啊，公司暂定3月1日开工。”蒋艳:“不好意思，我们自己也比较紧张，可以稍微缓缓。”被告:“嗯嗯，如果免不了，那就等我们上班了，然后让财务处理，可以吗？3月1日，我就申请租金，不超过这个时间，如果到时候公司没有给我，我就个人转给您，OK吗？”2020年3月4日，蒋艳:“你们复工了吧？”被告:“下周复工，下周一转你钱OK吗？我记得的。”蒋艳:“好，也麻烦你周一顺便拍一下房子照片给我。”蒋艳:“因为我们房子是租带售的，所以如果有客户来看房的话麻烦配合下（当然会提前告知），周一照片包括卧室、客厅、厨房、厕所、露台，需要正面拍。”被告:“之前没有跟我们说会出售？我们还没有开始使用，就要出售吗？”蒋艳:“出售已经挂了半年了。”被告:“我们签合同的时候，并没有跟我们说明。”蒋艳:“中介没跟你们提过吗？”被告:“从来没有说过的，如果说了，我们肯定不租了的。”2020年3月9日，蒋艳:“蔡小姐你好，我们约定今天补租。”2020年3月13日，被告:“首先我们是受害者,无缘无故的被骗成交,在并不知情的情况下租了这套房子,所以合同是无法生效的,现在我们的损失是我们买了全新的办公家具,给了中介费,给一个月租金，两个月押金，相当于我们给了三个月房租，一天没用你就通知我们配合你看房子售卖，你觉得这合理吗？……那你把第三个月的房租退给我吧，我们自行解除合同，我们把家具搬走，把钥匙换给你们，大家就当吃了中介的亏，这件事情也算是我们和平解决了。”被告与中介的微信聊天记录显示:2020年3月7日，被告:“为什么没有跟我们说房东的房子要卖掉？”中介:“我之前有说的；被告:你跟谁说的？”中介:“那时租的时候啊。”中介:“我说这套也在放卖的。”被告:“要卖的房子我们租来是有病吗？”中介:“可能你们没有听到。”2020年3月18日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同与催收租金等费用通知书》，主要内容:自2020年2月至今，你已连续拖欠租金46日以上，经我方多次催收仍拒绝支付，严重影租赁合同的履行，属严重违约行为；我方现通知你自2020年3月18日起同时解除双方签订的租赁合同关系，我方将收回相应物业；限你自租赁合同解除之日起7日内将物业内属于你方的一切财物清理搬走，若逾期不清理，视作你方放弃财物所有权及其他一切处分权利，我方有权将其作为己方物品自行处理；等。被告向原告回复:我已找中介与你对接；……本来我们就想将押金作为房租给你们，不要了你们的房子，我们一天没有用，就交了三个月房租，损失了那么多家具费用，请问你们考虑过我们吗？诉讼中，对于租金问题，被告表示:原、被告在微信中协商变更为每月租金在当月30日前支付；承租房屋用于经营电商业务，因快过年再加上疫情原因，所以没有缴纳租金，同意支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金（每月6800元）。原告表示:蒋艳的意思是每月30日前支付下一个月的租金；2020年3月4日双方约定被告应在2020年3月9日补交拖欠的2020年2月的租金及照例交付2020年3月的租金。对于合同解除及违约金问题，被告表示其收到短信后同意解除合同，当时愿意将押金作为租金支付给原告，扣除押金后多出的部分是对原告的弥补。原告表示被告没有将上述告知原告，被告只是与中介沟通，中介将截图发给了原告。被告还表示合同约定的逾期交付租金的违约金标准过高，应调整为千分之二。对于房屋交还问题，原告表示其于2020年4月2日直接破锁收回涉案房屋。被告表示其在疫情期间没有使用涉案房屋，不清楚原告何时更换门锁。对于物业管理费及电费问题，被告表示同意支付2020年1月1日至2020年3月18日期间的物业管理费（每月252.1元）、2019年12月至2020年1月期间的电费89.15元。对于中介费问题，原、被告确认对方均向中介公司支付了中介费3400元。诉讼期间，被告向本院申请撤回要求原告赔偿沙发损失3610元的诉请。本院认为:原告的配偶蒋艳、被告与广东链家房地产经纪有限公司广州分公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告、被告、广东链家房地产经纪有限公司广州分公司均有约束力，合同当事人均应按合同约定履行义务。上述合同包含了两个法律关系，即房屋租赁合同关系和居间合同关系，根据本案当事人的主张，本院处理的是原、被告之间的房屋租赁合同关系。关于原告是否构成违约的问题。被告辩称其承租后才知道涉案房屋存在租带售，原告擅自解除合同的行为构成违约。合同约定，原告在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前60天书面通知被告，被告有权在同等条件下件下优先购买此物业。被告承租房屋期间，原告因要出售房屋要求被告配合看房，被告主张原告在缔约时未告知其房屋存在租带售，与合同约定不符，故被告以此为由主张原告构成违约依据不足，本院不予采纳。关于合同解除问题。合同约定，被告在每月开始的第1日前缴付下月租金；被告逾期交付租金超过7天视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋。从原告的配偶蒋艳与被告于2020年3月4日、3月9日的微信聊天记录及双方的陈述可见，双方因疫情原因协商确定2020年2月、3月的租金于2020年3月9日支付。被告未按时支付上述租金，原告于2020年3月18日通知被告解除合同,被告表示同意解除合同,故本院认定上述《租赁合同》于2020年3月18日解除。原告要求被告支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金（每月按6800元计算），被告表示同意支付，故本院对原告的该诉请予以支持。至于原告主张的2020年3月19日之后的租金，应为房屋占用费。被告认为原告于2020年3月18日已收回房屋，原告则表示其于2020年4月2日收回房屋。被告未举证证明其于2020年3月18日交还房屋给原告，应承担举证不能的法律后果。原告于2020年3月18日向被告发出的《解除房屋租赁合同与催收租金等费用通知书》要求被告7日内搬走屋内物品，否则其有权自行处理。在此情况下，原告应及时收回房屋，防止损失的扩大。故本院从公平合理角度考虑，认定房屋占用费按照合同约定的租金标准即每月6800元计算至2020年3月25日为宜。原告要求被告支付2020年1月1日至2020年3月25日期间的物业管理费（每月按252.1元计算）的诉请于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付超出本院支持以外的其余房屋占用费和物业管理费的请求，本院不予支持。原告要求被告支付2019年12月至2020年1月期间的电费89.15元，被告表示同意支付，故本院对原告的该诉请予以支持。如上所述，被告因疫情原因未按时缴纳租金，并非故意违约，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，对原告要求被告按月租金金额的百分之二支付逾期交付租金的违约金及赔偿金13600元的诉请，本院不予支持。考虑到被告确实逾期支付租金，对被告要求原告返还租赁押金13600元的诉请，本院酌定原告退还6800元，超出部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿居间费损失3400元和被告要求原告赔偿居间费损失3400元缺乏依据，本院不予支持。诉讼中，被告向本院申请撤回要求被告赔偿沙发损失3610元的诉请，被告的该申请并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告蔡彬在本判决生效之日起十日内向原告田祖源支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金（每月按6800元计算）及2020年3月19日至2020年3月25日期间的占用费（每月按6800元计算）；二、被告蔡彬在本判决生效之日起十日内向原告田祖源支付2020年1月1日至2020年3月25日期间的物业管理费（每月按252.1元计算）及2019年12月至2020年1月期间的电费89.15元；三、原告田祖源在本判决生效之日起十日内向被告蔡彬退还租赁押金6800元；四、驳回原告田祖源的其他诉讼请求；五、驳回被告蔡彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1083元，由原告负担787元，被告负担296元。反诉受理费158元，由原告负担52元，被告负担106元；上述反诉受理费已由被告预交，被告同意由原告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十月二十九日书记员  于悦姗何国卫