江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初2579号原告：张英，女，汉族，1978年8月12日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：张伟锋，男，汉族，1977年10月28日出生，住江西省南昌市高新技术开发区，系原告丈夫。被告：南昌联万置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区艾溪湖北路188号38楼403室，统一社会信用代码：91360106MA38QMA64K。法定代表人：都业伟，系该公司总经理。委托代理人：王**洁，江西道善律师事务所律师。原告张英诉被告南昌联万置业有限公司（以下简称联万公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张英及其委托诉讼代理人张伟锋，被告联万公司委托诉讼代理人王**洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张英向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金肆万元，并以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍的标准计算利息（从2020年5月1日计算至上述定金返还之日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年12月21日原告丈夫张伟锋去被告位于高新区东箭路的海上明月营销中心临时设置的接待点看房，由被告置业顾问雷晓敏负责接待。之后被告置业顾问雷晓敏多次要求原告及其丈夫来营销中心看房和协商购房事宜。待疫情稳定后，2020年4月中旬原告夫妻去营销中心临时接待点找到雷晓敏看了海上明月楼盘项目的样板房并告知其原告名下有一套按揭商品房，现在买房有什么政策。雷晓敏告知要把之前的那套按揭的商品房贷款还清后可以按首付的30%买联发万科海上明月璟悦小区的商品房。2020年5月1日，原告与被告签订了联发万科海上明月一分期《认购协议书》一份，销售顾问雷晓敏。协议约定：原告认购甲方南昌联万置业有限公司位于联发万科海上明月一份期项目地址的（璟悦小区项目）8栋2单元301室，原告签订认购书时向被告交付定金20000元，同时约定顺延至本月底即5月31日之前交付30%的房屋首付款并办理银行贷款的相关手续。雷晓敏并给原告出具了一份记录有房号、面积、单价、总价、首付三成、贷款金额、月供的手稿。原告在5月27日根据被告置业顾问雷晓敏的要求把原告名下之前的房屋银行按揭贷款还清。2020年6月1日，原告夫妻拿着雷晓敏5月31日微信发来的签订房屋买卖合同要求所需准备的材料去海上明月营销中心临时接待点找雷晓敏签约，雷晓敏才告知原告由于工行贷款政策发生很大变化，并把工行贷款业务经理郑凯微信聊天记录关于贷款比例首付款提高到四成的信息转发给原告丈夫张伟锋。原告夫妻当即要求被告退还购房定金二万元，理由是在收取原告房屋定金时已告知首付购房款30%并不是首付40%，属于被告违约，被告应当承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》规定：约定一方向对方给定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此被告应退肆万元给原告。2020年6月2日被告向原告发来关于解除《认购合同》及没收定金等有关事宜函告，并单方解除双方签订的《认购合同》、没收全部定金、另行处分8号楼2单元301室房屋。原告多次找被告协商要求退还定金未果。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告联万公司辩称，1.《认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，原告张英未在约定时间内签署《南昌市商品房买卖合同》构成违约，无权要求被告双倍返还定金。2020年5月1日，原告因欲购买被告联万公司开发的璟悦小区8栋2单元301室房屋，与被告签订了《认购协议书》，协议书第4条明确约定：自认购之日起，原告必须在3日内至本认购协议书中所列万科签约中心签署《南昌市商品房买卖合同》，并缴纳购房首付款/全款，及协议约定的其他费用。该《认购协议书》系原被告双方真实意思表示，合法有效，原告未在协议约定时间内与被告签订《南昌市商品房买卖合同》并缴纳购买房屋首付款的行为，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第115条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案原告作为未履行合同约定的一方，无权要求被告返还定金，更无权要求双倍返还定金。2.原告未能继续履行合同约定义务，系因工商银行贷款政策的变更，被告并无违反合同约定的行为，原告无权要求被告双倍返还定金。原告未按约定履行付款义务系因工商银行贷款政策发生变更，此并非被告原因所能预见的情形，不可归责于被告，且贷款政策变更后仅仅是原告支付首付款比例有所增加，而购房款总额、商品房面积、交付时间等合同约定条款等并未发生变化，故被告并不存在违约行为。并且被告联万公司的工作人员是在双方签订《认购协议书》之后才知晓工商银行贷款政策发生变更，且知晓后立即将该消息告知原告，已完全履行告知义务。根据《认购协议书》双方声明共同遵守本认购协议书条款的第三条约定：按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，甲方仅提供各银行现有通用的按揭贷款条件及提供资料信息，不负责协助乙方办理按揭手续。故被告已完全履行银行现有按揭贷款条件的告知义务。银行贷款发放方式及发放数额并不属于原被告双方的约定内容，原告仅因银行贷款政策发生变更而主张被告违反合同约定，并要求被告双倍返还定金无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年5月1日，原告张英与被告联万公司签订认购协议书一份，写明认购房号璟悦小区8栋2单元301室，预售建筑面积87.6㎡，实付定金2万元整。协议书第四条约定：自认购之日起，张英必须在3日内至本认购协议书所列万科签约中心完成《南昌市商品房买卖合同》签署，分别缴纳购房首付款/全款、及协议约定的其他费用。2020年5月1日，原告向被告支付2万元整。2020年6月1日，被告的销售顾问告知原告因工商银行贷款政策发生变化，原告购房时首付款由3成变更成4成。2020年6月2日，被告向原告发出《关于解除及没收定金等有关事宜函告》，写明：张英女士，您于2020年5月1日与我司签订认购书，认购联发万科海上明月一分期项目中的8栋2单元301室，按照协议约定，您应于协议签订后3日内携带协议、定金付款凭据、身份证明和其他必要文件，前往指定地点与我司签订《南昌市商品房买卖合同》，同时足额缴纳首付款。但你至今仍未交清首付款，未与我司签订《南昌市商品房买卖合同》，您的行为已经构成违约，根据协议约定，我司有权解除协议，没收您已交定金并将8号楼2单元301室另售他人。我司正式函告您：一、解除双方签订的《认购书》；二、我司没收您已交全部定金，并另行处分房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的认购协议书，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购书约定原告张英必须在3日内至本认购协议书所列万科签约中心完成《南昌市商品房买卖合同》签署，分别缴纳购房首付款/全款、及协议约定的其他费用，但原告张英未按约定的时间与被告签约及缴纳首付款。原告主张其与被告的销售顾问、经理口头约定签约、付款期限延长至一个月，被告的销售人员于2020年6月1日向原告发送了工商银行贷款政策发生变化导致原告首付款由3成变更为4成的通知，表明被告至2020年6月1日仍同意继续履行认购协议书的合同内容，被告也认可一直与原告保持沟通及至2020年6月1日仍同意继续履行合同的事实，本院予以确认。故本院认定原告延期付款及未及时签订购房合同并非导致合同无法继续履行而解除的根本原因。2020年6月2日，被告向原告发出《关于解除及没收定金等有关事宜函告》，原告同意解除认购书并诉请要求退还定金，本院确认双方签订的认购协议书已解除。而双方解除认购书、无法继续签订购房合同的根本原因，系工商银行贷款政策发生变化导致首付款3成变更为4成，不可归责于原、被告双方，双方互不承担违约责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求判令被告双倍返还定金肆万元，并以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍的标准计算利息，本院仅支持被告返还2万元，超出部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告南昌联万置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张英定金2万元。二、驳回原告张英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告张英负担200元，被告南昌联万置业有限公司200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  匡小明二〇二〇年十月二十六日法官助理吴来娥书记员刘晶晶