广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初1936号原告：韶关市泽成物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区××××××××××××。法定代表人：黄锦平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王韩伟，该公司员工。被告：李建文，男，汉族，1954年10月29日出生，住韶关市浈江区×××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××95××××95373。原告韶关市泽成物业服务有限公司（以下简称泽成物业公司）与被告李建文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泽成物业公司的委托诉讼代理人王韩伟到庭参加诉讼,被告李建文经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告泽成物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务（管理）费1122元、公摊水电费72元、违约金427.5元，合计1621.5元；2、请求判令被告承担诉讼费。事实和理由：曲仁园格云顶小区业主委员会在2018年2月12日向社会公开招标选聘物业公司，为格云顶安置小区提供物业服务管理，原告按招标要求参与投标并中标，后与格云顶小区业主委员会签订了《曲仁园格云顶小区物业服务合同》，2018年1月1日起住户收费标准：0.55元/㎡/月向业主收取物业服务费，水电费公摊按每户每月固定3元收取。因本小区特殊情况，提前预交1年业主可享受9.5折优惠。但被告自2018年1月1日开始欠交物业服务管理费、公摊水电费等。具体欠款金额如下：1、2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务管理费：85㎡×0.55元×24个月=1122元；2、2018年1月1日至2019年12月31日公摊水电费：3元/月×24个月=72元；3、2018年1月1日至2019年12月31日违约金：427.5元；合计欠款1621.5元。原告经多次催收（电话催缴和上门催缴并粘贴缴费通知书、告知书、律师函、公告）无果，故提起本案诉讼。被告李建文辩称，原告与被告在某年、某月、某日、某时？在何地方？哪个是证人？签约过书面合同？另原告合同书及合同内容及项目是什么？被告要求原告出示被告的合同书，如果拿不出书面合同，被告要求诉讼，原告捏造合同事实，按照《中华人民共和国合同法》追究原告法律责任。原告与被告在什么地方及什么时间签订了合同？把被告告上法院，要求原告告知被告犯了什么罪？违反了什么哪一条法律。拿不出证据和事实，被告要求人民政府、法院根据事实，投诉原告违反合同法侵犯了被告的人权与名声，伤害及打击被告的身心和精神健康。被告要求原告以经济形式赔偿被告精神和身心损失费30万元。请求法院公平、公正处理。国家给每户职工家属十万元安置房屋，现有交房款不统一，85平方米的房子，有人交了二万多元，有多数人交房款十多万元，有些外来人员无户口在矿，也有九十五平方米房屋，房款交多少不清楚。安置房不民主不公正，这也是被告不交物业费的原因，被告没有和物业公司签订合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示，被告未到庭质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告系韶关市浈江区××××××××××××的业主。原告泽成物业公司是具有资质的物业服务公司。曲仁园格云顶小区业主委员会成立后已于2017年12月21日在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案。2018年2月6日，曲仁园格云顶小区召开业主大会选聘物业公司，经业主大会现场投票及业主签名确认、电话登记，决定选聘泽成物业公司为小区提供物业服务。2018年2月12日，曲仁园格云顶小区业主委员会向小区业主发布了公告，告知小区业主，投票及签名、电话登记的业主已经达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情形，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，曲仁园格云顶小区业主委员会将于2018年2月28日与泽成物业公司签订《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》。2018年2月28日，原告与曲仁园格云顶小区业主委员会签订了《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》，约定：2018年1月1日起按0.55元/㎡/月收取住户物业服务费；业主向原告交纳物业服务费后，原告按合同约定的服务和标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担（注明：2018年1月1日至2018年2月28日二个月是小区业主委员会代管服务时间，代管期间所有人员工资及维修费用由原告支付；合同约定的业主交纳物业服务费时间从2018年1月1日开始计算）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前一周内履行交纳义务。提前预交1年业主可享受9.5折优惠；公共梯灯、小区路灯分摊费按每月3元/户交纳；业主（物业使用人）无充分理由而拖缴物业服务费及公共水电费及公共水、电分摊费，从逾期之日起，原告按拖欠数额每日加收1‰违约金。原告认为，被告的房屋建筑面积为85㎡，现被告拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公摊水电费及违约金，其多次催追无果，为此原告诉至本院。被告认为，原、被告之间未签订书面合同，不存在物业服务关系，且原告对小区管理不到位、有瑕疵。上述事实有收房通知、身份证、物业费缴费通知单、律师函、公告、中标成交通知书、关于“曲仁园格云顶小区”业主委员会备案的回执、曲仁园格云顶小区物业服务委托合同、格云顶小区第一届业主大会公告等证据及法庭笔录予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对本案争议焦点分析如下：关于被告是否应当交纳物业服务费问题。曲仁园格云顶小区已于2018年2月6日召开业主大会选聘物业公司，经业主大会现场投票及业主签名确认、电话登记的业主已经达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”及第七十六条第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，依据《物业管理条例》第十五条第二项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，曲仁园格云顶小区业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故原告泽成物业公司与曲仁园格云顶小区业主委员会签订的《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》依法成立并有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告泽成物业公司与曲仁园格云顶小区业主委员会签订的《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》对曲仁园格云顶小区业主均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告自2018年1月1日起按约定对曲仁园格云顶小区提供物业管理服务，被告李建文理应支付物业服务费等费用，但被告至今欠缴，故应对此承担违约责任，原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费1122元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金问题。合同中约定从2018年1月1日开始交纳物业服务费用；业主或物业使用人应在每月前一周内履行交纳义务；无充分理由而拖缴物业服务费及公共水电费及公共水、电分摊费，从逾期之日起，按拖欠数额每日加收1‰违约金，故原告主张2018年1月1日至2019年12月31日止拖欠物业服务费所产生的违约金应以每月拖欠的物业服务费金额为基数分别从每月的8日起开始计算，而每日按1‰计付违约金427.5元过分高于造成的损失，对违约金收费标准，本院予以适当调整。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至2019年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为43.45元。关于公摊水电费问题。合同约定除应交纳物业管理费外，小区公共梯灯、小区路灯分摊费按每月3元/户交纳，故原告主张被告支付公摊水电费72元，本院予以支持。关于被告提出的拆迁补偿款及安置房分配问题，与本案无关，故本院不予审查。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。若被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，或原告在对小区日常管理过程中造成被告损失，被告可依据法律途径另行主张。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。如被告认为《曲仁园格云顶小区物业服务委托合同》应予以撤销等问题，属另一法律关系，可另案依法主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条、第十五条第二项、第四十一条规定，判决如下：一、被告李建文应于本判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2019年12月期间的物业服务费共计1122元及违约金[其中至2019年8月19日的违约金为43.45元，自2019年8月20日起至2019年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市泽成物业服务有限公司；二、被告李建文应于本判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2019年12月期间的公摊水电费共计72元给原告韶关市泽成物业服务有限公司；三、驳回原告韶关市泽成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李建文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  林天成人民陪审员  冼 璨人民陪审员  许 敏二〇二〇年十月二十七日书 记 员  陈 茹