广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9221号原告：广州云房数据服务有限公司，住所地广州市天河区天河东路67号第22层01-02及07-11房。法定代表人：程俊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玫，该公司工作人员被告：王秀兰，女，1980年3月9日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：袁斌，广州金鹏律师事务所律师。原告广州云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）诉被告王秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告云房公司的委托诉讼代理人吴玫、被告王秀兰的委托诉讼代理人袁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云房公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令王秀兰支付云房公司违约金45348元、退还押金22674元、装修损失费40399.65元，合计108421.65元；2.判令被告王秀兰承担本案诉讼费。事实和理由：云房公司与王秀兰于2019年12月24日签订《商铺租赁合同》，云房公司承租王秀兰位于广州市黄埔区开创大道3218商铺，承租期1年10个月。云房公司在承租该商铺后，多次要求王秀兰协助配合云房公司办理租赁备案登记事宜，但王秀兰每次都承诺一定配合，却迟迟未协助云房公司办理好此事。由于王秀兰未履行租赁合同第五条第三款的备案义务，导致云房公司因无法办理租赁备案登记手续，严重影响云房公司正常的经营。同时，2020年5月21日，涉案商铺产权人要求与王秀兰解除合约，因为王秀兰不把几个月的租金上交给实际商铺的产权人，导致云房公司与王秀兰的合同无法继续履行。云房公司不得不根据双方签订的租赁合同第十一条提出单方解除合同，鉴于是王秀兰没履行相应的义务。造成云房公司无法正常经营，给云房公司造成一定的损失。云房公司依照法律规定提起诉讼，为了维护云房公司的合法权益，望法院判如所请。被告王秀兰辩称，王秀兰认为云房公司的诉请没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。本案的租赁属于转租，云房公司对此清楚，自从云房公司承租涉案商铺之后，云房公司只支付2020年1月份的租金，从2020年2月份开始云房公司一直没有支付租金，根据云房公司庭审中陈述的事实与理由可以看出云房公司拖欠租金的月份为2020年2-5月份，因此本案事实是云房公司一直占着铺位不交租，经过王秀兰的催促，云房公司不支付。因为云房公司拖欠租金的原因，王秀兰在2020年4月15日通过微信形式有向云房公司发过解除通知，在云房公司提供的证据5中有明确记载。因为云房公司后来表示愿意支付租金也愿意给时间给王秀兰协调商铺的业主办理备案手续，因此解除通知实际上是没有被执行的。后来在2020年6月初，王秀兰因为云房公司拖欠租金的原因，直接与业主达成了解除协议，云房公司也因此直接跟业主签订了租赁合同继续在涉案商铺进行占有使用。王秀兰认为根本不存在有需要向云房公司支付违约金的合同和法律依据，云房公司也没有任何依据要求王秀兰退回其押金。有关协助配合承办备案登记的问题，就如云房公司在起诉状的事实理由中所述，王秀兰是一直有承诺配合办理的，事实上也一直有积极配合，但有关租赁备案的登记并非王秀兰作为二房东可以直接办理的。根据规定应该由商铺的权属人才可以办理的，基于双方都知道本案的租赁关系是属于转租，因此有关协助租赁备案登记，王秀兰的义务只是向商铺的业主转达给次承租人办理租赁备案登记。因此有关云房公司所陈述的是王秀兰的原因导致没有办理租赁备案登记手续是不符合事实的。有关违约金的问题，双方在合同中并没有约定违约金，其次租赁备案登记并非是合同的主要义务，也非合同的主要目的，双方在合同中没有约定备案登记的期限，就算没有办理成功也不会产生违约问题。更不会影响云房公司占有使用涉案商铺。云房公司提供的证据4可以证实云房公司是在签订涉案租赁合同之后一直占有使用涉案商铺，并没有因为租赁备案登记的问题影响其占有使用涉案商铺。最后云房公司才是本案的根本违约方，云房公司作为商铺承租人向出租人支付租金是其合同的主要义务，但云房公司拖欠四个月的租金没有支付，根据云房公司提供的证据5可看出王秀兰也向云房公司进行了合理的催告，给了其充足的支付时间，但是云房公司仍然没有支付。因此云房公司的行为已经达到合同法第227条规定的租赁合同的法定解除条件。王秀兰有权直接解除合同。同时，因为云房公司拖欠租金违约在先，根据合同法第67条的规定，王秀兰有先履行抗辩权，在其支付拖欠的租金之前，王秀兰都有权拒绝协助其办理租赁备案登记。有关押金的问题，云房公司也是没有任何的合同和法律依据可以退还押金。云房公司拖欠四个月的租金高达45348元，已超过押金的金额，因此云房公司没有达到退还押金的条件。根据商铺租赁合同第13条的约定，延期缴纳租金超过30日的，王秀兰有权没收押金。因此王秀兰已经行使了没收押金的权利。租赁的押金虽然不叫定金，但根据其法律性质和法律后果看，双方约定的租赁押金就是法律规定的定金。根据合同法第115条的规定，定金是债权的担保，给付定金的云房公司不履行支付租金的债务，无权要求返还定金。王秀兰也有权没收定金。同理，本案的租赁押金也应参照该规定进行处理。有关云房公司当庭变更的诉讼请求，根据民事诉讼法的规定，云房公司是在超出了法院举证的期限内提出的变更诉讼请求。依法应不属于本案的审理范围，根据法院的民事诉讼风险提示书第3条的规定，也不应审理。因此，云房公司的全部诉讼请求均没有事实与法律依据，请法院依法驳回。经审理查明，涉案商铺位于广州开发区科学城开创大道3218号，登记权属人为冷蓉、林秋燕，建筑面积105.76㎡，规划用途为商业。2019年12月24日，王秀兰（出租人、甲方）与云房公司（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将位于广州市黄埔区开创大道3218商铺出租给云房公司使用。商铺建筑面积为105平方米，租期为1年10个月，自2020年1月1日至2021年10月31日止，其中2019年12月24日起至2019年12月31日止为免租期。第三条租金、递增及付款方式约定，乙方应于每月5日前将租金交付给甲方，乙方支付的租金为当月1日至31日。该商铺租金2020年1月1日-2020年10月31日是11337元每月，113370元每年；2020年11月1日-2021年10月31日是12243.96元每月，共计十个月租金为146927.52元，租金递增情况为8%。第四条押金条款约定，2.本合同签署后，乙方向甲方支付22674元作为承租该商铺的租赁押金，合同终止后，乙方结清相关费用后3天内，甲方如数退还租赁押金。第五条租赁期间相关费用及税金负担约定，3.租赁税费由乙方承担，租赁备案产生的费用由甲方双方按照国家规定各自承担，因甲方原因拒不配合办理租赁备案登记的责任由甲方承担。第八条甲乙双方权利义务约定，1.甲方承诺对该商铺有所有权，没有所有权的，甲方保证对该商铺享有管理权及出租权。3.乙方承租该商铺经营应当办理工商登记的，甲方须提供并签署相关的文件、资料以便乙方办理相关手续使用。第九条商铺装修约定，1.乙方负责商铺的装修及消防验收。第十条商铺交付及收回的验收约定，3.甲方收回商铺时，乙方应按装修后的现状交付，除乙方自有、自制的生活生产设备、办公用品可搬离外，其他装饰、装修等均归甲方所有。第十一条合同的变更、解除与终止约定，1.租赁期满本合同终止或经双方协商一致变更或终止本合同。2.甲方有以下行为之一的，乙方有权单方解除合同：（2）无法提供相关证明资料，影响乙方办理证照手续的。3.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同：（1）未经甲方同意，拆除商铺主体结构，严重影响商铺安全的；（2）利用承租商铺进行违法活动；（3）违反合同约定转租的。第十二条甲方违约责任约定，2.甲方违反本合同约定，提前收回商铺的，应双倍返还租赁押金，并赔偿给乙方的其他损失。第十三条乙方违约责任约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，甲方有权没收乙方承租押金：3.无正当事由，延期交纳租金超过30日的。该合同后附有补充内容：甲乙双方约定租期为4年10个月，由于甲方跟业主的商铺合同还有一年10个月到期，经双方协商一致同意，本次合同先约定签署租期为壹年10个月，剩余3年租期待甲方续租合同与原业主续签后再另行补上，具体以甲方与原业主续签合同为准，则乙方应支付的租金计算公式为甲方承租业主该商铺所需支付的总租金÷承租商铺总面积×乙方所承租的平方数=乙方所应支付的租金金额。甲方应在2020年3月31日前完成和业主的续租事宜。因甲方原因放弃续租，同承诺期限完成和业主的续租事宜，导致乙方无法签署后期租赁合同，甲方将承担乙方的损失。2019年12月24日，云房公司与王秀兰签订《应收租金确认书》，确认2020年1月1日-2020年10月31日月租金为11337元；2020年11月1日-2021年10月31日月租金为12243.96元。上述租赁合同签订后，双方在租赁合同实际履行过程中，王秀兰称云房公司存在逾期缴纳2020年2-4月的租金，故要求解除涉案租赁合同。云房公司则提交《中国建设银行单位客户专用回单》拟证实其除了2020年2月租金因疫情原因一直与王秀兰商议减免租金事宜故未缴纳之外，其于月份均有缴纳租金。该银行回单显示，云房公司于2019年12月31日向王秀兰缴纳涉案商铺的2020年1月1日-2020年1月31日的租金，于2020年3月6日缴纳涉案商铺2020年3月的租金，于2020年4月16日缴纳涉案商铺4月的租金。于2020年7月30日向冷蓉缴纳2020年5-7月租金。云房公司另提交与王秀兰方工作人员的微信聊天记录显示，4月10日，微信名为“vijoy-珏珏”用户说“各位老板：店铺我们好聚好散，你们两个月没有交租金……”，4月10日，微信名为jimmy的用户说“肯定不能按照你提的方案走的，备案是一件事情，申请免租是另一件事情……”4月15日，微信名为“vijoy-珏珏”用户在微信中发出署名为王秀兰的通知书，该通知书载明“从2020年2月至今2020年4月我方仍未收到任何租金。虽经我方多次催要，但至今仍未能向我方缴纳。我方考虑疫情严重等因素我方愿意退出押金（扣除房租后退还押金）解除合约，为妥善解决问题，请您在收到通知起到2020年4月16日前与我对接水电及管理费”。4月16日，微信名为“伍儿”的用户回复“我们今天支付4月份的租金，你这边现在回复下在下个月5号之前什么时候联系业主配合我们去做备案手续？”vijoy-珏珏回复“备案的事情我5月份完成这个事情是可以的”“5月份之内搞定这个事情”“5月份31号之前搞不定损失我来承担”等内容。2020年6月2日，云房公司向王秀兰发出《回函》，载明：之前2月协商租赁合同备案，王秀兰一直未有答复，现王秀兰于2020年4月提出解约，云房公司在未能备案不能正常使用的情况下，同意解约要求。3.王秀兰因无法按租赁合同履行约定交付商铺办理登记备案，导致云房公司商铺现在无法正常使用，同时向云房公司提出解除合同。要求王秀兰退还押金并支付壹倍押金或将原押金转给商铺产权人并支付云房公司壹倍押金。王秀兰抗辩称其未收到上述《回函》。为证实因王秀兰违约给云房公司造成了损失，云房公司提交《装修工程合同》《报价表》《发票》《预算清单》等拟证实其支付了涉案房屋的装修等各项费用共计52281.9元。庭审时，双方均确认涉案租赁合同已经解除，但关于合同解除的时间双方有争议。云房公司主张双方的合同的解除时间为王秀兰向其发出解除通知的时间即2020年4月15日，王秀兰则主张上述解除通知发出后，双方并未实际履行解除事宜，故涉案租赁合同实际解除的时间为王秀兰与涉案商铺权属人解除租赁合同的时间即2020年6月1日。关于合同解除合同的理由，云房公司陈述系因为王秀兰提出解除合同，王秀兰则主张系因为云房公司拖欠租金，故王秀兰依据合同约定单方提出解除合同。另查明，云房公司庭审时陈述，合同解除后，云房公司于2020年5月1日与涉案商铺权属人签订了新的租赁合同，继续使用涉案商铺。云房公司陈述其于2020年7月30日将2020年5月租金直接支付给涉案物业的权属人。以上事实有《商铺租赁合同》《回函》《装修工程合同》《报价表》《发票》《预算清单》《中国建设银行单位客户专用回单》、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案争议的焦点在于合同解除的时间及违约责任的承担问题。其一，关于合同解除的时间，首先，王秀兰方于2020年4月15日通过微信向云房公司工作人员发出解除合同通知书，但2020年4月16日，云房公司工作人员在微信中与其沟通称将缴纳2020年4月的租金，同日，双方还就涉案租赁合同备案事宜进行了进一步协商，王秀兰方明确说明将于2020年5月完成涉案租赁合同备案事宜。据此可以认定，王秀兰虽于2020年4月发出了解除合同通知，但实际上双方继续在履行涉案租赁合同，涉案租赁合同并未于2020年4月15日解除。其次，王秀兰确认其于2020年6月1日已与涉案商铺权属人解除了租赁合同，故其与云房公司签订的关于转租涉案商铺的涉案租赁合同实际于2020年6月1日亦同时解除，故本院认定涉案租赁合同实际解除的时间应为2020年6月1日。其二，关于违约责任的承担问题。云房公司与王秀兰约定的涉案租赁合同履行期限为2020年1月1日至2021年10月31日止。但2020年6月1日，王秀兰与涉案商铺的权属人解除租赁合同，致使涉案租赁合同无法继续履行，王秀兰存在违约行为，其应当依照合同约定承担违约责任。王秀兰虽抗辩称云房公司欠缴2020年2-4月的租金，故其依照合同约定解除租赁合同。但根据涉案租赁合同第三条的约定，云房公司应当于每月5日前将当月租金缴纳给王秀兰，根据云房公司提交的银行转账记录显示，云房公司于2020年3月6日缴纳了2020年3月的租金，于2020年4月16日缴纳了2020年4月的租金，上述两个月的租金虽有迟延几天缴纳但并未达到严重违反合同约定需要解除合同的程度，亦不符合合同约定的延迟交租30日的约定；而2020年2月的租金因双方协商免租事宜故一直未缴纳，2020年2月是疫情期间，受疫情这一不可抗力影响，承租人迟延交租系正当理由，故王秀兰据此解除涉案租赁合同无理据，且2020年4月16日双方沟通后亦并未实际履行解除通知，故对王秀兰的上述抗辩理由，本院不予采信。关于云房公司主张的违约金45348元、退还押金22674元的诉请。根据原被告双方在涉案租赁合同中第十二条第2点的约定“甲方违反本合同约定，提前收回商铺的，应双倍返还租赁押金，并赔偿给乙方的其他损失”。上述约定表达的意思实际是甲方在返还租赁押金的同时另外支付一倍押金给乙方，并非在返还押金的同时还需双倍返还押金给乙方，故本院认定王秀兰仅需双倍返还租赁押金即45348元（22674元×2倍）给云房公司。关于装修损失费问题。根据云房公司的陈述，其实际于2020年5月1日已经与涉案商铺的权属人签订了新的租赁合同，继续在占有和使用涉案商铺，故其对涉案商铺的装饰装修并未因涉案租赁合同的解除而造成损失，对其该项诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王秀兰于本判决生效之日起十日内向原告广州云房数据服务有限公司双倍返还押金共45348元。二、驳回原告广州云房数据服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，由原告广州云房数据服务有限公司负担718元，被告王秀兰负担516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二〇年十月二十六日书记员  张 敏张园