重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初15849号原告（反诉被告）：重庆华宇集团有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118号，统一社会信用代码91500000203115190U。法定代表人：蒋业华，董事长。委托诉讼代理人：黄佳，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：江鸿，重庆静昇律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈琴，女，1989年4月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：温立英，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金华，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）与被告（反诉原告）陈琴商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年8月6日、2020年9月11公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华宇公司的委托诉讼代理人黄佳、江鸿，被告（反诉原告）陈琴的委托诉讼代理人温立英、张金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠付房款600000元；2.判令被告立即向原告支付逾期付款违约金（以600000元为基数，按日利率万分之五从2017年9月25日起计算至本息付清之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月15日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于重庆市北部新区×房屋，总成交金额为1050000元，被告应于2017年8月25日支付购房定金210000元和购房款240000元，于2017年9月25日支付购房款600000元（由银行提供30年按揭）。同时，合同第十条约定如被告未按照合同约定支付房款，应按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。前述合同签订后，被告未按合同约定支付房款，至今欠付房款600000元，虽经原告多次催告，被告仍未向原告支付该款项。原告认为，被告逾期支付房款已构成违约，应承担违约责任。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）陈琴辩称，根据商品房买卖合同第五条第三款第3项的约定，因不可归责于双方的事由导致被告未能获得银行贷款的，被告有权解除合同。被告在签订商品房买卖合同后，如实提供资料办理银行按揭全部手续，原告也曾告知被告未能获得贷款的原因是银行政策发生变化，故被告有权解除合同，现不同意继续履行合同，也不同意支付剩余房款。合同补充协议系原告提前制作、未与被告协商的格式合同，其中关于贷款不能的处理的条款剥夺了被告作为购房者在贷款不能情况下解除合同的合法权益，且补充协议第3条第2款应当是在贷款不能时、双方均同意履行合同时被告有义务付款，现被告不同意继续履行，故不应适用该条款。合同约定的违约金过高。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判决解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判决原告返还被告已支付的车位价款45万元；3.反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：原告于2017年8月25日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买重庆市北部新区×。该车位购买时，原告承诺可供停放两辆车辆，但目前车位的实际设计由于车库中间位置被电梯占道，导致仅能满足一辆车辆的停放。原告之所以购买建筑面积多达42.04平方米的案涉车位，其真实意思即为停放两辆车辆，现该车位无法实现被告签订合同的目的。且案涉车位因原告的原因未能通过贷款审批，致使被告无法支付尾款60万元。综上，基于合同约定及合同目的无法实现，被告请求依法判决解除案涉合同，据此诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）华宇公司辩称，1.被告行使合同解除权已经超过除斥期间。案涉车位于2017年12月8日完成竣工验收，原告在2017年12月22日通知被告接房，被告已知道且应当知道案涉车位的现状，在时隔三年之久又以车位现状无法实现合同目的为由要求解除合同，该期限超过了解除权行使的除斥期间，解除权已经消灭，被告无权解除合同。2.原告未与被告约定案涉车位可停放两辆车辆，购房合同补充协议第5条第11款明确约定被告知晓该停车位仅限停一辆车，同时知晓该停车位可供停放车辆的尺寸和车型无异议，因此被告认为双方约定案涉车位可停放两辆车没有事实依据，更不存在被告所谓的无法实现合同目的一说。3.案涉车位未能办理贷款的原因是被告原因所致，被告应当采取其他方式支付，被告在本诉中自称案涉车位贷款系因银行政策原因未能办理，而购房合同补充协议第3条第2款约定，即使存在该情况，被告也应在购房合同约定的付款日起15日内以现金形式向原告付清房款，因此贷款未能办理并不能成为被告要求解除合同的依据。4.被告现在要求解除合同，已经不具有可以实现的事实基础，根据购房合同补充协议第5条第9款约定，车位和住房的合同需要一并解除，而现在被告在原告处购买的住宅已经接房并付清房款，原告也为被告办理了权属登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即华宇公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《关于要求履行重庆市商品房买卖合同付款义务的函》、重庆市建筑工程竣工验收备案登记证、竣工图（建竣）、大渡口区邮政局《说明》，陈琴举示的视频一段（2020年8月2日），本院勘验形成的勘验笔录，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：华宇公司举示的EMS邮寄存根（尾号3732）及投递记录系原件，本院对真实性予以确认；收楼通知书（存根）与EMS邮寄存根（尾号5527）载明内容相印证，陈琴亦未举示相反证据，本院对该两份证据真实性予以确认。陈琴举示的竣工图（结竣），因已补充加盖档案章，本院对其真实性予以确认；（2019）渝0112民初25068号民事判决书系打印件，其内容亦与本案无关联性，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2017年8月15日，以华宇公司为甲方（卖方），陈琴为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买位于重庆市北部新区×的预售商品房，房屋建筑面积67.55平方米，其中套内建筑面积42.04平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.51平方米，用途为非住宅，属于停车用房。该房屋为清水房，总成交金额为105万元，乙方实行按揭付款，于2017年8月25日支付购房定金21万元，于2017年8月25日支付购房款24万元，于2017年9月25日支付购房款60万元（此款由银行提供30年按揭）。第五条第（三）款对办理按揭贷款违约责任约定：1.因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。2.因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3.因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第十条对乙方逾期付款的违约责任约定：……逾期超过90日后，甲方有权解除合同……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。该合同首部载明陈琴的地址为重庆市渝北区×。上述双方还签订了合同附件五《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议），其中第二条约定：乙方应按《购房合同》第五条约定向甲方支付购房款……如乙方未按《购房合同》及本补充协议约定时限付款，则自欠款之日起，每日按欠款额的万分之五向甲方支付违约金……甲方可随时要求乙方支付违约金，乙方不得以任何理由拒绝支付。第三条约定：2.乙方在签订《购房合同》时向甲方交付约定费用，并在签订《购房合同》当天向相关部门提交（齐全）办理贷款及《购房合同》登记即产权登记的所需资料（见附件）并办理相关贷款手续，乙方提交的贷款资料的真实有效性由贷款银行及相关部门核定。乙方能否获得贷款、获得贷款的数额及贷款年限由贷款银行及相关部门核准。若乙方未按《购房合同》约定将贷款按时、足额支付给甲方（包括但不限于乙方在《购房合同》签订之日起三日内未向银行提出书面贷款申请、未与银行进行面谈或未能通过银行贷款资格审查、贷款政策发生变化等原因所致）。乙方应在《购房合同》第五条第三款约定时间到期之日起15日内以现金形式足额向甲方交清房款，否则应按《购房合同》第十条和本补充协议第二条的约定承担逾期付款的违约责任。第五条约定：……9.甲乙双方就乙方购买本项目×号住房签订的《重庆市商品房买卖合同》和甲乙双方就乙方购买本项目的838号停车位/车库所签订的《重庆市商品房买卖合同》，不论何种原因导致任一合同被解除或终止的，则双方签订的所以（有）其他合同或协议、认购书等一并自动解除或终止。……11.乙方所购房屋若为停车位/库的，乙方知晓该停车位/库仅限停一辆车，乙方同时知晓该停车位/库可供停放车辆的车型、尺寸并不持异议。第十二条约定：……2.《购房合同》中所列地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供至联络方式的真实、可靠……甲方只履行“一次书面通知”义务，甲方按《购房合同》乙方地址发出通知（以寄出邮戳时间为起算日）3日，即视为甲方已履行完毕告知义务……。2017年12月21日，华宇公司取得华宇×工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，备案范围为9栋和D1地下车库。2017年12月22日，华宇公司按《重庆市商品房买卖合同》载明的陈琴地址和电话，向陈琴邮寄了《收楼通知书》，通知陈琴于集中交房时间2017年12月27日、28日到华宇·×售房部办理收楼手续。该邮件投递情况不明。2018年12月14日，华宇公司按《重庆市商品房买卖合同》载明的陈琴地址和电话，向陈琴邮寄了《关于要求履行〈重庆市商品房买卖合同〉付款义务的函》，其中载明“……根据《买卖合同》约定，您应于2017年9月25日向我司支付房款60万元。《买卖合同》签订后，您未按时在规定时间内补齐尾款，虽然我司工作人员多次催促，但由于您的原因，您的剩余房款尾款至今未能支付到我司账户。您的行为已严重违反《买卖合同》的约定。现我公司再次通知您：请您在收到本函后立即完善相关手续，或尽快以现金形式将房款支付给我司。同时，我司保留追究您的违约责任的权利”。该邮件于2018年12月15日送达，签收情况为“他人收菜鸟驿站”。上述车库房屋的竣工图纸显示，该车库入口位置（含左侧部分墙体宽度及右侧柱子宽度）宽度为3.2米，但未标注车库内部各部位的尺寸。经现场勘验测量（粗略测量），上述车库房屋的入口处从左侧墙面起至右侧柱子间距离约为2.68米，右侧柱子宽度约0.55米，车库中部因左侧电梯间及右侧柱子占用空间，宽度较入口处窄，最窄处宽度约1.88米（2.07米-19厘米），车库的外观形状及结构与竣工图基本一致。陈琴在本案中申请本院向中国农业银行渝北万隆支行调取其就案涉车库房屋申请贷款60万元的审批流程表中贷款申请未获批的具体原因及时间。经本院询问，该行回复称因系统升级，未审批通过的贷款无法查看具体流程内容，无法查明贷款未通过的原因。庭审中，陈琴陈述：1.我方未收到华宇公司邮寄的《收楼通知书》及《关于要求履行〈重庆市商品房买卖合同〉付款义务的函》，其向华宇公司购买的住宅房屋与案涉车库系同时期签订合同，住宅是按揭购买，已经接房办证；2.我方一开始不知道是哪个贷款银行，后华宇公司的置业顾问告知我方称银行不再办理车库贷款了，后我方询问和联系银行，银行表示对项目的车位都不再提供贷款，我方于2018年年底得知不予贷款情况的，后我方一直和华宇公司人员联系提出没有能力履行，要求解除合同，双方对继续履行问题进行了协商，但未果，且我方经过现场查看发现车库与预想的使用情况不一致，更不愿意履行合同；3.我方长期不在重庆，之前是有亲戚去看的现场，对车库具体尺寸不清楚，只知道由占用情况，不知道具体占用的面积和车位可使用情况，之前就车位现状与华宇公司协商过，只是在华宇公司起诉后我方才亲自到现场查看和测量；4.车库的合同解除不影响住宅的合同，如果车库的合同解除，住宅的合同不应解除。本院认为：陈琴与华宇公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及附件补充协议，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行义务。根据双方陈述，陈琴现尚未付清合同约定的剩余房款60万元。陈琴主张其未付款的原因一是银行贷款政策变化导致其未能获得贷款，其有权解除合同，二是车库现状与其合同目的不符，结合双方诉讼请求，本院分别评述如下：对第一个问题，首先，陈琴举示的证据并不能证明其未获得贷款的原因是银行贷款政策变化；其次，即使陈琴主张的情况属实，根据补充协议第三条第2款的约定，陈琴应在《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款约定时间到期之日起15日内以现金形式补足房款，否则须承担逾期付款的违约责任；再次，虽然《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款约定因不可归责于双方的事由导致陈琴未能获得银行贷款的，陈琴可以单方解除合同，但根据补充协议第三条第2款的约定，陈琴应继续履行合同，支付剩余房款，即不得解除合同。该条款系对特定情形下合同履行或解除的处理方式的约定，并非约定排除陈琴的法定解除权，故不属于华宇公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应属合法有效。因此，陈琴以银行政策变化导致其不能获得贷款，从而拒绝继续履行合同、要求解除合同的理由不能成立。对第二个问题，首先，陈琴认为华宇公司向其承诺案涉车库可停放两辆车，但未举示证据证明，应承担举证不力的不利法律后果，且补充协议第五条第11款明确约定该车库仅限停一辆车，陈琴该项意见与该约定矛盾，不能成立。其次，根据现场勘验情况，案涉车库的入口处含右侧柱子宽度大约为3.23米（2.68米+0.55米），与竣工图表示的3.2米基本一致，车库内部外观形状及结构亦与竣工图基本一致，并未导致车库无法使用。因此，陈琴认为车库现状无法实现其合同目的，从而拒绝继续履行合同、要求解除合同的理由不能成立。综上，华宇公司有权要求陈琴继续履行合同，故对华宇公司要求陈琴支付剩余房款60万元的诉讼请求，本院予以支持。对陈琴要求判决解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、由华宇公司返还车位款45万元的反诉请求，本院不予支持。关于违约金。补充协议第三条第2款约定，陈琴未按《重庆市商品房买卖合同》约定时间足额支付贷款部分房款的，应在《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款约定时间到期之日起15日内补足相应房款，因《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款中仅有第2项明确约定了房款支付时间，故补充协议约定的付款时间应根据该条款确定，即按揭银行书面通知到达之日起15日内。本案中，陈琴自述其于2018年年底得知银行不予贷款，应视同银行书面通知到达，该时间与华宇公司发函催告陈琴支付房款的时间基本吻合，故本院认定陈琴应在华宇公司函件送达后15日内（即2018年12月30日前）付清剩余房款60万元，其未按期支付，应承担从逾期之日起按每日万分之五计算的违约金。陈琴辩称违约金标准过高，但未举证证明，本院对违约金标准不予调整。据此，对华宇公司要求陈琴支付以未付房款60万元为基数，从逾期之日（2018年12月31日）起至该房款付清之日止，按日万分之五计算的违约金的诉讼请求，本院予以支持，对其余部分违约金诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈琴于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）重庆华宇集团有限公司房款600000元；二、被告（反诉原告）陈琴于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）重庆华宇集团有限公司逾期付款违约金（以600000元为基数，从2018年12月31日起按日万分之五计算至此款付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）重庆华宇集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈琴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12791元，减半收取6395.5元，由原告（反诉被告）重庆华宇集团有限公司负担985.5元，由被告（反诉原告）陈琴负担5410元；反诉案件受理费7125元，由被告（反诉原告）陈琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇二〇年十月十六日书记员  马 瑞