黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初7434号原告：哈尔滨永兴物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区王岗镇红星村，统一社会信用代码91230103578079739L。法定代表人：丛洪瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：石树东，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽艳，女，该公司副总经理。被告：孙启明，男，1972年11月15日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，原告哈尔滨永兴物业管理有限责任公司（以下简称永兴物业公司）与被告孙启明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永兴物业公司的委托诉讼代理人石树东、郑丽艳，被告孙启明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付2016至2019年物业费、电梯费6232元；2、被告按照本金1558元、每日千分之三承担违约金，直至给付为止（其中1558元从2016年1月1日起计算至给付之日，1558元从2017年1月1日起计算至给付之日，1558元从2018年1月1日起计算至给付之日，1558元从2019年1月1日起计算至给付之日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系为原告进行服务和管理的红星城小区业主。被告于2014年10月22日正式进户，入住红星城小区*号楼*单元*楼*室。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业服务协议》。协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应按1.4元/平方米的收费标准交付物业服务及电梯费。物业费是以预收的形式收取，如不按照规定缴纳有关费用的，从逾期之日起按照每天千分之三缴纳违约金。协议生效后，原告依约为被告提供了完善的物业服务，但被告却未依约向原告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及电梯费。原告经多次以上门和书面形式催交，均无结果。被告拒不缴纳物业费的行为，违反了双方签订的《前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及第六条，将被告诉至法院，望法院能公正裁决，维护原告的合法权益。孙启明辩称，我想说一下封闭的问题，2014年入住之后因永兴物业不执行职责造成我及家人无法正常居住。防盗门不防盗没有人管，家里定奶经常丢失，楼道经常贴广告，流动人员经常在楼道里捡东西，销售人员也经常敲门。被告已多次向物业经理反映情况，物业经理也多次承诺要启动维修资金换防盗门。更换防盗门需要启动维修资金后才可以施工，被告经一年多次向物业公司投诉，无奈之下找到物业经理说明，从2015年10月4日因物业原因不能正常居住，等物业经理换防盗门之后通知，被告才回来居住。被告也有相关的证据可以证明。现到2020年5月份物业来了一个新领导做了很大的事，被告在红星城群内看到防盗门修好了，也有人管了，闲杂人员不能随意入内。被告找到物业经理说明情况且是从物业完善自己责任起，就是防盗门防盗了，被告就搬回正常居住并缴纳物业费。随之物业公司在2020年6月把被告告上法庭，让补交因物业原因造成被告搬走不能正常居住的2016年至2020年5月期间的物业费。物业不但不承担因物业原因给被告造成的损失，还将被告告上法庭，应向被告道歉并免除因物业不能居住的物业费及损失。另外消防道内没有水，因消防关系到所有业主的安全，尤其是高层。2017年因物业原因红星城小区断电，给业主造成了损失。物业人员到每户了解损失情况并承诺因物业原因断电赔偿损失、进行维修和更换，被告家电器都因断电造成了损失，但物业只赔偿了电视，剩余家具并没有进行维修和更换，只是表示给被告1500元。被告当时没有同意。两年前红星城喝的是地下水，被告打了很多电话到有关部门举报此事，到该小区进行检测，之后才将水换了。另外物业称多次催缴物业费不属实。现被告要求免除在此居住的物业费，被告四、五年不在该小区居住了，也有水收据、气电、停供暖费单的证据可以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月1日，哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司（委托方、开发建设单位、甲方）与永兴物业公司（受托方、物业管理服务企业、乙方）签订《开发公司与物业公司物业服务协议》，协议约定：永兴物业公司为红星城小区提供物业服务，第三条前期物业管理服务合同期限本合同自2012年10月1日起，至本小区业主委员会成立，确立物业管理服务企业后，并签订《物业管理服务合同》之日终止。第七条物业管理服务费用（一）2、竣工验收合格交付业主使用后的物业管理服务费，按物价局审批定价执行：非住宅（商服）按建筑面积每月每平方米1.8元由业主交纳；住宅物业费1.4元每月每平方米，电梯收费按哈尔滨市政府指导价执行。6、业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。2014年10月22日，孙启明入住红星城小区并签署《永兴物业红星城小区业主手册》。业主手册第二章物业公司第三节前期物业服务协议第五条物业服务费及其它相关费用（均按建筑面积核算）1、经哈尔滨市物价局批准，我小区收费标准高层物业费：1.40元/㎡·月，电梯费：按照哈尔滨市普通住宅电梯指导价执行。3、关于物业费用的几点说明：a物业费是以预收的形式收取，按相关规定预收时间不得提前一年。第九条违约责任4、乙方违反协议，不按本协议约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。孙启明每年需交纳物业费、电梯费1558元，其未交纳2016年至2019年间物业费、电梯费。本院认为，永兴物业公司为红星城小区提供物业服务，孙启明系该小区业主，应当按照相关协议约定及时交纳物业费、电梯费，其未及时交纳，构成违约，应当承担违约责任。孙启明答辩主张的不交纳物业费理由非法定抗辩事由，本院对其答辩主张不予采纳。对于永兴物业公司要求孙启明交纳物业费、电梯费共计6232元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，永兴物业公司在涉案小区与开发建设单位签订的《开发公司与物业公司物业服务协议》对于小区业主具有约束力，在该协议对业主不按时交纳物业费已经约定违约金计算标准的情况下，永兴物业公司在业主手册中通过格式条款，提高了该种情形下违约金的计算标准，该约定不当的加重了业主的责任，依法对业主不产生约束力。业主承担的违约金应按永兴物业公司与开发建设单位签订的《开发公司与物业公司物业服务协议》计算，即从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金，换算为年利率为10.95%。综上所述，对于永兴物业公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、孙启明于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨永兴物业管理有限责任公司2016年至2019年间物业费、电梯费6232元；二、孙启明于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨永兴物业管理有限责任公司违约金（按年利率10.95%，其中1558元自2016年1月1日起开始计算，1558元自2017年1月1日起开始计算，1558元自2018年1月1日起开始计算，1558元自2019年1月1日起开始计算，均计算至实际给付之日止）；三、驳回哈尔滨永兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由孙启明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  关海东二〇二〇年十月二十八日书记员  董琪琪