广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0106民初40651号原告（反诉被告）：广州一诺拍卖有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道76号1204室。法定代表人：许平，总经理。委托诉讼代理人：莫传晶，系广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告（反诉原告）：方绍篯，男，1958年2月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陆伟生，系广东海印律师事务所律师。原告（反诉被告）广州一诺拍卖有限公司（以下简称一诺公司）与被告（反诉原告）方绍篯委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。一诺公司的法定代表人许平及其委托诉讼代理人莫传晶，方绍篯的委托诉讼代理人陆伟生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）一诺公司向本院提出诉讼请求：判令被告方绍篯支付原告一诺公司代理服务费共计112500元并承担诉讼费用。事实和理由：一诺公司与方绍篯于2019年7月25日签订《广州一诺拍卖有限公司购买房屋委托代理合同》，约定由一诺公司代理方绍篯购买广州市天河XXXXX05房的房产，代理期限自签订合同之日起至该房产过户到方绍篯或方绍篯授权的名字之日止，一诺公司协助方绍篯办理该房产的竞拍、过户及房产交接等事宜，若方绍篯自行完成上述部分或全部工作，不应减少支付给一诺公司的代理服务费。合同另约定，若一诺公司代理方绍篯竞拍成功，方绍篯需支付一诺公司代理服务费225000元。方绍篯于2019年7月25日支付一诺公司拍卖服务费112500元。合同期间，一诺公司依约履行了协助方绍篯成功拍下上述房产，并按相关程序协助后续的过户及房产交接工作，后方绍篯绕开一诺公司自行办理房产证和售楼，且未按约定支付剩余的代理服务费。方绍篯至今仍拖欠一诺公司拍卖服务费112500元，一诺公司追讨未果。综上所述，一诺公司与方绍篯之间的购买房屋委托代理合同关系成立并有效，一诺公司按照合同约定履行了代理义务，方绍篯拖欠支付拍卖服务费属违约行为，依法应承担违约责任。现根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，特提起诉讼，请求依法判决如诉请。被告（反诉原告）方绍篯辩称：2019年7月20日，方绍篯与广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称兴业公司）签订了一份《委托购买房屋确认书》，方绍篯委托兴业公司购买位于广州市天河XXX05室，购入价不高于5280000元，交易日期为2019年9月30日前，双方约定在签署在该物业的买卖合同当天向兴业公司支付中介服务费72000元。在签订《委托购买房屋确认书》的当天，方绍篯即向兴业公司支付了50000元的诚意金，在签订该《委托购买房屋确认书》时，兴业公司隐瞒了涉案标的物是人民法院网上公开拍卖房屋的事实。兴业公司在收取方绍篯50000元之后又向方绍篯称：广州一诺拍卖有限公司是法院指定的拍卖公司，通过该公司可以保证顺利拿到法院的裁定书，保证顺利清场和拿钥匙，保证办好房产证等等。同日，兴业公司的经办人带方绍篯到一诺公司，在兴业公司和一诺公司忽悠下，方绍篯在一诺公司炮制的《广州一诺拍卖有限公司购买房屋代理合同》（合同编号为NO.0000037）的乙方一栏签了字。该委托代理合同以一诺公司为甲方（代理方），方绍篯为乙方（买受方），兴业公司为丙方（中介方）约定甲方代理乙方购买的房屋为广州市天河XXXXX05房。甲方代理乙方购买该房屋的代理价格为5280000元，履约保证金50000元业丙方监管，乙方需在2019年7月23日前支付拍卖保证金490000元到天河区人民法院拍卖保证金专户。该合同没有约定乙方需向甲方支付代理服务费的具体金额，而只在备注条款中约定“竞拍成交日当天支付代理价格减去实际拍卖成交价的50%，过户当天支付30%。清场交吉当天支付20%”，然而，在2019年7月25日，竞拍结果是：涉案房屋的拍卖成交价为5791800，高出原合同代理价格511780元。对于这一拍卖结果，依原合同约定，一诺公司没有任何代理服务费可言。在拍卖成交后的当天一诺公司为了其不正当利益，一诺公司向方绍篯作了诸多承诺，比如包为方绍篯获取涉案房屋的拍卖裁定书，包方绍篯办理该房屋的产权证，包清场和包出租房屋等等，哄骗方绍篯补签了编号为NO0000041号的《广州一诺拍卖有限公司购买房屋委托代理合同》，在该合同中，一诺公司把案涉房屋的代理价格变更为5791780元，并在代理费支付条款中增加了代理服务费225000元的内容，该委托代理合同不是方绍篯的真实意思表示，违背原合同的基本精神，严重损害方绍篯的利益。2、一诺公司诉请判令方绍篯向其支付代理服务费共计112500元没有事实根据和法律依据。一诺公司与方绍篯于2019年7月25日签订的《广州一诺拍卖有限公司购买房屋委托代理合同》是一份显失公平的合同，依法应予撤销。一诺公司根据该合同主张方绍篯向其支付112500元，没有合法理据。涉案房屋是人民法院进行网上拍卖的标的物，一诺公司并未以代理人身份参与涉案房屋的拍卖活动，也没有以代理人身份参代方绍篯办理案涉房屋的过户手续，更没有以代理人身份参与涉案房屋的交接工作。一诺公司凭什么收取方绍篯225000元代理服务费？一诺公司主张依据涉案购买代理合同收取方绍篯225000元代理服务费违反了下列相关规定：第一，违反了《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的收费标准的规定，该通知第六条第三款规定：“房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5%-2.5%计。”一诺公司计收涉案房屋的代理服务费225000元显然大大超出了该收费标准。第二，违反了我国《房地产经纪管理办法》第十九条规定，该条第二款规定：“两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。方绍篯于2019年7月20日与兴业公司签订《委托购买房屋确认书》，委托兴业公司购买涉案房屋，并约定该物业买卖的中介服务费为72000元，兴业公司其实没有涉案房屋这一房源，而通过一诺公司提供广州市天河XXXXX05房这一房源，彼此合作开展同一宗房地产经纪业务。依照上述规定，只能按照一宗业务收取中介服务费，不得向委托人增加收费。一诺公司向方绍篯增加收费225000元，显然是重复收费，并严重违反了上述规定。第三，一诺公司作为一家拍卖公司，没有房地产中介服务的资质，进行房地产中介服务，违反了我国《城市房地产中介服务管理规定》的相关规定方绍篯保留向有关行政主管机关投诉的权利。综上所述，一诺公司隐瞒了其与第三人兴业公司恶意串通，欺诈方绍篯的重大事实。一诺公司与方绍篯于2019年7月25日签订的购买房屋委托代理合同是一份显失公平的合同，依法应予撤销，一诺公司诉请判令方绍篯向其支付代理服务费112500元，没有事实根据和法律依据，方绍篯请求人民法院依法驳回一诺公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）方绍篯向本院提出反诉请求：l.撤销一诺公司与方绍篯及案外人兴业公司于2019年7月25日签订的《广州一诺拍卖有限公司购买房屋委托代连全合同》（合同编号：NO.0000041）；2.判令一诺公司向方绍篯返还代理服务费112500元；3.反诉受理费由一诺公司负担。事实和理由：2019年7月20日，方绍篯与兴业公司签订了一份《委托购买房屋确认书》，方绍篯委托兴业公司购买位于广州市天河XXXX05号房屋，购入价不高于5280000元，交易日期为2019年9月30日前，并约定在签署该物业的买卖合同当天向兴业公司支付中介服务费72000元。在签订该确认书同日，方绍篯即向兴业公司支付了50000元的诚意金。兴业公司收取方绍篯50000元后便向方绍篯称，一诺公司是法院指定的拍卖公司，通过一诺公司可以保证顺利拿到裁定书，保证顺利清场，拿到钥匙，保证办好房产证。通过一诺公司参与竞拍可以低于5280000元的价格买入涉案房屋。当日，兴业公司带方绍篯到一诺公司，一诺公司制作了一份《广州一诺拍卖有限公司购买房屋代理合同》，该合同以一诺公司为甲方（代理方），方绍篯为乙方（买受方），兴业公司为丙方（中介方），约定一诺公司代理方绍篯购买广州市天河XXXXX05房，购买该房的代理价格为人民币5280000元；履约保证金为50000元，由兴业公司监管。该合同备注条款约定：“竞拍成交日当天支付代理价格减去实际拍卖成交价的50%；过户当天支付30%；清场交吉当天支付20%。”2019年7月25日，方绍篯在一诺公司通过一诺公司的网络参加了广州市天河区人民法院对涉案房屋的网上司法拍卖活动。竞拍结果是方绍篯以5791800元的价格拍卖成交，成交价比原合同代理价格5280000元高出了511800元。对于这一拍卖结果，依原合同约定，一诺公司不应获得任何代理服务费。然而，一诺公司和兴业公司为了其不正当利益，对方绍篯作了他们为方绍篯获取案涉房屋的拍卖裁定书，包办房产证，包清场，包出租等一系列的虚假承诺。哄骗方绍篯在其炮制的编号为NO．0000041的《广州一诺拍卖有限公司购买房屋委托代理合同》上签字。在该合同中，一诺公司把涉案房屋的代理价格变更为5791800元，并增加了代理服务费225000元的内容。该委托代理合同不是方绍篯真实意思表示，该合同违背了原合同的基本精神，严重损害了方绍篯的利益。一诺公司收取方绍篯购买房屋的代理服务费225000元没有事实根据和法律依据。一诺公司既没有以代理人身份参与涉案房屋的拍卖活动，也没有以代理人身份代方绍篯办理该房屋的过户手续，更没有代理方绍篯参与该房屋的交接工作。在兴业公司为同一宗房屋买卖中介服务己约定收取中介服务费的基础上，一诺公司与兴业公司恶意串通再向方绍篯收取225000元代理服务费，明显违反了我国《房地产经纪管理办法》和《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的相关规定，属于重复收费和乱收费。一诺公司利用其拍卖公司的专业优势和方绍篯对拍卖缺乏判断能力的劣势，于2019年7月25日签署的0000041号《广州一诺拍卖有限公司购买房屋委托代理合同》是一份显失公平的合同，方绍篯请求人民法院对该合同予以撤销。一诺公司违反国家规定重复收费和乱收费，所收取的代理服务费112500元应予返还。方绍篯请求人民法院依法判决。原告（反诉被告）一诺公司辩称：方绍篯称，2019年7月20日与一诺公司签订了《广州一诺拍卖有限公司购买房屋代理合同》，约定由一诺公司代理其购买广州市天河XXXXX05房，代理价格为5280000元，合同备注条款约定了代理费用。2019年7月25日，方绍篯通过一诺公司的网络参加了广州市天河区人民法院对涉案房屋的网上司法拍卖活动，竞拍结果以5791800元的价格拍卖成交，称一诺公司哄骗其另行签订了编号为N0.0000041的购买房屋委托代理合同，并将涉案房屋的代理价格变更为5791800元，增加了代理服务费225000元的内容。首先，一诺公司就方绍篯所述内容澄清事实如下：2019年7月20日，方绍篯通过中介方向一诺公司提出要购买涉案房产，双方就此签订了委托代理合同。同月25日，一诺公司通知方绍篯及中介方到一诺公司一起参加该房产网上司法拍卖，由一诺公司工作人员代为操作竞拍。在拍卖过程中，由于其他竞拍人竞价原因，涉案房产的竞拍价格高于双方原约定5280000元的代理价格，一诺公司工作人员当场口头征求方绍篯意见，其表示竞拍继续进行，并同意根据成交价修改合同代理价格和调整委托代理费用。经一诺公司积极代方绍篯参与竞拍操作，涉案房产最终由方绍篯以成交价5791780元竞得。根据重新达成的协商意见，双方签订了N0.0000041号委托代理合同，代理价格变更为涉案房产成交价即5791780元，并约定代理服务费为225000元，原合同同时作废。在竞拍过程中口头约定和成交后另行签订委托代理合同部是双方自愿友好协商达成一致的意思表示，一诺公司对合同变更事项作了充分说明，并不存在方绍篯所称的“虚假承诺”及“哄骗”行为，过程中有中介方在场可以证明。另，从一诺公司提交的公司法定代表人与方绍篯的微信记录亦可以证明，公司一直与方绍篯就代理事项有沟通，方绍篯并未对委托代理合同变更提出过任何异议，现提出NO.0000041号委托代理合同不是其真实意思表示的主张与事实相悖，据此请求撤销合同无事实和法律依据。其次，方绍篯称一诺公司收取代理服务费违反《房地产经纪管理办法》和国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》相关规定，属于重复收费和乱收费，请求退还已收取的代理服务费112500元。一诺公司认为，一诺公司是拍卖公司并非房地产经纪公司，代理房产司法拍卖并不违反法律、行政法规的强制性规定和国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定，一诺公司与方绍篯之间的法律是委托代理关系，不受房地产经纪方面的相关法律法规制约，一诺公司依照合同约定履行了义务，理应有权利按照约定获得报酬。至于方绍篯与本案兴业公司（中介方）是否另行约定收取中介服务费，与本案没有关联，一诺公司对此不应承担责任。综上所述，一诺公司与方绍篯之间的购买房屋委托代理合同关系成立并有效，一诺公司按照合同约定履行了代理义务，有按照合同约定取得报酬的权利，方绍篯请求撤销合同、退还己收取的代理服务费无事实和法律依据。方绍篯绕开一诺公司自行办理涉案房产收楼手续和房产证并拒付委托代理费用余款有违诚实信用原则，属违约行为，依法应承担违约责任。请人民法院查明事实，依法判决驳回方绍篯的诉讼请求。经审理查明：2019年7月20日，一诺公司（甲方，下同）与方绍篯（乙方，下同），兴业公司华明路分公司（丙方，下同，未加盖公章，签约人为朱淑华）签订《一诺公司购买房屋委托代理合同》（合同编号：NO.0000037），约定：甲方代理乙方购买的房地产为广州市天河XXXXX05房，建筑面积约为97.9084平方米，房产用途为住宅，代理期限自签订本合同之日起至该房产过户到乙方或乙方授权的名字之日止，甲方协助乙方办理该房产的竞拍、过户及房产交接等事宜，若乙方自行完成上述部分或全部工作，不应减少支付给甲方的代理服务费。甲方代理乙方购买该房产的代理价格为5280000元。乙方应于签署本合同3日内，支付该房产交易履约保证金，共计50000元。甲乙丙三方同意该定金交由丙方监管。监管方在合同终止前有责任保管履约保证金，未经甲方书面同意，监管方不得将履约保证金退给乙方；若乙方未按上述期限交纳履约保证金或乙方欲在该房产拍卖前终止本合同，履约保证金不退，由监管方转给甲方，另乙方需支付甲方代理价格百分之五的违约金；若拍卖未成交，监管方三个工作日内将履约保证金退还乙方，本合同终止。代理服务费为合同约定的代理价格减去实际拍卖成交价。竞拍成交当日支付代理价格减去实际拍卖成交价的50%，过户当天支付30%，清场交吉当天支付20%。竞拍成交当日起三个月内100%清场交吉，如三个月内未清场交吉，从第四个月其支付市场租金，直到清场交吉为止。未满一个月按一个月支付，市场租金为12000元，甲方支付该房产的物业欠费及水电费。同日，兴业公司向方绍篯开具收款收据，载明物业地址为天河XXXXX05，付款人方绍篯，款项性质为意向金，付款金额为50000元。2019年7月25日，一诺公司（甲方，下同）与方绍篯（乙方，下同），兴业公司华明路分公司（丙方，下同，未加盖公章，签约人为朱淑华）签订《一诺公司购买房屋委托代理合同》（合同编号：NO.0000041），约定：甲方代理乙方购买的房地产为广州市天河XXXXX05房，建筑面积约为97.9084平方米，房产用途为住宅，代理期限自签订本合同之日起至该房产过户到乙方或乙方授权的名字之日止，甲方协助乙方办理该房产的竞拍、过户及房产交接等事宜，若乙方自行完成上述部分或全部工作，不应减少支付给甲方的代理服务费。甲方代理乙方购买该房产的代理价格为5791780元。若甲方代理乙方竞拍成功，在拍卖成交当日，乙方需支付甲方代理服务费225000元。竞拍成交当日支付代理价格减去实际拍卖成交价的50%，过户当天支付30%，清场交吉当天支付20%。竞拍成交当日起三个月内100%清场交吉，如三个月内未清场交吉，从第四个月其支付市场租金，直到清场交吉为止。未满一个月按一个月支付，市场租金为12000元，甲方支付该房产的物业欠费及水电费。同日，一诺公司向方绍篯开具的收款收据，显示：2019年7月25日，方绍篯向一诺公司支付服务费112500元。司法拍卖网页截图，显示：案涉广州市天河XXXXX05房于2019年7月25日拍卖结束，成交价格为5791780元。本院认为：一诺公司与方绍篯分别于2019年7月20日、2019年7月25日签订《一诺公司购买房屋委托代理合同》各一份，双方之间形成委托合同关系。2019年7月20日所签订的委托代理合同中，明确约定服务费为代理价格5280000元减去实际拍卖成交价。现实际拍卖成交价为5791780元，远高于之前所约定的代理价格5280000元，若按前份合同约定，方绍篯无需向一诺公司支付任何服务费用。然双方又于拍卖成交当日即2019年7月25日另行签订委托代理合同，约定代理服务费为225000元。对此，一诺公司对于其未能以不高于5280000元的价格竞拍房产成功，却又要收取225000元高额的服务费作出合理解释，亦未有证据证明除协助方绍篯竞拍房产外还履行了哪些合同义务，理应承担举证不能的法律后果。根据一诺公司的履约情况，依据公平原则，本院酌定方绍篯向一诺公司支付服务费50000元，超过部分本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。然本案中，方绍篯未有证据证明双方在签订合同时，存在上述可撤销的情形，亦应承担举证不能的法律后果，故对于方绍篯主张撤销2019年7月25日签订的委托代理合同不予支持。现方绍篯已向一诺公司支付服务费112500元，故一诺公司应向方绍篯退还62500元。综上，驳回一诺公司的诉讼请求，驳回方绍篯的其他反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州一诺拍卖有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）方绍篯退还服务费62500元；二、驳回原告（反诉被告）广州一诺拍卖有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）方绍篯的其他诉讼请求。如原告（反诉被告）广州一诺拍卖有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2550元，由原告（反诉被告）广州一诺拍卖有限公司负担；反诉受理费1280元，由原告（反诉被告）广州一诺拍卖有限公司负担710元，被告（反诉原告）方绍篯负担570元。审 判 长  李 煜人民陪审员  谈凤英人民陪审员  梁细女二〇二〇年十月三十日书 记 员  万利娟梁惠妹