广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初4795号原告（反诉被告）：陈远常，男，1973年6月26日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：郑勇敏、谢爱玲，均系广东环宇京茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区供销总公司，住所地广州市白云区白云大道南路685号4001房。法定代表人：李梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪婷、胡传超，均系广东合盛律师事务所律师。第三人：广州君御房地产开发有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城神舟路851-881号7栋103房（自主申报）。法定代表人：龙健飞。委托诉讼代理人：姚华、杨东凤，均系该公司员工。原告（反诉被告）陈远常与被告（反诉原告）广州市白云区供销总公司（“以下简称“白云公司”）及第三人广州君御房地产开发有限公司(以下简称“君御公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈远常及其委托诉讼代理人郑勇敏、谢爱玲，被告（反诉原告）白云公司的委托诉讼代理人洪婷、胡传超，第三人君御公司的委托诉讼代理人姚华到庭参加诉讼诉。本案现已审理终结。原告陈远常向本院提出诉讼请求：1.确认陈远常与白云公司2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》中，关于租赁房屋建筑部分无效，关于租赁场地部分于2018年3月12日解除；2.判令白云公司向陈远常返还其收取的陈远常自建房屋建筑部分的租金831824.88元；3.判令白云公司向陈远常返还房屋租赁保证金76200元，水电费保证金2400元，合计78600元；4.判令白云公司向陈远常支付补偿款1856858元；5.判令白云公司向陈远常支付提前搬迁奖励185658.5元；6.判令本案全部诉讼费由白云公司承担。陈远常当庭变更第一项诉请为：确认陈远常与白云公司2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》中，关于租赁陈远常自建部分6660平方米的建筑物、白云公司建设的200.8平方米建筑物、300平方米土地部分无效，即陈远常与白云公司关于被告自建部分439.2平方米房屋、1020.6平方米土地部分的租赁关系于2018年3月12日解除。陈远常当庭变更第二项诉请为：判令白云公司向陈远常返还2015年8月23日起至2019年8月22日期间由白云公司收取的陈远常自建房屋建筑部分的租金831824.88元。陈远常当庭变更第四项诉请为：判令白云公司向陈远常支付补偿款1856858元（包括停业停产损失费1113951元、搬迁安装调试人工遣散费742634元）。事实和理由：白云公司在黄埔区联和街黄陂社区长安片区用地享有产权，并将用地向多方出租。2013年，陈远常向白云公司承租位于广州市萝岗区长安街86号用地，双方签订了第一期租赁合同（合同编号：ZC-XS130823-288）。当时该地上只有砖木结构的房屋建筑物640平方米，陈远常租地后，经白云公司同意，在未取得建设规划许可证的情况下，加建钢结构房屋建筑物6660平方米。2015年6月18日，陈远常与白云公司签订第二期租赁合同，即涉案的《房屋租赁合同》（合同编号：ZC-XS150618-288)；2018年1月9日，双方签订相关的《补充合同》。第二期租赁合同与第一期租赁合同均由白云公司提供，双方未经协商，其中包含大量的格式条款。在第二期租赁合同中，白云公司强制地将陈远常加建的6660平方米房屋建筑约定为无偿无条件归白云公司所有，并向陈远常收取租金。由此，第二期租赁合同的标的物为白云公司出租的场地、白云公司建成的房屋建筑租赁面积640平方米,以及陈远常自建的房屋建筑租赁面积6660平方米。2018年2月7日，白云公司向陈远常发出《关于收回出租物业的通知》。因“三旧”改造，国有旧厂范围用地按规定收储后出让，黄埔区更新局在《黄埔区更新局关于实施搬迁和签约交地的函》（穗埔更新［2018］67号）中要求白云公司于2018年3月1日前完成相关的租户补偿搬迁及移交物业，为此，白云公司要求陈远常等租户于2018年3月1日前移交场地。2018年3月6日，白云公司向陈远常发出《关于再次明确收回物业时间的通知书》，明确移交租赁场地的最迟时间为2018年5月6日，并承诺对于2018年4月6日前移交租赁场地的租户按总补偿款10%的标准予以奖励。2018年3月12日，陈远常向白云公司回应，愿意接受白云公司要求。由此，双方租赁合同关系因政府部门拆迁而解除。根据白云公司的要求，陈远常清退租赁场地内的租客，并依据改造项目实施主体第三人提供的补偿标准，向白云公司递交《关于长安物业提前收回要求补偿的报告》，告知提前解除租赁合同而给陈远常造成的损失情况。其后，陈远常一直积极联系白云公司沟通关于移交场地、补偿事宜，但白云公司一直不予配合、保持沉默，亦未按其通知的时间收回场地。陈远常一方面承受白云公司拖延协商补偿、怠于接收场地导致的场地空置的巨大损失，另一方面在白云公司误导及要求下按租金标准支付2019年4月至2019年8月的场地占用费。陈远常认为：首先，其与白云公司于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》中，关于房屋建筑租赁部分因建设房屋时未取得建设规划许可证而部分合同无效；白云公司基于陈远常建设的房屋建筑收取租金或房屋占有使用费，于法无据，依法应予退还。其次，双方就因政府拆迁而收回场地达成一致意见，场地租赁部分的合同关系解除，白云公司应当向陈远常支付应属陈远常享有的停产停业补偿、搬迁补助费等补偿费及奖励。合同终止后，白云公司应当向陈远常退还房屋租赁保证金、水电费保证金。但是，白云公司均未予以支付；并在向陈远常发出交还场地的通知后，消极处理租赁关系解除事宜，造成陈远常遭受场地空置的损失。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，陈远常特向法院提起诉讼，恳请法院判如诉请。白云公司辩称，不同意陈远常的全部诉请。诉请1：白云公司认为案涉租赁土地已经具备合法用地手续，且白云公司也提交了相应的房地产权证证明地上建筑物，该合同应当合法有效。白云公司提交的反诉第一组证据中已经有相关的同意使用土地通知书及国家建设征用土地通知书、2015年租赁合同的附图，三份材料的附图均可显示涉案租赁场地全部属于白云公司所有并办理合法手续进行认定。陈远常称白云公司建设部分没有规划报建不属实，白云公司提供了房产证，陈远常有建设6660平方米房屋，陈远常是在2013年的租赁合同租赁期间建设的，因为属于临时搭建，没有办理报建手续。因为2013年合同的租赁标的并不包含陈远常临时搭建的6660平方米房屋，2015年合同的租赁标的中就有包括6660平方米未报建房屋，并在合同中明确约定该6660平方米房屋由陈远常同意无偿归白云公司所有并纳入2015年租赁合同范围。白云公司认为陈远常自建部分的租赁是有效的，因为2015年租赁合同的租金价格与2013年租赁合同基本无差异，只是略高一点点，合同租金主要还是场地的价，而不是6660平方米房屋的价，2015年合同主要是约定该6660平方米的房屋是归白云公司所有，白云公司收取的只是场地的租金，并没有把上盖的使用价值租给陈远常。故白云公司认为2015年合同均为有效，只是考虑了陈远常实际建设的历史情况给了陈远常租金优惠，没有把6660平方米场地的使用价值计算进去。诉请2：白云公司不同意返还租金，理由：（1）在2013年场地租赁合同履行期间，陈远常虽然在场地内出资建设了6660平方米的建筑物，但双方一致同意无偿归白云公司所有，并且该建筑物已经与租赁的土地构成附合，故上盖的所有权也归白云公司。另外，白云公司认为陈远常在本案中主张退还租金的前提是其要主张6660平方米房屋的所有权。6660平方米房屋陈远常没有所有权。（2）2015年合同约定的租金与2013年合同基本无差异，只是略高一点点，合同租金主要体现场地的租金，陈远常主张退回使用费不合理。诉请3：不同意退还保证金，由于陈远常长期拖欠租金，存在严重违约行为，白云公司依约于2019年11月7日向陈远常发函（《房屋租赁合同解除通知书》）解除了双方的租赁合同关系、没收相关的租金保证金和水电保证金，白云公司认为2019年11月8日送达之日即解除之日。白云公司租金交到2018年8月31日止，自2018年9月1日起未向白云公司支付租金。合同第10条第一款约定30天不交租即可解除。诉请4：由于陈远常严重违约，白云公司解除租赁合同，故陈远常无权获得征收补偿款和拆迁奖励款。目前白云公司没有收到任何征收补偿款，陈远常主张该补偿的前提条件不存在，故白云公司不同意向陈远常支付。陈远常目前并非该租赁物的合法承租人和实际使用人，无权获得该补偿款。诉请5：白云公司不同意支付，因为目前白云公司没有收到任何搬迁奖励且陈远常主张的搬迁奖励必须在2018年4月6日前完成搬迁并按规定办理交接手续才能获得，但本案中陈远常从头至尾没有配合搬迁，至今未交还场地，该搬迁奖励是第三人君御公司承诺支付的，白云公司只是转达，没有相关支付义务，并且根据陈远常提交的第三人补偿意见的第四点，违章建筑不予支付提前搬迁奖励。第三人君御公司述称，君御公司对陈远常的1、2、3、6项诉请不发表意见，因为前述四项诉请系基于陈远常与白云公司之间的房屋租赁关系产生，与君御公司无关。诉请4、5：君御公司确认2018年3月9日出具的《关于黄埔区长安片旧改项目国有用地商业物业补偿的意见》其中规定的补偿标准依法予以补偿，陈远常的第4、5项诉请是否符合补偿及搬迁奖励应由陈远常证明符合意见规定的标准方可获得补偿。白云公司向本院提出反诉请求：1.判决陈远常立即将租赁土地、房屋及附属设施设备腾空交还给白云公司；2.判决陈远常向白云公司支付自2018年9月1日至2019年11月6日期间拖欠的租金共计348970.44元；3.判决陈远常向白云公司支付自2019年11月7日起至其将租赁土地及房屋实际交还给白云公司之日止的占用费（占用费按照租赁合同约定标准计算，暂计至2020年4月24日为426720元）；4.判决陈远常向白云公司支付自2018年7月至2019年11月拖欠租金产生的滞纳金686985.33元（滞纳金每日按欠交金额0.5%计算）及自2019年11月7日起至结清租金时止的租金利息（利息以租金348970.44元为本金按同期贷款利率计）；5.判决陈远常向白云公司支付违约金76200元；6.判决陈远常向白云公司支付拖欠的电费1241.18元（不含违约金）；7.判决白云公司无需向陈远常退还租赁保证金76200元、水电费保证金2400元；8.判决陈远常承担本案的全部诉讼费用。白云公司当庭变更第二项反诉请求为：判决陈远常向白云公司支付自2018年9月1日至2019年11月6日期间拖欠的租金及占用费共计348970.44元。经白云公司当庭核实，陈远常已实际交纳电费，故白云公司当庭撤回第六项反诉请求。事实与理由：2013年8月23日，白云公司与陈远常签订了《场地租赁合同》（合同编号：ZC-XS130823-288），约定白云公司将位于广州市萝岗区(现黄埔区)长安街86号的10000平方米场地出租给陈远常使用(其中空地面积9360平方米、房屋建筑面积640平方米)，租期两年即2013年8月23日起至2015年8月22日止，场地租金及物管费合计2万元/月。在该合同履行期间，陈远常在租赁场地内出资搭建了简易钢结构房屋面积6600平方米，双方一致同意该6600平方米钢结构房屋的所有权无偿归属于白云公司。《场地租赁合同》到期前，双方于2015年6月18日签订续租合同《场地租赁合同》（合同编号：ZC-XS150618-288，下称：“合同”），该合同约定白云公司将位于广州市萝岗区(现黄埔区)长安街86号的8620平方米物业出租给陈远常使用(其中房屋建筑面积7300平方米、空地面积1320平方米)，租期五年即2015年8月23日起至2020年8月22日止，首年租金及物管费合计21200元/月(第二年为22400元/月、第三年为23400元/月、第四年为24400元/月、第五年为25400元/月)。2018年2月1日，白云公司收到广州市黄埔区城市更新局发出的《黄埔区城市更新局关于实施搬迁和签约交地的函》(穗埔更新函[2018]67号)，确定将白云公司在黄陂社区长安片区的用地(包含案涉租赁地块)实施收储、纳入改造范围，故要求白云公司争取在2018年3月1日前完成租户补偿搬迁及移交物业、土地工作。根据《租赁合同》第八条第2款第(1)项的约定，我司于2018年2月7日将前述函件内容告知陈远常，并要求其做好搬迁准备并于2018年3月1日前将租赁物业交回。由于陈远常并未在2018年3月1日前搬迁并将租赁物业交回，故我司于2018年3月6日向其发出《关于再次明确收回物业时间的通知书》，告知其移交物业的最迟时间为2018年5月6日。然而，陈远常依然未在上述期限内搬迁并将租赁房屋及土地交回，反而继续经营使用租赁物业至今。不仅如此，自2018年9月1日至今，陈远常不仅不配合政府土地收储工作，并且一方面继续占用案涉土地及房屋，另一方面却拒绝向白云公司支付租金及占用费，经多次催告，其仍未支付，其违约行为严重损害了白云公司的合法权益。2019年11月6日，白云公司就反诉陈远常拖欠租金、滞纳金事宜，在经过数十次催告无果后，本着挽回经济损失并尽快收回租赁土地及房屋的目的，无奈之下只能向陈远常发出《房屋租赁合同解除通知书》，要求解除合同，并限其在2018年11月10日前结清包括租金、水电费在内的所有费用并搬离、腾空场地，将租赁物业交回白云公司。但是，陈远常至今依旧未向白云公司交还租赁土地、房屋及附属设施设备，白云公司自解除合同后，又陆续向陈远常发出两份催缴通知，然而陈远常依旧无动于衷，仍在继续强占案涉土地和房屋，通过占用经营该物业获取经济利益。因此，基于陈远常长期拖欠租金，并且在白云公司要求解除合同的情况下仍继续占用租赁土地及房屋至今的事实，根据《租赁合同》第十条第1款、第2款、第5款的约定，白云公司有权要求其足额支付拖欠的租金、占用费并没收保证金，同时陈远常应按约定向白云公司支付逾期付款产生的滞纳金以及逾期交还租赁物业产生的违约金。综上所述，陈远常的严重违约行为已经给白云公司造成了巨大的经济损失，故白云公司根据《民事诉讼法》的规定，向法院提起反诉，望法院判如所请。陈远常反诉辩称，一、不同意白云公司的第一项反诉请求，理由：根据国有土地上房屋征收与补偿条例，实施房屋征收应当先补偿后搬迁，现双方因政府征收行为而解除合同，但未就补偿达成协议，白云公司一直未与陈远常进行场地移交和处理补偿，因此根据相关规定，陈远常不同意将场地交回给白云公司，而该责任在白云公司。二、不同意白云公司的第二项反诉请求，理由：双方于2018年3月12日协商解除涉案租赁合同，合同解除之后不存在拖欠租金的情况，因此白云公司该项诉请没有依据。另外，白云公司主张其计算租金的依据是涉案合同第五条，但是双方曾于2018年1月9日达成书面补充合同，补充合同上约定2018年1月1日至2018年8月22日的土地租金为0元，房屋月租金23400元，2018年8月23日至2019年8月22日土地月租金0元，房屋月租金24400元，2019年8月23日至2020年8月22日，土地月租金0元，房屋月租金25400元。因此，白云公司计算其主张租金的依据应根据补充合同，根据补充合同约定，陈远常于合同解除之日2018年3月12日以前的租金已完全支付，不存在拖欠，解除后支付了2018年4月至2018年8月31日的占用费，2018年9月1日起陈远常没有向白云公司支付租金或占用费，因为白云公司一直不与陈远常处理移交场地与补偿事宜，陈远常使用场地是白云公司没有及时收场所致，过错在于白云公司，并且自白云公司发出收回场地通知后，陈远常的租户清退了大部分，并没有实际使用整个场地，因此，按照租金的标准支付场地占用费也是不合理、不公平的。现在涉案场地上的租户还有三户，不记得具体是谁了。双方约定的土地租金为0元，场地上的6660平方米建筑物是陈远常出资搭建的，而陈远常认为对合同上关于建筑物的租赁事宜是无效的，所以陈远常不应当向白云公司支付陈远常自建部分的租金或占用费。三、不同意白云公司的第三项反诉请求，理由与上述第二项答辩意见的相关部分一致。四、不同意白云公司的第四项反诉请求，理由：涉案租赁合同有效的部分已经解除，陈远常在合同解除之前不存在拖欠费用或其他违约情况，因此不存在滞纳金或租金利息，白云公司该项主张没有依据。另外，白云公司主张的计算滞纳金的标准过高，且未提交相关损失的证明。五、不同意白云公司的第五项反诉请求，理由与上述第四项答辩意见一致。六、不同意白云公司的第六项反诉请求，理由：陈远常提交的两份证据中的发票中备注的号码与白云公司提交的电费清缴提示的电字号一致，说明陈远常提交的发票对应的就是白云公司所称的拖欠电费的款项。另外一个证据即南方电网的截图显示并未拖欠电费，2020年5月27日就已经交清了电费1241.18元，因此白云公司的该项诉请不应支持。七、不同意白云公司的第七项反诉请求，理由：陈远常在合同解除以前没有违约行为，根据合同第四条第二、三款约定，白云公司应当向陈远常退还租赁保证金和电费保证金。八、不同意白云公司的第八项反诉请求，理由：相关诉讼费用应由白云公司自行承担。第三人君御公司反诉述称:白云公司的反诉请求均与君御公司无关，君御公司不发表意见。本院经审理认定事实如下：白云公司提交的穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明：房地座落为白云区××镇××号，权属人为广州市白云区供销合作总社萝岗供销社，权属来源为1974年新建，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为集体所有，土地权属性质为国家所有，土地情况为用地面积298.9平方米，房屋情况的建筑结构及层数为混合结构2层，建基面积144.69平方米，总建筑面积302.94平方米，用途为收购站。白云公司提交的穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明：房地座落为白云区广汕公路长安街86号，权属人为广州市白云区果品食杂公司，权属来源为1979年新建，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为集体所有，土地权属性质为国家所有，土地情况为用地面积721.7平方米，房屋情况的建筑结构及层数为砖木结构1层，建基面积136.26平方米，总建筑面积136.26平方米，使用性质为商业。白云公司提交广州开发区城市更新局于2019年5月23日作出的穗开更新函［2019］203号《广州开发区城市更新局关于白云供销社地块申请用地合法手续认定的复函》，该复函载明：广州市白云区供销总公司，你司《广州市白云区白云供销总公司关于申请黄陂社区长安片区地块权属确认的函》收悉。经研究，回复意见如下：根据《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》(穗府［2012］20号)第(十九)条及《关于研究联和街“三旧”改造工作的会议纪要》(［2019］18号)第一条第(四)点意见，你司提供该地块的房地产证（穗房地证字第××号、穗房地证字第××号)、同意使用土地通知书(1989年房地字269号)、国家建设征用土地通知书(86城地批字第102号、87城地批字第108号)及相关补偿凭证等文件可作为认定合法用地手续等。白云公司提交广州市房地产管理局于1989年6月9日出具的1989年房地字269号《同意使用土地通知书》，该通知书载明：用地单位为白云区供销联社职工学校，征用土地地点为白云区罗岗镇长安广汕路南边，核准用地面积共9713平方米。白云公司提交广州市城市规划局于1986年2月1日出具的(86)城地批字第102号《国家建设征用土地通知书》载明：同意郊区果品食杂公司长安购销部征用郊区萝岗黄陂乡长安地段土地，核准面积共7144平方米。白云公司提交广州市城市规划局于1987年2月14日出具的(87)城地批字第108号《国家建设征用土地通知书》载明：同意供销社征用萝岗区长安市西侧地段土地，核准面积共9240平方米。白云公司提交广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局于2019年10月29日向白云公司发出一份《关于对黄陂社区长安片区白云供销社地块土地出让金补缴土地出让金相关事宜的复函》，要求白云公司补缴长安片区白云供销社地块土地出让金。白云公司提交广州开发区规划和自然资源局出具的广州市非税收入缴款通知书、广东省非税收入(电子)票据及广州开发区规划和自然资源局出具的土地出让金清缴证明均显示，白云公司于2019年11月6日补缴了黄陂社区长安片区白云供销社地块土地出让金。2013年8月23日，陈远常(承租方，乙方)与白云公司(出租方，甲方)签订了一份《场地租赁合同》（合同编号：ZC-XS130823-288），约定甲方将位于广州市萝岗区(现黄埔区)长安街86号的10000平方米场地(其中房屋建筑面积640平方米，空地面积9360平方米)出租给乙方作为堆放建材场地使用，约定未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁用途。租赁期限为两年，自2013年8月23日起至2015年8月22日止，租赁期满，甲方收回出租场地，乙方须如期完好交回。2013年8月23日至2013年9月22日为装修免租期，免收场地月租金及物业管理费。2013年9月23日至2015年8月22日场地月租金为1400元，月物管费为6000元。陈远常及白云公司均确认，陈远常在上述合同的履行期间，未经规划报建，自行在租赁场地内搭建了6600平方米的简易钢结构房屋。2015年6月18日，陈远常(承租方，乙方)与白云公司(出租方，甲方)签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：ZC-XS150618-288，以下简称“涉案合同”），合同第一条约定：甲方将位于广州市萝岗区(现黄埔区)长安街86号房屋(以下简称“涉案场地及房屋”)出租给乙方使用，租赁面积合计8620平方米，其中：(1)房屋建筑面积共7300平方米，其中砖木结构房屋面积共640平方米，钢结构房屋面积共6660平方米。钢结构房屋面积6660平方米是由乙方于上一期合同编号为ZC-XS130823-288的《房屋租赁合同》租赁期内自行出资搭建，乙方己同意该6660平方米自建钢结构房屋建筑无偿无条件归甲方所有。(2)空地租赁面积共1320平方米。合同第二条约定，(1)租赁期限为5年，自2015年8月23日起至2020年8月22日止；(2)乙方承诺租赁房屋仅作为厂房、仓库使用。合同第四条约定：乙方在本合同签订当日向甲方支付房屋租赁保证金76200元，并向甲方交付水电保证金2400元，待本合同期限届满后，在乙方已依时向甲方缴清房屋租金和物业管理费，没有拖欠水电、管理费、税费等其它相关费用，并按本合同第七条第(二)款第9项的约定向甲方交还租赁房屋、双方办妥所有交接手续且乙方无任何违法违约行为的情况下，甲方凭乙方交回的房屋租赁保证金收据原件于5个工作日内无息退还原额房屋租赁保证金76200元给乙方。如乙方有违法，或有法律法规规定或本合同约定的违约行为导致本合同解除的，房屋租赁保证金及水电费保证金不能作为房屋租金、物业管理费、违约金、滞纳金等其它任何费用的抵减，甲方没收全额房屋租赁保证金及水电费保证金不予退回。合同第五条约定：1.房屋租金、物业管理费按以下执行：2015年8月23日至2016年8月22日，房屋月租金14840元，月物业管理费6360元，月金额合计21200元；2016年8月23日至2017年8月22日，房屋月租金15680元，月物业管理费6720元，月金额合计22400元；2017年8月23日至2018年8月22日，房屋月租金16380元，月物业管理费7020元，月金额合计23400元；2018年8月23日至2019年8月22日，房屋月租金17080元，月物业管理费7320元，月金额合计24400元；2019年8月23日至2020年8月22日，房屋月租金17780元，月物业管理费7620元，月金额合计25400元。2.房屋、物业管理费支付时间：乙方必须于每月5日前支付当月房屋租金及物业管理费，如遇国家法定节假日或双休日，则顺延至节假日或双休日的次日。第七条第(二)款第5项约定：乙方必须于每月5日前支付当月房屋租金及物业管理费。第八条第2款约定：房屋租赁期间如遇国家或政府建设、国家政策法令或政府部门规定需要征用、扩路、征拆、拆建、拆除租赁房屋等，按实际情况处理如下：(1)如征用单位有预征或拆迁通知时，甲方需按通告的时间及时通知乙方。(2)按相关政策有关部门如有给予房屋租赁人、使用人的停产停业损失补偿、营业补偿、归乙方部分的装修补偿、搬迁补偿的，归乙方所有，其余的所有补偿，包括但不限于征用的土地补偿、商铺房屋补偿、归甲方的装修补偿等均归甲方所有，甲方无须再对乙方进行任何补偿。第十条乙方的违约责任第1款约定：租赁期间，乙方违反法律法规规章、违反本合同第七条第(二)款和第八条约定的乙方义务的，视为乙方违约，甲方有权单方解除终止本合同，全额没收乙方缴交的房屋租赁保证金及水电费保证金不予退还，不给予乙方任何赔偿补偿，乙方应按甲方提出解除合同当月的月房屋租金和物业管理费总和标准的3倍向甲方支付违约金，如甲方的实际损失超出违约金的，甲方继续追究乙方的违约赔偿责任。乙方在甲方限定期限内拒不交还租赁房屋的，甲方按本条第5款约定自行收回租赁房屋。第2款约定：在租赁期内，乙方逾期支付房屋租金、物业管理费及其它由甲方代收代付的费用，每逾期一日，乙方须按欠交金额的0.5%支付滞纳金给甲方，该滞纳金与本条第1款的违约金不冲突不重复，乙方应分别计付给甲方，乙方应缴的所有费用，如有一项逾期超过30天的，按本条第1款执行。第5款约定：租赁期满或甲方提出解除合同限期交还房屋的，乙方逾期交还租赁房屋，每逾期一日，乙方需按合同到期或甲方提出解除合同之日各项房屋租金及物业管理费标准的3倍计付房屋使用费和管理费给甲方，对乙方的违约责任按本条第1款执行。庭审时，陈远常与白云公司双方均确认涉案合同约定的涉案租赁物是穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明的座落于白云区广汕公路长安街86号房地产及穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明的座落于白云区××镇××号房地产，并确认陈远常向白云公司支付了涉案租赁物的保证金76200元、水电保证金2400元、所有水电费及2018年8月31日前的租金，从2018年9月1日起未再支付租金,至今亦未将涉案租赁物交还给白云公司。2018年1月9日，陈远常(承租方，乙方)与白云公司(出租方，甲方)签订了一份《补充合同》（合同编号：ZC-XS150618-288-1），约定甲、乙双方于2015年6月18日签订了涉案合同，经双方协商一致制定本补充合同。《补充合同》第一条约定，将涉案合同约定的“房屋租金、物业管理费”变更为“物业租金”，变更后具体月租金金额按照以下执行：2018年1月1日至2018年8月22日，房屋月租金23400元；2018年8月23日至2019年8月22日，房屋月租金24400元；2019年8月23日至2020年8月22日，房屋月租金25400元。《补充合同》第二条约定，其他事宜，仍按原双方签订的涉案合同执行。2018年2月1日，广州市黄埔区城市更新局向白云公司及广州市白云区市场建设管理服务中心、广州市白云区粮食储备公司发出一份穗埔更新函(2018)67号《黄埔区城市更新局关于实施搬迁和签约交地的函》，该函有以下主要内容：根据《关于对我区联和街黄陂社区长安片区“三旧”改造方案的批复》(穗萝府［2013］25号)文件要求，你司在黄埔区联和街黄陂社区长安片区的用地已纳入黄陂社区长安片改造范围实施成片连片改造，黄陂社区经济联社全资子公司—广州君御房地产开发有限公司作为旧村改造项目的实施主体正在开展相关工作……下一步将根据我市城市更新有关政策规定及批复第五条第(四)款“融资地块中的国有旧厂范围3.98公顷按规定收储后出让”的要求，对你司的用地实施收储后出让，纳入该片区实施成片连片改造。为此，请你司争取在2018年3月1日前完成相关的租房补偿搬迁及移交物业、土地的工作，并签订收储补偿协议，以便改造主体开展相关工作。2019年1月21日，广州市黄埔区人民政府发出一份穗埔府规［2019］1号《广州市黄埔区人民政府关于黄陂社区长安片区旧村项目改造的通告》，该通告有以下主要内容：黄陂社区长安片区旧村项目范围内同意《黄陂社区长安片“旧村”改造拆迁补偿安置方案》并已签订补偿安置协议的居民户数已超过范围内的90%，依据广州市人民政府城市更新相关政策，现将有关事项通告如下：一、黄陂社区长安片区旧村项目西起117中学，北至广汕公路，东到开创大道，面临乌涌，改造用地面积约20.13公顷，国有旧厂按规定收储完成后纳入改造范围。二、黄陂社区长安片区旧村改造项目由君御房地产开发有限公司负责实施。……四、自2019年1月17日起，黄陂社区长安片区旧村项目改造进入动迁和建设阶段……八、本通告自发布之日起施行，有效期为5年，有效期届满前，根据实施情况依法评估修订。2018年2月9日，白云公司向陈远常发出一份《关于收回出租物业的通知》，该通知有以下内容：贵租户于2015年6月18日租用我司位于广州市黄埔区长安街86号物业，合同编号为ZC-XS1150618-288，租赁期限从2015年8月23日起至2020年8月22日止，2018年2月1日，我司收到黄埔区城市更新局发出的《黄埔区城市更新局关于实施搬迁和签约交地的函》(穗埔更新函［2018］67号)，我司上址物业已纳入改造范围，函件中要求我司于2018年3月1日前移交场地，为做好地块改造相关工作，请贵租户做好搬迁准备并于2018年3月1日前交回物业于我司。陈远常确认于2018年2月9日收到白云公司送达的该通知。2018年3月6日，白云公司向陈远常发出一份《关于再次明确收回物业时间的通知书》，该通知书有以下内容：我司己于2018年2月7日发出《关于收回出租物业的通知》，明确告知我司所出租给您的物业已被纳入改造范围，并附上黄埔区城市更新局发出的《黄埔区城市更新局关于实施搬迁和签约交地的函》(穗埔更新函［2018］67号)，按上述函件要求移交场地时间为2018年3月1日。现将有关情况通知如下：1.移交物业最迟时间为2018年5月6日，逾期移交的，则按法律规定及合同约定执行。2.2018年4月6日前物业的租户，额外按您所能获得总补偿款的10%作为奖励。2018年4月7日至5月6日期间搬迁的，不予奖励。陈远常确认于2018年3月6日收到白云公司送达的该通知。2018年3月12日，陈远常向白云公司递交一份《关于长安物业提前收回要求补偿的报告》，陈远常在该报告中提出补偿方案，要求白云公司给予其补偿款10832892.44元、双倍退回保证金152400元、水电费保证金2400元，并提出搬迁期为：签定补偿协议后，按协议补偿款到账后90天内交还场地。白云公司确认2018年3月12日收到该报告。陈远常与白云公司均确认陈远常至今未将涉案房屋交还白云公司，并确认陈远常向白云公司支付租金至2018年8月31日，从2018年9月1日起未再支付租金。2018年12月18日，白云公司向陈远常发出一份《关于催促缴交租金的通知》，要求陈远常支付2018年9月1日至2018年12月31日期间的租金97600元及滞纳金28279元。2019年1月22日，白云公司向陈远常发出一份《关于催促缴交租金的通知》，要求陈远常支付2018年9月1日至2019年1月31日期间的租金122000元及滞纳金46604元。2019年2月25日，白云公司向陈远常发出一份《关于催促缴交租金的通知》，要求陈远常支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金146400元及滞纳金69515元。2019年3月13日，白云公司向陈远常发出一份《关于催促缴交租金的通知》，要求陈远常支付2018年9月1日至2019年3月31日期间的租金170800元及滞纳金82203元。2019年4月16日，白云公司向陈远常发出一份《关于再次催促缴交租金的通知》，要求陈远常于2019年4月20日前支付租金及滞纳金共307415元。2019年5月9日，白云公司向陈远常发出一份《关于再次催促缴交租金的通知》，要求陈远常于2019年5月13日前支付租金及滞纳金共355153元。2019年6月10日，白云公司向陈远常发出一份《关于再次催促缴交租金的通知》，要求陈远常于2019年6月14日前支付租金及滞纳金共414897元。2019年7月25日，白云公司向陈远常发出一份《关于再次催促缴交租金的通知》，要求陈远常于2019年7月26日前支付租金及滞纳金共493953元。2019年8月13日，白云公司向陈远常发出一份《关于再次催促缴交租金的通知》，要求陈远常于2019年8月20日前支付租金及滞纳金共547809.06元。2019年7月22日，白云公司委托广州金鹏律师事务所律师向陈远常发出一份律师函，要求陈远常在收到该函之日起三天内支付拖欠的2018年9月1日至2019年7月31日期间的租金268400元、2018年7月至2019年7月延迟缴交租金所产生的滞纳金200177元。2019年7月31日，陈远常委托广东环宇京茂律师事务所向白云公司发出一份《复函》，该函有以下主要内容：陈远常于2019年7月23日收到贵司委托律师发出的律师函，要求陈远常支付2018年9月1日至2019年7月31日期间的租金268400元及滞纳金200177元，对该律师函中提及的问题作出正式回复：2018年4月份，陈远常已按贵司的要求清退了所有租客，并要求贵司尽快办理交接手续，同时，2018年4月至8月期间，陈远常仍按照合同交付租金给贵司，陈远常也多次主动寻找贵司解决问题，但贵司仍迟迟不办理交接手续，才导致陈远常无法交付租金，为此，现贵司要求陈远常支付租金及滞纳金依法无据，同时，请贵司尽快办理物业的交接手续并按照黄埔区拆迁补偿的标准支付相关各项费用。白云公司确认于2019年8月2日收到该律师函。2019年11月6日，白云公司向陈远常发送的一份《房屋租赁合同解除通知书》，该通知书有以下主要内容：陈远常无正当理由拖欠我司2018年7月滞纳金、2018年9月至2019年11月租金和滞纳金，经我司向贵方多次书面催缴，至2019年11月6日贵方仍未向我司缴清，已严重违约，根据合同约定，我司有权解除合同，没收房屋租赁保证金并收回出租物业。因此，现通知贵方：1.本通知发出之日(即2019年11月6日)为贵我双方原于2015年6月18日签订合同编号为ZC-XS150618-288的《房屋租赁合同》和2018年1月9日签订的合同编号为ZC-XS150618-288-1的《补充合同》解除之日。二、贵方须于2018年11月10日前结清经营期间所发生的一切费用(包括但不限于水费、电费、租金、管理费、员工工资、员工社保、税费等)，并于2019年11月10日前将放置在上址物业范围内、属贵租户的物品搬离并并腾空场地，把物业及附属设施设备完好交还给我司。《房屋租赁合同解除通知书》还载明其他内容。陈远常确认于2019年11月6日收到该解除通知书。2019年11月12日，陈远常委托广东环宇京茂律师事务所向白云公司发出一份《关于〈房屋租赁合同解除通知书〉的回复》，该函有以下主要内容：就贵公司2019年11月6日向陈远常发送《房屋租赁解除通知书》事宜正式复函如下：我方认为贵公司与陈远常的原房屋租赁合同关系已于2018年4月陈远常收到贵公司送达的《关于收回出租物业的通知》之日起解除，陈远常按照贵公司的要求办理清退租客、支付等同租金的场地占用费，均为解除原租赁合同的后续清退事项，并不视为继续履约的行为。相反，在陈远常完成清退工作后，贵公司迟迟不与陈远常办理物业交接手续以及提前解约的补偿事宜，已构成严重违约，现我方要求贵公司尽快办理物业交接、腾退手续，退回2018年4月至8月份期间陈远常向贵公司缴纳的租金，并按照拆迁补偿之相关标准向陈远常进行补偿。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2020年2月27日出具的快递回单显示上述函件已于2019年11月13日妥投。陈远常提交君御公司于2018年3月9日出具的《关于黄埔区长安片旧改项目国有用地商业物业补偿的意见》，陈远常认为该意见第2点、第3点明确的停产停业损失费1113951元、搬迁安装调试人工遣散费742634元是补偿给其的费用，故要求白云公司支付该补偿费。上述《关于黄埔区长安片旧改项目国有用地商业物业补偿的意见》有以下主要内容：关于黄埔区长安片旧村改造项目国有土地征收中的商业物业补偿标准，我司结合本区有关的更新改造补偿情况，建议对租户的补偿标准可参考以下意见：2.商业物业停产停业补偿拆迁：拆迁经营性商业物业引起停产停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿，不能提供利润标准的，按照上年度月平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租金，给予3个月的补偿，或按照被告拆除商业房屋建筑面积补偿150/平方米计算一次性补偿。3.商业物业搬迁补助费：按照同地段旧村改造搬迁补偿××标准执行（该村村民搬迁按20元/平方米计算，每幢补偿不足3000元的，按照3000元/幢给予补偿)，可按被征收商业房屋建筑面积每平方米100元计算，不足1000元的补足至1000元。4.其他事项：提前搬迁奖励标准：根据协调会意见，4月6日前完成搬迁并按规定办理房屋交接手续的，给予一次性提前搬迁奖励，按停产停业补偿费和搬迁补助费的总额的5%-10%计算，违章建筑不予支付提前搬迁奖励。庭审时，君御公司称其于2018年3月9日出具的《关于黄埔区长安片旧改项目国有用地商业物业补偿的意见》其中规定的补偿标准依法予以补偿，陈远常的补偿请求应由其证明符合意见规定的标准方可获得补偿。陈远常未举证证实其应获得补偿款及提前搬迁奖励，亦未举证证实陈远常应获得的补偿款或提前搬迁奖励已被白云公司领取。2020年8月28日，本院向广州市黄埔区人民政府联和街道办事处发函调查白云公司是否已收取涉案场地的拆迁补偿款。2020年9月10日，广州市黄埔区人民政府联和街道办事处向本院的复函所附材料中的《国有土地使用权收储补偿协议(政府收储)(黄陂社区长安片区国有旧厂项目之广州市白云区供销总公司地块)》(合同编号：穗开土发储合同(2020)710号(征111号)，上述补偿协议是广州开发区土地开发储备交易中心(甲方)与白云公司(乙方)于2019年6月18日签订的，该协议载明：合同约定收储白云公司的土地位于黄埔区联和街黄陂社区长安片区内，补偿款为453664140.23元。白云公司确认已收到该合同项下首期补偿款181465656.09元。本院认为，关于合同的效力问题。庭审时，陈远常与白云公司均确认涉案合同约定的涉案租赁物为穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明的座落于白云区广汕公路长安街86号的房地产及穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明的座落于白云区××镇××号的房地产。白云公司提交的上述《广州市房地产证》《广州开发区城市更新局关于白云供销社地块申请用地合法手续认定的复函》《同意使用土地通知书》《国家建设征用土地通知书》《关于黄陂社区长安片区白云供销社地块土地出让金补缴土地出让金相关事宜的复函》缴款通知书、广东省非税收入(电子)票据及广州开发区规划和自然资源局出具的土地出让金清缴证明等证据均证实白云公司对上述涉案租赁物均享有合法使用权，故白云公司将涉案租赁物出租给陈远常符合有关法律规定，合法有效。6660平方米钢结构上盖物是陈远常未经规划报建自行在空地上搭建并使用，并非白云公司搭建后出租，故双方在涉案合同中对该6660平方米的上盖物归白云公司所有的约定违反有关法律规定，该约定无效，涉案合同的其余部分及2018年1月9日陈远常与白云公司签订的《补充合同》合法有效。关于合同有效部分的解除时间问题。白云公司在2018年2月7日向陈远常发出《关于收回出租物业的通知》，要求陈远常在2018年3月1日交回涉案租赁物，后白云公司又于2018年3月6日向陈远常发出《关于再次明确收回物业时间的通知》，要求陈远常移交涉案租赁物的最迟时间为2018年5月6日。2018年3月12日，陈远常向白云公司发出《关于长安物业提前收回要求补偿的报告》，提出在签定补偿协议后，按协议补偿款到账后90天内交还涉案租赁物的请求。此后，陈远常继续使用涉案租赁物至今并向白云公司支付涉案租赁物的租金至2018年8月31日，证实2018年3月12日陈远常向白云公司发出的《关于长安物业提前收回要求补偿的报告》并未发生解除涉案合同的效力，双方仍自愿继续履行涉案合同。故陈远常认为涉案合同已于2018年3月12日解除无据，本院对此不予确认。陈远常在履行涉案合同过程中，从2018年9月1日起未再向白云公司支付租金，违反涉案合同第五条及第七条第(二)款第5项关于陈远常须在每月5日前支付当月租金的约定，陈远常逾期支付租金的行为属于违约，陈远常依法应承担违约责任。白云公司多次向陈远常催收租金未果，于2019年11月6日向陈远常送达《房屋租赁合同解除通知书》，提出解除涉案合同及补充合同的请求符合涉案合同第十条的约定，该约定没有违反法律规定，故涉案合同有效部分及补充合同均于2019年11月6日陈远常收到白云公司发出的《房屋租赁合同解除通知书》之日起解除，陈远常应将涉案合同约定的租赁物即穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明的座落于白云区广汕公路长安街86号的房地产及穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明的座落于白云区××镇××号的房地产予以腾空交还给白云区公司并向白云公司支付2018年9月1日起至2019年11月6日期间的租金348970.32元［2018年9月1日至2019年8月22日期间的租金按每月24400元计算为285716.13元(24400元×11个月＋24400元÷31天×22天)，2019年8月23日至2019年11月6日期间的租金按每月25400元计算为63254.19元(25400元÷31天×9天+25400元×2个月＋25400元÷30天×6天)］及2019年11月7日至归还租赁物之日止的场地占用费，该期间的场地占用费参照双方在涉案合同中约定的租金金额即按每月25400元计算至场地归还之日止。白云公司反诉要求陈远常支付该场地占用费的利息及陈远常要求白云公司返还其自行违规搭建的6660平方米钢结构上盖物租金均无事实及法律依据，本院不予支持。因陈远常违约导致涉案合同有效部分解除，白云公司反诉要求无需向陈远常退还租赁保证金76200元符合涉案合同第四条及第十条的约定，该约定没有违反法律规定，本院予以支持。陈远常要求白云公司返还租赁保证金76200元无据，本院不予支持。白云公司未举证证实其因陈远常违约导致涉案合同解除对其造成的实际损失，且房屋租赁保证金76200元不予返还陈远常已足以弥补因陈远常违约导致涉案合同解除及陈远常在租赁期间逾期支付租金给白云公司造成的损失，故白云公司反诉要求陈远常支付违约金76200元及逾期支付租金的滞纳金无据，本院均不予支持。庭审时，双方均确认陈远常已付清了水电费，故陈远常要求白云公司返还水电费保证金2400元于法有据，本院予以支持。涉案合同第十条约定，“按相关政策有关部门如有给予房屋租赁人、使用人的停产停业损失补偿、搬迁补偿的，归陈远常所有”，陈远常至今未搬离涉案场地，亦未举证证实相关部门给予其的补偿款已被白云公司领取，故陈远常要求白云公司支付各项补偿款均无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈远常与被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司于2015年6月18日签订的合同编号为ZC-XS150618-288的《房屋租赁合同》中对原告(反诉被告)陈远常自行违规搭建的6660钢结构上盖物归被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司所有的约定无效，合同编号为ZC-XS150618-288的《房屋租赁合同》的其余部分及原告(反诉被告)陈远常与被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司于2018年1月9日签订的合同编号为ZC-XS150618-288-1的《补充合同》合法有效，合同编号为ZC-XS150618-288的《房屋租赁合同》的合法有效部分及合同编号为ZC-XS150618-288-1的《补充合同》均于2019年11月6日解除；二、原告(反诉被告)陈远常在本判决生效之日起十日内将穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明的座落于白云区广汕公路长安街86号的房地产及穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明的座落于白云区萝岗镇长安街88号的房地产予以腾空并交还给被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司；三、原告(反诉被告)陈远常于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司支付2018年9月1日至2019年11月6日期间的租金348970.32元；四、原告(反诉被告)陈远常于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司支付2019年11月7日至归还场地之日止的场地占用费(场地占用费按每月25400元计算)；五、被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)陈远常返还水电费保证金2400元；六、驳回原告(反诉被告)陈远常的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司的其他反诉请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费30424元，由原告(反诉被告)陈远常负担30399元，由被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司负担25元。案件反诉受理费9679元，由原告(反诉被告)陈远常负担2934元，由被告(反诉原告)广州市白云区供销总公司负担6745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  徐美越人民陪审员  邱启刚二〇二〇年十月二十二日书 记 员  张若玫