河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初2129号 原告（反诉被告）：石家庄正强汽配销售有限公司，统一社会信用代码：91130182586924234H，住所地石家庄市正定县北早现乡雕桥庄村 法定代表人：潘卓强，该公司总经理 委托诉讼代理人：李希凯，河北中宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石家庄诺丽特家具有限公司，统一社会信用代码：91130123308459635G，住所地石家庄市正定县北早现乡雕桥庄村。 法定代表人：魏鑫，该公司总经理 委托诉讼代理人：李书坡，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵萱，河北天捷律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）石家庄正强汽配销售有限公司（以下简称正强公司）与被告（反诉原告）石家庄诺丽特家具有限公司（以下简称诺丽特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月18日立案后，被告石家庄诺丽特家具有限公司于2020年8月10日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石家庄正强汽配销售有限公司委托诉讼代理人李希凯，被告（反诉原告）石家庄诺丽特家具有限公司委托诉讼代理人李书坡、赵萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）正强公司向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《仓库及房屋租赁合同》；2、被告按照《仓库及房屋租赁合同》约定支付原告合同违约金156441.6元（待确定实际损失以后，依据实际损失情况变更诉讼请求）；3、被告按照《仓库及房屋租赁合同》约定返还原告合同押金43456元；4、被告按照《仓库及房屋租赁合同》约定退还原告2020年5月1日至2020年10月7日期间租金217280元；5、被告按照《仓库及房屋租赁合同》约定支付原告搬迁费用100000元（待确定具体数额以后变更诉讼请求）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年9月10日签订《仓库及房屋租赁合同》，该合同约定：1、被告将正定县北早现乡雕桥庄村石家庄诺丽特家具有限公司院内的库房和房屋出租给原告；2、租赁期限为2018年10月8日至2021年10月7日；3、年租金为521472元，租金支付方式为一年一付，即被告在每个结算周期前一个月提供下一年度租赁费收据，原告在收到被告提供的收据后，7个工作日内支付给被告；4、签订合同时，原告须交付被告一个月的租赁费（即43456元）作为押金，押金在协议终止时由被告一次性退还原告；5、合同履行期内，因被告原因包括但不限于堵门、闹事、断水断电断路等导致原告无法经营，本合同自然终止。被告除退还后期租金、支付违约金外，还应一次性支付搬迁费给原告，6、其他内容。合同签订后，原告严格按照合同约定履行合同约定义务，从未拖欠被告任何租金和其他费用，且原告已将租金交至2020年10月7日。但，自2020年4月底以来，不知被告出于何种目的，多次怂恿门卫堵门，致使原告自2020年4月底以来无法进货出货。为此，原告方工作人员多次与被告联系协商，被告方或不接电话或搪塞几句，致使堵门问题一直无法解决。因被告的堵门行为，致使原告所签订的多家供货单无法履行，仓库货物大量积压无法销售，给原告造成巨大的经济损失。为解决堵门问题，原告方无奈只得于2020年6月20日进行报警。经民警长时间协调，最终被告同意原告6月21日出货。但是，在民警调解以后被告方仍不按照合同约定履行，反而采取各种手段威胁原告方工作人员，致使双方矛盾逐渐激化。现原告为维护自己的合法权益，在通过多次沟通、函告通知、民警协调无果以后，只得向贵院提起诉讼。原告方认为，因冠状病毒疫情影响，使商品经济造成一定的损失。在疫情控制以后，国家为鼓励商品经济发展，提供了多项措施。至此之际，被告方不知出于何种目的，严重妨碍原告货物的销售，致使原告经济上受到更大的损失。被告的违约行为存在严重的主观故意，其严重的违背了合同中的诚实信用原则，致使所签订的租赁合同丧失了继续履行的基础。鉴于被告的严重违约行为，现原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）诺丽特公司辩称，我方不同意解除双方签订的租赁合同，原告没有法定或者约定的依据要求解除。原告方主张的赔偿损失、返还押金、租金及搬迁费用，无事实与法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）诺丽特公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人继续履行合同《仓库及房屋租赁合同》；2、依法判令被反诉人按照合同约定支付违约金488880元；3、依法判令被反诉人赔偿反诉人自2020年10月8日至2021年10月7日期间的损失586656元；4、本案一切诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2018年9月10日签订《仓库及房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，自2018年10月8日至2021年10月7日止，前两年租金每年521472元，第三年租金为586656元。因被反诉人在合同履行期限届满前，未按照合同约定单方解除合同，其行为已构成严重违约。被反诉人的违约行为严重侵害了反诉人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特向贵院提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）正强公司辩称：一、反诉原告与反诉报告所签订的仓库及房屋租赁合同已不具备履行的条件，原因是反诉原告采取恶意堵门，违反了合同中第十条第二款所约定的内容。二、反诉原告主张的违约金和下一年度租金，无事实与法律依据。引起本次诉讼的主要原因是在合同正常履行期内，反诉被告已经履行了合同约定的全部内容，不存在拖欠反诉原告任何费用的情况下，反诉原告而采取违反合同约定的行为，故对于其所主张的损失即使存在也是由反诉原告个人所造成，与反诉被告不存在关系。 本诉部分，原告（反诉被告）正强公司围绕其诉讼请求，依法提交如下证据： 1、《仓库及房屋租赁合同》、转账交易截屏； 2、正定县公安局民警出警记录； 3、2020年5月24日照片两张； 4、2020年5月14日视频； 5、2020年6月20日至21日共6个视频； 6、2020年8月20日视频； 7、报警视频； 被告（反诉原告）诺丽特公司对原告提交的上述证据，发表质证意见称： 1、对原告提供的所有视频、录音证据，该部分证据制作人不明，里面涉及到的各方不明，90%的语言听不清楚，没有制作的时间、地点，能够说明该视频的相关要素，对该部分证据的三性均不认可，不具备原告所称的证明内容； 2、对原告方所出具的所有的出警记录，2020年6月20日的出警记录，该份记录里面记载的原告方代理人为潘文萃，这次出警结果是双方协商解决，并没有认定被告方存在堵门等行为；2020年8月7日出警记录，没有记载纠纷的处理结果，该份证据与本案没有关联性，原告方也没有提供证据证明里面的王国勋、高飞龙是什么身份；2020年7月4日出警记录，报警人是潘文萃，案件的基本情况载明到场后，民警未发现现场有车辆停放，没有人不让其进门，此事实与原告主张大相径庭，从反面证明被告没有实施堵门的行为；2020年8月8日出警记录，王国勋作为报警人身份不明，没有具体的处理结果，与案件不具备关联性。 3、对微信截屏的真实性有异议，但是潘文萃所出具的微信记录中紧接着“在吗”后面的原告提交的截屏未显示点的部分，为“已经走了”，说明被告方并没有实施堵门行为，原告方在截屏时仅截取对其有利的部分；而隐瞒了后面被告并没有实施堵门的案件事实。 反诉部分，被告（反诉原告）诺丽特公司为证明其主张，依法提交如下证据： 1、《仓库及房屋租赁合同》； 2、工商部门登记信息、微信截屏、催收函、答复函、租金、水费及保险费票据； 3、微信截屏（2020年4月30日、6月8日潘文萃与马书杰的微信聊天记录）； 4、录音7次（2020年5月5日至6月21日间） 5、原告方车辆进出统计表及签字表，微信截屏3张。 原告（反诉被告）正强公司对上述证据发表质证意见称：对《仓库及房屋租赁合同》的真实性和合法性认可，但该证据不能证明反诉原告所主张点的证明内容，首先反诉原告在证据目录中引用合同中第十条第二款的内容，引用不完整，将与本案有关联的内容删除，其次该合同中针对双方若产生中止或基础的事由需要提前书面90天通知对方并经双方同意以后方可解除，该条款内容明确来了合同履行过程中，双方均有权利提出如任何履行、如何解除。对第二组证据得到真实性无异议，对潘文萃的身份系我单位员工无异议，对催收函的关联性不认可，首先反诉被告在2020年6月23日之后已经以诉讼的方式向法院提起解除合同诉讼，而2020年8月24日是发生在诉讼中，此时反诉原告早已经收到法院送达的应诉文书，其已经明知反诉被告提出解除合同的事实，为了达到其想要达到的目的，而采取强行邮寄的形式向反诉被告送达催收函，显然与本案没有关联性，另外反诉被告在收到催收函后，又以书面方式告知反诉原告该租赁合同一事已经涉诉。对于三张收据的质证内容与催收函一致。对于两张微信聊天图片，首先该微信聊天中仅截取了部分内容，并非全部内容。其次，4月30日的聊天内容中内容表述为战略调整，需要做好仓库搬迁的，还有预计今年，仅是一些不确定词语，反诉被告方出于善意与反诉原告进行沟通，仅是一种意向，该证据并未显示出反诉原告的明确答复，结合所签订的而合同约定内容可以证实该意向并未成就；对补充协议的真实性不认可，该补充协议的落款处没有双方的签字盖章，其次补充协议若存在也仅是合同履行过程中双方协商的情况，与本案中反诉被告所提出的解除合同事由无关联性。对7次录音的真实性不认可，第一该录音存在多处省略号，并没有完整的反映出全部录音事实，第二该录音掺杂由反诉原告的各种主观臆想，为如实反映录音内容，第三该录音夹杂有未在录音中体现的内容，比如2020年5月28日19时55份，该录音中存在录音没有录制的内容，第四录音以及录音制作人制作录音中的主观判断已经明确表示马书杰再次以阻止出货的方式逼迫正强方展开谈判，通过该内容的表述可以证实反诉原告完全自认反诉被告出货的事实，在反诉被告明确表示继续履行合同的情况下，仍然以此方式逼迫反诉被告展开谈判。7份录音从整体内容看，全部是围绕以反诉原告方代理人的语气来与反诉被告进行谈判，且谈判内容均是由反诉原告决定，反诉被告一直让步，而反诉原告一直坚持自己的意见。对反诉原告出具的正强公司车辆信息照片三张共两页，所登记的车辆与合同履行期间反诉被告实际使用的车辆不相符，实际使用的是6辆，分别是厢货车和面包车，原因是自2020年4月份以来反诉原告不允许或以阻拦方式只是反诉被告大货车无法进出大门。对登记表与监控中出示的属于正强公司的证明7张图片，首先该车辆拍摄地点是在库房或院内，不能反映出反诉原告未阻碍我方出货的事实，后续提交的登记表可以反映出反诉原告允许工作人员进出，其采取阻拦、堵截的仅是进货或出货的大货车，而反诉被告的主营业务是批发销售，其是有目的得到采取阻拦，其次所有照片显示装货的车辆和卸货的车辆，仅是面包车或小厢货车，与实际中反诉被告需要大货车拉货的情况截然相反，原因是反诉原告不同意大货车出入。对登记表中所记载的内容不全部是反诉被告工作人员以及进出货情况，原因是厂区内反诉原告也从事着相应的生产工作。其次出入登记表中关于车次登记的数目经与反诉原告所提交的车辆信息登记表比对，车次数量上存在重大出入，再次6月10日至20日期间，反诉原告所提交的出入登记表中事由上显示均为“0”，而反诉被告报警时间为6月20日，通过反诉原告提交的登记表可以证实反诉被告在此期间确未出货。对微信截屏三张，首先对其证明内容不认可，在合同履行期间尤其是后期出现过断电，在断电后反诉被告周边调查，除仓库外，其他地区均未停电情况，故反诉被告认为停电后大门无法打开，是反诉原告采取阻拦的一种方式。对视频所记载的内容不能证实反诉原告的主张，第一，反诉原告称大门一直敞开状态与视频内容不符，视频中显示2点之前厂房大门仅是暂时性打开，2点之后处于半封闭或全封闭状态，半封闭也仅是限制行人通行，第二厂房大门打开的时间正是午休时间并不工作时间之内。 本院经审理查明：诺丽特公司与正强公司于2018年10月8日签订《仓库及房屋租赁合同》一份，合同主要内容为，租赁期限：自2018年10月8日至2021年10月7日止；租赁费：每平方米8元，年租金521472元，2020年10月8日至2021年10月7日每平方米9元，年租金585656元；支付方式：租赁费一年一付，甲方在每个结算周期前一个月提供下一年度租赁费收取，乙方在收到甲方提供的收据后7个工作日内支付给甲方；违约责任：1、合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，由乙方支付违约金并自行承担由此造成的损失……（4）拖欠租赁费15天以上的。2、合同期内，因甲方的原因包括但不限于村民堵门闹事、断水断电等长时间导致乙方无法经营，本合同自然终止，甲方除退还后期租金、支付违约金外还应一次性支付搬迁费给乙方，搬迁费按照实际发生费用计算。3、未经双方书面同意，任何一方不得提前终止合同、提前收回（退回）仓库一方，应按照合同年租赁费总金额的30%向另一方支付违约金。4、使用期间，乙方未及时缴纳租赁费，则每逾期一日应向甲方支付日租赁费3倍的违约金……。 以上事实有原告、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 2020年7月18日，原告（反诉被告）因合同履行与被告（反诉原告）发生分歧，向本院提出本案诉讼，要求解除合同。原告（反诉被告）称，因被告（反诉原告）堵门阻挡其出货，分别于2020年10月28日、2020年6月20日、2020年7月4日、2020年8月7日、2020年8月8日向正定县公安局北早现派出报警，现合同目的无法实现，故要求解除双方之间的租赁合同。被告（反诉原告）称，不同意解除合同，并未阻止原告（反诉被告）出货，且其一直在正常出货，除申请诉讼保全的货物外原告（反诉被告）已经将其他货物全部清空。 本院认为，本案争议焦点是合同是否应当解除以及原、被告双方是否存在违约行为、违约责任由谁承担的问题。 原告（反诉被告）正强公司与被告（反诉原告）诺丽特签订《仓库及房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，本院予以确认。现原告（反诉被告）正强公司要求解除与被告（反诉原告）诺丽特公司签订的《仓库及房屋租赁合同》，但双方未能就解除合同达成书面意见。原告（反诉被告）正强公司提交了正定县公安局北早现乡派出所报警记录予以证明，但结合被告（反诉原告）提交的微信聊天记录、视频资料，综合考虑，正强公司提交的证据不足以证实《仓库及房屋租赁合同》目的无法实现的情形，也不符合双方合同中约定的解除条件。因此，原告（反诉被告）正强公司要求解除与被告诺丽特公司签订的《仓库及房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）要求继续履行《仓库及房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因此，原告正强公司（反诉被告）应当按照合同约定向被告（反诉原告）诺丽特公司交纳2020年10月8日至2021年10月7日的年租金585656元。关于被告（反诉原告）要求的违约金及损失问题。原告（反诉被告）正强公司因合同履行与被告（反诉原告）诺丽特公司发生意见分歧，在2020年7月18日本院提出了解除合同的诉讼，故在本院未确认双方签订的合同是否应予解除前，原告（反诉被告）正强公司未向被告（反诉原告）支付租赁费，并不构成违约。因此，被告（反诉原告）诺丽特公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）诺丽特公司亦未提交证据证明因原告（反诉被告）正强公司给其造成损失。故，被告（反诉原告）诺丽特公司要求原告（反诉被告）给付违约金及损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）石家庄正强汽配销售有限公司与被告（反诉原告）石家庄诺丽特家具有限公司继续履行签订的《仓库及房屋租赁合同》； 二、原告（反诉被告）石家庄正强汽配销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）石家庄诺丽特家具有限公司自2020年10月8日至2021年10月7日期间的租金586656元； 三、驳回原告（反诉被告）石家庄正强汽配销售有限公司诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）石家庄诺丽特家具有限公司其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费8971.8元，反诉案件受理费5713元，保全费4333元，由原告（反诉被告）石家庄正强汽配销售有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省正定县，收件人：上诉材料收转窗口，邮编：050800）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交。（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴雷雷 人民陪审员  张学敏 人民陪审员  贾亭亭 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  颜志岭