成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5227号 原告：黎闻，男，1987年7月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：袁铮桢，女，1988年2月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。 原告黎闻、袁铮桢与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎闻、袁铮桢，被告橙森公司的委托诉讼代理人梁忠禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎闻、袁铮桢向本院提出诉讼请求：1.判令解除黎闻、袁铮桢与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.判令橙森公司支付黎闻、袁铮桢违约金60000元；3.判令橙森公司支付免租期物业费461.04元；4.判令橙森公司房屋租金2112元（暂计自2020年6月1日至2020年6月30日，实际要求计算至合同正式解除之日）；5.判令橙森公司支付租赁期物业费76.84元（暂计自2020年6月1日至2020年6月30日，实际要求计算至合同正式解除之日）。事实与理由：黎闻、袁铮桢与橙森公司于2018年8月25日签订了《业主房屋租赁合同》，合同约定黎闻、袁铮桢将其购买的位于成都市双流区房屋出租给橙森公司，承租期从2020年1月1日起到2032年5月31日止，租赁期为144个月，免租期6个月。合同约定了租赁面积、租金计算方式和支付方式、违约责任等。合同签订后，黎闻、袁铮桢完全履行合同义务，但橙森公司于2020年1月15日通过短信方式单方提出延期收房和减少租金等。黎闻、袁铮桢遂以短信方式回复不同意合同变更，橙森公司未再回复。后橙森公司未到物管处收房并拖欠物业费、房租。黎闻、袁铮桢多次催收未果。为了维护自身合法权益，黎闻、袁铮桢向法院提起诉讼，请求支持其全部诉请。 橙森公司辩称，双方签订的租赁合同从未实际履行过，橙森公司对于案涉房屋一直没有收房，故黎闻、袁铮桢请求的违约金及租金都不应当得到支持，橙森公司同意解除合同的诉请，因橙森公司从来没有收房，也不存在物业费。 本院经审理认定事实如下：2018年8月25日，黎闻、袁铮桢（出租方、甲方）与橙森公司（承租方、乙方）签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、黎闻、袁铮桢同意将自己名下坐落在成都市双流区华剑路139号亿城国际小区第1栋第27层2712室，建筑面积38.40平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1.租金为人民币55元/平方米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2.租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平方米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平方米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平方米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平方米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平方米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平方米/月。3.在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付1个月租金给黎闻、袁铮桢作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至黎闻、袁铮桢账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，黎闻、袁铮桢有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2018年11月12日，黎闻、袁铮桢（买受人）与成都明昌房地产开发有限公司（出卖人）签订的商品房预售合同进行了合同备案（签约备案号为792859、项目名称为亿城国际、基本信息载明房屋位于双流区协和街道华剑路一段139号1栋27层2712号）。 2020年1月15日，橙森公司向黎闻、袁铮桢发送短信，载明：“尊敬的业主朋友：您好！首祝新春快乐，阖家幸福！我司原定于关于亿城国际项目的接房工作现由于有部分业主至今未收房以及部分业主在搭建未完成等原因，严重影响了我司对项目的一致性和整体性经营规划，经几次交涉依然无法达到我司整体收房要求，为避免因为项目经营准备不充分而给广大业主带来收益无法保障的严重后果，经我司慎重研究，决定对于该项目收房工作推进顺延至2020年3月，全力确保所有业主的资产收益持续性；期间，我司专业运营团队充分对项目所属辖区周边租赁市场进行了调研评估，为保证我司能持续稳定经营从而确保业主资产收益，我司决定与您协商租金变更为不高于42元/平方米/月”。后黎闻、袁铮桢向橙森公司黄经理回复：“黄经理你好，我市亿城国际2712业主，收到贵公司系统发送的通知信息，针对贵公司单方提出的房屋降低至最多42元/平/月的要求，没有任何法定和约定情形，也不符合情势变更原则适用的情形，作为2712业主我正面回复贵公司通知，表示不同意单方降租要求，请贵公司基于诚实信用的商业精神，按原合同内容继续履行”。 2019年12月8日，成都明昌房地产开发有限公司向黎闻、袁铮桢发出《交房通知书》，告知其具备交房条件可以办理交房手续。2020年1月20日，黎闻、袁铮桢在物业处办理交房手续，2020年2月20日，黎闻、袁铮桢签字确认交房手续办理完毕。黎闻、袁铮桢称其办理完交房手续后，将房屋钥匙留于物业处，待橙森公司收房。2020年4月15日，黎闻、袁铮桢向成都鸿缘物业服务有限公司交纳了案涉房屋2020年1月1日至2020年6月30日期间的住宅物业服务费461.04元及代收居民电费100元。 2020年6月5日，黎闻、袁铮桢以EMS特快专递的方式向橙森公司发出《履行合同催告函》，要求橙森公司按照合同约定支付租金、缴纳物业费，并主张若橙森公司未按该函约定向出租方支付，出租方将依合同约定要求橙森公司赔偿出租方因此而造成的损失，甚至将采取解除合同并提起诉讼、仲裁等法律方式。 庭审中，黎闻、袁铮桢认可于2018年8月30日收到橙森公司支付的履约保证金2112元。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》、《商品房买卖合同摘要》、短信截屏、《履行合同催告函》、EMS快递单和查询记录、物业费、电费发票以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，黎闻、袁铮桢与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以自身出现的经营风险的情况为由发函要求将收房时间推迟，并要求降租，在黎闻、袁铮桢明确回复其要求按照合同约定履行后，橙森公司未按约支付租金和物业费，本院认为，橙森公司的行为构成违约。现黎闻、袁铮桢主张解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，符合《业主房屋租赁合同》中约定解除的情形。黎闻、袁铮桢解除合同的意思表示于本院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故本院确认双方解除合同的时间为2020年8月20日。 关于橙森公司是否应当支付黎闻、袁铮桢租金和物业费的问题。双方在《业主房屋租赁合同》中并未就房屋如何交付进行约定，本案中，黎闻、袁铮桢在办理完交房手续后，将房屋钥匙留于物业处，并未将案涉房屋交付给橙森公司，而橙森公司亦未对案涉房屋进行使用，故对黎闻、袁铮桢要求橙森公司支付租金和物业费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，本院酌定橙森公司按2个月租金的标准（2112元×2个月）向黎闻、袁铮桢支付违约金，计4224元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告黎闻、袁铮桢与被告四川橙森科技发展有限公司于2018年8月25日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年8月20日解除； 二、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告黎闻、袁铮桢违约金4224元； 三、驳回原告黎闻、袁铮桢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费683元，由被告四川橙森科技发展有限公司负担46元，原告黎闻、袁铮桢负担637元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  夏 颜 二〇二〇年十月十五日 法官助理  苏小洋 书 记 员  李 莹