广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5993号原告：广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道5号。法定代表人：陈春明，总经理。委托诉讼代理人：章娟，女，1983年4月7日出生，汉族，系该公司员工。被告：叶剑，男，1978年10月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司诉被告叶剑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人章娟、被告叶剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求，一、判令被告立即支付自2017年11月1日至2020年2月29日物业管理费2392.75元及违约金（每天按欠缴金额的0.1%计至付清之日止，如2017年11月物业管理费的违约金从次月1日起计算，此后的每月欠付物业管理费的违约金按该计算方式类推计算）；二、判令被告立即支付2017年11月1日至2020年2月29日的代收水费1079.10元及违约金463.64元，代收污水处理费343.35元及违约金147.52元（每天按欠缴金额的0.1%计算至付清之日止，如2017年11月的违约金从次月1日起计算，此后的每月欠付费用的违约金按该计算方式类推计算）;三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2006年进驻广州市增城区新塘镇海伦堡花园作为物业管理单位至今，被告与广州海伦堡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号海伦堡花园8幢402房。原告原名称为广州中颐物业有限公司增城分公司，于2012年9月16日与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订了《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，由业委会聘请原告对海伦堡花园小区提供物业服务，双方约定多层住宅1-11幢、32-35幢按1元/平方米/月，电梯住宅12-31幢、36-38幢按1.20元/平方米/月，电梯住宅39-56幢按1.60元/平方米/月，电梯住宅57-81幢按1.80元/平方米/月的标准收取物业服务费。根据《广州新塘镇海伦堡花园物业服务合同》第三章第十三条约定，涉案房屋物业费按住宅建筑面积每月每平方米1元收取，被告所购房屋的建筑面积为95.71平方米，每月物业管理费为95.71元。另，根据服务合同第六章第二十六条约定，被告不按约定付款的，原告有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天0.1%交纳违约金。原告通过多种方式向被告催收物业管理费，但被告均未缴纳欠费。被告叶剑辩称，不同意原告主张的物业管理费和违约金，也不同意原告主张的水费及违约金、污水处理费以及违约金，污水处理费及违约金应由原告承担。关于物业管理费，应该是基于原告按照合同履行了相应的物业管理义务，那么被告就应该支付物业费，若被告没有支付的话，那么被告应该承担违约责任。但是，就本案而言，被告没有违约，是原告未按照物业合同的约定履行物业管理义务，因此原告应该承担相应的违约责任，无权向被告主张物业管理费以及违约金。关于水费的问题，涉案房屋的供水并不是由原告提供，原告主张代收水费没有法律依据，也没有合同的约定。按照广东省物业管理条例第48条规定，供水、供电、供气、电信应该由专业服务单位向终端用户收取。所以原告不是合规的收费主体，原告也没有提供相应的证据证明其获得了专业服务企业的委托代收证明，所以应是原告违约。关于代收污水处理费的问题，也不是合同约定的服务内容。根据广州市发改委的文件以及广州市城市污水处理征收管理实施办法，对污水处理费的征收依据、征收主体、征收标准以及征收程序，法律责任都进行了明确的规定。污水处理费的收费主体是广州市水务投资集团授权的直属企业，就是自来水公司，并不是原告。所以原告主张收取代收污水处理费、水费以及相应的违约金没有法律依据。同时，被告既没有同意，也没有委托被告收取。而且，被告已明确向原告表明，不同意由原告代收水费以及污水处理费，是原告擅自扩大收费范围，构成了违约，应当承担违约责任。根据广州市物业管理条例暂行办法第82条规定，物业服务企业接受供水、供电、供气、有线电视等专业服务单位委托代收费用的，不得向业主收取水电费、水电周转金等额外费用。那么原告通过欺骗的方式，向被告收取了水电周转金300元。被告多次要求原告退还该费用，但是原告拒不退还，也构成了违约。原告收取水电周转金的行为违规，应该退还给业主。经审理查明，2015年11月10日，原告（乙方）与原增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》，约定乙方为位于新塘水南村××大道××城市新塘镇海伦堡花园提供物业服务，物业服务期限为2年，自2015年11月10日至2017年11月9日。2019年4月21日，原告（乙方）与增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）签订《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同2019-2021》，该合同载明，乙方为位于新塘水南村××大道××城市新塘镇海伦堡花园提供物业服务；物业服务期限为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日；乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用；物业服务费由业主按其拥有业务的建筑面积缴纳，其中1-11幢、32-35幢按1元/平方米/月缴纳，12-31幢、36-38幢按1.2元/平方米/月缴纳，39-56幢按照l.6元/平方米/月缴纳，57-81幢按照1.8元/平方米/月缴纳；物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，3、物业管理区域内清洁卫生费用，4、物业管理区域内绿化养护费用，5、物业管理区域内秩序维护费用，6、办公费用，7、物业服务企业固定资产折旧，8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，9、法定税费，10、物业服务企业的利润；业主按月交纳物业服务费；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金；等等。本案审理过程中，一、原、被告认可涉案房屋每月的物业管理费为95.71元。二、原告陈述：1.在2017年11月10日至2019年4月30日期间，原告并未与海伦堡小区的业主委会员签署物业服务合同，但原告一直有为小区提供物业服务。2.涉案小区的业主委会员利用小区的公共收益为小区所有业主交纳上2019年1月、2月、2020年2月共三个月的物业管理费，故涉案房屋在上述三个月并无欠缴物业管理费的情况，原告第一项诉请的物业管理费金额不包括2019年1月、2月和2020年2月的物业管理费，已扣减了上述三个月的物业管理费。3.原告曾通过诉讼方式向被告主张了涉案房屋在2017年10月之前的物业管理费以及水费，判决生效后，被告拖欠的物业管理费均已执行完毕。4.涉案小区有一个总水表，原告是按照总水表向供水部门交纳水费，然后再按每户业主用水的水表读数收取水费，原告没有向业主收取过公摊水费。三、被告陈述：被告确实没有向原告支付2017年11月1日之后的物业管理费；涉案房屋在2017年10月之前产生的水费是原告向法院起诉被告之后，由法院直接从被告账户中划扣支付给原告的。四、原告提交了增城市新塘镇社会事务办公室2015年2月13日向增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会出具的《业主委员会备案回执》（复印件），该回执载明本届业主委员会任期自2015年3月23日起至2020年3月22日止等内容。被告对该回执不予认可。原告提供2019年2月至2020年1月的水费发票复印件，拟证明原告有权代收水费。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明原告代替被告交纳了水费，若原告未经被告同意交纳了水费，原告可以凭票据向自来水公司申请退还，在没有被告允许的情况下，原告向被告收取水费没有法律依据。五、被告提供光盘一张（刻录了以下图片以及视频：1、海伦堡小区规划平面图、俯瞰图；2、业主实测海伦堡小区8-9座涉案区域案发后的现状视频及图片；3、出入口人、车混行视频；4、报警回执；5、2015年9月-10月业主群聊天记录截图；6、业主实测海伦堡小区8座出入口地理位置及距离视频及图片；7、供水、供电管道的图片；8、海伦堡小区8-9座规划竣工验收的园林、绿地图片；9、增城区城乡规划局信访回函增规信复【2015】70号及邮箱截图；10、增城区城乡规划局信访回函增国土规划函（2016]1229号及转办查处函增国土规划函【2016】1228号电子版；拟证明以下事实：1、涉案小区园林、绿地已被侵占为停车位；2、小区出入口近距离业主房屋，人、车不间断通行；3、业委会与原告制造社区矛盾，欺骗、打伤11座103房业主；4、业委会煽动及围攻不同意见业主以及案发时间；5、实测出入口通道距离业主房屋的物理距离；7、供水供电、违章建筑的位置；8、涉案现场损毁园林、绿地；9、原告擅自损坏共用部分、园林，违反物业管理条例禁止性规定，属违法违规行为；10、原告及业委会损毁园林、绿地及共用设施围墙被增城区规划局现场勘验查实等事实。原告对于上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案无关。被告提供水电周转金押金收据、收楼通知明细表，拟证明原告收取水电周转押金的事实。被告对上述证据的真实性予以认可，并认可收取了被告水电周转金300元的事实。本院认为，增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会于2019年4月21日与原告签订《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同2019-2021》，约定物业服务期限为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日止，上述合同是签署双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同的效力及于被告，对被告具有法律拘束力。原告在2017年11月至2019年4月间未与被告或者增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会签署过物业服务合同，但原告已对涉案房屋提供了物业管理服务，故被告应当向原告交纳物业服务费。原告确认涉案房屋2019年1月、2月以及2020年2月共三个月的物业管理费并无拖欠，现原告主张被告支付2017年11月至2018年12月、2019年3月至2020年1月间的物业管理费，合理合法，本院予以支持。被告抗辩不同意支付物业管理费的理据不足，本院不予采纳。庭审中，原、被告均认可涉案房屋每月物业管理费为95.71元，本院对此予以确认。经计算，被告应向原告支付2017年11月至2018年12月、2019年3月至2020年1月间的物业管理费2392.75元（95.71元/月×25个月）。关于原告主张物业管理费的违约金问题，鉴于原告在2017年11月至2019年4月间没有与被告或者增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会签署过物业服务合同，故原告主张依据服务合同约定要求被告支付2017年11月至2019年4月物业管理费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。由于原告在2019年4月21日与增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会签署了《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同2019-2021》，明确原告在2019年5月1日至2021年4月30日间继续为海伦堡花园小区提供物业服务，故在被告拖欠2019年5月至2020年1月物业管理费的情况下，原告有权依据上述服务合同约定主张被告承担违约责任。上述服务合同约定业主违反合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向原告支付违约金。虽然，被告至今未支付2019年5月至2020年1月物业管理费的行为已构成违约，但是原告并未提供证据证明有通过书面催缴方式向被告催收上述期间的物业管理费，为此，对于原告主张的违约金，应从其提起本案诉讼之日即2020年7月15日起以2019年5月至2020年1月间欠缴物业管理费861.39元（95.71元/月×9个月）为本金，每日按0.1%的标准计至被告付清上述期间的物业管理费之日止，违约金总额以欠缴本金861.39元为限。原告诉请的违约金超出上述部分的，本院不予支持。至于原告主张被告支付拖欠的代收水费及违约金、代收污水费及违约金的问题，因原告未提供充分有效的证据证明已经代缴上述费用，故本院对原告的上述请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶剑于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2017年11月至2018年12月、2019年3月至2020年1月的物业管理费2392.75元。二、被告叶剑于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2019年5月至2020年1月物业管理费的违约金（以欠付的物业管理费861.39元为本金，从2020年7月15日起按每日1‰的标准计至付清物业管理费之日止，违约金欠付的物业管理费本金861.39元为限）。三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告叶剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十月十日书记员  陈雪冰蔡小明