贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2727民初1490号 原告：平塘县启行物业服务有限公司，住所地：平塘县新舟村玉水国际（现玉水茗城）小区5栋一层17号。统一社会信用代码：91522727MA6GQQHQ63。 法定代表人：张万群，系该公司总经理。 被告：陈开熙，男，布依族，1967年11月23日出生，贵州省平塘县人，住址平塘县。 委托诉讼代理人：陈开儒，男，壮族，1965年10月24日出生，贵州省平塘县人，住平塘县，与陈开熙系堂兄弟关系。 原告平塘县启行物业服务有限公司诉被告陈开熙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告平塘县启行物业服务有限公司法定代表人张万群、被告陈开熙及其委托诉讼代理人陈开儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、判令被告给付2018年7月1日至2019年12月31日物业管理费4189.00元整；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的玉水国际（现玉水茗城）小区1栋1-2号商铺商铺业主。2018年7月原告接收该小区物业服务，根据《物业管理条例》签订了《物业管理合同》，并约定按商铺建筑面积按每月2元/1㎡收取物业管理费。但是，自从原告接管小区物业服务之后，被告一直没有缴纳物业服务费。在被告欠费期间，原告仍对其物业安全、清洁等进行了物业管理工作，并于2019年12月张贴公告和发通知，通知被告缴纳物业费，但是经原告工作人员多次催促未果。特诉讼至法院请求判令被告及时缴纳所欠物业费。 被告辩称：被告于2017年3月初装修，同年5月正式经营，7月份排污管道开始渗水，本店主向物业部门反映，都未得到维修完善，直至2018年10月份排污管道全部堵塞，二楼溢水淹盖板面，在历经数月的时间里，给本店主和二楼住户造成了不小的损失。为此，被告自愿给店主减免5,000.00元，大诚物业公司口头承诺给被告免交2018年的物业费。被告主动找原告商榷此事，原告一直没有答复，而是一纸将被告诉讼于法院。又经平塘县人民法院调解未果，现被告就答辩状向法院提出辩诉请求。一、原告不具备诉讼资格。(一)根据《中华人民共和国物业管理法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四条之规定:1、原告不具备《合同》的服务性主体。2.被告与原告不存在物业管理《合同》关系。(二)被告商铺是面向大街，水电费自行交纳，商铺门前实行“三包”，本户未进出玉水国际小区，该小区的各项服务与被告无关。二、《委托书》《物业管理合同》来源不合法，与第三方业主无关。根据《中华人民共和国物业管理法》第六条、第八条、第十一条及《贵州省物业管理条例》第十七条之规定:1、玉水国际小区业主委员会成员不是业主选举的，不具合法性2、业主的知情权、参与权被剥夺，分割了业主权力，强加业主义务。3、《委托书》、《合同书》签名人员存在变更，笔迹有异，时间不吻合，来源不真实。4、业主委员会与原告签订的《物业管理合同》是有暇疵的，实属利益输送关系的《合同》。综上所述，充分证明原告不具诉讼主体，业主委员会不具合法性，物业管理合同来源不真实，原告与被告没有产生实质的《合同》约定关系，与第三方业主无关，请求法院驳回原告诉讼请求。 通过当事人陈述、举证、质证，本院认定如下事实：原告平塘县启行物业服务有限公司于2018年4月13日注册登记成立，黔南州天城物业综合服务有限公司于2018年6月30日退出玉水国际（现玉水茗城）小区的物业服务管理，平塘县远达房地产开发有限责任公司委托原告从2018年7月1日进驻该小区代为管理小区的物业服务工作直至业主委员会成立。平塘县玉水国际小区业主委员会成立后，于2018年8月22日出具《物业管理授权委托书》，委托原告对小区1、2、3、7栋进行相关物业管理。2018年11月17日，平塘县玉水国际小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业合同》，合同约定管理的范围为平塘县迎宾大道与南州大道交界处、建筑面积约57000㎡（其中住宅52000㎡、商业2800㎡、独立车库1600㎡）其他用房，但未写明物业管理的区域四至。约定的收费标准以业主拥有物业的建筑面积每平方米包干制收费：多层住宅0.65元/月，高层住宅1元/月，商业2元/月。合同期限为2018年11月17日至2019年11月17日。另外，《物业合同》约定物业服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资，按规定提取额的福利费；物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；电梯年检、维修费和消防维护费；物业管理企业固定资产折旧费；法定税费；物业管理企业的利润等。约定小区车辆管理服务费用于地面停车服务成本、相关设施维护、出入口门禁系统安装、停车服务、保洁、保安管理、剩余的纳入业主委会的专用账户，用于小区公益事务。同时对服务的内容与标准进行约定：“……设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他保修按双方约定时间达到现场，有完整的保修、维修和回访记录。……对治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。”在原告在管理过程中，因玉水国际（现玉水茗城）之前黔南州天城物业综合服务有限公司就未退装修保证金问题及其他原因，导致多户业主未主动向原告缴纳物业管理费，原告因经营困难而向主管部门申请退出该小区的物业管理服务，因暂时没有找到新的物业公司，玉水茗城业主委员会于2019年11月18日又出具《委托书》委托原告继续管理服务至2019年12月31日，该期满后业主委员会仍然委托原告代为管理至今。 另查明：被告陈开熙系玉水茗城小区1栋1-2号商铺业主，该商铺建筑面积为116.35㎡。被告未向原告交纳2018年7月1日至2019年12月31日的门面物业费共计4819.00元。 本案争议焦点：1、业主委员会成立的合法性是否属于在本案审查范围？2、原告管理是否存在缺失、服务是否到位、收费是否超过标准？ 本院认为：《物业管理条例》规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会作出的决定侵害业主权利的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中的原告基于平塘县远达房地产开发有限责任公司委托，从2018年7月1日起进驻玉水国际（现玉水茗城）代为管理小区物业服务工作直至业主委员会成立，业主委员会成立前的收费也是基于被告与开发商订立的《商品房买卖合同》约定的前期物业费收费标准而收取；平塘县玉水国际（玉水茗城）小区业主委员会成立于2018年8月，之后业主委员会与原告签订《物业合同》，约定了收费标准。如果业主认为订立的《物业合同》侵害了其合法权益，应当自合同成立之日起按照《中华人民共合同法》第五十五条的规定在一年内行使撤销权。因被告在期限内没有行使撤销权，故本案不存在审查业主委员会成立的合法性和合同是否无效的问题。而原告是依法登记成立的物业管理机构，平塘县远达房地产开发有限责任公司委托原告管理、业主委员会出具《物业管理授权委托书》、业主委员会与原告签订的《物业合同》，均系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,相关约定合法有效，对原告和小区内的业主(被告)具有约束力，双方均应按照约定诚实信用原则全面履行相关义务。对于委托合同是否包含被告商铺范围，因为原告在管理期间，无其他服务公司也在小区内进行管理，被告也没有提供证据证实原告单独对其所有的商铺或者住宅不进行管理，且《物业合同》也载明了对商铺的服务管理，故可认定原告根据委托事项进行了服务。被告尚欠原告的2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费4189.00元，被告应当交付原告。对于被告“于2017年3月初装修，同年5月正式经营，7月份排污管道开始渗水，本店主向物业反映，都未得到维修完善，直至2018年10月份排污管道全部堵塞，二楼溢水淹盖板面，给本店主和二楼住户造成了不小的损失”的辩解，因被告提供证据不能证明排污管道渗水的责任在于原告，亦不能证明原告未尽到管理义务，故被告对尚欠的物业费4189.00元应支付原告。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下: 限被告陈开熙在本判决生效之日起十日内向原告平塘县启行物业服务有限公司交纳2018年7月1日至2019年12月31日物业管理费肆仟壹佰捌拾玖元整（￥4189.00元）。 案件受理费25.00元，由被告陈开熙负担。 若被告在上述指定期间内未完全履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起，以未履行金额，按照中国人民银行同业拆借中心贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉的，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务的，原告可在期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  付光春 二〇二〇年十月三十日 书记员  石秋月