天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初19458号原告：刘洪君,男,1980年8月20日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人:周靓靓，上海中派(天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘月东，上海中派(天津)律师事务所律师。被告:天津市滨海新区大港房地产开发中心，住所地天津市滨海新区大港振兴路18号。法定代表人:王富才,总经理。委托诉讼代理人:高竹茹，天津双盈律师事务所律师。被告:魏永彬,男,1968年11月28日出生,汉族,住天津市滨海新区。原告刘洪君与被告天津市滨海新区大港房地产开发中心（以下简称大港房地产中心）、魏永彬确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘洪君及其委托诉讼代理人周靓靓、刘月东以及被告大港房地产中心的委托诉讼代理人高竹茹到庭参加了诉讼，被告魏永彬经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。刘洪君向本院提出诉讼请求：1.确认二被告签订的《房屋租赁合同》无效。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年至今,原告向被告大港房地产中心承租天津市滨海新区大港七邻里增3-504(西起2#)房屋(190.44平米),合同一年一签。期间约三年时间大港房地产中心委托滨海新区不动产登记第三中心与原告签订房屋租赁合同。原告一直按照约定和双方的交易习惯向大港房地产中心支付房租。双方最后一次签订合同时间为2019年4月10日,租期自2019年3月11日至2020年3月10日。2020年春节后发生新冠疫情,天津市出台了房租减免政策,为此原告与开发中心协商如何落实房租减免政策,在双方还在协商的过程中，大港房地产中心未通知原告的情况下于2020年5月20日与被告魏永彬签订了《房屋租赁合同》,将原告承租的房屋出租给魏永彬,租期自2020年6月1日至2022年5月31日。大港房地产中心与魏永彬恶意串通损害原告合法权益,故原告向贵院提起诉讼,望判准诉请。大港房地产中心辩称，请求驳回原告诉讼请求，理由如下：第一，原告与我中心之间的合同已在2020年3月10日自然终止，大港房地产中心与原告未就续签合同达成协议，原告也未向大港房地产中心支付2020年3月10日之后的租金，双方没有形成不定期房屋租赁合同的关系。合同终止后我中心多次催告原告腾房，原告拒绝，我中心就此争议提起诉讼。第二，我中心为规范国有资产合理流动拍卖涉诉房屋承租权符合国有资产管理要求，房租起拍价格经第三方评估确定，拍卖公司具有相应资质、拍卖程序合法，大港房地产中心与魏永彬签订房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合同合法有效。第三，优先承租权应在同等条件下才享有，我公司以及拍卖公司君通知过原告涉诉房屋将通过拍卖方式出租，原告拒不参加拍卖活动，其有限承租权即告消灭。魏永彬未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：天津市滨海新区大港胜利街七邻里增3-504房屋登记所有人天津市大港区房地产开发中心。2011年天津市大港区房地产开发中心变更名称为天津市滨海新区大港房地产开发中心。2016年3月大港房地产中心委托天津市滨海新区不动产登记第三中心办理大港胜利街七邻里增3-504房屋的房产使用、出租及收取租金等事宜。2019年4月10日天津市滨海新区不动产登记第三中心（甲方、出租人）与刘洪君（乙方、承租人）签订《天津市房屋租赁合同》约定，刘洪君承租大港胜利街七邻里增3-504（西起2#）面积190.44平方米房屋用于商业用途，租赁期自2019年3月11日至2020年3月10日，年租金50000元。合同3-3约定，租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续承租该房屋时，应当提前1个月与甲方协商。刘洪君已交纳租赁费至2020年3与10日。刘洪君与大港房地产中心均称，刘洪君自2007年开始连续承租涉诉房屋，并将承租的190.44平方米房屋中的120平方米转租给魏永彬用于经营诊所，另6-7平米转租给案外人经营玉器。2019年10月9日刘洪君（甲方、出租人）与魏永彬（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》约定，刘洪君将大港胜利街七邻里增3-504（西起2#）房屋出租给魏永彬，年租金68000元，租赁期间自2019年10月12日至2020年10月11日。魏永彬已交纳房屋租赁费至2020年10月11日。2020年5月8日大港房地产中心委托天津市腾达天下拍卖有限公司对七邻里增3-504西起2号房屋在内的多处房屋进行承租权拍卖，并签订了《天津市委托拍卖合同》。2020年5月12日企业家日报中刊登了拍卖公告。2020年5月19日魏永彬以55000元竞拍价格成交。2020年5月20日魏永彬与大港房地产中心签订了《房屋租赁合同》约定，魏永彬承租七邻里增3-504西起2号面积190.44平方米房屋用于商业医疗机构，年租金55000元，承租期自2020年6月1日至2022年5月31日。另查，2020年6月12日，天津市滨海新区大港房地产开发中心向本院立案起诉刘洪君(2020)津0116民初13591号房屋租赁合同纠纷一案，诉请要求刘洪君腾空房屋、支付房屋使用费并支付逾期返还房屋违约金。2020年7月3日魏永彬起诉刘洪君(2020)津0116民初15359号房屋租赁合同纠纷一案，诉请刘洪君返还七邻里增3-504（西起2#）2020年2月7日至10月11日期间的房屋租金并支付违约金。本院认为，本案争议焦点为，刘洪君提交的证据能否证实大港房地产中心与魏永彬之间的合同无效。刘洪君诉请确认大港房地产中心与魏永彬之间的合同无效依据为，大港房地产中心未书面通知刘洪君解除合同便与魏永彬另行签订租赁合同侵害了刘洪君的优先承租权。刘洪君与大港房地产中心之间签订的书面合同确定的租赁期限至2020年3月10日，刘洪君租赁费亦交纳至2020年3月10日。书面合同到期后，双方未续签书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。刘洪君与大港房地产中心书面合同到期未续订租赁合同，刘洪君继续使用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。优先承租权问题。大港房地产中心主张口头通知了刘洪君解除合同以及另行拍卖承租权事宜，刘洪君否认收到大港房地产中心的通知。本院结合刘洪君当庭陈述“收到过拍卖公司的电话称大港房地产中心委托拍卖，拍卖公司要求其交纳保证金60000元，刘洪君称要确认其身份后再联系，未明确表示不参加拍卖”的内容，大港房地产中心提交的天津市腾达天下拍卖有限公司出具的拍卖前电话联系刘洪君报名竞拍的情况说明以及2020年5月13日14时44分、同月15日8时54分、15日14时14分与刘洪君电话分别通话8分16秒、3分8秒、11分27秒的证据，本院认为，天津市腾达天下拍卖有限公司已于拍卖前明确告知了刘洪君涉诉房屋承租权拍卖及交纳拍卖保证金的事实，刘洪君明知涉诉房屋已进入承租权拍卖程序而未交纳保证金参与竞拍，系其自动放弃了参与竞拍承租的权利。大港房地产中心委托天津市腾达天下拍卖有限公司对涉诉房屋承租权进行拍卖，魏永彬通过竞拍获得涉诉房屋承租权，并未侵害刘洪君的优先承租权。刘洪君提交的证据不能证实其主张的大港房地产中心与魏永彬恶意串通侵害其优先承租权的事实，故，刘洪君要求确认大港房地产中心与魏永彬之间的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘洪君的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告刘洪君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 李 婷二〇二〇年十月十六日书记员 李菲菲附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。