成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初5062号 原告：付安强，男，1991年1月19日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：罗子荣，四川棠湖律师事务所律师。 被告：梁兴果，男，1974年7月24日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张伟，四川品森律师事务所律师。 被告：双流区巢壳酒店，住所地成都市双流区西航港街道珠江路600号5栋2单元底商161、167、168号、15F-17F 经营者：梁兴果，男，1974年7月24日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张伟，四川品森律师事务所律师。 第三人：成都九洲酒店管理有限公司。住所地：成都市双流区西航港街道珠江路600号5栋2单元17楼1701号。 法定代表人：王德聪，执行董事兼总经理。 第三人：成都双流和骏置业有限公司。住所地成都市双流区西航港街道黄河中路二段36号。 法定代表人：刘家骥，执行董事兼总经理。 原告付安强与被告梁兴果、双流区巢壳酒店（以下简称巢壳酒店）及第三人成都九洲酒店管理有限公司（以下简称九洲酒店）、成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付安强及其委托诉讼代理人罗子荣,被告梁兴果及巢壳酒店的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，第三人九洲酒店、和骏公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付安强向本院提出诉讼请求：1.判令梁兴果、巢壳酒店向付安强支付拖欠的2018年1月1日至2020年7月19日期间的租金73047.32元，剩余租金自2020年7月20日起，按照100.35元／天计算至租赁关系解除之日止；2.判令解除付安强与梁兴果、巢壳酒店的房屋租赁关系；3.判令梁兴果、巢壳酒店及九洲酒店限期将位于成都市双流区房屋腾退并返还给付安强；4.判令梁兴果、巢壳酒店及九洲酒店按照100.35元／天的标准向付安强支付占有使用费至实际腾退并返还给付安强之日止；5.判令梁兴果、巢壳酒店向付安强支付违约金77504.61元。事实与理由：2017年3月12日，付安强与和骏公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定和骏公司将位于成都市双流区房屋出售给付安强。付安强在办理完不动产权登记证书后才发现案涉房屋已被九洲酒店占有使用。付安强通过诉讼才得知和骏公司在出售给付安强之前已和梁兴果签订《商品房租赁合同》，梁兴果与案外人王德州合伙经营九洲酒店。之后，付安强与梁兴果、巢壳酒店签订了《带租约销售协议》及《带租约销售协议补充协议》，约定付安强自标的物交付之日起立即概括承受租赁合同所载明的出租人的权利义务，承租人按租赁合同约定向付安强承担权利义务。协议签订至今，梁兴果、巢壳酒店仍拖欠2018年至今的租金，经多次催收，付安强仅收到租金5000元，剩余租金经多次催收，至今未付，故诉至法院，请求判如所请。 梁兴果、巢壳酒店辩称，一、不同意解除租赁合同；理由如下：1、解除租赁合同不利于九洲酒店管理，酒店安全无法保障；2、酒店装修投入较高，合同解除对梁兴果、巢壳酒店不公平；3、梁兴果、巢壳酒店不支付租金是因为梁兴果、巢壳酒店要求付安强与梁兴果、巢壳酒店另行签订租赁合同，付安强拒绝所致。二、梁兴果、巢壳酒店要求付安强在原有的基础上签订租赁合同。三、梁兴果、巢壳酒店愿意今后按期支付租金的前提下，在一年内分期支付所欠租金。四、请求法院依法酌情减免租金一个月。五、违约金约定过高，请求法院依法酌情予以降低。 九洲酒店未作陈述。 和骏公司向本院提交书面陈述意见，付安强已将案涉房屋款项结清，根据《带租约销售协议》约定，付安强为租赁合同项下的实际出租权利义务人，九洲酒店为依约履行承租义务的义务人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月6日，和骏公司与梁兴果签订《商品房租赁合同》，约定梁兴果承租和骏公司所有的位于双流区（案涉房屋在梁兴果承租的15Ｆ-17Ｆ未售的商品房内，建筑面积1752.67平方米），用于从事经营快捷酒店，商号／名称为巢壳酒店，租赁期限为15年（自2016年7月20日起至2031年7月19日止），实际租赁期限如有变更，则以和骏公司书面通知时间为准，租赁时间依此提前或顺延；机组期限与租赁期限一致，梁兴果应按照约定的金额履行支付义务（租金金额按建筑面积计算。2016.7.20-2017.7.19期间租金为210320.4元；2017.7.20-2018.7.19期间租金为210320.40元；2018.7.20-2019.7.19期间租金为445879.08元；2019.7.20-2020.7.19期间租金为445879.08元；2020年7月20日-2021年7月19日期间租金为472590.12元……）。租金支付日期为按季支付，2016年7月20日前支付2016年7月20日至2016年9月19日租金；2016年9月1日前支付2016年9月20日至2016年12月19日租金。每一季度租金需在上一季度租金到期日前15日支付。梁兴果不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给出租方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为梁兴果根本违约，出租方有权解除本合同，要求梁兴果无条件退场；同时梁兴果应向出租方支付1000000元违约金，且租赁保证金不予退还。此外，双方还约定：租赁期内，如和骏公司出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力。 2016年9月1日，梁兴果与王德州签订《九洲半岛酒店合伙经营协议书》，约定双方合伙经营项目为九洲酒店，经营地址为珠江路600号5栋2单元17楼，合伙期限自2016年至2031年止，二人各以现金方式出资100万元合伙，由王德州担任合伙事务执行人。2017年8月2日，九洲酒店公司成立，类型为有限责任公司，法定代表人为王德州。2016年12月21日，巢壳酒店成立，工商注册登记为个体工商户，经营者为梁兴果，经营地址为成都市双流区西航港街道珠江路600号5栋2单元底商161、167、168号、15F-17F。 2017年3月12日，付安强与和骏公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》3份，约定付安强购买位于成都市双流区房屋，每份合同中第二章第五条均载明“租赁情况：该商品房的租赁情况为未出租”。2017年11月27日，付安强取得前述房屋的所有权，系付安强单独所有。三间房屋建筑面积共计135.84平方米。2019年8月26日，和骏公司、梁兴果、付安强九案涉房屋签订三份《带租约销售协议》及《带租约销售协议补充协议》，约定：协议各方确认并同意，自标的物交付或视同交付之日起付安强立即概括承受租赁合同所载明的出租人的权利义务，梁兴果按租赁合同约定向付安强承担权利义务，包括租金支付，标的物退还等；协议各方确认并同意，待上述条件成就后，付安强与梁兴果和另行签订租赁协议，但不论是否另行签订合同，都不影响租赁合同权利义务的概括承受及承受后的法律效力。付安强同意，概括承受租赁合同权利义务后，将俺希望以约定及法律规定保证租赁合同继续履行，直至租赁期限到期为止，处租赁合同约定及法定的解除条件外，如需提前解除租赁合同的，须与梁兴果协商一致后方能解除，否则给梁兴果、和骏公司造成的损失由付安强承担。付安强同意，概括承受租赁合同权利义务后，租赁合同所涉及的租金收益归属按以下方式划分：以标的物交付或视同交付之日为租金收益划分时点，付安强履行完毕交接结算手续前租金收益归和骏公司所有，付安强履行完毕交接结算手续次日即之后的租金收益归付安强所有。付安强需在全部款项付清之日起3个工作日内前往和骏公司处签订补充协议并办理交接手续。和骏公司需在《带租约销售协议补充协议》签订之日起30个工作日内向付安强移交按原协议约定归属付安强的租金（2017年4月29日至2017年12月31日）3946.24元。梁兴果在《带租约销售协议》及《带租约销售协议补充协议》上签字，巢壳酒店在上述协议上加盖公章。 2020年4月27日，梁兴果向付安强转款5000元。之后， 付安强通过邮寄催收函的方式向梁兴果、巢壳酒店催收2018年1月起欠付的租金，梁兴果又于2020年7月22日向付安强转款5000元。经当庭确认，梁兴果、巢壳酒店欠付付安强2018年1月1日至2020年7月19日期间租金68131.37元。 另查明，案涉房屋经梁兴果装修，但并未改变内部结构，均系独立空间房屋。 本院认为，梁兴果、巢壳酒店与付安强建立租赁合同关系事实清楚，双方均应按照合同约定和法律规定全面履行义务。本案的争议焦点在于：1.梁兴果、巢壳酒店与付安强之间的租赁合同是否应当解除；2.梁兴果、巢壳酒店应当支付付安强租金具体数额；3.梁兴果、巢壳酒店是否应当向付安强支付违约金77504.61元的问题；4.付安强的其他诉讼请求是否应当得到支持。本院针对以上争议焦点分别做如下评述： 一、关于梁兴果、巢壳酒店与付安强之间租赁合同是否应当解除的问题 本院认为，合同解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益平衡，对利益平衡的追求需要对约定解除权进行必要的限制。当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，法院可基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同主体利益的基本均衡。付安强按约履行了交付租赁物的义务，梁兴果及巢壳酒店虽存在迟延给付租金的情形，但付安强接受了租金，仅发函要求梁兴果、巢壳酒店支付欠付租金及违约金。同时，梁兴果及巢壳酒店未按约支付租金的行为已构成违约，符合约定的解除条件，但该违约行为既未动摇合同的履行基础，也不影响付安强合同目的实现，且梁兴果、巢壳酒店的违约行为轻微，在可以以给付违约金的方式弥补付安强的损失时，应慎用合同解除权。在诉讼中，付安强仍继续收取租金，梁兴果、巢壳酒店愿意在不拖欠今后租金的前提下一年内向付安强支付欠付的租金，表明双方仍愿继续履行合同。加之，合同约定的履行期才四年，梁兴果、巢壳酒店将租赁房屋用于经营规模较大、期限较长、前期投入较多的酒店业，解除合同将导致不经济、不利益，基于公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制付安强行使合同解除权。综上，付安强与梁兴果、巢壳酒店之间的租赁合同不予解除。 二、关于梁兴果、巢壳酒店应当支付付安强租金具体数额的问题 本院认为，双方在庭审中对欠付租金数额予以了确认，为68131.37元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，梁兴果、巢壳酒店应当承担继续支付租金的义务，故本院对付安强要求梁兴果、巢壳酒店支付租金的主张予以支持。又由于自2020年1月23日以来，全国遭受××影响，各地纷纷采取了紧急措施，导致大部分企业停工、停产，对于梁兴果、巢壳酒店而言，其因××，也不能正常经营，势必给梁兴果、巢壳酒店带来损失，根据公平原则，因××带来的损失，应当由梁兴果、巢壳酒店和付安强分担，本院酌定付安强应分担2879.81元。故梁兴果、巢壳酒店还应向付安强支付2018年1月至2020年7月19日期间的租金65251.56元。 三、关于梁兴果、巢壳酒店是否应当向付安强支付违约金77504.61元的问题 本院认为，梁兴果、巢壳酒店未按照约定缴纳租金，构成违约，应当承担违约责任。因梁兴果、巢壳酒店认为违约金过高，请求人民法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院调整梁兴果、巢壳酒店应向付安强支付的违约金应7000元。 四、付安强的其他诉讼请求是否应当得到支持的问题 由于付安强与梁兴果、巢壳酒店之间的租赁合同并未解除，故对于付安强要求梁兴果、巢壳酒店向付安强支付自2020年7月20日起，按照100.35元／天计算至租赁关系解除之日止的租金、按照100.35元／天的标准向付安强支付占有使用费至实际腾退并返还给付安强之日止及梁兴果、巢壳酒店及九洲酒店限期将位于成都市双流区房屋腾退并返还给付安强的主张应予驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、梁兴果、双流区巢壳酒店（经营者：梁兴果）于本判决发生法律效力之日起十五日内向付安强支付2018年至2020年7月19日欠付租金65251.56元； 二、梁兴果、双流区巢壳酒店（经营者：梁兴果）于本判决发生法律效力之日起十五日内向付安强支付违约金7000元； 三、驳回付安强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费813元，由梁兴果、双流区巢壳酒店负担（付安强已预缴813元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年十月十九日 书记员  胥 凤