广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4437号原告：深圳市深科元物业管理有限公司。法定代表人：严勇，董事长。委托诉讼代理人：李少敏，广东广仁律师事务所律师。被告：深圳市吉祥腾达科技有限公司。法定代表人：全某。委托诉讼代理人：张承忠，广东普罗米修（宝安）律师事务所律师。被告：深圳TCL光电科技有限公司。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：焦昌彩，系公司员工。原告深圳市深科元物业管理有限公司（以下简称深科元）诉被告深圳市吉祥腾达科技有限公司（以下简称吉祥腾达）、被告深圳TCL光电科技有限公司（以下简称TCL光电）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李少敏、被告吉祥腾达的委托诉讼代理人张承忠、被告TCL光电的委托诉讼代理人焦昌彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告吉祥腾达向原告支付2014年12月1日至2017年3月31日的物业服务费1229967.26元（人民币，下同）;2、被告吉祥腾达赔偿原告直至拖欠的管理费支付完毕为止的利息损失（利息损失按照同期人民银行贷款利率计算，从2014年12月1日起暂时计算至2019年12月31日为250585.45元；3、被告ＴＣＬ光电承担连带责任；4、两被告承担本次诉讼费用和保全费用。事实和理由：2010年5月20日，原告和ＴＣＬ高科技工业园（ＴＣＬ国际Ｅ城）业主、开发商，即被告ＴＣＬ光电双方签署《物业管理服务合同》，被告ＴＣＬ光电委托原告对位于深圳市南山区城）提供物业管理服务，合同期限自2010年9月1日至2013年8月31日，原告为ＴＣＬ国际Ｅ城合法的物业服务单位。上述物业服务合同到期后，双方多次续签新的物业服务合同及补充协议，原告为国际Ｅ城提供物业管理服务直到最后一份物业服务合同到期，即2017年3月31日。在2013年6月20日，被告吉祥腾达与被告ＴＣＬ光电签署《深圳ＴＣＬ光电科技有限公司高科技精英俱乐部会籍买卖合同》，被告吉祥腾达向被告ＴＣＬ光电购买俱乐部会籍，取得Ｅ3-（1-6）ＡＢ、Ｅ3-7Ａ、Ｅ3-8Ａ物业在土地有效期内出租获取收益的权利，同时约定，被告吉祥腾达房屋交付使用起每月10日前缴纳物业管理费，管理费参照被告ＴＣＬ光电与物业管理公司（也就是原告）就本合同项下物业所在工业园区签订的《物业管理合同》所约定的管理金额确定。2013年12月5日，被告吉祥腾达与原告签署《深圳腾达科技总部大楼（Ｅ3栋）物业管理服务合同》约定物业管理费收费标准为每月每平方米5元，合同有效期从2013年12月1日至2014年11月30日。合同到期后，双方没有再续签新的物业管理服务合同。原告己经在2014年11月27日向被告吉祥腾达送达《告知函》，告知被告吉祥腾达，在2014年11月30日，在合同期满优惠期结束后，即从2014年12月1日起将按照每月每平方米8元收取物业管理费。被告吉祥腾达收到《告知函》后，拒不按照园区标准每月每平方米8元缴纳物业管理费，经过双方多次协商，被告吉祥腾达仍拒不缴纳。2016年3月9日，原告向被告ＴＣＬ光电送达《情况说明》将被告按照被告吉祥腾达与被告ＴＣＬ光电签署的会籍买卖合同的约定，被告吉祥腾达应当参照被告ＴＣＬ光电与原告签署的物业管理合同约定的金额缴纳物业管理费。当时园区的企业均按照每月每平方米8元缴纳物业管理费。原告与被告ＴＣＬ光电签署的，有效期从2015年10月1日至2017年3月31日的《物业管理合同》第四条同样约定研发楼的物业管理费为每月每平方米8元，因此既然给予被告吉祥腾达每月每平方米5月的优惠价格的期限己经届满，被告吉祥腾达应当按照园区及被告ＴＣＬ光电与原告签署的《物业管理合同》约定的标准缴纳物业管理费。原告己经屡次向被告吉祥腾达发送催缴通知单以及律师函，要求被告吉祥腾达按时按标准缴纳物业服务费，被告吉祥腾达收到函件后，仍拒不缴纳。被告吉祥腾达的上述行为己经构成违约，根据合同法第113条的规定，被告吉祥腾达不履行给付义务给原告造成的损失原告有权要求被告赔偿，依法应当支持原告关于利息损失的诉讼请求。根据《物业管理条例》第四十一条以及《最高院关亍审理无事业物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，被告ＴＣＬ光电作为园区唯一业主和开发商，依法应当对物业使用人的拖欠物业管理费的行为承担连带责任。综上，请法院判如所请，支持原告的诉讼请求。被告吉祥腾达辩称：1、原告对涉案物业起诉被告吉祥腾达系主体错误：根据原告提交的深圳TCL光电科技有限公司的会籍买卖合同及补充协议，该协议签订的主体是案外人全某个人，其对TCL园区E3栋享有相关法律权利，合同双方系深圳TCL光电科技公司和全某个人，因此被告吉祥腾达并非涉案E3栋物业的权利人，同时依据案外人全某与TCL公司的上述合同，合同约定如涉及相关争议，也是合同双方的争议，与原告无关。依据合同相对性原则，案外人全某与TCL公司的合同中关于物业管理的相关约定以及TCL公司与原告之间签订的物业合同并不能当然的作为原告主张8元每平方米每月物业费的法律依据，原被告之间的权利义务应当依据双方之间的物业合同的约定来确定。2、被告吉祥腾达并非恶意拖欠物业费，原告请求支付2014年12月1日至2017年3月31日的物业服务费及利息损失没有事实及法律依据：原、被告之间自2014年12月1日之后不存在合同关系，双方就物业服务事项并未达成一致意向，依据物业合同的交易惯例，原告为被告吉祥腾达提供物业服务，双方之间应当签订明确有效的物业服务合同，以此作为双方之间聘请、提供服务、结算费用的主要依据。原、被告之间2013年的物业合同期限为一年，2014年11月30日已到期，在合同服务期内，被告按约向原告支付了全部的费用，依据该物业合同第7条约定，合同期满前3个月双方浅谈下一服务期合同，如双方未谈妥合同，原告自2014年12月1日起终止为被告吉祥腾达提供服务，据此双方的合同关系自2014年12月1日后即停止。在原告与被告吉祥腾达签订的上述物业合同第5条关于管理费明确约定，收费标准是5元每平方米每月，并未有原告所称的该5元标准为优惠期价格，优惠期后恢复8元标准的表述，因此，该5元的标准系双方协商的结果，并非是原告所称的优惠期价格。3、在案外人全某与TCL公司签订的高科技精英俱乐部会籍买卖合同及补充协议第七条明确约定甲方TCL确认会籍合同中约定的会籍管理费为物业服务费用，并由被告吉祥腾达自行管理，物业管理费自行协商。4、在原告提供2013年9月1日TCL与原告签订的物业管理服务合同中第8条费用标准明确约定研发楼整栋销售的管理费按实际情况另行协商确定，因此，全某的E3栋物业服务费的问题也应当以双方协商达成一致的标准为准，而非原告进行索要的8元每平方米每月，并且对此标准被告吉祥腾达从未认可，于法于理无据。5、原告的公司资信和服务质量存在严重问题，其与TCL园区内多家企业之间存在诉讼纠纷，早在2017年3月园区即替换了原告，不再续聘，另行选聘了其他物业；因此原告的服务质量可想而知，并且原告就相关的物业服务合同纠纷在南山法院提起了多次的起诉、撤诉、保全，存在恶意诉讼嫌疑。6、自原告2017年3月撤场后，新引进的深长城物业公司的服务质量较原告有明显改善，服务价格更低，是6元每平方米每月，因此，原告诉请的8元每平方米每月的标准与其的服务质量、市场行情严重不符。7、原告诉请已过诉讼时效，欠款发生在2014年至2017年3月原告撤场期间，退一步讲，即便存在相关欠款，按两年的诉讼时效以及按月缴纳物业费的约定、习惯，诉讼时效应当从次月起计算上月拖欠的诉讼时效，因此原告的诉请大部分已过诉讼时效。综上，请求法庭驳回原告的诉请。被告TCL光电辩称：一、被告TCL光电无需对被告吉祥腾达向原告缴纳物业专项维修资金、利息损失、诉讼费、保全费用的义务承担连带责任，事实和理由如下：根据《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，被告TCL光电作为TCL国际E城的开发商和业主的连带支付责任仅限于被告吉祥腾达所欠缴物业管理费，并没有包括物业专项维修资金、利息损失、诉讼费和保全费用。因此，原告的请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。二、原告所主张的权利己超过法定的诉讼时效，应当依法予以驳回。根据《民法总则》第一百八十八条：和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，本案中被告吉祥腾达欠缴物业管理费事实发生于2014年12月1日，至今已过去近5年了。根据《民法通则》第140条之规定，依照谁主张谁举证的原则，截至收到原告起诉书副本之日，原告从未向被告TCL光电主张过本案的诉讼主张，被告TCL光电也从未收到过原告本案的诉讼主张。因此，本案不存在诉讼中断的事实。因此，原告所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该诉求己超诉讼时效，应当依法予以驳回。综上所述，原告的诉讼主张与事实不符，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，以维护被告TCL光电的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月20日，被告TCL光电（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方为TCL高科技工业园（TCL国际E城）提供物业管理；委托管理期限为为三年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止；物业服务费用标准为研发楼（没有中央空调）8元/平方米/月，研发楼（有中央空调）10.4元/平方米/月（含中央空调维护费），不含使用费；及其他内容。2013年6月20日，被告ＴＣＬ光电（卖方、甲方）与被告吉祥腾达的法定代表人全某（买方、乙方）签订《深圳ＴＣＬ光电科技有限公司高科技精英俱乐部会籍买卖合同》，约定：乙方自愿加入甲方设立的深圳ＴＣＬ光电科技有限公司高科技精英俱乐部，并自愿承担相应的会籍费、会籍管理费以及合同约定的其他费用；乙方必须于甲方交付房屋之日起每月10日前按时向甲方缴纳惠及管理费：惠及管理费金额参照甲方与物业管理公司就本合同项下物业所在工业园区签订的《物业管理合同》所约定的管理费金额确定；乙方如未按期支付会籍管理费，每逾期一日，应当按未付之惠及管理费部分的千分之三向甲方支付违约金，如超过九十天未交付逾期款项及滞纳金，甲方除有权继续按每日千分之三向乙方追索违约金外，还有权暂停乙方的会员资格；及其他内容。2013年6月20日，被告ＴＣＬ光电（卖方、甲方）与被告吉祥腾达的法定代表人全某（买方、乙方）签订《〈深圳ＴＣＬ光电科技有限公司高科技精英俱乐部会籍买卖合同〉的补充协议》，约定：乙方对位于深圳市南山区房屋（涉案房产）的土地使用权有效期内享有占有、使用、收益和处分的权利；涉案房产的用途为研发办公、建筑面积为12856.84平方米；甲方确认回寄合同中约定的会籍管理费即为物业管理费，并同意乙方自主物业管理（仅限大楼内部保安和保洁管理工作），物业管理费另行协商；及其他内容。被告吉祥腾达表示前述买卖合同及补充协议系全某与ＴＣＬ光电签订，与被告吉祥腾达无关，补充协议中约定会籍管理费即物业管理费同意由全某自主物业管理，管理费另行协商。2013年12月5日，原告（乙方）与被告吉祥腾达签订《深圳腾达科技总部大楼（E3栋）物业管理服务合同》，约定：乙方对甲方总部大楼（E3栋）实行专业化、一体化物业管理；甲方自有物业位于TCL科学园区二期E3栋1-8层，总建筑面积12856.84平方米，物业管理服务收费标准为5元/平方米/月；维修基金0.25元/平方米/月，每月房屋本体维修基金3214.21元；合同期限从2013年12月1日起至2014年11月30日止；及其他内容。2014年，被告TCL光电（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《TCL国际E城物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方为TCL高科技工业园（TCL国际E城）提供物业管理；合同期限18个月，自2013年9月1日起至2015年2月28日止；物业管理服务费用标准为：研发楼（无中央空调）8元/平方米/月、研发楼整栋销售按实际情况另行协商确定；及其他内容。2015年3月16日，被告TCL光电（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《深圳TCL国际E城物业管理合同补充协议》，约定：本协议属于2014年2月17日所签订的《物业管理服务合同》的补充协议，合同终止日延续至2015年9月30日；乙方向会员/物业使用人计收物业管理费是，同步向甲方计收空置管理费，其中空置管理费计收标准为：F区合同入住率在80%以下，甲方均需按起步价之60%向乙方缴纳空置管理费；其中起步价标准为：第一年6元、第二年7元、第三年8元；开发商自用物业的物业服务费用及物业单元内产生的能源费，从2015年3月起，按如下标准向乙方缴纳：D区4元/平方米/月、A2会所4.6元/平方米/月；及其他内容。2016年，被告TCL光电（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《深圳TCL国际E城物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方为TCL国际E城提供物业管理；合同期限一年六个月，自2015年10月1日起至2017年3月31日止；物业管理服务费用标准为：研发楼8元/平方米/月等；及其他内容。原告提交了2014年3月至11月的管理费发票，以证明被告吉祥腾达在合同期内按照5元/平方米/月的标准向原告缴纳物业服务费；但从2014年4月之后，被告吉祥腾达将E3栋非自用面积出租给第三方，由第三方直接向原告按照8元/平方米/月的标准缴纳物业费。原告提交其于2014年11月17日向被告吉祥腾达出具的《知会函》（载明从2014年12月1日起按每月每平方米8元收取服务费；知会函下方有被告工作人员许某的签字并注明“已收原件，并不代表认同文件内容”），2015年12月、2016年4月、2016年9月的催款通知单（均有徐某签收）以及2017年4月和12月的催收物业管理费律师函，以证明原告一直在向被告催收相关费用。被告吉祥腾达表示不清楚是否签收《知会函》，对于催款通知单及律师函被告不予认可并表示未收到；庭后被告吉祥腾达出具的情况说明中确认徐某系被告的员工。原告向本院提交了一份《吉祥腾达未交费明细》，该明细表中载明了2014年12月至2016年11月吉祥腾达应缴纳管理费的计算面积和金额；其中2014年12月至2016年1月面积均为5488.99平方米、2016年2月为5818.69平方米、2016年3月至2016年11月为5460.69平方米。被告吉祥腾达于庭后移交《情况说明》，确认该明细表中载明的管理费的计算面积。庭审中，各方确认原告与被告TCL光电的物业管理服务合同到期后，一直为涉案园区提供物业服务至2017年3月31日。对于E3栋的实际使用人和物业的权利人问题，被告吉祥腾达表示2014年之前被告吉祥腾达是物业的实际使用人，之后部分面积出租、部分面积仍由吉祥腾达自用至今；全某系从被告TCL处购买了涉案物业的使用权，因为无法过户，所以涉案物业仍登记在被告TCL光电名下。被告TCL光电表示，其系将E3栋物业的使用权转让给了全某，前期系由被告吉祥腾达使用，吉祥腾达另行出租后，是由原告与承租人另行签订收费协议，直接向承租人收费。庭审中，原告明确其要求被告TCL光电对被告吉祥腾达欠付的物业管理费承担连带责任。另查，原告曾于2018年9月19日起诉本案两被告要求支付管理费，本院于2019年1月18日予以受理，案号为（2019）粤0305民初2092号，后原告撤回该案起诉。本院认为，本案中，被告TCL光电作为TCL国际E城的开发商、委托方与原告签订的《物业管理服务合同》、《TCL国际E城物业管理服务合同》、补充协议、《深圳TCL国际E城物业管理服务合同》，以及被告吉祥腾达作为物业实际使用人与原告签订的《深圳腾达科技总部大楼（E3栋）物业管理服务合同》均系各方的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。原告系涉案物业的物业服务单位，有权要求业主或物业使用人支付其提供物业服务期间的物业管理费；各方均确认原告提供物业服务至2017年3月31日，故原告有权主张2017年3月31日之前的物业管理费。本案中，被告TCL光电系涉案物业的业主，TCL光电与被告吉祥腾达的法定代表人全某签订《深圳TCL光电科技有限公司高科技精英俱乐部会籍买卖合同》将涉案物业E3栋的使用权转让给全某，约定由全某支付物业管理费；而被告吉祥腾达实际使用涉案物业，并与原告签订了物业管理服务合同，且支付了部分物业管理费。故原告要求被告吉祥腾达支付其实际使用涉案物业期间的物业管理费，符合法律规定。对于原告主张的2014年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费。原告与被告吉祥腾达签订的物业管理服务合同于2014年11月31日到期后，被告吉祥腾达未再向原告支付物业管理费，但被告吉祥腾达仍使用涉案物业，故原告有权要求其支付2014年12月1日起至原告退出涉案物业即2017年3月31日期间的物业管理费。被告提出了诉讼时效抗辩，对此本院认为，原告已提交2015年12月、2016年4月、2016年9月的催款通知单证明原告已向被告吉祥腾达催要物业费，且原告亦于2018年9月19日提起诉讼，前述行为均构成诉讼时效中断，故原告的诉求并未超过诉讼时效，对于被告的抗辩本院不予采信。对于物业服务费的支付标准。原告与被告TCL光电签订的《TCL国际E城物业管理服务合同》（合同期限为2013年3月1日至2015年2月28日）中约定“研发楼整栋销售”的物业管理费“按实际情况另行协商确定”；而原告与被告吉祥腾达签订的《物业管理服务合同》约定2013年12月1至2014年11月30日期间物业管理费标准为5元。从前述原告与作为业主的被告TCL光电签订的合同内容来看，双方系约定研发楼整栋销售的物业管理费根据实际情况来另行确定；而从原告在与涉案物业的实际使用人即被告吉祥腾达签订的物业合同约定可以看出，实际协商确定的物业管理费标准为5元；在原告与吉祥腾达的物业合同到期后，双方并未继续签订物业管理合同，也未重新协商确定物业管理费标准，依据交易惯例及公平原则，被告吉祥腾达仍应参照原告与其签订的物业服务合同的标准，继续支付物业管理费，故本院确认被告吉祥腾达应按每月每平米5元的标准支付物业管理费。对于原告与业主即被告TCL光电签订的物业管理合同中约定的物业管理费为每月每平方米8元的标准，系原告与TCL光电之间就TCL光电名下未转让使用权的物业标准所做的约定，效力不应及于被告吉祥腾达。对于物业管理费的计算金额。被告吉祥腾达确认原告提交的《吉祥腾达未交费明细》中载明的计算物业费的面积，故根据该明细表中载明的面积（2014年12月至2016年1月面积均为5488.99平方米、2016年2月为5818.69平方米、2016年3月至2016年11月为5460.69平方米，2016年12月之后参照5460.69平方米计算），按每月每平方米5元计算，前述期间被告应向原告支付物业管理费共计768267.6元［（5488.99×14＋5818.69＋5460.69×13）×5。对于原告要求的利息损失。被告逾期支付物业管理费，给原告造成了利息损失，被告应予赔偿。因双方未约定物业管理费的缴纳时间，一般来说当月的管理费最迟应予当月最后一天支付，故每月欠付的物业管理费的利息，应从次月1日起依次计算；其中2014年12月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告要求被告TCL光电科技对被告吉祥腾达欠付的物业管理费承担连带责任的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应于支持。TCL光电虽将涉案物业使用权转让给了全某，但涉案物业并未实际过户，TCL光电仍为涉案物业的登记业主，应对吉祥腾达所欠付的物业管理费承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：（以下简称深科元）诉被告（以下简称吉祥腾达）、被告深圳TCL光电科技有限公司一、被告深圳市吉祥腾达科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市深科元物业管理有限公司支付2014年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费768267.6元及利息（利息以每月欠付的物业管理费为基数，从次月1日起依次计算至实际付清之日止；2014年12月至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告深圳TCL光电科技有限公司对被告深圳市吉祥腾达科技有限公司支付物业管理费768267.6元的义务承担连带责任；三、驳回原告深圳市深科元物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9062.49元，由原告负担3402.49元，由被告深圳市吉祥腾达科技有限公司负担5660元；保全费5000元，由原告负担1877元，由被告深圳市吉祥腾达科技有限公司负担3123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十月二十六日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。