湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初821号原告：刘宏邦，男，1966年7月3日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：江溶，男，系广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘禹锋，男，系广东广和律师事务所实习律师。被告：徐发庭，男，1989年7月16日出生，汉族，洪湖市人，住湖北省洪湖市。第三人：洪湖市泓林房地产开发有限公司，住所地洪湖市新堤办事处州陵大道。法定代表人：汪佑元，系该公司执行董事。原告刘宏邦诉被告徐发庭、第三人洪湖市泓林房地产开发有限公司(下称“泓林房地产公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2019年7月31日立案受理，后于2019年9月23日作出（2019）鄂1083民初1168号判决，2020年5月19日被荆州市中级人民法院撤销发回本院重审，本院依法重新组成合议庭，于2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人江溶、被告徐发庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告刘宏邦与被告徐发庭之间的《洪湖新天地商铺租赁协议》已经解除；二、判令被告徐发庭向原告刘宏邦立即返还洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区(洪湖新天地)2号楼109号、110号、111号及112号商铺并恢复原状；三、判令被告徐发庭向原告刘宏邦支付自2018年9月20日起至2019年6月21日的租金人民币41979.31元；四、判令被告徐发庭向原告刘宏邦支付自2019年6月22日起至被告徐发庭实际返还之日的占用费，占用费计算方式：2019年6月22日至2020年2月15日期间以55718元／年标准计算，2020年2月15日至实际搬离之日以58503.9元／年标准计算，现暂计至2019年7月30日为人民币5953.43元；五、判令被告徐发庭向原告刘宏邦支付违约金，违约金计算方式：2018年9月20日至2020年2月15日期间以55718元为基数，每日万分之五费率计算，2020年2月15日至实际搬离之日以58503．9元为基数，每日万分之五费率计算，现暂计至2019年7月20日为8441．27元：六、判令被告徐发庭承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月15日，被告徐发庭与第三人洪湖市泓林房地产开发有限公司签订《洪湖新天地商铺租赁协议》(下称“《租赁协议》”)，约定由被告徐发庭承租洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区(洪湖新天地)2号楼109号、110号、111号及112号商铺，租赁期限为五年，自2017年2月15日至2022年2月15日止。租金标准前三年为55718元，第四年在第三年基础上递增百分之五，第五年在第四年基础上再递增百分之五。租金支付周期为每年支付一次，每次提前一个月支付。《租赁协议》签订之后，泓林房地产公司将涉案商铺交付被告徐发庭正常使用至今。2018年5月30日及2018年8月28日，泓林房地产公司与原告刘宏邦签订《商品房买卖合同》，确定由原告刘宏邦向泓林房地产公司购买涉案商铺，原告刘宏邦向泓林房地产公司支付了全部购买款项后于2018年9月20日办理了涉案商铺的不动产权证。自2018年9月20日起，原告刘宏邦成为涉案商铺所有权人。在原告刘宏邦成为涉案商铺所有权人之后，多次要求被告徐发庭支付涉案商铺租金，但是被告徐发庭自从2016年签订《租赁协议》承租并使用涉案商铺之后，不仅未向泓林房地产公司支付过租金，亦未向原告刘宏邦支付过任何租金。原告刘宏邦在购买涉案商铺之后就立即告知被告徐发庭，后又多次通知被告徐发庭支付相应租金。但是被告徐发庭在收到原告刘宏邦的通知之后，不仅拒不交付租金，反而威胁原告刘宏邦，也拒不搬离，依旧霸占涉案商铺。原告刘宏邦于2019年6月21日向被告徐发庭通知解除《租赁协议》。《租赁协议》已经于2019年6月21日解除，被告徐发庭目前非法占有涉案商铺。《租赁协议》第八条第一款明确约定，被告徐发庭未按合同约定期限支付租金超过l5天以上的，房屋权利人有权解除合同。《租赁协议》第九条约定，守约方有权要求违约方按年租金日万分之五的标准支付违约金，被告徐发庭逾期支付租金的，房屋权利人也有权要求被告徐发庭按年租金日万分之五的标准支付违约金。原告刘宏邦认为，刘宏邦成为涉案商铺的所有权人之后，泓林房地产公司与被告徐发庭签订的《租赁协议》尚在有效期内，依据买卖不破租赁原则，《租赁协议》对原告刘宏邦与被告徐发庭继续有效。原告刘宏邦成为《租赁协议》中的出租方，享有要求承租方即被告徐发庭支付租金的权利，被告徐发庭作为承租方有义务按照约定向原告刘宏邦支付租金。现因被告徐发庭明确拒绝向原告刘宏邦支付租金，原告刘宏邦有权依照《租赁协议》约定解除《租赁协议》，要求徐发庭支付房租，搬离涉案商铺并交还原告刘宏邦，同时还应承担违约责任。被告徐发庭辩称，一、原被告之间不存在租赁合同关系。因被告只与第三人签订了租赁合同，而未与原告签订租赁合同，房屋所有权发生变化，并不能产生租赁合同转让的法律效力。二、如第三人转让了租赁合同中收取租金的权利，在第三人未通知被告的情况下，原告无权向被告收取租金，也无权依合同要求解除合同并要被告承担违约责任，且被告对第三人享有的抗辩权，可以对抗原告。三、第三人未按约交付符合使用要求的房屋，且对违约行为一直未承担责任，被告据此行使抗辩权，不予支付后续租金符合法律规定，被告并未违约。四、原告与第三人的房屋转让必须经被告同意，否则不发生法律效力。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区(洪湖新天地)2号楼109号、110号、111号及112号商铺不动产权证书，拟证明原告通过合法的购买方式取得上述四个商铺的所有权，并在不动产登记中心办理了不动产登记证书，原告依法已经成为涉案商铺的合法权利人。二、洪湖新天地商铺租赁协议，拟证明原告在取得涉案商铺之前，涉案商铺系被告与第三人所签订，在涉案商铺由第三人出售给原告后，原告成为上述商铺的所有权人，承继了第三人的相应权利与义务。三、邮件快递单(尾号为7830)、立即支付房屋租金通知，拟证明在2019年5月2日，原告通过邮政快递方式向被告发送过支付房屋租金的通知。四、邮件快递单(尾号为2330)、再次敦促徐发庭交付房屋租金的通知，拟证明在2019年5月16日，原告通过邮政快递方式向被告再次发送过支付房屋租金的通知。五、邮件快递单(尾号为8730)、解除租赁协议的通知，拟证明原告于2019年6月21日向被告发送了解除商铺租赁协议的通知，明确告知了解除的理由、原因、事实。六、短信通知，拟证明原告委托案外人伍远黎向被告手机号、微信号发送立即支付房屋租金的通知、再次敦促被告支付房屋租金以及解除商铺租赁协议的通知，被告已收到并知悉相关内容。七、邮政快递查询单，拟证明经原告查询，该三份邮政快件显示已由被告签收，被告已经收悉该通知内容。八、授权委托书，拟证明原告授权伍远黎处理上述相关事宜。被告向本院提交了以下证据：一、被告徐发庭身份证、营业执照副本，拟证明被告个人身份信息及承租涉案房产的用途。二、《洪湖新天地商铺租赁协议》，拟证明根据该协议的约定，第三人洪湖泓林公司出售涉案房地产，应经被告书面允许，否则应向被告承担违约责任和经济赔偿责任。三、收据两份、民事判决书，拟证明伍远黎至2018年8月仍担任第三人洪湖泓林公司总经理，负责过处理涉案房地产出租给被告事宜，收取被告订金、押金各15000元。原告又同时聘用伍远黎代理买受、管理涉案房地产事务。第三人洪湖泓林公司认可、接受伍远黎双方代理行为，任由其为原告服务至今。原告与第三人洪湖泓林公司涉案房地产买卖，是一场串通一气的恶意交易。四、照片一组，拟证明第三人洪湖泓林公司向被告交付的出租房，承重梁断裂，梁上现浇出现裂缝，存在重大安全隐患，严重影响被告对承租房的利用。五、《洪湖新天地关于业主商铺租赁事宜的函》，拟证明：1、被告承租第三人洪湖泓林公司的房屋存在质量问题；2、该公司所属的洪湖新天地维也纳装修对被告承租的房屋及经营造成负面影响；3、被告就该公司的违约行为进行过维权。六、第三人洪湖泓林公司信用信息公示报告，拟证明第三人洪湖泓林公司受到行政处罚，至今连续三年被列入经营异常企业，属于信用等级低下企业，现有股东及受益人为汪佑元（占股68.5%）、徐淼淼（占股31.5%）。七、第三人洪湖泓林公司涉诉信息查询民事裁定书两份，拟证明：1、第三人洪湖泓林公司有多个作为被告、被申请人的民事诉讼案件；2、该公司拖欠涉案房地产交易契税120万元，违反了契税由房屋买受人承担或者双方分担的交易惯例；3、原告买受涉案房地产前，该公司有444万元的房地产，被深圳市南山区法院查封；4、原告是洪湖法院受理的原告曹必祥与被告洪湖泓林公司商品房销售合同纠纷案的第三人，说明原告与泓林公司存在重大经济利益关系；5、原告知道也应当知道上述情况；6、原告与洪湖泓林公司对涉案房产的买卖行为，系恶意串通，协同转移财产，逃避国家税收、损害司法权威、逃避对第三人所负债务及对答辩人所负出租人责任的行为，涉案房产的买卖行为无效。八、启信宝《企业高管、股东公示信息》；拟证明汪佑元与徐淼淼共同投资开办有洪湖泓林地产等多家公司。徐淼淼与刘宏邦(原告)共同投资开办有深圳市茶尖餐饮管理有限公司，徐淼淼担任法定代表人，刘宏邦享有该公司51％最终受益权。进一步证明了原告与洪湖泓林公司的涉案房地产买卖，是在形成默契的情况下进行的一场虚假交易。九、洪湖市新堤宏邦酒店、洪湖市新堤维也纳酒店公示信息查询；拟证明原告于2017年8月16日，受让洪湖泓林公司的原维也纳酒店房产，注册个体工商户性质的宏邦酒店。至今，洪湖泓林公司将所属的洪湖市农村花园小区房产，转让得所剩无几。十、快递投递查询单，拟证明被告将原告向其寄送的快递全部拒收。十一、铂尊私人汽车俱乐部VIP卡图片，拟证明由于被告与洪湖泓林公司关于涉案房产质量问题一直没有解决，导致被告不能开展经营活动，制作的1000张私人汽车俱乐部VIP卡不敢出售。经庭审举证、质证，本院对以上证据作如下确认：一、原告提供的证据一不动产登记证经被告质证后，被告对该不动产登记证的真实性、合法性无异议，对取得方式有异议，因为周边的其他的商铺都未取得不动产登记证，原告却能取得，所以对其取得方式存疑。本院认为，原告的不动产登记证系管理机关颁发，具有合法性、真实性，该证能证明原告为该不动产的所有人，与本案有关联，本院对该证据予以采信。二、原告提供的证据二《洪湖新天地商铺租赁协议》经被告质证后，被告无异议。本院认为，《洪湖新天地商铺租赁协议》为第三人与被告签订，真实合法且与本案有关联，本院予以采信。三、原告提供的证据三、证据四、证据五经被告和第三人质证后，被告认为原告发送的邮局快递，其并未收到。本院认为，该证据能够证明原告向被告三次通过邮政快递发送过通知。四、原告提供的证据六经被告质证后，被告认为我收到过短信，但是署名人为伍远黎，短信内容中的委托方刘宏邦我不认识。本院认为，该证据能够证明原告向被告寄送过再次敦促徐发庭交付房屋租金的通知，被告已经收到，本院对该证据予以采信。五、原告提供的证据七邮政快递查询单经被告人质证后，被告认为该查询单上显示的是被告拒收和后来他人代收，因而其并未收到。本院认为，该证据能够证明原告向被告寄送三次通知，但是快递发送最后结果为他人代收，并不能证明被告已收到该快递。六、原告提供的证据八授权委托书经被告质证后，被告认为他不知道伍远黎已接受原告的委托，其一直认为伍远黎为第三人的会计及经理。本院认为，原告与第三人签订的授权委托书无法律禁止的内容及情形，且与本案有关联，本院予以采信。七、被告提供的证据一经原告质证后，原告对该证据没有异议，本院依法予以认定。八、被告提供的证据二经原告质证后，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对该证据的证明目的有异议，被告称应当经被告书面允许，是没有协议约定的，相反协议约定第三人有权出售涉案商铺的产权，且被告与第三人签订的协议不能对抗被告支付租金的义务。本院认为，《洪湖新天地商铺租赁协议》在第八条合同的变更和解除项中约定了第三人与被告可以解除变更合同的情形，其中的2、甲方（第三人）有下列情形之一的，有权解除合同…（3）甲方（第三人）未经乙方（被告徐发庭）书面许可，擅自将出租的商铺用于抵押或转让给第三方的。…该项约定为被告与第三人协议解除合同的约定，明确载明第三人转让商铺须有被告的书面许可，但被告并未据此向第三人行使其解除权并要求其给予违约赔偿，不能以此对抗原告要求支付租金和解除合同的诉讼请求。九、被告提供的证据三经原告质证后，原告对被告缴纳过3万元费用的收据的真实性无法判断，因原审中第三人认可过，请法院判断。另收据上的收款人是伍远黎，证明被告是认识伍远黎并认可她曾经是第三人的员工，在收到伍远黎要求被告支付租金的短信通知，被告未提出异议也未支付租金，明显存在恶意。对民事判决书的真实性、合法性无法确认，与本案不具有关联性，不予认可。本院认为，该组证据能够证明被告曾向第三人缴纳过3万元的事实，但不能达到其证明原告与第三人恶意串通买卖涉案商铺的证明目的。十、被告提供的证据四经原告质证后，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该组照片不能证明是涉案商铺的真实情形，也不能反映涉案商铺存在安全的质量问题。被告从2017年至今一直持续稳定使用商铺，并没有被告所主张的存在严重质量问题，影响其使用效果，且被告从未向原告或者第三人反馈过涉案商铺存在所谓的质量问题。本院认为，该组照片不能证明系涉案商铺的真实情形，也不能证明该商铺存在质量问题，并影响了被告的使用，对该证据本院不予采信。十一、被告提供的证据五《洪湖新天地关于业主商铺租赁事宜的函》经原告质证后，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明是涉案商铺存在安全质量问题，该函中明确表明如果因为结构损坏对涉案商铺造成损失的情况是一种假设情形，不存在所谓的第三人对涉案商铺房屋质量问题的认可，也无法证明被告就涉案商铺的质量问题向第三人主张过权利，与原告起诉的请求没有任何关联性。本院认为，该证据能够证明第三人曾因在建工程对被告的影响和可能导致的损害与被告达成过协议，但该证据不能证明涉案商铺存在质量问题，不能达到被告证明涉案商铺存在质量问题并对其造成负面影响的证明目的，本院对该证据不予采信。十二、被告提供的证据六、七、八经原告质证后，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，本案系租赁合同纠纷，关于第三人的股东信息、经营状况是第三人内部事项，与本案无关。本院认为，被告提供的上述证据均与本案无关，本院不予采信。十三、被告提供的证据九经原告质证后，原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，被告证据涉及的是宏邦酒店、维也纳酒店，与本案不具有关联性，本院不予采信。十四、被告提供的证据十快递查询单经原告质证后，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，被告拒收证明其已知悉涉案商铺的权利人是原告，只是为了规避支付租金的义务，没有正当理由，根据相关规定，被告拒收视为已收到，原告已充分履行告知义务。本院认为，该组证据与原告提供快递查询单的信息基本一致，能够证明被告拒收原告向其寄送的全部快递单，本院对该证据予以采信。十五、被告提供的证据十一铂尊私人汽车俱乐部VIP卡图片经原告质证后，原告对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，对证明目的不认可。本院认为，该证据不能证明被告的VIP卡未售出，即使未售出也不证明系涉案商铺的质量问题而导致，不能达到被告的证明目的，本院对该证据不予采信。综合当事人陈述、举证、质证及本院认证意见，本院查明本案如下事实：2016年12月15日，被告徐发庭与第三人洪湖市泓林房地产开发有限公司签订《洪湖新天地商铺租赁协议》，约定由被告徐发庭承租洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区(洪湖新天地)2号楼109号、110号、111号及112号商铺，租赁期限为五年，自2017年2月15日至2022年2月15日止。租金标准前三年为55718元，第四年在第三年基础上递增百分之五，第五年在第四年基础上再递增百分之五。租金支付周期为每年支付一次，每次提前一个月支付。在租赁合同中，第三人与被告就合同的解除条件作了约定，其中的约定为：未经承租方书面许可出租方擅自将商铺用于抵押或转让给第三方、商铺主体结构存在缺陷危及安全的情况下，承租方有权解除合同。承租方没有按照约定期间交付租金超过15天，出租方有权解除合同。同时租赁合同还约定，合同解除后，违约方按当年租金的日万分之五承担违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿部分经济损失。《租赁协议》签订之后，第三人泓林房地产公司将涉案商铺交付被告徐发庭使用至今。2018年5月30日及2018年8月28日，第三人泓林房地产公司将涉案商铺出售给原告，2018年9月20日，原告办理了涉案商铺的不动产权证。在原告刘宏邦成为涉案商铺所有权人之后，其要求被告徐发庭支付涉案商铺租金，并分别于2019年5月2日、2019年5月16日通过邮政快递的方式向被告发送要求限期交纳租金的通知，但遭被告徐发庭拒收，后由邮政快递再次投递后由他人代收。2019年6月21日，原告再次通过邮政快递向被告发送解除租赁协议的通知，被告仍然拒收，后由邮政快递再次投递后由他人代收。2019年5月1日、2019年5月16日、2019年6月21日原告在向被告发送快递的同时，向被告的手机发送了《立即交付房屋租金的通知》、《再次敦促徐发庭先生交付房屋租金的通知》、《解除洪湖新天地商铺租赁协议的通知》，被告收到。另查明，被告仅在租赁初期，向第三人缴纳了租赁订金15000元和租赁押金15000元共计30000元，此后再未缴纳过租金。原告刘宏邦认为，刘宏邦成为涉案商铺的所有权人之后，第三人泓林房地产公司与被告徐发庭签订的《租赁协议》尚在有效期内，依据买卖不破租赁原则，《租赁协议》对原告刘宏邦与被告徐发庭继续有效。原告刘宏邦成为《租赁协议》中的出租方，享有要求承租方即被告徐发庭支付租金的权利，被告徐发庭作为承租方有义务按照约定向原告刘宏邦支付租金。现因被告徐发庭在原告的一再催缴下仍拒绝向原告刘宏邦支付租金，原告刘宏邦有权依照《租赁协议》约定解除《租赁协议》，要求徐发庭支付房租、搬离涉案商铺，同时承担违约责任。被告徐发庭则认为原告与第三人的房屋转让必须经被告同意，否则不发生法律效力;其只与第三人签订了租赁合同，未与原告签订租赁合同，原被告之间不存在租赁合同关系，且第三人未通知被告，原告无权向其收取租金；第三人未按约交付符合使用要求的房屋，且对违约行为一直未承担责任，被告据此行使抗辩权和债务抵销权，不支付租金的行为不构成违约。本院认为，第三人和被告双方签订的商铺租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。原告现已取得涉案商铺的所有权并已办理不动产登记，为该商铺的合法所有人。被告认为原告与第三人的商铺转让不发生法律效力无法律依据，其辩称第三人转让商铺未取得其同意是被告与第三人的另一法律关系，被告可另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。租金系商铺产生的收益，原告在依法取得该商铺的所有权并办理了不动产登记后，有权要求原承租户徐发庭支付其取得所有权后的租金。被告虽然是与第三人签订的租赁合同，该合同在租赁商铺变更所有权后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，仍具法律效力，该效力主要指的是原租赁合同的内容效力，与该租赁物物权依法变动后发生的所有权人变更效力并不矛盾和冲突，除有当事人间的特别约定，该租赁合同在新旧出租人间发生概括性转移，原出租人的所有权利义务由新的出租人享有和承继，因而，承租人应向新的租赁商铺的所有权人履行支付租金等义务，不能以其不是租赁合同的签订人而否定其根据合同主张权利的主体资格。因此，本案被告主张其仅与第三人签订租赁合同，与原告无租赁关系的抗辩理由不能成立，被告应当在被告知原告系新的出租人后按照原租赁协议约定向原告给付租金并履行合同其他义务。此外，被告主张未接到第三人的通知，因而原告无权向其主张租金。据本案原告方提供的证据显示，原告通过邮政快递、短信的方式多次向被告发送通知，告知其为涉案商铺新的所有权人，要求被告支付其取得所有权后的商铺租金，但均被被告拒收或置之不理。涉案商铺发生了所在权变动，原告基于其取得的所有权有权通知租赁人徐发庭向其支付租金，被告徐发庭以未接到第三人的通知为由主张原告无权收取，缺乏法律依据。且原告向被告发送通知时委托了在第三人处任职的伍远黎，被告仍然拒收或置之不理，实质是回避问题的解决，其主张未接到第三人的通知，因而原告无权向其主张租金的理由缺乏事实依据，本院不予支持。原告三次通过邮政快递的方式，向被告发送了要求其向原告支付租金及解除合同的通知，被告拒收，后邮政快递再次投递，投递结果均显示为“他人代收”，因被告否认，不能证明被告收到上述邮件。原告在发送邮件的同时向被告手机发送了要求支付租金和解除合同的短信，被告在庭审中对接收该短信内容的手机号码属其所有予以认可并对其内容提出异议，证明该短信已到达被告手机，其已收到，被告应已知原告为涉案商铺的新的所有权人，但至今，被告徐发庭仍未向原告支付过分文租金，其以涉案商铺存在质量问题予以抗辩，但未提出充足的证据予以证明。因而，依据《租赁协议》第八条第一款规定的被告徐发庭未按合同约定期限支付租金超过15天以上的，出租方有权解除合同之约定，原告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因而本案原被告解除合同的时间为被告徐发庭收到原告方于2019年6月21日向其发送短信《解除洪湖新天地商铺租赁协议的通知》之时。原被告的合同解除后，被告徐发庭应向原告返还商铺，并支付未交纳的租金及合同解除后的商铺占用费（比照合同未解除情况下应缴纳的租金计算），另据《租赁协议》中违约责任的约定，按当年租金的日万分之五的标准承担违约金。原告起诉要求被告承担以上违约责任外，还要求被告返还商铺时恢复原状，但原告并未提出相关证据证明被告对房屋进行了主体结构改造从而影响了房屋质量，本院对其该诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告刘宏邦与被告徐发庭之间的《洪湖新天地商铺租赁协议》于2019年6月21日已予解除；二、本判决生效后十五日内被告徐发庭向原告刘宏邦返还洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区(洪湖新天地)2号楼109号、110号、111号及112号商铺；三、本判决生效后十日内被告徐发庭向原告刘宏邦支付自2018年9月20日起至2019年6月20日的租金41827元；四、本判决生效后十日内被告徐发庭向原告刘宏邦支付自2019年6月21日起至被告徐发庭实际返还之日的占用费。（占用费计算方式：2019年6月21日至2020年2月15日期间以55718元／年标准按天计算，共计41216元；2020年2月16日至实际搬离之日以58503.9元／年标准按天计算）；五、本判决生效后十日内被告徐发庭向原告刘宏邦支付逾期未付租金的违约金。（计算方式为：2018年9月20日至2020年2月15日以55718元为基数，2020年2月16日至实际搬离之日以58503.9元为基数，以每日万分之五费率计算。）六、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费1110元，由被告徐发庭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨清平人民陪审员  谢作志人民陪审员  叶红兰二〇二〇年十月二十六日书 记 员  齐 彩附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。