四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3789号 原告：陈春梅，女，1986年2月24日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王应辉，四川西蜀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李颖，四川顺泰律师事务所律师。 被告：四川巴山情餐饮管理服务有限公司，住所地：四川省成都市锦江区华兴正街35-61号1栋1单元14层1412号。 法定代表人：丁兆军，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋潇锋，四川良讼律师事务所律师。 被告：四川盛世家园企业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区总府路23号1栋2层1号。 法定代表人：冯敏，总经理。 委托诉讼代理人：祝皓峰，四川彰明律师事务所律师。 被告：丁兆军，男，1985年12月8日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：蒋潇锋，四川良讼律师事务所律师。 原告陈春梅与被告四川巴山情餐饮管理服务有限公司（以下简称巴山情公司）、四川盛世家园企业管理有限公司（以下简称盛世家园公司）、丁兆军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈春梅的委托诉讼代理人王应辉、李颖，被告巴山情公司、丁兆军的委托诉讼代理人蒋潇锋及被告丁兆军，被告盛世家园公司的委托诉讼代理人祝皓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈春梅向本院提出诉讼请求：1.确认巴山情公司单方解除《蜀帝美食花园商户租赁合同》的行为无效；2.判令巴山情公司退还陈春梅履约保证金及入场费共计86000元；3.判令巴山情公司向陈春梅支付违约金50000元；4.判令巴山情公司赔偿陈春梅的损失132800元；5.判令盛世家园公司、丁兆军对以上第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.判令本案的诉讼费、律师费由巴山情公司、盛世家园公司、丁兆军承担。 事实和理由：陈春梅与巴山情公司于2019年3月12日签订了《蜀帝美食花园商户租赁合同》，约定陈春梅承租锦江区华兴正街35-61号（39号）1-20#档口（面积为：7.5平方米），用作餐饮，经营产品为九孃蒸笼锅魁，租赁期从2019年3月12日起至2022年3月11日止，另还约定了陈春梅可以现金支付或者转账支付租金，租金第一年是12000元/月，入场费50000元，履约保证金36000元以及违约责任。陈春梅按约定向巴山情公司支付了保证金36000元、入场费50000元，另还将租金及物业费支付到2019年6月4日。在此期间，因巴山情公司的原因将导致陈春梅经营的“锦江区余九孃锅魁店”无法继续经营，即巴山情公司的原因导致本合同无法履行。但是巴山情公司不但不出面解决问题还将其平时营业的工作场所进行关闭。因此陈春梅有理由暂停支付租金。另根据合同约定，陈春梅有权选择现金支付租金，因巴山情公司的原因导致陈春梅无法缴纳租金，陈春梅并未违约。巴山情公司无故终止合同构成违约，应承担违约责任。另巴山情公司与盛世家园公司是合伙关系，应对巴山情公司的违约行为产生的后果承担连带责任。丁兆军与巴山情公司是共同收款方，应共同承担款项的返还责任。 巴山情公司辩称，一、本案系陈春梅违约在先。双方签订租赁合同后，巴山情公司将案涉物业交付陈春梅使用，2019年4月4日，陈春梅经营的“九孃蒸笼锅魁”正式营业，作为支持，巴山情公司免除了从3月12日至4月4日期间的租金，将租金到期日定为每月4日，即租金支付时间为次月4号七日前。2019年5月底，陈春梅道听途说美食城所在区域要改建，不再办理营业执照，并以此为理由拒绝支付下月房租。2019年6月4日，在现场送达拒收后，巴山情公司向陈春梅所营业档口“九孃蒸笼锅魁”以张贴方式送达告知函，要求其于6月5日前支付拖欠的房租和物业费，但陈春梅视若罔闻。6月8日，在延迟支付租金11天后，在现场送达拒收后，巴山情公司向陈春梅所营业档口“九孃蒸笼锅魁”以张贴方式送达了解除租赁合同的告知函，并在次日将告知函以EMS方式向陈春梅进行了送达。6月10日，巴山情公司在解除合同后，向陈春梅送达了断水断电的告知函。陈春梅无故拒绝缴纳租金和物管费超过十日，已构成根本违约，巴山情公司有权依据双方签订的租赁合同没收陈春梅已经支付的履约保证金，并不予退还装修折旧费。二、陈春梅在经催告后仍未缴纳房租，巴山情公司有权依据双方签订的租赁合同第九条第一款的约定解除合同。三、陈春梅若对巴山情公司解除合同有异议，应当于三个月内向人民法院确认解除合同的效力。 盛世家园公司辩称，盛世家园公司并非陈春梅与巴山情公司签订的租赁合同的当事人，陈春梅无权要求盛世家园公司承担责任。 丁兆军辩称，丁兆军与陈春梅无合同关系，也未收取陈春梅的任何费用，其无权要求丁兆军承担共同返还款项的责任。 本院经审理认定事实如下： 2019年3月12日，巴山情公司（出租方，甲方）与陈春梅（承租方，乙方）签订《蜀帝美食花园商户租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区××街××号××号××＃目标物业出租给乙方；目标物业实际使用面积约7.5平方米，实测面积与本合同约定不符的，不影响租金及其他费用总额；甲方是目标物业的承租人，对目标物业享有合法的出租权利；乙方承租目标物业的用途为餐饮，经营产品为九孃蒸笼锅魁；租赁期限为三年，从2019年3月12日起至2022年3月11日止，第一年每月租金为12000元；乙方入场需向甲方缴纳50000元装修折旧费，该费用用于目标物业的装修、公共设施搭建及维修等折旧费用，装修折旧费一经收取，不予退还；乙方可以选择现金支付或银行转账支付，以银行转账方式支付的，甲方指定收款账户为丁兆军的中国工商银行巴中分行平昌支行账户；租金以押三付一交款方式，乙方于每个付款期末前7日支付下一期的租金，首期租金于2019年3月12日前支付；乙方应向甲方支付履约保证金36000元，履约保证金由甲乙双方在合同终止之日起五日后无息返还乙方；甲方应于2019年3月12日前向乙方交付租赁档口，如需改动，由乙方自行负责；乙方应当每日8时开门营业，晚上23时打烊，未经甲方书面同意，乙方不得随意晚点开门营业或提前打烊；租赁期限届满或经甲乙双方协商或者约定情形导致本合同终止的，乙方应当在合同终止之日腾退房屋，逾期没有腾退的，甲方有权留置目标物业内乙方所有的财物及设备；甲方负责维修维护以下公共设施设备：乙方铺外公共区域装修、空调、灯光、线路；乙方负责维修维护乙方铺面内所有设施设备；乙方自行办理营业执照、食品经营许可证，以及营业过程中产生的税费；出现下列情形的，本合同解除，甲方有权收回目标物业且已取得履约保证金、装修折旧费不予退还：1.乙方逾期缴纳租金、物管费、水电费超过十日的……；合同履行期间，甲方无故终止合同单方面收回房屋的，自愿向乙方支付违约金五万元，并退还履约保证金和乙方未实际使用的租金；一方违约后，守约方在实现债权时，除有权要求违约方按本合同约定支付违约金外，还有权另要求违约方承担守约方为实现债权而支付的合理费用（包括但不限于：调查费、差旅费、公证费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、律师费、执行费等合理支出的费用）。合同签订当日，陈春梅向巴山情公司支付了履约保证金36000元及入场费50000元，并支付第一个月租金12000元。 2019年4月4日，巴山情公司出具《档口交付标准确认书》，载明：蜀帝美食花园于2019年4月4日开业，经承租方确认物业情况为水电已通，能正常使用；出租方交付的档口符合验收标准，且能够正常使用；租金起算日期为2019年4月4日，其他约定按双方于2019年3月12日签署的合同为准。陈春梅在该确认书上签字。 2019年6月4日晚上，巴山情公司现场向陈春梅承租的案涉档口送达《告知函》，要求其在2019年6月4日前支付2019年6月5日至2019年7月4日的房屋租金及物业费，否则应视为违约。2019年6月8日，因陈春梅未按照约定支付房租及物业费，巴山情公司向陈春梅邮寄发送《告知函》，告知其拖欠租金的行为已构成违约，巴山情公司决定自通知函告发出之日起解除《蜀帝美食花园商户租赁合同》，并要求陈春梅于合同解除当日向巴山情公司交还租赁物业。2019年6月10日，巴山情公司再次向陈春梅邮寄发送《告知函》，载明巴山情公司将于2019年6月10日17时对目标物业进行断水断电处理，要求陈春梅在断水断电前做好私有物品的保管工作。 2019年6月12日，盛世家园公司发布《公示》，载明：我公司与丁兆军关于成都市锦江区华兴正街39号新座1楼（蜀帝美食城）、2楼的房屋租赁合同已解除，请各商家于今日内将租赁房屋内的各物品搬离腾空，并交还我公司。若今日即2019年6月12日晚上八点仍未搬离，即视为各商家已放弃房屋内所有物品，我公司有权自行处理。 巴山情公司解除租赁合同并收回房屋后，蜀帝美食花园商户对解除合同的行为不满，采取了拉横幅、联系电视台采访报道等方式维权。 另查明，巴山情公司成立于2016年9月8日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东为丁兆军。陈春梅为加盟经营九孃蒸笼锅魁曾支付加盟费25000元、中介费12000元。 以上事实，有当事人提交的陈春梅、丁兆军的身份信息，巴山情公司、盛世家园公司的工商登记信息、《蜀帝美食花园商户租赁合同》、档口交付标准确认书、收据，告知函、采访视频、微信聊天记录截图、照片、EMS快递回单等证据、特许经营加盟协议书、佣金确认书、支付凭证及当事人的当庭陈述在案为证。陈春梅提交的《成都市锦江区公安消防大队行政处罚决定书》，作出时间为2018年10月19日，早于双方签订《蜀帝美食花园商户租赁合同》的时间，且巴山情公司当庭表示双方签订《蜀帝美食花园商户租赁合同》时已通过消防验收并取得消防验收合格证，故对该证据本院不予采纳；陈春梅提交的关于暂停办理营业执照通知的照片，因该照片系复印件，本院无法核实其真实性，且陈春梅当庭陈述其已办理营业执照，故对该证据本院不予采纳；陈春梅提交的录音证据，拟证明巴山情公司、盛世家园公司联合解除合同是想要将案涉房屋转租给文旅集团，因系另一法律关系，与本案没有关联性，故对该证据本院不予采纳。 本院认为，陈春梅与巴山情公司签订的《蜀帝美食花园商户租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《蜀帝美食花园商户租赁合同》约定，乙方于每个付款期末前7日支付下一期的租金，乙方逾期缴纳租金、物管费、水电费超过十日的，本合同解除，甲方有权收回目标物业。因档口交付标准确认书确认首期租金起算日期为2019年4月4日，即陈春梅应于次月4日前7日即当月29日前支付下月租金。因陈春梅逾期未支付2019年6月的租金，且经巴山情公司催告仍不予支付，巴山情公司于2019年6月8日向陈春梅发出解除合同的通知时，陈春梅逾期支付租金已超过十日，根据《蜀帝美食花园商户租赁合同》的约定，陈春梅逾期付款的行为符合合同约定的解除条件，巴山情公司有权解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，陈春梅向本院起诉时已超过法律规定的异议期限，故本院确认案涉《蜀帝美食花园商户租赁合同》于2019年6月8日已解除。陈春梅提出巴山情公司单方解除合同无效并要求巴山情公司支付违约金和赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于履约保证金及装修折旧费。《蜀帝美食花园商户租赁合同》约定，乙方逾期缴纳租金、物管费、水电费超过十日的，本合同解除，甲方有权收回目标物业且已取得履约保证金、装修折旧费不予退还。该条款实质系对乙方违约所应承担的违约责任的约定，具有违约金性质。违约金的适用以补偿为主、惩罚为辅为基本原则，本院考虑到，巴山情公司在陈春梅逾期后立即解除案涉租赁合同并收回案涉场地交还盛世家园公司，陈春梅入场经营时间较短，违约情节较轻，巴山情公司亦未举证证明陈春梅的违约行为对其造成的具体损失，综合案涉合同履行情况、巴山情公司的损失及陈春梅的过错程度，基于公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定陈春梅向巴山情公司承担违约金4000元，其余履约保证金及装修折旧费共计82000元，巴山情公司应当退还陈春梅。 关于盛世家园公司、丁兆军是否应对巴山情公司承担连带责任。本院查明，巴山情公司系丁兆军个人出资成立，属于一人有限公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，一人有限公司的股东应当将公司财产与个人财产严格分离，并就其个人财产是否与公司财产相分离承担举证责任。本案中，丁兆军未举证证明巴山情公司的财产独立于其个人财产，且合同约定的收款账户系丁兆军的个人账户，致使公司经营收益与其个人财产难以区分，巴山情公司与丁兆军构成财产混同，丁兆军应当对巴山情公司的债务承担连带责任。陈春梅诉请丁兆军对巴山情公司的债务承担连带责任，本院对此予以支持。案涉《蜀帝美食花园商户租赁合同》系陈春梅与巴山情公司签订，盛世家园公司并非合同相对方，陈春梅要求盛世家园公司承担连带责任，没有事实根据，本院不予支持。 综上所述，陈春梅的诉讼主张，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川巴山情餐饮管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈春梅退还履约保证金及装修折旧费共计82000元； 二、被告丁兆军就前述第一项债务向原告陈春梅承担连带清偿责任； 三、驳回原告陈春梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5332元，由原告陈春梅负担3482元，由被告四川巴山情餐饮管理服务有限公司、丁兆军共同负担1850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 徐 捷 人民陪审员 胡 明 人民陪审员 费福来 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员 王 珺