江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初977号原告（反诉被告）：无锡昊宣阳物业管理有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：王道号，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡洋龙商贸有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：杨皓程，该公司总经理。委托诉讼代理人:祝向，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人:林刚，北京市京师（无锡）律师事务所实习人员。原告（反诉被告）无锡昊宣阳物业管理有限公司（以下简称昊宣阳公司）与被告（反诉原告）无锡洋龙商贸有限公司（以下简称洋龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。后依法裁定适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昊宣阳公司的委托诉讼代理人陈兆军，被告（反诉原告）洋龙公司的委托诉讼代理人祝向、林刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊宣阳公司向本院提出本诉诉讼请求：判决洋龙公司返还押金250000元及利息（以250000元为基数，自2020年2月27日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。事实和理由：昊宣阳公司系一家从事商业出租及物业管理的专业企业。因经营需要，于2019年10月18日与洋龙公司签订《厂房租赁合同书》，约定洋龙公司将金马路31号厂区内约6730.78㎡厂房出租给昊宣阳公司，昊宣阳公司为此支付了250000元押金。后昊宣阳公司开始招商，入驻的企业在办证时发现当地政府对入驻企业投资金额及产值均有较高要求，导致无法办证经营；另租赁厂房所在地已规划变更为物流园区，与厂房的实际工业用途明显不符。因洋龙公司未告知上述情况，导致合同目的无法实现，昊宣阳公司遂通知解除双方之间的合同。此后双方继续协商，并与洋龙公司经办人宋喜洋签署了补充协议，但洋龙公司又单方面否定补充协议的约定，致使协商未果。洋龙公司至今尚未返还押金。洋龙公司辩称：其在出租厂房过程中未隐瞒相关情况，昊宣阳公司也未提供证据证明合同履行过程中政府部门提高了产业政策中的相关指标要求。昊宣阳公司作为一家专业从事工业用房出租的公司，因其自身过错未了解政府产业政策情况，现又以产业政策为由要求解除租赁合同违背诚实信用原则，应承担违约责任，故其无权要求返还押金。洋龙公司向本院提出反诉诉讼请求：判令昊宣阳公司支付2019年12月16日至2020年3月15日期间的租金353366.10元、单方解约违约金106009.80元、滞纳金162545.60元。事实和理由：昊宣阳公司承租洋龙公司的厂房后，拖欠租金，且擅自解除合同。昊宣阳公司辩称：昊宣阳公司在签订租赁合同之前系受洋龙公司委托进行招商，故履行租赁合同的前提是招商工作全部完成；洋龙公司至今未交付租赁物，故不产生租金和滞纳金；昊宣阳公司解除合同并不存在违约情形。故要求驳回洋龙公司的反诉请求。经审理查明：2019年10月18日，昊宣阳公司与洋龙公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定洋龙公司将位于无锡市新吴区厂区入口内右手边1、2层车间及中间1、2、3层办公楼出租给昊宣阳公司；租赁期限为2019年11月1日至2028年12月15日，前45天为装修期，免收租金，正式起租时间为2019年12月16日（如原房西未按期搬完，装修期给予顺延）；月租金117788.70元（第一年月租金每平方米17.50元），年租金1413463.80元，租金每年递增5％，第四年至第九年租金相同，不再递增；正式起租日前，昊宣阳公司支付三个月房租和保证金250000元，合约期满后结清费用，洋龙公司无息返还；昊宣阳公司每三个月付一次租金，须在每三个月租期到期前10天内支付；租赁期间昊宣阳公司有权将厂房全部或部分转租；租赁协议终止时，昊宣阳公司应将房屋恢复到可出租状态后按时（一般为两个月）搬走属于自己的全部物件，未按时搬走的，按租金标准的两倍支付侵占赔偿金；昊宣阳公司逾期未付租金，每逾期一日按应付月租金的5‰加收滞纳金，租赁期内，昊宣阳公司因自身原因提前终止合同，应提前三个月书面通知并取得洋龙公司书面同意，同时需赔偿洋龙公司剩余总租金的30%作为违约金，且押金不退；本协议未尽事宜双方可另行议定，补充协议经双方签章后与本协议具有同等法律效力；租赁期间，如因工商、环保、消防、安检等政府部门提高产业政策以及限制（产值、税收）等原因导致昊宣阳公司引进的企业或单位不能正常使用该厂房的，或因该厂房区域被限制货车禁行及货车限行60吨以内的，昊宣阳公司有权单方面解除合同，不视为违约。该合同出租人签名栏处由宋喜洋签名并加盖了洋龙公司公章，承租人签名栏处由授权代表签字并加盖了昊宣阳公司公章。上述合同签订当天，昊宣阳公司即向洋龙公司以租房押金名义交付了250000元（该款项双方确认即为合同约定的租赁保证金）。2019年11月28日，昊宣阳公司书面告知洋龙公司，称引进的企业办证时发现租赁厂房所在位置已被政府部门规划为物流用地，洋龙公司也被规划为D类企业，政府部门对入驻企业有固定资产投入1000万元、亩均税收30万元等要求，故导致客户无法办理经营所需证件；另洋龙公司也未按双方口头约定的“厂房一楼隔断拆除、二楼隔断保留”等内容履行义务，故要求解除厂房租赁合同，引进的企业无缝对接给洋龙公司，5天内退还保证金，望洋龙公司2天内回复。经继续协商，宋喜洋代表洋龙公司与昊宣阳公司于2019年12月3日签订《厂房租赁补充协议》，协议约定，租赁期间洋龙公司为昊宣阳公司安装分时电表，按供电局收费标准收费；因洋龙公司被列为D类企业，如因此水电费收费标准超出当地水务部门和供电局正常收费标准的，超出部分水电费由洋龙公司承担；正式起租期改为2020年2月1日，合同终止时间改为2029年1月30日；保证金改为280000元；昊宣阳公司每月支付物业管理费4000元，承担每年电梯的正常维护保养费用；逾期5个工作日未付租金，洋龙公司有权终止合同或按应付日租金的千分之三加收滞纳金。在该协议上昊宣阳公司已签名并加盖公章，洋龙公司一方由宋喜洋签名,其中一份留存在昊宣阳公司处，另一份则由宋喜洋带回洋龙公司盖章后再与昊宣阳公司留存的协议交换。同日，有引进的企业以无法达到当地政府投资总额、亩均税收标准等原因为由要求昊宣阳公司退还押金。2019年12月4日，宋喜洋通过微信与昊宣阳公司的股东联系，要求该人以个人名义提供担保，遭到拒绝。2019年12月5日，宋喜洋以股东个人不同意提供担保为由在微信中称洋龙公司不同意在补充协议上盖章，不认可补充协议的效力。同日，洋龙公司向昊宣阳公司发函称宋喜洋无权单独代笔洋龙公司签订补充协议，对宋喜洋的行为不予追认，要求昊宣阳公司继续履行合同或在承担违约责任的前提下解除合同。2019年12月14日，昊宣阳公司要求洋龙公司退还押金的律师函送达洋龙公司，洋龙公司拒收。2020年1月3日，昊宣阳公司通过微信向宋喜洋发送退出管理租赁厂房通知书，该通知书载明双方签订租赁合同后至今未办理正式交接手续；原房西未按时搬走，厂房内隔断未拆除，所在区域规划变更，对承租单位存在税收和产值限制等原因，致使昊宣阳公司租赁目的无法实现，已于2019年11月28日书面通知解除合同，后经多次协商，最终未能形成一致意见，为此特通知昊宣阳公司退出厂房临时管理，请洋龙公司自行管理，以免产生损失。经昊宣阳公司招商入驻租赁房屋的单位共3家，其中一家承租的厂房面积为900平方米，该单位于2019年12月上旬迁出租赁房屋；另一家承租的厂房面积为1886平方米，该单位于2020年2月底迁出租赁房屋；还有一家承租的厂房面积为1570平方米，该公司在2020年3月15日之前尚未完成搬迁。对于洋龙公司反诉的租金问题，昊宣阳公司、洋龙公司均表示如果法院认定昊宣阳公司不应支付租金，但应按租金标准支付房屋占用费的，可在本案中直接判决支付房屋占用费。上述事实，有《厂房租赁合同书》、房产证、押金收据、告知函、《厂房租赁补充协议》、订金退款申请书、微信聊天记录、律师函、快递投寄记录及当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，昊宣阳公司与洋龙公司签订的《厂房租赁合同书》合法有效。但因双方签订合同时对当地政府制定的产业政策限制情况未充分了解，洋龙公司对于自身能源使用成本方面的信息也未及时告知，导致合同在事实上无法按原约定条件履行，在此情况下，昊宣阳公司可以解除合同。此后，双方在昊宣阳公司提出解除合同的情形下协商补救措施以继续履行租赁合同，在双方意思表示已经达成一致的情形下由于洋龙公司新增提出的担保要求导致最终协商不成，昊宣阳公司于2019年12月14日再次要求退还租赁保证金的律师函送达洋龙公司，依法应确认原租赁合同于2019年12月14日解除。对于该租赁合同的解除，从双方整个协商、交涉情况看不应认定昊宣阳公司存在违约情形，故洋龙公司应返还昊宣阳公司租赁保证金250000元。2019年12月5日，在得知洋龙公司不愿最终确认补充协议条款，原合同必然解除的情形下，昊宣阳公司应当及时与其招入的企业确定善后方案，以便及时将租赁房屋返还洋龙公司，但因其未积极处理该事宜，导致招租的企业未及时返还租赁房屋，故昊宣阳公司应当支付招租企业滞留期间的房屋占用费。考虑必要的整理清退时间，本院结合合同约定内容酌定从2020年1月1日起，昊宣阳公司应按合同约定的租金标准支付占用费。关于占用费的具体金额，本院核定为134697.50元（17.5×1886×2+17.5×1570×2.5）。鉴于昊宣阳公司支付的租赁保证金有担保合同终止后相关费用结算之用，昊宣阳公司在本案中也确实应当负担部分房屋占用费，故昊宣阳公司关于租赁保证金的利息主张，本院不予支持。洋龙公司的反诉请求，除与租金有关的房屋占用费据实核算外，其余违约金、滞纳金等主张，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、无锡洋龙商贸有限公司返还无锡昊宣阳物业管理有限公司租赁保证金250000元。二、无锡昊宣阳物业管理有限公司支付无锡洋龙商贸有限公司房屋占用费134697.50元。三、上述两项相抵，无锡洋龙商贸有限公司还需返还无锡昊宣阳物业管理有限公司租赁保证金115302.50元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付。四、驳回无锡昊宣阳物业管理有限公司的其他本诉诉讼请求。五、驳回无锡洋龙商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2525元（此款已由无锡昊宣阳物业管理有限公司预交），由无锡洋龙商贸有限公司负担；反诉案件受理费减半收取5010元（此款已由无锡洋龙商贸有限公司预交），由无锡洋龙商贸有限公司负担3513元，由无锡昊宣阳物业管理有限公司负担1497元（双方均同意其预交的案件受理费由对方向其直接支付，本院不再退还，由无锡洋龙商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付无锡洋龙商贸有限公司案件受理费差额1028元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  邱吉珥人民陪审员  王 妤人民陪审员  邹玉芬二〇二〇年十月二十六日书 记 员  韩 娜本案援引法律条款第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。