广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初2335号原告（反诉被告）：湛江市湛汽汽车运输发展有限公司，地址：湛江市赤坎区椹川大道北71号83幢1、2层。法定代理人：袁超鹏,经理。委托诉讼代理人：张学斯，公司职员。委托诉讼代理人：黄振伟，公司职员。被告（反诉原告）：林华生，男，出生，汉族，住址：湛江市霞山区。原告湛江市湛汽汽车运输发展有限公司(下称湛汽公司)与被告林华生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告林华生提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的法定代理人袁超鹏及委托诉讼代理人张学斯、黄振伟，被告林华生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于签订的《物业租赁合同书》，被告交还原告租赁房屋；2、被告支付原告租金44217元及利息（计至2020年8月）；3、被告支付原告水、电费862元（计至2020年7月）；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：一、被告租赁原告房屋门店。，原告与被告签订了一份被告租赁原告位于湛江市赤坎区间面积为的临街店铺《物业租赁合同书》，合同约定租赁期限自至止，租赁期内第一年（至）月租金8470元；租赁期内第二年（至）月租金8894元，合同书约定每月10日前被告支付原告当月租金。被告向原告支付合同履约保证金20000元。二、被告欠缴原告租金及水电费情况。被告自2020年5月份起，在不能依据合同书履约按时支付原告应缴交房屋门店租金30876元情况下，原告体谅被告因疫情影响造成经营困难，为帮助被告减轻经营成本负担，原告于向被告作出《关于减免新冠病毒期间租赁户租金的通知》（由被告员工签收），原告作出对被告免收2020年2月份租金和减半收取2020年3月租金决定。原告共减免被告13341元租金，同时要求被告于向原告缴交欠款租金及水电费用。但被告却无理拒付原告应缴租金。，原告鉴于被告经营实际，向被告发出《缴费通知书》，给予被告延期缓缴租金期限。至此，被告仍继续无理拒付应缴租金至今。期间原告分别于、和分别三次向被告发出《通知》、《再三催缴租金通知》和《终止〈物业租赁合同书〉通知书》（上述三份《通知书》均送达被告本人，被告本人均收下通知书但拒签收，原告附后有被告收下上述《通知书》照片为证。三、被告侵害原告权益依据。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋物业租赁合同是合法有效的，被告使用原告租赁房屋门店，被告理应依约按时支付租金给原告。在被告因疫情影响出现暂时经营困难时，原告也对被告采取减免租金和延期缓缴租金措施，但被告均采取无理拒付原告租金及拖欠原告水电费。被告在收到原告《终止〈物业租赁合同书〉通知书》后，仍拒绝向原告缴交欠款且继续使用租赁门店进行正常经营，拒绝向原告返还租赁房屋至今。依照原告与被告所签《物业租赁合同书》约定：若被告超过30天未缴清原告欠款，被告允许原告随时解除租赁合同，并采取一切措施收回合同所述的原告出租物业及设施、设备、物资。被告同意被告在本合同所述的原告出租物业内投资的装修和设备无偿转归原告所有，被告所交的履约保证金全部转违约金归原告所有。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判处。被告林华生辩称：1、原告无权要求我方支付租金，原告没有对涉案商铺进行维修修缮义务，导致我方无法正常经营。2、疫情期间国家规定免除三个月的租金，但是原告没有执行该政策。我方向原告提供了2万元的押金，如扣除押金，我方没有拖欠原告的租金。另外，原告擅自对涉案商铺停水停电，导致我方无法正常经营，发放员工工资。被告林华生反诉请求：1、要求核实原告是否该门店的房产所有人；2、原告赔偿5000元并给原告免租3年，抵销原告错误决定造成被告的损失；3、立即恢复水电直至正常使用；4、反诉费由原告承担。事实和理由：1、2019年6月至2020年3月期间多次跟与该公司的管理人员反映厕所厨房排水下水道堵塞排水不畅，导致门店臭气熏天影响正常营业。该公司管理人员弃之不理，后来3月份我方自行找维修人员维修共花费1500元，原告一直没给予报销，严重违反合同关于出租方应保证出租物业使用安全，定期对出租物业进行检查，并制定修缮计划。2、2020年4月10日被告交给原告7134元，为2020年1月水电费193元、2月水电费169元、3月水电费164元，1500元作为补偿我维修厕所费用，剩余的钱是作为4月份后的水电费及租金，多退少补。3、三月到四月之间我方进行厕所维修共花费用1500元，原告一直未支付给我方，加上国务院召开的常务会议确定，对小微企业和个体工商户免除上半年三个月租赁。所以5月份开始停我门店的水电，已造成我公司严重经济损失，原告的做法非常错误，算起来我方没有欠原告的租金。原告湛汽公司对被告林华生的反诉辩称：1、原、被告于签订的《物业租赁合同书》中被告租赁原告位于湛江市赤坎区间面积为的房屋，现原告提供房屋权属人湛江汽车运输集团公司向法院出具该房屋的《证明》材料，以证明原告拥有房屋房产所有人的合法性。2、原告从来未收到被告向原告反映厕所厨房排水下水道堵塞排水不畅、导致门店臭气熏天影响门店正常营业的书面维修申请，也不存在原告管理人员弃之不理的情况。被告于2020年3月向原告单位负责人口头反映自行找维修人员维修共花费1500元，向原告提出给予报销1500元请求，原告负责人当即口头答复如下：第一、被告未能及时提供厕所厨房排水下水道堵塞排水不畅事实依据。第二、即使被告已出资1500元维修费是事实，但根据合同第五条约定，除本合同有约定属甲方承担的外，本合同乙方承租物业范围内如水电设施、卷闸门、门窗等日常维护修缮由乙方负责和承担费用。日常维护修缮由乙方负责和承担费用。第三、即使出现厕所厨房排水下水道堵塞排水不畅，也属乙方日常维护修缮项目，应由乙方负责和承担费用，不适用双方签订合同第五项第一条约定甲方应保证出租物业的使用范畴。第四、被告提出原告赔偿5000元并给被告免租3年没有任何法律依据及相关合同约定作为支撑的，原告坚决不能接受的。第五、2020年上半年新冠肺炎病疫情期间，被告一直开门正常经营，原告为帮助被告渡过上半年可能因疫情带来经营上的困难，出于人道主义精神考虑，已对被告采取免收2020年2月份租金和减半收取2020年3月租金措施，原告共减免被告13341元租金。3、原告在被告欠缴3月份半个月租金4235元，4月份租金6521元，及5月份租金8894元、6月份租金8894元，合计拖欠租金28544元租金，以及被告在欠缴4月份水电费141元、5月份水电费370元欠款的情况下，并在原告多次向被告催缴无果后，于依据双方签订的合同第六条责任要求及违约处理条款中第4点规定：如乙方不按时缴交水电费造成供水、供电部门向甲方追交水电费的，乙方同意甲方可对乙方进行包括停水、停电等方式追缴，由此造成的责任和损失均由乙方承担的约定，原告于对被告采取停水、停电方式追缴措施，均按双方签订的租赁合同履约，不存在任何不当或过错行为。即使如此，被告至今仍欠原告上述房屋租金及水电费。经审理查明：，湛汽公司与林华生签订《物业租赁合同书》，约定将位于湛江市赤坎区间面积为的物业及其设施设备出租给林华生经营二手车业务。合同第二条约定“租赁期限为三年，自至止。”。合同第三条约定“租赁期内第一年（至）租金每月8470元；租赁期内第二年（至）租金每月8894元；租赁期内第三年（至）租金每月9338元。乙方须在每月十日前，一次足额付清当月度的租金给甲方。乙方逾期不交清租金给甲方的，视为乙方违约，乙方须从逾期之日起按欠交款额每日3%计付违约金给甲方。若乙方超过30天仍未缴清欠款的，乙方允许甲方随时解除本合同，并采取一切措施收回本合同的述的甲方出租物业及设施、设备、物资。”。合同第五条“除本合同有属甲方承担的外，本合同乙方承租物业范围内如水电设施、卷闸门、门窗等的日常维护修缮由乙方负责和承担费用。”。合同第六条“第4点：如乙方不按时缴交水电费造成供水、供电部门向甲方追交水电费的，乙方同意甲方可对乙方进行包括停水、停电等方式追缴，由此造成的责任和损失均由乙方承担。”。合同第七条“第2条：本合同物业租赁期间，乙方有下列行为之一的，属乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租物业：第（6）、逾期30天未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的。”。签订合同后，林华生正常使用涉案商铺，并支付保证金20000元。林华生从2020年2月份开始拖欠租金、水电费，自缴交7134元作为2020年1月份水电费193元、2月份水电费169元、3月份水电费164元、3月份半月租金4235元、4月份租金2373元，林华生至今未缴交任何费用。同时，林华生自2019年9月份开始只按每月8470元缴交租金，并非按合同约定递增租金每月8894元缴交。湛汽公司于作出《关于减免新冠病毒疫情期间租赁户租金的通知》（湛汽发展疫情减租字[2020]25号），通知林华生免收2020年2月份租金和减半收取2020年3月份租金（合计减免租金13341元），并要求林华生于缴交、结算租金费用。由于林华生仍没有缴交相关费用，湛汽公司分别于作出《缴费通知书》、于作出《通知》、于作出《再三催缴租金通知书》送达林华生，但林华生依然没有结算、缴交租金。湛汽公司遂于向本院提起本案诉讼。另查明：截止2020年8月份，减除1个半月的租金13341元，林华生尚拖欠租金44217元及2020年4、5、6月份水电费862元。因林华生没有缴交水电费，湛汽公司于关停涉案商铺水电。庭审中，湛汽公司明确不请求拖欠租金的利息损失。再查明：位于湛江市赤坎区房屋属于湛江汽车运输集团公司名下房产，房屋所有权性质为全民。广东省湛江汽车运输集团有限公司于出具《证明》，内容主要为“我司位于湛江市赤坎区房屋，一直以来由我司下属发展公司使用和管理，其中第一层房屋由发展公司作房屋门店出租使用，门店租赁租金纳入发展公司经营收入；第二层房屋作发展公司办公场地使用。”。湛江市发展和改革局、湛江市住房和城乡建设局、湛江市财政局、湛江市商务局、人民银行湛江市中心支行、湛江市国资委、湛江市税务局、湛江市市场监督管理局于作出关于印发《关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的具体实施方案》的通知，第一条落实房屋租金减免政策“第（一）明确实施主体和免租标准。对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。”。本院认为：湛汽公司与林华生于签订的《物业租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。湛汽公司是否涉案商铺的产权人并不影响合同的有效性。林华生长期拖欠租金，经湛汽公司多次催促后仍不结算缴交拖欠的租金、水电费显属违约，应依法承担相应的违约民事责任。根据合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定，湛汽公司请求解除合同及林华生返还涉案商铺合法有据，本院予以支持。减除1个半月的租金13341元，截止2020年8月份林华生尚拖欠租金44217元及水电费862元。根据《中华人民共和国合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，林华生应当支付截止2020年8月份拖欠的租金44217元及水电费862元给湛汽公司，湛汽公司明确不请求拖欠租金的利息损失为当事人对自己权利的处分，本院予以准许。鉴于林华生拖欠的租金部分发生在新冠肺炎疫情期间，考虑受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，为共担风险，平衡双方利益。参考《关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的具体实施方案》第一条落实房屋租金减免政策，除了湛汽公司已减除的1个半月的租金13341元，本院酌情再减除1个半月租金13341元，即总共减除三个月租金。为此，林华生应当支付截止2020年8月份拖欠的租金30876元（44217元-13341元）给湛汽公司。林华生反诉请求湛汽公司赔偿损失5000元、免除三年租金，以及恢复水电正常使用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湛江市湛汽汽车运输发展有限公司与被告（反诉原告）林华生于签订的《物业租赁合同书》。二、被告（反诉原告）林华生须于本判决生效之日起十五日内将位于湛江市赤坎区返还给原告（反诉被告）湛江市湛汽汽车运输发展有限公司。三、被告（反诉原告）林华生须于本判决生效之日起十五内支付拖欠租金30876元、水电费862元给原告（反诉被告）湛江市湛汽汽车运输发展有限公司。四、驳回原告（反诉被告）湛江市湛汽汽车运输发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）林华生的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6106.36元，反诉费25元，均由林华生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  陆文剑人民陪审员  李卫妹二0二0年十月十日书记员张骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初2335号原告（反诉被告）：湛江市湛汽汽车运输发展有限公司，地址：湛江市赤坎区椹川大道北71号83幢1、2层。法定代理人：袁超鹏,经理。委托诉讼代理人：张学斯，公司职员。委托诉讼代理人：黄振伟，公司职员。被告（反诉原告）：林华生，男，出生，汉族，住址：湛江市霞山区。原告湛江市湛汽汽车运输发展有限公司(下称湛汽公司)与被告林华生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告林华生提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的法定代理人袁超鹏及委托诉讼代理人张学斯、黄振伟，被告林华生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于签订的《物业租赁合同书》，被告交还原告租赁房屋；2、被告支付原告租金44217元及利息（计至2020年8月）；3、被告支付原告水、电费862元（计至2020年7月）；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：一、被告租赁原告房屋门店。，原告与被告签订了一份被告租赁原告位于湛江市赤坎区间面积为的临街店铺《物业租赁合同书》，合同约定租赁期限自至止，租赁期内第一年（至）月租金8470元；租赁期内第二年（至）月租金8894元，合同书约定每月10日前被告支付原告当月租金。被告向原告支付合同履约保证金20000元。二、被告欠缴原告租金及水电费情况。被告自2020年5月份起，在不能依据合同书履约按时支付原告应缴交房屋门店租金30876元情况下，原告体谅被告因疫情影响造成经营困难，为帮助被告减轻经营成本负担，原告于向被告作出《关于减免新冠病毒期间租赁户租金的通知》（由被告员工签收），原告作出对被告免收2020年2月份租金和减半收取2020年3月租金决定。原告共减免被告13341元租金，同时要求被告于向原告缴交欠款租金及水电费用。但被告却无理拒付原告应缴租金。，原告鉴于被告经营实际，向被告发出《缴费通知书》，给予被告延期缓缴租金期限。至此，被告仍继续无理拒付应缴租金至今。期间原告分别于、和分别三次向被告发出《通知》、《再三催缴租金通知》和《终止〈物业租赁合同书〉通知书》（上述三份《通知书》均送达被告本人，被告本人均收下通知书但拒签收，原告附后有被告收下上述《通知书》照片为证。三、被告侵害原告权益依据。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋物业租赁合同是合法有效的，被告使用原告租赁房屋门店，被告理应依约按时支付租金给原告。在被告因疫情影响出现暂时经营困难时，原告也对被告采取减免租金和延期缓缴租金措施，但被告均采取无理拒付原告租金及拖欠原告水电费。被告在收到原告《终止〈物业租赁合同书〉通知书》后，仍拒绝向原告缴交欠款且继续使用租赁门店进行正常经营，拒绝向原告返还租赁房屋至今。依照原告与被告所签《物业租赁合同书》约定：若被告超过30天未缴清原告欠款，被告允许原告随时解除租赁合同，并采取一切措施收回合同所述的原告出租物业及设施、设备、物资。被告同意被告在本合同所述的原告出租物业内投资的装修和设备无偿转归原告所有，被告所交的履约保证金全部转违约金归原告所有。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判处。被告林华生辩称：1、原告无权要求我方支付租金，原告没有对涉案商铺进行维修修缮义务，导致我方无法正常经营。2、疫情期间国家规定免除三个月的租金，但是原告没有执行该政策。我方向原告提供了2万元的押金，如扣除押金，我方没有拖欠原告的租金。另外，原告擅自对涉案商铺停水停电，导致我方无法正常经营，发放员工工资。被告林华生反诉请求：1、要求核实原告是否该门店的房产所有人；2、原告赔偿5000元并给原告免租3年，抵销原告错误决定造成被告的损失；3、立即恢复水电直至正常使用；4、反诉费由原告承担。事实和理由：1、2019年6月至2020年3月期间多次跟与该公司的管理人员反映厕所厨房排水下水道堵塞排水不畅，导致门店臭气熏天影响正常营业。该公司管理人员弃之不理，后来3月份我方自行找维修人员维修共花费1500元，原告一直没给予报销，严重违反合同关于出租方应保证出租物业使用安全，定期对出租物业进行检查，并制定修缮计划。2、2020年4月10日被告交给原告7134元，为2020年1月水电费193元、2月水电费169元、3月水电费164元，1500元作为补偿我维修厕所费用，剩余的钱是作为4月份后的水电费及租金，多退少补。3、三月到四月之间我方进行厕所维修共花费用1500元，原告一直未支付给我方，加上国务院召开的常务会议确定，对小微企业和个体工商户免除上半年三个月租赁。所以5月份开始停我门店的水电，已造成我公司严重经济损失，原告的做法非常错误，算起来我方没有欠原告的租金。原告湛汽公司对被告林华生的反诉辩称：1、原、被告于签订的《物业租赁合同书》中被告租赁原告位于湛江市赤坎区间面积为的房屋，现原告提供房屋权属人湛江汽车运输集团公司向法院出具该房屋的《证明》材料，以证明原告拥有房屋房产所有人的合法性。2、原告从来未收到被告向原告反映厕所厨房排水下水道堵塞排水不畅、导致门店臭气熏天影响门店正常营业的书面维修申请，也不存在原告管理人员弃之不理的情况。被告于2020年3月向原告单位负责人口头反映自行找维修人员维修共花费1500元，向原告提出给予报销1500元请求，原告负责人当即口头答复如下：第一、被告未能及时提供厕所厨房排水下水道堵塞排水不畅事实依据。第二、即使被告已出资1500元维修费是事实，但根据合同第五条约定，除本合同有约定属甲方承担的外，本合同乙方承租物业范围内如水电设施、卷闸门、门窗等日常维护修缮由乙方负责和承担费用。日常维护修缮由乙方负责和承担费用。第三、即使出现厕所厨房排水下水道堵塞排水不畅，也属乙方日常维护修缮项目，应由乙方负责和承担费用，不适用双方签订合同第五项第一条约定甲方应保证出租物业的使用范畴。第四、被告提出原告赔偿5000元并给被告免租3年没有任何法律依据及相关合同约定作为支撑的，原告坚决不能接受的。第五、2020年上半年新冠肺炎病疫情期间，被告一直开门正常经营，原告为帮助被告渡过上半年可能因疫情带来经营上的困难，出于人道主义精神考虑，已对被告采取免收2020年2月份租金和减半收取2020年3月租金措施，原告共减免被告13341元租金。3、原告在被告欠缴3月份半个月租金4235元，4月份租金6521元，及5月份租金8894元、6月份租金8894元，合计拖欠租金28544元租金，以及被告在欠缴4月份水电费141元、5月份水电费370元欠款的情况下，并在原告多次向被告催缴无果后，于依据双方签订的合同第六条责任要求及违约处理条款中第4点规定：如乙方不按时缴交水电费造成供水、供电部门向甲方追交水电费的，乙方同意甲方可对乙方进行包括停水、停电等方式追缴，由此造成的责任和损失均由乙方承担的约定，原告于对被告采取停水、停电方式追缴措施，均按双方签订的租赁合同履约，不存在任何不当或过错行为。即使如此，被告至今仍欠原告上述房屋租金及水电费。经审理查明：，湛汽公司与林华生签订《物业租赁合同书》，约定将位于湛江市赤坎区间面积为的物业及其设施设备出租给林华生经营二手车业务。合同第二条约定“租赁期限为三年，自至止。”。合同第三条约定“租赁期内第一年（至）租金每月8470元；租赁期内第二年（至）租金每月8894元；租赁期内第三年（至）租金每月9338元。乙方须在每月十日前，一次足额付清当月度的租金给甲方。乙方逾期不交清租金给甲方的，视为乙方违约，乙方须从逾期之日起按欠交款额每日3%计付违约金给甲方。若乙方超过30天仍未缴清欠款的，乙方允许甲方随时解除本合同，并采取一切措施收回本合同的述的甲方出租物业及设施、设备、物资。”。合同第五条“除本合同有属甲方承担的外，本合同乙方承租物业范围内如水电设施、卷闸门、门窗等的日常维护修缮由乙方负责和承担费用。”。合同第六条“第4点：如乙方不按时缴交水电费造成供水、供电部门向甲方追交水电费的，乙方同意甲方可对乙方进行包括停水、停电等方式追缴，由此造成的责任和损失均由乙方承担。”。合同第七条“第2条：本合同物业租赁期间，乙方有下列行为之一的，属乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租物业：第（6）、逾期30天未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的。”。签订合同后，林华生正常使用涉案商铺，并支付保证金20000元。林华生从2020年2月份开始拖欠租金、水电费，自缴交7134元作为2020年1月份水电费193元、2月份水电费169元、3月份水电费164元、3月份半月租金4235元、4月份租金2373元，林华生至今未缴交任何费用。同时，林华生自2019年9月份开始只按每月8470元缴交租金，并非按合同约定递增租金每月8894元缴交。湛汽公司于作出《关于减免新冠病毒疫情期间租赁户租金的通知》（湛汽发展疫情减租字[2020]25号），通知林华生免收2020年2月份租金和减半收取2020年3月份租金（合计减免租金13341元），并要求林华生于缴交、结算租金费用。由于林华生仍没有缴交相关费用，湛汽公司分别于作出《缴费通知书》、于作出《通知》、于作出《再三催缴租金通知书》送达林华生，但林华生依然没有结算、缴交租金。湛汽公司遂于向本院提起本案诉讼。另查明：截止2020年8月份，减除1个半月的租金13341元，林华生尚拖欠租金44217元及2020年4、5、6月份水电费862元。因林华生没有缴交水电费，湛汽公司于关停涉案商铺水电。庭审中，湛汽公司明确不请求拖欠租金的利息损失。再查明：位于湛江市赤坎区房屋属于湛江汽车运输集团公司名下房产，房屋所有权性质为全民。广东省湛江汽车运输集团有限公司于出具《证明》，内容主要为“我司位于湛江市赤坎区房屋，一直以来由我司下属发展公司使用和管理，其中第一层房屋由发展公司作房屋门店出租使用，门店租赁租金纳入发展公司经营收入；第二层房屋作发展公司办公场地使用。”。湛江市发展和改革局、湛江市住房和城乡建设局、湛江市财政局、湛江市商务局、人民银行湛江市中心支行、湛江市国资委、湛江市税务局、湛江市市场监督管理局于作出关于印发《关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的具体实施方案》的通知，第一条落实房屋租金减免政策“第（一）明确实施主体和免租标准。对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。”。本院认为：湛汽公司与林华生于签订的《物业租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。湛汽公司是否涉案商铺的产权人并不影响合同的有效性。林华生长期拖欠租金，经湛汽公司多次催促后仍不结算缴交拖欠的租金、水电费显属违约，应依法承担相应的违约民事责任。根据合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定，湛汽公司请求解除合同及林华生返还涉案商铺合法有据，本院予以支持。减除1个半月的租金13341元，截止2020年8月份林华生尚拖欠租金44217元及水电费862元。根据《中华人民共和国合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，林华生应当支付截止2020年8月份拖欠的租金44217元及水电费862元给湛汽公司，湛汽公司明确不请求拖欠租金的利息损失为当事人对自己权利的处分，本院予以准许。鉴于林华生拖欠的租金部分发生在新冠肺炎疫情期间，考虑受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，为共担风险，平衡双方利益。参考《关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的具体实施方案》第一条落实房屋租金减免政策，除了湛汽公司已减除的1个半月的租金13341元，本院酌情再减除1个半月租金13341元，即总共减除三个月租金。为此，林华生应当支付截止2020年8月份拖欠的租金30876元（44217元-13341元）给湛汽公司。林华生反诉请求湛汽公司赔偿损失5000元、免除三年租金，以及恢复水电正常使用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湛江市湛汽汽车运输发展有限公司与被告（反诉原告）林华生于签订的《物业租赁合同书》。二、被告（反诉原告）林华生须于本判决生效之日起十五日内将位于湛江市赤坎区返还给原告（反诉被告）湛江市湛汽汽车运输发展有限公司。三、被告（反诉原告）林华生须于本判决生效之日起十五内支付拖欠租金30876元、水电费862元给原告（反诉被告）湛江市湛汽汽车运输发展有限公司。四、驳回原告（反诉被告）湛江市湛汽汽车运输发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）林华生的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6106.36元，反诉费25元，均由林华生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  陆文剑人民陪审员  李卫妹二0二0年十月十日书记员张骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”