广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5088号原告：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习人员。被告：宋华秀，女，1991年11月25日出生，汉族，住广东省雷州市。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉被告宋华秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦旺物业管理有限公司的委托代理人李伟航、钟嘉茵，被告宋华秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉讼请求为：1、请求判令被告支付租金34604.1元，违约金10381.23元；2、本案诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求如下：1、被告增加支付2020年5月至8月的租金14160元，违约金为4248元；2、确认解除原告和被告之间的租赁合同。事实和理由：原告与被告于2017年11月1日，在平等、自愿的基础上，经友好协商签订了《租赁合同》，双方约定合同期限为2017年9月1日起至2023年8月31日被告应承担上述场地使用租金为48元/平方米/月，租金从第3年开始递增10%，被告应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他费用。合同生效后，被告于2019年6月1日开始拖欠租金，累计拖欠租金34604.1元。根据《租赁合同》第14条第1款第3项的约定，如乙方逾期未缴租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金。因此被告应当支付违约金10381.23元。以上款项经原告多次催要，但被告一直拖延不交，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。原告的起诉状后附两份被告应付费用清单，清单中载明2019年6月至2020年4月和2020年5月至2020年8月的被告应付费用明细。被告宋华秀辩称：涉案建材城建筑质量不过关，绿化不过关，原告在开业时随便搞个绿色的东西来应付航拍，消防也不过关。我们上面一层是玻璃窗，我们一开门玻璃就砸下来，让原告处理，原告不予处理，是我和隔壁档口的老板一起自行处理的。且整个商场的管理混乱，经常有老鼠和蛇，原告没有想办法去改善，租户们提过意见但是原告没有回复。租赁合同签约后，我们入场以来，原告没有进行过推广，商场大部分都是空荡荡的或者关门的，导致我的客户在我这里消费觉得没有保障。对于被告拖欠租金的行为，合同有约定，一个月没有交租视为合同自动解除。我是2019年6月开始未交租，2019年7月原告关了档口的电，也没有任何电话或其他通知，然后直接把催缴租金的单塞到门缝里。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，原告（出租人、甲方）和被告（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第A2栋第03号场地租给乙方作全屋定制经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为2520元，2018年9月1日起月租金为2880元，2019年9月1日起月租金为3240元，2020年9月1日起月租金为3960元，每月管理费为4元/平方米，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有限停止向该商铺提供各项服务，乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。2019年3月26日，原告向被告发出《催款通知》，告知被告应于2019年3月31日交齐租金等，否则将默认单方违约，并于3月31日晚停水停电等。2019年11月18日，原告向被告发出《催款通知》，告知被告的租金、管理费及水电费于2019年11月5日前已逾期，请被告于2019年11月31日前缴纳，否则原告将于11月22日19点停水停电，引发一切后果及损失由承租方自行承担，若租户自行拆除封条自行通电视为偷电处理，若要开通水电需缴纳开通手续费200元每户等内容。庭审中，关于涉案建筑物问题。原告作如下陈述：原告从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，原告在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此原告提交增集用（2014）第JT000359号《集体土地使用证》、增规建证[2014]564号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，原告主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，本院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函本院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]062号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]564号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、原告主张其要求被告支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年6月至2020年8期间的费用情况，自2019年6月开始即未产生任何电费，2019年9月、2019年10月、2020年4月产生过零星电费；2019年6月欠租数额为516.42元，2019年7月至2019年10月每月欠租数额为2880元，2019年11月至2020年8月每月欠租数额为3240元。关于停电及退场情况。原告在庭审中陈述被告在欠租一个月左右就停水停电了，虽停水停电，但被告占用商铺未交接，原告无法转租，仍属于被告占用。被告确认其自2019年6月1日开始欠租，原告于2019年6月停电，合同应视为自动终止，后续的费用不应再支付；后来被告交了6月的租金，原告恢复了用电，第二次停电的时间被告不清楚，2019年9月中旬后就没有再回去过；且被告认为，即使合同有效，根据合同第14.1第（三）项，被告的欠租行为应视为被告单方面终止合同，即涉案合同已于2019年7月1日视同解除。原告庭后提交书面说明，确认涉案商铺于2019年10月19日晚停电，一直到现在没有恢复，未停水。为证明被告持续使用涉案商铺，原告提交其工作人员与被告之间的微信记录，具体如下：2019年8月4日，被告发出“我一会过去交租，麻烦您高抬贵手帮我把电开一下呗”，原告“可以”，被告“我现在过去交租，你安排一下帮我开电咯”，原告“上来吧”；2020年1月7日，原告“你的铺租还不上管理处处理？拖了七个月了”，被告未回复；2020年3月，原告发出减租通知，被告未回复。关于违约金问题。原告主张的违约金是按照其主张的被告欠付的费用的30%计算的。被告主张，原告主张的违约金计算标准没有依据，原告也没有就其损失进行举证，该违约金过高。原告确认合同于庭审之日解除；被告认为合同无效，不存在解除问题，即使合同有效，根据合同约定，被告在欠租一个月已经视同解除。庭后，本院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，三条街；建筑物均系两层建筑，二楼为阁楼；较少商铺开门经营，有门岗无大门，有保安日常巡逻。涉案商铺已门未锁，没有供电，室内有一两张办公桌椅，以及装钉在墙的展示柜。对勘验情况，原告的工作人员认为，被告不交租，也不交接商铺，原告也不知道该如何处理；被告认为，涉案商铺早已清空，现室内积了灰尘，也没有水电，被告早已撤离，原告完全可以将商铺另行出租，以减少损失。本院认为，原告与被告于2017年11月1日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。对被告关于合同无效的抗辩，本院不予采纳。现被告对原告主张的2019年6月1日开始未交租的事实不持异议，本院对此予以确认。后被告在庭询中陈述又交了一个月的租，原告又恢复了用电，该陈述与原告提交的微信记录能够相互印证，故本院确认原告应于2019年7月开始欠租。双方在庭审中亦确认涉案合同已解除，本院对此亦予以确认。关于原告主张要求被告支付自2019年6月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，本院综合分析如下：一、根据原告提交的微信记录及双方在庭审中的陈述，涉案商铺于被告欠租后停电，被告交了一个月租金后于2019年8月4日恢复用电，之后原告自认于2019年10月19日再次停电，本院对上述事实予以采信。被告承租涉案商铺是为了经营，虽属被告违约原告才进行的停电，但停电后，被告确无法使用商铺。二、关于原告主张的被告未退场问题。原告主张，被告至今未搬空涉案商铺。被告抗辩认为，依据合同第14.1第（三）项约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”，被告已经单方终止合同，铺内物品由原告自行处理就好，不影响原告另租。对此，本院认为，虽双方存在上述合同约定，但双方实际未严格按照合同约定履行，被告存在消极处理合同终止事宜的情形。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被告欠租构成违约，于2019年7月已经开始欠租，原告也在2019年10月19日也已经对涉案商铺予以停电，在合同中已经明确约定原告可随时收回商铺的情况下原告并未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。综上，本院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定被告应向原告支付四个月的租金、管理费。现原告主张的每月的租金数额少于双方合同约定租金数额，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以确认。经核算，上述租金合计12720元（2880元×4个月+300元×4个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，本院不予支持；对于原告主张的水电费，原告仅主张是根据水电表读数计算的，并未有其他佐证，故证据不足，本院亦不予支持。因被告未按期交租，构成违约，原告有权向其主张违约金。对于原告主张要求被告按照欠付租金的30%支付违约金问题，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以支持。对于被告抗辩违约金过高问题，因原告已经对违约金标准进行了调整，故对被告该抗辩，本院不予采纳。经核算，被告应付违约金数额为3816元。对于原告主张超出上述金额范围以外的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告宋华秀于2017年11月1日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；被告宋华秀在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等12720元；被告宋华秀在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金3816元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担511元，由被告宋华秀负担181元。被告宋华秀于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十月二十日书记员  李慧芳