江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初1188号 原告（反诉被告）：蒋园静，女，1981年2月19日生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：仇卫佳，江苏新高的律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁子笑，男，1988年2月11日生，汉族，居民，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：丁培忠，江苏播仁律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒋园静与被告（反诉原告）丁子笑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经审查，本案事实复杂、不易查明，依法裁定转为普通程序独任制，公开开进行了审理。原告（反诉被告）蒋园静的委托诉讼代理人仇卫佳、被告（反诉原告）丁子笑的委托诉讼代理人丁培忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒋园静向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2、丁子笑自涉案房屋中迁出；3、丁子笑按每月12000元标准支付自2020年3月15日至实际迁出之日的占有费；4、丁子笑支付违约金50000元，免租期的月租金12000元，居间服务费5000元，第三期租金逾期支付的滞纳金4200元，第四期租金逾期支付的滞纳金按每天525元自2020年2月15日计算至合同解除之日；5、丁子笑承担本案诉讼费。事实及理由：2019年5月28日，其与丁子笑签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2019年6月15日至2022年7月16日，房屋租金每月10500元，物业费1500元随租金一并支付，按季付款，除首期租金外，丁子笑需提前30日支付下一期租金。现由于丁子笑于2020年2月15日未支付一期的租金，其多次催告仍不支付，故依据合同约定通知解除合同，并要求丁子笑承担相应赔偿。 被告（反诉原告）丁子笑辩称：第一关于解除合同，蒋园静已经于2020年3月21日通过微信通知其解除合同，其已同意解除合同，其认为合同解除时间为2020年3月21日。第二关于迁出案涉房屋，其无异议，但是因为租赁房屋中有其物品，需要时间搬出。第三关于按月给付房屋占有费，其认为案涉合同已经解除，从3月21日起不存在租金的说法，对占有使用费不同意支付，因为疫情的原因，其今年4月份才被允许进入。第四关于支付违约金，其认为合同第11条规定违约金，滞纳金是重合约定，在实际履行中实行的是按照5%的滞纳金，前几期的已经按照5%的滞纳金给付，蒋园静的诉请不能成立。关于免租金，其认为合同中没有约定该项，蒋园静的诉请不能成立。关于水电费，其认为合同中对水电费电器没有约定由其承担，关于第三期租金滞纳金，其认为在2019年11月期间4200元，蒋园静已经从其给付的13500元的押金中已经扣除了4200元的滞纳金。关于第四期滞纳金，其认为该诉请不能成立，蒋园静于2020年3月21日已经通知其解除合同，其在最后一期给付租金给到了2020年3月15日。综上基于2020年1月疫情爆发，2020年1月底由于租赁物所在小区，门卫不允许外地人进入因此在此种情况下，属于合同法第117、118条属于不可抗力，请求法庭依法驳回蒋园静要求其承担违约责任的诉求。 被告（反诉原告）丁子笑向本院提出反诉请求：1、请求判令蒋园静返还租房押金9300元，承担涉案租赁房屋装修费用350000元，（合计反诉标的额359300元）；2、蒋园静负担反诉费用。事实及理由：双方于2019年5月28日签订房屋租赁合同，根据合同第四条约定，月租金10500元，月物业费1500元，合计12000元。根据合同第五条约定，签约时支付押金12000元。2019年5月28日签约当日，其支付蒋园静50000元，其中，36000元是2019年6月15日至同年9月15日租金，蒋园静退还500元，实收取押金13500元。2019年11月，蒋园静从13500元押金中扣收2019年11月16日至同年11月22日期间4200元滞纳金。故，蒋园静应返还租房押金9300元。根据涉案合同，蒋园静并没有禁止并同意其在租赁物上增添附属物，为此，蒋园静对涉案租赁房屋进行装修，装修费用350000元。2020年1月起因疫情原因，自2020年1月春节后，涉案租房小区门卫禁止其入内致使停业，属于不可抗力。2020年3月21日，蒋园静通知其终止涉案合同。基于涉案合同对租赁物上增添附属物，在财产返还时如何处理没有约定,可以折价归财产所有人，故蒋园静应承担案涉房屋装修费350000元。 原告（反诉被告）蒋园静辩称：对于押金数额12000元，提到的4200元是其诉请里的第三期滞纳金金额。关于13500元的组成部分是12000元租金加物业费，还有5月份的物业费。押金应没收，作为担保不应退还。对于装修费用其不用承担，根据城镇租赁合同司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人要求赔偿装修残值赔偿的不予支持，其不同意用该装修，现要求反诉丁子笑自行拆除。 本院经审理认定事实如下：出租方（甲方）蒋园静与承租方（乙方）丁子笑于2019年5月28日签订房屋租赁合同，约定将甲方名下位于南京市江宁区方使用，租赁期限自2019年6月15日至2022年7月16日止，租金及支付方式为每月10500（不含税）元，按季支付。首期租金于合同签订后当日内支付，其后乙方应提前30日支付下一期租金。租赁期限内，水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用中约定，物业费由乙方随房租一同支付给甲方，每月物业费1500元。甲方于签约时收取乙方押金人民币壹万贰仟元整，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。本合同签订时，甲方向见证方支付居间费伍仟元整；乙方向见证方支付居间费伍仟元整。在租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣）。合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费。守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。补充条款：三年内任何一方违约，违约金为伍万，三年内租客违约加免租期一个月。合同签订后，丁子笑已支付至第三期2020年3月15日租金。其中，丁子笑于2019年5月28日支付第一期费用50000元，蒋园静退还500元，于2019年8月26日、11月23日支付第二、三期费用各36000元。2019年9月1日丁子笑按照5%支付第二期8月16日至8月26日租金滞纳金5775元。第三期租金逾期支付产生滞纳金4200元，丁子笑同意在押金中予以抵扣。丁子笑应于2020年2月15日支付第四期租金，其逾期未付。逾期后，双方经协商，蒋园静同意丁子笑延期至3月20日支付，丁子笑到期仍未支付。2020年3月21日蒋园静向丁子笑发出解除通知，载明：因丁子笑严重违约，现通知你协议终止，要求于3月23日搬离，此外相关违约责任及再次期间产生的各项违约金另行清算，3月23日下午2点面谈后续事宜，地点山水华门33幢101室。丁子笑收到短信后未回复、未前往协商。至庭审结束，丁子笑未交付房屋钥匙，案涉房屋内仍有零星物品。 另查明，2019年6月20日，丁自笑与连云港云海建筑装饰工程有限公司就案涉租赁房屋签订装饰装修工程施工合同，约定总造价350000元。现屋内装修未拆除。 庭审中，关于合同解除时间，丁子笑认为，因2020年3月21日收到解除合同通知，其认为合同于当日解除，其无需支付合同解除后的房屋占用费。蒋园静认为，3月21日通知仅是通知丁子笑进行现场协商，关于合同解除没有明确的意思表示，解除通知应当是起诉后法院向丁子笑送达起诉状视为通知，解除日期由法院认定。 关于押金金额，丁子笑称，在缴纳第一期租金50000元中，其中36000元系自2019年6月15日至2019年9月15日的租金，剩下的14000元属于押金，同日退还给其500元，实际押金是13500元。蒋园静称，13500元中12000元是租金，剩余1500元是免租期的物业费，免租期免除租金并不免除物业费，故退还了500元。 上述事实，有房屋租赁合同、短信记录、云海装饰装修工程施工合同以及当事人陈述等证据证实。 本院认为，蒋园静与丁子笑签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。丁子笑逾期支付租金超过10天，且蒋园静同意其延期支付后，其仍逾期支付，显属违约，蒋园静有权行使合同约定的单方解除权并收回房屋。蒋园静于2020年3月21日短信通知丁子笑解除案涉合同，丁子笑同意解除合同，故本院认定案涉合同于2020年3月21日解除。丁子笑支付租金至2020年3月15日，其应支付3月16日至3月21日的租金2400元。合同解除后，丁子笑应迁出案涉房屋并向蒋园静交付房屋，截至2020年9月1日本案最后一次庭审结束时，丁子笑仍未完全迁出案涉房屋并向蒋园静交付房屋，故蒋园静主张房屋占有费并要求丁子笑迁出案涉房屋具有事实及法律依据，本院予以支持。关于第三期逾期支付的滞纳金4200元，丁子笑同意扣除，本院予以确认。合同约定违约方应支付违约金50000元、承担居间服务费5000元，支付免租期租金10500元，第四期滞纳金，蒋园静主张该部分违约费用，丁子笑认为违约金过高要求法院予以调整。本院认为，因丁子笑逾期支付租金导致案涉合同解除，其应承担相应的违约责任，综合丁子笑违约的主观过错、造成蒋园静的损失、以及疫情影响，本院对蒋园静要求丁子笑支付免租期租金10500元、承担居间服务费5000元的诉讼请求，本院予以支持。因丁子笑逾期支付第四期租金即是导致合同解除的原因，就同一违约事由合同约定了滞纳金与违约金两项违约责任，该部分违约金显著过高，本院酌定为24000元。 关于押金的金额，合同约定押金为12000元，丁子笑向蒋园静支付13500元，因合同约定免租期并未约定免除物业费，故蒋园静提出13500元扣除物业费1500元，实际押金金额为12000元与合同约定相符，本院予以确认。丁子笑称押金金额为13500元，其并未合理解除该金额为何与合同约定不一致，故本院不予采信。合同解除后，押金应予以退还，故丁子笑要求退还押金的反诉请求，本院予以支持。 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。案涉合同因丁子笑逾期支付租金而解除，其主张装修损失缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告蒋园静与被告丁子笑于2019年5月28日签订的房屋租赁合同于2020年3月21日解除； 二、被告丁子笑于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市江宁区秣陵街道将军大道××号华门花园岭秀苑××幢××室； 三、被告丁子笑于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋园静租金2400元及房屋占用费（自2020年3月22日起，按照12000元/月的标准计算至丁子笑实际交付房屋之日）； 四、被告丁子笑于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋园静滞纳金4200元、免租期租金10500元、居间费5000元、违约金24000元，共计43700元。 五、反诉被告蒋园静于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）丁子笑押金12000元。 以上四、五项相抵扣，被告丁子笑于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋园静各项款项31700元。 六、驳回原告蒋园静其他诉讼请求。 七、驳回反诉原告丁子笑其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1895元，由被告丁子笑负担。反诉费3345元，由反诉原告丁子笑负担3233元，反诉被告蒋园静负担112元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二〇年十月十六日 见习书记员  李雅雯