湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7529号原告（反诉被告）：湖南路桥建设集团有限责任公司，住所地在湖南省长沙市雨花区韶山南路239号。法定代表人：杨宏伟，董事长。委托诉讼代理人：俞倩，女，1986年5月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：郭晋，男，1992年10月3日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告（反诉原告）：李容华，女，1971年8月29日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：米进，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琼娥，临湘市法律援助中心律师。原告（反诉被告）湖南路桥建设集团有限责任公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）李容华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人俞倩、郭晋，被告李容华及其委托诉讼代理人米进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋续租合同》，被告支付原告房屋租金（含车位租赁费）共123600元（20600＊6个月），违约金20600元；2、判令被告支付房屋物业管理费1647.50元；3、判令被告支付车位卫生费420元；4、判令被告将房屋腾空并返还给原告；5、判令本案所有诉讼相关费用（包括但不限于保全、诉讼费、执行费等）均由被告负担。以上费用共计：146267.50元。事实与理由：2018年1月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，原告依法向被告交付了房屋。2019年原告继续承租该房屋，原告与被告签订了《房屋续租合同》，约定：原告将位于长沙市雨花区××路××号××楼的五间房屋租赁给被告使用，房产证号分别为：湘（2017）长沙市不动产权第0103979号、湘（2017）长沙市不动产第0103984号、湘（2017）长沙市不动产权第0103457号、湘（2017）长沙市不动产权第01051645号、湘（2017）长沙市不动产第0103461号；续租租赁期为2019年1月26日起至2020年1月25日止，共计12个月；被告每半年度支付一次房租，每半年支付123600元，合同签署后7个工作日内被告应支付半年的租金，其余租金在每个支付周期开始前的7个工作日内支付给原告。被告在合同签署后仅支付了2019年上半年租金，剩余2019年7月-2020年1月份的租金123600元未按合同约定支付。原告通过电话、短信等多次催收，并于2019年10月9日向被告送达了《催缴房屋租金通知》，被告依然拒不缴纳租金。被告的行为违反了合同约定，应支付违约金。根据合同约定，被告拖欠房租达一个月以上的，被告应按一个月的租金标准20600元向原告承担违约金。2020年1月25日续租合同到期后，被告未与原告续签合同，也未将房屋腾空交付原告。原告多次打电话、发短信、面谈、上门催收等各种形式与被告沟通，被告仍拒不付清租金并将房屋腾交原告。综上，被告拖欠房屋租金半年，半年租金为123600元，违反合同约定应支付违约金20600元，同时还拖欠了物业管理费1647.50元、车位卫生费420元，以上共计146267.50元。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的所有诉讼请求。被告辩称，1、原、被告双方之间的房屋续租合同早已解除，出租房屋已归还给原告，无需在本案中再行判决。2、原告无权要求被告支付租金及物业管理费、车位卫生费。3、被告不存在有任何违约行为，不应承担违约责任。被告向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋续租合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告押金20000元及多交电费1800元，共计21800元；3、判令反诉被告支付违约金及赔偿违约损失共计270600元。事实与理由：一、反诉原告交纳的押金20000元及交纳的电费剩余1800元，应由反诉被告退还给反诉原告。因双方所签订的房屋续租合同第3.1条约定“押金：乙方（指反诉原告）已在2018年1月31日向甲方（指反诉被告）缴纳20000人民币押金，在本租期内继续适用，待期满后若甲乙双方不再续租，租赁费用结清，房屋无损时，甲方应全额无息退还乙方。”这说明2018年1月31日反诉原告向反诉被告交纳20000元押金是无可争议的客观事实。同时，在反诉原告租赁房屋期间所交纳的电费至今还有1800元结余。既然双方的房屋租赁合同已经解除，合同关系已经终止，双方应当结清账目，对于反诉原告所交押金和多交的电费应予退还。况且根据双方所签订的合同第5.3条的约定，因反诉被告所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，反诉原告有权单方解除本合同，反诉被告应退还押金。二、反诉被告存在严重违约行为，应按合同约定承担违约金、赔偿反诉原告的损失共计270600元。双方所签订的《房屋续租合同》第l条第2项明确约定“出租房屋……,在交付乙方时该房屋处于良好状态且符合相关消防安全规定……”。在合同履行过程中，消防部门于2019年7月两次送达整改通知，认为反诉被告出租给反诉原告的房屋不符合消防安全规定，存在安全隐患，要求拆除走廊封闭部位，因反诉被告不采取整改措施，走廊封闭部位被消防部门强行拆除；况且因不符合相关消防安全规定，导致反诉原告无法继续使用出租房屋，反诉被告的行为已构成根本违约，应依照法律规定和合同约定承担违约责任，主要包括以下几个方面：(1)违约金20600元。根据双方所签订的合同第7.3条约定，反诉被告所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，反诉被告应按一个月的租金标准向反诉原告承担违约金即20600元。（2)赔偿投资折旧损失50000元。根据双方所签订的合同第7.3条约定，因反诉被告所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，反诉被告应按一个月的租金标准向反诉原告承担违约金外，违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方还应补足损失差额。很显然，反诉原告办培训机构投资比较大，装修6间教室和走廊，添置课桌板凳等，总共投资20多万元，至少应使用两年，可事实上只使用一年半时间，反诉被告应按折旧进行赔偿50000元。（3）可得利益损失200000元。反诉原告办理培训机构，长期固定有200多个学生，每个学期至少补三门功课，最多的补五门功课，每年四次培训班，利润比较高，由于反诉被告违约导致反诉原告停止办理培训机构半年时间，给反诉原告造成的可得利益损失是显而易见的，现反诉原告并不要求反诉被告足额赔偿可得利益损失，只要求反诉被告象征性赔偿200000元可得利益损失。针对被告的反诉，原告辩称，1、根据合同约定，被告的押金不予退还。关于被告主张的电费，应由被告提供相应的证据证实其缴纳了电费及目前剩余电费的金额，否则，被告的电费请求不应予以支持。2、原告不存在合同约定的违约行为，案涉租赁房屋不存在严重影响使用的情况。被告自2018年1月起租用原告的房屋，从交房之日起，房屋一直处于良好状态且能够正常使用。2019年下半年房屋外的走廊封闭被拆除不属于原告房屋的范围，且走廊封闭部位的拆除也不影响房屋的正常使用。在走廊封闭被拆除后，被告依然在使用该房屋，从事实上更加证明了不存在合同约定的严重影响使用的情形。原、被告签订的租赁合同合同期限为2018年1月11日至2019年1月26日，签订合同时附有交接清单，双方均同意“内部装修、装饰秉承来装去留原则”。双方也在合同约定了被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还给原告。原告本应在房屋返还的当日进行验收，即返还房屋还需满足原告的要求。2019年12月10日，被告在其提交的微信聊天截图中也表明其认可原告可将案涉房屋对外进行出租，也就是默认了前述约定及不存在所谓的装修损失。综上，原告出租给被告的房屋符合双方的约定，原告不存在任何违约行为，请求驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2018年1月，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于长沙市雨花区××路××号××楼的房屋及其设备出租给被告使用，合同期限自2018年1月11日至2019年1月26日。2018年1月11日，原告的工作人员匡英与被告签订一份《大华写字楼2501、2502、2503、2504、2520交接清单》，该交接清单上写明了“内部装修、装饰秉承来装去留原则”，被告在该交接清单上签字。该合同签订后，原告按约定向被告交付了案涉房屋，被告按约定向原告支付了租金。该合同期满后，原告与被告于2019年1月26日又签订一份《房屋续租合同》，约定：原告将上述案涉房屋继续出租给被告作培训使用，续租期限为12个月，自2019年1月26日起至2020年1月25日止；被告已在2018年1月31日向原告缴纳20000元押金在本租期内继续适用，待期满后若双方不再续签，租赁费用结清，房屋无损时，原告应全额无息退还被告；该房屋每月租金为20000元（含税），车位租赁费3600元／个／年，2个车位共计7200元／年（含税），被告每半年度支付一次房租，即每年共应支付247200元，半年共应支付123600元，合同签署后7个工作日内被告支付半年的租金，其余租金在每个支付周期开始前的7个工作日内支付；租赁期内的水电费、物业管理费、车位服务费、设备维护费等均由被告承担；出租房屋在交付被告时该房屋处于良好状态且符合相关消防安全规定；合同第5.3条约定：原告有以下行为之一的，被告有权单方解除合同，原告应退还押金及已交付但未使用的租金：（1）不能按时交付房屋超过7日或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的……；合同第5.4条约定：房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除本合同，不退回租金和押金，由被告赔偿原告损失：……（4）拖欠房租达1个月以上的；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告经营教学培训，被告按合同约定向原告支付了截至2019年7月25日的租金。2019年10月9日，原告向被告发出一份《催缴房屋租金通知》，要求被告支付2019年7月至2020年1月的租金123600元。被告认为原告的上述案涉物业走廊封闭部分被消防部门拆除，影响其招生培训，要求提前解除上述《房屋续租合同》，双方通过微信多次沟通协商未果。2019年12月10日，被告通过微信向原告表明“你们的写字楼我已经东西都搬出来了，你们可以对外出租了”。此后双方多次协商未果，原告遂于2020年7月29日向本院提起诉讼，被告应诉后在法定期限内提起反诉。庭审中，原告明确第五项诉讼请求为“判令本案所有诉讼相关费用暂计3361元（包括但不限于保全、诉讼费、执行费等）均由被告负担”。另查明，1、湖南省人华物业管理有限责任公司出具《缴费通知单》，案涉房屋2019年11月1日至2020年1月25日的物业管理费为1647.50元、2019年7月1日至2020年1月25日的车位卫生费为420元。2、原、被告均确认，上述案涉房屋出租时走廊被封闭，2019年7月被消防部门拆除了走廊封闭部分。上述事实，有不动产权证书、《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》、《催缴房屋租金通知》、《缴费通知单》、《大华写字楼2501、2502、2503、2504、2520交接清单》、微信聊天记录截图、视频资料、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告出租给被告李容华使用的上述案涉房屋在出租期间被消防部门拆除了走廊封闭部分，一定程度上影响了被告李容华的经营，存在一定的违约行为；被告李容华未按约定向原告交纳房屋，亦构成违约。被告李容华辩称因案涉房屋走廊封闭部分被消防部门拆除严重影响了其教学培训，但未提供充分的证据证明，事实上被告李容华此后仍在继续使用案涉房屋，故对被告的此节辩解，本院不予采纳。因双方都违反了合同的约定，应当各自承担相应的责任。故对原告主张被告支付违约金20600元及承担财产保全保险费用和被告主张原告支付违约金、赔偿违约损失270600元的诉讼请求，本院均不予支持。原告与被告均主张解除双方签订的《房屋续租合同》，不违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告李容华于2019年12月10日通过微信向原告表明“你们的写字楼我已经东西都搬出来了，你们可以对外出租了”，原告并未拒绝。因此本院确认原告与被告李容华签订的《房屋续租合同》已于2019年12月10日实际解除，应视为原告此时已实际收回案涉房屋，原告再主张被告李容华腾空并返还案涉房屋，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因被告李容华已按合同约定向原告支付了截至2019年7月25日的租金，故被告李容华还应向原告支付2019年7月26日至2019年12月10日期间的房屋租金92700元（20600元/月×4个月＋20600元/月÷30天×15天）及2019年11月1日至2019年12月10日物业管理费775.30元（1647.50元÷85天×40天）、2019年7月1日至2019年12月10日的车位卫生费327.80元（420元÷205天×160天），对原告主张超出部分，本院不予支持。因案涉《房屋续租合同》已提前解除，原告应向被告李容华返还其已支付的押金20000元，对被告李容华的该项反诉请求，本院予以支持。此外，被告李容华主张原告退回其多交的电费1800元，但其未提供证据证明原告实际收取了该电费，故对被告李容华的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，被告李容华还应向原告支付房屋租金、物业管理费、车位卫生费共计93803.10元（92700元＋775.30元＋327.80元），抵扣原告应向被告李容华返还其已支付的押金20000元，被告李容华还应向原告支付73803.10元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）湖南路桥建设集团有限责任公司与被告（反诉原告）李容华签订的《房屋续租合同》于2019年12月10日解除；二、被告（反诉原告）李容华应于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）湖南路桥建设集团有限责任公司支付房屋租金92700元、物业管理费775.30元、车位卫生费327.80元；三、原告（反诉被告）湖南路桥建设集团有限责任公司应于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）李容华押金20000元；以上二、三付款义务相互抵扣后，被告（反诉原告）李容华应于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）湖南路桥建设集团有限责任公司支付73803.10元；四、驳回原告（反诉被告）湖南路桥建设集团有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李容华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3226元，因适用简易程序减半收取1613元，财产保全费1248元，合计2861元，由原告（反诉被告）湖南路桥建设集团有限责任公司负担1067元，被告（反诉原告）李容华负担1794元；反诉受理费2843元，由原告（反诉被告）湖南路桥建设集团有限责任公司负担194元，被告（反诉原告）李容华负担2649元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇二〇年十月三十日书记员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反了合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。