北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1783号原告：陆平，男，1977年10月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。被告：邱秀钦，女，1976年11月9日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：贾小菊，北京市盈科律师事务所律师。原告陆平与被告邱秀钦合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，由法官任毅独任于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告陆平之委托诉讼代理人陆刚毅、被告陆平之委托诉讼代理人贾小菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆平向本院提出诉讼请求：1.判令解除陆平与邱秀钦于2018年10月11日签订的《转让协议》；2.判令邱秀钦返还陆平转让款43万元及上述款项自2018年10月16日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；3.判令邱秀钦向陆平赔偿已付未到期租金152626.15元；4.判令邱秀钦向陆平支付转让前拖欠的水电费11516元；5.判令邱秀钦承担本案的诉讼费。事实和理由：陆平、邱秀钦于2018年10月11日签订《转让协议》，约定陆平以43万元价格收购位于北京市东城区明旺园32号楼的知足阁等。依据《转让协议》第3.1.2条，陆平有权要求邱秀钦办理相关工商、税务等变更登记、备案手续，并有权在具体经营过程中要求邱秀钦提供必要协助。但是，陆平多次要求邱秀钦办理工商、税务等变更手续，邱秀钦始终不予配合，且隐瞒了转让前还拖欠的水电费等，已经构成违约，根据合同约定，陆平有权解除合同并要求退还转让费及赔偿损失。另，在陆平通过快递、微信、电话等多种方式向邱秀钦发出催告解约通知后，邱秀钦还曾恶意举报陆平受让的店铺存在违法卖淫嫖娼行为。邱秀钦已经构成严重违约，给陆平造成重大损失，为维护合法权益，陆平诉至法院，提出上述诉讼请求。邱秀钦辩称，不同意陆平的诉讼请求，理由如下：1.工商和税务是否进行变更不影响《转让协议》合同目的的实现，陆平受让涉案店铺后能否给顾客提供服务时核心内容，合同中也约定了是根据实际需要才去做变更，所以变更的约定不是合同实质性要件；2.依法成立的合同对当事人具有约束力，商事活动中应予以保护交易秩序，不能动辄解除合同。本案合同是可以履行的，也应该继续履行。陆平在经营过程中进行违法组织卖淫活动，2019年7月被公安机关立案并刑事拘留，其违法所得被没收，故为逃避民事责任，便以工商变更为由企图将其因刑事犯罪导致无法经营的后果转嫁给邱秀钦；3.陆平如认为房租不合理，应找出租人解决，其因刑事案件被拘留而无法正常经营，产生的房租费用是其自身原因造成；4.邱秀钦已经与房东完成交接，不存在拖欠水电费问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年10月11日，甲方邱秀钦与乙方陆平签订《转让协议》，约定：甲方系位于北京市东城区明旺园32号楼的知足阁健身服务中心第一分公司负责人及享有100%产权的所有权人，甲方将其全部（包括但不限于占有权、使用权、经营权、收益权）转让给乙方，乙方同意受让。转让价款为43万元。第3.1条约定，本协议签订后10日内，甲方将上述转让标的及其所有文件资料及资产（包括但不限于各类执照、证件、印鉴、财务账册、资产清单、设备设施、产品、财务报表、债权债务、员工花名册、客户信息、进货渠道等相关事项的全部材料）交给乙方，乙方同时接收并办理完交接手续后同时向甲方支付转让价款。第3.1.2条约定，乙方有权依据实际需要要求甲方的本次转让办理相关工商、税务等变更登记/备案手续，并有权在具体经营过程中要求乙方提供必要协助。4.1.5条约定，乙方按甲方原合同（甲方与北京博雅丰源资产管理有限公司签订合同）执行房租费用。4.1.6条约定，甲方保证乙方接收该店后，房东不得以任何理由终止和甲方签订的房屋租赁合同。合同到期后，甲方有义务和责任帮助乙方和房主续签房屋租赁合同。5.1条约定，任何一方违反于本协议项下做出的声明、保证及其他义务的，经守约方书面通知后十日内，对方仍未作出有效补救的，守约方有权单方解除本协议，且不免除对方其他违约责任的承担。协议解除后，甲方应向乙方退还已收取的转让价款，违约方应支付违约金并赔偿守约方遭受的全部损失（包括但不限于违约金、守约方因此支付的全部诉讼费用、律师费）。针对上述《转让协议》，陆平向邱秀钦支付了43万元转让款。2011年6月16日，案外人李奕作为承租人与出租人北京强佑房地产开发有限公司针对涉案店铺签署《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2011年6月20日起至2021年7月19日止。自2016年7月20日起至2021年7月19日止，日租金为951.3元/天，年租金总计为347224.5元。承租人须在本合同签订之日一次性支付第一期（2011年7月20日至2012年1月19日）租金及保证金。下一期租金在2011年12月19日前支付，依此类推，每期提前一个月支付。本案审理过程中，经询问，邱秀钦明确《转让协议》中4.1.5条约定的“原合同”是指案外人李奕与北京博雅丰源资产管理有限公司重新签订的房屋租赁合同，该合同内容与上述《房屋租赁合同》内容一致，只是出租人主体发生了变化。2019年6月18日，陆平向邱秀钦户籍地址邮寄《通知》，要求邱秀钦在收到该通知后10日内将涉案店铺办理工商、税务等登记过户手续，并支付转让前拖欠的水电费以及赔偿租金损失173612.25元。该《通知》被邱秀钦于2019年6月24日拒绝签收。2019年7月15日，陆平向北京博雅丰源资产管理有限公司支付2019年7月20日至2020年1月19日期间涉案店铺房租173612.25元。本案审理过程中，双方均认可涉案店铺转让时2018年7月20日至2019年1月19日期间的租金已支付完毕。2019年10月9日，陆平与邱秀钦进行电话通话，陆平：“我也是通知你一下，因为上次发了快递给你，你也没收。没收呢，肯定我要走法院这块，咱俩就心平气和好好说这个事，不管他成立不成立，是另一回事，通知一下你，肯定要走法院，因为这个店我也不打算弄了。”邱秀钦：“那个你该走法院走法院，该怎么着怎么着，因为这个之前，就是说，他李奕没配合你，跟我也没关系啊，你该怎么走怎么走，只能到法院起诉你这么着嘛”……陆平：“反正一句话，就是这个意思，履行一下，如果你能变更，因为咱们合同已经写清楚了，如果你能变更，就把那个股东或法人都变更过来，如果变更不了，我就得按程序走了。”邱秀钦：“我知道，我一直说该怎么走怎么走……”陆平：“我今天就没扯不说那个，我只是跟你把合同这块弄一下，履行不了就按正常法律程序走了，公家走就是了，能成就成，如果判了你赔就你赔，如果判了你不赔钱就不赔，不就完事了吗？对吧？还不好？”邱秀钦：“行，好，你该怎么走怎么走。”2019年10月11日，陆平在北京晚报上刊登公告，内容如下：“邱秀钦：依据《转让协议》第3.1.2条等规定，请你在公告见报之日起11日内将位于北京市东城区明旺园32号楼的知足阁与我办理工商、税务等过户手续，并支付转让前拖欠的水电费等，如逾期仍未履行，本人则于本公告见报之日起第11日解除合同，届时请你退还转让款430000元整及自2018年10月16日起按同期银行贷款利率标准支付利息至返还完毕之日止，并赔偿拖欠水电费损失等，因你此前拒收书面快递通知，特此公告。公告人：陆平2019年10月11日”。庭审中，双方均认可涉案店铺于《转让协议》签订当天即完成交接。陆平自认其证据不足以证明邱秀钦于涉案店铺转让给陆平之前拖欠水电费。本案审理过程中，陆平称其实际经营至2019年8月11日，在2019年8月12日，警方因涉案店铺涉嫌组织卖淫嫖娼进行突袭，收走了涉案店铺的印章、证照、账本等物品作为证据。自此以后，陆平再未经营涉案店铺，房东亦不允许其继续经营。本案审理过程中，陆平明确其系依据《转让协议》的内容行使约定解除权，其主张的租金损失系2019年8月12日至2020年1月19日期间其已交纳的租金损失。邱秀钦表示如《转让协议》解除，则其要求陆平返还设备设施及内部装饰装修。双方均认可《转让协议》约定的价款43万元包括转让时已预交租金95130元。邱秀钦主张涉案店铺设备设施、店内装修折价分别约9万多元、23万多元，陆平对此不予认可，并主张装修装饰及设备设施折价最多3万元，交易对价43万元的确定主要考虑的是上述已预交租金及包括经营权在内的店铺整体情况。陆平认可涉案店铺转让时内部装修、装饰是完好可正常经营的状态。双方均无法提供店铺交接时的物品清单，亦均认可双方并无关于43万元对价构成的确认文件。双方均认可涉案店铺内设备设施已不在场所内，且陆平明确表示无法向邱秀钦返还。双方均认可涉案店铺内现有装修装饰仅价值几千元。上述事实有当事人提交的《转让协议》、银行卡账户历史明细清单、《通知》及快递存根、手机银行转账截图及发票、邱秀钦与陆平微信聊天记录及通话录音、2019年10月11日北京晚报、2011年6月16日《房屋租赁合同》及当庭陈述在案佐证。本院认为，陆平与邱秀钦签订的《转让协议》内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行己方义务。陆平以邱秀钦未配合其进行涉案店铺房东交接及工商、税务变更登记为由主张邱秀钦违约并依约要求解除《转让协议》。对此本院认为，《转让协议》第3.1.2条约定，陆平有权依据实际需要要求邱秀钦的本次转让办理相关工商、税务等变更登记/备案手续，并有权在具体经营过程中要求甲方提供必要协助。因此，在陆平根据其经营需要提出变更工商、税务登记要求时，邱秀钦有义务配合进行相应变更。根据陆平提交的证据，陆平自2019年6月份开始，通过邮寄、登报公告等方式要求邱秀钦履行上述义务，但邱秀钦未履行，因此，根据《转让协议》5.1条的约定，陆平享有约定解除权。鉴于陆平所邮寄邮件并未被邱秀钦成功签收，而陆平在2019年10月11日正式通过公告方式声明如邱秀钦仍未履行合同义务则其于公告见报之日起第11日解除合同，该公告应视为陆平发出的书面解除通知，且符合合同约定，故本院确认《转让协议》于2019年10月22日解除。陆平要求邱秀钦返还转让款43万元及上述款项自2018年10月16日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，《转让协议》解除后，根据合同履行情况及性质，陆平与邱秀钦依法负有相互返还义务。经庭审询问，双方对于43万元对价的确定标准存在分歧，且均无法提供足以证明己方观点的证据。双方均认可转让价款43万元主要包括转让时已付2018年10月11日至2019年1月19日期间的房屋租金对价95130元，因上述租金产生于陆平实际经营涉案店铺期间，而根据《转让协议》约定，陆平应承担其经营期间的房租，故陆平对于该部分款项无权主张返还。根据陆平自认，涉案店铺对价的确定除考虑上述已付房屋租金外，还考虑了设备设施装修装饰价值及包括经营权在内的店铺整体情况。经询，陆平表示店内设备设施无法返还，故其无权要求邱秀钦返还设备设施相相应价款。至于店内装修装饰，鉴于双方均认可仅剩余几千元价值，故陆平仅就该部分剩余价值有权利向邱秀钦主张返还，对于该部分本院予以酌定。对于包括经营权在内的店铺整体情况部分，鉴于陆平因自身经营期间涉嫌违法犯罪行为导致涉案店铺停止经营，且自认因此导致涉案店铺营业执照、公章等被公安机关扣押，且因其涉嫌违法行为对于涉案店铺经营状态、经营资源及声誉均造成损害，故关于该部分对价陆平无权要求邱秀钦返还。综上，本院酌定邱秀钦向陆平返还转让价款8000元。陆平要求邱秀钦赔偿自2018年10月16日起的利息损失。因邱秀钦返还款项的义务自合同解除之日产生，而邱秀钦至今未返还陆平任何款项，故邱秀钦应赔偿逾期返还款项给陆平造成的损失，陆平要求邱秀钦赔偿利息损失的主张合理，但其利息计算基数、起算时间缺乏事实依据，计算标准表述不准确，本院予以调整。陆平要求邱秀钦赔偿已付未到期租金152626.15元。陆平于庭审中明确该部分租金系其已经交纳的2019年8月12日至2020年1月19日期间的租金。对此本院认为，《转让协议》于2019年10月22日解除，在解除之前，涉案店铺租金依约应由陆平负担，陆平对此部分租金无权向邱秀钦主张损失赔偿。合同解除之后，陆平对于涉案店铺租金无负担义务，因此，合同解除之日即2019年10月22日起至2020年1月19日期间的租金系陆平的损失，邱秀钦作为违约方应对此予以赔偿。经计算，该期间租金金额应为84665.7元，陆平要求邱秀钦赔偿该部分租金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。陆平要求邱秀钦支付转让前拖欠的水电费11516元，因陆平未举证证明涉案店铺转让前拖欠上述金额水电费，故应承担举证不利的后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。邱秀钦主张因陆平个人涉嫌违法犯罪，故其要求邱秀钦协助办理涉案店铺工商、财务登记手续系出于转嫁自身因涉嫌刑事犯罪而产生的损失的目的。本院认为，陆平开始对邱秀钦提出配合变更登记要求的时间早于刑事案件发生时间，故无充分证据证明陆平提出上述要求存在履行合同以外的其他动机。此外，无论陆平提出上述要求动机如何，均不影响其系行使《转让协议》约定的权利这一事实，邱秀钦如能依约履行则无需承担违约后果。因此，邱秀钦以此抗辩陆平的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对其该项答辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陆平与邱秀钦于2018年10月11日签订的《转让协议》于2019年10月22日解除；二、自本判决生效之日起七日内，邱秀钦向陆平返还转让款8000元并赔偿利息损失（以8000元为基数，自2019年10月23日起计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、自本判决生效之日起七日内，邱秀钦向陆平赔偿租金损失84665.7元；四、驳回陆平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4871元由陆平负担3813元，已交纳；由邱秀钦负担1058元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  任 毅二〇二〇年十月十一日法官助理  张 文法官助理  支延杰书 记 员  敖 然