黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初1392号原告：齐齐哈尔xxx安装股份有限公司，统一社会信用代码，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区法定代表人：刘x，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭xx，男，1973年2月14日出生，汉族，该公司调度员，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：朱一，黑龙江朱一律师事务所律师。被告：郑xx，男，1957年1月17日出生，满族，车辆厂自动机退休工人，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。第三人：xxxxxxxx管理有限公司，统一社会信用代码，住所地黑龙江省齐齐齐哈尔市铁锋区。法定代表人：王xx，该公司执行董事。委托诉讼代理人：白x，男，1977年6月3日出生，汉族，该公司法律顾问，住所地黑龙江省齐齐齐哈尔市铁锋区。本院受理原告齐齐哈尔xxx安装股份有限公司（简称“xxx公司”）与被告郑xx、第三人xxxxxxxx管理有限公司（简称“xxxx公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告xxx公司的委托诉讼代理人郭xx、朱一，被告郑xx，第三人xxxx公司的委托诉讼代理人白x均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告xxx公司诉称，被告郑xx与齐齐哈尔xx物业有限责任公司关于胡屯村机务队、油库院内（涉案房屋及土地）签订了《房屋及场地租赁协议》，占用此场所进行养殖活动至今，此协议约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，并约定被告两年后无条件返还该场地及房屋，合同到期后原告告知被告不能再续租，多次通知其搬离，被告本人也承诺于2020年3月30日从农场搬离，但时至今日被告仍未履行承诺，侵占原告用地，故原告诉至法院：一、要求依法判令被告停止侵占的土地和房屋（约4875多平方米），并归还占用土地及房屋。二、要求依法判令被告给付原告超期占用土地、房屋的租金92,241.00元[30,747.00元/月×3个月(2020年3月30日至2020年6月30日)]，并继续按实际占用时间支付租金。三、要求依法判令被告给付原告经济损失20,000.00元。四、诉讼费及其他费用由被告承担。被告郑xx辩称，被告不同意归还涉案房屋及土地，亦不同意赔偿原告经济损失，原告诉请的租金标准太高，不同意支付。被告于2009年与齐齐哈尔xx物业有限责任公司（以下简称“xx物业公司”）口头约定租赁涉案房屋及土地养鸡、养猪，每年3,000.00元的租金，后增长到每年5,000.00元租金，均是口头协议，没有书面协议。被告有2011年-2014年交租金的票据。2017年8月7日被告的家畜数量太多没地方饲养，找到xx物业公司，又租赁一处院子进行养猪（非涉案的院落），签完该处租赁协议之后，xx物业公司拿出涉案房屋及土地的协议，让被告签字，被告认为这个协议系欺骗情况下签字的，原来被告使用涉案土地没有书面协议，均是口头约定，2018年、2019年被告亦是正常交纳租金，被告没有超期使用涉案土地及院落。2020年3月末被告搬过一次家，因损失太大，未继续搬离。诉讼费被告亦不同意给付。第三人xxxx公司辩称，第三人是涉案土地的实际使用管理权人。2020年1月第三人与原告达成经营意向，将涉案土地的使用管理权利转交原告。涉案土地原租用人即本案被告在租赁协议到期后拒不归还房屋及土地，侵害双方合作经营权益，故第三人同意原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋及土地位于铁××区胡屯村××农场机务队、油库院内，土地使用管理权利人为本案的第三人，原名为齐齐哈尔xx厂，2018年第三人公司名称更名为xxxxxxxx管理有限公司。2020年1月31日之前，第三人xxxx公司将上述涉案房屋及土地交由xx物业公司进行管理并收益，2020年1月31日之后xxxx公司收回涉案土地管理收益权利，交由原告xxx公司管理。2009年，郑xx与xx物业公司口头协议约定租赁并使用涉案房屋及土地，用于饲养家畜，期间被告郑xx投资盖了鸡舍和猪舍，租金每年3,000.00元，2015年左右租金增到每年5,000.00元，租赁期间未有书面协议。2017年1月1日，郑xx与xx物业公司就涉案房屋及土地签订“胡屯农场机务队、油库院房屋及场地租赁协议”，租赁的场地及房屋位于齐齐哈尔市××村（××北××农场）机务队、油库院院内。租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金每年为5,000.00元。协议第九条约定“乙方两年后应无条件交回该场地及房屋，乙方在租用期间的各项投入甲方概不负责补偿。”2017年7月5日，郑xx因家畜太多又与xx物业公司就另一处场地签订了“胡屯农场养猪、养鸡场地租赁协议”，约定租用xx物业公司的胡屯村养猪场院内用于饲养家畜。2018年、2019年郑xx继续向xx物业公司交付租金，并正常使用涉案房屋及土地。2019年8月份，郑xx向xx物业公司交付2020年租金，xx物业公司未收取。2020年1月31日，第三人xxxx公司与原告xxx公司签订了“xxxxxxxx管理有限公司农场合作协议”，合作经营范围包含涉案房屋及土地。合作经营期限自2020年1月1日至2022年12月31日。合作期间，由原告管理并获得收益。2020年3月7日，xxx公司向郑xx出具限期搬离告知书，写明郑xx在农场租用的土地、房屋建筑及配套设施于2019年7月15日已到期，要求郑xx于2020年3月20日之前将其财物清理出场。庭审中，原告对郑xx2020年3月30日之前涉案房屋及土地的租金没有主张。2020年3月20日，郑xx本人出具承诺一份，承诺于2020年3月30日从农场搬离（确保农场财物完好）如违法拒不搬离，后果自负。郑xx称其三月末将部分家畜进行转移，因搬家产生了损失，未全部搬完，现在仍继续占有和使用涉案房屋及土地。2020年3月15日，原告与肖xx签订租赁合同，约定租赁胡屯村机务队、油库院院内，租赁期限2020年4月15日至2021年4月15日，约定延迟交付，每日给付肖xx违约金200.00元，直到2020年7月31日双方合同自动解除。2020年4月10日，第三人中车有限公司与齐齐哈尔市xx恒源商贸有限公司签订库房租赁、保管及装卸作业委外协议，包含第三人对外出租土地及库房租金标准。以上事实有原告提供土地使用证及使用说明复印件、合作经营协议书复印件、“胡屯农场机务队、油库院房屋及场地租赁协议”、承诺书、光盘、“胡屯农场养猪、养鸡场地租赁协议”为证及原、被告、第三人庭审陈述记录在卷为凭。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，2009年至2019年被告郑xx与xx物业公司一直存在口头或书面的租赁协议，并交纳租金，上述时间段内，被告对涉案房屋及土地的合法使用本院予以确认。2020年，xx物业公司失去对外出租涉案房屋及土地的权利，亦未收取被告2020年的租金，故被告与xx物业公司的租赁合同期间届满。上述租赁合同期间届满后形成了不定期租赁合同，现原告作为出租方有权让被告迁出，且已书面通知被告迁出，被告亦在2020年3月20日承诺同意迁出，并实际搬迁过一次，故原告作为现在涉案房屋及土地的使用管理权人诉请被告迁出于法有据，本院予以支持。虽被告称系在胁迫下出具的承诺，但没有证据予以证实，本院对被告的该答辩意见不予支持。虽被告郑xx称涉案房屋及土地的协议书系在与xx物业公司签订“胡屯农场养猪、养鸡场地租赁协议”之后才签订的，对方存在欺诈行为，但未举证说明，且协议已经履行完毕，本院对被告的该答辩意见不予支持。关于原告诉请的经济损失，原告仅提交与肖xx签订的合同，无其他证据佐证，无法证明其真实性及已经实际给付违约金，故本院对原告诉请的20,000.00元经济损失不予支持；关于原告诉请的被告逾期占用房屋的租金问题，原告主张的标准为30,747.00元/月，依据系原告与他人签订的合同，但合同具有相对性，原告与他人订立的标准不能约束本案的被告，故被告郑xx对涉案房屋及土地按每年5,000.00元的标准缴纳租金为宜，自2020年3月30日开始计算至郑xx实际搬离之日为止。综上所述，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告郑xx于本判决生效之日从齐齐哈尔市铁锋区xx村（中国北车xx农场）机务队、油库院迁出，并将上述房屋和土地交付原告齐齐哈尔xxx安装股份有限公司；二、被告郑xx于本判决生效之日给付原告齐齐哈尔xxx安装股份有限公司租金（租金自2020年3月30日至搬离之日，按照5,000.00元每年的标准计算）；三、驳回原告齐齐哈尔xxx安装股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,545.00元，由原告齐齐哈尔xxx安装股份有限公司负担1,272.50元，被告郑xx负担1,272.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  施宝忠审 判 员  刘 畅人民陪审员  杨文远二〇二〇年十月二十七日书 记 员  赵文靖