黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3181号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬香，女，该公司职员。被告：奚宏彦，男，1971年7月11日出生，汉族，大庆市高新技术产业开发区规划建筑设计院职工，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：林志娟（与奚宏彦系夫妻关系），女，1974年4月12日出生，汉族，大庆市卫生健康委员会职工，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：孙巍，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告奚宏彦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司的委托诉讼代理人张冬香，被告奚宏彦的委托诉讼代理人林志娟、孙巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令奚宏彦支付物业服务费35,030.88元及自2018年1月1日起至2019年12月31日期间违约金6393.14元，共计41,424.02元；2．案件受理费由奚宏彦承担。事实和理由：2016年5月10日，奚宏彦入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地12-103室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用采用预收方式收取，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费，物业服务费用为3元/平方米/月，如奚宏彦不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。奚宏彦入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但奚宏彦未按照物业管理服务协议的约定交纳物业服务费，拖欠悦豪物业公司2018年至2020年的物业服务费35,030.88元及逾期违约金6393.14元，合计41,424.02元，故悦豪物业公司诉至法院。奚宏彦辩称：1．悦豪物业公司不是本案适格主体，无权向奚宏彦主张物业服务费；2．提供的物业服务没有达到一级物业服务标准，无权要求奚宏彦按照一级物业收费标准支付费用；3．悦豪物业公司预收物业费的方式，存在侵犯奚宏彦合法权益的可能，该条款属于格式条款，在加重奚宏彦责任前提下，悦豪物业公司应当尽到提示义务，所以主张在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期物业费应当认定为无效。因此，在2020年12月25日前，付款期限尚未届满，悦豪物业公司无权要求奚宏彦支付2020年物业费；4．对于违约金不符合法律规定，不予认可；5．签订物业服务合同时，悦豪物业公司存在欺诈行为。综上，请求驳回悦豪物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1．前期物业服务合同及物业管理服务协议各1份（出示原件，提交复印件），欲证明悦豪物业公司与案涉小区开发商大庆新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）签订前期物业服务合同，约定案涉小区前期物业服务情况、服务内容及收费标准等，合同期限自2014年1月10日至2016年1月9日止。2016年1月4日，悦豪物业公司与奚宏彦签订物业管理服务协议，约定物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如奚宏彦不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方有权依据协议向奚宏彦收取物业服务费。经质证，奚宏彦对证据的真实性有异议，认为前期物业服务合同没有签订时间，物业管理服务协议虽系奚宏彦本人签名，但其对协议主体及约定内容均不知情，不是真实意思表示，且前期物业资质为一级物业，现物业资质为三级，对于物业资质、物业费标准及服务标准等协议主要内容的变更应当经双方协商一致；对于协议约定的物业费及物业费的预收方式，属于格式条款，加重了奚宏彦责任，存在侵犯奚宏彦合法权益的可能，该条款应当认定为无效；协议约定的全部内容与案涉小区其他洋房、高层的物业管理服务协议约定的内容完全相同，但奚宏彦作为别墅业主相对其他洋房、高层的业主享有的物业服务项目明显不同，协议没有加以区分，显失公平，具体项目如下：公共区域清洁卫生服务标准中的楼内公共区域第1-8项、楼外公共区域第10-11项，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准中楼内墙面、顶面、地面部分，休闲椅、凉亭、雕塑、景观部分，室外设施、儿童乐园等部分，二次供水系统部分，消防系统，公共照明中的楼道灯运行、楼道灯维修养护部分，弱电系统部分，电梯系统及水景部分中的关于电梯服务的部分，因别墅业主未能实际享有上述项目服务，应在全部收费项目中予以扣除；悦豪物业公司未举证证明在奚宏彦入住时就已经经过备案，合同应认定为无效。虽然奚宏彦对该组证据的真实性有异议，但该组证据均系与原件核对无异的复印件，且前期物业服务合同加盖了经办单位悦豪物业公司和新华联公司印章，物业管理服务协议有奚宏彦签字，并加盖悦豪物业公司印章，故本院对该组证据均予以采信。2．欠费明细表、催缴通知单及律师催收函照片打印件1组，欲证明奚宏彦自2016年5月10日入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但奚宏彦自2017年1月1日起至今一直未交纳物业服务费，其行为已严重违反协议约定，除支付物业服务费35,030.88元外，还应支付逾期缴费违约金6393.14元。经质证，奚宏彦对欠费明细表有异议，认为是悦豪物业公司单方制作，没有奚宏彦签字确认，不认可明细表上载明的物业费单价及违约金标准；对催缴通知单及律师催收函的真实性有异议，虽然粘贴在奚宏彦房屋门口，但其从未看到过，不能证明粘贴时间。因奚宏彦对该组证据有异议，且催缴通知单及律师催收函系照片打印件，欠费明细表系悦豪物业公司单方制作，本院将结合全案综合予以认定。奚宏彦向本院提交证据如下：1．新华联公司商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书各1份（出示原件，提交复印件），欲证明2016年5月10日，奚宏彦收到的商品住宅质量保证书中关于保修方式和处理期限写明“本公司已委托大庆悦豪物业管理有限公司（物业公司名称，以下简称大庆悦豪公司）对本小区进行全面管理和维修，业主需要保修时，请及时与小区物业管理处联系”，因此悦豪物业公司不是为奚宏彦提供服务的物业公司。商品住宅使用说明书明确提示提供物业服务的是大庆悦豪公司资质三级，悦豪物业公司提交的物业管理服务协议中针对物业服务资质、物业费标准、物业服务标准等主要内容进行变更时，应当向奚宏彦明确告知，该协议的形成并非奚宏彦真实意思表示，应为无效约定，悦豪物业公司无权要求奚宏彦按照一级物业服务标准交费。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性无异议，认为该组证据是由开发商新华联公司出具的，载明的物业服务企业与经过备案的物业公司不一致是新华联公司提供材料打印错误。因悦豪物业公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。2．阿斯兰小镇居住项目临时管理规约1份（出示原件，提交复印件），欲证明形成时间为2016年5月10日，约定物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，按照前期物业服务合同的约定交纳。本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效，至业主大会制定新的管理规约生效之日终止。该管理规约尚在有效期内时，悦豪物业公司无权要求奚宏彦擦照一级物业服务标准支付物业费。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性有异议，认为该证据没有加盖公章，不能证明奚宏彦欲证明的问题。因悦豪物业公司对该证据真实性有异议，且该证据仅有奚宏彦签字，没有加盖经办单位公章，本院对该证据不予采信。3．物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明该协议中物业服务公司是大庆悦豪公司，奚宏彦与阿斯兰小镇5号楼5单元301室业主属同一区域，依据《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，案涉小区内应当只存在一家物业服务企业，现案涉小区出现2家物业公司，不能确认悦豪物业公司就是为奚宏彦提供服务的物业公司，悦豪物业公司不是本案适格主体。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性无异议，但认为该证据体现的主体并非奚宏彦，与本案无关联性，不应予以采纳。因该证据与本案无关联性，本院不予采信。4．悦豪物业公司于2019年9月27日发出的重要通知照片打印件一份，欲证明阿斯兰小镇一期、二期属于同一小区，但一期、二期业主签订的物业管理服务协议存在2家物业公司，通知载明具体问题包括房屋漏雨、因维修漏雨导致室内装修损坏未恢复等情况，但依据悦豪物业公司提交的物业管理服务协议约定，悦豪物业公司对房屋共用部位的日常养护管理应当提供服务，又提出享受此项政策的条件是业主需交纳当年的物业费及往年陈欠物业费。通知中载明的具体问题在物业管理服务协议中属于物业公司应当提供的物业服务，并不是附条件的。该通知也说明如果业主不交纳当年的物业费或陈欠往年物业费，将无法享受该物业服务，证明悦豪物业公司已经用实际行动明确提出放弃履行服务义务，明显存在违约行为。在不能确认悦豪物业公司属于本案适格主体情况下，无权要求奚宏彦支付物业费。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，认为该证据证实了悦豪物业公司主体适格，为解决遗留问题，悦豪物业公司积极与开发商协调，存在的大部分问题为房屋漏雨及漏雨导致室内装修损坏等遗留问题，不属物业公司服务范围，说明责任不在悦豪物业公司。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。5．2017年12月8日关于小区业主反映物业问题的回复1份（出示原件，提交复印件），欲证明该证据右上角标有大庆悦豪公司字样，文末加盖的是悦豪物业公司公章，说明案涉小区存在2家物业公司，不能确认悦豪物业公司是本案适格主体，悦豪物业公司也自认服务存在未达标情况，且业主反映的问题至今尚未全部解决，悦豪物业公司未能尽到物业服务义务。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，认为该回复出具的时间是2017年，回复内容中体现的部分问题属于小区建设规划遗留问题，悦豪物业公司仅能积极协商责任各方，要求责任主体尽快履行义务，且该回复是针对部分业主的回复，不能证明案涉小区均存在以上问题，也不能证明上述问题没有得到及时解决，更不能证明悦豪物业公司服务存在瑕疵。奚宏彦此前已按照与悦豪物业公司签订的物业服务管理协议交纳过物业费，说明对悦豪物业公司主体身份的认可，奚宏彦不交物业费构成违约。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。6．合同备案通知书及悦豪物业公司企业信息复印件各1份，欲证明2014年10月22日，开发商在城管局备案的前期物业公司为北京悦豪物业管理有限公司（以下简称北京悦豪公司），此时悦豪物业公司已经成立，如果悦豪物业公司符合法定标准，应以悦豪物业公司名义进行备案。奚宏彦接房时，开发商告知前期物业公司为大庆悦豪公司，接受的物业服务应为三级物业标准。悦豪物业公司是分公司，与北京悦豪公司均属于独立企业法人。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性有异议，认为均系复印件，无法核实真实性，悦豪物业公司主体适格。因该组证据均系复印件，且悦豪物业公司对真实性有异议，本院对该组证据将结合全案综合予以确认。7．大庆悦豪公司收费收据（出示原件，提交复印件）及治安消防安全协议书各一份（复印件），欲证明加盖的印章为大庆悦豪公司，与悦豪物业公司提交的物业服务协议中的名称不一致，证明悦豪物业公司主体不适格。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，但认为该组证据显示的业主名称不是奚宏彦，与本案无关，不具有参考意义和证明力，不应予以采纳。大庆悦豪公司是子公司，悦豪物业公司是北京悦豪公司的分公司，两家公司均按照北京悦豪公司的要求从事经营活动，公司高管为同一人，业主同一时间只需交纳一份物业费，不会出现两家公司分别向同一业主收缴物业费的情形。因悦豪物业公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据将结合全案综合予以确认。8．光盘1张及照片打印件1组（出示原始播放载体），欲证明案涉小区物业服务未达到一级服务标准，如地面垃圾已经滞留2天以上、阿斯兰小镇大门处栏杆长期处于抬起状态、大门保安没有对进入车辆进行登记、小区车辆常年占道停放、小区绿化草坪覆盖率少、杂草未能及时清理、对于树木没有修剪等，小区业主已于2017年12月8日提出整改意见，但悦豪物业公司至今没有进行整改。经质证，悦豪物业公司对该组证据有异议，认为无法确认真实性，且照片打印件只能体现静态事实，不能反映悦豪物业公司服务全过程；部分垃圾图片明显看出是建筑垃圾，属于业主自行清理或雇用他人清理范围；部分落叶显示装袋集中堆放，证明已经开展绿化服务；被盗照片不能证明悦豪物业公司存在物业服务瑕疵且没有出警记录；房屋渗漏问题属于开发商遗留问题与悦豪物业公司服务无关；根据物权法相关规定，小区内的公共道路属于小区业主共同所有，物业公司对道路停车情况仅能进行劝阻，没有行政执法权，无法强制将车辆停放指定位置，业主不应将不文明停车行为归责于悦豪物业公司；道路施工问题是由于小区内管道存在问题需要维修，如果证据属实，恰恰证明悦豪物业公司提供了物业服务；围挡不属于物业公司改建范围，台风期间造成的围挡破损，悦豪物业公司已积极与开发商协调进行处理；根据大庆市物业办管理要求，小雪当天清理，大雪三天清理，且在降雪量大期间高新区物业办会组织人员对各小区开展清雪检查，并要求物业公司将清雪情况以拍照形式反馈给高新区物业办，如果悦豪物业公司未及时履行义务，高新区物业办会有检查记录及处罚记录。因悦豪物业公司对该组证据有异议，本院将结合全案综合予以采信。9．大庆市物价监督管理局出具的关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复（复印件）、绝对现场采访大庆市物价局价格管理科科长的谈话内容打印件及市城管局物业科副科长陈楠在2020年9月23日大庆交通广播节目中解答问题各1份（打印件，来源于网络），欲证明原收费标准是每月每平方米2.5元，物业企业等级取消后，在签订物业服务协议时，物业公司未告知业主将收费标准改为每月每平方米3元。经质证，悦豪物业公司对该组证据有异议，认为大庆市物价监督管理局批复如果属实恰恰证明悦豪物业公司主体适格，批复中明确回复的是悦豪物业公司，且该批复明确电梯洋房每平方米每月2.5元，依据《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条“住宅及住宅配套使用的．．．．．．实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价”，而“住宅”这一属性已经明确体现在不动产登记证上，所以在《黑龙江省定价目录》实施前，仅有住宅属性的物业服务收费适用政府指导价，其他属性的物业服务收费均实行市场调节价；国家发改委于2014年12月17日下发了发改价格【2014】2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第一项第（六）条，则明确了仅有“前期物业管理服务收费”实行政府指导价，即属性为住宅的小区也不再实行政府指导价，指导价仅仅适用于“前期物业管理服务收费”；而黑龙江省物价监督管理局于2015年7月1日下发的黑价【2015】119号关于印发《黑龙江省定价目录》的通知更是直接规定了“非保障性住房前期物业服务收费标准”由政府定价，故本省对于物业服务费收取有了明确的规定。黑龙江省物价监督管理局又于2017年12月29日开始实行黑价规【2017】166号关于印发《黑龙江省定价目录》的通知，其中第8项明确实施政府指导价的是“住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务收费标准”，更加细化了政府指导价的适用范围。悦豪物业公司是2016年开始服务于阿斯兰小镇的，前期物业服务收费（非住宅属性）标准已经依本省市的定价规定进行了定价和备案，完全符合法律规定。悦豪物业公司服务范围内洋房面积均为150平方米以下，奚宏彦的房屋明显不在此范围内，该房屋性质是市场化商品房，属于市场调节价的规定范围，同时价格管理科科长回复中已明确物业企业等级资质2015年已废止且已说明物业费实行市场调节价，仅有前期物业服务收费实行政府定价。奚宏彦与悦豪物业公司签订物业管理服务协议时，悦豪物业公司已明确告知，奚宏彦作为完全民事行为能力人应负法律责任，且悦豪物业公司2016年、2017年均按3元每平方米每月收取物业费，悦豪物业公司并未修改收费标准，奚宏彦不能以此为由拒绝交纳物业费。虽然悦豪物业公司对该组证据有异议，但该组证据来源合法，本院将结合全案综合予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日，奚宏彦办理了阿斯兰小镇4号地12-103室房屋入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如奚宏彦不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对奚宏彦居住的小区实施物业管理服务至今。奚宏彦拖欠悦豪物业公司2018年1月1日起至2020年12月31日期间物业服务费共计35,030.88元。经悦豪物业公司催要，奚宏彦拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，悦豪物业公司与案涉小区开发商新华联公司签订阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同，约定新华联公司以协议招标方式选聘悦豪物业公司对阿斯兰小镇3#、4#地块提供前期物业服务，具体标准：多层住宅2.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，低密度住宅3元/月/平方米，低密度联排高档住宅3元/月/平方米，合同期限自2014年1月10日起至2016年1月9日止。奚宏彦所有的房屋建筑面积为324.36平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，悦豪物业公司与奚宏彦签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司已按协议约定提供了物业服务，履行了物业管理服务的相应职责，为奚宏彦提供物业服务，奚宏彦也已实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，故应按约定交纳物业服务费。悦豪物业公司要求奚宏彦支付2018年至2020年物业服务费35,030.88元的诉讼请求，本院予以支持。关于悦豪物业公司要求奚宏彦给付2018年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金6393.14元的诉讼请求，本院认为，双方签订的物业管理服务协议虽然约定了违约金给付标准，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与奚宏彦等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，多次协商未果，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉讼请求不予支持。奚宏彦虽辩称悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费，对此奚宏彦未提供充分证据予以证明，而奚宏彦与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，并已交纳2016年、2017物业服务费用，且一直接受悦豪物业公司的物业管理与服务至今，故本院对奚宏彦该抗辩意见不予采信；关于奚宏彦提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司，后签订物业管理服务协议变更为悦豪物业公司，但未明确告知奚宏彦，且物业服务协议属格式条款，预收一年物业服务费的行为不合理，属无效约定的辩解意见，本院认为悦豪物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，奚宏彦入住阿斯兰小镇与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，证明为其提供物业服务的是悦豪物业公司，且协议对物业收费标准及方式等情况约定明确，故本院对奚宏彦该抗辩意见不予采信；关于奚宏彦辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认案涉小区存在物业服务问题，因此服务不达标的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告奚宏彦于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2018年至2020年物业服务费35,030.88元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费418元（已减半），由被告奚宏彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员 魏 彤二〇二〇年十月二十九日书记员 王文博附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。