安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0403民初1726号原告：李尚成，男，1966年4月9日出生，汉族，户籍地福建省安溪县，现住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：刘志超，北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。被告：陈梅，女，1978年12月19日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：喻泉，安徽喻泉律师事务所律师。被告：淮南市银鹭房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区广场北路，统一社会信用代码91340400769024108B（1-1）。法定代表人：蔡学彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永忠，安徽志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁，安徽志同律师事务所实习律师。被告：淮南市信谊物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路，统一社会信用代码913404007300161273（1-1）。法定代表人：吴伟民，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。原告李尚成诉被告陈梅、淮南市银鹭房地产开发有限公司（以下简称银鹭公司）、淮南市信谊物业管理有限责任公司（以下简称信谊物业）物权保护纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序于2018年10月16日、2019年7月25日公开开庭进行了审理。2019年8月21日，本院作出（2018）皖0403民初4937号民事判决。宣判后，李尚成、陈梅均不服提起上诉。2019年1月9日，淮南市中级人民法院做出（2019）皖04民终1393号民事裁定，以“一审对于李尚成部分诉讼请求未予审理，程序不当；对造成损害事实发生责任的认定事实不清，对各主体应负责任比例划分不当”为由，裁定撤销原判发回重审。2020年5月11日，本院再次受理后，依法另行组成合议庭，于2020年7月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李尚成及其委托的诉讼代理人刘志超，被告陈梅的委托诉讼代理人喻泉，被告银鹭公司的委托诉讼代理人王永忠，被告信谊物业的委托诉讼代理人潘龙敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李尚成向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除违法建筑阳光房、拆除花池，将违建的门恢复成窗，履行门面房渗漏水修缮义务；2、判令被告赔偿因门面房屋漏水造成的财产、装潢损失计人民币20896元；3、判令被告赔偿原告因房屋漏水造成的租金损失377670元（其中退租损失214670元，未租出损失163000元）；4、诉讼费用由被告承担。2019年7月25日，原告李尚成将诉讼请求第二、三项变更为：2、判令被告赔偿因门面房屋漏水造成的损失计人民币537283元；3、判令被告赔偿原告减租损失，损失计算至门面房屋修缮好不漏水之日止。后李尚成在本案审理过程中，变更诉讼请求为：1、判令被告拆除违法建筑阳光房，拆除花池，将违建的门恢复成窗，履行门面房渗漏水修缮义务；2、判令被告赔偿因门面房漏水造成的损失计416201元（其中，墙面及地板漏水损失3446元，租金损失378200元，鉴定费30355元，评估费4200元，合计416201元；该损失由发生之日计算至评估报告出具之日即2019年6月11日，2019年6月11日至涉案门面房屋修缮好期间的损失另行主张）；3、被告承担本案诉讼费。以上赔偿由三位被告共同赔偿。事实与理由：原告于2013年8月投资购买了淮南市国庆西路银鹭万树城组团四、三栋101、102、103门面房用于出租，因二、三被告不作为，致被告陈梅私自将后窗改门，并在原告购买的三套门面房顶上私自改造结构，修建阳光房、修建花池、种花种草，破坏了门面房屋顶的防水结构和排水结构，造成原告出租的101、102门面房楼板大面积严重漏水多年，装潢财产全部损毁。原告多次与被告交涉、协商，要求被告履行房屋修缮义务，但三位被告之间相互扯皮，拒不履行房屋修缮义务，造成原告财产损失严重。迫于无奈，特向法院提起诉讼，以实现原告的诉讼请求。被告陈梅辩称：1、答辩人于2013年1月购得银鹭万树城组团四3-1-201室房屋，该房屋位于二层，房屋北侧是开发商赠送的大平台，供答辩人使用。大平台是一层门面房屋顶。2015年5月至8月间，李尚成发现房屋漏水便找到答辩人。当时，答辩人在平台上砌有花池，里面有一些土一些花，李尚成反映漏水后，答辩人当即就把花池里的土清除了，种植的花全部改成花盆种植。当时清除土的时候，李尚成及物业公司均在场，且物业公司的工作人员也参与了清除土的工作。此后，李尚成发现房屋仍漏水，答辩人明确告知李尚成可能是房屋质量问题造成的，但李尚成置之不理。既不找开发商联系维修事宜，自己也不设法维修。以上所述，均是客观事实。物业公司能够证明此节事实，物业公司在此前的二审程序中是明确认可该事实的。答辩人请求法庭对该事实依法给予客观认定。2、对于平台上的花池，答辩人已于2019年5月拆除。该事实李尚成在原一审及在此前的二审程序均是认可的。因此，李尚成关于“拆除花池”的诉请没有事实依据。3、原告诉称于2013年8月投资购买了淮南市国庆西路银鹰万树城组团四、三栋101、102、103门面房用于出租，并诉称101、102门面房漏水。对此，从原告的购房合同及房产证中，答辩人无法准确确定原告购买的101、102、103门面房与答辩人的房屋的相邻关系，即答辩人房屋的一层到底是原告门面房的哪一间或哪两间？因此，答辩人请求法庭到现场勘查予以明确。4、答辩人砌筑的花池没有破坏防水，砌筑花池只是在原有屋面砌筑。花池现在虽然拆除了，但是痕迹还在，现场一看便知。5、原告门面房漏水的原因与答辩人没有因果关系。《检测（鉴定）报告》的鉴定意见为：“被测屋面渗漏水与屋面女儿墙上翻防水卷材收头未按设计及规范要求进行施工有关，混凝土面层与女儿墙之间未预留缝隙、屋面细石混凝土面层开裂、屋面后筑花台、排水管管口有效直径减小均对屋面渗漏水现象发展有不利影响”。在原审中，答辩人申请了鉴定人员到庭，原审庭审笔录对鉴定人员到庭接受质询的情况有明确的记录。从庭审笔录可以看出：屋面渗漏水的原因是“屋面女儿墙上翻防水卷材收头未按设计及规范要求进行施工”所造成的；即屋面渗漏水是房屋施工质量不合格所导致的。有四个因素对屋面渗漏水现象的发展有不利影响：混凝土面层与女儿墙之间未预留缝隙，屋面细石混凝土面层开裂，屋面后砌筑花台，排水管管口有效直径减小。在这四个因素中，与答辩人有关系的就一个，即屋面后砌筑花台。鉴定人员已经明确：砌筑花台如果破坏防水就会对渗水产生影响。但是，答辩人砌筑花池只是在原有屋面砌筑。虽然花池现在拆除了，但是痕迹还在，现场一看便知。综上，原告门面房漏水的原因与答辩人没有因果关系。6、关于原告要求答辩人“拆除阳光房，将门恢复成窗”的诉请。在原审中，根据法官的释明，原告申请对屋面渗水状况及原因进行了鉴定，从鉴定报告的全部内容看，渗水原因与建阳光房无关。且“拆除阳光房，将门恢复成窗”的诉请涉及行政法律关系。因此，原告的该项诉请不能成立。当然，如开发商对渗水的屋面进行维修时，作为相邻关系的一方，答辩人会给予积极协助。7、原告诉请的租金损失没有事实根据，原告的该项诉请属虚假诉讼。原告原一审中提交的证据三照片，答辩人于2019年5月31日拍摄的照片、2019年11月26日拍摄的照片、二审中庭审笔录、答辩人2020年7月19日拍摄的照片等都表明，李尚成诉请的租金损失（包括退租损失、未能出租的损失）均是其恶意伪造的。综上，原告对答辩人的诉请缺乏事实及法律依据，答辩人请求人民法院查明事实，依法驳回原告对答辩人的全部诉请。被告银鹭公司辩称：1、本案案由为物权保护纠纷，开发商已向原告交付了房屋并办理了相关产权登记手续，现原告起诉被告，不符合相关法律规定。2、我公司不是本案的侵权人，是第一被告私自修改房屋，建设阳光房，占用部分平台导致，依法应由陈梅承担。3、原告的诉求租金损失与事实不符，也不符合相关法律规定，不应得到支持。综上，请法庭依法驳回对被告银鹭公司的诉讼请求。被告信谊物业辩称：1、根据原告诉请，本案是侵权行为导致的纠纷，原告损失的因果关系是因为相邻关系导致，与物业服务合同没有关联性，服务合同是2014年12月份开始的，物业公司对本案的损害结果没有因果关系，我公司非侵权人，原告诉请我公司无事实依据；2、我公司正确履行物业合同，无任何过错，本案原告主张的损失没有事实依据，请法院依法驳回原告对我公司的诉请。原告李尚成为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。三位被告质证意见均为：无异议。本院认证意见：对该份证据的真实性依法予以确认，原告具有诉讼主体资格。证据2、原告的房产证及购房合同，证明原告对涉案房屋拥有所有权。被告陈梅质证意见：真实性没有意见，但原告购买的房屋，101-102-103和陈梅房屋相连的下方，到底是哪一间不清楚。被告银鹭公司质证意见：没有异议。证明我方已经履行了相关的义务，不是本案适格的被告。被告信谊物业质证意见：没有异议。本院认证意见：对该份证据的真实性依法予以确认。证据3、门面房顶照片，U盘，光盘，张克的书面函，证明被告违章建筑导致涉案房屋漏水的事实以及原告因此遭受的损失情况。被告陈梅质证意见：原告提交的照片，他自称拍摄时间是2018年5月-8月。从照片上看，在当时他的门面显然是处于正常经营的状态。第一张照片，花池是没有使用，但里面已经没有土了，已经清除没有使用了。书面函，证据不能证明张克已经和李尚成解除合同了，这只是告知，是一个通知，不能说明合同已经解除。漏水是事实，但U盘和光盘不能证明渗水的原因。漏水的照片，渗水的事实是客观存在的，但不能说明原因。被告银鹭公司质证意见：照片我们没有异议，从照片上不能看出来原告的损失。照片的证明观点，漏水的原因不能反映是什么时候漏水。从原告诉请来看，漏水后应积极向物业、银鹭公司反映，原告有减损的义务。书面函只是一个书面函，不能证明原告受到损失的证据，张克也没有出庭作证，不能作为证据使用。被告信谊物业质证意见：真实性无异议。证明发生的原因，并非物业公司管辖的公共区域，与物业公司没有关联，与公司服务行为没有关联性。本院认证意见：对照片、U盘、光盘反映漏水的真实性依法予以确认，对漏水的原因本院将结合其他证据进行综合评判。关于张克的书面函，因本人在原一审和本案庭审中没有出庭作证，无法核实其真实性，本院不予认定。证据4、门面房租赁合同及证明，证明原告因漏水发生租客退租以及原告及其租客多次去找被告协商解决漏水的问题，但均未能解决的事实。被告陈梅质证意见：对吴凡利的合同与证明，真实性不予认可。租赁合同约定的租赁面积为200平方米，房产证上的面积124.1平方米，两者不符。租赁合同中已注明，甲方应提供房产证。合同面积与房产证面积不符，真实性不予认可。吴凡利作为一审证人到庭，当庭作证是讲租的房屋是40平方米。证明中间吴凡利讲2016年搬走了，但书面材料是2015年解除的，两者冲突，不予以认可。张克的合同，对真实性不予以认可。租赁合同所表述的是101号房屋，租金是4500元每月，54000元每年。这项约定与吴凡利签的也是101，约定的85000元。张克作为证人没有到庭，不予以认可。王利伟的合同与证明，对真实性不予认可。合同约定的租赁面积是148平方米，房产证的面积是73.8平方米，严重不符，并且王利伟的合同也是注明李尚成要提供房产证的。所以对真实性不予以认可。王利伟的证明2018年7月10号，讲是预计8月份搬走，证人出具证明的时候，还没有搬走。赵(卫彬)的合同，对真实性不予以认可。赵(卫彬)没有到庭，无法确定真实性。合同中显示租赁时间（2014年5月9日——2015年5月8日），房屋漏水是在2015年5月以后，才出现漏水。这个合同与本案没有关系，当时房屋还没有漏水。这个房屋是102号房屋，租赁的73.8平方米。证明王利伟合同的102，房屋面积是148平方米不符。郭超的合同，对真实性不予以认可，郭（超）没有到庭，这个合同是2017年6月12日，约定的面积是35平方米，不知道是哪个房子。没有具体房号，是否是本案的。不能证明与本案有关联性。被告银鹭公司和信谊物业质证意见：同意陈梅的意见。本院认证意见：该组证据本院将结合相关证人证言等综合进行评判。证据5、光盘（今晚800采访）以及截图，证明原告因涉案房屋漏水，多次找被告协商，且经新闻报道，但均未得到解决的事实。被告陈梅质证意见：漏水的事实是存在的，但漏水的原因，不是新闻报道的，漏水原因与后续的鉴定不符合的。原告讲找被告协商，协商未果。原告找到被告陈梅后，花池泥土已经清理了，物业公司也是在的。然后原告又讲是房屋质量问题，让原告找开发商，原告怠于行使相关权利，应承担损失扩大的法律责任。被告银鹭公司质证意见：真实性无异议。证明原告怠于行使相关权利，应承担损失扩大的法律责任。被告信谊物业质证意见：同意被告银鹭公司的意见。本院认证意见：对新闻报道的真实性依法予以确认。证据6、鉴定报告，证明被告对漏水应当承担责任。被告陈梅质证意见：鉴定报告真实性没有异议。鉴定人员到庭有详细的解释，从内容上面漏水是因为房屋质量问题。与陈梅有关系的因素是屋面后来砌筑的花台。如果没有破坏防水，渗水与陈梅无关。被告银鹭公司质证意见：无异议。漏水的原因与被告陈梅搭建阳光房、建花池有一定的因果关系。被告信谊物业质证意见：三性无异议。证明与物业公司没有关联性，侵权行为是由于相邻关系引发，与物业服务无关联性。本院认证意见：该份证据系本院依法委托有资质的机构进行鉴定所作出的鉴定意见，其内容在被告提出异议后，2019年5月27日原一审第二次开庭时，本院依法通知鉴定人出庭接受了质询。原一审法官和原被告均对鉴定人进行了当庭询问，鉴定人对相关问题进行了当庭回答，有庭审笔录记录在卷，鉴定结论可以作为本院审理案件的参考依据。证据7、评估报告，证明涉案房屋因漏水造成的损失。被告陈梅质证意见：对报告不予以认可，程序与实体上是违法的。第一次开庭是2018年10月16日，这个评估报告是开庭后向法庭提交的申请。原告提交申请后，评估机构的选择等我们不知道，这个评估报告是违法。内容上附的申请书是原告向法庭提交的，注：101.102商铺因渗水造成的损失，评估报告前后自相矛盾。评估报告就是根据原告的要求，进行了简单的计算。我们认为评估报告是无效的。被告银鹭公司质证意见：同被告陈梅意见，1、关于评估报告，我出具了书面的异议。评估报告漏洞百出，不符合法定程序。评估报告前后矛盾，不应当采纳。被告信谊物业质证意见：与物业公司没有关联性，内容不予质证。本院认证意见：该份证据系本院依法委托有资质的机构进行评估所作出的评估报告，其内容在被告提出异议后，评估机构已进行了书面说明和补充，对该份证据的真实性本院依法予以确认，对其结果的具体使用将结合鉴定报告以及本院现场勘察情况进行评判后运用。证据8、鉴定费和评估费发票，证明因该案鉴定需要，原告花费的鉴定费及评估费。被告陈梅质证意见：对票据真实性没有意见。证明因果关系，渗水鉴定的费用由法庭依法判定。评估报告是违法的，对票据不予认可。被告银鹭公司和信谊物业质证意见：同意被告陈梅质证意见。本院认证意见：两份发票均系本院委托有关机构进行鉴定和评估发生的费用票据，有相关机构的盖章，本院对该两份发票的真实性依法予以确认。证据9、吴凡利、王利伟出庭作证，证明：1、漏水系被告造成；2、原告因漏水多次找被告协商，但几被告扯皮，其损失是因为几被告不作为造成。被告陈梅质证意见：真实性不予认可，吴凡利当庭的作证内容与向法庭提供的书面内容基本吻合，但与第一次开庭时的庭审记录里不一致（第4、5页），证言相互矛盾，不予以认可。王利伟租赁房屋实际为73.8平方米，合同约定的5万元一年，是按148平方米交的租金。只能证明他们履行合同的情况，没有其他证据印证证人证言。被告银鹭公司、信谊物业质证意见：同意被告陈梅的质证意见。本院认证意见：对两名证人的出庭作证情况，将结合原告提供的合同等证据进行综合评判分析认证。被告陈梅为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1、身份证，证明陈梅的诉讼主体。原告李尚成、被告银鹭公司、信谊物业质证意见：无异议。本院认证意见：对该证据依法予以确认。证据2、淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初4937号案卷庭审笔录（两次笔录）、陈梅的答辩状、代理词。证明：1、第一次笔录（第3页），证明在2018年5月至8月间，李尚成的门面房处于正常使用中。平台上的花池里面没有泥土，是干燥的，由此可以说明当李尚成提出房屋漏水时，陈梅就已经采取措施，将花池中的土清理干净。2、第二次笔录（第2.3.4页），证明屋面渗漏水的原因是“屋面女儿墙上翻防水卷材收头未按设计及规范要求进行施工”所造成的；即屋面渗漏水是房屋施工质量不合格所导致的。有四个因素对屋面渗漏水现象的发展有不利影响，在这四个因素中与陈梅有关系的就一个，即房屋后砌筑花台。陈梅的答辩状、代理词：证明陈梅对协助维修房屋持积极态度。原告李尚成质证意见：庭审笔录真实性没有异议。答辩与代理词不是证据，不予质证。对证明观点有异议。可以反映出原告已经在漏水出现的情况下，仍然将房屋出租，正在缩小因漏水减少的损失、弥补损失。漏水原因与陈梅有没有关系，鉴定报告可以肯定地看出，被告的行为是造成漏水的原因之一。被告银鹭公司质证意见：同意被告陈梅的观点。被信谊物业质证意见：证明本案是由相邻相关导致，与信谊物业无关。本院认证意见：对该组证据中（2018）皖0403民初4937号案卷庭审笔录（两次笔录）真实性依法予以确认，对陈梅的答辩状、委托诉讼代理人的代理词均在原一审卷宗中，其证明观点本院将结合其他证据综合进行评判。证据3、淮南市中级人民法院（2019）皖04民终1393号庭审笔录（第7页），证明：1、案涉门面房一直处于租赁状态。2、李尚成反映漏水后，陈梅当即就把花池的土清除了，种植的花全部改成花盆种植，且物业公司的工作人员也参与了清除土的工作。此后，李尚成发现房屋仍漏水，陈梅明确告知李尚成可能是房屋质量问题造成的，但李尚成置之不理。既不找开发商联系维修事宜，自己也不设法维修。李尚成自己把自己的事情耽搁着。原告李尚成质证意见：真实性没有异议。观点有异议，该证据证明原告发生漏水后，仍然将房屋出租，是一个积极的行为。房屋全部是隔为二层。二楼漏水，一楼仍然可以出租。我们已经向几被告反映我方的情况，但双方一直在推诿，几被告在推诿扯皮中。花池导致漏水，是其中一个原因，是不是把花移开了就不漏了，就完成了他的义务，因为他没有恢复原状。被告银鹭公司质证意见：真实性无异议。观点有异议。平台上的土取走了，并不能说当时作为花池的话，有可能导致下水堵，导致平台积水，不能否认这个事实。被告信谊物业质证意见：没有关联性，不发表意见。本院认证意见：本院对（2019）皖04民终1393号庭审笔录的真实性依法予以确认。证据4-7、李尚成于2018年5月至8月拍摄的照片（2张）、陈梅2019年5月31日拍摄的照片（2张）、2019年11月26日拍摄的照片（4张）、2020年7月19日拍摄的照片（2张）。证明：李尚成的门面房处于持续正常租赁状态中，李尚成诉请的租金损失不能成立，没有事实依据。2019年11月26日的照片，反映当时花池已经拆除，并没有破坏防水，只是在平面上盖的花池。原告李尚成质证意见：照片的真实性没有异议。证明观点有异议。李尚成的房屋一直在出租状态是事实，我们出租是为了减少因漏水造成的损失。花池没有破坏防水，鉴定报告中已说明。被告银鹭公司质证意见：同意原告质证意见。被告信谊物业质证意见：同意被告陈梅的证明观点。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。证据8、阳光房的现场照片（5张），证明建阳光房并没有破坏防水，漏水与阳光房无关。原告李尚成质证意见：对证明观点有异议，应当以鉴定意见为准。被告银鹭公司质证意见：同意原告质证意见。被告信谊物业质证意见：同意陈梅的证明观点。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。被告银鹭公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1、银鹭公司的营业执照复印件，证明其主体资格。原告李尚成、被告陈梅、信谊物业质证意见：无异议。本院认证意见：对该份证据的真实性依法予以确认。证据2、《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，证明银鹭公司交付给原告的房屋符合建筑法及房屋质量管理条例的相关规定。原告李尚成质证意见：无异议。被告陈梅质证意见：真实性无异议，房屋经过验收交付了。但与特定的房屋有没有质量问题是不能划等号的。否则就不会出现保修期的问题。被告信谊物业质证意见：同意陈梅的观点。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。证据3、商品房买卖合同，证明被告陈梅居住原告楼上。原告李尚成质证意见：无异议。被告陈梅质证意见：真实性无异议。原告买的三套房，我们这个房屋与李尚成对应是哪个房屋，不清楚。被告信谊物业质证意见：无异议。本院认证意见：对该份证据的真实性依法予以确认。证据4、银鹭万树城业主临时管理规约9.10.12条，证明相邻的业主改造需通过其他业主同意和物业同意。原告质证意见：与原告房屋漏水没有必然的联系，规则说明被告陈梅应当为其造成的损失，承担赔偿责任。被告陈梅质证意见：真实无异议。观点有异议，建花池、阳光房是否造成渗水原因，以鉴定为准。被告信谊物业质证意见：同意银鹭公司的证明观点。本院认证意见：对该份证据的真实性依法予以确认。证据5、淮南市第五建筑安装有限公司情况的说明及照片，证明导致漏水是由被告陈梅私自搭建造成的，造成屋面漏水的客观事实。原告质证意见：真实性无异议。说明陈梅与原告房屋漏水之间存在因果关系，被告陈梅应当赔偿原告的损失。被告陈梅质证意见：不予以认可。这份证据与鉴定报告冲突。淮南市第五建筑安装有限是施工单位，不能叫作证据。被告信谊物业质证意见：同意被告陈梅的观点。本院认证意见：该份证据为复印件，且为该项工程的实际项目施工方出具，与本案具有利害关系，本院将结合相关证据综合进行评判使用。证据6、物业服务合同，证明涉案房屋已经交给被告信谊物业进行管理。原告李尚成、被告陈梅质证意见：无异议。被告信谊物业质证意见：真实性无异议，但交付时间是2014年12月9号，交付之前阳光房已经建好了。本院认证意见：本院依法对该份证据的真实性予以确认。被告信谊物业为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1、营业执照。证明信谊物业的主体资格。原告李尚成、被告陈梅、银鹭公司质证意见：无异议。本院认证意见：本院依法对该份证据予以确认。证据2、物业服务合同，证明物业公司服务时间是2014年12月9日。结合原告的陈述事实，涉案的阳光房早在2014年12月9日已经存在。原告李尚成质证意见：对合同真实性没有异议。被告陈梅、银鹭公司：没有异议。本院认证意见：本院依法对该份证据予以确认。根据当事人陈述、鉴定和评估以及经审查认定的证据，本院认定案件事实如下：李尚成于2013年8月购得本区银鹭万树城组团四三栋101号、102号、103号门面房所有权，陈梅系李尚成楼上3栋1单元201室所有权人，双方系楼上楼下的相邻不动产权利人。该房屋由银鹭公司承建，建成后由信谊物业从事物业管理。陈梅购得房屋后，将其北侧墙面打开，安装出户门，直通二层楼顶公共平台，在平台上加建阳光房、花池。李尚成购得房屋后对外出租。2015年8月，李尚成发现房屋屋顶有漏水现象，并逐步严重。之后，李尚成到其楼上陈梅家中查看，发现陈梅家中的屋顶平台上建有花池，花池内铺设泥土，为此，李尚成认为，楼顶平台并不是陈梅房产证内的私有面积，要求陈梅拆除阳光房、花池，将出户门恢复原状。但陈梅仅将平台上花池和泥土清除，对于李尚成的其他要求予以拒绝。陈梅清除平台上花池和泥土后，李尚成的房屋漏水并未停止。为此，双方发生纠纷，李尚成诉至本院。原一审诉讼过程中，经释明，李尚成申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定，对其房屋漏水损失及房屋租金损失进行评估。经法院委托，安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具漏水状况及原因鉴定，鉴定意见为：被测屋面渗漏水与屋面女儿墙上翻防水卷材收头未按设计及规范要求进行施工有关，混凝土面层与女儿墙之间未预留缝隙、屋面细石混凝土面层开裂、屋面后砌筑花台、排水管管口有效直径减小均对屋面渗漏水现象发展有不利影响。陈梅对该鉴定持异议，并申请鉴定人员到庭进行说明。开庭时该鉴定机构派人到庭，并给予合理说明。安徽中辉资产评估有限公司对李尚成房屋损失评估意见为：墙面及地板漏水损失3446元，租金损失37.82万元。租金损失中，101号商业用房退租损失127500元（退租期间为2015年11月至2017年5月计18个月，合同约定年租金85000元），102号商业用房退租损失87167元（一层退租期间为2018年8月至2019年6月计10个月，证明反映一层年租金32000元；加建室内二层退租期间为2016年6月至2019年6月计36个月，证明反映二层年租金18000元；证明反映一层办公物品损失6500元在房租中抵扣）；101号商业用房未能出租损失87700元（未能出租期间为2017年5月至2018年5月计12个月，经市场询价、比较，综合确定年租金市场价为87000元），102号商业用房未能出租损失75833元（未能出租期间为2015年5月至2016年6月计13个月，经市场询价、比较，综合确定年租金市场价为70000元）。另查明，本院在2020年7月21日开庭后，于7月24日到涉案房屋现场进行了勘察。经现场勘查，涉案的101、102房屋与103房屋均为原告李尚成购买，面朝北开门，一层、二层均有人使用。101房屋被分成东西两部分，东边部分的门头为“全秀茶庄超市”，西边部分的门头为“松鹤汽配”，102房屋的门头为“金辉一品装饰”，其二层部分与101西边部分的二层相通且共用，103房屋的门头为“阀门管件”。经到“金辉一品装饰”和“阀门管件”二层查看，内部依然呈渗漏雨水的状态，房顶、墙面、地面等均有滴水潮湿现状。自二楼陈梅家进入102门面房楼顶，陈梅家自开窗户外建有玻璃阳光房。平台顶已无花池，女儿墙内侧成粉碎状态，上翻防水层和女儿墙体的混凝土层已经脱落。对比陈梅家二楼对门业主家外的楼顶，其因没有加建其他附属设施，防水没有被破坏，墙体与女儿墙保持原样状态。本院认为，根据诉辩双方的意见，并结合全案认定的证据及审理查明的事实，本案的争议焦点是：1、原告各项诉请是否有事实依据和法律依据。2、各被告是否应当承担责任以及责任分配问题。（一）关于原告各项诉请是否有事实依据和法律依据问题本案审理中，原告的诉讼请求为：1、判令被告拆除违法建筑阳光房，拆除花池，将违建的门恢复成窗，履行门面房渗漏水修缮义务；2、判令被告赔偿因门面房漏水造成的损失计416201元（其中，墙面及地板漏水损失3446元，租金损失378200元，鉴定费30355元，评估费4200元，合计416201元；该损失由发生之日计算至评估报告出具之日即2019年6月11日，2019年6月11日至涉案门面房屋修缮好期间的损失另行主张）；3、被告承担本案诉讼费。以上赔偿由三位被告共同赔偿。关于第一项诉讼请求，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案为物权保护纠纷,属于民事法律关系范畴,原告所诉的违章建筑的认定与处罚属于行政权范围,违章与妨碍或损害之间并不存在必然的因果关系,李尚成主张拆除违法建筑阳光房，拆除花池，将违建的门恢复成窗，履行门面房渗漏水修缮义务的诉讼请求，经鉴定意见为：“被测屋面渗漏水与屋面女儿墙上翻防水卷材收头未按设计及规范要求进行施工有关，混凝土面层与女儿墙之间未预留缝隙、屋面细石混凝土面层开裂、屋面后砌筑花台、排水管管口有效直径减小均对屋面渗漏水现象发展有不利影响。”其诉请的各项请求的前置因素是造成了屋面渗漏水的结果，但鉴定结果没有认定其与阳光房和门改窗之间存在因果关系，且楼顶花池已经拆除完毕，因此，李尚成诉请要求拆除阳光房、将门恢复成窗以及拆除花池的请求不予支持。李尚成诉请要求被告履行门面房渗漏水修缮义务的请求，根据鉴定结果以及本院现场勘查情况，李尚成所诉的101的部分楼顶和102的楼顶确实存在渗漏水的现状，且至今没有得到修缮，其该项请求应予得到支持。修缮义务的责任分配，将在第二项争议焦点的分析评判中予以阐述。关于李尚成诉请的各项赔偿损失以及数额，本院认为，墙面及地板漏水损失3446元，经鉴定和评估以及本院现场勘察，李尚成的损失确实存在而且其诉请损失与现场状况基本相当，应予支持。租金损失378200元（包括101号商业用房退租损失127500元和102号商业用房退租损失87167元，101号商业用房未能出租损失87700元和102号商业用房未能出租损失75833元），根据庭审调查，关于退租损失的事实，有李尚成申请的证人出庭作证以及李尚成的租房合同等证据，可以认定该事实真实发生；关于房屋未租出的损失，李尚成没有提供证据证明案涉房屋未出租出去以及未出租出去的原因完全与房屋渗漏水有因果关系，而且根据原告和被告提供照片的经营状况看，目前各房屋均在使用状态。参照房屋损失评估意见，本院认为，房屋渗漏水造成了李尚成的房屋发生了退租和未能租出的状况，给李尚成造成了实际损失，结合房屋使用状况、损害程度评估意见中对未租出部分损失评估的依据等因素，酌定该项损失为189100元（378200×50%），依法予以支持。李尚成诉请的鉴定费30355元，评估费4200元，两项费用均系经李尚成申请本院依法委托有关机构进行鉴定和评估发生的费用，系李尚成为维护自己合法权益预先垫付的实际支出费用，依法予以支持。（二）关于各被告是否应当承担责任以及责任分配问题本院认为，银鹭公司作为银鹭万树城小区的开发建设单位，在承建涉案房屋时，应当按照设计图纸的要求，严格施工，确保工程质量。银鹭公司将商品房交付李尚成后,在法律规定或合同约定的保修期内,即发生了屋顶渗漏水现象，其应及时履行相应的房屋修缮义务;不履行维修义务或者履行维修义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。本案中,因李尚成所购买的楼房在保修期内楼顶漏水,且漏水原因经鉴定系“屋面女儿墙上翻防水卷材收头未按设计及规范要求进行施工有关，混凝土面层与女儿墙之间未预留缝隙、屋面细石混凝土面层开裂、屋面后砌筑花台、排水管管口有效直径减小均对屋面渗漏水现象发展有不利影响。”可见，导致李尚成室内装修、财产被水浸泡的主要责任要由银鹭公司承担,故银鹭公司承担房屋修缮义务,并赔偿李尚成相应的经济损失,符合事实和法律规定。在日常生活中,作为小区住户相邻各方,应当本着团结互助,方便生活,公平合理之原则,正确处理毗连关系。陈梅作为银鹭万树城组团******所有权人，在使用房屋时理应保证其房屋安全、合理的使用，不得违章加建、改建，侵占公共通道、场地、平台等共有部分，同时应当为开发建设单位、物业公司、相邻业主住户等提供维修维护通行等方便。本案中，陈梅在入住后，私自在楼顶平台加建花池，对屋面漏水现象的发展有不利影响，对楼下业主李尚成的财产造成了损害,并影响其正常经营和生活,陈梅理应承担相应的民事责任,故李尚成要求陈梅赔偿因受漏水而遭受的经济损失,符合法律规定,本院予以支持。至于李尚成要求陈梅拆除阳光房并将门改成窗的诉请，因违章建筑的拆除不属于民事纠纷解决的范围，本院不予支持。李尚成诉请要求陈梅拆除花池的诉请，因花池已不存在，没有拆除的基础对象，对该项诉请不予支持。信谊物业系涉案小区的物业管理单位，其于2014年12月9日签订《银鹭万树城四组团小区前期物业服务合同》。合同第四条第一款第3项规定，信谊物业“负责本物业共用部分的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。”虽然经鉴定楼顶渗漏水的因素与信谊物业没有因果关系，信谊物业也曾经向银鹭公司发出过工作联系单，采取了一定的方式进行督促维修，但是该渗漏水现象一直延续至今，房屋屋顶至今没有得到维修和养护，信谊物业应当负有一定责任，李尚成诉请要求其赔偿损失并履行门面房渗漏水维修的诉请，本院予以支持。综合本案查明事实并结合鉴定、评估意见，本院酌定各方承担赔偿李尚成损失的责任比例和数额为：银鹭公司承担80%〔（189100元+3446元）×80%=154036.8元〕，陈梅承担15%〔（189100元+3446元）×15%=28881.9元〕，信谊物业承担5%〔（189100元+3446元）×5%=9627.3元〕。关于渗漏水的房屋修缮问题，因银鹭公司的施工不符合设计规范，应当按照图纸设计，重新施工，防止渗漏水继续发生。陈梅系相邻一方，应当对银鹭公司重新施工给予配合。物业公司作为物业的管理服务一方，应当对银鹭公司重新施工给予配合。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第七十一条、第八十二条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条的规定，判决如下：一、被告淮南市银鹭房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，按照设计技术和规范要求修复原告李尚成位于本区银鹭万树城组团四栋的门面房房顶渗漏水处，被告陈梅、淮南市信谊物业管理有限责任公司予以配合；二、被告陈梅于本判决生效后十五日内，赔偿原告李尚成各项损失28881.9元；三、被告淮南市银鹭房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，赔偿原告李尚成各项损失154036.8元；四、被告淮南市信谊物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内，赔偿原告李尚成各项损失9627.3元；五、驳回原告李尚成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7543元，由原告李尚成负担3737.5元，被告陈梅负担570.8元，被告淮南市银鹭房地产开发有限公司负担3044.4元，被告淮南市信谊物业管理有限责任公司负担190.3元。鉴定费30355元，评估费4200元，合计34555元，由被告陈梅负担5183.3元，被告淮南市银鹭房地产开发有限公司负担27644元，被告淮南市信谊物业管理有限责任公司负担1727.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判长  刘福忠审判员  刘 艳审判员  王 朋二〇二〇年十月十五日书记员  邵玉龙附相关法律条款：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。