重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20666号原告：胡宏强，男，汉族，1969年1月25日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：李川薇，重庆非子律师事务所律师。被告：仲树昌，男，汉族，1963年9月30日出生，住重庆市渝中区。被告：王国英，女，汉族，1936年12月10日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：仲夏，男，汉族，1992年7月24日出生，住重庆市沙坪坝区。三被告共同委托诉讼代理人：郭伟琨，重庆通安律师事务所律师。原告胡宏强与被告仲树昌、王国英、仲夏返还原物纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法由审判员刘涛峰适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告胡宏强的委托诉讼代理人李川薇，被告仲树昌及其与被告王国英、仲夏共同委托的诉讼代理人郭伟琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宏强向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即搬离位于重庆市渝北区XX路XX幢19-1号房屋，并将该房屋交还给原告；2.判令三被告支付原告占有房屋期间的房屋使用费（自2019年8月起至实际搬离之日期间，按4500元/月计算）；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：2013年9月2日，原告通过房屋买卖的形式，取得重庆市渝北区XX路XX幢19-1房屋的所有权。原告取得房屋产权后，将房屋出借给廖小梅(公民身份号码XXXX)进行居住。2019年7月底，原告知悉廖小梅已经于2019年7月12日去世。因此，原告前往重庆市渝北区XX号XX幢19-1房屋，准备将房屋收回用于其他用途。但是，当原告到达前述房屋时，发现三被告无故居住在此。原告多次要求三被告搬离房屋，但三被告都拒之不理。2020年7月23日，原告委托重庆非子律师事务所李川薇律师发送律师函一份，要求三被告在三日内搬离房屋，并不得损坏、带走原房屋的家具家电等物品，否则承担相应的刑事和民事责任。但是，截止至今日，三被告都对原告的要求不理不睬。经查，被告王国英系廖小梅的母亲，被告仲夏系廖小梅的儿子，被告仲树昌系廖小梅的丈夫，但在廖小梅生前是否已经离婚还需查证。原告认为，三被告未经原告的许可，私自占有原告的房屋拒不归还，侵犯了原告的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十四条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利;无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，三被告应立即撒离原告的房屋，并支付占有期间的房屋使用费。为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，请求人民法院判决，支持原告的诉讼请求。被告仲树昌、王国英、仲夏辩称，原告并非该房屋的权利人，原告不是本案适格的诉讼主体。案涉房屋过户给胡宏强并非是基于买卖合同关系，而是廖小梅自己向案外人何鸿海借款，在仲树昌不知情的情况下用夫妻共同财产向何鸿海提供担保，并根据何鸿海的指示将房屋过户登记至胡宏强名下作为担保，房屋所有权实质并未发生变化，该房屋的按揭贷款实际上还有廖小梅承担。本案是因廖小梅与何鸿海之间的民间借贷纠纷发生，故不是排除妨害纠纷，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了结婚证、户口本、房产证、不动产登记查询结果、房屋买卖合同、房屋交易契税发票、过户登记手续费发票、银行卡还款明细、律师函、借款合同补充协议、还款协议书、银行卡交易明细、借款合同补充协议、还款协议书等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：被告仲树昌与廖小梅于1988年登记结婚，被告仲夏系二人之子，被告王国英系廖小梅之母，廖小梅于2019年因病去世。2003年，在廖小梅与仲树昌婚姻关系存续期间购买位于重庆市渝北区XX号XX幢19-1房屋，登记在廖小梅一人名下。2013年9月2日，以廖小梅为甲方，胡宏强为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：甲方将其坐落于重庆市渝北区XX路XX幢19-1房屋，建筑面积为144.61平方米，以70万元的价格出售给乙方，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。乙方以按揭方式付款。自本合同签订之日起十日内，由双方共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。房屋权属转移登记的相关税费由乙方一并承担。甲方应在付清房款后将房屋交付给乙方。合同还约定了违约责任。但该合同的其他地方均为空白，亦未约定首付款及按揭款的金额。2013年9月21日，廖小梅将上述房屋过户登记至胡宏强名下，但该房屋仍由廖小梅一家实际居住。庭审中，原告提供了其中国建设银行卡号为XXXX从2014年12月至2019年9月期间的银行卡交易明细，显示其每月28日向银行还款4292.60元，摘要为自动借款支付，原告陈述该款是其购买廖小梅房屋的银行按揭还款。原告还陈述其与廖小梅是普通朋友，都与案外人何鸿海相识，涉案房屋过户后，由其借给廖小梅居住。2020年，原告委托重庆子非律师事务所向被告仲树昌发送律师函，主要记载：胡宏强于2013年9月2日通过买卖形式取得渝北区XX路XX幢19-1房屋所有权后，将该房屋借给廖小梅居住。因2019年7月12日廖小梅死亡，胡宏强准备将该房屋收回虽于其他用途，遂要求仲树昌及其亲属三日内搬出房屋。庭审中，被告提供了廖小梅生前与案外人何鸿海签订的两份协议，其中一份落款时间为2013年7月30日，以何鸿海为甲方，廖小梅为乙方签订的《借款合同补充协议》，主要约定：经甲乙双方协商成渝北区XX号XX幢19-1房屋借款担保事宜达成以下条款：甲方因出借了人民币贰拾捌万元正给乙方，乙方至今未归还约给甲方，故经甲乙双方协商达成，就该笔借放担保方式更改为，将乙方房屋过户至甲方指定人名下(暂由乙方居住)，并由甲方指定人向银行贷款，贷金额全部用于乙方偿还其他人的借款债务。该贷款月供金额由乙方每月向贷银行支付，待乙方资金回笼后，须偿还甲方的借利息和本金后，乙方才能将该房产过户回自己名下，另每月月借款须按时(银行月供支付时间)先支付到甲方指定账户上后，由甲方向贷款银行支付月供款。但在本协议所约定的乙方义务没完全履行其中任意一条时，甲方将有权单方面终止本协议所约定的，乙方可以归还借款和利息后择日过户回去的义务，同时甲方将终止甲乙双方约定的甲方义务。乙方所支付的按揭款总额将作为违约金支付给甲方。甲方另可追究主借款合同内所约定乙方的违约责任。并且乙方将放弃一切起诉权及仲裁权力，并放弃追究甲方一切责任，完全服从甲方指定时间搬离项上房屋，将此房交予甲方处置，乙方对项上所有约定无异议，并且自愿配合办理所有相关事宜。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。另一份落款时间为2017年4月20日以何鸿海为甲方（出借方），廖小梅为乙方（借款方）签订的《还款协议书》主要约定：由于甲乙双方于2011年11月28日发借贷，借款金额为人民币壹拾捌万元整。又于2012年1月14日再次发借贷，借款金额为人民币壹拾万元整。2013年9月12日又再一次发生借贷，借款金额为人民币玖万元整，借款抵押物均使用的乙方自购房屋作为借款担保物，借款担保物房产位于重庆市渝北区XX路XX幢19-1号，由于乙方在甲方处借款后，乙方在生产经营中发生若干次变数，乙方且长期拖延应履行支付利息归还本金的义务，至2017年04月20日乙方共拖欠应支付给甲方利息共计人民币壹拾万元整，且乙方现在也无力支付。甲乙双方于2013年7月30日签署了《借款合同补充协议》双方约定乙方提供的借款抵押物先行将其过户至甲方指定人名下，并该人士在银行申请按揭贷款，贷款的资金全部用于了乙方偿还乙方在其他人处的债务，房屋暂由乙方使用，按揭贷款的月供由乙方承担，当乙方按照《借款合同补充协议》履行，直至乙方偿还完在甲方处的债务，届时甲方将该房产归还给乙方，反之乙方将按照甲方要求的时间限定搬离该住所，每月缴纳的按揭贷款月供作为赔偿给甲方违约赔偿金，但由于乙方在履行合同约定中出现若干次违约行为，甲方若干次的体谅乙方违约的克观原因，现经甲乙双方再次协商并达成一致并形成本《还款协议书》，此刻甲乙双方约定甲乙双方将严格按照本协议执行，在执行本协议过程中甲乙双方不再协商其它事项“更不会”再次形成“偿还借款的补充协议”，甲乙双方具体约定如下。1、乙方将于本协议签署之日后，于2017年05月30日内，向甲方支付约定利息及违约金賠偿金共计RMB伍万元整。2、乙方将于本协议签署之日后，于2017年06月30日内，向甲方支付约定利息及违约金赔偿金共计RMB壹抬万元整。3、乙方将于本协议签署之日后，于2017年07月01日起每月月末准时足额的向甲方支付借款利息，利息为12000元整。4、甲乙双方再次协商确认，乙方至签订本协议之日，乙方共还欠甲方RMB陆抬万元整的借款本金，此借款金额已经甲乙双方共同再次确认，日后若甲乙双方发生任何纠纷或此案诉讼法院，乙方自愿放弃要求甲方提供任何涉及本文中甲方向乙方出借款项的证据之权力。5、乙方将于本协议签署之日后，乙方如只履行部分约定或不能(愿)履行本协议之约定，乙方将无条件在违约之日起7天之内搬离项上所述乙方提供的借款抵押物，并且必须完整的将房屋交予甲方，该抵押物由甲方任意处置。6、乙方将抵押物交予甲方后，由于该抵押物系银行按揭贷款状态，当时贷款所获资金全部用于了乙方偿还其他人的债务，甲方未在该贷款中获得乙方偿还资金，并且甲方还替乙方承担了在银行贷款的主体，甲乙双方约定在乙方无力履行支付借款利息和偿还本金时，乙方在将抵押物交予甲方后，乙方不再向甲方支付借款利息，甲乙双方的借款本金和利息直接转为该房产在银行的按揭贷款金额，乙方须无条件继续履行每月向该房产按揭贷款的银行账户上缴纳月供款的义务，该按揭款每月乙方须足额直接支付给甲方指定账户，由甲方自己向该按揭贷款账户上汇入，直到该按揭贷款全部偿还清为止，届时该房产的使用权和物权均归甲方所有，此时甲乙双方的债权债务全部了解清，乙方不再欠甲方借款，否则甲方将有权力继续要求乙方履行偿还在甲方处所借款项本金及支付借款利息之责任和义务。7、本协议经甲乙双方签名捺手印后立即生效，任何一方均无权单方毁约，违约方将对守约方进行经济赔偿，违约方向守约方赔偿金额标准为本补充协议中"第3条款"甲乙双方确认的借款金额20%，作为违约方对守约方的赔偿金额标准。8、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，本文已约定的条款如与其它相关文件相冲突，均按照本文约定的条款标准执行，未约定的均按照已约定的条款内容执行。9、以上条款约定均属甲乙双方真实意愿协商达成，甲乙双方均愿全部履行自身之责任和义务，否则将自愿承担一切后果及相关法律责任。被告提供的廖小梅中国建设银行卡尾号为9281账户从2015年8月至2020年8月期间的交易明细显示，廖小梅从2015年8月起至2017年2月期间每月26日向胡宏强前述尾号为9878的中国建设银行账户支付4800元。本院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告要求被告立即搬离重庆市渝北区XX路XX幢19-1房屋的请求属返还原物请求权，而返还原物请求权是指所有人对于其物被他人无权占有或侵夺的，得请求返还之权利。该请求权之构成要件如下：（1）请求权的主体须为所有人；（2）相对人须为无权占有人。本案中，原告与廖小梅之间虽就重庆市渝北区XX号XX幢19-1房屋签订了买卖合同，且办理了过户登记手续，但从双方举示的证据来看，原告取得该房屋的所有权系以担保廖小梅对案外人何鸿海的债务之清偿为目的，并受何鸿海之指定而登记在原告胡宏强名下，于廖小梅清偿何鸿海的债务后再将该房屋过户回廖小梅名下，故廖小梅与案外人何鸿海之间就案涉房屋形成让与担保关系，由何鸿海指定登记至原告胡宏强名下。让与担保关系中，登记所有权人应仅于担保债务之清偿的经济目的范围内取得受让之所有权，而不能取得受债务清偿以外之利益，在债务人到期不能清偿债务时，债权人可以对担保财产拍卖、变卖、折价偿还其债务，故担保权人负有清算义务，而合同中约定的如债务人没有清偿债务，则担保财产归债权人所有属流抵条款，应当认定该约定无效。让与担保关系中除双方另有约定由担保权人占有标的物外，标的物应继续由设定人（债务人）占有使用，且得为无偿使用，故原告胡宏强无权基于其对案涉房屋享有登记的所有权而要求被告返还该房屋。退一步来说，即便是抛开廖小梅与案外人何鸿海之间的让与担保关系不谈，廖小梅与原告胡宏强之间签订《重庆市商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效，则廖小梅作为出卖人的主给付义务为向买受人交付标的物，并转移标的物所有权，原告胡宏强作为买受人的主给付义务为支付价款。而根据该合同约定：甲方应在付清房款后将房屋交付给乙方，但原告并未提供其已向廖小梅付清房款的证据，故其要求廖小梅的继承人即被告交付房屋即无事实及法律依据；且即使原告已付清了房款，并已将该房屋登记到其名下，但原告无证据证明廖小梅曾将该房屋交付给其使用，故不能认定廖小梅已履行了交付房屋的义务。原告虽陈述其与廖小梅为普通朋友，其取得房屋后将案涉房屋出借给廖小梅使用，在双方仅为普通朋友的情况下原告将该房屋出借给廖小梅无偿使用长达6年之久，显然不合常理，原告并未对此作出合理解释，原告无其他证据证明双方之间存在借用法律关系，故对原告主张的其与廖小梅之间的借用关系，本院不予采信。原告虽已登记为该房屋的所有权人，但在廖小梅交付该房屋前其并未取得该房屋的占有，廖小梅未交付房屋，仅属未按买卖合同履行合同义务，仅构成违约，原告可基于双方之间的买卖合同要求被告承担相应的违约责任。但在房屋交付前，廖小梅及亲属即被告对该房屋占有并不构成无权占有，不构成对原告所有权的侵害，原告无权基于返还原物请求权要求被告搬出该房屋，并将该房屋返还于己。如上所述，因原告无证据证明廖小梅已将案涉房屋交付其占有使用，亦无证据证明其与廖小梅之间就案涉房屋形成借用合同关系，在廖小梅及被告未交付案涉房屋前，原告无使用收益的权能，其无权要求被告支付占有期间的使用费。综上所述，原告的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡宏强的诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告胡宏强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 刘涛峰二〇二〇年十月二十日法官助理 杨 星书 记 员 简清清