成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初12457号 原告：陈立娇，女，1984年4月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗跃霏，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路**金美国际**。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王柯，男，1973年1月25日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 原告陈立娇与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，于2020年10月15日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟晓月到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告陈立娇向本院提出诉讼请求：1.请求判令金美公司支付2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金13,364元；2.请求判令金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即11,298.34元；3.本案诉讼费由金美公司承担。事实和理由：陈立娇与金美公司于2017年8月4日签订了《房屋租赁合同》，约定陈立娇将其所购的位于成都市金牛区某房屋租赁给金美公司。合同还约定租赁期间为2018年8月4日至2027年12月31日，租金按租赁年限的时间段分别支付和收取。其中从2018年8月4日至2019年2月3日止，月租金标准为2,699元/月；2019年2月4日至2019年8月3日止，月租金标准为3,020元/月；2019年8月4日至2020年2月3日止，月租金标准为3,341元/月，租金按月支付，于每月15日支付上月租金。合同签订后，由房屋开发商将租赁房屋交付给金美公司。合同履行初期，金美公司尚能按约支付租金。自2019年10月15日起，金美公司无故拖欠租金，并于2019年12月31日向陈立娇发出《终止通知书》。金美公司无故拖欠房屋租金又违约解除合同。为维护陈立娇的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主代表举手表决同意在2019年12月31日前收房，并在房屋整体移交清单上签字确认。1、茶楼（一单元5层l-18号），金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年l2月3l日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。自2020年l月起,茶楼商户一直在向业主支付租金，业主并未提出异议并收取了租金，且多数业主已与金美公司及茶楼商户签订了三方租赁补充协议,同时约定了业主承诺放弃追究答辩方的违约责任。因此，金美公司支付租金至20l9年8月3l日，欠付20l9年9月-12月租金。2、月子中心（17层-2l层，17-20层每层1-l8号、21层1-4号），月子中心商户与金美公司签订房屋租赁合同补充协议，金美公司自2020年1月起直接向月子中心经营方提供招商银行清江支行的银行账户、网上银行U盾、银行预留印鉴改为月子中心工作人员，此账户专供月子中心业主支付租金使用，2月份开始发生疫情，月子中心无法营业要求业主免去疫情期间不能营业产生的租金，经与业主反复协商:达成一致意见先免2月份一个月租金，3月份的租金仍然按照前期约定的金额支付业主租金，后期再协商疫情期间房租免多长时间、多少金额等;实际付款情况:3月份整月租金、4月份半个月租金;试营业时间:2020年5月1曰起;从5月份开始试营业起，月子中心业主l-l-1806、1-l-l912、l-1-2003、1-1-20l8在月子中心大厅21层采取了包括但不限于在大厅堵门睡觉、高声吵闹、滋事等行为严重影响了月子中心的正常经营秩序,导致月子中心的客户被迫离开月子中心，要求月子中心赔偿精神和经济损失，已签约的l7户客户纷纷要求退款和补偿;而且该事件的不良影响还在月子圈内持续发酵，造成月子中心经营户被迫关门,进而导致月子中心要求金美公司给与赔偿（含装修改造、前期设施设备投入、房租、开业准备期人员培训费、工资及客户退款、赔偿等全部费用）;金美公司为了及时止损，除了与原月子中心商户洽谈、协商，因业主闹事不是金美公司主观造成的,后期会就损失部分追究责任人进行赔偿，赔偿金额仍在协商中。金美公司为了及时为业主止损，到处为月子中心招商，现在月子中心业态的业主已经与新进场的经营户于2020年7月签订租赁合同,新进场的月子中心已于2020年8月中旬试营业。基于以上原因，金美公司恳请法庭，原月子中心被迫退场后对应房屋空置了一段时间的租金不应由金美公司承担，金美公司诉求支付欠付2019年9-12月份租金（个别租金支付情况不同）。3、一层商铺、美食城。业主代表从2019年l0月下旬开始向金美国际经营户送达通知，要求经营户不要向金美物业支付租金，房屋是业主的，业主收回房屋后，租金由业主自己收取。在金美国际业主微信群煽动不明真相的业主：金美物业会用很低的租金单价出租房屋，一起收长达十年租金,收到后跑路；这部分业主真正的目的是想赶走金美物业，达到让金美物业支付不起租金，造成金美物业违约，事实上是业主为了收房，不向金美物业支付违约金，迫使金美物业退场。金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年l2月3日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。同时，部分业主从2019年9月1日开始经常在金美国际大厦组织群体哄闹、滋事，导致在营商户经营困难、空置房屋招租困难，再加上2020年疫情原因导致经营商户及招租雪上加霜,商户集体拖欠金美公司租金等相关费用，金美公司亦难以为继。金美公司已经支付租金至2019年8月31曰，欠付业主租金为:2019年9-l2月份租金（个别租金支付情况不同）。4、酒店（6-16层，1-18号）金美公司于2019年8月根据洲际国际酒店（全世界第二大的酒店连锁公司）——智选假日酒店2.0最新版本要求装修完毕，金美公司为了后期获得整个金美国际的经营权，从2018年l月1日开始支付业主租金至至20l9年8月31曰，此期间金美公司未获得任何经济收入。因市场因素发生变化，金美公司从2019年9月份开始与业主协商租金调整，仅有部分业主签订了房屋租赁合同补充协议,因业态经营为整体,无法分割经营，酒店一直无法开业,而酒店从8月份就开始筹备开业前的准备工作，投入大量的人力、物力;根据金美公司与酒店签订合同约定:因金美公司原因，酒店无法开业所造成的全部损失由金美公司负责赔偿（含酒店前期设施设备投入、开业筹备期人员培训费、工资、社保、无法开业的违约金等全部费塑用）。附租赁合同补充协议、酒店租赁合同、赔偿支付凭证。有部分酒店业态的业主为了达到收回房屋自己经营酒店，在金美国际业主微信群煽动不明真相的业主:金美物业会用很低的租金单价出租房屋，一起收长达十年租金，收到后跑路；这部分业主真正的目的是想赶走金美物业,事实上是业主为了收房，不向金美物业支付违约金，迫使金美物业退场。为了处理群体闹事,金美公司按照九里提街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，要求业主直接与金美公司招商引进的成都一镁满酒店管理公司协商酒店租赁合同，但遗憾的是酒店业主无论如何、在外招商租金单价再低都要租给自己招商的经营酒店,都不愿意与金美公司引进的酒店公司签订租赁合同，按照交易惯例,在同等的租赁条件下业主应优先照顾原租赁人，为何强行收房?不同意租给金美公司招商的酒店原因是什么?因临近春节（2020年l月24日除夕）业主一直拖延未收房，2020年春节前夕发生疫情，全国响应政府号召——封城,所有服务业、旅游业停业，酒店业主后于2020年3月1日开始陆续强制收回房屋。业主收回房屋不与成都—镁满酒店管理公司签订租赁合同，终止与六洲酒店管理公司的加盟合同，金美公司将面临对酒店经营公司和酒店加盟公司的双重巨额赔偿。基于以上几点金美公司诉求：2019年9月1日以后的房租和终止合同造成的违约金金美公司均不应支付。5、火锅店（1层商铺1-1-06号至4l号）2020年10月因金美公司和业主纠纷，业主找到火锅店经营户要求商户暂不支付租金给金美公司，等业主把金美物业赶走后，火锅店再把租金支付给业主。火锅店业态业主于2020年5月29日将正在营业的火锅店大门强行上锁，赶走了火锅店内正在消费的客户，火锅店经营户被迫离开并破坏了部分装修及中央空调末端。次月在金牛法院徐法官的主持下房屋已移交给业主。因业主强行锁门导致火锅店商户撤离，基于该业态停业及金美公司未收到火锅店租金是业主主观有意造成的,应由该业态的业主负主要责任，金美公司的房租支付至2019年9月30日，火锅店经营户的租金支付至2019年10月，答辩人同意再支付一个月租金给火锅店业主（2019年10月份的），不同意支付违约金。6、烤鸭店（2层商铺1-2-01、l-2-08、1-2-10-12-2l号）烤鸭店房屋租赁费用付至2020年1月31日，因疫情后烤鸭店一直未开业，5月份烤鸭店试营业，因疫情商家多次约业主商谈租金，根据市场行情调整，商谈未果，烤鸭店无法营业。2020年6月份该业态业主张怀云带领该业态业主以及项目其他业态业主等人强制在正在营业的烤鸭店滋事、播放哀乐、破坏烤鸭店设施、设备，后经烤鸭店商家报警才平息此事,当日业主张怀云强行将烤鸭店大门锁上导致烤鸭店关闭至今，金美公司恳请法院查明事实真相，金美公司支付该业态租金至2019年8月30日，欠付租金为2019年9月至2019年12月31日止，金美公司不应承担违约金。三、2019年12月31日，金美公司按照上述协调会的精神出具了终止《房屋租赁合同》的通知书，该通知书载明:由于市场环境、疫情原因等，答辩人已无力承担远高于市价的房屋租金,答辩人已陷入经营困境，现特意向业主函告，自20l9年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同等相关内容。金美公司于金美国际大厦多处公示张贴了通知书，同时将该通知书快递送达到所有业主，但遗憾的是，有部分业主未按协调会承诺及通知的时间收房后重新与金美公司招商的经营户签订租赁合同，并扬言—定要将金美公司招的经营户赶走。四、自2019年10月起，多位业主带头采用了包括但不限于在经营场所睡觉、打砸公司财产等多种极端方式反复在金美国际大厦多处聚众滋事，导致实际承租人/商户无法维持正常的经营秩序，未招租的空置房屋亦陷入招租困境，进一步给金美公司造成了巨大的经济损失。综上所述，金美国际项目的经营困境并非金美公司导致，业主滋事导致商户经营困难乃至歇业离场，且业主未收房系业主的自主行为，应承担相应后果;同时，金美公司与业主方《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，答辩方请求贵院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除金美公司应付租金之外的其他全部诉讼请求。同时，基于本案系集体诉讼并案审理，原告方人数众多且群情激动，为保障贵院庭审秩序及安全考虑,金美公司恳请以书面方式参与庭审诉讼及举证质证,并保留依法提出抗辩及反诉的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，甲方陈立娇（出租方）与乙方金美公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落：成都市金牛区××路××号××栋××单元××层××号，房屋建筑面积：53.93平方米”，“甲方将自己拥有的上述房屋交付乙方承租”，承租期限2018年1月1日至2027年12月31日。双方约定房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取，其中，从2019年2月4日至2019年8月3日止，月租金标准为3,020元/月；2019年8月4日至2020年2月3日止，月租金标准为3,341元/月。租金支付方式为“每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金”，合同同时约定金美公司的违约处理是：在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补陈立娇损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但陈立娇应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经陈立娇或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美物业原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美物业应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定……。 2017年8月3日，金美公司出具《收款收据》载明收到陈立娇房屋改造款161,790元。 另查明，2019年10月起金美公司因经营问题停止向陈立娇支付9月租金。2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》。2019年12月31日，被告按照上述协调会的精神向原告出具了终止《房屋租赁合同》的通知书，并载明在接到此通知后一个月内到公司办理相关手续。原、被告签订上述协议之后，被告将案涉房屋转租给案外第三人成都金美香韵茶坊有限责任公司经营茶楼，原告知晓并无异议。现该茶楼尚在经营中，因茶楼系多位业主共同出租，2020年1月后，被告未收取租金，茶楼与相关业主另行达成协议。 以上事实有《房屋租赁合同》、收款收据、会议签到表、张贴照片、被告书面答辩意见及当事人的当庭陈述等证据在案予以证实。 本院认为，陈立娇与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定陈立娇与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于陈立娇主张金美公司支付从2019年9月1日起至合同解除之日止即2019年12月31日的租金13,364元的诉讼请求。经查，金美公司于2019年9月向陈立娇支付了2019年8月的租金，至2019年12月31日金美公司向陈立娇发出《终止通知书》时，均再未向陈立娇履行租金支付义务。金美公司对于未向陈立娇支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，本院确定金美公司应向陈立娇支付2019年9月至2019年12月期间的租金。因《房屋租赁合同》约定“2019年8月4日至2020年2月3日止，月租金标准为3,341元/月”，本院确定金美公司应向陈立娇支付的租金为：13,252.63元（3,341元/月*119天÷30天）。 关于陈立娇提出被告金美公司支付违约金的主张，因陈立娇与金美公司及茶楼商户签订了三方协议，约定承诺放弃追究金美公司的违约责任。该约定系当事人真实意思表示，也是陈立娇对自身权利的处分，本着意思自治的民事原则，陈立娇现主张金美公司的违约责任，不符合约定，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陈立娇支付租金13,252.63元； 二、驳回陈立娇的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费208元，由成都金美物业管理有限公司负担。（此款已由陈立娇先行支付，金美公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给陈立娇）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  黄小龙