广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5548号原告：马结花，女，1983年9月28日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。被告：深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司广州番禺分公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街坑口路100号201。负责人：唐希武。被告：深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道6011号NEO大厦C座21AB。法定代表人：候悠珠，职务执行董事。被告：深圳市本真行贸易有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林街道梅都社区中康路128号卓越梅林中心广场（北区）4号楼708单元。法定代表人：羊远春，职务总经理。上述三被告的共同委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。原告马结花与被告深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司广州番禺分公司（以下简称唐鋆公司番禺分公司）、深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司（以下简称唐鋆公司）、深圳市本真行贸易有限公司（以下简称本真行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告马结花，被告唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司、本真行公司的共同委托诉讼代理人韦荣革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马结花向本院提出诉讼请求：1.解除原告与唐鋆公司番禺分公司签订的《酒店式公寓租赁协议》，唐鋆公司番禺分公司将广州市番禺区坑口路100号第711号房产交付给原告；2.三被告负连带清偿责任，向原告支付50000元；3.三被告负连带清偿责任，向原告支付自2019年12月至2020年5月的租金15216元及违约金（违约金以每月租金2536元为本金，分别自每月11日起按照每日万分之二的标准计算至实际付清之日止）；4.三被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告马结花撤回其第一项诉讼请求。事实和理由：原告是广州市番禺区坑口路×号第×号房产的产权人。2016年11月1日，原告与唐鋆公司番禺分公司签订了《酒店式公寓租赁协议》，约定原告将该房屋出租给唐鋆公司番禺分公司经营酒店式公寓，租期从2016年10月1日至2025年12月31日；租金为每月2427元，租金在第三年（结满24个月）逐年递增4.5%；交付租金的时间为每月10日前交付当月租金（法定节假日顺延）；逾期支付租金的，每逾期一日，按应付租金的万分之二支付逾期付款违约金。协议签订后，原告将该房屋交付给唐鋆公司番禺分公司经营使用。唐鋆公司番禺分公司自2018年1月开始拖欠原告租金，原告催收时才知晓唐鋆公司番禺分公司将该房屋转租给广州大坊阁物业管理有限公司。经该房屋所在地居委协调，广州大坊阁物业管理有限公司向原告支付了2018年1月至4月份租金。自2018年5月至今的租金唐鋆公司番禺分公司未付。此前经由法院作出的（2019）粤0113民初4601号与（2019）粤0113民初14043号民事判决书，唐鋆公司番禺分公司至今并未依法执行。原告认为，唐鋆公司番禺分公司拖欠原告租金的行为已经构成违约，除应支付拖欠的租金外，还应承担违约责任，按约定支付逾期付款违约金。《中华人民共和国公司法》第14条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。唐鋆公司番禺分公司是唐鋆公司的分公司，唐鋆公司应依法对唐鋆公司番禺分公司拖欠租金的行为承担支付责任。《中华人民共和国公司法》第63条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本真行公司是唐鋆公司一人有限责任公司的股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对唐鋆公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司、本真行公司共同辩称，对于原告要求我方支付违约金的诉求，没有合同依据，该诉求是针对解除合同的违约金。本案主张的是2019年12月至2020年5月的租金，该时间刚好是不可抗力的疫情发生期间，被告的违约不能完全归咎于被告的自身行为，恳请法院考虑到客观原因导致被告的违约，免除原告主张被告的所有的违约责任，被告应按实际拖欠的租金支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街坑口路×号×（以下简称涉讼房屋）的权属人为马结花，建筑面积为41.72平方米。2.2016年10月30日，马结花作为出租方（甲方）与唐鋆公司番禺分公司作为承租方（乙方）签订《酒店式公寓租赁协议》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作为统一经营管理的酒店式公寓使用；租赁期限为9年，自2017年1月1日起至2025年12月31日止；月租金为2427元，首期租金于2016年11月1日始计；租金在第三年（结满24个月）开始，逐年（对比前一年）递增4.5%；乙方于正式交楼之日起三个工作日内向甲方交纳相当于首期二个月租金的费用作为租赁保证金即4854元；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金；如乙方不按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期付款违约金，超过半年未付，甲方有权解除本协议；本协议有效期内，发生下列情形之一的，视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为5万元：（1）一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议；（2）由于一方的过失，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由过失的一方承担违约责任；（3）一方直接或间接恶意阻挠对方履行协议，并严重影响房屋正常经营管理事务的行为；（4）协议期限未满，单方提前解除协议的行为；等等。3.因唐鋆公司番禺分公司未按时缴纳涉讼房屋2018年5月至2019年11月的租金，马结花分别于2019年4月3日及2019年11月1日以唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司、本真行公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号分别为（2019）粤0113民初4601号（以下简称4601号案）及（2019）粤0113民初14043号（以下简称14043号案）。该两案中，唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司、本真行公司均未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，本院依法进行缺席审理，并分别于2019年7月26日及2020年2月25日作出4601号案及14043号案民事判决书。4601号案判决唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司向马结花支付涉讼房屋2018年5月1日至2019年4月30日拖欠的租金29124元及违约金（每月拖欠租金的逾期付款违约金应以当月欠缴的租金为本金，按照每日万分之二的标准，从欠费之次日即每月的11日起计至实际付清之日止）；本真行公司对唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司的上述债务承担连带清偿责任。14043号案判决唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司向马结花支付涉讼房屋2019年5月1日至2019年11月30日拖欠的租金16989元及违约金（每月拖欠租金的逾期付款违约金应以当月欠缴的租金为本金，按照每日万分之二的标准，从欠费之次日即每月的11日起计至实际付清之日止）；本真行公司对唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司的上述债务承担连带清偿责任。4.2020年4月20日，马结花提起本案诉讼。另查明，唐鋆公司番禺分公司系唐鋆公司的分支机构。本真行公司是唐鋆公司的一人法人股东。2020年4月27日，唐鋆公司股东由本真行公司变更登记为候悠珠和林某。2020年，唐鋆公司委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对唐鋆公司与股东及子公司三方从成立至2020年6月30日止的独立性进行专项审计，该所于2020年7月22日作出专项审计报告，审计结果为未发现本真行公司、唐鋆公司与深圳市皇室堡酒店公寓有限公司之间存在组织机构、财产及业务等方面混同情况，确认三家公司间相互独立。本案庭审过程中，马结花与唐鋆公司番禺分公司、唐鋆公司、本真行公司均确认4601号案及14043号案中查明和认定的事实，并确认《酒店式公寓租赁协议》现仍在继续履行。马结花称4601号案及14043号案民事判决书生效后其已申请强制执行，但至今未收到任何执行款，且自2019年12月起的租金至今尚未支付。另马结花明确，其主张的违约金50000元是基于合同继续履行而提出。本院认为，马结花和唐鋆公司番禺分公司签订的《酒店式公寓租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。马结花已依约向唐鋆公司番禺分公司交付了涉讼房屋，唐鋆公司番禺分公司作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。现马结花称唐鋆公司番禺分公司拖欠涉讼房屋自2019年12月起的租金，而唐鋆公司番禺分公司未举证证明其司已履行支付义务，应承担举证不能的不利后果，故唐鋆公司番禺分公司应向马结花支付涉讼房屋自2019年12月1日起至2020年5月31日的租金。根据《酒店式公寓租赁协议》的约定，涉讼房屋每月租金为2427元，租金在第三年（结满24个月）开始，逐年递增4.5%，唐鋆公司番禺分公司自2016年11月1日开始支付租金，至2018年10月31日已结满24个月，故自2018年11月1日起至2019年10月31日每月租金为2536.22元（2427元×104.5%），2019年11月1日起至2020年10月31日每月租金为2650.35元（2536.22元×104.5%）。故唐鋆公司番禺分公司应当向马结花支付拖欠的涉讼房屋2019年12月至2020年5月的租金15902.1元（2650.35元/月×6个月）。现马结花仅主张唐鋆公司番禺分公司向其支付15216元，属其自主处分民事权利，本院予以照准。因此，就马结花要求唐鋆公司番禺分公司向其支付涉讼房屋2019年12月至2020年5月的租金15216元的诉请，本院予以支持。就马结花要求唐鋆公司番禺分公司向其支付逾期付款违约金的诉请，马结花主张涉讼房屋2019年12月至2020年5月期间每月租金为2536元，违约金以每月欠付的租金为本金，自当月11日起按每日万分之二的标准计付。根据《酒店式公寓租赁协议》的约定，唐鋆公司番禺分公司应于每月10日之前支付租金，如不按时支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向马结花支付逾期付款违约金。如前所述，唐鋆公司番禺分公司已拖欠涉讼房屋2019年12月至2020年5月的租金，理应按照合同约定向马结花支付逾期付款违约金，故马结花关于违约金的诉请具有合同依据。每月拖欠租金的逾期付款违约金应以当月欠缴的租金为本金，按照每日万分之二的标准，从欠费之次日起计至实际付清之日止。如前所述，涉讼房屋2019年11月1日起至2020年10月31日每月租金为2650.35元，而马结花自愿以每月2536元为本金计算2019年12月至2020年5月的违约金，为其对自身民事权利的自由处分，本院予以准许。因此，唐鋆公司番禺分公司向马结花支付的每月租金的逾期付款违约金应以2536元为本金，分别自各月11日起按照每日万分之二的标准计算至实际付清之日止，每月租金的逾期付款违约金以2536元为限。至于马结花要求唐鋆公司番禺分公司支付违约金50000元的诉请。根据《酒店式公寓租赁协议》约定，发生下列情形之一的，视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为50000元：1、一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议；2、由于一方的过失，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由过失的一方承担违约责任；3、一方直接或间接恶意阻挠对方履行协议，并严重影响房屋正常经营管理事务的行为；4、协议期限未满，单方提前解除协议的行为。上述约定是对合同一方不履行协议，造成合同无法继续履行而构成根本违约，守约方有权主张违约金。虽然唐鋆公司番禺分公司并未严格按照《酒店式公寓租赁协议》的约定按时支付租金，存在违约行为，但马结花现并未据此要求解除《酒店式公寓租赁协议》并收回涉讼房屋，而是主张唐鋆公司番禺分公司继续履行该协议，且本院已支持了马结花要求支付逾期付款违约金的主张，马结花亦未提交其他证据证明唐鋆公司番禺分公司逾期支付租金的行为给其造成的损失超出了上述范畴，故对于马结花要求唐鋆公司番禺分公司支付违约金50000元的诉请，理据不足，本院不予支持。关于上述债务的承责主体认定问题。唐鋆公司番禺分公司是唐鋆公司开办的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，故唐鋆公司对唐鋆公司番禺分公司上述债务承担相应民事责任。本真行公司于2020年4月27日前是唐鋆公司的一人股东，唐鋆公司委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对唐鋆公司与股东及子公司三方从成立至2020年6月30日止的独立性进行专项审计，审计结果为未发现本真行公司、唐鋆公司与深圳市皇室堡酒店公寓有限公司之间存在组织机构、财产及业务等方面混同情况，确认三家公司间相互独立。故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，本真行公司可以证明唐鋆公司的财产独立于自己的财产，无需对唐鋆公司上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司广州番禺分公司、深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内向马结花支付自2019年12月至2020年5月的租金15216元及逾期付款违约金（每月租金的逾期付款违约金应以2536元为本金，分别自当月11日起按照每日万分之二的标准计至实际付清之日止，每月租金的逾期付款违约金以2536元为限）；二、驳回马结花的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1430元，由马结花负担1250元，深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司广州番禺分公司、深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十月十五日书记员  凌绮珊