西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12465号原告:王伟，男，1969年9月17日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：王慧,西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被告：西安宅居房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：裴金国，该公司财务主管。委托诉讼代理人：魏振平，男，1993年6月7日出生，汉族，住甘肃省渭源县，系该公司销售经理。原告王伟诉被告西安宅居房地产经纪有限公司(以下简称“宅居房地产公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王伟及委托诉讼代理人王慧，被告宅居房地产公司法定代表人裴金国委托诉讼代理人魏振平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年5月15日签订的《西安市房屋出租代理合同》；2、被告立即向原告支付2018年8月17日至2020年4月17日的租金43700元；物业费、电梯费、垃圾费3572元，并判令被告按照每月租金2300元，物业费、电梯费、垃圾费合计每月179元的标准向原告支付2020年4月17日至被告将涉案房屋及该房屋钥匙、天然气卡、电卡、水卡等向原告交付之日的租金和相关费用；3、被告立即向原告赔偿因火灾而无法恢复原状而给原告造成的房屋装修及相关损失共计100700元，鉴定费3000元，合计103700元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月15日，原、被告签订《西安市房屋租赁出租代理合同》，明确证明该合同名为《西安市房屋租赁出租代理合同》但实则为《租赁合同》，故以下简称为“该租赁合同”。合同约定被告承租原告位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX室。租赁合同第六条规定：“租金标准为人民币2300元每月，按季缴付乙方须提前向甲方支付租金，第一次为2018年5月17日付4600元，第二次于2018年8月2日付6900元，第三次为2018年11月2日付6900元，第四次为2019年2月2日付6900元，以后以此类推。”同时双方特别约定，原告将房屋交付被告后，原告未经允许不得进入该房屋。在该租赁合同签订以后，当日原、被告办理了房屋及所有家具、家电及装饰装修设备的交接手续，同时原告将所有钥匙和相关家电交付给了被告，双方在交换清单上签字确认。自此该房屋全部由被告管理和掌控。2018年6月20日晚21点左右，物业通知原告该房屋着火，原告立即前往火灾现场但无法进入。被告公司员工和领导也均在火灾现场。灭火后进入房屋发现房间的所有布置均与之前不同，面目全非，并且房间内的床均为直立。依据该合同第八条的约定和法律规定，原告认为被告在承租期间致该房屋损毁的应当立即恢复原状，若无法恢复的应该折价赔偿。但后续原告与被告协商，被告希望原告减免部分租金，原告对此拒绝，后因各种原因未协商成功，为维护原告的合法利益，现诉至法院。被告宅居房地产公司辩称，原、被告双方签订的《西安市房屋出租代理合同》已经于2018年6月20日终止。涉案房屋发生火灾后，公安机关正在进行调查，可能涉及刑事犯罪。原、被告双方签订的是委托代理合同，而非房屋租赁合同，被告并未向原告收取任何报酬，是无偿的委托代理。被告在合同履行过程中无任何过错，也不存在故意和重大过失，故不应承担任何责任。双方在合同第十一条第㈡款第2项中，将火灾约定为不可抗力，按照该约定租金应按照实际居住时间计算，双方互不承担违约责任。经审理查明，2018年5月15日，原告王伟（甲方）与被告宅居房地产公司（乙方）签订《西安市房屋出租代理合同》，约定：1、甲方提供能够证明房屋产权归属甲方的证件，乙方提供代理人身份证或其他能够证明身份的有效证件；2、房屋位于西安市高新区XX路XX号XX大厦，该房屋为2室2厅1卫，面积为105.39平方米，装修状况为普通；3、甲方对房屋享有所有权；4、乙方具有独家代理权限为：（1)以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的治谈、联络、签署相关合同事宜；（2）代甲方向承租方收取租金；（3）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；（4）甲方允许乙方在代理期限内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；（5）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；5、出租代理期自2018年5月17日至2021年5月16日，共计3年；甲方应于2018年5月15日前将房屋交付给乙方；6、租金标准为每月2300元，按季缴付，乙方需提前一日向甲方支付；出租代理期内甲方同意每一年预留出30日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，于2018年5月17日开始计算租金，即自出租代理期起每一年乙方给甲方11个月的房租；7、在委托期限内甲方应负责的事项、费用：因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，需更换水表、电表、燃气表的费用，因修理或施工改造发生的费用；冬季年期达不到标准温度，由业主联系相关部门解决；暖气漏水需要更换，甲方负责；委托前发生的费用；房屋内所留电器自然损坏需维修的，非人为损坏需更换，由甲方负责；房屋的水管总阀门损坏、漏水、爆裂，由甲方联系相关部门修理；木地板、地砖、墙面因非人为损坏的，由甲方负责更换。在委托期限内乙方应负责的事项、费用：房屋的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；配件、水管龙头等因使用不当产生问题的；该屋内其他物品因使用不当产生破损的；8、出租代理期间开始前甲方提供的房屋及设备设施应完好无损，出租代理后乙方应当监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及附属设施因承租人使用不当导致损毁、灭失或造成其他损失的，乙方负责监督承租人修理或赔偿；9、乙方将房屋出租后，应某某承租人的合法身份，如出现承租人非法转租，欠费脱逃等意外情况，由乙方负责，甲方积极协助；委托期内甲方不得私自进入乙方代理出租的房屋，如有特殊情况需进入的应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入；10、租赁期限内甲方转让该房屋的，应当提前30日书面通知乙方；11、（1）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；（2）有下列情形之一的，本合同终止，甲方应提前三十天书面通知乙方，租金按居住时间计算，甲方及时返还乙方剩余租金及相关费用，甲乙双方互不承担违约责任：①该房屋因城市建设需要被依法列入拆迁、危改范围；②因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或造成其他损失的。同日，原、被告签订授权委托书，原告委托被告办理与房屋出租、房屋使用管理等相关事宜，委托房屋地址位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室，授权权限为：1、代表委托人出租房屋，以受托人名义与租客签署租赁合同及其相关文件；2、代表委托人管理房屋，包括但不限于房屋设施管理、代收房屋、租客管理等；3、代表委托人进行与房屋相关的管理活动；授权期限在2018年5月15日至2021年5月14日止。被告向原告交付租金至2018年8月16日。2018年6月20日，物业通知原告案涉房屋着火，原告立即前往火灾现场但无法进入。庭审中，原告王伟申请对其位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室的房屋因火灾导致贬值损失及装饰装修和物品财产损失进行评估鉴定。正衡房地产资产评估有限公司2019年12月2日作出正衡评报字[2019]第403号资产评估报告，评估结论为：王伟所有的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室的涉案资产在评估基准日2019年10月30日所表现的市场价值为97670元（后附资产评估明细表）。审理中，原告向西安宁骏物业管理有限公司交纳2018年7月1日至2020年6月30日期间物业费、垃圾费、电梯费共计4284元。被告抗辩房屋着火属不可抗力且可能涉及他人放火，但未提供相关证据及公安部门出具证据材料予以证明。上述事实，有《西安市房屋出租代理合同》、物业费交款单及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租金期间保持租金物符合约定的用途，承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。本案中，宅居房地产公司是以自己名义对外签订房屋租赁合同，并非仅是为王伟与承租人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介，与居间合同有本质区别。按照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条的规定，尽管委托合同中委托人也可以以自己名义与第三人订立合同，但根据委托合同的基本法理和《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交委托人。本案的实际情况是，宅居房地产公司与王伟签订合同后，按照固定的标准向王伟支付租金，至于宅居房地产公司对外转租的价格、盈某某均与王伟无关。因此本案诉争合同其本质应属房屋租赁合同，本案应属于房屋租赁合同纠纷。被告宅居房地产公司作为承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因本案涉案房屋于2018年6月20日发生火灾，故合同也无法继续履行，现原告要求解除合同，符合合同约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。因房屋大火已将电卡烧毁，故被告向原告腾交房屋时应将案涉房屋钥匙、天然气卡交付原告方。因被告之前交付租金至2018年8月16日，被告理应向原告支付承租期间即2018年8月17日至实际腾交房屋（交付钥匙及天然气卡）之日租金（每月2300元），以及承租期间2018年7月1日至2020年6月30日原告已垫付的物业费、垃圾费、电梯费4284元。至于原告主张的2020年6月30日之后的物业费、垃圾费、电梯费，原告未实际垫付，故本院依法不予处理。从双方合同的约定来看，在承租期间内，被告宅居房地产公司对房屋具有维修、维护及管理之义务。在承租期内，承租房屋发生大火，且被告未能提交证据证明此属于不可抗力及涉及其他刑事案件，故被告应承担房屋因火灾而无法恢复原状而给原告房屋造成的损失，根据鉴定结论确定被告应赔偿原告王伟房屋价值损失97670元。另外，关于不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。并非只要是火灾就属于不可抗力。被告主张本案所涉火灾属于不可抗力应提供相应证据予以证明，审理中被告并未就此举证，且其抗辩可能存在他人放火的情况涉及刑事案件，也未提供证据予以证明。故本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王伟与被告西安宅居房地产经纪有限公司2018年5月15日签订的《西安市房屋出租代理合同》。二、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内腾交房屋并向原告王伟交付西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋钥匙、天然气卡。三、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日十日内支付原告王伟2018年8月17日至实际腾交房屋（交付钥匙及天然气卡）租金（每月2300元）。四、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日十日内支付原告王伟2018年7月1日至2020年6月30日物业费、垃圾费、电梯费共计4284元。五、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日十日内支付原告王伟西安市高新区XX路XX号XX幢XX室因火灾造成房屋价值损失97670元。六、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日十日内支付原告王伟鉴定费3000元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告王伟其余诉讼请求。本案案件受理费3319元，由被告西安宅居房地产经纪有限公司承担。因原告已预交，被告西安宅居房地产经纪有限公司于支付上述款项时将该款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  王艳萍人民陪审员  张榜锦二〇二〇年十月二十日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：李珍珍2020年月日送达1