江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初1978号原告（反诉被告）：胡方方，男，汉族。原告（反诉被告）：赵慧，女，汉族，与胡方方系夫妻关系。两原告共同委托诉讼代理人：涂长仙，江西达邦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邹贵清，江西达邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：九江市庐山区天宏房地产开发有限公司，住所地：九江市濂溪区濂溪大道北侧南山雅苑，统一社会信用代码：913604027056424090。法定代表人：熊萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张靖威，江西顺合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄星星，江西顺合律师事务所律师。原告（反诉被告）胡方方、赵慧与被告（反诉原告）九江市庐山区天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡方方、赵慧的委托诉讼代理人涂长仙、被告（反诉原告）九江市庐山区天宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张靖威、黄星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡方方、赵慧向本院提出诉讼请求：1、请求确认《补充协议》第三条第三项关于：“对于交付的商品房若存在局部瑕疵，不影响该房屋的结构安全及实用功能的，双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续。若根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）款第2项，出卖人要承担修复责任的，商品房修复后交付，若因此导致交付时间超出第十一条（一）款约定的，出卖人不承担逾期责任”的约定无效。2、判令被告立即支付逾期交房违约金33218.36元（自2019年12月16日起至交房日止，每日按房价款万分之二计算，日违约金186.62元，截止到2020年6月10日，共178天，违约金为33218.36元）。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定1、原告购买被告开发的南山雅苑二期龙庭花园13栋2404号房，面积139.06平方米,总价款933093元；2、商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。3、被告应当在2019年12月15日前向原告交付该商品房；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其它质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准，自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。如屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。4、逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期时间超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告（出卖人）按日计算向原告（买受人）支付全部房价款万分之二的违约金。补充协议第三条第三项约定：对于交付的商品房若存在局部瑕疵，不影响该房屋的结构安全及实用功能的，双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续。若根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）款第2项，出卖人要承担修复责任的，商品房修复后交付，若因此导致交付时间超出第十一条（一）款约定的，出卖人不承担逾期责任。2018年10月19日被告向原告出具首付款283093元发票，余款由原告以银行按揭的方式支付给被告。被告向原告发出《入伙通知书》（落款时间为2020年1月20日），通知原告于2020年1月17日至2020年2月17日办理交房。接通知以后，原告发现案涉房屋不具备交房条件，存在严重质量问题，原告和南山雅苑二期龙庭花园9-13栋其他业主向都市现场和九江市濂溪区住房和城乡建设局投诉。2020年2月28日，九江市濂溪区住房和城乡建设局发出濂住建字（2020）12号《关于要求龙庭花园二期9#-13#楼停止交房的通知》，要求龙庭花园9-13号楼停止交房。综上所述，被告以《补充协议》第三条第三项的补充约定，免除全国统一格式必须备案的《商品房买卖合同（预售）》约定的被告应当承担的逾期交房违约责任，违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《商品房销售管理办法》第三十条关于：“未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”的规定。《补充协议》是所有业主都签订的格式条款，该格式条款由被告提供，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权力的，该条款无效”的规定，《补充协议》第三条第三项为无效条款。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉讼至法院，请依法支持原告的诉讼请求。原告（反诉被告）胡方方、赵慧为支持其诉请向本院提交证据如下：一、原告身份证复印件、被告国家企业信用信息公示系统查询信息，证明原告与被告具有诉讼主体资格。二、《商品房买卖合同（预售）》，证明《民事诉状》中《商品房买卖合同（预售）》约定的具体内容。三、《补充协议》，证明《民事诉状》中《补充协议》第三条第三项约定的具体内容。四、《收据》；《南山雅苑二期.龙庭花园项目房屋定购书》；《江西省国家税务局通用预收款收据》及转账回单，证明原告支付认购金4万元、支付首付款283093元、通过银行按揭贷款支付65万元，共计973093元。因未交房，双方尚未结算，待结算后多退少补。五、《入伙通知书》，证明被告虽在2020年1月20日以《入伙通知书》通知原告于2020年1月17日至2020年2月17日办理交房，但因质量问题由濂溪区住建局于2020年2月28日责令被告停止向广大业主交房。被告交房期限仅有一月，此期限不足二月属违规限定时间，应予改正。六、九江市濂溪区住房和城乡建设局濂住建字（2020）12号《关于要求龙庭花园二期9#-13#楼停止交房的通知》。证明被告建设的9#-13#楼室外附属工程存在大量因回填土沉降引起的质量问题，如附属道路的路面下沉，室外楼梯出现沉降裂缝，挡土墙开裂等情况，由住建局责令被告停止交房，要求被告组织人员进行维修，维修到位后方可交房。被告在整改未达标前不符合交房条件，不得交房。七、2020年3月4日，《都市现场视频》及都市现场新闻报导内容文字实录（附光盘）。2020年3月6日，凤凰网江西频道《男子在九江南山雅苑龙庭花园买套房，交房一看心态崩了……》的报道（附光盘）。2020年5月29日，原告胡方方与被告工作人员电话（17770292710）录音及《电话录音视频》并电话内容文字实录（附光盘）。2020年6月10日，九江市电视台求证栏目《濂溪区龙庭花园不仅逾期交房，还设“霸王条款”》报道及文字实录（附光盘）。被告拟定的《确认书》。2020年8月31日蔡斌、辛慧敏等业主到被告处交房现场视频并实录文字。2020年6月7日，原告代理律师向被告出具《律师函》及邮寄单据、拒收退回单。2020年8月11日，原告代理律师向被告出具的《律师函》及邮寄单据和网上查询签收截图。2020年8月13日，其他业主根据被告通知交房现场视频交谈内容。证明案涉房屋虽有《竣工验收备案表》，但实际存在严重质量问题，根本不具备交房条件，被政府职能部门强令停止向业主交房，待修复验收合格后方可交房。被告不仅因质量问题逾期交房，还设“霸王条款”让业主签订《确认书》，否则不给交房。《确认书》内容明确：乙方同意甲方逾期交房违约金截止2020年1月17日，甲方因逾期交房所产生的费用以代乙方向物业公司多支付半年物业费的形式进行折抵”，此事实经“求证”栏目和都市现场记者现场报道反映属实。包括原告在内的广大业主多次应被告要求来交房，未能交房及逾期交房的责任在被告方。被告（反诉原告）天宏公司答辩称，原告方主张《补充协议》第三条第三项无效，无事实和法律依据。相关补充协议是经过房产局审核公示、备案登记的，且签订合同时经由原告方签字确认的，不存在任何欺诈、胁迫、重大误解、损害第三人权益等情形。原告主张的违约金过高，请求人民法院予以调整。另外本案中，原告并不存在任何实际损失。原告方主张按照房款万分之二的日违约金计算，月违约金高达5598.6元。远远超出了原告的实际损失。原告方至今不愿意交房是由于其自身原因。原告等部分业主在答辩人通知交房后，肆意夸大室外附属设施存在的部分瑕疵到住建局等相关部分上访，甚至在疫情防控的关键时期纠结专业房闹聚众冲击复工企业，从而拖延实际收房时间。实际而言，涉案小区部分附属设施存在部分瑕疵，但各个楼栋主体没有任何问题，完全不影响实际交房。原告方购买的房屋为毛坯房，交房后本身也需要装修才能入住。原告方迟迟不愿意收房，本身是由于其自身至今没有入住需求，不愿意缴纳收房后可能产生的物业费等费用，甚至包藏谋求包括本就不存在的违约金等非分利益炒房之心。故本案后期的延期交房责任完全在于原告自身。对于原告的不合理诉请，请求法院予以驳回。被告（反诉原告）天宏公司提出反诉诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付反诉原告延期办理交房手续违约金36764.14元(暂自2020年2月18日起至2020年9月1日，共计197天，每日按房屋总价933092元的万分之二日计算，日违约金186.62元)。2、反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年10月19日，反诉原、被告双方签订《商品房买卖合同(预售)》。合同第十一条第(三款)第3项约定“买受人逾期超过三十日仍未办理交房手续的，自约定交付之日起，买受人按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，超过三十日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同时，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金”。2020年1月17日，反诉原告开发建设的九江南山雅苑二期-龙庭花园9栋、10栋、11栋、12栋、13栋已具备交付条件。并于2020年1月22日在浔阳晚报登报通知各业主交房。另对每户业主邮寄了交房通知书等材料。现反诉被告恶意延期办理交房手续超过30日，并以反诉原告逾期交房为由起诉至法院，已经违背了合同约定。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告保留解除合同的权利，暂起诉要求反诉被告支付延期办理交房手续违约金。并再次通知反诉被告立即办理交房手续，否则反诉原告不排除另行提起诉讼要求解除合同。被告（反诉原告）天宏公司为支持其反诉诉讼请求向本院提交了如下证据：一、竣工验收备案表、房屋测绘表、住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明2020年1月17日，涉案房屋已竣工验收合格，具备合同约定的交房条件。二、EMS快递单、快递单查询反馈截图、2020年1月22日浔阳晚报，证明天宏公司已按约快递通知本诉原告于2020年2月17日前前来办理交房手续，本诉原告方逾期未办理，过错在于本诉原告方。三、工程整改情况报告书、关于对九江庐山区天宏房地产开发有限公司请示函的回函，证明九江市濂溪区住房与城乡建设局回函明确表示，四方验收合格后不需要重新办理竣工备案登记表。虽然附属设施的质量问题对合同约定交房的交房条件并无影响，但天宏公司高度重视，在疫情一级响应时间结束就立即组织了工作人员积极整改，并且已于2020年4月16日整改完毕。回函明确表示整改完毕无需通知其他单位及业主。四、2020年4月23日九江日报，证明天宏公司再次声明满足交房条件并催促业主交房，并就天宏公司满足条件后因原告的原因未前来交房的情况，主张原、被告双方的违约责任进行抵消。原告（反诉被告）胡方方、赵慧针对反诉答辩称，反诉请求事实和理由均不成立，请求驳回反诉原告的反诉请求，反诉原告整改工程至今未获濂溪区住建局可以向业主交房的通知，反诉请求不成立。经审理查明：2018年10月19日，原告（反诉被告）胡方方、赵慧与被告（反诉原告）天宏公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于九江市不分单元2404号房，面积112.72平方米，总价款933093元；合同第九条约定商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）被告（反诉原告）应当在2019年12月15日前向原告（反诉被告）交付该商品房;（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为交付办理手续的地点。（三）查验房屋买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准，自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人逾期30日内仍未办理交房手续的，自约定交付之日起买受人按日向出卖人支付总房款的万分之二违约金，超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同时，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行。自本合同规定交房之日起至实际交房日期止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之二的违约金。合同第十二条约定：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期在30之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按年利率4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。同日，双方签订补充协议，约定1、通知房屋交接时间以出卖人向买受人寄信为准。买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。2、买受人同意在未向出卖人付清本合同约定的购房总价及其他约定的应由买受人缴交的相关费用的前，出卖人有权不予交房且不视为出卖人延期交房。3、该商品房具备被合同第九条约定的交付条件后，买受人应按出卖人通知的时间及地点付清应付款并办理房屋交接手续，不得以整改或其他合同约定外的理由拒绝接房或拒付物业管理费，否则出卖人有权按本合同逾期付款的违约责任追究买受人的逾期付接房责任。对于交付的商品房，若存在局部瑕疵，不影响该房屋的结构安全及使用功能的，双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续。若根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第2项，出卖人要承担修复责任的，商品房修复后交付，若因此导致交付时间超出第十一条第（一）款约定的，出卖人不承担逾期责任。合同签订后，原告（反诉被告）通过银行转账及银行按揭支付的方式将房款支付给被告（反诉原告）。2020年1月20日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《入伙通知书》，通知原告于2020年1月17日至2020年2月17日办理交房。后，原告发现案涉房屋存在路面下沉、室外楼梯出现沉降裂缝、挡土墙开裂等质量问题，遂向有关部门反映并向九江市濂溪区住房和城乡建设局投诉。2020年2月28日，九江市濂溪区住房和城乡建设局以濂住建字（2020）12号《关于要求龙庭花园二期9＃-13＃楼停止交房的通知》通知被告对9＃-13＃楼室外附属工程存在的大量因回填土沉降引起的质量问题进行维修，并要求维修到位后方可交房。2020年4月16日，被告（反诉原告）对前述质量问题整改完毕并经相关部门验收后，通过报纸向原告（反诉被告）发出收房通知，原告（反诉被告）因房屋质量问题及逾期违约金事宜与被告（反诉原告）未达成一致，一直未予办理收房手续。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现原告已根据合同约定支付了全部购房款933093元，被告亦应按合同约定在2019年12月15日之前将符合交付条件的房屋交付给原告。现被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。因原、被告双方在购房合同中已明确约定“逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条1（1）项中的比率]的违约金”。现原告要求继续履行合同，被告则应按合同约定，以原告支付的全部房价款为基数，按全部房价款的日万分之二标准，从合同约定的交房次日起（2019年12月16日）承担逾期交房违约金。有约定从其约定，双方约定的违约金的计算方法和幅度未超出合理区间，被告辩称违约金的约定过高应予以调整的辩解意见，本院不予采纳。至于具体计算被告逾期交房违约金的天数问题，本院综合考量后认为计算至2020年4月23日天宏公司在九江日报第5版刊登敦促业主立即来办理交房手续时较为合理，为130天。被告辩解疫情期间逾期交房违约金应当予以扣除的意见，因本案原、被告约定商品房交付时间为2019年12月15日，该时间在新冠疫情暴发之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告上述辩解意见，客观上不符合法律规定的免除责任的情形，故对被告这一辩解意见本院不予采纳。被告所称整改期间不计违约责任，是对《补充协议》的曲解。《补充协议》第三条第3款是针对“交付日期届满前10日买受人查验的商品房存在主体结构外其他质量问题时”适用。九江市濂溪区住房和城乡建设局下发停止交房的通知，正是因为被告开发建设的楼盘附属设施存在质量问题，是自身的原因，故自2020年2月28日至2020年4月16日整改时间段，仍应计算逾期交房违约金。原告认为被告并没有完成整改的意见，与事实相悖，本院不予采纳。根据庭审查明的事实，被告开发建设的商品房满足合同约定的交付条件，房屋室外附属设施的整改、修复，并不影响该房屋的结构安全及实用功能。2020年4月23日，被告公告催促业主尽快来收房。根据房地产市场交易规则，业主在收到通知后一个月内需办理交房手续，也就是说，业主应于2020年5月23日前办理完成交房手续。原告以房屋存在质量为由等未按期接房现已超过30日，应依照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项第（1）目的规定，按日向被告支付总房款万分之二的违约金（前提是被告不解除合同）。考虑到被告公司违约在先，延期接房违约金暂算至开庭日（从2020年5月24日算至2020年9月2日，共101天）。之后的延期接房违约金，以原告实际接房时间为准，被告可依据上述计算方法与原告协商或另行主张。原告关于请求确认《补充协议》第三条第3款的约定无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）九江市庐山区天宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡方方、赵慧支付逾期交房违约金24260元；二、驳回原告（反诉被告）胡方方、赵慧要求确认《补充协议》第三条第三项约定无效的诉讼请求；三、原告（反诉被告）胡方方、赵慧应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）九江市庐山区天宏房地产开发有限公司支付延期接房违约金18848元（暂算至2020年9月2日）。（上述两项违约金相抵后，九江市庐山区天宏房地产开发有限公司还需向胡方方、赵慧支付逾期交房违约金5412元。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取315元，由被告（反诉原告）九江市庐山区天宏房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费减半收取360元，由原告（反诉被告）胡方方、赵慧承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员  刘燕平二〇二〇年十月十六日书记员  张妍冰