北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初181号原告（执行案外人）：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市东城区×××1幢-1层2-112室。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：张雪艳，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建，北京市环球律师事务所律师。被告（申请执行人）：王娇，女，汉族，1982年1月24日出生。委托诉讼代理人：石利明，北京市东卫律师事务所律师。被告（被执行人）：袁庆华，男，1970年12月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：袁紫琦（袁庆华之女），住河南省安阳市文峰区。原告北京凯恒房地产有限公司（以下简称凯恒房地产公司）与被告王娇、被告袁庆华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯恒房地产公司之委托诉讼代理人张雪艳、董建，被告王娇之委托诉讼代理人石利明、被告袁庆华之委托诉讼代理人袁紫琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对凯恒房地产公司所有的位于北京市东城区×××50525号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行，并对该房屋解除查封（预查封）、停止拍卖；2.王娇、袁庆华负担本案诉讼费用。事实和理由：北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在执行王娇申请执行袁庆华北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解一案中，因二中院查封了凯恒房地产公司所有的涉案房屋并予以拍卖。在此期间，凯恒房地产公司向二中院提起执行异议申请，请求撤销对涉案房屋的查封以及拍卖，二中院于2019年3月4日向凯恒房地产公司邮寄送达了（2019）京02执异274号《执行裁定书》，裁定驳回凯恒房地产的异议请求，为此，凯恒房地产公司提起执行异议之诉。1.凯恒房地产公司依法享有涉案房屋的所有权。凯恒房地产公司基于合法建造取得涉案房屋的所有权，袁庆华仅依据《北京市商品房预售合同》享有合同债权，不动产物权变动应以登记为生效要件及公示原则；2.袁庆华未按约履行《北京市商品房预售合同》，凯恒房地产公司行使合同解除权而导致袁庆华原依据《北京市商品房预售合同》享有的可期待物权消灭；3.二中院依据袁庆华与凯恒房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》网签备案登记，查封、拍卖凯恒房地产公司所有的涉案房屋，属于违法执行。综上所述，王娇申请执行凯恒房地产公司所有的涉案房屋，于法无据。二中院在执行王娇与袁庆华之间北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解过程中，查封、拍卖登记在凯恒房地产公司名下的涉案房屋，没有法律依据，对凯恒房地产公司享有的涉案房屋的所有权造成了严重妨碍，应当予以撤销。凯恒房地产公司请求二中院依法停止对涉案房屋的强制执行，解除对涉案房屋的查封并停止拍卖。王娇辩称，不同意凯恒房地产公司的诉讼请求。事实和理由：1.王娇依据生效的法律文书向法院申请执行，法院有权对袁庆华的财产进行查封；2.袁庆华已经支付了部分款项法院有权利进行查封；3.凯恒房地产公司虽然提起了诉讼要求解除与袁庆华的房屋买卖合同，但目前尚未达到合同解除的后果。袁庆华辩称，不同意凯恒房地产公司的诉讼请求，对凯恒房地产公司的诉讼请求和理由均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2011年1月22日袁庆华与凯恒房地产公司签订《北京市商品房预售合同》（Y1139693），合同约定由袁庆华购买东城区×××50525号房产，房屋总价款为人民币20200117元，付款方式分期支付，袁庆华分别于2011年1月22日之前支付2020012元，2月22日之前支付2020012元，3月22日之前支付3030018元，4月22日之前支付3130075元，余款由买受人申请银行按揭贷款。袁庆华应在2011年7月1日起十个工作日内提交申请贷款所需的全部材料，并提出按揭申请和按银行要求期限履行相关银行按揭手续。双方还约定，出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应在2014年4月30日前取得该商品房楼栋的权属证书，并且应在房屋交付使用后共同向登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，双方还还签订了《之补充协议》（Y1139693），双方约定，袁庆华付清该房屋全部房款（包括补齐面积差价款、全部按揭贷款已经到达凯恒房地产公司账户）是凯恒房地产公司交付房屋的前置条件。袁庆华按期支付了前四期的购房款，未办理最后一期银行按揭贷款。涉案房屋已由凯恒房地产公司办理初始登记，尚未对袁庆华进行交付，也未向袁庆华办理所有权转移登记，对于未交付及未办理所有权转移登记原因，双方各执一词。2012年3月6日，北京市仲裁委员会就申请人王娇与被申请人袁庆华就《借款协议》相关事项作出（2012）京仲调字第0044号调解书，确认调解结果如下：袁庆华应于2012年3月9日前向王娇支付借款7000000元。2012年3月26日，本院作出（2012）二中民保字第05986号民事裁定书，依据北京仲裁委员会提交的王娇申请的仲裁保全，裁定准许申请人王娇的财产保全申请，冻结被申请人袁庆华所有的银行存款人民币七百万元，如银行存款不足，则查封、冻结与其相等值的其他财产。同年3月27日，本院向北京市东城区房屋管理局送达协助执行通知书，查封袁庆华位于本市东城区×××50525号房屋，预售许可证号：京房售证字（2010）102号，合同编号：Y1139693。2012年9月21日，本院依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解书立案执行，2012年9月28日向被执行人袁庆华发出执行通知。目前，涉案房屋已经经过三次拍卖流拍，尚未启动变卖程序。经核查，本院2014年3月27日对涉案房屋进行查封属于预查封。本院在执行王娇与袁庆华仲裁裁决一案的过程中，凯恒房地产公司向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，并终止对该房屋的执行。本院经审查认为，根据相关法律规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于查封效力。现凯恒公司仅仅以涉案房屋仍登记该公司名下为由，申请解除查封措施并终止对涉案房屋的执行，缺乏法律依据，不予支持。本院于2019年2月28日作出（2019）京02执异274号执行裁定书，裁定驳回凯恒房地产公司的异议请求。凯恒房地产公司不服（2019）京02执异274号执行裁定，于2019年3月19日向本院提起案外人执行异议之诉。本院经审理后作出（2019）京02民初262号民事判决驳回凯恒房地产公司的诉讼请求。凯恒房地产公司不服，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院经审理后作出（2019）京民终1488号民事裁定，将该案发回本院重审，即为本案诉讼。2019年2月28日，本院向凯恒房地产公司送达（2012）二中执1298号协助执行通知书，该协助执行通知书载明，请凯恒房地产公司协助扣留将退还袁庆华的位于北京市东城区×××1幢50525号（预售合同号：京房售证字20101102号合同编号：Y1139693。）的剩余购房款。袁庆华已向你公司支付人民币一千零二十万元购房款，你公司应扣留剩余购房款的具体数额以相应裁判文书确定的数额为准。2019年3月8日，凯恒房地产公司以袁庆华未按合同约定以银行按揭贷款支付余款为由向袁庆华发出《解除合同通知书》。另查，凯恒房地产公司向北京市东城区人民法院起诉请求解除其与袁庆华的商品房预售合同，并要求袁庆华承担相应的违约责任。北京市东城区人民法院于2019年2月1日立案，案号为(2019)京0101民初3114号，自2019年8月22日起中止审理。2020年6月5日，本院作出（2020）京02民辖63号民事裁定将该案提级管辖，由本院审理。凯恒房地产公司与袁庆华商品房预售合同纠纷一案本院于2020年7月15日立案，案号为（2020）京02民初351号。该案在审理过程中，袁庆华明确表示不在该案中提起反诉请求凯恒房地产公司返还其已支付的购房款。凯恒房地产公司亦表示，不在该案中解决房款返还问题，待法院确认其与袁庆华的商品房预售合同解除，由袁庆华承担相应违约责任并扣除相关费用后，再自行将剩余购房款返还袁庆华。在本院审理过程中，凯恒房地产公司以该公司与袁庆华之间的商品房预售合同纠纷正在法院审理为由申请中止本案的审理。以上事实有当事人陈述、编号为Y1139693《北京市商品房预售合同》及补充协议、付款凭证、房产证、不动产登记簿、本院（2019）京02执异274号执行裁定书、本院（2012）二中执1298号协助执行通知书、（2020）京02民辖63号民事裁定书、民事起诉状及立案受理通知书及双方当事人提交的其他证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点为：凯恒房地产公司是否对涉案房屋享有排除执行的民事权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而审查案外人的权利能否排除执行，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。本案中，凯恒房地产公司提出执行异议之诉的主要依据为其作为涉案房屋的所有权人且其与袁庆华签订的商品房预售合同应当解除，故有权请求法院判令终止对涉案房屋的强制执行。对此，本院分别评判如下：关于凯恒房地产公司对涉案房屋所享有的所有权能否排除执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。第十六条规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，就被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，法院有权进行预查封，故而，对于凯恒公司以其为涉案房屋产权人为由提出排除执行的理由，本院不予支持。关于凯恒房地产公司与袁庆华解除商品房预售合同后能否排除执行。一般而言，如果生效判决确认该商品房预售合同解除，此时凯恒房地产公司即不再负有向袁庆华转移涉案房屋所有权的债务，本可排除金钱债权的执行。但因袁庆华已向凯恒房地产公司支付部分购房款，即便涉案商品房预售合同被解除，虽然凯恒房地产公司应向袁庆华返还的购房款具体数额尚未最终确定，但凯恒房地产公司仍负有向袁庆华返还相应购房款的义务，在凯恒房地产公司未返还该价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人王娇既执行不到被执行人袁庆华名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人袁庆华的购房款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人凯恒房地产公司已经返还购房款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人凯恒房地产公司未返还该价款的，不能排除执行。根据查明的事实，袁庆华与凯恒房地产公司均未在本院（2020）京02民初351号案件中诉请处理凯恒房地产公司应当返还给袁庆华的购房款，为保障申请执行人王娇的利益，在凯恒房地产公司未向袁庆华返还购房款之前，本院认为凯恒房地产公司对涉案房屋暂不享有排除执行的权益。如前所述，袁庆华与凯恒房地产公司均未在本院（2020）京02民初351号案件中一并诉请处理袁庆华已支付的购房款返还问题。协调处理两案，本案的审理无需以该案的审理结果为依据。因此，本院对凯恒房地产公司关于中止审理本案的申请不予准许。综上所述，凯恒房地产公司对涉案房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益，不能排除人民法院的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回北京凯恒房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费142801元，由北京凯恒房地产有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 霍翠玲二〇二〇年十月三十日法官助理 王一洲书 记 员 孙 涵