四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初1522号 原告：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷**农贸综合市场**楼******。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：熊佳，四川辽原律师事务所律师。 被告：严宗福，男，汉族，1964年8月25日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：李洪樑，四川锐思邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思莹，四川锐思邦律师事务所律师。 原告南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）与被告严宗福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法将该案转换成普通程序，公开开庭进行了审理。原告家吾家公司的委托诉讼代理人熊佳，被告严宗福的委托诉讼代理人李洪樑、李思莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家吾家公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的2014年9月1日至2020年8月31日的物业服务费44343元，代收生活垃圾处置费360元，共计44703元。2.请求依法判令被告立即向原告支付违约金48508元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月26日，原告与四川美轮房地产开发有限责任公司（建设单位）签订了《前期物业管理服务合同》,2013年10月5日被告自愿接房，位于高坪区××路××号××小区××栋××号××商铺。同日原告与被告也签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起止时间和违约责任等事宜。原告自签订合同之日起就全面严格履行协议，尽心尽责的为被告提供物业管理服务。被告系翰林尚城小区商铺业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时如约向原告交纳物业服务费用，没有履行合同约定的一个业主应尽的基本义务，属于严重的违约行为。并且经原告多次催收，被告均以种种理由拖延和拒绝交纳，对原告造成了巨大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告严宗福辩称，1.原告没有按照合同约定对商铺进行安全巡查、维修保养、日常清洁卫生，没有达到合同约定的满意度，其不应交纳物业服务费；2.根据原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定的服务期限是2013年12月26日至2016年12月25日止，故本案物业服务费应从2013年12月26日起计算物业服务费，被告严宗福已交纳一年的物业服务费，其欠付的物业应从2014年12月26日起计算。同时物业服务合同已于2016年12月25日到期，后原告与小区业主发生冲突，经有关部门协调，同意延长至2018年底，现早已到期，且经小区业主委员会通知其撤场，原告拒不撤场，从2019年1月起，原告无权主张物业服务费；3.本案已过诉讼时效；4.原告应提供代收垃圾处置费的相关票据，没有在举证期内提供，我方不认可；5.如事实服务成立，服务不到位，造成其电瓶车多次被盗，应减少收取物业服务费，并要求赔偿。同时根据原被告签订的物业服务合同第二条约定，原告对房屋共用设施设备有维护的义务，被告物业的共用水管破裂，原告没有尽到维护义务，亦应当减少收取物业费，并应当赔偿被告的损失；6.本案违约金过高，请求调整。 本院经审理认定事实如下：被告严宗福系南充市高坪区建设路**附**翰林尚城****商铺的所有权人，其房屋建筑面积为384.92㎡。2011年12月26日，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定将位于南充市高坪区××路××小区委托给原告家吾家公司实行物业管理，委托管理期限暂定为三年。自2013年12月26日起至2016年12月25日时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为交房之日起计算，以后类推。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰元交纳滞纳金。前期物业服务合同签订后，原告按照合同约定为翰林尚城小区提供物业服务至今。2013年8月30日，四川美伦房地产开发有限责任公司在南充晚报上发出交房公告，公告载明“翰林尚城1-11幢楼已达到交房条件，定于2013年8月30日起正式交房”。被告严宗福于2013年10月5日接房后，于2013年11月5日交纳了2013年9月9日至2014年9月9日期间的物业服务费7390元（384.92／㎡×1.60元×12个月），生活垃圾费60元。未交纳从2014年9月10日起至2020年8月31日止的物业服务费44158元（384.92／㎡×1.60元×71个月21天）、代收生活垃圾处置费358元（5元／户／月×71个月21天）共计44496元。原告并分别于2015年、2016年、2017年、2019年多次在被告严宗福的商铺张贴书面催收通知书向其催收拖欠的物业服务费、生活垃圾处置费、违约金等费用，被告一直拒绝缴纳相应费用。原告家吾家公司经催收未果，遂起诉来院。 另查明：2017年11月13日，南充市高坪区翰林尚城小区召开全体业主代表大会，选举产生了翰林尚城业主委员会，并于2017年11月22日报社区、街道办、房管部门备案。2018年8月27日当天，翰林尚城业主委员会发出2018年9月2日召开业主大会的公告。2018年9月2日，经过全体业主过半数同意由原告家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务至今。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主严宗福具有约束力。原、被告应按照该合同约定履行各自的义务。该合同签订后，原告家吾家公司对翰林尚城小区提供了物业管理服务，被告严宗福依约应交纳物业管理服务费。该小区从入住以来一直由原告家吾家公司提供物业服务，且在2018年9月2日经过全体业主过半数同意由原告家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务，故原告家吾家公司请求业主按照《前期物业管理服务合同》的约定支付物业服务费，本院予以支持。 经原告书面催收后，被告拒不支付，故对原告家吾家公司要求被告严宗福支付2014年9月10日起至2020年8月31日止拖欠的物业服务费和垃圾清运费，本院予以支持。经计算被告拖欠原告2014年9月10日起至2020年8月31日止的物业服务费44,138元及垃圾清运费358元共计44,496元。 关于本案被告是否应当支付违约金。被告严宗福未按合同的约定交纳物业服务费，确已构成违约。原告家吾家公司要求被告支付违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告主张按照合同约定的按日以欠费金额千分之五标准计算违约金过高，被告请求减少，本院予以支持。原告因被告迟延交纳物业服务费所遭受的损失即为其资金利息损失，本院酌定在2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金。故本案被告应以所欠物业服务费7,390元/年为基数，从2014年9月10日起分段计算至付清之日止。 关于案涉物业服务费的计收时间和标准。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”规定，本案原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司在《前期物业管理服务合同》中约定“物业服务费的交纳费用时间为交房之日起计算”，且约定“非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元交纳”。四川美伦房地产开发有限责任公司通知的交房时间是从2013年8月30日起，同时被告亦交纳了2013年9月9日至2014年9月9日的物业服务费，故案涉物业服务费的计收时间从2013年9月9日起。因原告提供物业服务至今，现原告主张被告支付从2014年9月10日起至2020年8月31日期间的物业服务费44,158元，本院予以支持。 关于本案被告是否应当减少支付物业服务费。原告提供物业服务后，理应获得收取物业服务费的权利。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒交物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了物业服务，没有根本性违约，业主均应支付物业费。原告提供的证据尚不足以证明被告在提供物业服务过程中存在根本违约，故被告拒交或要求减少支付物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于被告所述其电瓶车被盗以及水管破裂，要求原告赔偿损失的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告如果认为原告存在违约行为导致其产生损失，可以另行主张，但以此作为拒交物业费的理由没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决如下： 一、被告严宗福于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付物业服务费44,138元及垃圾清运费358元共计44,496元。 二、被告严宗福于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付违约金，具体计算方法为：以7390元/年为基数按中国人民银行同期贷款利率标准从2014年9月10日起分段计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分段计算至本金付清之日止； 三、驳回原告南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,130元，原告南充家吾家物业服务有限公司负担1,130元，被告严宗福负担1,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  顾永燕 人民陪审员  邓 敏 人民陪审员  田 洋 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  江 婧