广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5210号原告：刘崇智，男，1994年4月19日出生，汉族，住山西省介休市。委托诉讼代理人：廖茂文，广东茂文律师事务所律师。委托诉讼代理人：何国瑜，广东茂文律师事务所律师。被告：徐水胜，男，1987年10月1日出生，汉族，住广东省陆丰市。被告：施勇琨，男，1980年11月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州天睿地产咨询有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东进南路46号之一。法定代表人：张秀兰。原告刘崇智诉被告徐水胜、施勇琨，第三人广州天睿地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘崇智，被告施勇琨，第三人广州天睿地产咨询有限公司的法定代表人张秀兰到庭参加诉讼。被告徐水胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘崇智向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、判令被告返还原告2020年5月16日至2020年12月17日的租金27093.6元；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：经第三人居间介绍，被告施勇琨与原告于2019年12月16日签订《房屋租赁合同》，约定将位于增城区××大道南××房出租给原告，租期自2019年12月18日至2020年12月17日，租金为每月3834元，按年支付，年租金合计46000元，押金7668元。原告已于签订合同当日将一年租金46000元及押金7668元通过支付宝一次性支付给被告施勇琨。该合同落款处的徐水胜签名系被告施勇琨所签。2020年4月23日，原告通知被告解除租赁合同。2020年4月、5月期间，原告与被告、第三人通过微信、电话、面谈等方式多次协商合同解除的后续事宜，包括如何退押金、租金及如果计算违约金，但未能达成一致意见。2020年5月15日，原告已将涉案房屋腾空，并把钥匙和业主卡交给第三人，由第三人的工作人员签收，交还了涉案房屋，故原告与被告之间的租赁合同于2020年5月15日正式解除。被告应将租赁合同未履行期间的预交租金退回给原告，即2020年5月16日至2020年12月17日期间的租金合计27093.6元。请求法院支持原告的诉讼请求。被告徐水胜、施勇琨均辩称：一、两被告在履行涉案租赁合同期间没有过错和违约行为，而是原告擅自终止解除合同，故原告应承担过错和违约责任，两被告无须退还剩余租金。二、涉案租赁合同还在履行中，法院未判决解除合同。由于原告擅自解除合同，且未向两被告正式交还房屋钥匙、门卡、家私家电等，原告只交还给第三人。退一步即使需退还租金，时间应从法院判决合同解除生效之日起计算，不是按原告主张的从2020年5月16日起计算。三、两被告放租时租金是每月4800元，每年租金为57600元。由于原告承租时承诺可以交一年租金，但要求租金从每年57600元减至46000元。两被告念在原告一次性交纳一年租金，故租金从每年57600元减至46000元。即使要退还剩余租金，原告已承租房屋的租金按每月4800元标准计算。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人广州天睿地产咨询有限公司陈述：涉案合同在2019年12月签订，原告在2020年5月说不租了，要求业主退回已交的租金，我方让原、被告协商解决，协商不成后，原告把涉案房屋的钥匙寄给了我方的员工，我方暂时保管。本院经审理认定事实如下：2019年12月16日，被告徐水胜（出租方、甲方，由施勇琨代签）与原告（承租方、乙方）、第三人（居间人、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋位于增城区××大道南××房，建筑面积166.96平方米；租赁期限自2019年12月18日至2020年12月17日；租金每月3834元，租金按年支付，租金总计46000元；押金7668元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，若双方协商一致解除合同，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金；等内容。2019年12月16日，原告的妻子王燕向被告施勇琨支付53668元。2020年4月、5月期间，原告通过微信向被告施勇琨表示希望退租退租金，并表示可以商量支付一些违约金给被告。但被告施勇琨未同意。2020年5月15日，第三人的工作人员肖鑫向原告出具收条，证明收到原告交还的涉案房屋的两条钥匙和一张业主卡，并检查了涉案房屋的电器、家具等没有损坏，全屋卫生已经打扫。2020年5月16日，原告与被告施勇琨的微信聊天记录：原告：“哥，怎么不接电话？你考虑的怎么样了，我们今天下午的飞机，昨天房子已经跟中介交接了。这边咱们还是协商不好的话，我们就全权委托律师处理了。”另查明，涉案位于增城区××大道南××房的房屋权利人是被告徐水胜。被告徐水胜于2019年5月1日向被告施勇琨出具《房屋出租委托书》，委托被告施勇琨办理涉案房屋的出租及相关事宜，包括代为办理涉案房屋的租赁手续、代收涉案房屋出租的全额价款等。庭审期间，原告陈述：1、承租涉案房屋时谈的租金是每月4000元，最后谈到每月3800元，我方请求退还的租金按每月3834元计算；2、我与被告施勇琨签订合同，第三人有向我说过房屋所有人是徐水胜，不清楚徐水胜委托施勇琨出租房屋和签订合同；3、我要求解除合同的理由是我当时在这里做生意租房屋居住，之后生意不好做就不在这居间，所以解除合同；4、我与第三人一起到涉案房屋清点了家电家私，办理了交接；5、2020年5月15日我直接把钥匙给第三人，当天我联系过施勇琨，但他没有接电话，次日我再打电话给他也没有接，我就发短信给他告诉其情况。被告陈述：1、徐水胜全权委托我出租涉案房屋，徐水胜是出租方；2、我没有收到原告交还的钥匙，没有收回房屋，原告起诉之后我才知道原告把钥匙交给了第三人，第三人没有权利办理房屋交接手续；3、我方同意解除合同，但认为不需要退还租金。第三人陈述：1、涉案房屋钥匙目前还在我方处，没有交还给被告；2、2020年5月15日我方收到原告交的钥匙和业主卡，检查了房屋和电器等没有损坏，我方的经纪人去帮原告办理了交接手续；我方有通知被告去办理交接手续，我方纪经人打电话给被告，被告说很忙不过去；我方的义务是签订租赁合同，交付房屋后就已经完成中介服务，之后的事情只是协助。本院认为：原告与被告徐水胜、第三人于2019年12月16日签订的《房屋租赁合同》是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。由于上述合同系被告施勇琨代被告徐水胜签订，而被告徐水胜此前确实委托被告施勇琨办理涉案房屋的租赁事宜，而被告施勇琨实际收取了原告支付的租金和押金，因此，上述合同的权利义务应及于被告徐水胜与施勇琨。关于涉案合同是否于2020年5月15日解除的问题。根据已查明事实可知，涉案合同租赁期限是一年，原告在租赁期限未届满前就向被告施勇琨提出退租并要求被告施勇琨退还剩余的租金，被告施勇琨对此并未同意，但原告在双方并未达成一致意见的情况下自行向第三人交还涉案房屋的钥匙和门卡，原告上述行为已经构成违约。由于原告提前退租的行为不符合合同中关于可主张解除权的相关约定，亦不符合法律关于合同解除权的相关规定，因此，原告请求确认涉案合同于2020年5月15日解除，缺乏理据，本院不予采纳。关于租金是否退还的问题。根据原告及第三人的陈述以及原被告双方的微信聊天记录可知，原告在与被告施勇琨沟通退租一段时间后，在2020年5月15日搬离涉案房屋并将涉案房屋的钥匙和门卡交还给第三人，并通过微信告知被告施勇琨其已经与第三人办理交接手续。也就是说，原告在2020年5月15日之后已未实际占用涉案房屋。原告已以其行为明确表示不再履行涉案合同，被告施勇琨在庭审期间亦表示同意解除涉案合同，因此，原告请求被告徐水胜、施勇琨退还剩余的租金，有理有据，本院予以支持。对于退还剩余的租金数额问题，由于原告系于2020年5月16日告知被告施勇琨已与第三人办理交接手续，考虑应扣除被告徐水胜、施勇琨接收涉案房屋的合理期间，本院酌定退还租金应从2020年5月18日计算至2020年12月17日，按合同约定的每月租金3834元计算，合计26838元。对于被告徐水胜、施勇琨辩称应按每月4800元计算原告已使用涉案房屋的租金，原告不认可，且被告徐水胜、施勇琨未提交相关证据予以佐证，故本院不予采纳。被告徐水胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐水胜、施勇琨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘崇智返还租金26838元；二、驳回原告刘崇智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571元，由原告刘崇智负担336元，由被告徐水胜、施勇琨负担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十月二十一日书记员  阮柳静