宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3108号 上诉人（原审原告）：张某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某2、张某3，宁夏朔方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：银川先泽房地产开发有限公司。 法定代表人：何某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，北京市中银（银川）律师事务所律师。 上诉人张某1因与被上诉人银川先泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人张某1上诉请求:1.依法撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人购买被上诉人房屋一套，后房屋出现下水、排水设施及电路等质量问题，造成上诉人房屋在居住过程中遭遇房屋不隔音、室温不达标等问题。上诉人及其他业主多次向被上诉人主张权利，要求对房屋进行维修，但被上诉人并没有尽到维修义务。一审法院仅支持了上诉人安装门铃的诉请，其他诉请均被驳回。一、一审判决认定上诉人对维修下水管道所提起的诉请存在起诉主体资格上的瑕疵，缺乏事实与法律依据，应依法予以纠正。上诉人系房屋购买人并实际居住，是上述房屋质量问题的直接受害者，上诉人有权以自身实际遭受的损害提起诉讼。上诉人诉请被上诉人对房屋进行维修，系因自身权益遭受了实际损害，一审判决认为上诉人一方诉请涉及其他业主权益，驳回上诉人的诉讼请求错误。涉案房屋别墅区部分业主已就下水返水提起诉讼，即意味着返水是本小区的共性问题，一审法院应就各业主共同诉请合并审理。但一审法院分别处理并驳回了上诉人的诉请，致上诉人等人的合法权益遭受损害；二、一审判决关于电路设计施工的认定，没有事实和法律依据，应依法予以纠正。被上诉人没有提出证据证明其电路设计符合国家、行业标准，应承担举证不能的法律后果；三、一审判决关于房屋保温、隔音问题的认定，没有事实和法律依据，应依法予以纠正。上诉人及其他业主也在就房屋同样问题向法院提起诉讼，足以说明被上诉人开发建设的澳海澜庭别墅区存在质量问题的普遍性，因涉及业主共同权利，法院应公正处理。综上，一审法院认定事实部分有误，适用法律错误，判决错误，请二审法院依法查明事实，支持上诉人上诉请求。 被上诉人银川先泽房地产开发有限公司辩称，关于下水系统，上诉人在一审期间表示其主张维修的下水系统为其房屋之外的公用下水，并非上诉人家里的下水管道。根据《物权法》关于建筑物区分所有权的相关规定，上诉人无权对公用设施提起诉讼，且本案系上诉人基于《商品房买卖合同》向被上诉人提起的房屋买卖合同纠纷，室外公用下水管道并非买卖合同的交付标的，对于室外下水管道的诉请，上诉人非适格主体。第二，关于电路设计、房屋保温及隔音问题。一审中，上诉人没有提供有效证据证明涉案房屋存在上述质量问题，也未进行司法鉴定。上诉人对涉案房屋进行了装修并使用多年，在交付后的两年内上诉人并没有提出房屋存在以上质量问题。一审中上诉人并没有提供关于房屋保温及隔音应该达到什么标准，也未能提供涉案房屋保温及隔音不达标的证据，故其一审诉请因证据不足被驳回。被上诉人已经向一审法院提供了涉案房屋所在楼的整体《工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋验收质量为合格。只有当包括下水、电路、消防等分项验收后才能取得整栋楼的《工程竣工验收备案表》，同样，取得了整体《工程竣工验收备案表》就表明各分项已验收合格。且在房屋验收过程中，分项并不单独出具验收备案表。因此在被上诉人已经提供了整栋楼的《工程竣工验收备案手续》的情形下，上诉人仍然要求被上诉人提供各分项的验收手续，不符合行业规范。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张某1向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行《银川市商品房买卖合同》义务；对银川市西夏区澳海澜庭15号楼101室房屋保温设施、隔音设施、下水管道、电路、地暖管道及入户门铃进行完善、修理或更换；2.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月13日，原告张某1作为乙方（买受人）与被告银川先泽房地产开发有限公司（甲方、出卖人）签订一份《银川市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发建设的北京××路（复式）室房一套，房屋总价款1370000元。合同第九条交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间约定：出卖人应当在2016年5月16日前向买受人交付该商品房。第十七条保修责任：商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定。该商品房为住宅的，出卖人参照《住房质量保证书》；该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。（一）保修项目和主体结构：2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏；保修期限为：5年（不得低于5年）。4.电器管线、给排水管道、设备安装：保修期限为：2年（不得低于2年）。5.装修工程：保修期限为：2年（不得低于2年）。《商品房买卖合同》补充协议1第九条关于房屋交付第7条约定：买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接收房屋交付，买受人拒绝接收交付的出卖人不承担逾期交付的责任。8、出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府或相关部门规定的验收交付标准，买受人在接收房屋时，对所交付商品房的质量（除隐蔽工程外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。10、买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得《商品房买卖合同》约定的证明文件或尚未满足《商品房买卖合同》约定的其他交付条件，买受人仍愿意接受该商品房时，视为双方对房屋交付条件的变更，出卖人不承担违约责任。第十四条关于保修和质量争议处理约定：1、《商品房买卖合同》规定的保修范围、保修期限和保修责任，均按国家法律和行政法规中的规定进行理解和适用。2、保修范围不包括：（1）因买受人使用不当或者第三方原因所造成的质量缺陷和损坏；（2）交付后买受人自行添置、改动房屋设施、设备、管道、线路等造成的损坏和损失；（3）买受人在装饰施工中，因装修的质量不符合国家有关施工范围，装修设计要求和装修质量标准（如：外墙、卫生间的凿洞、地漏或管道移位安装）所造成的质量问题或改变原结构。3、买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争执时，由买受人负责提供出卖人认可的市级及市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。如该部门认定不属于质量问题的买受人应予以收房，出卖人不承担违约责任。如该部门认定非属重大质量问题，在保修期内由出卖人根据《商品房买卖合同》的规定承担保修责任。2015年7月,涉案澳海澜庭项目15号楼经竣工验收合格。原告支付购房款后，被告于2016年5月16日将房屋交付给原告使用。被告交付房屋后，原告以房屋存在室内不保温、房屋不隔音、下水管道排水不畅、电路设计及施工不合格、房屋入户门铃未调试等问题向被告反映未果，遂提起诉讼。 原告于2019年4月11日向法院提出鉴定申请，申请对银川市西夏区澳海澜庭15号楼101室房屋隔音是否符合建筑标准，房屋配套设施（排水管、污水井）的设计、施工是否符合建筑标准进行司法鉴定。因未在《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册宁夏回族自治区分册》中查找到能够进行上述鉴定的机构，法院告知原、被告双方自行联系鉴定机构后，再由上级法院对外进行委托。至2019年6月19日开庭审理，原告未能提供鉴定机构名称。庭审中，法院又告知原告自行联系鉴定机构，规定的期限届满后，原告仍未提交鉴定机构名称。另查明，被告交付给原告的房屋入户门铃确实未进行安装并调试使用。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。原、被告签订的合同中虽未对入户门铃的安装进行约定，但被告认可其未给原告安装入户门铃并同意安装，故对原告要求被告安装入户门铃的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告对下水管道进行修理、完善，但其主张维修的下水管道属该小区的共有设施，原告并非以其对于共有部分享有的共有权为基础提起诉讼，而是依据合同关系起诉，此诉讼请求已涉及建筑物专有部分以外共有部分之权利义务，原告存在法律关系以及权利管理上的瑕疵，其起诉的主体资格存在瑕疵，故对原告该诉讼请求，法院不予支持。原告要求被告对银川市西夏区澳海澜庭15号楼101室房屋保温设施、隔音设施、电路、地暖管道进行完善、修理或更换,法院认为，依据现有证据，不能证明涉案房屋存在上述质量问题，故对原告该诉讼请求，法院不予支持。同时，原告作为买受人，就买卖标的物质量不符合约定，应自标的物收到之日起两年内通知出卖人。法律对此的两年规定，是最长合理期间，且为不变期间。而根据原告提交的证据，没有证据显示本案原告曾在取得房屋之日即2016年5月16日起两年内向被告进行过上述质量问题的告知,且涉案房屋系竣工验收合格后交付原告使用。故对原告的上述诉讼请求，法院不予支持。被告的辩解意见,法院予以部分采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告银川先泽房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给原告张某1位于银川市××区房屋安装入户门铃并调试使用；二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张某1负担75元,被告银川先泽房地产开发有限公司负担25元。 二审中双方当事人均未提交证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人张某1与被上诉人银川先泽房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现上诉人主张其下水管道出现排水不畅系房屋质量问题，要求被上诉人对其下水管道进行维修、完善，因上诉人购买的房屋是复式楼，其主张维修的下水管道系室外下水管，涉及业主的共有权，一审法院据此认为上诉人起诉主体资格存在瑕疵，并无不当。上诉人主张房屋隔音、电路及保温均出现问题，因房屋已经交付多年，上诉人进行了装修并使用，且其在一审中提交的证据不能充分证实房屋存在质量问题，故一审法院结合上诉人提交的现有证据，判决驳回上诉人张某1的其他诉讼请求，支持上诉人要求被上诉人安装门铃的诉请处理适当。综上，上诉人张某1的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  高凤梅 审判员  张旭霞 审判员  岳 磊 二〇二〇年十月十五日 书记员  胡斯其 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。