广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6624号原告：陈伟盛，男，1989年4月20日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广州市荔富湖畔房地产有限公司，住所地广东省广州市增城朱村街朱村大道东88号。法定代表人：叶鹏勇。委托诉讼代理人：武妍，陈送炜，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广州从化弘煌建筑装饰工程中心，住所地广东省广州市从化城郊街新村北路55号之一自编A栋302室。投资人：赖泽焕。委托诉讼代理人：武妍，陈送炜，广东金桥百信律师事务所律师。原告陈伟盛诉被告广州市荔富湖畔房地产有限公司、第三人广州从化弘煌建筑装饰工程中心商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟盛的委托诉讼代理人王美舟，被告广州市荔富湖畔房地产有限公司、第三人广州从化弘煌建筑装饰工程中心的共同委托诉讼代理人武妍、陈送炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟盛向本院提出诉讼请求：一、被告支付延迟交楼违约金给原告（违约金从2020年4月1日起计至原告实际收楼之日即2020年8月19日止，按每日总房款1583692元的万分之二的标准计算）；二、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年11月23日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买荔富湖畔华庭住宅（自编号A7、A8）栋，地址坐落于增城市朱村××房。合同约定被告应于2020年3月31日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋给原告使用,逾期每日按照该房屋总房款的万分之一支付违约金给原告。同日，原被告与第三人签订房屋室内委托装修协议书，约定第三人于上述交楼日期前完成装修，被告监管工程款，如原告未按约定支付工程款，被告有权拒绝交付案涉房屋给原告，该装修协议与商品房买卖合同同时解除。案涉房屋报建为带装修房屋，全部业主的装修公司均由被告指定，装修方案相同，装修房款高过房款，故该装修协议系为规避限价的虚假意思表示，装修房款应为房款。装修协议约定于2020年3月31日完成上述房屋的装修，并且交付给原告使用，逾期交付按照装修款的万分之二的标准支付违约金，合同签订后，原告支付全部房款。被告至今不具备上述交楼条件。被告的行为已经违约，遂原告诉至法院。被告广州市荔富湖畔房地产有限公司辩称：一、受“新型冠状病毒”疫情的不可抗力影响，自2020年1月23日广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日起，直至2020年5月17日广州市发布社区解禁通知之日止，此期间共116天均因疫情管控措施导致工程无法正常施工。（一）针对“新型冠状病毒”，各级政府及相关部门发布一系列疫情管控措施，自2020年1月23日起至2020年5月17日止广州市所有小区均处于封闭性管理状态，无法开展工程施工；（二）涉案商品房项目（自编A7、A8栋）位于已成熟社区范围内，因社区自2020年1月23日起严格实行封闭性管理，导致工程人员、材料及设备均无法正常出入，直至2020年5月19日该社区才解除封闭性管理，期间共计116天工程无法施工；（三）涉案商品房项目装修工程的承包方及材料商均因疫情受到不同程度的影响，无法及时复工及供应材料，要求被告予以顺延工期；二、根据合同法及相关司法解释的规定以及商品房销售合同第四条的约定，因疫情属于“不可抗力”并导致无法按期交付房屋的，房屋交付期限应当予以顺延，本案中因疫情不可抗力导致无法施工的时间为116天，因此合同约定的房屋交付期限应当相应顺延116天，经顺延之后的房屋交付期限为2020年7月25日前，故被告不存在逾期交房的违约行为。三、涉案商品房项目交付期限受到疫情影响后，被告已经及时发函通知原告，充分履行了《合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的通知义务。四、疫情管控情况稍微缓和后，被告立即组织复工复产，并在满足收楼条件后第一时间通知原告进行收楼，原告因自身原因未在通知时间进行收楼的，视为已经完成房屋交付。（一）在通知原告收楼前，涉案商品房项目已经完全满足《商品房预售合同》第12条约定的各项交付条件；（二）被告已经在涉案商品房项目满足交付条件后第一时间通知原告进行收楼，但原告因自身原因拒绝进行收楼，根据相关法律规定及合同约定，原告所购买房屋视为在被告通知原告收楼期限届满时已经交付；五、突如其来的新冠××疫情，是整个国家乃至国际社会都面临的严峻考验。被告在疫情稍微缓和后已经是竭尽所能的大力推进复工，不存在丝毫懈怠。在此情况下，各方更应该相互理解，共克时艰。另外补充以下，本批案件存在特殊性，与以往的案件有所区别。涉案A7、A8栋在建设过程中不存在被告有逾期建设或逾期开工的情况，截至疫情发生时整个楼盘到装修阶段，预计完全可以在2020年3月31日前交付，但是因疫情影响，从2020年1月23日开始全国及广东省启动疫情一级响应，必须停工停业的强制措施，被告也于当天接到通知，必须强制停工。另外针对春节期间为赶工期，被告本身有安排零星人员在进行抢工，但由于疫情强制措施导致春节期间无法施工，因此春节的八天也属于因疫情原因予以顺延。在2020年2、3月份，广州市及增城区各部门尤其住建部也发布多个公告要求不能复工，且所有小区实行强制性封闭管理。外来非业主人员一律不得入内，外地返回人员也需要隔离14天。整个商品房项目A7、A8栋只是整个荔富湖畔项目社区一角，必须严格进行社区封闭，导致无法进场施工。第三人广州从化弘煌建筑装饰工程中心述称：意见与被告答辩意见一致。经审理查明：2017年11月23日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔富湖畔华庭住宅（自编号A7、A8）……地址：增城区朱村街荔富街3号（荔富街3号）1705房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价……总金额（人民币）795875元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2020年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过210日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过210日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房已实际交付乙方……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同的附件七补充协议约定“……第四条关于房屋交付的补充或修改……2、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）双方同意对甲方逾期交楼的违约责任做以下补充、修改：（1）无论逾期是否超过210日，合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的2%……3、交房条件（对第十二条、第十五条的修改）甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付给乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）双方约定的其他条件：[若有，可经双方协商一致作为本合同附件]……第十二条效力本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。”。之后，原告（甲方、业主）和被告（丙方、项目开发公司）以及第三人（乙方、装修单位）就涉案房屋签订一份《房屋室内委托装修协议书》，约定“……现甲方委托乙方对该房屋进行装修，经友好协商，甲、乙、丙三方就该房屋装修事宜达成一致意见，签订本协议。……第二条委托事项：1.甲方委托乙方对该商品房进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》。……第三条房屋装修工程款：1甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，该房屋装修工程款总金额为人民币787817元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。……第六条房屋交付：甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修。乙方承诺于2020年3月31日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准。同时，若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书，则以本协议约定的交付时间为实际交付日，房屋所在地为交付地，甲方应按照约定的时间和地点前来接收房产。如甲方在本协议约定交付日内仍未收房，则视为本协议项下房屋己交付甲方。甲方在与乙方办理该房屋交付手续后对房屋装修进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋装修质量有异议，应于验收期结束前以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为房屋装修验收合格。第七条装修工程质量与违约责任……3.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项0.02%的标准向甲方支付违约金，违约金不超过装修工程款总额，本协议继续履行。……第八条通知各方在本协议履行过程中向对方发出或提供的所有通知、文件、文书、资料等，均以本协议所列明的地址送达。乙、丙方向甲方的联系方式发送短信亦视为已送达甲方。各方如果迁址、变更电话，应当书面通知其他方，未履行书面通知义务的，各方按原地址、原联系方式邮寄相关材料或通知相关信息即视为已履行送达义务。当面交付上述材料的，在交付之时视为送达；以邮寄、短信方式交付的，寄出、发出或者投递后即视为送达。……第十条其他1.本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。本协议未尽事宜可由三方另签订补充协议。2.本协议附件与本协议具有同等法律效力，是本协议不可分割的组成部分。”，协议后附附件一《房屋工程示意图》（若有）及附件二《装修交付标准》。2020年2月，被告向所涉业主发出一份《关于荔富湖畔华庭小区（三期）因新型冠状病毒疫情影响交付的通知》，内容为因突发疫情的不可抗力原因需要调整荔富湖畔华庭小区（三期）房屋交付时间，最终交付日期视疫情发展及各相关单位复工情况决定。2020年5月9日，被告取得自编号A7、A8住宅的《单位（子单位）工程竣工验收报告》，报告中《工程验收结论及备注》栏载明同意验收。2020年5月28日，被告向原告邮寄收楼通知书，内容为“……阁下请于2020年6月15日之前到物业管理公司办理收楼手续。……若阁下未能在2020年6月15日内前来收楼，将视为阁下自动收楼，相关事宜按照《商品房买卖合同》执行……”。该函件于次日妥投。2020年6月12日，被告取得《竣工联合验收意见书（分期）》，意见书载明“商业、住宅、公建（自编号A1-2、A1、A1-1）；住宅（自编号A2）；住宅（自编号A7、A8）中的住宅（自编号A7、A8）经你单位组织了竣工验收，并于2020年6月12日经过了广州市城市建设档案馆的建设工程城建档案验收、广州市增城区住房和城乡建设局的建设工程消防验收及备案、广州市增城区住房和城乡建设局的质量竣工验收监督、广州市规划和自然资源局增城区分局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收。根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。”。2020年8月19日，原告接收涉案房屋。2020年7月31日，本院立案受理本案。2020年9月23日，本院开庭审理本案。为查明涉案房屋所在小区的通电、通气、通水、通邮情况，本院向广州电网有限责任公司广州增城供电局、广州东部发展燃气有限公司、广州市增城自来水有限公司以及中国邮政集团有限公司广州市增城区邮政局发函，上述单位分别复函如下：一、广州电网有限责任公司广州增城供电局复函载明，“……一、我局针对统建小区的公变住宅报装（包括广州市荔富湖畔房地产有限公司的住宅报装），不会与其签订高压或低压的供用电合同。待业主前来办理二次报装时，我局才与业主签订低压供用电合同。二、函中提及广州市荔富湖畔房地产有限公司开发的位于荔富湖畔华庭住宅，地址为第荔富街3号幢、4号幢（自编号A7、A8）居住小区，现用电性质为永久居民生活用电，每套房屋独立安装了电表，并于2018年11月16日接火送电……”。二、广州东部发展燃气有限公司复函载明，“……一、我司与广州荔富湖畔房地产有限公司已就增城区朱村街荔富湖畔三期A1、A2、A7、A8栋小区（含来函所涉自编号A7、A8栋）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气。二、2019年5月11日，由开发商组织、我司参与完成了增城区朱村街荔富湖畔三期A1、A2、A7、A8栋（含来函所涉自编号A7、A8栋）燃气管道工程的交工验收，并取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；三、2019年8月28日，我司完成对增城区朱村街荔富湖畔三期A1、A2、A7、A8栋（含来函所涉自编号A7、A8栋）燃气设施的接驳前复验；四、2019年9月6日，我司完成对增城区朱村街荔富湖畔三期A1、A2、A7、A8栋（含来函所涉自编号A7、A8栋）的管道接驳；五、2020年5月19日，我司出具增城区朱村街荔富湖畔三期A1、A2、A7、A8栋（含来函所涉自编号A7、A8栋）的《点火作业通知单》。六、具体每一户的接驳通气点火时间根据用户申请时间而定。接到小业主通气点火申请后，我司需安排对户内燃气设施进行安全检查，确定户内燃气设施符合用气安全标准后予以通气点火。我司不确定来函中所述的涉案楼房具备接驳通气条件的时间应以哪个时间为准，建议贵院根据具体情况确定或向相关管理部门咨询……”。三、广州市增城自来水有限公司复函载明，“……广州市荔富湖畔房地产有限公司在增城区朱村街开发的荔富湖畔华庭住宅项目属我公司供水范围，我公司于2016年6月9日向该小区提供永久性生活用水。该小区自来水抄表模式为抄总表模式，小区内供水由开发商或物业管理公司负责，小区内各栋房屋具体通水时间我公司不了解……”。四、中国邮政集团有限公司广州市增城区邮政局复函载明，“……经查，由广州市荔富湖畔房地产有限公司开发的位于广州市增城区朱村街荔富湖畔华庭住宅（自编号A7、A8）荔富街3、4号的居住小区房屋现场已安装有信报箱，于2019年10月24日予以登记通邮，即日起正式开始接收邮件…….”。在本案的审理过程中，一、原、被告以及第三人确认以下，涉案房屋的总房款为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款以及《房屋室内委托装修协议书》约定的装修款的总和，原告已经付清房屋总房款。二、原告陈述以下，其对于涉案逾期交楼违约金按《房屋室内委托装修协议书》约定的日万分之二计算，且不受《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的总房款2%上限限制。三、被告陈述以下，（一）对于逾期交楼违约金，因被告不存在违约，无须支付违约金，且《广州市商品房买卖合同（预售）》约定了违约金上限，原告不存在实际损失，因此无须调整违约金上限；（二）《房屋室内委托装修协议书》并非双方真实意思表示，因此违约金条款约定也是无效的。本院认为：原、被告就涉案房屋于2017年11月23日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。随后原、被告以及第三人签订《房屋室内委托装修协议书》，该《房屋室内委托装修协议书》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策以及原、被告及第三人在庭上的陈述，可以认定原被告之间以及第三人的真实意愿并非是就涉案房屋订立并履行一份独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原、被告和第三人签订的《房屋室内委托装修协议书》为虚假意思表示，并未真正履行，应为无效合同。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，被告应在2020年3月31日前将符合交房条件的房屋交付给原告使用。根据现已查明的事实来看，涉案房屋（自编号A7、A8）直至2020年6月12日才取得了《竣工联合验收意见书（分期）》，而在该日期之前涉案房屋已经符合永久用电、永久用水、永久用气以及永久通邮条件，即涉案房屋于2020年6月12日符合交楼条件。被告未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告向原告发出的《收楼通知书》通知原告在2020年6月15日前办理收楼手续，而至2020年6月15日，涉案房屋已符合交付条件，故违约金应计至2020年6月15日止。原告主张要求被告支付自2020年4月1日起至2020年6月15日止的延期交房违约金，理据充分，本院予以支持。至于延期交房违约金的计算标准。因《房屋室内委托装修协议书》无效，原告主张按照日万分之二计算缺乏依据，本院不予采信，延期交房违约金应以《广州市商品房买卖合同（预售）》和《房屋室内委托装修协议书》约定的总款项1583692元（795875元+787817元）为本金按日万分之一计算。经核算，上述期间的延期交房违约金为12036.06元。原告主张超出上述期间以外的违约金，于法无据，本院不予支持。至于被告提出因涉疫的不可抗力因素导致装修工程无法施工，交楼日期应顺迟的抗辩。被告自述在2020年1月23日广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之前，涉案房屋未完成的只剩下室内装修工程。根据双方合同约定，被告交付涉案房屋的日期为2020年3月31日前，而并非指定为2020年3月31日，即在此日期之前涉案房屋符合交付条件的，被告即可提前履行交付义务。现对比被告所述的广东省决定启动重大突发公共卫生时间一级响应的日期（2020年1月23日），与合同约定的被告最迟交楼日期（2020年3月31日）两者的时间差来看，被告提出的不可抗力抗辩，并不足以减免被告所负担的延期交房违约责任。因此被告的该抗辩依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市荔富湖畔房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈伟盛支付延期交房违约金12036.06元；二、驳回原告陈伟盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由原告陈伟盛负担263元，由被告广州市荔富湖畔房地产有限公司负担120元（由被告广州市荔富湖畔房地产有限公司负担的部分，由其于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告陈伟盛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十月十日书记员  赵洁玲