广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2592号原告（反诉被告）：杜欢琴，女，汉族，1953年12月13日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。被告（反诉原告）：覃志勇，男，1971年10月4日出生，汉族，户籍地址广东省怀集县，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：林露、余倩明，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：黄穗业，男，汉族，1983年7月7日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。原告杜欢琴诉被告覃志勇第三人黄穗业合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人共同委托代理人刘泽丰、被告覃志勇及其委托代理人林露、余倩明。本案现已审理终结。原告杜欢琴向本院提出诉讼请求：一、确认原告和被告于2001年7月29日签订的《协议书》无效。二、确认原告和被告2001年8月7日签订的《赠与合同》无效。三、判令被告立即搬离某某镇某某村某某巷668号，将该房屋腾空后连同《村镇宅基地使用证》（穗芳府地字第002526号）原件一并交还给原告；四、判令被告向原告支付房屋占有使用费（该费用从2001年7月29日至被告实际交还该房屋给原告之日止，按广州市同类同地段房屋租金参考价计算，暂计至起诉之日为20000元）；五、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告系某某镇某某村某某巷668号房屋的产权人，1996年11月18日，广州市芳村区某某镇人民政府向原告颁发了《村镇宅基地使用证》。2001年7月，被告向原告购买上述房屋，成交价27.5万元，双方于同年7月29日签订了协议书，并于同年8月7日办理了赠与公证手续，同日，原告将宅基地证件以及其它原件交付给被告，原告于签订协议书当天将房屋交付给被告。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，宅基地房屋不得对外转让，原告和被告签订的《协议书》以及办理的相关公证手续因违反法律、法规的强制性规定，应属无效。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法判如所请。被告覃志勇辩称：1.原、被告双方的房屋买卖合同已实际履行完毕多年，本着尊重现状维持稳定的原则，双方签订的协议书及赠与合同不论有效与否，为维护诚信原则和交易安全，我方没有必要返还房屋。2.即使双方签订的协议书和赠与合同被认定无效，根据合同无效处理原则，本案应由原告承担过错责任，原告主张的房屋占有使用费不具有合法性，我方不应支付房屋占有使用费。3.原告向我方提出支付房屋占有使用费属于债权请求权，而其已从2001年即已经向我方交付涉案房屋，其所提的第四项诉讼请求已明显超过诉讼时效，该项诉讼请求应当被驳回。4.若双方签订的协议书和赠与合同被认定无效，则原告应退还购房款及资金占用费并赔偿房屋升值的差价损失。房屋升值的差价损失应按房屋重置价或参考同村房屋拆迁补偿价格计算。第三人黄穗业述称：同意原告的意见。被告覃志勇向本院提出反诉请求：一、判令原告退还购房款275000元；二、原告支付购房款275000元的资金占用费[资金占用费以购房款275000元为基数，自2002年8月19日起计算至前述款项清偿之日止。（2002年8月19日至2019年8月19日的资金占用费按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月20日至实际清偿之日起的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）暂计至2020年5月8日前述全部资金占用费为277719.23元；三、原告赔偿房屋升值的差价损失，房屋升值的差价损失应按房屋重置价或参考同村房屋拆迁补偿价格计算（参考同村房屋拆迁补偿价格计算：涉案宅基地房屋面积80.5平方米，以同村集体住宅房屋弃产补偿标准计算，为2217775元，即差价损失为1942775元）；四、请求判令原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。原告杜欢琴针对反诉辩称：我方认为合同无效，同意退还购房款275000元。对资金占用费，因被告要求该费用没有法律依据，我方不同意支付。对于房屋升值的差价损失因没有法律依据，我方不同意支付。第三人黄穗业针对反诉的陈述意见与原告一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：位于某某镇××宅基地××人为××（村镇宅基地使用证号：穗芳府地字第002526号；发证日期：1996年11月18日），宅基地面积80.5平方米，上盖建筑种类结构为框架结构，层数肆层半，建筑面积376.22平方米。2001年7月29日，杜欢琴（甲方）与覃志勇（乙方）签订两份《协议书》，具体内容为杜欢琴将位于某某镇××幢肆层半共376平方转让给覃志勇，总金额为275000元；乙方交定金给甲方10000元，10天内付款后即办理赠与公证；乙方扣20000元，协助办理转名手续，一切转名费用由乙方负担；若转名结束，即时付清20000元给甲方；若一年内不转名或以后再转名，都要一年内付清20000元给甲方。甲方以后同样协助办理转名手续，合约以收定金生效；若甲方违约双倍赔偿，乙方违约定金不得取回。该协议一式两份，其中杜欢琴在覃志勇持有协议上备注“覃志勇购买杜欢琴房屋款项已收齐275000元”；覃志勇在杜欢琴持有协议上备注“收到宅基地证件以及其他证件”。2001年8月7日，广州市芳村区公证处出具《公证书》（（2001）穗芳证字第3145号），具体内容为兹证明赠与人黄国强、杜欢琴与受赠人覃志勇于2001年8月7日来到该处对《赠与合同》签名；赠与合同内容主要为广州市芳村区某某村某某668号房屋依法属于黄国强、杜欢琴夫妇共有，现将该房产赠送覃志勇，产权归覃志勇所有；此后有关上述所赠房产一切权利义务由受赠人自理，与赠与人无涉；等等。其后，覃志勇接收房屋使用。2019年3月25日，海龙街派出所开具《同一地址证明》，证明宅基地某某镇某某村步漖巷668号，原门牌编号为广州市荔湾区海龙街某某步漖村668号，现新编门牌为广州市荔湾区海龙街某某步漖三街十九巷6号。另查明，黄国强与杜欢琴自1981年4月17日起系夫妻关系。黄穗业为黄国强与杜欢琴之子。黄国强于2008年4月21日注销户口，原因系死亡。覃志勇现户籍地为广东省怀集县××屋村××号。庭审中，杜欢琴、覃志勇分别提起案涉房屋使用费评估、案涉房屋重置成新价格评估。广东新鸿信土地房地产评估有限公司出具《房地产司法委托估价报告》（鸿信（广）评字[2020]-GSF007号）：案涉房屋2001年7月29日至2020年3月26日房屋占有使用费总值合计990023元。广东得信房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具《房地产估价报告》（得信房评字第FGZ[2020]06004号）：价值时点为2020年6月16日建筑物重置成新价格为620800元。覃志勇陈述接收房屋使用后没有加建、改建情况；接收房屋时为毛坯房，其进行了装修。本院认为：案涉房屋所在土地为宅基地。案涉房屋为宅基地上房屋。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定宅基地属于农民集体所有；第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农村的住宅不得向城市居民出售。因而，我国法律、政策已对宅基地使用权的主体限定为具有特定身份的农村集体经济组织成员即宅基地所在地集体经济组织成员。本案中，杜欢琴与覃志勇所签订的协议书性质为房屋买卖合同。覃志勇并非案涉宅基地所在的集体经济组织成员，无权购买案涉房屋，故而杜欢琴与覃志勇的《协议书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。杜欢琴与覃志勇所签订的《赠与合同》，系以赠与形式掩盖宅基地房屋买卖的非法行为，亦应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。故杜欢琴应向覃志勇返还购房款275000元，覃志勇亦应向杜欢琴返还房屋以及宅基地证件。覃志勇主张购房款的资金占用利息无法律依据，本院不予支持。杜欢琴与覃志勇在签订案涉房屋买卖协议时约定：“10天内付款后即办理赠与公证；乙方扣20000元，协助办理转名手续，一切转名费用由乙方负担；若转名结束，即时付清20000元给甲方；若一年内不转名或以后再转名，都要一年内付清20000元给甲方。”可见杜欢琴对于案涉房屋可能无法办理过户手续的情况是有所预见的。案涉房屋为宅基地房屋，杜欢琴和覃志勇明知该一事实仍进行房屋买卖；杜欢琴明知覃志勇非集体经济组织成员依然向其出售房屋，在出卖房屋多年后又以交易违法为由主张合同无效，故杜欢琴应对合同无效承担主要过错责任。对于案涉房屋买卖关系确认无效之后，基于买卖关系无效产生损失的处理问题。1.杜欢琴主张的房屋使用费请求。杜欢琴在收取覃志勇购房款且覃志勇实际接收房屋使用将近二十年之时，仍向覃志勇主张房屋使用费，姑且勿论无法使用房屋系杜欢琴自身主要过错行为所致的结果；杜欢琴在宅基地存在升值有巨大利益的情形下，以违反法律规定为由主张合同无效，虽符合法律规定，但从道义、情感角度而言，杜欢琴的行为违反了诚实信用原则。因此杜欢琴主张房屋使用费无法律依据，本院依法予以驳回。2.覃志勇主张的损失请求。本院认为覃志勇的损失应为房屋市场价值与买卖当时的差价损失。该损失系覃志勇基于对杜欢琴信赖利益产生的损失，杜欢琴应在其过错责任范围内对该利益进行赔偿。本案中，覃志勇陈述案涉房屋未纳入征收范围，且征收包括地价，故本院对覃志勇主张使用周边房屋拆迁补偿标准进行补偿不予采纳。覃志勇对案涉房屋重置成新价值进行了评估，但重置成新价值无法反映房屋市场价值，且从一般习惯，房屋重置成新价格相较于房屋市场价格亦略低。因此，本院酌定杜欢琴按房屋重置价格和购买价差价（620800元-275000元）345800元的90%即311220元赔偿覃志勇的信赖利益损失。覃志勇要求杜欢琴赔偿房屋损失的余下部分，本院不予支持。案涉房屋为杜欢琴与黄国强夫妻关系存续期间获得的房屋，杜欢琴与黄国强对案涉房屋的共有关系在案涉公证书中亦有反映。黄穗业作为二人之子在庭审中亦未表示不予继承黄国强之财产，因而黄穗业须对上述金钱债务承担连带返还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，判决如下：一、原告杜欢琴与被告覃志勇签订的关于某某镇某某村某某巷668号宅基地房屋的《协议书》及《赠与合同》无效。二、原告杜欢琴于本判决生效后十日内向被告覃志勇返还购房款275000元，第三人黄穗业对该款项承担连带清偿责任。三、原告杜欢琴于本判决生效后十日内向被告覃志勇赔偿财产损失311220元，第三人黄穗业对该款项承担连带清偿责任。四、被告覃志勇于收到上述全部款项后三十日内腾退登记在原告杜欢琴名下某某镇某某村某某巷668号（现址为广州市荔湾区海龙街某某步漖三街十九巷6号）宅基地房屋及向原告杜欢琴返还该址房屋宅基地证。五、驳回原告杜欢琴的其他诉讼请求。六、驳回被告覃志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2713元，由原告杜欢琴负担2663元，被告覃志勇负担50元；本案反诉受理费13381元，由原告杜欢琴负担4014元，被告覃志勇负担9367元。覃志勇鉴定费4195元由杜欢琴负担70%即2937元，被告覃志勇负担1258元；杜欢琴鉴定费7950元由原告杜欢琴负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇二〇年十月二十九日书记员  古秋燕卢健华