重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初15256号原告：潘咏梅，女，1969年5月30日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘辉，重庆合益律师事务所律师。原告：李建华，男，1976年9月5日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘辉，重庆合益律师事务所律师。被告：黄飞，男，1983年7月6日生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：王书权，重庆丹乡律师事务所律师。原告潘咏梅、李建华诉被告黄飞租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘咏梅、李建华的共同委托诉讼代理人刘辉，被告黄飞及其委托诉讼代理人王书权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘咏梅、李建华共同诉称，2015年10月14日，二原告与被告签订了《商铺租赁合同》，二原告将位于重庆市九龙坡区华岩镇华福大道北段18号C4-2-4-1号至17号共计17个商铺出租给被告开宾馆，其中2019年10月22日至2020年10月21日租金为28840元/月。被告应于2020年4月7日前交纳下半年租金，但被告至今未交。现二原告起诉来院，请求被告支付二原告2020年4月22日至2020年10月21日的房屋租金173040元，被告支付二原告逾期支付租金产生的违约金34608元，本案诉讼费由被告承担。被告黄飞辩称，二原告与被告签订的《商铺租赁合同》属实。受新冠疫情影响，被告经营酒店非常困难，按照政府相关政策，原告应当减少两个月的租金。被告向原告发出要求解除合同的通知，原告已收到通知，故租赁合同已于2020年9月14日解除，被告实际欠付租金仅有三个月。因新冠疫情影响，被告经营酒店非常困难，属于不可抗力造成，故被告不应当承担违约金。被告要求2020年10月17日要求原告前来办理交接，但原告至今没有办理交接，双方合同义务已经结束。被告多次与原告沟通能否减免租金，但原告一直没有答复，被告仅暂时未交纳租金。经审理查明，位于重庆市九龙坡区华福大道北段****附****共计**商铺登记为二原告共同所有。2015年10月14日，二原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将前述17套商铺出租给乙方用于开设宾馆，租期自2015年10月22日至2023年10月21日；2019年10月22日至2020年10月21日租金为28840元/月，租金每六个月交一次，第一次租金于合同生效后当日交纳，第二次租金于2016年4月7日交纳，以后交付方式以此类推；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，从第15日开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的10%收取违约金；若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方应按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付乙方，并赔偿相应的装修损失；若乙方拖欠租金15日以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应按解除合同之日起到合同到期之间租金的10%作为违约金支付给甲方；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须交清应交费用。合同签订后，二原告将涉案商铺交付被告，被告承租商铺用于经营“九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆”。被告向二原告交纳租金至2020年4月21日，被告本应于2020年4月7日向二原告交纳2020年4月22日至2020年10月21日的租金共计173040元，但被告至今未向二原告交纳。2020年1月30日，被告经营的九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆因新冠疫情影响以及相关部门要求停业。2020年3月11日，被告及九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆向重庆市九龙坡区华岩镇联合社区居民委员会申请复工复产，后于当月中下旬复工。后被告及九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆于2020年9月10日向二原告作出《通知书》，载明：2010年1月30日起，因新冠疫情管控需要，酒店接政府通知暂停营业，停业期间，租赁房屋未产生任何营收；开业后，酒店经营也一直处于亏损状态，但你们始终拒绝依据国家政策减免部分租金。在2020年1月30日停业以后，本人自2020年2月3日起一直积极与你二人沟通停业和房租调减事宜，均未得妥善处理，故通知本人有意解除租赁合同，请收到通知三内内与本人联系。被告于2020年9月11日向二原告邮寄送达了前述《通知书》，二原告于2020年9月12日签收邮件。后被告及九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆于2020年10月16日向二原告作出《商务函》，载明：本人黄飞于2020年9月10日发出书面通知书，向你们表达了解除租赁合同的意思表示，但你们至今尚未前来办理交接，现函告你们《商铺租赁合同》已于2020年9月14日解除，无论你们是否前来办理交接，我的合同义务与管理责任均于此节点前结束。被告于2020年10月16日向二原告邮寄送达了前述《商务函》，二原告于2020年10月17日签收邮件。审理中，被告称2020年9月14日起被告就通知物业公司将涉案商铺的水电断了，但一直未与原告办理交接手续。原告称2020年9月、10月宾馆一直正常经营，并未断水电。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋产权证、商铺租赁合同、复工复产报备表、通知书、商务函、邮件邮寄凭证、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告于2015年10月14日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。按照合同约定，被告应于2020年4月7日前向原告交纳2020年4月22日至2020年10月21日租金为173040元，但被告至今未向原告交纳，故被告应当将前述期间租金173040元交纳给原告。同时，被告按照合同约定向原告交纳了2019年10月22日至2020年4月21日的租金173040元，被告称因新冠疫情影响以及相关部门要求，其经营的宾馆在2020年1月30日停业，后于2020年3月11日申请复工复产，后于2020年3月底复工，本院考虑到前述情况，酌情认定2019年10月22日至2020年4月21日期间的租金免除1.5个月，因原告在前述期间已预交租金，故免除1.5个月租金即43260元在被告应交纳的2020年4月22日至2020年10月21租金中予以抵扣。综上，被告应当向原告交纳截止2020年10月21日的租金129780元。按照合同约定，若被告拖欠租金15日以上，视为被告违约，原告有权解除合同，被告应按解除合同之日起到合同到期之间租金的10%作为违约金支付给原告，另约定，被告无故拖欠租金，从第15日起原告有权向被告每天按实欠租金的10%收取违约金。本院认为，被告至今未向原告支付2020年4月22日至2020年10月21日的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任，但双方在租赁合同中约定的违约责任过高，同时，考虑到违约金属填补性质，而非惩罚性质，本院酌情认定违约金以欠交租金129780元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年4月8日起计算至付清之日。被告另辩称其于2020年9月12日向原告邮寄送达了通知书，要求原告三日内协商解决合同事宜，但原告未予回复，后被告于2020年10月17日向原告邮寄送达了商务函，通知原告租赁合同已于2020年9月14日解除，故双方的租赁合同已于2020年9月14日解除。本院认为，被告未按照合同约定向原告支付租金，其行为构成违约，按照合同约定，被告并不具备合同解除权，被告向原告邮寄送达通知书和商务函的行为并不发生合同解除的效力，故本院对原告的前述辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄飞于本判决生效后十日内向原告潘咏梅、原告李建华支付截止2020年10月21日前的租金129780元。二、被告黄飞于本判决生效后十日内向原告潘咏梅、原告李建华支付违约金（以129780元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年4月8日起计算至付清之日）。三、驳回原告潘咏梅、原告李建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2207元，由原告潘咏梅、原告李建华负担657元，被告黄飞负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李飞二〇二〇年十月二十八日书记员  边媛