广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33909号原告：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被告：张爱红，女，1969年9月30日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘志恒，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘煦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市越秀区第三房屋管理所与被告张爱红合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方晖，被告张爱红及其委托诉讼代理人刘志恒、刘煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原被告的协议书；2.请求人民法院判令被告向原告腾空归还位于越秀区XX路2号之一104的房屋；3.请求人民法院判令被告向原告支付人民币5万元合同款；4.请求人民法院判令被告向原告支付从2018年4月1日起至被告腾空交回房屋之日止的房屋使用费(按广州市同期同地段同类房屋租金参考价商业标准计付)。事实和理由：东山区XX路6号是直管公房原由东川房管站负责管理。1998年12月17日，原东山区房地产管理局与广州市志联房地产开发有限公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，由志联公司对该房屋征地拆迁。2004年3月，房屋建成后志联公司安排了被告回迁，并在完善手续后于2008年向原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局移交了补偿房屋，其中包含越秀区XX路2号之一104房(非住宅)，即案涉房屋。移交时，志联公司将被告作为案涉房屋的使用人一并移交。在此期间，因为行政区划及机构改革，原东山区并入越秀区，原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局改为广州市越秀区房屋管理局，原东川房管站改为广州市越秀区第三房屋管理所，负责案涉房屋的管理工作。接管了案涉的拆迁补偿房屋后，原告要求被告签订书面租赁合同并缴交租金。但被告表示，在拆迁前，其已和原东川房管站签订了一份《长期安置铺面协议书》，从1998年5月起就承租了原XX路6号房屋的首层二、三档，还支付了53万元的长期安置补偿费，故可以无偿使用回迁的案涉房屋70年，不同意再签订书面的租赁合同及支付租金。此外，被告表示其于1999年12月搬离被拆迁的原XX路6号房屋首层二、三档，于2004年3月回迁至案涉房屋。对被告陈述的情况，原告立即查档核实，发现档案中并未找到被告提供的《长期安置铺面协议书》；财务档案中也仅有被告支付48万元的收据(其中一张8万元、收据编号0000509、日期为1999年2月13日，一张40万元、收据编号0000652、日期为1998年11月16日)；租赁档案中无被告承租原XX路6号房屋首层二、三档的记录。原告认为，首先，即便被告与原东川房管站签订《长期安置铺面协议书》是真实的，但该《协议书》的约定属于恶意串通，损害国家的利益，应为无效协议。根据1993年广州市铺面房屋租金(指导价)标准，被拆迁房屋(XX路6号首层第二三铺59.2平方米)拆迁时的月租金为人民币4064.38元。即便按这个标准计算，《协议书》中约定被告支付的金额53万元也仅为130个月的租金，更何况随着社会经济的发展，广州市的房屋租金参考价已多次调整，而回迁后的涉案房屋面积也增加了3。现在案涉房屋的租金已达28983.96元/月。经核算，从1998年4月起，原被拆迁房屋与回迁的涉案房屋累计应收租金高达人民币4，530，593.86元。如按《协议书》约定70年无偿使用不支付租金的，将严重损害了国家的利益，造成国有资产损失。其次，按《合同法》的规定，租赁合同最长租赁期限20年，而《协议书》中约定的使用期限为70年。这一期限超过法律规定的20年部分也应当认定为无效。从8平方米1998年4月1日被告承租被拆迁房屋之日起，符合法律规定的租赁期限已于2018年3月31日届满20年，因此，原告有权要求解除合同收回房屋并要求被告支付房屋占有使用费。再次，如前所述，根据历年来广州市公布的市场租金参考价(商业)，涉案房屋的租金标准发生了巨大的上涨，从1993年的不足70元/平方米上涨到460元/平方米，公房非住宅的租赁合同期限已规定不超过5年，而且应当通过公开招租的方式出租公房非住宅。即公房出租、承租的客观情况发生了重大变化，如果继续履行《协议书》的约定让被告无偿使用案涉房屋70年明显是对原告不公平的。故即便《协议书》合法有效，原告也有权依据《合同法司法解释二》第二十六条要求人民法院解除《协议书》。最后，按照《协议书》的约定，被告应向原告支付53万元，但至今原告也只收到了48万元，即被告违反了《协议书》的约定，属于根本违约，因此，原告有权要求被告支付欠付的合同款5万元并解除双方的《协议书》。为维护原告的合法权益，保护国有资产不再继续损失，请人民法院依法判决。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、自签订《长期安置铺面协议书》后，被告从未就涉案商铺签订过租赁合同，被告亦从未向房管所或房管站支付过租金。该协议约定东川房管站应为被告办理合法的产权手续，因此本案并非租赁合同纠纷，而是以取得房屋产权为核心的房屋拆迁安置合同纠纷。2、《长期安置铺面协议书》并未违反合同法的强制性规定，是合法有效的。3、被告已按该协议支付了共计53万元，是合同的守约方，而原告至今未按约为被告办理产权证，是违约方，原告无权解除合同。退一步讲，若被告未支付该5万元的，原告主张该费用已过诉讼时效。4、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，只有在因一方当事人不履行补偿约定义务的情况下，另一方当事人可依法提起诉讼，但本案中原告主张的事实和理由并非因被告未按协议中约定的内容履行义务，而是主张变更协议中双方已达成的补偿安置方式、金额等内容，该请求依法不属于法院民事案件的受理范围，其起诉应依法予以驳回。5、在XX路6号房屋征地拆迁时，广州市商铺价格为6000元左右，53万元在当时来说是一笔巨资，被告为凑齐该款，东挪西借，花费近几十年才清偿所有借款，且被告身体患病，尚未度过五年的危险生存期。原告不应置当时的协议不顾，背弃自己的约定，让被告蒙受巨大的经济损失。经审理查明：据广州市房地产公代逆产情况表显示，XX路6号和XX路2号之一104房均为公房。广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）因征用XX路6号房屋所在地段，于1998年10月7日与原广州市东山区房地产管理局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定由志联公司拆除XX路6号建筑面积925.837平方米房屋。1998年5月19日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与被告（乙方）签订《长期安置铺面协议书》，约定：甲方提供属其管辖内公房位于XX路6号首层第二、三档的全部铺面建筑面积59.20平方米安置给乙方。二、乙方以长期安置补偿费的形式付给甲方人民币530000元，作为柒拾年使用该铺面的补偿。乙方按本协议付清补偿款后，该铺面属于乙方柒拾年使用，包括该铺面拆迁回迁安置新铺面。乙方不再向甲方缴纳租金及其它任何费用。三、本协议签订后三天内，乙方付给甲方人民币200000元，甲方收到此款后七天内必须为乙方办妥一切有关手续，并且负责出资为乙方与第四间铺位之间砌间砖墙以及安装水、电分表各一个。四、甲方在98年4月1日前将该铺面交付给乙方使用，乙方在接收铺面后七天内将余下的330000元补偿费一次性付给甲方。此后乙方拥有该铺面的柒拾年使用权和转租权。五、为便于乙方与征用单位签定拆迁安置补偿协议，甲方必须为乙方办理该地段拆迁公布前的租簿。甲方应协助乙方与征用单位签定拆迁安置协议，并提出要求在回迁时尽量在首层安置，为乙方争取合法权益。六、日后回迁安置新铺面给乙方后，甲方在国家政策允许的情况下，须为乙方办理长期使用铺面转为合法的产权手续，甲方不得为此再向乙方收取任何费用。而办理产权所应缴的契税、交易税及其他税等，按政策规定双方各自负担。该协议已办公证。原广州市东山区房地产管理局分别于1998年11月16日、1999年2月13日向被告开具出40万元和8万元的收款收据，均载明收取款项为“XX路6号地下集资建房款”。后志联公司将XX路2号之一房屋（非住宅性质）移交给广州市房屋管理局作补偿。因机构编制调整，XX路2号之一房屋由原告管理。被告为XX路2号之一104房的使用人。被告称其共向原广州市东山区房地产管理局支付了53万元，均以现金的方式支付。资金来源是向亲戚朋友凑借。但被告未能提供其中5万元的支付凭证，并表示不记得原广州市东山区房地产管理局是否有开具收据。原告称其在档案中无法查找到5万元的收款凭证。原告未能提供证据证明其在本案起诉前曾向被告追讨过5万元。本院认为：关于《长期安置铺面协议书》的性质。该协议约定“乙方以长期安置补偿费的形式付给甲方人民币530000元，作为柒拾年使用该铺面的补偿”、“日后回迁安置新铺面给乙方后，甲方在国家政策允许的情况下，须为乙方办理长期使用铺面转为合法的产权手续，甲方不得为此再向乙方收取任何费用”。虽双方约定被告以一次性支付53万元费用作为获得XX路6号首层第二、三档铺面七十年的使用权，但同时约定在该铺拆迁回迁后，原告在政策允许的情况下为被告办理产权转移手续，结合当时原广州市东山区房地产管理局开具出“集资建房款”的事实，可见双方签订该合同的真实意思是由被告购买涉案商铺的产权。原告在本案中是以被告存在违约行为且发生情势变更事由而主张解除合同的，首先，合同约定被告应付价款为53万元，被告已提交了两张收款收据数额共计48万元，虽其未能提供余下5万元的收款收据，但该5万元占总额比例较小，且原告长达二十多年没有对此提出异议，原告以被告未付该5万元为由要求解除协议依据不足；其次，涉案房屋的产权性质和使用性质一直没有发生变化，原告亦未能提供证据证明存在情势变更的事由，在此情况下，原告要求以情势变更为由解除合同有违诚实信用原则。综上，本院对原告要求解除《长期安置铺面协议书》以及要求被告腾空交还涉案房屋和支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。对于原告主张的5万元，作为付款义务方的被告理应负有提供证据证明其已支付该费用的证据，现被告未能举证证明其已付该5万元，应承担举证不能责任。但由于被告提出诉讼时效抗辩，且原告未能提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向被告追讨过该费用，故原告主张5万元的诉讼请求已过诉讼时效期间，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的诉讼请求。案件受理费1050元减半收取525元，由原告广州市越秀区第三房屋管理所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  伍丽娜二〇二〇年十月二十八日书记员  梁菁菁