广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38146号原告：广州威喜登物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4128房，统一社会信用代码91440106556683521P。法定代表人：林金霞，执行董事。委托诉讼代理人：梁明辉、何建波，均系广东宏安信律师事务所律师。被告：珠水能源集团有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西365号（自编A栋）2001房至2007房，统一社会信用代码91440101618691835N。诉讼代表人：珠水能源集团有限公司管理人。负责人：陈忠，系广东天诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹慧、阿布都开尤木·如孜，均系广东天诺律师事务所律师。第三人：广州富天物业管理有限责任公司（原广州珠水物业管理有限公司），住所地广州市天河区黄埔大道西365号自编A栋1503、1504房，统一社会信用代码914401013046910903。法定代表人：吕毅。委托诉讼代理人：黎明、张强，均系该司员工。第三人：广州勇敏润贸易有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西365号（自编A栋）1106房，统一社会信用代码914401013209289753。法定代表人：丁治强，执行董事。委托诉讼代理人：李吉平，系该司员工。第三人：广州大优煤炭销售有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西365号1701-1709房，统一社会信用代码914401017082273905。诉讼代表人：广州大优煤炭销售有限公司管理人。负责人：陈忠，系广东天诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹慧、刘小兰，分别系广东天诺律师事务所律师、实习律师。原告广州威喜登物业管理有限公司（以下简称威喜登公司）诉被告珠水能源集团有限公司（以下简称珠水公司）及第三人广州富天物业管理有限责任公司（以下简称富天公司）、广州勇敏润贸易有限公司（以下简称勇敏润公司）、广州大优煤炭销售有限公司（以下简称大优公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威喜登公司的委托诉讼代理人梁明辉，被告珠水公司及第三人大优公司的管理人负责人陈忠，第三人富天公司的委托诉讼代理人黎明，第三人勇敏润公司的委托诉讼代理人李吉平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告威喜登公司诉称：原告系具有合法资质的物业管理公司，通过招投标方式受聘担任盛德大厦的物业管理服务公司，并于2010年9月16日与开发商广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）签订了《前期物业服务合同》，约定原告负责盛德大厦整栋（包括A栋13层办公、B栋30层住宅、AB栋6层商业物业及全部公共整体部分）的安全、卫生、绿化及相关管理工作，原告有权收取相应的物业管理费，合同期限为2010年9月30日至2015年9月30日等。2015年9月9日，原告与盛德公司续签了《前期物业服务合同》，约定合同期限为2015年10月1日至2020年9月30日等。上述两合同均约定写字楼（办公）的物业管理费按25元/月/平方米计算。后被告购买了盛德大厦A栋8-20层写字楼的物业，原、被告于2011年3月14日签订了《盛德大厦前期物业管理服务合同》，约定原告负责被告房产的日常物业管理，对服务内容、物业服务费进行了详细规定，合同期限为2010年9月30日至2015年9月30日等。后因被告违反双方合同约定，原告为减少纠纷和收回被告拖欠的物业管理费，与被告于2015年签订了《物业管理协议》，约定：1、被告在2015年12月25日之前结清拖欠的物业管理费；2、被告明确认同原告对盛德大厦整体享有物业管理权，原告同意将盛德大厦A栋1-3楼、8-20楼交由被告自行管理，管理期限为2015年10月1日至2018年9月30日；3、由于盛德大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公共设施设备无法分割维护，原、被告约定日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担，由被告向原告支付每个月15878.25元的物业管理费。《物业管理协议》履行期间，因原告无法将整栋物业纳入管理，带来很多治安、维保方面的问题，故原告决定《物业管理协议》到期后不再续约，收回物业管理权。但原告与被告协商无果，被告拒不移交相应的物业管理权，也拒不全额支付相应的物业管理费。2018年10月24日、10月30日、11月6日，原告已三次发函要求被告移交物业管理权、全额支付物业管理费，但被告均不予接收，原告只能在2018年11月27日以公证送达的方式向被告发出了通知。另经房屋测绘部门测绘，被告购买的盛德大厦A栋8至20层写字楼测绘面积合计12987.27平方米，按25元/月/平方米的标准计算，被告每月应向原告支付的管理费为324681.75元。被告虽在2018年10月起有按月向原告支付15878.25元的物业管理费，但并不足额，且没有按原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的时间交纳，构成迟延，被告应向原告支付滞纳金。故原告诉至法院，请求判令：一、确认原告是广州市天河区黄埔大道西369号盛德大厦的物业管理公司，对盛德大厦整个区域享有物业管理权。二、被告将广州市天河区黄埔大道西369号盛德大厦A栋8至20层物业的管理权移交给原告。三、确认被告自2018年10月1日起应按324681.75元/月的标准向原告支付上述物业的物业管理费。四、被告向原告支付拖欠的2018年10月的物业管理费292925.25元及2018年11月的物业管理费324681.75元及相应的滞纳金（以292925.25元为本金，从2018年11月11日起算；以324681.75元为本金，从2018年12月11日起算；均按照每日万分之五的标准计算，计至被告清偿之日止；滞纳金以不超过本金为限）。五、本案诉讼费由被告承担。被告珠水公司辩称：一、涉案物业由被告及盛德公司享有所有权，由第三人勇敏润公司享有使用权，故本案应追加盛德公司及第三人勇敏润公司参加诉讼。二、被告购置涉案物业后，享有对自身物业的管理权，且原、被告也就物业管理权签署了相关协议，该协议仍在实际履行过程中，原告在本案中的诉请没有事实及法律依据。三、原告提供的物业服务企业资质证书有效期至2017年10月25日，故原告早已不具备物业管理权限。四、虽《物业管理条例》规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，但该规定不是强制性规定，而且被告拥有的物业本身就自成一个物业管理区域，原告要求统一行使管理权缺乏法律依据。五、涉案物业现由第三人富天公司实施物业管理，并非由原告进行物业管理，原告也没有证据证明其对涉案物业进行了物业管理服务，故原告的诉请没有事实依据。六、涉案物业的实际使用人并非被告，而是案外人，故按照谁使用谁收益谁支付费用的基本公平原则，被告也不应当承担物业管理费。七、被告已进入破产程序，按照我国企业破产法第18条的规定，即便原、被告之间存在物业服务合同关系，由于原告没有在法定期限内向管理人提出继续履行合同的书面请求，双方合同关系也依法解除，原告的诉请也失去了合同依据。八、盛德大厦已经在2019年12月成立了业主委员会，按照原告与盛德公司签署的《前期物业服务合同》之约定，业主委员会成立之后，盛德公司丧失了对涉案物业的委托管理权，原告现要求被告将物业管理权移交给原告，在法律上属于履行不能，因为涉案物业的管理权需由业主委员会集体决定。且《前期物业服务合同》的期限即将届满，盛德公司在业主委员会成立的情况下无法再和原告续签合同，现再将物业管理权交给原告在事实上履行不能。第三人富天公司述称：不同意原告的诉讼请求。第三人富天公司一直实际管理珠水能源大厦即盛德大厦A栋，有相应证据可以证明。第三人勇敏润公司述称：不同意原告的诉讼请求。盛德大厦A栋是由第三人勇敏润公司委托第三人富天公司进行管理。第三人大优公司述称：第三人大优公司与本案不具有关联性，不应成为本案第三人；其余意见与被告意见一致。经审理查明：2010年9月16日，威喜登公司（乙方）与盛德公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广州盛德大厦提供前期物业管理服务事宜，广州盛德大厦属商业、办公与住宅综合楼，位于广州市黄埔大道365、367、369号，建筑面积为66582平方米；该物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.8元/月/平方米，写字楼25元/月/平方米，商业物业29元/月/平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在次月10日前缴纳上月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按其当月应交物业服务费的1%向乙方支付违约金；本合同期限自2010年9月30日起至2015年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺等。2011年3月14日，珠水公司（甲方）与威喜登公司（乙方）签订《盛德大厦前期物业管理服务合同》，约定：鉴于甲方整体购买了盛德大厦开发的位于广州市天河区黄埔大道西365号盛德大厦（珠水能源大厦）写字楼部分的物业，乙方为该物业的前期物业管理公司，双方就有关物业管理内容方面达成了一致意见，订立本合同。在物业管理区域内，甲方自行负责日常物业管理范围包括以下内容：1、电梯日常管理及例行的保养维护；2、写字楼内外的日常保洁及垃圾收集，外部东侧、西侧、南侧的日常保洁及垃圾收集（不含清运）；3、自行设置安保监视系统实施写字楼内、外部安全防范；4、设施设备、空调系统、供水、供电独立设表独立核算；5、写字楼整幢建筑物外立面定期清洗，尽量同乙方负责的其他建筑物同步清洗；甲方负责的上述物业管理业务由甲方自行聘请持证上岗人员实施，接受乙方监督，在日常管理中如需乙方协助，双方可另行协商，乙方有义务给予配合。在物业管理区域内，乙方负责的物业管理范围包括以下内容：1、甲方前期精装修期间的报批、出入证管理及押金的收取；2、协助甲方协调开发商装修过程中公用设施、设备的使用；3、协助办理收楼手续，发放交房资料；4、开展日常安保服务，维护写字楼外围秩序……5、实施日常绿化保洁服务，包括办公垃圾清运，写字楼同住宅间7层空中花园的绿化和保洁……6、实施公用设施设备维护和管理……7、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理……8、实施消防管理服务……该部分物业管理区域服务收费选择包干制，双方约定物业服务费由乙方按每月每平方米10元向甲方收取，目前根据开发商提供的广州市国土房管局《房屋面积预算（测算）成果报告书》计算，建筑面积为12883.26平方米。甲方应于正式收楼之日起交纳物业费，按月交纳，甲方应于次月10日前缴纳上述物业服务费等。2011年7月，珠水公司（乙方/买方）与盛德公司（甲方/卖方）签订了113份《广州市商品房买卖合同》，约定珠水公司向盛德公司购买天河区黄埔大道西365号（自编A栋）801-809、901-909、1001-1009、1101-1109、1201-1209、1301-1309、1401-1409、1501-1509、1601-1609、1701-1709、1801-1809、1901-1907、2001-2007房，用途均为办公。2013年3月，大优公司（乙方/买方）与盛德公司（甲方/卖方）签订了51份《商品房预售合同》，约定大优公司向盛德公司购买天河区黄埔大道西365号（A、B栋裙楼）101-103、201-209、254-259、260-265、2110-2113、301-309、355-359、360-365、3115-3117房，用途均为商业；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的威喜登公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务合同期限5年；物业服务费为每月每平方米建筑面积10元，由乙方自收楼之日起按月交纳；甲方应当在2013年9月30日前将涉案物业交付乙方使用等。另《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》约定：物业服务费收取标准按珠水公司与威喜登公司签订的《盛德大厦前期物业管理服务合同》执行等。2015年9月9日，威喜登公司（乙方）与盛德公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广州盛德大厦提供前期物业管理服务事宜，广州盛德大厦属商业办公与住宅综合楼，位于广州市黄埔大道365、367、369号，建筑面积66582平方米；该物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.8元/月/平方米，写字楼25元/月/平方米，商业物业29元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在次月10日前缴纳上月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业等。2015年12月18日，珠水公司（甲方）与威喜登公司（乙方）签订《物业管理协议》，约定：盛德大厦分为A栋13层办公、B栋30层住宅以及AB栋6层商业。2010年9月，乙方通过招投标方式受聘担任盛德大厦物业管理公司。根据前期物业管理合同约定，乙方负责盛德大厦整栋（包括A栋13层办公、B栋30层住宅、AB栋6层商业物业及全部公共整体部分）的安全、卫生、绿化及相关管理工作并有权收取相应物业管理费。盛德大厦A栋13层办公物业由甲方购买。2011年3月14日，甲乙双方签订《盛德大厦前期物业管理服务合同》，双方就盛德大厦A栋13层部分的物业管理双方权责作出约定，合同期限为2010年9月30日至2015年9月30日，现该合同已届满，截至2015年9月30日，甲方应付物业管理费289815.2元。鉴于上述情况，甲乙双方就合同期内乙方是否已履行物业服务义务及后续物业服务费如何结算事宜产生争议，为减少纠纷，双方达成以下协议：1、甲方同意在2015年12月25日之前结清2015年9月30日之前物业管理费共计289815.2元。2、考虑到甲方已整体购买盛德大厦整体包括A栋13层办公物业，乙方同意将该部分物业（即盛德大厦A栋1-3楼、8-23楼）交由甲方自行管理，管理期限为三年，即2015年10月1日至2018年9月30日。在管理期间，甲乙双方各自管理各自物业管理范围，互不干涉。3、由于盛德大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备无法分割维护、维养。双方同意盛德大厦整体区域公共设施设备日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担（其中甲方承担比例为27%，乙方承担比例为73%），甲方应付的日常物业管理费平均每个月为15878.25元。4、甲方应按上述支付方式如期支付乙方上述日常物业管理费，如逾期的，每逾期一日按照未付金额千分之一支付违约金；如逾期达7日，乙方有权停止提供甲方物业管理区域范围内上述日常物业管理服务；如逾期达10日，乙方有权解除本协议，因甲方的违约行为导致乙方与第三方签订的合同违约，该违约责任由甲方承担，同时甲方物业区域由乙方自行管理，物业管理费按照25元/㎡/月计算。5、盛德大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备如需要维修、更换且该费用并未包含于日常物业管理费之中的，所产生的维修、更换费用，双方同意依照双方各自管理的面积比例承担。6、甲方物业管理区域范围内的水电费由甲方承担，乙方须在市正常电、水供应条件下保障供电、供水服务，如对水电费用有争议，双方协商解决；甲方应在2019年1月1日之前自行设置水电供应设施、设备，以甲方名义自行缴纳水电费，所涉费用由甲方自行承担；如甲方在2019年1月1日之前未能完成设置的，乙方有权解除本协议，甲方物业区域由乙方自行管理，物业管理费按照25元/㎡/月计算等。威喜登公司确认，《物业管理协议》签订后，盛德大厦A栋13层办公物业的内部确交由珠水公司进行管理，而盛德大厦A、B栋的公共设施、绿化、消防、水电、安保等设施及公共通道区域的保洁则由威喜登公司进行管理，珠水公司也依约向其支付了15878.25元/月的日常物业管理费，由于珠水公司内部出现问题不方便付款，实际付款人为勇敏润公司；《物业管理协议》于2018年9月30日到期后，威喜登公司未再与珠水公司续签合同，即《物业管理协议》已终止，珠水公司应将相应物业的管理权交还威喜登公司，并按威喜登公司与盛德公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准即324681.75元/月（25元/㎡/月×12987.27㎡）向其支付费用，但珠水公司仍然只按15878.25元/月的标准交费，且珠水公司，不排除系珠水公司成立的物业公司还在威喜登公司进行全面管理时无理阻挠。威喜登公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、《房屋面积测量成果报告书》，显示系广州市房地产测绘院于2015年1月4日出具，载明地址为天河区黄埔大道西#365、#367、#369等。2、《关于敦促贵司即时向我司移交盛德大厦A栋8至20层写字楼的物业管理权，并自2018年10月开始向我司每月交324681.75元的物业服务费的通知》，显示系威喜登公司于2018年10月24日向珠水公司作出，主要内容为双方签订的《物业管理协议》已于2018年9月30日到期，双方并未续约；加之《物业管理协议》不符合《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，故到期后已自动终止，今后将不再执行；现威喜登公司正式通知自2018年10月1日起，由威喜登公司向珠水公司购买的盛德大厦A栋8至20层写字楼提供物业管理服务，且珠水公司每月应向威喜登公司交纳物业服务费合计324681.75元（A栋8至20层写字楼测绘面积合计为12987.27平方米，按25元/㎡/月计算）；同时请珠水公司即时向威喜登公司移交盛德大厦A栋8至20层写字楼的物业管理权；珠水公司于2018年10月19日已向威喜登公司支付了15878.25元，将作为珠水公司支付的该月部分物业服务费，不足部分请本月内补足等。相应的EMS邮寄底单及退件单显示威喜登公司按珠水公司住所地分别于2018年10月24日、10月30日寄出的邮件均被退回。3、《公证书》【（2018）粤广广州第173806号】，显示系广州市广州公证处于2018年11月27日作出，载明威喜登公司于2018年11月21日向该处申请对其向珠水公司的住所地邮寄送达《关于敦促贵司即时向我司移交盛德大厦A栋8至20层写字楼的物业管理权，并自2018年10月开始向我司每月交324681.75元的物业服务费的通知》的过程进行保全证据。4、《公证书》【（2018）粤广广州第173807号】，显示系广州市广州公证处于2018年11月27日作出，载明威喜登公司于2018年11月21日向该处申请对其向珠水公司（地址为广州市天河区天河北路中信广场6306-6308房）邮寄送达《关于敦促贵司即时向我司移交盛德大厦A栋8至20层写字楼的物业管理权，并自2018年10月开始向我司每月交324681.75元的物业服务费的通知》的过程进行保全证据。5、《大厦A栋业主交费情况》，载明第一层的业主包括珠海横琴瑞银企业管理顾问有限公司（持有253.57平方米），每月都有交物业管理费；大优公司（持有881.93平方米），自2015年9月1日起没有交物业管理费。第二层至第三层的业主为大优公司，自2015年9月1日起没有交物业管理费；第四层由26间小商铺业主经营，每月都有交物业管理费；第五层至第六层业主为盛德公司，每月都有交物业管理费……第八层至第二十层的业主为珠水公司，自2018年10月1日起没有交物业管理费等。威喜登公司还一并提交了其称A栋业主或物业使用人2019年10月以来向其交纳物业管理费的《发票》予以证实。6、显示由广州市安鑫清洁服务有限公司向威喜登公司开具的《发票》三张，其中开具时间为2020年1月2日的《发票》载明服务名称为清理化粪池费用，金额为5500元；开具时间为2020年1月13日的《发票》载明服务名称为疏通污水管费用，金额为500元；开具时间为2019年12月6日的《发票》载明服务名称为高压车疏通污水管道费用，金额为1500元。广州市天河区石牌街市容环境卫生管理站于2019年10月21日向威喜登公司开具的《发票》，载明收款项目包括2019年11月垃圾处理费1620元、垃圾代运费2025元。7、《进出人员登记表》（威喜登公司自行制作），分别列明了进出入人员的姓名、联系方式及体温等。经质证，珠水公司表示无法核实上述证据1-4的真实性；对证据5的真实性亦无法确认，且盛德大厦A栋是否存在其他业主、是否缴纳了管理费，与威喜登公司现要求珠水公司缴纳管理费无关，根据威喜登公司与珠水公司签订的《物业管理协议》，可知盛德大厦A栋是一个独立的规划区域，可以自行管理；对证据6的真实性予以确认，但因威喜登公司一直在管理盛德大厦B栋，《发票》所涉费用无法区分是哪一栋的费用；对证据7的真实性不予以确认，因是威喜登公司自行制作，同样无法区分是基于哪一栋物业管理产生的。事实上，《物业管理协议》签订后珠水公司便将其购买的物业交由勇敏润公司使用，以租抵债，勇敏润公司亦就此委托了富天公司进行管理，盛德大厦A栋1-3、8-20楼均由富天公司进行管理。勇敏润公司确认珠水公司的相关陈述，且其一直有按《物业管理协议》之约定向威喜登公司支付物业管理费，并向本院提交了其于2018年8月至11月向威喜登公司支付每月物业管理费15878.25元的发票（三张，均为原件）及2018年12月至2019年12月向威喜登公司支付每月物业管理费15878.25元的银行转账回单（打印件）。对此，威喜登公司确认其向勇敏润公司开具过2018年8月至9月的物业管理费发票，但与本案无关，而其在2018年10月及11月向勇敏润公司开具的物业管理费发票亦是真实的，威喜登公司不清楚勇敏润公司与珠水公司之间的关系，但认可勇敏润公司交纳的费用可用于冲抵珠水公司应缴的费用，威喜登公司也在本案诉请中进行了扣减，而其余月份的银行转账回单，因无原件，且不属本案诉请期间，故不予认可。富天公司则主张盛德大厦A栋即珠水能源大厦均是由其提供物业管理服务，威喜登公司提交的所谓A栋业主或物业使用人向其交纳物业管理费的《发票》，实际是裙楼的部分商户交纳的；富天公司对盛德大厦A栋进行管理也实际支出了费用，同时也对进出盛德大厦A栋的人员进行了登记。富天公司为证明其主张，向本院提交了：1、富天公司与其员工签订的《劳动合同》多份，显示工作地点为珠水能源大厦，劳动合同期限涵盖了2015年1月至2022年。2、2015年10月至2019年8月的《珠水物业工资表》多份。3、《进出人员登记表》（复印件，制作时间为2020年2月），分别列明了进出入人员的姓名、联系方式及体温等。4、《中国建设银行单位客户专用回单》多份（均为复印件），显示2018年2月至2019年9月多名案外人向富天公司转款，部分转款用途标注为管理费。经质证，威喜登公司认为珠水公司自行成立物业管理公司对自有物业进行管理，不能成为其拒绝向威喜登公司支付管理费的理由，且现亦无证据证实该物业管理公司仍在正常运营，除转款凭证以外的证据都是可以伪造的，而富天公司提供的转款凭证即便有原件，因富天公司未提供相应的租约，也无法证明与本案有关。另查，据珠水公司、富天公司提交的《业主委员会备案回执》（复印件）显示，广州市天河区人民政府石牌街道办事处于2019年12月26日对广州市天河区盛德大厦首届业主委员会进行了备案，该届业主委员会任期为2019年11月30日至2024年11月29日。威喜登公司表示不清楚上述文件是否真实，但确认盛德大厦已成立业主委员会的事实。另经本院向盛德大厦首届业主委员会核实，截至2020年10月，盛德大厦业主委员会、业主大会尚未选聘物业服务企业，亦未解聘威喜登公司。又查，2019年7月，威喜登公司曾向本院起诉大优公司，要求大优公司支付其购买的盛德大厦A栋1-3楼物业的物业管理费，本院以（2019）粤0106民初29088-29138号案立案受理。在该批案件的审理过程中，大优公司主张其所购买的盛德大厦A栋1-3楼的物业自2015年10月1日起均是由珠水公司自行管理，其购买的物业系在威喜登公司与珠水公司2015年12月18日签订的《物业管理协议》中约定由珠水公司进行物业管理的区域范围内；大优公司为证明其购买的物业实际由富天公司进行管理，还向本院申请了富天公司出庭作证，富天公司在该批案件中向本院提交了《物业管理委托合同书》，显示系勇敏润公司（甲方）与富天公司（乙方）签订，约定甲方将珠水能源大厦及其区域范围内的物业委托给乙方实行统一管理、综合服务；委托管理期限20年，即2014年10月22日始至2034年10月21日止；根据物业管理有关规定收取保洁费、保安费、绿化费、管理费、保养费及特约服务费等。经质证，威喜登公司对《物业管理委托合同书》的真实性予以确认，合法性不予确认，因勇敏润公司并非业主，无权以自己名义委托富天公司进行物业管理。珠水公司确认盛德大厦A栋8至20层由勇敏润公司实际使用，勇敏润公司委托富天公司进行物业管理是其双方的自愿行为，勇敏润公司作为物业实际使用人亦享有该委托权。勇敏润公司、富天公司确认上述《物业管理委托合同书》的真实性。本院认为：作为建设单位的盛德公司在盛德大厦业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》的规定，可选聘物业服务企业对物业进行前期管理；盛德公司与威喜登公司于2015年9月9日签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。虽前述《前期物业服务合同》约定合同期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，但因盛德大厦业主大会尚未作出解聘威喜登公司的决定，故威喜登公司现仍享有上述《前期物业服务合同》约定的权利，亦应承担该合同约定的义务，即威喜登公司依约对盛德大厦提供物业管理服务后有权要求业主支付物业管理费。威喜登公司在本案中诉请确认其对盛德大厦享有物业管理权，因不属明确具体的诉讼请求，本院依法予以驳回。根据威喜登公司提交的其与珠水公司签订的《物业管理协议》显示，威喜登公司与珠水公司约定盛德大厦A栋1-3楼、8-23楼交由珠水公司自行管理，管理期限为2015年10月1日至2018年9月30日，且明确约定由于盛德大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备无法分割维护、维养，双方同意盛德大厦整体区域公共设施设备日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担（其中珠水公司承担比例为27%，威喜登公司承担比例为73%），珠水公司应付给威喜登公司的日常物业管理费平均每个月为15878.25元。上述《物业管理协议》实质是威喜登公司将物业服务区域内的部分物业服务业务委托他人处理。就本案各方当事人的陈述及提交的证据来看，上述《物业管理协议》确有实际履行，其中约定由珠水公司进行物业管理的区域范围实际由富天公司进行物业管理，而每月应由珠水公司支付给威喜登公司的日常物业管理费实际由勇敏润公司支付给威喜登公司。现威喜登公司主张《物业管理协议》约定的管理期限届满后其已多次告知珠水公司将约定区域范围的物业交回其管理，但珠水公司拒不交还，导致其无法全面的对整个盛德大厦进行物业管理。综合本案中珠水公司、大优公司、勇敏润公司、富天公司有关盛德大厦A栋至今由富天公司实施物业管理的陈述来看，本院采信威喜登公司的主张。珠水公司作为《物业管理协议》的相对方，清楚知悉该协议的期限，而威喜登公司亦充分举证其在《物业管理协议》期限届满后要求珠水公司将约定区域范围的物业交回其管理，珠水公司未能及时交还，已构成违约，应承担违约责任。故对威喜登公司现要求珠水公司将盛德大厦A栋8-20楼物业交还其管理的诉讼请求，本院予以支持；且根据本案查明事实，富天公司作为实际为上述物业提供物业管理服务的物业服务企业，应承担协助义务，即退出盛德大厦的物业服务区域。另就威喜登公司主张的物业管理费，因珠水公司主张2018年10月1日起至今威喜登公司并未按《前期物业服务合同》的约定向其提供物业管理服务，故其无需按《前期物业服务合同》约定的标准支付物业管理费，而威喜登公司实际提供的物业管理服务已收取了相应对价，即威喜登公司一直有收到《物业管理协议》约定的日常物业管理费。本院认为，在威喜登公司未对盛德大厦A栋8-20楼物业提供完整的物业管理服务以前，其要求珠水公司按《前期物业服务合同》约定的标准支付物业管理费确有违权利义务对等原则，故对威喜登公司的该项主张本院不予采纳，对威喜登公司要求珠水公司按《前期物业服务合同》约定的标准补足2018年10月、11月的物业管理费并支付滞纳金的诉讼请求亦不予支持。但需指出的是，威喜登公司未能对盛德大厦提供全面的物业管理服务，主要责任在于珠水公司未能在《物业管理协议》约定的管理期限届满后及时将约定区域范围的物业交回威喜登公司管理，故如珠水公司的违约行为给威喜登公司造成损失的，威喜登公司可另循合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告珠水能源集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市天河区黄埔大道西369号盛德大厦A栋8至20楼物业交还原告广州威喜登物业管理有限公司管理，第三人广州富天物业管理有限责任公司应就该交还承担协助义务即退出盛德大厦的物业服务区域；二、驳回原告广州威喜登物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9660元，由原告广州威喜登物业管理有限公司负担9560元，由被告珠水能源集团有限公司负担100元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  李宝玉人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十月二十七日书 记 员  邱莉晶