黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书(2020)黑0126行初10号原告：时建才，1955年3月21日出生，男，汉族，无业，住巴彦县，委托代理人：刘英伟，黑龙江佳鹏律师事务所律师。委托代理人：任春山，黑龙江佳鹏律师事务所律师。被告：巴彦县房产住宅局，地址巴彦县西直路西侧。法定代表人：王旭升，职务:局长。被告巴彦县不动产登记中心，地址：巴彦县巴彦镇。法定代表人：陈冬，职务：主任。出庭负责人：何立伟，职务:副主任。二被告共同委托代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。第三人：绥化市久元房地产开发有限公司（以下简称久元公司），地址绥化市北林区北二东路118号。法定代表人：罗万勋，职务:经理。第三人：冷继文，男，1959年11月28日出生，汉族，无业,住巴彦县，第三人：张春雨，男，1971年5月6日出生，汉族，无业,住巴彦县，原告时建才不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人张春雨作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2020年6月16日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。原告时建才及其委托代理人任春山、被告巴彦县房产住宅局委托代理人李默涵、被告巴彦县不动产登记中心出庭负责人何立伟及其委托代理人李默涵到庭参加诉讼，第三人绥化市久元房地产开发有限公司、冷继文、张春雨经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2011年10月24日为第三人张春雨颁发了位于巴彦县××街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证兴隆镇字第××号，案涉房屋初始登记档案卷宗记载，二被告针对房屋所有权人张春雨作出如上审批发证行为，房屋坐落位置为巴彦县××街信用小区四期1号楼。原告时建才诉称，绥化市久元房地产开发有限公司投资建设巴彦县兴隆镇信用小区。原告分别于2010年12月30日和2011年5月20日与第三人久元公司委托代理人冷继文签订回迁协议。2011年末原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间缴纳了物业费、热费、水费、电费等费用。被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心在久元公司没有取得任何资质情况下，将案涉房屋产权登记在第三人张春雨名下，并为张春雨颁发了产权证。被告在不具备颁证条件下为张春雨颁发产权证的行为，侵害了原告的利益，故提起行政诉讼，要求依法撤销二被告为第三人张春雨作出的案涉房屋所有权初始登记的行政行为。原告为支持其诉求向本院提交了如下证据：证据,2010年12月30日、2011年5月20日签订的回迁协议两份（附房源明细）、情况说明一份、缴费通知等缴费票据一份。证明在搬迁前，原告与第三人已经达成了回迁的一致意向，补偿方式为产权调换，原地安置。另外在2011年因绥化九都房地产公司变更为久元房地产公司，所以在2011年重新出具了回迁协议，将房源位置予以明确。第三人冷继文代表久元公司，否认了允许第三人张春雨将房屋办理登记的事实，所以久元公司没有向张春雨授权，房屋所有权人为时建才，被告及第三人无权处分原告所有的财产。缴费通知等缴费票据，证明原告已经于2011年末实际进户，对争议房屋实施了占有使用收益处分的全部权利，涉案房产原告享有合法的所有权，第三人冷继文就上述事实予以确认。二被告质证认为：真实性、合法性、关联性均有异议。一、该回迁协议属于冷继文或久元公司与原告签订的，但很明显是冷继文挂靠到久元公司对小区进行开发建设，在回迁协议的盖章处有绥化久元公司和绥化九都公司公章，但久元公司对回迁协议的存在和真实性已经明确表示否认，因此该协议从形式效力上不具备形式效力的合法性。二、该回迁协签订于2011年，在签订协议之前国有土地房屋征收和补偿条例即国务院590号行政法规已经生效，对于房屋拆迁事宜均以政府征收形式体现，个人之间或开发公司与被动迁人之间的协议应归于无效。三、在回迁协议已经履行的情况下，于2012年3月20日又签订了一个房屋明细表，将已经约定的回迁面积进一步扩大，在约定房屋明细表时间节点上，在本案其他行政诉讼过程中，张春雨已经自认该房屋明细表形成于2016年，而非2012年，那么也就是说回迁面积中有部分房屋，是在已经办理到张春雨名下之后又填到了房屋补偿的面积当中，这将会损害该部分房屋和附带的他项权利或查封权力的案外第三人的权力，因此对于房屋明细中回迁面积的约定，恳请合议庭重点审查。四、在本案被告进行房屋初始登记以及登记之后直至本案原告起诉之前，原告也未就被告所进行的初始登记行为是否侵害原告的合法行为提出任何主张，那么原告所进行的本次撤销具体行政行为的诉讼已经超出了行政法律法规所保护的原告诉讼期间。本院认证如下：原告举示证据“回迁协议”，虽然第三人张春雨、冷继文承认公章是私刻的，但从案涉房屋的登记、用地、规划、施工许可审批内容看，均是以久元公司名义进行开发建设，冷继文，张春雨虽然作为实际出资人，但事实上是借用资质，从协议内容客观真实性分析，原告有理由相信冷继文、张春雨代表久元公司与其签订回迁协议，该“协议”的真实性和关联性本院予以确认，合法性应有其他证据佐证。原告交费票据证明原告占有使用至今并交纳物业费等费用的事实，本院确认其证明效力。二被告辨称，答辩人为案涉的17套房产做出的初始登记符合法律程序，应予以维持，如果因本案第三人张春雨和冷继文提供虚假材料而致使案涉的所有权证需要撤销的，答辩人在不存在过错的情况下，也不承担相应的法律责任。另外，案涉的17套房屋均被案外的权力人进行查封或者有他项权利，本案如果撤销该房屋产权的登记必然会侵害案外的查封他项权利人的权力，恳请法院依法维持本案涉及的房屋产权登记的具体行政行为的合理性以及合法性。二被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据B1，案涉房屋龙府上城小区、信用小区四期在开发建设过程中各主管部门批件，包括土地使用权的批复、工程立项请示的批复、授权委托书、开发企业的营业执照、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、用地许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证书。上述证据拟证明：案涉房屋所在小区批件完整、证照齐全，具备房屋初始登记的条件，按照开发企业的授权委托和申请，被告将房屋初始登记在实际投资人张春雨名下，符合客观事实。原告质证认为：真实性无异议，证明的问题有异议。该部分证据并非初始登记合法的证明材料，而是内部制作的审批表及权属凭证，被告应提供进行初始登记的过程性材料，证明上述证据合法，应举示登记申请书，申请人身份证明，建设用地规划许可，建设工程规划许可，国有土地使用权证，建设工程施工许可，具有房产测绘资质的测绘单位出具的房屋面积测绘成果报告，质量监督部门出具的竣工验收合格证明等，全部材料不能缺失，以上证据被告未提供，应视为被告举证不能。被告无法证明初始登记合法，初始登记应当予以撤销，该部分证据为冷继文、张春雨办理权属登记的文件。一方面在不符合初始登记的条件下，二被告进行权属登记的行为是无效的，另一方面就证据本身而言久元公司开发建设的房产登记到自然人名下，应当按照法定流程由交易双方签署买卖合同，双方共同申请进行变更登记，并非自然人一方申请即可，被告举示的证据仅仅是内部卷宗及所发证件，其发证行为不符合法律规定，应当予以撤销。项目的建设手续、竣工验收手续有异议，对合法性和证明的问题有异议。首先，根据被告提供的建设及竣工验收手续，涉案工程所在项目于2012年3月26日办理竣工验收备案，而被告却在2011年10月应张春雨、冷继文单方申请为其办理了房屋所有权证书，根据房屋登记办法，就初始登记申请对象，即办证对象而言，项目的立项主体及实施单位为久元公司，但被告却直接将相应的房产登记在自然人的名下，本身就是严重错误，直接导致了原属于二次交易的行为，经被告的违规行为逃避国家税收，也不符合登记办法中规定的权利人的要求。更为重要的是，被告在根本不具备登记条件的情况下，为不适格的人员办证，程序严重违法。本院认证认为：案涉房屋建设审批文件，证实该工程系久元公司开发的事实成立，本院予以采信。其中授权委托书，无论久元公司是否真实授权，该委托行为均违反法律规定，本院不予采信。证据B2，案涉17套房产在进行初始登记时形成的卷宗17本，包括房屋登记发证审批表、协助执行书、房屋分户平面图、房屋所有权登记存根、授权委托书，证实案涉的17套房产经实际投资人张春雨、冷继文的申请以及开发建筑单位授权的委托，被告将案涉的17套房产初始登记在第三人张春雨、冷继文名下(含本案争议房屋)。原告质证认为：真实性没有异议，合法性、关联性、证明的问题均有异议。张春雨、冷继文并非开发单位本身，不符合初始登记适格的条件。一方面该部分证据并非证实初始登记合法的证明材料，而是被告办理登记过程中的内部审批表，违法办理的权属凭证，无法证明办证行为的合法性；另一方面该竣工备案取得的时间在办理产权之后，违反法律规定，根据哈尔滨市房屋权属登记条例之规定，被告应当在取得竣工备案2012年3月26日起三个月内办理初始登记，其在该日期前，以及三个月期限届满后，实施的登记行为无效。本院认证认为：房屋产籍档案，证明案涉房屋已登记在第三人张春雨名下的真实性予以采信。对其初始登记因无久元公司申请及身份证明，信用小区四期工程施工验收备案证书体现竣工备案日期为2012年3月26日，而第三人张春雨取得房屋所有权证时间为2011年10月24日，故对其登记在第三人张春雨名下房屋的行政行为合法性不予采信。第三人久元公司辩称，一、绥化市久元房地产开发有限公司没有就案涉房屋申请初始登记。案涉房屋是以企业名义报建并开发建设，房屋的性质为商品房。依照当时实行的《房屋登记办法》第三十条的规定，案涉房屋的初始登记，应当由作为房地产开发企业的久元公司申请房屋所有权初始登记，而久元公司并没有就案涉房屋向登记机关申请房屋所有权初始登记。现登记机构存档的材料中，没有久元公司出具的登记申请书；二、案涉房屋登记是第三人张春雨假冒答辩人久元公司的名义申请的登记。经查，案涉房屋是第三人张春雨以久元公司的“授权”申请的登记，而久元公司并没有授权第三人张春雨申请登记。现登记机构存档的“授权委托书”是第三人张春雨伪造，该“授权委托书”上的“绥化市久元房地产开发有限公司”的印鉴不是久元公司的真实印鉴，该“授权委托书”上的久元公司法定代表人朱贵伦的签名，也不是朱贵伦本人签名。第三人张春雨和冷继文曾经在2011年私自刻制久元公司的公章，久元公司发现后，逐予以制止，并将第三人张春雨和冷继文私自刻制的公章予以销毁。当时第三人张春雨和冷继文给久元公司出具了书面说明，对其私自刻制公司公章的行为予以承认；三、与本案相同的案件，经巴彦县人民法院和黑龙江省哈尔滨市中级人民法院已经认定被告对本案房屋的登记程序违法予以撤销。综上，案涉房屋是第三人张春雨向登记机构提供虚假证明文件取得的登记，相同案件相关法院已经判决予以撤销，本案房屋登记应当依法予以撤销。第三人绥化市久元房地产开发有限公司未出庭应诉，向本院提交了书面答辩状，未提交相关证据，第三人张春雨、冷继文既未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。经审理查明，原告时建才于2010年12月30日和2011年5月20日与第三人久元公司的挂靠人冷继文签订“回迁协议”，用原告时建才原所有的房屋、土地置换位于巴彦县××街信用小区××楼××沿街由××西××号门（104平方米）、2号门（98、95平方米）、3号门（93.07平方米）、4号门（96.06平方米）、5号门（98.96平方米）、6号门（99.06平方米）、7号门（99.06平方米）、8号门（99.06平方米）、9号门（99.06平方米）、15号门（136.28平方米）、16号门（144.03平方米），二层1号门（391.93平方米）、4号门（136.08平方米）、5号门（144.06平方米）；位于巴彦县××街信用小区××楼东侧××、××楼商服，一层面积169.23平方米，二层面积162.85平方米；位于巴彦县兴隆镇××龙府××小区××号门（116平方米），以上房屋面积最终以房产测量面积为准，共涉及案涉争议房屋17套(含本案争议房屋)。原告在案涉房屋竣工后占有使用至今，在原告要求久元公司协助办理房屋产权证时，发现二被告于2011年10月24日为第三人张春雨颁发了位于巴彦县××街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证兴隆镇字第××号，房屋坐落位置为巴彦县××街信用小区四期1号楼。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，二被告针对房屋所有权人张春雨作出如上审批发证行为。经查明，案涉房屋以久元公司名义开发建设，实际投资人为冷继文、张春雨，建设用地规划许可、建筑工程施工许可均针对久元公司审批。被告审批档案中授权委托书为久元公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆信用小区四期工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。二被告在为案涉房屋进行所有权初始登记时，依第三人张春雨和冷继文个人申请把久元公司置换原告的17处房屋登记在张春雨名下13套、冷继文名下4套（含本案争议房屋）。巴彦县××街信用小区四期工程竣工时间为2011年12月29日，验收备案时间为2012年3月26日。二被告提供的房屋产籍档案中无久元公司申请，只有第三人张春雨个人申请，既无久元公司与张春雨发生买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房屋或未出售房屋的证据。初始登记时二被告并未实际查看，未履行严格审查程序。久元公司承认冷继文、张春雨借用久元公司资质开发建设。原告于2014年12月22日以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由诉至巴彦县法院,达成(2015)巴民一民初字第1333号民事调解书,并申请执行含本案争议房屋,至今执行无结果。原告以回迁安置房屋被登记在他人名下，侵害其利益为由提起行政诉讼，要求撤销二被告为第三人张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。上述为本案事实。本院认为，本案争议的焦点问题是针对二被告作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。从事实依据看，原告与第三人冷继文签订了“回迁协议”，其真实性存在。后第三人张春雨以个人名义将其实际开发建设的给原告回迁的房屋办理了房屋产权初始登记，原告系与涉案房屋产权初始登记行政行为有利害关系的公民，原告认为此登记行为侵害了其合法权益，起诉至法院，其具备诉讼主体资格。原告发现权利被侵害后，于2014年在巴彦县人民法院主张权利并与被告达成调解，被告张春雨、绥化市久元房地产开发有限公司的委托代理人冷继文共同协助原告时建才将涉案房屋产权变更为原告时建才名下,申请执行后巴彦县法院向巴彦县房产住宅局送达了执行裁定书、协助执行通知书，巴彦县房产住宅局仍在办理中，至今无结果。后原告于2018年12月24日提起撤销登记在他人名下涉案房屋初始登记的行政诉讼，故不属于其自身原因耽误起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条的规定，原告起诉并未超过起诉期限。第三人冷继文、张春雨借用久元公司资质开发建设巴彦县兴隆镇信用小区四期工程，事实成立。根据《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条规定，建设单位进行开发建设，应向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取用地、规划、施工等许可文件，根据该法第二十六条规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位和个人使用企业资质证书、营业执照，以企业的名义承揽工程，因此合法的开发建设单位应是久元公司。无论是否存在私刻公章的事实，久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，久元公司对二人开发建设的行为视为默认。第三人冷继文、张春雨私自制作授权委托书，假冒久元公司名义允许将自留房或者未出售房屋自行办到张春雨名下，并据此到二被告处办理了房屋所有权证，但案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在久元公司与张春雨之间的房屋买卖交易。初始登记时二被告未实际查看,没有房屋已竣工的证明，并且诉讼时未提供房屋测绘报告，未履行严格审查程序。根据《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，二被告将案涉房屋登记在第三人张春雨名下的行政行为，证据不足。二被告在案涉工程尚未竣工备案的情况下，即为第三人张春雨文颁发了房屋所有权证，先颁证后备案，属违反法定程序。综上，二被告为第三人张春雨作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、第二十六条，《不动产登记暂行条例》第十八条，住建部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条、第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为第三人张春雨颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为。案件受理费人民币50.00元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  孙彦龙人民陪审员  马国云人民陪审员  赵艳茹二〇二〇年十月二十八日书 记 员  明光辉