北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18944号原告：北京市通泰达商贸中心，住所地，北京市通州区新华大街256号三层。法定代表人：刘桂永，经理。委托诉讼代理人：裴毰，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昊，北京市致宏律师事务所实习律师。被告：徐云荣，女，1962年8月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。原告北京市通泰达商贸中心（以下简称通泰达公司）诉被告徐云荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通泰达公司的委托诉讼代理人裴毰、张昊到庭参加诉讼。被告徐云荣及其委托诉讼代理人刘瑞庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通泰达公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告、被告签订的《房屋租赁协议》租赁期限超过20年的部分无效；2.判令被告将《房屋租赁协议》中租赁的房屋腾退给原告；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：北京市通州区食品公司下属单位北京市通州区马驹桥食品购销站对于通州区马驹桥镇西店村有一处土地的国有土地使用权，北京市通州区食品公司于该国有土地上建设了房屋，即金马商场及其南侧两层楼房。1998年11月30日北京市通州区食品公司与被告签订有《房屋租赁协议》将位于商业街（金马商场后边）西入口路南两层楼房114平方米西一号套房出租给被告使用，租期50年。2004年，北京市通州区食品公司经贵院审理宣布破产，经上级公司北京市通州商业资产运营公司决定由原告承担北京市通州区食品公司破产后的权利义务，负责处理人、财、物、土地等有关事宜。故《房屋租赁协议》中北京市通州区食品公司的权利义务应由原告继受。现原告与被告之间房屋租赁关系已超过20年，原告现提出解除原告与被告间的租赁关系。综上，北京市通州区食品公司的全部合同权利义务由原告继受，故原告主体适格，涉案《房屋租赁协议》租赁期间已超过20年的法定期限，故原告提出解除租赁关系，请贵院判如所请。被告徐云荣辩称：原告诉讼主体身份请求法院核实；本案属于买卖关系不属于租赁关系。请求法院依法驳回原告的全部诉求。我的房子没有再转租。本院经审理认定事实如下：1998年11月30日，北京市通州区马驹桥食品购销站（甲方）（以下简称购销站）与徐云荣（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将商业街（金马商场后边）西入口路南两层楼房114平方米西壹号套房出租给乙方使用，乙方租用前向甲方一次付清五十年租金。人民币壹拾肆万元整；二、租期五十年，即从1998年12月1日至2048年11月30日；三、甲方确保房屋水、电、暖设备齐全并全通，但不负责租用方水、电、暖费用；四、乙方负责租期内房屋设备的维护、装修、修缮，费用自负；五、在租期内，若遇不可抗拒的自然灾害或乙方租用地被国家规划征用，其乙方损失自负；六、租赁期满后，甲方将房屋的残值无偿转让给乙方；七、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，送交区食品公司一份；八、此协议自1998年12月1日生效。购销站与北京市通州区食品公司均在协议上加盖公章。协议签订后，协议双方依约履行上述协议。另查，涉案房屋坐落于通州区马驹桥镇西店村，涉案土地登记的土地使用者为北京市通州区马驹桥食品购销站，用途为商业，使用权类型为国有（划）。涉案房屋建设于1998年，但并未取得建设工程规划许可证；购销站系北京市通州区食品公司的分支机构。2004年9月23日，北京市通州商业资产运营公司做出《关于由北京市通泰达商贸中心接管北京市通州区食品公司破产后有关事宜的决定》，载明：2002年3月，按照区委区政府有关会议的指示精神，北京市通州商业资产运营公司组建后，负责监管北京市通州区食品公司所属资产和人员。监管后经资产盘点及实际情况摸查，其负担重、负债高、历史遗留问题众多，已难以继续经营，为减债、减负，经公司党委及领导班子研究后，按国家有关政策向法院提起破产申请。2004年9月22日通州区人民法院审理终结，宣布其破产。现公司党委及领导班子研究决定，由所属北京市通泰达商贸中心承担北京市通州区食品公司破产后的权利和义务，负责处理人、财、物、土地等有关事宜。本案审理过程中，经本院释明，通泰达公司坚持认为双方签订的《房屋租赁协议》的性质为租赁合同，并坚持依据租赁合同关系主张其各项诉讼请求。上述事实，有《房屋租赁协议》《国有土地使用证》《关于由北京市通泰达商贸中心接管北京市通州区食品公司破产后有关事宜的决定》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据《关于由北京市通泰达商贸中心接管北京市通州区食品公司破产后有关事宜的决定》，北京市通州区食品公司破产后的权利和义务已由通泰达公司承继，涉案《房屋租赁协议》系由北京市通州区食品公司签订，因此通泰达公司应属本案适格原告。本案的争议焦点之一是北京市通州区食品公司与徐云荣签订的《房屋租赁协议》的性质问题。双方签订的协议形式虽为租赁，但根据协议内容，双方约定了畸长的租赁期限，租金一次性全部交纳，房屋的维护、修缮均由承租方负担，甚至约定租赁期满后房屋无偿转让给承租人。上述约定与正常的房屋租赁交易习惯迥然不同，而最终达到一方支付价款，另一方将房屋的所有权转让给另一方的效果，实为以租赁之名行买卖之实，故《房屋租赁协议》的性质应属房屋买卖合同。关于《房屋租赁协议》的效力问题，属于人民法院依法应主动审查的范围。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案《房屋租赁协议》签订于合同法实施以前，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。涉案房屋属国有资产，根据《国有资产评估管理办法》的规定，国有资产的转让应当进行资产评估，并确定了严格的资产评估程序和方法。涉案房屋所坐落的土地为国有划拨土地。根据其时施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。而本案中《房屋租赁协议》的签订显然违反了上述法律、行政法规的规定。且上述规定涉及国有资产、土地管理等基本制度，直接关系到国家利益、社会公共利益，应属于效力性强制规定。同时，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。根据“房地一体”的原则，对于房屋的处分必然涉及土地使用权。因此，北京市通州区食品公司与徐云荣签订的《房屋租赁协议》因违反法律规定应属无效。关于《房屋租赁协议》无效后的法律后果问题，因《房屋租赁协议》的性质为房屋买卖合同，经本院释明，通泰达公司坚持依据租赁合同关系主张其各项诉求，属于对于双方当事人之间法律关系的性质认识错误，对其相关诉讼请求本院不予处理，通泰达公司可另案主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：一、北京市通州区食品公司与徐云荣于1998年11月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告北京市通泰达商贸中心的其他诉讼请求。案件受理费35元，由原告北京市通泰达商贸中心负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二〇年十月三十日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨