贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初13859号原告：王方洪，男，1980年11月20日出生，布依族，住贵州省平坝县。原告：缪明芝，女，1987年5月23日出生，汉族，住贵州省福泉市。委托诉讼代理人：王方洪，男，系缪明芝的丈夫。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226005650106016，住址贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告王方洪、缪明芝与被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王方洪（同时系原告缪明芝的委托诉讼代理人）、被告华诚伟业公司委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王方洪、缪明芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付程序；2、判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记有关文书违约金43488.00元（453000.00元×0.0001×960天，暂计至2020年8月31日，违约金应计算至房产证交付手续完毕为止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积120.10平方米，总房价款450300.00元。合同约定，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已向被告支付房价款，但被告未按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。为此，特向人民法院提起上述诉讼。华诚伟业公司辩称，1、按照《商品房买卖合同》约定，涉案商品房早已达到交付使用条件，被告2015年8月22日在《黔东南日报》上刊登了《交房公告》，并且所有业主已在多年前办理了接房手续，现原告要求被告办理商品房交付与事实不符，应当驳回其诉讼请求。2、按照《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告的义务是在限制时间内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。办理和交付时两个不同的概念，办理商品房产权转移登记的有关文书是办理的过程，被告一直在积极协调办理中，合同并未约定这过程需要多长时间，也未约定被告需要为这办理过程承担责任，被告只需为逾期交付担责，而不为办理担责，故请求驳回原告的诉讼请求。3、原告计算违约金的总房款与实际已付房价款不符，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定以精装房销售给原告，因原告当时未能及时凑足首付款，于是向被告提出由被告代为垫付首付款，先进行合同备案后再归还被告首付款的请求，因当时房地产市场不景气，为了促进销售，被告同意了原告的请求。原告在签订合同当日，向被告出具了一份请求被告代为支付首付款的《借条》，在《商品房买卖合同》登记备案后，原告仍未凑足首付款归还被告。经双方协商后，双方同意以首付款冲抵精装修款的办法处理原、被告所欠的款项。双方因此签订了《补充协议书》，约定被告公司不再承担原告所购商品房的精装修义务，由原告自行装修，被告将装修部分价款折现冲抵原告所欠的首付款，被告为此还承担不必要的税费。因此，原告实际支付的房价款金额为合同总价减去合同首付款的金额。4、《商品房买卖合同》约定的办理初始登记时间是以原告准时按合同约定的交房时间来接房，并按交房时间后延15个月来核算办理初始登记所需要的时间。原告未按合同约定的交房时间办理接房手续，导致相关工作的滞后，逾期接房也是导致逾期办理初始登记的因素之一。因此，办结初始登记的时间应从原告实际接房日后延15个月，逾期时间也从原告实际接房日后延15个月起算。5、被告需要向原告交付的有关文书包括初始登记证、备案的《商品房买卖合同》、合同备案表和不动产发票。即合同所约定的违约金是以上四个文书材料同时不履行时应承担的责任。事实上，除初始登记证外，被告已将其余文书交付给原告，被告已经履行大部分义务，合同并未约定部分不履行应当承担的责任。因此，从公平角度出发，本案违约金适用承担日万分之一的四分之一较为合理。6、《商品房买卖合同》第八章第三条第（四）项约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，原告后来又签署了两份《委托书》，委托被告办理产权登记等手续，既然原告自愿委托被告办理产权登记，那被告就没有向原告交付相关文书的现实必要。原告把缴纳公共维修基金及契税的发票交给被告，被告收集汇总办证所需材料径行提交相关部门办理即可。因为两份《委托书》的存在，导致《商品房买卖合同》第二十二条第三款关于转移登记的约定条款已经无效，而《委托书》上并无约束被告办理权属登记的时间限制及逾期办理应承担的责任，其委托期限至办理完毕为止。直到现在，原告并未提出终止委托的要求，双方的委托关系一直有效存在。7、逾期办理初始登记和转移登记并未给原告造成任何损失。现房价已大大高于合同签订时的价格，原告实际上是获利的，没有造成实际损失，不应该支持违约金。目前，商品房买卖合同中出卖人逾期办理商品房转移登记是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，按《商品房买卖合同》约定计算违约金与本地房地产市场相差甚远，显失公平，不利于本地区经济社会的和谐、健康、有序发展，且大大超过了原告实际造成的损失，加重了被告负担，应对本案的违约金予以减少或免除。8、被告逾期办理初始登记和转移登记系政府政策、办理流程变化等不可抗拒因素导致，属于权属登记相关法律规定滞后问题，依法应免除被告的责任。凯里市人民政府2016年9月21日印发《凯里市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务，由凯里市国土资源局负责建立不动产统一登记。因改革后系统兼容、数据整合、流程改变、人员培训等问题而产生压件、拒收件等问题是被告无法预见、无法避免和克服的，属于不可抗力的免责事由。9、原《商品房买卖合同》的约定已随新政策的实施而发生变化，再以合同约定时间来约束被告，有失公平。原《商品房买卖合同》只约定了商品房所有权初始登记的内容，并未涉及土地使用权部分，在不动产登记改革后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”，因为原《商品房买卖合同》的约定已随新政策的实施而产生变化。《不动产登记暂行条例》正式实施，不但改变了工作内容，也增加了被告的工作量，原合同所约定的取得商品房所有权初始登记的时间因牵涉到土地所有权初始登记问题，按理应该后延。综上，请求法院查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016003513），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积120.10平方米，总房价款450300.00元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90300.00元，余款360000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告并未实际向被告交付首期房款。2016年4月14日，王方洪、缪明芝向被告出具一份《借条》，内容为“本人王方洪（身份证5225261980××××××××）于2016年4月14日购买华城·东方领域4栋1单元102室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款90300.00元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三日内归还该收据。”2016年7月2日，原、被告签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，被告不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由原告自行进行，被告在本协议签订后3日内向原告返还该精装修部分购房款90300.00元。双方协商以被告垫付的首付款90300.00元冲抵返还原告精装修部分购房款90300.00元。再查明，2016年6月7日，原告向银行贷款360000.00元支付被告购房款。2015年8月22日，被告在黔东南日报刊登交房公告，通知1、2、7、8号楼业主办理交房。之后，原告向被告补交购房款2700.00元。2018年9月25日，原告出具委托书，委托被告公司龙琴代为办理产权登记等相关手续。上述事实，有原、被告的陈述及提交的商品房买卖合同、贷款合同、收款收据、借条、补充协议书、委托书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定总房价款450300.00元，首期房款90300.00元，按揭贷款360000.00元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更了《商品房买卖合同》的约定，即被告实际交付给原告的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，原告实际向被告交付的购房款为362700.00元（银行贷款360000.00元+补交款2700.00元）。暂计至2020年8月31日的违约金为35363.25元（362700.00元×0.01%×975），原告主张超出部分，本院不予支持。2020年9月1日以后的违约金以已交付房价款362700.00元为基数按日万分之一的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。二、关于原告诉请被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付程序。经庭审查明，涉案房屋已经交付给原告，原告自认2018年9月25日接房，故原告的该项诉请已无实际意义，本院不予支持。三、关于被告的主要抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，被告未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使原告不能按期办理转移登记，被告主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然原、被告签订《委托书》委托被告办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除被告交付相关文书的义务。第三，被告要求减少或免除违约金，本院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此本院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但被告作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理产权登记的相关事宜，故被告仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告王方洪、缪明芝2017年12月30日至2020年8月31日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金35363.25元，2020年9月1日以后的违约金以已付房价款362700.00元为基数按日万分之一的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止；二、驳回原告王方洪、缪明芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为444.00元，由王方洪、缪明芝负担83.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担361.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  严进二〇二〇年十月十二日法官助理潘旭书记员李丽霞