黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1181民初1903号原告：宋喜财，男，1956年2月4日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：金龙（系原告宋喜财女婿），男，1987年5月22日出生，朝鲜族，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：丁震，男，北安市兆麟法律服务所法律工作者。被告：周泉，男，1967年9月13日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市甘井子区。被告：北安市吉瑞房地产开发有限责任公司。住所：黑龙江省黑河市北安市电业街东工行南。统一社会信用代码：91231181684893734X。法定代表人：宋继丹，该公司董事长。被告：北安市瑞馨房地产开发有限公司。住所：黑龙江省黑河市北安市东三道街和谐家园办公楼。统一社会信用代码：91231181695221466A。法定代表人：周永生，该公司总经理。原告宋喜财与被告周泉、北安市吉瑞房地产开发有限责任公司（以下简称吉瑞公司）、北安市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称瑞馨公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告宋喜财及其委托诉讼代理人金龙、冯小良到庭参加诉讼，三被告未到庭参加诉讼；第二次庭审时原告宋喜财委托诉讼代理人金龙、丁震到庭参加诉讼，三被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋喜财起诉时向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告吉瑞公司于2011年6月21日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；2.要求被告周泉赔偿原告车库折价款220000.00元，并承担该款一倍的赔偿责任；3.要求被告周泉给付原告安置补偿费（租房费）95000.00元，并计算至本案终结时止；4.要求被告周泉给付原告银行利息123480.00元，并计算至案件终结时止；5.被告吉瑞公司对上款承担连带给付责任；6.由被告承担本案的诉讼费用。原告庭审时变更其诉讼请求为：1.要求被告周泉给付原告车库折价款193556.00元；2.要求被告周泉给付车库租金56000.00元（自2014年至2020年，每年8000.00元）；3.要求被告周泉给付原告利息（自2014年1月1日起至实际上款之日止，按本金193556.00元，月利率1%计算）；4.被告吉瑞公司、瑞馨公司对上款承担连带给付责任；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告在原北安市交通运输局后院有供热房屋四户，2011年被告对原告的房屋进行拆迁，原告同意进行产权调换，原告与被告吉瑞公司于2011年6月21日签订《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议第三条约定原告调换的车库面积为22平方米，调换的车库位置为吉瑞二期南楼车库壹户；第四条约定自办理交清房屋手续之日起计算甲方的临时安置补助费，入户时结清；第六条约定自拆迁完毕开工之日起施工期24个月内将调换房屋交付使用。案涉工程竣工后，因被告变更工程图纸将建原车库位置改变为建商服，实际并未建车库，致使《房屋拆迁产权调换协议书》无法实际履行，被告存在违约行为，故为维护合法权益提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。周泉书面答辩称，1.本案遗漏了被告主体即北安市瑞馨房地产开发有限公司，因吉瑞公司于2009年9月18日竞得的案涉房屋占用土地的国有土地建设使用权，于2011年6月21日被北安市政府收回，被收回的国有土地使用权被瑞馨公司取得，且取得方式为按法定程序进行的政府挂牌出让方式取得，瑞馨公司取得土地后于2012年8月20日开始进行开发建设，2013年12月30日工程竣工，现在房屋仍然登记在瑞馨公司名下。另外，贵院依法受理的案件中，也有与本案类似的案件，即（2019)黑1181民初328号案件，此案件中所列的被告主体与本案有很大的出入，作为同一法院审理案件，应当采用完全一致的标准，无论瑞馨公司是否承担责任，一审法院也应当将瑞馨公司追加为本案被告；2.通过《房屋拆迁产权调换协议书》并无周泉签字，是吉瑞房开公司签订的协议，故周泉不应当承担责任。如果瑞馨公司应承担回迁责任，现房屋仍然登记在瑞馨公司名下且能够执行，周泉于2015年11月18日退出瑞馨公司，现无法控制瑞馨公司；3.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，不存在出售房屋抵押、又另行出售给第三人的情形，本案属于车库没有建设，故原告主张一倍的赔偿责任没有法律依据；4.原告主张的安置补偿费即租房费没有法律依据，按照合同约定：“自办理交清房屋手续之日起计算甲方给乙方临时安置补助费。”如果周泉承担法律责任，也只是给予临时安置补助费，临时安置补助费的标准也按照北安市拆迁管理相关政策给予，但原告与拆迁人并没有明确约定给付临时安置补助费的期限，且原告的房屋已经给予了回迁安置，本案中涉及的车库是即将要开发的吉瑞二期南楼的车库，吉瑞二期是否、何时开工，签订《房屋拆迁产权调换协议书》时并不确定，故本条的约定只是针对该拆迁议中“50.39平方米”的回迁房屋给予临时安置补助费。该“50.39平方米”回迁房屋已经交付完毕，本案中的车库无临时安置补助费。故原告主张安置补偿费没有事实依据和法律依据；5.原告主张利息没有法律依据，在《房屋拆迁产权调换协议书》中并没有明确约定交付房屋期限，本案中原告主张的是解除《房屋拆迁产权调换协议书》，给付的是未交付房屋的现值损失，即使主张利息也应从起诉之日起要求支付利息；6.原告主张的车库价值应依据有相关资质的部门进行司法鉴定，不能以原告自认的价格作为给付依据；7；原告主体身份不适格。在《房屋拆迁产权调换协议书》中被动迁人是“徐甲生”，但却是原告宋喜财签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，原告是否具备本案诉讼主体资格，需要原告出示相应的证据予以证明。吉瑞公司、瑞馨公司未答辩。宋喜财为支持其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：一、《房屋拆迁产权调换协议书》1份。旨证明原告与被告吉瑞公司于2011年6月21日签订《房屋拆迁产权调换协议书》，由被告拆迁原告实际所有的位于兆麟区的有房照房屋12.54平方米、无房照房屋40平方米，被告给原告回迁位于吉瑞二期南楼的22平方米车库，同时约定拆迁后24个月将回迁房屋交付原告。二、瑞馨公司在北安市市场监督管理局登记的档案材料25页，该组证据系原告申请在北安市人民法院（2019）黑1181民初328号案件卷宗内复印。旨证明瑞馨公司于2009年12月16日成立，周泉为瑞馨公司的发起人和股东，其持股比例为50%，瑞馨公司成立时的法定代表人为张显，2013年6月20日瑞馨公司的法定代表人变更为周泉。三、2009年12月22日吉瑞公司与周泉签订的《合作协议书》1份，该组证据系原告申请在北安市人民法院（2019）黑1181民初328号案件卷宗内复印。旨证明周泉向吉瑞公司支付了前期投资及利润9000000.00元，坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区由周泉承接全部的法律关系，该项目由周泉使用吉瑞公司的名义独自开发，故周泉开发建设的案涉工程系使用吉瑞公司的资质，实际开发人是周泉。四、北安市人民政府作出的北政发[2011]22号文件1份，该组证据系原告申请在北安市人民法院（2019）黑1181民初328号案件卷宗内复印。旨证明，2009年9月18日吉瑞公司竞得位于交通路以东、电业街以南的2562.9平方米国有土地建设使用权，该土地使用权于2011年6月21日被北安市政府收回。五、《挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《建设项目竣工环境保护验收申请》、北安市发展和改革局北发改字[2011]141号文件、《建设工程施工合同》各1份，该组证据系原告申请在北安市人民法院（2019）黑1181民初328号案件卷宗内复印。旨证明，吉瑞公司被北安市政府收回的2562.9平方米国有土地使用权被瑞馨公司取得，瑞馨公司在该土地上开发建设了北安市塞外名苑公寓住宅楼，该工程于2012年8月20日开工，于2013年12月30日竣工，原告所有的房屋及车库于2010年至2011年7月28日被周泉拆除。六、房产证2份，该组证据系原告申请在北安市人民法院（2019）黑1181民初328号案件卷宗内复印。旨证明原告实际所有的房屋被拆迁后，被告瑞馨公司在其原位置上建设了北安市塞外名苑公寓住宅楼，现建成的房屋登记在被告瑞馨公司名下。七、北安市人民法院审理的（2019）黑1181民初328号案件庭审笔录1份。旨证明在该案庭审时，三被告对本案原告在庭审时举示的证据二至证据六的真实性均无异议。八、《协议书》1份，该组证据系原告申请在北安市人民法院（2019）黑1181民初328号案件卷宗内复印。旨证明该协议第四条证明现被告瑞馨公司在案涉被拆迁房屋上建成的北安市塞外名苑公寓住宅楼归被告周泉个人所有。九、黑龙江省高级人民法院作出的（2017）黑民初44号民事判决书、最高人民法院作出的（2018）最高法民终930号民事判决书，该判决书系原告在中国裁判文书网站下载。旨证明原告提交的证据八《协议书》已经生效判决确认其依法有效。十、黑龙江银祥房地产价格评估有限公司出具的司法鉴定意见书1份。旨证明被告方应给原告回迁的车库价值为193556.00元。十一、《车库出租协议书》2份。旨证明原告女婿金龙因案涉车库不能回迁，故需租赁车库使用，每年租金8000.00元。周泉、吉瑞公司、瑞馨公司未向本院提交证据。根据当事人的举证及本院对证据的认证，结合当事人庭审过程中的陈述，本院确定本案事实如下：2011年6月21日原告与被告吉瑞公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议主要约定被告吉瑞公司拆迁原告实际所有的位于北安市××（××）区的房屋，该房屋产权证体现的所有权人为苏宝家，有房照面为12.54平方米，无房照面积为40平方米，被告吉瑞公司给原告回迁吉瑞二期南楼约22平方米车库壹户，自办理交清房屋手续之日起计算临时安置补助费，入户时结清，自拆迁完毕开工之日起施工期24个月内将调换房屋交付使用。该协议甲方为北安市吉瑞房地产开发有限责任公司，法定代表人为宋继丹；乙方为宋喜财。原告庭审时称，原告庭审时称，被拆迁房屋系原告购买取得，但购买后未办理产权变更登记，故《房屋拆迁产权调换协议书》中体现的房屋产权人为徐甲生，签订协议时系被告周泉与原告协商回迁事宜，签订协议后原告已按约定向被告周泉交付的被拆迁房屋及相关手续。2009年12月22日被告吉瑞公司与被告周泉签订《合作协议书》1份，该协议内容为：甲方:北安市吉瑞房地产开发有限责任公司，乙方:周泉。甲、乙双方于2009年4月共同出资，开发建设吉瑞小区项目,现双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议:一、甲方授权给乙方在吉瑞小区项目中享有对吉瑞小区楼房的销售权利，并对销售所取得的资金独自设立账目，结收的款项归乙方所有；二、乙方销售吉瑞小区的房屋应当按照前期销售的价格继续销售，如销售价格有所变动，应征得甲方的同意；三、前期针对吉瑞小区发生的投资款项就此结算完毕，继续投资则由乙方承担；四、开发建设吉瑞小区项目所发生的税、费等必要开支由乙方承担；五、乙方需向甲方支付900万元人民币(玖百万元)，协议签订之日起3个工作日内支付400万元，2010年2月1日前支付200万元，2010年4月1日前支付200万元，项目竣工后支付100万元；六、乙方未按本协议第五条约定的时间支付相应的款项或者不按照法律规定销售房屋，甲方有权收回对吉瑞小区的销售权，同时乙方应当将已经收取的房屋销售款项交付给甲方；七、乙方在本项目结束后，仍可无偿使用甲方的资质，但应当在甲方留有备案，对无备案的行为甲方不承担任何法律责任；八、因乙方向甲方支付的900万中包含瑞馨住宅小区项目的利润50万，故坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区由乙方接承全部的法律关系，与甲方不发生任何法律关系；九、因乙方向甲方支付的900万中包含吉瑞小区项目二期的利润，故吉瑞小区项目的二期工程由乙方以甲方名义独自开发建设，甲方将不再参与利润分配；十、本协议自双方签字盖章之日起生效，在本协议履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，提交北安市人民法院；十一、任何一方违约，需向非违约方承担因此而造成的全部损失。本协议一式两份，双方各执一份，双方持有的协议具有同等的法律效力。甲方：宋继丹，乙方：周泉，承建商：北安市瑞馨建筑工程有限公司。签订日期：2009年12月22日。瑞馨公司于2009年12月16日成立，发起人为周泉、周永生、周明辉，三人持股比例分别为50%、25%、25%。瑞馨公司成立时法定代表人为张显，2013年6月20日瑞馨公司法定代表人变更为周泉，现瑞馨公司法定代表人变更为周永生，周泉不再为瑞馨公司股东。吉瑞公司先取得了原告被拆迁房屋所在位置的土地使用权，该使用权于2011年6月21日被北安市政府收回，后于2011年7月27日经挂牌竞买，该土地使用权由被告瑞馨公司竞得。2011年8月4日本案所涉工程通过立项审批，2012年5月6日瑞馨公司与北安市瑞馨建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，原告的被拆迁房屋所在位置实际由被告瑞馨公司进行开发，并在该位置上建设了北安市塞外名苑公寓住宅楼，该楼房性质为高层，楼房层数为地上12层。现该工程已于2013年4月19日竣工验收，但至今未向原告交付回迁车库。2016年3月10日周泉（该协议甲方）代理人宋继勇（系周泉妻子）与周富（该协议乙方）、周明辉（该协议丙方）、周永生（该协议丁方）、周桂春、周桂英（该协议戊方）签订《协议书》1份，该协议第四条约定：塞外名苑项目和通北天鑫购物中心项目，虽然挂靠在瑞馨公司名下，但该项目资产不属于瑞馨公司法人资产，属于甲方个人所有财产，并承诺对甲方在资产经营过程中发生的抵押、借贷、资产过户等相关事项，无条件提供帮助和支持。宋继勇、周富、周桂春、周桂英在该协议上签字，周明辉、周永生未签字。后因被告周泉与周富、周明辉发生合同纠纷，经黑龙江省高级人民法院（2017）黑民初44号生效判决书认定，该《协议书》成立并有效，现该判决书已发生法律效力。在本案诉讼过程中，原告方向本院申请对的需回迁的22平方米车库的价格进行评估，经黑龙江银祥房地产价格评估有限公司作出黑银祥[2020]房估司鉴字152号鉴定意见书，鉴定结果为原告被拆迁房屋位置上新建成的商服单价为8798.00元每平方米，评估总价为193556.00（8798.00元×22平方米）。鉴定费用为3403.00元原告方已预交。另查明，2014年1月1日时中国人民银行同期贷款基准年利率为6.55%（5年以上）。本院认为，被告吉瑞公司与周泉于2009年12月22日签订《合作协议书》，该协议约定吉瑞二期项目即案涉工程由周泉以被告吉瑞公司的名义开发，坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区（即案涉工程）由周泉接承全部的法律关系。被告吉瑞公司取得了该块的土地使用权后，该使用权于2011年6月21日被北安市政府收回，后于2011年7月27日经挂牌竞买，该土地使用权由被告瑞馨公司竞得，由周泉代表瑞馨公司签订成交确认书。2011年6月21日被告吉瑞公司与原告签订《房屋拆迁产权调换协议书》，后以被告瑞馨公司作为开发单位在原告实际所有的被××房屋位置××建成北安市塞外名苑公寓住宅楼。2016年3月10日周泉代理人宋继勇与周富等人签订《协议书》，该协议已经黑龙江省高级人民法院（2017）黑民初44号判决书确认其有效，协议约定塞外名苑项目和通北天鑫购物中心项目，虽然挂靠在瑞馨公司名下，但该项目资产属于周泉个人所有财产。通过以上事实足以认定，案涉工程实际由被告周泉使用被告瑞馨公司资质开发建设，虽现建成房屋所有权登记在被告瑞馨公司名下，但其实际所有人为周泉，故周泉应按照2011年6月21日形成的《房屋拆迁产权调换协议书》履行相应义务，被告瑞馨公司作为被挂靠单位应对周泉需向原告履行的义务承担连带责任。2011年6月21日被告吉瑞公司与原告签订《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，协议合法有效。2009年12月22日吉瑞公司与周泉签订《合作协议书》约定周泉需向吉瑞公司支付9000000.00元，该款项中包含瑞馨住宅小区项目的利润500000.00元，故坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区（即案涉工程）由被告周泉接承全部的法律关系，与吉瑞公司不发生任何法律关系。后被告周泉使以瑞馨公司名义在原告实际所有的被××房屋××位置××建成北安市塞外名苑公寓住宅楼。被告吉瑞公司与被告周泉签订《合作协议书》原告并不知情，虽《合作协议书》中约定了由周泉接承全部的法律关系，但该《合作协议书》系吉瑞公司与周泉之间的约定，其中关于吉瑞公司的免责条款不对原告发生法律效力，且被告吉瑞公司亦通过《合作协议书》中的约定取得收益，故被告吉瑞公司应按照《房屋拆迁产权调换协议书》约定对被告周泉需向原告履行的义务承担连带责任。综上所述，周泉作为案涉工程的实际所有人，应按照2011年6月21日形成的《房屋拆迁产权调换协议书》履行向原告交付回迁房屋的义务，现案涉工程已于2013年4月19日竣工验收，但至今未向原告交付回迁车库，其行为已构成违约，故原告要求被告周泉依据评估价格给付回迁车库折价款193556.00元的诉讼请求，本院予以支持。因被告周泉未按约定向原告交付回迁房屋，导致原告7年多的时间未得到回迁房屋，给原告造成了实际损失，根据公平原则，原告要求给付利息的诉讼请求合理，但要求按月利率1%的标准给付利息过高，应参照2014年1月1日时中国人民银行同期贷款基准年利率为6.55%计算，故原告要求被告周泉给付原告利息（自2014年1月1日起至实际给付之日止，按本金193556.00元，年利率6.55%计算），本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告吉瑞公司、瑞馨公司应对上述折价补偿款及违约金承担连带给付责任。原告要求被告周泉给付车库租金56000.00元（自2014年至2020年，每年8000.00元）的诉讼请求，因《房屋拆迁产权调换协议书》中对此并没有约定，而本院支持原告要求被告周泉给付利息的诉讼请求已对原告的损失予以弥补，且原告提交的《车库出租协议书》体现的承租人并非原告本人，该协议也未体现租赁车库的面积，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告周泉、吉瑞公司、瑞馨公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周泉于本判决生效之日起十日内给付原告宋喜财回迁车库折价补偿款193556.00元；二、被告周泉于本判决生效之日起十日内给付原告宋喜财利息（自2014年1月1日起至实际给付之日止，按本金193556.00元，年利率6.55%计算）；三、被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司、北安市瑞馨房地产开发有限公司对上述第一项、第二项承担连带给付责任；四、驳回原告宋喜财的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5044.00元，由原告宋喜财负担1132.00元，由被告周泉负担3912.00元；鉴定费3403.00元，由被告周泉负担；被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司、北安市瑞馨房地产开发有限公司对周泉负担的上述费用连带负担；公告费260.00元，由被告周泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。审 判 长  冯 涛人民陪审员  杨亚清人民陪审员  吕占芝二〇二〇年十月十六日书 记 员  赵埠寒