广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36054号原告：庞柱，男，1980年4月16日出生，汉族，身份证登记住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：何锋，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：陈斌，男，1975年5月8日出生，汉族，身份证登记住址：福建省古田县。委托诉讼代理人：周海峰，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告庞柱与被告陈斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何锋，被告委托诉讼代理人周海峰、杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2020年2月1日至2020年5月15日期间的租金64827元；3、判令被告向原告支付自2020年2月1日起至实际付清租金之日止的利息（其中，以租金人民币18522元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月1日起计暂至2020年5月31日为245.59元，以租金人民币18522元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月1日起暂计至2020年5月31日为184.90元，以租金人民币18522元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年4月1日起计暂至2020年5月31日为121.04元，以租金人民币9261元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月1日起暂计至2020年5月31日为30.38元，暂计至2020年5月31日利息总费用为581.91元）；4、判令被告向原告支付拖欠的电费5580.70元、水费1336.50元，并支付自起诉之日起至实际付款之日止的利息（以水电费6917.20为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年7月27日至2021年7月26日，被告每月1日前交付租金给原告，每逾期一天，原告按拖欠金额的百分之一向被告收取滞纳金，逾期五天，视为被告单方违约，原告有权解除合同及没收保证金，双方终止合作。租赁税费、水电费、煤气费、电话费、物业管理费等由被告负担。被告自2020年2月1日起拖欠原告租金，原告多次催缴，被告未予理睬。2020年4月25日，原告在案涉商铺张贴《告知函》，要求解除与被告签订的租赁合同，搬出案涉房屋，并结清2020年2月1日至2020年4月28日的租金及水电费、税费。在上述期内不搬离，视为被告放弃商铺内所有物品。被告在2020年5月1日将部分物品搬离房屋，但未将房屋清空并交回原告，店铺大门由被告锁住。原告在2020年5月12日再次发通知函给被告，要求解除双方租赁合同，没收被告的保证金，并限令被告在2020年5月15日前支付拖欠的租金、水电费、税费等，并交还商铺，后原告于2020年5月16日自行收回案涉商铺。为维护原告合法权益，故起诉至法院。被告辩称：一、被告认可涉案租赁合同解除，但解除原因在于原告故意隐瞒租赁物的瑕疵，未提供符合要求的租赁物，致使租赁合同的目的无法实现。被告承租案涉商铺开办炸鸡店，原告对此知情，但原告故意隐瞒案涉房屋未配套专用烟道，不能办理环评手续的情况，导致被告经营的商铺在2019年4月28日被行政处罚、责令关闭。原告存在严重的违约行为，不得主张解除合同。二、被告已经于2020年4月30日搬空腾退案涉房屋，原告对此知情，故租金、水电费仅能计至2020年4月30日。新冠疫情发生后，政府通知复工时间不能早于2月9日，餐饮工作也受到了政府防控工作的影响，广州市疫情防控指挥部2020年3月21日才通告正常恢复堂食。本案中，被告开办的商铺因新冠疫情不可抗力影响对租赁物的使用，本着公平合理的原则，被告请求法院减免2020年2月1日至3月21日期间租金。三、原告不享有合同解除权，其主张的租金利息损失没有事实和法律依据，也无权没收租赁保证金。四、原告作为出租人违约，应承担由此给被告造成的装修损失。经审理查明，据粤房地证字第2341351、05××65号房地产权证记载，越秀区西华路431号之2首层，权属人曾海燕、曾雁齐，各占1/2产权，建筑面积38.2517平方米，用途商住。2016年7月14日，曾海燕、曾雁齐将越秀区西华路431号之2首层房屋出租给原告庞柱、钟培东、叶洪志等三人，用途为商业，租期从2016年8月1日至2021年7月30日，月租金12000元等。2016年7月26日，曾海燕、曾雁齐在广东省广州市南方公证处作出（2016）粤广南方第047536号公证书，委托原告庞柱对越秀区西华路431号之2首层进行管理、出租等。2018年2月25日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订租赁合同，约定甲方将越秀区西华路431号之2首层的商用房地产出租给乙方，建筑面积38.25平方米。租期从2016年7月27日至2021年7月26日止，其中2019年7月27日至2020年7月26日的月租金额为18522元。双方签订协议后，乙方即交付32000元给甲方做保证金。合同期满，乙方必须结清交付甲方的租金及一切费用，恢复该物业装修原貌并按期迁出，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。乙方每月1号前交付当月租给甲方，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，甲方应按欠款金额的百分之一向乙方收取滞纳金，逾期5天，则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同及没收保证金。租赁期间，需要交纳的税费由乙方按规定独自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。租赁期内，任何一方如需提前解除合同，应事前征得对方同意，若租赁期内出现单方解除合同的，则属于违约方，违约方必须做出相应的保证金赔付，而且另一方有权要求对方赔偿解约所造成的一切经济损失。若遇不可抗力的原因，自然灾害及不能预见因素（包括国家征收及地产开发）造成本合同无法履行时，甲方无息退还保证金给乙方，双方免于承担违约责任等。合同签订后，被告向原告支付押金32000元。原告于2020年4月25日在被告经营商铺玻璃门上张贴《告知函》称，被告的行为已经构成严重违约，现依法通知被告，自本通知函发出之日起，双方的租赁合同解除，请被告在收到通知后3日内（最迟在2020年4月28日24时前）搬出案涉商铺，并清缴欠付的费用等。原、被告双方多次通过微信沟通租赁事宜。2020年5月8日，原告通过微信向被告发出《通知书》，并于2020年5月12日在被告承租商铺现场张贴，要求解除原、被告之间关于案涉西华路431号之2首层商铺的租赁合同，没收被告的保证金32000元，限令被告在2020年5月11日前清空店铺交还钥匙并支付拖欠的租金、水电费、税费等。被告确认该微信记录及《通知书》的真实性。原告为证明其缴纳了案涉房屋2020年2月1日至2020年5月15日期间的电费、税费，向法院提交了【广州供电局】的短信截图一页、微信转账记录2页，缴费记录显示原告缴纳了案涉房屋2020年3月1日至5月1日期间的电费5580.7元，水费651.24元、685.26元。被告认可该水电费的真实性和合法性，但认为该证据显示被告于2020年4月30日已搬离案涉房屋。原告为证明其将案涉房屋转租给被告的行为取得了业主的同意，向本院提交了一份日期为2020年6月16日，确认人为曾海燕、曾雁齐的确认函，载明曾海燕、曾雁齐同意庞柱等三人或单独对外转租案涉物业。被告质证称对该确认函三性予以认可。被告为证明承租案涉商铺开展炸鸡经营，原告知晓该租赁用途向本院提交了1、营业执照；2、企业公示信息截图；3、商铺照片；4、行政处罚决定书。原告对前述4份证据质证称真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该营业执照体现被告承租涉案物业后已经在该地址经营餐饮业，原告作为出租方仅需提供租赁物，合同没有约定原告需要设立专用烟道的条件。被告为证明案涉商铺受新冠疫情的影响，直至2020年3月21日才恢复堂食向本院提交了1、广东省人民政府《关于企业复工和学校开学时间的通知》；2、越秀区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部《关于进一步做好“外防输入、内防扩散”强化疫情防控工作措施的通告（第1号）》；3、广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部《关于继续做好疫情防控工作的通告（第6号）》，并请求减免2020年2月1日至3月21日的租金。原告对此质证称对前述三份证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，被告承租涉案物业后，一直通过线上进行营业，不能减免被告的租金。另查明，被告按照合同约定的租金标准支付至2020年1月31日，之后未再支付租金。再查明，被告称其于2020年4月30日已经退场，通过电话和短信通知原告接收房屋，但双方没有办理交接手续。原告称被告于2020年5月1日搬离部分物品，但未将房屋清空交还给原告，案涉大门一直由被告上锁。原告在2020年5月12日在案涉商铺张贴通知后，于2020年5月16日自行收场。原告当庭表示愿意给予被告2020年2-3月租金优惠，每月减免6522元，该两个月以12000元每月计租，并相应调整第2项诉讼请求计算利息计算的基数。本院认为：原、被告之间的租赁合同是双方的真实意思表示，内容和形式没有没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现争议焦点在于租赁合同解除的时间、合同解除的责任、租金计算标准及被告是否承担违约责任的问题。关于合同解除时间，原告因被告拖欠租金，曾向被告发出通知要求解除双方租赁合同，被告陈述于2020年4月30日搬出案涉房屋，但并未提交证据证明其与原告完成房屋交接，直至2020年5月16日原告自行收回房屋，本院据此认定双方租赁合同于2020年5月16日解除。2020年4月30日前案涉房屋一直由被告在使用，被告亦答辩同意水、电费计至2020年4月30日，且被告认可原告提供案涉房屋的水电费支付凭证的真实性，故原告起诉要求被告支付电费5580.70元、水费1336.50元本院予以支持。原告并未提供证据证明因其为被告代缴案涉租赁房屋的水、电费造成相应损失，故原告主张被告逾期支付水电费的违约金本院不予支持。关于合同解除的责任，被告答辩称原告故意隐瞒租赁物的瑕疵，案涉房屋未配套设立专用烟道，被告未提供符合要求的租赁物，致使合同目的无法实现的问题。本院评析如下，原被告双方的租赁合同并未约定原告提供的租赁物需要配套设立专用烟道等餐饮标准，且双方的租赁合同在2018年2月25日签订案涉租赁合同，在合同履行的两年间被告并未提出租赁标的物不适租而一直恪守履行，被告答辩原告提供标的物不适租存在违约事由，本院不予采纳。从涉案房屋实际用途来看，《房屋租赁合同》约定为商用房，原告举证的照片亦显示该房屋亦确作“餐饮”使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，客观上因外出用餐客流量大幅下降，且广州市疫情防控期确实对餐饮业限制过堂食，客观上导致被告的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。双方有就疫情期间的租金标准进行协商，未能就减租事宜协商一致，故被告没有按时支付2020年2月1日以后的租金属事出有因，并非恶意违约。考虑到原告于2020年5月16日已自行收回场地，原告拖欠疫情期间租金时间较短，且系事出有因，现双方租赁合同已经解除，为减少双方诉累，本院根据公平原则，认定原告应退回被告预交的押金32000元。关于租金标准及迟延履行的违约金，综合疫情严重影响持续的时间、涉案房屋的实际用途以及原告曾经减免租金的意愿，本院酌情认定其中两个月（即2020年2月1日至2020年3月31日）租金按原租金标准的50%即9261元/月计付），该期间亦根据公平原则免除迟延付款的违约责任。此后疫情已缓解，被告应按照合同约定的租金标准及期限履行付款义务至双方租赁合同解除之日，故原告起诉请求被告按照合同约定的租金标准（即18522元/月）支付从2020年4月1日至2020年5月15日租金，本院予以支持。被告欠付的租金与原告应予退还的押金两厢抵扣，被告尚需支付原告租金14305元（计算方式为：18522×50%×2+18522+18522×15/30-32000=14305）。疫情缓解后，被告逾期支付2020年4月1日至2020年5月15日的租金应承担相应的违约责任，原告起诉要求被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算逾期支付租金的违约金属于处分自身合同利益，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告庞柱与被告陈斌关于越秀区西华路431号之2首层的《租赁合同》于2020年5月16日解除；二、于本判决书发生法律效力之日起五日内，被告陈斌一次性向原告庞柱支付拖欠的租金14305元；三、于本判决书发生法律效力之日起五日内，被告陈斌向原告庞柱支付逾期交付2020年4月1日至2020年5月15日租金的滞纳金（从2020年4月1日起，以欠缴租金额18522元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止；从2020年5月1日起，以欠缴租金额9261元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止；滞纳金以不超过同期欠缴租金额为限。）；四、于本判决书发生法律效力之日起五日内，被告陈斌一次性向原告庞柱支付拖欠的电费5580.70元、水费1336.50元；五、驳回原告庞柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费804元，由原告庞柱负担139元，被告陈斌负担665元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十月二十七日书记员  张敏