广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9914号原告：段鲁飞，男，1981年7月6日出生，汉族，住河南省灵宝市。原告：广州冠森娱乐有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西120号501房，统一社会信用代码91440106MA59DG092U。法定代表人：陈东升。两原告的共同委托诉讼代理人：郑海鹰、顾传毅，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市富轩置业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西120号101房之自编111E铺，统一社会信用代码914401013295385513。法定代表人：李岩峰。委托诉讼代理人：姜平、叶小娟，均系广东广之洲律师事务所律师。原告段鲁飞、广州冠森娱乐有限公司（以下简称冠森公司）与被告广州市富轩置业有限公司（以下简称富轩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告段鲁飞、冠森公司的共同委托诉讼代理人郑海鹰、顾传毅，被告富轩公司的委托诉讼代理人姜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段鲁飞、冠森公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告段鲁飞与被告签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》）和《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.被告向两原告退还租赁保证金914396.8元；3.被告向两原告赔偿经济损失19332044元（其中包括：装修费10751556.19元、购买相应设备费用5973614元、消防工程安装费649857元、环保改造费70000元、开办费1857016.81元、行政罚款30000元）；4.被告向两原告支付违约金9133819.44元（依据《补充协议》第11.1.8条的约定，按照租赁期限的租金总额的20%的标准计付）；5.被告向两原告支付律师代理费100000元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月，原告段鲁飞与被告签订《合同》和《补充协议》，约定：被告将位于广州市天河区黄埔大道西120号5楼501房号的房地产（以下简称案涉铺位）出租给原告段鲁飞。根据被告的要求及《补充协议》第2.2款的约定，原告段鲁飞承租的案涉铺位仅能用于经营“咏歌汇KTV”品牌项目，被告应协助原告段鲁飞办理经营所需的全部许可手续。此后，原告段鲁飞与友人依法成立原告冠森公司，并依约向被告支付了租赁保证金914396.8元。设立并取得营业执照后，原告冠森公司已投资装修及采购开设KTV所需的相应设备、用具，且环保及消防已验收合格，其中，支出装修费10751556.19元、购买相应设备的费用合计5973614元、消防工程安装费649857元、环保改造费70000元、开办费1857016.81元。但是，自2016年7月起，原告冠森公司多次向广州市天河区文化广电新闻出版局（以下简称天河区文广新局）递交资料申领《娱乐文化经营许可证》，该局均口头称案涉铺位附近200米范围内存在中小学校园，不符合申领上述许可的条件，因此，对原告冠森公司的申请不予受理。2017年4月10日，原告冠森公司试业但因缺少上述许可证被广州市文化市场综合行政执法总队处（以下简称市文化执法总队）以行政罚款30000元，并责令停止擅自从事娱乐场所经营活动的违法行为。双方签订《合同》《补充协议》的目的是为了开设“咏歌汇KTV”，该合同目的亦是被告主动提出的，但却因被告交付使用的案涉铺位不符合申领《娱乐文化经营许可证》的基本条件而导致原告冠森公司一直未能取得上述行政许可，至今不能合法开业经营KTV，双方签订合同的目的已不可能实现。因此，两原告要求解除合同，且由于被告单方面原因导致两原告的投资损失以及受到行政罚款处罚，被告应按照《补充协议》第11.1.8条的约定就其行为承担违约责任及对两原告遭受的损失承担赔偿责任。被告富轩公司辩称：请法院驳回两原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原告段鲁飞与被告是房屋租赁合同的相对方，冠森公司并非本案适格原告。原告段鲁飞与被告签订《合同》及《补充协议》，约定由原告段鲁飞承租案涉铺位经营“咏歌汇KTV”品牌项目，原告段鲁飞不得将案涉铺位（全部或部分）转租或分租给任何第三方，原告段鲁飞于2016年6月29日在案涉铺位与其他股东共同成立了原告冠森公司，但两原告并未与被告签订转让合同或房屋租赁合同，原告段鲁飞仍作为承租人享有租赁合同权利并履行义务，冠森公司不是本案适格原告。2.原告段鲁飞在签订租赁合同前，已于2015年11月1日对案涉铺位进行装修，原告段鲁飞早已认可案涉铺位可经营KTV项目，作为娱乐行业经营者，原告段鲁飞应该清楚案涉铺位能否经营KTV项目，应该判断能否取得KTV项目的许可证以及周边的环境是否有利于经营等情况，原告段鲁飞是在对案涉铺位符合经营KTV项目作出明确判断之后与被告签订租赁合同的，原告段鲁飞应当独立承担经营投资风险，被告作为出租方无需对原告段鲁飞的经营投资风险承担责任。3.被告已尽到出租方的义务，协助原告段鲁飞在案涉铺位成立原告冠森公司并取得营业执照，原告段鲁飞投资的“咏歌汇KTV”早已开业经营，被告已履行作为出租方的义务。《补充协议》第6.2款、第10.1款均约定被告协助原告段鲁飞办理经营执照及经营所需的全部许可，即被告仅有协助义务且已经履行协助义务，原告段鲁飞已取得原告冠森公司的营业执照，自2016年10月22日起“咏歌汇KTV”已经开业并营业至2018年5月1日。4.原告段鲁飞投资的“咏歌汇KTV”未取得《娱乐文化经营许可证》即开业经营，应当由原告段鲁飞自行承担法律责任。经广州市城市规划勘测设计研究院（以下简称广州研究院）出具的《工程测量资料》显示案涉铺位距离周边中小学最短距离均大于200米，原告段鲁飞未能取得《娱乐文化经营许可证》与被告出租的案涉铺位无关。5.租赁合同终止后十五日内，原告段鲁飞未按《补充协议》的约定迁出案涉铺位，应视为原告段鲁飞同意放弃放置在案涉铺位中的所有物品的处置权及所有权。原告段鲁飞向被告书面提出于2018年5月1日解除合同，但却直至2018年5月1日仍在案涉铺位正常经营，且在被告采取停电措施后长期占用案涉铺位，直至2018年5月30日被告自行收回案涉铺位。依据《补充协议》的约定，原告段鲁飞提出的索赔请求均不能成立。经审理查明：富轩公司提供的案涉铺位的《不动产权证》（未能出示原件）载明：权利人为广州市天河区猎德经济发展公司（以下简称猎德公司），房屋（建筑面积）为4684.71平方米，用途为商业，“附记”栏为“……土地用途：商务金融用地（村留用地）；……”等内容。富轩公司提供的显示由猎德公司出具的《权属及转租声明》（已出示原件）包括：富轩公司对广州市天河区黄埔大道西路120号房地产享有自2016年1月1日至2035年12月31日期间的占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、转租、经营、收取租金、支付或收取其他一切有关费用）；猎德公司同意富轩公司作为转租人将位于广州市天河区黄埔大道西路120号的物业，以转租人的名义出租使用等内容。段鲁飞、冠森公司对上述证据的真实性均无异议。段鲁飞、冠森公司提供的《合同》约定：第一条合同当事人：出租人（甲方）为富轩公司，承租人（乙方）为段鲁飞……第二条甲方同意将案涉铺位出租给乙方作商业用途使用，建筑面积5714.98平方米；……第八条其他约定：本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准；……第十三条本合同自双方签字之日起生效等条款。《合同》尾部甲乙双方签章处均未显示任何签章及未签署日期。富轩公司对《合同》的真实性没有异议。作为甲方的富轩公司与作为乙方的段鲁飞签订的《补充协议》约定：甲乙双方就案涉铺位租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《合同》之补充协议；如本协议与《合同》有不同规定，则以本协议为准；……二、租赁：……2.2租赁物业的用途和面积：乙方租赁的物业将仅用于经营“咏歌汇KTV”品牌项目；未经甲方书面同意，乙方不得任意改变租赁物业的用途及经营范围，否则甲方有权单方终止《合同》及本协议并没收乙方交纳的租赁保证金；乙方租赁甲方物业，所租赁物业计租面积为5714.98平方米（最终面积以双方实测确认的计租面积为准）；2.3租赁期限：租赁期限为2016年1月1日起至2023年10月31日止；……三、租金、保证金及其它费用：3.1租金：3.1.1租金标准：2016年1月1日至2017年10月31日每平方米月租金为100元，月租金为571498元；2017年11月1日至2018年10月31日月租金为600072.9元；2018年11月1日至2019年10月31日月租金为636077.27元；2019年11月1日至2020年10月31日月租金为674241.91元；……3.1.2租金计算标准：按照租赁物业的计租面积计算；如双方实测确认的计租面积与本协议约定的计租面积有误差，以双方实测确认的计租面积为准；……3.2租金的支付：乙方应于每月五日前（遇法定节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日）向甲方支付当月应付租金；……3.3保证金、首期租金及支付：3.3.1乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金1142996元，即相当于乙方租赁物业标准租金贰个月的租金金额的款项……租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在十个工作日内全部无息返还乙方；此外乙方于上述时间须预付首期租金571498元；……六、甲方的责任：……6.2政府审批和备案：甲方应协助乙方办理营业执照以及经营所需的全部许可；……七、乙方的责任：……7.1经营的合法证件：乙方应取得其在租赁物业内经营的一切必要的合法证件，包括但不限于营业执照和其它有关批准及授权文件；7.2经营行为的合法性：乙方在租赁物业内的所有经营行为，必须符合国家法律和法规，因乙方或其代表、工作人员或被许可人的任何行为、过失或疏忽所造成的任何损失和损害均由乙方负责；……7.3装修施工：……7.3.2乙方的装修方案须提前交与甲方审批通过才可进行装修，当乙方装修完成后须经甲方验收通过后才可对外营业；具体操作步骤及程序按本协议第7.7条执行；……7.5租赁物业的使用：乙方保证按本协议第2.2条规定的用途使用租赁物业，租赁物业移交后，由于乙方使用不当造成租赁物业及其设施的损坏，所造成的一切损失均由乙方承担；……7.6拆除：7.6.1本协议期满或提前终止时，乙方应立即将该物业及设施保持合约终止时现状归还甲方，乙方投资装修固定部分（指与建筑物相连接固定的一切物体）无偿归甲方，乙方投资的可移动的设备设施由乙方处理，甲方投资的设备设施完整地归还甲方；乙方可拆除所有可移动资产，但应当修复拆除期间对租赁物业造成的任何损坏，并自行承担费用；……7.6.2本协议期满或提前终止时，乙方逾期十五日仍未迁出本物业的，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权及所有权，并承担甲方代其腾空本物业所支付的合理费用，包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运、仓储等费用；7.6.3本协议期满或提前终止时，乙方应在本协议期满或提前终止前根据协议要求还原并向甲方移交场地；……7.7乙方对租赁物业的改造：乙方应有权于租赁物业移交后为营业和使用租赁物业进行经营之目的而自费安装所需的一切设施；……但乙方所有设计、图纸和施工方案均应经甲方同意后施行……7.8乙方的保证和责任：……7.8.6乙方应在本合同签名盖章处提供准确有效的通讯地址作为双方文件送达的有效途径……十、证照办理：10.1甲方应根据乙方办理营业许可之需要及时提供有效的资料或证明文件以协助乙方办证；10.2乙方需根据国家有关规定，对租赁物业进行建设及办理相关营业许可；乙方如未能办理，甲方则按11.2.2条执行；十一、协议违约和协议终止：……11.1.2乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用……乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止《合同》及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；……11.1.8甲方交付的物业不符合本协议约定且致使不能实现租赁目的，或甲方交付的物业存在严重质量缺陷、危及乙方使用安全且甲方又未在合理期限内消除前述情形的，乙方有权终止《合同》及本协议并要求甲方承担合同期租金总额的20%之违约金及其他赔偿责任；11.2协议终止：……十三、附则：……13.7争议的解决：由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方之发送律师函费用（每封50元）、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；……；13.13其它约定：如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内按照原标准（本合同第3.1.1条约定的租金标准）交纳及补足免租期及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.1.1条约定违约金标准按日向乙方计收违约金；（a）租金标准：2016年1月1日至2016年10月31日月租金为0元，2016年11月1日至2017年10月31日每平方米月租金为80元，月租金为457198.4元；2017年11月1日至2018年10月31日月租金为480058.32元；2018年11月1日至2019年10月31日月租金为508861.82元；2019年11月1日至2020年10月31日月租金为539393.53元；……（b）租赁保证金914396.8元；（c）预付首期租金457198.4元；1.该铺装修期免租为2016年1月1日开始至2016年10月31日终止，共10个月……2.若甲方原因导致乙方无法办理二次消防报建手续，则乙方有权放弃该铺位的承租，本协议自动终止，甲方应退回（无息）乙方所缴交的全部款项，除此之外，双方互不承担其他责任等条款。《补充协议》没有显示签订日期。富轩公司提供的《高志大厦铺位交付签收表》显示：铺号为501，客户名称为许某，收铺时间为2015年10月21日，“交付说明”为“本公司承租高志大厦商场501铺（即案涉铺位），现确认出租方已按租赁合同所约定的交付日期将所承租铺位交付给本公司使用，同时该铺位交付情况符合租赁合同所约定的标准”等内容；“客户签章”处显示“许某”的手写签名。段鲁飞、冠森公司称案涉铺位的租赁合同最开始由许某签订，后来承租人变更为段鲁飞，冠森公司成立之后准备将其变更为承租人，但是由于申领《娱乐文化经营许可证》不成功，段鲁飞、冠森公司没有支付租金，所以，富轩公司后来不同意配合办理将承租人变更为冠森公司的手续；许某是冠森公司的股东之一，确认案涉铺位的收铺时间是2015年10月21日，但案涉铺位当时没有通过消防及环保验收，上述签收表不能证明富轩公司交付的案涉铺位符合使用条件。富轩公司提供的由许某填写的《客户联系表》（已出示原件）显示：租户名称为“咏歌汇”，商铺位置为501，“负责人资料”栏及“法人代表资料”栏均填写段鲁飞及相应的联系电话，“日常管理人员资料”栏填写许某、曾某宾及相应的联系电话等内容。上述联系表没有填写签署日期。段鲁飞、冠森公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。2016年4月23、29日，曾某宾分别书面申请“咏歌汇KTV”将家具、音箱各一批和音箱、设备、沙发、茶具搬入案涉铺位。2016年6月29日，冠森公司登记成立，相应的《营业执照（副本）》载明其住所为案涉铺位所在地址。富轩公司称冠森公司是段鲁飞在案涉铺位投资设立的公司，由此证明其已履行合同约定的出租人的协助义务。2017年4月20日，富轩公司开具收到段鲁飞支付的案涉铺位的“租金保证金”914396.8元的发票。段鲁飞、冠森公司称上述保证金形式上是从段鲁飞的账户支付的，但实际上应认定是冠森公司支付的，所以，上述保证金的权利人应是冠森公司。富轩公司确认其已收到段鲁飞交纳的上述保证金，但以段鲁飞构成根本性违约为由，认为其有权依约没收上述保证金。段鲁飞、冠森公司称案涉铺位于2016年7月21日试营业，于2016年10月22日正式营业，但由于没有取得《娱乐文化经营许可证》，并不是合法经营，无法宣传导致生意一直不好。为证明在案涉铺位经营“咏歌汇KTV”的情况问题，段鲁飞、冠森公司提供了广东省广州市南方公证处于2018年4月13日作出的（2018）粤广南方第018171号《公证书》（已出示原件；其中包括：申请人冠森公司因收集证据的需要，委托代理人曾某宾于2018年3月30日……申请对案涉铺位的现状办理保全证据公证；……公证员与公证员助理、曾某宾，于2018年3月30日在案涉铺位冠森公司咏歌汇量贩式KTV……对其现状进行了摄像……拍照等内容。《公证书》附光盘共五张、照片共743张）予以证明。富轩公司发表以下质证意见：对上述证据的真实性、合法性均无异议；公证时间为2018年3月30日，只能证明案涉铺位在2018年3月30日的状态；富轩公司于2018年5月30日收回案涉铺位时，其中的一些可移动物品和日常损耗物品已发生变化。受段鲁飞、冠森公司的委托，广东法制盛邦律师事务所（律师郑海鹰、顾传毅）于2018年3月6日作出致富轩公司的《律师函》（其中包括：……2016年1月，双方签订《合同》及《补充协议》……合同签订后，段鲁飞、冠森公司已投资装修完毕，且环保及消防已验收合格，并依据合同约定申请办理了营业执照……但是，由于富轩公司交付的案涉铺位不符合申领《娱乐文化经营许可证》的条件，导致段鲁飞、冠森公司一直未能申请获得上述许可，至今不能合法开业经营KTV；……请在收到本律师函五个工作日内消除前述不符合申领《娱乐文化经营许可证》的情形，配合段鲁飞、冠森公司办理上述许可；否则，段鲁飞、冠森公司将按照《补充协议》第11.1.8条约定追究富轩公司的违约责任等内容），于2018年3月27日再次作出致富轩公司的《律师函》（其中包括：……本律师曾于2018年3月6日寄了一封《律师函》给富轩公司……富轩公司至今不予理睬，不肯按照双方签订的《合同》及《补充协议》约定的义务与责任，配合段鲁飞、冠森公司尽快办妥上述行政许可；经本律师调查核实，天河区文广新局不予受理段鲁飞、冠森公司申请《娱乐文化经营许可证》时，已多次指出是案涉铺位不符合开设KTV的基本条件，具体理由就是案涉铺位附近200米范围内存在中小学校园，就是由于富轩公司这个原因直接导致段鲁飞、冠森公司无法取得上述行政许可、不能依法申领《娱乐文化经营许可证》经营咏歌汇KTV业务的；……双方签订的《合同》及《补充协议》的合同目的已无法实现，富轩公司的租赁行为已构成根本违约；……函告富轩公司：1.段鲁飞自2018年5月1日起与富轩公司解除《合同》及《补充协议》；2.富轩公司应在2018年4月30日前退还段鲁飞、冠森公司已支付的全部合同款项3784668.74元，并赔偿由此造成段鲁飞、冠森公司经济损失1930万元等内容）。富轩公司确认其在上述《律师函》交寄后一两天内收到邮件，但称具体时间已记不清，并称上述两份《律师函》的内容是段鲁飞、冠森公司的单方陈述，与事实不符，且段鲁飞、冠森公司在提出终止合同之后仍继续使用案涉铺位。段鲁飞、冠森公司未能举证证明上述邮件的妥投时间。段鲁飞、冠森公司称冠森公司在成立之后的2016年至2018年3月21日期间曾五次以到天河区文广新局现场提交书面材料的方式申领《娱乐文化经营许可证》，天河区文广新局的工作人员均口头答复称案涉铺位因距离中小学未超过200米而不予受理但拒绝出具书面文件。段鲁飞、冠森公司提供的天河区文广新局盖章确认的《天河“多规融合”决策咨询平台（天河区国土资源和规划局主导）查询情况截屏》（已出示原件）显示一张截屏图片及“据天河‘多规融合’决策咨询平台显示，石牌小学用地边线与申请人所申请的经营场所距离约为101米”的打印内容。富轩公司发表以下质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关；该证据虽然加盖天河区文广新局的印章，但其中的内容只是说明边线距离是101米，富轩公司认为应以用地边线或中心点为起点测量距离，应以测量部门出具的测量资料为准，段鲁飞、冠森公司直至合同终止均未正式申领《娱乐文化经营许可证》。富轩公司遂提供广州研究院于2018年5月23日出具的《工程测量资料》（已出示原件。显示：委托单位为富轩公司，工程名称为距离测量，工程地点为天河区黄埔大道西120号；其中的《距离测量示意图》显示高志大厦中心点200米半径范围，上述中心点至石牌小学教学楼、广州市天河外国语学校、广州市天河区第一实验小学的最短距离均超过200米等内容）予以证明。段鲁飞、冠森公司发表以下质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议；“咏歌汇KTV”是否能申领《娱乐文化经营许可证》应以发证主管机关的意见为准。段鲁飞、冠森公司申请本院对此问题进行调查取证。段鲁飞、冠森公司与富轩公司均确认“咏歌汇KTV”在案涉铺位经营至2018年5月1日，并从次日停止营业（注：段鲁飞、冠森公司称富轩公司于次日对案涉铺位停水停电。富轩公司称段鲁飞长期不支付各种费用，其为了避免损失扩大，才于2018年5月2日停水停电；但段鲁飞、冠森公司一直未搬离其物品，所以，富轩公司于段鲁飞、冠森公司的留守人员外出的2018年5月30日关闭案涉铺位的防火卷闸门、收回案涉铺位）。段鲁飞、冠森公司为证明其损失还提供以下证据：一、于2015年9月6日签订的《建设工程施工合同》[缺第1页；未提供完整的合同复印件。封面显示：发包方为冠森公司，承包方为广州泰安机电安装工程有限公司（以下简称泰安公司）；工程名称为高志大厦咏歌汇KTV消防工程安装、消防报建、验收、安检工程；工程地点为案涉铺位所在地址等内容]、《消防工程安装预算报价表》（显示：工程名称为高志大厦五楼咏歌汇KTV消防工程报价；其中包括自动报警系统、消防水系统、消防排烟系统、消防应急照明系统、消防配合申报综合费五项及其分项工程明细；工程合计：1.不含税工程合计692569元；2.不含税工程优惠价580000元等内容）及交易日为2015年12月2日至2018年2月4日期间、付款人姓名均为段鲁飞、收款人姓名分别为陈海等个人的银行转账凭证（多份；均未能出示原件）、泰安公司在2015年9月6日至12月21日期间开具的收到冠森公司支付上述工程的工程款的《收款收据》（共4张；均已出示原件），用于证明段鲁飞、冠森公司支出消防工程安装费用的事实与基本情况。富轩公司发表以下质证意见：对《建设工程施工合同》的真实性无异议，但《建设工程施工合同》原件上合同尾部签章处仅有许某的签名、没有加盖冠森公司的印章；对银行转账凭证和《收款收据》均有异议，银行转账凭证显示收款人为陈海等人，但陈海等人并非《建设工程施工合同》的承包方，也不是承包方指定的收款人（注：段鲁飞、冠森公司对此解释称陈X是泰安公司的法定代表人，黎某勇是泰安公司的监理及股东之一，冠森公司是依照泰安公司的指示将工程款支付至陈X、黎某勇的个人账户）；且上述工程仅有预算、未经结算，应以评估结果为准。二、《环保手续报批合同》（已出示原件。封面显示：甲方为冠森公司，乙方为广州国绿环保科技有限公司。约定：项目地点为天河区黄埔大道西120号高志大厦5楼；承包范围为办理项目环保报建、监测、竣工验收、取得环评批文、验收批文及排污证；不含税总造价为70000元等条款。上述合同未显示签订日期）及交易日为2016年5月25日和6月16日、付款人姓名均为段鲁飞的银行转账凭证（共2张；均未能出示原件），用于证明段鲁飞、冠森公司支出环保改造费用的事实与基本情况。富轩公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；《环保手续报批合同》没有签订日期，原件上合同尾部签章处没有甲方签章，仅显示乙方的印章；且没有竣工验收报告，应以评估结果为准。三、2014年12月至2016年7月各月支出凭证，用于证明段鲁飞、冠森公司在2015年11月至2016年7月期间为开设“咏歌汇KTV”支出开办费的基本情况。富轩公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；上述各类票据是段鲁飞在投资设立冠森公司过程中及冠森公司自身的运营过程中产生的费用，上述费用与本案租赁合同无关，属于冠森公司正常运营产生的费用及段鲁飞个人生活产生的费用，恰恰证明段鲁飞租用案涉铺位后已开展正常的经营活动，雇佣员工的数量和日常支出可证明段鲁飞已实际使用案涉铺位。四、《产品购销合同》（已出示原件）及银行转账等凭证，《中央空调合同》和报价清单及银行转账等凭证，《咏歌汇网络高清摄像监控工程方案合同》（打印件；合同尾部乙方签章处未显示任何印章）及银行转账等凭证，《D&Q电视购销合同》和《送货验机确认单》及银行转账等凭证，《灯具产品购销合同》（已出示原件；原件上合同尾部需方签章处仅显示“曾某宾”的手写签名、未加盖冠森公司的印章）及银行转账凭证，《家具购销合同》（已出示原件；原件上合同尾部甲方签章处仅显示“许某”的手写签名、未加盖冠森公司的印章）和订货单及银行转账等凭证，《厨房设备订购合同》（已出示原件）、《厨房设备工程造价汇总表》、报价单和《厨房设备平面图》《厨房排烟平面图》、对账清单及银行转账等凭证，《投影幕墙漆装修工程施工合同》（已出示原件）及银行转账凭证，《广州杰宝恩声光科技有限公司销售合同》（已出示原件）、《咏歌汇KTV音响设备方案》及银行转账凭证，《广州咏歌汇KTV视觉系统工程合同》（已出示原件）及银行转账凭证，《广州博纵广告有限公司项目合同》（已出示原件）、（招牌）方案展示和报价清单及银行转账凭证，《广州市建设工程施工合同》（已出示原件）及银行转账等凭证，《窗帘购销合同》（已出示原件；原件上合同尾部甲方签章处仅显示“曾某宾”的手写签名、未加盖冠森公司的印章）及银行转账凭证，《系统定购合同书》（已出示原件；原件上合同尾部甲方签章处仅显示“许某”的手写签名、未加盖冠森公司的印章）、产品方案、工程报价及银行转账等凭证，《室内装饰设计及顾问服务合同》（已出示原件）及收据等支出凭证，用于证明段鲁飞、冠森公司为开办“咏歌汇KTV”购买相应设备设施及支出费用的事实与基本情况。富轩公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；该组证据均是段鲁飞投资设立的冠森公司因经营所需购置的设备，且部分支出缺乏付款凭证；关于可移动物品问题，在《合同》终止后，依约段鲁飞、冠森公司可自行搬离；段鲁飞、冠森公司据此向富轩公司索赔没有依据，段鲁飞、冠森公司在本案中已申请评估，具体价值应以评估结论为准。五、银行转账等支付凭证（多份），用于证明段鲁飞、冠森公司支出装修费用的事实。富轩公司发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与对上述证据四的质证意见一致。六、市文化执法总队于2017年3月13日向冠森公司作出的《行政处罚事先告知书》[（以下简称《处罚告知书》）。已出示原件。其中包括：冠森公司擅自从事娱乐场所经营活动一案，经调查事实如下：2017年2月13日14时40分至15时20分，市文化执法总队对案涉铺位冠森公司（又名咏歌汇量贩KTV）进行日常检查……执法人员现场发现冠森公司开设80间设置卡拉OK点歌系统及伴唱设备的包房从事娱乐场所经营活动，其中107、108、207等21间包房内有客人在娱乐消费；冠森公司现场负责人当场未能出示《娱乐经营许可证》……本队认为，冠森公司擅自从事娱乐场所经营活动，违反了《娱乐场所管理条例》第九条第一款的规定，属于《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（一）项规定的违法行为……鉴于冠森公司在案件调查过程中积极配合执法人员调查，已取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且违法经营时间较短，无违法所得，根据本队自由裁量权规定，应从轻处罚，现责令冠森公司停止娱乐场所经营活动，并拟对冠森公司作出以下行政处罚：罚款30000元等内容]、于2017年4月10日向冠森公司作出的《行政处罚决定书》（已出示原件。其中包括：……2017年3月14日，总队依法向冠森公司直接送达了《处罚告知书》……告知上述违法事实、案件证据、情节认定、处罚依据及拟处罚内容，并告知冠森公司享有陈述、申辩的权利，冠森公司在法定时间内未向本队提出陈述和申辩申请；综上所述，总队责令冠森公司停止擅自从事娱乐场所经营活动的违法行为，并对冠森公司作出以下行政处罚：罚款30000元等内容）、开具时间为2017年5月3日的《广东省非税收入（电子）票据》[已出示原件。显示：缴款单位（人）为冠森公司，执收单位名称为市文化执法总队，收入项目名称为文化娱乐管理罚款，金额为30000元等内容]，用于证明由于段鲁飞、冠森公司无法申领《娱乐文化经营许可证》而受到行政处罚的事实。富轩公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性均无异议；该组证据证明段鲁飞在设立公司经营期间违反行业管理规定，相关部门对段鲁飞进行处罚，相关法律责任应由其承担；该组证据也可证明段鲁飞、冠森公司经营的“咏歌汇KTV”一直处于正常经营状态。七、冠森公司作为申请人于2018年4月9日作出的《行政复议申请书》（已出示原件。显示：被申请人为天河区文广新局，复议事项为责令被申请人受理申请人办理《娱乐文化经营许可证》的申请，并依法对申请人的申请在法定期限内作出处理决定等内容）、广州市天河区人民政府于2018年4月11日作出的致冠森公司的《行政复议受理通知书》（已出示原件）、天河区文广新局于2018年4月18日作出的对上述行政复议的答复意见（已出示原件）、广州市天河区人民政府于2018年7月6日就“申请人冠森公司认为被申请人天河区文广新局不接收其办理《娱乐文化经营许可证》的申请，属于不作为”的行政复议作出的天河府行复[2018]30号《行政复议决定书》（已出示原件），用于证明段鲁飞、冠森公司承租的案涉铺位不符合申领《娱乐文化经营许可证》的条件。富轩公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性均无异议；该组证据证明富轩公司已依约履行协助办理证照的义务，段鲁飞、冠森公司未取得《娱乐文化经营许可证》并非富轩公司的责任，而是因为段鲁飞、冠森公司提交申请的程序不符合行政机关的要求，行政机关才没有处理；案涉铺位至小学的距离超过200米。八、作为甲方的冠森公司、段鲁飞与作为乙方的广东法制盛邦律师事务所于2018年签订的《民事委托代理合同》（已出示原件。约定：乙方接受甲方委托，委派郑海鹰、王俊生、顾传毅律师在对方当事人名称为富轩公司的房屋租赁合同纠纷案件中担任甲方的委托代理人；……甲方在签订本合同之日起三日内向乙方支付前期律师代理费80000元；本案终结后，甲方应按其在本案中实际取得的款项的10%向乙方支付律师代理报酬等条款）、作为甲方的冠森公司与作为乙方的广东法制盛邦律师事务所于2018年4月8日签订的《行政委托代理合同》（已出示原件。约定：甲方因对天河区文广新局行政不作为申请行政复议一案，委托乙方的律师为代理人……甲方应向乙方缴纳律师费20000元，在本合同签订后3日内支付，如乙方律师因办理甲方委托事务前往广州市区以外工作，其差旅费由甲方承担等条款）及广东法制盛邦律师事务所于2018年4月11日分别开具的发票（共2张；均已出示原件。分别显示：段鲁飞支付“鉴证咨询服务律师费”80000元及冠森公司支付“鉴证咨询服务律师费”20000元等内容。注：段鲁飞、冠森公司未能在本院指定期间补充提交上述“鉴证咨询服务律师费”的支付凭证），用于证明段鲁飞、冠森公司为维护自身权益而支出律师费。富轩公司发表以下质证意见：对该组证据中的《民事委托代理合同》的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，上述合同项下的律师费由富轩公司支出并无合同依据，租赁合同仅约定出租方在段鲁飞欠缴费用时有权收取追讨欠费的相关律师费，而没有约定因诉讼产生的律师费由对方承担；《行政委托代理合同》是段鲁飞委托律师提出行政复议产生的费用，与本案无关。富轩公司还提供以下证据：一、冠森公司、段鲁飞于2017年2月27日作出的致富轩公司、高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司的《付款承诺书》（已出示原件。其中包括：……截止2016年12月31日，我方尚未支付贵方部分租金、管理费、水电费等合计680756.06元，另欠违约金0元，我司目前无法一次性支付上述款项等内容），用于证明段鲁飞、冠森公司使用案涉铺位后就拖欠2016年12月31日之前的租金问题向富轩公司作出还款承诺。段鲁飞、冠森公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议。二、广东广之洲律师事务所受富轩公司委托于2018年5月25日作出的致段鲁飞的《律师函》（已出示原件。其中包括：……你在提出与富轩公司解除租赁合同之后仍长期占用案涉铺位拒不交还给富轩公司，已构成严重违约；……本事务所再次发函通知你立即按照《补充协议》第13.13条约定在本函发出之日起五日内按照《补充协议》第3.1.1条约定的租金标准交纳及补足免租期及优惠期的所有租金差额，并且立即腾空退还案涉铺位给富轩公司等内容）、EMS全球邮政特快专递详情单（共两份；均已出示原件。显示：收件人均为段鲁飞，收件人地址分别为案涉铺位所在地址和段鲁飞的户籍所在地，内件品名均为律师函，“寄件人签署”一栏填写的交寄日期均为2018年5月25日等内容）、中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2018年6月4日分别出具的《妥投证明》（共2份；均已出示原件。显示：上述两份邮件均被退件，邮寄至案涉铺位所在地址的邮件的退件原因为“收件人不在指定地址”、邮寄至段鲁飞的户籍所在地的邮件的退件原因为“拒收”等内容），用于证明富轩公司于2018年5月25日致函段鲁飞，催促段鲁飞补足拖欠租金、腾空退还案涉铺位。段鲁飞、冠森公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；没有收到上述邮件；《妥投证明》没有显示邮件的送达情况。为查明案件事实，本院向天河区文广新局发函查询以下问题：1.案涉铺位能否开办歌舞娱乐场所并申领《娱乐文化经营许可证》？如不能，原因为何？如有相关法律法规等规定，请随函提供给本院；2.段鲁飞、冠森公司是否曾向你单位申领案涉铺位的《娱乐文化经营许可证》？如有，具体情况如何？天河区文广新局函复本院如下：冠森公司曾经派人咨询其拟在案涉铺位筹办“歌舞娱乐场所”；咨询人称网上办事大厅要求的所需材料之一“房地产权属证书”其无法提供；冠森公司不能按照网上办事大厅要求的所需材料提出行政许可申请，我局无法根据符合要求的书面材料进行形式审查以确定其是否符合受理条件等内容。天河区文广新局随函提供天河府行复[2018]30号《行政复议决定书》（即段鲁飞、冠森公司提供的前述证据）。后本院再次向天河区文广新局发函查询以下问题：案涉铺位能否用于开办歌舞娱乐场所并申领《娱乐文化经营许可证》（即案涉铺位在地理位置等方面是否符合开办歌舞娱乐场所的相关规定）？如不能，原因为何（即不符合哪项规定或不具备哪种条件）？如有相关规定，请随函提供给本院。天河区文广新局函复本院如下：我局认为当事人未就案涉铺位按照网上办事大厅要求的所需材料提出行政许可申请，我局无法根据符合要求的书面材料进行形式审查以确定其是否符合受理条件，更谈不上按《娱乐场所管理条例》所规定的“设立内资娱乐场所审批”要求和流程进行审核和审批；根据法院提供的地理位置，我局工作人员登录天河“多规融合”决策咨询平台（天河区国土资源和规划局主导），显示该位置与天河区石牌小学之间的距离少于200米；根据《娱乐场所管理条例》第七条、《娱乐场所管理办法》第六条及《广东省预防未成年人犯罪条例》第二十二条“中小学校周围二百米范围内不得设立营业性歌舞娱乐场所”等规定，该位置不适合申办“营业性歌舞娱乐场所”等内容。在本院指定的质证期间内，段鲁飞、冠森公司未对上述复函提出异议。富轩公司发表以下质证意见：1.段鲁飞、冠森公司未能按照天河区文广新局网上办事大厅要求的所需材料提出行政许可申请；段鲁飞、冠森公司从承租之日起，经过装修、办理消防验收、环评手续等，并于2016年7月份开始对外试营业，于2016年10月22日正式营业至2018年5月2日，在这过程中，段鲁飞、冠森公司正常使用案涉铺位，段鲁飞、冠森公司未按要求提交材料办理《娱乐文化经营许可证》，其未及时办理而导致的后果应由其自行承担；2.复函的结论“该位置不适合申办‘营业性歌舞娱乐场所’”并非是经过严格审核后的最终结果；虽然法律规定中小学周围二百米范围内不得设立营业性歌舞娱乐场所，但针对这200米距离以直线距离测量还是以步行距离测量、以建筑物边缘还是以建筑物中心点作为测量起点计算均存在异议，从富轩公司提供的由广州研究院出具的《工程测量资料》显示，按照建筑物中心点测量学校与案涉铺位所在建筑物最短距离均超过200米；且从上述复函看出，天河区文广新局仅由工作人员登陆天河“多规融合”决策咨询平台，简单得出少于200米距离这个咨询结果，并非是不准予设立娱乐性歌舞场所的行政许可行为。2018年5月7日，段鲁飞、冠森公司申请对案涉铺位的装修造价及采购开办“咏歌汇KTV”的设备的费用进行评估。经本院摇珠和各方当事人协商确定广州宇丰工程咨询有限公司（以下简称宇丰公司）负责上述装修造价的评估工作，广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）负责“咏歌汇KTV”的消防安装工程和环保工程残值、装修工程残值及采购设备残值的评估工作。2018年6月11日，本院组织各方当事人及宇丰公司、安衡公司到案涉铺位进行现场勘查，当天现场所见情况如下：案涉铺位所在楼层均被封闭，富轩公司的工作人员持钥匙打开案涉铺位的2号大门，本院工作人员对案涉铺位的基本情况进行拍照留证；本院工作人员当天询问段鲁飞、冠森公司是否同意于当天搬离其存放于案涉铺位中的可移动物品，段鲁飞、冠森公司表示其不同意搬离可移动物品并表示自行承担由此造成的租金扩大损失责任。2018年6月25日，各方当事人均确认本次评估时点为2018年5月2日。2018年8月30日，宇丰公司作出《广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房铺位装修工程工程造价鉴定意见书（征询意见稿）》（以下简称《意见稿》），其中的“三、鉴定过程及分析”中包括“（三）计价内容……5.争议内容：鉴定过程中，原被告双方均对原告装修范围进行了说明，提供了装修范围确定草图；经核对双方提供的草图，发现存在不一致的地方（8~10交H~J轴区域内的四个管井内装修），原告提供的草图包含了上述四个管井装修，而被告提供的草图及《5楼KTV装修明细表》并无包含上述四个管井装修，在现场勘验时上述四个管井已经上锁无法勘验，我司无法确认上述四个管井是否已经装修，若已经装修，我司也无法确定是否属于原告装修范围，因此，上述四个管井的装修费用单列……”等内容，“四、鉴定结论”的内容为“1.确定的鉴定意见：案涉铺位装修工程造价：9499665.2元，具体计算详见附件一；2.不可确定的鉴定意见：8~10交H~J轴区域内的四个管井内装修费用：7644.92元；具体计算详见附件二”。双方当事人在本院指定的质证期间内均没有对《意见稿》提出异议。宇丰公司于2018年12月18日作出《鉴定说明函》，其中包括：双方当事人对我司出具的《意见稿》均无异议；因此，我司对本案工程造价鉴定的最终意见维持《意见稿》的意见不调整，本案造价鉴定意见的所有内容及形式与《意见稿》一致；经征得法院同意，我司将不再另外出具造价鉴定意见文件，我司2018年8月30日出具的《意见稿》作为本案最终的工程造价鉴定意见文件使用。此后，本院将《意见稿》送达给安衡公司作为依据。2018年12月26日，安衡公司出具《关于广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房铺位开设咏歌汇KTV的消防安装工程残值、环保工程残值、采购设备残值和装修工程残值的价格评估结论书》（以下简称《结论书1》），其中包括“三、价格评估基准日：2018年5月2日（由法院认定）”“七、价格评估过程：……（二）案涉铺位消防安装工程、环保工程及采购设备残值的评估：1.案涉铺位消防安装工程、环保工程及采购设备项目和数量的确定：根据有关当事人提供的资料和现场指认，结合评估人员现场勘查和清点，确认案涉铺位各工程及设备物品项目和数量，其中消防安装工程包括消防报警系统、水灭火系统和防排烟系统等，共31项；环保工程包括厨房排烟系统和厨房新风系统，共25项；采购设备包括投影、音响和沙发等，共274项。案涉铺位各工程及设备物品的项目和数量，详见附表1、附表2和附表3。……4.案涉铺位消防安装工程、环保工程及采购设备项目成新率的计算：根据有关当事人提供的资料和叙述，案涉铺位各工程及设备物品于2016年4月30日完工并陆续投入使用，至法院认定的评估基准日2018年5月2日，案涉铺位各工程及设备物品已使用了2.01年。参考……和案涉铺位《合同》中的租赁期限，对使用年限内的项目按参考年限认定，对租赁期限少于参考使用年限的项目，以租赁期限为计算年限，按以下公式计算各装修项目的成新率：成新率＝[参考使用年限（租赁期限）-已使用年限]÷[参考使用年限（租赁期限）]×100%；案涉铺位各工程及设备物品项目的成新率详见附表1、附表2和附表3。5.案涉铺位消防安装工程、环保工程及采购设备项目残值的计算：根据以上案涉铺位各工程及设备物品项目的重置价格和成新率，按以下公式计算案涉铺位各工程及设备物品项目的残值：①案涉铺位消防安装工程的残值为328718元；②案涉铺位环保工程项目的残值为52806元；③案涉铺位设备物品的残值为1916361元；④案涉铺位各工程及设备物品残值的合计为2297885元；案涉铺位各工程及设备物品项目的残值详见附表1、附表2和附表3。（三）案涉铺位装修工程残值的评估：1.案涉铺位装修工程项目、数量和金额的确定：根据有关当事人提供的由宇丰公司出具的《意见稿》及其《鉴定说明函》，结合其汇总表中的各部分项目和金额进行汇总，确定案涉铺位装修工程主要分为装修部分、给排水工程、电气工程和通风空调工程四大类。……2.案涉铺位装修工程项目成新率的计算：根据有关当事人提供的资料和叙述，案涉铺位装修工程项目于2016年4月30日完工并陆续投入使用，至评估基准日2018年5月2日，案涉铺位各工程及设备物品已使用了2.01年。参考……和案涉铺位《合同》中的租赁期限，综合考虑标的实际现状、投入规模和预期使用时长等因素，确定以租赁期限为计算年限，按以下公式计算各装修项目的成新率：成新率=（租赁期限-已使用年限）÷租赁期限×100%；案涉铺位装修工程各项目成新率详见附表4。3.案涉铺位装修工程项目残值的计算：根据以上案涉铺位各工程及设备物品项目的重置价格和成新率，按以下公式计算案涉铺位装修工程项目的残值：案涉铺位装修工程项目残值为7064164元；案涉铺位装修工程项目残值详见附表4。（四）案涉铺位各工程项目及设备物品残值的合计：……案涉铺位各工程项目及设备物品的残值为消防安装工程残值328718元＋环保工程残值52806元＋采购设备项目残值1916361元＋装修工程残值7064164元＝9362049元”“八、价格评估结论：1.案涉铺位开设咏歌汇KTV的消防安装工程残值、环保工程残值和采购设备残值在评估基准日的合计为2297885元；2.案涉铺位开设咏歌汇KTV的在评估基准日的装修工程残值为7064164元；3.案涉铺位开设咏歌汇KTV的消防安装工程残值、环保工程残值、采购设备残值和装修工程残值在评估基准日的合计为9362049元”等内容。2019年3月1日，安衡公司出具《关于调整成新率的函》，其中包括：……现对《结论书1》中附表1-4的成新率进行调整计算，计算结果详见后附表格（附表1-附表4）；其中可移动类物品调整成新率后总值1898676元，不可移动类物品调整成新率后总值7323927元；《结论书1》结果以本函调整后的结果为准，其余条款不变等内容。安衡公司随函提供《广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房铺位消防工程残值价格评估明细表》《广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房铺位环保工程残值价格评估明细表》《广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房铺位采购设备值价格评估明细表》《广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房铺位装修工程残值价格评估明细表》。段鲁飞、冠森公司发表以下质证意见：对《关于调整成新率的函》的真实性没有异议，对合法性及关联性均有异议；首先，安衡公司作为人民法院委托的评估机构，已经超过作出评估结论的法定期限；其次，安衡公司用于计算可移动物品的使用年限太短且无依据，可移动物品的成新率调整不合法，而不可移动物品的成新率应当严格按照租赁合同约定的租赁期限计算，安衡公司确定的参考使用年限低于合同的租赁期限。富轩公司发表以下质证意见：《关于调整成新率的函》的附表3《广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房铺位采购设备值价格评估明细表》1889576.29元不应纳入支出装修残值价格中；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；按《补充协议》第7.6.1条约定，段鲁飞、冠森公司投资装修固定部分无偿归富轩公司所有，案涉铺位中可移动的非附合物即采购设备等物品，段鲁飞、冠森公司自解除合同之日移走腾空，如段鲁飞、冠森公司坚持不腾空案涉铺位，则依约案涉铺位中的全部物品无偿归富轩公司所有；因此，安衡公司出具的《关于调整成新率的函》中将采购设备等非附合物品1889576.29元纳入装修残值价格中是不合理的。2019年3月19日，安衡公司作出《关于双方当事人异议的复函》，其中包括：……一、关于段鲁飞、冠森公司异议：我司按照法院的审判安排，并根据段鲁飞、冠森公司缴纳评估费进度出具评估报告，《结论书1》合法依规；《结论书1》及《关于调整成新率的函》中各可移动和不可移动物品的成新率，是按照《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（二O一三年）》等行业规程并结合租赁期限进行计算；二、关于富轩公司异议：我司根据法院的委托要求，对案涉铺位开设咏歌汇KTV的消防安装工程残值、环保工程残值、采购设备残值和装修工程残值进行评估，并根据法院的审判要求对上述各可移动项目及不可移动项目残值区分计算；各项目赔偿问题最终由法院认定；三、《结论书1》附表中各移动和不可移动项目统计：……1.附表一（消防工程残值）可移动项目残值合计9100.03元，不可移动项目残值合计314775.96元；2.附表二（环保工程残值）不可移动项目残值合计52006.07元；3.附表三（采购设备残值）可移动项目残值合计1889576.29元；4.附表四（装修工程残值）不可移动项目残值合计6957144.95元；合计：可移动项目残值合计1898676元，不可移动项目残值合计7323927元。段鲁飞、冠森公司与富轩公司在本院指定质证期间内均未对上述复函提出异议。2019年4月12日，安衡公司作出《关于广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房铺位开设咏歌汇KTV的消防安装工程残值、环保工程残值、采购设备残值和装修工程残值的价格评估结论书（终稿修改稿）》（以下简称《结论书2》），其中的“八、价格评估结论”如下：1.案涉铺位开设咏歌汇KTV的消防安装工程残值于评估基准日的合计为323876元，其中可移动项目残值为9100元，不可移动项目残值为314776元；2.案涉铺位开设咏歌汇KTV的环保工程残值于评估基准日的合计为52006元，其中可移动项目残值为0元，不可移动项目残值为52006元；3.案涉铺位开设咏歌汇KTV的采购设备项目残值于评估基准日的合计为1889576元，其中可移动项目残值为1889576元，不可移动项目残值为0元；4.案涉铺位开设咏歌汇KTV的装修工程于评估基准日的残值为6957145元，其中可移动项目残值为0元，不可移动项目残值为6957145元；5.案涉铺位开设咏歌汇KTV的消防安装工程残值、环保工程残值、采购设备残值和装修工程可移动部分残值于评估基准日的合计为1898676元，不可移动部分残值于评估基准日的合计为7323927元。段鲁飞、冠森公司与富轩公司在本院指定期间内均未对《结论书2》提出异议。双方当事人还作出如下陈述：关于段鲁飞在签订租赁合同前是否了解KTV的经营地点距离中小学校需要超过200米才能申领《娱乐文化经营许可证》的规定的问题。段鲁飞称其签订租赁合同前不知道上述规定，当时富轩公司对案涉铺位进行招商引资、设定案涉铺位所在建筑物五楼用于经营KTV，其与另外两家企业均有意向，富轩公司筛选之后确定由其承租案涉铺位；段鲁飞、冠森公司是在与其本案诉讼代理人接触之后才知悉上述规定的。富轩公司亦称其不清楚上述规定，其提供的租赁合同是根据段鲁飞承租时申请经营的项目及用途拟定的。另，2018年，本院受理（2018）粤0106民初724号原告富轩公司与被告段鲁飞房屋租赁合同纠纷一案（以下简称724号案），富轩公司提出以下诉讼请求：1.段鲁飞支付拖欠的租金8629619.8元（自2016年11月1日起计至2018年4月30日止）及迟延违约金；2.段鲁飞向富轩公司补交免租期租金5714980元（自2016年1月1日起至2016年10月30日止）及迟延违约金；3.段鲁飞向富轩公司支付场地占用费1200145.8元（自2018年5月1日起计至2018年5月30日止）；4.段鲁飞已支付保证金914396.8元归富轩公司所有；5.段鲁飞支付富轩公司律师代理费70000元；6.724号案全部诉讼费用由段鲁飞负担。2019年4月9日，本院作出（2018）粤0106民初724号民事判决书，查明：“……2018年4月5日，富轩公司以EMS全球邮政特快专递的方式按段鲁飞的身份证地址及案涉铺位的地址向段鲁飞发出《解除合同通知》，称段鲁飞拖欠多月的租金等，其行为已构成根本性违约，现依合同相关约定于2018年4月10日解除与段鲁飞签订的《合同》《补充协议》等。富轩公司提交的上述邮件的邮封显示：内件品名均为‘解除合同通知’；寄往段鲁飞身份证地址的邮件因‘拒收’等原因在2018年4月11日退件；寄往案涉铺位地址的邮件因“拒收”等原因在2018年4月8日退件。2018年5月25日，富轩公司委托广东广之洲律师事务所向段鲁飞发出《律师函》，要求段鲁飞在该函发出之日起五日内按照《补充协议》的约定交纳及补足免租期及优惠期的所有租金差额，并且立即腾空退还案涉铺位等。上述邮件被退件。……关于段鲁飞使用案涉铺位及支付租金等费用的情况。双方确认如下：段鲁飞于2015年11月进场装修，2016年7月开始试营业，2018年5月2日富轩公司对案涉铺位停水停电，段鲁飞派人占领场地，2018年5月30日富轩公司收回案涉铺位；段鲁飞自2016年11月1日之后没有支付租金……关于段鲁飞经营案涉铺位的情况。段鲁飞表示若没有娱乐文化经营许可证，其无法正常经营KTV，其曾被天河区文广新局的执法大队罚款，但并未被要求停止营业，其亦于2018年4、5月向富轩公司发函就娱乐文化经营许可证提出异议，富轩公司对段鲁飞上述陈述不予确认，表示段鲁飞一直在正常经营，确认段鲁飞曾向其发函就娱乐文化经营许可证事宜提出异议，但当时富轩公司认为段鲁飞已长期拖欠巨额租金，其同意配合段鲁飞办理相关证照，但不清楚段鲁飞是否实际申请办理娱乐文化经营许可证。……”等事实，认定如下：“……《合同》及《补充协议》合法有效……关于段鲁飞抗辩称案涉铺位不符合《补充协议》约定的经营KTV项目的使用用途的问题。根据天河区文广新局的复函，因案涉铺位的位置与天河区石牌小学之间的距离少于200米，因此该位置不适合申办‘营业性歌舞娱乐场所’。《补充协议》约定案涉铺位用于经营KTV，富轩公司作为出租人应就案涉铺位是否符合约定的租赁用途承担责任，段鲁飞作为承租人亦应在签订租赁合同前审慎核实案涉铺位是否符合约定的租赁用途，据此，富轩公司与段鲁飞双方均应就案涉铺位无法用于《补充协议》约定的租赁用途承担一定责任。关于富轩公司要求段鲁飞支付2016年11月1日至2018年5月30日期间的租金及占用费的诉请。首先，如上所述，富轩公司和段鲁飞双方均应就案涉铺位无法用于《补充协议》约定的租赁用途承担一定责任。其次，段鲁飞于2015年10月21日接收案涉铺位。2017年2月27日，段鲁飞出具《付款承诺书》明确同意支付租金的费用，并未提及案涉铺位无法使用的事实。根据天河府行复[2018]30号行政复议决定书查明的事实，冠森公司于2018年3月21日向行政机关邮寄申请娱乐文化经营许可证的文件，段鲁飞亦确认因其没有娱乐文化经营许可证曾被行政机关罚款，但并未被要求停止营业。段鲁飞亦未举证其在本案起诉前曾就案涉铺位无法使用向富轩公司提出异议。据此，段鲁飞自2016年11月起拖欠租金不能完全归结于案涉铺位无法办理娱乐文化经营许可证，且段鲁飞亦实际使用案涉铺位进行经营，因此段鲁飞应就拖欠租金承担主要责任。《补充协议》约定：乙方逾期缴付（租金等应缴费用）达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施，如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止《合同》及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。根据上述合同约定，因段鲁飞自2016年11月起拖欠租金，富轩公司经多次催收租金无果后向段鲁飞发出《解除合同通知》要求于2018年4月10日解除《合同》符合合同约定，《合同》应于2018年4月10日解除。本案双方确认2018年5月2日富轩公司对案涉铺位停水停电，段鲁飞派人占领场地，2018年5月30日富轩公司收回案涉铺位。据此富轩公司诉请段鲁飞向其支付2016年11月1日至2018年5月30日期间的租金及占用费并无不当，故段鲁飞应向富轩公司支付2016年11月1日起至2018年4月10日止的租金以及2018年4月11日起至2018年5月30日止的占用费。综上，根据富轩公司和段鲁飞双方的过错程度，本院酌情认定段鲁飞应按《补充协议》中约定租金优惠标准的70%支付租金及占用费……关于富轩公司要求没收租赁保证金914396.8元的诉请。《补充协议》约定：如乙方逾期缴付（租金等应缴费用）达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金。根据上述合同约定，因段鲁飞逾期支付租金，富轩公司要求没收租赁保证金具有合同依据。另如上所述，富轩公司亦应就案涉铺位不符合约定的租赁用途承担一定责任，据双方的过错程度，本院酌情认定段鲁飞已支付的租赁保证金的70%即640077.76元（914396.8元×70%）归富轩公司所有，对于富轩公司超出上述金额的诉讼请求本院不予支持”等，判决如下：“一、被告段鲁飞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告富轩公司支付2016年12月1日至2016年12月31日期间的租金123443.56元、2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金640077.76元、2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金1920233.28元、2018年1月1日至2018年4月10日期间的租金1120136.06元以及2018年4月11日至2018年5月30日期间的占用费549228.01元；二、被告段鲁飞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告富轩公司支付逾期支付上述租金的迟延违约金……三、被告段鲁飞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告富轩公司补交免租期租金2240272.16元；四、被告段鲁飞已支付的租赁保证金640077.76元归原告富轩公司所有；五、驳回原告富轩公司的其它诉讼请求”。判后，段鲁飞与富轩公司均不服，向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉。广州中院经审理后，于2019年11月4日作出（2019）粤01民终15355号民事判决书（以下简称15355号判决书），确认一审查明的事实，认定如下：“……第一，关于合同承租主体的问题。涉案《合同》及《补充协议》为富轩公司与段鲁飞所签订，此后亦由段鲁飞向富轩公司支付租金。虽然段鲁飞与案外人许某共同成立了冠森公司在案涉铺位经营，但租赁双方并无书面变更租赁合同的承租主体。参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款关于‘发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持’的规定，富轩公司本案要求段鲁飞承担承租方的合同责任，合法有据。段鲁飞上诉提出本案应追加冠森公司为当事人参加诉讼，理由不充分，本院不予采纳。第二，关于涉案租赁合同解除的责任问题。双方合同约定段鲁飞租赁案涉铺位用于经营KTV项目，对于段鲁飞抗辩主张案涉铺位不符合经营KTV项目的使用用途的问题，根据天河区文广新局的复函，因案涉铺位的位置与天河区石牌小学之间的距离少于200米，因此该位置不适合申办‘营业性歌舞娱乐场所’。富轩公司作为出租人应就案涉铺位是否符合约定的租赁用途承担责任，段鲁飞作为承租人亦应在签订租赁合同前审慎核实案涉铺位是否符合约定的租赁用途，据此，可认定富轩公司、段鲁飞双方均应对于案涉铺位无法用于《补充协议》约定的租赁用途以及合同最终未能顺利履行承担一定责任。第三，关于2016年11月1日至2018年5月30日期间的租金及占用费的支付问题。鉴于段鲁飞在此期间有实际使用案涉铺位进行经营，同时考虑到其一直未取得娱乐文化经营许可证，该试营业状况与正常合法持证经营的情况必然会存在差别，一审根据案件实际情况酌情确定段鲁飞应按《补充协议》中约定标准的70%支付租金及占用费，并无不当，对于富轩公司超出上述金额的诉请不予支持。关于迟延支付租金的违约金问题，因段鲁飞主张其完全无需支付租金的抗辩理由不成立，一审法院判令段鲁飞应按调整后的租金标准承担逾期交租违约金，并无不当，本院予以维持。关于富轩公司要求段鲁飞补交免租期租金及相应违约金的问题，如前所述，由于富轩公司对涉案合同未能按照约定用途正常履行也负有一定责任，富轩公司以段鲁飞构成违约为由主张其应全额补交免租期租金的理由不成立，本院不予支持。同理，由于合同未能正常履行的责任并非完全由段鲁飞造成，故本院对于富轩公司要求没收租赁保证金的请求亦不予支持”，判决如下：“一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初724号民事判决第一、二项；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初724号民事判决第三、四、五项；三、驳回富轩公司的其他诉讼请求”。15355号判决书已发生法律效力。本院认为：已发生法律效力的15355号判决书已对《合同》及《补充协议》的效力作出认定，本案不再赘述。（2018）粤0106民初724号民事判决书认定《合同》及《补充协议》已于2018年4月10日解除，段鲁飞主张解除《合同》及《补充协议》，本院不再支持。关于段鲁飞主张富轩公司退还租赁保证金914396.8元的问题。15355号判决书已认定段鲁飞与富轩公司均应对案涉铺位无法用于《补充协议》约定的租赁用途以及合同最终未能顺利履行承担一定责任，并据此对富轩公司要求没收租赁保证金的请求不予支持。鉴于此，本院对段鲁飞上述诉讼请求予以支持。关于段鲁飞主张富轩公司赔偿经济损失的问题。1.关于装修费损失的问题。富轩公司同意段鲁飞在接收案涉铺位之后进行装修和改造。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”的规定，结合《结论书2》中关于“案涉铺位开设咏歌汇KTV的装修工程于评估基准日的残值为6957145元，其中可移动项目残值为0元，不可移动项目残值为6957145元”的内容，本院酌情认定富轩公司应向段鲁飞赔偿装修损失3478572.5元；对于段鲁飞主张的超过上述金额部分，本院不予支持。2.关于消防安装工程费损失和环保改造费损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。……”。与前述同理，结合《结论书2》中关于“案涉铺位开设咏歌汇KTV的消防安装工程残值于评估基准日的合计为323876元，其中可移动项目残值为9100元，不可移动项目残值为314776元”和“案涉铺位开设咏歌汇KTV的环保工程残值于评估基准日的合计为52006元，其中可移动项目残值为0元，不可移动项目残值为52006元”的内容，本院酌情认定富轩公司应向段鲁飞赔偿消防安装工程不可移动项目损失157388元和环保工程损失26003元。对于段鲁飞主张的超过上述金额部分，本院均不予支持。3.关于采购设备损失问题。与前述同理，采购设备均属于未形成附合的装饰装修物，应由段鲁飞自行搬离，因此，本院对段鲁飞该诉讼请求不予支持。4.关于开办费损失的问题。开办费属于段鲁飞经营“咏歌汇KTV”的必要支出，其主张富轩公司赔偿该损失没有依据，本院不予支持。5.关于行政罚款损失的问题。任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营。段鲁飞承租案涉铺位用于经营KTV，但却在未取得经营KTV所需证照的情况下从2016年7月开始在案涉铺位营业，在非因自身原因导致无法正常使用案涉铺位用于租赁合同约定的用途的情况下，段鲁飞可依法以案涉铺位不符合约定的用途为由暂停使用案涉铺位，直至取得相关经营证照后再开始营业，但是，段鲁飞明知未办妥经营证照而进行营业，则应自行承担违法经营的相应法律后果。综上，本院对段鲁飞该诉讼请求不予支持。关于段鲁飞依据《补充协议》第11.1.8条关于“甲方交付的物业不符合本协议约定且致使不能实现租赁目的，或甲方交付的物业存在严重质量缺陷、危及乙方使用安全且甲方又未在合理期限内消除前述情形的，乙方有权终止《合同》及本协议并要求甲方承担合同期租金总额的20%之违约金及其他赔偿责任”的约定主张富轩公司支付违约金的问题。如前所述，段鲁飞与富轩公司均应对案涉铺位无法用于《补充协议》约定的租赁用途以及合同最终未能顺利履行承担一定责任，故段鲁飞的该项诉请依据不足，本院不予支持。段鲁飞主张富轩公司赔偿律师代理费损失依据不足，本院不予支持。15355号判决书仅认定段鲁飞是本案租赁合同关系的承租人，因此，本院对冠森公司提出的诉讼请求均不予调处。段鲁飞与冠森公司的内部关系可另循合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市富轩置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告段鲁飞退还租赁保证金914396.8元。二、被告广州市富轩置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告段鲁飞赔偿装修损失3478572.5元。三、被告广州市富轩置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告段鲁飞赔偿消防安装工程不可移动项目损失157388元。四、被告广州市富轩置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告段鲁飞赔偿环保工程损失26003元。五、驳回原告段鲁飞的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费375710元，由原告段鲁飞负担217770元，被告广州市富轩置业有限公司负担157940元；评估费合计153541.9元，由原告段鲁飞与被告广州市富轩置业有限公司各负担76770.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  邹允洪人民陪审员  梁淑妍二〇二〇年十月二十八日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠