大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7404号原告：大连四季物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区景山西园18号1层103号。法定代表人：王玉春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高俊，系辽宁圣邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芸，系辽宁圣邦律师事务所律师。被告：王旅俊，男，1962年12月10日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原告大连四季物业服务有限公司与被告王旅俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连四季物业服务有限公司的委托诉讼代理人张芸，被告王旅俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费22418元；2、判令被告支付自逾期之日起按应交纳欠费总额的20%交纳滞纳金，暂计4484元；3、判决被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告依据与大连家园建设集团有限公司签订的《卡纳意乡小区前期物业服务合同》对卡纳意乡小区进行物业管理服务。合同签订后截至起诉之日，一直由原告提供物业服务。被告系卡纳意乡小区东园24-102房屋业主，但被告自2017年6月8日起一直未缴纳物业费，暂计至起诉之日止被告尚欠物业费22418元未缴纳。同时依据物业服务协议，被告应支付相应的迟延履行滞纳金。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法裁判。被告辩称：第一，四季物业未履行多项法律规定、《卡纳意象前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”）及相关合同约定的主要义务，侵犯业主权益，被告拒绝支付物业费合理合法，具体如下：根据法律及原告提供的《前期物业管理服务标准》，四季物业应对保证房屋外墙、墙面无破损，应建立房屋修缮制度并建有记录。然而，2016年被告别墅房屋外墙有裂纹、出现大面积漏水现象，导致房屋内部墙体损坏、壁纸大面积脱落、部分家具受到雨水侵泡损坏。四季物业派服务人员上门维修外墙，但维修未有效果。房屋外墙于2017、2018、2019年均再次同样出现漏水现象。四季物业每年都予以维修外墙，但每次都没有彻底解决漏雨问题。2020年再次出现外墙漏水问题，四季物业甚至接到被告维修请求后未予以维修。四季物业长期未能彻底维修外墙漏水问题，且因外墙漏水给被告房屋内造成的损失亦未予以维修或赔偿，严重违反其作为物业服务公司应履行的责任，给被告造成严重损失。四季物业未按照服务协议第3.1.5条对其维修的项目进行回访。四季物业未按照服务协议第3.3.9维护路灯正常使用需要。被告别墅房屋前缺少路灯，夜晚一片漆黑，夜间行走困难。四季物业未按照服务协议3.1.8条主动向业主征询对物业服务的意见，且其服务并未获得大多数业主满意。相反，四季物业从未向业主询问过对其服务的意见，且大多数业主对其服务并不满意，众多业主拒绝支付物业费。四季物业未按照法律及协议规定，向业主公示物业服务费收支情况。根据原告提供的四季物业与大连家园建设集团有限公司签署的《卡纳意乡小区前期物业服务合同》（以下简称“物业委托合同”）内约定“物业服务支出应全部用于本合同约定的支持，且年度结算后物业服务支出部分不足的，有全体业主承担“。根据《物业服务收费管理办法》及前述合同要求，四季物业应当每年至少一次公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。但自被告入住卡纳意乡小区后，四季物业从未进行任何相关公示，侵犯业主的知情权。第二，物业费标准不合理。《大连市物业服务收费管理实施细则》第8条规定，物业收费标准是依据物业服务企业提供的服务内容、服务标准和服务质量等因素确认，而户型并非是区分物业费的标准。卡纳意乡小区多层、高层和别墅均在同一区域内，由相同的物业公司、同一批物业服务人员提供相同的物业服务，但收费标准相差巨大。签署服务协议时，四季物业并未向被告明确同一小区物业费的差异，并未如实披露物业收费情况。同时，实施细则要求物业费须由价格部门与物业行政主管部门审批，四季物业亦未能提供物业收费标准的政府审批文件。第三，四季物业对小区内停车管理混乱随性，且存在乱收费现象。停车管理属于服务协议内约定的四季物业的义务之一，四季物业应建立完善的停车制度；同时按照原告提供的物业委托合同第四章第七条规定，四季物业应当与停车使用人签订书面停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。然而，四季物业并未与小区业主签订相关的停车管理服务协议。如小区业主访客车辆需暂时停在小区内，小区内部分业主可以使用手机APP通知门卫放行，而部分业主确必须电话致物业中心再由物业中心通知门卫放行。四季物业拒绝与业主签订相关停车管理协议，擅自决定服务内容、服务标准，不协商、不公开，对不同业主采用不同标准区别对待，严重侵犯业主利益。被告自有两辆私家车，然而作为小区业主却与小区外社会车辆一样，不论停在地上公共区域或地下停车场均缴纳停车费。根据《物权法》及《物业管理条例》，地上的小区公共区域属于全体业主。对业主共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。四季物业对于停放在地上公共区域的车辆收取停车费，属于对业主产生重大影响的事项。未经业主同意，四季物业就小区公共区域停车向业主收取费用属于违法收费，应退还给业主。综上被告认为，四季物业未履行多项主要物业服务义务，已严重影响被告及同住家人在卡纳意乡小区的正常生活，给被告造成房屋损坏；物业收费标准不合理；侵犯业主知情权；管理混乱且乱收费；各种制度不完善。被告有权拒绝支付物业费并要求四季物业赔偿损失，返还违规收取的费用，履行其应尽的物业服务义务。本院经审理，认定事实如下：2008年11月1日，大连家园建设集团有限公司与原告签订《卡纳意乡小区前期物业服务合同》，约定大连家园建设集团有限公司聘请原告对卡纳意乡提供前期物业管理服务，物业费标准为别墅3元/月·平方米，业主应于物业移交时缴纳首年度物业服务费用，此后于每季度首月10日前支付本季度物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应交纳金额0.3%每天的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2008年11月1日起至2012年12月31日止。2011年4月19日大连家园建设集团有限公司与原告签订的《卡纳意乡小区前期物业服务合同》续签协议书。约定本合同期限自2008年11月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2014年6月12日，大连家园建设集团有限公司与被告签订《卡纳意乡前期物业服务协议》，约定：大连家园建设集团有限公司有权将本协议的有关权利义务转让给委托的大连四季物业服务有限公司，王旅俊对此表示同意并不持有异议。被告系大连市中山区景山东园24号1跃2层2号房屋的业主，被告自2017年7月开始拖欠物业费，至2020年6月被告共拖欠原告物业费22418元（207.58平方米×3元/月·平方米×36个月）。此后，虽经原告多次催要，被告拖欠至今。庭审中，因按照合同计算的滞纳金数额较高，原告自愿将滞纳金数额调整为欠付物业费金额的20%即4484元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告即应依约向原告交纳物业费。关于原告要求被告交纳2017年7月至2020年6月所欠物业费22418元的诉讼请求，被告辩称原告未履行相关义务、服务意识淡薄一节，本院认为，原告承担对小区公共环境卫生的清洁管理、安全防范、绿化管理等义务，被告身为小区业主，既然享受了服务，必然要支付相应的对价，故被告的该节抗辩不足以构成其不缴纳物业费的理由，但其提供的大量照片可以证明，小区的物业服务确实存在不尽人意之处，故关于原告要求被告支付逾期付款期间的滞纳金4484元的诉讼请求，因被告并非完全无理由不缴纳物业费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合，希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助，互惠互信，共同打造自己美好的家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王旅俊于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连四季物业服务有限公司物业费22418元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连四季物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费470元，减半收取235元，由原告负担55元，被告王旅俊负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 婧二〇二〇年十月二十九日书记员 罗美微