天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初7387号原告：张艳，女，1983年6月10日出生，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王通，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：贺香玲，女，1968年7月27日出生，住天津市河东区。委托诉讼代理人：赵民士，天津法照民世律师事务所律师。原告张艳与被告贺香玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳的委托诉讼代理人王通，被告贺香玲的委托诉讼代理人赵民士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳向本院提出诉讼请求：诉讼请求:1.请求判令解除原被告房屋租赁合同关系。2.请求法院判令被告向原告支付自2018年6月15日至2020年7月21日欠付的房屋租金人民币3025976.07元；3.请求法院判令被告原告支付自2020年7月22日至2020年8月4日的房屋租金55232.94元；4.请求法院判令被告向原告支付自2019年6月15日起至实际给付之日止的逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月4日为人民币90924.42元）；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告系合作关系，共同合作经营“某幼儿园”项目。2018年6月19日，原、被告签订《协议》约定，原告退出该项目的经营，不再参与项目的经营及利益分配，被告依此分期向原告支付转让费用。同时约定，被告继续承租涉案房屋5年，自2018年6月15日起至2023年6月15日止，租金每年人民币144万元。被告分别于①2019年6月15日前向原告支付2018年6月15日至2018年12月15日租金人民币72万元；②2019年10月15日前向原告支付2018年12月15日至2019年12月15日租金人民币144万元；③2019年12月15日前向原告支付2019年12月15日至2020年3月15日租金人民币36万元；④2020年3月15日前向原告支付2020年3月15日至2020年6月15日租金人民币36万元；⑤2020年6月15日前向原告支付2020年6月15日至2020年9月15日租金人民币36万元。此后以此类推，按季支付。《协议》签订后，被告初期尚能履行部分义务（支付转让费），但双方约定的租金被告始终未向原告支付，而是采用诸多借口拖欠租金至今。经原告多次催要无果，为维护自身合法权益，故成讼，望判如所请。被告贺香玲辩称，1.根据最高法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释第2条，以及建设部城镇房屋租赁管理办法、天津市城镇房屋租赁管理办法等规定，涉案房屋系违法建筑，应确认涉案《协议》关于租赁部分无效。2.由于依法应确认涉案《协议》租赁部分无效，故原告第2、3、4项诉讼请求没有法律依据，被告均不同意支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张艳与被告贺香玲于2017年2月17日签订《幼儿园合作经营协议》，共同出资、合作经营天津市南开区某幼儿园项目。2018年6月19日，双方再签《协议》，协议第一条至第三条是关于甲方即原告张艳退出坐落于南开区某幼儿园的经营，乙方即被告贺香玲分期向原告支付转让费150万元等有关约定，余下条款系对原、被告房屋租赁相关事宜约定，其中《协议》第四条约定“甲方是天津市南开区某幼儿园经营用房屋（以下简称“该房屋”）实际控制人，甲方承诺保证乙方正常使用该房屋用于幼儿园经营，乙方向甲方支付该房屋租金。”第五条“乙方知晓并认可该房屋无政府部门权属证明，乙方充分知晓并认可该房屋现状、现实际面积与房屋公用附属设施情况，乙方不得以上述问题为由拒绝向甲方支付租金。”第六条“该房屋的租赁期共五年，自2018年6月15日起至2023年6月15日止。……租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还并保证不对室内装修包含但不限于承租期间加装的冷暖、照片、监控、运维系统进行拆除。”第七条租金及支付方式“1.该房屋的租金为人民币壹佰肆拾肆万元/年（此价格不包含相关税费）。……3、2019年6月15日前乙方向甲方支付2018年6月15日至2018年12月15日租金人民币柒拾贰万元整；2019年10月15日前乙方向甲方支付2018年12月15日至2019年12月15日租金人民币壹佰肆拾肆万元整；2019年12月15日前乙方向甲方支付2019年12月15日至2020年3月15日租金人民币叁拾陆万元整；2020年3月15日前乙方向甲方支付2020年3月15日至2020年6月15日租金人民币叁拾陆万元整；2020年6月15日前向乙方向甲方支付2020年6月15日至2020年9月15日租金人民币叁拾陆万元整；以此类推，按季支付。”另，涉案《协议》还就租赁条件、违约处理等内容进行了约定。《协议》签订后，被告未曾向原告支付《协议》项下约定的租金，原告诉至本院。庭审中，原告表示，其已于2020年8月4日将涉案房屋收回，原起诉状中腾房请求不再主张；如涉案《协议》有关租赁部分被确认为无效，则原告第2及第3项诉请房屋租金事项相应调整为按照最高法院相关司法解释并参照房屋租金标准，请求判令被告给付原告房屋占有使用费，给付的金额同原告请求的租金数额，租金或房屋占有使用费主张支付至2020年8月4日。被告于一审法庭辩论前口头提出反诉，于庭审结束后提交反诉状。另查明，本院在审理（2019）津0104民初15267号原告李桂芳、张艳与被告姜靖房屋租赁合同纠纷一案期间，曾到天津市南开区现场实地勘查，并到天津市市区不动产登记事务中心查询调取相关档案材料。经查，权属登记的房屋并不包含涉案幼儿园，该涉案房屋亦未取得建设工程规划许可证，对此，原、被告均当庭予以认可。另，案外人韩帛儒系房地产权证的证载权利人，其生于2004年，系原告张艳之子。再查明，2020年6月5日，本案原告张艳在本院另案起诉本案被告贺香玲合同纠纷一案，诉请被告支付上述涉案《协议》约定的150万元转让费其中第三期费用。后经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，贺香玲于2020年8月1日起共分10期偿还张艳51万元。本院于2020年7月8日出具（2020）津0104民初4340号民事调解书，后贺香玲未按调解书履行义务，张艳申请本院强制执行。截至本案判决，上述案件尚在执行期间，张艳已就涉案房屋内贺香玲物品申请评估、拍卖。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间签订的涉案《协议》关于租赁部分效力问题、被告应否给付原告相应款项以及具体数额问题。一、关于合同效力问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告张艳作为案外人韩帛儒的监护人，其与被告贺香玲于2018年6月19日签订的《协议》并不违反法律规定，但涉案房屋即原幼儿园经营用房屋未经权属登记，亦未取得建设工程规划许可证等合法手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原、被告签订的《协议》有关租赁部分应依法认为为无效，故原告要求解除合同之主张，本院不予支持。二、关于被告应否给付原告相应款项及具体数额问题根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原、被告签订涉案《协议》后，被告实际使用涉案房屋，虽《协议》有关租赁部分无效，原告不宜主张要求被告给付租金，但使用涉案房屋期间的房屋占有使用费，被告应予给付原告。根据《协议》第五条约定，被告知晓并认可涉案房屋无权属证明等相关情况，并约定不得以此拒付租金，故被告以涉案《协议》租赁部分无效为由拒付房屋占有使用费的主张不能成立。考虑到受新冠肺炎疫情防控所需，本市大中小学、幼儿园2020年春季延期开学，结合原告的实际损失情况，基于公平原则，本院酌情减免被告应予支付的2020年2月1日至2020年8月4日期间的房屋占有使用费的50%，参照《协议》约定的租金标准，被告应支付原告2018年6月15日至2020年8月4日房屋占有使用费共计2716274元（1440000元/年÷365天×596天＋1440000元/年÷365天×185天×50%）。关于逾期利息，被告虽不同意支付，但认可原告请求的利息数额的计算方法，因本院酌情减免被告应予支付的房屋占有使用费，故调整原告请求的利息数额，暂算至2020年8月4日为86147.2元（720000元×0.0385÷365天×416天＋1440000元×0.0385÷365天×294天＋270000元×0.0385÷365天×234天＋180000元×0.0385÷365天×142天＋100000元×0.0385÷365天×51天），自2020年8月5日起，以2716274元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。三、关于被告反诉申请根据法律规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。据庭审查明事实，原、被告于2017年2月协议合作经营幼儿园，据被告称同年双方合作共建二层幼儿园经营用房，共同对原四层经营用房进行装饰装修，原告认可2017年扩建二层用房，但否认系与被告共建，对此双方均未提交证据加以证明。但无论是扩建二层用房还是对四层用房装饰装修，都发生于2018年6月19日双方租赁关系建立前，被告就此提起的反诉请求与本诉的请求并非基于同一法律关系或相同事实，且扩建、装饰装修与转让、租赁亦不具有因果关系。退一步讲，如按被告所述，转让包含对涉案幼儿园经营用房的转让，又与涉案《协议》关于被告租赁原告幼儿园用房并交付租金的约定相悖。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，原告作为《协议》约定的出租人，当庭表示已收回涉案房屋，不再要求腾房。被告作为协议约定的承租人，无论是主张扩建的房屋还是装饰装修，都非因租赁协议取得，如上所述，与本诉的请求并非基于同一法律关系或相同事实，被告如想主张，包括物业费、供热费一节，可另循途径解决。另，关于被告反诉状中提及的股权转让一节，原告主张的转让费用已经本院（2020）津0104民初4340号案件调处，且经原告申请，涉案幼儿园内被告物品已在上述4340号案件执行程序中进行司法评估、拍卖。综上考虑，被告反诉请求不宜与本案合并审理。综上所述，原告诉请房屋占有使用费及逾期利息的主张，本院予以支持，金额相应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告贺香玲给付原告张艳截至2020年8月4日的房屋占有使用费2716274元；二、本判决生效后三十日内，被告贺香玲给付原告张艳截至2020年8月4日的逾期利息86147.2元；三、本判决生效后三十日内，被告贺香玲以2716274元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付原告张艳自2020年8月5日起至实际给付之日止计算的利息；四、驳回原告张艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费31919元，减半收取计15959.5元，由被告贺香玲负担，于本判决生效后三十日内直接给付原告张艳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  叶金馥二〇二〇年十月十九日书记员  付文华附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。