海南省海口市美兰区人民法院   民事裁定书   （2020）琼0108民初12515号   原告：曹永珍，女，汉族，1950年10月12日出生，住湖南省长沙市天心区，公民身份号码XXX。   原告：滕纯清，男，汉族，1951年8月27日出生，住湖南省长沙市天心区，公民身份号码XXX。   被告：海南浙江椰香村建设开发有限公司。注册地址：海口市机场西路杭州大厦F座。统一社会信用代码：914600002840820356。   法定代表人：侯敏，总经理。   原告曹永珍、滕纯清与被告海南浙江椰香村建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案。   原告曹永珍、滕纯清向本院提出诉讼请求:一、判令原、被告双方按《原合同》第二十一条执行，双方签订《酒店客房委托统一经营管理合同》。二、判令原、被告双方于2017年3月3日签订的《补充协议》为无效协议。三、判令被告赔偿原告自2017年3月3日至2020年3月3日因被告故意隐瞒事实真相造成的损失150958.1元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月5日，原、被告双方签订了《澄迈县住房保障与房产管理局产权式酒店买卖合同》（以下简称《原合同》）。《原合同》第二十一条约定：“买受人授权出卖人对该产权式酒店的酒店统一经营管理”。原告以高于当时市场商品住宅三倍的价格购买了被告建设开发的远洋观海养生度假酒店1号楼1单元802产权式酒店客房，目的就是作为商业投资。该合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2017年2月28日，原告接到被告的拿房通知。3月1日，原告去与被告进行接交房时，被告单方面出示一份格式条款《补充协议》。《补充协议》中第一条：“鉴于商品房实际用途为住宅，而非产权式酒店，因此《原合同》约定第十八条关于产权式酒店装修及配套服务设施的约定、第二十一条关于产权式酒店经营管理的约定、第二十七条关于该产权式酒店配套经营性用房及设施的使用的约定、第二十九条该产权式酒店客房使用注意事项等关于产权式酒店的条款均不予以适用。”被告要求原告在《补充协议》上签字后，才能拿到房，原告认为被告无理由改变原合同中产权式酒店客房的约定，拒绝签字，当天没拿到房。3月3日，被告口头承诺：“改为商品房住宅，在争取1％契税”。在被告的操控下，尽管原告很不愿意，但原告不签字，被告就不交房，甚至提出了原告不签字，就退房。在被告的利诱、威逼下，原告为了拿到房，只有按照被告的规定，在格式条款《补充协议》上签了字，才拿到房。2019年3月，原告拿到了不动产权证书后，发现房屋用途仍为《产权式酒店》，并没变更为住宅。为弄清此事，原告同其他业主专门去澄迈县住房保障与房产管理局咨询，答复是：《补充协议》并没备案，无权取消已备案的《澄迈县住房保障与房产管理局产权式酒店客房买卖合同》中的任何条款。产权式酒店按照《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第五条、第十二条规定是不能变更为住宅的。这时原告才彻底明白：被告在一开始报建项目工程规划、土地使用时都是按产权式酒店批准的，被告早已知道，产权式酒店不能变更为住宅。是被告故意隐瞒事实真相，为达到他单方利益最大化，有意躲避产权式酒店的委托统一经营管理的强制性规定，剥夺了投资者投资收益的权力。被告采取故意隐瞒事实真相的作劣手段，造成对方财产损失，严重违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定。被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的情形，符合《中华人民共和国合同法》第四十条的情形，更符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三项的无效情形。请求依法确认《补充协议》的条款均为无效条款，被告应遵照《原合同》第二十一条之约定，立即与原告签订《产权式酒店客房委托经营管理合同》明确投资收益等具体内容。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项和第三项的规定，原告要求被告赔偿2017年3月3日至2020年3月3日的财产损失150958.1元款项的法律依据是《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项和《中华人民共和国民法通则》第八十八条第四项。依照法律规定，远洋观海养生度假酒店附近的西海岸大酒店是同一地点、同一星级的酒店，参照西海岸大酒店《幸福海景家庭房》，当时的每天门市价格是1680元，按八折优惠是1344元，每月按25天的入住率，月收入为33600元，此收入为每年的10月至次年的3月份旺季的收入。每年的淡季为四月份至九月份的六个月，淡季收入：按门市价1680元打四折计算，每天价格是672元，每月按15天入住率计算，月收入10080元。2017年2月28日至2020年2月28日共计36个月，其中旺季18个月收入604800元。淡季18个月，收入181440元。合计3年收入786240元，减去20%的税收和酒店费用157248元，下余628992元为利润收入。其中酒店管理公司分七成利润为440294.4元，原告分得三成利润188697.6元为三年的投资收益。酒店公司代扣20%的个人所得税37739.5元，原告税后收益150958.1元。原告当初以高于商品住宅二倍的价格购买酒店客房的目的是商业投资，要一个稳定合理的投资收益。但迄今为止，被告既没有按《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》执行，也没有履行《原合同》中关于产权式酒店客房条款的任何义务。被告故意隐瞒事实的欺诈行为的负面作用也逐步显现，造成了很大的负面影响。原告不但没有减轻任何税费负担，至今仍按产权式酒店税费标准执行，而且至今也未获得任何投资收益，这显然是不公平的。综上所述，被告的行为已经严重违反《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》，也违犯了《原合同》中的双方约定，给原告经济财产造成了损失，生活造成了困难。为了维护原告的合法权益，特依法提起民事诉讼，请依法秉公办案，公正判决。   本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。被告海南浙江椰香村建设开发有限公司工商登记地址为海口市机场西路杭州大厦F座，经现场调查，被告不在该地址经营。根据原、被告签订《澄迈县住房保障与房产管理局产权式酒店客房买卖合同》中约定被告的通讯地址为澄迈县老城镇盈滨半岛海滨二横西路远洋别墅，可以认定该地址为被告的经营地址，为其住所地。且案涉不动产在澄迈县老城经济开发区盈滨半岛海滨二横西路北侧远洋·观海养生度假酒店1号楼802室，即合同履行地在澄迈县。综上，被告住所地或者合同履行地均不在本院辖区，本院对案件没有管辖权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第二款、第二十三条、第三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三条之规定，裁定如下：   本案移送海南省澄迈县人民法院处理。   本裁定一经作出即生效。   审判长 李 云   人民陪审员 郭 毅   人民陪审员 吴镇羽      二〇二〇年十月十三日   书记员 孙马莲   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二十一条对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。   对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。   同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各该人民法院都有管辖权。   第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。   第三十六条人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三条公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。   法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。