山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0112民初6737号原告（反诉被告）：深圳市万厦居业有限公司济南分公司，住所地山东省济南市历城区。统一社会信用代码：91370100758268887X。法定代表人：李映萱，总经理。委托诉讼代理人：史全勇，山东博睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵瑞彬，男，1976年9月28日出生，汉族，住济南市历城区。原告深圳市万厦居业有限公司济南分公司（以下简称深圳万厦济南公司）诉被告赵瑞彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月12日公开开庭进行审理。原告深圳万厦济南公司的委托诉讼代理人史全勇、被告赵瑞彬到庭参加诉讼。因被告赵瑞彬当庭提起反诉，本院将本案转为简易程序，于2020年10月12日第二次公开开庭进行审理。原告深圳万厦济南公司的委托诉讼代理人史全勇、被告赵瑞彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳万厦济南公司向本院提出诉讼请求：1．判令赵瑞彬立即支付拖欠物业服务费6433.02元及违约金2965.99元，共计9399.01元；2．本案诉讼费由赵瑞彬承担。事实与理由：赵瑞彬系济南市历城区山大路2号彼岸新都小区3号楼2-401室业主，房屋建筑面积112.86平方米。2005年11月1日，深圳万厦济南公司、赵瑞彬双方签订《彼岸新都前期物业管理服务协议》，同日赵瑞彬领取钥匙并接受物业服务至今，合同约定小高层及公寓管理服务费缴纳标准为1元/平方米/月；逾期缴纳物业费的，应补交物业费并从逾期之日起缴纳以所欠费用为基数每天2‰的滞纳金。赵瑞彬入住后，自2015年10月1日至2020年6月30日共拖欠物业管理费9399.01元，深圳万厦济南公司多次催缴未果，为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》有关规定，特诉至法院，请求依法判决。赵瑞彬辩称：一、深圳万厦济南公司所述与事实不符，其无权按照每月每平方米1元的标准收取物业费用。深圳万厦济南公司服务质量远远低于一星级标准，具体情形包括：1.常年不对业主进行回访、意见征询、满意度调查；2.小区内照明设施损坏不亮未予维修；3.小区内车辆常年乱停乱放，占用消防通道；4.小区内绿化大面积被破坏，未及时修复，杂草丛生；5.楼道内杂物乱堆乱放；6.保洁频次低于一星级标准，时常垃圾散落，公共区域脏乱。以上情况均有照片证明，物价局一星级物业收费基准价格为0.85元/平方米（公共性物业服务0.5元/平方米＋电梯维护0.35元/平方米），原被告约定的1.0元/平方米收费标准远高于济价费字[2012]76号文件规定，且深圳万厦济南公司也没有做到一星级服务标准，既违反物业服务合同约定，又违反济南市政府的规定，故深圳万厦济南公司的诉讼请求不应得到支持。二、深圳万厦济南公司诉赵瑞彬拖欠物业费不属实。深圳万厦济南公司无故强行多收取物业费、水费、电费等行为是造成纠纷的根本原因，深圳万厦济南公司应承担败诉责任，并退还赵瑞彬多收取的相关费用。1.深圳万厦济南公司在2013年6月至2015年9月期间，在赵瑞彬不知情的情况下，多收取了物业费1862.2元、水电费2935.7元，共计4797.9元。物业合同中约定物业费用为1.0元/平方米，水电费由物业公司代收。赵瑞彬房屋性质为住宅，在此期间深圳万厦济南公司按照1.5元/平方米收取物业费，按照5.4元/立方米收取水费，按照0.92元/度的商业用电标准收取电费，分别比约定物业费与住宅水电费收取标准高出0.5元、2.25元、0.374元，以上赵瑞彬有收费记录为证。赵瑞彬多次向深圳万厦济南公司反映问题，并在其催交物业费时提出异议，但深圳万厦济南公司至今未给出明确答复，赵瑞彬因此才拒交物业费。赵瑞彬请求法院依法扣除以上深圳万厦济南公司多收取的费用4797.9元。2.赵瑞彬房屋在2015年10月至2016年9月期间空置，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条，普通住宅空置超过六个月的，应当按照60%收取物业费，深圳万厦济南公司并未依法对赵瑞彬的物业费进行减免。依据规定请求法院判令深圳万厦济南公司减免赵瑞彬空置期间物业费541.7元。三、深圳万厦济南公司未尽到物业服务职责，应承担违约赔偿责任。2018年10月，赵瑞彬的丰田汽车在地下车库两次被人无故划伤，维修费用2500元。车辆受损后，赵瑞彬向深圳万厦济南公司反映，要求调取监控录像，但深圳万厦济南公司对监控设施常年缺乏维护，无法查看到监控信息。地下车库每月收取38元管理费，赵瑞彬一直正常交纳，深圳万厦济南公司对车辆管理不善、未能尽到看管职责是答辩人车辆受损且无法获得赔偿的主要原因，故要求深圳万厦济南公司赔偿赵瑞彬车辆维修费2500元。综上，深圳万厦济南公司应赔偿赵瑞彬7839.6元，与物业费折抵后，赵瑞彬共应支付深圳万厦济南公司4623.09元。赵瑞彬向本院提出反诉请求1.请求法院判令深圳万厦济南公司退还前期多收取的物业费1862.2元、水电费2935.7元，共计4797.9元；2.请求法院判令深圳万厦济南公司赔偿因其管理不善对赵瑞彬造成的车辆财产损失2500元；3.请求法院判令深圳万厦济南公司减免2015年10月-2016年9月房屋空置期间物业费，计406.3元；4.请求法院判令深圳万厦济南公司物业收取标准由1元/平方米降至0.5元/平米；5.请求法院判令深圳万厦济南公司在征得全体业主同意前，停止利用公共区域私自收费行为，并返还已收费用；6.请求法院判令本案的一切诉讼费用由深圳万厦济南公司承担。后赵瑞彬变更第4、5项请求为：4.深圳万厦济南公司物业收取标准由1元/平方米降为0.84元/平方米；5.停止利用公共区域私自收费并减免业主物业费。事实与理由：1.深圳万厦济南公司违反收费标准收取费用。2013年至2015年深圳万厦济南公司擅自将赵瑞彬住宅内物业费、水电费按照商业标准收取（物业费由1元涨至1.5元，电费由0.546元涨至0.92元，水费由3.15元涨至5.4元），期间用电共计6823度，用水171立方米，累计多收取物业费1862.2元、水电费2935.7元。2015年10月，租户因对深圳万厦济南公司及物业质量不满而向赵瑞彬退租，致使赵瑞彬的房屋在2015年10月至2016年9月期间空置。2016年9月赵瑞彬搬至山大路2号彼岸新都3-1-402室自行居住，入住后，赵瑞彬多次要求物业公司退还前期多收取的物业费、水电费等，同时要求减免房屋空置期间的物业费用，物业公司工作人员称其向领导反映后会给予答复，但是至今未有任何答复。二、深圳万厦济南公司未尽到任何物业服务职责。2018年10月，赵瑞彬的丰田汽车在地下车库两次被人无故划伤，维修费用2500元。车辆受损后，赵瑞彬向深圳万厦济南公司反映，要求调取监控录像，但深圳万厦济南公司对监控设施常年缺乏维护，无法查看到监控信息。地下车库每月收取38元管理费，赵瑞彬一直正常交纳，深圳万厦济南公司对车辆管理不善、未能尽到看管职责是答辩人车辆受损且无法获得赔偿的主要原因，故要求深圳万厦济南公司赔偿赵瑞彬车辆维修费2500元。三、深圳万厦济南公司服务质量低下，收费与服务不对称，远远低于一星级标准。四、深圳万厦济南公司占用业主空间违规收费。深圳万厦济南公司自私利用小区内公共区域如电梯间、楼道间、车库闸机等处设立广告牌，收取广告费用。根据法律规定，小区公共区域的收益应归全体业主所有，深圳万厦济南公司无权收取费用。深圳万厦济南公司每车每月80元收取车位租赁费；地下车库消防通道被深圳万厦济南公司私自划设车位，每月200元收取租赁费。以上收费均未征得业主同意，其收费属于违规行为，应当立即停止收费，并将其已收取的费用退还给全体业主。基于上述事实，赵瑞彬为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉请求，恳请法院查清事实，依法支持赵瑞彬的反诉请求。深圳万厦济南公司辩称：赵瑞彬的反诉请求与本次物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，没有事实和法律上的关联性，反诉不成立，请求法院予以驳回。关于赵瑞彬第一项反诉诉讼请求，根据物业与租户的约定，商业用途的房屋按照商业标准收费，双方已经达成合意，并且已经得到实际履行，同时所有费用系租户缴纳，赵瑞彬要求返还，主体不适格，而且已经超过了诉讼时效，不应当得到支持；关于第二项反诉请求，赵瑞彬未提供证据证明车辆损失系发生在小区内，而且物业已经尽到了应尽的义务；关于第三项反诉诉讼请求，深圳万厦济南公司并未落实到相关情况；关于第四项反诉请求，赵瑞彬要求降低物业费，无事实及法律依据，且深圳万厦济南公司收取的费用低于济南市收费基本价格1.05元；关于第五项反诉请求，该请求属于集体诉权，应由全体业主或业委会行使。本院经审理认定事实如下：赵瑞彬系彼岸新都小区3号楼2-401室业主，房屋建筑面积112.86平方米。2005年11月1日，深圳万厦济南公司（甲方）与赵瑞彬（乙方）签订《彼岸新都前期物业管理服务协议》，约定甲方对乙方在彼岸新都小区的物业提供前期物业管理服务，多层住宅物业管理服务费交纳标准为0.7元/平方米/月，小高层住宅物业管理费交纳标准为1元/平方米/月，商铺物业费交纳标准为2.8元/平方米/月，非住宅物业费交纳标准为2.8元/平方米/月，每季度的首月5日前交纳物业费，逾期交纳应补交物业费并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数每天2‰的滞纳金，因乙方原因空置房屋按政府相关规定进行收取。上述管理协议载明，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。本院其他案件审理中查明，2005年8与18日，中国重汽集团房地产开发有限公司（甲方）与深圳万厦济南公司（乙方）签订《重汽·彼岸新都物业管理服务合同》，约定乙方对济南市历城区彼岸新都小区提供物业管理服务事宜，期限为一年，自物业入伙之日起计算，在达到业主委员会筹办前提条件下，乙方应根据相关法规要求组织召开业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会与物业管理公司重新签彼岸新都物业管理委托合同生效后，本合同终止。上述合同约定，物业管理服务费标准为：多层按建筑面积0.7元/平方米/月、商业用房按照2.8元/平方米/月、小高层及公寓管理费按1.2元/平方米/月收取（上述费用不包括电梯、二次加压等物业的机电设备运行的用电费用，亦不包括中央空调的水电和运行服务费用）。上述合同签订后，深圳万厦济南公司为彼岸新都小区提供物业服务至今。赵瑞彬欠交2015年10月1日至2020年6月30日的物业管理费。案件审理中，赵瑞彬提供照片一宗拟证实其抗辩及反诉观点。上述证据内容涉及小区内绿化、卫生、楼道环境、业主车辆停放、电梯内广告投放、部分业主在小区内的经营行为、车辆被划伤等，另提供房屋租赁合同、2013年1月-2015年9月深圳万厦济南公司物业费收费记录、2015年10月-2016年9月水电费抄表记录拟证实其主张。深圳万厦济南公司对物业收费记录、水电费抄表记录的真实性予以认可，对车辆受损照片真实性予以认可，但称该证据与本案无关，案涉车辆的受损地点无法确定；对其他证据真实性及关联性不予认可，称照片拍摄时间、地点无法确定，无法证实是否为普遍现象；对租赁合同的真实性无法确认，称赵瑞彬应该提交相应的证据证实该合同确实得到履行，且物业管理相关费用在租金中予以扣除，同时水电费等与约定无关，赵瑞彬将房屋出租期间租户将房屋用于商业经营，深圳万厦济南公司按照住改商的标准收费，并无违规之处，且物业费用租户已经实际交纳，赵瑞彬要求返还并无任何依据；赵瑞彬房屋空置未提前向物业申报，是否空置现已无法核实。经审查，深圳万厦济南公司的物业收费记录中记载，案涉赵瑞彬的房屋2013年1月1日至2015年9月用途为办公，相关物业费等系按照非住宅物业费标准收取。深圳万厦济南公司的水电抄表记录记载，案涉赵瑞彬的物业2015年10月至2016年8月，用水读数为自822至832，用电读数为自22120至22173,2016年月用水读数为839、用电读数为22254。赵瑞彬提供的房屋租赁合同系其与张丽于2012年7月25日签订，约定张丽承租案涉房屋，租赁期限一年，自2012年8月1日起算租期，租赁用途为住宅，承租期间费用由出租方承担，承租方代交，出租方在后续租赁费中予以扣除，其他费用由承租方按住宅标准根据实际使用承担等。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。赵瑞彬作为彼岸新都小区业主，并另行与深圳万厦济南公司签订《彼岸新都前期物业管理服务协议》，该协议约定内容与《重汽·彼岸新都物业管理服务合同》一致，赵瑞彬应根据上述两协议约定行使权利、履行义务。赵瑞彬称，深圳万厦济南公司收取的物业费高于一星级标准。因普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》规定，物业服务收费基准价格包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。该通知所附的《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》载明，一星级收费基准价格为：公共性物业服务收费0.50元、电梯维护和运行费0.35元、自动消防控制设施维护0.20元。故案涉《彼岸新都前期物业管理服务协议》、《重汽•彼岸新都物业管理服务合同》约定的物业费收费标准不高于政府指导价标准，本院对赵瑞彬的辩解观点不予采纳。深圳万厦济南公司为彼岸新都小区提供物业服务至今，赵瑞彬享受了深圳万厦济南公司提供的物业服务，应依照合同约定交纳物业费。小区的公共秩序和环境，需要物业服务公司和业主共同努力创造和维护，业主对于物业公司存在的问题应积极反映，物业公司对于业主反映的问题应认真对待，努力解决。因物业服务具有整体性、公共性特点，赵瑞彬提供的证据可以证实深圳万厦济南公司在绿化卫生、小区管理等方面存在一定瑕疵，但不足以证实深圳万厦济南公司在提供公共服务方面整体的、一贯的服务水平以及彼岸新都小区业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。故，深圳万厦济南公司要求赵瑞彬支付2015年10月1日至2020年6月30日期间欠交的服务费6433.02元，有事实及合同依据，本院予以支持。因深圳万厦济南公司提供的服务中确实存在一定程度的瑕疵行为，应当根据业主的要求不断改善。故对于深圳万厦济南公司主张的滞纳金要求，本院不予支持。赵瑞彬提起反诉，要求深圳万厦济南公司退还多收取的物业费1862.2元、水电费2935.7元。因该费用系案外人根据其对物业的使用情况与深圳万厦济南公司达成合意后交纳，赵瑞彬提供的证据不足以证实其对上述费用享有追索权，本院对其要求深圳万厦济南公司向其返还上述费用的反诉请求不予支持。赵瑞彬要求深圳万厦济南公司向其支付因管理不善造成的车辆损失2500元，因其提供的证据不足以证实照片中车辆的受损数额、受损原因、深圳万厦济南公司对此有无过错及赵瑞彬是否享有诉权，本院对其该项反诉请求不予支持。赵瑞彬要求深圳万厦济南公司按照空置房屋的标准收取2015年10月至2016年9月期间的物业费减免此期间物业费406.3元。赵瑞彬虽未向深圳万厦济南公司申报空置，其提供的证据可以证实案涉物业2015年10月至2016年8月处于空置状态，无法证实案涉物业在超出上述时段仍有空置事实，根据权利义务对等的原则，深圳万厦济南公司由于案涉物业的空置减少了的电梯运营、垃圾清运等成本支出，根据当时实施的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，本院确定赵瑞彬在2015年10月至2016年8月期间按照70%的比例交纳上述时段的物业服务费。该项费用在本诉请求中予以折抵处理。赵瑞彬要求深圳万厦济南公司将物业费收费标准由1元/㎡/月降至0.84元/㎡/月，没有事实与合同依据，本院不予支持。赵瑞彬主张深圳万厦济南公司在征得业主同意前停止公共区域收费行为，并返还已收取的费用，因业主个人无权决定小区共有部分的收益问题，故本院对赵瑞彬的上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一、被告赵瑞彬于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万厦居业有限公司济南分公司2015年10月1日至2020年6月30日期间的服务费6060.58元（112.86平方米×1元/平方米/月×57个月-112.86平方米×1元/平方米/月×11个月×30%）；二、驳回原告深圳市万厦居业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告赵瑞彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告赵瑞彬负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告赵瑞彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张本荣二〇二〇年十月二十九日书记员  王志宇