广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初1776号原告：交通银行股份有限公司梅州分行，统一社会信用代码914********2243415，地址：梅州市********帝景湾维也纳1#楼1-3层。负责人：高建蓬，该行行长。委托诉讼代理人：李彦彬，广东法泰律师事务所律师。被告：周利珍，女，汉族，1990年1月10日出生，身份证号码441************320，原住蕉岭县******案山，现住址不详。被告：梅州市*******地产开发有限公司，统一社会信用代码91441402MA4UPET43N，地址：梅州市梅江区**********************。法定代表人：姚舒扬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：虞勋、何炜宗，该公司员工。原告交通银行股份有限公司梅州分行（以下简称交行梅州分行）诉被告周利珍、梅州市*******地产开发有限公司（以下简称梅州碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李彦彬律师、被告梅州碧桂园公司委托诉讼代理人何炜宗到庭参加诉讼，被告周利珍经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告周利珍签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.判令被告周利珍立即偿还借款本金705605.10元、利息19821.17元、罚息67.84元、利息复利265.02元、罚息复利0.65元（利息、罚息计至2020年5月31日止），合计725759.78元给原告；3.判决被告周利珍从2020年6月1日起至还清借款之日止，按贷款合同约定的利率计付利息、罚息给原告；4.判决被告周利珍支付律师费21772.79元给原告；5.被告梅州碧桂园公司对被告周利珍的上述借款本息及费用承担连带清偿责任；6.确认原告与被告周利珍之间就梅州市梅江区**********************（3号楼）设定的抵押合法有效，原告对上述抵押房产的处置所得款项享有优先受偿权；7.本案诉讼费由各被告共同承担。被告梅州碧桂园公司辩称，根据担保法第二十八条以及答辩人与被答辩人签订按揭业务合作协议第六条第十款的约定，被答辩人应优先处置涉案房产，并就所得价款优先受偿，答辩人就不足部分承担保证责任。被告周利珍未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，原告作为贷款人，被告周利珍作为借款人、抵押人，被告梅州碧桂园公司作为担保人，三方共同签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号：201********5999001200001453），合同约定：被告周利珍向原告借款72万元，用于购买位于梅州市梅江区**********************，借款期限为360月，利率为浮动利率，浮动周期为12个月，利率为五年以上人民银行贷款基准利率的基础上上浮15%；若借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，采用等额本息还款方式;借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、律师费、差旅费等费用；被告周利珍自愿提供其购买的上述房产向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权和抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、律师费、执行费、公证费、抵押物处置费等，保证人梅州碧桂园公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的担保责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或者欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任，担保范围为本合同项下借款人本金及利息、复利、罚息及实现债权和抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、律师费、执行费、公证费、抵押物处置费等。2018年11月19日，被告周利珍位于梅州市梅江区**********************（3号楼）办理了房地产他项权预告登记手续，抵押权人为原告。合同签订后，2018年6月13日，原告将借款72万元划入被告周利珍指定的梅州碧桂园公司账号内。2020年1月，被告周利珍未能按约履行还款义务，截至2020年5月31日，被告周利珍尚欠原告借款本金705605.10元、利息19821.17元、罚息67.84元、利息复利265.02元、罚息复利0.65元，合计725759.78元。另查,原告为实现本案债权与广东法泰律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付了律师费21772.79元。本院认为，原告与被告周利珍梅州碧桂园公司三方签订的《个人房产抵押贷款合同》，系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力，原、被告均应恪守履行。被告周利珍未按合同约定履行还款义务，构成根本性违约，经原告多次催收后仍未还款，现原告请求解除与被告周利珍签订的上述合同，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告周利珍偿还截止至2020年5月31日止的借款本金705605.10元、利息19821.17元、罚息67.84元、利息复利265.02元、罚息复利0.65元，合计725759.78元，有原告提交的《个人房产抵押贷款合同》、交通银行梅州分行借款凭证、交通银行梅州分行款项支付交易明细、本息数据表、欠款明细表及原告庭审陈述等证据证实，本院予以确认。原告要求被告周利珍按合同约定支付从2020年6月1日起至还清欠款之日止的利息和罚息，符合合同约定，本院予以支持。原告提交了《委托代理合同》和广东增值税普通发票等证据，证实其为实现本案债权，已实际向广东法泰律师事务所支付了21772.79元律师费，故原告请求被告周利珍支付律师费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告周利珍提供涉讼房屋作为合同项下贷款的抵押担保，办理了抵押预告登记手续，但尚未办理正式抵押登记，原告未取得抵押权，抵押权不发生效力。原告请求对处理原告提供贷款抵押担保的位于梅州市梅江区**********************（3号楼）所得享有优先受偿权的主张，无法律依据，本院不予支持。根据《个人房产抵押贷款合同》抵押加阶段性保证的约定，梅州碧桂园公司作为被告周利珍购房借款连带责任保证人，按照约定在保证期间依法应对被告周利珍的上述借款本息及其他费用承担连带清偿责任。被告梅州碧桂园公司提出应当先就该抵押物实现债权的主张，不符合约定和法律规定，不予采纳。现原告请求被告梅州碧桂园公司对被告周利珍的上述借款本息及其他费用承担连带保证责任，符合约定，予以支持。被告周利珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百九十六条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、第一百八十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告交通银行股份有限公司梅州分行与被告周利珍签订的《个人房产抵押贷款合同》及相应的金融借款合同关系于本判决生效之日起解除；二、被告周利珍应在判决生效之日起10日内，偿还借款本金705605.10元、利息19821.17元、罚息67.84元、利息复利265.02元、罚息复利0.65元（利息、罚息计至2020年5月31日止），合计725759.78元，给原告交通银行股份有限公司梅州分行；三、被告周利珍应从2020年6月1日至还清欠款之日止，以实欠本金数，按《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计付利息，给原告交通银行股份有限公司梅州分行；四、被告周利珍应在判决生效之日起10日内支付律师费21772.79元，给原告交通银行股份有限公司梅州分行；五、被告梅州市*******地产开发有限公司对被告周利珍的上述第二项、第三项、第四项判决义务承担连带清偿责任；六、驳回原告交通银行股份有限公司梅州分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11275.33元（原告已预交），由被告周利珍、梅州市*******地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  刘育平审判员  张玉芳审判员  许日鑫二〇二〇年十月十四日本件与原本核对无误书记员何立思