辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0102民初10288号 原告（案外人）：保利达地产（沈阳）高悦有限公司，住所地：沈阳市浑南新区浑河堡街2-4号1-6-3。 法定代表人：黎家辉。 委托诉讼代理人：王莹，系辽宁恒生律师事务所律师。 被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市和平区南京北街163甲1。 法定代表人：赵曾政。 委托诉讼代理人：王智，系辽宁东祥律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孙星，男，1986年4月24日出生，汉族，住沈阳市大东区，（未到庭） 原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司诉被告平安银行股份有限公司沈阳分行、第三人孙星案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院停止对沈阳市浑南区室商品房的一切执行行为查封（包括查封或预查封等），撤销拍卖程序；2、请求人民法院确认沈阳市浑南区室商品房归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告对案涉房屋具有合法所有权，案涉房屋并不属于被告孙星财产范围。被告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告孙星执行案件（2019）辽0102执1102号所查封房产（沈阳市浑南区室商品房）系由原告开发建设，并于2015年9月11日出售给孙星，双方就此签订了《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积118.16平方米，并为孙星办理了合同备案及预告登记，但并未将案涉房屋所有权登记在孙星名下。2016年11月16日，案涉房产已具备办理房屋所有权证的条件（商品房房屋首次登记证明已办理完毕），根据《物权法》第十五条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因孙星至今仍未申请办理房屋所有权证，故预告登记依法已经失效，案涉房屋的所有权并未转移，仍应为原告所有。2015年10月8日，原告（连带保证人）与孙星（借款人）以及中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，孙星从建设银行借款630000元。后因孙星拖欠银行贷款，建设银行向沈阳市和平区人民法院提起了诉讼。2018年11月13日，沈阳市和平区人民法院作出了（2018）辽0102民初12995号《民事判决书》。2018年12月28日，原告向建设银行承担了保证责任，代偿了孙星所欠银行贷款本金、利息、违约金及罚息等费用625345.18元、诉讼费4969元、保全费3589元、公告费400元，共计634303.18元。2019年3月，原告将孙星诉至浑南区人民法院，要求解除双方签订《商品房买卖合同》，浑南区人民法院于2020年1月6日作出（2019）辽0112民初4163号民事判决书，判令解除原告与孙星《商品房买卖合同》，由孙星协助原告办理案涉房屋撤销备案登记相关手续。由此可见，案涉房屋并非被执行人财产，原告对案涉房屋具有所有权。二、人民法院无权对预查封房产进行拍卖。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条仅规定可以对“办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋”进行预查封，但没有任何法律规定预查封和查封的效力相同，所以人民法院无权对预查封的房产采取拍卖等执行措施。三、执行程序违法且尚未终结，原告有权提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，人民法院应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。原告作为拍卖房产的所有权人，人民法院理应依法向原告送达拍卖通知书，但本案中人民法院直接发布了拍卖公告，并没有履行上述法定通知义务，故执行程序违法。综上所述，原告对沈阳市浑南区室商品房享有合法物权，此房产不应再被采取其他任何执行措施，故依法向贵院提起执行异议，请求人民法院维护原告的合法权益。 被告辩称：一、答辩人有权查封案涉房产。因孙星拖欠答辩人的借款，答辩人于2019年1月30日查封了案涉房屋，当时案涉房屋登记在孙星的名下。而且原告保利达地产和孙星之间的（2019）辽0112民初4163号《民事判决书》的生效时间为2020年4月20日，在案涉房产查封日期之后。在此种情况下，答辩人有权查封案涉房屋。二、原告不是案涉房屋的所有权人。（2019）辽0112民初4163号《民事判决书》没有确认案涉房屋的所有权人为原告保利达地产，而且原告也没有在沈阳不动产登记中心把案涉房屋的所有权人进行变更，在此种情况下，原告保利达地产并不是案涉房屋的所有权人。三、原告无权要求排除对案涉房屋的执行。根据《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，答辩人与孙星之间的执行属于金钱债权的执行，而且（2019）辽0112民初4163号《民事判决书》的生效时间在案涉房屋查封时间之后，因此，原告保利达地产无权要求排除对案涉房屋的执行。综上所述，原告保利达地产的诉请不符合事实及法律依据，请求法院予以驳回。 第三人未到庭亦未提交书面答辩意见。 本院经审理后，根据原告提供的商品房买卖合同、民事判决书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、初始备案登记、执行裁定书及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：2015年9月11日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将沈阳市浑南区建筑面积118.16的房屋出卖给第三人。2015年10月8日，原告（连带保证人）与孙星（借款人）以及中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，孙星因购买涉案房屋从银行借款630000元。后原告为第三人办理了合同备案及预告登记。因孙星拖欠银行贷款，中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行向本院提起诉讼。2018年11月13日，本院作出了（2018）辽0102民初12995号民事判决书，判决“一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告孙星、保利达地产（沈阳）高悦有限公司于2015年10月8日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告孙星于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行剩余贷款本金603，347.44元、利息7,319.64元、罚息84.54元，总计613,754.18元（利息、罚息计至2018年7月26日），并自2018年7月27日起按个人住房（商业用房）借款合同约定的计息办法支付原告上述借款利息、罚息至债务实际清偿之日止；三、被告保利达地产（沈阳）高悦有限公司对上述款项在抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日前承担连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。”。2018年12月28日，原告向建设银行承担了保证责任，代偿了孙星所欠银行贷款本金、利息、违约金及罚息等费用625345.18元、诉讼费4969元、保全费3589元、公告费400元，共计634303.18元。 另查明，2019年3月，原告将孙星诉至沈阳市浑南区人民法院，沈阳市浑南区人民法院于2020年1月6日作出（2019）辽0112民初4163号民事判决书，判决“一、解除原告与孙星于2015年9月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告孙星于本判决生效之日起十五日内，协助原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司办理商品房买卖合同撤销备案登记相关手续。；三、原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告孙星剩余购房款184807.52元”。 再查明，原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告孙星金融借款合同纠纷一案，2018年12月17日，本院作出（2018）辽0102民初11633号民事判决书，判决如下：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告孙星签订的《个人信用贷款合同》；二、于本判决生效后十日内，被告孙星一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金92,067.82元，利息、罚息、复利3,103.23元，共计95,171.05元（截止至2018年6月12日）；并自2018年6年13日起，按《个人信用贷款合同》约定的计息办法，给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期未偿还借款的利息，至实际清偿之日止；三、于本判决生效十日内，被告孙星赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行实现债权的律师费2,000元。”后被告申请本院强制执行，2019年1月30日，本院向沈阳市不动产登记中心送达（2019）辽0102执1102号协助执行通知书，预查封孙星名下位于沈阳市浑南区建筑面积118.16平方米的房屋，查封期限三年。2019年4月18日，本院作出（2019）辽0102执1102号公告，责令被执行人孙星及房屋实际占有人于7日内将位于沈阳市浑南区（建筑面积118.16平方米）的房产腾空。现原告对涉案房屋提出执行异议。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。根据各方当事人的庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司是否对案涉房屋享有权益；原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司对案涉房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司已于2018年12月28日履行了（2018）辽0102民初12995号民事判决书所确定的给付义务。至此，原告即享有对涉案房屋的所有权。（2019）辽0112民初4163号民事判决书系原告享有房屋所有权及要求孙星协助撤销备案的确认。被告申请执行（2018）辽0102民初11633号民事判决书时，原告已在此前享有对涉案房屋所有权。原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司对案涉房屋所享有的权益足以排除强制执行。原告的其他诉求不属于本案审理范畴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于沈阳市浑南区建筑面积118.16平方米的房屋； 二、位于沈阳市浑南区建筑面积118.16平方米的房屋归原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司所有； 三、驳回原告保利达地产（沈阳）高悦有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14898元，由第三人孙星负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 刘 剑 人民陪审员 杨 锋 人民陪审员 于诗濛 二〇二〇年十月二十八日 法官助理马文姣 书记员柴萌萌