河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初4710号 原告：张诚，男，1970年10月17日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：佟菲，河北崇业律师事务所律师。 被告：石家庄润鑫房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区北外环古城东路118号。 法定代表人：王志发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦春辉，男，该公司员工。 第三人：河北正定农村商业银行股份有限公司，住所地：河北省石家庄市正定县恒山西路108号。 法定代表人：郝会斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨亚蕊，女，该公司员工。 原告张诚与被告石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）、第三人河北正定农村商业银行股份有限公司（以下简称正定农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张诚及其委托诉讼代理人佟菲，被告润鑫公司委托诉讼代理人秦春辉到庭参加诉讼，第三人正定农商行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张诚向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073004189及2018011016073104199），被告协助原告撤销房屋备案登记；2．判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同（一手房）》（合同编号：正定农村商业银行农信借字2018第13702018328974、13702018328956号）；3．判令被告返还原告已付首付款52.87万元及利息至实际支付完毕之日止（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付利息，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付利息，截至2020年3月3日利息暂计为5.84万元）；4．判令被告返还原告已付银行按揭本金及利息共计14.41万，并由被告向第三人承担剩余银行贷款本息的还款责任；5．判令被告返还原告支付的房屋优惠服务费10万元；6．判令被告赔偿因违约给原告造成的实际损失直至被告实际履行完毕之日止（截至2020年3月3日暂计13.8666万元）；7．本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2018年1月10日，原、被告签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073004189及2018011016073104199），由原告购买被告开发的位于长安区滹太商贸城Ａ馆01单元2026、2027两处房产，房屋总价分别为491400元、537300元。合同签订后，原告依约支付了两套房产的首付款共计528700元。剩余50万购房款由原告向第三人按揭贷款并以涉案房屋作抵押。2018年1月23日按揭购房款已付给被告，此后原告正常还本付息。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条规定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。”但直至目前，被告已迟延交房达1年之久，事实上，由于被告资金链断裂，拖欠工程款等原因，涉案房屋根本无法交付。根据法律规定，因当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。并且，由于前期开发商的诱导，原告和被告还签订有违约金过高的《借款合同》用以支付涉案房屋首付款。现在，被告不仅无法向原告交付房屋，其还起诉原告归还首付款及高额利息，使得原告蒙受了重大的经济损失。并且，在签约过程中，被告还以“五万抵十万”这种欺诈方式，诱使原告支付了十万元所谓的“优惠服务费”给被告指定的第三方经济公司，现该笔款项既未计入首付款，也没有退还给原告，这也是被告对原告的欺诈。 被告润鑫公司辩称：1．原被告签订的商品房买卖合同，可以继续履行，我方不承担任何违约责任，不同意解除合同。2．对原告所诉的交纳优惠费10万元是交给了第三方，与我方无关，我方不承担还款责任。3．原告的第六项诉讼请求已经有判决予以确定，在本案中不应主张。4．据我方了解，原告的案涉房屋已经被第三方查封，我方无法实际收回涉案房产。 第三人正定农商行未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据原告提交以及申请调取的证据，本院经审理认定事实如下：2017年9月26日，被告向原告出具两份《公寓优惠审批单》，原告购买被告开发的A1-2026号、A1-2027号公寓，总房款分别为491400元、537300元，首付款分别为251400元、277300元。2017年10月20日，原告分别向被告支付了上述两笔首付款，被告出具了《收款收据》。 2018年1月10日，原、被告签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073004189），约定原告购买被告开发的位于长安区滹太商贸城Ａ馆01单元2026号房产，房屋总价款为491400元。合同第三章第七条第（三）约定：“买受人采取下列第3种方式付款……3．贷款方式付款……买受人应当于2018年01月10日前支付首期房价款251400元……余款240000元向正定农商行……申请贷款支付。”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……”第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理……2．双方另行协商，同时买受人有权向出卖人提出交付方案，出卖人对该方案确认并认可后，确定交付期限。”同日，原、被告签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073104199），约定原告购买被告开发的位于长安区滹太商贸城Ａ馆01单元2027号房产，房屋总价款为537300元。合同第三章第七条第（三）约定：“买受人采取下列第3种方式付款……3．贷款方式付款……买受人应当于2018年01月10日前支付首期房价款277300元……余款260000元向正定农商行……申请贷款支付。”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……”第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理……2．双方另行协商，同时买受人有权向出卖人提出交付方案，出卖人对该方案确认并认可后，确定交付期限。”上述两份合同均于2018年1月17日在房管部门进行了备案登记。 2018年1月23日，原告（借款人）、被告（保证人）与第三人（贷款人）签署《个人购房担保借款合同（一手房）》（合同编号：正定农村商业银行农信借字2018第13702018328974），该合同约定借款金额为贰拾肆万圆整，借款用于购买位于长安区的房屋。同日，原告（借款人）、被告（保证人）与第三人（贷款人）签署《个人购房担保借款合同（一手房）》（合同编号：正定农村商业银行农信借字2018第13702018328956），该合同约定借款金额为贰拾陆万圆整，借款用于购买位于长安区的房屋。上述两份合同均约定借款期限自2018年1月23日起至2028年1月22日止，共计120（个）月，执行月利率为5.716667‰，保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。2018年1月23日，第三人向原告发放贷款24万元、26万元，合计50万元。原告分别向第三人出具了24万元、26万元的《借款收据》。同日，原告将上述贷款共计50万元支付给被告。自2018年2月23日至2019年10月24日，原告共计向第三人偿还银行按揭贷款本息共计121163元。 另查明，原告为购买涉案房产，曾向被告借款400000元，用于支付案涉两套房产的首付款。借款逾期后，被告起诉原告偿还借款。2019年11月12日，石家庄市中级人民法院做出（2019）冀01民终12137号民事判决书，终审判定原告向被告偿还借款本金400000元，并承担违约金。违约金按年利率24%计算，其中20万元，自2018年6月30日起至偿清之日止；另20万元，自2018年12月31日起至偿清之日止。另，原告曾于2019年9月17日向本院起诉被告，要求解除案涉两份《石家庄市商品买卖合同》，返还已付全部购房款及利息，并支付违约金。庭审过程中，被告称“现在涉案房屋没有装修完毕，主体已经完工，正在装修，未达到交付条件，是因为我公司资金短缺造成的”。原告于2019年12月27日申请撤回起诉，本院于2019年12月27日做出（2019）冀0102民初10231号民事裁定书，裁定准许撤回起诉。被告案涉项目截止本案庭审之日，仍处于停工状态。 以上事实有原告提交的《石家庄市商品买卖合同》（二份）、公寓优惠审批单（二张）、收款收据（二份）、中国农业银行个人账户明细、贷款账户交易明细、《借款协议书》（二份）、借据（二份）、（2019）冀01民终12137号民事判决书、《个人购房担保借款合同（一手房）》（二份）、借款借据（二份），河北省农村信用社业务凭证、进账单，现场照片（七张）等证据，本院调取的民事起诉状、审理笔录、撤诉申请书、民事裁定书以及庭审笔录在卷佐证。被告对上述证据的真实性无异议。第三人未到庭，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。经核对相关证据原件，本院对上述证据的真实性予以确认。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《You＋公馆购房优惠服务说明书》（二份）、收据（二份）、pos签购单（二份），拟证明原告向被告指定账户汇款10万元，该款项具有房屋预付款性质，被告应当退回款项。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议。被告未提交反证，故本院对上述证据的真实性、合法性予以采信。因原告上述款项系向案外人石家庄合博房产经纪有限公司（以下简称合博公司）支付，且由合博公司出具收据，故本院对上述证据的关联性不予采信。 本院认为，原、被告签订的两份《石家庄市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。被告作为涉案房产的出卖人，依约按时交房系其基本的合同义务，但被告未按照约定时间交付房产，已构成违约。依据合同约定双方应另行协商，确定交付期限，但原告经过两次起诉主张权利后，被告至今不能确定交付期限。鉴于涉案项目仍处于停工状态，致使原告的购房目的无法实现，若继续履行合同，对原告显失公平。原告主张解除涉案的两份商品房买卖合同的诉请，理据充分，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，原告主张被告协助撤销合同备案登记，并返还已付购房款528700元，于法有据，应予以支持。 因合同解除系被告违约所致，被告应当承担违约责任。原告主张被告承担已付购房款的银行贷款利率以及为购买涉案房产向被告借款而产生的违约金损失，明显过高，应予调整。因已付购房款528700元中有400000元系原告向被告的借款，合同解除后，致使原告的借款目的无法实现，故被告应当赔偿原告因借款而产生的违约金损失。对于剩余款项128700元按照银行贷款利率支付利息损失为宜。原告借款400000元产生的违约金损失，截至2020年3月3日暂计为138666元，本院予以确认。以剩余款项128700元为基数，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，2019年8月20日之后按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，本院予以确认。 商品房买卖合同被解除后，因此而签订的个人购房担保借款合同的目的亦无法实现，原告要求解除涉案的两份购房担保借款合同，于法有据，本院予以支持。因原告在第三人处按揭贷款直接转入被告账户，资金的流动应当遵循来回一致原则，且该笔按揭贷款的实际受益人亦为被告，故购房担保借款合同解除后，原告已偿还的按揭贷款本息应当由被告返还给原告，未偿还的按揭贷款本息应当直接由被告返还给第三人，故原告主张被告偿还已付的贷款本息，并由被告向第三人偿还剩余贷款本息，于法有据，应予以支持。截至2019年10月24日，已偿还贷款本息共计121163元，证据充分，本院予以确认；对于超出部分的诉请，原告未提交相应证据，可另行主张权利。 关于服务费问题，原告提交的现有证据无法证明与被告具有关联性，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告张诚与被告石家庄润鑫房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018011016073004189、2018011016073104199），被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理撤销上述两份合同的备案登记手续。 二、解除原告张诚、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司、第三人河北正定农村商业银行股份有限公司签订的两份《个人购房担保借款合同（一手房）》（合同编号：正定农村商业银行农信借字2018第13702018328974、13702018328956号）。 三、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内返还原告张诚购房款528700元，并赔偿利息损失(利息损失以128700元为基数，自2017年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)、借款违约金损失138666元（暂计至2020年3月3日，后续违约金损失以400000元为基数，按照年利率24%计算，自2020年3月4日起至实际付清之日止）。 四、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张诚已付贷款本金、利息合计121163元。 五、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人河北正定农村商业银行股份有限公司偿还原告张诚自本判决生效之日起剩余的贷款本息。 六、驳回原告张诚的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13499元、保全费5000元，由原告张诚负担2813元，被告石家庄润鑫房地产开发有限公司负担16312元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 薛林人民陪审员于桂芝人民陪审员马丽萍 二〇二〇年十月十六日 书记员 韩        梦        云