广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4490号原告（反诉被告）：广州市雅麓福检测技术有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路100号大院9号之一101自编105房。法定代表人：梅健。委托诉讼代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州恒邦泰科技有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中599号9楼。法定代表人：邱耿喜。委托诉讼代理人：孙发林、周绵华，广东瀛真律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）广州市雅麓福检测技术有限公司诉被告（反诉原告、以下统称被告）广州恒邦泰科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋振华，被告的委托诉讼代理人周绵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.解除原告广州市雅麓福检测技术有限公司与被告广州恒邦泰科技有限公司签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告返还原告保证金159000元（包括租赁保证金与水电保证金）；3.判决被告向原告支付本案律师费10000元；4.本案受理费、保全费1315元等诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年6月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将广州市越秀区广州大道中599号泰兴商业大厦9楼909单元出租给原告办公使用，租赁期限2年，自2019年6月21日起至2021年6月20日，租金从2019年7月1日开始计算，另约定了月租金额、免租期等。原告于合同签订当天支付了相当于三个月租金数额的租金保证金156000元、水电保证金3000元。此后，原告向被告支付了截止至2019年10月31日的租金以及免租期管理费3162元，但被告却存在如下违约行为：1.2019年6月21日至7月29日期间空调无法正常使用；2.因被告长期拖欠泰兴大厦租金、管理费，导致包括原告在内的其他9楼租户及客户在2019年7月26日至9月3日长达37天期间无法使用电梯；3.因被告长期拖欠9楼装修队工程款，2019年9月10日工程款债权人擅自封闭整层9楼的物业，导致整个9楼物业无法使用。鉴于被告长期拖欠物业大厦电费、租金、管理费，导致原告租赁办公用房无法正常使用电、空调、电梯等，租赁标的物已经无法满足原告的正常生产经营需要，被告的行为构成根本违约。原告遂于2019年10月28日委托律师向被告发出《律师函》通知被告解除合同、办理交接手续，被告至今仍未办理交接手续。据此，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告答辩并反诉称：不同意原告诉请。一、按合同约定，租金本应按季度支付，原告只是在支付第一次房租时按季度支付，即只支付了7月-9月的租金，在10月份竟只按月支付租金已属于违约，且又拖延电费、空调流量费至今，属严重违约。二、电梯是能正常使用至8楼，部分时间8楼至9楼不是直达，需要换乘扶手梯或者楼梯，而非原告所说的徒步9楼上下班。三、空调的使用最先只是由于原告所要求的匹数、冷度达不到原告所提出的要求，即便按原告的说法，8月份空调已能正常使用，9月3日电梯也能正常使用，但原告至2019年10月28日才发律师函提出无法正常使用租赁房屋而解除合同，此时原告完全可以正常使用房屋，故原告就此提出解除合同完全无事实跟法律依据。四、原告趁周末2019年10月27日被告员工放假时就清空涉案房屋物品，在未办理交接手续和交互钥匙的情况下直接搬离，该行为本身就违反合同约定，因此请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求，被告并据此提出反诉请求：1.原告向被告支付2019年6月21日至2019年6月30日的租金14171.30元；2.被告没收原告租赁保证金156000元，水电保证金3000元；3.原告向被告支付2019年6月21日至2019年10月31日的电费4025.28元及利息（以4026.28元为本金，从2019年11月1日起，按每日千分之二计算，暂计至2020年7月21日，共计263天，利息暂计为2117.30元）；4.原告向被告支付2019年6月21日至2019年10月31日的空调流量费23191.67元（以23191.67元为本金，从2019年11月1日起，按每日千分之二计算，暂计至2020年7月21日，共计263天，利息暂计为12198.82元）；5.原告向被告支付违约金156000元。原告对被告的反诉答辩称：一、原告于2019年9月支付2019年10月租金是双方协商一致的结果，被告反诉称原告未能按季度支付租金构成违约，不符合事实。由于被告长期拖欠泰兴大厦租金、水电费，导致原告无法正常使用电梯，经常停电，甚至被债权人锁门，严重影响了合同的履行，原告为此多次提出异议，且双方对电费、空调费存在争议，2019年9月29日，双方协商一致先支付不存在争议的2019年10月份租金，存在争议的电费、空调费另行协商解决。二、双方对电费、空调费一直存在争议，因被告长期欠费导致原告无法正常使用电梯、空调，原告多次向被告提出异议，且租赁合同并未明确约定电费、空调费收费标准，双方对存在争议的费用未能达成一致，并非原告恶意拖欠费用。原告已向被告支付了租赁保证金、水电保证金，原告未能支付存在争议的电费、空调费并不影响租赁合同的履行。三、被告因长期拖欠泰兴大厦各种费用，导致原告与被告之间的租赁合同无法履行，原告有权依法解除合同。原告未支付存在争议的电费、空调费不构成根本违约，不影响合同的继续履行。被告要求原告支付电费、空调费的违约金过高，被告主张按日千分之二的标准计算损失，缺乏事实和法律依据。经审理查明：2019年6月21日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市越秀区广州大道中599号泰兴商业大厦9楼909单元出租给乙方作办公使用。租赁期限为2年，自2019年6月21日起至2021年6月20日止，从2019年7月1日开始计算租金；甲方给予乙方自合同之日起从2019年6月21日开始至2019年6月30日止的免租期，免租期只免租金不免管理费，免租期内所产生的管理费、水电费、空调费等所有费用由乙方承担。租赁物业月租金总额为52000元，此租金从合同日起每满12个月按8%的比率递增；租金和管理费等费用按季度支付，乙方应于每季度前一个月25日前将下季度租金、管理费等每季度应缴纳费用存入甲方指定的银行账户；乙方在签订合同日支付首季度租金156000元，免租期管理费3162元，合计159162元。乙方须于本合同签订当天向甲方支付相当于叁个月租金数额的租赁保证金156000，水电保证金3000元；如乙方逾期足额缴纳前述费用超过5日，则甲方有权解除本《租赁合同》及其补充协议并可将本物业另行出租，乙方应就逾期之日起每日按首期租金和总保证金（总保证金是指租赁保证金和水电保证金）总额的千分之五向甲方支付违约金，直至《租赁合同》解除且甲方实际收回本物业之日为止，甲方有权在乙方已缴纳的租赁保证金中扣除违约金，如已缴纳的租赁保证金不足抵扣违约金的，乙方应予以补足，租赁合同终止或解除后，乙方无任何违约行为及欠缴税、费的，甲方凭乙方提供的甲方开具的相关保证金的收款凭证，将收取的租赁保证金30个工作日内如数退还乙方（不计利息）；本合同有效期内，如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方可按本合同的约定分别扣除全部或部分履约保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向甲方支付违约金，乙方拖欠租赁保证金、租金及其它费用达10天（含）的或金额达10000元的，甲方除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理。等等。前述合同签订当日，原、被告双方办理案涉物业的交接手续，原告向被告支付了免租期管理费3162元、首季度租金156000元、保证金156000元以及水电保证金3000元。2019年9月29日，原告再向被告支付了2019年10月1日至10月31日的租金管理费52000元。2019年9月2日，案外人广州泰兴投资顾问有限公司（以下简称泰兴公司）向被告及泰兴商业大厦9楼各租户发出《关于泰兴商业大厦9楼停电的通知》，称由于被告拖欠2019年7月电费、2019年8月租金、管理费等，故拟于2019年9月3日起对泰兴商业大厦9楼采取停止供水、电、分体空调及大厦其他设施及相应服务等控制措施等。同月6日，原告致函被告称其于2019年8月25日收到被告派送的收款通知单，其中关于2019年6月26日至2019年7月31日空调流量费6493.67元未按合同约定执行，被告亦未就收费形式变更事宜进行沟通，经2019年9月3日首次沟通亦未能达成一致，故致函告知被告：1.不同意被告私自变更空调收费形式以10元/平方（包含空调电费和流量+公摊水电）收费标准；3.泰兴公司于2019年7月26日-8月15日，8月19日-9月3日共计37天采取关闭9楼电梯措施，被告应就此作出赔偿；4.2019年6月21日-27日，属原告租赁区域全部空调无法正常使用，7月1日-29日4个房间空调无法正常使用，被告应就此作出赔偿；5.2019年9月3日中午，泰兴公司采取停电手段导致部分资料未保存损失无法恢复，被告应就此作出赔偿；6.由于被告拖欠工程款项导致原告多次遭到工程人员骚扰，被告应就此作出赔偿等等。同月12日，被告即就此作出《回复函》，称案涉房屋按现状交付可正常使用，并明确原告应按约定支付相关费用等。同年9月25日，原告再次致函被告就首期费用补偿计算方式提出37天电梯停运补偿费计算为6845元，37天无法正常使用四个办公室空调补偿8720元。按此补偿原告同意在2019年6月26日-7月31日首次空调流量费中减免，其余补偿费用可在2019年8月1日-8月31日第二次空调流量费中减免。次日，被告即向原告作出《回复函（二）》，称关于原告函件中所提及的空调流量费以及管理费问题，请原告与被告工作人员联系洽谈，如协商一致双方可就该事宜签订补充协议等。2019年10月28日，广东金领律师事务所沈晶莹律师受原告的委托向被告发出《律师函》，称由于被告的原因导致原告无法正常租赁使用房屋，无法实现租赁合同的目的，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权解除《房屋租赁合同》。特此函告：自被告收到本通知之日解除《房屋租赁合同》，原告已于2019年10月27日搬离并清空租赁房屋，请被告于10月30日与原告办理房屋交接手续等。同月30日，该《律师函》由被告收取。10月29日，原告通过短信的方式告知被告其已于27日搬离租赁房屋并要求被告于次日办理交接手续。同月30日，被告向原告发出《关于的回函》，明确表示不同意提前解除《房屋租赁合同》，并指出原告未及时支付租金管理费、空调费以及水电费构成单方违约等。同年11月6日，原告通过邮政特快专递（EMS）方式向被告邮寄了案涉房屋的钥匙并在广东省广州市广州公证处办理了行为保全公证，该公证处出具编号为（2019）粤广广州第114913号《公证书》。同月25日，原告与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该律师事务所指派律师就原、被告租赁合同纠纷一案接受原告委托，担任原告在上述案件一审、二审、执行阶段的代理人，前期律师费10000元，后期律师费按照甲方通过调解、和解、执行、执行和解等方式甲方实际取得款项的10%给乙方作为乙方后期律师费等。同年12月2日，原告支付了10000元律师费由该律师事务所出具发票收取。另查明：被告于2018年10月31日与泰兴公司签订《租赁合同》，约定由被告向泰兴公司承租位于广州市越秀区广州大道中599号九楼5300平方米的物业，租赁期限自2018年11月20日起至2025年5月31日止等。被告与泰兴公司因前述租赁合同引发纠纷并诉至本院，本院以（2020）粤0104民初9057号案受理。原告于本案诉讼过程中向本院申请财产保全措施，并为此支付了财产保全费1315元。此外，原告为证明案涉房屋存在停电以及空调、电梯无法正常使用的情况，向本院提交了微信聊天记录。对此，被告对于微信聊天记录的真实性没有异议，但其认为原告作为第一批招进的客户，确实存在一些空调和电梯上的问题，但也仅是空调出风口风量比较小达到不原告的要求，但并不影响正常使用，原告可以使用电扇；而电梯也可以从一楼直接上至八楼，在八楼转扶手梯上九楼也不影响租赁物的使用。而且从原告提出的空调及电梯无法正常使用的时间仅仅是存在较短时间，这并不能构成原告单方解除合同的理由。被告为证明其已垫付了案涉物业在2019年6月至10月期间的电费，向本院提交了广东增值税普通发票，其中显示原告向泰兴公司支付了案涉九楼物业2019年6月至10月的电费。原告对于该证据的真实性没有异议，但对其关联性不予确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据前述合同约定，被告作为出租人其负担的主要合同义务是提供适租的房屋。虽然前述合同中未对适租房屋的具体要求作出明确的约定，但鉴于案涉房屋出租予原告作办公用途之用，那么被告至少应保障案涉房屋在使用期间能够供应水电、正常通行以及空调冷气供应。然而，从本院查明的事实可见，案涉房屋在租赁期间不仅发生电梯停运，还曾被停电。此外，本市地处华南地区，夏季湿热平均气温较高，然而案涉房屋曾长达30余天无法保障正常的空调制冷供应。原告虽曾函告被告要求协调解决，但被告并未予以及时处理。因而，原告于2019年10月28日以被告迟延履行合同主要义务致使合同无法实现为由函告被告解除合同并无不当，该《律师函》中解除合同的意思表述清晰并于同月30日送达被告，因而原、被告之间的前述《房屋租赁合同》应于该日解除。原告于本案中再次诉请解除该合同，本院不予支持。因导致合同解除的原因是被告未能提供适租房屋致使合同目的无法实现，因而原告诉请要求被告退还租赁保证金及水电周转金159000元，理据得当，本院予以支持。被告反诉要求没收保证金并由原告承担违约金156000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付的2019年6月21日至6月30日期间的租金，根据前述合同约定，该期间为免租期，被告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告诉请要求被告承担的律师费10000元，虽然前述合同中未就发生纠纷后产生的律师费问题作出约定，但鉴于案涉房屋因停电、电梯停运等问题出现后，原告曾多次与被告协商解决未果，原告通过聘请专业律师以获取专业的法律服务以保障自己的合法权益并无不当，原告现已实际支出的律师费10000元应由被告负担。至于被告反诉要求原告负担2019年6月21日至2019年10月31日期间的电费及逾期支付电费的问题，由于前述租赁合同中并未对电费的计费标准作出明确约定，被告虽提供证明其已垫付了案涉房屋所在九层物业的电费，但其并未提供证据证明案涉房屋的实际用电量以及相应的抄表记录。因而，被告反诉主张的该电费金额，证据不足，本院暂不予支持，原、被告双方可通过对用电量核对后自行协商解决或另循法律途径解决。至于被告反诉要求原告承担的2019年6月21日至10月31日期间的空调流量费的问题，因空调无法正常供应是导致本案合同解除的重要原因之一，被告理应将该期间无法正常供应空调期间的费用扣减，根据原、被告双方的往来函件可见，案涉房屋曾存在37天空调无法正常供应的情况，根据原告函件中关于根据实际受影响的面积扣减空调流量费的计算办法，应扣减的空调流量费为8720元。经核实，原告应付被告的空调流量费为23191.67-8720=14471.67元。至于被告反诉要求原告支付的逾期支付该流量费的利息的请求，鉴于双方纠纷发生后原告曾主动要求协商解决而非恶意拒不付款，故被告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州恒邦泰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市雅麓福检测技术有限公司返还租赁保证金156000元及水电周转金3000元。二、被告广州恒邦泰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市雅麓福检测技术有限公司支付律师费10000元。三、被告广州恒邦泰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市雅麓福检测技术有限公司支付财产保全费1315元。四、原告广州市雅麓福检测技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告广州恒邦泰科技有限公司支付空调流量费14471.67元。五、驳回原告广州市雅麓福检测技术有限公司的其他诉讼请求。六、驳回广州恒邦泰科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3680元由被告广州恒邦泰科技有限公司负担，反诉案件受理费3430由被告广州恒邦泰科技有限公司负担3296元，由原告广州市雅麓福检测技术有限公司负担134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  区裕基人民陪审员  黄雯晴二〇二〇年十月九日书 记 员  冯诗欣