江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1283民初534号 原告：泰兴新城万博房地产开发有限公司,住所地泰兴市府前公寓7号楼-10。 法定代表人:唐云龙,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘秀宗，该公司工作人员。 被告：张杰，男，1973年11月4日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：陈猛，泰兴市滨江法律服务所法律工作者。 第三人：赵克禹，男，1982年4月19日出生，汉族，住泰兴市。 原告泰兴新城万博房地产开发有限公司（以下简称新城公司）与被告张杰、第三人赵克禹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新城公司委托诉讼代理人潘秀宗、被告张杰委托诉讼代理人陈猛到庭参加诉讼，第三人赵克禹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新城公司向本院提出诉讼称，2017年10月27日，赵克禹、马娟与原告签订书面商品房销售合同，约定赵克禹、马娟购买原告开发的泰兴市房屋一套。合同签订后，赵克禹、马娟支付了首付款，尾款通过中国银行泰兴支行贷款支付，原告对上述借款承担阶段性担保责任。合同履行过程中，赵克禹、马娟存在断供现象。2019年7月9日、8月7日，中国银行泰兴支行向原告发出书面函件，要求原告承担保证责任。2019年8月，中国银行泰兴支行从原告账户扣划了银行存款1176453.74元。按照商品房销售合同约定，买受人存在逾期还款或者违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用。2019年7月18日，基于赵克禹、马娟的违约行为，原告书面解除了双方的销售合同。因赵克禹欠张杰欠款未偿还，2018年12月24日，泰兴市人民法院判决赵克禹偿还张杰借款650000元。2018年9月5日，泰兴市人民法院对案涉争议的泰兴市吾悦商业广场8幢303室房屋进行了预查封。原告得知后即提出口头异议，2019年11月8日，原告提出书面异议。2019年12月14日，泰兴法院驳回了原告的异议请求。原告认为，首先，案涉房屋登记在原告名下，原告作为物权人，在解除了销售合同的情况下，人民法院应当解除对案涉房屋的预查封；其次，在通过《异议复议规定》第25条能够认定争议标的归属并排除执行的，应当裁定停止执行；第三，泰兴法院对案涉房屋所做查封为预查封，仅是债权保全方式，而非对物权的控制措施，并不能阻止合法解除，只是在预查封状态下，当事人不得办理产权过户登记手续，在商品房买卖合同被依法解除后，能够引起案涉房屋所有权变动的合意已经不存在，预查封目的不能实现，人民法院应当依法解除；最后，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要认为房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。综上，原告认为，泰兴法院执行异议裁定认定有误，请求：1.判令解除对泰兴市吾悦商业广场8幢303室房屋的预查封，并停止对该房屋的执行；2.请求确认泰兴市吾悦商业广场8幢303室房屋为原告所有。 张杰辩称，1.赵克禹、马娟应享有位于泰兴吾悦商业广场8幢303室房屋的所有权，因为赵克禹、马娟与原告就案涉房屋在2017年10月27日签订了商品房销售合同之后，按照约定支付了购房的首付款，尾款通过中国银行贷款的方式支付了剩余的房款，至此合同约定的房屋即为第三人所有。2.案涉房屋尚未登记在第三人名下，并非第三人的过错，根据商品房销售合同的约定，原告应该于2019年9月30日前向第三人交付房屋，并于房屋交付后规定的期限内办理房产产权登记，但是由于被告的诉讼，案涉房屋被法院依法查封。3.原告与第三人之间的关系其实是代为追偿之债权债务关系，因为原告与第三人和银行签订的贷款合同约定是提供连带还款的保证担保约定，在第三人未能按照合同约定还款付息的情况下，向银行履行保证担保之付款义务后，原告和第三人之间就形成了代付款追偿之债，所以该债权债务关系不能阻止泰兴法院对案涉房屋的查封。4.根据《江苏省高级人民法院执行异议之诉审理指南（二）》第十三条第一款第二项的规定，原告已经为第三人偿还的银行贷款部分只能从法院对案涉房屋变价款中优先支付，原告提出执行异议之诉，请求停止对案涉房屋的执行，和解除预查封的程序，不应该予以支持。 第三人赵克禹未陈述意见，在庭后接受本院询问时，赵克禹表示不反对新城公司的异议。 经审理查明，2018年9月3日，本院受理张杰与赵克禹民间借贷纠纷一案，2018年9月5日，本院根据张杰的财产保全申请，作出（2018）苏1283民初7786号民事裁定：冻结被申请人赵克禹的银行存款650000元或查封、扣押同等价值的财产（冻结银行存款的保全期限一年，保全其他不动产的保全期限为三年），2018年9月7日本院向泰兴市房产管理局发出协助执行通知：限制泰兴新城万博房地产开发有限公司与赵克禹、马娟签订的位于泰兴市（合同编号：TX2017028579）的商品房买卖合同的注销、变更。2018年10月24日，本院作出（2018）苏1283民初7786号民事判决：一、赵克禹于本判决生效后10日内偿还张杰借款人民币650000元。二、驳回张杰的其他诉讼请求。案件受理费10300元，减半收取5150元，保全费3770元，合计8920元，由赵克禹负担。 根据张杰的申请，本院于2019年4月2日立案执行，案号为（2019）苏1283执1901号。案外人新城公司对执行标的提出异议后，本院于2019年12月14日作出（2019）苏1283执异78号执行裁定，驳回新城公司的异议请求。新城公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 又查明，2017年10月27日，新城公司（出卖人）与赵克禹、马娟（买受人）签订编号为TX2017028579的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于泰兴市的房屋，总价款1820881元；签订合同前买受人已付定金350000元抵作商品房价款，买受人应于2017年10月27日前支付首付款20881元，余款1450000元以贷款方式支付。合同还约定了逾期付款责任、商品房交付条件等条款。该合同附件《补充协议》第四条约定：（四）在出卖人担保期限内：⑴若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的；……。出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金；如房屋尚未交付的，出卖人有权暂缓（不属于逾期交房）向买受人交付标的房屋。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。 上述合同签订前后，赵克禹、马娟累计给付新城公司550881元。 2017年11月28日，赵克禹、马娟（借款人）与中国银行股份有限公司泰兴支行（贷款人，以下简称泰兴中行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定由泰兴中行向赵克禹、马娟提供贷款，新城公司（保证人）为赵克禹、马娟提供担保。该合同附件1约定：贷款金额1270000元、贷款期限120个月、贷款用途为购买住房、贷款利率按中国人民银行公布的相应期限贷款利率、付息方式为按月付息、还款方式为等额本息。附件2约定：借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用构成违约，出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；保证人承担连带保证责任，保证期间至最后一期债务履行期届满之日后两年，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。该合同签订后，泰兴中行按约发放了贷款，赵克禹、马娟按约偿还贷款至2019年3月，此后未再偿还。 2019年7月9日、8月7日，泰兴中行先后两次向新城公司发出《履行担保通知书》，主要内容为：因赵克禹逾期还款，宣布贷款本息全部提前到期，请贵公司于收到本通知书之日起15天内按约定履行担保责任，还清赵克禹贷款剩余全部贷款本息。2019年8月29日，泰兴中行从新城公司账户扣划1176453.74元。 2019年7月15日，新城公司向赵克禹、马娟发出《逾期还贷解约律师函》，主要内容为：因你逾期偿还房屋贷款，泰兴中行要求新城公司承担保证责任，通知如下：一、自即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、请收到本函之日起3日内配合新城公司办理合同备案注销、预告登记注销（如有）按揭贷款合同注销手续，并向新城公司支付上述违约金，逾期支付的，新城公司将按合同约定从应退房款中直接扣除。该函于2019年7月18日送达赵克禹。 另查明，本案审理过程中，新城公司另案起诉与赵克禹、马娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案，于2020年8月5日作出（2020）苏1283民初2591号民事判决：一、解除新城公司与赵克禹、马娟签订的编号为TX2017028579的《商品房买卖合同》。二、赵克禹、马娟于本判决生效之日起三十日内协助新城公司办理编号TX2017028579的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。三、新城公司于本判决生效之日起二十日内返还赵克禹、马娟人民币545383.21元（已扣除赵克禹、马娟应承担的案件受理费8000元），该款项直接汇至本院账户（账号为：62×××71，开户名：泰兴市人民法院，开户行：中国银行泰兴新区科技支行），由本院依法处理。四、驳回新城公司其他诉讼请求。 泰兴市不动产登记中心不动产登记信息查询结果显示，泰兴吾悦商业广场8幢303室房屋登记所有权人为新城公司，不动产权证号为苏（2019）泰兴市不动产权第0024297号。 本院认为，本案争议焦点有三点，一是案涉房屋泰兴市的所有权人是新城公司还是赵克禹、马娟；二是新城公司能否在本院预查封后解除商品房买卖合同；三是新城公司对案涉房屋享有的民事权利能否排除人民法院的强制执行。 关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 本案中，赵克禹、马娟购买新城公司开发的房屋，尚未完成所有权转移登记，其享有的是作为买受人获得案涉房屋所有权的期待权，性质上仍然属于债权，在完成转移登记前赵克禹、马娟并没有取得案涉房屋所有权。案涉房屋系新城公司开发建造，且已办理所有权登记，登记权利人为新城公司，故新城公司要求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求本院予以支持。 关于争议焦点二。（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，新城公司与赵克禹、马娟签订的商品房买卖合同约定，若赵克禹、马娟逾期还款，导致贷款银行要求新城公司承担担保责任的，出卖人有权解除合同。因赵克禹、马娟未按约偿还银行贷款，导致新城公司承担保证责任，银行存款被扣划。新城公司通知赵克禹、马娟解除商品房买卖合同，符合合同约定。 （二）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定：十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。……。二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。根据上述规定，本院（2018）苏1283民初7786号财产保全裁定对案涉房屋进行预查封，具有合法性和正当性。 关于新城公司在本院预查封期间能否解除案涉房屋的买卖合同，本院认为，首先，预查封的对象是被执行人基于商品房买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权及所有权转移登记所有权，人民法院通过预查封使被执行人保有该债权。在该债权得以实现时，被执行人取得房屋所有权，预查封转为正式查封，人民法院通过对房屋的处分来实现对申请执行人的清偿；在该债权因合同解除等原因而不能实现时，亦确保被执行人依法应获得的返还利益得到保全，不因被执行人或者房屋出卖人的行为而遭致损害。其次，预查封的效力是禁止被执行人处分财产，在预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，具体而言，预查封限制的是买受人处分预查封房屋的行为，并不当然等同于限制买受人、出卖人关于预查封房屋买卖的合同权利，法律并未规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。再次，在不允许出卖人解除与被执行人的房屋买卖合同的情况下，人民法院将该房屋拍卖、变卖给他人，要么构成一房二卖，要么构成强制的二手房交易，两者皆缺乏法理支持，后者更增加交易税费，造成保全利益的减损。最后，预查封的目的旨在保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益。申请执行人的权益保护不能通过损害案外人的权益来实现，案外人亦不能滥用权利而架空人民法院预查封的效力。案外人作为预查封标的的利益相关方，应当兼顾申请执行人的利益，配合人民法院对生效判决的执行，在合同解除后应当将应返还被执行人的款物按照人民法院的要求交付执行。本案中，新城公司依照合同约定行使合同解除权，通知赵克禹、马娟解除商品房买卖合同，并不违反法律规定，亦未造成预查封所固定的利益减损，本院予以支持。 关于争议焦点三。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 本案中，首先，张杰对赵克禹享有的是因民间借贷形成的金钱债权，赵克禹对新城公司享有的是基于商品房买卖合同形成的要求新城公司交付案涉房屋的合同债权，新城公司对赵克禹享有的是基于合同约定产生的合同解除权；对案涉房屋而言，张杰和赵克禹均不享有物权，新城公司则基于合法建造而取得所有权。在权利性质上张杰、赵克禹并不具有优先性。其次，预查封的房屋权属只有在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封才转为对房屋的正式查封，在出卖人不同意将预查封房屋转移登记至被执行人名下时，人民法院对登记在出卖人名下、为出卖人所有的房屋进行强制处分，没有法律依据，亦缺乏法理支持。结合上述对争议焦点一、二的分析，本院认为，商品房买卖合同及补充协议解除后，赵克禹不再享有相应的物权期待权，其享有的是合同解除后的利益返还请求权。新城公司作为所有权人有权申请解除对案涉房屋的预查封，排除对案涉房屋的执行。同时，新城公司应当将应返还被执行人的款物按照人民法院的要求交付执行。 基于上述理由，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认泰兴市房屋所有权人为泰兴新城万博房地产开发有限公司； 二、不得执行本院（2018）苏1283民初7786号民事裁定及协助执行通知预查封的泰兴市房屋。 案件受理费21188元，由张杰负担10000元、由赵克禹负担11188元，公告费300元由赵克禹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  李 波 人民陪审员  刘云飞 人民陪审员  张**兰 二〇二〇年十月十七日 书 记 员  徐晓娅