上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11689号原告：上海浦华物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴世颖，董事长。委托诉讼代理人：裴长利，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱慧浩，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海市浦东新区大华锦绣华城14街XXX委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：吴子帆，副主任。委托诉讼代理人：马宁，上海君恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈攀，上海君恩律师事务所律师。原告上海浦华物业管理有限公司与被告上海市浦东新区大华锦绣华城14街XXX委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告上海浦华物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱慧浩、被告上海市浦东新区大华锦绣华城14街XXX委员会的委托诉讼代理人陈攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《大华锦绣华城14街区物业服务合同》(以下简称《物业服务合同》)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月，原、被告签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在的上海市浦东新区大华锦绣华城14街区提供物业服务，合同期为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。《物业服务合同》签订后，原告依约履行。然而，被告于2019年10月21日向原告发出解除通知书，称经过业主大会临时会议表决，决定单方解除与原告签订的《物业服务合同》，并要求原告办理交接手续。经原告了解，被告所谓的业主大会临时会议的形成存在诸多违规之处，包括提议召开业主临时会议的人数是否达到20%存疑；部分业主未收到过选票，选票的公告送达程序不合法；票箱在封箱后被人为替换；业主委员会主任及委员在临时会议召开期间辞职；投票期间及投票结束后票箱多次被从投票点搬离且存放地点不明，开票过程中无各方认可的第三方人员监督，投票结果多次被人为修改等等。甚至在临时会议召开期间，因存在违规问题而多次被房办叫停，居委会及房办工作人员在工作过程中多次被围堵甚至殴打，部分业主亦被威胁，这些行为已经远远超出合法界限。鉴于以上问题的存在，投票结果显然并不真实，相应的业主大会决议应为无效。《民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”被告作为所在小区的业委会，权力来源为业主大会的授权，其行为应体现广大业主的真实意愿。被告通过违规的方式强行作出的决议，不符合行政法规的规定，违背了业主的真实意思，依法应为无效，被告无权以此无效行为为由解除《物业服务合同》。被告上海市浦东新区大华锦绣华城14街XXX委员会辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，业主大会的决议符合法律规定，代表广大业主的真实意愿，不存在原告起诉状中列举的违规之处。根据被告收到的召开临时业主大会的材料，户数和面积均超过法律规定的20%，符合召开临时业主大会的要求，且房办对该20%的业主亦进行了核实。表决票通过当面签收、邮箱、门缝等方式全部送达，除当面签收外，被告将非当面领取表决票的业主房号信息进行公告，980张选票全部依法送达，不存在原告所称大部分业主未收到选票的情况。在未开始投票前，将原纸质票箱更换为保险箱，并对保险箱进行封存，并非原告所述的投票封箱后被人为替换。业委会委员辞职与本案无关。部分业主在表决票上勾选签字后，委托其他业主将表决票投入票箱。2019年10月13日，经开箱统计共收到663张表决票，超过法律规定的半数业主参加的要求；其中同意票453票、不同意票183票、弃权票12票、废票15票，317票未参与表决。根据业主大会议事规则，未参与表决的，视为同意多数票意见。故同意票为770票，票数占78.57%，面积占69.61%。第二，对于业主大会的决议，只有业主有权行使撤销权，物业公司无权提出异议，更没有权力认定无效。物业公司以决议无效为由要求继续履行合同，无事实和法律依据。第三，《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《物业服务合同》第二条第三款约定，经过业主大会表决通过，甲方有权提前三个月书面通知乙方解除本合同。该条款不违反法律，不损害国家利益和社会公共利益，被告解除《物业服务合同》符合法律规定。本院经审理认定事实如下：被告系上海市浦东新区北蔡镇大华锦绣华城14街XXX委会。2018年6月，被告作为甲方、原告作为乙方签订《物业服务合同》，就物业基本情况、合同期限、物业服务费用标准、缴费方式、物业管理服务内容和标准等内容作出约定。该合同第二条第三款约定：“本合同存续期内，经业主大会表决通过，甲方有权提前三个月书面通知乙方解除本合同，甲方无需承担违约责任；非经甲方书面同意，乙方不得擅自解除本合同。”2019年8月26日，被告发出上海市浦东新区北蔡镇大华锦绣华城14街区关于召开2019年度临时业主大会的公告，该公告就临时业主大会的审议表决事项(表决事项：终止上海浦东新区锦绣华城14街区《物业服务合同》事项)、会议形式(以书面征求意见方式召开业主大会)、会议时间及安排等均予以明确。2019年9月13日，上海市浦东新区北蔡镇房管办事处(以下简称北蔡镇房办)向被告发出关于暂缓召开业主大会临时会议的通知，告知因部分业主对召开业主临时大会表决更换物业服务企业持不同意见，北蔡镇房办于2019年9月12日向被告发函，要求被告协助调查；并要求被告暂缓组织召开业主大会临时会议，待业主联名提议的合规性与真实性得以核查之后再行召开等。2019年9月14日至2019年9月15日，被告组织对小区内的业主送达表决票。2019年9月19日，北蔡镇房办向被告发出关于对大华锦绣华城十四街区20%业主提名召开业主大会临时会议核查情况通报，明确经随机抽样核查，均为业主真实意愿的表现，符合召开业主大会临时会议的条件。2019年9月20日，被告就未当面领取的表决票送达情况进行公告。2019年9月27日，被告作出上海市浦东新区大华锦绣华城14街区关于业主大会临时会议开票事宜的公示，主要内容为原定于2019年9月23日进行的业主大会临时会议开票工作因特殊原因，经房办、公安、居委等相关部门建议暂缓开票；具体时间与地点由业委会综合考虑相关因素决定；房办指出进行开票工作的唱票人、计票人及监票人等相关工作人员应当经过公告；业委会向房办通报了2019年9月23日业主大会临时会议现场的人员与秩序问题，房办表示将约谈相关人员；业委会将于近期向全体业主公告唱票人、计票人及监票人，并拟定后续开票的时间及地点，向全体业主公告等。2019年10月7日，被告发出上海市浦东新区北蔡镇大华锦绣华城14街区关于召开2019年度临时业主大会的再次开票公告及上海市浦东新区北蔡镇大华锦绣华城14街区关于召开2019年度临时业主大会会议现场唱票、计票、验票工作人员安排公告，公告中再次明确了审议表决事项、会议形式、再次开票时间(2019年10月13日上午10时)及工作人员安排等。2019年10月13日，在被告主持下对终止上海浦东新区锦绣华城14街区《物业服务合同》的事项现场开票进行了表决，现场对表决情况进行了统计，统计结果为：同意770票，占78.57%，专有建筑面积97,591.53平方米，占建筑物总面积的69.61%；不同意183票，占18.67%，专有建筑面积27,911.85平方米，占建筑物总面积的19.91%；弃权12票，占1.22%，专有建筑面积1,856.02平方米，占建筑物总面积的1.32%；废票15票，占1.53%，专有建筑面积12,842.79平方米，占建筑物总面积的9.16%。统计后当日，被告将表决票交由北蔡镇房办人员保管。2019年10月14日，被告发出上海市浦东新区大华锦绣华城十四街区业主大会临时会议决议公告，公告了业主大会的决议为同意终止上海浦东新区锦绣华城14街区《物业服务合同》，公告内同时明确了2019年10月13日召开的业主大会临时会议的现场表决情况的统计结果。2019年10月21日，被告向原告发出解除通知书，告知被告于2019年10月13日召开业主大会临时会议，对终止上海浦东新区锦绣华城14街区《物业服务合同》的事项进行了表决，最终结果为同意终止服务合同770票，占78.57%，占专有建筑面积97,591.53平方米，占建筑物总面积的69.61%；最终结果同意业主人数及同意业主所占专有面积均超过小区总户数的50%，符合通过决议的条件，业主大会决议同意终止上海浦东新区锦绣华城14街区《物业服务合同》；合同于收到本通知后三个月届满之日解除等。2019年11月6日，原告向被告发出关于《解除通知书》的回函，主要内容为针对解除通知书中所称自收到通知后三个月届满之日解除《物业服务合同》，相关解除不符合合同约定和法律规定，包括2019年第一次临时业主大会的程序不符合法律和议事规则的规定、投票和计票过程存在明显瑕疵，故《物业服务合同》应继续履行等。另查明，根据大华锦绣华城14街区业主大会议事规则，业主大会议事内容包括决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业。业主大会会议形式可采用集体讨论或书面征求意见的形式。业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半的业主参加。表决票的送达采用下列方式之一的均作为表决票已送达：1、业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收；2、按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达情况。业主大会采用设投票箱(在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果)和专人回收意见(由业主委员会组织有关人员回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果)的形式进行表决。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按视为同意已表决的多数票意见。业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以表决票送达的业主人数确定。经20%以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。采用书面征求意见形式的，业主委员会应在投票日期7日前发放表决票，将业主大会议事内容在公告栏向物业管理区域内全体业主公告。还查明，2020年2月24日，小区业主苏根木以被告于2019年10月14日作出的同意终止上海市浦东新区大华锦绣华城14街区《物业服务合同》的决议违反表决票送达的法定程序，被告没有向其送达过表决票，剥夺了其发表意见的权利为由诉来本院，要求撤销被告于2019年10月14日作出的决议。本院于2020年5月22日作出(2020)沪0115民初11697号民事判决，判决驳回苏根木的诉讼请求。后苏根木提出上诉，上海市第一中级人民法院于2020年8月28日作出(2020)沪01民终8336号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，由《物业服务合同》、解除通知书、关于《解除通知书》的回函、上海市浦东新区大华锦绣华城十四街区业主大会临时会议决议公告、上海市浦东新区北蔡镇大华锦绣华城14街区关于召开2019年度临时业主大会的公告、大华锦绣华城14街区业主大会议事规则、大华锦绣华城14街区2019临时业主大会选票签收表、2019大华锦绣华城十四街区临时业主大会关于非当面领取的表决票送达情况的公告、上海市浦东新区大华锦绣华城14街区关于业主大会临时会议开票事宜的公示、上海市浦东新区北蔡镇大华锦绣华城14街区关于召开2019年度临时业主大会的再次开票公告、上海市浦东新区北蔡镇大华锦绣华城14街区关于召开2019年度临时业主大会会议现场唱票、计票、验票工作人员安排公告、签收单、关于对大华锦绣华城十四街区20%业主提名召开业主大会临时会议核查情况通报、(2020)沪0115民初11697号民事判决书、(2020)沪01民终8336号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告依据《物业服务合同》第二条第三款的约定，通过召开业主大会临时会议的方式，表决通过终止《物业服务合同》，并向被告发出解除通知书，要求解除《物业服务合同》。原告则主张被告召开的业主大会临时会议及作出的终止《物业服务合同》决议的程序违法，要求继续履行合同。本案经审理，被告召开的业主大会临时会议及作出的同意终止《物业服务合同》决议的程序符合该小区业主大会议事规则的相关约定，并无不当。被告根据该决议要求解除合同符合双方签订的《物业服务合同》，亦不违反法律规定。原告的主张缺乏相应依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告上海浦华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币13,800元，减半收取计6,900元，由原告上海浦华物业管理有限公司负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董琳琳二〇二〇年十月二十九日书记员  叶菊盛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。