云南省昆明市盘龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0103民初8971号 原告：蒋顺学，男，1972年4月4日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 委托代理人：丁怡心、廖茂芳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明星州通信有限公司，住所地：昆明市白龙路1号金色年华二期六楼。 法定代表人：辛静。 原告蒋顺学诉被告昆明星州通信有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序由审判员段雯于2020年10月19日公开开庭进行审理。原告蒋顺学及其委托代理人丁怡心、廖茂芳到庭参加了诉讼。被告昆明星州通信有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋顺学向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2019年11月6日签订的《租房合同》；2.请求判令被告将位于昆明市的房屋返还给原告（房屋价值12万元）；3.请求判令被告向原告支付房屋2020年2月6日至5月5日的租金人民币30000元（10000元／月，欠付3个月）；4.请求判令被告向原告支付租期届满次日至实际返还房屋之日止的租金（自2020年5月6日开始，暂计至2020年8月5日，按约定的12000元／月计算，为人民币36000元）；5.请求判令被告向原告支付因其逾期支付租金的违约金20000元（租房合同第5点）；6.请求判令被告向原告支付原告为其垫付的2019年11月6日至2020年7月31日的物业管理费人民币6242元；7.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月6日，原告与被告签订《租房合同》，签署合同前，原告已取得房屋产权人赵征峰的正式书面委托，且被告对此情况是明知且不持异议的。合同约定：被告承租租赁房屋用于办公使用，建筑面积235.14平方米，租期6个月，从2019年11月6日起至2020年5月5日止，房屋租金为每月10000元，6个月的房屋租金为60000元，并明确约定合同到期后，被告不再续租并应当于2020年5月5日按原始规划格局交还房屋给原告，逾期搬离房屋的，按照每月12000元支付租金；同时约定若在2020年4月15日前，被告未交清房屋租金、物业管理费、水电费时，合同自动解除；房屋的物业管理费、水电费等杂费由被告承担，违约方需按贰个月的房屋租金向守约方支付违约金。合同签订后，原告将租赁房屋按时交付给被告使用，但被告却未按约履行合同义务，未按时向原告支付租金，且在合同约定的房屋租赁期限届满后拒不返还房屋，也不缴纳物业管理费。为此，原告向物业服务公司垫付了物业管理费6242元。基于被告的违约行为，原告为维护自身合法权益，故诉至本院主张权利。 被告昆明星州通信有限公司未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的房屋租赁合同、房屋所有权证（证号：昆明市房权证字第××号、昆明市房权证字第××号、昆明市房权证字第××号、昆明市房权证字第××号）、委托书、微信聊天记录、房屋现状、中国工商银行汇款电子回单、云南增值税普通发票、律师函、ＥＭＳ快递存单、物流信息截图、照片的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。 经审理查明：2019年11月6日，原告与被告签订《租房合同》，约定：原告自愿将位于昆明市房屋租给被告办公使用，房屋建筑面积235.14平方米，租期为6个月，从2019年11月6日起至2020年5月5日止（合同到期后不再续租）；房屋租金为每月10000元，6个月合计为60000元，本合同签约时被告按6个月一次性支付方式向原告结清房租费，并向原告交纳相当于1个月的房屋租金作为租房押金；被告若在2020年4月15日前未交清合同期内的物管费及房租费、水、电等费时，合同将自动解除；违约方需按贰个月的房屋租金向守约方支付违约金；租赁期满，被告需按时搬离，未经原告同意逾期三天仍未搬离，原告有权自行处理并收回房屋（期满后的房租费按12000元／月计算）。赵征峰出具的《委托书》中载明：本人赵征峰现委托蒋顺学全权负责位于昆明市盘龙区房屋的出租、管理、收租等事宜。原告在庭审中陈述被告支付涉案房屋房租至2020年2月5日。 另，位于昆明市房屋的所有权人为赵征峰（该房屋即为租房合同中租赁的房屋）。 本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原、被告签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原、被告之间的《租房合同》约定的租赁期限届满之日为2020年5月5日，现租赁期限已届满，该合同已到期终止，不存在解除，故本院对原告的该项诉请不予支持。根据合同约定，房屋租赁期限届满后，被告需按时搬离房屋，故被告需将位于昆明市房屋返还给原告。 对于原告主张的房屋租金，原告在庭审中称被告支付房屋租金至2020年2月5日，根据合同约定，合同期内的房屋租金为每月10000元，租赁期限届满后被告仍占用房屋的，房屋租金为每月12000元，故被告需向原告支付的租金为：1.2020年2月6日至2020年5月5日的租金为10000元/月×3个月=30000元；2.2020年5月6日起至实际返还房屋之日止，按每月12000元计算。 对于原告主张违约金的诉讼请求，原告与被告签订的《租房合同》中约定了若原告、被告其中一方违约，违约方需向守约方支付违约金，由于被告未按时支付租金，其行为已构成违约，则被告应向原告支付违约金。根据合同约定，被告应向原告支付两个月的租金作为违约金。由于双方约定过高，本院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”考虑到被告支付过部分房屋租金，故违约金本院调整为5000元。 对于原告主张的物管费，原告提交了相应缴纳物管费的票据予以佐证，故本院对原告的该项诉讼主张予以支持，则被告需向原告支付其垫付的2019年11月6日至2020年7月31日的物管费6242元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告昆明星州通信有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市房屋返还给原告蒋顺学； 二、被告昆明星州通信有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋顺学支付2020年2月6日至2020年5月5日的租金人民币30000元及自2020年5月6日起至实际返还房屋之日止的租金（按每月12000元计算）； 三、被告昆明星州通信有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋顺学支付违约金人民币5000元； 四、被告昆明星州通信有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋顺学支付2019年11月6日至2020年7月31日止的物业管理费人民币6242元； 五、驳回原告蒋顺学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5039元，减半收取计人民币2519.5元，由被告昆明星州通信有限公司负担1848元，原告蒋顺学负担671.5元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员 段 雯 二〇二〇年十月三十日 书记员 侯金丹