河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初2533号原告：芦天生，男，1971年7月15日生，汉族，住方城县。被告：唐华，女，1974年9月2日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李平，河南赫奕律师事务所律师。被告：张金歌，女，1963年12月24日生，汉族，住方城县。被告：裴玉林，男，1965年12月4日生，汉族，住方城县。原告芦天生与被告唐华、张金歌、裴玉林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告芦天生向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁合同有效；2、中止拍卖位于吴府龙城25幢1单元801室房产程序，该房产产权证号码为方房权证四区字第××，待原告与被告之间的租赁合同履行完毕再恢复拍卖程序；3、诉讼费用由被告和第三人负担。事实和理由：吴府龙城25幢1单元801室房产登记在被告张金歌、裴玉林名下为共有房产，2010年至2013年被告张金歌及其丈夫裴玉林陆续借原告人民币20万经营和平街幼儿园，由于经营失败无力偿还。2015年9月27日被告张金歌及其丈夫裴玉林与原告签订《房屋租赁抵债协议》约定：被告张金歌和裴玉林将吴府龙城25幢1单元801室房产租赁给原告居住，租赁期限20年，协议签订后，被告及其丈夫将房屋交付给原告使用，使用期限已经5年，下余15年正在履行中。第三人唐华申请执行张金歌民间借贷案件中，方城县法院拟予拍卖吴府龙城25栋1单元801室房产，原告提出执行异议，方城县人民法院（2020）豫1322执异12号执行裁定书驳回原告的执行异议。该裁定剥夺了原告承租的房屋租赁权，原告已经抵偿的剩下的15万元债务将无法收回，严重侵害了原告的合法权益。2019年4月份，原告得知二被告因离家出走，房子的按揭款一直没有缴纳，有吴府龙城售房部替其垫付，垫付期满以后也准备提起诉讼，拍卖上述房产，通知到现租户，由于无法联系到二被告，又为了维护自身的利息，原告自己出钱让被告张金歌的二姐张金湘去售房部补齐了垫款三万余元。综上所述，张金歌、裴玉林与原告签订房屋租赁抵债合同合法有效，房屋被第三人申请执行拍卖，损害原告合法权益，为维护原告合法权益，现依法向贵院起诉，请依法判决支持原告诉讼请求。被告唐华辩称，（2020）执异12号执行裁定本院认为部分所述理由合法有效，并以此驳回原告的执行异议完全正确；原告与被告之间内容为房屋使用权抵账的合同关系并非法定意义上的租赁合同关系，属于债权债务关系，不适用租赁关系，根据原告提供租赁协议约定看出该约定租期和租赁费均非逐年递增的状况，租赁期限过长等不符合交易习惯和常理，对租赁行为是否存在以及是否存在恶意串通的情形均不得而知。执异12号裁定予以驳回正确。二被告之间所签订的租赁协议仅对签约双方有法律责任，不能对合同之外的第三人，同时该租赁行为并未在房产部分进行他项权利登记，所以不能排除张金歌等对该房屋享有完全无物权，请求驳回原告所诉。被告张金歌、裴玉林经本院公告传唤未到庭，无答辩意见，未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告唐华与被告张金歌为民间借贷纠纷一案，方城县人民法院于2016年11月17日依当事人申请作出了（2016）豫1322民初3844号民事裁定书，将张金歌名下位于方城县城关镇滨河路南段西侧吴府龙城25幢1单元801室的房产（房产证号为：方房权证四区字第××）予以诉讼保全，同日，又根据双方当事人达成的调解书，约定张金歌应向唐华清偿借款共计25万元。因被告张金歌未按照调解书约定内容履行义务，被告唐华向方城县人民法院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年11月15日对该处房产进行了续行查封。原告芦天生不服本院对该处房产的执行，以其在本院查封前与被告张金歌、裴玉林签订了租赁合同，现租期未满，向本院提出书面执行异议，要求在租赁到期后在拍卖案涉房产，或者在拍卖后优先受偿其未到期的租金收入16万元。本院于2020年5月15日作出（2020）豫1322执异12号执行裁定书，驳回原告芦天生的执行异议。原告芦天生不服（2020）豫1322执异12号执行裁定书，提起本案诉讼。另查明：1、原告芦天生提交的其与张金歌、裴玉林签订的租赁协议显示“出租时间按租赁时效最长期至欠款归还完毕为止”。2、房管部门的登记显示，至2019年2月19日，案涉房产已轮候查封达五轮之多，本案被告唐华系案涉房产的第二轮候查封权利人。该房产的第一轮查封文书为本院（2016）豫1322民初3731-1号民事裁定书，查封申请人为陈贵，该案于2017年3月6日进入执行程序，执行案号为（2017）豫1322执638号。3、在执行过程中，（2017）豫1322执638号案件债权转移后的申请执行人卢天杰明确表示不要求拍卖案涉房产，并同意由第二封申请执行人唐华处置案涉房产，但要求处置后保障其在先分配的顺位权利。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。本案中，原告芦天生以其对案涉房屋在法院查封前享有租赁权为由主张停止案涉房屋的执行。依据查明的事实,原告的主张不能获得支持。首先,本案原告主张的是案涉房屋的租赁权,依据法律规定租赁权不足以排除法院强制执行,即使案涉房屋查封前租赁权有效成立也只是有权阻止法院向受让人移交占有被执行的不动产,原告主张停止本案执行无法律依据。其次，根据原告芦天生提交的其与被告张金歌、裴玉林签订的租赁协议内容可知，该租赁协议的基础法律关系并非真正的租赁关系，而是基于金钱债权债务关系形成的以租抵债协议，是一种对被执行人名下不动产的处分行为，其目的是以房屋租赁权抵偿并消灭债务。但在被告张金歌涉及多笔债务未履行的情况下，这种以被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，直接损害了执行案件中已经生效法律文书确定的债权人的合法权益。综上,原告芦天生无权阻止法院的强制执行,亦无权阻止法院在拍卖该房产后向受让人移交。对原告芦天生的诉讼请求,应予驳回。被告张金歌、裴玉林经本院依法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为对其当庭抗辩权利的放弃。综上所述，驳回原告芦天生的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第(二)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告芦天生的诉讼请求。案件受理费200元，由原告芦天生负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  马振刚审 判 员  李 靖人民陪审员  权国存二〇二〇年十月二十二日书 记 员  付 倩附本判决适用法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。