贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初4154号原告（反诉被告）：王德富，男，1973年11月17日生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：胡秋兰，女，贵州省贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者，执业证号：32401122100421。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：吴茂学，男，贵州省贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者，执业证号：32401111100417。代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：贵州凯科特材料有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区白云北路新材料产业园，统一社会信用代码：91520113741129995A。法定代理人：刘渝，男。委托诉讼代理人：张鸿，男，贵州恒格律师事务所律师，执业证号：15201201410445513。代理权限：特别代理。原告（反诉被告）王德富诉被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司（以下简称凯科特公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王德富及委托诉讼代理人胡秋兰、吴茂学，被告（反诉原告）凯科特公司委托诉讼代理人张鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王德富向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2006年3月22日签订的《租赁宿舍协议》；2、依法判令被告立即支付原告看场工资8万元，并按年利率6%支付原告从2007年1月起的资金占用费至付清全部款项时止；3、依法判令被告赔偿原告维修厂房经济损失共计219175元，4、判决被告赔偿原告的实际经济损失41400元，并按6%支付支付原告从2007年1月起的资金占用费至付清全部款项时止。被告（反诉原告）凯科特公司针对本诉辩称，凯科特公司与王德富并未直接建立租赁合同关系，王德富是案涉房屋的原承租人，凯科特公司通过司法拍卖程序取得案涉房屋所有权后，依法承继原告与原房屋所有权人的合同关系，双方的租赁合同关系已于2011年3月21日期满终止，因此，不应当是解除租赁合同关系，凯科特公司也不认可双方建立了不定期租赁合同，针对双方的租赁合同关系我方已在反诉中要求确认合同关系已于2011年3月21日终止，因此关于王德富的第一项诉请被告不予认可。若法庭最终认定双方存在不定期租赁合同关系，凯科特公司也同意按解除合同处理。关于王德富第二项诉请，其主张看厂工资，但凯科特公司与王德富并无任何劳务合同关系，因此第二项诉请也不应支持。第三、四项诉请系王德富侵占凯科特公司享有所有权房屋期间的自身生活、生产经营产生的费用，不应由凯科特公司承担。被告（反诉原告）凯科特公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决王德富余凯科特公司的租赁合同关系已于2011年3月21日终止；2、依法判决王德富立即将位于贵州省贵阳市白云区大坝原贵阳市白云白刚玉厂房屋（不动产权证号为黔【2020】白云区不动产权第××号）返还凯科特公司；3、依法判决王德富向凯科特公司支付截至到2020年7月22日的房屋租金及使用费674029.64元，2020年7月23日后按照6314.42元／月支付使用费至实际返还之日止；4、本案诉讼费由王德富承担。原告（反诉被告）王德富针对反诉辩称：1、凯科特公司主张原、被告签订的租赁协议于2011年3月21日终止没有事实依据，王德富同贵阳市白云白刚玉厂签订的租宿舍协议明确租期为5年，但2011年3月21日后凯科特公司并未主张解除双方签订的租赁协议，也未向王德富主张返还租赁物，王德富被迫继续看守厂房至今。根据合同法的第二百一十五条之规定，双方应当是形成了不定期租赁关系，直到凯科特公司以2020年6月29日以排除妨碍向法院提起诉讼时，双方均属于不定期租赁关系。2、凯科特公司在2007年初经拍卖而获得案涉房屋后，没有依照买卖不破租赁的原则继续履行出租人与承租人签订的租赁协议，没有支持王德富在租赁期内办理营业执照，已构成根本违约，故其主张房屋租金674029.64元，没有法律和事实依据。根据双方的陈述及其双方提交的的身份证、《租宿舍协议》、收条、开庭笔录、民事裁定书、房屋产权证书、出警记录、照片等证据，本院认定的事实如下：原告（反诉）被告王德富系原贵阳市白云白刚玉厂的员工，2006年3月22日王德富（甲方）与贵阳市白云白刚玉厂（乙方）签订《租宿舍协议》约定“1、乙方租用甲方整体宿舍楼及宿舍前空场地；2、乙方租用主体功能为洗车场、销售彩票、经营......6、租期为5年，从2006年3月22日至2011年3月22日终止，前3年为一阶段，后2年同等条件优先继续租用给乙方；7、租金：每年1万2千元，其中6千元由乙方承担白刚玉厂的保卫工资中抵出”。协议签订后，王德富将案涉房屋及土地用于经营汽车服务中心，并对案涉场地进行了必要的修缮（修建了临时厂棚等）。另王德富支付了2006年的租金6000元，后未再支付租金。因贵阳市白云白刚玉厂未履行生效法律文书确定的付款义务，其名下资产遭贵州省高级人民法院拍卖处置，凯科特公司成功竞买。2006年12月28日经贵州省高级人民法院（1994）黔高法执字第4-3号裁定书裁定“贵阳白云白刚玉厂所有厂房、土地、设备所有权和土地使用权属买受人贵州凯科特材料有限公司享有，贵州凯科特材料有限公司凭本裁定办理房产、土地过户相关手续”。后凯科特公司将案涉房屋及土地过户至其名下，并办理了不动产权证（权证号：黔【2020】白云区不动产权第××号）。2011年3月22日，王德富与贵阳白云白刚玉厂签订的租宿舍协议到期后，凯科特公司未向王德富主张解除该租赁协议，也未要求王德富支付租金，王德富遂继续使用案涉房屋及土地。2020年5月15日，凯科特公司以张贴通知的形式告知王德富解除双方的租赁关系，并要求王德富在2020年5月29日前搬离并返还案涉房屋及土地。2020年5月28日王德富拒绝搬离并与凯科特公司员工发生纠纷，大坝派出所出警到现场。2020年6月24日，凯科特公司以排除妨碍纠纷向本院提起诉讼，2020年7月28日撤回该诉讼。2020年7月9日王德富以租赁合同纠纷向本院提起诉讼，凯科特提出反诉，诉请均如前。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，本案中，王德富与贵阳白云白刚玉厂签订《租宿舍协议》后，凯科特公司通过司法拍卖成功取得了贵阳白云白刚玉厂名下的所有资产和土地所有权，并办理了产权变更。根据买卖不破租赁的原则，王德富与凯科特公司应当继续履行《租宿舍协议》。2011年3月22日，王德富与贵阳白云白刚玉厂签订的租宿舍协议到期后，凯科特公司未明确主张解除租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间形成不定期租赁的法律关系，双方应继续履行《租宿舍协议》约定的权利和义务，且出租人和承租人均可以随时主张解除租赁关系，出租人解除合同时，应当在合理期限之内通知承租人。本案中，凯科特公司于2020年5月15日，以通知的方式明确表示解除双方的不定期租赁关系，并为王德富预留了至2020年5月29日的合理期限，故双方租赁关系于2020年5月29日正式解除。关于王德富在本诉中主张的看场工资、维修厂房损失、实际经济损失，本院认为，看场工资在双方签订的《租宿舍协议》中有明确约定，即从王德富应付的租金12000中抵扣6000元，因王德富并未向凯科特公司支付2007年以后的租金，故对其主张看场工资，本院不予支持；关于维修厂房费用，双方在《租宿舍协议》并无约定，且王德富在实施厂房维修时未征得凯科特公司的同意，对维修费用也未同凯科特公司协商，故对王德富主张的维修损失本院不予支持；关于王德富主张的实际经济损失，实系王德富租用房屋后实际产生的生活必要开支，故对该主张，本院不予支持。关于凯科特在反诉中主张双方租赁关于于2011年3月21日终止的意见，根据前文所述，本院不予支持，双方租赁关系终止时间为2020年5月29日；对凯科特公司主张王德富立即返还案涉房屋及土地的主张，本院认为，租赁合同终止，承租人应当返还租赁物给出租人，本院对此，予以支持；关于凯科特公司主张的租金及占用费问题，本院分析认为，双方签订租赁协议后，凯科特公司一直未向王德富主张过租金，如前所述，双方租赁关系至2020年5月29日才解除，故对凯科特公司主张支付房屋占用费及租金674029元的诉请，本院不予支持，王德富应当按每年6000元（租金12000元-看场工资6000元）支付凯科特公司从2007年至其实际返还房屋及土地时止的租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、二百二十一条、二百二十三条、二百二十六条、二百二十七条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王德富（反诉被告）与被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司的租赁关系于2020年5月29日终止；二、原告王德富（反诉被告）于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于贵阳市白云区大坝原贵阳市白云白刚玉厂的房屋及土地（不动产权证号：黔【2020】白云区不动产权第××号）返还被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司；三、原告王德富（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司自2007年1月1日至2020年5月29日的租金（租金按照每年6000元计算），后续租金继续计算至王德富实际返还租赁物时止；四、驳回原告（反诉被告）王德富的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3204元（已减半，王德富已预交），由王德富负担；反诉案件受理费5270元（已减半，贵州凯科特材料有限公司已预交），由王德富负担900元，由贵州凯科特材料有限公司负担4370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  安秀二〇二〇年十月十二日法官助理张作主书记员王微