吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初2757号 原告：王零壹，女，1986年11月10日出生，汉族，住吉林省集安。 原告：刘潇丰，男，1986年3月31日出生，汉族，住吉林省集安市。 委托代理人：罗小倩，吉林辰德律师事务所律师。代理权限：代为立案，代为开庭，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。 委托代理人：邱金香，吉林辰德律师事务所律师。代理权限：代为立案，代为开庭，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。 被告：保利（通化）房地产开发有限公司，住所地通化市光明路**。 法定代表人：刘祥海，总经理。 委托代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。代理权限：一般代理。 第三人：保利地产投资顾问有限公司通化分公司，，住所地通化市东昌区丽园小区办公楼 负责人：刘爽，经理。 委托代理人：臧新宇，男，1988年3月9日出生，汉族，保利地产投资顾问有限公司通化分公司法律顾问，住通化市东昌区。代理权限：一般代理。 原告王零壹、刘潇丰与被告保利（通化）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）、第三人保利地产投资顾问有限公司通化分公司（以下简称保利分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王零壹、刘潇丰的委托代理人罗小倩、邱金香，被告保利公司的委托代理人臧海涛，第三人保利分公司委托代理人臧新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王零壹、刘潇丰向本院提出诉讼请求：一、请求撤销原被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、请求判令被告返还原告已支付的购房款599,781.00元（首付249,781.00元，贷款350,000.00元）；三、请求判令被告赔偿至被告返还全部购房款之日止给原告造成的各项经济损失55,635.04元（暂定，其中契税、印花税合计16,360.16元，律师费5,000.00元，已支付商业贷款利息损失15,541.30元，首付款按年利率6％计算利息损失18,733.58元，首付款及商业贷款利息损失暂计算至2020年6月30日）；四、依法判决被告承担违约责任，双倍返还原告支付的定金20,000.00元；五、请求判令被告根据《消费者权益保护法》按照已交房屋总价20％给付原告赔偿金119,956.20元；六、被告承担本次诉讼费用。事实和理由：2019年3月，因被告的售房广告及售楼工作人员宣传，原告相信了被告开发的住宅小区保利罗兰香谷二期，属于通化市第十三中学的重点学区住宅。为了孩子以后的教育和就学，原告决定向被告购买房产。2019年3月16日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售），由原告购买被告开发的金厂保利罗兰香谷二期XX幢X单元X层XXX号房屋，建筑面积94.11平方米，房屋总价款599,781.00元（其中首付249,781.00元，公积金贷款350,000.00元）。其中购房合同第七条约定：付款方式为商业贷款。原告于2019年3月16日前支付首期房价款249,781.00元，余款人民币35万元申请贷款支付。合同签订后，原告按合同约定履行了义务。但是，到了2020年5月，原告却了解到被告出售给原告的保利罗兰香谷二期根本不是通化市第十三中学的学区房，且被告拒绝给予合理解决。被告在向原告销售房屋时存在欺诈行为，以该楼盘为江南小学、十三中学的学区房为由承诺原告，现原告通过咨询通化市局和查看2020年教育学区房规划布局图得知，原告购买的上述房屋根本不是十三中学的学区房，原告购买上述房屋的根本目的是考虑十三中学的教育质量及教育口碑，现原告购买本房屋的根本目的不能实现，且因被告的虚假宣传和承诺造成原告的损失。故起诉到人民法院，请求依法维护原告的合法权益。 保利公司辩称，本案《商品房买卖合同》不具备可撤销事由，原告主张没有事实基础及法律依据，应依法驳回其诉讼请求：一、双方签订的《商品房买卖合同》并未对学区内容进行约定，原告主张的学区房不构成合同内容，以此主张撤销合同无事实基础。1、本案原被告双方签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》中对特定学区的内容没有任何约定，同时，原告购房时，被告公司对购房注意事项作出了明确的书面温馨提示，原告了解认可并签字确认；提示中明确，为了避免销售人员工作中的疏漏及理解上的分歧，一切以现场公示、合同约定及政府最终批复为准；对销售人员超出合同约定做出的口头或书面承诺，出卖人不予认可。并且双方在补充协议中，再次明确对合同订立及房屋价格有重大影响的因素，均在合同及补充协议中约定，不存在遗漏情况，甲乙双方人员超出合同书面约定以任何口头或书面及其他形式表达或提供的信息都不作为双方权利义务及甲方承诺的依据，不构成合同内容，双方均不受其约束。在补充协议中双方又以黑体字突出约定，合同中的文字表述是双方唯一的约定，任何与文字约定不一致或文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承诺，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。以上内容，双方都已明确认可并共同签字确认，在双方理解并不存在分歧的基础上，原告以合同中未约定的学区房内容主张被告存在欺诈行为，严重违背客观事实，其诉求的基础事实没有证据支持。2、退一步讲，即使双方合同中约定了学区房内容，现原告所在的罗兰香谷二期小区的所有适龄学童，均能到十三中学就读，也根本不存在原告所谓的合同目的不能实现的责任后果，原告以此主张合同撤销或解除，没有任何根据。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上述规定中，将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传房屋及相关设施必须在出卖人商品房开发规划范围之内，而本案的学校并不在该小区楼盘的开发规划范围之内，不符合司法解释的构成条件，同时，本案原告主张违约的事由，也并不是基于被告对房屋及相关设施的允诺没兑现引发，根据上述规定，原告诉求的学区主张不构成合同要约内容，被告不存在违约情形。二、本案不具备合同可撤销事由，原告主张无法律依据。根据《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，双方合同中并没有学区的约定，且至今教育主管部门也没有明确的书面盖章公示，即原告小区不属于十三中学区以及小区适龄学童不能上十三中就学的告知，原告主张欺诈等没有依据，本案不具备合同可撤销事由。原告意图以此毁约，应当承担违约责任。综上，本案合同签订过程中，被告并未对原告做出13中本校学区房的合同承诺，同时，现原告所在小区的所有适龄学童均可以就读13中学，原告所谓不能实现合同目的无事实根据，本案合同不具备可撤销情形，请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告诉请。 保利分公司述称，本案是合同纠纷，我公司非合同主体，应驳回原告对我公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：2019年3月16日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定：原告购买被告开发的通化市东昌区金厂保利罗兰香谷二期XX幢X单元X层XXX号房屋，建筑面积94.11平方米，总价款599,781.00元。原告应当于2019年3月16日前支付首期房价款249,781.00元，余款人民币35万元申请贷款支付。补充协议，约定：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲、乙双方均已在主合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况，甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同、附件及本协议的约定为准，甲方员工、甲方代理人、销售人员或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、宣传片、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束。合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，任何与文字约定不一致或者文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承认，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。双方签订的商品房买卖合同（预售）及合同补充协议，内容合法。商品房买卖合同补充协议载明：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲、乙双方均已在主合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况，甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同、附件及本协议的约定为准，甲方员工、甲方代理人、销售人员或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、宣传片、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束。合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，任何与文字约定不一致或者文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承认，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。”该协议表明，经双方协商一致，合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，约定应当优先适用，相关广告宣传材料等已被排除于《商品房买卖合同》之外，不能作为案涉房屋是江南小学、十三中学的学区房要约或承诺的依据。上述协议并未免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，原告主张协议无效没有法律依据。原告主张被告在向原告销售房屋时存在欺诈行为，以该楼盘为江南小学、十三中学的学区房为由承诺原告，其提供的证据不足以证明，其要求撤销原被告双方签订的《商品房买卖合同》及相关其他诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 驳回原告王零壹、刘潇丰的诉讼请求。 案件受理费5，876.00元，由原告王零壹、刘潇丰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  毛德义 二〇二〇年十月二十八日 书记员  徐慧丽