广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5172号原告（反诉被告）：广州雍雅酒店公寓管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-G019302（集群注册），实际经营地址广东省广州市南沙区南沙街金环街3号407房，统一社会信用代码91440101MA5APL3AX6。法定代表人：蔡可坤，职务总经理。被告（反诉原告）：伍文婷，女，1972年1月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：王韵，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：温紫晴，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司（以下简称雍雅酒店）与被告（反诉原告）伍文婷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雍雅酒店的法定代表人蔡可坤，被告（反诉原告）伍文婷及其委托诉讼代理人王韵、温紫晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雍雅酒店向本院提出诉讼请求：1.伍文婷向雍雅酒店返还押金4000元；2.伍文婷免除雍雅酒店2020年2月1日至2020年3月31日的租金4000元；3.伍文婷赔偿门锁损坏费用500元；4.伍文婷赔偿雍雅酒店的商业信誉损失5000元；5.本案诉讼费由伍文婷承担。事实和理由：雍雅酒店、伍文婷于2018年5月26日签订为期2年的租赁委托服务合同,同意雍雅酒店以艾豪斯行政公寓品牌在广州市南沙街XX街X号X栋X房进行经营。双方租赁期从2018年6月1日起至2020年5月31日止，租金为每月2000元，押金4000元。2019年12月8日，武汉出现首例冠状病毒××。2020年1月迅速蔓延全国。2020年1月23日，广东省启动了重大突发公共卫生事件一级响应。同期，涉案房产所在小区进入半封闭状态。2020年2月，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部颁发《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告》，小区物业按照该通告对小区进行全面封闭。艾豪斯行政公寓无法正常营业，仅留一名工作人员值班，其他工作人员放假。为防止人员流动造成交叉传染，广东省启动公共卫生事件一级响应后，网上订单被销售平台强制性取消。为小区安全考虑，不给社会添乱，雍雅酒店主动告知预定客人疫情情况，劝说未入住客人取消订单，已入住的客人也遵照其意愿提前退房，退还相应房费。2020年1月31日，雍雅酒店向各位业主送达的租金减免倡议书，大部分业主都是能理解和支持给予免租的，但伍文婷予以拒绝，也没通知雍雅酒店办理解除合同收回房屋的手续，而要求履行合同。于是雍雅酒店根据倡议书意见，未再向伍文婷支付2020年2、3月的租金，从2020年4月起才按合同约定支付租金。2020年5月31日，伍文婷前来办理收楼手续，但以各种理由拒不退还押金，扬言要自行换锁后离开。雍雅酒店只好通知物业管理中心抄录水电表读数，清空房屋，并拍摄照片和视频发给伍文婷。2020年6月19日，雍雅酒店发现伍文婷已经自行换锁，雍雅酒店为维护自身的合法权益，提起本案诉讼。伍文婷辩称，广州市政府及相关主管部门未禁止酒店行业的经营，公共场所及小区基本都采取测量体温和登记的防控措施，案涉物业所在小区的因疫情采取的防控管理属于正常范畴，并未全面封闭。南沙的疫情在2020年2月中旬已得到有效控制，政府及相关部门也已出台多项政策措施，全面支持企业复工复产，本次疫情雍雅酒店的影响十分有限。从使用水电、煤气的情况看，雍雅酒店在2020年2、3月份仍正常使用涉案物业进行经营，故疫情未对涉案合同的履行造成影响，不属于因不可抗力导致合同无法履行的情况，雍雅酒店仍应当严格按照合同约定履行支付租金的义务。雍雅酒店经营状况不良，与南沙区并非传统旅游区域、春节刚过、出外务工人员不多有关，雍雅酒店未能证明其经营受到疫情影响，应承担对其不利的法律后果。雍雅酒店没有交纳2020年2、3月的租金，已经构成严重违约，且在合同到期后拒不交还承租的房屋，严重侵害了伍文婷的合法权益。因此，不同意雍雅酒店的诉讼请求。伍文婷向本院提出诉讼请求：1.雍雅酒店交纳的4000元押金归伍文婷所有；2.雍雅酒店向伍文婷支付从2020年2月1日起至2020年2月29日止的租金2000元及逾期付款违约金（从2020年2月6日至实际支付之日止，每日按月租金2000元的3%计算）；3.雍雅酒店向伍文婷支付从2020年3月1日起至2020年3月31日止的租金2000元及逾期付款违约金（从2020年3月6日至实际支付之日止，每日按月租金2000元的3%计算）；4.雍雅酒店向伍文婷支付违约金50000元；5.雍雅酒店向伍文婷支付2020年6月1日到2020年6月6日逾期交还涉案承租物业期间的占用费400元（按2000元/月÷30天/月×6天计算）；6.雍雅酒店向伍文婷支付截止到2020年6月6日前拖欠的水费7.02元、电费114.56元，排污费2.8元，共计124.38元，煤气费11.55元；7.雍雅酒店向伍文婷支付门锁复原费用152元；8.雍雅酒店向伍文婷退还配置及安装防盗网的费用300元；9.雍雅公司向伍文婷返还涉案物业的房间内的钥匙共2条，阳台门钥匙1条，信箱钥匙1条，大楼门禁卡2张；10.本案诉讼费由雍雅酒店承担。事实和理由：2018年5月26日，伍文婷与雍雅酒店签署《租赁合同》。双方约定伍文婷将位于广州市南沙区xx小区x栋xx房（不动产登记地址为广州市南沙区南沙街xx街x号xx房）出租给雍雅酒店，免租期从2018年5月26日起至2018年5月31日止，租期2年，从2018年6月1日起至2020年5月31日止，押金4000元，每月5日前支付租金2000元。在租赁期内，雍雅酒店承担房屋的管理费、水电、有线电视费、网络通信使用费等一切杂费。逾期支付租金的，每逾期一天，雍雅酒店需按当月租金的30%向伍文婷支付违约金；逾期支付超过60天，伍文婷有权解除合同并要求雍雅酒店退回房屋，不退还己交租赁押金，且雍雅酒店应当支付违约金50000元。合同终止时，雍雅酒店应当交还物业。此外，双方还就电器的配置及费用抵扣作出了约定。《租赁合同》签订后，伍文婷已按照合同全面履行义务，向雍雅酒店交付了租赁物业。2020年1月31日，雍雅酒店向伍文婷送达了《公告函》，要求被伍文婷免租2个月。伍文婷予以拒绝，并要求对方继续按照合同约定履行，但雍雅酒店置之不理，至今仍未支付2020年2、3月的租金。2020年5月31日，租赁合同期满。因双方未能就续租达成一致意见，伍文婷要求雍雅酒店交还房屋，结清拖欠租金、物业管理费、水电费与燃气费，但雍雅酒店拒绝交还房屋，也未将房屋钥匙、门卡等交给伍文婷。此后，伍文婷多次与雍雅酒店进行交涉，雍雅酒店拒绝交房。2020年6月6日，伍文婷自行收回涉案房屋。雍雅酒店未按《租赁合同》的约定交纳租金，在合同到期后拒不交还房屋，己构成严重违约，侵犯了伍文婷的合法权益。为维护伍文婷的合法权益，对雍雅酒店提起反诉。雍雅酒店辩称，应驳回伍文婷的反诉请求，支持雍雅酒店的本诉请求，本案的诉讼费由伍文婷承担。具体理由如下：1.新冠××疫情世界范围的爆发是一种异常、突发性的事件，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，是一种自然灾害，属法律上规定的不可抗力事件。2.2020年1月31日，雍雅酒店向伍文婷送达《致业主的公告函》，已履行通知因不可抗力不能按原合同约定履行的告知义务。雍雅酒店不交纳2020年2、3月的租金符合合同和法律的规定。但是，伍文婷既不同意减免租金，又一直没有收回房屋，办理结算手续。因此，雍雅酒店从2020年4月1日起才正常向伍文婷支付租金，并未违反合同的约定。3.雍雅酒店交纳的押金是作为妥善保管租赁物的担保，伍文婷已经于2020年5月31日验收房屋，确认房屋和家电设施没有受损，应按约定返还押金。伍文婷无权占有或另行处置该款。4.雍雅酒店已于2020年5月26日通知伍文婷于2020年5月31日前来办理收房、结算手续。伍文婷当天已经对房屋进行验收，但拒绝退还押金和办理结算手续，并扬言自行换锁后离开。雍雅酒店于当日主动通知物业管理中心抄表，停水停电，并将清空复原的房间和水电读数拍摄视频和照片发送给伍文婷。此后，雍雅酒店并未再使用涉案房屋。5.2020年6月19日，雍雅酒店发现伍文婷在未告知的情况下，自行更换了房屋的门锁，收回涉案房屋。雍雅酒店同意退还配置及安装防盗网的费用300元。6.涉案房屋的阳台门钥匙1条、信箱钥匙1条、大楼门禁卡2张在雍雅酒店处，同意在伍文婷返还押金、解除租赁关系后归还上述物品。本院经审理认定事实如下：伍文婷是广州市南沙街xx街x号xx房（建筑面积66.0574平方米）在不动产登记机关登记的所有权人。2018年5月26日，伍文婷（为甲方）和雍雅酒店（为乙方）签订合同编号为xx的《租赁合同》，约定甲方将座落于广州市南沙区南沙街道办事处xx小区x栋xx房（即广州市南沙街xx街x号x房）出租给乙方。合同约定：租赁期限为2年，自2018年6月1日至2020年5月31日，租金每月2000元，每月5日前支付。签订合同日支付押金4000元及首月租金2000元。该租赁押金在合同期满，双方均同意不续租的情况下，在缴清一切费用后，在乙方向甲方交还房屋当日无息退回乙方。本合同终止时，乙方将该物业交还甲方，甲方对该物业经过对外经营使用后的产生合理折旧和损耗无异议。合同终止时，乙方有权决定是否收回由乙方自行购置的电器、附加装饰装修物和可移动的物品及设施等，甲方无异议。乙方逾期向甲方支付租金的,每逾期一天，乙方应按月租金3%的标准向甲方支付违约金，逾期支付达60天的，甲方有权解除本合同并要求乙方退回房屋及不退还己交租赁押金，且乙方应向甲方支付违约金50000元。在租赁期间，由于甲方原因终止本合同，甲方应向乙方支付违约金50000元。由于不可抗力导致本合同不能按期履行的和造成损害的,各方均不承担违约责任。本合同项下之“不可抗力”指以下事实:本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的,且导致本合同不能履行的自然灾害、战争等。签订合同当天，伍文婷将房屋交给雍雅酒店使用，雍雅酒店向对方交付4000元押金。双方按合同约定履行。履行合同期间，雍雅酒店更换了原来的门锁。2020年1月23日，根据新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月31日，雍雅酒店向伍文婷送达《致业主的公告函》，请求减免2020年2、3月的租金，同时表示在双方友好协商的基础上，接受业主提前终止租赁合同和退还押金。伍文婷不同意雍雅酒店的请求，要求继续按合同约定履行。雍雅酒店此后没有向伍文婷支付涉案房屋2020年2月1日至2020年3月31日的租金4000元，只支付2020年4月1日至5月31日的租金4000元。2020年5月26日，雍雅酒店约伍文婷于2020年5月31日办理接收房屋的手续。2020年5月31日，双方到现场办理交接手续，由于对租金支付和退押金等问题产生争议，雍雅酒店未将涉案房屋的钥匙交给伍文婷，双方未能成功办理交接手续。雍雅酒店通知物业管家于2020年5月31日退租，要求停水停电，待业主收回房屋。同时，雍雅酒店通过微信将水电表照片和现场清空后的视频发给伍文婷。2020年6月5日，双方因交接问题产生争议，业主方报警处理。因伍文婷不同意退还押金，雍雅酒店并未交出涉案房屋的钥匙。2020年6月6日，伍文婷花费125元开锁费和27元购买锁芯的钱更换了涉案房屋的门锁，自行收回该房屋，并发现原来房屋的门锁放在房内。涉案房屋2020年5月产生的燃气费为11.55元,2020年6月产生的电费为114.56元、水费为7.02元、排污费为2.8元。在本案诉讼过程中，雍雅酒店确认该酒店承租包括涉案房屋内28个房间经营艾豪斯行政公寓。2020年2、3月期间没有收到政府部门要求停业的通知，只是要求有客人要上报，根据客人的实际情况在进门前要向物业管理单位和街道办报备。鉴于新冠××疫情发展的状况，雍雅酒店对要求退房的住客予以退款，并劝退已预订房间的客人，因此大概只有2、3间房间出租。相对于往年同期八成的入住率，雍雅酒店经营大受影响。雍雅酒店未提供证据证明其门锁现在实际的价值。本院认为，伍文婷和雍雅酒店签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定切实履行义务。对于雍雅酒店的诉讼请求和伍文婷的反诉请求，现分析如下：1.关于支付租金的问题，众所周知，因新冠疫情爆发，2020年在2020年1月31日至2月2日延长休假，2020年2月3日至2020年2月9日延迟复工。由于上述疫情和防控措施的影响，必然导致住宿行业客源锐减，经营收入下降，继续要求雍雅酒店按合同约定足额支付租金，有失公平，应考虑疫情及其防控的影响大小对本案争议的租金进行调整。鉴于雍雅酒店并未因疫情或防控的原因停业，不存在完全没有经营收入的情况，且广东省已于2020年2月6日发布复工复产通知，全力支持和推动受疫情影响的各类企业复工复产，雍雅酒店的经营并未受到防疫政策的禁止。疫情以及疫情防控措施虽然对雍雅酒店的经营带来了负面影响，但并不足以导致该酒店无法经营。因此，雍雅酒店要求全部免除其交纳2020年2、3月期间的租金缺乏理据，根据南沙区新冠疫情各个阶段对其行业的影响，本院酌情确定雍雅酒店2020年2月按1400元、2020年3月按1600元的标准支付租金。对雍雅酒店、伍文婷请求超出上述范围的，本院予以驳回。2.关于返还押金的问题，双方合同期限已经届满，根据合同的约定，雍雅酒店在缴清费用后，押金应无息退还，故伍文婷应向雍雅酒店退还押金4000元。本院对伍文婷相应的反诉请求不予支持。3.关于赔偿门锁损失的问题，雍雅酒店未及时更换门锁，并将钥匙交还给伍文婷，也未能提供证据证明其原来门锁现在的价值，故本院对雍雅酒店该项诉讼请求不予支持。4.关于赔偿商业信誉损失的问题，雍雅酒店主张伍文婷造成其商业信誉损失缺乏事实依据，且双方在合同中并未对此作出约定，其主张也缺乏合同依据，故本院对雍雅酒店的相应诉讼请求不予支持。5.关于逾期支付租金违约金的问题，伍文婷要求雍雅酒店支付逾期支付2020年2、3月租金的违约金和解除合同的违约金50000元。双方实际是对新冠××疫情影响下租金支付标准协商不一致产生争议。雍雅酒店迟延交纳租金实为疫情影响所致，且该酒店从2020年4月起已履行交纳租金的义务，故对伍文婷关于违约金的诉讼请求不予支持。6.关于支付占用费的问题，雍雅酒店在租赁期限届满前，已与伍文婷相约于2020年5月31日办理交接手续。实际上，雍雅酒店已经清空场地，报送水电读数，希望办理交接。只是双方因租金、押金等问题产生争议，雍雅酒店未将钥匙交付给伍文婷。鉴于雍雅酒店已经实际搬离涉案房屋，并明确表示同意交接，只是形式上未交钥匙，故伍文婷要求支付2020年6月1日起的占用费的诉讼请求，本院不予支持。7.关于支付水电费、燃气费的问题，伍文婷主张2020年5月的燃气费11.55元，合法有据，本院予以支持。因雍雅酒店同意交还房屋，实际已于2020年5月31日搬离涉案房屋，故伍文婷要求雍雅酒店支付2020年6月的水电费、排污费缺乏事实依据，本院不予支持。8.关于支付换锁费用的问题，由于雍雅酒店未及时交钥匙交付给伍文婷，伍文婷为保障其权益自行更换门锁的费用125元，应由雍雅酒店负担。伍文婷已经取回原来房屋的旧锁，仍要求雍雅酒店承担新锁芯的费用，缺乏依据，本院不予支持。9.关于配置安装防盗网费用的问题，雍雅酒店同意支付，本院予以照准。10.关于归还涉案物业的阳台门钥匙1条、信箱钥匙1条、大楼门禁卡2张的问题，双方合同期限已经届满，该诉讼请求合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）伍文婷应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司返还押金4000元；二、原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向被告（反诉原告）伍文婷支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金1400元、2020年3月1日至3月31日的租金1600元（可从上述4000元押金中抵扣）；三、原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向被告（反诉原告）伍文婷支付燃气费11.55元；四、原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向被告（反诉原告）伍文婷支付换门锁的费用125元；五、原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向被告（反诉原告）伍文婷支付配置安装防盗网的费用300元；六、原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）伍文婷归还涉案物业的阳台门钥匙1条、信箱钥匙1条、大楼门禁卡2张；七、驳回原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）伍文婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费138元、反诉受理费739元，由原告（反诉被告）广州雍雅酒店公寓管理有限公司负担本诉受理费97元、反诉受理费137元，由被告（反诉原告）伍文婷负担本诉受理费41元、反诉受理费602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  冯仲刚人民陪审员  吴树永二〇二〇年十月三十日书 记 员  成涵真