广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5087号原告：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习律师。被告：杨清怀，男，1975年11月20日出生，汉族，住广东省阳春市。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉被告杨清怀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦旺物业管理有限公司的委托代理人李伟航、钟嘉茵，被告杨清怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉讼请求为：1、请求判令被告支付租金25623.24元，违约金7686.972元；2、本案诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求如下：1、被告增加支付2020年5月至8月的租金10620元，违约金为3186元；2、确认解除原告和被告之间的租赁合同。事实和理由：原告与被告于2017年9月12日，在平等、自愿的基础上，经友好协商签订了《租赁合同》，双方约定合同期限为2017年9月1日起至2023年8月31日被告应承担上述场地使用租金为48元/平方米/月，租金从第3年开始递增10%，被告应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他费用。合同生效后，被告于2019年10月1日开始拖欠租金，累计拖欠租金25623.24元。根据《租赁合同》第14条第1款第3项的约定，如乙方逾期未缴租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金。因此被告应当支付违约金7686.972元。以上款项经原告多次催要，但被告一直拖延不交，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。原告的起诉状后附两份被告应付费用清单，清单中载明2019年10月至2020年4月和2020年5月至2020年8月的被告应付费用明细。被告杨清怀辩称：一、原告隐瞒其与被告另签署一份《物业租赁合同》的事实，该合同约定租金每月1200元，押金5000元，该合同已经交至工商登记部门存档。二、因双方合同已经明确约定了违约条款，原告已经依据违约条款获得了违约利益，没收了被告支付的押金，原告无权再向被告主张任何违约主张。被告已经于2019年11月提前解约，原告没收了押金，且原告有权将商铺另租他人予以减损。因此应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月12日，原告（出租人、甲方）和被告（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第A2栋第02号场地租给乙方作装饰材料经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为2520元，2018年9月1日起月租金为2880元，2019年9月1日起月租金为3240元，2020年9月1日起月租金为3960元，每月管理费为4元/平方米，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，如乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有权停止向该商铺提供各项服务，如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。2019年11月18日，原告向被告发出《催款通知》，告知被告的租金、管理费及水电费于2019年11月5日前已逾期，请被告于2019年11月31日前缴纳，否则原告将于11月22日19点停水停电，引发一切后果及损失由承租方自行承担，若租户自行拆除封条自行通电视为偷电处理，若要开通水电需缴纳开通手续费200元每户等内容。庭审中，关于涉案建筑物问题。原告作如下陈述：原告从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，原告在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此原告提交增集用（2014）第JT000359号《集体土地使用证》、增规建证[2014]564号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，原告主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，本院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函本院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]062号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]564号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、原告主张其要求被告支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年10月至2020年8期间的费用情况，自2020年12月开始即未产生任何电费，2020年1月产生零星电费；上述期间的每月欠租数额为3240元。被告抗辩其不存在欠租。被告抗辩其于2019年11月2日搬离，再未回去过，涉案商铺原告已经另租他人。为证明被告持续使用涉案商铺，原告提交其工作人员与被告之间的微信记录，具体如下：2019年11月18日，原告发出“杨总，你的钥匙呢，你的门的钥匙都要交给我”，被告“没锁门，我现在在工地走不了，我要把工具拉上才能回去”，原告“转给她就行，微信转给她”“明天下班过来，老板娘不愿意的了，现在求那个老板，那个老板答应了而已，你明天过来老板娘不愿的了”，被告“我微信有钱就不用找你了，信用卡现在都没有钱还了”，原告“什么时候过来，6点半过来哦，我叫财务等到你六点半，我怕明天搞不了，搞不了又要多几千块了”，2019年11月21日，原告“你不搞啦”并于2019年11月28日向被告发出租金明细，2019年12月3日，“抓紧时间来处理好，拖着由一个月多几千块了……”，被告“刘总，生意难做”等；2019年12月31日，原告“你还不来交齐铺租？拖的越久你亏的多哦”，2020年1月1月，被告“新年快乐”，2020年1月7日，原告“你的铺租还不上管理处处理？又准备四个月了，你一直拖下去不行的哦，到时会一直数下去的哦”，2020年3月，原告发出减租信息，被告未回复。原告亦提交微信记录如下：2020年7月，被告“都搬了大半年了，去年十一月二号就搬走了，大家都在新塘这点地方，今天不见明天见的”，原告“去年叫你来处理你理都不理，公司也是没办法在走法律程序的”，被告“刘总，我的押金都不要了，我的押金是两个月，我没想到还要办什么手续的，刘生，今晚有空吗？我们出来喝两杯，聊聊这个事情”等。关于违约金问题。原告主张的违约金是按照其主张的被告欠付的费用的30%计算的。被告主张，其未欠租，不存在违约金。关于合同解除问题，原告主张合同于庭审之日解除；被告认为合同在2019年10月5日双方已协议解除，当时原告给被告一个月的搬迁时间，押金不退，后被告于2019年11月2日搬离。庭后，本院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，三条街；建筑物均系两层建筑，二楼为阁楼；较少商铺开门经营，有门岗无大门，有保安日常巡逻。涉案商铺已另租他人并已装修经营。本院认为，原告与被告于2017年9月12日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现双方在庭审中亦确认涉案合同已解除，本院对此亦予以确认。关于原告主张要求被告支付自2019年10月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题。被告抗辩其不存在欠租，其与原告协商2019年10月5日合同解除，押金不退，被告于2019年11月2日退场，但并未提供充分、直接的证据予以证明。但结合双方提交的微信记录可知，原告的工作人员于2019年11月18日要被告交回钥匙，故被告应于2019年11月内已退场，但存在怠于交接商铺的情形；根据合同约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利”；又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告虽为守约方，在合同约定原告可随时收回商铺的情况下并未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。综上，本院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定被告应向原告支付二个月的租金、管理费合计7080元（3240元×2个月+300元×2个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，本院不予支持；对于原告主张的水电费，原告仅主张是根据水电表读数计算的，并未有其他佐证，故证据不足，本院亦不予支持。因被告未按期交租，构成违约，原告有权向其主张违约金。对于原告主张要求被告按照欠付租金的30%支付违约金问题，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以支持。经核算，被告应付违约金数额为2124元。对于原告主张超出上述金额范围以外的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告杨清怀于2017年9月12日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；被告杨清怀在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等7080元；被告杨清怀在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金2124元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费489元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担393元，由被告杨清怀负担96元。被告杨清怀于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十月二十日书记员  李慧芳