广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3449号原告：黄茵莉，女，1984年3月14日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：骆冠文，广东正善律师事务所律师。被告：广州市花都区新雅街东镜村中社经济合作社，住所地广东省广州市花都区新雅街东镜村，组织机构代码72433612-4。负责人：黄活湛。委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。原告黄茵莉与被告广州市花都区新雅街东镜村中社经济合作社（以下简称中社经济社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告黄茵莉及其委托诉讼代人骆冠文到庭参加两次庭审，被告中社经济社的委托诉讼代理人骆国栋到庭参加第二次庭审，被告中社经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄茵莉向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令中社经济社向黄茵莉返还政府拆迁的房屋建筑物、构筑物补偿款3025520元及利息（利息以3025520元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月1日起计至中社经济社付清货款日止）；2.请求法院判令中社经济社向黄茵莉返还政府拆迁补偿的出租经营补贴款4778487元及利息（利息以4778487元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月1日起计至中社经济社付清货款日止）；3.请求法院判令中社经济社向黄茵莉返还政府拆迁补偿的提前搬迁奖励1291532.7元及利息（利息以1291532.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月1日起计至中社经济社付清货款日止）；4.请求法院判令中社经济社向黄茵莉返还履约保证金400000元；5.案件受理费由中社经济社负担。事实和理由：黄茵莉、中社经济社双方于2015年2月4日签订了《厂房租赁合同》（以下简称：“厂房合同”），“厂房合同”签订后，黄茵莉、中社经济社均正常履约，后黄茵莉为了发展，对中社经济社旧的厂房进行装修翻新，并且在空地上及旧厂房旁边加建了新的厂房，后来在2017年3月中旬，政府要对黄茵莉承租的土地进行征收，对于政府的征收行为，黄茵莉是积极配合的，但中社经济社却把属于黄茵莉的征收拆迁补偿的各项款项及出租经营补贴款据为己有，期间黄茵莉一直向中社经济社主张权利，但中社经济社要么搪塞了事，要么不予理睬，后来直接说要黄茵莉去法院起诉，只要法院判给我方，中社经济社才归还，无奈之下黄茵莉方为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，希支持我方诉求。中社经济社辩称，关于房屋建筑物、构筑物的补偿款黄茵莉无任何证据证明其有出资建设厂房，根据双方签订的租赁合同12条已经明确约定不动产归中社经济社所有，即使黄茵莉能举证其出资建设新的建筑物，也应当按照合同约定。关于出租经营补贴款，在花府办【2017】9号文中已经明确约定对承租集体土地后，在承租土地上建有建筑物、构筑物经营场地用于出租的权利人，也就是说出租经营补贴的对象是建筑物的所有人，即使按照黄茵莉所述其出资建设了自编2、7栋，也不可能收取全部的经营补贴款项。关于搬迁奖励，花府办【2017】9号文中也明确了对象不是经营者，而是被征收人在指定的日期内签订补偿协议所给予的奖励，该性质是签订补偿协议的一方所享有的，而不是搬迁方所享有的奖励。关于保证金，黄茵莉并未按合同约定准时足额支付租金，在2017年3月20日黄茵莉才支付2017年1-3月的租金，按照合同约定，黄茵莉应当在2017年1月30日前支付半年租金，黄茵莉对租金支付时间以及金额并未按合同约定履行，其行为已经构成违约，该保证金我方不予退还。综上所述，我方请求驳回黄茵莉的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2015年2月4日，中社经济社（出租方、甲方）与黄茵莉（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定，乙方通过竞投方式取得甲方原“君望庄水管厂”厂房的租赁权，由乙方承租作为厂房使用，租赁厂房的面积为9300平方米（后附平面图）。乙方对甲方出租的厂房及空地的现状及产权登记情况已作充分了解，同意按现状承租。厂房租赁期限为20年，自2015年5月1日起至2035年4月30日止。合同签订当天，乙方竞投时交纳的交易保证金10万元自动转为合同履约保证金，合同履约保证金为40万元。租金按建筑总面积9300平方米计算，前五年每年租金为80万元整，租金按年收取，本合同生效之日起5日内，乙方向甲方一次性全额交清2015年5月1日至2015年10月30日的租金即40万元，以后每年1月31日前交付当年上半年租金，7月31日前交付当年下半年的租金，双方协商同意以现金形式支付。第四条厂房及空地使用，租赁期间乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对厂房结构构成影响。租赁期满，对乙方装修或增加设施甲方有权要求乙方恢复原状。第五条厂房及空地转租、转借，在合同期内，乙方如需转租、转借给第三方的，须经甲方书面同意。乙方与转租后的承租方应签订书面转租合同，需加盖街道办事处农村集体资产管理交易中心、村经济联合社公章才生效，同时交甲方，街道办事处农村集体资产管理交易中心，村经济联合社作为附件存档。未经甲方书面同意擅自转租的，按乙方违约处理，甲方有权解除合同收回承租厂房，其已交的租金及履约保证金归甲方所有。第九条厂房及空地基础设施建设，乙方租用厂房后甲方所提供的基础设备、设施如不能满足发展要求时，所需的水电扩容、道路、下水道、环境改造，环保设施等项目的建设均由乙方自行出资解决。乙方进行上述建设须经甲方书面同意后方可实施，并按有关法律法规及政策规定的程序和要求办理。第十二条厂房及空地土地征收，本合同存续期间，如国家需征收，征用乙方租用厂房所在的土地，本合同终止，乙方必须无条件服从搬迁，并协助办理合同解除事宜，未使用期间的租金在合同解除之日起3日内无息退还乙方。征地补偿款，建筑物及设施补偿费属甲方所有，搬迁费归乙方所有，其他补偿费按有关政策规定执行。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，黄茵莉向中社经济社支付了保证金40万元，中社经济社将租赁物交付黄茵莉使用。双方一致确认租赁物包括建筑物及地块，租赁的建筑物并无办理规划报建手续，地块的权属人是中社经济社，签订合同时双方并未就约定的厂房、土地面积进行测量，履约保证金是针对建筑物及空地的共同保证金，两部分金额难以区分，涉案租赁合同所涉及的建筑物、构筑物现已被拆除完毕。双方关于交付使用时租赁物中的建筑物情况、黄茵莉转租的情况、黄茵莉是否存在加建行为等各执一词。关于交付使用时租赁物中的建筑物情况，黄茵莉认为，交付使用时厂房面积4000平方米，地块面积5300平方米。中社经济社认为，交付使用时的状态在见证书中有附图予以明确，附图显示交付使用时至少有6个建筑物存在。关于黄茵莉转租的情况，黄茵莉陈述，2015年3月20日将中社经济社原来的4000平方米厂房、宿舍、办公室转租给袁朝本。2015年4月7日将其新建的1500平方米厂房转租给刘建军。2015年4月16日将其新建的自编7号厂房、宿舍、公共道路约3000平方米转租给杨莲芳。2015年7月7日将其新建的200平方米厂房转租给朱学敏。中社经济社陈述，黄茵莉转租并未经过中社经济社的同意。关于黄茵莉是否存在加建行为，黄茵莉陈述，其在签订合同次日开始加建，加建之前中社经济社的社长多次到现场查看，口头同意加建，没有书面同意。原来的建筑物有3栋，包括厂房、宿舍、办公室，后来其加建了两栋3762.3平方米钢结构的厂房，加建没有规划报建。没有与加建的人签订合同，双方并未约定加建的建筑物、构筑物在拆迁之后补偿款的归属。中社经济社陈述，不确认黄茵莉的意见，从征收拆迁补偿协议数量核对明细表清楚列明共8栋建筑物，黄茵莉陈述2栋建筑物是框架结构也与核对明细表不符，自编2栋结构是E类，自编7栋结构是C类，两栋建筑物结构不同，黄茵莉有对涉案厂房进行翻新和改造，但黄茵莉没有任何加建行为。且黄茵莉自己陈述签订合同第二天后就马上进行加建，这样的做法不合常理。按照合同第12条的约定，加建的建筑物、构筑物在拆迁之后补偿款中仅有搬迁费归乙方所有，其余补偿按照政策执行。2017年7月10日，广州市花都区人民政府新雅街道办事处（甲方）、中社经济社（乙方）、广州市花都区新雅街村民委员会（丙方）、花都区新雅重点项目储备用地征地拆迁指挥部（见证方）签订《花都区新雅重点项目储备用地企业征收拆迁补偿协议》，约定，甲方征收乙方位于广州市花都区新雅街中社原“旧丰华五金厂”所在的地上建筑物、构筑物，甲方征收乙方的建筑物（构筑物）等补偿物的基本状况及补偿款明细情况，详见甲乙双方确认的征地拆迁房屋测量图、数量核对明细表及补偿明细表等附件资料。甲乙双方同意对征收乙方的厂房、构筑物、出租经营补贴及搬迁奖励等实行一次性货币补偿，补偿金额14206859.7元。被征收的土地使用权及房产，如乙方已出租他人使用的，由甲方与承租方另行协商补偿事宜。合同并对其他权利义务进行了约定。合同附《拆迁补偿汇总表》显示，房屋建筑物，面积8630.19平方米，金额7874310元，构筑物2316.49平方米，金额262530元，业主经损，4778487元，提前搬迁奖励1291532.7元。合同附《建筑物数量核对明细表》显示，建筑物共8栋，其中自编2栋1219.01平方米，结构为E类，是钢结构四周围合，自编7栋2543.29平方米，结构为C类。黄茵莉认为自编2栋、7栋属于黄茵莉自建的部分，黄茵莉主张的是厂房自编2栋、7栋对应的补偿款。黄茵莉为证实自己的加建情况，向本院提交：1、其自行制作的材料清单及对应的单据，单据为收款收据、送货单、支付证明单、转账记录等；2、卫星地图，黄茵莉认为该卫星地图为涉案租赁物2015年2月10日和2015年10月2日的卫星地图，可看出2015年10月2日比2015年2月10日增加了一些蓝色的建筑物。中社经济社对黄茵莉提交的上述证据均不予确认，中社经济社认为材料清单仅能显示黄茵莉与第三方之间存在其他合同关系，不能据此认定黄茵莉出资对涉案厂房改造或加建，材料清单的时间段是2015年2月份至2015年8月份，实际黄茵莉在2015年4月份就已经将自编2栋、7栋出租给刘建军和郑雪飞，不可能出租在前，建造在后。黄茵莉提交的卫星图拍摄时间是2014年，里面显示深蓝色部分并非空地，而是比较陈旧的老厂房，黄茵莉提交的改造款即使是真实的，也可能是黄茵莉对旧厂房的改造。黄茵莉要求本院向广州市花都区规划和自然资源局新街国土所核实新旧卫星图的真实性。2017年7月8日，广州市花都区人民政府新雅街道办事处（甲方）与广州联源电子有限公司（乙方）签订《花都区新雅重点项目储备用地企业征收拆迁补偿协议》，约定，因花都区新雅重点项目储备用地建设需要，现征收拆迁位于广州市花都区xx厂房。该厂房由刘建军经营广州联源电子有限公司。甲乙双方同意对征收乙方企业所需的设备搬迁费实行一次性货币补偿（该补偿已含全部搬迁、停产停业损失补偿、提前搬迁奖励等费用）共计319613.8元。合同后附《拆迁补偿汇总表》显示，补偿种类包括可搬设备、不可搬设备、经营户经损、提前搬迁奖励。2017年7月8日，广州市花都区人民政府新雅街道办事处（甲方）与广州市花都区新雅诚勇服装厂（乙方）签订《花都区新雅重点项目储备用地企业征收拆迁补偿协议》，约定，因花都区新雅重点项目储备用地建设需要，现征收拆迁位于广州市花都区xx厂房。该厂房由杨莲芳与郑雪飞共同经营广州市花都区新雅诚勇服装厂。甲乙双方同意对征收乙方企业所需的设备搬迁费实行一次性货币补偿（该补偿已含全部搬迁、停产停业损失补偿、提前搬迁奖励等费用）共计588701.3元。合同后附《拆迁补偿汇总表》显示，补偿种类包括可搬设备、不可搬设备、经营户经损、提前搬迁奖励。2017年7月8日，广州市花都区人民政府新雅街道办事处（甲方）与飞翔五金厂（乙方）签订《花都区新雅重点项目储备用地企业征收拆迁补偿协议》，约定，因花都区新雅重点项目储备用地建设需要，现征收拆迁位于广州市花都区xx厂房。该厂房由朱学敏经营飞翔五金厂。甲乙双方同意对征收乙方企业所需的设备搬迁费实行一次性货币补偿（该补偿已含全部搬迁、停产停业损失补偿、提前搬迁奖励等费用）共计28798元。合同后附《拆迁补偿汇总表》显示，补偿种类包括可搬设备、不可搬设备、经营户经损、提前搬迁奖励。《广州市花都区新雅重点项目储备用地企业厂房拆迁补偿工作方案》显示，一、适用范围，本方案适用于广州市花都区新雅重点项目储备用地征地范围内的国有、集体土地上的企业厂房、仓库、员工宿舍、堆场、商铺、餐饮等非住宅类用地及地上附着物的拆迁补偿。四、停产停业损失补偿，对正常生产经营的经营户，因搬迁造成停产停业进行一次性货币补偿（包括搬迁期间工人工资及临时安置费用），对有合法营业执照的，按100%计算；对无合法营业执照的，按80%计算。补偿可选取以下其中一种方式计算：（一）按企业征收前上年度的月平均税后利润为准，补偿6个月。（二）按当地同类房屋租金评估价，按实际生产性用房面积计算，补偿6个月。五、出租经营补贴，对于承租集体土地后，在承租土地上，建有建筑物、构筑物、经营场地等用于出租收益的权利人，因征地需要解除租赁合同，对出租方出租经营损失进行一次性货币补偿，对已办理出租屋登记备案的，按100%计算，对未办理出租屋登记备案的，按80%计算。（一）按出租面积以当地租金评估价计算，剩余租期超过36个月的，补偿36个月；剩余租期少于36个月的，按实际剩余租期补偿。（二）对转租行为，只作一次补偿，补偿款由各出租人、转租人自行协商分配。（三）对自建自用或集体自有物业，享受同等补偿。六、搬迁奖励，为鼓励被拆迁人积极配合拆迁工作，在规定期限内完成签约并搬迁的，给予奖励。（一）被拆迁人在收到评估结果7天内签订补偿协议的，按补偿价的10%计算搬迁奖励。（二）在收到评估结果第8天至第10天内签订补偿协议的，按补偿价的7%计算搬迁奖励。（三）在收到评估结果第11天至第15天内签订补偿协议的，按补偿价的3%计算搬迁奖励。（四）超过15天后签订后签订补偿协议的，不计算搬迁奖励。（五）补偿价超过3000万元的，按3000万元基数计算搬迁奖励。（六）各个补偿权益人按各自补偿额计算奖励。（七）超过补偿协议约定时间未完成搬迁的，扣除搬迁奖励。诉讼中，本院向广州市花都区人民政府新雅街道办事处（以下简称新雅街道办）发函询问：1.贵处就合同编号为雅储企拆[2017]011号《花都区新雅重点项目储备用地企业征收拆迁补偿协议》补偿的“业主经损”是指“停产停业损失补偿”还是指“出租经营补贴”？2.在被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的情况下，即被征收的房屋存在租赁合同关系的情况下，“业主经损”补偿和“提前搬迁奖励”补偿是针对出租人还是针对承租人进行的补偿？新雅街道办向本院复函称，一、关于“业主经损”的指代问题。合同编号为雅储企拆[2017]011号附件“拆迁补偿汇总表”上“业主经损”按照花府办[2017]9号中《广州市花都区新雅重点项目储备用地企业厂房拆迁补偿工作方案》第五条规定是指“出租经营补贴”。因花都区新雅重点项目储备用地建设需征拆位于新雅街中社原“旧丰华五金厂”的厂房（测量编号：CCO01号），该厂房由东镜村中社出租给黄茵莉,出租期限为20年，自2015年5月1日起至2035年4月30日止（详见附件2）。根据《方案》第五条规定“对于承租集体土地后，在承租土地上建有建筑物、构筑物、经营场地等用于出租收益的权利人，因征地需要解除租赁合同，对出租方出租经营损失进行一次性补偿”(详见附件1)，因此，我街对新雅街中社给予“出租经营补贴”即合同编号为雅储企拆[2017]011中“拆迁补偿汇总表”列明的“业主经损”。二、关于“业主经损”补偿和“提前搬迁奖励”补偿是针对出租人还是承租人进行补偿的问题。（一）“业主经损”补偿，按照花府办[2017]9号中《广州市花都区新雅重点项目储备用地企业厂房拆迁补偿工作方案》第五条规定是指“出租经营补贴”，是补偿给出租人（业主）。（二）“提前搬迁奖励”，按照花府办[2017]9号中《广州市花都区新雅重点项目储备用地企业厂房拆迁补偿工作方案》第六条规定是奖励给“在规定期限内完成签约并搬迁的被拆迁人”即出租人和承租人能积极配合拆迁工作、在规定期限内完成签约并搬迁的就能给予提前搬迁奖励（详见附件1）。东镜村中社于2017年7月10日与我街签订合同编号为雅储企拆[2017]011号，符合《方案》第六条第（一）款规定，可给予东镜村中社提前搬迁奖励；黄茵莉承租东镜村中社原“旧丰华五金厂”的厂房后，分别转租给广州市花都区新雅林源木制品厂、广州联源电子有限公司、广州市花都区新雅诚勇服装厂、飞翔五金厂等4个第二手承租户，因此黄茵莉作为第一手承租户，既不是实际出租人又不是实际经营户和搬迁户，因此不给予黄茵莉提前搬迁奖励。黄茵莉分别转租给广州市花都区新雅林源木制品厂、广州联源电子有限公司、广州市花都区新雅诚勇服装厂、飞翔五金厂等4个二手承租户是实际经营户和搬迁户，符合《方案》第四条“对正常生产经营的经营户，因搬迁造成停产停业进行一次性货币补偿”的规定（详见附件1），街道给予以上4个第二手承租户“经营户经损”即“停产停业损失补偿”，而且他们均在2017年7月8日与街道签订《征收拆迁补偿协议》，在规定期限内完成签约井搬迁，街道给予以上4个第二手承租户提前搬迁奖励。诉讼中，本院向黄茵莉释明，若涉案合同部分有效部分无效，是否变更诉讼请求，黄茵莉表示无需变更。本院认为，黄茵莉与中社经济社签订的《厂房租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但其中涉及的租赁物包括厂房及空地，租赁的厂房并未经过合法的规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，《厂房租赁合同》中关于厂房部分为无效合同，涉及空地部分为有效合同。关于黄茵莉请求的出租经营补贴款项、提前搬迁奖励及利息，依照本院向新雅街道办调查的复函显示，出租经营补贴及提前搬迁奖励均不是补偿给黄茵莉的款项，故黄茵莉主张上述两笔款项及利息，于法无据，本院不予支持。黄茵莉向中社经济社主张房屋建筑物、构筑物的补偿款及利息，就涉案建筑物、构筑物签订征地补偿协议的是中社经济社，黄茵莉主张该款项的依据是认为部分建筑物、构筑物由其建造，对此黄茵莉应当对签订合同时的建筑物状态、黄茵莉承租之后是否进行了建筑物的新建以及新建建筑物的具体面积等提交充分的证据予以证明，双方均认为签订合同时并未测量建筑物和空地的具体情况，现建筑物、构筑物已全部拆除完毕，黄茵莉自行制作的材料清单及提交的单据无法显示对应的款项是否用于涉案租赁物，亦无法显示该款项是用于对建筑物的新建还是用于对建筑物的改造，黄茵莉提交的卫星图亦不能证明黄茵莉对涉案租赁物是否进行了新建。黄茵莉要求调查卫星图的真实性，对证明本案的待证事实无意义，故本院对黄茵莉的调查取证申请不予采纳。因此，黄茵莉向中社经济社主张房屋建筑物、构筑物的补偿款及利息，依据不足，本院不予支持。关于履约保证金40万元是否应当返还的问题，如上所述，《厂房租赁合同》中涉及到厂房的部分为无效，关于合同无效的部分，依照合同无效的法律后果，应当将收取的无效部分的保证金予以返还，关于有效部分，签订合同时双方均未测量厂房与空地部分的实际面积，双方亦确认难以对厂房与空地部分的保证金进行区分，无法区分履约保证金中关于无效部分与有效部分的具体金额，故本院对中社经济社的抗辩不予采纳，黄茵莉请求中社经济社返还履约保证金40万元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市花都区新雅街东镜村中社经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄茵莉返还履约保证金40万元；二、驳回原告黄茵莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78270元，由原告黄茵莉负担74973元，由被告广州市花都区新雅街东镜村中社经济合作社负担3297元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  曾雪云人民陪审员  黄序洲二〇二〇年十月二十六日法官助理李诗琪书记员孙诗韵