河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0184民初2280号 原告：新乐市绿雅物业服务有限公司，住所地：新乐市西市场三排二号。 法定代表人：靳荣美，总经理。 委托诉讼代理人：段振英，公司职工。 委托诉讼代理人：刘秋敏，新乐市法律援助中心法律工作者。 被告：姚建宾，男，1972年2月22日生，汉族，住河北省新乐市。 被告：吴国婷，女，1975年8月2日生，汉族，住河北省新乐市。 原告新乐市绿雅物业服务有限公司（简称“绿雅物业”）与被告姚建宾、吴国婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿雅物业的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告姚建宾、吴国婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿雅物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告给付6号门市与11号门市2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元，并日支付违约金千分之三（自2019年4月30日起至履行之日止）。2、请求法院依法判令被告给付6号门市与11号门市2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元，并日支付违约金千分之三（自2020年6月16日起至履行之日止），物业费共计12604元。3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年8月8日，原告与新乐市恒达房地产有限公司签订（前期）物业服务合同，接收并行使对新乐市莱茵小镇的物业服务，按物业服务合同约定，被告所住门市2018年11月11日至2019年10月31日每年每月每平方米应缴物业费0.7元，被告居住6号门市面积116.4平方米，被告居住11号门市面积633.86平方米，被告应缴2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元，在原告通知的2019年4月30日前应交物业费的期限内，被告未交付；被告所住门市2019年11月1日至2020年10月31日每月每平方米应缴物业费0.7元，被告居住6号门市面积116.4平方米，被告居住11号门市面积633.86平方米，被告应交2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元，在原告通知的2020年6月16日前应缴物业费的期限内，被告未交付，依原告与新乐市恒达房地产开发有限公司签订的前期物业合同和有关变更条款和通知，被告应支付违约金千分之三，故请求法院依法判决，支付原告诉请。 被告姚建宾、吴国婷在法定期限内未答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，绿雅物业与新乐市恒达房地产开发有限公司（以下简称“恒达公司”）签订《（前期）物业服务合同》，双方经协议方式由恒达公司选聘绿雅物业对新乐市莱茵小镇进行物业管理服务，合同约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预交费用为一年，每年11月1日至次年10月31日，多层住宅每月每平方米0.7元、商业每月每平方米0.7元；物业费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按年物业费用每日3‰标准向原告支付违约金。 二被告系夫妻关系，居住并经营新乐市门市，其中6号门市的面积为116.4平方米、11号门市的面积为633.86平方米。二被告应交2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元及2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元，共计12604元。原告曾向被告发出催缴通知，缴费时间分别为2019年4月30日前及2020年6月16日前。被告至今未向原告交纳上述物业费。 庭审后二被告提交《莱茵小城购房协议》，协议书中甲方（卖方）为恒达公司、乙方（买方）为姚建宾。协议书第一项第5条载明“自来水接头费、房产证费用由甲方负责，物业费免收”，被告称物业费免收，对此绿雅物业提交了恒达公司于2020年8月18日出具的《证明》，证明内容为：姚建宾与恒达公司签订的新乐市莱茵小镇11号门市和6号门市的购房合同中第一项第5条约定物业费免收。此项条款中物业费免收仅限于恒达公司2016年交房过程中免两年物业费（2016年9月20日至2018年9月19日），用以证明被告应当交纳诉争物业费。 上述事实，有《（前期）物业服务合同》、门市面积表、物业费催缴通知、《莱茵小城购房协议》、《证明》等为证。 本院认为，莱茵小镇开发商恒达公司以协议方式选聘原告为该小区物业服务企业，并签订书面《（前期）物业服务合同》，该合同对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”二被告系莱茵小区的业主且接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业费，在原告催交的期限内仍未交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任。至于被告称恒达公司承诺免收物业费，对此本院认为，被告提交的《莱茵小城购房协议》中虽然载明物业费免收，但此协议对原告没有约束力，恒达公司作为房产开发公司与绿雅物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体，被告与恒达公司之间形成的房屋买卖合同关系，而与原告形成的是物业服务合同关系，在未获得物业公司授权委托的情形下，恒达公司无权在购房合同中就物业费事项对被告做出承诺，该承诺是一种无权代理行为，该行为在未经原告的追认的情形下，对原告不发生法律效力，且恒达公司于2020年8月18日出具的证明中免收被告的物业费时间截止至2018年9月19日，现原告主张2019年11月1日之后的物业费，故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。二被告需交纳2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元及2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元，共计12604元，关于原告要求被告支付违约金的请求，原告要求按照年物业费每日千分之三标准支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院认为该违约金约定过高，应当予以调整，违约金按年物业费的日万分之四的标准支付。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限本判决生效后十日内被告姚建宾、吴国婷向原告新乐市绿雅物业服务有限公司交纳2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元并支付拖欠款期间的违约金（按照年物业费的日万分之四的标准计算，自2019年4月30日起至履行完毕之日止）； 二、限本判决生效后十日内被告姚建宾、吴国婷向原告新乐市绿雅物业服务有限公司交纳2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元并支付拖欠款期间的违约金（按照年物业费的日万分之四的标准计算，自2020年6月16日起至履行完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元(已减半）由被告姚建宾、吴国婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，将上诉费50元直接汇入河北省石家庄市中级人民法院账户（开户行：河北银行股份有限公司华兴支行，户名：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47），并于上诉期满后七日内将银行回单提交本院，逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 贺 瑜 二〇二〇年十月二十三日 书记员 边婷婷