山东省肥城市人民法院行 政 裁 定 书（2019）鲁0983行初92号原告：刘一凡，男，1997年12月25日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：聂伟、汪心刚，山东信望律师事务所律师。被告：肥城市自然资源和规划局，住所地肥城市肥桃路161号。法定代表人：于为韬，职务局长。委托诉讼代理人：辛瑜，肥城市自然资源和规划局不动产登记中心业务受理科科长。委托诉讼代理人：耿勇，山东桃都律师事务所律师。第三人：肥城市华润对外贸易有限公司，住所地肥城市市场路004号。法定代表人：聂建华，职务经理。委托诉讼代理人：聂建明，肥城旭光法律服务所法律工作者。第三人：山东肥城民丰村镇银行有限责任公司，住所地肥城市泰临路99号。法定代表人：徐小强，职务董事长。委托诉讼代理人：顾修强，肥城旭光法律服务所法律工作者。原告刘一凡诉被告肥城市自然资源和规划局、第三人肥城市华润对外贸易有限公司（以下简称华润外贸公司）不动产行政登记一案，因山东肥城民丰村镇银行有限责任公司（以下简称肥城民丰村镇银行）与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院受理后依法进行了审理，现已审理终结。原告刘一凡诉称，2008年7月17日，原告与第三人华润外贸公司签订《房屋销售协议书》，购买了肥城市市场路004号华润外贸公司2号楼自东向西数第六户商业楼[证号为鲁（2016）肥城市不动产权第0001825号]，原告付清了全部购房款，且一直合法占有使用该房产。就涉案房产，原告向肥城市人民法院提起诉讼，法院作出（2018）鲁0983民初5945号民事判决书，判决原告与第三人华润外贸公司签订的《房屋销售协议书》合法有效。判决书已于2019年5月8日发生法律效力，但涉案房产至今仍登记在第三人华润外贸公司名下，被告2016年作出的错误的行政登记行为侵害了原告的合法权益。故此，根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《行政诉讼法》等法律法规之规定，为切实维护原告的合法权益，特具状起诉。请求撤销被告对鲁（2016）肥城市不动产权第0001825号登记的具体行政行为；本案诉讼费用由被告承担。被告肥城市自然资源和规划局辩称，1.原告同被诉行为不具有利害关系，原告不具有起诉资格，应驳回起诉。2.变更登记前后没有增加或减少新的权利义务，因此分割变更登记的行为对原告合法权益不产生实际影响，因此，即使原告具有起诉资格，原告诉称的行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。3.原告起诉超过起诉期限，应驳回其起诉。（2018）鲁0983民初5945号民事判决书中，法院认定“……2018年10月30日，刘一凡对执行涉案房产提出书面异议，本院于2018年11月5日作出（2018）鲁0983执异116号裁定书，中止对涉案房产的执行。……”可知刘一凡于2018年10月30日前已知悉涉案房产登记在华润外贸公司名下，其于2019年11月4日提起诉讼，已超起诉期限，应驳回起诉。4.涉案房产已办理抵押登记，也已被数人查封，本案应追加若干第三人。5.被告作出的行政登记行为事实清楚，证据充分，程序合法，适用法规正确。经审理查明，2008年7月17日，华润外贸公司与刘一凡签订《房屋销售协议书》，约定刘一凡向华润贸易公司购买位于市场路004号新建贰号商住楼自东向西数第六户房屋，建筑面积84平方米，单价每平方米5200元，总房价436852元；工程竣工后，华润外贸公司提供办理房产证、土地证等手续，费用由买受人承担。购房协议中加盖华润外贸公司公章，张举太作为公司法人代表签字。刘一凡付清房款后，华润外贸公司向其交付房屋，刘一凡将上述房屋对外出租至今。2010年1月26日，肥城市房产管理局分别为华润外贸公司颁发肥房权证新城字第××号、Ｄ000876-××号房屋所有权证，房屋所有权人为华润外贸公司，房屋座落肥城市市场路004号，房屋状况分别为1幢1-2层787.65㎡和2幢1-2层972.57㎡。2010年4月19日，肥城市人民政府为华润外贸公司颁发肥城国用（2010）第000031号土地使用权证，土地使用权人为华润外贸公司，座落于肥城市市场路004号，地类（用途）为商业，使用权类型出让，终止日期2046年7月14日，使用权面积858.64㎡。2016年10月，华润外贸公司向被告肥城市自然资源和规划局提出申请，其公司开发建设的位于肥城市市场路004号[土地大证号为肥城国用（2010）第000031号、房权大证号为肥房权证新城字第D000873-03号和肥房权证新城字第D000873-02号）]的两幢商铺（1幢共8间商铺，2幢9间商铺），公司对商业用房暂时不对外销售，申请对部分商业用房变更登记。2016年10月9日，华润外贸公司将以上商铺中的位于肥城市市场路004号华润外贸公司2号楼自东向西数第六户的涉案房产产权办理至华润外贸公司名下，不动产权证号为鲁（2016）肥城市不动产权第0001825号。2016年10月28日，肥城民丰村镇银行（贷款人）与华润外贸公司的法定代表人聂建华（借款人）签订编号为肥民村镇行高借字（2016）第13013023号最高额借款合同（个人），约定聂建华向肥城民丰村镇银行申请借款，借款金额300万元。同日，华润外贸公司（抵押人）与肥城民丰村镇银行签订最高额抵押合同，约定担保债权最高余额为人民币叁佰万元整，抵押物为肥城市市场路004号华润外贸公司2号楼1-2层的房产。2016年11月1日，肥城民丰村镇银行与华润外贸公司就登记在其名下的包含刘一凡购买的房屋在内的位于肥城市市场路004号华润外贸公司2号楼1-2层的六套房屋办理他项权登记。同日，肥城民丰村镇银行分别与华润外贸公司、毕玉红签订最高额保证合同，与邱士平、张举太、孙绪强签订自然人最高额保证合同，约定保证人为聂建华与肥城民丰村镇银行自2016年10月28日至2018年10月25日期间形成的债务承担最高额保证责任，保证责任的最高限额为人民币叁佰万元整，保证方式为连带责任保证。2017年10月26日，肥城民丰村镇银行以银行转账的方式向聂建华发放贷款300万元，到期日为2018年10月24日。后聂建华未按约定归还借款利息。另查明，涉案的肥城市市场路004号华润外贸公司2号楼1-2层自东向西数第6户房屋因涉及华润外贸公司债务被法院多次查封，后刘一凡相继提起执行异议并提交相关证据，我院均以涉案房产权属存在争议，继续查封可能给当事人造成损失为由，中止对该处房产的执行。2018年11月19日，肥城民丰村镇银行以金融借款合同纠纷将聂建华、毕玉红、邱士平、张举太、孙绪强、华润外贸公司及第三人乔辉、李敬国、刘一凡诉至本院，请求判令华润外贸公司归还贷款本息；判令肥城民丰村镇银行对华润外贸公司设置抵押的六套房产享有优先受偿权；判令肥城民丰村镇银行对聂建华设置抵押的房产享有优先受偿权；判令毕玉红、邱士平、张举太、孙绪强、华润贸易公司承担连带清偿责任。本院于2019年7月4日作出（2018）鲁0983民初5554号民事判决书，肥城民丰村镇银行上诉后，泰安中院作出（2019）鲁09民终2653号民事裁定书，撤销原判，发回重审。该案现在审理过程中。2018年12月7日，刘一凡向本院提起诉讼，要求确认肥城市市场路004号华润外贸公司2号楼自东向西数第六户[证号为鲁（2016）肥城市不动产权第0001825号]房产归原告所有，并判令华润外贸公司将该房产过户登记在原告名下，诉讼中原告增加诉讼请求要求确认其与华润外贸公司之间关于鲁（2016）肥城市不动产权第0001825号房屋的买卖合同有效。本院于2019年4月9日作出（2018）鲁0983民初5945号民事判决书，判决确认刘一凡与华润外贸公司签订的《房屋销售协议书》合法有效，驳回刘一凡的其他诉讼请求。本院认为，当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告诉请人民法院撤销鲁（2016）肥城市不动产权第0001825号不动产权证，系基于对涉案房屋的买卖、抵押等民事关系有争议，故依据上述规定，应当先行解决民事争议，本案依法中止诉讼。但本案中止诉讼势必将使案件结案过分延迟，不利于纠纷的及时解决，争议的实质化解；同时，先行解决民事争议也是提起此类行政案件的前提条件。故原告提起本案诉讼的条件尚未成熟，原告尚不具备提起行政诉讼的法定起诉条件，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告刘一凡的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 解 霞人民陪审员 辛 涛人民陪审员 段海峰二〇二〇年十月二十七日书 记 员 李 晶