北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初1413号原告（反诉被告）：北京市海淀区玉渊潭华夏实业公司，住所地北京市海淀区玉泉路南四顷地1号平房。统一社会信用代码：911101081018840440法定代表人：张立君，总经理。委托诉讼代理人：王杰，北京市中永律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京至尊宝宾馆，住所地北京市海淀区玉泉路南四顷地1号。统一社会信用代码：91110108700394485F。法定代表人：张淑杰，总经理。委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。原告北京市海淀区玉渊潭华夏实业公司（以下简称华夏实业公司）与被告北京至尊宝宾馆（以下简称至尊宝宾馆）及反诉原告至尊宝宾馆与反诉被告华夏实业公司房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。华夏实业公司的委托诉讼代理人王杰，至尊宝宾馆的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏实业提出诉讼请求：1、判决被告至尊宝宾馆腾退位于北京市海淀区玉泉路南四顷地临1号院的房屋及场地（房屋面积3394平方米，占地3761平方米）；2、判决被告至尊宝宾馆向原告支付房屋使用费至实际腾退之日止（截止2016年12月31日为55万元）。事实与理由：2015年4月28日，华夏实业公司与至尊宝宾馆签订《房屋使用协议书》，约定华夏实业公司将位于海淀区玉泉路南四顷地1号院的房屋及场地（房屋面积3394平方米，占地3761平方米）提供给至尊宝宾馆使用，期限为一年，即自2015年5月1日至2016年4月30日；年使用费为55万元。协议同时约定，至尊宝宾馆在华夏实业公司土地范围内的自建房屋的产权无偿归华夏实业公司所有，房屋使用协议终止后，至尊宝宾馆不得拆卸使用房屋内的各种设备、设施，不得拆卸或损毁室内外的装修，否则照价赔偿，至尊宝宾馆不得向华夏实业公司索要装修补偿或其他形式的补偿。协议签订后，双方即依约履行。协议期限届满前，华夏实业公司书面通知至尊宝宾馆，到期后不再续租，但至尊宝宾馆拒绝签收通知。协议期限届满后，至尊宝宾馆拒绝腾退房屋及场地，且自2016年1月1日起不再支付使用费，经多次催促无果，故诉至法院。被告至尊宝宾馆答辩称，一、不同意原告要求腾退的诉讼请求，1、原告公司为在诉争房屋所在地区进行开发和建设，要求被告方做带头表率作用，首先解决通讯、电力等各项基础设施，被告分别于中国移动、中国电信、中国联通在涉案房屋中签署相关长期基站房屋租赁协议，用于完善原告所提对基础设施设备完善的要求，且该租赁合同尚未到期，被告无法将历史遗留承租房屋进行立即清退。2、被告在上述北楼中投入了巨大的人力物力进行了扩建改造及装修，且上述行为均获得了原告的批准，针对南楼和东楼被告是基于原告的要求经协商后，自己筹措资金自建的，总投资超千万元，要求立即腾退明显与事实不符，该房屋南楼东楼属被告所建，与法不符。二、不同意支付房屋使用费，自双方2016年合同到期后，由于原告不再向被告提供办理审验各项经营所需之证照的手续，导致被告经营瘫痪，无法就涉案房屋继续维持经营，请求对该使用费依法给予减免。三、基于上述第一项的答辩，该腾退问题并非被告方单方行为导致，要求被告承担两案诉讼费明显有失公允。房屋使用费问题，被告方已经向原告提出了交纳的申请，原告不予收取，对其扩大损失的部分，被告不应该承担责任，针对原告向被告提出的两项诉讼，被告方分别提起反诉。反诉原告至尊宝宾馆提出反诉请求：1、判令华夏实业公司与至尊宝宾馆签订的房屋租赁合同无效；2、华夏实业公司赔偿至尊宝宾馆自扩建房屋损失（评估价值减去折旧计算）。事实与理由同本诉答辩意见。反诉被告华夏实业公司答辩称，被告的反诉请求关于第一点要求确认合同无效，我方不同意。出租房屋没有建设规划许可的证照，双方在合同中已经明确，被告是知晓的，不能据此认定双方签订的合同无效。退一步讲即使无效，根据最高人民法院关于审理城镇房屋司法解释，被告也应按照双方约定支付使用费。被告主张自建房屋损失，双方在两份房屋使用协议中第七条明确约定，乙方自建房屋无偿归甲方所有。被告自建的房屋是在其多年经营中形成的，不能视为被告的损失。根据最高人民法院的司法解释，双方对于承租人出资自建的房屋，双方有约定的，从约定处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。基于本院依法认证的证据和庭审查明情况，本院认定事实如下：2007年4月，海淀区农林委员会出具权属证明，内容为证明海淀区玉泉路四顷地临1号院内的房屋产权人为北京市海淀区玉渊潭农工商总公司，性质为“非住宅”。2015年4月28日，华夏实业公司（甲方）与至尊宝宾馆（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方同意将坐落于北京市海淀区玉泉路四顷地临1号院的房屋提供给乙方使用，占地面积3761平方米，房屋建筑面积3394平方米。甲乙双方同意使用期为1年，即2015年5月1日至2016年4月30日。使用期满后，乙方应将使用的房屋交还甲方，甲方同时收回房屋的使用权。经双方协商，年房屋使用费为55万元，付款方式为月付，每月5号前交清当月房费45833.34元。乙方使用房屋期间，未经甲方书面同意，不得随意拆改房屋现状或进行房屋装饰装修，如需改建房屋设施或装饰装修，应提前通知甲方并获得书面同意，否则甲方有权向乙方索赔房屋损失费并单方解除本房屋使用协议。乙方对房屋进行的维修、改造、改建后的房屋产权仍归甲方所有。乙方在甲方土地范围内，乙方自建的房屋产权无偿归甲方所有。乙方在使用房屋期间如发生国家占地或玉渊潭农工商总公司规划用地及甲方规划用地、违章建设拆除等行为，甲方双方无条件服从，甲乙双方签订的房屋使用协议自行终止，乙方在甲方指定的期限内无条件率先搬走，按期腾房，如在甲方指定期限三日内不将使用房屋内的物品搬出，甲方有权处置；乙方不得向甲方及征、用地单位索要营业损失及其他损失，甲方不向乙方做任何赔偿或补偿。甲方提供乙方使用的房屋地处国家规划用地范围之内，无建房批复及房产证，甲方协助乙方办理工商执照及年审的有关手续，凡因乙方未向工商部门申领营业执照或乙方的营业执照未通过工商部门年检，以及乙方所使用的合伙人的营业执照已注销等原因造成乙方无照经营，由此给甲方带来的任何直接或间接的经济损失全部由乙方负责赔偿。乙方不应以甲方出具了房产证明所要任何营业损失。房屋使用协议终止后，乙方不得拆卸使用房屋内的各种设备、设施，不得拆卸或毁损室内外的装修，否则照价赔偿，乙方不得向甲方索要装修补偿或其他形式的补偿。乙方在与甲方签订本协议的同时，需向甲方交纳合同履行保证金1万元，乙方在履行本协议期间必须严格遵守西联公司各项安全管理规定…，乙方在履行本协议期间对安全隐患及时整改未发生任何安全事故，甲方在本协议终止时将安全保证金全额退还乙方。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年6月24日，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司出具《证明》，内容为：北京市海淀区玉渊潭华夏实业公司系我公司下属单位，位于北京市海淀区玉泉路四顷地临1号院的房屋及场地的所有权属于我公司。我公司一直将该处房屋及场地授权给北京市海淀区玉渊潭华夏实业公司管理、经营（包括但不限于出租、收取租金等）。庭审中，至尊宝宾馆提交了房屋租赁合同八份，其中第一份合同系至尊宝宾馆与北京市海淀区玉渊潭炉渣厂签订，后七份系2006年至2015年期间至尊宝宾馆与华夏实业公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同。本院认为，第一份合同的主体并非华夏实业公司，所针对的房屋及场地也非涉案房屋；第二至八份协议均已履行完毕，故上述证据与本案不具有关联关系，不影响本院对本案事实的认定，对至尊宝宾馆提交上述证据本院不予认证。至尊宝宾馆提交的拨款计划及质量要求、施工建设交底说明及注意事项、申请报告与自扩建工程造价表，安全责任书合同书、申请装修批准单，报装供电系统协议、减免房租及其他事项协商结果、涉案房屋平面图及现场照片、记帐薄、发票，收据，上述证据的证明目的均为其自建房屋过程、所支付的相关费用等。同时提出对涉案房屋自扩建损失进行评估。本院认为，无论是涉案的2015－2016年度租赁协议，还是之前双方签订的七份租赁协议，均明确约定协议期满后至尊宝宾馆自建房屋归华夏实业公司所有，故至尊宝宾馆提交的上述证据不影响本院对本案事实的认定，同时亦无就自扩建部分进行评估鉴定的必要，故本院对至尊宝宾馆提交的上述证据不予认证，同时对至尊宝宾馆提出的评估鉴定申请不予准许。经询问，华夏实业公司与至尊宝宾馆均认可：海淀区玉泉路南四顷地临1号院是由围墙围起来的院落，院内北楼（地上四层、地下一层）及西平房系本案所涉房屋，均由至尊宝宾馆及其租户使用，房屋现状以双方委托诉讼代理人签字确认的房屋示意图为准。另询，至尊宝宾馆认可自2016年1月起未支付涉案房屋的租金，并表示华夏实业公司的保安曾居住在涉案房屋内，相应租金应从房租中抵扣。华夏实业公司认可确有保安曾居住在涉案房屋内，但双方对于保安人数、居住时间、占据的房间数量并未达成一致。再询，至尊宝宾馆主张曾交纳过1万元的风险抵押金，要求自租金中抵扣，华夏实业公司对此予以认可。本院认为，至尊宝宾馆在反诉中请求确认涉案租赁合同无效，理由为涉案房屋未取得房屋所有权证。经查，海淀区农林委员会出具权属证明于2007年4月出具《证明》，证明海淀区玉泉路四顷地临1号院内的房屋产权人为北京市海淀区玉渊潭农工商总公司，性质为“非住宅“，”据此本院认定涉案房屋不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑”，本院对于至尊宝宾馆提出的第一项反诉请求不予支持，同时认定涉案的《房屋使用协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，应属有效，对此双方均应履行各自的义务。本案中，华夏实业公司已履行了提供房屋的义务，至尊宝宾馆自2016年1月1日未支付房屋使用费的行为显属违约，应承担继续履行的违约责任，本院对于华夏实业公司主张的2016年4月30日前的租金予以支持，考虑到双方均同意将1万元保证金自租金中抵扣，本院将在判决主文中相应予以扣除。关于至尊宝宾馆提出的保安使用房屋费用问题，鉴于双方对于保安人数、居住时间、占据的房间数量以及使用费具体标准未能达成一致，华夏实业公司亦未同意自本案房租中抵扣，故就该部分本院不予处理，对此双方可另行协商或另行提起诉讼解决。涉案合同到期（2016年4月30日）后，双方未续签租赁或使用协议，至尊宝宾馆继续占有涉案房屋并无法定或约定的理由，应将涉案房屋腾空后交还华夏实业公司，同时应按照涉案协议约定的使用费标准继续支付至实际腾退之日，故本院对华夏实业公司提出的第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中自2016年4月30日之后的使用费请求均予以支持。关于至尊宝宾馆提出的第二项反诉请求，经查双方历年所签订的房屋租赁合同（包括涉案协议）均明确约定到期后至尊宝宾馆自建房屋归华夏实业公司所有，故本院认定至尊宝宾馆提出的第二项反诉请求并无约定或法定理由，对于该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告北京至尊宝宾馆将位于北京市海淀区玉泉路南四顷地临1号院的房屋及场地（北楼、西平房，具体以双方委托诉讼代理人签字确认的《至尊宝建筑情况示意图》为准）腾空后交还原告北京市海淀区玉渊潭华夏实业公司；二、自本判决生效之日起十日内，被告北京至尊宝宾馆给付原告北京市海淀区玉渊潭华夏实业公司房屋使用费（截至2016年12月31日为54万元，自2017年1月1日起至实际腾退之日止的使用费，按照55万元/年的标准计算）；三、驳回反诉原告北京至尊宝宾馆的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4650元（原告北京市海淀区玉渊潭华夏实业公司已预交），由被告北京至尊宝宾馆负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费50元，由反诉原告北京至尊宝宾馆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王**楠人民陪审员  吕 清人民陪审员  李绥奇二〇二〇年十月二十六日书 记 员  崔 维