广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初996号原告：叶志强，男，汉族，1983年3月25日出生，住广东省东源县××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××118。被告：叶润谦，男，汉族，1963年11月17日出生，住广东省东源县×××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××114。委托诉讼代理人：邹晓羚，广东竞方（江东）律师事务所律师。原告叶志强与被告叶润谦农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶志强，被告叶润谦及其委托诉讼代理人邹晓羚均到庭参加诉讼。原告叶志强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年10月30日签订的位于河源市东源县××××××××××××的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还已付购房款699000元及利息（以699000元为基数，按年利率6%从2017年10月30日起计算至清偿之日，暂计101355元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月30日，原、被告双方签订《房屋买卖合同书》，被告将其所有的位于河源市东源县×××××××××××××××新村，占地面积为118.8平方米，总建筑面积约为200平方米的一栋两层瓦房转让给原告，转让价格为699000元。合同签订当天，原告即一次性付清了购房款。2019年底，原告想将该房屋装修翻新为民宿，在准备启动项目过程中，发现被告对于该房屋的买卖存在欺诈和不能履行合同约定的违约行为，具体情况如下：1、房屋面积与合同约定相差甚远，合同约定占地面积为118.8平方米，实测只有90平方米左右，合同约定总建筑面积约为200平方米左右，实测面积只有150平方米左右，对于房屋面积问题，被告存在欺诈行为。2、在签订合同之前，该房屋是由被告一个人居住，被告谎称该房屋为其所有，现查明该房屋为被告父亲所建，其父亲和其父亲生下的四个儿女都尚健在。现其父亲也明确表示，案涉房屋不是被告一人所有，其兄弟几人为共同所有，所以案涉房屋属于家庭共同财产，并非被告个人所有，被告在其他共同所有人不知情的情况下，私自买卖该房屋，其行为存在欺诈原告的嫌疑。被告个人和原告签订的《房屋买卖合同》应该为无效合同。3、根据合同第五条第一项约定，被告需保证其对于案涉房屋拥有处分权，现在原告想开发使用该房屋时，其父亲明确表态案涉房屋为家庭共有，导致原告无法行使本合同的约定权利，被告存在不能履行合同约定责任的违约行为。在2019年底原告发现上述问题后，一直和被告沟通协商，至今协商未果。根据合同第六条违约责任约定，若被告违反本合同约定，原告有权单方面解除本合同。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告叶润谦辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同书》不存在法定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，2017年10月30日，双方签订了《房屋买卖合同书》，答辩人按照《房屋买卖合同书》第四条约定在本合同生效之日起已将涉案的瓦房交付给原告，且在（2019）粤1625民初1347号判决书中，原告叶志强也承认瓦房已经交付了，现在瓦房已经被叶志强实际占有使用。房屋转让价格为699000元，原告以银行转账479000元、向答辩人签订借条100000元、投资民宿费用100000元的形式，将房款支付完成，房屋买卖合同的目的已经实现，双方签订的《房屋买卖合同书》不存在法定解除情形。二、答辩人对涉案房屋具有完全的处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，即使答辩人在签订合同时对涉案的房屋没有处分权，合同依旧有效，更何况答辩人对涉案房屋拥有完全的处分权，当时在答辩人分家析产时，答辩人的父亲就将涉案的房屋分给了答辩人叶润谦所有，村民委员会也出具了证明予以佐证，合同内容没有损害第三人及集体利益，因此，原告称答辩人因对涉案房屋没有处分权而主张合同无效，没有事实依据及法律依据。三、答辩人与原告签订的《房屋买卖合同书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，协议合法有效，对双方均具有法律约束力。四、根据双方签订房屋买卖合同第四条约定，在双方在场的情况下由乙方进行验收，根据上述约定我方在合同签订之日将房屋交付给原告，原告已经对房屋进行验收和确认，并且没有提出任何异议，根据合同约定视为房屋符合本合同约定。综上所述，双方签订的《房屋买卖合同书》不存在法定的解除情形，也不存在可撤销或无效的情形，该份合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方均有法律约束力。因此，原告的诉求没有任何的事实及法律依据，应当依法予以驳回。经审理查明，原告叶志强（乙方）因建设民宿，与被告叶润谦（甲方）于2017年10月30日签订《房屋买卖合同书》，载明：经双方自愿协商，甲方将自己拥有的一栋瓦房转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款：1.所转让的瓦房位于河源市东源县×××××××××××××××新村，占地面积为118.8平方米，该瓦房为1栋两层楼结构，总建筑面积约为200平方米。2.双方商定该房屋转让价格为人民币699000元整，在签订本合同当天，由乙方一次性支付购房款699000元给甲方，以收据为准。3.甲方应于本合同生效之日，将上述房屋交付给乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付。4.甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，不涉及第三方的权利，不存在法律上的障碍。5.甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。甲方叶润谦、乙方叶志强均在该《房屋买卖合同书》上签名、捺印确认。合同签订当天，经双方实地测量，被告叶润谦将上述房屋交付给原告叶志强。2017年10月31日，原告向被告账户转入497000元。被告称剩余购房款中，100000元由被告转借给原告用于资金周转，100000元用于被告入股合作经营民宿旅店，认为原告已经付清购房款699000元，并由被告于2017年10月30日向原告叶志强出具有其签名、捺印的《收据》交原告收执，载明：今收到叶志强交来购买塘角村新村老屋款699000元。庭审中，原告称其受让的上述房屋是被告父亲所建，不是被告个人财产，被告对此没有处分权，该房屋权属纠纷导致其无法建设民宿，且房屋的实际建筑面积仅为150平方米左右，与合同约定不符，诉请要求解除双方《房屋买卖合同书》。被告不同意解除双方《房屋买卖合同书》，称上述房屋已由被告父亲叶秀泉在分家析产时分给被告，被告对转让的房屋享有处分权，并向本院提交了东源县××××××民委员会于2019年11月9日出具的《证明》，主要内容为：兹有我村塘角小组村民叶秀泉名下有一栋瓦房，位于塘角新村，现分给叶润谦，产权属叶润谦（442××××××××××××114）所有。庭后，被告提交了东源县××××××塘角经济合作社于2020年9月24日出具的《证明》，载明：兹证明我村村民叶秀泉将其所有的位于河源市东源县××××××××××××的房屋（瓦屋）分给其儿子叶润谦个人所有，情况属实。被告同时提交了叶秀泉于2020年9月24日出具的《情况说明》，载明：本人叶秀泉同意将自己所有的位于东源县××××××民委员会塘角小组新村的房屋分给儿子叶润谦个人所有，情况属实。东源县××××××塘角经济合作社于2020年9月26日出具一份叶秀泉老屋的平面图，显示叶秀泉老屋两层的建筑面积为201.6平方米（9米×11.2米×2层）。上述事实，有原告提供的：原告身份证、被告身份证、房屋买卖合同、转账记录、收据、民事判决书，被告提供的：证明、情况说明，以及开庭笔录等予以证实。以上证据经过庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.涉案合同是否符合法定的解除条件；2.原告主张被告返还购房款及支付利息是否有事实和法律依据。关于涉案合同是否符合法定的解除条件，原、被告于2017年10月30日签订《房屋买卖合同书》，约定被告将位于东源县××××××民委员会塘角小组新村的一栋瓦房转让给原告，是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，被告向原告交付了该房屋，原告亦向被告支付了购房款699000元，系合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行各自义务。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告称因案涉房屋权属纠纷导致其无法建设民宿，且房屋的实际建筑面积仅为150平方米左右，与合同约定不符，诉请要求解除双方《房屋买卖合同书》。本院认为，第一，案涉房屋没有办理房屋权属证明，根据被告提交的若坝村民委员会和东源县××××××塘角经济合作社出具的《证明》及被告父亲叶秀泉出具的《情况说明》，可以认为涉案房屋归被告所有，被告享有涉案房屋的处分权。第二，因双方在合同中约定：“甲方应于本合同生效之日，将上述房屋交付给乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付。”双方合同约定涉案房屋建筑总面积约为200平方米，经双方实地测量，被告于合同签订当天将案涉房屋交付给原告，原告亦已经实际接收该房屋，《房屋买卖合同书》约定“乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定”，在交付房屋时，原告未提出任何异议，故视为房屋情况符合该合同约定，且东源县××××××塘角经济合作社出具的叶秀泉老屋的平面图显示叶秀泉老屋两层的建筑面积为201.6平方米，与《房屋买卖合同书》中约定的瓦房两层总建筑面积约为200平方米一致，现原告以该房屋面积不符合约定条件为由主张解除合同，无事实依据，本院不予采纳。综上，原告诉请解除《房屋买卖合同书》，不属于上述法律规定的解除合同的情形，且原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》已履行完毕，故对原告要求解除《房屋买卖合同书》并要求被告返还购房款及支付利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告叶志强的全部诉讼请求。案件受理费5902元（按简易程序减半收取），由原告叶志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 邓素娟二〇二〇年十月十三日法官助理 孙善妙书 记 员 刁筱凡