福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0505民初2465号 原告（反诉被告）：庄学富，男，汉族，1966年5月3日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：连农刚，福建师友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘谋冲，福建师友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：庄典珠，女，汉族，1966年3月5日出生，住福建省泉州市泉港区。 被告（反诉原告）：林鸿全，男，汉族，1963年5月12日出生，住福建省泉州市泉港区。 上列二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：刘丽君。 上列二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：陈航。 原告庄学富与被告庄典珠、林鸿全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案，诉讼过程中，被告庄典珠、林鸿全向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庄学富的委托诉讼代理人连农刚、刘谋冲和庄典珠、林鸿全及其委托诉讼代理人刘丽君、陈航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄学富向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告就坐落于泉州市泉港区××房××号房屋的口头房屋租赁合同；2.判令二被告立即将租赁房屋腾空并返还给原告；3.判令被告立即支付原告自2020年6月起至房屋租赁合同解除之日止的租金（暂计至起诉之日计400元）；4.判令被告按每月600元的标准支付自房屋租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的占用费；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年，原告将坐落于本区山腰埭港村长房1025号的自有房屋出租给二被告使用，双方口头约定月租金为150元。2006年5月，原告将房屋进行扩建后继续出租给二被告，双方口头约定月租金为200元。该房屋出租未签订书面合同，也未约定租赁期限。2020年5月，原告拟将房屋收回自用，多次电话通知二被告解除租赁合同，并分别于2020年6月1日和2020年7月1日发送解除合同的短信通知二被告，给予二被告一定的期限搬离，但二被告不愿意解除合同，继续占用该房屋。 被告庄典珠、林鸿全辩称，其系向原告哥哥庄学平承租诉争房屋，出租时仅有20平方米左右且未通水通电。二被告在承租房屋期间对房屋进行扩建，在未解决补偿问题前，其不同意腾退房屋。 反诉原告庄典珠、林鸿全向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告庄学富支付给二反诉原告在租赁房屋期间对租赁房屋的扩建、装修费用53900元；2.本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告庄学富承担。事实和理由：反诉原告于2000年向反诉被告庄学富的哥哥庄学平承租诉争房屋，租赁房屋原仅1间房，面积约20平方米，未通水电。反诉原告承租后对房屋进行扩建、装修，现已增至4间房，面积约85平方米。反诉原告在租赁期间按时支付租金，庄学平于10年前过世后，反诉原告也将房租支付给反诉被告委托的亲属。现反诉被告要求解除租赁关系，应支付反诉原告对租赁房屋的扩建、装修费用53900元。 反诉被告庄学富辩称：反诉被告早期将诉争房屋委托其哥哥代为处理出租事宜（包括收取租金）等。反诉原告诉称租赁房屋时仅20平方米及反诉原告在租赁房屋期间对房屋进行扩建均不属实，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告庄典珠、林鸿全夫妇二人于2001年起租赁位于本区山腰埭港村长房1025号的房屋，租金为150元/月。2006年5月起，房屋租金变更为200元/月。被告庄典珠、林鸿全租赁房屋未签订书面租赁合同，也未确定租赁期限。2020年6月起，被告庄典珠、林鸿全未支付房屋租金。2020年5月份，原告庄学富要将租赁房屋收回，并分别于2020年6月1日和2020年7月1日发短信息给二被告，要求二被告于2020年7月15日前搬离租赁房屋。被告庄典珠、林鸿全至今未搬离租赁房屋。2020年8月5日，庄学富诉诸本院，2020年8月13日，庄典珠、林鸿全提起反诉。 上述事实，有庄学富、庄典珠、林鸿全的陈述、庄学富提供的集体土地使用权证、手机短信息记录截图、微信聊天记录截图、诉争房屋现状照片以及庄典珠、林鸿全提供的录音（光盘）等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。 本案原告（反诉被告）庄学富与被告（反诉原告）庄典珠、林鸿全争议的主要焦点是： 一、原告庄学富是否为案涉房屋出租人的问题。涉案房屋租赁合同是否应予解除，被告庄典珠、林鸿全应否腾退租赁房屋以及应否支付自2020年6月份起的房屋租金和房屋占有使用费的问题。 原告庄学富主张：1.其系案涉房屋所有权人并委托其哥哥庄学平等亲属处理房屋租赁、收取租金事宜；2.案涉房屋租赁系口头约定，未签订书面合同和未约定租赁期限，原告于2020年6月1日和7月1日两次发短信给被告，声明要收回房屋自用，要求被告限期搬离房屋；2.被告应支付自2020年6月份起的房屋租金和占用费。原告在庭审中向法庭提供如下证据：集体土地使用证、微信聊天记录截图、手机短信息记录截图。经质证，被告庄典珠、林鸿全对上述证据均无异议，但是认为，二被告租赁房屋系与原告庄学富哥哥庄学平达成口头协议；2001年至今，租金均是支付给庄学平或其亲属，尚无证据证实庄学平受原告委托与被告达成租赁协议，涉案房屋土地虽登记于原告名下，不能据此认定原告系出租方，原告无解除合同和要求支付租金的权利。 本院认为，庄学富提供的上列证据及庄典珠、林鸿全提供的录音资料经庭审举证、质证，双方对证据的真实性均无异议，前述证据相互印证，可以证实庄学富系案涉租赁房屋占用范围内土地的合法使用权人，庄学富及其亲属与庄典珠、林鸿全曾于诉前就案涉房屋租赁事宜进行协商，因此可以认定庄学富为诉争房屋出租人。因案涉案房屋租赁系口头约定，未签订书面合同和未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，庄学富可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人即庄典珠、林鸿全。庭审中，双方确认庄学富曾于2020年6月1日、2020年7月1日发手机短信给庄典珠，庄学富明确不再出租案涉房屋，并要求庄典珠、林鸿全于2020年7月15日前搬离。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，可以认定庄学富就解除房屋租赁合同已履行法定通知义务，本案口头房屋租赁合同已于2020年7月15日解除。因此，庄典珠、林鸿全应支付口头房屋租赁合同解除前未付的一个半月租金计300元。庄典珠、林鸿全未能在租赁合同解除后按庄学富要求的期限腾退租赁房屋，依法应按原租金标准（200元/月）支付逾期腾房占有使用费。综上，本院认定庄学富系案涉房屋的出租人，案涉口头房屋租赁合同于2020年7月15日解除。庄典珠、林鸿全应支付解除租赁合同前未付的租金300元，二人应腾退原租赁的房屋并按原租金标准（200元/月）支付逾期腾房占有使用费。 二、关于反诉原告庄典珠、林鸿全在承租房屋期间是否对租赁房屋进行扩建、装修及相关费用的具体数额，反诉被告庄学富应否承担该扩建及装修费用的问题。 反诉原告庄典珠、林鸿全主张二人在租赁期间对租赁房屋进行扩建、装修，花费53900元，反诉被告庄学富应支付该费用。反诉原告在庭审中向法庭提供如下证据：庄典珠、林鸿全自书的装修、扩建费用明细清单、录音光盘（当庭播放）、证人庄某的证言。经质证，庄学富认为装修、扩建费用明细清单系庄典珠、林鸿全自书，没有其他证据证实，不应认定；对录音光盘的真实性无异议，但不能证实庄典珠装修、扩建的事实；证人庄某的证言不可信。反诉被告庄学富认为应当驳回反诉原告请求。 本院认为，反诉原告庄典珠、林鸿全反诉诉称庄学富应支付租赁房屋的装修、扩建费用53900元，但该费用仅有反诉原告自书的费用明细清单，无其他证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故反诉原告的该主张，本院不予支持。 综上，本院认为，原告（反诉被告）庄学富与被告（反诉原告）庄典珠、林鸿全之间的口头不定期房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。庄学富解除与庄典珠、林鸿全之间的口头不定期房屋租赁合同已按法律规定履行通知义务，庄学富诉请解除案涉房屋租赁合同，本院予以支持。庄典珠、林鸿全应支付2020年6月至房屋租赁合同解除前（2020年7月15日前）尚欠的房屋租金300元。庄典珠、林鸿全未能按庄学富要求的期限腾退租赁房屋，依法应腾退原租赁房屋及按原租金标准（200元/月）支付逾期腾房占有使用费。庄学富诉请庄典珠、林鸿全应支付尚欠的房屋租金及腾退原租赁房屋，本院予以支持；庄学富诉请庄典珠、林鸿全按600元/月支付原租赁房屋占用费，本院予以部分支持。庄典珠、林鸿全反诉请求庄学富支付二人租赁房屋期间对房屋的扩建、装修费用53900元，但未能提供充分证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，对庄典珠、林鸿全的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告庄学富与被告庄典珠、林鸿全口头房屋租赁合同于2020年7月15日解除； 二、被告庄典珠、林鸿全应于本判决生效之日起十日内将址于泉州市泉港区××房××号房屋腾退并返还原告庄学富； 三、被告庄典珠、林鸿全应于本判决生效之日起十日内支付原告庄学富房屋租金300元； 四、被告庄典珠、林鸿全应于本判决生效之日起十日内支付原告庄学富逾期腾房占有使用费（自2020年7月16日起至被告庄典珠、林鸿全将址于泉州市泉港区××房××号房屋腾退返还给原告庄学富之日止，按200元／月标准计算）； 五、驳回原告庄学富的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告庄典珠、林鸿全的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告庄典珠、林鸿全负担。反诉案件受理费1147.50元，减半收取计573.75元，由反诉原告庄典珠、林鸿全负担。均限于本判决生效后五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 连青竹 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 许 磊 速 录 员 施斌昭 附：本判决引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。