贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初12754号 原告：路伟，男，1990年7月8日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师，执业证号15205201911107125。 委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：毕节万晟置业有限公司，统一社会信用代码91520502059064834E，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住楼3号楼2楼。 法定代表人：余国晟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗舸真（一般授权代理）。 原告路伟与被告毕节万晟置业有限公司（下称万晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路伟委托诉讼代理人吴发琴、被告万晟公司委托诉讼代理人罗舸真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金14,791.70元，违约金以总房款456,148.00元为基数从2017年12月31日起，按日利率万分之一计算至2018年11月13日止；2.判令被告退还原告燃气开户费2,500.00元、电视开户费380.00元、水开户费200.00元，共计3,080.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年12月12日，原告与被告签订编号为WSZYA90402的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款456,148.00元购买被告开发的毕节市七星关区XX号房。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款及相关税费已全部付清。按合同第22条约定，被告在2016年12月30日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并在2017年12月31日把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但由于被告的原因，涉案房屋直到2018年11月13日才办理到不动产权证书。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列约定处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”该房屋于交付后，原告已经将所有办证相关费用支付给被告，但被告未按约定取得初始登记，未向原告或办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续并通知原告，已构成违约，应当承担支付逾期办证违约金的责任。此外，被告重复收取原告的各项开户费没有法律依据，应当予以退还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢! 被告万晟公司辩称：一、被答辩人部分诉讼请求已过诉讼时效。根据被答辩人诉状描述事实，原告三通费的诉讼请求已过诉讼时效。二、交房表不能证明答辩人收取被答辩人三通费用。依据：民诉法第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”三、合同有约定供暖、燃气费用并不包含在房价款中。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款，供暖费建设费和采暖费不在合同所列的配套设施和建设安装费用。而双方签订的《商品房买卖合同》第十四条也约定了由公司为业主代交供暖费。由于双方签订的《商品房买卖合同》是格式文本，无法预见我地区的供暖特殊性，在双方平等自愿的条件下也签订了《商品房买卖合同补充协议》，《补充协议》第一条也约定了商品房价款中不包含第三方收取的各类费用。事实上，供热公司也和各原告签订了供用热合同。其合同约定的费用和我公司代收的费用完全吻合，证明了公司只是接受了业主方和供热方双方的委托，代收供暖费（供热建设费和后期采暖费）。双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条是约定了交付条件，约定的是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，需要客户另行交纳。四、供热设施不属于合同中约定的基础设施。供热建设费由业主自行缴纳至贵州华电毕节热电有限公司。答辩人未收取相关费用。（一）供暖设施不属于房屋必须配套的基础设施。第一，在贵州华电毕节热电有限公司与万晟公司签订的《供用热合同》中第七条明确约定，华电公司负责一级换热站至二级换热站即外管网的设计、施工、维护和更新等费用，万晟负责二级换热站至用热户端口即供热户外管网的设计、施工、维护和更新等费用。也就是说华电公司只负责将管道铺设到万晟阳光城项目，而万晟阳光城要负责外墙、房屋地管、阀门的设计、施工、维护和更新。万晟与业主之间签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条是约定了交付条件，约定的是“线路敷设到户或管道入户”等，实际上万晟公司已经完成管道入户，万晟公司在这一部分项目事实上并未向用热户收取任何费用。合同中的65.00元每平方米的供暖建设费为电厂到小区的管道，这一部分管道在小区外，不属于小区那么就不应该算作小区项目的基础设施建设费用。小区内的供暖设施作为基础设施也好、附赠部分也罢，从未另向业主收取分文费用。故业主要求万晟退还供暖建设费没有事实依据。第二，万晟阳光城热电联产集中供热试点项目是经市、区两级人民政府审批同意的毕节第一个实施供热供暖的示范性项目，也是毕节目前唯一一个已投入运营使用的集中供热项目。供热设施并非房地产行业普遍存在的必要设施，如将此纳入房开成本，将加重答辩人的经营负担，对答辩人不公平。答辩人作为毕节市仅有的供热示范单位，积极承担社会责任，为毕节市的供热建设有里程碑意义，然而却要承受其他房地产企业不用承受的成本，这与卸磨杀驴有和区别？如此操作，日后民营企业怎么能积极响应承担社会责任？（二）业主与热电公司签订《居民住宅供热用合同》约定由业主承担供热建设费和后期采暖费，答辩人未收供暖建设费，业主代收的费用已支付热电公司。业主与贵州华电毕节热电有限公司签订的《供热用合同》约定了由业主承担供热工程建设费和后期采暖费。根据《合同法解释(二)》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从对方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是《合同法》第十条第一款中的‘其他形式'订立的合同。但法律另有规定的除外。”尽管有的业主在收到热电公司签订合同的通知后未签订书面的供热用合同，但各业主都以实际行为表明在履行合同的内容，因此业主与热电公司已经建立事实合同关系，各方应按合同约定履行。此外，首先答辩人在其广告宣传、认购书、商品房买卖合同及补充协议中均对供暖建设费予以说明，被答辩人对此明知，现答辩人以此为由起诉有违诚实信用原则。其二，商品房合同及补充协议对此均有约定，合同总价不包含供暖建设费费用，被答辩人应自行缴纳。第三，答辩人与贵州华电毕节热电有限公司签订合同中明确约定了收费标准和收费内容，答辩人仅作为代收款项人，并非自行收取该费用。五、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。（一）不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。（二）即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2．因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应承担责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产初始登记之日或提交资料时间之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”2017年9月18日，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定：“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。对于因业主未缴纳契税、身份证过期等自身原因导致答辩人因缺少办证必要资料，即使在已取得商品房大产权初始登记时也无法为业主办理不动产权证书的，不应由答辩人承担责任，即使承担，违约金的截止日期也只能计算至答辩人取得初始登记之日。六、万晟公司未逾期交付房屋，无逾期交付责任。万晟公司对应栋数的交付时间均为统一，且在交付之前已通知各业主前往公司办理相关交付义务，因业主自身原因不来办理的，非万晟公司责任。且客户自身原因未交付并未造成客户实际损失。如果支持原告诉讼请求，会加大房开企业的责任，有失公允。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益为谢! 根据当事人提供的证据及陈述，本院确认以下事实：2015年9月26日，原告和被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，总房款465148.00元，该价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；交付该商品房时，上水、下水、供电达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气2016年12月31日达到管道入户；付款方式为合同签订之日支付首期房款145148.00元，余款320000.00元银行按揭支付；出卖人应当于2016年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期时间在180日内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款459819.00元（原支付465148.00元-面积补差款5329.00元）。2017年1月15日，被告向原告出具《万晟阳光城业主收房交款明细》，载明：款项内容为印花税5.00元、代办费100.00元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2500.00元，开发商收款人严圣涛。2018年10月9日，被告取得涉案楼幢不动产权登记。2018年11月7日，被告向不动产登记机构提交不动产登记申请。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。 对于原告诉请的支付逾期办证违约金的诉求，合同约定被告应于2017年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，又因合同约定办理转移登记的方式是原告委托被告办理，故被告只需向不动产登记机关递交办理转移登记的资料即履行完毕该义务，被告于2018年11月7日履行完毕，构成违约，违约期间为2018年1月1日至2018年11月6日，已超过180日，按合同约定违约金以原告已付购房款459,819.00元为基数，按日万分之一的标准计算，但原告主张以456,148.00元为基数，计算违约金为14,140.59元（456,148.00元×0.01%×310天）。 对于原告要求被告返还有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”附件五：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定。”从合同约定可看出，商品房价款已经包括房屋相关的配套设施设备，而涉案的水电、广电、燃气等也当然属于房屋的配套设施，即原告购买涉案房屋，被告就应提供房屋能够满足使用条件的相关配套设施，配套设施产生的相关费用应包含于房屋价款之中，且合同也约定了在购房款之外，被告不得再向原告收取任何费用。因此，被告向原告收取该涉案费用，应予返还，故原告要求被告退还涉案有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告路伟逾期办证的违约金14,140.59元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告路伟有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元和燃气入户费2,500.00元； 三、驳回原告路伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费123.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年十月十二日 书记员  肖 毅