广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初1541号原告：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：广东省阳西县新城四区广场路2号。负责人：赵汝升，该行行长。委托诉讼代理人：邵亨留，该行员工。委托诉讼代理人：姚富尹，该行员工。被告：谢汝跳，男，1986年4月1日出生，汉族，住广东省阳西县。被告：阳江市恒茂投资有限公司，住所地：广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园中阳大道中阳商业街F期8栋55号铺。法定代表人：梁文秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王启燕，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行(以下简称农行阳西支行)诉被告谢汝跳、阳西县恒茂投资有限公司（以下简称恒茂公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行阳西支行的委托诉讼代理人姚富尹、被告恒茂公司的委托诉讼代理人王启燕到庭参加诉讼，被告谢汝跳经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行阳西支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告谢汝跳、恒茂公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170260238）；2、判令谢汝跳立即偿还借款本金294444.8元、利息5555.23元及从2020年4月22日起至还清款项之日止的利息（按借款合同约定计算）；3、判令恒茂公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、判令原告在处置抵押物价款中享有优先受偿权；5、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：谢汝跳因购买房屋，于2017年11月22日向我行借款303000元，期限30年（自2017年11月22日至2047年11月21日），年利率5.635%，按月等额本息还款，用其所拥有座落在阳西县的房产为借款作抵押担保，并在房地产管理部门办理抵押预登记手续［粤（2018）阳西县不动产证明第0001342号］，恒茂公司为该笔贷款作阶段性保证担保。各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170260238），合同签订后，原告依约借款303000元给谢汝跳，借款后谢汝跳累计清偿了25期贷款本息，但从2019年9月22日起出现不按合同约定时间还款，至2020年5月12日止连续4期没有清偿贷款本息，尚欠贷款本金294444.8元及利息5555.23元（利息计至2020年4月21日止），合计300000.03元。谢汝跳违反了与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第四条、第十一条和第二十九条的约定。至2020年5月12日止，借款人未取得房地产权证书，也未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，根据相关合同约定，被告恒茂公司应对上述贷款本息承担连带保证责任。为此，特向法院起诉。谢汝跳不作答辩。恒茂公司辩称，对原告诉请无异议，由法院依法作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：原告提供的被告身份证复印件、户口簿、《个人信贷业务申请表》、《借款凭证》、《个人购房担保借款合同》、不动产登记证明、《谢汝跳贷款还款付息清单》、《预购商品房抵押权预告登记》、账户资料信息、《谢汝跳贷款还款付息清单》内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月17日，农行阳西支行（贷款人、抵押权人）与谢汝跳（借款人、抵押人）、恒茂公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170260238），约定：借款金额为303000元；借款人用途为购买位于阳西县住房；借款期限30年，自2017年11月17日起至2047年11月16日止；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入恒茂公司（账号44×××23）账户；由抵押人提供抵押担保，抵押物为阳西县；由阶段性保证人恒茂公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年；保证及抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整，自基准利率调整之日（或1年期ＬＰＲ调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿等。合同落款处，由谢汝跳在“借款人”、“抵押人”栏签名确认，由恒茂公司在“保证人”栏盖章确认，由中国农业银行股份有限公司阳西县支行在“贷款人”栏盖章确认。2017年11月22日，农行阳西支行将贷款303000元划入恒茂公司名下账户。其后，谢汝跳累计偿还了25期（截至2020年4月24日）贷款本息，截至2020年4月21日，谢汝跳尚欠原告贷款294444.80元、利息5520.38元、复利27.58元、罚息7.27元，合计300000.03元。贷款逾期后，原告曾多次向恒茂公司主张保证责任。本案诉讼过程中，谢汝跳向原告偿还借款本金2956.07元、利息11310.41元，合计14266.48元。原告确认截至2020年9月17日，谢汝跳尚欠原告借款本金291488.73元。另查明，案涉阳西县于2018年1月26日办领预售商品房抵押权预告登记［粤（2018）阳西县不动产证明第0001342号］，登记的权利人为农行阳西支行，担保债权数额为30.3万元，债务履行期限从2017年11月17日至2047年11月16日止。案涉不动产未办理不动产权属登记及抵押登记手续。本院认为，农行阳西支行与谢汝跳、恒茂公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170260238），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，农行阳西支行依约履行了发放贷款的义务，谢汝跳应遵守分期还款的约定还款付息，其未按期偿付本息，已构成违约。截至2020年9月17日，谢汝跳尚欠原告借款本金291488.73元，有原告提供的贷款账户基本信息、个人贷款对账单予以证实，应予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，原告请求解除与谢汝跳、恒茂公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170260238）并要求谢汝跳提前清偿借款本金，合法合理，本院予以支持。因诉讼期间谢汝跳偿还部分本金及支付截至2020年9月17日的利息、罚息、复利，尚欠原告借款本金291488.73元，故谢汝跳尚应偿还原告借款本金291488.73元及此后（从2020年9月18日计至还清款项之日止）按《个人购房担保借款合同》约定的利息给原告。对原告第二项诉讼请求超出部分，本院不予支持。谢汝跳同意提供阳西县房产作为借款抵押物，在出现约定的违约情形时同意原告可处置该抵押物。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对该房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。农行阳西支行虽已依法办理了预售商品房抵押权预告登记，但其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，恒茂公司与农行阳西支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“由阶段性保证人恒茂公司提供阶段性保证+抵押担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用”，由此，恒茂公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，该保证责任为连带清偿责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。因案涉房产尚未办理不动产权属登记抵押登记手续，至原告起诉时尚处于保证期间，故恒茂公司应对谢汝跳尚欠原告借款本金、利息、罚息、复利等承担连带清偿责任。恒茂公司承担保证责任后，有权向谢汝跳追偿。谢汝跳经本院传票传唤，没有到庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条和《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告谢汝跳、阳江市恒茂投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170260238）；二、限被告谢汝跳在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金291488.73元及利息（利息按《个人购房担保借款合同》约定计算，从2020年9月18日计至还清款项之日止）给原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行；三、被告阳江市恒茂投资有限公司对上述第二项判决主文确定的债务承担连带清偿责任。阳江市恒茂投资有限公司承担上述保证责任后，有权向谢汝跳追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行负担165元，由被告谢汝跳、阳江市恒茂投资有限公司共同负担5635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  程美然人民陪审员  刘自统人民陪审员  宋大友二〇二〇年十月二十八日法官 助理  施春丽书 记 员  许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。