云南省水富市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0630民初178号原告：水富县吉祥房地产开发经营有限公司，住所地：云南省水富市云富街道办事处沙坪新区。法定代表人：李正蓉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师。被告：狄光敏，女，生于1978年4月14日，汉族，云南省水富市人，住云南省水富市；现住四川省宜宾市叙州区。原告水富县吉祥房地产开发经营有限公司（以下简称吉祥公司）与被告狄光敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥公司的委托诉讼代理人许丽、被告狄光敏到庭参加诉讼。原告吉祥公司的法定代表人李正蓉经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉祥公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告向原告返还水富县吉祥紫荆豪园会所1层的房屋；三、判决被告向原告支付从2019年12月1日起计算至返还租赁房屋之日止的租金、从应付租金之日起按每日百分之一计算至付清租金之日止的违约金；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年4月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将水富县吉祥紫荆豪园会所1层房屋出租给被告作为茶楼经营使用，租金每月为3300元，每年递增300元/月，每季度为一个付款周期，应于每一付款周期之前10日支付下一期租金和管理费，合同另对违约责任作了详细约定。合同签订后，原告将房屋交由被告使用，期间被告屡次拖延支付租金，原告一直要求被告按季度交租金，先交后使用，但被告从2015年起是月底交的，使用后才交的。在原告万般催促下才支付至2019年11月的租金。2019年11月20日，被告应当按约支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金。原告考虑正处于新冠病毒疫情期间主动给与了被告减租1个月的优惠，但被告仍不支付租金。2020年3月11日、20日，原告两次向被告送达《通知》，要求被告于2020年3月31日前补缴完清费用，被告收到通知后明确表示不予支付。原告认为被告长期拖欠租金及管理费的行为已严重违反了双方的合同约定及法律规定，原告有权依据合同约定解除双方的租赁合同，同时被告应当向原告承担违约责任。故请求法院支持原告的诉讼请求。狄光敏辩称，同意解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；对原告请求被告返还水富县吉祥紫荆豪园会所1层的房屋也无异议，已经返还了；被告是2020年5月12日交出的钥匙，租金应计算到2020年4月，现在房租是3900元，不是按每年递增300元计算的；被告于2020年1月4日向原告交了2019年11月的租金，对欠付租金金额23400元不认可，因为疫情期间，国家不允许营业，租赁的茶馆没有产生营业效益，所以不承担房屋租金；对违约金有异议，不是被告单方面违约，是因为疫情期间国家规定不允许营业，对违约金不承担；在租房时交了4000元保证金给原告，要求用于抵扣房租；对原告请求的诉讼费、保全费由被告承担没有异议。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将水富县吉祥紫荆豪园会所1层房屋出租给被告作为茶楼经营使用，租赁期自2012年6月1日起至2022年5月30日止；租金每月为3300元，租金收取采用按季预付方式，签约时，先预付1个月的租金，此后每季度须提前十日交纳租金；逾期未交，原告将从欠费之日起每天按欠费总额的1%累计收取违约金；保证金为人民币4000元，该保证金在合同期满，被告严格遵守合同和完清相关费用之后，办理保证金退还；若原告违约，被告退房时，原告必须全部退还保证金，并将保证金的50%作为违约金赔付被告，不足赔付部分，则按照国家规定承担相应责任；租赁期间，被告每季度为一个付款周期，应于每一付款周期之前10日支付下一期租金和管理费。合同签订后，原告将房屋交由被告使用。从2015年起，被告按月交纳房租，先使用后交房租，即每月底交房租。同时，原被告双方在履行合同过程中，又将房租调整为每月3900元。2020年1月4日，被告向原告交纳2019年11月的房租3900元后，对2019年12月以及之后的房租便未在继续交纳。2020年3月9日，原告向被告出具《通知》，载明被告尚欠2019年12月1日至2020年3月30日止的租金，要求被告于2020年3月15日之前补清所欠租金，并按合同约定交纳下个季度的租金11700元，若未按约定时间交纳租金则不可享受公司的疫情免租政策，即免除2020年2月整月租金。2020年3月19日，原告再次向被告出具《通知》，载明被告尚未在规定日期之内完清拖欠租金，现通知被告将不再享有公司的疫情免租政策，并在2020年3月31日之前补清2019年12月1日至2020年3月31日的租金共计15600元，若在3月31日前仍未完清租金，则视为被告严重违约，公司将采取法律措施进行诉讼，以及收回该物业并按合同约定追索被告相应违约金。2020年5月13日被告将案涉房屋钥匙交给原告。另查明，本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，并交纳了470元保全费。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物、租期期限、租金标准、保证金收取及租金收取方式等内容系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。虽然按照合同约定，租金收取采用按季预付方式，但自2015年起，被告则按月向原告交纳租金，并在先使用房屋后再交纳租金，即每个月月底交纳租金，而原告对被告改变租金交纳的方式也予以默认。因此，应认定原被告双方对交纳租金的方式由合同约定的按季交纳租金以及先交租金后使用房屋变更为按月交纳租金及先使用房屋后交纳租金。因被告自2020年1月4日向原告交纳2019年11月的租金3900元后，未再交纳租金，已构成违约，故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同并要求被告支付租金的请求合法，予以支持。根据查明的事实，被告于2020年5月13日已将案涉租赁房屋钥匙交给了原告，且原告已接收了该房屋钥匙，故原、被告双方之间的房屋租赁合同已于2020年5月13日自愿解除。众所周知，由于2020年1月全国发生××疫情后，各地为了防控需要均出台相关规定，水富市于2020年1月底发布通告，要求非居民生活必需的经营场所一律关闭，至被告将案涉房屋钥匙交给原告之时即2020年5月13日，水富市也未解除上述禁令。被告所承租的房屋用途系经营茶楼，属于关闭的对象，即从2020年2月起至2020年5月13日止不能营业，而被告在此期间不能营业是基于××疫情，属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，并非是被告自身主观原因所致。因此，对被告在2020年2月至2020年5月13日3个半月的租金予以部分免除。按照公平原则，该3个半月的租金损失由原被告双方当事人平均分担。按照每月房租3900元计算，2020年2月9日至2020年5月13日3个半月的房租损失共计13650元，由原被告双方各承担6825元。对于被告所欠原告2019年12月和2020年1月共计2个月的房租，因被告不能提供证据证明该期间系不可抗力的原因导致其不能营业，因此，被告对该2个月的房租未按期交纳的行为属违约行为，依法应承担继续履行和支付违约金的责任。根据原被告双方签订的房屋租赁合同约定，被告逾期未交纳房租，原告将从逾期之日起，每天按欠费总额的1％累计收取违约金。因原被告双方在履行合同过程中，对交纳租金的方式实际进行了变更，即按月交纳租金，先使用后交租金，且在每使用一个月的月底交纳当月的租金。故被告对所欠原告2019年12月的租金最迟应在当月的31日交纳；对所欠原告2020年1月的租金最迟应在当月的31日交纳。由于原被告双方在履行合同过程中，将租金变更为每月3900元，故被告尚欠原告该2个月的租金为7800元。将被告交纳的保证金4000元折抵部分租金后，被告尚欠原告该2个月的租金为3800元。由于被告对所欠原告的该3800元租金至今未交纳，故其应从2020年1月31日起每日按所欠租金3800元的1％支付原告违约金至该租金3800元付清之日止。原告要求被告支付2019年12月、2020年1月租金以及按每日1％计算支付违约金的请求合法，予以支持；但其要求被告全额支付2020年2月、3月、4月、5月租金以及按所欠租金总数计算支付违约金的请求与法律规定相悖，不予支持。关于原告提出的要求被告承担诉讼费、保全费的请求。因在庭审中，被告对原告提出的该项请求无异议，并同意承担诉讼费和保全费。因此，对原告的该项请求予以支持。关于原告要求被告返还水富县吉祥紫荆豪园会所1层房屋的请求。因被告已于2020年5月13日将房屋钥匙交还了原告，被告也予以认可，且同意将租金计算至2020年5月13日，说明被告已于2020年5月13日将房屋退还了原告。因此，对原告的该项请求不予处理。关于被告提出疫情期间，国家不允许营业，租赁的茶馆没有产生营业效益，所以不承担房屋租金和违约金的辩解意见。由于被告并未提供证据证明2019年12月和2020年1月系新冠疫情原因导致其不能营业，且在2020年2月至2020年5月13日期间因新冠疫情原因不能营业对原被告双方都有损失。按照公平原则，对因××不能营业期间所产生的损失，由原被告双方平均承担较为合理。故被告所提出的该抗辩意见不合法，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告水富县吉祥房地产开发经营有限公司与被告狄光敏签订的《房屋租房合同》于2020年5月13日解除；二、被告狄光敏在本判决生效之日起十日内支付原告水富县吉祥房地产开发经营有限公司房屋租赁费10625元；三、被告狄光敏在本判决生效之日起十日内每日按所欠房屋租赁费3800元的1％支付原告水富县吉祥房地产开发经营有限公司自2020年1月31日起至该房屋租赁费付清止的违约金；四、被告狄光敏在本判决生效之日起十日内支付原告水富县吉祥房地产开发经营有限公司保全费470元；五、驳回原告水富县吉祥房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费853元由被告狄光敏负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判长 黄 芳审判员 张元芬审判员 杨方芳二〇二〇年十月三十日书记员 邱 燕