贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5608号原告：贵阳保利铁投房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑办事处桐木岭村4组。法定代表人：王浩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：潘冠青，贵州鼎尊律师事务所实习律师，特别代理。被告：郑周华，男，1975年6月6日出生，汉族，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：郑周容，与郑周华系兄妹关系，特别代理。委托诉讼代理人：张连芬，系郑周华母亲，特别代理。第三人：中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行，住所地贵州省贵阳市南明区新华路9号乌江水电大厦。负责人：刘绍义，该公司董事长。委托诉讼代理人：严阵，贵州心典律师事务所律师，特别代理。原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被告郑周华及第三人中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行（以下简称中国银行甲秀支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法进行了开庭审理，原告保利公司委托诉讼代理人刘元芳，被告郑周华及其委托诉讼代理人郑周容、张连芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告保利溪湖第7#楼栋2单元19层2号房屋（房屋总价款为586646元）；2.被告配合原告办理撤销该套房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记手续，并承担先关撤销登记费（以实际收取为准）；3.被告支付原告违约金58664元；4.被告赔偿原告律师费22000元；5.诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2017年2月22日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的保利溪湖第7#楼栋2单元19层2号房屋，总价款586646元，被告分别于2017年1月7日、2017年2月22日向原告支付首付款共计126646元，余款460000元通过第三人办理按揭贷款支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订签订《个人房屋贷款合同协议》，但因被告连续数月未归还银行贷款，导致第三人从原告的保证金专用账户扣划保证金用于清偿被告欠付的按揭款。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担。故原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告郑周华辩称，1.被告不同意解除合同，要求继续履行合同，对原告抵扣的部分我同意偿还，但是要求分期偿还，给予宽限期，如果被告有偿还能力我们会提前还款。2.被告因为生病瘫痪为一级残疾人，现在是低保户已经完全没有偿还能力了。希望能将房屋过户到被告弟弟郑周国名下，由郑周国继续偿还银行贷款。第三人中国银行甲秀支行述称，我方是预告抵押登记权人，根据物权法的规定，未经预告抵押登记权利人同意的，物权变动不发生效力，本案原告的第一项和第二项诉讼请求涉及物权的变动，因为我方不同意该两项诉讼请求。本院经审理查明的案件事实如下：2017年1月7日，被告郑周华向原告保利公司支付购房定金20000元。2017年2月22日，原告保利公司（出卖人）与被告郑周华（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号保铁字2016-ＧＣ7096），合同约定由买受人向出卖人购买位于贵阳市花溪区房屋一套，建筑面积为119.44平方米房屋一套，房屋总价款为586646元，由买受人先支付首付款126646元，余款460000元由买受人通过银行按揭贷款方式支付，交房期限为2019年6月30日前。该合同《补充协议》第1.3.3约定“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人的保证责任而扣划出卖人款项，则出卖人可通知被告解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起15个工作日内将所购房屋退回给出卖人…出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将购房款返还给买受人”。第7.5约定“买受人确认本合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面上市告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，即出卖人按该联系方式发送相关资料后，而不论所发送资料是否被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务”。《商品房买卖合同》、《补充协议》自双方签字或盖章之日起生效。签订合同的同日，被告向原告支付了房屋的首付款106646元，含前期支付定金，共计付款126646元，剩余购房款460000元，由原告推荐被告向其合作的第三人以按揭贷款方式支付，原告对该笔贷款向第三人承担连带保证责任。2017年11月15日，案涉房屋办理了不动产预告登记，权利人为第三人，义务人为被告。2019年1月8日，案涉房屋办理了预售合同备案登记（预售合同登记号：Y17015639）。在贷款合同履行过程中，因被告逾期偿还贷款，第三人扣划原告保证金。2018年12月21日，原告被扣划保证金5729.22元。原告于2019年6月3日按合同约定地址通过EMS向被告邮寄《解除通知书》，内容为：“2017年2月22日您与我司签订《商品房买卖合同》……自2017年2月22日起截至目前，因您未能如期归还银行按揭贷款，导至银行基于出卖人的保证责任，扣划我司保证金5729.22元……现我公司依照《商品房买卖合同》之约定向您通知如下：1.解除我司与您于2013年6月22日签订《商品房买卖合同》。2.您应自收到本通知书之日起15日内将所购房屋无条件退回我司，并承担相应的费用及损失”。2019年7月24日，该邮件被退回。2019年6月28日，原告被扣划保证金金额16198.72元。2020年3月26日，原告被扣划保证金金额5502.5元，对于该笔款项，被告委托诉讼代理人陈述对于该笔扣款其清楚，因为当时和家人回乡下过年，之后因疫情原因就一直没有来贵阳，所以在三月份其就将该笔款项还到支付第三人处用于偿还银行贷款的账户中，并非故意违约，并提交了中国银行还款回单，载明汇款5300元。另查：1、2018年11月9日，被告郑周华因脑出血、高血压等重症瘫痪入院治疗，后多次在医院住院治疗，现已达壹级残疾。2、审理中，因原告申请，本院于2019年6月21日作出(2019)黔0111民初5608号民事裁定，裁定查封案涉房屋或查封、扣押、冻结被告价值667310元的财产，产生保全费3420元。3、诉讼过程中，原告变更诉讼请求为“1.被告向原告偿还垫付的按揭款27430.44元，并按年利率6%支付原告资金占用利息（自2018年12月22日起至款清时止，截止2020年10月10日的利息共计2381.49元）；2.诉讼费、保全费、保函费由被告承担”，被告及第三人对于原告庭后变更诉讼请求不持异议，被告同意偿还原告垫付款，但不同意支付资金占用费。上述事实，有《商品房买卖合同》、商品房预售备案登记表、中国银行回单、解除合同通知书、EMS信息、商品房按揭借款（抵押）合同、当事人陈述等证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务。不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款（抵押）合同》是原、被告以及第三人各方的真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应该诚信履行该合同项下的义务。原告作为被告向第三人的住房按揭贷款的连带保证人，因被告逾期向第三人偿还分期按揭贷款，导致原告代为垫付逾期贷款本金及利息达27430.44元（5729.22元+16198.72元+5502.5元），现原告依法向被告进行追偿并要求被告支付资金占用利息，符合法律规定，本院应予准许，被告应向原告偿还该款垫付款。对于原告主张的资金占用利息,根据原告垫付的时间，5729.22元垫付款自2018年12月22日至2019年8月19日的资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；16198.72元垫付款自2019年7月25日至2019年8月19日的资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；5502.5元垫付款自2020年3月27日后的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，原告诉请超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑周华于本判决生效之日起十日内偿还原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司垫付贷款本息人民币27430.44元及资金占用利息（其中，人民币5729.22元垫付款自2018年12月22日至2019年8月19日的资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；人民币16198.72元垫付款自2019年7月25日至2019年8月19日的资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；人民币5502.5元垫付款自2020年3月27日后的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5237元，保全费人民币3856元，共计9093元，由原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司负担8687元，由被告郑周华负担406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高燕二〇二〇年十月二十八日书记员  李蓉