黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3144号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：段存钢，男，1962年1月30日出生，汉族，大庆市第二十三中学教师，住大庆高新区。委托诉讼代理人：王庆红（与段存钢系夫妻关系），女，1966年5月8日出生，汉族，大庆市幼教中心六园退休教师，住大庆高新区。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告段存钢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告段存钢及委托诉讼代理人王庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令段存钢支付物业服务费21,121.25元及自2015年12月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金7841元，共计28,962.25元；2．案件受理费由段存钢承担。事实和理由：2014年12月21日，段存钢接房入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地9-1-301室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用为2.5元/平方米/月，如段存钢不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。段存钢入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但段存钢未按照物业管理服务协议的约定履行缴纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2015年至2020年的物业服务费21,121.25元及逾期违约金7841元，合计28,962.25元。因段存钢不履行义务，悦豪物业公司诉至法院。段存钢辩称：1．段存钢没有拖欠悦豪物业公司的物业费，悦豪物业公司不履行物业服务协议约定的义务，段存钢不应支付物业服务费及滞纳金；2.2014年段存钢作为业主收房时，商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆市悦豪物业管理有限公司（以下简称大庆悦豪公司），仅具有物业服务企业三级资质，并非悦豪物业公司。物业公司的更换，应根据相关法律规定的程序及方式进行，而悦豪物业公司擅自更换物业的行为属于违法。2017年12月8日，由悦豪物业公司出具的“关于小区业主反映问题的回复”文件虽盖有悦豪物业公司公章，但文件页眉仍为大庆悦豪公司。以上情况说明二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异；3．段存钢与悦豪物业公司签订的物业管理服务协议第三章对物业管理服务标准进行了详细、明确的约定，但在2017年12月8日悦豪物业公司出具的业主反映问题回复中，悦豪物业公司承认小区至少出现15项物业服务问题，包括物业电话停电后不通、投诉电话未公示、小区灯光不亮、单元门损坏、喷泉未投入使用、门岗不严、垃圾清理不及时、小区水域有异味、灭鼠不到位、保洁人员工作不力、绿化补植不及时、清雪速度慢等问题。尽管悦豪物业公司在该文件中表示已解决部分问题，但业主们提供的证据显示，仍然有大量问题存在，悦豪物业公司至今未能全部履行物业管理服务协议规定的义务；4．大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出“关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复”，明确说明文件规定的收费标准有效期至2016年12月31日，且应以业主委员会和物业公司双方协商确定的收费标准代替。但悦豪物业公司2017年至2020年的收费标准既未经物价局备案，也非与业主委员会双方协商的结果，收费标准仍不明确；5．物业公司催缴物业服务费应该每年催缴一次，但悦豪物业公司在2016年、2017年、2018未对段存钢催缴；6．根据《大庆市物业管理条例》第32条的规定，物业服务企业应该每半年公布一次物业服务企业的履行情况，悦豪物业公司却一次都没有公布自己的物业履行情况；7．悦豪物业公司没有按物业服务协议履行义务，不自查原因却起诉业主，由此对段存钢造成的不良影响及名誉损失，悦豪物业公司应负责并赔偿；8.10号楼前停车场没有相应的管理和监控设备，段存钢车辆在停车场正常停放被剐蹭，段存钢想要调取监控时，被告知没有监控无法查找；9．小区没有健身活动场所及运动器械等；10．段存钢住宅窗前被大树严重遮挡，树枝已伸进阳台，严重阻挡室内采光，多次反映给悦豪物业公司，至今没有解决；11．段存钢住宅室内墙体漏雨，导致墙体发霉、脱落。悦豪物业公司2018年对相应外墙面做了处理，但有的部分仍然渗漏严重，至今没有给予解决；12．小区没有按原设计规划建设完成，业主们入住几年，小区仍处于半工地状态，相应的配套设备都没有，高等级物业服务的基础没有，不应收最高等级物业费；13．私自收取、支出楼道、电梯间等公共区域广告费；14.2016年9月4日下午15时，物业工作人员两次将段存钢及楼下业主家的入户电源破坏，不但影响了段存钢的正常生活，还致使段存钢家的电器损坏。找到悦豪物业公司要求查看监控被拒绝；15.2017年12月1晚，段存钢夫妇回家，因没有带单元门卡，给物业打电话请求帮助，物业人员以各种借口不给开门；16．小区垃圾车污秽不堪，刺鼻的气味很远都能闻到，小区的卫生和防疫问题严重，垃圾车在行驶过程中还将绿化破坏，向悦豪物业公司反映多次没有解决；17．小区的大门常处于损坏状态，外来车辆出入随意，存在安全隐患；18．小区路灯数量和亮度不达标，经常处于熄灭状态，维修不及时；19．小区代替围墙的围挡破烂不堪，刮风就倒，没有达到小区收费标准，且存在安全隐患；20．小区排污系统清理不及时，小区臭味熏人、蚊虫滋生、老鼠乱窜；21．小区唯一的一个快递取货点，周边环境脏乱。综上，段存钢没有不交物业管理费的故意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1．物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明2014年12月21日，悦豪物业公司与段存钢签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为2.5元/平方米/月”、第3项约定“如段存钢不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向段存钢收取物业服务费。经质证，段存钢对证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为段存钢2014年不欠费，该协议是收房时签的前期合同，后期悦豪物业公司服务质量不达标，对其收费标准不认可，服务和收费不成正比。因段存钢对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2．欠费明细表1份（原件）、催缴通知单2页、律师催收函各1页（均系照片打印件），欲证明段存钢自2014年12月21日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但段存钢自2015年12月1日起一直未交纳物业服务费，截止到目前为止，段存钢已欠交6年多物业服务费，段存钢未交纳物业服务费的行为已严重违反协议约定，应依物业管理服务协议第十五条第3项约定，除支付物业服务费本金21,121.25元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费违约金7841元，合计28,962.25元。经质证，段存钢认为该组证据真实性无法确定，收费单、缴费单及律师函段存钢都没收到，无法证实当时贴在段存钢家门口，面积与段存钢房产证上的面积不符。催缴通知单及律师催收函虽是照片打印件，但是按照物业的行业习惯，催缴单及律师催收函张贴的目的是为了让业主看到，张贴后只能拍照留存不会予以收回，没有原件符合行业习惯，故本院对催缴通知单及律师催收函的真实性予以确认并予以采信；欠费明细表与本案有关联性，本院予以采信。3．阿斯兰小镇倒塌围档维修问题的知会1份（出示原件，提交复印件），欲证明悦豪物业公司在发现围档倒塌后立即通知到了房地产开发公司，并要求房地产开发公司尽快维修，悦豪物业公司已尽到物业公司项下的协调义务。经质证，段存钢认为该证据真实性无法确定，其不知道此事，小区围档问题现在依然没有解决。因该份证据是与原件核对无异的复印件，且该证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据真实性予以确认并对该证据予以采信。段存钢向本院提交证据如下：光盘1张（内附照片视频），欲证明小区现在的环境不好，服务不达标。经质证，悦豪物业公司对证据真实性、关联性及证明问题均有异议，认为段存钢未能提供证据原始载体进行核实，无法证实拍摄的时间、地点，多数照片下方虽然显示了经纬度、地址、时间等信息，但不能证明该信息是拍摄照片时直接生成的，也不能证明其真实性，照片显示的仅是部分短暂的静态的内容，不能证明小区内存在王立平所述的上述任何问题。夜间路灯不亮是房地产开发公司最初设计安装规划遗留问题，悦豪物业公司已投入资金进行整改并多次协调房地产开发公司，今年已采购多批太阳能路灯和别墅柱头灯进行更换解决亮化问题；围挡属于房地产开发公司建设施工问题，不属于物业服务改建范畴，照片形成时间是台风期间，悦豪物业公司和房地产开发公司没有不予处理；报纸照片截图没有提供原始载体予以核实，图片显示为监控静态照片，没有证据证实悦豪物业公司管理的小区内没有设立相关的安保设施，报纸内容应当结合正式的出警记录确认真实性，且经悦豪物业公司的工作人员多次与相关业主沟通，相关业主拒绝报警处理，无法证实其所述的情况；依据物业管理服务协议第十四条第七项悦豪物业公司对于水景每周巡视检查一次，对损害部位及时维修，保证节日期间各项设施运行正常；悦豪物业公司有专业的垃圾清运车，清理时间每天早晚各一次，但建筑垃圾不按此标准执行，原则上建筑垃圾是由业主自行处理或业主缴纳清理费用聘用他人进行处理。段存钢提供的该组照片不能体现时间的连续性，照片中已经明确体现垃圾为沙石辅料等建筑性垃圾；从该组证据显示的杂草位置来看属于悦豪物业公司管理范围之外，悦豪物业公司无权管理；关于水系问题，物业公司按照服务协议及工作标准定期进行换水及青苔的打捞；关于道路停车情况，物业公司仅能对不文明停车行为进行劝阻，但无行政执法权，不能强令将车辆停在指定位置，小区内共有道路归小区业主共同所有，将此责任强加于悦豪物业公司没有法律依据。同时，视频及照片充分显示出小区内的亮化设施是正常的，堆积的落叶垃圾统一进行处理；房屋漏水属于房屋质量问题，悦豪物业公司物权对其整改。因悦豪物业公司对该证据的真实性、关联性及证明问题均有异议，且段存钢无法提供原始载体进行核对，故本院对以上证据均不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月21日，段存钢办理了阿斯兰小镇4号地9-1-301室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为2.5元/平方米/月，如段存钢不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对段存钢居住的小区实施物业管理服务至今。段存钢拖欠悦豪物业公司2015年至2020年物业服务费共计21,121.25元，自2015年12月1日至2019年12月31日期间逾期违约金7841元，共计28,962.25元。经悦豪物业公司悦豪物业公司催要，段存钢拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，段存钢所有的房屋建筑面积为138.50平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了物业管理服务的相应职责，为段存钢提供物业服务，段存钢应承担缴纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求段存钢支付2015年至2020年物业服务费21,121.25元的诉请，本院予以支持。关于2015年12月1日至2019年12月31日期间逾期违约金7841元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与段存钢等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于段存钢辩称没有拖欠悦豪物业公司物业服务费的意见，从庭审中可知双方签订物业管理服务协议，且悦豪物业公司已经实际提供物业管理与服务，段存钢也已实际接受悦豪物业公司的物业服务，则应支付相应的物业服务费；关于段存钢提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司后变更为悦豪物业公司，二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异的辩解意见，本院认为段存钢入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是段存钢不交物业服务费的法定事由；关于段存钢辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认小区至少出现15项物业服务问题的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持；关于段存钢2017年至2020年收费标准不明确、未经物价局备案，也非与业主委员会协商的辩解意见，本院认为段存钢2014年入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费2.5元/平方米/月，具体明确，不存在费用不明确的说法；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止，合同的履行期限尚未届满，双方应按照协议约定履行各自的义务；关于物业公司催缴物业服务费应该每年催缴一次，悦豪物业公司在2016年、2017年、2018年未对段存钢催缴，本院认为悦豪物业公司对段存钢2016年、2017年、2018年物业服务费虽没有按照法定督促程序催收，但是段存钢已实际接受悦豪物业公司的物业管理与服务，理应支付物业服务费；关于悦豪物业公司没有公布自己的物业履行情况的抗辩，本院认为此非段存钢不交纳物业服务费的合理依据；关于段存钢其余的抗辩意见，因其未能提供证据证明，综上，本院对段存钢的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告段存钢于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2015年至2020年物业服务费共计21,121.25元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费262元（已减半），由段存钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  迟雪莲二〇二〇年十月二十六日书记员  高 磊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。