广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40381号原告：林裕贵，男，1966年2月18日出生，汉族，住广东省化州市。被告：叶光荣，男，1952年12月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：刘佳妮、潘春花，均系广东广厚律师事务所律师。被告：蓝国强，男，1959年10月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：蓝炳金，男，住广东省广州市越秀区，系被告蓝国强的兄长。原告林裕贵与被告叶光荣、蓝国强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告林裕贵、被告叶光荣的委托诉讼代理人刘佳妮、被告蓝国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林裕贵向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号402房（以下简称案涉房屋）的强制执行；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：1986年12月，被告蓝国强经广州市天河区西坑人民政府批准在广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号合资建房（以下简称2号楼房）。1987年6月3日，作为甲方的被告蓝国强与共同作为乙方/合建人的甄凤莲、刘琼英、方水记、方玉明、刘燧燃、刘伟军、曾凡轩、朱智成、萧碧芳、罗奇、萧惠忠、钟荣基、杨燕萍、刘天照（乙方/合建人的签约代表为王立强）签订《合资建房协议书》（以下简称《协议书》），约定：甲方提供建房地方，一切报建手续由甲方在乡政府办理，费用由甲方负责（报建五层半），工程费全部由乙方负责投资，乙方给回4个套间给甲方，其余14个套间全部归乙方所有等条款。2号楼房建成后，案涉房屋分配给朱智成。2015年6月17日，原告与朱智成签订《房产转让协议书》（以下简称《转让协议书》），约定原告以198000元的价格向朱智成购买案涉房屋。原告依约支付了购房款198000元，取得了案涉房屋的所有权，并一直居住使用至今。被告蓝国强未经合建人同意，擅自将2号楼房的产权登记至其个人名下。2018年5月22日，因两被告房屋合建纠纷一案，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执10880号执行裁定书（以下简称10880号裁定书），裁定拍卖的房屋包括属于原告实际居住使用的案涉房屋。2018年6月6日，原告依法向广州市天河区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求终止对案涉房屋的执行。2019年10月10日，广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106执异209号执行裁定书（以下简称209号裁定书），驳回原告的异议。原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告蓝国强与合建人签订的《协议书》真实合法，案涉房屋建设时经过广州市天河区西坑人民政府核准，原告是以正当、合法的方式取得案涉房屋的使用权和所有权。在原告与2号楼房的其他十三名业主购买房屋后，如对房屋进行强制执行势必造成部分家庭流离失所、无以为家，原告对案涉房屋的所有权和居住权应当被保护，广州市天河区人民法院不得执行案涉房屋，以保障原告的所有权和居住权不受影响。综上所述，原告已购买案涉房屋并取得案涉房屋的所有权和居住权，两被告的纠纷案件执行严重损害原告的合法权益，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告叶光荣辩称：关于（2000）天法民初字第302号原告叶光荣与被告蓝国强，第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、黄庆坚、刘洁芳、陈有文等人房屋合建纠纷一案（以下简称302号案），广州市天河区人民法院作出的（2000）天法民初字第302号民事判决书（以下简称302号判决书）已发生法律效力。根据302号判决书，本案被告蓝国强应向本案被告叶光荣返还投资款336万元及其相应利息、罚息，并负担受理费26810元、评估费27500元。广州市天河区人民法院于2002年1月25日以（2002）天法执字第531号案（以下简称531号案）立案执行，后于2002年12月16日作出（2002）天法执字第531-1号执行裁定书裁定中止执行。根据本案被告叶光荣的申请，广州市天河区人民法院于2018年4月26日以（2018）粤0106执10880号案（以下简称10880号案）立案恢复执行。在10880号案执行过程中，广州市天河区人民法院依法向被执行人蓝国强发出执行通知书，责令被执行人蓝国强在限期内履行上述生效法律文书确定的义务，但被执行人蓝国强没有在限期内履行义务。鉴于被执行人蓝国强至今未履行生效法律文书确定的义务，广州市天河区人民法院依法裁定拍卖登记在被执行人蓝国强名下的广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号（宅基地证号登000492）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街3号102房（宅基地证号登000273）（以下简称102房）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000469）的房屋合理合法。被告蓝国强与2号楼房的合建人/居住人提起的书面执行异议均被驳回。被告蓝国强与2号楼房的合建人签订的《协议书》以及合建人与原告签订的转让协议均违反法律法规强制性规定，属于无效合同，且案涉房屋亦没有变更登记所有权人，案涉房屋仍登记在被告蓝国强名下，因此原告起诉的事实和理由不成立，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。首先，302号判决书已认定：“农村的土地属农村集体所有，按比例分配给村民的宅基地，村民只有使用权，没有所有权，非经法律程序，不得转让……被告蓝国强分别与第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、陈有文、黄庆坚、刘洁芳签订《合资建房协议书》，上述协议书名为合资建房实为宅基地使用权的有偿转让，根据有关法律规定，双方在签订协议后，应依照城市规划管理和土地管理的有关规定办理合建审批手续和土地使用权转让手续，但被告蓝国强与上述第三人在签订合同后，未依法办理有关手续，违反有关法律规定，为无效的合同”，由此可知，已有生效判决确认与本案类似的《合资建房协议书》为无效合同。其次，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第十条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”，由此可见，对于宅基地，个人只拥有使用权，没有所有权。宅基地使用权不同于一般用益权，该权利的取得和享有与集体经济组织成员资格紧密相连，具有一定的福利性质和社会保障功能。宅基地使用权的主体应为集体经济组织成员，也只能在本集体经济组织成员之间流转。向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。根据《中华人民共和国物权法》关于“地随房走”的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋转让必然导致宅基地使用权的一并处分，被告蓝国强的处分行为违反了《中华人民共和国土地管理法》《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）中关于“二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续”等相关强制性规定。因此，《协议书》及用其他方式变卖宅基地房屋的行为应当认定无效。最后，根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，由于2号楼房为宅基地房屋，登记在被告蓝国强名下，且未转移登记至原告名下，因此，所有权人仍为被告蓝国强。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条关于“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定”的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定和第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定可知，案涉房屋登记在被告蓝国强名下，被告蓝国强不履行生效判决确认的向被告叶光荣返还款项的义务，广州市天河区人民法院裁定拍卖案涉房屋合法合理。综上所述，为维护被告叶光荣的合法权益，请求法院驳回原告所有诉讼请求。被告蓝国强辩称：302号案处理的标的不是案涉房屋，与本案原告没有关系，法院判令本案被告叶光荣在302号判决书发生法律效力之日起10日内将302号案所涉房屋交还给本案被告蓝国强，本案被告蓝国强再支付款项给本案被告叶光荣，但是，本案被告叶光荣并没有将302号案所涉房屋归还给本案被告蓝国强，而且还将302号案所涉房屋用于抵押，导致本案被告蓝国强无法取得302号案所涉房屋。本案被告叶光荣现在又要求本案被告蓝国强履行退还房款的义务，本案被告蓝国强认为执行有错，即使要执行也是拍卖302号案所涉房屋。案涉房屋已通过合建等方式归原告所有，不应拍卖案涉房屋用于偿还被告蓝国强在302号案中的债务。经审理查明：本院于2020年1月14日向房地产管理部门查询并打印的《广州市越秀区宅基地情况表》载明：户主姓名为蓝国强，地址为登峰街广园东西坑村长腰岭一街2号，批准用地面积为1188平方米，建筑面积为1188平方米，层数为六层，宅基地证号为登000492，宅基地证批准时间为1996年3月28日等内容。2000年3月12日，本院立案受理（2000）天法民初字第302号原告叶光荣与被告蓝国强及第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、黄庆坚、黄春来、刘洁芳、陈有文、刘国华、肖永杰、蒋志成、李劲松、刘志堂、邹石新、龙永藻房屋合建纠纷一案（即302号案）。本院经审理后于2001年7月9日作出302号判决书，判决如下：“一、原告叶光荣与被告蓝国强于1994年4月27日签订的《房地产集资协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告蓝国强返还给原告叶光荣投资款3360000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告叶光荣将广州市天河区金贵村六街6号202、302、402及502号房屋及金贵村六街7号202、302、402及502号八套房屋交还被告蓝国强。四、驳回原告叶光荣的其他诉讼请求”。根据叶光荣的申请，本院于2002年1月以531号案立案执行302号判决书。执行过程中，本院依法向蓝国强发出执行通知书，限蓝国强在指定期限内履行302号判决书确定的义务；但蓝国强没有履行相关义务。2002年11月27日，本院依法裁定查封2号楼房和102房。2002年12月16日，本院作出（2002）天执字第531-1号民事裁定书，查明：“2号楼房及102房……部分已售让与他人，且分别由其他人居住，而被执行人蓝国强未能到庭举证权属等问题，直接影响到2号楼房及102房……的处分，故暂不能处理。另本院查证被执行人蓝国强的银行存款情况，未发现有可供执行情况”，裁定如下：“本院的302号判决书中止执行。被执行人有可供执行财产时案件恢复强制执行。……”。2018年4月26日，本院根据叶光荣的申请，以10880号案立案恢复执行302号判决书，并于2018年5月22日作出10880号裁定书，裁定如下：“拍卖登记在被执行人蓝国强名下的2号楼房（宅基地证号登000492）、102房（宅基地证号登000273）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000469）的房屋。……”。2019年，林裕贵向本院提出执行异议，请求本院终止对案涉房屋的拍卖，本院以（2019）粤0106执异209号案立案审查。2019年10月10日，本院经审查后作出209号裁定书，裁定如下：驳回异议人林裕贵的异议。林裕贵不服，于2019年10月25日向本院提出本案诉讼。林裕贵为证明其主张，提交了如下证据：1.蓝国强于1987年1月3日作出的致“西坑乡政府”的《报告》（未能出示原件。其中包括：我本乡人蓝国强在1986年12月经乡政府批准在长腰岭村内划地100平方合资建五层半楼房，因搬屋遗失批条，现申请补发等内容。《报告》下方空白处显示“以上情况属实同意补发西坑乡政府87.元.5”的手写内容并加盖广州市天河区西坑人民政府的印章）、广州市白云山管理处经济民警分队于1987年11月26日作出的致蓝国强、刘琼英的《广州市白云山经警队违章处罚通知书》[未能出示原件。其中包括：查你单位（个人）违反广州市人民政府关于《广州市白云山风景区管理办法》，现根据广州市城市规划管理办法第六章第四十四条第六款规定，决定对你单位（个人）处以5250元罚款，希于1987年11月27日前到麓景路白云山经警队缴交等内容。上述通知书下方空白处显示“违建第五、六层楼”的手写内容]、广州市白云山护林工作站于1987年11月26日开具的《广东省广州市罚款收据》（未能出示原件。其中包括：被罚款单位或个人姓名为兰国强、刘琼英等人，住址为西坑，罚款原因为违建……罚款金额为5250元等内容），用于证明案涉房屋为合法建筑。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性均予以认可，但该组证据仅证明广州市天河区西坑人民政府同意蓝国强建造2号楼房而并非同意林裕贵建房，2号楼房因违法建设第五、六层而受到罚款处罚。蓝国强发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2.作为甲方全权代表的蓝国强与作为乙方全权代表的王立强于1987年6月3日签订的《协议书》[未能出示原件。全部为手写内容。约定：甲方现与乙方在广州市西坑长腰岭村合建一座六层框架结构住宅楼，建筑总面积约800平方米，共12个套间，经双方共同协商，订出如下条约，供双方共同遵守：一、甲方提供建房地方，一切报建由甲方在乡政府办理，费用由甲方负责（报建五层半），工程费全部由乙方负责投资，乙方给回四个套间给甲方（相当于整个楼房两层的面积），一边由一至四层，其余八个套间全部归乙方所有使用，乙方补回3000元给甲方，甲方原在工地的一切旧材料全部归乙方所有；……四、房屋建成后，房产证由甲方负责办理（每房一份），费用由各套间户主负责，全座楼房水电报装由甲方负责协助，费用乙方负责等条款。《协议书》尾部签章处的下方空白处显示“合建人名如下：甄凤莲、刘琼英、方水记、方玉明、刘燧燃、刘伟军、曾凡轩、朱智成、萧碧芳、罗奇、萧惠忠、钟荣基、杨燕萍、刘天照。附：按原建房面积加大的地面积的地皮罚款由甲方负责”的手写内容]、合建房分配表[未能出示原件。其中包括：广园西路长腰岭一街二号私私合建房分配如下：603钟荣基、602刘天照、601杨燕萍、503萧惠忠、502罗奇、501萧碧芳、403（户主）蓝国强、402朱智成、401曾凡轩、303（户主）蓝国强、302刘伟军、301刘燧燃、203（户主）蓝国强、202方玉明、201方水记、103（户主）蓝国强、102甄凤莲、101刘琼英]，用于证明案涉房屋的产权属于朱智成所有。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；首先，从《协议书》的内容可知，十四位合建人的签名笔迹一致，非合建人亲笔签名，而乙方全权代表王立强并没有取得十四位合建人的授权或者事后追认作为全权代表人的书面证据，亦没有附十四位合建人的身份信息资料，因此，真实性存疑；其次，2号楼房实质是宅基地房屋，而十四位合建人均非2号楼房所在村集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律法规；农村宅基地房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相关联，而十四位合建人并不是2号楼房所在村集体经济组织的成员，无权享有该村集体经济组织成员的权利，因此，《协议书》违反相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同；至于合建房分配表，由于《协议书》无效，且未到房地产管理部门变更房屋产权人，因此，2号楼房的所有权人仍为蓝国强。蓝国强发表以下质证意见：对《协议书》和合建房分配表的真实性、合法性、关联性均予以确认。3.作为甲方/卖方的朱智成与作为乙方/买方的林裕贵于2015年6月17日签订的《转让协议书》（已出示原件。约定：甲方……自愿将其所有的案涉房屋转让给乙方……房屋登记面积共约50平方……案涉房屋转让总金额为198000元……甲方收到订金后，于2015年6月17日，把案涉房屋交付乙方，收到全额并开具收据即日起，案涉房屋归乙方所有；……根据目前国家政策，因乙方不是案涉房屋所在地村民，暂时不能办理案涉房屋所有权、使用权的变更登记手续或房产证办理手续，当乙方一旦具备相应变更登记条件或国家政策允许，甲方应无条件尽快协助乙方办理房屋过户，房产证申请等手续等条款。《转让协议书》的尾部签章处下方的“见证人”处显示“孔雪珊”的手写签名和一枚指纹。林裕贵称孔雪珊是介绍其向朱智成购买案涉房屋的中介人员；朱智成于2015年6月17日向其交付案涉房屋的钥匙，其一直居住于案涉房屋至今）和朱智成于2015年6月17日出具的收到林裕贵支付的案涉房屋的房屋转让金198000元的《收据》（未能出示原件）、中国农业银行股份有限公司广州金贵支行盖章确认的《取款凭条（银行打印）》（显示：林裕贵于2015年6月17日向朱智成支付190000元等内容。林裕贵称其以现金方式向朱智成支付转让款余款8000元），用于证明案涉房屋的产权归林裕贵所有。叶光荣发表以下质证意见：对《转让协议书》的真实性、合法性、关联性均有异议，从《转让协议书》中关于“根据目前国家政策，因乙方不是案涉房屋所在地村民，暂时不能办理案涉房屋所有权、使用权的变更登记手续或房产证办理手续”的约定可知，《转让协议书》因违反法律法规的强制性规定而无效，且卖方/甲方与买方/乙方均清楚林裕贵并非案涉房屋所在村集体经济组织的成员、案涉房屋的所有权无法转让；对《收据》和《取款凭条（银行打印）》的真实性、合法性均无异议，对关联性均有异议，仅能证明林裕贵与朱智成存在资金往来；根据我国相关法律规定，不动产物权的转让应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力，因此，案涉房屋所有权人仍是蓝国强。蓝国强发表以下质证意见：蓝国强不清楚朱智成将案涉房屋出售给林裕贵的情况。各方当事人均确认林裕贵并非案涉房屋所在村集体的村民，包括案涉房屋在内的房屋仍登记在蓝国强名下。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。林裕贵因对本院作出的209号裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。本院需对林裕贵对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。林裕贵主张朱智成向其出售案涉房屋，其已向朱智成支付全部购房款并于签订《转让协议书》之日接收案涉房屋，虽然案涉房屋至今未办理过户登记手续，但这并非其原因导致，所以，其是案涉房屋的所有权人。本院认为，农村村民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。案涉房屋所在宅基地是村集体所有性质的用地，本应限于蓝国强个人兴建住房，但蓝国强与非村民在宅基地上合资、合作建房（即蓝国强提供宅基地、合建人出资在宅基地上建设2号楼房），并约定建成后各套房屋的使用分配，违反了法律的强制性规定，应认定为无效行为。林裕贵通过再转让方式受让案涉房屋，其与转让人之间的房屋买卖合同关系亦应认定无效。综上，林裕贵不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，林裕贵主张立即停止对案涉房屋的执行，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告林裕贵的诉讼请求。本案受理费100元，由原告林裕贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  李宝玉人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十月二十日法官助理罗小玲书记员李思婷庞慧明