福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0181民初1556号原告：黄宝山，男，1958年10月31日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：何群、俞好云。被告：严秀青，男，1973年1月4日出生，汉族，住福建省福州市福清市。委托诉讼代理人：魏乐和，福建向高律师事务所律师。被告：福清市梦幻仙指休闲有限公司，住所地福建省福州市福清市清昌大道299号红星美凯龙全球城市广场D栋401、402、403号商铺。法定代表人：夏亮亮。原告黄宝山与被告严秀青、福清市梦幻仙指休闲有限公司（以下简称“梦幻仙指公司”）房屋租赁纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄宝山的委托诉讼代理人何群与被告严秀青及其委托诉讼代理人魏乐和到庭参加诉讼；被告梦幻仙指公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄宝山向本院提出诉讼请求：1.依法解除黄宝山与严秀青、梦幻仙指公司的房屋租赁合同关系，判令严秀青、梦幻仙指公司将租赁的房屋返还给黄宝山；2.依法判决严秀青、梦幻仙指公司自2020年1月3日起按月租金67,841.6元支付黄宝山房屋租赁费至严秀青、梦幻仙指公司将租赁房屋交付给黄宝山之日止；3.判令严秀青、梦幻仙指公司支付黄宝山每月代垫的物业费11,427.06元自2019年11月1日起至返还租赁房屋之日止；4.判令严秀青、梦幻仙指公司支付自2019年12月1日起至2020年3月31日止黄宝山代垫的水电费27,713元；5.判决严秀青、梦幻仙指公司所缴纳的183,337元合同履约金归黄宝山所有；6.判决严秀青、梦幻仙指公司拆除商铺内的固定装修物，恢复房屋原状；7.由严秀青、梦幻仙指公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费。诉讼过程中，黄宝山变更诉讼请求为：1.依法解除黄宝山与严秀青、梦幻仙指公司的房屋租赁合同关系，判令严秀青、梦幻仙指公司将租赁的房屋返还给黄宝山；2.依法判决严秀青、梦幻仙指公司自2020年1月3日起按月租金67,841.6元支付黄宝山房屋租赁费至2020年6月2日止；3.判令严秀青、梦幻仙指公司支付黄宝山每月代垫的物业费11,427.06元自2019年11月1日起至2020年6月2日止；4.判令严秀青、梦幻仙指公司支付自2019年12月1日起至2020年3月31日止黄宝山代垫的水电费27,713元；5.判决严秀青、梦幻仙指公司所缴纳的183,337元合同履约金归黄宝山所有；6.由严秀青、梦幻仙指公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费。事实与理由：严秀青、梦幻仙指公司于2015年4月10日与案外人福清市星融物业服务有限公司（以下简称“星融物业公司”）（系受福清市星融置业有限公司委托）签订了《福清红星美凯龙全球家居生活广场商铺租赁合同》（以下简称“案涉租赁合同”）和商业商铺租户管理公约。租赁合同约定将福清市星融置业有限公司（以下简称“星融置业公司”）名下坐落于福清红星美凯龙全球家居生活广场第D栋第4层第401、402、403铺位（以下简称“案涉商铺”）出租给严秀青、梦幻仙指公司经营使用，商铺建筑面积1746.01平方米，经营范围为休闲娱乐；租赁期限8年，从2015年10月31日至2023年1月11日止；租金按每月每平方米35元递增计算。严秀青、梦幻仙指公司向案外人星融物业公司交付了履约合同保证金183,337元。严秀青、梦幻仙指公司租赁案涉店铺自2019年9月份。2019年10月9日，黄宝山经福清市人民法院组织拍卖竞得案外人星融置业公司名下的案涉商铺。黄宝山依据福清市人民法院（2019）闽0181执恢575号之一执行裁定书取得案涉商铺的所有权，并办理了房屋所有权证。黄宝山取得案涉商铺所有权后，因严秀青、梦幻仙指公司的租赁合同期限尚未届满，严秀青、梦幻仙指公司要求继续租赁案涉商铺。经双方协商均同意按照严秀青、梦幻仙指公司与案外人星融置业公司签订的租赁合同约定的条款继续履行，双方不再重新签订新的租赁合同。案外人星融物业公司于2019年10月29日向黄宝山出具了一份《承诺书》，内容为：“黄宝山拍得位于福清红星美凯龙全球家居生活广场第D栋第4层第401、402、403商铺，原已租赁给梦幻仙指，上述商铺的物业管理费及水电费等费用的分摊，本公司承诺按原合同约定执行。”根据原租赁合同约定，2019年11月1日起的商铺租金按每月每平方米38.59元计算，每月租金为67,380.84元，租金每季度缴纳一次，支付日期为季度首月10日前，物业费、水电费由严秀青、梦幻仙指公司承担。严秀青、梦幻仙指公司于2019年11月17日通过案外人严霖芳的银行账户向黄宝山指定的户名为何雄生的银行账户支付了租金70,714.30元，2019年11月30日交付了租金131,428.70元，共计支付了三个月的租金（2019年10月至12月）202,143元。自2020年1月份起的租金，虽经黄宝山催讨，严秀青、梦幻仙指公司至今仍未缴纳。期间，严秀青、梦幻仙指公司还拖欠物业费、水电费等至今未交。严秀青、梦幻仙指公司的行为已经违反了租赁合同的约定，根据原租赁合同第12条第5项关于“如乙方逾期7日未缴足租金、管理费及各项水电费用，甲方有权停止该商铺的水、电、煤气、空调的供应。乙方逾期30日未缴足租金、管理费及各项水电费用，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，乙方的履约保证金当作违约金甲方不予退回。若违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索”的约定。现黄宝山有权单方解除租赁合同，严秀青、梦幻仙指公司所缴纳的履约金不予退回。严秀青、梦幻仙指公司还应继续缴纳租金至返还黄宝山的房屋之日止，并承担租赁期间的水电费、物业费。严秀青辩称，严秀青与黄宝山不存在租赁合同关系。2015年4月10日，梦幻仙指公司为拥有经营场所，严秀青以梦幻仙指公司法定代表人的身份与星融置业公司签订《商铺租赁合同》，租赁案涉商铺。签订合同时，严秀青与星融置业公司即约定，案涉商铺的承租方为梦幻仙指公司。2015年7月3日，梦幻仙指公司在福清市市场监督管理局进行登记，梦幻仙指公司当月取得公司公章后即在《商铺租赁合同》中加盖公章，确认其承租人的身份。案涉商铺的租金、物业费等历来由梦幻仙指公司支付，一直是梦幻仙指公司与星融置业公司在履行案涉《商铺租赁合同》，严秀青并非承租人。2016年6月27日，严秀青将全部股权转让给案外人夏亮亮、林之全、庄松荣等人，梦幻仙指公司的法定代表人同时变更为案外人夏亮亮，严秀青此时已没有参与梦幻仙指公司经营。2019年4月9日，严秀青按照夏亮亮等人的要求，完成工商登记变更，严秀青与梦幻仙指公司不再有任何法律上的利害关系。在之后案涉商铺被福清市人民法院拍卖过程中，严秀青从未接到任何商铺被拍卖的通知，即人民法院并没有认为严秀青为承租人享有优先购买权而通知严秀青参与拍卖。黄宝山取得案涉商铺所有权后，也从未与严秀青进行过联系。黄宝山诉称：严秀青和梦幻仙指公司要求继续租赁案涉商铺，同意按原合同条款继续履行，不再签订租赁合同，及严秀青与梦幻仙指公司通过案外人严霖芳的账户交纳租金等，根本不是事实，黄宝山与严秀青之间并不存在任何房屋租赁合同关系。二、根据《商铺租赁合同》第三条的约定，租金、物业费支付日期为季度首月10日前。黄宝山在诉状中自认梦幻仙指公司于2019年11月份支付的租金，应当为2020年1月至2020年3月期间的租金。黄宝山诉请从2020年1月3日起支付租金，及从2019年11月1日起支付物业费没有事实依据。三、经了解，梦幻仙指公司于2020年1月份停业，黄宝山在一月底二月初便将案涉商铺对外进行招租，现已经租赁给他人，梦幻仙指公司遗留在案涉商铺内的空调、热水器、茶桌等财产均被黄宝山占有使用。黄宝山已经实际收回案涉商铺，其请求租金支付至2020年6月2日止，及拆除商铺内的固定装修物、恢复房屋原状，也无事实依据。四、黄宝山在合同期内，且在梦幻仙指公司所支付的租金对应的租期未到期之前，便收回商铺对外另行出租，违约在先。黄宝山诉请的183,337元合同履约金归其所有，不应获得支持，该183,337元合同履约金应当退还人民法院认定的权利人。即便梦幻仙指公司所交纳的租金是2020年1月份之前的租金，黄宝山也于2020年2月份前即收回了案涉商铺，按照《商铺租赁合同》第十二条履约保证金是作为违约金的约定，黄宝山主张183,337元违约金显然过高，人民法院应当予以减少。梦幻仙指公司未作答辩，亦未举证、质证。经审理查明，案涉商铺原产权人系案外人星融置业公司。2015年4月10日，星融物业公司受星融置业公司委托作为出租方（甲方）与承租方（乙方）严秀青就案涉商铺签订案涉租赁合同。其中约定：案涉商铺建筑面积为1746.07平方米，作为商业经营使用，经营范围为休闲娱乐；租赁期限8年，自2015年10月31日至2023年11月1日止；物业管理费合计10,476元/月；租金递增方式，2019年10月31日至2020年11月1日，递增5%，租金38.59元/㎡/月；在合同签订生效之日，乙方向甲方支付3个月租金183,337元作为合同履约保证金；如乙方逾期7日未缴足租金、管理费及各项水电费用，甲方有权停止该商铺的水、电、煤气、空调的供应。乙方逾期30日未缴足租金、管理费及各项水电费用，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，乙方的履约保证金当作违约金甲方不予退回。若违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索；合同的变更和解除均须采用书面形式，合同的变更经双方签章后生效。因出现本合同约定的单方可解除合同的情形时，有解除权的一方应当书面通知对方，合同在通知送达至对方时解除等。梦幻仙指公司于2015年7月3日成立，严秀青系梦幻仙指公司投资人（股东）之一。严秀青自2015年7月3日至2016年6月27日期间担任梦幻仙指公司法定代表人。截至2019年4月9日，严秀青转让了梦幻仙指公司的股份，未再持有梦幻仙指公司股份。2019年10月9日，黄宝山通过司法拍卖程序取得案涉商铺所有权，并于同年10月24日办理了案涉商铺的不动产权证书。2019年10月29日，星融物业公司提供给黄宝山案涉租赁合同复印件一份，并向黄宝山出具《承诺书》一份。该案涉租赁合同的复印件上加盖着星融物业公司与梦幻仙指公司的公章。《承诺书》载明：黄宝山拍得位于福清市××号楼××层××商铺，原已租赁给梦幻仙指，上述商铺的物业管理费用及水电等费用的分摊，本公司承诺按原合同约定执行。黄宝山分别于2019年11月17日、2019年11月30日收到通过案外人严霖芳银行账户转账的租金70714.3元、131428.7元，合计202143元。2020年1月，梦幻仙指公司因相关人员从事违法犯罪活动被取缔经营活动。2020年2月，黄宝山就案涉商铺发布招租广告。2020年5月19日，黄宝山分别向严秀青、梦幻仙指公司法定代表人夏亮亮、梁钱寄送了《解除合同和收回租赁物及其设备等的律师函》。严秀青与夏亮亮未签收。寄往严秀青的函件于2020年2月23日退回，寄往夏亮亮的函件于2020年5月22日退回。2020年6月3日，黄宝山与案外人陈兴就案涉商铺签订《店面租赁合同书》，约定租赁期限7年，自2020年6月3日起至2027年6月2日止。以上事实，有黄宝山提供的居民身份证、《福清红星美凯龙全球家居生活广场商铺租赁合同》、商业铺面租户管理公约、星融物业公司出具的《承诺书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、福建省福清市人民法院（2019）闽0181执恢575之一执行裁定书、不动产权证书、收款收据、《解除合同和收回租赁物及其设备等的律师函》及其EMS面单、《店面租赁合同书》与严秀青提供的企业信用信息公示报告、星融物业公司出具的证明、照片，以及本院依职权调取的福建省福清市人民检察院融检七部刑诉[2020]35号起诉书等为证，结合当事人的庭审陈述与法庭调查，经本院审理核实，依法予以确认。本院认为，案涉租赁合同的签订主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。黄宝山于2019年10月9日通过司法拍卖程序竞得案涉商铺并办理了不动产权证书，依法取得案涉商铺的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”而且黄宝山亦根据案涉租赁合同收取了三个月的租金，故在双方未重新签订租赁合同情形下，案涉租赁合同的效力不受影响，且对黄宝山与承租人均具有法律约束力。关于黄宝山诉请解除案涉租赁合同的问题。梦幻仙指公司因在租赁期间相关人员从事违法犯罪活动，并逾期支付租金，而且黄宝山亦于2020年5月19日向梦幻仙指公司的法定代表人夏亮亮寄送了解除合同的律师函，故黄宝山诉请解除案涉租赁合同的主张，符合合同约定与法律规定，予以支持。因解除权系形成权，故根据黄宝山寄送律师函的时间与退回时间，本院判定案涉租赁合同于2020年5月22日解除。关于黄宝山诉请支付租金与垫付物业费的截至日期问题。根据现有证据可知，案涉商铺因涉嫌违法犯罪活动被取缔经营活动，导致案涉商铺自2020年1月起处于未锁门可自由出入状态。而黄宝山于2020年2月就案涉商铺发布招租广告，并于2020年3月25日提起本案诉讼，结合黄宝山寄送律师函的时间，本院判定黄宝山于2020年5月22日案涉租赁合同解除之日即实际接管了案涉商铺，故黄宝山诉请支付租金与垫付物业费的截至日期应为2020年5月22日。关于黄宝山诉请支付代垫的水电费27,713元与履约保证金183,337元问题。根据案件事实可知，履约保证金183,337元系星融物业公司代原产权人星融置业公司在2015年4月10日签订案涉租赁合同时收取的，至产权变更至黄宝山名下时租赁合同履行已逾四年，故该履约保证金的处置涉及案外人的相关权益，相关利害关系人可另行协商处理。由于水电费27,713元系星融物业公司直接从履约保证金中抵扣，并非黄宝山实际支付，故黄宝山请求支付水电费27,713元的主张，不予支持。关于严秀青是否是案涉租赁合同的相对人即严秀青是否需承担案涉租赁合同的责任问题。案涉租赁合同签订于2015年4月10日，梦幻仙指公司成立于2015年7月3日，严秀青系梦幻仙指公司投资人（原始股东）之一，并于2016年6月27日之前担任梦幻仙指公司法定代表人。根据案涉商铺租赁用于经营休闲娱乐，与梦幻仙指公司的经营范围保健按摩及足疗服务相符，且黄宝山持有的案涉租赁合同复印件上加盖了梦幻仙指公司的公章，结合星融物业公司出具的《承诺书》、证明等在卷证据，足以判定严秀青在梦幻仙指公司成立之前系以发起人身份对外签订合同，而与黄宝山存在房屋租赁关系的相对人系梦幻仙指公司。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”黄宝山主张严秀青系案涉租赁合同的相对人之一，并请求其承担合同责任的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。黄宝山系于2019年10月9日根据本院的执行裁定书取得案涉商铺所有权，故其承受案涉租赁合同的权利应从此时开始。严秀青辩解黄宝山于2019年11月收取的两笔租金202,143元系支付2020年1月至3月期间的租金，缺乏证据佐证且与客观事实不符，不予采信。本院判定该租金系支付2019年10月9日至2019年12月9日期间的租金，此后租金应从2019年12月10日起计算。黄宝山同意租金标准、物业费标准与建筑面积等均按合同约定执行，本院予以照准。经计算，梦幻仙指公司尚欠黄宝山租金计363,856.54元（2019年12月10日至2020年5月22日计5个月另12天×38.59元/㎡/月×1746.07㎡）、物业费计56,570.4元(5个月另12天×10,476元/月)。黄宝山在案涉商铺被取缔经营活动后发布招租广告，系采取措施防止损失的扩大，于法有据，而严秀青关于黄宝山主张的租金应计算至发布招租广告时间的辩解理由，理据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、《福清红星美凯龙全球家居生活广场商铺租赁合同》及合同附件于2020年5月22日解除；二、福清市梦幻仙指休闲有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄宝山租金363,856.54元、物业费56,570.4元；三、驳回黄宝山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,511元，由黄宝山负担25,141元（已交纳），福清市梦幻仙指休闲有限公司负担4370元，限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  严昌辉二〇二〇年十月十九日书记员  刘 玮