湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0982民初1211号原告：伍会平，男，1987年10月8日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：杨斌峰，湖北明流律师事务所律师。被告：邬勇，男，1975年10月30日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市东城经济开发区。原告伍会平与被告邬勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍会平的委托诉讼代理人杨斌峰、被告邬勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍会平向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行房屋买卖合同附属义务，协助原告办理电改入户相关手续；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告系经人介绍相识，在2019年1月23日，双方签订了房屋买卖合同，被告将其名下位于十里社区四组北至南第二单元501室（南户501室）出售给原告，房屋约定价款为160000元。原告在签订该合同后，随即支付了购房款160000元，被告在收到款后开具了收据。因此，原告已经完全履行了房屋买卖合同的全部义务，由于是小产权房，合同中也约定了被告协助水改和电改入户的义务，也就是合同的第三条。在原告的再三要求下被告只协助原告给该房屋办理了水改，原告在安陆市自来水公司预存了200元水费。后因原告计划2020年下半年装修该房屋入住，让被告协助办理电改，并且原告在2019年1月14日就已经支付了电改开户等费用8000元。但是被告收到8000元的电改费用后却置之不理，故意拖延至今。综上所述，原告实在没有办法，只好具状诉至贵院，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告伍会平增加诉讼请求为：如果被告不履行房屋买卖合同的随附义务，则被告应该返还不当得利8000元。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告身份证复印件各1份，拟证明原、被告的身份信息。证据二、《房屋销售合同》1份、收据3份，拟证明原、被告签订了房屋买卖合同，原告履行了支付房款的义务，原告向被告支付了水电开户费用8000元，已经履行了合同约定的义务；被告收到房款和水电开户费用后仅协助办理了水入户手续，并没有协助办理电入户手续的事实。被告邬勇辩称，2016年，被告欠到原告舅舅的高利贷12万元，被告就给原告舅舅一套房屋出售抵偿这12万元。然后，该房屋以16万元价格出售给原告，被告只收取原告支付的4万元房款及8000元水电安装费，并未收到16万元的购房全款，其中12万元被原告的舅舅拿走，故被告不应返还该8000元，被告要求原告另支付12万元的购房款。被告邬勇未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据二，被告表示16万元的票据是被告出具给原告的舅舅，但被告只收到原告支付的48000元，其中12万元被原告支付给他的舅舅，该房屋系小产权房屋，且被告未收到原告支付的12万元房款，故房屋买卖合同应该认定为无效。本院认为，原告提交的证据二，《房屋销售合同》及收款收据，均具有真实性，且与本案相关联，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月，被告邬勇将自己开发位于安陆市××社区××套房屋出售给原告伍会平。2019年1月14日，原告向被告支付了8000元的水改、电改费用，被告亦向原告出具了收据。2019年1月23日，被告邬勇与原告伍会平分别作为甲乙双方签订《房屋销售合同》一份，该合同主要约定：现有甲方房屋位于十里社区四组北至南第二单元501室（南户501室），房屋价格16万元。房屋情况：主体砖混结构，铝合金窗，毛坯房，室内没有装修。甲方责任：甲方负责代办理房产手续并交付给乙方，费用由乙方自行承担；甲方负责水改电改入户，并安装单房电表一块、水表一块，其水改、电改费用由乙方承担。合同亦约定了乙方的责任。合同签订后，被告于2019年1月23日向原告出具了一份收据，该收据载明“日期：2019年1月23日今收伍会平十里房款壹拾陆万元整，（￥160000元）。经手人：邬勇”。2019年1月23日，被告为原告购买的房屋进行了水改入户。目前该房屋没有办理不动产权利证书。同时查明，案涉房屋系小产权房，经安陆市经济开发区国土分局查询，没有发现被告邬勇在十里社区四组开发房产的相关手续。现原告诉讼来院请求判决被告履行房屋买卖合同附属义务，协助原告办理电改入户相关手续；如果被告不履行房屋买卖合同的随附义务，则被告应该返还不当得利8000元；本案的诉讼费用由被告承担。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，集体土地的使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。房屋的买卖必然涉及相应土地使用权的转让，也涉及到集体土地使用权主体的专属性，故对集体土地上房屋买卖的主体具有特别的要求，即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中，因被告在十里社区四组开发的房屋系小产权房，案涉房屋所占土地应系安陆市经济开发区十里社区集体所有，该房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，且本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效，原告伍会平并非安陆市经济开发区十里社区居民，其购买案涉房屋违反了法律强制性规定，原告伍会平与被告邬勇签订的《房屋销售合同》属于无效合同，故原告要求被告履行合同的随附义务缺乏事实和法律依据，本院不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八第“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，虽然被告为案涉房屋进行了水改，但因原、被告签订的《房屋销售合同》无效，原告不能取得案涉房屋的所有权，亦不能实现原告的房屋买卖目的，因此，被告应将收取的水改、电改费用共计8000元退还给原告。故本院对原告诉请被告返还8000元水、电改装费用予以支持。原、被告对返还房屋及购房款并未提出相关的诉讼请求，不是本案的审查范围，双方可以另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、五十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邬勇于本判决生效后十五日内返还原告伍会平水改、电改装费用共计8000元；二、驳回原告伍会平的其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由原告伍会平负担875元，被告邬勇负担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡学鹏二〇二〇年十月二十一日书记员  谈宏亮附：相关法律条款《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会功德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八第合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以调解，调解不成的，应当及时判决。