文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初4215号原告：伍照清，男，汉族，1971年3月6日出生，住重庆市大足区。原告：李维菊，女，汉族，1968年8月10日出生，住重庆市大足区。二原告共同委托诉讼代理人：李维东，重庆宏州律师事务所律师，特别授权代理。被告：重庆遵大房地产开发有限公司，统一社会信用代码915002256635967655，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道388号蓝湖丽都。法定代表人：雷水生，总经理。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君(大足)律师事务所律师，特别授权代理。原告李维菊、伍照清与被告重庆遵大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法由审判员蒋意适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李维东，被告的委托诉讼代理人李鸿沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李维菊、伍照清诉称：1、请求判令被告支付原告违约金26123元及从2020年2月1日起至支付止以26123元为基数以年息6%承担资金占用损失；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告以总价392832元购买被告在建商品房一套。原告依照合同约定履行了合同义务。2017年12月31日前，被告所建房屋虽然没有达到房屋交付使用条件，原、被告双方达成协议进行了实际交付。但被告在办理产权登记时违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的规定，违约期为2018年3月3日至2019年12月31日，共计665天。双方约定被告应按日向原告支付已付房款(392832元)万分之一的违约金共计26123元，并于30日内向原告支付。原告多次与被告沟通要求其承担违约责任，被告不予理会。为维护原告的合法权益遂提起诉讼。被告重庆遵大房地产开发有限公司辩称：1、原被告双方存在商品房买卖合同关系属实，双方以补充协议的形式对被告逾期交房已做处理；2、原告诉请的违约金应当为逾期办证违约金，根据合同约定符合法定交房条件的交房时间为2019年8月1日，取得不动产登记受理单的时间为2019年12月27日；3、原告诉请的资金占用损失没有事实和法律依据；4、因被告的行为并未对原告造成实质性的损失，双方约定的违约金标准过高。经审理查明：2016年12月10日，原告伍照清、李维菊(乙方)与被告重庆遵大房地产开发有限公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定二原告以按揭贷款方式购买被告开发建设的位于重庆市大足区预售商品房一套，建筑面积109.12平方米，总成交金额为392832元。该合同第七条约定：甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。该合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应当签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。该合同第十三条约定：关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”……“4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，原、被告双方将上述合同在房屋管理部门进行了备案。二原告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向被告交清了购房款。二原告于2018年5月16日与被告签订《接房手续书》，并于当日接收了购买的商品房。另查明，重庆市大足区城乡建设委员会于2019年8月1日对涉案房屋幢号工程颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(该备案登记证载明涉案房屋幢号工程竣工验收时间为2019年7月19日)。庭审中，双方确认取得房屋登记机构出具的登记受理单之日为2019年12月27日。2020年1月7日，二原告取得了房屋产权证。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、交款凭据、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、建筑工程单项验收意见书、接房手续书、房屋权证以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二原告已按约向被告缴清了购房款和相关税费，被告则应当按约如期交房、办证。被告逾期办证，其行为已构成违约，理应当承担相应的违约责任。关于交房时间的问题。原告认为交房时间应为2018年5月16日双方实际交接房屋的时间，被告认为交房时间应为2019年8月1日取得商品房竣工验收备案登记证之日。本院认为，根据双方合同约定被告应在2017年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付二原告使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。依照双方的约定，被告完成交房义务，除了交付房屋外，还应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，只有二项条件均已具备时，方能确认被告完成交房义务。被告取得的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是证明涉案房屋项目已经竣工验收合格，达到法定交房条件的文件，对外具有公示性。且双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是由原重庆市国土资源和房屋管理局印制，合同书文本将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》制定为符合交房条件的条款，也体现了房屋建设管理部门对开发建设单位履行交房义务的规范性要求，开发建设单位不得降低该交房标准。本案双方虽然在2018年5月16日进行了房屋交付，但交付时涉案工程尚未通过竣工验收合格，也未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告的交房屋行为不符合合同约定的交房条件，其行为不产生交房的法律效力。直到被告在2019年8月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告之前的交房方达到合同约定的交房条件和法定的交房条件，方能够确认被告在当日完成了交房义务。因此，本院依法确认被告在2019年8月1日向二原告履行了合同约定的交房义务。关于逾期办证违约金问题。被告超过合同约定期限办证，依约应当承担逾期办证违约责任。本院确认被告应支付的逾期办证违约金为：392832元×0.0001×88天(2019年10月1日至2019年12月27日)=3456.92元。二原告主张的金额不正确，予以更正。关于资金占用损失的问题。本院认为违约金的性质本身就是对守约方损失的弥补，二原告提出违约金再计算资金占用损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于被告提出下调违约金的辩解意见。被告对其辩解意见未提供证据加以证明，本院对被告提出的该项辩解意见，不予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告伍照清、李维菊逾期办证违约金3456.92元；二、判决驳回原告伍照清、李维菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费234元(已减半)，由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  蒋意二〇二〇年十月十四日书记员  犹川