黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初951号原告：毕春迪，女，1988年1月29日出生，汉族，无业，住巴彦县。原告：黄浩楠，男，1982年3月1日出生，汉族，无业，住巴彦县。二原告委托代理人：王阔，黑龙江至公律师事务所律师。被告：哈尔滨王氏房地产开发有限责任公司，住所地：双城区治国街一委三组。法定代表任：王洪艳，经理。委托代理人：高宏英，黑龙江鼎凡律师事务所律师。委托代理人：谭永世，黑龙江鼎凡律师事务所律师。原告毕春迪、黄浩楠与被告哈尔滨王氏房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告毕春、黄浩楠及其委托代理人王阔，被告哈尔滨王氏房地产开发有限责任公司的法定代表人王洪艳、委托代理人谭永世到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付回迁商服（面积60平方米）、回迁住宅（面积90平方米）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，二原告购买曲某位于双城区治国街一委三组的私产砖木结构面积为40平方米、45.2平方米旧的自建住房两处，原告向被告支付价款50万元，同时约定收到购房款三日内交付房屋。后经双城区人民法院调解，曲某于2017年4月21日向原告交付了房屋。2017年9月23日，二原告的代理人黄雨薇及原房主曲某代原告签署房屋征收产权置换协议书，约定回迁调换60平方米商服和90平方米住房。同日，被告与原告约定由被告负责补交置换协议中应补交的部分金额。2017年10月16日，被告承诺向原告给付房屋产权调换协议中约定的商服南二道街由西向东3号商服，面积为60平方米，住宅11层，面积90平方米。现回迁楼房已经竣工，但被告迟迟未向原告交付回迁房屋。被告哈尔滨王氏房地产开发有限责任公司辨称：原告的诉请没有事实和法律依据且起诉我公司作为被告的主体不适格，应当驳回其诉讼请求。1、王氏地产作为本案的被告主体不适格，被告不应向二原告交付回迁房屋。我国不动产采用登记生效制，没有进行登记、未取得产权证书的不发生产权变动。二原告虽然与案外人曲某签署了房屋买卖协议，但未办理过户手续。原告只享有债的权利，并无物权利益，该房屋拆迁产生的利益依然归属于原房屋登记所有人。且被告对原告与曲某签署房屋买卖协议之事并不知情。涉案房屋的征收产权置换协议是曲某与双城市人民政府签署，根据合同相对性原则，该房屋拆迁产生的利益归属于曲某，退一步讲，被告应向曲某履行回迁交付义务而非向二原告履行交付义务。二原告诉称曲某代表二原告与政府签订房屋产权征收置换协议书无事实和法律依据，曲某亦未告知原告，二原告诉称的黄雨薇亦身份不明。2、二原告与案外人曲某签订的房屋买卖协议在先，曲某与双城市政府签订的《房屋征收产权置换协议》在后，按照常理该协议应当由二原告与市政府签订，所以二原告向被告主张回迁房屋没有事实与法律依据。原告为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭出示。证据一、曲某户口、身份证、房权证、保证书、国有土地使用证、调解书、买卖协议书各一份，意在证明原告通过合法途径向曲某购买了动迁房产，曲某向原告保证提供的房权证、国有土地使用证真实有效，原告依法应当取得动迁权益，即被告应当向原告交付回迁房屋。被告的质证意见：对真实性和证明问题有异议，据了解房屋买卖协议和收据中曲某的签名并不是本人书写，民事调解书也不是曲某的真实意思表示，被告申请调取2017黑0113民初1980号案件的卷宗，另外即便该证据真实也只能证明原告与案外人存在买卖关系，二原告没有与政府签订房屋产权征收协议书，对涉案房产无权要求被告交付。证据二、1、房屋征收产权置换协议书，意在证明涉案被征收的回迁房屋情况（协议书第八条约定回迁安置60平方米商服，90平方米住宅楼，第六条约定优先选择人民胡同南二道街由西向东3号商服，住宅楼9号进行回迁）。2、产权调换房屋入户通知单、意在证明曲某于2019年9月23日收到的入户通知中明确产权调换房屋位置是人民胡同南二道街由西向东3号商服住宅楼11层90平方米。被告的质证意见：对真实性无法确认，置换协议书没有政府房屋征收办公室的签章，通过比对产权置换协议书和入户通知单上曲某签字文笔明显不同，且产权置换协议书中有曲某签字没有黄雨微的签字，无法证明曲某、黄雨微系代表二原告与政府征收办公室履行产权置换协议。证据三、1、曲某与被告签订的协议书、被告做出的承诺书（复印件），意在证明被告承诺并与曲某协议约定，同意按照房屋产权调换协议给曲某调换人民胡同南二道街由西向东3号商服及住宅楼11层，所需补价款1274863元由被告公司承担。被告的质证意见：真实性无异议，证明问题有异议：被告就涉案房屋签订合同履行的主体均指向曲某，曲某没有向被告公司表示代表二原告与被告签订协议书。证据四、授权委托书、曲某作出的承诺书（复印件），意在证明二原告授权黄雨微办理与房屋征收事宜相关的手续，曲某同意置换协议、入户通知单的权利由黄雨薇行使，回迁房屋更名至黄雨薇名下被告的质证意见：真实性有异议，原告对授权委托书和承诺书不知情，对于被委托人黄雨微和二原告的关系被告无法确认，应该追加曲某为本案当事人确认上述事实的真实性。证据五、当庭手机播放影视资料（庭后提交整理后的光盘），反映了2019年9月二原告委托朋友到被告公司主张要求交付回迁房屋时，被告工作人员指示具体哪个房屋是用于回迁给二原告的内容，意在证明被告对二原告购买了曲某动迁房屋知情也同意按照协议约定对二原告进行回迁被告的质证意见：真实性无异议，证明问题有异议：视频中无法看到具体的聊天人影像，无法确认视频中聊天人员身份，且体现的内容与涉案争议房产无关。证据六、证人曲某出庭作证，意在证明曲某将涉案动迁房屋出卖给二原告，动迁的权利归属于二原告。证人的主要证言内容：2017年4月1日我将位于双城区治国街一委三组的私产砖木结构面积为40平方米、45.2平方米旧的自建住房两处卖给了毕春迪、黄浩楠，毕春迪、黄浩楠交付了全部的购房款，后经过法院调解我把房屋交付给了毕春迪、黄浩楠。当时因为这两处房屋属于动迁范围，房产部门不予办理过户手续，所有没有办理过户手续。我卖房的时候知道房屋有可能动迁，在我卖房之前签过一次动迁协议，卖房子之后又签过一次。在卖房后签动迁协议的时候我告知动迁办的工作人员已经把房子卖了，毕春迪、黄浩楠的代理人黄雨微与我一起办理的产权动迁相关手续。我确认与政府就涉案房产签署的房产全部权利归属于毕春迪、黄浩楠，此房产动迁后的权利事宜于我无关。被告未提供证据。本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二、证据三、证据四与证据六的证人证言可互相印证，系有效证据，本院予以采信。证据五系影像资料，在没有其他证据佐证的情况下无法确认其完整性，不予采信。经审理查明：2017年4月1日，二原告购买了曲某位于双城区治国街以委三组的私产砖木结构面积为40平方米、45.2平方米旧的自建住房两处，原告向被告支付价款50万元，同时约定收到购房款三日内交付房屋。后因曲某没有按约定履行交付义务，原告诉至本院，经本院调解，曲某于2017年4月21日向原告交付了房屋。2017年9月23日，二原告的代理人黄雨薇及原房主曲某签署了《房屋征收产权置换协议书》和《产权调换房屋入户通知单》。《房屋征收产权置换协议书》确定动迁回迁调换顺序为18号，被征收人按照调换序列号优先选择人民胡同南二道街由西向东3号商服住宅楼的60平方米商服和90平方米住房，被征收人应补交1274863.00元面积差价款。《产权调换房屋入户通知单》上表明产权调换房屋位置为：人民胡同南二道街由西向东3号商服住宅楼11层90平方米。同时，被告与曲某签订协议书，约定由被告负责补交置换协议中约定的应补交的金额1274863.00元。2017年10月16日，被告出具《承诺书》，承诺按照被征收人曲某（黄雨薇）与双城区人民政府征收办公室签订的房屋产权调换协议中约定的商服南二道街由西向东3号商服（面积为60平方米），住宅11层（面积90平方米）由其向被征收人交付，所需补差价款由其承担。如未给被征收人调换房屋，则按照协议约定的价款（商服销售金额为28000元/平方米；住宅销售价款4000元/平方米）补偿给被征收人。庭审中，曲某明确表示，涉案动迁房屋的相关权利皆归属于二原告。现回迁楼房已经竣工，但在原、被告协议约定的位置所建筑的房屋面积并非协议约定的房屋面积，在两次庭审调解过程中，双方就调整哪种类型面积房屋以及找补面积差价的问题未达成一致意见。由于实际建成的房屋面积与协议所约定的房屋面积不符，原告在第一次庭审时提出变更回迁房屋的位置及面积，但被告对原告的变更不予认可。在第一次庭审结束后，原告变更诉讼请求，要求被告按照其承诺价款商服28000元/平方米，住宅4000元/平方米给予赔偿，本院就原告变更的诉讼请求组织了第二次庭审，并重新确定了举证期限。根据原、被告的诉辨主张，本案争议的焦点是：一、被告作为本案主体是否适格。二、原告在第一次庭审结束后变更诉讼请求是否应予准许。（一）、被告作为本案主体是否适格。本院认为：1、涉案的被拆迁房屋在被拆迁之前已经出卖给二原告，二原告已经实际取得了被征收拆迁房屋的权利利益，曲某、黄雨薇在《房屋征收产权置换协议书》上签字的行为是对政府征收拆迁房屋的确认，是代表二原告的确认行为，故协议中体现的被征收人的权利利益应归属于二原告。2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，即：政府系作为行政主体进行征收的，在房屋的征收活动中，政府与被征收人之间并非平等的民事法律关系。按照双城棚户区改造的惯例，补偿款或置换回迁房屋一般由开发商交付。我国现行法律对棚户区改造的拆迁补偿主体并没有强制性的法律规定，开发商作为拆迁安置补偿的主体不违反法律规定。本案中被告作为开发商取得了3097平方米土地的的使用权，基于此前提，原、被告签订了由被告负责补交置换协议中约定的相关价款的协议书，被告出具了由其向原告在内的相关动迁户交付房屋的承诺书，原、被告之间形成了回迁房屋安置与补偿的权利义务关系，相对于原告而言政府并非回迁房屋交付的义务主体，而政府在安置补偿活动中所起的是监督指导作用，被告向原告交付房屋及承担补差价款的义务并非代为履行。政府与被告之间形成另外的法律关系，本案的审理不需要以被告与双城区政府的案件为依据，故而对被告关于中止审理的请求不予支持。（二）、原告在第一次庭审结束后变更诉讼请求是否应予准许。本院认为：在第一次庭审中原告关于变更回迁房屋位置、面积的提法属于变更协议内容的意向性意见并非变更诉讼请求，由于双方就变更回迁房屋的位置、面积问题未能达成一致意见，故原告在协议约定房屋面积不存在以及变更协议内容没有达成一致意见的情况下变更诉讼请求为补偿价款不违反法律规定，亦符合减少当事人诉累的审判宗旨，应予准许。综上，本院认为：被告与原告签订的协议书以及出具承诺书的行为是其真实的意思表示，被告虽然不是征收人，但作为开发商与原告之间形成了平等民事主体之间的权利义务关系，被告应当遵守诚实信用的原则依照约定向原告履行回迁房屋的交付义务。被告未按协议约定的面积建筑房屋的行为构成违约，原告在双方约定标的（回迁房屋）无法实现的情况下，要求支付价款及利息的主张符合法律规定，应当予以支持。由于原、被告就回迁房屋的具体交付时间没有明确约定，故原告关于利息的主张自起诉之日计算。根据《中华人民共和国合同法》第第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、被告给付原告回迁房屋赔偿款204万元（60平方米商服×28000元/平方米+90平方米住宅×4000元/平方米）；二、被告给付原告利息：以204万元为本金，自2020年1月10日起至实际给付之日止，按银行同业同期拆借利率计算。上述一、二项于判决生效后十日内给付。案件受理费20424.00元减半收取10212.00元由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  赵冬梅审判员  张彦鹏审判员  谭海波二〇二〇年十月二十八日书记员  苏 楠