上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初14958号原告：陈仡明，女，1962年7月18日出生，住浙江省嘉兴市。委托诉讼代理人：周洪恩，上海金松律师事务所律师。被告：底兴华，女，1979年8月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王俊明，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：刘磊，男，1982年2月16日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市。被告：上海鑫意房产经纪事务所，住所地上海市普陀区。法定代表人：刘玉喜，经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：江敏，上海市信能仁律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。原告陈仡明与被告底兴华、刘磊恢复原状纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，于2018年9月26日作出一审判决，当事人不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年2月28日裁定发回重审。本院于2019年7月15日重新立案，依法适用普通程序，另行组成合议庭进行审理。审理中，原告陈仡明申请追加上海鑫意房产经纪事务所(以下简称“鑫意事务所”)作为共同被告参加诉讼。原告陈仡明的委托诉讼代理人周洪恩，被告底兴华的委托诉讼代理人王俊明，被告刘磊、上海鑫意房产经纪事务所共同的委托诉讼代理人江敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仡明向本院提出诉讼请求：一、判令底兴华、刘磊立即拆除上海市普陀区新会路131-139(单)号106室房屋(以下称“系争房屋”)内的侵占陈仡明合法产权面积的新砌墙体，并将房屋外墙位置恢复原状；二、诉讼费由底兴华、刘磊承担。审理中，原告陈仡明申请变更并增加诉讼请求为：一、判令底兴华、刘磊、鑫意事务所立即拆除系争房屋内的侵占陈仡明合法产权面积的新砌墙体，并将房屋外墙位置恢复原状；二、判令刘磊、鑫意事务所从2017年4月24日起至停止侵占陈仡明系争房屋套内面积之日止，按照每日200元的标准支付赔偿金。事实与理由：2014年8月8日，陈仡明与底兴华签订《上海市房屋租赁合同》，后陈仡明将系争房屋交予底兴华使用。2017年初，刘磊及鑫意事务所陆续通过租赁方式取得相邻房屋的使用权。2017年4月，刘磊将系争房屋立柱边与公共走道相隔的墙体拆除，并在系争房屋套内面积内新砌墙体，侵占系争房屋10.788平方米。底兴华在承租系争房屋期间，未能妥善使用、未能确保房屋的完整性，其行为侵害了陈仡明的合法权益。刘磊作为鑫意事务所的原投资人以及直接的侵权行为人，应对侵权行为和损害后果承担责任。鑫意事务所作为可能的侵权人以及侵占面积的使用人和获利人，应当承担侵权责任。故陈仡明诉至法院，请求判如所请。被告底兴华辩称，陈仡明称底兴华配合刘磊及鑫意事务所砌墙并无事实依据，底兴华并未实施侵权行为，故底兴华不应承担侵权责任，请求驳回陈仡明的诉讼请求。被告刘磊、鑫意事务所辩称，系争房屋原系无物理隔断的虚拟分割状态，依据陈仡明目前提供的证据，无法证明其要求恢复的套内面积情况。刘磊及鑫意事务所并未实施侵权行为，不应承担赔偿责任。故请求驳回陈仡明的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：系争房屋登记权利人为陈仡明，建筑面积314.63平方米，房屋类型及用途均为商业。该房屋不动产登记相关档案显示，套内面积为156.14平方米。该房屋为上海市普陀区新会路131-139(单)号建筑的一层沿街商铺，北临新会路，西临过街通道，东侧与隔壁商铺(105室)及建筑一层公共部位(走道)相邻。2014年8月8日，陈仡明(甲方)与底兴华(乙方)就系争房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》，主要约定如下内容：甲方将系争房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2014年8月8日前向乙方交付房屋，租赁期限自2014年8月8日起至2024年8月7日止；2014年8月8日至2017年8月7日期间月租金为76,000元，2017年8月8日至2020年8月7日期间月租金为79,800元。2017年4月8日，陈仡明收到隔壁商铺107、108室业主发来的短信，告知其已将107、108室出租给刘磊，因陈仡明的租客多占用商场面积，导致刘磊无法正常用，要求租客立即拆除多占用部位，否则将强行拆除并追究损失。陈仡明收到短信后即转发底兴华。2018年6月6日，本院受理陈仡明与底兴华房屋租赁合同纠纷一案，该案审理中，底兴华提起反诉。本院于2019年11月20日作出(2018)沪0107民初13532号民事判决，判决载明：“……2019年8月19日，底兴华将涉案房屋返还陈仡明……陈仡明、底兴华确认：2018年4月23日(应为2017年)，案外人刘磊因所有权争议将涉案房屋一堵墙敲掉并向内推进重新砌了一堵墙，自翌日起底兴华租赁涉案房屋的实际使用面积为145.356平方米,相比原使用面积156.144平方米减少了10.788平方米”，依据查明的事实，本院认为，“底兴华确认陈仡明交付的涉案房屋符合双方租赁合同约定，根据底兴华提供的短信记录显示，底兴华占用了涉案房屋外的公用部位，相邻房屋权利人要求拆除，双方为此产生争议，后案外人刘磊将涉案房屋一堵墙敲掉并向内推进重新砌了一堵墙，导致底兴华租赁房屋实际使用面积减少，显然双方纠纷的起因是底兴华占用公用面积，底兴华实际使用面积的减少并非陈仡明的过错所致……底兴华自2017年8月起以实际使用面积为标准计算支付陈仡明相应租金，明显违约……关于租金，陈仡明认可自2017年4月24日起底兴华租赁涉案房屋的实际使用面积相比原使用面积有所减少，底兴华要求减免租金并无不妥，但并不能以实际使用面积作为计算租金的标准，结合双方租赁合同约定租金自2017年8月8日起有所上涨，故本院对于2017年4月24日起的租金酌情予以减免，酌情确定2017年4月24日至2017年8月7日期间月租金为70,000元，2017年8月8日至2018年7月28日期间月租金为73,500元……”，据此，判决确认陈仡明与底兴华签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月28日解除，并判令双方各自承担金钱给付义务。当事人对一审判决不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年5月27日作出终审判决，驳回上诉、维持原判。另查明，鑫意事务所为个人独资企业，成立于2009年3月10日，原投资人为刘磊，于2017年12月29日变更投资人。上海市普陀区新会路131-139(单)号103室房屋由刘磊于2015年4月1日起自案外人处某某，其余系争房屋所在建筑一层的商铺由鑫意事务所先后承租；自2017年4月起，上海市普陀区新会路131-139(单)号除系争房屋以外的一层商铺，均由鑫意事务所在重新改造后统一作为“鑫意商业广场”对外招租。审理中，经实地踏勘系争房屋，现场确认系争房屋东侧与原建筑公共走道部位的相邻墙体(东南方位拐角位置)存在移位情况，墙体向系争房屋内部缩进。以上事实，有《上海市不动产登记簿》、《上海市房屋租赁合同》、本院(2018)沪0107民初13532号民事判决书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。在本院(2018)沪0107民初13532号案件审理中，陈仡明与底兴华确认系争房屋内于2017年4月23日新砌形成的墙体导致系争房屋实际使用面积减少10.788平方米，结合本案已查明的事实及现场踏勘的情况，与系争房屋现场状况基本吻合，故本院对上述情况予以认定，同时可确认该情况确已造成陈仡明作为权利人的合法物权受到侵害。就本案当事人针对侵权行为人及侵权责任承担方式的争议，本院评述如下：一、侵权行为人的认定上述侵权行为发生于陈仡明与底兴华的房屋租赁合同履行期间，在双方涉诉的房屋租赁合同纠纷案件中，虽然确认底兴华存在违约行为，但并未查实底兴华实施上述侵权行为，在本案中陈仡明亦未举证予以证明，故本院排除底兴华实施侵权行为的可能性。系争房屋所在建筑一层的其他商铺自2017年4月起即由鑫意事务所对外经营，而上述侵权行为恰逢2017年4月23日。鑫意事务所在自其他商铺的权利人处某某房屋后，为统一经营之便，确有重新改造的情况发生，故鑫意事务所存在为有利于经营的目的而实施侵权行为的动机。虽然陈仡明、底兴华均确认侵权行为系刘磊实施，但刘磊在侵权行为发生时系鑫意事务所登记投资人，结合鑫意事务所实际经营的情况，可认定刘磊所实施的行为应系作为鑫意事务所投资人的身份实施。故本院认定上述侵权行为系由鑫意事务所实施，应由其承担侵权责任。二、侵权责任承担方式侵权行为人可通过恢复原状、赔偿损失等方式承担侵权责任。结合已查明的事实，导致系争房屋套内面积减少的新砌墙体位于系争房屋与公共走道部位之间，墙体的移位恢复必然导致系争房屋所在建筑的共有部位的面积发生变化，而共有部位由建筑物一层的全体业主共同享有权利。现系争房屋所在建筑一层的其他商铺均已由鑫意事务所统一对外经营，共有部位的变化必然导致其他业主的权利受到影响，且其他商铺目前普遍存在实际经营活动，导致恢复系争房屋的原状存在一定客观障碍。此外，系争房屋的建筑面积包括权利人专有的套内面积，亦包含部分与其他业主共有的公共部位，在公共部位无法恢复的情况下，陈仡明仅要求恢复系争房屋套内面积，并非真正实现对原状的恢复。综上所述，本院对陈仡明主张恢复原状的诉讼请求难以支持。系争房屋由陈仡明对外出租收取租金，而套内面积的减少必然影响其出租收益。结合陈仡明与底兴华房屋租赁合同纠纷一案的裁判结果，陈仡明已因侵权事实的存在导致租金收益的实际损失。因此，鑫意事务所应对租金损失承担赔偿责任。鉴于用于商业经营的房屋租金标准较易受到市场行情波动的影响，且不排除侵权行为人在将来采取其他措施避免侵害行为的持续发生，故本院仅对陈仡明自2017年4月23日起至本案辩论终结之日(即2020年10月20日)止期间实际发生的损失予以处理。考虑权利侵害的程度及房屋出租的经营性风险，本院酌情认定鑫意事务所应赔偿上述期间的租金损失合计250,000元。陈仡明对将来发生的损失，可再行诉讼予以主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条及《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告上海鑫意房产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈仡明自2017年4月23日起至2020年10月20日止期间的租金损失250,000元；二、对原告陈仡明的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5,050元，由被告上海鑫意房产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯人民陪审员  杨德荣人民陪审员  张建萍书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。