辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初5489号原告：徐达国，男，1954年6月24日出生，汉族，住沈阳市于洪区。原告：杨同珍，女，1956年6月20日出生，汉族，住沈阳市于洪区。二原告委托诉讼代理人：王兴文、关慧岩，系辽宁东拓律师事务所律师。被告：张笑，女，1980年7月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：焦健，系辽宁奉申律师事务所律师。被告：徐庆宝，男，1987年8月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告徐达国、杨同珍与被告张笑、徐庆宝所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨同珍及二原告的共同委托诉讼代理人王兴文、被告张笑及其委托诉讼代理人焦健、被告徐庆宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告张笑签订的《房屋买卖合同》无效；2.确认二被告离婚协议书中第三条房产处理第1项约定无效；3.判令被告张笑向中国建设银行沈阳和平支行清偿剩余的全部抵押借款本息，注销案涉房屋上银行作为抵押权人的抵押登记；4.判令被告张笑协助将案涉房屋恢复登记至二原告名下；5.判令被告张笑返还原告垫付的银行按揭贷款49927元；6.判令案涉房屋过户及本案诉讼等相关费用由二被告承担。原告于庭审后撤销第2项诉讼请求。事实和理由：原告徐达国与原告杨同珍系夫妻关系，被告徐庆宝与被告张笑原系夫妻关系，被告徐庆宝系二原告之子。2016年8月，因二被告无力偿还大额到期债务，与二原告协商，借用二原告所有的位于沈阳市于洪区的房产进行贷款偿还债务，但因二原告年龄原因不符合办理贷款的条件，且被告徐庆宝因名下有商品房贷款也不符合贷款条件，只有被告张笑名下没有贷款，符合贷款条件。所以商定二原告将房屋过户到被告张笑名下，由被告张笑以买房的名义向银行办理《中长期个人商品再交易住房贷款》。随后，二原告与被告张笑到沈阳市于洪区房产局办理了房屋过户手续，由被告张笑向中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行办理了《中长期个人商品再交易住房贷款》31万元，贷款下来后全部用于偿还二被告的债务。在贷款的偿还过程中，原告杨同珍用退休养老金每月为被告张笑偿还贷款，直至本案起诉之前。2017年6月22日，在二原告不知情的情况下，二被告在沈阳市和平区婚姻登记处办理了协议离婚，在《离婚协议书》中第三条房产处理第1项中约定：位于于洪区建筑面积75.2平方米的房产离婚后归女方所有。二原告认为与被告张笑之间不存在真实买卖案涉房屋的意思表示，签订房屋买卖合同的目的是为了套取银行贷款，案涉房屋一直由二原告占有和使用，被告张笑也未向二原告支付过购房款。双方的交易行为系为规避金融机构的信贷政策，以合法的房屋买卖合同形式掩盖非法套取银行贷款的目的，所签订的房屋买卖合同应为无效合同。主合同无效，作为从合同的个人住房抵押借款合同亦属无效。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。被告张笑因无效合同取得的尚未归还的贷款，应当返还给贷款银行，结清贷款并涤除该银行作为抵押权人的抵押登记。同时，因无效房屋买卖合同而变更的案涉房屋权利登记人应当恢复原状。此外，基于无效的房屋买卖合同，二被告无权对案涉房屋进行处分，二被告在《离婚协议书》中关于案涉房屋的协议条款不具法律效力，该约定无效。综上，原告为维护自身的合法权益，故诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉请。被告张笑辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋买卖合同不符合合同法52条规定的无效情形，也不符合其他法律法规中所规定的无效情形。买卖合同的履行，包括资金交付、产权变更都是在房产局按照房产局标准房屋买卖流程办理的，被告张笑为案涉房屋买卖合同项下房屋的当然所有权人。至于原告诉讼请求的第二第三第五项，与本案无关。原告诉讼请求第四项，案涉房屋被告张笑为所有权人，所以不存在将案涉房屋恢复登记至原告名下的情况。原告诉讼请求第六项，被告张笑不负担任何费用。被告徐庆宝辩称，同意原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐达国与原告杨同珍系夫妻关系，被告徐庆宝系二原告之子，被告徐庆宝与被告张笑原系夫妻关系，二人于2017年6月22日协议离婚。2016年8月4日，二原告与被告张笑签订《存量房买卖合同》，二原告将位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积75.2平方米）以450000元的价格卖与被告张笑。2016年8月19日，被告张笑取得不动产权属证书，共有情况为单独所有。另查明，2016年8月25日，由沈阳市房地产交易资金管理有限公司客户交易结算资金转入原告徐达国帐户首付款140000元。8月27日，由原告徐达国帐户向被告徐庆宝帐户转出140014.96元。2016年9月13日，由沈阳市房地产交易资金管理有限公司客户交易结算资金转入原告徐达国帐户310000元。该310000元系被告张笑向中国建设银行股份有限公司办理的中长期个人商品再交易住房贷款。2016年9月14日，由原告徐达国帐户向被告徐庆宝帐户转出300000元，9月17日，由原告徐达国帐户向被告徐庆宝帐户转出10000元。涉诉房屋一直由二原告占有使用,未向二被告交付。另查明，2017年6月22日，二被告在沈阳市和平区婚姻登记处办理了协议离婚，《离婚协议书》中第3条房产处理第1项中约定，位于于洪区建筑面积75.2平方米的房产离婚后归女方所有，剩余贷款由男方偿还。还查明，原告杨同珍的工资卡一直放在二被告处，原告同意二被告用于婚后生活花销，但不同意二被告用于还贷款。2018年7月至2020年1月，被告张笑提现24735.59元用于还房贷。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间的房屋买卖是否真实有效。首先，真实的房屋买卖合同需由买受方支付合理对价，而根据本院查明的事实，二原告在与被告张笑签订房屋买卖合同后，二原告收到的购房首付款140000元及贷款310000元均于收到后几天内转回给被告徐庆宝，而此时二被告处于婚姻关系存续状态，可见二被告并未向二原告支付相应购房款。其次，房屋买卖合同完成后，出售方需向买受人交付房屋。而本案涉诉房屋并非实际交付给二被告，仍由二原告占有使用。上述一系列事实及证据已形成有效的证据链,足以证明原、被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示,而是为了通过房屋买卖的形式向相关银行套取贷款,是以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的,该行为扰乱了正常的社会金融秩序。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此本案原告与被告张笑签订的《存量房买卖合同》应当认定无效。关于原告要求被告张笑向贷款银行清偿剩余的全部抵押借款本息，注销案涉房屋上抵押登记的请求。因二被告套取银行贷款时处于夫妻关系存续状态，原告徐达国将购房首付款140000元及贷款310000元也系转回被告徐庆宝名下，故二被告应共同向贷款银行清偿剩余的全部抵押借款本息并注销抵押登记。关于原告要求被告张笑协助将案涉房屋恢复登记至二原告名下并支付过户费用的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告张笑应协助将案涉房屋恢复登记至二原告名下，由此产生的过户费用由被告张笑、徐庆宝共同承担。关于原告要求被告张笑返还原告垫付的银行按揭贷款49927元的请求。被告张笑认可其提现24735.59元用于还房贷，因其未举证证明提现还贷系经原告同意，故应将还贷费用予以返还。因本案套取贷款系二被告共同所为，故应由二被告共同返还该笔款项。对于剩余数额25191.41元，因原告无证据证明二被告系用于还房贷，而本案中其要求被告返还的系还贷费用，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告徐达国、杨同珍与被告张笑于2016年8月4日签订的关于沈阳市于洪区房屋（建筑面积75.2平方米）的《存量房买卖合同》无效；二、被告张笑、被告徐庆宝于本判决发生法律效力之日起十五日之内将沈阳市于洪区（建筑面积75.2平方米）房屋的剩余银行贷款本息全部清偿并办理撤销抵押手续；如二被告未按期还清剩余银行贷款本息，二原告可自行向银行偿还，二被告应于原告偿还后十五日之内将款项给付二原告并办理撤销抵押手续；三、被告张笑应于抵押权撤销后十五日内配合二原告办理沈阳市于洪区房屋（建筑面积75.2平方米）的更名过户手续，由此产生的过户费用由被告张笑、徐庆宝共同承担；四、被告张笑、被告徐庆宝于本判决发生法律效力之日起十五日之内给付原告徐达国、杨同珍24735.59元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告张笑、徐庆宝共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  武 晶人民陪审员  陈啸春人民陪审员  李 娜二〇二〇年十月二十七日书 记 员  胡 楠