四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5752号 原告（反诉被告）：郑小飞，女，1977年8月24日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭皓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川天繁酒店管理有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段108号1栋2单元13楼1319号。 法定代表人：滕飞，总经理。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。 原告郑小飞与被告四川天繁酒店管理有限公司（以下简称天繁酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，天繁酒店在举证期限届满前对郑小飞提起反诉。经审查后，本院依法受理了天繁酒店提起的反诉并决定与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑小飞的委托诉讼代理人吴睿，被告（反诉原告）天繁酒店的法定代表人滕飞及其委托代理人谭潇仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郑小飞向本院提出本诉诉讼请求：1．判令天繁酒店立即向郑小飞支付欠付的房屋租金19095元（第2季度租金，6365元/月×3个月）；2．判令天繁酒店承担逾期支付租金的违约责任，向郑小飞支付滞纳金10820.67元（按照日租金3倍的标准，从2020年3月16日计算至2020年4月1日，实际应当计算至天繁酒店付清租金之日）；3．判令天繁酒店承担本案的诉讼费。增加诉讼请求：4．判令天繁酒店立即向郑小飞支付第3季度（即2020年7月1日至2020年9月30日）租金19095元；5．判令天繁酒店承担逾期支付上述租金的违约责任，向郑小飞支付滞纳金33098元（按照日租金3倍的标准，从2020年6月15日起算至2020年8月6日，实际应当计算至天繁酒店付清租金之日）；6．判令天繁酒店承担增加的诉讼费。事实和理由：郑小飞系位于成都市锦江区西部国际金融中心4号楼1503号不动产（简称“案涉不动产”）的所有权人。郑小飞与天繁酒店于2017年11月27日签署了《物业租赁合同》，约定郑小飞将案涉不动产出租给天繁酒店。双方约定的租期为2017年12月1日起至2022年12月31日止，郑小飞已将案涉不动产按照合同约定交与天繁酒店使用。根据《物业租赁合同》第三条第2款，双方约定租金数额按照周期调整月租金，其中，第3周期（2020年1月1日－2020年12月31日）的月租金为6365元整；根据《物业租赁合同》第三条第3款，上述租金以货币资金方式按季度结算（每三个月为一个结算周期），支付时间为下一季度租金支付前提前十五天。根据上述约定，天繁酒店应于2020年3月15日向郑小飞支付第3周期之第2季度租金（即2020年4月1日至2020年6月30日期间租金）19095元，直到郑小飞起诉之日，天繁酒店未按照约定支付上述应付租金；天繁酒店应于2020年6月15日向郑小飞支付第3周期之第3季度租金（即2020年7月1日至2020年9月30日期间租金）19095元，直到庭审时，天繁酒店未按照约定支付上述应付租金。另外，根据《物业租赁合同》第十条第2项的约定，“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”。故，天繁酒店应当承担违约责任，按照日租金3倍（即636.51元）/日的标准向郑小飞支付滞纳金。 被告（反诉原告）天繁酒店针对本诉辩称，1．针对于2020年4月-9月的租金，因为天繁酒店是立足于民宿的酒店行业，今年1月开始遭受××疫情影响房屋出租给天繁酒店带来了极大的损失，天繁酒店同意上述6个月的租金按50%支付，同时因天繁酒店垫付了郑小飞应缴纳的个税和房产税共计3600元（每户3600元），该费用应在租金中予以抵扣；2．针对郑小飞主张的违约金，天繁酒店认为违约金约定过高，第二季度的违约金支付时间刚好是基于××这一不可抗力所导致，之后也是因为双方一直未能协商达成一致意见才未支付第三季度的租金，同时天繁酒店之前一直守信按时支付租金，疫情期间也一直和郑小飞积极沟通，但郑小飞一直未予以理会，如果说产生了损失那么郑小飞也应当对其扩大的损失承担责任，综上天繁酒店不应当承担违约金；3．针对郑小飞提出的律师费，双方合同未约定律师费且非郑小飞的必要开支，不应由天繁酒店支付。 被告（反诉原告）天繁酒店向本院提出反诉诉讼请求：1．判令郑小飞向天繁酒店返还2020年1月24日至2020年3月31日的租金14372元；（6365元／月×2个月＋6365元／月÷31天×8天）；2．判令郑小飞承担本案的诉讼费。事实和理由：天繁酒店与郑小飞于2017年11月27日签订《物业租赁合同》，双方就租金等事宜达成约定。2020年年初，××疫情导致全国酒店等服务业无法经营。天繁酒店从2020年1月24日至2020年3月底响应政府号召，也遭遇物业断水断电致使未营业，损失严重。为减少双方损失，天繁酒店于2020年4月10日向郑小飞发出了《告知函》提出减免租金并明确提出不同意减免租金的话，双方解约。《告知函》发出后郑小飞怠于协商，致使双方一直未对租金达成一致意见。根据《合同法》第一百一十七条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等法律法规，天繁酒店提出解约并退还租金，望依法支持天繁酒店的全部诉讼请求。 原告（反诉被告）郑小飞针对反诉辩称，天繁酒店反诉依据的事实理由不成立，第一季度的租金不存在返还的事由，疫情虽是不可抗力，但有区域性质，本次疫情对天繁酒店没有影响。双方的合同已约定了不可抗力后果的责任分担，天繁酒店提出的反诉请求违背了双方合同的约定，请求法院驳回天繁酒店的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：郑小飞系成都市锦江区东大街下东大街段258号4栋15层3号房屋的所有权人。 2017年11月27日，郑小飞（出租方、甲方）与天繁酒店（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：物业位于成都市青羊区××号楼××号房，房型为两房一厅一厨一卫，权属证书所登记的所有权人为郑小飞。该房屋租赁期共61个月，自2017年12月1日起至2022年12月31日止，其中，免租期1个月，计租期60个月。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宅使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。经双方同意，租金采用基础租金结合计租周期逐年递增方式，按第1周期采用固定租金，第2、3周期逐年递增3%，第4、5周期逐年递增5%（租金仅保留整数部分，小数点采取四舍五入）。租金周期及标准：第1周期（2018年1月1日-2018年12月31日）：月租金6000元。第2周期（2019年1月1日-2019年12月31日）：月租金6180元。第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元。第4周期（2021年1月1日-2021年12月31日）：月租金6683元。第5周期（2022年1月1日-2022年12月31日）：月租金7017元。上述租金以货币资金方式按季度结算（每三个月为一个结算周期），乙方应按合同约定及时汇入甲方指定银行账户。签约当日乙方一次性支付三个月租金及押金（一个月租金）共计24000元。此后，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金。甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。乙方应承担租赁期间使用房屋产生的水、电、气、垃圾费及物业费等相关费用。合同签约期内，甲、乙双方任何一方，如需提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方友好协商解决。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）利用承租房屋进行违法违规活动或存放危险物品。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（5）拖欠房租累计十五天以上。（6）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物业一次性转租给第三方长达三十天及以上。在上述情况下，甲方无需退还乙方已付租金及押金；乙方采购的家具、家电等相关设备归乙方所有。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。因不可抗力原因致本合同不能履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。 《物业租赁合同》签订后，郑小飞将涉案房屋交付天繁酒店使用，天繁酒店支付了截止2020年3月31日的房屋租金。 2020年2月15日，西部国际金融中心物业服务中心出具《关于对民宿整顿的通知》，内容有：近期发现个别民宿还在营业待客，西部国际金融中心物业服务中心对此事件高度重视，为了保证项目全体业户/客户及员工的安全，现我司结合社区、辖区派出所、根据成都新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部5号通告要求，全市城镇小区（院落）实行限制外来人员进入的封闭式管理，现西部国际金融中心物业服务中心特作重要通知如下：1．对民宿空置房间将暂时做停水、停电；2．长期租户请到派出所报备，物业收到派出所审核后办理出入证，如未见出入证，我司有权立即清除外来人员并上报派出所；3．禁止外来人员进入小区。 2020年3月31日，天繁酒店出具《承诺书》，内容有：我司在西部国际金融中心4楼经营民宿，疫情发生后均严格按照政府部门要求暂停民宿经营活动，现经街道办及社区同意进行正常经营活动。现有西金中心4楼房屋，共计33套房。 2020年4月5日，天繁酒店向郑小飞出具《告知函》，内容有：新冠疫情对整个旅行行业乃至全社会都是致命性的打击，从1月21号左右全面停业至今，酒店公寓项目几乎处于颗粒无收的状态；恳请业主们给予我们2月、3月至补充协议签约日期免租，同时2020年1月1日-2020年12月31日执行2019年租金水平，不予递增；从即日起至本月30日，我们将安排工作人员负责与业主办理补充协议签署或房屋解约交接手续。 郑小飞因与天繁酒店房屋租赁合同纠纷一案委托北京市竞天公诚（成都）律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费2000元。 另查明，天繁酒店垫付涉案房屋个人所得税及房产税共计3600元，国家税务总局成都市锦江区税务局出具相应金额的《税收完税证明》。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：郑小飞提交的不动产权证、《物业租赁合同》、物业费、垃圾清运费、水费缴费凭证、《委托代理合同》、律师费转款凭证、律师费发票，天繁酒店提交的税收完税证明、微信聊天记录、关于民宿整顿的通知、承诺书、《告知函》、四川启动突发公共卫生事件应急响应通知、租金付款凭证。 本院认为，郑小飞系成都市锦江区西部国际金融中心4号楼1503号房屋的所有权人，郑小飞将该房屋出租给天繁酒店，双方签订了《物业租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，郑小飞将涉案房屋交与天繁酒店，天繁酒店也依约向郑小飞支付了截止2020年3月31日的房屋租金。关于郑小飞的本诉诉讼请求及天繁酒店的反诉诉讼请求是否成立，本院认定如下： 一、关于租金。根据《物业租赁合同》中关于“第3周期(2020年1月1日-2020年12月31日)：月租金6365元，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金”的约定，本案中，天繁酒店已向郑小飞支付了截止2020年3月31日的租金，故天繁酒店应向郑小飞支付从2020年4月1日起至2020年9月30日的租金38190元(6365元/月×3个月×2个季度)。庭审中，天繁酒店主张在欠付的租金中抵扣垫付的税费，因双方签订的租赁合同未约定税费抵扣租金的内容，且天繁酒店未起诉主张税费，故对天繁酒店主张在欠付租金中抵扣垫付税费的抗辩理由，本院不予采纳。关于疫情期间的租金，本案中，天繁酒店已支付2020年3月31日之前的房屋租金，因天繁酒店承租涉案房屋用于经营民宿，疫情及疫情防控措施会导致天繁酒店暂时没有营业收入或营业收入明显减少，综合考虑疫情及防控措施对天繁酒店经营收益产生的不利影响、天繁酒店曾就疫情期间租金减免事宜与业主沟通协商，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由天繁酒店免于支付2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金12730元（6365元/月×2个月），故郑小飞应向天繁酒店返还房屋租金12730元。 二、关于滞纳金。根据双方签订的《物业租赁合同》中“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，天繁酒店未按照合同约定向郑小飞支付房屋租金，已构成违约，郑小飞要求天繁酒店按日租金的3倍支付滞纳金，实际为违约金，关于逾期支付租金违约金标准，天繁酒店认为滞纳金约定过高，本院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑出租方的实际损失、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定逾期支付租金违约金以未付租金38190元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年5月28日起计算至实际付清之日止。 三、关于律师费。双方签订的《物业租赁合同》未约定律师费，故对郑小飞主张天繁酒店支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）郑小飞支付租金38190元和逾期付款违约金（以38190元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月28日起计算至实际付清之日止）； 二、原告（反诉被告）郑小飞应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司返还2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金12730元； 三、驳回原告（反诉被告）郑小飞的本诉其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司的反诉其他诉讼请求。 如果原告（反诉被告）郑小飞、被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1902.7元，减半收取951.35元，原告（反诉被告）郑小飞负担25元，被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司负担926.35元；反诉案件受理费159.3元，减半收取79.65元，由原告（反诉被告）郑小飞负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  李仁英 人民陪审员  田太群 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  刘 瑶