甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初6956号原告：赵某1，住甘肃省武威市。原告：李某，住址同上。共同委托诉讼代理人：白某，系甘肃开洲律师事务所律师。被告：陆某，住甘肃省武威市。被告：张某，粗识字，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：吴某，系甘肃浩然律师事务所律师。原告赵某1、李某与被告陆某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告赵某1、二原告共同委托诉讼代理人白某、被告陆某、张某及张某委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。赵某1、李某向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告协助原告办理位于甘肃省武威市××区房屋的过户登记；2.依法判令二被告赔偿原告因拖延过户造成的损失30000元。事实与理由：2014年10月15日，原告购买了二被告位于甘肃省武威市××区房屋一套，并签订了房屋买卖合同，二被告遂将房屋及房屋产权证交给了原告。此后，原告要求二被告协助办理过户，但二被告却拖延、拒绝履行协助义务，其行为已违反合同约定，故起诉请求法院依法处理。原告为支持其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：2014年10月15日签订的《售房协议》及武房权证凉州区字第XXXX号与20148291号房屋所有权证复印件各一份，证明原告赵某1与被告陆某之间签订了《售房协议》，且依据协议约定被告负有协助原告办理过户义务的事实。陆某辩称：原告陈述情况属实,其愿意协助二原告办理案涉房屋过户登记手续，但对二原告主张的因迟延过户造成的损失30000元不同意赔偿。张某辩称：现案涉房屋属其与陆某共同共有，赵某1与陆某签订的《售房协议》中没有其签名，陆某的售房行为未经其同意，该行为属无权处分，故《售房协议》属无效协议，原告的两项诉讼请求均不能成立，应当由二原告退还案涉房屋，并由陆某向二原告进行赔偿，所以请求依法驳回二原告诉讼请求。张某为支持其辩称事实，向法庭提交了以下证据：凉州区不动产登记事务中心《查档证明》、《查询证明》及农业银行管理系统查询记录照片打印件各一份，以证明案涉房屋系二被告共同共有及陆某于2016年以案涉房屋抵押贷款300000元的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的《售房协议》，陆某无异议。张某对其真实性及证明目均有异议，其认为案涉房屋属其与陆某共同共有，陆某未经其同意私自出售案涉房屋，该《售房协议》属于无效协议。本院认为张某虽对该《售房协议》有异议，但该《售房协议》客观真实，且与本案有关联性，本院对其证明效力予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月23日，陆某与张某将位于武威市××区陆某工程款顶账房一套的产权办理到了其二人名下，建筑面积137.96㎡。案涉房屋因属共同所有，故有两份《房屋所有权证》。陆某的房屋所有权证号为武房权证凉州区字第XXXX号，张某的房屋所有权证号为武房权证凉州区字第XXXX号。此后，赵某1之兄赵某2与陆某拟抵顶相互间的债权债务300000元，陆某遂将案涉房屋钥匙交给了案外人赵某2。经协商，陆某与赵某1于2014年10月15日签订了案涉房屋《售房协议》，协议约定陆某以550000元的价格将案涉房屋出售给赵某1，陆某需积极协助赵某1办理房屋过户手续，如陆某不积极配合，导致赵某1未能正常过户，陆某可收回案涉房屋，并由陆某无条件按照收房时案涉房屋的市场价格退还赵某1房价款。在协议签订后，赵某1之兄赵某2用其对陆某享有的债权300000元及位于武威市××区、302室两套房屋抵顶了案涉房屋全部购房款。在《售房协议》签订后，赵某1与陆某之间对上述三套房屋均履行了交付手续，并已由签约双方居住使用数年。2016年1月27日，二被告以案涉房屋作为抵押向中国农业银行贷款300000元，贷款期限1年，并于次日办理了房屋抵押登记，上述贷款事宜赵某1表示知情。2017年1月26日，二被告按约向中国农业银行偿还了全部贷款本息，并解除了案涉房屋抵押登记。此后，陆某遂将案涉房屋的两本《房屋所有权证》交给了赵某1。现二原告欲将案涉房屋产权办理至其名下，并要求二被告协助办理过户未果，遂形成诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，而买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中赵某1基于其与陆某签订的《售房协议》取得了案涉房屋使用权，并通过其兄赵某2与陆某债务抵顶及房屋置换方式履行了给付房款之义务。在庭审中，被告张某辩称2014年10月15日签订《售房协议》时陆某并未征得其同意，事后其也未追认《售房协议》，张某根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定认为陆某售房行为属于无权处分，且陆某与赵某1存在恶意串通侵害其利益的情形，但张某并未提供陆某与赵某1恶意串通损害其利益的相关证据，应由其承担举证不能的法律后果，故对其辩称《售房协议》属无效协议的辩解理由，不予采信。二原告认为该《售房协议》系赵某1与陆某真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定认为协议有效。在买卖合同中当事人对标的物是否有所有权或处分权并不构成合同成立生效的要件，合同成立生效的判断依据在于当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗即可，现陆某对该《售房协议》并无异议，陆某的售房行为虽属无权处分，但该《售房协议》并不因出卖人陆某在缔约时对标的物没有处分权而无效，故该《售房协议》有效，应受法律保护。但依据合同相对性原则该《售房协议》仅对签约双方具有法律约束力，即该协议对赵某1与陆某具有法律约束力，现二原告要求二被告协助其办理案涉房屋的过户登记，陆某虽同意协助办理，但继续履行案涉房屋过户登记将侵害案涉房屋共有人张某的合法权益，陆某与张某共有形式为共同共有，而非按份共有，无法对案涉房屋整体进行区分。现因陆某缺乏案涉房屋处分权将导致该协议事实履行不能，故二原告要求二被告协助其办理案涉房屋过户登记的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于二原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定要求二被告赔偿因拖延、拒绝过户造成的损失30000元，而《售房协议》中仅约定陆某需积极协助赵某1办理房屋过户手续，如因陆某不积极配合，导致赵某1未能正常过户，陆某可收回案涉房屋，并由陆某无条件按照收房时案涉房屋的市场价格退还赵某1房价款，并未约定拖延、拒绝过户给原告造成的损失如何计付，原告也未提供证据证实因二被告拖延、拒绝过户给其造成的损失现实存在和具体数额，故二原告要求二被告赔偿损失30000元的诉讼请求，不予支持。对于二原告因此而遭受的侵害，其可依据《售房协议》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定另行诉讼追究缔约方的违约责任。综上所述，二原告的诉讼请求均不能成立，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵某1、李某的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由赵某1、李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 赵雪全二〇二〇年十月十六日书记员 周岩海