贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初4273号 原告：赵昌平，男，汉族，1972年12月11日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县鼓场街道瑞丰苑17-1号，公民身份证号码：522424197212114615，联系电话：13595711306。 原告：程明芳，女，汉族，1981年3月17日生，重庆市人，住贵州省金沙县鼓场街道瑞丰苑17-1号，公民身份证号码：510227198103178205。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：潘秦友，贵州恒发律师事务所律师，执业证号：15224201610636037，联系电话：18212634058。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄钦，贵州恒发律师事务所实习律师，执业证号：230713011110805，联系电话：15934730300。 被告：贵州瑞安置业有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路瑞安世纪新城A栋4层（金山角市场内）。 统一社会信用代码：915203007095191251。 法定代表人：李永强，系公司董事长，公民身份证号码：522121196312071413。 委托诉讼代理人（特别授权）：胥正健，贵州子伊律师事务所律师，执业证号：15203201610365745，联系电话：18285121686。 原告赵昌平、程明芳诉被告贵州瑞安置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告赵昌平、程明芳的委托诉讼代理人潘秦友、黄钦，被告贵州瑞安置业有限责任公司的委托诉讼代理人胥正健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵昌平、程明芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告自2017年8月13日起支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，直至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（从2017年8月13日起，以457852元为基数，按日利率万分之二来计算，截止到2020年8月13日，已经产生的违约金为：100361.16元）；2、请求法院依法判令原告因本案支出的保全费、诉讼责任保险费由被告承担；3、请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月18日，原告(买受人)与遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司【2016年05月24日遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司将公司名称变更为贵州瑞安置业有限责任公司】(出卖人)签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定原告购买出卖人开发建设的位于金沙县瑞丰苑房屋，该房屋房号为1-17-1，建筑面积为134.55平方米，总价款为457852元。合同签订后原告向遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司金沙分公司缴纳瑞丰苑1-17-1号房首付款137852元。该合同就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条第三款“转移登记(一)出卖人承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第(2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告通过办理按揭贷款缴纳瑞丰苑1-17-1号房按揭尾款32万元，并向遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司金沙分公司交付了办理房屋权属证书所需费用。遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司金沙分公司至今未将所涉商品房的房屋产权证交付给原告。被告的行为已违约，依法应承担相应的违约责任，特诉至法院请求判决支持原告如前诉请。 被告贵州瑞安置业有限责任公司辩称：1、原告诉称的有关文书属于概述性概念，没有明确的代替人，在合同中约定有关文书属于约定不明，在本案中主张交付有关文书属于诉讼请求不具体，因此，原告诉称被告应当承担违约责任的前提条件不成立，诉讼请求没有事实法律依据。2、被告已经按照法律规定将办理不动产权证的买卖合同、收款收据在购房之时就交付给了原告，原告需要办理不动产权登记证可以自行到不动产登记中心办理。3、即使违约情形存在，原告于2020年8月13日起诉，早已超过了诉讼时效，同时合同中约定的违约金明显约定过高，按照司法惯例及贵州省同级法院的裁判纪要，类似情形支持的违约金只按日利率万分之零点五来计算。 经审理查明：2013年4月18日，原告与遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司【2016年05月24日遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司将公司名称变更为贵州瑞安置业有限责任公司】签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定原告购买出卖人开发建设的位于金沙县瑞丰苑房屋，该房屋房号为1-17-1，建筑面积为134.55平方米，总价款为457852元。合同签订后原告向遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司金沙分公司缴纳瑞丰苑1-17-1号房首付款137852元，原告通过办理按揭贷款缴纳瑞丰苑1-17-1号房按揭尾款32万元，并向遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司金沙分公司交付了办理房屋权属证书所需费用。该合同就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条第三款“转移登记(一)出卖人承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第(2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。” 以上事实，有原被告双方提供的经庭审质证的《金沙县商品房买卖合同》、《收款收据》、《贵州省政府非税收入一般缴款书》、贵州瑞安置业有限责任公司工商登记信息、《贵州省不动产登记查询结果》、贵州建设工程竣工验收备案表、金沙县不动产登记中心证明、金沙县人民政府的2016第3号政府文件等证据予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中原、被告签订《金沙县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应履行合同约定的义务。原告已按约定向被告缴纳了购买房屋的全部价款及相关费用，被告就应按照合同第二十二条第三款约定在2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告至今未按约定履行义务，则从2014年04月1日起被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年03月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年04月01日起被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额因违约行为的持续发生而不断增长，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年8月13日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年8月13日前的违约金请求权诉讼时效期间已届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。由于原告要求违约金从2017年8月13日开始计算，故对于原告要求的违约金计算起点予以支持。关于被告提出违约金过高的意见，被告应当承担初步举证的证明责任。被告的违约行为给原告增加了交易风险，也限制了原告对物权的充分行驶，只是一些损失难以量化，而且维护诚实信用的交易秩序是违约金的重要价值功能，因此，综合而言，双方约定日万分之二的违约金计算标准无明显过高，故对被告关于违约金约定明显过高的主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 由被告贵州瑞安置业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告赵昌平、程明芳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以457852元为基数，按每日万分之二的标准从2017年8月13日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1060元，由被告贵州瑞安置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。 审判员 王 涛 二〇二〇年十月三十日 书记员 石朝鹏