安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初4127号 原告：王月成，男，汉族，1987年12月2日出生，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：江辉，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 被告：罗志强，男，汉族，1982年1月5日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张华银，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉金，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被告：宋德萍，女，汉族，1980年3月12日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张华银，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉金，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告王月成与被告罗志强、宋德萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王月成的委托诉讼代理人江辉，被告罗志强、宋德萍及其共同的委托诉讼代理人张华银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王月成向本院提出诉讼请求：1、罗志强、宋德萍继续履行与王月成签订的《存量房买卖合同》，并协助王月成办理案涉房产过户、贷款、房屋交付等义务；2、罗志强、宋德萍赔偿王月成律师费、财产保全担保费10500元；3、案件诉讼费、财产保全费由罗志强、宋德萍承担。 事实与理由：2020年4月5日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》一份。合同约定原告以540000元的价格购买被告名下位于合肥市高新区××路××号××公寓××幢××室房屋，首付款90000元于2020年7月4日前存入银行托管账户，剩余房款450000元以公积金贷款方式支付。 合同签订时，房产中介人员发现房屋产权登记在宋德萍名下且其本人并未实际到场。房产中介询问罗志强相关情况，罗志强告知原告与中介人员，宋德萍因疫情期间在哺乳期不方便出门，其同意出售该房屋，同时现场电话联系宋德萍，确认出售房产与签订合同事宜。原告与中介人员出于对罗志强的信任,便签订案涉《存量房买卖合同》，罗志强在代理人处签字并代替宋德萍签字。原告当即支付定金2万元。 之后，由于案涉房屋所在地的学区变更为科大附中，房价大幅度上涨，被告于2020年4月22日以短信和中介转告等方式告知原告拒绝出售上述房屋。原告得知后立即与被告联系，要求被告继续履行合同，但是被告明确表示不会继续履行。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告罗志强、宋德萍辩称：一、案涉房屋的登记产权人宋德萍并未在《存量房买卖合同》上签字，其始终没有同意出卖该房屋，此合同并非双方的真实意思表示，没有法律约束力。1、2020年4月5日，罗志强本来是带着为房屋询价的心态去的房产中介合肥市好来屋房地产营销有限责任公司。在宋德萍不在场的情况下，该中介公司极力撮合签订《存量房买卖合同》，原告作为购房人竟然也同意由罗志强代签合同，明显违背常理。被告有充分理由怀疑，原告以及中介公司已经知道2020年4月3日合肥高新区管委会发布新建学区的通告，签此合同是为了牟取额外利益，从而损害被告的利益。2、即使案涉房屋为两被告共有，罗志强在未经共同共有人宋德萍同意下自行与原告签订存量房买卖合同，且未得到宋德萍的事后追认，属于无权处分，对宋德萍不产生法律效力。二、即使案涉房屋买卖合同有效，双方已就解除合同达成一致意见。原告在诉状中自认罗志强于2020年4月22日明确告知其解除合同，但其实罗志强向中介公司表达解除合同的时间更早。被告于2020年5月7日向原告返还定金2万元。此后，原告既没有继续履行其合同义务，也没有要求被告继续履行合同，而是于2020年6月30日提起诉讼，要求被告赔偿购房损失49万元，此项诉请表明原告已经接受双方解除存量房买卖合同，属于一种自认。三、原告起诉要求被告支付律师费用，没有事实依据。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 宋德萍与罗志强于2004年登记结婚，系为夫妻关系。 2020年4月5日，罗志强以宋德萍（出卖人、甲方）的名义与王月成（买受人、乙方）经合肥市好来屋房地产营销有限责任公司居间，签订《存量房屋买卖合同》一份。合同主要内容有：1、甲方出卖房屋坐落在合肥市高新区××路××号××公寓××幢××室，建筑面积42.68平方米，权属证号为合不动0237373，无他项权利；2、甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为540000元，付款方式为市直公积金；按揭贷款，乙方于2020年7月4日前将90000元存入银行托管账户，同时甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款手续，乙方拟贷款金额为450000元；3、甲、乙双方同意，甲方于满足款清交房条件后5日内腾空存量房，并通知乙方进行验收交接；5、本合同签订备案后90日内或贷款审批通过后5日内，甲乙双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续；11、……（2）合同签署当日乙方支付甲方定金20000元，购房定金在办理产权转移登记时抵充购房款……；12、如有违约，违约方承担包括但不限于评估费、代理费、手续费、服务费、律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用……。罗志强在该合同落款处甲方签章一栏签写“宋德萍”，并在甲方代理人一栏签名。 合同签订当日，王月成支付罗志强购房定金20000元。 2020年4月22日，罗志强、宋德萍通过房产中介人员向王月成提出解除上述合同。2020年4月23日、24日，罗志强、宋德萍前往合肥市好来屋房地产营销有限责任公司国光山水间店，要求解除上述合同。2020年4月25日，罗志强、王月成与房产中介人员三方见面协商解除上述合同事宜，未果。 2020年4月30日，罗志强向王月成发送手机短信，内容为“王月成，你好！上周六4月25日下午我在中介和你见面说不卖房子的事，你打算怎么解决”；王月成回复“我是想继续履行合同，你是怎么考虑的？你现在是确定不卖了吗？”；罗志强回复“是的，4月22日就和中介让她告诉你，我不卖了，而且上周六和你说清楚了啊，不卖了的”“你愿意的话，我只能定金双倍退还给你，合同我们撕毁作废”；王月成回复“你说的这个定金双倍退还我肯定不会同意的，房价上涨，这个赔偿我在同区域买不到同类型的房子”；罗志强回复“不跟你争执了，我22号已经明确让中介通知你，而且25号下午见面也说得很清楚，你怎么认为是你的事，你不愿意接受我退你双倍定金，那随便你怎么搞吧”。 2020年5月7日，罗志强通过手机银行将购房定金20000元退还给王月成。 因双方就案涉合同解除事宜一直未能协商一致，2020年6月10日，王月成与浙江京衡（合肥）律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所律师处理本案合同纠纷，并支付了律师代理费10000元。2020年6月29日，天安财产保险股份有限公司为王月成出具《诉讼财产保全责任保险保单保函》一份，王玉成为此支付诉讼财产保全责任保险费500元。2020年7月6日，王月成诉至本院，要求宋德萍、罗志强赔偿损失，后又撤回起诉。2020年9月2日，王月成再次诉至本院，请求判如所请。 另查明，案涉位于合肥高新区××路××号××公寓××幢××室房屋登记在宋德萍名下，不动产权证书号为皖（2017）合不动产权第0××3号。宋德萍和罗志强在庭审中共同陈述，案涉房屋系其二人婚后共同购买，属于夫妻共同财产。 本案庭审中，王月成向本院提供宋德萍、罗志强与案外人宋玉龙2020年4月24日在合肥市××房××组。案外人宋玉龙询问“等于你在签这个合同的时候，你夫人并不同意卖这套房子？所以你们两个没有商量好”；罗志强回答“不是的”；宋德萍回答“不是这样的”“这个房子我们一开始是有打算卖的，只不过这个价格我们根本没有讨论清楚”“他签这个合同的时候，具体什么价格我根本不知道”。 上述事实，有存量房屋买卖合同一份、收据一份、录音对话记录两组、微信聊天记录两组、短信聊天记录一组、委托代理合同一份、律师代理费发票一张、手机银行转账记录两份、诉讼保全责任保险A条款保险单一份、诉讼财产保全责任保险费发票一张及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：罗志强与王月成于2020年4月5日签订的《存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 王月成起诉要求罗志强、宋德萍继续履行与其签订的《存量房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。 王月成起诉要求罗志强、宋德萍协助其办理案涉房产过户、贷款、房屋交付等义务，由于上述义务履行并未达到合同约定的成就条件，本院依法不予支持。 王月成起诉要求王月成赔偿其支出的律师代理费、财产保全担保费合计10500元，由于合同第十二条中约定“如有违约，违约方承担包括但不限于律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用”，且王月成实际支出了该两项费用，本院依法予以支持。 罗志强、宋德萍虽然辩称罗志强系在未经案涉房屋共同共有人、产权登记权人宋德萍同意下自行签订案涉房屋买卖合同，且在事后未得到宋德萍的追认，该合同对宋德萍不产生法律效力，但是宋德萍和罗志强系为夫妻关系，且案涉房屋系其夫妻婚后共同财产，此种情况下，王月成有充分理由相信罗志强有代理宋德萍签订案涉《存量房买卖合同》的家事代理权限。且从罗志强、宋德萍与案外人在2020年4月24日的聊天内容看，宋德萍认可其自始即具有出卖案涉房屋的意向，其对于罗志强向王月成出售案涉房屋事宜系为知晓，故罗志强、宋德萍的辩称理由不能成立，本院依法不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告罗志强、宋德萍继续履行其与原告王月成于2020年4月5日签订的《存量房买卖合同》； 二、被告罗志强、宋德萍于本判决生效之日起十日内向原告王月成支付律师费、财产保全担保费合计10500元； 三、驳回原告王月成的其他诉讼请求。 案件受理费9305元，减半收取为4653元，财产保全费3220元，均由被告宋德萍和罗志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。