陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0102民初6072号 原告：陕西和记百货有限公司，住所地西安市新城区（XX园XX路XX号）上和商业广场2-1号。法定代表人：张双拾，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学莉，陕西国友律师事务所实习律师。被告：西安鑫鑫佟年文化艺术传播有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：申颖，系该公司执行董事。原告陕西和记百货有限公司(以下简称和记百货)诉被告西安鑫鑫佟年文化艺术传播有限公司(以下简称鑫鑫公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和记百货之委托诉讼代理人杨国有、刘学莉，被告鑫鑫公司之法定代表人申颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和记百货向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的《商铺转租协议》解除；2、判令被告按照合同约定支付房屋租金2127.48元（2020.5.1-2020.5.9）、合同违约金26380.8元；3、判令被告按照合同约定支付各项物业服务费用共计38665.52元（2020.1.1-2020.5.9）、合同违约金61555.2元。事实及理由：一、被告于2020年3月30日以微信形式向原告提出要求解除《商铺转租协议》，原告于2020年4月10日通知被告前来办理撤场、解除事宜，但对方至今未予办理。二、原告和记百货与被告鑫鑫公司及转租人陈某某于2018年5月12日签订了《商铺转租协议》约定：由被告受让承租原告公司四层006、007号商铺的使用权，合同期限为2018年5月14日至2027年4月30日。协议约定，原承租方应履行的权利、义务自转租之日起由被告履行。按照原租赁合同约定，被告应当于2020年4月1日交付2020年上半年度的租金43968元，现被告已于2020年3月30日以微信形式向原告提出要求解除《商铺转租协议》，原告2020年4月10日通知被告于《告知函》发出之日起30日前来办理撤场、解除事宜，但多次与其沟通，被告仍未缴纳相关费用并办理撤场手续，截止2020年5月9日被告尚欠租金2127.48元（2020年5月1日至2020年5月9日）,根据原租赁合同约定一方违约解除合同应当承担全年租金的30%作为违约金，因此被告违约解除合同应当承担26380.8元的违约金。三、根据原《营运及物业管理服务合同》的约定，被告应当于每月10日前支付当月的物业管理费、空调费、生活垃圾费，但被告至今截止2020年5月9日所欠费用总计33701.4元，包括水费14.6元（2019年12月8日至2020年1月8日），原告多次与其沟通，并下发费用催收通知，被告至今未将上述费用进行缴纳，截止2020年5月9日被告尚欠营运管理费、公共设施维护费、附属设施设备管理费共计4964.12元（2020年5月1日至2020年5月9日）,根据原物业合同约定一方违约解除合同应当承担全年费用的30%作为违约金，因此被告违约解除合同应当承担61555.2元的违约金综上所述，根据我国《合同法》规定，被告未按照合同约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务的行为，已经构成违约。被告鑫鑫公司辩称，解除合同原告至今未予办理，原告的商场一直未开门营业，之前被告一直与原告沟通，但原告拒不配合；《商铺转租协议》中明确约定由不可抗力导致合同无法执行，双方互不承担责任，被告给原告发了告知书，解除了合同，且中央有文件指示，原告的诉请不能成立，应予驳回全部诉请。反诉原告鑫鑫公司诉称，1、判令解除反诉原告与反诉被告及转租人陈某某于2018年5月12日签订的《商铺转租协议》；2、判令反诉被告退还反诉原告于2018年5月12日交纳的履约保证金三万元整；3、判令反诉被告退还预交但未使用的房屋租金21984元，营运管理费、公共设施维护费及商铺附属设施设备管理费51296元，未使用时间（2020年2月1日至2020年4月30日），共计73280元。事实及理由：2018年5月12日反诉原告与反诉被告及转租人签订了《商铺转租协议》，并且反诉原告向反诉被告交纳了3万元履约保证金。协议约定反诉原告受让承租反诉被告四层006、007号商铺的使用权，合同期限为2018年5月14日至2027年4月30日。协议约定原承租方应履行的权利、义务自转租之日起由反诉原告履行。按照原租赁合同第六条第7款约定：因不可抗力及双方不可控因素（如地震、战争、自然灾害和政府行为等）导致本合同无法执行，双方互不承担责任，有关经营损失赔偿根据国家相关规定执行。反诉原告2020年3月30日已经向反诉被告送达了告知书，已经根据《商铺租赁合同》第六条第7款约定解除了与反诉被告签订的《商铺租赁合同》，反诉原告不但已经付清了2020年3月30日之前的房租及营运管理费等项费用且预付了2020年5月1日前的全部房租及相关费用。故反诉被告应当退还预交单位使用的房屋租金及房屋履约保证金。二、原商铺租赁合同第二条租赁用途中明确约定反诉原告所租赁商铺作为儿童艺术培训类，且反诉原告实际经营也为儿童艺术培训类。但在履约过程中反诉原告多次收到消防相关部门下发责令限期整改通知，具体问题为：儿童活动场所设置在4 层，根据规定，将儿童机构设置在4层及4层以上，将导致儿童活动存在重大安全隐患，严重危害公共利益。反诉被告将商场4楼规划为儿童教育培训的做法明显存在过失。现因难以达到消防标准，无法经营，也无法实现合同目的，有新城法院判决书（2019）陕0102民初1013号确认。反诉原告保留因反诉被告违反合同给反诉原告造成合同目的无法实现的经济损失的诉讼权利。综上，请法院支持反诉人的诉请。反诉被告和记百货辩称，同意解除双方2018年5月12日订立的《商铺转租协议》；不同意退还交纳的履约保证金30000元；不同意退还租金及营运管理费、公共设施维护费及附属设施设备管理费共计73280元（2020年2月1日至2020年4月30日）；诉讼费用请法院依法予以裁判。事实与理由：一、反诉被告于2020年1月初就已经当面向反诉原告送达了催款通知单，要求被答辩人交纳各项费用7859.1元。但反诉原告一直未交纳，根据双方2020年3月30日至2020年4月10日期间的往来函件可以看出，反诉原告于2020年3月30日以微信形式向反诉被告提出要求解除合同，反诉被告2020年4月10日回函，不同意解除，如果反诉原告执意解除视为违约，要求反诉原告依据合同约定承担违约金，结清所欠费用，在回函发出30日内前来办理解除事宜，逾期不办理视为自动撤场。事后，反诉原告一直未前来办理解除事宜，已经构成自动撤场。故此，由于反诉原告自动撤场，构成违约，依据相关法律规定及合同的约定，双方2018年5月12日订立的《商铺转租协议》已于2020年5月10日解除。二、退还履约保证金、租金及营运管理费、公共设施维护费及附属设施设备管理费的事实不存在，无法律依据。首先，根据双方2018年5月12日订立的《商铺转租协议》第六条约定，该履约保证金在合同期满交接验收合格后才能退还，目的是为了保障合同的按期履行，现反诉原告拖欠费用、自动撤场，又在反诉被告商场对面重新租赁了房屋用于经营，明确表明不再履行合同，背离了反诉被告的信赖，违反了诚实信用原则，已经严重构成违约。因此，反诉原告无事实和理由要求反诉被告返还履约保证金。其次，反诉原告是在2020年3月30日以不可抗力为由，通过微信形式向反诉被告提出要求解除合同的，依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第2条的规定，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，及第一百一十八条的规定，应当及时通知，以减轻可能给对方造成的损失。和第3条的规定，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，本租赁合同并未达到合同不能履行的情形，故此反诉原告要求退还租金及营运管理费、公共设施维护费及附属设施设备管理费的事实不存在，无法律依据。综上所述，反诉原告拖欠费用在前，后又在并不符合不能履行合同的情形下强行要求解除，且又不积极在约定的时间内办理解除手续，结清相关费用，自动撤场，明确表明不再履行合同，背离了反诉被告的信赖，违反了诚实信用原则，已经严重构成违约。依据我国相关法律规定，综合考量本租赁合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，本合同并未达到无法履行的情形，故此要求退还履约保证金、租金及营运管理费、公共设施维护费及附属设施设备管理费的事实不存在，无法律依据。请求法院依法予以驳回，支持反诉被告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月30日，原告与案外人陈某某签订《商铺租赁合同》约定，陈某某同意只将该商铺作为合法经营儿童艺术培训品类，若陈某某须更换品类品牌，应提前三个月征得原告同意，并按有关规定办理变更手续；因不可抗力及双方不可控因素（如地震、战争、自然灾害和政府行为等）导致本合同无法执行，双方互不承担责任，有关经营损失赔偿根据国家相关规定执行。2018年5月12日，原、被告与案外人陈某某签订《商铺转租协议》约定：“陈某某将原租赁和记百货的4层006，007 号商铺使用权转租给被告，转租期限为2018年5月14日至2027年4月30日；签订转租协议时，鑫鑫公司须交纳房屋设施及履约保证金3万元整，该保证金在合同期满交接验收合格后一次性退还被告；此协议一式三份，三方各执一份，作为原合同附件，具有同等法律效力。合同签订后，被告缴纳了3万元的履约保证金、被告房屋租金缴纳至2020年4月30日。2020年1月,原告两次给被告发出催款通知书,要求被告缴纳2020年1月的物业费、月空调使用费、垃圾费、水费合计7859.10元。2020年初因为新冠病毒疫情，原告商场停业。2020年3月30日，被告书面向原告提出解除合同的通知。2020年5月15日，经政府通知，位于商场四楼的儿童教育恢复营业。2020年6月5日，原告发出《关于上和商业广场4层商户疫情期间商户优免政策的通知》一、优免前提，1、XX商城XX商场通知要求时间开业；2、按时交纳各类费用的商户。二、优免政策，4层（整体复工时间5.15）2020年2月1日-2020年4月30日合同款、物业费（物业、空调、垃圾）全部免除；三、执行方式，优免的额度从当期费用中扣除，凡在6月15日前缴纳 全部款项的商户享受上述优免政策，延期缴纳的商户只享受上述优免政策的50%额度。庭审中，原告出具证据《回复函》及EMS快递单，证明其于2020年4月10日向被告发出《回复函》，要求被告在收到回复函后30日内撤场，被告质证认为，其未收到原告给其邮寄的《回复函》。 本院认为，庭审中，原告与被告（反诉原告）均要求解除合同，本院予以准许。为应对新冠肺炎疫情2020年1月26日西安市教育局发布《关于做好2020年春季学期延期开学有关工作的通告》，要求西安全市中小学、幼儿园、中等职业学校2020年春季学期延期开学，暂停全市校外培训机构线下培训活动。直到2020年5月15日，校外培训结构才重新恢复营业，故该期间应属不可抗力，根据原、被告的合同约定，双方互不承担责任，故原告主张的2020年5月1日至9日的房租及违约金、2020年2月至5月9日的物业费及违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。但被告应向原告支付2020年1月的物业费、月空调使用费、垃圾费、水费7859.10元。反诉原告主张的履约保证金3万元，因合同因解除而终止，故反诉被告应按合同约定将该3万元退还反诉原告。关于反诉原告主张的已预交2020年2月1日至2020年4月30日房屋租金、营运管理费、公共设施维护费及商铺附属设施设备管理费，该期间因新冠肺炎疫情导致反诉原告无法营业，根据双方合同约定，反诉被告应将该笔房租退还反诉原告，故反诉原告该诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告陕西和记百货有限公司与被告西安鑫鑫佟年文化艺术传播有限公司2018年5月12日签订的《商铺转租协议》二、被告西安鑫鑫佟年文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西和记百货有限公司2020年1月物业费、月空调使用费、垃圾费、水费合计7859.10元。三、反诉被告陕西和记百货有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告西安鑫鑫佟年文化艺术传播有限公司履约保证金3万元。四、反诉被告陕西和记百货有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告西安鑫鑫佟年文化艺术传播有限公司预交的房屋租金、营运管理费、公共设施维护费及商铺附属设施设备管理费73280元。五、驳回原告陕西和记百货有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2874元，反诉费1183元减半收取2029元，由原告陕西和记百货有限公司负担1887元，被告西安鑫鑫佟年文化艺术传播有限公司负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员    杨 海 涛   二0二0年十月十二日  法官助理    皇甫宜娜 书 记 员    桑 淑 君