广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5130号原告（反诉被告）：张家萌，男，1982年8月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：温建锋，广东德比律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丽丽，女，1985年2月21日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：蔡梓挺，广东格林律师事务所律师。原告（反诉被告）张家萌诉被告（反诉原告）王丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张家萌的委托诉讼代理人温建锋，被告（反诉原告）王丽丽及其委托代诉讼理人蔡梓挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张家萌向本院提出诉讼请求：1、解除张家萌与王丽丽于2018年9月1日签订的《商铺租赁合同》；2、王丽丽立即将广州市增城区荔城街道增城大道69号1幢348号商铺搬空并交还给张家萌；3、王丽丽立即向张家萌支付拖欠2020年3月5日至交还商铺之日止的租金；4、王丽丽立即向张家萌支付拖欠租金的延迟履行违约金（起诉以前的租金违约金从起诉之日起计算，起诉以后的租金违约金从每月5日起计算，以每月拖欠租金为基数，每日按照0.1%的标准计算至付清之日止）；5、张家萌没收王丽丽的保证金6084元；6、王丽丽向张家萌支付拖欠的物业服务费（物业服务费以每月836.44元为基数，从2020年1月1日开始计算至商铺实际交还之日止）；7、张家萌没收王丽丽支付的商铺的间隔墙修复费押金10000元；8、本案诉讼费用由王丽丽承担。事实与理由：2018年9月1日，张家萌与王丽丽签订《商铺租赁合同》，张家萌将位于增城市××城街道××大道××号商铺出租给王丽丽用于经营舞蹈培训，租赁期限从2018年9月5日至2023年9月4日，约定每月5日之前交付当月交租期租金，交纳租金保证金6084元。签订合同后，王丽丽向张家萌支付保证金6084元，张家萌就将商铺交付给王丽丽使用。后王丽丽一共租赁1幢343号至349号七间商铺进行装修后就进行经营舞蹈培训，并以广州增城区菲尚舞蹈文化艺术有限公司对外经营。王丽丽从2020年3月1日起至今一直拖欠租金未交，物业服务费也从2020年1月1日起至今一直拖欠未交。张家萌多次催告王丽丽，但是王丽丽以各种理由拒绝交付租金及物业服务费等，也拒绝交还商铺。王丽丽的上述行为拖欠租金已经超过15日，已经构成根本违约，张家萌有权单方解除合同并要求王丽丽支付拖欠的租金等费用并赔偿违约金。为维护张家萌的合法权益，向法院提起诉讼，恳请支持全部请求。被告（反诉原告）王丽丽辩称：一、不同意张家萌的诉讼请求，王丽丽不存在违约行为，王丽丽在疫情期间无法开门营业，属于不可抗力致使合同无法履行，应免除疫情期间的房屋租金，且不应当承担违约责任。2020年1月初，全国爆发新冠病毒××疫情，广东省宣布启动突发公共卫生事件一级响应，并采取了停工停课等非常严格的疫情防控措施，广州市首当其冲。疫情爆发以后，广东省教育厅发布规定在幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动，广州市教育局予以转发，增城区教育局发布《增城区教育局关于返校复课期间严禁中小学生参加校外托管服务和培训机构线下培训的通知》明确校外培训机构在复课前严禁开展线下培训。王丽丽在疫情期间根本无法开门营业，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。王丽丽在此次新型冠状病毒疫情期间经营受到严重影响，属于因不可抗力而无法正常履行合同，故王丽丽有权要求减免不可抗力发生期间的租金，并免除相应的违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。……因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应的举证责任”之规定，王丽丽租赁商铺作为开展舞蹈培训使用，对于该行为王丽丽并不能预见、不能避免，也属于不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，本案应当适用不可抗力的相关规定，免除相应的违约责任。二、不同意张家萌主张的租金请求。2020年4月份，张家萌将舞蹈室的大门上了锁，直接导致王丽丽在2020年5月份后无法营业，放在舞蹈室里面的设备等财物根本无法取出。张家萌违约，强制将舞蹈室上锁，其意在于将整个舞蹈室转让出去，来补偿因疫情期间导致这几个月的租金损失。对此，王丽丽认为，张家萌主张的3月、4月的租金应适用不可抗力的相关规定，应当予以减免，对于张家萌主张5月份以后的租金没有事实和法律依据。三、对于张家萌主张的支付拖欠租金的延迟履行违约金，及没收保证金没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，王丽丽承租商铺用于舞蹈室经营，因疫情直接导致王丽丽的舞蹈室无法开业，经营发生严重困难，故王丽丽不应承担违约责任。四、对于张家萌主张王丽丽支付物业费，没有事实和法律依据。张家萌并不是物业管理公司，没有权利主张物业费。况且，对于物业管理费，王丽丽一直都是交给万达旗下的物业管理公司。张家萌与王丽丽签订的租赁合同，没有约定物业费的缴费标准，亦没有约定物业费由张家萌单方收取，张家萌无权收取物业费。退一万步讲，即使支付物业费，也应当适用不可抗力的规定，对于1月、2月、3月、4月的物业费适用不可抗力的相关规定，予以减免，对于主张5月份以后的物业费没有事实和法律依据。况且，涉案舞蹈室位于万达广场，物业管理公司亦属于万达集团下属的物业管理公司。2020年1月份，万达集团发布公告，疫情期间免除万达广场商户部分租金及物业费。故，张家萌主张王丽丽支付物业费，没有事实和法律依据。五、张家萌主张的隔墙修复费，没有事实和法律依据。张家萌于2020年4月份将舞蹈室大门上锁，并委托中介张贴告示，内容为旺铺转让，七间打通，525平，带精装修，可以直接做生意入驻。经王丽丽联系确认，该刘小姐系乐有家经纪人系房产中介。张家萌已经打算将舞蹈室七间打通出售，可见该商铺并无恢复隔墙的必要，况且王丽丽在征得张家萌同意后，也花费了大量资金用于拆除隔墙，装修商铺。据王丽丽所知已有新的承租人与张家萌方联系，意欲承租涉案舞蹈室，张家萌提出如果新的承租人要承租涉案舞蹈室，需先交纳进场费15万元。现张家萌坐享其成，还企图强制要求王丽丽支付隔墙修复费用1万元，该行为没有事实和法律依据。补充，对于张家萌的第一项诉讼请求没有意见。对于第二项诉讼请求，同意搬空并交还商铺。王丽丽已于2020年5月18日交还涉案商铺的钥匙给张家萌，王丽丽已履行了通知义务且在2020年4月份与张家萌协商涉案商铺的转租事宜，并已找到新的承租人达成承租意见，后因张家萌突然提高要求导致未转租成功。不同意张家萌没收商铺隔墙修复费用。被告（反诉原告）王丽丽向本院提出反诉诉讼请求：1、张家萌向王丽丽退还恢复隔墙押金10000元；2、本案诉讼费用及其他相关费用由张家萌负担。事实和理由：双方签订《商铺租赁合同》后，在2020年3月因疫情影响，双方就租金问题多次协商未果。后张家萌在2020年4月在涉案商铺张贴告示旺铺转让七间打通带精装修等内容。由此可见涉案商铺无恢复隔墙必要，因此请求支持反诉请求。原告（反诉被告）张家萌辩称：张家萌已经在本诉要求没收修复费押金10000元，因此王丽丽的该项诉求没有依据。双方在合同第十一条约定，如王丽丽未恢复间隔墙的，所交押金不予退还，且王丽丽明确不予恢复隔墙，因此张家萌有权没收隔墙修复押金。经审理查明：位于广州市增城区荔城街增城大道69号1幢348号的产权人为张家萌。张家萌（出租方、甲方）与王丽丽（承租方、乙方）就涉案商铺的承租事宜签订一份《商铺租赁合同》，合同约定“一、商铺概况1、位置增城市荔城街增城大道69号1幢348号……租赁用途舞蹈品牌菲尚国际……二、租期和开业租期自2018年9月5日起至2023年9月4日止。……乙方应自合同生效日起支付该商铺物业服务费及能源费用。……三、租金1、该商铺租金……（3）2019年9月5日至2020年9月4日，租金标准为3346元/月；……四、保证金1、作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于两个月租金作为租金保证金，即6084元。……2、乙方妥善履行本合同约定，甲方应在合同终止、乙方办理完撤场手续后15日内，将相关保证金余额无息返还给乙方，本合同另有约定的除外。五、迟延履行违约金乙方逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.1%的迟延履行违约金。……七、商铺交还……2、乙方应在交还该商铺前结清租金、物业服务费、水电费、燃气费、房屋租赁税等全部费用，否则甲方或物业服务公司有权阻止乙方撤离其物品；由此导致损失和责任全部由乙方自行承担。……十、合同终止与解除……3、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项……5、发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同。（1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；（2）乙方迟延支付租金、物业服务费等任一项费用超过15日的……十一、特别约定如乙方同时承租该商铺相邻商铺，乙方应另行与该相邻商铺所有人签订租赁合同。甲方同意乙方将商铺间隔墙拆除以合并经营区域，但乙方应在该商铺交还前恢复间隔墙。并且交10000元为保证金。如乙方交还前没有恢复间隔墙的。所以保证金和定金不退。如乙方恢复商铺隔墙后要当日退回保证金给乙方。……”。2018年9月，王丽丽接收涉案商铺使用，并交租至2020年2月，自2020年3月起未缴纳租金。2020年8月11日，双方办理了涉案商铺的交接手续。张家萌提供两张物业管理费电子发票，分别载明购买方名称一幢348，备注2020年1月1日至2020年7月31日，金额为5855.08元以及购买方名称一幢348，备注2020年8月1日至2020年8月31日，金额为836.44元。另，王丽丽共承租了涉案商铺在内的七间相邻商铺用于经营舞蹈室（七间商铺地址为广州市增城区荔城街道增城大道69号1幢343号至349号）。其中商铺343号至348号的六间商铺业主（出租方）已向增城区人民法院提起诉讼，案号分别为（2020）粤0118民初4984号、（2020）粤0118民初5128-5130号、（2020）粤0118民初8138-8139号。再，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月27日，广州市增城区教育局发出《广州市增城区教育局关于进一步落实培训（托管）机构停课的紧急通知》，载明自2020年1月24日其全区校外教育培训（托管）机构暂停开展各类线下培训、托管活动。2020年5月27日，广州市教育局发布《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，明确校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日，校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日。在本案的庭审过程中，一、双方确认，涉案商铺的墙体由王丽丽承租后进行了打通；王丽丽已支付保证金6084元。二、张家萌陈述以下，（一）2020年1月双方是有对租金进行协商，但没有协商成功。2020年4、5月双方有协商找承租下家，但协商不成。其没有给涉案商铺上锁。（二）法庭辩论终结后，其撤回要求王丽丽返还涉案商铺的诉讼请求，以及明确物业管理费计至2020年8月11日止。三、王丽丽陈述以下，（一）2018年11月11日起对外营业，2020年1月基于疫情及春节放假原因一直停业。王丽丽在2020年1月与王丽丽有协商减租，后在2020年3月、4月时向张家萌提出协助张家萌转租，但由于张家萌原因导致未转租成功。（二）2020年1月商铺暂停营业时对商铺上一把锁，在2020年4月28日到涉案商铺发现商铺大门被多加了一把锁，因此王丽丽无法开门，也无法搬离商铺内的物品。本院认为：张家萌与王丽丽签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现原王丽丽双方已办理涉案房屋的交还手续，且王丽丽对于解除《商铺租赁合同》不持异议，故本院对于张家萌主张解除《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。张家萌自行撤回返还涉案房屋的诉讼请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。关于张家萌主张要求租金、违约金及没收保证金的诉讼请求。王丽丽自2020年3月起未付租金，因此张家萌主张要求王丽丽支付2020年3月5日起至返还房屋之日即2020年8月11日止的租金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。王丽丽提出张家萌在涉案商铺加锁导致无法搬离以及其在2020年5月已向张家萌返还钥匙等抗辩，但其提供的证据不足以证明上述抗辩成立，因此本院对其该抗辩不予采信。至于王丽丽提出基于疫情的不可抗力因素请求减免租金及免除相应违约责任的相关抗辩。本院对此分析如下，首先，因新冠××疫情的影响，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，并要求暂停开放人员密集的公共服务场所直至疫情结束，室内外有关人员密集的活动如非必要一律停办，暂停举办各类课外教育培训活动等。随后，广州市增城区教育局也发文要求暂停校外培训机构的一切线下培训活动；直至广州教育局发布校外培训机构不得早于6月2日前返校的时间安排。因此王丽丽经营的舞蹈机构属于政策限制开业的范畴，确因新冠××疫情而影响其营业。其次，根据原王丽丽的陈述，双方在2020年1月已就减租事宜进行沟通协商但未达成一致意见，而在4月、5月期间双方再次对转租事宜进行协商未果，可见王丽丽对于其因疫情或者疫情防控措施导致其履行合同困难已经尽了及时通知义务以及为减少双方损失扩大做出了努力。在此情形下，结合疫情相关文件的规定、王丽丽的营业范围、疫情和疫情防控措施对王丽丽营业的影响程度、王丽丽提前解约的行为、张家萌出租成本等因素，依据公平原则，酌定王丽丽减半支付2020年3月5日至6月4日期间的租金，张家萌没收一半的保证金以及免除王丽丽迟延付租的违约责任为宜。经核算，王丽丽应向张家萌支付2020年3月5日起至2020年8月11日期间的租金金额为12491.73元（2020年3月5日至6月4日每月支付1673元，2020年6月5日至8月11日期间每月支付3346元）。张家萌主张要求支付超出上述金额的部分，本院不予支持。张家萌主张要求王丽丽支付迟延付租违约金，本院不予支持。张家萌主张要求没收全部保证金，本院不予支持，张家萌已收取的保证金6084元应向王丽丽退还3042元。至于张家萌主张的物业管理费。根据《商铺租赁合同》第二条的约定，涉案房屋在承租期间的物业管理费应由王丽丽缴纳。现张家萌提供证据证明其已支付涉案房屋在2020年1月至8月的物业管理费，因此张家萌主张要求王丽丽支付2020年1月至8月11日止的物业管理费，理据充分，本院予以支持。经核算，上述期间的物业管理费为6161.77元。至于间隔墙修复保证金。根据《商铺租赁合同》第十一条的约定，王丽丽应在交还商铺前恢复间隔墙，未恢复的间隔墙保证金不予退回。现王丽丽确认其承租后对涉案房屋打通了墙体，且在交还商铺时并未恢复间隔墙，因此张家萌主张要求没收王丽丽的间隔墙保证金10000元，依据充分，本院予以支持。王丽丽反诉要求退还间隔墙保证金10000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张家萌和被告（反诉原告）王丽丽签订的《商铺租赁合同》；二、被告王丽丽（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张家萌支付租金12491.73元；三、被告（反诉原告）王丽丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张家萌支付物业管理费6161.77元；四、原告（反诉被告）张家萌已收取的保证金中的3042元元不予退还给被告（反诉原告）王丽丽；五、原告张家萌（反诉被告）已收取的间隔墙保证金10000元不予退还给被告（反诉原告）王丽丽；六、驳回原告（反诉被告）张家萌的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）王丽丽的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2228元，由原告（反诉被告）张家萌负担1114元，被告（反诉原告）王丽丽负担1114元。案件反诉受理费25元，由被告（反诉原告）王丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十月十四日书记员  赵洁玲