海南省白沙黎族自治县人民法院民事判决书（2020）琼9025民初846号        原告（执行案外人）：丘辉玲，男，1976年6月20日出生，汉族，现住海南省白沙黎族自治县，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：陈燚龙，男，1982年9月20日出生，由白沙黎族自治县牙叉镇城东社区居民委员会推荐。                被告（被执行人）：白沙盛天房地产投资有限公司，住所地：海南省白沙黎族自治县国营龙江农场基建一队。                法定代表人：陈盛杰，该公司董事长。                委托诉讼代理人：庞培弘，男，该公司职员。                第三人（申请执行人）：蔡佰言，男，1974年8月20日出生，汉族，现住四川省遂宁市船山区城河北街95号3栋1单元9号，公民身份号码：XXX。                原告丘辉玲与被告白沙盛天房地产投资有限公司、第三人蔡佰言案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丘辉玲及其委托诉讼代理人陈燚龙、被告白沙盛天房地产投资有限公司委托诉讼代理人庞培弘到庭参加诉讼，第三人蔡佰言经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告（执行案外人）丘辉玲向本院提出诉讼请求：1．确认第三人申请执行查封被告的海南省白沙黎族自治县中环广场2号楼二单元801房的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行。2．诉讼费由第三人承担。庭前，原告变更其诉讼请求为1．撤销（2020）琼9025执异47号执行裁定书和（2020）琼9025民初625号民事裁定书及其（2020）琼9025执保8号查封公告。2．本案诉讼费7000元由被告承担。事实和理由：因蔡佰言与白沙盛天房地产投资有限公司（以下简称盛天公司）房屋买卖合同纠纷一案，2020年5月25日，蔡佰言向贵院申请财产保全，贵院作出（2020）琼9025民初625号民事裁定书确定，查封位于海南省白沙黎族自治县中环广场2号楼2单元801号房，并以此民事裁定书于2020年7月9日作出（2020）琼9025执保8号查封公告，查封期限为2年。原告对此不服向贵院提出书面异议，贵院作出（2020）琼9025执异47号执行裁定书驳回异议申请。原告认为上述裁定书和查封公告认定事实不清，适用法律错误，理应撤销，理由如下：一、原告对白沙县中环广场2号楼2单元801号房享有权利而且已经按照合同约定支付了定金和约定的购房款，以及实际占有该房屋。2016年3月30日，盛天公司与丘辉玲签订购房协议书，向原告出售位于海南省白沙县牙叉中路文明户中环广场2号楼A栋601号房，后变更为602号房，原告于2016年3月30日向盛天公司支付了20万元定金，以及于2016年11月11日和2017年8月24日先后向盛天公司支付了10万元和3.2万元购房款，2018年1月25日因庞培弘与盛天公司民间借贷纠纷一案，庞培弘申请诉前财产保全，导致上述602号房被查封且已经被拍卖无法履行合同，之后盛天公司于2019年12月5日与原告协商，变更为将白沙县中环广场2号二单元801号房出售给丘辉玲，且将该房屋的钥匙交付给丘辉玲、重新签订《购房协议书》，时间仍按照原2016年3月30日书写。盛天公司及其法定代表人陈盛杰2020年5月18日向丘辉玲出具收据确认上述变更的事实。故，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，原告对涉案房屋享有相应的权利。二、原告对涉案房屋过户不存在过错，法院不应查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定及原、被告的约定，在原告收房后30日内，被告需办理初始登记，初始登记完毕后协助原告办理案涉房产的所有权转移登记，现被告未依约办理过户登记，原告对此无过错。三、本案诉讼费用必须由被告承担。此案系因第三人蔡佰言诉被告盛天公司申请诉讼保全引起，且依据丘辉玲与盛天公司间《购房协议书》关于在使用过程造成纠纷与损失的约定，故应由被告盛天公司承担本案诉讼费用。                被告（被申请执行人）盛天公司辩称，我方同意原告的全部诉讼请求。                第三人蔡佰言（申请执行人）未到庭，庭前提交书面意见述称，1．丘辉玲执行异议之诉的请求，与现有事实不符，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，属于没有任何事实和法律依据的诉请，应予驳回。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，涉案房产尚未进行不动产登记或不动产登记预告，查封案涉房产的所有权人为开发商盛天公司，并非丘辉玲。其次，涉案房产国有土地使用权登记于盛天公司名下，涉案房产属违法建筑工程，未到房管局备案登记，且未取得商品房预售许可证，丘辉玲提交的其为案涉房产权利人且实际占有案涉房产的证据，不能证明其享有排除债权人对上述财产强制执行的民事权益。第三，退一步讲，即便丘辉玲审理本案法院查封案涉房产房屋前就已经签订合法有效的书面购房合同，并如约支付部分房款并合法占有房屋，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于出售商品房需取得预售许可证的规定，案涉房产系违法建筑工程，未到该县房管部门进行备案登记，且未取得商品房预售许可证。因此，被答辩人一与被答辩人二签订的房屋销售合同为无效合同，被答辩人一依法也不能确认其系涉案房屋的权利人，不享有排除强制执行的民事权益，其主张应当予以驳回。2．海南省白沙黎族自治县人民法院作出（2020）琼9025执异47号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，本案丘辉玲执行异议之诉的请求不能成立，应予驳回。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释第三百一十一条规定，丘辉玲提交的现有证据不能证实对执行标的享有足以排除强制执行的情形，应承担举证不能的后果。综上所述，丘辉玲的诉请无事实和法律依据，请求法院全部予以驳回。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告丘辉玲庭后补交的账户交易明细及对账单，被告质证称对该组证据的真实性、合法性及关联性均无异议；第三人质证称对该组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；该组证据仅能证明原告分别于2016年10月10日、2017年8月24日取出款项48000元、49990元、30000元，不能证明上述款项与案涉房屋房款存在关联性。经审查，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认；该组证据与原告提交的2016年11月11日收据、2017年8月24日收据，金额相差不大，可以相互印证，故本院对该组证据的关联性予以确认。                根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：                第三人蔡佰言与被告盛天公司因房屋买卖合同纠纷诉至本院，本院依法立案受理，案号为（2020）琼9025民初625号。该案在审理过程中，2020年5月25日，第三人蔡佰言向本院提请诉讼保全并提供担保，本院经查询，被告盛天公司开发的中环广场2栋2单元801号房未进行产权登记，遂依法准许第三人蔡佰言的申请并作出（2020）琼9025民初625号民事裁定书，载明查封被上述房产（即案涉房产），并移送本院执行局进行立案执行。因案涉房产并未进行产权登记，故本院执行局在执行过程中依法对案涉房产作出（2020）琼9025执保8号查封公告，并在案涉房产处进行张贴。                2016年3月30日，原告丘辉玲与被告盛天公司签订《购房协议书》，主要约定原告购买被告开发的位于“白沙县中环广场”2号楼A栋601房；单价3090元／平方米，建筑面积约为123平方米，总价按实际建筑面积结算；被告需于2016年11月30日交付房屋；被告须于商品房竣工验收合格后30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记后，被告应协助原告办理房屋所有权登记手续；原告需于签订合同当日交纳定金200000元，房屋砌好墙原告支付房款80000元，剩余款项于被告房屋验收合同交付房产证付清。2016年3月30日，原告通过银行转账向庞培弘支付200000元，同日，被告向原告出具了收到购房款200000元的收据。2016年11月11日，原告向被告支付100000元购房款，被告出具了相应收据；2017年8月24日，原告向被告支付32000元购房款，被告出具了相应收据。2020年5月18日，被告在上述三张收据背面注明“房号改为2号楼2单元801号房”，其法定代表人陈盛杰签名并加盖单位公章，并与原告重新签订《购房协议书》，主要约定除更改了购买的房屋为“2号楼2单元801号”外，其余内容同2016年3月30日签订的《购房协议书》一致。现原、被告均认可该房屋已经交付给原告，原告着手进行装修，原告自认其已花费装修费约4000元。                另查，2016年7月7日，盛天公司取得“白沙县中环广场”《建设用地规划许可证》，编号为469025201611150101；7月20日盛天公司取得了琼（2016）白沙黎族自治县不动产权第XXXXX号《不动产权证书》，载明“权利类型”“国有建设用地使用权”。2016年9月2日，盛天公司取得的《海南省建设工程规划临时许可证》载明中环广场的“层数地上／地下”“2#”“7／2”，即案涉房产所在的2栋，按照规划许可，建设的地上层数为7层，案涉房产不在该规划许可范围内；被告盛天公司在庭审中自认该层系加盖。2016年11月15日，盛天公司取得案涉房产所在项目的《建筑工程施工许可证》。2017年11月16日，盛天公司取得（2016）白房预字（0005）号房产预售许可证。                白沙黎族自治县综合行政执法局向被告送达了强制执行催告书，载明：“2019年9月19日，根据县住建局来函告知，经我局执法人员现场查实，你公司未按照建设工程规划许可证的规定，擅自在白沙县牙叉镇牙叉中路南侧中环广场项目2#楼进行加层建设，你公司提供的建设工程规划许可证批准许可的内容是建设七层，但你公司建设至八层已竣工，该房屋为框架结构，加层建筑面积为516.37平方米，我局于2019年9月20日给你公司下达了《责令停止违法行为通知书》白综执规（责停）字（2019）34号责令你公司停止违法建设行为。”“我局于2019年3月20日已依法向你公司送达白综执规（罚决）字（2019）35号《行政处罚决定书》，但你公司至今没有履行缴纳罚款及拆除加层建筑的义务。”“现催告你公司于2020年4月28日24时前履行”“《行政处罚决定书》的义务，自行缴纳罚款”，“并拆除加层建设建筑物……”                本院认为，本案的争议焦点为原告丘辉玲对案涉房产所享有的权利能否排除本院依据诉讼保全对案涉房产进行查封的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行案件异议和复议案件若干问题规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告丘辉玲若想其物权期待权得到法律保护，即意欲撤销本院作出的（2020）琼9025民初625号民事裁定书、（2020）琼9025执异47号执行裁定书、（2020）琼9025执保8号查封公告，需提交充足证据证明其购买案涉房产的行为同时满足上述三个条件。我国目前实行严格商品房预售许可制度，除法律规定的其他合同无效的事由外，房地产经营者是否取得商品房预售许可证直接影响商品房买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”即如果消费者与未取得商品房预售许可证的房地产经营者签订房屋买卖合同，则该合同将被认定为无效合同。被认定无效的，消费者的物权期待全自然无从保护。就本案已经查明的事实，案涉房产并不在规划许可范围内，被告盛天公司并未对案涉房产取得建设工程规划许可证、预售许可证，故丘辉玲与盛天公司之间签订的《购房协议书》应依法认定为无效。无效合同自始不发生效力，故原告丘辉玲对案涉房产自始不具有合法债权，不能对抗本院对案涉房产的查封；也即无权要求撤销2020）琼9025民初625号民事裁定书、（2020）琼9025执异47号执行裁定书、（2020）琼9025执保8号查封公告。                综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：                驳回原告（执行案外人）丘辉玲的全部诉讼请求。                案件受理费7000元，由原告（执行案外人）丘辉玲负担。                如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。                    审判长周丽娟            人民陪审员符丽霞            人民陪审员郑步克    二〇二〇年十月二十七日            法官助理符苑            书记员符晓慧            《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。            第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：            （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；            （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。            案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。            《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》            第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。