西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初7609号  原告：陕西某某物业有限责任公司。法定代表人：张某，该公司董事长。委托诉讼代理人：许某某，男，该公司法律顾问，住该公司。委托诉讼代理人：张某某，男，该公司某某小区物业经理，住该公司。被告：王某甲。被告：王某乙。共同委托诉讼代理人：王某丙，系二被告之子。原告陕西某某物业有限责任公司（以下简称某某公司）与被告王某甲、王某乙物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人许某某、张某某，被告王某甲、王某乙的共同委托诉讼代理人王某丙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、请求依照合同约定支付物业费85800元；2、被告承担迟延缴纳物业费用的滞纳金5000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年，被告入住西安市未央区XX大道XX小区XX园XX室，房屋面积660平方米。双方签订了《某某物业服务合同》，约定由其实施管理服务，同时约定“每季度第一个月五号以前按规定支付各项物业管理费”及“逾期缴纳各项服务费的，按每日0.3%计收滞纳金”。其一直为某某小区业主提供物业服务，而被告自西安市中级人民法院（2018）陕01民终2600号民事判决书被执行后，2016年10月至2019年9月仍然未交物业费。其多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告依照合同约定支付物业费及滞纳金。被告王某甲、王某乙辩称，1、对于原告提出的诉讼请求，其向法庭提出了书面的反诉状，本案涉案房屋在交房后其与原告一直存在各种争议，所以未按时缴纳物业费，其本想在反诉中一并解决。2、对原告诉讼请求中的数额不认可，在交房时原告明知涉案房屋是商业用房，在没有消防验收的情况下，隐瞒这一事实，强迫其签订了合同。根据消防管理法等相关法律规定，没有消防验收是不能居住使用的，也不能进行交付。在这一期间，不应当缴纳物业费等相关费用，原告隐瞒没有进行消防验收即进行交房的行为存在欺诈。3、其与原告签订物业合同时，原告出具的是制式合同，物业费5元的标准是依据城改发【2013】116号文件的标准收取其物业费用，签订的物业合同。在上次诉讼后二审法院判决中载明物业合同系双方协商签订，双方在什么地方协商，怎么协商？双方应当依据相关法律规定，对商业用房相关依据、标准进行协商，对协商的结果进行履行。4、小区周围的物业收费1.5元每平方米，且周围物业公司管理的小区物业环境均高于原告管理下的小区环境。其认为原告收取费用标准与原告进行的工作不相符，对原告收费标准不予认可，显失公平。5、在其入住以来，原本的绿化已经没有，成了枯草与垃圾堆，且正好在商业用房前，其向原告进行了反映，但没有得到改善。6、原告投资的停车场已经将其门面堵死，预留的公共区域不足，其要求原告赔偿，这也是其不缴纳物业费的理由之一。经审理查明，被告王某甲、王某乙系西安市未央区北辰大道某某小区和睦园区商业壹号楼商业1号大厅一层A1-A2、C1-C2、D1号房业主，面积共计660平方米。原告某某公司为该小区物业服务公司。2014年9月19日，被告王某甲、王某乙之子王某丙代被告与陕西某某物业有限责任公司某某管理处签订《商业用房前期物业管理服务合同》，其中约定由原告为被告商业用房提供物业管理服务，物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化养护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理。其中约定第五条：物业服务费用及其缴纳，三、业主应按规定缴纳物业服务费、各项代收代缴费用及其他相关费用，亦可委托他人代交。每季度第一个月十号以前，按规定交付本季度物业服务管理费、车辆停放费、电梯费；每月按时交纳水电费、垃圾处理费及其它各项代收代缴费用；按规定交纳装修垃圾清运费和装修押金……五、业主逾期缴纳物业服务费，经提醒仍然拖欠的，应按每天5‰物业服务费用计算支付违约金；逾期一个月仍未缴纳的，可向法院起诉……七、商业用房收费标准，1、物业服务费：商业：5元/平方米·月；办公写字楼：4元/平方米·月……另查明，2017年2月8日，原告曾将被告诉至本院，要求被告支付2015年4月到2016年9月的物业费用及滞纳金。本院于2017年12月18日作出（2017）陕0112民初2563号民事判决书，其中载明“考虑到本案中被告房屋一直未装修也未出租使用，处于空置状态，客观上导致原告公司的服务成本相应会有所减少，故综合本案实际情况，对被告应当缴纳的物业服务费按照协议约定价款的50%予以酌情调整……判决如下：被告王某甲、王某乙于本判决生效后十日内支付原告陕西某某物业有限责任公司物业服务费2.97万元。”宣判后，被告不服一审判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）陕01民终2600号民事判决书，其中载明“驳回上诉，维持原判。”现原告再次诉至本院，要求被告支付2016年10月至2019年9月的物业服务费用85800元及滞纳金5000元。庭审中，被告提交证据1：入住通知书，证明系城改办向物业公司出具，让其去原告处办理入住；证据2：移交检查登记表，证明其在收到通知后第二天到原告处办理移交手续，当时要求物业公司在上面签字，但物业公司不签字；证据3：督促函，证明其曾敦促原告解决房屋的基础设施与相关问题；证据4：消防验收意见书，证明涉案房屋是2017年1月20日才进行消防验收，而房屋2014年就已经交房，根据相关法律规定，房屋大于500平方米就不同于一般的房屋，必须有消防验收，否则不能进行使用；证据5：价费公示牌，证明原告在经营场所中所悬挂的标准，和上一案的双方协商明显不符；证据6：书面材料，其要求原告办理消防验收手续，对其损失进行减少，至今仍未答复；证据7：微信聊天记录及交费通知单，系2020年原告给其租客下的不交物业费就停电的交费通知单，这是其入住后的第一份催交费通知单；证据8：物业服务合同，该合同是制式合同，是直接印好的，不存在双方协商的情况；证据9：询问告知函，证明2019年其在与原告多次协商无果的情况下，其再次向原告进行询问，要求告知，在无果的情况下，其才向政府进行投诉；原告对被告提交的上述证据的真实性认可，证明目的均不认可，认为与本案交物业费无关。原告称2018年7月案涉房屋分割出租面积440平方米，此面积物业服务费自2018年7月1日至2019年9月30日已支付，剩余面积220平方米的物业服务费未缴纳。因原、被告意见分歧较大，致调解未果。上述事实，有《商业用房前期物业管理服务合同》、欠费明细表、（2017）陕0112民初2563号民事判决书、（2018）陕01民终2600号民事判决书、入住通知、移交检查记录表、督促函、消防验收意见书、价费公示牌、微信聊天记录、询问告知函及当事人陈述等在卷为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订《商业用房前期物业管理服务合同》，原告为被告提供物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费。关于原告主张物业费，2018年7月1日前，案涉房屋未出租使用，结合本案实际情况，对被告应当交纳的2016年10月至2018年6月的物业服务费按照合同约定的50%予以调整，经核为34650元；2018年7月至2019年9月，案涉房屋440平方米的部分已经交纳物业服务费，剩余220平方米的部分按照合同约定应交纳的物业服务费经核为16500元；综上，被告应向原告支付物业服务费51150元。关于原告主张滞纳金（违约金），因被告确实未按期交纳物业服务费，存在违约，因合同约定按每天5‰物业服务费用计算违约金明显过高，结合本案实际，酌情认定违约金按照未支付物业服务费的6%计为3069元，超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告王某甲、王某乙于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西某某物业有限责任公司物业服务费51150元；二、被告王某甲、王某乙于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西某某物业有限责任公司违约金3069元；三、驳回原告陕西某某物业有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元（原告已预交），由原告负担830元，被告负担1240元，被告负担部分于上述款项支付时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员  方   圆                             二〇二〇年十月三十日                              法 官助 理  陈  召                                  书  记  员  张美琪 1