呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初5900号原告：张军，男，新城区环卫局职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：靳松，内蒙古道常律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲文强，内蒙古道常律师事务所律师。原告：张桂珍，女，蒙昆卷烟厂有限公司退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：靳松，内蒙古道常律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲文强，内蒙古道常律师事务所律师。被告：张超宇，男，内蒙古苁蓉实业有限公司职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：裴政，内蒙古恩科赛律师事务所律师。被告：内蒙古金汉房地产有限公司。法定代表人：孙晓江，董事长。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏佳琪，内蒙古新广律师事务所律师。第三人：张小军，男，内蒙古教育装备技术中心职工，住呼和浩特市。原告张军、张桂珍与被告张超宇、内蒙古金汉房地产有限公司（以下简称“金汉公司”）、第三人张小军所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告张军、张桂珍及其委托诉讼代理人靳松、曲文强，被告张超宇的委托诉讼代理人裴政，被告金汉公司的委托诉讼代理人白荣升、魏佳琪，第三人张小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军、张桂珍向本院提出诉讼请求：1.依法确认张军、张桂珍为呼和浩特市赛罕区金汉御园小区4号楼1单元0602号房屋和金汉御园小区地下区4-285号车位的实际购买人（房屋估值324,677元，车位估值98,000元，合计人民币422,677元）；2.判令张超宇、金汉公司限期将呼和浩特市赛罕区金汉御园小区4号楼1单元0602号房屋《商品房买卖合同》的买受方变更为张军；3.判令张超宇、金汉公司限期将呼和浩特市赛罕区金汉御园小区地下区4-285号车位的《地下车位有偿使用协议书》受让方变更为张军、张桂珍；4.请求贵院依法判令本案全部诉讼费由张超宇、金汉公司承担。庭审后张军、张桂珍申请撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2008年12月18日，张军与张小军签订《个人售房协议》约定：张小军将其分配、认购的位于呼和浩特市××区房屋出售给张军，同时双方又口头约定将张小军在该小区认购的车位一并出售于张军、张桂珍。为此，张军、张桂珍依约向案涉房屋所在小区的开发商即金汉公司交付了全部购房款和车位款。其后，张军、张桂珍与其儿子即张超宇协商确认：该房屋系张军、张桂珍于2014年9月12日全款出资购买，由张军、张桂珍借张超宇之名与金汉公司签订《商品房买卖合同》，待案涉房屋网签登记具备变更条件之日起30日内，由张超宇配合张军、张桂珍将案涉房屋的网签登记至张军一人名下。为此，三方于2019年4月14日签订《协议书》，对上述三方约定的内容进行了书面的确认。同时，三方也协商同意张军、张桂珍借张超宇之名与金汉公司签订呼和浩特市赛罕区金汉御园小区地下区4-285号车位的《地下车位有偿使用协议书》。之后，张军、张桂珍得知金汉公司已开始为金汉御园小区部分房屋办理网签和不动产权证书，故按照张军、张桂珍与张超宇签订《协议书》中的约定，多次要求张超宇、金汉公司将案涉房屋的《商品房买卖合同》以及网签合同的买受方变更为张军，但张超宇、金汉公司百般推诿，鉴于此，张军、张桂珍为顺利办理案涉房屋的网签及产权证书，保证张军、张桂珍的合法权益不受侵害，特提起本案诉讼。张超宇辩称：张军、张桂珍与张超宇之间系父母与儿子的关系，家庭主要经济来源为经营客运汽车运输业务，张超宇一直负责直接经营管理，但经济管理主要由张桂珍负责，家庭名下有多处房产，涉案房产是用家庭财产出资为张超宇所购买，从购买至今均是由张超宇实际占有和收益，该房产使用过程中发生的物业费、水电费、供暖费等一系列使用费用也是由张超宇负担。本案起因主要为2019年度张超宇有了恋爱对象准备结婚，但张军、张桂珍可能出于担心家庭财产外流，便使用多种手段最终强迫张超宇与其签署了两份《协议书》，主要内容均是确认涉及的房产系由张军、张桂珍全额出资，商品房买卖合同由张超宇代签，再由张超宇将房屋变更至张军名下，以上行为严重违背自愿原则，《协议书》不具有法律上的真实性、合法性、有效性。2019年10月份，张超宇与妻子结婚。2019年12月30日，张军、张桂珍凭以上其中一份《协议书》针对张超宇所有的位于呼和浩特市××区房屋启动诉讼，要求将产权变更给张桂珍。诉讼过程中，张桂珍口头承诺如果将该房产转给张桂珍，便不再纠缠于张超宇，迫于多种原因，张超宇将自己所有的以上房产过户给张桂珍，张桂珍撤诉，但事情并未就此消停。2020年6月2日，张军、张桂珍再次将张超宇诉至法院，启动了本案诉讼。就本案事实和法律性质分析如下：涉案房产是由张军、张桂珍、张超宇共同的家庭财产出资购买，但张超宇是合同确定的房屋购买相对人，即使出资部分有张军、张桂珍的家庭财产份额，也是对张超宇的赠与行为，如果真系房产代持行为，那么在2008年购买之初为何不做约定，显然事实并非如此。涉案房产为金汉公司开发的内蒙古教育厅住宅小区，现在该房产因客观政策等原因尚不能办理产权登记，根据金汉公司与内蒙古教育厅的相关约定，也不能随意进行更名，就该事实在购买之初，张军、张桂珍也非常清楚，故张军、张桂珍通过强迫张超宇与其签署的《协议书》，欲达到更名过户的目的，客观上不具有可行性。且物权的确认要依据法律的规定，而非张军、张桂珍的任意性约定，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，故张军、张桂珍在涉案房产没有进行物权登记的情况下要求确认其为实际购买人并变更所有权登记人的请求，无论从事实上还是从法律上，都不具有合法性和可行性，人民法院亦不可能以判决代替物权登记。可见张军、张桂珍的第二项诉讼请求于法无据。另外，张军、张桂珍的第三项诉讼请求所述车位不在协议书范围之内，且该车位使用权系张超宇于2016年单独获得，况且现使用权已经转让给他人，实际权利人已经不属于张超宇，故客观上和法律上张军、张桂珍均对该车位无权利主张。综上所述，张军、张桂珍的诉讼请求违背事实和法律，客观不具有可实现性，请求法院在查明案件事实的情况下，依法驳回张军、张桂珍的诉讼请求。金汉公司辩称：一、针对张军、张桂珍的第一项诉讼请求。本案是张军、张桂珍与张超宇之间的房产权属纠纷，与金汉公司无法律上的利害关系。二，针对第二、第三项诉讼请求。金汉公司没有义务为《商品房买卖合同》之外的第三人进行变更。张军、张桂珍与金汉公司之间不存在商品房买卖合同关系。本案涉案房屋是内蒙古教育厅与金汉公司之间，以土地置换后对职工的补偿性安置为前提的情况下，按照教育厅的指示配合其职工安置与张超宇签订配合性的商品房买卖合同（金汉公司与张超宇不存在真实的商品房买卖关系）。基于合同相对性原理，也应当是商品房买卖合同的相对人张超宇向金汉公司或教育厅主张合同权利，张军、张桂珍无权主张。张军、张桂珍与张超宇之间是否签订协议以及协议的约定与金汉公司无关，不能依据上述三方之间的约定为金汉公司随意创设义务。张军、张桂珍并非商品房买卖合同的相对人，张军、张桂珍向金汉公司提起诉讼无事实与法律依据，并且张军、张桂珍与张超宇并未向金汉公司缴纳购房款与车位款。张军、张桂珍主张“变更买卖合同买受方”的诉讼请求不符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定的承担民事责任的方式，非民事诉讼请求的范畴同时也不符合法律规定的民事责任承担方式。如若判令金汉公司也没有强制缔约的义务。三、张军、张桂珍现主张将《商品房买卖合同》买受方变更为张军，实际是为了将该房屋直接转移登记至张军名下，有规避缴纳税费的嫌疑，对此通过诉讼规避税费的行为，人民法院应当不予支持。四、案涉房屋尚未开始办理网签备案，更谈不上办理不动产权属证书，其可待张超宇的房屋所有权证书办理后，依据其签订的《个人售房协议》、《协议书》向张超宇主张权利救济，而不是向金汉公司主张。综上所述，恳请法院驳回张军、张桂珍对金汉公司的全部诉讼请求。张小军述称：2008年教育厅直属事业单位置换土地分配福利房。在张小军的单位是按照职工的工龄或学历排队购房，最开始没有张小军的福利房名额，之后又电话通知张小军有福利房名额了，当天下午就需要交款。但张小军当时没钱，所以就给发小张军打电话询问是否需要购房。之后双方口头约定由张军先交款，之后涉案房屋一拖再拖张小军就没有再参与，每次单位通知交款时张小军都告知张桂珍、张军夫妻办理，其他情况张小军一概不知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张军、张桂珍提交的证据有：《个人售房协议》、《团购住宅认购凭据》、《内蒙古自治区教育厅通知》、《收条》和华夏银行缴费凭证、《通知》、《地下车位有偿使用协议》、《协议书》、《入学许可证》、《租赁合同》、离婚证、《离婚协议》。张超宇提交的证据有：《商品房买卖合同书》及发票、物业费及水电费的票据、《地下车位有偿使用协议书》和《地下车位买卖合同》以及转账流水。金汉公司提交的证据有：《商品房买卖合同》及《确认书》、内蒙古自治区教育厅向金汉房地产公司提供的购房户花名册名单以及出具的证明。张小军未提交证据。对上述证据本院认证如下：《个人售房协议》由张军和张小军签订，二人均予以认可，故本院对真实性予以采信；《团购住宅认购凭据》及《内蒙古自治区教育厅通知》、《通知》均加盖内蒙古自治区教育装备技术中心的印章，故本院对真实性予以采信；《收条》由张小军出具，张小军对此认可，且与华夏银行缴费凭证相互印证，故本院予以确认采信；《协议书》有张桂珍、张军及张超宇的签名确认，故本院予以采信，至于张超宇称系违背其真实意愿签订的，由于其未提交证据推翻，故本院对此意见不予采纳；对《入学许可证》、离婚证、《离婚协议》、《商品房买卖合同书》及《确认书》、《地下车位有偿使用协议》、发票、物业费及水电费票据的真实性本院予以采信；《地下车位买卖合同》及转账流水、《租赁合同》与本案争议无直接关联，本院对关联性不予采信；内蒙古自治区教育厅向金汉房地产公司提供的购房户花名册名单以及出具的证明，均加盖内蒙古教育厅的印章，故本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月3日内蒙古自治区教育厅下发《通知》，载明：“内蒙古教育厅住宅小区已开始施工建设，现开始集中办理购房首付款事宜，按每建筑平米2000元计，首付30%。……交款时间12月5日-20日。逾期视为自行放弃购房。”2008年12月17日张小军出具收条，载明：“今收到张军给张小军交华夏银行住房款陆万玖仟元69,000（银行现金缴款单）。”同日，华夏银行现金缴款单显示张小军交纳房款69,000元。2008年12月18日张小军（甲方）与张军（乙方）签订《个人售房协议》，约定：“一、甲方自愿将内蒙古教学仪器设备供应中心分配住房（115.47㎡）出售，乙方愿意购得甲方此套住房；二、乙方自愿按照内蒙古教学仪器设备中心规定代甲方分期分批交纳（115.47㎡）房款；三、甲方待住房正式交付钥匙，审计后最终确定每平米单价，乙方按实际定价支付；四、房屋内装饰如单位统一装饰不需交款，则算甲方赠予乙方；五、甲方拿到房屋产权证后三个月内双方协商，按照房屋产权登记手续过户；六、乙方一次性付给甲方购房转让费贰万元，待产权过户后再支付一万元，甲方收取乙方转让费，以后无论房价涨跌，甲方不得再向乙方收取任何购房转让费。如房屋建成后，甲方终止合同，甲方必须双倍返还乙方房款；七、未尽事宜，甲、乙双方共同协商。”2009年7月27日，张小军出具《证明》，载明：“今收到张军交第二期房款肆万陆仟元整。（收据已给张军）”2010年3月19日，张小军出具《证明》，载明：“张小军将内蒙古自治区教育厅集资的116㎡房转让给张军，第三期房款肆万陆仟元整（￥46,000元）由张军交付内蒙古自治区教育厅基建办公室。”2010年11月19日，华夏银行现金缴款单显示张小军交纳房款46,000元。另查明，2013年4月2日内蒙古自治区教育装备技术中心向张小军出具《教育厅团购住宅认购凭据》，载明：您现已确认认购金汉御园小区4号楼6层西单元东户（面积117.22平方米）住房，专此凭据。2014年3月8日，内蒙古自治区教育厅向张小军出具《通知》，载明：“您在金汉御园住宅小区已认购了建筑面积124.35平方米的住房，每建筑平米定价为2611元、每个车位定价为98,000元，房款和车位费共计422,677.85元，除去您已预付的房款和车位费外，尚欠143,677.85元。”又查明，2014年2月25日，张小军及配偶李金玉签订《确认书》，载明张超宇系二人之子，同意将教育厅此次定向购房资格转让给直系亲属张超宇。同日，金汉公司（出卖人）与张超宇（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：张超宇购买位于赛罕区展览馆西路以东、中山学院三巷以北的金汉·御园第4幢1单元0602号房，建筑面积124.35平方米，每平方米2611元，总金额叁拾贰万肆仟陆佰柒拾捌元整。2016年4月6日金汉公司出具《销售不动产统一发票》，付款方式名称为张超宇，不动产项目名称为金汉御园4#-1-602，建筑面积124.35㎡，购房款金额324,677.85元。2016年7月2日，金汉公司（甲方、转让方）与张超宇（乙方、受让方）签订《地下车位有偿使用协议书》，约定：甲方出售乙方使用权的地下车位为金汉御园地下4-285号车位，车位使用费总价98,000元。再查明，2019年4月14日，张桂珍、张军（甲方）与张超宇（乙方）签订《协议书》，约定：位于呼和浩特市××区，房屋面积125平方米；房屋由张桂珍、张军于2014年9月12日全款出资购买，当时因客观原因由张超宇代为签订《商品房买卖合同》，网签合同亦登记在张超宇名下。目前因房管局原因，网签登记暂时无法办理变更手续，待房屋网签登记具备办理变更条件之日起30日内，由双方共同配合将房屋变更登记至张军一人名下。2019年4月17日张军与张桂珍登记离婚，二人协议约定涉案房屋归张军所有。还查明，张超宇的《入学许可证》显示2011年4月至2013年3月期间张超宇系在读学生。案涉房屋交纳物业费及水电费的票据中记载的交款人均为张超宇。庭审时金汉公司称案涉房屋不具备办理网签合同手续的条件，且不同意配合张军办理合同更名手续。本院认为，本案的争议焦点如下：一、案涉房屋及车位的实际购买人是否为张军、张桂珍；二、张超宇、金汉公司是否有义务将案涉房屋《商品房买卖合同》的买受方变更为张军。针对第一个争议焦点。从房屋来源看，由于案涉房屋系内蒙古教育厅分配给张小军的集资房，张小军作为知情人确认该购房资格是转让给张军，且购房款实际由张军支付，并非张超宇。从付款时间来看，涉案房屋总价324,678元，张军提交的证据显示本案房款自2008年12月至2010年11月期间交纳超过25万元，而此时张超宇还是在读学生，尚未参加工作没有经济收入，故案涉房屋房款的实际付款人应是张军、张桂珍。从张军、张桂珍与张超宇的约定看，双方签订《协议书》载明案涉房屋由张军、张桂珍实际出资，待房屋网签登记具备办理变更条件时张超宇需配合将房屋变更登记至张军名下。综合上述情况分析，虽然案涉房屋的《商品房买卖合同》由张超宇签订，但可以认定张军、张桂珍是案涉房屋的实际出资人。至于张超宇抗辩案涉房屋系张军、张桂珍赠与张超宇，由于其未举证证明，故本院不予采纳。至于案涉车位，由于签订《地下车位有偿使用协议书》的主体系张超宇，且张军、张桂珍未举证证明该车位款由其支付，故张军、张桂珍主张确认案涉车位的实际购买人是张军、张桂珍的诉讼请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点。因案涉房屋现未办理产权登记，故无法确认房屋所有权人或进行产权变更登记。由于与金汉公司签订《商品房买卖合同》的相对方是张超宇，依据合同的相对性，金汉公司作为合同一方，在庭审时明确表示不同意变更案涉房屋的《商品房买卖合同》买受人，故张军、张桂珍主张张超宇、金汉公司将案涉房屋《商品房买卖合同》的买受方变更为张军的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认张军、张桂珍为呼和浩特市赛罕区金汉御园小区4号楼1单元0602号房屋的实际购买人；二、驳回张军、张桂珍的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3820元（原告已预交），由张军、张桂珍负担735元，由张超宇负担3085元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 康文颖二○二○年十月二十一日书记员 杨嘉乐