广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21208号原告：高娟，女，1994年8月11日出生，汉族，身份证住址广东省南雄市****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：刘利芳，广东载信律师事务所律师。被告：中山市合生熙景房地产有限公司，住所地广东省中山市南区******，统一社会信用代码914**********420XX。法定代表人：林滔，董事长。委托诉讼代理人：赖雄，公司员工。委托诉讼代理人：霍许，公司员工。原告高娟与被告中山市合生熙景房地产有限公司（以下简称合生熙景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告高娟的委托诉讼代理人刘利芳，被告合生熙景公司的委托诉讼代理人赖雄、霍许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高娟向本院提出诉讼请求：判令被告就中山市南区***************赔偿原告经济损失165785.1元（按房价款1657851元的10%计算）及利息（以165785.1元本金为计算基准，自立案之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。事实和理由：被告是“xx”的开发商，该小区于2017年开始对外宣传并销售。原告通过被告发布在报纸及网络等媒体的广告、销售现场播放的宣传短片、发放的宣传资料、摆放的沙盘模型及销售人员的介绍等途径了解了小区的基本情况。在上述广告、宣传及介绍中，被告均突出了“一期2.0容积率、人车分流、百米楼距、金钟湖入口就在家门口、尽览金钟水库浪漫水景、无边际泳池、小区内部绿道规划、总占地250亩”等卖点。在挑选楼房时，销售人员更是指着摆放的沙盘模型称5栋前面建别墅、无遮挡看山景。在交易信息不对等的情况下，基于对上述广告宣传的信赖，原告以高于同期同区域其它楼盘的价格购买了被告出售的xx***房，并与被告签订了案涉认购合同和本约合同。2019年10月，原告发现被告的广告宣传介绍均为虚假的，差距如下：1.容积率方面：原告认购涉案房屋时，被告并未开发二期，被告称一期容积率为2.0，但实际一期容积率为2.58；2.人车分流方面：原告认购时被告宣传案涉小区一期符合人车分流的标准，但是竣工验收后一期地面实际设置了停车位，人行地面均有车辆出入，因此会产生噪音污染及尾气污染等影响，对住户活动的安全性亦有影响；3.百米楼距方面：被告网站及销售现场介绍均突出了百米楼距的卖点，但一期小区实际楼间距只有53米；4.无遮挡阳台风景方面：在挑选楼房时，被告销售人员称5栋前面建别墅，阳台和房间可以看山景，而实际前面却建成34层高的楼栋（该楼栋亦属于涉案楼盘一期）；5.案涉楼盘周围是否有入口直达金钟湖水库方面：被告网站及销售现场介绍、售楼部前面设立的标志均突出了“金钟湖就在家门口”“尽览金钟水库浪漫水景”的卖点，但案涉楼盘一期全部建设完毕并通过竣工验收后，小区并无道路直达金钟水库，从xx***房的视角亦无法看到金钟湖的水景；6.无边际泳池方面：被告介绍二期将规划建设无边际游泳池，现又对个别业主称二期并无规划；7.案涉楼盘内部道路规划方面：被告宣传一期小区内均为绿色道路，但实际规划确实一期小区内有一条市政道路，该道路将一期小区分割为两部分，小区的封闭性受到一定干扰；8.项目规模方面：被告宣传涉案项目总占地250亩，现一期已建设完毕，二三期正在陆续开发，从涉案楼盘开发面积来看，其规模并无250亩。基于以上事实，原告认为被告违反诚实信用原则，在与原告订立合同时利用虚假广告、宣传及介绍进行欺诈，使得原告基于错误认识购买了涉案商品房，特提起诉讼。被告合生熙景公司辩称，一、被告对涉案楼盘的广告宣传、相关信息均来源于政府主管部门的批复，不存在虚假宣传行为，更未利用广告宣传进行欺诈，认购书、商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示。1.（1）被告所开发的涉案楼盘备案名为“xx花园”，“x”为推广名，房地产楼盘使用推广名是行业通行做法，被告已在相关广告资料中标注备案名称，认购书及商品房买卖合同按规定使用了楼盘备案名，不存在误导消费者的行为。（2）通过涉案地块《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》可知，xx花园用地面积164414.2平方米，即246.6213亩。（3）容积率2.0的宣传语是针对整个项目容积率而言，并非单独针对涉案房屋所在的一期。2015年6月1日，中山市城乡规划局作出的《建设用地规划条件变更批复书》已明确xx花园容积率为2.0，xx花园分二期建设开发，1-8幢属于一期，单独构成一个封闭管理区域，9-32幢为另一个封闭管理区域。涉案房屋所封闭管理区域已按规划条件施工，于2018年12月6日通过规划验收，2018年12月29日取得竣工验收备案登记证，已符合提前交付条件，即该项目容积率与规划一致。2.涉案楼盘能够实现人车分流功能。涉案房屋所在封闭管理小区有3个地下车库入口，目前启用2个，车辆可以直接从地下车库进入。同时，小区设有部分地面车位，整体位于涉案楼栋北部，通过绿化带与小区内部人行道路及活动范围隔离，停靠地面车位的机动车通过小区东部车辆出入口通行，能够实现人车分流的功能。当前国家及地方均未对人车分流有明确的规范，被告从未对外输出过所谓的完全人车分流，不能以原告的片面理解作为标准。3.根据中山市城乡规划局发布的《关于D1-10、D2-06地块南侧12米支路走向及宽度调整方案的公示》，涉案项目以北有一条呈东西走向的人行道路通往金钟湖，且有一条南北向的支路，xx花园一期8幢右侧道路是该南北向支路的延续，即涉案项目有道路可直达金钟湖。中山市自然资源局公示的《广东中山国家森林公园总体规划（2018-2027）》亦明确该道路是金钟湖的入口。被告入口指向路标仅作方位展示，不存在虚假宣传。4.xx花园2个独立的封闭区域设有绿道，该绿道与规划市政道路不存在矛盾。市政道路在平面图及沙盘中均已明确标示，被告从未将该市政道路宣传为人行绿道。该道路并未连接其他道路，主要通行车辆及人员为xx花园业主，不会对小区治安产生影响。5.涉案楼栋x幢前为一期14幢，被告未曾表示该地块用于建设别墅，且通过一期总平面图该楼栋报建高度为98.6米可知，该用地报建一直为高层。6.涉案房屋所在封闭管理区域出入口不存在明显高差。被告从未明确x幢南边二期用于建设别墅，沙盘也明确该地块为待规划用地。xx花园二期部分楼栋间楼距有近百米远，一期中1、2栋至9、10栋楼间距为78.15米。被告未曾向原告输出小区存在游泳池的规划，原告提供的微信聊天记录，对话当事人不明，且缺乏原件核对，不能作为认定本案事实的依据。不同楼栋户型结构可能存在差异，双方签订的商品房买卖合同平面图户型与实际户型一致，不存在镜像户型未说明的情况。因此，被告不存在任何欺诈行为。二、原告未能证实被告的广告宣传内容对其选购涉案房屋的行为存在影响。“合生创展集团官网”并非被告开设，文章内容不是被告的真实意思，对被告无约束力，且该文章的发文时间为2018年10月22日迟于原告选购涉案房屋的时间，无法证实该文章对原告的购房行为存在影响。原告在选购涉案房屋之前，曾到涉案楼盘周边实地勘察，对涉案楼盘有充分了解，原告未因被告宣传广告而陷入错误认识。另外，补充协议第3条约定了出卖人与买受人双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供信息（包括但不限于广告、宣传资料、楼盘模型、媒体或网络信息之内容等）仅作为要约邀请。三、原告主张房屋价款10%的赔偿金，缺乏合同及法律依据，不应支持，且双方对赔偿金总额有不超过总房款5%上限的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日，高娟（乙方）与合生熙景公司（甲方）签订了编号为201750303的《xx花园楼宇认购书》（楼盘推广名称：xx）（以下简称认购书），约定：乙方向甲方认购xx号住宅，建筑面积113.24平方米；该房地产总房价为1657851元；乙方同意交付总房款的30%作为定金：即签署认购书时交付10万元；签署认购书之日起7日内交付剩余定金397851元及其他综合费用。该认购书还约定了其他内容。2019年4月22日，高娟（买受人）与合生熙景公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：买受人购买预售商品房座落于中山市南区******************，建筑面积113.24平方米，总价1657851元；付款方式为2018年1月22日现金付款497851元、2019年4月22日公积金贷款方式付款80万元、2019年4月22日商业贷款方式付款36万元；出卖人应在2020年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；本合同自双方签订之日起生效。合同附件六：合同补充协议第3条约定：双方确认，凡在合同及本补充协议签订之前，出卖人与买受人双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供信息（包括但不限于广告、宣传资料、楼盘模型、媒体或网络信息之内容等）仅作为要约邀请……出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通、公建配套等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺，出卖人与买受人双方的权利、义务和责任以合同及本补充协议的约定及实际交付的房屋为准。合同及合同附件还约定了其他内容。2018年4月10日，高娟向合生熙景公司支付了首期购房款497851元，合生熙景公司向高娟出具了收款收据。涉案商品房所在项目“xx花园1期x幢（原规划x幢）”于2017年11月10日取得中山市商品房预售许可证，于2018年12月29日取得竣工验收备案登记证。高娟认为涉案商品房不符合合生熙景公司对外宣传的容积率为2.0、人车分流、百米楼距、无遮挡阳台风景、二期有游泳池等内容，存在虚假宣传、欺诈，致使其基于错误的认识购买了涉案商品房，遂诉至法院，主张前述实体权利。高娟为证明其主张，向本院提交了其他业主与销售人员的微信聊天记录、项目宣传单、虚假宣传具体表现明细表、公证书等证据。其中，虚假宣传明细表列明了12项情况描述，包括容积率不符、未人车分流、小区入口和路面有高差、5-10栋前面规划别墅却建成了高楼、私设路标、违规操作等；公证书内容为来源于合生创展网站关于xx城项目的介绍（该介绍显示项目二期规划布局为13栋高层）。合生熙景公司对上述证据均不予确认，认为微信聊天记录的当事人身份不明，公证书内容来源于转载，并非其授权发布，不能代表其真实意思表示。合生熙景公司为证明涉案商品房所在小区不存在容积率等虚假宣传的事实，向本院提交了建设用地规划许可证、xx花园总平面图、建设用地规划条件变更批复书、中山市城乡规划局发布的规划调整公示文件、广东中山国家森林公园总体规划（2018-2027）（以下简称森林公园总体规划）、沙盘图片等证据。其中，建设用地规划许可证显示涉案项目用地面积164414.2平方米；总平面图显示规划有地下车库，室外停车位规划于整体项目北侧，与一期楼栋之间有绿化隔离；变更批复书载明：涉案商品房所在地块于2015年6月1日经中山市城乡规划局批准，建筑高度、建筑密度等予以调整，但容积率保持为2不变；规划调整公示文件显示涉案项目所在地块进行了支路调整，地块D2-06与D2-07东侧尽头交界显示有绿道入口；沙盘图片显示1-8幢前方标注“待规划用地”。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。高娟与合生熙景公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。在商品房交易过程中，开发商应当遵循诚实守信原则，全面、客观地告知购房者相关信息，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。本案的争议焦点为：高娟主张合生熙景公司虚假宣传而造成其损失有否依据？高娟认为合生熙景公司存在虚假宣传的欺诈行为，使其基于错误认识购买了涉案商品房。合生熙景公司则认为其规划符合规定，不存在虚假宣传行为。对此，本院分析如下:1.关于容积率问题。根据中山市城乡规划局的《建设用地规划条件变更批复书》载明的审查意见，涉案楼盘所在地块虽然进行了规划调整，但容积率仍然保持2.0不变，该容积率2.0的要求是对于涉案地块项目整体而言。涉案楼盘分两期建设，高娟购买的商品房位于一期，虽然一期容积率超过2.0，但现无证据证实合生熙景公司在建设涉案楼盘时存在违反上述规划建设要求的情形，故高娟主张容积率不符，本院不予认可。2.关于人车分流问题。根据项目总平面图，室外车位均位于整体项目北部，且与楼栋之间设有绿化隔离，整体符合人车分流的概念，故高娟主张合生熙景公司不符合人车分流的标准，本院不予认可。3.关于百米楼距、项目规模问题。根据建设用地规划许可证显示，项目整体用地面积164414.2平方米，即246.62亩，符合合生熙景公司对外宣传的项目规模约250亩。而百米楼距的宣传意在表达项目楼距较宽，乃一种修辞手法，高娟亦未有证据证明涉案项目楼距不符合项目规划，故对该主张，本院不予认可。4.关于是否有道路直达金钟湖问题。根据中山市城乡规划局发布的规划调整公示文件，地块D2-06与D2-07东侧尽头交界显示有绿道入口，虽然合生熙景公司对外宣传“金钟湖入口就在家门口”具有夸大的情节，但并不构成虚假宣传，故高娟该项主张，本院不予认可。5.关于无边泳池问题。高娟仅以其他业主与销售人员的微信聊天记录作为依据主张，但该微信聊天记录未显示主体信息，亦无法提供原载体予以核实其真实性，故本院不予采信。6.关于遮挡阳台风景问题。沙盘显示涉案商品房所在楼栋前面的地块为待规划用地，即合生熙景公司有权对该地块进行符合建设工程规划建设的项目。高娟提交的来源于合生创展网站中关于合生帝景城的项目介绍，由于该网站的主办单位并非合生熙景公司，故无法证实该网页信息是由合生熙景公司发布，且该项目介绍关于第二期亦称是建设高层，并非是用于建设别墅。因此，高娟提交的证据不足以证明其在购买涉案商品房时，合生熙景公司对其作出了该待规划用地用于建别墅、涉案商品房前方无遮挡的承诺，应承担举证不能的法律后果。7.关于涉案楼盘内部道路规划问题。涉案小区一期分割为两个封闭区域，虽然中间有市政道路，但位于封闭区域之外，并不影响小区内部的通行，故高娟该项主张，本院亦不予认可。综上，高娟未有证据证明合生熙景公司存在虚假宣传的行为，其主张要求合生熙景公司承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，高娟诉求缺乏理据，本院不予支持；合生熙景公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告高娟的诉讼请求。案件受理费3614元，减半收取1807元（原告高娟已预交），由原告高娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年十月十三日书记员  赵会简培华