沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初125号原告：沈阳市和平区房产局第一房产经理公司,住所地:沈阳市和平区九纬路15号,统一社会信用代码:12210102410730110U。法定代表人:刘涛,系该公司经理。委托诉讼代理人：黄海英，辽宁常兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜朋轩，男，1982年6月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳安运五运输有限公司，住所地：沈阳市和平区北四马路15号，统一社会信用代码：912101001177795133。法定代表人：何文江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张云凯，辽宁通运律师事务所律师。原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司与被告沈阳安运五运输有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司诉称，被告(原名沈阳市安装搬运五公司)自1995年7月1日开始，租赁坐落在沈阳市和平区北四马路15号砖混结构七层楼房(栋号7，用途营业，性质商业，建筑面积345.2㎡，使用面积265.5㎡)公用公房至今。被告拖欠原告2013年9月至2016年12月、2017年1月至2017年9月、2018年4月1日至2019年3月31日租金145294.68元。若被告继续租赁上述房屋，自2019年4月1日开始,月租金提高到14383.33元。若被告解除租赁合同，自2019年4月1日开始至腾空房屋之日止，按月租金2381.88元标准支付租金。现原告为了维护自己的合法权益，依据《沈阳市公有房屋租赁管理规定》第十八条规定特诉诸法院。请求贵院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条及第二百零二十七条的规定,支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年9月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年9月30日、2018年4月1日至2019年3月31日期间租金145294.68元及相应利息(以145294.68元基数,自2019年9月19日至判决履行支付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)；2、判令被告继续租赁房屋,自2019年4月1日开始,月租金提高到14383.33元(或者判令被告解除租赁合同,1个月内腾空房,自2019年4月1日开始至腾空房屋之日止,按月租金2381.88元标准支付租金)；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告诉讼请求变更为：1、判令被告支付原告房屋租金241118.75元（2018年4月1日至2020年6月30日）；2、判令被告支付第一项诉讼请求中的租金利息138250.22元。3、判令解除原、被告双方于1995年7月1日签订的对于沈阳市和平区北四马路15号，建筑面积345.2㎡的房屋的租赁合同及腾退涉案房产。被告沈阳安运五运输有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。1、原告主体不适格。原告及沈阳市房产局、和平区房产局均非本案涉案房屋的所有权人，该房屋是被告公司所有系原沈阳市安装搬运五公司前身沈阳市装卸五站的回迁安置房，不仅是涉案房屋，该栋楼内其他房屋也都是相关承租人的回迁安置房屋，大部分均已参加房改，取得所有权。而涉案房屋由于我公司存在变更企业名称的原因，未能及时参与房改，但并不影响我公司对该房屋实际享有所有权。请求法庭责令原告出示其作为产权人的房屋权属登记证明，否则其不具有原告主体资格。2、基于合同的相对性，本案原告不是合同当事人，而且我公司也没有同意合同相对方将合同权利义务概括转让给本案原告，因此原告不享有相关的请求权。3、本案涉案合同的合法性和合同实质请法庭详细审查，本案房屋目前被称为公用公房，是特定历史时期的产物，根据2010年4月26日沈阳市房屋登记若干问题规定，在2001年5月1日以前即沈阳市实行房屋初始登记前竣工的建设项目，尚未办理房屋登记手续的按照历史遗留问题的处理原则，由相关产权单位报市信访部门解决。根据2007年12月1日实行的沈阳市房屋租赁管理条例第5项规定，取得房屋所有权证明的房屋方可出租，而本案房屋并无所有权登记证明。因此本案所涉及的合同名为租赁合同，实为托管合同，涉及的费用名为租金，实为管理费。我公司作为房屋的产权人因在特定历史时期无法办理房屋所有权登记，而根据当时的政策将房屋委托给沈阳市房产局托管，但其作为国家机关不能收取管理费，在特定历史条件下才形成了本案的租赁合同。房产局仅有对涉案房屋的经营管理职责，并没有其他的权能，本案原告更不能享有上涨管理费标准及解除合同的权能。请求法庭责令原告提供其享有本案诉请请求权的相关依据。4、对于管理费也即租金，被告并不存在恶意拖欠，相关费用一直交至2018年3月，自2018年4月起原告单方面要求上调费用标准且调整幅度较大，被告主张按照原标准缴纳费用，原告拒收，因此被告并无恶意拖欠的过错和行为。原告主张利息没有事实和法律依据。我公司不同意原告主张提高费用标准或要求解除合同的诉请。经审理查明，涉案房屋位于沈阳市和平区北四马路15号，建筑面积345.2平方米，系直管公房。1995年7月1日，沈阳市房产管理局和沈阳市和平区房产管理局与被告（原企业名称为沈阳市安装搬运五公司）签订公用公房租赁合同一份，约定被告承租沈阳市和平区北四马路15号房屋，租赁期限从1995年7月1日至1998年6月30日止，租金标准按照沈价发（1995）55号文件规定执行，第一年每月每平方米租金6.70元；第二年，每月每平方米租金15.08元；第三年每月每平方米租金20.10元。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续使用该房屋至今。涉案房屋现由沈阳市和平区房产局委托原告进行管理并收取相关租赁费用。另查明，就涉案房屋租金的给付问题，原告曾诉至本院。2013年4月22日，本院制作（2012）沈和民二初字第01797号民事判决书，确认被告曾于2008年7月18日缴纳过2005年6月1日至2008年7月31日的房屋租金，并判决被告沈阳安运五运输有限公司于判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司2008年8月1日至2012年8月31日期间的房屋租金，租金以每月每平方米6.12元标准计算。2017年，原告就涉案房屋2013年9月至2016年12月期间的房屋租金问题再次诉讼来院。2017年3月13日，本院制作（2017）辽0102民初269号民事调解书，原、被告双方均确认被告拖欠原告位于沈阳市和平区北四马路15号（2013年9月至2016年12月期间）的房屋租金，并承诺于2017年3月20日一次性付清。上述事实，有当事人向法庭提供的（2012）沈和民二初字第01797号民事判决书、(2013)沈中民二终字第1983号民事判决书、（2017）辽0102民初269号民事调解书等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，被告与沈阳市房产管理局和沈阳市和平区房产管理局签订的公用公房租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。1998年6月30日合同期满后，被告继续使用涉案房屋，但原、被告双方未续签书面房屋租赁合同，因此双方形成了不定期租赁关系。在此情形下，除租赁期限变为不定期外，原租赁合同继续有效，故对于原告诉求的租金仍应依照每月每平方米6.12元的标准收取，即被告应向原告支付2018年4月1日至2020年6月30日期间租金57041元（6.12元×345.2平方米×27个月）。关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，不定期租赁合同，当事人双方均有权随时解除合同，原告作为出租人应在合理期限之前通知承租人。现原告通过诉讼方式主张解除合同，而诉讼所经时间亦符合法律规定的合理期限，故原告主张解除案涉房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。在案涉房屋租赁合同解除后，被告应腾退涉案房屋并向原告返还。关于原告诉请的利息问题。因双方租赁合同期限届满后，没有续签书面租赁合同，没有约定租金的给付期限，亦未对利息问题进行约定，原告要求被告支付利息无法律及合同依据，故本院不予支持。关于被告提出的原告主体不适格问题。（2012）沈和民二初字第01797号民事判决书、(2013)沈中民二终字第1983号民事判决书、（2017）辽0102民初269号民事调解书均已生效，上述文书均确认了原告的诉讼主体资格，故对被告的答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司与被告沈阳安运五运输有限公司之间的不定期租赁合同；二、被告沈阳安运五运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司2018年4月1日至2020年6月30日期间房屋租金57041元；三、被告沈阳安运五运输有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于沈阳市和平区北四马路15号（建筑面积345.2平方米）房屋，并交付给原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6991元（原告已预交），由原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司负担5764元，被告沈阳安运五运输有限公司负担1227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  赵 丹二〇二〇年十月二十九日书 记 员  岳 岩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。