湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9553号原告：长沙神农酒店管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段269号。法定代表人：李旭光，总经理。委托诉讼代理人：唐晴，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思远，湖南金州律师事务所实习律师。被告：湖南黎红法律咨询服务有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段269号807室。法定代表人：吴树新，总经理。委托诉讼代理人：钟仁云，长沙市天心区惟民法律服务所法律工作者。被告：吴树新，男，1967年10月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：钟仁云，长沙市天心区惟民法律服务所法律工作者。原告长沙神农酒店管理有限公司(以下简称原告)与被告湖南黎红法律咨询服务有限公司（以下简称黎红公司）、吴树新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐晴、宋思远和被告黎红公司、吴树新的委托诉讼代理人钟仁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告黎红公司立即腾退租赁房屋；2、被告黎红公司向原告支付2019年10月至2020年7月31日所欠房屋租金278714元；3、被告黎红公司承担自2020年8月1日至办公用具腾空为止的场地占用费（场地占用费暂计算至2020年9月14日为52462元）；4、被告黎红公司向原告支付2019年10月至2020年9月14日所欠房屋电费2707元；5、被告黎红公司向原告支付违约金356984.63元；6、被告吴树新对被告黎红公司上述支付义务承担连带清偿责任；7、被告承担本案全部诉讼费用、财产保全费、执行费等费用。事实和理由：2019年3月13日，原、被告签订《写字楼房屋租赁合同》，约定原告将神农大酒店商务楼8层的807室出租给被告黎红公司作为办公室使用，总建筑面积234平方米，租期从2019年3月13日至2020年7月31日止，月租金19929元，年租金239148元，每月15号前被告需将每月应付租金及上月所发生的其他杂费（电费、维修费、税费等）存入原告指定银行账户，如被告不按时交付租金达30天以上，每延迟一天，被告需承担每日千分之五的延期缴款违约金。由于此商务楼810号房承租方湖南铁菊法律咨询服务有限公司出现严重问题，于2018年8月退出租赁地。之后由被告黎红公司实际租赁商务楼810号房和807号房，并给付原告相关租金等费用。自2019年10月至今，被告黎红公司一直拖欠商务楼已承租807号房以及实际承租810号房的租金及相关费用，原告多次催收，被告黎红公司均以资金短缺为由未支付。被告黎红公司、吴树新辩称，1、被告并未违约，不应支付违约金；2、原告主张支付场地占用费及收取疫情后被锁门期间的房租不能成立，应予以驳回；3、合同期内，原告无视国家疫情因素锁门的行为给企业经营造成的直接、间接经济损失应由原告承担赔偿责任。综上，原告关于违约金、场地占用费的诉讼请求无事实和法律依据，也不符合疫情形势下不可抗拒变更的原则，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《写字楼房屋租赁合同》、《催款通知书》及回执联、《承诺书》、《承诺函》，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年3月13日，原告（甲方、出租方）与被告黎红公司（乙方、承租方）签订《写字楼房屋租赁合同》，约定：1、甲方将自己拥有的神农大酒店商务楼第8层807室出租给乙方作为办公室使用，总建筑面积为234平方米；2、租赁期从2019年3月13日至2020年7月31日止；租赁期满后，甲方有权收回该租赁房屋，乙方应在合同期满后当天交还房屋。乙方如需续租，须在租赁期满前60天向甲方提出书面通知，在同等条件下，乙方有优先租赁权；3、该房屋的租金为每日每平方米2.1元、物业管理费0.7元/天/平方米，每日费用合计2.8元/天/平方米。一年以365天计算，全年租金为239148元，每月租金为19929元；乙方在每月15日前，将本月应付的租金及上月所发生的其他杂费（电费、维修费、水费等）存入甲方指定的银行；4、本合同签订前，乙方应向甲方支付相当于两个月的租金39858元作为履约保证金，合同期满，双方办理完相关退租手续、并结清全部账目后，甲方无息退还全部履约保证金给乙方；5、乙方不交付或不按时交付租金累计达30天以上，甲方有权解除合同，不退还保证金。乙方每延期一天，乙方应按迟延缴付款额千分之五向甲方支付违约金。对甲方造成损失的，还应赔偿甲方因此遭受的经济损失；6、租赁期限内，出现法律规定的不可抗力，双方免责；7、合同到期或提前解除合同时，乙方应于合同到期日或解除合同日起3日内腾出场地，并交还租赁房屋。否则，甲方有权处置房屋内的一切物品。原告按照约定向被告黎红公司交付诉争房屋后，被告黎红公司未按照约定支付租金。原告诉称截至2019年9月被告黎红公司尚欠其租金40106元。2019年11月8日，被告黎红公司向原告支付35770元租金。2020年3月13日，原告向被告黎红公司送达《催款通知书》。被告黎红公司回复称其收到原告的债务催收通知，被告黎红公司对该债务予以确认，并保证在2020年3月20日前全部清偿。之后，被告黎红公司未支付上述款项。2020年5月11日，被告黎红公司向原告出具《承诺书》，载明：因本公司内部管理出现重大调整和改革，以及新冠病毒疫情的影响，公司的资金出现严重困难。经过近段时间的努力，公司的现金流将会出现好转。被告黎红公司郑重承诺：2020年5月31日前缴纳所欠租金15万元；2020年6月30日前缴纳租金15万元；2020年7月以后的房租将按时缴纳。若未及时缴纳，公司将承担一切法律责任。2020年7月6日，被告黎红公司向原告出具《承诺函》，载明：2018年，因商务楼810号房屋承租方湖南铁菊法律咨询服务有限公司内部出现严重问题，湖南铁菊法律咨询服务有限公司已于2018年8月实际退出租赁场地810号房屋，后我司实际租赁807及810号房屋至今，且被告黎红公司一直缴纳810房的租金等费用，双方之间已就810房形成实际租赁关系，被告黎红公司属于实际租赁810房的承租方。截至2020年6月30日，被告黎红公司所租赁的807房欠缴2019年10月至2020年6月租金、物业费等费用共计184144元，810号房欠2019年12月至2020年6月租金、物业费等费用共计101148元。被告黎红公司承诺将于2020年7月31日前交清上述全部金额共计285292元。被告吴树新在该《承诺函》承诺人处签名。2020年7月31日，被告黎红公司向原告支付租金2万元后未再支付剩余款项，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求中腾退房屋的具体位置为长沙市雨花区××路××段××号××房和810房。被告在本案审理过程中同意腾退诉争房屋。原告明确其第二项诉讼请求中807房的租金为183626元，810房的租金为95088元。原告明确其第三项和第四项诉讼请求中807房和810房的场地占用费和电费分别为：截至2020年9月14日，807房的场地占用费为29229元，电费为534元，810房的场地占用费为23233元，电费为2173元。原告为证明810房租金为15841元/月，被告黎红公司是实际承租人，被告黎红公司一直向原告缴纳807号房及810号房租金等费用至2019年9月，提供了原告与湖南铁菊法律咨询服务有限公司签订的《写字楼房屋租赁合同》。被告黎红公司、吴树新质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，与本案无关。因该租赁合同的当事人为原告与案外人湖南铁菊法律咨询服务有限公司，故原告关于诉争810房的相关诉讼请求本案不宜一并处理，故本院对该证据不予采信。另查明，被告黎红公司系自然人独资有限责任公司，其股东为被告吴树新。本院认为，原告与被告黎红公司签订的《写字楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争807号房的腾退。根据合同约定，租赁期限为2019年3月13日至2020年7月31日，现租赁期已届满，双方未续签租赁合同，原告主张被告黎红公司腾退诉争807房，被告黎红公司表示同意，且符合双方约定和法律规定，故本院予以支持。原告主张被告黎红公司腾退诉争810房，因该房屋租赁合同的承租人为湖南铁菊法律咨询服务有限公司，原告未提供证据其与该公司已解除租赁合同，本案不宜一并处理，故本院对其该项诉讼请求不予支持；2、关于807房的租金及违约金。（1）租金。原告主张被告黎红公司支付807房截至2019年7月31日的租金183626元，符合合同约定，被告黎红公司对此未提供证据证明其缴纳了该期间欠付的租金，因疫情影响给被告黎红公司的经营造成了一定的影响，本院根据审理查明的事实并结合公平原则酌情给予被告黎红公司一个月的免租期，即免除一个月的租金19929元，故原告请求被告黎红公司支付其截至2020年7月31日的租金163697元，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；被告黎红公司辩称因疫情影响应免除其2020年2月至2020年5月期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；（2）违约金。根据合同的约定，被告黎红公司每月15日前支付租金，不交付或不按时交付租金累计达30天以上，原告有权解除合同，每延期一天，被告黎红公司应按迟延缴付款额千分之五向原告支付违约金。租赁期限内出现法律规定的不可抗力，双方免责。因被告黎红公司欠付的本案诉争租金部分系疫情期间产生，且双方约定的违约金计算标准过高，本院根据审理查明的事实并根据公平原则，对原告主张被告黎红公司向其支付以欠付租金163697元为基数自2020年8月1日起至实际清偿之日止按日万分二计算的违约金予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。被告黎红公司、吴树新主张原告在疫情期间锁门导致其产生的损失应由原告承担，为此提供了证人证言、照片和员工工资表予以佐证，并申请了证人出庭作证，原告对此不予认可，因上述证据不足以证明其主张，故本院对其主张不予采纳；3、关于场地占用费。诉争租赁合同于2020年7月31日到期后，双方未续签合同，故被告黎红公司应将诉争房屋腾空后交付给原告，被告黎红公司至今未腾空交付，故原告请求被告黎红公司自2020年8月1日起至实际腾空交付之日止按照19929元/月的标准向其支付场地占用费，符合法律规定，本院予以支持；4、关于电费。原告主张被告黎红公司向其支付807房的电费534元，未提供证据证明，本院不予支持；5、关于被告吴树新的责任。被告黎红公司系自然人独资公司，被告吴树新系该公司的唯一股东，其在向原告出具的《承诺函》上承诺人处签名，且未提供证据其个人财产独立于公司财产，故原告请求被告吴树新对本案诉争债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南黎红法律咨询服务有限公司于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区××路××段××号××房腾空并交付给原告长沙神农酒店管理有限公司；二、被告湖南黎红法律咨询服务有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙神农酒店管理有限公司截至2020年7月31日的租金163697元及违约金（以163697元为基数自2020年8月1日起至实际清偿之日止按日万分二计算）；三、被告湖南黎红法律咨询服务有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙神农酒店管理有限公司场地占用费（自2020年8月1日起至实际腾空交付之日止按照19929元/月的标准计算）；四、被告吴树新对被告湖南黎红法律咨询服务有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告长沙神农酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取5354元，由被告湖南黎红法律咨询服务有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年十月二十日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。