四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5063号 原告：金帅，男，1986年2月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：田飞，四川天则律师事务所律师。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 第三人：成都隆聚德房地产营销策划有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路68号3幢1楼26号。 法定代表人：刘艳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 原告金帅与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）、第三人成都隆聚德房地产营销策划有限公司（以下简称隆聚德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案，依法适用简易程序进行审理，于2020年8月20日、10月27日公开开庭进行了审理。原告金帅的委托诉讼代理人田飞，被告东华公司的委托诉讼代理人张强，第三人隆聚德公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金帅向本院提出诉讼请求：1.解除金帅与东华公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.东华公司向金帅返还购房款630000元并支付违约金（计算方式为：以购房款630000元为基数，从2019年10月1日起计算至合同解除之日为止，按照每日万分之三标准计算）。事实和理由：2019年6月3日，金帅与东华公司签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定金帅购买东华公司位于成都市高新区××道××号××栋××楼××号房屋，建筑面积66.49平方米。双方约定于2019年9月30日前交付涉案房屋，合同签订后，金帅已按约定履行了全部付款义务，但东华公司至今仍未按约履行交房义务，导致合同目的无法实现，故要求解除合同。 东华公司辩称：案涉合同不存在可以解除的情形，金帅要求解除的理由不是东华公司的原因，逾期交房是因为尚未取得规划验收合格证，而此原因是因政府工作效率或其他原因造成的，不符合合同解除情形。即使合同解除，东华公司也只应返还实际取得的504000元房款。并且金帅请求违约金的违约行为不是东华公司造成的，金帅也未证明遭受损失的相关证据。 隆聚德公司述称：隆聚德公司系东华公司的销售代理公司，受东华公司委托对外销售房屋，金帅向隆聚德公司支付的126000元属于房款的组成部分，该款项属于隆聚德公司向东华公司收取的佣金部分，隆聚德公司完成销售之后已经履行合同义务，不存在退佣金的理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年6月3日，东华公司（出卖方、甲方）与金帅（买受方、乙方）签订了《房屋买卖合同》（编号：HW011212），案涉纠纷涉及条款如下： 前言： ……乙方对甲方投资开发的“东华虹湾中心”（推广名东华•虹湾1号）项目予以考察并对项目开发现状有充分了解后，乙方自愿购买甲方投资开发的“东华虹湾中心”项目的房屋…… 第一条、项目基本情况： 1.甲方以出让方式取得位于成都市高新区九兴大道9号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为Ｇ××0号，土地使用权面积34541.52平方米。 2.经国家相关部门批准，甲方在位于成都市高新区××道××号××项目。该项目的建设工程规划许可证号为××，建筑工程施工许可证号为：ＣＧＧＪ（2013）-Ｊ200。 3.经政府相关部门批准，上述地块的规划用地性质为科研设计用地。 第三条、乙方受让的物业的基本情况： …… 2.乙方受让的物业位于“东华虹湾中心”项目1栋**号房屋，建筑层数17，其中地上15层，地下2层。 第四条、物业价款与计价方式： ……销售单价为7580元/㎡，总价款为504000元。 第五条、价款支付方式： 乙方采取分期付款，乙方应在签订本房屋买卖合同之日起当日内向甲方支付房屋价款189000元（含定金50000元）。于2019年9月2日前向甲方支付房款189000元，于2019年9月30日前支付126000元。乙方支付的房价款均应直接支付给甲方或支付至甲方指定的银行账户方为有效，乙方未按本条约定支付有关款项，导致的不当支付，均视为乙方未予支付……。 第八条、交房条件及标准： 1.物业交付时应取得规划验收合格证……。 2.甲方向乙方交付物业的交房标准为清水房。 第十条、交房时间： 1.甲方应于2019年9月30日前向乙方交付物业。 2.如甲方逾期交房，则每逾期一天应按乙方已付房款的万分之三承担违约金。 3．但如发生以下不可抗力之因素或国家政策（包括政府行为导致协议不能履行）变化等事由的，甲方物业交付时间可据实予以延期且不承担任何违约责任： …… 4）非因甲方原因，而因政府有关部门工作效率或政策变化或其他等原因，导致工程验收滞后或者工程延期的； 第十四条、前期物业服务： 1.买受人同意并认可出卖人依法选聘具有相应资质的物业服务公司及出卖人与该物业服务公司签署的《前期物业管理服务合同》之全部内容；并在签署本合同之同时后当日内与物业服务公司签订《前期物业服务合同》。 2.……买受人在与出卖人签订本合同时，即表明其对《业主临时管理规约》予以认可，并在签署本合同后当日内签订《业主临时管理规约》。 第十七条、产权办理： 1.甲方保证在房屋正式交付后二年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方取得科研用途的房屋大产权证或权属证明），并协助乙方根据国家政策办理完毕相关分户权属手续。 第二十一条、特别提示： 甲方已经向乙方介绍了“东华虹湾中心”项目的建设现状及其他所有情况，同时，乙方已经对甲方开发的“东华虹湾中心”项目进行了充分的考察和了解后，乙方认同并自愿与甲方签订本协议。 附件： 《前期物业管理服务合同》，载明物业名称东华虹湾中心1幢x号，物业类型：写字楼、酒店精装公寓、酒店服务式公寓、总裁工作室、商业，甲方金帅，乙方为成都虹湾豪生酒店管理有限公司。 同日，东华公司（甲方）与金帅（乙方）签订了《〈房屋买卖合同〉补充协议》，对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异等事宜进行补充约定。 2019年6月3日金帅通过POS机刷卡向隆聚德公司支付126000元，隆聚德公司出具收据，该收据载明：交款单位金帅，收款方式POS，金额126000元，收款事由：12-12购房款。 同日，金帅通过POS机刷卡向东华公司支付189000元，东华公司向金帅出具收据，载明：收到金帅购房款1-12-12，合同号HW011212金额为189000元，附注：POS（包含定金5万元）。 2019年9月2日、9月26日，金帅两次通过POS机刷卡向东华公司分别支付189000元、126000元。 本院在审理过程中，就案涉房屋所在项目1栋、2栋是否完成竣工验收，验收是否合格向成都高新区公园城市建设局进行咨询，该局回复称：四川东华机械集团有限公司研发楼项目（1-14号楼及地下室）工程未在我局质量监督机构的监督下完成竣工验收。此后，本院再次向该局咨询：案涉房屋所在“东华虹湾中心”项目1栋房屋能否办理分户产权至原立社等自然人名下，该局回复：由东华公司组织修建的位于成都高新区××道××号××项目存在未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题，暂不具备办理分户产权登记条件。 另查明以下事实： 1.2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号地块的《国有土地使用权证书》，地号为GX1-6-10；地类（用途）为工业用地；使用权类型为出让。 2.2013年，东华公司取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“四川东华机械集团有限公司研发楼”。东华公司在建设过程中，以“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。 3.宗地登记信息查询结果：权利人东华公司，产权证号：成高国用（2011）第x号，发证日期2011年4月1日，土地坐落：成都高新区九兴大道9号，权利类型：工业用地，土地用途：国有建设用地使用权，使用权面积34541.52平方米。 4.2020年3月26日，本院受理的与本案同属“东华虹湾中心”系列案件的（2020）川0191民初924号原告喻渤然与被告四川东华机械集团有限公司、第三人成都隆聚德房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案第一次庭审录像显示： “审：被告与第三人是什么关系？ 被代（东华，审注）、第三人代（隆聚德，审注）：委托代理销售关系。” 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋买卖合同》、转账凭证、收据、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证据予以证明。 本院认为，东华公司取得案涉地块工业用地的国有土地使用权，也取得了在该土地上建设研发楼项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，其建设研发楼符合相关规划要求，建设项目合法。东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以作为投资开发的东华虹湾中心项目对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，金帅与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定金帅与东华公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议有效。 本案争议焦点：1.金帅是否具有合同解除权，双方合同能否解除；2.东华公司与隆聚德公司是否存在委托代理销售关系，东华公司是否应该对隆聚德公司的收款承担返还责任；3.逾期交房违约金是否应该得到支持。 一、金帅是否具有合同解除权，双方合同能否解除 首先，根据合同附件：《前期物业服务合同》可知，东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以商业或居住为目的的写字楼、酒店精装公寓、酒店服务式公寓、总裁工作室、商业对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定,虽未影响双方签署协议的效力，但是上述条款所具有的管理效力仍然存在，工业用地和科研楼的性质决定案涉房屋不能以上述方式交付；其次，本案系房屋买卖合同关系，金帅作为买受人其合同主要目的是取得所购房屋的所有权，但案涉房屋所在项目因土地用途变更以及规划验收问题，东华公司亦当庭表示不具备办理房屋分户不动产权证的条件，因此金帅以商业或居住为目的、取得相应性质的房屋权属的合同目的必然无法实现。 因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，金帅具有合同解除权，案涉合同应当予以解除。解除时间为载明解除合同意思表示的起诉状副本送达东华公司之日即2020年7月28日。 二、东华公司与隆聚德公司是否存在委托代理销售关系，东华公司是否应该对隆聚德公司的收款承担返还责任 本案庭审中东华公司否认与隆聚德公司之间存在委托代理销售关系，认为隆聚德公司仅提供中介服务，无权签署合同、无权收取款项。对此，本院认为： 首先，2020年3月26日，本院在审理与本案同属“东华虹湾中心”系列案件的（2020）川0191民初924号原告喻渤然与被告四川东华机械集团有限公司、第三人成都隆聚德房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，东华公司当庭承认与隆聚德公司之间为委托代理销售关系。与本案陈述不一致。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，因东华公司在系列案件中，已明确自认与隆聚德公司之间是委托代理销售关系，故确认二者之间成立委托销售代理关系。 其次，关于东华公司认为其未授权隆聚德公司收取房款，故不应该由东华公司返还隆聚德公司收取的房款的抗辩，本院认为，东华公司是否授权隆聚德公司收取房款，系双方内部委托代理关系，不能约束金帅，金帅在案涉房屋销售中心购买案涉房屋，隆聚德公司代表东华公司进行销售，故金帅有理由相信隆聚德公司收取的房款即代东华公司收取，该款应由东华公司予以返还。故对东华公司此项抗辩不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。东华公司应该承担向金帅返还房款的责任。 三、逾期交房违约金是否应该得到支持 金帅主张东华公司至今未交房，应按合同约定承担逾期交房违约金。本院认为，首先，案涉房屋客观上与双方交易时所确定的合同目的不一致，不具备为金帅按合同订立时所确定的合同目的办理分户不动产权证书的条件，亦无法向金帅进行相应的交付，合同也因此而解除；其次，逾期交房违约金和解除合同两项诉讼请求在诉讼请求权基础上存在冲突，合同解除所对应的应该为守约方对违约方解约违约金和损失赔偿的诉请，而不表现为基于合同继续履行的逾期交房违约金，如金帅因解除合同存在损失，可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告金帅与被告四川东华机械集团有限公司于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2020年7月28日解除； 二、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告金帅购房款630000元； 三、驳回原告金帅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5179元，由被告四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年十月二十七日 书记员  曾娜