广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初23447号原告（反诉被告）：陈奕洪，男，1962年5月14日出生，汉族，住广东省台山市，委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴玲，女，1975年12月26日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：谢开玫，广东海际明律师事务所律师。原告陈奕洪诉被告吴玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈奕洪及其委托诉讼代理人陈卫星，被告吴玲及其委托诉讼代理人谢开玫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告2019年7月、8月、9月租金人民币18781.8元（每月为47.25元/平方米*132.5平方米=6260.625元）及管理费人民币3975元（每月为每平方米10元*132.5平米=1325元）；2、被告支付原告2019年7月、8月水费10元（口头约定每月只交5元）、电费1688.8元（含分摊的电费是288.8元）；3、被告支付原告2018年6月1日至2018年11月30日租金70200元（每月租金11700元）；4、原告不予退还被告支付的租赁保证金23400元;5、被告支付原告违约金人民币1452元（每逾期一天，应按逾期交付租金、物业服务费、水费、电费及其他费用的2‰支付违约金从2019年8月2日开始计算至清偿完毕止，暂计至2019年9月2日）；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告于2018年5月14日签订《租房合同》，约定原告将海珠区新港东路水朗街4号101房一屋出租给乙方使用，建筑面积260平方米，租期从2018年6月1日至2024年3月31日止，免租期为4个月即从2018年6月至2018年9月止，免租期物业服务费正常缴纳。合同还约定了租金标准，逾期支付租金的违约责任，等。被告提出经营困难，要求减少租赁面积，2019年6月10日，经原告同意，乙方将其中两间房屋面积127.5平方米转租给崔雯茜，被告承租的面积减为132.5平方米，月租金为6260.625元。被告方欠付原告2019年7月-9月租金，原告于2019年7月22日向被告发出《催款通知》。2019年8月11日，原告收到被告委托律所发出的《律师函》，被告编造原告将被告承租的127.5平方米租给汤普森艺术中心，不配合其办理营业执照为由解除合同，被告的行为完全违反《租赁合同》的约定，构成违约。被告辩称：对于原告第一项诉请，被告在2019年8月31日搬离了涉案场地，9月份的租金不应当计算。由于原告收取了崔雯茜6、7、8三个月租金后没有返还给吴玲，且崔雯茜支付的三个月租金已经超过了吴玲欠款金额，吴玲才不予支付。同时对于原告方崔雯茜的租金是吴玲转租还是原告转租的问题一直没有谈妥。原告在催款通知还是要求吴玲按260方交租，同时原告也要求崔雯茜120方的租金，对于该租金如何抵扣原告一直没有合理的说法。另外原告收取物业管理费没有依据，原告没有提交他向物业公司实际缴费的证明，10元每平方超过了政府的定价；关于第二项诉请原告提交的证据不足其不同意支付；第三项诉请，原告的起诉状标明是11月份租金要求其支付，但今天提交的证据证明其11月份已经支付，这应该是原告方诉讼请求错误。对于原告说的合同第16.3条，其认为不予适用该约定，因为乙方不是擅自退租，而是基于第15条的约定行使单方主权。从合同条款看要求承租方补除免租期的租金，其认为不合理。被告在装修期间的租金也要支付，其不予认可；第四项诉请，原告没有解释使用依据，其认为是合同第16.3条，是不适用的，是因为其行使了单方解除权；对于违约金16.6条并没有包含水电费，原告依据不足。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还租金3380元；2、原告向被告返还租赁保证金23400元；3、原告赔偿被告的装修损失20万元及运营损失5万元；4、原告承担反诉受理费。事实和理由：与原告签订合同后，吴玲投入了20万元进行装修，拟用于经营少儿培训项目和养生馆项目。但是，原告提出需要支付1万元才愿意提供办理营业执照的相关资料，遭拒后至今未提供，导致承租物业一直都无法办理营业执照。装修完成后，吴玲与崔雯茜达成合意，转租部分场地给崔雯茜作为舞蹈房使用，双方达成了127.5平方米，5年租期，80元/平方米月租金标准的承租意向。吴玲按照合同约定告知原告后，原告在未通知吴玲的情况下与崔雯茜签订了租赁合同。同时，原告告知吴玲，与崔雯茜仅签署2年的租赁合同，2年期内，崔雯茜支付的租金/管理费用用于冲抵吴玲应缴费用。2年期满，如能续签，租金都应当继续由吴玲享有，原告无权收取。如果原告主张崔雯茜使用的127.5平方米与吴玲无关，则原告属于单方解除该部分的合同，2年期后的租金也不得由吴玲承担。经过多次沟通，均无效。原告见吴玲态度强硬，要求吴玲按132.5平方米的面积重新签订租赁合同，吴玲不同意签署，双方发生矛盾。2019年7月，原告在收取了崔茜雯支付的租金和管理费后，继续要求吴玲按照260平方米的面积缴纳租金和管理费，还扬言要追究吴玲的违约责任。原告辩称：吴玲没有合同解除权，因为从整个交租情况看出，吴玲没有一期是按约交租，同时原告是多次对其谅解，包含用其交的3万元证照押金（在合同5.2.1条）来抵扣租金，在去年已经抵扣完。在2019年5月份，被告声称经营困难，因此原告建议其把部分铺面转租，当时吴玲找到了崔雯茜，同时被告吴玲也是同意了。其中同意了崔雯茜的租金高于被告吴玲的租金部分愿意给到被告吴玲，把崔雯茜的管理费1275元退给了被告吴玲。而且崔雯茜也与被告吴玲经行过协商，钥匙也是被告吴玲交付给崔雯茜的；针对反诉，被告第二、三项诉请应当不支持。合同中第13.2.1条写到装修中途退场不能补偿，同时20万元损失都是收据，没有实际转账证明。运营损失是被告自身原因，整个过程原告没有逼迫胁迫被告退场。而且崔雯茜租金高于被，崔雯茜也能正常经营，被告不能正常经营是其自身原因。经审理查明：原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定：乙方向甲方租赁位于海珠区新港××房××层；物业服务费指广州金铭物业管理有限公司对水蓝郡小区的公共区域执行保安、清结日常维修等工作而发生的必要费用；该物业的承租建筑面积为260平方米，该面积经双方现场勘察后予以确认，甲方不需再提供其他面积测绘依据；租期从2018年6月1日起至2024年3月31日止；免租期为4个月，即从2018年6月1日起至2018年9月30日止（免租期物业服务费须正常缴纳）；该物业仅供乙方作儿童早期教育经营之用；场地租金：2018.6.1-2019.3.31（其中免租期4个月，2018.6.1-2018.9.30），每平方米45元，月租金11700元；2019.4.1-2020.3.31，每平方米47.25元，月租金12285元……；租赁期内于每月20号之前缴付下月租金，如乙方逾期支付租金，则应自逾期之日起每天按应交未交租金额的2‰向甲方支付滞纳金，逾期超过15天的，则甲方有权解除（终止）合同收回租赁物业，乙方须缴清已发生之租金、租金滞纳金及所有应缴未缴的费用，已交保证金不予退回，且本合同终止；如乙方因执照、批准证书和经营许可证或乙方其他原因导致不能正常营业，租金和物业管理费及由乙方而发生的费用须正常缴纳；乙方在签署本合同之日支付办理执照、批准证书和经营许可证保证金30000元，该证照保证金仅是乙方履行本合同约定义务的保证；乙方应向甲方交纳租赁保证金，且该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业服务费等其它费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；租赁保证金为23400元，由乙方在签署本合同之日支付租赁保证金；物业服务费为2600元每月；租赁期内于每月20日前支付下月管理费，乙方须自行负担与该物业使用有关的电话费、水费、电费、空调费及其他费用；合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的保证金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金合同其他费用；甲方应于2018年6月1日将符合约定的该物业及设施设备交付给乙方；在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，乙方解除合同，若乙方已交纳保证金的，甲方应无息全数退还，除此之外，甲方不承担其他任何责任：违反本合同的约定，使乙方无法按期用途继续使用该物业的；分租、续租、转名（即在本合同约定的租赁期内，由乙方指定的第三方与就该物业重新签署租赁合同）；甲方同意分租的，分租合同终止期不得超过本合同的终止期，乙方应保证其受分租人不将分租物业再进行分租，分租期间，乙方除可享有并承担分租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务并承担责任，同时本合同关于乙方的义务和责任及于次分租人；分租期间，本合同发生变更、解除或终止时，分租合同也应随之相应变更、解除或终止；合同结束（不论基于何种原因但不包括甲方违约），甲方有权要求乙方自费将该物业内的所有属于乙方的动产搬离该物业，物业之装修及所有附属设施属甲方所有，甲方无须给乙方补偿；租赁期限内，甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的；乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的10天内，乙方未予纠正的，甲方有权解除合同；因解除本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，乙方解除合同的，若乙方已交纳保证金的，甲方应无息全额退还；本合同有效期内甲方无故中止合同或恶意违反合同导致本合同无法知悉，乙方有权提出终止合同，甲方应赔偿乙方损失；在租赁期限内，乙方无合同原因逾期交付租金或物业服务费的，超过10天的，每逾期一天，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；本合同生效后，乙方擅自退租（终止合同）的，租赁保证金不予退还，同时乙方应按首年租金标准补足免租期的租金，乙方还应按剩余租赁期部分的租金总额的20%支付违约金；等。2018年6月1日，原告(甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意免租期延长一个月，即2018年6月1日起至2018年10月31日止。2019年6月10日，广州市力御体育运动发展有限公司（甲方、以下简称“力御体育”，为自然人独资有限责任公司，法定代表人为原告）与案外人崔茜雯（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将水蓝郡花园水朗街4号建筑面积127.5平方米租给给乙方，租期从2019年6月10日起至2024年6月9日止，免租期为1个月，即2019年6月10日至2019年7月9日；2019年6月10日-2020年6月9日租金为每平方米80元，月租金为10200元；乙方应向甲方交纳租赁保证金30600元；物业服务费为10元每平方米；乙方应向甲方交纳租赁保证金30600元；等。2019年8月8日，被告向原告发出的《律师函》，载明原告擅自改变双方的承租意向，与汤普森艺术中心签订了为期二年的租赁合同，将被告承租范围内的127.5平出租给汤普森艺术中心用作舞房（80元/平方米），租金一直由原告收取，同时原告还要求被告按照合同约定的260元平方米足额支付租金，近期又要求被告按132.5平方米重新签订租赁合同。原告不配合办理营业执照，擅自重复出租和收租的行为，严重违反了合同的出租方义务，被告有权向原告提出解除合同，并追讨原告因违约获得的利益，要求原告赔偿被告的经济损失。127.5平方米在交付给汤普森艺术中心后，被告并没有实际使用，租金和管理费标准应按实际使用面积计算，原告与汤普森艺术中心的租赁单价高出原合同单价32.75元每平方米每月，得益于被告的装修投入，从而该部分租金也应归被告所有。两者进行冲抵，2019年6-8月期间，原告应返还被告3380元，根据合同法规定及租赁合同第15条规定，被告向原告主张解除合同，合同于本函送达之日解除，要求原告2019年8月15日前来办理交接手续，并返还租金及赔偿装修损失20万元及运营损失5万元。被告向本院申请对装修价值进行鉴定，双方同意评估基准日为2019年8月31日。本院经摇珠确定广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司，该司于2020年8月12日出具《工程造价鉴定意见书》，载明有效原值为202225元，经评估后余值为115833.53元。鉴定公司于2020年9月25日发函表示：装修残值鉴定仅对于装修附和物进行鉴定，因此不考虑措施项目的折旧费用。原告、被告对上述鉴定结论没有异议。被告因本次鉴定支出了鉴定费13060元。本院于2020年3月19日组织当事人及鉴定人员到现场，与案外人崔雯茜做了笔录，崔雯茜表示：2019年4月其向吴玲租了一个房间（租10次，次卡），后来2019年6月起直接向陈奕洪租赁；当天三人在一起商量，吴玲知道其向陈奕洪租；其6月底进场装修，直接向陈奕洪交租；其与陈奕洪的租赁合同不需要给吴玲看，其直接与陈奕洪对接；其租了不久后，吴玲租的地方就不做了。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、不动产权证，记载海珠区新港路水朗街4号-101房的产权人为广州市金度房地产开发有限公司（以下简称“金度公司”），建筑面积1274.11平方米，用途为商业；2、金度公司出具的《委托书》，载明委托广州金鸣物业管理有限公司（以下简称“金铭物业”）负责出租、管理海珠区新港路水朗街4号-101房，委托时间为长期；3、金铭物业与力御体育签订的《广州市房屋租赁合同》，约定金铭物业将涉案场地出租给原告，建筑面积1274.11平方米，租赁期限从2018年4月8日至2024年4月7日止，力御体育可分租；等；4、原告与被告之间的微信聊天记录，拟证明被告（微信名为仔仔）由于自身原因无法履行原租赁合同，主动与原告协商，要求减少租赁面积；5、2019年6月28日转账1275元（收取的崔雯茜的管理费）给被告的记录；6、力御体育与员工谢玲玲签订的《劳动合同》、谢玲玲与被告吴玲间的微信记录、原告制作的被告交纳租金管理费的表格（显示2018年11月被告已交租金及管理费）；7、谢玲玲与崔雯茜间录音、崔雯茜出具的《说明》；8、电表读数照片。被告的质证意见：证据1-3真实性、合法性确认，关联性不确认；证据4、5真实性确认，但不能证明是被告自身原因无法履行合同，6月份的管理费退了为何租金不退呢；证据6真实性合法性确认，关联性不予确认，聊天提到的欠费与本案无关；证据7不予确认，且崔雯茜现向原告租赁房屋，存在利害关系，其意见缺乏证明力；证据8不予确认，该表不能显示读数期间和刻度。诉讼中，原、被告确认：被告于2019年8月31日退场并与原告办理了房屋交接手续，被告按照合同约定的租金标准及管理费（均按260平方计）交至2019年6月。原告表示:其2019年6月10日与崔雯茜签订合同，免租1个月，7月10崔雯茜才应该开始交租，但当时崔雯茜没有交租，只是从其缴纳的押金（30600元）中扣除并只交了管理费，收到管理费后其马上交财务给到被告，崔雯茜8月10日到9月10日开始缴纳租金；崔雯茜分租部位的钥匙是由被告员工交给崔雯茜的；同意2019年7、8月崔雯茜交纳租金的溢价款抵扣被告应交纳的租金；9月份鉴于被告已搬走，无需再缴纳租金；被告搬走后，部分房屋被告已重新装修用作办公室，另余80平方左右空置。被告表示：不同意6月免除崔茜雯的租金，被告6月是按260平方交租的，经过计算，被告不欠原告租金了，原告还多收了被告租金；经过鉴定后，要求原告赔偿的装修损失调整为鉴定报告确定的金额。本院认为：原告与被告签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行。从本案案情可知，被告与原告之间就案外人崔雯茜分租事宜协商未果，后被告认为原告违约主动提出解除合同并于2019年8月31日撤场，至此，原告与被告之间的《租房合同》已事实上解除而无法继续履行。上述合同约定：分租、续租、转名（即在本合同约定的租赁期内，由被告指定的第三方与原告就该物业重新签署租赁合同）；原告同意分租的，分租合同终止期不得超过本合同的终止期，被告应保证其受分租人不将分租物业再进行分租，分租期间，被告除可享有并承担分租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务并承担责任，同时本合同关于被告的义务和责任及于次分租人；分租期间，本合同发生变更、解除或终止时，分租合同也应随之相应变更、解除或终止。从上合同约定可知，即使认定为被告将127.5平方米分租给崔雯茜，由原告与崔雯茜直接签订租赁合同并无不妥。至2019年8月31日被告退场，原告与被告之间的租赁合同终止，此时崔雯茜的分租租赁合同关系也应视为终止，自2019年9月1日起，崔雯茜与原告直接发生租赁关系，与被告无关。但2019年6月10日至2019年8月31日期间，就崔雯茜使用的127.5平方米的场地应视为由被告分租给崔雯茜。且原告也曾将崔雯茜交纳的6月份管理费1275元转给被告，原告在本案中也同意2019年7、8月份崔雯茜交纳租金的溢价款抵扣被告欠付的租金。可见，原告对于2019年6月10日起由被告分租127.5平方米给崔雯茜的事实并无异议。关于原告要求被告支付2019年7、8月租金的问题。由当事人陈述可知，对于分租给崔雯茜事宜，原、被告及崔雯茜三方曾经协商过，且崔雯茜租金为80元每平方米，远远高于被告承租的47.25元每平方米，原告及被告后续均因分租获益，给予崔雯茜一个月免租期原告与被告产生争议。但据原被告之间的《租房合同》约定：被告除可享有并承担分租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务并承担责任。故无论崔雯茜是否缴纳6月租金，被告仍应就全部租赁面积260平方向原告缴纳6月租金。原告同意2019年7、8月崔雯茜交纳租金的溢价款抵扣被告应交纳的租金，每月溢价款为127.5*（80-47.25）=4175.625元，被告2019年7、8月每月应交6260.625元，因此其7、8月份还欠（6260.625-4175.625）*2=4170元。故被告应将欠付的4170元租金支付给原告。被告反诉要求原告退回多收的租金依据不足，本院不予支持。关于物业管理费，原告要求被告按照每平方米10元的标准支付132.5平方米的物业管理费符合合同约定，但2019年9月的物业管理费被告无需支付，故被告应向原告支付的物业管理费为1325元*2=2650元。关于水电费问题，原告提交的证据不足以证据水电费的具体金额，且原告也未提交其已垫付水电费的证据，故本院对于原告要求被告支付水电费的诉讼请求予以驳回。《租房合同》约定：分租合同终止期不得超过本合同的终止期；被告擅自退租（终止合同）的，租赁保证金不予退还，同时被告应按首年租金标准补足免租期的租金；违反本合同的约定，使被告无法按期用途继续使用该物业的，被告有权单方面解除合同，原告应退回保证金。原告与崔雯茜签订的分租合同超出了原告与被告之间的租赁合同期限，违反了上述合同约定，原告亦存在一定过错。但即使就崔雯茜分租事宜与原告发生争议，也并不免除被告向原告交纳其使用部位132.5平方米及时交纳租金的义务，被告亦无必要对于其自身使用的部位提前解除合同而退场，被告于2019年8月底提前撤场，亦是因为双方对于崔雯茜分租事宜协商未果，及被告自身经营不利等多方面因素导致。对于被告提前退租终止合同，原告要求没收保证金符合合同约定，本院予以支持。在原告没收保证金的情况下，已足以弥补原告损失，原告同时要求被告补足免租期的租金本院不予支持。原告在本案庭审中才对2019年7、8月份崔雯茜租金溢价款问题明确表态，被告也并非故意迟延交租，故原告要求被告支付迟延交租的滞纳金本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修损失的问题。现经鉴定机构明确装修余值为115833.53元。涉案场地分租的租金价格提高，以及原告收回场地后自用一部分，均是从被告的装修中获益，原告应给予被告一定的装修补偿更符合公平合理原则，故本院酌情判令原告向被告赔偿装修损失50000元。对于被告要求原告赔偿超出上述金额的装修损失本院予以驳回。对于被告主张原告赔偿其运营损失5万元依据不足，本院不予支持。被告支出的鉴定费用13600元，由原告负担5870元，由被告负担7730元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴玲在本判决生效之日起十日内向原告陈奕洪支付拖欠的2019年7、8月的租金4170元、物业管理费2650元；二、原告没收被告交纳的租赁保证金23400元，无需退还给被告；三、原告在本判决生效之日起十日内向被告赔偿装修损失50000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2196元，由原告负担1523元，由被告负担673元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费2726元，由原告负担607元，被告负担2119元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。本案鉴定费13600元，由原告负担5870元，由被告负担7730元。原告在本判决生效之日起十日内将其应负担的鉴定费用直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  林艳红人民陪审员  刘卫宁二〇二〇年十月二十一日书 记 员  李敬钊吴越鸣