成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初11415号 原告：成都好斯佳物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区马家花园路1号百通大厦。 法定代表人：赵跃，职务不详。 委托诉讼代理人：彭晓，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李**，男，该公司工作人员。 被告：伍兵，男，1967年12月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：伍强。 原告成都好斯佳物业管理有限公司（以下简称好斯佳公司）与被告伍兵物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告好斯佳公司的委托诉讼代理人彭晓、李**，被告伍兵及其委托诉讼代理人伍强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告好斯佳公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告提供物业服务的高新区××路××号××小区××栋××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋）以及高新区××路××号××栋××层××号地下车位（以下简称案涉车位）应交纳的物业服务费以及违约金共计13522.89元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为案涉房屋的业主，原告为润和·原筑小区（以下简称案涉小区）提供物业服务。2006年10月10日，原告与成都润和百通实业发展有限公司（以下简称百通实业公司）签订了《润和˙原筑前期物业管理服务合同》（以下简称前期物管合同），约定从2008年1月1日起，原告为案涉小区提供物业服务，合同期限为三年，从2008年1月1日起至2011年1月1日止，合同期满或者业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，该合同自动终止。2017年2月3日，案涉小区召开业主大会并选举成立第一届业委会，业委会选聘了新的物管公司，前期物管合同于2018年7月31日终止。原告于2018年8月1日退出了案涉小区。被告于2016年8月9日交纳了案涉房屋物业服务费、地下车位管理服务费以及由原告代收代缴的垃圾清运费和电费。原告提供物业服务期间，被告还欠交原告的物业服务相关费用共计7038.76元，及违约金共计6484.13元，合计13522.89元，明细如下：被告未交纳2016年8月1日起至2018年7月31日止的物业服务费3333.60元；被告未交纳2016年7月10日起至2018年7月13日止的由原告代收代缴的电费1801.80元；被告未交纳2016年8月1日起至2018年7月31日止的案涉车位的物业服务费1767.36元；被告未交纳2016年8月1日起至2017年12月31日止的由原告代收代缴的垃圾清运费136元。原告与被告多次协商，但被告拒不交纳相关费用的行为严重损害了原告的合法利益，特诉至法院，请法院依法裁决。 被告伍兵辩称，2006年被告购买了案涉房屋，后又购买了案涉车位，并与开发商签订了前期物管合同。但原告提供的服务不符合合同约定。原告提供服务期间，小区环境卫生脏乱差、公共区域垃圾随处可见，绿化用地变成垃圾堆放场地。消防安全设施全部瘫痪，形同虚设，监控设备处于停用状态，小区四面无围栏、外来人员随意进出，偷盗事件频发。小区内停车管理混乱，机动车占用消防通道。小区安保人员年龄老化，无法起到应有的维护小区治安的作用。原告在与小区业主达成调解后，没有尽力提高服务质量，反而是变本加厉，使小区管理服务越发差。案涉小区经过新的物业公司管理后，小区环境得到改善，消防、监控设备得以恢复，小区处于全面封闭管理的状态。综上，原告在为小区提供物业服务期间，未能尽职尽责，提供的物业服务不符合合同中约定的服务质量，降低了小区品质，使案涉小区的房价明显低于周边商品房，造成业主损失。原告应当承担相应的违约责任，请法院驳回原告的全部诉讼请求，支付被告因诉产生的误工费、资料费、律师咨询费等各项费用，共计5000元。 本院经审理认定事实如下： 2006年10月10日，好斯佳公司与百通实业公司签订了前期物管合同，约定从2008年1月1日起，好斯佳公司为案涉小区提供物业服务，住宅的物业费计收标准为每月每平方米1.5元，地下停车场车位租金按备案标准收取，60元/个/月为管理服务费，还约定了物业服务具体内容和质量，等等。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，滞纳金从逾期之日起每天按应交费的千分之一交纳，跨年度欠费每天按欠费总额的千分之三交纳，不足一元按一元收取。合同还约定委托管理期限暂定为3年（不超过3年）。自2008年1月1日起至2011年1月1日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2018年7月31日，好斯佳公司退出了案涉小区，退场前向国网四川省电力公司成都供电公司交清了案涉小区产生的电费。2020年4月10日，好斯佳公司向伍兵邮寄了催缴通知书。 另查明，在原告主张的欠费期间案涉房屋登记在伍兵名下，面积为92.6平方米。案涉车位登记在伍兵名下。 庭审中，好斯佳公司提交了两份时间分别为2008年9月22日和2009年9月25日的成都市高新区物业服务收费备案表，该表关于各项收费标准均备注“市场调节价，以合同为准”。好斯佳公司提交欠费清单、电表分户抄表记录，拟证明伍兵从2016年7月10日至2018年7月13日的未交纳电费。好斯佳公司提供了其向环保部门交纳2017年7月至12月城市生活垃圾处理费的发票，拟证明其退场前已代交生活垃圾处理费的事实。伍兵提交了照片、调解登记表、告知函，拟证明好斯佳公司提供物业服务不符合合同约定的事实。伍兵提交了《项目检查记录》，载明案涉小区电梯、地下车库电源、配电房工具、应急电源、变压器、冷却电扇、排水泵、卷帘门、消防器材、监控设备等存在若干损坏、缺失等问题，有黄蓉昕签字。好斯佳公司陈述黄蓉昕系其公司管理人员。 以上事实，有催缴通知书、润和˙原筑前期物业管理服务合同、快递面单、润和˙原筑房屋信息摘要、专用收据、四川省成都市国家税务局通用机打发票、国网四川省电力公司成都供电公司电费计算清单、房屋信息查询记录、润和原筑小区业主欠费明细清单、分户抄表记录、物品移交清单、四川省政府非税收入通用票据、专用票据、成都市高新区物业服务收费备案表、照片、《项目检查记录》、庭审笔录等予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，前期物管合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。伍兵作为案涉小区的业主，前期物管合同对其亦有约束力。案涉物业服务合同履行期届满后，好斯佳公司继续按照原合同提供物业服务，与业主之间形成事实服务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，业主应当按时交纳物业服务费。好斯佳公司提供的欠费明细清单、催缴通知书以及国内标准快递单足以证明伍兵未交纳物业服务费的事实，伍兵也未提交证据证明其已经交纳了该笔费用，好斯佳公司主张伍兵支付欠交的物业服务费3333.60元（1.5元/平方米/月×92.60平方米×24月），予以支持。好斯佳公司诉请伍兵支付电费1801.80元[（11723-8447）度×0.55元/度]，并提供了欠费清单、电表分户抄表记录以及专用收据为证，予以支持。 好斯佳公司主张伍兵未交纳2016年8月1日至2018年7月31日止的案涉车位的物业服务费，并提交了欠费清单以及伍兵曾经交纳车位费的票据，予以认定。但好斯佳公司主张按面积计算车位管理服务费的收费标准，根据合同约定、备案“市场调节价，以合同为准”的内容、已交纳车位物业服务费的标准，对该标准不予采纳，依法认定为每个车位的物业服务费为每月60元。伍兵应当向好斯佳公司支付2016年8月1日至2018年7月31的地下车位物业服务费1440元。 好斯佳公司主张伍兵未交纳垃圾清运费136元，并提供其向环保部门交纳城市生活垃圾处理费的票据，对好斯佳公司的该项诉讼请求予以支持。 关于违约金的认定问题，根据审理中伍兵提交的照片、《项目检查记录》等证据，可见伍兵未及时交纳物业服务费确系双方因物业服务发生较大争议所致，事出有因，原物业合同终止后，双方并未有关于违约金的约定，综合以上因素，对好斯佳公司主张的伍兵逾期交纳物业服务费的违约金，本院依法不予支持。伍兵欠交电费和垃圾清运费共计1937.8元，该费用属于代收代缴费用，已由好斯佳公司为伍兵垫付、代缴给相关部门，至今已逾两年，伍兵仍未支付给好斯佳公司，客观上给好斯佳公司造成资金占用的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，伍兵应当赔偿该部分损失，酌情按10%计算为193.8元。 伍兵要求原告支付其因诉产生的误工费、资料费、律师咨询费等各项费用共计5000元不属于本案处理范围，伍兵可以依法另案起诉。 伍兵辩称原告提供物业服务质量差，其不应交纳相关费用。本院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。根据《最高人民法院》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权起诉请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因原告不当履行物业服务合同受到损害，可以及时依法予以救济，而直接拒交物业服务费无法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、伍兵于本判决生效之日起十日内向成都好斯佳物业管理有限公司支付物业服务费3333.60元、电费1801.80元、垃圾清运费136元，车位物业服务费1440元，并赔偿逾期交纳电费和垃圾清运费的损失193.8元； 二、驳回成都好斯佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69元，由伍兵负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邹雨妙 二〇二〇年十月二十九日 书记员  花马洗