江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初387号原告（反诉被告）：吴汉，男，1995年6月7日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：杨兆飞，江苏宏谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘帅，江苏宏谐律师事务所律师。被告（反诉原告）：董浩，男，1991年2月13日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：孙永旺，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪鸿哲，北京大成（苏州）律师事务所律师。第三人：江苏银行股份有限公司苏州吴中支行，住所地苏州市吴中经济开发区塔韵路188号法定代表人：孙茂。委托诉讼代理人：刘伯亚，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕娇，江苏苏明律师事务所律师。原告（反诉被告）吴汉与被告（反诉原告）董浩、第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，因不宜适用简易程序，后转为普通程序（独任制）审理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员邹懿独任审理，于2020年7月10日公开开庭审理了本案，原告吴汉的委托诉讼代理人杨兆飞，被告董浩的委托诉讼代理人孙永旺、汪鸿哲到庭参加诉讼。又于2020年8月10日公开开庭审理了本案，原告吴汉的委托诉讼代理人杨兆飞，被告董浩的委托诉讼代理人孙永旺、汪鸿哲到庭参加诉讼。后又于2020年8月24日公开开庭审理了本案，原告吴汉的委托诉讼代理人潘帅，被告董浩的委托诉讼代理人汪鸿哲到庭参加诉讼，后又于2020年10月13日公开开庭审理了本案，原告吴汉的委托诉讼代理人杨兆飞，被告董浩的委托诉讼代理人汪鸿哲以及第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称江苏银行吴中支行）的委托诉讼代理人刘伯亚、燕娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴汉向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行协议，协助原告将坐落于苏州市高新区房屋登记至原告名下，并承担房屋过户所需一切费用；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月15日，通过房产中介苏州觅居房地产经纪有限公司提供居间服务，原被告双方就坐落于英州市高新区的房屋签订了房屋买卖中介服务协议，协议约定房屋成交价格为200万元；于2016年11月15日前支付定金1万元；在原告满足苏州外来户口购房条件时被告将房屋过户给原告；协议自三方签字，原告支付定金后生效；被告于签订本合同当日腾空房屋交付原告使用。后原告依照协议约定向被告支付定金1万元：被告也将房屋交付原告使用至今。现原告早已满足苏州市购房条件，多次催促被告配合原告将房屋过户至原告名下，但被告不予理会，起诉前也未予配合。原告为维护自身合法：权益，故诉至法院：请求法院依法裁判。被告董浩辩称：原被告签订房屋买卖中介服务协议及补充协议，约定了相应的价款和房款的支付时间。补充协议约定原告先支付1万元定金及49万元房款，2017年1月20日前支付50万元，2017年6月1日前付清尾款，合同签订后原告仅支付了93万元最后两次汇款时间为2017年9月13日和2018年2月5日，均在协议约定的付款时间之后，且至今仍未付清房款，原告已经构成违约，被告没有办理过户的义务请求法庭驳回诉请。反诉原告董浩向本院提出诉讼请求:一、判令解除房屋买卖中介服务协议；二、判令被反诉人承担40万元违约金，如法院判决继续履行合同，被反诉人未按约付款，应承担违约金40万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年11月15日签订《房屋买卖中介服务协议》，双方约定了涉案房产价款为225万，被反诉人从2016年11月15日起承担商业贷款。反诉人收到被反诉人49万元以及1万元定金后，被反诉人并没有按约及时支付购房款，在反诉人反复催要下才断断续续支付合计43万元，后经反诉人多次催告后均无果，现还有132万元房款未支付。现被反诉人未按约付清房款，且至今仍有132万元房款未支付（未支付比例超过约定购房款225万元的50%），已构成根本违约，反诉人享有法定解除合同的权利。故请求法院依法解除该协议，为维护反诉原告合法权益，诉讼至法院。反诉被告吴汉辩称：我已经履行了合同的全部内容，不存在违约的情况，所以无需支付违约金，请求法庭驳回被告的反诉请求。第三人江苏银行吴中支行述称：原告与被告的房屋买卖合同发生在2016年11月，原告知道或应当知道涉案房屋存在抵押问题，因此房屋买卖存在的风险由应由其承担，与我方无关。同时被告与江苏银行吴中支行签订的合同合法有效，在被告董浩未清偿完借款的前提下，原告无权要求法院进行房屋产权的变更。经审查本院认定如下事实：2016年11月15日，被告董浩（售房人、甲方）与原告吴汉（购房人、乙方）签订《房屋买卖中介服务协议》一份，合同约定：甲方同意将坐落于苏州市高新区房屋出售给乙方，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币200万元，该房屋配套设施过户的相关费用由甲方承担。乙方于2016年11月15日前给付甲方定金1万元。合同第十一条其他事项：1、甲乙双方商定等乙方（吴汉）满足苏州外来户口购房条件时再过户，或等乙方社保满一年后再过户；2、甲乙双方商定该房屋成交价格为人民币200万元，签订合同当天乙方交付甲方购房定金1万元，甲乙双方任何一方违反本合同约定，则赔付另一方违约金40万元（即购房价的20%违约金）。同日，原告吴汉（乙方）与被告董浩（甲方）签订《补充协议》一份，该协议约定：一、甲乙双方商定从2016年11月15日起，苏州市高新区的商业贷款由乙方来偿还，直至该房过户交易结束。2、至2016年11月15日，甲方共计收到乙方现金49万元，另乙方定于2017年1月20日前支付甲方房款50万元，余款2017年6月1日之前付清给甲方。上述合同签订后原告分别于2016年11月15日向被告付款50万元；于2017年9月13日向被告付款10万元；于2017年12月1日向被告付款8万元；于2018年2月5日向被告付款5万元；于2017年5月向被告付20万元，上述合计93万元。涉案房屋由原告使用至今。后原告多次要求被告配合办理房屋过户手续，因被告至今未配合原告办理产权过户手续，原告故诉至本院。另查明，原告吴汉是案外人董某1的儿子；案外人董某1、董某2系亲姐妹关系；案外人董某3是董某1、董某2的堂兄弟，董某4是董某3、董某1、董某2的亲戚；董浩是董某3的儿子。2020年8月10日案外人董某1分别向案外人董某2、董某4支付运输款214430元及25000元。又查明，2011年7月25日第三人江苏银行吴中支行与被告董浩签订一份《个人借款合同》，由被告董浩向第三人江苏银行吴中支行借款833000元用于购买房屋。合同签订后，第三人江苏银行吴中支行按约支付了房贷款，并于2011年11月3日办理了苏州市高新区房屋的抵押登记手续，被告董浩按约还款，至2016年10月案涉房屋的公开余额为780556.38元。自2016年11月起原告吴汉每月将贷款还款金额4506.03元支付至被告董浩还款的江苏银行的账户至2020年9月，第三人江苏银行吴中支行认可已收到被告董浩的房贷还款至2020年9月。再查明，原告于2018年12月起缴纳苏州市社会保险满2年，具备相应的苏州市购房资格。诉讼中，原告将购房款50013.62元交付至本院。以上事实，有《房屋买卖中介服务协议》、收据、补充协议、汇款记录、银行客户回单、个人社保情况、参保证明、情况说明、个人贷款合同、抵押担保合同、不动产登记簿查询记录等证据以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）吴汉与被告（反诉原告）董浩于2016年11月15日签订的《房屋买卖中介服务协议》及《补充协议》是对于系争房屋的买卖事宜达成的合意合法有效，关于反诉原告要求解除与反诉被告《房屋买卖中介服务协议》的诉讼请求，本院不予支持。现原告已支付被告购房款1219443.62元，其中，被告虽然对于用购房款抵扣运输款239430元的事实不予认可，但本院结合相关证据认为，原告母亲董某1与被告父亲在签订《房屋买卖中介服务协议》之前就已经对运输款抵扣购房款的事宜达成一致意见，原告已实际支付了该运输费用，现原告已实际占有房屋，故原被告双方当事人应按照《房屋买卖中介服务协议》约定履行各自义务，现原告已实际支付钱款完毕（除房贷款）。关于被告要求原告支付违约金400000元的反诉请求，因原告未按《补充协议》约定的时间支付购房款，故应当向被告支付违约金，关于被告主张的要求原告承担房屋成交价格的20%的违约金，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，本院按照合同及补充协议中违约责任的约定，酌情由被告承担15万元的违约责任。本案第三人述称“在被告董浩未清偿完借款的前提下，原告无权要求进行房屋产权的变更”的意见，本院予以认可，为减少当事人诉累，由原告代被告直接向第三人支付案涉房屋的贷款为妥，在原告支付该款项后，原告与被告才能办理相关的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条之规定，判决如下：一、原告吴汉于本判决生效之日起十日内向第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行结清被告董浩位于苏州市高新区房屋上的所有未还贷款（具体以第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行的银行账单为准），第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行在收到上述贷款后五日内涤除苏州市高新区房屋上的抵押登记。二、原告吴汉于本判决生效之日起十日内支付被告董浩违约金50013.62元（已支付至法院）。三、被告董浩在原告吴汉结清上述贷款后于十五日内协助原告吴汉办理位于苏州市高新区房屋的不动产权变更登记手续，将上述房地产变更登记至原告吴汉名下，过户相关税、费由被告董浩负担。四、反诉被告吴汉于本判决生效之日起十日内支付反诉原告董浩违约金15万元。五、驳回反诉原告董浩的其他诉讼请求。案件受理费22800元，反诉案件受理费22800元，减半收取11400元，合计34200元，由被告董浩（反诉原告）负担22800元，原告（反诉被告）吴汉负担11400元；反诉案件受理费余款11400元退回被告（反诉原告）董浩。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10×××76。审判员 邹 懿二〇二〇年十月十三日书记员 赵雨婷