广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3484号原告（反诉被告）：张继龙，男，1974年4月20日出生，汉族，住河南省淮阳县××××××××××，公民身份号码：412××××××××××××199。委托诉讼代理人：李伟，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文娇，广东品峰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄元钦，男，1965年1月23日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区西区××××××××××××××××××××××，公民身份号码：350××××××××××××011。委托诉讼代理人：饶婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳研，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原告张继龙与被告黄元钦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告黄元钦提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告张继龙的委托诉讼代理人李伟、李文娇，被告黄元钦的委托诉讼代理人饶婷婷、黄佳研均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继龙向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年6月5日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告立即返还原告2019年7月份租金12800元及两个月押金25600元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：详见民事起诉状及变更诉讼请求申请书。被告黄元钦辩称，1.原告辩称双方约定免除2019年6月的租金，与事实不符，也没有证据证明，根据双方的合同第6条，租金从签约合同起计；2.因原告在合同履行过程中变更要求，导致被告需要临时搬迁设备及拆除航吊的损失，后被告一直联系不上原告，无奈之下提前退租。被告黄元钦另向本院提出反诉诉讼请求：1.确认被告与原告在2019年6月5日签订的《厂房租赁合同》无效；2.原告支付2019年7月5日至2019年10月4日期间的房屋占有使用费合计38400元；3.原告赔偿被告损失22000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：详见民事反诉状及变更诉讼请求申请书。针对被告黄元钦的反诉，原告张继龙辩称，1.本案的纠纷发生是因为被告迟迟无法拆除厂房内三组航吊（每组两条轨道，三组共六条轨道，每条轨道长约39米，共234米），导致原告无法进场施工装修，无法正常使用租赁厂房，至今被告未向原告移交符合合同约定的租赁厂房；2.被告于2019年9月底，按原告要求拆除航吊后，却擅自于2019年10月11日将原告承租的厂房退还给厂房所有人，导致原告合同目的无法实现，故原告提起本案诉讼；3.原告同意解除双方签订的厂房租赁合同，但违约责任在于被告；4.由于被告至今未向原告移交案涉厂房，因此原告无需向被告支付任何租金，恳请法庭驳回被告第二项诉讼请求；5.拆除航吊本就是被告的合同义务，被告基于拆除航吊产生的任何费用，与原告无关，因此恳请法庭驳回被告第三、四项诉讼请求。经审理查明，位于东莞市凤岗镇雁田村南山第一工业区××××××厂房（以下简称“案涉厂房”）没有办理建设工程规划许可证。2019年6月5日，黄元钦作为出租方、甲方，张继龙作为承租方、乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将其承租的案涉厂房的一部分分租给乙方，合同期限自2019年6月5日起至2020年4月30日止，租金为每月12800元，租金为贰押一交，从承租起计算，等。该合同未约定免租期。2019年6月10日，案外人陈喜向案外人黄建英转账了38400元。张继龙主张此款系其向黄元钦转账支付的两个月租金的押金及2019年7月份的租金；黄元钦确认收到此款，但主张此款系两个月租金的押金及2019年6月份的租金。双方均未举证与此款相对应的租金收据及押金收据。此外，张继龙未再向黄元钦支付过其他与合同有关的款项。另，张继龙主张双方口头约定免除张继龙2019年6月份的租金，对此未能举证，黄元钦也予以否认。据双方举证的短信记录、微信记录及庭审陈述，可认定，在上述《厂房租赁合同》签订后，张继龙催促过黄元钦拆除案涉厂房内的航吊以便于其装修承租的部分厂房，至2019年9月底前，黄元钦将航吊完全拆除。航吊拆除后，因双方产生争议，张继龙一直未进驻及使用案涉厂房。关于航吊拆除的费用，黄元钦举证了一份显示其与案外人签订的拆迁合同，显示拆除费用为22000元，其中拆除所有钢材抵消部分拆除费用，另支付2000元给拆除方；及案外人出具的金额为2000元的收据。对此张继龙不予确认。2019年10月11日，黄元钦与上一手出租方案外人王成安签订一份《关于A09栋一楼厂房退租及移交情况说明》，黄元钦将其承租的案涉厂房退还给案外人王成安。2020年2月13日，张继龙向本院提起本案诉讼，后黄元钦提起反诉。本案审理过程中，经本院释明案涉《厂房租赁合同》依法无效后，张继龙、黄元钦均各自变更其诉讼请求同上。以上事实，有《厂房租赁合同》、《关于A09栋一楼厂房退租及移交情况说明》、短信记录、微信记录、银行转账回单、拆迁合同及收据等，及本案庭审笔录附卷为证。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《厂房租赁合同》虽系张继龙与黄元钦的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前案涉厂房未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《厂房租赁合同》依法无效。合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，黄元钦应将收取张继龙的押金及预收租金共计38400元返还给张继龙。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄元钦可参照合同约定的租金标准向张继龙主张房屋占有使用费，但前提条件是张继龙已实际占用使用案涉厂房。本案中，在《厂房租赁合同》签订后至今，张继龙并未实际占用案涉厂房，故黄元钦关于房屋占有使用费的诉请，无事实依据，本院不予支持。关于黄元钦诉请的损失22000元，系拆除航吊的费用损失。本案中，为了履行《厂房租赁合同》，黄元钦拆除了案涉厂房内原有的航吊，此系因履行合同产生的损失。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效……，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《厂房租赁合同》虽然无效，但因履行该合同产生的损失，仍应按照过错程度由合同当事人分担。对于《厂房租赁合同》无效，张继龙、黄元钦均有过错，应平均分担此项损失。承上，关于此项损失的金额。黄元钦主张为22000元，对此举证了其与案外人的拆迁合同及收据。上述证据系黄元钦单方参与形成，在张继龙不认可的情况下，证明力较低，本院不予采信。结合庭审中双方对该航吊规模的描述，及东莞市拆除市×行情，本院酌定此项损失为18000元。张继龙应分担一半即9000元，此款张继龙应赔付给黄元钦。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告张继龙与被告黄元钦于2019年6月5日签订的《厂房租赁合同》依法无效；二、被告黄元钦应于本判决发生法律效力之日起三日退还原告张继龙已付押金及租金共计38400元；三、原告张继龙应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿被告黄元钦损失9000元；四、上述第二判项与第三判项的款项抵扣后，被告黄元钦应于本判决发生法律效力之日起三日退还原告张继龙29400元；五、驳回被告黄元钦的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费760元，原告张继龙已预交，由被告黄元钦负担；反诉受理费655元，被告已预交，由原告张继龙负担50元，被告黄元钦负担605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  李胜虎人民陪审员  王海洋二〇二〇年十月十六日书 记 员  黄 兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。