濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初6098号原告：中国建设银行股份有限公司濮阳分行，住所地：濮阳市华龙区人民中路路南。法定代表人：苏红枫，该行行长。委托诉讼代理人：张凤晨，河南优诚律师事务所律师。被告：王自讲，男，汉族，1978年10月25日出生，住河南省滑县。被告：胡尚云，女，汉族，1975年7月1日出生，住址同上。被告：滑县正宏房地产开发有限责任公司，住所地：滑县道口镇解放中路。法定代表人：郑存然，该公司总经理。委托诉讼代理人：范朝阳，河南依言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓红，河南依言律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司濮阳分行与被告王自讲、胡尚云、滑县正宏房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凤晨、被告滑县正宏房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人杜晓红到庭参加诉讼，被告王自讲、胡尚云经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月23日，被告王自讲和胡尚云与原告签订了两份借款合同，分别向原告借款175000元、80000元。两份借款合同由被告王自讲、胡尚云分期偿还，合同约定被告滑县正宏房地产开发有限责任承担连带保证责任，并对其名下房屋进行预告登记，2018年5月4日起，二被告不再偿还借款，经原告多次催收，被告未履行还款义务。现原告请求：1、依法判令被告偿还贷款本金201800.09元及利息19816.01元共计221616.63元（利息计算至2020年5月31日，以后利息按照合同约定计算至付清之日）；2、依法判令原告对被告王自讲、胡尚云名下濮房预字yg-001553号及濮房预字第yg-001549号房屋、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3、被告滑县正宏房地产开发有限责任公司对王自讲所欠原告借款负有连带清偿责任；4、本案诉讼费用、律师费用、保全费由被告承担。被告王自讲、胡尚云未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告滑县正宏房地产开发有限责任公司辩称，1、本案债权已超过保证合同约定的保证期间，被告正宏公司不应承担担保责任。2、同一债权及有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，即使被告正宏公司应承担保证责任，也应在两套商品房价值以外承担保证责任。经审理查明，2008年6月18日，原告与被告滑县正宏房地产开发有限责任公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份，主要内容为：保证人（甲方）：滑县正宏房地产开发有限责任公司，债权人（乙方）中国建设银行股份有限公司濮阳分行。1、本合同所称的债务人是指因购置坐落于正宏花园项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；2、本最高额保证所担保的债权是指2008年6月18日至2011年6月18日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）；3、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为贰仟万元整，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应减扣；4、保证方式为连带责任保证，如果主合同项下债务到期或乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；5、保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。滑县正宏房地产开发有限责任公司在甲方处盖章，郑存然在法定代表人处签字。原告在乙方处盖章，王昕在法定代表人处签字。被告王自讲与滑县正宏房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同两份，合同编号为00006415、00006416，建筑面积分别为为87平、43平，第13幢3单元40号、39号，商品房用途均为住宅。2009年11月23日，被告王自讲、胡尚云与原告签订了一份个人住房（商业用房）借款合同一份，该合同的主要内容为：被告向原告借款175000元，借款期限自2009年11月16日至2034年11月16日；借款采用浮动利率，即在基准利息水平上下浮30%；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告王自讲、胡尚云在借款人处和抵押人处签字。2009年12月3日，原告向被告王自讲账户转款175000元。2009年12月22日，原告与被告王自讲就涉案房屋办理预告抵押登记，登记证号为濮房预字第yg-001553号。2009年11月23日，被告王自讲、胡尚云与原告签订签订了一份个人住房（商业用房）借款合同一份，该合同的主要内容为：被告向原告借款80000元，借款期限自2009年11月18日至2034年11月18日；借款采用浮动利率，即在基准利息水平上上浮10%；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告王自讲、胡尚云在借款人处和抵押人处签字。2009年12月3日原告向被告王自讲账户转款80000元。2009年12月22日，原告与被告王自讲就涉案房屋办理预告抵押登记，登记证号为濮房预字第yg-001549号。上述两笔借款共计225000元。截止2020年5月31日，被告尚欠借款本金201800.09元及利息19816.01元共计221616.63元。2011年10月28日，被告王自讲就涉案房屋获取房屋所有权证，证号为2011-15930号、2011-15929号。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。本案原告与被告王自讲、胡尚云签订的个人住房贷款合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。合同签订后，原告已按合同约定向被告王自讲履行了付款义务，被告应按约还款，逾期应承担违约责任。根据合同违约条款约定，如果借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。因被告王自讲、胡尚云借款后，未按期足额偿还借款，现原告请求被告王自讲、胡尚云偿还剩余贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。被告王自讲、胡尚云自愿以其所购房产为该笔贷款提供抵押担保，并于2009年12月22日办理了预告抵押登记，但至今未办妥正式抵押登记手续，原告于2010年10月28日取得房屋产权证，该证书上未设立正式的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。故对原告提起的对预抵押房产即濮房预字第yg-001553号、濮房预字第yg-001549号）房产的优先受偿权，本院不予支持。关于滑县正宏房地产公司承担责任的问题，原告与滑县正宏房地产公司签订最高额保证合同，被告滑县正宏房地产公司自愿对其2008年6月18日至2011年6月18日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的债权承担连带保证责任。保证期间为借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案中，被告王自讲仅将涉案房屋办理了预告抵押登记，在办理正式房产证时未办理正式的抵押登记，也未将正式的抵押登记权利证书交付于原告，故被告滑县正宏房地产公司的责任仍在保证期间，应承担连带责任保证。涉案房屋已经办理正式房产证，原告对涉案房屋不享有优先受偿权。被告王自讲、胡尚云经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证权利，本院依据现有证据及查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、被告胡尚云、王自讲偿还原告中国建设银行股份有限公司濮阳分行借款本金本金201800.09元及利息19816.01元共计221616.63元以后利息（利息自2020年6月1日起按照合同约定的利率计算至本息付清之日止），于本判决生效后10日内付清。二、被告滑县正宏房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4624元、保全费1920元，由被告王自讲、胡尚云、滑县正宏房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提供副本，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状的七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审判长 王 伟审判员 孟迎春审判员 孙艳婷二〇二〇年十月二十七日书记员 刘 晶