贵州省贵阳市乌当区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0112民初4543号 原告贵州新运房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新光路4号，统一社会信用代码91520000714308752C。 法定代表人唐冰，执行董事。 委托代理人杜之翔，贵州证衡律师事务所律师，代理权限为特别代理。 委托代理人陈伟，贵州证衡律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告陈茉，女，1974年6月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。 委托代理人范应普，贵州教学律师事务所律师，代理权限为特别代理。 原告贵州新运房地产开发有限公司（以下简称新运公司）诉被告陈茉商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新运公司的委托代理人杜之翔、陈伟、被告陈茉及其委托代理人范应普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新运公司诉称，2017年9月24日，原、被告签订《新天国际.壹号公馆房屋买卖合同》，约定原告将位于贵阳市乌当区出售给被告。2019年因规划原因未能网签合同，被告等人到乌当区政府、新天国际项目处要求退房，双方于2019年11月27日签订《退房协议》，内容为：原告需在2020年6月30日前退还购房款以及被告向中介公司支付的三万元服务费，如到期未退款的，原告还需向被告支付总房款30%的违约金，且在退款前原告还需向被告支付租金。结合具体的事实，首先，原告并未收取3万元中介服务费，退还的义务不应当由原告承担；其次，原、被告未签订租赁合同，租金支付的义务实际并不在原告；再次，因被告并未遭受到损失，但在《退房协议》中却约定了所付购房款30%的违约金，明显过高。因此，通过《退房协议》的内容不难看出，原告在与被告签订该协议时明显是存在重大误解、显示公平的，该协议应予以撤销。故提起诉讼要求法院判令：一、撤销原、被告于2019年11月27日签订的《退房协议》；二、本案涉诉费用全部由被告承担。 被告陈茉辩称，原告的诉请缺乏法律依据，应当驳回。1、退房协议是在原告办公室根据原告的通知由原告的法人唐冰与被告协商一致所签订，不存在重大误解或欺诈；2、原告诉状理由中其不知道也不应当向被告支付中介费3万元，实际上该3万元的中介费是原告的销售策略，原告与被告在购房时签订的会签表明确该3万元是交3万元抵8万元的优惠，原告的工作人员是经办人，同时又在居间服务协议中作为置业顾问签字，因此该3万元并非真正的被告通过中介公司提供服务应当缴纳的费用，而是被告根据原告的宣传交3万元抵8万元的优惠；3、商铺租赁的费用实际上是由原告支付，而非管理方鼎基公司支付，该费用视为原告宣传中的包租方式的销售，应当支付给被告的费用，因此在签订退房协议时，原告是明知上述事实与被告签订的协议，是双方的真实意思表示，合法有效，依法应当履行。故请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，2017年9月24日，原、被告签订《新天国际.壹号公馆房屋买卖合同》约定：被告为提前购得理想楼层及房号向原告申请自愿认购原告开发的位于贵阳市乌当区（建筑面积18.98㎡，以下简称案涉商铺）；优惠价为20217元／㎡，实际成交价为383719元；原告保证在2018年4月30日前按照本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》，并按照本合同所约定的价格售给被告，若被告在开盘前需退款放弃认购的，须向原告支付总房价的百分之三十作为违约金，开盘时原告必须提前通知被告，被告在接到原告开盘通知的10天内（通知方式为：贵阳晚报为准）携带本合同与收款收据主动到新天国际营销中心与原告签订正式《商品房买卖合同》，如到时未能网签，原告退还被告所交全部款项；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。同日，被告经原告工作人员安排与原告指定的居间人（贵州恒宇晟达房地产经纪有限公司）签订《居间服务协议书》，约定原告交纳3万元服务费享受8万元的团购优惠；并与原告指定的承租方（贵州鼎基伸座资产管理有限公司）签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定被告将案涉商铺委托承租方统一出租经营管理，租赁期限为10年，自2018年4月1日起至2028年3月31日止，若被告与原告终止合同，以实际期限为准，被告按已交付总房款383719元获取收益，第1-3年8%，第4-7年9%，第8-10年10%。合同签订后，被告依约向原告交纳了购房款，并收取了2019年之前返还的租金。2019年11月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《退房协议》约定：“乙方在乌当区新添国际所购买的5层21号商铺，因规划调整不能办理原位置产权，现双方协议退房退款，甲方退还乙方所付款项共计：肆拾壹万叁仟柒佰壹拾玖圆整（包含三万元居间服务费）（小写：￥413719元）。乙方同意此款项于2020年6月30日前退还，如到期未退款，甲方承担乙方所付总房款的百分之三十违约金。在退款前甲方按照与乙方所签的租赁协议继续支付乙方应得收益，到退款当日截止。于今日起，甲方有权对该商铺作任何处理，乙方无权干涉。”。因原告未履行《退房协议》，被告于2020年7月9日向本院提起诉讼［案号为（2020）黔0112民初3444号］，请求原告退还被告所交的购房款项。此后，原告于2020年9月22日提起本案诉讼。 上述事实，有原、被告陈述、原告提供的双方当事人身份信息、《新天国际.壹号公馆房屋买卖合同》、《退房协议》、《商铺租赁及经营管理合同》、《居间服务协议书》、银行流水、被告提供的《认购书》、《居间服务协议书》、会签表、视频资料等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。 本院认为，被告与原告签订《新天国际.壹号公馆房屋买卖合同》，同时与原告指定的居间人贵州恒宇晟达房地产经纪有限公司签订《居间服务协议书》、与原告指定的承租方贵州鼎基伸座资产管理有限公司签订《商铺租赁及经营管理合同》后，依约向原告交纳了购房款；原告因规划调整不能为被告办理房屋产权，双方为此签订的《退房协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。现原告以该《退房协议》存在重大误解、显示公平为由诉请撤销，其理由不能成立。首先，原告认可导致房屋买卖合同不能履行而签订《退房协议》的原因是规划问题，因此，房屋买卖合同不能履行的责任在原告而非被告；其次，《退房协议》的内容是原告应当退还被告因购房实际支出的费用和应当获得的收益以及逾期退款的违约责任；第三，与被告签订《居间服务协议书》、《商铺租赁及经营管理合同》的相对方均系原告指定，原告对这些合同的内容应当知晓；第四，经纪公司收取的居间服务费已实际按原告承诺的“交3万抵8万”的优惠折抵了相应的购房款，原告在《退房协议》中承诺向被告返还该3万元，符合履约实际。综上，原告诉请撤销《退房协议》，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……。”规定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条之规定，判决如下： 驳回原告贵州新运房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费3753元，由原告贵州新运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  赵益连 二〇二〇年十月十九日 书记员  任 奕