福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初910号 原告（执行案外人）：陈晓宇，女，1992年7月12日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：周实奇，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：范立派，男，1964年8月14日出生，汉族，住福建省大田县。 被告（被执行人）：张新美，女，1965年2月28日出生，汉族，住福建省大田县。 被告（被执行人）：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道102号，统一社会信用代码：91350425726433753E。 法定代表人：游开辉，董事长。 原告陈晓宇与被告周实奇、范立派、张新美、福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于同年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈晓宇的委托诉讼代理人林加生，被告周实奇的委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼。被告范立派、张新美、鸿图公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈晓宇向本院提出诉讼请求：1.停止对位于大田县××镇××道××号××号楼××幢××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由周实奇承担。事实和理由：2013年11月12日，陈晓宇以946638元的价款向鸿图公司购买位于大田县××镇××道××号××小区××号楼××幢××室商品房（以下简称案涉房屋）。同日，陈晓宇向福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司（以下简称鸿图大田公司）支付认购金10000元。2013年11月14日，陈晓宇向鸿图大田公司预付购房款276638元。2014年1月21日，陈晓宇与鸿图公司、鸿图大田公司补签订一份《商品房买卖合同》，约定：陈晓宇向鸿图公司购买案涉房屋，房屋总价款为946638元等。同日，上述《商品房买卖合同》通过大田县房地产信息网提交备案。2017年12月29日，鸿图公司与陈晓宇、陈富福、林细梅、范春丽签订一份《债务抵销协议书》，该协议书约定，陈晓宇尚欠鸿图公司的购房款660000元与鸿图公司尚欠陈晓宇、陈富福、林细梅、范春丽的债务2209677.43元中的660000元相互抵销。陈晓宇因此向鸿图公司付清了全部购房款。随后，鸿图公司将案涉房屋交付给陈晓宇使用。因鸿图公司尚欠大量税款，无法开具相关发票，致使无法办理案涉房屋产权过户登记手续。2019年11月15日，案涉房屋被法院查封。为此，陈晓宇提出执行异议，大田县人民法院于2020年4月16日作出（2020）闽0425执异8号执行裁定，驳回陈晓宇的异议请求。陈晓宇对该裁定不服，故具状起诉，望判如所请。 周实奇辩称，1.（2020）闽0425执异8号执行裁定书认定事实基本清楚，适用法律正确，因案涉房屋系登记在被执行的房地产开发企业鸿图公司名下，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十九条的规定;2.案涉房屋虽备案登记在陈晓宇名下，但该备案不符合有关规定，不具有物权公示效力，陈晓宇未办理预告登记，案涉房屋仍属鸿图公司所有；3.案涉房屋已于2016年4月8日起可以办理转移登记，陈晓宇至今未办理过户存在过错；4.陈晓宇提供的证据不足以证明其在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十及未办理过户手续的过错在鸿图公司。综上，陈晓宇就案涉房屋不符合《异议复议规定》第二十九条规定，不享有排除强制执行的民事权益，依法应当驳回其诉讼请求。 陈晓宇围绕诉讼请求依法提供了如下证据：1.陈晓宇身份证复印件一份，证明陈晓宇的身份信息；2.鸿图大田公司提供的收款收据、销售不动产统一发票各一份，证明陈晓宇向鸿图大田公司预付购房款286,638元；3.《商品房买卖合同》一份，证明陈晓宇以946,638元的价格向鸿图大田公司购买案涉房屋；4.大田县商品房买卖合同备案信息表一份，证明陈晓宇与鸿图大田公司签订的《商品房买卖合同》已经备案登记；5.（2016）闽0425民初154号民事判决书、《债务抵销协议书》、《债权转让协议》各一份，证明陈晓宇通过债务抵销的方式付清尚欠购房款660,000元；6.鸿图公司出具的情况说明一份，证明案涉房屋已交付给陈晓宇使用，该房屋未办理过户登记过错在于鸿图公司；7.大田县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明一份，证明陈晓宇在大田县境内无其他用于居住的房屋；8.（2020）闽0425执异8号执行裁定书一份，证明陈晓宇执行异议请求已被法院驳回，其有权提起本案诉讼。 周实奇经质证，发表如下质证意见：1.对证据1、证据3、证据8的真实性和证明内容均无异议；2.对证据2中收款收据的真实性和证明内容均有异议，对销售不动产统一发票的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为陈晓宇未提供转账凭证，仅凭收款收据和发票不足以证明其已支付购房款286,638元；3.证据4仅加盖鸿图公司印章对其真实性不发表意见，但认为案涉房屋虽经备案登记，但该备案不符合《福建省商品房预售管理暂行办法》的有关规定，案涉房屋没有将房款支付于商品房预售款专用账户，没有缴付应交税款，没有开具发票，其效力仅相当于网签；4.对证据5中民事判决书的真实性无异议，对《债务抵销协议书》、《债权转让协议》真实性有异议，认为协议书中的当事人未到庭，真实性无法查证，且鸿图公司在尚有债务未履行的情况下无权对其债权进行放弃，并随意处分案涉房屋；5.对证据6的真实性有异议，认为该情况说明多处不符合事实，且违反法律规定；6.对证据7的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为该证据不足以证明陈晓宇名下无其他用于居住的房屋，其至少应提供在三明市范围内无其他用于居住房屋的证明。 本院经审查认为，周实奇对陈晓宇提供的身份证复印件、销售不动产统一发票、《商品房买卖合同》、不动产登记资料查询结果证明、（2016）闽0425民初154号民事判决书及（2020）闽0425执异8号执行裁定书的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。周实奇对陈晓宇提供的收款收据、大田县商品房买卖合同备案信息表、《债务抵销协议书》、《债权转让协议》、情况说明有异议，本院将结合诉辩双方的意见及经审理查明的事实在争议焦点部分予以综合认定。 周实奇向本院提交如下证据：1.周实奇身份证复印件一份，证明周实奇的身份信息；2.商品房买卖合同备案信息一份，证明案涉房屋备案信息没有在备注栏标注“已预告”的信息；3.商品房购销合同备案一览表二份，证明已经在不动产登记中心办理预告登记的购房人，其合同备案信息备注有“已预告”信息；4.大田县不动产登记中心出具的调查回执一份，证明案涉房屋仍登记在鸿图公司名下；5.大田县不动产登记中心出具的证明一份，证明案涉房屋自2016年4月8日起可办理产权转移登记，陈晓宇对未办理权属登记存在过错；6.最高人民法院（2018）最高法民申5339号民事裁定书一份，证明本案系案外人执行异议之诉，关于陈晓宇是否已经支付百分之五十的购房款及其名下有无其他用于居住房屋的事实，应从严审查，实行比普通民事案件更高的证明标准；7.大田县均溪镇福田路99号X#楼2XX1室购房发票、完税证明各一份，证明陈晓宇主张因鸿图公司欠税款而无法过户的事实不能成立，鸿图公司出具的情况说明为虚假证明；8.国网福建省电力有限公司大田县供电公司调查结果一份，证明案涉房屋的用电记录为零，故案涉房屋系用于居住不能成立。 陈晓宇经质证，发表如下质证意见：1.对证据1-4无异议；2.对证据5的真实性没有异议，但该证据不能证明未办理过户登记过错在陈晓宇；3.证据6系案例，不能作为本案证据使用；4.对证据7的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据不能证明周实奇所要证明的内容，案涉房屋目前还是无法开具发票；5.对证据8的真实性没有异议，但没有用电记录，不能证明不是用于居住，因陈晓宇没钱装修，故暂时未居住。 本院经审查认为，周实奇提供的证据6系案例，不能作为证据使用，不予采纳。陈晓宇对周实奇提供的除证据6外其余证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 范立派、张新美、鸿图公司对上述陈晓宇、周实奇提交的证据未予质证。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周实奇诉范立派、张新美、鸿图公司民间借贷纠纷一案，三明市中级人民法（以下简称三明中院）院于2015年9月1日作出（2014）三民初字第674号民事判决，判决范立派、张新美偿还周实奇借款2,000,000元、利息200,000元（从2014年3月至2014年11月止，其后的利息至实际还清借款之日止按月利率2%计付），鸿图公司对上述范立派所负的债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，范立派、张新美、鸿图公司未履行还款责任。周实奇向三明中院申请强制执行。2018年10月17日，三明中院作出（2018）闽04执恢59号之一执行裁定，裁定（2014）三民初字第674号民事判决书由本院执行。2018年10月31日，本院以（2020）闽0425执1126号立案执行。执行过程中，本院于2019年11月15日查封了案涉房屋。陈晓宇于2020年4月16日向本院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行。同日，本院作出（2020）闽0425执异8号执行裁定，驳回案外人陈晓宇的异议请求。陈晓宇对裁定不服，遂诉至本院。 并查明，2013年11月12日，陈晓宇向鸿图大田公司支付了购买案涉房屋的定金10,000元。2013年11月14日，陈晓宇与鸿图大田公司经协商一致同意将鸿图大田公司尚欠陈晓宇父亲的材料款276,638元抵作案涉房屋的首付款。同日，鸿图大田公司开具一份金额为286,638元，款项性质为预收购房款的销售不动产统一发票给陈晓宇。2014年1月21日，陈晓宇与鸿图大田公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，鸿图大田公司将鸿图公司开发的案涉房屋出售给陈晓宇，房屋面积为116.709平方米，单价每平方米8111.1元，总金额946,638元，陈晓宇以按揭贷款方式按期付款等。2014年2月10日，该合同在大田县房地产管理所进行商品房购销登记备案。 另查明，原告陈精木、李春国、陈富福、林细梅、陈晓宇与被告鸿图公司承揽合同纠纷一案，本院于2016年3月7日作出（2016）闽0425民初154号民事判决，判决鸿图公司应于判决生效后一个月内支付工程款、代垫税款、逾期付款利息等合计2254230.9元给陈精木、李春国、陈富福、林细梅、陈晓宇。上述判决生效后，鸿图公司未履行付款义务，陈精木、李春国、陈富福、林细梅、陈晓宇向本院申请强制执行，本院以（2016）闽0425执906号立案执行。尔后，甲方（债权出让方）陈精木、李春国、陈富福、林细梅、陈晓宇与乙方（债权受让方）陈富福、林细梅、陈晓宇、范春丽签订一份《债权转让协议》，主要约定，1.（2016）闽0425民初154号民事判决，判决鸿图公司应向甲方支付工程款、代垫税款等合计2254230.9元，甲方已向大田县人民法院申请强制执行，经执行，鸿图公司尚欠甲方2209677.43元；2.甲方自愿将上述债权让与乙方，乙方同意受让甲方转让的债权；3.乙方受让该债权用于抵销乙方尚欠鸿图公司的购房款等。2017年12月29日，陈富福、林细梅、陈晓宇、范春丽作为甲方与乙方鸿图公司签订一份《债务抵销协议书》，该协议书主要约定，2013年6月27日，陈富福向鸿图大田公司购买大田县××镇××道××号××幢××室商品房，尚欠购房款150000元；2014年1月21日，陈晓宇向鸿图大田公司购买案涉房屋，尚欠购房款660000元……；上述甲方尚欠乙方购房款共计2142555.3元。甲方尚欠乙方购房款2142555.3元与乙方所欠甲方债务2209677.43元相互抵销，抵销后乙方尚欠甲方67122.13元及迟延履行期间的债务利息等。上述《债权转让协议》、《债务抵销协议书》未在（2016）闽0425执906号案件中提交至本院。 再查明，截至2017年12月29日，除（2016）闽0425执906号案件外，本院尚有多个以鸿图公司作为被执行人的执行案件未执行完毕，且执行标的远超过陈富福、林细梅、陈晓宇、范春丽对鸿图公司享有的债权数额。上述案件，鸿图公司至今仍未履行完毕。 到庭当事人争议的焦点是：陈晓宇就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。对此，本院分析认定如下： 陈晓宇认为，其已在人民法院查封案涉房屋之前与鸿图大田公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部购房款，且其在大田县境内无其他用于居住房屋，案涉房屋尚未办理过户登记手续过错在于鸿图公司，本案上述情形符合《异议复议规定》第二十九条规定，故其对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行，法院应停止对案涉房屋的执行，并解除查封。 周实奇认为，案涉房屋登记在鸿图公司名下，属鸿图公司所有，陈晓宇提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，法院依法可以执行。 本院认为，《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。因此，陈晓宇应当举证证明其购买案涉房屋同时符合《异议复议规定》第二十九条规定的三个要件时，才享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，关于案涉房屋购房款支付问题，陈晓宇主张其支付首付款286,638元后，通过与鸿图公司债务抵销的方式支付了剩余购房款660,000元，并提供《债权转让协议》、《债务抵销协议书》予以证明。本院认为，陈富福、林细梅、陈晓宇、范春丽与鸿图公司签订的《债务抵销协议》是在2017年12月29日，此前，鸿图公司在本院尚有多个其他债权人申请执行的案件未履行完毕，且执行标的超过陈富福、林细梅、陈晓宇、范春丽对鸿图公司享有的债权数额。针对被执行人存在多个债权人的情形，我国法律、司法解释在执行程序规定了参与分配制度，需根据债权人的债权性质及被执行人财产状况的具体情况确定参与分配比例和数额。陈富福、林细梅、陈晓宇、范春丽对鸿图公司享有的债权系普通债权，并不享有优先受偿权，其应当在执行程序中通过参与分配的方式实现，而不能自行抵销方式变相获得优先受偿权，否则将损害鸿图公司其他债权人的利益。故陈晓宇提交的《债权抵销协议书》损害了鸿图公司其他债权人的利益，本院对其合法性不予认定。陈晓宇主张其已向鸿图大田公司支付购房款超过合同约定总价款的百分之五十，依据不足。 综上所述，陈晓宇提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求停止对位于大田县××镇××道××号××号楼××幢××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封的诉讼请求，其理由不成立，不予支持。范立派、张新美、鸿图公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回陈晓宇的诉讼请求。 案件受理费100元，由陈晓宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  廖小燕 审 判 员  曾海鹰 人民陪审员  蒋承伟 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  李小英 附：本案适用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的。人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。