呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初4302号原告：徐，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王永胜，姜源，北京市惠诚（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司。法定代表人：高邦区，该公司执行董事。委托诉讼代理人：武菲，高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。原告徐香琴与被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司（以下简称中城飞祥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐香琴及其委托诉讼代理人王永胜、姜源，被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人武菲、高晓宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐香琴向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(预售),并返还原告已支付的购房款285946元；2.请求人民法院依法判令被告支付违约金58593.12元(从2016年4月9日暂计算至2020年7月10日，以285946元为基数,按照全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率三至五年期年利率4.75%计算暂计算)以及以285946元为基数,按照全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率三至五年期年利率4.75%计算至实际给付之日止的利息;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年,原告与被告签订《商品房买卖合同》,内容为:原告从被告处购买位于××区以东维多利时尚广场综合楼3层305号的商铺,约定的商铺面积为13.61平方米，单价为每平米21010元,总房款为285946元。合同签订后，原告依约支付了285946元购房款。2017年11月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(预售,合同编号:YS(2017)00045260),但在该合同中经呼和浩特市普惠房地产测绘所测绘,该房屋实际面积为12.17平方米,与之前原被告之间约定的建筑面积严重不符,在得知这一事实后,原告与被告沟通退还房屋面积差价30254.4元,但被告至今未退还。另《商品房买卖合同》(预售)第二十条约定:“因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起1200日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照第2中方式处理:出卖人以买受人已付房款为基数,按照中国人民银行同期活期存款利率支付违约金,如再次逾期360日则合同自动解除,出卖方承担买受方已付房款万分之三的违约金”,但被告至今未交付房屋,也未办理房屋所有权证书。原告一直积极与被告沟通协商希望解除合同并退回购房款,但被告对原告的请求置若罔闻。综上所述,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《合同法》之规定,原告有权要求解除合同,原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条,特向贵院提起诉讼,请求人民法院在查明事实的基础上支持原告的全部诉讼请求。被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司辩称，第一被答辩人请求主张判令解除合同的理由没有事实和法律依据。第一，被答辩人依据2017年11月7日双方签订的商品房买卖合同第二十条约定享有的单方合同解除权，除斥期间已过，被答辩人不再享有合同解除权。2011年答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同后，被答辩人购买了案涉商铺双方约定答辩人于2011年12月30日前将案涉商铺交予被答辩人2014年3月1日答辩人向被答辩人发出通知，告知答辩人案涉商铺开始办理产权证，急需被答辩人提交资料清单被答辩人在该通知右下角签字确认。2014年12月3日，双方就案涉商铺签订维多利时尚广场委托经营合同书被答辩人将案涉商铺委托与答辩人、经营经营期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。答辩人分别于2015年的1月8日、2016年的3月15日、2017年的11月7日。三个周期全额的返租款项共计49857.76元，通过银行转账的方式转到了被答辩人尾号为6684的银行卡中，结合以上事实，足以说明在2014年3月1日以前答辩人已经将案涉商铺交付给了被答辩人，同时还长期享有了案涉商铺带来的收益，被答辩人所述与事实严重不符，在收房后并接收好几年的返租款项后，又称答辩人未交房，显然是在商场效益低下的情况下，想让答辩人为其承担投资不利的后果，根据我国法律规定解除权系形成权，适用我国民法中关于除斥期间的规定，因此，根据合同第20条约定在可行使解除权的情形出现后，被答辩人未及时行使该权利，而直到2020年的7月10日才提起诉讼合同，赋予被答辩人的合同解除权的，除斥期间已经接已经经过被答辩人的该项诉讼请求不应当得到支持。第二，双方已经约定了面积差异的处理方式，有约定应当从约定。双方约定房屋面积差异，处理方式为依据产权登记面积据实结算房价款合同约定的单价不变，所以答辩人无权依据案涉商铺存在面积差异，而要求解除合同。2010年，答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同，该合同第五条约定若房屋面积出现差异，双方约定依据产权登记面积，据实结算房价款，双方没有约定利息计算方式以及标准。2017年11月7日，双方签订网签合同时，同样未对面积差异的相关约定作出任何变更。《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合同有约定的，按照约定处理，因此，在双方已对房屋面积出现差异，如何处理作出约定后，合同双方就应当按照约定行使权利履行义务，因合同约定从未赋予被答辩人单方解除权故答辩人无权依据案涉商铺存在面积差异要求解除合同。第三，答辩人主张的违约金过高，依法应当调整。退一万步讲，即使解除双方的合同关系，根据双方签订的商品房买卖合同第二十条的约定答辩人，也只需向被答辩人支付已付房款万分之0.3的违约金即可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据及事实，本院综合认证、认定如下：1.2011年，原告徐香琴与被告中城飞祥房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的维多利时尚广场3层5商铺，房屋面积为13.61平方米,单价为21010元/平方米，总价款285946元，出卖人应当在2011年12月31日前，交付买受人使用。原告分别于2010年12月15日、2010年12月16日、2011年4月30日、2011年12月26日共计支付被告房款285946元。2.2014年3月1日，被告中城飞祥房地产公司向原告发出《通知》，载明：“徐香琴女士，您购买的维多利时尚广场3层5商铺，我公司将开始办理《产权证》，请您在接到通知起15个工作日内准备好附件所需文件到维多利迎宾华庭售楼处办理相关手续”。2014年3月14日，原告徐香琴在该《通知》下方空白处签字确认收悉以上内容。3.2014年12月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《维多利时尚广场委托经营合同书》，约定乙方同意将所购买的维多利时尚广场3层5号的商铺，委托甲方代为经营，甲方接受委托。委托经营期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。甲方给予乙方在委托经营期限内，以乙方购买该商铺合同总价款百分比的方式计算，分三个不同年段固定经营计算回报。合同签订后，被告中城飞祥房地产公司依约向原告徐香琴支付了三年段的委托经营回报金。4.2017年11月7日,原、被告又行签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号:YS(2017)00045260),约定原告购买被告开发的维多利时尚广场3层5商铺，房屋面积为12.17平方米，单价为21010.02元/平方米，总价款255692元。第十一条出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。第二十条（二）因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起1200日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照第2种方式处理:出卖人以买受人已付房款为基数,按照中国人民银行同期活期存款利率支付违约金,如再次逾期360日则合同自动解除,出卖方承担买受方已付房款万分之0.3的违约金”。以上事实有《商品房买卖合同》《通知》《维多利时尚广场委托经营合同书》《商品房买卖合同（预售）》以及银行转账凭证、庭审笔录在卷佐证，因当事人对上述证据真实性不持异议，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制规定以及公序良俗，合法有效，对当事人具有法律约束力。现就原告各项诉请，逐一分析认定如下：第一，关于合同解除及购房款返还问题。原告据以主张合同解除的理由为房屋建筑面积存在误差，被告逾期交付房屋及逾期办理房屋所有权证书。首先，就房屋建筑面积误差，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项之规定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”可知，本案案涉房屋面积误差比绝对值并未超过3%，故原告以此主张解除合同无事实及法律依据；其次，就被告是否存在逾期交付房屋及逾期办理房屋所有权证书的违约情形以及解除权是否已经消灭的问题。《商品房买卖合同（预售）》中明确约定房屋交付时间为2011年12月31日前，逾期后，买受人有权解除合同。而经庭审查明，被告未能提交证据以证明其依照上述约定期限交付房屋。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”可知，双方就解除权的行使期限没有约定，而若被告存在逾期交付房屋事实，则原告也应当至迟在2013年1月1日前行使该解除权，故现解除权已经消灭。又经庭审查明可知，2014年3月1日，被告中城飞祥房地产公司已经向原告发出《通知》，内容为通知其于15个工作日内准备产权证所需文件办理相关手续，原告于2014年3月14日签字确认收悉却并未配合提交相关文件，其现主张因被告原因未能办理房屋所有权证书，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。故，综合以上，原告据以主张确认合同解除的各项理由均不能成立，本院对其相应诉请不予支持，而因房屋面积确实存在误差，购房款应当按照房屋实测面积及合同约定价格据实结算，故原告主张返还购房款的诉请部分合法有据，经核算，被告应当向原告返还多支付的购房款30254元。第二，关于逾期办理房屋所有权证的违约金问题。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款中明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1200日内取得该商品房的房屋所有权证书的，按照支付违约金方式处理。而本案中，原被告对于房屋实际交付时间存有争议且均不能提交证据证明各自主张，而根据谁主张谁举证的举证责任分配规则，原告应当承担不能证明该商品房实际交付时间的不利法律后果，即并不能确认逾期条件是否成就以及具体时间，另，原告也不能证明系因被告原因逾期未能取得房屋所有权证，故原告诉请的逾期办理房屋所有权证违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，被告中城飞祥房地产公司应当向原告徐香琴返还多支付的购房款30254元，原告其余诉请主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项、第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐香琴返还购房款30254元；二、驳回原告徐香琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3234元，由原告徐香琴负担2950元，由被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担284元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年十月十日书记员 刘晓凯