山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终5943号上诉人（原审原告）：莱阳市平安物业管理有限责任公司。住所地：莱阳市旌旗西路125号。法定代表人：王培超，总经理。委托诉讼代理人：徐涛，山东旌旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱阳市城市花园业主委员会。住所地：莱阳市城市花园小区。负责人：李君梅，主任。委托诉讼代理人：乔炳杰，山东明颖律师事务所律师上诉人莱阳市平安物业管理有限责任公司因与被上诉人莱阳市城市花园业主委员会物权纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初6985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人莱阳市平安物业管理有限责任公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：本案当中上诉人与被上诉人签订的合同的宗旨是由上诉人为被上诉人提供物业服务，但是并没有对于提供物业服务的标准作出明确约定，在此基础上一审法院认定上诉人履行合同目的不能缺乏事实依据。1、被上诉人没有对合同履行标准提供充分证据予以充分证明，一审法院仅凭被上诉人提供的片面证据认定上诉人履行合同义务不符合合同约定错误。2、被上诉人欲享受高级的物业服务，须支付等价的物业费用。在本案当中，一审法院并没有对此予以审查，导致对合同目的判断有失偏颇，上诉人是在收取了被上诉人基本的物业服务费用的基础上提供了相应的物业服务，甚至超出了本身应承担的义务。一审法院未查清事实进而根据《合同法》第九十四条、第九十六条规定判决驳回上诉人的诉讼请求属适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审。被上诉人莱阳市城市花园业主委员会二审庭审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。莱阳市平安物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：依法确认被告单方解除合同行为无效；依法判令被告继续履行与原告签订的《物业服务合同》；诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2017年2月14日花园业委会与平安物业公司签订物业服务合同一份，花园业委会为甲方，平安物业公司为乙方，第一条物业名称：城市花园；物业类型：住宅；座落位置：莱阳市城厢街道龙门西路；第二条，甲方应于2017年2月14日向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积100平方米，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；第十七条乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻挠；第十九条乙方相关的权利义务：（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相关专业的物业服务人员履行本合同；（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及其他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；……（八）维护物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；……2019年6月15日花园业委会向平安物业公司发送了解除合同告知函，载明“……合同签订以来，贵司提供物业服务质量令人扼腕。第一，小区长期处于无安保人员提供安保服务状况，业主车辆多次被人为毁坏；第二，贵司保洁人员未认真履行职责，打扫卫生流于形式，小区卫生环境极差；第三，贵司疏于管理，小区多处绿化带被人为毁坏，且贵司从未采取任何关于修复的补救措施，业主居住环境极其恶劣。综上所述，因贵司未按照合同约定履行合同，严重影响了广大业主的生活居住环境，致使无法实现贵司为城市花园小区提供物业服务的目的。本业委会代表广大业主郑重告知，解除与贵司于2017年2月14日签订的物业服务合同。请贵司于2019年6月30日前腾退物业用房，并与业委会做好相关物业交接工作。”平安物业公司的资质证书有效期二年，发证时间为2015年4月24日。本案双方争议的事实为：一、城市花园小区业主大会的召开和通过是否符合程序；二、平安物业公司是否按照物业服务合同约定履行了义务。一、关于城市花园小区业主大会的召开和通过是否符合程序。花园业委会提交：1、2019年1月25日业委会记录一份，载明“城市花园小区共有业主1111名，参加业主大会676名，业主大会决议情况：同意业主自治的671名，同意重新选聘物业公司的3名，同意平安物业的1名，弃权的1名”。2、2019年1月25日花园业委会发布的业主大会结果公告，公告内容同前述业委会记录内容。被告花园业委会将业主大会的结果在小区内予以公告；3、莱阳市城厢街道办事处城市社区管理中心出具的证明一份及召开业主大会的公告复印件（该两份证据加盖了城厢社区管理中心公章并有经办人乔梅签名）、乔梅工作证明，其中证明内容为“兹证明莱阳市城市花园业主委员会于2018年12月23日召开业委会会议，决定拟于2019年1月份召开城市花园全体业主大会通过小区管理方向，后报我处，按照相关规定，我处全程指导、监督并安排大会公告的印发、张贴，选票的印制、发放、收集及统计票数工作，该业主大会进行的所有程序均合法有效，唱票结果真实有效”，证实召开业主大会的所有程序合法有效，唱票结果真实有效。4、会议记录1份，证明2018年12月23日，全体业委会成员召开会议决定召开业主大会，决定是否解聘与平安物业的物业服务合同,程序合法、有效。平安物业公司对上述证据质证如下：证据1、该证据无法看出其涉案城市花园小区全体业主参加会议并予以集体表决的情况，该证据应当结合业主大会的会议召开记录以及业主到会签到表的相关记录予以作证。证据2、真实性无法确定，但是应当结合业主大会具体时间的公告予以证实业主大会的情况，否则从该份证据的时间来看仅有业主大会的结束公告，而没有具体开会的公告，明显与常理不符。证据3、对乔梅的工作证明应当有其本人的工作证予以认证，否则对真实性不予认可，即使乔梅是城厢城市社区管理中心工作人员，要求乔梅出庭作证，否则对该证据不认可。证据4记录本本皮载明的是李琦，其内容载明的却是业委会的相关记录，要求对方说明李琦与业委会的关系，在会议记录中载明的出席人员，需要提供出席人员属于业委会成员的相关证据，该会议应在城乡街道办事处备案，否则对真实性不予认可。法院认定：花园业委会提交的证据能够证实业主大会的准备、举办和通过均是按照程序依次进行，并由莱阳市城厢街道办事处城市社区管理中心全程指导、监督，被告未提交相反证据证实业主大会在此过程中存在违反程序行为，故法院认定业主大会的召开和通过合法有效。二、平安物业公司是否按照物业服务合同约定履行了义务。（一）平安物业公司提交：1、平安物业公司已经履行了修缮、保洁以及制止他人损害绿化的照片一宗复印件及U盘一个，打印照片是U盘照片中的一部分，照片主要反映了对涉案小区乱建破坏绿化等情况予以制止，证实物业公司对涉案小区东山墙渗水的情况在2017年进行了维修，同时还证实业委会现任主任其本身存在随意毁坏涉案小区绿化的情况；2、2017-2019年平安物业公司工作人员的考勤及工资发放记录、付款凭证复印件，考勤及工资发放记录，证实物业公司配备了完备的工作人员，并非空壳公司，付款凭证可以证实在2017-2019年度物业公司为了履行物业服务义务而外聘第三方人员对小区的保洁与排污予以提供服务及付费情况；3、营业执照复印件及资质证书复印件，证实平安物业公司的合法资格。花园业委会对上述证据质证如下：以上证据无法提供原件的原则上不予质证，要求对方提供原件。证据1没有形成时间，无法证实维修发生在合同履行期间，也无法证实是平安物业公司为涉案小区所为，对关联性、真实性不认可；如果拍摄时间发生在合同履行期内，从部分照片中可以看出小区的环境卫生较差，小区绿地也已经被侵占、破坏，能够证实平安物业公司没有依约定履行相关合同义务，存在严重违约；从上述证据中无法看出平安物业公司是否制止过业主的相关行为，图片中无法看出其所谓的现任业委会主任在干什么，也无法证实是现任业委会主任本人；据花园业委会所知小区东山墙是2015年或2016年维修过，此时平安物业公司并未进驻涉案小区，其也无法提供修缮相关东山墙的证据。证据2（1）工资表和考勤表应当保存在财务账簿当中，平安物业公司应当提供财务账目原件，该份证据可能由平安物业公司单方制作，其真实性无法证实；（2）考勤表中魏丽丽、张**的部门为金宏（莱阳金鸿装饰安装有限公司），姜玉伦的部门为公司，其他人的部门为物业（也无法看出是平安物业），该份考勤表存在多个不同单位，无法看出是平安物业公司的内部考勤；（3）该份证据无法证实和本案存在关联性，平安物业公司曾服务于莱阳多个小区（因服务质量差，与其他小区不再有物业服务关系。仅剩涉案小区），无法证实该工作人员服务于涉案小区。（4）考勤表、工资表中均无安保人员信息，说明平安物业公司在其服务的多个小区中均没有配置安保人员，没有任何工作人员负责涉案小区的夜间值班工作。（5）按照住建部物业企业管理办法第五条、省物业管理条例第六十条，作为三级物业的平安物业公司应当有不少于10人的物业管理人员和技术人员，物业管理、工程、财务人员应当具有相应的职业资格证书。如果要证实平安物业公司系符合法定条件的物业公司，其应当提供上述材料予以证实。（6）付款凭证并非原件，要求提供已经入账的财务账簿，平安物业公司于2017年2月14日以后开始履行物业服务合同，但是其提供的证据中有2015年5月8日、13日为涉案小区提供灭草药的单据，对其提供该组证据的真实性有异议。平安物业公司应当提供已经入帐的财务帐簿，仅仅提供付款凭证无法证实真实的财务支出。从付款凭证的签字及格式可以看出，王玉海应该是付款单位的法人或者负责人（按照财务支取习惯）。单据中支款人地址是平安物业，即平安物业是支款人，说明付款单位并非平安物业，而是王玉海本人或者其名下的某公司。平安物业作为支款人到王玉海处支款的行为无法证实款项实际用于涉案小区。综上该组证据与本案没有关联性，如果该费用确实用于涉案小区，说明平安物业公司将涉案小区的全部物业服务业务已经委托给王玉海个人，王玉海是涉案小区物业服务合同的实际承包人。根据最高法《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，该委托行为将导致原物业服务合同无效。证据3真实性无异议，但平安物业的资质证书有效期为两年，于2018年3月31日到期，根据法律规定物业服务企业没有相关资质证书的不能从事相关物业服务，所签合同应当认定无效。平安物业公司针对花园业委会的质证意见主张，关于王玉海与平安物业公司有什么关系与该案无关，平安物业公司提供的付款凭证加盖了公司公章，能够证明平安物业公司的主张，该凭证上的签名与本案无关；对于花园业委会提出的付款清单中载明的制款单位及王玉海的签名，由此推定出涉案物业项目由物业公司进行发包情况，全是花园业委会单方随意推定，并且其所谓的交易习惯也没有任何的规章制度予以规定，付款凭单上支款人签字是外边具体干活的人的签字，关于支款人地址写的平安物业是财务的一种书写方式，是在平安物业财务室实际支取，地址就写了平安物业。（二）花园业委会提交：1、现场照片打印件4组、微信聊天记录2页（小区业主群）以及莱阳市迎接省级卫生城市复审检查督导单（莱阳检查部门到涉案小区检查卫生，因涉案小区的环境卫生极差，对涉案小区的物业管理者下发的督导单，因原告在涉案小区没有工作人员，无法送达，于是联系到涉案小区业主委员会主任李君梅，由其代收），证实原告在涉案小区未配备保洁人员，小区内的环境卫生极差，被告未对绿化带及草坪进行管理和维护，多处绿化带被侵占和破坏。2、照片打印件3页，证实涉案小区未配备安保人员，业主车辆多次被砸，财物被盗，业主没有安全感。3、光盘，证实小区公共卫生差、绿化带被侵占破坏及安保服务不到位。4、莱阳市城厢街道白龙社区居民委员会防疫值班说明（白龙社区居民委员会公章，经办人王磊杰签名）、王磊杰工作证明及照片一组，证明平安物业在涉案小区只有两名保洁，没有保安人员，履行合同不符合约定。疫情期间拒绝为小区业主提供安保防疫工作，未尽到合同义务。疫情期间安保防疫值班工作均是由业委会参与的，同时业委会还提供车辆负责堵门。5、五方协议书复印件1份，证实2017年2月14日即涉案的物业服务合同签订当日，王玉海作为城市花园物业的负责人签署协议，自愿垫付之前业委会拖欠的电费，结合付款凭证证实已将涉案的物业服务合同全部转包给王玉海。6、视频U盘2份，证实截止到2020年3月18日下午涉案小区的卫生环境仍然没有得到改善，平安物业公司仍然不履行合同相关业务。平安物业公司对上述证据质证如下：证据1该证据为图片并且仅是某小区的局部照片，同时该照片反应的时间仅为2019年10月25日当日，无法证实原告的证明目的是原告未配备相关工作人员导致卫生极差，微信聊天记录真实性不认可，内容上也仅是个别人员反映了小区个别楼栋或某个局部地方卫生存在瑕疵的情况，督导单是复写页，对该证据不予认可，从该督导单内容第五项小区内卫生清扫不及时存有卫生死角这一点可以看出原告对涉案小区安排了保洁人员进行了日常卫生打扫，仅是有可能存在相关工作人员疏忽，清扫不及时不认真的情况。证据2真实性不予认可，并且仅是个别人员所反映的个别车辆的损失情况，不能证实涉案小区的安保的整体现象，并且原告作为物业管理者所提供的仅是对小区内的生活秩序提供疏导和一定范围内的巡查保护义务，而该微信反应的明显涉嫌刑事犯罪，这一点并不在原告的服务内容的范围之内。证据3该视频仅反应的是某个时间点的局部情况，无法证明整个小区的实际情况，2018年5月17日的通知，显示的内容可以证实原告方履行了物业管理职责，告知业主注意卫生、禁止汽车乱停乱放等相关事项。证据4对王磊杰的工作证明应当有其本人的工作证予以认证，否则对真实性不予认可，即使王磊杰是白龙社区工作人员，要求王磊杰出庭作证，否则对该证据不认可。证据5载明的是2020年1月27日和1月28日上午这两个时间节点的情况，而并不能反映物业公司提供物业服务的全过程，该证据具有孤立性，无法全面反应事实。证据5是复印件不予质证；证据6属于复制件，应当提供原始载体，提供的上述视频图片资料均属于固定时间节点，不能全面反应物业公司提供物业服务的全面情况。（三）花园业委会申请证人孙某出庭证实，从平安物业搬到莱阳市城市花园小区后，没在小区内见到过保安，环境卫生脏乱差，大风天垃圾满天飞，偶尔看到保洁人员打扫卫生也只是翻垃圾箱找纸壳，不认真打扫，楼栋里的卫生基本是一个月打扫一次。孙某针对花园业委会发问回答，平安物业公司入住城市花园小区后，小区环境卫生没有之前好；未与平安物业公司工作人员发生过私人矛盾。花园业委会对证人孙某证言无异议。平安物业公司对孙某证言有异议，主张证人与平安物业公司曾经发生过争执并经公安部门处理，并不排除孙某对平安物业公司存有积怨，进而可能影响其证人证言的真实性。（四）平安物业公司申请证人刘某出庭证实，刘某从2017年10月开始担任平安物业公司城市花园主管至今，平安物业公司日常工作人员有保洁人员4名、收费人员1名、电工1名、管理人员1名、维修人员1名，公司日常考勤为每天8小时，周六周日无休息，每天上班保洁人员对小区进行打扫，有保洁工作记录，维修按上日的维修记录登记表进行维修，垃圾清运到指定垃圾桶，有环卫定时清运，公司对小区业主在小区内私搭乱建破坏小区环境、随意侵占绿化带、搭建车位、车棚等问题，公司派人跟相关的业主进行了提示告知，要求他们禁止在小区内作出损坏小区业主集体利益的行为，为此事公司工作人员多次被骂和人身攻击，公司工作人员没有执法权只能在职责范围内告知相关业主予以拆除同时向上级执法部门反映。刘某针对平安物业公司发问回答，在2019年7月2日新的业委会改选后有个姓李业委会主任带领20-30人左右到平安物业公司活动室进行了强行搬迁和收费室门打砸，对照提供的孙某照片，在监控录像中核实当时孙某和她对象都在场。刘某针对花园业委会发问回答，刘某作为物业经理没有取得相关执业证书；刘某之外的7人没有工程管理经济类的相关专业证书，电工有电工操作证；刘某在小区的工作职责是落实相关小区的服务管理工作，并按照公司制度管理好工作人员，安排每天的维修工作和正常的服务工作，每个月除了周六周日全部在小区里面；关于对保洁的工作内容的日常监督，是收费员每天监督检查，按照以前的设计城市花园小区是封闭小区，从刘某来了以后小区是开放式小区，因为垃圾箱是开放式的，只要一到有风的天气就刮得到处都是，不能保证卫生；小区在平安物业公司接手之前已经不是一个封闭小区，也没有保安设施，现在小区没有保安人员。平安物业公司对刘某证言无异议。花园业委会对刘某证言有异议，主张：1、证人应当是了解案件情况的案外人，刘某系平安物业公司的负责人，非普通员工，其可以作为平安物业公司的诉讼代理人出庭发表代理意见，对其证人资格不认可；2、刘某与本案一方当事人有直接的利害关系，根据民事证据规定第六十九条，该证人证言效力较低且不能单独作为认定案件事实的依据；3、刘某提供的说明能够证实平安物业公司在涉案小区未依约定配置一定数量的安保人员；4、四名保洁，每人每天工作8小时，月均工作30天。人均240小时的工作时间都无法保证涉案小区的环境卫生达到一般的水平，足见平安物业公司没有按照物业服务合同的约定履行其合同义务；5、平安物业公司应当举证与证人孙某有争执的事实。法院认定：根据双方签订的物业服务合同，平安物业公司应采取各种有效安全防范措施，做好安全防范工作，从证人刘某证言可以看出平安物业公司未向城市花园小区派驻安保工作人员，平安物业公司提交的考勤表、工资表也无涉案小区的安保人员信息，花园业委会提交的莱阳市城厢街道白龙社区居民委员会防疫值班说明证实平安物业公司在疫情期间未能给涉案小区提供防疫安保服务，综合以上证据，法院认定，平安物业公司未能向涉案小区提供有效的安全防范服务。平安物业公司辩称莱阳市城厢街道白龙社区居民委员会防疫值班说明载明的是2020年1月27日和1月28日上午这两个时间节点的情况，而并不能反映物业公司提供物业服务的全过程，该证据具有孤立性，无法全面反应事实，因平安物业公司亦未提交证据证实其对涉案小区提供了切实有效的安全防疫服务，故对平安物业公司该辩解意见，法院不予采纳。花园业委会提交的照片、视频可以看出涉案小区的环境卫生较差、绿化被破坏，原告提交的2019年莱阳市迎接省级卫生城市复审检查督导单证实涉案小区环境卫生存在问题，需要整改，涉及绿化带被破坏、垃圾乱堆乱放、卫生清扫不及时存在死角等问题，结合证人孙某证言，法院认定平安物业公司未能按照合同约定向涉案小区提供良好的卫生清洁、绿化养护等服务。平安物业公司辩称花园业委会提交的照片、视频仅能反映小区的局部，反应时间仅为拍摄当日，不能全面反映物业公司提供物业服务的全面情况，因平安物业公司亦未能提交证据证实其在涉案小区提供了优良的卫生环境服务，故对平安物业公司该辩解意见，法院不予采纳。平安物业公司提交证据主张已经履行了修缮、保洁以及制止他人损害绿化，花园业委会对证据的真实性、关联性均提出异议，法院认为，即使平安物业公司提交的证据均属实，亦不能证实其提供的物业服务实现了合同目的。一审法院认为，平安物业公司与花园业委会签订的物业服务合同是双方在自愿、平等和诚实信用的基础上签订的，依法成立，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。平安物业公司属于服务型公司，其主要职责应是按照物业服务合同的约定对物业进行管理，为业主创造一个整洁、安全、舒适的居住环境。现花园业委会提供的证据证实平安物业公司提供的物业服务不符合合同约定，导致双方签订的合同目的不能实现,构成根本违约；花园业委会按照程序召开的业主大会，参加大会的业主绝对多数不同意继续聘任平安物业公司；且平安物业公司的资质证书已过有效期。花园业委会主张的解除合同理由，符合法律规定的解除合同情形，故2019年6月15日花园业委会向平安物业公司送达解除合同通知书时，双方的物业服务合同已经解除。平安物业公司要求法院确认花园业委会单方解除合同行为无效，要求花园业委会继续履行与平安物业公司签订的物业服务合同，理由不当，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律之规定，判决：驳回原告莱阳市平安物业管理有限责任公司对被告莱阳市城市花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告莱阳市平安物业管理有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交89000民生服务平台承办单复印件一份，证实上诉人于2020年10月1日起不再为涉案小区公寓楼提供服务；提供视频光盘一份，证实2020年10月份以后，小区物业服务仍然没有改观。上诉人质证称视频证据只能反应特定时间节点和涉案小区部分场景，不能全面反应上诉人提供物业服务的情况。对于89000平台复印件，可以看出建设局表示自2020年10月1日起，同意上诉人不再为涉案小区提供物业服务，具体原因系涉案小区与相邻小区产生纠纷，导致的这一情况发生，对此有莱阳市政府城厢街道办事处已居中协调处理，对该证据其无法提供，请求法庭予以调查。本院认为，2017年2月14日，上诉人与被上诉人签订物业服务合同，约定上诉人为被上诉人代表的城市花园小区提供物业服务，业主按照物业服务约定交纳物业费等；合同签订后，上诉人为城市花园小区提供物业服务，以被上诉人代表的业主向上诉人交纳物业费等；2019年6月15日，被上诉人向上诉人发送解除合同告知函，载明因上诉人未完全履行物业服务义务，要求与上诉人解除物业服务合同，并于2019年6月30日前腾退物业用房、办理交接手续；上诉人收到解除物业服务合同函后提出异议，双方未达成一致，上诉人于2019年10月15日起诉至一审法院，要求确认被上诉人解除物业服务合同行为无效，物业服务合同继续履行，形成本案。上诉人提起上诉的理由是：上诉人按照物业服务合同的约定提供物业服务，物业合同应当继续履行。从被上诉人提供的照片、录像资料、莱阳市检查部门的督导单等，能够证实涉案小区存在环境卫生差、绿化带等设施被侵占、破坏等情形，虽绿化带等设施被侵占、破坏等情形非上诉人所为，但被上诉人以此主张上诉人未尽到物业服务义务，证据充分。上诉人对上述行为的主张一是物业服务合同约定不明确，二是物业收费低达不到被上诉人的要求，因物业服务合同作为主要约束物业服务公司的格式条款性合同文本，只约定物业服务的范围，不能详尽物业服务的程度，作为提供格式文本的物业公司，依此作出对自身宽容的解释，而减轻其管理责任，理由不当；物业费用等的收取，既是根据物业公司的资质，又是双方协商而成，不应因物业费用等的高低，而减轻物业公司提供物业服务的范围和程度，故上诉人对于物业服务不到位的抗辩，理由不当；被上诉人依程序解除物业服务合同符合规定，一审判决予以认定，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人莱阳市平安物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  殷连泽审判员  栾建伟二〇二〇年十月二十日书记员  王译伟