湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7002号原告：王炎焱，男，1966年1月16日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市天心区，现住湖南省长沙市雨花区。原告:王伟，男，1965年9月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市开福区，现住湖南省长沙市雨花区。原告:宁文，男，1966年9月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区，现住湖南省长沙市雨花区。原告:凌启厚，男，1962年9月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区，现住湖南省长沙市雨花区。原告:胡晓东，男，1983年5月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市天心区，现住湖南省长沙市雨花区。共同委托诉讼代理人：郑花，国浩律师（长沙）事务所律师。被告:长沙市雨花区颐和佳园小区第一届业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区金海路99号颐和佳园16栋。负责人:铙远志，业主会主任。委托诉讼代理人：吴珊，女，1972年3月26日出生，汉族。被告:长沙星燕物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区嘉雨路沁园小区B15栋1单元201房。法定代表人:周降星。委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告王炎焱、王伟、宁文、凌启厚、胡晓东（以下简称原告）与被告长沙市雨花区颐和佳园小区第一届业主委员会（以下简称颐和佳园业委会）、长沙星燕物业管理有限公司（以下简称星燕物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王炎焱、王伟、宁文、凌启厚、胡晓东的共同委托诉讼代理人郑花，被告长沙市雨花区颐和佳园小区第一届业主委员会的委托诉讼代理人吴珊，被告长沙星燕物业管理有限公司的法定代表人周降星及委托诉讼代理人刘大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销被告颐和佳园业委会与被告星燕物业公司于2019年9月1日签订的《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》；2、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系长沙市雨花区颐和佳园小区业主。被告颐和佳园业委会成立于2018年7月3日，并于2018年8月1日办理了备案。被告星燕物业公司系原告所在小区的原物业服务企业。2019年9月1日，被告颐和佳园业委会(甲方)与被告星燕物业公司(乙方)签订《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》(以下简称协议书)。协议书第一条约定经甲乙双方协商同意由业委会于2019年12月31日前支付颐和佳园业主所有物业费欠缴费用约1481701.49元，以清算实际费用为准给乙方;第二条约定乙方将颐和佳园业主从2019年9月1日以后预收的物业管理费约501200.52元移交给甲方，具体费用以实际清算为准。乙方支付甲方欠缴甲方物业费催收服务费20000元；第三条约定乙方将2019年9月1日前预收的装修押金移交给甲方，约322000元，具体费用以实际清算为准；第四条约定甲方同意支付乙方生活管道维修费用、机具费用共计800000元(捌拾万圆整)。甲方于2019年9月15日前支付乙方500000元;2019年9月30日前支付乙方300000元。原告认为被告颐和佳园业委会在未召开业主大会，未经得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，与被告星燕物业公司签订《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》，程序上违反了《物业管理条例》和《颐和佳园业主大会议事规则》的规定，协议内容侵害了原告等颐和佳园小区业主的合法权益。被告颐和佳园业委会无意见。被告星燕物业公司辩称，一、原告不是合同相对方，不是适格主体。原告不了解合同签订过程，没有直接的合同权利义务，无权就合同效力提起撤销权诉讼。二、原告仅为少数业主，少数人的意见和异议不能改变业委会和业主大会整体意见和方案。《湖南省物业管理条例》第十五条规定“改变或撤销业主委员会不适当的决定”由业主大会决定，小区议事规则亦如此规定。原告若认为被告颐和佳园业委会违反小区议事规则或有关规章制度，应先履行内部程序，在未履行内部程序前，原告无权就实体问题和合同效力问题起诉。三、被告星燕物业公司属于善意第三人，两被告签订的协议不应被撤销，且协议不具有撤销的可操作性，应驳回原告的诉讼请求。在退场过程中，因涉及历史遗留问题和开发商责任问题，经过了多方协商并在街道、社区等的现场调处下达成了协议，协议签订过程符合法律规定。根据被告颐和佳园小区业主大会的解聘决议，业委会作为执行主体享有签订有关退场协议的权限，被告星燕物业公司有理由相信颐和佳园业委会具有签订协议的权限，该代表行为有效，且协议约定的交接方案公平合理，协议亦加盖了公章，不应被撤销。若认为被告颐和佳园业委会存在越权代理或其他不当行为，应通过内部追责程序解决。四、原告不能证明协议签订行为损害了业主利益，属于业主撤销权侵权责任举证不能，应驳回原告的诉讼请求。协议约定的维修费用800000元为优惠金额，实际维修价格高于协议约定的金额，若撤销协议则颐和佳园小区将承担更多的债务，该部分债务将需由颐和佳园小区或原告承担。五、两被告签订的交接协议系对物业公司退出小区物业服务的一揽子解决方案，该协议为化解矛盾、解决争议及结算和清理条款明确的协议。原告提起诉讼的目的不具有善意，亦不能改变撤场交接协议的具体约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告系长沙市雨花区颐和佳园小区业主。被告颐和佳园业委会于2018年7月3日成立，任期三年，主任为饶远志。被告星燕物业公司于2018年10月1日被聘为长沙市雨花区颐和佳园小区物业服务企业，合同期限至2021年9月30日止（试用期一年）。2019年7月，被告颐和佳园业委会组织召开长沙市雨花区颐和佳园小区业主大会，大会表决决定解聘被告星燕物业公司。被告星燕物业公司于2019年9月1日退出了长沙市雨花区颐和佳园小区的物业服务。2019年9月1日，被告颐和佳园业委会与被告星燕物业公司签订了《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》，约定根据2019年9月1日星燕物业公司正式退出颐和佳园小区的工作联系函，经长沙市雨花区公安分局局长、洞井派出所副所长、丰园社区主任、颐和佳园业委会、长沙星燕物业管理有限公司等部门对星燕物业退出颐和佳园小区达成如下协议：一、经甲乙双方协商同意由业委会于2019年12月31日前支付颐和佳园业主所有物业费欠缴费用约1481701.49元，以清算实际费用为准给乙方（后附明细表）。二、乙方将颐和佳园业主从2019年9月1日以后预收的物业管理费（约501200.52元）移交给甲方，具体费用以实际清算为准（后附明细表）。乙方支付甲方欠缴物业费催收服务费20000元。三、乙方将2019年9月1日前预收的装修押金及保证金移交给甲方（约322000元），具体费用以实际清算为准（后附明细表）。四、甲方同意支付乙方生活管道维修费用、机具费用共计800000元（捌拾万圆整）。甲方于2019年9月15日支付乙方500000元；2019年9月30日支付乙方300000元。五、在2019年9月1日17：00前颐和佳园所有水电费由乙方负责付清，2019年9月1日l7：00后颐和佳园所产生的水电费由甲方负责结算。乙方有义务配合将水电过户给乙方，于2019年9月15日前完成过户。六、乙方客服中心电脑一台、空调一台、办公桌椅、档案柜、工程部空调两台、办公桌椅四套、仓库原有的设备设施，财务室办公桌两张、空调一台、13栋警物室空调一台、停车系统一套、办公桌文件柜等、周总办公室空调两台、员工宿舍空调—台、三个门岗三台空调、办公桌椅、三台电脑等交付给甲方。七、甲乙双方逾期末支付清算费用，违约方将按同期银行利息承担违约责任。本协议履行完毕后，没有任何未结事项，今后也不得以任何理由向对方主张任何权利。甲方处由被告颐和佳园业委会原主任胡臻等在内的部分业委会成员签字，并加盖了长沙市雨花区颐和佳园小区业主大会公章，乙方处由被告星燕物业公司法定代表人签字并加盖了公章。被告颐和佳园业委会与被告星燕物业公司均陈述上述协议履行了部分内容。原告认为上述协议系被告颐和佳园业委会与被告星燕物业公司擅自签订，未召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，违反了《物业管理条例》及小区议事规则的规定，协议内容亦侵害了原告及其他业主的合法权益，请求依法撤销。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》是否属于由业主共同决定的事项；三、《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》是否侵害了原告的合法权益。现分别评析如下：一、关于原告主体是否适格。被告辩称原告不是合同相对方，原告的诉讼主体不适格。本院认为，原告为长沙市雨花区颐和佳园小区业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，原告若认为被告颐和佳园业委会作出的决定侵害了其合法权益，有权起诉予以撤销，因此原告提起本案诉讼符合法律规定。对被告的辩解，本院不予采信。二、关于《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》是否属于由业主共同决定的事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，被告颐和佳园业委会于2019年7月组织召开了小区业主大会解聘了被告星燕物业公司，此后被告颐和佳园业委会作为业主大会的执行机构根据业主大会解聘决定与被告星燕物业公司签订了解聘后的撤场协议，协议加盖了长沙市雨花区颐和佳园小区业主大会公章，该协议属于被告星燕物业公司撤场后的交接与善后事宜，不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定的需由业主共同决定的事项。因此原告主张上述协议未召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，程序违法，本院不予采信。三、关于《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》是否侵害了原告的合法权益。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》为被告星燕物业公司退场后经长沙市雨花区公安分局局长、洞井派出所副所长及丰园社区主任等多部门协调后由被告颐和佳园业委会与被告星燕物业公司签订，协议内容为退场后的物业费、装修押金及保证金的移交，以及被告星燕物业公司为颐和佳园小区提供物业服务过程中产生的相关费用的结算与支付等。上述协议不属于被告颐和佳园业委会作出的关于物业管理方面的决定，原告亦未提供证据证明上述协议内容实际侵害了原告的合法权益，因此原告要求撤销《关于颐和佳园业委会与星燕物业公司的撤场交接协议书》，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王炎焱、王伟、宁文、凌启厚、胡晓东的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取40元，由原告王炎焱、王伟、宁文、凌启厚、胡晓东共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈文二〇二〇年十月十五日书记员  胡婷附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。