山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初4944号原告（反诉被告）：胡孝波，男，1984年11月20日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：田守玉，山东康捷律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈浩，男，1994年10月7日生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：田守玉，山东康捷律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛宜春资产管理有限公司（原青岛宜春不动产经纪有限公司），住所地青岛市城阳区兴阳路245号通达生活广场1号楼9层16室，统一社会信用代码：91370214686751908X。法定代表人：张耶翕，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙晓爱，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩倩，山东诚功（城阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）胡孝波、原告（反诉被告）陈浩与被告青岛宜春资产管理有限公司（反诉原告）（以下简称宜春资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告胡孝波、陈浩及其共同委托诉讼代理人田守玉，被告宜春资产管理公司委托诉讼代理人孙晓爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡孝波、原告陈浩向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁合同；2.判令被告赔偿店铺租金74815元；3.判令被告赔偿装修损失费276120元；4.判令被告退还履约保证金10254元；5.判令被告赔偿房屋电器31000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁时原告已经明确告知被告招商负责人，所租赁的房屋作为民宿（宾馆）使用，且在租赁合同中写明。被告也要求经营民宿不可以改变房屋使用用途。签订合同时，原告向被告方负责人索取有关消防证明，被告未能当场提供，承诺需要办理相关手续时提供。装修结束后，原告进行工商许可等注册工作，办理特种行业许可证的时候，被告当初招商工作人员提供的消防证明材料中载明房屋使用性质为“住宅”，不符合经营住宿业务审批条件。由于公安消防部门不能出具有关证明，因此向公安部门申请特种行业许可证成为泡影。原告及时告知被告招商负责人，要求对租赁合同进行协商，同时寻求合理的补偿诉求。原告认为被告起初的招商行为，就存在有意隐瞒“消防备案使用性质是住宅”的事实，导致原告的店铺不能正常运营。请求判如所请。被告宜春资产管理公司辩称，被告没有违约，原告在租期届满前要求解除合同且拖欠租金、物业费，最终导致双方合同解除，无权要求退还履约保证金。被告并没有隐瞒任何事实，消防备案证明文件中的使用性质按照相关规定是依据整体楼房的性质确定的，在签订合同之日2018年5月23日前，被告已告知原告，其对此是知情。经原告申请，被告同意，双方协商将合同中经营住宿的约定改为经营咖啡店，原告也已经办理了咖啡馆营业执照并经营咖啡馆至今，原告在诉状中称其“不能经营住宿业务”与事实不符。原告无权要求赔偿租金、电器、装修费用损失。被告与原告签订租赁合同后，原告占有、使用、经营本案租赁房屋至今，原告无权要求退还租金。原告所购置的房屋电器未形成附和，原告拆走即可，无权要求赔偿。原告支出的装修费用损失没有依据，且其装修系用于开设咖啡店，咖啡店已经正常经营。原告称被告要求其经营民宿不得改变使用用途的说法与事实不符。被告没有要求经营民宿不得变更用途，而是原告计划经营民宿，被告对此表示同意，并约定如改变房屋用途时应通知被告。事实上，2018年5月23日签订合同，2018年6月13日原告已经将商铺用于开设咖啡店。被告当庭提出反诉。被告宜春资产管理公司向本院提出反诉请求：1.判令双方之间的租赁合同于2019年8月9日解除；2.判令原告立即搬离案涉房屋并返还给被告；3.判令原告支付拖欠2019年7月1日至2019年8月8日房屋租金12901元并承担自2019年6月1日至实际付清之日按每日2‰计算的违约金；4.判令原告支付自2019年8月9日至实际搬离之日按照月租金10254元计算的房屋占用费并承担自2019年6月1日至实际付清之日按每日2‰计算的违约金；5.判令原告支付拖欠2019年1月1日至2019年6月30日物业服务费11203元并承担自2018年12月1日至实际付清之日按每日2‰计算的违约金；6.判令原告支付拖欠2019年7月1日至2019年8月8日物业服务费2350元并承担自2019年6月1日至实际付清之日按每日2‰计算的违约金；7.判令被告支付自2019年8月9日至实际搬离之日按照每年22406元为标准计算的物业服务费并承担自2019年6月1日至实际付清之日按每日2‰计算的违约金；8.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年5月23日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告租赁坐落于阜城路398号通达国际生活广场项目1-105号商铺共2层，用于经营；租赁期限为2018年5月23日起至2022年12月31日止；租赁期间原告承担水、电、通讯、物业等一切与房屋有关的费用及债务；2019年月租金为10254元，付款方式为先交款后使用；原告如逾期付款，违约金按所欠金额每天2‰的比率支付；原告如拖欠应付租金或其他应付费用二十天(含二十天)以上，被告有权解除合同，收回房屋。但原告至今拖欠自2019年7月1日起的房屋租金和自2019年1月1日起的物业服务费未支付。请求判如所请。原告胡孝波、原告陈浩辩称，被告在签订合同时不知其房屋的消防性质为“住房”，而作为经营性商铺与原告签订了宾馆的租赁合同，且合同明确约定只能限于经营宾馆，所以导致原告不能办理宾馆经营行政许可的原因完全在于被告的过错，其反诉的理由没有法律和事实依据，应依法全部驳回。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.装饰装修工程施工合同1份，证明原告租赁案涉房屋后对房屋委托装修公司进行装修，装修费为276120元。被告质证：真实性有异议，该证据是与第三人之间的协议，与本案无关，原告找的装修公司是国世湖装饰公司，不是该合同相对方，该合同是原告为提起本案诉讼伪造的；对证明事项有异议，该合同不能证明承包方对案涉房屋实际进行了装修，也不能证明原告支付了装修费用及金额，合同约定工程款支付方式为现金，工程款金额较大且并不是整数，采用现金方式支付，与常理不符，原告没有实际支付工程款，故意将支付方式写为现金，更可以证实该合同是原告与第三人串通起来伪造的；合同没有写明将案涉房屋装修为宾馆，事实是2018年6月13日开始，原告将案涉房屋装修为咖啡店，综上，该合同不能直接证明原告损失。本院认证：结合原告向被告出具的装修工程责任确认书，载明的施工单位与该合同施工单位不一致，本院对该证据不予采信。2.收据4份，证明原告支付装修费用共276120元。被告质证：对该证据的真实性和证明事项均有异议，该证据不能证明原告实际支付了该款项，该证据没有收款单位盖章，与本案无关。本院认证：同对1号证据的认证。3.原告陈浩与被告招商人员张明才在2019年5月14日的现场谈话录音整理的书面材料一份，证明被告认可工作中的过失和不履行合同条款责任的行为，被告在签订合同时未告知原告房屋性质系住宅、不能经营民宿。被告质证：对该证据真实性有异议，证明事项有异议，录音没有表明谈话时间、地点、背景，因此真实性有异议，原告整理的文字形式也不完整；从原告自认的地点来看是在咖啡店内，因此可以证明原告自认双方已对合同经营项目进行变更，且实际履行；即使录音是真实的，张明才也不是被告公司员工，被告没有向其出具任何授权，其也没有向原告出具任何授权，该证据不能证明被告的意见。本院认证：根据张明才的参保证明，能够证明张明才系斯瑞杰公司的职工，结合斯瑞杰公司与宜春资产管理系关联企业，且租赁合同也约定“该房屋的交付状况，由相关运营公司负责办理。本合同签订以后乙方与项目运营公司签订相关服务协议，服务协议中的《房屋验收记录表》作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同终止后交换房屋时的验收依据”、“甲方委托斯瑞杰公司对本项目提供综合服务，包括但不限于物业服务、运营服务等”，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。二、被告提交的证据1.房屋验收记录表1份、装修工程责任确认书1份、个体登记信息查询结果1份、城阳区留宿咖啡店企业信用信息公示报告1份、房屋现状图片3张，证明合同签订后，被告依约向原告交付了房屋；经协商，变更房屋用途为咖啡店，定名为留宿咖啡；2018年6月13日原告对案涉房屋按照咖啡店的规划进行装修，施工单位为国世湖装饰公司；原告于2018年11月15日在案涉房屋注册成立城阳区留宿咖啡店，并实际经营至今，原告并没有租金、装修、电器损失，无权主张赔偿；被告没有违约，原告在租期届满前要求解除合同，原告违约，履约保证金不予退还；原告已经改变了合同约定的使用用途，但被告并没有阻止，可见原告在诉状中陈述“被告要求其经营民宿不可以改变房屋使用用途”与事实不符。原告质证：对房屋验收记录表无异议，对装修工程责任确认书真实性无异议，对更改为咖啡店有异议，因为原告开始的定位就是咖啡主题民宿，所以写留宿咖啡，且“留宿”二字也体现了住宿；国世湖装饰公司系胡孝波的亲属所开的公司，因峰会政府规定停止施工装修，2018年6月1日不能按时装修，所以原告于2018年6月14日重新找了另一家装修公司；因原告门头上标注“留宿”，2018年11月10日城阳派出所民警责令原告更换门头，“留宿”很明显就是住宿，而住宿需要办理特种行业营运资格证，因案涉房屋系住宅，无法办理消防证明，也就无法办理该营运证，所以必须更换；更换门头后，原告于2018年11月15日办理了留宿咖啡店的营业执照，但一直处于暂停营业状态。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对其证明事项应结合其他证据及本案事实加以认定。2.青岛小虫之家网吧营业执照复印件1份、消防安全检查合格证复印件1份、网络文化经营许可证复印件1份、企业信用信息公示报告打印件1份、视频光盘1张，证明与案涉房屋位置相邻、相同规划、相同竣工验收消防备案的，位于商铺已经通过消防安全检查，取得特种经营许可证，并处于正常营业中，结合被告提交的土地证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收消防备案表，可知案涉房屋为商业用途，已经通过建设工程竣工验收，适用于网吧、宾馆等商用用途，具备申请宾馆消防安全检查的条件。原告质证：营业执照、消防安全检查合格证、网络文化经营许可证均为复印件，无法核实其真实性，该网吧能够获取消防安全合格证，不能证明原告经营宾馆也应当能够获得消防安全合格证，该网吧虽然获得了消防安全检查合格证，但其使用性质标明是公共娱乐场所，案涉房屋所在的整栋建筑消防使用性质均为住宅，该消防安全检查合格证即使有，也是违法的；原告得知在2019年底消防部门办理相关消防安全检查合格证时，有些不具备公众聚集场所开列条件的申请人在签订承诺书后，可以获得暂时性的合格证，但其要对法律后果承担违法的责任，这仅是代理人听说的情况。本院认证：该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。3.留宿咖啡大众点评宣传页面附城阳区留宿咖啡营业执照、食品经营许可证各1份、青岛留宿咖啡酒店携程预订页面2张，证明原告在一层经营咖啡店，在二层经营民宿，均投入经营，原告一层经营咖啡店能够证明，原告称被告要求其经营民宿不得改变使用用途的说法与事实不符，结合城阳区留宿咖啡店个体登记信息查询结果、资产评估报告第5页“房屋为咖啡馆、民宿用途”证明，一层装修用于开设咖啡店，咖啡店已经正常经营，无论哪方违约，一层装修残值均不应列入赔偿范围；涉案商铺二层经营民宿，并投入使用，证明原告没有在投入使用、营业前向相关部门申请消防安全检查，导致其无法取得消防安全检查合格证和特种经营许可证。原告质证：对营业执照、食品经营许可证的真实性予以认可，该两份执照是在原告申报宾馆受阻的情况下自救的一种措施，也是工商部门检查经营督促的结果；案涉房屋一楼也有宾馆房间的装修，本身宾馆店面就叫咖啡留宿店，咖啡是经营的一种措施，所以案涉房屋的装修本质上是经营宾馆；对青岛留宿咖啡酒店携程预订页面的真实性予以认可，名称就是青岛留宿咖啡酒店，所涉及的图片就是宾馆的房间，属于住宿功能，整体的营销广告也属于酒店宾馆的营销广告，可以证明原告装修的房屋经营宾馆且该宾馆在起初就被公安部门予以制止并撤换门头，不允许经营宾馆。本院认证：同对1号证据的认证。4.物业费收据、情况说明各1份，证明被告已支付了案涉房屋自2019年1月1日至2020年6月30日物业费，原告应将租用、占用期间的物业费支付给被告。原告质证：案涉房屋自2019年1月1日至2019年12月27日的物业费因被告违约应当由被告承担，2019年12月27日房屋交接后的物业费应当由被告承担。本院认证：同对1号证据的认证。三、出具调查令调取的证据1.根据原告代理人的申请，本院向其签发调查令，调取了张明才的社会保险参保证明。原告认为该证据证明2018年1月至2020年4月张明才是斯瑞杰公司职工，该公司作为租赁合同的受托方，参与了租赁合同的招商、运营管理，证明了原告3号证据中被录音人的身份。被告质证：对该证据真实性无异议，证明事项有异议，对张明才系斯瑞杰公司职工无异议，但认为其不是被告职工，被告也未向其出具过任何授权，其任何观点不能代表被告；斯瑞杰公司不是租赁合同受托方，没有参与招商、运营，其仅仅负责物业管理，张明才在录音中也说其仅仅是管物业的。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月17日，被告宜春资产管理公司由青岛宜春不动产经纪有限公司变更为青岛宜春资产管理有限公司。宜春资产管理公司的大股东系楚宜杰，持股97%，楚宜杰系斯瑞杰公司的法定代表人。2018年5月23日，原告胡孝波、原告陈浩（乙方）与被告宜春资产管理公司（甲方）签订《租赁合同书》，主要约定：甲方将其具备经营管理权的房屋(具体坐落位置见附加一第2条)出租给乙方使用，房屋计租面积见附件一第3条，此计租面积为计收本合同所述租金、物业委托服务费、商管费、空调使用费及其他费用的计算依据。该房屋的交付状况，由相关运营公司负责办理，本合同签订以后乙方与项目运营公司签订相关服务协议，服务协议中的《房屋验收记录表》作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同终止后交还房屋时的验收依据。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅用于乙方进行附件一第4条所规定的房屋用途，除此之外，乙方不得将房屋或其任何部分用于或者允许他人将之用于任何其他的目的。房屋租赁期限见附件一第6条的规定，房屋租金及具体支付方式见附件一第8条，逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比率支付，如果逾期达到10天，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权停止向乙方所租房屋供电、供水、供气，如果逾期达到20天，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权关闭乙方所租房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，并要求乙方按照本合同的规定承担违约责任。为确保乙方全面履行本合同，在签订本合同时，乙方应向甲方交纳履约保证金（见附件一第9条），履约保证金应于签署本合同当日支付至甲方；如乙方违约导致合同终止或解除，履约保证金不予退还；至合同到期，乙方向甲方交回房屋，结清所有费用后，甲方验收房屋合格全额无息退还保证金。乙方在房屋租赁期间应保证及时向有关单位交纳水、电、通讯、物业等一切与房屋有关的费用及债务。乙方坚决不许擅自更改房屋结构，如需对房屋进行改造必须书面申请，经甲方同意后方可实施，费用由乙方自负，合同到期或合同终止交房时，甲方不承担任何改造装修补偿责任。乙方有权解除本合同的条件：除了本合同另有约定外，因出现非甲方能及的情况，使房屋设施的正常运行、或水、或电的正常供应中断，且中断期连续超过90天，乙方认为严重影响正常使用该房屋的，有权解除本合同，但甲方无需承担任何责任或支付任何违约金或赔偿金，仅需将履约保证金或其余额及乙方预交的未使用完毕的租金无息退还予乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋：乙方拖欠应付租金或其他应付费用二十天（含二十天）以上……。如双方不再续租，合同自然终止，乙方在合同到期日前将自己的物品搬出，将房屋及原先配套设施完整的交回甲方，固定装修不得破坏，乙方未迁出的物品，甲方有权处置。合同附件一约定，房屋坐落于青岛市城阳区阜城路398号通达国际生活广场项目1-105号商铺。房屋计租面积约计为259.33平方米；房屋用作乙方经营民宿，租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途。租赁期限自2018年5月23日起至2022年12月31日止。开业筹备给予租金补贴，标准按照首年10个月9天租金，合计105578元，分4期补贴。起始租赁单价474.50元/平方米/年，其中2018年应付年租金74815元，租金补贴30763元，实付年租金44052元；2019年应付年租金123052元，租金补贴30763元，实付年租金92289元；2020年应付年租金129206元，租金补贴30763元，实付年租金98443元。付款方式为先交款后使用，首期租金自计租日交纳至2018年12月31日，合计44052元，乙方于签合同当天一次性付清，自2018年开始每年6月1日、12月1日前分两次交纳下半年和上半年租赁费。在签订本合同时，乙方应向甲方交纳履约保证金，标准按一个月的房租计算合计10254元。甲方委托青岛斯瑞杰商业运营有限公司（以下简称斯瑞杰公司）对本项目提供综合服务,包括但不限于物业服务、运营服务等。物业服务费单价7.20元/平方米/月，乙方自进场办理装修手续之日起五个工作日内一次性付清,首期费用交纳至2018年12月31日,自2018年开始每年6月1日、12月1日前分两次与房租款同期交纳下半年和上半年物业服务费,全年合计22406元。特别约定：本合同涉及的商业房产权人为青岛市城阳区城阳街道南疃社区或社区所属的全资集体企业“青岛市城阳区通达实业公司”,甲方已取得产权人的完全授权具备对外出租房屋的权利,甲方受托统一代收代付房屋租金,甲方与产权方共同保障本租赁合同的履行。2018年5月23日，两原告向宜春资产管理公司交纳履约保证金10254元、2018年5月23日至2018年12月31日的房租44052元。2018年6月13日，两原告向斯瑞杰公司交纳了2018年6月16日至2018年12月31日的物业服务费12136元。2018年12月20日，两原告向宜春资产管理公司交纳了2019年1月1日至2019年6月30日的房租30763元。2018年6月1日，宜春资产管理公司将案涉房屋交付给两原告，两原告向斯瑞杰公司出具装修工程责任确认书，载明：商户名称留宿咖啡；施工单位国世湖装饰公司。同日，原告陈浩办理了经营场所系案涉房屋的营业执照，商户名称为城阳区留宿宾馆，经营范围住宿服务。后两原告对案涉房屋进行了装修，因案涉房屋所在楼座办理的建设工程竣工验收消防备案表中载明使用性质为住宅，导致两原告未能办理“留宿宾馆”的消防安全检查合格证，也未能办理宾馆特种行业许可证，两原告无法经营民宿。2018年11月15日，原告陈浩经核准成立了城阳区留宿咖啡店，经营场所系案涉房屋，经营范围餐饮服务。2019年12月27日，两原告与宜春资产管理公司对案涉房屋进行交接，两原告认为鉴定报告中所列的争议项物品亦应作为其损失，所以没有搬离争议项物品，剩余物品均已搬离。宜春资产管理公司于2020年1月10日、2020年1月18日两次向两原告发出限期搬离通知书，分别责令原告于2020年1月15日前、2020年1月23日前，搬离争议项物品。2020年5月6日两原告将争议项物品搬离案涉房屋。案涉房屋的产权人系南疃社区居委会，该居委会与宜春资产管理公司签订《合作及包租框架协议》，委托宜春资产管理公司对包括案涉房屋在内的房屋进行招商、运营、租赁。根据两原告的申请，本院依法委托山东汇鑫建安工程项目管理有限公司对案涉房屋装修工程实际造价进行鉴定。鉴定单位于2019年10月12日作出鲁建造字[2019]第1-224号工程造价司法鉴定报告，鉴定结果为总造价200579.70元，其中无争议部分造价186095.4元，争议部分造价为14484.3元，宜春资产管理公司认为争议项目部分列项不构成店铺装修主体，是可以搬走的项目。两原告支付鉴定费5000元。鉴定报告送达后，宜春资产管理公司对鉴定报告提出书面异议，认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本案中即使认定被告存在过错，也仅应当对案涉房屋已形成附合的装饰装修残值承担责任，鉴定报告是针对原告的装修工程造价出具的，依法不能作为本案裁判依据；其中分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中第2项吊顶天棚（二层EO级竹木纤维板）的综合单价194.43元远远超过实际价格，现场勘验时无法查验材料品牌，即使采用高品质的材料，市场综合单价也仅在120-130元之间；分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中第9项墙面喷刷（防水）涂料的面积340平方米远远超过实际面积，该项防水涂料的单价27.63元是按照两层防水计算的，相应的面积值应为单层面积，现场勘验二层卫生间有5个，一层卫生间有1个，每个卫生间做防水的面积不会超过20平方米，该面积至少是实际面积的2.83倍。经征得两原告同意后，本院依法委托青岛中才资产评估有限公司对案涉房屋装修剩余价值进行评估。鉴定单位于2020年1月13日作出青中才评报字[2020]第21号资产评估报告，评估结论为案涉房屋装修剩余价值166868.62元，其中无争议部分剩余价值151578.45元，争议部分剩余价值15290.17元。两原告支付鉴定费3000元。评估报告送达后，被告宜春资产管理公司提出书面异议，认为根据该评估报告成新率，推导出案涉房屋装修耐用年限为10年，被告认为案涉房屋耐用年限最高为5年，成新率应按照43.33%计算，酒店等非家庭装修耐用年限一般仅5-8年，店铺等营业性用房为5年，对比案涉房屋的装修面积、装修工程量、装修造价看，其对应的装修为基本装修，装修质量不高，鉴于酒店等非家庭装修一般仅5-8年，综合评估案涉房屋的装修状况，其无法保证使用年限达到上限，应按照下限确定为5年更为合理。为此鉴定单位出具答疑书：从案涉房屋作为咖啡馆、住宿的经营用途，对日常的维护、管理、清洁的要求相对较高，结合现场勘验，装修使用维护程度较好，可以较高程度上保证装修可达到10年的耐用年限；从案涉房屋装修材料角度也可保证10年以上的耐用年限。本院认为，综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、案涉租赁合同解除时间的认定；二、双方损失如何承担的认定；三、履约保证金是否应返还的认定。对此，本院评判如下：关于第一个焦点问题，两原告与被告宜春资产管理公司签订的案涉租赁合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉租赁合同约定两原告租赁房屋用途为“房屋用作乙方经营民宿，且租赁期间内，未经甲方书面同意，不得改变房屋用途”，案涉房屋虽为商铺，但建设工程竣工验收消防备案表载明案涉房屋使用性质为住宅，并因此致使两原告无法通过消防安全检查、办理旅馆业特种行业行政许可，导致两原告的合同目的无法实现，故两原告要求解除案涉租赁合同，理由正当，且宜春资产管理公司反诉亦要求解除合同，本院均予以支持。对于解除合同时间，两原告虽主张宜春资产管理公司已于2019年6月1日签收解除合同通知，但未提交证据证明，本院对其主张不予采纳，结合宜春资产管理公司于2019年6月28日签收本案起诉状等材料的事实，本院认为，解除合同时间应以2019年6月28日为宜。诉讼过程中，两原告已于2020年5月6日腾空案涉房屋，本院对此予以确认，故宜春资产管理公司要求两原告搬离并返还案涉房屋，本院不予支持。关于第二个焦点问题，首先，宜春资产管理公司作为经营房屋租赁、房地产经纪服务的专业公司，理应知道案涉房屋的性质，但其仍与两原告就案涉房屋签订租赁合同由两原告经营民宿，致使两原告无法通过消防安全检查、办理旅馆业特种行业行政许可，导致两原告的合同目的无法实现，对合同的解除存在过错。宜春资产管理公司主张“签订合同时已告知两原告案涉房屋的性质”，但未能提交证据证明，结合陈浩与张明才的录音，本院对宜春资产管理公司的该抗辩理由不予采纳。宜春资产管理公司主张“双方协商将合同中经营住宿的约定改为经营咖啡店”，对此，本院认为，两原告对此予以否认，宜春资产管理公司也未提交充分证据证明其该主张，虽然两原告于2018年11月15日办理了案涉房屋为经营场所的咖啡店营业执照，但两原告的装修等主要还是用于住宿，该行为应系两原告为避免损失扩大的自救行为，并不能证明宜春资产管理公司的上述主张。两原告欲经营民宿，在签订租赁合同前，亦应知道案涉房屋是否能经营民宿，但两原告未了解上述情况下，即对案涉房屋进行了装修，并占有、使用案涉房屋，两原告对合同的解除亦存在过错。其次，山东汇鑫建安工程项目管理有限公司作出的工程造价司法鉴定报告及青岛中才资产评估有限公司作出的资产评估报告均系有资质的鉴定单位依鉴定程序依法出具，根据宜春资产管理公司提出的异议，鉴定单位进行了书面答复，形成的鉴定报告较为客观的反映了案涉房屋装修剩余价值，可以作为本案定案的依据，本院予以采信。双方无争议项目装修剩余价值151578.45元，对此，本院予以确认。对于争议项目装修剩余价值15290.17元，其中的装饰架、椅子、桌子、沙发系动产，两原告均可继续作为民宿使用，该部分不应作为装修剩余价值范围，灯具部分合计4342.25元[（1694.09元+3315.16元）×86.67%]应作为剩余价值。第三，关于双方损失情况，两原告的损失包括2018年5月23日至2018年12月31日期间的租金44052元，2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金30763元，装修剩余价值155920.70元，合计230735.70元。宜春资产管理公司的损失包括2019年1月1日至2020年5月6日期间的物业费，其数额为30236.06元（22406元+22406元÷12个月×4个月+259.33平方米×7.2元÷31天×6天）；2019年7月1日（宜春资产管理公司主张之日起）至2020年5月6日期间的租金80397.27元（92289元÷2+98443元÷365天×127天），上述合计110633.33元。因两原告与宜春资产管理公司对案涉租赁合同的解除均有过错，本院认为双方应承担相同的过错责任，双方的上述损失应由双方共同承担，故两原告要求宜春资产管理公司赔偿租金、装修损失，本院予以支持，其数额为115367.85元（230735.70元÷2），两原告主张过高部分，本院不予支持。宜春资产管理公司要求两原告支付租金（占有使用费）、物业费损失，本院予以支持，其数额为55316.67元（110633.33元÷2），宜春资产管理公司要求过高部分，本院不予支持。宜春资产管理公司要求两原告支付违约金、两原告要求宜春资产管理公司承担电器损失31000元，均无事实和法律依据，本院均不予支持。两原告支付鉴定费合计8000元，应由双方各承担4000元。关于第三个焦点问题，案涉租赁合同已于2019年6月28日解除，双方对合同的解除均存在过错，故两原告要求返还履约保证金10254元，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡孝波、原告陈浩与被告青岛宜春资产管理有限公司签订的《租赁合同书》自2019年6月28日解除；二、被告青岛宜春资产管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告胡孝波、原告陈浩租金、装修损失115367.85元；三、被告青岛宜春资产管理有限公司于本判决生效后10日内返还原告胡孝波、原告陈浩履约保证金10254元；四、被告青岛宜春资产管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告胡孝波、原告陈浩鉴定费4000元；五、原告胡孝波、原告陈浩于本判决生效后10日内赔偿被告青岛宜春资产管理有限公司租金、物业费损失55316.67元；六、驳回原告胡孝波、原告陈浩的其他诉讼请求；七、驳回被告青岛宜春资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7183元，由原告胡孝波、原告陈浩负担4333元，被告青岛宜春资产管理有限公司负担2850元。反诉费327元，由原告胡孝波、原告陈浩负担150元，被告青岛宜春资产管理有限公司负担177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年十月十三日书 记 员  李聪聪