岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初689号原告：廖宁华，女，1972年2月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：罗果刚，湖南君煌律师事务所律师。一般代理。被告：岳阳市龙达置业有限公司，住所地岳阳市君山区景明路（棉麻油脂厂内），统一社会信用代码：91430600079190483G。法定代表人：张红元，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜慧，男，湖南毅凌律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：陈小情，女，湖南毅凌律师事务所实习律师。一般代理。第三人：岳阳市弘量财务管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路红日社区17栋306室，统一社会信用代码：914306000813660116。法定代表人：李文帅，该公司董事长。委托诉讼代理人：周勤岸，男，1979年12月26日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，特别授权。原告廖宁华与被告岳阳市龙达置业有限公司（以下简称龙达置业公司）、第三人岳阳市弘量财务管理有限公司（以下简称弘量财务公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，廖宁华的委托诉讼代理人罗果刚，龙达置业公司的法定代表人张红元、委托诉讼代理人姜慧到庭参加诉讼，弘量财务公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。2020年10月10日，本案依法由简易程序转为普通程序，并于2020年10月15日公开开庭进行了审理，廖宁华的委托诉讼代理人罗果刚，龙达置业公司的法定代表人张红元、委托诉讼代理人姜慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖宁华向本院提出诉讼请求：一、判令龙达置业公司立即偿还2017年9月15日的借款1200000元及利息320000元，并判令廖宁华对龙达置业公司借款抵押的房产享有优先受偿权；二、判令龙达置业公司立即偿还2017年10月15日借款1200000元，支付欠款700000元，并自2019年3月28日至判决生效之日止按约定利息二分支付为336000元，并对龙达置业公司借款抵押的房产享有优先受偿权；三、由龙达置业公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年9月14日，龙达置业公司因房地产开发资金周转向廖宁华借款1200000元，期限为一年，从2017年9月15日至2018年9月14日，约定年利率10%，同时以其名下位于岳阳市君山区西城办事处《景明花苑》现房6套做抵押。截止至2020年5月28日，龙达应付利息为320000元。2017年10月16日，龙达置业公司又因房地产开发资金周转向廖宁华借款1200000元，期限为一年，从2017年10月，约定月利率3%，同时以其名下位于岳阳市君山区西城办事处《景明花苑》3栋502室、2栋406室、1栋202室、1栋102室、4栋201室、2栋402室作为抵押。借款合同签订后，廖宁华依约将出借款项通过转账支付至龙达置业公司指定账户，后龙达置业公司因种种原因没有按时支付利息。经多次协商，双方就所欠利息进行对账、结算。龙达置业公司于2019年3月28日向廖宁华出具欠条：“今欠到廖宁华70万元整”，从2019年3月28日截止至2020年5月28日，龙达置业公司应付利息为336000元。为维护廖宁华合法权益，特具状致法院，敬请依法判决。龙达置业公司辩称：一、答辩人与被答辩人于2017年9月14日、2017年10月16日分别签订的《借款合同》、《个人住房抵押借款合同》应当认定为无效合同；二、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第32条规定，2017年10月16日签订的借款合同约定的月利率和服务费超出法定最高年利率限额标准。弘量财务公司称，自愿放弃案涉借款合同中的中介费。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：一、对于廖宁华提交的借款合同。龙达置业公司对该合同的真实性、合法性有异议，认为案涉借款系龙达置业公司通过弘量财务公司收取的，并非廖宁华。本院认为，两份借款合同均系原、被告双方基于其真实的意思表示签订的，本院对该证据的真实性予以认定。合同上所载明的出借人为廖宁华，借款人为龙达置业公司，廖宁华系该合同的相对人，本院对龙达置业公司的质证意见不予采信；二、对于廖宁华提交的欠条。龙达置业公司对该证据的真实性、合法性有异议，认为该欠条上载明的700000元为高额利息。本院认为，根据廖宁华的诉讼请求及庭审时的陈述，该欠条实际上系以1200000元为基数，自2017年10月15日计算至2019年3月28日的借款利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，该利息金额超出了法律规定，故该欠条不能作为认定利息金额的依据。具体的借款利息的金额，本院将根据原、被告双方的合同约定和相关法律规定进行计算；三、对于廖宁华提交的收条。龙达置业公司对该证据的真实性、合法性有异议，认为龙达置业公司实际上仅收到了2200000元借款。本院认为，廖宁华仅提交了两份转账凭证，金额分别为1120000元、1080000元。廖宁华实际向龙达支付的借款金额应当为1120000元和1080000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条之规定，本院认定2017年9月15日的借款本金为1120000元，2017年10月16日的借款本金金额为1080000元；四、对于廖宁华提交的案外人李文帅向案外人张红元、蒋君强、何腊梅以及龙达置业公司转账的转账凭证。龙达置业公司认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该组证据对于认定本案事实没有联系，本院对该证据不予采信；五、对于龙达置业公司提交的还款记录明细。廖宁华对该证据的证明目的有异议，认为龙达置业公司并未向廖宁华还款。本院认为，龙达置业公司提交的还款记录中的收款人均系案外人，并非廖宁华，且龙达置业公司并未提交证据证明其向案外人支付的款项与廖宁华有关。该证据与本案无关，本院对该证据的关联性不予采信；六、对于龙达置业公司提交的（2016）湘0602民初4900号民事判决书、（2017）湘0602民初2051号民事判决书、（2017）湘0602民初1312号民事判决书、（2017）湘0602民初6422号民事判决书。廖宁华对该组证据的证明目的有异议，该组证据不能证明弘量财务公司为职业放贷人。本院认为，该组证据与本案没有关联，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月14日，廖宁华与龙达置业公司签订《个人住房抵押借款合同》，约定：“第一条乙方向甲方借款人民币（大写）壹佰贰拾万元整……第三条借款期限借款期限为1年，自2017年9月15日至2018年9月14日，放款日和到期日以借款凭证记载为准。第四条借款利率借款利率按年利率10%计算，贷款利息自放款日起计算……第七条借款担保1、乙方以其名下房屋为乙方的借款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的借款本金及利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费等），抵押担保的期限为自本合同生效之日起，至本合同项下的借款本息全部清偿为止。抵押物清单如下：……”。2017年9月15日，廖宁华与龙达置业公司、弘量财务公司签订《借款合同》，其中出借人为廖宁华，借款人为龙达置业公司，中介人为弘量财务公司。该合同约定借款金额为1200000元，借款时间自2017年9月15日起至2018年9月15日止。合同还约定：“借款利率、付息方式、时间及逾期付息规定：本合同项下借款期限内的月利率为3%（百分之叁），即借款人向出借人每月支付利息￥36000元；服务费为借款总额的2%（百分之贰），即借款人向中介人支付每月服务费￥24000元，利息与服务费从贷款发放之日起计算。借款人按期付息与服务费，每个月为一期，共分十二期。若逾期付息与服务费，借款人同意除按本条规定利率支付利息及服务费外，每天再按贷款余额的万分之一加付利息”、“借款人以其名下的房产岳阳市君山区西城办事处景明路居委会《景明花苑》2栋201室，2栋601室，2栋504室，2栋505室，4栋205室，4栋601室作为抵押”。同日，廖宁华通过银行转账的方式向龙达置业公司的账户转账1120000元。2017年9月27日，龙达置业公司就2017年9月15日的借款，以其名下的位于君山区××路××房屋办理了抵押登记，担保的债权金额为1200000元，不动产权证书号为：湘（2017）岳阳市君山区不动产权第0000483号，抵押方式为一般抵押。办理抵押登记的房屋为：4栋205（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00040051）、2栋504（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00020058）、2栋505（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00020059）、2栋601（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00020061）、2栋201（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00020037）、4栋601（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00040079）。2017年10月16日，廖宁华与龙达置业公司、弘量财务公司签订《借款合同》，其中出借人为廖宁华，借款人为龙达置业公司，中介人为弘量财务公司。该合同约定借款金额为1200000元，借款时间自2017年10月16日起至2018年10月15日止。合同还约定：“借款利率、付息方式、时间及逾期付息规定：本合同项下借款期限内的月利率为3%（百分之叁），即借款人向出借人每月支付利息￥36000元；服务费为借款总额的2%（百分之贰），即借款人向中介人支付每月服务费￥24000元，利息与服务费从贷款发放之日起计算。借款人按期付息与服务费，每个月为一期，共分十二期。若逾期付息与服务费，借款人同意除按本条规定利率支付利息及服务费外，每天再按贷款余额的万分之一加付利息”、“借款人以其名下的房产岳阳市君山区西城办事处景明路居委会《景明花苑》3栋502室、2栋406室、1栋202室、1栋102室、4栋201室，2栋402室作为抵押”。同日，廖宁华通过银行转账的方式向龙达置业公司的账户转账1080000元。2017年12月6日，龙达置业公司就2017年10月16日的借款，以其名下的位于君山区××路××房屋办理了抵押登记，担保的债权金额为1200000元，不动产权证书号为：湘（2017）岳阳市君山区不动产权第0000482号，抵押方式为一般抵押。办理抵押登记的房屋为：4栋201（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00040047）、1栋102（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00010011）、2栋402（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00020050）、1栋202（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00010013）、2栋406（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00020054）、3栋502（不动产单元号：430611001017ＧＢ00002Ｆ00030038）。2019年3月28日，龙达置业公司与廖宁华就2017年10月16日所借款项的利息进行结算：截止至2019年3月28日，该笔借款的利息金额为700000元。同日，龙达置业公司向廖宁华出具一张欠条，载明：“今欠到廖宁华人民币柒拾万元整￥700000元”。本院认为，龙达置业公司与廖宁华、弘量财务公司之间签订的《借款合同》，系三方真实的意思表示，且不违反国家法律法规效力性强制性规定，依法应予以保护。但两份借款合同中关于月利息3%以及服务费每月2%的约定超过了法律规定，对超出法律规定的部分，本院不予支持。因弘量财务公司自愿放弃案涉借款合同中所约定的中介服务费，本院将不为该中介服务费预留份额。对于廖宁华的第一项诉讼请求，本院认定2019年9月15日所借款项的借款本金为1120000元，廖宁华主张的320000元利息没有超过法律规定及双方约定，本院依法予以支持。对于廖宁华的第二项诉讼请求，本院认定2019年10月16日所借款项的借款本金为1080000元。廖宁华所主张的由龙达置业公司向其支付欠款700000元，并自2019年3月28日至判决生效之日止按约定利息二分支付为336000元的诉讼请求，超出了法律规定，本院依法认定2017年10月16日所借款项的借款利息为：以1080000元为基数，自2017年10月16日起至2020年8月19日止，按照年利率24%计算；以1080000元为基数，自2020年8月20日计算至本判决生效之日止，按照一年期贷款市场报价利率的4倍计算。龙达置业公司以其名下的12套房屋为案涉借款设立了抵押担保，因龙达置业公司到期未偿还借款，廖宁华对折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定判决如下：一、被告岳阳市龙达置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告廖宁华支付借款本金1120000元及借款利息320000元。原告廖宁华对被告岳阳市龙达置业有限公司抵押的位于岳阳市君山区××路××栋××栋××栋××栋××栋××栋××房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在上述债权范围内优先受偿；二、被告岳阳市龙达置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告廖宁华支付借款本金1080000元及借款利息（以1080000元为基数，自2017年10月16日起至2020年8月19日止，按照年利率24%计算；以1080000元为基数，自2020年8月20日计算至本判决生效之日止，按照一年期贷款市场报价利率的4倍计算）。原告廖宁华对被告岳阳市龙达置业有限公司抵押的位于岳阳市君山区××路××栋××栋××栋××栋××栋××栋××房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在上述债权范围内优先受偿；三、驳回原告廖宁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37040元，保全费5000元，共计42040元，由被告岳阳市龙达置业有限公司负担36674元，原告廖宁华负担5366元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  黄天赤人民陪审员  李志祥人民陪审员  刘石山二〇二〇年十月十五日法官助理刘颖媛书记员陈思思附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。执行款支付账号：全称：岳阳市君山区人民法院履行款专户账号：×××25开户行：中国建设银行股份有限公司岳阳东茅岭支行