贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2325民初1171号原告：贵州星力商业管理有限公司（以下简称“星力公司”），住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州天柱县凤城镇金山大道44栋8号。法定代表人：黄少林，职务:执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪国庆、丁贤，系贵州匠心律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张道尧，男，汉族，1971年12月17日生，初中文化，住贞丰县。委托诉讼代理人：黄刚，系贵州心达律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：贵州省瑞福之家有限公司（以下简称“瑞福之家”），住所地：贞丰县珉谷街道塔山大道。法定代表人：张晓敏。被告：杨秀全，男，汉族，1977年5月11日生，贵州省贞丰县人，住贞丰县。被告：张晓敏，女，汉族，1979年10月6日生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。原告星力公司与被告张道尧、杨秀全、张晓敏、瑞福之家租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，于同年5月29日、9月25日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪国庆、丁贤，被告张道尧及其委托诉讼代理人黄刚到庭参加诉讼，被告瑞福之家、杨秀全、张晓敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除原告与被告张道尧签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》；2、请求法院依法判令被告张道尧向原告支付2017年1月1日至2020年1月1日的租金人民币601464元；3、请求法院依法判令被告张道尧向原告支付2017年1月1日至2020年1月1日的物业管理费人民币65344元；4、请求法院依法判令被告从2019年12月1日起以601464元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金至被告张道尧欠付款项全部清偿之日止；违约金暂计算至2020年3月31日的金额为人民币7277.71元。5、请求法院依法判令被告张道尧从2017年1月1日起以当期应付物业费（每年物业费为21781.44元）为基数按照每日万分之一的标准向原告支付物业管理费逾期违约金至被告欠付款项全部清偿之日止；违约金暂计算至2020年3月31日的金额为5162.2元。6、请求法院依法判令被告拆除租赁物外立面广告，恢复租赁物原状。7、本案诉讼费等所有为实现债权的费用均由被告承担。8、被告杨秀全、张晓敏、瑞福之家对被告张道尧的全部诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2016年7月14日，被告与原告签订《贞丰国际商贸城租赁合同》，约定原告接受业主委托出租贞丰国际商贸城商铺，被告自愿承租16栋1层整层商铺，承租商铺总面积907.56平方米，月租金共计人民币20874元整。租赁期限5年，自2016年12月30日起计算。租金分四次支付：一、首次租金为2016年12月31日至2017年3月30日的租金，共计3个月的租金，共计62622元，应在开业后第2月支付（2017年2月）；二、第二次租金为2017年3月31日至2019年12月30日的租金，共计33个月的租金，因原告为培育市场，附条件给予被告24个月的免租期，被告仅需支付9个月租金187865元，应在开业后第4月支付（2017年4月）；三、第三次租金为2019年12月31日至2020年12月30日的租金，共计12个月的租金，被告应在2019年12月1日前支付；四、第四次租金为2020年12月31日至2021年12月30日的租金，共计12个月的租金，被告应在2020年12月1日前支付。物业费按建筑面积计算，2元／平方米／月，被告应在2017年1月1日开始向甲方缴纳次年物业费。合同约定如被告出现违约行为，原告有权解除合同并要求被告支付房屋实际使用期间的房屋租金，租金计算不享有约定免租期待遇，并有权要求支付实际发生的费用。被告未按时向原告缴纳租金、物业管理服务费和水电费，每逾期1天，应承担当期应缴总金额万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告交付租赁物业，但被告未按合同约定在2017年2月、2017年4月、2019年12月1日前支付前三次的租金，而是分别于2018年11月18日、11月28日支付5万、10万元租金，合计支付15万元租金。被告使用该租赁物业至2020年1月23日清场退租，未付清租金，也未支付自2017年1月1日起拖欠的物业费。原告认为，原告与被告之间的合同关系合法有效，被告应当履行支付租金、物业费的义务。被告未按《租赁合同》约定支付租金、物业费，已经构成违约，自逾期付款之日起，应当按照合同约定，支付实际使用期间的租金、物业费及违约金。同时，被告未经原告同意，在租赁物外立面搭建广告牌，应当自行拆除、恢复原状。2020年1月13日，被告向原告发出《解除〈房屋租赁合同〉》通知，于2020年1月15日起解除与原告的《房屋租赁合同》。另涉案商铺实际承租人为被告张晓敏、杨秀全，并使用租赁商铺经营“瑞福之家”，因此，张晓敏、杨秀全、瑞福之家应当承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告张道尧辩称：一、2016年7月14日，答辩人的确与原告签订签订了一份《贞丰国际商贸城租赁合同》（以下简称“租赁合同”），但该租赁合同是贵州省瑞福之家有限公司的法定代表人张晓敏和其丈夫杨秀全与原告贵州星力商业管理有限公司恰谈好后请答辩人代签的，因答辩人系杨秀全的姐夫，杨秀权、张晓敏聘请答辩人到公司上班，承诺每月支付答辩人8000元工资，同时杨秀权、张晓敏出于考虑杨秀全的公务员身份就请答辩人用自己的名字与原告贵州星力商业管理有限公司签订了《贞丰国际商贸城租赁合同》。租赁合同签订后，该租赁房屋一直作为贵州省瑞福之家有限公司的工作场所和家具卖场，一直是贵州省瑞福之家有限公司在管理使用该租赁房屋，因此，贵州省瑞福之家有限公司、张晓敏、杨秀全才是该租赁房屋的实际承租人，答辩人不是该房屋的承租人。二、租赁合同签订后，该租赁房屋一直是由贵州省瑞福之家有限公司、张晓敏、杨秀全管理使用，产生的一切费用也是由贵州省瑞福之家有限公司、张晓敏、杨秀权支付的，2018年11月18日、2018年11月28日原告两次收取贵州省瑞福之家有限公司房租共计15万元，并出具相应的收据给贵州省瑞福之家有限公司，2020年1月15日的1111元电费收据上载明的交费人也是贵州省瑞福之家，证明该租赁房屋的承租人是贵州省瑞福之家有限公司，答辩人只是代替贵州省瑞福之家有限公司、张晓敏、杨秀权与原告签订租赁合同，故因该合同产生的一切权利义务应由贵州省瑞福之家有限公司、张晓敏、杨秀全享有和承担。三、原告提供的2019年12月11日的《催缴租金通知书》、2020年1月13日贵州瑞福之家解除《房屋租赁合同》通知、2019年11月18日的五万元收据和2019年11月28日的10万元收据、2020年1月15日的1111元电费收据、以及三张租赁房屋的实体照片等证据，均证明本案涉及的租赁房屋从始至终都是贵州瑞福之家有限公司在使用，2020年年初，因房屋租金问题，原告方的工作人员与杨秀权、张晓敏因房屋租赁费发生争执，原告方强行锁上贵州省瑞福之家的大门，后杨秀权等人报警，珉谷派出所干警出警处理过该事件，同时要求原告与张晓敏、杨秀权妥善处理租金支付问题，证明原告方实际认可的承租人是贵州省瑞福之家有限公司，因此该租赁房屋所产生的费用不应由答辩人承担。四、从贵州省瑞福致家开始营业至今，答辩人一直是按杨秀权、张晓敏的指示工作（有答辩人提供的通话录音证明），答辩人仅仅是贵州省瑞福之家有限公司的工作人员，贵州省瑞福之家的法人是张晓敏，该公司属于自然人独资，该公司因经营所产生的任何权利义务与答辩人无任何关联，答辩人不应承担任何责任。综上所述，请人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。经本院审理认定事实如下：2016年7月14日，原告与被告张道尧签订《贞丰国际商贸城租赁合同》，约定原告接受业主委托出租贞丰国际商贸城商铺，被告张道尧自愿承租16栋1层所有商铺，承租商铺总面积907.56平方米，月租金人民币20874元整。合同另约定：1.租赁期限为5年，自市场管理方确定的该区试营业之日（2016年12月30日）起计算；2.租金分四期交纳，第一期仅支付3个月租金62622元，使用时间为2016年12月31日至2017年3月30日。第二期支付9个月租金187865元，使用时间为2017年3月31日至2019年12月30日。第三期支付12个月租金263010元，使用时间为2019年12月31日至2020年12月30日。第四期支付12个月租金27616元，使用时间为2020年12月31日至2021年12月30日；3.物业管理费按建筑面积计算，暂定2元/㎡/月。物业管理服务费的任何调整，按政府行业主管部门的有关规定办理。缴费方式：物业管理服务费按年缴纳，被告于2017年1月1日开始向原告缴纳次年的物业管理服务费；合同还对双方权利、义务以及违约责任等事项进行约定，违约责任：被告如未按时向原告缴纳租金、物业管理费和水电费，每逾期1天，应承担当期应缴总金额万分之一的违约金，原告于2016年12月30日之前向被告张道尧交付商铺。2016年7月14日，被告杨秀全通过个人建设银行账户向原告转账50000元的保证金，原告出具的收据载明收款单位为被告张道尧。被告张道尧与原告的贞丰分公司于2016年9月21日签订管理服务协议，涉案商铺装修工程自2016年8月3日至2016年10月1日止。2016年9月29日，被告张道尧、张晓敏召集被告瑞福之家股东会决议，会议决议：公司注册资本为人民币500万元，股东张道尧出资250万元人民币，占注册资本的50%，股东张晓敏出资250万元人民币，占注册资本的50%。2016年10月9日，被告张道尧在贞丰县市场监督管理局申请登记了被告瑞福之家，被告瑞福之家登记的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为张道尧，股东为被告张晓敏、张道尧。2018年9月25日，被告瑞福之家的法定代表人变更为张晓敏，股东变更为张晓敏。2018年11月18日，被告张晓敏向原告支付房租50000元整（其中通过张晓敏的银行转账30000元，现金交付20000元），原告出具的收据载明交款单位为被告瑞福之家。2018年11月28日，被告张晓敏通过银行转账的方式向原告支付房租100000元整，原告出具的收据载明交款单位为被告瑞福之家。2020年1月13日，被告瑞福之家向原告发出《解除〈房屋租赁合同〉》通知，于2020年1月15日起解除与原告的《房屋租赁合同》合同。2020年1月15日，被告瑞福之家向原告缴纳了1111元的水电费，被告瑞福之家于2020年1月23日搬离涉案商铺。现原告认为被告未按期缴纳租金及物业管理费构成违约，要求被告支付租金、物业管理费和违约金，双方协商未果，故诉至本院请求依法解决。另查明：被告张晓敏与被告杨秀全系夫妻关系，被告杨秀全系被告张道尧妻子的胞弟。截止至2020年1月1日，被告共计欠原告物业管理费65344.32元。原告与被告张道尧签订的合同还约定：乙方（被告张道尧）因合同期满或其他原因解除租赁合同的，在合同到期或解除合同之日起7日内自行解决其自有财物。否则，甲方（原告）有权回收该物业并对该物业内的财物进行全权处理，甲方不给以乙方任何补偿，乙方对此无异议。以上事实有原、被告的在庭陈述，及原、被告提交的身份证复印件、《贞丰国际商贸城租赁合同》、《催要租金通知书》、《律师函》、《装修管理服务协议》、《解除通知》、应付租金及违约金计算明细表、应付物业费及违约金计算明细表、转款凭证、收款收据等证据在卷佐证，证据确实、足以认定。本院认为：原告与被告张道尧于2016年7月14日签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》，系其双方的真实意思表示，故双方应按照合同约定履行自己的义务，现原告已将案涉商铺交付给被告张道尧管理使用，被告张道尧应依约向原告支付相应的房屋租金、物业管理费等义务。再结合被告瑞福之家在成立之前召集股东会议，确认的召集人为被告张道尧、张晓敏，股东有且仅有张道尧和张晓敏，另被告张道尧于2016年10月9日向贞丰县市场监督管理局申请登记了被告瑞福之家，法定代表人为张道尧的事实，应认定被告张道尧系被告瑞福之家公司的发起人之一。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。”的规定，被告瑞福之家在成立之后，以实际享有涉案商铺的权利，并对外经营，故被告瑞福之家应承担合同责任，本院予以确认。对于被告张道尧主张被告杨秀全、张晓敏、瑞福之家是涉案上商铺的实际承租人，故应由三被告承担连带责任的请求，因被告杨秀全、张晓敏不是本案合同的相对人，也不是涉案合同享有权利和承担义务的主体，虽被告张道尧提交了被告杨秀全与张晓敏支付保证金和房租的证据来证明实际承租人为被告杨秀全、张晓敏，但原告出具的收据载明交款单位均为张道尧和瑞福之家，故该请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。退一步来讲，即便被告张道尧在本案中承担了给付责任，被告张道尧可以基于与被告杨秀全、张晓敏、瑞福之家之间的法律关系，另行主张权利。对于原告主张被告杨秀全、张晓敏、瑞福之家应承担连带责任的请求，原告突破了合同相对的原则，且现有证据也不能直接证明涉案商铺的实际承租人是被告杨秀全、张晓敏，至于被告杨秀全、张晓敏向原告交纳保证金和租金的问题，系被告张道尧与被告杨秀全、张晓敏之间的法律关系，本案不做评价，故对于原告的该主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告要求解除与被告张道尧签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》，因被告瑞福公司已对涉案合同予以确认，且原告于2020年1月13日也收到了被告瑞福之家送达的《解除〈房屋租赁合同〉》通知，已经作出了明确表示不再履行合同义务，故该请求于法有据，本院予以支持。关于被告应承担多少租金的问题，由于原告与被告签订的合同约定，被告附条件享有24个月免租期。同时《租赁合同》第三条第2约定：在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金，因此导致经营保证金不足的，乙方应自接到甲方书面通知次日起15日内缴足，乙方拒绝补足的，甲方有权解除本合同并要求乙方支付房屋实际使用期间的房屋租金（不享有免租期待遇）。被告于2020年1月23日就已搬离商铺，且作出与原告解除合同的表示，被告的行为已经构成违约，按照约定，被告不享有免租期待遇，应当支付实际使用期间的房屋租金，即为20874元/月×36月（2017年1月至2019年12月）=751464元，扣除被告交纳的150000元租金，被告张道尧、瑞福之家尚欠原告租金为601464元，本院予以确认。关于被告应承担多少物业管理费的问题。截止至2020年1月1日，被告张道尧、瑞福之家共计欠原告物业管理费65344.32元，未超过合同约定，本院予以确认。对于原告主张被告张道尧、瑞福之家应支付逾期付款违约金的问题，因原告与被告签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》已对违约责任作出了约定，即应承担当期应缴总金额万分之一的违约金，该请求于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告张道尧、瑞福之家拆除竖立在商铺墙面的广告牌的请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告张道尧、瑞福之家并恢复涉案商铺原状的请求，因原告未举证证明商铺原状的证据，应承担举证不能的后果，该请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州星力商业管理有限公司与被告张道尧于2016年7月14日签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》；二、限被告贵州张道尧、贵州省瑞福之家有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵州星力商业管理有限公司支付商铺租金人民币601464元及逾期支付违约金（以所欠租金601464元为基数，自2019年12月31日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止）；三、限被告张道尧、贵州省瑞福之家有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵州星力商业管理有限公司支付物业管理费人民币65344.32元及逾期支付违约金（第一笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2017年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止；第二笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2018年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止；第三笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止）；四、限被告张道尧、贵州省瑞福之家有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除竖立在租赁商铺外的广告牌；五、驳回原告贵州星力商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10592元，由被告张道尧、贵州省瑞福之家有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈洪斌人民陪审员  李家军人民陪审员  杨胜忠二〇二〇年十月二十五日法官助理田雷书记员邱冰