河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初294号 原告：路延辉，女，1984年11月17日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：刘泽锋，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。 被告：衡水市春风装饰工程有限责任公司，住所地河北省衡水市冀州区滨湖大道南侧、洛津路北侧，统一社会信用代码：91131181MA07M3Y59B。 法定代表人：杨建合，经理。 委托诉讼代理人：牛荣奎，河北双冀律师事务所律师。 原告路延辉与被告衡水市春风装饰工程有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路延辉委托诉讼代理人刘泽锋、被告衡水市春风装饰工程有限责任公司委托诉讼代理人牛荣奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路延辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因违约解除合同造成原告的装修损失及预期经济损失180万元；2、本案诉讼费、保全费及保全担保费均由被告承担。事实和理由：2017年9月份原、被告签订《租赁合同》，合同约定由原告承租被告春风建材城负一层的场地830平方米，优惠后实际交房租面积为820平方米，用于个体经营卫浴、瓷砖、集成吊顶及装饰装修材料等，租期为三年即自2017年10月1日起至2020年10月1日止，月租金为每平米20元，合计月租金16600元，因原告经营的卫浴、瓷砖、集成吊顶及装饰装修材料各品牌专卖店装修的成本过高，三年租期内无法收回成本，更谈不上盈利。为此原、被告结合实际并充分协商后，又于2017年10月1日签订《商位租赁补充协议》，约定延长租期两年，即自2020年10月1日起至2022年9月30日止。期间，原告于2019年10月1日经被告同意后，开始对加盟的马可波罗瓷砖店面进行设计装修，尚未装修完毕。但在租赁合同仅履行两年多的情况下，被告却视合同约定于不顾，违背诚信、违约在先，于2019年12月31日向包括原告在内的承租人通知要求提前解除租赁合同，要求各商户于2020年2月28日前撤出场地，自行安排。其被告严重违约的行为给原告带来了无法弥补的现有经济损失和预期的经济损失，经原告多次与被告协商沟通后无果。故原告为维护自己的合法权益，特诉诸法院。在审理过程中，原告提出诉讼请求180万元是原告暂时确定的数额，具体以评估结论为准，在评估报告作出后，原告诉讼请求数额确定为装饰装修损失630090.76元，评估费用损失7000元。原告围绕其诉讼请求提交证据如下：证一、原、被告于2017年9月签订的租赁合同，商位租赁补充协议各一份，证明被告与原告对经营的商位进行合同约定，由原告承租的商位，确定租期为总计5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，现期限尚未届满；证二、被告于2019年12月31日解除租赁合同通知一份，证明被告在合同期限未届满前提前解除合同，没有相应约定的事由，属单方违约解除合同，应承担违约造成的损失；证三、美多集成灶、衡水爱晟商贸有限公司、衡水市桃城区冀宁建材经销中心、衡水市高新区创慧建材经销处、衡水市高新区立攀卫浴经销处、衡水滨湖新区益恒家电经销处与原告签订的合作协议、经销合同及情况说明，证明原告在经营所承租的商位与加盟的厂家所签订的合作协议尚未到期，及因被告违约解除合同给原告造成不能再继续加盟合作厂家的不利后果及预期损失；证四、原告承租商位的门店装饰照片一组，证明原告在与被告签订租赁合同后投入200多万元装修费用对店面进行装修，二被告违约解除合同导致原告装修店面受有经济损失，该损失应由被告承担；证五、原告经营商位装修费用损失表及2018年度、2019年度销量汇总表及明细一套，证明因被告提前解除合同造成原告装修装饰费用无法收回成本，并给原告加盟经营的产品带来预期经济损失，加盟公司因被告解除合同致原告无经营地点均纷纷与原告解除加盟合同，该结果为原告带来巨大经济损失，所以原告要求对装修及预期经济损失申请委托鉴定机构给予综合评定损失数额；证六、申请法院对涉案商铺的装饰装修款项数额进行评估，衡水正财资产评估有限公司出具的衡正评报字（2020）第0026号资产评估报告，该报告评估结论为10个涉案商铺的装饰装修表现出来的市场价值为630090.76元，具体每店铺装饰装修价值在评估报告中分别列明。 被告衡水市春风装饰工程有限责任公司辩称，根据原告的诉状双方认可，涉案租赁合同解除日为通知解除后的60日，即2020年2月1日；2、原告所诉损失不存在；3、原告所诉2017年10月1日租赁合同及商位租赁补充协议已经解除与事实不符。请求依法驳回其诉讼请求；4、诉讼费由原告承担。被告围绕其答辩事由提交证据如下，证一、2019年10月1日，双方签订《春风建材城撤场协议》，（1）、因场地变化，被告不再租赁，将欠费缴清，即为撤场日，（2）、装修及附着物全部归商场，证明双方解除了2017年10月1日的《租赁合同》及《商位租赁补充协议》，此前租赁合同期间原告的装修已经归被告，本案原告不存在装修损失；证二、2019年10月1日，原、被告双方签订两份《租赁合同》分别约定原告租赁被告面积分别为645平方米、132平方米，原告分别经营箭牌卫浴、马可波罗瓷砖，证明（1）、原被告租赁期限为2019年10月1日-2020年9月30日，（2）、第十八条第1款“除本合同有特殊约定外，因甲方原因导致提前终止合同的，提前60天书面通知乙方，甲方应退还乙方所预交租金及费用部分，乙方支付的履约保证金自动转化为售后质量保证金，合同终止一年后，依照本合同”第一章的第七条的约定给予退还，（3）、双方对于本案租赁合同解除，约定提前60日通知，合同即为解除，双方互不赔偿责任；证三、2019年12月31日通知，证明按照合同约定提前60日通知原告解除租赁合同，解除日应为2020年2月28日，因疫情原因同意原告搬离时间至2020年4月10日，4月10日原告未退场造成被告损失，原告应予以赔偿；证四、被告的场地照片，证明原告2019年10月1日租赁合同租赁的132平方铺位的刚开始装修，被告即通知了原告解除租赁合同，原告没有损失；证五、其他商户的两份租赁合同，证明期间与本案原告同我公司签订的租赁合同期限一致，同为自2019年10月1日-2020年9月30日止，证明2019年10月1日，我公司与其他租户也是签订了期限为一年的《租赁合同》；证六、陆武伟等17户（除原告所有其他铺户）与我公司于2020年4月10日前，签订的《撤场协议书》，约定按照租赁合同第六章十八条第一款、十九条一款、二款约定提前60天通知解除，乙方（铺户）按照十九条一款、二款规定无条件撤场，将营业场所及设备设施交还甲方（我公司）所有租赁费用计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止，证明；（1）、所有铺户在我公司提前60日通知解除租赁合同后，均遵循了租赁合同第六章十八条第一款、十九条一款、二款的规定，均按照合同约定“无条件退场”，只退还剩余租金，（2）、原告同样也应按照租赁合同第六章十八条第一款、十九条一款、二款约定无条件退场。 针对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证一的真实性无异议，不认可原告主张，理由为该租赁合同及补偿协议原、被告已经解除，在2019年10月1日签订了租期为一年的租赁合同；对证二的真实性无异议，但不认可原告主张，该通知是依据双方签订的合同第18条在提前解除合同时应提前60日通知对方合同予以解除，所以不认可原告对该证据主张；对证三、证四、证五的真实性、合法性、关联性有异议，该证据不能体现与本案有关联，而且是孤证，没有其他证据予以证实，并且该证据与双方签订的租赁合同明显不符，合同约定合同接解除后只退还部分租金；对证六的评估报告，认为该报告与原告主张没有任何关联，不认可该报告，该报告只是对涉案物品的一种勘验所依据的只是一个现场勘验，现场勘验物品权属不清，权属应为被告不属于原告，且该报告第九条的评估假设中该假设注明的是委托资产权属清晰、无争议，但该资产属于被告所有（2017年10月1日租赁合同及补充协议、2019年10月1日重新签订的两份租赁合同均可证实），评估报告第七条评估方法为成本价，没有任何合同依据，只是现场对涉案物品的评估，而对于本案涉案物品大部分为装饰装修合同解除该物品成本在拆除的情况下已经不存在，所以该成本价对本案不适用，另评估报告所列的物品单价均高于国家定额，物品单价来源没有依据，故损失的总金额没有依据，对于移动物品、展台等报告上注明“有争议”的物品，原告已取走，该部分物品不属于装饰装修范围，不能作为装饰装修记入报告中，评估报告没有体现折价费用，评估费用由原告承担。 针对被告提交的证据，原告质证意见如下：对证一的真实性无异议，关联性及被告主张有异议，2019年4月1日签订的撤场是箭牌瓷砖的撤场协议，因为在建材城内经营萨米特瓷砖和箭牌瓷砖两个品牌，由于马可波罗瓷砖入住建材城就把箭牌瓷砖撤掉了，提供装修损失及预期损失里面不包括箭牌瓷砖。签订合同通时只有箭牌卫浴占用145平面积，合同约定645平米包括其他品牌没有在合同中列明，只用箭牌卫浴做了代表，和原签订的五年租赁合同是不冲突的，因为春风要求每年签一次协议，五年协议是和赵建超签的，我说已经有五年协议了，更换后的负责人王新志说没事原告的合同一样有效，按照被告公司更换负责人，原负责人与原告签订的是五年租赁合同，因更换负责人按照公司要求包括原告在内的承租人在总合同期限内每年签订协议，该协议属于分签协议，不影响原告承租的五年租赁效果，每年签订合同之前就将承租商铺装修完毕投资260多万；对证二被告提交的关于马可波罗瓷砖租赁合同真实性无异议，对辩称意见有异议，该租赁合同中有被告公司法人于2019年10月1日签署意见为马可波罗改造装修补助时间6个月，原告以实际投入装修并为此支付20多万装修费用，但因被告违约解除行为在2019年12月31日通知原告要求解除合同，该期限没有达到被告承诺的装修补助6个月，并且被告解除合同行为属于单方违约，给原告造成损失应依法赔偿；对证三认为通知确实由被告送达给原告，但原告对该通知内容不认可，当时提出异议，首先被告解除租赁合同的原因并非连年亏损，且被告未提交被告公司运营负债情况表，无法证实建材城连年亏损状态，事实是被告追求与经营建材城更高的利益不惜舍弃承租人合法利益，原告对该通知合法性、关联系有异议，不符合双方合同约定；对证四照片反映真实性无异议，对装修价款应以物价评估结论为准,不能证实不存在损失；对证五、证六有异议，所列承租人承租面积无法与原告相提并论，原告面积达到800多平米，被告提交的部分承租人200多平，经销产品与原告经营产品损失不能相提并论，该部分承租人是对个人权利予以默认放弃行为与原告向法庭主张权利无关，原告损失过大不能放弃相应诉权，所有商铺撤场协议是因为他们没有签订五年协议，面积小损失也少。 经本院审查，并结合双方当事人的质证意见，本院对证据认定如下： 原告提交的证一、证二加盖有被告公章，本院对该证据真实性予以认可，就其证明目的能否支持下文释明；证三中的经销合同、合作协议与本院在评估活动中现场确认的铺面品牌一致，真实性本院予以确认，该证据中的三份情况说明形式上系证人证言，证人应出庭接受询问，但无证人出庭故三份情况说明本院不予认可；证四的照片与本院在评估活动中现场所见铺面一致，改组照片真实性本院予以认可；证五原告整理的装修费用损失及销售额表格系原告个人出具，形式上系当事人就案情的陈述，不宜作为证据；证六的评估报告系本院经原告申请再向原告释明诉讼风险后，原告坚持申请评估产生的评估报告，该报告系有有资质的第三方机构出具，该评估报告真实、合法，本院对得出的价值数额予以认可，但就报告中所有商铺的装饰装修数额是否适用本院在下文释明。 被告提交的证一有原、被告的签字盖章，但该证据仅说明在当时就箭牌瓷砖商铺撤场时的情况，与本案涉及的商铺无关联性，该证据本院不予认可；证二的2019年10月1日签订的两份面积分别为645平方米、132平方米的租赁合同，有原、被告的签字盖章，且系涉案的商铺的租赁合同，该证据真实性本院予以认可，对于被告提出的证明目的是否支持本院下文释明；证三的通知与原告提交的证二一致，其真实性本院予以认可，就证明目的下文释明；证四的关于132平米的马可波罗瓷砖商铺的照片与本院评估现场一致，该证据真实性本院予以认可，但就证明目的本院下文释明；证五其他商户的租赁合同，其真实性本院予以认可，但与本案关联性不足；证六的撤场协议书真实性本院予以认可，但关联性不足。 结合本院认定的证据以及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，原、被告之间签订租赁合同一份，约定原告租赁被告位于冀州区平方米的铺面若干用于经营装饰建材，租赁期间为自2017年10月1日起至2020年10月1日止，当日又签订商铺租赁补充协议一份，该补充协议约定租赁期间为自2020年10月1日起至2022年9月30日止，补充协议中约定若租赁期限未到被告要求终止合同时被告需根据实际情况支付原告装修费用，此后原告租赁被告商铺并进行了装饰装修和正常经营活动。期间因经营品牌变动，原告经营的箭牌瓷砖商铺撤场（2019年10月1日达成撤场协议），新经营马可波罗瓷砖，并另行租用。 2019年10月1日，原、被告分别订立了面积为645平方米、132平方米的租赁合同两份，其中132平方米的租赁合同对应为经营马可波罗瓷砖的商铺，645平米的租赁合同对应为原830平方米租赁合同中扣除不再经营的箭牌瓷砖后剩余的商铺，两份合同约定的租赁期间为自2019年10月1日起至2020年9月30日止，在合同终止方面约定因被告原因提前终止合同的需提前60日内通知原告，被告应退还预交租金费用及费用的余额部分，在撤场方面约定合同终止后，原告应于终止前五日内无条件撤场，并将营业场、设备设施交还被告，若未在规定时间撤场被告有权清场并无需承担因此造成原告的损失。其中在对应为经营马可波罗瓷砖商铺132平方米的租赁合同中，被告注明六个月的租期为补助马可波罗改造装修。 2019年12月31日，被告向原告等其他商户发出的撤场通知，内容为因亏损停办建材城，根据合同约定请各商户于2020年2月28日前撤场。原告收到通知后，不认可被告提出的撤场要求。双方发生争议，诉至法院 另，在对衡正评报字（2020）第0026号资产评估报告进行质证询问时，经本院向双方询问，被告认可应承担马可波罗瓷砖商铺的装饰装修损失，但不认可评估报告中的评估价值。 本院认为，商事活动应当遵循交易规则和契约精神，法律保护合法交易。 本案中，原、被告就租赁商铺事宜在不同的时间点签订了数个不同的租赁合同，在各个合同约定内容不同时，应当以最后日期的租赁合同约定为准。具体到本案审理的租赁产生的装饰装修的损失，根据原、被告双方于2019年10月1日订立的合同，在租赁合同终止后，原告应于终止前五日内无条件撤场；在合同终止方面的，合同约定因被告导致提前终止时，需提前60日书面通知，且退还预交的租金的余额部分；据此被告在2019年12月31日发出书面撤场通知时应视为约定中的因被告导致合同提前终止，在60日后即2020年3月1日起租赁合同终止，依照租赁合同第十九条合同终止，原告应无条件撤场。据此，原告主张的赔偿装饰装修损失（不含马可波罗商铺），因合同中就撤场明确约定了“无条件撤场”，故本院不予支持。对于马可波罗瓷砖商铺的装饰装修损失，一方面被告认可承担该商铺的装饰装修损失，另一方面根据评估报告第八条中的“进行市场调研、询价及计算工作”可知，鉴定机构系搜集各项资产相关市场价格数据，分析数据真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整进行价值测算，并非被告所称的没有任何依据，且鉴定机构、鉴定人员具备相关资产评估资质，鉴定活动依法进行，故本院认可该鉴定报告中对马可波罗瓷砖商铺的评估价值，相应原告诉请中就马可波罗瓷砖商铺的装饰装修损失，本院予以支持，根据评估报告费用为18331.68元。评估费用负担方面，该费用系因本案装饰装修损失赔偿事宜产生，本院根据原告诉请的支持和驳回比例由原、被告分担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条的规定，判决如下： 一、限被告衡水市春风装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告路延辉装饰装修损失18331.68元； 二、评估产生费用7000元，原告路延辉承担6796元（已付），被告衡水市春风装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告路延辉204元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5085元，由原告路延辉承担4937元，被告衡水市春风装饰工程有限责任公司承担148元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 员 肖玉山 二〇二〇年十月十六日 法官助理 刘骐畅 书 记 员 郑建东 ——