湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初1490号 原告：湖南青竹湖置业有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。 法定代表人：毕礼刚，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋祖元，湖南君见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙东，湖南君见律师事务所律师。 被告：黄品德，男，1966年5月28日出生，汉族，住城步苗族自治县。 被告：杨丽美，女，1974年9月3日出生，汉族，住址同上。 原告湖南青竹湖置业有限公司（以下简称青竹湖公司）诉被告黄品德、杨丽美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，由审判员廖梦菲担任审判长，人民陪审员李国志和汝金华组成合议庭，代理书记员蒋运佳担任庭审记录。原告青竹湖公司的委托诉讼代理人蒋祖元到庭参加庭审，被告黄品德、杨丽美经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青竹湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2014年7月16日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、判令两被告将位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号房屋退还给原告；3、判令两被告支付原告违约金38440.50元；4、判令两被告支付原告代偿的招商银行股份有限公司长沙分行贷款本息13520.1元（暂计算至起诉时，以后发生新的代偿款项按实际发生金额追加）；5、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由： 2014年7月16日，原被告双方签订一份《长沙市商品房买卖合同》（期房），两被告购买原告开发的长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号房屋。合同约定，总房价为384405元，付款方式为银行按揭贷款，首付124405元，向指定银行按揭贷款260000元，买受人在获得按揭贷款后应按相应贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息，在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向出卖人支付违约金，买受人逾期偿还出卖人款项和违约金的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款10%的违约金。2014年8月1日，两被告作为借款人（抵押人）与贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司长沙分行签订《个人购房借款及担保合同》，原告作为保证人在该合同上盖章。合同约定贷款金额为260000元，贷款期限自2014年8月1日起到2029年8月1日止，借款人以等额本息方式归还贷款本息，抵押物为长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号房屋，保证人以借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，发生违约事件时，贷款人有权直接扣收借款人、保证人在招商银行系统内开立的结算账户和其他账户上的存款，以清偿借款人全部债务。上述合同签订后，原告按约向两被告交付了房屋，子女也如愿读了学位学校-长沙青竹湖湘一外国语学校，但两被告却违反约定，却拖延向原告提交契税缴款凭证至今，导致原告无法为两被告办理房屋预告登记，经原告多次催收无果，因两被告未配合办理房屋预告登记，该栋房屋由期房转为现房，两被告必须与被告重新签订《长沙市商品房买卖合同》（现房）才能办理不动产权及他项权证，但两被告一致拖延重签合同。同时，两被告多次出现逾期向银行归还贷款本息的情况，导致银行分别于2016年5月30日、2017年3月31日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年2月28日、2018年5月31日和2018年6月30日从原告保证金账户扣收两被告贷款本息合计13520.1元。两年来，原告通过电话、短信、上门及ＥＭＳ邮寄及登报方式催促两被告向原告支付银行代偿款项，与原告重新签订《长沙市商品房买卖合同》（现房）、提交契税缴纳凭证、要求其配合原告为其办理房屋不动产权证和他项权证。但两被告置若罔闻，至今不肯配合。2020年3月3日，招商银行股份有限公司长沙分行向原告送达《客户逾期通知书》，告知两被告又拖欠了2019年10月、11月、12月及2020年1月、2月贷款本息合计7494.3元，同时告知预计2020年3月底从原告保证金账户中扣除。原告认为，两被告故意拖延办理不动产权证及他项权证，意图让原告长期为其承担贷款本息还款保证责任，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告黄品德、杨丽美经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2014年7月16日，原告与两被告签订一份合同编号为201107811807的《长沙市商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的位于开福区××路××号××栋××层××号房屋，用途为住宅，建筑面积82.79㎡，单价4643.13元／㎡，总房价384405元，两被告以银行按揭方式付款，首付款为124405元，剩余房款260000元向招商银行股份有限公司长沙分行申请贷款。原告应当在2014年11月30日前向两被告交付该商品房。合同约定不能按时办理合同备案和预告登记的，等同于因买受人原因不按时办理按揭手续，按本合同第七条关于买受人按期付款的违约责任处理，不能按时办理房屋使用权和土地使用权的，买受人按已付房款日万分之一向出卖人支付违约金。补充协议第一条第3款还约定，买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同约定按期足额偿还贷款本息。在出卖人为买受人按揭贷款提供担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能按上述时间偿还出卖人款项和违约金的，出卖人有权选择（1）如合同约定房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总房款的10%违约金；（2）合同约定房屋已办理产权转移登记手续的，买受人应按合同价格的80%向出卖人转让该房屋，为此造成买受人损失（诉讼费、执行费、律师费、交通费等）由买受人赔偿。该商品房买卖合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款124405元。两被告于2014年11月30日装修入住涉案房屋，现已入住多年。 2014年8月1日，两被告与抵押权人招商银行股份有限公司长沙分行（贷款银行）签订一份《个人购房借款及担保合同》，原告为担保人，合同约定两被告购买原告开发的位于开福区××路××号××花园××栋××层××号房屋，房屋总价384405元，按揭贷款260000元，贷款期限为180个月，从2014年8月1日至2029年8月1日止。本合同执行利率为年利率7.2050%，保证期间为自本合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房产权证办理正式抵押登记，并将房地产权证交由贷款人保管之日止。之后，按揭银行向被告发放了贷款。贷款期间，被告未按期归还按揭银行的贷款，贷款银行向原告出具《扣除保证金告知函》，并分别于2016年5月30日扣除原告在贷款银行的保证金3181.96元，于2017年3月29日扣除原告在贷款银行的保证金760.01元，于2017年6月29日扣除原告在贷款银行的保证金2826.25元，于2017年12月29日扣除原告在贷款银行的保证金2769.43元，于2018年2月28日扣除原告在贷款银行的保证金2129.66元，于2018年5月28日扣除原告在贷款银行的保证金1123.66元，于2018年6月29日扣除原告在贷款银行的保证金729.13元。为此，原告向两被告发出一份《律师函》，告知两被告因未还原告垫付的按揭贷款及未缴纳维修资金，原告为此向贷款银行代偿按揭贷款7次，合计13520.1元，两被告严重违反合同约定，根据补充协议第一条第三款约定，原告有权解除买卖合同并收取总购房款10%的违约金，同时，两被告在签订买卖合同后未缴纳维修基金，导致合同无法办理备案手续，现房屋转为现房，需要重新签订合同，并缴纳维修资金才能办理备案，否则影响房屋不动产证的办理。请两被告于2018年8月20日前偿还原告代偿按揭款13520.1元及违约金，并签署现房合同，完成维修基金的缴纳。2019年11月12日，原告向两被告发出一份《通知书》，告知两被告1、在收到本通知书后十日内向原告支付银行扣收款项13520.1元及违约金；2、请两被告立即归还拖欠的贷款本息，并确保今后不再有新的逾期行为；3、在收到本通知后五日内与原告重新签订《长沙市商品房买卖合同》（现房），并提交缴纳契税凭证，积极配合原告办理房屋不动产权证和他项权证。逾期，原告将解除合同，追究违约责任。之后，原告于2019年12月17日在长沙晚报上发出登报通知，公告1、黄品德、杨丽美在本通知见报后10日内向我司支付银行扣收款项13520.1元；2、请黄品德、杨丽美立即向银行归还近期拖欠的贷款本息；3、请黄品德、杨丽美在本通知见报后10日内与我司重新签订《长沙市商品房买卖合同》（现房），同时提交契税缴款凭证，并积极配合我司为你们办理房屋不动产权证和他项权证。逾期，我司将依法解除与你们所签合同，并追究你们的违约责任。 2020年3月3日，贷款银行向原告发出一份《客户逾期通知书》，内容为该户逾期客户（即被告）催收多次，至今未能还款，逾期多次，也未办妥正式抵押。贷款银行分别于2019年10月10日扣除原告在贷款银行的保证金841.87元，于2019年11月10日扣除原告在贷款银行的保证金925.73元，于2019年12月10日扣除原告在贷款银行的保证金1444.92元，于2020年1月10日扣除原告在贷款银行的保证金2148.28元，于2020年2月10日扣除原告在贷款银行的保证金2133.5元，于2020年3月20日扣除原告在贷款银行的保证金2155.82，合计9650.12元，之后，贷款银行又于2020年6月29日扣除原告的保证金1696.06元，综上，截至2020年6月29日，贷款银行共计划扣原告代被告垫付的款项24866.28元。庭审中，原告增加第四项诉讼请求中关于代偿贷款本息数额，由原来13520.1元变更为24866.28元。现两被告未归还原告垫付款项，故酿至纠纷。 以上事实，有长沙市商品房买卖合同及补充协议、个人购房借款及担保合同、招商银行扣收黄品德贷款本息财务凭证、律师函、客户逾期通知书、登报公告、贷款本息代偿证明书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，原告与两被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性禁止规定，合法有效，当事人应全面履行合同义务。被告未按约偿还按揭银行贷款，导致原告承担保证责任被扣除相应保证金，被告行为确有违约。截至2020年6月29日原告代两被告承担了按揭款24866.28元，仅占全部购房款的6.4%,违约情节轻微。现两被告虽未及时归还按揭银行贷款导致原告承担了保证责任，但该违约行为不足以达到解除合同的目的，亦未导致其合同目的不能实现。此外，考虑到两被告于2014年装修入住该套商品房，长达6年之久，原告也已向被告支付完所有购房款，如解除该《商品房买卖合同》，不利于维护社会交易稳定性，本着尊重历史现状，不宜解除原告与两被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。故对原告主张解除原被告于2014年7月16日签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉求，本院不予支持；根据前文所述，在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议未解除的前提下，对原告主张两被告将位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号房屋退还给原告的诉求，本院不予支持；本案原告确为被告垫付了相应款项并提供了依据佐证，故对原告主张两被告归还原告代为垫付的保证款24866.28元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；对原告主张两被告支付违约金38440.5元的诉求，考虑到两被告确有违约行为且违约在先，导致原告承担了保证责任，根据公平原则，两被告应当支付一定的违约金。依据合同履行情况，当事人过错程度等综合因素考虑，本院酌情认定两被告按照原告垫付银行代偿款的20%支付违约金，即4973元，对原告诉求超出部分，本院不予支持。被告黄品德、杨丽美经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告黄品德、杨丽美于本判决生效之日起十日内支付原告湖南青竹湖置业有限公司垫付贷款24866.28元； 二、被告黄品德、杨丽美于本判决生效之日起十日内支付原告湖南青竹湖置业有限公司违约金4973元； 三、驳回原告湖南青竹湖置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1100元，公告费560元，合计1660元，由被告黄品德、杨丽美承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  廖梦菲 人民陪审员  汝金华 人民陪审员  李国志 二〇二〇年十月九日 法官 助理  陈 飞 书 记 员  蒋运佳