云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云01民终9834、9838、9842、9844、9846-9848、9850、9851、9872、9877-9879、9881-9883号 上诉人（原审被告）：云南浙商投资开发有限公司。住所地云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。 法定代表人：彭宇兴。 9834号案被上诉人（原审原告）：詹锦文，男，汉族，1974年1月8日生，住所地：湖北省仙桃市。 9838号案被上诉人（原审原告）：胡常乾，男，汉族，1975年6月16日生，住所地：云南省昆明市。 9842号案被上诉人（原审原告）：胡益群，男，汉族，1967年12月28日生，住所地：湖南省双峰县。 9844号案被上诉人（原审原告）：王声阅，男，汉族，1976年2月8日生，住所地：昆明市。 9844号案被上诉人（原审原告）：陈利，女，汉族，1981年10月10日生，住所地：昆明市。 9846号案被上诉人（原审原告）：严化斌，男，汉族，1979年9月4日生，住所地：昆明市。 9847号案被上诉人（原审原告）：何顺青，男，汉族，1973年2月11日生，住所地：河北省石家庄深泽县。 9848号案被上诉人（原审原告）：黄平银，男，汉族，1990年8月1日生，住所地：云南省昭通市大关县。 9850号案被上诉人（原审原告）：周鑫，男，傣族，1990年1月18日生，住所地：云南省昆明市呈贡区。 9851号案被上诉人（原审原告）：李文为，男，汉族，1987年6月28日生，住所地：湖南省攸县。 9851号案被上诉人（原审原告）：赵海丽，女，汉族，1986年12月18日生，住所地：云南省昆明市呈贡区。 9872号案被上诉人（原审原告）：潘金勇，男，汉族，1986年8月15日生，住所地：云南省昭通市昭阳区。 9877号案被上诉人（原审原告）：杨俊松，男，彝族，1983年11月12日生，住所地：云南省昆明市。 9877号案被上诉人（原审原告）：包秀芝，女，汉族，1988年1月18日生，住所地：云南省昆明市。 9878号案被上诉人（原审原告）：王显勇，男，汉族，1978年1月28日生，住所地：贵州省大方县。 9879号案被上诉人（原审原告）：虞丽花，女，汉族，1980年1月18日生，住所地：昆明市。 9881号案被上诉人（原审原告）：殷和艳，女，汉族，1979年9月10日生，住所地：昆明市。 9882号案被上诉人（原审原告）：母吉全，男，汉族，1986年12月28日生，住所地：昆明市。 9883号案被上诉人（原审原告）：田鸿，男，汉族，1987年10月16日生，住所地：云南省昆明市。 十六案被上诉人共同委托诉讼代理人：陈玉琴、范国雄，云南典传律师事务所律师。 上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称“浙商公司”）因与被上诉人詹锦文、胡常乾、胡益群、王声阅、陈利、严化斌、何顺青、黄平银、周鑫、李文为、赵海丽、潘金勇、杨俊松、包秀芝、王显勇、虞丽花、殷和艳、母吉全、田鸿（以下简称詹锦文等人）商品房销售合同纠纷十六案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3239、3240、3247、3248、4112、4119、4122-4124、4129、4133-4136、4145、4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本十六案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。 上诉人浙商公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：因签购东盟森林小区房屋，涉案双方签订并履行《商品房购销合同》（下称“合同”)。其中第十二条关于房屋产权证办理的约定是：上诉人“在项目整体项目竣工150个工作日内协助乙方(被上诉人）将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关”，并规定了交费、签署授权文件等若干前提条件。这显然是同时附条件并附期限的民事行为义务。同时，依《城乡规划法》、《物权法》、《房屋登记办法》等房产登记法规，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才得进行。而初始登记前，又必须在通过包括规划核实验收在内的行政验收、项目完成竣工备案。因之，上诉人履行代理义务还须首先满足法定条件。本案一审被上诉人主张逾期办证违约金。上诉人已举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不满足法定规划验收条件和约定“整体项目竣工”的约定条件，代理申请义务尚未发生，未办证并非上诉人的原因所致。合同约定房屋交付的条件是“建设单位（上诉人）组织验收合格”，即五方验收合格。这一约定未违反法律法规的强制规定，并符合云南乃至全国房地产业的行业惯例，合法有效。一审悖离合同约定，以交房时点起算上诉人代理义务发生期间明显失据。垃圾中转站建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不垃圾中转站建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定免责事由；无论依合同或“商品房买卖司法解释”十八条规定，开发商担责的前提都必须是“因开发商的原因所致”，且被上诉人依法对此负有举证义务。一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定，臆断上诉人应在交房前完成全部项目建设内容，已造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上又不能实现、并使非法（阻挠〕行为额外获利的法律悖局，由此上诉人不应当承担任何形式的违约责任。基于双方合同约定：上诉人协助被上诉人办理的是递交房屋登记手续，且合同约定由被上诉人递交的资料均是按照房管局所要求的手续签署的，但因2016年6月30日，昆明市不动产统一登记的实施，不再单独办理房产证和土地证，统一由不动产登记中心受理。由此，按照房管局要求提供的材料客观上已无法满足新的办证要求，上诉人客观上无法履行。另代为递交办证资料是一个独立的委托代理关系，双方约定办理的是房屋产权证，但因政府政策的变化和职能部门的调整，上诉人向不动产登记中心递交办证资料已超出受托范围，且被上诉人已将土地证的办理委托第三方公司办理，且该合同仍在合同有限期内，故原审法院的审理遗漏了必要的第三人。由此，被上诉人要求上诉人将办理不动产权证所需的资料递交至产权登记机关无事实和法律依据，且无论在法律情势和主体障碍上诉人上客观上都已无法履行，另根据情势变更的相关法律规定，即使上诉人构成违约，违约金也应当截止于2016年6月30日。违约责任的本质是赔偿损失，上诉人已按约定将其所购房屋交付于被上诉人实际使用，且原审案件审理中，被上诉人并未举证证明已实际造成的损失，故依据《合同法》114条等相关法律规定，请求法院依法予以调整或免除。据悉，仅上诉人开发的小区，起诉的已有数百起，另有数千户签约业主准备仿例跟进。本案成例，不仅将改变昆明乃至全国的房地产行业交易惯例，更深刻影响昆明的法制环境和经济投资环境，恳请二审法院重视纠正。 被上诉人詹锦文等人答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。 被上诉人詹锦文等人在一审中分别起诉主张：1、判令浙商公司立即将办理房屋产权证资料提交产权登记机关；；2、判令浙商公司支付因逾期办理房屋产权证的违约金；3、判令诉讼费用由浙商公司承担。 一审法院经审理后判决：一、由浙商公司在判决生效之日起十日内向詹锦文等人支付自2015年6月30日等日期起至浙商公司将办理涉案不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回詹锦文等人的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院依法予以确认。 归纳双方当事人的诉辩主张，本十六案的争议焦点为：浙商公司是否存在詹锦文等人所主张的逾期办证的违约行为？如存在该违约行为，其应承担违约金的标准是什么？ 本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本十六案中，涉案的房屋未能办理产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，浙商公司交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由浙商公司承担，浙商公司在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的不动产未办证对詹锦文等人造成的实际损失情况及浙商公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金进行下调，具有事实及法律依据；且将每天10元调整为每天5元，较为合理，并无不当，本院予以维持。综上所述，浙商公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 十六案二审案件受理费各100元，均由上诉人云南浙商投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 姚 丹 二〇二〇年十月三十一日 书记员 李佳隆