湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0113民初853号原告：汪欣，女，汉族，1984年11月7日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：薛伟幸、吕明山，湖北高照律师事务所律师。被告：武汉鼎顺置业有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街薇湖路79号。法定代表人：许天晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊、侯晓，湖北维勒律师事务所律师。第三人：武汉市洪山区金发钢材门市部，住所地：武汉市洪山区七一七研究所。经营者：刘淑兰，女，汉族，1952年10月18日出生。住湖北省应城市。委托诉讼代理人：薛伟幸，湖北高照律师事务所律师。第三人：武汉市志泰华科贸有限公司，住所地武汉市洪山区青菱乡长江村。法定代表人：许志文，公司经理。委托诉讼代理人：江齐全，公司员工，原告汪欣诉被告武汉鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）、第三人武汉市洪山区金发钢材门市部（以下简称金发钢材门市部）、第三人武汉市志泰华科贸有限公司（以下简称志泰华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汪欣的委托诉讼代理人薛伟幸、吕明山、被告鼎顺公司及其委托诉讼代理人胡俊、侯晓、第三人武汉市志泰华科贸有限公司及其委托诉讼代理人江齐全、第三人金发门市部及其委托诉讼代理人薛伟幸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪欣向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原、被告签订的十份《汉南天地商品房订购协议书》；二、请求法院依法判令被告向原告双倍退还支付的购房款及违约金共计7935514元（购房款3967757元的2倍）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月12日，第三人金发钢材门市部与第三人志泰华公司签订了一份《钢材采购合同》，合同约定由第三人金发钢材门市部向第三人志泰华公司供应一批钢材，2016年1月11日经核算，第三人志泰华公司尚欠第三人金发钢材门市部钢材款5242182元；2016年1月25日，被告自愿承诺以其开发建设的10套商品房抵偿该货款，为此，原告与被告签订了十份《汉南天地商品房定购协议书》（以下简称“协议书”），约定被告将汉南天地3号楼2单元301号、501号、1903号、2103号、2203号、2303号、2503号、2703号、3103号、3203号共10套商品房抵偿给原告，以结清第三人志泰华公司下欠第三人金发钢材门市部的货款3967757元，但该抵偿协议签订后，被告一直拖延拒绝履行义务，为此诉至贵院，望贵院判如所请。被告鼎顺公司辩称，请求驳回原告诉讼请求并由原告承担诉讼费用。理由：案涉欠款是第三人金发钢材门市部与第三人志泰华公司因钢材买卖下欠的货款，被告愿意以十套商品房抵偿金发门市部的钢材款，系一种债的加入行为，债的加入未经被告股东会批准依法应认定为无效；根据民九会议纪要精神，以物抵债的偿债行为如果没有完成，只能依据双方原有的法律关系进行处理。第三人金发钢材门市部述称，志泰华公司欠其钢材货款5102686元，是经过三方沟通协商，被告愿意以十套房屋抵偿钢材款才签订了涉案的房屋订购书，由于金发钢材门市部无法登记购买住宅，故指定法人的儿媳原告为购买人。第三人志泰华公司述称：钢材是送给我公司后，我公司又转卖给了被告，我公司欠金发钢材门市部货款后，经三方协商才以被告的房屋抵偿货款；经审理查明，2014年3月12日，第三人金发钢材门市部与第三人志泰华公司签订了一份《钢材采购合同》，合同约定由第三人金发钢材门市部向被告开发建设的“汉南天地”项目供应钢材约3000吨，2014年12月11日，第三人金发钢材门市部与第三人志泰华公司进行了结算，双方确认第三人志泰华公司下欠第三人金发钢材门市部钢材款5102686元，2016年元月11日，双方再次对帐确认第三人志泰华公司下欠第三人金发钢材门市部钢材款本金3959352元、利息1282830元。2016年1月25日，原告受第三人金发钢材门市部指令与被告签订十份《汉南天地商品房定购协议书》，约定被告将汉南天地3号楼2单元301号、501号、1903号、2103号、2203号、2303号、2503号、2703号、3103号、3203号共10套商品房，以总价3967757元抵偿第三人金发钢材门市部的钢材款，并且被告向第三人金发钢材门市部出具了收款收据，明确约定以工程款抵偿购房款，上述协议签订后，因被告上述抵债房屋均设定有抵押贷款，且还被多家法院查封，房屋一直保存在被告手中未予交付。上述事实，有《钢材采购合同》、《汉南天地工地钢材款结帐凭证》、《计息》、《汉南天地商品房定购协议书》、收款收据以及各方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本案双方争议的焦点：一、原、被告间以物抵债的行为，到底是商品房买卖行为还是债的加入行为；二、被告没有履行交房义务应当承担的法律责任（即原告能否要求被告双倍赔偿购房款）问题；本院认为，原、被告双方签订的《汉南天地商品房定购协议书》，因其协议内容并没有违背法律、法规强制性规定，依法应当认定为合法有效，但是，由于双方约定的抵债房屋，被告在抵偿行为发生前就已经设定抵押，且已被人民法院多轮查封，双方以物抵债的行为根本不能实现，因此，该协议已经没有履行的可能，依法应予解除，被告应当对其不能履行该义务造成的损害，并承担相应民事责任。关于争议焦点一，原、被告间以物抵债的行为，到底是商品房买卖行为还是债的加入行为；首先从双方签订的《汉南天地商品房定购协议书》内容上看，协议第三条第1款约定“在签定本协议后七日内交付全部房款411271元整，同时签定《武汉市商品房买卖合同》”、第五条约定“甲、乙双方签定《武汉市商品房买卖合同》后本协议自动失效”，可见，双方对于涉案抵债房屋的交付，均明确约定需要以签订的《武汉市商品房买卖合同》为准，而双方到目前为止没有签订《武汉市商品房买卖合同》，对涉案房屋的交付涉及的事项到目前为止没有作出约定，可见本协议还只是一种预定、预购性质的协议；其次，从被告收款方式中约定的“工程抵款”以及各方当事人当庭陈述可以看出，原告是以第三人金发钢材门市部的钢材款，来抵偿涉案商品房的购房款，因此属于以消灭原有金钱债务、设立以物抵偿债务的一种履行方式，并不是真正意义上的商品房买卖合同关系；再次，从涉案债务产生的根源上看，被告因拖欠第三人志泰华公司钢材款、第三人志泰华公司又拖欠第三人金发钢材门市部的钢材款，三方才协商以物抵债的方式，消灭各自之间的债权、债务关系，因此，被告这种以物抵债的行为，属于履行自己应承担债务的清偿债务方式，因而不是债的加入。综上，本院认为原、被告间以物抵债的行为，既不是普通的商品房买卖行为，也不是债的加入行为，而是相互之间为结清各自债务的一种履行行为方式；但鉴于该以物抵债行为已经无法实现，其协议应予解除。关于争议焦点二、被告没有履行交房义务应当承担的法律责任（即原告能否要求被告双倍赔偿购房款）的问题；首先，《汉南天地商品房定购协议书》的性质是一种以物抵债的债务履行方式（理由前面已述），因此本案不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定予以评判，原告依据此解释要求双倍赔偿依据不足；其次，双方在《汉南天地商品房定购协议书》第四条第2款约定：“甲方在本协议第三条约定时间内将上述乙方所定购房屋转售他人，则属甲方违约，并双倍返还乙方所付定金，本协议失效”，而协议第二条对需要交纳的定金数额，双方根本没有约定，因此，从双方协议内容可以看出“双倍返还”仅限于定金而不包含购房款，因而原告要求对购房款进行双倍赔偿，没有合同依据；再次，双方在《汉南天地商品房定购协议书》中，对房屋的交付以及交付不能应当承担的违约责任均没有作出约定，因而，本院只能依据双方过错大小，依法酌情确定各自责任。综上，本院认为被告的抵债房屋不能交付时，被告就应当承担偿还货款的民事责任，并且还应当承担迟延履行债务的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：解除原、被告之间签订的十份《汉南天地商品房订购协议书》；被告自本判决生效后十日内向原告支付钢材款3967757元及其利息（利息以3967757元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2016年1月25日起计算至实际付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38542元，保全费3020元，由被告武汉鼎顺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  何炎林人民陪审员  向 凯人民陪审员  李绪新二〇二〇年十月二十四日书 记 员  张梦月