广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1505号 原告：黄小湖，女，1975年11月15日出生，壮族，住广西百色市右江区。 原告委托诉讼代理人：廖海运，广西知君律师事务所律师。 原告委托诉讼代理人：黄威，广西知君律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路1-1号C区01座，统一社会信用代码：91451000692778787A。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦世昌，广西思贝律师事务所律师。 被告：百色水文中心（原百色市水文水资源局），住所地百色市城北一路34号。 法定代表人：黄召生。 委托诉讼代理人：孙骞，该中心职员。 被告：广西力卓投资有限责任公司，住所地南宁市邕宁区红星路10号1栋2单元212号房。 法定代表人：覃吉秋，董事长。 原告黄小湖与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）、百色水文中心、广西力卓投资有限责任公司（以下简称力卓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月18日作出（2019）桂1002民初4529号民事裁定，原告不服该裁定，上诉于百色市中级人民法院，百色市中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）桂10民终829号民事裁定，撤销本院原裁定，指令本院审理。本院于2020年5月11日重新立案后，适用普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖海运，被告广安公司的委托诉讼代理人韦世昌，被告百色水文中心的委托诉讼代理人孙骞，被告力卓公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付房屋；2、判令被告自2018年7月1日起至实际交付房屋之日止向原告支付违约金（暂计至2019年10月1日为32757元）。事实和理由：2017年9月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告在百色龙景区开发建设的“御水苑”小区1栋1103号商品房一套，该商品房总价款为445069元，原告已全部支付购房款。合同第十一条约定房屋交付时间为2018年6月30日前；第十二条约定如果逾期交付房屋超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付逾期交房违约金。违约金计算方式为：1．逾期在180日之内，每日按全部已付款的万分之一计算；2．逾期超过180日次日起至实际交付之日止，每日按全部已付款的万分之二计算。合同签订后，被告未按合同约定在2018年6月30日前交付房屋。原告认为，被告逾期交房的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向人民法院提起诉讼。 被告广安公司答辩称，一、本案诉争房屋是百色水文中心的职工集资房，并非由广安公司开发的商品房。集资房是由单位职工集资进行建设并以建设成本价面向本单位内部职工销售的房屋。商品房是由房地产开发公司融资开发并向社会不特定公众公开销售的房屋。本案中，从房屋的建设和销售两个方面进行区分，诉争房屋属于集资房，而非商品房，理由如下：1．从涉案房屋的建设资金来源、使用来看，诉争房屋不具有商品房的特征。本案诉争房屋的相关建设费用均是由百色水文中心支配的，百色水文中心的资金是向职工筹集而来的，并非单位自有资金。百色水文中心根据房屋建设的需要向其职工筹集资金，原告等购房者均向百色水文中心账户汇入过购房款用于房屋建设。百色水文中心（甲方）与广安公司（乙方）于2012年12月6日签订的《代理开发商品房协议》第一条第（五）项约定：“项目开发、建设、办证等所有资金由甲方筹措（含土地出让金），乙方不负责融资。”本案中，广安公司自身并未向本案房地产开发项目注入任何资金，涉案土地的出让金、设计费、工程款、监理费、税费等均由百色水文中心打入广安公司的账户，再由广安公司支付给土地管理部门、设计单位、施工单位、税务机关等单位，而除了涉案房屋开发事宜外，广安公司与百色水文中心并不存在其他法律关系和资金往来事宜。《代理开发商品房协议》第五条、第六条明确约定各项费用均由百色水文中心承担，广安公司仅代付。项目开发过程中，在支付土地出让金、设计费、工程款、监理费等相关费用前，广安公司需要向百色水文中心报告请示，百色水文中心审批后广安公司将收到的款项如数支付给土地管理部门、施工单位等单位。对于原告等购房者贷款支付的汇入广安公司账户的款项，广安公司亦无支配权，由百色水文中心决定如何使用。由此看来，百色水文中心对建设资金具有绝对的支配权利，广安公司仅代为支付，并不享有支配的权利。因此，广安公司虽为具有商品房开发资质的公司，但涉案房屋开发的建设资金并非由广安公司投入的，广安公司对诉争房屋并不享有所有权、处分权，诉争房屋并不属于广安公司开发的商品房。2．涉案房屋由百色水文中心分配，并非由广安公司公开销售，且销售价格并非由广安公司决定。《代理开发商品房协议》第六条约定：“……（二）72套住宅由甲方负责分配给职工，乙方不参与分房……（四）地下室或架空层、车位部分由甲方自行分配使用。”根据前述约定，诉争房产是由百色水文中心进行分配，而非由广安公司对外销售，广安公司实际亦无对外销售的行为。而百色水文中心亦非向社会不特定对象分配，而是分配给本单位的职工。百色水文中心审核通过职工的购房材料后，向广安公司报送其审核通过的可以签订商品房预售合同的购房职工名单，广安公司根据该名单与原告等人签订《商品房买卖合同（预售）》。从前述过程可明确诉争房屋的处分并未体现广安公司的意思，广安公司并不能销售诉争房屋，更不能由销售行为获利，并不符合真正意义的商品房开发应有之义。《代理开发商品房协议》第三条明确约定诉争房屋的价格是由土地相关费用、工程费用、开发管理费、税费等费用构成，属于成本价。而商品房开发的根本目的在于通过商品房开发销售获取利润，而利润由销售收入减去开发成本所得，因此商品房的销售价格高于成本价。因此，从诉争房屋的价格来看，并不属于商品房。综上所述，本案诉争房屋属于百色水文中心的职工集资房，而非广安公司开发的商品房。 二、本案诉争房屋并非广安公司销售的商品房的证据充分。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”一审中，广安公司提交了《代理开发商品房协议》、《关于确定百色市御水苑项目商品房买卖合同（预售）的函》，证明诉争房屋是由百色水文中心建设的，广安公司仅为代建方。该两份证据均加盖了百色水文中心的公章。此后为进一步查明事实，原一审法院向百色水文中心发函核实相关情况，百色水文中心回函明确表示前述两份材料确由其签订和出具，是其真实意思表示。原告虽对百色水文中心的回函有异议，但并未提供足以推翻该函内容的证据。根据民事诉讼的证据规则，原一审法院采信广安公司和百色水文中心提交的材料对争房屋并非广安公司销售的商品房这一基本事实进行认定，证据确实、充分。 三、本案并不属于商品房预售合同纠纷。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据前述相关分析可知，本案诉争房屋并非由广安公司向不特定公众社会销售的，且房屋的所有权并非由广安公司转移给购房者。其次，《中华人民共和国民法通则》第二条规定：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”而本案中经原一审法院审理查明，存在真正法律关系的主体是原告和百色水文中心，而原告与百色水文中心的地位是不平等的，主要体现在：（1）原告需要经过百色水文中心的审核同意后才能购买房屋，原告可购买房屋的面积由百色水文中心决定，而非原告自由选择；（2）原告需要根据百色水文中心的决定交纳房款、签订合同，并无协商的自由和选择的权利。因此，原告和百色水文中心之间的纠纷并不属于平等民事主体之间的纠纷，不适用民法的调整，不属于人民法院民事诉讼的受案范围。原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，应当驳回原告的起诉。 四、广安公司无需向原告支付延期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，百色水文中心与广安公司签订的《代理开发商品房协议》属于委托合同。百色水文中心向广安公司发出《关于确定百色市御水苑项目商品房买卖合同（预售）的函》同意广安公司以自己的名义与购房者签订《商品房买卖合同（预售）》，并且承诺由百色水文中心承担《商品房买卖合同（预售）》中出卖方所有的权利和义务。而原告与广安公司签订《商品房买卖合同（预售）》时是知道广安公司与百色水文中心是代理关系的，理由如下：1．原告是百色水文中心的职工，其是通过百色水文中心在御水苑项目购买房屋的，并非通过广安公司销售的方式购买房屋。2．原告是将购房首付款交至百色水文中心的账户，而非广安公司的账户，且原告亦未举证证明该交付是基于广安公司的授意交付的。因此，《商品房买卖合同（预售）》直接约束的是原告和百色水文中心，而非原告和广安公司，原告依据该合同主张违约金的对象应为百色水文中心，而非广安公司。广安公司不享有《商品房买卖合同（预售）》出卖方的权利，亦不承担《商品房买卖合同（预售）》出卖方的义务，无需向原告支付违约金。 综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的起诉。 被告百色水文中心辩称，一、本案诉争房屋是百色水文中心的职工集资房，由百色广安房地产开发有限公司（以下简称“广安公司”）代理开发的商品房。集资房是由单位职工集资进行建设并以建设成本价面向本单位内部职工销售的房屋。商品房是由房地产开发公司融资开发并向社会不特定公众公开销售的房屋。本案中，从房屋的建设和销售两个方面进行区分，诉争房屋属于集资房，而非商品房，理由如下：1．从涉案房屋的建设资金来源、使用来看，诉争房屋不具有商品房的特征。本案诉争房屋的相关建设费用均是由百色水文中心支配的，百色水文中心的资金是向职工筹集而来的，并非单位自有资金。百色水文中心根据房屋建设的需要向其职工筹集资金，原告等购房者均向百色水文中心账户汇入过购房款用于房屋建设。因百色水文中心无商品房开发资质，因此百色水文中心（甲方）代表各购房户与有商品房开发资质的广安公司（乙方）于2012年12月6日签订的《代理开发商品房协议》。《代理开发商品房协议》第一条第（五）项约定：“项目开发、建设、办证等所有资金由甲方筹措（含土地出让金），乙方不负责融资。”本案中，广安公司自身并未向本案房地产开发项目注入任何资金，涉案土地的出让金、设计费、工程款、监理费、税费等均由百色水文中心打入广安公司的账户，再由广安公司支付给土地管理部门、设计单位、施工单位、税务机关等单位，而除了涉案房屋开发事宜外，广安公司与百色水文中心并不存在其他法律关系和资金往来事宜。2．涉案房屋由百色水文中心分配，亦非向社会不特定对象分配，而是分配给本单位的职工，且在选房过程中是通过评分，从高到低依次进行选房。百色水文中心审核通过职工的购房材料后，向广安公司报送其审核通过的可以签订商品房预售合同的购房职工名单，广安公司根据该名单与原告等人签订《商品房买卖合同（预售）》。《代理开发商品房协议》第三条明确约定诉争房屋的价格是由土地相关费用、工程费用、开发管理费、税费等费用构成，属于成本价，百色水文中心和广安公司并无任何利润。而商品房开发的根本目的在于通过商品房开发销售获取利润，而利润由销售收入减去开发成本所得，因此商品房的销售价格高于成本价。因此，从诉争房屋的价格来看，并不属于商品房。 二、本案并不属于商品房预售合同纠纷。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据前述相关分析可知，本案诉争房屋并非向不特定公众社会销售的。其次，《中华人民共和国民法通则》第二条规定：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”而本案中经原一审法院审理查明，存在真正法律关系的主体是原告和百色水文中心，而原告与百色水文中心的地位是不平等的，主要体现在：（1）原告需要经过百色水文中心的审核同意后才能购买房屋，原告可购买房屋的面积由百色水文中心决定，且在选房过程中是通过评分，从高到低依次进行选房，而非原告自由选择；（2）原告需要根据百色水文中心的决定交纳房款、签订合同，并无协商的自由和选择的权利。因此，原告和百色水文中心之间的纠纷并不属于平等民事主体之间的纠纷，不适用民法的调整，不属于人民法院民事诉讼的受案范围。原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，应当驳回原告的起诉。 三、百色水文中心和广安公司无需向原告支付延期交房的违约金。在合同签订前，百色水文中心通过下达通知，面向购房职工征求购房合同的意见。购房合同上交房的日期是根据御水苑《施工合同》的工期来临时确定的。由于工程施工方原因造成无法按时交房，现百色水文中心和广安公司已经将施工单位广西锦祥建设工程有限公司和广西力卓投资有限公司起诉至百色市右江区人民法院，该案件将于2020年7月7日开庭。 综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的起诉。 被告力卓公司未到庭参加诉讼，但庭前提交了书面答辩状辩称，一、力卓公司不是案涉商品房买卖合同纠纷当事人，不是本案适格被告。理由如下：1．案涉商品房买卖合同是原告与广安公司签订，力卓公司不是合同当事人。依据合同相对性原则，合同一方当事人只能向合同另一方当事人主张合同权利。力卓公司与原告不存在约定和法定的权利义务关系，原告依据案涉合同约定主张的权利与力卓公司无关，故原告不是适格当事人。2．广安公司申请追加力卓公司为共同被告不符合法律规定。根据《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案纠纷是原告与广安公司之间的商品房买卖合同纠纷，原告诉请以及解决本案纠纷的事实依据是案涉商品房买卖合同。再者，力卓公司与被告百色水文中心约定垫资开发案涉房地产项目，与广安公司不存在法定和约定的法律关系，不应参与本案诉讼。 二、力卓公司已经履行了与百色水文中心合作协议约定的垫资义务，无损本案商品房买卖合同各方权利。案涉工程已经完成91.2%，广安公司支付承建方广西锦祥建设工程有限责任公司（以下称锦祥公司）进度款550万元，占工程进度不足30%，其余工程量均由力卓公司垫资完成。 三、广安公司对案涉商品房项目施工工期存在重大误解，导致对原告承诺交房期限过短。人民法院可以依法变更。理由如下：1．广安公司认为工程开工日为2016年6月18日是对工程开工日的重大误解。广安公司与案外人锦祥公司签订的《建筑施工合同》约定工期600天，开工日为2016年6月18日，竣工日应为2018年4月18日，但是，直到2017年5月27日住建部门才签发案涉项目《施工许可证》给广安公司，依据《建筑法》第七条规定，开工日期应从2017年5月27日后起算。2．广安公司因对开工日期认识错误才以该日期为依据与原告约定交房日为2018年6月30日前，在广安公司取得施工许可证前锦祥公司因广安公司强令施工被住建部门制止并给予行政处罚。尽管如此，广安公司一直认为开工日为2016年6月18日，并因此以超期未竣工为由在2020年1月将锦祥公司和力卓公司诉至法院。3．要求案涉商品房在2018年2月18日竣工，同年6月30日前符合交房条件，施工期即使从2017年5月27日起算只有270天，不到合同约定施工期1/2，按当地建筑业技术水平不能做到。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证。 原告向本院提交以下证据：1．原告身份证，证明原告的主体资格；2．企业信用信息公示报告，证明被告的主体资格；3．商品房买卖合同（预售），证明原告与被告签订商品房买卖合同（预售），同时约定交房日期为2018年6月30日前，原告与被告之间成立真实合法有效的买卖合同关系，被告未按约定时间交房，构成违约的事实；4．个人购房借款合同、个人借款凭证、发票，证明原告已经支付全部价款，原告已经履行给付义务的事实；5．（2018）桂1002民初民事判决书、代理开发商品房协议，证明涉案房屋原告是职工集资建房，水文中心是集资建房的组织者，后由被告以市场化方式开发建设涉案房屋。说明水文中心收取了原告的部分购房款并支付给被告，原告已足额支付全部购房款，同时涉案房屋为商品房，现主体工程施工已完成，尚未进行验收的事实。 对于原告提交的证据，被告广安公司的质证意见为：对证据3、4的三性无异议，对证明目的有异议，本案广安公司仅为代建方，广安公司在本案并不构成违约，且原告并非将全部款项支付广安公司，广安公司只收到部分款项，因此不能证明已全部支付房款的事实；对其他证据无异议。被告水文中心的质证意见为：对合同的真实性、合法性没有异议，但是合同内容关于交房款和日期都是暂定的；对原告所付的款项没有异议；对其他证据没有异议。 被告广安公司向本院提交以下证据：1、《开发合作协议》，证明御水苑项目工程建设工程总体由乙方负责，水文中心和广安公司协助办理及参与监管的事实；2、《代理开发商品房协议》，证明水文中心是案涉百色市御水苑工程的建设单位，广安公司仅为代建单位的事实；3、关于确定百色市御水苑项目商品房买卖合同（预售）的函（百水文涵［2017］28号），证明水文中心承担商品房买卖合同（预售）中出卖方所有的权利和义务的事实；4、《借条》9份，证明水中心挪用集资资金擅自借贷给力卓公司，导致工程延误的事实；5、建筑施工合同，证明广西锦祥建设工程有限责任公司为本项目的承包单位的事实；6、关于严格控制2017年高考期间周边建筑工地工地噪音的通知（百建管［2017］41号），证明2017年6月6日-2017年6月8日，高考期间停工四天的事实；7、关于严格控制2018年高考期间周边建筑工地噪音的通知，证明2018年6月5日-2018年6月8日，高考期间停工三天的事实；8、关于印发《2019年高考期间建筑工地施工管理工作方案》的通知，证明2019年6月5日-2019年6月8日，高考期间停工三天的事实；9、自治区住房城乡建设厅关于防御台风“妮妲”切实做好建筑施工安全生产工作的紧急通知，证明2016年7月1日-2016年7月3日因台风妮妲期间停工三天的事实；10、自治区住房城乡建设厅关于做好台风“鲇鱼”防御工作的紧急通知，证明2016年9月28日-2016年9月29日因台风妮妲期间停工三天的事实；11、广西住建系统全面防御台风“山竹”，证明2018年9月15日-2018年9月16日因台风山竹停工一天的事实；12、关于配齐百色市御水苑（住宅楼）项目部人员的函（百广安函［2017］23号），13、关于百色市御水苑项目工程现场工期滞后的函（百广安函［2017］101号），14、关于要求加快百色市御水苑项目进度的函（百广安函［2018］74号），15、关于百色市御水苑项目工程达到五方验收条件的函（百广安函［2018］108号），16、关于百色市御水苑项目工程现场工期超期的函（百广安函［2018］149号），17、关于要求加快御水苑（住宅楼）施工进度并达到竣工验收条件的函（百广安函［2018］166号），18、关于加快百御水苑（住宅楼）项目工程进度的函（百广安函［2019］30号），19、关于加快百色市御水苑（住宅楼）项目进度的函（百广安函［2019］86号），证据12-19证明广安公司作为委托代建方积极履行职责，督促施工方尽快施工，并不存在违约责任；20、《右江百色站逐日降水量表》（2016年-2019年，测站编号：80731000），证明因天气原因导致工期延误。 对于被告广安公司提交的证据，原告的质证意见为：对证据1-11与原审质证意见一致，对证据12-19函件的三性没有异议，对内容有异议，广安公司不是作为代建方，而且作为单位来履行职责，不能作为延期交房事由。证据20不能作为被告延期交房的事由。 被告百色水文中心对广安公司提交的证据无异议。 被告百色水文中心未向本院提供证据。 被告力卓公司未出庭参加诉讼，亦未向本院提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告力卓公司经本院依法送达民事起诉状副本、参加诉讼通知书、举证通知书、诉讼当事人权利义务须知、诉讼风险提示、证据副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于百色市龙景区住宅楼的建设单位是被告百色水文中心，由被告广安公司开发售卖。2017年10月9日，原告（买受人）与被告广安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落于百色市龙景区；商品房预测面积121.52平方米，单价3662.52元／㎡，总价款445069元；买受人分别向广安公司和水文中心支付了购房款，其中，被告广安公司于2017年10月23日向原告出具了金额为135069元的购房款发票，2016年3月28日、2016年12月4日、2017年3月26日原告分3次共向水文中心交付购房款315068元。商品房交付时应符合经勘察、设计、建设、施工、监理验收合格的条件；买受人支付完所有房款，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间将商品房交付给买受人的，逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照全部房价款每日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人从第181日起，出卖人按照全部房价款每日万分之二向买受人支付违约金。 另查明，在本案开庭审理后，本院另案审理与本案为系列案的庭审中，原告补充了如下证据：1、建设用地批准书（2016）国土批第Ａ007号成交确认书，证明案涉御水苑项目土地龙景区ＬＪ01-23-02-02地块是被告广安公司通过挂牌出让，竞拍所得。涉案土地使用权为出让所得，符合商品房土地出让程序；2、百色市龙景区ＬＪ01-23-02-02地块规划红线图、出让宗地界址图，证明龙景区ＬＪ01-23-02-02出让地块就是案涉“御水苑”项目所在地；3、商品房预售许可证（百房预字2017第××号），证明涉案“御水苑”项目是经过百色市住建委审批，准予公开销售的商品房住宅，非集资房；4、业主罗璐、言毅、凤路发工作证明，证明被告向社会公开销售涉案房地产，非水文中心员工具有购买涉案房地产资格。水文中心在庭审中认可案涉“御水苑”项目地块龙景区ＬＪ01-23-02-02系挂牌出让后开发。 又查明，2020年5月19日，广安公司与水文中心作为原告起诉被告广西锦祥建设工程有限责任公司、第三人广西力卓投资有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）桂1002民初1720号，本院于2020年7月28日调解结案，其第一项调解内容为“广西锦祥建设工程有限责任公司在调解协议达成第二天起120日内完成御水苑项目《建筑施工合同》所有施工内容并达到五方验收条件、达到交房条件”中所涉及的项目即本案讼争所涉房屋。 再查明，2010年12月广西壮族自治区水文水资源百色分局更名为百色市水文水资源局，2019年10月更名为百色水文中心。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点是：一、力卓公司是否具备本案被告主体资格；二、原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系；三、被告广安公司是否存在逾期交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金；四、被告百色水文中心、力卓公司是否承担本案责任。 首先，关于力卓公司是否具备本案被告主体资格问题。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，力卓公司不是该商品房预售合同纠纷的相对人，与原告不存在商品房预售合同法律关系，故力卓公司不具备本案被告主体资格。 其二，关于原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。本院认为，已经生效的广西壮族自治区百色市中级人民法院（2020）桂10民终829号民事裁定书确认，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告已办理涉案房产银行按揭贷款手续，广安公司也自认收到房屋贷款部分的购房款项，合同约定如有争议由当事人向房屋所在地的人民法院起诉，作为解决争议的渠道。该合同符合商品房买卖合同的成立要件，属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。因此，本案原告与被告广安公司存在商品房预售合同法律关系，该案案由确定为商品房预售合同纠纷具有事实和法律依据。 其三，关于被告广安公司是否存在逾期交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金问题。本院认为，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告广安公司分别于2017年10月23日向原告出具了金额为135069元的购房款发票。被告广安公司辩称，其未收到原告支付的首期房价款，原告是向百色水文中心支付，其是基于与百色水文中心的合作关系，按照百色水文中心的要求出具发票。对此，本院认为，虽然本案原告的购房款其中部分交到被告水文中心，但基于被告广安公司与被告水文中心合作关系，本院根据合同相对性原则判决由被告广安公司支付违约金后，被告广安公司可依照其与被告水文中心合作关系主张相应权利。广安公司未收到款项便先出具发票的行为不符合商品房买卖的交易习惯，且广安公司作为专业从事房地产开发经营的企业法人，具有完全民事行为能力，其在出具发票时理应对实际收款情况进行核实，如疏于审查或者放任而未予审查即出具发票，应自行承担相应的法律后果。此外，从广安公司出具发票到原告2019年11月4日向本院起诉之时，在长达两年多的时间内广安公司亦未对原告支付首期房价款提出异议。因此，广安公司出具发票应当视为其已认可原告支付相应房款的方式和金额。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。”根据双方合同约定及法律法规规定，原告支付的金额符合《商品房买卖合同（预售）》约定的首期房价款金额，在原告已经按照合同约定履行己方义务的情况下，被告广安公司负有将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告的义务，现被告广安公司未按期交付房屋，违反诚实信用原则，构成单方违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告广安公司未能按期交付房屋，也未能将需延期交付的不可抗力原因及时告知原告，应当承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间将该商品房交付给买受人，买受人要求继续履行的，合同继续履行，并由出卖人向买受人支付违约金。因此，原告要求被告广安公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，交付房屋，并向原告支付相应违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告广安公司的答辩主张不仅与本案查明的事实相悖，且与百色市中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）桂10民终829号发生法律效力的民事裁定不符，本院不予采纳。但广安公司主张因高考和天气原因致其延期交房具有一定的合理因素，本院在确定计算违约金期限时酌情予以扣除60天（合同约定的交房日期为2018年7月1日，本院酌情后延60天至2018年9月1日）。 其四，关于被告百色水文中心、力卓公司是否承担本案责任问题。本案的基础法律关系为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，责任承担必须依照当事人约定和法律规定。本案中，涉案的坐落于百色市龙景区住宅楼由被告广安公司开发出售，原告与被告广安公司就原告购买该住宅楼17层1701号商品房的相关内容达成合意，按照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容共同签订了《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定，合同关系成立并生效。合同双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。按照合同相对性原则，在原告与被告广安公司之间发生效力，对合同以外的被告力卓公司不发生效力。被告力卓公司在本案中不是合同一方当事人，与原告在本案中没有法律上的权利义务关系，无需在本案中承担责任。但是，被告百色水文中心既是建设单位，又实际收取购买方部分购房款，应与被告广安公司向购房方承担连带责任。至于被告广安公司与百色水文中心、力卓公司之间的关系，不属于本案商品房预售合同关系的审理范围，本院在本案中不予审查。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《商品房销售管理办法》第十六条、第三十条的规定，判决如下： 一、由被告百色广安房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告黄小湖交付坐落于百色市龙景区房屋； 二、由被告百色广安房地产开发有限公司向原告黄小湖支付逾期交房违约金（违约金按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，以原告黄小湖支付的总价款445069元为基数，自2018年9月1日（合同约定为2018年7月1日，本院酌情后延60天）起计付至被告百色广安房地产开发有限公司向原告交付房屋之日止）； 三、被告百色水文中心对上述一、二项义务承担连带责任。 本案案件受理费619元，由被告百色广安房地产开发有限公司、被告百色水文中心共同负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起六十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  张远提 人民陪审员  杨秀娟 人民陪审员  李泽贵 二〇二〇年十月十五日 法官 助理  黎 遒 书 记 员  罗兰烟