北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初103号原告：北京原源中和投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区朝外雅宝路12号22层2208Q。法定代表人：张秀利，总经理。委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷晓放，北京市英格律师事务所实习律师。被告：北京第二电缆厂，住所地北京市丰台区东铁营横七条4号14-4幢4层。法定代表人：曲继斌，副厂长。委托诉讼代理人：李小兵，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，北京市韬远律师事务所律师。原告北京原源中和投资顾问有限公司（以下简称原源中和公司）与被告北京第二电缆厂（以下简称第二电缆厂）债权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原源中和公司的委托诉讼代理人殷国华，被告第二电缆厂的委托诉讼代理人李小兵、张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原源中和公司向本院提出诉讼请求：1.判令第二电缆厂因违约应赔偿原源中和公司依据《协议书》约定可获得北京市丰台区南三环中路小铁营10号恒松园小区7号楼商业用房之房产（11732.78平方米）其中的32%之权益价值以及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2007年1月1日起至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际付清之日止）合计数额为1.06亿元（暂定，最终应以依法评估价值为准）；2.第二电缆厂承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月10日原源中和公司依《债权转让协议书》受让权利人北京丽晶商业中心（以下简称丽晶中心）与第二电缆厂于2005年12月26日签订的《协议书》中享有的32%的合同权益，即第二电缆厂所有权范围内的位于北京市丰台区南三环中路小铁营10号恒松园小区7号楼商业用房连同丽晶中心装修改造和设备、设施整体打包转让出售，所获价款其中第二电缆厂分得68%之份额，丽晶中心分得32%之份额（折合价款暂定为1.06亿元，原源中和公司诉讼请求最终以依法评估价为准）。一、处置与折价房产的依据、合理期限。因涉案项目原状系仅仅做完土建工程的（毛坯）框架，而房屋的总体内、外装修改造（包括门窗等）、设备、设施、市政管线等的建设费用均为丽晶中心所投资，丽晶中心为此承担了巨额资金且拖欠施工方的工程款等债务。虽然《协议书》未约定确切的期限，但按照《协议书》之本意，第二电缆厂自2005年12月26日起就应当立即开始评估、拍卖出售该房产，分配价款给丽晶中心，但时至今日已近14年，第二电缆厂一直怠于履行义务，因其自身原因没有对该房产进行评估拍卖，并向原源中和公司支付价款。第二电缆厂的过错给原源中和公司造成的损失远超过1.06亿元以上，第二电缆厂长期、严重违约，应当承担赔偿责任。二、关于案涉工程的投资（垫资）事实。实质上该房产第二电缆厂未出资，“主体结构工程（仅为框架）”（按规范造价约为0.5亿元占总体工程造价近30%）系联建方北京恒业房地产综合开发经营公司（以下简称恒业公司）、哈尔滨松雷实业集团公司（以下简称松雷公司）投资联建；该房产的“内、外装修改造以及全部设备、设施”均系丽晶中心所投资建造（按建筑规范造价约为1.2亿元占总体工程造价的70%）。第二电缆厂现在长期出租该房产受益却不履行约定义务。三、关于未办产权证的问题。第二电缆厂怠于履行国有资产保值增值的职责，怠于履行合同义务不办理产权证，根本原因系第二电缆厂与联建方约定：涉案工程由联建方承担建造、交付土地出让金、办理竣工验收、办理产权证，然后分配联建工程的房产。但事实上，联建方只是将工程主体框架封顶，门窗全无（仅为墙洞），土地出让金没交、竣工验收没办、不可能办产权证。当丽晶中心和原源中和公司向第二电缆厂要求处置、分配权益时，其以无产权证为由称无法评估、拍卖与处置。故此，原源中和公司请求依法评估涉案房产的价值，再按其价值补偿原源中和公司的损失。四、第二电缆厂主张处置房产需要依法报批，但案涉烂尾工程的房产没有办产权证，还不是完整意义的房产，正规房产经过报批手续依规即可处置；案涉房产尚不属于有产权（所有权）的地上物，报批程序相对更简便，处置评估折价等没有实质障碍。五、丽晶中心与原源中和公司之间签订的《债权转让协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定。原源中和公司受让该《协议书》相关权益有对价，第二电缆厂拖延兑现分配义务导致丽晶中心损失惨重。六、原源中和公司与丽晶中心一直不知法院《协助执行通知书》具体情况，丽晶中心早已债务缠身、经营早已陷入困境，未收到相关法律文书。即使查封手续真实有效，也仅仅限制处置该笔债权数额之内部分，不包括该债权以外的收益部分，高出《协助执行通知书》所涉额度的部分原源中和公司仍具有权益。综上，原源中和公司的合同债权转让不违反法律的强制性规定，本案合同条款未明确约定处置期限，原源中和公司可随时主张处置案涉房产，第二电缆厂应当履行处置义务，并承担其给原源中和公司（丽晶中心）造成的损失，故请求判令第二电缆厂履行合同义务。第二电缆厂辩称，一、丽晶中心作出的债权转让意思表示及与原源中和公司签署的《债权转让协议书》已超出其所能从事的民事法律活动范围，均属无效。二、《债权转让协议书》因恶意串通、损害债权人利益而无效。原源中和公司与丽晶中心系合作关系，原源中和公司对丽晶中心对外欠付巨额债务的情况非常清楚，双方具备串通签订《债权转让协议书》的客观条件。原源中和公司与丽晶中心签订《债权转让协议书》之前丽晶中心已被吊销营业执照，原源中和公司明知丽晶中心被吊销营业执照后不得从事与清算无关的民事活动，但仍与其签订仅转让权利的协议，明显系与丽晶中心恶意串通。《债权转让协议书》并未约定债权转让的对价，原源中和公司也未支付债权转让的对价。《债权转让协议书》中明确约定相关债权凭证附后，但原源中和公司在2013年、2015年、2018年及本次起诉中从未提交相关债权凭证。丽晶中心欠付北京京辰房地产投资有限公司（以下简称京辰公司）、中国信达资产管理公司北京办事处（以下简称信达公司）、薛建节、赵亚光、北京诚实文祥商贸有限公司（以下简称文祥公司）等债权人款项。丽晶中心与原源中和公司恶意串通签订的《债权转让协议书》损害了丽晶中心其他债权人的合法权益。原源中和公司主张的房产收益于《债权转让协议书》签订之前已受到人民法院的权利限制，丽晶中心明知其不得自由处分《协议书》中的权利仍将此权利转于原源中和公司，显然为恶意逃避债务。三、原源中和公司主张的涉案房屋权益价值不具有可执行性。涉案房屋未缴纳土地出让金、未办理竣工验收、未取得产权证，无法出售转让，《协议书》约定的分配涉案房屋出售转让价款不具有可执行性。丽晶中心欠付京辰公司及信达公司的款项以及欠付第二电缆厂的款项合计1.9亿余元，远超原源中和公司诉请数额，涉案房屋出售转让价款的32%不应支付给原源中和公司。四、原源中和公司基于《协议书》主张第二电缆厂违约并要求第二电缆厂赔偿其涉案房屋权益价值已超过诉讼时效且缺乏依据。1.原源中和公司的主张已超过诉讼时效。根据《协议书》第七条约定，双方对于涉案房屋出售的最晚时间节点是2007年6月30日。如果丽晶中心认为第二电缆厂存在违约行为导致涉案房屋无法出售，应最晚于2009年6月30日前提出违约赔偿责任的主张。双方租赁关系因丽晶中心的严重违约行为已于2011年被判决解除，《协议书》实际上已无执行的内容。出售涉案房屋不是第二电缆厂的义务，第二电缆厂对于涉案房屋无法出售转让无任何责任，双方早已不再执行打包出售的约定，原源中和公司要求第二电缆厂承担违约赔偿责任缺乏依据。丽晶中心承租涉案房屋时未经相关部门批准大幅变更了消防、规划设计，由此导致涉案房屋无法通过竣工验收。涉案房屋土地出让金只能由立项主体恒业公司缴纳，第二电缆厂并非涉案房屋立项主体，无法代为缴纳土地出让金。就涉案房屋竣工验收、产权证办理及出售转让，第二电缆厂不存在怠于履行义务的情况。五、债权转让标的即涉案房屋权益价值在债权转让之前已不存在，原源中和公司无法获得转让债权。丽晶中心将《协议书》中的债权转于原源中和公司之前，《协议书》已不再执行，原源中和公司无法基于不再执行的《协议书》获得任何债权。丽晶中心对于本案涉诉房屋无法办理房产证、无法出售转让、《协议书》无法执行的情况明知且早有预期。丽晶中心以实际行动表明其不再执行《协议书》。在涉诉房屋出售转让无望的情况下，丽晶中心找到第二电缆厂提出其打算将涉诉房屋转租给苏宁电器，并于2007年10月19日与苏宁电器签订正式租赁合同，约定租期为二十年。该转租行为变更了《协议书》第一条的约定，双方之合同目的已无法实现。丽晶中心以实际行动表明其自愿从“打包出售”中退出，放弃涉诉房屋打包出售后32%的售房款，不再执行《协议书》。在丽晶中心与第二电缆厂租赁关系存续期间，丽晶中心只享有权利、不履行义务，其与第二电缆厂签订的《协议书》不是“公平协商、等价有偿”的协议。丽晶中心基于《协议书》主张的对涉案房屋的装修投入已通过其转租收益获得补偿，《协议书》继续执行将严重违背公平原则。综上，丽晶中心与原源中和公司签订的《债权转让协议书》无效，原源中和公司受让的债权即涉案房屋权益价值在丽晶中心转于原源中和公司之前已不存在，原源中和公司主张的涉案房屋权益价值不具有可执行性，原源中和公司基于《协议书》主张第二电缆厂违约并要求第二电缆厂赔偿其涉案房屋权益价值损失、利息损失的诉讼请求缺乏事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原源中和公司提交证据一《债权转让通知书》、证据二《债权转让协议书》，证明：原源中和公司依据《债权转让协议书》享有原属丽晶中心的债权。第二电缆厂对证据一、证据二的真实性、合法性均有异议，证明目的亦不认可。本院认为，该《债权转让协议书》是原源中和公司与丽晶中心签订并加盖双方的公司公章；《债权转让通知书》系丽晶中心基于《债权转让协议书》向第二电缆厂发出，并在原源中和公司2013年诉讼中作为证据出示过；故本院对该组证据的真实性予以确认，是否能达到原源中和公司的证明目的需结合全案证据作出认定。2.原源中和公司提交补充证据一《现场图片》，证明：7号楼整体均由丽晶中心装饰装修。第二电缆厂对其中第7、9、11页照片的真实性、合法性不予认可。本院认为，该三张照片未能显示清晰的拍摄位置及与本案涉诉房产的关系，故本院对其真实性不予确认。3.第二电缆厂提交证据8，丽晶中心欠付债务的判决书，证明：丽晶中心欠付案外人巨额款项，原源中和公司与丽晶中心存在恶意串通。原源中和公司对其中的（2014）西民初字第14553号民事判决的真实性不予认可。本院认为，第二电缆厂提交证据8中的（2014）西民初字第14553号民事判决无判决书原件，第二电缆厂亦未提供进一步证据对其真实性予以证明，故此，本院对该民事判决的真实性不予确认。4.第二电缆厂提交《联建开发合同书》《关于与北京第二电缆厂联合建设住宅楼的立项报告》《关于开发建设南三环东路综合楼项目建议书的批复》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》、（2016）京02民终9772号民事判决、恒业公司工商档案，证明：涉案房屋的立项、开发建设手续均在恒业公司名下，应由恒业公司办理涉案房屋房产证，但恒业公司已被清算后注销，涉案房屋现无法办理房产证。原源中和公司不认可前述证据的真实性。本院认为，前述证据虽然只有复印件，但可以相互印证且有生效的判决书作为佐证，故本院对该组证据的真实性予以确认，是否能达到第二电缆厂的证明目的需结合全案证据作出认定。5.第二电缆厂提交补充协议及协议书（2001年2月17日），证明：为涉案房屋办理房产证是恒业公司及松雷公司的义务，第二电缆厂无法自行办理。原源中和公司不认可前述证据的真实性。本院认为，前述证据虽然只有复印件，但可以与本案的其他证据相互印证，故本院对该组证据的真实性予以确认，是否能达到第二电缆厂的证明目的需结合全案证据作出认定。6.第二电缆厂提交催问函（2004年12月1日）、致松雷公司函（2005年6月30日）、催问函（2005年9月26日）、关于办理房产证催问函（2005年11月12日）、致松雷公司及恒业公司函（2006年2月28日）、致松雷公司及恒业公司函（2006年3月17日）、致丽晶中心的函（2006年4月20日）、工作函（2006年5月18日）、《北京市国土资源局关于丰台区国资委查询出让金缴纳情况的复函》（京国土用函[2006]444号）（2006年8月17日），证明：第二电缆厂一直以来都在与恒业公司、松雷公司积极协调，请求两公司尽快办理涉案房屋产权证，并未怠于催促办理房产证。原源中和公司不认可前述证据的真实性。本院认为，前述证据虽然只有复印件，但可以与本案的其他证据相互印证，故本院对该组证据的真实性予以确认，是否能达到第二电缆厂的证明目的需结合全案证据作出认定。7.第二电缆厂提交北京市丰台区国有资产监督管理委员会（以下简称丰台区国资委）出具的《关于北京第二电缆厂所属房产未能取得产权证的情况说明》（2018年7月13日），证明：丰台区国资委曾委派专人调查了解涉案房屋未能办理产权证的原因。经核实，涉案房屋未办理土地出让手续及缴纳出让金、未通过竣工验收，未能通过竣工验收原因之一即为丽晶中心的装修改造改变了原规划设计（含消防），该变更未经批准；因为丽晶中心的装修改造变更了原规划、消防设计，竣工验收无法办理。原源中和公司不认可前述证据的真实性。本院认为，前述证据虽然只有复印件，但可与本案的其他证据相互印证，故本院对该组证据的真实性予以确认，是否能达到第二电缆厂的证明目的需结合全案证据作出认定。8.第二电缆厂提交租赁合同（2007年10月19日）、补充协议（2008年1月29日），证明：丽晶中心将涉案房屋转租给苏宁电器，租期近二十年，丽晶中心以实际行动表明不再执行《协议书》。原源中和公司主张对前述证据的真实性无法确认。本院认为，前述证据虽然只有复印件，但可以与本案的其他证据相互印证，故本院对该组证据的真实性予以确认，是否能达到第二电缆厂的证明目的需结合全案证据作出认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市丰台区南三环中路小铁营10号的房屋（以下简称涉案房屋）系第二电缆厂与恒业公司、松雷公司联建开发。1993年12月，恒业公司作为立项人向北京市计划委员会提交了《关于与北京第二电缆厂联合建设住宅楼的立项报告》，后经有关部门批复同意，恒业公司取得了相应的建设工程规划许可证及开工许可证。1994年3月5日，第二电缆厂（甲方）与恒业公司（乙方）、松雷公司（丙方）签订《联建开发合同书》，约定：甲乙丙三方一致同意在北京市丰台区南三环东路刘家窑立交桥西北角小铁匠营10号，即甲方北厂院内范围进行联建。建设工程全部竣工验收合格后，甲方分得非独立的相对集中以临街为主商业综合服务楼1万平方米，建筑造价应高于整体建筑平均造价，其装修标准在补充协议中另定，当该部分不足1万平方米时（最低不少于8000平方米）其余建筑面积三方协商在本联建开发地范围内以其它面积（住宅或写字楼等）予以解决，该1万平方米甲方享有产权。第二电缆厂至今未取得涉案房屋所在地的国有土地使用权证书及房屋所有权证书，未取得房屋的所有权证书的原因主要是未缴纳土地出让金及涉案房屋未办理竣工验收手续等。1999年8月13日，第二电缆厂（甲方）与丽晶中心（乙方）签订《房屋租赁意向协议书》，约定：甲方将位于北京市丰台区南三环中路小铁营10号的一处房屋出租给乙方，用于商业经营。根据甲乙双方两次就现场地情况的会谈纪要，在未完工程的工程量不明确，物业管理欠缺的情况下，甲乙双方为推动筹备工作的进展和完成本房屋租赁应具备的条件，表示双方合作的诚意，同意共同签署以下房屋租赁意向协议，以明确双方的权利义务。甲方将位于北京市丰台区南三环中路小铁营10号，未装修的框架结构五层楼房及相应配套设施出租给乙方。乙方承租该房屋用于商业经营，其内容包括经营餐饮、娱乐、商住、商品零售业和开办有关商业机构等。双方对出租房屋的总建筑面积及其中的中区面积、东区首层面积、二层面积、西区一层面积约定为，正式合同签订时，以北京市房地产管理局测绘所实际测绘结果为准。经甲乙双方勘查确认该场地，现已具备的设施条件有：甲方保证向乙方所租场地内，提供供电容量为2000千瓦/小时。甲方负责将照明、动力用电连接到各楼层配电箱。在供电容量发生问题时，甲乙双方协商解决。甲方现已落实对该场地的供水指标不少于15000吨/年，乙方要求不足部分甲乙双方再行议定解决办法。甲方保证乙方对该场地装改后的排污管线与大市政网络相连接，防火报警系统并入物业防火中心统一管理。冬季供暖、供热源（水），来水温度符合北京市供暖标准。乙方可无偿在所租房屋外立面设置宣传广告霓虹灯及灯箱。甲方提供温泉供水，费用由乙方承担。甲方有偿提供通讯和电视网络的必备条件。双方未确定的条件有：门前停车场的无偿占用和地下停车场的有偿停车泊位数量的确定。供水指标不足部分的指标补充和费用分摊。物业管理配合内容的商定。租赁期限为15个日历年，但对起止时间未作约定。租金为每日每平方米（建筑面积）1.60元（含部分物业管理费）。在本意向书签字时，乙方一次性向甲方支付房屋租赁定金200万元。待房屋租赁合同正式签订后，此定金可抵作租金。租赁房屋交接后，甲方应施工而未竣工程项目，由乙方根据原设计标准继续完工（应施工项目内容以原设计图纸为准）。其节省下来的未竣工程费从甲方租金中核减，对此双方另签订补充协议。租赁期满对乙方所投入房屋装修和配套设施，除可迁动固定资产外，其它装修内容无偿归甲方所有。本意向协议未尽事宜，双方另行协商，本意向书涉及的所有内容均以双方正式签订的合同文本为准。本协议书在甲乙双方签订正式租赁合同书后自行失效。《房屋租赁意向协议书》签订后，第二电缆厂将位于北京市丰台区南三环中路小铁营10号的恒松园小区7号楼及相应配套设施交付给丽晶中心，丽晶中心给付第二电缆厂定金200万元，并对上述房屋进行了设备安装施工改造装修工程，随后投入商业运营。2003年2月27日，第二电缆厂（甲方）与丽晶中心（乙方）形成会议纪要，约定：关于双方签订正式合同事宜，双方领导表示尽快进行此事，先易后难，对双方无异议的条款先行完成，形成草案，对有难度的问题待双方领导达成共识后在补充进正式合同或签订补充协议；甲方同意乙方在意向承租场地进行试营业，试营业期间甲方要求乙方必须保证消防和治安等项工作安全，凡因管理不善所造成的问题均由乙方负责，乙方对此表示确认。后双方未能正式签订房屋租赁合同。2005年6月，第二电缆厂将丽晶中心诉至法院，要求丽晶中心给付租金12797269.6元，并与第二电缆厂签订正式房屋租赁合同。2005年12月16日，本院作出（2005）二中民初字第9064号民事调解书，确认第二电缆厂与丽晶中心达成如下协议：1.第二电缆厂与丽晶中心共同确认自2003年2月27日起至2005年11月20日止，丽晶中心应给付第二电缆厂拖欠的租金数额为700万元；2.丽晶中心向第二电缆厂支付拖欠租金的期限为，2006年6月30日前支付100万元，其他余额于2008年12月30日前分批付清；3.此协议签订后，丽晶中心每月20日前向第二电缆厂支付20万元租金。上述调解书生效后，丽晶中心给付第二电缆厂租金8万元，剩余租金尚未履行。2006年5月23日，第二电缆厂向本院递交申请，要求强制执行上述调解书。现该案处于终结本次执行程序状态。2005年12月26日，第二电缆厂（甲方）与丽晶中心（乙方）签订《协议书》，约定：双方一致同意将甲方所有权范围内的恒松园小区7号楼商业用房连同乙方所进行的装修改造和设备、设施（下称商业用房）一并打包转让出售。该商业用房出售转让价格将通过具有相关资质的评估单位评估作价，并通过市场竞拍等方式出售转让，其价格由双方认定。双方同意按（2005）二中民初字第9064号民事调解书的相关内容履行各自的权利义务。双方共同组建办事机构负责决策、组织、调研、协调等工作。甲方出任组长，乙方出任副组长，全权代表双方开展工作。该商业用房出售转让后的价款分配比例为，甲方获其68％，乙方获其32％。转让过程结束双方应及时按上述比例分账。若遇受让方分期付款时，双方仍按上述比例分期分配。乙方同意甲方扣除（2005）二中民初字第9064号民事调解书中乙方拖欠未结部分的租金。双方同意出售转让该商业用房前依现状继续维持现场地的正常经营。在此期间乙方每月20日前向甲方支付临时租金20万元，每逾期一日支付违约金0.5‰。若2007年6月30日该商业用房未能转让出售，此条款另签协议。该商业用房出售转让后，如需清退现经营单位时由乙方负责，与甲方无涉。鉴于2005年6月1日起至2005年11月30日止期间的租金已包含在甲乙双方于2005年12月15日签订的和解协议第1条确认的租金数额中，因此甲方放弃在上述期间向乙方主张租金的权利。本协议签订后，甲乙双方先行的有关协议、函件的内容与本协议内容相冲突的以本协议为准。本协议有效期至该商业用房售出终结。《协议书》签订后，双方未履行该协议，第二电缆厂与丽晶中心亦未于2007年6月30日之后就临时租金事宜另行签订协议。2007年10月9日，第二电缆厂致函北京苏宁电器有限公司（以下简称苏宁公司），载明：该厂同意丽晶中心将其租用该厂位于北京市丰台区小铁匠营10号（恒松园小区7号底商房D6-D11轴一至四层、D4-D13轴五层）约建筑面积9300平方米与恒业公司联建产权房转租给苏宁公司，用于商业经营。苏宁公司根据实际需求在不破坏楼房主体结构的前提下，可依现状自费进行改造。该厂协助苏宁公司办理经营注册登记。2007年10月15日，第二电缆厂出具产权人授权第三方租赁证明，载明：位于北京市丰台区南三环中路小铁营10号恒松园小区7号楼底商1－4层D6-11轴、5层D4-13轴，一层建筑面积1670平方米、二层建筑面积1400平方米、三层建筑面积1670平方米、四层建筑面积1670平方米、五层建筑面积2860平方米，合计建筑面积9300平方米的房屋，产权属于该厂所有。该厂委托丽晶中心将该房产出租给苏宁公司，丽晶中心为出租该公司房产与苏宁公司签订的所有合同、协议、备忘录等所有法律文件，该厂均予以认可，丽晶中心履行租赁合同过程的所有行为，包括但不限于收取租赁费用等，该厂均予以承认。该厂承诺，本授权委托书有效期至丽晶中心与苏宁公司签订的租赁合同的租赁期限终止时。在此之前，任何情况下，该厂均不会撤销该授权委托书。2007年10月19日，丽晶中心（出租方、甲方）与苏宁公司（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：本合同租赁物位于北京市丰台区南三环中路小铁营10号恒松园小区7号楼底商1－4层D6-11轴、5层D1-13轴。租赁物的套内建筑面积共计约9300平方米。甲方应于2007年11月15日将租赁物交付乙方。租赁期限为19年6个月，自2007年11月15日到2027年5月14日。租赁费用自2007年11月15日到2009年2月14日的租金为500万元；2009年2月15日到2010年5月14日的租金为500万元等。2008年1月29日，丽晶中心与苏宁公司签订补充协议，约定：租赁期限变更为2008年2月15日至2027年8月14日。租期、租金变更为2008年2月15日至2009年5月14日的租金为500万元；2009年5月15日至2010年8月14日的租金为500万元等。2008年8月，第二电缆厂向法院起诉，要求解除与丽晶中心之间的租赁关系，丽晶中心按每月50万元的市场价格向其支付2007年7月1日起至租赁关系解除之日止的租金，并要求丽晶中心及实际使用人腾退、交还该商业用房。2011年8月18日，本院作出终审判决，认定：第二电缆厂与丽晶中心签订的《房屋租赁意向协议书》系双方真实意思表示，合法有效；《协议书》签订后没有履行，双方租赁关系依然存在；并依据查明事实作出（2010）二中民终字第22726号民事判决，判决解除第二电缆厂与丽晶中心之间的房屋租赁关系并支持了第二电缆厂的部分租金请求。2012年8月17日，第二电缆厂向法院申请执行，现该案处于终结本次执行程序状态。另查，根据现有证据显示，从2004年至2008年间，第二电缆厂采用发函等形式与恒业公司、松雷公司沟通协调，请求两公司尽快为第二电缆厂办理涉案房屋产权证。2006年3月、5月、7月，丽晶中心分三次向第二电缆厂发函，沟通场地租赁、所有权证办理等事宜。2013年7月10日，丽晶中心（甲方）与原源中和公司（乙方）签订《债权转让协议书》，主要内容是：一、截至本协议签署日前，债务人第二电缆厂拖欠甲方合同权益折合价款共计19009万元。二、现甲方将以上债权（合同权益）转让给乙方，乙方同意受让。三、陈述、保证和承诺。1.甲方承诺并保证：（1）其依法设立并有效存续，有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任；（2）其转让的债权系合法、有效的债权。2.乙方承诺并保证：（1）其依法设立并有效存续，有权受让本协议项下的债权并能独立承担民事责任；（2）其受让本协议项下的债权已经获得其内部相关权力机构的授权或批准。四、违约责任。各方同意，如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失等责任，违约方须向守约方赔偿守约方因此遭受的一切经济损失。五、其他规定。对本协议所作的任何修改及补充，必须采用书面形式并由各方合法授权代表签署。其后，原源中和公司分别于2013年12月，2015年12月、2017年12月三次起诉过第二电缆厂。再查，1997年12月，恒业公司名称变更为北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司；2001年12月，名称变更为北京星河房地产综合开发经营有限责任公司，后又变更名称为北京嘉实兆丰投资管理有限公司。2012年3月13日，北京嘉实兆丰投资管理有限公司清算完成并办理了注销登记手续。丽晶中心于2012年10月12日被吊销营业执照。根据北京法院智慧云系统显示，自2010年至2015年间，丽晶中心作为被执行人的多起案件处于执行终本状态。就（2009）二中执字第1051号、（2010）二中执字第629号两案本院曾向第二电缆厂发出协助执行通知书，要求第二电缆厂停止向丽晶中心支付款项包括涉案房屋出售后的转让价款。2018年7月13日，北京市丰台区国资委出具《关于北京第二电缆厂所属房产未能取得产权证的情况说明》。主要内容是：第二电缆厂系我委所属国有企业，我委就掌握的相关情况作如下说明，便于贵院查明事实：第二电缆厂原属市机械局，为国有大中型企业，2000年划归北京市丰台区。当时有职工1215人，其中退休职工1035人，在职职工175人，离休干部5人。1993年11月由于国家政策调整等原因，企业亏损严重而停产。此后第二电缆厂将厂区划拨土地提供给恒业公司和松雷公司，与其合作开发建设恒松园小区项目。1994年3月5日，三方签订了《联建开发合同书》，其中松雷公司为投资方，第二电缆厂为土地提供方，恒业公司为立项主体。后三方补充约定，恒业公司负责交纳全部土地出让金及有关各项税费，并由恒业公司为第二电缆厂办理房屋产权证。恒松园小区项目1994年12月开工建设，1999年完工。1999年8月第二电缆厂将分得的房产约11700平方米出租给丽晶中心。丽晶中心进驻后对第二电缆厂房产进行装修改造，将原商场部分改为餐饮用房，以达到经营条件。第二电缆厂分得房产后多次要求恒业公司为其办理房屋产权证，但一直未能取得，丽晶中心也以第二电缆厂无房产证为由拒绝支付租金，并且该房产也因无房产证无法转让。因第二电缆厂分得的房产一直未能取得产权证，影响了出租和转让，第二电缆厂经济来源中断，陷入靠借钱过日子的境地。为推进第二电缆厂房屋产权证办理，我委对第二电缆厂领导班子进行了调整，于2006年7月任命刘峰同志为第二电缆厂厂长（现刘峰同志已退休）、张云洁同志为第二电缆厂副厂长（张云洁同志现为北京市鸿华房地产开发经营有限公司总经理），委派其就相关情况进行调查，以解决第二电缆厂困难。为此，张云洁同志走访了北京市国土资源局，就联建房屋的土地出让金缴纳情况进行了调查；到北京市丰台区建设委员会对第二电缆厂分得房屋的范围及房屋是否办理了竣工验收手续、消防手续等情况进行了调查；向前厂长李忠了解情况，并代表我委与联建方、承租方丽晶中心接触并了解情况。经向北京市国土资源局查询，恒业公司仅办理了其分得房屋用地20360平方米的土地出让手续，土地用途为住宅，并已全部交清该部分土地出让金5405.61万元，但对第二电缆厂分得房屋用地的土地出让手续一直未曾办理，也未缴纳该部分土地出让金。北京市国土资源局对前述情况已作出书面回复（即2006年8月17日《关于丰台区国资委查询出让金缴纳情况的复函》）。第二电缆厂分得房屋的范围为恒松园小区7号楼的一部分。恒松园小区7号楼划分为西区、中区和东区三部分，其中第二电缆厂分得的房屋范围为中区全部及东区的一层部分和二层全部。恒松园小区7号楼其他部分为恒业公司所有。经向北京市丰台区建设委员会了解，恒松园小区7号楼未办理消防验收手续，也未办理竣工验收手续。经向前厂长李忠以及与丽晶中心、联建方了解，第二电缆厂房屋产权证办理还存在以下问题：（1）丽晶中心承租房屋后进行了装修改造，其装修改造改变了原规划设计（含消防），并且该变更未经批准，无法通过规划、消防验收，也就无法通过竣工验收。（2）松雷公司欠付施工单位工程款、设计单位设计费，施工单位和设计单位不配合办理竣工备案手续。（3）工程于1999年即已完工，时隔久远，政府规定的竣工验收标准较当年的验收标准已发生较大变化。鉴于以上情况，我委曾联合住建、国土等相关部门成立专门工作小组以解决第二电缆厂房屋产权证问题。当时最棘手的问题就是竣工验收，我委希望工作小组可以对第二电缆厂房产进行独立验收，但经多次开会讨论最终无法实施，根本原因还是丽晶中心装修改造过程中变更了规划、消防设计，没有办法通过规划、消防验收，竣工验收因此无法办理。第二电缆厂当时举步维艰，曾给当时的丰台区区长写过信，希望区长给予关注并能够协调各部门解决第二电缆厂所属房产的竣工验收、土地出让金缴纳等相关问题，但未果。第二电缆厂房产属国有资产，我委也希望第二电缆厂能够取得房屋产权证，使国有资产能够保值增值，但客观情况受阻以致第二电缆厂房屋产权证至今无法取得。以上是我委当时就第二电缆厂房产未取得产权证的原因了解的全部情况，供贵院参考。审理中，第二电缆厂于2020年10月20日向本院提起反诉，要求解除2005年12月26日签订的《协议书》。2020年10月29日，第二电缆厂撤回了该反诉请求。审理中，原源中和公司提交《鉴定申请书》，要求对案涉标的物即位于北京市丰台区南三环中路小铁营10号恒松园小区7号楼商业用房之房产（11732.78平方米）其中的32%之权益市场价值数额，包括该房产：有产权证的市场价值、未办产权证的市场价值、以及自2006年1月起至鉴定基准日止该房产（32%份额）的市场租金收益数额，予以评估鉴定。第二电缆厂主张，涉案房产并未取得产权证，原源中和公司申请对涉案房屋在取得产权证情况下的市场价值进行评估，无现实基础；对涉案房屋在未取得产权证情况下的市场价值进行评估，无任何依据；就涉案房屋租金收益进行评估并分享租金收益无任何依据。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据查明的事实，已有生效判决确认，第二电缆厂与丽晶中心签订的《房屋租赁意向协议书》系双方真实意思表示，合法有效，丽晶中心对涉案房屋进行了设备安装施工改造装修工程。在此基础上，第二电缆厂与丽晶中心签订了《协议书》，约定将涉案房产出售后丽晶中心享有32％的权益，该《协议书》并未违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。但《协议书》签订后双方并未实际履行该《协议书》约定的权利义务。第二电缆厂主张丽晶中心将涉案房产转租后，丽晶中心最初的装修改造和设备、设施已经不存在，丽晶中心用实际行动表明不再履行《协议书》。但在庭审中，第二电缆厂并未提交充分证据证明丽晶中心完成的涉案房产的装修改造和设备、设施已经不存在的事实，且涉案房产的转租亦是经由第二电缆厂同意的。因此，本院对第二电缆厂的该项答辩主张不予采信。在认定《协议书》有效的前提下，第二电缆厂主张《债权转让协议书》无效的依据是原源中和公司与丽晶中心恶意串通损害第三方利益。本案中，丽晶中心虽然被吊销营业执照，但主体资格仍然存在。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该条的规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同。所谓恶意串通，就是当事人为牟取私利，相互勾结，采取不正当方式，共同实施损害他人的行为。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”现第二电缆厂并未提供充足的证据证明原源中和公司与丽晶中心是关联公司且原源中和公司存在恶意串通的主观故意。故，第二电缆厂依据现有证据主张《债权转让协议书》无效的抗辩，本院不予支持。第二电缆厂主张，依据《协议书》2007年6月30日前转让出售涉案房屋的约定，原源中和公司（丽晶中心）的请求已经超过诉讼时效。但依据《协议书》的约定，“在此期间乙方每月20日前向甲方支付临时租金20万元，每逾期一日支付违约金0.5‰。若2007年6月30日该商业用房未能转让出售，此条款另签协议”。该日期系对临时租金的限定，第二电缆厂据此主张原源中和公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，依据不足，本院不予采信。关于原源中和公司主张第二电缆厂存在怠于履行合同义务不办理房屋产权证、处置房产的违约行为，要求第二电缆厂履行合同义务，赔偿损失的诉讼请求。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据查明的事实，涉案房产未取得房屋所有权证书，故该房产在法律层面上未发生效力。其次，合同法第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”《协议书》并未明确约定第二电缆厂为涉案房屋的办证义务人；对涉案房屋出售事宜，《协议书》明确约定双方共同组建办事机构负责决策、组织、调研、协调等工作；依据《协议书》约定，丽晶中心对第二电缆厂亦负有相应义务，且原源中和公司并未提供证据证明丽晶中心已经或者正在履行《协议书》约定的义务。因此，第二电缆厂对丽晶中心的抗辩可以对抗原源中和公司。故此，原源中和公司仅以第二电缆厂存在不办理房屋产权证的违约行为为由，要求评估涉案房产，并履行合同义务、赔偿损失的主张，缺乏事实和合同依据，原源中和公司现有证据材料亦不足以支持其主张，对其诉讼请求，本院不予支持。原源中和公司提交鉴定申请，要求对涉案房屋在取得产权证情况下的市场价值进行评估，该鉴定不具备现实基础；在其诉讼请求缺少充分有效证据予以支持的情况下，对涉案房屋在未取得产权证情况下的市场价值进行评估、就涉案房屋租金收益进行评估亦无必要性，故对其鉴定申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回北京原源中和投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费571800元，由北京原源中和投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 赵银豪审 判 员 王国才审 判 员 胡 君二〇二〇年十月三十日法官助理 李超男书 记 员 刘 婷