上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17216号原告：楼伯飞，男，汉族，住上海市闵行区。原告：张萍，女，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：楼伯飞(系张萍丈夫)。原告：楼嘉隆，男，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：楼伯飞(系楼嘉隆父亲)。被告：上海古铺商业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢作武，总经理。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。第三人：上海市嘉定区江桥镇月巴猫饭店，住所地上海市嘉定区江桥镇江佳路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室。经营者：顾伟凤，负责人。原告楼伯飞、张萍、楼嘉隆与被告上海古铺商业管理有限公司(以下简称古铺公司)、第三人上海市嘉定区江桥镇月巴猫饭店(以下简称月巴猫)委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告楼伯飞、被告古铺公司的委托诉讼代理人徐天合到庭参加诉讼，第三人月巴猫经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。楼伯飞、张萍、楼嘉隆向本院提出诉讼请求：一、请求判令楼伯飞、张萍、楼嘉隆与古铺公司于2015年2月10日签订的《委托经营管理协议》于2017年10月28日解除；二、判令古铺公司立即向楼伯飞、张萍、楼嘉隆返还上海市嘉定区江佳路XXX号XXX室房屋恢复原状并履行相应交接义务；三、判令古铺公司立即向楼伯飞、张萍、楼嘉隆支付拖欠的租金收益人民币312,210.50元(以下币种同)，支付时间自2017年1月1日起暂计至2019年12月31日止，并支付违约金80,768.5元；四、判令古铺公司立即向楼伯飞、张萍、楼嘉隆支付律师费6,000元。事实和理由：2015年2月10日，楼伯飞、张萍、楼嘉隆与古铺公司签订一份《委托经营管理协议》，协议约定楼伯飞、张萍、楼嘉隆委托古铺公司经营楼伯飞、张萍、楼嘉隆所有的上海市嘉定区江佳路XXX号XXX室物业(以下称系争房屋)，楼伯飞、张萍、楼嘉隆支付该物业实际年租金收益的10%为古铺公司的经营管理报酬。协议第六条约定“在委托经营期间甲方的收入采取先经营后支付的方式，该第一次收入支付时间为2017年4月，之后,每季度支付一次，支付日期在该季度后一月的第十个工作日前。乙方逾期支付上述款项的，每逾期一日，按照应付金额的日万分之五向甲方支付违约金。如逾期时间超过半年，甲方有权解除本协议”。协议签订后，古铺公司经楼伯飞、张萍、楼嘉隆多次催收拒不支付楼伯飞、张萍、楼嘉隆物业收入。2017年10月27日，楼伯飞、张萍、楼嘉隆向古铺公司发出《合同解除通知书》后，古铺公司于2017年10月31日方才支付楼伯飞、张萍、楼嘉隆2017年1-3季度的租金105,660元，并拒绝承担违约责任。楼伯飞、张萍、楼嘉隆认为，随着市场经济的逐步发展，房价均有增长，租金应该有所提高。古铺公司支付的租金显然过低，古铺公司应承担违约责任，故向法院起诉。古铺公司辩称，楼伯飞、张萍、楼嘉隆所说的与事实不符，古铺公司没有违约。根据合同约定，古铺公司有权迟延付款，古铺公司迟延支付租金收益的原因在于楼伯飞、张萍、楼嘉隆，古铺公司并无任何违约行为，楼伯飞、张萍、楼嘉隆并不拥有解除权。根据《委托经营管理协议》的约定，自2017年1月1日起，楼伯飞、张萍、楼嘉隆的含税年收益为该物业实际年租金收益的90%。楼伯飞、张萍、楼嘉隆收入中涉及的税收由楼伯飞、张萍、楼嘉隆负担。协议5.1.3条则约定，古铺公司承诺自2017年1月1日起该物业的保底年租金收益为该物业实际销售价格的4%，差额部分由古铺公司予以补足；又根据协议6.3条约定，楼伯飞、张萍、楼嘉隆委托古铺公司代办纳税事宜，税金从楼伯飞、张萍、楼嘉隆租金收益中直接扣除。具体方式以税务机关最终批准的方式为准。故楼伯飞、张萍、楼嘉隆的租金收益并非一个简单的数字载明于合同中，而是要根据实际情况与计算确认的。而且不同时间段的税率会随着税收的相关政策变化而变动，加上原来《委托经营管理协议》上楼伯飞、张萍、楼嘉隆没有填写开户行。另外，涉案房屋的委托经营管理关系并非独立存在，而是由各产权人委托古铺公司统一经营管理的。2016年3到4月份，古铺公司通过邮寄的方式向各委托人送达了通知和江桥老街商铺产权人回报收益确认表，要求各委托人在收到通知后3日内带好上述确认表、身份证、产权复印件以及银行卡至古铺公司处提供完整的收款银行账号、户名、账号开户行，如没有时间前往，可在确认表上签字后以快递方式邮寄古铺公司，如果对计算金额有异议，可以在银行卡填写的地方签字，确认后邮寄古铺公司，古铺公司会另约时间面谈。古铺公司在收到委托人支付信息确认后三天内支付收益。逾期提供的责任由委托方自行承担。然而楼伯飞、张萍、楼嘉隆既不寄回确认表，也不提供产权复印件，却以租金低为由要求收回房屋。楼伯飞、张萍、楼嘉隆的该行为导致古铺公司无法按期付款。第6.4条约定，如楼伯飞、张萍、楼嘉隆不履行约定义务的，古铺公司有权相应推迟支付楼伯飞、张萍、楼嘉隆的收入。楼伯飞、张萍、楼嘉隆至今也没有提交第三人审证所需的产权证复印件，古铺公司当然有权迟延付款，所以古铺公司并未有任何的违约行为。楼伯飞、张萍、楼嘉隆并不拥有解约权。《委托经营管理协议》依然对双方具有法律约束力。另外，第三人向古铺公司承租了系争房屋，整体装修后用于经营月巴猫餐厅，经营状况甚好，系争房屋为107室，位于第三人整体承租房屋的中间部位，并非处于承租房屋的任何一侧，因此涉案房屋从事实上也是无法单独腾退交还楼伯飞、张萍、楼嘉隆的。因此要求法庭驳回楼伯飞、张萍、楼嘉隆的诉讼请求。第三人月巴猫未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市嘉定区江佳路XXX号XXX室即系争房屋(建筑面积163.82平方米，三层店铺)的产权人为楼伯飞、张萍、楼嘉隆。楼伯飞、张萍是夫妻，楼嘉隆是楼伯飞、张萍儿子。2015年2月10日，楼伯飞、张萍、楼嘉隆与古铺公司签订一份《委托经营管理协议》，该协议约定楼伯飞、张萍、楼嘉隆将系争房屋委托古铺公司经营管理，期限为九年，自2015年1月1日至2023年12月31日，经营管理期限届满后，在同等条件下，古铺公司有优先续约的权利。在本协议确定的委托经营期限内，楼伯飞、张萍、楼嘉隆授权古铺公司全权进行管理活动，包括但不限于古铺公司以自己或楼伯飞、张萍、楼嘉隆名义自主经营，对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。如果需要，古铺公司可以要求楼伯飞、张萍、楼嘉隆协助办理该物业对外经营事宜，楼伯飞、张萍、楼嘉隆应当在收到古铺公司书面通知后按照古铺公司书面通知的要求提供相应文件(该等文件包括但不限于营业执照、税务登记证、组织机构代码证、身份证明等)、出具书面授权委托书，以协助古铺公司办理租赁合同登记等相关事宜。双方共同确认对楼伯飞、张萍、楼嘉隆委托古铺公司经营管理期间，第一年、第二年租金收益，古铺公司已提前支付(通过房款抵扣)，第三到第九年间，古铺公司经营管理该物业取得租金收益，按照以下方案分配：1、自委托经营管理第3年起(即2017年1月1日起)，楼伯飞、张萍、楼嘉隆收入(年收益含税)=该物业实际年租金收益乘以90%。楼伯飞、张萍、楼嘉隆收入中涉及到税费由楼伯飞、张萍、楼嘉隆自行负担。2、自委托经营管理第3年起(即2017年1月1日起)，该物业实际年租金收益乘以10%作为古铺公司的经营管理报酬。相关税费由古铺公司自行承担。3、自委托经营管理第3年起(即2017年1月1日起)，古铺公司承诺该物业的保底租金收益为该物业实际销售价格的4%，如实际租金收益不足该物业实际销售价格的4%，差额部分则由古铺公司予以补足。双方共同确认第1、2年，即自2015年1月1日至2016年12月31日，楼伯飞、张萍、楼嘉隆已经收到古铺公司租金收入，古铺公司无需再向楼伯飞、张萍、楼嘉隆支付任何收入。合同约定在委托经营期间，楼伯飞、张萍、楼嘉隆的收入采取先经营后支付方式，该第一次收入的支付时间为2017年4月(即2017年1月1日至2017年3月31日)，其后每季度支付一次，支付日期在该季度后一月的第十个工作日前。如楼伯飞、张萍、楼嘉隆不履行本协议约定的义务，则古铺公司有权相应推迟划付楼伯飞、张萍、楼嘉隆收入。古铺公司逾期支付上述款项的，每逾期一日，按照应付金额的日万分之五向楼伯飞、张萍、楼嘉隆支付违约金。如逾期时间超过半年楼伯飞、张萍、楼嘉隆有权解除本协议。合同还约定任何一方违约造成本协议终止或者无法实际无法履行的，违约方应当承担因此给守约方造成的损失。该损失包括但不限于经营收入、报酬，该物业使用人的利益损失、守约方可能导致的与第三方违约金额、诉讼费、律师费等。同时，违约方还应当向对方支付该物业上一年度租金总收益的50%的违约金(第1-2年发生违约的，按物业总房价款的30%支付违约金)。合同还约定了其他内容。合同签订后，楼伯飞、张萍、楼嘉隆将系争房屋交付古铺公司，古铺公司于2014年8月13日将系争房屋出租给月巴猫，由月巴猫经营餐厅。2016年3月至4月间，古铺公司向所有商铺产权人寄送通知书及回报收益确认表，要求各产权人提交银行卡号以便汇付收益款。但楼伯飞、张萍、楼嘉隆收到通知和回报收益确认表后并未及时寄回。此后，古铺公司通过微信与楼伯飞、张萍、楼嘉隆沟通，要求其积极配合前来商定确认收益款项，但楼伯飞、张萍、楼嘉隆一直不予配合，期间，楼伯飞、张萍、楼嘉隆曾到古铺公司处，提出古铺公司所付租金太少，要求收回系争房屋。2017年10月31日至2019年7月，古铺公司共先后汇付楼伯飞、张萍、楼嘉隆2017年1月1日至2019年6月30日止的租金收益352,200元。楼伯飞、张萍、楼嘉隆于2017年10月16日发给古铺公司一份解除委托经营管理协议通知函。2018年1月11日，楼伯飞、张萍、楼嘉隆又发给月巴猫一份通知书，告知其已与古铺公司解除委托经营管理合同，要求月巴猫接到通知后直接向楼伯飞、张萍、楼嘉隆支付租金。2019年4月，楼伯飞、张萍、楼嘉隆向本院起诉。后又撤回起诉。另查明，楼伯飞、张萍、楼嘉隆撤回起诉后，古铺公司仍按约支付楼伯飞、张萍、楼嘉隆租金收益至2020年9月底。2020年初，因新冠病毒疫情，古铺公司减免所有承租人一个月租金，同样，古铺公司亦少付楼伯飞、张萍、楼嘉隆2020年度一个月的租金。2020年8月，楼伯飞、张萍、楼嘉隆又向本院起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。楼伯飞、张萍、楼嘉隆与古铺公司签订的《委托经营管理协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，该合同合法有效。双方当事人均应切实履行。合同签订后，由于第一第二年的租金是在楼伯飞、张萍、楼嘉隆系争房屋的购房款中予以冲抵，故古铺公司应从第三年开始支付楼伯飞、张萍、楼嘉隆租金收益。在合同履行中，古铺公司向楼伯飞、张萍、楼嘉隆发出通知及回报收益确认表，要求楼伯飞、张萍、楼嘉隆前来核对租金收益，但楼伯飞、张萍、楼嘉隆却一直未将回报收益确认表寄回古铺公司，同时也未及时提供相应的银行账号，导致古铺公司无法及时向楼伯飞、张萍、楼嘉隆发放租金收益。根据《委托经营管理协议》约定，由于楼伯飞、张萍、楼嘉隆的原因，古铺公司有权相应推迟划付租金收益。因此，古铺公司迟延支付租金收益的行为不构成违约。楼伯飞、张萍、楼嘉隆以古铺公司迟延支付租金收益为由要求解除合同、房屋恢复原状并履行交接义务的诉讼请求，缺乏依据，理由不足，本院对此不予支持。同样，古铺公司不构成违约，楼伯飞、张萍、楼嘉隆要求古铺公司支付违约金的诉请，理由不足，本院对此不予支持。至于楼伯飞、张萍、楼嘉隆主张的租金收益，由于合同约定的租金收益是保底的，楼伯飞、张萍、楼嘉隆作为投资人，应当对系争房屋租金的市场价格有一定的预判，楼伯飞、张萍、楼嘉隆明知租金收益是保底的而仍然接受该条款，就应该遵守该约定。现楼伯飞、张萍、楼嘉隆再以租金收益低于市场价格而要求古铺公司支付租金收益损失，有违诚信，本院对此不予支持。对楼伯飞、张萍、楼嘉隆主张的律师费，应由其个人承担，其要求古铺公司承担律师费没有依据，本院对此不予支持。审理中，第三人月巴猫未到庭，不影响对案件的审理。综上所述，楼伯飞、张萍、楼嘉隆的所有诉讼请求，均不能获得支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告楼伯飞、张萍、楼嘉隆的全部诉讼请求。本案受理费7,284元，减半收取3,642元，由原告楼伯飞、张萍、楼嘉隆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二〇年十月三十日法官助理 丁雨晴书 记 员 朱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……..二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。