广东省佛山市禅城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0604民初22604号原告：佛山市禅城区石湾镇街道房产服务所，住所地广东省佛山市禅城区×××××××，统一社会信用代码124×××××××××××049J。法定代表人：黄彤彤，所长。委托诉讼代理人：吴晓峰，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱姹，广东卓领律师事务所实习律师。被告：郭有，女，1931年11月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市禅城区石湾镇街道房产服务所与被告郭有房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由本院审判员罗婉文独任审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《直管公房租赁合同》自起诉之日起解除，被告向原告返还石湾镇工农新村十四座10号房屋。2.被告向原告支付自2016年7月1日起计算至合同解除之日止的租金。3.被告向原告支付自租金逾期之日起计至实际支付之日止的违约金（按年利率24%的标准予以计算）。4.被告向原告支付自合同解除之日起计算至被告实际向原告返还房屋之日止的场地占用费，场地占用费按最后一个月的租金标准即每月341.90元予以计算。5.被告支付本案的诉讼费。事实与理由：一、基本情况。原告是经佛山市禅城区批准设立的事业单位，负责辖区内直管公房的租赁及管理工作，是石湾镇××××10号房屋[属镇（街道）直管公房，以下称“公租房”]的产权人。2012年6月30日，原告与被告签订《直管公房租赁合同》，将上述公租房出租给被告使用。合同约定租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止，每月租金341.90元，被告一直居住至今。合同签订后，被告未能依约履行付款义务，自2016年7月起就未向原告支付租金。截止到2020年6月30日，被告共拖欠原告48个月租金16411.20元。二、关于违约金的计算标准及起算日期。自合同签订以来，被告存在长期拖欠租金的行为。据原告了解，被告与其儿子、孙女共同居住在公租房内。被告每月有固定的养老金收入，被告的儿子及孙女均已参加工作且有收入来源，因此，被告完全有支付能力而故意拖欠租金，已构成严重违约。原告曾多次发函及上门向其催收欠款，但被告至今仍未支付。根据《直管公房租赁合同》第七条第（二）项的约定，被告逾期交付房租的，按逾期天数，每逾期一日需向原告支付月租金30‰的违约金。原告考虑到合同中约定的违约金标准过高，该约定与保障性住房的使用目的不相符，因此原告参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”及第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，主动降低了违约金的计算标准，请求按年利率24%的标准计算被告应支付的违约金。关于上述违约金的起算日期，根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，因《直管公房租赁合同》仅约定租金按月支付，未约定租金的具体支付日期，故原告按照辖区内直管公房的交易习惯确定被告应于每月5日前交纳当月租金。实际上，原告一直以来也是要求被告每月5日前支付当月租金，但被告自合同签订以来从未按时交租。故原告从被告逾期支付租金的次日（即每月6日）开始计算被告逾期支付当月租金的违约金。三、关于解除《直管公房租赁合同》的事实及理由。1.根据双方签订的《直管公房租赁合同》的约定，原告有权解除合同。《直管公房租赁合同》第六条第5款约定，被告拖欠房租累计六个月以上（含六个月）的，原告有权单方解除合同，收回房屋，并追收所欠租金及违约金，租赁保证金不予返还。被告累计拖欠租金长达48个月，故原告有权根据合同约定主张解除合同、收回涉案房屋。2.根据相关法律法规及政策的规定，原告有权解除合同。（1）根据《公共租赁住房管理办法》第二十九条“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房”的规定，被告拖欠租金超过6个月，原告作为公共租赁住房的所有权人，有权解除租赁关系、要求被告返还涉案房屋。（2）合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告租赁合同到期后，被告继续使用租赁房屋，故双方形成不定期租赁关系。根据合同法第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同。故原告有权随时解除双方的租赁合同。结合原告提交的《催租通知》《律师函》等证据可知，原告在诉前已给予被告补缴租金的合理期限，亦明确告知被告如被告未在合理期限内补缴租金的，原告将通过法律途径解除合同、收回房屋、没收租赁保证金、追索租金及违约金。因此，原告已履行解除合同的提前通知义务。（3）2016年11月9日，佛山市禅城区人民政府印发《佛山市禅城区公共租赁租房管理实施细则》（佛禅府办[2016]66号，以下称“66号文”）。66号文第六十五条规定镇（街道)直管公房（住宅类）参照66号文执行。原告作为镇（街道)直管公房的管理单位及涉案房屋的产权人，需根据66号文的相关规定对辖区内的直管公房进行管理。因被告已拖欠原告48个月的租金，根据66号文第六十一条第（四)项“公共租赁住房承租人有下列违规情形之一的，住房保障实施机构（产权人、房屋管理单位）应该根据合同约定或相关规定，解除租赁合同并收回公共租赁住房……（四)无正当理由连续拖欠租金2个月或累计拖欠租金6个月的”之规定，故原告应当根据66号文及《直管公房租赁合同》的相关内容，主张解除合同、收回涉案房屋。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。经查：根据《事业单位法人证书》载明，原告承担辖区内房屋测绘及相关资料信息的采集和统计工作；负责辖区内直管公房租赁和维修等工作。佛山市房产管理局于2002年9月16日核发粤房地证字第××××号房地产权证，载明原告为佛山市×××××××××××××的权属人，房屋所有权性质为全民。2012年6月30日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《直管公房租赁合同》，主要约定甲方同意将石湾镇××××10号出租给乙方作正常租住用途使用，建筑面积112.90平方米，月租金为341.90元，租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。2017年12月20日，原告委托广东卓领律师事务所吴晓峰律师向被告发出《律师函》，函告被告限期缴清拖欠的租金。2020年4月20日，原告向被告发出《催租通知》，以被告违反《佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则》的有关规定为由，通知被告限期补缴欠租，逾期不缴，将根据上述规定进行处理并将通过法律途径追缴欠租直至解除租赁关系，收回公房使用权。本院认为，涉案房屋属于保障性住房，本案《直管公房租赁合同》属于保障性住房租赁合同。保障性住房的出租是政府为解决特定群体住房问题而采取的惠民举措，具有行政管理和公共服务目的，不以营利为目的。在保障性住房租赁合同中，承租人的资格、租赁面积、租金标准、租赁期限等主要内容均由行政职能部门依照相关规定确定，行政职能部门居于主导和支配地位，承租人缺乏平等磋商的空间。因此，保障性住房的租赁合同不能体现当事人法律地位平等的民法原则，性质上属于行政协议，由该类合同履行引发的相关纠纷不属于民事法律所调整的平等主体之间的人身关系或财产关系。另，《广东省城镇住房保障办法》第三十二条规定：“住房保障对象有下列情形之一的，应当按照合同约定支付违约金，住房保障实施机构应当根据合同约定或者法定情形，解除合同并收回保障房：（一）无正当理由连续6个月以上未在保障房内居住的；（二）无正当理由连续2个月或者累计6个月以上未缴纳租金的；（三）擅自互换、出借、转租、抵押保障房的；（四）将保障房用于经营性用途或者改变使用功能的；（五）因故意或者重大过失，造成租赁的保障房严重毁损的；（六）存款、股票基金等资产价值超过规定数额或者经审核不再符合保障条件的；（七）法律、法规规定或者合同约定的其他违法、违约情形。”第三十五条规定：“保障房被收回的，原租赁保障房的家庭或者个人，应当自收到解除合同或者终止合同通知之日起30日内搬迁，并办理相关手续。有正当理由无法按期搬迁的，可以申请最长不超过6个月的延长居住期限。延长期内，按照同期同区域同类型住房的市场租金收取租金。无正当理由逾期不搬迁的，住房保障实施机构应当责令其搬迁，拒不执行的，可以依法申请人民法院强制执行，并按照同期同区域同类型住房的市场租金的2倍收取租金。”即，行政法规已明确类似本案情形的救济途径，原告可依据上述规定以行政途径收回符合收回条件的保障房。综上所述，本案纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告佛山市禅城区石湾镇街道房产服务所的起诉。本案因驳回起诉不收取受理费。原告佛山市禅城区石湾镇街道房产服务所已预交的受理费208元，可在本裁定发生法律效力后，书面申请退回。本裁定为终审裁定。审判员  罗婉文二〇二〇年八月十三日书记员  黄帼文