天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初14931号原告（反诉被告）：天津市南开区×××小学，住所地天津市南开区××路××房。法定代表人：田艳，校长。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩新城，天津坤远律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市××××环境科技有限公司，住所地天津市南开区××路××房。法定代表人：任宇，总经理。委托诉讼代理人：张子明，天津世宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁可畏，天津世宏律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市南开区×××小学（以下简称×××小学）与被告（反诉原告）天津市××××环境科技有限公司（以下简称“××公司”）合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。×××小学的委托诉讼代理人施韬，××公司的法定代表人任宇及其委托诉讼代理人张子明、梁可畏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。×××小学向本院提出诉讼请求：1．判令××公司将租用×××小学的位于天津市南开区××路××房的房屋（面积约130平方米）腾交给×××小学；2．判令××公司向×××小学支付自2012年8月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费39875元；（计算方式：16500元／年÷12个月＊29个月）3．本案诉讼费用由××公司承担。事实与理由：×××小学系位于南开区××路××房的房屋（×××小学后院平房面积约130平方米）的实际使用权人。2010年1月1日，×××小学与××公司签订《房屋（场地）租赁合同》，约定将坐落于天津市南开区×××小学后院平房（面积约130平方米）出租给××公司使用，年租金1.65万元，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日。合同到期后，原告、××公司未再续签合同，但仍延续原租赁关系。2015年×××小学应上级要求，进一步深化退租还教工作，清退校园出租，××公司需将所占用房屋返还于×××小学，×××小学在为××公司预留合理期限的前提下，先后多次通知其腾交诉争房屋，但××公司一直拒不腾房，且自2012年8月起××公司拒不向×××小学交纳房屋使用费，×××小学多次催要无果，故成讼。××公司辩称，×××小学所述的130平米的租赁房屋早已经不存在，现有房屋系由××公司自建，但后来因修路大部分已经被拆除，只剩下几间，××公司愿意腾房，但×××小学自2015年禁止××公司腾房，并扣留××公司的财物，所以不具备腾房条件；不同意支付×××小学所述的使用费，涉诉租赁房屋在2010年10月份被拆除三分之二，双方协商的是×××小学对××公司进行补偿，且在2012年左右，××公司为×××小学购买了电脑、电视等设备，当时×××小学校长同意以该费用折抵租金，故不存在房屋使用费，另外，×××小学所述房屋使用早已经过了诉讼时效。且正是因为××公司无法取走物品，给××公司造成了损失，××公司要求赔偿损失，并提起反诉。××公司向本院提出反诉请求：1．判令×××小学赔偿××公司给××公司造成的损失1,000,000元（100万元是暂计，最终以最终盘点金额为准）；2．×××小学承担案件受理费。事实和理由：××公司与×××小学建立租赁合同关系是2002年，最后一份租赁合同期限是2010年1月1日至2010年12月1日。合同期限内，××公司履行了合同约定的支付房租义务，但是×××小学在2010年10月份将部分承租房屋及附属的自建房、小院拆除，导致××公司仓库中的电线、灯具、风道、彩钢板、风机电机、镀锌板、型材、不锈钢管道、PVC管道、钢材丢失（多次报警）。经交涉，×××小学将××公司仓库内部分物品转移至教学楼南侧的栅栏操场内存放，后又数次转移，但并未解决××公司提出的赔偿损失问题。2015年9月23日，×××小学在时任校长王×的指挥下，将××公司承租房屋的仓库大门换锁，砸坏××公司安装的监控，禁止××公司员工进出，致使存放的设备、档案等财物因风吹、日晒、雨淋、盗窃、缺乏保养而遗失、损毁、过期、报废，给××公司造成巨大的经济损失，且上述××公司仓库中的财物，至今仍在×××小学控制中。另外，承租房中暖气管道爆裂，将屋内家具、设备淹没，×××小学也未尽出租方义务。综上，在租赁合同履行中，×××小学未能履行相应义务，且恶意损坏、扣押××公司财物，给××公司造成巨大的经济损失，故成讼。×××小学对××公司的反诉请求辩称，不同意××公司提出的反诉请求。××公司提出的反诉没有任何事实及法律依据。××公司提出的反诉不符合民诉法关于诉讼请求必须明确具体的程序要求，在反诉状中××公司仅提出了1000000元的损失金额，并没有主张大致的计算依据，在事实理由中××公司所主张的损失的成因包括自然损耗、环境因素，第三方偷盗等若干不同的事实原因，这明显不是同一法律关系所应当包含的内容。本案系租赁合同纠纷，××公司所主张的损失成因没有一项是与租赁合同相关的，因此该反诉主张从程序上不成立。××公司所陈述的理由与客观事实不符，×××小学自始至终从没有任何侵犯××公司财产的行为，从没有阻止××公司出入办公场所。×××小学从没有实施过任何损害××公司财产的行为，从双方租赁合同订立看，双方租赁合同履行期限已经届满，且××公司也承认，在合同期限届满后双方没有达成任何续租的合意，也没有订立任何新的合同，自合同期限届满后××公司应自行履行清退义务，××公司没有履行房屋清退，×××小学基于维护在校师生的安全及正常管理秩序，采取相应安保措施是正确的，由此××公司所造成的损失完全是自身造成的扩大损失，应当自行承担相应的法律后果。关于腾房问题，××公司与×××小学方的时任领导对腾房一事进行沟通，××公司在每次会谈中均表示对腾房一事无任何异议，并表示尽快腾房。但本案也是因为××公司没有履行积极义务造成的，与×××小学无关，故不同意××公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据各方当事人陈述以及相关证据，本院认定如下事实：天津市南开区××路××号房屋使用人为×××小学。2002年起，学校将校内平房一间出租给了××公司，租期为一年，到期续签租赁合同，2010年1月1日，双方续签了最后一份《房屋（场地）租赁合同》，约定×××小学将后院平房出租给××公司，面积130平方米，年租金为16,500元，租期为12个月，自2010年1月1日至2010年12月31日，合同第六条约定合同期内因天津市×××教育局需拆除过改造已租赁的房屋，学校撤销、迁址不能继续履行本合同的，使双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。合同第八条约定双方应严格遵守天津市×××校办产业管理委员会对房屋出租的有关管理规定。合同未对租金给付时间进行约定。2012年6月，××公司向天津市×××校办产业管理委员会支付房屋租金20,000元，天津市×××校办产业管理委员会于6月26日开具了发票，但发票仅载明结算项目为租金，未载明租金日期。2015年9月，×××小学将通往该小院的门进行换锁。庭审中，××公司明确并不在本案中主张因2010年拆除部分房屋所导致物品搬运中的丢失、损毁损失，仅主张现尚在×××小学内的物品因长时间放置风吹、日晒、雨淋、盗窃缺乏保养而导致的遗失、损毁、过期、报废带来的损失。在双方提交的录音中，×××小学工作人员多次要求××公司腾房，××公司表示同意腾房，但后又要求×××小学赔偿。对有争议的事实，作如下认定：关于出租房屋的位置与面积，因房权证与使用权证上对该房屋无详细描述，双方均认可所承租平房为×××小学后院，具体位置以各方现场勘查记录为准。×××小学表示出租给××公司时该小院有地上建筑物，××公司表示2002年左右该小院确有一房屋，但系危房，其经×××小学同意后早已将该房屋拆除，并在该小院内自行建设了房屋。对此，×××小学不予认可，仅表示时间久远，无从核实，但双方均认可租赁合同中记载的130平方米为原小院总体面积。因双方签订最后一份租赁合同的时间为2010年，即使按照××公司所述，此时在该小院上应已经存在诉争房屋，虽双方认可2010年曾有部分房屋拆除，但经本院现场核查，仍有三间平房存在，故××公司所述租赁物已经不存在的事实本院不予采信。本院认为，×××小学与××公司签订的《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，上述合同合法有效，各方应依合同约定全面履行各自义务。合同约定的租赁期满后，双方未续签书面合同，但××公司继续使用房屋，×××小学亦收取租金，双方形成了不定期租赁合同关系。后×××小学明确向××公司表示不再出租房屋，已经以其行为明确表示终止不定期租赁合同关系，虽然双方对租金给付截止时间存在争议，但对2015年后双方不定期租赁关系已经终止一节并无影响。对双方的诉讼请求，作如下综合评价：1．关于腾房的诉讼请求。××公司在双方不定期租赁合同关系解除后，其未及时将其所有的物品腾清并将租赁物返还×××小学，构成违约。现××公司已经没有继续占用房屋的合同及法律依据，×××小学主张腾房的诉讼请求，本院予以支持。2．×××小学主张2012年8月1日至2014年12月31日期间房屋使用费的诉讼请求。虽然双方对××公司就租金给付截止时间存在争议，但×××小学明确其于2015年以换锁形式重新控制房屋，并仅主张2014年12月31日前的房屋使用费，可以证明×××小学对其损失于2014年12月31日前已经知悉、明确，本案×××小学起诉的日期为2019年11月6日，而×××小学未提交证据证明2016年11月6日后向××公司主张诉请期间房屋使用费的证据，××公司抗辩该项诉讼请求已经超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持。3．××公司反诉要求×××小学赔偿损失1,000,000元的诉讼请求。双方不定期租赁关系解除后，××公司对其物品负有及时清理、转移并将房屋返还×××小学的义务。××公司未履行该义务，构成违约。××公司庭审中明确表示其物品产生的损失系风吹、日晒、雨淋、盗窃、缺乏保养造成，而×××小学对××公司物品并无看护、维护义务，故××公司损失系因其违约造成并扩大，其要求×××小学赔偿的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市××××环境科技有限公司将占用的天津市南开区××路××房的房屋（面积约130平方米）腾交给原告（反诉被告）天津市南开区×××小学；二、驳回原告（反诉被告）天津市南开区×××小学的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市××××环境科技有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费796元，由原告（反诉被告）天津市南开区×××小学负担；反诉案件受理费6900元，由被告（反诉原告）天津市××××环境科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张 明审 判 员  程 宇人民陪审员  侯家韫二〇二〇年十月二十八日书 记 员  史蕾蕾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。