湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9108号原告（反诉被告）:陈小伟，男，1982年5月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告（反诉原告）:万德安，男，1934年3月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：廖桂纯，女，1942年10月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区，万德安配偶。委托诉讼代理人：毛璐，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）陈小伟与被告（反诉原告）万德安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案，依法适用简易程序审理，被告（反诉原告）万德安提起反诉，本院依法予以受理，本案于2020年9月7日开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈小伟，被告（反诉原告）万德安委托诉讼代理人廖桂纯、毛璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈小伟向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告租赁岳麓区麓山南路744号门面租赁期间被告扣押原告的转让费22万元整；二、判令被告赔偿原告的装修费人民币5万元整；三、判令被告归还原告押金两万元整；四、判令新冠疫情期间2020年2月被告退还原告租金13300元。五、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告自承租被告位于岳麓区麓山南路744号门面自2014年10月号起，无一天推迟交租情况，(交租情况提前十天预交下一个季度租金）,与被告未发生过任何纠纷。在2019年11月8日续签至2022年10月8日三年合同时原告告知被告门面转让事宜，被告均已同意。直至2020年2月底在新冠疫情暴发之后，为响应政府通知疫情高期间二月未营业，因周边是大学城校区导致麓山南路店面在3月也无法正常营业，故与被告妻子廖桂纯商量能否推迟交租，原告在此期间租金已经交到2020年3月8日，还有押金两万元。3月份原告多次与被告房东妻子廖桂纯沟通免租和减租以及推迟交租情况，被告均未同意；在《门面租赁合同》中第4条“权属和使用”第4项：明确写着如遇国家重点工程等不可抗拒的因素，导致合同不能进行，甲方需把政府指定停业营业之日起至原告以缴纳租金的最后月份的租金和押金在停业两天内退还原告，否则被告将承担上述金额的双倍赔偿责任。后2020年3月期间原告找到转让人（姓名汤爱武）来商谈转让铺面时，被告也多次阻止原告转让店面，并提出如要转让店面要求原告支付被告五万元人民币的无理要求，后转让人汤爱武还送过两件牛奶给被告和请被告妻子吃饭，被告妻子廖桂纯仍然坚持要先交五万元转让费。原告与被告的《门面租赁合同》第4条第2项：“权属和使用”中明确说明，被告不能以任何非法手段或违背原告意愿的形式干扰原告。如出现此种情况，原告有权终止合同，并且被告需在原告终止合同时一次性赔付原告当时转让费人民币22万元整，以及装修费5万元整；《门面租赁合同》中第6条第3项：“转租和续租”明确说明一项原告两年后转让门面自由（包括转续合同或解除合同）被告不得以任何形式干涉和限制，并不得向原告收取任何费用。如被告违背此原则导致原告不能正常转让门面，被告需赔偿原告投资和损失的一切费用。《门面租赁合同》中第4条：在合同期内，被告不得以任何形式单方终止本合同或擅自变更本合同内容。而最终原告与被告在商量未果的情况下，2020年4月12日期间通过社区进行调解，被告仍然在2020年4月14日强制收回麓山南路744号门面，以及原告在门面上未搬离的货柜和仓库货架一共两万五千元被告全部未经原告同意私下处理掉。在2020年4月27日被告带第三方承租人去岳麓区司法局要求原告解除合同，却仍然不退还原告押金2万元，后又在2020年6月承租给第三方承租人（福建宝岛眼镜）,导致原告店面投资和押金全部费用损失一分未收。为此，原告现根据《民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，依法请求人民法院支持原告之诉讼请求，维护原告合法权益，恳请法院判如所请。被告（反诉原告）万德安辩称，一、原告（反诉被告）陈小伟描述的事实与本案的基本事实不符。二、原告（反诉被告）陈小伟违反合同约定欠付租金，其应当自行承担违约的不理后果。三、被告（反诉原告）万德安转让门面的行为与本案无关，不得作为原告（反诉被告）陈小伟拒付租金的理由。四、原告（反诉被告）陈小伟要求退还2020年2月份租金的请求不应予以支持。被告（反诉原告）万德安提出反诉请求如下：1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付欠付的租金（2019年12月8日至2020年3月8日期间）和押金人民币壹万元（￥10000）；2、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付欠付的租金（2020年3月8日至2020年4月16日期间）人民币壹万柒仟叁佰贰拾玖元（￥17329）；3、判令被告向原告支付赔偿金人民币叁仟捌佰捌拾元（￥3880）；以上共计人民币叁万壹仟贰佰零玖元（￥31209）；4、判令原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月8日开始，原告（反诉被告）租赁了被告（反诉原告）位于长沙市岳麓区××路社区××号门面，双方一直按照约定履行合同，从无纠纷，原告（反诉被告）在每季度开始前的上一月25日前都会向被告（反诉原告）缴纳租金，且每次都向被告（反诉原告）支付现金，被告（反诉原告）也会在被告（反诉原告）的记账本上签字确认收到的每季度支付的租金。2019年10月，在合同未到期的情况下，原告（反诉被告）主动提出要提前续签合同，租赁期限3年，从2019年10月8日起至2022年10月8日止，双方约定第一年租金人民币壹拾陆万元，2021年度租金人民币壹拾陆万肆仟元，2022年度租金人民币壹拾陆万捌仟元，押金人民币贰万元【前期合同已缴纳的1万元押金延续到本合同，原告（反诉被告）还应支付1万元押金】;签合同时被告的租金是已经按照约定交到了2019年12月8日的。原告（反诉被告）应当在2019年11月25日前交付下一季度的租金4万元和补交押金1万元，2019年11月27日原告（反诉被告）到被告（反诉原告）家中缴纳租金（2019年12月8日至2020年3月8日，一季度租金4万元）和押金（1万元）,原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）共计支付人民币伍万元，但是原告（反诉被告）实际上只向支付了人民币4万元，少支付的1万元，且原告（反诉被告）把钱放桌子上就跑啦，也没有要求被告（反诉原告）签字确认收款，后多次找原告（反诉被告）要少支付的1万元均没有结果。2020年2月25日，又到了原告（反诉被告）要支付下一季度房租的时候了，但是原告（反诉被告）一直未支付租金。被告（反诉原告）在多次索要无果的情况下，被告（反诉原告）找到了岳麓街道麓山南路社区对双方进行调解，双方调解无果，原告（反诉被告）仍然拒绝支付租金4万元和欠付的1万元钱。2020年4月14日，双方在派出所、社区工作人员的见证下，再次进行了调解，被告（反诉原告）明确表示，如原告（反诉被告）继续履行合同，则应按约向被告（反诉原告）缴纳租金；如不缴纳租金，则需将门面钥匙交还给被告（反诉原告）。2020年4月16日，原告（反诉被告）拒绝缴纳租金并主动将门面钥匙交给了被告（反诉原告）的妻子廖桂纯，双方合同就此解除。直到起诉之日止，原告（反诉被告）仍欠付告租金27329元，依据合同约定，原告（反诉被告）逾期缴纳租金，被告（反诉原告）有权收取自逾期之日起每日20元的赔偿金。被告不仅欠付原告的租金，还在合同解除后多次到门面前闹事，影响门面的正常经营。综上所述，为依法维护被告（反诉原告）的合法权益，请求法院依法支持被告（反诉原告）的全部诉讼请求。原告（反诉被告）陈小伟针对反诉辩称，2019年11月27日押金明确已经缴纳给被告（反诉原告），1万元押金及4万元租金的现金，已与被告（反诉原告）核对，且在被告（反诉原告）家逗留半小时，因走得匆忙，就未要被告（反诉原告）出具收据。2019年11月27日至2020年1月23日一直在营业。自2014年一直开始承租房屋，被告（反诉原告）不应收取2万元。被告（反诉原告）干扰原告（反诉被告）进行转让，2019年11月8日已向被告（反诉原告）告知了转让的细节，其也予以认可。疫情期间，麓山南路社区的工作人员明确要求原告（反诉被告）不要开店营业，为了减少接触。原告（反诉被告）缴纳的租金已交至2020年3月8日。因在过去的6年租期内从未欠缴租金，因此在2020年2月份也多次与被告（反诉原告）协商推迟交租与转让事宜，而被告（反诉原告）却提出如转租需先缴纳5万元，原告（反诉被告）无力承担。合同中明确因不可抗拒因素，不是原告（反诉被告）单方面违约的。经审理查明，原告（反诉被告、乙方）陈小伟、被告（反诉原告、甲方）万德安于2014年10月8日签订《门面租赁合同》，约定租赁标的为长沙市岳麓区××路社区××号门面，包括前面临街门面以及后面三间小库房及卫生间，甲方为此门面的合法产权所有人。租赁期限为2014年10月8日至2017年10月8日止。租金每年140000元，租金每季度付一次，每次提前十日缴纳下一季度租金。首期租金与10000元租金应同时在本合同签字之日交予甲方，本合同终止或解除时乙方无违约行为，甲方退还押金。该租赁合同到期后，双方于2017年10月9日约定，乙方续租甲方岳麓区麓山南路社区744号门面，续租日为2017年10月9日至2020年10月8日，租金按季度交，2018年36000元每季度，2019年37000元每季度，2020年38000元每季度。押金10000元。2019年10月8日，双方签订了《门面租赁合同》约定，上述门面的租赁时间为3年，自2019年10月8日至2022年10月8日。租金第一年为16万元。租金每季度支付一次4万元，每次提前十天缴纳下一季度租金。首期租金与押金应同时在本合同签字之日交予甲方，本合同终止或解除时乙方无违约行为甲方退还押金。甲方不能以任何非法手段或违背乙方意愿的形式干扰乙方的正常经营，如出现此种情况乙方有权随时终止本合同，并且甲方须在乙方终止合同前一次性赔付乙方当时转让费人民币22万元整，以及装修费人民币五万元整。如遇国家重点工程，政府拆迁等不可抗拒的因素，导致合同不能执行，甲方需把从政府指定停止营业之日起至乙方以缴纳租金的最后月份止的租金和押金在停止营业的两天内退还乙方，否则甲方将承担上述金额的双倍赔偿责任。乙方装修不能更改接受转让时的主体结构，如果乙方损害甲方房屋的主体结构，乙方无条件给予修复，装修适用“来修去丢”的原则转由甲方所有。乙方两年内不得转让门面，如需转让需向甲方交纳转让费用人民币两万元。乙方两年后转让门面需提前一个月通知甲方，乙方两年后转让门面自由（包括转续合同或解除合同）,甲方不得以任何方式干涉和限制，并不得向乙方收取任何费用。如甲方违背此原则导致乙方不能正常转让门面，甲方须赔偿乙方投资和损失的一切费用。乙方应搬离而不撤离，视为无偿放弃租赁标的，三倍和实际使用天数计算房使用费。当事人双方均认可原告（反诉被告）2014年第一次缴纳押金5000元，2017年补交5000元。原告（反诉被告）认为其在2019年11月27日向被告（反诉原告）支付了50000元，其中40000元季度租金及10000元的押金，被告（反诉原告）认为仅收到租金40000元，未收到10000元押金。原告（反诉被告）陈述，房租已交至2020年3月8日，关于后续房租被告（反诉原告）不同意减免及延迟，且阻碍原告（反诉被告）转租房屋。根据被告（反诉原告）提交的证明显示，原告（反诉被告）于2020年4月16日将本案所涉房屋的钥匙交还给房东。2020年4月28日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发送短信息询问是否继续承租房屋，原告（反诉被告）未答复。现双方就押金及房租退还问题发生纠纷，协商未果，遂诉至法院。上述事实由原、被告的当庭陈述以及原告（反诉被告）陈小伟提交的《门面租赁合同》、《通话记录》、《第三方承租人照片和营业执照》、《微信聊天记录》及被告（反诉原告）提供的《门面租赁合同》、《证明》三份、《照片》等证据记录在卷予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）陈小伟与被告（反诉原告）万德安签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于本诉，原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）赔偿租赁门面期间扣押的转让费22万元及装修费5万元的诉讼请求，根据原告（反诉被告）的陈述，2014年在租赁本案所涉的房屋时向该房屋的前租户缴纳了22万元，本院认为，该22万元并不是被告（反诉原告）所收取，原告（反诉被告）提出的证据亦不足以证实被告（反诉原告）阻止其正常经营及转租房屋，故本院对原告（反诉被告）的该诉讼请求依法不予支持。原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）归还押金2万元及退还2020年2月疫情期间租金13300元的诉讼请求。关于2014年第一次缴纳租金5000元，2017年补交5000元，双方均无争议，但关于另外10000元，原告（反诉被告）认为在2019年11月27日以现金的支付给被告（反诉原告）50000元，其中就有10000元的押金，40000元的季度房租，被告（反诉原告）认为仅收到40000元租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案原告（反诉被告）提交的证据不足以证实其在2019年11月27日支付了10000元的押金。综上本院认可原告（反诉被告）2014年第一次缴纳押金5000元，2017年补交5000元，共计10000元押金。关于该10000元的押金及2020年2月期间的13300元租金退还问题，本院结合被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2020年3月8日至2020年4月16日期间租金17329元的反诉请求一并论述。根据原、被告之间签订的《门面租赁合同》中约定，如遇国家重点工程，政府拆迁等不可抗拒的因素，导致合同不能执行，甲方需把从政府指定停止营业之日起至乙方以缴纳租金的最后月份止的租金和押金在停止营业的两天内退还乙方，否则甲方将承担上述金额的双倍赔偿责任。依据最高人民法院依法《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。首先，关于押金的退还问题，押金是针对整个租赁合同而言，具体到本案，2020年2月份受疫情影响属于不可抗力因素。另根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第一条第五项的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。租金到期后，原告（反诉被告）的经营受疫情影响位及时缴纳租金，导致本案所涉租赁合同实际解除，故被告（反诉原告）应退还押金10000元。其次，关于2020年2月期间的房租退还问题，根据《门面租赁合同》的约定及最高人民法院依法《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知规定，被告（反诉原告）应退还2020年2月的租金13300元。再次，关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2020年3月8日至2020年4月16日期间租金17329元的反诉请求。在租金到期后，原告（反诉被告）应及时与被告（反诉原告）协商租赁合同的后续事宜，如不再租赁就应及时返还房屋，如未及时返还房屋应承担相应的房屋占用费用，但结合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第一条第六项第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院酌情支持15596元。综上，被告（反诉原告）应退还被告（反诉原告）7704元（10000元＋13300元-15596元）。关于被告（反诉原告）提出请求法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付欠付的租金（2019年12月8日至2020年3月8日期间）和押金10000元的反诉请求，本院认为本案所涉的租赁合同已经实际解除，故对被告（反诉原告）的该诉讼请求依法不予支持。关于被告（反诉原告）的第二项反诉请求，本院已经在本诉中予以处理，就不再赘述。关于被告（反诉原告）提出请求法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付赔偿金3880元的反诉请求，本院认为理据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）万德安于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）陈小伟7704元；二、驳回原告（反诉被告）陈小伟的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）万德安的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费2925元，由原告（反诉被告）陈小伟负担；本案反诉案件受理费290.11元，由被告（反诉原告）万德安负担。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十月十九日法官助理林青曼书记员解秋阳