广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20671号原告：蒋德基，男，1984年9月18日出生，汉族，身份证住址广西灌阳县。委托诉讼代理人：仵刚，广东金桥百信律师事务所律师。被告:广州恒邦泰科技有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中****。法定代表人：邱耿喜,职务总经理。被告：邱耿喜，男，1991年5月11日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**。第三人：苏岳明，男，1983年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。上述两被告及第三人的共同委托诉讼代理人：孙发林、周绵华，广东瀛真律师事务所律师。原告蒋德基与被告广州恒邦泰科技有限公司（以下简称恒邦泰公司）、邱耿喜，第三人苏岳明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员蔡永辉独任审理。原告及其委托诉讼代理人仵刚，两被告及第三人的共同委托诉讼代理人周绵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告恒邦泰公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告恒邦泰公司向原告双倍返还收取的租赁、水电保证金120900元，返还原告预交租金22264.52元，共计143164.52元；3.判令被告邱耿喜、第三人苏岳明对原告上述第2项诉讼请求负连带清偿责任。事实和理由：2019年10月21日，恒邦泰公司持广州泰兴投资顾问有限公司（以下称泰兴公司）出具的允许转租《证明》，与原告签订编号为TX1907《房屋租赁合同》。合同约定，甲方（恒邦泰公司）将承租来的广州市越秀区广州大道中599号泰兴商业大厦9楼XXX单元，出租给乙方(原告)；租期一年，自2019年10月24日起至2020年10月23日止；月租金23800元，乙方在每月25日预交下月租金和当月水电费。合同签字时乙方向甲方支付租赁、水电保证金60450元；甲方指定乙方将款项转入苏岳明，在工行广州珠江城大厦支行开设的62×××27银行账户上；甲方提前解除合同双倍返还乙方支付的租赁、水电保证金等合同条款。2019年10月21、22日、11月25日，原告合作方广州易驾豪汽车贸易有限公司（以下简称易驾豪公司）法定代表人庞某文、出纳庞某兰分三次向苏岳明转账110802元(其中保证金60450元，预付11、12月租金47600元，支付水电费2752元)。原告将承租的XXX单元投入到易驾豪公司，合作从事汽车贸易等相关经营业务。12月25日，原告将预付的2020年1月租金23800元、当月电费441.44元，共计24241.44元，转入恒邦泰公司重新指定的收款人余舜英银行账户上。2020年1月2日，原告从泰兴公司获知，泰兴公司向恒邦泰公司发送了《解除合同通知书》、《告知书》。二份文件载明，因恒邦泰公司自2019年1月至12月，经常拖欠该公司租金、物业费、电费等。其中，拖欠12月份租金截止解除合同之日，己达22天。泰兴公司于同日解除与恒邦泰公司之间签订的《租赁合同》及“补充协议”，并要求恒邦泰公司办理撤场手续并撤出租赁物业等内容。要求原告与恒邦泰公司处理好租赁纠纷，减少损失。泰兴公司发出《解除合同通知书》不久，恒邦泰公司关闭了设在该大厦9楼的办公室，导致原告无法与该公司协商处理双方租赁纠纷。原告虽通过电话向该公司员工杨某反映情况，但未能给原告一个合理的解决方案。不久，泰兴公司便限制原告及其工作人员入XXX室办公，并关闭通往泰兴商业大楼9楼电梯。加之后来新冠病毒疫情流行，原告及其工作人员至撤场止一直未再进入XXX单元。2020年3月5日，泰兴公司向原告发出《告知函》，要求原告在3月13日之前，或与该公司另行签订租赁合同，或撤场将XXX单元移交给该公司。否则，每逾期一天向该公司支付场地占用费795元；逾期3天，原告在XXX单元内的财产全部归该公司所有，强行清空收回物业。2020年3月11日，在泰兴公司管理人员现场监督、清点财物后，原告通过劳务人员将XXX单元的所有财产，搬至易驾豪位于番禺区××国道大石××103办公场地。原告2020年3月20日向恒邦泰公司发出《律师函》和《解除合同通知书》，因无法送达被退回。原告为了尽快恢复经营，为此每月多承担租金10806元（34606元/现租金一23800元/原租金），支出搬家费、安装费3500多元，支付律师费1万元及其他经营损失。苏岳明系恒邦泰公司原控股股东（占该公司95%股份）、法定代表人、执行董事兼总经理，在收取原告支付给恒邦泰公司的租赁、水电保证金，租金、水电费共计110802元后。2019年12月4日将其持有的恒邦泰公司95%股份全部转让给了邱耿喜，将其担任的恒邦泰公司执行董事、总经理兼法定代表人，变更到邱耿喜名下。邱耿喜成为恒邦泰公司的控股股东及法定代表人后，将该公司的租金收入转入其控股的另一家公司的监事名下。原告认为，原告与恒邦泰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告已按合同要求履行了全部义务。恒邦泰公司没有履行出租人保障原告在合同有效期内，对承租物享有承租权的义务。在泰兴公司解除与恒邦泰公司关于泰兴商业大厦整个9楼的租赁关系，原告转承租的该楼层XXX室被强行收走后，恒邦泰公司已不能履行与原告签订的《房屋租赁合同》，已构成严重违约。为此，原告请求解除与恒邦泰公司签订的《房屋租赁合同》；按照《房屋租赁合同》约定，恒邦泰公司应双倍返还收取原告的保证金120900元[(租赁保证金47600元十水电保证金12850元)×2倍];返还原告预交、而未使用租赁物期间的租金22264.52元（23800元预交1月份租金+31天×29天/未使用租赁物时间）。恒邦泰公司的违约行为，使原告遭受重大直接经济损失。其中，临时租用办公场所多花租金32418元（10806元/多付出租金×3个月）；搬家费、安装费3000元；律师费1万元；共计45418元。邱耿喜恶意受让苏岳明股权、继任公司高管及法定代表人，成就苏岳明收取恒邦泰公司巨额资金后脱离该公司，是导致本案违约行为发生的直接原因，邱耿喜应为本案共同被告。苏岳明作为该公司原控股股东、法定代表人，明知恒邦泰公司在与原告签订涉诉《房屋租赁合同》及履行合同时，拖欠泰兴公司租金等款额，却以个名义收取原告支付应由恒邦泰公司收取的保证金及租金。而后转让股权，辞去所担任的恒邦泰公司所有职务，逃避公司债务及个人责任，导致本案违约行为发生，苏岳明应向原告承担连带赔偿责任。综上事实与理由，为维护自身的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告恒邦泰公司辩称：1.我方同意解除与原告签订的房屋租赁合同，2018年10月31日我方与泰兴公司签订了租赁合同，约定我方承租位于广州市越秀区广州大道中599号9楼，并约定我方有转租权。2019年10月21日我方将上述物业XXX号单元转租给原告，2020年1月3日，泰兴公司过河拆桥挖走我方租户，占用我方已装修好的场地，以低价方式在泰兴商业大厦粘贴广告进行宣传，并强行将我方的901、902单元的门锁住，之后违约提出解除合同，现由于我方与泰兴公司的争议确实影响原告，我方同意与原告解除房屋租赁合同；2.我方不同意第二项诉讼请求，原告并没有向我方交付场地，我方也不清楚原告是否还在XXX单元承租，即便真如原告所述，于2020年3月11日将房屋交付给泰兴公司直接造成合同无法继续履行的责任也在于第三方泰兴公司而非我方，对于双倍返还水电保证金的请求更是没有合同依据。由于合同的解除是泰兴公司所造成，所以我方也不同意返还保证金给原告；3.我方不同意退还原告预交2020年1月的租金，我方确已收到原告支付的2020年1月的租金，按原告所述原告也已使用涉案房屋至2020年3月11日，原告也在起诉状中承认，后来也是因为疫情原因导致其自身没有进入XXX单元，我方与泰兴公司的诉讼也正在法院进行审理过程，现我方与泰兴公司的房屋租赁合同何时解除尚未判决，原告也从来没有向我方交付场地，根据合同相对性原理，我方有权收取原告至2020年3月11日的租金，如法院判决我方应退回保证金，则2020年2月1日至2020年3月11日的租金应在保证金中扣减。被告邱耿喜辩称：不同意原告的所有诉讼请求。1、本案是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，我方作为被告本身主体就不适格；2、我方只是恒邦泰公司的其中一个的股东，也不存在公司财产与个人财产存在混同的情形。恒邦泰公司是有限责任公司，应由公司自身承担其相应的义务；3、《公司法》规定：有限责任的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。恒邦泰公司是有限责任公司，我方就算作为股东也仅以认缴的出资额为限对公司的债务承担责任。公司章程约定股东出资的时间是2068年12月31日。而根据《九民纪要》规定，本案也不存在股东出资应该加速到期的情形，因此，我方作为股东也不应当承担责任。综上，请求贵院依法判决驳回原告对我方的诉讼请求。第三人苏岳明述称：不同意原告的所有诉讼请求。本案是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，原告既将我方列为第三人要求第三人承担连带清偿责任，有何法律依据？原告是要求第三人承担违约责任，还是侵权责任？恒邦泰公司借用了我方名下的身份证去开户，收款账户的银行卡一直由恒邦泰公司自行使用。恒邦泰是有限责任公司，其股东有两个人，而非一人公司。我方作为恒邦泰公司的其中一名股东，如若原告认为存在公司财产与个人财产存在混同，应由原告自行承担举证责任。我方已不是恒邦泰公司的股东。2019年12月4日，我方已将股份按法律规定转让给了邱耿喜，不存在任何违法行为。原告是在2020年5月才起诉的，与恒邦泰公司有关的争议在2020年1月，故不存在我方为恶意转移债务而转让股份的问题。综上，请求法院依法判决驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明：2019年10月21日，原告（承租方、乙方）与被告恒邦泰公司（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：一、租赁标的1.1甲方同意将位于广州市越秀区广州大道中599号泰兴商业大厦9楼XXX单元出租给乙方作为办公使用。二、租赁期限2.1租赁期限为1年，自2019年10月24日起到2020年10月23日止，从2019年10月29日开始计算租金。三、租金、物业管理费及其他费用3.1租赁物业月租金总额为23800元。3.2租金和管理费等费用按月支付，乙方应于每月25日前将下月租金和管理费等每月应缴纳费用以人民币存入甲方指定的下述银行帐户，开户名：苏岳明。四、租赁保证金4.1乙方须于本合同签订当天向甲方支付相当于2个月租金额的租赁保证金小计47600元，水电保证金12850元。八、合同终止及解除8.2除本合同另外有约定外，不具备本合同解除权的任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方。甲方提前解除合同的（除国家、部队原因外），应双倍返还乙方租赁保证金及原额退回预付租金剩余部分；等。合同签订后，被告恒邦泰公司将涉案房屋交付给原告使用，原告支付了租赁保证金47600元，水电保证金12850元及支付租金给被告恒邦泰公司至2020年1月。第三人苏岳明原为被告恒邦泰公司的法定代表人及股东，2019年12月4日，被告恒邦泰公司的法定代表人由第三人变更为被告邱耿喜。第三人及被告邱耿喜的认缴出资额均为950万元，出资时间为2068年12月31日。另查明：涉案房屋是由被告恒邦泰公司向泰兴公司承租后再转租给原告。2020年2月21日，泰兴公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告（即本案被告恒邦泰公司）支付欠付的2019年12月物业管理费59500元；2.判令被告支付欠付2019年I2月电费21220元；3、判令被告支付逾期支付2019年11月的电费26871.60元的违约金(从2019年12月11日起按每日欠付金额的千分之三计算至2019年12月12日共2天）及逾期支付2019年12月的电费21220元的违约金（因为2020年1月3日合同终止，所以要求从2020年1月4日开始计算至被告清付之日止，按每日千分之三的标准计算）；4.判令被告向原告支付逾期支付2019年12月的租金397500元的违约金（从2019年12月11日计算至2019年12月12日共2天，按每日欠付金额的千分之三的标准计算）；5.判令被告向原告支付逾期支付2019年12月的管理费79500元的违约金（其中第一笔从2019年12月11日计算至2019年12月25日共15天，按每日79500元的千分之三的标准计算；2019年12月26日被告支付了20000元的管理费，所以从2019年12月26日开始按每日59500元的千分之三标准计算至被告清付之日止）；6.判令被告依约向原告补缴免租期租金2544000元（免租期为2018年12月1日至2019年5月31日，按424000元/月的标准计算）；7.被告向原告支付解除合同的违约金1192500元（计算标准为合同解除时当月的月租金397500元的三倍）；8.判令被告支付场地占用费413400元（从2020-1-4起计至2020-1-16共13天，按原场地租金标准397500元/月的两倍计算。2020年1月16日原告接收了涉讼租赁场地）；9.判令被告支付原告为追讨欠缴费用所发生的律师费50000元、评估费18000元（原告接收场地前对现场进行了清点和评估）并承担本案诉讼费。被告恒邦泰公司提起反诉请求：1.判令解除原告与被告于2018年10月31日判令原告赔偿被告为履行《房屋租赁》及补充协议所投入的款项损失3393748元（主要是装修和家具等损失，我方是主张3393748元，是否评估看原告的答辩意见）及赔偿损失的利息（自2020年1月4日起计算至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令原告赔偿被告因解除合同导致的租金损失158364.69元；6.判令原告赔偿被告为追偿损失所支付的律师费35000元。该案正在审理中。该案于2020年5月29日庭审中，泰兴公司承认于2020年1月3日对被告恒邦泰公司的办公室的1个房间进行上锁，并表示被告恒邦泰公司将整个9层的房屋都上锁，泰兴公司于2020年1月17日收回出租的物业。被告恒邦泰公司表示其没有锁门，是泰兴公司上的锁。本院认为：原告与被告恒邦泰公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案由于被告恒邦泰公司的原因，造成原告在2020年1月3日已经无法使用涉案房屋，合同目的无法实现，被告恒邦泰公司已经构成违约，应承担违约责任，原告据此请求解除合同，要求被告恒邦泰公司双倍返还租赁、水电保证金，退回租金合法有理，本院予以支持。另原告的证据不能证明被告邱耿喜及第三人需承担本案责任，原告要求被告邱耿喜及第三人承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告蒋德基与被告广州恒邦泰科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州恒邦泰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告蒋德基双倍返还租赁、水电保证金120900元；三、被告广州恒邦泰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告蒋德基退还租金22264.52元；四、驳回原告蒋德基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1582元，由被告广州恒邦泰科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十月十九日书记员  徐珮仪