江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初1788号原告：莱森商业管理宿迁有限公司，统一社会信用代码913213243020176251，住所地泗洪县环州万博城1号楼。法定代表人：李香近，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪琼，系该公司行政主管。被告：张亚，男，1982年6月14日生，个体户，住泗洪县。原告莱森商业管理宿迁有限公司（以下简称莱森宿迁公司）与被告张亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱森宿迁公司的委托诉讼代理人陈斌、杨雪琼，被告张亚到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告莱森宿迁公司的委托诉讼代理人陈斌，被告张亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱森宿迁公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原、被告双方的原商铺租赁合同解除；2.判令被告向原告支付租金13076.88元、管理费3793元、滞纳金6931元，合计23800.88元。3.判令被告按应付租金的三倍（142.14元/天×3=426.42元/天）向原告支付自2018年3月2日至2019年6月29日的实际占用商铺期间的占有使用费。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年，被告与莱森宿迁公司签订《环州万博城商铺租赁合同》，约定被告租赁位于泗洪县间，总面积159.71㎡。租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日。被告一次性缴纳履约保证金8000元，合同第四条4.4约定，接到甲方入驻装修后十日内缴清4.1约定所有款项即前36个月全部租金。合同约定第四、五年的租金及其他费用实行先付后用原则，提前二个月交纳下阶段租金和合同约定的其他费用。另外约定租金为每年51882元，商铺管理费为1.25元/㎡/月。租赁合同第二条2.5约定，乙方应按时向甲方缴纳租金及各种应由乙方支付的费用。乙方逾期不交的，需按日向甲方支付拖欠租金及各项费用等合计应交款0.5‰的滞纳金。租赁合同第十条合同的解除和终止10.1明确约定，如乙方违反下列其中任何一项之规定者，甲方不予退还乙方保证金，并且有权单方面全部或部分解除本合同，且无需承担任何责任。a.拖欠或不足额交纳应交款项超过两个月或拖欠次数达二次。现被告租赁的商铺已经在合同约定的起始租赁期间前装修完毕并使用至今，经原告多次催要，被告非但没有按照合同约定的先支付后用的原则，提前缴纳下阶段的租金，并且至今仍然欠付2017-2019年的租金、管理费及滞纳金。鉴于被告拒付租金的行为已经构成根本违约，并严重损害了产权所有人和出租方的合法权益。根据《环州万博城商铺租赁合同》第10条、第10.1条的规定，原告于2018年3月2日发函告知被告，解除双方签订的商铺租赁合同，并要求被告务必在原告解约函发出5天内自行撤场，并一次性缴清所欠租金及滞纳金。否则，原告有权依据合同第十一条11.3约定，收取被告3倍的占用费。但被告至今对原告的催告和通知置若罔闻，违约欠付租金及滞纳金和违法占用原告出租商铺的状况仍然在持续。2019年6月29日，被告办理退铺手续。故维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告张亚辩称：2014年，原告向被告承诺市场销售是按照业态区域规划进行，灯具销售只能在二楼灯具区域销售，不能在非业态区域经营。看了原告的商业规划图、对外宣传资料和原告公司的整体市场沙盘规划公示、微信公众号的宣传资料等，看到市场将来有很好的发展前景，被告就与原告签订租赁合同，在原告提供的格式合同上签字交款。被告自2014年11月30日经常，在随后的一年时间市场便出现了违规现象。2016年被告去原告办公室反映业态混乱问题，当时原告公司领导在场，要求原告对市场进行整改和采取措施，被告同时表态，如果市场整改不到位，下年租金不会及时缴纳，一切损失由原告承担。直至2017年市场从未整改，被告及其他四十余家商户多次向原告领导反映业态混乱问题。原告领导承诺会及时整改，可前后持续三个月仍然不见管理起效。原告违约在先，是主要责任，应由原告承担全部责任。2018年5月22日，原告夜间采取强制断电，使被告无法经营，被告多次要求原告送电无果,最终导致被告2019年6月29日被迫撤场。退铺时原告称履约保证金8000元不退，不签字不允许办理退铺手续。被告没有收到解除合同通知书，原告欺骗性手段招商、恶意断电，严重损害被告的合法权益，已经构成根本违约，请法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的收款单、商户退铺申请表无异议，原告对被告提供的原告公司售楼处对外宣传资料和现场照片、原告公司沙盘对外展示照片、原告公司微信公众号宣读资料和照片、原告公司整体市场一至三层规划业态效果图、环州万博城市场管理手册一份的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.对原告提供的《环州万博城商铺租赁合同》一份，是原、被告双方签约，且被告认可租赁的事实，本院对该证据予以采信。2.对原告提供的三方协议，涉及香港莱森国际商业管理有限公司、原告、江苏环州置业发展有限公司的权利义务的转移，在涉及原告的其他案件中已被确认，故本院对该证据予以采信。3.对原告提供的环洲万博城商铺解约函张贴照片打印件一份，原告在被告商铺张贴解约函的行为符合双方签订的租赁合同第十三条约定的送达方式，本院依法予以确认。4.对被告提供的三份录音，原告对通话、谈话录音的真实性不予认可，被告也未提供证据证实通话人员的身份，故对该证据的证明效力本院不予确认。5.对被告提供的联名抗议书、损失赔偿表，原告不予认可，该组证据仅能反映部分承租人与原告工作人员就业态事宜等沟通情况，不能作为认定双方权利义务关系以及原告存在违约行为的依据。且损失赔偿表为原告单方制作，损失情况被告也未提供其他证据印证，故对其证明效力本院不予确认。6.对被告提供的联络函、布局图、违规照片等，本院认为，布局图并非双方租赁合同的组成部分，是否违约应根据租赁合同双方的合同确认，即便存在与布局图不一致的经营业态，也不足以证明原告存在违约行为，故该组证据不能实现被告的证明目的。7.对被告提供的提前终止协议书，结合原告提供的商户退铺申请表，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年9月27日，被告（乙方）与香港莱森公司（甲方）签订《环州万博城商铺租赁合同》，约定由被告租赁万博城24栋210、223-225号商铺共计4间，总面积159.71㎡，租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日。租金优惠后为：27.07元/月/㎡，管理费为1.25元/月/㎡。合同第2.1条约定，被告应在本合同生效之日起，向原告一次性交纳履约保证金8000元；第2.5条约定，被告应按时向原告缴纳租金及各种应付费用，逾期不交的，须按日向原告支付拖欠租金及各项费用等合计应交款的0.5‰的滞纳金，原告有权从保证金中扣除，保证金不足部分由被告在接到原告通知后三个工作日内补齐，拖欠应交款超过五日以上，视为被告违约，原告有权解除合同，保证金不予退还。合同第9.7条约定“若甲方因经营需要对万博城的业态、商业布局及经营场地进行调整，乙方须积极配合调整”。10.1条约定，如乙方违反下列其中任何一项之规定者，甲方不予退还乙方保证金，并且有权单方面全部或部分解除本合同，且无需承担任何责任。甲方应书面通知乙方，乙方接到通知后必须在甲方指定期限内撤出经营场所：a.拖欠或不足额交纳应交款项超过两个月，或拖欠次数达二次…。第11.3条“撤场”条款约定“…对占用租赁商铺的，乙方每日按实际租金的3倍收取占用费。”13.2条约定，甲方下发的市场管理规定或致乙方的函件，乙方同意可直接交由其工作人员签收，签收后视为有效送达，不予签收的，张贴于其商铺即为送达，并视为通知方已尽通知义务。2014年9月28日，甲方香港莱森国际商业管理有限公司、乙方莱森宿迁公司、丙方江苏环州置业发展有限公司签订《合同权利义务转让三方协议》，约定自2014年9月28日起，将甲方与环州万博城项目内商户签订的委托管理协议及租赁协议（包括补充协议及合同附件）中甲方所承担的责任、权利和义务全部转移至乙方。上述合同履行过程中，被告付清了前36个月即2017年11月29日前的租金。对于2017年11月29日后应交租金，被告在到期超过两个月后仍未交纳，原告催要未果。2018年3月2日，原告将《环州万博城商铺解约函》张贴于被告店铺，载明：因被告未按约支付租金，经催要未果，故告知被告解除双方签订的24栋210、223-225号商铺租赁合同，并要求被告在原告发出解约函后的5日内自行撤场并支付相关费用。另查明，1.原告于2018年5月22日停止向被告供电。2.2019年6月29日，经被告申请，双方签订《环州万博城商铺租赁合同》提前终止协议书，约定原合同正式终止，被告于2019年6月29日前完成商铺的交接验收工作。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。根据租赁合同约定及被告的履约情况，该合同符合解除条件，理由如下：1.租赁合同约定的租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日，其中第四、五年租金及其他费用实行先付后用原则，提前二个月缴清下一阶段租金。按此约定，被告应当于2017年9月30日前交纳2017年11月30日至2018年11月29日期间的租金。被告经原告催要后，仍未交纳该租金，违反了合同约定。2.租赁合同第10.1条约定，“拖欠或不足额交纳应交款项超过两个月，或拖欠次数达二次”的，原告有权单方解除合同。被告未交租金已超过两个月，符合该解除条款的约定。3.被告的抗辩意见不能认定为其拒付租金的正当事由。根据已生效的本院（2018）苏1324民初1687号民事判决书、宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终3194号民事判决书认定：虽然原告在招商过程中，对外展示了万博城的商业布局图，但商业布局图并未作为合同条款，被告提供的证据也不足以证明该布局图是双方口头约定的合同内容。该布局图应理解为原告对商铺经营管理的一种布局规划，而非合同组成部分，亦不能成为确立双方权利、义务的依据。租赁合同第9.7条约定“若甲方因经营需要对万博城的业态、商业布局及经营场地进行调整，乙方须积极配合调整”。该约定系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应认定有效。根据该约定，原告作为万博城管理者，有权根据经营需要对万博城整体的业态、商业布局及经营场地进行调整。故在经营过程中，原告对各商铺经营业态的调整不能认定为违约行为。经营过程中，原告对部分违反约定经营业态的商户采取了诉讼等措施，亦履行了业态管理义务。因此，被告的该抗辩意见不能成为被告不履行合同义务的正当理由，其不能因此而拒交租金。同时，被告的举证不足以证明原告的行为对其经营收益及合同目的的实现造成实质性的影响。综上，原、被告之间的租赁合同因被告未按约交纳租金，已符合解除条件。原告于2018年3月2日通过张贴解约函的方式，通知被告解除涉案合同，该通知方式符合合同约定，亦不违反法律规定，应视为解约通知于该日到达被告，故本院确认因原告行使了合同解除权，双方租赁合同于2018年3月2日解除。关于原告主张的逾期租金，因涉案合同于2018年3月2日解除，故租金计算期间为2017年11月30日至2018年3月2日，计算标准为51882÷365×92天，为13076.88元。关于原告主张的管理费，根据合同约定为1.25元/月/㎡，原告主张为3793元，未超过合同约定，本院予以支持。关于原告主张的占用费，租赁合同第11.3款约定“…对占用租赁商铺的，原告每日按实际租金的3倍收取占用费”。根据该条款约定，合同解除后被告仍占用房屋的，应按照约定租金的3倍计算占用费。该占用费实质上是被告占用房屋对原告造成的经营损失，该损失通常表现为租金收益损失。合同约定按照3倍租金标准计算的占用费，显然含有违约金性质，该标准明显超出原告的实际损失，本院依法予以调整，酌定按照原租金142.14元/天计算占用费。因原被告双方的合同已于2018年3月2日解除，且被告已于2019年6月29日交回商铺，故占用费应自2018年3月3日计算至2019年6月29日，经计算为68653.62元（483天×142.14元/天）。关于原告主张的滞纳金，系被告未按约支付相关费用对原告造成的损失，但考虑到原告在对被告主张权利时采取了停电的方式，虽然该行为不足以构成被告拒付租金的正当事由，但该行为客观上对被告的经营造成一定不利影响，故对原告主张的滞纳金，应自2017年9月30日计算至2018年5月22日，现原告主张以逾期租金13076.88元为计算基数，本院予以确认，经计算为1529.99元（13076.88元×0.5‰×234天）。关于被告抗辩的市场业态、停电问题，经上述分析认定，该抗辩意见不能成为被告不履行合同义务的正当理由，其不能因此而拒交租金。对于被告抗辩的营业损失，被告提供的证据不足以证明原告的行为对其造成损失，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告莱森商业管理宿迁有限公司与被告张亚之间关于泗洪县环州万博城24栋210、223-225号商铺的租赁合同于2018年3月2日解除；二、被告张亚支付原告莱森商业管理宿迁有限公司逾期租金13076.88元、管理费3793元、滞纳金1529.99元，合计18399.87元。三、被告张亚支付原告莱森商业管理宿迁有限公司案涉商铺占用费68653.62元；上述第二、三项自本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，由原告莱森商业管理宿迁有限公司负担646元，被告张亚负担2204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费2850元。审 判 长  季  秀  梅人民陪审员  吴  青  青人民陪审员  胡  业  林二〇二〇年十月二十二日法官 助理  张锐书记员陈波附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。