呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初6757号原告：内蒙古华信物业服务有限公司呼和浩特市分公司。负责人：宋钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎曙霞，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹学珍，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：马兰维，男，住呼和浩特市。原告内蒙古华信物业服务有限公司呼和浩特市分公司（以下简称华信物业呼市分公司）与被告马兰维物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告华信物业呼市分公司的委托诉讼代理人郎曙霞、曹学珍，被告马兰维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华信物业呼市分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令马兰维向华信物业呼市分公司支付2017年11月15日至2019年11月15日的物业费3975元、生活垃圾处置费120元、公摊电费24元，违约金1235.7元，共计5354.7元；2.本案诉讼费用由马兰维承担。事实与理由：马兰维与赤峰市王府物业管理有限责任公司签订了《物业服务合同》。该合同约定：业主按时足额缴纳物业管理服务费及其他应缴的费用，任何人不得以房屋质量问题、遗留问题或未入住为由拒交、少交、免交物业费，根据其拖欠物业费的金额，物业公司将依法起诉并按实际金额按日收取3‰的违约金及产生的相关利息等费用；物业管理区域物业管理服务费按高层住宅每平米2元收取；其中《业主临时公约》中一并约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，高层2元/平方米。2017年12月15日，内蒙古筠泰房地产开发有限公司（以下简称筠泰房地产公司）与赤峰市王府物业管理有限责任公司、华信物业呼市分公司签订了三方《协议书》，约定筠泰房地产公司与赤峰市王府物业管理有限责任公司解除祥瑞家园小区前期物业管理工作，同意华信物业呼市分公司承接祥瑞家园小区前期物业管理工作并重新签订祥瑞家园前期物业合同，同时筠泰房地产公司与华信物业呼市分公司签订了前期物业服务合同。马兰维系华信物业呼市分公司提供物业管理服务的××园的业主，其房屋面积为92.01平方米，该业主从2017年11月15日至2019年11月15日一直欠付物业管理费3975元、生活垃圾处置费120元、公摊电费24元，共计4119元，违约金1235.7元（因约定违约金数额过高，华信物业呼市分公司主动将违约金降至30%），共计5354.7元，直至起诉之日，经华信物业呼市分公司多次催促，马兰维仍未交纳。综上，马兰维拒不履行义务的行为，已经严重损害了华信物业呼市分公司的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，恳请贵院查清事实，依法支持华信物业呼市分公司的诉讼请求。马兰维辩称，马兰维与华信物业呼市分公司未形成合同关系，原告诉讼主体错误；马兰维与赤峰市王府物业管理有限责任公司（以下简称赤峰市王府物业公司）签订的《物业服务合同》与本案无关，赤峰市王府物业公司与华信物业呼市分公司没有关联性；前期物业服务合同及协议书更是无稽之谈，前期物业服务合同签订日期为2016年9月1日，签订合同时华信物业呼市分公司未成立，不可能形成合同事实；对协议书的真实性、合法性提出异议：协议书第三条，乙方将自进入该小区后所完成的和未完成的业务全部转移给乙方，包括尚未使用的费用、服务等工作，履行交接手续，语句不通，“乙方转移给乙方”，该合同的真实性存疑，甲方在签订合同时没有加盖公章，没有法人签字，马兰维与赤峰市王府物业管理有限责任公司呼和浩特市分公司（以下简称赤峰市王府物业公司呼市分公司）没有任何关联性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》都表明，未经竣工验收备案的房屋，不能交付使用，无权收取物业费。综上，华信物业呼市分公司提供的证据不合理、不合法、不合情，不予以认可，应驳回华信物业呼市分公司的诉讼请求。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：内蒙古筠泰房地产开发有限公司（甲方，以下简称筠泰房地产公司）与华信物业呼市分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对祥瑞家园提供前期物业管理服务。物业管理区域东至呼伦南路西侧、南至金泉街以北、西至金穗路以东、北至金源街以南。合同期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止，但在本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务收费实行包干制，物业服务费用为高层住宅2元/月.平方米。该合同未载明签约日期。华信物业呼市分公司向法庭提交2017年12月15日其与筠泰房地产公司、赤峰市王府物业公司呼市分公司签订的《协议书》，并当庭陈述当日三方就祥瑞家园的物业管理工作进行了交接，华信物业呼市分公司自认自2018年11月14日起，高层住宅物业服务费收费标准调整至1.6元每月每平方米。华信物业呼市分公司于2017年11月6日成立。华信物业呼市分公司提供的《物业管理服务合同》显示，2017年1月7日，内蒙古王府物业管理有限责任公司与马兰维签订物业管理服务合同。马兰维系祥瑞家园业主，房屋面积为92.01平方米，其于2016年11月29日领取房屋钥匙。马兰维未交纳2017年12月15日至2019年11月15日期间的物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，华信物业呼市分公司与筠泰房地产公司签订的《前期物业服务合同》对马兰维具有约束力，马兰维与华信物业呼市分公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务；对于马兰维的相关抗辩意见，本院不予采纳。对于马兰维提出的前期物业服务合同约定的服务期限开始时间早于华信物业呼市分公司的成立时间，合同无效的抗辩意见，华信物业呼市分公司在起诉状中自认2017年12月15日其与筠泰房地产公司、赤峰市王府物业公司签订了《协议书》，同日与筠泰房地产公司签订《前期物业服务合同》，庭审中又陈述2017年11月6日入驻该小区，签订协议书及《前期物业服务合同》，合同中约定的服务期限起始时间为2016年9月1日，该期限系延续原物业服务合同的期限，其主张的物业费为其服务期间的物业费，依据为协议书和前期物业服务合同，本院认为，本案中，华信物业呼市分公司陈述的签订前期物业服务合同的过程，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不能因合同约定的服务期限开始时间早于华信物业呼市分公司的成立时间就认定该合同无效，应结合合同的履行情况确定合同各方的权利、义务，对马兰维的该项抗辩意见，本院不予采纳。马兰维对华信物业呼市分公司自2017年11月15日起主张物业费提出异议，结合前述情况，华信物业呼市分公司自述2017年11月6日入驻提供服务，但未提供相关证据，故对其主张的2017年11月15日起至2017年12月14日期间的物业费，本院不予支持，本院自2017年12月15日起支持其关于物业费的主张。鉴于物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难的客观情况，结合马兰维提供的照片，经本院实地查看，可反映出该小区存在楼宇入户门大部分损坏、无法上锁、日间基本全部敞开，绿化养护差，消防设施不完备，停放车辆占用消防通道等问题，华信物业呼市分公司在公共设施的维修、养护，绿化养护，消防设施、设备的维护、消防管理方面存在服务瑕疵，综合考虑物业服务合同的约定、物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照前期物业服务合同约定的物业费标准的75%支持华信物业呼市分公司对于物业费的主张，即马兰维向华信物业呼市分公司支付物业费3174.35元（92.01平方米×2元×23月×75%），对华信物业呼市分公司的该项诉讼请求，本院按照3174.35元予以支持；对于马兰维提出的相关服务问题的抗辩意见，本院予以采纳。对于双方争议的房屋状况及消防设施未移交问题，华信物业呼市分公司在承接该物业服务项目时、马兰维在接收房屋时均应核实房屋及消防设施、设备的状况，华信物业呼市分公司提出因消防设施、设备未移交，应由开发商负责消防问题的意见，本院不予采纳；马兰维提出的未经竣工验收、备案的房屋，不能交付使用，无权收取物业费的抗辩意见，亦于法无据，本院亦不予采纳。对于华信物业呼市分公司主张的生活垃圾处置费，因其提供的缴费发票金额明显少于祥瑞家园居民户数所应交纳的费用，不能证实其确已代马兰维交纳二次生活垃圾处置费及具体金额，故对其该项主张，本院不予支持。对于华信物业呼市分公司主张的公摊电费，因其未提供证据，本院不予支持。对于华信物业呼市分公司主张违约金的诉讼请求，因前期物业服务合同中未对物业费的交纳时间作出约定，华信物业呼市分公司虽在庭审中提供了内蒙古王府物业管理有限责任公司与马兰维签订的物业管理服务合同，但因本院未在国家企业信用信息公示系统中查询到内蒙古王府物业管理有限责任公司的工商登记信息，且华信物业呼市分公司并非该合同的相对人，其无权依据该合同主张权利，故对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、马兰维于本判决生效之日起十日内向内蒙古华信物业服务有限公司呼和浩特市分公司支付物业费3174.35元；二、驳回内蒙古华信物业服务有限公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。如果马兰维未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由马兰维负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年十月三十日书记员 张琪乐