西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初15954号原告：王玥焓，女，1981年4月15日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。委托诉讼代理人：王娟，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔成梅，陕西瑞拓律师事务所实习律师。被告：西安宜品客物业管理有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：裴石元，该公司副总经理。委托诉讼代理人：贾江风，男，该公司店长。原告王玥焓与被告西安宜品客物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王娟、被告委托诉讼代理人贾江风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玥焓向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2020年4月15日至4月28日拖欠的租金845元（每日租金65元，共计13天）及2020年4月28日至8月28日房屋占用费7800元（每月租金1950元，共计4个月）。2.判决被告向原告支付违约金17160元（85800*20%=17160元）。3.判决被告将原告房屋恢复原状并且及时清退租客，否则因此造成的损失和产生的全部费用均由被告承担；因恢复房屋原状拆除隔断、更换门锁、清理垃圾的费用暂计3000元；因被告的违约行为及未及时腾空房屋、恢复原状，导致原告房屋出售市场价格贬损，市场交易机会减少、交易成本增加，给原告造成的房屋差价损失等暂计50000元。以上三项共计78805元，扣除被告已经支付的10700元，被告应向原告支付的各项费用总计68105元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月10日签订《西安市房屋委托代理合同》，约定原告将其名下位于雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋委托被告代为出租并办理与承租人之间的洽商、联络、签约等事宜，代理期限自2017年10月15日至2021年10月14日止，每月租金1950元，合同期内租金总计85800元，2018年10月15日至2020年10月15日每季度支付租金5850元。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告。2020年4月15日被告未按期支付第九期租金，原告依据合同约定解除合同，双方的合同于2020年4月28日正式解除。此后原告多次通知被告立即清退租客、腾空房屋，向原告交付房屋，并支付拖欠的租金、违约金等，被告无正当理由故意拖延。被告西安宜品客物业管理有限公司辩称，原告所述不实，对原告的诉请不认可。原、被告之间存在合同关系，根据约定2020年4月15日被告应向原告支付三个月房租，因为疫情，被告实际是在4月28日付给原告，之前就与原告丈夫沟通好此事，但原告说被告违约，要求退房及赔偿违约金。本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，原告王玥焓与被告西安宜品客物业管理有限公司签订《西安市房屋委托代理合同》，约定原告委托被告代为出租位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室的房屋，出租代理期自2017年10月15日至2021年10月14日；被告出租代理权限为：代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代原告办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代原告向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；租金标准为每月1950元，合同期内租金总计85800元，租金支付方式为半年付款，每期租金11700元；原告同意于代理期限起始后向被告支付相当于120日房屋租金的管理服务费用，原告授权被告直接从被告应当向原告支付的租金中扣除；原告交付房屋时，被告向原告垫付一个月租金作为押金。合同还约定，被告将各期租金划入原告账户的日期为：第一次付款2017年10月15日9750元、第二次付款2018年4月15日11700元、第三次付款2018年10月15日3900元、第四次付款2019年1月15日5850元、第五次付款2019年4月15日5850元、第六次付款2019年7月15日5850元、第七次付款2019年10月15日3900元、第八次付款2020年1月15日5850元、第九次付款2020年4月15日5850元、第十次付款2020年7月15日5850元等；扣除管理服务费用的日期及扣除金额为：2017年10月15日1950元、2018年10月15日1950元、2019年10月15日1950元、2020年10月15日1950元；被告未按约定划付租金达6日以上的，原告有权单方解除合同，被告应按合同期内总租金的20%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失；原告同意被告打隔断并作合租，从2018年10月15日至2020年10月15日3年房租为季付，每季度租金为5850元。合同签订后，被告向原告支付第一期房屋租金9750元及押金1950元，原告将房屋交付被告。2020年4月28日，原告告知被告因其延付租金要求解约。被告于当日支付原告租金4850元。5月7日，原告向被告发送《律师函》，载明被告未按期足额支付第九期租金的行为已经构成违约，原告告知被告解除合同，要求被告接到本函后三日内腾空房屋、支付违约金17160元、支付拖欠租金及房屋占用费并将房屋恢复原状，如不能恢复原状赔偿由此造成的损失。7月15日，被告向原告支付租金5850元。8月25日，原告在涉案房屋处张贴告知书一份，告知租客其与被告房屋租赁合同已解除，其本人有权随时收回该房屋，近期将对该房屋进行隔断拆除及房屋清理。经询，双方一致认可被告按约向原告支付租金至第八期；因疫情影响双方约定减免租金1000元。关于案涉房屋，原告表示其于2020年9月25日、26日清退租客，并向租客垫付被告应退还的相关费用7755元，其已自行拆除房屋内的隔断，目前房屋处于空置状态。被告表示其将房屋隔成四间对外分租，与租客另行签订租赁合同并收取租金，2020年9月29日经查看房屋已被原告收回。另，原告提交2020年9月24日雷喜荣出具的收条一张，证明拆除隔断及清理垃圾费用为2000元。被告对此不予认可。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的《西安市房屋委托代理合同》系双方真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。该合同虽名为委托代理合同，但从双方约定的具体内容来看，原、被告之间实际应为房屋租赁合同关系。在实际履行过程中，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告自2020年4月15日起未按期支付第九期租金，其行为构成违约，原告有权解除合同。故认定双方之间的租赁合同关系自2020年4月28日解除，被告应向原告支付2020年4月15日至2020年4月28日租金845元及2020年4月29日至2020年8月28日房屋占用费7800元。因原告已垫付被告应向租客退还的相关费用7755元，被告已支付第九期租金4850元、第十期租金5850元，且双方约定因疫情影响减免租金1000元，据此计算，被告实际应支付原告房屋占用费4700元。原告主张被告支付违约金17160元有合同依据，予以支持。鉴于原告已于2020年9月26日清退租客并收回房屋，且已自行拆除房屋内的隔断，故对原告主张被告将房屋恢复原状并清退租客的诉请不再支持。根据合同约定原告可要求被告赔偿相应损失，但原告没有提交正规票据，无法确认。原告主张被告支付房屋差价损失没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告西安宜品客物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王玥焓支付房屋占用费4700元、违约金17160元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王玥焓的其他诉讼请求。案件受理费1503元，减半收取计751.5元，由原告负担500元，被告负担251.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘霁月二〇二〇年十月二十七日书记员  王 芊校对：王芊2020年月日送达1