上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初94958号原告：上海宾利特健身会所有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：蔡勇，总经理。委托诉讼代理人：赵海江，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧文婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：李爱清，男，1989年10月25日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：王婧，上海市汇业律师事务所律师。第三人：上海东方金马房产发展有限公司，住所地上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号。法定代表人：秦加凯。原告上海宾利特健身会所有限公司(以下简称“上海宾利特公司”)与被告李爱清、第三人上海东方金马房产发展有限公司(以下简称“上海东方金马公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告上海宾利特公司的委托诉讼代理人赵海江，被告李爱清的委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。第三人上海东方金马公司经本院公告送达传票等诉讼材料，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海宾利特公司向本院提出诉讼请求：请求判令在(2017)沪0115执19112号案件中对上海市黄浦区河南南路1001弄36、38号房屋(以下简称案涉房屋)负担租赁拍卖(租期至2026年12月31日)；案件受理费由被告负担。事实和理由：原告向你院提出执行异议，要求对第三人名下的案涉房屋负担租赁拍卖，你院作出(2019)沪0115执异224号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服遂起诉。原告认为：一、原告于2008年10月13日在黄浦区市场监督管理局登记设立，当时住所地即在案涉房屋。至2013年2月15日，原告又与章某某(即第三人上海东方金马公司之后的法定代表人)就案涉房屋签订《明日星城会所租赁合同》，约定由原告继续承租，故原告自设立之日起至今一直在案涉房屋经营。二、原告持续支付租金，即使在知晓案涉房屋被法院查封后，仍按你院要求将租金支付至执行账户。原告在执行异议审查阶段向你院提交了2016年12月至2018年9月转账凭证，将租金支付给第三人董事徐超，也是符合情理的。原告在案涉房屋开设健身会所，有大量会员加入，若原告无法在案涉房屋继续经营，不仅给原告造成损失，也会出现不稳定因素。综上，原告提出如上诉讼请求。被告李爱清辩称，不同意原告的诉请。原告依据与案外人章某某的租赁合同主张承租权，显然缺乏依据，该人既非案涉房屋权利人，亦未得到权利人的追认，故无权签署协议。原告提供的支付凭证，收款人既非权利人也未备注用途，无法证明与租赁合同的关联性；最后原告亦无证据证明占有使用案涉房屋的起始时间等，无法证明在法院查封之前即占有使用的事实。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人上海东方金马公司未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告确认的原告提供的(2019)沪0115执异224号执行裁定书、2019年11月原告上海宾利特公司、第三人上海东方金马公司的企业信用信息公示报告、《明日星城俱乐部租赁合同》(2008年8月)、业委会告知函、上海市黄浦区环境保护局出具的关于上海宾利特公司新增游泳项目环境影响报告表的审批意见、(2017)沪0115执19112号协助执行通知书、现场照片、物业费发票等证据，被告李爱清提供的(2016)沪0115民初81696号民事判决书、案涉房屋之上海市不动产登记簿等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《明日星城会所租赁合同》，合同双方为乙方上海宾利特公司、甲方章某某；普通条款约定：甲方此前与案涉房屋“明日星城会所”和相关设备设施的业权人签有长期承包租赁协议，承包租赁期至2018年1月31日，甲方在承包租赁期内有权向任何第三方进行转租或分租，据此甲方决定根据本协议将该会所转租给乙方，乙方同意根据本协议承包租赁该会所；该会所建筑面积1586平方米；经营期限条款约定：承包期为壹拾贰年，分前五年与后七年；前五年合同期满后双方视经营与合作情况商议后七年的合作事宜；前五年自2013年3月1日至2018年12月31日(含免租期)，后七年自2019年1月1日至2026年12月31日；甲方于2013年3月1日前将该会所经营场地、附属设备设施按实际交接时可使用状态的现状经双方当场确认移交给乙方。前五年每年六十万元，后七年每年72万元，先付后用，乙方签署本协议时将前五年租金共计300万元向甲方一次性付清。原告对该证据及待证事实补充陈述：原告自2008年成立后在案涉房屋实际经营健身会所，并新增了游泳池及锅炉等设备，实际使用面积比2008年第一份租赁合同时有所增加。在此情况下双方于2013年2月重新签订租赁协议，调整使用面积为1586平方米，除了案涉房屋的有证面积1400平方米外其余为原告自行搭建；考虑到原告的前期投入等因素，约定租期为12年。因章某某持有2012年12月与上海东方金马公司签订的《会所承包租赁合同》，该合同约定章某某有权对案涉房屋转租，故第三人对原告租赁事实是明知并认可的，为此原告补充提供了自(2017)沪0115执19112号卷宗内调取的上述合同及章某某的书面执行异议申请，其中《会所承包租赁合同》约定，上海东方金马公司将案涉房屋及相关设备设施以承包经营方式出租给章某某，为期十五年，自2013年2月1日至2028年1月31日，在承包租赁期内可以转租或分组，每年承包租赁费用18万元，章某某将全额租金以现金形式一次性支付等。执行异议申请落款时间为2017年9月17日，内容为：在收到本院(2017)沪0115执19112号公告、对案涉房屋进行评估、拍卖和变卖后向本院执行部门提出异议，认为其与上海东方金马公司于2012年12月签订上述合同且全额支付租金，如房屋清空拍卖将对其造成严重经济损失。原告认为上述三份证据形成证据链，可以证明章某某与第三人上海东方金马公司签订承包租赁协议并转租给原告，章某某有权处分，故原告与章某某签订租赁协议合法有效。被告对该三份证据均不予认可，针对原告与章某某签订的租赁合同被告认为：首先原告与第三人签订的租赁合同至2018年才到期，在合同未到期情况下另行与非产权人的章某某签订合同，显然不符合常理；其次约定租金五年一次性支付且租金仅为1.3元/天/平方米，而周边类似房屋租金为13元左右；第三，对章某某的签名等亦无法确认其真实性。对调取自卷宗的章某某与第三人签订的协议及执行异议申请来源真实性无异议，但无法确认系章某某本人提供和本人签署，仅凭该两份证据无法证明章某某向第三人承租并有权转租的事实。本院经系统查询，未见以章某某为案外人对案涉房屋评估拍卖所提执行异议案件。本院认为，虽后两份证据来源于执行卷宗，但在本案审理中章某某及第三人上海东方金马公司均未到庭，故对该协议的真实性无法确认；且根据原告提供的原告与第三人于2008年签订的为期十年的租赁协议，该份协议签署时尚未到期、原告应尚租赁案涉房屋并经营，故第三人另行与章某某签订协议亦不符合常理，且该协议是否履行均不得知，故该份证据无法采信。对章某某提出的书面异议，经查询并未无对应案件，故对该份申请及待证事实均难以认定。至于原告与章某某签订的租赁合同，因章某某未到庭，故对其签署的真实性难以确认；因前述对章某某与第三人的承包租赁合同未予采信，故基于章某某有权转租的事实不能成立；又因第三人未到庭，故是否对章某某出租的行为予以追认也无法确认；另该合同签署之时根据第三人的公示信息，也无法体现当时章某某系第三人的法定代表人或担任其他职务可以将签署合同视为其职务行为，综上本院对该份合同不予采信。2、原告提供的转账凭证。该组证据显示2016年12月、2017年4月、6月、9月、12月、2018年3月、6月、9月向徐超跨行汇款共计118万元、原告补充称该记录系原告法定代表人蔡勇之女蔡沁芩手机银行记录，系原告根据章某某要求向徐超支付租金，且根据第三人公示信息显示，徐超曾任第三人董事和经理职务，故原告履行了支付租金的合同义务。被告认为系手机银行截屏打印件，真实性无法确认；合同相对方为章某某而非徐超，且并无证据证明根据章某某指示向徐超支付房租，另汇款未备注，故该汇款与本案讼争租赁合同的关联性亦不予确认。本院采纳被告的质证意见。3、原告补充提供的会籍协议书若干，证明2019年发展健身会员的情况，加之之前已有的会员上千人，如不能带租约拍卖，这些会员将提前到期、涉及群体纠纷，不利社会稳定。被告对该组证据真实性无法确认、对关联性亦不予认可，并补充称，法院在2019年初即张贴拍卖公告，原告仍大量招募会员收取会费本身即具有过错。本院采纳被告的质证意见。4、被告提供的同等地段商铺租金的截屏打印件，意在证明原告与章某某所签合同约定租金大大低于市场价格。原告对该证据不予认可，并补充称鉴于案涉房屋的特殊性，与普通商铺不存在可比性。本院采纳原告的质证意见。经审理查明，案涉房屋于2003年8月15日核准登记在第三人上海东方金马公司名下，建筑面积1401.53平方米，房屋类型为会所，所有权来源为新建，总层数2层。2014年10月20日，案涉房屋被设定抵押，抵押权人为被告李爱清，债权数额3,000万元；2016年6月23日，案涉房屋再次被设定抵押，抵押权人为王子，债权数额3,600万元。2017年1月4日，案涉房屋因(2016)沪0115民初81696号案件被正式查封，经续封，现限制预计结束日期为2023年1月3日。另查明，2016年11月，被告李爱清向本院起诉第三人上海东方金马公司借款合同纠纷一案，并申请财产保全。本院据其申请作出民事裁定书，并正式查封案涉房屋。经本院审理于2017年4月7日作出(2016)沪0115民初81696号民事判决书，判决：一、上海东方金马公司于判决生效之日起十日内归还李爱清借款本金1,100万元；二、上海东方金马公司于判决生效之日起十日内偿付李爱清按月利率2%标准计算的借款利息及逾期利息(以500万元为基数自2014年10月20日计至实际清偿日止，以600万元为基数自2014年10月23日计至实际清偿日止)；三、如上海东方金马公司届期不履行判决第一、第二项付款义务，李爱清有权与上海东方金马公司协议，以案涉房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得价款优先受偿，协议不成的，李爱清可以申请人民法院拍卖、变卖抵押房产，抵押房产折价或者拍卖变卖后，其价款超过债权数额的部分归上海东方金马公司所有，不足部分由上海东方金马公司继续清偿。案件受理费120,623元，财产保全费5,000元，两项合计125,623元，由上海东方金马公司负担。上述判决生效后，上海东方金马公司未履行判决指定义务，李爱清遂向本院申请执行，本院依法立案，即(2017)沪0115执19112号案件。2019年3月1日，本院在案涉房屋张贴公告，责令房屋占有人应在公告张贴之日起十日内迁出，并告知救济途径。原告上海宾利特公司遂向本院提出书面异议申请，要求对案涉房屋带租约拍卖。经本院审查，于2019年11月15日作出(2019)沪0115执异224号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告于2019年11月20日签收后不服，遂于2019年11月28日向本院递交起诉状。另查明，根据原告上海宾利特公司在上海市黄浦区市场监督管理局的档案资料显示，2008年8月原告上海宾利特公司作为乙方、与第三人上海东方金马公司(甲方)签订《明日星城俱乐部租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的坐落河南南路1001弄36、38号“明日星城俱乐部”和相关设备设施租赁承包给乙方使用，建筑面积为886平方米；租赁承包期为拾年，分前五年和后五年，前五年合同期满后双方视经营与合作情况商议后五年续约事宜；前五年自2009年元月一日起至2013年12月31日止，后五年自2014年元月1日起至2018年12月31日止；甲方于2008年8月1日前交付场地和附属设备设施；租赁承包费用自经营场地等调试至正常可使用状态的附属设备移交完成后起算；租赁承包费用为，前五年每年28万元整，后五年为每年35万元等。2008年7月，明日星城业主委员会向第三人上海东方金马公司(明日星城小区开发商)发告知函，希望小区会所的租赁承包经营商上海宾利特公司在以下项目范围内经营运作小区会所：室内游泳池、健身房、棋牌室、室内球类活动室、图书馆。原告上海宾利特公司经核准成立于2008年10月13日，住所地即为案涉房屋。2009年6月，上海市黄浦区环境保护局向上海宾利特公司作出关于新增游泳项目环境影响报告表的审批意见。根据原告上海宾利特公司的企业公示信息显示，自成立之日起至今，其经营项目、投资人、法定代表人、章程修正、监事备案等几经变更，现法定代表人蔡勇自2015年12月24日变更为法定代表人和股东；原告现股东为蔡勇、向兴华。本院执行局于2018年12月向原告上海宾利特公司发出(2017)沪0115执19112号协助执行通知书，要求其自2018年12月起将案涉房屋租金支付至本案执行账户。2019年5月，原告支付30万元至本院执行账户。又查明，根据第三人上海东方金马公司2019年11月25日的企业信用信息公示报告显示，该公司成立于1995年10月，住所地上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号，法定代表人秦加凯，注册资本2,000万美元。2018年2月2日，第三人法定代表人由刘中尚变更为章某某。2019年1月，第三人法定代表人由章某某变更为秦加凯。审理中，原告当庭补充陈述：现股东自2015年底左右接手公司，对之前的租金支付情况不清楚；与章某某的租赁合同约定前五年租金一次性支付，故原告自2018年3月后向徐超支付租金，应当是根据章某某的指示，但无书面确认。被告则认可案涉房屋目前由原告经营健身会所之事实，并补充称，被告对案涉房屋设立抵押权时未进行专门评估、未去现场查看，也未要求第三人出具书面承诺。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。根据查明事实，虽然可以确定原告自成立之日起即在案涉房屋经营健身房，但其依据与案外人章某某于2013年2月就案涉房屋签订的租赁合同要求本院带租约拍卖，显然缺乏事实和法律依据：首先，合同出租人章某某未到庭，本院对该合同是否为其本人签署无法确认；其次，章某某既非案涉房屋权利人、亦未得到权利人即第三人的追认，故其并不具备出租人的主体资格。即使合同确为章某某本人所签、为其真实意思表示，但因其无权处分，亦不能产生阻却执行的效力，原告据此主张租赁权并带租约拍卖，显然缺乏充分依据。另，原告与第三人上海东方金马公司就案涉房屋订立的租赁合同为期十年，至2018年12月已到期，故即使原告据此合同主张租赁权，亦缺乏事实依据。综上，原告就其诉讼请求未能提供充分证据，本院对其主张难以支持。第三人上海东方金马公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告上海宾利特健身会所有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币50,020元(原告已预交)，公告费560元，共计50,580元，由原告上海宾利特健身会所有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  庄 莹人民陪审员  黄 娴二〇二〇年十月十六日书 记 员  屈小枚附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……