安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0403民初2971号 原告：谢伟，男，1984年10月6日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 原告：秦珍珍，女，1990年10月6日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：刘新宝，安徽八公律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：杨长权，安徽八公律师事务所律师。 被告：安徽泉山湖置业有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城E25栋，统一社会信用代码913404007568121564。 法定代表人：汪季明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：詹涛，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏冰，北京大成（合肥）律师事务所律师。 原告谢伟、秦珍珍与被告安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告谢伟、秦珍珍共同委托诉讼代理人刘新宝、杨长权，被告泉山湖置业公司委托诉讼代理人詹涛、夏冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谢伟、秦珍珍向本院提出诉讼请求：1、依法确认谢伟、秦珍珍和泉山湖置业公司于2019年6月12日签订的《淮南市商品房买卖合同》无效;2、依法判决泉山湖置业公司立即返还谢伟、秦珍珍购房款287万元;3、依法判令泉山湖置业公司赔偿谢伟、秦珍珍各项经济损失共计2013079.15元（其中银行按揭利息损失862406元、房屋契税39495.4元、房屋装修损失70万元、中央采暖、中央空调、门窗定金6.16万元、物业费9577.75元、租房损失8万元、子女无法上学损失6万元、房屋增值损失20万元）；以上合计4883079.15元；4、诉讼费用由泉山湖置业公司承担。事实与理由：2019年6月12日，谢伟、秦珍珍与泉山湖置业公司签订《淮南市商品房买卖合同》，约定谢伟、秦珍珍购买泉山湖置业公司开发的联华金水城J1幢102号房（独栋），房屋总面积为271.16平方米，房屋总价为287万元。合同签订后，谢伟、秦珍珍按照合同约定缴纳了首付，并成功办理银行按揭手续，泉山湖置业公司也将涉案房屋交付谢伟、秦珍珍。此后，谢伟、秦珍珍交纳了物业管理费，对涉案房屋进行了装修，也采购了大量家电，同时交纳了房屋契税，办理了房屋产权证书。 2019年11月，就在谢伟、秦珍珍对涉案房屋进行装修期间，淮南高新区城市管理行政执法分局、淮南市自然资源和规划局高新区分局在涉案房屋外张贴了淮高（山）限拆字（2019）1号限期拆除通知书，告知谢伟、秦珍珍购买泉山湖置业公司的涉案房屋系违法建筑，要求限期拆除。第二天，谢伟、秦珍珍购买的涉案房屋就被拆除，给谢伟、秦珍珍造成了严重的经济损失。谢伟、秦珍珍认为，泉山湖置业公司将不符合规划的违法建筑出售给谢伟、秦珍珍，违反了法律法规的强制性规定，双方之间签订的《淮南市商品房买卖合同》应属无效。同时，因泉山湖置业公司原因导致合同无效，泉山湖置业公司应当返还谢伟、秦珍珍购房款，并赔偿谢伟、秦珍珍因此遭受的损失。现特诉至法院，望判如所请。 泉山湖置业公司当庭辩称：一、案涉房屋并非违法建设，强拆房屋的相关行政行为违法。（一）关于基本事实。淮南市联华金水城项目由泉山湖置业公司进行建设，项目五证齐全。根据淮南市水利局2019年11月25日《关于拆除泉山水库违法建设的函》、淮南市自然资源和规划局2019年11月25日《关于要求查处联华金水城项目部分建筑的函》，淮南高新区城市管理行政执法分局、淮南市自然资源和规划局高新技术产业开发区分局于2019年11月26日作出《限期拆除通知书》，并于2019年11月28日强制拆除J01、J02、J03、J04、J39五栋住宅楼，其中包括谢伟、秦珍珍所有的J01幢102号房屋。（二）淮南市水利局《关于拆除泉山水库违法建设的函》适用法律依据错误，且无依据认定案涉房屋在水库管理范围内。从行政机关出具的函件或通知内容看，房屋被拆除的原因主要是房屋高程低于校核洪水位。淮南市水利局《关于拆除泉山水库违法建设的函》认定案涉房屋位于泉山水库管理范围内（校核水位线61.07米以下），违反了《安徽省水工程管理和保护条例》第二十六条第一款第三项“在堤身、护堤地和水库大坝、渠道、水闸、电站管理范围内建房……”因此根据该条例第三十二条规定，要求拆除。对此，泉山湖置业公司认为：案涉房屋不在坝区管理范围内，没有被拆除的法律依据；“校核水位线”在安徽省不能作为库区管理范围的依据，因此也不能认定案涉房屋在库区管理范围内。（三）案涉房屋符合规划高程。淮南市自然资源和规划局《关于要求查处联华金水城项目部分建筑的函》主要引用了水利局函件内容作为依据。此外，案涉房屋建设工程已经由淮南市城乡规划局完成规划核实，出具《规划核实合格证》，说明案涉房屋是符合规划的。在规划核实证附件的竣工图中，记载J座案涉房屋高程为61米，这与行政机关所称的实测高程一致。综上，淮南市水利局、淮南市自然资源和规划局关于违法建设的认定均缺乏依据，结合“五证齐全”等事实，案涉房屋不能被认定为违法建设。（四）强拆房屋的行政行为程序违法。行政机关的强拆行为属于行政强制执行，但未依照法定程序进行，违法了《行政强制法》等法律法规的多项规定。 二、《商品房买卖合同》合法有效，房屋已经交付，灭失风险应由谢伟、秦珍珍承担。泉山湖置业公司与业主之间形成合法的商品房买卖合同法律关系，《商品房买卖合同》不具备任何一种法定无效合同的情形。相较于强拆涉及的行政行为，泉山湖置业公司的开发建设行为五证齐全，有更多的行政行为支持，而这些行政行为未被撤销，至今仍有效。《商品房买卖合同》补充协议第七条第1款约定“自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担”。此外，《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“……房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;……”案涉房屋所有权已经完成登记，并交付给业主，房屋灭失风险应由业主承担。业主具有救济途径，可向侵权人主张赔偿损失。 三、应该由相关行政机关赔偿业主损失。本次强拆发生在全国违建别墅问题清查整治专项行动的背景下，但这次整治行动仍是依法进行，有分类处置措施，明确要求避免简单化、“一刀切”。在本次强拆中，相关行政机关未能真正领会上级文件精神，不熟悉水法规定，不顾基本事实，临时“拍脑袋”决策，导致行政行为违法，对此应该予以纠正，避免因个别违法行为影响到本次全国违建别墅问题清查整治专项行动的历史功绩，因此损害党和政府形象。尽管如此，在本次房屋强拆行动中，泉山湖置业公司竭尽全力配合行政机关工作，按要求拆除了自持的五证齐全的H21、H22、H23、H24、H25、H26、H27、B41八栋建筑，还按要求对被强拆的两户业主进行了补偿。但迄今为止，相关行政机关却不闻不问，对泉山湖置业公司的损失并无任何补偿措施。泉山湖置业公司作为民营企业，面临经营及生存压力，在本次强拆中损失巨大，实在无力且没有理由代为对谢伟、秦珍珍等业主的损失继续进行补偿。谢伟、秦珍珍在本次强拆中并无过错，其损失应该得到赔偿，但其对泉山湖置业公司提起民事诉讼并非是正确的选择，其诉请应予驳回，司法机关无义务为行政机关的错误“背锅”。就本案而言，泉山湖置业公司已履行完毕合同主要义务，谢伟、秦珍珍是房屋所有权人，建议其及时提起行政诉讼，依法向相关行政机关主张赔偿损失，避免超过一年的起诉期限。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的谢伟、秦珍珍身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、谢伟、秦珍珍提交证据 1、泉山湖置业公司企业信息查询单，证明被告诉讼主体资格。泉山湖置业公司质证意见：真实性、合法性无异议，但对于其关联性及证明目的有异议。该案中，泉山湖置业公司开发建设的房屋已经交付给谢伟、秦珍珍，灭失风险应由谢伟、秦珍珍承担，泉山湖置业公司不是适格被告。本院认证意见：泉山湖置业公司对证据的真实性无异议，该证据本院予以采信。泉山湖置业公司是否应当承担责任，本院将在下文中阐述。 2、淮南市商品房买卖合同、淮南市商品房网上备案确认单、不动产权证书、购房发票、契税发票原件，证明2019年6月12日，谢伟、秦珍珍与泉山湖置业公司签订《淮南市商品房买卖合同》，约定谢伟、秦珍珍购买泉山湖置业公司开发的联华金水城J1幢102号房（独栋），房屋总面积为271.16平方米，房屋总价为287万元，谢伟、秦珍珍支付了全部购房款，并缴纳了契税39495.4元的事实。泉山湖置业公司质证意见：真实性、合法性无异议，但对于其关联性及证明目的有异议。根据不动产权证书上的登记记载，泉山湖置业公司开发的联华金水城J1幢102号房产权所有人为谢伟、秦珍珍，上述房产已由谢伟、秦珍珍所有并占有使用。且根据《淮南市商品房买卖合同》补充协议第七条第1款约定“自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担”。本院认证意见：泉山湖置业公司对证据的真实性无异议，该证据本院予以采信。对于泉山湖置业公司的辩解意见，本院将在下文中予以阐述。 3、个人购房担保借款合同复印件，证明谢伟、秦珍珍购买房屋所产生的银行按揭利息损失862406元。泉山湖置业公司质证意见：谢伟、秦珍珍提供的为复印件，真实性请法庭核实，关联性及证明目的有异议。第一，该份合同无法得出谢伟、秦珍珍产生了按揭利息损失，谢伟、秦珍珍应举证其计算方式及法律依据；第二，根据泉山湖置业公司与谢伟、秦珍珍签订的《淮南市商品房买卖合同》的约定及实际履行情况，泉山湖置业公司无任何违约行为，谢伟、秦珍珍若产生利息损失，与泉山湖置业公司无关联。本院认证意见：本院经审查对该证据的真实性予以确认。该证据反映不出谢伟、秦珍珍银行利息损失的具体数额。 4、限期拆除通知书复印件、淮南市自然资源和规划局关于要求查处联华金水城项目部分建筑的函原件，证明谢伟、秦珍珍购买的涉案房屋系违法建筑，并且已经被拆除的事实。泉山湖置业公司质证意见：真实性、关联性无异议，但对于其合法性、证明目的有异议。第一，淮南市联华金水城项目由泉山湖置业公司进行建设，项目五证齐全；第二，淮南市水利局《关于拆除泉山水库违法建设的函》适用法律依据错误，且无依据认定案涉房屋在水库管理范围内；第三，案涉房屋符合规划高程；第四，强拆房屋的行政行为程序违法，该组证据无法证明案涉房屋为违法建筑。本院认证意见：泉山湖置业公司对证据的真实性无异议，该证据本院予以采信。行政行为一旦作出，即具有确定力及执行力。现泉山湖置业公司即未提交证据证明案涉房屋符合规划高程，也未就限期拆除的具体行政行为提出复议和行政诉讼，该具体行政行为有效。泉山湖置业公司关于涉案建筑不属于违法建筑的意见，本院不予采信。 5、物业费收据三张，证明谢伟、秦珍珍为涉案房屋交纳物业管理费9577.75元的事实。泉山湖置业公司质证意见：真实性、合法性无异议，但对于其关联性、证明目的有异议。谢伟、秦珍珍缴纳的物业费系其正常应缴纳的费用，若产生损失应由造成其损失及侵权人承担，而非由泉山湖置业公司承担该部分费用。本院认证意见：泉山湖置业公司对证据的真实性无异议，该证据本院予以采信。 6、淮南市住宅室内装饰装修工程施工合同、预算单、银行交易明细、解除合同通知书原件，证明谢伟、秦珍珍为涉案房屋进行装修，因涉案房屋被拆除，产生的装修损失为70万元。泉山湖置业公司质证意见：三性及证明目的均有异议。第一，中国银行交易流水明细清单中附言装修款的两笔转让记录，对方账户为陈磊，而非安徽创越装饰工程有限公司；第二，安徽创越装饰工程有限公司若收取了装修款，应提供合法有效的发票及公司入账记录予以证明；第三，即使谢伟、秦珍珍产生上述装修支出，与泉山湖置业公司无关联。本院认证意见：陈磊系安徽创越装饰工程有限公司的法定代表人，本院经审查对该组证据予以采信。 7、中央采暖、中央空调、门窗工程合同、定金收据原件，证明谢伟、秦珍珍为涉案房屋采购了中央空调、中央采暖、门窗，因涉案房屋被拆除，产生的定金损失6.16万元。泉山湖置业公司质证意见：三性及证明目的均有异议。第一，门窗工程合同、中央空调、中央采暖上承包单位、销售方与订货清单收据上的收款单位不一致，谢伟、秦珍珍也未提供支付凭证，无法证明是否已实际支出该费用；第二，谢伟、秦珍珍也未能证明上述费用是否未退还；第三，即使谢伟、秦珍珍产生上述损失，与泉山湖置业公司无关联。本院认证意见：谢伟、秦珍珍未能提交定金的资金来源和转账凭证以及相关单位对于定金不予退还的证据，证据存在瑕疵，对其观点，本院不予采信。其可待证据补强后，另案起诉。 8、淮南市商品房买卖合同（案外人），证明涉案房屋的增值价值部分，起诉时核定是20万元。泉山湖置业公司质证意见：关联性及证明目的有异议。他人房屋买卖合同与谢伟、秦珍珍无关。谢伟、秦珍珍房屋被拆除与泉山湖置业公司没有任何关联，泉山湖置业公司没有过错。本院认证意见：该证据系案外人购买房屋合同，与本案无关联性，不能证明谢伟、秦珍珍的证明观点，该证据本院不予采信。 9、购房贷款合同、个人贷款还款明细，首付款付款凭证，首付利息计算明细（庭后补交证据），证明：（1）房屋贷款170万元，贷款利率5.88%，贷款期限15年，等额本息还款方式，每月固定还款14235.59元，15年一共还款2562406.2元，扣除本金170万元，一共需偿还利息862406元；（2）目前已经实际发生的利息损失为：截至2020年9月10日，首付117万元的利息损失为69940.23元，截至2020年9月6日，贷款170万元的利息损失为104325.82元，合计174266.05元。泉山湖置业公司质证意见：（1）对于谢伟、秦珍珍主张的利息损失不予认可。谢伟、秦珍珍按照15年还款期限进行计算，该部分损失还未实际发生，谢伟、秦珍珍是否会发生该部分损失无法确定。（2）泉山湖置业公司不是本案适格被告，谢伟、秦珍珍的损失与泉山湖置业公司无关。本院认证意见：本院经审查对该组证据的真实性予以采信。 二、泉山湖置业公司提交证据 1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《建设工程竣工验收消防备案登记表》、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《关于对中央生态环境督查信访件D340000201811220024号的验收报告》，证明泉山湖置业公司出售给谢伟、秦珍珍的房屋符合法定和约定的标准，且该房屋涉及的用地、规划、建设、预售、验收等各项程序均获得相应主管部门批准，以上证书等材料均具有法律效力，因此案涉房屋并非是违法建设。谢伟、秦珍珍质证意见：该组证据1-9真实性没有异议，该组证据10的真实性由法院认定。对证明观点有异议，不能证明房屋系合法建筑。根据行政机关的函，系违法建设。本院认证意见：谢伟、秦珍珍对该组证据1-9无异议，该组证据本院予以采信。对于该组证据10，本院经审查对其真实性予以采信。 2、《交房通知书》《入伙程序单》，证明泉山湖置业公司就谢伟、秦珍珍购买的联华金水城J1栋102号房屋已向其履行交房手续，谢伟、秦珍珍也已接收交付占有使用，谢伟、秦珍珍应承担房屋灭失的风险。谢伟、秦珍珍质证意见：真实性没有异议，证明观点有异议，仅仅能证明泉山湖置业公司交付了房屋。本案中房屋的灭失不是因谢伟、秦珍珍自身原因导致的，也不属于不可抗力，是泉山湖置业公司交付的房屋不合法，所以不存在风险转移。本院认证意见：谢伟、秦珍珍对证据的真实性无异议，该证据本院予以采信。对于泉山湖置业公司的证明观点，本院将在下文中予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月12日，谢伟、秦珍珍与泉山湖置业公司签订《淮南市商品房买卖合同》，约定：谢伟、秦珍珍购买泉山湖置业公司开发的联华金水城（推广名称雍景湾）J01-102，202现房房屋一套，面积271.16平方米，总价287万元，其中2019年6月12日前支付首期房款117万元，余款170万元向按揭银行申请贷款支付。出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。2019年7月29日，谢伟、秦珍珍与上海浦东发展银行股份有限公司淮南支行、泉山湖置业公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：谢伟、秦珍珍向上海浦东发展银行股份有限公司淮南支行贷款170万元用于购买联华金水城J01-102，202房屋，并以该房屋为借款提供抵押担保，泉山湖置业公司为谢伟、秦珍珍的贷款提供保证担保。合同签订后，谢伟、秦珍珍按约向泉山湖置业公司交纳了首付款117万元，加上浦发银行按揭贷款170万元，谢伟、秦珍珍向泉山湖置业公司付清了全部购房款287万元。 2019年7月26日，谢伟、秦珍珍在交纳了案涉房屋契税39495.40元后，前往淮南市不动产登记局办理了皖（2019）淮南市不动产权第0××0号不动产权证书，取得案涉房屋的所有权。 2019年8月16日，谢伟、秦珍珍向案涉房屋的物业管理部门交纳物业费9577.75元。 2019年9月8日，谢伟与安徽创越装饰工程有限公司签订《淮南市住宅室内装饰装修工程施工合同》，约定合同价款为186万元。2019年9月10日和2019年11月25日，谢伟分两次向安徽创越装饰工程有限公司法定代表人陈磊账户汇入装修款70万元。因案涉房屋被强拆，2019年12月1日，安徽创越装饰工程有限公司向谢伟发出解除合同通知书，提出因谢伟的原因，导致装修合同无法继续履行，要求解除双方签订的装饰装修工程施工合同，对谢伟已经支付的70万元装修款不予退还，用于支付此前已完成部分的装修费并赔偿公司因此遭受的损失。 2019年10月1日，谢伟（甲方）与合肥中之星机电安装工程有限公司（乙方）签订《家用中央采暖系统销售及安装合同》，约定：由合肥中之星机电安装工程有限公司为谢伟提供家用中央采暖设备一套，合同总金额为58480元，合同签订后，甲方预付给乙方订金人民币15000元；……。合同签订后，合肥中之星机电安装工程有限公司大金PROSHOP专业店向谢伟出具了加盖其公章的淮南中之星机电安装工程有限公司收据，载明以现金方式收取雍景湾J1-102大金采暖定金15000元。 同日，谢伟（甲方）与合肥中之星机电安装工程有限公司（乙方）签订《大金家用中央空调销售及安装合同》，约定：合肥中之星机电安装工程有限公司向谢伟提供家用中央空调一套，合同总价104808元，合同签订后付定金25000元，其余货款安装前一次性付清79808元。合同签订后，合肥中之星机电安装工程有限公司大金PROSHOP专业店向谢伟出具了加盖其公章的淮南中之星机电安装过程有限公司收据，载明以现金方式收取雍景湾J1-102大金中央空调定金25000元。 另查明，2019年11月26日，淮南高新技术产业开发区（山南新区）城市管理行政执法分局和淮南市自然资源和规划局高新技术产业开发区分局向泉山湖置业公司下达淮高（山）限拆字[2019]1号限期拆除通知书，内容为：依据淮南市自然资源和规划局《关于要求查处联华金水城项目部分建筑的函》（淮自然资规函[2019]170号）和淮南市水利局《关于拆除泉山湖水库违法建设的函》，你公司建设的联华金水城项目J01、J02、J03、J04、J39五栋住宅楼未按批准规划高程实施，且低于千年一遇校核洪水位61.07米高程线。现责令你公司即日内自行拆除联华金水城项目J01、J02、J03、J04、J39五栋住宅楼。逾期不拆除，高新区管委会将依法组织强制拆除，拆除费用由你公司承担。此后，谢伟、秦珍珍所有的联华金水城J01-102，202房屋被强制拆除。 再查明，2018年9月20日，淮南市城乡规划局曾向泉山湖置业公司颁发淮规核证（2018）65号建设工程规划核实合格证，内容为：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，经核实，本建设工程符合规划条件，颁发此证。 2019年3月31日，淮南市城乡建设局向市整改办出具《关于对中央生态环境督查信访件D340000201811220024号的验收报告》，该报告二、验收情况载明：信访反映开发商在泉山湖周边填湖建商品房，破坏泉山湖生态环境，我局会同市自然资源和规划局经现场查看并调阅资料，开发建设单位是安徽泉山湖置业有限公司，经精益测绘公司现场勘测，安徽泉山湖置业有限公司在其土地证范围内施工，属于合法用地。通过验收。 本院认为，本案争议焦点为：1、本案被告主体是否适格。2、房屋买卖合同的效力如何认定。3、谢伟、秦珍珍诉请泉山湖置业公司返还购房款和赔偿各项经济损失有无事实和法律依据。 关于争议焦点1。本院认为，本案审理的是谢伟、秦珍珍与泉山湖置业公司因商品房买卖合同发生的纠纷，泉山湖置业公司作为合同的相对方是本案适格的被告。泉山湖置业公司辩称其不是适格被告的理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点2。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。本案中，案涉房屋未按照批准规划高程实施，且低于千年一遇校核洪水位61.07米高程线，违反了法律法规的强制性规定，因而谢伟、秦珍珍与泉山湖置业公司之间签订的《淮南市商品房买卖合同》由于标的物系违法建筑而无效。泉山湖置业公司关于合同有效的辩解意见，理由不成立，本院不予采信。关于泉山湖置业公司提出的案涉房屋五证齐全，淮南市城乡规划局也向其颁发了《建设工程规划核实合格证》，案涉房屋不存在违反高程的规定，不能被认定为违法建设的意见，本院认为，行政行为一旦作出，即具有确定力及执行力。即便泉山湖置业公司所述属实，根据《中华人民共和国行政处罚法》第五十四条第二款“公民、法人或者其他组织对行政机关作出的行政处罚，有权申诉或者检举；行政机关应当认真审查，发现行政处罚有错误的，应当主动改正”的规定，行政机关有自我纠错的职责和权利。至于其纠错行为是否合法、则应当看行政机关自我纠错的理由是否合法正当，并依法接受人民法院的司法审查。如前所述，泉山湖置业公司截至目前并未对限期拆除通知书提出行政复议或者行政诉讼，因而泉山湖置业公司提出的行政机关具体行政行为违法的意见，本院不予采信。 关于争议焦点3。本院认为，由于案涉房屋为违法建筑，谢伟、秦珍珍与泉山湖置业公司签订的商品房买卖合同自始无效。故不存在泉山湖置业公司所称的标的物灭失风险自标的物交付之后由买受人承担的问题。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，泉山湖置业公司将违法建筑出售给谢伟、秦珍珍，对合同的无效具有缔约过失责任，谢伟、秦珍珍无过错，故泉山湖置业公司应当赔偿谢伟、秦珍珍的全部损失。对于谢伟、秦珍珍诉请的各项损失，本院评判如下： （1）关于购房款287万元。有购房合同、银行按揭贷款合同及付款凭证在卷佐证，本院予以支持。 （2）关于银行按揭利息损失862406元。浦发银行个人贷款还款通知单证明截至2020年9月6日，谢伟、秦珍珍共支付银行按揭贷款利息104325.82元，对于该项损失，本院予以确认。谢伟、秦珍珍交付的房屋首付款117万元，被泉山湖置业公司实际占用，谢伟、秦珍珍要求按照基准利率+LPR分段计算占用期间的利息69940.23元，符合法律规定，本院予以支持。两项相加本院确认谢伟、秦珍珍利息损失为174266.05元。对于谢伟、秦珍珍诉请超过部分，因未实际发生，本院不予支持。 （3）关于房屋契税39495.4元。有缴费发票在卷佐证，本院予以支持。 （4）关于房屋装修损失70万元。有装修合同、银行转账凭证、解除合同通知书在卷佐证，该项损失本院予以支持。 （5）关于中央采暖、中央空调、门窗定金61600元。因门窗工程合同的合同相对方与收据上载明的收款人不一致，该项诉请，本院不予支持。中央采暖系统销售及安装合同中约定为订金1.5万元，而非定金1.5万元，谢伟、秦珍珍未能证明其损失存在，该项诉请，本院不予支持。中央空调销售及安装合同虽然约定收取定金2.5万元，但是谢伟、秦珍珍不能提交定金的资金来源和转账凭证以及相关单位对于定金不予退还的证据，证据存在瑕疵，对其诉请，本院不予支持。其可待证据补强后，另案起诉。 （6）关于物业费9577.75元。该项费用有安徽南山物业管理有限公司收款凭证在卷佐证，本院予以支持。 （7）关于房租损失8万元、子女无法上学损失6万元，因谢伟、秦珍珍未能提交证据，该项诉请，本院不予支持。 （8）关于房屋增值损失20万元，因谢伟、秦珍珍提交的证据不能证明其观点，该项诉请，本院不予支持。 综上所述，谢伟、秦珍珍的诉请，本院部分予以支持。泉山湖置业公司的辩解意见，本院不予采信。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国行政处罚法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告谢伟、秦珍珍与被告安徽泉山湖置业有限公司于2019年6月12日签订的《淮南市商品房买卖合同》无效； 二、被告安徽泉山湖置业有限公司于判决生效后十日内返还原告谢伟、秦珍珍房购房款2870000元； 三、被告安徽泉山湖置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告谢伟、秦珍珍利息损失174266.05元（截至2020年9月10日）、房屋契税39795.4元、房屋装修损失700000元、物业费9577.75元，合计923639.20元； 以上二、三项合计3793639.20元。 四、驳回原告谢伟、秦珍珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45945元，由原告谢伟、秦珍珍负担8796元（已交纳），被告安徽泉山湖置业有限公司负担37149元。被告安徽泉山湖置业有限公司在本判决生效之日起十日内向本院交纳（开户行：徽商银行淮南领回支行，户名：淮南市田家庵区人民法院，账号：1860××××4789），逾期交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 人民陪审员  李淑华 人民陪审员  李 悦 二〇二〇年十月二十二日 书记员魏宁 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 《中华人民共和国行政处罚法》 第五十四条行政机关应当建立健全对行政处罚的监督制度。县级以上人民政府应当加强对行政处罚的监督检查。 公民、法人或者其他组织对行政机关作出的行政处罚，有权申诉或者检举；行政机关应当认真审查，发现行政处罚有错误的，应当主动改正。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。