四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3502号 上诉人（原审被告）：四川万基投资有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路，统一社会信用代码91511304MA62936R66。 法定代表人：赵桂英，该公司经理。 委托诉讼代理人：青烈，男，汉族，生于1954年11月1日，住四川省南充市顺庆区，系四川万基投资有限公司员工。 被上诉人（原审原告）:马万**，男，1987年8月5日出生，汉族，户籍地四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：曹佩，四川天普律师事务所律师。 上诉人四川万基投资有限公司（以下简称万基公司）与被上诉人马万**商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万基公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：1、案涉延迟办证是因施工单位不移交验收资料造成，一审法院不同意追加施工单位错误。案涉房屋未能办理产权登记的直接原因，是施工单位川北数码港建设股份有限公司不向万基公司移交案涉“万基·蓝域”6号楼的竣工验收完整资料，导致该幢楼无法进行验收以致不能办理房屋产权证。为能尽快办证，万基公司起诉至嘉陵区人民法院，该院已判决施工单位移交。该案现在执行中，但施工单位至今仍未移交，该执行案也未终结。一审法院不同意万基公司申请追加施工单位及实际承包施工人作为被告，不符合法律规定与法律原则，也浪费司法资源。2、万基公司与马万**对延迟办证有特殊约定，一审适用法律不当。双方在《商品房买卖合同》中特别约定：若不能依合同约定时间办理产权登记，马万**可以退房，退房款按银行同期贷款利率计息。而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的前提，是对未能取得房屋权属证书没有特殊约定，但本案对此是有特殊约定。同时，违约金额度应当与违约造成的损失相当。在未造成马万**损失的情况下，一审判决支持高额利息，与相关法律规定及公平诚信原则不符，也会产生不良的社会影响。综上，请二审法院支持万基公司的上诉请求。 马万**答辩称：1、案涉合同是双方在平等基础上签订，应真实有效，且马万**已履行了合同义务。万基公司至今未办理所有权证，应承担违约责任。2、上诉人的违约行为对被上诉人造成损失，致使被上诉人不能实现完整的物权。案涉合同第20条的约定，应视为双方没有约定，故应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定计算违约金。请求维持原判。 马万**向一审提出诉讼请求：1、判令万基公司继续履行与马万**签订的《商品房买卖合同》，并协助马万**办理房屋产权证书；2、判令万基公司依据《商品房买卖合同司法解释》之规定承担违约责任：从2015年5月29日起按照年利率7.35%（即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即4.9%×（1+50%）=7.35%）支付违约金直至万基公司向马万**办理产权证书(转移登记)为止即113,588.37元（计算至2019年5月29日止，具体金额以实际履行为准）；3、判令万基公司立即向马万**退还其擅自收取的契税7,727.10元，并承担违约责任（资金占用利息）：从2015年5月29日起按照年利率7.35%（即：参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即4.9%×（1+50%）=7.35%）支付违约金直至万基公司向马万**办理产权证书为止；4、案件受理费由万基公司承担。 一审认定事实如下：万基公司投资开发位于南充市嘉陵区××路××段××号“万基蓝域”楼盘。马万**向万基公司万基公司认购了该楼盘6号楼第1单元11层1-1108号房。2014年2月21日，马万**（作为买受人）与万基公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于嘉陵区××路××段××号××编号为ＩＶ／9／12地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证号为国用（2010）015425，……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：南充市房地产管理局，商品房预售许可证号为：（南嘉）房预售证第20130329号。第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的【6幢】第1单元11层1-1108号,该商品房的用途为住宅，层高为3米，有2个阳台为非封闭式，该商品房为预售商品房，其建筑面积共77.79平方米，其中套内建筑面积61.898平方米……第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）伍仟贰佰肆拾壹元捌角整，总价款叁拾捌万陆仟叁佰伍拾伍元整。……第十一条交付条件。（1）出卖人应当在2015-2-28前向买受人交付该商品房。（2）……第二十条产权登记。……（二）初始登记。出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：若买受人退房，出卖人在收到退房申请30日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。若买受人不退房，本合同继续履行。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，初始登记完毕之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：若出卖人在上述约定时间内未取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人在收到退房申请30日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。若出卖人已在上述约定时间内以电话、短信、本楼盘销售接待中心现场书面告示等形式通知了买受人按期前往索取办理产权两证的相关证明文书，而因买受人自身原因未能如期办理产权两证的，由买受人自行承担其责任。……。 合同签订后，马万**按照约定支付了购房款386,335.00元，万基公司于2015年2月28日交付了案涉商品房。案涉房屋所在楼栋至法庭辩论终结前尚未办理初始登记，导致马万**所购房屋至今未能办理房屋所有权证书。 同时查明，万基公司向马万**代收了房产契税7,727.10元；截至法庭辩论终结前，万基公司既未向税务机关缴纳契税，也未向马万**退还。 一审认为：依法成立的合同，自成立时生效。万基公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，马万**向万基公司万基公司认购位于嘉陵区××路××段××号××号楼××单元××层××号房，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：201408810516），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，应予保护。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 关于案涉房屋能否办理房屋产权证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记后，才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案因万基公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，案涉商品房暂不具备办证条件，因此马万**诉请万基公司立即协助办理房屋产权证书，依据不足，不予支持，马万**可待上述条件成就后，由马万**、万基公司双方到相关部门办理或再另行主张。 关于万基公司是否承担违约责任的问题。合同签订后，马万**作为买受人已依约履行了支付购房款义务，万基公司作为出卖人交付了房屋给马万**使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款:“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书。”的约定，万基公司于2015年2月28日将该商品房交付马万**，其应于2016年2月23日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并于初始登记完成90日内（即2016年5月23日）协助买受人办理房屋所有权证。现万基公司未按约定在2016年5月23日前为马万**办理房屋产权证，是因为万基公司未向房管部门申请办理涉案房屋所在楼栋的初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因万基公司未按合同约定办理房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任，故马万**要求万基公司支付逾期办证的违约金的主张，既有事实依据也有法律依据，本院予以支持；马万**、万基公司双方未在合同中约定逾期办理产权转移登记的违约金数额或标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以及我国合同法违约金以填补守约方损失为主惩罚性为辅的性质，在马万**没有举证证明其具体损失的情况下，本院按照司法实践，结合促进企业良性发展相关文件精神，酌情确定按日万分之一计算违约金。因目前案涉商品房未能办理初始登记导致无法办理房屋所有权证书，案涉商品房办理房屋所有权证书的时间尚无法确定，故判决逾期办证的违约金暂计至马万**提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。因此万基公司应从2016年5月23日起按已付购房款总额386,355.00元为基数，按日万分之一计算，向马万**支付违约金至本案起诉之日即2020年4月14日止。 关于代收税费的问题。万基公司系开发商，其在办证期限内代收税款属于合法收取，但在约定的期限内不能办理转移登记时，应当及时退还代收款项，否则，应承担相应的责任，本院考虑到开发商代收税费具有普遍性，且属于善意，对逾期未退还的违约金调整为按中国人民银行公布的同期同类存款利率支付，起算时间应从其应办理转移登记之日即2016年5月23日起计算至该款退还为止。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：一、万基公司于判决生效之日起15日内向马万**支付逾期办证违约金（计算方式：以人民币386,355.00元为基数，从2016年5月23日起按日万分之一标准计算至2020年4月14止）；二、万基公司于判决生效之日起十五日内向马万**退还代收税费人民币7,727.10元，并从2016年5月23日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计付违约金至该款退完为止；三、驳回马万**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,413元，由马万**承担650元，由万基公司承担763元；该费用已由马万**垫付，可在执行中向万基公司收取763元。 二审查明，一审法院受理本案前，另案判决四川川北数码港股份有限公司向万基公司交付竣工验收资料，四川川北数码港股份有限公司未履行前述义务，万基公司另行委托第三方机构对案涉工程验收。2020年10月22日，万基公司开发的南充市嘉陵区南荣路“万基蓝域6号楼及地下室”工程达到建设工程档案验收有关规定的要求。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕万基公司的上诉请求进行审理。 关于万基公司是否应当承担逾期办证的违约责任问题。万基公司与马万**签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉《商品房买卖合同》第二十条第二、三款约定了办理初始登记及转移登记的时间，万基公司未按约定的时间办理房屋产权转移登记，已构成违约。万基公司提交证据证明未办理初始登记及转移登记的原因是施工方四川川北数码港股份有限公司未提交竣工验收资料，万基公司一直在积极处理四川川北数码港股份有限公司关于提交竣工验收资料的事宜，四川川北数码港股份有限公司不按生效判决履行交付竣工验收资料的情况下，另行委托第三方机构对案涉工程竣工验收，但根据合同相对性原则，万基公司与施工单位之间的建设工程施工合同纠纷，不能成为万基公司不承担本案违约责任的理由，不能免除其与马万**在《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任。一审未追加四川川北数码港股份有限公司为本案被告正确。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。我国合同法规定的违约金性质以损失填补功能为主，马万**没有举证证明其具体损失，本院根据本案违约原因、主观因素、是否采取合理的补救措施及损失举证等综合考量后，酌定将本案逾期办证违约金标准调整为日万分之零点五。 综上所述，本院对万基公司的上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院(2020)川1304民初1021号民事判决第二项，即“四川万基投资有限公司于判决生效之日起十五日内向马万**退还代收税费人民币7727.10元，并从2016年5月23日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计付违约金至该款退完为止”、第三项，即“驳回马万**的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院(2020)川1304民初1021号民事判决第一项为：四川万基投资有限公司于判决生效之日起15日内向马万**支付逾期办证违约金（计算方式：以386,355.00元为基数，从2016年5月23日起按日万分之零点五标准计算至2020年4月14止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,413元，由马万**负担471元，四川万基投资有限公司负担942元。二审案件受理费2,826元，由马万**负担942元，四川万基投资有限公司负担1,884元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十月二十七日 书记员 杨雅文