云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初6132号原告：姚祥楚，男，汉族，1965年5月12日生，身份证住址云南省昆明市西山区。委托代理人：朱倩，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华丰集团股份有限公司，住所云南省昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城****。法定代表人：赵云焜，系该公司董事长。委托代理人：仇艺、周安琪（实习），云南义海律师事务所律师，特别授权代理。原告姚祥楚诉被告云南华丰集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理，本案依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李曰福适用普通程序于2020年7月10日公开开庭进行了独任审理。原告姚祥楚及其委托代理人朱倩，被告云南华丰集团股份有限公司的委托代理人仇艺、周安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告依法退还多收原告的商品房购房款70488元及支付原告自2010年10月10日起暂计算至2020年4月21日止的资金占用费按照年利率6%计算40883元，共计111371元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2010年10月9日将华丰国际商贸城C9-12号房屋出售给原告，房屋总价款为492008元。原告在2010年10月9日一次性支付被告房屋总价款。双方签订了《商品房购销合同》以及《商品房购房合同补充协议》，双方在《商品房购销合同》中第七条约定了房屋的参考建筑面积为55.91平方米，合同约定的参考套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，按产权登记面积由甲乙双方按照多退少补的方式进行调整。原告所拿到的房产证的建筑面积为47.9平方米，与合同约定的建筑面积少了8.01平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。根据双方买卖合同约定，商品房合同约定面积与房产证面积不一致的，被告应该退还原告多支付的购房款，原告多次向被告要求返还，被告均未返还，故诉至法院，主张如上所请。被告辩称：第一，原告作为购房人，购买华丰国际商贸城商业房，因为产权登记面积比商品房购销合同约定的预测建筑面积少一定面积，故被告与其签订一份《协议》，约定需要补差的面积为8.01平方米，需要补差的金额为70488元。被告与原告签订《归还贷款承诺》，其中载明：本人收到云南华丰集团股份有限公司支付购房款人民币70488元，以此形式明确将差额补款给予了原告，故被告已经将原告的购房应退补款项全额支付给了原告。第二，被告认为合同纠纷诉讼时效为三年。原告自知道或应当知道之日及办理房产证后就应知道面积缩减，其现在提起合同纠纷之诉早已超过了诉讼时效。设立诉讼时效自然是要求原告方尽快行使诉权，它主要考虑到时间经过以后证据难以收集，难以还原事实及真相，至今已经有七年，我们认为本案已经超过了诉讼时效。综上，原告所提出存在商品房面积补差的情形，应当补差的面积是8.01平方米，应当补偿的金额是70488元；被告已于2011年2月3日前交付70488元给原告全部补偿的款项；被告认为原告的诉请已经超过诉讼时效。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：第1组：商品房购销合同，证明原被告于2010年10月9日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告位于华丰商贸城C9幢1-2层12号，合同第四条约定按套计价，总价款为492008元，房屋的参考套内面积为54.6平方米，参考建筑面积为55.91平方米，第五条第二点约定合同的套内建筑面积与产权登记面积有误差的，总价款按照产权登记面积由甲乙双方按照多退少不得方式进行调整。第2组：商品房买卖合同备案登记表，证明原告所买的房屋的建筑面积为55.91平方米，套内建筑面积54.6平方米，并于2010年10月9日付款492008元。第3组：房屋不动产权证，证明房屋不动产权证上载明的建筑面积为47.9平方米，套内建筑面积为46.8平方米，建筑面积比房屋购销合同上少了8.01平方米。原告庭审中补交第4组证据：（2019）云01民终8371号昆明市中级人民院的判决书、不动产登记证及发票，证明被告确实应当退还原告多支付的购房款。经质证，被告对原告提交的第1、2、3组证据三性均予以认可。对第4组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不认可，原告提交税票，证明其在开票时间才知道款项不对，那么首先这个票是税票，只有在开具当天，打印时间是不会有任何出入的，这个税票反而证明2016年4月原告就已经应当知道其权利受到侵害。至于税票用来证明原告2020年才知道这个事情，我们认为证明目的是无法证明的。针对判决书，对真实性、合法性认可，但该判决是针对未办理产权证违约责任提起来的，而未办理产权证是持续存在的一个违约行为，所以没有超过诉讼时效。但是不能以那个案件来证明本案有退款补偿的事实。被告就其辩称观点向本院提交以下证据：第一组：1、合同登记号GD2010100906792的《商品房买卖合同登记备案表》，2、《商品房购销合同》，3、《商品房购销合同补充协议》，证明2010年10月9日双方签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》约定：姚祥楚向云南华丰集团股份有限公司购买坐落于华丰国际商贸城C9-12号房屋，建筑面积55.91平方米，成交价为492008元，付款方式为一次性付款（8800元/平方米）。第二组：1、《协议》，2、《归还贷款承诺》，证明华丰国际商贸城C9-12号房屋预测建筑面积为55.91平方米，产权登记建筑面积为47.90平方米，面积减少8.01平方米，双方约定退还房款70488元（8800元/平方米）。姚祥楚于2011年2月23日到云南华丰集团股份有限公司领取退回房款现金70488元并签订了《归还贷款承诺》。第三组：施瑞福A8-11号房屋《商品房买卖合同登记备案表》、《商品房购销合同》、《协议》、《归还贷款承诺》，证明华丰国际商贸城A8-11号房屋预测建筑面积为55.79平方米，产权登记建筑面积为47.8平方米，面积减少7.99平方米。双方约定退还房款70312元（8800元/平方米）。施瑞福于2011年2月23日到云南华丰集团股份有限公司领取退还房款并签订《归还贷款承诺》。第四组：宁甫成A9-14号房屋《商品房买卖合同登记备案表》、《商品房购销合同》、《协议》、《归还贷款承诺》，证明证明华丰国际商贸城A9-14号房屋预测建筑面积为55.74平方米，产权登记建筑面积为47.78平方米，面积减少7.96平方米。双方约定退还房款70048元（8800元/平方米）。宁甫成于2011年2月23日到云南华丰集团股份有限公司领取退还房款并签订《归还贷款承诺》。第五组：1、陈长忠A9-10号房屋《商品房买卖合同登记备案表》、《商品房购销合同》、《协议》，证明证明华丰国际商贸城A9-10号房屋预测建筑面积为55.74平方米，产权登记建筑面积为47.78平方米，面积减少7.96平方米。双方约定退还房款70048元（8800元/平方米）。2、陈长忠A9-11号房屋《商品房买卖合同登记备案表》、《商品房购销合同》、《协议》，证明证明华丰国际商贸城A9-11号房屋预测建筑面积为101.27平方米，产权登记建筑面积为89.72平方米，面积减少11.55平方米。双方约定退还房款101640元（8800元/平方米）。3、陈长忠10、11号房《归还贷款承诺》，证明陈长忠于2011年2月23日到云南华丰集团有限公司领取A9-10、11号两套退还房款合计171688元，并签订《归还贷款承诺》。以上三、四、五组证明华丰集团股份有限公司因其名下开发的华丰国际商贸城存在面积误差而退还的房款均以现金支付，且签订统一格式的归还太贷款承诺的方式予以退还。经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均予以认可；对于被告提交的第二组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。理由：1、对于第一个协议没有签订的时间。对第一个协议的三性及证明目的均不予认可。因为原告方有近视，是在不知情的情况之下签了这个东西，并不是原告方的真实意思表示。因为原告方在签订协议的时候没有认真去读，然后被告也没有提示。而且根据被告所提交的一系列证据来看，它其实是一个模板，我们认为这是一个格式合同。根据格式合同的规定，对原告方不利的应该是要做对原告方有利的解释。对于第二份证据《归还贷款承诺》，我们对证据的三性和证明目的均不予认可，因为根据原告提交的商品房合同备案登记表来看，原告已经一次性付款支付完毕，根本不存在贷款的情况。所以我们对《归还贷款承诺》的真实性、合法性、关联性及证明目的是不认可。《贷款承诺》不等于付款凭证，而且贷款承诺的真实性都是有问题的，原告是一次性付款，根本就不存在贷款。对于第三组、第四组、第五组证据，我方认为对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可，因为与本案完全没有任何关联。本院认为，对于原告提交的第1、2、3组证据，被告予以认可，真实合法，本院予以采信，对于第4组证据，被告对其真实性、合法性认可，对关联系及证明目的不予认可。本院认为，原告提交的该组证据客观真实合法，本院对其真实性予以确认；对于被告提交的证据，原告对第一组证据的三性予以认可，客观真实，本院予以确认。对于第二组证据，被告依此证据主张原告诉讼请求已超过时效，原告对其三性不予认可，本院认为，《协议》上有双方当事人签字，且原告确认该《协议》中签字系本人签署，原告辩称该《协议》是在原告有近视，不知情的情况之下所签，并不是原告方的真实意思表示，但其并未提交相关证据证实其观点，故对其观点不予采信。且《协议》中没有落款日期，导致本院无法确认其签订时间，且未列明协议双方的名称，不符合协议的基本要求，故本院对被告依据该《协议》的主张不予支持。对于《归还贷款承诺》，结合原被告提交的《商品房买卖合同登记备案表》，原告所购买的房子系一次性付款，与该《归还贷款承诺》相矛盾，故对该证据的真实性不予确认。对于被告提交的第三组、第四组、第五组证据，原告不予认可，本院认为，该组证据与本案并无直接的关联性，本院不予确认。本院对上述证据予以确认其证明力，各自观点下文评述。经审理，本院依法认定本案案件事实如下：2010年10月9日，原被告签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定由原告购买被告坐落于昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城C-9幢1-2层12号房屋，合同主要约定:“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种计算商品房价款：2、按套计价，该商品房总价款为人民币肆拾玖万贰仟零佰零拾捌元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积54.60平方米。参考建筑面积为55.91平方米。第五条、面积误差的处理。按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积有误差的，总价款按产权登记面积由甲乙双方按多退少补的方式进行调整。第六条、付款方式及期限，乙方按下列第1种方式付款。1、一次性付款，2010年10月9日一次性付款492008元。买卖合同签订后,原告自述于2010年10月9日付清购房款492008元，当天，本案C-9幢1-2层12号房屋办理了《商品房合同登记备案表》。被告于2011年3月30日向原告交付了房屋，因该房屋一直未办理所有权证，原告诉至法院，经云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民终8371号判决，由被告在法律文书生效之日起30内将办理该房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门，并协助原告办理产权登记等。原告于2020年3月17日将上述房屋进行房屋权属登记，房产证登记面积：分摊土地面积9.32平方米，房屋建筑面积47.9平方米。因房产证面积与合同约定面积少了8.01平方米，故诉至法院，主张如上所请。另查明，原被告双方签订了《协议》，约定乙方购买甲方华丰国际商贸城C-9幢1-2层12号商业用房1套，原《商品房购销合同》约定的预测建筑面积55.91平方米，现产权登记建筑面积47.90平方米，面积减少8.01平方米，根据甲乙双方签订的《商品房购销合同》第五条约定，甲方需要向乙方退还房款人民币70488元（8800元/平方米），大写柒万零肆佰捌拾元整。原被告双方均签字确认，但未签署具体时间。本案的争议焦点为：被告是否已经实际还款？原告的诉请是否已超过诉讼时效？被告主张其已经实际向原告支付了上述房屋的面积差价款，其就该项主张向本院提交了《协议》、《归还贷款承诺》，本院认为，第一，根据原被告所提交的《商品房合同登记备案表》，案涉房屋系原告一次性付款购买，未产生实际贷款，《归还贷款承诺》与实际情况相矛盾，故对于《归还贷款承诺》内容的真实性本院不予确认。第二，被告主张其已于2011年2月23日支付原告全部补偿款项，且原告的诉请已经超过了诉讼时效，本院认为，根据被告所提交《协议》，该《协议》虽上述均有双方签字，但未注明签订日期，被告依此计算诉讼时效无事实依据，且被告亦未提交其已支付房屋补偿款的凭证，被告称其系现金支付，首先不符合国家财务制度，再者也并无原告收款的收据为证，不符合履行中的金钱交易习惯。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”,参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定,被告所提交证据不能完全证实其主张，其应当承担举证不利后果。案涉房屋的不动产权证书系2020年3月17日办理,原告取得不动产权证书后才真正得知房屋相关信息,根据法律规定其诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算,故本案原告起诉未超过诉讼时效。本院认为,本案为商品房销售合同纠纷,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:……。”本案中,原、被告在房屋买卖合同中,已经对建筑面积、套内建筑面积误差的处理作出了约定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条,双方约定面积误差的处理。按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积有误差的，总价款按产权登记面积由甲乙双方按多退少补的方式进行调整。另外，双方原《商品房购销合同》中约定乙方购买甲方华丰国际商贸城C-9幢1-2层12号商业用房1套，约定的预测建筑面积55.91平方米，房屋总价格492008元，现产权登记建筑面积47.90平方米，面积减少8.01平方米，结合双方签订的《商品房购销合同》第五条约定，甲方需要向乙方退还房款人民币70488元（8800元/平方米），大写柒万零肆佰捌拾元整。本案中，原被告对面积误差的处理已作出约定，故对于原告诉请被告支付其因建筑面积减少而多支付的房屋面积差价款,本院予以支持。对于原告主张的资金占用费，原被告双方未在合同中对该费用进行约定，被告亦不认可，本院不予支持。据此，综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条,判决如下：一、由被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚祥楚房屋面积差价款70488元；二、原告的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2528元，由被告云南华丰集团股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  李曰福二〇二〇年十月十五日书记员  王秋晔