广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民再18号再审申请人(原审被告):邓少梅,女,1952年9月28日出生,汉族,住广东省云浮市云城区×××××××××××。委托诉讼代理人:陈凯常,男,1977年2月2日出生,汉族,住广东省云浮市云城区×××××××××××。系邓少梅的儿子。被申请人(原审原告):肇庆农村商业银行股份有限公司鼎湖支行（原肇庆市鼎湖区××信用合作联社）。住所地:肇庆市鼎湖区坑口新城63区（63-03-A）肇庆市鼎湖区××××××××××。统一社会信用代码:91441203MA54BHBC4L。负责人:邓结全。委托诉讼代理人:曾志科,广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐晓艺,广东西江律师事务所实习律师。原审被告:云浮市永烨石材有限公司。住所地:广东省云浮市云城区×××洞心地段(润辉石业侧)。统一社会信用代码:914××××××××××107Y。法定代表人:郭洲。原审被告:郭洲,男,1966年12月3日出生,汉族,住广东省云浮市云城区××××××××××。原审被告:郭龙伟,男,1989年2月8日出生,汉族,住广东省云浮市云城区××××××××××××××。再审申请人邓少梅因与被申请人肇庆农村商业银行股份有限公司鼎湖支行（以下简称农商行鼎湖支行）、原审被告云浮市永烨石材有限公司（(以下简称永烨公司)）、郭洲、郭龙伟金融借款合同纠纷一案,不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院(2017)粤1203民初898号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年12月17日作出（2019）粤12民申68号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭审理本案。再审申请人邓少梅的委托诉讼代理人陈凯常、被申请人农商行鼎湖支行的委托诉讼代理人曾志科、唐晓艺到庭参加诉讼。原审被告永烨公司、郭洲、郭龙伟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓少梅再审请求:1.撤销原审判决第三项;2.判决肇庆市鼎湖区××信用合作联社(以下简称鼎湖农信社)只对登记在邓少梅名下位于广东省云浮市市区×××的房产(权证号：粤房地权证云字第0000020462号)(以下简称462号房产)及该房产占用范围内的部分土地享有优先受偿权;3.判决邓少梅在办理了抵押登记的抵押物范围内承担债务。事实与理由:一、原审法院对案件基本事实认定错误。登记在邓少梅名下的位于广东省云浮市云城区×××××××××的宗地[权证号:云府国用(2010)第001798号](以下简称1798号宗地)上建有二幢房产,并办理了两个独立的房产证,分别是462号房产以及粤(2018)云浮市不动产权第000546号房产(以下简称546号房产)，权属人均为邓少梅。邓少梅与鼎湖农信社于2016年12月19日签订的《最高额抵押担保合同》中第三条第一款约定,抵押物清单为本合同组成部分,该抵押物清单中包括了1798号宗地和462号房产,但实际上只办理了462号房产的抵押登记,而未办理1798号宗地的抵押登记。二、根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定,不动产抵押权的设立须办理抵押物登记才能成立抵押权,抵押权人才能依据抵押合同对抵押物享有优先受偿权,未办理抵押物登记的,不成立抵押权,抵押合同中的抵押权人对抵押物不享有优先受偿权。因1798号宗地没有在相关部门办理抵押登记手续的,只是列在《最高额抵押担保合同》抵押清单中,根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”的规定,1798号宗地上的462号房产办理了抵押登记,根据法律规定,462号房产占用范围内的建设用地使用权是应当一并抵押,但并不包括1798号宗地上的546号房产的抵押。鼎湖农信社只能对办理了抵押登记的462号房产及其占用范围内的部分土地享有优先受偿权。1798号宗地的其他部分及土地上的另房屋546号房产没有办理抵押登记,抵押权未成立。农商行鼎湖支行再审辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分,请求维持原判，驳回邓少梅的再审申请。事实理由如下：一、鼎湖农信社对已经办理了抵押登记手续的房产及房产所占用范围内的土地使用权享有优先受偿权是符合法律规定的。虽然双方当事人只办理了462号房产的抵押登记手续，但根据“地随房走”的原则和土地使用权与建筑物所有权具有一体化的特点,抵押房产占有范围内的土地使用权视为一并抵押,故执行法院作出查封、拍卖邓少梅名下的土地及地上房产的裁定合法有据。二、原审判决系依据邓少梅在《最高额抵押担保合同》中抵押的1798号宗地和462号房产,并未认定鼎湖农信社对546号房产也享有优先受偿权。1798号宗地《国有土地使用权证》显示土地面积为320.02平方米,462号房产《房地权证》显示房屋自用面积320.02平方米,再结合2016年12月29日办理的《不动产登记证明》可见,462号房产的自用地即是1798号宗地。此外,546号房产《不动产权证》显示该房屋的坐落位置、共用宗地面积315.8平方米与462号房产及土地位置、面积是重合的,不能证明546号房产独立于462号房产且独立占用1798宗地部分的土地。三、邓少梅提供的546号房产的不动产权证使用已注销的土地作初始登记使用，属违法应被撤销。鼎湖农信社向原审法院起诉请求:1.判令永烨公司立即向鼎湖农信社归还借款本息共9128134.80元,其中借款本金900万元,利息及复利共128134.80元(暂计至2017年8月21日止),从2017年8月22日至2019年12月18日止,按固定年利率5.7%计收。对不能按时支付的利息,按逾期罚息利率计收复利,从2019年12月19日起按逾期贷款固定年利率8.55%计收至本金付清止;2.判令鼎湖农信社对登记在邓少梅名下的1798号宗地及462号房产享有优先受偿权;3.判令郭洲、郭龙伟对上述第一项债务承担连带清偿责任;4.判令本案所有诉讼费用均由永烨公司、邓少梅、郭洲、郭龙伟负担。原审法院认定事实如下：2016年11月21日,永烨公司向鼎湖农信社申请借款2500万元用于购买石材。2016年12月19日,永烨公司和鼎湖农信社签订《流动资金借款合同》(合同编号：鼎农信100×××××××××××889号),约定由鼎湖农信社借出本金2500万元给永烨公司,借款期限由2016年12月19日至2019年12月18日。2016年12月19日,邓少梅和鼎湖农信社签订《最高额抵押担保合同》,作为《流动资金借款合同》的从合同,并以登记在邓少梅名下的1798号宗地及462号房产作为抵押物,对永烨公司的债务提供最高额抵押担保,债权最高额为1509万元,并约定了抵押担保的范围和抵押权的实现等内容。双方已在云浮市国土资源和城乡规划管理局办理了抵押登记,并且取得不动产登记证明书[编号为粤(2016)云浮市不动产证明第000004850号]。2016年12月19日,郭龙伟、郭洲和鼎湖农信社签订《保证合同》,作为《流动资金借款合同》的从合同,对永烨公司的债务提供不可撤销的连带责任保证担保,并约定了保证范围、保证方式和保证期间等内容。次日,郭龙伟、郭洲和鼎湖农信社又签订《担保书》,对保证内容作出补充约定并明确保证期间为借款期满后二年。签订上述合同后,鼎湖农信社在2016年12月29日、30日分别向永烨公司借出本金500万元和本金400万元。借款后,永烨公司未按合同约定期限给付利息,至2017年8月21日止,已结欠鼎湖农信社利息共128134.8元。原审法院认为,永烨公司、邓少梅、郭洲、郭龙伟没有到庭参加诉讼,也没有进行答辩,视为放弃举证、质证和抗辩的权利。《流动资金贷款合同》《最高额抵押担保合同》《保证合同》《担保书》均是当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,借款和抵押及保证关系合法有效,该院予以确认,双方当事人应依约履行各自的义务。永烨公司向鼎湖农信社借款900万元后,没有依合同约定支付借款利息,其行为已构成违约,应承担违约责任;邓少梅自愿用其名下的土地和房产对上述借款提供最高额抵押担保并办理了抵押权登记,依法应在担保债权1509万元内对该借款承担担保责任。鼎湖农信社对登记在邓少梅名下的1798号宗地及462号房产在债权金额1509万元内享有优先受偿权;郭洲、郭龙伟作为上述借款的保证人,应对永烨公司尚欠鼎湖农信社的借款债务承担连带清偿责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、永烨公司在该判决发生法律效力之日起十日内向鼎湖农信社偿还借款本金900万元及付清欠至2017年8月21日的利息128134.8元,并自2017年8月22日起按《流动资金贷款合同》约定的逾期贷款利率计付利息至付清日止;二、郭洲、郭龙伟对永烨公司尚欠鼎湖农信的以上借款本息承担连带清偿责任;三、鼎湖农信社对登记在邓少梅名下的1798号宗地及462号房产在最高限额1509万元内享有优先受偿权。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费75696元、财产保全费5000元、公告费600元,合共81296元,由永烨公司承担，并由邓少梅、郭洲、郭龙伟连带承担。再审期间，邓少梅向本院提交以下新证据:1.546号房产的不动产登记资料查询结果证明、不动产权证书、不动产权籍调查成果审查表(分户)、房屋交易和产权告知书(转让)、云浮市房地产他项权利登记申请审批表(登记字号为云字第000004850号),拟证明1798号宗地上建有两幢房产,并办理了两个独立的房产证,分别是462号房产以及546号房产,上述土地及房屋权属人均为邓少梅,但只有462号房产为涉案借款办理了抵押登记手续,且该房产占地面积仅239.47平方米；2.原审法院(2018)粤1203执229号、(2018)粤1203执异54号执行裁定书及本院(2019)粤12执复37号执行裁定书,拟证明原审法院判决鼎湖农信社只对邓少梅名下的1798号宗地的土地使用权享有优先受偿权,但在案件执行阶段,原审法院却裁定查封、拍卖邓少梅名下的1798号宗地、462号房产和546号房产。农商行鼎湖支行质证认为，邓少梅提供的546号房产证的真实性、合法性、关联性不予认可。该房产证是邓少梅使用已注销的土地使用权证办理了初始登记的，本应属违法，应被撤销，不能对抗涉案已办理抵押登记的房产。农商行鼎湖支行提供以下新证据：1.1798号宗地土地使用权证、建设用地规划许可证存根、建设工程规划验收合格证、462号房产的不动产权证，拟证明462号房产是使用1798号宗地的土地使用证规划报建，该地上建筑物仅有462号房产；2.463号房产的建设用地规划许可证存根，建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证，拟证明546房产是使用已注销的土地使用权证规划报建的，不符合法定程序，该不动产权证应当认定为无效。邓少梅质证认为，546号房产与1798号宗地已合一并办理了不动产登记，并与462号房产分离，即1798号宗地上办理了两个独立的房产证。本院再审查明，邓少梅和鼎湖农信社对登记在邓少梅名下位于广东省云浮市市区×××××××××产于2016年12月19日办理了抵押登记，并取得不动产登记证明书[编号为粤(2016)云浮市不动产证明第000004850号]。邓少梅名下的位于广东省云浮市云城区×××××××××××××××宗地至今未办理抵押登记。对于一审法院查明的其他事实，本院再审予以确认。另查明，2010年4月12日，邓少梅取得位于广东省云浮市云城区×××××××××××土地239.47平方米[证号：云府国用（2010）第001327号]（以下简称1327号宗地），地号为14-08-0374。同日，邓明枢取得广东省云浮市云城区×××××××××××土地80.55平方米[证号：云府国用（2010）第001326号]（以下简称1326号宗地），地号为14-08-0373。2010年5月20日，邓明枢将1326号宗地转让给邓少梅，邓少梅将自己名下1327号宗地与1326号宗地并证成为1798号宗地，共320.02平方米，地号仍沿用邓少梅1327号地的地号14-08-0374。云浮市自然资源局不动产登记中心出具的不动产权籍调查成果审查表（分户）备注记载：原云府国用(2010)第001798号证土地面积为320.02平方米，现经调查员核实为315.8平方米。2012年8月8日，邓少梅取得462号房地产权证，证上记录土地自用面积为320.02平方米，房屋实际基建面积为235.89平方米，地号为14-08-0374。同日，邓明枢取得位于云浮市市区××××地产权证为云字第0000020463号房产（以下简称463号房产），证上记录土地自用面积为80.55平方米，地号为14-08-0373（即原1326号宗地）。2017年5月，邓明枢将兴隆路6号之一房屋（即463号房产）转让给邓少梅。邓少梅于2018年1月22日取得该房屋不动产权证[粤(2018)云浮市不动产权第000546号]。鼎湖农信社于2020年2月20日整体改制为农商行鼎湖支行,新成立的农商行鼎湖支行承接鼎湖农信社全部债权债务,并办理了工商登记手续。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，原审判决案由定为借款合同纠纷不够准确，本院予以纠正。各方当事人对原审判决认定的借款事实以及借款本金、利息等均没有提出异议，本院再审予以确认。根据当事人的再审请求、答辩意见以及查明的有关事实，本案再审的争议焦点为：鼎湖农信社对案涉1798号宗地的土地使用权是否享有优先受偿权。根据已查明的事实可知，案涉1798号宗地上存在462号及546号两处房产，两处房产均已取得独立的产权证书。虽然邓少梅与鼎湖农信社签订《最高额抵押担保合同》的抵押清单中有邓少梅名下的1798号宗地及462号房产，但双方仅对462号房产办理了抵押登记，1798号宗地并未办理抵押登记。原审法院认定1798号宗地已办理抵押登记手续有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国担保法》第三十四条“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十条：“以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。”的规定，本案抵押财产应为已办理抵押登记的462号房产。《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”、第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，462号房产已办理抵押登记设立抵押权，该房产占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，但案涉1798号宗地上的546号房产以及该房产占用范围内的建设用地使用权因没有办理抵押登记，抵押权并没有设立。因此，鼎湖农信社仅对462号房产以及该房产所占用范围内的建设用地使用权拥有优先受偿权。农商行鼎湖支行认为462号房产自用地即为全部的1798号宗地，对该土地拥有优先受偿权，缺乏依据且与事实不符，本院不予采纳。原审判决认定鼎湖农信社对1798号宗地享有优先受偿权不当，应予以纠正。至于农商行鼎湖支行认为邓少梅取得546号房产手续存在问题可另行向有关部门提出，且该问题并不影响1798号宗地未办理抵押登记的事实认定。综上所述，再审申请人邓少梅的再审请求，理据充分，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第三十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、维持广东省肇庆市鼎湖区人民法院(2017)粤1203民初898号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省肇庆市鼎湖区人民法院(2017)粤1203民初898号民事判决第三项为：如云浮市永烨石材有限公司未履行广东省肇庆市鼎湖区人民法院(2017)粤1203民初898号民事判决第一项确定的义务，肇庆农村商业银行股份有限公司鼎湖支行有权对登记在邓少梅名下的位于广东省云浮市市区×××的房产(权证号为粤房地权证云字第0000020462号)折价或者拍卖、变卖所得的价款在最高限额1509万元债权范围内享有优先受偿权；三、驳回肇庆农村商业银行股份有限公司鼎湖支行的其他诉讼请求。本案原审案件受理费75696元、财产保全费5000元、公告费600元，合共81296元，由云浮市永烨石材有限公司、邓少梅、郭洲、郭龙伟负担。再审案件受理费17107.5元,由肇庆农村商业银行股份有限公司鼎湖支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 蓝燕琴审 判 员 陈俏颜审 判 员 苏振业二〇二〇年十月十四日法官助理 张碧瑶书 记 员 陈健能