成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初576号 原告：张海峰，女，1974年7月19日出生，汉族，住山西省壶关县。 委托诉讼代理人：杨华，四川发现律师事务所律师。 被告：四川宏凌投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区临江西路1号1幢2单元19层。 法定代表人：魏冬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘伟，男，系公司员工。 原告张海峰与被告四川宏凌投资有限公司（以下简称“宏凌公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张海峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还购房款120030.15元（房屋总价款576980元-被告向建设银行偿还的借款本金336844.85元-原告向被告支付的赔偿金、案件受理费和保全费120105元）；2、判令被告立即向原告返还契税、维修基金、工本费、印花税、国土证费合计7310元；3、判令被告按照上述第一项、第二项诉讼请求金额向原告支付利息（自2018年1月29日起至被告付清上述全部款项之日止，按年利率24%）。事实与理由：原被告于2013年6月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于成都市武侯区房屋，房屋总价款为576980元，原告首付176980元，其余购房款40万元由原告向银行申请抵押贷款，并委托银行将取得的贷款一次性转付至被告银行账户。合同签订当日原告向被告支付了首付款。2014年4月16日，中国建设银行股份有限公司成都第一支行根据与原告签订的借款合同，将贷款40万元发放至被告银行账户。2015年11月30日，原告向被告缴纳了案涉房屋的契税、维修基金、工本费、印花税、国土证共计7310元。后原告因资金困难未按时偿还贷款，银行向成都市青羊区人民法院起诉，法院判决原告偿还借款本金、利息及诉讼费。后被告向成都市武侯区人民法院起诉，武侯法院确认被告向银行偿还了本金利息等共计372516.58元。并因此做出了判决。后原告不服该判决提出上诉，二审中因未收到开庭通知未到庭应诉，按自动撤诉处理。被告向武侯区法院申请强制执行。现原告已按照判决书履行完毕全部事项，被告至今未将其余退购房款退还给原告。案涉房屋增值了30余万元，被告不仅未遭受损失，反而获得了利益，故法院判决原告向被告赔偿损失115396元明显偏高。 被告宏凌公司辩称，原告诉请第一项的金额计算有误，其中扣减基数仅是原告欠付银行的借款本金，但被告偿还的金额包括原告欠付银行的利息罚息诉讼费执行费等费用，这些费用按照原告与银行金融借款合同纠纷判决的结果应由原告承担。原告的计算还少扣减执行过程中的执行费。案涉房屋由原告一直占用使用，应扣除房屋使用费1300元/月，计17个月。因此诉请1中被告返还的金额是556.42元。诉请第二项被告认可返还维修金1435元、产权登记费80元，印花税5元、国土证20元的总金额是1540元。对于原告主张的利息，无依据，不同意。关于张海峰诉请宏凌公司退还代收的契税5770元，宏凌公司已向相关税务机关缴纳，经咨询，税务部门答复应由张海峰申请退还并提交证明材料，故宏凌公司无法退还此款。 本院经审理认定事实如下： 一、2013年6月14日，原告张海峰与被告宏凌公司签订1份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告位于成都市武侯区，建筑面积52.19平方米，房价款576980元。并约定买受人采用银行贷款方式付款，买受人须于补充协议签订当日向出卖人支付首付款176980元，剩余房款40万元，由原告向银行申请房屋抵押贷款，并委托银行将取得的贷款全部一次性转付至被告指定的银行账户。补充协议约定，原告采用银行按揭贷款的方式支付房款，被告为原告的还贷义务提供阶段性保证。合同签订当日，张海峰向宏凌公司支付了首付款176980元。 张海峰向中国建设银行股份有限公司成都第一支行（以下简称“建行成都一支行”）贷款40万元，宏凌公司为该贷款提供连带责任保证。后建行成都一支行向张海峰发放了40万贷款。宏凌公司向张海峰交付了商品房。2015年11月30日，张海峰向宏凌公司缴纳了契税5770元、维修基金1435元、工本费80元、印花税5元、国土证费20元，合计7310元。 二、因张海峰未按时偿还建行成都一支行贷款，建行成都一支行于2017年6月6日向成都市青羊区人民法院提起诉讼，成都市青羊区人民法院于2017年8月22日宣判：1、张海峰偿还建行成都一支行借款本金337982.39元及截止2017年7月17日的利息24891.64元、罚息886.52元，并支付自2017年7月18日起至借款本息实际付清之日止的利息；2、宏凌公司对上述支付义务向建行成都一支行承担连带清偿责任，宏凌公司承担连带清偿责任后，有权向张海峰追偿。 因张海峰未履行，宏凌公司于2017年10月30日代张海峰向建行成都一支行偿还了借款本金336844.85元、利息30485.38元、罚息1821.35元，并负担了诉讼费、公告费、执行费等3365元，总计372516.58元。 三、2018年5月21日，宏凌公司向本院起诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年1月29日解除，房屋归宏凌公司所有;张海峰在10日内腾退并移交房屋给宏凌公司；张海峰赔偿宏凌公司损失115396元（总房款的20%）并承担诉讼费等。本院判决确认《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年1月29日解除；房屋归宏凌公司所有；张海峰腾退房屋移交给宏凌公司；张海峰赔偿宏凌公司115396元，并负担诉讼费1304元及保全费3405元共计4709元。宣判后，张海峰不服上诉于四川省成都市中级人民法院，后因张海峰未到庭应诉按撤回上诉处理。生效后，宏凌公司向本院申请执行，本院执行到位120105元后于2019年5月22日裁定终结本次执行程序。随后，宏凌公司于2019年7月1日缴纳了申请执行费1702元。 四、案涉房屋由张海峰出租给成都沣城房地产经纪有限公司（以下简称“沣城公司”），双方签订《物业委托管理合同》，约定租赁期限为2016年7月1日至2021年7月1日，租金1300元/月；合同第5-1-2条款约定张海峰每年给予沣城公司30天作为沣城公司寻找客户时间，此期间不收取租赁费。因宏凌公司申请执行进行执行阶段，案涉房屋被要求腾退，沣城公司诉至本院，要求解除与张海峰的《物业委托管理合同》，张海峰赔偿损失及装修折价费及违约金。在该案的审理中，法院查明案涉房屋于2019年6月30日腾退。沣城公司已向张海峰缴纳了截止至2019年6月30日租金。张海峰自述，自2018年2月1日至2019年6月30日共收取沣城公司19500元租金（每年1-6月有一个月空置期，故仅收取5个月租金）。 上述事实，有民事判决书、收款收据、贷款支付凭证、公证发票、商品房买卖合同摘要、民事裁定书、执行裁定书、案款执行通知书、缴费情况、协助执行通知书、房屋交接确认书、双方当事人陈述笔录，收集在案，予以佐证。 本院认为，原告张海峰与被告宏凌公司的签订的《商品房买卖合同》及补充协议经生效判决确定已解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失。本案中，宏凌公司应当向张海峰返还的购房款为房屋总价款576980元-宏凌公司代为张海峰偿还的372516.58元（银行本金336844.85元、利息30485.38元、罚息1821.35元、诉讼费、公告费、执行费等3365元）-张海峰应履行的执行费120105元，再扣除判决解除合同后至腾退房屋之间的租金19500元[1300元/月×15个月（2018年1月29日至2019年6月30日，为17个月，扣除2个月免租期）]，故宏凌公司应返还的金额为64858.42元。此外，张海峰向宏凌公司缴纳的维修基金1435元、产权登记费80元，印花税5元、国土证20元，共计1540元，应由宏凌公司退还。因宏凌公司未及时退还款项，给张海峰造成资金利息损失，张海峰主张按年利率24%计算，无依据，宏凌公司亦不予认可，本院调整为银行同期贷款利率。合同虽确定于2018年1月29日解除，但关于购房款退款，因双方多次诉讼，对具体金额并不确定，故起始时间应自原告主张自己权利之时，即起诉之日。对于宏凌公司应退还的维修基金等费用1540元，因能确定应自解除合同之日起退还，利息起始时间应自2018年1月30日始。 对于原告认为，宏凌公司偿还建行成都一支行的贷款仅应计算贷款本金336844.85元，因张海峰的违约行为，致使宏凌公司向建行成都一支行实际代偿了本金、利息、罚息以及诉讼费等共计372516.58元。超出本金部分是被告代原告支付银行，与本院判决原告应赔偿被告的违约金115396元并未重合，故应以宏凌公司实际代偿的为准。张海峰还主张，宏凌公司应退契税5770元，因宏凌公司仅是代收代缴，且该费用宏凌公司已向税务机关缴纳，税务机关已出具税收缴款书，载明的纳税人为张海峰，故应由委托人张海峰自行向税务机关办理退税事宜。 对于宏凌公司认为，退还的购房款应扣除申请执行费1702元，因该费用是基于宏凌公司申请执行而产生，而执行案裁定“终结本次执行程序”，故该费用应由该执行案件继续处理，本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告四川宏凌投资有限公司自本判决生效之日起三日内向原告张海峰支付64858.42元及利息（以64858.42元为计算基数自2020年1月3日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 二、被告四川宏凌投资有限公司自本判决生效之日起三日内向原告张海峰退还维修基金、工本费、印花税、国土证费等费用共计1540元并支付利息（以1540元为计算基数自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 三、驳回原告张海峰的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2918元，由原告张海峰负担1500元，被告四川宏凌投资有限公司负担1418元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 人民陪审员  余国志 人民陪审员  杨春蓉 二○二年○年十月十日 书记员刘欣