沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初6248号原告:中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1—4层。统一社会信用代码：912102027169982671。法定代表人:赖永革，该公司总经理。委托诉讼代理人:王英，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏紫涵，辽宁良友律师事务所实习律师。被告:刘杰，女，1963年12月27日出生，汉族，住址辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人:李游，辽宁平正律师事务所律师。第三人:辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区解放南路8栋。统一社会信用代码：912105001200203807。法定代表人:王晶，该公司董事长。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。第三人:本溪吉鑫商贸有限公司，住所地本溪市明山区紫金北街31栋2，统一社会信用代码:91210504055674328G。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。第三人:佟文新，男，1956年2月24日出生，满族，住址本溪市明山区。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。第三人:边萍，女，1957年3月3日出生，汉族，住址本溪市明山区。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。第三人:王艺桥，女，1982年3月30日出生，满族，住址本溪市平山区。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。原告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被告刘杰、第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、第三人本溪吉鑫商贸有限公司、第三人佟文新、第三人边萍、第三人王艺桥申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的委托诉讼代理人王英，被告刘杰的委托诉讼代理人李游，第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、本溪吉鑫商贸有限公司、佟文新、边萍、王艺桥的共同委托诉讼代理人徐长野均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令恢复对优先受偿的坐落于本溪市明山区抵押房产的执行；房产价值619680元。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与第三人实华集团公司于2007年1月18日签订《商品房买卖合同》购买位于本溪市明山区。建筑面积76.21平方米的商业用房，未办理房屋产权证。该房屋于2013年取得房屋产权证，并登记在实话集团公司名下。2015年实华集团与大连银行签订抵押合同，该房屋办理抵押登记。在大连银行与本溪吉鑫商贸有限公司、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、佟文新、边萍、王艺桥、胡宝琴、王晶金融借款合同纠纷一案中，法院于2017年6月9日查封了实华集团公司名下的坐落于本溪市明山区产。2017年11月8日作出（2017）辽0103民初5809号民事判决书。2018年大连银行向法院申请强制执行，法院立案执行。2019年8月21日，法院作出（2019）辽0103执异477号执行裁定，裁定变更中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司为本案申请执行人。被告人刘杰对于法院查封了实华集团公司名下的坐落于本溪市明山区产提出执行异议，法院依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，支持被告刘杰的异议主张，作出（2020）辽0103执异83号执行裁定书，中止对坐落于本溪市明山区产的执行。原告认为，被告提出的执行异议的长，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。适用第二十八条必须满足四种情形，缺一不可。在本案中，被告人提出的执行异议主张不符合第二十八条第四项情形的规定，即非因买受人自身原因未办理过户登记。被告于2007年1月18日签订的《商品房买卖合同》中，约定了房屋产权登记的时间及违约责任，这就说明，被告明知其所购房屋办理房屋产权登记的时间，而被告未在约定的时间内办理房屋产权登记，也未要求第三人实华集团公司办理房屋产权登记，在房屋具备产权登记的情况下，被告怠于办理房屋产权登记而未取得房屋产权证书。2013年实华集团公司将诉争房屋登记在公司名下，至被告提出执行异议前，蒙高也未向实华集团公司提出要求办理房屋产权过户登记请求。被告在2007年1月18日签订的《商品房买卖合同》至2017年6月房屋被查封，将近10年的时间，被告不办理房屋产权登记，这是由于被告自身原因未办理产权登记或过户登记，该过错责任应由被告承担。现法院已判决诉争抵押房屋优先受偿，并进入执行程序，被告提出的执行异议不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。综上，本案中《房屋所有权证》《他项权利证》合法有效，（2017）辽0103民初5809号民事判决书已发生法律效力，本案诉争房产优先受偿，进入执行程序均符合法律规定。而（2020）辽0103执异83号执行裁定书，作出中止对坐落于本溪市明山区产的执行是错误的，为此，请求法院支持原告的诉讼请求。维护原告的合法权益。被告刘杰辩称，要求驳回原告的诉讼请求。在大连银行与本溪吉鑫商贸有限公司、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、佟文新、边萍、王艺桥、胡宝琴、王晶金融借款合同纠纷一案中，法院于2017年6月9日，查封了实华集团公司名下的坐落于本溪市明山区产，2017年11月8日，作出（2017）辽0103民初5809号民事判决书，2018年大连银行，向省法院申请强制执行，法院立案执行。上述事情是答辩人通过这次诉讼的诉状才知道的。答辩人刘杰对于法院查封属于自己的房产莫名其妙，做为案外人提出执行异议，法院依据《关于人民法院办理执行意义异议和复议案件若干问题的规定》第28条，支持刘杰异议主张，做出（2020）辽0103执异83号执行裁定书，中止对坐落于本溪市明山区产的执行。该裁定符合法律规定，完全正确。《民事诉讼法解释》第三百一十二条规定：“对案外人提出的执行异议之诉，人民法院审理，按照下列情形分别处理，（一）案外人就执行标的享有足以排出强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。而案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的的民事权益的主要依据为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封，扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条；“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。而本案中，被告对涉案房产从2007年1月27日开始即享有占有、使用、处分、收益权利，具备关于涉案房产的合同、备案等所有手续，只是由于辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，作为出卖人，没有及时的为刘杰办理过户登记，被告对此没有任何过错。故原告依据上述规定对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并对涉案房产享有所有权。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并依法进行了合同备案。2017年6月9日，法院查封了涉案房产。而2007年1月17日，原告与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并依法进行了合同备案及办理了各项登记，缴纳了各项税费为涉案房产的产权人。二在人民法院查封之前已合法占有该不动产。被告刘杰于2007年1月27日起即合法实际占有涉案房产。辽宁实华（集团）房地产开发有限公司于2007年1月27日为被告办理了进户手续，向其交付了钥匙。被告就涉案房产向物业公司缴纳电费、卫生费等各项费用。并于2007年6月23日将此房产出租用于经营超市直到现在。以上事实足以证明被告刘杰在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、被告刘杰合法取得涉案房产，已经支付全部价款。涉案房产总价款为：609680元，按合同约定付款方式首次付款409680元，第二次付款20万元。刘杰已按约定全部支付完毕。辽宁实华（集团）房地产开发有限公司也为其开具了地方税务局统一发票。发票明确注明所购买房产为涉案房屋。四、非因买受人自身原因未办理过户登记，没办理过户手续被告没有过错，被告早已成为涉案房产的所有人。涉案房产未办理过户登记的原因是因为辽宁实华（集团）房地产开发有限公司怠于履行义务。刘杰购买此房产后，多次与该公司联系，询问何时能办理过户登记，该公司每一次都告知等通知。按照当前房地产市场的普遍规律，这个答复也属正常。直到刘杰想要将此房出售，到产权部门去询问该房屋何时能办理产权过户登记，才知道该房屋已被法院查封。无法办理过户登记，非因被告自身原因导致的，被告刘杰无任何过错，刘杰作为涉案房产的产权人，已尽到最大的努力来维护自己的合法权益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《民事诉讼法解释》第三百一十二条之规定，涉案房产是被告刘杰的财产，原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司辩称，同意被告的答辩意见，被告对涉案房屋享有的权利符合异议复议规定第28条，并予以终止执行。第三人本溪吉鑫商贸有限公司辩称，同意被告的答辩意见，被告对涉案房屋享有的权利符合异议复议规定第28条，并予以终止执行。第三人佟文新辩称，同意被告的答辩意见，被告对涉案房屋享有的权利符合异议复议规定第28条，并予以终止执行。第三人边萍辩称，同意被告的答辩意见，被告对涉案房屋享有的权利符合异议复议规定第28条，并予以终止执行。第三人王艺桥辩称，同意被告的答辩意见，被告对涉案房屋享有的权利符合异议复议规定第28条，并予以终止执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月22日，第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司与被告刘杰签订关于本溪市新兴佳园1层2号门市房（85平方米）的商品房销售内部认购书。2007年1月17日，第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司作为出卖人与被告刘杰作为买受人签订了《商品房买卖合同》一份，约定：辽宁实华（集团）房地产开发有限公司将其开发的位于本溪市明山区商品方出让给刘杰。房屋总价款为609680元。首付款409680元，贷款200000元。被告刘杰缴纳了首付款409680元（现金形式），并在中国银行本溪北光路支行办理了贷款200000元。2007年1月18日，被告刘杰缴纳了上述房屋的契税、印花税共计24542.7元。后被告刘杰居住并使用该房屋至今，并缴纳了采暖费、电费、水费等。但第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司未为被告刘杰办理不动产登记。2015年1月20日，第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司在大连银行股份有限公司沈阳分行贷款2000万元，将位于本溪市明山区抵押给大连银行股份有限公司沈阳分行，并办理了抵押登记。2017年，因金融借款合同纠纷，大连银行股份银行有限公司沈阳分行将第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、本溪吉鑫商贸有限公司、佟文新、边萍、王艺桥、胡宝琴、王晶诉至本院，并申请查封了辽宁实华（集团）房地产开发有限公司名下位于本溪市明山区产。本院于2017年11月8日作出（2017）辽0103民初5809号民事判决，判决本溪吉鑫商贸有限公司给付大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金2000万元及利息，并对抵押房产位于本溪市明山区屋享有有限受偿权。上述判决生效后，第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、本溪吉鑫商贸有限公司、佟文新、边萍、王艺桥未履行给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年8月21日，作出（2019）辽0103执异477号执行裁定，裁定变更中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司为该案申请执行人，刘杰作为案外人对本院查封的上述房产提出异议。2020年4月20日，本院作出（2020）辽0103执异83号执行裁定书，裁定中止对坐落于本溪市明山区产的执行。现原告就（2020）辽0103执异83号执行裁定书提出执行异议，原告诉至法院。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封前，被告刘杰已同第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并交付全部购房款且对房产实际占有使用，符合上述法律对规定的排除执行的情形，被告刘杰享有足以排除强制执行的民事权益，被告刘杰的申请执行异议成立，原告的诉讼请求不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的诉讼请求。案件受理费9996元，由原告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨 宁人民陪审员  李秀荣人民陪审员  李 晶二〇二〇年十月十九日书 记 员  马 勇