江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0114民初1098号 原告：南京太源贸易有限公司，统一社会信用代码91320106608951162Q，住所地南京市鼓楼区中央路127-5号201室。 法定代表人：宋某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪军，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 被告：南京宝龙通讯产品经营部，统一社会信用代码92320114MA1P2EGK6M，住所地南京市雨花台区应天西路8号。 经营者，胡某，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：高徐，江苏新高的律师事务所律师。 原告南京太源贸易有限公司（以下简称“太源公司”）诉被告南京宝龙通讯产品经营部（以下简称“宝龙经营部”）物权保护纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太源公司委托代理人倪军、被告宝龙经营部经营者胡某及其委托代理人高徐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告太源公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付自2015年9月8日起至2018年1月9日止的房屋使用费344780元及利息36433元共计381213元（利息暂计算至2020年3月31日，之后利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：本市应天大街687号房产经贵院雨花台区法院（2015)雨民初字第735号及南京中级人民法院（2017)苏01民终2574号生效判决确认原告享有占用、使用、收益权。原告曾在2015年10月26日依法将被告诉至法院，要求迁出涉案房屋。贵院判决原告胜诉（被告上诉，发回重审），后因第三人对第735号民事判决提起第三人撤销之诉，贵院一审判决（案号（2016)苏0114民撤1号民事判决，以下简称撤1号民事判决），撤销735号判决。原告为了配合法院审理程序顺畅，暂时撤回对被告房屋迁让的起诉。原告于2018年1月10日又起诉至贵院，要求被告支付自起诉之日起的使用费，但未主张2015年9月8日至2018年1月9日的使用费。另上述房产原告一直租赁给吉庆红源大酒店使用，但双方未签订书面合同，其承租后又转租给被告使用。2015年9月7日，原告与吉庆红源酒店经友好协商，协议解除了双方的租赁合同。原告委托律师发函给被告，告知上述事实，并催要使用费。但时至今日，被告未支付。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。(使用费分为AB2块。第一块是从2015年9月7日到2015年12月11号，共计116天，按照每天356.16元计算，计算下来为41314.56元;第2从2016年1月1日计算至2018年1月9日，共计738天，按照每天411.2元，标准计算，计算结果是303465.6元，合计计344780.16元，我们主张的是344780元；利息是以344780元为基数，从2018年1月10日到2020年3月11日，812天，利息是36433元，按照同期贷款利率标准。) 被告宝龙经营部辩称，一、实体问题1.胡某在2012年12月30日与南京吉庆红源大酒店就应天大街687号门面房签订了《承租协议》并交给南京宝龙通讯产品经营部使用，该《承租协议》合法有效，在2015年8月9日至2018年1月9日期间未解除、未届满，应受法律保护根据(2018)苏01民终11338号判决书第五页记载：2015年9月7日，太源公司与红源大酒店解除了应天大街687号房产的租赁合同”，可知太源公司与红源大酒店就应天大街687号房产的租赁关系在2015年9月7日之前存续。2012年胡某与红源大酒店签订的《承租协议》应属于转租关系，胡某是次承租人，该承租协议约定的租期是2013年1月1日至2022年12月31日，租期至今未届满，红源大酒店至今也未与胡某解除租赁关系。因胡某与红源大酒店签订的《承租协议》是在太源公司与红源大酒店租赁关系存继期间内签订，太源公司或红源大酒店也未启动司法程序来主张解除《承租协议》或确认无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15、16条的规定，胡某与红源大酒店签订的《承租协议》不属于无效合同，胡某有权继续履行《承租协议》。太源公司与红源大酒店解除租赁合同的行为可以导致胡某与红源大酒店签订的《承租协议》解除或无效的观点没有法律依据。2.胡某已经根据《承租协议》的约定足额支付房屋租金，其安排南京宝龙通讯产品经营部使用应天大街687号房产的行为并无不当，构成善意。太源公司与红源大酒店的实控人宋某1、赵某、宋某2等人系血亲关系，胡某或南京宝龙通讯产品经营部属于被他们卷入家庭争产纠纷的“外人”。胡某已将租金支付给红源大酒店的经营者宋某2的情况下，宋某2的妹妹宋某1不向宋某2主张费用，却通过太源公司起诉要求南京宝龙通讯产品经营部再次支付房屋使用费，实属恶意。3.(2018)苏01民终11338号判决书中虽然判决南京宝龙通讯产品经营部向太源公司支付2018年1月10日起的房屋占有使用费，但不足以本案借鉴该判决书第7页，法院认定”被告应诉后补签租期20年的租赁合同，非善意相对人，产生的不利后果由其自行承担”。对此胡某经过回忆，情况是：当时找到了支付房租的证据但是找不到租赁合同，所以经过宋某2同意后补签了一份并提交法院。现在胡某已经找到了2012年12月30日签订的《承租协议》，内容真实，可以接受任何形式的鉴定，足以证明胡某是善意承租人。4.关于艺泉图片社部分的房屋使用。在《承租协议》之外，2018年由南京宝龙通讯产品经营部使用，但是起租的准确时间无法确定，记忆中可能是2017年8月。二、诉讼时效问题原告起诉主张2015年8月9日至2018年1月9日期间的使用费，显然部分时间已超出诉讼时效，不受法律保护，请求法院予以审查。综上，胡某依据合法有效的《承租协议》承租应天大街687号房产，并交给南京宝龙通讯产品经营部使用，相关租金已经足额付清，胡某及南京宝龙通讯产品经营部均为善意相对人。太源公司在与红源大酒店解除租赁协议时，未依法保护善意第三人(次承租人)的合法利益，在未解除与胡某的转租协议的情况下，要求实际使用人重复支付费用，没有事实依据及法律依据。请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2002年6月21日，案外人红源大酒店（出租人，甲方）与被告宝龙经营部经营者胡某（承租人，乙方）签订了一份《承租合同》，约定：乙方承租甲方应天路8号，租期自2002年6月21日至2003年6月21日，乙方付款方式为半年付款，于2002年6月21日付半年，2002年12月21日付清全年房租。 本院于2015年8月6日作出的（2015）雨民初字第735号判决，判令太源公司对南京市应天大街687号房产享有占有、使用、收益的权利。该判决生效后，案外人宋某2提起第三人撤销之诉，本院于2017年1月24日作出（2016）苏0114民撤1号判决：撤销南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第735号民事判决。太源公司上诉，南京市中级人民法院经审理，认定（2015）雨民初字第735号判决确认太源贸易公司对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利并无不当，于2017年12月21日作出（2017）苏01民终2574号民事判决：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民撤1号民事判决；二、驳回宋某2的诉讼请求。至此，（2015）雨民初字第735号民事判决书仍具有法律效力。 2015年底，在关联案件审理期间，案外人红源大酒店（出租人，甲方）与被告宝龙经营部经营者胡某（承租人，乙方）补签了一份《承租协议》，约定：甲方将坐落于应天大街687号-5手机店门面房二间半承租给乙方使用，租期暂定为十年，自2013年1月1日至2022年12月31日止。租金每年为13万元，付款方式为前四年一次性付清（已付清，最后一笔于2015年11月20日支付），第五年起每年提前一个月先付后用。 在（2015）雨民初字第2613号原告太源公司诉被告宝龙经营部房屋迁让一案审理过程中，就被告出具的落款日期为2012年1月1日的承租合同（约定租期为20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止），被告经营者胡某向本院出具情况说明：因原告起诉被告要求搬离应天大街的房屋，被告找到宋某2要求补签一份书面合同，并补开一份交款收据。由此可见，落款日期为2012年1月1日、租期20年的承租合同系原告太源公司于2015年10月28日提起诉讼、被告应诉后与宋某2补签，非善意相对人，由此产生的不利后果由其自行承担。（2015）雨民初字第2613号民事判决作出后，被告上诉，二审发回本院重审，在审理期间，原告撤诉。 2018年11月6日，原告太源公司诉被告宝龙经营部返还原物纠纷一案，本院作出（2018）苏0114民初136号判决，认定宝龙经营部继续占据房屋构成侵权，因2015年9月7日太源公司与红源大酒店的租赁合同已经解除，租赁关系归于消灭，故红源大酒店与宝龙经营部的转租关系也归于消灭；（2017）苏01民终2574号判决指出涉案687号房屋存在改、扩建、装修等房屋经营期间的投入，对涉案房屋的权利认定不产生实际影响，该部分费用可另行主张。故被告所承租的687-6号与687号大楼属一个整体，即便存在扩建部分，权利仍属于太源公司，被告陈述687号与其没有关系不予采信。遂本院判令宝龙经营部迁出并返还应天大街687号（包括687-6号）；宝龙经营部自2018年1月10日起至实际腾退房屋之日止按每天356.2元计算房屋占有使用费。 （2018）苏0114民初136号案件二审中，南京市中院作出（2018）苏01民终11338号终审判决书，认定宝龙经营部所占用的房屋面积在2015年至2018年之间发生了变化，并包含了原艺泉图片社（门牌号为687-5号）占用的房屋面积部分。故判决宝龙经营部在每日356.16元的基础上，增加支付每日55元的占有使用费，自2018年1月10日起至实际腾退房屋之日止。 另查明，2015年9月7日，原告太源公司与案外人红源大酒店解除了南京市应天大街687号房产的租赁合同。2015年10月13日向被告邮寄律师函告知被告，原告与红源大酒店的租赁合同已经解除，并告知原告有权要求返还租赁房产，2015年10月14日被告签收了律师函。又于2018年1月向被告邮寄律师函告知被告，2018年1月29日被告方相关人员签收了律师函。 以上事实，有邮寄单、（2015）雨民初字第735号民事判决书、（2015）雨民初字第2613号民事判决书、（2017）苏01民终2574号民事判决书、（2018）苏0114民初136号民事判决书、（2018）苏01民终11338号民事判决书、承租合同、承租协议、账单及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。南京市应天大街687号房屋占有、使用、收益的权利已经经本院（2015）雨民初字第735号民事判决书的确认。因此原告太源公司对于案涉房产具有占有、使用、收益的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。被告宝龙经营部作为次承租人在太源公司与红源大酒店的租赁合同解除后，再占有原告太源公司房产的，已经生效判决确认依法应支付占有使用费。原告主张2015年9月8日起至2018年1月9日止支付，因原告太源公司与红源大酒店的租赁合同已于2015年9月7日解除，此后原告即可向被告主张占有使用费，因此原告的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。被告提交其与宋某2签订了20年租期的承租合同的原件，辩称其签订合同不存在恶意且已交付了租金，但原告在解除合同后2015年10月13日、2018年1月29日通知了被告，被告仍占有涉案房屋且向宋某2支付租金，由此产生的不利后果由其自行承担。且被告的转租是以红源大酒店的租赁权的存在为基础的，当红源大酒店与太源公司的租赁关系归于消灭时，红源大酒店与宝龙经营部的转租关系也归于消灭。宝龙经营部继续主张其具有租赁权没有法律依据，故本院对被告的抗辩依法不予采信。 本院在审理中，原告认可被告提出的其于2017年8月接手图片社，该事实本院予以确认。原告太源公司主张被告占有图片社之前期间按照每日356.16元支付占用使用费，本院认为被告与红源大酒店签订的合同约定每年130000元的租金（日租金356.16元）与涉案房屋相同地段的其他房屋租金的市场价格悬殊不大。因此，本院参照合同租金标准支持被告占有房屋期间的占有使用费。被告占有图片社后的一段期间本院参照（2018）苏01民终11338号终审判决书在每日356.16元的基础上，增加支付每日55元的占有使用费。但原告与红源大酒店解除租赁合同后于2015年10月13日通知被告，被告签收邮件是在14日，本院依法从2015年10月14日起计算占有使用费。故，2015年10月14日至2017年7月31日，共计656天，按356.16元/天合计233640.96元；2017年8月1日至2018年1月9日，共计162天，按411.16元/天合计66607.92元，合计应由被告支付占有使用费300248.88元。原告主张的利息自2018年1月10日起至2020年3月31日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年4月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对于原告的主张是否超越诉讼时效，本院认为，当事人提起诉讼或提出履行请求，诉讼时效就发生中断。本案，原告于2018年1月份向被告发出律师函，要求被告迁让房屋、支付占有使用费、不再向宋某2交付房屋等，被告显示已签收，此时原告方已提出履行要求，符合诉讼时效中断的情形，故被告主张原告提起的诉讼超过诉讼时效，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南京宝龙通讯产品经营部于判决生效之日起三十日内支付原告南京太源贸易有限公司自2015年10月14日起至2018年1月9日止的房屋占有使用费300248.88元；利息自2018年1月10日起至2020年3月31日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年4月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 二、驳回原告南京太源贸易有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6757元，保全费2420元合计9177元，由被告南京宝龙通讯产品经营部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  田 强 人民陪审员  朱玉景 人民陪审员  向春香 二〇二〇年十月九日 法官 助理  仇欣月 书 记 员  池 艳