文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初2043号原告：王小维（申请执行人），男，汉族，生于1970年4月18日，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：黄康文，重庆兴忠律师事务所律师，一般代理。被告：韩桥（案外人），男，汉族，生于1993年2月4日，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）律师事务所律师，一般代理。被告：刘桂芳（被申请执行人），女，汉族，生于1966年10月24日，住重庆市忠县。原告王小维诉被告韩桥、刘桂芳申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用普通程序由审判员肖玉奎担任审判长，与人民陪审员张绍炳、杜兴萍组成合议庭，共同负责案件审理。后人民陪审员杜兴萍因故不能参与案件审理，变更人民陪审员田秀珍为合议庭成员。本案分别于2020年8月27日、9月23日两次公开开庭进行了审理。原告王小维及其委托诉讼代理人黄康文，被告韩桥及其委托诉讼代理人刘先军到庭参加了诉讼。被告刘桂芳经本院公告传唤，逾期无正当理由拒不到庭应诉，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告王小维向本院提出诉讼请求：1、判决继续对忠县新生镇新生场XX号附XX号房屋（房产证号XXX-XXXX-XXXXX）的执行；2、被告承担本案受理费。事实和理由：原告王小维与被告刘桂芳民间借贷纠纷一案，2019年10月经忠县人民法院以（2019）渝0233民初1517号民事判决书判决：由被告刘桂芳偿还原告借款及利息，原告对刘桂芳提供的抵押房产（产权证号：XXX房产证XXXX字第XXXXX号）享有抵押权，并对该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。该判决生效后，忠县人民法院强制执行中，忠县人民法院做出了（2019）渝0233执391号之一执行裁定书，查封了前述房屋。被告韩桥（案外人）对该裁定不服，提起执行异议，忠县人民法院于2020年5月11日以（2020）渝0233执异19号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行。原告对该执行裁定书不服，认为法院生效判决确认原告对涉案房产享有抵押权，并就拍卖、变卖价款享有优先受偿权，被告韩桥对涉案房屋的民事权益不能排除执行，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。被告韩桥辩称，案涉房屋系被告刘桂芳卖于被告韩桥，双方买卖合同形成于2016年5月14日，总价款152,800元。双方约定购房款分两次支付，合同签订时支付12万元，余款32,800元过户后支付。同时，双方约定案涉房屋合同签订后两年办理过户手续。合同签订时，刘桂芳出示了房产证。2016年5月15日，韩桥按照约定支付了首付款12万元，刘桂芳向韩桥交付了钥匙。此后，韩桥开始对房屋进行装修。2017年8月，刘桂芳要求韩桥支付尾款，并自愿放弃800元，韩桥向刘桂芳支付尾款了32,000元，刘桂芳亲笔向韩桥出具了购房款已付清的承诺书。就本案而言，房屋买卖以及被告韩桥占有房屋均发生于原告与被告刘桂芳办理抵押之前，也发生在法院查封之前，且已付清购房款，未过户的原因也不能归责于被告韩桥，故案涉房屋应当中止执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘桂芳未到庭置辩，也未提交书面意见。经审理查明，被告刘桂芳、案外人陶小平原系夫妻关系。刘桂芳、陶小平等人合伙挂靠重庆鹏川房地产开发有限公司（以下简称鹏川公司）开发了位于忠县新生街道新生场XX号的滨河小区。开发结束后，各合伙人协议分割房屋，鹏川公司于2015年8月18日将涉案的忠县新生镇新生场XX号附XX号房屋过户登记在被告刘桂芳名下（房屋产权证号：XXX房产证XXXX字第XXXXX号）。2016年5月14日，陶小平以鹏川公司委托代理人名义使用重庆市商品房买卖样本合同与韩桥（乙方）签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋以总价152,800元出售给乙方。合同还约定：“（1）第一次订房交房款12万元，余款在两年后房产证过户到乙方名下再付3.28万元。（2）房款包含水、电、气费用和办理房产证的一切费用，乙方不承担任何费用。在两年内，如本房的房产证在银行和其他做抵押贷款，乙方不负任何责任。本房的产权证归乙方所有。”合同尾部，刘桂芳在鹏川公司法定代表人处签名捺印，该合同并未加盖鹏川公司印章。5月15日，被告韩桥通过其母亲谭中梅、弟弟韩培向刘桂芳付款12万元，刘桂芳向被告韩桥交付了房屋钥匙。陶小平个人向韩桥出具落款时间“5月14日”金额12万元收据一张。2017年8月，刘桂芳、陶小平夫妻向韩桥追收房屋尾款。经协议，8月4日韩桥交付了尾款32,000元。当日，陶小平向韩桥出具金额32,000元并备注“购房款已全部交清”的收据一份；同时陶小平、刘桂芳向韩桥书面出具了房屋过户承诺一份。涉案房屋已由韩桥装修完毕并于2020年初开通天然气。该房屋电费历史明细表明，2016年10-11月期间，涉案房屋用电28度；2018年2-3月用电30度；2019年8-9月、2019年12月-2020年3月存在电量使用，其余月份用电量均为零。2016年7月，原告王小维向被告刘桂芳出借5万元，王小维、刘桂芳以涉案房屋于2016年7月1日办理借款抵押登记，登记债权金额为5万元。后刘桂芳偿还了借款，但并未解除抵押登记。2017年7月，被告刘桂芳再次向原告王小维借款10万元并继续用涉案房屋做抵押担保，双方于2017年7月21日办理了抵押变更登记，登记权利人为王小维，义务人为刘桂芳，债权金额为15万元。后被告刘桂芳未清偿王小维的借款，王小维向本院提起诉讼。2019年10月25日，本院作出（2019）渝0233民初1517号民事判决书，判决：一、刘桂芳偿还王小维借款本金10万元及利息。二、王小维对刘桂芳提供的抵押房产（产权证号：XXX房产证XXXX字第XXXXX号）享有抵押权，并在前述欠款范围内对抵押房产拍卖、变卖后的价款（以15万元为限）享有优先受偿权。三、刘桂芳支付王小维律师费5000元。该判决生效后，王小维向本院申请执行。2020年3月10日，本院作出（2020）渝0233执391号之一执行裁定书，裁定将涉案房屋予以查封。被告韩桥不服该裁定并提出异议，本院于2020年5月11日作出（2020）渝0233执异19号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告王小维不服该执行裁定书，向本院提起本案诉讼。庭审还查明，涉案房屋房地产权证原件自2016年7月办理抵押登记后一直由原告王小维持有。以上事实，有原告提交的（2019）渝0233民初1517号民事判决书、（2020）渝0233执异19号执行裁定书、借条、抵押变更合同、不动产登记证明、房地产产权证，被告韩桥提交的商品房买卖合同、收据、承诺书、银行交易明细、业务凭条、供气合同、供电发票、（2020）渝0233执391号之一执行裁定书，本院制作的询问笔录及调取的房屋买卖合同、涉案房屋电费历史明细，以及原、被告双方在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，担保物权优先于债权是基本原则，突破该原则应当有实体法上的依据。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”表明了抵押权的优先受偿权在特定情况下是可以突破的。但是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据该规定，涉及房屋买卖中，交付全部或者大部分房款的商品房消费的权利优先于抵押权人的抵押权。因此，《执行异议和复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定细化了商品房消费者的物权期待权保护的具体条件，主要是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为了保护消费者生存权而做出的特别规定，因此《执行异议和复议规定》第二十九条应当视为第二十七条的例外规定，其范围和条件是特定的，实践中应当严格把握条件，不能轻易扩大适用范围，否则会动摇抵押权优先性的基本原则。本案中，原告王小维依法享有涉案房屋抵押权，这是无可争辩的事实。依据前述规定，如涉及该房屋买卖的买受人，只有享有商品房消费者的物权期待权的权利人，可以优先于抵押权受偿。庭审中，被告韩桥认为其与刘桂芳订立房屋买卖合同成立于案涉房屋被抵押前，也在案涉房屋被法院查封前，且交付了全部购房款，也合法占有了案涉房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条中一般买受人权利保护的情形，应当排除执行。本院认为，首先，第二十八条规定内容为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然被告韩桥购买案涉房屋符合第二十八条规定的前三项条件，但难以认定符合该规定第四项条件“非买受人自身原因未办理过户登记”的情形。理由如下：一是被告韩桥与刘桂芳在订立房屋买卖合同时，按照韩桥陈述签订合同时已经看过涉案房屋产权证，一般善意买受人应当及时要求出卖人办理过户手续，庭审中，并无证据证明被告韩桥采取相应积极措施，要求出卖人及时办理过户登记，避免有关交易风险；二是双方在房屋买卖合同中约定“本房的产权证归乙方所有”，案涉房屋房产证原件应当交付给韩桥持有，但是经审理查明，涉案房屋产权证原件自2016年7月起一直由原告王小维持有，韩桥也未能提供证据证明其向刘桂芳索要房产证的事实存在。第三，涉案房屋买卖时，出卖方已经持有产权证，但买卖双方合同约定“两年后过户”且“在两年内，如本房的房产证在银行和其他做抵押贷款，乙方不负任何责任”，足见买房时已经预见房屋可能被用于抵押的情形存在，被告韩桥明在知该风险情况下且接受该约定，应当认定其存在过错，其理应承担相应风险。综上，被告韩桥对涉案房屋买卖未能办理产权过户主观上存在过错，不符合第二十八条规定的一般买受人情形，其对案涉房屋享有的民事权益不能排除执行。其次，即使认定被告韩桥符合第二十八条规定一般买受人的情形，但是一般房屋买受人和商品房消费者买受人的期待权是存在区别的，不能同等看待，其权利也不能同等保护。本案所涉房屋买卖中，房屋登记在刘桂芳名下，并非登记在开发商名下；被告韩桥购买的房屋系从被告刘桂芳手中购买，属于二手交易，而非直接向房地产开发企业购买商品房的一手交易；该房屋交易后电量消费历史表明，该房屋绝大多数时间无人居住生活，居住功能发挥不大。基于前述分析，抵押权优先性基本原则不能轻易动摇，韩桥依据买卖合同产生的债权，不能优于原告王小维享有的担保物权，故被告韩桥所主张的权利不能排除涉案房屋的强制执行。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：继续执行登记在被告刘桂芳名下位于忠县新生镇新生场XX号附XX号房屋（房产证号：XXX房产证XXXX字第XXXXX号）。案件受理费3900元，由被告韩桥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本院（2020）渝0233民初执异19号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  肖玉奎人民陪审员  张绍炳人民陪审员  田秀珍二〇二〇年十月十二日法官 助理  秦 军书 记 员  黎 橘