辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽民再291号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连市富强建设集团有限公司。法定代表人：孙玉强，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛惺，北京德恒(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高倩倩，北京德恒(大连)律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何奋生，男。委托诉讼代理人：苏景东，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，辽宁君连律师事务所律师。原审被告：大连世甲置业有限公司。法定代表人：史志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵洪，北京市京都(大连)律师事务所律师。原审第三人：王守强，男。原审第三人：仝西苗，男。原审第三人：杨晓麟，男。再审申请人大连市富强建设集团有限公司(以下简称富强公司)因与被申请人何奋生、原审被告大连世甲置业有限公司(以下简称世甲置业)、原审第三人王守强、仝西苗、杨晓麟合同纠纷一案，不服大连市中级人民法院(2018)辽02民终8636民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月24日作出（2019）辽民申312号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。再审申请人富强公司的委托诉讼代理人毛惺，被申请人何奋生及其委托诉讼代理人苏景东、赵宇，原审被告世甲置业的委托诉讼代理人赵洪到庭参加诉讼。原审第三人王守强、仝西苗，经本院依法传唤无正当理由未到庭。原审第三人杨晓麟，经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭。本案现已审理终结。再审申请人富强公司申请再审称:其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形，请求撤销大连市中级人民法院（2018)辽02民终8636号民事判决，判决驳回何奋生诉讼请求。事实与理由：一、判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、认定案涉房屋实际权利已经由何奋生取得，认定没有事实基础。法律规定不动产所有权是登记制，在不动产登记到何奋生名下之前，房屋不是何奋生的，而且富强公司从来没有认可房子是何奋生的。如果何奋生要取得房屋，他应当向富强公司交买房款，而不是帮助卖房。原审判决只凭书面答辩意见、代办协议之类的办事过程中为方便卖房形成的文件，就认定房屋所有权归何奋生，缺乏基本事实。2、认定富强公司不是案涉房屋的实际出卖人，对案涉房屋也无任何处分和收益的权利，缺乏基本证据证明。本案案涉房屋是开发商世甲置业抵给富强公司的，富强公司和开发商结清了账款，开发商才会配合富强公司出卖房屋，否则也会扣除相应的房屋销售款，同理，杨晓麟只有在与富强公司结清劳务分包工程款后，出卖房屋的钱款才能由杨晓麟支配，这才是本案的基础事实。3、认定何奋生和杨晓麟是借款关系，超越职权且没有査清基础事实。最高人民法院《关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》：“4、在民间借贷、离婚析产、以物抵债、劳动争议、公司分立（合并）、企业破产等虚假诉讼高发领域的案件审理中，要加大证据审查力度。对可能存在虚假诉讼的，要适当加大依职权调查取证力度。”。而判决对何奋生和杨晓麟的借款关系，不通过审理，不查明事实，直接认定，富强公司认为不但是没有基础事实，又超越了职权，而且与最高院的要求不符。4、富强公司与杨晓麟的《商品房抵顶工程款协议》，是本案涉及房屋权利来源的最基础证据之一，也是富强公司与杨晓麟和何奋生法律关系及相关权利的基础，但原审判决完全视而不见，罔顾基础事实。在一审程序进行中，何奋生在起诉时，就提交了富强公司与杨晓麟的《商品房抵顶工程款协议》作为证据，此协议第二条明确约定：“房屋抵顶工程款过程中，如出现剩余部分的房款或工程款，甲乙双方以现金方式相互补齐。”证明何奋生认可其知晓此协议。何奋生实际系从杨晓麟处继受了此房屋的部分处分权利，其对于此房屋的权利不应超过第三人可行使的权利范围，而杨晓麟就此房屋的处分权利和对房屋出卖款的处置方式与富强公司有明确约定，判决忽略了此《商品房抵顶工程款协议》作为基本事实的证据。二、适用法律错误。本案应查明事实后，应适用合同法第七十九条、第八十二条、合同法解释一第十一条的规定。综上，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。何套生辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。何奋生已向法院提交了与杨晓麟之间存在借款关系的证据，富强公司与杨晓麟签订的《商品房抵顶工程款协议》中约定：“房屋抵顶过程中，如出现剩余部分的房屋款或工程款，双方以现金的形式互相补齐”，是双方对出现抵付价格超出工程款的情形预先设定的解决方案。杨晓麟将案涉房屋抵顶给何奋生以偿还借款，双方的借贷事实清楚。案涉房屋经过世甲公司、富强公司、杨晓麟经多份协议多次抵顶，上述各类案涉协议均合法有效，各抵债协议在签订、生效后，何奋生获得房屋处置权，房款中30%首付款已交付何奋生，何奋生与王宝强、仝西苗之间形成房屋买卖法律关系，世甲公司、富强公司、杨晓麟、何奋生等各自与协议相对方之间的债权债务均归于消灭，购买人商长虹、仝西苗、王守强均已取得房屋所有权证，并实际居住多年。世甲公司、富强公司作为协助人，对涉案房款不享有任何权利。富强公司取得世甲公司退还贷款拒绝支付给何奋生构成不当得利，应返还给何奋生，并承担赔偿责任。富强公司在原一、二审中均未提供相关证据证明与杨晓麟之间有未结工程款，在本次审理过程中提交的证据材料属怠于行使抗辩权的行为，其主张其向杨晓麟超额支付工程款，没有事实依据和法律依据。富强公司提交的证据时间跨度长，既有商品房抵顶工程款协议签订之前，也有在该协议签订之后的，其证据的真实性、合法性、与案件的关联性均不符合法律的规定，不具有证明其对杨晓麟享有有效债权的证明效力。富强公司与杨晓麟“双方以现金的形式互相补齐”的约定仅能约束协议双方，与何奋生无关，富强公司的抗辩不能违背合同相对性的原则。因杨晓麟失踪，富强公司迫于政府压力，代其支付部分农民工工资，造成超付，这是否能够成为对抗杨晓麟的债权无任何依据，因此富强公司作为协助义务人应履行代购房人转付房款的义务。世甲置业辩称，本案所有纠纷都是基于世甲置业与各当事人间的抵款协议及相应的补充协议，因此各方当事人的权利义务不应超出上述各个协议的范畴，世甲置业完全按照合同履行，不存在不当之处。何奋生向一审法院提出诉讼请求：1、大连世甲置业有限公司给付购房款1,214,460.00元，大连市富强建设集团有限公司承担连带给付责任；2、大连市富强建设集团有限公司以1,214,460.00元为基数，给付自2017年2月27日起至实际给付之日，按同期人民银行贷款利率计算的利息；3、大连市富强建设集团有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：何奋生与杨晓麟（杨小林）存在着借款关系。2015年12月24日，杨晓麟出具《承诺书》，承诺将钻石湾三套房屋抵给何奋生（内容详见《承诺书》）。上述房屋是依据杨晓麟与富强公司远洋项目部签订的《商品房抵顶工程款协议》，杨晓麟因对方拖欠工程款而取得的。再向前追溯，富强公司因承建大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司工程项目时，上述两单位拖欠工程款，经大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司、富强公司、世甲置业共同协商，世甲置业司同意以其开发的钻石湾项目多套房屋（含案涉三套房屋）抵付大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司应向富强公司支付的工程款。2015年12月27日，何奋生与王守强及案外人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订《委托代办协议》，将上述三套房屋中的一套，何奋生卖与王守强并委托瑞家装饰（大连）地产代理有限公司提供代办服务。何奋生与王守强同日签订的《补充协议》，约定了王守强向何奋生交纳首付款260,000.00元（该款原告何奋生也实际收到了）及后面手续由开发商办理等内容。2015年11月24日，何奋生与仝西苗等签订《抵债商品房买卖协议》，将上述三套中的另一套卖与仝西苗，何奋生同样收取了房屋的首付款。2016年6月12日，就上面所述的两套房屋，案外人发包方大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司，富强公司、世甲置业及王守强、仝西苗等分别签订《以房抵款三方协议之补充协议》，内容包括抵付商品房、单价及抵付方式等（详见《以房抵款三方协议之补充》）。在被告大连世甲置业有限公司出具的四张专用收款收据中（合计金额1214460.00元），付款单位（付款人）一栏体现的是“大连富强”字样，交款人一栏中，有三张收据体现出交款人是何奋生。何奋生为证明自己拥有案涉房屋的实际权利且权利来源合法，诉讼中向法院提交了案涉第三套房屋的买卖及房款收取的相应证据，证据显示，商长红于2016年6月12日同大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司、富强公司、世甲置业签订了与王守强、仝西苗除抵顶商品房楼号及单价等不一样、其他内容一致的《以房抵款三方协议之补充协议》。2016年6月20日，何奋生同商长红签订了《抵债商品房买卖协议》并收取了商长红给付的首付款。2016年9月1日，大连市富强建设集团有限公司将该房的剩余房款支付给了何奋生。对此世甲置业的意见是上述协议与何奋生无关，何奋生收取的钱款只能证明何奋生知晓并认可购房款应当由世甲置业交给富强公司。富强公司则认为上述款项是受杨晓麟指示付款，只能证明何奋生是杨晓麟的代理人、经办人。现登记在王守强、仝西苗名下的两套房屋的购房款（除首付款以外的剩余房款）分别在诉讼前及诉讼中由世甲置业交与富强公司，共计1232144.00元。另查，2017年3月3日，就王守强、仝西苗购买案涉房屋房款的交付问题，何奋生委托辽宁锴亿律师事务所向世甲置业发出《律师函》。要求世甲置业不要将钻石湾项目D—7—1—2103房屋的房款向富强公司支付。一审法院认为，本案系因多方之间存在着债权债务关系，以房屋抵顶的形式最终由本案何奋生从杨晓麟手中取得三套抵债房屋并出售与王守强、仝西苗等获得房款，清结双方之间的债务引起的纠纷。现纠纷产生的原因在于杨晓麟从其债务人富强公司处得到三套抵债房后，将房屋用来抵顶欠何奋生的借款时，涉案房屋并没有被何奋生实际占用，且何奋生在出售案涉房屋时须由世甲置业出具手续，收取银行贷款并同富强公司办理相关抵债手续。王守强、仝西苗购买的案涉房屋及同富强公司、世甲置业和案外人签订的《以房抵款三方协议之补充协议》等，虽未能直接体现何奋生对案涉房屋所享有的权利，但协议中仅就银行贷款作出约定并未就购房全款（含首付款）作约定与常理不符，同时何奋生持有《专用收款收据》均可以证明富强公司已丧失了对案涉房屋的处分及收益权利。至于《专用收款收据》上体现的何奋生与付款单位富强公司之间的关系应由富强公司提供证据证明。因富强公司并未提供证据证明其与何奋生之间是何种关系的证明，该院结合杨晓麟分别与富强公司、何奋生就案涉房屋签订的《商品房抵顶工程款协议》、《承诺书》以及抵债中的另外一套房屋房款的收取等证据认定，案涉房屋的实际权利已经由何奋生取得，其应当获得相应款项。至于《以房抵款三方协议之补充协议》确定的相关内容只是因为财务管理的规定和交易习惯需要设置的条件。世甲置业取得了案涉房屋的款项后，在何奋生已向其发出《律师函》且提起诉讼的情况下仍按照和富强公司等签订的协议将房款交与富强公司，其行为虽有不妥，但依法不应承担责任，故对何奋生要求世甲置业给付房款的诉讼请求不予支持。富强公司在明知案涉房屋已抵顶给杨晓麟，杨晓麟可以行使处分权且应当知道杨晓麟已将上述房屋抵顶给何奋生的情况下，拒绝何奋生领取剩余购房款，既违背了诚实信用原则，又与事实不符，除应当将已收取的房款返还给何奋生外，还应当对何奋生未能及时获得上述房款产生的利息损失承担责任。现何奋生主张的房款少于富强公司实际取得的房款，是对自己权利的处分，该院依法不予干预。至于富强公司提出何奋生是杨晓麟代理人及双方尚有账目未能清结等主张缺少证据支持，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，富强公司返还何奋生房款1214460.00元及利息（自2017年2月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回何奋生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15730.00元,公告费1000.00元，均由被告大连市富强建设集团有限公司负担。富强公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，本案中，从《抵债商品房买卖协议》、《委托代办协议》、《以房抵款三方协议之补充协议》的约定内容及世甲置业、王守强、仝西苗于一审中出具的书面答辩意见可以看出，案涉房屋在历经几次抵顶后最终由何奋生取得所有权，何奋生又将案涉房屋卖给王守强和仝西苗，并收取了首付款。世甲置业与王守强、仝西苗之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，王守强、仝西苗是受何奋生的指定，与世甲置业、富强公司签订了《以房抵款三方协议之补充协议》，目的是为了办理案涉房屋的过户手续和开具购房发票事宜。虽然《以房抵款三方协议之补充协议》约定世甲置业收到银行转付的全部贷款后在富强公司向大连新悦置业有限公司和大连广宇置业有限公司开具与抵付房款相应的工程款发票后，世甲置业将收取的该部分银行转账的房款转付至富强公司，但富强公司在《以房抵款三方协议之补充协议》签订前即已将案涉房屋抵顶给杨晓麟，而杨晓麟又因与何奋生之间存在债务关系而将案涉房屋又抵顶给何奋生。富强公司不是案涉房屋的实际出卖人，对案涉房屋也无任何处分及收益的权利。富强公司亦未能提供证据证明其与世甲置业还存在其他债权债务关系。在此情况下，富强公司占有世甲置业转付其的案涉房屋贷款无事实及法律依据。本案中，何奋生系案涉房屋剩余贷款的实际权利人，富强公司应将世甲置业转付其的款项返还给何奋生。关于富强公司主张其对何奋生与杨晓麟之间系借款关系有异议，认为二者之间应为代理关系一节，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，何奋生于一审期间提供的借条、银行转账明细及承诺书已形成证据链条，可以证明其与杨晓麟之间存在借贷关系。据此，杨晓麟将案涉房屋抵顶给何奋生。富强公司对何奋生与杨晓麟之间的借贷关系虽持有异议，认为二者之间应为代理关系，但富强公司并没有提供相反证据证明其主张。对于富强公司的上述主张，该院不予支持。综上，富强公司的上诉请求不能成立，该院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15730元，由富强公司承担。本院审查查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案中，大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司因拖欠富强公司工程款，经大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司、富强公司、世甲置业共同协商，世甲置业同意以其开发的钻石湾项目多套房屋（含案涉三套房屋）抵付大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司应向富强公司支付的工程款，四方于2014年12月22日签订了《抵房协议》。因富强公司远洋项目部拖欠工程款，与杨晓麟于2015年12月24日签订《商品房抵顶工程款协议》，杨晓麟取得涉案三套房屋。杨晓麟于2015年12月24日向何奋生出具《承诺书》，承诺将钻石湾三套房屋抵给何奋生。何奋生将该三套房屋出售给王守强、仝西苗、商长红，三位买受人分别于2016年6月12日与大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司、富强公司、世甲置业签订了以房抵款三方协议之补充协议。以上各方签订的《抵房协议》、《商品房抵顶工程款协议》、委托代办协议及补充协议，《抵债商品房买卖协议》、《以房抵款三方协议之补充协议》已说明案涉房屋在历经几次抵顶后，何奋生有权将案涉房屋出售给王守强、仝西苗、商长红；世甲置业与王守强、仝西苗之间不存在真实的房屋买卖合同关系，王守强、仝西苗与世甲置业、富强公司签订《以房抵款三方协议之补充协议》是受到何奋生的指定，其目的是为了办理案涉房屋的过户手续和开具购房发票事宜。因富强公司在《以房抵款三方协议之补充协议》签订前已将案涉房屋抵顶给杨晓麟，杨晓麟又将案涉房屋以同等价格抵顶给何奋生，故富强公司不是案涉房屋的出卖人，对案涉房屋无任何处分及收益的权利，在富强公司未能提供证据证明其与世甲置业还存在其他债权债务关系的情况下，其占有世甲置业转付的案涉房屋贷款无事实及法律依据。原审认定何奋生系案涉房屋剩余贷款的实际权利人，判决富强公司将世甲置业转付其的房屋款项返还给何奋生，并无不当。关于富强公司否定何奋生与杨晓麟的借款关系的问题。本案中，原审认定何奋生在原审提供的借条、银行转账明细及承诺书已形成证据链条，可以证明其与杨晓麟之间存在借款关系，杨晓麟因借款关系将案涉房屋抵顶给何奋生，并无不当。富强公司对何奋生与杨晓麟之间的借贷关系虽持有异议，但未能提供相反证据予以否认，原审对富强公司的该主张不予支持，并无不当。综上所述，富强公司的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持大连市中级人民法院(2018)辽02民终8636民事判决。本判决为终审判决。审判长  王鸿晓审判员  米继东审判员  孙 艳二〇二〇年十月二十九日法官助理贺良书记员黄雪莱