广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初108号原告（反诉被告）：黄**玉，女，1971年4月9日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市崇义县，委托诉讼代理人：曾祥发，广东未央律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，广东未央律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市白云区紫缤装修工程有限公司（曾用名广州市白云区紫缤建筑装修工程有限公司），住所地广州市白云区新市岗贝路光明地段C座101房。法定代表人：邓梓彬。被告：邓梓彬（曾用名邓子彬），男，1949年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：邓升华，男，1981年6月1日出生，汉族，被告邓梓彬儿子。第三人：广州市越秀区城市管理和综合执法局，住所地广东省广州市越秀区惠福西路262号。法定代表人：朱锦新。委托诉讼代理人：罗咏林，女，1993年5月17日出生，汉族，该局员工。委托诉讼代理人：陈金池，男，1976年10月18日出生，汉族，该局员工。原告（反诉被告，以下简称原告）黄**玉与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市白云区紫缤装修工程有限公司（以下简称紫缤公司）、被告邓梓彬、第三人广州市越秀区城市管理和综合执法局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄**玉的委托诉讼代理人曾祥发，被告兼被告紫缤公司的法定代表人邓梓彬，被告邓梓彬的委托诉讼代理人邓升华，第三人广州市越秀区城市管理和综合执法局的委托诉讼代理人罗咏林、陈金池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄**玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告紫缤公司向原告退还房款168000元；2.判令被告紫缤公司向原告赔偿房屋装修损失82735元；3.判令被告邓梓彬就上述两项诉讼请求对原告黄**玉承担连带责任；4.本案受理费由被告承担。事实与理由如下：2019年1月，原告与被告邓梓彬经中介介绍认识并达成购买涉案房屋的意向，原告先后通过中介支付购房定金13万元。同年2月28日，被告邓梓彬以涉案房屋房产证正在办理为由暂时无法办理过户手续，并称为保障原告权益可以先行签订《房屋租赁合同》。后被告邓梓彬以被告紫缤公司的名义与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告紫缤公司将位于广州市白云区新市镇岗贝路岗贝东街8号903房出租给原告，租赁期限为自2019年3月1日至2039年2月28日，租金共计168000元。原告于合同签订当日通过中介支付剩余房款38000元，并在征得被告邓梓彬与被告紫缤公司的同意后开始对房屋进行装修。后原告一直催促两被告重新签订《房屋买卖合同》并办理过户手续，两被告均以房产证正在办理为由进行推脱。2019年8月16日，原告收到第三人签发的通知，表明该局对涉案房屋享有所有权及相应处分权。现该房屋已被第三人查封，原告无法进入居住，两被告对此没有任何解释及解决方案。经法院释明合同效力为无效合同，故原告现要求被告向原告退还购房款，并赔偿原告对房屋进行装修的损失。另被告邓梓彬作为紫缤公司的法定代表人及大股东，明知被告紫缤公司已于2003年被吊销营业执照，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条的规定不能从事与清算无关的经营活动，仍以被告紫缤公司的名义签订涉案《房屋租赁合同》，并以个人银行账户收取全部房款，已经涉嫌构成与公司人格混同、涉嫌滥用公司法人独立地位和股东有限责任，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被告邓梓彬应对被告紫缤公司的债务承担连带责任。故诉至法院，请求判如所请。被告紫缤公司、邓梓彬共同辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1.涉案房屋来源合法，被告拥有处分权。被告于2013年期间承建开发商广州市穗通有限公司投资、广州市白云区新市镇棠溪村第十三经济合作社出地，建设现名光明新村的房屋，由于发展资金不足，开发商将涉案房屋以《房屋认购合同》方式抵被告工程款，因此被告对涉案房屋拥有处分权。2.原被告自愿签订的《合建房协议》合法有效。前两年，涉案房屋所在小区的物业管理处老板找到被告，说被告拖欠涉案房屋管理费3万多元，要求被告支付该费用。后经地产中介介绍，原告得知涉案房屋的信息，被告已告知原告这类房屋不是买卖，只能按合建房协议方式才能取得涉案房屋使用权，原告充分考察后，迫不及待地未与被告签订合建房协议的情况下就向中介支付定金3万元和10万元，原告还说现市场上的商品房其买不起，很在意得到涉案房屋，要求尽快与被告签订涉案房屋合建房协议，原告同意按房屋现状签订涉案合建房协议。3.原告擅自装修涉案房屋，其行为严重违约。涉案《房屋租赁合同》于2019年2月28日在中介处签订，用于原告拟备装修借口之用，被告未收过原告一分钱的租金。4.被告实际收取的房款为15万元，被告虽然出具收条确认收到房款168000元，但在收条下已经注明以合同履行为准，双方签订的合建房协议约定的房款只有15万元。5.本案实际上是合作建房纠纷，不是房屋租赁纠纷。涉案房屋无法办理房产证，就用租赁合同的方式来保保障原告的权利，事实上租赁关系不存在。第三人广州市越秀区城市管理和综合执法局述称：对于原告与被告之间的合同问题，我方不清楚，我方对涉案房屋的占有是合法占有。涉案房屋是我局与原广州市白云区新市镇棠溪村、原广州市穗通有限公司三方共同签订《合作建房协议》，约定涉案房屋归我局所有。被告紫缤公司向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告签订广州市白云区岗贝路光明新村A幢西梯903房的合作建房协议有效，责令原告履行；2.判令原告归还垫付涉案房屋物业管理费12000元，并自起诉之日起按银行同期借款利率四倍计算利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：我司以“以房抵工程款”的形式于1999年取得广州市白云区岗贝路光明新村A幢西梯903房所有权。原告通过案外人梁焕金了解涉案房屋，愿意以15万元以合作建房方式取得涉案房屋，并愿意按涉案房屋条件签订《合作建房协议》，即自2002年1月15日起计算房屋使用权。为了规避涉案房屋长期未装修入住掩人耳目，原告要求我司另行签订一份自2019年3月1日至2039年2月28日的租赁合同，每月租金700元，总租金16.8万元。装修时必须取得我司书面同意，然而原告装修既没有告知我司，也没有支付租金。我司垫付了涉案房屋自2001年1月16日至2018年12月31日的物业管理费，经我司对此催促缴纳，原告均未予支付。原告在与我司签订案涉合建房屋协议时已经对本合建房屋进行了解，同意按现状取得房屋使用权。故诉至法院，请求判决支持我司的反诉请求。针对紫缤公司的反诉请求，原告黄**玉辩称：我方认为双方签订的合建房协议实际是房屋买卖合同关系，该合同属于无效合同。被告紫缤公司反诉主张的物业费我方也不同意支付，因为其主张物业管理费的期间我并未使用涉案房屋。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《合建房协议》、转账记录、广州市越秀区城市管理和综合执法局的通知、承诺书、《房屋租赁合同》、《合建房协议》、收条、公证书予以确认并在卷佐证。2019年年初，紫缤公司（甲方）与黄**玉（乙方）签订了《合建房协议》，约定：甲乙双方与建设单位承包施工位于广州市白云区岗贝路光明地段建设的A栋903集资房（以下简称涉案房屋），乙方经深入对本合建房屋了解，同意按现状施工和集资建房的装修、出资取得本合建房屋的使用权，共同签订本协议如下：一、房屋地点及建筑面积：光明新村自编号A座九层903房屋，本单元建筑面积约68.5平方米（如到时核发证时则按房管发证部门核准的面积为准）。二、合建房价格及付款方式：总房价合计15万元，订本协议时支付定金3万元，其余12万元须于60日内须付清给甲方后，乙方才拥有本房屋权。三、楼房建筑装修标准：按现状。四、有关商定及说明：1.为保证屋村的完整及公共安全，所有房屋不得随便加建或大幅改动，如确需要部分变动须征得甲方同意，或报请城建主管部门批准方可施工。2.本房屋办房产证的费用（按接到办证通知时的政策规定为准）由乙方支付。该合同落款时间为2002年1月15日。黄**玉主张该合同实际签署日期为2019年2月28日左右，紫缤公司和邓梓彬则主张该合同签署日期为2019年1月10日左右。2019年2月28日，紫缤公司（甲方、出租方）与黄**玉（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将广州市白云区新市镇岗贝路岗贝东街8号903房出租给乙方作住宅使用，租赁期20年，从2019年3月1日到2039年2月28日，每月租金700元，签订本合同时，黄**玉交240个月租金168000元给甲方，乙方自行装修等等。双方确认双方实际履行的并非该份《房屋租赁合同》。黄**玉提交其于2019年1月13日向广州市汇鑫房地产代理有限公司出具的承诺书一份，主要内容为其向广州市汇鑫房地产代理有限公司支付定金13万元作为购买白云区新市镇岗贝路东街8号903房（以图纸房号为准），物业售价168000元，2019年2月28日前签三方合同，余款38000元于买卖双方签协议当天支付，中介服务费5000元于买卖双方签订协议当天支付。广州市汇鑫房地产代理有限公司在承诺书上盖章，经手人处有方展乐的签名。黄**玉提交网上银行转账凭证显示其于2019年1月11日至2月28日期间分四笔向方展乐转账合计168000元，黄**玉还提交微信转账截图和查询汇款明细，显示方展乐于2019年1月11日至2019年2月28日期间向邓梓彬账户转账15万元。紫缤公司和邓梓彬向黄**玉出具《收条》一份，内容为“本人邓梓彬收到黄**玉转让白云区新市镇岗贝路岗贝东街8号西梯903房房款共168000元。特此为据！按合同履行为准”。该收条的落款时间为2002年3月8日，有邓梓彬的签名并加盖紫缤公司的公章。该《收条》上的落款时间系倒签。此后，邓梓彬和紫缤公司将涉案房屋交付给黄**玉使用。黄**玉对涉案房屋进行了装修，在装修施工过程中，第三人广州市越秀区城市管理和综合执法局于2019年8月16日向邓梓彬和黄**玉发出《通知》，内容为“近日，发现你方擅自占用我局位于广州市白云区岗贝路光明新村A幢西梯××房房屋（原公证书902房），你方在未经我方同意之下，擅自对该房屋进行维修与占用。现我局要求你方立刻对该房屋停止维修施工，并在2019年8月31日前到我局处理与解决此事。逾期未来办理，我局将追究你方相关法律责任”。此后，第三人广州市越秀区城市管理和综合执法局在涉案房屋门上贴上封条。本案审理过程中广州市越秀区城市管理和综合执法局提交其与广州市白云区新市镇棠溪村、广州市穗通有限公司签订的《合作建房协议》，该协议约定广州市白云区岗贝路光明新村自编A幢9层902、907房归广州市越秀区城市管理和综合执法局所有。广州市越秀区城市管理和综合执法局还提交了广州市白云区岗贝路光明新村自编A栋第九层平面图，广州市越秀区城市管理和综合执法局主张由于涉案物业重新标号，故涉案房屋系《合作建房协议》所涉的902号房，该房屋现场门牌编号为××房。另查明，根据广州市中级人民法院分别于2008年2月和2008年6月作出的(2005)穗中法民四终字第1535号、（2008）穗中法民五终字第51号民事判决书查明的内容，广州市白云区棠溪岗贝路光明新村综合楼A、B、C栋工程是广州市白云区棠景街棠溪村第十三经济合作社与广州市东山区穗通贸易经营部合作共同开发的工程，该工程由紫缤公司承建。根据规划报建，已经建成的楼宇A栋8、9层，B、C栋8层均未规划报建。本案审理过程中，本院发函至广州市规划和自然资源局查询广州市白云区岗贝路光明新村自编A栋第九层房屋的产权登记及规划验收信息，该局以穗规划资源协查﹝2020﹞665号《关于协助司法查询复函》函复称暂未查到相关《建设工程规划许可证》及规划验收信息。为证明其装修损失，黄**玉于向本院申请对涉案房屋的装饰装修价值进行评估。本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司对此进行评估，广州市安衡价格事务所有限公司于2020年8月31日作出穗安价鉴[2020]ZC031号《价格评估结论书》，评估结论为涉案房屋装饰装修重置价格为44863元，于2020年5月22日的评估现值为42638元。黄**玉预交评估费5000元。还查明，紫缤公司已于2003年5月18日被吊销营业执照，该公司股东为邓梓彬和邓树均，持股比例分别为80%和20%。本院认为：黄**玉与紫缤公司就涉案房屋先后签署了《合建房协议》和《房屋租赁合同》，但黄**玉确认其与紫缤公司就涉案房屋真实的交易为房屋买卖合同关系，紫缤公司认为双方真实的法律关系为《合建房协议》，由于《合建房协议》的本质内容即为房屋买卖合同，故本院确认双方真实的法律关系为房屋买卖合同关系。根据本院查明的事实，涉案房屋未办理规划报建手续，故黄**玉与紫缤公司签订的《合建房协议》属于无效合同。紫缤公司反诉要求确认《合建房协议》有效，及要求黄**玉继续履行合同缺乏依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故紫缤公司应当将收取的购房款返还给黄**玉。对于紫缤公司实际收取的购房款是15万元还是168000元的问题，紫缤公司和邓梓彬确认实际收取的购房款为15万元，由于黄**玉提交其于2019年1月13日向广州市汇鑫房地产代理有限公司出具的承诺书一份显示其承诺以168000元购买涉案房屋，黄**玉提交转账凭证显示其向该公司中介人员方展乐转账168000元，紫缤公司和邓梓彬提交的收条载明已收到黄**玉支付的购房款168000元，故本院确认紫缤公司和邓梓彬实际收取黄**玉的购房款的金额为168000元。紫缤公司应当将收取的168000元的购房款退还给黄**玉。对于黄**玉主张的装饰装修损失，由于《合建房协议》无效，且黄**玉已不再占用涉案房屋，故黄**玉与紫缤公司应当根据导致《合建房协议》无效的过错承担分担装饰装修损失。紫缤公司作为涉案房屋的承建方，其明知涉案房屋未取得产权证且未经规划报建，且在其本身不具备处分涉案房屋的权利的情况下，将涉案房屋出售给黄**玉，紫缤公司对于合同无效具有过错。涉案《合建房协议》中已经明确涉案房屋为集资房，且涉案房屋交易价格远远低于市场价格，故黄**玉对于涉案房屋不具备合法的上市条件的情况应当明知，黄**玉对于合同无效亦存在过错。鉴于双方过错程度相当，故本院酌情判令紫缤公司对黄**玉的装饰装修损失承担50%的赔偿责任。对于黄**玉的装修装修损失的数额，根据广州市安衡价格事务所有限公司于2020年8月31日作出穗安价鉴[2020]ZC031号《价格评估结论书》，评估结论为涉案房屋装饰装修重置价格为44863元，于2020年5月22日的评估现值为42638元，由于黄**玉在装修工程尚未完成时，黄**玉尚未实际入住的情况下，涉案房屋即被第三人广州市越秀区城市管理和综合执法局收回，故在计算损失时，应当按照重置价格即44863元计算，由紫缤公司承担50%的赔偿责任，故紫缤公司应当向黄**玉赔偿装饰装修损失22431.5元。紫缤公司已于2003年5月18日被吊销营业执照，紫缤公司在2003年5月18日以后不得开展与清算无关的经营业务，但紫缤公司的法定代表人邓梓彬仍以紫缤公司的名义与黄**玉签订合同并收取款项，且黄**玉支付的购房款实际由邓梓彬收取，邓梓彬的行为已构成滥用法人独立地位和股东有限责任损害债权人利益的行为，黄**玉要求邓梓彬对紫缤公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。对于紫缤公司反诉主张的物业管理费，由于紫缤公司明确该物业管理费发生的期间为自2001年1月16日至2018年12月31日的物业管理费，由于该期间黄**玉并未占用涉案房屋，故紫缤公司要求黄**玉支付该期间的物业管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百八十条、第一百八十六条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州市白云区紫缤装修工程有限公司向黄**玉退还房款168000元；二、在本判决生效之日起三日内，广州市白云区紫缤装修工程有限公司赔偿黄**玉装饰装修损失22431.5元；三、邓梓彬对本判决第一、第二项承担连带赔偿责任；四、驳回黄**玉的其他诉讼请求；五、驳回广州市白云区紫缤装修工程有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5061.02元，由黄**玉负担952.39元，广州市白云区紫缤装修工程有限公司和邓梓彬共同负担4108.63元；反诉受理费50元，由广州市白云区紫缤装修工程有限公司负担。评估费5000元，由黄**玉负担2500元，广州市白云区紫缤装修工程有限公司负担2500元（评估费已由黄**玉预交，广州市白云区紫缤装修工程有限公司应当负担的评估费应当于履行本判决时直接支付给黄**玉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  陈少勤人民陪审员  黎卫国二〇二〇年十月二十日书 记 员  林嘉仪