广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20813号原告：广州体育学院，住所地广东省广州市广州大道中**，统一社会信用代码124400004558595910。法定代表人：刘永东。委托诉讼代理人：何禹婵、陈璐璐，分别系广东国鼎律师事务所律师、实习人员。被告：广东恒润华创实业发展有限公司，住所，住所地广东省广州市天河区翰景路**金星大厦**社会信用代码914400007556141077。法定代表人：赖淦锋，系该司董事长。委托诉讼代理人：刘玉东、李楚茹，均系国信信扬律师事务所律师。第三人：广州美莱医疗美容门诊部有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区林和西横路**自编首层********的**会信用代码91440101050646379T。法定代表人：林伟胜，系该司总经理。委托诉讼代理人：杨金龙、刘石宋，均系广东广信君达律师事务所律师。第三人：湖南天润数字娱乐文化传媒股份有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区九华山**，统一社会信用代码914，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区九华山**iv>法定代表人：麦少军。委托诉讼代理人：李修蛟，系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州体育学院（以下简称“体育学院”）诉被告广东恒润华创实业发展有限公司（以下简称“恒润公司”）、第三人广州美莱医疗美容门诊部有限公司（以下简称“美莱医院”）、第三人湖南天润数字娱乐文化传媒股份有限公司（以下简称“天润公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告体育学院的委托诉讼代理人何禹婵、陈璐璐、被告恒润公司的委托诉讼代理人刘玉东、李楚茹、第三人美莱医院的委托诉讼代理人杨金龙、刘石宋、第三人天润公司的委托诉讼代理人李修蛟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告体育学院诉称：根据原告与被告于2008年5月9日签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，被告拖欠2018年3月至今的租金及管理费，原告有权解除合同、收回场地，并要求被告支付欠缴的租金、管理费及滞纳金。合同中还约定被告逾期交纳租金和管理费超过60天的应当赔偿原告的实际损失，如损失不足500万元的则按500万元计算。因此根据该约定，被告应当向原告支付至少500万元的损失赔偿。根据原、被告双方《补充协议》的约定，被告需向原告支付3600万元诚意金，其中尾款1600万元在2008年8月31日前支付，但被告至今仍欠付诚意金175373元，原告有权要求被告予以支付。另《补充协议》中还约定双方的违约责任按照《广州市房屋租赁合同》第八条执行，故原告有权要求被告支付诚意金的滞纳金。为维护原告合法权益，请求判令：1.解除原告和被告于2008年5月9日签订的《广州市房屋租赁合同》及相应《补充协议》；2.被告在合同解除之日起三日内将租赁房屋腾退给原告（具体地址：广州市天河区广州大道中1268号广州体育学院内整栋研究生公寓），第三人负有协助交还义务；3.被告向原告支付自2018年3月21日至合同解除之日止的租金及管理费（2018年3月21日至2019年12月20日期间每月租金及管理费共计354784.5元）；4.被告就其拖欠租金及管理费向原告支付迟延付款的违约金（以拖欠的租金及管理费为本金，每日按拖欠金额的0.3%计收，均从各月11日起计至实际支付之日止，2018年3月21日至4月20日的租金应于2018年3月10日之前支付，故2018年3月21日至2018年4月20日的迟延付款违约金应从2018年3月11日起计，此后逐月类推）；5.被告向原告支付损失赔偿500万元；6.被告向原告支付拖欠的诚意金175373元，并支付相应的迟延付款的违约金（以诚意金175373元为本金，以日利率0.3%为标准，自2008年9月1日起计至实际支付之日止）；7.被告承担本案的全部诉讼费用。被告恒润公司辩称：当事人双方的租赁关系基于合作建设投资关系而产生，涉案租赁合同应继续履行、不应解除，如解除合同将对被告造成巨大损失。根据《补充协议》的约定，被告向原告以“诚意金”的形式支付3600万元，实际上该费用为被告投资建设涉案房屋的合作投资款。原、被告之间的租赁关系建立在涉案房屋的合作共建的基础上，被告取得涉案房屋的承租权是原告对被告投资建设后承诺赋予被告的一种权益汇报，是合作共建成果的体现。因此，不能简单根据涉案租赁合同的约定，解除双方的租赁关系及合作建设投资关系，否则将给被告造成巨大损失。目前双方的合作期限仍有近10年，即原告赋予被告的收益期限尚未届满，被告的预期收益仍未实现，且被告并非无故拖欠租金或拒付租金，仍有意履行合同，希望双方之间的租赁及合作关系得以存续。因此，若解除租赁关系将有违双方的合作原则及公平、诚实信用原则，造成双方的损失。另涉案房屋已合法转租给第三人美莱医院，转租事宜也得到原告事先同意及认可，租期至2025年10月，若解除合同也将对第三方及交易秩序产生不利影响。由于市场经济紧张，被告出现资金周转的困难，导致租金支付迟延，被告多次向原告表示歉意并提出租金支付方案，明确表示将继续履行合同，在合同具备继续履行的条件下不应解除。被告有继续履行及实现双方合同目的的能力及诚意，无论是基于双方的经济效益还是合同、交易秩序的稳定性考虑，均应维护合同的继续履行。原告提出被告欠付“诚意金”的主张缺乏事实及法律依据。原告上述诉讼请求已经超过两年诉讼时效，不应得到支持，且被告已按照约定足额支付诚意金。由于涉案租赁合同尚未解除，故500万元的违约金不应得到支持，原告主张的0.3%的违约金计付标准也超过其实际损失，请求法院予以调整。第三人美莱医院述称：1.美莱医院与恒润公司租赁关系是经过体育学院同意的合法转租，恒润公司与美莱医院签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，体育学院对此是知情且同意的，美莱医院承租的涉案房屋投入的巨大的资金及装修，现有员工有700多人，每年上缴的税费有1000多万元，如法院判决恒润公司向体育学院返还涉案房屋，而美莱医院承担协助返还义务，将给美莱医院造成巨大的损失且有失公平；2.美莱医院之承租涉案房屋是严格按照美莱医院与恒润公司签订的合同履行相应的合同义务，不存在欠缴租金的情况，在整个合同履行过程中没有任何的过错；3.美莱医院是善意的第三人，体育学院与恒润公司租赁合同是否被解除，作为美莱医院均希望2010年4月26日及2010年9月26日所签订的《广州市房屋租赁合同》所约定使用期内美莱医院还是可以租用该场地，美莱医院同意向体育学院代恒润公司垫付所欠缴的租金及管理费等费用及相应的违约金，但体育学院主张的违约金过高，请求法院予以调整，对于美莱医院因垫付欠缴租金及管理费等费用的，由其另行向恒润公司及其关联公司追偿。第三人天润公司述称：一、体育学院在与恒润公司履行租赁合同过程中，罔顾双方合作建设的初衷及目的，提出解除合同，属于不诚信的行为，为维护等价有偿原则，涉案合同应继续履行，体育学院与恒润公司之间名为“诚意金”的协议，实为投资合作协议，双方的租赁关系以恒润公司投资款项3600万元以建设“研究生公寓”为基石，共同投资建设以实现双方共同利益，包括恒润公司获得的18年涉案租赁物的租金利益，租赁期限未届满前，双方租赁关系应依法继续履行，恒润公司一直以积极的方式与体育学院沟通解决租金迟延缴付事项，并承诺足额补缴全部租金，合同存在继续履行的事由，涉案合同应继续履行；二、“继续履行”的违约责任承担方式比其他违约责任的承担方式，更有利于促进实现各方当事人的合同目的，更有利于维护各方当事人的信赖利益和交易安全，更有利于保护善意第三方及维护社会稳定，涉案合同应继续履行，天润公司作为善意第三人，亦为上市公司，租金收益涉及中小股东6.44万户，涉案合同提前解除，损害中小股东利益，易造成社会稳定性风险系数升高，不利于社会的稳定，美莱医院作为善意第三人，投入了巨大的装修建设资金，涉及员工700多人，涉案合同提前解除，公司将遭受巨大的经济损失，大量员工就业亦将面临不稳定，甚至实业，极易引发群体性事件。经审理查明：2006年12月29日，广州市城市规划局颁发《建设工程规划许可证》[穗规建证（2006）7474号]，载明建设单位为体育学院，建设项目名称为食堂及研究生宿舍工程1幢，建设位置为天河区广州大道中1266号，建设规模为地上19层（局部20层），21560平方米，地下1层1587平方米。2006年11月3日，广州市国土资源和房屋管理局颁发《建设用地批准书》[穗国土建用字（2006）第316号]，载明用地单位为体育学院，建设项目名称为食堂及研究生宿舍，批准用地面积为叁仟贰佰柒拾壹平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为公共建筑用地，土地座落为天河区广州大道北458号，批准的建设工期自2006年11月至2009年4月。2008年5月9日，体育学院（出租人，甲方）与恒润公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区林和西横路号的房产出租给乙方按照房产报建的用途使用（该房产报建的用途在订立本合同时，甲方已明确告知了乙方，若乙方要改变其用途，甲方可以配合乙方并共同向有关政府部门办理变更手续，由此产生的费用由乙方承担）；上述房产暂命名为“研究生公寓”，其最终名称以政府有关机关批准的为准；在本合同签署之日，研究生公寓尚未竣工验收，其建筑工程规划许可证编号为穗规建证7474号，工程许可证编号为4401002007030070101，楼高为20层，总建筑面积约为2.2万平方米；目前研究生公寓的工程进度为主体封顶，进入室内外装修阶段，该研究生公寓拟于2008年8月31日工程完工（验收手续需乙方配合）；在研究生公寓实体工程完工后，甲方把研究生公寓第1至第4层楼全部面积及5楼以上的垂直分割1/2部分面积租予乙方；乙方承租甲方研究生公寓的租赁期限为18年，自甲方正式向乙方计租之日开始起计，计租日约定为2008年9月1日；自计租日起，甲方按照乙方实际承租的建筑面积，每月向乙方计收租金及管理费；乙方承租甲方房产的租金为每月每平方米20元，管理费为每月每平方米5元，共25元；在租赁有效期内，租金及管理费每三年递增5%；租金及管理费按月结算，乙方在每月的10日前将租金付至甲方指定的银行账户；除向甲方缴纳本条所述之租金及管理费外，甲方不应再向乙方收取任何费用；房屋交付时间为2008年8月31日；自甲方将研究生公寓于2008年8月31日交付乙方使用之日起，甲方给予乙方十四个月的租金优惠期，其中，前八个月为免租（费）期，乙方用以对研究生公寓进行装修和办理各种证照，后六个月为试营业期，减半计交租金（管理费），租金优惠期结束，甲方按合同向乙方收取全额租金及管理费；乙方对承租的研究生公寓如因需要，甲方原则上同意乙方进行转租或分租，但乙方转租与分租的期限需在乙方向甲方承租期内，且乙方应及时通知甲方并征得甲方的同意，如果由于转租或分租引起的租金问题，甲方不负任何责任，由于转租或分租引起的法律问题由乙方负责；（第八条）若上述房产未按照本合同约定的交付时间交付给乙方使用超过180日，则乙方有权解除本合同，并要求甲方向乙方赔偿损失；乙方逾期交纳租金和管理费超过60天以及利用上述房产进行违法活动或非法经营的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回上述房产的使用权，并无须对乙方投入的建设、装修及其他配套工程费用进行任何补偿，同时，乙方应当赔偿甲方的实际损失，如损失不足500万元则按500万元计算，超出500万元则按实际损失计算；乙方逾期交纳租金和管理费时，除需要及时补交外，每逾期一日，还需按拖欠之租金和管理费总额，按日加收0.3%的滞纳金；（第九条第4款）本项目设定功能为学生公寓，由于功能改变所产生的事宜由乙方协调解决，所发生的一切费用由乙方承担，同时，乙方须在装修期内（即甲方将研究生公寓交付乙方使用之日起八个月）办理所需的相关证照，在此办证期内乙方不得提出终止本合同，在上述办证期后，因政策或其他原因仍无法办理相关证照，乙方可提出终止合同要求，经双方协商可以终止合同，乙方之前期投入经相关专业机构评估并由甲乙双方确认后，由甲方在两个会计年度内分期偿还，甲乙双方互不追究由此造成的损失和相关责任，但不免除乙方使用期间应付的租金和管理费；本合同及补充协议为本合同不可分割之部分等。同日，体育学院（甲方）与恒润公司（乙方）还签订《补充协议》，约定：一、为了支持祖国的教育事业，促进广州体育学院的发展，乙方作为广州体育学院研究生公寓的承租方，自愿承担该公寓之配套工程（市政道路、给排水改造、内部装修、外墙装饰、绿化、停车场等）费用3600万元（不包括《广州市房屋租赁合同》中的租金和管理费），该款项以诚意金支付给甲方，诚意金分两期支付：1.在本协议签订之日起五个工作日后，乙方支付甲方的2000万元，2.乙方于2008年8月31日前将剩余的1600万元支付给甲方，甲方于2008年8月31日按《广州市房屋租赁合同》第三条第一款将研究生公寓交付乙方；二、双方的违约责任按照双方签署的《广州市房屋租赁合同》第八条执行。本案审理过程中，原、恒润公司双方均确认恒润公司已支付诚意金35824627元。2009年6月19日，体育学院、恒润公司就研究生公寓项目进程问题进行会谈，并形成《推进研究生公寓合作项目进程会谈纪要》，载明如下内容：研究生公寓项目主体结构施工期间，进展是比较顺利的，为充分利用该处物业的经济价值，为学院建设和发展筹集资金，原、恒润公司合作建设了本项目，双方本着互利互惠、达成双赢局面的原则，在合作中双方相互给对方以支持。1.为使该物业提升档次，体育学院已按恒润公司项目洽谈期间提出的要求，对建筑物外立面进行了重大调整，以及相应修改了部分内部布局和设施。事实证明，通过该外立面修改，建筑物外立面形象得到了社会普遍赞许，其社会效益已经凸现。2.恒润公司应体育学院的要求，已支付了部分建设资金，并代垫了电梯购置及安装费、汽车购置费，恒润公司前期已支付该项目资金共计22150910元。3.……为加快收尾，尽快实现投资效益，鉴于本项目实际情况，合作双方达成如下一致意见：1.下周二或三，恒润公司再支付300万元合作建设资金给体育学院；2.体育学院承诺在该项目办理规划验收即移交给恒润公司进行内部装修，再由体育学院抓紧同步进行水、电、消防、人防、电梯等各工种的综合验收；3.体育学院承诺三个月内开据金额为25150910元的工程款发票给恒润公司，恒润公司在收到以上发票且体育学院移交恒润公司正式进场装修后付清剩余合作投资款。2010年3月20日，体育学院出具《关于委托出租的证明》贰份，分别载明如下内容：1.体育学院现委托恒润公司出租位于广州市天河区林和西横路222号广州体育学院研究生公寓物业，建筑面积约2.2万平方米，时间自2010年4月1日起至2028年3月30日止，用途为酒店、餐饮、办公、商业、银行、金融服务、美容、医疗、培训等，有关经营所需证照及手续由恒润公司自行办理并承担相关责任，体育学院予以全力配合支持；2.体育学院现委托恒润公司出租位于广州市天河区林和西横路222号广州体育学院研究生公寓物业，按合同规定，委托范围为该物业第1至4层楼全部及5楼以上的垂直分割1/2部分物业，租期为18年，自正式向乙方计租之日开始起计，用途为酒店、餐饮、办公、商业、美容、医疗、培训等，有关经营所需证照及手续由恒润公司自行办理，体育学院予以全力配合支持。2010年4月21日，体育学院（移交单位，甲方）与恒润公司（承接单位，乙方）签订《研究生公寓项目移交与承接查验确认书》，双方约定就广州市林和西横路222号的房屋及共用部位、共用、共有及相关配套设施设备、相关资料的移交与承接查验，确认如下：一、移交承接查验范围，物业名称为广州体育学院研究生公寓，物业类型为钢筋混凝土框架结构，坐落位置为广州市林和西横路222号，移交面积为12872平方米，其中裙楼一至四层面积4472平方米，五至十九层部位面积8400平方米，天面梯间及其它公用面积按有关规定分摊计算，暂未计入，建筑物前后广场及建筑物红线范围内面积（详见双方合同约定），物业现状为部分为体育学院学生作为公寓使用，不属承接物业管理，双方租赁部分室内全部面积为毛坯状态，物业管理区域四至按本项目单体报建四至图及合作合同约定；二、移交与承接查验内容见附表；三、移交的物业现状情况为建筑物未完成消防、人防等专项验收，未取得竣工验收备案手续，以上各专项取得验收合格证后甲方将加盖学院公章的与原件一致的复印件各一套移交承接方存查；四、修复或维修责任、时限和标准……五、其他有关事项，1.乙方应当尽快进场装饰，尽快完成室外广场绿化及拆除围墙等工作，2.乙方进场后，甲方将积极配合乙方开展工作，3.甲方将尽快完成消防、人防验收等项工作，4.甲方将尽快为乙方提供所需其它资料等。体育学院、恒润公司双方均确认《租赁合同》的出租标的为研究生公寓的1-4层的全部及5-19层的一半区域（以下统称“涉案场地”），5-19层的另外一半区域为体育学院用作研究生公寓供学生居住，两部分区域之间有大门隔开；涉案场地的计租面积为12872平方米，体育学院于2010年4月21日将涉案场地交付给恒润公司，根据《租赁合同》的约定8个月免租期后，从2010年12月21日开始计算租金，2010年12月21日至2011年6月20日期间租金减半收取，从2010年12月21日至2013年12月20日期间租金及管理费标准为321800元/月，2013年12月21日至2016年12月20日期间租金及管理费标准为337890元/月，2016年12月21日至2019年12月20日期间租金及管理费标准为354784.5元/月，2019年12月21日至2022年期间租金及管理费标准为372523.73元/月；租金及管理费计付区间为当月的10日前支付当月21日至次月20日的租金及管理费；恒润公司已支付涉案场地的租金及管理费至2018年3月20日。2010年4月26日，恒润公司（出租方，甲方）与案外人广州美莱美容医院（承租方，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《转租合同一》），约定：甲方同意将座落于广州市天河区林和西横路222号自编首层104-116、2层、3层、4层、5-19层的1-6单元部位转租给乙方作医疗门诊使用，建筑面积为15000平方米，该房屋为毛坯房，甲方按现状交付给乙方使用；该房屋业主为体育学院，是甲方向体育学院承租后转租给乙方，乙方已清楚知道其承租房屋所属大楼设定功能为学生公寓，甲方受原业主委托证明出租给乙方；甲乙双方商定的租赁期分为两个阶段，第一阶段装修期，乙方经确认收楼之日起开始计算前六个月为免租装修期，但乙方须承担该租赁房屋的水电费、煤气费、公共分摊（如有）等相关费用，同意乙方必须在此阶段内向有关部门办理经营所需的各项证照，第二阶段经营期从2010年11月1日起至2025年10月31日止，此阶段乙方须承担该房屋的租金、水电费、煤气费、公共分摊（如有）等相关费用；除本合同另有规定外，发生下列情形之一，甲方有权解除本合同……（3）如因甲方自身原因，体育学院须终止与甲方的租赁合同并收回该房屋，甲方保证不影响乙方在承租期内继续使用，若有影响，由此造成的损失由甲方负责；甲方自合同签订之日两个月内提供环保验收证明及消防验收证明给乙方，乙方自合同签订之日两个月内办不了卫生许可，甲方无息退还保证金给乙方，甲方负责提供乙方的水电需求，如需增容由甲方负责等。2010年6月30日，恒润公司（转让方，甲方）与湖南天润化工发展股份有限公司（受让方，乙方）签订《权益转让合同》，约定：鉴于1.2008年5月9日，体育学院和甲方签署《租赁合同》，由体育学院将位于广州市林和西横路222号研究生公寓第一至第四层楼全部面积及5楼以上的垂直分割1/2部分面积租予乙方，租期为18年，自2008年9月1日起计算，每月每平方米租金为20元，2.2010年4月21日，体育学院和甲方签署《研究生公寓项目移交与承接查验确认书》，甲方接收其依据上述合同承租的房产，3.2010年4月26日，甲方和广州美莱美容医院签署《转租合同一》，将其承租的广州市天河区林和西横路222号自编首层104-116、2层、3层、4层、5-19层的1-6单元部位转租广州美莱美容医院作医疗门诊使用……，4.2010年9月26日，甲方和广州美莱美容医院签署《广州市房地产租赁合同》，由甲方将广州市天河区林和西横路222号自编首层101-103单元，转租予广州美莱美容医院……甲、乙双方经协商一致，就甲方将其依据《租赁合同1》及《广州市房地产租赁合同》（该两份租赁合同以下统称《转租合同》）所享受的合同权益，转让予乙方，为此双方签订合同如下，以资信守；本合同中甲方转让予乙方的标的，为甲方依据《转租合同》所享受的全部权利，及所应承担的全部义务；根据目前有效的《转租合同》，自2010年11月1日起至2025年10月31日止，甲方每月可向广州美莱美容医院收取租金139万元，如忽略租金递增率，按照起租日的租金标准计算，《转租合同》履行期限届满，甲方累计可收取的租金为25050万元；双方同意根据评估的合同权益，作为双方交易的价格，即甲方将《转租合同》中甲方的所有权利义务转让予乙方的转让价款，为11500万元；在本合同签署之日，乙方向甲方支付500万元的定金，在本合同生效之日起十日内，由乙方一次性向甲方支付剩余的权益转让价款11000万元；甲方承诺，在本合同签署之日起七日内，向乙方提交广州美莱美容医院同意甲方将其《转租合同》中的所有权利义务转让予乙方的书面确认文件；在本合同生效之日起七日内，由双方办理合同权益转让的交割手续，该日期即为双方权益转让的交割日，在交割日之前《转租合同》的权利义务，由甲方享有和承受，在交割日之后《转租合同》的权利义务，由乙方享有和承受；双方在交割日办理权益移交的手续为（1）由甲、乙双方和广州美莱美容医院三方签署《移交确认书》，确认自该日期之后，《转租合同》中甲方的权利义务，均由乙方享有和承受，自交割日之后，甲方既不对广州美莱美容医院享有权利，亦不再对广州美莱美容医院承担义务，（2）甲方将此前收取的广州美莱美容医院的租赁保证金转交乙方，由乙方在租赁期满后无息退还广州美莱美容医院；甲方保证乙方能够根据《转租合同》中的约定，向广州美莱美容医院收取足额租金，对于乙方未能足额收取的部分由甲方补足后向广州美莱美容医院追偿；在本合同生效后，除非体育学院和甲方签署《广州市房屋租赁合同》被司法或仲裁机关认定为无效、被撤销或被解除，导致《转租合同》履行的基础消失，否则乙方不得无故解除本合同；2008年5月9日由体育学院和甲方签署的《租赁合同》，继续由甲方履行，亦即由甲方继续按照其与体育学院的约定，向体育学院缴付租金；有关转租物业的物业管理费，在本合同有效期内，由甲方承担；本合同在同时满足下述条件后生效（1）《转租合同》中甲方权益义务的转让得到了广州美莱美容医院的同意，（2）如任何一方签署本合同需经过该方股东会/董事会批准，则本合同应在该方取得股东大会/董事会同意的书面批准文件后生效等。恒润公司及天润公司均确认《权益转让合同》签署后天润公司已向恒润公司支付权益转让价款10500万元，恒润公司自2010年11月开始将美莱医院支付的租金转付给天润公司，从2015年5月开始美莱医院直接向天润公司支付租金；天润公司及美莱医院另确认美莱医院一直按照与恒润公司的合同约定的时间及金额向天润公司支付租金至2020年6月30日，美莱医院表示因此后可能存在需要其代垫租金的情况，故其暂缓支付租金；天润公司还表示其并未向体育学院支付涉案场地的租金及管理费。湖南天润化工发展股份有限公司后变更名称为湖南天润数字娱乐文化传媒股份有限公司。2010年8月16日，恒润公司向体育学院基建处发出《关于开展研究生公寓二次装饰的函》，函称：体育学院、恒润公司双方合作经营的研究生公寓属于恒润公司经营的物业，已正式交付恒润公司，为尽快投入经营，产生物业收益，早日实现共赢，恒润公司已将该物业转租给美莱医院，美莱医院经恒润公司审核同意，对外立面作部分二次装饰。现请体育学院尽快协助美莱医院进场开展物业的外立面二次装饰，并提供日后的必要协助，此外，为提高效率，关于恒润公司的物业装饰工作的其它事宜，由美莱医院直接与体育学院联系。体育学院已收到该函件并作出批复。2010年9月26日，恒润公司（出租方，甲方）与广州美莱美容医院（承租方，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市天河区林和西横路222号自编首层101-103单元部位转租给乙方作医疗门诊使用，建筑面积为162平方米，该房屋为毛坯房，甲方按现状交付给乙方使用；该房屋业主为体育学院，是甲方向体育学院承租后转租给乙方，乙方已清楚知道其承租房屋所属大楼设定功能为学生公寓，甲方受原业主委托证明出租给乙方；该房屋租期从2010年11月1日起至2025年10月31日止，乙方须承担该房屋的租金、水电费、煤气费、公共分摊（如有）等相关费用；除本合同另有规定外，发生下列情形之一，甲方有权解除本合同……（3）如因甲方自身原因，体育学院须终止与甲方的租赁合同并收回该房屋，甲方保证不影响乙方在承租期内继续使用，若有影响，由此造成的损失由甲方负责；甲方自合同签订之日两个月内提供环保验收证明及消防验收证明给乙方，乙方自合同签订之日两个月内办不了卫生许可，甲方无息退还保证金给乙方，甲方负责提供乙方的水电需求，如需增容由甲方负责等。2013年4月12日，恒润公司（出租人）、广州美莱美容医院（承租人）共同提交《变更房屋租赁合同申请表》，申请将承租人名称变更为广州美莱医疗美容门诊部有限公司（即本案第三人美莱医院）。该变更内容经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理租赁登记备案。2017年3月23日，恒润公司向体育学院发出《复函》，函称：……二、恒润公司通过公开招标方式合法取得物业的承租权，双方在2008年5月签署《租赁合同》时，该承租物业尚未建成，考虑到体育学院建设承租物业的资金困难，恒润公司以诚意金的方式支持体育学院建设资金3600万元，双方合作共同建设，推进该物业顺利建成。合同约定的租金及其递增标准是双方基于上述合作背景，结合2008年当时周边物业租金的市场标准共同协商确定的。抛开上述合作背景，简单地以现在的物业租赁市场变化来看待双方当年在合同中的约定，是不恰当的。三、一方面，恒润公司已于2010年4月将承租物业转租给美莱医院作为该院院址使用至今（租期至2025年10月）。另一方面，恒润公司已于2010年11月将上述转租租金权益转让给天润公司……因此，如果双方变更合同，将产生一系列连锁纠纷等。体育学院已收到该函件。2018年5月15日，广州体育学院后勤服务公司向恒润公司发出《催租函》，函称截止至2018年5月15日，恒润公司已拖欠租金管理费等相关费用1419138元（其中，每月租金、管理费计354784.5元，拖欠2018年2-5月租金），现再次通知恒润公司，请于2018年5月20日前支付全部拖欠租金管理费等相关费用等。恒润公司已收到该函件。2018年5月24日，体育学院向恒润公司发出《律师函》，要求恒润公司在收到律师函后三日内与体育学院联系并支付拖欠的租金、管理费等相关费用等。恒润公司已收到该函件。2018年5月30日，恒润公司向体育学院发出《复函》，承诺于2018年6月15日前付清全部拖欠租金等。2018年10月17日，恒润公司向体育学院发出《研究生公寓项目租金及管理费用支付方案》，函称：目前恒润公司拖欠体育学院共8个月租金及管理费，即2018年2月至9月份，恒润公司决定分三次付清上述拖欠租金及管理费，第一次于2018年10月26日前支付二个月租金及管理费709569元，第二次于2018年11月26日前支付三个月租金及管理费1064353.5元，第三次于2018年12月26日前支付三个月租金及管理费1064353.5元，后期发生的租金及管理费恒润公司于2019年2月26日前逐步付清。体育学院已收到该函件。2019年1月7日，体育学院向恒润公司发出《关于租金、管理费缴费事宜的通知》，称自2018年2月起，体育学院向恒润公司多次提醒缴租并发出催租函、律师函，但恒润公司均未按照双方签订的《租赁合同》约定履行按时支付租金、管理费；现体育学院已开出2018年2月租金、管理费发票，请恒润公司尽快前来体育学院处领取票据并缴付所欠的租金、管理费。恒润公司已收到该函件。2019年2月12日，恒润公司向体育学院发出《关于分期支付租金及提供工作协助的函》，函称：一、2019年3月15日前，恒润公司再缴纳两个月租金，2019年6月底之前，支付完2018年所拖欠的剩余租金，以及同步缴纳当年租金；……三、恒润公司承租体育学院的物业，实际上属于“合作共建优惠承租”模式，不是简单的房屋租赁，恒润公司获得该承租及经营权18年是基于招标投标及支付了3600万元建设费取得的，体育学院为了规避税费，将该建设费作为恒润公司支付配套工程的建设费等。体育学院已收到该函件。本案审理过程中，各方亦就相关问题发表如下意见：1.体育学院表示其与恒润公司签订《租赁合同》带有一定的主体特定性，当时系基于恒润公司给予了体育学院公益事业上的赠与，支付3600万元诚意金，体育学院用该款项完成了研究生公寓的建设后才优先考虑由恒润公司承租涉案场地并最终与恒润公司签订《租赁合同》，以明显低于同时期、同地段的租金标准出租给恒润公司；恒润公司认为其支付的3600万元的诚意金系用于建设研究生公寓的，建成后，体育学院将涉案场地出租给恒润公司，并给予了18年的租赁期限和相应的租金优惠，同时同意恒润公司进行转租，恒润公司则每月固定向体育学院支付租金收益。2.体育学院表示恒润公司与美莱医院签订的《转租合同一》约定的租赁期于2025年10月31日届满，根据相关司法解释的规定，美莱医院代恒润公司向体育学院支付欠付租金的前提是其为涉案场地的次承租人，因此，在2025年10月31日转租合同期满终止后，美莱医院无权作为次承租人要求代恒润公司支付租金。3.恒润公司表示研究生公寓当时是在体育学院建设过程中缺少资金的情况下由双方合作建设的项目，双方进行联合经营，关于联合经营的模式则为恒润公司以诚意金的形式提供了3600万元资金，研究生公寓的装修以及水电、消防、人防、内部装修、电梯等均是恒润公司或恒润公司通过租赁合同的方式约定由第三方承担，体育学院享有的经营收益即是体育学院依据《租赁合同》向恒润公司收取的租金及管理费，此外，体育学院还就涉案场地向美莱医院收取了水电费及配套停车场的停车费，体育学院的经营风险即为上述出租行为本身能否在18年内有固定的出租收益存在不确定性；体育学院则认为双方就涉案场地成立租赁关系，在恒润公司对涉案场地进行经营的过程中，体育学院除了依据《租赁合同》收取租金及管理费外，并未获取其他收益或承担经营风险，而恒润公司支付的诚意金则是对社会公益事业的赠与，所以体育学院有权基于《补充协议》要求恒润公司继续支付，《补充协议》与《租赁合同》是从合同及主合同的关系，体育学院一直在依据《租赁合同》向恒润公司追讨租金，所以对于诚意金的诉讼时效应当自体育学院向恒润公司要求支付租金的时候同时中断。4.体育学院表示其要求恒润公司支付损失赔偿500万元的事实依据是恒润公司迟延支付租金给体育学院造成的损失，且恒润公司所使用的涉案场地体育学院也无法占有使用，所造成的损失无法估量，所以体育学院依据《租赁合同》的约定主张恒润公司赔偿损失500万元，恒润公司拖欠租金管理费导致合同解除，体育学院必然会产生因实现债权而产生的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费等，同时合同解除后还很可能产生房屋空置费用、重新招租费用、与次承租人重新签订协议的费用等一系列损失，故《租赁合同》中约定的500万元赔偿款对应的是合同解除而产生的损失。体育学院还就其各项诉请中金额的计算作出如下说明：1.要求恒润公司支付自2018年3月21日至合同解除之日止的租金及管理费，暂计至2020年10月20日止的租金及管理费为11175711.8元；2.要求恒润公司支付拖欠租金及管理费的滞纳金，每日按拖欠金额的0.3%计收，自2018年3月21日起计至实际还清所欠租金和管理费之日止，暂计至2020年9月30日止滞纳金为15506406.51元；3.要求恒润公司支付拖欠的诚意金175373元，相应滞纳金为以诚意金175373元为本金，以日利率0.3%为标准，自2008年9月1日起计至恒润公司实际付款之日止，暂计至2020年9月30日为2321763.15元；4.恒润公司应向体育学院支付损失赔偿500万元；5.恒润公司应承担本案诉讼费用。恒润公司就体育学院上述第1项诉请中的金额予以确认，对于第2项诉请中的滞纳金，则认为其与体育学院之间存在合作建设投资关系，且其并非恶意违约，不应计算该部分的滞纳金，即便要计算滞纳金，该滞纳金的计算标准过高，请求法院参考2019年8月20日以前以中国人民银行同期贷款利率、2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算滞纳金；对于第4项诉请则认为涉案《租赁合同》并未解除，体育学院无权主张该损失，且该部分损失赔偿与体育学院关于租金、管理费滞纳金的主张重复，存在重复要求赔偿的情形，另实际上体育学院并未产生损失，该500万元的损失赔偿不应得到支持。就体育学院上述诉请，美莱医院表示其同意代恒润公司向体育学院垫付所欠缴的2018年3月21日至2020年10月20日期间租金及管理费共计11175711.8元及相应的滞纳金，但体育学院主张的滞纳金标准过高，请求法院予以调低，鉴于支付租金及管理费为金钱给付义务，在体育学院未举证其他损失的情况下，逾期支付租金及管理费给体育学院所造成的损失为资金占用损失，故此，美莱医院同意代恒润公司向体育学院垫付因欠缴租金及管理费等费用所产生的滞纳金不超过本金，且申请调整滞纳金标准为2019年8月19日前产生的滞纳金按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，上浮30%计滞纳金，2019年8月20日起产生的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，上浮30%计滞纳金。天润公司表示如果继续履行恒润公司与美莱医院签订的租赁合同的，其同意由美莱医院作为次承租人代垫恒润公司已经产生的欠付体育学院的租金及违约金。本案审理过程中，美莱医院向本院交付现金22351423.6元（11175711.8元×2）代管。本院认为：体育学院和恒润公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于体育学院及恒润公司就涉案场地成立何种法律关系的问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，恒润公司虽主张其与体育学院之间就涉案场地为合作经营的法律关系，但该种法律关系的核心在于共同收益、共担风险，根据体育学院及恒润公司签署的相关合同显示，在租赁期间内，双方的交易模式为体育学院为固定收取租金和管理费，恒润公司取得涉案场地的使用、收益的权利，恒润公司并未就其主张的合作经营的关系下体育学院所承担的经营风险进行举证，故就其该主张本院不予采纳，体育学院及恒润公司就涉案场地成立租赁合同法律关系。另根据《补充协议》的内容及其违约责任参照《租赁合同》的约定执行等，可以认定《补充协议》为《租赁合同》的从协议。本案中，体育学院以恒润公司存在拖欠租金等为由主张解除《租赁合同》、《补充协议》，美莱医院作为次承租人则表示同意代恒润公司向体育学院垫付所欠缴的2018年3月21日至2020年10月20日期间租金及管理费共计11175711.8元及相应的滞纳金，就此本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。根据本院查明的事实可知，美莱医院承租场地的范围及承租的期限并未超过恒润公司与体育学院于《租赁合同》中的约定，亦未有证据显示美莱医院与恒润公司就涉案场地成立的租赁合同关系存在无效情形，故在此情形下，美莱医院作为涉案场地的次承租人请求代承租人恒润公司支付欠付的上述期间的租金及违约金以抗辩出租人体育学院所享有的合同解除权，且实际已将上述款项交至本院代管的，美莱医院作为次承租人所享有的代偿请求权应予以支持。基于此，对于体育学院要求解除《租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。在本院未支持体育学院关于解除《租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求的基础上，对于其要求恒润公司腾退涉案场地、美莱医院负有协助交还义务的诉请同样予以驳回。另，虽本院对于体育学院上述诉请均不予支持，但体育学院系基于恒润公司于履约过程中存在违约行为而提起本案诉讼，故由此产生的诉讼费用仍应由恒润公司负担。关于恒润公司应向体育学院支付的租金及管理费的问题，双方均确认恒润公司尚欠付2018年3月21日至2020年10月20日期间租金及管理费共计11175711.8元，因该款项系恒润公司根据其与体育学院签订的《租赁合同》所应支付的款项，基于合同的相对性原则，该欠付款项的支付义务承担主体仍应为恒润公司，但该款项已实际由美莱医院请求代偿并交至本院代管，故本院判令恒润公司向体育学院支付2018年3月21日至2020年10月20日期间租金及管理费11175711.8元（该款项已由美莱医院交至本院代管），对于该款项中超出美莱医院应付的租金数额的，双方可另循法律途径解决。结合《租赁合同》中关于迟延支付租金及管理费的滞纳金的约定，与上同理，恒润公司应向体育学院支付迟延支付2018年3月21日至2020年10月20日期间租金及管理费的违约金，对于违约金的计付标准，恒润公司抗辩称体育学院所主张违约金标准过高，在体育学院未举证证明己方实际损失的情况下，其主张按照0.3%/日的标准计付确有过高之嫌，结合本案的实际情况，本院将违约金计付标准调整至2019年8月19日前产生的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日起产生的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且从公平原则出发，违约金总额以不超过本金为限。综上恒润公司应向体育学院支付迟延支付2018年3月21日至2020年10月20日期间租金及管理费的违约金（其中2018年3月21日至2019年12月20日期间的各月违约金均以354784.5元为本金，2019年12月21日至2020年10月20日期间的各月违约金均以372523.73元为本金；均自各期间首月的11日起计算至实际支付之日止；2019年8月19日前产生的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日起产生的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算；违约金总额以不超过本金为限；该款项已由美莱医院交至本院代管），对于该款项中超出美莱医院应付的租金数额的，双方可另循法律途径解决。对于体育学院超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于体育学院要求恒润公司支付的损失赔偿500万元，其表示该损失赔偿系基于恒润公司迟延支付租金及管理费以及合同解除而给其造成的损失，就此本院认为，就恒润公司迟延支付租金及管理费给其造成的损失，本院已判令恒润公司支付相应的迟延付款违约金，而就合同解除所造成的损失，如上所述，本院对体育学院要求解除《租赁合同》的诉请予以驳回，故其基于恒润公司迟延付款以及合同解除而诉请要求恒润公司支付该损失赔偿理据不足，本院不予支持。关于《补充协议》约定的恒润公司应付诚意金的问题，本案审理过程中，体育学院及恒润公司均确认恒润公司尚欠付诚意金175373元，且如上所述，《补充协议》应为《租赁合同》的从合同，故在《租赁合同》继续履行，体育学院已明确向恒润公司提出要求支付剩余诚意金的情况下，恒润公司关于诚意金的诉请已超过诉讼时效的抗辩缺乏依据，本院不予采纳，故恒润公司应向体育学院支付诚意金175373元。《补充协议》中已约定剩余诚意金1600万元应于2008年8月31日前支付，现恒润公司迟至体育学院提起本案诉讼时仍未支付该款项显属违约，体育学院诉请其自2008年9月1日起支付迟延付款违约金并无不当，但对于体育学院主张的违约金计付标准本院酌情予以调整，即2019年8月19日前产生的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日起产生的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且违约金总额以不超过本金为限，对于体育学院超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，判决如下：被告广东恒润华创实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州体育学院支付2018年3月21日至2020年10月20日期间租金及管理费11175711.8元及迟延支付上述租金及管理费的违约金（其中2018年3月21日至2019年12月20日期间的各月违约金均以354784.5元为本金，2019年12月21日至2020年10月20日期间的各月违约金均以372523.73元为本金；均自各期间首月的11日起计算至实际支付之日止；2019年8月19日前产生的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日起产生的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算；违约金总额以不超过本金为限；该款项已由第三人广州美莱医疗美容门诊部有限公司交至本院代管）；被告广东恒润华创实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州体育学院支付诚意金175373元及迟延支付诚意金的违约金（以175373元为本金;自2008年9月1日起计至实际支付之日止;其中2019年8月19日前产生的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日起产生的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算；违约金总额以不超过本金为限）；三、驳回原告广州体育学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费190800元，由被告广东恒润华创实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  关东英人民陪审员  吴旭英二〇二〇年十月十五日书 记 员  谢丽军