广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初45733号原告：方武秋，男，汉族，1980年9月4日出生，住址广东省深圳市福田区。原告：冯焯杰，男，汉族，1988年8月25日出生，住址广东省广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：黄庆礼，广东客潮律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周志标，广东客潮律师事务所律师。被告：钟观发，男，汉族，1941年2月10日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：赵宝琦，广东华埠律师事务所律师。上列两原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告方武秋本人及两原告共同委托诉讼代理人黄庆礼、周志标，被告本人及其委托诉讼代理人赵宝琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2018年12月4日，原告方武秋受原告冯焯杰的委托，与被告签订《关于买卖房屋协议》，协议约定被告将位于深圳市福田区的房屋卖给原告方武秋（实为原告冯焯杰），房产证号为30××96，房屋总价款为760万元，分期支付，分别为2018年12月16日前交诚意金20万元，2019年ｌ月16日前交100万元，2019年3月16日前交100万元，2019年6月30日前交100万元，2019年9月30日前交50万元，2019年12月30日前交50万元，2020年3月30日前交40万元，2020年6月30日前交300万元。截至2019年12月27日，两原告共向钟观发支付了323万元（其中3万元为承诺利息）。对于购房款的支付方式，经原告冯焯杰委托，原告方武秋与被告在《关于买卖房屋协议》签订后已多次达成补充协议进行变更，至2020年1月12日，原告方武秋还向被告承诺于2020年3月30日前支付50万元、2020年4月30日前支付50万元、2020年5月30日前支付40万元。然而，实际上原告方武秋已于2020年3月29日到被告家中，协商对购房款的支付时间再次进行调整，被告当场表示同意。2020年5月2日，原告方武秋收到被告的《解除告知书》，在告知书中被告单方面提出解除合同。两原告均不同意解除，并积极与被告沟通，要求继续履行。自签订《关于买卖房屋协议》至今，两原告已向被告支付大部分购房款，但被告迟迟未将房屋的产权证复印件等材料交给两原告，加之购房期间被告将房屋出租给第三方，导致两原告对房屋的具体情况并不了解，2020年5月21日，两原告从被告委托的人员口中得知，被告已将深圳市福田区房屋以600万元的低价转卖给第三方。鉴于两原告已向被告支付了大部分购房款，且被告有违约行为，因此两原告通知被告，待房屋过户至原告冯焯杰名下后，两原告再通过第三方资金监管账户向被告支付剩余的购房款。两原告已向被告声明，房屋的实际购买人为原告冯焯杰，原告冯焯杰购买房屋是为了用作日后结婚的婚房，原告方武秋实际上是代原告冯焯杰购房，原告方武秋购买房屋的款项均来源于原告冯焯杰，而且，至2020年6月底原告冯焯杰在深圳社保就满五年，可向银行申请购房贷款，用于支付购房款。两原告认为，两原告与被告已就购房款的支付事宜达成最终方案，待原告冯焯杰取得贷款后再向被告支付购房款，现被告单方解除合同，还以不合理的低价将房屋转卖给第三方，严重侵犯了两原告的合法权益。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此请求判令：1、被告继续履行《关于买卖房屋协议》“备注”部分的约定，即两原告付清全部购房款后，被告应协助办理过户手续，在两原告支付购房款期间，被告不得将房屋转让给第三人；2、被告承担两原告的律师费10万元；3、被告承担本案的案件受理费、保全费、执行费。被告辩称，在双方合同签订后，被告在2019年3月12日跟原告方武秋协商过重新签订支付购房款的补充协议，之后原告方武秋没有按照补充协议的规定及原先合同的约定支付房款，原告方武秋向原告多次承诺改变还款计划，2020年1月12日原告方武秋出具最后一份补充协议，承诺2020年3月30日之前支付50万，2020年4月30日之前支付50万，2020年5月30日之前支付40万，原告方武秋出具该份承诺之后没有履行任何一项付款义务，已构成根本违约，两原告起诉状中存在虚假表述，2020年1月底后，因为疫情原因，双方都没有面对面往来过，且在此期间，被告并未住在涉案小区里，且我方并未表示将涉案房屋卖出，对方存在虚假陈述，目前房产仍然在钟观发、案外人陈某名下，不存在低价600万元转让第三方事实，方武秋并未表示过涉案房屋是代买的，原告冯焯杰是否是本案的实际购买人，与被告钟观发及本案并无实际关联。经审理查明，2018年12月41日，被告（甲方，卖房人）与原告方武秋（乙方，买房人）签订《关于买卖房屋协议》，甲方将位于深圳市福田区的某房屋（以下简称涉案房产）卖给乙方；涉案房产总价款为760万元；办理买卖房屋手续的一切费用和税收均为乙方负责；2018年12月16日前乙方交诚意金人民币20万元；在2019年1月16日前乙方交部分购房款100万元整；2019年3月16日前乙方交部分购房款100万元整；在2019年6月30日前乙方交部分购房款100万元整；余款为440万元整，在一年内付清（2019年6月30日至2020年6月30日），2019年9月30日前乙方交部分购房款50万元整；在2019年12月30日前乙方交部分购房款50万元整；在2020年3月30日前乙方交部分购房款40万元整；在2020年6月30日前乙方交部分购房款300万元整。并备注：双方不得随意违约，如果违约须赔偿违约金20万元，乙方付清全部购房款后，甲方协助乙方办理过户手续。该份协议上有原告方武秋与被告的签字及捺印。2019年3月12日，原告方武秋与被告签订补充协议，约定：原《关于买卖房屋协议》付款方式中在2019年1月16日前乙方交部分房款100万元变更为：1、补偿利息1万元（截止2019年3月16日）；2、补偿利息5000元（截止2019年4月16日）；100万元已支付13万元（2019年3月5日支付5万元，2019年3月6日分别支付5万元、3万元），余下87万元的支付计划为2019年3月22日前支付17万元，2019年3月31日前支付20万元，2019年4月16日前支付50万元；三个月的利息每月5000元，在2019年4月16日前支付。该补充协议上有原告方武秋与被告签名及捺印。2019年10月19日，原告方武秋出具补充协议，承诺2019年10月31日前支付被告21万元。该补充协议上有原告方武秋签名及捺印。同日，原告方武秋承诺2019年11月30日前支付被告100万元购房款，另外按约定多支付利息4.25万元（2019年3月16日至2019年11月30日，每月利息5000元）。该补充协议上有原告方武秋签名及捺印。2019年12月13日，原告方武秋出具补充协议，约定双方签订的《关于买卖房屋协议》中的付款方式中在2019年6月30日前乙方交部分购房款100万元，变更为：2019年12月30日前被告承诺支付100万元，另外产生的利息3万元（5000元×6个月）在2020年1月底前支付。该补充协议上有原告方武秋的签字及捺印。2020年1月12日，原告方武秋出具补充协议，约定：1、2020年3月30日前支付50万元（利息另计）；2、2020年4月30日前支付50万元（利息另计）；3、2020年5月30日前支付40万元（利息另计）。原告方武秋于该约定上签字及捺印。关于原告方武秋已支付的款项。根据被告向原告方武秋出具的数份《收款收据》，被告确认2018年12月18日收到原告方武秋房款20万元、2019年10月29日收到买房款（2019年1月份的计划）100万元、承诺利息3万元；2019年11月29日收到买房款（2019年3月份的计划）100万元、2019年12月27日收到买房款（2019年6月份的计划）100万元。庭审时，被告确认原告方武秋已支付320万元购房款项和3万元利息，两原告则主张已支付的323万元均为购房款。2020年5月1日，被告通过律师向原告方武秋送达《解除告知书》，载明由于被告延期逾期付款行为侵害两原告权益，现解除双方《房屋买卖协议》。2020年5月18日，原告方武秋委托律师向被告回复《律师函》称被告于2020年5月1日单方提出解除合同。2020年6月2日，原告方武秋再次通过律师向被告送达《律师函》，认为双方签订的《关于房屋买卖协议》仍然有效，双方应继续履行合同，同时将剩余未支付的购房款项存入第三方资金监管账户进行监管。另查，两原告提供多份原告冯焯杰向原告方武秋或案外人冯某的银行转账记录，主张原告方武秋支付给被告的购房款来源于原告冯焯杰。再查，本案与另案（2020）粤0304民初XXXX号案件一并开庭审理，案外人即XXXX号案原告之一陈某参加诉讼。涉案房产登记权利人为被告及案外人陈某，对于原告方武秋与被告签订《关于买卖房屋协议》，庭审时案外人陈某表示知晓并同意。庭审时还查明以下情况：两原告称系因原告冯焯杰疫情造成收入减少从而造成付款障碍；被告称直至2020年5月后原告配偶才表明原告冯焯杰为房屋实际购买人。本院认为，原告方武秋与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。两原告虽主张原告冯焯杰为实际房屋购买人，但合同相对方为原告方武秋，在与被告签订合同、变更付款方式及期限、支付购房款、协商解除合同的各项流程中也均仅由原告方武秋处理，现有证据不足以证明原告冯焯杰作为购房人参与合同的签订及履行，至于是否协议代买系两原告自行约定范畴，不影响原告方武秋与被告之间涉案买卖合同关系的成立。原告冯焯杰不是本案适格原告，对于原告冯焯杰本院已另行出具驳回起诉裁定予以处理。《关于买卖房屋协议》及《补充协议》为原告方武秋与被告之间真实意思表示，双方应严格按约履行各自的合同义务。原告方武秋与被告虽对购房款的支付方式多次协议变更，但原告方武秋仍未按更改后的协议约定履行付款义务，原告方武秋多次逾期支付购房款且自2019年12月27日最后一次付款后直至庭审之日未再向被告支付相应购房款项，且未能提供证据显示双方就支付方式及支付期限形成了新的一致意见。支付房款是原告方武秋作为买房者的根本义务，原告方武秋未提交证据证明因新冠肺炎疫情导致无法支付房款，而冯焯杰是否符合深圳市购房条件与本案无关，非支付房款的先行条件也不构成支付房款的障碍，原告方武秋主张因不符合购房资格或疫情影响而暂缓支付剩余款项，缺乏事实和法律依据。综上，原告方武秋未在约定的时限内付清剩余房款，被告由此享有合同解除权。2020年5月1日，被告通过律师向原告方武秋送达《解除告知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定合同自通知到达对方时解除，结合原告方武秋回复《律师函》的自认，涉案房屋买卖合同于2020年5月1日解除。涉案《关于买卖房屋协议》解除后，事实已无法继续履行，故本院对原告方武秋第一项诉讼请求不予支持。关于律师费。双方并未对律师费的承担进行约定，律师费为原告自行支出成本且未提供相应凭证，故本院对原告关于律师费的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告方武秋的全部诉讼请求。本诉案件受理费65700元、保全费5000元（均已由两原告预交），由原告方武秋负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 曾 鸣二〇二〇年十月二十三日书记员 陈桂坍