山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初3123号原告：刘燕，女，1975年6月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：刘庆，山东世纪星律师事务所律师。被告：孙元军，男，1965年8月17日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：裴虹，女，1968年12月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上述两被告委托诉讼代理人：孙绪利，山东海洋律师事务所律师。第三人：日照市华仁房地产经纪有限公司，住所地日照市东港区莱阳路西（凌云工贸）6#1单元103、203号，统一社会信用代码913711025978098992。法定代表人：秦四娥，执行董事。原告刘燕与被告孙元军、裴虹、第三人日照市华仁房地产经纪有限公司（以下简称华仁经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案，并于2019年4月4日作出（2018）鲁1102民初5926号民事判决书。被告孙元军、裴虹不服该判决于法定期限内向日照市中级人民法院提起上诉。日照市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）鲁11民终1929号民事裁定书，以涉案房屋在签订房屋买卖合同时已被法院查封是否影响该房屋买卖合同的效力以及未追加中介公司为当事人以查明其在本案中的过错为由，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2020年4月17日立案后，根据原告刘燕的申请追加华仁经纪公司为本案第三人，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘燕的委托诉讼代理人刘庆，被告裴虹，孙元军的委托诉讼代理人孙绪利到庭参加诉讼。第三人华仁经纪公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘燕向本院提出诉讼请求：1.依法判令孙元军、裴虹双倍返还定金300000元的余额150000元并赔偿损失50000元（具体数额以评估结果为准）；2.案件受理费、保全费由孙元军、裴虹承担。事实与理由:孙元军、裴虹系夫妻关系。2018年3月3日，刘燕与孙元军、裴虹签订房屋买卖合同一份，约定孙元军、裴虹将其所有的位于日照市东港区杏苑花园小区3号楼2单元601室楼房一套出售给刘燕并配合办理房屋过户事宜。刘燕于当日交付定金150000元并约定由违约方赔偿对方定金的两倍。但孙元军、刘燕违约拒绝过户并交付房屋，致使刘燕利益受损。后刘燕从华仁经纪公司退还已交纳的定金150000元。请求法院依法判如所请。孙元军、裴虹辩称，一、孙元军未在该房屋买卖合同上签字，也未授权裴虹买卖涉案房屋，其对该房屋买卖事宜并不知情，且对裴虹的签字既不同意，也不追认，该房屋买卖合同应属无效合同。二、裴虹并没有隐瞒事实，也不存在违约行为，刘燕并未按照合同约定付款给裴虹，刘燕向华仁经纪公司工作人员丁明日付款，对裴虹不发生任何效力。三、华仁经纪公司作为专业房产中介机构，在其对涉案房屋权利限制情况明确知晓的情况下，还进行房产中介服务，明显违背房屋买卖规则。请求法院依法驳回刘燕的诉讼请求。第三人华仁经纪公司未到庭应诉述辩，亦未提交书面述辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘燕向本院提交如下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份，证明双方就涉案房屋签订了房屋买卖合同并约定了双方的权利义务、违约责任等条款；证据二、日照银行电子回单一份，证明刘燕已按合同约定履行了交纳定金150000元的义务；证据三、查档证明原件一份，证明涉案房屋于2013年3月13日、4月13日分别抵押给中国邮政储蓄银行日照市分行、日照经济技术开发区宝丰小额贷款有限公司，并于2018年1月16日、3月29日分别被日照市东港区人民法院、日照市中级人民法院查封，刘燕购买涉案房屋时并不知晓涉案房屋被查封、抵押的情况。孙元军、裴虹质证时对证据一真实性无异议，但对孙元军的签字有异议，该签字并非孙元军本人所签，只有裴虹以经手人的名义在该合同上签字。从合同约定来看，交款时间应为2018年3月3日，而刘燕交付定金的时间却是2018年3月5日，且根据合同第九条约定，定金应交付给裴虹，但刘燕却将定金交付给丁明日，不能据此作为刘燕向裴虹索赔的依据；对证据二真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，该证据并无孙元军、裴虹的签字认可，该银行电子回单上的付款人和收款人与该房屋买卖合同约定均不相符；对证据三真实性无异议，该证据表明涉案房屋的权利限制时间均在房屋买卖合同之前，刘燕对涉案房屋的权利限制情况应是明知的，第三人华仁经纪公司对此情况亦是明知的。孙元军、裴虹向本院提交如下证据：证据一、裴虹与华仁经纪公司工作人员李学香的通话录音光盘一份，证明裴虹已向华仁经纪公司明确说明涉案房产的权利限制情况，裴虹并不存在隐瞒房产被查封拍卖的事实；证据二、日照市岚山区人民法院作出的（2016）鲁1103民初1271号民事裁定书一份，证明涉案房屋于2016年5月31日已被日照市岚山区人民法院查封，查封时间在房屋买卖合同签订之前，华仁经纪公司不可能不知道涉案房屋权利限制情况，进一步证明裴虹不存在隐瞒事实、欺骗刘燕的行为；证据三、裴虹与王小娜的电话录音一份，证明裴虹已告知刘燕房屋被法院查封的事实。刘燕质证时对证据一真实性有异议，该通话录音系裴虹与第三方的通话，内容并不完整，且未提交录音的原始载体，对其真实性不予认可；对证据二真实性无异议，但对解封的时间孙元军、裴虹并未进行举证，因在刘燕提交的证据三中并未看到有该次查封。同时法院的裁定书是未经许可，不得转让，但是在取得相关许可后，是可以进行转让的。孙元军、裴虹主张其没有隐瞒房屋状态，房屋本身同时存在抵押、查封，进行相关转让并不因存在抵押、查封而禁止，孙元军、裴虹应当消除上述权利限制，从而履行双方之间的买卖合同；对证据三真实性有异议，该录音没有具体的通话时间和通话的媒介，王小娜也并非本案的当事人及经办人，其仅是另一房产中介的工作人员，与本案华仁经纪公司均系从事房产中介的同行，存在同行竞争关系，刘燕并未与其进行过接触，不存在其所表述的已告知查封并要求刘燕参与竞买的事实，请求法院对该证据不予采信。第三人华仁经纪公司未到庭质证，视为放弃质证的权利。为便于查明案件事实，本院依职权到华仁经纪公司对其工作人员丁明日进行了调查并制作了调查笔录，据丁明日陈述，刘燕在找华仁经纪公司居间介绍买房时就已与裴虹联系好了，只是让华仁经纪公司帮助签订合同，华仁经纪公司也未收取中介费用，在三方签订房屋买卖合同时，裴虹告知刘燕及华仁经纪公司涉案房屋已被法院查封，且只有一家法院查封，我们跟刘燕谈到过相关风险，刘燕对此知情并说只有一家法院查封，把钱还上就能解封。对于孙元军是否同意卖房并不清楚，在双方签订房屋买卖合同时孙元军并不在场，但在房屋合同签订后，在双方解除合同前孙元军与裴虹一起来到华仁经纪公司，只是未提到房屋买卖的事。该套房屋在双方签订房屋买卖合同之前就已挂到各房产中介网站进行了售卖。据了解，刘燕在签订该房屋买卖合同后要求过户时发现该房屋已被多家法院查封，无法办理解封并进行过户。另在三方签订房屋买卖合同时，刘燕提出既然裴虹的房屋已被法院查封，将定金打到裴虹账户上不安全，要求打到华仁经纪公司丁明日账户，裴虹未表态，亦未表示反对。刘燕质证时对该调查笔录有异议，认为华仁经纪公司作为本案第三人，不存在接受调查的问题，其应到庭说明情况。另丁明日陈述三方在签订该房屋买卖合同时，裴虹告知刘燕该房屋已被法院查封，并要求将定金打到华仁经纪公司丁明日账户，与事实不符，该份调查笔录不能作为认定事实的依据，请求法院对此不予采信。孙元军、裴虹质证时对该份调查笔录真实性无异议，华仁经纪公司及刘燕对涉案房屋已被法院查封是明知的，且孙元军并未参与涉案房屋的买卖过程，也未在该房屋买卖合同上签名，对此并不知情。经审查，对双方提交的证据，经质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院将结合本案事实和相关证据予以综合认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙元军与裴虹系夫妻关系。涉案房屋位于日照市东港区（房产证号为20××05、土地证号为日国用2008第7557号），房屋登记权利人为孙元军，共有人为裴虹。该房屋他项权利状况为：2013年3月13日被抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司日照市分行，抵押结束时间为2019年3月12日；同年4月13日被抵押给日照经济技术开发区宝丰小额贷款有限公司，抵押结束时间为2015年4月13日。该房屋权利限制状况为：该房屋于2016年5月31日被日照市岚山区人民法院作出的（2016）鲁1103民初1271号民事裁定书予以查封，查封期间为三年；该房屋及土地使用权于2018年1月16日被日照市东港区人民法院作出的（2018）鲁1102执194号之一执行裁定书予以查封；该房屋及土地使用权于2018年3月29日被日照市中级人民法院作出的（2015）日执字第38-3号执行裁定书予以查封。2018年3月3日，经第三人华仁经纪公司（丙方）居间介绍，裴虹以售房人孙元军（甲方）代理人的名义与购房人刘燕（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定:甲、乙、丙三方在合法、平等、自愿、相互信任的基础上根据相关法律、行政法规和日照市相关地方性法规的规定，签订本合同并一致共同遵守。一、房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落在日照市东港区淄博路南、菏泽路西杏苑小区3号楼02单元601室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实际看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋在合同签订后的现状和看房时状况一致。2、该房屋基本情况如下：所有权人：孙元军，房型：3/2/2，房屋建筑面积：172.56平米，储藏室（车库）：23平米，楼层：6层，总层数：7层，附属设施：整体厨房、油烟机、整体卫浴、太阳能、固定橱、窗帘。二、成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币（大写）壹佰伍拾贰万元，该价格为此房屋的最终成交价格，该房屋产权及配套设施过户的费用由乙方承担。三、信息服务费及支付：甲、乙、丙三方约定乙方须向丙方交纳居间代理费2000元。本协议签署后，甲乙双方私自或另行通过其它居间方签署房屋买卖合同，丙方有权要求甲方和乙方支付本条约定的全部居间代理费。四、付款方式（本条各款均不计利息）：1、乙方的交款约定：（1）乙方于2018年3月3日交付定金人民币150000元（大写壹拾伍万元整）。（2）房款付款约定：甲方过完户后，乙方一把付给甲方。2、对甲方的交房押金约定：留壹万元做交付押金，办完交付手续后退给甲方。甲方于合同签订之日将房屋权属证明交与丙方，并承诺于房款付清后3日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行处理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理费及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。六、三方的权利义务：1、丙方接受甲乙双方的委托，提示双方应提供的相关文件材料并妥善保管。2、由丙方安排甲乙双方交接，并告知甲乙双方结清房屋的相关费用。3、若本人或其配偶不能到场办理过户及相关事宜，请出具由公安机关开立的公证委托书，由受委托人持本人身份证及公证书办理过户及相关事宜。4、甲乙双方承诺向丙方出具的个人身份证明、营业执照、房屋权属证明真实、合法有效。5、甲方承诺其配偶、家庭成员和共有人同意出售该房屋且无异议，并保证上述人积极配合办理该房屋的过户及相关事宜。6、甲方承诺将房屋交付乙方时无任何欠费（水费、电费、取暖费、煤气费、物业费、有线电视收视费、电话费等）。七、违约责任：1、甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决一切后果及违约责任。2、甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、若甲方或乙方拒绝提供办理房屋产权过户所需要的相关文件材料或提供虚假证件的，丙方有权解除本合同并要求违约方赔偿损失。4、若甲方或乙方两次没有按照丙方的通知按时到达房地产交易管理部门现场验明身份，守约方有权要求违约方按照已付房款总额的0.5%给付违约金。5、若甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。6、甲方双方如有一方违约，由违约方承担丙方中介费。八、免责条款：如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。九、约定其他事宜：如一方违约，由违约方付丙方中介机构费用，并由违约方赔偿对方定金的两倍（此合同定金壹拾伍万元，也就是赔偿叁拾万元整）。甲方产生的二套房费用由自己承担。十、其它：1、本合同在履行过程中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2、甲、乙、丙三方均认可本合同内容。3、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。裴虹与刘燕分别在合同末尾甲方经手人、乙方处签字并捺印，甲方孙元军的姓名系裴虹代为签写，华仁经纪公司的工作人员李学香亦在合同末尾丙方经手人处签字并捺印。合同签订后第三日，刘燕通过其夫贺西军日照银行账户将150000元购房定金转账支付至华仁经纪公司工作人员丁明日账户。后因涉案房屋存在抵押、查封等多种权利限制，且被多家法院查封等原因，刘燕未能办理涉案房屋的过户手续，华仁公司于2018年5月中旬将刘燕交纳的购房定金悉数退回给刘燕，自此双方房屋买卖合同不再履行。诉讼中，刘燕主张要求孙元军、裴虹双倍返还定金300000元（已退回150000元）的余额150000元并赔偿损失50000元。在本院向其释明后，刘燕仍主张要求追究孙元军、裴虹的违约责任及损害赔偿责任，但刘燕未能提供其所受损失的证据。本院认为，本案争议的焦点是：一、裴虹代孙元军处分夫妻共同财产的行为是否构成表见代理，裴虹作为经手人以售房人孙元军的名义与刘燕签订的房屋买卖合同的效力如何认定。二、刘燕要求孙元军、裴虹双倍返还定金300000元（已退回150000元）的余额150000元并赔偿损失50000元是否应当得到支持。关于焦点问题一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，孙元军在裴虹与刘燕签订房屋买卖合同时并不在场，裴虹也未持有孙元军授权的委托书，刘燕未能提供证据证实孙元军曾向其表露出由裴虹全权处理涉案房屋买卖事宜，且在裴虹以孙元军名义与刘燕签订房屋买卖合同后，孙元军对此知情且未作否认表示。作为买房方的刘燕，明知涉案房屋登记在孙元军名下，且是孙元军与裴虹的夫妻共同财产，其应当也有义务审查裴虹是否获得孙元军的授权，其完全可通过一定方式向孙元军联系了解裴虹出卖涉案房屋是否是他们夫妻共同意思表示。然刘燕在与裴虹签订房屋买卖合同期间既未见到孙元军本人，也未向孙元军核实情况，其未尽谨慎审查义务，从而轻信裴虹具有代理权，存在一定过失。裴虹与刘燕签订该房屋买卖合同，事前未经共有人孙元军授权，事后也未得到孙元军追认。因此，不能仅凭孙元军与裴虹系夫妻关系就认定裴虹出卖涉案房屋的行为就是他们夫妻二人的共同意思表示，须有使刘燕相信裴虹有代理权的表征。综上，裴虹作为夫妻一方以配偶孙元军的名义出售共同共有的房屋，作为买房人的刘燕应对出卖人的配偶知情且同意出售涉案房屋负有举证义务，但刘燕并未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。因此，裴虹单方出卖涉案房屋的行为并不能构成表见代理，双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因双方签订的房屋买卖合同无效，故刘燕要求孙元军、裴虹双倍返还定金300000元的余额150000元，于法无据，本院不予支持。关于刘燕主张要求孙元军、裴虹赔偿损失50000元，因双方对造成合同无效均存在过错，结合刘燕、裴虹在签订该房屋买卖合同过程中存在的过错程度以及因该合同被确认无效给刘燕造成损失的实际情况，本院酌定由裴虹赔偿刘燕因缔约过失造成的损失20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告刘燕要求被告孙元军、裴虹双倍返还定金300000元（已退回150000元）的余额150000元的诉讼请求；二、被告裴虹于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘燕损失20000元；三、驳回原告刘燕本案其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告刘燕负担4000元，被告裴虹负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  郝 岩人民陪审员  费洪波人民陪审员  蔡明成二〇二〇年十月三十日法官助理张景军书记员张潇