重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20307号原告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号，统一社会信用代码91500106203068259Y。法定代表人：李建荣，总经理。委托诉讼代理人：汪茂琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：缪燕敏，女，该公司员工。被告：黄海军，男，1988年10月6日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：杨庆，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石彤歌，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告重庆大川房地产开发有限公司（以下简称大川房地产公司）与被告黄海军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告大川房地产公司的委托诉讼代理人汪茂琴，被告黄海军及其委托诉讼代理人杨庆、石彤歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大川房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年1月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》并注销其网络签约；2.判令被告向原告支付违约金474.83元（按应付款总额474825元的0.1%计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月26日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于重庆市江北区的房屋，总成交价474825元，首付房款为134825元，房款余额340000元以向银行按揭的方式支付。后被告因自身原因未获得银行贷款，尚欠原告房款340000元。经原告多次催收，被告拒不缴纳所欠房款。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条第1款第（二）项的约定，原告有权解除合同，被告还需按应付款的百分之0.1向原告支付违约金。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告黄海军辩称，1.被告已履行合同约定义务，无任何违约行为。原被告于2016年1月26日签订《重庆市商品房买卖合同》后，被告按约向原告支付了首付款134825元及契税、抵押登记费等共计14518元，同时双方办理了网签，被告也在原告公司售房部与工商银行签订了《贷款申请表》等银行按揭贷款资料。2.未能成功办理银行按揭贷款系原告的原因导致，被告无任何过错。被告等业主因原告拒绝交房向相关部门信访，江北区城乡建设委员会于2018年1月11日回复因原告办理按揭收款账户被其他债权人冻结，无法继续办理按揭，此外还有众多业主均是因为原告原因无法办理银行按揭贷款，导致多起信访事件。3.原告存在违约行为，无权主张变更和解除合同。合同约定交房时间为2016年10月31日前，而原告于2016年10月24日发函称交房时间顺延至2017年6月30日（具体时间另行通知），同时愿意支付违约金。但是原告既未向被告支付违约金，也未向被告交房，存在明显的违约行为，其作为违约方无权主张对合同约定的房款支付方式进行变更，更无权解除合同。4.原告因资不抵债多次申请破产，案涉房屋所在项目多次转让，其履行合同的能力处于不确定状态，被告享有不安抗辩权。原告因资金链断裂导致案涉房屋所在项目烂尾，原告在签订合同后并未履行合同义务，其工作人员也纷纷离职，被告根本无法联系原告。为此，被告等业主多次信访，得到政府回复称案涉房屋已转让给中鹏公司，房款如何支付仍需中鹏公司研究。而从新闻得知，案涉项目多次转让，涉及几家公司，被告作为普通消费者根本无法判断原告是否有能力继续履行合同，故被告享有不安抗辩权，原告无权单方解除合同。综上，请驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即大川房地产公司举示的网签信息截图、销售不动产统一发票，黄海军举示的《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、不动产销售专用收据、土地房屋查询结算告知单、《关于延期交房的通知函》、《受理告知书》、《刘江伍信访事项处理意见书》、重庆市江北区国有资产监督管理委员会《关于大川公司无法办理按揭贷款手续问题的答复意见书》，本院对真实性予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：大川房地产公司举示的《商品房预售许可证》与黄海军举示的《重庆市商品房买卖合同》约定内容相印证，本院对真实性予以确认；《重庆市商品房买卖合同》打印件，因黄海军已举示原件，内容应以原件为准，对打印件本院不予采纳；《催收函》邮件退件、《解除合同通知函》邮件退件及EMS物流信息均系原件或与原件内容印证，本院对真实性予以确认；黄海军举示的《工商银行个人贷款申请表》、《个人单客户综合查询信息》及李九霖名片，内容相互印证，本院对真实性予以确认；通话录音因通话人员的身份及内容的客观性无法确定，本院不予采纳；《会议纪要》照片打印件，真实性无法确认，本院不予采纳；《大川滨水城弱势群体民生诉求》、江北区城乡建设委员会《关于大川滨水城二期交房问题的信访回复》、国家投诉受理办公室网站信息、中国工商银行往来户历史明细清单系原件或与原件内容、现场展示情况印证，本院对真实性予以确认；“重庆网络问政平台回复”、“人民网领导留言板”信息及搜狐网、今日头条、中国经营报、和讯网新闻信息，经黄海军所提供网址核实属实，本院对其形式上的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，以大川房地产公司为甲方（卖方），黄海军为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买位于重庆市江北区的房屋，该房屋为预售商品房，总成交金额为474825元。第五条约定：（二）乙方按揭付款，乙方签订本商品房买卖合同时向甲方支付首付款134825元，房屋余款340000元向银行做按揭贷款，贷款金额及年限最终以银行审批为准。（三）办理按揭贷款违约责任的约定：1.因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方；2.因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；3.因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第七条约定：（一）本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2016年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……。第十条约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理……逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款……。该合同于同日办理了网签。上述双方还签订了《重庆市商品房买卖合同》附件五“合同补充协议”，其中第二条第（二）款约定：……3.如因乙方原因致使乙方的按揭申请未获银行最终审批同意的，在甲方或甲方委托的单位、人员书面通知发出之日起7日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期乙方应按本合同第十条之规定承担逾期付款的违约责任；如因乙方无法付清房款致使合同被解除，则乙方应按房款总价10%向甲方支付违约金。2016年1月26日，黄海军向大川房地产公司支付了首付款134825元，并支付了契税、权证印花税、大修基金、预告登记费共计14518元。同日，黄海军向中国工商银行（具体经办支行不明）申请了按揭贷款并填写了相关申请资料。2016年10月24日，大川房地产公司发出《关于延期交房的通知函》，其中载明“尊敬的大川滨水城A4/A5/A6/A7栋业主：……该房屋交房时间预计顺延至2017年6月30日（具体交房时间，我司另行通知），逾期交房期间，我司将严格按照归我双方前述的购房合同的约定计算逾期交房违约金，并按如下支付方式向您支付：方式一，以‘大川代金券’的形式全部赔付违约金……方式二，以现金方式支付。上述两种方式您可任选其一。赔付节点在最终交房时，业主在办理接房手续时予以结算……”。2017年12月，案外人兰保琼等业主向相关部门信访投诉，称大川滨水城二期有十户业主10套房屋没有接房，其中已网签按揭没办下来的有8户（含黄海军等），认为按揭没有办下来及未网签不是业主的原因，而是开发商原因造成；该楼盘于2017年12月20日开始交房，开发商以银行按揭没有办理下来，未网签为由不让业主接房。2018年1月11日，江北区城乡建设委员会向兰保琼作出《关于大川滨水城二期交房问题的信访回复》，其中载明“据调查，大川公司办理的按揭收款账户目前被其债权人冻结，无法继续办理按揭。经协商，大川公司分别针对是否已网签的购房人提出以下处理方式。已网签的购房人可选择以下两种方式之一进行处理：一是筹集现金补齐房款并缴往政府指定的账户进行监管，缴款后可立即接房；二是待大川滨水城项目转让完成后按程序办理按揭手续，按揭办理完成再接房……”。2019年9月10日，江北区住房和城乡建设委员会向刘江伍（案涉项目另一购房者）作出《刘江伍信访事项处理意见书》，其中载明“经查，区中鹏公司已于6月底完成大川滨水城项目接盘工作，目前正在开展后续相关问题的处置。中鹏公司认可网签的购房人的购房行为，后续将对付款方式的问题进行研究……”。2020年1月10日，大川房地产公司向黄海军邮寄了《催收函》，催告黄海军在2020年2月5日前付清欠付的房款33万元及按合同约定计算的违约金，并提供了收款账号（账户名为“邱玲”）。该邮件被签收，但庭审中黄海军不认可收到该邮件。2020年7月16日，大川房地产公司向黄海军邮寄了《解除〈商品房买卖合同〉通知函》，以黄海军尚欠剩余房款340000元为由，根据合同第十条第1款第（2）项约定通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求黄海军收到通知函后配合办理相关手续。该邮件后因“拒收”被退回。2020年8月7日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会受理黄海军信访反映的所购房屋接房问题。2020年9月22日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会向黄海军作出《关于大川公司无法办理按揭贷款手续问题的答复意见书》，其中载明“经查，大川公司于2019年6月29日将大川滨水城转让给鹏域公司（江北区属国企中鹏公司占股5%；央企中粮集团旗下公司占股95%，并负责具体运营管理），所销售的房屋是由大川公司与您签订的《商品房买卖合同》并办理的网签手续，不包含在转让资产之内。因大川公司现依然存续，鹏域公司无法直接为您办理按揭贷款。我委已责成中鹏公司与大川公司、鹏域公司协调沟通，现大川公司愿意与购房者们协商处理后续款项支付、接房等事宜。待达到房产证办理条件后，鹏域公司再将安排专人为您办理……”。另查明，在2019年8月至2020年4月期间，“搜狐网”“今日头条”“中国经营报”“和讯网”等媒体发布新闻报道，主要提及“大川房地产公司多次申请破产重组”“大川滨水城项目因开发商大川房地产公司资金链断裂于2015年下半年停工”“2018年5月由中鹏公司设立全资子公司以承接大川滨水城项目25.35亿元负债的形式，获取该项目的全部资产”等内容。庭审中，大川房地产公司主张其收款账户未被冻结，为此举示了其在中国工商银行的账户交易明细，其中显示，2016年3月1日支出57万元（余额0元），2016年3月21日银行结息收入629.75元，2016年6月1日银行结息收入0.48元。黄海军质证认为，该证据无法证明该银行账户是大川房地产公司收取银行按揭贷款的账户，且其中显示2016年3月1日至3月31日期间只有2016年3月1日支出57万元，之后直至2016年6月30日期间没有任何支出，只有两次结息，说明该账户极有可能被冻结。我方在2016年1月26日提交贷款申请，银行是否放贷大川房地产公司在2016年4月底前应该能够知道。我方举示的江北区建委回复也明确载明是因大川房地产公司账户被冻结才导致贷款无法办理。庭审中，黄海军陈述：2019年大川房地产公司曾向我催收房款，后来这些工作人员都离职了，我告知我办理的银行按揭，当时大川房地产公司的账户还是被冻结的，我提出如果交到指定账户也不知道能否接房，对方没有给予明确答复，也没有告诉我去哪里沟通。2017年12月30日我去信访，形成了会议纪要，同意对于银行按揭未完成的，由大川房地产公司的张总给我们一个具体接房时间和解决方案，但一直没有回复。后来我只知道案涉项目由中鹏公司接盘了，但后续如何处理我不知情，也没有人告诉我，我们一直在信访。大川房地产公司陈述：案涉房屋属于我方打包转让的范围，接受的公司是鹏域公司（中鹏公司的关联公司），现该项目早已完成转让，已办理网签的当事人后续工作还是由我方处理，这些情况我方电话告知过黄海军。本院认为：黄海军与大川房地产公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件补充协议，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行义务。黄海军在签订合同后，按约向大川房地产公司支付了首付款134825元及房屋契税、大修基金等费用。大川房地产系黄海军的合同相对方，其基于合同相关事项提出诉讼请求符合法律规定，具有诉讼主体资格。双方争议焦点在于黄海军未向大川房地产公司支付原约定贷款部分34万元的房款是否构成合同解除的条件。首先，合同约定黄海军向银行申请按揭贷款支付，根据黄海军举示的证据，可以证明黄海军向银行提出了按揭贷款申请。因银行未对是否批准黄海军的贷款及原因作出书面通知，不能认定系黄海军自身原因导致未能获得贷款，而大川房地产公司也未举示证据证明其之前催告过黄海军支付贷款部分的房款（直至2020年1月10日才发函催收）。2018年1月11日江北区城乡建设委员会向案外人兰保琼作出的信访回复载明，大川房地产公司办理按揭的收款账户被冻结，从而无法继续办理按揭，且该回复中载明购房款需向政府指定的监管账户支付，案涉房屋所在的大川滨水项目正在转让过程中。在之后2019年9月10日江北区住房和城乡建设委员会向刘江伍作出的信访回复中，也载明大川滨水城项目转让给中鹏公司的情况。由此可见，因案涉房屋所在项目存在转让的情况，黄海军主张其无从得知案涉房屋是否被转让以及后续如何处理，据此认为大川房地产公司可能丧失继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的能力，符合情理。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。大川房地产公司虽然于2020年1月10日向黄海军发函催告付款，但在本案中其未举证证明其当时具备继续履行合同的能力并以合理方式通知了黄海军，故此时黄海军未向大川房地产公司支付剩余房款不构成违约。直至2020年9月22日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会向黄海军所作信访回复才明确了案涉房屋不包含在转让资产之内，但同时载明大川房地产公司与购房者协商处理后续款项支付、接房等事宜，达到房产证办理条件后由鹏域公司安排人员办理。因鹏域公司并非与黄海军建立合同关系的相对方，则对于黄海军具体如何向大川房地产公司支付剩余房款、案涉房屋是否具备办理房产证条件、鹏域公司能否为案涉房屋办理房产证等问题，尚未明确确定。此外，大川房地产公司在本案中并未举示案涉房屋所在项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也未举示证据证明其已取得或能够取得案涉房屋所在楼栋的产权证（“大证”），不能确定案涉房屋是否具备交房和办证条件。换言之，本案现有证据不足以证明大川房地产公司已恢复了履行与黄海军签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的交付房屋、办理产权证等与房款对等义务的履行能力，故黄海军暂未支付剩余房款不违反法律规定。在此情况下，大川房地产公司要求解除与黄海军签订的《重庆市商品房买卖合同》并注销网签、黄海军支付违约金，于法无据，对其相应诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆大川集团房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8422.38元，减半收取4211.19元，由原告重庆大川房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇二〇年十月二十八日书记员  马 瑞