贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2326民初1194号原告：黄安廷，男，1970年12月1日出生，布依族，贵州省望谟县人，住望谟县。委托诉讼代理人：龙正碧，贵州甲丁律师事务所律师,代理权限：特别授权。被告：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“杰和地产公司”）。统一社会信用代码：9152000214412019C。公司住所地：贵阳市云岩区延安西路２号建设大厦西楼12楼.(望谟办事机构位于望谟县王母街道天马大道)。法定代表人：林农，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡云齐，贵州法甲律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告黄安廷诉与被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄安廷及其委托诉讼代理人龙正碧，被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人胡云齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄安廷向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将位于望谟县转移登记的文书交付给原告；2.判决被告支付原告截至2020年8月31日逾期交付转移登记文书产生的违约金85060.914元，并从2020年8月31日起按每日77.6812元计算违约金至被告实际交付之日止；3.判决被告返还税费13594.00元（被告违法收取原告的契税5826.00元、房屋维修基金7768.00元），并赔偿原告损失（损失以13594.00元为基数计算从2014年1月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率四倍计算至实际清偿之日止）；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发修建位于望谟县，建筑面积134.35㎡，套内建筑面积113.29㎡。原告如约支付了首付款117406.00元和公积金贷款271000.00元，共计支付购房款388406.00元，被告向原告出具了收款收据。合同约定被告应于2013年12月30日前交付商品房，逾期交房应承担违约责任，同时还约定被告应于2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告（买受人）。被告不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的双方同意按第（2）项处理，即买受人（原告）不退房的，出卖人（被告）自约定的日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金。时至今日，被告仍未办理商品房转移登记的有关文书交付原告（买受人）。被告在收取原告的购房款的同时还越俎代庖地违法收取了原告的契税5826.00元和维修基金7768.00元而不上缴法定的管理部门，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条的规定，契税征收机关为土地、房屋所在地的税务机关。而被告违法收取原告的契税和维修基金后自行占有使用，导致原告无法办理房屋产权证，给原告造成巨大经济损失。原告认为，被告未按合同约定履行义务，已构成严重违约，且被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，根据法律规定特诉至法院，恳请判决支持原告的诉讼请求。被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司辩称：本案被告未能将商品房转移登记文书交付给原告，系原告自身原因造成，法律后果应由原告自行承担。关于办理产权登记转移手续的相关问题，被告已于2017年5月5日在案涉商品房楼梯间（过道）进行了公告，并多次在案涉商品房的业主群进行了通知，原告未对办理产权登记的相关事宜进行配合和前往领取相关办理商品房转移的有关文书。关于原告诉讼请求的第二项首先原告计算主张违约金无事实法律依据，且违约金的计算不符合法律规定和合同约定，依法不应得到支持。其次，本案原、被告之间签订的商品房买卖合同第十二条第三款约定了2014年12月30日前交付相应的产权登记文件，原告于2020年8月29日才主张该权利，已明显超过诉讼时效，其请求依法不应得到法律保护，依法应判决驳回其该项请求。关于原告主张返还税费和房屋维修基金，被告认为被告代为收取代缴基金，该税费和维修基金系双方自愿达成的，被告之所以未将代为收取的费用上交至国家相关部门，系因其他原因导致，不存在违法收取问题。因此，被告对收取的费用同意返还给原告，但原告主张相应该费用的四倍利息无法律依据，依法不应支持。本院经审理认定事实如下：2012年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告黄安廷购买被告杰和地产公司开发修建的位于望谟县，房屋总价款388406.00元，房屋建筑面积为134.35㎡（其中：套内建筑面积113.29㎡）。双方在合同中约定：杰和地产公司承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄安廷，约定日期起90日内，杰和地产公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起90日以后，杰和地产公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，杰和地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向黄安廷支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告黄安廷按照合同约定向被告杰和地产公司支付了购房款388406.00元（其中：签订合同当日即2012年10月28日，原告黄安廷向被告杰和地产公司支付首付款117406.00元；2013年1月23日支付公积金贷款271000.00元）。2013年4月26日“望江新城·太阳高地”工程竣工并验收合格，被告杰和地产公司如期向原告交付房屋。同时查明，2014年2月17日被告杰和地产公司收取原告黄安廷案涉商品房契税5826.00元和维修基金7768.00元，被告杰和地产公司在向相关部门代缴未果的情况下，至今未将收取原告黄安廷的案涉商品房契税5826.00元和维修基金7768.00元退还原告黄安廷；同时亦未将购房款发票和其他办理产权证所需的商品房转移登记文书交付原告黄安廷，导致原告黄安廷至今不能办理案涉商品房产权证。庭审中，被告杰和地产公司同意退还原告黄安廷契税5826.00元和房屋维修基金7768.00元；但不同意支付违约金及赔偿损失。因双方各执已见，无法达成一致协议。上述事实，有原告起诉状和被告的答辩意见，原、被告提交的相关证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告杰和地产公司于2012年10月28日与原告黄安廷签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告杰和地产公司未在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告黄安廷，属于违约，应当承担交付商品房转移登记文书的民事责任和逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约责任。关于逾期交付转移登记文书违约金的支付问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案杰和地产公司约定向黄安廷交付转移登记文书截止日期为2014年12月30日。杰和地产公司未在约定期限内将办理产权证的转移登记文书交付给黄安廷，构成违约，应自2014年12月31日起承担逾期交付转移登记文书的违约责任。因2014年12月31日至黄安廷提起诉讼之日（即2020年9月8日）已超过三年的诉讼时效期间，黄安廷未举证证明其在本案诉讼之前已向杰和地产公司主张过逾期交付文书违约金，故违约金应从黄安廷起诉之日向前倒推三年开始计算，即自2017年9月7日开始起算。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。”的规定，本案中，逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金为每日按已交房价款0.02%违约金计算，每日违约金为77.6812元（388406.00元×0.0002元＝77.6812元），每年违约金为28353.638元（77.6812元/日×365天＝28353.638元/年）。故本案涉诉违约金从2017年9月7日至2020年9月6日止为85060.91元（28353.638元/年×3年＝85060.91元），从2020年9月7日起按每日77.6812元计算违约金至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止。因此，原告黄安廷要求被告杰和地产公司交付商品房转移登记文书和支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告杰和地产公司主张本案已超过诉讼时效，从杰和地产公司提交的现有证据不足以证明诉讼时效已经经过。因此，被告杰和地产公司提出本案超过诉讼时效的主张，本院不予采信。关于杰和地产公司收取黄安廷契税和房屋维修基金是否退还及如何计算支付利息的问题。2014年2月17日被告杰和地产公司收取原告黄安廷案涉商品房契税5826.00元和维修基金7768.00元，在其向相关职能部门代缴未果的情况下，杰和地产公司应当及时将两笔费用退还黄安廷。但至本案庭审结束，杰和地产公司仍然占有黄安廷案涉商品房契税5826.00元和维修基金7768.00元，给黄安廷造成损失，杰和地产公司应当予以退还房屋契税5826.00元和维修基金7768.00元给原告黄安廷，并承担支付占用资金期间的利息。因双方对退还契税和维修基金的利息未作约定，故本案被告杰和地产公司占用原告黄安廷契税和维修基金共计13594.00元的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，从2014年2月18日起计算至退清之日止。但因2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案的利息从2014年2月18日至2019年8月19日止的利息以13594.00元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起以13594.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算至全部款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内将位于望谟县转移登记的文书交付给原告黄安廷。二、由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告黄安廷逾期交付商品房转移登记文书违约金85060.91元及从2020年9月7日起按每日77.6812元计算违约金至实际交付文书之日止。三、限被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告黄安廷契税及房屋维修基金共计13594.00元及利息（从2014年2月18日至2019年8月19日止的利息以13594.00元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起以13594.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算至全部款项付清之日止。）本案受理费2266.37元，减半收取1133.18元，由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担.本判决生效后，如义务人未按判决书指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，如义务人不自觉履行义务，权利人应在两年内向本院申请执行。审判员  杨光勇二〇二〇年十月十九日书记员  黄 龙