广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初937号原告：李剑云，女，汉族，1990年11月18日出生，住广东省云浮市郁南县。原告：蒙伙明，男，汉族，1983年5月21日出生，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：杨扬海，广东多吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李始源，广东多吉律师事务所律师。被告：肇庆浩翔房地产有限公司，住所德庆县新圩镇九江白泥坑（展厅）二楼办公室（1）室，统一社会信用代码91441226055376427C。法定代表人：刘杰，董事长。委托诉讼代理人：黄伟忠，广东天重行律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚敏莹，广东天重行律师事务所实习律师。原告李剑云、蒙伙明与被告肇庆浩翔房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李剑云、蒙伙明的委托代理人杨扬海和被告的委托代理人黄伟忠、褚敏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李剑云、蒙伙明向本院提出诉讼请求：一、判令被告向两原告支付逾期交房的违约金暂计75479.70元（逾期交楼违约金以537605元为本金，按每日万分之三为标准，从2019年4月1日起计至实际交楼之日止，为方便诉讼，违约金暂计至2020年7月11日，共计468天，暂计为75479.70元）。二、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告于2018年10月10日与被告签订一份《商品房买卖合同》（预售），合同编号为2018101588。合同约定由原告购买被告开发的位于德庆县（县消防大队东侧）德庆御景阳光Ｄ栋4层403房产，总价款为537605元。合同第十一条约定，被告应于2019年3月31日前向原告交付商品房；合同第十二条约定，被告逾期交房的，应当按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告未能在合同约定的期限向原告交付商品房，被告的行为已经违反了双方的约定，应当向原告承担逾期交房的违约责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。肇庆浩翔房地产有限公司辩称：一、由于承建商故意迟延对已骏工工程进行验收，导致答辩人客观上不能办理竣工验收备案手续，但不影响被答辩人对案涉房产的使用。案涉房屋早已建设完毕，但由于承建商故意迟延对已骏工工程进行验收，答辩人客观上无法单独办理法律上的房屋竣工验收手续，但在物理上，案涉房屋完全具备交楼条件，房屋水电设施均已安装完毕，已有部分业主进行接收房屋并装修，足见案涉房屋在客观上具备交楼条件，只是行政程序上暂时无法办理交楼手续。答辩人希望可以和被答辩人友好协商妥善处理争议，避免因诉讼而出现矛盾，不利于日后的邻里关系和和谐社区建设。二、被答辩人主张的违约金过高，答辩人请求法院予以调整。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，答辩人迟延交付房产，对被答辩人造成的损失可参照同地段同类房屋租金标准进行确定，而被答辩人主张违约金高达75471.7元，已占总购房款的七分之一有多，折算到每个月违约金为4838元，远高于德庆地区同地段同类房屋租金标准，违约金显著过高，故请求法院对违约金进行调整。本院经审理查明：被告开发的坐落于德庆县（县消防大队东侧）的商品房项目名称为德庆浩翔御景阳光Ｄ幢，取得了预售许可证（证号：德预许字第2018007）。2018年10月10日，原、被告签订合同编号为2018101588的商品房买卖合同（预售）。合同约定：出卖人（即被告）将其开发的坐落于德庆县（县消防大队东侧）德庆浩翔御景阳光Ｄ幢4层403房预售给买受人（即原告），房屋预测建筑面积共113.18平方米，总价款为537605元，买受人应当于2018年10月10日前支付首期房价款167605元，余款370000元向德庆县农村信用合作联社申请贷款支付。商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。同时双方还约定了商品房相关设施设备的交付条件。合同约定出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人，双方约定按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，同时按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款给被告，被告开发建设的上述案涉商品房工程及其配套设备虽已基本竣工，但尚未办理竣工验收手续，该商品房还没有符合约定的商品房交付条件，被告至今未能交付案涉商品房给原告，原告遂诉至本院。上述事实，双方当事人均予确认，本院认定。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点为双方约定的违约金标准是否过高，是否应予调整。原告与被告签订的商品房买卖合同（预售），是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定，全面履行合同义务。原告依约付清了全部购房价款，但被告未能按约定的交楼条件按时交付商品房给原告使用，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据双方对逾期交房违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方约定的违约金计算标准并没有过分高于原告方的损失，被告请求调整，理据不够充分，本院不予采纳。被告逾期交付商品房给原告已超过90日，原告选择继续履行合同，故被告应当从2019年4月1日起至商品房交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。原告的诉讼请求，理据充分，本院支持。至于被告辩称其不能按时交房给原告是因承建商故意拖延竣工验收所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告仍应当向原告承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条之规定，判决如下：被告肇庆浩翔房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李剑云、蒙伙明支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以购房价款总额537605元元为基数，按日万分之三的标准从2019年4月1日起计至案涉商品房符合约定的交付条件并交付给原告之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1687元，减半收取计843.50元，由肇庆浩翔房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  覃治安二〇二〇年十月二十七日书记员  李彩云