湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初7908号原告：长沙美好愿京物业管理有限公司，住所地长沙县星沙镇天华路山水芙蓉国际新城第一期会所。法定代表人：黄恂如，总经理。委托诉讼代理人邓程，湖南商周律师事务所律师。委托诉讼代理人刘舞风，湖南商周律师事务所律师。被告：赵益强，男，1983年5月6日出生，汉族，现住长沙市长沙县。原告长沙美好愿京物业管理有限公司（以下简称美好愿京物业公司）与被告赵益强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘舞风、被告赵益强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告美好愿京物业公司请求判令：1、被告向原告支付自2018年6月1日至2020年4月30日止的物业管理费3748元，违约金1124元，共计4872元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告赵益强答辩要点：1、原告没有提供合法的调价依据，不知道调价是否合理合法，不认可调价后的收费标准，物业费愿按照全体业主确定的标准交纳；2、被告家中电表两次被人剪断，不确定是原告工作人员所为还是外来人员或者邻居的个人行为。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、被告赵益强系山水芙蓉小区三期X栋x单元x号房业主，房屋建筑面积为131.81平方米，系属洋房。该房屋系被告赵益强2015年从案外人周莉处购得，并于2015年9月26日办理入住。2、2002年5月16日，原告美好愿京物业公司与案外人周莉签订《山水芙蓉·国际新城前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议），协议约定，由原告美好愿京物业公司为案涉山水芙蓉小区提供物业管理服务，洋房按建筑面积每月每平方米0.98元交纳物业管理服务费，交纳时间为每季度前5日，若未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。3、被告赵益强自2017年1月1日开始欠缴物业费，2020年5月14日，原告通过上门粘贴《律师函》的方式向被告赵益强催缴2017年1月至2020年4月的物业费6748元。书面催缴后，被告赵益强交纳了部分物业费，尚欠原告2018年6月1日至2020年4月30日共23个月的物业费。二、双方当事人有争议的事实1、被告向原告交纳物业费的标准问题。原告认为，应按1.28元/月/平方米的标准收取。案涉小区物业费调价已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且经过公示，符合相关法律规定，被告应当按调价后的物业费标准按时交纳物业费。被告认为，原告没有提供合法的调价依据，不认可调价后的收费标准。本院认为，原告美好愿京物业公司自2001年为案涉小区服务至今，一直按前期服务协议约定的物业费标准（洋房0.98元/月/平方米）收取物业费。2016年5月，美好愿京物业公司启动物业费调价事宜，通过入户方式向业主发放《山水芙蓉小区物业费调整征询意见表》，征询业主意见。2016年8月12日，美好愿京物业公司将物业费上调意见征询统计结果及调价结果在公示栏进行公示，其中征询结果显示：案涉小区总户数789户，总面积157397.96平方米，上门签字同意调价的有436户（同意方案1的424户，同意方案2的12户），不同意调价的16户；电话征询同意调价的93户，不同意的33户，总同意529户，面积达106020.27平方米，调查户数通过率达67%，调查面积通过率达66%。另物业费调价公示载明：“小区物业管理费从2001年的别墅1.38元/平方米、洋房0.98元/平方米至今十五年未变，物业公司收入已入不敷出。根据2016年5月至7月物业公司针对物业费上调调查结果，已经征得小区全体业主面积及人数过半的同意，物业费别墅由原来的1.38元/平方米调至1.68元/平方米、洋房由原来0.98元/平方米调至1.28元/平方米，自2016年9月1日起实行调价。”被告赵益强认为原告没有提供调价的合法依据，且对征询意见的真实性提出异议，但未能就其主张提供证据予以证实。在没有证据推翻原告提交的调价征询调查结果的情况下，本院认为原告上调物业费事宜已经征得小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合相关法律、法规规定，故被告赵益强应按调价后的标准，即1.28元/月/平方米向原告交纳物业费。判决的理由与结果本院认为，原告美好愿京物业公司与案涉房屋原业主周莉签订了《前期物业管理服务协议》，本案被告赵益强从周莉处购买案涉房屋，虽未与原告重新签订《前期物业管理服务协议》，但其作为房屋新的业主，实际接受了原告提供的物业管理服务，也实际交纳了入住至2018年6月期间的物业费，双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告提供了物业管理服务，被告应按时交纳物业管理费。至于物业费调价的问题，被告赵益强虽然提出了质疑，但并未提供任何证据证明其主张或反驳原告的主张。原告根据2014年4月1日起执行的《长沙市物价局、长沙市住房和城乡建设委员会》（长价房〔2014〕80号）文件第三条“未成立业主委员会的住宅小区，如需调整现行物业服务收费标准，可根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，在物业小区所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的指导和监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，协商调整物业服务收费标准”的规定，启动小区物业费调价事宜，征得了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告将物业管理服务费调整至1.28元/月/平方米的收费标准，符合相关法律、法规规定。同时，考虑到原告自2001年为涉案小区提供物业管理服务至2016年启动调价已有15年时间，一直按洋房0.98元每月每平方米的标准收取物业费与不断上涨的物价、维护成本、人力成本不符，适当调整物业费标准也能较好平衡双方的利益，也有利于激励原告提升管理服务质量，现有物业费标准不存在过高的情况，属于合理调价，被告应按调整后的物业费标准向原告交纳。关于被告赵益强主张自家电表电线两次被剪断的问题，因未提供证据证明电表电线确系人为剪断以及是否为原告所为或者因原告失职造成等问题，对其抗辩理由本院不予采信。被告赵益强拖欠2018年6月1日至2020年4月30日的物业费应为3880.49元（131.81×1.28×23），但原告就该段期间内的物业费仅主张3748元，系对其权利的自由处分，故对原告请求被告赵益强交纳2018年6月1日至2020年4月30日的物业费3748元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，因原告与被告赵益强并未就违约金进行约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告赵益强在本判决书生效之日起十日内支付原告长沙美好愿京物业管理有限公司2018年6月1日至2020年4月30日欠缴的物业管理费3748元；二、驳回原告长沙美好愿京物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告赵益强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 何 姣二〇二〇年十月十二日书记员 吴家昭附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。