四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13111号 原告：税春碧，女，1966年5月18日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：王**，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎丹璐，四川君合律师事务所律师。 被告：周绍全，男，1949年12月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向平，四川经年律师事务所律师。 被告：中房集团成都房地产开发有限公司。住所地：成都市人民中路一段35号。 法定代表人：张达杰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李志豪，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋学争，四川建投律师事务所律师。 原告税春碧与被告周绍全、中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告周绍全下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员常忠人、申敬华组成合议庭进行审理，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告税春碧及其委托诉讼代理人王**，被告周绍全的委托诉讼代理人向平，被告中房集团公司的委托诉讼代理人李志豪到庭参加诉讼。后因被告周绍全申请鉴定，本院依法启动鉴定。后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员常忠人、张朝国组成合议庭进行审理，于2020年9月28日再次开庭进行审理，原告税春碧及其委托诉讼代理人王**，被告周绍全及其委托诉讼代理人向平，被告中房集团公司的委托诉讼代理人李志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 税春碧向本院提出诉讼请求：1.判令周绍全办理玉林8期A-*-*拾肆号（现高新区沙子堰西巷1号**单元**号）房屋的不动产登记手续，中房集团公司予以协助，周绍全办得手续后立即将产权转移登记至税春碧名下；2.周绍全立即腾退案涉房屋，并自2020年3月26日起按每月1500元向税春碧支付房屋占有使用费至腾退完毕之日。事实与理由：1995年6月8日，中房集团公司与周绍全签订《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》，约定中房集团公司拆除周绍全青羊区西御河边街178号附*号房屋，以玉林8期A-8-d拾肆号（现高新区沙子堰西巷1号5单元14号）房屋、玉林8期A-*-*拾号房屋与周绍全被拆迁房屋进行产权调换。1998年2月9日，周绍全与税春碧签订《房屋产权转让协议》，周绍全以壹拾万零伍仟陆佰元的价格将玉林8期A-*-*拾肆号房屋的产权转让给税春碧，并在今后办理房屋产权证时将无条件协助办理相关手续。协议签订后，各方依约履行了房屋拆除、房屋交付、购房价款支付等各项权利义务，仅剩案涉房屋产权没有办理转移登记至税春碧名下。2019年3月14日，中房集团公司发出办证通知，通知周绍全携带《拆迁安置协议》、购房收据、身份证到指定地点办理交件手续。但由于周绍全至今未配合办理交件手续，导致案涉房屋产权迟迟不能转移登记至税春碧名下，该行为严重损害了税春碧的合法权益。且在2020年3月26日，周绍全擅自撬开门锁，实际控制了案涉房屋并将房屋出租给案外人，严重损害税春碧利益。 周绍全答辩称，1.周绍全不是本案的适格被告，房产买卖协议不是周绍全本人签字，房屋确实是周绍全所有，但是当初是借给税春碧的丈夫周云使用，他们现在应该返还；2.周绍全没有与税春碧签订过任何房屋转让协议，更没有收取过税春碧任何价款，没有出售房屋的事实基础。 中房集团公司答辩称，1.我方不是适格被告，与税春碧不存在任何房屋买卖合同关系，不具有协助办证的义务；2.因周绍全一直未前往与我方作经济结算，导致产权一直登记在我方名下，责任在周绍全；3.中房集团公司不应就周绍全与税春碧之间的权利义务承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 1995年6月8日，中房集团公司（拆迁人）与周绍全（被拆迁人）签订《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》，中房集团公司因进行基本建设，经批准动迁西御河边街178号附*号周绍全的房屋，中房集团公司以基本相等的建筑面积房屋与周绍全进行产权调换，调换的房屋为玉林8期A-*-*拾肆号，套三，建筑面积70.25㎡，以及玉林8期A-*-*拾号房屋，三楼套三，建筑面积70.25㎡。协议签订后，周绍全应将房屋产权人周绍全权字25771号的产权证交中房集团公司，并在5日内腾空现房屋交由中房集团公司进行拆除。在协议尾部手写，注：因产权证在办理中，故未做经济结算，暂时先给叁楼拾号套叁的住房以作搬迁之用。 1998年2月9日，税春碧（产权承接人）与周绍全（产权转让人）签订《房屋产权转让协议书》，约定：周绍全因需部分款项（壹拾万零伍仟陆佰元正），自愿将玉林8期A-*-*拾肆号肆楼套叁房屋建筑面积70.25㎡（不含楼间）的房屋产权转让给税春碧，其所有权归税春碧，税春碧今后办理玉林8期A-*-*房屋产权证时，周绍全将无条件协助税春碧办理相关手续，转让出现的房屋产权税由税春碧自负。协议尾部由周绍全在产权转让人处签字，由税春碧在产权承接人处签字。 转让协议签订后，周绍全将房屋交付税春碧使用，税春碧搬入居住至2019年12月。 关于转让协议中的房款支付，税春碧陈述当年为现金支付，为此申请证人吴某出庭作证，证人吴某陈述，当初周绍全因资金周转需要，将其两套房屋的产权证交由典当铺进行典当，恰好周云（税春碧的丈夫）一家需要在成都购置房产，便将现金10万余元交至典当铺，帮助周绍全将典当的房产证赎回，其后，由其本人亲笔手写《房屋产权转让协议书》，并交由周绍全、税春碧签字，其全程在场。 至少从2002年开始，中房集团公司即在案涉小区张贴《办证通知》，通知小区各户到中房集团公司办证。根据中房集团公司当庭陈述，因周绍全至今未与该公司进行经济结算且未提供办证资料，因此房屋产权尚在中房集团公司名下，未能办至周绍全名下。 2019年12月20日，成都市公安局高新技术产业开发区分局芳草街派出所出具门（楼）牌号变更证明，证明原高新区玉林8期A组团8栋*单元*层**号变更为高新区沙子堰西巷1号*栋*单元*楼**号。 另，税春碧为证明其一直在案涉房屋居住，提供了所在房屋的院委会以及社区居委会的证明，两份证明均载明税春碧确是居住在案涉房屋，同时提供了案涉房屋户名为周云的气费信息以及案涉房屋户名为税春碧的购电信息。周绍全申请卢某出庭作证，卢某陈述未听过周绍全说买卖的事，只听过周绍全与周云之间的借款与让房子住的事，另陈述中房集团公司至少从2002年即已开始通知小区住户开始办证。 庭审中，周绍全对于《房屋产权转让协议书》中其签字不予认可，向法院申请对该签字进行鉴定，本院结合案件事实以及双方争议焦点，同意周绍全的鉴定申请，并最终确定以《房屋产权转让协议书》为检材，《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》、1995年留存在公证处的有周绍全签字的董事会决议以及周绍全与卢某的协议书为样本，并依法委托西南政法大学司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，该机构于2020年8月14日出具编号为西政司法鉴定中心［2020］鉴字第0828号司法鉴定意见书，载明：送鉴的标称时间为“一九九八年二月九日”、产权转让人为“周绍全”、产权承接人为“税春碧”的《房屋产权转让协议书》原件落款“产权转让人”处“周绍全”署名字迹与供检的周绍全样本字迹源自同一人笔迹。 另查明，本案第一次庭审后周绍全又对房屋进行了实际控制。 上述事实，有各方当事人陈述、《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》《房屋产权转让协议书》、派出所证明、证人证言等证据在案佐证。 本院认为，涉案房屋系周绍全以其原西御河边街房产与中房集团公司拆迁调换而得。之后，其与税春碧签订《房屋产权转让协议书》，将房屋转让给税春碧，对此周绍全予以否认，不认可转让协议书中签字为其本人所签并否认收取过税春碧的房款，即对房屋转让的事实予以否认，不认可双方之间存在房屋买卖关系，同时提出诉讼时效抗辩，认为税春碧的请求超过了诉讼时效。 首先，关于诉讼时效，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。即我国确定的是不动产物权变动的登记生效原则，在买受人实际占有标的物，但尚未办理过户登记的情况下，其并未实际取得转让标的物的所有权，其与出卖人之间仍是债权债务关系，买受人请求出卖人办理过户手续，不属于物权请求权。但与此同时，在当前占有并非不动产物权变动的法定公示形式的情况下，买受人基于买卖双方变更所有权的意思表示占有不动产的行为，也并非毫无意义，长期、持续、和平地占有使用不动产行为本身对社会起到一定公示作用，而从诉讼时效制度本身的制度目的来看，其最核心的价值在于维护既定社会秩序稳定，买受人长期占有使用不动产的情况，即是形成了一种稳定的社会秩序状态，买受人长期占有标的物，拥有了大部分物权之实。本案中，税春碧在诉讼之前，已经实际占有使用房屋长达20余年，现其请求周绍全办理过户登记手续，具有物权属性，因此根据相关法律文件精神，税春碧的请求不存在诉讼时效的问题，对于周绍全提出的诉讼时效抗辩不予认可。 其次，对于周绍全否认转让协议的签字行为，本院依法启动鉴定，经鉴定，转让协议中周绍全的签字与案涉《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》以及同时期公证文书中字迹样本源自同一人，该鉴定程序合法，鉴定机构具有相应的资质，本院予以采信。因周绍全对于《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》中其本人签字予以认可，并将同时期有其签字的公证文书作为样本向本院提供，现鉴定确认调换协议中的签字、公证文书中的签字与转让协议中的签字为同一人，因此本院确认转让协议中产权转让人的签字为周绍全本人所签。 关于房款支付，周绍全否认收取过房款，而税春碧陈述为现金支付，并申请证人出庭陈述，对此本院从以下方面进行考量：首先，关于证人吴某与卢某关于是否存在买卖和房款支付的问题存在不一致的陈述，本院认为，卢某陈述内容为只听周绍全说过与周云的借款与让房子给周云居住，没有听过周绍全说过买卖的事，属于传闻的事实，而吴某则是陈述的亲自到场所见的直接事实，且证人吴某对于整个交易过程细节的陈述完整、详细，逻辑清楚，符合一般相熟个人之间房屋转让的交易行为习惯，且与税春碧对于房款的支付以及交易细节的陈述相互印证，具有较强的可信度；其次，周绍全也承认在1998年便将房屋交付税春碧一家居住使用，只是其认为是出借使用，不是转让，但在此后长达22年的时间内，周绍全从未对案涉房屋的使用提出过异议或者要求税春碧支付相对应的款项，不符合一般出借使用的常理。因此依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，本院确认税春碧对于房款已支付的证明标准已达到具有高度可能性的程度，对于税春碧认为其已经支付合同约定的购房款主张本院予以认可。 综上，依法成立的合同对当事人具有约束力，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，周绍全与税春碧签订了《房屋产权转让协议书》，并收取了税春碧的房屋价款，目前案涉房屋的产权处于可以办理的状态，周绍全应按约定积极履行协助税春碧办证的义务，但其怠于履行义务，已构成违约，应承担税春碧主张的继续履行的违约责任，即协助税春碧将房屋过户至税春碧名下，但周绍全的这一义务的履行有赖于中房集团公司的协助，即先由中房集团公司依其与周绍全的调换协议将房屋过户至周绍全名下，再由周绍全过户至税春碧名下，并由中房集团公司协助周绍全履行该项义务。至于中房集团公司所称需要周绍全与该公司进行结算，并支付80369.31元的结算款，税春碧表示愿意代付。 关于税春碧的腾退房屋及支付房屋占有使用费的问题。 房屋买卖合同关系中，出卖人的主要义务是将房屋交付买受人并协助买受人办理产权证，买受人的主要义务是支付相应的价款，现税春碧已按约定支付了相应的房价款，履行了作为买受人的主要义务，作为出卖人的周绍全不仅尚未履行过户义务，并且基于其无证据支撑的主张，将已经交付给税春碧20余年的房屋再次强行收回。对此，本院认为，本案标的房屋为不动产，依《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。案涉房屋的物权未变更至税春碧名下，税春碧尚未取得案涉房屋所有权，双方在此前提之下发生的房屋交付的反复，属于合同中房屋交付义务履行的问题，税春碧可以依据双方转让协议要求周绍全继续履行，再次交付房屋，因此对于税春碧要求周绍全向其腾退并交付案涉房屋的请求，本院予以支持。但是，双方转让协议中并未对房屋的交付进行明确约定，亦未约定逾期交付的违约责任，税春碧以周绍全20余年前的自愿交付作为其权利基础主张2020年3月26日周绍全强行收回房屋期间的房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告周绍全于本判决生效后三十日内办理成都高新区沙子堰西巷1号1栋*单元*楼**号房屋的产权证书，被告中房集团成都房地产开发有限公司予以协助； 二、被告周绍全在取得权属证书后三十日内协助原告税春碧将案涉房屋的产权过户至原告税春碧名下，并将案涉房屋交付原告税春碧； 三、驳回原告税春碧的其他诉讼请求。 本案案件受理费收取100元，由被告周绍全承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  常忠人 人民陪审员  张朝国 二〇二〇年十月九日 书 记 员  曾 娜