河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1821号原告（反诉被告）：河南驰尊房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市中原区车兴街22号院2号楼1-2层附14号。法定代表人：张红天，职务总经理。委托诉讼代理人：韩小川，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭旭，河南天坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛开放，男，1992年11月4日出生，汉族，住址河南省原阳县。委托诉讼代理人：杨佳楠，河南博夏律师事务所律师。第三人：王静，女，1987年1月28日出生，汉族，住址郑州市。原告河南驰尊房地产营销策划有限公司（反诉被告,以下简称原告）与被告毛开放（反诉原告，以下简称被告）、第三人（以下简称第三人）王静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩小川、王旭旭，被告委托诉讼代理人杨佳楠，第三人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已经交纳的押金8160元；3.判令被告及第三人共同赔偿原告各项损失共计199609.5元[损失包括停业期间预期收益损失86712.5元（自2020年3月15日暂计至2020年7月1日），装修费及招牌制作安装费损失92897元，加盟费20000元]；4.本案的诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：2019年8月3日，原告员工杨君代表原告与被告签订《房屋租赁合同》，承租了位于郑州市农业路与××路交汇处××龙××广场××楼商业2-14门面房，该门面房的所有权人为第三人。合同签订至今，原告依约履行了合同义务。原告现得知被告在签订合同之时，提供了不真实的《授权委托书》，隐瞒了该门面房所有权人王静的真实身份。因被告和第三人之间存在纠纷，第三人自20120年3月中旬开始对原告承租的门面房实施上锁、用车堵门等强行封门行为，致使原告一直无法正常营业，损失日渐扩大。原告就上述问题一直要求被告予以解决，但被告至今未能解决。被告辩称：1.原告就被告来说具有支付租金的先合同义务，原告于3月初就已停止支付被告租金，且至今仍拖欠4个多月未支付；2.被告与第三人的合同中明确约定了其具有对标的房屋的转租权，故被告无需得到第三人的再授权就可以合理合法的转租该房屋，且在与原告签署房屋租赁合同时被告已向原告展示了第三人的产权证明以及与第三人的租赁合同，故原告所称被告故意隐瞒大房东的事实无权转租标的房屋与事实严重不符，就原告拖欠被告房租的行为，我方已提起反诉，向其追索拖欠租金，无论是被告还是第三人，自始至终都是守约的一方，无需承担任何责任。3.第三人堵门、锁门的行为直接原因是由于原告在与第三人直接沟通后仍然拒付租金，与被告无关。第三人述称：1.请求依法驳回原告关于对第三人的诉讼请求；2.请求法院依法判令被告及实际使用者原告共同向第三人赔偿2020年3月1日起至8月14日之间的房屋租金损失54600元（不包括黄焖鸡米饭所占房屋，同时需要说明的是黄焖鸡米饭所占房屋租金由其经营者赵盼盼自2020年5月20日开始以每月4000元的租金标准直接向第三人支付，故第三人向被告主张黄焖鸡米饭所占房屋自2020年3月1日至2020年5月19日租金10533元）；3.判令被告及实际使用者原告向第三人支付全部欠缴物业费用6886元（不包括黄焖鸡米饭所占房屋对应的物业费）；4.判令解除第三人与被告签订的房屋租赁合同。事实与理由：1.第三人与原告之间自始至终未签订过任何协议、合同。此次争议系第三人与此案被告人之间的合同纠纷，与第三人无关，不应将王静列为第三人主张权利。王静与此案被告2019年4月22日签订房屋租赁合同一份，将位于郑州市农业路与××路交汇处××龙××广场××楼商业2-14号的门面房租与被告经营使用。约定租期5年，租金季付。至2020年3月1日房租到期，第三人催告此案被告交纳房租，被告以各种理由搪塞不予支付。第三人察觉情况不对，遂于3月10号左右前往门面查看情况。至门面后发现门面房经营内容已发生重大变化，因不清楚具体情况，第三人并未进行收房。之后继续催促被告支付租金。后于3月13号左右原告方工作人员找到第三人，称希望直接与第三人签订租房合同，第三人才知晓事情原委，但并未同意，且告知其工作人员第三人会在合同违约到期日后进行收房。后于3月15日被告仍未支付租金。第三人依据合同违约条款对房屋进行收回。因此第三人在此次事件处理中并无过错，完全系此案被告违约行为对原告造成损失，理应向第三人单方追偿损失。但实际使用者为原告，故向被告及实际使用者原告追讨损失（物业费6886元及房屋租金54600元），因此将王静列为第三人诉求明显错误。同时王静也作为此次事件受害方，理应得到被告及原告的损失赔偿。2.王静已尽告知义务，并未存在过错。此次事件中第三人在收房前，已向原告方明确告知收房事宜。但在收房时原告仍未做任何处理或搬离。经沟通后原告方仍不同意搬离。做为房屋所有权属人，第三人为维护自身合法权益，防止近一步遭受损失，才于2020年3月15日以给门面上锁的方式收回房屋，但不知谁将锁给撬开了，故第三人在2020年3月17日将一辆smart小型轿车堵在了房屋门口，2020年5月18日将车开走。第三人在事件处理上并无过错。3.原告未审查清楚租房主体及相关资料，存在过错。原告在与此案被告签订租房协议时，未尽审查义务，未对被告所提供的授权书等真实性进行核查。与被告签订租房合同，从而直接导致其遭受损失，属于其自身过错行为。现诉求第三人承担损失明显不合情理。综上所述王静一不是此案合同纠纷主体，二在事件处理过程中不存在过错。因此请求依法驳回原告关于对第三人的诉讼请求；同时依法判令终止第三人与被告签订的房屋租赁合同；判令被告及原告共同向第三人赔偿2020年3月1起至8月14日之间的房屋租金损失共计54600元（计算方式为：70元/平方米×120平方米×6.5月=54600元），判令被告向第三人支付2020年1月1日至8月14日的全部欠缴物业费用共计6886元（计算方式为：王静向物业公司按季度交纳物业费，每季度数额为2037.6元，原告应承担的物业费为2037.6元÷3月÷150平方米×120平方米×8.5月=6886元）。被告向本院提出反诉请求：1.依法确认原告解除合同无效；2.依法判令原告清偿被告房屋租金42704元（按照日租金272元自2020年3月10日计算至2020年8月14日）；3.依法判令原告赔偿逾期支付租金的滞纳金人民币85408元（按照日租金双倍计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月3日，被告与原告就郑州市农业路嵩山路交汇处升龙天汇广场2号楼商业2-14号的门面房转租事宜签订《房屋租赁合同》。原告从2020年3月9日起停交租金，给被告造成了财产损失，为充分维护被告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请人民法院支持被告的反诉讼请求。原告针对被告反诉请求辩称：一、被告已违反与原告在《房屋租赁合同》中的约定，原告有权依约行使合同解除权，故双方签订的《房屋租赁合同》应当依法被解除。（一）被告与第三人就涉案门面房对外出租事项存在争议，致使原告无法依约正常使用涉案门面房。2019年8月3日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于郑州市农业路与××路交汇处××龙××广场××楼商业2-14号的门面房租赁给原告使用。合同签订之时，被告亦向原告出具了其对该门面房享有对外出租权的授权委托书，该授权委托书中有门面房房主“王静”的签名。合同签订后，原告依约履行合同。2020年3月初因受疫情影响（属于不可抗力），原告未实际经营，遂在与被告沟通减免房租事宜之时，通过物业提供的房主联系方式，联系到了房主王静。王静告知原告，其并未在授权委托书中签字，现因被告违反他们之间签订的合同，王静要求收回房屋。面对这一突发状况，原告当即联系被告出面解决问题，无奈被告与第三人王静之间矛盾颇深，多次协商无果，后第三人对涉案门面房采取了“锁门”、“用车堵门”等行为，致使原告自2020年3月15日至今无法正常使用涉案门面房。（二）被告已违反了与原告在《房屋租赁合同》中的约定，原告有权依约行使合同解除权。依据原被告签订的《房屋租赁合同》第六章双方的义务和权利中第九条之约定，被告确保享有对该房屋的产权或合法出租权利，确保不会因为房屋权属之争而影响到原告使用。现因被告与房主王静之间就出租权利产生争议，致使原告无法正常使用涉案门面房，被告的行为已严重违反《房屋租赁合同》中的义务条款，且合同现已处于履行不能的状态，故原告有权依约行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》应当依法被解除。二、被告反诉主张的房屋租金和滞纳金之诉求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。在本案中，因第三人与被告之间对于涉案门面房的出租权利存在争议，第三人更是对涉案门面房采取了“锁门”、“用车堵门”等行为。鉴于此情况，原告要求被告提供能证明其对涉案门面房享有出租权利的相关证据，但是被告一直以种种理由拒不提供。因房屋出租权利存在争议，原告无法确定被告是否对房屋享有合法的出租权利，在经三方多次协商未果的情况下，原告于2020年3月15日、2020年3月24日正式告知被告，在其解决纠纷完毕、补齐真实有效业主王静授权签字委托书和同步三方合同日期前拒交房租，并将通过法律途径维护自身权益。被告对上述情况知情，在其与第三人矛盾升级到影响原告正常使用涉案门面房之时，被告不仅拒绝提供对门面房享有出租权利的证明，还没有出面成功解决其与第三人之间的矛盾，从而致使原告无法正常营业，蒙受了巨大的损失。故，被告要求原告支付房租和滞纳金之诉求，无事实和法律依据。综上所述，被告与第三人之间就涉案门面房的出租权利存在争议，其行为已经严重违反了《房屋租赁合同》的约定，故《房屋租赁合同》依法应当被解除，被告亦无权依约要求原告支付房屋租金和滞纳金。原告请求人民法院驳回被告之诉求，以维护法律的正确适用，亦维护原告的合法权益。各方当事人双方围绕诉讼请求提交了证据，对各方无异议的证据，予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：1.位于郑州市中原区××院××楼××号房屋权利人为第三人，系第三人于2018年6月21日同郑州元发置业有限公司签订《商品房买卖合同》后购得，合同信息备案摘要显示房屋建筑面积为150.94平方米。2.2019年4月22日，第三人同被告签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给被告，约定用途为生鲜超市，计租面积为151平方米，租赁期限为五年，自2019年4月22日至2024年5月22日。首年租金为126840元，每季度交纳一次，交纳时间为每季度初1日，租金在2021年5月22日开始上浮，在126840元的基础租金上每年（含2021年5月22日-2022年5月22日）上浮8%，租金不含物业、水电费和房屋使用过程中所产生的附带费用。双方约定在合同约定期限内，被告将所租赁房屋进行的转租、分租以及其他经济行为所产生的责任和义务由被告承担，与第三人无关。上述合同签订后，第三人向被告交付了上述房屋。3.2019年8月3日，被告同原告签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋中的120平方米出租给原告，约定用途为链家房地产经济有限公司。租赁期限为五年，自2019年8月3日至2024年8月2日。首年租金为97920元，每季度交纳一次，交纳时间为租金到期前5日，租金在2022年8月3日开始上浮，在97920元的基础租金上每年（含2022年8月3日-2023年8月2日）上浮8%，租金不含物业、水电费和房屋使用过程中所产生的附带费用。上述合同签订后，被告向原告交付了上述房屋。另查明，被告将案涉房屋剩余部分转租给他人经营“黄焖鸡米饭”。4.原告的房租已交至2020年3月8日，2020年3月1日起，原告以受疫情影响为由，同被告协商减免房租事宜，未达成一致意见。2020年3月8日，原告同第三人取得联系得知被告在同原告签订2019年8月3日《房屋租赁合同》时提供的第三人授权委托书系虚假，并得知第三人与被告之间就房屋租金支付存在纠纷。被告向第三人的房租已交至2020年2月底，根据第三人与被告之间的约定，被告应当于2020年3月1日向第三人支付后续3月1日至5月30日的租金。被告于3月1日要求延期一周左右向第三人支付租金，第三人于3月7日再次询问被告后续租金事宜，被告于3月8日向第三人要求减免租金，第三人表示同意减免一个月的30%的租金但被告必须于当日支付。后因被告未能支付，第三人于2020年3月15日对案涉房屋上锁，后房门被撬开，第三人又于3月17日将一辆小型轿车堵在案涉房屋门口，至5月18日开离。5.鉴于疫情对房屋租赁的影响，原告起诉至本院后，本院多次尝试组织各方调解，欲促成各方继续履行合同。原告表示因停止经营时间过长，导致其员工流失而无法继续经营，坚持要求解除合同。经询问，各方均表示同意解除合同，本院于2020年8月14日组织原告腾空房屋后将案涉房屋交付于第三人。6.诉讼中，原告主张的各项损失如下：装修损失92897元、预期收益损失86712.5元、加盟费损失20000元（除上述损失外，原告尚主张要求被告退还押金8160元）。针对原告主张的以上各项损失，本院分析认定如下：针对装修损失，原告提供的其于2019年8月9日同案外人殷晓可签订的《装修装饰工程施工合同》、向殷晓可的转账记录、向刘潇潇转账记录、向大海转账记录、《空调安装收费确认单》、河南泽龙物业服务有限公司发票、北京毫米装饰有限公司发票能够证明原告为案涉房屋装修支付82471元（包括原告所称的“硬装装修款65600元、门头款3196元、软装款4385元、空调埋管2000元、放水费500元、设计费6790元”）；原告主张装修损失中的净水机2260元、安防1500元、58端口6666元款项系其租用或经营所用，不属于装修费用，且原告已经享受了相应的服务，本院不予认定。针对原告主张的逾期收益及加盟费损失，原告提供的证据虽不能证明其该项具体损失数额，但考虑疫情后续影响及案涉房屋锁门数月的事实，本案纠纷会致使原告产生后续经营损失，符合日常生活经验法则，本院予以认定。诉讼中被告认可原告向其交纳押金8160元，本院予以认定。7.针对物业费交纳情况，原告认可未交纳2020年之后的物业费，物业费标准为每月540元。本院认为，各方当事人均同意解除合同，且案涉房屋已经于2020年8月14日交付给第三人，本院确认各方经合意于2020年8月14日解除了相互间的租赁合同法律关系。针对合同解除后各项损失的处理，原被告未按合同约定及时交纳租金是引发本案纠纷的直接原因，第三人长期锁门行为是导致原告无法继续经营的重要原因，故原被告及第三人对本案纠纷所造成的损失均应承担相应责任。比对各自责任大小，原被告二人虽均有违反合同约定未及时交纳租金的行为，但原告系在到期前联系被告商讨租金减免事宜，且在商讨过程中发现被告存在伪造授权委托书的情形以及被告与第三人之间存在纠纷的情形；而被告在其交纳后续租金的期限早于原告的情况下未及时向第三人交纳，最终导致第三人采取锁门措施，故被告的责任应大于原告的责任。第三人的锁门行为虽发生在被告迟延交纳租金之后，但其未充分考虑疫情对原告经营的影响以及锁门将造成各方损失扩大等因素，违反了合同之法定附随义务，亦应承担一定的责任，但考虑其锁门行为发生在被告违约之后，故第三人的责任比例应小于被告的责任。为尽量减少本案纠纷对各方的影响，考虑疫情因素并根据公平原则，本院酌定各方责任负担如下：原告虽存在一定的营业损失，但其提供的证据无法证明具体损失数额，故该部分损失由原告本人负担。针对案涉房屋租金损失，因第三人于2020年3月15日采取了锁门措施致使房屋无法继续使用，后续租金损失由其本人负担；考虑原被告3月15日前所欠租金时间较短且存在疫情原因，为平衡各方利益，亦由第三人负担较为合适。针对原告所主张的装修损失，经庭审查证的数额为82471元，因原告装修时间较短，不再考虑折旧，考虑被告责任较大，原告和第三人已经负担了相应的损失，本院酌定被告负担60%，原告及第三人各负担20%为宜。与此同时，原被告各自向承租人交纳的保证金亦不再相互退还。针对物业费纠纷，因该项费用必然发生，故根据房屋的实际占有使用情况，本院认定2020年1月1日至3月15日的物业费270元由原告直接支付给第三人，之后的物业费由第三人自行负担。考虑原告及第三人互负债务，可相互抵消。抵消后，第三人应向原告支付款项16224.2元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）河南驰尊房地产营销策划有限公司与被告（反诉原告）毛开放因签订2019年8月3日《房屋租赁合同》所形成的租赁合同法律关系、被告（反诉原告）毛开放与第三人王静因签订2019年4月22日《房屋租赁合同》所形成的租赁合同法律关均系自2020年8月14日解除;二、被告（反诉原告）毛开放、第三人王静自本判决生效之日起十日内各向原告（反诉被告）河南驰尊房地产营销策划有限公司支付款项49482.6元、16224.2元;三、驳回原告（反诉被告）河南驰尊房地产营销策划有限公司、被告（反诉原告）毛开放、第三人王静其他诉讼及反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4416.54元、反诉案件受理费2373元，共计6789.54元，由原告（反诉被告）河南驰尊房地产营销策划有限公司、被告（反诉原告）毛开放及第三人王静各负担2263.18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二〇年十月二十八日书记员  聂文静