福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初5985号 原告：谢招治，女，1989年3月29日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：吴永锋，福建尚谋律师事务所律师。 被告：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场(二期)6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告谢招治与被告泉州东海开发有限公司（以下简称“东海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢招治的委托诉讼代理人吴永锋、被告东海公司的委托诉讼代理人林丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢招治向本院提出诉讼请求：1.东海公司整改并恢复案涉小区缺失的地面停车位240个（规划地面车位为360个，目前仅120个），并赔偿谢招治整改期间的损失（每天每个按30元计，每天共计损失为7200元，谢招治主张的损失金额按其所购商品房的建筑面积占案涉小区总建筑面积的比例计算，自2019年7月30日计至东海公司恢复至符合规划要求的360个地面车位之日止，起诉时主张赔偿金额500元）2.确认谢招治与东海公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第一项中“规划的车位、车库：包括人防车位在内，所有权、收益权、处分权等均归出卖人所有”，合同附件十一《补充协议》第八条第14款中“双方的权利义务以合同及补充协议的约定为准。与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画、样板房等仅供参考，凡与合同及本补充协议不一致或相冲突的，均不作为约束双方权利义务的依据”为无效条款；3.东海公司向谢招治支付逾期交房违约金（违约金的计算方式以《商品房买卖合同》第六条约定的1077319元为基数，自2019年7月31日起按日万分之五的标准计至东海公司向谢招治不附加条件的实际交付符合合同约定及法定交付条件的商品房之日止，起诉时仅主张赔偿金额19500元），并确认案涉商品房在交付前的物业管理费及水电费由东海公司承担；4.东海公司承担本案全部的诉讼费用、鉴定费用。诉讼过程中，谢招治增加诉讼请求：确认谢招治与东海公司签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条第6款、第八条第1款、第八条第13款为无效条款。事实和理由：谢招治与东海公司于2018年8月28日签订了《商品房买卖合同》，谢招治向东海公司购买坐落于泉州市丰泽区××街××路××花园××期××商品房，案涉商品房具体房号为9号楼202，面积为82.49平方米，房屋单价为13060元，总价为1077319元。谢招治已依约支付购房款，东海公司截止目前尚不能无附带条件的提供符合法律规定及合同约定的商品房，并且案涉小区及案涉商品房存在大量质量问题、配套不足、宣传不符等问题，同时谢招治应东海公司要求于合同签订时支付的部分预付款未计入购房款进行结算入账也未返还谢招治。合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，……逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”合同第二十二条第（三）款第一项中“包括人防车位在内，所有权、收益权、处分权等均归出卖人所有”；合同附件十一《补充协议》第八条第14款中“双方的权利义务以合同及补充协议的约定为准。与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画、样板房等仅供参考，凡与合同及本补充协议不一致或相冲突的,均不作为约束双方权利义务的依据”，违反法律规定及东海公司免除其责任，为无效条款。合同第十条第二款第三项约定：“规划的车位、车库：2019年7月30日达到政府规划要求。……规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人按照政府相关部门要求整改”。城乡规划主管部门核发的车位为360个地面车位，但东海公司仅设有120个地面车位，严重缩水。合同第十六条第三款约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理”。结合规划图纸及相关材料，小区的骑楼属于小区的共同资源，东海公司私自封闭（未提供符合）作为商铺，侵犯了谢招治的共同共有权。谢招治全面履行了合同义务，但是东海公司严重违约，截止目前尚不能不附带任何条件提供符合合同约定及法律规定的商品房给谢招治，侵害了谢招治的合法权利。 东海公司辩称，一、《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方应恪守。（一）谢招治具备完全民事行为能力，签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律及行政法规的强制性规定的情形，合法有效，双方应恪守。其中，车位归属依据《物权法》第七十四条，可以由当事人约定，东海公司与谢招治在《商品房买卖合同》第二十二条中已经作出了约定。（二）东海公司在与谢招治交易时，对上述内容条款已进行过充分提示说明，并按照买受人的要求进行了相应条款的解释阐释。且根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》中的第八条第十五款也表明，在签署购房合同时，出卖人已对购房合同基本补充协议条款进行了充分提示，并按买受人要求对购房条款进行了详细说明。因此，不存在诉争条款无效的情形。二、车位属于非公摊部分，产权属于东海公司，占用共有部分的车位产权归属于全体业主共有，谢招治无起诉资格。（一）车位属于非公摊部分，产权属于东海公司。根据《物权法》第七十四条【车位、车库的规定】：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，御花园（三期）的停车位均未占用共有的道路或其他场所，《商品房买卖合同》附件三中业主承担的公用部分面积未包括地上停车位，建筑规划区中原本规划用于停车的车位并不算入公摊面积，建设规划中建设停车位部分的车位产权属于东海公司。（二）针对案涉小区车位的诉讼请求，谢招治无起诉资格。《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，在本案中，谢招治诉求一涉及事项显然涉及到全体业主的共同利益，明显符合该条第（七）项有关共有和共同管理权利的其他重大事项的规定，谢招治的诉请事项应当由全体业主共同管理、共同决定。因此，针对案涉小区车位的诉讼请求，谢招治自身无相应的诉讼资格，并不符合《民事诉讼法》的起诉条件，应判决驳回。（三）地面停车位涉及政府拆迁未完成，未将建设用地完全交付东海公司，此情况东海公司与谢招治已有免责约定。如果完全按照建设规划建设停车场，停车场周围存在村民建筑群的基底将与停车场存在8-9米的垂直土层落差，如果下雨或细微地震这些村民建筑将存在建筑倒塌的危险，属于危房不能住人，因此预留了约10米的缓坡保证建筑安全，因该村民建筑群不在建设用地地块的拆迁范围之内，东海公司需进一步等待政府计划，此情况为东海公司所不能掌控。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第四条第三款：“买受人同意，非因出卖人原因导致的规划及设计变更，出卖人不承担任何违约责任”。此拆迁事项东海公司无力掌控，属于非因出卖人原因导致的规划变更，东海公司与谢招治对此情景的责任承担已有约定。（四）现地面停车位已采取临时增补措施。东海公司目前已与丰泽区政府达成协议，政府同意在项目西侧新征一块地（已签署三方《征地合同》及完成土地勘定）供东海公司做临时停车场使用，待将来高坡上的村民建筑群拆迁完毕后，完成规划内的地面停车场建设，此事项《泉州市自然资源和规划局信访事项处理答复意见书》的处理意见也可以印证，对谢招治的权益没有任何影响。（五）谢招治对该诉讼请求项下的损失没有提供相应的证据支持，理应被驳回。三、针对诉求三：涉诉商品房经过竣工验收备案，相应的设施均已按合同约定和法律规定建设完毕，谢招治该项诉求无事实依据。诉争楼盘已于2018年10月8日取得《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，于2018年11月29日取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，于2019年1月29日取得《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证书》，完成整体项目的竣工验收，其中建筑工程、给排水、燃气工程、建筑电气、智能化安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程、室外工程都按标准执行，符合国家强制的要求、标准，并经过建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格。关于供暖项目，在《商品房买卖合同》第四章第十条第一项第三款中已有约定：“根据项目所在地实际情况，该商品房无相关供暖设计，实际也未敷设。”诉争楼盘并经泉州市房地产测绘队测绘，已符合双方合同第九条约定的交付条件。双方合同约定的交付时间为2019年7月30日，而东海公司已于2019年7月25日向谢招治发出《交房及办证通知书》，谢招治已于2019年7月27日收到通知，东海公司没有任何违约，更不存在逾期交房的情形。另外，根据“谁主张谁举证”的原则，谢招治并没有就该主张提供任何证据，理应驳回该诉讼请求。四、不存在虚假宣传一说。谢招治购买的房屋建筑面积，双方在合同中已作了明确约定，为82.49平方米。建设完，经泉州市房地产测绘队测绘，其建筑面积与合同约定面积相符，为82.49平方米。而且，东海公司委托第三方对房屋进行拓展，其实际使用面积多少，谢招治应是一清二楚的。关于房屋面积，东海公司不存在任何虚假宣传。综上所述，请求驳回谢招治全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，谢招治与东海公司签订了合同编号为201807290210的《商品房买卖合同》，约定谢招治向东海公司购买址在泉州市丰泽区××街××路××花园××期××9号楼202的房屋，该商品房单价为每平方米13060元，总价款1077319元，建筑面积共82.49平方米，其中套内建筑面积63平方米，分摊共有建筑面积19.49平方米，并约定该商品房的房产测绘机构为泉州市房地产测绘队。合同第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应于2018年8月28日前支付首期房价款217319元，余款860000元向出卖人指定商业银行或公积金中心申请贷款支付；第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，其中第（二）款第3项约定，规划的车位、车库于2019年7月30日达到政府规划要求，如未达到上述约定条件的，出卖人按照政府相关部门要求整改；第十一条约定，出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人；第十六条第（三）款约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、购配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准；第二十二条第（三）款中约定，双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：包括人防车位在内，所有权、收益权、处分权等均归出卖人所有。合同附件十一为《补充协议》，其中：第三条第6款约定，房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，不影响该商品房的交付，双方应在完成交付后，按法规规定和合同约定处理。买受人不得以此为由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受该商品房，否则，视为因买受人原因未能按时交付。（1）主体结构以外的质量问题（含质量瑕疵）；（2）装修和设备标准与合同约定不一致；（3）小区环境、设备及配套设施不符合《房屋质量保证书》的约定；第八条第1款约定，业主对屋面和外墙面的使用必须符合物业服务公司的管理制度和业主临时管理规约的约定。本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内的公共部分所设广告位的经营权和收益权均归出卖人享有，买受人对此均无异议；第6款约定，出卖人根据本合同约定发出相关文件、通知时，除可采用邮政快递方式送达，亦可采用登报通知方式送达，采用邮政快递方式送达的，送达时间为邮政快递单上注明的投递日期；第13款约定，对本合同第二十八条的补充：本补充协议中对合同所作修改补充，与合同具有同等的法律效力。除非经人民法院判决无效，买受双方均应受本补充协议的约束；第14款约定，双方的权利义务以合同及补充协议的约定为准。与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画、样板房等仅供参考，凡与合同及本补充协议不一致或相冲突的，均不作为约束双方权利义务的依据；第15款约定，在签署购房合同时，出卖人已对购房合同及本补充协议条款进行了充分提示，并按买受人要求对购房合同相应条款进行了详细说明。谢招治与东海公司均在《补充协议》上签名或签章确认。另，合同附件九对前期物业管理进行了约定，并选定泉州东海万誉物业服务有限公司作为前期物业服务企业。合同签订后，谢招治依约支付了全部购房款。 2018年9月30日，诉争房屋所在的项目工程经泉州市公安消防支队消防验收合格；2018年12月27日，泉州市房地产测绘队出具了诉争房屋所在楼栋的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》，其中，诉争房屋的建筑面积为82.49平方米；2019年1月29日，诉争房屋所在的项目工程通过建设工程竣工验收备案。另，诉争房屋所在项目规划审批地面机动车公共停车位360个，现地面车位数量没有完全建设到位。2018年8月1日，东海公司与泉州市东海投资管理有限公司、丰泽区人民政府东海街道办事处签订《泉州市东海片区滩涂区域外经十四路项目延伸段项目用地委托管理协议》，约定东海公司负责项目用地的日常管理，项目用地只能作为道路、绿化、停车等公益性用途，等等。对于苏强生等人向泉州市自然资源和规划局反映“东海十二宴二期出现违法违规建设，地面车位建设不足等问题”，泉州市自然资源和规划局于2019年8月28日作出《信访事项处理答复意见书》，调查核实的情况为：项目建设过程中，因北侧金梅安置小区（尚未拆迁）与十二宴项目高差近十米，为确保未拆迁地块内现有民房安全，暂时在十二宴项目北侧原规划地面车位位置建设了挡土墙，导致地面车位数量没有完全建设到位；处理意见为：开发商已计划再在项目西侧空地上建设临时停车场，日后，随着北侧地块拆迁到位，高边坡安全隐患解除后，开发商将在原规划位置按数量要求建设地面停车场及开展绿化工程。目前，东海公司在项目西侧空地上建设了临时停车场。对于吴炳进信访质疑东海湾十二宴二期项目为何能通过审批，泉州市自然资源和规划局于2019年10月18日作出《信访事项处理答复意见书》，泉州市自然资源和规划局除再次对停车位进行处理意见答复外，同时答复对骑楼的处理意见：对于开发商在主体验收后私自改变原规划审批骑楼的行为，按规定应由城市管理部门依法进行查处，据了解，目前建设单位正就此问题进行整改中。 2019年7月26日，东海公司采用邮政快递方式，按照《商品房买卖合同》中载明的谢招治联系地址，向谢招治发出《交房及办证通知书》，通知谢招治于2019年7月30日至2019年8月9日到交房地点集中办理交房入住手续。2019年9月5日，谢招治在本案中的代理律师吴永锋拍摄了拟办理交房手续交涉过程的视频，视频内容体现业主在找物业公司进行交房时，物业公司工作人员要求业主交纳半年物业费。谢招治在本案中提供一份吴永锋律师于2019年9月9日向东海公司发出的《律师函》，但该函件载明委托人为陈雅媛、黄锡曲、吴安凯、林志清、黄永畅等人，并不包括本案原告谢招治，故无法证明该律师函与本案原告谢招治的关联性。截至本案法庭辩论终结时止，双方当事人尚未实际办理诉争房屋的交房手续。 本院认为，谢招治与东海公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。谢招治主张《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第一项、合同附件十一《补充协议》第三条第6款、第八条第1款、第八条第13款、第八条第14款为无效条款，但即使是格式条款，需具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款才无效。具体而言，首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，即规划车位、车库的归属，遵循私法自治的原则，可由当事人约定归属，故谢招治主张《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第一项的约定无效，本院不予采纳；第二，《补充协议》第三条第6款关于房屋交付的约定，交付的商品房，只要符合居住使用的目的，并不是出卖人所有的违约情形都可以作为买受人拒绝交房的理由，而且，该款约定同时确认双方完成交付后，按法规规定和合同约定处理，即并未免除出卖人的违约责任，也未排除买受人关于违约责任的请求权，故谢招治主张该条款无效，本院不予采纳；第三，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《补充协议》第八条第1款中约定：“本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内的公共部分所设广告位的经营权和收益权均归出卖人享有，买受人对此均无异议”，该约定违反了《中华人民共和国物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定，排除了业主的主要权利，故谢招治主张该条款无效，本院予以部分支持；第四，谢招治诉求中涉及的《补充协议》第八条第13款，经审查，该条款不存在无效的情形；第五，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。由此可见，销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，符合特定条件，才成为要约。《补充协议》第八条第14款中约定：“与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画、样板房等仅供参考，凡与合同及本补充协议不一致或相冲突的，均不作为约束双方权利义务的依据”。可见，双方明确约定销售广告和宣传资料等的性质均为要约邀请，故该款约定属于双方在法律规定允许的范围内的意思自治，谢招治主张该条款无效，本院不予采纳。 既然《补充协议》关于商品房交付的约定有效，诉争商品房是否符合交付条件，应根据合同的约定来确定。东海公司已取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，具备了合同第九条约定的商品房交付条件，故可认定诉争商品房已于2019年1月29日符合交付条件。东海公司于2019年7月26日按照合同约定的送达方式通知谢招治于2019年7月30日至2019年8月9日集中办理交房手续，已履行了通知交房的义务。即使谢招治未收到交房通知，根据合同第十一条约定，则以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。谢招治并未提供证据证明诉争商品房存在可以拒绝接收房屋的严重质量问题，而其所提出的东海公司附条件交房问题，由于泉州东海万誉物业服务有限公司是诉争商品房所在小区的前期物业服务企业，是否先交半年物业费属谢招治与泉州东海万誉物业服务有限公司之间物业服务合同履行的问题，并无法以此证明东海公司要求附条件交房。根据合同第十一条中“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人……”的相关约定，谢招治未按通知时间办理交房手续，可认定东海公司已依约履行交付义务，谢招治请求东海公司支付逾期交房违约金，并要求确认案涉商品房在交付前的物业管理费及水电费由东海公司承担，本院均不予支持。 关于谢招治提出的整改并恢复案涉小区缺失的地面停车位240个的主张，合同第十条第（二）款约定，规划的车位、车库未达到约定条件的，出卖人按照政府相关部门要求整改。由于案涉项目北侧金梅安置小区（尚未拆迁）与本案项目用地存在近十米高差，存在高边坡安全隐患，东海公司在小区原规划地面车位位置建设挡土墙，导致地面车位数量未完全建设到位。泉州市自然资源和规划局对业主就该问题信访的处理意见包含：开发商在项目西侧空地上新增建设临时停车场，以及日后北侧地块拆迁到位、高边坡安全隐患解除后，开发商在原规划位置按数量要求建设地面停车场及开展绿化工程。东海公司现已在项目西侧空地上建设了临时停车场，故可认定其已按照政府相关部门要求进行了现阶段的临时性整改。因此，对于谢招治主张地面停车位整改和赔偿损失的请求，本院不予支持。 因本案中未产生鉴定费用，谢招治诉求东海公司承担鉴定费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认谢招治与泉州东海开发有限公司于2018年8月28日签订的合同编号为201807290210的《商品房买卖合同》中附件十一《补充协议》第八条第1款关于“本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内的公共部分所设广告位的经营权和收益权均归出卖人享有，买受人对此均无异议”的约定无效； 二、驳回谢招治的其他诉讼请求。 案件受理费1512元，减半收取计756元，由谢招治负担706元，泉州东海开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄达婧 二〇二〇年十月十三日 书记员  洪希文 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十四条第二款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。