湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0505民初393号原告：湖北富程祥云生物科技有限公司，统一社会信用代码91420500695114206B,住所地宜昌市猇亭区猇亭大道160号。诉讼代表人：余爱东，湖北富程祥云生物科技有限公司管理人负责人，代理权限为特别授权。被告：宜昌真诚机电有限公司，住所地宜昌市伍家岗区伍临路31号，统一社会信用代码91420500MA48TG3TXK。法定代表人：曾冬梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵祥，湖北新世界律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖北富程祥云生物科技有限公司（以下简称祥云公司）与被告宜昌真诚机电有限公司（以下简称真诚公司）、曾晓惠租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案，依法由审判员邓希桥适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回对曾晓惠的起诉，本院已口头裁定准许，并记入笔录。原告祥云公司的管理人负责人余爱东、被告真诚公司的委托诉讼代理人赵祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥云公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间签订的《4S店租赁合同》已于2020年7月31日起解除；二、判令被告向原告返还宜昌市猇亭区先锋路9号富程物流园内A1-103号4S店及A1-102号车间部分；三、判令被告按276643.62元/年的标准支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的租赁费和占用费（原请求中要求被告支付2019年6月的欠缴租金2353.64元的请求已撤回）。事实和理由：原、被告于2017年7月9日签订《4S店租赁合同》，并于2018年4月26日签订《补充协议》。合同约定：原告将其位于区××物流园内××店××号及××号车间部分出租给被告使用；租期从2017年7月9日至2027年7月8日，租金标准为276643.62元/年，因国家政策调整或甲方规划变更等原因，致使合同无法履行时，双方合同终止履行，不视为违约。合同签订后，原告按约定交付了租赁房屋与场地。原告因多方原因，于2018年6月15进入破产清算程序，并被人民法院裁定宣告破产。2019年12月31日以前的租金被告已付清。2020年7月15日，管理人向被告送达《通知书》，告知被告双方的租赁合同于2020年7月31日解除，并要求被告在合同解除之日起一周内腾退房屋，支付欠付租金。但被告至今未腾退，也未支付欠付租金。故提起诉讼，请依法公断。被告真诚公司辩称：一、原告的第一项诉求系单方违约行为，依法不应支持。原告与被告公司签订房屋租赁合同，双方的合同未到期，虽然该案进入破产程序，其后管理人与第一被告公司达成补充协议，同意双方继续履行该租赁合同，因此原告按照破产法18条规定解除合同违反法律规定。二、因为我方不同意解除合同，因此不存在返还场地。三、双方对2019年的租金已经达成协议并已实际履行，不存在欠付2019年的租金问题。四、我方要求继续履行合同，租金应当扣除疫情期间国家政策要求的减免3-6个月的标准，并扣除合同中2个月优惠条件，这2个月的优惠并不是单方给予的，是双方合同约定的条款，据实计算后被告公司按规定支付相应的租金，但原告必须严格按照合同约定的期间履行。如解除合同，根据合同法以及最高院关于审理租赁房屋的相关司法解释，在合同期限内解除合同，管理人作为违约方，应当赔偿被告公司的装修以及搬运等损失。当事人围绕诉讼请求提交了了以下证据，且已经过当庭举证、质证。双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据，本院综合全案作出认证。本院经审理认定本案事实如下：2017年7月9日，祥云公司（合同甲方）与曾晓惠（合同乙方）签订《4S店租赁合同》，合同约定：祥云公司将其位于宜昌市猇亭区先锋路9号富程物流园内的4S店A1-110号全部及A1-108号车间部分（879.97平方米）出租给被告用于机电设备加工、销售等；租期从2017年7月9日至2027年7月8日，租金标准为306197.98元/年；因国家政策调整或甲方规划变更等原因，致使合同无法履行时，双方合同终止履行，不视为违约。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，祥云公司按约定交付了租赁标的物。2018年4月26日，祥云公司与曾晓惠签订补充协议，约定将租赁标的物变更为位于宜昌市猇亭区先锋路9号富程物流园内的4S店A1-103号全部及A1-102号车间部分（879.97平方米），将年租金变更为276643.62元，将租期变更为从2017年7月9日至2027年7月8日止。补充协议签订后，祥云公司按约定将变更后的租赁标的物交付给了真诚公司，真诚公司此后一直租用变更后的租赁标的物从事经营。曾晓惠系真诚公司监事。曾晓惠从祥云公司处租赁的房屋实际用于真诚公司经营。本案审理中，真诚公司当庭认可曾晓惠系代表真诚公司与祥云公司签订前述租赁合同与补充协议。2018年6月15日，本院裁定受理祥云公司破产清算申请。2018年6月22日，本院指定湖北演绎律师事务所担任祥云公司破产管理人。在本院受理祥云公司破产申请之日起二个月内，原告破产管理人未就原、被告之间的《4S店租赁合同》解除或者继续履行通知真诚公司。2018年9月6日，本院裁定宣告祥云公司破产。2019年8月15日，祥云公司破产管理人（协议甲方）与被告真诚公司（协议乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：一、双方确认在甲方对破产财产变价之前，双方仍按原房屋租赁合同执行；二、乙方在承租期间须确保安全文明生产和经营；三、双方确认乙方本次交付租金的期间为2019年7月1日至2019年12月31日，金额为138321.81元。2019年8月15日，被告按协议向祥云公司破产管理人支付租金138321.81元。因祥云公司破产财产即将拍卖，祥云公司破产管理人于2020年7月15日向被告发出书面《通知书》，通知主要内容为：原告的破产财产即将进行第三次公开拍卖；依破产法18条的规定，管理人决定于2020年7月31日起解除双方没有履行完毕的租赁合同，被告应自合同解除之日起一周内腾退租赁房屋或场地；被告租金已付至2019年12月31日，若被告按时腾退且按标准交纳2020年1月至7月租金的，管理人同意免租二个月，否则不予减免。2020年8月26日，祥云公司破产管理人委托拍卖机构在报纸上刊登了祥云公司破产拍卖公告。因被告未腾退房屋且未支付2020年以来的租金和占用费，原告即提起诉讼。2020年9月10日，祥云公司破产财产被整体拍卖。认定以上事实的依据有：祥云公司提交的《货场租赁合同》、（2018）鄂0505破申1号民事裁定书、（2018）鄂0505破申1号决定书、收据、《协议书》、发票、《通知书》；双方与本院认定事实一致的当事人陈述。本院认为：祥云公司的破产管理人在本院受理祥云公司破产申请后二个月内，未就尚未履行完毕的租赁合同作出解除或继续履行的决定并通知承租人，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同…”的规定，祥云公司与真诚公司之间的《4S店租赁合同》依法应视为已经解除，解除时间为2018年8月15日。此后，真诚公司继续使用租赁物，祥云公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。祥云公司与真诚公司虽于2019年8月15日签订《协议书》，且约定继续执行原合同至原告破产财产变价之前止，由于“原告破产财产变价之前”的约定并不明确，故并未改变双方以原合同为基础的不定期租赁关系。由于双方之间的租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，祥云公司作为租赁合同的一方当事人，可随时解除合同。本案中，祥云公司管理人于2020年7月15日向真诚公司发出了书面《通知书》，告知双方间租赁合同自2020年7月31日起解除，虽然其对解除合同所援用的法律依据有误解，但其解除合同意思表示明确，符合合同法关于不定期租赁合同解除的法定程序，已产生合同解除的法律效力。真诚公司关于合同解除无效、合同应继续履行的意见，本院不予采纳。故双方之间的不定期租赁合同已于2020年7月31日解除。合同解除后，承租人应当腾退租赁房屋，且应按约定租金标准向出租人支付自合同解除之日至其实际腾退租赁房屋之日止的占用费。真诚公司未支付2020年1月至7月的租金，应按约定标准支付。被告所提出的因合同解除导致的损失问题，因其未提出反诉，本案中本院不予审理。综上理由，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告湖北富程祥云生物科技有限公司与被告宜昌真诚机电有限公司之间的不定期《4S店租赁合同》于2020年7月31日解除。二、被告宜昌真诚机电有限公司于本判决生效后三日内腾空从原告处租赁的4S店A1-103号及A1-102号车间部分，并将租赁房屋交还给本诉原告。三、本案被告宜昌真诚机电有限公司于本判决生效后三日内按276643.62元/年的标准向本诉原告支付自2020年1月1日起至本诉被告实际腾退租赁车间之日止的租金和占用费。四、驳回反诉原告宜昌真诚机电有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2206元，由被告宜昌真诚机电有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  邓希桥二〇二〇年十月十九日书记员  严雪丹