贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0326民初2103号原告：遵义务星房地产开发有限责任公司，住所务川自治县务星鑫港9号楼一层－103.104号，统一社会信用代码915203027613877991。法定代表人：余代荣，董事长。委托诉讼代理人：陈明武，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴勇飞，贵州子尹律师事务所实习律师。被告：贵州省华联玛客超市有限公司，住所贵州省铜仁市碧江区开发区智慧产业园4号楼3楼，统一社会信用代码91520602683956609P。法定代表人：唐新发，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师。原告遵义务星房地产开发有限责任公司（以下简称务星房开公司）与被告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告务星房开公司的委托诉讼代理人陈明武、吴勇飞、被告华联公司的委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告务星房开公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的《商业用房租用合同》、《租赁合同补充协议》；2、判决被告向原告支付实际发生的租赁费用297万元（截止至2020年6月1日），后期的租赁费直至被告将租赁房屋移交给原告为止；3、判决原告不予退还被告交纳的保证金50万元；4、判决被告支付原告违约金100万元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年5月23日，被告与原告签订《商业用房租用合同》，由被告（乙方）租赁原告（甲方）位于务川自治县经营“上海华联超市”。《商业用房租用合同》约定乙方租赁甲方商铺按15元／月／㎡支付租金，每六个月支付一次，每次租期届满前3个月支付下一租期租金，其租赁期限至2030年6月29日结束。2016年12月19日，原、被告就商铺租赁事宜签订了《租赁合同补充协议》，约定增加1500㎡经营商铺，原4000㎡商铺免租期4年（即2017年6月1日至2021年6月1日），新增1500㎡商铺免租期3年（即2017年6月1日至2020年6月1日）。2017年6月1日，被告进场经营“上海华联超市”，原告按照合同约定对被告租赁商铺免租，截止2020年6月1日，累计免收租金为297万元。2020年5月13日，被告向原告送达了《关于“解除商业用房租用合同”的告知函》，其明确表示不再继续履行双方签订的《商业用房租用合同》，原告收到被告函件当日向被告出具了《对贵州省租用合同”的回函》，明确表示租赁合同未到期，单方撤场应承担违约责任。但被告仍于2020年5月25日撤离经营场地，至今未办理移交手续，经营场地未移交给原告。原告认为，双方签订的《商业用房租用合同》、《租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，作为长期租赁的条件，原告才答应了免租期限，现被告无视合同约定，单方面撤场的行为，已构成严重违约，根据公平原则，被告租赁了原告的房屋进行经营，理应支付相应的租金，并按约定承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，故原告依法起诉，请求人民法院支持原告的诉请。被告华联公司辩称，1、原、被告签订《商业用房租用合同》、《租赁合同补充协议》属实，2020年我公司向原告发出了解除租赁合同的告知函，并与原告就解除合同一事多次进行磋商，期间双方未达成一致意见，现已无继续合作的可能，故我方同意调解合同。2、原告主张的违约金及保证金不予退还无事实根据。我公司并不存在单方解除合同的违约行为，反之，在履行商铺租赁合同时，原告却严重违约，并没有按合同履行义务，原告出租给我公司的租赁房屋环境设备设施不健全，诸多商用电梯等设备均处于无法使用状态，与洽谈签订租赁合同时原告描述的营商环境存在很大差距，导致我公司损失惨重，从开业至今一直处于严重亏损状态。此外，我公司交纳的保证金，其作用一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿，以及担保承租人不拖欠租赁期间应由承租人承担的水电费、租赁费物业管理费等费用；二是促使承租人及时履行租金给付义务。因此，该保证金具有担保和违约金的双重功能，在房屋租赁合同存在违约责任条款时，保证金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金及其他应付费用的担保。本案中，我公司不存在欠付租金等相关费用的违约情形，因此，原告应将保证金全额退还。3、我公司单方面解释合同有事实根据，并没有构成违约。根据租赁合同第六条第四款的规定，若承租人出现企业亏损过大或产业转型需要，经商议出租人同意后，可以转租他人；也可以解释租赁合同。除出租人收取承租人已实现租赁合同期限的租金外，承租人不承担其他任何费用。根据该条规定，现我公司在务川已出现经营严重亏损，故我公司依约享有解除权，其行使合同解除权约定的条件已成就，没有构成违约。综上，我公司严格履行合同约定的义务，并没有违约行为。本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，原告务星房开公司（出租方、甲方）与被告华联公司（承租方、乙方）签订《商业用房租用合同》，合同约定甲方将位于务川县方，出租房屋面积为4000㎡，用途为综合超市，租赁期限共15年（即自2015年6月30日至2030年6月29日），其中免租期3年，免租期从乙方开业之日之日算起（乙方承诺于2016年1月1日前商场开业），租金标准为15元／月／平方，并约定了租金交付方式及递增方式、房屋交付时间及交付条件、双方的权利、义务等，其中该合同第三条“租金及其它”第8项约定：本合同签订后，乙方在10个工作日之内付给甲方叁拾万元人民币为合同定金，在免租期结束后将自然转付为首年的租金冲减。第九条“违约”第3项约定：乙方与甲方签订租赁合同后，乙方无正当理由单方面解除合同，乙方已交保证金不予退还，并另外赔偿甲方人民币100万元，不再承担其它任何责任。2016年12月19日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同补充协议》，此补充协议约定：1、增加经营面积1500㎡；2、本协议签订后，乙方在五个工作日内给付甲方贰拾万元人民币作为合同定金，在免租期结束后将自然转付为首年的租金冲减；3、租赁期限共15年，甲方从2017年2月15日起将出租房屋交付使用，其租期从乙方拟定的开业之日起计算；4、免租期3年，免租期从乙方开业之日算起（乙方承诺于2017年6月1日前商场开业），免租期内发生的水、电等费用由乙方自行负责；5、甲乙双方在2015年5月23日所签订的《商业用房租用合同》中租赁4000㎡物业追加一年免租期，共计4年免租期，免租期从乙方开业之日算起（乙方承诺于2017年6月1日前商场开业）；6、公共电梯电费全场商户按面积分摊缴纳……；7、其余条款按主合同执行。2017年2月15日，案涉合同中5500㎡租赁房屋交付被告，之后被告的综合超市按补充协议约定的期间开业经营。2020年4月11日，被告作出《关于“解除商业用房租用合同”的告知函》，并于2020年5月13日送达原告，此告知函中说明因该营商环境一直以来没有多少商户入驻，环境设备设施不健全，诸多商用电梯等设备都处于无法使用状态，与洽谈签订商业用房租用合同时原告描述的营商环境存在很大的差距，直接导致该店没有多少客流，销售无法提升，超市的营业状态开业至今处于严重亏损，并因租赁部分场地涉及司法执行，故被告决定于2020年5月31日前将该租赁房屋交付原告。原告方回复意见为租赁合同未到期，被告单方撤场，应承担违约责任，请按合同约定履行相关违约责任。在双方未能协商一致的情况下，被告于2020年5月25日将经营的超市撤离经营场地。庭审中，经法庭询问，被告确认已按合同约定向原告交纳的合同定金（保证金）50万元。本院认为，对原告务星房开公司提出的第1项诉讼请求，被告华联公司同意解除，其不违反法律规定，本院予以支持。对被告在双方未成达成一致意见的情况即撤离案涉经营场地，被告是否应承担违约责任的争议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以单方解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”关于合同法定解除的情形的规定，结合被告致函原告《关于“解除商业用房租用合同”的告知函》中提出的解除租赁合同的理由，被告提出的终止履行租赁合同的主要理由为营商环境差客流量少，导致营业严重亏损，此理由不属法定解除的情形，而是因市场或环境导致被告应承担商业风险，对被告提出的其他理由，其事实即使部分或者全部属实，原告也不存在根本违约导致不能实现被告的合同目的，况且审理中被告也未提供证据证明其超市经营的亏损状况，在免租期内其超市经营近三年的情况下，被告在与原告未达成解除租赁合同协议的情况下即擅自撤场，其行为已构成违约，对造成原告的损失，被告依法应承担违约责任。根据原、被告在案涉《商业用房租用合同》第九条“违约”第3项的约定，被告已交付给原告的定金（保证金）不予退还，并另外赔偿原告人民币100万元，不再承担其它任何责任，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法具有法律效力，被告对其违约导致合同解除应依此承担150万元的违约赔偿责任，扣除被告依合同已交付的原告的50万元，被告尚应支付原告违约金100万元，其中被告依合同约定交付给原告50万元的性质，原、被告在合同的不同条款中分别为“定金”或“保证金”，并且也未约定定金罚则的适用情形，未对此50万元的性质明确介定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，因此，被告交付的50万元具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，此50万元就是被告对原告违约的担保，因此，应视为属于双方约定的违约金的性质。对原告提出的第2项诉讼请求，因原、被告在合同中已明确对被告违约解除合同的违约责任进行了约定，故对此项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、解除原告遵义务星房地产开发有限责任公司与被告贵州省华联玛客超市有限公司签订的《商业用房租用合同》、《租赁合同补充协议》；二、被告贵州省华联玛客超市有限公司于本判决生效后十五日内支付原告遵义务星房地产开发有限责任公司违约金100万元；三、驳回原告遵义务星房地产开发有限责任公司的第二项诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38560元，由原告遵义务星房地产开发有限公司负担20260元，贵州省华联玛客超市有限公司负担18300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  向志成人民陪审员  申修堂人民陪审员  吴定国二〇二〇年十月二十二日书 记 员  刘妮娜