上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28060号原告(反诉被告)：茅慧，女，1972年2月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶小康，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：田绍民，男，1983年12月14日出生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)茅慧与被告(反诉原告)田绍民定金合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序审理。被告(反诉原告)田绍民于答辩期内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2020年9月7日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人叶小康，被告(反诉原告)田绍民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)茅慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2019年5月1日签订的《不动产买卖(居间)合同》；2.请求人民法院判令被告向原告赔偿房屋差价损失人民币(币种下同)180,000元；3.请求人民法院判令被告向原告赔偿律师费损失18,000元；4.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告(反诉被告)茅慧明确第一项诉讼请求为解除原、被告于2019年5月1日签订的《不动产买卖(居间)合同》中的权利义务，并表示房屋差价损失为28万元，扣除被告已支付的定金10万元后，要求被告再行支付18万元。事实与理由：2019年5月1日，原告(卖方)茅慧与被告(买方)田绍民通过案外人上海某X房地产经纪有限公司(以下简称某X公司)居间介绍,签订了一份《不动产买卖(居间)合同》，约定原告同意将其名下位于上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道28号1601室以及37号地下1层车位16室的产权出售给被告。原、被告双方在《买卖合同》中还具体约定了：1、标的房屋总价款为468万元；2、价款支付方式为，第一期首期交易款(同时也是定金)10万元于《买卖合同》签订当日支付，第二期交易款于办妥网签当日支付，第三期交易款于办妥产权过户手续后，由甲方申请的贷款银行支付，第四期交易款于交付不动产之日支付。3、网签时间为2019年7月31日，若一方违约，违约方应当承担争议解决过程中所产生的鉴定费、评估费、交通费、律师费等费用。《买卖合同》签订当日，被告向原告支付了10万元的购房定金，双方等待2019年7月31日时再进行网签手续，原告在此期间一直恪守合同约定，拒绝了多位其他有意向的买家。可直到2019年7月25日时，被告向原告以发送手机短信的形式明确告知自已将不会继续履行《买卖合同》，更不会在2019年7月31日与原告进行网签手续。在2019年7月30日，被告再次表明其不会按照《买卖合同》的约定继续履行合同。到了2019年7月31号，因被告违约，导致原告无法在《买卖合同》约定的时间内进行网签。由于上海市闵行区莘松路958弄地段因市场行情等因素，其房价在7、8月份开始持续下跌，原告为了防止损失的进一步扩大，在确定了被告根本违约以后，原告于2019年8月4日将标的房屋以440万元的价格，另某售给了案外人杨某。为此，因被告的违约行为，导致原告遭受了28万元的房屋差价损失，故原告以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)田绍民辩称，同意解除《不动产买卖(居间)合同》中双方的权利义务，但认为系因茅慧的违约才导致双方合同的解除。依据双方于2019年7月31日的协商，约定于8月4日至中介处进行协商。当日其前往协商，提出了房屋存在高额抵押及入学学籍资格的问题，双方未能协商一致。于是其提出如果同意退还定金则双方解约，如果不愿意退还定金则其继续购买。而茅慧则提出没收定金，因中介方草拟的解约协议中要扣除中介费，当日三方并未谈妥，故未能签订解约协议。此后茅慧于8月4日当日就将房屋另售他人，系茅慧违约，故其不应承担违约责任。被告(反诉原告)田绍民向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年5月1日签订的不动产买卖居间合同中的权利义务；2.判令原告向被告双倍返还定金20万；3.本案诉讼费由原告负担。事实与理由：2019年5月1日，茅慧与田绍民经过某X公司居间介绍，签订了《不动产买卖(居间)合同》，茅慧同意将其名下位于上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道28号1601室以及37号地下1层车位16室的产权出售给田绍民。双方于合同中还约定，标的房屋总价款为468万元，第一期交易款(同时也是定金)10万元于《买卖合同》签订当日支付，网签时间为2019年7月31日。卖方违约则退还双倍定金给买方，买方违约，卖方从没收的定金中支付总房价款的1%给居间方。双方对合同的履行条件协商，该房产不影响田绍民的小孩2019年9月份入学对口的上海师范大学康城实验学校，茅慧需积极配合解决相关问题，茅慧在网签前偿还请所有抵押贷款，不影响网签交易。上述合同签订当日，田绍民向茅慧支付了购房定金10万元。2019年5月27日，某X公司向田绍民出示了该房屋的产权登记信息，发现房屋上存在523万元的银行抵押债权，金额已经高于房产交易价格468万元。2019年6月3日，某X公司向田绍民提供了茅慧的征信报告，发现该房产有330万元银行抵押，但无法获知茅慧是否存在其他民间借贷。咨询相关法律部门告知该房产如果有523万元抵押债权，存在民间借贷被查封的风险。2019年6月4日，田绍民到学校提交相关入学资料，在校招生办主任明确表示该房产已有小孩在本校上学，而且入学时间间隔不满5年，田绍民小孩无法在该校入学。随后田绍民致电闵行区教育局小学招生办，对方明确答复该校要求满足五年一户对口入学。2019年7月31日，茅慧同意延期到2019年8月4日进行协商，双方约定该日到某X公司进行三方协商买卖事宜。当日茅慧在中介门店拒绝协商摔门离开。协商当日没有得到任何协商结果，田绍民还具有购买该房产的权利。2019年8月4日，茅慧在该买卖合同未解约、田绍民不知情的情况下，私自将买卖合同标的房屋转让给了案外人杨某，茅慧构成了违约事实。茅慧的诉状中主观故意曲解，歪曲事实。田绍民从未表述过不再购买房屋，2019年7月25日沟通表达的意思是不敢买，希望茅慧退还定金，并无直接表达不再继续交易。2019年7月30日沟通表达的意思是如果茅慧找到了新的买家，田绍民可以随时去解约(前提是退还定金)，并且也明确表达了还不敢做决定。且茅慧也无法证明440万元系该房屋最终交易总价，事实上7、8月房屋价格上涨，田绍民并没有放弃继续交易。综上，买卖合同的标的物存在两大严重瑕疵，同时茅慧在2019年8月4日约定协商当日拒绝协商同时将该标的物在田绍民不知情的情况下转卖给他人，构成了违约事实，导致田绍民的孩子在2019年9月无法入学，期间房屋价格大幅上涨，给田绍民造成了重大损失，故起诉要求双倍返还定金。针对反诉，原告(反诉被告)茅慧辩称，同意解除买卖合同中双方的权利义务，但认为本诉起诉之日即为解除之日，但不同意第二、三项诉讼请求。因田绍民在网签日前已经明确告知不会购买系争房屋，且事实上网签当日后也确实未能购买系争房屋，田绍民提出的不购买房屋理由并无依据。系因田绍民根本违约，茅慧有权没收定金。经审理查明，茅慧原为上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾路XXX号XXX室、XXX号地下1层车位16室的产权人。2017年1月16日，茅慧与上海浦xx通村镇银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》一份，约定最高融资限额为523万元，期间为自2017年1月16日起至2020年1月15日止，并以上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾路XXX号XXX室、XXX号地下1层车位16室抵押。此后于上述房屋上办理了抵押登记。2019年5月1日，被告田绍民(要约人、买方、甲方)与原告某X公司(乙方)签订《不动产买卖(居间)合同》一份，约定：要约人田绍民愿意委托某X公司居间购买茅慧所有的坐落于上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾路XXX号XXX室不动产，该不动产建筑面积为163.92平方米(其中房屋面积131.73平方米加37号地下一层车位16室)；该不动产的现状为无租赁关系，有抵押设定；甲方同意的成交价为468万元(此房价为卖方净到手价)；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字同意甲方之购买要约时，甲方委托乙方向买方支付首期交易款10万元(该款项的性质同时为定金)；办妥网签手续后当日内，甲方向卖方支付第二期交易款318万元；办妥产权过户手续后，由甲方申请贷款银行向卖方支付第三期交易款140万元；卖方向甲方交付不动产时，甲方向卖方支付剩余交易价款1万元；甲方于签订本合同时须给付乙方10万元作为出价意向金，并同意待卖方接受甲方在本合同中所提之“购买邀约”，并在本合同之“不动产出售承诺书”上签字时，双方买卖不动产之主合同即告成立，甲方授权乙方代表甲方将前述出价意向金即时转交给卖方。卖方收到该款项时，该款项的法律性质自动转为甲方向卖方支付的第一期交易款，同时也是定金，此时双方将遵循“定金罚则”；为满足本市不动产交易过户之行政管理的形式要求，甲方同意于卖方签订本合同之“不动产出售承诺书”后至2019年7月31日前与卖方共同办理“网签示范合同”手续；甲方同意于双方办妥“网签示范合同”手续后的合理时间内(具体时间节点由双方在办理“网签手续”时补充约定)，共同至不动产所在地的不动产登记事务管理中心办理产权交易过户手续；不动产交付期限为款清后3日内，不动产交付以交钥匙为标志；此房价随房赠送水、电、煤(若有)有线电视初装费、房屋维修基金及已付开发商费用随房赠送，固定装修保持现状(含灯、淋、厨、卫、浴、空调为固定装修)；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字后，甲方向乙方支付居间报酬的条件成就，报酬金额为本合同约定的不动产成交价之1%，报酬支付时间为本合同约定的双方办理“网签示范合同”手续之日。居间报酬条件成就后，本合同非因乙方原因而无法继续履行的，甲方仍应按本合同约定向乙方支付居间报酬；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字后，甲方违反本合同约定，导致本合同无法继续履行的，卖方有权没收甲方通过乙方转交的购买定金，并有权将该不动产另售他人，卖方违反本合同约定，导致本合同无法继续履行的，卖方应当向甲方双倍返还定金，对此甲方同意支付总价1%给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用；该房屋内若有户口，过户前迁出，卖方承诺该房屋产权证日期满五年且为上海唯一一套生活住房；卖方配合提供交易过程所需材料，买方(甲方)配合提供具有上海购房资格的材料；买方承诺网签当日甲方支付的房款用于卖方偿还银行抵押贷款，此款项为专款专用，不得用于其他途径，并于当日结清所有贷款金额，否则视为卖方违约等。该合同底部还附有《不动产出售承诺书》，约定：卖方已收到并知悉不动产买卖(居间)合同中甲方提出的意愿购买本人名下不动产之全部书面“要约”内容，并且同意接受甲方提出的全部书面“要约”内容，使卖方与甲方关于买卖不动产之主合同得以成立；卖方同意收取甲方委托乙方转交之出价意向金，并且同意收取之出价意向金的性质立即转为首期交易款、定金。卖方同意甲方提出的关于办理“网签示范合同”手续的期限范围，即为2019年7月31日之前，“网签”的具体时间地点授权乙方在该期限内另某制定通知；卖方与乙方居间关系成立，居间报酬支付条件已经成就，报酬金额为本合同约定的不动产成交价之1%，报酬支付时间为本合同约定的双方办理“网签示范合同”手续之日。居间报酬条件成就后，本合同非因乙方原因而无法继续履行的，卖方仍应按本合同约定向乙方支付居间报酬。卖方同意，若因甲方违约而没收甲方定金时，卖方同意支付总价1%给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用等。茅慧于该《不动产出售承诺书》上签字。上述合同签订时，茅慧尚欠上海浦xx通村镇银行股份有限公司欠款本金金额约为330万元。该《不动产买卖(居间)合同》签订当日，被告田绍民向茅慧支付10万元，茅慧出具《定金收条》，载明：今收到田绍民购买上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道28号1601室房屋定金10万元。2019年6月3日，某X公司工作人员将茅慧的征信报告及抵押贷款额度资料通过微信发送给田绍民。2019年7月25日，田绍民向茅慧发送短信表示，因为小孩上学的事，这个房子不敢买了，招生办很明确康城学校不满五年不行，询问茅慧能否退还一部分定金。茅慧回复表示，已经等了田绍民三个月，错过了2个要签约的买家，因为田绍民违约无法退还定金。并且表示还有几天才到期限，希望双方可以继续交易。对于学区田绍民应该明白，插班生本来也要排队的，现在连房屋产权证都没有取得，希望田绍民可以陈述不购买房屋的真实原因。田绍民表示做不到冒这个风险。后茅慧回复表示，与田绍民分析过得失，插班生也是根据房产证时间排队的，关于这一点田绍民自己亲自问过。田绍民计划上民办初中的，小学就剩下4、5年级了，时间较短，田绍民可自行克服也可放大这个点。如果田绍民坚持认为存在风险，在计划孩子三年级后转学就已经存在风险了，这是田绍民自行选择的。2019年7月30日，田绍民向茅慧发送短信表示，中介一直在催促，能否先行不解约，由茅慧先行找买家，其想办法解决小孩上学问题。如果茅慧提前找到了买家，田绍民配合随时解约，如果田绍民解决小孩上学的问题，双方继续交易。茅慧回复表示，按照双方合同，过了7月31日不能正常交易，定金不予退还。希望田绍民解决问题，尽早完成交易。此后向田绍民表示，经与中介联系，约田绍民于次日至中介处解决。田绍民回复表示次日无法过去。此后双方协商于8月4日上午10点共同至中介处。2019年8月4日，茅慧、田绍民共同至某X公司协商，当日三方未能签署书面协议。此后，茅慧与案外人另某签订《不动产买卖(居间)合同》，将房屋另售他人。2020年4月12日，茅慧签订《委托代理合同》并支付律师费，后以讼称事由诉至本院。另查明，2019年12月，某X公司分别起诉茅慧及田绍民至本院，请求判令茅慧支付佣金4.68万元及律师费；请求判令田绍民支付佣金5万元及律师费。本院审理后，于2020年3月27日作出(2019)沪0112民初47521号民事判决，驳回了某X公司对茅慧的全部诉讼请求；于2020年3月27日作出(2019)沪0112民初47514号民事判决，驳回了某X公司对田绍民的全部诉讼请求。还查明，田绍民在(2019)沪0112民初47514号案件审理过程中，于2020年3月23日的庭审中向本院表述到，2019年8月4日，茅慧与田绍民双方曾到某X公司处协商解约，当时某X公司草拟的解约协议中，需茅慧支付46,800居间费用，而田绍民支付的定金10万元没收后无需要再支付其他费用，但是茅慧未予同意，故三方未能签约。其认为同意与茅慧解约，定金没收后与田绍民无关，佣金田绍民无需再支付。上述事实，由茅慧提交的《不动产买卖(居间)合同》、短信聊天记录、《委托代理合同》及发票、《房地产买卖(含居间)合同》、银行对账单、(2019)沪0112民初47514号民事判决书、《个人借款合同》、《最高额抵押合同》及《抵押财产清单》、公证书、收贷收息凭证，由田绍民提交的《不动产买卖(居间)合同》、定金收据、《房地产买卖(含居间)合同》、银行对账单、上海市不动产登记簿、微信聊天记录、短信聊天记录，由本院调取的(2019)沪0112民初47514号案件庭审笔录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，茅慧与田绍民经某X公司居间斡旋签订了抬头为《不动产买卖(居间)合同》(后附《不动产出售承诺书》)的协议，其中该《房地产买卖合同》中约定了部分房屋买卖的交易条件，但也约定了佣金支付方式及买卖双方对某X公司应承担的违约责任。《不动产买卖(居间)合同》(后附《不动产出售承诺书》)系茅慧、田绍民及某X公司真实意思表示，于法不悖，属合法有效，三方当事人均应按约履行各自义务。关于茅慧及田绍民于合同中是否已达成买卖合同关系？本院认为，首先，三方商定的合同中约定了房屋出售价格、房款支付方式及房屋交付时间，但对于过户时间该项房屋交易的重要内容却未予约定。对此，茅慧及田绍民在他案审理过程中，均认为双方签订该《不动产买卖(居间)合同》后仍对交易进行协商，于2019年7月31日前签订《上海市房地产买卖合同》时再行明确相应交易的条件。其次，本案《不动产买卖(居间)合同》中的违约责任约定处，明确了茅慧及田绍民应承担之定金罚则，田绍民支付的10万元亦为购房定金。从茅慧与田绍民的签约内容、付款性质、协商过程及履约情况来看，签订《不动产买卖(居间)合同》时双方对于交易过户的时间及违约责任等交易条件还需进一步协商确定，双方间系就房屋买卖达成了定金合同关系。田绍民支付的10万元定金系订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即茅慧、田绍民双方均应在约定的期限之前就涉案房屋的交易进行积极协商，以促成房屋买卖合同的达成，否则违约方承担责任。现本案争议的焦点为未能签订买卖合同的责任在谁？违约方应承担的违约责任该如何计算？关于争议焦点一，田绍民表示因抵押金额过高存在风险，未能按约保证入学资格导致双方协商未果后，茅慧另某出售房屋导致无法继续履行，合同解除责任在茅慧。本院认为，关于系争房屋上设立的抵押，签订《不动产买卖(居间)合同》时即予以告知，双方并特别约定：“买方承诺网签当日甲方支付的房款用于卖方偿还银行抵押贷款，此款项为专款专用，不得用于其他途径，并于当日结清所有贷款金额，否则视为卖方违约”，茅慧已对其还款涤除抵押做出承诺并愿意承担相应之违约责任。此后，某X公司工作人员并将茅慧征信报告及欠款金额告知田绍民，田绍民也未提出异议。双方约定的田绍民应付之首付款足以用于清偿欠款涤除抵押，茅慧并未隐瞒信息也未就抵押涤除事宜予以违约。关于田绍民主张的入学问题，双方于合同中并未约定茅慧对入学年限及入学资格的保证。田绍民于本案庭审中陈述，询问过茅慧子女读书事宜，也在购买房屋前核实过招生事宜，并经与招生办老师核实，表示插班生不影响。即田绍民在核实入学信息及房屋具体情况后，才予以决定签约，对此茅慧未予隐瞒且并未违约。此后田绍民表示其提交资料时，招生办老师表示房屋对应的学籍为5年一户，在无法保证入学的情况下故与茅慧协商。对于相应入学不能均系田绍民个人陈述，并未能向本院提交证据予以证明。即使田绍民陈述属实，从其陈述的内容来看，系自身对于入学资格的信息偏差而导致，对此茅慧并未违约。且从他案查明的事实来看，田绍民已明确提出解约并同意没收定金，系因对佣金负担产生争议，故未能签订三方解约协议。田绍民并在庭审中自认同意与茅慧解约，定金予以没收后佣金与其无关，即因田绍民违约导致双方未能签订买卖合同，应由其承担相应之违约责任，故田绍民请求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。又茅慧于2020年9月7日庭审中明确要求解除《不动产买卖(居间)合同》中与田绍民的权利义务，田绍民当庭亦要求解除，故本院确认茅慧与田绍民就《不动产买卖(居间)合同》中的权利义务于2020年9月7日解除。关于争议焦点二，茅慧认为因田绍民违约导致房屋出售价格降低了28万元，且产生了律师费损失，故定金10万元没收后田绍民还应承担超出部分的损失198,000元。本院认为，从签约过程来看，双方协商未果后茅慧当天即签约，在此之前已与案外人进行磋商，并未造成损失的扩大。房屋交易价格的确定，系由买卖双方在市场价格的基础上结合双方自身情况协商而达成，为买卖双方合意之结果，受到较多因素的影响。茅慧所述的另某出售价格也系其与案外人协商达成，并非由田绍民的违约而直接导致。且三方于2019年8月4日的协商过程中，就定金的没收已初步达成一致，田绍民支付的定金已可弥补茅慧的损失，故茅慧要求田绍民赔偿房屋差价损失18万元的诉讼请求，本院不予支持。关于茅慧主张的律师费18,000元，本院认为，在田绍民明确定金予以没收的情况下，茅慧仍然提起本案诉讼，要求另某赔偿，在本院未予支持的情况下，引发本案的诉讼成本应由茅慧自行负担，该诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条、第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)茅慧与被告(反诉原告)田绍民就《不动产买卖(居间)合同》中双方的权利义务于2020年9月7日解除；二、被告(反诉原告)田绍民支付的定金10万元，原告(反诉被告)茅慧不予返还；三、驳回原告(反诉被告)茅慧的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)田绍民的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2,905元，由原告(反诉被告)茅慧负担1,930.17元，由被告(反诉原告)田绍民负担974.83元；反诉案件受理费减半收取计2,150元，由被告(反诉原告)田绍民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年十月十六日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。