广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初1852号原告：广东广物东本汽车贸易有限公司，住所地广州市天河区吉山莲塘路8号1栋101。法定代表人：黄晓文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧仁山，广东红棉律师事务所律师。被告：周锦升，男，1972年11月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：周锦泽，男，1965年8月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：周铿龙，男，1992年7月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：劳艳萍，女，1973年7月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：黄秀华，女，1969年10月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告广东广物东本汽车贸易有限公司（以下简称“东本公司”）与被告周锦升、周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告东本公司的委托诉讼代理人张志武、被告周锦泽到庭参加诉讼。被告周锦升、周铿龙、劳艳萍、黄秀华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。东本公司向本院提出诉讼请求：1.周锦升向东本公司支付押金、首期保证金、赔偿金52万元；2.周锦升向东本公司支付250万元保证金（违约金）；3.周锦升向东本公司支付违约金、赔偿金利息，自2018年12月6日起以违约金、赔偿金总额330万元按年利率24%计算，暂计至2020年1月5日为858000元；4.周锦升向东本公司支付律师费（前期5000元，后期按判决金额的10%），财产保全担保费6000元；5.周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华对周锦升的上述债务向东本公司承担连带偿还责任；6.本案的诉讼费用由周锦升、周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华承担。事实和理由：东本公司与周锦升于2018年2月13日签订了《租赁合同》（合同编号：GWQMWY-201801），约定周锦升向东本公司出租位于中山大道东255号建筑面积为10500平方米的房屋等场地，用于经营汽车4S店使用，该场地需在2018年5月31日前按东本公司要求的建设标准且通过相关部门验收合格交付给东本公司使用，并约定了违约责任。为了保障上述协议的履行，周锦升、周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华作为担保方签署GWDB-DB2018-01《担保函》，承诺以个人及家庭的全部财产为周锦升履行《租赁合同》项下产生的全部债务承担连带担保责任。东本公司依约于2018年3月31日前分七次向周锦升个人银行账户转账押金及首期租金272万元、保证金250万元。后因周锦升无法按照合同约定的时间交付租赁物，双方协商解除合同。周锦升、周锦泽、东本公司于2018年11月22日签订《协议书》,约定解除《租赁合同》，周锦升需在2018年11月25日前向东本公司退还押金、首期租金保证金522万元，并赔偿80万元；逾期，东本公司有权按照租赁合同约定主张全部违约责任及赔偿全部经济损失（包括律师费、保全费）。周锦升于2018年11月26日退还130万元，2018年11月27日退还20万元，2018年11月28日退还90万元，2018年12月4日退还300万元，2019年8月20日退还5万元，2019年11月4日退还5万元。截止目前，共退还550万元，尚有52万元未退回。现在由于周锦升违约，东本公司按照《租赁合同》第九条第2点约定，主张解除合同后退还已经支付的租金、押金、双倍保证金及损失。另外，根据《租赁合同》第九条第6点的约定，如果逾期支付违约金、赔偿金的，周锦升应每日按违约金、赔偿金总额的1%支付滞纳金。综上，为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。周锦泽辩称，东本公司共支付了522万元，该款项全部用在案涉工程上，案涉工程没有建成是因为政府称我方手续不齐全，所以无法继续建设。其确实存在违约，也愿意承担相应违约责任，但现在没有能力承担债务。由于其与案涉工程的施工工人存在劳动争议，拖欠工人的劳动报酬，该案件现处于执行阶段，故没有多余款项可以偿还给东本公司。另，周锦泽认为东本公司主张的违约金不合理。周锦升、周铿龙、劳艳萍、黄秀华未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：2018年2月13日，周锦升（出租方、甲方）与东本公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》（合同编号：GWQMWY-201801），约定：一、租赁场地：1.甲方同意将中山大道东255号建筑面积为10500平方米的房屋，由甲方负责按乙方规划要求建设标准建筑物，并通过相关部门验收合格可以使用后，出租给乙方作汽车4S店使用。2.甲方同意将中山大道东255号地面停车场地和道路约2000平方米及售后车间楼顶建设面积约2500平方米停车场提供给乙方免费使用。二、租赁期限：上述房屋租赁期从2018年6月1日至2030年11月30日。三、租金及支付方式：1.本合同项下房屋和场地的租金按月结算，每月租金为68万元（不含税），乙方在每月10日前(节假日顺延)通过转账方式缴付给甲方，租金不包括水费、电费等费用。2.在合同签订后五个工作日内，乙方向甲方支付押金204万元及首月的租金68万元，合计272万元，该押金甲方在本合同期满或终止后于10个工作日无息返还给乙方。四、保证金：本合同签署之日起十五个工作日内，甲方必须向乙方提供土地产权人同意转租本合同约定的建筑物证明文件，乙方在收到同意转租证明文件后五个工作日内应向甲方支付首期保证金250万元。九、违约责任：2.甲方必须在2018年5月31日前交付按合同约定提供主体建筑给乙方，如甲方未能在2018年5月31日前按照合同约定期限提供主体建筑给乙方或经乙方检验未符合乙方要求的，每逾期一月,甲方应向乙方支付68万元的违约金，不足一月的按日计算。如逾期达至三个月的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已支付的租金、全额押金，并向乙方双倍退还保证金，以及赔偿因此给乙方所造成的一切损失。6.违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清。如有逾期,守约方有权每日以违约金、赔偿金总额的百分之一收取滞纳金。上述合同还约定了其他条款。2018年2月12日，周锦升、周锦泽、周铿龙作为担保人共同向东本公司出具《担保函》（编号：GWDB-DB2018-01），承诺以担保人个人及家庭的全部财产为周锦升履行《租赁合同》（合同编号：GWQMWY-201801）项下产生的全部债务承担连带担保责任，担保范围包括：1.履行上述主合同期间形成的主债权、担保债权、利息、违约金、赔偿金、违约增加的额外费用；2.为实现债权及担保权所产生的律师费用、差旅费、公证费、查询费等费用；3.因不能归咎于承租方的原因导致承租方不能按约正常合法使用租赁物（包括不限于不能按约定用途使用、建设、装修、经营等原因）所产生的一切经济损失；4.因市政扩路或其他任何原因造成东本公司所租赁建筑物被拆除所导致的一切损失等出租方所应承担的违约责任和赔偿责任。本函的效力独立于主合同以及主合同的条款，主合同条款和主合同被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除并不影响本函的效力，担保人仍需对周锦升对东本公司的债务承担连带责任。本函经担保人签字后生效，保证期间为主合同及转租协议履行完毕后三年。劳艳萍、黄秀华在“担保人配偶”一栏签字确认。周锦泽庭审时称，劳艳萍是周锦升的妻子，周锦泽与周锦升是亲兄弟关系，黄秀华是周锦泽的妻子，周铿龙是周锦泽与黄秀华之子。上述合同签订后，东本公司于2018年3月31日前向周锦升支付了押金204万、首月租金68万、首期保证金250万合计522万元。2018年11月22日，东本公司（甲方、债权人）、周锦升（乙方、债务人）、周锦泽（担保方）签订《协议书》，合同相关事实部分载明：“截至2018年11月1日，乙方仍未能按合同履行甲方交付租赁主体建筑义务，导致合同无法继续履行，乙方已构成根本违约”。鉴于上述事实，甲、乙方和担保方经协商达成如下协议:1.解除甲、乙双方于2018年2月13日签订的《租赁合同》（GWQMWY-201801号）。2.乙方必须在2018年11月25日前向甲方退还押金、首期租金、保证金522万，并赔偿甲方80万元。逾期，甲方将有权按照租赁合同约定，向法院起诉追究乙方全部违约责任及要求赔偿全部经济损失（包括但不限于甲方的经济收入、利息损失以及为实现债权所产生利润、利息、诉讼费、律师费、保全费等费用）。3.担保方确认，其所出具GWDB-DB2018-01《担保函》中承诺的连带保证义务同时适用于GWQMWY-201801《租赁合同》及本协议项下周锦升所欠的全部债务。周锦升分别于2018年11月26日退还130万元，2018年11月27日退还20万元，2018年11月28日退还90万元，2018年12月4日退还300万元，2019年8月20日退还5万元，2019年11月4日退还5万元，合计550万元。周锦泽庭审时称其之所以没有按照《协议书》完全支付赔偿金是因为经济困难，无法全部偿还，并不属于恶意违约。双方确认未能按合同履行租赁物交付义务是报建方面出了问题，导致租赁合同无法继续履行。周锦泽认为东本公司主张的违约责任过高，称东本公司向其支付的522万元都用在案涉工程上，东本公司每天也有人过来监工。由于手续不齐全，案涉工程无法继续，被告方与建设案涉工程的工人也发生了劳动纠纷，拖欠了工人的劳动报酬，现也在执行阶段，但没有相关的款项可以偿还。周锦泽仅同意按照《协议书》第2条约定履行，即在全额返还押金、首期租金和保证金的情况下，再向东本公司赔偿80万元。另查明，案涉房屋取得了集体土地房产证，房产证显示位于黄埔区大沙镇××大道××号的房屋用地面积41610.4985㎡，权属人为广州市黄埔区大沙镇茅岗村民委员会。2018年3月7日，广州市黄埔区鱼珠街茅岗第四股份经济合作社、第六股份经济合作社、第七股份经济合作社联合出具书面意见，同意周锦升将案涉场地出租给东本公司作为汽车4S店使用。本案审理过程中，东本公司向本院申请财产保全，请求对周锦升、周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华名下价值3889000元的财产进行保全，并提供中国太平洋财产保险股份有限公司广州市番禺支公司出具的保单保函作为担保。本院于2020年2月25日作出（2020）粤0112民初1852号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押周锦升、周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华名下价值3889000元的财产。再查，东本公司提交的《委托代理合同》[(2020)粤红棉（民）字第050号]显示，律师费分为基础收费和风险提成两部分，其中基础收费为5000元，风险提成按照委托人实际收回款项的10%提取。另，东本公司实际支付律师费5000元及财产保全保险费6000元。上述事实有租赁合同、担保函、中国工商银行网上银行电子回单、协议书、中国工商银行广州分行业务回单、代付款证明、集体土地房产证、委托代理合同、发票以及当事人陈述等予以证实。本院认为，周锦升向东本公司出租案涉场地经过了权属人同意，双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应依约履行。为保证上述合同的履行，周锦升、周锦泽、周铿龙自愿以个人及家庭全部财产作为担保，劳艳萍、黄秀华作为担保人配偶在担保函上签字确认，基于各方当事人的书面约定，周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华应对周锦升履行租赁合同项下产生的全部债务承担连带保证责任。本案中，周锦升未能按合同履行义务，导致租赁合同无法继续履行，周锦升的行为构成根本违约。东本公司与周锦升协商一致解除合同，并在协议书中明确违约方的赔偿责任，本院依法予以确认。按照《协议书》第2条约定，周锦升应在2018年11月25日前退还押金、首期租金、保证金522万及支付赔偿金80万元，逾期，东本公司有权根据租赁合同约定追究周锦升的违约责任要求赔偿经济损失。实际履行过程中，周锦升在2019年11月4日前退还了全部押金、首期租金、保证金，但至今尚余52万赔偿金未支付完毕，东本公司有权按照《协议书》的约定，要求周锦升按照原《租赁合同》的约定承担违约责任。按照《租赁合同》的约定，周锦升除应返还租金、押金外，还应双倍退还保证金及赔偿相关损失，现周锦升已经全额退还东本公司租金、押金及保证金，并支付了28万元赔偿金，周锦升还需要向东本公司退还保证金差额222万元。前述《协议书》第2条约定的赔偿金80万元与按《租赁合同》追究违约责任属于并列关系，不得同时主张，东本公司既已选择按照《租赁合同》追究被告方违约责任，其再要求周锦升支付赔偿金差额52万元于法无据，本院依法不予支持。关于律师费和财产保全担保费。如前所述，本案是由于周锦升未依约履行赔付义务所致，协议书约定由违约方承担东本公司为实现债权所产生的诉讼费、律师费、保全费等费用，该约定不违反法律法规，本院依法予以照准。根据委托代理合同约定，律师费中风险提成部分是以实际收回款项为前提，该部分律师费尚未实际发生，东本公司可待费用发生后另循合法途径解决。对于东本公司实际支出的律师费和财产保全担保费，有发票为凭，本院予以支持。关于东本公司的第三项诉请，即违约金、赔偿金的利息。违约金的作用在于填平守约方的损失，在本案中，东本公司已收回全部租金、押金、保证金，并将获得双倍返还保证金250万元，且在本案律师费、财产保全担保费由被告方负担的情况下，本院认为东本公司的损失已基本得到弥补。考虑到周锦升并不属于恶意违约，东本公司亦未提交证据证明自身存在其他损失，故本院对东本公司的该项诉请依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周锦升于本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告广东广物东本汽车贸易有限公司退还保证金差额2220000元；二、被告周锦升于本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告广东广物东本汽车贸易有限公司支付律师费5000元、财产保全担保费6000元；三、被告周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华对上述第一项、第二项支付义务承担连带责任；四、驳回原告广东广物东本汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费37912元，由原告广东广物东本汽车贸易有限公司负担16163元，被告周锦升、周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华共同负担21749元。保全费5000元，由原告广东广物东本汽车贸易有限公司负担2132元，被告周锦升、周锦泽、周铿龙、劳艳萍、黄秀华共同负担2868元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  丁树祥人民陪审员  卢绮华二〇二〇年十月十九日书 记 员  黄宝茵