山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初8439号原告（反诉被告）：林雪，女，1985年7月1日生，汉族，住黄岛区。委托诉讼代理人：丁明，山东凯翔律师事务所律师。原告（反诉被告）：王亮，男，1984年2月22日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：丁明，山东凯翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙旭涛，男，1994年1月9日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：夏文川，山东海金州律师事务所律师。原告林雪、王亮与被告孙旭涛房屋买卖合同纠纷一案与反诉原告孙旭涛反诉反诉被告林雪、王亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林雪、王亮的委托诉讼代理人丁明,被告孙旭涛及其委托诉讼代理人夏文川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林雪、王亮向本院提出诉讼请求：一、依法判令原、被告于2017年8月21日签订的“房屋买卖合同”于2019年12月19日解除；二、依法判令被告腾出并返还原告位于胶州市房屋；三、依法判令被告支付原告房屋占有使用费63000元（自2017年8月21日至2020年7月21日）并支付自2020年7月22日至实际返还房屋之日止的占有使用费（1800元／月）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年8月21日签订房屋买卖合同，被告购买原告位于胶州市房屋并于签订合同时支付首付款20万元，后被告未支付原告剩余70万元购房款，在原告多次催要未果后，原告于2019年11月27日向被告邮寄限期付款通知书，在被告仍未支付房款的情况下又于2019年12月18日向被告邮寄解除房屋买卖合同及限期腾房通知书。现被告仍未返还原告上述房屋，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判如所请。被告孙旭涛辩称，被告已支付全部购房款，涉案房屋已经在2017年8月21日交付被告，被告占有使用至今并进行了装修，且在原告发函之前也曾未有过向被告索要购房款这一事实，因此原告的诉讼请求不能成立，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。反诉原告孙旭涛向本院提出反诉请求：一、依法判令反诉原被告签订的房屋买卖合同合法有效；二、判令反诉被告履行协助办理涉案房屋过户手续的义务；三、判令反诉原告支出的律师代理费人民币43900元由二反诉被告承担；四、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月21日，反诉原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定反诉原告购买反诉被告所有的位于胶州市房屋一套，合同约定的总价款为人民币90万元。合同签订时，反诉原告将全部购房款交付二反诉被告，二反诉被告给反诉原告出具收条一份。因涉案房屋在购买时存在银行按揭贷款，合同第四条约定，反诉被告应于2018年5月1日前偿还所欠银行全部贷款，因政府二手房交易限购令的限制，涉案房屋需在2019年4月20日后方能办理过户手续，合同第五条约定在限购令解除后，二反诉被告应积极协助办理过户手续；合同第七条约定，在政府限购令解除后，二反诉被告若未能够主动积极配合协助办理过户手续，应承担反诉原告因此支出的诉讼费、保全费、律师代理费、交通费、执行费、产权过户所需的各种税费。合同签订后，反诉原被告办理了房屋交接手续，反诉原告住进该房屋并进行了装修。合同履行过程中二反诉被告不仅不按合同约定偿还所欠银行房屋按揭贷款，导致反诉原告为避免涉案房屋被贷款银行起诉，代反诉被告从2020年起缴纳房屋贷款本息；在2018年6月，反诉被告又以为孩子在涉案房屋办理落户为名，将已交付给反诉原告的房产证要回，在兴业消费金融股份有限公司以装修为名贷款人民币20万元，并且因未按时偿还本息，导致该公司起诉二反诉被告及李伟玲，将涉案房屋查封。现在，二反诉被告又违背客观事实，不仅不配合办理房屋过户手续，还谎称未收到反诉原告交付的70万元购房款，诉至贵院要求解除合同、返还房屋。鉴于反诉被告的种种不诚信行为，反诉原告特提起反诉，请人民法院依法判决。反诉被告林雪、王亮共同辩称，双方2017年8月21日签订的房屋买卖合同，因被告在原告通知后仍未支付70万元购房款，原告于2019年12月19日通知解除，所以被告反诉于法无据，请求驳回，对于律师费因被告孙旭涛违约，所以不应该由原告支付。原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、房屋买卖合同一份，证明双方之间于2017年8月21日签订房屋买卖合同；证据二、通知书二份及EMS回执二份，被告于2019年11月30日向原告做出的回函一份，证明原告于2019年11月26日向被告邮寄限期支付房款通知书，2019年12月12日，向被告邮寄解除房屋买卖合同及限期腾房通知书，上述通知分别于2019年11月29日和2019年12月19日送达被告手中。被告对原告提交证据质证如下：对证据一真实性无异议，对双方存在房屋买卖合同关系这一事实无异议；对证据二真实性无异议，但证据二原告所发的函件只是原告方对所谓的“事实”所做的单方陈述，在被告的回函中已经就原告所陈述的内容予以否认。被告提交证据如下：证据一、房屋买卖合同复印件及收条复印件各一份。合同第三条规定：甲乙双方在现场验收完所交易的房屋后，于2017年8月21日签订房屋买卖合同，合同签订后，乙方（被告）将购房款90万元交付给甲方，甲方同时为乙方出具收款条一份，以确认乙方按约定交付房款。从合同该规定及乙方出具收条的行为可以确认，被告（孙旭涛）已经支付原告购房款90万元。合同第四条规定：甲方应保证在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭贷款全部还清，如逾期违约，与银行发生纠纷，给乙方造成的经济损失，全部由甲方承担。但是时至今日，原告未按该约定还清银行按揭贷款，也未按金融贷款合同约定偿还工商银行胶州支行借款本息，导致被告从2020年3月至今为避免涉案房屋被贷款银行追索，代替原告偿还每月本息。原告不按房屋买卖合同履行义务及不按时偿还银行贷款本息的行为，证明原告并不是一个讲诚信的人。证据二、2018年5月12日至2018年6月29日原告林雪与被告微信聊天记录及语音通话记录打印件一宗。证明：原告以给孩子在胶州市办理落户为名向被告索要房产证等资料，并且被告将房产证交付给了原告。在此期间，原告从未提及被告“拖欠”其购房款，因此原告在诉状中所称多次催讨未果不符合事实。证据三、黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初15604号民事判决书、（2019）鲁0211民初15604号之一民事裁定书复印件各一份。证明：2018年6月29日，原告以房屋装修贷款为名向兴业消费金融股份公司贷款20万元。因未按时偿还贷款，被该公司于2019年9月2日起诉，经黄岛区人民法院判决其偿还借款本金173302.73元及利息等。并且涉案房屋被查封。鉴于原告林雪名下只有涉案的一套房屋，显然其装修贷款是以给本案涉案房屋装修的名义贷的款。证据2和证据3共同证明了原告林雪以给孩子办理落户为名，从被告处骗取涉案房屋的房产证等资料，到兴业消费金融股份公司办理了装修贷款这一事实。更进一步证明原告不是一个讲诚信的人。同时，综合原告宁愿采用骗取房产证的方式到兴业消费金融股份公司办理贷款也没有要求被告支付购房款这一事实，这一行为违背常理，不符合情理，更进一步证明了被告已经全额支付了购房款，不存在欠购房款这一事实。证据四、青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初7296号民事判决书复印件一份。证明：截止到2019年7月8日因原告欠平安银行城阳支行贷款本金108957.5元及利息等，被该公司起诉，并经城阳区人民法院依法判决。该证据再一次证明了原告不是一个讲诚信的人。证据五、（2020）鲁0281民初5792号庭审笔录（第二次）第七页。原告对被告提供的微信聊天记录真实性予以否认，并对将房产证交付林雪这一事实否认，再次证明了原告不是一个讲诚信的人。综合证据3、4所体现的原告拖欠金融机构借款本息这一事实，并且至今尚欠涉案房屋按揭贷款这一事实，以及上述的种种不诚信行为，被告完全有理由相信，原告有足够的动机虚构本案被告未支付70万元购房款这一“事实”，以达到其不可告人的目的。证据六、工商银行胶州支行借记卡账户历史明细清单一份。证明从2020年3月起，原告就不偿还涉案房屋的按揭贷款，而是由被告偿还。就此给被告造成的损失，被告另案处理。证据七、被告父亲孙义成2017年1月1日至2017年12月31日农业银行明细一宗。证明：从2017年1月23日至2017年7月23日，孙义成从该账户中提取的现金金额为人民币732900元；从2017年1月1日至2017年12月31日提取的现金金额为1485900元。说明孙义成有提取现金并使用现金交易这一习惯，并且具备用现金支付70万元购房款这一能力。证据八、委托代理协议书、青岛增值税普通发票、国内支付业务收款回单各一份。证明被告因本案支付律师代理费43900元。按房屋买卖合同第七条约定，该费用应由原告承担。证据九、银行转账记录一份，证明20万元购房款是用孙旭涛的账户向原告进行的转账。原告对被告提交证据质证如下：对证据一、真实性无异议，对证明事项有异议，买卖合同第三条双方之间未明确按照第三条的约定支付购房款，合同中约定是合同签订后将购房款90万元支付甲方，而本案的实际交易是在签合同的前一天支付5万元，签订合同当日支付了购房款15万元余款70万元未当场支付，考虑到被告系转账支付，为了节省原告的时间，原告考虑到如果被告未支付房款仍可不配合过户来限制被告，所以原告就放心的在还未收到70万元购房款的情况下，就出具了收到90万元购房款的收到条；对第四条，因被告未如约向原告支付剩余购房款，所以原告在经济出现问题的情况下，无力支付按揭贷款，责任在本案被告，由此来看，应由被告承担责任，对收到条真实性无异议，签字属于林雪、王亮的签字，该收到条中没有明确70万元中现金支付的方式，这与常理不符，并且本案购房款前5万元、15万元均系转账支付，而恰恰最大的70万元用现金动作不符合交易习惯；对证据二真实性无异议，但被告提交的聊天记录不完整，并且本次办理落户在上一案庭后，与当事人核实过程中，当事人确认有这一事实办理孩子落户，但中间房产证一直在派出所放置，并未办理任何的抵押，并且原告在刚开始找被告要购房款后，被告就说购房款给了其叔叔孙义成了，让我们找孙义成要，这个过程中原告的母亲李伟玲及原告都是跟孙义成进行的协商，所以说在本案，要房产证使用过程中没有提及房款，并且据当事人所述在2018年时房款还是在协商过程中；对证据三真实性无异议，对证明事项有异议，被告提交该份证据不能证明林雪的贷款与本案所诉讼的房子有关，装修贷款也并非指的是本案的房子装修，所以被告提交的证据不能证明原告采用骗取房产证的方式办理了消费贷款，该证据与本案无关；对证据四真实性无异议，原告之前也说过原告现在经济状况有问题，但并不能说明原告就是一个不讲诚信的人；对证据五真实性无异议，质证意见只是针对证据发表意见，在当次庭审过程中提交的是复印件，无法核实聊天的原始记录，而被告因此所称，原告系不讲诚信的人，原告对此保留诉讼的权利；对证据六真实性无异议，因为原告经济状况有问题，所以没有还贷款，但对被告是否偿还，在本案中没有主张，所以与本案无关；对证据七真实性无异议，对证明事项有异议，通过该流水不能看出被告的父亲是将款项提出的现金，而是多数都转了一个财富通，应该是一个银行理财，从这方面可以看出，被告没有使用现金的习惯，并且结合被告上一次起诉原告的案子中，提交的转账记录，可以看出被告的款项均从理财中取出，也说明本案的被告也没有用现金交易的习惯，家中也不可能像被告所述的存放70万元现金；对证据八真实性无异议，原告认为系被告未支付购房款引起纠纷，而非本案原告违约，因此律师费应由被告自行承担。对证据九真实性无异议，通过这个转账记录可以看出被告有理财项目多次转账，也没有现金交易的习惯。本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据一、证据二，被告对其真实性无异议，对其真实性本院予以认定。对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九，原告对其真实性无异议，对其真实性本院予以确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月21日，原告王亮、林雪与被告孙旭涛以原告为甲方被告为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其位于胶州市（面积99.13平方米）房屋出售给被告。合同第二条约定房屋的成交价格为每平方米9078.98元，总计成交价款为90万元。合同第三条约定双方在现场验收完所交易的房屋后，于2017年8月21日签订房屋买卖合同，合同签订后，乙方将购房款90万元交付给甲方，甲方同时为乙方出具收款条一份，以确认乙方按约定交付房款。合同第四条约定甲方应保证在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭款全部还清，如逾期违约，与银行发生纠纷，给乙方造成的经济损失，全部由甲方承担。合同第五条约定房屋买卖成交后，甲方应在政府解除限购令后，积极协助乙方办理房屋产权过户手续，过户费的承担，如甲方在房管部门登记两套及以上房屋，过户费用甲乙双方各承担二分之一。如仅此一套房屋，过户费由乙方承担。合同第六条约定如在政府限购令解除之前，甲方再行将该交易房屋出售于他人或另行抵押贷款，乙方有权要求甲方返还全部购房款并按中国人民银行同期贷款利率的四倍赔偿乙方利息损失，并承担房屋交易价款总额20%的违约金。合同第七条约定如政府限购令解除后，甲方在乙方通知其协助办理房屋产权过户手续时，未能够主动积极配合协助办理相关手续，乙方有权通过司法途径确认双方房屋买卖合同的效力，由司法机关作出裁决。乙方通过司法途径确认买卖合同效力所开销的一切费用由甲方承担赔偿责任（具体费用包括但不限于立案费、保全费、律师代理费、交通费、执行费、产权过户所需要的各种税费等）。签订合同当日，由案外人书写收条一份，内容为：今收到孙旭涛购房款玖拾万元证。￥900000.00元。原告王亮、林雪在该收条上收款人处签字按印。2017年8月21日，原告将涉案房屋产权证交付被告并将涉案房屋交付被告使用，被告对涉案房屋进行了重新装修使用至今。2017年8月20日，被告向原告林雪账户转账支付50000元，2017年8月21日，被告向原告林雪账户转账支付150000元。庭审中，原告主张被告并未支付其余购房款700000元，双方口头约定在合同签订后三两天内支付。被告主张在签订合同当日以现金形式交付给原告700000元，加上已经转账支付的200000元，一共900000元，故当日两原告向被告出具金额为900000元的收条一张。2018年5月12日至2018年6月29日，原告林雪曾多次联系被告，但一直未提及剩余房款700000元未支付的问题。2018年6月28日，两原告与兴业消费金融股份有限公司签订借款合同，向兴业消费金融股份有限公司借款200000元。后因两原告未偿还该借款，青岛市黄岛区人民法院于2019年9月19日作出（2019）鲁0211民初15604号之一民事裁定书，查封涉案房屋。因被告林雪拖欠平安银行股份有限公司青岛城阳支行借款，平安银行股份有限公司青岛城阳支行向青岛市城阳区法院起诉并执行，青岛市城阳区人民法院作出（2020）鲁0214执1113号之一执行裁定书于2020年6月8日轮候查封涉案房屋。庭审中，原告提交了其父孙义成自2017年年初至2017年底的中国农业银行提款记录，显示其一年中共计自该卡中提取现金148万余元，其中2017年8月21日前没有单笔取款数额超过5万元的交易记录。因原告逾期偿还涉案房屋按揭贷款，被告孙旭涛自2020年3月起便替原告偿还涉案房屋贷款。被告孙旭涛于2020年6月8日曾向本院提起诉讼，案号(2020)鲁0281民初5792号，后又撤回起诉。因本案诉讼，被告孙旭涛与山东海金州律师事务所签订委托代理协议，委托山东海金州律师事务所律师代理被告参加本案诉讼，被告为此支付律师代理费43900元。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原被告双方于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二、被告是否以现金形式向原告支付购房款70万元。三、原告林雪、王亮是否有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。对于第一个问题，根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。原被告签订的《房屋买卖合同》是原被告双方的真实意思表示，该合同虽然违反原青岛市国土资源和房产管理局于2017年3月31日做出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。关于第二个问题，虽然原被告双方《房屋买卖合同》第三条明确约定：合同签订后，被告将购房款90万元交付给原告，原告同时为被告出具收款条一份，以确认被告按约定支付房款且原告于签订合同当日向原告出具金额为90万元的收条一份。但被告向原告支付20万元购房款均系通过转账方式予以支付，而大额的70万元却通过现金予以交付，不符合常理。另外，涉案房屋买卖合同签订时因违反限购政策且存在抵押无法办理过户，根据交易习惯，被告在此情形下支付原告全部购房款，亦明显与常理不符，被告未对此作出合理说明且未提交有效证据证明其70万元现金来源，故对被告已支付原告剩余购房款70万元的主张根据现有证据本院无法认定。对于第三个问题，被告通过转账形式向原告支付购房款20万元，原告却于当日向被告出具金额为90万元的收款条。原告主张双方口头约定三两日支付剩余购房款70万元，原告未提交其在2019年11月26日前曾经向被告催要剩余购房款70万元的任何证据，且在原告与被告自2018年5月12日至2018年6月29日的多次聊天中，原告从未提及70万元购房款的事实，根据上述情形，原告的主张亦与常理不符，结合此类房屋的交易习惯和现实状况，应认定双方在签订合同时口头约定原告将房屋按揭贷款全部还清后双方办理过户登记时被告将剩余购房款70万元交付原告，此期间未防止出现其他不可预见情形，故当日由原告向被告出具金额为90万元的收款条。双方在合同中约定原告保证在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭贷款全部还清，但原告至庭审之日仍未还清涉案房屋贷款且因原告拖欠他人款项导致涉案房屋被查封。在原告未按期偿还房屋按揭贷款的情形下，无权要求被告支付剩余购房款70万元，被告并未违约，原告无权解除双方的《房屋买卖合同》。故对原告要求确认双方合同于2019年12月19日解除及要求被告腾出房屋、支付房屋占用费的主张，本院不予支持。因涉案房屋未撤销抵押登记且已被案外人申请法院查封，被告要求原告协助办理过户手续的请求存在法律及事实上的障碍,缺乏履行条件，故对其该反诉请求本院不予支持，被告可待条件成熟后另行主张。对被告要求原告支付律师代理费43900元的主张，原被告双方合同约定政府限购令解除后，原告若未主动积极配合协助办理相关手续，被告通过诉讼确认合同效力的一切费用由原告承担（包括但不限于立案费、保全费、律师代理费、交通费、执行费、产权过户所需要的各种税费等），原告违反合同约定未在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭贷款全部还清，导致涉案房屋无法办理产权过户手续且被法院查封，原告因本案诉讼费用支出律师代理费43900元，对该费用原告应支付被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决如下：一、驳回原告林雪、王亮的诉讼请求。二、确认反诉原告孙旭涛与反诉被告林雪、王亮于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效。三、反诉被告林雪、王亮于本判决生效后十日内支付反诉原告孙旭涛律师代理费43900元。四、驳回反诉原告孙旭涛的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，减半收取688元，反诉费499元，财产保全费5000元，合计6187元，由原告林雪、王亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐聚华二〇二〇年十月三十日书记员  杨玉妮附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定