江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7153号原告：昆山浦东软件园有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇学院路828号，统一社会信用代码91320583773751762M。法定代表人：杨建生,该公司董事长。委托诉讼代理人：薛丽琴，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦冠琦，江苏海联海律师事务所实习律师。被告：昆山网库互通信息技术有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇学院路88号1幢，统一社会信用代码：91320583064571427Y。法定代表人：邱广志，该公司总经理。原告昆山浦东软件园有限公司（以下简称浦东公司）与被告昆山网库互通信息技术有限公司（以下简称网库公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年05月13日立案后，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。因被告下落不明，本院采取公告方式送达诉讼材料。本院于2020年09月30日公开开庭进行了审理，原告浦东公司两委托诉讼代理人薛丽琴、秦冠琦到庭参加诉讼，被告网库公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦东公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告支付原告租金37989.50元、物业费9516.50元、电费1839.00元，合计49345元，扣除保证金24799元，余额合计24546元以及滞纳金4302元，合计28848元；2、要求判令被告承担本案案件受理费、财产保全费、保全担保费等。庭审中，原告明确其诉请：滞纳金计算至2020年09月30日，为6268元，其余不变。事实和理由：根据原被告签署的房屋租赁合同(合同编号：KPZL20180029)，被告承租的房屋为2号楼13层A座，该房屋建筑面积为111.7平方米。租赁期间为自2018年4月8日起至2019年4月7日止。租金约定为0.8元/平方米/天。同时根据被告与浦园物业签署的物业管理合同，物业费约定为0.2元/平方米/天。被告于2019年5月向我司提出书面退租申请，合同于2019年5月31日终止。被告退租后并未将尾款缴纳完毕。在合同存续期间，被告应按期向原告、浦园物业支付租金、物业费、电费，而实际上被告一直未能按期缴纳相关费用，期间原告多次口头催缴无果(其中，浦园物业已将物业费收款权利转让给原告)。双方原约定依据合同约定违约方按日千分之三支付逾期付款利息，现原告酌情以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍即年化利率9.5%主张逾期付款利息。综上所述，原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告网库公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：一、根据昆房权证巴城字第××号房屋产权证书记载：房屋所有权人：昆山浦东软件园有限公司，房屋坐落：昆山市巴城镇学院路828号1号房，登记时间：2012年01月09日，规划用途：研发中学，建筑面积为48431.46平方米。二、2016年04月11日原告作为甲方（出租人）和被告作为乙方（承租人）双方于签订合同编号为KPZL20180010《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方出租给乙方的房屋坐落于昆山市（以下简称该房屋），该房屋建筑面积111.7平方米，房屋用途为办公；2、乙方向甲方承诺该房屋座位研发及办公使用；3、租期2016年04月08日起至2018年04月07日，自2016年04月08日起至租赁期满日止为计租金期；4、该房屋的交付日为2016年04月08日；5、租金支付方式：自2016年04月08日起至2018年04月07日止，租金单价（人民币）为0.70元/日/平方米；6、乙方租金为“两个月一付”，即：乙方应该于每单月的10日前向甲方支付当月和次月共计两个月的租金，遇到法定节假日顺延至下一个工作日，每月租金按当月的日历天数计算，每月租金四舍五入至小数点后一位；7、在签订本合同后的5个工作日内乙方应当向甲方支付租赁保证金，保证金相当于租赁期限内最高单价两个月60天的租金及人民币24799元；8、双方一致同意，房屋的物业管理由甲方委托的物业管理公司上海浦园物业管理有限公司昆山分公司提供物业管理和服务；9、违约和违约责任：乙方逾期支付租金、保证金、设施设备租赁费、能耗费、物业管理费或者应付的其他有关费用的，每逾期一日，则乙方应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金，如逾期30日的，甲方有权中断水、电、等能源供用，直到乙方付清全部费用为止，重新接驳有关供用的一切费用、全部责任均由乙方负责；10、合同第十五条载明“解除合同：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另外乙方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按本合同约定的解除合同时的实际月租金三倍的金额支付违约金；给对方找出损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同附件（二）的约定，致使不能够事先租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）。”。上述合同同时约定了其他相关事项。双方各自盖章予以确认。上述合同签订后，双方各自按约履行。三、2016年04月14日，被告网库公司作为乙方与上海浦园物业管理有限公司昆山分公司作为甲方，双方共同签订《昆山浦东软件园物业管理服务协议》一份，该物业服务协议约定：1、乙方房屋租赁合同编号为KPZL20180010，坐落位置昆山浦东软件园2号楼13层A座，建筑面积111.7平方米；2、合同有效期2016年04月11日至2018年04月07日，如房屋租赁合同提前终止或者到期届满，本协议无条件终止；3、物业管理费为0.2元/天/平方米，物业费甲方按月收取，收取时间为每月10日欠交纳该月的物业管理服务费，逾期支付的，乙方应从逾期之日起按应交费每天千分之三交纳滞纳金；逾期超过1个月的，甲方有权在尽到合理催告义务后，采取暂停物业管理服务等措施，直至终止本协议；4、物业管理费起交日期为2016年04月08日；5、电费：电表采用单一制计量方式，乙方使用的电表计量每月28日物业抄取用电数量，电费标准按人民币1元/度，中央空调费按人民币1元/度收取，电费、空调费甲方按月收取。该物业协议同时约定了其他相关事项。原告起诉时，同时提交了《情况说明》一份，该书面材料载明：“上海浦园物业管理有限公司昆山分公司将其对昆山网库互通信息技术有限公司享有的物业费本金及利息债权合计10346.50元(其中物业费本金为￥9516.50元，利息830元)转让给昆山浦东软件园有限公司，由昆山浦东软件园有限公司依法向昆山网库互通信息技术有限公司主张权利”。四、在前述租赁合同届满之际，2018年04月02日，原告作为甲方（出租人）和被告作为乙方（承租人）双方重新签订合同编号为KPZL20180029《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》一份，继续保持租赁关系。该合同约定：1、甲方出租给乙方的房屋坐落于昆山市（以下简称该房屋），该房屋建筑面积111.7平方米，房屋用途为办公。该房屋平面图作为合同附件一；2、乙方向甲方承诺该房屋座位研发及办公使用；3、租期2018年04月08日起至2019年04月07日，自2018年04月08日起至租赁期满日止为计租金期；4、租金支付方式：自2018年04月08日起至2019年04月07日止，租金单价（人民币）为0.80元/日/平方米；5、乙方租金为“两个月一付”，即：乙方应该于每单月的10日前向甲方支付当月和次月共计两个月的租金，遇到法定节假日顺延至下一个工作日，每月租金按当月的日历天数计算，每月租金四舍五入至小数点后一位；6、在签订本合同后的5个工作日内乙方应当向甲方支付租赁保证金，保证金相当于租赁期限内最高单价两个月60天的租金及人民币24799元；7、双方一致同意，房屋的物业管理由甲方委托的物业管理公司上海浦园物业管理有限公司昆山分公司提供物业管理和服务；8、违约和违约责任：乙方逾期支付租金、保证金、设施设备租赁费、能耗费、物业管理费或者应付的其他有关费用的，每逾期一日，则乙方应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金，如逾期30日的，甲方有权中断水、电、等能源供用，直到乙方付清全部费用为止，重新接驳有关供用的一切费用、全部责任均由乙方负责；9、合同第十五条载明“解除合同：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另外乙方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按本合同约定的解除合同时的实际月租金三倍的金额支付违约金；给对方找出损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同附件（二）的约定，致使不能够事先租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）。”。上述合同同时约定了其他相关事项。双方各自盖章予以确认。五、2019年05月05日，被告网库公司向原告递交书面的《退租申请》，该申请书载明：“。因经营上的困难。我司特申请退租时间延到05月31日，并在退租时将拖欠的费用一并支付完成。”。庭审中，原告指认：“被告的东西还在，被告提出了退租，被告钥匙没有交，就是没有退”。六、本案在审理中，原被告双方庭外协商过程中，被告于2020年08月03日向原告出具《关于昆山网库房屋租金分期付款承诺书》，该承诺书载明：“昆山浦东软件园有限公司：依据《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》(合同编号：KPZL20160010)的约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于昆山市。该房屋建筑面积为111平方米。乙方已经在2019年5月31日办理了退租手续。按照租赁协议约定，乙方需支付甲方房屋租金、物业电费共计人民币：肆万玖仟叁百肆拾伍元整费(￥49345.00)。乙方在甲方最初租赁房屋时支付给甲方保证金人民币：贰万肆仟柒佰玖拾玖元整(￥.24799.00)将作为房屋租金给予扣除，扣除后乙方还将支付甲方房屋租金人民币：贰万肆仟伍佰肆拾陆元整(￥24546.00)。经过甲乙双方友好协商，乙方承诺，于2020年8月30日支付给甲方8182元；2020年9月30日前支付给甲方8182元；2020年10月30日前支付给甲方8182元；以上付款方式为转账甲方单位对公账户。特此承诺!”。同时该承诺书下方空白处手书文字“乙方承诺2020年8月30日支付给甲方8182元，剩余款项于2020年9月30日之前只顾，甲方撤诉”。被告最终未能兑现其承诺，双方最终协商无果。上述事实由原告提供的房产证、两份租赁合同、昆山浦东软件园物业管理服务协议、催款通知书及快递查询单、《情况说明》、租金发票、被告单独使用的电表度数照片、退租申请、付款承诺书以及庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守当事人就自己的主张负有举证证明的义务。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证相关权利，相应后果由被告自行承担。经庭审查实，被告欠付租金属实，经原告催告后，被告仍然不交租的行为已经构成违约。根据原告提供的证据材料，被告结欠原告租金37989.50元、物业费9516.50元、电费1839元，三款共计49345元，扣除被告先前已付租赁保证金24799元，被告仍然结欠原告款项共计为24546元。至于扣除保证金3763元事宜，该保证金功能属性系租金保证及预付性质的款项，现原告主张抵扣所欠租金和物业欠费，根据租赁合同条款的记载，该款应抵扣欠付租金。另涉及物业费（包括电费）的权利，此项债权原属上海浦园物业管理有限公司昆山分公司，现该权利让渡给本案原告，且已通过诉讼的方式通知到被告，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条的一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，上述上海浦园物业管理有限公司昆山分公司作为债权人让渡物业费和电费的债权给本案原告，该让渡行为合法有效，本院予以尊重并支持。至于滞纳金，原告所主张的滞纳金实际即为逾期付款利息损失，该款原告主张：滞纳金计算至2020年09月30日，为6268元（该款包括租金、物业费以及电费）。其中租金37989.50元的逾期付款的计算标准双方约定为“逾期一日，则乙方应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金”，每日千分之三的滞纳金的约定目前过高，原告实际主张按年利率9.5%计算，原告计算标准该主张并无不当；同样，被告欠付物业费9516.50元，同样，被告与物业提供服务方约定“从逾期之日起按应交费每天千分之三交纳滞纳金”，原告同样主张按年利率9.5%计算，基于上述同理，原告实际主张按年利率9.5%计算，原告计算标准该主张并无不当；同样，被告欠付电费为1839元，同样存在逾期付款利息损失。综上，原告主张的被告所欠款项的逾期付款利息损失截至2020年09月30日为6268元，属合理，本院予以确认。综上，由于被告未能及时支付租金和物业费及电费，从而引发纠纷，故本案错在被告，被告对本案承担全部民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山网库互通信息技术有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山浦东软件园有限公司尚欠租金、物业费、电费三款共计为24546元（租金计算至2019年05月31日，已扣除保证金24799元）并偿付原告利息损失6268元（滞纳金计算至2020年09月30日，为6268元，该款包括租金、物业费以及电费）。二、驳回昆山浦东软件园有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费522元，减半收取261元，公告费690元，合计951元，由被告网库公司负担。其中，原告浦东公司预交的案件受理费261元，本院予以退还，被告网库公司应当负担的261元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,账号：32×××36-0000-0811-142756，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告浦东公司直接交付第三方的公告费计690元，也由被告网库公司应负担的690元直接支付给原告浦东公司。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  沈中昊二〇二〇年十月十日书记员  陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。