江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初505号原告：胡钱春，男，1972年7月14日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：庄生贵，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞涛，江苏苏源律师事务所实习律师。被告：南京浦东房地产开发有限公司，住所地在南京市江北新区沿江街道泰冯路98号。法定代表人：李伟，总经理。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告胡钱春与被告南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案,于2020年4月10日由南京市浦口区人民法院立案受理。该案因指定管辖，本院于2020年7月20日另行立案。该案立案后，依法由审判员黑长保适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄生贵、卞涛，被告浦东公司的委托诉讼代理人杨睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告商品房预售合同中精装修价款的约定（4000元/平方米），退还房屋装修差价20000元（暂定金额，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2.判令被告承担本案诉讼费用、司法鉴定费。事实和理由：2018年11月28日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定原告缪明明购买被告开发的北外滩水城第十九街区10幢2单元2105室精装修房屋一套，房屋单价21473.1元/平方米，房屋面积110.67平方米，总价款2376428元。协议签订后，原告付清购房款。2019年9月20日，被告交付房屋。根据被告公示的资料和行政管理机关对信访人的答复，精装修标准为4000元/平方米。因被告使用造假的精装修评估报告向政府机关备案，该备案因违反社会良俗而无效。即使有效，对原告来说也构成欺诈，原告有权依照法律规定，申请撤销商品房预售合同中装修部分的价格约定。鉴于原告已实际接收了装修工作成果，出于公平原则，应向被告补偿合理的装修费用，故申请对涉案房屋的精装修造价进行鉴定，根据鉴定结果，在扣除被告的合理装修费用以后，判令被告退还多收取的精装修价款。为维护合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告浦东公司辩称：1.原告认为案涉房屋估价报告是虚假的，以受到欺诈为由要求撤销合同中精装修价款的约定，但该估计报告并非虚假，故其提出撤销的请求权基础不成立，且双方签订的商品房预售合同将含装修的房屋整体计价，未对装修单价进行单独约定，原告要求撤销的装修单价在合同中并不存在，撤销装修单价没有事实依据；2.双方就装修标准在合同附件四中进行了约定，被告交付的房屋满足双方约定的装饰装修标准，不存在任何违约行为，无需对原告进行任何赔偿或补偿，另根据新法优于旧法的原则，在受到欺诈时，欺诈方不再享有申请变更的权利，仅有权申请撤销，所以原告主张变更价款并退还差价，在我国现行法律下没有请求权基础。本院经审理查明认定如下事实：2018年11月28日，原告（乙方）与被告浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十九街区商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋建筑面积110.67平方米，其中套内建筑面积84.31平方米。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。该商品房以建筑面积计价，单价21473.1元／平方米，总价款合计2376428元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。预售合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，签字确认。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。现被告已向原告交付涉案房屋。另查明，被告浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4000元/平方米。庭审中，原告陈述被告使用造假的精装修评估报告向政府机关备案，该备案行为因违反社会良俗而无效。即使有效，对原告来说也构成欺诈，原告有权申请撤销合同中对装修价格的约定。申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。为此，提供了1.江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司（以下简称天圣公司）出具的《说明》，记载，“经我公司查验，该报告非我公司出具，为伪造的假报告”。拟证明被告用于备案的评估报告是伪造的假报告。2.印章对比照片，拟证明用于备案的房地产评估报告中使用的法定代表人张奇的印章是经过变造的，属于伪造的印章。3.录音资料（来源业主代表），拟证明天圣公司确认被告使用的备案的评估报告是假报告，且法人的私章是私刻的假章。经质证，被告表示对上述证据1的三性不认可。估价报告仅是备案的辅助材料，并非商品房预售合同的组成部分，与本案无关联性。证据2不是原件，三性不认可，该证据非涉案合同组成部分。证据3没有原始载体，录音人员身份无法确认，对三性不认可。被告陈述天圣公司的评估报告符合房地产估价规范，报告内容真实有效。为此，提供了2019年9月19日天圣公司的《声明》一份，记载“经我司了解，原用于浦东公司申报房屋价格备案的评估报告由我司泰州分公司所出具，没有按我司内部审核及盖章流程就提交给了浦东公司，系分公司违反我司内部管理制度的违规行为。经我司调查审核，报告内容依据贵司提供的装修施工图纸和材料清单进行评估，经我司核定，符合房地产估价规范，报告内容真实有效。”经质证，原告对《声明》的三性不认可，该证据与自己提供的天圣公司出具的《说明》自相矛盾，且《声明》也承认房地产评估报告在制作流程上有重大缺陷，流程不合法性必然导致结论不准确，因此申明不能推翻评估报告是假报告的事实，该份声明是天圣公司和被告串通伪造的，损失了第三人利益，是无效的。上述事实，有原、被告的陈述，南京市商品房预售合同及附件、南京市商品住房申报价格表、说明、照片、声明、录音光盘等证据在卷证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，单价为21473.1元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方仅在附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。原告以合同无效、欺诈为由要求撤销商品房预售合同中的装修单价无事实依据，本院不予支持。原告主张被告使用造假的房地产评估报告用于备案，申请对装修造价进行鉴定，要求赔偿装修差价损失，本院认为原、被告分别提供了评估报告的出具单位天圣公司的说明材料，但天圣公司向原、被告先后出具的说明内容自相矛盾，且天圣公司未能对此作出合理的解释，故本院均不予采信。由于原、被告在商品房预售合同中已明确排除了对装饰装修款单独计价方式，故原告在双方已对装修标准有明确约定的情况下，申请对装修造价进行鉴定没有依据，故对其鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡钱春的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告胡钱春负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费300元。审 判 员 黑长保二〇二〇年十月十五日法官助理 张 枫书 记 员 黄 蕾