上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15491号原告：上海渥丹商业经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：谢文博，执行董事。(未到庭)委托诉讼代理人：鲁瑶婷，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈鸿翔，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：陈洁，男，1974年4月6日出生，汉族，住上海市宝山区。原告上海渥丹商业经营管理有限公司(以下简称渥丹公司)与被告陈洁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告渥丹公司的委托诉讼代理人沈鸿翔、被告陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渥丹公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《场地使用协议》；2.判令陈洁支付场地使用费，自2020年2月8日起至实际搬离之日2020年6月28日止，按88,000元/月计算，共计434,133.33元；3.判令陈洁支付违约金176,000元。事实和理由：2019年7月4日，渥丹公司与陈洁签订《场地使用协议》，约定渥丹公司将上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)交由陈洁使用，租期至2020年8月30日，月使用费88,000元。协议签订后，自2019年11月起，陈洁未按时支付使用费，并表示先将保证金冲抵2019年11月、12月租金。2020年1月，陈洁向渥丹公司支付了1月的使用费。渥丹公司催促陈洁补足保证金，但此后陈洁未支付任何款项。2020年4月15日，渥丹公司发函要求陈洁尽快搬离并承担违约责任。截止目前，陈洁既未支付费用，也未搬离，故渥丹公司诉至法院。陈洁辩称，同意解除协议。陈洁系经营餐饮，2020年2月起因新冠疫情影响非常大，应免除2月以后的使用费。陈洁无违约行为，不应支付违约金。自租赁开始，渥丹公司就欺骗陈洁，从未出示房地产权证和同意转租的文件。2019年10月10日，因房屋漏水从大房东处了解到渥丹公司无转租权，大房东指示陈洁在事情解决前不要付房租，于是陈洁不再支付。在大房东斡旋下，四方欲签订新协议，但因渥丹公司要求支付巨额转让费40万元而未果。陈洁是因渥丹公司未提供有转租权的证明而行使不安抗辩权，后在大房东指示下支付了2020年1月房租。本院认定事实如下：系争房屋属余某某所有。2013年，余某某公证委托赵某某、周某某签订房屋租赁合同、收取租金及与租赁相关的其他事宜。2017年8月，周某某以余某某代理人的名义与潘某某签订房屋租赁合同，将系争房屋出租潘某某，租期自2017年9月1日至2020年8月31日止，月租金72,000元。2018年12月1日，周某某出具同意函，同意潘某某指定渥丹公司作为其房屋租赁合同项下的履约主体出租房屋的租赁等业务，同意潘某某或渥丹公司与第三方进行房屋的转租。注：渥丹公司称，潘某某为其公司实际控制人。2019年7月4日，渥丹公司与陈洁签订《场地使用协议》，约定渥丹公司将系争房屋出租陈洁，期限自2019年7月8日到2020年8月30日；每月场地使用费88,000元；陈洁应支付风险保证金176,000元；任何一方未按协议的条款履行，导致中途终止协议，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金176,000元。渥丹公司于7月7日向陈洁交付了系争房屋。陈洁未支付自2019年11月起的租金。2019年11月29日，渥丹公司发函催缴2019年11月使用费88,000元。2019年12月18日，因陈洁未按约支付使用费，渥丹公司发函解除合同，要求陈洁搬离清场、交还房屋、承担违约责任。陈洁于2019年12月21日收到该函。后双方协商用保证金176,000元冲抵了2019年11月、12月的租金。2020年1月7日，陈洁通过手机银行向郝某某中国银行帐户付款88,000元，摘要记载为“一月份房租”。郝某某微信中确认收到。注：郝某某为渥丹公司人员，郝某某的中国银行帐户是渥丹公司指定的租金收取帐户。2020年4月15日，渥丹公司发函陈洁称，您收悉合同解除通知后，提出用保证金抵作未支付的使用费，并协商与渥丹公司、房屋权利人共同签署新的协议，承诺将176,000元保证金另行支付房屋权利人。委托人为此准备了新的租赁合同，后您拒绝签署，期间仍然使用系争房屋，且未支付后续费用，严重侵害渥丹公司利益。自2020年4月13日起，停止您对系争房屋的使用，请您结清费用后搬离，并承担违约责任。EMS查询显示，陈洁于2020年4月16日收到该函。陈洁为证明渥丹公司无转租权，提供了几段微信聊天记录佐证。本院认为，渥丹公司提供书面同意书足以证明渥丹公司出租、转租系争房屋，得到了权利人的充分授权，陈洁提供的几段微信聊天记录无论其形式上真实与否，都无法推翻书面授权文件。陈洁有关渥丹公司无转租权的意见，与事实不符，本院不予采信。审理中，陈洁称其在系争房屋内开设会所，但生意一直不太好。10月份因房屋漏水问题认识了周某某，周称没有同意转租过。疫情爆发后就彻底不经营了。诉讼中，陈洁于2020年6月28日将系争房屋返还给了渥丹公司。诉讼中，双方进行了两次调解。第一次，渥丹公司提出陈洁需支付至2014年4月底的使用费，违约金可免除一半；陈洁则只同意支付10万元。第二次，陈洁先提出支付20万元，后改为264,000元(相当于三个月租金)，最后涨至30万元，但均遭渥丹公司拒绝。渥丹公司代理人与公司商议后告知法庭拒绝调解，希望法院判决。本院认为，渥丹公司与陈洁签订的《场地使用协议》，实为房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。关于合同解除的责任。陈洁称渥丹公司无转租权，与事实不符，其以此行使不安抗辩权的意见，不能成立。陈洁拒付租金已构成严重违约，渥丹公司据此解除合同，符合合同约定，陈洁理应承担合同解除的违约责任。关于合同解除时间。渥丹公司第一次发函解除合同后，双方进行了协商，同意陈洁用保证金冲抵两个月租金，陈洁又另行支付了2020年1月的租金，渥丹公司也未再要求陈洁搬离，故该解除通知已被双方后续协商方案变更，不能再作为确认合同解除的依据。本院以渥丹公司第二次要求陈洁搬离系争房屋的通知到达陈洁之日作为合同解除之日即2020年4月16日作为合同解除之日。关于陈洁欠付的租金。2020年1月底、2月初开始的新冠疫情，以及政府为应对疫情所采取的防控措施，对餐饮行业经营确有重大影响。对于疫情所致不利后果，出租人与承租人应公平合理地分担。因此本院酌定免除陈洁2月、3月期间一半的租金。关于合同解除违约金。陈洁在租赁系争房屋后即经营困难，其未支付自2019年11月起的租金，其时疫情尚未爆发，2月起的疫情不过是加剧了其履行障碍，因此最终因陈洁不付租金而合同解除的主因不是疫情，而是其应自行承担商业风险。本院根据疫情与合同解除因果关系和原因力大小，酌定陈洁承担违约金14万元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、上海渥丹商业经营管理有限公司与陈洁就上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号房屋签订的《场地使用协议》于2020年4月16日解除；二、陈洁于本判决生效之日起十日内支付上海渥丹商业经营管理有限公司自2020年2月8日起至实际搬离之日2020年6月28日止的租金、使用费328,533元；三、陈洁于本判决生效之日起十日内支付上海渥丹商业经营管理有限公司违约金140,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，减半收取计4950元，由上海渥丹商业经营管理有限公司负担1150元，陈洁负担3800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年十月二十六日法官助理 陆 磊书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。