天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初1006号原告（反诉被告，以下称原告）：天津百货大楼集团有限公司，住所地天津市和平区和平路172号。法定代表人：韩新茂，董事长。委托诉讼代理人：宋辉，天津同华律师事务所律师。被告（反诉原告，以下称被告）：天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司，住所地天津市和平区劝业场街和平路172号6楼。法定代表人：张丽华，总经理。委托诉讼代理人：侯小兵，天津东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋莹，天津东方律师事务所律师。原告天津百货大楼集团有限公司（以下简称百货大楼公司）与被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司（以下简称金隆鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日作出（2018）津0101民初204号民事判决，被告金隆鼎公司不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院于2018年11月14日作出（2018）津01民终7123号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百货大楼公司的委托诉讼代理人宋辉，被告金隆鼎公司的委托诉讼代理人侯小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百货大楼公司向本院提出诉讼请求：1．确认金隆鼎公司2017年11月3日解除《租赁招商合同书》的行为违法；2．判令金隆鼎公司向百货大楼公司支付自2017年1月1日至2017年ｌｌ月3日的租赁费用4193980元；3．判令金隆鼎公司按照每天每平方米2.8元的标准向百货大楼公司支付自2017年12月4日至实际腾房日的场地使用费；4．判令金隆鼎公司在不破坏复合装修物的情况下腾空5800平方米的租赁场地并交百货大楼公司收回；5．本案诉讼费由金隆鼎公司承担。事实和理由：百货大楼公司与金隆鼎公司于2015年5月15日签订《租赁招商合同书》，约定百货大楼公司将坐落于天津市和平区××路××号××楼的5800平方米的商场租给金隆鼎公司经营。合同签订后，百货大楼公司依约履行了合同义务，但金隆鼎公司未支付任何租赁费用。2017年11月3日，金隆鼎公司与百货大楼公司解除《租赁招商合同书》。我方不认可被告主张的解除合同理由，我方并不存在合同中违约解除合同的情形。即便我方存在违约情形，被告也应该提前通知我方，被告并未履行该程序。现在被告以法定解除理由提出解除合同，我方认为我方不存在法定解除情形，我方不认可解除理由。不破坏复合装修物是指涉诉房屋已经附着在地面、瓷砖、墙体上的装修不应破坏，如果可以拆走的，我方配合拆改。综上，金隆鼎公司解除合同及拖欠租赁费用的行为已严重侵犯百货大楼公司合法权益，故起诉至法院，望判如所请。金隆鼎公司辩称，请求驳回百货大楼公司的全部诉讼请求。金隆鼎公司解除《租赁招商合同书》的行为完全合法，解除合同符合法定解除条件且履行了通知义务，百货大楼公司交付的租赁物老楼6楼部分约2300平方米钢结构建筑物为未经合法审批的违章建筑。租赁物存在严重建筑缺陷，拆改建筑主体结构及重要设施，无法达到消防安全标准。因百货大楼公司未交付合格租赁物，未履行义务在先，金隆鼎公司有权拒绝履行在后的付租义务。我方认可原告主张的租金数额和计算方式，但不同意给付。百货大楼公司拒不承认其存在违约事实，拒不承担合同中的赔偿义务，导致金隆鼎公司目前为保护现场而无法撤场，故租金和场地使用费不应由金隆鼎公司承担。腾房时我们尽量不破坏墙体和地面。金隆鼎公司向本院提出反诉请求：1．确认金隆鼎公司与百货大楼公司间签订的《租赁招商合同书》于2017年11月3日解除；2．判令百货大楼公司向金隆鼎公司退还保证金400000元；3．判令百货大楼公司向金隆鼎公司赔偿因解除租赁合同造成的各项损失共计19527535.78元。诉讼期间变更该项请求为本案不再主张装修损失，确定主张的损失构成为：应收档口租金960000元，独立商铺租金7079564.88元，因违约被商铺索赔4055559.55元，截至2018年2月6日依据生效判决应赔付商户的91000元；4．本案诉讼费由百货大楼公司承担。事实和理由：金隆鼎公司和百货大楼公司于2015年5月15日签订《租赁招商合同书》，约定金隆鼎公司承租百货大楼公司位于和平区××路××号××楼的商场用于餐饮、休闲、娱乐招商经营，计租面积5800平方米，租赁期限10年。2015年12月30日，双方签订《租赁招商补充合同》，约定金隆鼎公司投资和平路一侧安装直达六楼的观光梯。金隆鼎公司接收租赁场地后，随即进行了全面装修和招商。工程竣工后，金隆鼎公司向天津市和平区××队申请消防验收。该支队于2017年6月7日下达《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，评定为不合格，其中存在的主要问题包括在防火卷帘上设置逃生门等。造成上述问题的原因是百货大楼公司违法改变建筑结构，私自建设自动扶梯，造成防火疏散门被堵塞，进而百货大楼公司又违法在防火卷帘门上设置逃生门。发现上述问题后，金隆鼎公司多次与百货大楼公司交涉，百货大楼公司承认违法事实，同意整改及协助办理消防验收手续。但2017年9月20日，天津市和平区××队再次下达《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，消防验收仍未能通过，上述问题并未解决。由于消防验收不合格，导致金隆鼎公司招商的全体商户均无法按期开业。另外，金隆鼎公司发现其承租的老楼6楼2300平方米房屋属于违章建筑，并不具备合法使用条件。鉴于上述情况，商户集体要求解除与金隆鼎公司签订的租赁合同并要求金隆鼎公司赔偿损失。为此，金隆鼎公司不得不向百货大楼公司发出《解除租赁合同通知书》，通知百货大楼公司解除双方的《租赁招商合同书》，并要求百货大楼公司赔偿全部损失。2017年11月13日，百货大楼公司回函确认了双方租赁关系已呈解除状态。根据合同约定，百货大楼公司应赔偿金隆鼎公司相关损失并退还保证金，为维护金隆鼎公司的合法权益，故提出反诉，望判如所请。百货大楼公司对金隆鼎公司的反诉辩称，不同意金隆鼎公司的全部反诉请求。双方租赁合同已于2017年11月3日解除。消防验收不合格的直接原因是金隆鼎公司造成的，在天津市和平区××队公消和［2017］48号报告中对消防验收不合格有原因分析和事实认定。疏散门宽度问题是由于消防局审查标准导致，以前低于1.4米验收合格是因为用途为非人员聚集的场所，所以消防通过。后来被告改成影院，导致验收标准从严，因此验收未通过。但是前后两个标准，无论哪个标准，都不属于强制性规范。因此消防验收不过，百货大楼并不存在过错。老楼6楼钢结构建筑物不是违章建筑，也没有任何行政权力机关对其违法性进行确认。百货大楼公司不认可金隆鼎公司的解除理由，金隆鼎公司的解除理由没有事实基础及合法依据，百货大楼公司不存在任何违约行为，不同意退还保证金。被告主张的依据生效判决的给付内容目前均未执行。被告和案外人签订的均是合作合同，根据原、被告签订的招商合同约定，我方确认被告有权对商户进行转租，但是必须是独立的经营主体，不能是有合作性质的。金隆鼎公司上述所谓的合同都是合作合同，性质变了，被告应向他的合作主体承担赔偿责任，但是不能作为向百货大楼公司主张的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月15日百货大楼公司与金隆鼎公司（原名称为天津沛沛餐饮管理有限责任公司）签订《租赁招商合同书》约定，百货大楼公司将其所有的坐落天津市和平区××路××号××楼商场租给金隆鼎公司用于餐饮、休闲、娱乐招商经营使用，并为金隆鼎公司提供必要的便利与支持，双方确认承租（计价）面积为5800平方米。租赁期间为10年，自2015年5月15日至2025年5月14日，其中，2015年5月14日至2015年9月30日为免租期，2015年10月1日正式起租。租赁费用包括租金、物业费、空调使用费、税金、百货大楼公司主办的广告推广费用，按面积和阶段支付：第一阶段2015年10月1日至2015年12月31日，老楼部分计租，计价面积为2300平方米，租赁费用为2.3元／平方米／天；第二阶段，2016年1月1日至2017年9月30日，全部计租，计价面积5800平方米，租赁费用为2.3元／平方米／天；第三阶段2017年10月1日起，计价面积5800平方米，租赁费用为2.8元／平方米／天。先付费后使用，每季度支付一次，最后一个月的15日之前支付下一个季度的租金，第一期租金应在2015年9月15日之前支付。金隆鼎公司向百货大楼公司支付保证金400000元，作为金隆鼎公司依约履行本合同的经济担保，如因金隆鼎公司的原因导致百货大楼公司受到经济损失或对外承担责任（包括但不限于食品安全、违约责任、侵权责任、劳动工伤、行政处罚），百货大楼公司有权以保证金予以冲抵，如保证金不足以弥补百货大楼公司损失的，百货大楼公司有权继续追偿。百货大楼公司保证对承租区域享有合法的出租权。百货大楼公司同意金隆鼎公司基于餐饮、休闲、娱乐招商目的将承租的商场另行转租给第三人进行相关经营，但第三人仅限于与金隆鼎公司不存在合作、投资或联营关系的独立的经营实体。不具有独立经营性质的第三人不属于百货大楼同意转租的范畴。百货大楼公司协助金隆鼎公司办理有关自身及第三方商户的工商、税务、消防、燃气等手续（提供营业执照、说明书、授权书等），相关费用按照原来百货大楼公司与上海甘丹公司之间的约定承担。任何一方均不得随意解除合同，如一方无故单方解除，则解除方应当赔偿对方因此造成的全部损失。任何一方出现不能履行合同义务的违约行为，在对方书面催告满10个工作日后仍未履行或未采取对方认可的纠正措施，对方有权解除本合同并主张赔偿损失。合同解除后一个月内，金隆鼎公司自行处分已经附和于百货大楼公司不动产之上的装饰装修及设施设备之外的其他装饰装修物，但金隆鼎公司不得破坏百货大楼公司不动产现状。已经附和于百货大楼公司不动产之上的装饰装修及设施设备归百货大楼公司所有，百货大楼公司不再予以补偿。2015年12月30日双方就6楼观光电梯事宜签订《租赁招商补充合同》，百货大楼公司同意金隆鼎公司将和平路一侧6楼电梯施工改造为直达观光电梯；如因金隆鼎公司原因导致《租赁招商合同书》解除的，则观光电梯自百货大楼公司送达解除通知文件之日起无偿归百货大楼公司所有，金隆鼎公司不再基于观光电梯向百货大楼公司主张任何权利。合同签订后，金隆鼎公司陆续将400000元保证金交付百货大楼公司，百货大楼公司给金隆鼎公司出具了收据。2017年4月7日百货大楼公司给金隆鼎公司下发催款通知，要求金隆鼎公司按照合同书的约定，支付拖欠的租赁费用。2017年11月3日金隆鼎公司通知百货大楼公司，要求解除双方签署的合同，理由为“百货大楼公司场地建筑存在如下问题：1、建筑设计缺陷（新老楼结合处自动扶梯遮挡消防通道）问题；2、防火卷帘门违规设置逃生门问题；3、老楼6楼部分涉嫌违章建筑问题等，导致金隆鼎公司消防验收不合格，无法开业经营。依据租赁合同的规定完全属于百货大楼公司的原因造成。因此通知百货大楼公司即日起解除双方租赁招商合同，并要求百货大楼公司根据合同相关条款赔偿金隆鼎公司全部损失”。百货大楼公司收到通知后，回复“我司对载明的解除理由均不予认可。但鉴于目前你我双方租赁关系已呈解除状态，故我司要求你司在一个月内完成撤场，撤场行为应事先向我司通报并不得对六楼场地造成毁损。”另查，2017年6月7日天津市和平区××队给百货大楼公司下发消防备案检查不合格通知书（和公消竣查字［2017］第0011号），主要存在十三项问题，其中包括竣工图与设计图不一致、竣工图与现场不一致、竣工图使用性质与设计图不一致、防火卷帘上设置逃生门等。2017年9月20日天津市和平区××队给金隆鼎公司下发消防备案检查不合格通知书（和公消竣查字［2017］第0039号），主要存在九项问题，其中包括竣工图与现场不一致、防火卷帘上设置逃生门、部分疏散门宽度与竣工图不一致且小于1.4Ｍ，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2016）第5.5.19条第一项的规定、部分疏散走道设置影响疏散走道正常使用的门，不符合《建筑内部装修设计防火规范》（ＧＢ50222-95）第3.1.15条的规定等内容。2017年11月15日天津市和平区××队关于百货大楼部分商户举报投诉回复的报告（公消和［2017］48号），百货大楼公司位于和平区和平路172号，其1-9层曾于2010年12月3日通过消防验收。6层装修改造工程于2017年8月1日审核合格。核查情况：一、六楼天井自动扶梯遮挡消防逃生门的问题：金隆鼎公司对图纸进行了修改，将通向前室的安全出口改变位置，错开自动扶梯，修改过的图纸经过图审公司审查，并经我支队审核合格，经勘查金隆鼎公司没有按图纸进行施工，所以未通过消防验收；二、天井区域消防卷帘门掏洞：在6层装修改造工程审核中，没有“卷帘门掏洞”这一设计（该处改变安全出口和防火卷帘位置后已经可以满足两侧防火分区的疏散要求），金隆鼎公司没有按图施工是导致未通过消防验收的主要原因。防火卷帘属于消防产品，百货大楼1-9层于2010年12月3日通过消防验收，支队不会以百货大楼2-5层“卷帘门掏洞”追究其过错；三、老楼部分钢结构建筑涉嫌违章：百货大楼六层钢结构建筑为2010年8月拆掉原老楼夹二层后增加的，业已经消防审核验收，该建筑有当时市政府会议纪要和房产证为证，不属于违章建筑，商户反映的问题不属实。案件审理期间，被告申请其对涉诉房屋的装修装饰费用进行评估鉴定，以确定被告投入损失数额。鉴定过程中，因被告不能提供相关鉴定单位所需材料，鉴定单位天津倚天工程有限公司于2019年10月31日予以退件。诉讼中被告明确本案中不再申请鉴定该项内容，也不在本案主张装修损失。被告还申请对百货大楼六楼中位于电梯前室的消防疏散门（六楼招商办公室右侧，电梯前室正对的楼梯间的疏散门）由目前不足1.1米改扩至符合消防验收要求的宽度（消防要求为不得小于1.4米）是否影响到建筑主体的安全结构进行鉴定。天津市房屋质量安全鉴定检测中心有限公司接受本院委托。鉴定过程中，鉴定单位认为消防疏散门拓宽所涉及的墙体属于主体承重墙，现有条件下无法完成对该建筑的全面评估，亦无法保证该项目拆除可行性鉴定的科学性及准确性，因此不能承担此项鉴定，予以退件。被告金隆鼎公司认可原告百货大楼公司核算的租金数额和场地使用费计收标准，但不同意给付。本院认为，百货大楼公司与金隆鼎公司双方签订的《租赁招商合同书》及《租赁招商补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受国家法律保护。被告主张百货大楼老楼6楼部分2300平方米钢结构建筑物为未经合法审批的违章建筑，但被告未提交有力证据证明该部分房屋为违章建筑，故被告该抗辩理由本院不予采信。针对被告提出消防疏散门由目前不足1.1米改扩至符合消防验收要求的宽度是否影响到建筑主体的安全结构进行鉴定的申请，本院委托的鉴定单位虽未出具鉴定结论，但该单位已确认消防疏散门拓宽所涉及的墙体属于主体承重墙。考虑该消防疏散门所处承重墙位置，本院认为疏散门不宜拓宽，本院对被告再次申请鉴定的申请不予准许。本案主要争议焦点为原、被告哪一方应承担消防验收未能通过的责任，由此确认合同的违约责任。一次消防验收属于房屋建设单位的法定责任，应由建设单位完成建设工程消防验收。原告提交的天津市和平区××队关于百货大楼部分商户举报投诉回复的报告（公消和［2017］48号）中，已明确百货大楼1-9层于2010年11月1日通过消防审核，于2010年12月3日通过消防验收。二次消防验收为建设单位或使用人的法定责任，具体可在合同中约定由出租方或承租方负责二次消防验收并承担相应不利法律后果或风险。依照合同约定，百货大楼公司负有协助金隆鼎公司办理消防等手续的义务，如提供营业执照、说明书、授权书等。被告作为承租人应对其承租房屋使用用途及相应的消防审批手续负有审慎注意义务。被告提出解除合同的理由主要为1、建筑设计缺陷（新老楼结合处自动扶梯遮挡消防通道）问题；2、防火卷帘门违规设置逃生门问题；3、老楼6楼部分涉嫌违章建筑问题等。被告认为上述问题完全属于百货大楼公司的原因，导致消防验收不合格。但在2017年11月15日天津市和平区××队关于百货大楼部分商户举报投诉回复的报告（公消和［2017］48号）中，已明确被告所述问题不能通过验收系金隆鼎公司一方，并未规责于百货大楼一方。综上，被告向原告提出解除合同的理由，不符合法定解除的规定，系违法解除。鉴于双方均同意合同于2017年11月3日解除，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依据合同约定“已经附和于百货大楼公司不动产之上的装饰装修及设施设备归百货大楼公司所有，百货大楼公司不再予以补偿”，故被告应依据合同约定将涉诉商场腾交原告。被告欠付租金，应按合同约定履行交纳租金的义务。合同解除后，被告不能将租赁物腾交原告，应承担占用场地期间的使用费。原告依照合同约定的租金标准主张场地使用费，标准适当，应予支持。被告应向原告支付自合同解除之日2017年11月4日至实际腾交租赁物之日止的场地使用费。关于金隆鼎公司请求百货大楼公司退还保证金400000元，依据合同约定，保证金为金隆鼎公司依约履行本合同的经济担保，如因金隆鼎公司的原因导致百货大楼公司受到经济损失或对外承担责任，百货大楼公司有权以保证金予以冲抵。因被告违约，故对于百货大楼公司不同意返还的抗辩意见，本院予以采信。关于金隆鼎公司要求百货大楼公司各项赔偿损失，因被告解除合同系违法解除，百货大楼并不存在违约行为，且金隆鼎公司主张的各项损失均基于其与第三方商户的合同，属于不同的合同主体权利义务法律关系，百货大楼公司不应予以赔偿。对于金隆鼎公司要求百货大楼公司赔偿的各项损失本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告天津百货大楼集团有限公司与被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司签订的《租赁招商合同书》及《租赁招商补充合同》于2017年11月3日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司将天津市和平区××路××号××楼的5800平方米的商场腾空交还原告天津百货大楼集团有限公司收回；三、本判决生效之日起十日内，被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司给付原告天津百货大楼集团有限公司自2017年1月1日至2017年ll月3日期间的租金4193980元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司给付原告天津百货大楼集团有限公司自2017年12月4日至实际腾房之日期间的房屋使用费，按每平方米每日2.8元标准计算；五、驳回被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43990元，由被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司负担（本判决生效之日起十日内被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司给付原告天津百货大楼集团有限公司）；反诉案件受理费94917元，由被告天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  杨盛昆审判员  王 嬿审判员  张曾霞二〇二〇年十月三十日书记员  王 昳附：本裁判文书所依据的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。