广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0106民初24048号原告：张仲焜，男，1945年1月18日出生，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：程梅花、梁静霞，均系广东谨然律师事务所律师。被告：孙莉，女，1959年3月17日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李桐样、吴志光，均系广东正大方略律师事务所律师。被告：广州盛唐大酒店有限公司，住所地广州市天河区林和西横路63号三、四层，统一社会信用代码91440106771166455N。法定代表人：任文。被告：尹文飞，女，1968年9月20日出生，汉族，住广州市天河区。原告张仲焜诉被告孙莉、广州盛唐大酒店有限公司（以下简称盛唐公司）、尹文飞所有权纠纷一案，本院立案后，依法进行了审理。原告孙仲焜诉称：一、原告系广州市天河区林和西横路63号首层（以下简称首层房屋）的业主，孙江系广州市天河区林和西横路63号二层房屋（以下简称二层房屋）的原业主，被告尹文飞为二层房屋的现业主，被告孙莉系广州市天河区林和西横路63号三、四层房屋（以下简称三、四层房屋）的业主，孙江与被告孙莉系姐弟关系。被告盛唐公司系三、四层房屋的实际使用人。广州市天河区林和西横路63号首层至四层房屋为商业部分，第五层至二十八层房屋为住宅部分。根据首层房屋平面附图显示，首层东面门厅4为公共部位，但众被告擅自占用，门面处飘出“丽芙酒店”、“和楽休闲会所”的广告牌，内部则被被告设置丽芙酒店前台、“和乐休闲会所”广告墙及相关货柜、壁橱等装修；位于门厅4内的梯间5原规划为扶手梯，现被众被告改为酒店前台，并摆放移动广告箱、欢迎台及墙面上的“丽芙酒店”及“大汉休闲会所”广告牌；另梯间5中部被众被告擅自改装为垂直电梯，并将电梯东侧剩余空间围蔽形成独立房间，在该房间内放有办公用品及杂物。众被告擅自拆除、变更公共设施设备，占用公共通道和公共部位，其行为已严重侵犯原告及其他业主的合法权益，给其他业主造成不便。因变更的部位是电梯及扶手梯，而首层至四层房屋属于商业部分，是人流量密集场所，极其容易发生严重的消防安全事故。另因众被告对公共部分大面积的改造、加建行为，影响了原告部分商铺的通风、采光、人流量，妨碍了原告和顾客通行，损害了原告的合法权益。原告多次与众被告协商，众被告仍未将占用的公共部位恢复原状，也未停止侵权行为。原告还多次向物业管理公司、大厦业主委员会、街道办事处反映情况，但上述侵权问题也一直没有得到解决。为此，原告依法诉至法院，请求判令：一、三被告立即拆除位于广州市天河区林和西横路63号首层门厅4门面处的“丽芙酒店”“和楽休闲会所”广告牌，拆除门厅4内丽芙酒店前台、“和楽休闲会所”广告墙及相关货柜、壁柜等装修，确保门厅4恢复为公共部位状态，并保持通道畅通；二、三被告立即清除位于广州市天河区林和西横路63号梯间5内摆放的移动广告箱、欢迎台及墙面上的“丽芙酒店”及“大汉休闲会所”广告牌；拆除梯间5内的垂直电梯及电梯东侧围蔽的房间，清除该房间内的办公用品及杂物，恢复梯间5为扶手梯，并保持通道畅通；三、上述第一、二、三项恢复原状、排除妨碍产生的费用由三被告共同承担；四、三被告向原告赔偿损失100000元；五、三被告承担本案的诉讼费。经审理查明：张仲焜系首层房屋的登记产权人，登记时间为2016年2月3日。孙江系二至四层房屋的原登记产权人，登记时间为2002年11月28日。2008年至2009年期间，孙江将三、四层房屋的产权赠与孙莉，孙莉现为三、四层房屋的登记产权人。后因孙江未履行生效法律文书确定的义务，本院将孙江名下的二层房屋房产交付公开评估拍卖，尹文飞竞投购得，本院于2017年10月9日作出（2017）粤0106执166-7号执行裁定书，裁定孙江名下的二层房屋的产权归尹文飞所有；2018年1月24日，尹文飞登记为二层房屋的产权人。2011年1月28日，孙莉与盛唐公司签订《房屋租赁合同》，约定：孙莉将三层、四层房屋以及接待大厅（和二层房屋共用）出租给盛唐公司，房屋建筑面积3415平方米（其中60平方米为一楼大厅服务台面积）；租赁期限共17年，自2010年12月1日至2027年11月30日；租赁期间，租赁楼的外墙媒体广告权由双方共同使用，乙方可以在三、四层房屋外面安装客房广告，但必须办理有关的审批手续，电梯按现状（正常运营）交付给盛唐公司使用等内容。2014年7月25日，孙江公证委托案外人杨志伟等办理二层房屋的出租等事宜。2016年4月26日，杨志伟与广州市大汉棋牌休闲有限公司（以下简称大汉公司）签订《房屋租赁合同》，约定：杨志伟将二层房屋出租给大汉公司使用，租赁期限自2016年5月1日至2024年4月30日止；大汉公司须在双方约定的位置设置招牌和标志，并由大汉公司向政府相关部门进行审批，大汉公司在安装、使用招牌标志或广告牌期间，发生安全事故或其他损失的，由大汉公司承担一切责任，与杨志伟无关等内容。尹文飞确认其取得二层房屋的产权后仍将二层房屋出租给大汉公司使用。2017年，张仲焜分别向孙江、孙莉、大汉公司、盛唐公司发函要求其停止使用公摊位置并恢复原状；张仲焜提交的邮寄详情单及邮件查询网络截图显示相关邮件均已签收。孙莉表示收到上述函件，但认为其有权处分首层门厅和梯间的位置；尹文飞表示其对上述函件的情况不清楚。后张仲焜以孙莉、盛唐公司、尹文飞等擅自将梯间5的扶手梯变更为垂直电梯未经规划报建造成安全隐患，占用共有部位的行为妨碍通行，影响通风、采光、人流量为由提起本案诉讼，要求恢复原状、排除妨碍、赔偿损失等。张仲焜为证明大汉公司、盛唐公司占用门厅4部位及外墙，将门厅4中的梯间5中部改装垂直电梯、占用梯间5的其他部位，提交了首层房屋的房产证及照片若干张（显示首层门厅及梯间的使用情况，电梯地下停车场、天台位置的情况，垂直电梯的电梯维保标志、检验标志载明的使用单位均为盛唐公司等）。经质证，孙莉对该首层房屋的房产证无异议，对相关照片的真实性不予认可，因张仲焜未提供原始载体，且电梯的使用权人应由装修使用合同或主管部门的查询结果证明，照片内容不足为证，并认为其使用上述位置具有合同依据；另孙莉确认电梯是孙江于2005年兴建的，门厅的前台和壁橱是孙莉2010年兴建后出租给盛唐公司的，但现其不持有相应的报建资料，故无法提供。尹文飞对首层房产证的真实性无异议，对照片反映的情况不清楚，尹文飞在成为二层房屋的产权人后无侵害张仲焜权益的行为。尹文飞为证明其未在首层门厅处设置广告灯箱和广告招牌，未在首层门厅设置垂直电梯及其他设施，还提交了照片若干（显示“和楽休闲会所请上二楼”的招牌悬挂于二层房屋外墙，门厅的墙壁设置内容为“和楽休闲会所沐足、棋牌、按摩、自助餐请上二楼”的广告墙、首层房屋门厅现状等）。经质证，各方对上述照片的真实性均无异议，但张仲焜认为二层房屋的实际使用人在大厅共有部位设置广告墙，构成侵权。本案审理过程中，孙江曾向本院提供了显示落款日期为2002年8月8日的《南粤阁二至四层物业买卖补充协议》（约定广州骏龙南粤投资置业有限公司将二至四层房屋出售给孙江，同时将首层北面的两个门厅无偿提供给孙江使用，但不得封闭、改变用途，孙江有权依照法律和政府规定对门厅和所购裙楼报经有关部门批准后进行装修改建；鉴于首层梯间为二至四层专用，该梯间的所有权在二至四层房屋交付孙江的同时转移给孙江等；协议附件为首层房屋房地产平面附图），以证明开发商将首层梯间及门厅的所有权出售给了孙江，孙江有权自行处分门厅及梯间；且孙江称协议附图中编号为门厅4，梯间5、7的位置即为上述协议中约定的无偿提供使用的门厅及一并出售的梯间。张仲焜对上述协议书的真实性无异议，但认为开发商无权将属于公共部位的门厅和梯间私自处分，更不存在门厅和梯间为孙江专有的情况；且张仲焜主张停止侵权的部位在首层南面，本案不涉及北面的门厅和梯间部位。另，张仲焜称因孙莉、盛唐公司、尹文飞对公共位置大面积改造、加建，影响了张仲焜的商业经营，故要求各方赔偿其损失10万元。2020年10月，本院组织各方当事人前往广州市天河区林和西横路63号进行现场勘查，并对本案争议的首层门厅4、梯间5及广告牌等设施进行了拍摄。本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第（四）项规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：。（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”首层梯门厅、梯间属业主共有部分，张仲焜、孙莉、尹文飞对其享有共有和共同管理的权利。现张仲焜主张孙莉、盛唐公司、尹文飞占用门厅4部位及外墙，将门厅4中的梯间5中部改装为垂直电梯、占用梯间5的其他部位，如属实，孙莉、盛唐公司、尹文飞的行为系损害了全体业主的共同利益，在该物业管理区域的业主委员会已成立的情况下，应由业主委员会主张权利、作为原告进行诉讼；就本案查明的事实可知，二至四层房屋的业主及使用人设置的招牌、广告墙等设施均未损害张仲焜拥有的首层房屋的通风、采光权，张仲焜主张二至四层房屋的业主及使用人的行为直接损害其合法权益的依据不足，张仲焜提起本案诉讼主体不适格，本院依法予以驳回；张仲焜因此要求各方赔偿其损失100000元，亦因缺乏依据，本院不予支持。另需指出的是，若张仲焜认为二至四层房屋的业主及使用人存在违章改建、扩建、加建行为，可申请行政主管部门进行处理。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回原告张仲焜的起诉。如不服本裁定，原告张仲焜可在裁定书送达之日起三十日内，其余当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  吴旭英人民陪审员  赵玉兰二〇二〇年十月十六日书 记 员  邱莉晶喻珺