文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初6563号原告：焦淑刚，男，1965年5月12日出生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：徐振强，平度瑞强法律服务所法律工作者。被告：吴甲忠，男，1956年8月3日出生，汉族，住平度市。被告：张绍英，女，1955年3月10日出生，汉族，住平度市。二被告共同委托诉讼代理人：于树江，山东勇华律师事务所律师。原告焦淑刚与被告吴甲忠、张绍英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦淑刚及其委托诉讼代理人徐振强，被告吴甲忠、张绍英及其共同委托诉讼代理人于树江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦淑刚向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的无效的《地产买卖协议》；2.判令被告返还原告定金30万元及利息141250元；3.自2020年7月23日起至实际给付之日按年利率6%计算的利息；4.诉讼费、保全费、保险费由被告负担。事实和理由：2012年1月14日，原、被告签订《地产买卖合同》，被告将位于平度市××镇××路北侧一处的土地使用权（国有土地使用证号：平国用1999字第0××8号）转让给原告，双方约定价格为170万元，原告交纳定金30万元后，由于种种原因致使合同未能履行。原告向两被告索要该定金，虽经多年，被告以无款为由拒付，无奈原告特诉至法院，望依法判如所请。吴甲忠、张绍英辩称，一、原、被告双方于2012年1月14日签订的地产买卖协议，实质为土地使用权转让协议，合法有效。1、协议是双方的真实意思表示，具备合同成立并生效的必要要件，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议内容真实合法，原、被告均已签字确认。2、协议签订后，原告支付了定金，被告交付了合同约定的产权证书复印件、租赁合同复印件，说明双方已经开始实施合同约定的权利、义务。3、被告吴甲忠系青岛同旭工贸有限公司的法定代表人，该企业是吴甲忠投资的自然人独资企业，涉案国有土地使用权登记在青岛同旭工贸有限公司名下。吴甲忠作为公司的法定代表人、唯一的投资人，有权决定涉案土地使用权的转让。4、涉案土地系国有划拨土地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条之规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，涉案土地使用权证、房屋所有权证齐全，见平国用（1999）字第00778号国用土地使用证、平房私字第0××7号房屋所有权证。涉案土地、房产符合转让条件，只要按规定缴纳土地使用权出让金，办理审批手续即可。而按照原、被告双方签订的地产买卖协议第一条的约定，过户费由甲方承担，故双方签订买卖协议后，土地使用权出让金应当由原告交纳，只有原告交纳土地使用权出让金后，才能按规定办理审批手续。因原告不想交纳土地使用权出让金，故没有办法办理审批手续。审批手续不是地产买卖协议生效的条件，法律没有规定土地使用权转让合同需要经过审批才发生法律效力。原告也无证据证明审批机关对其土地使用权转让不予审批或不符合审批条件的证据。因此，原、被告签订的地产买卖协议合法有效。二、违约责任在原告一方，原告无权要求返还定金。依据双方签订的地产买卖协议第一条的约定，原告预付定金30万元，三月份再付60万元，余款过户后付清，过户费由原告承担。第二条约定，被告在收到定金后2个月内协助办理地产过户手续。依据上述约定，协助办理过户的前提是原告按规定交纳过户费即土地使用权出让金及第二笔土地款项，否则无法进行，更无法审批。原告也向土地部门进行了咨询，得到的答复是需要交纳20万元的土地出让金，因原告本身资金紧张，原答应借给他100万元的朋友也停止不借了，因此导致原告无法筹措资金，而提出解除地产买卖协议。原告在起诉状中称“由于种种原因，致使合同未能履行”就是指原告不想交纳20多万元的土地出让金、不申请办理审批手续、更无能力支付第二笔及最后一笔土地转让款，导致原告无法继续履行合同。因此原告才提出解除协议，据此说明违约责任在原告，依据定金罚则，原告无权要求返还定金。三、原告的主张已经超出法律规定的诉讼时效期间。根据原告在起诉状中的陈述，原告在2012年就提出要求返还定金，被告拒付。诉讼时效应当自原告知道或应当知道其权利受到侵害之日起计算，被告拒付后，本案诉讼时效就开始起算，至原告起诉之日，已经远远的超出了诉讼时效期间，故应当依法驳回原告的起诉。四、原告起诉被告张绍英系诉讼主体错误。本案是地产买卖合同纠纷，合同相对方是原告焦淑刚和被告吴甲忠。被告张绍英不是合同相对方，因此原告起诉被告张绍英主体错误，应当依法予以驳回。综上所述，本案双方签订的地产买卖协议合法有效，原告违约，无权要求返还定金，故请依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告吴甲忠、张绍英系夫妻关系。2012年1月14日，原告焦淑刚（甲方）与被告吴甲忠、张绍英（乙方）签订《地产买卖协议》，约定甲方购买乙方位于平度市蓼兰镇驻地高平路北侧地产一处（原同旭工贸公司），地产产权证号为L14-01-697，面积5502.60㎡，达成买卖协议：1.本地产价格为170万元，付款方式位甲方预付定金30万元，三月份再付60万元，余款在本地产过户后付清，过户费由甲方负担；2.乙方应在收到甲方定金后2个月内协助办理地产过户手续，甲乙双方应积极相互配合，任何一方不配合造成该地产不能过户，由此造成的损失及费用由违约方承担；3.本协议签订后，视为双方已办理好地产协议交接手续，此后此地产（包括地皮、房产、供水、树木）均为甲方所有……合同还约定了其他内容，原告焦淑刚与被告吴甲忠分别在协议上签字。2012年1月15日，被告吴甲忠为原告出具收据，收到原告定金30万元，其中承兑汇票8万元，其余22万元中有21万元于当天存入被告张绍英中国农业银行账户。二、上述协议所涉及的国有土地，地号为L14-01-697，工业用途，使用权类型为划拨，使用权面积5502.60㎡，使用证号为平国用（1999）字第00778号，登记的土地使用者为青岛同旭工贸有限公司。该公司成立日期为1995年3月2日，投资者为石同旭、焦珍科，法定代表人为石同旭，该公司已于1998年12月15日注销工商登记。2014年3月13日，被告吴甲忠又发起注册成立青岛同旭工贸有限公司（自然人独资），并作为该公司法定代表人。三、2019年9月14日，原告焦淑刚给被告吴甲忠打电话要求被告退还30万元定金，被告吴甲忠提出通过法院解决。原告遂于2019年9月23日诉来法院要求处理，在案件审理过程中原告自愿撤回起诉，后又于2020年7月24日再次诉来本院要求处理。庭审中，原、被告均认可前述《地产买卖协议》已于2012年解除，对此本院予以确认。本院认为，首先，本案中原告第一项诉求为“依法解除原被告签订无效的《地产买卖协议》”，但是在庭审调查中双方均认为该合同已于2012年解除，因此对于原告第一项诉讼请求，本院不予支持。其次，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对此本院认为，通过庭审调查来看，涉案土地登记使用权人为青岛同旭工贸有限公司，该公司已于1998年注销工商登记，被告吴甲忠虽又以该名称重新注册设立公司，但该两公司并非同一主体，二被告辩称是从石同旭处转让取得的，但是未能向法庭提供自己取得涉案土地的使用权证据；原告称，涉案土地是划拨性质，土地使用者也不是二被告，无法过户，要求被告退还已支付的定金30万元及占用资金期间利息，本院予以支持，利息应以30万元为基数，自2012年1月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。保全保险费系保全申请人支出的合理必要费用，属于合理支出的诉讼费用，原告要求被告承担，对此本院予以支持。第三，上述合同中乙方为吴甲忠、张绍英，虽然仅由被告吴甲忠与原告签订合同并为原告出具定金收条，但是二被告系夫妻关系，原告所付的定金中有21万元于合同签订当天存入被告张绍英银行账户，被告张绍英对此也应知情，因此原告要求被告吴甲忠、张绍英返还上述定金及利息，对此本院予以支持。第四，二被告辩称，原告起诉要求返还定金已超过诉讼时效期间。对此原告不认可，称多年来一直向被告索要，而且30万元数额较大，从常理来说，原告也不可能不向被告催要，为此原告申请证人卢某出庭证明其在2018年曾向被告催要过款项，同时提交2019年9月14日与被告吴甲忠的通话录音证明多次向被告催要定金的事实。被告对证人证言不认可，但认可双方通话，在通话中原告要求被告退还30万元定金，对此被告未表示拒绝支付并称要通过法律途径解决，因此本案原告起诉不超过诉讼时效期间，对于被告该辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吴甲忠、张绍英于判决生效后十日内返还原告焦淑刚定金30万元及利息（利息以30万元为基数，自2012年1月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告吴甲忠、张绍英于判决生效后十日内支付原告焦淑刚保全保险费1320元；三、驳回原告焦淑刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7919元，减半收取3959.5元，保全费2720元，合计6679.5元，由被告吴甲忠、张绍英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 陈 雷二〇二〇年十月二十八日            本件与原件核对无异      书记员 李晓薇            申请执行期限为履      行期届满二年内提出