文书内容                  江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0425民初926号原告（反诉被告）：熊红，女，汉族，1978年7月22日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴元锋，江西策源律师事务所律师。委托诉讼代理人：江祥忠，江西策源律师事务所律师。被告（反诉原告）：永修县城市建设投资开发有限公司，地址：永修县财政局六楼。法定代表人：吕华，职务：总经理。委托诉讼代理人：王辉明，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志强，江西惟民律师事务所律师。原告（反诉被告）熊红与被告（反诉原告）永修县城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊红及其委托诉讼代理人吴元锋、江祥忠，被告永修县城市建设投资开发有限公司的委托诉讼代理人王辉明、王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊红向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告赔偿原告房屋交付不合格的违约损失34582.85元；2、依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金33199.54元（逾期交房违约金按房屋总价的每日万分之三暂计算至本案起诉之日，要求计算至整改完成之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于永修县湖东新区西侧赣江首府的房屋一套。合同约定该商品房层高为3米，商品房交付时间为2019年12月31日。合同签订以后，原告按照合同约定履行了购房款支付义务。但原告验房时发现被告交付的房屋层高与约定不符，经原告委托专业人员测量，层高相差15ｃｍ之多。被告交付与约定不相符的房屋，交付不合格，已构成违约。原告多次与被告沟通赔偿事宜，均协商无果，故诉至法院。被告城投公司辩称：1、层高的问题主要是测绘单位的失误造成的，而且现在的房屋层高完全符合法律规定，不存在违约问题。2、原告主张支付违约损失无任何法律依据，也无合同约定，依法均不能成立，请贵院全部驳回。被告同时向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告熊红向反诉原告城投公司支付违约金69165.7元（按总购房款10%计算）；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月30日，反诉原告城投公司与反诉被告熊红签订《商品房买卖合同（预售）》及合同附件，约定反诉被告熊红购买反诉原告城投公司开发建设的赣江首府小区3幢2单元203室商品房，合同总价691657元，交房时间为2019年12月31日前，并对商品房的交付、合同的变更和解除以及送达方式等相关内容进一步补充约定。2019年12月，反诉原告城投公司向反诉被告熊红通过EMS特快专递邮寄送达《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，但反诉被告一直拒绝配合办理商品房交付手续，导致商品房交付手续至今未办理，鉴于反诉被告逾期前来配合办理交房手续的行为已经构成违约，故反诉原告城投公司依法提起反诉。审理期间，反诉原告城投公司撤回了反诉请求。原告围绕诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、原告身份证复印件、被告营业执照、被告法人身份证信息，证明原、被告主体适格。2、商品房买卖合同、收据，证明原、被告双方的权利义务，商品房约定层高为3米。3、实测数据图，证明被告实际交付房屋层高不符合合同约定。经庭审质证，被告认为对证据1无异议；对证据2商品房买卖合同、购房款收据真实性无异议，证明目的有异议，合同约定3米是由于笔误导致；对证据3三性均有异议，该组证据来源不详，同时不能举证证实该测绘数据是专业测绘机构出具的数据形成，证据的形式也看不出与涉案房屋的关联。被告围绕其抗辩主张向本院提交的证据有：1、《永修县·赣江首府项目规划建筑设计方案》（摘要）、《江西省房屋建筑工程施工图设计文件审查报告》、《审查合格书》、《关于永修县赣江首府项目规划建筑设计方案的批复》（永城规文[2018]4号）、赣江首府一期3栋施工图纸一份（摘要），证明赣江首府项目的设计经相关部门审批，各项指标符合国家法律法规及建筑行业规范要求，并最终完成行政审批，层高在规划、设计、施工等阶段自始至终为2.9米，从未对此进行过变更；2、《工程测量合同》及相应付款发票、《永修县新建商品房预售明细表》，证明赣江首府项目按建筑行业规范要求以及永修县住建局指定，城投公司委托测绘公司开展测绘工作，测绘公司笔误造成层高问题；3、《工程测量合同》、《房屋分层分户实测面积表》，证明被告再次委托对房屋进行测绘，确定二楼及以上住宅建筑层高均为2.9米；4、《竣工验收备案表、建筑工程竣工规划核实合格意见单》，证明赣江首府项目经竣工验收合格具备交房条件；5、《关于永修县“赣江首府”项目层高设计的说明》、《住房设计规范》（摘要）（GB50096-2011），证明赣江首府项目的设计严格遵循《住房设计规范》（GB50096-2011）的规定；6、《网签合同备案表》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议等、网签《商品房买卖合同（预售）》过程的示意图，证明合同未对层高误差做约定，案涉合同系系统生成，被告无法改动；7、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、《“赣江首府”入伙通知书》及附件、快递单及付款发票、《证明》、交房台账（集中）汇总表等，证明涉案商品房已于2019年12月完成竣工验收并具备交付条件，被告已向原告发出交房通知，但原告一直不配合办理交付手续，导致商品房交付手续至今未办理。经庭审质证，原告认为对证据1真实性无异议，关联性有异议，认为这组证据与本案争议的焦点没有直接关联，合同约定的高度和实际的层高不同，不管经过多少部门的批准也与本案无关。这组证据反而能够证明被告所述的实际房屋的层高不超过2.9米。对证据2真实性无异议，关联性有异议，该组证据正好说明被告违约的事实，被告找了理由称测绘公司只量了一楼没有测量二楼，这也说明合同上写的三米不是笔误。对证据3第二次测量行为无异议，但是对实测的数据我认为与常理不符数据都是2.9米，关联性有异议，这组证据更加能证明被告对这次违约行为存在过错，但这组证据不能免除被告的违约责任。对证据4真实性无异议，证明目的有异议，合同约定的只是交房的前提条件，但不代表交房条件就合格，作为购房的相对者发现房屋有问题且与合同不一致的情况下，有权利拒绝收房。如果层高不足还可能导致购房者退房。对证据5质证意见与第1组质证意见一致。对证据6真实性无异议，关联性、证明目的有异议，不能达到证明目的，恰恰证明了涉案房屋达不到约定高度，被告违约的事实。对证据7商品房买卖合同三性无异议，对补充协议的真实性无异议，合法性、关联性有异议，补充协议涉及到排除反诉原告主要责任的，加重反诉被告的义务的这些条款属于格式条款，依法是无效的。对证据《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、永修城投向熊红发出的《“赣江首府”入伙通知》及附件、EMS（中国邮政）快递邮寄单及付款发票、邮政公司九江分公司冯家村邮政所出具的《证明》、交房台账（集中）汇总表真实性无异议，关联性、合法性有异议，因为根本不具备房屋交付的固有的法定条件，因为合同约定层高就是3米的房屋，实际交付的房屋被告承认了不超过2.9米，所以我方有权利拒绝收房。根据被告提供的最早的一份中国邮政的邮寄单显示的时间是2020年1月1日，但根据双方购房合同第11条约定商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满期15日，将查验房屋的时间和办理交付手续的时间和地点及应当携带的证件材料书面通知买受人，合同约定的时间是2019年12月31日，即使反诉人交付的房屋是合格的，逾期交付时间也在15天以上。以上七组证据均能证明被告自认层高不超过2.9米的事实。对上述证据，本院作认证如下：对原告提交的证据1、2，被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，因双方对其真实性均无异议，本院予以确认；至于关联性和证明目的，本院在说理部分详细阐明。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案案件事实如下：2018年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20182511），合同约定原告向被告购买被告开发的坐落于永修县湖东新区的房屋，房屋建筑面积117.46平方米，总价款691657元，合同约定该商品房层高3米，出卖人应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。签订合同后，原告履行了购房款支付义务，但原告验房时发现被告交付的房屋层高与合同约定不符，被告得知实际层高与合同约定层高不符后，委托永修县住建局下属拥有测绘资质的亚兴房地产测绘有限公司对层高进行了再次实测，实测显示赣江首府项目住宅二楼及以上楼层层高为2.9米。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》未对层高差异处理方式做出约定，原、被告多次就层高问题进行协商但均无果，被告多次书面通知原告收房但原告一直不配合办理房屋交付手续，导致商品房交付手续至今未办理。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，没有违反法律强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告依约向被告交纳了购房款，被告亦应在约定的时间向原告交付符合法律规定和合同约定的房屋。但是被告交付的房屋层高与合同约定不符，时间与合同的约定也有差距，虽然该房屋符合相关设计规范要求，也通过了验收，但是其层高未达到合同所约定，致使交付的房屋状况与原告所预期的房屋状况不符，时间晚于约定的交付时间，被告行为已构成违约，应当承担相应违约责任。关于违约金的计算，原告采用的计算方式为【（3-2.85）/3】*691657元=34582.85元，对此本院认为本案系层高减少，对房屋面积并没有影响，原告主张参照房屋面积减少的方式计算并无法律依据，但因考虑到层高降低确实对业主的使用舒适度及装修空间有一定影响，故本院酌定被告按照总房款的1%承担违约责任，即应支付违约金6916.57元（691657*1%）。关于原告主张被告承担逾期交房违约金的诉请，本院认为合同约定交房时间是2019年12月31日，而被告通知原告收房时间是2020年1月1日，确实存在违约，但违约天数为1天；至于原告在收到交房通知后以被告交付的房屋存在质量问题为由拒绝收房而产生的逾期收房天数，本院认为案涉房屋的实际层高虽与合同约定不一致但符合国家法律法规及建筑行业规范要求，且本院对其层高违约在第一条诉请已经予以处理，因此被告通知后造成的逾期违约金本院不予支持。经计算，逾期交房违约金为207.5元（691657*0.0003*1天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告永修县城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊红一次性支付各项违约金总计7124.07元。二、驳回原告熊红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1495元，由原告熊红负担1338元，被告永修县城市建设投资开发有限公司负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  徐 勇审 判 员  黎哲风人民陪审员  余恒新二〇二〇年十月二十六日书 记 员  颜 夏