江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初5628号原告（反诉被告）：新苏商业（邳州）有限公司，住所地邳州市银杏大道与瑞兴路交汇处。法定代表人：张来坤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡秋磊，公司员工。委托诉讼代理人：丁剑，北京市京师（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高伟，男，1978年9月7日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：裴洁瑞，江苏彭邦律师事务所律师。原告新苏商业（邳州）有限公司（以下简称新苏公司）与被告（反诉原告）高伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）高伟及其诉讼代理人裴洁瑞到庭参加诉讼，原告（反诉被告）新苏公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依据法律规定，本案本诉部分已按撤诉处理。于2020年5月9日组织质证，反诉原告高伟及其诉讼代理人裴洁瑞，反诉被告新苏公司诉讼代理人胡秋磊、丁剑到庭参加诉讼。于2020年11月5日组织质证，反诉原告高伟，反诉被告新苏公司诉讼代理人胡秋磊、丁剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告高伟向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿装修损失160000元、展品99786元、其他物品损失46814元、商品损失113400元，合计420000元；2、判令反诉被告退还2019年第一季度租金、物业管理费等费用合计4377元；3、判令反诉被告承担诉讼费用及律师费20000元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年8月18日签订《新苏(邳州)有限公司商铺租赁合同》及其配套的《经营管理合同》、《物业管理合同》及相应的附件，由反诉人租赁被反诉人三楼F3044经营风田集成灶，被反诉人向反诉人提供物业管理服务等，反诉人向其缴纳租金、物业管理费等。以上合同约定:合同期间自2016年9月10日至2019年9月9日;租金、物管费等缴纳方式与缴纳时间;同时，被反诉人负责管理、服务范围场地的消防安全等内容，并维护经营秩序的正常运营等内容。该合同签订后，反诉人一直依约缴纳相应的各项费用，并且在租赁区域内，合法正常经营。但是，自2018年7月6日起，反诉人的经营活动不断地受到相关人员的骚扰与阻挠，严重损害了反诉人的正常经营活动。反诉人依照以上合同，多次找被反诉人要求其履行合同义务，维护场地的治安、消防，以保证反诉人的正常运营不受干扰。2019年1月2日夜间，反诉人的店铺遭到社会人员的毁损、抢砸，次日，反诉人发现后，要求被反诉人赔偿损失，履行合同规定的维护秩序和保障安全的义务，被反诉人口头承诺以后加强管理及继续协商相关赔偿事项等。2019年4月，反诉人店铺再次被砸，致使反诉人无法正常经营，并遭受巨大经济损失。为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，要求法院判定被反诉人赔偿因未能履行合同约定的安全保障等义务，而给反诉人造成的损失。反诉被告新苏公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合认定案件事实如下：2016年8月18日，新苏公司（甲方）与高伟（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将邳州市新苏中心之三层F3044号租赁区域及设施出租给乙方，由乙方用于经营风田品牌配套品类商品，店名为风田集成灶；租赁期限自2016年9月10日起至2019年9月9日止；采取固定租金方式，即第一租约年（2016年9月10日起至2018年9月9日止）日月租金为217.5元，第二租约年（2018年9月10日起至2019年9月9日止）月租金为230.6元；首期租金为2016年9月10日至2016年12月9日期间租金，于签订本合同时支付，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方逾期交付租金超过15日的，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应按本合同承担违约责任；乙方未在甲方书面通知的开业时间内及时开业且逾期满15日的或在开业后连续15天不正常营业的，甲方有权单方解除本合同；单方依法解除合同的，对方收到解除通知日为合同终止日；本合同终止后2日内，乙方应缴清租金及其他费用，并将租赁场地恢复原样，由乙方承担全部恢复费用，经甲方同意保留的装修、装饰、设施设备及物品无偿归甲方所有，若乙方在合同终止10日内仍未结清费用并将租赁场地按原样返还给甲方的，则甲方可单方收回租赁物，乙方遗留在租赁区域内装修装潢视为乙方放弃所有权，乙方遗留在租赁区域内的可移动物品，甲方有权在第三方见证下将其清理扣留并择变卖拍卖，所得款优先偿还甲方保管和变卖拍卖物品的费用以及场地恢复费用，然后用于偿还乙方所欠甲方租金、场地占用费，所欠相关管理公司经营管理费、物业管理费，以及相应违约金、赔偿金，如有剩余则由甲方交还乙方；双方因履行本合同所发出的通知均须采用书面发送，可直接送达或邮寄送达，直接送达的送达之日生效，EMS邮寄送达的，从邮寄发出之第三日视为送达；因乙方违约甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费、等费用，均由乙方承担；等内容。当日双方签订《商铺租赁合同补充协议》一份，约定：一、乙方应于2016年9月10日前完成装修，并于2016年9月10日对外营业；二、甲方同意在乙方同时符合下列条件的情况下，按本协议第三条约定减免乙方的租金，租期及租金从开业日起算：1、乙方按经营管理合同约定按时进场并完成装修，符合开业经营条件，2、乙方按约定按时开业，并在租赁期内保持正常经营，3、乙方在租赁期内按合同约定按时支付租金及相关费用，4、乙方在租赁期内服从甲方管理，无任何根本违约行为；三、在乙方符合第二条约定条件的情况下，甲方同意乙方前三个租约年每年前三个季度各免两个月租金；等内容。2016年8月18日，双方签订《经营管理合同》一份，约定月经营管理费为230.6元，乙方应于签约之日起一次性支付履约保证金5000元，该合同约定的租赁期限、合同解除条件与前述《商铺租赁合同》基本一致。当日双方签订《经营管理合同补充协议》一份，内容与前述《商铺租赁合同补充协议》基本一致。2016年8月18日，双方签订《物业管理合同》一份，约定电费为电费单价加公摊分摊部分折合1.05元/度，税费为水费单价加公摊分摊部分折合3.9元/吨，乙方严重拖欠甲方物业管理费用（逾期达15日或以上），或因乙方违约被有关方解除相应《商铺租赁合同》以及《经营管理合同》，则甲方有权解除本合同，等内容。当日双方签订《物业管理合同补充协议》一份，约定符合第一条约定条件的，甲方同意乙方免租期内物管费5元/平方米/月，其余内容与前述补充协议协议基本一致。上述合同签订后，高伟实际接收了店铺，实际装修、经营，并已支付租金、物业管理费、经营管理费至2019年第一季度，其中2019年第一季度的租金、物业管理费、经营管理费合计为4377元。高伟经营过程中，其店铺于2019年1月3日被人为损坏、强行搬离，高伟报警，公安机关与相关人员询问笔录主要内容如下：1、高伟于2019年1月4日11时55分至12时40分在公安机关询问时陈述：“……到了2017年夏天的时候（新苏公司）就给我们下了一个函，就是让我们退场的，我也收到了函，意思是我们的销售业绩排名靠后，将回收商铺重新招商，当时我们不同意退场，后来新苏想强拆我们的商铺，我们一直在里面住着，他们没有拆成，我是到了2017年11月8日又收到了新苏同样的一个函，我们还是没有退场，到了2018年我们房租还是继续交的，到了2018年12月中旬的时候新苏又来找我们让我们退场拆走，他们谈的条件是把四个季度的房租退给我们，让我们走，因为装修花费太高了，还有就是我们公司总部也不同意我退场，我才没有同意走，我在2018年12月17日又把2019年这个季度的房租也交上了，到了前天1月2日下午6点左右我离开的店铺，店铺也没有门也没有锁，我的是推拉门，我就把门拉上了，到了1月3日昨天早上11点左右我到店里，发现店里的东西都被人拉走了，店铺都让人砸坏了，我就报警了……被拉走的东西有两套橱柜，集成灶的展柜4个展柜隔断，LED灯发光字的展台一套，集成灶是5台，集成水槽是2个，一套茶桌，六把椅子，还有两个椅子，一个茶几，一个吧台，一台饮水机，总价值有20多万元……我装修花费是15万元多……”。2、新苏中心三楼楼层经理刘振东于2019年1月6日10时38分至11时30分在公安机关询问时陈述：“……后来公司决定按合同来办事，要求他们撤场，在这个月的1月3日晚上10点、11点左右我街道公司营企总监申菊英的电话让我去新苏公司，接着我就去了，我到了八楼总部，当时有负责装修的工程师叫崔福高、张歌几人在场……后来我就跟着他们一块到了三楼风田集成灶门市，店没有锁，我们几人下楼后又来了几个装修的工人有3、4个，然后我们打开店门就把店里的东西往外搬，一部分搬到了三楼，一部分搬到了四楼，店里面都是些家电和装饰品，桌子板凳什么的，我也帮忙搬东西了，后来搬完东西我们就没走了，就留下了几个装修工人在场，估计店里面装修是装修工人拆除的……”。3、崔付高于2019年4月15日21时11分至22时26分在公安机关询问时陈述：“……到了晚上9点半以后我们几个人就去三楼了，申菊英就说把风田集成灶店面里面的东西都搬走，接着我们几人就把店内的东西都搬走了，之前拆除别的商铺装修的工人也在场，他们也就过来一起帮忙搬家具，搬完东西后，两个工人也就对商铺装修进行拆除了……当天晚上现场时申菊英安排指挥弄的……”。4、新苏中心商营总监申菊英于2019年4月15日19时35分至20时50分在公安机关询问时陈述：“……后来到了夜里12点左右我就与他们几个人一起到了三楼风田集成灶商铺门口，已经有几个工人在店铺门口等着了，后来我们就开始将店面里的所有能搬动的东西都搬走了，有一部分放在了三楼，有一部分放在四楼，等搬完东西我们就离开了，现场就留下几个工人，后来是工人把店内装修给损坏了。损坏的时候我们都不在现场……”。5、高伟于2019年5月20日9时38分至10时10分在公安机关询问时陈述：“……2018年给我下过几次函，函里面的意思大概就是让我们搬离到旁边地下商贸城经营，我们这边律师也给他们回函了……我们没有同意的理由就是房租没有到期，而且装修花的成本很大……”。2019年5月21日，邳州市公安局作出邳公（徐）不立字[2019]29号不予立案通知书，并于次日送达高伟。诉讼过程中，高伟提供中山市风田继承厨卫电器有限公司形象店装修效果验收表1份、货款收据16张、展品费用收据1张、物品损失明细1张、货物清单1张、价格清单4张、人工费收据1张，拟证明其承租案涉店铺后，对该区域进行了相应的装饰装修及布置，以及相应的装修、展品、货品损失。新苏公司未到庭对上述证据进行质证。新苏公司提供2018年6月22日起向苏伟发送的告知函及邮寄单据复印件一份，拟证明其已要求高伟于2018年6月30日将店铺迁至新苏银杏商贸城经营，逾期将解除租赁合同等一切合同的事实。高伟质证后对该组证据的真实性不予认可。2018年7月13日，邳州市公证处应高伟要求在案涉店铺勘察并制作（2018）徐邳证经内字第20号公证书一份，该公证书对2018年7月13日店铺内现存的门头、推拉门、集成灶等54种物品进行了登记在册，包括规格型号及数量（具体见“现场物品清点记录一览表”）。另查明：自2018年8月16日起至2018年11月7日止，高伟经营的风田集成灶店铺员工未在新苏公司制作的员工签到簿上签名。新苏公司提供的销售日报表记载，自2018年8月1日至10月19日止，风田集成灶未产生日销售额。还查明：2018年6月22日，徐州市国美家用电器有限公司与新苏公司签订《房屋租赁合同》一份，约定国美公司租用新苏中心F3(F3009、F3014、F3034-F3048),后因新苏公司未按约定提供租赁物，国美公司于2019年5月10日起诉要去解除租赁合同，并要求新苏公司支付违约金，本院于2020年3月2日作出（2019）苏0382民初5278号民事判决书，确认双方合同于2019年1月15日解除，新苏公司支付违约金30万元。因本次诉讼，高伟于2019年9月9日向江苏彭邦律师事务所支付律师费2万元。又查明：2019年1月3日新苏公司搬离丰田集成灶店内物品时曾进行录像并制作“盘点单”一份，其上载明了被搬离物品的名称、规格型号及数量，经本院组织双方现场勘查，目前仍保存在新苏公司的物品有：集成双槽（900*600*800）1台、集成环保灶（蒸享）1台、条桌1张、假山1座、广告牌5个、椅子7张、饮水桌1张、小茶几1只、演示机1台、风田天宫（1000*600*815）1台、风田天逸（1000*600*815）1台、风田风尚5号（910*600*810）1台、水槽1个、菜板1个、梅酒2瓶、玫瑰奇缘小乔1瓶、解百纳全汁红葡萄酒1瓶、小乔豪尊苹果醋2瓶、花盆装饰4个、厨房架子2个、壁柜、水槽、酒柜1组、大理石样本2盒、收款台1个、风田集成灶（王者918）1台、拖线板2个、富兰卡样柜1台、黄金冰谷2瓶、POS机1台。诉讼过程中，高伟拒绝对装修损失、物品损失的价值申请鉴定。以上事实，有当事人庭审陈述及商铺租赁合同等证据在卷佐证。本院认为，高伟与新苏公司之间成立商铺租赁、经营管理、物业管理合同，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。而2019年1月3日新苏公司强行将高伟的风田集成灶店面搬离，双方实质上已解除了前述三份合同。关于新苏公司解除合同是否构成违约的问题。新苏公司认为高伟在经营中存在连续15天不正常经营、销售业绩靠后的情形，符合合同约定的解除权行使情形，但仅凭其单方制作的员工签到簿、销售日报表，显然不足证明其该项主张。退一步讲，即使上述情形存在，新苏公司享有合同解除权，仅凭其提供的告知函复印件，以及高伟在公安机关陈述时关于收函的自认，也不足以证明其按照合同约定及法律规定向将合同解除通知送达了高伟，有效行使了解除权。相反，其仍按合同约定收取了2019年第一季度的租金、管理费、物业费，其接受付款的行为应视为对合同继续履行的认可。在这种情形下，新苏公司安排其员工将高伟的店面强行搬离，显然构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于苏伟的损失数额确认问题。首先，关于装修损失。因为新苏公司强行搬离店面，导致店面内的装修灭失，无法通过评估方式认定损失数额，该责任应当由造成该后果的新苏公司承担，故对于高伟提供的有依据的、较为合理的装修损失部分，本院予以认定，结合高伟提供的公证书、装修所用的销货单、其在公安机关的陈述等证据，本院认定其已形成附合部分装修的价值为111682元，因其装修物被损坏时剩余租赁期限为8个月，该部分装修的剩余残值应为24818元（111682元乘以三十六分之八）。其次，关于展品、商品损失。对于现场勘查时尚存在的物品，根据法律规定新苏公司应予以返还，如造成损坏、差价等损失，新苏公司还应承担赔偿责任，但由于高伟对于损坏、差价损失不申请鉴定，致该部分损失本院无法确认，故不予支持。对于新苏公司制作的“盘点单”上的已不存在的物品，新苏公司理应承担赔偿责任，但因高伟不申请鉴定，本院无法确认损失数额，不予支持。对于高伟主张的其余物品损失，如前所述因新苏公司强行搬离店面导致物品灭失、现场被破坏，相应责任应由新苏公司承担，但高伟未提供相应证据证明这些物品被损坏，且拒不申请对物品被损坏时的价值进行鉴定，该部分损失本院无法确认。关于第一季度的租金、管理费、物业费，因店面已于2019年1月3日被强行搬离，高伟并未实际经营，该部分费用新苏公司应予以退还。关于律师费，因合同未明确约定由新苏公司负担，高伟的该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。最后，关于高伟提出的应当将新苏公司犯罪线索移送公安机关的问题。因本民事案件立案前高伟已经就相关事宜作报警处理，公安机关经侦查已作出不予立案决定，鉴于民事诉讼与刑事诉讼证据规则的不同，在高伟未提供充分证据推翻公安机关不立案决定的情况下，本案不应再行移送。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、反诉被告新苏商业（邳州）有限公司赔偿反诉原告高伟装修残值24818元，于本判决生效之日起十日内付清。二、反诉被告新苏商业（邳州）有限公司返还反诉原告高伟集成双槽（900*600*800）1台、集成环保灶（蒸享）1台、条桌1张、假山1座、广告牌5个、椅子7张、饮水桌1张、小茶几1只、演示机1台、风田天宫（1000*600*815）1台、风田天逸（1000*600*815）1台、风田风尚5号（910*600*810）1台、水槽1个、菜板1个、梅酒2瓶、玫瑰奇缘小乔1瓶、解百纳全汁红葡萄酒1瓶、小乔豪尊苹果醋2瓶、花盆装饰4个、厨房架子2个、壁柜、水槽、酒柜1组、大理石样本2盒、收款台1个、风田集成灶（王者918）1台、拖线板2个、富兰卡样柜1台、黄金冰谷2瓶、POS机1台，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、反诉被告新苏商业（邳州）有限公司返还反诉原告高伟租金、管理费、物业费合计4377元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回反诉原告高伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费减半收取计3983元，由反诉被告新苏商业（邳州）有限公司负担2375元，反诉原告高伟负担1608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟人民陪审员  骆利利人民陪审员  范昕晖二〇二〇年十月十五日书 记 员  王籽皓