黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初1954号原告（反诉被告）：刘北鸥，男，1959年11月24日出生,汉族，无职业，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：陈杨，黑龙江四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋涛（兄妹关系），女，1969年7月16日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。被告（反诉原告）：张立威，男，1970年5月12日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张连勇（父子关系），男，1947年11月22日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。被告（反诉原告）：张力凯，男，1975年4月3日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告（反诉原告）：李莉，女，1982年4月15日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告刘北鸥与被告张立威、张力凯、李莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘北鸥的委托诉讼代理人陈杨、刘洋涛、被告张立威的委托诉讼代理人张连勇、被告张力凯、被告李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘北鸥向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告张立威签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告张力凯、李莉立即迁出齐齐哈尔市××××号门市（地下）商服；3.依法判令被告张立威、张力凯、李莉支付原告自2020年7月1日起按实际使用的天数房屋租赁费用至迁出之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张立威与被告张力凯为兄弟关系，被告张力凯与被告李莉为夫妻关系。2016年7月1日，原告与被告张立威签订《房屋租赁协议书》，三被告租赁原告所有的坐落于齐齐哈尔市××××号（地下）一间商服，租期十年，租赁费用二十万元每年，前三年租金不变，付款方式为年付，每次付款必须提前六十天交齐一年租金，否则出租方有权另行出租，一切经济损失由承租方自负，合同签订后。原告将租赁房屋交付被告张立威、张力凯、李莉经营使用，按合同约定，被告应当在2020年5月1日前交齐下一年房屋租赁费用，但被告拖欠至今未付租金。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。张张立威、张力凯、李莉辩称，自2016年7月1日，张力凯、李莉以张立威的名义与刘北鸥的妹妹刘洋涛订立《房屋租赁合同》，约定租用刘北鸥所有的位于龙华路481号地下门市一间，租期十年，建筑面积近600平方米，租金每年二十万元。租赁期间，地下室顶部的公共排污管道因年久失修经常渗漏，刘洋涛也对此进行了疏通维修。2018年3月下旬，被告租用的地下室北侧用地墙体开始发生大面积渗漏污水，后查实为此楼公共下水井堵塞造成的污水倒流，导致地面污水横流，部分设施设备被淹，期间，承租人多次与刘洋涛电话沟通想要协商解决，并将多次渗漏的视频发给了刘洋涛。2018年6月，刘洋涛提出具体解除方案：一、免收三个月的租金作为补偿因污水多次倒流造成的各项损失；二、组织施工维修疏通此楼公共下水井，维修后暂时不再渗漏。2019年2月初，地下室北侧墙体再次发生多次渗漏，经证实，既有楼上闲置的门市渗漏雪水倒灌进地下室所致，又有此楼公共下水井再次堵塞发生倒流，因冬季无法开门放味和长期漏水地面墙体潮湿，导致部分木制设施被淹发霉，电缆接头处因受污水浸泡而漏电，已经严重威胁到营业大厅所有人员的人身安全，也因此导致客人流失严重。2019年2月下旬，通过电业局得知，刘洋涛在两年半的时间里，违法向承租人加收电费共计6.4万余元。2019年3月初，承租方依据十年的租赁合同期间，投入装修及设备款61万元，将南侧地下室整修后，由北侧地下室迁至南侧地下室。经龙沙区市场管理局处理，刘洋涛返还多收的电费64,235.28元。随后，刘洋涛即对承租人承租的地下室报复性涨价，而对承租方要求履行维修义务及赔偿损失的要求置若罔闻。此间，刘洋涛多次组织社会闲散人员以锁门、堵门等方式影响承租方正常营业，导致承租方多次报警。在公安机关的调解下，刘洋涛承诺，在维修墙体渗水和公共下水井堵塞倒流等问题并赔偿承租方损失后，承租方即按合同约定交付了租金。因刘洋涛始终怠于履行出租人的维修义务，地下室渗漏、污水倒流的问题愈发严重，刚装修的壁纸被泡坏，电路短路无法使用。2020年7月1日，刘洋涛来催要房租，对上述房屋质量问题避而不谈。出租人没有履行应尽的维修义务与责任，违约在先，导致如今的局面，请求驳回原告的诉讼请求。张立威、张力凯、李莉向本院提出反诉请求：1.退还自2019年2月至2019年7月所承租的地下室北侧一半，租金141,666.00元；2.要求刘北鸥因伪造电费价格给被告造成的各项损失合计19,380.00元。事实与理由：基于上述答辩所述事实，因出租人没有履行应尽的维修义务与责任，承租人为继续经营，将饭店烧烤涮所用的一切设备，重新安装在南侧的准备出租的娱乐厅内，而此前的北侧地下室，因污水至今仍在渗漏，造成的空气污染与漏电隐患，已经无法作为饭店使用，自2019年初弃用至今。由于出租人拒绝与承租人协商解决补偿问题，致使承租人生意逐渐向好的饭店无法继续经营，现承租人经营的饭店员工已经由原来的九人减至四人，维持现状。等待出租人对承租人作出赔偿后终止合同。依据证据所证实的损害结果及《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定的赔偿依据，要求刘北鸥赔偿损失。刘北鸥以非法占有为目的，在履行合同过程中，骗取承租人电费达6.4万余元。而刘洋涛到供电局伪称用电用户现在不再用电，请求供电局予以断电，供电局派工作人员到承租房屋将正在使用的电源切断。承租人因被非法断电而6天无法营业，导致19,380.00元的损害结果的发生。该款构成如下：一、房屋租金548.00元/天*6天=3288.00元；二、房屋装修待摊费每年摊入成本费6.1万元，167.00元/天*6天=1002.00元；三、九名员工工资为900.00元/天*6天=5400.00元；四、被断电六天直接影响营业收入的数额，上述出租人给承租人造成的9690.00元，出租人赔偿承租人的另一项损失的依据是，影响承租人六天的营业收入，按实际损失9690.00元的数据计算，无需其他证据证实。故出租人给承租人造成的实际损失为19,380.00元。此外，供电局断电五天后恢复了供电，而刘洋涛两次在营业高峰时段，到承租地点切断电源，影响承租人正常营业十余个小时。而几十次下水道污水泄漏的问题，虽经多次维修，但污水产生的异味和漏电问题，始终未能得到彻底解决，已经严重影响到用餐人员和工作人员的人身安全。而因房屋质量问题给承租人造成的损失，始终未得到赔偿，故承租人向法院提起反诉，请求赔偿各项损失。同意反诉人的反诉请求，反诉人所诉不是事实，刘北鸥作为出租方，已尽到房屋的维修修缮义务。租赁房屋出现渗漏，并不是因为租赁房屋自身质量原因，而是因为租赁房屋地势较低，如遇下雨天气造成的雨水倒灌，反诉人与被反诉人之间也不存在关于电费之间的纠纷，已经过龙沙区消费者协会调解予以解决，并不存在被反诉人强行切断反诉人电源，导致反诉人不能经营的情况发生。事实上反诉人因欠缴电费被龙沙供电局断电后即自行破坏铅封私接电源，所以其并没有因断电而造成的经营损失，所以请法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。当事人围绕诉当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）刘北鸥提供的不动产权利及其他事项登记信息、房屋租赁协议书、黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2017）黑0202民初1275号民事判决书、黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民终434号民事判决书、黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民终422号民事判决书、黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民终373号民事判决书、收条、调解协议书、被告（反诉原告）张立威、张力凯、李莉提供的调解协议书，因双方对上述证据的真实性不持异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据被告（反诉原告）张立威、张力凯、李莉提供的视频资料一份（20组）、录音、视频资料一份（16组）、原告（反诉被告）刘北鸥提供的照片2张、齐齐哈尔市交警支队易积水路段公示1张、张力凯抖音账号截图1张、收据5张、记账单7张、义伟健装饰材料商店出库单1张、证明7份、照片2张、视频1组、光盘1张及秦殿学的证人证言，本院认证意见如下，原、被告提供的上述证据均是围绕案涉房屋存在房屋质量问题及该质量问题产生的原因。而房屋质量是否存在问题，该问题是否足以影响到承租方的正常经营使用，本院无法仅根据视听资料、照片以及证人证言进行认定。故对于上述证据，因无法证明双方的预证事实，对上述证据本院不予认证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年7月1日，张力凯以张立威（兄弟关系）的名义与刘北鸥订立《房屋租赁协议书》，协议约定，刘北鸥作为出租方将龙华路481号门市（地下）租给承租方使用。租期为十年，租金为二十万元（前三年），付款方式为年付，每次付款必须提前六十天交齐下一年租金，否则在到期之日，出租方将断水、断电并另行出租，一切经济损失由承租方自负。如承租方租金超过一年，第二年开始租金随行就市。承租方在承租期内不经出租方同意不可出兑，否则出租方有权废除此协议，另行出租，一切经济损失由承租方自负。合同为打印版，合同下部手写:先交10万元整，2016年8月8日交剩余款，若不交，无条件退出使用，原租金不退。张力凯与妻子李莉承租该房屋后，经营“新开路美食城”，并以承租房屋为经营地点，与赵丽敏、兰天沧等多人订立《新开路美食城摊位租赁合同》，约定李莉经营的龙沙区新开路美食城将位于龙沙区龙华路481号的档口租赁给赵丽敏、兰天沧等人进行餐饮经营，租赁期限为2016年7月20日至2017年7月19日。2019年11月22日，因刘北鸥的代理人刘洋涛多收张力凯承租房屋电费的问题，经龙沙区消费者协会调解达成调解协议书，在互欠电费抵缴后，由刘洋涛返还张力凯多收的电费49,810.00元。2018年7月，原、被告经协商，因房屋漏水，由出租方为承租方免除2018年7月至2018年10月的房租。张力凯的房租交至2020年6月30日。本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原、被告双方均确认，房屋租赁合同中张立威的签字系张力凯所写，案涉房屋亦由张力凯实际经营，故案所涉租赁合同的相对方应为刘北鸥与张力凯，与张立威无关。刘北鸥无权向张立威主张权利。张力凯租赁刘北鸥房屋，应如期给付租金。通过原告提供的证据及当事人陈述，能够确认张力凯拖欠2020年6月30日之后的租金的事实。因张力凯未依约给付租金，刘北鸥要求解除租赁合同，符合法律规定，张力凯应自解除合同之日起，立即从案涉租赁房屋中迁出，并按合同约定每年20万元的标准支付租赁费至迁出之日止。因黑龙江省于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级响应机制，因新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，系不可抗力，张力凯所经营的饭店亦在执行政府文件暂停营业的范围内。由此造成的损失，根据公平原则应由双方分摊。故张力凯向刘北鸥支付租金的起始日期，本院酌定自2020年8月30日起算。关于李莉是否承担给付责任的问题。本院认为，被告张力凯与李莉系夫妻关系，二人亦认可在承租房屋处共同经营饭店的事实。在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。张力凯承租房屋产生的租赁费应视为夫妻共同债务，以张力凯与李莉的夫妻共同财产清偿。关于张力凯、李莉提出的反诉请求，要求刘北鸥退还自2019年2月至2019年7月所承租的地下室北侧一半租金141,666.00元以及要求刘北鸥因伪造电费价格给被告造成的各项损失19,380.00元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。房屋质量是否存在问题、该质量问题是否足以影响到承租方的正常经营使用，本院无法仅根据视听资料、照片以及证人证言进行认定。张力凯、李莉未提供有效证据证实，所承租的房屋存在严重的质量问题，足以影响到张力凯经营的饭店的正常营业，以及因质量问题导致的损失范围、损失数额，亦无法证实断电原因系因出租方而起。根据原、被告在庭审中的陈述，能够证实，刘北鸥在张力凯承租房屋期间，已经履行了对承租房屋的维修义务。故对于张力凯、李莉提出的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十三条规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)刘北鸥与被告（反诉原告）张力凯之间订立的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）张力凯自本判决生效之日起五日内自齐齐哈尔市龙沙区龙华路481号门市（地下）商服中迁出；三、被告（反诉原告）张力凯、李莉自2020年8月30日起按年租金20万元之标准给付原告(反诉被告)刘北鸥房屋租金至实际迁出之日止。四、驳回原告(反诉被告)刘北鸥的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张力凯、李莉、张立威的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，反诉案件受理费3970.00元，减半收取1985元，由被告（反诉原告）张力凯、李莉负担。以上判决内容，于本判决发生法律效力后即履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 田 铭二〇二〇年十月二十二日书记员 赵宏丽