湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5454号原告：长沙宏鑫房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道南二环518号阳光100四期凤凰社1栋201房。法定代表人：刘付。委托诉讼代理人：李铁山，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雨晴，男，汉族，1994年2月22日出生，住湖南省中方县。公司员工。被告：邝炜，男，汉族，1984年10月29日出生，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：张品，湖南锐和律师事务所律师。被告：湖南金光华海赋房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路顺天国际财富中心31层3101号。法定代表人：王磊。委托诉讼代理人：陶治方，女，汉族，1986年9月22日出生，住湖南省长沙市雨花区。公司员工。原告长沙宏鑫房地产经纪有限公司（以下简称“宏鑫公司”）与被告邝炜、湖南金光华海赋房地产开发有限公司（以下简称“金光华海赋公司”）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏鑫公司的委托诉讼代理人李铁山、曾雨晴，被告邝炜的委托诉讼代理人张品，以及被告金光华海赋公司的委托诉讼代理人陶治方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏鑫公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告邝炜支付服务佣金27万元；二、判令被告金光华海赋公司对被告邝炜的佣金支付义务承担连带责任；三、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告邝炜系长沙凯锐行营销策划有限公司（已注销，以下简称“凯锐行公司”）的法定代表人、独资股东，凯锐行公司是被告金光华海赋公司电建卢浮原著项目的包销代理公司。凯锐行公司经营期间，通过网络、微信群等公开渠道广邀房产营销公司推介客户，并承诺如推介的客户签约购买项目商业地产的，给予推介方25万佣金和2万元现金奖励。原告公司业务员曾雨晴通过市场挖掘，得知深圳市布瓦索诺酒业有限公司（以下简称“布瓦索诺公司”）拟在长沙购买商铺。2019年3月29日，曾雨晴带布瓦索诺公司的董事长兼法定代表人何国平、公司高管何丽燕、股东曾山等人到项目现场，凯锐行公司及被告金光华海赋公司的工作人员与其进行了首次接洽。带访当日，原告还按凯锐行公司的要求做了报备。后原告了解到，布瓦索诺公司考虑以股东名义购买本案商业，原告业务员将该信息传达给两被告，被告表示不论是公司还是个人购买，均视为原告业绩。其后，原告多次向两被告核实布瓦索诺公司及其股东的签约情况，但两被告一直谎称未签约。后原告向布瓦索诺公司求证得知，公司已通过三名股东的名义订购了所推介的商铺。原告发觉己方已经成功推介客户后多次要求凯锐行公司支付佣金。凯锐行公司的法定代表人邝炜告知原告被告金光华海赋公司已将本案商铺佣金结算给凯锐行公司，但被告金光华海赋公司的项目工作人员联合凯锐行公司私分了项目佣金。被告邝炜还告知原告两被告公司之间的内部关系。交涉中，原告得知凯锐行公司已于2019年11月6日注销。原告认为，原告已成功成功推介客户购买本案项目房产，凯锐行公司应按承诺支付佣金，但凯锐行公司背信弃义，联合被告金光华海赋公司欺瞒原告，私分佣金，侵害原告合法权益，两公司应承担连带责任。因凯锐行公司已经注销，被告邝炜作为其股东和清算组成员，应为公司责任担责。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告邝炜辩称，一、原告未举证证明曾带访并接待涉案商铺买受人曾山、何六周、肖海波，也未能举证证明其曾协助开发商与买受人现场成交，其应当承担举证不能的责任。原告提交的证据仅能证明2019年3月29日，其带客户布瓦索诺公司董事长何国平及陪同人员何丽燕至涉案商铺现场看房，但其并不能证明已成功带买受人曾山、何六周、肖海波到现场看房，更不能证明在接待过程中系原告积极促成开发商与买受人成交。故依据“谁主张、谁举证”的规则，原告未能对自己主张的事实充分举证应当承担举证不能的法律后果。二、原告向被告邝炜主张佣金没有事实依据。涉案商铺的购买人曾山、何六周、肖海波系经纪人赵子尧带访、报备并全程跟进。2019年4月5日，赵子尧经向曙光（曾山的朋友）介绍引荐为曾山、何六周、肖海波三人推荐涉案商铺，并于2019年5月7日促成开发商与前述购买人签订了认购协议书，并于2019年5月至11月协助办理银行贷款、过户、收房等成交手续，被告邝炜依约向赵子尧支付成交佣金合理合法。三、原告向被告邝炜主张佣金没有法律及合同依据。首先，依据双方签订的《卢浮原著项目销售居间合同》第二条第3款约定：“乙方带意向客户到现场的同时提交《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户登记表》，客户信息应至少包含客户姓氏、电话、带访时间。《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户登记表》由甲方销售经理签字确认后生效，作为唯一的客户有效凭证”。本案中，一方面原告没有填写，事后也没有补写客户登记表；另一方面，原告以发微信的方式报备的客户信息以及带看照片明确显示其带看客户为何国平，而非涉案商铺的买受人曾山、肖海波、何六周。其次，依据合同第三条第2款约定：“客户成交有效期为30天。自带访客户完成上门后起30天内，客户签署《认购书》并支付定金或者首付款方视为有效成交；若客户在成交有效期内未成交，则视为乙方推荐客户过期”。依据原告提交的证据，原告于2019年3月29日带访客户上门，但涉案商铺的认购协议书系于2019年5月7日签订，依据合同约定，客户未在成交有效期即30天内成交，则视为推荐客户过期。故原告无法向被告主张佣金。再次，依据合同第四条第3款第（2）小店约定：“双方约定符合结算的条件为：一次性付款的客户需签署《商品房买卖合同》并付清全款，甲方支付乙方全部居间服务费；银行按揭的客户需签署《商品房买卖合同》缴清首期款并在所有资料银行审查通过后支付首期款等款项相应的居间服务费，银行按揭放款后再支付剩余居间服务费。”以及第五条第2款约定：“乙方整体转介工作为转介客户到场且经过甲方确认，在接待过程中协助现场成交”。居间服务费结算有约定条件，且居间人的工作内容除介绍客户到场外，还需全程协助签约、付款或按揭放款等成交手续。本案中，原告既未带访买受人到现场看房，也未全程协助签约、付款或按揭放款等成交手续。故原告无法依据合同向被告邝炜主张佣金。被告金光华海赋公司辩称，一、金光华海赋公司与原告不存在合同关系，不负有支付服务佣金的义务。2018年8月31日，金光华海赋公司与凯锐行公司签订了《电建地产·长沙·卢浮原著项目A、B、C、D栋及地下商业包销协议》，约定由凯锐行公司向原告提供卢浮原著项目A、B、C、D栋及地下商业的包销服务，金光华海赋公司与凯锐行公司之间成立合同关系。根据原告诉称，凯锐行公司在公开渠道广邀房产营销公司推介客户，并承诺如推介的客户签约购买卢浮原著项目商业地产的，给予推介方25万佣金和2万元现金奖励，原告成功推荐了客户购买该项目商业地产。由此而言，原告与凯锐行公司之间建立了合同关系，而金光华海赋公司从未对原告作出任何要约和承诺。依据合同相对性原则，原告仅能对其合同相对人即凯锐行公司主张权利，无权要求与其不存在任何合同关系的金光华海赋公司承担连带责任。二、金光华海赋公司不存在私分佣金的行为，没有侵犯原告的任何权益。根据包销协议第三条第一款约定“一、乙方包销的房源由乙方自有客户消化，甲方不支付乙方任何费用，甲方只负责乙方客户的签约、按揭办理等相关工作，乙方在销售A、B、C、D栋及地下室商业过程中产生的客户纠纷及经济赔偿等风险由乙方自行承担并予以解决，与甲方无关。”，金光华海赋公司无须支付凯锐行公司任何费用，更不存在原告主张的私分佣金的行。根据包销协议第五条第五款约定“乙方应按乙方公司规定按时支付佣金给相关工作人员，与甲方无关”，原告和凯锐行公司之间的佣金纠纷和金光华海赋公司不存在任何关系。综上，请求驳回原告对金光华海赋公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：凯锐行公司于2017年6月22日成立，邝炜系该公司法定代表人及唯一股东，该公司于2019年11月6日注销。2018年8月31日，金光华海赋公司（甲方）与凯锐行公司（乙方）签订一份《电建地产·长沙·卢浮原著项目A、B、C、D栋及地下室商业包销协议》，双方就甲方委托乙方关于电建地产·卢浮原著项目的包销服务的相关事宜达成该协议，本协议标的范围为卢浮原著项目B、C、D栋、地下室商业，小计65个，预测面积5272.52平方米以及A栋未销售商业，合作期限为2018年8月31日至2018年12月20日。双方还就销售价格、保护条件、合作方式、各自权利义务等进行了约定。2018年11月13日，凯锐行公司（甲方）与宏鑫公司（乙方）签订一份《卢浮原著项目销售居间合同》，合同约定：合作时间自2018年11月13日起至12月31日止。乙方在客户到访前必须提前30分钟以上将客户信息报备至甲方指定对接人处或双方共建且认可的微信群，若乙方推荐客户在甲方无到访记录，或有记录但最近一次记录超过30天（以甲方现场客户登记记录为准），则此客户可判定为乙方有效客户。甲方收到乙方报备的客户信息后即进行核查确认，并将确认结果反馈给乙方。若甲方指认某客户为非乙方有效客户，须向乙方提供相关证明文件（甲方客户管理系统截图或者客户来访登记证明，含客户上一次到访时间）。甲方应于乙方书面报备客户信息当日或者次日内对是否为乙方有效客户进行确认，并回复告知乙方。乙方需亲自带客上访，客户到达现场后，由甲方销售经理安排现场销售人员对应接待。乙方带意向客户到现场的同时提交《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户登记表》（详见附件一），客户信息应至少包含客户姓氏、电话、带访时间。《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户登记表》由甲方销售经理签字确认后生效，作为唯一的客户有效凭证。如同一批客户（含客户本人、配偶、父母及子女）被多次推介或转介的，以首次推介或转介确认的《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户登记表》为唯一有效依据。甲方现场销售人员负责上述转介客户的后续跟进工作，若最终成交，填写《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户成交确认表》（详见附件二），甲方现场销售经理将电话通知乙方，并当天以短信形式告知乙方成交客户、成交单位与成交金额详情，提供《卢浮原著菁英街项目销售居间服务带访客户成交确认表》以供乙方确认和结算；客户上门有效期7天，即从乙方向甲方提供转介客户资料之日，甲方确认为有效客户起7天内，客户必须完成上门，若在转介客户上门有效期届满后该客户未到达过项目销售现场，则视为乙方推荐不成功。该客户自动转为项目的老客户资源，甲方无需就该名转介客户支付任何费用给乙方，若该客户7天上门有效期届满后通过乙方努力成功邀约上访需重新走报备登记流程，以新报备流程确认是否为有效客户，但转介客户上门7天有效期届满后，甲方不再接受该客户的短信或微信群资料报备（即转介客户上门保护期仅限7天，不可循环享受）。客户成交有效期30天，在双方合作期限内，自带访客户完成上门后30天内，客户签署《认购书》并支付定金或者首付款方视为有效成交，若客户在成交有效期内未成交，则视为乙方推荐客户过期。发生以下情况之一的，该客户可判定为乙方有效客户：（1）乙方推荐客户成交后在客户有效期内再次购买本项目；（2）乙方推荐的到访客户在客户有效期内推荐第三人购买项目，且到访案场有乙方工作人员陪同；（3）乙方推荐客户与实际认购客户不同，但经证明是近亲属的。乙方销售居间服务带访客户成功购买商铺的按以下标准作为乙方该套房源的销售居间服务费，其中卢浮原著菁英街复式楼按照25万/套结算居间服务费。（①凡成功认购并签约的客户，带看经纪人可获得1万元/套现金奖励；②客户自认购当天起15天内签完商品房买卖合同的，带看经纪人可获得1万元/套的按时签约奖励。以上现金奖励客户完成签约后3天内发放给带看经纪人）；销售居间服务费每3天为结算周期，即客户缴纳首付款、签订《商品房买卖合同》后1天可进行结算。乙方将《业务结算申请单》提供给甲方审核，甲方须在1个工作日内予以签字确认，乙方应于收到经双方确认的《业务结算申请单》书面文件后，提供经甲方财务确认的足额合法可入账发票，甲方在收到乙方发票后的2个工作日内以银行转账方式支付给乙方可结算的销售居间服务费。双方约定符合结算的条件为：一次性付款的客户需签署《商品房买卖合同》并付清全款，甲方即支付乙方该套物业的全部销售居间服务费；银行按揭的客户需签署《商品房买卖合同》缴清首期款并在所有资料银行审查通过后支付首期款等款项相应的销售居间服务费，银行按揭放款后再支付剩余销售居间服务费。甲方授权乙方作为本项目之外场非独家销售居间服务。乙方将有诚意的客户介绍到本项目进行登记（填写客户确认单，详见附件一），须由甲方唯一对接人（为现场销售经理或甲方销售经理指定人员：谭俊龙）进行确认，如甲方对接人员变更，则需书面通知乙方。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。上述合同到期后，凯锐行公司员工仍在“绿地长沙天街转介2群”发送关于推介客户的信息，并许诺给予成功推介客户的分销商佣金，其中卢浮原著复式商业佣金25万/套+2万现金奖。2019年2月份，原告公司业务员曾雨晴通过与案外人何丽燕微信聊天后了解到其所在的深圳市布瓦索诺酒业有限公司需要在长沙购买商铺做酒庄，并告知公司董事长何国平的联系方式以及需要与股东曾山联系。2019年3月29日，曾雨晴与曾山联系后，带曾山、何国平、何丽燕看卢浮原著的商铺。当天上午曾雨晴将带看客户信息发送给凯锐行公司相关人员，发送内容为：“带看项目：卢浮原著；带看日期2019年3月29日；带看客户深圳市布瓦索诺酒业有限公司，董事长何国平；带看经纪人：曾雨晴；……”。曾雨晴询问“带看单什么的填吗”，凯锐行公司相关人员答复“带看单。要找一下。……佣金不变。25万对公佣金和2万现金奖励。”2019年4月15日，曾雨晴凯向锐行公司相关人员询问关于报备单没有填写的问题，凯锐行公司相关人员表示“没事，你有报备”。曾雨晴还担心关于报备信息的问题，告知凯锐行公司相关人员，称“他们不是以公司名义买或者是一个人，有几个股东，但只报备了董事长，其他股东及公司名字均没有报备”，凯锐行公司相关人员表示“与邝总联系，和他说了就行”。曾雨晴与邝总微信联系后，邝总要求其与置业顾问联系，并称“你跟好你的客户，我下午联系一下问情况！”曾雨晴便将曾山的联系方式发送给了置业顾问。2019年5月7日，曾山、肖海波、何六周与金光华海赋公司于签订的《“电建地产·卢浮原著”物业认购协议》，该协议载明：认购物业电建地产·卢浮原著项目A栋111号房，房屋建筑面积512.24平方米，单价21692元/平方米，认购价格共计11111510元，签署本协议时乙方交纳定金3875305元。之后，曾山（买受人）、肖海波、何六周（共有人）就认购物业还与金光华海赋公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，其中曾山占22.2%、肖海波占22.2%、何六周占55.6%。原告公司了解到曾山等人认购上述商铺后，要求被告支付佣金，被告称原告不符合佣金的结算条件，系他人促成了涉案商铺的交易，拒绝向原告支付佣金，故酿成本案纠纷。庭审中，原告提交其与置业顾问的聊天记录、原告法定代表人分别与邝炜、袁蓉的电话录音以及曾雨晴和曾山的电话录音，拟证明：1、原告推介的客户已经签约；2、赵子尧与袁蓉是同事，均系开发商的工作人员，而非独立经纪人，赵子尧是作为开发商的工作人员在售楼部接待客户曾山，俩人由此才结识，而非赵子尧推介客户曾山前来购买涉案商铺；3、两被告隐瞒成交信息并私分原告应得的佣金。被告邝炜称上述证据达不到原告的证明目的，但可以证明曾山后续确实不是曾雨晴跟进并由曾雨晴促成商铺的认购，曾山4月份去商铺现场没有通过曾雨晴，是自己主动去的，也不是赵子尧或被告故意抢客户的行为，原告主张的黑单行为被告亦不认可。被告金光华海赋公司称赵子尧不是其公司员工，双方不存在合同关系，其他质证意见与被告邝炜一致。被告邝炜在庭审中还向本院提交带访客户登记表、赵子尧与成交客户的微信聊天记录、情况说明与转账记录，拟证明在独立经纪人赵子尧长达几个月的带看、协助、全程跟进服务下，最终顺利促成了商铺交易，并于2019年6月14日向其支付服务费22万元。被告金光华海赋公司无异议。原告称带访客户登记表没有原件，三性均不予认可，曾山与赵子尧的聊天记录无原件，内容不予认可，且从添加信息显示，赵子尧在2019年4月7日才认识曾山，带访客户登记表显示赵子尧在2019年4月5日已经带访曾山，明显存在矛盾，赵子尧系开发商的工作人员，非独立经纪人，原告推介的客户在2019年4月中旬再次到访，有效期应从2019年4月中旬重新计算，情况说明属于证人证言，赵子尧未到庭，三性不予认可，向赵子尧支付22万元的真实性无异议，但系双方串通侵吞原告应得佣金。本院认为，虽然原告与凯锐行公司2018年11月13日签订的《卢浮原著项目销售居间合同》约定的合作期限已经届满，但凯锐行公司相关人员仍在“绿地长沙天街转介2群”发送关于推介客户的信息，并许诺给予成功推介客户的分销商佣金，后凯锐行公司对于原告公司业务员曾雨晴推介的客户仍然予以接受，承诺的佣金数额与原居间合同约定的一致，表明双方仍然在继续履行合同，双方之间的权利义务仍可参照2018年11月13日《卢浮原著项目销售居间合同》的约定。关于被告邝炜是否应当支付原告佣金的问题。原告公司业务员曾雨晴于2019年3月29日带何国平、曾山、何丽燕看卢浮原著商铺后，向被告报备的客户仅是何国平，但之后与金光华海赋公司签订《“电建地产·卢浮原著”物业认购协议》是曾山、肖海波、何六周，故曾雨晴推荐客户与实际认购客户不同，即使何国平和曾山、肖海波、何六周均与深圳市布瓦索诺酒业有限公司有关，但非近亲属关系，根据《卢浮原著项目销售居间合同》的约定，不能认定为原告的有效客户。另外，《卢浮原著项目销售居间合同》明确约定“客户成交有效期为30天，在双方合作期内，自带访客户完成上门后30天内，客户签署《认购书》并支付定金或者首付款方视为有效成交，若客户在成交有效期内未成交，则视为乙方推荐客户过期”，本案中，原告公司业务员曾雨晴于2019年3月29日带访客户何国平等人完成上门，之后并未再次带访客户前来，而客户曾山、肖海波、何六周与金光华海赋公司签署《“电建地产·卢浮原著”物业认购协议》的日期为“2019年5月7日”，已超过30天成交有效期，故根据合同约定，原告推荐的客户已经过期。综上，本案尚未达到合同约定的支付佣金条件，原告要求被告邝炜、金光华海赋公司支付佣金的诉求本院不予支持。对于原告主张两被告私分原告佣金的问题，从原告提交的相关证据内容来看不能够证实两被告与赵子尧相互串通，故在本案中原告主张两被告串通私分原告佣金本院不予认可。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回原告长沙宏鑫房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案受理费5350元，因适用简易程序减半收取2675元，由原告长沙宏鑫房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇二〇年十月三十日代理书记员  沈 沙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。