山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0403民初609号 原告：王俊荣，女，1956年8月20日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：于丽梅，女，1982年4月1日出生，汉族，住枣庄高新区。系原告王俊荣之女。 委托诉讼代理人：韩建东，山东薛国律师事务所律师。 被告：刘某2，男，1979年12月6日出生，汉族，原住枣庄市薛城区，现租住枣庄高新区。 委托诉讼代理人：苗龄月，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺跃，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。 被告：王某，女，1980年10月10日出生，汉族，原住枣庄市薛城区，现租住枣庄高新区。系被告刘某2之妻。 第三人：刘红新，男，1978年2月7日出生，汉族，住枣庄市薛城区。系被告刘某2之兄。 第三人：刘宪法，男，1947年12月16日出生，汉族，住枣庄市薛城区。系被告刘某2之父。 第三人：张庆玲，女，1957年8月2日出生，汉族，住枣庄市薛城区。系被告刘某2之母。 第三人：刘恩会，女，1998年9月6日出生，汉族，住枣庄市峄城区。系第三人刘红新之女。 第三人刘宪法、张庆玲、刘恩会的共同委托诉讼代理人：刘红新，男，1978年2月7日出生，汉族，住枣庄市薛城区。系第三人刘宪法、张庆玲之子。 第三人：刘某1，男，2005年9月29日出生，汉族，原住枣庄市薛城区，现租住枣庄高新区。系被告刘某2、王某之子。 法定代理人：刘某2，男，1979年12月6日出生，汉族，原住枣庄市薛城区，现租住枣庄高新区。 法定代理人：王某，女，1980年10月10日出生，汉族，原住枣庄市薛城区，现租住枣庄高新区 原告王俊荣与被告刘某2、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，本院依法追加刘红新、刘宪法、张庆玲、刘恩会、刘某1为本案第三人。原告王俊荣及其委托诉讼代理人于丽梅、韩建东、被告刘某2及其委托诉讼代理人苗龄月、张艺跃、被告王某、第三人刘红新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王俊荣向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行双方签订的协议书，向原告交付薛城区巨山文苑小区56号楼西单元19层东户的住房；2、诉讼费、保全费由二被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、依法解除原、被告签订的协议书；2、判令二被告返还原告的购房款72,000元及利息（以50,000元为基数，自2012年11月7日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息，以22,000元为基数，自2015年1月13日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3、判令二被告依法赔偿给原告造成的损失552,037.12元；4、诉讼费、保全费、鉴定费由二被告承担。事实和理由：原、被告均为薛城区巨山街道办事处西巨山村村民。2012年因村庄拆迁，二被告获得多处住房。经双方协商，二被告将其应分得的约120平方米的房屋出售给原告。二被告收取原告转让费72,000元，其余款项由原告交纳。为进一步明确双方的权利义务，2015年1月13日，双方签订协议书。2020年春节前，西巨山村对村民进行回迁。二被告分得包括巨山文苑小区56号楼西单元19层东户住房在内的多套住房。原告要求二被告交付房屋时，二被告却反悔，不再遵守协议约定。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令支持原告的诉请。 被告刘某2、王某共同辩称，一、二被告同意解除与原告签订的协议书，但不同意原告的其他诉讼请求。原告主张返还购房款72,000元，因原告在2020年1月13日就明确表示放弃该款项，不应再行向被告主张。同时，原告并没有提供证据证明上述72,000元何时支付给被告，被告仅认可收到72,000元，但上述款项是原告在被告催要后分期分批支付的，所以，原告主张利息应提交交付款项时间的相关证据。二、原告主张被告故意隐瞒有关重要事实，提供虚假信息，违背诚实信用原则，导致合同不能履行不属实。原告的对象在西巨山拆迁时时任村书记，其对被告家庭情况及拆迁安置政策是明知的，并且原告提交的拆迁安置补偿协议显示被告家庭成员人数为七人，能够充分反映原告对涉案房屋属于被告等七名家庭成员共同共有这一事实是明知的。事实情况是原告趁第三人刘红新不在家，骗取被告刘某2以远低于市场的价格签订协议，以上事实能够证明原告陈述不属实。三、涉案房屋属于被告及第三人共同共有的财产，现尚未分割，因此，被告刘某2是无权处分。四、根据2015年1月13日双方签订的协议书，原告应当将剩余房款120,000元交由办事处等单位，在2020年1月13日被告刘某2找到原告要求依约补交房款120,000元时，原告明确表示拒绝交纳，并放弃购买，因此，第三人刘红新之妻才于2020年1月15日向工作组交纳210,000余元房款。五、原告主张二被告赔偿损失的基础至少是涉案房屋所有权人处分房屋后反悔或者无法继续履行，原告基于被告刘某2的无权处分行为而主张损失于法无据。截止庭审结束，原告仅支付房款72,000元，尚欠120,000元没有支付，原告要求按照房屋全部面积主张损失没有事实依据，另外，双方协议书中并不包含储藏室，而评估价格580,300元中包含储藏室的价值，应予扣除。六、涉案房屋无法继续履行系因第三人不同意出售房屋，解除协议书也是原告提出的，因此，被告不存在过错。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人刘红新、刘宪法、张庆玲、刘恩会共同述称，对于原告王俊荣与被告刘某2、王某签订的房屋买卖协议不清楚，也不认可该房屋买卖协议，房子是一大家人的，二被告没有权利卖。 第三人刘某1意见同被告刘某2、王某意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理本院认定以下事实：原告王俊荣与被告刘某2、王某均系薛城区巨山街道办事处西巨山村村民。2012年，西巨山村进行拆迁改造。2012年10月26日，被告刘某2作为被拆迁人、产权人（乙方）代表其家庭成员（被告王某、第三人刘红新、刘宪法、张庆玲、刘恩会、刘某1）与拆迁人（甲方）薛城区中心城区城中村回迁安置工作领导小组签订西巨山村拆迁房屋补偿安置协议书，该协议书主要约定：“第四条、甲方补偿乙方费用合计186,119.6元；第七条、乙方选择房屋产权调换，本次核定符合安置条件七人，安置人口七人。乙方可享受安置总面积420平方米。乙方选择安置住房面积约75平方米一套，面积约135平方米一套，面积约120平方米一套，90平方米一套；第八条、乙方选择房屋产权调换，甲方在乙方签订协议后，按每人60,000元，暂扣上房款共计420,000元，剩余补偿款全部发放给乙方；注：不足房款待上房交等内容。”。 2012年11月7日，原告王俊荣与被告刘某2签订协议书，协议主要约定：“被告刘某2根据政府拆迁政策获得四处回迁安置房，双方现协商被告刘某2将其中一套120平方米的回迁房名额转让给原告，转让费50,000元；协议签订后涉及上述房产中的一切权利义务，均由原告享有，上房结算时以该处房屋实际面积为准，包括面积的增大、减少，楼层差价都由原告承担；被告刘某2保证对该房屋享有完全处置权，处分该房产时已征得共有人同意，无被查封、抵押、其他转让及其他权利受限制的情况，直至过户到原告名下。否则，被告刘某2承担违约责任；本协议签字后生效，违反本协议任何一条款均视为违约，应向对方支付违约金100,000元。”。 2015年1月13日，原告王俊荣与被告刘某2、王某再次签订协议书，该协议书载明：“买受人（甲方）王俊荣、出卖人（乙方）刘某2、王某。甲乙双方于2012年11月7日签订了枣庄市薛城区拆迁安置房屋转让的有关协议，现就未尽事宜甲、乙双方在平等、自愿、协商一致前提下订立本协议，条款如下，以资共同遵守。一、乙方自愿将其位于枣庄市薛城区拆迁安置房屋一套（建筑面积约120平方米）以每平方米1,600元的价格转让给甲方。合同总价款人民币192,000元。因该房系拆迁回迁房，乙方需要向办事处等单位交纳120,000元，该120,000元房款由甲方直接交纳。如房屋面积达不到120平方米，由甲方自行承担。如房屋面积超过120平方米，超过部分费用由甲方承担；二、甲方支付给乙方转让费72,000元，如乙方反悔本协议，双倍赔偿。如甲方反悔本协议，则乙方收取的转让费不退。具体支付时间为：2012年11月7日已支付50,000元，2015年1月13日再支付22,000元；三、本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件，双方均知本协议的法律后果。等本房屋过户条件成熟时，乙方应协助甲方办理房屋产权手续。本协议发生的契税，土地出让金等由甲方负担，其他税费按有关法律规定负担；四、本协议签订后，乙方与本房屋不再有所有权，乙方对转让房屋使用、收益、买卖等所有权利一并转让给甲方；五、因房屋正在建设中，如需要挑选房屋或取房屋钥匙等，乙方应无条件配合甲方挑选房屋和上房，否则，视为乙方违约，须赔偿甲方50,000元。本协议签订后，乙方不得就该房屋与他人订立买卖合同，否则，乙方除返还甲方交纳的转让费外，还须一次性支付违约金100,000元给甲方；六、本协议签订后，该房屋所有的收益或补偿等均由甲方享有；七、本协议在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉。本协议自双方签字之日起生效，未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”。该协议签订后，原告已支付被告刘某2购房款72,000元。 2020年1月初，西巨山村回迁安置工作开始启动。2020年1月13日，被告刘某2拒绝履行协议书,不再向原告交付房屋，双方因此发生争吵。2020年1月15日，第三人刘红新之妻褚莉娜通过其尾号为3673号账户向薛城区中心城区城中村回迁安置工作领导小组账户转账支付了四套回迁安置房的剩余房款218,380.4元。2020年1月19日，被告刘某2在薛城区中心城区城中村回迁安置工作领导小组签订西巨山村回迁安置选房确认单一份，其选取了巨山文苑32号楼中单元9层中户建筑面积约100.16平方米的回迁安置房一套。同日，第三人刘红新代被告刘某2在薛城区中心城区城中村回迁安置工作领导小组签订西巨山村回迁安置选房确认单一份，选取了巨山文苑56号楼西单元18层西户建筑面积约140.10平方米，储藏室面积约38平方米的回迁安置房一套。2020年1月21日，被告刘某2又在薛城区中心城区城中村回迁安置工作领导小组签订西巨山村回迁安置选房确认单一份，其选取了巨山文苑56号楼西单元19层东户建筑面积约116.84平方米，储藏室面积约26平方米的回迁安置房一套。 庭审中，第三人刘红新、刘宪法、张庆玲、刘恩会、刘某1均不同意二被告出卖案涉回迁安置房。原告则申请对巨山文苑56号楼西单元19层东户的回迁安置房现价值进行价值评估。后经本院依法委托的山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司作出的鲁贵估字[2020]613号房地产估价报告，其公司评估房产总价为580,300元，评估单价为4,967元/平方米，总价包含储藏室价值。原告因该次鉴定支出评估费5,800元。 上述报告作出后，原告认为评估报告评估的房产价值与房屋实际价值严重不符，申请山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司评估人员出庭作证。后在庭审中山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司评估人员对评估报告作出以下说明：“巨山文苑56号楼西单元19层东户的回迁安置房在2020年6月30日实际勘察鉴定时属未完工在建工程，在完工状态下该房产的市场价值为6,368元/平方米（含储藏室价值），总价为6,368元/平方米×116.84平方米＝744,037元（取整）。评估时该房产主体封顶，但门窗、水、电、暖气、室外配套等尚未进行施工，以及与开发相关费用等，经测算需扣除费用合计为163,714.2元，单价为1,401元/平方米，扣除上述费用后该房产单价为4967元/平方米，总价为580300元(取整)。储藏室选择实例是赠送储藏室，根据面积大小，约为20,000-30,000元之间。”。 本院认为，原告王俊荣与被告刘某2、王某于2015年1月13日签订的协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。在合同履行过程中，被告刘某2、王某以出售的涉案回迁安置房为其与第三人刘红新等人共同共有，其无处分权为由，不再履行协议书，被告刘某2、王某构成违约，应承担违约责任。现因涉案回迁安置房屋的共有权人即本案第三人均不同意出售房屋给原告，致使原、被告签订的协议书无法继续履行，故原告要求解除与二被告签订的协议书的诉请，本院依法予以支持。 关于原告王俊荣要求被告刘某2、王某赔偿给其造成的损失552,037.12元的诉请。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，二被告因违约不再履行协议书给原告造成的损失为涉案回迁安置房的增值损失。该增值损失应为山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司在评估中说明的完工状态下该房产的市场价值744,037元，扣减储藏室合理价值25,000元（因原、被告在协议书中未约定储藏室）后的价值予以认定现价值即719,037元，再减去双方协议约定的成交价192,000元，即为527,037元。由于导致本合同不能实际履行的原因除二被告违约之外，原告在签订协议书时也未尽到谨慎审查的义务，其自身也存在一定的过错，故应减轻二被告的赔偿责任。根据双方的过错程度，本院酌情认定原告应承担30%的过错责任，二被告应承担70%的过错责任，据此，二被告应赔偿原告的损失为368,925.9元。二被告关于原告的损失还应考虑原告支付的购房款比例进行确定的抗辩，本院认为，导致双方协议书无法履行的根本原因并非原告未按时交纳剩余房款，且因协议书无法继续履行给原告造成的损失，亦与原告支付购房款的比例没有直接的关联性，故二被告的该项抗辩，本院依法不予采信。 关于原告要求二被告返还购房款并支付利息的诉请。本院认为，原告要求二被告返还购房款72,000元，合法有据，本院依法予以支持。但原告要求二被告支付利息的诉请，因原告主张的损失为房屋增值损失，该项损失赔偿已能弥补二被告给原告所造成的损失，包括如合同继续履行后其可以获得的利益，故原告的该项诉请，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条,第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王俊荣与被告刘某2、王某于2015年1月13日签订的协议书； 二、被告刘某2、王某返还原告王俊荣购房款72,000元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告刘某2、王某赔偿原告王俊荣损失368,925.9元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告王俊荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,040.37元，由原告王俊荣负担3,012.37元，被告刘某2、王某共同负担7,028元，保全费3,520元，由被告刘某2、王某共同负担，评估费5,800元，由原告王俊荣负担1,740元，被告刘某2、王某共同负担4,060元，均于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  王 雷 审 判 员  张 琪 人民陪审员  袁传文 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  胡安敏