贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3620号原告：郑某某，女，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人：彭华锋，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托代理人：王辉，北京市炜衡（贵阳）律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王启英，女，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：王恩光，男，代理权限为特别代理。第三人：贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行，住所地：贵州省贵阳市南明区梭草路11号，统一社会信用代码91520102053301560X。负责人：叶帝男，系该支行行长。委托诉讼代理人：周恒志，男，代理权限：特别代理。原告郑某某诉被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行（以下简称为贵阳农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某某的委托代理人彭华锋、王辉，被告宏德公司的委托代理人王启英，第三人贵阳农商行的委托代理人周恒志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑某某向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原被告签订的合同编号为201700898的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告退还原告购房款3266270元、违约金32662.7元、房屋维修基金65325元，支付原告向第三人的利息损失至全部购房款返还完毕之日止（合计暂计3364257.7元）；三、判令本案诉讼费油由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年8月27日签署《商品房买卖合同》，约定将位于贵阳市乌当区房屋预售给原告，预售总价3266270元，房屋维修基金65325元。2017年8月18日原告向被告支付首期付款986270元，2018年1月22日收到原告向第三人的按揭贷款2280000元，合同约定交房时间为2018年12月30日，逾期90日的按已付款1%计算违约金，至今被告违约逾期至今尚未交房，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，1、维修基金不是我方收取的，我方对该笔费用不承担返还义务。2、被告如果诉请解除《商品房买卖合同》，本案的涉案房屋购房款是采用银行按揭加首付款支付，对于购房款我们应当将首付款及银行按揭分别向买受人及按揭银行返还，而不是直接将所有购房款向原告方支付。第三人贵阳农商行无意见。经审理查明，2017年8月27日原告郑某某与被告宏德公司签订合同编号为201700898号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于贵阳市乌当区房屋出售给原告郑某某，该房屋规划用途为住宅，属框混结构。建筑面积204.83平方米，套内建筑面积192.76平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价16944.75元，总价款3266270元。原告向被告支付首期房款986270元，余款2280000元以按揭贷款方式支付，后原告取得了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。另，原告郑某某缴纳了房屋维修基金65325元。另查明，2018年1月19日原告郑某某与第三人贵阳农商行签订了《贵阳农商银行个人住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称《按揭合同》），被告宏德公司作为保证人对该借款合同提供担保。该合同主要约定，原告郑某某向第三人贵阳农商行贷款2280000元，贷款利率为年息5.88%，贷款期限共360月，自2018年1月19日至2048年1月18日止，每月第20日为每期还款日。原告郑某某办理完银行按揭手续后，2018年1月22日第三人贵阳农商行将2280000元的余款通过原告郑某某的账户转至被告宏德公司指定账户。原告郑某某从2018年2月20日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷，第三人贵阳农商行在庭审中陈述截止到2020年8月24日，原告郑某某已经偿还第三人贵阳农商行418760.86元，其中本金77618.58元，利息341142.28元。还查明，合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2018年12月30日。该房至今未向原告交付使用。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《贵阳农商银行个人住房（商业用房）按揭借款合同》、首付款收据、维修基金交存通知书、按揭贷款支付凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于原告郑某某与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700898）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2018年12月30日前完成交付工作，但至今被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房……”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，对于原告郑某某主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700898）及补充协议的诉请，本院予以支持。由于《商品房买卖合同》与《按揭合同》系主合同与从合同的关系，从合同依附于主合同而实现合同目的，主合同解除后，从合同的目的无从实现，亦无存在的必要，且被告宏德公司系《按揭合同》中的保证人。虽当事人双方未请求本院解除《按揭合同》，本院从便利于当事人、一次性处理本案的角度出发，方便本案当事人顺利解决剩余贷款及利息的归还问题，故应解除《按揭合同》。关于原告要求被告退还房款3266270元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当退还原告的首付款986270元以及原告已偿还第三人的贷款及利息418760.86元，对于原告应偿还第三人的贷款、利息，应以履行判决时以银行调取的原告还款记录，并经各方核对后为计算依据，由宏德公司偿还剩余未归还的贷款及利息。关于违约金及利息损失的问题。原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即3266270元×1%=32662.7元，故本院对原告要求被告宏德公司支付32662.7元的请求予以支持。因原告已经就被告宏德公司的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张利息损失的请求，本院不予支持。对于原告郑某某要求宏德公司向退还其已缴纳的维修基金65325元的诉请，根据《住宅专项维修基金管理办法》第九条“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”的规定，原告缴纳的维修基金系根据《住宅专项维修基金管理办法》的规定向维修基金管理部门缴纳，收款方也并非被告宏德公司，故对于原告的该诉请，本院不予支持。虽然原告缴纳费用的对象不是被告宏德公司，但在本案中是因为被告宏德公司的违约行为导致原告的损失，作为违约过错方，被告宏德公司应积极协助原告办理退还维修基金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑某某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700898）及补充协议；二、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告郑某某首付购房款986270元；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效的当月30日前支付第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行剩余贷款本金、利息（以第三人当日出具的金额为准）；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效的当月30前支付原告郑某某已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以第三人当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑某某违约金32662.7元；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告郑某某向相关部门返还住房维修基金人民币65325元的相关事宜；七、驳回原告郑某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币16858元，被告贵州宏德置业有限公司负担人民币5433元，原告郑某某负担人民币11425元。保全费5000元，由被告贵州宏德置业有限公司负担。（上述款项原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  胡祯兰二〇二〇年十月二十三日书记员  邵 益