北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初901号原告（反诉被告）：王洪平，男，1980年7月10日出生，汉族，住山东省沾化县。原告（反诉被告）：伍小燕，女，1974年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：刘凯伯，北京明时律师事务所律师。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：陈来明，北京明时律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街**。法定代表人：姚鹏德，经理。委托诉讼代理人：姚鹏林，男，1965年2月5日出生，汉族，北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司员工。委托诉讼代理人：高晓阳，北京市万腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京影视研修学院，，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街**法定代表人：刘春梅，董事长。委托诉讼代理人：张跃兴，男，1958年2月1日出生，汉族，北京影视研修学院办公室主任。王洪平、伍小燕与北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司（以下简称肤丽奥公司）、北京影视研修学院占有排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。伍小燕及伍小燕、王洪平的诉讼代理人刘凯伯，肤丽奥公司的委托诉讼代理人姚鹏林、高晓阳，北京影视研修学院的法定代表人刘春梅、委托诉讼代理人张跃兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪平、伍小燕向本院提出诉讼请求：1.判令肤丽奥公司、北京影视研修学院恢复王洪平、伍小燕使用涉案房屋的用水、用电；2.判令肤丽奥公司、北京影视研修学院赔偿王洪平、伍小燕各项经济损失354861.46元；3.判令肤丽奥公司支付王洪平、伍小燕代为垫付的取暖费210600元；4.判令肤丽奥公司、北京影视研修学院承担本案诉讼费。诉讼中，王洪平、伍小燕变更第二项诉讼请求为：判令肤丽奥公司、北京影视研修学院赔偿，王洪平、伍小燕各项经济损失2017158.38元，其余诉讼请求不变。事实和理由：2010年11月11日，肤丽奥公司与北京影视研修学院签订了《房屋及土地租赁合同》，约定肤丽奥公司将位于北京市怀柔区杨宋镇凤翔开发区房屋面积7000-8000平方米，土地16亩出租给北京影视研修学院使用，租期十年，自2010年11月1日起至2020年11月1日止。2013年10月16日，北京影视研修学院与王洪平、伍小燕共同签订《房屋租赁合同》，约定北京影视研修学院将前述合同项下使用面积共计2000平方米的房屋出租给王洪平、伍小燕使用，租期自2013年1月1日起至2020年10月31日止。2018年12月18日，北京市怀柔区人民法院作出（2018）京0116民初7837号民事判决，判决肤丽奥公司与北京影视研修学院签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除，北京影视研修学院将租赁的房屋及土地腾退给肤丽奥公司。北京影视研修学院上诉后，二审维持。此后，肤丽奥公司申请强制执行，北京市怀柔区人民法院于2019年6月19日张贴公告要求王洪平、伍小燕将租赁的房屋腾退给肤丽奥公司。王洪平、伍小燕就此提出执行异议。2019年7月24日，北京市怀柔区人民法院作出执行裁定，裁定在王洪平、伍小燕承租房屋范围内和租赁期间，中止对王洪平、伍小燕租赁期间和租赁范围内房屋的执行。租赁期限内，王洪平和伍小燕使用涉案房屋成立“北京爱影人招待所”酒店，并用该酒店加盟“速8酒店”集团，从开业至今一直经营良好。2019年8月31日、9月23日至10月31日，肤丽奥公司多次对酒店采取强行断电、断水、封门等手段，导致酒店无法正常经营，造成停业、客人换房、退房、电脑维修、员工工资等经济损失。故王洪平、伍小燕诉至法院请求维护合法权益。肤丽奥公司辩称，一、不同意王洪平、伍小燕要求恢复用电的诉讼请求。我方与北京影视研修学院的租赁合同已经解除，王洪平、伍小燕与北京影视研修学院转租合同的基础已经失效，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷解答》第17条规定，我方与王洪平、伍小燕没有合同关系，我方没有义务为王洪平、伍小燕提供用电，王洪平、伍小燕要求我方提供用水用电没有法律依据。二、不同意赔偿王洪平、伍小燕的经济损失，王洪平、伍小燕所诉请的经济损失并未实际产生，即使王洪平、伍小燕有经济损失也与我方无关，王洪平、伍小燕可依据转租合同要求北京影视研修学院承担。三、不同意支付取暖费，我方与王洪平、伍小燕没有合同关系，王洪平、伍小燕并未给我方垫付取暖费。王洪平、伍小燕支付的是2018年度的供暖费，我方与北京影视研修学院的租赁合同经法院判决解除后申请法院执行，我方实际上收回房屋场地是2019年8月份，2018年度供暖期间涉案的房屋由北京影视研修学院以及王洪平、伍小燕实际控制并使用，所以王洪平、伍小燕垫付的取暖费用不应由我方承担。四、我方支付了涉案房屋的水，电费用共计11646元和整体供暖费共计366423.2元，供暖费中有86000元应由王洪平、伍小燕承担，该部分应由王洪平、伍小燕返还我方。五、（2018）京0116民初7837号民事判决，判决我方与北京影视研修学院解除合同后，我方多次与王洪平、伍小燕沟通租赁合同事宜，第一次是在我方申请执行期间，王洪平、伍小燕称其愿意在原有租赁合同范围内与我方继续签订合同，但王洪平、伍小燕并未履行；第二次是在2019年10月，我方起诉王洪平、伍小燕要求腾退房屋支付房租的诉讼过程中，在调解员的主持下，我方与王洪平、伍小燕协商，我方表示如王洪平、伍小燕支付拖欠的房租后可继续使用租赁房屋，双方对新的租赁合同内容进行了协商，但王洪平、伍小燕未实际履行合同，并未交纳用水用电费及取暖费。我方已经为王洪平、伍小燕垫付用水用电费11646元及供暖费86000元，我方多次告知王洪平、伍小燕如不交纳租金、水电和取暖费将承担相应的法律后果，但王洪平、伍小燕仍拒绝支付，并未付租金长达500多天。王洪平、伍小燕的行为构成违约，无权继续使用涉案的房屋，应立即腾房，并支付占有房屋期间的使用费。六、关于停水停电，我方认为，1.我方与王洪平、伍小燕无合同关系，没有义务提供；2.我方与北京影视研修学院之间的租赁合同已经解除，北京影视研修学院欠付房租200多万元；3.我方与北京影视研修学院解除合同后，王洪平、伍小燕与北京影视研修学院的转租合同失效，没有继续履行的基础；4.我方已为王洪平、伍小燕垫付用水用电费11646元及供暖费86000元，我方要求王洪平、伍小燕返还遭拒，停水电是我方保护自身权利的救济方式；5.王洪平、伍小燕在我方与北京影视研修学院解除合同后未向北京影视研修学院支付租金，也未向我方支付使用费，属于恶意占用房产的侵权行为；6.我方在停水电前已多次催告王洪平、伍小燕法律风险后果。北京影视研修学院辩称，不同意王洪平、伍小燕的诉讼请求。2019年6月19日，法院张贴公告以后，我方就将涉案房屋交付给肤丽奥公司，王洪平、伍小燕因无法正常使用房屋造成的损失与我方无关。我方认可王洪平、伍小燕交纳了取暖费210600元，但是王洪平、伍小燕欠付我方50多万元的房租，应予以抵扣。肤丽奥公司向本院提出反诉请求：1.判令王洪平、伍小燕立即腾退房屋；2.判令王洪平、伍小燕支付肤丽奥公司房屋占有使用费2226800元及利息；3.判令王洪平、伍小燕支付肤丽奥公司水电费11646元、取暖费86000元；4.判令王洪平、伍小燕承担反诉费。事实与理由：2018年12月18日，北京市怀柔区人民法院作出（2018）京0116民初7837号民事判决书，判决我方与北京影视研修学院签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除，北京影视研修学院将房屋腾退交还我方。判决生效后，北京影视研修学院腾退了部分房屋，但其将2000平方米转租给王洪平、伍小燕的房屋无法腾退。我方曾于2019年10月11日诉至北京市怀柔区人民法院，要求王洪平、伍小燕腾房并支付租金，后经法院主持调解下，我方与王洪平、伍小燕进行了协商，我方表示如王洪平、伍小燕支付拖欠的房租后可继续使用租赁房屋，但我方撤诉后，王洪平、伍小燕仍未履行给付租金的义务。现我方已经垫付了水电费11646元及取暖费86000元，我方多次告知王洪平、伍小燕补交租金及取暖费，但王洪平、伍小燕均拒绝支付。王洪平、伍小燕针对肤丽奥公司的反诉请求答辩称，不同意肤丽奥公司的反诉请求。1.肤丽奥公司与北京影视研修学院之间的纠纷经法院生效判决解除后，在执行期间，王洪平、伍小燕提出了执行异议，北京市怀柔区人民法院作出执行裁定，确定王洪平、伍小燕对涉案房屋享有合法的使用权，进而终止执行。且涉案房屋的产权单位是杨宋镇人民政府；2.王洪平、伍小燕与北京影视研修学院的租赁关系于2020年10月31日到期，且并无生效裁判文书认定该租赁关系解除或者无效。因肤丽奥公司采取断电等措施，导致王洪平、伍小燕无法继续使用涉案房屋，肤丽奥公司要求王洪平、伍小燕支付自2018年10月10日起至腾退之日止的使用费没有依据。北京影视研修学院向本院提出反诉请求：1.判令王洪平、伍小燕支付拖欠的租金590827元并支付利息48520元，扣减王洪平、伍小燕垫付的暖气费210600元，还应支付428747元；2.判令王洪平、伍小燕支付拖欠另占用的一层面积80平方米的租金76351元，利息3441元；3.判令王洪平、伍小燕支付因擅自改变使用用途给北京影视研修学院造成的损失200000元；4.判令王洪平、伍小燕承担反诉费。事实与理由：2013年10月16日，我方将承租自肤丽奥公司的位于怀柔区杨宋镇凤翔大街11号院内的2000平方米楼房转租给王洪平、伍小燕，租赁期限自2013年1月1日起至2020年10月31日止，年租金为30万元，每年12月25日前支付。合同签订后，第一年的租金未付清，王洪平、伍小燕拖欠15万元，后又拖欠了2018年和2019年的租金（截止到2019年6月19日，法院下达执行裁定之日），合计拖欠租金590827元。另外，王洪平、伍小燕还占用所租楼房的一层大门对面和西侧共计80平方米，一直未付租金。该部分面积应付租金76351元，利息3441元，以上共计拖欠的租金及利息数额为919139元，减去二人垫付的暖气费后，还应支付708539元。王洪平、伍小燕承租房屋后，在我方不知情的情况下，违反约定，将承租房屋改做速8酒店，给我学院的声誉及正常办学秩序造成严重影响，故应赔偿我方损失。王洪平、伍小燕针对北京影视研修学院的反诉请求答辩称，不同意北京影视研修学院的反诉请求。我们双方签订租赁合同后，由于北京影视研修学院没有给我方提供完备的手续，导致我方长达一年半没能办下营业执照，因此我方与刘春梅口头协商，约定第一年租金仅交纳15万元，故不存在拖欠第一年租金的事实；一层约80平方米房屋由我方出资装修，我方和北京影视研修学院一起使用，我方和北京影视研修学院的刘春梅曾口头约定，这部分房屋不再另外收费。且我承租房屋是为了经营宾馆，需要前台方便经营，因此该80平方米的房屋应包含在租赁合同项下；关于修改使用用途，我当时租用房屋成立的是北京爱影人招待所，挂牌速8酒店，自合同签订至今，北京影视研修学院没有提出过异议。本院经审理认定如下事实：2010年11月11日，肤丽奥公司（甲方）与北京影视研修学院（乙方）签订了《房屋及土地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于北京市怀柔区杨宋镇凤翔开发区房屋面积7000-8000平方米，土地16亩出租给乙方使用。租期自2010年11月1日至2020年11月1日共计10年。年租金为80万，后涨至100万元。2013年10月16日，北京影视研修学院（甲方）与王洪平、伍小燕（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街11号楼使用面积共计2000平方米的房产出租给乙方。租期自2013年1月1日至2020年10月31日止，房屋租金为每年30万。其中合同第四条第二项约定：“乙方向甲方承诺，该房屋仅做招待所使用”。合同签订后，王洪平、伍小燕利用租赁房屋开办加盟了速8酒店。2013年度的租金，王洪平、伍小燕交纳了15万元，其余部分未交纳。因北京影视研修学院拖欠肤丽奥公司租金，肤丽奥公司于2018年10月17日，诉至本院，要求北京影视研修学院支付租金、滞纳金及解除合同。2018年12月18日，本院作出（2018）京0116民初7837号民事判决书，判决：“一、原告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司与被告北京影视研修学院于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除。二、被告北京影视研修学院于本判决生效之日起六十日内将租赁的房屋及土地腾退给原告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司。三、被告北京影视研修学院于本判决生效之日起十五日内给付原告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司租金2100000元。四、驳回原告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司的其他诉讼请求。”判决作出后，北京影视研修学院不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。2019年3月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终2206号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。后肤丽奥公司向本院申请强制执行，本院据此作出(2019)京0116执1626号执行裁定书。2019年6月19日,本院张贴公告要求北京影视研修学院将房屋及土地腾退给肤丽奥公司。本院张贴公告腾退的土地中包括王洪平、伍小燕向北京影视研修学院承租的房屋，故王洪平、伍小燕向本院提出执行异议,要求中止对其承租房产的执行。本院于2019年7月24日作出（2019）京0116执异114号执行裁定书，裁定如下：“中止本院对王洪平、伍小燕租赁期间和租赁范围内房产的执行。”2019年10月，肤丽奥公司曾以王洪平、伍小燕为被告向本院起诉，要求二人腾退房屋并支付占用费。后肤丽奥公司撤回了起诉，但双方未能另行签订合同。本院中止对王洪平、伍小燕承租房产的执行后，肤丽奥公司在多次要求王洪平、伍小燕腾退房屋，遭拒后，曾采用断水、断电的方式强制要求王洪平、伍小燕搬离。但王洪平、伍小燕一直未搬出承租房屋。肤丽奥公司交纳了王洪平、伍小燕占用房屋的2019年至2020年供暖季的供暖费。在王洪平、伍小燕占用期间，2019年12月20日至2019年12月12日的水电费未向肤丽奥公司交纳。2020年1月21日，王洪平、伍小燕向本院提起本案诉讼，肤丽奥公司及北京影视研修学院均不同意王洪平、伍小燕的诉讼请求，并提出反诉。上述事实，有原、被告双方分别提交的书面证据、本院（2018）京0116民初7837号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终2206号民事判决书、本院（2019）京0116民初8746号案件起诉书及立案审批表、（2019）京0116执异114号执行裁定书，双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，肤丽奥公司与北京影视研修学院于2010年11月11日签订了《房屋及土地租赁合同》，双方合同约定允许北京影视研修学院转租房屋，北京影视研修学院与王洪平、伍小燕签订的租赁合同应为有效合同。但是，北京影视研修学院与王洪平、伍小燕签订的《房屋租赁合同》是以其与肤丽奥公司签订的租赁合同为基础，在北京影视研修学院与肤丽奥公司之间的租赁合同经法院判决解除后，北京影视研修学院与王洪平、伍小燕签订的房屋租赁合同亦应随之终止。肤丽奥公司在申请执行（2019）京03民终2206号民事判决书期间，已将其与北京影视研修学院解除合同之事告知了王洪平、伍小燕，并曾向本院起诉要求二人腾退房屋，王洪平、伍小燕与北京影视研修学院之间的合同虽然当时并未到期，亦未经协议或判决终止，但王洪平、伍小燕应当及时与肤丽奥公司及北京影视研修学院协商，重新与肤丽奥公司签订租赁合同，或者采取措施以减少损失。但王洪平、伍小燕在未与肤丽奥公司达成新合同的情况下，继续占用承租房屋，这种占有为无权占有。在王洪平、伍小燕未与肤丽奥公司签订租赁合同的情况下，肤丽奥公司要求王洪平、伍小燕腾退房屋并支付占用费及占用期间水电费有合法理由，本院应予支持。肤丽奥公司在要求王洪平、伍小燕腾退房屋未果的情况下，采取断水、断电等措施，系为了保护自身合法权利，其行为并未超过必要限度，王洪平、伍小燕无权要求恢复涉案房屋的用水、用电，由此造成的损失应由王洪平、伍小燕自行承担。王洪平、伍小燕要求返还垫付供暖费，因2018至2019年度涉案房屋的实际使用人为北京影视研修学院，此款应由北京影视研修学院返还。王洪平、伍小燕应向肤丽奥公司支付房屋占用费的起算时间应自肤丽奥公司与北京影视研修学院之间合同解除之次日开始，占用费标准由本院参照北京影视研修学院与王洪平、伍小燕之间签订的租赁合同约定的租金标准计算。就北京影视研修学院反诉的相关问题，本院认定如下：一、2013年租金问题，双方一致认可，王洪平、伍小燕只交纳了15万元，但在此后的合同履行中，北京影视研修学院既未从王洪平、伍小燕交纳的其它年度的租金中补足，亦未起诉要求王洪平、伍小燕补交，双方亦不存在履行障碍，时隔多年，北京影视研修学院才要求王洪平、伍小燕交纳所欠租金，实在有违常理，故本院对王洪平、伍小燕提出的双方曾达成一致，2013年只交纳15万元租金的答辩意见予以采纳；二、2018年和2019年租金的问题，北京影视研修学院与肤丽奥公司的租赁合同经法院判决，已于2018年11月9日解除，此日期之前，北京影视研修学院仍向肤丽奥公司交纳租金，故有权收取王洪平、伍小燕的租金，此日期之后，因其与肤丽公司之间的租赁合同已经解除，无权再向王洪平、伍小燕收取租金，此后租金应由王洪平、伍小燕向肤丽奥公司交纳；三、合同外占用的80平方米房屋问题，该部分面积王洪平、伍小燕使用多年，双方既未就此签订书面协议，北京影视研修学院亦未就此向王洪平、伍小燕主张过权利，无法认定双方存在事实上的租赁合同关系，故北京影视研修学院要求王洪平、伍小燕就此部分面积支付租金，无合法根据，本院不予支持；四、关于改变房屋用途问题，在双方合同中，确实有将租赁房屋仅做招待所使用的约定，王洪平、伍小燕利用租赁房屋加盟速8酒店不符合合同约定，但北京影视研修学院并未提供充分证据证明其因此遭受了损失，其要求王洪平、伍小燕赔偿损失缺乏证据支持，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，判决如下：一、北京影视研修学院于本判决生效后七日内，返还王洪平伍小燕垫付供暖费210600元；二、王洪平、伍小燕于本判决生效后三十日内将承租自北京影视研修学院的房屋及实际占有使用合同范围外的约80平方米房屋腾退给北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司，并自2018年11月10日起至实际腾退之日止，按每日821元的标准向北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司支付占用费；三、王洪平、伍小燕于本判决生效后七日内向北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司支付水电费11646元、供暖费86000元；四、驳回王洪平、伍小燕的其它诉讼请求；五、驳回北京影视研修学院的反诉请求；六、驳回北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4727元，由北京影视研修学院负担2230元（本判决生效后7日内交纳）；由王洪平、伍小燕负担2497元（已交纳）。北京影视研修学院提起的反诉案件受理费6496元，由北京影视研修学院负担（已交纳）。北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司提起的反诉案件受理费12816元，由王洪平、伍小燕负担（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二〇年十月二十七日法官助理 邵皖玉书 记 员 杜 奎