广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初8339号原告（反诉被告）：深圳市兴华雄实业有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道白花社区第一工业区兴华雄工业园****，统一社会信用代码9144030076197394XL。法定代表人：周展雄。委托诉讼代理人：刘兵发，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雨琦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗某源，男，1979年8月2日出生，汉族，住址深圳市福田区。委托诉讼代理人：屈文静，广东维邦律师事务所律师。原告深圳市兴华雄实业有限公司（以下简称兴华雄公司）与被告罗某源房屋租赁合同纠纷一案，兴华雄公司诉讼请求：1.依法解除兴华雄公司与罗某源签订的《租赁合同》；2.罗某源支付从2018年4月1日起至搬离之日止房屋租金及千分之五的滞纳金(每月租金259386元)；3.罗某源支付所欠的房屋水电费共464455.99元（暂计至2019年5月3日实际计至搬离之日止）;4.罗某源立即搬离深圳市民治A3栋和A5栋房屋，并将上述房屋立即返还给原告；5.罗某源承担本案的诉讼费用。罗某源反诉请求：1.确认兴华雄公司与罗某源签署的《租赁合同》无效；2.确定涉案租赁建筑物A3栋和A5栋厂房的租赁面积为4800平方米（实际面积以司法鉴定为准）；3.兴华雄公司向罗某源返还所支付的超出实际租赁面积的租金1399392元及押金389760元（具体返还租金金额按照被告已支付租金与实际租赁面积租金进行核减计算）；4.兴华雄公司赔偿罗某源因合同无效受到的损失95423290元（具体损失金额以司法评估为准）；5.本案诉讼费、鉴定费等诉讼费用由兴华雄公司承担。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、租赁合同签订情况2015年4月21日，兴华雄公司与罗某源签订了《租赁合同》，约定了以下主要事项：1.兴华雄公司出租给罗某源的厂房，地址位于民治****，总面积为6090平方米（含公摊面积），每平方米单价为32元，租赁期内，厂房一切由罗某源管理，所有的安全、卫生、消防均由罗某源负责，在承租期内，厂房的水、电费用、卫生费及所需要交纳的一切费用均由罗某源负责；2.租赁期限为10年，自2015年4月10日起至2025年4月9日止，从签合同第三年开始，每两年增加10%租金/月；3.兴华雄公司于2015年5月10日租厂房给罗某源，从2015年6月10日开始计租金；罗某源应预付两个月的租赁押金与一个月的厂房租金给兴华雄公司，罗某源已交来押金389760元，同时付来一个月房租194880元，合同到期被告退租时，如无违约，兴华雄公司将租赁押金无息退还给罗某源；4.在租赁合同期内，如政府或村委及开发商对租赁厂房征用以开发其他项目，罗某源须无条件搬迁，而造成罗某源的一切经济损失与兴华雄公司无关。2016年1月6日，兴华雄公司与罗某源签订了《补充协议》，约定了以下主要事项：1.双方在2015年4月21日签订了《租赁合同》，罗某源自愿要求承租兴华雄公司位于深圳民治A3、A5栋共6090平方米厂房，租赁期限从2015年4月10日起至2025年4月9日止；2.现因兴华雄公司与深圳市鸿荣源实业有限公司已经签订了城市更新合作项目，双方依据《租赁合同》的第六条约定，补充约定兴华雄公司和开发商的合作项目估计在10年内启动运作，故兴华雄公司、罗某源双方同意租赁合同期改为不定期，根据该合作项目的启动时间来确定合同期的终止；3.兴华雄公司接到开发商鸿荣源公司启动该项目的通知之日起5个月内，罗某源必须完成搬迁租赁物业内的设备及物品，兴华雄公司书面通知罗某源搬迁时，罗某源必须在搬迁通知书上签收，如果拒签则视为默认，如果逾期不搬迁，兴华雄公司有权自行拆除并不承担任何责任；4.罗某源保证支持配合兴华雄公司的合作项目运作，并保证不向兴华雄公司提出任何搬迁条件及其它的经济补偿；5.罗某源在签订合同前已经明知兴华雄公司的租赁物业已经与鸿荣源公司有城市更新项目的合作，保证在租赁使用过程中不盲目投资改造及运作长期项目，否则一切经济损失自负；6.一切装修费用罗某源和开发商协调，与兴华雄公司无关，所得费用归罗某源。原告提交了《厂房租赁合同书》，载明了以下主要事项：1.深圳市民治樟坑股份合作公司（以下简称樟坑公司）出租给兴华雄公司的厂房位于深圳市龙华新区，租赁建筑面积为6500平方米；2.租赁期自2014年11月1日起，至2015年10月30日止，租赁期满，樟坑公司有权无条件收回出租厂房，兴华雄公司应如期归还，兴华雄公司需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经樟坑公司同意后需重新签订租赁合同；3.该厂房租金每月每平方米为20元，兴华雄公司每月需向甲方支付租金共为130000元；双方签订合同的2天内，兴华雄公司应向樟坑公司支付厂房租赁押金260000元，另外再向樟坑公司预先支付一个月的租金，此后租金兴华雄公司在每月5日前向樟坑公司支付当月租金。二、租赁合同履行情况兴华雄公司提交的《关于交付拆迁物业的通知》载明，深圳市佰亨置业有限公司（以下简称佰亨公司）于2016年11月30日，向樟坑公司提出双方于2012年4月11日签订了《合作协议书》，约定由双方合作开发樟坑公司名下位于深圳市龙华新区，物业占地面积10198.52平方米，因城市更新单元规划已通过主管部门审批，为顺利进行下一步程序，要求樟坑公司于2017年10月15日前按约定完成对租户的拆迁赔偿工作，向佰亨公司交付已清空、无经济纠纷的物业。兴华雄公司提交的《关于限期交付拆迁物业的函》载明，樟坑公司于2018年1月29日，向兴华雄公司提出双方约定的租赁期限至2016年12月31日到期，要求兴华雄公司于2018年5月31日前清空、归还租赁物业。兴华雄公司提交的《通知书》载明，周展雄于2018年3月22日，向罗某源提出罗某源承租的位于深圳市龙华区，由于开发商已经下发启动通知，故要求罗某源自收到通知之日起5个月内，即在2018年8月23日前，完成租赁物业内的设备及物品的搬迁和交接工作，根据双方合同约定，旧改项目属政府主导行为，罗某源必须无条件搬迁。兴华雄公司还提交了视频录像，证明其向罗某源送达该《通知书》的过程，罗某源认可视频录像的真实性，但辩称未经同意进行录像，故对视频录像的合法性不予认可。罗某源提交的《房屋移交确认书》载明，佰亨公司与罗某源于2019年10月30日就案涉租赁物按现状进行了交接，并确认了以下主要事项：1.自2019年10月30日起，罗某源及相关方遗留在租赁物业内的所有物品将视为遗弃物，由佰亨公司自行处置，且罗某源不得再提出任何权利主张；2.罗某源应结清租赁物业到2019年10月30日止的租金、水费、电费等罗某源在承租期间应交的费用，并办妥上述租赁物业范围内所有电梯、变压器等设施设备的销户手续；3.罗某源承诺2019年10月30日移交时，租赁物业结构及门窗应完好，且移交时已清退所有租户，与租户之间不存在任何纠纷。罗某源主张其将案涉租赁物交付给开发者佰亨公司，佰亨公司实际代表兴华雄公司接收案涉租赁物，实际拆除物业的也是佰亨公司，交给佰亨公司就视为交给兴华雄公司。兴华雄公司否认有委托佰亨公司接收案涉租赁物，且2019年11月的租金也是由兴华雄公司向原出租人缴纳。兴华雄公司与罗某源在庭审中确认，案涉租赁物已于2019年11月25日拆除。兴华雄公司与罗某源在庭审中确认，兴华雄公司收取了罗某源的押金共计389760元。罗某源提交的租金收据载明其缴纳租金至2018年3月，未提交自2018年4月起的租金及水电费的缴纳凭证。兴华雄公司提交的《A3、A5栋电费拖欠明细表》载明，自2018年3月起至2019年4月止的电费共计379821.01元，各月份金额分别为32176.71元、42172.26元、47823.85元、77075.49元、74031.9元、69616.14元、23856.55元、9221.81元、3846.3元。兴华雄公司还提交了各月份电费相应的增值税专用发票。兴华雄公司提交的《A5栋厂房水费拖欠明细表》载明，自2018年1月22日起至2019年3月9日止的水费共计21623.46元。兴华雄公司提交了深水龙华水务有限公司布龙公司客服部于2019年6月3日出具的《证明》，载明用户兴华雄公司的用户编号17XXX14，登记地址为民治A4栋的实际地址为民治A5栋。兴华雄公司还提交了上述水费缴纳凭证。三、损失评估情况在审理过程中，经罗某源申请，本院委托深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）（以下简称永明评估事务所）对罗某源承租的A3栋、A5栋厂房的投资损失价值进行评估，内容包括酒店装修损失、前期开办费、幼儿园开办装修损失、幼儿园一级园达标装修损失、前期开办费、借款利息、员工遣散费、经营损失等。永明评估事务所接受委托后，由罗某源垫付了评估费200726元。2019年4月23日，永明评估事务所于作出深永评报字［2019］44号及深永评报字［2019］45号《资产评估报告》，结论为A3栋厂房的投资损失评估价值为41934250元，A5栋厂房的投资损失评估价值为43216895元。兴华雄公司对上述两份《资产评估报告》提出异议，并向本院提交《关于A3、A5栋〈资产评估报告〉的异议说明》。2019年8月1日，本院向永明评估事务所出具《通知书》，提出对以下信息进行修正：1.调整宝山工业区A3、A5栋《投资损失价值项目资产评估报告》的评估项目范围，依法将退租补偿损失、员工遣散费、非附合物装修部分排除在评估范围外；2.调整A3、A5栋《投资损失价值项目资产评估报告》的符合物装修项目的数量、依法进行现场勘查、设施测量具体数量；3.A3、A5栋《投资损失价值项目资产评估报告》的符合物装修项目的重置单价，依法以装修日的市场价格为基础确定重置单价。2019年9月11日，永明评估事务所重新出具评估报告，结论为A3栋厂房的装修损失评估价值为2316203.79元，A5栋厂房的装修损失评估价值为1412998.92元。2019年9月24日，永明评估事务所向本院出具《关于重新出具评估报告的说明》，载明由于兴华雄公司与罗某源对评估范围、评估数量及评估单价有异议，根据法院通知依法聘请测量机构深圳市协鹏工程勘察有限公司（以下简称协鹏勘察公司）对装修进行现场勘查、设施测量，以协鹏勘察公司出具的测绘报告为依据重新对装修价值进行了评估，同时依据法院通知调整宝山工业区A3、A5栋《资产评估报告》的评估项目范围，将退租补偿损失、员工遣散费、非附和装修部分等排除在评估范围外，再次基础上出具了评估报告，原评估报告作废。罗某源对上述修正后的评估结论不予认可，并提交了《对深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）第二次出具评估报告的质证意见》，提出以下理由：1.房屋租赁合同无效导致的装饰装修现值损失依法应当采取工程造价鉴定的方法进行确定，经查，评估机构不仅经营范围不包括装饰装修工程造价业务，更未取得工程造价咨询企业资质，两份报告书中署名的资产评估师亦未取得造价工程师执业资格，因此，评估机构在超出经营范围且未取得相关鉴定资质的情况下出具的上述两份报告书依法无效；2.对A3和A5栋装饰装修现值损失进行鉴定的过程中体现出评估机构不具备鉴定能力，评估机构曾于2019年3月25日到现场对A3和A5两栋建筑物的装饰装修现状进行勘察、测量及核实，并在此基础之上作出第一次两份评估报告，评估金额与被告损失金额大致相符合，后评估机构及法院工作人员、双方当事人再一次到现场进行勘察及核实，在勘察过程中资产评估师缺乏相关知识背景，导致第二次现场勘察活动无法进行并中途停止，系在协鹏勘察公司出具相关测绘报告后，评估机构才作出第二次评估报告，评估机构无法独立甚至要借助其他机构出具的报告才能作出上述两份报告，故其不具备对A3和A5标的建筑物装饰装修现值的鉴定能力；3.《关于重新出具评估报告的说明》中评估机构陈述协鹏勘察公司系由其聘请的，但测绘报告首页显示委托单位为兴华雄公司，而事实上协鹏勘察公司系由兴华雄公司委托对A3和A5栋建筑物进行现场测绘；罗某源已按法定标准全额缴纳评估费用，评估机构即使不具备相应能力需要聘请其他方协助，也必须征得法院的同意，并应当由评估机构与测绘公司签署约定文件，由评估机构自行支付相关费用，而不是由兴华雄公司私下委托测绘公司，其测绘结果由评估机构完全采用，并枉顾罗某源提交的施工合同、设计图、工程结算资料及银行流水等资料而作出第二次评估报告，还单方作废其第一次作出的两份评估报告，其第二次出具的两份评估报告错漏百出，与第一次出具的两份报告存在严重矛盾；4.协鹏勘察公司及其人员均未提供任何有效资质许可文件，亦未被纳入司法鉴定机构预选库，因此，协鹏勘察公司不论是专业资格还是企业信誉及声望均不具备作为本案法定测绘公司；5.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合司纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，房屋租赁合同无效的损失范围除了上述司法解释规定的建筑物装饰装修损失外，还应当包括因过错一方造成对方的损失，法院不应径行排除前述损失项目；6.第二次评估报告错误认定A3和A5栋建筑物装饰装修价值，报告内认定各类装修的重置单价均不但远低于市场价，更远低于第一次评估报告确定的重置单价，评估机构随意变更重置单价的行为造成第二次装饰装修评估金额远低于被告实际支出的费用，且错误认定A3和A5栋装修设计费存在71%的成新率；7.两份报告书所依据的评估准则于2019年1月1日废止，本案系于2019年3月25日之后才进行相关评估活动，因此该两份违法评估报告书不具有证据力，不得作为本案证据。2020年8月7日，罗某源向本院申请重新对案涉A3栋、A5栋的装饰装修损失进行评估。2020年8月17日，兴华雄公司就第二次出具的报告提出以下主要主张：1.第二次出具的报告评估范围符合法律规定，评估方式公正合理，评估数据来源客观真实，亦不存在漏项、缺项情形；2.测绘机构是评估机构自行委托，与兴华雄公司无任何关联；3.评估机构第一次出具的报告内容不符合客观真实性，已由评估机构声明作废，该份评估报告不具有任何参考价值；4.案涉厂房已在2019年11月25日拆除，不具备再次评估的可能性。2020年9月22日，永明评估事务所出具《关于“对永明资产评估公司应作出解释之问题”回复》，对罗某源的异议进行了以下回复：1.关于《资产评估报告》署名两位评估师是否取得造价工程师资格的问题，永明评估事务所是经财政部批准的具有全国范围内资产评估资质，两位评估师执业多年，均具有资产评估师资格，而工程造价咨询报告是由国家相关部门批准的具有造价资质的工程造价公司出具；2.关于两次报告评估金额差距较大的问题，是依据法院出具的《通知书》，调整宝山工业区A3、A5栋《投资损失价值项目资产评估报告》的评估项目范围，将退租补偿损失、员工遣散费、非附和装修部分等排除在评估范围外，评估对象大大减少，从而相应造成评估值减少，且第二次现场测量清点资产时法院的工作人员、评估公司、测量公司的相关人员及兴华雄公司和罗某源等一起，现场用时几天对资产一一进行勘测、点数清算、盘点核实，对应得出的实际评估金额是以第二次评估金额为准；3.关于永明评估事务所是否有能力独立作出评估报告的问题，永明评估事务所是经财政部批准的具有全国范围内资产评估资质，有能力独立作出评估报告，协鹏勘察公司出具的测绘报告为永明评估事务所委托，测绘范围根据法院委托书所指定的测绘范围进行测量；4.关于第二次出具的报告中重置单价是否低于市场价格的问题，报告中的重置单价，是以结算时单价为基础，根据深圳市定额人工费指数、深圳市工程造价指数等综合确定调整系数，最终确定重置单价，由于不同装修项目使用的材料和采用的工艺不一样，而市场价格反映的是平均价格水平，部分重置单价高出或低于市场平均价格均是正常现象；5.关于第二次出具的报告是否存在遗漏评估项目的问题，第二次现场测量核实时，在法院工作人员带领下，各方人员均一起对委估实物资产一一进行了测量、清点核实，再次基础上出具了测量报告和评估报告，故不存在漏评现象。2020年9月30日，罗某源向本院出具《关于永明评估公司回复的意见》，就永明评估事务所的上述回复意见提出了以下意见：1.两次损失金额均是装修损失，已没有包括退租补偿损失、员工遣散费等损失，仅就装修损失而言出入已非常之大，并非永明评估事务所称评估内容的变化导致；2.永明评估事务所需要委托协鹏勘察公司进行测绘，且以测绘报告作为评估的基础，根据协鹏勘察公司的测绘报告内容，委托方为兴华雄公司，协鹏勘察公司根据委托方现场指定的范围进行测绘，永明评估事务所没有对其是否有能力进行测绘进行回复；3.永明评估事务所支出根据法院出具的委托书进行调整，但并没有显示法院要求永明评估事务所对重置单价进行调整；4.永明评估事务所没有对罗某源提出的遗漏项目进行具体回复，而罗某源列明的遗漏项目库是必不可少的项目。判决理由一、关于《租赁合同》效力的问题经本院去函调查，深圳市不动产登记中心于2018年11月23日回复经查无位于深圳市龙华新区的不动产登记信息；深圳市龙华区民治街道查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室于2018年12月19日回复经查农村城市化历史遗留违法建筑普查系统，位于，位于龙华新区无申报信息市不动产登记中心于2019年9月26日回复经查无宗地号为Ａ812-××号（位于（位于深圳市龙华新区动产登记信息。在庭审中，原告也明确案涉租赁物无房地产权证或取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此本院认为，兴华雄公司与罗某源就案涉租赁物签订的《租赁合同》无效，在租赁合同无效的情况下，兴华雄公司主张确认租赁合同解除，已无解除的基础，故本院不予支持。二、关于《补充协议》效力的问题本院认为，兴华雄公司与罗某源在2016年1月6日签订的《补充协议》作为《租赁合同》的附属合同，因《租赁合同》无效，故《补充协议》亦无效。《补充协议》明确了因兴华雄公司与开发商已经签订了城市更新合作项目，双方依据《租赁合同》的第六条约定，补充约定兴华雄公司和开发商的合作项目估计在10年内启动运作，故兴华雄公司、罗某源双方同意租赁合同期改为不定期，根据该合作项目的启动时间来确定合同期的终止；兴华雄公司接到开发商启动该项目的通知之日起5个月内，罗某源必须完成搬迁租赁物业内的设备及物品，兴华雄公司书面通知罗某源搬迁时，罗某源必须在搬迁通知书上签收，如果拒签则视为默认，如果逾期不搬迁，兴华雄公司有权自行拆除并不承担任何责任；罗某源保证支持配合兴华雄公司的合作项目运作，并保证不向兴华雄公司提出任何搬迁条件及其它的经济补偿；罗某源在签订合同前已经明知兴华雄公司的租赁物业已经与开发商有城市更新项目的合作，保证在租赁使用过程中不盲目投资改造及运作长期项目，否则一切经济损失自负；一切装修费用罗某源和开发商协调，与兴华雄公司无关，所得费用归罗某源。由《补充协议》约定的上述内容可以看出，罗某源在2016年1月6日签订《补充协议》时，对租赁物的权属情况已经是明确知晓的，且对随时面临搬离租赁物的后果是有预见且接受的，并对罗某源搬离租赁物的条件以及搬离后关于赔偿及装修费用的处理方式进行了约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条的规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本院认为，《补充协议》虽无效，但兴华雄公司与罗某源在《补充协议》中仅就租赁期限改为不定期的约定属于对《租赁合同》租赁期限的变更，该条款无效外，其他条款是双方对无效的《租赁合同》涉及的租赁关系终结后的处理方式进行的约定，实际上是兴华雄公司与罗某源通过签订新的协议的方式，该独立存在的有关解决争议方法的条款，不因《租赁合同》及《补充协议》的无效而当然无效，且内容并不违反法律的强制性规定，应属有效。三、关于《租赁合同》无效后的处理问题在庭审中，经本院释明如租赁合同无效的，兴华雄公司的诉讼请求及罗某源的反诉请求是否进行变更，双方当事人均明确表示不变更，由本院依法全面处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。兴华雄公司法定代表人周展雄已于2018年3月22日，向罗某源发出书面《通知》，提出罗某源承租的位于深圳市龙华区，由于开发商已经下发启动通知，要求罗某源自收到通知之日起5个月内，即在2018年8月23日前，完成租赁物业内的设备及物品的搬迁和交接工作，根据双方合同约定，旧改项目属政府主导行为，罗某源必须无条件搬迁。但罗某源并未在该期限内搬离，而是继续占有使用租赁物，与其在《补充协议》中对作出的在限定期限内完成搬迁租赁物业内的设备及物品的承诺相悖，其行为有违诚信原则，应予以否定，且其违反《补充协议》的约定拒不搬离租赁物而继续对租赁物进行占有使用的，也应承担由此造成的后果，即使未能完全按占有使用租赁物或租赁物的使用价值未能达到预期目的，风险也应由罗某源自行承担，即应完全承担该期间租赁物的占有使用费，并就占有使用租赁物期间产生的损失负全部责任。四、关于占有使用费的问题罗某源主张经其多次测量，发现A3栋和A5栋厂房实际总建筑面积仅为4800平方米，与《租赁合同》约定的总建筑面积6090平方米严重不符，罗某源也因此超额支付租金累计1399392元。兴华雄公司则主张罗某源实际使用的面积超过了《租赁合同》约定的标准，因为A3栋上面加建了一层约600平方米，且A3栋与A5栋厂房之间的空地两边都进行了建造，一边建造了大门，另一边建造了一间做车间和仓库，面积就有一千多平方米，加上A3栋上面加建的一层，实际使用面积就超过了6090平方米，而且罗某源租赁涉案两栋厂房后未经兴华雄公司同意，把A3栋与A5栋厂房之间的空地建造的车间拆除后做了操场。本院认为，罗某源在向兴华雄公司承租案涉租赁物时，应是对租赁物的整体状况进行过了解，并结合自身承租目的进行了综合判断，确定后再决定与兴华雄公司签订《租赁合同》，而根据《租赁合同》内容也可以认定，双方是对租赁物进行了整体的约定，罗某源在承租后也是进行了整体规划使用，在整体移交时应视为罗某源对租赁物的认可，包括使用范围、使用面积等事项进行了最终确认。罗某源在使用过程中，也从未对租赁物状况提出过异议，而是在产生纠纷时才提出面积差距问题，也不符合常理。另外，罗某源在承租后，即使对租赁物部分功能进行了调整，也不直接构成对租赁合同约定租赁物面积的变更，故实际使用面积仍应按租赁合同约定的面积来确定。因此，罗某源要求重新确认租赁物使用面积并要求兴华雄公司退还多缴纳的占有使用费的反诉请求，与事实不符，也没有法律依据，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。在庭审中兴华雄公司与罗某源均确认，按照租赁合同约定，租金标准为每月259386元，该标准与租赁合同约定相符，故本院予以采信。兴华雄公司主张的占有使用费起算时间为2018年4月，而罗某源未能举证证明其自2018年4月之后有向兴华雄公司缴纳占有使用费，应视为其未缴纳。虽兴华雄公司与罗某源公司签订的《租赁合同》无效，但罗某源仍为《租赁合同》的合同相对人，其从兴华雄公司承租了租赁物后，仍应对兴华雄公司负有返还租赁物的义务，其应将租赁物直接交付给兴华雄公司。而根据罗某源提交的《房屋移交确认书》可以确认，罗某源已于2019年10月30日将租赁物交付给了佰亨公司，并未交付给兴华雄公司，其主张佰亨公司是受兴华雄公司委托接收租赁物，但并未提交证据证明存在该委托事实，故其解释无事实依据，且与其在《补充协议》中明确将租赁物返还兴华雄公司的约定不符，因此，罗某源关于兴华雄公司委托佰亨公司接收租赁物的主张，依据不足，本院不予采信。根据罗某源实际占有使用租赁物的情况可以认定，罗某源占有使用租赁物的时间应计至2019年10月30日。虽兴华雄公司提交了证据主张其向原出租人缴纳的租金至2019年11月，但计算罗某源应向兴华雄公司支付占有使用费的期间，应以罗某源实际占有使用租赁物的时间为准，故罗某源应向兴华雄公司支付的占有使用费，应自2018年4月1日起按每月259386元的标准，计至2019年10月30日止，共计4660581元（259386元/月×17个月＋259386元/月÷31日×30日），兴华雄公司超出该部分主张的占有使用费，本院不予支持。罗某源辩称租赁物在2019年2月15日已经停电，之后不可能再产生电费，但根据租赁物电费情况可以看出，租赁物在2019年4月还产生电费，由此可以初步认定罗某源在2019年4月还在使用租赁物，即罗某源所述与事实不符，故本院不予采信。五、关于滞纳金的问题因兴华雄公司与罗某源签订的《租赁合同》无效，故《租赁合同》中关于滞纳金的约定也无效，兴华雄公司不得再根据该约定要求罗某源支付滞纳金，其关于滞纳金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。六、关于水电费的问题兴华雄公司提交了其缴纳水电费的凭证，主张其已经支付了租赁物产生的水电费。而罗某源在实际使用租赁物过程中，必然产生水电费，但其并未提交证据证明有向水电部门或其他人支付使用租赁物产生的水电费，应视为其未支付。根据《租赁合同》约定，罗某源应向兴华雄公司缴纳使用租赁物过程中产生的水电费，现兴华雄公司主张的水电费所反映的使用规律，也符合罗某源实际使用租赁物的情况，且有相应的缴纳凭证，形成初步证据证明罗某源整体使用租赁物产生的水电费已由兴华雄公司向水电部门缴纳，罗某源应直接向兴华雄公司支付该部分费用，即自2018年3月起至2019年4月止的电费共计379821.01元，自2018年1月22日起至2019年3月9日止的水费共计21623.46元。七、关于返还租赁物的问题因兴华雄公司与罗某源已经明确租赁物已于2019年11月25日拆除，故罗某源已经不具备返还租赁物的事实基础，兴华雄公司要求罗某源返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。八、关于押金返还的问题因兴华雄公司与罗某源签订的《租赁合同》无效，故兴华雄公司基于合同收取罗某源的押金389760元，无法律依据，应返还给罗某源。九、关于赔偿损失的问题如前所述，在兴华雄公司与罗某源签订的《补充协议》关于解决争议方法的条款有效的情况下，兴华雄公司根据案涉租赁物存在城市更新的现实状况，根据《补充协议》的约定要求罗某源限期搬离租赁物，且给予的搬离期限为5个月，也符合《补充协议》的约定，足够罗某源另行寻找经营场所并搬离案涉租赁物。而罗某源主张的损失，在其与兴华雄公司签订《补充协议》时已经预见了随时存在启动搬迁工作的可能性，并明确承诺不再向兴华雄公司提出任何的搬迁条件及其他的经济补偿，还备注了一切装修费用，罗某源与开发商协调，与兴华雄公司无关，所得费用归罗某源。实际上，罗某源也是将租赁物交付给开发商，并未交付给兴华雄公司。如前所述，《补充协议》关于解决纠纷的条款均为有效，应以此作为处理兴华雄公司与罗某源之间租赁关系的依据，即罗某源不向兴华雄公司提出任何的搬迁条件和其他经济补偿，而罗某源主张的损失包括装修损失、人员遣散费用、经营损失、借款利息、前期开发费等，均是罗某源在与兴华雄公司签订《补充协议》时就已经存在或者完全可以预见会产生的各项费用，罗某源在此基础上作出关于不向兴华雄公司提出任何搬迁条件和其他经济补偿的承诺，应视为其已经明确表示该部分费用即损失由其自行承担。另外，罗某源还在《补充协议》中备注了关于一切装修费用由罗某源与开发商协商，与兴华雄公司无关，所得费用归罗某源的内容，该部分约定也进一步证明了罗某源所主张的损失，已经在罗某源签订《补充协议》时已经产生或足以预见会产生的情况下，自行决定通过与开发商协商的方式进行解决，可以视为罗某源主张的损失转由罗某源自行与开发商协商，同时也应视为罗某源自行放弃向兴华雄公司主张赔偿。罗某源一方面与开发商协商解决损失问题，另一方面又向兴华雄公司主张损失，存在重复获益的可能，也不应予以支持。因此，罗某源要求兴华雄公司赔偿因《租赁合同》无效产生的损失，与其在《补充协议》中承诺放弃向兴华雄公司主张损失的意思表示不符，本院不予支持，因对罗某源主张的损失进行评估而产生的费用200726元，也应由罗某源承担，罗某源对评估结果提出的异议，也无处理必要。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告深圳市兴华雄实业有限公司与被告罗某源于2015年4月21日签订的《租赁合同》无效；二、原告深圳市兴华雄实业有限公司与被告罗某源于2016年1月6日签订的《补充协议》无效；三、被告罗某源自本判决生效之日起十日内向原告深圳市兴华雄实业有限公司支付房屋占有使用费4660581元；四、被告罗某源自本判决生效之日起十日内向原告深圳市兴华雄实业有限公司支付电费379821.01元；五、被告罗某源自本判决生效之日起十日内向原告深圳市兴华雄实业有限公司支付水费21623.46元；六、原告深圳市兴华雄实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告罗某源返还押金389760元；七、驳回原告深圳市兴华雄实业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告罗某源的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11582元，由被告罗某源负担；反诉费518917元，由被告罗某源负担；评估费200726元，由被告罗某源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  洪英利人民陪审员  雷燕琼人民陪审员  黄映军二〇二〇年十月十四日书 记 员  马霏蓉书 记 员  余诗冰附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。