广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初9423号原告：陈惠婷，女，汉族，住广东省南雄市××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：罗成伟，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炽锋，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：吴建，男，汉族，住江西省赣州市信丰县大桥镇大桥圩新圩开发区，公民身份号码：360×××××××********。被告：袁百秀，女，汉族，住江西省赣州市信丰县××××××××××，公民身份号码：360×××××××********。第三人：东莞市凯景房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××商铺05。法定代表人：袁某1。原告陈惠婷诉被告吴建、袁百秀、第三人东莞市凯景房地产中介有限公司（以下简称凯景中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月3日公开开庭审理了本案。原告陈惠婷的委托诉讼代理人李炽锋到庭，被告吴建、袁百秀、第三人凯景中介公司经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠婷向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告以及第三人于2019年6月11日签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告向原告返还定金100000元；3、请求判令被告向原告赔偿违约金234000元（合同成交总价1170000元*20%）；4、请求判令被告向原告赔偿已支付中介费5000元；5、请求判令被告承担本案律师费5750元；6、请求判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2019年6月11日，原、被告与第三人签订了房屋买卖合同，约定由原告向两被告购买其位于东莞市中堂镇新兴路东港城商住区×××高层2单元203的房产，并由第三人提供居间服务。原告于2019年6月11日、2019年6月19日、2019年6月20日分三次通过支付宝、银行卡转账形式向被告吴建支付了定金30000元、30000元和39900元（另外100元通过现金支付给被告吴建作为其补办银行卡的手续费），被告吴建也向原告出具了两份收据。合同附件第二条“物业有抵押登记情况适用”D项第3条约定：甲方应在收到定金后三十日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并协助乙方申请银行按揭；以及第5条第（四）款第（1）点约定：甲方收取定金后三十日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。原告已于2019年6月20日交足定金100000元给被告吴建，但两被告直到起诉之日因为其征信出现严重问题而仍不能向银行办理提前还贷手续，并导致担保赎契无法获得银行审批通过，致使双方房屋买卖行为无法继续。原告及第三人多次与两被告进行催告、协商未果。两被告的行为已经构成了根本违约，根据双方签订的房屋买卖合同第一部分第十条的第二部分第二条第1点的约定，原告享有合同的约定解除权，并且有权要求两被告支付成交总价百分之二十的违约金、律师费、已支付的中介费。同时，原告已向被告吴建支付定金100000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，原告选择适用违约金条款，故两被告需向原告返还定金100000元，并支付违约金234000元。被告吴建、袁百秀未作答辩。第三人凯景公司未作答辩。经审理查明，2019年6月11日，陈惠婷、邓行伟作为买方与卖方吴建、袁百秀及经纪方凯景中介公司签订了一份房屋买卖合同，约定吴建、袁百秀将其名下位于东莞市中堂镇新兴路东港城商住区×××高层2单元203房产[权属证书号为粤（20***）东莞不动产权第***号]出售给陈惠婷、邓行伟，房产面积为108.61平方米，成交价为1170000元，并约定如下事项：1、定金分两部分，其中第一部分30000元应于签订本合同时交付，第二部分定金70000元应于2019年6月21日前交付；2、卖方应在收到定金后三十日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；3、买方同意在收到银行提前还贷通知后，出具同意贷款通知书三日内将首期楼款（不含定金）50000元转让担保公司制定的监管账户内；4、买方应在签署本合同后三十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并向银行申请1020000元的银行按揭贷款；5、楼价余款1020000元在交易过户及抵押等系手续完成后由贷款银行直接划给卖方；6、任意一方违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付相当于成交总价的百分之二十的违约金作为守约方的赔偿，违约方还需承担守约方为追讨相关费用而支出的律师费等；7、买方应向经纪方支付中介服务费35100元，如一方违约，守约方已支付全部或者部分中介服务费的，经纪方不予退回，应有违约方赔偿给守约方，买卖双方均未支付或者仅支付部分中介服务费的，剩余部分中介服务费由违约方承担。上述合同签订后，陈惠婷于当天向吴建交付了定金30000元，并向凯景中介公司支付了部分中介费5000元，于2019年6月19日向吴建交付定金70000元。吴建并向陈惠婷出具了相应的收据，凯景中介公司亦已向陈惠婷出具的收款收据。2019年8月12日，凯景中介公司向吴建、袁百秀发出了一份《关于催办理银行提前还贷和赎契的业务联系函》，要求吴建、袁百秀务必在2019年8月15日前办理银行提前还贷手续和赎契手续，否则其将因违约而产生重大法律风险。2019年9月7日，陈惠婷委托广东广和（东莞）律师事务所提起诉讼，为此向该事务所支付了律师费5750元。陈惠婷主张，吴建与袁百秀是夫妻关系，其在与陈惠婷、邓行伟签订案涉合同时曾出示其结婚证，凯景中介公司并持有该结婚证的复印件。签订合同后，陈惠婷依约向吴建交付了定金合计100000元，但吴建一直未办理案涉房屋的提前还贷手续，导致合同目的无法实现，后经与吴建多次沟通未果，吴建明确案涉房屋已经被其他法院查封而无法办理过户手续，故陈惠婷有权依据案涉房屋买卖合同的约定要求解除案涉合同，并要求吴建、袁百秀退回定金及支付违约金、中介费损失、律师费损失。另查明，陈惠婷与邓行伟是夫妻关系，双方已于2018年2月14日登记结婚。邓行伟并向本院提交了一份《声明书》，称其同意陈惠婷以其个人名义提起本案诉讼。陈惠婷于2019年10月10日就案涉房屋买卖合同纠纷向本院提起对吴建、袁百秀、第三人凯景中介公司的诉讼，后因陈惠婷在本院依法送达补交诉讼费用通知后，未在七日内补交案件受理费。本院于2020年3月2日作出（2019）粤1971民初30777号之二民事裁定书，裁定：本案按原告陈惠婷撤回起诉处理。再查明，东莞市中堂镇新兴路东港城商住区×××高层2单元203房产的权利人为吴建[单独所有，权属证书号为粤（20**）东莞不动产权第***号]，该房产至2020年6月15日止的抵押、查封信息如下：1、2017年9月11日该房产抵押给中国工商银行股份有限公司东莞中堂支行，债权数额为700000元；2、2019年8月9日，该房产被江西省信丰县人民法院查封；3、2019年11月19日，本院应陈惠婷（2019）粤1971民初30777号案的财产保全申请对案涉房屋进行查封；4、2020年6月15日，本院应陈惠婷本案的财产保全申请对案涉房屋进行轮候查封登记。以上事实有原告陈惠婷提供的房屋买卖合同、房产证、收款收据、银行转账凭证、支付宝转账截图、不动产登记信息查询结果、微信聊天记录截图、业务联系函、代理合同、律师费发票等证据以及本院庭审笔录等附卷佐证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告吴建、袁百秀、第三人凯景中介公司经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩及质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。由于陈惠婷已依约向吴建支付了定金合计100000元，而吴建、袁百秀并未到庭抗辩及举证证明其已按合同约定办理提前还贷申请及涂销抵押手续，且根据案涉房产的抵押登记信息可知，吴建截止至2020年6月15日仍未按照合同的约定提前还贷并办理该房产的涂销抵押，吴建、袁百秀的该项行为明显已构成违约，由此可见，陈惠婷主张因吴建、袁百秀未依约办理案涉房屋的提前还贷及涂销登记导致案涉合同无法继续履行的事实清楚，证据充分，本院予以采信。陈惠婷据此要求解除案涉合同并要求吴建、袁百秀退还定金100000元均合法有据，本院依法予以支持。由于双方已在案涉房屋买卖合同中明确约定了违约金的计算标准以及违约方应承担守约方已支出的中介费、律师费等，且陈惠婷已提交了相应证据证明其已实际支出了中介费5000元、律师费5750元，故陈惠婷诉请吴建、袁百秀支付违约金234000元（总楼价11700000元×20%）、中介费5000元、律师费5750元均合法有据，本院亦依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈惠婷与被告吴建、袁百秀于2019年6月11日签订的房屋买卖合同；二、限被告吴建、袁百秀于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈惠婷退还定金100000元；三、限被告吴建、袁百秀于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈惠婷支付违约金234000元、中介费5000元、律师费5750元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6471.25元、保全费2020元（原告均已预交），均由被告吴建、袁百秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周昭君人民陪审员  方文勇人民陪审员  萧柏海二〇二〇年十月二十日法官 助理  黎晓明书 记 员  曾愉婷附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。