新民市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0181民初1879号原告：沈阳市海能达包装材料厂，住所地辽宁省沈阳市新民市三道岗子镇三道岗子村。投资人：王春凤，女，汉族，1980年3月10日生，住址沈阳市东陵区，系该厂厂长。委托代理人：洪伟，系辽宁潢南律师事务所律师。被告：沈阳韩兆机械有限公司，住所地新民市三道岗子乡三道岗子村。法定代表人：金胜在，该公司经理。委托代理人：周福旭，辽宁名熙律师事务所律师。原告沈阳市海能达包装材料厂诉被告沈阳韩兆机械有限公司合同纠纷一案，原告2020年4月20日诉至本院，本院立案受理后，依法由审判员胡水静独任审理，并于2020年6月19日、8月25日两次公开开庭进行了审理。原告沈阳市海能达包装材料厂的委托代理人洪伟、被告沈阳韩兆机械有限公司的委托代理人周福旭均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳市海能达包装材料厂诉称，2017年2月28日，原告与被告之间签订了《转让合同》，该合同约定被告将四套有合法手续的房屋连同土地使用权出售给原告，同时约定了付款期限，合同签订后，原告如约给付了被告30万元的合同款，并实际接收了合同项下的房屋以及土地，双方准备办理房屋及土地产权过户时，原告得知因被告拖欠巨额税款案涉标的物不能办理过户手续，因此余下的合同款项原告依据合同法的相关原则暂时未付，近期原告将剩余的300万元合同款均汇到了被告账户，后被被告陆续退回，原告花巨额资金购买了被告的房屋以及土地，实际占有标的物后又进行了大量的投资，可被告一直未履行标的物的产权过户手续，已构成违约，故起诉至法院要求：1、请求法院确认原告与被告所签订的《转让合同》有效；2、请求法院判令被告如约履行《转让合同》，配合原告办理房屋及土地的过户手续；3、诉讼费用由被告承担。被告沈阳韩兆机械有限公司辩称，原告所述的原、被告双方之间签订的《转让合同》属实，我方认为也是一个有效的合同，由于本案系原告违约，违法了合同约定，不按时支付价款，所以根据合同的约定，具备了解除合同的条件，所以我方不同意继续履行合同，要求解除合同。在我方与原告所签订的合同后，2018年6月份已经完全具备了办理各种手续的条件，并且书面通知了原告，原告不按时付款，又在2019年12月份，我方多次向原告催要这笔价款，原告均以无钱为由拒绝，所以我方已经通知了原告要求解除合同，并且向韩国总部进行了汇报，原告曾在2020年确实向我方通过银行转账的方式汇过款，但原告汇款已经不足以支付我方的价款利息以及违约金，所以我方将此款项退回。经审理查明，2017年7月28日，甲方（被告）沈阳韩兆机械有限公司与乙方（原告）沈阳市海能达包装材料厂签订《转让合同》，签订地点在新民市岗子，合同第一条约定转让标的物“1.1土地：地址位于新民市三道岗子乡三道岗子村，1.1.2土地使用权编号为：新民国用（2015）第D008号，1.1.3土地总面积为14,044.50㎡，转让面积为14,044.50㎡，1.1.4规划用途为国有工业用地,1.1.5土地使用期限自2005年1月5日至2055年1月5日。（二）地上建筑物：1.2.1地址位于新民市三道岗子乡三道岗子村，1.2.2建筑物数量为4处，总建筑面积2,655.56㎡，分别为（1）沈房权证新民字第××号，混合机构，2层，建筑面积452.36㎡，设计用途为办公；（2）沈房权证新民字第××号，混合机构，1层，建筑面积364.00㎡，设计用途为厂房；（3）沈房权证新民字第××号，混合机构，1层，建筑面积1,470.00㎡，设计用途为厂房；（4）沈房权证新民字第××号，混合结构，1层，建筑面积369.20㎡，设计用途为厂房。1.3地上附着物、办公生产设备，不可移动物品，其中不含空调，电视，详见《物品清单》。1.4变压器”。合同第二条转让价款数额、支付方式“2.1双方商定的标的物转让价款（包含土地使用权、地上建筑物以及建筑物内的部分办公生产设备，详见《物品清单》）为人民币330万元。2.2支付方式，乙方自本合同签订之日起7日内，应当向甲方支付土地转让价款人民币30万元（大写：人民币叁拾万元整）；甲方在收款后，应当向乙方开具收款凭证，注明收款时间。甲、乙双方共同办理产权转让手续7日前，乙方应当向甲方支付土地转让价款人民币200万元（大写：人民币贰佰万元整）；甲方在收款后，应当向乙方开具收款凭证，注明收款时间。甲、乙双方共同办理产权转让手续，甲方持有产权领取凭证，甲、乙双方共同领取产权证书。领取产权证后7日内乙方支付余款100万元（大写：人民币壹佰万元整）。”第三条甲方的权利义务“3.1甲方应于9月30日前开始协助乙方到相关土地管理部门以及房屋交易管理部门办理权属转移手续”。第五条违约责任“5.2乙方需按照合同约定足额向甲方支付转让价款，如乙方未能按时支付转让价款，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的0.1%向甲方支付迟延履行的违约金，违约金最高不得超过本合同标的额的3%；如迟延履行超过六个月的，甲方有权解除本合同，收回转让标的物，乙方有权要求甲方及时返还已经支付的款项，并有义务按照本合同5.1约定的标准向甲方支付相应的利息。”2017年10月20日甲乙双方签订《沈阳韩兆机械有限公司厂房土地转让合同补充协议》约定：“不含税转让价款人民币330万元（大写：人民币叁佰叁拾万元整）区分为以下项目：1、500KV变压器1台人民币1000元；2、2T起重机4台人民币251000元；3、土地使用权14044.5㎡，房产2655.56㎡，及不可移动建筑（草坪、电线杆、围墙、管道、配电箱）共计人民币3,048,000元”另查明，2018年6月27日被告与原告方微信名为“工作海能达张总”联系，被告称“张经理，我们昨天已经把之前的契税补缴完了，进展还算顺利，你那边资金28号可以到位吗”，原告方张总回复“下午告诉你”，2018年6月29日回复被告“我这边定不下来，没有准确时间，款到了告诉你”。2019年4月16日原告向被告公司发质询函，内容为：“关于我公司与贵公司已签订的土地、厂房买卖合同，请问贵公司什么时间，向我方提供沈阳韩兆机械有限公司土地原始买卖合同及土地原值增值税发票，并协助我方过户，请贵公司给出准确时间。在五个工作日内以书面形式回复我方。”2019年4月19日沈阳韩兆机械有限公司出具公文，内容为：“张经理，考虑到合同早已到期，贵司已进驻一年多时间，我司要求余款300万一次性付款，贵司能把余款300万一次性付款时，能办理过户手续”。2020年4月9日原告通过中国建设银行网上银行一次性将300万元款项付给被告沈阳韩兆机械有限公司，2020年4月14日被告公司通过网上银行转账给原告两笔分别为550,000.00元、450,000.00元共计1,000,000.00元。2020年4月15日被告公司通过网上银行转账给原告500,000.00元，2020年4月24日被告公司通过网上银行转账给原告500,000.00元，以上四笔共计200万元，转账的用途均为“退购房款”。但庭审中原告自认表示被告已将300万元的款项全部退回并已经收到。再查明，原告提供了国家税务总局新民市税务局出具税款欠缴明细清册一份，证明被告一直处于欠增值税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、地方教育附加税、印花税，被告于2018年7月1日又开始欠相关税款，导致原告不能正常办理房产过户手续。被告对该份证据的真实性没有异议，但对证明的目的有异议，该份证据可以看出从7月1日至7月31日，被告方所产生的7月份的城镇土地使用税为37257元，所欠税款不足以导致原告所述的不能办理房屋及土地使用证。上述事实，有起诉状、身份证复印件、《转让合同》一份、质询函一份、公文一份、转账凭证五张、微信聊天记录截图一张、新民市税务局税费欠缴明细清册一份、录音光盘一张、固定资产盘点表以及发票、与开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，原、被告双方所签订的《转让合同》，其中对支付方式进行了约定，“……甲乙双方共同办理产权转让手续7日前，乙方应当向甲方支付土地转让价款人民币200万元；甲方在收款后，应当向乙方开具收款凭证，注明收款时间。甲乙双方共同办理产权转让手续，甲方持有产权领取凭证，甲乙双方共同领取产权证书。……”2018年6月27日被告通过微信聊天方式通知原告方张总，已经将契税补缴完了，询问28日资金能否到位，根据《转让合同》所约定的支付方式，以及庭审中被告确认，双方应当首先确定能够办理产权过户手续的时间，再确定原告给付被告具体付款的时间，被告于2018年6月27日虽通知了原告契税补缴完毕，并未向原告说明双方共同办理产权过户手续的具体时间，故无法确定原告付款的准确时间，被告只是询问了资金在28日能否到位，原告回复没有准确时间，故本院认为被告2018年6月27日虽通知了原告但双方当事人对具体办证、付款等时间并未达成一致意见，且《转让合同》中对付款方式所约定的通常理解为原告应先将转让价款200万元向被告支付后7日内双方共同办理产权转让手续，但对付款200万元款项的具体时间则该合同中并没有进行约定，在合同对付款时间没有约定时应视为约定不明，根据《合同法》第六十二条（四）规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因被告6月27日其作为债权人虽然通知了原告，但并未给原告必要的准备时间，也没有明确具体的付款时间，原告只是回复了“我这边定不下来，没有准确时间，款到了告诉你”，故本院认为在被告未提供充分的证据证明给对方必要的准备时间，且在双方对具体办理过户时间及给付款项均无法确定的情况下，被告主张原告逾期付款违约解除合同的抗辩主张，本院不予支持。对于原告2019年4月16日质询被告，2019年4月19日被告公文发送原告，对付款的方式进行了更改“张经理，考虑到合同早已到期，贵司已进驻一年多时间，我司要求余款300万一次性付款，贵司能把余款300万一次性付款时，能办理过户手续”，庭审中，被告表示该公文系对合同价款没有变更，但对于付款方式有变更，相当于原告违约后的惩罚，本院认为该公文虽然对付款方式进行了变更，但并未明确该300万元款项的给付具体时间，且原告按照该公文内容于2020年4月9日向被告付款300万元，已经履行了付款义务，按照《转让合同》对支付方式的约定，在原告付款后7日内双方应当办理产权转让手续，故本院认为被告在原告付款300万元后应当履行合同所约定的义务，7日内办理产权转让手续，而被告未履行该义务，将原告所给付的300万元款项全部予以退回，被告的该行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因庭审中，原、被告双方确认合同标的物已经进行了交付，原告也进行了大量投入，被告虽在2018年6月27日通知原告付款，在原告未进行付款的情形下直至2019年4月19日以公文回复原告变更付款方式为止，被告并未提供证据证明其要求原告将合同标的物予以退回，且被告变更付款方式要求原告一次性付款的行为，应视为其对合同继续履行的默认，原告按照新的付款方式进行了付款，故本院认为，原、被告之间的合同合法有效，双方应当继续履行该合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告沈阳市海能达包装材料厂与被告沈阳韩兆机械有限公司所签订的《转让合同》有效；二、原告沈阳市海能达包装材料厂于本判决书生效之日起十日内将3,000,000.00元款项给付被告沈阳韩兆机械有限公司,被告于收到该款项后七日内配合原告办理房屋及土地的产权过户手续;三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告沈阳韩兆机械有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  胡水静二〇二〇年十月十四日书记员  李 晴