文书内容                  江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0425民初928号原告：蔡聪，男，汉族，1996年4月24日出生，住江西省九江市。委托诉讼代理人：吴元锋，江西策源律师事务所律师。被告：永修县城市建设投资开发有限公司，地址：永修县财政局六楼。法定代表人：吕华，职务：总经理。委托诉讼代理人：王辉明，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志强，江西惟民律师事务所律师。原告蔡聪与被告永修县城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡聪的委托诉讼代理人吴元锋，被告永修县城市建设投资开发有限公司的委托诉讼代理人王辉明、王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡聪向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告赔偿原告房屋交付不合格的违约损失32746.65元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于永修县湖东新区西侧赣江首府的房屋一套。合同约定该商品房层高为3米，商品房交付时间为2020年5月31日。合同签订以后，原告按照合同约定履行了购房款支付义务。但原告验房时发现被告交付的房屋层高与约定不符，经原告委托专业人员测量，层高相差15ｃｍ之多。被告交付与约定不相符的房屋，交付不合格，已构成违约。原告多次与被告沟通赔偿事宜，均协商无果，故诉至法院。被告城投公司辩称：1、层高的问题主要是测绘单位的失误造成的，而且现在的房屋层高完全符合法律规定，不存在违约问题。2、原告主张支付违约损失无任何法律依据，也无合同约定，依法均不能成立，请贵院全部驳回。原告围绕诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、原告身份证复印件、被告营业执照、被告法人身份证信息，证明原、被告主体适格。2、商品房买卖合同、收据，证明原、被双方的权利义务，商品房约定层高为3米。3、实测数据图，证明被告实际交付房屋层高不符合合同约定。经庭审质证，被告认为对证据1无异议；对证据2商品房买卖合同、购房款收据真实性无异议，证明目的有异议，合同约定3米是由于笔误导致；对证据3三性均有异议，该组证据来源不详，同时不能举证证实该测绘数据是专业测绘机构出具的数据形成，证据的形式也看不出与涉案房屋的关联。被告围绕其抗辩主张向本院提交的证据有：1、《永修县·赣江首府项目规划建筑设计方案》（摘要）、《江西省房屋建筑工程施工图设计文件审查报告》、《审查合格书》、《关于永修县赣江首府项目规划建筑设计方案的批复》（永城规文[2018]4号）、赣江首府二期13栋施工图纸一份（摘要），证明赣江首府项目的设计经相关部门审批，各项指标符合国家法律法规及建筑行业规范要求，并最终完成行政审批，层高在规划、设计、施工等阶段自始至终为2.9米，从未对此进行过变更；2、《工程测量合同》及相应付款发票、《永修县新建商品房预售明细表》，证明赣江首府项目按建筑行业规范要求以及永修县住建局指定，城投公司委托测绘公司开展测绘工作，测绘公司笔误造成层高问题；3、《工程测量合同》、《房屋分层分户实测面积表》，证明被告再次委托对房屋进行测绘，确定二楼及以上住宅建筑层高均为2.9米；4、《竣工验收备案表、建筑工程竣工规划核实合格意见单》，证明赣江首府项目经竣工验收合格具备交房条件；5、《关于永修县“赣江首府”项目层高设计的说明》、《住房设计规范》（摘要）（GB50096-2011），证明赣江首府项目的设计严格遵循《住房设计规范》（GB50096-2011）的规定；6、《网签合同备案表》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议等、网签《商品房买卖合同（预售）》过程的示意图，证明合同未对层高误差作出约定，案涉合同系系统生成，被告无法改动；7、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、《“赣江首府”入伙通知书》及五份附件、快递单及付款发票、《证明》、交房台账（集中）汇总表等，证明涉案商品房已于2020年5月底完成竣工验收并具备交付条件，被告已向原告发出交房通知，但原告一直不配合办理交付手续。经庭审质证，原告认为对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，上述证据均是都是被告房屋开发内部审批材料，原告无从知晓，原告更多的是寄希望于合同约定的层高。同时被告所称，房屋交付层高不足是因为测绘人员的失误，因为底层的建筑层高是三米，所以建筑测绘人员将所有的楼层高度均填写为3米，但从被告提供的房屋平面图和立面图均可以看出，房屋规划设计一楼的层高也是2米9，所以不存在被告所称是因为测绘人员失误所导致的。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，从该组证据并不能证明被告交付的房屋层高不足是因为测绘人员的工作失误，同时从该组证据能够相互印证被告交付的房屋层高应当为3米而不是2.9米。对证据3真实性、合法性无异议，关联性无异议，从该组证据能侧面反映出被告实际交付的房屋层高不符合合同约定。对证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋竣工验收备案是对房屋的主体结构的规划设计进行程序性验收，并不考察被告承建的房屋是否达到原被告签订的商品房买卖合同约定的标准。对证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，住宅设计规范对层高的要求属于强制性规范，既达不到层高2.8米属于不适合或者不宜作为建筑层高使用，但层高是2.9米还是3.1或3.2米这是基于开发商与购房业主的意思自治，法律并无强制性要求，本案原被告双方约定的建筑层高为3米，被告实际交付的层高不足，构成违约。对证据6中第一项、第三项证据为被告单方出具故三性不予认可。对第二项证据的三性无异议。对证据7中第一项证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，该两书并不能达到被告交付的房屋符合原被告双方合同约定的目的。对第二项、第三项证据三性不予认可，且被告在入伙通知书当中约定的减免7000元物业费是被告单方意愿，未经双方协商一致。对上述证据，本院作认证如下：对原告提交的证据1、2，被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，因双方对其真实性均无异议，本院予以确认；至于关联性和证明目的，本院在说理部分详细阐明。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案案件事实如下：2018年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20186144），合同约定原告向被告购买被告开发的坐落于永修县湖东新区的房屋，房屋建筑面积123.99平方米，总价款644384元，合同约定该商品房层高3米，出卖人应当在2020年5月31日前向原告交付该商品房。签订合同后，原告履行了购房款支付义务，但原告验房时发现被告交付的房屋层高与合同约定不符，被告发现实际层高与合同约定层高不符后，委托永修县住建局下属拥有测绘资质的亚兴房地产测绘有限公司对层高进行了再次实测，显示赣江首府项目住宅二楼及以上楼层层高为2.9米。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》未对层高差异处理方式做约定，原、被告多次就层高问题进行协商，但均无果。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，没有违反法律强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告依约向被告交纳了购房款，被告亦应向原告交付符合法律规定和合同约定的房屋。但是被告交付的房屋层高与合同约定不符，虽然该房屋符合相关设计规范要求，也通过了验收，但是其层高未达到合同所约定，致使交付的房屋状况与原告所预期的房屋状况不符，被告行为已构成违约，应该承担相应违约责任。关于违约金的计算，原告采用的计算方式为【（3-2.85）/3】*644384元=32219.2元。对此本院认为本案系层高减少，对房屋面积并没有影响，原告主张参照房屋面积减少的方式计算并无法律依据，但因考虑到层高降低确实对业主的使用舒适度及装修空间有一定影响，故本院酌定被告按照总价款的1%承担违约责任，即应支付违约金6443.84元（644384*1%）。经审委会审议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告永修县城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡聪一次性支付各项违约金总计6443.84元。二、驳回原告蔡聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，由原告蔡聪负担497元，被告永修县城市建设投资开发有限公司负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  徐 勇审 判 员  黎哲风人民陪审员  余恒新二〇二〇年十月二十六日书 记 员  颜 夏