广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初9317号原告（反诉被告）：董巧，女，1995年7月6日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：孔永康，男，1993年12月25日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，系董巧的配偶。被告（反诉原告）：王湛尧，男，1978年1月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：梁婉儿、刘攀，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习人员。原告（反诉被告）董巧诉被告（反诉原告）王湛尧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董巧的委托诉讼代理人孔永康及被告（反诉原告）王湛尧的委托诉讼代理人梁婉儿、刘攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董巧诉称：董巧于2019年7月23日从他人处受让位于天河区东圃镇××街××街××号商铺用于经营“蛋糕店”，由于受新冠××疫情影响，导致无法正常营业，与王湛尧多次协商减免租金及解除合同未果，王湛尧拒绝退还押金及入场费，并于2020年3月2日对商铺进行断电。董巧已于2020年3月12日将涉案商铺的钥匙交还给了王湛尧。为维护原告合法权益，请求判令：1.解除与王湛尧签订的商铺租赁合同；2.王湛尧退还已支付的保证金9000元、签字费3000元，另将原承租人向其支付的进场费10000元中的5000元返还给董巧；3.王湛尧退还涉案商铺2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金面积差合计9000元。被告（反诉原告）王湛尧针对本诉辩称：不同意董巧的全部诉讼请求，请求法院予以全部驳回。1.关于合同解除事由，不是不可抗力导致解除，而是董巧自身的违约行为导致合同解除。而且，租赁合同已于2020年4月19日到期，已无解除合同的必要。如要解除也并非按董巧陈述的事由解除，而是因其本身的违约行为导致合同解除。2.对于本案，涉案商铺所在地自始并未实行封闭管理，本次疫情及防控措施不构成合同履行的阻却事由，未对董巧履行合同构成实质的障碍，也尚未达到“合同目的完全不能实现”的程度，不能成为董巧解除合同的事由。3.从公平角度考虑，涉案商铺系王湛尧通过天河区三资交易平台从经济社承租后转租，经济社并未给予王湛尧任何减租或免租，王湛尧同样承受经济压力。如一味地考虑董巧所受影响，让王湛尧免除租金，等同于将董巧遭受的商业风险及经济损失完全转嫁于王湛尧，而无视王湛尧的利益受损，有失公平。4.董巧拖欠租金，违约在先，王湛尧有权没收保证金。退一步讲，即使要退保证金，也应当在董巧先支付未付租金及水电费，并办理完毕营业执照及食品经营许可证经营场所的变更登记，将租赁商铺恢复原状交付王湛尧后再退，否则无法退回。保证金不抵扣租金，否则对董巧无约束力。王湛尧并未向董巧收取签字费及进场费，该费用与王湛尧无关，董巧也没有提供证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。5.租赁合同明确约定租金标准及租赁面积，涉案商铺租金系按商铺整体收取的固定金额，而非按商铺面积乘以租金单价收取，租金不因商铺实用面积增减而相应增减。且董巧在签署租赁合同前，对商铺情况已作充分了解并同意按合同条款执行，因此，不存在董巧所谓“多收租金”的情况。6.关于停电损失，交租是使用租赁商铺的前提，董巧拖欠租金，违约在先。王湛尧已再三敦促，并充分告知其不履行合同可能采取的措施，也给予董巧合理时间给付，但董巧仍不支付，并以其实际行动表明不再履行合同义务，王湛尧无奈于2020年3月2日采取断电措施，并无不妥。董巧因自身违约行为导致的损失，应自行承担。此外，董巧未提供证据证明其经营损失。被告（反诉原告）王湛尧提起反诉称：根据双方签署的《商铺租赁合同》的约定，董巧承租天河区车陂十五社商业北街42号商铺，每月租金3000元、管理费100元，董巧应于每月1号前支付。但其自2020年2月起即未按照约定及时支付租金等费用，经多次催促未果，并占有使用该商铺至2020年3月12日。此外，董巧承租商铺后以商铺地址注册设立“广州市天河区车陂永康蛋糕烘焙店”，董巧退租后，该店仍使用涉案商铺地址作为营业执照及许可证的经营住所，至今未办理变更登记，导致涉案商铺一直处于权利瑕疵状态。故提起反诉，请求法院判令：1.董巧支付2020年2月1日至3月12日期间租金及管理费共计4361元（每月3000元租金及100元管理费）及2020年1月1日至2月29日期间水电费用129元；2.董巧支付迟延支付租金、管理费、水电费的违约金（以欠付费用的金额为本金，按每日2%的标准，租金、管理费违约金的起算时间为当月1日，水电费违约金的起算时间为产生费用的次月1日，均计至实际交付之日止）；3.董巧立即变更“广州市天河区车陂永康蛋糕烘焙店”经营住所及该公司名下穗天食药营行许准字[2019]**准予行政许可决定书的经营场所；4.没收董巧已支付租赁保证金；5.董巧承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）董巧针对反诉辩称：我方同意王湛尧第三项诉讼请求，对于王湛尧主张的租金及管理费则不予认可，因为1月期间我方在老家江西，无法返回广州，直至3月1日才返回广州，王湛尧于2020年3月2日对商铺进行断电，导致我方无法使用涉案商铺，所以我方认为3月2日之后的租金、管理费应进行减免。王湛尧要求没收我方已支付的租赁保证金缺乏事实依据，我方已将商铺交回王湛尧，故王湛尧应退还租赁保证金。王湛尧主张的违约金计付标准明显过高，即使我方应予以支付，也请求法院予以调低。我方在签署租赁合同时，对于部分条款并不清楚、明悉。我方交还涉案商铺给王湛尧后，王湛尧无权向我方主张迟延付款违约金。经审理查明：2019年7月23日，王湛尧（出租方，甲方）与董巧（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将位于广州市天河区车陂十五社商业北街42号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方，面积12平方米；租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日；本合同签订1天内，乙方须一次性向甲方交纳9000元作为履约保证金，保证金不计利息，不抵作租金，合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方，如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权，如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退还保证金；租金按月计算，采取先付后用原则，本租赁铺位每月租金3000元……每月的1号前以现金/银行转账的方式支付；2019年7月28日至2019年7月31日为免租期，2019年8月1日至2020年7月31日期间月租金额3000元；在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金2%计算，如乙方拖欠甲方租金达到10天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同；电费1.5元/度，水费6元/吨，水电费单价随车陂第十五经济社收取价格变动而调整，乙方每月需固定缴纳管理费100元；乙方自行负责在租赁期间一切经营费用，自行负责并按时依法缴纳税务、工商、环卫、环保等税费规费，负责并按时缴交水电费用；合同期内，乙方不得转租租赁的商铺，如确需转让，经甲方书面同意后，转让方和承让方到甲方处签订转让补充合同，甲方收回一次性手续费3000元，若乙方擅自转租或转让租赁的商铺，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同并没收履约保证金，并有权追讨乙方因此造成甲方的经济损失；在合同期内，乙方拖欠租金10天以上的，视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回所出租商铺及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失；合同期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担违约责任，遭受不可抗力事件的一方应自行在条件允许下采取一切合理措施以减少这一事件造成的损失；合同生效后任何一方不得单方解除本合同，如乙方单方解除本合同，则所缴保证金不予退回，且甲方有权追讨乙方所欠的租金及其他费用，如甲方单方解除合同，则退回乙方所缴保证金，并补偿一个月租金给乙方当作赔偿等。2019年7月23日，董巧向王湛尧支付保证金9000元，王湛尧就此开具收据，并注明“2020年7月31日合同期满后，并结清水电费，凭此单无息退回保证金”。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。本案审理过程中，董巧为证明双方就涉案商铺租金问题进行协商的情况，向本院提交双方间微信聊天记录，该记录显示2020年1月31日至2020年2月23日期间，董巧多次提出降低租金的请求，王湛尧则表示可以暂缓支付租金，但不同意给予减免，还表示十五社并未给予其租金减免。王湛尧对该证据的真实性予以确认。王湛尧为证明其向案外人广州市天河区车陂街车陂第十五社股份合作经济社（以下简称“车陂十五社”）承租位于东康街××商业北街自有商铺，向本院提交显示由车陂十五社（出租方，甲方）与王湛尧（承租方，乙方）于2019年4月2日签订的《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》[原件，载明甲方将位于车××东岸××东路（××商业北街自有商铺出租给乙方，该商铺面积店铺360平方米，承租期限自2019年4月1日至2025年3月31日止等]；为证明涉案商铺2020年1-2月期间水电费用，向本院提交水电费用账单（显示“富康小食-42-董巧”抄表日期为2020年1月31日的电费为30元、水费为6元，抄表日期为2020年2月29日的电费为93元、水费为0元）；为证明其已向车陂十五社代付代缴商业北街租赁物业的水电费用，向本院提交中国公司银行境内汇款电子回单（显示王湛尧于2020年3月16日向车陂十五社支付“商业北街1、2月水电费”18872元，于2020年4月9日支付“商业北街3月水电费”12091.5元）；为证明车陂十五社未给予其相关租金优惠政策，向院提交显示由车陂十五社出具的《关于承租人王湛尧租金支付情况的说明》[内容为我社与王湛尧于2019年4月2日签订《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》，我社将位于车××东岸××东路（××商业北街自有商铺出租给王湛尧……《租赁合同》期间，鉴于本次新冠××疫情及其防控措施对合同履行的影响以及我社实际情况，我社经综合考虑，未给予承租人王湛尧租金减免优惠，另经核查，承租人王湛尧已按《租赁合同》约定向我社足额支付2020年1月至2020年10月的租金等]；为证明；为证明董巧经营的“广州市天河区车陂永康蛋糕烘焙店”经营住所等仍使用涉案商铺地址提交广州市天河区车陂永康蛋糕烘焙店企业信用信息[载明经营者董巧，经营场所为涉案商铺，行政许可信息栏目载明许可文件编号为“穗天食药监食营行许准字（2019）21808号”，许可文件名称为《准予行政许可决定书》，许可机关为“广州市天河区市场监督管理局”]。经质证，董巧对上述证据的真实性予以确认，确认王湛尧反诉请求其支付的租金、管理费及水电费均未支付。双方另确认涉案商铺水电费的交易习惯为由王湛尧将商铺的每月账单详情（即其证据中的水电费用账单）截图发送给董巧，董巧将账单金额以微信转账的方式支付给王湛尧。另，董巧为证明涉案商铺的实际面积，向本院提交照片数张。王湛尧对其真实性不予确认。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局天河区分局发出《协助调查函》，查询涉案商铺的产权或该商铺所在楼栋的产权及规划报建、规划验收情况，有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证。后该局作出《协助司法查询复函》[穗规划资源协查（2020）533号]，函复如下：一、经查广州市房地产档案管理系统，查无“天河区车陂东康街42号商铺”的相关档案资料；二、经查，东圃经济发展总公司前经天河区建设委员会（89）天建报字第新6**号同意在天河区东圃建设3幢5层仓库，原市规划局天河区分局以（93）穗天规证字第254号证明已竣工；后广州纺织品进出口集团有限公司向原市规划局天河分局申请天河区东圃大马路一横路23号厂房、综合楼外立面整饰（穗规建证[2011]0062号），未查询到外立面整饰后建设工程规划条件核实审批记录等。双方还就相关问题发表如下意见：1.双方均确认涉案《合同》于2020年3月12日实际解除；2.董巧经营涉案商铺的情况，董巧表示涉案商铺位于车陂村内部，经营烘焙，在农历新年前均正常营业，疫情期间车陂村限制了外来人员的进入，只有本村村民及租户可以进入，疫情期间董巧一直在老家无法返回广州，故涉案商铺未开门营业；3.关于双方间就涉案商铺租金减免问题的沟通情况，双方确认董巧于2020年2月4日提出租金减免的要求，2020年2月23日王湛尧向董巧其发出解除租赁合同通知书，其后王湛尧于2020年3月2日对涉案商铺进行停电处理；董巧表示在王湛尧发出解除租赁合同通知书后，其并未提出要求解除合同，且在提起本案诉讼时亦希望继续履行合同，由王湛尧对租金进行减免，但此后双方协商不成，董巧已将涉案商铺的钥匙进行了交还，《合同》的解除应是双方协商一致，并非其违约导致解除；4.关于王湛尧就涉案商铺进行停电处理有无合同依据，其表示虽未有约定，但董巧作为承租人，支付租金是使用商铺的前提，董巧不享有无偿使用商铺的权利，而且王湛尧已经尽到了充分的告知义务，本意是不想要停电的，但基于董巧一直拒不履行合同义务，王湛尧无奈作出停电的处理；5.关于董巧诉请的签字费及进场费，董巧表示签字费3000元系由其向王湛尧支付，进场费则系向上一手承租人支付，其就此提供相应支付凭证予以证明（显示向王湛尧支付款项6196元，董巧称该费用包括签字费3000元、代上一手承租人支付的房租3000元、首月物业管理100元及水电费96元）；王湛尧确认其已收取签字费3000元，但认为该费用应是其向上一手承租人收取，至于为何该费用实际由董巧支付应属于董巧与上一手承租人之间的协商，其并不知情，且根据其与上一手承租人所签署合同中的约定，在上一手承租人转让商铺时需向其支付手续费3000元，该笔手续费即为签字费。本院认为：董巧与王湛尧签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。董巧及王湛尧通过订立《合同》就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，王湛尧已于双方签订《合同》后履行了交付涉案商铺的义务，董巧亦占有使用涉案商铺直至2020年3月12日，董巧亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺，综上，本院认为新冠××疫情的影响未达到董巧无法实现合同目的并解除合同的程度。另本案审理过程中，双方均确认《合同》于2020年3月12日董巧交还涉案商铺时实际解除，故董巧再行诉请要求解除上述《合同》缺乏依据，本院不予支持。在《合同》履行过程中，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，董巧在此前支付涉案商铺的租金至2020年1月31日。根据《合同》的约定，董巧需于每月1日前支付当月租金，而2020年2月租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，董巧已于2020年2月4日向王湛尧发出减免租金的申请，其后双方又就此多次进行协商。对于上述情况，本院认为董巧于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向王湛尧提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年2月租金支付期限之前，董巧迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于董巧诉请要求王湛尧退还租赁保证金9000元的诉讼请求予以支持，对于王湛尧反诉要求没收租赁保证金的诉请不予支持。对于王湛尧反诉要求董巧支付2020年2月1日至3月12日期间租金及管理费及2020年1月1日至2月29日期间水电费用的诉请。本院认为从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜，结合董巧实际交还涉案商铺的情况，本院酌情判令董巧按照1550元/月[（3000元/月＋100元/月）×50%]的标准向王湛尧支付2020年2月1日至2020年3月12日期间的租金和管理费共计2150元[1550元＋600元（1550元÷31日×12日）]，对于王湛尧超出上述部分的诉请本院不予支持。至于2020年1月1日至2月29日期间水电费用，结合董巧实际使用涉案商铺的情况及双方就水电费用的交易惯例，王湛尧反诉请求董巧支付上述期间水电费用129元并无不当，且其亦提交了相关代垫凭证，故对其该项反诉请求本院予以支持。另就迟延支付上述费用的违约金问题，与上同理，董巧迟延支付租金等费用并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于王湛尧反诉请求董巧支付迟延支付租金、管理费、水电费的违约金的诉请不予支持。对于董巧的其他诉讼请求：1.关于董巧诉请的签字费，双方于《合同》中并未就该款项的支付义务主体进行明确约定，且根据董巧支付该费用的情况可知其系将签字费及代上一手承租人支付的租金等费用一并向王湛尧进行支付，故王湛尧就签字费的承担主体的陈述更为合理，本院予以采信，故对于董巧要求王湛尧返还该费用的诉请不予支持；至于进场费，因董巧表示该费用为其向案外人支付，故其要求王湛尧返还上述款项缺乏依据，本院不予支持；2.关于租金面积差的问题，《合同》中约定租金为每月定额支付，并未特别约定租金单价或按照商铺实际面积计算租金，故董巧该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于王湛尧的其他反诉请求，变更“，变更“广州市天河区车陂永康蛋糕烘焙店”经营住所及该公司名下穗天食药营行许准字[2019]**准予行政许可决定书的经营场所应属于行政机关的具体行政行为管辖范围民事诉讼审处范畴，故本院对此不予审处，对王湛尧该项诉请予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王湛尧于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）董巧退还广州市天河区车陂十五社商业北街42号商铺的租赁保证金9000元；二、原告（反诉被告）董巧于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）王湛尧支付上述商铺2020年2月1日至2020年3月12日期间的租金和管理费共计2150元及2020年1月1日至2月29日期间水电费129元；三、驳回原告（反诉被告）董巧的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王湛尧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费275元，由原告（反诉被告）董巧负担225元，被告（反诉原告）王湛尧负担50元；反诉受理费125元，由原告（反诉被告）董巧负担25元，被告（反诉原告）王湛尧负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  胡雪军二〇二〇年十月××日书 记 员  谢丽军