武川县人民法院民事判决书（2020）内0125民初349号原告（反诉被告）：呼和浩特市武川县川河老年公寓，住所地：内蒙古武川县。法定代表人：张振业，院长。委托诉讼代理人：丹丹，内蒙古善建律师事务所律师。被告（反诉原告）：武川县农村信用合作联社。法定代表人：刘国春，武川县农村信用合作联社理事长。委托诉讼代理人：李刚，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。原告呼和浩特市武川县川河老年公寓（以下简称川河老年公寓）与被告武川县农村信用合作联社（以下简称武川县信用社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，武川县信用社于2020年5月15日向本院提出反诉请求，经审查反诉成立，本院将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）川河老年公寓及其委托诉讼代理人丹丹、被告（反诉原告）武川县信用社的委托诉讼代理人李刚均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。本诉原告川河老年公寓向本院提出诉讼请求是：1.请求法院依法判决解除张振业与武川县信用社在2014年9月25日所签订的《房屋买卖协议》，并要求被告返还房屋。2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月25日川河老年公寓的法定代表人张振业与武川县信用社签订一份《房屋买卖协议》，约定将武川县耗赖山乡大豆铺村311省道、楼房为全钢筋混凝土框架结构，单独成幢，位于甲方（张振业）现建筑院落东南角，楼层数为3层，总建筑面积为1332.4平方米的房屋出售给武川县信用社，约定售价每平方米为3500元，总出售价格为4663400元。签订合同后武川县信用社向张振业支付了总价款50%的房款2331700元并营业使用至今。但是房屋在出售时原告并没有取得该案涉房屋产权证，也没有取得土地使用权证，武川县信用社对此也知晓。案涉房屋土地性质为社会福利用地，为划拨土地，无法办理商业用房手续，也就是无法办理相关产权证书。双方所签订的《房屋买卖协议》约定待办理房产证后支付剩余费用，但现在客观无法办理房屋产权证导致合同无法继续履行，特此请求解除合同。综上，请法院支持本诉原告的请求。本诉被告武川县信用社辩称，1.请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由原告承担。理由如下:原告要求解除《房屋买卖协议》无事实和法律依据。首先，原告与答辩人于2014年9月25日签订《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应按照合同约定履行各自义务。合同约定签订合同后答辩人先支付50%购房款，原告为答辩人办理房屋相关产权证书后支付房款的45%，剩余款项5%作为质量保证金一年后付清。合同第一条基本情况中第4和第5条写明该房屋涉及用途为临街铺面房，该房屋已经取得土地使用权，土地性质为国有。该房屋出售后，甲方即川河老年公寓负责办理土地过户及交纳有关费用。答辩人已经按照合同约定支付了50%的购房款，原告应当按照合同约定为武川县信用社办理相关土地和房屋手续。其次，在双方签订涉案合同前，原告已经与呼和浩特市公路管理局武川公路管理工区签订了《资产转让协议》，并且该协议签订之前武川公路管理工区也取得了呼和浩特市公路管理局的批复，同意武川公路管理工区有偿转让闲置的大豆铺道班及院落。同时根据原告提供的武国用建字第5865号《国有土地使用证》表明当时土地性质是国有建设用地，性质为办公，加之有上述文件、协议和被反诉人的承诺，反诉人有理由相信该合同是可以履行的。第三，合同签订后长达近六年的时间里，原告并未积极履行办理相关土地和房屋产权手续，而现在又要求解除协议，在无法返还购房款的情况下迫切想收回房屋，其实际情况是因原告的法定代表人张振业欠答辩人巨额贷款无法偿还，欲通过解除涉案合同的诉讼，逼迫答辩人一并解决其个人贷款不能偿还的问题，是完全不诚信的行为。第四，目前尚无任何证据显示涉案合同客观上无法履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的政府批准。有批准权的政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”等法律规定以及合同约定，首先原告应当为涉案房屋办理不动产产权登记，为履行合同义务积极创造条件，而后向政府申请转让涉案房屋。非在政府不予批准时，原告无权解除涉案合同。第五，原告请求解除合同无法律依据，且有违公平原则。在合同签订后近六年的时间里，原告并未积极为反诉人办理相关土地和房屋产权手续，已构成违约。在答辩人已支付一半购房款后且没有任何违约行为时，任由违约方滥用合同解除权，有违公平原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条：“违约方不享有单方解除合同的权利。……符合下列条件，违约方请求解除合同的，人民法院应当予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”本案中，原告不积极履行约定义务已构成恶意违约；其次，答辩人拒绝解除涉案合同，客观原因是答辩人一旦同意解除合同，原告根本不具备返还已付购房款的能力，更无法赔偿因合同解除给答辩人带来的各项损失。答辩人拒绝解除合同并不违反诚实信用原则。最后，如果违约方解除合同的诉求得到支持，将产生更多不利于双方当事人的因素。首先，因原告是养老院，非盈利性机构，其所收取的首笔购房款也已被挪作他用，在其无法提供任何担保的情况下，令其返还已付购房款恐怕很难实现，也将会给反诉人带来更大的损失，相反的却使违约方即本案原告从违约行为中获取利益，违反了任何人不能从其违法行为中获利的原则；其次，答辩人是金融机构，在涉案房屋当地找到合适的替代性房屋在短期内无法实现，为保证金融系统稳定，群众生活方便，也不应责令反诉人短期内搬离，被反诉人也不可能短期内利用涉案房屋；第三，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条：“双务合同不成立、无效或者被撤销后，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。”本案虽为解除之诉，但法律效果没有不同，双方势必要一方返还房屋，另一方返还钱款，如果原告无法返还答辩人已付购房款，答辩人也当然无须返还房屋，合同解除后双方当事人的权利义务依然处于不确定的状态，双方的纠纷并未从根本上得到解决。综上，原告继续履行合同义务是解决问题的根本方法，因此恳请法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。反诉原告武川县信用社向本院提出反诉请求是：1.请求人民法院依法判决反诉被告继续履行《房屋买卖协议》；2.判令反诉被告限期内为反诉原告办理土地使用权证和房屋所有权证；3.由反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：（1）《房屋买卖协议》不具备无法履行的事由，请求法院判决反诉被告继续履行合同。武川县信用社与川河老年公寓于2014年9月25日签订《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同约定签订合同后反诉原告先支付50%购房款，川河老年公寓为武川县信用社办理房屋相关产权证书后支付房款的45%，剩余款项5%作为质量保证金一年后付清。合同第一条基本情况中第4条和第5条写明该房屋涉及用途为临街铺面房，该房屋已经取得土地使用权，土地性质为国有。该房屋出售后，川河老年公寓负责办理土地过户及交纳有关费用。现武川县信用社已经按照合同约定支付了50%的购房款，川河老年公寓应当按照合同约定为武川县信用社办理相关土地和房屋手续。综上，请依法判决支持反诉原告的请求。反诉被告川河老年公寓辩称，（1）双方2014年9月25日所签订的《房屋买卖协议》不具备继续履行的条件，无法继续履行，理由如下：第一，双方所签订的协议第二条第2项明确签订合同首付50%，办理完证后付45%。现在已经明确因客观原因无法办理产权证，因此，协议已经不具备继续履行的条件。即便能够办理产权证，也只能是登记在川河老年公寓名下，并且只能用于医疗慈善用地或者教育、医疗、卫生、科研，而武川县信用社从事的却是金融商业，因此，无法办理产权证，这也是协议无法继续履行的主要因素。第二，反诉状中称双方所签订的《房屋买卖协议》第一条第4条约定房屋设计用途为临街铺面房，没有相关证书印证，只是双方依据房屋所处位置进行约定的，而不是真正的房屋用途或是土地用途。国家房屋或者土地用途分类中也没有“临街铺面房”的分类。该条第五项：“该房屋已取得土地使用权，武国用建字第5865号”。该土地使用证的土地使用者为：大豆铺道班，而不是川河老年公寓，用地面积1168.7平方米，建筑物为138平方米，2013年5月12日我单位与呼和浩特市公路管理局武川公路管理工区签订了《资产转让协议》，就大豆铺道班及院落整体转让给我单位。我单位转过来该土地时，并不存在案涉房屋，转让过来的只是138平方米建筑物及1168.7平方米的院落，当时转让该土地的目的是建设川河老年公寓，扩大养老项目，同时转让来的还有大豆铺乡政府院落、建筑物及三家农户的宅基地及院落，均是为了扩大川河老年公寓项目，全部转让过来之后，开始建设现在川河老年公寓所占有的所有房屋，包括案涉房屋在内。房屋建成后，由于川河老年公寓人数有限，用不了这么多房屋，所以将案涉房屋转让给信用社。建设案涉房屋时，案涉房屋所占用的土地的国有土地使用证的使用权人依旧是大豆铺道班，我单位依据《资产转让协议》建设的案涉房屋，房屋建成后与信用社签订房屋买卖协议，签协议时案涉房屋除了大豆铺道班的国有土地使用证书外，没有其他任何房屋权属证件，因此，双方在签订案涉协议时，均存在一定的过错。案涉房屋占用的土地使用权者并不是川河老年公寓凭借着案外人大豆铺道班的土地使用证进行交易，显然交易是存在瑕疵的，合同就是存在瑕疵的，也是导致现在合同无法继续履行的另外一个因素。（2）案涉房屋客观无法办理土地使用证和房屋所有权证，理由如下：第一，由于川河老年公寓为民办非企业单位，隶属于民政局，受武川县人民政府管理，购买案涉房屋所占用土地时，武川公路管理工区向呼市公路管理局请示报告文件明确：“武川县政府要在大豆铺新建养老院意有偿占用我工区大豆铺道班院落，就此事向管理局请示”，呼和浩特市公路管理局进行批复，同意转让。因此武川公路管理工区与我单位签订的《资产转让协议》。也就是能够说明，川河老年公寓接转案涉房屋所占有的土地目的就是建设老年公寓，并且是武川县政府要建设养老公寓而转过来的土地。因此，案涉房屋占用的土地性质及用途不允许进行商业运营，无法办理商业用房手续，也是导致案涉房屋无法办理土地使用证及房屋所有权证的原因之一。第二，川河老年公寓在购买相关土地之后，开始建设案涉房屋在内的川河老年公寓所占用的所有房屋，在房屋建成后，为办理不动产登记证书，由武川县民政局向武川县国土资源局发关于武川县川河老年公寓扩建项目开展前期工作办理土地预审意见的报告中包括了案涉房屋在内的土地，请求办理土地预审手续。国土资源局2016年12月30日出具《建设用地批准书》，明确用地单位为川河老年公寓，批准用地面积为7428.61平方米，这也是包括了案涉房屋在内的土地。当时明确了土地用途为“医疗慈善”同时办理建设用地规划许可、建设工程施工许可等一系列手续，均包括案涉房屋占用的土地。2017年5月2日不动产权登记机构颁发《不动产权证书》明确土地使用面积为7428.61平方米，房屋建筑面积5546.99平方米，就不包括信用社所占用的房屋。原因是该土地用途是“医卫慈善用地/教育、医疗、卫生、科研”只能是从事这些。而案涉房屋现在使用性质为商业金融，所以无法办理产权证。第三，对反诉原告所涉我单位怠于履行合同义务是不真实的，我单位一直在积极履行合同，在双方签订《房屋买卖协议》的当日按照协议约定将房屋交付给反诉原告使用至今，在我单位建设院落的所有房屋建成后，我单位积极办理相关证件，在办理建设用地批准手续及工程规划、施工许可等手续时均包括了案涉房屋在内的用地面积，并没有排除案涉房屋。但是由于我单位的特殊身份、购买土地及建设房屋的目的以及土地的性质用途决定了案涉房屋无法办理土地使用证及房屋所有权证，是土地管理部门不予批准，而不是我单位不履行合同。综上，对于反诉原告的诉请继续履行《房屋买卖协议》，由于存在签订合同的瑕疵及客观无法继续履行的事实，应当予以驳回，要求办理土地使用证和房屋所有权证因土地使用性质已经确定为福利用地，土地用途只能为医卫慈善，因此，无法办理反诉原告要求的证件，具备事实及法律依据，并且无法办理的责任不在于我单位，反诉原告诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月25日川河老年公寓的法定代表人张振业与武川县信用社签订一份《房屋买卖协议》，约定将位于××县），全为钢筋混凝土框架结构且单独成幢三层楼的房屋出售与武川县信用社，该房屋为临街铺面房，约定每平方米为3500元，总房款为4663400元，合同第二条约定：甲方（张振业）负责给乙方（武川县信用社）办理国有土地使用证和房屋产权证，并明确四至（含院墙）。合同第四条约定：合同生效之日乙方首付50%的房款，土地证、房产证办妥后乙方支付甲方购房款45%的房款，剩余款项5%是质量保证金，合同签订后一年经验收无瑕疵支付。合同第八条约定：甲方负责办理房地产权属登记手续，房屋转让发生的费用，按房屋交易规定双方各自支付。合同签订后，武川县信用社向张振业支付了50%的房款即2331700元，后张振业将房屋交付武川县信用社使用。武川县信用社对涉案房屋进行装修并使用至今。川河老年公寓的法定代表人张振业未办理涉案房屋的不动产权属证，武川县信用社再未支付任何购房款。2016年11月11日内蒙古自治区人民政府作出《关于武川县人民政府2015年第九次城镇建设用地的批复》内政土发（［2016］499号），同意武川县人民政府将耗赖山乡大豆铺村集体建设用地0.1860公顷征收为国有，作为武川县人民政府2015年第九批次城镇建设用地。2016年11月16日武川县人民政府作出《关于川河老年公寓手续办理有关事宜的专题会议纪要》（［2016］44号），确定川河老年公寓实际用地范围包括原使用权人耗赖山乡政府、大豆铺道班及《内蒙古自治区国土资源厅关于武川县人民政府2015年第九次城镇建设用地的批复》内政土发（［2016］499号）组成，实际面积7872.78平方米，并要求为川河老年公寓办理供地手续。2016年12月30日武川县国土资源局作出《关于2016年第四批一宗国有建设用地使用权划拨用地方案的请示》（武国土资发［2016］525号），根据武川县民政局提出关于划拨川河老年公寓用地申请，将2016-26号宗地国有建设用地使用权拟以划拨方式供地，用地面积7428.61平方米，规划用途为医卫慈善用地。2016年12月30日武川县人民政府作出《关于同意2016年第四批一宗国有建设用地使用权划拨用地方案的批复》（武政批字［2016］92号），同意对位于××县，用地申请人为武川县民政局，项目名称为川河老年公寓，规划用途为医卫慈善用地，用地面积7428.61平方米的2016-26号宗地以划拨方式供地。涉案房屋及川河老年公寓实际所占土地是由原使用权人耗赖山乡政府、大豆铺道班及《内蒙古自治区国土资源厅关于武川县人民政府2015年第九批次城镇建设用地的批复》（内政土发［2016］499号）组成，共实际占地面积7872.78平方米，川河老年公寓占地面积7428.61平方米。川河老年公寓于2017年5月2日取得了不动产权登记证,证号为（2017）武川县不动产第0000112号，土地面积为7428.61平方米，房屋建筑面积5546.99平方米，用途为医卫慈善用地。川河老年公寓包含有综合楼1幢、宿舍楼3幢、医务室和餐厅。涉案房屋至今未办理不动产权属证。武川县民政局与川河老年公寓于2017年7月20日签订《政府购买服务合同》，双方约定合同期限为15年。本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点归纳为：双方当事人签订的《房屋买卖协议》应否解除或是应否继续履行。合同的解除有约定解除和法定解除，本案中，根据双方当事人签订的《房屋买卖协议》，该协议中并未有合同解除的条款，双方当事人未对合同解除进行明确约定，故川河老年公寓没有约定解除权。根据川河老年公寓的诉请和事实理由，其行使的是法定解除权。川河老年公寓能否根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定并以合同目的不能实现为由主张解除涉案《房屋买卖协议》。首先，本案中，武川县信用社在与川河老年公寓签订《房屋买卖协议》并在协议生效后及时向张振业履行支付50%购房款义务，诉状中川河老年公寓也自认收到了50%的购房款，且张振业在收到50%购房款后将涉案房屋交付武川县信用社使用，双方当事人在签订合同后已经积极履行了合同的主要义务，武川县信用社作为买受人也实际将涉案房屋进行装修，并设为该信用社的一个分支机构，川河老年公寓作为出卖人已经收回了建设房屋的部分成本和利润，事实上双方当事人已经实现了合同的部分目的。其次，根据本案事实，2013年5月12日川河老年公寓与呼和浩特市公路管理局武川公路管理工区（以下简称武川公路工区）签订《资产转让协议》，武川公路工区通过有偿方式将大豆铺村的大豆铺道班及院落整体转让与川河老年公寓，共占地面积1167.5平方米，该大豆铺道班及院落已经取得了武国用（建）字第5865号《国有土地使用证》，鉴于此，双方当事人在《房屋买卖协议》第一条第5项中明确约定：涉案房屋已取得土地使用权，武国用（建）字第：5865号，土地使用权性质为国有。该房屋出售后，甲方（张振业）负责办理土地过户及交纳有关费用（并明确四至及围墙建设）。以上说明，川河老年公寓在出售涉案房屋时对其能办理相关产权手续是预知的。当时在协议中未提到所涉土地性质为社会福利用地、为划拨土地，假如当时张振业在出售涉案房屋时明确说明所占土地为社会福利用地，医卫慈善，武川县信用社可能不会购买涉案房屋。因此，武川县信用社基于川河老年公寓受让大豆铺道班及院落所持有的《国有土地使用证》而产生了购买房屋的合理信赖，现川河老年公寓以涉案房屋土地性质为社会福利用地，为划拨土地，无法办理商业用房手续，无法办理相关产权证书为由解除协议，理由不充分。再次，就查明的事实，现涉案房屋实际占用土地是在以武川县民政局作为申请人向武川县人民政府申请划拨川河老年公寓供地范围内，该事实有《关于川河老年公寓手续办理有关事宜的专题会议纪要》（［2016］44号）、《关于武川县人民政府2015年第九次城镇建设用地的批复》（内政土发［2016］499号）相佐证，故涉案房屋所占土地为划拨土地。另，庭审中，川河老年公寓出示的证据三：建设工程规划许可证中载明的建设项目包括公寓、综合楼、餐厅食堂及附属设施，并没有建设工程规划许可证中阴影部分所标的办公楼（信用社办公楼）。本院在庭审中就该问题向川河老年公寓的法定代表人张振业询问，张振业陈述：“买的时候准备建养老院，当时就打算卖给信用社，所以在打点时没有把这部分打进去，所以这部分规划都没有。”由此可知，涉案房屋未办理建设工程规划许可证等规划审批手续。当时涉案房屋本身不属于法律规定或者有关政策禁止买卖的标的物，目前也未有相关部门认定涉案房屋的性质为违法建筑，因此，即使目前无法办理产权登记，亦不影响买卖双方在将来具备办理过户条件时仍可继续履行合同。最后，本案中，虽涉案房屋未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，但涉案房屋所占土地是以划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的政府批准。有批准权的政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”之规定，涉案房屋在履行相关手续后是能够转让的，且可以通过重新规划补办，该事实有本院对武川县自然资源局土地利用规划股股长的问话笔录相佐证，为了保护交易安全，涉案《房屋买卖协议》可暂认定为有效合同为宜。涉案《房屋买卖协议》第一条第5项、第二条第1项以及第八条均约定了甲方（张振业）负责办理土地证和房屋产权证手续，川河老年公寓应当按照合同约定履行义务。涉案房屋现为武川县信用社经营使用，该信用社经营地点是经过上级单位报备审批通过的，一般情况下，为了方便周边人民群众日常生活需要和金融系统稳定，综合考量涉案房屋的买卖合同不应当解除。综上所述，川河老年公寓以涉案房屋土地性质为社会福利用地，为划拨土地，客观上无法办理房屋产权手续，无法继续履行为由请求解除合同，依据不足，本院不予支持，故川河老年公寓的请求不能成立，应予驳回。武川县信用社的请求有合同和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告武川县川河老年公寓的诉讼请求；二、反诉被告武川县川河老年公寓继续履行《房屋买卖协议》并待具备办理不动产权属登记条件之日起九十日内为反诉原告武川县农村信用合作联社办理不动产权证书。本诉案件受理费44108元，由本诉原告武川县川河老年公寓负担。反诉案件受理费22054元，由反诉被告武川县川河老年公寓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判长 牛 涛审判员 胡海丽人民陪审员 高丽梅二〇二〇年十月十六日书记员 张 田相关法律：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人约定按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的政府批准。有批准权的政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。