河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初6231号 原告：路某某，女，汉族，1976年2月19日生，现住址：河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王士坡，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓辉，河北太平洋世纪律师事务所律师。 被告：石家庄市某某房地产开发有限公司，住址：河北省石家庄市长安区建设北大街44号瀚科大厦1711室。 法定代表人：李某某，职务：执行董事 委托诉讼代理人：范玉为，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某某，女，汉族，1973年8月14日生，住址：河北省石家庄市桥西区。 原告路某某诉被告石家庄市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路某某委托诉讼代理人王士坡、李晓辉，被告石家庄市某某房地产开发有限公司委托诉讼代理人范玉为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路某某向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告双方2006年12月15日签订的《房屋预订协议书》;二、依法判令被告返还原告房款131947元,并按照银行贷款利率（2019年8月19日之前）、贷款市场报价利息（2019年8月20日之后）的2倍标准向原告支付利息（利息自2009年1月1日开始计算,计至全部房款实际返还完毕之日止,暂计至2020年6月1日为174011.20元）;三、依法判令被告按已付房款之一倍赔偿原告131947元;四、依法判令被告赔偿原告损失300000元。五、本案全部诉讼费用、保全费用、诉讼财产保全责任保险费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2006年12月15日签订《房屋预订协议书》一份,协议约定被告将其投资开发建设的位于休门街××、××东××）的“某某大厦”住宅项目二单元十五层Ｅ室住宅房屋出卖给原告,房屋建筑面积为112.2平方米,单价为￥3920元／平方米,房款总金额为￥439824元;协议同时对付款方式与时间、房屋交付使用日期、面积差异处理方式、产权登记等以及某某大厦的基本情况等事项作了相应约定。协议签订当日,原告按约将30%购房款131947元支付给了被告,被告向原告出具了《收据》。2012年,被告取得了众美大厦的商品房预售许可证。但经原告多次要求、催促,被告始终拒不按约定履行交付房屋等任何合同义务。2017年,原告曾在桥西区人民法院起诉被告要求交房,在该案审理过程中才得知被告早已将房屋另行出卖给他人,并已办理备案。后原告无奈撤诉。原告认为,被告的行为严重损害了原告的合法权益,现原告无奈特具状起诉,请求人民法院依法判如所请。 被告石家庄市某某房地产开发有限公司辩称，一、原告与答辩人签订的《房屋预定协议书》早已解除,原告所诉要求解除上述协议无任何依据。原告已于2015年11月27日将上述房屋买受的权益转让给案外人苏娜娜,苏娜娜亦向答辩人出示了(2015)深证字第191890号公证书,即可视为原告向答辩人表明了解除上述协议的意思表示,对此答辩人表示认可,因此,上述《房屋预定协议书》早已于2015年解除。二、原告已经将相关购房权益转让给案外人苏娜娜,答辩人不应向原告退还购房款及利息,原告非本案适格主体,应当驳回原告诉讼请求。2015年,案外人苏娜娜持广东省深圳市公证处出具的(2015)深证字第191890号公证书找到答辩人,向答辩人主张享有案涉房屋买受的权益,该公证书明确显示2015年11月27日原告自愿将某某大厦二单元十五层E室转让给苏娜娜。根据上述公证书的内容可知,原告已经将案涉房屋转让给苏娜娜,苏娜娜亦将房款转让给原告,案涉房屋所有权及相关购房权益归属苏娜娜,因此,无论原告与答辩人签订的《房屋预定协议书》是否解除,原告已经不是该协议的主体,亦不应享有要求答辩人退还房款及利息的权利。三、答辩人将房屋另售的行为符合相关法律规定,不应承担任何赔偿责任。首先,原告路某某并非本案的适格主体,答辩人不应向原告退还房款、赔偿损失。其次,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定的情形为“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,然而答辩人与原告签订的《房屋预定协议书》已于2015年解除,原告以实际行动不履行协议的行为已经使答辩人产生了损失,答辩人为避免损失扩大于2016才将案涉房屋另售,答辩人的行为并不违反上述规定,亦不应承担任何赔偿责任,原告所诉请的要求答辩人按已付房款之一倍131,947元及损失30万元承担赔偿责任无任何事实与法律依据。综上所述,原告并非本案的适格主体,其主张无论从事实还是从法律角度方面考虑均无依据,请求贵院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年12月15日，原告与被告签订《房屋预定协议书》（下称协议）约定，原告自愿向被告订购由被告投资开发建设的“某某大厦”住宅项目二单元十五层Ｅ室房屋，建筑面积112.2平方米，单价3920元／㎡，双方约定按建筑面积计算房款，房款总金额（人民币）439824元。协议签订当日，原告须向被告交付总房款30%的购房款131947元，剩余房款307877元的交付期限原告选择“采取银行按揭方式付款的，接被告通知后七日内办理”。项目未达到公开出售条件前，原告不得公开（如通过媒体、中介等方式）转让该预定协议书的权利，否则甲方有权解除该预订协议。原告如需转让须得甲方同意，经甲方同意后乙方不需要缴纳协议更名费等费用。原告未能按时支付房款，被告有权终止该预定协议书。当日，被告向原告出具Ｎｏ.2159797收据，显示收到原告路某某以现金缴纳的131947元购房款。2012年12月28日，案涉房屋所在某某大厦取得商品房预售许可证（编号：2012098）。2015年11月27日，原告将案涉房屋转让给案外人苏娜娜，并授权案外人汪天博代为相关事宜，被告不同意原告的转让行为未予办理。原告向石家庄市桥西区人民法院起诉被告主张将位于石家庄市桥西区房屋予以交付，石家庄市桥西区人民法院于2017年1月3日立案，2017年4月14日开庭审理。被告辩称原告在该案中主张的某某大厦二单元十五层Ｅ室并非1505室而是1501室。并于2016年将某某大厦二单元十五层Ｅ（1501）室出售给刘枫、付萌萌。2017年7月1日，原告向石家庄市桥西区人民法院提出撤诉申请，桥西区人民法院准予原告撤回起诉并出具（2017）冀0104民初688号民事裁定书。 以上事实有原、被告提交的证据以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告路某某与被告石家庄市某某房地产开发有限公司签订了《房屋预订协议书》，对当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、房屋交付期限、解决争议的方法、违约责任等合同主要内容进行了约定，且原告已按照该协议约定向被告支付了131,947元购房款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原告路某某与被告石家庄市某某房地产开发有限公司签订的《房屋预订协议书》应当认定为商品房买卖合同。同时，被告在起诉前取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，该合同有效，原、被告双方成立商品房买卖合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告辩称原告的诉讼时效自石家庄市桥西区人民法院2017年4月14日开庭起算，原告于2020年6月20日起诉已经超过了诉讼时效。本院认为，原告在石家庄市桥西区人民法院起诉后诉讼时效中断，应自案件程序终结之日重新起算。2017年7月1日申请撤诉，该院于当日出具（2017）冀0104民初688号民事裁定书准予撤诉。即便按照裁定作出当日2017年7月1日起算，原告于2020年6月20日向本院提起诉讼，本院于2020年6月26日立案，没有超过三年诉讼时效。原告交付131,947元购房款后，被告有权要求原告在接到通知后七日内办理银行按揭付款。被告未举证证明何时通知过原告办理银行按揭付款事宜，亦未能举证证明双方协议已被解除，应承担举证不能的不利后果。原告剩余付款条件未成就，被告不同意原告将案涉房屋转让时，则有义务继续向原告交付房屋。被告在协议未解除的情况下将案涉房屋出售给案外人刘枫、付萌萌的行为，致使原告无法取得房屋，购房目的不能实现，被告已构成一房二卖。因被告不同意原告转让给苏珊珊行为，未予办理，且苏珊珊也否认转让，故被告辩称的原告主体资格不成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被告应当返还原告已付购房款131,947元及利息，对于该部分利息的利率双方并没有约定，故利息以131,947元为基数，自2006年12月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于原告诉求被告承担已付购房款131,947元一倍的赔偿责任，不违反法律的规定，本院对此予以支持。关于原告诉求损失300,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同发生后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告诉求的损失，不是原被告签订合同时双方能够预见到的损失，故对原告诉求上述损失，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告路某某与被告石家庄市某某房地产开发有限公司签订的《房屋预订协议书》； 二、被告石家庄市某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告路某某购房款131,947元及利息（以131,947元为基数，自2006年12月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并支付赔偿金131,947元。 三、驳回原告路某某的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,237元，减半收取5618.5元，由原告路某某承担2284元，由被告石家庄市某某房地产开发有限公司承担3334.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心(石家庄市长安区建华北大街138号,邮政编码050011,收件人:材料收转窗口)。 上诉案件受理费11237元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院,账号62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，申请执行期限为二年。 审判员 周 健 二〇二〇年十月十二日 书记员 李晓美