上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20510号原告(反诉被告)：林岚，女，1968年9月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：梁端宏，上海市淮海律师事务所律师。被告(反诉原告)：张华，女，1971年7月8日出生，汉族，户籍地浙江省。原告林岚与被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，张华向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于同年7月2日、8月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林岚及其委托诉讼代理人梁端宏，被告(反诉原告)张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林岚向本院提出本诉诉讼请求：1.判决确认林岚与张华于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；2.判令张华返还林岚押金人民币(以下币种同)97,650元。本诉的事实与理由：2016年9月12日，林岚与张华就上海市闵行区莘朱路XXX弄XXX号底层商铺(以下简称案涉房屋)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：林岚向张华承租案涉房屋从事餐饮经营，租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止，自2017年3月起的租金为70,000元/月，自2018年3月起年租金递增10%；押金为140,000元。签约后，双方都按约履行合同。2020年1月下旬，因新型冠状病毒疫情影响，林岚除需要支付员工工资外，还需每月向张华支付84,700元的租金。2020年2月，林岚向张华提出其因疫情影响实在无法维持经营，张华承诺减免林岚半个月的租金，并让林岚坚持至2020年3月底，如实在不行，则双方解除合同。其后，林岚实在无法继续维持经营，遂于2020年3月中旬即与张华协商解除合同事宜，张华起初表示理解并予以同意，之后又反悔。林岚遂于2020年4月1日以微信及手机短信的形式通知张华双方的租赁合同于2020年4月1日解除，并要求张华返还押金，同时告知张华案涉房屋的钥匙在莘朱路XXX弄XXX号商铺。但张华不同意林岚解除合同之请求。林岚认为，因新型冠状病毒疫情不可抗力之影响，其已受到重大损失，合同目的亦已无法实现。现林岚已支付租金至2020年2月28日，且已支付了140,000的押金，扣除2020年3月1日至2020年3月15日的租金42,350元(2018年3月起的租金标准为84,700元/月)，剩余的押金97,650元张华应予以返还。林岚遂提起本案诉讼。张华针对本诉辩称，同意双方的房屋租赁合同予以解除，但合同解除时间为2020年4月20日，即本人拿回案涉房屋钥匙之日；不同意林岚的其余诉讼请求。林岚自2004年即承租案涉房屋从事经营；2020年3月17日，本人要求林岚与房东三方一起协商，但林岚置之不理；2020年3月31日，本人至案涉房屋现场查看，发现案涉房屋已被拆得不成样子，导致案涉房屋很难对外出租，且根据双方的合同约定，林岚搬离时是不可以对案涉房屋的装修进行拆除；林岚实际支付租金至2020年2月28日，自2020年3月1日起未再支付租金；林岚于2020年4月20日将案涉房屋钥匙交付给了张华，本人收到钥匙后，为了避免损失扩大，遂将涉案房屋重新出租给了案外人冯某某，但后来冯某某被林岚赶走，故冯某某签约后未向本人支付租金。现冯某某亦以房屋租赁合同纠纷起诉了本人。另张华向本院提出反诉请求：1、判决确认林岚与张华于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2、判令林岚支付张华自2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金155,833元(计算方式：93,500元+93,500元/月÷30天×20天=155,833元)；3、判令林岚向张华赔偿拆除房屋装修时造成的损失187,000元(按月租金2倍的标准计算)；4、判令林岚支付张华自2020年2月16日起至实际支付之日止以155,833元为基数、以日万分之五为标准计算的滞纳金；5、判令林岚支付张华解除合同违约金187,000元。审理中，张华撤回第3项反诉诉讼请求，并保留诉讼权利。反诉的事实及理由：张华与林岚于2016年9月12日就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：林岚向张华承租案涉房屋，租期自2017年3月1日至2022年2月28日，租金先付后用，每三个月支付一次，且必须在15天前支付,年租金为840,000元，自2018年3月1日起年租金递增10%。根据合同约定，林岚应于2020年2月15日前支付下一期租金，但其至今未付。张华也考虑疫情影响，同意减免半个月的租金，但林岚仍拒绝支付租金，并单方提出解除合同。张华认为，林岚不存在单方解除合同的法定事由及合同约定事由，故当时明确表示不同意解除合同。张华遂提出上述反诉诉讼请求。林岚针对反诉辩称，本人于2020年4月1日向张华提出解除合同，故双方的合同于2020年4月1日解除。张华曾在微信中同意并确认免除本人2020年3月1日至2020年3月31日的租金，且租金标准因疫情影响不在去年的基础上递增，即租金标准仍为84,700元/月，现本人自愿支付2020年3月份半个月的租金42,350元。同时，虽然根据合同约定，本人应于2020年2月15日前支付下一期租金，但因疫情影响，张华同意本人延期支付租金，故无需支付滞纳金。本人向张华提出解除合同，系因疫情影响造成本人无法经营，合同目的无法实现，此系不可抗力，故无需承担解除合同的违约责任。本院经审理认定如下事实：2016年9月12日，张华(出租方、甲方)与林岚(承租方、乙方)就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租期自2017年3月1日至2022年2月28日；年租金为840,000元；从2018年3月1日起年租金递增10%；租房按先租后用，即租金每三个月支付一次，乙方必须在十五天前缴付租金，如逾期甲方有权按日收取万分之五的滞纳金；合同签订后，收取两个月房租即140,000元作为押金，合同终止之日退回押金；乙方使用的电费、煤气、电话费、水费、物业费等有关部门管理费由乙方负担；乙方应按本合同条款规定，按时交纳租金和各项费用；乙方经甲方同意，在不完全破坏房屋结构的前提下可在租赁房屋内进行装修及添置设备，租赁期满后，乙方可将添置的动产部分自行拆运，不动产部分(壁、底、顶部分)保持现状，拆运时应注意避免破坏房屋结构；在合同履行期间，甲方非因自身因素导致不能履行合同时，乙方应予以支持并不追究甲方的违约责任，除此之外，甲方在合同履行期内不得提出解约，如违约，则需支付违约金，金额为两个月租金；在合同履行期间，若乙方由于不可抗力因素提出解约，押金返还乙方，但因经营方面因素时，乙方的押金转作为违约经济补偿金。签约后，张华按约向林岚交付了案涉房屋，林岚向张华支付了押金140,000元，并支付租金至2020年2月28日。2020年4月1日，林岚通过微信向张华发送《关于解除的通知函》，该函件载明：鉴于自2020年1月下旬以来新型冠状病毒疫情，给本人所租赁之物业的经营造成了不可预见重大损失和困难，而该等情况是贵方与本人在签订合同时无法预见、无法避免、无法克服的，从而使本人签订合同的目的无法实现。基于此，本人现通知贵方：1、贵方与本人于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》自2020年4月1日起解除；2、请贵方根据合同第七条第2项规定退还本人所支付的押金140,000元；3、希望贵方与本人就相关善后事宜尽快处理予以另行协商。为免歧义，本人的通知函在任何时候任何情况下均不得视为对本人在合同及有关法律法规项下权利及救济的明示或默示的放弃。同日，张华向林岚发送《律师函》一份，该函件载明：林岚女士，您发出的《解除房屋租赁合同通知函》张华女士已受到，张华女士不同意解除房屋租赁合同，现委托我上海一凡律师事务所李祥美律师，特向您发此函，告知如下：1、不认可您通知函中的合同解除事由，同时张华女士认为不存在合同解除的法定和约定事由，故不同意解除此房屋租赁合同；2、请您接函后三日内支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金，否则将追究您的违约责任；3、考虑到新冠肺炎疫情影响，张华女士同意免除您半个月的租金，同时张华女士同意2020年3月1日起，本年度租金不递增。上述函告，请您接函后慎重考虑，及时支付租金，避免引起诉讼等带来不必要的损失。林岚与张华的微信聊天记录显示：2020年2月19日，张华：“你怎么样啊？我前几天去莘庄看你店一直开着真是佩服你啊，又要到交房租了，我今天把家里的包和手表类都当了。”林岚发送了几张交接班报表给张华，并称：“亏得家里不认识，只能付点水电煤，连工资都发不出，我连12月工资都没钱发呢。我们租客的免租报告。你跟管谈谈吧，她房租太贵了，边上房东都降房租了。这几天我在办贷款，没钱付房租，全乱套了。”张华：“管雪凤这个人那么小气，让她让太难了，我尽可能去谈一下，但你先准备给我一些呀。”2020年2月22日，张华：“林小姐，我和管雪凤商量了，让半个月，时间往后延，你月底付一下好吗？”对此，林岚未回复。2020年3月10日，林岚：“跟银行人约好了，明天下午他们来看。”张华：“我和管雪凤说一下，15号好不好？”林岚：“她给我们免租半个月，我们也很感谢她。但是银行的贷款不到账我真的没钱给她，在这种情况下希望她能理解，现在要贷款的人很多，银行忙呀，等银行审批下来，我还要找人过桥把房贷先还了，再抵押，才能房贷。”张华：“我知道大家都很难。”2020年3月13日，张华：“林小姐，管雪凤今天打电话，真的，她这几天一直在逼我，我真的是躲不过去了，她说隔壁她前夫的一点都没有让，她就跟人家说爱做就做，不爱做就算了。她现在就是很强硬，因为这个店其实我也很累，我想如果你真的撑不下去的，就再撑着没意思，我就把它还给她吧，好不好？”2020年3月13日，张华：“林小姐，你空了我们聊聊吧。”2020年3月16日，张华拨打林岚微信语音，未成功接听，张华：“林小姐，你接一下电话呀，真的，你这样子，管雪凤过来，我也是把她劝回去了，我们好好聊一下吧，好不好？我也知道这个时间大家都很难，所以你不能不跟我聊吧，我也是因为她还逼着我，我夹在中间也很难做的呀，我也是尽可能地在争取，你怎么不跟我说话呢？你不接电话这样子不好吧。”2020年3月17日，张华：“林姐，麻烦你接一下电话好吗？其实这么长时间我也没有对你怎么样，或是一定要这样子，我觉得这个时间大家都很难，我在极力跟管雪凤谈，让她再拖一下，可是你不能不接我电话呀，你至少跟我聊一下，你这样子弄得很奇怪你知道吗？”2020年3月18日，林岚：“不好意思，前几天这个手机号没在用的，我家里正好有事，这个手机号都是讨钱的，所以没放在身边。我现在是真没钱，所以你们催我也没用。我员工12月的工资都还没发，所有的房租也付不了。下面的租户也没有一家付的。这是恶性循环，我也没能力解决。”张华：“林小姐，不管有没有能力，态度是需要的，因为管雪凤那天她过来就直接说把这个店关掉，我拿她也是没有办法，所以我还是把她哄着，然后拽着把她拉回去了，但是再怎么样，你至少有一句话，先付一点把这个事情给过去了，你说你既然都不付，你说你没办法就是一个消极对待的办法肯定是不行的呀。如果说你真的做不出来，然后就把这个商铺还给她，然后她那天过来也说，刚好楼上也没租掉。你如果说都要的话，我也可以直接把她介绍给你啊，楼上楼下一起，都让你自己直接跟她说，就是说都可以，就是你现在必须要过来解决这个问题啊。其实这个位置是很好的，我们这个位置是整条街里面最好的一个位置，后面可以慢慢会好起来，因为疫情一旦结束，尤其你们这些餐饮啊，好多人憋了好久，一下子就会挣回来了，真的要闹到一个大家都不可收拾的地步，对我们对谁都不好，不要闹到那一步，就真的没意思。我现在也是没办法，我自己也是通过各种方式贷款……，像管雪凤前夫隔壁那个吉祥馄饨店，他们一点免租都没给……。”林岚：“道理是讲，但他们也是没钱付，我也头昏。我的商户都没钱付，所以我也就没钱付，自己店里生意又不好，贷款需要时间。”2020年3月18日12：19分，张华与林岚微信通话21分59秒。2020年3月18日，林岚：“我上次租金付到2月底，管雪凤给免租二个星期，那就是租金算付到3月15日，今天才18日，她就催的跟啥一样，太不讲交情了，好坏租了10多年了，还是这边最贵的房租，给优惠不也应该吗？”2020年3月27日，张华向林岚推荐试一下其朋友在使用的小程序，并向其发送免费注册店小友的相关流程。林岚：“好的好的，我马上来研究一下。”2020年3月31日，张华与林岚有27秒的微信通话记录，随后，张华多次拨打林岚微信通话，均未被接通。张华：“你现在过来跟我把这个事情好好跟她谈清楚，如果不过来的话，我现在就把你这里的张亮这个门给关了，所有人把他赶出去，我什么事情都做得出来，你信不信由你好吧。”林岚：“你想这么做就怎么做，随便你，押金是干什么用的？就是派这个用的，这么多年你房租比别人贵那么多我还一肚子火呢。我押金不要走人，你还要求我这个那个是不是把人当二百五？你要打官司我奉陪，再说国家也有政策，疫情情况下押金可以适当退还的。没问你讨押金已经很客气了，只是不想麻烦而已。”张华：“这个房子你现在不出面没有关系，交接的时候你没有跟我签，这房子始终是你租的，你什么时候把房子好好地还给我，我官司打到什么时候，我官司会一直给你打下去，我看到底最后法院是怎么判的好吧。你知道我这些天跟你说了多少好话，我说好聚好散，就说你走了也没有关系，你怎么也没关系，但是你一直隐瞒，你告诉我你不租，可是你什么也不说，你就突然间走了，然后把房子拆成这个样子，连玻璃门都拆掉，你好意思吗？这个房子好好地给你的，你必须弄回好好的还给我，就是里面当时给你不可能没有灯吧？你这样子把里面弄了黑乎乎一片，人家看也看不到，你必须要好好地还给我，然后必须跟我有交接，如果没有交接的话，你什么时候跟我交接时间算到什么时间为止，我肯定会这样子起诉你的。”林岚：“拆又不是我拆的，他们把自己的东西拆走也很正常。你用得着发那么大的火？你反正要租出去的，我们昨天约好明天下午4点吧，我把钥匙给你。因为疫情做不下去也很正常。”张华遂发送案涉房屋当时的现场照片给林岚，并问：“我给你时是这样的吗？”林岚：“可以让他们打扫干净，借了这个铺子12年，可能跟原来一样。”张华：“我给你是一个装修好的房子，大门是铝合金玻璃门吧？这么长时间你未付租金，之前你也从未说不租了，突然搬走你把房子弄成这样你好意思吗？”林岚：“我也是疫情的受害者。”张华：“我装修的房子给你，至少你要装修的还给我吧，你竟把大门也拆了，我想不通你怎么做得出来？”林岚：“哪个借房子的不要重新装修？要你的装修有什么用？大门是他们装的，张亮装的。”张华：“你太好笑了，是不是重装是我的事，你走了把房子拆成这样什么意思呢？任何租房的会像你这样吗？”林岚：“只要押金不退，我无所谓，拆成毛坯更好。”张华：“不用说了，这件事过不了，我会起诉你的，房租交到合同终止。”林岚：“找人敲，出垃圾还要7,000-8,000。你意思说明天不来拿钥匙对吗？”张华：“拿什么钥匙，这个门还要钥匙吗？我一直对你很客气，你怎么可以这样？你把人家房子拆成这样，我怎么还给人家？”林岚：“你是对钱客气，不是对我客气，你借了最贵的房租。”张华：“你做得出来，我却做不出来。”林岚：“二十来万押金装个门有难度？装个玻璃门2,000多元就够。我们都退点押金给下家，只有你死活一毛不拔，让你降点房租也不肯，要不是疫情，还有一年不到，谁会押金不要走人。”张华：“你把房子拆成这样怎么可能租得出去，我也还不了，我们法院见吧。你上面说的话是完全无视合同还是完全无视法律？”2020年4月1日，张华：“林岚，我真的很伤心，在昨天之前我是多么渴望和你做朋友，疫情期间我深知生活的难，我自己把家里能卖的东西都卖了去付房租，这个店铺租给你，你在这个商铺里也赚过钱，你曾经说过很感恩这个商铺，想不到你不要了就把它毁了，连大门都拆了我真是第一次见过，我很难过，所以我是不会和你终止合同的，请你把房租付了，如果你不付租金，我只能起诉问你拿，一切照合同走。合同上写的很清楚，租赁期满后你可以把你移动的东西活动的东西搬走，然后你不会再动这个顶啊壁啊灯啊，这些东西都是要保持原状的，更何况你现在破坏的就是原本就装修的那个门，……，我是不可能跟你解除合同的，我肯定是要按照法律途径的，你先把租金付了。何况你现在拖了一个多月的租金没付，你现在突然间搬走，……，你把门拆了，你把外面拆成那个样子，这房子能租出去吗？”林岚向张华发送其他商铺照片，并称：“别人给我们都这样的。”张华：“你把门拆了，你们把电线通通都给挖掉了，把里面所有电线都挖掉了，你为什么要把事情做得那么绝呢？我的商铺租给你不是这个样子的，我是一个装修的房子，有玻璃门的房子租给你，不可能没有玻璃门的。”林岚：“我不知你反应这么大。”张华：“你的恶劣行为是什么你知道吗？我昨天去看到这个门，其实你拆过去根本没有任何用，我看到都是你拆下来的，看到门口到处是玻璃渣子，你是把这个门敲掉的，你情愿把它废掉你不要把这个门留着，但是原本给你的时候就有门啊，你为什么要这样做呢？”林岚：“门他们拆走了，大小不一样，改一下很正常。在我们这里出租撤场，有垃圾在，或者人家把自己装修的东西撤走，这是很正常的一件事，我也不知道你为什么要这样大惊小怪，人家退给我们都是这样子的。”张华：“这个房子不是我的，因为你这样做的话，我要为你的行为承担责任，你凭什么把你的这些事情加在我身上呢？”林岚：“今年一月底受疫情影响，管雪凤同意免租半个月，到3月31日我们疫情也没有太大的好转，欠半个月房租我们也没想赖，现在国家有文规定可以退押金，我都已问过了。你说玻璃门可以装个。”张华：“免半个月租金是你继续租下为前提。”林岚：“当初你没说明的。”张华：“都说了，管雪凤说让半个月的时间给你，那是我在电话里跟你说的清清楚楚的。我和你说时，你说让时间往后延有什么用，是不是这样？前提是你要付租金呀。”林岚：“在疫情期间免半个月，我19年12月-2020年2月房租早已付了，延期15天就是3月1-15日。”林岚并在此向张华发送《关于解除的通知函》。张华：“等会我的律师会发律师函给你。”林岚：“可以。”张华：“既然这样，我们走法律程序吧。”林岚：“本来没想跟你这样，你非说不解除合同，这是被你逼的。”张华：“你真是无可救药。”张华并在此向林岚发送《律师函》。林岚：“张华，律师函收到，因在本人的通知函中明确，由于此次疫情给本人的经营带来重大损失，因此造成本人所签合同之目的无法实现，合同的继续履行会给本人带来进一步损失，且在先前的协商中，你也同意解除，但却提出要本人赔偿所谓的玻璃门，对你如此出尔反尔，本人仍决定合同至2020年4月1日解除，同时本人业已撤离所承租之商铺，商铺钥匙在莘朱路XXX弄XXX号的张亮麻辣烫收银处，故请速速接收，并对其他善后事宜，彼此本着这么多年的合作，望予以协商处理。”张华：“我自始至终没有同意过终止合同，我现在也不同意终止合同。”林岚：“你觉得我做不下去你正好把商铺楼上楼下一起还给管雪凤，这也不是说了一次两次。”张华：“你只说让我给你一些时间迟些付租金给我，所以我让你最迟月底给我，你也同意了。再次请问什么时间付租金？”林岚：“已经明确回复你，从4月1日起解除租赁合同，我会向法院申请的。”2020年4月6日，张华：“林小姐，你执意要这样做我很难过，在这个房子租赁里不想任何人受到伤害受到损失，真的不想你因此受到更多的损失，你在这个店十几年，我们之间真的不止只有租赁关系，在心里你是我的朋友，为什么我们不能把彼此的损失降到最低？”林岚：“你自己执意要打官司我有什么办法，现在律师费也付了，无法挽回，让法院判吧，输了我付钱。如果管同意5万房租，我们还可以坐下来谈。”张华：“你现在申请法院了？这件事还是不要拖了，对大家都不好，往后拖对你也非常不利。”林岚：“我也没办法，你逼我非要这么做，做不下去还不能解约，还是第一次碰到，昨天律师把诉状交上去了。”张华：“林小姐，我真的是被你逼死了，之前打你电话你都不理，上次答应最迟月底付，突然又说不租了，你知道我为了付租金，把家里能卖的都卖了。”林岚：“我早就跟你说过，疫情下生意没好转就不租了。”张华：“一个月前如果好好和管谈都不会是这样。那天管雪凤来了，你为什么不理不接电话？你只说疫情房租要往后延，从来没说过你不租了。我是在那天管雪凤来找我时，借钱把租金付了部分。”林岚：“那几天我爸不行了，住院抢救，工作手机就没带。”林岚：“3月18日我们微信聊了，做不下去把铺子还给管雪凤。”张华：“那是在管雪凤来上海之前，我说我们和她商量把商铺能不能还她，这也是要见面谈的，谁也没有权利单方终止啊。”林岚：“我们下面租客不做了，我还能不让人走？这不是开玩笑。我们别的铺子，我们租客刚搬走的，我退了5万押金给他们。”张华：“我不知道你的租客情况，现在我们等法院通知吧，说了也没用了。”2020年4月15日，林岚：“你钥匙赶紧去拿走，万一判下来算你的，你就亏了。”张华：“我真的想不通你的所作所为。”林岚：“我才想不通你的所作所为，做不下去还不允许别人结束合同，这是想把别人置于死地。”2020年4月16日，张华：“林小姐，我始终和你说过，不做了你要保持房子固定装修不动，可你竟让工人把原始电线都挖了，更过分的是你把人家铝合金门也拆了。这样的房子我怎么还给她呀？”林岚：“你这是瞎说，房子里所有东西都是我自己装的。你那天说了以后玻璃门窗也装好了，垃圾也收拾干净了，你还想怎么样？”张华：“原来就是装修的呀，合同也很清楚地写明了固定装修不拆。”林岚：“房租每年10%的递增把人逼死了，我们在生死线苦苦挣扎时你却不肯放弃一丝利润，还不允许别人结束。人家三个楼上才租35,000，你一个楼上就这么贵，是做不下去了，再说这边的人比以前少一半。此一时彼一时，从去年9月份以后不行了，人突然少了很多。”张华：“我没有赚钱，我租过来就11万，我可以拿合同给你看。我那天把关管叫过来，想和你谈谈，让她直接租给你，可是你不接电话。”林岚：“我不要，这么贵的房租，我也不傻呀。”张华：“做生意总有亏有赚，合同是我们自愿签的。”林岚：“对呀，正是这次疫情，所以我做不下去就不做了呗。愿赌服输。”张华：“你不是还在旁边做吗？”2020年4月18日，张华：“我今天去莘庄看了，看你换了个木门了。……林小姐，我们不说对错了，我下周一先拿钥匙，大家损失都少些，之前的等你的官司下来怎么算就怎么算吧。”2020年4月20日，张华：“今天在什么地方见？”林岚：“你去吧，店长在店里。水电我会结清。”张华：“因迫于压力，拖不起，也想减少彼此的损失，我今天过来本来是想让你把租金付了，我收回钥匙，但你说已起诉，等法院判下来怎么算就怎么算，我同意这样处理，也保留诉讼权利，钥匙我就收下了，但不代表是我们协商解除合同，是你单方违约解除合同，我保留追究你违约支付房租及违约单方解除合同的权利。我今天过来发现电表也被你拆了，无法抄数字。里面全是装修垃圾。”林岚：“垃圾可以让他们拿走。这个不是电表，是扎刀。”2020年4月24日，张华：“你有用的拆走把，对我没用，你不能把装修也算在我头上吧，只要你不把原有的弄坏就好。我把钥匙给管的前夫了。”林岚：“你是已经借掉了呀，应该是你签的合同。”张华：“什么我签的？”林岚：“今天有人来，是做烘焙的，说是跟你签的合同。”张华：“是管的那个亲戚，就是前夫的亲戚。上次被管骂得狗血淋头，其前夫的亲戚要用，协议从我这出，损失我来承担到6月1日。总比放在这大家都损失好吧？”2020年5月19日，张华：“物业说你把电线拆走了。”林岚：“我自己的电线跟你有什么关系？”张华：“电线不是固定的吗？”林岚：“不懂别乱讲。从电表到里面都是自己接的。”张华：“二楼现在被你拆了没电了。”林岚：“我只拆了我自己的。”另外，根据林岚提交的交接班报表显示，案涉商铺2020年1月1日至1月23日的日平均营业额为8,076元左右，2020年2月1日至29日的日平均营业额为1,762元左右，2020年3月1日至31日的日平均营业额为3,645元左右。2020年4月20日，张华收回案涉房屋钥匙。2020年4月25日，张华将案涉房屋出租给案外人冯某某并签订了房屋租赁合同。2020年7月7日，张华以房屋租赁合同纠纷起诉冯某某至本院，案号为(2020)沪0112民初26393号，该案尚在审理中。2020年7月9日，冯某某以房屋租赁合同纠纷起诉张华至本院，案号为(2020)沪0112民初26849号，后冯某某撤回该案起诉，本院于2020年8月18日裁定准许冯某某撤回对张华的起诉。以上事实，由林岚提交的《房屋租赁合同》、《关于解除的通知函》、《律师函》、微信聊天截屏、交接班报表，张华提交的微信聊天截屏，本院现场勘验笔录及照片，以及林岚、张华的当庭陈述予以佐证。张华提交的协议书，林岚不予认可，本院对该证据的真实性难以核实，故本院对该证据不予采信。本院认为，林岚、张华之间就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。双方的争议焦点在于：林岚是否享有单方解除权。对此，本院认为，此次新冠肺炎疫情的发生，属于不可预见、不可避免和不能克服的不可抗力，林岚承租案涉房屋用于经营餐饮，新冠疫情在客观上对其经营造成了一定影响，但并未致使其无法使用案涉房屋，林岚自2020年1月至2020年3月31日期间，均在正常占有使用案涉房屋，并有营业收入，故林岚无单方解除权，其不能仅因新冠疫情影响其餐饮生意即单方解除合同。本案审理中，原、被告双方均同意解除合同，本院对此予以确认。关于合同解除时间，因林岚无权单方解除合同，张华为避免损失扩大，于2020年4月20日收回案涉房屋钥匙，张华据此要求确认双方的合同于2020年4月20日解除，合法有据，本院予以支持。导致双方合同解除之责任在于林岚，其应支付自2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金并承担相应的违约责任。根据双方的合同约定，2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金为84,700元/月，2020年3月1日至2021年2月28日的年租金在上年度的基础上递增10%，即租金标准为93,170元/月。鉴于新冠疫情客观上对林岚的餐饮生意造成了一定影响，本院酌情减免林岚半个月的租金，故林岚应向张华支付租金107,847.46元(计算方式：93,170元/月÷2+93,170元/月×12个月÷365天×20天=107,847.46元)。林岚逾期支付租金的，张华有权依约收取滞纳金，现其主张按日万分之五的标准计算自2020年2月16日起至实际支付之日的滞纳金，合法有据，本院对滞纳金的计算基数相应地调整为107,847.46元。对于张华主张的违约金，本院认为，根据双方合同约定，承租方因经营方面的因素导致解约，其支付的押金转为违约经济补偿金，故林岚已支付的押金转作其应向张华支付的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)林岚与被告(反诉原告)张华于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；二、原告(反诉被告)林岚于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张华租金人民币107,847.46元以及自2020年2月16日起至实际支付之日止以人民币107,847.46元为基数、以日万分之五为标准计算的滞纳金；三、原告(反诉被告)林岚于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张华违约金人民币140,000元(该款由林岚已支付的押金人民币140,000元冲抵，无需另行支付)；四、驳回原告(反诉被告)林岚的全部诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)张华的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,120.63元，由原告(反诉被告)林岚负担。反诉案件受理费减半收取计人民币4,549元，由原告(反诉被告)林岚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年十月二十八日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。