上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初12842号原告：秦以煌，男，1966年4月11日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：秦以申，女，1960年1月24日出生，汉族，住江苏省扬州市。两原告的共同委托诉讼代理人：董元友，上海市华荣律师事务所律师。被告：秦以盛，男，1963年5月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘玉华，上海聚禄律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙茹莺，上海聚禄律师事务所律师。原告秦以煌、秦以申与被告秦以盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。秦以煌及秦以煌、秦以申的共同委托诉讼代理人董元友，秦以盛及其委托诉讼代理人刘玉华、孙茹莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦以煌、秦以申向本院提出诉讼请求：要求秦以盛按照其与秦书东订立的《上海市房地产买卖合同》约定支付购房款440,000元。事实与理由：秦以煌、秦以申、秦以盛系兄弟姐妹关系，秦书东、吴秀英系三人的父母，秦书东于2011年9月20日报死亡，吴秀英于2017年5月3日报死亡。上海市普陀区光复西路南林家港12号204室房屋(以下简称系争房屋)系秦书东于1988年向其单位购买的有限产权房，2009年10月，秦以盛在秦书东患老年痴呆期间，代理秦书东向普陀区住房制度改革办公室申请并经许可将系争房屋变更为完全产权房，产权登记在秦书东名下。在办理完产权登记的当月，秦以盛又以440,000元的低价与秦书东订立《上海市房地产买卖合同》，将该房屋产权过户至秦以盛名下。秦以煌、秦以申在2019年得知后认为《上海市房地产买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第52条规定，并且又是在秦书东患有老年痴呆丧失行为能力时所为，故向普陀区人民法院起诉要求确认《上海市房地产买卖合同》无效，该案被普陀区人民法院以及上海市第二中级人民法院以不符合法律规定的合同无效情形为由判决驳回诉请。既然《上海市房地产买卖合同》被法院认定为有效合同，那么秦以盛应当按照合同约定支付购房款440,000元，但秦以盛至今尚未支付。被告秦以盛辩称，不同意秦以煌、秦以申的诉讼请求。1998年7月8日，秦书东与秦以煌、秦以申、秦以盛四方签订《协议书》，约定系争房屋归秦以盛所有，秦以盛支付秦以煌一次性补贴40,000元。当日，秦以盛就支付了秦以煌40,000元。因系争房屋为有限产权房，无法办理过户手续，秦书东担心秦以煌反悔，特在1998年9月15日亲笔书写了《遗嘱》，再次明确系争房屋归秦以盛所有。后经普陀区住房制度改革办公室许可，2009年11月10日秦书东办理了有限产权房屋接轨手续，同月15日，秦书东、吴秀英与秦以盛共同去普陀区房地产交易中心办理了系争房屋产权变更手续，将系争房屋过户至秦以盛名下。秦以盛与秦书东订立的《上海市房地产买卖合同》系为了履行1998年的《协议书》，仅是为了办理产权变更登记之需。系争房屋是属于父亲秦书东的合法财产，秦书东对于自己合法所有财产享有自行处置的权利，秦以煌、秦以申既不是系争房屋产权人也不是利害关系人，因此主体不适格。秦以煌、秦以申的诉请已经超过了法定的诉讼时效。本院经审理认定事实如下：秦以煌、秦以申、秦以盛系兄弟姐妹关系，秦书东、吴秀英系三人父母。秦书东于2011年9月20日报死亡，吴秀英于2017年5月3日报死亡。系争房屋原系秦书东于1988年购买的补贴价商品房(有限产权)，1989年10月16日核准登记秦书东为所有权人。1998年7月8日，秦书东与秦以盛、秦以申、秦以煌订立《协议书》，内容为：“为防弟兄同室操戈，将曹杨路房屋(即系争房屋)归长子秦以盛，中兴路房屋归次子秦以煌，父母二人曹杨路、中兴路房屋愿住那一方都有居住权和支配权，目前，次子要结婚，由父母做主，曹杨路房屋和中兴路房屋作一次性平衡调剂，长子秦以盛一次性补贴次子秦以煌人民币4万元正，作为一次性了结，次子秦以煌写收据给长子为评据，由父母和次子签名为依据，不得毁约，此协议一百年不变，母亲没有劳保，姐弟三人为报答父母养育之恩和尽到做子女责任与法律义务，每人每月给母亲生活费100元正，父母二人生老病死由长子和次子各承担50%，在中兴路未拆迁之前，父母先住曹杨路，日后由父母自由选择，今后长子或次子哪一方对父母不孝，父母有权收回哪一方的房屋居住权或赶长子秦以盛出曹杨路或次子秦以煌出中兴路……”。同日，秦以盛给付秦以煌40,000元，上述四人均在收据上签名，收据内容为“今收到长兄秦以盛人民币4万元正，特立此据”。2009年10月26日，经普陀区住房制度改革办公室许可，秦书东办理有限产权房屋接轨手续，并于2009年11月10日获核准登记为系争房屋房的产权人。合同编号为883934的《上海市房地产买卖合同》，载明卖售人(甲方)为秦书东、买受人(乙方)为秦以盛，约定秦以盛受让甲方自有的系争房屋房地产权，双方协商确定转让价款为440,000元。合同落款甲方处有指纹捺印一枚，乙方处有秦以盛签名。合同对付款期限和方式、房屋验收交接以及违约责任等均未作约定。2009年11月15日，秦以盛、秦书东依据上述《上海市房地产买卖合同》申请办理房地产变更登记，秦以盛于2009年11月27日被获核准登记为系争房屋的权利人。秦以盛未实际支付合同约定的购房款440,000元。2019年6月，秦以申、秦以煌向本院起诉，要求确认秦以盛与秦书东就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效[案号为(2019)沪0107民初9908号]。本院经审理认为：该案争议焦点为与秦以盛签订合同编号为883934的《上海市房地产买卖合同》是否系秦书东的真实意思表示。秦以煌、秦以申的主要依据为，秦书东生前患有老年痴呆症，已丧失民事行为能力，且合同落款处的捺印并非秦书东所为，结合已查明的事实，可确认秦书东于2005年即有老年痴呆症的诊断记录，但自然人是否丧失民事行为能力，一般应通过特别程序予以宣告，或通过司法鉴定等程序予以确认，在未经宣告或确认的情况下，患有老年痴呆症并不当然意味着丧失民事行为能力，证人吴玉根、吴开银针对秦书东老年痴呆症患病情况的陈述，均为各自主观感受，并非医学诊断，并不能作为认定民事行为能力欠缺的依据，针对秦书东的捺印行为，秦以煌、秦以申均未提供证明并非秦书东本人所为的证据，且在正常的房地产变更登记申请办理时，交易双方本人或应委托代理人到场办理，秦以煌、秦以申称系秦以盛冒用秦书东名义办理相关手续，显然有违常理，依据秦以煌、秦以申、秦以盛与秦以煌签订的《协议书》，可认定家庭成员之前确有系争房屋归秦以盛所有的约定。而结合当事人的陈述，秦以盛与秦书东签订上述《上海市房地产买卖合同》，即为办理产权变更登记的需要，虽然并未实际给付转让价款，但系争房屋转让至秦以盛名下，恰与上述《协议书》的约定相符。本院于2019年9月2日作出(2019)沪0107民初9908号民事判决书，判决对秦以煌、秦以申的诉讼请求，均不予支持。该案判决后，秦以煌、秦以申不服向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，秦书东与秦以盛就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行，根据秦书东与秦以煌、秦以申、秦以盛签订的《协议书》约定，秦以盛一次性补贴秦以煌40,000元，系争房屋归秦以盛所有，故秦以盛与秦书东签订《上海市房地产买卖合同》及办理系争房屋过户手续，系双方履行《协议书》约定的权利义务的行为，并不违反法律法规的强制性规定。秦书东生前虽然患有老年痴呆症，但秦以煌、秦以申提交的证据不足以证明秦书东属于无民事或限制民事行为能力人，以及合同中的手印不是秦书东本人所为，故秦以煌、秦以申认为秦以盛与“秦书东”恶意串通签订《上海市房地产买卖合同》，以合法形式掩盖非法目的，损害国家或第三人利益，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上海市第二中级人民法院于2020年4月27日作出(2020)沪02民终1632号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。审理中，秦以煌、秦以申申请证人潘某某到庭作证，潘某某称秦书东、吴秀英系其舅舅、舅妈，秦以盛系其大表弟，秦以煌系其小表弟，当时秦以盛住在曹杨路房屋，秦以煌住在中兴路房屋，秦以煌要结婚让秦以盛将曹杨路房屋让出来，秦以盛未同意，其应舅舅舅妈要求帮忙拟了一份协议，主要内容是中兴路房屋给秦以煌、曹杨路房屋给秦以盛，因秦以煌要结婚，秦以盛补贴其40,000元，协议书的内容是秦书东夫妻的意思，协议书中的秦以盛补贴秦以煌40,000元有部分原因是秦以煌要结婚，当时还有一套泗塘新村房子，但协议书中没有谈到泗塘新村房子的事情。本院认为，秦以盛与秦书东就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》已经被前案认定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点是秦书东、秦以盛订立《上海市房地产买卖合同》时双方的真实意思表示系买卖还是系双方履行《协议书》约定的权利义务的行为。首先，秦以盛、秦书东订立的《上海市房地产买卖合同》确实十分简单异于通常，该合同仅约定房款及过户时间，对付款方式、付款期限、违约责任等重要条款均未作具体约定，该合同的约定不符合一般房地产买卖的交易习惯。其次，根据秦书东与秦以煌、秦以申、秦以盛订立的《协议书》约定，秦以盛一次性补贴秦以煌40,000元，系争房屋归秦以盛所有，秦以盛在签订《协议书》当日实际向秦以煌支付了40,000元，而当时受限于系争房屋为有限产权房，无法办理产权过户手续，故在2009年10月秦书东被登记为系争房屋产权人，系争房屋能够变更产权登记的情况下，当月秦以盛与秦书东订立《上海市房地产买卖合同》及办理系争房屋过户手续，恰与《协议书》的约定相符。第三，秦以煌、秦以申虽主张秦以盛与秦书东订立《上海市房地产买卖合同》的真实意思表示为买卖，但其并无证据证明秦书东在合同签订前就房款的给付与秦以盛达成合意、签订过书面协议，在秦以盛未支付任何房款的情况下，秦以盛、秦书东仍办理了产权过户手续，且秦书东在世时从未向秦以盛主张过440,000元房价款。第四、(2019)沪0107民初9908号以及(2020)沪02民终1632号民事判决书已经认定秦以盛与秦书东签订《上海市房地产买卖合同》及办理系争房屋过户手续，系双方履行《协议书》约定的权利义务的行为。综上，《上海市房地产买卖合同》本身并不足以证明合同双方系房屋买卖关系，本院认定秦书东、秦以盛订立《上海市房地产买卖合同》系为了履行《协议书》约定的权利义务的行为，该合同仅是为了办理产权过户手续之需。秦以盛、秦以煌要求秦以盛支付房价款的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。纵观本案，本院需要指出的是，秦以煌、秦以申、秦以盛因系争房屋已历经了两次诉讼，子女的平安、和睦肯定是秦书东老人生前最大的心愿，如果地下有知，可能最不愿意看到自己的子女同室相煎，希望秦以煌、秦以申、秦以盛兄弟姐妹三人念及同胞手足之情，和睦相处，讣告慰亡者。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：对原告秦以煌、秦以申要求秦以盛按照其与秦书东订立的《上海市房地产买卖合同》约定支付购房款440,000元的诉讼请求，不予支持。案件受理费7,900元，减半收取计3,950元，由原告秦以煌、秦以申共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年十月二十二日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。