苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初9146号 原告：虞凌豪，男，汉族，1980年1月4日生，住所地浙江省舟山市定海区。 原告：王菲妍，女，汉族，1981年10月16日生，住所地上海市普陀区。 委托诉讼代理人：虞凌豪，系原告王菲妍的配偶。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣。 委托诉讼代理人：李薇薇，该公司员工。 原告虞凌豪、王菲妍与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告虞凌豪、被告财智公司的委托诉讼代理人李薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虞凌豪、王菲妍向本院提出的诉讼请求：1.被告支付违约金(房款部分)82215.20元(以490595元为基数，自2017年11月13日起，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，计算至2020年7月17日代办费退还之日)；2.被告支付违约金(代办费部分)4308.43元(以23540.75元为基数，自2017年8月15日起，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，计算至2020年7月17日代办费退还之日)；3.费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。 事实和理由：2017年5月31日，原、被告签订一份《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买吴江XX商业中心2，3幢2单元2209室商品房，该房屋建筑面积59.35㎡，房屋价款493673元。2017年8月15日房屋交付时，被告退还房屋面积差价款3078元，最后房屋总价款为490595元。合同第二十二条约定了逾期办理不动产登记的违约责任，因被告原因导致原告没有取得房产证，被告应当承担违约责任，由于该条款属于格式条款、合同约定办证期限过长、违约金过低，不能客观反映原告实际遭受的损失，故根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，原告要求按照90天计算办证期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。 被告财智公司辩称：1.原告要求违约金自2017年11月13日起算不符合约定，合同约定的办证时间是交房后360日，所以违约金应从交房后360日起算。2.双方在合同中对逾期办证违约金有明确约定，故应按合同约定计算。原告主张违约金低于其实际损失，要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，原告应对此提交证据予以证明，原告未提交证据或提交的证据不足以证明其受到损失超过合同约定的违约金的，根据合同自治原则，应当优先适用合同约定的违约金。 经审理查明：2017年5月31日，财智公司作为出卖人与虞凌豪、王菲妍作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份。合同约定，虞凌豪、王菲妍向财智公司购买吴江XX商业中心2,3幢2单元2209室的商品房，房屋价款493673元。合同签订后，虞凌豪、王菲妍向财智公司支付了全部购房款。2017年8月15日，被告退回原告3078元平方差额，最后房款总额490595元。合同第二十一条关于不动产登记的约定，买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2.出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。 案涉房屋的交付日期为2017年8月15日，房屋交付时，原告将契税、维修基金、代办费等费用支付给财智公司。 以上事实，有苏州市商品房买卖合同、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：虞凌豪、王菲妍与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2017年8月15日交付，虞凌豪、王菲妍在房屋交付时，将办证费用支付给财智公司，委托财智公司办理不动产权证书。按照合同约定，在房屋交付后360日内，由于财智公司的原因，虞凌豪、王菲妍未取得不动产权证书的，虞凌豪、王菲妍有权要求财智公司支付违约金。故财智公司应自2018年8月11日起，向虞凌豪、王菲妍支付违约金至2020年7月17日。虞凌豪、王菲妍主张从2017年11月13日起算违约金，不符合合同约定，本院不予支持。 合同约定的违约金为每日万分之0.5，因逾期办证的行为客观上会影响买受人出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。案涉合同约定的违约金数额过低，不能客观反映买受人实际遭受的损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为：2018年8月11日至2019年8月19按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍；2019年8月20日至2020年7月17日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，经本院核算，调整后的违约金为55687元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告吴江财智置业发展有限公司向原告虞凌豪、王菲妍支付逾期办证违约金55687元，于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取982元，由原告虞凌豪、王菲妍承担386元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担596元，并于本判决生效后十日内直接给付原告虞凌豪、王菲妍。原告虞凌豪、王菲妍已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 员 陆菊文 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 王长河 书 记 员 姚志琪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。