贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4744号原告：汪秋良，女，1990年10月20日生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：卢念，贵州千载律师事务所律师。被告：贵州中和置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区三桥南路131号B栋1单元2层1号。法定代表人：刘晓君，职务:执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒲德超、田丹，贵州贵达律师事务所律师。原告汪秋良诉被告贵州中和置业有限公司（以下简称“中和置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪秋良委托诉讼代理人卢念，被告中和置业公司委托诉讼代理人蒲德超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪秋良向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿1-10-31号房逾期交房违约金89556.92元；2.被告向原告退还1-10-31号房屋面积差额的购房款31121.49元，以及差额购房款利息4784.93元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年1月15日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定购买位于贵阳市云岩区房屋，购房款548084元，已付房款548084元，约定交房日期为2017年8月30日，逾期交房超过60天的，则向原告每天承担已付款项万分之二的违约金，同时，约定管辖法院为云岩区人民法院，原告收房暂计算至2019年11月26日，但被告未按照合同约定支付违约金，违约金额为89556.92元。原告购买的房屋建筑面积53.89平方米，房屋建好后，被告委托贵阳市房产测绘队对房屋进行测量与预先购买建筑面积少了3.06平方米，被告应当按照房屋价款差额进行退还，根据房屋总价÷预购房屋建筑面积计算，得出房屋建筑面积单价为10170.42元每平方米，被告应当退还原告差额31121.48元，上述应退房价差额的同期银行贷款利息4784.93元，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院提出如前诉请。被告中和置业公司辩称，1、案涉房屋已经竣工验收，具备交房条件，且在2018年1月31日已经通知原告收房，原告履行了交房手续，计算逾期交房时间应只计算至被告向原告通知交房之日止；2、案涉项目在施工过程中先后因政府行为或不可抗力造成停工，对于逾期交房时间应当从约定交房之日进行顺延；3、差额面积因以房产证套内面积为准；4、原告的购房款总价部分有商会补贴，但该款实际未付，房屋总价应以实际支付的为准，实际购房款低于合同约定，因此房屋单价也应当相应减少；5、违约金利息没有法律依据，属于重复计算，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下:2015年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市云岩区，建筑面积为53.89平方米，套内建筑面积为35.43平方米，按套内面积计算，单价为15469.49元／平方米，总价款为548084元，原告以银行贷款方式支付购房款，于合同签订之日支付首期购房款278084元，余款27万元以银行按揭方式支付，被告应于2017年8月31日前向原告交付该商品房。同时，合同第二条明确被告所购房屋为预售商品房；第十一条约定：“……（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”；第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”；第十五条约定：“……实测面积与与合同约定房屋面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还。绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款548084元，其中，原告支付的款项中含浙江商会创业园补贴211578元及原告向被告借款58422元。除去补贴款外，原告已经实际支付336581元。2018年1月31日，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告。原告于2019年12月2日接收案涉房屋并入住至今。另查明，案涉房屋于2018年1月30日竣工验收，于2019年4月10日完成备案登记。贵阳市房产测绘队于2018年8月9日出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》显示实测案涉房屋套内建筑面积为33.56平方米，建筑面积为50.83平方米。庭审中，原告主张面积差额应当以建筑面积而非套内面积计算，面积差为3.06平方米，因合同中套内面积没有加黑加粗提示原告，根据合同计算房屋按建筑面积每平米单价为10170.42元；被告则认为应当按照套内面积计算面积差额为1.87平方米，应当以（实际交付房屋价款÷套内建筑面积）计算房屋每平米单价为9497.77元。同时，原告自认其于2019年11月26日完成收房，被告违约817日；被告则辩称2018年1月31日就已通知交房，并存在不可抗力91日。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是《商品房买卖合同》是否合法有效；二是逾期交房违约金如何计算；三是面积差额款如何计算，购房款利息如何支付。首先，关于《商品房买卖合同》效力方面。原、被告签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效合同。其次，关于逾期交房违约金如何计算方面。其一，被告是否构成逾期交房方面，原告已按合同约定履行完付款义务，被告未按合同约定时间向原告交付房屋，其已构成违约，应承担向原告支付逾期交房违约金的责任。其二，逾期交房违约期间方面，虽被告于2018年1月31日已在报纸上刊登交房公告，但其于2019年4月10日方才完成《建筑工程竣工备案表》登记，由此，可知被告最早应于2019年4月10日满足交房条件；虽原告于庭审中提交了相关证据拟证明不可抗力的情况，但其提交的证据显示的事项均不属于不可抗力的情形，因此，对其要求扣减不可抗力期间91天的辩称意见，本院不予采纳；被告亦未提交其在房屋具备交付条件后书面通知原告收房的证据，而原告提交的证据显示其收房时间为2019年12月2日，应认定2019年12月2日为收房时间。其三，关于合同第十三条中的“已付款”如何认定方面，浙江商会创业园补贴的款项非原告实际支付，不应计算在原告已支付款项中，应以原告实际支付款项即336,581元为“已付款”。根据合同约定，逾期交房期间应自合同约定的交房期间届满之次日即2017年9月1日起计算至实际交房之日止，虽原告于2019年12月2日完成收房，但其自愿将逾期交房违约金计算至2019年11月26日（共计817天），应从其自愿。由此，根据合同第十三条之约定，逾期交房违约金为54997.34元（336581元×0.02%×817天）。最后，关于面积差额款如何计算，购房款利息如何支付方面。其一，关于面积差额款方面，合同约定的房屋套内建筑面积为35.43平方米，实际交付房屋的套内面积为33.56平方米，实际交付的房屋套内面积为合同约定的少1.87平方米，套内建筑面积误差比绝对值为5.278%；根据合同第七条之规定，应按套内面积计算单价15469.49元/平方米计算面积差额款；根据合同第十五条之约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人，由此，应由被告返还原告的面积差额款为41413.23元｛[35.43平方米×(5.278%-3%)×15469.49元/平方米×2倍]+（35.43平方米×3%×15469.49元/平方米）｝，原告自愿主张31121.49元，应从其自愿。其二，关于该款项利息方面，根据合同第十五条之约定，仅在买受人选择退房的情形下才支付利息，本案中，原告并未退房，且上述款项已包含对被告的惩罚性款项，因此，不应由被告再向原告支付购房款利息。综上所述，对原告请求判令被告向原告赔偿1-10-31号房逾期交房违约金89556.92元的诉请，本院支持由被告支付原告逾期交房违约金54997.34元，超出部分，不予支持；对原告请求判令被告向原告退还1-10-31号房屋面积差额的购房款31121.49元，以及差额购房款利息4784.93元的诉请，本院支持由被告退还原告面积差额购房款31121.49元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州中和置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告汪秋良逾期交房违约金54997.34元；二、被告贵州中和置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告汪秋良面积差额购房款31121.49元；三、驳回原告汪秋良其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元，减半收取1405元，由原告汪秋良承担440元，贵州中和置业有限公司承担965元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年十月九日书记员 廖雨濛