海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初6559号   原告：陈小鸥，男，1983年4月21日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码XXX。   被告：李禅，女，1963年12月16日出生，汉族，住海口市龙华区，公民身份号码XXX。   被告：鲍康，男，1986年8月3日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码XXX。   原告陈小鸥与被告李禅、鲍康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈小鸥向本院提出诉讼请求：1.确定原告与被告李禅、鲍康签订的《租赁合同》已解除；2.判令被告李禅、鲍康向原告返还不当得利38000元及自2018年7月5日起至2020年7月15日资金占用期间的利息（以38000元为基数，按利率4.75%计算），自2020年7月16日起至付清款项之日的利息以未返还不当得利金额为基数，按年利率4.75%计算；3.判令被告李禅、鲍康向原告返还租赁房屋保证金10000元；4.判令被告李禅、鲍康向原告支付违约金18000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李禅为被告鲍康之母，被告李禅为海口市海达路8号南达公寓1单元第1层房屋的所有权人。2018年7月1日，原告与被告李禅、鲍康签订《租赁合同》，原告承租被告李禅名下位于海口市海达路8号南达公寓1单元第1层房屋，租赁期限自2018年7月1日至2021年7月1日，月租金为5000元。签订合同后，被告鲍康要求原告向其支付38000元房屋转让费和2018年7月1日至2018年9月30日租金12500元（其中半个月装修期免租金）和10000元租赁房屋押金。原告于2018年7月5日向被告鲍康支付前述款项共计60500元。自2018年10月1日起的租金，原告均付给被告李禅。被告李禅作为房屋所有权人出租房屋不应当收取转让费，被告李禅和被告鲍康非法收取原告转让费38000元的行为构成不当得利，应当返还原告。原告使用被告李禅房屋用于经营烟酒生意期间，按时缴纳租金、水电费等。2020年初爆发新型冠状肺炎疫情，原告有意与被告李禅协商承租房屋转让或终止租赁事宜。2020年4月1日上午，原告通过微信与被告李禅就承租房屋转让或终止租赁事宜达成一致意见，即：“45天（即2020年5月15日前）之内我（原告陈小鸥，下同）要是转出去，押金就不退；如果要是转不出去，到时候1万元押金退还给原告。提前45天通知你这样就可以了吧。”被告回复：“可以的”。被告李禅所作出的关于同意原告陈小鸥转租和退押金的意思表示真实、有效，应当认定为具有法律效力的合同。但同日下午，被告李禅通过微信要求原告在当日下午搬离承租房屋，即被告李禅所作的意思表示为单方解除《租赁合同》。被告李禅通知原告解除租赁合同后，随即将原告与被告李禅联系的微信列入黑名单，拒收原告的信息且拒不接听原告的电话联络。原告被迫于2020年4月1日开始搬离李禅的房屋，并于2020年4月3日腾空承租的房屋。鉴于被告拒不接听原告电话，原告通过在承租房屋大门张贴清房告知书和向被告手机号码为137XXXXXXXX发送短信告知被告李禅。《租赁合同》第八条第十二条约定：“若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的30%”。在本案中，原、被告双方约定原告如能将房屋转让给第三人的，则被告不返还原告10000元保证金；如未能转让的，则返还10000元保证金。且原、被告双方约定2020年5月15日终止租赁合同，但被告于2020年4月1日单方提前解除合同的行为，造成原告无法继续使用被告李禅房屋从事烟酒生意，给原告造成了不小的经济损失，即为期45日未能经营烟酒生意的经济损失。被告应依据租赁合同第八条第十二项关于违约金的约定，向原告赔偿年租金30%的违约金，即赔偿18000元违约金，并应当返还10000元房屋保证金。为维护原告的合法权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起本诉，请求法院予以支持原告的诉求。   被告李禅辩称，一、被告李禅没有收取房屋经营转让费，原告与被告鲍康之间达成一致后自愿给付房屋转让费给被告鲍康，与被告李禅无关，不存在不当得利的情形。原告提供的银行转账记录证明，其房屋转让费转给了被告鲍康，并非转给被告李禅，是其与被告鲍康两人之间的合同行为，与被告李禅无关。原告与被告鲍康2018年7月1日签订房屋《租赁合同》，被告李禅当时并不居住在海口，被告李禅于2018年12月底因与被告鲍康租赁合同到期，才回到海口接管房屋，并于2019年1月1日借用在王厚开经营的老三鸽粥店里重新一同与承租方王厚开、原告签订的租赁合同，原告当时提出：“我这份租赁合同，是否可以不用麻烦重新签订，房东你认可我与鲍康2018年7月1日签订的房屋《租赁合同》并履行此合同就可以了”，被告李禅当时同意了原告提出的意见并一同在2018年7月1日原告与被告鲍康签订的房屋《租赁合同》上加写了“李禅”字样且按了手印。被告李禅根本没有收取其38000元所谓不当得利，原告的主张没有任何事实和法律依据。二、原告提交给法院的微信聊天记录并非从4月1日起事由经过的完整聊天记录。原告断章取义，选其节段文字不能代表被告李禅真实意图，更无法替代被告李禅与原告签署的《租赁合同》，应以《租赁合同》中的约定为依据。原告在起诉状中关于被告李禅违约提到的核心证据，是微信聊天记录中的一段节选：“45天之内我要是转出去，押金就不退；如果要是转不出去，到时候1万元保证金退还给我。提前45天通知你这样可以了吧，被告李禅回复“可以的”。被告李禅回复“可以的”是指原告若转租出去保证金不退，并非指原告若转租不出去，即退1万元保证金，有4月1日聊天记录为证。事实是原告已经没有按时续交租金并告知被告李禅3天后就搬走，已经违约在前。按照双方《租赁合同》第四条第五款约定，被告李禅有权终止合同，收回房屋。通过被告李禅提供的聊天记录就可以证明被告李禅始终坚持基本原则，即一切应以双方签订的《租赁合同》为准。原告断章取义的片词节选仅证明双方为此事商谈过但未达成共识。原告仅仅以其设计的一段文字试图作为被告李禅违约的主张，不符合客观事实。三、被告李禅没有违约，事实恰恰相反，是原告违反合同约定，向被告李禅提出提前终断租赁合同及原告的言行有违诚信。原告的起诉状中提出：“自2018年10月1日起的租金，原告陈小鸥均给付给李禅”是不属实的，有原告及被告鲍康的银行转账记录为凭，原告在2018年9月30日8：43向鲍康支付10、11、12三个月租金计15000元钟秀梅其妻账户转出，被告李禅在2018年9月29日收到被告鲍康交来2018年10月份租金12000元，原告不可能交双份租金。足以说明原告的不诚信行为。双方于2018年7月1日签订的《租赁合同》，约定的租赁期限为3年，自2018年7月1日起至2021年7月1日止，而距离合同约定的租赁期限还有一年半，原告即提出单方面解约，不续交房屋租金，根据被告李禅和原告签署的《租赁合同》第六条“乙方（即承租人原告）在租赁期未满期限时，提前解约，保证金一律不退还”。被告李禅因原告单方面解约而不退还保证金的行为是按照合同约定履行，并非违约。且原告在合同没有到期又没按《租赁合同》第八条第一款约定，乙方（原告）单方面取消、中断合同，应至少提前一个月通知对方。被告李禅4月1日微信提示乙方（原告）“该交租金了”，而乙方（原告）语音回复“不交租金4月3日就搬走”。原告无视合同约定，单方面随心所欲的终止合同，被告李禅没有违约行为，不应支付任何违约金及其它费用。四、原告早已有事实上的违约行为和终止租赁的违约意图。原告在起诉状中表明，其于2020年初爆发新冠肺炎疫情后有意与被告李禅协商承租房屋转让或终止合同租赁事宜，但事实并非如此，原告早在新冠疫情爆发前，即2019年12月1日起就已经违反合同约定，在没有告知和经过房东也就是被告李禅同意的情况下，在其经营的“顺鑫和商行”门口张贴铺面招租广告及陆续在网上挂贴铺面转让广告进行招租，其行为表明原告早已有违约行为和终止租赁的违约意图。双方在《租赁合同》第六条中明确约定了如乙方也就是原告，在租赁期未满时提前解约，保证金一律不退还。而原告自己提供的微信截图证据中也提到“我这两年的亏损，从没有怨言”，该证据证明原告是出于自身原因提前终止租赁，且违约在先，自身原因导致的亏损和经营不下去，不应让无关的房东也就是被告李禅来承担不利后果。被告李禅的所有行为皆是依照双方签订的《租赁合同》的约定进行，并无任何过错。原告没有按照租赁合同约定如期交纳房屋租赁费已经违约。被告李禅与原告签订的《租赁合同》第三条第一款及第四条第五款明确约定，租金每季度一交，月租金为5000元，每季度租金为15000元，乙方（即原告）需按合同内容及时于每季度月底的28日前交纳租金及其它费用，如逾期超过每季度月底的30日，乙方须向甲方加房租金100元/天的滞纳金，同时被告李禅有权终止合同，收回房屋。通过微信聊天的完整记录，可以证明被告李禅一直在催收房屋租金。原告已经逾期多日，单方毁约在先，造成被告李禅直接无租金可收的损失，却还不愿承担合同约定的违约责任，无理要求退款，反说是被告李禅导致原告无法继续生意造成损失，与事实不符。最后，被告李禅声明，保留向原告追偿因其单方面违约而给被告李禅造成的一切经济损失的权利。综上所述，被告李禅的行为皆是按照双方签订的《租赁合同》做出，有理有据，原告的主张无任何事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求并承担本案诉讼费。   被告鲍康辩称，一、被告鲍康收取的38000元是与原告陈小鸥达成一致后合法合理的房屋转让费，并非不当得利。不当得利的构成要件有四：1、一方取得财产利益；2、一方受有损失；3、取得利益与所受损失之间有因果关系；4、没有法律上的根据。被告鲍康收取房屋转让费的行为不符合不当得利的构成条件，理由如下：转让费的给付符合民法的意思自治原则，有合同约束力，具有法律依据，依法受到《中华人民共和国合同法》的保护。被告鲍康与原告之间约定转让费的行为属双方真实意思表示，该行为并未违反相关法律强制性规定，转让费是原告自愿给付给被告鲍康，且在转租后的三年间也从未提出过任何异议，商铺转让费以一种“规则”形式在租赁活动中被广泛运用，成为一种承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯。给付转让费并非受到损失，原告对等地得到了该房屋的承租权和房屋原有的装修和装饰等资产使用权，以及商铺本身的地理位置都具有经济价值，也是原告认可后自愿给付的，故收取房屋转让费不构成不当得利。被告鲍康虽与房东李禅为母子关系，但成年后早已自立门户，经济独立，被告鲍康与房东李禅均为独立自主的个体，承租房屋也遵照正常的商铺承租方式进行。2015年12月1日，被告鲍康与房东李禅正式签订了《租赁合同》，承租房东李禅所有的海口市海达路8号南达公寓1单元第1层101房，从2015年承租之日起每月按时交纳租金12000元至房东银行账号，银行转账记录和租赁合同等证据材料皆可明确证明被告鲍康与房东李婵之间是独立且合法合规的房屋租赁关系，被告鲍康征得了房东的同意才进行转租，也不存在私自转租行为。被告鲍康收取的房屋转让费并非不当得利，是与原告达成一致后其自愿给付的合理合法的房屋转让费。原告要求被告鲍康返还租赁房屋保证金10000元和支付违约金18000元的主张没有事实和法律上的依据。被告鲍康与原告经协商一致签订合同并约定于2018年7月1日起将商铺转让给原告承租经营，从2019年1月1日起的租金都是原告直接给付给房东李禅，被告鲍康早已退出该租赁合同，事实和实质上都是房东李婵与原告两者之间的房屋租赁关系，与被告鲍康无关。被告鲍康已将商铺转让后退出了租赁关系，因此原告要求被告鲍康返还租赁房屋保证金10000元和支付违约金18000元的主张皆无事实和法律依据。综上所述，被告鲍康的行为皆是依照《租赁合同》且与原告达成一致后做出，有理有据，有法可依。原告的主张没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求并承担本案诉讼费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《租赁合同》、房屋所有权证、原告手机短信、张贴单、原告微信转账记录、招商银行交易流水、被告李禅提交的微信聊天记录、原告招租广告、被告李禅提交的银行流水，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.被告李禅提交的《租赁合同》，该份合同有原件核对，且合同条款与原告提交的《租赁合同》的条款一致，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认；   2.证人证言，两被告未申请证人出庭作证，故对证人证言的真实性，本院不予确认；   3.李禅户口本，该证据虽有原件核对，但与本案无关联性；   4.被告李禅与案外人王厚开签订的《租赁合同》，该份证据与本案无关联性；   5.两被告签订的《房屋租赁合同》、两被告之间的资金往来银行流水，该两份证据均有原件核对，本院对其真实性、合法性均予以确认；   6.转让费所含资产为被告鲍康所作的说明，不属于案件证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   位于海口市海达路8号南达公寓1单元第1层101房登记的房屋所有权为被告李禅。被告鲍康电话告知被告李禅其欲将上述房屋出租，被告李禅知情并认可。2018年7月1日，被告鲍康作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方），签订了《租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于海口市海达路8号南达公寓1单元第1层101房出租给乙方使用。租赁期限为3年，自2018年7月1日起至2021年7月1日止。租金每季度一交，月租金为5000元，每季度租金为15000元，合同签订时，乙方须向甲方支付10000元作为保证金，在合同租赁期满时乙方恢复租赁房屋原貌交房给甲方，同时在无欠甲方房屋租金和水电费的前提下，甲方原数退还保证金给乙方。乙方需按合同内容及时于每季度月底的28日前交纳租金及其他费用，如逾期超过每季度月底的30日，乙方须向甲方加房租金100元/天的滞纳金，同时甲方有权终止合同，收回房屋。乙方在租赁期未满期限时，提前解约，保证金一律不退。乙方单方面取消、中断合同，应至少提前一个月通知对方。若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的30%。该份合同的落款处，手写了被告鲍康的个人银行账户。上述合同签订后，被告鲍康将涉案房屋交付原告使用。2018年7月3日至7月5日期间，原告通过微信转账和银行转账共向被告鲍康支付了60500元，其中包括转让费38000元，押金10000元，一个季度租金12500元。2019年1月1日，被告李禅在原告与被告鲍康签订的《租赁合同》上签字捺印。2019年12月，原告对外发布了招租广告，欲将涉案房屋进行转租。合同履行过程中，原告未能依约支付租金。2020年4月1日上午十点左右，被告李禅通过微信向原告催缴房屋租金，并向原告发送信息“陈先生，如果你转租出去了，恭喜你！如果你4号通知我没租出去，要单方终止合同履行，是不退保证金的。还有一个方法，我现在挂帖子出租，何时有人接手了，也可退你保证金。”，随后双方就租赁事宜进行语音协商。原告提出“3号下午我们大家过来处理好就行了”，“过两天我把东西全部搬走”，被告李禅回复“现在说好了，3号我会去，如果没有方案，我去了也没用”。双方又继续就保证金的退还与否等问题进行争论。后被告李禅发送信息“如果你提前一个月通知我，我应该退保证金”，原告遂回复“45天之内我要是转出去、押金就不退、如果要是转不出去，到时候1万押金退还给我。提前45天通知你这样可以了吧、”，被告李禅回复“可以的”，“请问房租呢？”，“声明一下”，“我免半个月租金，只是因为我与客户间的友好，不是我义务必须要做的事！你对我这般刁难，麻烦，我是不是免半个月呢？”，原告回复“为什么又反悔、我不是租户吗”，“我现在是跟你协商！我没刁难你什么、你叫我跟你打招呼1个月之前通过你、现在我已经按你的意思去做了”，被告李禅回复“不是反悔，是我觉得是否有必要对你这样的租户友好。你太不讲理！明知违约，还强词夺理！”，“你当下的做法就是不讲理。合同没到期，4号通知我不租了，还无理要求我退款”，后原告发送信息“发你的卡号过来、我转钱给你”，被告李禅给原告发送了其银行卡图片，原告遂向被告转账5000元。2020年4月1日中午1:07，原告微信向被告李禅发送信息“这样吧”，“下午过来把我们的事情处理掉吧”，被告李禅回复“第一，你这样的人我不送15天。第二你提前中断合同不退保证金。第三拿着5000元下午搬走，明天交房。你不要再纠缠！”随即通过微信向原告转账5000元，原告接收了款项。2020年4月7日，原告向被告发送短信，告知被告李禅其已于4月3日前把涉案房屋中的物品搬走，把房屋退还被告李禅，希望被告李禅将损失费和押金10000元退还原告。后双方又就保证金、转让费、交付房屋钥匙等事宜进行协商争执，但未能达成一致，遂成讼。   另查明，两被告于2015年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告李禅将涉案房屋出租给被告鲍康，租赁期限自2015年12月1日至2018年12月30日止，月租金为12000元。租金按月结算，由被告鲍康于每月30日前交付给被告李禅。根据被告鲍康提交的招商银行户口历史交易明细表显示，自2016年10月起有多笔被告鲍康向被告李禅转账12000元的记录，其中自2017年10月起至2018年11月止，被告鲍康均在每月的30日前向被告李禅转账12000元，2018年4月至11月的转账记录中，客户摘要一栏备注的是房租。   本院认为，位于海口市海达路8号南达公寓1单元第1层101房登记的房屋所有权为被告李禅。被告鲍康在征得被告李禅的同意后，与原告陈小鸥于2018年7月1日签订了《租赁合同》，被告李禅知悉被告鲍康将涉案房屋出租，并于2019年1月1日在上述《租赁合同》中的出租方处签名捺印，视为其对该租赁合同的认可。该《租赁合同》是双方当事人在平等协商的基础上达成的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。   一、关于案涉《租赁合同》的解除问题。案涉《租赁合同》履行过程中，原告与被告李禅协商欲提前解除合同并要求李禅退还保证金10000元。被告李禅同意解除合同，但不同意退还保证金。双方协商不下，原告选择继续履行合同，并向被告李禅转账支付了5000元租金，同时告知被告李禅其将于45天后解除《租赁合同》，被告李禅收下了该租金。但随后，双方发生争执，被告李禅又将租金退还原告，并称原告提前解除合同违反合同约定，要求原告搬离涉案房屋。原告接收了被告李禅退还的租金，并于2020年4月3日搬离的涉案房屋。从查明的上述事实可知，虽然原告意欲解除合同，但由于被告李禅不同意向其退还保证金，原告选择了继续履行合同，并支付了5000元的租金。被告李禅收取了该5000元租金。双方达成了继续履行合同的合意。但是，被告李禅随后又将5000元租金退还，并要求原告搬离涉案房屋。原告在接收了5000元租金后，随即搬离了涉案房屋。被告李禅在双方达成了继续履行合同的合意之后，又作出了解除合同的意思表示，原告接收了退款并搬离涉案房屋，以自己的行为接受了被告李禅解除合同的意思表示。可见双方对解除合同达成了合意。2020年4月3日，原告搬离了涉案房屋并通过短信告知了被告李禅。故原告诉请确认合同解除，本院确认原告与两被告于2018年7月1日签订的《租赁合同》已于2020年4月3日解除。   二、关于合同解除之后的责任承担问题。根据《租赁合同》第三条约定，在租赁期限届满时乙方恢复租赁房屋原貌交房给甲方，同时在无欠甲方房屋租金和水电费的前提下，甲方原数退还保证金给乙方。虽然《租赁合同》解除时，租赁期限尚未届满，但是案涉的《租赁合同》系由原告与被告李禅协商一致解除，原告在搬离涉案房屋时已短信告知被告李禅，被告李禅也表示收到了短信。诉讼过程中，被告李禅并未提出原告仍有租金和水电费未结清。因此，被告李禅应向按照上述合同约定，向原告退还保证金10000元。由于双方协商一致解除合同，故原告诉请两被告支付违约金18000元，无事实根据和法律依据，本院不予支持。   三、关于转让费是否应予退还的问题。原告为取得涉案房屋的承租权，自愿向被告鲍康支付了38000元的转让费，系原告的真实意思表示，且该行为未违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。被告鲍康在收取转让费后，已协助原告取得了涉案房屋的承租权。因此，原告请求被告鲍康返还38000元并支付资金占用期间的利息，无事实根据和法律依据，本院不予支持。转让费38000元系原告支付给被告鲍康的款项，并无证据证明被告李禅收取了该笔款项，故原告诉请被告李禅共同返还该笔转让费并支付资金占用期间的利息，亦无合法合理的依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:   一、被告李禅须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈小鸥返还保证金10000元；   二、驳回原告陈小鸥的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1450元，由原告陈小鸥负担1230元，被告李禅负担220元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 莫 娇   人民陪审员 王金丽   人民陪审员 孙鸿彬      二〇二〇年十月二十七日   书记员 何艳婷   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   ……   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   ﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。