广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7746号原告：郭胤鹏，男，1985年11月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州香格里酒店管理有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科丰路85号（自编C2栋）1509房。法定代表人：李玲。原告郭胤鹏诉被告广州香格里酒店管理有限公司（以下简称香格里公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告郭胤鹏，被告香格里公司的法定代表人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭胤鹏向本院提出诉讼请求：1.判令没收香格里公司支付的押金5800元；2.判令香格里公司支付2020年1月1日至4月30日前的物业费和水费共计853.8元（其中物业费为：198元/月乘以4个月，水费为61.8元）；3.判令香格里公司支付郭胤鹏所花装修费用11000元；4.判令香格里公司承担2020年2月和3月的租金共计6090元；5.判令香格里公司承担郭胤鹏的误工费1500元；6.判令本案诉讼费由香格里公司承担（迳付）。事实与理由：郭胤鹏将广州开发区*路*号*房出租给香格里公司，租赁期限为2018年12月26日至2020年12月25日，收取押金5800元。疫情发生后，香格里公司的法定代表人李玲多次与郭胤鹏进行沟通，要求免租两个月，双方无法达成一致意见。2月16日，双方到现场协商解约问题，郭胤鹏发现多处地板起鼓发霉或者变形，以及多处用铁钉固定维修，墙面也是多处发黄、掉皮、划痕等。双方当天签订《解约协议》，主要内容为：李玲同意在疫情后一个月内，维修好洗手间前变形的木地板以及墙面发黄的问题，维修的费用从押金中扣除。4月3日，李玲告知已经约好了维修木地板的师傅，双方约定4月5日一起到现场。4月5日，三方到达房屋内，维修师傅看了屋内情况，将床移动后发现床下多处地板腐烂发霉，或有鼓起、铁钉维修的痕迹，所修范围比预想的要大。郭胤鹏表示最好要拆开地板后，才能确定具体哪些要更换，部分位置还要做防水。李玲用家乡话与该师傅沟通后，师傅自行离开，李玲之后也离开。当日晚，双方再次沟通无果，郭胤鹏决定自行维修并追偿。4月11日，郭胤鹏联系装修公司拆除木地板并清运垃圾，发现多处木地板变形发霉，大面积地面有水痕，水痕面积约占70%。4月16日，郭胤鹏联系装修公司签订装修合同。5月19日，郭胤鹏再次与李玲沟通维修费用的分摊问题，遭到拒绝。郭胤鹏之后到司法所请求调解也未果。香格里公司违反合同多项约定，损害郭胤鹏的利益，望法院判如所请。被告香格里公司辩称，1.根据《解约协议》第3条，已经明确押金5800元扣除2020年1月31日前所欠费用852元后，剩余4958元需退还，郭胤鹏要求没收无依据。2.双方已协商解除合同，香格里公司在2020年2月16日已经将房屋交还给郭胤鹏，郭胤鹏要求其交纳2月16日后至4月30日的物业费、水电费不成立。3.根据《解约协议》，双方协商维修的是洗手间门前区域变形的木地板和墙面发霉发黄，而不是装修整个房间的费用，香格里公司同意扣除与装修师傅商量的价格700元作为维修金，剩下的4248元郭胤鹏应予以返还。签订《解约协议》时双方已经查看过现场，洗手间门前区域的木地板变形的只有几小块，面积最多一平方米，就算按郭胤鹏要求掀开木地板时若有明显发霉的，想要一起换，也顶多不过两三平方米。按照香格里公司与物业沟通的价格，维修木地板是200元每平方米，维修价格不可能超过押金。郭胤鹏自行拆换木地板时并未联系香格里公司到场核实，郭胤鹏的陈述也只是其一面之词。涉案房屋木地板并没有做防水，洗手间门槛处的设计不合理导致洗手间门口木地板容易受潮，且房屋在香格里公司承租前已使用三四年时间，复合木地板不可能完好无损。郭胤鹏执意将木地板换成地砖，明显是借此小题大做。4.墙面发霉起泡是属于开发商的房屋质量问题，并不是香格里公司导致，故维修墙面的钱不应由香格里公司承担。5.郭胤鹏已于2020年2月16日收回涉案房屋，其要求香格里公司承担两个月的租金无依据。6.按照《解约协议》进行小部分木地板维修，只需要郭胤鹏开门给师傅作业即可，不可能存在误工费，是郭胤鹏一意孤行小题大做，导致高额维修费用，其主张的误工费没有依据，诉讼费亦应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：广州开发区*路*号*房（以下简称涉案房屋）的所有权人是郭胤鹏，该房屋用途为办公，建筑面积为55平方米。2018年11月28日，郭胤鹏（委托人、甲方）与香格里公司（受托人、乙方）签订《托管合同》，郭胤鹏将涉案房屋委托给香格里公司托管，托管期限为2018年12月26日至2020年12月25日，其中，2018年12月26日至2019年12月25日的月托管租金为2900元，2019年12月26日至2020年12月25日的月托管租金为3045元。托管租金按月结算，由乙方在每月的第1日前结清本月托管租金。乙方于2018年11月28日前向甲方交纳5800元作为房屋托管押金，乙方在托管期满之日缴清托管该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方，本押金不得用于托管期满前抵付托管租金。合同签订后，香格里公司向郭胤鹏支付了押金5800元，双方依约履行合同。因受疫情影响，香格里公司要求减免租金，双方对减免租金一事协商不成，双方于2020年2月16日签订了《解约协议》，主要内容为：1.原租赁托管合同，自签订本协议之时，本协议与原协议有冲突的条款，以本协议为准。2.香格里公司于当日交房给郭胤鹏，并更换钥匙、检查现场物品，均无问题。3.双方商定，香格里公司需结清2020年1月31日前的所欠费用，包括所欠租金、物业费、水电费等，扣除以上所欠费用852元后，原5800元押金，剩余4948元。4.香格里公司承诺，疫情结束后的一个月内，联系物业处理916房，洗手间门前区域的木地板变形，以及墙面发霉发黄的问题，维修所花费用，从押金4948元中扣除。5.维修期间，郭胤鹏需积极配合。6.维修期约定3天，维修好后退还剩余押金给香格里公司。《解约协议》签订当日，香格里公司向郭胤鹏交还了涉案房屋。对于协议第4条约定的“疫情结束后的一个月”所指的具体时间，郭胤鹏主张是2020年3月15日至4月15日，香格里公司抗辩双方当时并未明确约定。2020年4月3日，香格里公司的法定代表人李玲与郭胤鹏联系确认维修时间。4月5日，双方及维修师傅到涉案房屋协商维修事宜。郭胤鹏主张将涉案房屋内的床挪开后发现床下地板腐烂发霉严重，需要拆除重新装修，李玲不同意，双方未达成一致意见，郭胤鹏遂决定自行维修。2020年4月16日，郭胤鹏与案外人广州景发装饰设计有限公司签订《工程施工合同书》，约定：由广州景发装饰设计有限公司承担涉案房屋墙面和地面施工，工期自2020年4月16日至4月30日，合同价款为11000元，地面工程完工支付6600元，施工完成支付剩余4400元。装修工程项目具体包括：拆除场内木地板、拆除原有钢化玻璃、铺设抛光砖、地脚线、铲除原发霉发黄墙面、刷白色乳胶漆墙面、更换地弹簧、恢复玻璃门、门框等。郭胤鹏提交支付凭证证实其已向广州景发装饰设计有限公司的签约代表吴小方支付工程款6600元，郭胤鹏陈述剩余款项尚未支付，实际维修时间为2020年4月11日至5月16日。郭胤鹏为证实其主张，提交了2020年2月16日、4月5日及装修时拍摄的涉案房屋的照片。香格里公司对2月16日拍摄的照片予以确认，对其他照片以及《工程施工合同书》均不予确认。香格里公司辩称涉案房屋墙面发霉起泡是房屋本身存在的质量问题，其曾于2019年12月向物业反映过，物业也曾应允帮忙维修，针对涉案房屋木地板和墙面问题物业维修报价为700元，为此提交了李玲与“物业管家张经理”的微信聊天记录。郭胤鹏认为香格里公司承租多套房屋，无法区分聊天记录中说的是哪套房屋，对微信聊天记录的真实性和关联性均不予确认。郭胤鹏还提交《物业费催缴通知单》两张，证实涉案房屋所在物业公司向其催缴物业服务费和水费，其中2020年1月1日至6月30日的水费为1188元，截止4月20日的水费为61.8元。以上事实，有不动产权证、《托管合同》《解约协议》《收款证明》《工程施工合同书》《物业费催缴通知单》、付款记录、微信聊天记录、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，双方签订的合同名为托管合同，实为房屋租赁合同，双方形成租赁合同关系。双方就合同解除事宜自行协商达成的《解约协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据《解约协议》的约定，涉案押金本应在扣除所欠费用和维修费用后予以退还，现郭胤鹏主张没收全部押金，与《解约协议》的约定不符，本院不予支持。双方争议焦点在于郭胤鹏对涉案房屋进行全面维修的必要性和合理性。根据现有证据证实，双方在2020年2月16日交接房屋时已对房屋现场进行了查看，发现的问题也在《解约协议》里列明，即“洗手间门前区域的木地板变形以及墙面发霉发黄”，即便如郭胤鹏主张，其在移开床之后发现了新的问题，从其提交的2020年4月5日的照片来看，也不必然导致更换全部木地板和对全部墙面进行重新粉刷。且涉案房屋发现的地板渗水、墙面发霉起泡的原因，根据现有证据，亦不能确定是香格里公司使用不当导致。本院认为，郭胤鹏实际进行的维修明显超过合理的范围，香格里公司已在郭胤鹏主张的期限内即“疫情结束后的一个月”找了维修工人拟进行维修，只是双方对维修的范围发生争议未实际维修，并无拖延维修的故意。综上，本院对郭胤鹏主张的租金、误工费及交还房屋后的物业费和水电费均不予支持。综合本案证据和双方陈述，结合日常生活经验，本院根据公平原则酌情认定香格里公司需支付的维修费金额为扣除《解约协议》约定的拖欠费用852元后剩余部分押金金额。为避免诉累，剩余押金用于抵扣香格里公司需支付的维修费用，抵扣后，郭胤鹏无需再向香格里公司返还押金，香格里公司亦无需再向郭胤鹏支付维修费。综上，本院依法驳回郭胤鹏的全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭胤鹏的全部诉讼请求。案件受理费216元，全部由原告郭胤鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二〇年十月十九日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣