福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6364号 原告：林友文，男，1947年9月17日出生，汉族，住福建省福州市。 被告：郑训志，男，1984年3月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告林友文诉被告郑训志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年9月25日公开开庭进行了独任审理。原告林友文、被告郑训志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林友文向本院提出诉讼请求：1．判令解除林友文、郑训志之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令郑训志七天内将出租房屋恢复原状，做好卫生间、厨房、阳台位置的防水防漏层，修好大门，阳台推拉门，疏通所有下水道，搬走所有家具日用品，清除所有建筑垃圾啊，交出大门钥匙，退还租用房屋，并且赔偿因解除合同而造成的损失，并支付房屋占有使用费。如果7天之内未能恢复原状，业主可自行恢复，可自行处理房屋内家具、日用品，费用由郑训志承担；3．判令郑训志支付房屋租金9000元（暂算至六月份，以判决生效月份为实际应支付的租金金额计算）；4．判令郑训志支付迟延支付租金的滞纳金，每月按租金4500元的百分之五滞纳金计算，两次共计2475元（二月份迟延支付天数四天，五月份迟延支付七天）（暂计至起诉之日，实际要求计算至郑训志履行判决之日止的实际迟延期的天数计算）；5．判令郑训志支付使用承租房屋产生的水、电、和物业费等费用共计495.18元（暂计）（物业费四至五月份两个月248.60元，电费134.48元，水费11210元）（实际金额依判决生效之日的实际欠费金额为准）；6．判令郑训志支付因拆除和整改违章搭盖部分所产生的费用，预算5000元（以实际整改到位的费用为准）；7．判令郑训志赔偿因违约并未履行合同而产生的违约金10万元；8．本案诉讼费用由郑训志承担。事实与理由：2016年12月18日，郑训志因个人需要与林友文签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定：林友文将其位于鼓楼区××号楼××室的房屋（以下简称“该房屋”）出租给郑训志，该房屋的租期为2017年2月18日至2022年7月17日止，共计5个月2016年12月18日至2017年2月17日为免租装修期，该房屋由郑训志负责自行装修。该房屋月租金为4500元，从2022年2月18日起每月租金改为4700元。另外，租金的支付方式为：租金按每个月为一期支付，支付时间为每月的17日之前。郑训志按逾期支付租金以每日按月租金的百分之五支付滞纳金，但至今仍有未付的租金和钠金。此外，租期间，使用该房屋所发生的水、电、损坏设备维修和物业管理等费用由郑训志承担。到2020年2月24日止已超过7日未缴纳租金，两个月未缴纳物业管理费和水电费，经林友文多次催讨后，郑训志仍未支付上述费用。根据合同条款第八条中的第4条款郑训志已形成违约，严重损害林友文合法权益。另外，出租该房屋时，房屋是毛坯房，没有任何隔间，没有厕所，由于郑训志将房屋的大厅、厨房等区域，隔成七个小房间，安装了七架电表，建造了七个卫生间，消防安全通道极其窄小，存在着严重的安全隐患，已经形成违章搭盖，违规使用，根据《商品房屋租赁管理办法》第八条和第十条以及《中华人民共和国消防条例》，郑训志已事实上违规违法。当政府有关部门责令整改时郑训志拒绝配合整改，阻扰整改，拒绝退房清空，直至2020年5月3日还有住户未搬离，至今不交房租还强占着该房。因而已构成违约，根据合同第九条违约责任中的第1条款和补充条款的第4条，郑训志已违反国家的法规，因此产生的整改费用和所造成的损失应由郑训志承担。综上所述根据合同补充条款第3条租赁期间内任意一方违约要赔偿守约方装修违约金10万元。 郑训志辩称，双方签订的租赁合同和补充条款是真实意思表示没有欺诈的意思，尤其是补充条款第二点“乙方承诺只将卫生间设置多个卫生间（原有的下水道不改变只能接进去，房间可以进行任意隔间）”，林友文知道郑训志承租该房屋进行分割出租。而且郑训志按照合同约定进行隔间，不存在任何违约。林友文在2020年4月17日接到社区相关工作人员电话告知“福州市群租房百日攻坚的方法方案”（福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知）社区工作人员本身有介入调解，方案明确规定整改由产权人自行拆除恢复原状。郑训志在4月份一直致电林友文，没办法履行合同，必须退还押金解除合同，郑训志负责退租客押金，搬离房子。但在多次沟通后，林友文要求郑训志继续缴纳房租，说整改不关林友文的事。郑训志明确告知林友文方案，林友文无视国家的相关法规要求郑训志来整改。4月份的时候，林友文一直打电话给郑训志，告诉郑训志不缴纳房租就是违约，郑训志又缴纳了4月18日到5月17日的房租，有银行转账凭证，当时林友文表示，郑训志缴纳房租就能承租，郑训志也对租客表示可以住到5月份，因为郑训志的房租已经缴纳，林友文说国家法规不关他的事。郑训志已经在规定的期限内缴纳了2020年5月17日的房租。故在这之前林友文无权对该出租房进行破坏。因为林友文的破坏行为导致郑训志无法继续使用该房屋正常居住，郑训志有权不继续缴纳后期无法正常居住该房屋的房租。事实上双方租赁合同无法履行，房租只能计算到被破坏之日2020年5月1日。疫情期间郑训志虽然有延期缴纳只是拖延几天，郑训志亦得到林友文谅解。因疫情属于不可抗力突发事件，应当予以减免部分租金，但郑训志依然缴纳足额租金已经是在尽力履行合同没有任何违约的意图，不应当再计算滞纳金。根据福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知，租赁的房屋不符合条件应当由产权人负责恢复原状消除隐患，不能认定郑训志违约来承担该后果。郑训志在获知福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知后，也积极与林友文进行协商，想要将双方损失降到最低，也提出由郑训志结清之前的水电物业等相关拖欠费用，林友文退还相关押金、5月份租金。在退还同时扣除这些相关费用。郑训志无任何违约行为，在承租期间房屋被破坏，导致无法继续履行该合同，并且补充条款约定不可抗力及政府造成违约的不属于违约行为，故无须承担任何违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 林友文（甲方）与郑训志（乙方）于2016年12月18日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方愿意将座落在福州市鼓楼区杨桥新苑3#2701单元出租给乙方使用，租期自2017年2月18日至2022年7月17日止，共65个月，月租金4500元，房租每月18日前支付。……双方还约定乙方在租赁期间按时缴纳租金，否则以每日按月租金的5%支付滞纳金。逾期七天或以上违约论处（特殊情况下征得林友文同意的例外），按时缴纳水电和物业管理等有关一切费用，严格遵守政府法规法令，及时办理暂住证……否则，一切后果自负。在甲方提供以下设备处载明，毛坯无任何设备。另备注，2016年12月18日至2017年2月17日为甲方给乙方的装修免租期，详见补充条款，与主合同有冲突，以补充条款为主。同日，林友文与郑训志签订《补充条款》，约定：1、租期从2016年12月18日到2017年2月17日为甲方提供的免费装修期；2、乙方承诺只将房屋卫生间设置多个卫生间（原有的下水管道不改变，只能接进去），承重墙不能打掉。房间可以进行任意隔间；3、如果任何一方违约，除因不可抗力或者政府行为造成违约外，租赁期间内，任意一方违约，要赔偿守约方装修违约金10万元；4、乙方承诺要保障房屋出租过程的安全性、合法性，出现一切问题（安全责任、法律责任）由乙方负责全部法律责任；5、乙方如将房屋转租给他人，期间所产生的一切问题与甲方无关，都由乙方全权负责；6、租期满后，乙方移走自己电器和家具，不能拆除开关、灯等其他已经固定的装修；7、租赁期间，所有的物业公摊、水电、煤气、闭路等费用，由乙方缴纳；8、2022年2月18日至2022年7月17日，每月房租为4700元。 租赁期间，当地社区居民委员会于2020年4月10日向案涉房屋发出限期整改通知书，认定案涉房屋存在改变房屋结构布局、改变房屋供电、供水、供气线路，房屋存在结构安全隐患、消防安全隐患，要求自行拆除恢复原状，消除安全隐患。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。本案中，房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在房屋租赁合同关系中，林友文（出租人）出让房屋使用权，享有收取租金的权利，郑训志（承租人）负有交付租金并合法、合理使用租赁房屋的义务。但郑训志在履行合同过程中，在2701室内加装隔断，进行违法群租，并被政府相应职能部门查处，导致林友文签订租赁合同的目的无法实现，现林友文主张解除合同，理由正当、证据充分，本院予以支持。对林友文要求郑训志将2701室恢复原状并腾退的主张，本院亦予以支持。关于林友文主张支付房屋租金至判决生效之日，实际是按租金标准支付占用使用费的主张，亦无不当，对此予以支持。关于林友文主张迟延支付租金的滞纳金的问题，双方合同对此亦有约定，且林友文提供的证据可以证实郑训志确实存在迟延支付租金的情形，郑训志亦无证据证明其迟延支付已征得林友文同意，故对林友文主张迟延支付租金的滞纳金2475元的诉求，予以支持。关于林友文主张的案涉房屋的水、电和物业费等费用，目前都未缴纳，因林友文作为案涉房屋业主，必然面临负担上述费用，故其主张郑训志支付案涉房屋的水、电和物业费用的请求，予以支持。至于林友文主张郑训志支付因拆除和整改违章搭盖部分所产生的费用，庭审中，林友文确认因拆除和整改违章搭盖部分所产生的费用为3000元，故对该请求予以支持。因郑训志加装隔断导致合同无法履行，系违约行为，考虑到合同约定到期日为2022年7月17日，现提前解除，林友文因另行寻找承租方而产生的实际损失，林友文主张郑训志支付100000元违约金的诉求，过分高于造成的损失，本院酌情予以调整为30000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除林友文与郑训志于2016年12月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、郑训志将福州市鼓楼区杨桥新苑3#2701单元房屋恢复原状并腾退给林友文，于判决生效之日起十五日内执行清； 三、郑训志自2020年5月18日起按照每月4500元标准向林友文支付房屋占用使用费至实际腾退之日止； 四、郑训志向林友文支付迟延支付租金的滞纳金2475元，于判决生效之日起十五日内执行清； 五、郑训志向林友文支付使用承租房屋期间产生的物业费用495.18元，于判决生效之日起十五日内执行清； 六、郑训志向林友文支付违约金30000元，于判决生效之日起十五日内执行清； 七、驳回林友文的其他诉讼请求。 如果郑训志未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2639元，由郑训志负担1089元，由林友文负担1550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄人堃 二〇二〇年十月二十八日 书记员  姜洁玫 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。