广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6765号原告：陈浩星，男，1987年10月9日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：赵德智，男，1981年12月15日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告的共同委托诉讼代理人：莫文财，广东翔宇律师事务所律师。被告：余维，男，1968年8月24日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：陈永辉，广东青晖律师事务所律师。原告陈浩星、赵德智诉被告余维合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告陈浩星、赵德智的共同委托诉讼代理人莫文财，被告余维的委托诉讼代理人陈永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩星、赵德智向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付退款450000元；2.请求判令被告向原告支付违约金78000元（违约金计算方式：自2019年8月4日起，以450000元为基数，按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月20日）；3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其上述第1项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付退款397236元及赔偿损失52764元。事实和理由：2017年3月21日，原告与被告签订《天骄时代城合作建房合同》，约定原告向被告购买位于广州市番禺区大石镇植村村天骄时代一期北塔××层××号房。合同签订后，原告先后向被告支付购房款397236元，被告向原告出具收款收据。2019年5月5日，广州市番禺区大石镇植村村股份合作经济社发出《法律风险提示》，并声明被告无权销售涉案房屋。2019年5月22日，经原、被告协商，双方达成《还款协议》，被告同意向原告退还购房款397236元和赔偿经济损失152764元，共计550000元。原告同意被告分11期每期支付50000元的方式支付上述款项直至支付完毕。协议签订后，被告仅在2019年6月1日和2019年10月25日向原告支付过2期款共计100000元，剩余款项450000元均未支付，被告的行为已构成违约。因此，原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》的规定将被告诉诸人民法院，望法院判如所请。被告余维辩称：1.被告同意退还合作款397236元，并且已经退还100000元给原告。2.双方合同关系不是房屋合同买卖关系。合同第二条明确约定，甲方即被告把本合同约定的物业权限（原股东与村经济合作社合作开发所规定的股东权限）转交给乙方，作为乙方参加项目的合作收益，以及合同多次明确乙方即原告取得了物业的收益而非所有权，因此双方的合同关系不是房屋买卖合同关系。3.如前所述，双方合同关系不是房屋买卖合同关系，原告按合同要求按房屋买卖的房屋差价损失要求被告承担损失是没有法律依据的。现物业开发未完成，也没有达到合同约定的交付条件，因此不存在合同的损失，因为双方是共同合股投资涉案房屋的收益，应当共同承担风险。4.从被告的提交证据可证实，被告有权取得涉案物业的权益，请求法院依法裁判。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2014年11月29日，化州市信达房地产开发有限公司作为发包方（甲方），与广州茂达建筑工程有限公司作为总包方（丙方），以及余维、姚宗庆作为承包方（乙方）共同签订《建筑工程施工合同》，约定建设工程项目位于广州市番禺区大石街植村村广州番禺天骄˙时代城综合楼一期，本工程项目是由38.5个股份的股东和化州市信达房地产开发有限公司共同投资以化州市信达房地产开发有限公司牵头建设的，建成后的房产归38.5股份的股东和化州市信达房地产开发有限公司所有；工程竣工验收合格后，如甲方未能按合同约定支付工程款的，由乙方根据甲方所欠工程款额计算，从上往下按6500元/平方米逐层收楼；等等。2017年3月21日，余维作为甲方，与陈浩星、赵德智作为乙方，双方共同签订了一份《天骄时代城合作建房合同》，约定：根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合股开发的合作形式，乙方仅就天骄时代项目一期北塔（综合楼1）××层××号房（以下简称涉讼房屋）与甲方合作，乙方投入相应资金作为项目后续开发资金，时代城项目开发完成后，甲方把本合同约定的物业的权限（原股东与村经济合作社合作开发所规定股东的权限）转交给乙方，作为乙方参加项目合作的收益；乙方需在本项目投入总金额496545元，签订本合同当日内向甲方支付合作资金50000元，2017年4月10日前支付合作资金397236元（含定金），在物业交付给乙方使用后，乙方须向甲方支付剩余金额99309元；天骄时代城项目一期北塔（综合楼1栋）开发完成后，甲方把约定的物业即涉讼房屋的使用权在5个工作日之内转交给乙方，作为乙方参与项目合作的收益，涉讼房屋建筑面积为47.29平方米（含公摊面积），最终以房产管理部门及相关政府部门核准的面积计算，多还少补；任何一方无法定或约定的理由单方面解除合同的，则视为严重违约，应按合作资金总额50%向另一方支付违约金；等等。合同签订当日，陈浩星通过银行转账的方式向余维支付款项50000元。2017年4月7日，陈浩星通过银行转账的方式向余维支付款项347236元。同日，余维出具《收款收据》（NO.0649609），确认收到陈浩星、赵德智购房投资涉讼房屋房款397236元。2019年5月22日，余维作为甲方，陈浩星、赵德智作为乙方，双方共同签订《还款计划》，约定因甲方对涉讼房屋没有所有权，无法按合同约定交付房屋给乙方，经双方友好协商，在自愿、平等的基础上达成以下协议：一、甲方同意，按分期方式向乙方退还购房款397236元；二、甲方同意，向乙方赔偿经济损失152764元；三、以上两项共计550000元，乙方同意甲方分11期支付，每期支付50000元：1.甲方应于每月3日前向乙方支付当期款项，第一期支付时间为2019年6月3日；2.甲方应于2020年4月3日前向乙方支付最后一笔款项；四、甲方应当按照以上支付方式按时足额支付当期款项，如有任意一期未按时或足额支付的，乙方有权选择以下任一方式要求甲方承担违约责任：1.乙方有权行使单方解除权，解除本《还款协议》，按《天骄时代城合作建房合同》约定向甲方追究违约责任并要求赔偿经济损失；2.继续履行本合同，甲方向乙方支付违约金，违约金计算方式为违约金=逾期天数（自然日）/30×10000元；五、双方于2017年3月21日签订《天骄时代城合作建房合同》自乙方收取所有款项之日起解除，合同解除后，乙方不得再向甲方主张任何费用；六、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日生效，效力均等。2020年4月30日，陈浩星、赵德智以余维未按《还款计划》约定期限支付款项为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认签订《还款计划》后，余维向陈浩星、赵德智分两次共还付了100000元，余维支付款项时未明确是退还购房款还是支付赔偿损失款。陈浩星、赵德智明确是基于双方签订的《还款计划》提起本案诉讼，主张要求余维退还购房款397236元及赔偿经济损失52764元，并表示《还款计划》中的违约金计算方式是双方按照月利率2%的标准计算后协商调整为10000元/月，因本案中余维已支付100000元赔偿损失款，因此其方要求以未支付款项450000元为基数自2019年8月4日起以月利率2%的标准计算违约金。余维则认为双方之间建立的并非房屋买卖合同关系，而是投资合作关系，因陈浩星、赵德智不想投资提出退款，其方也同意退还陈浩星、赵德智的合作款，因此双方签订《还款计划》，现因涉讼房屋所在工程封顶但未竣工，工程款没有到位，其方无法按《还款计划》付清款项；其方同意向陈浩星、赵德智退还合作款397236元，并且已实际支付了100000元，但因双方并非房屋买卖合同关系，陈浩星、赵德智主张其方赔偿损失款没有依据，而且《还款协议》约定的损失款和违约金过高，请求法院依法调整。本院认为，双方当事人签署《还款计划》均确认余维分期向陈浩星、赵德智退还购房款397236元和赔偿经济损失152764元，属于双方真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以采纳，双方当事人应依约履行。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，余维在签订《还款计划》后仅向陈浩星、赵德智支付了款项100000元，其余款项至今未付，已构成违约。陈浩星、赵德智诉请要求余维支付尚欠的款项共计450000元，理据充分，本院予以支持。对于陈浩星、赵德智提出的违约金主张，陈浩星、赵德智要求违约金按照月利率2%的标准计算，理据不成立，本院不予采纳。虽然《还款计划》约定违约金的计算标准为每30日为10000元，但该违约金的计算标准过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌情调整为以450000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年8月4日起计算至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；违约金总额以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告余维应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈浩星、赵德智支付欠款450000元及违约金（违约金以450000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年8月4日起计算至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；违约金总额以本金为限）；二、驳回原告陈浩星、赵德智的其余诉讼请求。如被告余维未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9080元，由被告余维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十月十五日书记员  徐倩雯