广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35177号原告（反诉被告）：广州国际信托投资公司，住所地广州市花都区迎宾大道163号高晟广场2栋15层11室。法定代表人：李帅。委托诉讼代理人：谭伟、肖家恒，该司职员，联系地址。被告（反诉原告）：周月娥，女，1954年11月11日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王瑞，广东华科（北京）律师事务所律师。原告广州国际信托投资公司诉被告周月娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序由审判员徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭伟、肖家恒，被告周月娥及其委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年5-8月的租金（按每月810元计算）及逾期支付上述租金的违约金（以每月应付未付租金810元为基数，按日0.8%的标准计算，从每月11日起计至实际支付租金之日止）；2、判令解除原、被告于2019年12月31日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》；3、被告缴纳的1700元租赁保证金归原告所有；4、被告应向原告腾空并交还广州市xx路xx号之一501、502房；5、判令被告向原告支付合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按2019年同期同地段同类型房屋租金参考价计算，即按每月每平方35元，以建筑面积41平方米计算）。事实和理由：原告系广州市xx路xx号之一501、502房的产权人。2019年12月31日。原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及相关附件，约定由被告承租该房，租赁期限自2020年1月1日至2023年12月31日止，租赁保证金1700元。现被告逾期支付2020年5月11日起的租金，已构成严重违约，原告有权依法解除合同、收回房屋并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告答辩并反诉称：1、原告违约在先，被告拒绝支付租金的理由是因为原告始终未能就租赁物面积及租金的计算方式明确告知被告。2、在原告违约的前提下，原告无权单方解除双方签订的租赁合同，也无权扣缴被告缴纳的租赁保证金。3、原告主张以面积为基准计算的租金、违约金及占用费均没有事实依据，请法院予以全部驳回。4、原告诉请的2020年5-8月的租金我方确认没有支付，其中计算方式，在2020年9月4日前我方也知道面积不足31平方米，在2020年9月4日对租赁面积予以测算发现测量面积为27.54平方米。为维护被告的合法权益，故反诉请求：1、判决原告向被告支付未按约定提供租赁物的违约金（从2019年12月31日起至2020年9月1日，以每月应付租金810元计算，按每日8‰的标准）；2、判决原告向被告退还从2019年12月31日起至2020年4月30日止多交缴的租金【以每月应付租金810元减去（以每月应付租金810元除以合同约定使用面积31平方米，乘以被告测绘得到的面积27.54平方米）*4】；3、判令双方于2019年12月31日签订的《房屋租赁合同》2020年1月1日起至2021年12月31日期间每月租金变更为719.6元（以每月应付租金810元除以合同约定使用面积31平方米，乘以被告测绘得到的面积27.54平方米），2022年1月1日至2023年12月31日期间每月租金变更为755.1元（以每月应付租金850元除以合同约定使用面积31平方米，乘以被告测绘得到的面积27.54平方米）。就被告的反诉，原告答辩称：租赁合同是在原被告自愿平等的基础上依法约定成立并生效，双方应严格执行包括租金价格在内的所有条款，涉案房屋面积仅作为房产信息的描述，不作为租金金额的计价依据，也并不是法定的计价依据，租金价格的约定是市场商业行为，参考多种因素，经双方签订租赁合同确定，且原告已向被告按时交付涉案房屋，因此被告的反诉请求缺乏法律和事实依据，依法应予全部驳回。经审理查明：广州市越秀区xx路667-1号楼房，总建筑面积940.35平方米，所有权人为原告，所有权来源为1966年新建，占有份额为全部。2019年12月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区xxx路街667号之一第五层501-502单元的房地产出租给乙方作居住使用，房产建筑面积41平方米，使用面积31平方米。第三条、租赁期限为2020年1月1日至2023年12月31日，其中2020年1月1日至2021年12月31日，月租金额810元，2022年1月1日至2023年12月31日，月租金额850元，租金按月结算，由乙方在每月的十日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳1700元的租赁保证金。第六条、甲方的权利义务。1、甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.8%向乙方支付违约金。第七条、乙方的权利和义务。1、依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.8%向甲方支付违约金。第八条、其他约定。1、租赁期满，乙方交清全部租金、管理费、水电费及其他用有关费用，双方做完物业交接受的30个工作日内，甲方将租赁保证金无利退回给乙方。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）又签订《租赁补充合同》，其中约定：乙方逾期支付租金达两个月以上，甲方有权单方面提前终止合同，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋连同原附属物交还甲方；由于乙方的原因导致合同提前解除或终止的保证金及剩余租金甲方不予退还，由于甲方的原因导致合同提前解除或终止的甲方退回乙方所缴交的保证金及剩余租金；租赁期限、租金标准及租金支付时间均与前述合同的约定内容一致。因本案纠纷，原告于2020年7月29日向本院提起诉讼。庭审中，原告称：合同约定的667号之一与产权证载明的667-1号为同一地址，合同载明的地址不规范。原、被告一致确认：涉案房屋为楼梯楼，涉案房屋现由被告在使用。被告主张其曾要求原告重新核定涉案房屋的建筑面积且其已自行核测，向本院提交了以下证据：1、落款时间为2020年4月10日的《关于要求重新核定住房面积和租金的函》；2、《收条》（内容为：兹收到《关于要求重新核定住房面积和租金的函》函件两份。收件人谭伟，2020.4.13.）；3、被告单方制作的501、502房测绘图（载明：经实地测量：xx路xx号之一，501房使用面积14.37平方米，502房使用面积13.17平方米）。原告质证称：对证据1、2真实性无异议，关联性不予认可，被告所称的几平方米的误差，不能称之为违约，也不是被告逾期支付租金的合法理由。对证据3不予认可。本院认为，原、被告于2019年12月31日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》均是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除问题。上述两份合同均约定涉案房屋按月计付租金，并无约定按建筑面积计付，被告现仅以其自行测绘的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积不一致而主张原告违约且拒付2020年5月至8月的租金，理据不足，本院不予采纳。被告基于原告违约而提出的相关诉讼请求，本院均不予支持。上述《租赁补充合同》约定，被告逾期支付租金达两个月以上的，原告有权单方面终止合同。原告据此主张其有权单方解除合同、收回房屋、没收保证金并要求被告支付欠付的租金及违约金，理据充分，本院均予以支持。关于合同解除之后的房屋占用费标准问题。鉴于原告并无提交相应证据予以证明涉讼501-502房的建筑面积为41平方米或使用面积为31平方米，且被告对房屋的实际建筑面积亦持有异议，故本院酌情确定房屋占用费参照租赁合同约定的标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，原告广州国际信托投资公司与被告周月娥于2019年12月31日签订的关于租赁广州市越秀区xx路xx号之一第五层501-502房的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》解除。二、被告周月娥交纳的租赁保证金1700元，由原告广州国际信托投资公司没收，不予退还。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周月娥向原告广州国际信托投资公司支付上述房屋自2020年5月1日起至2020年8月31日止的租金3240元及逾期支付前述租金的违约金（以每月欠付的租金810元为基数，分别从2020年5月11日、6月11日、7月11日、8月11日起计至实际付清所欠租金之日止；违约金总额以欠付的租金本金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告周月娥将广州市越秀区xx路xx号之一第五层501-502房腾空交还给原告广州国际信托投资公司；搬迁期间，被告周月娥应按月向原告广州国际信托投资公司交纳上述房屋的占用费（其中2020年9月1日起至2021年12月31日止的占用费按810元/月计付；2022年1月1日起至2023年12月31日止的占用费按850元/月计付）。五、驳回原告广州国际信托投资公司的其他诉讼请求。六、驳回被告周月娥的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费125元、反诉受理费50元，均由被告周月娥负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十月二十六日书记员 徐珮仪