上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3756号原告(反诉被告)：沈家勇，男，1985年10月2日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：宋**，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王欢，男，1986年5月31日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈炜华，上海江三角律师事务所律师。原告(反诉被告)沈家勇与被告王欢(反诉原告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年2月11日作出(2018)沪0114民初19495号民事判决，后沈家勇不服该判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2019年11月27日作出(2019)沪02民终4469号民事裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。沈家勇委托诉讼代理人宋**，王欢委托诉讼代理人陈炜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈家勇向本院提出诉讼请求：一、判令解除沈家勇与王欢签订的《商铺租赁合同》；二、判令王欢返还租赁保证金、租金合计人民币(以下币种同)284,025.6元；三、判令王欢赔偿各项损失暂计264,140元(其中硬装修费用163,900元、人工成本30,240元、搬迁费10,000元、延迟经营导致的损失60,000元)。事实与理由：2018年5月20日，沈家勇、王欢就上海市嘉定区云屏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)签订《商铺租赁合同》，约定：沈家勇承租王欢享有处分权利的商铺，用于经营汽车美容使用。因沈家勇承租上述商铺是为了经营汽车美容店，为了满足经营需要，其与王欢于2018年5月20日另行签订《补充协议》，约定：王欢同意为沈家勇开通一条可供小型汽车进出的通道，并且承诺会在沈家勇正式营业前交付。另外，王欢会为沈家勇提供营业所需的车位，具体数量和方式双方友好协商。上述两份协议签订后，沈家勇按照合同约定如期支付了租赁保证金以及租金，并且在免租期内完成了店铺的装修、招工等前期工作。但是，由于王欢在《补充协议》中承诺的通道与车位问题至今无法落实，故沈家勇的店铺迟迟无法开业。鉴于此，沈家勇多次通过电话、微信等与王欢沟通处理相关事宜，但是也一直没有解决问题。后双方于2018年8月24日晚会面商谈此事，仍旧没有达成一致意见。综上，因王欢迟迟无法履行合同义务，王欢的行为侵害了沈家勇的合法权益，且构成严重违约，故沈家勇涉讼。被告王欢辩称，同意解除与沈家勇签订的《商铺租赁合同》，但王欢不存在违约行为，合同解除的理由是因沈家勇未按时支付租金，王欢根据合同第三条第3项的约定行使单方解除权。沈家勇实际占用系争房屋至2019年8月13日才将房屋钥匙返还王欢，王欢当天进入房屋时，房屋内的装修已被沈家勇拆除，仅遗留建筑垃圾以及沙发、茶几、小桌子等。沈家勇主张返还租赁保证金、租金以及赔偿损失的诉讼请求均无事实和法律依据，均不予同意。事实上，沈家勇在合同签订后仅支付了租赁保证金71,006.4元以及截止2019年1月4日的租金213,019.2元。王欢曾于2019年1月5日以书面方式催告沈家勇支付租金，但沈家勇收函后仍未按约支付租金，故王欢按照合同约定于2019年8月10日通知沈家勇解除合同。沈家勇自2018年5月20日至2019年8月9日期间一直持有系争房屋的钥匙，并实际占有使用房屋，故应按照合同约定向王欢支付截止2019年8月9日的租金254,202.9元，此外，沈家勇还存在欠付系争房屋在租赁期间发生的水费、电费、煤气费，且自租赁房屋以来从未按约支付过物业费。另根据合同约定，沈家勇经过催告后7日内未及时缴纳租金，其支付给王欢的租赁保证金应作为违约金归王欢所有。据此，王欢向本院提出反诉诉讼请求：1、判令沈家勇立即支付自2019年1月5日至2019年8月9日期间的房屋租金254,202.9元；2、判令沈家勇立即支付王欢垫付的自2018年11月1日至2019年8月9日期间的水费、电费、煤气费共计175.84元；3、判令沈家勇立即支付王欢垫付的自2018年7月5日至2019年8月9日期间的物业管理费8,460元；4、判令沈家勇支付的租赁保证金71,006.4元应作为违约金，王欢无需返还。审理中，王欢将第一项反诉请求的租金金额变更为253,132元，将第三项反诉请求的物业管理费金额变更为7,860元，撤回了第二项反诉请求，并将原第四项反诉请求作为抗辩意见提出，不再作为反诉诉讼请求。沈家勇针对王欢的反诉辩称，1、王欢是否有权解除合同以及沈家勇应支付租金至何时均取决于本诉判决结果。若法院判决沈家勇有权解除合同，则王欢主张的合同解除时间不成立。即便法院判决沈家勇无权解除合同，因沈家勇于2019年2月收到本案原审判决后，认为双方间的租赁合同继续履行已无可能，出于减损考虑，沈家勇对系争房屋进行了清理并通知王欢交接房屋，但王欢拒绝交接，故租金应计算至沈家勇通知交接房屋之日即2019年3月1日，而非王欢主张的2019年8月9日。2、关于物业管理费，双方《补充协议》中约定物业管理费是按照租金的方式缴纳，若法院判令沈家勇需支付租金，则同意支付相应物业管理费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈家勇(承租方、乙方)与王欢(出租方、甲方)于2018年5月20日签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的系争房屋在良好状态下出租给乙方使用，该房屋面积约394.48平方米，用途为商业用房。乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于经营汽车美容使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限自2018年7月5日至2024年7月4日，甲方于2018年5月20日前将房屋交付乙方使用。2018年5月20日至2018年7月5日为装修免租期，在免租期内乙方不用支付租金，但在此期间所发生的各项费用均由乙方承担。房屋租金每月35,503.2元，乙方应以汇款/现金方式支付至甲方指定账号。该房屋租金2年内不变，自第3年起租金每年递增4%。租金先付后用，按每6个月为一期支付，第一期租金于2018年6月1日以前付清，以后每期租金于每期租金到期日的前5日支付。若乙方未按时支付全额租金，经甲方发出催告信后七日内仍不支付的，甲方有权单方面终止合同，乙方所支付的租赁保证金自动转为违约金由甲方没收。双方约定该房屋的租赁保证金为71,006.4元，签订本租赁合同当日支付给甲方，甲方收取保证金后应向乙方出具收款凭证。除双方另有约定外，甲方应于租赁关系终止且乙方结清合同约定所应承担的费用后三日内将租赁保证金无息退还乙方。租赁期间，乙方应承担使用该房屋所发生的水、电、煤(若有)、通讯、设备、物业管理费等费用，并按单如期缴纳，如延期支付，所引起的一切额外费用(如滞纳金等)由乙方负责支付。由于乙方营业产生的税务费用、社区管理部门收取的各项费用以及本合同没有列举的但有关部门照章收取的费用均由乙方承担。乙方承担的费用中物业管理费由乙方另行支付给甲方，由甲方转交至物业管理处。租赁发票税由乙方承担。甲方按现状将房屋及附属设施交付乙方使用。乙方在申请办理营业执照、消防及水、电、煤的安装时，甲方应给予配合和协助，但因此而产生的费用由乙方承担。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金以及其他各项应付费用于业主或其委托人。乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备，但不得擅自改变楼宇结构。租赁期满后，乙方可将添置的可拆迁的动产部分自行拆运，恢复原状并保证不影响房屋的正常使用。租赁期间，若甲方提前终止本租赁合同，则甲方应退还乙方已支付的租金并双倍返还已收取的租赁保证金，若因此给乙方造成损失的，则甲方应负责赔偿；若乙方提前终止租赁合同，甲方已收取的租金有权不予退还并没收乙方已支付的租赁保证金，若因此给甲方造成损失的，则乙方应负责赔偿。乙方不按时支付房租(甲方违约在先及不可抗力因素除外)，甲方有权单方面终止合同，没收押金，并可委托物业公司采取停电、停水、停煤等措施。本合同经双方签章后立即生效，未经双方同意，不得任意终止，如有未尽事宜，双方可另行协商。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：……2、甲方同意为乙方开通一条可让小型汽车进出的通道，通道承诺会在乙方正式营业前交付；3、甲方会为乙方提供营业所需的车位，提供车位的具体数量和方式双方友好协商；4、乙方需要支付该房屋的物业管理费，费用为600元/月，费用按照租金付款方式由乙方交付给甲方，由甲方代为缴纳。上述租赁合同及补充协议签订后，沈家勇向王欢支付了保证金71,006.4元及2018年7月6日至2019年1月5日的租金213,019.2元，王欢将系争房屋交付沈家勇。嗣后，沈家勇委托案外人上海鼎超建筑装饰工程有限公司(以下称“鼎超公司”)对系争房屋进行了装修，共计支付装修工程款163,900元，鼎超公司开具了上述金额的工程款发票。2018年6月至7月，沈家勇多次通过微信向王欢询问通道开通事宜，王欢表示其正在沟通。2018年8月4日，沈家勇微信询问王欢：“闸刀什么时候弄好，弄好了我们就准备开业了”，王欢回复：“下周我问一下老黄”。沈家勇表示：“我原来还准备这几天开业的，自从开个口子，每天都要被堵着几次出不去，我都不敢开业了”。2018年8月8日，王欢微信联系沈家勇：“要不等个最终回复？我和你都是受害者。如果开不了，后面就是赔偿问题了”。沈家勇当日回复：“2天不行，直接谈赔偿的事吧，不能这样耗下去了”。此后，双方仍未能协商一致。2018年8月29日，沈家勇委托律师向王欢寄送律师函称，因王欢在补充协议中承诺的通道与车位问题至今无法落实，沈家勇的店铺迟迟无法开业，沈家勇多次通过电话、微信等与王欢沟通相关事宜，一直没有解决问题；后于2018年8月24日当晚，双方会面商谈此事，仍未能达成一致意见，现告知：王欢的违约行为已给沈家勇造成了严重的损失，请王欢在收到该函后三个工作日内联系沈家勇，商讨解除合同及具体赔偿事宜。2018年9月5日，王欢通过微信答复沈家勇称车辆通道的开通工作已于当天解决，并附照片和小视频。2018年9月11日，王欢再次通过微信称，“在我方及大业主积极协调和努力下，通往贵方店铺的小汽车进出通道已经畅通，为了防止其他不必要的车辆进入，由专人负责看守，请贵方确定正式开业日期后提前通知到我方，我方将积极协助贵方店铺的每一位客户的车辆进出畅通。若还有任何问题，请及时与我方磋商沟通”。之后，沈家勇以通道再次被堵，无法保障车辆通行为由，向本院提起涉讼。2019年1月5日，王欢向沈家勇寄送催告信称，双方合同并未解除，且沈家勇自2018年5月20日至今一直实际占有、使用系争房屋，根据合同约定，沈家勇应在2018年12月30日前支付6个月租金213,019.2元，但王欢至今未收到上述租金，故催告沈家勇在7日内支付租金。2019年2月11日，本院作出原审判决，对沈家勇主张解除涉案合同的诉讼请求未予支持。2019年2月28日，沈家勇通过微信联系王欢称，其就原审判决不服并已提起上诉，但为避免双方损失扩大，决定将系争房屋返还王欢，请沈家勇于2019年3月1日过来接收房屋。同日，王欢微信回复称，在案件纠纷彻底解决前不同意解除合同，因此不能配合接收房屋，若沈家勇执意将钥匙以邮寄方式退还，则应确定钥匙退还之时，该房屋内不再留存属于沈家勇的物品，并确保房屋属于未受损状态，王欢保留向沈家勇追讨拖欠租金、因房屋受损造成的损失(如有)等权利。后沈家勇再次通知王欢于2019年3月1日至系争房屋处办理房屋交接，并表示不会通过邮寄钥匙的方式交付商铺。2019年3月1日上午，王欢微信联系沈家勇，再次明确其不同意解除合同且不予配合交房，但将自己的邮寄地址告知沈家勇。沈家勇回复表示，出于安全考虑，不会单方面主动邮寄钥匙，如王欢明确要求邮寄则沈家勇会将钥匙邮寄给王欢，并表示当日仍会在系争房屋等待王欢过来交接商铺。当日，双方未完成房屋交接。2019年8月10日，王欢向沈家勇寄送《解除通知》，称因沈家勇在经催告后仍未支付租金，通知其双方合同于2019年8月10日解除，并要求沈家勇清空物品后将系争房屋的钥匙交还王欢；同时，王欢要求沈家勇支付欠付的租金，并没收保证金。王欢另通过微信、短信方式发送了上述解约通知。2019年8月12日，沈家勇将系争房屋的钥匙邮寄给王欢。王欢于次日收到钥匙后进入系争房屋，并拍摄视频记录了当时房屋内的状态，根据其拍摄的视频显示，房屋内机器设备及物品已搬离，基础装修基本完好。另查，系争房屋的登记产权人为案外人朱某某、王某某。朱某某、王某某将系争房屋出租给案外人黄某某，并同意黄某某转租。后案外人黄某某将系争房屋转租给案外人上海乐军贸易有限公司(以下称“乐军公司”)，并同意乐军公司转租。2018年4月，乐军公司将系争房屋转租给王欢使用，并同意王欢将系争房屋的部分或全部转租给第三方经营使用。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。庭审中，沈家勇向本院提交了微信聊天记录、与涉案物业管理人员的谈话录音以及分别拍摄于2019年2月27日和5月20日的照片，用以证明：一、沈家勇多次就通道开通问题与王欢进行沟通，并通知王欢准备开业，但王欢始终未解决通道问题；二、截止2018年9月14日，王欢尚未履行通道开通义务；三、经物业管理人员确认，系争房屋所在地段开通通道无可操作性；四、据照片显示，该通道被球形路障堵住，车辆无法通行。经质证，王欢对微信聊天记录的真实性没有异议，但认为记录并不完整，应以王欢提供的记录为准，双方确实对于通道问题进行过多次沟通，但沈家勇从未通知过王欢具体何时正式开业，事实上道路开通时间远多于堵住时间，若沈家勇通知开业，王欢会安装闸刀和地锁，并安排专人负责维持道路通畅；对录音的真实性无法确认，即便是真实的，物业管理人员所述通道与王欢开通的通道并非同一条道路，道路能否开通并非物业方能够决定；对拍摄于2019年2月27日的照片真实性不予认可，对拍摄于2019年5月20日的照片真实性无异议，但是合同解除后拍摄的照片，球形路障是合同解除后安装的，不能作为沈家勇解除合同的依据。王欢向本院提交了微信聊天记录、拍摄于2018年9月至10月的照片以及拍摄于2018年10月25日的视频，用以证明合同履行期间通往系争房屋的道路绝大部分时间是通畅的，道路不通畅的情况并未达到合同目的无法实现的程度，从照片及视频可以看出，自2018年9月5日至10月20日道路始终是通畅的，直到10月20日路口才设置了球形路障。经质证，沈家勇对上述证据的真实性均无异议，但认为王欢提供的证据仅能证明其拍摄期间道路的短暂通行情况，且形成时间均在沈家勇起诉之后，无法证明此前通道问题已解决，因王欢未能按约开通通道，导致沈家勇无法定期开业是事实。审理中，1、王欢自认争议的通道有几次堵塞情况，具体情况如下：2018年6月27日，通道堵塞，直至7月10日开通；同年7月30日，通道堵塞，直至8月2日移动球形路障后开通；同年8月25日，通道堵塞，直至9月5日移动球形路障后开通。2、双方一致确认沈家勇已将系争房屋的钥匙返还王欢，王欢已收回系争房屋，故双方签订的《商铺租赁合同》及其《补充协议》客观上已解除，无需法院另行判明合同解除，仅需要认定违约责任的归属及相应的后果。3、沈家勇确认系争房屋内的机器设备均系其搬离，但表示上述设备不包含在其装修支出163,900元中，该装修支出均无法搬离，属实际损失。本院认为，沈家勇与王欢签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方的争议焦点为：一、本案《商铺租赁合同》及《补充协议》解除的责任归属；二、上述合同解除后，相应的法律后果如何处理。关于争议焦点一。本案中，王欢确认沈家勇已将系争房屋钥匙返还，其已实际收回系争房屋，双方均确认《商铺租赁合同》及《补充协议》客观上已经解除，无需法院判明，本院对此予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于双方争议的解除合同的违约责任归属问题，双方当事人签约时虽约定由王欢为沈家勇开通一条可供小型汽车通行至系争房屋的通道，但是，双方对道路开通的准确时间、道路位置、开通条件等并未明确。根据双方间的微信聊天记录、照片、视频显示，双方确实就通道问题进行过长时间磋商，王欢确曾开过一条通道，但该通道处于时而堵塞时而可通行的状态。因双方约定不明，之后，沈家勇与王欢因道路是否开通、是否畅通产生争议，进而影响到房屋租赁合同的履行，因此，双方当事人对合同的解除均负有过错，双方均应承担责任。关于争议焦点二。一、关于租金。租赁期间系争房屋由沈家勇占用，其理应向王欢支付租赁期间的租金。关于租金计算期间，现双方对租金计算的截止时间应为钥匙接收日2019年8月9日还是承租人通知收房日2019年3月1日存在争议。本院认为，虽然沈家勇于2019年3月1日通知王欢交接房屋，但在合同解除与否尚未明确的情况下，王欢当时未配合收房尚属合理，且王欢已告知沈家勇邮寄地址以便其寄还钥匙，而沈家勇并未寄还钥匙，直至2019年8月12日才将系争房屋的钥匙寄送给王欢，王欢于次日收回系争房屋，故租金的截止日期可依王欢主张的2019年8月9日确定。关于租金标准，综合双方当事人的过错程度、房屋实际占用情况及沈家勇的经营情况，本院酌情确定按照双方租赁合同约定的租金标准的50%计算租赁期间的租金。经核算，自2018年7月6日至2019年8月9日，沈家勇应承担租金为233,105.3元。现沈家勇已付租金213,019.2元，两相折抵后，沈家勇仍应支付王欢剩余租金20,086.1元。二、关于物业费，根据《补充协议》约定，沈家勇应按600元/月的标准向王欢支付系争房屋的物业管理费。现王欢向沈家勇主张自2018年7月5日至2019年8月9日的物业管理费7,860元，符合双方协议约定，本院予以支持。三、关于沈家勇主张的装修损失以及租赁保证金，因系争房屋在出租时系毛坯出租，双方合同中明确约定给予装修免租期，王欢亦从未对沈家勇装修提出过异议，故王欢对沈家勇的装修行为应属知情并同意。现装修已与房屋形成附合，考虑到双方对合同解除均负有过错，相应的装修损失可根据双方的过错程度予以分担，本院酌定王欢赔偿沈家勇装修损失90,000元。至于沈家勇主张的人工成本、延迟经营导致的损失等，缺乏明确依据，且成本本属承租人自身的经营性投入，与出租人无涉，其要求王欢赔偿，缺乏合同及法律依据。关于租赁保证金，因双方对合同解除均有过错，故王欢应将租赁保证金71,006.4元予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院》第十一条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王欢应于本判决生效之日起十日内偿付原告沈家勇装修损失90,000元；二、被告王欢应于本判决生效之日起十日内退还原告沈家勇租赁保证金71,006.4元；三、原告沈家勇应于本判决生效之日起十日内支付被告王欢剩余租金20,086.1元；四、原告沈家勇应于本判决生效之日起十日内支付被告王欢物业费7,860元；五、原告沈家勇的其余本诉诉讼请求不予支持；六、被告王欢的其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9,281元，减半收取4,640.5元，由原告沈家勇负担3,277.5元，由被告王欢负担1,363元，反诉受理费2,607.5元，由原告沈家勇负担285元，被告王欢负担2,322.5元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  史建颖审 判 员  马 丹人民陪审员  张小健二〇二〇年十月三十日法官 助理  钱雨婷书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。