成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4575号 原告：四川东航投资有限公司，住所地四川省成都市双流区西航港街道临港路一段32号3栋10层1号。 法定代表人：冯亦军，总经理。 委托诉讼代理人：王心茹，公司员工。 被告：包月飞，男，1985年5月25日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。 原告四川东航投资有限公司（以下简称“东航公司”）诉被告包月飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东航公司的委托诉讼代理人王心茹，被告包月飞及其委托诉讼代理人胡家贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东航公司向本院提出诉讼请求：1.确认东航公司与包月飞签订的《商铺租赁合同》及《补充协议一》于2020年3月10日解除；2.判令包月飞向东航公司支付522400.85元，具体内容为：（1）自2019年6月1日至2020年3月10日期间欠缴物业管理费130482.12元；（2）电费1392.77元；（3）优惠期租金差额200507.18元；（4）自2020年3月11日至2020年4月29日期间房屋占用费92340.58元；（5）违约金44337.6元；（6）拆除复原费68925元，上述费用合计人民币537985.25元，抵扣公用事业押金11084.40元、收银押金4500元后，包月飞应支付金额为522400.85元；3.判令包月飞承担诉讼请求2（1）所涉费用自应付之日起至实际支付日的逾期支付滞纳金（暂计至2020年4月30日为9931.82元）；4.判令东航公司没收租赁保证金63273.46元；5.判令东航公司自行处置包月飞遗留物品。事实与理由：2018年11月21日，东航公司与包月飞签订《商铺租赁合同》，约定东航公司将其所有的位于成都市双流区“云锦天地（成都）”商场4号楼3层4310号单元出租给包月飞用于儿童游乐用途的商业经营，租赁面积为369.48㎡，租赁期限自2018年12月28日起至2024年9月27日，租金为1.50元／日／平方米，按期预付保底租金（每三个月为一期）。因包月飞前期欠缴租金、物业管理费等费用，东航公司及物业公司于2019年5月24日、6月17日、7月31日、10月22日、11月11日、11月25日向其发送催款函以催缴租金、物业管理费等费用，但均未果。后经双方协商一致，于2019年12月13日签订《补充协议一》，约定自2018年12月28日起至2019年12月31日期间租金总额为4000元；自2020年1月1日起至2024年9月27日，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额的11%；第三条第一款约定，非因东航公司原因，包月飞单方面提前终止租赁合同或未妥善履行合同及补充协议各项义务的，东航公司有权要求包月飞对优惠期间即2018年12月28日起至2019年12月31日期间，按日租金1.50元／平方米补足。在签订《补充协议一》后，包月飞仍未按协议约定缴纳拖欠的物业管理费等费用，并在欠缴费用的前提下于2020年3月10日向东航公司提出退租申请，单方面要求解除与东航公司的租赁关系，其单方面提出解约及逾期付款行为，已构成根本性违约，包月飞至今未按合同约定对商铺拆除复原。东航公司认为《租赁合同》及《补充协议一》系双方真实意思表示，合法有效对双方均具有约束力。现因包月飞单方违约导致《租赁合同》及《补充协议一》无法继续履行，给东航公司带来巨大的经济损失，东航公司有权要求包月飞支付拖欠费用并承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。 包月飞辩称，包月飞在2019年12月之前对《商铺租赁合同》及《补充协议一》予以如实履行。但至2020年1月，新冠病毒来袭，导致包月飞的经营完全停滞，在此情况下，包月飞与东航公司进行沟通，在东航公司无任何优惠表示的情况下，根据合同约定和相关法律的规定，包月飞于2020年3月10日发出《退租申请》，请求解除合同，东航公司复函表示同意。包月飞于7日内撤出了所有的承租场地。因此，包月飞认为：1.包月飞与东航公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议一》已于2020年3月10日解除；2.包月飞提出解除租房合同的行为，完全符合合同约定和相关法律的规定；3.双方租房合同经协商一致解除，包月飞依法不承担任何法律责任；4.包月飞同意以2020年3月10日为结算终止日，依照约定，在协商一致的情况下予以支付（包月飞可用于租房押金、保证金抵扣）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月21日，东航公司（甲方）与包月飞（乙方）签订《商铺租赁合同》（编号：ＣＤＹＪ20181017），约定：甲方租赁给乙方的房屋座落在成都市双流区“云锦天地（成都）”商场4号楼3层4310号单元，该单元租赁面积为369.48㎡。乙方向甲方承诺，租赁该单元供乙方经营美加乐品牌的儿童游乐用途的商业经营使用。甲方应于2018年12月28日（约定交付日）将该单元交付乙方。租赁期：共计五年355天，自2018年12月28日起至2024年9月27日。第五条租金、支付方式和期限：5-3该单元的租金标准按照以下方式由乙方向甲方支付：（月保底租金付款清单详见附件九）月保底租金支付方式按5-4执行自2018年12月28日起至2021年9月27日止，日租金为人民币1.50元／日／平方米（其中不包增值税价为1.43元／日／平方米，增值税金额为0.07元／日／平方米）；5-4本合同约定每三个月为一个支付周期。乙方应于该单元交付后每个支付周期前一个月二十日向甲方提前付清下一个支付周期保底租金（如当月第二十日为节假日的，则于之前最近的工作日支付）。租赁期满或合同终止时的最后一个支付周期不满整月的按日计算，并在结算时一次付清……5-9乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。若逾期累计超过三十日的，则按照第14-2（6）条处理。第六条保证金和其他费用：6-1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之后十个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金……金额为人民币63273.46元。甲方收到保证金的同时应出具相应收据。6-2乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。6-3如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。6-5乙方应于交付日或之前按照装修守则及相关约定向甲方支付装修押金及装修期间的其他费用。如甲方因乙方装修该单元而遭受任何损失，则甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。乙方装修结束后应通知甲方和管理公司，经甲方和管理公司对该单元的验收合格且通过政府部门各项验收后三十个工作日内，甲方应将装修押金在扣除乙方装修该单元给甲方造成的损失（如有）后一次性无息退还乙方。装修期后乙方如需对该单元再次实施装修的，适用上述规定。6-6乙方应当在本合同签署后十个工作日内向甲方支付公用事业费的公用事业押金11084.40元。6-7……物业管理费：每平方米租赁面积每月人民币40元，每月合计为人民币14779.2元，从2019年2月28日开始收取。第九条房屋的交还：9-1乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方和管理公司交还该单元。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的三倍支付占有使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。9-2乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。第十四条解除本合同的条件：14-1甲乙双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（3）其他第三方原因或不可抗力导致本合同根本目的无法实现。14-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或／和向违约方追索违约金的权利：（2）本合同签署后，乙方单方面提出解除本合同的；（6）乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过三十日的。14-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方（甲方同意乙方无需恢复原状除外）。第十五条违约责任：15-6乙方逾期支付……物业管理费、水费、电费……，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。该合同的附件九《月保底租金付款清单》第一租赁年：2018.12.28-2019.7.31，支付金额18751.12元（含增值税）；2019.8.1-2019.8.31，支付金额16857.53元（含增值税）；2019.9.1-2019.9.27，支付金额14963.94元（含增值税）；第二租赁年：2019.9.28-2019.9.30，支付金额1893.59元（含增值税）；2019.10.1-2019.10.31，支付金额16857.53元（含增值税）;2019.11.1-2020.10.30，支付金额16857.53元（含增值税）……2020.8.1-2020.8.31，支付金额16857.53元（含增值税）；2020.9.1-2020.9.27，支付金额14963.94元（含增值税）。备注：1.乙方确认本附表中租金优惠（租金优惠期间为：2018年12月28日至2019年7月31日）享有的前提是乙方妥善履行本合同；若非因甲方原因，乙方单方提前终止本租赁合同，甲方有权要求乙方按日租金1.50元／平方补足租金。 另查明，2018年12月1日，东航公司出具收据两张，载明包月飞支付公共事业押金11084.40元以及租赁保证金63273.46元。收据盖有东航公司财务专用章。 还查明，第一太平物业顾问（北京）有限公司成都分公司东航中心物业管理处于2019年5月24日向包月飞发送《催款函（第一次）》，要求缴纳商铺欠付的电费986.88元（周期2018年12月1日至2019年4月10日）；于2019年7月31日向包月飞发送《催款函》，要求缴纳商铺欠付的物业服务费29558.4元（周期2019年6月1日至2019年7月31日）、电费3244.51元（周期2018年12月11日至2019年6月10日），合计32802.91元；于2019年10月22日向包月飞发送《催款函》，要求缴纳商铺欠付的物业服务费59116.8元（周期2019年6月1日至2019年9月30日）；于2019年11月25日向包月飞发送《催款函》，要求缴纳商铺欠付的物业服务费103454.4元（周期2019年6月1日至2019年12月31日）、电费1016.75元（周期2019年9月11日至2019年10月10日），合计104471.15元。 2019年6月17日，东航公司《催款函》载明包月飞欠付租金18751.12（费用周期2018年12月28日至2019年7月31日）、电费2016元（费用周期2018年12月11日至2019年5月10日），合计20767.12元，要求包月飞于2019年6月28日17：00前一次性将应付款项支付至指定账户。 2019年11月11日，东航公司《催款函》载明包月飞欠付租金69323.71（费用周期2018年12月28日至2019年10月31日）、物业管理费73896元（费用周期2019年6月1日至2019年10月31日），合计143219.71元，要求包月飞于2019年11月13日17：00前一次性将应付款项支付至指定账户。 2019年12月12日，包月飞向东航公司转账9000元（包括美加乐12月租金4000元、收银押金4500元、可爱可亲解约支付500元）。 同日，东航公司出具收据，载明包月飞支付设备押金4500元。收据盖有东航公司财务专用章。 2019年12月13日，东航公司与包月飞签订《补充协议一》，约定原合同5-3变更为：该单元的租金标准按照以下方式由乙方向甲方支付：月保底租金支付方式按5-4执行，自2018年12月28日起至2019年12月31日，该期间的租金总额为4000元（其中不含增值税价格为3809.52元，增值税金额为190.48元）；自2020年1月1日起至2024年9月27日，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额的11%；非因甲方原因，乙方单方面提前终止租赁合同或未妥善履行合同及补充协议各项义务的，甲方有权要求乙方对优惠期间即2018年12月28日起至2019年12月31日期间，按日租金1.50元/平方米补足。 2020年2月7日，东航公司微信通知包月飞“2月房租只收一半，物业管理费也只收一半”。 2020年3月10日，包月飞向东航公司提交《退租申请》，2020年4月8日，东航公司回函，同意2020年3月10日为解约日进行结算。 庭审中，包月飞对东航公司主张欠缴的物业费130482.12元、电费1392.77元无异议，并同意以押金抵扣。 以上事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、《补充协议一》、相关票据、微信聊天记录等证据在案佐证。 本院认为，东航公司与包月飞签订的《商铺租赁合同》以及《补充协议一》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，东航公司已履行交付租赁房屋的义务，包月飞应当依照合同约定支付商铺租赁的相关费用。 本案的争议焦点在于：1.双方解除《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）以及《补充协议一》的时间；2.包月飞欠付东航公司优惠租金具体数额；3.包月飞是否应当向东航公司支付物业管理费、电费、房屋占用费、违约金、拆除复原费及具体数额；4.东航公司是否有权没收租赁保证金。本院针对以上争议焦点分别做如下评述： 一、关于双方解除《租赁合同》以及《补充协议一》的时间的问题 2020年3月10日，包月飞向东航公司发出《退租申请》，2020年4月8日，东航公司回函同意2020年3月10日为解约日进行结算，故双方解除合同的时间为2020年3月10日。 二、关于包月飞欠付东航公司租金的具体数额的问题 本院认为，双方《租赁合同》已于2020年3月10日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，及《补充协议一》的约定，包月飞应向东航公司支付2018年12月28日至2019年12月31日期间的租金。根据《补充协议一》“对乙方在2018年12月28日起至2019年12月31日期间租金的优惠享有的前提是乙方妥善履行各项义务，若非因甲方原因，乙方单方面提前终止本租赁合同或未妥善履行原合同及补充协议各项义务的，甲方有权要求乙方应按日租金1.50元／平方米米向甲方补足”的规定，上述租金优惠期系按照双方约定甲方有条件的优惠租金的期间，但根据双方的约定，包月飞系单方提出解除租赁合同，根据双方签订的租赁合同约定，包月飞应向东航公司支付在此期间的租金差额199952.96元（1.50元／日／平方米×368天×369.48平方米-4000元）。由于自2020年1月23日以来，全国遭受××影响，各地纷纷采取了紧急措施，导致大部分企业停工、停产，对于包月飞而言，其因××，也不能正常经营，势必给包月飞带来损失，根据公平原则，因××带来的损失，应当由包月飞和东航公司分担，东航公司应承担13301.28元（1.5元／日／平方米×369.48平方米×48天÷2），包月飞还应向东航公司支付优惠期间租金差额186651.68元。 三、关于包月飞是否应当支付东航公司物业管理费、电费、房屋占用费、拆除复原费、违约金及具体数额的问题 1.物业管理费：包月飞认可自己应当缴纳物业管理费。根据东航公司以及物业公司发出的催款函反映，案涉商铺从2019年6月1日开始欠缴物业管理费，双方签订的租赁合同于2020年3月10日解除，故包月飞应缴纳2019年6月1日至2020年3月10日期间的物业管理费：137939.2元（14779.2元/月×9个月+14779.2元/月÷30天×10天）。东航公司仅主张包月飞应向其支付在此期间的物业管理费130482.12元，不违反法律规定，故本院确认包月飞应向东航公司支付2019年6月1日至2020年3月10日期间的物业管理费130482.12元以及逾期支付的利息（以130482.12元为基数，从2020年3月11日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）。 2.电费：该费用系在双方租赁合同期间产生，包月飞在庭审中对电费金额1392.77元无异议，根据东航中心物业管理处出具的《催款函》以及东航公司的主张，本院确认包月飞应当向东航公司支付欠付的电费1392.77元。 3.房屋占有费：双方签订的租赁合同于2020年3月10日解除，包月飞交还钥匙的时间即2020年4月29日视为房屋交还日，故2020年3月11日至2020年4月28日期间为包月飞占用房屋的期间。本院确认为27156.78元（1.50元/平方×369.48㎡×49天）。 4.违约金：包月飞在未支付欠付费用的情况下向东航公司提出退租申请，单方面要求解除与东航公司之间的租赁关系，构成根本性违约，应当根据合同约定承担违约责任。因包月飞认为其并未违约，应当视为其对违约金的根本抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院酌情调整东航公司的违约金为30000元。由于包月飞在疫情之前即欠付相关费用，故本院对包月飞认为因疫情原因导致双方合同解除，双方均不承担责任的意见不予采信；5.拆除复原费：东航公司要求包月飞向其支付拆除复原费68925元的主张。根据双方租赁合同的约定“9-2乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担”，本院认为，根据庭审调查核实的情况，包月飞认为不需要自行拆除装修，而东航公司并不同意包月飞自行拆除案涉商铺的装修，且东航公司提供的《运营期间零星工程报价清单》不足以证明其是否有对商铺进行拆除复原，且未举出所需相应费用的依据，故对于东航公司的该项主张本院不予支持。 四、关于东航公司是否有权没收租赁保证金的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，东航公司应当退还包月飞保证金、收银押金、公用事业押金。且根据双方签订的《租赁合同》中对于租赁保证金的约定，包月飞一方确存在欠付租金的违约行为，东航公司有权以保证金抵付包月飞应当支付的款项，和/或作为东航公司因此遭受损失之赔偿，但并无可以没收保证金的约定，故本院对于其要求没收该保证金的主张不予支持。包月飞主张用其保证金抵销相应的费用，符合法律规定，本院予以支持。 五、关于遗留物品的处置问题。根据庭审调查核实的情况，包月飞同意自行清理遗留物品，故对于东航公司主张自行处置包月飞遗留物品的诉请，本院不予支持。 六、关于东航公司要求包月飞承担所涉费用自应付之日起至实际支付日的逾期支付利息的问题 本院认为，东航公司要求包月飞承担所涉费用自应付之日起至实际支付日的逾期支付利息符合法律规定，本院予以支持。 综上，本院对于东航公司主张的确认东航公司与包月飞签订的《商铺租赁合同》及《补充协议一》于2020年3月10日解除的诉讼请求予以支持；对于东航公司主张的要求包月飞向东航公司支付物业管理费、电费、优惠期租金差额、房屋占用费、违约金、拆除复原费的诉讼请求部分予以支持，包月飞应向东航公司支付自2019年6月1日至2020年3月10日期间欠缴物业管理费130482.12元、电费1392.77元、优惠期租金差额186651.68元、自2020年3月11日至2020年4月28日期间房屋占用费27156.78元，包月飞同意以押金、保证金等抵扣相应欠款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，东航公司应当将包月飞缴纳公用事业押金11084.40元、设备押金4500元、租赁保证金63273.46元抵扣电费、2020年3月11日至2020年4月28日期间房屋占用费及部分优惠期租金差额。抵扣后，包月飞还应向东航公司支付自2019年6月1日至2020年3月10日期间欠缴物业管理费130482.12元及迟延支付利息、优惠期租金差额136343.37元及迟延支付的利息、违约金30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认四川东航投资有限公司与包月飞签订的《商铺租赁合同》及《补充协议一》于2020年3月10日解除； 二、包月飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川东航投资有限公司支付自2019年6月1日至2020年3月10日期间欠缴物业管理费130482.12元及逾期支付利息（逾期支付利息以130482.12元为基数，从2020年3月11日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）； 三、包月飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川东航投资有限公司支付优惠期租金差额136343.37元及利息（利息以136343.37元为基数，自2020年3月11日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）； 四、包月飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川东航投资有限公司支付违约金30000元； 五、驳回四川东航投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4878元，由包月飞负担3500元，四川东航投资有限公司负担1378元（四川东航投资有限公司已预缴4878元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年十月九日 书记员  胥 凤