重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20303号原告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号，统一社会信用代码91500106203068259Y。法定代表人：李建荣，总经理。委托诉讼代理人：汪茂琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：缪燕敏，女，该公司员工。被告：刘江伍，男，1990年10月28日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师。原告重庆大川房地产开发有限公司（以下简称大川房地产公司）与被告刘江伍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告大川房地产公司的委托诉讼代理人汪茂琴，被告刘江伍及其委托诉讼代理人张玉金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大川房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年1月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》并注销其网络签约；2.判令被告向原告支付违约金434.85元（按应付款总额434850元的0.1%计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月30日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于重庆市江北区的房屋，总成交价434850元，首付房款为104850元，房款余额330000元以向银行按揭的方式支付。后被告因自身原因未获得银行贷款，尚欠原告房款330000元。经原告多次催收，被告拒不缴纳所欠房款。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条第1款第（二）项的约定，原告有权解除合同，被告还需按应付款的百分之0.1向原告支付违约金。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告刘江伍辩称，原告不具有诉讼主体资格，合同双方虽然是原被告，但由于原告产生债务，已将案涉房屋的房产项目转让给中鹏实业集团公司，后又由中粮集团大悦城控股于2020年接盘，所以原告不能作为诉讼主体。造成案涉房屋不能办理按揭的原因在于原告，原告诉称被告不支付剩余房款不是客观事实。实际上由于原告在银行按揭账户被冻结，导致不能给被告办理银行按揭，责任在原告。原告要求解除合同支付违约金的请求不成立，原被告双方签订合同约定，如果由于原告原因导致未获得贷款，或贷款金额少于申请数额的，被告愿意继续履行的，双方对具体付款方式、期限另行协商并签订补充协议，按照合同约定原告无权解除合同及支付违约金。原告构成违约，原告逾期交房并且在通知被告接房后又变卦，不愿意将房屋交给被告，显然是原告违约，被告多次向江北区住建委信访，结果是案涉项目已经转让，对按揭事宜由受让后单位协商解决，但至今没有处理结果。所以本案被告一直积极处理按揭事宜，并非拒绝支付房款或不同意其他处理方式，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即大川房地产公司举示的网签信息截图、销售不动产统一发票，刘江伍举示的《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税费发票、按揭代办费收据、《关于延期交房的通知函》、《接房通知》、重庆市江北区国有资产监督管理委员会重庆市江北区国有资产监督管理委员会《关于大川公司无法办理按揭贷款手续问题的答复意见书》，本院对真实性予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：大川房地产公司举示的《商品房预售许可证》与刘江伍举示的《重庆市商品房买卖合同》约定内容相印证，本院对真实性予以确认；《重庆市商品房买卖合同》打印件，因刘江伍已举示原件，内容应以原件为准，对打印件本院不予采纳；《催收函》及邮件回执、《解除合同通知函》邮件退件及EMS物流信息、中国工商银行往来户历史明细清单均系原件或与原件内容相印证，本院对真实性予以确认；刘江伍举示的江北区城乡建设委员会2018年2月11日《关于大川滨水城二期交房问题的信访回复》、江北区住房和城乡建设委员会2019年9月10日《刘江伍信访事项处理意见书》、重庆市江北区国有资产监督管理委员会《信访受理告知书》均系原件，本院对真实性予以确认；新闻报道系打印件，且来源、内容未经核实，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，以大川房地产公司为甲方（卖方），刘江伍为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买位于重庆市江北区的房屋，该房屋为预售商品房，总成交金额为434580元。第五条约定：（二）乙方按揭付款，乙方签订本商品房买卖合同时向甲方支付首付款104850元，房屋余款330000元向银行做按揭贷款，贷款金额及年限最终以银行审批为准。（三）办理按揭贷款违约责任的约定：1.因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方；2.因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；3.因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第七条约定：（一）本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2016年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……。第十条约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理……逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款……。该合同于同日办理了网签。上述双方还签订了《重庆市商品房买卖合同》附件五“合同补充协议”，其中第二条第（二）款约定：……3.如因乙方原因致使乙方的按揭申请未获银行最终审批同意的，在甲方或甲方委托的单位、人员书面通知发出之日起7日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期乙方应按本合同第十条之规定承担逾期付款的违约责任；如因乙方无法付清房款致使合同被解除，则乙方应按房款总价10%向甲方支付违约金。2016年1月30日，刘江伍向大川房地产公司支付了首付款104850元，并支付了契税、权证印花税、大修基金、预告登记费共计11130元。同日，重庆宝悦房产咨询服务有限公司向刘江伍出具收据一张，载明收到刘江伍按揭服务费4000元。2016年10月24日，大川房地产公司发出《关于延期交房的通知函》，其中载明“尊敬的大川×栋业主：……该房屋交房时间预计顺延至2017年6月30日（具体交房时间，我司另行通知），逾期交房期间，我司将严格按照归我双方前述的购房合同的约定计算逾期交房违约金，并按如下支付方式向您支付：方式一，以‘大川代金券’的形式全部赔付违约金……方式二，以现金方式支付。上述两种方式您可任选其一。赔付节点在最终交房时，业主在办理接房手续时予以结算……”。2017年12月13日，大川房地产公司向刘江伍邮寄《接房通知书》，通知刘江伍所购买的×物业从2017年12月20日日起已达到交房条件，该时间之后可到物业现场与大川房地产公司服务中心联系接房事宜。刘江伍收到该通知书。2017年12月，案外人兰保琼向相关部门信访投诉，称大川滨水城二期有十户业主10套房屋没有接房，其中已网签按揭没办下来的有8户（含刘江伍等），认为按揭没有办下来及未网签不是业主的原因，而是开发商原因造成；该楼盘于2017年12月20日开始交房，开发商以银行按揭没有办理下来，未网签为由不让业主接房。2018年1月11日，江北区城乡建设委员会向兰保琼作出《关于大川滨水城二期交房问题的信访回复》，其中载明“据调查，大川公司办理的按揭收款账户目前被其债权人冻结，无法继续办理按揭。经协商，大川公司分别针对是否已网签的购房人提出以下处理方式。已网签的购房人可选择以下两种方式之一进行处理：一是筹集现金补齐房款并缴往政府指定的账户进行监管，缴款后可立即接房；二是待大川滨水城项目转让完成后按程序办理按揭手续，按揭办理完成再接房……”。2019年8月12日，江北区住房和城乡建设委员会受理刘江伍信访反映的所购房屋接房相关问题。2019年9月10日，江北区住房和城乡建设委员会向刘江伍作出《刘江伍信访事项处理意见书》，其中载明“经查，区中鹏公司已于6月底完成大川滨水城项目接盘工作，目前正在开展后续相关问题的处置。中鹏公司认可网签的购房人的购房行为，后续将对付款方式的问题进行研究……”。2020年1月10日，大川房地产公司向刘江伍邮寄了《催收函》，催告刘江伍在2020年2月5日前付清欠付的房款33万元及按合同约定计算的违约金，并提供了收款账号（账户名为“邱玲”）。该邮件于2020年1月16日被退回。2020年8月7日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会受理刘江伍信访反映的所购房屋接房问题。2020年9月22日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会向刘江伍作出《关于大川公司无法办理按揭贷款手续问题的答复意见书》，其中载明“经查，大川公司于2019年6月29日将大川滨水城转让给鹏域公司（江北区属国企中鹏公司占股5%；央企中粮集团旗下公司占股95%，并负责具体运营管理），所销售的房屋是由大川公司与您签订的《商品房买卖合同》并办理的网签手续，不包含在转让资产之内。因大川公司现依然存续，鹏域公司无法直接为您办理按揭贷款。我委已责成中鹏公司与大川公司、鹏域公司协调沟通，现大川公司愿意与购房者们协商处理后续款项支付、接房等事宜。待达到房产证办理条件后，鹏域公司再将安排专人为您办理……”。庭审中，大川房地产公司主张其收款账户未被冻结，为此举示了其在中国工商银行的账户交易明细，其中显示，2016年3月1日支出57万元（余额0元），2016年3月21日银行结息收入629.75元，2016年6月1日银行结息收入0.48元。刘江伍质证认为，该银行账号与《重庆市商品房买卖合同》上大川房地产公司加盖合同专用章上的账号不一致，我方贷款应该是合同专用章载明的账号，且交易明细中的结息系银行的行为，非资金往来，如果账户未被冻结则不可能这段时间没有其他资金往来；我方庭审举示的江北区建委回复也载明了大川房地产公司账户被冻结才导致无法贷款。庭审中，刘江伍陈述：我购房是公积金贷款，由大川房地产公司代办，大川房地产公司收取了4000元代办费并出具了收据（重庆宝悦房产咨询服务有限公司），我也签订了按揭贷款合同，但合同是我与大川房地产公司双方签字，银行还没有盖章，所以没有交给我。2016年11月左右我去银行了解的信息是大川房地产的账户被冻结，所以银行不再与其合作。2017年12月13日大川房地产公司通知我接房，后来我去了现场接房，售房部不交房给我，口头答复是我按揭没有办下来，就不交房给我，后来我就一直信访处理。大川房地产公司陈述：案涉项目是我方转让给鹏域公司（中鹏公司关联企业），根据项目转让协议，已办理网签的房屋后续事宜由我方处理。本院认为：刘江伍与大川房地产公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件补充协议，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行义务。刘江伍在签订合同后，按约向大川房地产公司支付了首付款104850元及房屋契税、大修基金等费用。大川房地产系刘江伍的合同相对方，其基于合同相关事项提出诉讼请求符合法律规定，具有诉讼主体资格。双方争议焦点在于刘江伍未向大川房地产公司支付原约定贷款部分33万元的房款是否构成合同解除的条件。首先，合同约定刘江伍向银行申请按揭贷款支付，结合刘江伍举示的按揭代办费收据，可以认定刘江伍向银行提出了按揭贷款申请。因银行未对是否批准刘江伍的贷款及原因作出书面通知，不能认定系刘江伍自身原因导致未能获得贷款，而大川房地产公司也未举示证据证明其之前催告过刘江伍支付贷款部分的房款（直至2020年1月10日才发函催收）。2018年1月11日江北区城乡建设委员会向案外人兰保琼作出的信访回复载明，大川房地产公司办理按揭的收款账户被冻结，从而无法继续办理按揭，且该回复中载明购房款需向政府指定的监管账户支付，案涉房屋所在的大川滨水项目正在转让过程中。在之后2019年9月10日江北区住房和城乡建设委员会向刘江伍作出的信访回复中，也载明大川滨水城项目转让给中鹏公司的情况。由此可见，因案涉房屋所在项目存在转让的情况，刘江伍主张其无从得知案涉房屋是否被转让，据此认为大川房地产公司可能丧失继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的能力，符合情理。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。大川房地产公司虽然于2020年1月10日向刘江伍发函催告付款，但在本案中其未举证证明其当时具备继续履行合同的能力并以合理方式通知了刘江伍，故此时刘江伍未向大川房地产公司支付剩余房款不构成违约。直至2020年9月22日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会向刘江伍所作信访回复才明确了案涉房屋不包含在转让资产之内，但同时载明大川房地产公司与购房者协商处理后续款项支付、接房等事宜，达到房产证办理条件后由鹏域公司安排人员办理。因鹏域公司并非与刘江伍建立合同关系的相对方，则对于刘江伍具体如何向大川房地产公司支付剩余房款、案涉房屋是否具备办理房产证条件、鹏域公司能否为案涉房屋办理房产证等问题，尚未明确确定。此外，大川房地产公司在本案中并未举示案涉房屋所在项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也未举示证据证明其已取得或能够取得案涉房屋所在楼栋的产权证（“大证”），不能确定案涉房屋是否具备交房和办证条件。换言之，本案现有证据不足以证明大川房地产公司已恢复了履行与刘江伍签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的交付房屋、办理产权证等与房款对等义务的履行能力，故刘江伍暂未支付剩余房款不违反法律规定。在此情况下，大川房地产公司要求解除与刘江伍签订的《重庆市商品房买卖合同》并注销网签、刘江伍支付违约金，于法无据，对其相应诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆大川集团房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7822.75元，减半收取3911.36元，由原告重庆大川房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇二〇年十月二十八日书记员  马 瑞