广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1971号原告：潘丽明，女，1954年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：金琳，广东理奥律师事务所律师。被告：吴文辉，男，1951年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。委托诉讼代理人：郑嵘，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈育炽，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：陈银英，女，1944年2月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：刘国雄，男，1970年7月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：刘国堂，男，1963年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：刘国华，男，1973年11月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：刘国生，男，1968年9月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。五被告共同委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。五被告共同委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。原告潘丽明与被告吴文辉、陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告潘丽明及其委托诉讼代理人金琳，被告吴文辉的委托诉讼代理人郑嵘、陈育炽，被告刘国雄及陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生的共同委托诉讼代理人黄卉楠、杨添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽明向本院提出诉讼请求：1、六被告共同向我返还原告购房款项及房屋维修费共计人民币20.5万元；2、判令六被告共同承担我的房屋差价损失50万元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1997年3月14日，吴文辉与刘炳才在广州市白云区同和镇柯子岭村合建房屋后，将涉案房屋广州市白云区柯子岭村平安大街7巷6号房屋卖给了我，陈银英和刘炳才于1997年3月14日配合我签订了《赠与合同》并经白云区公证处公证。在我支付了购房款共计18万元（其中含中介费4000元、建设费175000元，装表工料费1000元）后，吴文辉和刘炳才、陈银英将涉案房屋交付我使用至今。2019年1月10日，白云区法院判决我与刘炳才、陈银英签订的《赠与合同》无效，同年8月26日判决吴文辉与刘炳才于1995年11月18日签订的《合建房屋协议书》无效，并判令我协助吴文辉将涉案房屋返还给陈银英等五人，同时判决说明因返还房屋引起的补偿另行主张。我因返还房屋无处安身，返还的购房款不足以购买同类房屋，更无法购买同地段商品房，现房屋价值已超过70万元，我因合同无效产生了巨大的信赖利益损失，故诉至法院，请求判如所请。被告吴文辉辩称，我在《合建房屋协议书》中的权利义务已经概括转让给潘丽明，应由陈银英一家对潘丽明就返还房屋事宜进行补偿。潘丽明提供的收据载明175000元为建设费，故潘丽明是根据《合建房屋协议》与刘炳才合建房屋才支付的该费用，且收据不能证明该款项是给我个人，事实上相应款项已用于涉案房屋的建造支出。刘炳才已额外获得25万元用于另一幢宅基地的建设，其中我垫付了12万元，该垫付款项已退回结清，各方履约完毕二十多年均无异议。原生效判决认定我与潘丽明之间存在购房合同关系有误，但不影响本案就返还房屋的补偿问题进行平衡处理，陈银英一家通过收回房屋可获得巨大利益，由其补偿潘丽明返还房屋的损失更为公平，被告陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生辩称，不同意原告全部诉讼请求，我们与潘丽明之间不存在真实的赠与关系，潘丽明是向吴文辉支付购房款取得的涉案房屋，根据合同相对性原则，潘丽明应向吴文辉主张权利，无权要求我们承担责任。在潘丽明与吴文辉的房屋买卖交易过程中，刘炳才不存在任何过错，不构成对潘丽明的欺诈，故在本案中不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年11月18日，刘炳才（原业主、甲方）与吴文辉（合建者代表、乙方）签订的《合建房屋协议书》，约定属于甲方所有的二幢合建的四层楼房上面，加建二层，双方合议由甲方负责在原来四层房屋的基础上申报好有关加建二层的报建手续，报建手续费及建房一切费用由乙方负责，加建的两幢楼房的第五、六层建筑费用由乙方负责，其两幢楼房的第五、六层共四套房的产权同时也属乙方代表各户所有，乙方代表应付回25万元给甲方作另外一幢房屋自建，第一次在建房合同订立公证后先付12万元，第二次付款，乙方要在陆个月房屋建好后由甲方为乙方代表各户主办理房屋产权赠送公证手续。房屋建成后，甲方要为乙方代表各户主办理第五、六层产权公证及以后需办的产权手续，费用由乙方负责，同时乙方有权出卖、转赠、出租等，甲方要无条件配合。协议书于1996年1月26日在广州市白云区公证处办理（96）穗白内经证字第1003号公证。1997年3月14日，刘炳才（赠与人）与潘丽明（受赠人）签订《赠与合同》，合同约定双方为朋友关系，赠与人自愿无偿将坐落在广州市白云区同和镇柯子岭属赠与人所有（柯子岭乡建房用地申请表NO:33）房屋的第六层全部天面使用权业权（以下简称涉案房屋）赠与受赠人所有，受赠人接受上述赠与，赠与人决不反悔。此赠与合同经赠与人、受赠人双方签订后，由广州市白云区公证处公证后生效。赠与人与受赠人共同办理上述房产权属的过户手续后，上述房产的权利和义务与赠与人无涉。3月20日，广州市白云区公证处出具（97）穗白内民证字第1048号赠与合同公证书，证明赠与人刘炳才、陈银英与受赠人潘丽明于1997年3月14日自愿签订《赠与合同》。公证书所附的柯子岭乡建房用地申请表NO:33载明户主刘炳财，房屋四至情况为东西向8米，南北向8米，共64平方米，报建类别：改为框架结构楼层，层次高度：限四层，13米，另加梯间。白云区同和镇村镇建设国土管理办公室1989年12月5日盖章批准。签订合同后，潘丽明使用涉案房屋至今。吴文辉、潘丽明均为城市居民。1994年6月18日，广州市白云区同和镇人民政府向陈银英核发《农村（镇墟）宅基地使用证》，使用人姓名为：陈银英，证号为：穗同字第0006261号，建筑面积73.6平方米。广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社2018年9月9日出具《继承人证明》，证明辖区居民刘炳才已过世，与其继承人情况如下：配偶陈银英；儿子刘国堂；儿子刘国生；儿子刘国雄；儿子刘国华。除此之外，没有其他继承人。刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生于2018年10月17日在我院立案起诉潘丽明，请求判令：一、刘炳才、陈银英与潘丽明于1997年3月14日签订的《赠与合同》无效；二、潘丽明返还广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号第六层房屋；三、潘丽明在判决生效后按每天200元的标准承担迟延履行第二项诉讼请求内容的占用费。我院于2019年1月16日作出（2018）粤0111民初14056号民事判决书，判决：一、刘炳才、陈银英与潘丽明于1997年3月14日签订的《赠与合同》无效；二、驳回刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生的其他诉讼请求。刘国雄不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）粤01民终4489号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生于2019年6月5日在我院立案起诉吴文辉及第三人潘丽明，请求判令：一、确认刘炳才与吴文辉签订的《合建房屋协议书》无效；二、要求潘丽明协助吴文辉将穗同字第NO.006265号《农村（墟镇）宅基地使用证》所涉宅基地房屋广州市白云区柯子岭村平安大街自然村7巷6号六楼房屋返还陈银英等人。该案中查明潘丽明向吴文辉支付建设费175000元，我院于2019年8月26日作出（2019）粤0111民初22405号民事判决书，判决：一、刘炳才与吴文辉于1995年11月18日签订的《合建房屋协议书》无效；二、吴文辉将广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号六楼房屋返还原告刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生管业，第三人潘丽明负协助交还义务。吴文辉不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于（2019）粤01民终20410号案对（2019）粤0111民初22405号案的查明事实予以确认，并于2019年11月22日作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。吴文辉主张上述生效法律文书认定其与潘丽明存在房屋买卖合同关系并收取购房款175000元有误，其已向广东省高级人民法院提起再审，但并未提交相应凭证予以证明。2020年1月13日，潘丽明因返还房屋的赔偿问题向本院提起本案诉讼。审理中，潘丽明申请对广州市白云区柯子岭平安大街7巷6号六楼房屋按评估当日宅基地使用权的上盖建筑物的现值进行评估。本院依法委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称证诚公司）对潘丽明的申请内容进行评估。证诚公司按照重置成本法及市场法分别得出涉案房屋现价值为95931元及154560元。潘丽明对按照市场法得出的评估结论无异议；陈银英等人对按照重置成本法得出的评估结论无异议，对按照市场法得出的评估结论三性不予认可，认为不应由其承担赔偿责任；吴文辉认为不应由其承担赔偿责任故对两份评估报告书均未发表意见。潘丽明为此预付评估费用7500元。诉讼中，潘丽明向本院提交如下证据：1、中介费4000元收据、涉案房屋建筑费175000元收据、涉案房屋工料费1000元收据。拟证实其因购买涉案房屋共计支付购房款180000元；2、类似房屋挂牌价。拟证实涉案房屋所在柯子岭平安大街的类似房屋在中介公司的挂牌出售价为630000元，该房屋面积为74平方米。本院认为，根据已生效的（2019）粤01民终4489号民事判决书及（2019）粤01民终20410号民事判决书查明事实及判决内容，吴文辉与刘炳才于1995年11月18日签订的《合建房屋协议书》，潘丽明与刘炳才、陈银英于1997年3月14日签订的《赠与合同》均为无效，依据上述判决，潘丽明应协助吴文辉将涉案房屋交还给陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生管业。潘丽明出资购买涉案房屋时已支付相应对价，现因合同无效需向陈银英等人返还涉案房屋，潘丽明因购买而取得涉案房屋及房屋升值部分的信赖利益受损，其有权主张因返还房屋而产生的损失。本案争议焦点在于由谁承担涉案房屋因返还引起的赔偿责任及涉案房屋赔偿数额的认定。关于由谁承担赔偿责任的问题。本院认为应由陈银英等人向潘丽明承担房屋价值的赔偿责任，理由如下：（一）吴文辉作为《合建房屋协议书》的合同相对方及返还房屋的义务人，本可就涉案房屋价值向陈银英等人进行主张，但吴文辉于庭审中已确认其未向陈银英等人主张权利，如严格按照合同相对性原则由吴文辉向陈银英等人主张赔偿，再由潘丽明向吴文辉主张赔偿则徒添当事人诉累。（二）潘丽明基于与吴文辉事实上的购房关系已成为涉案房屋的实际使用人，虽其只负有协助吴文辉返还房屋的义务，但陈银英等人依据生效法律文书将实际从潘丽明处收回涉案房屋，为了保障潘丽明一方权益，在吴文辉怠于向陈银英一方主张权利的情况下，由实际收回房屋一方，即陈银英等人向潘丽明承担赔偿责任更符合公平原则。关于涉案房屋赔偿数额的问题。（一）虽潘丽明向吴文辉支付了建设费175000元，但陈银英等人亦于庭审中确认吴文辉向刘炳才支付了五、六层房屋的建设费共计250000元，因陈银英等人及吴文辉均未能举证第六层房屋，即涉案房屋实际对应的建设费，故综合潘丽明及吴文辉的付款情况、潘丽明使用涉案房屋的时间等因素，从公平合理的角度考虑，本院酌定按评估公司评估涉案房屋的现有价值确定陈银英等人应赔偿潘丽明的损失数额。（二）证诚公司分别采用重置成本法及市场法两种方法对涉案房屋的现有价值进行评估并出具《评估报告书》。根据两份评估结论显示，涉案房屋采用重置成本法评估的现有价值为95931元，采用市场法评估的现有价值为154560元。本院认为按照重置成本法得出的评估结论仅能反映涉案房屋折旧后的建设成本，虽涉案房屋不能在所在的集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间进行交易，但考虑到现今购房成本不断增加，且相同性质的房屋在实际上仍不乏成交的事实，故在重置成本法及市场法均可计算出涉案房屋现价值的情况下，采用市场法计算损失数额更为公平合理，亦更贴合房屋当前的市场价值。综上所述，陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生应按照涉案房屋的现有价值向潘丽明赔偿154560元，潘丽明诉请超出部分本院不予支持。关于潘丽明要求返还购房款180000元及维修等费用25000元的诉讼请求。如前所述，潘丽明的购房成本、装修成本在其实际使用涉案房屋多年后已经反映房屋现价值的评估结论中，且其未能举证证实支出了维修费25000元，故潘丽明该项诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生向原告潘丽明赔偿损失154560元；二、驳回原告潘丽明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10850元，由原告潘丽明负担8471元，被告陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生共同负担2379元；评估费7500元，由被告陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生共同负担；由被告陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生负担的受理费、评估费于本判决生效之日起三日内迳付原告潘丽明。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十月二十一日书记员 傅奎显