上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初4921号原告：上海中星虹达置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陆华，总经理。委托诉讼代理人：杨可欣，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，上海市海华永泰律师事务所。被告：上海市长宁区中星美华村业主大会，住所地上海市长宁区。委员会负责人：吴刚，主任。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海高地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：田佐平，总经理。委托诉讼代理人：祁婷，女。原告上海中星虹达置业有限公司(以下简称中星虹达公司)诉被告上海市长宁区中星美华村业主大会(以下简称中星美华村业主大会)、上海高地物业管理有限公司(高地物业公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年4月28日组织双方当事人进行证据交换。后，本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，遂根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，于2020年8月28日公开开庭进行审理。原告中星虹达公司的委托诉讼代理人杨可欣、杨洁，被告中星美华村业主大会的委托诉讼代理人刘一品，被告高地物业公司的委托诉讼代理人祁婷到庭参加诉讼。另，经当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告中星虹达公司向本院提出诉讼请求：确认两被告于2017年7月、2019年7月签订的两份《中星美华村物业服务合同》中物业服务费收费标准条款无效。后，原告变更诉讼请求为：确认两被告于2017年7月11日签订的《中星美华村物业服务合同》第七条中有关别墅及会所的物业服务费收费标准条款无效。事实和理由：原告系中星美华村小区的开发商，同时也系其中部分别墅住宅及会所的产权人。2013年10月、2015年11月，原告作为开发商与案外人戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(以下简称戴德梁行公司)签订《前期物业服务合同》，其中约定，戴德梁行公司为中星美华村提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为，高层住宅每平方米6.80元/月、别墅住宅每平方米10元/月、会所每平方米5.40元/月。2017年2月，被告中星美华村业主大会成立。2017年12月18日，原告收到两被告于2017年7月11日签订的《中星美华村物业服务合同》，其中约定，被告中星美华村业主大会聘请被告高地物业公司提供物业管理服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日。物业服务费收费标准为，高层住宅每平方米6.80元/月、别墅住宅每平方米20.80元/月、会所每平方米10.80元/月。原告认为，1.业主大会就选聘物业公司及制定物业服务费标准事宜召开临时业主大会未经20%以上的业主提议，且未提前15日通知全体业主，系程序违法。原告作为该小区的产权人，从未收到业主大会召开临时会议的通知，亦未收到表决票。2.本次物业费调价仅针对别墅住宅以及会所，加重了原告的责任。物业费收费标准与物业公司提供的服务不匹配，同等条件下高层住宅、别墅住宅、会所收费严重失衡，别墅住宅是高层住宅的3倍，会所是高层住宅的1.6倍。原告曾于2017年向两被告提出异议，但未得到对方有关收费标准的合理性说明。3.小区内专有面积和人数均占多数的高层业主，利用人数上的优势，与物业公司恶意串通，通过业主大会决议的合法形式，达到将物业费成本转嫁给少数别墅和会所业主的非法目的。综上，根据《民法总则》第143条、第153条、第154条、《合同法》第52条、《物业管理条例》第14条、第40条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，相应条款应认定为无效。被告中星美华村业主大会辩称，不同意原告的诉讼请求。1.两被告签订的物业服务合同系当事人真实意思表示，对全体业主具有约束力。被告美华村业主大会基于业主大会决议与高地物业公司签订物业服务合同，在该决议未被撤销前，应认定合法有效。若原告认为表决程序有问题，应依法提起业主撤销权之诉。2017年12月，原告已知晓决议内容，若提起业主撤销权之诉已过除斥期间，相应诉请应予以驳回。2.物业费调价后，别墅住宅的实际使用人已按新标准向物业公司履行了付款义务，应视为对物业费价格不持异议。3.原告提供的不动产权证显示，房屋性质为花园住宅，用途为居住。但原告实际将别墅全部出租用于商业办公，改变了居住用途，影响小区业主居住环境质量，并增加物业管理成本，故物业服务合同约定按商业办公用房标准收取物业费，具有合理性。4.会所用于客户健身，成立至今用途未发生变化。由于原告是前期物业服务合同的签约方之一，故当时会所的物业费标准远低于市场价。上海市长宁区中星美华村业主委员会(以下简称中星美华村业委会)成立后欲通过召开业主大会的方式纠正之前偏低的价格。由于会所性质上亦属于商办用途，故原本商议采取与别墅一样的收费标准，但考虑到会所面积大，难以出租，加之主要客户系本小区业主，与商办房屋的管理成本有所区别，故在参考商办物业费标准的同时进行了适当降低，最终确定的物业费收费标准对三种类型的房屋进行了阶梯递增的方式。在目前无限价规定的情况下，小区物业费收费标准已完全市场化。实践中，商办物业费超过住宅物业费2倍的情况较为普遍。被告中星美华村业主大会根据物业类型参考行业惯例定价，未侵害原告利益。5.被告中星美华村召开业主大会程序合法。原告并无证据可证据两被告在此过程中存在恶意串通的行为。至于原告所述的专有面积及人数占比过少的问题，与其自身享有的产权房屋面积及数量有关。表决通过的百分比数额限定涉及立法问题，与两被告无关。被告高地物业公司辩称，同意被告中星美华村业主大会的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、前期物业服务合同、表决票、意见书、表决结果公告、中标通知书、物业服务合同、函、物业费转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号全幢、2号全幢、6号全幢、9号全幢、22号全幢、23号全幢、25号全幢、27号全幢、28号全幢、29号全幢房屋的权利人登记为原告，建筑面积共计5,740.38平方米(不含煤气调压站、水泵房)，房屋类型均为花园住宅，用途均为居住。2014年4月18日，上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号全幢、11号全幢、12号全幢、19号全幢、21号全幢、26号全幢、30号全幢房屋的权利人登记为原告，建筑面积5,731.55平方米，房屋类型均为花园住宅，用途均为居住。2014年8月1日，上海市长宁区虹桥路1168弄13、14、15、17号1-2层房屋的权利人登记为原告，建筑面积2,875.85平方米，建筑类型为会所，用途为会所。2013年10月，原告(甲方)与戴德梁行公司(乙方)签订《中星美华村前期物业服务合同》，其中约定，戴德梁行公司为上海市长宁区虹桥路1168弄中星美华村小区提供物业服务。物业服务费标准为，高层住宅6.80元/月·平方米，别墅10元/月·平方米，会所5.40元/月·平方米。合同期限自2013年11月1日起至2015年12月31日止。合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后3个月内继续履行合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业代替乙方提供物业服务。2017年4月28日，被告中星美华村业主大会向小区业主发放《关于选聘物业服务企业方案的表决票》，其中载明：本小区与戴德梁行公司的合同即将到期，现以书面征询意见的方式就小区选聘物业服务企业的方案进行表决。物业收费标准：高层住宅不超过6.80元/月/平方米，别墅不超过26元/月/平方米，会所不超过26元/月/平方米。2017年5月4日，原告向被告中星美华村业主大会发送《“关于选聘物业服务企业方案的表决票”的意见书》，主要内容为：1.物业管理费标准的调整未经公开公正的表决流程表决，不能生效；2.同一小区中，若需调高物业管理费标准，应全体业主同步、同比例调整，方显公允合理；3.物业管理费收费标准应由业主方与物业公司协商，不应由中星美华村业委会随意调高部分业主的物业管理费标准。2017年7月10日，中星美华村业委会公布《关于选聘物业服务企业的表决结果公告》，其中载明：本小区全体业主所持投票权共246票，总计发放246张表决票，在投票截止日前收回149表决票，在规定时间内不反馈意见的共97票。按照业主大会议事规则的约定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意大多数意见。现将表决结果公告如下：同意选聘高地物业公司的表决票为203票(其中视为同意大多数意见97票)，占总投票数的82.5%，专有部分面积48,720平方米，占建筑物总面积70%。根据表决结果，超过业主户数和建筑物总面积半数选择高地物业公司为本小区新的物业管理企业，中星美华村业主大会作如下决议：业委会将选择高地物业公司作为中标候选人，代表业主大会与之签订物业服务合同。同日，中星美华村业委会向被告高地物业公司发送《物业管理项目中标通知书》，告知其已成为中星美华村物业管理企业，要求其限期与业主方签订物业管理合同。2017年7月11日，两被告签订《中星美华村物业服务合同》，其中约定：被告高地物业公司为上海市长宁区虹桥路1168弄中星美华村小区提供物业服务，服务期限自2017年8月1日起至2019年7月31日止。第七条约定，(一)住宅：高层6.80元/月·平方米(含税)；别墅20.80元/月·平方米(含税)。(二)会所10.80元/月·平方米(含税)。2017年12月25日，原告向被告高地物业公司发送函件，主要内容为：2017年12月18日，原告的委托管理公司收到两被告签订的《中星美华村物业服务合同》，其中别墅物业费高达每平方米20.80元/月，会所物业费高达每平方米10.80元/月，但高层住宅仍按原物业费标准收取每平方米6.80元/月，原告对此持有异议，要求物业公司及业委会对该收费标准作出书面说明。上述物业服务合同签订后，部分别墅实际使用人向被告高地物业公司发送函件表示，对调价后的物业费标准不予认可，仅同意继续按每平方米10元的标准履行付款义务。对此，两被告陈述，1.9号、21号、23号从未按20.80元标准支付物业费。2.10号、11号、25号、26号、27号在部分期间内按20.80元标准支付物业费，尚有少许欠费情况。3.剩余别墅使用人于2017起已按新标准履行付款义务。4.2017年8月1日至2019年12月31日，会所使用人按每平方米5.40元的标准支付物业费。2020年1月1日起至今，支付物业费88,707.13元。原告认为，1.新合同出台后，所有的租户都拒绝按新标准缴纳物业费，由于物业公司阻挠租户进场，导致部分承租人不得不按每平方米20.80元的标准付款，此举不代表其认可物业公司的涨价行为。2.确认9号、21号、23号、会所未按新标准支付物业费，剩余别墅因已对外出租，故不清楚具体的缴费情况。关于中星美华村小区18幢别墅及会所的实际情况，原告陈述，其将名下别墅及会所对外出租，其中除9号别墅承租方为上海易泰贵金属有限公司、23号别墅承租方为上海颢融实业发展有限公司、会所承租方为上海川宇健身有限公司外，剩余别墅的承租方均为上海世欣资产管理有限公司。另，21号别墅已于2015年12月24日出售给上海翀尧投资管理有限公司，暂未办理房屋产权变更登记手续。两被告认为，不清楚实际使用人的具体情况，但原告的陈述恰恰证明其已将名下房屋转租以及将居住用房改为商办用房的事实，理应按商办标准支付物业费。关于物业费调价的合理性问题，被告中星美华村业主大会陈述，1.原告擅自改变房屋用途，将居住用房用于商业办公，致使房屋内客户数量远高于普通业主。物业管理所需的秩序维护人员、车辆管理人员、保洁人员、客服人员(处理日常诉求)、管理人员数量大大增加，人工成本提高。垃圾清运，装修管理成本亦大幅增加。服务需求和服务质量与普通高层业主相比发生了质变，上述成本应由原告承担，其理应按商办标准支付物业费。2.前期物业合同也约定别墅物业费标准高于高层住宅，现别墅改为商办用途，费用应进一步提高。3.会所用于客户健身，亦属于商办用途。因前期物业服务合同中约定的标准较低，故本次根据实际情况进行了调整。考虑到会所面积大，难以出租，加之主要客户系本小区业主，故在参考商办物业费标准的同时进行了适当降低。被告高地物业公司陈述，别墅进出人员、车辆较多，占用车辆停放资源，保安巡逻次数增加。部分别墅开展大型宴请、派对活动时，物业公司需额外增派人员维护秩序，引导车辆进出，清理公共区域垃圾，出现保洁、保安、客服人员加班的情况。此外，别墅内员工较多，用餐后产生大量厨余垃圾，27号别墅甚至经营饭店，需要人员特殊清理。房屋装修、维修频率也比高层居民多。上述情况都增加了物业公司的成本。原告认为，两被告有关物业费成本增加的意见均未提供相应的物业费测算文件予以证明，故理由不能成立。另，前期物业服务合同中约定的各类房屋的物业费标准，原告均根据国家规定向有关部门进行申报，并经批准，实行期间未收到处罚通知。因此，当时的标准完全合法、合理。事实上，原告在当初定价时，已调低了高层住宅的物业费，并将物业管理成本转嫁至别墅住宅，并不存在利用优势地位，恶意调价的行为。审理中，经本院释明，原告明确表示不变更诉讼请求并提起业主撤销权之诉，坚持要求确认两被告签订的物业服务合同中有关别墅及会所物业费收费标准条款无效。本院认为，原告系中星美华村小区部分别墅及会所的权利人，作为该小区的业主，业主大会或者业主委员会的决定，对其具有约束力。被告中星美华村业主大会曾通过发放表决票的形式就选聘物业公司及物业费调价事项征询业主意见，并最终形成决议。原告虽对业主大会召开程序的合法性提出异议，但经本院释明，其明确表示不提起业主撤销权之诉，故在相关决议未被依法撤销的前提下，中星美华村业主大会依据有效决议与高地物业公司签订《物业服务合同》并无不当，原告以两被告订立合同缺乏真实意思表示之由主张物业费收费条款无效，缺乏依据，本院不予支持。另，原告以会所及别墅物业费收费标准过高，加重其责任之由，要求确认相关条款无效。对此，本院认为，《上海市住宅物业管理规定》第四十四条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。此处关于“同等服务、同等收费”的适用前提是同一小区内性质相同的物业采用统一标准。鉴于现有证据以及各方的陈述可以反映，原告已将其名下别墅对外出租后用于商业办公使用，且会所从房屋性质上亦有别于普通居民住宅，故不同用途的房屋在获得物业服务的内容及标准上确实存有一定的差异，理应区别对待。考虑到两被告约定的别墅及会所物业费标准未超出书面征询意见的标准，亦未违反业主大会的决议，而原告虽对标准持有异议，但未能充分举证证明新标准存在明显有失公允，不符合市场定价的情况，故对于其有关加重己方责任，合同条款应为无效的理由，本院亦不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海中星虹达置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海中星虹达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年十月二十九日书记员  王宁附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。