辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初1745号原告：王丽娟，女，1958年1月23日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：吕连英、李浩，辽宁锦逸律师事务所律师。被告：朱宝军，男，1974年9月3日出生，汉族，锦州中医骨伤康复医院法定代表人、个体经营者，住锦州市松山新区。被告：锦州中医骨伤康复医院，住所地锦州市凌河区锦义街**。法定代表人：朱宝军，该院院长。二被告的委托诉讼代理人：顾晓丽，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。第三人：朱成，男，1945年7月8日出生，汉族，退休工人，住锦州市松山新区。委托诉讼代理人：张亮，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。原告王丽娟与被告朱宝军、被告锦州中医骨伤康复医院、第三人朱成确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽娟及其委托诉讼代理人吕连英、李浩，被告朱宝军及被告锦州中医骨伤康复医院的委托诉讼代理人顾晓丽，第三人朱成的委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告朱宝军与第三人朱成签订的租赁合同无效；2.请求法院判令被告朱宝军、被告锦州中医骨伤康复医院在锦州市凌河区内迁出；3.判决被告承担本案的诉讼费等费用。事实与理由：原告与朱成原系夫妻关系。2017年7月31日原告与朱成签订离婚协议书，约定将夫妻共有的坐落于锦州市凌河区楼房归原告所有。2017年8月29日原告取得了该处房产的不动产权证书[辽（2017）锦州市不动产权第0019046]。被告朱宝军系被告朱成与第一任妻子所生之子，自2005年系锦州中医骨伤康复医院挂名法定代表人，原告与第三人成立的锦州中医内伤康复医院在锦州市凌河区楼房进行经营。原告与朱成在离婚时约定该房产由被告朱成使用两年。2020年8月原告欲收回该处房产与朱宝军沟通时，朱宝军拿出一份与其父亲朱成签订的房屋租赁合同，内容为2013年3月6日锦州市凌河区楼房租给朱宝军，租期为30年，每年租金5万元。原告对该份租赁合同毫不知情，并且对该协议真实性持怀疑态度。该协议严重的侵害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第三人与被告达成的房屋租赁合同属于擅自处分夫妻共有财产。同时朱宝军系家庭成员，对该房产属于共同财产明知，所以不属于善意第三人。该租赁合同违背法律法规的规定，严重损害了原告的合法利益，应当认定该份租赁合同无效。综上所述，被告与第三人擅自达成的房屋租赁合同，严重损害了原告的利益，应属无效合同。故诉至法院。被告朱宝军、被告锦州中医骨伤康复医院辩称，原告陈述没有事实依据和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。理由是1.我与我的哥哥、我父亲朱成共同创业，于1994年共同购买锦州市凌河区房屋，2002年办理的房照，产权登记在朱成名下，2013年3月6日我与朱成签订租赁协议，锦州市凌河区租给朱宝军，租期为30年，每年租金5万元。协议是在原告和朱成婚姻关系存续期间签订的，房屋一直由被告朱宝军使用，原告陈述对此事不知情，不符合常理。2.原告与朱成什么时间离婚，离婚什么内容和房照变更到原告名下，被告朱宝军不知情，到原告起诉前我知道了这个房屋变更到原告名下，此时我已经将房屋租金分四次支付给朱成，租金支付到2023年。3.根据买卖不破租赁的原则，所有权人变动不影响租赁合同的效力，被告朱宝军与朱成签订的租赁合同合法有效。4.被告朱宝军为经营医院才与父亲签订租赁协议，被告朱宝军是医院的法定代表人，不是挂名，被告朱宝军的行为是代表医院，医院与朱成签订的房屋租赁合同是真实的意思表示，也是合法有效的，故原告要求被告迁出没有法律依据。5.被告朱宝军于2018年5月至10月对1至4层医院进行了装修，花费200多万元，是按照租期30年才进行的装修，如果原告在我装修之前告诉房屋产权和有关的想法，我也不会进行装修，故原告让我及其医院迁出我无法接受。第三人朱成述称，关于原告提出对我签订的租赁协议不知情不属实。租赁协议订立的时间是2013年3月6日，当时朱成与原告是婚姻存续期间，原告当时是知情的，也没有提出反对意见，租金也用在共同生活上，离婚时分给原告的财产中也包括了租金的收益，而且离婚时原告作出承诺，只要朱成不再婚，房屋被告朱宝军可以随便用，并且房屋租赁协议签订至2043年，朱成与原告离婚时已经存续了4年，至原告起诉之日已经存续7年，被告朱宝军作为医院的法人代表而且实际经营医院多年，至今一直租赁使用此房产，原告与朱成共同生活多年，现主张对此租赁协议不知情明显不符合常理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交的证据：1.离婚证、离婚协议，证明原告与朱成离婚的时间和房产处理的情况，锦州市凌河区门市房归原告所有。2.锦州市凌河区房产证不动产权证书[辽（2017）锦州市不动产权第0019046]，证明原告个人所有，和2017年变更所有权人的情况。3.租赁协议，协议没有原告本人签字，原告也不知情，协议本身也是一个完全不公平、不合理的协议，1000多平米的房屋租金才5万元，结合被告和第三人的答辩，该协议明显存在恶意串通的行为。被告朱宝军提供的证据，朱成为被告朱宝军出具的收条及转账凭证，证明收到房租款20万元，是转账的，是2019年到2023年的房租。本院对原告提交的证据1、2，因符合证据的真实性、关联性予以采信，对于原告提交的证据3，因缺乏客观真实性不予采信。对于被告提交的证据中收条的真实性不予采信，对转账凭证的关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王丽娟与第三人朱成于1985年登记结婚，后生育一子。原告与第三人于2017年7月31日在锦州市凌河区民政局婚姻登记处登记离婚。被告朱宝军为原告继子，第三人次子。原告与第三人离婚时约定，坐落于锦州市凌河区商业营业用房（建筑面积1117.14平方米）归王丽娟所有，原告王丽娟于2017年8月29日将此房变更到自己名下。锦州中医骨伤康复医院营业执照记载，该医院位于锦州市凌河区，投资人为被告朱宝军，成立日期为2005年12月8日。第三人朱成原在锦州中医骨伤康复医院任负责人并在此处行医。原告提交的《房屋租赁合同》载明，出租方（甲方）朱成，承租方（乙方）朱宝军，房屋地址锦州市凌河区。该房屋租赁期共30年，自2013年3月6日起至2043年3月5日止。房屋租金每年5万元，按年付款。乙方向甲方承诺，该租赁房屋仅作为医院使用。甲乙双方分别在合同上签字。本院认为，我国婚姻法第十七条及婚姻法解释（一）第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类，第一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方可以决定。第二类是非因日常生活需要，而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致，原则上不适用夫妻相互代理权，但为了保护善意第三人的利益，该条第二项规定了他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案系涉及一千余平方米不动产门市房的出租问题，属于非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理的行为，不属于日常生活事务，不适用夫妻互为代理，任何一方不可以独自决定，故本案第三人擅自将涉案房屋出租给被告违反了法律规定。对被告朱宝军辩称，出租房屋事宜原告知情并同意一节，因其未能举证证明，不予支持。被告朱宝军与原告系继子关系，考虑这一特殊关系，其在与第三人协商出租事宜时，应当对于该房屋可否出租、出租期限、租金等问题征求原告的意见，且原告在涉案房屋更名过户时，被告及第三人未将房屋已经出租至2043年这一事实告知原告，二人存在过错，被告朱宝军不是善意第三人。根据《合同法》第四十八条的规定，租赁合同未经原告追认，对于原告不发生法律效力。根据《民法通则》第五十五条、第七十一条、第七十五条规定和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定，基于被告非善意第三人，第三人未经原告同意将该房屋租赁给被告，侵犯了原告对该房屋的共有权利，第三人与被告签订的房屋租赁协议依法应确认无效，二被告应当迁出涉案房屋。对于被告朱宝军所辩，其不知道原告与第三人已经离婚及涉案房屋归原告所有一节，不符合常理，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告朱宝军与第三人朱成签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告朱宝军、被告锦州中医骨伤康复医院于本判决生效后20日内在锦州市凌河区楼房内迁出。案件受理费200元，由被告朱宝军、被告锦州中医骨伤康复医院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王锦文二〇二〇年十月二十七日书记员  曹 宁