广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初1764号 原告：商明付，男，1964年4月7日生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：陈莹莹，广西桂中天律师事务所律师。 被告：罗刚，男，1986年12月16日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告商明付诉被告罗刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告商明付之委托诉讼代理人陈莹莹到庭参与诉讼，被告罗刚经公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告商明付向本院提出诉讼请求：1.请求确认商明付和罗浩敏于2010年1月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求判决确认位于柳州市归原告所有，判令被告协助原告办理房屋产权登记到原告名下的相关手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与罗浩敏是朋友关系，被告是罗浩敏的儿子。原告与罗浩敏于2010年1月9日签订了《房屋销售合同》，约定原告向罗浩敏购买位于柳州市柳南区的房屋，房屋转让价为105000元；双方合同签订当日，原告向罗浩敏支付43000元，罗浩敏原有工行房贷按揭款由原告负责供还并充当房款。合同签订后，原告于当天向罗浩敏支付了相应的购房款及相关费用合计44125元，后代为归还房贷按揭款。罗浩敏因犯故意杀人罪和抢劫罪于2013年3月8日被柳州市中级人民法院判处死刑，并于2014年1月16日被执行死刑。其生前于1995年5月3日已经与前妻李秀莲离婚，两人婚姻期间育有一子罗刚，即本案被告。原告认为，原告与罗浩敏之间的购房合同不违反相关法律规定，依法应当认定有效，且原告自2010年起就实际占有、使用和管理涉案房屋至今。罗刚作为罗浩敏的法定继承人，依法继承房屋买卖合同的相关权利义务，依法应当配合原告办理房屋过户手续。综上所述，原告为维护其合法权益，特向法院起诉，望法院判如所请。 被告罗刚未作答辩。 商明付围绕诉讼请求依法提交了证据，罗刚未到庭亦未递交证据，视为其放弃质证的权利。本院认为，商明付提交的房屋买卖合同、收条、房屋所有权证（柳房权证字第××号）、罗浩敏身份证（复印件）、结婚申请书、柳州市结婚登记介绍信、离婚申请书、离婚登记协议书、中华人民共和国最高人民法院刑事裁定书（打印件）、不动产查档结果证明书、个人购房借款担保合同、银行账户流水记录，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。另商明付提交的银行转账记录（打印件）无法与原始记录核对、缴费记录并非本案当事人缴费记录，本院对其真实性不予确认。对所有证据的证明目的，本院将结合全案事实予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：柳州市房屋登记在罗浩敏名下，登记时间为2012年11月5日，房屋性质为经济适用房。2009年12月17日，罗浩敏与中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定罗浩敏向工商银行借款62000元用于购买上述房屋。2010年1月9日，罗浩敏与商明付签订《房屋买卖合同》一份，约定罗浩敏将其名下位于柳州市的房屋出售给商明付，房屋转让价为105000元。合同还约定：商明付于签订合同当日支付定金43000元；罗浩敏尚欠工商银行房贷62000元由商明付负责偿还，充当房款；待双方办理好授权委托公证书后，商明付支付中介费5000元给罗浩敏；罗浩敏于领取所有房款当日交房；罗浩敏应协助商明付办理房产过户手续，房产过户所需税、费全部由商明付承担。2010年1月9日、2012年3月20日、2012年7月6日，罗浩敏各开具收条一份交商明付收执，分别载明收到商明付交来购房款44125元、1000元、4000元。另查明，罗浩敏与李秀莲于1986年8月25日登记结婚，于1995年5月3日登记离婚，婚内生育一子罗刚。2013年12月20日，罗浩敏因刑事犯罪被最高人民法院核准死刑。商明付主张，罗浩敏已于2014年1月16日被执行死刑。另据本院依商明付申请调取的中国工商银行账户流水记录，从2010年1月24日起至2020年3月24日，罗浩敏的工商银行账户一直在按月归还银行贷款。 本院认为，关于《房屋买卖合同》的效力问题，虽然双方在该合同中买卖的是经济适用住房，违反了《经济适用住房管理办法》中关于“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，但由于该规定不属于效力性强制性规定，因此根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，双方签订的《房屋买卖合同》不因此而无效。本案中，亦无其他证据证明《房屋买卖合同》不是双方的真实意思表示，或具有其他法定合同无效的情形，因此本院认定罗浩敏与商明付签订的《房屋买卖合同》有效。 关于柳州市房屋的所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案《房屋买卖合同》中约定商明付所享有的权利性质为债权，商明付可以依据该合同向合同相对人主张权利，但只有在实际办理房屋所有权登记后才对房屋享有所有权。故商明付要求依照合同对案涉房屋进行所有权确认的诉请没有法律依据，本院不予支持。 关于罗刚的责任。本院认为，罗刚是罗浩敏的法定继承人，在罗浩敏的遗产被处分前，也是罗浩敏的遗产代管人。故罗刚应在继承遗产范围内承担罗浩敏的债务，也应在代管遗产范围内向商明付履行《房屋买卖合同》中的义务。因此，对商明付要求罗刚协助办理柳州市房屋不动产权过户登记手续的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、确认原告商明付与罗浩敏于2010年1月9日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告罗刚于本判决生效后十日内协助原告商明付办理柳州市房屋的不动产权过户登记手续； 三、驳回原告商明付的其他诉讼请求。 案件受理费2400元，公告费700元，合计3100元（原告已预交），由原告商明付负担1550元，由被告罗刚负担1550元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  谢君钧 人民陪审员  周巧云 人民陪审员  胡凤平 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  黄其威 书 记 员  张 咪 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《经济适用住房管理办法》 第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。