福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初6283号 原告（反诉被告）:王夏冰，女，汉族，1994年7月18日出生，住福建省福州市仓山区 委托诉讼代理人：张敏、陈晨，福建合立律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）:严秀梅，女，汉族，1985年10月30日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：肖俊，福建远见律师事务所执业律师。 被告:赖伟昌，男，汉族，1977年7月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人:贤南商厦服务中心，住所地福建省福州市鼓楼区八一七北路贤南商厦东门**物业处。 负责人：潘一昭，主任。 原告（反诉被告）王夏冰与被告（反诉原告）严秀梅、赖伟昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。王夏冰及其委托诉讼代理人张敏、陈晨，严秀梅委托诉讼代理人肖俊、张志宇到庭参加诉讼，赖伟昌、贤南商厦服务中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王夏冰向本院提出诉讼请求：1.解除王夏冰与严秀梅签订的《房屋租赁契约》（NO:0008101）；2.严秀梅、赖伟昌返还已收取的40000元的押金，以及已支付的第一个月20000元整的租金，共计60000元；3.严秀梅，赖伟昌共同赔偿直接经济损失10000元。 事实和理由：王夏冰与严秀梅经二被告亲戚尚宾房产林飞居间于2018年10月31日就被告向王夏冰出租位于福州市鼓楼区××单元之有关事宜签订《房屋租赁契约》，协议约定：建筑面积366㎡，每月租金20000元，押金40000元，并给予王夏冰一个月的免租装修期。另严秀梅，赖伟昌系夫妻关系，案涉《房屋租赁契约》系由赖伟昌代为签章。 签订合同后，王夏冰即向严秀梅支付了押金40000元及首月（2018年12月21日至2019年1月20日）租金20000元。后王夏冰于2018年11月21日聘请案外人李国的施工队进行施工，然而施工队第一天进场施工就遭到贤南商厦服务中心物业采取了对租赁房屋断水断电的措施阻止王夏冰施工，同时告知之所以阻挠其施工系因为案涉租赁房屋中部分房屋严秀梅无权出租，王夏冰不能就租赁房屋进行装修施工。王夏冰方才知晓严秀梅仅是贤南商厦的承租人，且仅承租了10号店面（租赁物实际由三部分组成：10号店面建筑面积约312㎡，11号店面建筑面积约41.53㎡，备用空调机房建筑面积约13㎡）。2018年11月21日至23日期间，王夏冰一直积极与两被告及贤南商厦服务中心沟通，希望能协商解决，但贤南商厦服务中心仍旧采取断水断电措施阻挠施工，2018年11月23日，王夏冰及其朋友缪自强报警并撤离施工队伍，三天停工期间共支出工人费用10000元。 现因租赁房屋存在重大权利瑕疵，约54.53㎡的面积房屋严秀梅无权出租，占《房屋租赁契约》总面积的六分之一，导致租赁房屋出租条件不具备并产生纠纷，且经王夏冰多次催告，两被告不仅不返还租金及押金，还在2018年12月底将租赁物的门锁进行更换，合同现已无法继续履行，王夏冰的合同目的已无法实现。依据《房屋租赁契约》（NO：0008101）第七条第1款约定：“上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务或出租条件不具备产生的纠纷，概由甲方负责”、第九条第1款约定：“甲乙任何一方未能履行契约规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任方承担”，两被告的行为已严重违约，侵害了王夏冰的合法权益。 综上，王夏冰提起诉讼，望判如所请。 严秀梅辩称，一、本案事实并非王夏冰所述，与客观事实有如下不符：1.案涉合同由林飞替严秀梅代签，根据合同相对性原则，本案合同仅约束王夏冰与严秀梅。2.案涉合同不存在一个月免装修期，本案租金起算时间为2018年11月21日，严秀梅有收到2018年11月21日至2018年12月21日租金20000元，并未收到2018年12月21日至2019年1月21日租金20000元。3.即使存在产权面积瑕疵问题，严秀梅也已通过向物业承租41平方米过道等方式弥补，并不影响王夏冰的正常使用。4.案涉合同面积瑕疵并不影响合同履行，严秀梅将案涉房屋出租给上手承租人，并办理营业执照，其经营长达6年之久。王夏冰承租案涉房屋作为经营使用的合同根本目的，并不因面积瑕疵而无法实现。5.根据王夏冰提供的证据显示，物业阻挠其施工的原因是王夏冰拒绝支付装修进场费，并非产权问题。6.根据合同约定内容来看，案涉房屋并非按面积出租，而是按套出租，即按严秀梅将福州市贤南商厦501-502单元出租给王夏冰，王夏冰也确认收到严秀梅移交的501-502租赁物,严秀梅已依约履行交付租赁物义务，并不存在违约情形。 二、严秀梅同意解除案涉合同，解除时间应为2019年1月22日之后。2019年1月22日，严秀梅知悉王夏冰拒不支付租金已构成根本违约，且已无继续履行合同之意思表示，为防止损失进一步扩大，只能收回房屋，将案涉房屋另出租给他人。本案因王夏冰违约造成合同目的无法实现，案涉合同解除时间应为2019年1月22日。 三、严秀梅无需返还王夏冰20000元租金。本案租金起算时间为2018年11月21日，王夏冰交纳20000元租金作为2018年11月21日至2018年12月21日租金予以扣除，严秀梅无需返还。 四、王夏冰诉请严秀梅赔偿直接经济损失10000元，无事实与法律依据。首先，装修费用为王夏冰经营成本，由其自行承担。其次，王夏冰应当证明装修损失的具体费用，在无装修公司营业执照、组织机构代码证、装修费用发票及转账凭证等有效证据证明装修行为真实存在的前提下，单凭《收款收据》无法证明王夏冰确实有花费上述费用。 赖伟昌未作答辩。 贤南商厦服务中心未作陈述。 严秀梅向本院提出反诉请求：1.王夏冰向严秀梅支付自2018年12月21日起至2019年1月21日止的租金20000元；2.王夏冰赔偿严秀梅违约金20000元；3.王夏冰向严秀梅以每日按月租金的千分之五标准支付滞纳金27000元（滞纳金自2018年12月21日起暂计至2019年9月21日）；4.王夏冰赔偿严秀梅十四台空调损失约20000元。 事实和理由：2018年10月31日,严秀梅委托林飞与王夏冰签订了《房屋租赁契约》，约定严秀梅将位于福州市鼓楼区××单元出租给王夏冰经营使用，租期36个月，自2018年12月21日起至2021年12月20日止，月租金20000元。同时，契约第八条第1款约定：乙方“如对该房产进行装修应征得甲方同意；如原装修和设施的损坏应修复或照价赔偿”；第4款约定乙方“按时缴纳房租。逾期，每日按月租金的千分之五支付滞纳金。逾期五天视同乙方违约”契约第九条第2款约定：甲乙任何一方需要提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于月租金额的违约金作为赔偿金。同时，双方在契约第十五条约定严秀梅将十四台空调交由王夏冰使用。2018年11月18日，因王夏冰提前使用需要，其向严秀梅出具《出租部分安全责任状》，并确认案涉房屋于2018年11月18日交由王夏冰使用，于2018年11月21日起计算本房屋租金。契约订立后，严秀梅依王夏冰要求将案涉房屋交由王夏冰使用，而王夏冰仅交付第一个月租金。后，因其自身装修原因与贤南商厦服务中心物业公司产生纠纷，拒绝依约向严秀梅缴纳租金。经严秀梅多次催讨，均无果。 综上所述，严秀梅认为王夏冰的行为已构成严重违约，现提起反诉，望判如所请。 王夏冰辩称，一、案涉租赁合同明确约定计取租金起算时间为2018年12月21日，自合同签订之日起至2018年12月20日期间系其免租装修期。另，案涉租赁合同首月租金（即2018年12月21日至2019年1月20日期间租金）王夏冰已于2018年11月19日向严秀梅预付。严秀梅第一、三项反诉诉请无事实和法律依据，依法应当予以判决驳回。 根据案涉《房屋租赁契约》第二条明确约定，合同的租期系自2018年12月21日起至2021年12月20日止，故王夏冰于2018年11月19日支付的实际系2018年12月21日至2019年1月20日的租金。结合案涉租赁契约第一条的约定，案涉租赁物建筑面积为366平方米，作为盈利使用，根据商业习惯，像案涉租赁物这种大面积的店面出租给予一个月免租期符合常理，且根据王夏冰提供的与赖伟昌的聊天记录截图可以高度盖然证明严秀梅、赖伟昌与王夏冰形成了免租一个月的合意。 二、王夏冰在案涉租赁合同履行过程中不存在违约行为，无需向严秀梅支付违约金。《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，王夏冰依约足额向严秀梅支付了押金以及第一个月的租金即2018年12月21日至2019年1月20日的租金，故不存在违约的行为。 而王夏冰未继续支付2019年1月20日之后的租金系因严秀梅与赖伟昌将不具备出租权的房屋租赁给王夏冰的行为构成了根本违约，导致案涉《房屋租赁契约》的合同目的无法实现。王夏冰进场装修第一天就遭到物业公司断水断电的阻挠，同时告知严秀梅与赖伟昌无权将502室进行出租，且严秀梅、赖伟昌也拒绝就此事进行解决与沟通。故王夏冰仅入场三天就于2018年11月23日将装修工人撤场。而2018年12月份的时候王夏冰再次前往租赁物所在地，就发现严秀梅、赖伟昌在未告知其情况下就已将案涉租赁物门锁更换，且之后501室就一直被案外人租用至今。 三、案涉租赁物中十四台空调的处置方式在案涉租赁合同履行过程中依据王夏冰与严秀梅的合意发生了改变，王夏冰无需就该十四台空调向严秀梅承担损失赔偿责任。根据王夏冰提供的聊天记录截图可以证明赖伟昌与王夏冰在实际履行的过程中变更了案涉十四台空调的处置方式，赖伟昌明确确认空调已经损坏，不要了，交给王夏冰进行拆除变卖，并认可其将十二台空调变卖了4900元的事实。 综上，严秀梅的反诉请求无事实和法律依据，请求法院判决驳回其全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月31日，严秀梅（甲方、出租方）与王夏冰（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁契约》，约定：甲方将坐落于福州市鼓楼区××单元出租给乙方作盈利使用；租期自2018年12月21日起至2021年12月20日止，共36个月；月租金20000元，甲方收取乙方40000元作为房屋租赁的押金，待本契约期满或终止时，且甲方验收房屋财产完整无损，乙方结清一切费用后无息退还；逾期缴纳房租，每日按月租金的千分之五支付滞纳金；甲乙任何一方需要提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于月租金数额的违约金作为赔偿金。合同签订后，王夏冰向严秀梅支付租赁押金40000元及首月租金20000元。 2018年11月29日，王夏冰向严秀梅、赖伟昌发出律师函要求解除租赁合同。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中，王夏冰、严秀梅签订的《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，合法、有效。王夏冰主张严秀梅提供的租赁房产存在产权纠纷、重大瑕疵，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。王夏冰于2018年11月29日向严秀梅发出解除函件，严秀梅拒收该函件不影响其效力，该时起双方间租赁合同已经解除，故王夏冰诉请解除双方间租赁合同，本院不再处理，严秀梅应当向王夏冰返还租赁押金40000元。王夏冰另主张严秀梅返还租金20000元，严秀梅反诉主张王夏冰支付租金20000元以及相应滞纳金并支付违约金20000元，本院认为，根据双方租赁合同约定，双方租赁期限自2018年12月21日始，故王夏冰支付严秀梅20000元应认定为2018年12月21日至2019年1月20日之租金，双方合同于2018年11月29日解除，严秀梅本应返还该部分租金，但因王夏冰提前终止合同需支付严秀梅一个月租金20000元作为违约金，故双方义务抵消，相应诉请本院均不予支持。王夏冰主张严秀梅支付经济损失，但其提供的证据未能充分证明其损失，且双方合同解除并非由于严秀梅过错，故该诉请本院不予支持。严秀梅主张王夏冰支付空调损失的诉请，严秀梅配偶赖伟昌与王夏冰的微信聊天记录显示双方已就空调事宜达成一致，空调损失诉请本院不予支持。王夏冰另主张赖伟昌对严秀梅债务承担共同还款责任，本院认为，严秀梅系本案租赁合同主体，王夏冰要求赖伟昌承担共同责任依据不足，本院不予支持。赖伟昌、贤南商厦服务中心经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、严秀梅于本判决生效之日起十日内向王夏冰返还租赁押金40000元； 二、驳回王夏冰的其他诉讼请求； 三、驳回严秀梅的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10800元，由王夏冰负担5400元，严秀梅负担5400元；反诉受理费1975元，由严秀梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  王建伟 人民陪审员  伍 缄 二〇二〇年十月十日 法官 助理  郑文欢 书 记 员  郑锦涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。