广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初10872号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，职务总经理。委托诉讼代理人：杨雯茵，系广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊佳，系广东骏道律师事务所律师。被告：广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司，住所地：广州市白云区广园中路216号三层西边自编3003房。法定代表人：吴超。广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司（以下简称伊倩公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序（独任制）公开开庭进行了审理。万科物业公司的委托诉讼代理人杨雯茵到庭参加了诉讼，广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。万科物业公司提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2016年12月至2020年3月拖欠的物业服务费84341.6元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止）；2.被告立即向原告支付2016年12月至2020年3月拖欠的公共用电分摊费849.05元、用电损耗分摊44.68元、小区清洁用水分摊225.79元，2018年6月至2020年3月用水损耗公摊费人民币99.57元、住宅水费人民币3143.69元、有偿维修费50元；以下款项共计88753.7元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告购买了广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园三期一街5号（以下简称涉案房屋）。原告与开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2016年12月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用等，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据民事诉讼法的规定向法院提起诉讼，望判如所请。广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司无答辩，亦未在举证期内提交证据。经审理查明，原告广州市万科物业服务有限公司是具有从事物业管理资质的企业法人，涉案房屋系被告广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司名下的房产，该房建筑面积439.2759平方米。目前，该物业小区尚未成立业主委员会。2011年原告与开发商广州市番禺向信房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定委托原告对新光城市花园提供前期物业服务；委托管理期限自2011年5月4日起至2014年5月3日止，若期满后，未成立业委会，合同自动延续。其中新光城市花园内别墅的住宅物业管理费按4.8元每月每平方米的标准收取；业主或物业使用人应于每月15日前向原告缴交当月物业管理费，在下月首日及以后缴纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向原告支付违约金。上述物业合同还对其它事项进行了相关约定。上述物业合同签订后，原告开始为被告物业所在小区提供管理服务，因被告拖欠自2016年12月至2020年3月的物业管理费、住宅水费、公共水电公摊费、有偿维修费等各项费用，原告遂向本院提起诉讼。另查明，原告提交了2016年12月至2020年3月的水费、电费发票，证明为被告代垫住宅水费、各项分摊费用共计4362.78元。原告还提交了《广州市万科物业居家服务单》证明为被告更换电箱开关产生有偿维修费50元。以上事实，有企业法人营业执照、公司资质证书、《广州市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、欠费明细表、《广州市万科物业居家服务单》及庭审笔录等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。万科物业公司与建设单位广州市番禺向信房地产有限公司签订《前期物业服务合同》后，万科物业公司依约为新光城市花园小区提供了物业管理服务，广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司作为涉案房屋的产权人，已经办理收楼手续，应按《前期物业服务合同》的约定缴纳涉案房屋的物业服务费。《前期物业服务合同》约定物业服务费按建筑面积每平方米4.8元/月计收，每月15日前缴纳物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰支付违约金。涉案房屋建筑面积439.2759平方米，故涉案房屋每月的物业管理服务费为2108.52元（4.8元/平方米×439.2759平方米）。2016年12月至2020年3月拖欠的物业服务费为84340.8元（2108.52元×40个月）。万科物业公司诉请的超过84340.8元的物业服务费，本院不予支持。万科物业公司请求广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司以每月欠缴的物管费为本金，分别从次月1日起支付拖欠物业服务费的违约金至欠款清偿之日止，合理有据，本院予以支持；万科物业公司请求按每日千分之一的标准支付拖欠物业服务费的违约金，该违约金明显过高，根据公平原则，本院酌情调整为按每日万分之五的标准计付违约金。关于原告万科物业公司诉请的住宅水费及各项分摊费用，万科物业公司在诉讼中已提交相关发票证明其已代为缴纳包括涉案房屋在内的水电费，本院对原告代为缴纳水电费用的事实予以确认。原告提供的欠费清单载明被告欠付住宅水费及各项公摊费用，该清单虽为原告单方制作，但结合《前期物业服务合同》关于原告接受供水、燃气、信息、环卫等专业单位委托垫付、代收相关费用的约定及原告关于按照被告每月实际使用情况计算公共用电公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对被告欠付原告住宅水费及各项分摊费用予以确认。即2016年12月至2020年3月拖欠的公共用电分摊费849.05元、用电损耗分摊费44.68元、小区清洁用水分摊费225.79元，2018年6月至2020年3月用水损耗公摊费人民币99.57元、住宅水费人民币3143.69元。关于被告伊倩公司欠缴有偿维修费，原告万科物业公司提供了广州市万科物业居家服务单，内容为：更换电箱开关，服务日期2019年6月28日，收费50元。并附有服务评价及回访人员签名以证明相关事实。本院对伊倩公司欠缴有偿维修费的数额予以确认。伊倩公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第八项的规定，判决如下：一、被告广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年12月至2020年3月期间物业服务费84340.8元及逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费2108.52元为本金，按每日万分之五的标准，分别自次月1日起计算至欠款清偿之日止，每期的违约金总额应以本期物业服务费为限）；二、被告广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付2016年12月至2020年3月拖欠的公共用电分摊费849.05元、用电损耗分摊费44.68元、小区清洁用水分摊费225.79元，2018年6月至2020年3月用水损耗公摊费99.57元、住宅水费3143.69元。共4362.78元；三、被告广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付有偿维修费50元；四、驳回广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2019元，由广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖陈翔二〇二〇年十月十九日书记员  李周宁