重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初18883号原告：郝博，男，1981年9月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，重庆永和律师事务所实习律师。原告：朱某，女，1982年7月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，重庆永和律师事务所实习律师。原告：郝某，女，2018年7月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。法定代理人：朱某，女，1982年7月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，重庆永和律师事务所实习律师。被告：重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地重庆市渝北区金山大道1号附1号第四层，统一社会信用代码91500000068294412Q。法定代表人：彭善荣。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，该公司员工。原告郝博、郝某、朱某（以下简称三原告）与被告重庆恒大鑫泉置业有限公司（以下简称恒大鑫泉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年8月24日、2020年10月12日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人张晓露、王杰，被告恒大鑫泉公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告返还购房款及契税、大修基金等合计1678897.53元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。后经释明，三原告增加诉讼：判决解除原被告于2019年11月10日及2019年11月13日签订的两份《重庆恒大×商品房认购书》。事实和理由：2019年11月13日，三原告与被告签订《重庆恒大×商品房认购书》，约定三原告向被告认购重庆恒大×楼盘的房屋，并约定了付款方式、签订《商品房买卖合同》的时间等内容。后因三原告发现被告提供的《商品房买卖合同》即补充协议格式合同中有诸多违法条款，经多次与被告协商无果，故三原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。2020年6月12日，被告向三原告邮寄《通知》称因三原告逾期未办理相关手续，其将另行处理案涉房屋且原告所付款项不予退还。此前，三原告于2019年11月10日向被告支付定金2万元，于2019年11月12日向被告支付购房款1360357.53元，于2020年3月11日向被告支付购房款298540元，共计1678897.53元。原告认为，被告的行为系利用开发商优势地位，企图通过霸王格式条款侵占原告巨额款项。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告恒大鑫泉公司辩称，1.原被告签订的《重庆恒大×商品房认购书》合法有效，不存在无效、可撤销情形，也未解除，根据认购书约定，被告有权收取原告支付的款项，原告要求被告退还款项没有法律基础；2.被告在销售现场已对商品房买卖合同及补充协议条款进行公示，原告在与被告签订认购书前已进行阅读并同意按被告公示的内容与被告签署商品房买卖合同及补充协议。该情况已在认购书第八条中由双方予以确认，原告无权再以其所称的合同条款不适当为由拒绝与被告订立本约；3.原告称商品房买卖合同及补充协议中有诸多违法条款，但原告并未举示任何证据证明拟签约的文本中存在其所述的情况。退一步讲，即使存在所谓的“违法条款”，“违法条款”的效力也不影响合同其他部分的效力。原告所述情况不能构成其拒绝与被告订立本约的合法理由。4.原告增加诉讼请求要求解除认购书，超过了民诉法解释第232条规定的法庭辩论终结的时间节点，程序上不合法；5.根据原告签订的认购书和认购须知可说明商品房买卖合同及补充协议已进行公示，且原告在已确认了解上述内容的情况下与被告签订认购书，商品房买卖合同及补充协议不能增删改，原告认购后又以此为由拒绝订立本约，其属于违约方，无权请求解除认购书，即使存在原告所称的违法条款，也不影响其他合同该条款的效力，不能构成原告拒绝订立本约的合法理由。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即三原告举示的《商品房认购书》（2019年11月10日、2019年11月13日）复印件、转账凭证三张、收据五张、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议三份，恒大鑫泉公司举示的《重庆恒大×认购须知》，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：三原告举示的《通知》系照片的打印件，真实性无法确认，本院不予采纳；两份判决书打印件，真实性、关联性无法确认，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2019年11月10日，以恒大鑫泉公司为甲方（出卖人），三原告为乙方（购买人），签订《重庆恒大×商品房认购书》，主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购重庆恒大×楼盘，该商品房建筑面积共222.81平方米，其中，套内建筑面积213.81平方米，优惠后按建筑面积计算，单价为26717.61元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为27842.25元/㎡，总金额为5952951元。一、乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款）……。二、乙方选择下列第3种方式付款：……3.分期付款：乙方须于2019年11月14日前支付首期房款575295元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2020年2月10日前付清892943元，于2020年5月10日前付清892943元，于2020年8月10日前付清595295元，于2020年11月10日前付清595295元，于2021年2月10日前付清595295元，于2021年5月10日前付清595295元，于2021年8月10日前付清595295元，于2021年11月10日前付清595295元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方支付首期款的同时预缴税费189729.53元……。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大×项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。五、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。六、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签订《商品房买卖合同》及补充协议则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。……八、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。九、本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效。同日，三原告确认《重庆恒大×认购须知》一份，其中载明“尊敬的客户：……在您作出购买决定前，请您认真阅读以下公示资料，在确认已了解重庆恒大×项目相关情况下签署《重庆恒大×认购书》：1.公示的《重庆恒大×楼宇认购书》或《重庆恒大×认购协议》所有内容；2.公示的重庆恒大×《重庆市商品房买卖合同》及补充条款、对应楼栋的《重庆恒大×交楼标准》的所有内容；3.详尽了解了所购买户型的平面图、相邻关系及可能存在的不利因素；4.公示的《重庆恒大×签约须知》的所有内容；5.销售中心展示的各项文件、证书、温馨提示，包括但不限于：《物业临时规约》、《恒大×认购协议》、《重庆恒大×认购书》、《温馨提示》、《风险提示》等相关内容。友情提示：……2.由于前述的重庆恒大×的《重庆市商品房买卖合同》是经公证处公证的合同版本，因此该合同不能增、减、删、修改或补充附加条款，同时也不能删减主、附合同条款或替换主、附合同条款中任一文字及标点符号。敬请您在认购前仔细阅读重庆恒大×销售中心公示的《重庆市商品房买卖合同》范本。在认购后，恕不接受以合同条款无法接受、需要更改、删减、增加等理由而提出延期签约、退房等申请。对于您提出的相关合同条款解释，可随时咨询现场置业顾问，若您对此内容表示无法理解，敬请您在做出购买决定时，进行权衡和判断。庭审中，三原告陈述《重庆恒大×认购须知》上的签字均系朱某一人代签。2019年11月13日，以恒大鑫泉公司为甲方（出卖人），三原告为乙方（购买人），签订《重庆恒大×商品房认购书》，其中第二条约定：3.分期付款：乙方须于2019年11月14日前支付首期房款1170591元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2020年2月10日前付清297647元，于2020年5月10日前付清892943元，于2020年8月10日前付清595295元，于2020年11月10日前付清595295元，于2021年2月10日前付清595295元，于2021年5月10日前付清595295元，于2021年8月10日前付清595295元，于2021年11月10日前付清595295元。其余内容与前述2019年11月10日《重庆恒大×商品房认购书》相同。2019年11月10日，朱某向恒大鑫泉公司支付定金2万元。2019年11月12日、2020年3月11日，朱某分别向恒大鑫泉公司支付1360357.53元、298540元。恒大鑫泉公司于2019年11月12日开具收据三张，分别载明收到三原告购房款1190591元、契税178588.53元、维修基金11178元；于2020年3月11日开具收据两张，分别载明收到三原告购房款297647元、滞纳金或违约金893元。2020年5月13日，恒大鑫泉公司向三原告发送了《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》，催告三原告于2020年6月10日前到恒大×项目销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，并按照《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的付款方式、金额及时间支付购房款，如未按该期限签订，则视为放弃购买案涉房屋，所付款项不予退还，恒大鑫泉公司无需通知即可另行销售该房屋。三原告收到该催告函。庭审中，关于两份《重庆恒大×商品房认购书》，三原告陈述：2019年11月10日认购书系朱某一人代签，2019年11月13日认购书系郝博一人代签，但三原告对两份认购书中的代签行为均予以认可。关于《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的签订，三原告陈述：我方在2019年11月14日前到了售房部看到协议条款，我方认为很多是霸王条款，权利义务不对等和违法的，商品房买卖合同及补充协议在现场并未公示，我方要求查看，售房人员才拿给我方看的。因为我方确实想要购买案涉房屋，所以还是签订了认购书，但签订认购书时还没有看到商品房买卖合同及补充协议的条款，是2019年11月14日我方去签订时，恒大鑫泉公司才出示的。恒大鑫泉公司陈述：商品房买卖合同及补充协议一直在销售现场进行公示，且认购书明确载明了公示的情况，三原告在签订认购书时对商品房买卖合同及补充协议的内容是认可的。关于2020年3月11日的付款，三原告陈述：款项是按恒大鑫泉公司要求支付的，如果不支付其就不卖房给我方；虽然我方不同意其出示的合同文本，但仍想与其就补充协议的条款进行磋商，还是想要买房，所以还是支付了款项；滞纳金是因为2020年2月新冠肺炎疫情很严重，导致我方资金压力很大，延期支付该笔房款。恒大鑫泉公司陈述：该笔房款是认购书约定的2020年2月10日前应由三原告支付的款项，违约金就是该笔房款逾期支付的违约金，我方在三原告付款前一直催告其按时交款及签约，但其拒绝签约。关于《重庆恒大×商品房认购书》的履行，三原告认为，因双方无法就商品房买卖合同及补充协议内容达成一致，没有继续履行的基础，故应当解除，双方均无过错，恒大鑫泉公司应全额退还款项。恒大鑫泉公司认为，案涉房屋至今未另行出售，三原告按认购书约定支付相应款项即可继续履行，故认购书应继续履行。恒大鑫泉公司另陈述：三原告支付的契税、维修基金，我方尚未向主管部门缴纳。本院认为：三原告与恒大鑫泉公司自愿签订两份《重庆恒大×商品房认购书》（以下简称认购书），其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。认购书内容系双方对将来签订正式的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的预约，性质属于预约合同。关于认购书的解除。三原告原以双方签订的认购书已于2020年6月12日解除为由提出返还款项的诉讼请求，但其举示的证据不足以证明该事实，其经本院释明后对认购书的解除提出诉讼请求，不违反法定程序。三原告认为恒大鑫泉公司未对正式合同及补充协议文本提前公示，且提供的正式合同及补充协议存在违法条款且不允许修改，系导致双方未能签订本约的原因。本院认为，两份认购书及《重庆恒大×认购须知》中，均明确载明恒大鑫泉公司已对正式合同及补充协议文本进行公示，且不可变更，三原告对此已予以确认，且并未举证证明恒大鑫泉公司存在欺诈、胁迫其签署相应材料的情况，故三原告应明知并承担相应的法律后果。因此，三原告主张的前述拒绝签订正式合同及补充协议的理由不能成立，即未能签订正式合同及补充协议的原因在于三原告，其属于预约合同的违约方。但三原告在预约合同中的义务是签订正式合同及补充协议（即本约），而合同成立的前提是意思表示一致，故在三原告明确拒绝订立本约的情况下，该义务无法强制履行，认购书作为预约合同的合同目的已无法实现，应予以解除。两份认购书仅有第二条第3款关于付款节点的约定不同，应视为以在后的2019年11月13日认购书相应内容替代在前的2019年11月10日认购书中相应内容，但两份认购书一并构成双方预约合同关系的载体，在解除时也应一并予以解除。据此，对三原告要求解除两份认购书的诉讼请求，本院予以支持。关于款项的退还。两份认购书的第四条均约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大×项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”，虽然三原告违约未与恒大鑫泉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，但其向恒大鑫泉公司支付了首付款，恒大鑫泉公司也予以接受，故本案情况不属于认购书约定的未支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议的情形。另一方面，认购书属于预约合同，而三原告支付的首付款、契税、大修基金，系在双方建立商品房买卖合同关系的情况下，作为取得房屋对价的款项，本案中双方并未建立商品房买卖合同关系，故认购书约定的“所付款项不予退还”不应及于预约合同关系范围之外的款项。本案中，三原告构成违约，根据定金罚则，对其基于认购书支付的定金2万元其无权要求退还。恒大鑫泉公司如因预约合同另有损失，可另行主张权利。另三原告所付款项中有893元系其自行承担的滞纳金或违约金，其要求恒大鑫泉公司退还此款于法无据，本院不予支持。对剩余房款及契税、维修基金合计1658004.53元（1190591元+178588.53元+11178元+297647元-20000元），恒大鑫泉公司应退还给三原告，对三原告该部分诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告郝博、郝某、朱某与被告重庆恒大鑫泉置业有限公司于2019年11月10日及2019年11月13日签订的两份《重庆恒大×商品房认购书》于本判决生效之日解除；二、被告重庆恒大鑫泉置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告郝博、郝某、朱某房款及契税、维修基金合计1658004.53元；三、驳回原告郝博、郝某、朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19910.08元，减半收取9955.04元，由原告郝博、郝某、朱某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇二〇年十月十六日书记员  易雁蛟