山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初3481号原告：王玮玮，女，1967年1月29日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李大庆，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：段慧敏，山西弘韬律师事务所律师。被告：杨士毅，男，1959年8月6日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王育华，山西吴宋事务所律师。第三人：太原市昌通房地产开发有限公司，住所地，太原市万柏林区迎泽西大街千峰南路一号，统一社会信用代码×××。法定代表人:李绪万，该公司经理。委托诉讼代理人：赵成，女，该公司法务。原告王玮玮与被告杨士毅、第三人太原市昌通房地产开发有限公司（以下简称“昌通房地产”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李大庆、段慧敏，被告杨士毅的委托诉讼代理人王育华，第三人昌通房地产的委托诉讼代理人赵成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玮玮向本院提出诉讼请求：1.依法解除迎泽区人民法院（2019）晋0106执1205号执行裁定书对太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号房屋的查封，停止对该房屋的执行;2.依法确认太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号房屋归原告所有;3.诉讼费由被告承担。事实与理由：太原市迎泽区法院受理被告与第三人买卖合同纠纷强制执行纠纷一案,在案件执行过程中法院查封了第三人名下位于太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号的房屋，该房屋的实际所有人是原告。原告知道该案件后，对执行案涉房屋向法院提出执行异议，原告在2020年6月29日收到(2020)晋0106执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服，提起诉讼，具体理由如下：原告与第三人于2013年9月13日签订了商品房买卖合同，约定原告购买太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号房屋，房屋总价款为49万。合同签订后，原告于2013年9月11日向第三人支付15万元房款，2013年10月14日向第三人支付房款10万元，2013年12月6日向第三人支付24万元，第三人均向原告出具了收据，至此，原告支付完了全部价款。2013年12月9日，第三人将案涉房屋交付原告实际使用。2013年12月9日，原告向第三人支付了24641元办证款，用于办理过户登记，但第三人一直没有为原告办理过户。2019年10月28日，法院查封了案涉房屋。综上，原告在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，在人民法院查封前已经合法占有该不动产，原告为过户及时缴纳了办证费，但因第三人原因过户登记没有完成。原告的诉讼符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，足以排除执行，请求法院查清事实，支持原告的诉讼请求，故诉至法院。被告杨士毅辩称，一、原告未证明已支付购房款49万元。原告称于2013年9月11日向第三人昌通房地产支付15万元现金，仅提供了收款收据，未说明现金来源，无法证明真实性，应提供现金来源证明及第三人昌通房地产的现金账，证明该笔款已交第三人昌通房地产的银行账户。从兴业银行和浦发银行提供的材料显示，这是两张个人银行卡，但从资金流水额度看又是两张企业的财务账户。从2013年1月到2015年12月共计资金流转约395笔，兴业252笔，浦发143笔，资金流量约5100万元，每笔资金的流转基本上未注明资金收入与支出用途，转给第三人昌通房地产的这几笔款项是原告个人资金还是公司资金不明，即资金来源不明，支出用途不清。二、原告无证据证明已交办证款及相应税费。原告称已交第三人昌通房地产24611元办理房产证的款，但没有证据向法庭提供。原告是具有完全民事行为能力的法律主体，对于买卖商品房取得物权所需依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生效力等应有充分认知。其不在合理期限内依法及时缴纳相应的税费办理过户登记，应自行承担相应的法律风险。案涉房产未能办理过户登记系因原告自身原因所致，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的非买受人自身原因未办理过户登记这一法定条件。原告认为其对案涉房产未能办理过户登记无过错而享有足以排除执行的实体权益的主张无事实和法律依据。三、原告未说明名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告未向法庭提供相应证据证明自己名下无其他住房，不能排除强制执行。四、原告与被告签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。原告提供的《商品房买卖合同》无合同编码，如在房产登记部门备案不可能没有编码，原告或第三人昌通房地产要证明其真实性，应提供同一楼层其他买房人合同也是一样无编码，以证明真实性。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人昌通房地产述称，我公司收到3303号房的全部房款49万元，也收到办证费。原告一直让我们办3303号房的房产证，由于种种原因没有办成，我公司认为对于没办成房产证原告没有过错，原告请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予解除查封。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原被告无异议的证据予以确认并在卷佐证：商品房买卖合同、工商银行进账单、离婚协议和企业信用报告。对原被告双方有异议的事实和证据，本院认定如下：1.关于原告向第三人昌通房地产购买房屋、支付房款的事实，原告提供了商品房买卖合同、缴费（购房款）凭证、银行流水、付款明细及记账凭证，被告质证称对商品房买卖合同的真实性有异议，买卖合同无编码，与有备案的有编码的合同不同；不认可购房款凭证，购房款凭证均是收据不是发票，收据无法律效力，与原告提供的商品房买卖合同不能印证；对POS机刷卡单和银行流水的真实性无异议，但不能证明是否是原告个人现金购买房屋；不认可第三人出具收据及明细，是第三人自己制作，不能证明原告交纳房款，且第三人与其有利害关系。第三人畅通房地产质证称对原告提交的上述证据无异议。第三人昌通房地产提供了原告分三次支付购房款记账凭证，原告质证称对该证据无异议，被告质证称第一笔购房款15万元由案外人支付，并非原告支付。经审查，商品房买卖合同有第三人和原告的签字签章，且原告能提供原件予以核对，合同没有编号不足以推翻合同的真实性，被告也未提供相反证据予以证明，故本院对合同真实性可以认定。合同写明房屋总价款为49万元。POS机刷卡单显示原告分别于2013年10月14日、2013年12月6日从其名下银行卡向第三人分别支付10万元、11万元和13万元，该金额、时间与原告提供的其名下银行卡账户明细、第三人于2013年10月14日向原告出具的10万元收据和2013年12月6日向原告出具的24万元收据和第三人记账凭证相互印证，故本院对原告分别于2013年10月14日和2013年12月6日向第三人支付购房款10万元和24万元的事实予以认定。关于原告现金向第三人现金交付第一笔购房款15万元，原告提供了第三人于2013年9月11日出具的15万元收据和记账凭证，第三人予以承认，且买卖合同中附件四写明原告已于2013年9月11日支付房款15万元，又结合原告后续已支付第二笔和第三笔购房款，故本院对原告于2013年9月11日支付第一笔购房款15万元的事实予以认定。2.关于原告是否支付案涉房屋的物业费用，原告提供了太原市安华信物业酒店管理有限公司出具的《3303号房王玮玮2013年-2019年物业费缴费清单》及物业缴费的收款收据，被告质证称物业缴费清单系太原市安华信物业酒店管理有限公司是第三人的公司，是自行制作的清单，不认可所列的金额；认可物业费收据的真实性，但不能证明原告在上述期间在案涉房屋居住。第三人质证称对原告提供的该组证据无异议，第三人与太原市安华信物业酒店管理有限公司是不同的公司。经审查，原告提供的物业缴费清单和收款收据能相互印证，故本院对原告从2013年-2019年缴纳物业、采暖、水、电的费用事实可以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2013年9月13日，原告（作为“买受人”）与第三人昌通房地产（作为“出卖人”）签订《商品房买卖合同》，约定：第三人昌通房地产以出让的方式取得位于柳巷南路28号的土地使用权，该土地地块上建设商品房，暂定名为唐槐商厦，原告购买的唐槐商厦第2幢1单元3303号房，建筑面积为38.05平方米。计价方式为：按建筑面积计算，该商品房单价为12877.79元，总金额为49万元。经原告和第三人协商，原告同意按照下列方式向第三人昌通房地产支付购房款：2013年9月11日原告已支付定金15万元。签署合同当日定金转为房款。原告与第三人昌通房地产签署《商品房买卖合同》的当日，原告向第三人昌通房地产支付房款15万元，剩余房款34万元于2013年10月15日补齐。2013年9月11日，原告向第三人昌通房地产支付15万元房款，第三人昌通房地产向原告出具收据，写明“盘古一号3303号房款15万元”。2013年10月14日，原告向第三人昌通房地产支付10万元房款，第三人昌通房地产向原告出具收据，写明“盘古一号3303号房款10万元”。2013年12月6日，原告向第三人昌通房地产分别支付13万元和11万元房款，第三人昌通房地产向原告出具收据，写明“盘古一号3303号房款24万元”。案涉房款现已付清。2013年12月9日，原告向第三人昌通房地产支付了24641元办证款。2013年12月9日，太原市安华信物业酒店管理有限公司出具介绍信，写明“兹有豪生国际公寓（原太和国际公寓柳巷南路28号）房号业主3303已办理入住手续”。太原市安华信物业酒店管理有限公司出具证明，称原告缴纳2013年-2019年的物业、水、电费、采暖费等费用。2017年11月10日，本院作出（2017）晋0106民初1958号民事判决书，判决第三人昌通房地产向被告支付购房款371898元及自2003年7月16日起至付清之日止的利息。被告后向本院申请强制执行，本院于2019年10月28日查封登记在第三人名下的位于太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号的房屋。原告就上述查封措施提出执行异议，本院于2020年5月28日作出（2020）晋0106执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另查明，原告称其除在案涉房屋中居住外，有时居住在其另一套房屋内。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为原告就执行标的位于太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张其为案涉房屋的实际所有权人、对案涉房屋享有足以排除执行的合法权利，被告认为案涉房屋并未登记在原告名下、原告并非案涉房屋的权利人、不能排除强制执行。根据已查明的事实，原告尚未就争议房屋取得不动产登记，也不存在虽未登记而因特殊原因取得物权的法定情形，故其对案涉房屋尚不享有所有权或抵押权。原告与第三人昌通房地产于2013年签订案涉房屋的买卖合同，并已实际付清购房款，且尚无证据显示上述合同违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。原告作为案涉房屋买卖合同的权利人，且买卖合同签订在法院采取强制措施之前，并已实际占有该房屋，其作为房屋实际权利人的权益应当得到保护。虽然案涉房屋并未办理产权变更登记手续、将案涉房屋登记在原告名下，但原告已缴纳办理产权证书相关手续、并无证据证明原告怠于履行其义务导致未能办理过户登记手续，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院于2019年10月28日查封案涉房屋，原告于2013年与第三人签订案涉房屋买卖合同、足额支付房屋价款和办理产权证费用、并占有案涉房屋，故原告的证据和主张符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告关于排除对案涉房屋的强制执行的请求应予支持。关于被告称原告名下还有房屋可用于居住的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除对案涉房屋的强制执行的意见，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”是对执行房屋为登记在被执行人为房地产开发企业名下的情形，属于特别规定，区别于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对执行房屋登记在普通被执行人（非房地产开发企业）名下的规定，即第二十八条为一般性规定，第二十九条为特殊规定，二者并无原则性冲突，只是针对不同情形进行区分适用，其目的在于更好地保护买受人的合法权益，并非是排除买受人适用第二十八条的规定。本案中，原告虽名下仍有房屋可以居住，但原告仍可以作为买受人在享有合法权益的前提下适用第二十八条的规定排除对案涉房屋的强制执行，故本院对被告的该项意见不予采纳。关于原告主张的确认案涉房屋归其所有的主张，确认物权以存在物权归属争议为前提，原告与第三人昌通房地产签订房屋买卖合同的目的就是要变更房屋权属登记，双方并无权属争议，案涉房屋买卖合同尚未履行完结，原告作为买受人请求确认其享有标的物之所有权，不符合《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”规定的物权权属争议，不属于物权确认，故本院对该项请求不予支持。综上，原告提供的证据可以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其相应的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号房屋；二、驳回原告王玮玮的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨士毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李彩娟人民陪审员 师 儒人民陪审员 何翠花二〇二〇年十月二十四日书 记 员 张 蕾附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十一条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。