四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初3082号 原告：四川千驹房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区九里堤北路2号，统一社会信用代码91510000794924802B。 法定代表人：刘荣富，董事长。 委托诉讼代理人：程爽，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱冬梅，四川得力律师事务所律师。 被告：成都住佳物业管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇公园路一段12号3F，社会信用代码9151011276227303X1。 法定代表人：晋浩又，总经理。 委托诉讼代理人：徐丽英，四川理创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，四川理创律师事务所律师。 第三人：蒋延洲，男，1981年8月18日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告四川千驹房地产开发有限公司（以下简称千驹公司）与被告成都住佳物业管理有限公司（以下简称住佳公司）、第三人蒋延洲借用合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理。本院依法适用简易程序分别于2020年9月9日、2020年9月23日、2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告千驹公司的委托诉讼代理人程爽、朱冬梅，被告住佳公司的委托诉讼代理人徐丽英、李娜，第三人蒋延洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 千驹公司向本院提出诉讼请求：依法判决住佳公司立即向第三人蒋延洲腾退、移交简阳市文教·卫生花园一期3号楼4幢202号住房。庭审中，千驹公司变更诉讼请求为：依法判令被告住佳公司将借用的案涉房屋位于简阳市文教卫生花园一期3栋4单元202号商品房住宅腾退返还给原告千驹公司，并协助千驹公司将案涉房屋移交给第三人蒋延洲，完成房屋交付手续。事实及理由：2010年，第三人蒋延洲参加了简阳市红塔职高组团购买千驹公司开发的“文教·卫生花园”住房的活动，并支付了相关款项。2018年6月13日，原告与第三人签订《四川省商品房买卖合同(预售)》，约定由第三人购买简阳市文教·卫生花园一期3号楼4幢202号住房。2018年6月14日，简阳市房管局对双方所签《商品房买卖合同(预售)》依法进行了备案。2016年，由于项目规划设计的物管用房尚不符合使用条件，原告将简阳市文教·卫生花园一期3号楼4幢202号住房无偿交由被告临时作为物管用房使用。此后，原告为被告提供了规划的物管用房，被告也实际使用了该物管用房。2020年5月25日，原告向第三人出具了交房手续，但被告拒绝向第三人腾退、移交简阳市文教·卫生花园一期3号楼4单元202号住房。2020年7月21日，原告向被告发函再次要求被告向第三人腾退、移交房屋，但被告未予理睬。原告认为，1.案涉房屋系原告根据简阳市规划局审定通过的施工图开发修建的，原告初始取得案涉房屋的所有权。案涉房屋性质为成套住宅，不是物管用房，也不属于其他公共用房，原告有权对案涉房屋对外出售。2.2016年原告将自有的案涉住房无偿借用给被告使用，与被告之间建立的是无固定期限的借用合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项，原告有权随时要求被告腾退住房。原告多次要求被告腾退住房，但被告仍然拒绝交房，由此给原告造成损失依法应当赔偿。3.2010年，原告与蒋延洲就购买简阳市文教·卫生花园住房建立了购房预约合同关系。2018年6月13日，原告与蒋延洲就案涉住房签订了四川省商品房买卖合同预售合同，该合同约定了交房时间，以及逾期交房的违约责任等问题。被告知道原告已将案涉房屋出售给了蒋延洲，被告拒绝腾退案涉住房的行为，由此造成的损失，依法应当由被告承担。4.原告根据规划设计图修建了物管用房，并将物管用房交付给了被告占有使用。《四川省物业管理条例》于2012年3月29日审议通过，于2012年7月1日起正式施行。2011年12月，原告依据简阳市规划局审定的规划设计图进行建设，是符合法律规定的，根据法不溯及既往的原则，原告实施的建设行为不适用《四川省物业管理条例》的相关规定。被告以原告经规划设计、批准建设之后颁布的《四川省物业管理条例》的相关规定拒绝腾退案涉住房，属于法律适用错误。另，规划设计的物管用房名为负一层，但实质与路面齐平，属于地上，面积为393.83平方米。原告根据简阳市规划局审定的施工图，修建的物管用房最后经测绘公司测绘其建筑面积为423.77平方米，套内建筑面积为390.4平方米，能够满足物业服务的需求。被告系原告聘请的前期物业公司，接管了原告开发修建的简阳市文教·卫生花园，被告将原告移交的物管用房，用于了职工宿舍、食堂，被告没有合理使用物管用房，造成的法律后果依法应当由被告自行承担。综上，为维护合法权益，特向贵院提起如上诉讼请求。 被告住佳公司辩称，第一，千驹公司交付给被告的案涉3号楼四单元202号房屋属于物管用房性质。因2016年千驹公司开始向业主交房时，将自留的3号楼四栋202号商品房交付给被告作为物管用房，并且按照规定向被告出具了建设工程使用说明书，建设工程质量保修书、建设工程质量保修书，明确载明3号楼四单元202号的户主姓名为物管用房，所以说案涉房屋的性质属于物管用房。原、被告间不存在原告借物管用房给被告。原告已经交付了物管用房给被告，被告无需向原告借用。第二，原告将该涉案房产已经交付给被告，案涉房屋的所有权就不再归属于原告，所有权应属于文教·卫生花园小区的全体业主所有。原告于2016年将该涉案房产交付给被告作为物管用房，又于2018年5月21日与蒋延洲签订协议将涉案房屋进行出售，这侵害了全体业主的合法权益，故该份协议属于无效协议。第三，原告与被告于2012年9月18日签订前期物业合同，《四川省物业管理条例》于2012年7月1日施行的，故不存在法不溯及既往，被告适用法律正确，不存在原告所说的以建房时的行为来确定适用法律。第四，原告交付物管用房给被告，属于原告的应尽义务。根据《四川省物业管理条例》，千驹公司向被告交付地面的部分不得低于50%，也就是不得低于202平方米，千驹公司未按照建筑面积201,851平方米的2‰的规定规划物管用房，千驹公司交付的3号楼4栋202号商品房只有109平方米，地面的面积到今天为止都不够。至于交付的是自留的商品房、商业用房或是其他住宅，作为被告来说只需被告交付地上的面积达到《四川省物业管理条例》的标准即可。原告称被告借用了案涉商品房，没有事实和法律依据。要求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人蒋延洲述称，2010年，蒋延洲参加了简阳市红塔职高组团购买千驹公司开发的“文教·卫生花园”住房的活动，并全额支付了购房款125,000元。后因一直没拿到房屋，其找到千驹公司，当时因还有王先君、赵竟也没有拿到团购房，但千驹公司只有唯一的案涉商品用房，需蒋延洲、王先君、赵竟协商案涉房屋归属。经协商，蒋延洲、王先君、赵竟于2018年5月21日达成一致意见，案涉房屋归其所有，但蒋延洲需支付赵竟41万元，支付王先君33万元。2018年6月26日其向赵竟支付了41万元，因与王先君系亲戚关系，双方有其他的经济往来，其仅向王先君支付了部分款项。2018年5月22日，千驹公司与蒋延洲、赵竟、王先君签订《协议书》，由千驹公司退还蒋延洲、赵竟、王先君通过学校支付的购房款325,000元，并将案涉房屋网签办证，蒋延洲、赵竟、王先君在收到购房款及案涉房屋网签完成时放弃原团购房权利。2018年6月13日，千驹公司与蒋延洲签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》，约定由蒋延洲购买简阳市文教·卫生花园一期3号楼4单元202号住房，价格325,000元。2018年6月14日，简阳市房管局对双方所签的《商品房买卖合同(预售)》依法进行了备案登记。蒋延洲认为其与千驹公司之间的购房是真实的，不存在恶意串通，千驹公司应当将房屋交付给蒋延洲，请求法院支持千驹公司的诉讼请求，维护蒋延洲的合法权益。 本院经审理认定事实如下：简阳市文教·卫生花园系千驹公司简阳分公司开发建设的商品房。文教·卫生花园一期工程于2012年6月5日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，文教·卫生花园二期工程于2013年1月17日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。经规划许可的总平面图（2011年12月）中，综合经济技术指标载明：“规划总建筑面积201,851.88㎡，物管用房建筑面积393.83㎡……”。文教·卫生花园2#、3#楼项目于2012年6月26日取得建筑工程施工许可证，2012年12月1日合同开工，2014年3月30日合同竣工。因案涉小区项目特殊，2016年在政府的协调和监督下交房，但一直没有验收，案涉小区的不动产权证书也未办理。2020年8月8日，四川省东森佳居测绘有限公司对坐落于简阳市河东新区的文教·卫生花园项目进行了测绘，并于同年8月14日出具测绘成果报告，测绘结果为：3栋4单元2楼202号建筑面积109.70㎡，套内面积98.25㎡，公摊面积11.45㎡，涉及用途及说明为住宅。地下室，楼层-1，房号1041，建筑面积423.77㎡，套内面积390.44㎡，公摊面积33.33㎡，设计用途及说明为物管用房。 2010年9月18日，千驹公司与住佳公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定千驹公司将其开发的“千驹·文教·卫生花园”委托给住佳公司进行前期物业管理服务。2016年住佳公司进驻该小区，千驹公司将3栋4单元2楼202号房屋交付给住佳公司，住佳公司将该房屋作为物管用房使用至今。 经本院实地查看，物管用房位于2号楼的负一楼，物管用房与路面齐平，住佳公司将其用做职工宿舍、食堂。 建筑工程使用说明书载明：“文卫花园位于东城新区，总建筑面积201,851㎡（其中：住宅114,224㎡，非住宅87,627㎡）”。 另查明，蒋延洲、赵竟、王先君于2010年参加了四川省简阳市高级职业中学文教卫生花园的团购房活动，并向四川省简阳市高级职业中学全额交纳了购房款。2010年2月2日，赵竟交纳了11万元，王先君交纳了9万元。2010年11月9日蒋延洲交纳了12.5万元。因一直没拿到团购房，蒋延洲、赵竟、王先君找到千驹公司协商，千驹公司仅有3栋4单元2楼202号房屋，需蒋延洲、王先君、赵竟协商房屋归属。经协商，蒋延洲、王先君、赵竟于2018年5月21日达成一致意见，签订《协议书》，约定：三人共同购买文教·卫生花园3栋4单元202号房屋，房屋归蒋延洲所有，由其与千驹公司网签《商品房买卖合同》，承担相应的权利义务；蒋延洲支付赵竟41万元，支付王先君33万元，此款于蒋延洲与千驹公司网签合同后叁日内付清；千驹公司退还的购房款，由三人按当时的缴款额与比例享有，千驹公司分别退还房款，则由三人各自领取；本协议从蒋延洲与千驹公司网签《商品房买卖合同》之日起生效，一式三份，具有同等法律效力。2018年6月26日蒋延洲通过银行转账方式向赵竟支付了41万元。因王先君与其系亲戚关系，双方有其他的经济往来，其支付了部分钱给王先君后还未支付完毕。 2018年5月22日，千驹公司（甲方）与蒋延洲、赵竟、王先君（乙方）签订《协议书》，约定：由千驹公司退还蒋延洲、赵竟、王先君通过学校支付的购房款325,000元，并将案涉房屋网签办证，蒋延洲、赵竟、王先君在收到购房款及案涉房屋网签完成时放弃原团购房权利。 2018年6月13日，千驹公司与蒋延洲签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》，合同编号：555445，约定由蒋延洲购买简阳市文教·卫生花园一期3号楼4单元202号房屋，用途成套住宅，套内面积98.89㎡，公摊面积11.45㎡，合计110.34㎡，清水成交价格325,000元。2018年6月14日，简阳市房管局对双方所签的《商品房买卖合同(预售)》依法进行了备案登记。 2020年7月21日，千驹公司向住佳公司发送《工作联系函》，显示：千驹公司已将简阳市文教·卫生花园一期3号楼4单元202号房屋出售给蒋延洲，并于2020年5月25日与蒋延洲办理了交房手续，要求住佳公司收到函件后10日内将临时使用的案涉住房腾退、移交给蒋延洲，到项目规划的物管用房内办公。 2020年7月22日，住佳公司向千驹公司发送《关于提供文卫花园物业办公室用房的函》，显示：“文教·卫生花园在水电气未通、配套设施设备未完善、未进行竣工验收情况下，于2016年6月30日向业主交房。当时交付的物业办公用房110㎡在3号楼4单元202室，另外在2号楼下地下室配置了200㎡作为食堂和住宿。根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《四川省物业管理条例》第十二条规定，新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。今收到贵公司发来的《工作联系函》函件，明确3号楼4单元202室(即目前使用的物管用房)己出售，并要求物业公司近期搬出；同时目前尚未有其他合乎上述法律法规的物管用房可以提交物业使用；此种处理使物业公司马上面临无处办公的境地，直接影响业主的正常生活，甚至存在出现群体性事件的可能。关于文卫花园目前面临的物管用房问题，物业公司将向相关部门报告。为建设安全稳定的社区、和谐美丽的简阳，也恳请贵公司解决物业办公用房问题。 以上事实，有原、被告的营业执照、法定代表人身份证、第三人身份证、千驹·文教·卫生花园总平面布局图、文教·卫生花园工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋买卖合同摘要、工作联系函、关于提供文卫花园物业办公室用房的函、房屋建筑面积测绘成果报告、前期物业管理服务合同、建筑工程使用说明书、交付手续书、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同摘要、协议书、蒋延洲银行转款流水、简阳市高级职业中学收费（专用）票据、证人证言等证据和原、被告陈述在案佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认和采信。 本院认为，本案争议焦点为1.简阳市文教卫生花园一期3栋4单元202号房屋产权归属问题，千驹公司是否享有处分权；2.千驹公司与蒋延洲签订商品房买卖合同是否属于恶意串通，合同是否有效的问题。3.住佳公司是否负有腾退、返还房屋给千驹公司，并协助千驹公司将案涉房屋移交给第三人蒋延洲，完成房屋交付手续义务。对此，本院评判如下： 关于简阳市文教·卫生花园一期3栋4单元202号房屋产权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，千驹公司基于开发修建简阳市文教·卫生花园而取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权变更应当登记，案涉房屋根据现有证据性质为商品房，所有权为千驹公司，千驹公司对案涉房屋享有处分权。住佳公司以千驹公司将案涉房屋交付给物管公司使用，所有权即于2016年6月30日转移至案涉小区全体业主所有的抗辩主张没有法律依据，本院不予采信。 关于千驹公司与蒋延洲签订商品房买卖合同是否属于恶意串通，合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，蒋延洲于2010年11月9日通过简阳市高级职业中学团购了千驹公司开发的文教·卫生花园，并交纳了全额购房款12.5万元。2018年经与赵竟、王先君协商由其支付赵竟、王先君款项以获得案涉房屋，且蒋延洲已实际部分履行。蒋延洲与千驹公司签订购房合同，并在房管局备案，购买案涉商品房系双方真实意思表示，且不违反法律、法规，不违背公序良俗，合同有效，应当予以保护。 关于住佳公司是否负有腾退、返还房屋给千驹公司，并协助千驹公司将案涉房屋移交给第三人蒋延洲，完成房屋交付的手续义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本案中，千驹公司在文教卫生花园水电气未通、配套设施设备未完善、未进行竣工验收情况下，于2016年6月30日向业主交房，将案涉房屋交付给住佳公司使用，形成了事实上的借用房屋关系，千驹公司作为房屋出借人有权要求住佳公司随时腾退返还案涉房屋。住佳公司以千驹公司提供的物管用房不符合《四川省物业管理条例》为由拒绝腾退返还案涉房屋，本院认为，千驹公司根据规划修建了物管用房，且已经实际交付给了住佳公司，住佳公司也对规划的物管用房进行了实际使用，故对住佳公司的主张不予采纳。千驹公司以交房流程中需要物管公司协助完成交付手续为由，要求被告协助将案涉房屋移交给第三人蒋延洲，完成房屋交付手续义务，因该义务不是法定义务，故不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十条、第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、成都住佳物业管理有限公司于本判决生效后十日内向四川千驹房地产开发有限公司腾退并返还位于简阳市文教·卫生花园一期3号楼4单元2层2号商品房； 二、驳回四川千驹房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计50元，由被告成都住佳物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 琼 二〇二〇年十月二十六日 书记员 饶治华