广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33339号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司（原称广州建方房屋租赁管理有限公司），住所地广州市天河区天河东路。法定代表人：周松。委托诉讼代理人：陈静佳，该公司职员，通讯地址。被告：林某，男，1971年11月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告林某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加诉讼。被告林某经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的JF20180918HZ0003号《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；2、判令被告退还原告已支付的剩余期限租金共计374123.81元及逾期违约金(剩余期限租金按日租金150.19元的标准，从合同解除之次日即2020年3月26日起计至2027年1月19日；逾期违约金以剩余期限租金为基数，按每日千分之一的标准，从合同解除之日计至实际退还之日)；3、判令被告向原告赔偿损失计41378.09元，损失赔偿以剩余期限租金为基数，按每日万分之二的标准，从房屋租赁起始日即2018年9月19日起计至合同解除之日止；4、判令被告向原告支付违约金74824.76元，违约金以剩余期限租金为基数，按剩余期限租金的20%计算。事实和理由：2018年9月18日，原告与被告签订JF20180918HZ0003号《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市越秀区梅花路XX号大院2X号7X房，租赁期限为2018年9月19日至2027年1月19日，总租金为457179元。在租赁期限内，被告处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意，否则原告有权解除合同，并要求被告退回剩余期限租金及支付违约金。原告根据合同约定，于2018年9月29日一次性向被告支付了租赁期限内所有的租金共计457179元。租赁期限内，被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意将房屋转让给第三方，现新业主强行占有该房屋，给原告造成严重的损失。2020年3月25日，被告书面通知原告要求单方解除涉讼合同。为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告无答辩。经审理查明：2018年9月18日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订编号为JF20180918HZ0003号《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市越秀区梅花路XX号大院2X号7X房出租给乙方作居住用途使用，建筑面积87.64平方米。房屋租赁现状为带租约，现存租约于2019年7月1日到期。房屋现为已抵押状态。甲方承诺，房屋相关情况已真实、准确、完整的向乙方披露，不存在虚假记载，重大遗漏或误导性陈述，不存在司法查封、拍卖、争议等影响房屋正常使用收益的情况。租赁期限为100个月，即自2018年9月19日至2027年1月19日，甲方应在2018年9月19日前将房屋交付乙方。免租期4个月，即自2018年9月19日至2019年1月19日，免租期内乙方无需支付租金。本合同租金总额为457179元，除此之外乙方无需另行向甲方支付任何费用。租金支付方式，甲、乙双方同意，在以下条件成就后的15个工作日内，乙方向甲方支付租金总额100%即457179元。租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方依照本合同约定行使权利，甲方应确保新的房屋所有人作为出租人与乙方继续履行本合同。本合同约定的租赁期限内，若甲方欲对房屋进行转让，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响。违约责任，（一）无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止或解除之日向乙方退还剩余期限的租金，否则每逾期一日，甲方应按未退租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金；（二）甲方存在违反本合同前述所作的声明、保证与承诺的，甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的，非因不可抗力或乙方违约的原因，甲方擅自解除本合同或本合同无法继续履行的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金=本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准=租金总额÷租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失，（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁期限起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任等。上述合同签订后，原告于2018年9月30日向被告转账支付租金457179元。2020年3月25日，被告向原告签署《合同解除通知书》，其中内容为：本人决定单方解除与贵司于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》，本人不承接房屋现存租赁关系，且同意承担贵司与租客解除房屋租赁关系时产生的违约金及相应损失。因本案纠纷，原告于2020年7月21日向本院提起诉讼。诉讼中，据广州市规划和自然资源局于2020年9月2日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市越秀区梅花路XX号大院2X号7X房，登记附注：2020年1月6日，徐香莲、李健华，中信银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押（房产证和购房合同）、转移或交换（二手房免勘），2020登记字1001346号存案。……产权变更，收回原证注销。原告称：2020年3月25日，被告向原告发出书面的单方解除通知书。发出该通知时，被告已经将房屋另行出卖给他人，并办理了过户登记手续。当时新业主也已强行收回了房屋。我方大概在2020年1月中旬发现涉讼房屋已被新业主强行收回，具体时间未知。当时因为我方的租客拖欠租金，我方上门催租，发现已经不是我方的租客在占有使用房屋，使用人自称是新业主，所以我方才与被告进行沟通。双方无法协商达成一致，之后被告就向我方发出了解除合同通知书。当时我方是愿意与被告进行协商的，但最终结果无法协商一致。被告发出解除合同通知书后，我方也认为涉讼租赁合同无法继续履行，所以同意按被告通知之日解除该租赁合同。合同所约定的租赁期限是2018年9月19日至2027年1月19日，共计100月即3044天，总租金是457179元，剩余租期2020年3月25日至2027年1月19日共2491天，故剩余期限租金的金额为457179÷3044×2491=374123.81元。原告坚持既主张合同解除的违约金74824.76，又主张赔偿合同解除的损失；如果只能选择其一，原告选择违约金74824.76元。本院认为：原告与被告于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约支付了租赁期限内的全部租金，被告也将房屋交给原告使用。但被告却在未通知原告并取得原告同意的情况下，将租赁房屋转让给他人，导致原告租赁的房屋被他人强行收回，无法继续使用。被告的行为已构成根本违约，理应承担违约责任。鉴于与原告的租赁合同无法继续履行，被告已于2020年3月25日签署《合同解除通知书》，提出解除与原告的租赁合同。原告亦同意按被告通知之日解除租赁合同。故原告诉请确认其与被告的上述租赁合同于2020年3月25日解除，本院予以支持。租赁合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。上述租赁合同关于违约责任约定，合同解除的，被告应在解除之日向原告退还剩余期限的租金，每逾期一日，被告应按未退租金总额的1‰向原告支付逾期违约金。原告现诉请要求被告退还剩余期限租金374000.95元（总租金457179元÷租赁期限对应天数3045×剩余期限天数2491）及逾期退款违约金，符合合同的约定，本院予以支持。逾期退款违约金以不超过未退款项本金为限。因是被告的原因导致租赁合同解除，故原告要求被告承担合同解除的责任，按剩余期限租金的20%支付违约金，符合合同的约定，本院亦予以支持。上述租赁合同关于违约责任方面，既约定损失赔偿，又约定了违约金。根据合同法第一百一十三条、第一百一十四条的规定，约定违约金与损失赔偿均是以弥补损失为原则，二者不应并用。在已请求按剩余期限租金的20%支付违约金情况下，原告再要求被告赔偿损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告林某签订的JF20180918HZ0003号《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林某向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还374000.95元及支付逾期退款违约金（从2020年3月26日起，每日按374000.95元的1‰计至实际退还上述款项之日止，违约金以不超过上述款项本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林某向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付解除合同的违约金74800.19元。四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4327元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担366元，被告林某负担3961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年十月二十日书记员  陈睿哲