江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初523号 原告：南京春沣企业管理有限公司，住所地在南京市江宁区东山街道商城雅仕居5-103号商铺。 法定代表人：张兵，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘海燕，女，公司员工。 委托诉讼代理人：王文俊，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。 被告：南京市江宁区鼓壹家居馆，住所地在南京市江宁区双龙大道1222号弘阳全生活家居广场四层4001。 经营者：潘清，男，1991年3月10日生，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：金琼，北京市安理（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩仲娜，北京市安理（南京）律师事务所实习律师。 原告南京春沣企业管理有限公司（以下简称春沣公司）与被告南京市江宁区鼓壹家居馆（以下简称鼓壹家居馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告春沣公司的委托诉讼代理人王文俊，被告鼓壹家居馆的委托诉讼代理人金琼、韩仲娜到庭参加诉讼。后经审查，本案事实复杂、不易查明，依法裁定转为普通程序独任，公开开庭审理。原告春沣公司的委托诉讼代理人刘海燕、王文俊，被告鼓壹家居馆的委托诉讼代理人金琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告春沣公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付各项费用322784.95元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2019年6月10日，原被告签订房屋租赁合同，原告将位于南京江宁经济技术开发区房屋出租给被告使用。租赁期限2年，从2019年6月1日至2021年5月31日止。9间房屋的年租金分别为：××室68787.9元、××室100553.85元、××室72243.72元、××室44905.55元、××室98990.19元、××室24111.9元、××室27843.66元、××室24492.96元。××室24361.56元。原告收取每间房屋押金为一个月的租金。原告在合同签订之日已将房屋交付被告。但被告在2019年11月30日前停止租住房屋，擅自搬走，单方面终止合同，截止2019年11月30日，被告欠付租金、物业费36592.65元、53490.98元、38431.02元、23888.3元、52659.17元、12826.65元、14811.81元、13029.36元、12959.46元、15469.55元，合计274158.95元。2019被告擅自解除合同，应承担违约责任，按照合同约定违约方应按年租金的服向守约方支付违约金。即××违约金6878元、××违约金10055元、××违约金7224元、××违约金4490元、××违约金9899元、××违约金2411元、××违约金2784元、××违约金2449元、××违约金2436元，合计48626元。 被告鼓壹家居馆辩称：原告所提供的房屋实际面积严重不符合合同约定的面积。被告有权解除合同且无需承担违约责任。租赁合同第一条第二款约定房屋面积为104.7平方米，第三款约定房屋现状以交付现状为准，合同第三条约定合同签订前原告需向被告出示案涉房屋的有效证明，合同第四条第一款约定，该房屋每天租金为1.8元每平方米，每年按照365天计算，每年租金总额为68787.9元，合同第十条第二款约定原告方有下列情形的被告有权解除合同，不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的。在实际履行过程中，原告一直未能向被告提供案涉房屋的有效证明，也没有向被告出具房屋的平面结构图，被告在装修期间，与铺设地板的装修人员结算工程款时发现房屋的实际面积远低于合同约定的面积，经被告初步测量后发现房屋的实际面积仅为合同约定的百分之六十至七十，因被告租赁案涉房屋是用于开办教育机构，用于学员上课使用，房屋面积过低导致其无法正常招生，无法容纳预计生源数量，被告依据合同第十条约定向原告提出解除案涉合同双方于2019年9月23日达成一致，解除合同，并就房屋的相关费用进行清算，因此被告无需承担违约责任。即使按照合同约定的面积计算，被告应当支付的租金为151882.884元，物业费用为10362.38元，合计金额为162245.264元，被告已经实际支付租金134935.711元，合同签订后被告于2019年5月16日转账10000元，备注房租定金，2019年9月16日被告转账60000元并备注潘清鼓壹房租，2019年10月13日被告支付租金共计100000元，被告已累积向原告支付170000元租金。该部分的计算方式系根据案涉合同约定的面积计算，案涉房屋合同约定面积合计为740.17平方米，每日租金为1.8元每平方米，截止合同解除之日即2019年9月23日，被告应当支付的租金为151882.884元，物业费用为10362.38元，合计金额为162245.264元，按照面积分摊，被告已经完成其中134935.711元租金的支付，因此即使按照合同约定的面积计算，被告尚欠租金金额为16947.189元，物业费用为10362.38元，合计27309.569元。另被告保留主张按照房屋实际面积计算房屋租金，并要求原告退还超出部分租金的权利。综上请求法院依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2020年6月10日、13日，原告春沣公司（甲方）与被告鼓壹家居馆（乙方）就南京江宁经济技术开发区房屋共签订9份《房屋租赁合同》，9份《房屋租赁合同》除房屋信息外，其他条款约定均一致。合同约定：××室房屋面积为104.7平方米，××室房屋面积为153.05平方米，××室房屋面积为109.96平方米，××室房屋面积为68.35平方米，××室房屋面积为150.67平方米，××室房屋面积为36.7平方米，××室房屋面积为42.38平方米，××室房屋面积为37.28平方米，××室房屋面积为37.08平方米；房屋现状以交付现状为准；房屋租赁期限2年，从2019年6月1日至2021年5月31日止；房屋每日租金为1.8元／㎡（每年按365天计费，如乙方需要开发票，税点由乙方承担）；租金半年一付，以后各期租金须图签30天付清；乙方在租赁期内的物业费用按照3.5元／㎡／月（每年按12个月），物业费半年一付；双方可以协商变更或解除与终止本合同，双方应提前三个月书面通知对方，合同变更、解除，不影响违约方应承担的违约责任；租赁期间，由于一方原因以致《租赁合同》解除、终止，违约方应按年租金的10%向守约方支付违约金，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。《租赁合同》约定甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：1、不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的；2、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。合同签订后，被告鼓壹家居馆的经营者潘清共向原告工作人员支付170000元，审理中，被告确认其就本案租赁合同向原告支付的金额为134935.71元，其余款项系对关联案件租赁合同的付款。 关于案涉房屋的面积，原告提交了其自行测算的房屋面积明细单，该明细单显示得房率为68%。被告称案涉房屋实际得房率经其初步测算在60%-70%，被告确认签订合同前其对案涉房屋现场进行了查看。 另查明，2018年4月6日，南京江宁池田实业有限公司出具《委托管理证明》，载明：兹委托南京春沣企业管理有限公司全权处理我社区所属庄排路××号××幢厂房对外出租及日常管理事宜，具体物业情况如下：胜太工业园，南京江宁开发区庄排路××号，3500平方米。南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处、南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会、南京市江宁区秣陵街道招商中心出具场所证明，载明：兹有南京春沣企业管理有限公司申请设立青柠优创创业空间，经营地址在南京江宁开发区，产权归南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会所有，属非住宅用房。 审理中，原被告一致确认被告于2019年10月9日搬离案涉房屋。 以上事实，有房屋租赁合同、转账记录、货拉拉订单、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。案涉9份房屋租赁合同对房屋面积均作出了约定，且房租计算方式为按照面积计费，被告作为经营主体其签订合同前已经对案涉房屋进行了现场查看，其对案涉房屋的现状进行了解的前提下签订了案涉合同，且原告陈述案涉房屋得房率为68%，符合被告自行测算的60%-70%范围，案涉房屋系商业用房，该得房率并未低于商业用房标准，符合租赁标准。被告提出案涉房屋租金应按照房屋实际使用面积计算，双方合同对此并未作出特别约定，故案涉房屋的租金应按照一般市场交易习惯即按照房屋建筑面积计算，被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。由于被告未能充分举证证明原告提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，故被告并不享有单方解除合同的权利。当事人协商一致，可以解除合同。被告称双方于2018年9月23日协商一致解除合同，并对剩余应付款项作出约定，其未提供证据予以证明，本院不予采信。审理中，原、被告一致确认被告搬离时间为2019年10月9日，本院予以确认，据此本院认定双方交付房屋时间为2019年10月9日，案涉合同于当日解除。经计算，2018年6月1日至2018年10月12日，案涉9份租赁合同共产生租金174532.09元（740.17㎡×1.8元/㎡/天×131天＝174532.09元），产生物业费11139.56元（740.17㎡×3.5元/㎡/月×4＋740.17㎡×3.5元/㎡/月÷30×9＝11139.56元），扣除被告已支付的134935.71元，尚欠50735.94元，对于原告主张的租金及物业费，本院予以部分支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告在其不符合单方解除合同条件的情况下，擅自解除合同违反合同约定，根据合同约定其应按年租金10%向守约方支付违约金，被告认为违约金过高，其未能提供证据予以证明，本院不予采纳，经计算违约金为48629.16元（740.17㎡×1.8元/㎡/天×365天×10%＝48629.17元），原告主张48626元违约金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告南京市江宁区鼓壹家居馆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京春沣企业管理有限公司支付租金及物业费50735.94元，支付违约金48626元，以上共计99361.94元。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收案件受理费3071元，由原告南京春沣企业管理有限公司负担2126元，由被告南京市江宁区鼓壹家居馆负担945元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二〇年十月十九日 见习书记员  李雅雯 见习书记员  姚 倩