山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1102民初5494号 原告：成建，男，成年，汉族，居民，住江苏省。 委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。 被告：辛兵，男，成年，汉族，居民，住日照市。 被告：陈静静，女，成年，汉族，居民，住日照市。 以上二被告委托诉讼代理人：葛长峰，山东振鲁律师事务所律师。 以上二被告委托诉讼代理人：田文静，山东振鲁律师事务所实习律师。 原告成建与被告辛兵、陈静静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成建及其委托诉讼代理人汪凯，被告辛兵、陈静静的共同委托诉讼代理人葛长峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成建向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告租金及房屋占有使用费（截至起诉之日2020年7月10日为236180元，之后按合同约定租金标准支付至房屋实际返还之日止）；3.判令被告腾空涉案房屋【日照市东港区，产权证号：鲁（2017）日照市不动产权第XXX号】给原告，并支付实际返还房屋之日前的物业水电费（截至2020年6月30日为2431.4元，之后以房屋实际返还之日的金额为准）；4.判令被告支付原告代理费14000元；5.诉讼费、保全费、保全担保费等相关费用由被告负担。事实与理由：2017年4月11日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于日照市东港区房屋一处租赁给被告使用，租赁期限自2017年5月18日至2022年5月18日，约定每年对应合同签订日（4月11日）前支付下一年度租金。合同履行过程中，被告按时支付前两年度租金，但第三年度（2019年5月18日-2020年5月17日）的租金迟迟未足额支付，经原告多次催要，被告于2019年12月3日向原告出具《租金说明》《承诺书》一份：承诺于2019年12月20日前支付第三年度的剩余租金180000元，若违约则同意退回房屋、结清物业费等，并自愿承担原告诉讼过程中产生的律师费、诉讼费、保函费等，但被告至今未支付租金，近期原告发现被告在未经原告同意的情况下已将涉案房屋转租。为此，原告向法院起诉，望依法支持原告诉求。 被告辛兵辩称，原告未如实陈述本案事实，诉讼请求无法律依据。首先，被告不同意解除《房屋租赁合同》，依法也不应当支持解除。1.涉案《房屋租赁合同》未约定租金缴纳期限，被告辛兵已经支付了2019年12月之前的租金20万元，12月份之后的租金，当时正在筹措之中，并不属于违约。2.原告未经被告辛兵同意擅自允许他人（如家酒店）在承租房屋三楼开设消防通道，双方因此发生争议。原告违约在先是本案租金延期支付等纠纷的主要原因；3.被告辛兵已经对涉案房屋进行了装修，装修投资100余万元，如允许单方解除合同，将使被告遭受重大损失。原告将全部过错归咎于被告与本案事实不符，被告辛兵不应当承担违约责任。其次，对原告主张的租金数额有异议，应扣除2019年12月26日至2020年4月14日期间的租金。1.2019年12月26日，原告采取强行停水停电的违法行为，迫使被告辛兵经营的日照爱上云巢装饰工程有限公司（以下简称“爱上云巢公司”）停业，直至2020年4月14日，方才恢复供水供电。在此停业期间，被告无法正常使用房屋，不应当支付租金或使用费。2.2020年1月-3月，属于新冠疫情防控重点期间，被告无法正常经营，疫情的发生属于不可抗力，不应当承担房屋租金或使用费。第三，原告主张的腾空返还房屋及水电物业费没有依据，被告辛兵不认可。1.涉案租赁合同尚在有效期内。2.水电物业费由相关单位收取，原告并非收费权利人。第四，原告主张的律师代理费不合理，不应当由被告辛兵承担。1.本案系原告破坏房屋使用条件、违约在先，并非被告辛兵事先违约，被告不应承担律师费。2.关于律师费是否实际支付，请求法院查明。即使计算律师费，也应当依据法院最终判决支持的租金金额为依据，不应当以原告诉讼金额为计算依据。综上，被告辛兵认为，原告的诉讼请求无法律依据，本案《房屋租赁合同》应继续履行。 被告陈静静辩称，其并非租赁合同的主体，不是适格的被告，应当驳回原告对被告陈静静的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告成建提交如下证据：证据一、鲁（2017）日照市不动产权第0006723号不动产权证书原件及复印件一份，证明原告拥有位于日照市房屋一处；证据二、结婚证及复印件一份，证明原告与涉案房屋登记的所有人陆兰萍系夫妻关系，涉案房屋为原告夫妻共同财产；证据三、《房屋租赁合同》原件一份，证明2017年4月11日原被告双方签订房屋租赁合同一份，原告将其拥有的涉案房屋出租给被告使用。租赁期间自2017年5月18日至2022年5月18日止。租金每年人民币36万元，且每两年上涨6%。2019年5月18日-2020年5月17日年度的租金应为381600元；证据四、被告书写的《租金说明》一份，证明被告于2019年12月3日承诺付清拖欠的2019年5月18日-2020年5月17日年度剩余租金18万元，并认可“如未按交期交纳，退回房屋”的逾期违约责任；证据五、被告书写的《承诺书》，证明被告承诺逾期支付租金的违约责任，包括承担律师费、保全费、保函费等；证据六、委托代理合同一份、代理费发票一张，证明原告因本案与山东舜铭律师事务所签订委托代理合同并支付代理费14000元；证据七、保全裁定一份、保函费单据一张，证明原告保全被告财产，支出保全费1920元、保函费560元；证据八、提交物业费收据、物业证明及物业费折扣单一份，证明截至2020年9月30日被告拖欠物业费3523.8元，截至2020年9月10日被告拖欠水费121.2元、电费1851.6元，以上共计5496.6元，但是疫情期间电费是95折，减免了92.6元，原告实际为被告代为清偿了5404元，依据双方约定的合同该部分费用应由被告承担。 被告辛兵、陈静静经质证，对证据一、证据二真实性无异议；对证据三除左下方备注房租每两年上涨6%有异议，该备注并未按手印确认，对合同其他内容真实性没有异议；对证据四真实性无异议，但该证据上记载的签字人为陈静，并非被告陈静静，同时该租金说明只是记载于2019年12月20日前缴纳陆兰萍房租18万元，并非本案原告诉讼的金额，该证据也不是被告的真实意思表示，因原告房屋并不具有正常使用条件，被告多次提出异议，仍未解决，该租金说明是原告以停水停电作为条件迫使被告书写，并不能改变原告方违约在先的事实；对证据五真实性无异议，但该承诺书并非被告真实意思表示，同时该承诺书写明的是被告负责合理的律师费及其他费用，对于不合理的费用被告不应承担；对证据六委托代理合同及发票真实性无异议，但按照起诉金额计算律师费并不符合双方约定，即使发生律师费，也应当按照法院认定的金额承担；对证据七真实性无异议；对证据八真实性无异议，但按照法律规定物业公司应当开具发票，便于被告方财务入账。 经审查，被告辛兵、陈静静对于原告提交的证据一、证据二、证据七的真实性无异议，本院予以确认；关于证据三，二被告对于合同真实性无异议，但对于合同中手写的备注内容不予认可。然该备注内容系记载于合同中，理应作为合同内容的一部分，因合同明确载明一式二份，如被告对该备注内容有异议，应积极提供其作为合同乙方所持有的原件，并与原告提供的合同原件加以比对，然被告并未提供，亦未提供其他证据证实该备注并非双方约定的合同内容，故对于被告否认该备注内容真实性的质证意见，本院不予采纳；关于证据四，被告辛兵认可其系爱上云巢公司总经理，其承租原告房屋系用于经营开办爱上云巢公司，被告提供的爱上云巢公司营业执照载明公司法定代表人系被告陈静静，辛兵、陈静静作为爱上云巢公司的高级管理人员，就作为公司营业场所的涉案房屋租赁情况对外作出相应承诺、说明，符合交易习惯，虽证据四中的签字系“陈静”并非“陈静静”，但根据证据四说明内容的书写字体与“陈静”关于落款签名及时间的书写字体、以及辛兵的签字行为来看，该“陈静”即本案被告陈静静；关于证据五，被告虽主张出具承诺书并非其真实意思表示，但其未能提供其他证据加以证实，故对于该证据本院予以确认；关于证据六的真实性，本院亦予确认；关于证据八，虽原告提供的并非缴费发票，但从该证据形式上能够认定原告实际缴纳了房屋水电、物业费，对于该证据，本院亦予以确认。 被告辛兵、陈静静提交如下证据：证据一、爱上云巢公司证明、营业执照各一份及涉案房产照片一张，证明被告承租涉案房屋用于经营开办爱上云巢公司；证据二、涉案房屋漏水视频光盘一张，证明原告未能保证房屋正常使用，构成违约，被告有权暂停支付租金；证据三、涉案房产三楼被违法开辟消防通道的图片，证明原告允许第三人（如家酒店）在被告承租的三楼开辟消防通道，影响被告使用房屋，构成违约，被告有权暂停支付租金；证据四、原告强制停水停电的公告打印件、日照日报对该事件的文章报道打印件，证明原告于2019年12月26日违法停水停电，迫使被告停业。开辟消防通道是原告同意的；证据五、日照市芳州物业管理有限公司物业（以下简称“芳州物业”）经理卢立柏的通话录音，证明停水停电是原告授权实施的，涉案房屋直至2020年4月尚未通水通电；证据六、日照市人民政府新冠疫情通告，证明2020年2月、3月为新冠疫情期间，被告并未实际使用涉案房屋，不应承担租金或使用费；证据七、陈静静与成建于2019年12月26日18时38分的通话录音，证明原告对于停水停电的事实知情，且由原告委托。 原告成建经质证，对证据一公司证明真实性不认可，经查爱上云巢公司法人系陈静静，工商登记信息没有与被告辛兵相关的信息，对营业执照无异议，对房产图片认为与目前现状不符，本案涉案租赁合同的承租方系被告辛兵并非爱上云巢公司；对证据二图片无法证实是涉案房屋，对其真实性不予认可；对证据四照片的真实性不予认可，照片中的纸质文件系破损后拼接的，对于报道，原告无法确认该内容是否系日照日报的报道，对该证据的真实性不予认可，且从内容看其主要投诉的是物业；对证据五被告应出具原始载体，原告需核实录音相对方的身份；对证据六图片打印件没有政府部门的印章，对真实性不予认可，对新冠疫情事实予以认可。另外，被告主张的房屋漏水问题，涉案房屋已租赁三年多，从租赁之初被告就对涉案房屋有了解，且17年度和18年度租金是按时交付的，从未向原告主张过因漏水问题要求原告承担某种责任，被告的该主张并不构成抗辩原告诉求的理由；对证据七认为停水停电是因被告不交物业水电费，每次都承诺给，但是都拖延。物业部门打电话给原告后，原告答复他用的他给，他不给就停电。 经审查，对于二被告提交的证据一至证据七的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月11日，原告成建（甲方）与被告辛兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于房屋出租给被告辛兵居住使用，租赁期限自2017年5月18日至2022年5月18日。租金每年36万元。被告租赁期间，水费、电费、物业费以及其他因居住产生的费用由被告负担。租赁结束时，须交清欠费。租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，等等。双方均在合同下方签字捺印。合同下方手写备注：房租每两年上涨6%。 原告主张，被告承租后按约缴纳2017年5月18日至2019年5月17日即前两年度租金。对于2019年5月18日至2020年5月17日即第三年度租金，被告仅支付20万元，该年度租金尚欠181600元未支付，后续租金亦未支付。 被告辛兵、陈静静曾于2019年12月3日向原告出具《租金说明》，内容载明，“今于2019年12月20日之前交纳陆兰萍房租180000元（大写：壹拾捌万元整），如未交纳，房屋退回，房车收回，物业费与陆兰萍无关，由租赁方承担。” 当日，辛兵再次向原告出具《承诺书》，内容载明，“承诺人辛兵自2017年4月11日签订租房合同至2022年4月10日结束期间，产生的房租、物业管理费、水费、电费等费用如到期未能付清，均由承租人辛兵负责。如因此产生的合理的律师费、诉讼费、保函费、保全费、执行费、交通费、餐费也一并由辛兵负责。原合同租金每年按实付清。特立此据！承诺人：辛兵。” 2019年12月25日，原告成建与案外人陆兰萍向被告出具《告知书》，告知被告辛兵因其拖欠租金18万元及水电费、物业费28382.9元，要求被告按照12月3日签订的租金说明结清所欠费用，否则于2019年12月26日下午5点前委托芳州物业采取停水、停电措施。 被告辛兵、陈静静认可2019年12月份以后的租金未支付，但主张拖延支付租金的原因系原告违约在先，因租赁房屋漏水且原告未经被告同意擅自允许他人在涉案房屋三楼开设消防通道。 另查明，被告承租的涉案房屋系沿街房一至三层，该沿街房共五层，被告承租前，四、五层已经由他人租赁用于经营如家酒店。 再查明，陆兰萍系原告成建妻子，系涉案房屋的登记所有人。其于2020年9月24日向涉案房屋的物业公司芳州物业缴纳2020年3月31日至2020年9月30日的水费121.2元、电费1851.6元，缴纳2020年4月1日至2020年9月30日的物业费3523.8元，上述款项共计5496.6元，经减免后实际缴纳5404元。 还查明，原告因委托山东舜铭律师事务所代理本案诉讼，支出律师费14000元。因本案支出保全费1920元、保全担保费560元。 案件审理过程中，被告向本院提出反诉，要求原告赔偿经济损失30万元并承担诉讼费、保全费等。 本院认为，原告成建与被告辛兵签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方之间形成的房屋租赁合同关系合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点主要集中在：1.陈静静是否系本案适格被告，应否认定为承租人；2.房屋租赁合同应否解除；3.保全费、担保费、律师费的承担。 关于争议焦点一，陈静静是否系本案适格被告，应否认定为承租人。辛兵与成建签订租赁合同后，将承租房屋用于爱上云巢公司经营，陈静静系爱上云巢公司的法定代表人。在租赁期间，陈静静曾于2019年12月3日向原告出具《租金说明》，该说明内容涉及缴纳房租时间、数额及未缴纳房租自愿承担的后果等。作为爱上云巢公司的法定代表人，陈静静本无相关义务，就上述事关房屋租赁的主要事宜作出承诺，其向原告出具该《租金说明》的行为即视为其自愿履行作为房屋承租人应尽的主要合同义务。且根据二被告提供的证据，陈静静多次以租赁商户身份向媒体反映问题、与物业公司及原告沟通交涉房屋租赁事项，故应当认定陈静静与辛兵均系涉案房屋的承租人，应当受租赁合同约束。故对陈静静关于其并非租赁合同主体、并非适格被告的辩解，本院不予采纳。 关于争议焦点二，房屋租赁合同是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”二被告曾于2019年12月3日向原告出具《租金说明》，在该份说明中，二被告承诺于“2019年12月20日之前交纳房租18万元，如未缴纳，房屋退回，物业费由租赁方承担。”因被告未支付第三年度租金，双方经协商后，被告承诺于2019年12月20日前付清当年度租金，然在合理期限内被告仍未支付，该情形符合合同的法定解除条件，故原告现要求解除《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。 关于被告抗辩未缴纳房租的原因系原告违约在先。首先，被告主张租赁房屋漏水。被告承租的房屋系三层楼房，即便存在房屋漏水问题，被告完全可以通过要求原告修复房屋或赔偿损失主张权利，且四层、五层出租在前，被告租赁在后，故房屋漏水不能成为其拒付租金的理由；其次，关于被告主张的原告在三楼设置消防通道门影响被告经营。原告在庭审中亦认可涉案房屋三楼存在消防通道，但即便该消防通道的设置并非用于爱上云巢公司，作为建筑物中必备的营救疏散公共通道，任何单位和个人都有维护消防安全、保障消防通道畅通的义务，消防通道的设置存在公共性和强制性，且应符合建筑物设计标准，并不以经营、使用的方便、美观等作为必要条件。如根据建筑物设计要求，该幢建筑物的消防通道必须设置在承租房屋范围之内，被告理应遵循，并为消防通道设置提供便利。如消防通道并非必须设置在涉案房屋内，被告可以另行向原告主张违约责任或向侵权人主张侵权责任，且消防通道开设时间在二被告向原告出具《租金说明》及《承诺书》之前，故亦不能以此为由拒付租金；第三，关于被告主张因原告停水停电导致其无法使用房屋因而拒付租金，被告自认原告给予停水停电的时间是2019年12月26日，被告出具《租金说明》及《承诺书》的时间为2019年12月3日，承诺缴纳租金的时间为2019年12月20日，从时间的先后顺序上，二被告拒缴租金在先，停水停电在后。且在原、被告之间的租赁合同关系中，原告并无在先履行的义务，被告不享有对原告的先履行抗辩权，故二被告以上述原因拒付租金亦于法无据。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现涉案房屋仍由被告实际占有使用，故合同解除后，被告应将房屋返还原告，且返还的房屋应当符合约定或按照该房屋的性质使用后的状态，同时，还应向原告支付拖欠租金，并按照实际占用房屋时间支付房屋占有使用费。根据双方合同约定，租金每年36万元，每两年上涨6%。现被告已经支付前两年度租金，按照合同约定，第三年度即2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金应为381600元（360000元×106%），根据双方结算，该年度被告尚欠租金18万元。第四年度即2020年5月18日至2021年5月17日期间租金亦为381600元。2019年5月18日至2021年5月17日期间日租金应为1045.48元（381600元/365天）。现被告仍实际占用该房屋，故应当按照1045.48元/日标准向原告支付租金、房屋占有使用费。但考虑到第三年度期间存在较大范围的疫情影响，本院酌定从被告拖欠租金中扣除一个月租金31364.4元（1045.48元/日×30天），故被告应当支付第三年度租金148635.6元。第四年度租金、占有使用费按照1045.48元/日标准支付至被告实际腾空交付房屋之日，截至2020年10月10日，被告应支付第四年度租金152640.08元（1045.48元/日×146天）。故截至2020年10月10日，被告共计拖欠租金301275.68元（148635.6元+152640.08元）。 另，被告还应向原告支付租赁期间原告垫付的物业费、水电费。被告租赁期间，拖欠物业费、水电费共计5496.6元，经物业公司减免后，由原告代为垫付水电费、物业费共计5404元，故被告应向原告支付其垫付的水电费、物业费5404元。关于原告主张被告应继续按照实际返还房屋之日支付物业费、水电费，因原告并非收取物业费、水电费的适格主体，亦未举证证实除上述垫付金额外，还代为垫付了其他费用，故对于原告要求被告按照实际返还房屋之日支付物业费、水电费的诉讼请求，本院不予支持。如原告另行代为垫付，可在费用实际发生后另案主张。 关于争议焦点三，保全费、保全担保费、律师费的承担。因二被告拖欠房租导致原告支出律师费14000元、诉讼费2544.5元、保全费1920元、保全担保费560元，上述费用均系因二被告违约导致原告支出的必要合理费用，理应由二被告共同承担。同时，被告辛兵亦曾向原告承诺，如因房租、水电费等费用未付清，产生的合理律师费、诉讼费、保函费、保全费、执行费等由其负责。故因本案产生的上述费用，理应由二被告共同承担。 关于被告在本案中提出的反诉，首先，本诉与反诉应当基于同一法律事实或同一法律关系，本案中的本诉，原告基于与被告的租赁合同关系，要求解除合同并支付拖欠租金，而反诉中，被告要求原告赔偿经济损失是基于被告主张原告强制断水断电给其造成经济损失的侵权关系，且断水断电系因被告违约在先；其次，被告请求原告赔偿经济损失30万元，并未明确该损失的具体内容，即便存在经济损失，导致该损失的实际侵权人也难以确定，无法就此认定唯一侵权人为原告；第三，被告反诉请求需对其经营损失、投资损失进行评估。综合以上因素，本院在本案中对被告反诉不予受理，被告可通过起诉另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成建与被告辛兵于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告辛兵、被告陈静静于本判决生效之日起七日内支付原告成建租金及房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费截至2020年10月10日为301275.68元，自2020年10月11日起至被告辛兵、被告陈静静实际腾空并返还房屋之日止，按照1045.48元/日计算）； 三、被告辛兵、被告陈静静于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告成建交付其承租的位于日照市房屋； 四、被告辛兵、陈静静于本判决生效之日起七日内支付原告成建垫付物业费、水电费5404元； 五、被告辛兵、陈静静于本判决生效之日起七日内支付原告成建律师代理费14000元； 六、被告辛兵、陈静静于本判决生效之日起七日内支付原告成建保全担保费560元； 七、驳回原告成建本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5089元，减半收取2544.5元，保全费1920元，由被告辛兵、陈静静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李治升 二〇二〇年十月十日 法官助理王晓 书记员王一婷