海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1765号   上诉人（原审原告）：罗建军，男，1969年2月26日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。   上诉人（原审原告）：何元春，女，1968年2月21日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。   两上诉人共同委托诉讼代理人：许秋蕾，海南瑞来律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南地恒实业投资有限公司，住所地海南省三亚市凤凰镇凤凰机场出口南侧三亚春天2#楼。   法定代表人：庄明利，该公司总经理。   被上诉人（原审被告）：海南地恒实业投资有限公司昌江分公司，营业场所海南省昌江黎族自治县石碌镇环城东路西侧（福源小区售楼处）。   法定代表人：许婵卿，该公司总经理。   两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡妲琦，海南三和元律师事务所律师。   上诉人罗建军、何元春因与被上诉人海南地恒实业投资有限公司（以下简称地恒公司）、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司（以下简称地恒昌江分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   罗建军、何元春上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判支持罗建军、何元春的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、关于地恒公司是否应当退还罗建军、何元春的契税、印花税、维修基金的问题。《商品房买卖合同》约定罗建军、何元春委托地恒公司代缴相关税款，因此，双方就代缴税款达成委托代理的关系。即使双方形成委托关系，《合同法》第四百一十条规定了委托人的任意解除权，现罗建军、何元春作为委托人已向受托人发出解除委托的通知，该委托关系已依法解除。并且，罗建军、何元春早已将税费交于地恒公司代缴，地恒公司至今未取得涉案房屋所在楼栋的“大证”正是其无法向相关部门上缴罗建军、何元春税费的原因，罗建军、何元春作为委托人解除委托于法有据。二、关于地恒昌江分公司是否应承担违约责任的问题。本案中，地恒昌江分公司与地恒公司共同参与涉案房屋的出售，与地恒公司非委托代理关系，因此，地恒昌江分公司应依法承担连带责任。   地恒公司、地恒昌江分公司共同辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应予维持原判。一、关于罗建军、何元春提出的退还契税、公共维修基金、印花税的问题。罗建军、何元春与地恒公司签订的《昌江黎族自治县商品房买卖合同》第十六条明确约定，罗建军、何元春委托地恒公司代缴相关税费，该委托已经发生法律效力，罗建军、何元春主张违背合同约定。罗建军、何元春在民事上诉状中提出已向地恒公司发出解除委托的通知，但地恒公司目前尚未收到该通知，罗建军、何元春也未向法庭提交该解除通知已向地恒公司送达成功的证据，该上诉理由不应得到支持。二、关于地恒昌江分公司应否承担违约责任的问题。地恒公司、地恒昌江分公司系委托与被委托的关系，委托代理效果直接归属被代理人地恒公司承担，且地恒公司昌江分公司系地恒公司的分公司，不具备独立法人资格，故罗建军、何元春主张地恒公司、地恒昌江分公司承担共同责任无法律与事实依据。   罗建军、何元春向一审法院起诉请求：1.判决地恒公司立即履行向不动产登记中心递交罗建军、何元春符合法律规定的房屋不动产登记备案相关手续；2.判决地恒公司立即向罗建军、何元春开具260000元的购房发票；3.判决地恒公司立即退还代扣代缴罗建军、何元春支付的契税10022元、印花税167元、维修基金7064元；4.判决地恒公司支付逾期办理不动产权证书的违约金从2016年11月20日起每日按罗建军、何元春已经交付购房款334068元以银行同期活期存款利率的计算的违约金至地恒公司向不动产登记中心递交罗建军、何元春符合法律规定的房屋不动产登记备案相关手续之日止（暂计算至起诉之日为19293.57元）；5.判决地恒昌江分公司对地恒公司以上四项诉讼请求承担连带责任；6.案件受理费由地恒公司、地恒昌江分公司承担。   一审法院认定事实：罗建军、何元春与地恒公司、地恒昌江分公司于2012年11月5日签订《商品房买卖合同》，约定罗建军、何元春向地恒公司、地恒昌江分公司购买位于昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区第3幢A单元2A（01021）房。合同第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失。”合同签订后，罗建军、何元春按合同约定支付首付款74068元，剩余的260000元在中国工商银行股份有限公司昌江支行办理了房屋按揭贷款，中国工商银行于2012年12月10日将260000元的贷款支付给了地恒公司。地恒公司于2014年2月1日将该套房屋交付罗建军、何元春使用。2016年1月20日地恒昌江分公司向罗建军、何元春开具“相关税费”为17434元的《收款收据》。地恒公司至今未取得包括涉案房屋在内的整幢楼房的不动产权证书（大证），至今尚未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报昌江黎族自治县不动产登记局备案，罗建军、何元春至今未取得涉案房屋的权属证书。   另查明，地恒公司未向罗建军、何元春出具购房款的销售不动产发票。   罗建军、何元春庭后明确地恒公司逾期违约金自逾期之日起计算至法庭辩论之日止，期后违约金待条件成就后再另行主张。   一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。罗建军、何元春与地恒公司、地恒昌江分公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。本案争议焦点为：1.地恒公司是否存在逾期办证行为，应否承担违约责任；2.地恒公司是否应当开具尾款购房发票；3.地恒公司是否应退还罗建军、何元春的契税、印花税、维修基金；4.地恒昌江分公司对地恒公司是否承担连带责任。   关于地恒公司是否存在逾期办证行为，应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。双方的合同明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失。”地恒公司于2014年2月1日向罗建军、何元春交房，按360天计算，应当在2015年1月27日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现地恒公司逾期未办证已构成违约，应当承担相应的违约责任。但由于地恒公司未办理房地产的初始登记且未完成土地分割，虽然合同约定的提交办证资料的期限早已届满，但是由于地恒公司尚不具备提供办理权属登记需要由其提供资料的条件，无法依约履行该项义务。因此，罗建军、何元春要求地恒公司向不动产登记中心递交罗建军、何元春符合法律规定的房屋不动产登记备案相关手续的诉请，不予支持，罗建军、何元春可待条件成就后再另行主张地恒公司履行办证义务。双方签订的合同约定因出卖人的原因导致逾期办证的，按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失。双方合同约定为“补偿买受人损失”，实质即为违约金。经释明，罗建军、何元春明确逾期办证违约金计算至法庭辩论之日，罗建军、何元春诉请自2016年11月20日起算逾期违约金，予以照准。即地恒公司应支付罗建军、何元春自2016年11月20日起计算至法庭辩论之日2020年5月19日的违约金（违约金以334068元为基数，按银行同期活期存款利率为标准计算）。对罗建军、何元春主张的超出部分，不予支持。地恒公司辩称罗建军、何元春诉状系按预售合同计算，地恒公司已按实测面积结算并退了面积差和抵物业费，但地恒公司未向法庭提交相应证据予以证明，对该抗辩意见不予采信。   关于地恒公司是否应当开具购房尾款发票的问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定，单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。根据上述规定，地恒公司在收取罗建军、何元春的购房款后，向罗建军、何元春开具发票是其在税法上的义务，因此对罗建军、何元春要求地恒公司开具购房尾款发票的诉讼主张，予以支持。   关于地恒公司是否应退还罗建军、何元春的契税、印花税、维修基金的问题。案涉《商品房买卖合同》虽未约定由罗建军、何元春委托地恒公司代缴涉案房屋的契税、印花税、维修基金等，但双方实际发生了代收代缴行为，可以确定双方已经构成了实质的委托关系。据双方签订的合同第五条的约定：商品房交付后，产权登记套内面积与合同约定套内面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款。本案中，罗建军、何元春购买的房屋的产权登记证书尚未办理，其房屋实际面积及价款均未确定，其面积误差、维修基金、税费的数额尚无法计算，且罗建军、何元春亦未提交其已自行向相关行政部门交付涉案房屋契税、印花税、维修基金的相应证据，故对罗建军、何元春的该项诉请不予支持。   关于地恒昌江分公司是否应承担连带责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，罗建军、何元春签订的《商品房买卖合同》的相对方系地恒公司，合同中出卖人签章为地恒昌江分公司的合同专用章，代理人签章系地恒昌江分公司法人的印章，故地恒公司与地恒昌江分公司系委托与被委托关系。委托代理法律行为系代理人独立实施法律行为，其效果直接或间接归属于被代理人承担，故地恒昌江分公司的合同签订行为等都应由被代理人地恒公司承担。且地恒昌江分公司系地恒公司在昌江设立的分支机构，不具备独立的法人资格，故对罗建军、何元春主张地恒昌江分公司对地恒公司的上述责任应承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。   综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、海南地恒实业投资有限公司应于判决生效之日起十日内，向罗建军、何元春支付逾期办证违约金（违约金计算标准：自2016年11月20日至2020年5月19日止，以334068元为基数，按银行同期活期存款利率计算）；二、限地恒公司于判决生效之日起十日内向罗建军、何元春开具购房尾款的《销售不动产统一发票》；三、驳回罗建军、何元春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元，由罗建军、何元春负担307元，由海南地恒实业投资有限公司负担50元。   各方当事人二审均未提交新证据。   本院二审查明,本案并不存在逾期交房行为，罗建军、何元春二审庭审中明确其并未主张逾期交房违约金，上诉状中关于“罗建军、何元春主张地恒公司承担逾期交房违约金责任的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题”这部分的内容不作为上诉理由。除此之外，本案二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、地恒公司是否应退还代扣、代缴罗建军、何元春支付的契税、印花税、维修基金；二、地恒昌江分公司是否应承担责任。   关于第一个争议焦点。案涉契税、印花税、维修基金依法应由购房者交纳。案涉《商品房买卖合同》虽未约定罗建军、何元春委托地恒公司代缴涉案房屋的契税、印花税、维修基金，但双方实际发生了代收代缴行为，可以确定双方已经构成了实质的委托关系。根据查明的事实，地恒公司收取案涉房屋相关税费及维修资金后，未向相关部门交纳代收税费的原因是行政部门尚未收取，不是地恒公司私自占用不交纳。故罗建军、何元春要求地恒公司返还代扣代缴契税、印花税、维修基金的诉请本院不予支持。   关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”本案中，地恒昌江分公司不具备独立的主体资格，不能独立承担民事责任。其从事民事活动产生的民事责任应由法人地恒公司承担。故罗建军、何元春主张地恒昌江分公司与地恒公司共同承担责任没有法律依据，本院不予支持。   综上，罗建军、何元春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费714元，由罗建军、何元春负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月二十九日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。