广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39377号原告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经纪开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。被告：邓丽婉，女，1957年1月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：叶根茂，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏炼，广东百科律师事务所律师。原告海南丰盛昌食品有限公司诉被告邓丽婉物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼委托代理人柳灿，被告邓丽婉及其委托诉讼代理人叶根茂、苏炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及其同住人员立即腾空并交还位于广州市越秀区文德路仁康里46号401房之二的房屋给原告；2.判令被告立即向原告支付自2017年6月26日起至被告实际腾空并交还案涉房屋之日止的房屋使用费(房屋使用费标准以43平方米为基数，按照广州市同地段房屋租金标准每月58.8元每平方米计算至实际腾空并交还案涉房屋之日止)；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用以及原告主张权利支出的律师费15000元。事实及理由：原告经拍卖程序取得涉诉房屋，本院于2017年6月1日出具（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》予以确认，同年6月26日广州市国土资源和规划委员会收取该《执行裁定书》，并于12月29日为原告办理涉诉房屋的产权登记。被告未与原告签订租赁合同、也未向原告支付任何的房屋使用费，却一直居住在涉诉房屋至今，原告与被告多次协商，被告仍未将房屋交还原告，并拒绝向原告支付房屋使用费，故提起本案诉讼。被告辩称，被告自1985年与广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）签订房屋拆迁安置协议，并于1996年再次签订，后韶关中院于2002年指定由广州市禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）负责完成涉案房屋拆迁回迁安置工作，后被告于2010年通过诉讼取得涉案房屋，且事实上广州市国土局于2003年就已经发函要求禾城尽快与被告签订回迁变更协议并办理手续，2010年8月31日被告签订入住确认书，并居住至今，且该房屋是被告及其家属唯一住房，后因禾城原因与案外人产生经济纠纷，导致涉案物业被司法拍卖，由原告竞拍取得，期间被告在执行阶段提出异议维权，但执行局未受理，被告认为涉案房屋是回迁房，并非是禾城自始取得房屋，现因禾城原因导致房屋被拍卖，是其过错，此过错不应由被告承担，事实上被告才是受害者，被告对涉案房屋始终有合法合理居住权使用权。原告诉请无依据，请求驳回。经审理查明，2017年6月1日，本院作出（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》，裁定：一、广州市文德路仁康里42号224房、42号324房、42号424房、46号301房、46号401房、42号313房、42号624房、42号1322房、46号1101房的所有权归原告所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人时起转移；等。根据协助司法执行信息系统记载，原广州市规划和自然资源局于6月26日收到本院文书，内容为解除对上述房屋的查封，单方面将房屋所有权及相应权利归原告所有。2017年11月1日，本院作出（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》执行情况告知书，内容：本院在执行过程中，查封禾城名下所有的包括涉诉房屋在内的房屋并交付公开拍卖。经查，房屋在拍卖前，均由广州市文德路仁康里地段的被拆迁人（均为公房租户）居住使用，各使用人均在拍卖前向本院申报相关合同、户籍、水电使用单据等材料证据，本院在拍卖公告中已将上述情况予以公告并明确带原住户拍卖，本案在拍卖前后不负责清空场地，不强制原使用人迁出。现商户房屋均已经公开拍卖成交。基于上述情况，上述房屋买受人与房屋原使用人在公开拍卖成交后，应协商解决房屋的居住使用问题，协商不成，须依法经诉讼程序解决。2017年12月29日，原告取得广州市越秀区文德路仁康里46号401房的不动产权证，建筑面积84.9253平方米，2019年8月13日，原告向被告位于涉诉房屋的地址寄送《腾退房屋通知书》，内容为：原告经法院司法拍卖取得该房屋的所有权，并经不动产登记部门将该房屋登记至原告名下，原告依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告多次与你方协商沟通，但你方仍非法占用该房屋，既拒绝将房屋腾退交还给原告，也拒绝向原告合理支付房屋使用费；现通知你方在五日内与原告协商腾退该房屋的相关事宜；等。原告并在涉诉房屋张贴上述通知。被告为证明其主张，向本院提交：1.被告与南图公司签订《征用文德路段拆迁安置协议书》，约定南图公司拆除文德路84至142号地段，被告原居住在文德路112号二楼，房屋性质为公房；2.被告与南图公司于1996年1月22日签订的《房屋拆迁安置协议》，约定南图公司经批准拆除文德北路112号2楼，被告为该房屋使用人，承租面积7.28平方米，南图公司应于1998年6月30日在文德路大塘小区D幢第7层南北向自有一房一厅安置给乙方回迁居住等；3.广州禾城房地产有限公司于2010年8月31日出具的《入住确认书》，安置被告回迁至46号401-2房（建筑面积40平方米）；4.对仁康里42、46号涉诉房产拍卖的异议书。4.涉诉房屋水电费发票。另查明，2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院致函禾城公司称：广州市文德北路大塘街文德商业综合大楼地块回迁楼收尾工作回迁户安置由被告禾城公司出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付等。2003年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局向禾城公司出具《关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函》称：根据广东省韶关市中级人民法院来函及协助执行通知书关于你公司“办理位于广州东山区文德北路大塘小区回迁户登记、安置工作”的要求协助你司，请你司尽快与被拆迁人签订回迁变更协议，并到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。被告本市内无其他住房。庭审中，原、被告确认被告现使用401-2房。被告表示其在2003年入住涉诉房屋9楼，后由禾城公司重新安置回迁至上址房屋。被告回迁后没有与禾城公司签订租赁协议、也没有与原告签订协议。原告为证明其提起案件诉讼而支付律师费，向本院提交原告与广东智洋律师事务所签订的《委托代理合同》、律师费发票及转账凭证。本院认为，原告作为涉诉房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告作为被拆迁户，由禾城公司回迁至涉诉房屋居住至今，被告未与禾城公司签订租赁合同，原告取得涉诉房屋产权后，亦未原告订立租赁关系。鉴于被告在本市内没有其他住房，故被告可在涉诉房屋继续居住两年，暂住期间被告应积极解决居住问题。至于使用费的标准，原告取得涉诉房屋产权后，被告应参照房管部门公布的同时期大塘街仁康里地段居住用房（电梯）租金参考价向原告计付房屋使用费，因回迁通知记载该房屋面积为40平方米，原告亦无证据证明该房屋面积，故应按照上述面积计付使用费。经查，根据2017年、2018年、2019年广州市房屋租金参考价中适用说明中记载“建筑面积小于等于50平方米的居住用房租金可在公布租金水平基础上加价20%”，故原告主张按照租金标准上浮20%计算占用费，合理合法，本院予以支持。至于原告主张律师费支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决如下：一、被告邓丽婉及其同住人员于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区文德路仁康里46号401-2房，为期两年；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告邓丽婉向原告海南丰盛昌食品有限公司支付2017年6月26日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按照40平方米，参照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价计算，其中2017年度按照每月每平方58.80元计算，2018年度按照每月每平方米56.40元计算，2019年度按照每月每平方米60元计算）；本判决发生法律效力之次日起，被告应按照上述标准向原告逐月支付房屋占用费；三、驳回原告海南丰盛昌食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1755元，由原告海南丰盛昌食品有限公司负担175元，被告邓丽婉负担1580元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  黄惠琴人民陪审员  罗晓芬二〇二〇年十月十六日书 记 员  林紫滢