重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0120民初6421号原告：罗忠国，男，汉族，生于1958年6月9日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：何德君，重庆山立律师事务所律师。被告：周娇弟，女，汉族，生于1967年6月27日，住浙江省温州市瓯海区。被告：王宗旭，男，汉族，生于1972年10月25日，住重庆市璧山区。被告：谢长芳，女，汉族，生于1970年12月19日，住重庆市璧山区。三被告共同委托诉讼代理人：王艳平，重庆言诚律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：雷曦，重庆言成律师事务所律师。原告罗忠国与被告王宗旭、谢长芳、周娇弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，由审判员张川独任审判，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗忠国及其委托诉讼代理人何德君，被告王宗旭、谢长芳、周娇弟的委托诉讼代理人王艳平，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗忠国向本院提出诉讼请求：1.判决原被告解除合同，被告双倍返还原告所交房款313282.6元2.本案诉讼费由被告承担（开庭时，原告当庭将诉讼请求变更为1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告退还原告购房款313282.6元；3.判令被告支付违约金313282.6元；4.本案诉讼费由被告承担。）事实及理由：原、被告于2017年9月3日签订了商品房买卖合同，同时原告缴纳了293282.6元房款和2万元大修基金。其后原告要求办理房屋登记，但被告并未给原告办理，且不认可该卖房事实，也不认可收钱事实。其后原告多次找到被告要求履行合同，但被告不认可卖房的事实，也不认可向原告收取了购房款，也不履行交房，现特诉至人民法院，请求依法判决。三被告共同辩称：双方签订的合同合法有效，现房屋已竣工验收，已具备交付条件，我方已通知原告来接房；双方签订的合同第四条约定乙方在签订合同后不要此房所交房款作为违约金赔偿给甲方，现本合同不具备解除的条件，另被告谢长芳只是作为财务人员代表周娇弟和王宗旭收款，不应承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。另因现在房屋已具备交付条件，希望在法庭主持下与原告就交房时间、办证时间及违约责任达成补充协议。经审理查明：2017年8月31日周娇弟、王宗旭为甲方，罗忠国为乙方签订了合同一份，该合同载明：“根据甲、乙双方平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋签定本合同条款如下：第一条：房屋基本情况:该房屋座落于璧山区丁家街道帝享鑫园渝隆路XXX号XX-X，面积暂定为86.77㎡（实际面积以房产证为准），户型为二室，配套设施为水、电、气单立户头。第二条：甲、乙双方同意上述定购房屋销售单价为人民币3380元整/㎡，总房款为293282.60元整，大写贰拾玖万叁仟贰佰捌拾贰元陆角。办理房产证的相关税费等按政策规定，甲、乙方各负其责。大修基金由乙方支付。第三条：甲、乙双方签定本合同时或在乙方交购房定金时约定的交款时间期限内必须付清房款，如逾期未交清房款视乙方违约，甲方有权收回此套房售予他人，乙方所交房款或定金不退。第四条：违约责任：如甲方在收了乙方房款或定金后，在乙方未违约情况下，甲方将本合同房售予他人，甲方将以乙方所交房款或定金的双倍金额赔偿给乙方作为违约金。如乙方在交房款或购房定金后，不要此房，乙方所交房款或定金不退，作为赔偿给甲方的违约金。如甲、乙双方委托他人签定本合同的，如发生争议，受托人或委托人承担同等违约责任。第五条：本合同房屋面积为暂定面积，实际面积以产权证为准。乙方所交房款和预交税费、大修基金以实际面积为准核算，产权证下来后多退少补。第六条：如因自然灾害等不可抗拒的原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙双方均不承担违约责任。第七条：备注①2017年8月31号交购房款¥293282.6元；②2017年8月31号预交大修基金、买方税¥20000元（大写贰万元整）。”该合同落款甲方处由被告谢长芳作为甲方代表签名捺印，并由谢长芳代被告周娇弟、王宗旭签名，原告罗忠国在乙方处签名。2017年8月31日，原告罗忠国以银行转账方式向被告谢长芳账户转入313282.6元，被告谢长芳向原告开具了两张金额分别为20000元和293282.6元的收据，且在收据上注明收款事由为“预交大修基金、买方税共计”和“购房款86.77㎡（农商行）”。2017年9月3日，重庆市凡庄房地产有限公司（甲方）与原告罗忠国《重庆市房屋买卖合同》，约定了房屋的基本情况、成交价格、购买方共有方式、成交方式、付款方式、对于其他条款全部划去。该份合同与案涉合同相比较来看，两份合同的标的物、成交价格相同，均无办理网签、备案、交付房屋、办理房屋权属证书的约定。后原告以重庆市凡庄房地产有限公司为被告向本院提起诉讼，请求判令解除合同，凡庄公司双倍返还罗忠国所交房款313282.6元，本院作出（2018）渝0120民初290号民事判决，凡庄公司不服该判决依法提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）渝01民终5424号民事判决，判决：“一、撤销重庆市璧山区人民法院（2018）渝0120民初290号民事判决；二、驳回罗忠国全部诉讼请求”。2020年8月11日，罗忠国电话联系被告周娇弟，就案涉房屋情况询问周娇弟，周娇弟表示并不清楚此事。原告当庭陈述，周娇弟与王宗旭系合伙关系，系案涉房屋所处项目的实际施工人，因周娇弟长期在温州，没有参与现场的实际管理，有可能并不清楚原告买房的情况，现被告方对原告买房和付款的事实并无异议。2020年9月1日，案涉房屋所处的璧南帝享鑫园项目取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2020年9月26日，被告王宗旭向原告罗忠国发送短信，内容为：“罗忠国：你在丁家渝隆路璧南帝享鑫园购买的XX-X号房，今天通知你到璧南帝享鑫园物业管理处接房，请带上本人身份证。”，后该项目的物业管理处亦向原告罗忠国发送短信，内容为：“罗忠国老师您好，我们这里是璧山区丁家街道璧南帝享鑫园物业管理处，通知您在璧南帝享鑫园所购2201号住房于2020年9月26日开始接房，物业费于2020年10月1日开始计算。鉴于您手机通讯不佳，特此发短信通知你”。本院当庭询问被告案涉房屋是否取得《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，被告表示并不清楚。现原告认为被告不能履行义务，遂向本院提起诉讼，请求依法保护。上述事实，有当事人的陈述、合同一份、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终5424号民事判决书、银行转账记录、收据、案涉房屋所处项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、原告与周娇弟的通话录音、短信截图等证据在卷佐证，事实清楚，应予采信。本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、案涉合同的效力；二、原告要求解除合同的主张是否成立。对第一个焦点，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。结合本案而言，案涉房屋所处项目为重庆市凡庄房地产有限公司开发，无论被告是否取得了案涉房屋的所有权或处分权，均不影响买卖合同的效力。故案涉合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对第二个焦点，案涉合同中并对合同解除的条件并无约定，则原告是否可以解除合同，应按照《中华人民共和国合同法》中关于合同法定解除的规定来处理。原告主张解除合同的理由为：一、案涉房屋虽为所谓的“抵款房”，但在双方签定合同时，该房屋尚未修建好，未取得相应的手续，且该房屋必须在登记在被告名下后才能够交易，原告的合同目的不能实现；二、原告在2020年8月11日与被告周娇弟电话联系时，周娇弟表示不清楚案涉合同，原告认为系被告拒绝履行。从原、被告双方2017年8月31日签定的合同来看，并无对案涉房屋交付时间和办理产权登记时间的约定，在2017年9月3日，原告又与重庆市凡庄房地产有限公司签定了案涉房的买卖合同，两份合同的标的物、成交价格相同，均无办理网签、备案、交付房屋、办理房屋权属证书的约定。原告在与被告签定房屋买卖合同后，又与重庆市凡庄房地产有限公司就同一套房屋签定房屋买卖合同是为了配合办理房屋过户手续。原告作为成年人，购买房屋，对房屋何时可以交付，何时可以办理产权登记应当持关心审慎的态度，从原告罗忠国在（2018）渝01民终5424号民事案件中陈述的购房经过来看：“马上封顶了，我想换个电梯房，当时价格也合适，而且当时看着行情可以，房子可以涨价”，罗忠国对房屋何时可以交付、办理权属登记是有自行的判断的，在此情况下，两份合同中均未约定办理网签、备案、交付房屋、办理房屋权属证书的内容，说明双方并未就前述的内容达成一致意见，而这些内容恰恰是作为出卖房屋的被告方需要履行义务的重要内容。在此情况下，原告仍愿意按照合同约定支付相应款项，一种可能是因案涉房屋为新建商品房，通常情况下，购房者较多，交付房屋、办理产权登记的时间基本一致，在符合交付房屋的条件和办理产权登记的条件时，仅交付部分房屋给买受人或仅给部分房屋买受人办理产权登记的情形出现的概率极低，原告相信可以与其他购房者能够在相同时间取得房屋，故原告签定的两份合同中才会对出卖方的主要义务均未做出明确约定；另一种可能是等案涉房屋具备交付条件时再与被告达成补充协议，确定具体交付房屋的时间及办理产权过户的时间。在庭审中，被告也表示可以在原告办理接房手续后180个工作日内为原告办理房屋产权过户手续，且表示就办证时间、逾期办证的违约责任等事项愿意在法庭主持下与原告协商并签订补充协议，而原告认为现案涉房屋存在纠纷，被告有违约行为，拒绝与被告协商并签订补充协议。现有证据不能确定被告向原告履行交付房屋、办理产权登记等义务的期限，即便原告可以随时要求被告履行，因案涉房屋为在建商品房，亦应给予被告必要的准备时间，即在交付案涉房屋时，该房屋符合现行法律法规对预售商品房交付条件的要求。案涉房屋在2020年9月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故在此时间之前原告要求被告履行交付房屋义务，被告无论是否同意交付房屋，事实上均不能够实现。被告已在2020年9月26日以短信的方式通知了原告接收房屋，而原告拒绝接房，又未能提供证据证明案涉房屋不符合交房条件，或案涉房屋存在其他无法交付或无法办理产权登记的情形，故应当承担相应的不利后果。综上所述，原告要求解除合同的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：驳回原告罗忠国的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2999.62元，由原告罗忠国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  张 川二〇二〇年十月三十日法官助理  张 盼书 记 员  罗世杰