广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10595号原告：周云清，男，1964年5月13日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：刘冬梅，女，1983年10月18日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。原告周云清诉被告刘冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告周云清、被告刘冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周云清向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘冬梅向原告周云清归还位于广州市黄埔区双岗村塘胜里23号401房的房屋；2.判令被告刘冬梅支付拖欠的房屋租金及水电费【租金及水电费计至被告刘冬梅搬走之日止。暂计7个月租金3920元（房租560元/月×7个月）及电费123元）】；3.判令被告刘冬梅承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年11月25日，刘冬梅与周云清见面商定以月租金560元/月，临时租住周云清位于广州市黄埔区双岗村塘胜里23号401房一房一厅的房屋。双方商定每月的计费时段由每月1日起至31日，每月的1日至3日设定为交房租时间。首先提前预交纳当月的房屋租金560元及租房押金（含水电费）800元后方可入住，刘冬梅自2019年11月26日入住以来只交过两个月的房租1120元及一个月的水电费54元，从2020年2月1日起就一直没有交纳房屋租金及水电费，周云清曾在2月15日发短信给刘冬梅催收拖欠的2月份的房租及水电费，3月6日、3月11日、3月28日分别以报警或报村委会的方式向刘冬梅催收拖欠的房租，但每次催收时刘冬梅都捏造各种理由和借口拒绝交纳房租。现在刘冬梅己超过七个多月拒绝交纳房屋租金及水电费。被告刘冬梅辩称：（一）该房屋租赁存在欺诈、不签租赁合同逃避法律责任。刘冬梅从红山街道办走访，得知周云清从刘冬梅入住案涉房屋就事先和红山派出所某些民警联合起来进行租赁诈骗、室内监控及暴力噪音整刘冬梅。2019年11月26日，刘冬梅和其母亲与周云清约定入住塘胜里23号401房，在《收据》上约定写明“租期最少半年”，也交付了一压一租合计1360元（房租560押金800），周云清却在2019年12月19日开始不停让刘冬梅搬家或暴力噪音敲门。2020年2月初疫情期间，周云清及其妻子区婉宜还让刘冬梅搬家，却未让其他租客搬家，可见周云清只是纯粹的租赁欺诈不签合同（租期半年以上必须签订书面合同）以逃避法律责任，甚至联合红山派出所民警针对刘冬梅进行监控。出租屋管理中心于2020年1月13日告知刘冬梅，案涉房屋属违章建筑不能办居住证，但当日刘冬梅入住时周云清并未告知，可见存在租赁欺诈，无法办居住证对刘冬梅打工赚钱也有很大影响，周云清也拒不愿出示他的身份证。疫情期间，周云清于3月11日撞门砸门撞伤刘冬梅，把不锈钢铁门撞开拆掉后造成木门容易被打开，对住所安全有严重影响，影响刘冬梅房屋使用权。周云清多次不愿意就房间设备损坏（灯泡、玻璃窗、水龙头）和房间楼上邻居睡觉时间噪音扰眠及房间隐形监控问题交谈，连最基本的修缮义务都不愿履行，而房间噪音根本达不到入住睡眠标准，顶多存放家具，周云清对刘冬梅房屋进行监控，房内一举一动都知晓，让人没有一丁点安全感。周云清就只会催租，按照《合同法》相关条款承租人不能使用收益、安心居住睡觉并私自违约赶人应予以免租金并赔偿违约金1000元及退还押金800元。（二）该房屋存在监控及夜间暴力噪音扰眠、撞门砸门撞人损物等侵害隐私权、房屋使用权、居住权、身体健康权及违规等行为后，刘冬梅从街坊邻居得知，周云清之前多个住户也向相关部门投诉他们在租客住所内非法安装监控，周云清回避就联合楼上邻居（不停换人）夜间暴力噪音扰眠及房间隐形监控等问题进行交谈，而房间监控噪音根本达不到入住睡眠标准，夜间暴力噪音导致睡眠严重不足，对刘冬梅及其母亲脑部神经、身体各器和健康有很大影响。2019年12月19日，周云清及其妻子区婉宜也承认是房间装修有问题。综上，为维护刘冬梅合法权益，恳请法官驳回周云清的所有诉请。经审理查明：涉案房屋位于广州市黄埔区双沙村双岗信华塘胜里23号，于2005年9月15日取得穗集地证字第0107843号《广州市集体土地房产证》，登记权属人为区婉宜。总建筑面积574.1788㎡，建筑结构及层数为钢筋混凝土，层数：6-1/2层。周云清与区婉宜系夫妻关系。2019年11月26日，周云清向刘冬梅出具《收据》，该《收据》内容为：塘胜里23号401房刘冬梅，今收到房租560（12月1日-31日）、押金800，租期最少半年，七天退房扣400。2020年1月5日，周云清向刘冬梅出具《收据》，载明401房刘冬梅，今收到房租560（2020年元月1日-31日），电39，水15。租赁期间，双方之间就房屋租赁及租金收取问题多次发生纠纷，周云清为此提交2020年3月28日的报警回执、2020年4月2日的穗公埔（红）调解字〔2020〕040201号《治安调解协议书》。刘冬梅则提交照片拟证实周云清在涉案房屋安装隐形监控监视其居住以及联合楼上邻居制造噪音迫使其搬走。庭审时，周云清陈述刘冬梅自2019年11月26日开始入住涉案房屋，入住时收取了刘冬梅押金800元，双方约定2019年12月1日开始计租，约定每月1-3号预交下个月的房租，刘冬梅共缴纳了2019年12月及2020年1月的租金，2020年2月开始没有再交租。2020年2月15日，周云清向刘冬梅发送短信，催缴2月份房租及水电费，刘冬梅则回复“把所有房子问题都彻底解决再说”。2020年3月双方因房屋租赁发生纠纷，周云清报警后即通知刘冬梅不再租赁房屋给刘冬梅。刘冬梅则陈述其于2019年11月27日入住涉案房屋，约定收租日为1-5日，且约定月底前交租也行，没有明确的收租时间。其缴纳了800元押金及2019年12月及2020年1月的租金后，2020年2月，周云清要求其搬走，故此后刘冬梅未再缴纳租金。另查明，刘冬梅在（2020）粤0112民初6061号案中另起诉要求周云清赔偿刘冬梅违反租赁合同违约金1000元，免收2020年2-5月的房租并退回押金800元。该案认定刘冬梅自2019年11月27日以来一直居住在涉案房屋，并不存在受疫情影响无法使用房屋的情形，刘冬梅要求免收2020年2-5月的房租缺乏依据，本院不予支持。并认定周云清2020年3月通知刘冬梅不再租赁房屋并要求其搬离涉案房屋时，尚不具备合同解除的法定情形，周云清行使解除合同的条件尚未成就，其2020年3月要求刘冬梅不再租赁房屋并要求其搬离涉案房屋的行为不当，对刘冬梅不产生合同解除的法律效力。以上事实有《广州市集体土地房产证》《收据》、聊天记录、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，刘冬梅主张周云清出租涉案房屋时未告知存在违建情形，存在欺诈，但涉案房屋已于2005年9月15日取得《广州市集体土地房产证》，建筑层数为6-1/2层，而刘冬梅租住的涉案房屋为401房，不存在其主张的违建情形，其据此认定周云清未告知其违建情况系欺诈行为的主张，本院不予采信。原告周云清与被告刘冬梅约定租赁涉案房屋，且在2019年11月26日的《收据》上明确写明了租赁标的物信息、租期、租金，双方签字确认，具备了租赁合同的构成要件，该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应当诚信履行。关于涉案房屋的返还问题。双方约定租期从2019年12月1日开始，租期最少半年，但半年租赁期限届满后，双方未达成续租合意，刘冬梅自2020年2月起至今也未缴纳租金，周云清有权解除双方的租赁关系。周云清要求刘冬梅返还位于广州市黄埔区双沙村双岗信华塘胜里23号401房，表明其已提出解除双方租赁关系的主张，周云清的诉请有理据，本院予以支持。关于刘冬梅是否应当支付拖欠的房租问题。刘冬梅主张涉案房屋存在噪音、监控等问题，但其并未提交充分证据证实涉案房屋存在上述问题，更未提交证据证实上述问题已严重影响其对涉案房屋的居住和使用，故其应当依照约定按期支付使用涉案房屋的租金，刘冬梅提出应减免租金的理由不成立，本院不予支持。双方确认刘冬梅自2020年2月1日起至今未缴纳租金，因此，刘冬梅应支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金共计2800元（560元/月×5个月）,半年租赁期限届满后，双方未达成续租合意，周云清应将收取押金800元退回给刘冬梅。扣除押金800元后，刘冬梅尚需支付周云清2020年2月1日至2020年5月31日的租金共计2000元。租赁期限届满后，自2020年6月1日起刘冬梅继续使用涉案房屋，因此，刘冬梅应按照双方约定560元/月的租金标准支付自2020年6月1日至实际搬离之日止的房屋占用费给周云清。关于水电费问题。周云清仅提交一张电表读数照片，并未提交发票等证据证实其已经代刘冬梅缴纳了涉案房屋的水电费。故对其要求刘冬梅支付水电费的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘冬梅于本判决生效之日起十日内将位于广州市黄埔区双沙村双岗信华塘胜里23号401房腾空交还给原告周云清；二、被告刘冬梅于本判决生效之日起十日内向原告周云清支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金2000元；三、被告刘冬梅于本判决生效之日起十日内向原告周云清支付房屋占用费（按照560元/月的标准，自2020年6月1日至实际搬离之日止）；四、驳回原告周云清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告周云清负担10元，被告刘冬梅负担40元。负担缴费义务的当事人于本判决生效后七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十月二十七日书记员  林 婕