广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17544号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司，住所地广州市白云区颐和北街63号6楼。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。被告：颜俊，男，1967年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区.被告：颜琼，女，1971年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区.两被告共同委托诉讼代理人：刘晓英，系原告颜俊的妻子。原告广州颐和酒店物业管理有限公司与被告颜俊、颜琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州颐和酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人高卫中，被告颜俊、颜琼的共同委托诉讼代理人刘晓英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2009年1月至2020年2月期间的物业管理费394800元（2009年物业费按80%计收，为2400元/月，此后按3000元/月计算）；2、请求判令被告向原告支付案涉房屋2009年1月至2019年12月期间的公摊电费22656.96元；3、被告向原告支付逾期交纳案涉房屋物业服务费的违约金756252元（按合同约定每2个月缴纳一次物业费，在单月25日前交齐，逾期按照每日千分之一从下个缴费周期单月的1日开始计算至2020年2月29日）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系广州市白云区同和街道颐和高尔夫庄园福泽苑福泽街xx号（自编xx区xx栋）房屋业主和实际使用人。2009年，案涉房屋开发商与原告签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为案涉房屋所在楼盘提供安全、绿化、卫生、车辆秩序等全面物业服务；物业费按照3000元/月/栋标准收取；被告每两个月交纳一次物业费用，逢单月份的25号前交齐，否则，原告从逾期之日起按欠付金额的0.1%按日向被告计收违约金；合同履行过程中出现争议，如协商不成，任何一方可向广州市白云区人民法院提起诉讼解决等等。合同订立后，原告依约提供优质、高效的物业服务，但被告并未及时交纳物业费、水、电等费用，严重损害原告权益。虽经原告无数次去函、去电催收，但被告仍未给付，故诉至法院。被告颜俊、颜琼辩称，一、涉案房屋特殊性质和特定用途为高尔夫乡村俱乐部会员休息住所及配套设施，并非一般普通商品房。1、国务院、广州市政府相关建设规划文件特别规定涉案房屋性质为高尔夫乡村俱乐部会员休息住所及配套设施，并非普通住宅。2、涉案房屋买卖合同特别约定了房屋的特殊性质为，高尔夫乡村俱乐部会员休息住所，并非普通住宅。二、涉案房屋因不具备交付条件和使用条件而未能交付使用，我方与原告之间物业服务权利义务关系尚未实际发生，因此，原告诉请支付涉案房屋物业服务费及公摊电费，既缺乏事实基础，也缺乏法律依据，应于驳回。1、涉案物业因不具备交付条件没有交付使用。2、涉案房屋不具备使用功能条件。三、我方不是本案争议物业服务关系中的实际债务人，不是本案诉讼的适格被告，对原告起诉我方履行物业服务费债务，应裁定予以驳回，或在查明事实的基础上，判决驳回其诉请；该物业在合法支付前应该承担物业费的实际债务人是开发商颐和高尔夫公司，为查明案件事实，申请通知颐和高尔夫公司作为本案的第三人参加诉讼。1、根据《物业管理条例》规定及涉案物业服务合同约定，物业未支付时的物业服务费交纳的义务主体为房屋开发商，即颐和高尔夫公司。2、讼争物业费债务根据《合同法》第八十四条关于债务转移的规定以及合同的约定，已经转移给了颐和高尔夫公司，颐和高尔夫公司因此取代我方成为讼争服务费的实际债务人。四、原告主张违约金缺乏事实依据，应予驳回，其主张的违约金过高，应予调低。五、原告诉请的物业管理费、公摊电费、滞纳金已超过诉讼时效，不应得到支持。经审理查明：2013年1月1日，原告（乙方）与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（甲方）签订《颐和南湖高尔夫会员住所福泽苑、安芝苑、博雅苑前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对颐和南湖高尔夫会员住所福泽苑、安芝苑、博雅苑提供前期物业管理服务，物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及物业共用部位雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修服务管理；8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的户型交纳，具体标准如下：联排户型：3000元/套/月，独体户型：5000元/套/月，物业服务费不包括公摊水电费用。业主应于房屋销售合同约定的交付所购房屋之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费由开发商全额缴纳。物业服务费用按每两个月交纳，业主或物业使用人应在每个单数月份25号前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用1‰的标准向乙方支付滞纳金。合同有效期自2013年1月1日起至2014年12月31日止。本合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向广州市白云区人民法院提起诉讼。2015年1月1日双方签订《颐和南湖高尔夫会员住所福泽苑、安芝苑、博雅苑前期物业服务合同》，合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。2017年双方签订《颐和南湖高尔夫会员住所福泽苑、安芝苑、博雅苑、庚兴苑前期物业服务合同》，合同期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止。2019年1月1日，双方签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所前期物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日至长期，上述合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年11月18日，被告（乙方）与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（甲方）签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所确认书》，确认单元为福泽苑xx型xx号高尔夫会员休息住所，价格为xx元，乙方选择一次性付款，优惠后总房价为13420800元，确认书约定七项条款，下方补充第八条，送高尔夫会籍卡一个（永久会籍）。2007年12月31日，被告（乙方）与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（甲方）签订《南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，第二条，签署本协议之条件：乙方需具有南湖高尔夫乡村俱乐部之永久会员资格等；休息住所的权利不得与永久会员资格相分离；第三条，乙方向甲方订购的高尔夫会员休息住所为本协议第一条规定项目中的：福泽苑xx区xx型xx号会员休息住所。主体建筑面积共xx平方米；第八条，甲方应当在2007年12月31日前，该休息住所经甲方、设计方、施工方、监理方四方工程验收合格的前提下交付乙方使用；第十一条，该休息住所达到本协议第八条约定条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到甲方书面通知之日5日内会同甲方对该休息住所验收交接；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为乙方已接收，该休息住所的风险由乙方承担，乙方不得以未交接或没有达到交接条件为由延迟或拒绝支付应付甲方的订购价款和其他应付款项。协议签订后，原告依约支付全部购房款。2008年12月25日，广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司及原告向被告发出《催入伙通知书》载明：涉案房屋已于2007年12月31日交付使用……被告接到本通知后五天内携带身份证及本通知书等资料，前往颐和南湖高尔夫会员休息住所销售中心办理收楼手续。2018年12月13日，原告及广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司委托广东华璟律师事务所向被告发出律师函，载明：颐和南湖高尔夫公司与颐和酒店物业公司按照合同约定，书面通知被告2007年12月31日前收楼，之后经多次催促被告办理收楼手续，但被告一直不按约定对休息住所进行验收交接，至今仍未履行，并拖欠自2009年1月1日起的管理费、自2009年1月1日起的公摊电费、自2010年4月15日起的电梯维护费。鉴于被告违约拒绝收楼，视为自2007年12月31日起已接收该休息住所，并于2018年12月31日前补办收楼手续。一次性向颐和酒店物业公司支付拖欠的以下款项：1、物业管理费352800元（自2009年1月1日起，暂计至2018年12月31日，按每月3000元计算）；2、公摊电费20413.08元；3、电梯维护费27520元；4、滞纳金621972元，以上合计1022705.08元。原告出具欠费明细及公摊电费明细表，其中管理费394800元（2009年1月至2020年2月）；公摊电费22656.96元（2009年1月至2019年12月），公摊内容为水泵、园林水景及园区路灯，本金合计417456.96元，违约金2019年3月1日至2019年12月31日为756252元。2020年2月26日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查（2020）208号复函载明：门牌地址为白云区福泽街xx号登记在颜俊、颜琼名下，暂无查封抵押登记。同年2月26日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查（2020）208号复函载明：关键字“福泽苑xx区自编xx栋”查询，该业经原市规划局（2008）2406号《建设工程规划验收合格证》办理规划验收，以2009登记xx号案办理首次登记在颐和公司和南湖公司名下，门牌地址为白云区福泽街xx号。其后，颐和公司和南湖公司出售给颜俊、颜琼，并以2009交登xx号案办理转移抵押登记，2018年颜俊、颜琼以2018登记xx号案办理涂销、换证登记。该业目前不动产权登记在被告名下，暂无查封或抵押登记信息。同年7月7日，广州市白云区住房建设和交通局复函载明：广州市白云区同和镇南湖高尔夫山庄福泽苑x区x型x号会员休息住所《竣工验收备案表》，在该局档案中最相近的是“33幢2层、11幢3层会员住所”，该《竣工验收备案登记表》完成时间为2012年11月30日。该复函附件《竣工验收备案表》（穗（云）建验备2012-013）载明：工程名为“33幢2层、11幢3层会员住所”竣工验收日期为2008年6月30日。2020年9月22日，被告向本院提出中止本案审理的申请，认为本案要以（2020）粤0111民初2467号民事判决的生效为前提，该案正在上诉过程中，故申请本案中止审理，待（2020）粤0111民初2647号民事判决生效后再恢复本案的审理。以上事实，有《颐和南湖高尔夫会员住所福泽苑、安芝苑、博雅苑前期物业服务合同》、《颐和南湖高尔夫会员休息住所确认书》、《催入伙通知书》、欠费明细、公摊电费明细表、函、申请书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告作为涉案小区的前期物业服务企业，为涉案小区提供物业服务，被告接受原告提供的物业服务，被告应向原告支付物业管理费及代收代缴费用，被告申请追加广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司为第三人参加诉讼，广州市颐和南湖高尔夫会员住所有限公司并非物业服务关系一方当事人，并未对物业服务等费用达成协议或约定，该请求本院不予支持，被告以（2020）粤0111民初2647号案未生效为由申请本案中止审理，该案与本案非同一法律关系，被告申请中止的请求，本院不予采纳。原告主张被告拖欠2009年1月至2020年2月物业管理费394800元（按2400元计算12个月，按3000元/月，计算122个月）、2009年1月至2019年12月公摊电费22656.96元，出具分摊计算明细予以证实，被告提出涉案房屋因不具备交付条件和使用条件而未能交付使用，故与原告之间物业服务权利义务关系未实际发生，故原告诉求无事实和法律依据，经查涉案房屋产权登记在被告名下，并于2008年6月30日验收合格，符合订购协议第八条约定的交楼条件，被告提出涉案物业不具交付条件的意见，本院不予采纳。2008年12月25日，原告书面通知被告办理收楼手续，但被告以开发商未向其交付会籍卡为由，主张涉案房屋未达到约定交付标准拒绝收楼，本院认为，涉案房屋已验收合格，开发商未向被告交付高尔夫永久会籍卡的行为，并未影响被告对涉案房屋的占有使用，故被告拒绝收楼依据不足，依订购协议第十一条约定，应视为2008年已向被告交付了涉案房屋。被告提出依据原告与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司签订的前期物业服务合同中“因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费由开发商全额缴纳”的约定，主张讼争物业费债务已转给广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司，因被告拒绝收楼依据不足，该意见本院不予采纳。现原告要求被告支付2009年1月至2020年2月物业管理费394800元、2009年1月至2019年12月公摊电费22656.96元，被告提出物业管理费、公摊电费、滞纳金已超过诉讼时效，原告未提出催收的依据，诉讼时效从2020年7月14日倒推3年，故原告主张被告支付2017年7月至2020年2月的物业管理费96000元（3000元/月×32个月）、2017年7月至2019年12月公摊电费5220.35元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。原告要求按合同约定每2个月物业费为本金，按照每日千分之一从下个缴费周期单月的1日开始计算至2020年2月29日支付违约金，原、被告双方并未对物业管理费的滞纳金的标准进行约定，原告该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告颜俊、颜琼于本判决生效之日起五日向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2017年7月至2020年2月物业管理费96000元；二、被告颜俊、颜琼于本判决生效之日起五日向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2017年7月至2019年12月公摊电费5220.35元；三、驳回原告广州颐和酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7682元，由原告广州颐和酒店物业管理有限公司负担7020元，被告颜俊、颜琼负担662元并于本判决生效之日起三日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十月十二日书记员  郑萍军