山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1725民初4955号原告（反诉被告）：仝元，男，1987年7月6日出生，汉族，居民，住郓城县。被告（反诉原告）：山东圣达实业集团有限公司。住所地：郓城县圣达路中段。统一社会信用代码:913717251691903482。法定代表人：桑圣钦，董事长。委托诉讼代理人：陈泽华，山东郓州律师事务所律师。委托诉讼代理人:王延秀，山东郓州律师事务所律师。被告（反诉原告）：董荣成，男，1956年6月26日出生，汉族，居民，住郓城县经济开发区。原告（反诉被告）仝元与被告（反诉原告）山东圣达实业集团有限公司（以下简称圣达公司）、被告（反诉原告）董荣成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仝元、被告（反诉原告）圣达公司的委托诉讼代理人王延秀、被告（反诉原告）董荣成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仝元向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付剩余房租费用6933元，装修搬迁费6000元。诉讼过程中变更为支付剩余房租费用6133元，对装修搬迁费6000元不再主张；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月原告租赁被告董荣成的房子，因为修路原因，找董荣成退房子，被告董荣成也同意了，2019年9月1日把房子清空，根据被告董荣成的要求修缮房屋，还剩6133元的房租没有退还。被告圣达公司辩称，一、本案租赁合同真实有效，原、被告之间房屋租赁关系在租赁期内一直真实有效存在，该租赁合同关系应该得到法律支持。原、被告于2019年4月29日签订的房屋租赁合同是双方在平等自愿基础上签订的，是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同依法成立并生效。根据《合同法》第八条、第六十条的规定，原告应当严格按照合同约定履行相应义务。二、原告要求被告返还剩余租金的诉讼请求无事实根据和法律依据，依法应予驳回。合同签订后，被告按照合同约定将涉案房屋交付原告承租使用，截止到合同期满之日，涉案合同都不存在约定解除合同事由或法定解除合同事由，原、被告应当按约履行租赁合同义务。所以，原告的诉请没有任何事实及法律依据，依法应予以驳回。原告擅自解除合同的行为是没有契约精神的表现，违反了合同约定及法律规定，构成违约。原告陈述“修路无法正常经营”从而解除合同的理由不能成立，修路给原告造成的影响是由于政府行为造成的，该损失应由原告自己承担。原告搬离机器设备办公用品，都是原告的个人行为，被告没参与也不知情。租赁期内被告从来没同意与原告解除合同，双方也没有就租赁合同的解除达成过任何协议。原告自主将钥匙留给董荣成的行为，违反了房屋租赁合同“租金期间其他事项”中关于“如乙方因其他原因不能再租赁房屋时，到期可直接交给甲方的约定”，构成违约，应承担违约责任。事实上该合同一直没有解除，双方正常履行到本合同到期。所以原告要求被告返还租金的诉讼请求没有事实及法律依据。三、原告擅自搬离被告的房屋，并任意解除合同的行为构成违约，原告改变房屋结构，拆除承重墙，破坏房屋后棚顶的行为给被告造成了实际的经济损失，被告对该损失及涉案维权成本提起反诉。根据双方签订的房屋租赁合同，只有“乙方在房屋使用中要经常检查房屋是否有质量问题，一旦发现马上搬出退房，甲方退给乙方剩余租金”的情况下，才会出现退给剩余租金的问题。本案原告搬离被告的房屋，并不是因为被告房屋质量问题，而是因为原告违约，擅自搬离，被告也没同意原告的该行为，所以合同在有效期内一直处于正常履行状态。原告在租赁期内改变房屋结构，拆除承重墙，破坏房屋后棚顶等行为给被告造成实际的经济损失。原告多次就涉案合同提起诉讼，导致被告被动应诉，被告为此投入大量的时间和精力，也被迫增加了维权的成本，该部分费用合计16070元是由原告的违约行为导致的直接损失，应由原告承担该部分费用。综上所述，原、被告双方签订的合同真实有效，对双方具有法律约束力，原告应当按照约定全面履行自己的义务。且该合同并不存在任何约定解除事由及法定解除事由，原告不得擅自变更或解除合同，被告在庭上也明确表示不同意解除合同，原告自行解除合同的行为构成违约，被告对解除合同也不予认可，合同没有解除，一直正常有效履行，原告没有要求被告返还剩余租金的事实及理由。应依法驳回原告的起诉，支持被告要求原告赔偿因房屋受损造成的损失6070元及诉讼成本费10000元。被告董荣成辩称，本人不欠原告的租赁费用，本人代表圣达公司和原告签订的合同，原告不到期就搬走了，原告搬走提前没有和本人商量，也没有经过本人的同意，原告打电话让本人拿钥匙的时候，原告门头房屋内的东西都搬完了，就剩一些杂乱的物品。房屋有三四把钥匙，原告就给本人了一把，原告把租赁房屋的后顶棚给扒开了，原告搬走的时候没有给修复。承重墙也给拆了，也没有给修复。反诉原告圣达公司、董荣成向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告支付反诉原告房屋毁损的损失费用6070元;2、请求判决反诉被告承担反诉原告维权支出费用10000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告双方于2019年4月29日签订房屋租赁合同，合同约定：乙方在租赁期间不许转租或转让他人，不许收取他人转让费，如乙方因其他原因不能再租赁房屋时，到期可直接交给甲方，否则甲方有权收回房屋。租赁期限2019年5月1日至2020年4月底，租期为一年。合同约定租金支付方式为一年支付一次。合同签订后，反诉原告按照合同约定将涉案商铺交付反诉被告经营使用，但在合同履行期间，即在第一年的租赁期尚未届满之时，反诉被告违反合同的约定，擅自单方起诉让反诉方返还剩余租的行为已经违反涉案合同相关约定，且反诉被告改变房屋结构，拆除承重墙，破坏房屋后棚顶的行为严重影响了房屋再出租的条件，反诉原告要求反诉被告进行修复没有结果后，反诉原告自行修复部分房屋损毁的地方，并产生了实际花费。反诉被告就该涉案合同多次提起诉讼，反诉原告都进行应诉，为此投入大量的时间和精力，被迫增加了维权成本，该部分费用依法应由反诉被告承担。综上所述，反诉原告认为，租赁合同没有解除的情况下，目前房屋的墙体、结构、附着物破坏严重，按照合同法的规定，反诉被告应承担相应违约责任及房屋毁损赔偿责任。反诉被告仝元辩称，中间的墙不属于承重墙，当时拆除的时候有五六个人作证，是后加的墙。后顶棚本人一共开有三个孔，中间为排风孔，两边为采光孔，用塑料覆盖，并不存在漏水的情况。本院经审理认定事实如下：原告仝元与被告圣达公司于2019年4月29日签订房屋租赁合同，合同约定：仝元租赁圣达公司位于临城路农机公司大门东门头一间，租赁期限为2019年5月1日至2020年4月底，期限为一年。每间房屋每月租金800元，合计租金9600元。被告董荣成作为圣达公司代表在合同书上签字。原告仝元将合同约定的租金9600元交付给了被告，被告也将租赁房屋交付给了原告仝元使用。合同履行期间，原告称其于2019年9月1日将房屋腾空把租赁房屋钥匙交付董荣成，双方同意解除合同，董荣成称交付钥匙的时间距合同到期还有4个月。原告仝元称曾在租赁房屋的后顶棚开有三个孔，并拆除租赁房屋内的墙体。被告称修复房屋后顶棚花费4150元，并提供修复房屋的费用收据及证人证言，原告仝元称修复花费较多。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。原告仝元称其于2019年9月1日将房屋腾空把租赁房屋钥匙交付董荣成，董荣成称交付钥匙的时间距合同到期还有4个月，对此原告仝元未有提供交付钥匙的时间证据，应以被告董荣成认可的交付时间为准，可认定尚有4个月未实际履行，剩余租金3200元（800元×4个月）应予退还。被告修复房屋后顶棚花费4150元，并提供修复房屋的费用收据及证人证言，原告仝元虽不认可该价格，但未有提供反驳证据予以佐证，且其亦认可在租赁期间对租赁房屋进行了改动，并未予以恢复，对被告修复房屋后顶棚花费4150元的主张，本院予以支持。被告的其他反诉诉请，因未有提供相关证据，本院不予支持。被告董荣成履行的系代理行为，原告仝元要求其退还租金的请求及其要求原告仝元赔偿损失的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东圣达实业集团有限公司于本判决书生效后十日内退还原告仝元租金3200元；二、反诉被告仝元于本判决书生效后十日内赔偿反诉原告山东圣达实业集团有限公司修复费4150元；三、驳回原告仝元对被告董荣成的诉讼请求；四、驳回原告仝元的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告山东圣达实业集团有限公司的其他反诉请求；六、驳回反诉原告董荣成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告山东圣达实业集团有限公司负担。反诉费101元，由反诉原告山东圣达实业集团有限公司负担76元，反诉被告仝元负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  韩承安二〇二〇年十月二十七日书记员  张春倩注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请人民法院强制执行的期限为二年。