安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初2269号 原告：李香香，女，汉族，1996年1月24日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梅，安徽华人律师事务所律师。 被告：合肥蓝光房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新区望江西路**创新大厦**，统一社会信用代码91340100343845400Q（1-1）。 法定代表人：沈妍香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告李香香与被告合肥蓝光房地产开发有限公司(以下简称蓝光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李香香的委托诉讼代理人江生龙，被告蓝光公司的委托诉讼代理人贺宁、李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李香香向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金16970.19元；2、被告立即履行协助办理产权登记的合同义务；3、案件诉讼费由被告承担。2020年9月4日，原告当庭撤回其第二项诉讼请求。 事实和理由：2016年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定被告将雍锦花园47幢2202室房屋出卖给原告，总价款为1697019元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部商品房价款。2019年4月3日，被告将案涉房屋交付给原告使用。同日，原告向被告交纳了契税23141.17元、维修基金11669.9元、抵押登记费80元、产权登记费80元，合计34971.07元。但直至2019年10月16日，被告才将维修基金交付主管部门。 根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告具有协助原告办理案涉房屋产权登记的义务。但是，被告怠于履行该义务，未能在案涉房屋交付后90天内将办理房屋产权登记所需交纳的契税和维修基金交付主管部门，导致原告不能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当承担相应的违约责任。 被告蓝光公司辩称：一、被告已在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并不存在违约行为。合同第八条约定，房屋交付期限是2019年7月6日。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第九条第二款约定，合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期，同时买受人应按前款规定缴齐资料及费用，并办理完委托手续。根据以上约定，被告向产权登记机关报送需由开发商提供的权属登记资料的期限应自合同约定的房屋交付日期2019年7月6日的次日起计算60日，即至迟于2019年9月4日前将前述材料报送产权登记机关。而实际上，案涉小区于2018年12月22日完成竣工验收备案手续。根据关联案件（2020）皖01民终1237号民事判决书所确认的事实，被告于2019年1月17日起便向产权登记机关提交相关材料，并于2019年4月9日取得案涉房屋大产权证，未超出前述期限，不存在违约行为。二、原告未在规定期限内取得房地产权属证书并非被告原因导致，被告已尽最大努力持续推进办证。1、合同对于取得房地产权属证书的规定期限约定不明确。合同第八条未对取得房地产权属证书的“规定期限”作出明确约定，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条也仅要求买受人在交付后90日内办理房屋所有权登记手续，开发商应当协助，但未要求买受人应在前述90日内应取得产权证书。根据合同附件四补充协议第九条第二款约定，前述规定的90日办证期限应自2019年7月7日起算，即购房人应在2019年10月4日前开始办理房地产权属证书登记手续。2、案涉项目整体上处于持续、分批办证状态。案涉项目共计2492户房屋，受合肥市地区办证机关客观条件的限制，需要根据政府通知，进行分批办证，不可能一次性办理完毕。自2019年6月至今，除受新冠肺炎疫情影响期间外，截止8月31日，被告已累计为缴清相关费用的1744户业主办理出证完毕1587户，且后续仍在陆续出证及推进其他业主办理进程中。3、被告严格履行双方合同约定，已经尽最大努力积极持续推进办证进度，并按照办证机关要求持续提交办证材料，具体如下：2019年1月17日，被告向合肥市不动产登记中心提交不动产权籍调查材料；2019年3月7日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具权籍调查成果审查证明；2019年3月18日，被告向合肥市不动产登记中心报送初始登记材料；2019年4月9日，被告取得案涉56幢房屋的所有权登记证明；2019年8月15日，缴纳案涉房屋契税；2019年10月16日，缴纳了案涉房屋维修基金及不动产转移登记费；2020年初新冠疫情影响过后，原告于2020年6月15日取得产权证书。三、案涉房屋办证进度受到合肥地区办证流程的客观情况限制，被告持续为所有业主办理产权证，并不存在违约行为。1、合肥市产证办理流程客观上比较复杂耗时。按合肥市产权证办理要求，即使在资料齐全的情况下，正常办理流程约为5个月以上（其中需经过房产局、税务局两次房查，每次房查需一个月，且每次房查后时效为30天）。另根据政府部门要求，单次申报不能超过100户。但被告已经最大可能的与政府部门协调，单次报送数量已经突破了前述限制，最大程度的履行了自身的合同义务。合肥地区不动产登记部门办证流程比较复杂，且每道手续间具有先后性，无法同时处理，且多次受到其他因素的干扰，导致办证工作因不可预知的行政因素无法顺利开展。被告作为开发商，无法左右行政机关的办理过程和相关行政因素的出现与否，但已尽最大努力，耗费巨大的人力物力推进案涉项目办证进度，不应再承担违约责任。2、被告在推进案涉项目产权证的办理流程中，也多次受到政府客观原因的限制，如2019年5月合肥市关于税收“营改增”的政策变更，直接影响到了税票点数变化，在此期间共417户产权税票需要重新按照最新税点，重新开票，才能办理相应手续，否则无法向有关机关缴纳税费。又如2019年7月至8月，合肥市办证机构整合，原高新区办证中心搬迁至滨湖要素大市场，该时间段内办证业务基本停滞，办证进程受到严重影响。2020年1月份起，由于受新冠肺炎疫情影响，合肥市不动产登记中心于2020年4月才开始受理企业办证业务，并严格按照防疫要求，按预约时间进入大厅办理相关业务。因此权证在疫情期间无法完成办证各项线下手续。四、即使被告需要承担一定的逾期办证责任，但是合同约定的违约金过高，且原告并未举证证明办证延后给其造成实际损失，故违约金应当予以调整。综上，请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月27日，蓝光公司（出卖人）与李香香（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同主要内容有：3、买受人购买的商品房为雍锦花园第47幢22层2202室房屋，用途为住宅，建筑面积共106.09平方米；4、总价款为1697019元；8、出卖人应当在2019年7月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证》（正本）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；15、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1、2项处理，……（2）买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 合同附件四（商品房买卖合同补充协议）第九条第二款载明：合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期……。 合同签订后，李香香向蓝光公司支付了购房款1697019元。2019年4月3日，蓝光公司向李香香交付了案涉房屋，李香香向蓝光公司缴纳了案涉房屋办证所需的契税、维修基金、抵押登记费、工本费以及产权登记费用。 期间，蓝光公司向合肥市不动产登记中心递交了办理案涉房屋权属登记所需相关资料。2019年3月7日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具权籍调查成果审核证明。2019年8月5日，蓝光公司代为缴纳案涉房屋契税。2019年10月16日，蓝光公司代为缴纳案涉房屋住房维修基金。2020年6月15日，李香香取得案涉房屋的不动产权证书，不动产权证书号为皖（2020）合肥市不动产权第1××4号。 以上事实，有商品房买卖合同及合同附件四（商品房买卖合同补充协议）各一份、收据一张、银联POS单三张、个人账户对账单一份、权籍调查成果审核证明一份、维修基金详情截图、税收缴款书一份、不动产权证书一本及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：蓝光公司与李香香于2016年7月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 《商品房买卖合同》第八条约定，蓝光公司应在2019年7月6日前将案涉商品房交付李香香使用。合同第十五条约定，蓝光公司应在案涉商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第九条第二款约定，合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日为蓝光公司办理房屋产权转移登记的起始日期。而本案中，案涉商品房系于2019年4月3日实际交付李香香使用。因此，根据上述合同约定，蓝光公司应于2019年9月5日前将办理案涉商品房权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。 根据合肥市不动产登记中心权籍调查科于2019年3月7日对案涉雍锦花园47幢楼出具的权籍调查成果审核证明可以得出，蓝光公司在该日期之前已经向其报送了办理案涉商品房权属登记所需相关资料。因此，李香香诉称蓝光公司违反案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，没有事实依据，本院依法不予采信。 李香香又称蓝光公司违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应当承担相应违约责任，由于该条规定载明的是“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任，……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，而本案中李香香并无充分证据证明其未及时取得案涉商品房权属证书系因蓝光公司原因所致，故其该项诉称理由不能成立，本院依法亦不采信。 因此，李香香起诉要求蓝光公司支付违约金16970.19元，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李香香的诉讼请求。 案件受理费224元，减半收取为112元，由原告李香香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附本案适用的相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。