海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1770号   上诉人（原审原告）：周英城，男，1984年3月8日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。   上诉人（原审原告）：王峰慧，女，1986年4月7日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。   两上诉人共同委托诉讼代理人：许秋蕾，海南瑞来律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南地恒实业投资有限公司，住所地海南省三亚市凤凰镇凤凰机场出口南侧三亚春天2#楼。   法定代表人：庄明利，该公司总经理。   被上诉人（原审被告）：海南地恒实业投资有限公司昌江分公司，营业场所海南省昌江黎族自治县石碌镇环城东路西侧（福源小区售楼处）。   法定代表人：许婵卿，该公司总经理。   两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡妲琦，海南三和元律师事务所律师。   上诉人周英城、王峰慧因与被上诉人海南地恒实业投资有限公司（以下简称地恒公司）、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司（以下简称地恒昌江分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   周英城、王峰慧上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判支持周英城、王峰慧的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、关于地恒公司是否存在逾期办证行为，应否承担违约责任的问题。（一）本案所涉及的“两证合一”是基于2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》以及2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》。而涉案《商品房买卖合同》签订于上述法规也就是“两证合一”实施之后，合同中约定的办理房屋权属证书的时间即为实施“两证合一”后办理不动产权证书的时间。（二）涉案房屋所在楼栋的土地证早已经存在，在“两证合一”施行下，地恒公司只要办理完成楼栋的权属大证，即可就具体的房号及对应分摊的土地面积办理不动产权证书，无需另行办理土地证。（三）经法庭调查，地恒公司至今未取得涉案房屋所在楼栋的权属证书即“大证”。因此，地恒公司如何可能在合同约定的时间之前办理涉案房屋的权属证书，地恒公司实已违约，应当承担相应的违约责任。一审判决认定事实及适用法律错误。二、关于地恒公司是否应当退还周英城、王峰慧的契税、印花税、维修基金的问题。《商品房买卖合同》约定周英城、王峰慧委托地恒公司代缴相关税款，因此，双方就代缴税款达成委托代理的关系。即使双方形成委托关系，《合同法》第四百一十条规定了委托人的任意解除权，现周英城、王峰慧作为委托人已向受托人发出解除委托的通知，该委托关系已依法解除。并且，周英城、王峰慧早已将税费交于地恒公司代缴，地恒公司至今未取得涉案房屋所在楼栋的“大证”正是其无法向相关部门上缴周英城、王峰慧税费的原因，周英城、王峰慧作为委托人解除委托于法有据。三、关于地恒昌江分公司是否应承担违约责任的问题。本案中，地恒昌江分公司与地恒公司共同参与涉案房屋的出售，与地恒公司非委托代理关系，因此，地恒昌江分公司应依法承担连带责任。   地恒公司、地恒昌江分公司共同辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应予维持原判。一、关于周英城、王峰慧提出的退还契税、公共维修基金、印花税的问题。周英城、王峰慧与地恒公司签订的《昌江黎族自治县商品房买卖合同》第十六条明确约定，周英城、王峰慧委托地恒公司代缴相关税费，该委托已经发生法律效力，周英城、王峰慧主张违背合同约定。周英城、王峰慧在民事上诉状中提出已向地恒公司发出解除委托的通知，但地恒公司目前尚未收到该通知，周英城、王峰慧也未向法庭提交该解除通知已向地恒公司送达成功的证据，该上诉理由不应得到支持。二、关于地恒公司办理产权登记证书时限的问题。依照合同约定，地恒公司应在周英城、王峰慧收房后的1280天内为周英城、王峰慧办理产权证书，该期限至今尚未届满，地恒公司并未违反合同约定，不应支付逾期办证违约金。三、关于地恒昌江分公司应否承担违约责任的问题。地恒公司、地恒昌江分公司系委托与被委托的关系，委托代理效果直接归属被代理人地恒公司承担，且地恒昌江分公司系地恒公司的分公司，不具备独立法人资格，故周英城、王峰慧主张地恒公司、地恒昌江分公司承担共同责任无法律与事实依据。   周英城、王峰慧向一审法院起诉请求：1.判决地恒公司立即履行向不动产登记中心递交周英城、王峰慧符合法律规定的房屋不动产登记备案相关手续；2.判决地恒公司立即向周英城、王峰慧开具324677元的购房发票；3.判决地恒公司立即退还代扣代缴原告支付的契税4870元、印花税162元、维修基金6128元；4.判决地恒公司支付逾期办理不动产权证书的违约金从2019年6月16日起每日按周英城、王峰慧已经交付购房款324677元万分之一的违约金至地恒公司向不动产登记中心递交周英城、王峰慧符合法律规定的房屋不动产登记备案相关手续之日止（暂计算至起诉之日止为4513元）；5.判决地恒昌江分公司对地恒公司以上四项诉讼请求承担连带责任;6.案件受理费由地恒公司、地恒昌江分公司承担。   一审法院认定事实：周英城、王峰慧与地恒公司、地恒昌江分公司签订《商品房买卖合同》并约定周英城、王峰慧向地恒公司、地恒昌江分公司购买位于昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区28#楼（幢）5层28-5A（房号）。合同第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在560日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人自逾期之日起每日按已付价款的万分之一向买受人支付违约金。”合同附件七第二条约定“因出卖人的原因导致逾期办证，出卖人必须承担违约责任，但违约金以不超过购房款总额的百分之一为限。”合同签订后，周英城、王峰慧缴纳了首付款97677元，剩余购房款227000元通过银行按揭贷款由中国建设银行于2016年3月25日支付给了地恒公司。地恒公司、地恒昌江分公司于2017年6月30日向周英城、王峰慧交付涉案房屋。合同第十六条约定“根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下第1种方式缴纳税款：1.买受人委托出卖人代缴相关税款。”周英城、王峰慧于2016年2月24日向地恒昌江分公司缴纳了涉案房屋“相关税费”11635元。地恒公司至今未取得包括涉案房屋在内的整幢楼房的不动产权证书（大证），至今尚未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报昌江黎族自治县不动产登记局备案，周英城、王峰慧至今未取得涉案房屋的权属证书。   另查明，地恒公司仅向周英城、王峰慧出具首付购房款97677元的销售不动产发票，剩余购房尾款的发票未出具。   周英城、王峰慧庭后明确地恒公司逾期违约金自逾期之日起计算至法庭辩论之日止，期后违约金待条件成就后再另行主张。   一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。周英城、王峰慧、地恒公司、地恒昌江分公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。本案争议焦点为：1.地恒公司是否存在逾期办证行为，应否承担违约责任；2.地恒公司是否应当开具购房发票；3.地恒公司是否应退还周英城、王峰慧的契税、印花税、维修基金；4.地恒昌江分公司对地恒公司是否承担连带责任。   关于地恒公司是否存在逾期办证行为，应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。双方的合同明确约定“出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在560日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”由于双方的商品房买卖合同订立时，昌江县尚未实行房屋所有权证与土地使用权证两证合一，故双方在合同中约定了办理房屋权属证与土地使用证的不同期限。而双方在合同订立后，昌江县实行了房屋所有权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权属证书的制度，故双方在合同中约定的办证期限应当是办理两证的时间之和，即办理不动产权证书的期限是交房之日起1280日内，地恒公司应当申请办证，否则，应承担逾期办证的违约责任。地恒公司于2017年6月30日向周英城、王峰慧交房，按1280天计算，应当在2020年12月31日前向有关部门申请办证。现该期限未到，地恒公司并不存在逾期办证的违约行为，故不应承担违约责任。周英城、王峰慧请求地恒公司、地恒昌江分公司承担逾期办证的违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。   关于地恒公司是否应当开具购房发票的问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定，单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。根据上述规定，地恒公司在收取周英城、王峰慧的购房款后，向周英城、王峰慧开具发票是其在税法上的义务，因此对周英城、王峰慧要求地恒公司开具购房尾款发票的诉讼主张，予以支持。   关于地恒公司是否应退还周英城、王峰慧的契税、印花税、维修基金的问题。周英城、王峰慧、地恒公司签订的《商品房买卖合同》约定周英城、王峰慧委托地恒公司代缴涉案房屋的契税、印花税、维修基金，周英城、王峰慧、地恒公司之间形成委托合同关系。据双方签订的合同第十二条的约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中，周英城、王峰慧购买的房屋的产权登记证书尚未办理，其房屋实际面积及价款均未确定，其面积误差、维修基金、税费的数额尚无法计算，且周英城、王峰慧亦未向一审法院提交其已自行向相关行政部门交付涉案房屋契税、印花税、维修基金的相应证据，故对周英城、王峰慧的该项诉请不予支持。   关于地恒昌江分公司是否应承担连带责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，周英城、王峰慧签订的《商品房买卖合同》的相对方系地恒公司，合同中出卖人签章为地恒昌江分公司的合同专用章，代理人签章系地恒昌江分公司法人的印章，故地恒公司与地恒昌江分公司系委托与被委托关系。委托代理法律行为系代理人独立实施法律行为，其效果直接或间接归属于被代理人承担，故地恒昌江分公司的合同签订行为等都应由被代理人地恒公司承担。且地恒昌江分公司系地恒公司在昌江设立的分支机构，不具备独立的法人资格，故周英城、王峰慧主张地恒昌江分公司对地恒公司的上述责任应承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。   综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、海南地恒实业投资有限公司于判决生效之日起十日内向周英城、王峰慧开具购房尾款的《销售不动产统一发票》；二、驳回周英城、王峰慧的其他诉讼请求。案件受理费97元，由周英城、王峰慧负担47元，由海南地恒实业投资有限公司负担50元。   二审期间，各方当事人均未提交新证据。   本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、地恒公司是否存在逾期办证的行为，是否应承担逾期办证违约金；二、地恒公司是否应退还代扣、代缴周英城、王峰慧支付的契税、印花税、维修基金；三、地恒昌江分公司是否应承担责任。   关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，周英城、王峰慧与地恒公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在560日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。虽然2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》以及2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定了实行“两证合一”，但双方订立合同时昌江县并未规定两证合一后办理不动产权证的相关期限。故双方在《商品房买卖合同》中约定的办理不动产权证的期限为办理两证的时间之和，即办理不动产权证书的期限是交房之日起1280日内。根据查明的事实，地恒公司、地恒昌江分公司于2017年6月30日向周英城、王峰慧交付了涉案房屋，按交房后的1280天计算办证时间，地恒公司应于2020年12月31日前向有关部门申请办理案涉房屋的不动产权证。目前该期限尚未届满，故地恒公司不存在逾期办证行为，不应承担逾期办证的违约责任。周英城、王峰慧主张地恒公司、地恒昌江分公司承担逾期办证违约责任的理由不成立，本院不予支持。   关于第二个争议焦点。案涉契税、印花税、维修基金依法应由购房者交纳。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，周英城、王峰慧委托地恒公司代缴涉案房屋的相关税费，地恒公司已按合同约定代收了案涉房屋相关税费及维修资金，没有向相关部门交纳代收税费的原因是行政部门尚未收取，不是地恒公司私自占用不交纳。故周英城、王峰慧要求地恒公司返还代扣代缴契税、印花税、维修基金的诉请本院不予支持。   关于第三个争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”本案中，地恒昌江分公司不具备独立的主体资格，不能独立承担民事责任。其从事民事活动产生的民事责任应由法人地恒公司承担。故周英城、王峰慧主张地恒昌江分公司与地恒公司共同承担责任没有法律依据，本院不予支持。   综上，周英城、王峰慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费194元，由周英城、王峰慧负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月二十九日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。