广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初8355号原告：广州马会家居物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：谭学谦，系该司总经理。委托诉讼代理人：欧美娟，系该司职员。被告：广州市翰熙生物科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘晓雅，系该司总经理。被告：刘晓雅，女，1965年12月29日出生，汉族，住北京市西城区。被告：刘洋，男，1984年4月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。三被告的共同委托诉讼代理人：詹建军、蒙文杲，均系广东政邦律师事务所律师。原告广州马会家居物业管理有限公司诉被告广州市翰熙生物科技有限公司(以下简称“翰熙公司”)、刘晓雅、刘洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。案件事实一、房产的位置：广州市天河区黄埔大道西668号广州赛马场广州马会家居编号为1327铺位（以下简称“涉案铺位”）。二、《物业管理合同》约定的物业服务期限：2018年8月1日至2019年12月31日。三、物业管理费缴纳标准：3000元/月。四、物业管理费及水电费的缴纳日期：物业管理费的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算。水电费的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），应于最后缴费日前交付上月水电费，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算。五、原告的诉讼请求：1、确认原告与被告翰熙公司于2018年8月1日签订的《广州马会家居物业管理合同》于2019年12月9日解除；2、被告翰熙公司向原告支付管理费30870.97元（3000元/月×10个月零9天）；3、被告翰熙公司向原告支付管理费违约金【2-11月份违约金以欠缴金额3000元为本金，12月份违约金以欠缴金额870.97元（计算方式为：3000元/月/31天×9天）为本金，均按日加收所欠缴金额的0.5%，从缴费日（每月5日）次日起计至付清之日止，以本金为限】；4、被告翰熙公司向原告支付水电费38562.52元；5、被告翰熙公司向原告支付水电费违约金【以各月欠缴水电费（其中2019年3月为6079.5元、2019年4月为2888.1元、2019年5月为4083.24元、2019年6月为3765.09元、2019年7月为4403.05元、2019年8月为3834.33元、2019年9月为3956.32元、2019年10月为4154.14元、2019年11月为2912.85元、2019年12月为1691.34元）为本金，均按日加收所欠缴金额的0.5%，从缴费之日（每月5日）次日起计至付清之日止，以本金为限】；6、被告刘晓雅、刘洋对诉讼请求第二至第五项承担连带责任；7、本案的诉讼费用由三被告共同承担。六、被告的抗辩:1、被告翰熙公司的抗辩：被告翰熙公司确认未交2019年2月1日至2019年12月9日的管理费，并同意支付水电费37767.95元（与原告于2019年12月9日发送的解除合同通知书载明的一致），但辩称原告最迟应于2019年4月前行使解除合同的权利防止损失扩大，但原告迟至2019年12月9日才发函解除合同，不得就扩大的管理费损失请求给付；且原告主张的违约金亦过高，同意水电费违约金11330.39元及以欠缴3个管理费金总额的百分之三十计算违约金即2700元为宜；被告翰熙公司向原告交付了履约保证金6000元、水电费保证金2400元及财产保险金1000元，原告也扣押留置了涉案商铺内所有的物品，可冲抵被告翰熙公司应支付的管理费、水电费及违约金，剩余金额应予以退还。2、被告刘晓雅辩称其仅在原告提供公司的格式《授权委托书》签名，并未在《物业管理合同》签名具保，而该《授权委托书》并非《物业管理合同》的组成部分，没有合同效力。3、被告刘洋辩称其仅作为受托人的名义，代表公司与原告签订合同，其非合同连带保证责任条款的保证人。4、被告刘晓雅、刘洋均辩称原告在签约前没有进行提示和说明，格式设定和加重其作为公司签约的受托人和委托人个人的连带责任。七、保证责任的约定：原告持有两份《授权委托书》（一份载明委托人刘晓雅、受托人刘洋，一份载明委托人翰熙公司、受托人刘洋，其中委托人为翰熙公司的《授权委托书》载明受托人代委托人与原告签署《物业管理合同》，委托人与受托人对上述授权委托事项及由此产生的合同义务和相关法律责任共同承担无限连带责任。委托人为刘晓雅的《授权委托书》载明受托人代委托人与原告签署《物业管理合同》及在上述文件中提供担保，对公司债务承担连带责任，委托人与受托人对上述授权委托事项及由此产生的合同义务和相关法律责任共同承担无限连带责任），《广州马会家居物业管理合同》（出租方为原告，翰熙公司为承租方，连带责任保证处勾选翰熙公司法定代表人刘晓雅，保证人签名处有“刘洋”字样签名及指模）。八、其他：1、原告表示2019年2月至11月期间多次向被告翰熙公司发送催缴函，并于2019年12月9日发送解除合同通知书，并未进行停电停水及上锁，涉案商铺目前仍由被告翰熙公司使用。2、被告翰熙公司称原告自2019年2月起断续停电停水，并于2019年12月9日对涉案商铺上锁，在原告发出解除合同及撤场通知后，其要求搬离物品，将场地腾空交还原告，但原告要求支付完毕所有欠款才允许搬离，其无法搬离物品，原告主张确认合同于2019年12月9日解除，此后被告翰熙公司无法再占用涉案商铺，且根据合同约定原告有权没收遗留物品，故涉案商铺从2019年12月9日起产生的费用不应由被告承担。3、原告主张被告翰熙公司欠付水电费38562.52元，对此提交水电费发票予以证明。4、原告表示其主张的2019年3月至2020年1月期间的水电费实际为其于2019年2月至2019年12月产生的水电费，故其于2019年12月9日向被告翰熙公司发送的解除合同通知书中的水电费仅为2019年2月至2019年11月产生的水电费。判决结果本院认为，根据查明事实，原告与被告之间成立物业服务合同关系。原告对涉案商铺提供了物业管理服务，被告作为涉案商铺的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。因被告翰熙公司欠缴管理费，原告于2019年12月9日通知其解除合同，被告翰熙公司自认其没有将物品撤离涉案商铺，原告诉请要求确认双方签订的《广州马会家居物业管理合同》于该日解除，本院予以支持。被告翰熙公司虽抗辩原告采取停水停电措施、留置其物品并阻止被告搬离货物，但并未提交相应证据予以证明，原告对此亦不予确认，本院对被告翰熙公司的该项抗辩不予采纳，合同解除后，被告翰熙公司一直未向原告交还涉案商铺，故原告主张被告翰熙公司欠付2019年2月1日至2019年12月9日的管理费共计30870.97元（3000元/月×10个月＋3000元/月÷31天×9天）并要求被告翰熙公司支付上述款项，具有合同依据，本院予以支持。被告翰熙公司迟延支付管理费，构成违约，被告翰熙公司辩称原告主张的违约金标准过高，本院酌情予以调整，故违约金应分别以各月欠付的管理费【其中2019年2月至2019年11月期间为每月3000元，2019年12月1日至2019年12月9日为870.97元（3000元/月÷31天×9天）】为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于水电费。原告诉请要求被告翰熙公司支付水电费38562.52元，对此提交水电费发票予以证明，本院对此予以支持。被告翰熙公司迟延支付水电费，构成违约，其辩称原告主张的违约金标准过高，本院酌情予以调整，故违约金应以各月欠付的水电费（其中2019年3月为6079.5元、2019年4月为2888.1元、2019年5月为4083.24元、2019年6月为3765.09元、2019年7月为4403.05元、2019年8月为3834.33元、2019年9月为3956.32元、2019年10月为4154.14元、2019年11月为2912.85元、2019年12月为1691.34元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。原告主张被告刘晓雅、刘洋对被告翰熙公司应承担的管理费、水电费及违约金的债务承担连带责任，具有合同依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告广州马会家居物业管理有限公司与被告广州市翰熙生物科技有限公司于2018年8月1日就广州市天河区黄埔大道西668号广州赛马场广州马会家居编号为1327铺位签订的《广州马会家居物业管理合同》于2019年12月9日解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市翰熙生物科技有限公司向原告广州马会家居物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年12月9日的管理费30870.97元及违约金【违约金以各月欠付的管理费（其中2019年2月至2019年11月期间为每月3000元，2019年12月1日至2019年12月9日为870.97元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限】。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市翰熙生物科技有限公司向原告广州马会家居物业管理有限公司支付水电费38562.52元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市翰熙生物科技有限公司向原告广州马会家居物业管理有限公司支付逾期支付水电费的违约金【以各月欠付的水电费（其中2019年3月为6079.5元、2019年4月为2888.1元、2019年5月为4083.24元、2019年6月为3765.09元、2019年7月为4403.05元、2019年8月为3834.33元、2019年9月为3956.32元、2019年10月为4154.14元、2019年11月为2912.85元、2019年12月为1691.34元）为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，均以本金为限】。五、被告刘晓雅、刘洋对本判决第二、三、四项确定的债务承担连带责任。六、驳回原告广州马会家居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2924元，由被告广州市翰熙生物科技有限公司、刘晓雅、刘洋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周玺舜二〇二〇年十月二十三日书记员  谢丽军