上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初11719号原告：上海星耀房地产发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：茅向华，董事长。委托诉讼代理人：夏琦绿，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海永辉云创科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张进仁，总经理。委托诉讼代理人：陶枫、陈川，上海海汇律师事务所律师。原告上海星耀房地产发展有限公司(以下简称星耀公司)与被告上海永辉云创科技有限公司(以下简称永辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。星耀公司的委托诉讼代理人夏琦绿，永辉公司的委托诉讼代理人陈川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星耀公司向本院提出诉讼请求：1、要求永辉公司支付违约金819,504元；2、要求永辉公司赔偿租金及空置损失共计839,991.60元；3、要求永辉公司支付欠付的2019年1月15日至2019年3月5日期间的物业管理费56,248.57元以及滞纳金，滞纳金以56,248.57元为本金，按年利率10%计算，自2019年3月20日起计算至实际付清之日止。事实与理由：2018年8月22日，星耀公司与永辉公司订立《房屋租赁合同》，约定由永辉公司承租星耀公司位于上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号112/113室房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积499.10平方米，租赁用途为商业经营，合同期限自2018年8月28日至2026年11月27日，装修免租期为2018年8月28日至2018年11月27日，如系争房屋实际交付日期晚于约定日期的，双方同意以实际交付日为准起算免租期和租赁期，免租期内永辉公司应支付物业管理费和水电费。合同订立后，永辉公司支付了租赁保证金309,687元，但未根据约定时间进场，星耀公司为此多次催告，永辉公司于2019年1月7日向星耀公司发送了《关于延迟进场及开业的函件》，称因其设计方案变更，要求延迟进场时间至2019年3月1日，晚于原定时间2018年8月28日长达6个月之久，因其迟延进场行为已给星耀公司造成重大损失，星耀公司当日回函表示拒绝延期要求，并再次催告进场。2019年1月15日，双方对系争房屋进行了交接，永辉公司签订了《房屋交接确认书》，确认系争房屋符合交付要求，但其进场后未按约支付物业管理费、租金。2019年3月5日，永辉公司向星耀公司发送了《关于超级物种退租的函件》，擅自单方解除合同。根据合同约定，永辉公司擅自提前终止合同的，应当支付相当于12个月租金的违约金，合同另约定，若一方违约行为给对方造成损失的应予以赔偿，由于永辉公司迟延进场造成了2018年8月28日至2019年1月14日期间的空置损失318,696元，永辉公司进场后，2019年1月15日至2019年3月5日产生占用费111,543元，又因其违约提前退租，造成场地空置损失，星耀公司酌情主张6个月的场地空置损失409,752元，就前述损失，永辉公司应当予以赔偿。永辉公司辩称，合同约定以实际交付日期作为免租期和租期的起始日期，双方在2019年1月15日办理了房屋交接手续，因此免租期至2019年4月14日，永辉公司在2019年3月5日发送了退租通知，退租时处于免租期内，免租期内无需支付租金，其退租行为对星耀公司未造成损失，不应当支付违约金，即使支付，违约金标准过高，申请法院酌情调整。关于星耀公司主张的赔偿损失，其主张的租金损失自2018年8月28日起计算至2019年3月5日，双方实际交接日期是2019年1月15日，因此2019年1月15日前不存在租金损失，而2019年1月15日至2019年3月5日处于免租期，也不存在租金损失，星耀公司以6个月租金金额主张房屋空置损失缺乏合同依据，违约金的目的系为了弥补损失，星耀公司主张的违约金和房屋空置损失相当于18个月的租金，存在重复计算。同意支付欠付的物业管理费。本院经审理认定事实如下：2018年8月22日，星耀公司(出租方、甲方)与永辉公司(承租方、乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋为系争房屋，用途为商业；合同期限自2018年8月28日(具体以甲方书面通知的实际交付日为准)至2026年11月27日，其中租赁期限自2018年11月28日至2026年11月27日；自甲方按本合同的约定向乙方交付承租房屋之日起3个月为免租期，免租期自2018年8月28日至2018年11月27日，如承租房屋实际交付日期晚于约定日期，双方同意以实际交付日为准起算免租期和租赁期，甲方按本合同约定的工程标准交付房屋的，乙方应确保在约定的开业日开业；免租期内，乙方无需支付租金，但应支付乙方实际使用产生的物业管理费和水电费用(实际收费以乙方实际进场日期为准)；2018年11月28日至2021年11月27日，月租金68,292元，2021年11月28日至2024年11月27日，月租金73,453元，2024年11月28日至2026年11月27日，月租金78,873元；租金采用先付后用的形式按季支付；在开业前30日内，乙方向甲方支付423,098元作为首期租金及物业费，首期租金及物业费的期限为2018年11月28日至2019年3月31日；在本合同生效后30日内，乙方向甲方支付309,687元作为租赁保证金，在本合同期满或者提前终止之日起30日内，若乙方未有违约并按约定交还房屋，注销或变更工商营业执照、食品经营许可证等证照的，甲方应将租赁保证金在扣除乙方应付费用后的余额无息一次性退还乙方，乙方向甲方交还保证金收据原件；物业管理费的标准为70元/月/平方米，乙方应在每年三、六、九、十二月的20日前付清次季度的物业管理费；甲方同意于2018年8月28日将符合条件的租赁房屋交付给乙方进行装修和使用；如乙方在交付时发现系争房屋不符合约定的，乙方有权延迟收房，免租期顺延，直至甲方将房屋修复至符合交付约定为止；租赁期内，非根据本合同约定或者法律规定，乙方擅自提前终止本合同的，乙方应当向甲方支付相当于12个月租金的违约金；如任何一方违反本合同，应及时进行纠正且应对另一方因此遭受的损失予以赔偿并继续全面正确地履行本合同，如果该违约行为造成本合同继续履行已无可能或者已无必要，守约方有权解除本合同并要求违约方赔偿损失等等。合同订立后，永辉公司向星耀公司支付了租赁保证金309,687元。2019年1月7日，永辉公司向星耀公司发送了《关于延迟进场及开业的函件》，主要内容是贵司于2018年12月27日发送的《关于上海星光耀广场交付进场及开工的函》我司已收悉，我司非常理解贵司迫切希望我司尽快办理进场装修手续以争早日开门营业的期许，但鉴于我司超级物种项目是一个不断优化迭代的产品……我司经慎重考虑，决定将原设计方案进行重新调整，调整后的设计方案需要重新申报消防设计审核，因此进场时间有所推迟，给贵司造成不便，我司深感抱歉，我司在次复函贵司，现阶段我司的新设计方案已基本定稿，并已加急申报消防设计审核，但因时间临近春节年关，接下来较长一段时间将遭遇不可抗的用工荒，因此我司的进场时间及开业计划调整为2019年3月1日正式进场施工，5月1日开业，恳请贵司将免租期延期至2019年5月1日。星耀公司在收到《关于延迟进场及开业的函件》后，向永辉公司发送《关于超级物种延迟进场及开业的回函》，主要内容为双方于2018年8月22日签署《房屋租赁合同》，约定贵方承租我方上海星光耀广场项目112/113号租赁房屋，该租赁房屋按照合同约定早已符合约定的交付标准和条件，我方也多次与贵方沟通进场交付事宜且先前也已向贵方发送进场交付函件，现贵方因设计调整需要重新申报消防审核来函要求延后进场施工及开业时间，根据合同约定，贵方申报通过消防设计审核并非双方约定的办理房屋交接手续的条件，贵方因设计调整等自身原因需变更交付日和开业日的要求既无法律依据业务合同依据，因此我方不同意贵方提出的请求，现贵方因自身原因一直未至我方办理进场交付手续已严重损害我方利益且已对我方整体开业造成严重不利影响，为双方未来良好的合作，郑重通知请贵方尽快到我公司办理租赁房屋的接收及装修手续，贵方未及时办理相应手续由此造成的一切责任或损失由贵方自行承担。2019年1月15日，星耀公司与永辉公司就系争房屋进行了交接验收，并签订了《房屋交接确认书》。永辉公司进场后未实际进行装修，2019年3月5日，永辉公司向星耀公司发送了《关于超级物种退租的函件》，主要内容是鉴于双方于2018年8月22日签署《房屋租赁合同》，我司承租系争房屋，准备用于开设超级物种门店，因我司出具商业目的考虑，决议不进驻系争房屋，故特此发函解除双方签署的《房屋租赁合同》，给贵司带来不便，还望贵司给予理解。审理中，星耀公司表示《房屋租赁合同》在2019年3月5日解除后，虽然星耀公司进行了全面招商，但系争房屋至今仍处于空置状态，现酌情主张6个月的房屋空置损失，为此提供了相关照片以证明系争房屋处于空置状态。审理中，关于永辉公司支付的租赁保证金309,687元，星耀公司表示同意在本案中一并处理，用于抵扣永辉公司应支付的相关费用。审理中，因永辉公司表示愿意支付物业管理费，因此星耀公司表示自愿放弃欠付物业管理费滞纳金的诉讼请求。本院认为，星耀公司与永辉公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。永辉公司在合同履行过程中提前退租，导致双方订立的《房屋租赁合同》提前解除，星耀公司与永辉公司均同意《房屋租赁合同》于2019年3月15日解除，本院依法予以确认，永辉公司的行为构成根本性违约，应当按约承担相应的违约责任，即支付相当于12个月租金的违约金。永辉公司认为违约金标准过高，要求法院依法予以调整，对此本院认为，星耀公司因永辉公司根本性违约遭受了较大损失，虽然根据《房屋租赁合同》约定，实际交房日期可晚于约定的2018年8月28日，但永辉公司在合同订立后迟延进场，与预计进场时间相隔了将近5个月之久，已远远超过了星耀公司的合理预期，星耀公司基于合同租期8年而给予永辉公司3个月免租期，是星耀公司在考量了系争房屋在8年租期内可产生预期收益的前提下对永辉公司租金支付义务的免除，现系争房屋交接不久合同就因永辉公司违约而提前解除，星耀公司给予永辉公司免租期租金优惠就此成为星耀公司所遭受的实际损失，嗣后系争房屋长期处于空置状态，星耀公司确实存在系争房屋空置期的租金损失以及二次招商运营的费用，对于前述损失本院在计算违约金金额时综合予以考虑。综上，本院在尊重当事人约定的基础上，兼顾违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，根据本案的实际情况，结合合同约定的租金标准及租赁年限，合同履行程度，当事人的过错程度、星耀公司的实际损失等因素，酌情确定永辉公司应支付星耀公司违约金750,000元。违约金的主要作用系弥补损失，因永辉公司应当支付的违约金金额可以弥补星耀公司的损失，对星耀公司在违约金之外赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予重复支持。根据合同约定，永辉公司仍应支付免租期的物业管理费，现永辉公司同意支付，本院予以支持。星耀公司自愿放弃欠付物业管理费滞纳金的诉讼请求，系对自己权利的处分，并无不妥，本院予以准许。关于永辉公司支付的押金，星耀公司同意在本案中处理，即同意返还，本院一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告上海永辉云创科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海星耀房地产发展有限公司物业管理费56,248.57元；二、被告上海永辉云创科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海星耀房地产发展有限公司违约金750,000元；三、原告上海星耀房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海永辉云创科技有限公司租赁保证金309,687元；四、驳回原告上海星耀房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,280元，减半收取计10,140元，由被告上海永辉云创科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年十月二十七日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。