太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3745号原告（反诉被告）：太原市诚义物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：寇某，山西沃赢律师事务所律师。被告（反诉原告）：任某，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：蒋某，山西均鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛某，山西均鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司（以下简称诚义物业公司）与被告（反诉原告）任某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）诚义物业公司的委托诉讼代理人寇某，被告（反诉原告）任某及其委托诉讼代理人蒋某、牛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诚义物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2019年4月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付商铺租金134046元、违约金37120.5元，水费1620元，空调费7044元，共计179830.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月1日签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限从2019年5月3日起至2022年5月2日止，被告租赁原告××区商铺进行商业经营，商铺租赁面积为113平方米。合同签订后，被告一直未向原告支付过商铺租金及物业管理费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）任某诉（辩）称，2019年反诉原告任某与朋友张莉商议合作经营饭店，在租赁商铺过程中，与反诉被告诚义物业公司的法定代表人王某协商达成一致：诚义物业公司以××里建筑面积113平方米的商铺租金出资占股20%，与任某、张莉合作经营饭店，合作期限为三年。三方在2019年4月1日以《商铺租赁合同》的形式对三方的合作以及租金入股事项进行了书面约定，同时以任某为负责人办理了相关营业证照。上述协议签订后，商铺在2019年6月1日装修完毕开始营业，运营至2020年1月19日春节放假，假期结束后由于新冠疫情，饭店员工未回太原，饭店无法开门营业。待疫情缓和准备开业时，任某发现商铺已被诚义物业公司堵门，无法进入。7月初任某发现商铺被他人进入且改换了门头。现商铺及任某所有的饭店设施设备、装饰装修已被他人占据，任某继续经营饭店已不可能，原合作协议无法履行，诚义物业公司的违约行为严重损害了任某的利益，造成巨大经济损失，故提起反诉，请求判令诚义物业公司赔偿其违约转租给任某造成的损失150000元。针对诚义物业公司的诉讼请求，答辩如下：首先，双方系合作经营关系，诚义物业公司用房租入股，故不存在任某拖欠房租一说。双方合作关系出现问题时，应该先解除合作关系，而不能把合作经营出现的问题转嫁为任某拖欠房租。其次，诚义物业公司提供的《商铺租赁合同》系伪造合同，任某从未与诚义物业公司单独签订任何合同，而是诚义物业公司与张莉、任某三方，以商铺租赁合同的形式对合作经营饭店的事项进行约定并签订三方合同。最后，诚义物业公司提供的租赁合同中所有任某的签名均不是本人所写，任某对山西万衡司法鉴定中心出具的鉴定意见不认可，该鉴定中心未采用笔迹鉴定技术规范中规定的多种比对方式，仅采用直观比对即放大后对字迹特征进行比对分析，比对方法过于单一。综上，任某与诚义物业公司为合作经营关系，不存在房屋租赁关系，也不存在拖欠房租，请求驳回诚义物业公司的诉讼请求。原告（反诉被告）诚义物业公司辩称，我公司是收到任某决定关店的通知后才将案涉店铺重新出租的，当时任某已经将能搬走的东西都搬走了，剩余其他设施由我方自行处理，因此任某不存在损失，请求法院驳回任某的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，诚义物业公司（出租方、甲方）与任某（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于太原市××区，零里社区商业广场B2-东-04B号，建筑面积113平方米的商铺进行商业经营；租赁期限三年，自2019年5月3日起至2022年5月2日止；合同总租金371205元，每年租金为123735元；物业管理费2元/平米/月，2712元/年，水费10元/吨，电费1元/度，空调费12元/平米/月；第一年度租金在本合同签订时一次性付清，以后每年度租金于该年度开始前六十日一次性付清；乙方将所承租的商铺闲置超过一个月的，甲方有权终止协议，收回商铺，其责任后果由乙方承担；违约金的计算方式为本协议租金总额的10%；第十一条其他：1、经营范围：砂锅居。2、租金入股占砂锅居北张店20%股份，合作期为三年，三年后合作方式再次进行洽谈。3、如乙方所经营的店铺无法维持三年，本合同十一条第二款作废，乙方按照本合同约定的其他条款履行相应义务，向甲方缴纳相应租金。上述第十一条为手写内容。合同另约定了其他权利义务条款。合同落款乙方处签名“任某”。合同签订后，诚义物业公司将商铺交由任某使用，任某对商铺进行了装修并购置经营饭店所需的设施设备。2019年6月4日，以任某作为经营者的太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店办理了工商登记，经营地址即本案租赁合同约定的商铺。随后，任某在上述地址开始经营鱼火锅。2020年1月19日遇春节关门停业。2020年4月，因任某迟迟未能开门营业，零里商业广场通过短信、书面通知函的方式送达通知，内容为：因你户4月8日未能正常营业，违反合同第六条（第三项）的约定，现责令你户于2020年4月13日前交清全部欠款并开门营业，如不能履行，商场将收回商铺，一切责任由你方承担。欠费：空调费3.5个月，5424元，水费2019年9月份至今，预估1700元，共计7124元。2020年6月2日，诚义物业公司收到一份加盖太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店公章的书面材料，内容为：本单位占用贵公司出租的零里社区商业广场B2-东-04B商铺经营鱼火锅，现由于经营不善，我店决定关停，店内可移动的物品，都已搬出，不可移动的物品由于拆除费时费力，可由贵公司自行处理。后诚义物业公司将案涉商铺转租他人。任某未向诚义物业公司交纳租赁费等费用。本案中，诚义物业公司主张一年一个月的租金134046元，水费1620元，空调费5424元（每月1356元计算2019年8月、11月、12月及2020年1月）。本案审理过程中，任某对2019年4月1日的《商铺租赁合同》的真实性不予认可，称未签订也未持有该份合同，并向本院提出申请，要求对2019年4月1日的《商铺租赁合同》中落款乙方签名“任某”、合同附件一商户管理制度的落款签名“任某”以及合同附件二消防安全责任书的落款签名“任某”是否是任某本人书写进行鉴定。经当事人同意，本院委托山西万衡司法鉴定中心对上述“任某”签名字迹进行鉴定，2020年8月2日作出《司法鉴定意见书》：签约日期为2019年4月1日，商户名称为任某的《商铺租赁合同书》第5页、第7页、第9页中“任某”签名字迹是任某本人所书写。任某支付鉴定费6000元。任某对该份鉴定意见书的结论不予认可。庭审中，任某要求诚义物业公司承担的损失包括装修费用48000余元，店内设施设备近40000元以及其他费用共计约100000元，提供的证据有支付工程款的收据、微信转账记录、销货清单、购买物品及支付款项的收据等（以上证据部分为复印件）。诚义物业公司质证，都不是正规发票，不予认可，上述费用是其经营期间的正常支出，与本案无关联性。经本院询问，任某表示同意解除双方的租赁合同。本院确认的上述事实有诚义物业公司提供的《商铺租赁合同书》、企业公示信息、太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店2020年6月2日出具的关店通知，任某提供的照片、零里商业广场短信通知、关于商铺不能正常营业的通知函以及《司法鉴定意见书》、庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，经司法鉴定机构鉴定签订于2019年4月1日的《商铺租赁合同》上“任某”的签名是其本人所签，虽然任某对笔迹鉴定结论有异议，但是并未提供证据证明该鉴定结论存在违法情况，故本院采信鉴定意见书，对《商铺租赁合同》的真实性予以确认。该份合同的内容及形式均符合法律规定，是诚义物业公司与任某的真实意思表示，应属合法有效，对当事人均具有约束力。现诚义物业公司以任某不支付租金等费用要求解除合同，因任某经营的饭店停业不再经营，案涉商铺被诚义物业公司收回后出租他人，双方的租赁合同已无法继续履行，且任某当庭表示同意解除合同，故诚义物业公司要求解除合同的诉请，本院予以支持。根据租赁合同的约定，如承租人任某租赁商铺经营无法维持三年，则本合同关于出租人诚义物业公司以租金入股20%的约定作废，鉴于任某租用案涉商铺经营未满三年，诚义物业公司依据合同约定要求任某支付租赁期间的租金、费用等，本院应予支持。关于租金的金额，诚义物业公司主张2019年5月3日至2020年6月2日（一年一个月）的租金134046元，考虑到受新冠肺炎疫情的影响，诚义物业公司在2020年4月才通知租户营业，造成任某在一定的时间内未能正常使用所租赁的房屋，故应当减免部分费用，本院酌定任某应当支付诚义物业公司十一个月的租金，即113424元。诚义物业公司另要求任某支付租赁期内水费1620元，空调费5424元。关于水费无证据证明，本院不予保护；空调费在合同中约定了收费标准，诚义物业公司主张四个月的空调费并无明显不合理，本院予以支持。任某拖欠租金及费用构成违约，诚义物业公司按照合同约定要求任某支付以租金总额的10%计算的违约金37120.5元，计算标准过高，本院调整为按照欠付租金113424元的10%计算，即11342元。任某反诉要求诚义物业公司赔偿其损失150000元，理由是诚义物业公司将房屋转租他人导致其无法继续经营，但现有证据可以证明的是任某接到零里商业广场要求商户营业的通知后迟迟未开门营业，诚义物业公司收到任某经营的太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店决定关停的通知后为了减少损失才将商铺转租他人，诚义物业公司并无过错。关于任某所述，太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店的关店通知不是出自他手，且饭店另有一名合伙人的陈述，无证据支持，本院不予采信。此外任某主张损失提供的证据，无正规发票佐证且部分为复印件，真实性、关联性无法确认。综上，任某要求诚义物业公司赔偿损失150000元的请求，理由和证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）任某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司商铺租金113424元；二、被告（反诉原告）任某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司空调费5424元；三、被告（反诉原告）任某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司违约金11342元；四、驳回原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）任某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分减半收取1999元（原告已预交），由原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司负担552元，由被告（反诉原告）任某负担1447元；反诉部分案件受理费825元（被告已预交），由被告（反诉原告）任某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲二○二○年十月二十四日书记员 王晋琳