广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3728号原告：程敏怡，女，1979年5月22日出生，汉族，住广东省广宁县。被告：梁诗琪，女，1993年5月21日出生，汉族，住广东省四会市。原告程敏怡与被告梁诗琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程敏怡向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方签订的《房地产买卖合同》有效，被告在取得四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉宁湾X栋X座XXXX房的不动产权证后立即将所有权变更至原告名下。事实和理由：2016年4月9日，被告与四会市鼎城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉宁湾X栋X座XXXX房房屋一间（合同约定建筑面积132.59㎡）；被告购买该房屋后在中国工商银行四会支行办理了按揭贷款46万元；经开发商交付，被告在2017年年底已取得该房屋的占有和使用权。2018年5月8日，原告与被告协商并签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉宁湾二栋1座2601房以总价920000元转让给原告。原告在签订协议当日支付了200000元给被告，并从2018年5月8日占有使用该房屋至今，因当时该房屋的不动产权证在办理中，被告称能在2018年年底办妥，到时双方一同办理不动产权证转户手续及转按揭手续，到时由银行将按揭贷款直接支付给被告，且原告也将余下房款支付给被告。但从2018年年底至今一年多了，被告没有积极配合及催促办理不动产权证，且因欠银行的按揭款被中国工商银行四会支行起诉。原告凭《房地产买卖合同》向被告提出要求，要求被告积极配合及催促办理不动产权证，清还银行的到期按揭款，维护原告对房屋的权益，但被告不予理睬。为明确合同的效力和被告应负的随附义务，原告提起诉讼。被告辩称，涉案房屋是我在2016年4月9日购买的，属于我的婚前财产，包括首期和月供都是从我的个人账户支出，2018年5月我委托中介公司，把该房屋出卖给原告。当时我收了定金200000元，以总额920000元成交。2019年开始，我因个人经济原因出现逾期归还贷款，与原告协商后，原告于2020年9月10日垫付69287.54元用于归还所欠的房贷本息和诉讼费，待房屋的不动产证办理完成后，需将原告垫付的所有费用从我应收的总房款中予以扣除，包括本案的受理费也应由我来承担。目前房屋由原告代为归还每月所欠的贷款本息，并且原告已装修入住该房屋。本院经审理查明认定事实如下：2016年4月9日，被告梁诗琪与案外人四会市鼎城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：16040336），约定被告以613818元向四会市鼎城房地产开发有限公司购买四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉宁湾二栋1座2601房，房屋建筑面积为132.59㎡，付款方式为2016年4月9日支付首期房款153818元，余下房款460000元由被告在合同签订后7日内向银行办理按揭贷款等内容。签订合同后，被告梁诗琪以上述房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司四会支行借款460000元用作支付购房款。2018年5月8日，原告程敏怡（买方）和被告梁诗琪（卖方）以及案外人四会市龙居房屋中介信息部（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定原告以920000元向被告购买四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉宁湾X栋X座XXXX房，该价格包括被告自购买该房屋至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费费用、水电费、物业管理费等），为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由原告承担，在合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，由原告承担；房屋交付使用的时间为被告收取原告定金当天起；因原告或被告违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之三十的违约金，若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收的房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方支付等额于总楼价百分之三十的违约金并要求违约方继续履行合同；（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；合同特别备注：买卖双方同意并知晓此房屋的不动产权证出后，双方配合办理此房屋的按揭手续及过户手续等，被告收取原告定金后，将此房屋的使用权交付给原告使用及允许原告装修。合同附件约定付款方式为按揭贷款，原告在签订合同后办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，被告必须配合原告办理按揭申请手续并提供银行需要的相关材料，办理按揭所需费用由原告承担；原告在2018年5月8日支付定金200000元给被告，因该房屋已抵押，提前还款所产生的一切手续费用由被告支付，原告应在被告收到银行提前还贷通知的15个工作日内将（含定金）420000元支付至被告还款账户，一经支付抵作部分首期款；双方应在房屋涂销抵押且原告取得银行同意贷款之日起10个工作日内备齐交易所需资料到四会市地税局办理相关交税手续，并应于完税证明出具后30个工作日内到四会市不动产中心办理房屋过户手续；剩余楼款500000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入被告银行账号作为购房款余款，实际贷款额与原贷款额之差额由原告取得房地产交易中心受理回执的当天支付，如因银行、公积金中心或政府部门原因导致延误，则时间相应顺延；以上付款方式，若因不可抗力因素导致按揭抵押贷款申请未获批准，原告亦未能一次性补足全部楼款余额给被告的，原、被告双方均可解除合同并各自返回楼款/房屋。签订合同当天，原告向被告支付了定金200000元，被告向原告交付了涉案房屋，原告接收房屋后，对房屋进行了装修并入住至今，房屋的物业管理费一直由原告支付。另查明：四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉宁湾X栋X座XXXX房于2017年5月24日办理了不动产预告登记，权利人为被告；该房屋于2017年10月9日办理了不动产预抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司四会支行。因被告梁诗琪未能按时向中国工商银行股份有限公司四会支行归还借款本息，中国工商银行股份有限公司四会支行向本院提出诉讼并申请查封该房屋，案号为（2020）粤1284民初2371号，本院于2020年7月22日依法查封涉案房屋，查封期限为三年，至今尚未解封；该案中，中国工商银行股份有限公司四会支行与被告梁诗琪达成调解协议，本院于2020年7月31日作出（2020）粤1284民初2371号《民事调解书》。后原告代被告归还了逾期贷款本息给中国工商银行股份有限公司四会支行，计至2020年9月10日止，原告代被告向中国工商银行股份有限公司四会支行归还逾期贷款本息共计56086.54元和支付该案诉讼费用6701元。针对涉案房屋的权属登记情况和能否办理过户变更登记手续，本院依法向四会市自然资源局发函调查，该局于2020年9月24日作出复函，提出由于誉宁湾未办理商品房确权登记，所以该房产暂不能办理不动产权证书，也不能办理过户变更手续。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，应为合法有效。原告要求确认其与被告签订的《房地产买卖合同》有效，理据充分，本院予以支持。原告要求被告在取得四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉宁湾X栋X座XXXX房的不动产权证后把所有权变更至原告名下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，因涉案房屋尚未确权，且存在抵押和查封的情形，在上述权利未被涤除前，涉案房屋的所有权无论从法律上还是事实上都无法进行任何变更，因此原告该诉求具有不确定性，本院不予支持；原告可待条件成就时再向被告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、确认原告程敏怡与被告梁诗琪于2018年5月8日签订的《房地产买卖合同》有效；二、驳回原告程敏怡的其他诉讼请求。案件受理费13000元，减半收取计6500元，由被告梁诗琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二〇年十月十四日书记员  李晓彤