广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11542号原告：中山市若栖物业管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××C区，统一社会信用代码9××××××××0C。法定代表人：龚某，职务总经理。委托诉讼代理人：谢兴平，广东谷都律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯伟林，广东谷都律师事务所律师。被告：中山市宝美斯木器铸造工艺有限公司，住所地广东省中山市三乡镇白石工业区，统一社会信用代码914××××××××1228275。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：张来明，广东洋航律师事务所律师。原告中山市若栖物业管理有限公司（以下简称若栖公司）诉被告中山市宝美斯木器铸造工艺有限公司（以下简称宝美斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。后经审理发现有不适宜用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告若栖公司委托代理人侯伟林，被告宝美斯公司委托诉讼代理人张来明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告若栖公司向本院提出诉讼请求：判令被告继续向原告履行双方于2020年3月17日签订的《房屋租赁合同》之交付涉案房屋义务。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1，判令解除原、被告于2020年3月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告双倍返还差额10万元定金；3.判令被告向原告支付42万元赔偿款。事实与理由：2020年3月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告于2020年4月1日前将位于中山市××××××“鉴杯山”交付给原告用于工厂和办公使用，每月租金14万元。如被告反悔不租时，应双倍返还原告订金。如被告单方提前终止本合同，需要提前三个月书面通知原告，否则需要额外向原告承担相当于三个月租金的赔偿等事项。原告于2020年3月12日及18日，分别向被告支付合计419000元订金等费用。但被告却未按约定向原告履行交付租赁房屋之义务。2020年4月16日，被告通过向原告转回上述订金等费用的方式明确表示其不会继续向原告履行交付租赁房屋的义务。据原告了解，被告已将涉案租赁房屋再次转租给第三人，故被告无法向原告交付租赁房屋。被告迟迟未能向原告履行交付房屋之义务，已构成违约。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告若栖公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交了下列证据：1.房屋租赁合同；2.转账记录；3.情况说明。被告宝美斯公司辩称，一、原告未按租赁合同约定按时足额向被告缴纳定金，租赁合同并未生效。二、被告多次催告原告缴纳定金（租赁保证金），而原告未按合同按时足额支付，租赁合同自始未生效。第三人赵惠连于2020年4月15日向案外人赵付乾退回319000元，该款并非原告按合同缴纳的定金（租赁保证金）。三、即使租赁合同已于签订之日生效，经被告多次催告，原告仍未按合同约定于签订合同时支付订金10万元，在交付房屋前未缴纳租赁保证金42万元，原告已构成违约，应由原告承担相应违约责任，被告有权不履行涉案房屋租赁合同及交付房屋的义务，且有权将房屋出租予他人。综上，原告要求解除双方签订的租赁合同并无法律依据，要求被告双倍返还差额10万元定金及向原告支付42万元赔偿款不符合事实，亦未有法律依据。故请求法院驳回原告的全部诉请。被告宝美斯公司为其辩解向本院提交了下列主要证据：1.10万元转账记录；2.319000元转账记录；3.微信聊天记录；4.涉案房屋产权证复印件；5.租赁协议书；6.授权书；7.照片两张。经审理查明：涉案土地位于中山市××××××“鉴杯山”，土地使用者为被告宝美斯公司，土地面积10029平方米，土地使用期限至2046年7月9日止。2020年3月17日，原告若栖公司（乙方即承租方）与被告宝美斯公司（甲方即出租房）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于中山市××××××“鉴杯山”（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积以实际丈量为准无公摊面积，产权人或合法使用人为被告。乙方租用租赁房屋期限自2020年4月1日起至2031年8月31日止。免租期为2020年4月1日至7月31日。租赁房屋的起步租金按房屋建筑面积每平方米每月11元，月租金14万元，租金每三年递增一次。租赁房屋用途为工厂和办公，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋用于其他用途。乙方应于签约时缴付订金10万元，签约后至未交付租赁房屋前，甲乙双方约定如下：1.如乙方反悔不租时，订金由甲方没收，合同终止；2.如甲方反悔不租时，甲方应双倍返还乙方订金，合同终止。甲方应于2020年4月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。实际交付以甲方通知交付为准。甲方通知交付，乙方超过10天不予办理交接手续的，由乙方承担违约责任，合同终止。甲方迟于欠款时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同租赁期限顺延，但须双方书面签字确认。甲方交付租赁房屋前，乙方应一次性向甲方支付3个月租金42万元及租赁保证金42万元，合共84万元。甲方收取租金、租赁保证金应向乙方开具收据。甲方应于合同期满、合同期间乙方无违约或合同期间乙方无拖欠甲方任何费用的情况下于合同到期时无息返还租赁保证金。若甲方单方提前终止本合同，甲方应提前三个月书面通知乙方，在乙方按约定退出房屋并交还甲方的前提下，甲方同意另支付乙方相当于租赁保证金计算的违约金，并退还租赁保证金，除此之外，甲方不承担其他违约责任。若乙方单方提前终止本合同，乙方应提前三个月书面通知甲方，在乙方按约定退出房屋并交还甲方的前提下，甲方同意仅没收租赁保证金作为乙方违约的赔偿金，如乙方违反本项规定终止本合同，甲方除可没收租赁保证金外，乙方同意向甲方支付相当于3个月租金的违约金。乙方拖欠租金累计达60天以上、拖欠可能导致甲方损失的各项费用达2个月租金以上等，甲方可终止合同，收回房屋，没收租赁保证金，并可就甲方由此造成的损失向乙方主张赔偿等。因甲方原因，导致迟延交付租赁房屋60天以上，而乙方因此决定终止合同的，或甲方未按本合同约定程序提出终止合同的，乙方出可按合同约定获得赔偿外，还可要求甲方额外承担相当于三个月租金的赔偿。该合同还约定有其他事项。原、被告均在合同落款处盖章确认。案外人赵惠连在该合同甲方法定代表人处签字，并附有联系电话及招商银行小榄支行银行账号（尾号为7217）。原告提交的转账记录反映其于2020年3月12日向赵惠连转账支付了10万元，附言为“白石工业区碧华大道12号厂房诚意金”；于2020年3月18日向赵惠连转账支付了319000元，附言为“白石工业区碧华大道12号厂房屋押金42万”。被告提交的转账记录反映其于2020年3月16日向案外人赵付乾转账支付了10万元；于2020年4月15日向赵付乾转账支付了319000元，附言为“截至今日若栖与宝美斯签订合同未按合同足额支付三押三付退还款”。原告主张，原告已向被告合计支付了419000元订金等费用，被告未按合同约定向原告履行交付租赁房屋的义务，且被告已退回原告支付的上述款项，已明确表示其不再继续履行向原告交付租赁房屋的义务，且涉案租赁房屋有案外人邓瑞平、邓美华占用，被告无法将涉案租赁房屋转租给第三人。被告辩称，原告未按租赁合同约定按时足额向被告缴纳定金，亦未足额支付租赁保证金，租赁合同自始未生效，即使租赁合同已于签订之日生效，原告亦未按约定及时足额支付上述款项，原告已构成违约，应由原告承担相应违约责任。涉案租赁房屋已由被告实际控制，邓瑞平已于2020年4月1日前退出涉案租赁房屋并交付给被告。被告退回10万元款项实为避免不当得利。为此，被告向本院提交微信聊天记录截图若干张为证，拟证实赵惠连于2020年3月19日向原告法人龚伟催交涉案厂房三押42万元、租金三付42万元。经查，该微信聊天对象为原告法人龚伟与被告职工赵惠连，聊天内容载有：2020年3月14日、16日，赵惠连：“约星期一下午2点量度，双方现场”，龚伟：“这个数据多少，加起来”，赵惠连语音回复，龚伟：“好的，实事求是地测量，和确认现场状况”；3月16日，赵惠连向龚伟发送10万元转账交易截图一份。3月19日，龚伟：“今天认识的中介，带客户到厂里，过来，说房东交代卖厂房？影响租赁。另外今天朋友讲原租客会闹事，不允许进场。请知悉。尽快与原租客友好沟通，不影响我们出租”，赵惠连：“房东不作卖厂房，原租户在3月27日处理”，龚伟回复“强”的表情，赵惠连：“今天要转款厂房三押42、租金三付42，请配合”。4月1日，龚伟：“明天过去直接联系若栖”，赵惠连：“说4月1日办交接厂房，明天一起办了”，龚伟：“我在深圳，过不去”，赵惠连：“找谁交接，给我时间才能动身过来”，龚伟：“若栖，洪生”，赵惠连：“你安排好告诉我时间”。4月9日，龚伟：“明天没有最终结果，公安直接报案处理吧！我很生气，名利一再损失”，赵惠连：“实话说，我早已经把定金退赵付乾，而且4月1日你方没有人接房子，没有足额支付三押三付，我觉得你们没有诚意，我要从新考虑”，龚伟：“明天公安先立案，按合同执行吧！合同签约，我损失惨重”。4月12日，龚伟：“押金已经支付了，租客转合同，依相关合同办理押金手续和账单核对，多退少补，5.1日交接前会安排首次租金”，赵惠连向龚伟发送涉案合同关于租金支付方式及租赁保证金条款截图，龚伟：“没有错啊”，赵惠连：“双方签合同到现在，乙方没有履行，合同自动失效”，龚伟：“我对你真的无语了”，赵惠连向龚伟发送涉案合同关于诚意金的条款截图，龚伟：“商业不讲信用，不遵守合约，只考虑自己利益，靠剥夺财富，是无法长久。只会累积自己与他人，一个最小的租赁物，搞得如此之痛苦”。另查明：原告向本院提交的情况说明载有：因若栖公司诉宝美斯公司房屋租赁合同纠纷之需要，现对案外人赵付乾于2020年3月12日及2020年3月18日通过银行转账的方式，分别向被告委托代理人赵惠连支付10万元定金及319000元押金事宜，作以下证明：赵付乾上述转账行为视为若栖公司授权其职务行为，若栖公司予以认可。该情况说明上加盖有原告公章，日期为2020年7月2日。又查明：被告提交案外人赵惠连（授权人）与原告法人龚伟（被授权人）的授权书一份，该授权书载有：（授权人）于涉案租赁房屋做招商服务，拥有厂家招租、参观、合同谈判、规划和收取定金等权利，时效为即日起至厂房招租结束。被授权方签约时缴付诚意金10万元，该诚意金转入赵惠连账户。如乙方反悔不租时，诚意金由甲方没收，如甲方反悔不租时，甲方应退还乙方诚意金，另赔偿乙方10万元。赵惠连、龚伟均在该授权书落款处签名并按捺指模确认。被告还提交有其与案外人签订的租赁协议书一份，该协议书反映被告已于2020年4月15日将涉案租赁房屋出租予案外人邓瑞平。被告还向本院提交照片两张，拟证明其已于2020年3月31日在涉案租赁房屋张贴了搬迁公告，被告已实际控制该涉案房屋。原告对该照片不予确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2020年3月17日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定履行各自义务。被告辩称案涉合同未生效，本院不予采信。因涉案租赁物已由被告出租给第三人，涉案《房屋租赁合同》已无法继续履行，故本院对原告诉求解除原、被告双方签订的上述合同予以支持。关于原告诉求被告双倍返还差额10万元定金及赔偿42万元的问题。原告未按涉案租赁合同约定履行按时足额付款的义务，亦未按约定前往涉案租赁房屋办理交接事宜，且经被告催告后仍未有履行，故原告要求被告承担上述违约责任理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中山市若栖物业管理有限公司与被告中山市宝美斯木器铸造工艺有限公司于2020年3月17日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告中山市若栖物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7552元（原告已预交12200元），由原告若栖公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  刘军谅人民陪审员  郑华乐二〇二〇年十月二十日书 记 员  李可任冯莹