河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初5455号 原告：刘亚洲，男，1981年8月14日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城区。 原告：彭影，女，1987年9月16日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 二原告共同委托诉讼代理人：李丹青，河北付桂荣律师事务所律师。 被告：王永芬，女，1973年2月27日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：郑丽军，河北汇良律师事务所律师。 第三人：石家庄永山房产经纪有限公司，住所地：石家庄高新区学苑路**东方城**商铺**。 法定代表人：王永山，该公司经理。 原告刘亚洲、彭影与被告王永芬、第三人石家庄永山房产经纪有限公司（以下简称永山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚洲、原告彭影及其二原告共同委托诉讼代理人李丹青，被告王永芬及其委托诉讼代理人郑丽军，第三人永山公司法定代表人王永山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘亚洲、彭影向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告支付房屋价格1434000元20%的违约金计286800元。事实与理由：2019年2月3日原被告通过第三人签订房屋所在地为长安区紫林湾7-2-804购房合同，2019年11月28日原被告又签订变更协议将原房价146万元变更为143.4万元，在合同当中约定了违约条款等。在合同履行过程中得知被告不如约网签及支付首付房款，经多次催告被告仍不履行合同现在根据双方签订的100003150481购房合同及变更协议书被告已经构成了根本违约，故解除合同并主张违约金286800元，请人民法院支持请求。 王永芬辩称：1、原告刘亚洲彭影违约在先，原、被告签订房屋买卖合同后，原告作为出卖人，王永芬作为买受人双方对买卖合同的基本内容达成一致意见，当时由于房产证没有下来双方协商，我方为了尽快完成房产交易，同意在总房价145万元的基础上，增加一万元作为催本费（催本费是为了提前拿到房本），合同上146万元包括房款145万元、1万元催本费。此后原告没有按照约定及时配合中介完成催本工作，直到11月底，中间经历了7个月时间，我方认为原告拖延办理房产证的行为显然违反了合同的约定。2、我方同意解除合同，我方经过中介机构的协调，同原告于11月底签订补充协议，但协议签订后办理贷款审批后，因我方贷款的资质以及贷款审批行的特殊要求，审批流程较长，同时赶上××的爆发，导致我方投资的饭店停业，原用于购买房产的资金被占用，因此现在无能力支付房款，同意解除合同。3、原告的违约金诉求过高，现请求法院依据实际损失进行调整，我方因此次买房的行为损失了5万元之多，其中支付定金2万元给原告，支付给第三人中介费30200元，其次造成房屋买卖合同解除的重要原因是由于原告拖延办理房本，导致赶上疫情，原告也存在一定的过错。况且房屋买卖合同解除，并未给原告造成多大损失，综上原因，依据合同法114条第二款及其最高法合同法司法解释2第27、29条的规定，我方请求法院依据原告可以证明的损失来确定违约金。 第三人永山公司述称：1、我们签订合同双方协商好，成交价为145万元及1万元催本费（按照惯例催本费总价在2万元左右，原被告各负担一万元），总价为146万元，当时就说委托我们找人催本，后我们找到人后原告又觉得他们还贷款数额太高，费用太多了，原告就说要按照正常流程办理房产证，所以就没有找人办理房产证，房产证是按照正规流程办理下来的。签订补充协议时原告也知道这种情况，因被告要租房，原告就答应说将房价从146万元调整为143.4万元。而办理贷款银行是农行，该银行审批流程较慢且又到年底，就拖到了疫情出现。 原告举证：1、购房合同及补充协议。2、第三人与卖房人原告彭影微信聊天记录。3、2020年4月21日王永芬和刘亚洲通话录音。4、2020年4月21日第三人负责人王永山、刘亚洲、李丹青电话录音。5、2020年4月26日27日王永山与原告通话录音。6、2020年4月30日王永山与原告通话录音。7、催告函和解除函。8、合同及变更协议（同证据1是一个合同）。 被告质证：对证据1、8无异议。对证据2、4、5与我方无关。对证据3、6我没有说过要降20万元的事实。对证据3真实性无异议，但是其中提到小额贷款每日损失500元利息。对证据7无异议。 第三人质证：对证据1、2、4、5、6、8无异议。对证据3、7与我方无关。 被告举证：1、定金收条。2、中介费收据。证明在此次购房过程中我方所受到的直接的经济损失。 原告质证：对证据1无异议，对证据2是被告交给第三人的，我方不清楚该情况。 第三人质证：对证据2无异议。 本院经审理认定事实如下：2019年2月3日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《石家庄市存量房屋买卖合同》，合同约定，原告将其名下坐落于紫林湾8-2-804的房屋出售给被告，建筑面积共计117.13平方米。成交方式原告通过被告永山公司介绍成交。二原告与被告及第三人签订《居间服务合同》，合同约定，二原告应保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让。房屋总价款146万元，被告于2019年2月3日先支付定金2万元，被告支付首付款时该部分定金视为首付款一部分，乙方于贷款审批通过后3个工作日内办理完毕网签手续后，向二原告支付首付款28万元，不包含前期支付的定金，剩余116万元被告向银行办理贷款。买卖双方应当于银行贷款审批通过后5日共同向房屋权属登记部分申请办理房屋权属转移登记手续。合同约定违约责任，甲方与乙方双方任何一方逾期履行协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，交易房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。乙方如逾期履行本协议约定的义务超过十五日的构成根本违约，甲乙双方任何一方出现根本违约行为发生之日起十五日内，需以相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第十条不可抗力约定因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。同日，二原告（甲方、出卖方）与被告（乙方、买受方）、第三人（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定，第三人作为居间方促使原告、被告完成紫林湾8-2-804号房屋《石家庄市存量房屋买卖合同》的完成及上述房屋的交易。居间代理费18980元，由被告承担。第三人代为办理贷款服务费10220元，由被告承担。第三人代为办理过户服务费1000元，被告承担。以上费用均自合同签订日向第三人支付。2019年11月28日二原告与被告、第三人签订《变更协议书》，协议就上述双方签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》变更第五条第一项经甲乙双方协商一致，本合约项下交易房屋及装修配套设施的总价款146万元变更为143.4万元。房屋坐落紫林湾8-2-804变更为紫林湾7-2-804，其他事宜按照原协议约定继续履行。由居间方调解完成，马上安排面签时间尽量11月29日。 另查，2019年2月3日被告向二原告支付定金2万元，向第三人支付居间费用等共计30200元。双方签订合同时，原告未取得案涉房屋房产证，2019年6月20日办理房产证，原告于2019年11月27日拿到房产证。2020年2月5日被告申请贷款银行审批通过。2020年4月3日原告在小额贷款公司贷款46万元用于偿还案涉房产贷款，利息11500元。原告于2020年4月3日结清了工商银行的贷款。2020年4月20日办理解封了房屋抵押手续。2020年5月18日原告以案涉房产抵押贷款方式向平安银行贷款65万元。2020年4月28日原告以短信的方式向被告王永芬送达《催告函》，告知被告如再不履行合同我方将解除合同，由此产生的一切损失由你方承担。2020年4月28日二原告再次以短信方式向被告送达催告函，该函载明“我方于2020年4月21日通过中介了解到你方不以100003150481合同和变更协议约定的价格履行合同，要我方降价20万元才成交，同日我方通过中介催告你方如不按协议及时履行将通过诉讼解决，五天后在2020年4月26日再次通过你方在合同上的预留手机号发催告函短信。你方通过中介答复最少要一个月才能准备好首付房款。因为时间的不确定性，我方为履行购房合同已经办理了小额贷款解除了房屋的抵押，支付较大的利息。时间越长损失越大，还面临小额贷公司起诉的危险。为减少损失我方现在告知你方应及时履行购房合同。不同意你方最少一个月才能准备好首付房款的主张，我方还重申在2020年4月30日前你方必须履行购房合同及变更协议，否则解除合同及协议向你方主张违约赔偿责任。”被告回复原告“我们没有说过让你降20万，我因××非典现在没钱，没有工作，现在凑不够钱，合同不是你单方面说解除就解除的，如你单方解除合同，我方将向你方主张违约赔偿责任。2020年5月6日二原告以短信方式向被告送达《解除函》，通知被告解除合同。 本院认为：2019年2月3日，二原告与被告签订《石家庄市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和禁止性规定，双方均应按房屋订购协议的约定履行。现原、被告均同意解除双方签订的房屋买卖合同，属当事人协商一致，可以解除合同。因双方签订买卖合同时，原告房屋不具备不动产权证书，且尚有银行贷款未能偿还，不符合合同约定的房屋没有产权纠纷、未被限制转让的情形。签订合同之时，虽然被告对此知情，但原告自签订买卖合同后至原告取得不动产权证书9个月之久，在被告办理银行按揭贷款审批通过后，正值××疫情期间，因疫情期间对被告经济收入影响，不具备支付剩余房款的能力，属于不可抗力因素致使其不能继续履行合同，根据合同“因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”的约定，致使原、被告合同受疫情影响不能及时履行双方均存在过错，应当各自承担相应责任。因被告抗辩可以赔偿原告实际损失，原告举证证明其实际损失部分为其2020年4月3日原告在小额贷款公司贷款46万元用于偿还案涉房产贷款，产生利息11500元，该部分损失被告王永芬应当赔偿二原告。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、解除原告刘亚洲、彭影与被告王永芬于2019年2月3日签订《石家庄市存量房屋买卖合同》； 二、被告王永芬于本判决生效之日起十日内支付二原告违约损失11500元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5602元，减半收取计2801元，由被告王永芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行），逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李建中 二〇二〇年十月十四日 书记员  刘滢滢