山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初7193号 原告：高玉梅，女，1969年12月23日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王磊，国浩律师（青岛）事务所律师。 被告：马琳，男，1974年5月6日出生，回族，住青岛市市南区。 原告高玉梅与被告马琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行审理。原告高玉梅的委托诉讼代理人王磊，被告马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高玉梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除；2、依法判决被告腾退房屋；3、依法判决被告支付房租13400元、违约金3400元，合计16800元；4、依法判决被告按照月租金3400元，支付2020年6月1日始至返还涉案房屋之日止的占有使用费（暂计算至2020年8月31日为10200元）；5、本案诉讼费等相关费用由被告负担。事实和理由：2016年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于市南区户的房屋租赁给被告，租期为4年，自2016年5月1日至2020年4月30日止，年租金为50000元，付款方式为年付。每期租金被告应提前一个月缴纳。合同到期后，被告需无条件将房屋交付给原告。如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金。被告自2020年2月1日起至今拖欠原告房租，虽经原告多次催要，被告始终拒不支付，构成违约。且原告与被告的合同已于2020年4月30日到期，原告多次要求被告腾退房屋，并于2020年5月21日向被告送达《解除租赁合同通知书》，要求被告于3日内返还房屋。但被告至今拒不腾退。 马琳辩称，不同意解除合同，被告租赁房屋是用于开兰州拉面馆，拉面馆从别人处转让过来的，转让费120000元，被告从2016年9月8日份开始承租的，我从房屋中介处张兴山处签的合同，转让人也说是张兴山的房子。2019年8月份，为了给孩子上学，张兴山又给被告续了一年的租期，合同是到2021年。2020年1月底开始，因新型冠状病毒××疫情，兰州拉面馆也一直处于停业状态，到五月份开始试营业，张兴山到店里收房租，被告申请免租减租，张兴山同意免租三个月，也同意延期一个月，6月1日来收房租，但5月20日被告收到原告的解除合同通知书，被告心里很难受，就找到张兴山，张兴山说这事情以后他不管了，找他老婆，后来就受到法院传票，被告心情很失落。希望法院查明事实，被告家庭贫困，还有四个孩子上学，这个拉面馆是被告全家的经济来源。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、位于青岛市市南区户房产所有权人系原告高玉梅。 2016年5月1日，高玉梅与马琳签订《房屋租赁合同》，约定高玉梅将上述房屋租赁给马琳居住，租期为4年，自2016年5月1日至2020年4月30日，年租金50000元，付款方式为年付，每期租金应提前一个月交纳，合同终止前，无论是否续约，马琳应提前一个月通知高玉梅；租赁期内，马琳拖欠房租超过5天，高玉梅有权立即终止合同，收回房屋；如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金；从2018年5月1日起，房屋为每年53000元整，直至合同结束；马琳若因经营不善而合同到期后，须无条件将房屋交付高玉梅，装修费、转让费等一切费用与高玉梅无关，不得让房东赔偿。 双方确认租金自2017年5月1日起为每年40000元，付款方式为季付。马琳支付房租至2020年1月31日止。 2、高玉梅与张兴山曾系夫妻，于2007年9月27日经青岛市市北区人民法院（2007）北民五初字第1013号民事调解书调解离婚。张兴山系涉案合同签订的房产中介的负责人。 高玉梅认可其委托张兴山代为向马琳收取涉案房屋的房租。 3、2020年5月19日，高玉梅向马琳发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明马琳自2020年1月1日起拖欠房屋租金至今，已构成违约，要求即日起解除双方的房屋租赁合同，自接到本通知之日起三日内返还租赁房屋，支付拖欠的租金。马琳于2020年5月21日予以签收。 对有争议的证据，本院认定如下： 马琳提交其与张兴山就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》一份，合同载明出租方为张兴山，租期为2016年5月1日至2021年4月30日，月租金3600元，付款方式为年付，欲证明2019年8月，为方便其子女上学，其与张兴山就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期已延长至2021年4月30日。高玉梅对该合同的真实性不予认可，认为张兴山并非涉案房屋的所有权人，无权处分涉案房屋，且该合同的签订目的是为方便马琳孩子上学，不符合房屋租赁的意思表示，原被告双方应按双方签订的合同履行。本院经审查认为，上述《房屋租赁合同》系为方便被告子女上学而签订，并非双方就涉案房屋租赁事宜的真实意思表示，张兴山非涉案房屋的所有权人，其无权处分涉案房屋，故对该合同，本院不予采纳。 本院认为，高玉梅与马琳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行合同义务。该《房屋租赁合同》已于2020年4月30日到期，双方未重新签订租赁合同，故双方之间的租赁关系应为不定期租赁，双方有权解除合同，马琳于2020年5月21日收到原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》，故双方签订的上述《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除。因双方房屋租赁合同已解除，马琳应按合同约定将涉案房屋返还原告，故应判令马琳于本判决生效之日起十五日内返还原告涉案房屋。 关于租金，双方认可马琳已支付租金至2020年1月31日，双方确认租金自2017年5月1日起为每年40000元，2020年2月1日至2020年4月30日期间，因疫情原因，马琳未营业，根据公平原则，本院酌定减免一个半月租金，故应判令马琳支付原告2020年2月1日至2020年4月30日期间租金共计5000元及2020年5月1日至2020年5月21日期间的租金2301元，并按日租金109.6元支付自2020年5月22日至实际搬离涉案房屋之日的房屋占有使用费。 关于违约金，因双方已变更租金数额及付款方式，就租金的支付时间未作明确约定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于马琳抗辩原、被告双方租赁期间已延长至2021年4月30日的事由，因其与张兴山签订《房屋租赁合同》的目的系为方便其子女上学，该合同就涉案房屋的租金数额、支付方式等约定与原、被告的实际约定不符，该合同并非双方就房屋租赁事宜的真实意思表示，故对马琳的抗辩事由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条之规定，判决如下： 一、确认原告高玉梅与被告马琳签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除； 二、被告马琳于本判决生效之日起十五日内腾退原告高玉梅名下位于青岛市市南区户房屋； 三、被告马琳于本判决生效之日起十日内支付原告高玉梅2020年2月1日至2020年5月21日期间的租金共计7301.6元； 四、被告马琳于本判决生效之日起十日内支付原告高玉梅自2020年5月22日至实际返还上述房屋之日按照日租金109.6元计算的房屋占有使用费； 五、驳回原告高玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费475元，减半收取237.5元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  王峰 二〇二〇年十月二十九日 书记员  所姗