广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9498号原告（反诉被告）：中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇乐丰中路1号。法定代表人：关顺景，该单位书记。委托诉讼代理人：李泳仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：谢惠仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：伍柏强，男，1962年3月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘春生，广东连越律师事务所律师。原告中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社（以下简称联丰经联社）诉被告伍柏强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，被告伍柏强于2020年8月18日向本院提交反诉状，本院依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行审理。原告联丰经联社委托诉讼代理人谢惠仪、李泳仪及被告委托诉讼代理人刘春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联丰经联社起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令从2020年3月5日起解除原告与被告之间于2001年4月16日签订的《土地租赁合同书》；2.被告向原告立即按现状返还租赁物业；3.判令被告向原告支付自2020年1月起计算至实际返还租赁物业之日止租金及占用费，暂计至自2020年6月30日为313374.9元及逾期付款的利息损失（自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计至实际清偿完毕所欠租金之日止）；4.原告没收被告押金100000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告于《土地租赁合同书》，约定由被告承租原告所有的位于环镇××埒西二路段（老沙基转弯处）面积45.8884亩土地作工厂用地使用，租期从2001年5月1日至2021年4月30日止，被告自合同签订后向原告支付押金100000元，2001年5月1日起至2008年4月30日每年每亩租金人民币5000元，2008年5月1日起至2011年4月30日每年租金按上年的租金递增10%计算，2011年5月1日起至2021年4月30日止，每年的租金按上年的租金递增8%计算，税费由被告承担，且被告须在每年6月份前一次性缴交完毕当年的土地租金，租金迟延60天不缴交的视为被告自动放弃租用权，原告有权追回一切经济损失和没收押金。被告自2020年1月至2020年6月止尚欠原告313374.9元未支付。被告怠于履行其义务的行为给原告带来严重的经济损失且因该土地属农村集体土地，也损害了本集体村民的全体利益。为维护自身合法权益，原告特提起本诉讼，请求判如所请。被告伍柏强针对本诉到庭答辩称，被告不同意支付租金且不同意解除合同，被告也不同意立即返还，需待合同期满后才考虑返还。因为原告违约在先，阻碍租赁物的正常使用，在2013年开始，因为国家的环保政策变化，被告对设备升级改造，2014年升级改造后，被告是用水蒸气蒸木材，是零污染，被告提及环保申报，原告拒绝在提供申报表格上签章，导致被告无法提供环保申报，所以改造后被告无法正常生产，大量设备在闲置状态，造成被告的损失。在改造过程中，原告的领导及管理人员至少3次到被告场地巡查，被告解释是水蒸气，无污染，后来被告再进行改造循环使用蒸汽；再后来原告的人员过来巡查，他们也再没有提出意见。至于没收押金，被告不同意，被告没有违约。被告伍柏强向本院提起反诉请求：1.判令原告赔偿被告损失2423325.31元（暂计至2020年7月31日，实际计至清偿之日止）；2.判令原告在《土地租赁合同书》约定的2021年4月30日租期届后，涉案土地再免费由被告使用三年；3.本案诉讼费由原告负担。事实及理由：原、被告双方于2001年4月16日签订了《土地租赁合同书》一份，用于建设新工厂，租期20年。前期双方合作较好，到了2011年国家环保政策收紧，工厂增加了环保设施，进行了升级改造。升级后，需要进行环保申报，在这个过程中，作为出租方和所在地的基层组织，拒绝在环保部门的文件上盖章，不配合办理手续，导致2016年2月环保证到期后，工厂停产。工厂的环保经过了升级改造，能否通过环保，是政府职能部门依法审查的，原告没有权利，也没有能力来审查，现因原告的不配合，直接导致工厂连申报环保的基本资料都无法提供，原告的行为，构成了根本违约，严重违法，被告租了地却不能用，还占用了大量的资金。在这种情况下，被告停付租金是完全合法的。为维护被告的合法权益，被告特反诉至法院，请求判如所请。原告联丰经联社针对反诉答辩称，1.本案不适合合并审理，被告提出的反诉请求是侵权纠纷，与本案的租赁合同纠纷并非同一法律关系，且被告认为办理环保证所需的环评调查对象是社区委员会是基于社区委员会辖区行政职能而开展，并非基于出租方的法定出租义务而进行，因此根据最高人民法院关于民事诉讼法的解释第233条，就本案原告认为本诉与反诉并非基于同一法律关系以及相同当事人范围，所以原告认为本案不适用合并审理；2.被告认为原告存在实质性违约，导致合同无法履行，缺乏法律以及事实依据，理由如下：原告并不存在任何违约情况，基于本案被告欠租构成根本违约而解除合同，违约方应当是被告，且被告并未举证办理环保证或者环评所需的具体文件，更未举证该文件的签章行为是出租方原告基于土地租赁的法定义务，即被告的反诉请求与本案土地租赁并不产生因果关系，被告应承担举证不能的不利后果，且被告提供的证据获悉被告所认为需签章的其中一份文件是调查表，而调查表只是征求意见、反映情况的作用，只存在对调查对象的咨询功能，并不具有强制力，被告不能断章取义认为没填写调查表就无法通过环评或申报环保证，更不影响相应报告的出具及发放，即被告无法办理环保证许可是不存在因果关系，以此为由拒绝缴纳租金没有事实和法律依据，且该调查表是需证实没有污染的意见，作为具有管理职能的居委会来说，务必是依据周边居民以及实际情况来作出是否因被告开启的之荣板业企业对环境污染的实际情况，基于几年以来，周边居民向居民委员会以及镇市两级的环保部门就该企业的污染情况多方投诉，居民委员会也不能违反事实地在被告所主张的调查表上陈述无污染的意见，且居民委员会发表意见与办理环评等手续不具有唯一性，不能直接认定不处理调查表就不能办理环保证；3.之荣板业公司无法办理行政许可的环保证并不能直接导致原、被告之间签订的土地租赁合同书无法履行，那怎么会有违约或严重违法之说，理由如下：办理环保证并非原告的出租义务；依据双方签订的土地租赁合同书上，明确约定是租赁土地，而该土地上建筑物具体经营什么公司并无约定，更无约定只允许经营之荣板业公司，被告自2001年使用土地至今，除了部分自用之外，还用于出租收益，是否办理反诉所定的经营许可并非本合同的目的，更不会导致合同无法实现或无法履行；被告收取承租人的租金的事实直接就能推翻被告无法使用的主张，其至今还收取租金；4.被告反诉要求原告赔偿损失2423325.31元是缺乏事实以及法律依据，理由如下：被告并无提供损失的任何依据，更没有举证证明其损失与原告存在因果关系，被告所述的之荣板业公司生产经营时存在各种经营风险，其停产停业与原告履行出租义务没有必然的因果关系，且被告所述的损失根本没有发生；5.被告反诉要求继续免费使用3年的请求无任何依据，原告不同意此诉求，主诉中的合同因被告多年欠租构成违约，原告已行使法定解除权，依据我国合同法第96条规定，解除告知书自到达对方之日起生效，这与被告反诉请求继续使用是相矛盾的，且被告要求赔偿损失与继续使用，两诉求间相矛盾。综上所述，原告的诉讼主张，事实清晰，事实以及法律依据充分，是合法维权的行为，而被告的反诉请求缺乏事实以及法律依据，请法院予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行举证和质证。本院经审理认定事实如下：联丰经联社农民集体名下登记有位于中山市的集体土地一宗，土地总面积195.429773公顷，而中山市之荣板业有限公司（以下简称之荣板业公司）系伍柏强于2002年7月11日投资设立的自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围：生产、加工、销售：人造板、纤维板、木片，收购：板皮、柴枝等。2001年4月16日联丰经联社（甲方、出租方）与伍柏强（乙方、承租方）签订《土地租赁合同书》一份，部分约定如下：1.为加速发展我村经济，加大外引内联的力度，创造优越的投资环境，经双方真诚的协商，一致同意将环镇××埒西二路段（老沙基转弯处）面积45.8884亩地作工厂用地，具体以附图范围及面积为准；2.租赁时间由2001年5月1日起至2021年4月30日止，为期20年；3.租金：2001年5月1日起至2008年4月30日止每年每亩租金5000元；由2008年5月1日起至2011年4月30日止每年的租金按上年的租金递增10%计算；2011年5月1日起至2021年4月30日止每年的租金按上年的租金递增8%计算；合同签订后乙方即时交100000元作押金，到期满后方能扣除，并在每年6月份前一次性缴交完当年的土地租金，如租金拖迟60天不缴交给甲方，作乙方自动放弃租用权，甲方并追回一切的经济损失和取消一切押金；4.合同期满后，以同等条件可优先续约租给乙方使用，如双方不能达成协议，乙方可以搬走一切设备，厂房、地下设施及变压器、配电设施均属甲方所有，乙方不能搬走及破坏；5.在合同期内甲方不能以任何理由收回其土地，乙方也不能以任何理由退还土地给甲方，否则由违约方负一切的经济及法律责任；6.乙方对土地只有使用权，乙方自主经营、自负盈亏。在生产经营过程中发生的税费及一切经济法律责任由乙方负责……合同另约定其他事项，并由联丰经联社及伍柏强分别在甲乙方处签字盖章确认。后联丰经联社依约向伍柏强交付涉案租赁土地，伍柏强则依约向联丰经联社交纳押金100000元，并在涉案土地上兴建建筑物，投资成立之荣板业公司。后因伍柏强尚欠联丰经联社自2016年5月1日起至2019年3月8日期间的租金1534396.57元，被联丰经联社于2019年9月20日诉至本院。本院立案受理后，经组织双方调解，并达成一致调解意见【详见本院（2019）粤2072民初13795号民事调解书】。签订上述调解协议后，伍柏强未按前述调解书履行其义务，联丰经联社于2020年3月4日向伍柏强邮寄解除合同通知书，部分载明如下：1.因贵方逾期交租及拒不履行法律裁判文书已确定的义务，联丰经联社解除合同的法定解除条件已成就，现依法于2020年3月5日解除贵方于2001年4月16日与联丰经联社签订的《土地租赁合同书》，终止双方租赁关系；2.贵方须于2020年3月5日前向联丰经联社支付以下款项：租金：2016年1月1日起至2019年12月31日的尚欠租赁费用1929793.88元及2020年1月1日计至实际腾退租赁土地之日止租金【按实际产生租金计收，暂计至2020年3月5日为115814.38元】；利息：截止至2019年12月5日止的利息243305元，2019年12月6日起利息以实欠租金本金为基数按年利率6%计算至实际清偿之日止，具体数额以《民事调解书》上确定的计算方式具体计算数额为准；3.贵方已缴纳的合同保证金100000元，依据双方签订的《土地租赁合同书》中的第四条约定归联丰经联社所有；4.贵方须于2020年3月15日前清理完毕一切可以搬迁物品（厂房、地下设施及变压器、配电设施及不能搬迁的物品除外，此类物品不可搬迁也不可以损毁），腾退租赁土地，并自行终止贵方与次承租人之间的租赁关系，妥善处理好与次承租人的合同权利和义务（包括但不限于结清租金、水电费、管理费、税费等相关费用和因此可能产生的滞纳金、违约金等各种费用和清空一切可搬迁杂物、腾退租赁土地等）。贵方同时须于搬迁之日前自行办理贵方及次承租人在租赁土地上设立经营场所为本租赁土地上的行政登记（包括但不限于工商、税务部门）的变更或者注销手续。逾期腾退的，场内一切财物视为无主物由联丰股联社自行处理，租赁物自始由联丰经联社另行出租处理……伍柏强于2020年3月5日签收前述邮件，其确认尚未支付2020年1月起至今的租金或占用费，亦确认2020年1月至4月租金按每月50872.55元支付，2020年5月至2021年4月30日按每月54942.35元计算，但其认为联丰经联社无权单方解除涉案租赁合同，应当由司法机关确定。联丰经联社认为伍柏强签收前述邮件后仍未向其交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，联丰经联社多次向伍柏强追讨，未果，遂于2020年7月6日诉至本院，请求判如所请；伍柏强则认为因联丰经联社不配合其办理环保证，导致其所经营的之荣板业停工停产，联丰经联社违约在先，无权解除涉案合同，应赔偿伍柏强因其不配合办理环保证的义务造成的损失，遂向本院提起反诉。另查，伍柏强为证实因联丰经联社不予配合其办理环保证导致其所经营的之荣板业公司停工停产，联丰经联社不履行其义务，构成违约，向本院提交证人证言、谈话笔录、环评报告表编写协议、相关文件资料及申请证人伍某、叶某出庭作证等拟证明前述事实。经查，证人伍某到庭陈述如下：1.伍柏强与伍某是亲属及雇佣关系，伍某在之荣板业公司工作。确认在2020年7、8月份出具前述证人证言一份；2.2012年之荣板业公司发生爆炸后就没有继续经营了，而环保证到期后需要重新办理，公司委托了中山市益保环保公司办理，但其称第一步需要调查表，该表分为三个内容，分别是周边居民、社区工作人员、社区盖章审批，社区没有说不批，只是关顺景口头告知镇环保部门某领导说不能给我们盖章；叶某则到庭陈述如下：1.其从2006年开始在之荣板业公司工作，与伍柏强没有亲属关系。确认在2020年8、9月份出具前述证人证言一份；2.之荣板业公司在发生粉尘爆炸事件后停产一段时间，2014年年底更新后就开始试产。现主要因环保手续无法办理，导致公司停产停业了。针对前述证据，联丰经联社认为证人伍某是被告的亲侄女，且参与过伍柏强名下公司的经营活动，两人存在利害关系；而证人叶某，按其证言可悉是伍柏强公司的员工，两人间存在上下级的关系，无法证明本案的事实，根据我国法律关于证据规则的规定，该两人不具备作为证人的法定要求，其证人证言不具有证明力，不能作为本案的判案依据，而伍柏强提供的相关文件所记载的人员无法辨析其真实身份，更无法证明是周边居民，且该证据有部分所记载的人员工作单位是与案涉土地上的出租物业的承租方相关联，存在利益冲突，该证据不能排除造假的嫌疑，无法证明伍柏强的待证事实，且调查表并非是办理环评的唯一资料，环保权限部门可依职权调查予以替代，无证据证明无法办理的原因在于联丰经联社，且联丰经联社没有约定或法定义务配合伍柏强办理环保审批。再查，中山市生态环境局小榄分局于2020年9月25日出具抬头为之荣板业历年投诉表一份，载明从2010年2月至2015年7月期间，之荣板业公司因生产过程中产生难闻气味、排放烟灰、粉尘等，影响周边居民日常生活，致使周边居民投诉。联丰经联社认为因之荣板业公司生产经营存在污染问题，导致周边居民多次投诉，之荣板业公司要求其对环评调查报告给予无污染的意见，其不予处理是有依据的，不存在违法或不作为的情况；而伍柏强则认为办理环保证需要出租方的配合，而联丰经联社作为出租方，其有义务配合伍柏强办理环保证；如其认为存在上述投诉问题的，其可在调查表上如实说明，现联丰经联社不配合办理环保申报手续存在不当的不作为，故不同意支付租金，亦不同意由联丰经联社没收押金。又查，联丰经联社及伍柏强一致确认伍柏强租用涉案土地时为空地出租，伍柏强后自行建设工厂。联丰经联社认为该土地性质为集体建设用地的工业用地，并于2020年9月30日向本院提交了中山市自然资源局第二分局出具的《关于中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社用地规划情况的复函》及小榄镇联丰建设管理站出具的《情况说明》各一份拟证明上述事实，而伍柏强则认为涉案土地性质为工业用地，且双方明确如案涉合同被认定无效，双方仍坚持其诉讼请求，不同意变更各自的诉求。经查，上述复函载明联丰经联社用地位于中山市内，用地面积19390.1平方米，该用地在《中山市小榄镇土地利用总体规划（2010-2020）》中为建设用地，在《中山市小榄镇总体规划（2015-2020）》中规划为二类工业用地（建设用地），在《中山市小榄镇Ｚ分区控制性详细规划》中规划用地功能为一类工业用地；《情况说明》则载明伍柏强租用联丰社区位于环镇××埒西二路段（老沙基转弯处）的土地是坐落于联丰社区的土地上，该土地规划为建设用地。本院认为,本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定，建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。从上述规定可知，集体用地出租用于工业、商业等经营性用途的，其前提条件必须出租的土地系经依法登记的集体经营性建设用地。联丰经联社与伍柏强于2001年4月16日签订的土地租赁合同书约定联丰经联社将案涉土地租给伍柏强建厂办企业并可用于工业，现联丰经联社提供的复函显示涉案土地为建设用地、工业用地。涉案租赁合同书由联丰经联社与伍柏强签字盖章确认，系双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按约定履行其义务，否则须承担相应的违约责任。合同约定“2011年5月1日起至2021年4月30日止每年的租金按上年的租金递增8%计算，合同签订后乙方即时交100000元作押金，到期满后方能扣除，”“如租金拖迟60天不缴交给甲方，作乙方自动放弃租用权，甲方并追回一切的经济损失和取消一切押金”。联丰经联社主张伍柏强尚未支付2020年1月起至今的租金（其中2020年1月至4月租金按每月50872.55元支付，2020年5月至2021年4月30日按每月54942.35元计算），伍柏强对此予以确认，但辩称因联丰经联社作为出租方，其有义务配合承租人伍柏强办理环保证，但联丰经联社不配合办理环保申报手续，存在违约，伍柏强未支付租金仅系履行抗辩，故不同意支付租金，并提供证人证言、环评报告表编写协议、相关文件资料等拟证明前述内容。对此，本院认为，伍柏强与联丰经联社所签订的前述租赁合同并未约定联丰经联社有义务配合伍柏强办理环保证，其提供的证据亦未反映出联丰经联社同意配合办理环保证或联丰经联社有法定的义务需要配合伍柏强办理环保证，故对伍柏强前述辩解，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；且涉案租赁合同约定“如租金拖迟60天不缴交给甲方，作乙方自动放弃租用权，甲方并追回一切的经济损失和取消一切押金”。前文已查实伍柏强逾期未支付自2020年1月起的租金，已构成违约，故联丰经联社有权要求解除涉案租赁合同、没收押金以及要求伍柏强返还租赁土地。现联丰经联社于2020年3月4日向伍柏强邮寄《解除合同通知书》，载明从2020年3月5日解除涉案租赁合同书，伍柏强须于2020年3月15日前搬离涉案租赁土地。伍柏强于2020年3月5日收到该份解除合同通知书，故案涉土地租赁合同书于2020年3月5日解除。另，双方确认伍柏强至今仍占有使用涉案租赁土地，因此，联丰经联社要求伍柏强支付2020年1月1日起至实际搬离的租金（其中2020年1月至4月租金按每月50872.55元支付，2020年5月至实际搬离之日止的租金按每月54942.35元计算），于法有据，本院予以支持。而对伍柏强反诉要求涉案土地租期届满后再免费给其使用三年的请求，本院不予支持。关于逾期付款的利息损失问题。案涉租赁合同对此未约定，且上述已支持联丰经联社没收押金100000元的主张，而联丰经联社没收押金已足以弥补因伍柏强违约造成的损失，故本院对联丰经联社逾期付款利息损失的主张不再支持。关于伍柏强反诉要求赔偿损失2423325.31元的问题。伍柏强认为导致其停工停产造成的损失的直接原因在于联丰经联社拒绝配合办理环保手续，致使其无法通过环保而停工停产，但前文已认定伍柏强提供的证据不足以证明联丰经联社有约定或法定的义务须配合伍柏强办理环保手续，伍柏强对此应承担举证不能的责任，故对伍柏强反诉要求联丰经联社赔偿损失2423325.31元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原告中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社与被告伍柏强于2001年4月16日签订的《土地租赁合同书》于2020年3月5日解除；二、被告伍柏强于本判决生效之日起十日内将搬离涉案租赁土地（租赁面积45.8884亩）【即位于中山市（老沙基转弯处）】并返还给原告中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社；三、被告伍柏强于本判决生效之日起三日内向原告中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止的租金（其中2020年1月至4月租金按每月50872.55元支付，2020年5月至实际搬离之日止租金按每月54942.35元计算）；四、被告伍柏强所缴纳的押金100000元归原告中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社所有；五、驳回原告中山市小榄镇联丰股份合作经济联合社的其他诉讼请求；六、驳回被告伍柏强的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7500元，减半收取3750元，由伍柏强负担（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起三日内向原告支付，本院不另收退）；反诉受理费13093元，由被告伍柏强负担（该款被告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年十月三十日书记员  黎素霞卢淑兴