安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0403民初4094号原告：淮南钱塘盛世物业管理有限公司，住所地淮南市山南新区西湖春天小区27号楼裙房。统一社会信用代码91340400695701179L。法定代表人：王坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈习习，安徽法田律师事务所律师。被告：淮南雁南飞酒店管理有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区西湖春天小区51栋204、304、108室。统一社会信用代码91340400MA2TML8U0U。法定代表人：姚首辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘占忠，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔维钊，安徽徽商律师事务所律师。原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司（以下简称钱塘公司）诉被告淮南雁南飞酒店管理有限公司（以下简称雁飞公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告钱塘公司的委托诉讼代理人陈习习，被告雁飞公司的委托诉讼代理人刘占忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱塘公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠的2019年4月22日起到2021年4月21日的物业费共计95136元。2、判令被告向原告支付滞纳金33916元（从2019年4月22日起按照年利率24%计算，以115136元为基数，计算至2020年7月13日）。3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是一家依法登记，从事物业管理服务，房地产咨询等业务的有限责任公司。2019年3月24日，业主祝佳巍将其所有的山南新区西湖春天小区51栋108室、58栋204室、304室房屋，建筑面积2398.67平方米，租赁给淮南市大境酒店有限责任公司使用，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定由大境公司缴纳物业费用。双方签订租赁合同后，大境公司安排人员于2019年4月22日与原告办理了房屋交接手续。期间，原告多次要求大镜公司签订物业服务协议，一直未果。2019年10月，经多次协商，大镜公司答应以雁飞公司名义与原告补签了《西湖春天商铺物业服务管理协议书》，约定每平方米2元的标准，由雁飞公司向原告缴纳物业费。协议书交给被告带回公司盖章，但一直未将协议交原告，在原告一再催促下，被告于2020年6月才将协议书交原告，其后，在2020年7月支付了2万元，余未至今未付，故诉至法院，望判如所请。被告雁飞公司辩称：1、答辩人要求被答辩人支付物业到2021年4月21日共计95136元没有任何事实和法律依据，被答辩人陈述与事实不符。双方对于物业费用一直有争议，2020年6月26日双方达成协议，签订了协议，该协议明确了物业费按照每月每平方米2元，从2020年元月1日起算，即便算到答辩人起诉时才33581元，况且答辩人已支付了2万元。因淮南物业收费办法规定，物业公司预收物业费最长不超过半年，协议中预收答辩人一年的物业费明显违法。因此，被答辩人要求答辩人支付上述物业费的时间和价款没有事实和法律依据。2、答辩人要求被答辩人支付滞纳金更无依据。答辩人与被答辩人签订的协议书中支付时间明显违法，系无效约定，被答辩人是明知的，具有重大过错，关于支付时间的约定因违法而无效，那么答辩人就没有违反协议，也不应支付任何滞纳金。3、相反，在被答辩人作为物业管理人没有按照物业服务协议履行合同义务，在日常物业服务中根本达不到服务中的约定，没有按照淮南市公而的收费标准明码标价，存在重大违约行为，答辩人将依法进行投诉或保留追究被答辩人违约的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告钱塘公司系从事物业管理服务等经营业务的公司，管理服务西湖春天小区的物业管理。被告雁飞公司系从事住宿服务等经营业务的公司。2019年3月24日西湖春天小区业主祝某某将其所有的51栋108室、58栋204室、304室房屋，建筑面积合计2398.67平方米租赁给淮南市大镜酒店有限公司，双方签订的租赁合同中约定，由大镜公司承担物业费用。2019年4月22日，大镜公司相关人员与原告钱塘公司相关人员，对于上述租赁房屋进行了交接验收，共同在“房屋验收交接书”中签字确认。之后，双方就物业费的缴纳进行多次协商，后大镜公司以被告雁飞公司的名义与原告钱塘公司达成一致，由原告钱塘公司起草《西湖春天商铺物业管理服务协议书》，约定雁飞公司使用总建筑面积2398.67平方米商铺，每平方每月2元的价格，协议签订后应缴纳首个年度（12个月）的物业管理服务费57568元。违约责任中约定，逾期交纳物业管理服务费或水电费等应交费用的，除交纳拖欠费用外，还应从逾期之日起按每天应交费用的1%交纳滞纳金。该协议落款时间为2019年10月1日。合同起草完毕后，由原告钱塘公司交被告雁飞公司相关人员，后经原告钱塘公司多次催要合同，被告雁飞公司于2020年6月26日将盖好印章的合同文书交原告钱塘公司，并且在落款时间后附言“物业费从2020年6月26日签，2020年元月1日起算”。另查明：协议签订后，被告雁飞公司于2020年7月14日向原告钱塘公司支付物业费2万元。本院认为：原、被告签订的《西湖春天商铺物业管理服务协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同中对于物业服务的建筑面积、每平方米2元的价款，经庭审双方均无异议，本院予以认定。而双方争议的，系合同约定支付物业费的起点时间、预交费用的期限，以及滞纳金承担。一、物业费支付的起点时间。原告钱塘公司以房屋交付时间2019年4月22日作为物业费的起点时间，依据的是其与大镜公司签订的“房屋验收交接书”，而大镜公司与被告雁飞公司系两个不同的主体，故原告钱塘公司主张的该时间起点，本院不予认定。被告雁飞公司辩解的以2020年元月1日开始支付，经审查，系被告雁飞公司在合同中自行添加的手写体，而在合同主文中并没有该表述，其称原告钱塘公司同意后添加的，没有证据支持，且原告钱塘公司当庭否认，故本院不予认定。根据本院审核双方加盖印章的协议，落款时间为2019年10月1日，属于双方签订合同的时间。另外，经本院核实，被告雁飞公司在2019年10月1日前，已实际在涉案小区实际开展经营活动，因此，支付物业费用的时间，应当以协议落款时间为计算物业费缴纳的起点。二、预交物业费的期限及应缴纳物业费。原告钱塘公司以合同约定预交一年物业费的期限主张权利，被告雁飞公司以相关文件规定的只能预收半年物业费进行抗辩。本院认为：《淮南市城市物业服务收费管理办法》第十五条规定，物业服务企业可以根据合同约定的预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过半年。由此可认定，原告钱塘公司起草的协议，约定由被告雁飞公司预交一年的物业费用，违反了地方行政规定，协议该条款属于无效。以本院认定的应缴纳物业费的2019年10月1日起计算，应缴纳物业费用应当至2021年3月31日，合计一年半的物业费66352.12元（2398.67平方米×2元×18个月-已支付2万元）。三、关于滞纳金的认定。原、被告签订的协议约定，逾期交纳物业管理服务费或水电费等应交费用的，除交纳拖欠费用外，还应从逾期之日起按每天应交费用的1%交纳滞纳金。原告钱塘公司据此以年利率24%主张违约金。被告雁飞公司庭审中进行了抗辩，认为该约定属于无效，不应支付滞纳金。经审查，原、被告签订的合同就违约金进行了约定，合同约定的违约条款本意并无违反法规定的情形，但滞纳金约定的数额明显高于法律规定，虽然原告钱塘公司进行了调整，但仍然过分高于其损失。被告雁飞公司签订合同后，应当按照约定及时支付物业费用，而由于雁飞公司未给付物业费用，导致纠纷的发生，已构成违约，应当承担违约责任。庭审后，经本院释明，被告雁飞公司向本院申请就违约的滞纳金进行调整，本院根据原告的主张及被告的抗辩，结合案情，滞纳金调整为同期银行贷款利息4.35%计算滞纳金。另据庭审查明，双方签订的合同落款时间虽然为2019年10月1日，但合同生效的时间在2020年6月26日，被告雁飞公司在7月14日支付2万元物业费。故计算滞纳金的起算时间在7月15日。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告淮南雁南飞酒店管理有限公司于本判决生效后十日内，一次性向原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司支付至2021年3月31日的物业服务费66352.12元。并以66352.12元为基数，按照年利率4.35%，向原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司支付自2020年7月15日起至款清时止的滞纳金。二、驳回原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2881元，减半收取1440.5元，由原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司负担710元，被告淮南雁南飞酒店管理有限公司负担730.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 汪 涛二〇二〇年十月二十七日书记员 杨明明附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。