贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0527民初1317号原告（反诉被告）：陈全，男，1974年12月2日出生，汉族，住贵州省赫章县。原告（反诉被告）：陈春秀，女，1972年3月8日出生，汉族，住贵州省赫章县。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈欢，贵州威迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄学举，男，1977年11月17日出生，汉族，住贵州省赫章县。被告（反诉原告）：姚敏，男，1977年10月16日出生，汉族，住贵州省赫章县。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杜浪。第三人：谢勇军，男，1974年6月24日出生，白族，住贵州省赫章县。原告（反诉被告）陈全、陈春秀与被告（反诉原告）黄学举、姚敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日作出（2019）黔0527民初1509号民事判决，原告（反诉被告）陈全、陈春秀不服该判决上诉至贵州省毕节市中级人民法院，贵州省毕节市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）黔05民终4934号民事裁定，发回本院重审。本院于2020年4月15日立案受理后，依法追加谢勇军作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈全、陈春秀及共同委托诉讼代理人陈欢，被告（反诉原告）黄学举、姚敏及共同委托诉讼代理人杜浪，第三人谢勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈全、陈春秀向本院提出诉讼请求：1.判决二被告履行合同义务，为原告陈全办理位于赫章县的不动产权证书，为原告陈春秀办理位于赫章县的不动产权证书；2.如果二被告在客观上不能为二原告办理商业营业用房的不动产权证书，在后续履行合同过程中办理不动产权证书的费用由二被告承担；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年3月10日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》，二被告将其自建的位于赫章县门面房出售给陈全，102号门面房出售给陈春秀。房屋交易价款按6500.00元／平方米计算，101号房面积约为102.7平方米，102号房面积为108.6平方米。合同签订当日，二原告共同向二被告支付了1190000.00元作为首付款，尾款待二被告将房屋产权过户到二原告名下时一次性付清。合同约定二被告应在五年半之内将房屋过户到二原告名下，并为其办理不动产权证书，办理不动产权证书的相关费用由二原告各自承担40000.00元。双方还口头约定办理不动产权证书用途应为商业营业用房。直至2019年3月，二被告已为原告陈全办理了不动产权证书，但该证书上载明其用途为住宅用房。原告了解到商业用房和住宅用房的价值差距巨大，二原告因此事和二被告多次协商未果。二原告认为二被告为原告陈全办理的不动产权证书不符合合同约定，应承担继续履行合同约定的义务，为二原告办理商业营业用房的不动产权证书。如果二被告仅为二原告办理住宅用途的不动产权利证书，二原告还需按80000.00元的办证费用履行合同，有失公平，且违背双方签订合同时的真实意思表示，故在后续履行合同过程中办理不动产权证书的费用由二被告承担。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）黄学举、姚敏辩称并提出反诉请求：1.请求法院判决解除反诉原告黄学举、姚敏与反诉被告陈全、陈春秀于2015年3月10日签订的《房屋交易协议》；2.本案诉讼费由反诉被告陈全、陈春秀承担。事实和理由：2015年3月10日，反诉人与被反诉人签订了《房屋交易协议》，约定反诉人先以自己的名义办出房产证，承诺从本协议签订之日起五年半之内将房产证过户给被反诉人，房产过户的相关费用由被反诉人分别承担40,000.00元；反诉人提供房产证时被告反诉人才支付尾款，若反诉人已按时过户房产证给被反诉人时，被反诉人在反诉人提供房产证之日起60日内没付清尾款的，被反诉人向反诉人支付的首付款作为违约金不计入房款且归反诉人所有，反诉人有权收回该房。协议签订后，反诉人严格按照协议约定履行了自己的义务，将涉案房屋交给被反诉人使用至今，并到相关部门以自己的名义办理了房产证。后反诉人多次口头催促并用书面方式催促被反诉人到房产部门办理过户登记手续，但被反诉人均拒绝。被反诉人也不按协议约定支付房屋尾款和过户费用。反诉人认为，被反诉人在本诉中所述反诉人承诺将涉案房屋房产证办理成商业性质的说辞没有事实依据，不应当得到支持。被反诉人不支付购房尾款、不配合办理过户手续、不支付过户费用的行为，属于严重违约，该违约行为致使合同目的不能实现，符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定，该协议已达到解除条件。反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院支持反诉人的反诉请求。反诉被告陈全、陈春秀辩称：首先，反诉原告不享有合同解除权，其反诉请求不能得到支持。反诉被告拒绝配合办理过户登记，拒绝支付购房尾款，是在行使顺序履行抗辩权。案涉协议明确约定了合同的履行顺序，即反诉原告应先以自己的名义办理不动产权证，五年半内再将产权过户到反诉被告名下，反诉原告提供不动产权利证书时，反诉被告才支付购房尾款。然而，反诉原告至今仍未按合同约定，先以自己的名义办理不动产权证，截止目前，涉案房屋依然登记在第三人名下，最先违反合同约定的应是反诉原告。其次，反诉原告在为反诉被告办理涉案房屋过户登记时，未按合同签订时双方的真实意思表示履行合同，即为反诉被告办理商业营业用房的不动产权证书。综上，反诉原告先违反合同约定，反诉被告当然享有先履行抗辩权，要求反诉原告按合同约定履行义务的请求权，因此，应当驳回反诉原告的反诉请求。第三人谢勇军称：我确实将地基转让给黄学举，登记在我名下的是房屋是六层半，对于房屋的现状以及原、被告之间的纠纷我不清楚。本院经审理认定以下法律事实：姚敏与徐菲系夫妻，谢勇军与姚文聪系夫妻。姚敏与徐菲、谢勇军与姚文聪分别购得位于赫章县地基（国有土地）各一个。后谢勇军、姚文聪将其所购地基转让给黄学举。姚敏、徐菲、黄学举在上述两个地基上共同建房，于2015年竣工投入使用。2015年3月10日，黄学举、姚敏（甲方）与陈全、陈春秀（乙方）签订《房屋交易协议》，约定：一、房屋具体位置：甲方在野马川农贸市场自建房101和102号房；二、房屋面积：以房产证面积（含公摊面积）或实测建筑面积为准；三、房屋产权证：甲方先以甲方的名义办出房产证，承诺从本协议签订之日起五年半内将房产证过户给乙方，房产过户的相关费用由乙方（101、102）各个房产证承担40,000.00元；四、房屋交易价格：经双方商定，该房按6,500.00元/平方米（含公摊面积）进行交易；五、房款支付方式：甲乙双方签订本协议后，乙方立即支付甲方1,190,000.00元作为首付款，五年半内甲方过户给乙方房产证时，乙方向甲方一次性付清房屋尾款；六、房屋装修及相关约定：甲方将双方约定的房屋提供给乙方后，乙方在装修过程中不能擅自改变房屋结构及承重主体，不能损坏公共供水、排水、供电等设施，不能在公共楼道上设置障碍影响畅通等，否则造成的一切责任和后果由乙方全部承担；七、违约责任：甲方提供房产证时乙方才支付尾款，若甲方已按时过户房产证给乙方时，乙方在甲方提供房产证之日起60日内没付清尾款的，乙方向甲方支付的首付款作为违约金不计入房款且归甲方所有，甲方有权收回该房屋，且甲方有权根据国家相关法律法规提起诉讼，如甲方五年半之内不能提供房产证过到乙方名下，剩余尾款算甲方赠送给乙方，并把房产证办到乙方名下，如甲方将房产卖给乙方后，今后再将房产卖或抵押给第三方，甲方必须付给乙方银行最高利息的已付房款，承担乙方装修该房的一切费用，并把房产赠送给乙方。协议签订当日，黄学举、姚敏将涉案房屋交付给陈全、陈春秀，陈全、陈春秀向黄学举、姚敏支付首付款1,190,000.00元。2016年，案涉房屋分别办理国有土地使用证，［赫国用（2016）第27号国有土地使用证载明：土地使用权人，谢勇军；坐落，赫章县野马川镇农贸市场；地类（用途），住宅；使用权类型，出让；使用权面积，120ｍ2；分摊面积，18.92ｍ2。赫国用（2016）第34号国有土地使用证载明：土地使用权人，徐菲；坐落，赫章县野马川镇农贸市场；地类（用途），住宅；使用权类型，出让；使用权面积，120ｍ2；分摊面积，17.03ｍ2。同年，案涉房屋分别办理房屋所有权证，赫房权证野马川镇字第**房屋所有权证载明：房屋所有权人，谢勇军、姚文聪；共有情况，共同共有；房屋坐落，赫章县野马川镇农贸市场01幢1单元1层2号；登记时间，2016年1月22日；房屋性质，自建房；规划用途，住宅；总层数，局部7；建筑面积，102.70ｍ2；套内建筑面积，99.13ｍ2；其他，01－1－1－2。赫房房权证野马川镇字第**屋所有权证载明：房屋所有权人，徐菲、姚敏；共有情况，共同共有；房屋坐落：赫章县野马川镇农贸市场01幢1单元1层1号；登记时间：2016年1月22日；房屋性质，自建房；规划用途，住宅；总层数，局部7；建筑面积，112.04ｍ2；套内建筑面积，108.14ｍ2；其他：01－1－1－1）。2019年1月16日，陈全、陈春秀签收了黄学举向其送达的《通知》，载明：涉房产证已于2016年1月5日办理完成，根据《房屋交易协议》内容，请陈全、陈春秀尽快准备足房产过户费及所欠尾款，及时与黄学举联系，以便及时办理相关约定事项，否则造成的后果由陈春秀、陈全负担。上述事实，有双方的陈述、答辩，第三人的陈述，陈全、陈春秀的身份证复印件、《房屋交易协议》、照片、银行汇款单、通知、房屋所有权证、国有土地使用证以及本院依法对谢勇军、姚文聪、徐菲所作的《调查笔录》等证据在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金；第四十四条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。根据上述法律规定，建设用地使用权人应当按照确定的用途使用土地，需要改变用途的，应当经依法批准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，案涉房屋的土地用途为住宅，如将土地用途改变为商业，应由土地使用权人向有关行政主管部门提出申请，是否批准应由有关行政机关审批决定，属于行政职权范畴，不适于强制履行。对陈全、陈春秀请求姚敏、黄学举为其办理商业营业用房不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。陈全、陈春秀主张如果姚敏、黄学举在客观上不能为其办理商业营业用房的不动产权证书，请求在后续履行合同过程中办理不动产权证书的费用由姚敏、黄学举承担，陈全、陈春秀的该诉讼请求设定了假设条件，不具体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项：“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”和《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”之规定，对陈全、陈春秀的该项起诉，本院予以驳回。关于《房屋交易协议》是否解除的问题。《房屋交易协议》约定：甲方先以甲方的名义办出房产证，承诺从本协议签订之日起五年半内将房产证过户给乙方，房产过户的相关费用由乙方（101、102）各个房产证承担40,000.00元；甲乙双方签订本协议后，乙方立即支付甲方1,190,000.00元作为首付款，五年半内甲方过户给乙方房产证时，乙方向甲方一次性付清房屋尾款。根据上述约定，支付房屋尾款的条件尚未成就；双方对支付房产过户的相关费用没有约定履行期限，黄学举向陈全、陈春秀送达的《通知》可视为向陈全、陈春秀主张房产过户的相关费用，之后陈全、陈春秀一直未履行，已构成违约，但该违约行为并不会导致合同目的不能实现，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于姚敏、黄学举请求解除《房屋交易协议》的主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项和《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定，判决如下：一、驳回原告陈全、陈春秀的诉讼请求；二、驳回反诉原告姚敏、黄学举的诉讼请求。本诉案件受理费1,800.00元，减半收取计900.00元，由原告陈全、陈春秀负担；反诉案件受理费5588.00元，减半收取计2,794.00元，由反诉原告姚敏、黄学举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  周 松人民陪审员  肖开富人民陪审员  游明学二〇二〇年十月十五日书 记 员  姚 欣