北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初51046号原告（反诉被告）：普度投资控股有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱西路8号。法定代表人：蔡锦春，经理。委托诉讼代理人：李霞，北京本度律师事务所律师。委托诉讼代理人：于航，北京本度律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金利阳物业管理有限公司，住所地北京市昌平区商业街西口西环路78号。法定代表人：付占涛，总经理。委托诉讼代理人：王泽，北京舟之同律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东，北京舟之同律师事务所律师。原告（反诉被告）普度投资控股有限公司（以下简称普度公司）与被告（反诉原告）北京金利阳物业管理有限公司（以下简称金利阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。普度公司的委托诉讼代理人李霞、于航，金利阳公司的委托诉讼代理人王泽、杨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普度公司向本院提出诉讼请求：1.判令金利阳公司立即腾退位于北京市朝阳区酒仙桥十街坊某1号院内全部房屋并交付与普度公司；2.判令金利阳公司支付普度公司房屋占用费，按每日每平方米3元，面积900平方米计算，自2020年4月1日起计至实际腾退之日止；3.判令金利阳公司支付普度公司违约金，按每日每平方米6元，面积900平方米计算，自2020年4月1日起计至实际腾退之日止。事实和理由：2017年3月，普度公司与金利阳公司签订了《房屋租赁合同书》，约定普度公司将位于北京市朝阳区酒仙桥十街坊某1号院内全部房屋出租给金利阳公司办公使用，租赁期限3年，自2017年4月1日至2020年3月31日。根据合同约定，租赁期满后，双方根据房屋所在地市场情况另行具体协商价格等相关事宜，并在达成一致后再签订相应的租赁合同；金利阳公司应在租赁期限届满前两个月确定是否续租，并书面通知普度公司。2020年3月31日租赁期限届满，因金利阳公司在租赁期届满前并未提前两个月通知普度公司续租事宜，普度公司于2020年3月31日向金利阳公司发出《限期搬离通知》，金利阳公司于收到《限期搬离通知》的当日，向普度公司发出《关于某1号院房屋继续租赁的复函》。双方多次沟通未能就租金协商一致，金利阳公司至今不予腾退房屋，故普度公司诉至法院。金利阳公司辩称，双方在合同中约定，该房屋未拆迁前，金利阳公司可以继续承租三年，所以不同意腾退该房屋；此外，金利阳公司未通知普度公司不再续租，所以不适用合同的违约金条款，不同意支付违约金。目前，金利阳公司仍占有使用该房屋，所以同意支付占用费。本案涉及的《房屋租赁合同》是双方在2017年签订的，双方就该房屋租赁事宜于2013年签订了第一份合同，普度公司向金利阳公司交付的房屋非常破旧，不具备使用条件，金利阳公司投入约400万元进行了装饰装修。基于上述事实和理由，金利阳公司提出如下反诉请求：1.判令普度公司赔偿金利阳公司装修损失200万元；2.判令普度公司返还金利阳公司押金162000元。普度公司针对金利阳公司的反诉答辩称，不同意金利阳公司的全部反诉请求。普度公司认可收到押金162000元，但由于金利阳公司在租赁合同期届满后未按约定腾退，构成违约，按照约定押金不予退还。根据金利阳公司所述，其对该房屋进行装修是为了改善环境；普度公司交付的房屋具备办公条件，而且金利阳公司在装修后也已经使用了6年，不存在装修损失。此外，金利阳公司关于装修损失的合同、发票等，主体均是与金利阳公司存在关联关系的案外公司，所以相关费用是否支出均与本案无关。本院经审理认定事实如下：2013年11月30日，普度公司（甲方、出租方）与金利阳公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥十街坊某1号院内全部房屋（简称租赁房屋）出租给乙方作为办公使用，具备包括：院内房屋、厨房、卫生间、水房及附属院落。租赁期限3年，自2013年12月1日至2016年11月30日。租赁期满后，如乙方继续承租，甲方应在同等条件下优先考虑乙方续租，续租期为3年。到期后，普度公司（甲方、出租方）与金利阳公司（乙方、承租方）于2017年再次签订《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将租赁房屋出租与乙方作为办公用途使用，具备包括：院内房屋、厨房、卫生间、水房及附属院落。租赁期限3年，自2017年4月1日至2020年3月31日。租赁期满后，如房屋所处的酒仙桥地区还未拆迁且乙方提出继续承租，则可继续承租给乙方三年。届时，甲乙双方根据房屋所在地市场情况另行具体协商价格等相关事宜，并在达成一致后再签订相应的房屋租赁合同。院内全部房屋面积总和为900平方米，房屋日租金标准为3元每平方米每日。租赁押金为162000元。甲方将房屋内现有的办公家具及设施借与乙方使用，租赁期满后收回。如房屋结构部分出现缺陷，甲方应及时给予维修，保障乙方正常使用。乙方可根据办公需要进行房屋内部装修，但事先必须将装修方案报与甲方，并征得甲方书面同意方可进行。乙方对租赁房屋享有优先续租权，但乙方应在租赁期限届满前两个月确定是否续租，并书面通知甲方。本合同签订后，如甲方迟延交房，每逾期一日，按日租金标准的1.5倍乘以乙方租赁面积，向乙方支付违约金。合同终止后，乙方应及时将房屋腾退并归还甲方。如乙方逾期不腾退或未按约定提前通知甲方不再续租，则按日租金标准的2倍乘以乙方租赁面积乘以相应时间，由乙方向甲方支付违约金，同时，甲方有权扣除乙方已经缴纳的押金。金利阳公司向普度公司支付了押金162000元，双方未就租赁期间内的租金支付情况提出异议。普度公司（甲方）与金利阳公司（乙方）还曾签订《补充协议》，约定内容包括：原合同“合同的终止与解除”补充，甲方在租赁期内单方解除合同应提前一个月通知乙方，并支付200万元作为对乙方房屋装修的补充，但因不可抗力、政府拆迁、乙方违约等非甲方因素除外。关于双方争议的事实和证据，本院查明如下：一、关于《租赁合同》是否续租问题普度公司主张，其已书面通知金利阳公司不再续签租赁合同，并于2020年1月15日向金利阳公司现场送达《不续租通知函》，普度公司的徐某2、中间协调人王某3以及金利阳公司的付静文均在现场。为此，普度公司提交了《不续租通知函》（落款日期为2020年1月14日）及现场照片为证。金利阳公司认可现场照片的真实性，但对证明目的不予认可，主张该照片仅能证明普度公司负责人至案涉现场与金利阳公司负责人付静文进行交通，并不能证明当日送达了《不续租通知函》，事实上，金利阳公司也未收到上述通知及函件。2020年3月31日，普度公司向金利阳公司发送《限期搬离通知》，告知《租赁合同》将于2020年3月31日期满，因金利阳公司未在合同规定的期限内送达书面续租申请，也未就续租达成一致意见，通知金利阳公司于2020年4月30日前搬离。金利阳公司于当日函复普度公司，明确自2013年12月1日起承租，当时约定租期至少10年，合同3年一签，因此金利阳公司进行了大量的投资、投入；合同到期前，金利阳公司一直与某4王某3连续沟通续租事宜；由于合同期满日期，介于春节之后又逢新冠病毒肆虐，公司一直处于非办公状态，所以没有提交书面续约申请，现根据合同约定提出续租。2020年5月25日，普度公司再次向金利阳公司发送《限期搬离通知》，告知经过近两个月的友好协商，双方未能达成续租的一致意见，并通知金利阳公司于2020年5月31日前搬离并做好房屋交接工作。诉讼中，金利阳公司提交了其工作人员付静文、普度公司工作人员徐某2、王某3（备注为“王总，中国某4”）的微信记录，以证明在《租赁合同》期满后，双方依然就续租问题进行协商。付静文与“王总，中国某4”沟通内容有：2020年1月16日，付静文发送“一号院装修前照片（ppt）王总，这件事还请费心，否则真的有点吃黄莲的味道”；2020年3月27日至3月31日：王总发送“你好，和普度的杨总约的周二上午估计10点左右吧”，付静文回复“好的，谢谢王总……复函.pdf”并告知也将复函发给了徐经理，王总回复“收到，我会尽快转给普度那边……不过真的不太好办”；2020年7月27日：付静文发送了水管的现场照片，对方答复“好的，我转给普度”。付静文与徐某2的沟通内容有：2020年4月29日，付静文告知已与杨总通过电话，确认了续租的问题，需要再商榷细节，并询问租金支付事宜；徐某2次日答复称等杨总回来再谈，后续又向付静文发送“酒仙桥某1号院限期搬离通知.pdf”。普度公司认可上述微信记录的真实性，主张该部分证据恰恰可以证明金利阳公司是在2020年1月15日收到《不续租通知函》后，才提出续租的想法，并未按约定提前两个月提出；双方就续租也未达成一致意见，所以《租赁合同》到期的情况下，金利阳公司应腾退房屋。金利阳公司另提交了付静文与徐某2于2017年3月期间的邮件记录及自网站查询的租赁房屋周边写字楼商铺的租金标准，用以证明双方于2013年签订的租赁合同到期后，双方经过长达4个月的反复协商才达成一致并签署2017年的租赁合同，协商期间的租金也是按照原合同的租金标准支付的；目前租赁房屋周边租金水平在4元至10元不等，而租赁房屋条件相较写字楼商铺的条件，租金水平应更低。普度公司对上述邮件及租金水平的证据均不予认可，主张与本案无关。经询，金利阳公司主张，如法院认定其构成违约，其主张《租赁合同》约定的违约金标准过高，请求酌减。二、关于金利阳公司主张的装修损失问题为证明对租赁房屋进行装修的必要性及装修费用支出情况，金利阳公司提交的主要证据有：1.租赁房屋装修前及装修后的照片打印件，照片标注日期为2013年、2014年，证明普度公司交付的租赁房屋不具备直接使用条件，金利阳公司投入资金装修后才具备使用条件。普度公司对上述照片有异议，主张部分照片是在施工时拍摄的，而且有些照片只拍摄了局部，无法体现是租赁房屋；此外，双方在合同中约定，普度公司提供正常使用的房屋，金利阳公司进行装饰装修是为了改善办公环境，且在使用租赁房屋六年期间内从未对此提出异议。2.案外公司北京某4科技发展有限公司（发包方）（以下简称某4公司）、北京某5恒信装饰有限公司（承包方）（以下简称某5公司）、北京某6腾发建材经营部（供料方）签订的《装修承包、指定采购、三方合作合同》（以下简称《合作合同》）、某4公司（发包人）与北京市建筑某7工程有限公司（承包人）签订的《建设工程施工合同》（以下简称《施工合同》）及《委托书》，载明工程为“北京市朝阳区酒仙桥十街坊一号院装修工程”及“酒仙桥十街坊一号院房屋修缮装修、水电改造工程”，工期自2014年2月至2014年5月，合同价款分别为2298762元、300000元；《委托书》载明金利阳公司委托某4公司、付静文代为支付部分工程款及材料款。金利阳公司还提交付款凭证、承包方及供料方等出具的发票、劳务费收据等，证明其实际支出装饰装修费用共计3939957.5元。普度公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，主张《合作合同》及《施工合同》的发包方并非金利阳公司，根据工商登记信息，金利阳公司与某4公司、某5公司是关联公司，普度公司无法确认某4公司向某5公司的付款行为，是代工程款材料款还是关联公司之间的交易往来；此外，金利阳公司主张付静文代付劳务费用部分的证据是自行制作的票据或收据，另有部分费用明细为“运费”，不属于装修费用，因此普度公司无法认可。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。普度公司与金利阳公司于2017年签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方诉辩意见，本案争议焦点如下：一、普度公司与金利阳公司之间租赁关系的现状及后果的认定；二、金利阳公司要求普度公司赔偿装修损失、退还押金有无依据。本院具体阐释如下：关于争议焦点一，普度公司与金利阳公司于2017年签订的《租赁合同》，约定租赁期限3年，自2017年4月1日至2020年3月31日。《租赁合同》虽约定金利阳公司有优先续租权，但同时也对优先续租权的行使约定了期间和条件。即金利阳公司续租的前提是，租赁房屋尚未拆迁，且金利阳公司在租赁期限届满前两个月确定是否续租并书面通知普度公司；在此基础上，双方根据市场情况另行协商价格等，达成一致后签订合同。金利阳公司用以证明其提出续租事宜的证据，时间最早的是2020年1月16日付静文与“王总，中国某4”的微信记录，“王总，中国某4”在3月27日的回复及双方后续沟通中，均提及“普度杨总”、“我会尽快转给普度那边”、“转给普度”等。根据该部分证据可看出，“王总，中国某4”并非是普度公司的工作人员，金利阳公司亦未举证证明“王总，中国某4”有权代表普度公司处理续租问题；因此，金利阳公司的付静文于2020年1月16日与“王总，中国某4”的沟通，不能视为其已将续租的意思表示在租赁期限届满前两个月书面通知普度公司。双方在租赁期限届满后，虽就续租问题进行商谈，但并未达成一致，故普度公司与金利阳公司之间的租赁关系于《租赁合同》期限届满之日即2020年3月31日终止。双方约定，合同终止后，金利阳公司应及时将房屋腾退并归还普度公司。《租赁合同》因履行期限届满而终止，普度公司亦书面通知金利阳公司腾退，金利阳公司均未及时腾退构成违约。普度公司要求金利阳公司腾退租赁房屋并交付与普度公司，于法有据，本院予以支持。普度公司要求金利阳公司按《租赁合同》约定的租金标准，向其支付自2020年4月1日至实际腾退之日止的房屋占用费，金利阳公司同意支付，本院对此不持异议。关于违约金，本院综合考虑案件情况、双方陈述、证据及金利阳公司请求酌减的意见，酌情调整后判令金利阳公司支付。关于争议焦点二，如上所述，普度公司与金利阳公司的《租赁合同》因租赁期限届满已终止，金利阳公司要求普度公司赔偿装饰装修损失，缺乏法律依据及合同依据，本院不予支持。关于押金，双方约定金利阳公司逾期不腾退租赁房屋，应按约定标准支付违约金，同时普度公司有权扣除押金。从该约定看，押金扣除是金利阳公司的违约责任，本院已酌情支持了普度公司违约金的主张，故对金利阳公司要求返还押金的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京金利阳物业管理有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于北京市朝阳区酒仙桥十街坊某1号院内全部房屋并交付与原告（反诉被告）普度投资控股有限公司；二、被告（反诉原告）北京金利阳物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）普度投资控股有限公司房屋占用费，按每日2700元的标准，自2020年4月1日起计算至实际腾退之日止；三、被告（反诉原告）北京金利阳物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）普度投资控股有限公司违约金，按每日2700元的标准，自2020年4月1日起计算至实际腾退之日止；四、原告（反诉被告）普度投资控股有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京金利阳物业管理有限公司押金162000元；五、驳回原告（反诉被告）普度投资控股有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京金利阳物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5586元，由原告（反诉被告）普度投资控股有限公司负担1800元（已交纳），由被告（反诉原告）北京金利阳物业管理有限公司负担3786元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费12048元，由被告（反诉原告）北京金利阳物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 陈扬二〇二〇年十月二十九日法官助理 华阳书 记 员 张楠