广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初2378号原告：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：阳西县新城四区广场路2号。负责人：赵汝升，该支行行长。委托诉讼代理人：邵亨留，该行职员。委托诉讼代理人：姚富尹，该行职员。被告：刘连英，女，1968年3月25日出生，汉族，住广东省阳西县。被告：刘富喜，男，1967年10月14日出生，汉族，住广东省阳西县。被告：阳江市粤丰投资有限公司，住所地广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园（服务区办公楼）401室。法定代表人：梁文秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王启燕，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行（以下简称农行阳西支行）诉被告刘连英、刘富喜、阳江市粤丰投资有限公司（以下简称粤丰公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的委托诉讼代理人姚富尹、被告粤丰公司的委托诉讼代理人王启燕到庭参加诉讼，被告刘连英、刘富喜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行阳西支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘连英、刘富喜、粤丰公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170011952）；2、被告刘连英立即偿还借款本金241522.86元、利息3256.83元及自2020年7月18日起至按借款合同约定计算的利息；3、被告刘富喜对上述借款本息承担连带清偿责任；4、被告粤丰公司对上述借款本息承担连带保证责任；5、原告在处置抵押物价价款中享有优先受偿权；6、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：刘连英因购买房屋，于2017年1月18日向我行借款288000元，期限20年（自2017年1月18日至2037年1月17日），年利率5.39%，按月等额本金递减还款法，用刘连英所拥有座落在阳西县为借款作抵押担保，并在房地产管理部门办理抵押预登记手续［粤（2017）阳西县不动产证明第0001236号］，被告刘富喜为该笔贷款作保证担保，被告粤丰公司为该笔贷款作阶段性保证担保。各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170011952），合同签订后，原告依约借款288000元给刘连英，借款后刘连英累计清偿了38期贷款本息，但从2019年3月18日起出现不按合同约定时间还款，累计超期还款7次，至2020年7月19日止连续4期没有清偿贷款本息，尚欠贷款本金241522.86元及利息3256.83元（计至2020年7月17日止），合计244779.69元。刘连英违反了与我行签订的《个人购房担保借款合同》第四条、第十一条和第二十九条的约定。被告刘富喜与刘连英是夫妻关系，并在《个人购房担保借款合同》上签字确认，应对上述借款本息负连带清偿责任。至2020年7月19日止，借款人未取得房地产权证书，也未办妥以贷款人为抵押的抵押登记手续，根据《个人购房担保借款合同》第九条、第十一条、第三十一条、第三十五条的约定，粤丰公司应对上述贷款本息承担连带保证责任。经我行多次通过电话、上门催收无果，为了维护我行的合法权益，故向法院起诉，请求依法判决。刘连英、刘富喜均不作答辩。粤丰公司辩称，对原告的诉请无异议，由法院依法作出判决。本院经审理认定如下事实：刘连英与刘富喜是夫妻关系,两人于1996年7月份登记结婚。2017年1月12日，刘连英向农行阳西支行申请借款，并由刘富喜以申请人配偶身份在申请表上签名。2017年1月17日，农行阳西支行（贷款人、抵押权人）与刘连英（借款人、抵押人）、刘富喜（保证人、抵押人）、粤丰公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170011952），约定：借款金额为288000元；借款人用途为购买位于阳西县住房；借款期限240个月，自2017年1月18日起至2037年1月17日止；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入粤丰公司（账号44×××73）账户；由刘富喜提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年；由阶段性保证人粤丰公司提供阶段性保证，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押物为阳西县；保证及抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整，自基准利率调整之日（或1年期ＬＰＲ调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿等。并由刘连英在上述合同落款处“借款人”、“抵押人”栏签名确认，由刘富喜在“保证人”、“抵押人”栏签名确认，由粤丰公司在“保证人”栏盖章确认，由农行阳西支行在“贷款人（抵押权人）”栏盖章确认。2017年1月18日，农行阳西支行将贷款288000元划入粤丰公司名下账户。借款后，刘连英累计偿还了38期（截至2020年6月24日，第39期尚欠应还本金322.86、应还复利4.89元）贷款本息，截至2020年7月17日，刘连英尚欠原告贷款241522.86元、利息3234元、复利13.4元、罚息9.43元，合计244779.69元。贷款逾期后，原告曾向粤丰公司主张保证责任。另查明，案涉阳西县于2017年1月23日办领预售商品房抵押权预告登记［粤（2017）阳西县不动产证明第0001236号］，登记的权利人为农行阳西支行，债务履行期限从2017年1月17日至2037年1月16日止。案涉不动产未办理不动产权属登记及抵押登记手续。本院认为，农行阳西支行与刘连英、刘富喜、粤丰公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170011952），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，农行阳西支行依约履行了发放贷款的义务，刘连英应遵守分期还款的约定还款付息，其逾期不还，已构成违约，应按约定支付欠款利息、罚息、复利。截至2020年7月17日，刘连英尚欠原告贷款241522.86元、利息3234元、复利13.4元、罚息9.43元，合计244779.69元，以上欠款有原告提供的贷款账户基本信息、个人贷款对账单予以证实，应予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，原告请求解除与刘连英、刘富喜、粤丰公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170011952），并要求刘连英提前清偿借款本金241522.86元、利息3234元、复利13.4元、罚息9.43元，合计244779.69元，从2020年7月18日起至还清款项时止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170011952），合法合理，本院予以支持。本案的债务发生在刘连英与刘富喜婚姻关系存续期间，所借款项用于购房，且刘富喜以借款人配偶兼作保证人身份在借款合同上签名确认，可见刘连英与刘富喜有共同举债的合意，依法应认定该笔借款为夫妻共同债务；同时，原告与刘富喜之亦成立保证合同，属合法有效，债务且在保证期间内，刘富喜依约应对该笔借款承担连带清偿责任。现原告主张刘富喜对本案借款本息承担连保证责任，本院予以支持。刘连英、刘富喜同意提供阳西县房产作为借款抵押物，在出现约定的违约情形时同意原告可处置该抵押物。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对该房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。农行阳西支行虽已依法办理了预售商品房抵押权预告登记，但其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170011952）的约定，粤丰公司与原告形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“由阶段性保证人粤丰公司提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用”，由此，粤丰公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，该保证责任为连带清偿责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。因案涉房产尚未办理不动产权属登记抵押登记手续，原告起诉时尚处于保证期间，故粤丰公司应对刘连英尚欠原告借款本金、利息、罚息、复利等承担连带清偿责任。粤丰公司承担保证责任后，有权向刘连英追偿。刘连英、刘富喜经本院传票传唤，没有到庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告刘连英、刘富喜、阳江市粤丰投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170011952）；二、限被告刘连英在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金241522.86元、利息3256.83元（含复利、罚息），合计244779.69元（截至2020年7月17日，从2020年7月18日起至还清款项之日止的利息、复利、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行；三、被告刘富喜对本判决第二项判决主文确定的债务承担连带清偿责任；四、被告阳江市粤丰投资有限公司对本判决第二项判决主文确定的债务承担连带清偿责任。阳江市粤丰投资有限公司承担上述保证责任后，有权向刘连英追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2486元，由被告刘连英、刘富喜、阳江市粤丰投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 程美然二〇二〇年十月二十六日法官助理 施春丽书 记 员 许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。