河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2089号原告（执行案外人）：余明范，男，回族，1970年10月21日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：王万爽、王魏，河南子午律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：李海成，男，汉族，1967年8月14日出生，住南阳市。委托代理人：杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师，一般代理。第三人（被执行人）：南阳市东方房地产开发有限责任公司。住所地：南阳市光武路23号。法定代表人：刁建军。原告余明范与被告李海成、第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王万爽、王魏，被告李海成的委托代理人杜松鼎到庭参加了诉讼，第三人东方公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余明范诉称，原告在2015年3月12日和第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司签订商品房认购协议书，并以现金方式支付了全部购房款760,000元，并于2015年4月15日搬进入住，经营粮油店至今。在得知该房屋被法院查封后，原告及时提出了执行异议的申请。2020年4月26日，原告（案外人）收到宛城区人民法院送达的（2020）豫1302执异74号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。综上所述，原告早在2015年3月已购买被执行人的门面房，当时全款交付，且入住至今。原告作为善意方，不存在任何过错，贵院的强制执行已损害了原告的合法权益。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的等相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。请求事项：1、请求停止对同安小区第7、8号门面房的强制执行；2、诉讼费由被告承担。被告李海成辩称，本案原告诉讼无理，应依法驳回起诉。一、答辩人对涉案房产就东方集团房地产公司拖欠工程依法享有优先受偿权。答辩人享有的法定的抵押优先受偿权，已被生效的宛城区人民法院（2015）宛民初字第2124号民事判决第二项判决确定，并发生法律效力，人民法院应依法维护答辩人的优先受偿权。二、抵押房产系李海成个人垫资施工建设。涉案房产系答辩人个人垫资施工建设的“同安小区”1、2、3、7号住宅楼和8、9、10号商住楼中的商住楼8、9、10号楼，因东方公司一直拖欠近千万元工程款不付，工程于2013年3月完工，4月在宛城区人民政府工作组主持下，双方签订商住楼8、9、10号楼抵押下欠工程款协议，因等待处置还款，故抵押的楼房李海成一直未向东方公司交工，一直由李海成控制现场由施工负责人陈国坡管理。三、本案原告无权诉答辩人排除执行，原告不是合法善意的购房人其占有是非法的。李海成就抵押的房产一直没有向发包方东方公司交工，原因是发包方一直不付近千万元的工程款，2015年初丁东升以东方公司已向其抵债为名，组织人员强行侵占涉案全部抵押房产，强行装修使用，李海成在阻拦无效的情况下，委派现场负责人陈国坡向当地派出所报案，派出所传侵占房屋的代表人任玉靖到案问询，而后派出所擅自以民事纠纷为借口不作深入调查处理要求李海成向法院诉讼解决，李海成随即向宛城区人民法院提起两个诉讼，同时申请宛城区人民法院对涉案房产进行查封、冻结，并张贴禁止公告，禁止一切买卖、转让、抵押、装修行为，在此情况下原告仍强行占房屋，并挑战法律的权威持续强占至今，本案涉案房产不仅没有交工，一直由垫资施工人李海成控制，虽然而后被原告等人非法强占，但李海成依法报案立案、申请法院已进行查封、冻结，同时，该房产没有办理预售许可证，东方公司根本无权依法出售，所谓的出售是虚假和非法的，依法无效，因此原告的占有非善意合法占有，其诉讼理由不成立，依法应予驳回。综上所述，答辩人认为，原告诉讼无理，应予驳回起诉，以维护法律的正确实施。第三人东方公司未到庭参加诉讼，于庭前向本院提交答辩状一份，答辩如下：1、因答辩人经营不善，无力偿还李海成的工程款，而导致本案的产生，答辩人向本案当事人予以道歉；2、2012年7月15日，答辩人将南新东方同安小区及车站北路东方电力花园的附属工程、变压器安装承包给丁东升（详见2012年7月15日《工程承包合同书》），经过结算，答辩人与丁东升于2013年3月3日签订《关于2012年7月15日签订的工程承包合同书补充协议》一份，就工程款总额、支付期限、如果逾期将南新路自南向北主体两层的12间门面房抵押给丁东升，同时丁东升有处置权等（详见2013年3月3日签订《关于2012年7月15日签订的工程承包合同书补充协议》）。3、涉案房产交付给余明范后，余明范按期将物业水电费等交付给东方同安小区物业处（当时由冉文哲负责），后期物业费陆续由物业管理处、南阳市合意物业服务有限公司收取；4、余明范曾多次要求答辩人为其办理房产权属手续，因答辩人原因暂不能办理房产权属手续。原告余明范为支持其主张，向本院提交如下证据：一、证实原告购房及支付的事实，证实原告购房合法有效。1、2015年3月12日，原告与南阳市东方房地产公司签订购房协议书，购买东方同安小区的门面房，该协议对所购房位置、价款、付款方式等作了约定。2、收款收据证实原告付款方式及实际履行了协议内容。2015年3月12日向丁东升支付现金200,000元；2015年4月2日向丁东升支付现金350,000元；2015年4月23日向丁东升支付现金210,000元；3、收款收据加盖东方公司印章，证实了东方公司收到了购房款的事实。二、证实原告购房后一直占有使用的事实存在。1、2016年6月8日—2017年6月租房协议以及用电统计表。三、水电、物业缴费证明，证实原告水电费及入户费全部交清。1、2015年4月15日，东方公司负责水电的冉文哲收原告水电入户费4,000元收据。2、冉文哲身份信息证明，证实冉文哲基本情况。3、合意物业服务公司2019年10月24日证明一份、东方公司2020年1月11日证明一份，共同证实水电费交清。四、证实原告是善意的购买者与占有者。1、建设工程规划许可证；2、商品房预售许可证；3、同安小区平面图；4、建设工程施工许可证。被告李海成对原告余明范所举证据的质证意见为：对第一组：1、协议是虚假的，不符合基本签约格式，没有东方集团任何人签字，根本不是东方集团的真实意思表示。是丁东升在擅自处置，并不是东方集团在卖房子，所以这个买卖行为是非法的。无论是东方集团也好，丁东升也好，都没有权利处分这个房子。这个房子第一是我方自己垫资盖的，第二他工程款没给，我们当时都主张了优先受偿权，也就是说东方集团他就没有控制这个房子，他更无权处分。所以这些统统是无效的，我们认为这种非法行为是不受法律保护的。对第二、三组，真实性无异议，我们认为他们不是合法善意的占有，占有是非法的。对第四组：与本案没有关联性，本案是抵押房产的权利问题，只能证明李海成盖的房子是合法建筑，但是不能排除执行。对这些证书无异议，但是优先受偿权归李海成。被告李海成为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：2015-2124号民事判决书，证明李海成对涉案房屋享有优先受偿权，我们的抵押已经受法律认可。第二组：2015-2124号民事裁定书一份，证明我们起诉时已经请求查封。第三组：查封扣押清单，证明涉案房屋在查封之列。第四组：查封公告、告知书，证明查封期间禁止任何人占有，原告占有是非法的。第五组：接处警登记表，证明施工经理陈国坡受李海成委托报案，实际上原告占有的房屋是由一个叫丁东升的人强占的，委派的人叫任玉靖。第六组：2015-2125号民事判决书，李海成与丁东升、东方房地产的纠纷。证明任玉靖受丁东升委托强行占有并处置涉案房屋，原告不是善意购买。丁东升在庭审中自认没有出售过房子，他的抵押权经法院认定也并未成立。原告余明范对被告李海成所举证据的质证意见为：一、二、三、四组证据真实性无异议，证明方向有异议。证明不了被告的主张称原告是非法占有购买。因为他裁定和查封都是在原告交付全部价款之后的行为。第五组，不能作为证据使用，仅仅是他们自己主观的推测，只能证明出警不能证明事情的调查结果。不能证明被告阻止了原告购买行为，强占人不是被告说了算的，因为接警记录没有说，而且这是复印件，真实性存疑。第六组，判决书否认不了原告购买房屋的行为的合法性，与购房付款行为没有关联性。他出示的仅仅是一审的文书，这个案件上诉到中院，中院认定的与一审是相反的，判定了丁东升是合法占有，协议中显示丁东升有处置权，所以被告凭此证据不能证明其观点。余明范购买房屋的时候，打款是经过东方公司指定的交给丁东升，所以余明范的购房行为是合法有效的。第三人东方公司未到庭参加诉讼，于庭前向本院提交如下证据：工程承包合同书一份和补充协议一份。原告余明范对第三人东方公司所举证据的质证意见为：对答辩状内容无异议，证实了丁东升2012年与东方公司签订的工程承包合同，补充协议说了如果不能支付工程款将临南新路门面房作为抵押，也就是2013年3月份丁东升已经享有了对案涉房屋的处分权，早于李海成的时间。被告李海成对第三人东方公司所举证据的质证意见为：对东方公司出示的证据显然是在支持丁东升的违法强占行为，请法庭予以重视。法律规定，除了优先受偿权其他抵押必须经过登记才有效，我方证据中的判决书也写明了丁东升的抵押不成立，他没有处分权。而且2012年房子还没盖好，没有办理抵押登记，抵押权也不成立，我们的优先权是可以排除一切障碍的，是法定权利。法庭出示自原审理查封卷宗中调取的查封时的两组照片，其中黑白打印纸打印出来的照片3张，彩色照片13张，查封公告一份，宛城区处理东方问题工作组出具的情况说明一份，二次查封执行笔录一份，询问笔录一份，告知书送达回证一份。原告余明范质证意见为：以丁东升所说的为准。丁东升称，黑白照片我不清楚，2016年的照片情况我说一下，2015年查封之前这几户的房子都已经出售出去了，都已经占有了。工作组的情况说明不属实，当时工作小组的郭满生书记也在场，两次郭书记都在场，郭书记当时说陈国坡，李海成的工程没有交工，你们要去跟东方公司清算，对方说东方没人对接，郭书记说丁东升这边已经结算了了。老百姓好多上访的，都是郭书记通过东方公司找到我修路、装变压器、安装水电、修下水道、铺路，才解决的。彩色照片上备注的字不属实。笔录上对方说的内容也不属实。李海成的姐还占着5、6号房子，3、4号放的垃圾，她们一直说收拾也没有收拾到现在还堆着。我一直都催他们，很多次了，3、4、5、6都被李海成的姐占着，她们一直说搬都没搬。李海成他姐住着，我同意她住的。被告李海成质证意见为：黑白照是2015年提交的，2015年要求查封时提交的，彩色照片是第二次查封前后多次拍摄的。其他都属实。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：李海成与河南省南阳市东方企业（集团）股份有限公司、南阳市东方房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，2015年8月3日，本院出具（2015）宛民商初字第2124号民事裁定书，于2015年8月10日公告查封东方房地产公司位于同安小区临南新路一侧从北到南临街门面房第1至2套（一层）、第3至8套（上下两层）、第9套（一层）、第11至12套（上下两层）、第14套（上下两层）、第16套（一层）、第17至19套（上下两层），共计16套房产；2016年3月，李海成一方委托代理人陈国坡向该案件承办人反映，被查封的第3、4、7、8套门面房封条及查封公告被撕毁，其中，第7、8间门面房开始装修，法院工作人员再次对第3、4、7、8套门面房张贴了封条及查封公告。该案经过审理，本院于2018年7月23日作出（2015）宛民商初字第2124号民事判决书，判决：“一、限本判决生效后十日内，被告河南省南阳市东方企业（集团）股份有限公司和南阳市东方房地产开发有限责任公司支付给原告李海成工程款9,215,605.55元，并从2013年5月22日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息，至欠款付清之日为止。二、如果二被告在本院限定的期限不能清偿上述欠款，则原告有权申请对其承建的东方同安小区临南新路8、9、10号商住楼工程项目进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。三、驳回原告李海成的其他诉讼请求。……”。判决生效后，东方企业集团、东方房地产公司未按期履行判决书所确定的给付义务，李海成于2018年9月4日向本院申请强制执行，执行案号：（2018）豫1302执2247号。案件进入执行程序后，本院于2019年3月22日作出（2018）豫1302执2247号执行裁定书及查封公告，查封了被执行人东方企业集团、东方房地产公司开发的东方同安小区的临街门面房16套（详见查封清单）。案外人余明范不服查封，向本院提起执行异议，本院于2020年4月23日作出（2020）豫1302执异74号执行裁定书，认定如下：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人余明范虽然向法院提供了其购买案涉房产的购房协议及交纳购房款项等相关凭证，但其对不能办理过户登记自身有一定过错。案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行”。综上依法驳回了案外人余明范的异议请求。余明范不服，提起案外人执行异议之诉。另查明，2007年8月1日，承包人南阳市凌云建筑工程有限公司作为甲方与乙方项目经理（管理承包人）丁付海及丙方项目商务经理（××）李海成签订《工程项目经营管理承包合同》一份，约定东方同安花园1#、2#、3#、7#住宅楼工程按项目施工由丁付海项目经理负责施工组织管理工作，并承包给李海成承包经营成本核算管理工作，公司对丙方（李海成）实行综合费用上交后净值承包基数、独立核算、包工包料、自负盈亏。上述合同签订后，李海成实际施工了东方同安小区1#、2#、3#、7#住宅楼和8、9、10#商住楼（含门面房）项目。由李海成所施工的东方同安住宅区项目1#、2#、3#、7#楼工程于2013年5月之前完工，但东方集团及东方公司仅向李海成支付了部分工程款，剩余工程款迟迟不向李海成支付。因涉及购房户要求交房，为了维护社会稳定并解决东方集团及东方公司拖欠李海成的工程款问题，2013年5月22日，经南阳市宛城区处理东方集团问题工作组协调，东方公司与南阳市凌云建筑工程集团东方同安小区1#、2#、3#、7#楼项目部（代表李海成）签订《协议书》一份，内容是：“由凌云建筑集团同安小区项目部承建施工的东方同安小区1#2#3#7#楼及门面房工程，因甲方拖欠乙方工程款较多，但因甲方急需对广大业主交房。为了维护社会稳定和解决甲方拖欠乙方的部分工程款，现经甲乙双方充分协商，并由宛城区处理东方问题领导小组协调，甲方同意将东方同安小区面朝南新路共计16个门洞的一二层商住房抵押给乙方，甲方不得将此部分房屋对外租赁、另抵押及出售。否则，出现的一切经济问题及法律责任，均由甲方承担。待双方结算后，工程款付清，协议自行解除。”甲方代表马**、乙方代表李海成在该协议上签名盖章予以确认，协调方南阳市宛城区处理东方集团问题工作组在协议书上加盖了工作组的印章。李海成在与东方房地产公司签订门面房抵押工程欠款《协议书》后，将东方同安小区所施工的工程全部交付给了被告，以保证购房户能够入住使用房屋，（2015）宛民初字第2124号民事判决书据此认定2013年5月22日应当作为李海成所施工工程的交付日，但案涉工程一直未办理竣工手续。2015年7月8日，李海成以实际施工人身份将东方集团和东方公司诉至本院，请求判令东方集团和东方公司立即支付工程款946万元及延期付款利息，并承担评估费17万元，同时请求判决拍卖“东方同安”住宅楼项目16个门洞（8#、9#、10#）门面房，所得价款优先清偿原告工程款。本院对该案作出（2015）宛民初字第2124号民事判决（本案执行依据），认定李海成作为东方同安小区1、2、3、7号住宅楼及8、9、10号商住楼项目的垫资人和实际施工人，享有要求东方集团及东方公司支付工程欠款的权利。因东方集团以及东方公司均是该案住宅区项目工程的建设单位（发包人），均负有清偿工程款的义务，其不向李海成支付剩余工程欠款9,215,605.55元的行为属违约行为。东方集团以及东方公司应限期向李海成支付工程款9,215,605.55元，并应从2013年5月22日工程交付之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息，至欠款付清之日为止。如果东方集团以及东方公司在本院限定的期限不能清偿上述欠款，则李海成有权申请对其所施工的东方同安小区临南新路8、9、10号商住楼拍卖或者变卖，并对拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。又查明，2012年7月15日、2013年3月3日，发包方东方公司作为甲方与乙方承包方丁东升先后签订《工程承包合同书》及补充协议，约定由丁东升承包施工南新路东方同安小区、南阳市车站北路东方电力花园两个小区的附属工程及变压器安装，全部工程施工图预算造价人民币380万元，最终价格依实结算为人民币380万元；《工程承包合同书》第四条“工程结算”约定，“于工程验收合格后半年内结算，若该工程款不能及时结清，甲方愿以南新路东方同安小区从南到北门面（12间门面房）作为抵押，并有权按市场现行价进行处置，处置所得房款用于偿还结清甲方所欠乙方工程款后，所余房款乙方保证5日内将其返还给甲方所有”；《补充协议》又约定，若甲方在《补充协议》签订后30日期限内，无力将约定的380万元工程款足额向甲方结清，甲乙双方即依据上述“工程结算”约定。双方未办理抵押登记。2015年7月8日，李海成起诉东方集团、东方公司建设工程施工合同纠纷一案的同时，李海成又将东方公司和丁东升诉至本院，请求确认东方公司和丁东升《工程承包合同书》和《补充协议》中约定的“以南新路同安小区从南到北门面房作为抵押”内容无效，并请求判令二被告停止侵权，恢复侵占的门面房原状。该案经一审、二审审理均认为建设工程价款优先受偿权属于当事人的法定权利，但优先受偿权并不等于所有权，李海成要求被告丁东升停止侵权、恢复侵占的门面房原状没有法律依据，不予支持；东方房地产公司与丁东升签订的《工程承包合同书》和《补充协议》所设定的抵押条款，也不影响李海成优先受偿权的行使。故对李海成请求确认东方房地产公司与丁东升签订的《工程承包合同书》和《补充协议》中约定抵押条款内容无效的请求也不予支持，判决驳回了李海成的诉讼请求。2015年4月25日，李海成方工作人员陈国坡向派出所报警，称赵营收费站处有人闹事。接处警登记表记录如下：“接警后，立即出警，到达现场询问得知，和同安小区门面房有纠纷，同安小区开发商马**把该小区门口外19间门面房同时抵押给两人，一人是陈国坡，一人是任玉靖（丁东升丈夫），陈国坡、任玉靖双方都想占有门面房，发生纠纷。对双方做笔录，移交案件大队”。再查明，2015年3月12日，东方房地产公司作为甲方，余明范作为乙方，双方签订《商品房认购协议书》一份，主要内容为：“……一、房产位置及面积甲方出售给乙方的房产位于同安小区，商铺位置是7、8，单价￥5,500元/㎡，建筑面积（暂测）为138.8㎡。……二、计价方式及房价款1、房价款：按协议约定（暂测）建筑面积计算，该商品房优惠后单价为：￥5,500元/㎡，房价款为人民币（大写）：柒拾陆万元整（小写￥：760,000元）……三、付款方式及期限本协议约定的付款方式为一次性。……”。同日，东方公司向余明范出具收款收据一份，内容为：“收款收据今收到余明范人民币柒拾陆万元整￥760000，系付同安门面房北头7间8间房款”。丁东升分别于2015年3月12日、2015年4月2日、2015年4月23日向余明范出具了收条，收到同安小区7-8间门面现金200,000元、350,000元和210,000元。2016年6月8日，余明范作为出租方与承租方胡一村签订了房屋租赁合同，期限为2016年6月8日至2017年6月8日。南阳市东方物业有限公司同安小区物业管理处出具2018年客户抄表卡一份，显示“8粮油店（余明范）”1-12月份的水电行止数。2019年10月24日，南阳市合意物业服务有限公司出具证明一份，证明：“兹证明余明范系同安小区业主，现居住同安小区，水电费及物业费由物业办公室统一代收，无缴费发票（东大门北7间-8间），情况属实，特此证明。”2020年1月11日，东方房地产公司出具证明一份，证明：“兹证明冉文哲……系我公司员工。因工作需要，……，该同志收取了余明范（同安小区7、8号门面房）2015年6月14日至2016年6月的水电费用，费用全部交清。”经现场勘验，原告诉请的第7号、8号门面房与本院查封清单列明的第7、8套系同一套房产。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：首先，原告余明范系自丁东升处购买的案涉门面房，东方公司虽与原告签订有《商品房认购协议书》，但丁东升与东方公司之间系欠款关系，并非真实的买卖关系，而依据现有证据，仅能认定丁东升与东方公司就部分门面房签订了抵押协议，丁东升与东方公司之间的项目款项最终结算情况没有证据予以证实，且在丁东升与东方公司签订补充协议之后，东方公司又将16个门洞的门面房再次抵押给施工方的行为也进一步说明东方公司与丁东升之间并未形成事实上的抵偿关系，丁东升与东方公司之间是否形成了真实的“以房抵债”的合意尚且不能认定，原告余明范作为丁东升的权利继受人，其与东方公司签订的《商品房认购协议书》的效力是否合法有效更无法予以确认，因此，不能认定余明范与东方公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，涉案房款共计760,000元，原告余明范主张全部房款在本院查封之前已由现金形式支付给丁东升，但仅能提供付款时的收款收据，在无其他证据相佐证的前提下，仍不能证实原告在人民法院查封之前已支付了全部价款；再次，余明范在诉状中所述于2015年4月15日搬进入住、经营粮油店至今，与法院查封时房屋状况不符，余明范并未在人民法院查封之前合法占有该不动产。综上，余明范提出的异议请求不能成立，亦不能排除李海成作为案涉门面房实际施工人所依法享有的建设工程价款优先受偿权，对其请求停止对同安小区第7、8号门面房的强制执行的诉讼请求，不予支持，应依法驳回异议人余明范的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，判决如下：驳回原告余明范的诉讼请求。案件受理费11,400元，由原告余明范负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  邢万**人民陪审员  闫红霞二〇二〇年十月三十日书 记 员  王冬丽