北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12766号原告:郑伯城，男，1968年3月15日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄海洲，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告：北京市神州百戏文化产业有限公司，住所地北京市房山区长沟镇长沟大街17号。诉讼代表人：北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司、北京市中咨律师事务所、北京市神州百戏文化产业有限公司破产管理人。管理人负责人：孙萍。委托诉讼代理人：付典典，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，北京市中咨律师事务所律师。被告：北京文化硅谷资产运营集团有限公司，住所地北京市房山区长沟镇金元大街1号409号。法定代表人：尹红星，经理。被告：韦俊康，男，1961年1月22日出生，汉族，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：汪春旭，北京市中盾律师事务所律师。原告郑伯城与被告北京市神州百戏文化产业有限公司（以下简称神州百戏公司）、北京文化硅谷资产运营集团有限公司（以下简称文化硅谷公司）、韦俊康商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑伯城的委托诉讼代理人黄海洲，被告神州百戏公司委托诉讼代理人付典典、李刚，被告韦俊康的委托诉讼代理人汪春旭到庭参加了诉讼，被告文化硅谷公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑伯城向本院提出诉讼请求：1，请求法院依法判令神州百戏公司继续履行《北京市商品房预售合同》的义务，向我交付位于北京市房山区长沟镇中心区XX-XXX等地块文化交流中心X层XXX的商品房；2，请求法院依法判令神州百戏公司支付逾期交房的违约金431599.06元（暂计算到2018年12月11日），依照预售合同第十四条规定自2016年12月31日起至实际交付之日止，已全部购房款3039430元为基数的万分之二按日计算；3，请求法院依法判令文化硅谷公司及韦俊康对神州百戏公司的债务承担连带责任；4，请求法院依法判令被告承担本案包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等全部债权追讨费用。诉讼过程中，郑伯城变更诉讼请求为：1，确认我与神州百戏公司签订的《北京市商品房预售合同》有效，神州百戏公司应当继续履行预售合同项下商品房交付义务；2，确认在预售合同约定的交付房屋条件成就时，向我交付位于房山区长沟镇中心区XX-XXX等地块文化交流中心X层XXX的商品房；3，确认神州百戏公司欠付我逾期交房违约金564726.09元（自2016年12月31日至2019年7月18日止，以全部购房款3039430元为基数的万分之二按日计算至神州百戏公司破产重整之日）；4，确认神州百戏公司欠付我逾期取得权属证明的违约金255008.18元（自2017年3月31日起至2019年7月18止，以3039430元为基数的万分之一按日计算至神州百戏公司破产重整之日止）；5，确认文化硅谷公司、韦俊康对神州百戏公司债务承担连带责任；6，确认神州百戏公司、文化硅谷公司、韦俊康承担本案包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等全部债权追讨费用。事实和理由：2015年10月16日我与神州百戏公司签订《北京市商品房预售合同》，预售合同约定我购买坐落于北京市房山区长沟镇中心区XX-XXX等地块文化交流中心X层XXX号商品房，我于2015年10月16日支付全部房款人民币3039430元，神州百戏公司应该在2016年12月30日前向我交付该商品房。预售合同约定，如神州百戏公司逾期交房，逾期超过60日后，我作为买受人可以要求继续履行合同，合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，神州百戏公司按日计算向我支付全部已付款万分之二的违约金。预售合同同时约定神州百戏公司逾期取得权属证明的，我作为买受人可以要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，神州百戏公司按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金。2017年4月26日神州百戏公司向我出具《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》，称因房屋室内装修和北京市空气质量雾霾天建委停工要求等原因，导致工程无法按时完工，承诺在2017年12月30日交付房屋，并严格履行双方签署的预售合同。2018年1月3日神州百戏公司再次出具《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》，称由于房屋室内装修，北京市住建委关于雾霾天及采暖季停工要求及十九大等会议召开等原因，工程未能按期完工，承诺在2018年9月30日交付房屋，并严格履行双方签署的预售合同。如神州百戏公司在2018年9月30日仍未交付房屋，履行预售合同义务，则文化硅谷公司及韦俊康愿向我承担保证责任，担保内容包括根据预售合同神州百戏公司应向我承担的一起债务。神州百戏公司仍未向我交付房屋，已经构成违约，文化硅谷公司及韦俊康也未履行担保责任。故诉至法院，请求法院依法判决。神州百戏公司辩称：我公司对原告支付购房款的真实性不能确认，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。没有证据可以证明原告支付了购房款，原告支付购房款的真实性不能确认，其涉嫌虚假诉讼，应当驳回其诉讼请求。假定原告支付了购房款，由于我公司房屋不具备交付条件，原告交付房屋的诉讼请求不应得到支持，涉案合同依法应当予以解除。假定原告支付了购房款，在涉案合同解除后，原告依法可以向管理人申报债权。假定原告支付了购房款，合同被解除，原告请求我公司承担差旅费、律师费等费用的诉讼请求没有依据。韦俊康辩称：我方同意神州百戏公司的答辩意见，同时补充如下：首先原告提交的起诉书中没有原告本人的签字确认，无法体现起诉是否是原告的真实意思表示；原告于2019年5月14日才提起诉讼，已经超过了法律规定的保证期间，保证责任已经消灭；即使担保有效，我方认为原告所主张的逾期交房违约金及逾期办理权属证明的违约金金额过高，请求法院予以调整。文化硅谷公司未到庭亦未提出书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月13日，神州百戏公司（出卖人）与郑伯城（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定郑伯城从神州百戏公司购买坐落于房山区长沟镇中心区XX-XXX等地块文化交流中心X层XXX号商品房，该商品房的用途为艺术家工作室，房屋预测建筑面积为161.5平方米，总价款为3039430元，买受人采取一次性付款的方式付款。预售合同第十二条约定，出卖人应该在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应该取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。关于逾期交房责任双方的约定为：逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。预售合同第二十一条约定，出卖人应当在2017年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房坐在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理。买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该预售合同还对双方的权利义务作出了约定。另查，2015年7月16日神州百戏公司为郑伯城出具《证明》一份，今收到郑伯城交来“XX大厦”的购房款3039430元（大写叁佰零叁万玖仟肆佰叁拾元），共壹套房，房号如下：502。郑伯城向本院提交的收据显示：“今收到郑伯城房款叁佰零叁万玖仟肆佰叁拾元，??3039430元。”该收据落款日期为2015年7月17日，加盖有神州百戏公司公章及财务专用章。2017年4月26日神州百戏公司出具的《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》载明：北京市神州百戏文化产业有限公司开发建设的位于北京市房山区长沟镇的文化交流中心（北京（房山）历史文化旅游集聚区XX—XXX地块项目）工程规划许可证为：2012规（房）建字XXXX号；施工许可证为【2013】施建字XXXX号。该工程原定于2012年12月开始施工，完工日期为2014年6月30日。但在经四年的施工过程中，由于房屋室内装修和去年北京市空气质量雾霾天建委停工要求等原因，导致工程未能按期完工，造成与业主签订的《北京市商品房预售合同》中约定的2016年12月30日向业主交付房屋无法实现。因此我公司会积极解决，并承诺如下：1.我公司对业主所签署《北京市商品房预售合同》的内容承诺严格履行。2.我公司承诺将加快施工进度，在2017年12月30日交付业主使用。以上承诺是本企业真实意思表达，如有不实，愿意承担一切法律责任。2018年1月3日，神州百戏公司向郑伯城再次出具《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》，载明：北京市神州百戏文化产业有限公司（以下简称神百公司）是北京市房山区长沟镇文化交流中心（北京（房山）历史文化旅游集聚区XX—XXX地块项目）的开发建设单位，该项目的工程规划许可证为：2012规（房）建字XXXX号；施工许可证为【2013】施建字XXXX号。神百公司与贵方签订的《北京市商品房预售合同》中约定的交房日期为2016年12月30日，但在项目施工过程中，由于房屋室内装修、北京市住建委关于在雾霾天及采暖季停工要求及十九大等会议召开等原因，工程未能按期施工，神百公司未能按期向贵方施工。向神百公司郑重向贵方承诺如下：1.神百公司承诺继续严格履行与贵方所签署的《北京市商品房预售合同》。2.神百公司承诺在北京市住建委停工令（自2017年11月15日至2018年3月15日）结束后，神百公司将积极组织力量加快施工进度，保证在2018年9月30日前向贵方交付房屋。若神百公司在2018年9月30日仍未能向贵方交付房屋、不能履行与贵方签署的《北京市商品房预售合同》，则北京文化硅谷资产运营集团有限公司、韦俊康愿向贵方承担保证责任，保证内容包括根据《北京市商品房预售合同》神百公司应向贵方承担的一切债务。特此说明并承诺。该承诺书尾部担保方处有文化硅谷公司盖章及韦俊康签名。涉案项目于2017年停工后至今未继续施工，未施工完毕。2019年7月18日，本院裁定受理神州百戏公司的破产重整申请。2019年9月11日，本院确定北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司及北京市中咨律师事务所共同担任破产管理人，同时指定孙萍担任管理人负责人。郑伯城已经就本案所涉债权向神州百戏公司的管理人进行债权申报。郑伯城曾于2018年11月以商品房预售合同纠纷为由将神州百戏公司、文化硅谷公司、韦俊康诉至法院，2019年5月郑伯城申请撤回起诉。本案审理过程中，经释明，神州百戏公司未申请对违约金数额进行调整。本院认为：郑伯城与神州百戏公司签订的预售合同为双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同，缔约双方均应按照合同约定全面适当行使权力义务。神州百戏公司与郑伯城签订预售合同后，为郑伯城出具了收据及说明，应当认定郑伯城履行了交付房款的义务。从现有证据和庭审中各方陈述意见可知，涉案工程尚未完工，尚不具备交付条件，且交付时间无法确定。故对于郑伯城要求神州百戏公司继续履行合同、向其交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。神州百戏公司未按预售合同约定的时间交房，构成违约，应当按照预售合同的约定支付违约金。对于神州百戏公司及韦俊康称房屋尚未交付，预售合同约定的“该商品房实际交付之日起60日内支付违约金”的条件尚未成就的意见，本院不予采信。按照预售合同约定，出卖人应当在2017年3月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明。神州百戏公司未按期办理权属证明，亦应按照预售合同约定承担相应的违约金。郑伯城主张逾期交房违约金及逾期取得权属证明的违约金均从预售合同约定的履行期限届满之次日起计算至本院裁定受理神州百戏公司的破产重整之日止，并无不当，本院对此不持异议。两项违约金的具体数额，本院根据合同约定并结合郑伯城的诉讼请求计算确认。因郑伯城的合同义务已履行完毕，且郑伯城不同意解除合同，故对于神州百戏公司以合同事实上无法履行为由主张预售合同应依法解除的意见，本院不予采纳。郑伯城要求神州百戏公司承担其支出的差旅费、律师费、无合同及法律依据，本院不予支持。关于保证责任问题，2018年1月3日神州百戏公司出具的《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》并未约定保证责任的方式，应当认定为连带责任保证方式，即文化硅谷公司及韦俊康应当承担连带清偿责任。韦俊康虽主张《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》承诺的2018年9月30日交房为双方对交房日期的变更，逾期交房违约金应从该日之后起算，逾期取得权属证明违约金的起算时间亦应相应顺延，但该承诺书并无相关表述，本院不予采信。韦俊康在诉讼中主张郑伯城要求的违约金数额过高，请求法院予以调整。考虑到郑伯城主张的两项违约金的计算期间存在一定程度的重合，本院综合考虑买受人的实际损失、合同履行情况、双方的过错程度等因素，酌情对韦俊康应承担保证责任的两项违约金总额予以调整，但韦俊康仍应对于神州百戏公司需承担的违约金在调整后数额范围内承担连带清偿责任。文化硅谷公司、韦俊康承担连带清偿责任后，可另行申报破产债权。文化硅谷公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院将依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑伯城与被告北京市神州百戏文化产业有限公司于二〇一五年七月十三日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》有效。二、确认被告北京市神州百戏文化产业有限公司应支付原告郑伯城逾期交房违约金五十六万四千七百二十六元零九分。三、确认被告北京市神州百戏文化产业有限公司应支付原告郑伯城逾期取得权属证明的违约金二十五万五千零八元一角八分。四、被告北京文化硅谷资产运营集团有限公司于本判决生效后十日内对本判决第二项、第三项债务向原告郑伯城承担连带清偿责任，被告北京文化硅谷资产运营集团有限公司承担上述连带清偿责任后，可按照《中华人民共和国破产法》的规定行使权利。五、被告韦俊康于本判决生效后十日内在五十六万四千七百二十六元零九分的范围内对本判决第二项、第三项债务向原告郑伯城承担连带清偿责任，被告韦俊康承担上述清偿责任后，可按照《中华人民共和国破产法》的规定行使权利。六、驳回原告郑伯城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千九百九十七元，由被告北京市神州百戏文化产业有限公司负担（判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李跃坤审判员  王 然审判员  王春霞二〇二〇年十月二十七日书记员  张 楠