重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初10085号原告：杨丽丹，女，1980年5月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵倩，重庆扬华律师事务所实习律师。被告：重庆康田雍俊房地产开发有限公司，住所地重庆市经开区北区金童路161号11栋3-24-2，统一社会信用代码915000000949468088。法定代表人：贺学均，董事长。委托诉讼代理人：王清华，女，1994年4月1日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：唐来旺，男，1989年11月29日出生，汉族，系公司员工。原告杨丽丹与被告重庆康田雍俊房地产开发有限公司（以下简称康田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员付昌琼、张成新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨丽丹的委托诉讼代理人余孟江、赵倩，被告康田公司的委托诉讼代理人王清华、唐来旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽丹向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的《房屋认购合同》已于2019年12月20日解除；2、被告双倍返还原告定金100000元；3、被告一次性返还原告资金款项335000元，并向原告支付资金占用损失（自2019年7月26日起至2019年8月20日止，以335000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；2019年8月21日起至被告实际履行之日止，以335000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月21日，杨丽丹与康田公司签订了《商品房认购合同》，约定由原告购买康田公司开发销售的商品房一套，房屋总价款为774891元，原告按照合同约定向被告支付了定金50000元。根据该认购合同，原被告应当于2019年8月28日到指定地点签订《重庆市商品房买卖合同》，但是截至指定签约日期，被告仍未取得销售商品房的相关资质，导致原告和被告无法签订有效的房屋买卖合同，该认购合同的合同目的无法实现，被告的上述行为已经构成根本违约，被告应当向原告双倍返还定金。2019年7月26日，被告在无法律依据及相关合同约定的情况下，以收取卖房好处费才提供原告购房资格的名义，强行向原告索取了335000元款项，至今未退还原告。经原告多次催告，被告仍未履行合同义务。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告康田公司辩称：1、《房屋认购合同》第三条第六款约定，认购合同已经于2019年9月7日解除，而非原告主张的2019年12月20日；2、被告已经于2018年3月20日就案涉房屋取得房屋预售许可证，具备销售资质，系原告单方原因导致双方不能在约定时间签署商品房买卖合同；3、原告未按照认购合同第二条第二款、第三条第一款约定，在2019年8月28日到售房部签订商品房买卖合同，缴纳足全部购房款，构成根本违约，无权请求被告双倍返还定金；4、依照认购合同第三条第二款约定，被告有权不予返还已收定金，且被告已经于2019年9月7日向原告发函通知解除认购合同，不予返还定金，并告知原告应该在收到通知后3日内办理后续事宜，原告逾期办理退款事宜，应自行承担一切后果和责任，无权请求被告支付资金占用损失；5、本案纠纷是由于原告根本违约造成，原告无权请求被告承担本案诉讼费，综上请求法院依法判决；6、335000元是我方收取的房款，并非原告主张的好处费，同意返还该款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对杨丽丹举示的《房屋认购合同》、收款收据2张、2019年7月21日和7月26日银行支付凭证、催告函、2019年9月7日解除合同通知书、2019年12月20日律师函、物流信息截图、2019年10月22日、10月30日的谈话录音和康田公司举示的《房屋认购合同》、收据2张、催告函、快递单、快递物流查询单、解除合同通知书、快递单、快递物流查询单、房屋面积分户汇总表、C6幢楼栋对比表、渝国土房管2018预字第251号预售许可，因杨丽丹和康田公司对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对原、被告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案没有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月21日，以康田公司为出卖人（甲方）、杨丽丹为买受人（乙方）双方签订了《房屋认购合同》，约定杨丽丹所预定的房屋为甲方开发销售的XX府项目X期X-X-X-商业22号房，优惠后实际总房款为774981元。该合同第二条“乙方付款方式及付款时间”中约定：乙方于本合同签订同时向甲方支付定金伍万元整，作为甲乙双方订立《重庆市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款。2：付款方式：一次性付款，优惠后实际总房款扣除定金部分，应在签订《重庆市商品房买卖合同》当日支付。该合同第三条约定：1、乙方须持本合同原件并按照本合同第二条约定于2019年8月28日到甲方指定签约现场即XXX府（甲方另有通知的除外）交纳首付款（一次性付款的为全款）、缴纳物业专项维修资金、契税及其他代收费，并签订《重庆市商品房买卖合同》；如乙方办理按揭贷款，乙方应于《重庆市商品房买卖合同》签订当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续。2、除甲方原因所致，若乙方未按本合同第二条之约定的时间及款项完成交纳首付款（或全款）、签订《重庆市商品房买卖合同》并办妥贷款手续的，视为乙方自愿放弃预定，甲方有权解除本协议，同时甲方有权将该房屋另行销售，并不予返还乙方所交定金。该合同第五条约定：1、甲乙双方同意……如采用邮寄方式，应按本合同所列明的地址以邮政特快专递方式邮递，自邮寄之日（以邮戳为准）起满三日即视为书面通知已有效送达。……3、乙方确认在本合同中填写的联系地址及乙方身份证件记载地址均为其有效的通讯地址。任何一方通讯地址有变更的都应提前三个工作日书面通知对方，如未能及时通知而造成损失的，则损失由过错方承担。合同抬头处杨丽丹的联系地址为：重庆市XX区XX路XX号51幢1单元1-1，联系电话为1770830XXXX。被告康田公司的联系地址为：重庆市北部新区湖霞街XXX府销售中心。2019年7月22日，康田公司向杨丽丹出具收款收据一张，上主要载明收到客户杨丽丹商业22的定金5万元。2019年7月26日，康田公司向杨丽丹出具收款收据一张，上主要载明收到客户杨丽丹商业22的楼款335000元。2019年9月3日，康田公司按杨丽丹在认购合同中预留的地址和联系电话向杨丽丹邮寄了《催告函》一份，载明：……根据认购合同约定，您应于2019年8月28日前与我司签订《重庆市商品房买卖合同》，并到我司指定地点交纳首付款（一次性付款的为全款）、交纳物业专项维修资金、契税、其他代收费（以下简称“签约交款义务”），期间我司曾多次通知您前来履行签约及交款义务，但截至本函发送之日，您仍未按约履行义务，已构成根本违约……鉴于此，我司正式发函通知您，请您务必于2019年9月5日之前到我司销售部履行签约交款义务，否则，我司将根据认购合同约定将认购房屋另行销售，您所交定金不予退还。该催告函尾部预留的办理地址为：重庆市两江新区鸳鸯街道湖霞街XXX府销售中心，联系人：王军，联系电话6305XXXX。该邮件投递结果显示：2019年9月4日已签收，他人代收：多米超市菜鸟。2019年9月7日，康田公司再次按杨丽丹在认购合同中预留的地址和联系电话向杨丽丹邮寄了《解除合同通知书》，主要载明：……我司认为，您在签署认购合同后未按约履行签约及付款义务的行为已构成对认购合同有关条款的严重违背并给我司造成了经济损失。鉴于此，我司正式发函通知您，解除您与我司签订的认购合同，您所交定金不予退还，认购房屋我司将另行销售。同时，请您于收到本解除合同通知书之日起三日内到我司办理后续事宜，逾期未办理的，一切后果和责任由您自行承担，且我司将保留进一步追究您违约责任的权利。该《解除合同通知书》尾部预留的办理地址为：重庆市两江新区鸳鸯街道湖霞街XXX府销售中心，联系人：王军。该邮件投递结果显示：2019年9月8日已签收，他人代收：多米超市菜鸟。庭审中，杨丽丹陈述，我方在9月4日没有收到催告函及解除通知书，我方大概在九月十几号由他人代收之后才拿到了催告函及解除通知书。催告函上的地址和电话是我方在认购协议上预留的地址和电话，但地址和电话是我母亲的。2019年12月20日，杨丽丹委托重庆扬华律师事务所向康田公司发送了《律师函》，载明：根据认购合同约定双方应于2019年8月28日到指定签约地点签订《重庆市商品房买卖合同》，但是截至指定签约日期，你方仍未取得销售该套房屋的相关资质，导致我方无法与你方签订有效的《重庆市商品房买卖合同》，该认购合同的目的无法实现，你方已经构成了根本违约。……向你方函告如下：一、由于你方在该认购合同约定的指定签约期限内，未取得该套房屋买卖销售资质，致使合同目的无法实现，根据法律规定我方有权解除该认购合同。鉴于你方之前向我方发函要求解除双方的认购合同，因此我方要求自发函之日，双方签订的该认购合同即时解除。二、由于你方原因造成合同不能实现，属于你方根本违约，因此你方应当按照合同约定，双倍返还我方定金款项，合计100000元；三、由于你方向我方索取的335000元无法律依据及合同约定，因此我方要求你方一次性退还我方该部分款项并承担相应的资金占用损失，并且我方保留向有关部门举报、控告你方上述违法违规操作的权利。……。该邮件投递结果显示：2019年12月21日签收，他人代收。庭审中，杨丽丹和康田公司均认可，杨丽丹于2019年8月28日去了签约现场，但没有签订商品房买卖合同，双方对未签订商品房买卖合同的原因各执一词。杨丽丹陈述，我于2019年8月28日去了现场，没有签订商品房买卖合同原因主要有：康田公司的工作人员称房管局将系统关闭了，无法办理签合同；期房转现房没有办理下来，合同签不到；合同网签不了。康田公司陈述，杨丽丹于2019年8月28日去了现场，未签订买卖合同的原因是杨丽丹到达现场后称其资金不足想要退房，我方工作人员反馈杨丽丹在指定签约之日前，在金科时代中心又购买了公寓，因此曾向我方工作人员表示资金紧张。且案涉房屋并非现房，我方也未向购房人宣传该房屋为现房，2019年8月28日可以签合同，也可以网签。在指定签约日之后，原告再次到签约地点时，方存在期转现，房管局将系统关闭的事实。原告杨丽丹举示的其与被告康田公司工作人员王军在2019年10月22日的通话录音有以下内容：杨丽丹表示“你这上面喊的是我8月28号来签合同，我8月28号，确实又来了的（此处对方称但是你没签）。但是我要签，我这个又签不到，这个又算是那个的责任？”，王军：“你如果签不到，相当于算是我们的责任”。杨丽丹：“对头撒，那意思是说你们在打赌哦，你们是在打赌看我来不来签”，王军：“但是因为，怎么说呢。当时你来了，看我们中途能不能停，如果能停，就能签”。杨丽丹：“你这个停，是个啥子停”，王军：“房管局，因为那边给我们关了的嘛，系统关了的嘛，如果系统没关的话，那就”，杨丽丹：“但是我8月28号，是正儿八经的跑来了，结果你们这种还是相当于在赌博，哦，看你这边签不签，签的话，反正我们这边也签不到，那就是我们的责任，你不签的话，就是你的责任。我觉得你们好贼啊，真的是。”……杨丽丹：“第二点，8月28号喊我来交，就是喊我来签合同。我8月28号来啦，结果你又跟我说，这个合同还没有办下来，叫啥子，转现，你刚刚说的这个。……你晓得那是我妈的电话，但是这个房子是我签的，你怎么不给我，内个，电话”，王军：“但是这个房子，写的阿姨的电话，所以，他们。”……杨丽丹：“并且你们期转现，现在都没有转下来。我现在是，我今天交钱，来跟我两个签嘛，签不签”，王军：“月底可以签”。杨丽丹：“就是说，要等月底，你这给我写的是8月28日，你这又叫啥子……”。原告杨丽丹举示的其与被告康田公司工作人员王军在2019年10月30日的通话录音有以下内容：杨丽丹：“你如果是把这个房款退还给我，我就把33万5这个房款的条子给你。但是，定金条子你没有退给我，现在我们对定金怎么退是有争议的。你们现在是不给我退，但是这个问题不在于我啊。当时你们是九月底，才下来那个房产证吗，那个叫”，王军：“不是那个，是期转现”，杨丽丹：“对头，期转现，8月28号来签，我是来了的”，王军：“姐姐，我这样说，如果你想现在就把房款拿回去，得按我们这里的东西来”……王军：“姐姐，我给你说明了哈。我当时就给你说了的，你第一次来我就给你说了的，如果你想直接就，一哈退”，杨丽丹：“一哈退是包括啥子？”，王军：“定金撒，说实话，我没这个权利，我们都没有”。……杨丽丹：“你说8月28号来，我交钱给你，我一样的网签不到，那这个东西是哪个的问题，是你们的问题还是哪个的问题。既然网签都签不到，我交了好多钱，算起来我是交了50%的房款，结果啥子合同都没有。我再把8月28号，你叫我来交尾款，尾款交了，但我仍然签不到合同。你当时给我说的是，你们那个，电脑没有开放，你们还没有转”。王军：“当时我这么说的，我们在办期转现，有可能签不到合同。后头第二次尾付的东西，我给你说这个东西（康田公司认为此处为：后头第二次来我跟你说的这个东西）”。……王军：“现在我们正儿八经来说这个事情，摆良心说，当时你来的，也清楚这个情况，我们几个人都在”，杨丽丹：“是撒，8月28来的”。王军：“你说之前资金不到位，是吧”，杨丽丹：“我才说的，那个东西都是嘴巴上说。有些东西，确实有危险性。当时，你卖我房子这个，叫啥子名字，小罗，小罗晓得这个情况，不是资金问题。所以说，当时有些东西”……。本院认为，原告杨丽丹与被告康田公司于2019年7月21日签订的《房屋认购合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。《房屋认购合同》约定，杨丽丹应于2019年8月28日到康田公司指定签约现场交付首付款（一次性付款的为全款）、缴纳物业专项维修资金、契税及其他代收费，并签订《重庆市商品房买卖合同》。根据查明的事实，杨丽丹确于2019年8月28日去康田公司签约现场，但当天未签订商品房买卖，双方对未签订商品房买卖合同的原因各执一词，故本案争议的焦点为杨丽丹未在《房屋认购合同》约定的期限即2019年8月28日签订商品房买卖合同的原因究竟是哪一方造成的。第一，杨丽丹举示的其与康田公司工作人员王军在2019年10月22日的录音显示，杨丽丹提出“我8月28号，确实又来了的，但是我要签，我这个又签不到，这个又算是那个的责任？”，王军称“你如果签不到，相当于算是我们的责任”，同时王军表示“当时你来了，看我们中途能不能停，如果能停，就能签”，在杨丽丹询问“是个啥子停”时，王军解释为“房管局，因为那边给我们关了的嘛，系统关了的嘛，如果系统没关的话，那就”，由上述对话可以看出，康田公司存在因房管局关闭系统无法签订商品房买卖合同的可能。在2019年10月22日的录音中，杨丽丹表示“并且你们期转现，现在都没有转下来。我现在是，我今天交钱，来跟我两个签嘛，签不签”，王军回复“月底可以签”，这表明在2019年10月22日时康田公司因期转现问题仍不能签订商品房买卖合同。在2019年10月30日的通话录音中，杨丽丹提出“你说8月28号来，我交钱给你，我一样的网签不到，那这个东西是哪个的问题，是你们的问题还是哪个的问题。……你当时给我说的是，你们那个，电脑没有开放，你们还没有转”，王军回复“当时我这么说的，我们在办期转现，有可能签不到合同。后头第二次尾付的东西，我给你说这个东西”，这也可印证康田公司在2019年8月28日时因办期转现而签不到商品房买卖合同的事实。第二，康田公司辩称杨丽丹在2019年8月28日到签约现场因资金不到位想退房退款，但其对此并未举示相应证据证明；康田公司还辩称，在2019年9月5日之前未被房管局关闭签约系统，可以网签合同，亦未举示相应证据证明，依法应承担举证不能的不利后果。第三，康田公司在2019年9月3日《催告函》中提及的“期间我司曾多次通知您前来履行签约及交款义务”并无相应证据证明，且其催告杨丽丹履行签约交款义务的《催告函》在2019年9月3日邮寄，函件要求杨丽丹在2019年9月5日之前到销售部签约交款，该催告履行期限并不属于合理的履行期限，因为双方在《房屋认购合同》约定“如采用邮寄方式，应按本合同所列明的地址以邮政特快专递方式邮递，自邮寄之日（以邮戳为准）起满三日即视为书面通知已有效送达”，即按照双方关于送达的约定，该《催告函》在2019年9月6日才视为送达，而康田公司给予的履行期限在《催告函》送达之前。综合以上事实，对比杨丽丹与康田公司举示的证据，关于杨丽丹未在《房屋认购合同》约定的期限即2019年8月28日签订商品房买卖合同的原因，本院采纳原告杨丽丹的意见，即杨丽丹未在《房屋认购合同》约定的期限即2019年8月28日签订商品房买卖合同系因康田公司的原因造成。关于《房屋认购合同》的解除及相应法律后果。如前所述，杨丽丹未在《房屋认购合同》约定的期限即2019年8月28日签订商品房买卖合同系因康田公司的原因造成，故康田公司在2019年9月7日向杨丽丹邮寄《解除合同通知书》时并不享有解除权，该《解除合同通知书》并不能产生解除双方签订的《房屋认购合同》的法律后果。同时，杨丽丹在2019年12月20日向康田公司发出《律师函》，明确表示要解除双方签订的《房屋认购合同》，鉴于双方此时均提出了解除《房屋认购合同》的意思表示，故案涉《房屋认购合同》在康田公司于2019年12月21日收到《律师函》时解除，即2019年12月21日解除。原告杨丽丹请求确认其与康田公司签订的《房屋认购合同》已于2019年12月20日解除，与本院查明的事实不符，本院不予支持。关于双倍返还定金，《房屋认购合同》中明确载明杨丽丹交纳的5万元定金作为双方订立商品房买卖合同的立约担保，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案因康田公司的原因导致杨丽丹未在《房屋认购合同》约定的期限签订商品房买卖合同，杨丽丹要求康田公司双倍返还定金10万元，符合法律规定，本院予以支持。关于返还资金款项335000元，因《房屋认购合同》已解除，根据《中华人民共合同合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，杨丽丹有权要求康田公司返还其资金款项335000元，且康田公司答辩时亦表示同意返还该款项，故杨丽丹要求康田公司返还其资金款项335000元，本院予以支持。关于资金占用损失。《房屋认购合同》解除后，康田公司已无继续占有杨丽丹交纳的资金款项335000元的法律依据，其应及时退还，其逾期退还客观上已给杨丽丹造成了资金占用损失，故杨丽丹要求康田公司支付资金占用损失（以335000元为基数，按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率标准，从2019年12月22日起计算至款项退还之日止），本院予以支持，对该项请求超出部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆康田雍俊房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告杨丽丹双倍返还定金100000元；二、被告重庆康田雍俊房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告杨丽丹返还资金款项335000元及支付资金占用损失（以335000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年12月22日起计算至款项退还之日止）；三、驳回原告杨丽丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7960元，由被告重庆康田雍俊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  付昌琼人民陪审员  张成新二〇二〇年十月十九日法官 助理  陈 源书 记 员  龙 倩