广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10822号原告（反诉被告）：广州市高德花花置业有限公司，住所地广州市天河区奥体南路12号D305-12（开办市场：广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场），统一社会信用代码914401016618285936。法定代表人：李岩峰，职务总经理。委托诉讼代理人：邱奕彬，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖志辉，广东国智律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州乐漫文化娱乐有限责任公司，住所地广州市天河区中山大道中379号203-2房（仅限办公）（不可作厂房），统一社会信用代码91440106MA59AJ8794。法定代表人：邱文烁。委托诉讼代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告即反诉被告广州市高德花花置业有限公司（下称高德公司）与被告即反诉原告广州乐漫文化娱乐有限责任公司（下称乐漫公司）租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。高德公司委托诉讼代理人邱奕彬、廖志辉，乐漫公司委托诉讼代理人林丽蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高德公司向本院提出诉讼请求：1.乐漫公司向高德公司付清2019年12月1日起至2020年4月30日止的租金共439831.73元（租金92612.42元/月，其中2020年1月25日至2月8日租金减半收取，减免金额为23230.7元，故1月、2月的租金分别为82156.18元、79838.3元）。2.乐漫公司向高德公司支付2019年12月1日起至2020年4月30日期间的租金迟延支付违约金，违约金计算方法以上述每月欠付租金为基数，按年利率24%的标准，从当月5日起计算至款项付清之日止。3.乐漫公司支付高德公司因本案产生的律师费5000元。4.乐漫公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：高德公司为天河区奥体xx号广州市xx购物中心xx号商铺（下称涉案商铺）的权属人，2016年5月6日，高德公司将涉案商铺出租给乐漫公司并签订了《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，合同约定租赁期限从2016年5月10日至2021年5月9日，租金按月结算，乐漫公司应于每月5日前支付当月应付租金，如无正当理由迟延缴交租金及其他应缴之费用，须从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五支付迟延违约金。由于乐漫公司欠费导致高德公司通过发律师函或诉讼途径追索欠费的，由乐漫公司承担委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元人民币）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定资等。然而，乐漫公司自2019年12月1日起未向高德公司支付租金，因疫情影响，高德公司主动对2020年1月25日至2月8日的租金减半收取，直至2020年4月23日高德公司向乐漫公司发出函向乐漫公司追讨拖欠的租金，并要求乐漫公司支付迟延违约金，乐漫公司拒绝签收，亦未支付租金。高德公司多次催促，乐漫公司均不予理会，高德公司只得委托广东国智律师事务所代理涉案商铺的诉讼事宜，为此产生一审律师费5000元。综上所述，乐漫公司无正当理由拒不支付租金的违约行为严重损害了高德公司的合法权益。被告乐漫公司辩称：1.因疫情爆发与行政管控措施的不可抗力原因，乐漫公司与高德公司的合同目的无法实现。疫情爆发以来，涉案商铺所在商场没有人流量，根据广州市疫情防控指挥部的要求，乐漫公司无法开业，无法使用涉案商铺。2.因疫情及防控措施的不可抗力原因，乐漫公司无法使用涉案商铺，自2020年1月25日起暂停营业，且乐漫公司损失惨重，包括设备设施损耗、水电人工成本支出等。根据合同关于不可抗力的约定，以及相关法律规定，不可抗力导致合同不能履行，停止履行义务不视为违约，应当免除相应的租金。乐漫公司认为疫情期间从2020年1月25日至4月30日的租金都应当减免。3.高德公司无视疫情防控政策，无视公平原则和互助扶持的精神，以拖欠租金为由发出《解除合同通知书》并追究违约责任，根据双方租赁合同关于不可抗力事件的约定以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，高德公司单方解除合同构成违约，其追究违约金没有法律依据。4.高德公司要求律师费没有依据，因疫情防控不可抗力事由，根据法律规定，乐漫公司不承担违约责任，且双方一直就减免方案进行协商，乐漫公司不存在违约行为，反而是高德公司单方无理解除合同构成违约。5.乐漫公司已经依据租赁合同约定向高德公司支付了保证金，该保证金应当退还给乐漫公司，或用于抵扣欠费。据此，乐漫公司向本院提出反诉请求：1.高德公司退还租赁保证金213008.56元。2.诉讼费由高德公司承担。反诉被告高德公司辩称：乐漫公司要求退还租赁保证金缺乏合同及法律依据，高德公司依约享有合同解除权，根据涉案租赁合同约定，乐漫公司应当每月5日前支付当月租金，迟延缴交的，按日加付欠缴金额千分之五的迟延违约金，事实上，双方合同约定的保证金退还的情形并未发生。疫情发生以来，我国我省为防控疫情及复工复产作出了多个指引及意见，无不在督促积极防控疫情的同时倡导各企业各单位稳经营、促发展，努力恢复经济。同样，高德公司始终保持相同态度，欢迎、鼓励各商户在疫情期间充分发挥主观能动性及时调整经营策略及商业规划，以自身优势迎接疫情挑战。乐漫公司完全忽视上述实际情况，仅着眼于疫情对自身经营带来的困难，而不是以积极的态度来维持企业的生产经营，故即使其身陷“无法营业”或“没有收入”之境，也系其自身经营策略调整不及时所导致。乐漫公司作为一家由多家大型企业共同投资的文化娱乐公司，完全有能力、有条件以调整经营策略及优化商业规划等方式应对本次疫情。且乐漫公司从疫情尚未发生的2019年12月5日起欠付相关租金，高德公司于2020年4月23日向乐漫公司发函，告知其实际欠付的款项中包括2019年12月的租金，乐漫公司收到该函件并收悉该项告知内容，但至今未履行任何付款依据，根据涉案合同约定，乐漫公司已构成根本违约，高德公司依约享有合同解除权。高德公司是在乐漫公司存在违约情形下行使合同解除权，不存在违约情形，所以高德公司不需要承担违约责任。经审理查明：2016年5月5日，乐漫公司办理了涉案商铺的收铺手续，高德公司将涉案商铺交付给乐漫公司。次日，高德公司（甲方）与乐漫公司（乙方）就涉案商铺租赁签订《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，其中《广州市房屋租赁合同》内容为：租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式交付租金给甲方。乙方向甲方缴纳213008.56元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。本合同未规定事宜，及与《租赁合同补充协议》约定不同之条款，以《租赁合同补充协议》约定为准。《房屋租赁合同补充协议》内容为：乙方租赁的物业仅用于乐漫品牌项目，租赁物业计租面积3660.57平方米，租赁期限为2016年5月10日起至2021年5月9日。2019年5月10日至2020年5月9日，租金按92612.42元/月收取，或按月税前营业收入的20%扣点，采取二者取其高；2020年5月10日至2021年5月9日，租金按106504.28元/月收取，或按月税前营业收入的25%扣点，采取二者取其高。乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金，甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票。乙方在签订本协议之日，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金213008.56元，若乙方未支付或未足额支付则甲方有权终止原合同及本协议、没收乙方已缴纳的部分租赁保证金、意向诚意金等所有名目的预付款。租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方可自行决定并提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次发出通知后10天内及时补足上述保证金。未能及时补足，甲方按本协议11.1.1条款追究乙方的违约责任并有权终止原合同及本协议。乙方装修期从2016年5月10日至2016年10月9日，装修期内免收租金。双方在《房屋租赁合同补充协议》第十一条协议违约和协议终止约定“11.1.1如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。11.1.2乙方须按时向甲方交付租金及其他应缴之费用等费用，否则除了按上述11.1.1条执行外，乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付，乙方逾期交付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施，如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。经甲方采取前述任意催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费用的，授权甲方对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。……11.2.1除了双方可书面一致同意终止原合同及本协议外，倘若发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止原合同及本协议：(a)另一方由于发生的不可抗力事件无法履行其义务长达六(6)个月或更长时间；(b)政府部门要求停止建造／拆除租赁物业，或限制租赁物业上的权利和权益；(c)由于政府机构的任何法律、法令、干涉或干预致使本协议的执行已在任何重要方面失去实际的商业可行性。如果发生上述任何一项，任何一方应有权向对方发出终止原合同及本协议的通知后终止原合同及本协议。本协议应在对方收到相关的终止通知之日终止。”十三条附则约定“13.1不可抗力(a)‘不可抗力事件’系指协议生效日后出现的协议双方不能预见、不能避免并不能克服，妨碍任何一方履行其在本协议项下的全部或大部分义务的一切事件，包括但不限于爆炸、天灾或火灾、洪水、破坏、意外事故以及双方不能预见的其他事件。(b)一方如因不可抗力事件而不能履行其在本协议项下的义务，该方应在不可抗力事件发生后14日内书面通知另一方，并提供此种不可抗力发生及其持续时间的足够证据。双方应尽可能利用合理方法在可能的范围内减轻各自的损失。如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。”合同签订后，乐漫公司向高德公司缴纳租赁保证金213008.56元，高德公司开具了相应的《广东增值税普通发票》。乐漫公司使用涉案商铺经营封闭性室内冰雪游乐场，经营至2020年1月25日，其中乐漫公司缴纳租金至2019年11月。就欠付的租金事宜，双方进行了沟通，具体如下：1.2019年12月9日、2020年1月7日，高德公司向乐漫公司分别发出《催租函》催缴涉案商铺的当月租金，函件分别在2019年12月16日、2020年1月13日签收。为证明乐漫公司拖欠费用情况，高德公司提交了《乐漫公司xx租金欠费表（欠费截止至2020年4月3日）》，该表记载涉案商铺拖欠2019年12月至2020年4月期间租金合计463062.1元、违约金24403.02元。2.2020年2月1日，高德公司向乐漫公司发出《乐漫租金减半函》，内容为：“……经公司决定，我司将对贵公司于2020年1月25日至2020年2月8日（年初一至年初十五）期间的租金给予减半支持，对于上述优惠措施的落实，我司将委托本项目的服务大使为贵司提供一对一的专项服务……”3.2020年2月18日，乐漫公司向高德公司发出《关于[天河奥体优托邦/乐漫冰雪王国]受新型冠状病毒疫情影响免除租金的沟通函》，内容为“……自2019年12月份武汉新型冠状病毒疫情产生并爆发以来……鉴于疫情的爆发和上述行政管控政策，我方为了响应政府号召和维护社会公共利益，我方于2020年1月25日起暂停经营，重新恢复经营的时间将以政府部门的相关规定为准。我方损失惨重……现我方向贵方沟通如下事项：1、我方认为此不可抗力已经严重影响到《广州市房屋租赁合同》在此期间的正常履行，无法实现合同目的，依据相关法律法规，贵方应当免除因此疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间而产生的租金。2、我方将暂缓向贵方支付因疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间所产生的租金，该行为不应视为我方违约……”4.同年3月3日，乐漫公司再次向高德公司发出《函告》申请免除2月至5月31日之前的所有费用等，该函下方手写“已收原件4/3敬”。5.乐漫公司提供其员工与高德公司员工的《微信聊天记录》证明双方自2020年1月至4月就租赁费用减免经营扶持方案进行协商。2020年4月23日，高德公司及高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司共同向乐漫公司发出《解除合同通知书》，内容为“……贵方至今仍未缴交2019年12月1日至2020年4月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用。我司已多次口头与贵方沟通并发函要求贵方尽快缴交，但贵方仍未有任何实际行动……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依据双方合同的相关约定于2020年4月30日24时解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理服务合同》，我司将按合同的相关约定收回该铺位，同时取消贵我双方合同中关于费用及条件优惠……”乐漫公司确认在当月底收到该函件。高德公司（甲方，聘请方）与广东国智律师事务所（乙方，受聘方）签订《民事委托代理合同书》，约定甲方与乐漫公司因xx购物中心xx号商铺租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。本案一审律师费5000元。2020年6月23日，广东国智律师事务所向高德公司开具了法律咨询律师费发票，金额为5000元。乐漫公司另提供xx购物中心照片（摄于2020年4月19日）证明商场几乎没有人流量，商场商家开业率低。高德公司对该证据的关联性不予确认。本院认为：高德公司与乐漫公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为诉争的租金应如何确定及保证金应否退还，对此本院分析如下：首先，根据涉案合同约定，乐漫公司应在每月5日前缴纳当月租金，逾期缴纳达30日，高德公司有权解除合同并没收租赁保证金。乐漫公司缴纳涉案租金至2019年11月，之后未有支付租金，其行为已构成违约，合同所约定的解约条件已经成就，结合高德公司在2020年4月已向乐漫公司发出《解除合同通知书》并送达，故双方的合同在该月已经解除。乐漫公司作为违约方，其要求退还保证金依据不足，本院不予支持。其次，如上所述，涉案合同的解除系因乐漫公司的违约行为所致，虽然疫情的发生对乐漫公司的经营会产生一定的影响，但该事由并非涉案合同解除的主要原因，故对乐漫公司要求减免从2020年1月25日至4月30日的租金的抗辩意见，本院不予采纳。乐漫公司应按合同约定的标准给付2020年12月1日至2020年4月30日期间的租金。高德公司同意减免疫情期间的部分租金23230.7元，本院予以照准。第三，根据合同约定，乐漫公司迟延缴交租金及其他应缴之费用应从迟交之日起按所欠缴金额每日千分之五标准支付迟延违约金。2019年12月份不属于涉案商铺所在地的疫情防控期间，乐漫公司应按合同约定的标准92612.42元向高德公司缴纳该月租金。乐漫公司拖欠该期间的租金，构成违约，理应支付违约金，高德公司主张违约金计付标准为按照年利率24%的标准，并无不妥，本院予以照准，故违约金应以该月欠付的租金为本金，自当月6日起计至实际付清之日止，对高德公司主张的6日前的违约金，本院不予支持；且基于公平原则，该违约金应以不超过本金为限。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力事件。同时根据双方合同约定“如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或延迟履行义务不应被视为违约。”结合疫情发生后乐漫公司与高德公司就租金减免进行了协商，并非恶意拖欠租金，故对高德公司主张的疫情期间租金的违约金，本院不予支持。据此，乐漫公司应向高德公司支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的租金总额为463062.1元（92612.42元×5个月），扣除高德公司同意减免的租金23230.7元，乐漫公司应缴租金为439831.4元。关于律师费问题。根据涉案合同约定“由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师所产生的合理费用”高德公司因本案诉讼支付了律师费5000元，高德公司的该诉请符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州乐漫文化娱乐有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市高德花花置业有限公司支付租金439831.4元及2019年12月份租金的违约金（以92612.42元本金，按照年利率24%的标准，从2019年12月6日起计至实际付清之日止，违约金以不超过本金为限）；二、广州乐漫文化娱乐有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市高德花花置业有限公司支付律师费5000元；三、驳回广州市高德花花置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州乐漫文化娱乐有限责任公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4169元，由原告广州市高德花花置业有限公司负担217元，被告广州乐漫文化娱乐有限责任公司负担3952元；反诉受理费2247.6元，由被告广州乐漫文化娱乐有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年十月三十日法官助理周书宇书记员陈细妹