成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初11102号 原告：李瑞慧，女，1975年12月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：强杰，男，1971年7月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：张梅，女，1970年1月20日出生，汉族，住成都市武侯区，系西蜀瑞苑小区业委会主任。 被告：成都市住房保障中心，住所地成都市人民中路一段**。 法定代表人：汤倍，系该单位主任。 委托诉讼代理人：张翔，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红，四川选择律师事务所律师。 被告：成都成房置业有限公司，，住所地成都市青羊区人民中路一段**** 法定代表人：刘建成，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘红，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 原告李瑞慧、强杰与被告成都市住房保障中心（以下简称“住保中心”）、成都成房置业有限公司（以下简称“成房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞慧、强杰的委托诉讼代理人张梅，被告住保中心的委托诉讼代理人张翔，被告成房公司的委托诉讼代理人刘红、徐科越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李瑞慧、强杰向本院提出诉讼请求：1、判令二被告承担因未完整移交公共面积所应当承担的违约金76，899元；2、判令二被告赔偿因上述违约行为给李瑞慧、强杰造成的间接经济损失40,000元；3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：李瑞慧、强杰系西蜀瑞苑小区业主，该小区系安置房，由成房公司承建，住保中心从成房公司回购后，李瑞慧、强杰与住保中心签订了《成都市经济适用房买卖合同》。在小区组建业委会后，发现住保中心并未按照《总平面图》、《房产测绘成果报告》等载明面积将小区移交给业主。小区1号楼外侧土地设置了临时铁丝网围墙，该区域面积为2120平方米，与小区处于事实隔离状态，成房公司已于2013年将该区域申请为“蜀安街”，成为市政道路。成房公司作为小区承建方，私自将小区全体业主公共所有部分永久性隔离，住保中心亦未能及时、完整将该区域移交给业主，违反了合同约定，属于违约。同时，该违约行为造成了小区容积率改变，给全体业主造成了间接的经济损失，在多次与二被告沟通无果后，起诉至法院，请求支持李瑞慧、强杰全部诉讼请求。 被告住保中心辩称，住保中心交付的房屋符合建设工程规划许可，住保中心已将房屋交付李瑞慧、强杰，不存在违约。即便存在占用公共面积的情形，李瑞慧、强杰应要求侵权过错方承担责任，而非主张住保中心承担违约责任。住保中心只根据合同约定移交房屋，除房屋外的公共部分及其他设施设备是由成房公司直接移交给前期物业管理公司，住保中心对此不负有责任和义务。故请求法院驳回李瑞慧、强杰的诉讼请求。 被告成房公司辩称，第一、成房公司并非合同签订方，根据合同相对性原则，成房公司并非本案适格被告，不应当承担违约责任；第二、李瑞慧、强杰称案涉区域土地已经被成房公司于2013年申请命名为蜀安街与事实不符，成房公司接到业主反映上述问题后，已经于2017年2月21日向金泉街道办事处提出了关于撤销蜀安街126、128号路名及门牌号的请求；第三、成房公司已经完全按照规划批准文件建设案涉物业，并将案涉物业全部移交给住保中心，且已于2011年8月取得建设工程规划合格证，项目用地及配套设施均未减少，项目竣工后实际用地与原规划批准面积相符。综上，成房公司请求法院驳回李瑞慧、强杰的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：西蜀瑞苑小区位于金牛区××街道××村××组，系经济适用房，由成房公司承建，并于2009年取得《建设用地规划许可证》，2010年取得《建设工程规划许可证》，规划建设净用地面积为12870.67平方米。2010年3月12日，成房公司取得国土使用证，使用权面积为12870.67平方米。 2009年10月22日，成房公司(出卖人)与住保中心(买受人)签订了《经济适用房回购合同》,合同约定由住保中心回购西蜀瑞苑小区房屋，成房公司应于2011年6月30日向住保中心完成交房，交房时公共绿地、公共道路均应达到使用条件。 2011年4月1日，西蜀瑞苑小区的建设单位成房公司组织施工单位成都市第六建筑工程公司、勘察单位成都市勘查测绘研究院、监理单位成都环北建设工程管理有限公司、设计单位四川省建筑设计院对西蜀瑞苑小区1号楼、2号楼和小区的地下车库进行联合验收，由各方联合出具《竣工验收报告》，载明：“已完成设计和合同内所约定的各项内容”。 2011年8月，依据成房公司申请，成都市规划管理局核发了《建设工程规划合格证》，载明案涉建设工程符合城乡规划要求。 2013年3月29日成都市国土资源局为该小区办理了竣工登记手续，竣工后宗地面积为12870.67平方米。 另查明，2011年5月25日，李瑞慧、强杰作为买受人，与出卖人住保中心签订了《成都市经济适用房买卖合同》，约定买受人购买西蜀瑞苑小区房屋，合同对房屋面积、价款、付款方式进行了约定。另外，合同第一条约定出卖人以出让方式取得案涉地块的国有土地使用权，土地使用权面积为12870.67平方米；第十条约定出卖人应当在2011年10月30日前向买受人交付该经济适用房，交付条件应满足以下两个条件：1、案涉房屋已取得建设工程规划合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该经济适用房的面积实测报告；第十一条约定出卖人承诺与该住房正常使用直接相关的公共道路、公共停车场应按照约定的交付日期达到使用条件，因出卖人原因致使上述设施未按约定期限达到使用条件的，在3个月内完成整改。合同签订后，住保中心在取得建设工程规划合格证和面积实测报告的前提下向买受人交付了房屋。李瑞慧、强杰购买的房屋位于成都市金牛区××路××号××小区××栋××单元××层××号，建筑面积为72.66平方米。 还查明，西蜀瑞苑小区的规划红线与相邻单位成都金星通信集团有限责任公司（以下简称“金星公司”）围墙重合，西蜀瑞苑小区在修建过程中，金星公司主张项目建设占用了其代征地而与成房公司发生纠纷。西蜀瑞苑小区建成后，西蜀瑞苑小区1号楼外侧设置了铁丝网围墙（铁丝网设置有三个小门），铁丝网围墙与金星公司的围墙之间为道路和停车位，金星公司借道小区内部道路通行。目前铁丝网围墙与金星公司围墙之间的区域已被命名为“蜀安街126号、128号”公共道路。西蜀瑞苑小区部分业主认为规划用地与实际用地严重不符，从2017年开始为此向多个行政机构反映。2017年4月25日，成都市规划管理局就西蜀瑞苑小区业主反映的该小区规划用地与实际用地严重不符问题作出了回复（成规信【2017】21号），回复载明“2011年8月依据建设单位申请，经核实，项目建设符合规划要求，核发了《建设工程规划合格证》（验字第510106201140218号），项目用地及配套均未减少。绿化三角地被围墙隔离的问题，属小区物管公司物业管理范畴，建议业委会与物管公司、成房公司协商解决”。2017年4月28日，成都市国土资源局就西蜀瑞苑小区业主反映的该小区规划用地与实际用地严重不符问题作出回复（成都市国土资源局【2017】-282号文件），回复载明“经核实，该项目竣工后实际用地面积与原规划批准用地面积相符，我局未对原批准用地面积进行调整”。2017年6月19日，成都市规划管理局就西蜀瑞苑小区道路命名问题进行了回复（成规信【2017】27号），回复载明“经核实，你小区用地范围内未规划有城市道路”。2017年8月2日，住保中心作出《关于反映西蜀瑞苑经适房小区相关问题的回复》，载明：“西蜀瑞苑小区修建过程中，因项目相邻的金星公司主张项目建设占用其代征地而与成房公司发生纠纷。西蜀瑞苑小区建成后，因小区相邻单位金星公司开门借道小区内部道路通行，小区物业公司认为不利于小区管理，存在安全隐患，故在借道道路与西蜀瑞苑小区1号楼之间设置临时铁丝网围墙（铁丝网设置有三个小门）”。2017年11月14日，金牛区金泉街道就西蜀瑞苑小区信访作出《信访事项处理意见书》（金泉文信【2017】27号），载明：“在西蜀瑞苑项目施工中，因项目相邻的金星公司主张，西蜀瑞苑项目建设占用其代征地而产生纠纷并阻碍施工，影响了该项目建设……2011年金牛区政府召集成房公司、金星公司及我街办就施工有关事宜进行了协调，会议未对双方红线进行修改、界定。经向区民政局了解，当初负责小区建设的成房公司向金泉街道办事处提出给该道路进行命名，市、区、街道民政部门到现场实地查看，后经组织专家论证，报市政府批准启用。蜀安街命名时间为2013年”。成房公司亦向金牛区金泉街道办事处发出《关于撤销蜀安街126号、128号路名及门牌号事宜的请求》，认为该道路属于西蜀瑞苑小区内部道路，并非市政道路，请求撤销该道路命名。 此外，李瑞慧、强杰出示了由成都市勘察测绘研究院制作的《面积成果表》，以此证明被隔离的区域为2120.41平方米（3.1806亩）。李瑞慧、强杰另出示了金牛区金泉街道办事处跃进社区1、2、3组的土地在2016年6月16日的拍卖成交价，单价为3,700元/平方米（但李瑞慧、强杰主张的单价为1,500万元/亩），据此算出被铁丝网围住区域土地损失为4,770.9万元（1,500万元/亩*3.1806亩），再根据每户面积占规划住宅建筑面积的比例乘以前述土地总价损失得出第一项违约金。二被告对拍卖成交价及违约金的计算方式均不认可。李瑞慧、强杰称第二项诉讼请求系自行估算为40,000元。 以上事实，有双方当事人身份信息、《经济适用房回购合同》、《成都市经济适用房买卖合同》、《面积更正补充协议》、照片、《建设工程规划合格证》、成国用（2010）第2××3号国土使用证、《竣工验收报告》、《西蜀瑞苑项目总平面图》（2009.9）、《西蜀瑞苑项目总平面图》（2010.6）、《金星公司总平面图》（94.7）、《金星公司总平面图》（96.7）、《西蜀瑞苑项目规划用地红线图》、成规信【2017】21号文件、成规信【2017】27号文件、成都市国土资源局【2017】-282号文件、金泉文信【2017】27号文件、《关于反映西蜀瑞苑经适房小区相关问题的回复》、《成房公司关于撤销“蜀安街126号、128号”路名及门牌号事宜的请求》等证据以及各方当事人的陈述在案予以佐证，足以认定。 本院认为，李瑞慧、强杰与住保中心签订的《成都市经济适用房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据合同的相对性原则，依法成立的合同仅对签订主体产生约束力，成房公司并非《成都市经济适用房买卖合同》签订主体，李瑞慧、强杰依据该合同对成房公司提起违约之诉，成房公司作为被告主体不适格。本案的争议焦点是住保中心是否应当承担支付违约金及赔偿损失责任，李瑞慧、强杰主张住保中心未按照《总平面图》及《房产测绘成果报告》等载明的面积向其交付小区公共部分，且主张完整移交应当是按照规控图建设围墙，完成封闭式修复，因此主张违约金及赔偿损失。本院认为，李瑞慧、强杰的诉讼请求不应支持，理由如下：首先，李瑞慧、强杰与住保中心签订的《成都市经济适用房买卖合同》约定土地使用面积为12870.67平方米，根据成都市规划管理局核发的《建设工程规划合格证》及成都市国土资源局办理的国土证、竣工登记手续，案涉建设工程符合城乡规划要求，竣工后宗地面积为12870.67平方米，即竣工面积符合合同约定要求。成都市国土资源局【2017】-282号文件中载明经核实案涉小区竣工后实际用地面积与原规划批准用地面积相符，且未对原批准用地面积进行过调整。前述文书属于国家机关依职权制作的公文，其证明力较高。就本案而言，案涉小区在已经取得相关合格证且合格证仍合法有效，并经成都市国土资源局核实小区竣工后实际用地面积与规划批准的面积均相符的情况下，应认定小区用地已完整移交。其次，成都市规划管理局在回复西蜀瑞苑小区业主时已明确“项目用地及配套均未减少。绿化三角地被围墙隔离的问题，属小区物管公司物业管理范畴……”。李瑞慧、强杰以铁丝网将小区公共部分作永久性隔离主张二被告未完整移交小区而构成违约于法无据，与上述回复载明的事实不符。再次，《成都市经济适用房买卖合同》并未约定要修建封闭式的围墙，李瑞慧、强杰以住保中心未修建封闭式围墙违约没有依据。最后，关于小区道路被命名为蜀安街126号、128号系政府机构的行政行为，并非住保中心的行为所致，李瑞慧、强杰据此要求住保中心承担责任没有依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，本案李瑞慧、强杰所举示的证据不能证明住保中心存在违约，故对李瑞慧、强杰所有诉讼请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回李瑞慧、强杰全部诉讼请求。 案件受理费2,638元，由李瑞慧、强杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 徐 孝 审判员 陈 平 审判员 杨亚萍 二〇二〇年十月三十日 书记员 李诗雨