贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12239号原告：凯旋公馆业主委员会，住所地贵州省凯里市韶山北路凯旋公馆3楼。法定代表人：杨建萍，主任。委托诉讼代理人（特别授权）：陈奕汐、陈丽梅，贵州维律律师事务所专职律师。委托诉讼代理人（特别授权）：舒尤军，男，1958年4月4日出生，侗族，住贵州省凯里市。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化南路8号，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：盛志远，贵州兄弟律师事务所专职律师。被告：凯里市蓝凤凰商务酒店，住所地贵州省凯里市北京东路13-15号东兴大厦，统一社会信用代码：92522601MA6GK67W4H。经营者：陈长征，男，1955年6月4日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：陈长春，贵州宏强律师事务所专职律师。被告：施正借，男，1972年1月17日出生，汉族，住贵州省凯里市。第三人：黔东南州诚信物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市北京东路46号，统一社会信用代码：9152260071432973XC。法定代表人：秦洁，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：闵毅，女，1980年7月22日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告凯旋公馆业主委员会诉被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司、凯里市蓝凤凰商务酒店、施正借及第三人黔东南州诚信物业服务有限责任公司业主共有权纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯旋公馆业主委员会及其委托诉讼代理人陈奕汐、陈丽梅、舒尤军，被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人盛志远，被告凯里市蓝凤凰商务酒店的委托诉讼代理人陈长春，被告施正借及第三人黔东南州诚信物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人闵毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯旋公馆业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认凯旋公馆一楼地面公共通道上的56个停车位以及通道入口处左侧的建筑面积约为70平方米的两层物业管理用房的权属归凯旋公馆全体业主共有；2、依法判令三被告将前述停车位及物业管理用房移交给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司2005年开发的位于凯里市韶山北路小十字的黔东南州中兴城市凯旋公馆（竣工备案名称为黔东南州中心城市花园）于2007年交房。凯旋公馆属于中建伟业公司开发“中兴城市花园”的第一期工程，因第一期未设计有停车场，二期工程也因故未施工，导致二期可作为停车场的地下人防工程亦未施工。在没有停车场情形下，只有利用一楼地面的公共通道作为小区停车场，一楼地面通道上有停车位56个，业主出入需要经由停车场出入口，从停车场一楼经楼梯上至三楼平台后方能进入入户大堂。凯旋公馆的前期物业管理公司为黔东南州诚信物业服务有限责任公司。业主入住后直至2017年4月，凯旋公馆小区物业（包含一楼停车场及相关附属设施、设备、物业管理用房）一直由诚信物业公司管理。2017年，诚信物业公司不再为凯旋公馆小区提供物业管理服务，由凯里市进珠物业有限公司接手，在移交时，诚信物业公司未将一楼停车场、停车场入口处的物业管理用房移交给业主委员会或凯里市进珠物业有限公司，而是由凯里市蓝凤凰商务酒店出租给施正借个人管理使用并获取收益。原告认为，凯旋公馆小区的一楼地面停车场属于业主的公共通道，停车场内的物业管理用房属凯旋公馆公共的物业附属设施，依法均应归属于凯旋公馆业主共同共有，被告中建伟业公司在凯旋公馆竣工验收后，应当移交给业主管理使用，凯里市蓝凤凰商务酒店不是凯旋公馆小区的一楼地面停车场及物业管理用房的所有权人，其无权出租给施正借个人管理使用并获取收益，被告的行为均侵犯了凯旋公馆业主的合法权益。现原告为维护小区业主的合法权益，特依法提起诉讼，望贵院依法判决支持原告诉请。原告为证明自己的主张成立，向本院提交：1、《关于同意凯旋公馆业主委员会成立备案的批复》复印件一份、《业主委员会成员及候补委员情况表》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人的《居民身份证》复印件各，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司、凯里市蓝凤凰商务酒店、施正借及第三人的《企业信用信息公示报告》复印件各一份，拟证明被告及第三人的基本信息及诉讼主体资格。3、《凯旋公馆竣工平面图》复印件六份。4、《凯旋公馆一楼停车场及物业用房图片》复印件八份。5、《凯旋公馆资料移交清单》《凯旋公馆公共设施设备移交清单》《凯旋公馆钥匙移交清单》复印件各一份、《凯旋公馆公共部分损坏情况统计清单（A单元）》复印件一份。6、《停车场租赁协议书》复印件一份。7、《凯旋公馆业主大会决议》复印件一份、《凯旋公馆地面停车场确权诉讼表决情况统计表》复印件。8、《中兴城市花园（凯旋公馆）土地面积组成说明》复印件一份。9、《联合开发修建黔东南州轻纺商贸城合同书》复印件一份、《联合开发修建轻纺商贸城补充协议》复印件一份、《关于轻纺商贸城土地分割的协议》、《联合开发修建轻纺商贸城补充协议的修改协议》复印件各一份、《联合开发轻纺商贸城补充协议（二）》、《联合开发轻纺商贸城关于房屋产权置换的补充协议（三）》复印件各一份、《开发合同》复印件一份、《中兴房地产开发公司拆迁市供销社下属市土产日杂公司和市再生资源公司房屋的协议》复印件一份、《关于州中兴房地产开发公司拆迁市土产日杂公司和市再生资源公司房屋的协调会议纪要》复印件一份、《合作开发轻纺商贸城合同书》复印件一份、《关于州政协5、6号老干楼拆迁补偿的协议》复印件一份。10、《土地使用权预登记证》复印件一份4页。11、《土地使用权证及宗地图》复印件一份。12、《建设用地规划许可证》复印件一份。13、《建设工程施工许可证》复印件一份。14、《建设用地规划许可证》复印件一份。15、《竣工验收备案表》复印件一份。16、《中兴城市广场A栋商业用房产权人》复印件一份、《房屋面积测算成果报告》复印件一份。17、《国有土地使用证》复印件一份。18、《凯旋公馆宣传册》复印件。被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司辩称，一、原告诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。2000年，由于国家对旧城区改建政策的贯彻落实初期，允许房地产企业与实体单位联合开发旧城改造，2000年12月8日，被告与黔东南州城镇集体工业联社（下称州工业联社）签订《联合开发修建黔东南州轻纺商贸城合同书》，合同约定，州工业联社以其拥有土地使用权证的土地及地上现有房产作为联合开发的投入，见土地用地的红线范围，被告负责本项目的全部建设投资及各种手续费用，与被告联合开发凯里市韶山北路4-10号，分Ａ、Ｂ栋，按照协议书约定比例分配收益和房屋面积，合同签订之后，被告开始房屋拆迁谈判等工作，2001年4月18日，被告与州工业联社签订《关于轻纺商贸城土地分割的协议》，该协议书明确约定，州工业联社将位于凯里市平方米同被告联合开发轻纺商贸城，根据双方原签订的开发合同及其补充协议明确被告、州工业联社的利益，州工业联社4633.2平方米保持1663.2平方米划拨土地，2970平方米转土地为出让用地，作为被告开发Ａ栋建筑用地。2002年10月15日，被告与黔东南州国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同号：州国有（2002）凯字第4号），合同约定，黔东南州国土资源局出让给被告的地块位于凯里市，该宗地原属州工业联社划拨土地，根据州人民政府的批复（州府函（2001）28号），同意将其中的2970平方米土地使用权出让给被告，其余土地使用权1663.2平方米面积仍然属于州工业联社土地，被告于2002年10月16日办理《土地使用权预告登记证》，被告取得该宗土地使用权，随后，被告对凯旋公馆一期项目（Ａ栋）进行开发，“凯旋公馆”（既黔东南州中兴城市花园（一期）Ａ栋）开工日期为2003年9月10日，该项目竣工验收日期为2007年10月7日，一期（Ａ栋）建筑面积为：53000平方米，2007年11月1日办理州土国用（2007）第凯0275号《国有土地使用权证书》，2007年12月25日，被告取得一期Ａ栋凯房权证州房注字第××号《房屋所有权证书》，被告住宅用房Ａ、Ｂ、Ｃ、三个单元；300套，面积为：39394.34平方米。此后，由于国家政策、新法、新规实施之后，土地使用权必须经招、拍、挂程序进行出让，国家禁止行政机关、事业单位等不能将自己划拨用地与房地产开发企业进行联合开发、黔东南州中兴城市花园二、三期项目停止开发，“凯旋公馆”一期项目仅仅Ａ、Ｂ两栋建筑物，其中Ｂ栋为回迁房的安置，根据上述客观事实和法律规定，被告作为具有资质房地产企业，在取得国有土地使用权2970平方米土地上，享有进行房地产开发、出租、预售商品房权利，在建设过程中，被告已按照与州工业联社签订合同约定，履行全部投资及各种手续负担义务，工程竣工验收之后，已按照约定将部分房屋及商场按照分配给州工业联社，在商品房销售过程中，根据被告与业主签订《商品房买卖合同》明确约定，商品房开发的用地红线范围为2970平方米，业主公摊继公共部分仅在2970平方米中分摊，现原告诉称“确认凯旋公馆一楼地面公共通道上的56个停车位以及通道入口左侧的建筑面积约为70平方米的两层物业管理用房的权属归凯旋公馆业主共有”，但Ａ栋建筑功能分区为：商场、商住楼组合而成的高层综合楼，其中地下负一层至四层为商场，三层部分房屋为商住楼入口门厅及服务用房，五至二十层为商住楼，业主公摊面积为建筑物电梯井、过道、疏散楼梯、管道井、外墙，地下负一层至四层商场不属于业主公摊部分，原告诉请地块并未包含在被告取得土地使用权商品房开发建筑面积、容积率之中，该地块土地并未包含着被告开发土地红线范围之内，不属于业主公共部分，因此，原告诉请不能成立，依法应当予以驳回。二、“凯旋公馆”一楼地面停车位土地及入口处两层建筑物权权属及占用土地实际使用权人系被告享有，被告合法权益依法应当得到保护。2003年6月20日，被告与黔东南州政协办公室签订《关于州政协5、6号老干楼拆迁补偿的协议》，该协议约定，根据凯里市城市建设规划和被告开发方案，需拆迁州政协5、6号老干楼（原州政府长楼西面），共有12套住房及6号楼底车库，共计建筑面积1720.4平方米，补偿金额共计人民币五十万元，分两次付清，并约定州政协向被告提供5、6号楼的房产手续及相关资料，双方并确认该宗地范围。协议书签订之后，被告按照约定向州政协支付补偿款，州政协向被告提供相关资料，但土地使用权人并未进行变更，答辩人仅仅享有使用土地的权益，根据物权法定原则，土地使用权人仍属于州政协，此后，由于国家法律、法规及政策，导致二、三期项目停止开发，该土地未被利用开发，土地位于“凯旋公馆”一期Ａ栋建筑旁，不在建筑区划范围之内。被告作为投资人利用州政协土地上设置停车位并收取停车费及修建两层临时建筑物管理场地的行为，均在州政协土地上进行利用，临时两层建筑物及设置的56个停车位均未纳入一期项目建筑区划范围内，地块来源系黔东南州政协土地，在被告与业主签订《商品房买卖合同》内容中，并未约定在建筑物范围内具有设置车位进行出售、附赠、转让或者将该土地作为全体业主停车位使用等内容，一期项目并未修建停车场并设置车位给全体业主使用系客观事实存在，该地块并非占用全体业主共有道路、通道及占用业主公共部分的其他场地，在办理不动产登记时，该土地并未作为通道的公共部分纳入登记范围，原告认为地块属于公共部分，地上设置56个停车位及被告修建临时建筑系全体业主共有，诉请“确认凯旋公馆一楼地面公共通道上的56个停车位以及通道入口左侧的建筑面积约为70平方米的两层物业管理用房的权属归凯旋公馆业主共有”，不但侵害土地权利人州政协合法权益，更侵害作为准权利人、投资人被告合法权益，原告诉请依法不能得到支持。三、被告已向原告履行在“凯旋公馆”Ａ栋建筑面积范围之内无偿配置物业服务用房、警卫值班室、监控室及附属设施义务。被告开发“凯旋公馆”一期Ａ栋时，国家未明确规定须配备物业用房等，“凯旋公馆”一期Ａ栋竣工之后，被告已在一期Ａ栋中无偿配置物业用房、警卫值班室、大厅、楼梯间、电梯、监控室、管道井等物业服务用房及附属设施，作为凯旋公馆业主委员会、凯里市进珠物业服务有限公司进行使用、开展业主管理工作和管理物业服务区域至今，该物业服务用房面积按照现行《贵州省物业管理条例》规定，房屋建筑物不足10万平方米，物业服务用房按照房屋建筑物总面积千分之三的比例配置，物业用房面积实际配足，并满足原告及物业服务需求，现原告诉请要求被告取得州政协土地上自行修建约70平方米两层房屋作为其物业管理用房移交其管理使用，该建筑物不属于物业用房进行配置，建筑物占用土地不在一期项目建筑土地范围之内，原告诉请依法不能得到支持。被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司向本院提交1、《联合开发修建黔东南州轻纺商贸城合同书》复印件一份、《关于轻纺商贸城土地分割的协议》复印件一份。2、《国有土地使用权出让合同》复印件一份、《土地使用权预登记证》复印件一份。3、《关于州政协5、6号老干楼拆迁补偿的协议》复印件一份。4、《黔东南州人防工程易地建证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件一份、《竣工验收备案表》复印件一份。5、《商品房买卖合同》复印件一份。6、《照片》复印件九份。7、《建筑物照片》复印件十一份。被告凯里市蓝凤凰商务酒店辩称，一、本案争议之地凯旋公馆一楼通道及车位的所有权属于第一被告中建伟业房开公司所有，答辩人完全同意第一被告中建伟业房开公司的答辩意见。二、答辩人蓝凤凰酒店享有承租权及转租权。因为蓝凤凰酒店依法购买获得凯旋公馆一楼、二楼、三楼部分商场的所有权（详见房产证），为盘活商场，有利商场货物流通，于2014年10月12日与中建伟业房开公司签订《房屋（场地）租赁合同书》，租赁期限20年，从2014年10月13日起至2034年10月13日止等内容。这证明答辩人依法获得该争议之地通道及停车场的管理使用权。2017年初答辩人为有利于商场统一管理，将停车场及通道转租给商场承包人施正借，转租管理期限为2017年4月1日至2032年3月30日止。共计15年，若乙方未投资升级改造，租期为10年，因原告的干预，施正借升级改造停车场一直未落实。综上所述，该争议之地的所有权属于贵州中建伟业公司，不属于业主共有，答辩人依法获得承租转租权，其转租给施正借的行为并未侵犯业主的合法权益，不应成为本案的被告，特请人民法院依法驳回此无理诉讼请求，维护答辩人的合法权益不受侵犯。被告凯里市蓝凤凰商务酒店向本院提交：《房屋所有权证》复印件一份、《房屋（场地）租赁合同书》复印件一份、《停车场租赁协议书》复印件一份。被告施正借辩称其答辩意见与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司、凯里市蓝凤凰商务酒店一致。被告施正借未向本院提交证据材料。第三人黔东南州诚信物业服务有限责任公司辩称，凯旋公馆是被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司开发的，我公司是被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司的子公司。2007年至2017年期间，被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司将凯旋公馆交给我公司为凯旋公馆提供物业服务。我公司退出凯旋公馆后就将相关材料移交给了被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，至于被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司出租给其他人就是后来的事了。第三人黔东南州诚信物业服务有限责任公司未向本院提交证据材料。根据原、被告提供的证据材料结合双方在庭审中的陈述，查明案件事实如下：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（原黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司），该公司为在凯里市韶山北路开发黔东南州中心城市花园项目，采取联合开发、安置补偿等方式先后与黔东南苗族侗族自治州城镇集体工业联社、凯里市塑料公司、凯里市土产日杂公司、凯里市再生资源公司、凯里市饮食服务公司、黔东南州政协办公室签订协议，将协议中取得的土地使用权进行房地产开发，总体规划为三期，设计红线用地面积为12774.80平方米，建筑面积99773.46平方米（一期地下建筑面积6371.38平方米，地上建筑面积44195.6平方米；二期B栋地下建筑面积9626.48平方米，地上建筑面积26132.44平方米；三期建筑面积7049.15平方米），建筑密度为49.3%，容积率5.56，绿化率32.5%。2003年9月10日该公司开发凯旋公馆一期A、B两栋，A栋的住宅用户分为A、B、C三个单元，B栋为回迁安置房，2007年10月竣工验收。后因政策因素，二、三期项目停止开发。第一期开发房产的地下负一层至地上四层为商场，地上第三层部分房屋为业主入户门厅及服务用房，五至二十层为住宅楼。由于后期项目未实施，导致原定在二期建设地下停车位的设计不能实现，该公司为保障一期项目的商业用房能实现商业价值，在A栋房屋后面将原设计为绿化地带和景观区处搭建平台，平台与三楼入户大厅处相连接，所有住户业主从一楼走步梯上平台入户，平台下作为停车位专供商业用房配套使用。2014年10月12日，该公司将凯里市凯旋公馆一楼停车场出租给凯里市蓝凤凰商务酒店，从2014年10月13日起至2034年10月13日止，租期为20年。2017年4月，凯里市蓝凤凰商务酒店将凯里市凯旋公馆一楼全部停车位、停车场出入口道闸及附属设备、停车场内的通风电力用水消防设施、停车场内值班用房（一、二楼）转租给施正借，租期为十年。同时查明，第三人黔东南州诚信物业服务有限责任公司系被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司的下属公司，第三人为凯旋公馆的前期物业服务公司，最初办公地点在凯旋公馆销售中心处，销售中心拆除后，第三人迁到停车场内值班用房（一、二楼）及C单元大厅口处业主活动室办公。2017年3月，第三人将凯旋公馆小区物业管理服务移交给凯里市进珠物业有限公司，但移交过程中，第三人未将停车场内值班用房（一、二楼）移交给凯里市进珠物业有限公司，至今凯里市进珠物业有限公司系占用C单元大厅口处业主活动室作为物业办公场所。另查明，根据贵阳建筑设计有限公司制作黔东南州中心城市花园（一期）总平面图显示，凯旋公馆一期有两个入口，临营盘东路为地下车库入口，临韶山南路为商业步行街入口，沿地下车库入口分别为A、B、C三个单元住宅入口，入口处为绿化带，与贵州中建伟业房地产开发有限责任公司为销售房屋所编制《凯旋公馆宣传册》的图片相吻合，也即为现争议停车场所在位置，原告诉请的通道入口处左侧的两层物业管理用房与被告施正借承租的停车场内值班用房（一、二楼）为同一用房。本院认为，原告诉请对凯旋公馆一楼地面公共通道上的56个停车位的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司所编制《凯旋公馆宣传册》的宣传图片所体现的绿化地带应为公共场所及其他设施，应视为其与业主签订《商品房买卖合同》的内容，对原、被告具有约束力。再根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本案所争议的56个地面车位，系被告利用业主入户的公共通道及绿化地带范围，应为凯旋公馆全体业主共有，被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司无权将其出租给凯里市蓝凤凰商务酒店使用。被告凯里市蓝凤凰商务酒店在超越承租范围，擅自将停车场出入口道闸及附属设备、停车场内的通风电力用水消防设施、停车场内值班用房（一、二楼）出租给施正借的行为也是无权处分行为。被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司辩称，其与州工业联社联建的土地使用面积4633.2平方米，其中有1663.2平方米仍为划拨土地，仅取得2970平方米转土地为出让用地，商品房开发的用地红线范围为2970平方米，业主公摊继公共部分仅在2970平方米中分摊，业主公摊面积为建筑物电梯井、过道、疏散楼梯、管道井、外墙。在庭审中，被告即不能证明凯旋公馆一期A房屋是否全部座落在2970平方米土地上，也不能证明凯旋公馆一期A房屋座落下是否含有划拨土地。根据贵州志鹏测绘有限公司2012年12月3日所绘的黔东南州中心房地产开发公司（中心城市花园）宗地图，宗地编号：1-8-01，地籍图号：2942.00-497.25的记载，A栋房屋占地面积为3369.74平方米，与被告答辩称占地面积仅为2970平方米相矛盾，且被告未将绿化带列入业主的公摊面积，被告的辩解理由与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。按此规定，被告作为房地产开发建设单位，应当依法依规完善手续，不能因客观或主观因素发生问题，而将产生责任和后果推卸给业主承担，至于是否需要缴纳土地使用权出让金，及缴纳土地使用权出让金的责任主体是谁，不是本案审理的范围。故原告请求将凯旋公馆一楼地面公共通道上的56个停车位交由原告管理使用的诉请，本院予以支持。原告诉请通道入口处左侧的两层物业管理用房问题。被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司辩称，被告已向原告履行在“凯旋公馆”A栋建筑面积范围之内无偿配置物业服务用房、警卫值班室、监控室及附属设施义务。被告开发“凯旋公馆”一期A栋时，国家未明确规定须配备物业用房等，“凯旋公馆”一期A栋竣工之后，被告已在一期A栋中无偿配置物业用房、警卫值班室、大厅、楼梯间、电梯、监控室、管道井等物业服务用房及附属设施，作为凯旋公馆业主委员会、凯里市进珠物业服务有限公司进行使用、开展业主管理工作和管理物业服务区域至今，该物业服务用房面积按照现行《贵州省物业管理条例》规定，房屋建筑物不足10万平方米，物业服务用房按照房屋建筑物总面积千分之三的比例配置。根据2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布及根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）《物业管理条例》第三十条的规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。凯旋公馆A栋开工日期为2003年9月10日，竣工验收日期为2007年10月7日，因此，作为建设单位的被告为业主配置必要的物业管理用房是有法律依据的。再者被告所引用《贵州省物业管理条例条例》第十三条第一款第（一）项的规定未客观全面，完整内容应为“房屋建筑物不足10万平方米，物业服务用房按照房屋建筑物总面积千分之三的比例配置，最低不得低于90平方米”。本案庭审中，双方均认可，现物业服务用房包括A栋三个单元各一个值班室、监控室以及业主活动室，但业主活动室并非属于物业服务用房。即便被告庭审中所述每个值班室的面积有8平方米为真，被告提供的物业服务用房也达不到《条例》所要求的最低面积。而且停车场内值班用房（一、二楼），原本从2007年至2017年均由第三人作为物业服务办公用房，第三人于2017年3月28日移交物业服务管理给凯里市进珠物业有限公司。同年4月被告凯里市蓝凤凰商务酒店仅作为凯旋公馆业主之一的身份，却将停车场内值班用房（一、二楼）出租给被告施正借，侵害了全体业主的合法权益，应当退还业主委员会管理使用。因此，原告诉请将停车场内值班用房（一、二楼）交由原告管理使用的请求，本院予以支持。现依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条的规定，判决如下:限被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司、凯里市蓝凤凰商务酒店、施正借自本判决生效之日起十五日内将凯旋公馆一楼地面公共通道上的56个停车位以及通道（临营盘东路）入口处左侧的的两层物业管理用房（值班室）交由原告凯旋公馆业主委员会使用和管理。案件受理费减半收取1200元,由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司、凯里市蓝凤凰商务酒店、施正借承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  林勇军二〇二〇年十月二十日书记员  文艺薇