广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3359号原告：何欢欢，女，1989年3月29日出生，汉族，广东省四会市人，职业：教师，住广东省四会市×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××027。委托代理人：陈广彬，广东赛力律师事务所律师。委托代理人：杨世军，广东赛力律师事务所实习律师。被告：四会市腾飞投资有限公司，住所地：广东省四会市东城区×××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××282L。法定代表人：侯明娜，职务：经理。委托代理人：彭金华，广东兴会律师事务所律师。原告何欢欢诉被告四会市腾飞投资有限公司（以下简称“腾飞投资公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何欢欢的委托代理人陈广彬和杨世军、被告腾飞投资公司的委托代理人彭金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何欢欢诉称：2019年7月21日，原告何欢欢与被告四会市腾飞投资有限公司签订《商铺买卖合同》，约定原告以总房款132000元的价格购买被告位于四会市××××××××××××××××××××，付款方式为一次性付款。并约定在合同生效之日起90个工作日以内（即2019年12月2日前），双方完成商铺买卖的网签手续；在网签手续完成后申办商铺产权及国土过户手续。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款132000元，但被告一直怠于履行其合同义务，未为原告办理网签及过户手续，经原告多次催告，仍不配合办理。后经原告到四会市住房和城乡建设局了解得知，合同所涉的商铺存在查封情况，根本无法办理网签。原告认为，被告未按合同约定办理网签及不动产证的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，且涉案商铺已办理抵押登记及被封开县人民法院查封，根本无法办理过户，合同的主要目的无法实现。根据《商铺买卖合同》约定，被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续逾期90日的，原告有权解除合同，自最后申办期限的第二天起至退款之日止，被告按日向原告支付已付房价款1.5‰的违约金。据此，原告请求法院判决：解除原告与被告之间签订的《商铺买卖合同》；被告立即向原告返还购房款132000元并支付违约金17864元（违约金以132000元为基数按照年利率24%从2019年12月3日起暂计至2020年6月23日，此后的违约金按照合同约定计算至返还全部房款时止）；本案诉讼费、保全费及公告费由被告承担。被告腾飞投资公司辩称：对原告诉请要求被告立即向原告返还购房款132000元不予认可，因为按照双方签订的商铺买卖合同第五条第四款第三项明确约定原告解除本合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，显然原告在提起本次诉讼之前并没有向被告发出解除合同通知，为此应当以本案公告届满之日起60天内退还全部已付房款。对原告主张的违约金计算利率被告认为过高，且超过原告损失的30%，请求法院予以调整。经审理查明：2019年7月21日，原告何欢欢（商铺买受人）与被告腾飞投资公司（商铺出售人）签订了《商铺买卖合同》，合同约定被告将位于四会市××××××××××××××××××××出售给原告，该商铺建筑面积为12.5平方米，房屋目前存在抵押登记，按建筑面积计价为每平方米10560元，总价为132000元，原告应当于2019年7月21日前支付全部房价款132000元；在本合同生效之日起90个工作日以内，双方应共同完成商铺买卖的网签手续；在网签手续完成后，双方共同向税务部门和房管部门申办商铺产权及国土过户手续；被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过90日的，原告有权解除合同。若原告解除本合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿。因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款。被告保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，因上述原因造成原告损失的，由被告承担全部赔偿责任；本合同自各方签字或盖章后生效等内容。另外，原告于2019年7月16日支付定金30000元、于7月21日支付102000元，合共已支付132000元房款给被告。2020年4月15日，原告何欢欢到四会市住房和城乡建设局信访反映被告至今未能给予案涉商铺网签办理不动产证。四会市住房和城乡建设局于同年5月20日以四建信复[2020]339号答复原告如下：案涉商铺存在查封情况，系统处于锁定状态，因此无法办理网签，已多次责令开发商尽快办理查封注销手续，为购房人办理合同网签，但开发商表示由于资金困难原因，目前暂未能办理查封注销手续。另外，原告提交一份《不动产登记资料查询结果证明》，证明案涉商铺房屋权属来源为2019年新建，登记日期2019年11月19日，不动产权证号为粤（2019）四会市不动产权第0017085号，权利人是被告腾飞投资公司。案涉商铺设立了最高额抵押，抵押权人是封开县××信用合作联社，登记时间为2017年3月2日；于2019年12月17日被广东省封开县人民法院查封，申请执行人是封开农村商业银行股份有限公司。诉讼中，原告于2020年7月14日向本院提出诉前财产保全申请，本院于同月16日作出（2020）粤1284财保208号民事裁定书，裁定查封被告腾飞投资公司名下位于四会市×××××××××××××××××的不动产权，保全金额以149864元为限，查封期限为三年，从2020年7月21日至2023年7月20日止，查封顺序为轮候。庭审中，原告述称案涉商铺买卖合同第五条第四款第三项约定违约金是按原告已付房价款1.5‰来计算损失赔偿，原告已经是主动调整了利率。因原、被告双方分歧较大，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告腾飞投资公司的答辩；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商铺买卖合同》第五条第六款的约定，因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款。原告已支付完毕案涉房屋的132000元房款，被告至今仍未履行合同约定的商铺买卖网签手续，构成违约，故原告请求解除《商铺买卖合同》和要求被告返还全部购房款132000元的诉讼主张，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。根据《商铺买卖合同》第五条第四款第三项约定，被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过90日的，原告有权解除合同。若原告解除本合同的，被告应当自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿。根据商铺买卖合同的上下文可知合同规定的时间是在合同生效之日起90个工作日以内，即最后申办商铺产权过户手续的期限是2019年12月2日，故被告应从2019年12月3日起计算支付损失赔偿给原告。合同约定的损失赔偿实际上是违约金，被告提出原告主张的违约金过高,请求法院予以调整减少，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质,结合本案事实,本院酌情将原告的损失考虑为逾期申办商铺产权过户手续期间被告占用原告已付房款的贷款基准利息,将逾期申办商铺产权过户手续违约金调整为被告占用已付房款的贷款基准利息的130%，根据中国人民银行(银发【2015】325号)发布的一至五年的贷款基准利率为4.75%,而本案约定的违约金为每日1.5‰,相当于年利率54%,过分高出原告已交房款利息损失，本案违约金应予调整，依前述法律规定确定的违约金调整计算规则,本案的逾期申办商铺产权过户手续违约金以不超过6.175%为限,即被告应从2019年12月3日起按年利率6.175%向原告支付已付房价款132000元的违约金至退款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、解除原告何欢欢与被告四会市腾飞投资有限公司于2019年7月21日签订的《商铺买卖合同》；二、被告四会市腾飞投资有限公司应于本判决生效之日起10日内退还房款132000元及违约金（以132000元为基数从2019年12月3日起按年利率6.175%计算至退款之日止）给原告何欢欢；三、驳回原告何欢欢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1649元、财产保全申请费1269元，合共2918元，由被告四会市腾飞投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵建红年十月二十八日书记员 范    婉    婷