河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初1570号 原告：霍宇佳，女，1976年5月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：齐建宗，男，1962年12月22日出生，汉族，住址同上，系霍宇佳丈夫。 委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。 被告：河北清研院房地产开发有限公司，住所地河北省怀来县官厅镇清研院科技产业园区KJ01-406室。 法定代表人：张贵新，董事长。 委托诉讼代理人：麦雪波，男，1962年1月9日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：郑骁勇，男，1972年7月27日出生，回族。 原告霍宇佳与被告河北清研院房地产开发有限公司（以下简称清研院房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍宇佳及其委托诉讼代理人齐建宗、郭杨，被告清研院房产的委托诉讼代理人麦雪波、郑骁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霍宇佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2016年6月7日签订的《商品房买卖合同》，并将清研院怀来科技产业基地配套商住区第V30座2层02号房屋交付原告；2、判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金人民币80720元（以80万元为基数，按日万分之一计算，自2017年9月28日暂计至2020年7月3日，要求付至实际交付之日）；3、判令被告支付原告因延期交房造成使用年限减少的损失人民币72721.8元（自2017年9月28日按每日72.36元暂计至2020年7月3日，要求付至实际交付之日）；4、判令被告向原告支付律师代理费40000元；5、一审诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月16日，原告签署《房屋认购单》，认购被告开发的清研院怀来科技产业基地配套商住区第V30座2层02号房屋（以下简称涉案房屋），并向被告交付了定金5000元。2016年4月25日，原告向被告交付定金9.5万元。2016年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买涉案房屋，建筑面积168.62平方米，约定房屋总价款为1632471元，首付款为80万元，其余832471元于2016年12月30日之前付清购房尾款；被告应于2017年9月28日前向原告交房；合同另行约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，被告工作人员以回公司盖章为由将签字的合同收回，原告现场拍照留证，后被告一直未将合同交还原告。 2016年10月至12月期间，原告多次与被告销售人员联系，要求支付购房尾款，但被告一直推诿不接受原告的付款。2017年9月28日，被告未依约向原告交付房屋，且拒绝履行合同，被告至今仍未向原告交付房屋。原告认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均负有全面履行合同的义务。原告已履行交付房屋首付款的义务，而被告拒绝履行合同、接收购房尾款、拒不交付房屋的行为已构成违约，原告有权依据合同约定要求被告履行向原告交房的合同义务并由其承担逾期交房的违约责任，原告同意将购房尾款832471元支付给被告或提存至人民法院。合同约定被告应于2017年9月28日之前向原告交房，距今已近三年时间，被告的违约行为造成原告对房屋的使用年限减少，该损失应由被告承担。综上，请求支持原告的诉讼请求。 被告清研院房产辩称，1、原告提供的买卖合同不能证明我公司与原告真正达成签约，因为合同上只有原告自己的签名没有我公司签字盖章，该合同属于无效合同；2、如果认定合同有效，我方认为原告的其他诉求不能成立；3、原告未按约定在15日内交齐房款，因此合同无法再继续履行，属于原告单方面毁约，合同没有成立，我公司有权追索原告的违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，原告霍宇佳与被告清研院房产签订房屋认购单，认购被告开发的清研院怀来科技产业基地配套商住区V30-202号房屋，总价款1710907元，认购单上有公司置业顾问韩滨签字。其中约定“乙方（原告）同意在15日向甲方（被告）支付房款并与甲方换签正式《商品房买卖合同》。如乙方逾期未在约定时间向甲方支付房款并与甲方换签正式《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本认购书”。庭审中，被告陈述约定中的房款指首付款800000元。当日原告交纳订金5000元。4月25日，原告又交纳定金95000元，因房款有优惠折扣，优惠后总价款1632471元，应原告要求，被告在当日开具的收据上标注“成交价1632471元”。2016年6月7日，原告在被告置业顾问提供的商品房买卖合同上签字后拍照留存，合同被置业顾问收回，理由是需拿回公司盖章，合同中对相关购房事宜进行了约定，其中约定原告于2016年12月30日前付清房款，被告应于2017年9月28日前交房。当日，原告交纳房款700000元，被告向原告开具收款收据。对此，被告不予认可，其认为原告未按约定交纳首付款，双方的买卖关系已经解除，收款与合同是两回事。自2016年10月开始，原告多次联系置业顾问催要商品房买卖合同，并联系交纳剩余房款，置业顾问回复原告需要请示领导，让原告等消息。后原告又找相关工作人员（李铎、尚明国、程刚）沟通解决均未果，并了解到被告想解除双方的买卖关系，但一直未收到过解除通知。2017年10月9日被告将原告交纳的800000元在未经原告同意的情况下退回到原告账户上，原告知悉后又将钱打回被告账户。2020年4月22日，原告向被告发送督促履约函，要求被告履行交房义务，被告发送回复函称原告未按约定履行付款义务，已导致买卖关系解除。 另查明，原告于2018年向怀来县市场监督管理局投诉被告，被告授权员工孟丽负责相关事宜，在对孟丽的询问笔录中显示，案涉房屋认购单的置业顾问为代理公司员工，有权代替被告销售房屋。与原告进行沟通的李铎是代理公司的销售经理，尚明国是被告公司的销售总监，2018年3月时已离职，程刚是被告的客服总监。 再查明，怀来县政府于2016年12月8日发布怀政（2016）62号文件，限制外地户口购房，原告的个人情况属文件限购范围内。 上述事实，有当事人陈述、原告提供的房屋认购单、收据、商品房买卖合同照片、POS单、原告与置业顾问韩滨的微信记录、原告丈夫与置业顾问韩滨的微信记录、短信记录，通话录音、委托书、怀来县食品和市场监督管理局询问（调查）笔录、关于V户型三位客户购房的情况说明、督促履约函、回复函，被告提供的银行电子回单在卷佐证。 本院认为，原、被告双方对系房屋认购单的权利义务主体并无异议，该房屋认购单系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告提供的房屋认购单、收据、原告单方签字的商品房买卖合同照片等证据，能够证实原告购买案涉房产，最终成交价为1632471元，原告已交纳800000元首付款的事实。根据法律规定，双方签订的房屋认购单应认定为商品房买卖合同。被告辩称原告未按房屋认购单的约定期限交纳首付款，房屋认购单已经解除，对此，原告不认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，双方虽在房屋认购单中约定了解除条件，但被告未向法庭举证证实已通知原告解除房屋认购单，应承担举证不能的法律后果，且之后被告对原告交纳的购房款实际收取，可视为被告对原告延期交付首付款的默认，对被告的辩解意见不予采信。怀来县政府的限购文件从试行时间来看，对本案原告购买房产一事无约束力。对原告主张被告交付案涉房产的诉求，本院予以支持。对原告的第2、3项诉求，因双方并未签订正式的商品房买卖合同，本院不予支持。原告主张被告承担律师代理费，无合同约定，亦于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告河北清研院房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将其开发的清研院怀来科技产业基地配套商住区第V30-202号房产交付原告霍宇佳，并与原告办理签订正式商品房买卖合同及不动产登记事宜； 二、原告霍宇佳于本判决生效后三十日内向被告河北清研院房地产开发有限公司补齐剩余购房款； 三、驳回原告霍宇佳的其他诉讼请求。 案件受理费2084元，由原告承担2034元，被告承担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  陈建华 二〇二〇年十月十日 书记员  姚延斌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——