山东省莒南县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1327民初3366号原告：孙文涛，男，1990年7月1日出生，汉族，住莒南县经济开发区。委托诉讼代理人：王特，山东典成律师事务律师。委托诉讼代理人：孟莹，系孙文涛之妻，女，1989年10月27日出生，汉族，住莒南县经济开发区。被告：莒南五征置业有限公司，住所地：莒南县淮海路东段。统一社会信用代码：913713270579414263。法定代表人：姜卫东，董事长。委托诉讼代理人：李春晓，山东广春律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦营，该公司职工。原告孙文涛与被告莒南五征置业有限公司（以下简称：五征公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙文涛及其委托诉讼代理人王特、孟莹、被告五征公司的委托诉讼代理人李春晓、李梦营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙文涛向本院提出诉讼请求：1.要求解除孙文涛与五征公司签订的《五征?名仕佳苑商品房认购书》（以下简称：商品房认购书）；2.要求五征公司返还孙文涛已支付的购房款124886元及损失；3.要求五征公司向孙文涛支付124886元的赔偿款；4.与本案有关的费用由五征公司承担。事实与理由：2019年10月28日，孙文涛与五征公司签订了商品房认购书，由五征公司向孙文涛出卖其开发的名仕佳苑小区10号楼2单元2003室楼房一套，孙文涛依照合同约定支付了楼房的首付款124886元。合同订立后，孙文涛得知该套房屋在2018年就已经被五征公司出卖给他人，且已经办理了商品房的预售登记备案，五征公司作为商品房的开发商未能诚实守信经营，将房屋一房数卖，属于严重的违约行为，直接导致孙文涛合同目的不能实现，为此特诉至法院。五征公司辩称，孙文涛购买了名仕佳苑10号楼2单元2003、2103室，而该2003、2103在房管局显示是2004、2104。房管局登记的房屋号与我们实际楼盘中房屋号不符，如果按照房管局系统来说是2004，按照我司楼盘显示的就是2003，所以不存在一房两卖的情况。本院经审理认定事实如下：孙文涛到五征公司开发的名仕佳苑小区看房，预购买上下两层复式楼房一处。2019年9月29日，孙文涛与五征公司签订了商品房认购书，主要约定：购买莒南县，暂测建筑面积为137.85㎡，特价房，惠后销售单价4388元／㎡，惠后销售总价604886元。惠后总房款：按暂测面积计算总房款为￥604886元，（大写人民币：陆拾万肆仟捌佰捌拾陆元整）。签署本认购书的同时，买受人应缴纳购房定金￥10000元（人民币壹万元整），并盖有“定金不退”的字样。后孙文涛向五征公司缴纳定金10000元。2019年10月28日，孙文涛与五征公司签订了商品房认购书，主要约定：购买莒南县，暂测建筑面积为137.85㎡，惠后销售单价4388元／㎡，惠后销售总价604886元。惠后总房款：按暂测面积计算总房款为￥604886元，（大写人民币：陆拾万肆仟捌佰捌拾陆元整）。签署本认购书的同时，买受人应缴纳购房定金￥124886元（人民币壹拾贰万肆仟捌佰捌拾陆元整）。签署本认购书后7日内，买受人本人（如买受人本人无法亲自办理需委托他人代为办理的，受委托人需持经过公证的符合出售人要求的相关授权文件办理）应持本认购书、定金收据及签约所需的相关资料（以上资料均应为原件）到名仕佳苑接待中心签订《商品房预售合同》及补充协议和附件，并按按揭贷款方式付款向出卖人缴纳总房款的20%，即购房首付款￥124886元（含购房定金124886元）。同日，孙文涛通过银行转账的方式向五征公司转款114886元。随后，五征公司出具收款凭证一份，载明：“收款人莒南五征置业有限公司交款人孙文涛首付款名仕佳苑10-2-2003，金额为124886，金额合计大写：壹拾贰万肆仟捌佰捌拾陆元整。”2016年3月31日，案外人郑加鉴与五征公司签订了五征?名仕佳苑商品房认购书，主要约定：购买房屋莒南县，暂测建筑面积为139㎡。2018年9月17日，案外人郑家鉴、赵金娜与五征公司签订山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，主要约定：购买10号楼-2层储藏室11号，预测建筑面积共21.45平方米，10号楼2单元19层1903号，预测建筑面积92.5平方米，10号楼2单元21层2003号，预测建筑面积46.94平方米。10-2-1903、2003的预测建筑面积为139.44平方米。后案外人郑家鉴、赵金娜与五征公司在莒南县备案登记，莒南县住房保障中心备案登记载明中名仕佳苑10-2-1903的建筑面积为92.5㎡、10-2-2003的建筑面积为46.94㎡，共计139.44㎡。2019年3月26日，案外人郑家鉴、赵金娜与五征公司办理了收房手续，郑家鉴、赵金娜领取了房门钥匙、储藏室钥匙、猫眼等。莒南县正达房地产测绘队制作的房屋实测绘成果报告书中载明名仕佳苑10号楼，共23层，其中19层建筑面积为735.96㎡，套内建筑面积为519.32㎡，共有分摊面积216.64㎡，该层房屋分层图中标有1-1903与2-1903；20层建筑面积为453.70㎡，套内建筑面积为320.14㎡，共有分摊面积133.56㎡，该层房屋分层图中标有1-1903（复式）、1-2103（复式）与2-1903（复式）、空；21层建筑面积为739.34㎡，套内建筑面积为521.70㎡，共有分摊面积217.64㎡，该层房屋分层图中标有1-2103与空。本院认为，根据当事人陈述、答辩以及举证质证，本案争议焦点有三。争议焦点一：关于名仕佳苑10号楼2单元2003室，五征公司是否构成一房两卖。首先，孙文涛与五征公司双方在平等、自愿的基础上签订商品房认购书，商品房认购书中明确孙文涛所选房的建筑面积为137.85平方米，而郑家鉴、赵金娜与五征公司签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）与莒南县住房保障中心备案登记中均载明10-2-2003的建筑面积为46.94平方米，与商品房认购书中记载的面积不相符，即便是郑家鉴、赵金娜与五征公司签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）与莒南县住房保障中心备案登记中均载明10-2-1903、10-2-2003的建筑面积为139.44平方米，也与孙文涛与五征公司签订的商品房认购书中记载的面积不相符。其次，五征公司辩称涉案房屋早已交给案外人郑家鉴、赵金娜，不存在孙文涛诉称当时销售人员带看并购买的房屋是涉案房屋，并为此提交案外人郑家鉴、赵金娜的收房手续书、社区居民家庭档案、室内装饰装修管理服务协议、防火协议、水费收据等予以证实，上述证据可证实案外人郑家鉴、赵金娜与五征公司于2019年3月26日办理了收房手续，并领取了房门钥匙等。而孙文涛是在2019年9月29日首次与五征公司签订了商品房认购书，因此，五征公司的辩解，本院予以采信。故五征公司不存在一房两卖的事实，对孙文涛以此要求解除合同并按购房款一倍赔偿的请求，该院依法不予支持。争议焦点二：五征公司是否构成违约，是否承担违约责任。首先，涉及本案争议房产的2019年10月28日签订商品房认购书有二份,分别为孙文涛持有的商品房认购书与五征公司存档的商品房认购书。二份商品房认购书中除五征公司存档的商品房认购书第二条第三款划勾外，其他内容完全一致，且五征公司对孙文涛持有的商品房认购书真实性无异议，因此，本院对五征公司提交的其存档的商品房认购书不予采信。其次，商品房认购书中约定签署认购书后7日内，双方签订《商品房预售合同》及补充协议和附件，并孙文涛向五征公司缴纳总房款的20%，即124886元。孙文涛按照合同约定交纳了该笔费用，但五征公司未能与孙文涛签订《商品房预售合同》及补充协议和附件。虽然五征公司辩称，在签订认购书时已明确告知孙文涛涉案房屋已过交房日期，不能签订预售合同，但孙文涛予以否认，且五征公司未能提交证据予以证实，因此五征公司的辩解，本院不予采信。故五征公司构成违约，应承担违约责任，对孙文涛以此要求解除合同并返还购房款124886元的请求,该院依法予以支持。争议焦点三：五征公司应承担怎样的违约责任，定金为多少。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。五征公司构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任。其次，定金是债的一种担保方式，是指合同当事人一方为了合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱。孙文涛于2019年9月29日向五征公司缴纳定金10000元，后又于2019年10月28日缴纳款项114886元。虽然双方在2019年10月28日的签订商品房认购书中购房首付款124886元（含购房定金124886元），但孙文涛提交的收款凭证中明确载明该笔费用系首付款，因此，本院认定本案涉及定金为10000元。故五征公司承担双倍返还定金20000的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告孙文涛与被告莒南五征置业有限公司分别于2019年9月29日、2019年10月28日签订的《五征?名仕佳苑商品房认购书》。二、被告莒南五征置业有限公司于本判决生效后七日内返还购房款124886元。三、被告莒南五征置业有限公司于本判决生效后七日内给付原告孙文涛违约赔偿款20000元。四、驳回原告孙文涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2523元，由原告孙文涛负担924元，被告莒南五征置业有限公司负担1599元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 孙成省二〇二〇年十月十五日法官助理 刘姝伶书 记 员 周云宁