四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0504民初4069号 原告：四川巨洋假日饭店管理有限公司，住所地：泸州市龙马潭区蜀泸大道27号3幢楼1层2单元101号。统一社会信用代码：91510500731631252K。 法定代表人：马开贵，总经理。 委托诉讼代理人：唐正斌、赵丽，四川令安律师事务所律师。 被告：东莞市亿佰家企业投资管理有限公司，住所地：东莞市长安镇长青南路303号长安商业广场4区807。统一社会信用代码：91441900576410678A。 法定代表人：程勇涛，总经理。 被告：四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司，住所地：四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道27号3幢楼4层2单元401号。统一社会信用代码：915105000931707537。 法定代表人：贾珂，总经理。 委托诉讼代理人：蔡苌宁、蔡伟，四川泰常律师事务所律师。 第三人：泸州市茗洋保健服务有限公司，住所地:泸州市龙马潭区蜀泸大道27号巨洋酒店裙楼二层，统一社会信用代码:91510504MA6222YW4U。 法定代表人：石景才。 委托诉讼代理人：李兵，四川中洽律师事务所律师。 第三人：蹇昆，男，汉族，1980年1月6日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：林延江、罗丹，四川蜀泸律师事务所律师。 第三人：郑杰，男，汉族，1987年2月28日出生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：陈楠，泸州市江阳区蓝田法律服务所法律工作者。 第三人：邱灏，男，汉族，1973年2月23日出生，住四川省泸州市江阳区。 第三人：泸州市龙马潭区志诚娱乐有限责任公司，住所地：泸州市龙马潭区蜀泸大道27号3幢楼2层1单元201号，统一社会信用代码：91510504MA622BP85K。 法定代表人：王磊。 原告四川巨洋假日饭店管理有限公司（以下简称“巨洋公司”）与被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司（以下简称“东莞亿佰家”）、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司（以下简称“四川亿佰家”）等人租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，于2019年3月6日作出（2018）川0504民初897号民事判决书，因被告四川亿佰家不服该判决上诉，泸州市中级人民法院经审查后，于2019年9月19日作出（2019）川05民终589号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川0504民初897号民事判决书，发回重审。本院于2019年11月27日立案，并追加了泸州市茗洋保健服务有限公司（以下简称“茗洋保健”）、蹇昆、郑杰、邱灏、泸州市龙马潭区志诚娱乐有限责任公司作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐正斌、赵丽，被告四川亿佰家的委托诉讼代理人蔡苌宁、蔡伟，第三人茗洋保健的委托诉讼代理人李兵，第三人蹇昆的委托诉讼代理人林延江，第三人郑杰的委托诉讼代理人陈楠到庭参加诉讼，被告东莞亿佰家、第三人邱灏、泸州市龙马潭区志诚娱乐有限责任公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告连带支付原告房屋占有使用费9887446.76元。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月，原、被告双方签订《物业租赁合同》，被告方承租原告物业。后经原、被告双方一致同意，并被泸州市中级人民法院作出的（2016）川05民初20、40号民事判决确认双方签订的《物业租赁合同》于2016年6月12日解除。被告在四川省高级人民法院作出终审判决确定合同解除后未按约向原告交还租赁物，给原告造成了损失，故原告提起诉讼。 被告四川亿佰家辩称：1、本案案由应为占有物损害赔偿纠纷，原告行使的是排除妨害请求权；2、原告的诉讼请求是在原一审辩论终结后变更的诉讼请求，不符合法律规定，原告应另案起诉；3、原告的请求不应得到支持，理由：合同解除后，被告对案涉房屋没有实际占用和控制，第三人也未向被告支付房租，故被告不应当承担给付义务。特别是对租赁物中的8860.71平方米（已转租但原告未收取租金部分6640.71平方米以及未转租部分2220平方米）也不应由被告四川亿佰家支付占有使用费。 第三人茗洋保健述称：原、被告之间的租赁合同纠纷与茗洋保健没有关系，茗洋保健没有交2016年6月至2017年5月期间的租金，原因是2015年承租期间原告的消防不合格，导致承租人一年无法经营，造成了很大的经济损失，茗洋保健与被告四川亿佰家达成了一致意见，免除这一年的房租，2017年5月份之后的房租就交给原告了。 第三人蹇昆述称：本案与第三人蹇昆没有关系，第三人蹇昆已经履行了支付租金的义务，房屋也是退给了原告。 第三人郑杰述称：郑杰与四川亿佰家的租赁合同是2015年10月1日开始，但是在2017年5月30日双方已经协商解除，而后从2017年6月19日开始就与原告重新达成了租赁合同，租金由郑杰直接向原告交纳，一直交到2018年撤场，所有在此期间的租金全部交给了原告，原告的诉请与郑杰无关。 被告东莞亿佰家、第三人邱灏、泸州市龙马潭区志诚娱乐有限责任公司未到庭，亦未提交书面答辩意见，依法承担举证、质证、抗辩不能的法律责任。 经审理查明：2013年12月，原告与被告东莞亿佰家签订《物业租赁合同》，2014年3月29日双方又签订《补充协议》。租赁合同约定：甲方（原告）将其位于四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道27号的物业出租给乙方（被告东莞亿佰家），租赁物业的租赁面积约为42200平方米，共计四层，实际面积以房监所测绘面积为准。租赁物业系指建筑物的部分即酒店地下负二层面积约为15000平方米，酒店地下负一层面积约为12000平方米，酒店地上一层面积约为4500平方米，酒店地上二层面积约为5000平方米，会议会展中心负一层面积为5700平方米，租赁期限为15年。《物业租赁合同》第七条第二款第2项约定：“租赁期满后，乙方应当把租赁物业及附属场地连同甲方投入的设施设备完整清洁交还给甲方……”，第十三条：“乙方在租赁期内，在不改变其业态布局方案及不影响消防安全的情况下有权将其承租的该租赁物业中的部分区域转租给入住商家经营，乙方对整个租赁范围内的商家承担管理协调等义务……，转租后仍由甲、乙双方直接进行租赁费用的结算，不受该转租影响……如入住商家的行为造成甲方声誉或财产损害，由乙方对甲方承担违约责任并赔偿损失。”2014年3月10日，被告东莞亿佰家在泸州市龙马潭区川亿佰家，2014年7月17日，二被告向原告出具《关于东莞亿佰家授权的函》，载明东莞亿佰家已设立四川亿佰家，并由四川亿佰家经营租赁物业开设的大型超市，代表东莞亿佰家行使权利和履行义务，同时承诺四川亿佰家与东莞亿佰家共同互为连带责任对巨洋公司承担原物业租赁合同项下的全部义务。 2014年5月12日，原告向被告四川亿佰家交付会议中心负一层、负一层夹层房屋5820平方米，巨洋饭店酒店一层房屋4614.8平方米、二层房屋4857.91平方米，合计15292.71平方米。2014年8月，被告四川亿佰家将案涉物业的巨洋饭店二层商铺中的部分转租给茗洋保健，用于经营洗浴保健（南洋足浴），租赁面积约为1600平方米，租赁期限从2014年8月15日起至2022年8月14日，共计8年。2014年11月，四川亿佰家将案涉物业的巨洋饭店一层（租赁面积约为4614.8平方米）和二层部分（除足浴、公共区域外，面积约为3257.91平方米）转租给邱灏（泸州星期八企业管理有限公司），用于开设酒吧、KTV、餐吧等，面积约为7872.71平方米，租赁期限从2014年9月18日起至2024年9月17日，共计10年，泸州星期八企业管理有限公司又将巨洋饭店二层部分面积约为1232平方米转租给泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司，经营酒吧。2014年10月，四川亿佰家将涉案物业的会议中心负一层一号商铺转租给蹇昆，用于开设泸州巨洋汽车贸易公司，租赁面积约为2800平方米，租赁期限从2014年10月10日起至2028年10月10日，共计14年。2014年10月，四川亿佰家将案涉物业的会议中心负一层夹层中的二号商铺转租给郑杰，用于经营战旗网吧，租赁面积约为800平方米，租赁期限从2015年10月1日起至2025年9月30日，共计10年。案涉物业的会议中心负一层夹层中的面积约为2220平方米商铺未转租，从2014年5月起空置至原一审判决作出时，进出通道无门锁关闭。 原告与被告在履行租赁合同过程中发生争议。2016年5月20日，原告委托管理涉案租赁物业的泸州巨洋物业管理有限公司，向四川亿佰家的各租赁商户发出书面通知，通知书载明：“经过法院调查，四川亿佰家的东莞总部公司已经人去楼空，不复存在；我公司已经正式向法院起诉，四川亿佰家的财产以及与其签订租赁合同的商户全部由我公司代替管理，所有与四川亿佰家签订了租赁合同的商户请于5月30日之前带上合同原件及本人身份证明（注：自然人为身份证，法人为营业执照及法定代表人身份证明）到泸州巨洋物业管理有限公司登记备案，逾期未办理登记备案的商户后果自负；现我公司正式通知与亿佰家签订租赁合同的各位商户，希望大家相互转告；另外各商户应交费用（包括按照合同约定的租金、物业管理费、设施设备使用费、水电费等所有应缴纳费用），按合同约定的时间内缴予我公司，不缴损失自负，同时我公司将采取强制的停水停电措施”。 2016年5月，原告以其与二被告间的租赁合同纠纷诉至本院并申请财产保全，本院于2016年5月10日作出（2016）川0504财保244号民事裁定书，并向各次承租人送达了协助执行通知书，要求各次承租人不得向被告支付租金，原告还于2017年7月11日向二被告公证邮寄送达了《关于办理退还房屋手续的通知》，要求其限期搬离并与原告办理退房手续，被告仍未办理，并于2017年7月24日向第三人出具《通告函》，要求第三人拒绝向原告交付租金。 2016年6月12日，二被告向泸州市中级人民法院提起诉讼，提出解除《物业租赁合同》、赔偿损失等诉讼请求；原告也于2016年6月27日向本院起诉，提出解除《物业租赁合同》、支付违约金、租金等诉讼请求，此后泸州市中级人民法院根据本院的移送请求，裁定由泸州市中级人民法院审理，于2016年11月16日立案，将两案合并审理，于2017年6月30日一并作出（2016）川05民初20、40号民事判决，判决：一、东莞亿佰家与巨洋公司于2013年12月签订的《物业租赁合同》于2016年6月12日解除；二、巨洋公司退还东莞亿佰家定金2284158元，限于本判决生效后十五日内支付；三、巨洋公司赔偿东莞亿佰家、四川亿佰家因履行合同产生的经济损失3781070元，限于本判决生效后十五日内支付；四、驳回东莞亿佰家、四川亿佰家的其他诉讼请求；五、驳回巨洋公司的其他诉讼请求。二被告对泸州市中级人民法院作出的一审判决不服，向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院于2018年5月10日作出（2017）川民终1008号民事判决，判决：一、维持四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民初20号、40号民事判决第一项、第二项、第五项，即“东莞亿佰家与巨洋公司于2013年12月签订的《物业租赁合同》于2016年6月12日解除”、“巨洋公司退还东莞亿佰家定金2284158元，限于本判决生效后十五日内支付”、“驳回巨洋公司的其他诉讼请求”；二、撤销四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民初20号、40号民事判决第三项、第四项，即“巨洋公司赔偿东莞市亿佰家、四川亿佰家因履行合同产生的经济损失3781070元，限于本判决生效后十五日内支付”、“驳回东莞亿佰家、四川亿佰家的其他诉讼请求”；三、巨洋公司与东莞亿佰家2014年3月29日签订的《补充协议》于2016年6月12日解除；四、巨洋公司于本判决生效之日起十五日内支付东莞亿佰家、四川亿佰家损失赔偿款6049712元；五、驳回东莞亿佰家、四川亿佰家的其他诉讼请求。该判决于2018年6月8日生效，该生效判决确认被告实际承租的房屋面积共计为15292.71平方米（会议中心负一层、负一层夹层房屋面积5820平方米，巨洋饭店酒店一层房屋面积4614.8平方米、二层房屋面积4857.91平方米），租金从2016年3月1日起计算至合同解除之日2016年6月12日，租金按合同约定每月每平方米33元计算。 另查明，原告已于2017年6月起对次承租人茗洋保健、泸州巨洋汽车贸易有限公司、泸州市龙马潭区战旗网吧、泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司租赁的房屋行使管理并收取租金，原告已于2017年6月12日起每月向次承租人茗洋保健收取租金72000元，面积为1600平方米；于2017年6月10日起每月向次承租人泸州巨洋汽车贸易有限公司收取租金120400元，面积为2800平方米；于2017年6月12日起每月向次承租人泸州市龙马潭区战旗网吧收取租金24000元，面积为800平方米；于2017年8月8日起每月向次承租人泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司收取租金60000元，面积为1232平方米。在双方诉讼过程中，原告已于2018年9月7日自行将包括被告转租给泸州星期八企业管理有限公司中的巨洋饭店酒店一层面积为4614.8平方米及巨洋饭店酒店二层面积为2025.91平方米（合计6640.71平方米），以及会议中心负一层夹层中未转租部分面积为2220平方米的房屋收回。 上述事实，有各方当事人的陈述、身份信息、《物业租赁合同》、《补充协议》、2014年7月17日二被告向原告出具的函、四川省高级人民法院（2017）川民终1008号民事判决书、本院（2018）川0504民初897号民事判决书、公证书及通知书、（2016）川0504财保244号民事裁定书、协助执行通知书、《通告函》等证据在案佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。 本院认为：原告诉请要求二被告支付《物业租赁合同》解除后的占用使用费，可以看出本案是原、被告双方基于《物业租赁合同》发生的纠纷，故原告的请求权基础是基于合同产生的债权请求权，而非行使的物权请求权，况且，在请求权竞合的情形下，原告有权选择其请求权基础；再者，占有物损害赔偿纠纷系占有保护纠纷项下的案由，统属物权纠纷，该案由的权利主体明确为物的占有人，而非物的所有权人，而原告作为所有权人基于租赁合同起诉，故本案应为房屋租赁合同纠纷。 原告交付给二被告租赁房屋15292.71平方米，合同解除后，二被告应当退还给原告。虽然四川省高级人民法院系于2018年5月10日作出的（2017）川民终1008号民事判决，该判决中确定的解除合同日期为2016年6月12日，但二被告正是于该日向泸州市中级人民法院起诉要求解除其与原告之间的《物业租赁合同》；同时，本院还于2016年5月10日作出（2016）川0504财保244号民事裁定书，并向各次承租人送达了协助执行通知书，要求各次承租人不得向被告支付租金，原告也于2017年7月11日向二被告公证邮寄送达了《关于办理退还房屋手续的通知》，要求其限期搬离并与原告办理退房手续，被告仍未办理，反而被告四川亿佰家还于2017年7月24日向第三人出具《通告函》，要求第三人拒绝向原告交付租金，通过以上事实可以看出，被告在已有解除合同的意思表示的情况下，其不但没有妥善处理好其与次承租人及原告的关系，反而罔顾法院的保全裁定书、协助执行通知书及原告发送的退房通知，要求各次承租人不向原告交纳租金，其未尽到一名善良承租人的义务，给原告造成了损失，同时，根据双方《物业租赁合同》之约定，租赁期满后，被告应把租赁物业完整清洁交还给原告，被告对整个租赁范围内的商家承担管理协调等义务，转租后仍由原、被告双方直接进行租赁费用的结算，不受该转租影响，如入住商家的行为造成原告声誉或财产损害，由被告对原告承担违约责任并赔偿损失，故合同解除后的占有使用费应由被告承担。 被告四川亿佰家抗辩对租赁物中的8860.71平方米（已转租但原告未收取租金部分6640.71平方米以及未转租部分2220平方米）不应由其支付占有使用费，对此，本院认为：对6640.71平方米已转租给泸州星期八企业管理有限公司的部分，被告应当向原告支付2016年6月13日至2018年9月7日期间的占有使用费，理由如下：原告于（2017）川民终1008号判决生效（2018年6月8日）后在被告未履行退房手续的情况下，要收回前述房屋需要必要的合理时间，原告认可其于2018年9月7日自行收回了前述房屋，距（2017）川民终1008号判决生效的时间为3个月，属合理时间范围，且如前所述，被告在合同解除后，有义务将租赁物交还给原告，故该部分物业在2016年6月13日至2018年9月7日期间的占有使用费应由被告承担。对其中未转租的部分2220平方米，本院认为被告应支付2016年6月13日至2018年6月8日期间的占有使用费。理由为该部分租赁物虽然处于空置状态，但因属于已交付给被告的出租物，在租赁合同未经判决确定解除前，原告无权擅自使用，判决生效后，原告已知合同已解除，其有权亦有能力收回该部分房屋以减少自己的损失，故在合同解除之日至（2017）川民终1008号判决生效前，该期间的占有使用费应由被告承担，此后的占有使用费不应由被告承担。综上，原告主张的占有使用费本院依法核定如下：1、2016年6月13日至2017年6月9日共计362天以次承租人泸州巨洋汽车贸易有限公司（蹇昆）占有使用面积2800平方米为基数计算的占有使用费为1099686.58元（33元/月/平方米×12月/年÷365天/年×2800平方米×362天）；2、2016年6月13日至2017年6月11日共计364天以次承租人泸州市龙马潭区战旗网吧（郑杰）占有使用面积800平方米为基数计算的占有使用费为315932.05元（33元/月/平方米×12月/年÷365天/年×800平方米×364天）；3、2016年6月13日至2017年6月11日共计364天以次承租人泸州市茗洋保健服务有限公司占有使用面积1600平方米为基数计算的占有使用费为631864.11元（33元/月/平方米×12月/年÷365天/年×1600平方米×364天）；4、2016年6月13日至2017年8月7日共计421天以泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司占有使用面积1232平方米为基数计算的占有使用费为562723.59元（33元/月/平方米×12月/年÷365天/年×1232平方米×421天）；5、2016年6月13日至2018年9月7日共计817天以房屋面积6640.71平方米（被告转租给泸州星期八企业管理有限公司中的巨洋饭店酒店一层面积4614.8平方米及二层面积2025.91平方米）为基数计算的占有使用费为5886252.57元（33元/月/平方米×12月/年÷365天/年×6640.71平方米×817天）；6、2016年6月13日至2018年6月8日共计725天以房屋面积2220平方米为基数计算的占有使用费为1746197.26元（33元/月/平方米×12月/年÷365天/年×2220平方米×725天），合计占用使用费为10242656.16元（1099686.58元+315932.05元+631864.11元+562723.59元+5886252.57元+1746197.26元），原告主张支付9887446.76元，系其对自己权利的处分，本院予以支持，综上，经本院审判委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下： 被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司连带支付原告四川巨洋假日饭店管理有限公司的房屋占有使用费9887446.76元，限于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费81012元（原告已实际交纳85871元），由被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王 睿 审 判 员  徐玉杰 人民陪审员  金援洁 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  徐燕秋