山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初3539号原告：米某1，住太原市。公民身份号码：×××.委托诉讼代理人：李某、彭某，山西得天利律师事务所律师。被告：许某，住太原市。公民身份号码：×××.委托诉讼代理人：米某2，住太原市。被告：杨某，住太原市。公民身份号码：×××.委托诉讼代理人：张某，山西国晋律师事务所律师。原告米某1与被告许某、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告米某1的委托诉讼代理人李某，被告许某的委托诉讼代理人米某2，被告杨某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米某1向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决确认二被告2017年4月20日签订的《卖房契约》无效；2、请求贵院依法判决杨某返还原告位于西铭XXX号院一处（正房三间、偏房一间、东房二间），房屋价值50余万。3、本案诉讼费由杨某承担。事实和理由：原告米某1与许某系夫妻关系，1997年9月16日登记结婚。杨某与原告米某1原系同事。在原告与许某夫妻关系存续期间，经双方申请，太原市万柏林区西铭街道西铭村同意原告与许某在八吊沟水泵房后的荒地建房居住，该地块后背规划为太原市万柏林区XXX号，1978年至1979年间原告与许某在该地块上新建了正房三间，偏房一间，东方两间，占地约两分。2003年原告与许某搬至小店区南中环街XXX号居住至今。2017年4月20日，杨某利用自身优势熟知西铭村即将拆迁且拆迁补偿利益巨大，找到许某，表示愿意出价购买原告与许某的位于西铭村的房屋院落。由于许某多年未在西铭村居住，且年事已高，根本不知道该院落即将拆迁且补偿利益巨大的情况，在原告不知情的情况下，草率的与杨某达成卖房协议。由李有成执笔，二被告在签订了《卖房契约》,该协议载明:“因本人(许某)急用钱，自愿将自己在西铭XXX号院一处(正房三年、偏房一间、东方二间)卖给杨大明,计价人民币伍万陆千元整。笔下交情,分文不欠。如以后本家等人出面干涉,由本(人)完全负责。...另外房后有一片空基。”2017年10月21日，太原市万柏林区西铭村街道西铭村村民委员会发出公告，公布西铭村被太原市列为城边村改造重点项目,整村拆迁,并出台了整村改造拆迁补偿安置方案。根据该方案公布的拆迁补偿安置办法，涉案地块的拆迁安置权益可能会达到100余万元及其他补偿。原告认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”,许某处分的该财产属于原告与许某婚姻关系存续期间的重大财产,预期利益巨大,二被告在原告不知情的情况下签订该协议完全侵害了原告的合法权益,且《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”,杨某也不符合善意取得的条件,理由有三:一、杨某与原告原系同事,却刻意隐瞒原告与许某签订该协议，许某也不存在该《卖房契约》里所提的“急用钱”一说。二,杨某签订该协议的目的不具有正当性,杨某实际是利用其在西铭村长期居住，熟知西铭村拆迁事宜的优势,购买该房屋明显就是为了获取巨额拆迁利益而非居住使用，并且支付的对价56000元与即将预期利益100余万拆迁利益明显不相等；三、案涉财产除长期无人居住几间破房屋外,土地并没有政府部门登记核发的使用权证书,二被告亦无权在不经过土地所有权人即西铭村民委员会的同意的情况下来买卖和处分该土地。综上所述,在原告不知情的情况下,许某基于无权处分与杨某签订的《卖房契约》应属无效,且杨某不属于“善意取得”的情形,原告特依法诉诸贵院,恳请贵院判如所请。被告许某辩称，答辩人现年已经七十五周岁,与原告在1978年至1979年之间在西铭乡西铭村XXX号修建了一处老院子,约三分,现有正房三间、东房一间、西房两间,该院子和房屋都是答辩人和原告的夫妻共同财产。2003年之后,答辩人和原告离开该院子,到了小店区南中环国际大都会居住至今,该院子处于对外出租状态。2017年4月,杨某主动找到原告,要求买该房屋,并签了《卖房协议》,答辩人也没有与原告商量,就签了卖房协议。2017年5月底,答辩人接到八吊沟邻居的电话，得知八吊沟拆迁测量地盘,才知道杨某之所以买原告的院子,是为了获取拆迁利益,答辩人签协议的时候并不知道西铭村将被拆迁的事情,也根本不知道每分地的拆迁补偿款多达50万,而且还有其他奖励和房屋安置。答辩人觉得,受到了杨某的欺骗,才不得不将卖房的实情告知原告,原告坚决不同意卖房,于是答辩人便与杨某进行协商,要求解除《卖房协议》,但被告执意不肯。答辩人认为，杨某以超低价购买该院落,就是为了获取拆迁补偿款，利用原告不了解村里的拆迁形势和拆迁政策,与答辩人签订该协议。并且杨某与原告系老同事,却背着原告与答辩人签订协议,支付的对价也远远低于拆迁行情,根本不构成善意取得。答辩人与杨某的协议明显属于无权处分,该协议属于无效合同。答辩人希望法院确认该合同无效,协议里所说的“答辩人急需用钱”也根本与事实不符,请求人民法院依法判决该《卖房协议》无效。被告杨某辩称，原告米某1对于许某与杨某签订的《卖房契约》是知晓且同意的,杨某在签订合同时是善意的,支付了合理的对价,相关权利凭证业已交付，《卖房契约》合法有效,不存在无效的情形,具体理由为:一、原告米某1对许某出售房屋的行为是知晓并且同意的,《卖房契约》合法有效。第一,2017年4月20日,许某与杨某签订《卖房契约》,原告米某1在房子刚卖了几天就知道了(详见证据四);且在契约签订时,案涉房屋内尚有租户,直到2017年7月才最终将案涉房屋的钥匙交给杨某。那么,在房屋签订几天后,原告米某1就知晓了案涉房屋已经出售,为何未在第一时间找到杨某要求确认合同无效呢?即使未在第一时间找杨某,为何许某在7月份向杨某交付钥匙时,也未加阻拦呢?当年10月份该村的拆迁公告公告后,米某1于11月份找到被告杨某,称卖房事宜其不知情,要求确认合同无效。米某1在房屋出售几天后就知晓房屋出售事宜,其在长达六个月的时间内未提出任何异议,本身就是对房屋买卖行为的一种默认。第二,许某在出售该房屋时,由于原先的建房手续丢失,在杨某的要求下,许某起草申请一份,由该村已经卸任的老书记签字确认该事实。在该份申请书中,原告米某1在申请人一栏签字,再次证明原告米某1对卖房事宜是知晓且同意的,被告杨某也有理由相信米某1对出售房屋是知情的。第三,《卖房契约》签订时,许某已达72岁高龄,原告米某1已达79岁高龄。在许某就本案提起的诉讼中,从未有迹象表明原告与许某之间有任何矛盾,且许某前后四次前往西铭村并最终签订该《卖房契约》。在这种情况下,米某1称其对许某的出售房屋的行为不知情,显然不符合常理。二、杨某与许某签订《卖房契约》,支付了合理的对价。案涉房屋始建于上世纪60年代末期,房屋系砖木结构,外表破败,设施陈旧,在同时期同地段,房屋建筑质量远超案涉房屋,其出售价格亦仅为人民币3万无,本案中杨某支付56000元属于完全合理甚至超值的对价。因此,《卖房契约》中双方的权利义务是公平的，杨某支付了完全合理的对价。三、许某向杨某交付了案涉房屋及权利凭证,《卖房契约》合法有效,业已履行完毕。由于农村房屋登记制度的不完善,案涉房屋在出售前并未在相关部门进行登记,未取得宅基地登记文件。案涉房屋最重要的权利凭证为原西铭村党支部书记闫全锁签字的《申请》。协议签署后,许某将米某1签字的案涉房屋最重要的权利凭证《申请》交付给杨某,并且于2018年7月份将案涉房屋交付给了杨某,被告杨某已经取得了该房产,案涉《卖房契约》合法有效。四、原告米某1称杨某签订案涉《卖房契约》时目的不具有正当性无事实和法律依据。原告米某1称杨某熟知西铭村拆迁事宜毫无事实依据,西铭村于2017年10月份公布了拆迁公告,在此之前,杨某并无特殊渠道能够提前获知该村即将拆迁的消息。即使截止本案开庭审理之日,案涉房屋及周边房屋尚未拆迁,案涉房屋最终是否会拆迁,仍存在不确定因素。五、许某提起诉讼，案号为(2019)晋0109民初459号，要求撤销案涉《卖房契约》,原告米某1作为该案第三人参与了诉讼,并提出了《卖房契约》无效的主张,原一审判决对此已作出论述,原告米某1的诉讼行为属于重复起诉。综上,许某与被告杨某签订的《卖房契约》系双方真实意思表示,原告米某1知晓且同意,杨某支付了合同理的对价,该契约不存合同无效的情形,合法有效。原告为谋取巨额拆迁利益,恶意违约,严重违背诚实信用原则,为维护被告杨某的合法权益,维护市场交易秩序,弘扬诚实信用的社会美德,恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告米某1与被告许某系夫妻关系，于1997年9月16日登记结婚，原告米某1与被告杨某原系同事关系。原告米某1与被告许某在夫妻关系存续期间共同申请太原市万柏林区西铭街道办事处西铭村同意原告米某1与被告许某在本村八吊沟水泵房后的荒地建房居住，该地块后被规划为太原市万柏林区西铭村XXX号。1978年至1979年间，原告米某1与被告许某夫妇在该地上新建了正房三间，偏房一间东房两间，该地占地约两分。2003年原告米某1与被告许某搬到太原市××区居住至今。2017年4月20日由案外人李永成执笔，被告许某与被告杨某签订《卖房契约》，该契约载明：因本人急用钱，自愿将自己在西铭村XXX号院一处正房三间、偏房一间、东房两间卖给杨大明名下，计价人民币五万六千元，笔下交清，分文不欠，如以后本家等人出面干涉，由本人完全负责。该契约有执笔人二被告签名拿印，随后被告杨某支付购房款五万六千元，被告许某将上述院落移交给被告杨某，又将在1979年西铭村委会的用地申请补写并经西铭村原党支部书记闫全锁的书面材料交给被告杨某。2017年10月21日，太原市万柏林区西铭街办西铭村委会发布公告，公布西铭村被太原市列为城边村改造重点项目整村拆迁，并出了整村改造拆迁补偿安置方案。被告许某得知情况后，以常年不在本村里居住信息相对闭塞，对拆迁事宜不知情的情况下，将诉争房屋以超低价出卖，认为该交易行为显失公平，也存在重大误解，并且该房产系夫妻共同财产，未经其夫米某1同意将房屋出卖。许某作为原告于2018年1月18日书至本院，请求依法撤销许某与杨某的《卖房契约》，同时退还杨某的购房款五万六千元。2018年7月17日本院作出（2018）晋0109民初575号民事判决书，撤销许某与杨某的订立的《卖房契约》，并退还杨某退房款五万六千元。杨某不服，上述至太原市中级人民法院，2018年9月20日太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终4225号民事裁定，将案件发回重审。本院于2019年5月23日作出（2019）晋0109民初459号民事判决，驳回许某的诉讼请求。许某不服上述至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）晋01民终5971号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年7月22日，米某1作为原告，杨某、许某作为本案被告诉至本院，请求依法判决二被告2017年4月20日签订的《卖房契约》无效。请求被告杨某返还原告位于西铭八吊沟137号院一处。本院认为：原告与被告徐凤英在处分夫妻共同财产时，未与原告协商一致损害了其合法权益为由，认为本案的《卖房契约》无效，《合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确的规定，有下列情形之一的合同无效（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家集体和第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定。原告在庭审中提交的证据，不能证明符合上述法律规定。最高人民法院印发《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）的通知》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有同样的权利，承担共同的义务，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。庭审中无证据能够证明被告杨某在签订契约时存在主观恶意，相对于双方签订《卖房契约》的时间点来看，被告杨某支付的房屋对价款相对合理。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上所述，对原告主张合同无效没有法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告米某1的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元由原告米某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 曹明二〇二〇年十月二十日书记员 乔蕾