四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12181号 上诉人（原审被告）成都成房置业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区人民中路一段28号602室。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张翔，四川选择律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川华玮物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段108号2-1幢8层804号。 法定代表人：温文遐，职务不详。 委托诉讼代理人：丁瑶，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都瑞锦文化传播有限公司，住所地：四川省成都市锦江区经天路110号12幢1层63号。 法定代表人：贺勇，职务不详。 上诉人成都成房置业有限公司（以下简称成房置业公司）因与被上诉人四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）、被上诉人成都瑞锦文化传播有限公司（以下简称瑞锦公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 成房置业公司上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10449号民事判决，并依法改判驳回华玮物业公司针对其的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由华玮物业公司承担。事实和理由：1.一审法院对华玮物业公司在《前期物业服务合同》终止后有权继续收取物业费的认定存在错误，华玮物业公司在案涉前期物业服务合同到期后没有法律和合同依据收取物业费，且华玮物业公司未提供符合合同约定质量的物业服务，瑞锦公司及其有权拒绝缴纳任何费用；2.本案发现新证据可以证明瑞锦公司租赁合同已经于2018年10月8日终止，此后案涉房屋属于空置房屋，应当按空置房屋物业标准收取物业费，故提起上诉。 华玮物业公司二审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 瑞锦公司二审中未提交书面答辩意见。 华玮物业公司向一审法院起诉请求：1.瑞锦公司向华玮物业公司支付物业管理费和商业电费共计53218.6元（截止2019年5月31日），滞纳金17043元，共计70262元；2.成房置业公司对上述款项承担连带责任；3.案件诉讼费用由瑞锦公司、成房置业公司承担。 一审法院认定事实：成房置业公司系成都市高新区××街××号××栋××楼××号（建筑面积101.81平方米）办公房屋登记权利人。2014年11月13日，成房置业公司与华玮物业公司签订了物业合同，约定由华玮物业公司为××会馆·××国际广场项目提供物业服务，合同第六条约定收费标准为：住宅1.8元/平方米；商业15元/平方米；办公23元/平方米。第十条约定：物业服务费按月缴纳，首次缴纳三个月物业服务费，之后在每月10日前缴纳当月费用；逾期缴纳，则从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金直至付清之日止。第二十九条约定：合同有效期为3年。2014年11月17日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了补充协议一，该协议第一条约定：“为支持甲方整体销售工作，双方同意原《合同》第六条第2款约定的办公（写字楼）物业服务费暂时调整为18元/平方米·月（该费用包含中央空调等能耗费）。”2016年9月13日，成房置业公司与瑞锦公司签订编号为xcgj-4-1608的《房屋租赁合同》两份，约定将成都市××街××号××国际广场××幢××楼××号（面积101.81平方米）房屋出租给瑞锦文化公司办公；租期五年（2016年9月28日-2021年9月27日）；物业管理费建筑面积写字楼每月18元/平方米，由瑞锦公司向物业公司缴纳；租赁期间的水、电等费用由瑞锦公司自行支付。2017年6月28日，成房置业公司就案涉项目小区物业服务纠纷向一审法院起诉华玮物业公司，要求华玮物业公司办理移交工作并退场，支付违约金。一审法院作出（2017）川0105民初6281号民事判决书，判决驳回成房置业公司的全部诉请。该案上诉后，2019年7月4日，本院作出（2018）川01民终8408号民事判决书，确认物业合同期限届满而自然终止失效，故改判华玮物业公司于判决生效之日起十五日内退出××会馆·××国际广场项目物业服务区域，并将物业相关资料移交给案涉小区所在的成都高新技术产业开发区××街道办事处。一审庭审中，1.华玮物业公司、成房置业公司均明确，华玮物业公司实际退场时间为2019年7月25日；2.华玮物业公司主张其向业主提供了合同约定的物业服务，并提交了其客户服务单、巡逻签到表、维保记录等物业服务记录证据。对此，成房置业公司认为上述记录系华玮物业公司内部记录，且仅是一段时期的记录，不予认可；3.华玮物业公司明确，瑞锦公司欠缴案涉房屋2017年1月1日至2019年7月24日期间的物业管理费，金额为56443.46元；2016年11月22日至2019年7月25日期间的电费，金额为78.75元，滞纳金计算至物业合同约定的合同期届满日（即2016年11月12日），之后的滞纳金不再主张。一审法院认为，案件的争议焦点为合同到期后华玮物业公司是否向瑞锦公司提供了符合约定的物业服务。华玮物业公司于2013年与成都成房置业有限公司签订了物业合同。在2019年7月25日退场之前，华玮物业公司实际提供了物业服务，故瑞锦公司应向华玮物业公司缴纳物业费。瑞锦公司所承租的房屋用途为办公，根据《补充协议一》第一条之规定，办公用房的物业费为18元/平方米·月，瑞锦公司尚欠物业费期间为2017年1月1日至2019年7月24日，应缴纳的物业费用为56443.464元（18元/平方米·月×30个月×101.81平方米+18元/平方米·月÷30日×24日×101.81平方米）。现华玮物业公司明确瑞锦公司欠缴2017年1月1日至2019年7月24日的物业费为56443.46元，予以认可，关于成房置业公司认为华玮物业公司物业服务质量差，应当降低物业管理费收取标准的抗辩，因其提供的三份公证书中的证人证言未到庭进行质证，也未提供其余证据，故其抗辩主张不予采纳。关于电费问题，根据华玮物业公司的抄表记录，电费共计78.75元，该电费由华玮物业公司代缴，因此，瑞锦公司应支付给华玮物业公司的电费为78.75元。关于成房置业公司是否就物业费承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，华玮物业公司的该主张具有事实和法律依据，予以支持。综上，对华玮物业公司的诉讼请求部分支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、瑞锦公司于判决生效之日起十日内向华玮物业公司支付物业管理费56443.46元、电费78.75元，以上合计56522.21元；二、成房置业公司对瑞锦公司应支付的物业管理费56443.46元承担连带责任；三、驳回华玮物业公司的其余诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1556.55元，公告费300元，共计1856.55元，其中由瑞锦公司、成房置业公司共同负担1513元，华玮物业公司负担343.55元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据查明的事实以及本院另案生效民事判决书载明华玮物业公司在前期服务合同到期后仍一直为案涉小区提供物业服务至其退场前，其要求瑞锦公司支付欠交的物业费、电费并由成房置业公司对物业费承担连带责任有法律和事实依据。关于成房置业公司上诉称华玮物业公司未提供符合合同质量的物业服务，其和瑞锦公司有权拒交物业服务费的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 二审中，成房置业公司称根据四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8926号生效判决书判定其与瑞锦公司之间的房屋租赁合同已于2018年10月8日解除，案涉房屋属于未出租、未使用的空置房屋，物业费应调整为11.7元/月/平方米，本院认为成房置业公司未提交其他证据证明其与瑞锦公司之间的租赁合同被解除后，瑞锦公司已将案涉房屋腾退移交给成房置业公司且该房屋确属未出租、未使用的空置房屋，仅凭上述生效判决判定的内容不能达到成房置业公司的证明目的，成房置业公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人成房置业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1556.55元，公告费300元，共计1856.55元，由上诉人成都成房置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 衡 审判员  李 亚 二〇二〇年十月二十三日 书记员  陈 悦