黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0881民初593号原告：哈尔滨博发房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：912301255526234849，住所地哈尔滨市道里区康安路26号。法定代表人：周淑英，该公司董事长。委托代理人：梁春丽，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。代理权限：代为立案，代为参加庭审，代为质证、辩论，代为调解、和解，代为提起上诉，代收法律文书。被告：房丽娟，女，1972年3月1日出生，汉族，无职业，住同江市。委托诉讼代理人：张晓玲，黑龙江鸿君律师事务所律师。委托权限：代为一审参加诉讼、代为调解、代为提供证据，代为承认、反驳对方诉讼请求，代签、代收法律文书。原告哈尔滨博发房地产开发集团有限公司（以下简称“博发公司”）与被告房丽娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭审理了本案。原告博发公司的委托诉讼代理人梁春丽、被告房丽娟的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博发公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告房丽娟给付购房余款210000元；2、要求房丽娟从2017年6月21日起以4858.08元／月（购房总价款242904×2%／月）向博发公司支付违约金至付清为止；3、要求刘彬对房丽娟未给付的购房余款、违约金承担连带保证责任；4、要求诉讼费由房丽娟承担。事实和理由：2017年6月21日，房丽娟与博发公司签订《XX认购协议书》，购买了博发公司开发的位于同江市，房屋总价款242904元。同日，博发公司与房丽娟签订《XX分期购房协议》，其中第4款约定“若乙方违约，未在第2.1-2.2-2.3条款规定日期前付完房款，乙方需要缴纳从购房之日起购房总价款×2%／月的违约金。”协议签订后，房丽娟仅按协议约定交付了首付款32904元，余款均未按期给付。且经博发公司发送律师函催告，房丽娟至今未按协议约定给付剩余房款。而刘彬作为担保人在购房协议中签字。故博发公司为维护其合法权益，诉至法院。庭审中，博发公司放弃第三项诉讼请求。被告房丽娟辩称，一、房丽娟应支付给博发公司的购房款在博发公司同意的情况下已经支付给刘彬，三方约定由刘彬向博发公司给付剩余房款，博发公司无权要求房丽娟给付房款。二、刘彬欠房丽娟借款100000元，许兰纪欠刘彬借款，博发公司欠许兰纪工程款，经刘彬协调，房丽娟与博发公司于2017年6月21日签订了《XX认购协议书》和《XX分期购房协议》，协议约定房丽娟购买博发公司案涉房屋，总价款242904元，房丽娟先支付32904元，剩余分期给付，因后期房款部分是抵刘彬借款，因此由刘彬做担保给付。协议签订后，博发公司将案涉房屋交付给房丽娟。三、2017年7月4日，刘彬与房丽娟签订《楼房买卖合同》，约定案涉房屋以285000元出售给房丽娟，协议签订后第二日，在博发公司经理王昌金同意房丽娟将剩余购房款支付给刘彬的情况下，王昌金在房丽娟与刘彬签订的《楼房买卖合同》中标注：“此房所欠房款按协议完全由刘彬偿还”。博发公司在（2019）黑0881民初352号案件中，已自认王昌金系其公司总经理，公司对其授权是：负责销售房屋。依据《公司法》第四十九条规定，有限责任公司经理行使主持公司的生产经营管理工作，组织实施公司经营计划和投资方案等职权，因此王昌金有权决定博发公司销售给房丽娟案涉房屋房款的支付事宜。四、房丽娟取得博发公司认可后当日将剩余房款支付给刘彬（由刘彬儿子刘海龙代收并出具收据），其中给付刘彬现金152096元，用刘彬欠房丽娟借款充抵房款100000元，房丽娟先前给付博发公司32904元，合计285000元。2017年8月23日，博发公司协助房丽娟办理了案涉房屋产权证。因此案涉房屋购房款经博发公司同意已约定由刘彬全部支付，刘彬已经变更为向博发公司给付房款的义务人，与房丽娟无关，房丽娟无给付义务。五、博发公司依据分期购楼协议第4项约定要求从购房之日起按购房总价款×2%/月支付违约金。首先，博发公司已自认签订协议之日房丽娟已给付购楼款32904元，现要求按全款为基准计算违约金有失公允，因32904元在购买之日已给付，不存在此款还需支付违约金的事实。其次，违约金是依据民间借贷国家原法律规定保护的月利率20‰为标准计算，但依据新修改的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，既约定了逾期利率又约定违约金或者其他费用，可以一并主张，但总计超过一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。博发公司为证明其主张提供如下证据：证据1.XX认购协议书一份、XX分期购房协议一份。证明2017年6月21日，房丽娟与博发公司签订上述两份协议，购买案涉房屋，房屋总价款为242904元，约定首付款32904元，其余款项分期给付；如果房丽娟违约需要从购房之日起按购房总价款×2%/月支付违约金。证据2.（2019）黑0881民初352号民事判决书一份。证明房丽娟已给付房屋首付款32904元，剩余房款210000元未给付，涉案房屋已办理至房丽娟丈夫李建双名下。经庭审质证，房丽娟对证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，质证称房丽娟并不欠付此房款，因协议签订后经博发公司同意，房丽娟已将剩余购房款全部支付给刘彬，由刘彬负责向博发公司给付案涉房款，在（2019）黑0881民初352号案件开庭后，刘彬再次将其君悦华府小区商服交付给博发公司，由博发公司出售，扣除案涉房款外剩余返还给刘彬；对证据2的真实性无异议，质证称案涉房款房丽娟确实并未支付给博发公司，但是在经博发公司同意的情况下已经给付给刘彬，其余意见与证据一质证意见一致。房丽娟为证明其主张提供如下证据：证据1.楼房买卖合同一份、收条一张。证明案涉房屋剩余房款经博发公司经理王昌金同意已给付刘彬，由刘彬负责向博发公司给付全部购楼款，房丽娟已不再欠博发公司房款。证据2.（2019）黑0881民初352号案件法庭审理笔录一份。证明博发公司已自认王昌金是其单位的总经理，公司对其授权是负责楼房销售，因此其有权处分案涉房款事宜；刘彬承认收到其儿子替其代收房丽娟给付的购楼款合计285000元，其中包括房丽娟向博发公司支付的首付款32904元，抵偿借款100000元，剩余152096元通过现金给付；博发公司已与刘彬签订了协议，约定案涉房款全部由刘彬负责给付，刘彬将其君悦华府小区143平方米商服交付给博发公司变卖，扣除案涉房款后剩余返还给刘彬。经庭审质证，博发公司称对证据1的真实性及证明问题均有异议，质证称因该合同系房丽娟与案外人签订，与本案无关。收条出具人为刘海龙也不是本案当事人与本案无关，不能证明房丽娟想要证明的问题；对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，质证称刘彬是否收到购房款与本案无关，房丽娟的购房款并未向博发公司给付，房丽娟陈述的证明问题系刘彬自述，并未得到博发公司的认可，不能证明其想要证明的问题。关于博发公司提供证据本院评判认证如下：博发公司提供的证据能够证实房丽娟与博发公司签订协议购买案涉房屋，双方对案涉房屋价款支付方式、违约责任等进行约定，房丽娟交纳首付款32904元，博发公司协助其将案涉房屋产权证办至其丈夫李建双名下等案件事实，本院予以采信。关于房丽娟提供证据本院评判认证如下：房丽娟提供的证据能够证实其与刘彬签订案涉房屋楼房买卖合同，与刘彬、博发公司三方约定将案涉房屋剩余购房款交纳给刘彬，王昌金系博发公司原总经理，其同意案涉房屋房款向刘彬追索等案件事实，本院予以采信。根据本院审查认定的证据，结合博发公司、房丽娟的陈述，本案基本事实如下：2017年6月21日，博发公司与房丽娟签订《XX认购协议书》，约定房丽娟购买同江市，建筑面积101.21平方米，房屋总价款242904元。同日，博发公司与房丽娟、刘彬签订《XX分期购房协议》，协议中约定：案涉房屋购房款采取分期付款方式支付，第一笔款项32904元于协议签订之日给付，剩余购房款分别于2017年12月30日前给付50000元，2018年6月30日前给付80000元，2018年12月30日前给付80000元；如房丽娟违约，未在协议约定分期还款日期前给付剩余房款，需缴纳从购房之日起购房总价款×2%／月的违约金，并由担保人刘彬承担后果。房丽娟在交纳第一笔房款后，博发公司承诺为其办理该住宅房照。协议签订当日，房丽娟向博发公司交纳房屋首付款32904元。另查明，2017年7月4日，房丽娟与刘彬签订《楼房买卖合同》，合同约定：“房丽娟购买刘彬所有的案涉房屋，总价款285000元，刘彬协助房丽娟办理案涉房屋产权证，房丽娟已将办理产权证的税、费交纳给刘彬。”王昌金原系博发公司总经理，负责对外进行楼房销售。此楼房买卖合同第二页尾部手写注明“根据担保协议此房所欠房款按购房协议完全由刘彬偿还”，落款署名为王昌金，但博发公司对该王昌金签字真实性持有异议。房丽娟按此楼房买卖合同约定，将案涉剩余购房款已向刘彬全部交纳，刘彬亦认可，同意由其承担给付剩余房款的责任。博发公司已将案涉房屋交付给房丽娟，并协助房丽娟将案涉房屋产权证办理至其丈夫李建双名下。本院认为，债务转移是指在不改变债的内容的前提下，经债权人同意，债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或部分移转给第三人承担，原债务人脱离债务关系的行为。本案中，博发公司依据与房丽娟签订的《XX认购协议书》、《XX分期购房协议》约定，向房丽娟主张案涉剩余房款，房丽娟辩称案涉剩余房款已在经博发公司同意的情况下，向刘彬给付完毕。故本案争议焦点是，案涉购房款是否已全部转移由刘彬承担。本院经审查认为，根据民事诉讼的诚实信用原则，双方当事人在诉讼中都有真实陈述的义务。首先，博发公司已自认王昌金原系其公司总经理，负责对外销售楼房，在房丽娟提供的其与刘彬签订的楼房买卖合同中，王昌金标注为案涉房屋所涉欠付房款由刘彬偿还，博发公司虽对该签字真实性表示异议，但并未提供相反证据予以反驳，同时，王昌金作为其公司总经理，若博发公司对该签字明确表示质疑及对债务转移的事实不予认可，从有利于举证原则，应由博发公司对此部分事实提供证据予以反驳，但其并未提供相应证据予以证明，故应由其承担举证不能的法律后果。王昌金作为博发公司的销售经理，房丽娟有理由相信王昌金有权代表博发公司同意将案涉购房款由刘彬收取，并由刘彬向博发公司给付剩余房款，因此,王昌金在楼房买卖合同上签字的行为，应认定为博发公司同意将给付案涉购房款债务全部转移给刘彬，刘彬亦自认案涉剩余房款房丽娟已向其全部交纳，其自愿向博发公司承担给付责任。综上所述，博发公司要求房丽娟给付剩余购房款并支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告哈尔滨博发房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2225元，由原告哈尔滨博发房地产开发集团有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判员 陈 新二〇二〇年十月十五日书记员 迟砚泽