安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初9025号 原告:桂冠,男,1984年2月22日出生,汉族,住安徽省池州市贵池区。 原告:陈星星,女,1988年9月3日出生,汉族,住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：余意，安徽虹途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊，安徽虹途律师事务所律师。 被告：合肥市弘韬房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区北二环砀山路701号桃花园社居委综合办公楼3楼301室。 法定代表人：蔡风佳，总经理。 委托诉讼代理人：霍元飞，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱方方，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告桂冠、陈星星与被告合肥市弘韬房地产开发有限公司（以下简称弘韬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂冠、陈星星委托诉讼代理人余意、王俊，被告弘韬公司委托诉讼代理人霍元飞、朱方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂冠、陈星星向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除不符合合同约定的装修部分，向原告支付全装修赔偿款暂定351396元； 2、判令被告向原告支付逾期交房违约金28940元（按已付房款2192450元为基数以日万分之二的标准暂计算自2020年5月1日至2020年7月6日，此后顺延至实际交房之日止）；3、本案诉案发讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年9月2日,原、被告双方于订立了《商品房买卖合同》一份,约定由原告出资购买被告开发的位于庐阳区××路××房××路××幢××室商品房,且明确约定；1、该房屋建筑面积97.61平方米,为全装修住宅,房价款2192450元,其中毛坯房单价:18861.33元／平方米,价款1841054元整,全装修部分费用351396元;2、该房屋应在2020年4月30日前将符合约定的房屋交付原告;3、被告如未按本合同约定的期限将房屋交付原告的,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房款万分之2的违约金,合同继续履行;4、以及其他相关规定。上述合同签订后,原告依约履行合同义务已交清了购房款,但由于被告自身的原因,至今未将所购房屋交付给原告,且在逾期通知原告收房时还强行设置违法的前置交房程序。其次,房屋实际装修标准严重不符合合同约定,被告也从未向消费者公示或告知装修装饰的主要材料、设计图纸及相关费用等信息,按照实际装修造价明显低于合同约定,依据消费者权益保护法相关规定,被告的行为已经构成欺诈,严重侵害了原告合法权益，现原告诉至法院。 被告弘韬公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均明确约定了案涉商品房的装修标准为附件三、附件四，弘韬公司已经按照合同约定对案涉商品房进行了装修、装饰，不存在任何违约行为。原告主张实际装修造价低于合同约定、要求弘韬公司双倍赔偿装修价款，缺乏事实及法律依据。 1.《商品房买卖合同》明确约定案涉商品房装修、装饰以附件三、附件四为标准，附件三、附件四明确约定了关于案涉商品房各个部分使用的装修、装饰品牌及质量要求，特别是附件四《全装修住宅交付标准》，约定了餐厅、客厅、公共部分、厨房、卫生间、卧室、阳台、灯具、开关面板插座共计42个分项的装修品牌标准，同时约定弘韬公司可根据实际情况进行同档次、同品质的品牌替换。 2.《补充协议一》确认案涉商品房装修装饰以附件三、附件四为标准，该《补充协议一》就案涉商品房装修内容再次明确两点内容：第一，样板间仅作为装修风格及装修效果之参考，而不能作为该商品房实际交付标准；第二，案涉商品房装修装饰标准以附件三、附件四约定为准，弘韬公司可以在不低于附件三、附件四约定的标准范围内进行品牌更换。 3.《补充协议三》再次确认案涉商品房装修装饰以附件三、附件四为标准，且将“双倍返还装修装饰差价”的条款进行实质修改，即案涉商品房装修装饰标准以附件三、附件四为准，不符合该标准的，由弘韬公司按照该标准进行整改，买受人不得再要求其他补偿。原告主张双倍返还差价的合同基础已经丧失。原告针对此专门签字认可，并且以在条款旁捺手印的方式予以确认。可以认定原被告双方均明确认可《商品房买卖合同》第四条约定装修部分价款不作为案涉商品房装修标准对应的市场价值，原告对此是明知的。 二、案涉合同属于商品房买卖合同，而非装修装饰合同，合同约定的全装修费用属于商品房售价的整体组成部分，而非装修材料的成本造价，且弘韬公司在合肥市××商品房××商品房整体均价来公示，并未将商品房的总价款按照毛坯房和装修两个部分区分。 三、案涉商品房质量不存在任何问题，且弘韬公司严格按照合同约定进行了装修、装饰，不存在进行鉴定的必要性案涉商品房不存在任何质量问题，且已经完成竣工验收备案，并经合肥市建筑质量安全监督站检测合格、出具《工程质量监督报告》证明：不存在“影响主体结构安全和主要使用功能的质量问题”。弘韬公司严格按照约定采购材料设备进行装修装饰，主要材料以及设备品牌均与合同附件三、附件四约定相符合，唯一有所更换的是将附件四中列明的瓷砖品牌由能强瓷砖、皇磁瓷砖更换成同档次、同品质的马可波罗瓷砖。本案没有对案涉商品房装修装饰的标准进行造价鉴定的任何必要。案涉合同属于商品房买卖合同，而非装修装饰合同，合同约定的装修部分价款也属于商品房屋售价的整体组成部分而非装修装饰材料的成本造价，且双方之间的合同已明确约定案涉商品房装修装饰标准应当以附件三、附件四为准。事实上，弘韬公司已经提供充分证据证明案涉商品房按照约定标准进行装修，但原告并未提供充分的证据证明弘韬公司的装修装饰不符合合同约定，进一步说明，本案项下没有对案涉商品房装修装饰标准进行评估鉴定的必要。 四、在司法实践中，针对“双方已经明确约定装修具体标准、而买受人主张以约定装修价格作为装修质量要求依据”的情况，法院近年来已经形成司法裁判中的普遍共识，各地法院在实际审理过程中，针对本案原告主张的装修赔偿问题，均作出“不予支持”的判决。原告与弘韬公司之间的商品房买卖系按合同约定的商品房市场价格进行交易，全装修部分费用是符合市场运行规律的售价，而不是工程造价；案涉商品房的装修标准已经在合同附件三、附件四明确列明，弘韬公司严格按照上述约定的标准进行了实际的装修。因此，弘韬公司就案涉商品房的装修不存在任何违约行为，原告主张实际装修造价低于合同约定并要求赔偿缺乏事实及法律依据，恳请法院不予支持。 五、本案处理结果具有重大社会影响，处理不当可能引发不必要的群体性诉讼案件。案涉庐月湾商品房项目已竣工三批次，一共涉及到776户业主，除本案提起诉讼的十几名业主外，其余97.9%的业主均顺利完成了房产交接，且认可装修内容，未对装修问题提出任何异议。因此，本案处理结果关系整个庐月湾项目商品房买卖交易之稳定。 综上，原告主张的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的庐月湾7幢903室全装修住宅。 第四条计价约定“出卖人与买受人约定按下述第4种方式计算该商品房价款：......4.该商品房为全装修住宅，房价款为（人民币）2192450元整。其中毛坯房按建筑面积计算，建筑面积97.61平方米，单价为（人民币）每平方米18861.33元，价款为（人民币）1841054元整；全装修部分费用为（人民币）351396元整。” 合同第六条付款方式及期限条款约定，买受人采取按揭付款的方式支付房款。首付房款882450元应在2019年6月28日前支付给出卖人，剩余房款131万元办理按揭贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定买受人逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后、经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 合同第八条关于交付期限条款约定出卖人应当在2020年4月30日前将取得建设工程规划许可证正本的商品房交付买受人使用。 合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。 合同第十一条交接条款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续。验收交接时，出卖人应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单以及提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 合同第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定“出卖人交付全的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权按照下述第1种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……”附件四清单后作说明“1.不同户型的局部产品款式、尺寸等可能存在差异，以实际交付为准。2.若因特殊原因导致无法采购而需要调整部分品牌的，出卖人有权以同等品质材料/设备替代。在此情况下，出卖人不再另行通知，也无需承担任何违约责任。” 合同附有七份附件，其中附件一为房屋平面图；附件二为公共与公用房屋分摊建筑面积构成说明； 附件三装饰设备标准中对于装饰、设备标准（户外、公共、户内、设备标准）进行了明确约定； 附件四中约定了餐厅、客厅、公共部分、厨房、卫生间、卧室、阳台、灯具、开关面板插座共计42个分项的装修品牌标准； 附件五《补充协议一》第七条对本合同第11条交接补充约定如下，出卖人按本合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的前提是买受人已付清全部应付款，向若买受人未在第八条约定日期前付清全部应付款项，出卖人有权顺延交付该商品房。第八条：第一、对样板间存在的作用进行约定，样板间仅供仅供风格及装修效果之参考，而不能作为该商品房实际交付标准；第二，案涉商品房装修装饰标准以附件三、附件四约定为准，弘韬公司可以在不低于附件三、附件四约定的标准范围内进行品牌更换； 附件六为建筑节能信息。 附件七《补充协议三》第八条1、合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中处理方式：其违约金总额最高不超过买买受人时系支付房价款的1%。第十一条：“对本合同第十三条‘出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任’第1种方式变更约定如下：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同约记标准的，按如下方式处理：若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件三、附件四约定标准并存在质量问题的，由出卖人按双方约定的标准进行整改，出卖人有权使用同等品质的材料、设备进行替代。除此以外，买受人不再向出卖人耍求其他补偿。买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任或其他补偿责任。”第十九条特别说明:本次交易的房价款拆分为毛坯房价款及装修部分价款，买受人确认该商品房交付时的装修水平及装修标准以本合同附件三、附件四约定的装饰设备标准为准，本合同第四条第4款中所约定装修部分价款不作为该商品房交付时的装修设备标准或装修设备标准实际对应的市场价值，买受人承诺不得以此为由拒绝收楼或向出卖人提出任何形式的经济要求或主张任何权利。买卖双方一致确认，双方己根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可本补充协议条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映，本补充协议与本合同及补协一不一致的，以本补充协议约定为准。买受人签名确认。原告针对第十九条专门单独签字认可并且捺手印。 上述合同及附件签订后，原告在此前后分期分批支付了首付款，并办理了按揭贷款。就案涉房屋办理了网上认购备案确认单，备案房屋的为全装修住宅，房价款2192450元，其中毛坯房单价18861.33元/平方米，价款1841054元整，全装修部分费用为351396元整。2019年9月14日进行了备案，备案单号1909000319。 2019年9月14日，合肥市建筑质量安全监督站发出停工整改通知书，称庐月湾工程存在，地坪施工不符合要求，强度不足，墙面存在开裂空鼓现象，电线敷设未使用套管，要求自即日起暂停施工整改存在的问题。 根据合肥市建筑质量安全监督站于2020年6月30日出具的庐月湾7号楼工程质量监督报告，6月30日完成竣工验收，竣工验收意见为工程竣工验收合格，建议给予备案。庐月湾（原庐阳区N1611地块）1号楼验收合格，竣工验收备案资料齐备，于2020年7月3日完成备案。案涉房屋已经办理了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。 2020年2月13日被告向原告发出通知书，称因2020年1月爆发的新型冠状病毒肺炎疫情，案涉房屋所在工程虽已完工，正处于主管部门验收阶段，因疫情影响项目验收无法正常开，为配合疫情防控工作同时根据合同约定，将顺延向原告交付房屋并在解除疫情防控限制措施后，另行通知交房时间。 2020年7月4日向原告发出交付通知书通知交房时间2020年7月5日。 原告认为房屋实际装修标准严重不符合合同约定，按照实际装修造价明显低于合同约定等，故诉至法院要求判如所请。 本案诉讼中原告申请对于本案全装修住宅的装修装饰工程质量及装修造价进行鉴定。 以上事实由双方当事人陈述以及原告提供的原告身份证、企业信息公示报告、《商品房买卖合同》、涉案房屋装饰现状视图片、合肥市建筑质量安全监督站仪式整改通知书、被告提供的《商品房买卖合同》（附件1-7）、合肥市商品房网上认购备案确认单、合肥市发展与改革委员会商品住宅明码标价查询、《商品房买卖合同》附件三及现场照片、《商品房买卖合同》附件四、全装修住宅交付标准与实际交付标准对比表格附《合肥N1611地块（庐月湾项目）1-5#、7-9#木地板采购合同》、申请上单确认表、材料设备到货单及现场照片等、工程质量监督报告、合肥市房屋建筑和市政基础设施施工竣工验收备案表、住宅使用说书、住宅质量保证书、延期交房通知书、EMS快递查询单、关于统筹推进疫情防控有序推动企业复工开工的通知、工程建设项目“新冠肺炎”疫情防控期间复（开）工备案表、合景·庐月湾交付通知书、EMS快递邮寄单、快递查询单、商品房买卖补充协议三等相关证据证实。 本院认为，本案原、被告双方存在房屋买卖合同关系，双方均应依约履行各自的权利和义务。本案中争议的焦点问题是原告主张被告交付的房屋装修标准不符合双方合同约定存在质量问题、未公示主要材料等信息且实际造价明显低于合同约定等能否成立。 一、本案《商品房买卖合同》及补充的附件针对装修标准以及装修不符合约定如何处理作出了明确约定。《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人交付全的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准，达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，但《补充协议三》第十一条对合同第十三条变更约定若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件三、附件四约定标准并存在质量问题的，由出卖人按双方约定的标准进行整改，出卖人有权使用同等品质的材料、设备进行替代。除此以外，买受人不再向出卖人耍求其他补偿。买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任或其他补偿责任。 补充协议三第十九条明确约定合同所约定装修部分价款不作为该商品房交付时的装修设备标准或装修设备标准实际对应的市场价值，原告不得以此为由主张权利。该条款十九条特别使用加黑字体提醒，其中有条款内容明确对于免除或限制已方责任或限制对方权利内容已进行了特别解释说明，特别要求买受人签名确认，原告在该条款下方签名，表明原告已明知并理解了条款的内容，上述条款均有法律拘束力。 原告提出房屋装修质量存在问题，本案小区单元楼已经竣工验收合格，原告现有证据不能证明房屋存在严重影响居住使用的质量问题或符合不得交付使用的法定情形。原告要求进行装修质量鉴定，本院不予采纳。即使存在其他质量问题的，亦可按约由出卖人按双方约定的标准进行整改，至于装修材料的品牌存在不一致，并不能据此认定质量存在问题，因合同约定出卖人有权使用同等品质的材料、设备进行替代。 二、关于原告提出装修实际造价明显低于合同约定问题。虽然本案合同中约定了毛坯价款及装修费用，但这并不表明装修部分费用等同于装修材料及人工对应的市场价值。因为本案商品房买卖合同包含了装修部分内容在内，该全装修商品房是一个房屋与装修有机结合的整体，而合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品房交易市场在限价背景下的运行规律的。开发商响应绿色发展要求开发全装修商品房，根据政府行政主管部门标准合同要求明确商品房的价格中包含装修费用，并不能由此认定装修部分费用等于装修材料及人工实际对应的市场价值。因此原告要求装修价值进行鉴定本院不予采纳。 三、关于原告主张被告通知原告收房时还强行设置违法的前置交房程序，即要求交纳契税、物业费、装修垃圾费等，而被告否认设置障碍，本院认为由于交纳契税等费用是作为业主应当交纳的费用，原告此主张本院不予采纳。原告认为被告从未向消费者公示或告知装修装饰的主要材料、设计图纸及相关费用等信息，由于原、被告就装修的具体标准已经签订了合同附件三、四对装修材料应当知晓，故其主张本院不予采信。 综上，原告主张被告交付的房屋装修标准不符合双方合同约定存在质量问题、未公示主要材料等信息且实际造价明显低于合同约定等不能成立，原告要求弘韬公司拆除不符合合同约定的装修部分，向原告支付全装修赔偿款暂定351396元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 此外原告还要求被告支付逾期交房违约金28940元（按已付房款2192450元为基数以日万分之二的标准暂计算自2020年5月1日至2020年7月6日，此后顺延至实际交房之日止），按合同约定被告应于2020年4月30日交房，而本案被告迟至在2020年7月5日才安排交房，扣除疫情期间的42天，故逾期交房违约金为10523.76元（2192450元*万分之二*66-42天），本院可予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥市弘韬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告桂冠、陈星星逾期交房违约金10523.76元； 二、驳回原告桂冠、陈星星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3503元，由原告桂冠、陈星星负担3403元，被告合肥市弘韬房地产开发有限公司100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年十月二十九日 书记员  张而影 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。