上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初64644号原告：上海国成股权投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：尤宇，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管科，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海汉唐企业(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：陈汉星，执行董事。委托诉讼代理人：王仲宇，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓红，上海盛联律师事务所律师。原告上海国成股权投资有限公司与被告上海汉唐企业(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年9月17日、2020年5月22日公开开庭进行审理。原告上海国成股权投资有限公司的法定代表人尤宇(未参加后次庭审)及其委托诉讼代理人王志勇、被告上海汉唐企业(集团)有限公司的委托诉讼代理人王仲宇和邓晓红两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告上海国成股权投资有限公司向本院提出(变更后的)诉讼请求，判令被告支付：1.2014年9月13日至2019年7月27日的房屋租金8,145,285.96元；2.逾期支付租金的违约金500万元。事实与理由：2011年11月，双方签订房屋租赁合同(以下简称“系争租赁合同”)，约定原告将本区桃林路XXX号、XXX号的二、三层(以下简称“系争酒店房屋”)出租给被告，租期至2027年5月27日；租金单价4元/天/平方米，于每月23日前支付，先付后用；逾期支付的，每逾期一日，按照日租金的千分之三支付违约金。被告欠付2014年9月13日之前的租金，双方在(2015)浦民一(民)初字第12183号案件中达成调解协议。2015年12月21日，双方签订系争租赁合同之补充合同(以下简称“系争补充合同”)，对2014年9月13日之后租金的支付期限和计算标准作了调整，并明确若未按期支付则恢复原租金标准。系争补充合同签订后，被告陆续支付租金，但经抵冲先到期租金后，每期租金均超过约定期限三十日以上，则应按照原租金标准核算。经核算，扣除已付租金部分，被告仍应补付2019年7月27日之前的租金差额8,145,285.96元。被告迟延支付，应按约定标准支付逾期违约金2,700余万元，现原告调整为500万元。特原告诉至法院，请求判如所请。被告上海汉唐企业(集团)有限公司辩称，被告已经按期、足额支付了租金，不应恢复原租金标准。原告主张的部分月份租金已超过诉讼时效。系争补充合同约定的原租金与新租金标准之间的差额实为违约金，请求予以调低。2014年9月13日之前的欠付租金，已由原告就调解书申请执行。2016年6月至2019年1月的空调维修费223,300元、2011年1月至2019年5月28日的停车费709,552.20元应在租金中抵扣。原告诉请2中的违约金标准亦过高，请求调低。经审理查明，2011年，双方签订系争租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2012年5月28日起至2027年5月27日止；租金单价为4元每天每平方米，月租金389,712.90元；于每月23日前支付，先付后用；逾期支付的，每逾期一日，按照日租金的千分之三支付违约金；租赁期间，房屋及其附属设施有损坏或者故障，应及时通知原告修复，原告逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。停车位管理暂按物业正常收费的三折计算，以每天每人次为单位，以酒店小票为依据。2015年7月27日，本院出具(2015)浦民一(民)初字第12183号调解书，载有：一、被告支付原告系争酒店房屋及桃林路XXX号、XXX号第十五层房屋(以下简称“案外办公房屋”)2014年9月13日之前的租金6,090,198.96元，其中于2015年8月31日前支付2,009,765.66元，于2016年8月31日前支付4,080,433.30元；二、若被告未按上述约定支付超过三十日，则应支付原告上述期间的租金8,005,270.98元等。2015年12月21日，双方签订系争补充合同，载有：将系争酒店房屋2015年7月28日之前的租金调整为3元/天/平方米，将2015年7月28日起至合同期满的租金调整为2.8元/天/平方米(第二条)。2014年9月13日之前的全部租金，按调解确认的标准6,090,198.96元，于2015年8月31日前支付1/3即2,009,765.66元，于2016年8月31日前支付2/3即4,080,433.30元，若逾期支付，仍按8,005,270.98元支付(第三条之1)。2014年9月13日至2015年2月20日的系争酒店房屋、案外办公房屋的租金，于2015年8月31日前支付1/3，于2016年8月31日前支付2/3，若逾期支付，则仍按原合同标准支付(第三条之2)。2015年2月20日到2015年7月28日的系争酒店房屋和案外办公房屋的租金于2016年1月27日前支付(第三条之3，经庭审确认，系争酒店房屋的租金1,515,462.82元)。2015年7月28日之后的系争酒店房屋租金，按新标准、按系争租赁合同约定日期、根据原告书面付款通知支付，若有一期租金不能按期支付超过30日，则仍应按系争租赁合同约定标准支付，并补足前期少付的部分(即已经按新标准履行和原标准的差额部分)；案外办公房屋租金仍按原合同约定标准和期限支付(第三条之4)。2016年6月，双方签订补充协议三，载有：被告承租系争房屋交纳押金50万元，现因被告经营困难，原告同意将上述押金50万元抵扣租金，被告于2017年8月15日前补足押金50万元，每月租金支付时间调整为每月最后一天。2015年8月31日，被告支付2012年5月28日至2014年9月13日租金的1/3即2,009,765.66元(该金额包含案外办公房屋租金344,983.10元)、支付2014年9月14日至2015年2月20日的系争酒店房屋租金的1/3即511,009.60元。2016年3月29日，被告支付100万元，用于抵冲2015年2月20日到2015年7月28日的系争酒店房屋租金。2016年11月29日，被告支付1,510,252.50元。2017年3月8日，被告支付333,144.24元。被告未支付2015年9月、10月、2016年1月、5月、6月、2018年5月的租金，于2015年12月31日多付一笔租金272,006.15元、于2016年4月20日多付租金287,468.97元、于2016年7月15日多付租金272,006.10元。2015年8月至2019年7月期间其余月份的租金，先由原告开具收款通知书、开具发票，金额均注明272,006.10元，被告均在当月月底前支付。上述事实，由系争租赁合同、民事调解书、系争补充合同、付款明细，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。审理中，(一)原告认为，被告2016年11月29日支付的1,510,252.50元，先抵冲2016年1月27日到期的2015年2月20日到2015年7月28日租金1,515,462.82元中扣除已付100万元后的剩余部分515,462.82元。抵冲后的剩余款项994,789.68元，按比例抵冲均于2016年8月31日到期的2012年5月28日至2014年9月13日租金的2/3部分、2014年9月14日至2015年2月20日租金的2/3部分，分别抵冲的金额为795,831.74元、198,957.94元。2017年3月8日支付的333,144.24元，按比例抵冲均于2016年8月31日到期的2012年5月28日至2014年9月13日租金2/3的剩余部分、2014年9月14日至2015年2月20日租金2/3的剩余部分，分别抵冲的金额为266,515.39元、66,628.85元。经上述抵冲后，2014年9月13日之前的租金合计已付3,072,112.79元。因被告未按时支付，按系争补充合同第三条之1的约定，该期间应付租金总额恢复至8,005,270.98元。扣除后，剩余租金4,933,158.19元，原告通过申请执行调解书解决，不在本案中处理。被告认为，2016年11月29日支付的1,510,252.50元，先抵冲2015年2月20日到2015年7月28日租金1,515,462.82元中的剩余部分515,462.82元。抵冲后的剩余款项994,789.68元，抵冲2014年9月14日至2015年2月20日租金的2/3部分1,022,019.20元，未抵足。2017年3月8日支付的333,144.24元用于抵冲2018年5月的租金。(二)原告认为，按其主张的上述抵冲规则，2014年9月14日至2015年7月27日期间的租金，被告实际支付2,292,059.21元，未足额支付，按系争补充合同第三条之2、3的约定，该期间应付租金总额恢复至4,041,234.18元。扣除后，剩余租金1,749,174.97元应在本案中补付。被告对上述主张不认可，并认为，即使恢复原合同标准，已经支付部分也不应再恢复。(三)双方确认，2015年12月31日多付的一笔租金272,006.15元应用于抵冲2015年9月租金。被告认为，于2016年4月20日多付中租金287,468.97元应用于抵冲2015年10月租金。2016年6月转抵的押金50万元应用于抵冲2016年1月、2016年5月的租金。2016年7月15日多付租金272,006.10元应用于抵冲2016年6月的租金。原告认为，被告2015年11月26日支付的272,006.20应用于抵冲先到期的2015年9月的租金，以后依此类推，故2015年9月起的每月租金均逾期超过30天。(四)原告主张，2017至2019年间，其对系争酒店房屋所涉空调进行过维修，并提供修整保养合同、业务回单、验收单、发票等加以佐证。被告对该组材料真实性认可，称部分保养未涉及系争酒店房屋，部分期间未保养。被告主张，通知维修空调，原告要等待一个星期左右才能来维修，在夏季不能等待这么久，被告遂聘请人员自行维修，共计六次，支付费用合计223,300元，并提供电子回单(金额合计203,300元)、发票、付款申请单等。原告对该些费用不认可，称空调维修义务在原告，被告未通知过原告。(五)被告主张，停车收费以停车卷结算，于次月或次次月支付，每张停车卷8元，可使用1至90分钟。被告2011年1月至2019年5月，支付停车费1,013,464元，其中70%部分709,552.20元应由原告返还，并提供汉唐停车收费说明(载有其与被告按停车卷结算，停车卷8元/张，每张抵1至90分钟；目前的小型车停车收费也是8元/小时。盖有上海证大物业管理有限公司宽域物业服务中心印章并注明日期)、转账凭证(多数于次月支付)、发票、明细等。原告对除汉唐停车收费说明外的证据真实性均认可，称涉及作为第三方的物业公司，与本案无关，也已超过诉讼时效；正常停车收费是8元/1小时，2019年1月之前，物业公司向被告按8元/1.5小时收取，之后按三折收取，并提供汉唐停车收费情况说明(载有其自2019年1月1日起对被告按三折计算停车费；之前是正常停车8元/小时，对被告是8元/1.5小时。盖有上海证大物业管理有限公司宽域物业服务中心印章并注明日期)。被告对该说明不认可，本院认为，原、被告签订的系争租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应依约履行。根据补充协议第三条之3的约定，被告应于2016年1月27日前支付2015年2月20日到2015年7月28日的系争酒店房屋的租金1,515,462.82元，但迟至2016年3月29日才支付100万元，按约定，该期间的租金应恢复至2,020,617.09元。就被告2016年11月29日支付的1,510,252.50元、2017年3月8日支付的333,144.24元的抵冲顺序，原告所作先抵冲先到期的租金、按比例抵冲同时到期的租金的主张较为合理，本院予以采纳。据此，本院认定被告已支付2012年5月28日至2014年9月13日租金的2/3部分合计1,062,347.13元。就该期间的剩余租金，原告表示通过申请执行调解书进行解决，本院予以准许。按上述思路，本院认定被告已支付2014年9月14日至2015年2月20日租金的2/3部分265,586.79元。被告未按时支付该期间租金的2/3部分，依据补充协议第三条之2的约定，该部分租金应恢复至1,353,813.45元；该期间租金的1/3部分已按时支付，不再恢复。恢复后，2014年9月14日至2015年2月20日(2/3部分)、2015年2月20日至2015年7月28日期间应付系争酒店房屋的租金3,374,430.54元，扣除已付1,781,049.60元，差额1,593,380.94元被告应补付。恢复前与恢复后租金标准的差额部分，本为被告应付的租金，并非违约金，被告要求调低的申请，本院不予准许。根据补充协议第三条之2、3的约定，上述租金差额应分别在2016年1月27日、2016年8月31日之前支付完毕。按当时法律关于租金的一年诉讼时效期间的规定，原告应于2017年1月27日、2017年8月31日之前主张，但被告于2016年11月29日和2017年3月8日分别作了部分履行，应认定为同意履行，诉讼时效重新起算。现于2019年8月1日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效期间，原告要求支付上述租金差额1,593,380.94元请求，本院予以支持。就2015年12月31日多付272,006.15元、2016年4月20日多付287,468.97元、2016年7月15日多付272,006.10元、2016年6月转抵的押金50万元，应当优先抵冲2015年9月、10月、2016年1月、5月、6月、2018年5月的租金。抵冲后，被告逾期支付个别月份租金仍然超过30日，按补充协议第三条之4的约定，被告应按系争租赁合同约定的标准支付2015年8月28日至2018年5月27日的租金(33个月)。经核算，该期间应付的租金，扣除已按期支付的租金(27个月)和上述四笔钱款，存在差额4,147,499.99元被告应补付。该租金差额的时效应从2018年6月底起算，原告于2019年8月1日主张，未超过诉讼时效。2018年5月27日之后至2019年7月27日的租金，根据收款通知书、开具发票等，可认定被告已按时支付，原告关于该部分租金亦应恢复于原标准的主张依据不足。据此，要求补付该期间租金差额的请求，本院不予支持。被告逾期支付上述租金，应当按约支付违约金。结合原告主张、被告申请等，本院酌定逾期支付租金的违约金200万元。根据合同约定，空调维修、保养由原告负责。根据现有证据，原告对系争酒店房屋的空调进行过维保，但被告亦实际支出过维保费用。被告对支付维保费用的解释较为合理，有凭证佐证的费用合计203,300元应由原告负担。关于停车费用，双方约定暂按物业正常收费的三折计算，即被告应向原告支付物业费，标准为正常收费的三折。履行中，被告实际向物业公司支付，应认定物业公司系代原告收取。经审查双方提供的物业公司收费说明和各自陈述，可以认定所涉停车收费正常标准为8元/小时，实际2019年之前向被告按8元/1.5小时收取。2019年1月至5月，原告称已按正常收费的三折收取，但双方提供的物业公司收费说明对此陈述不一致，故原告该主张本院不予采纳，仍认定该期间按8元/1.5小时收取。实际停车费按正常收费的2/3收取，未按3/10收取，多收的部分原告应当返还。被告于2019年9月17日的庭审中提出返还多收取的停车费的抗辩，2016年7月及之前的停车费返还已超过诉讼时效，本院采纳原告抗辩，该部分抵扣的主张，本院不予支持。经核算，原告应返还被告2016年8月至2019年5月停车费176,487.30元。上述原告应付的空调维保费用和应返的停车费合计379787.30元，在被告应付的2015年8月28日至2018年5月27日的租金差额中抵扣。抵扣后，被告仍应支付该期间租金差额3,767,712.69元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告上海汉唐企业(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国成股权投资有限公司2014年9月14日至2015年2月20、2015年2月20日至2015年7月28日的租金差额1,593,380.94元；二、被告上海汉唐企业(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国成股权投资有限公司2015年8月28日至2018年5月27日的租金差额3,767,712.69元；三、被告上海汉唐企业(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国成股权投资有限公司逾期支付租金的违约金200万元；四、驳回原告上海国成股权投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100,671.72元(原告已预交77,470元)，由原告上海国成股权投资有限公司负担37,344.06元，被告上海汉唐企业(集团)有限公司负担63,327.66元。被告上海汉唐企业(集团)有限公司负担之款，于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟高飞审 判 员  施 帅人民陪审员  金静国二〇二〇年十月十日书 记 员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。