广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初6015号原告：冯健明，男，1989年7月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：廖家梁、陈晓涛，均系广东佰仕杰律师事务所律师。被告：陈路，女，1992年7月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：苟庆川，男，1982年12月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。两被告的共同委托诉讼代理人：李春宏、余秋玲，分别系广东佑德律师事务所律师、实习人员。第三人：广州市朴邻房产经纪有限公司，住所地广东省广州市荔湾区桥中南路170号101房，统一社会信用代码91440103MA59CMQW78。法定代表人：聂金伟，系该司总经理。委托诉讼代理人：杨雪，系该司职员。第三人：渣打银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场1001房自编1002单元，统一社会信用代码91440000778337421U。负责人：郑剑鸿。原告冯健明诉被告陈路、苟庆川、第三人广州市朴邻房产经纪有限公司（以下简称“朴邻公司”）、渣打银行（中国）有限公司广州分行（以下简称“渣打银行广州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯健明及其委托诉讼代理人廖家梁、陈晓涛、被告陈路、苟庆川的委托诉讼代理人李春宏、余秋玲、第三人朴邻公司的委托诉讼代理人杨雪到庭参加了诉讼，被告渣打银行广州分行经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告冯健明诉称：原告与被告就广州市天河区悦景路6号之四302房的买卖事宜，在第三人朴邻公司的居间下，于2019年3月16日签订了存量房买卖合同。合同第二条约定房屋转让总价为610万元，第十六条约定被告于2019年5月31日前付部份首期款230万元（含定金），过户当天付清剩余首期款14万元，第三条第2点约定，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后180天内完成，购房余款366万元由乙方申请以银行按揭方式支付，乙方应在取得购房资格5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与被告申请贷款额之间差额由被告取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方，合同第十条约定，被告未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，原告有权解除合同。上述合同签订后第二日，原告、被告与第三人朴邻公司通过订立房屋买卖业务签约文件合订本，对房款支付方式、办理过户等事宜再次明确：购房余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划给原告，若因被告的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼款余款的差额由被告于递件成功后与首期楼款一并支付给原告，被告逾期支付的则属违约，守约方有权根据约定追究违约责任和解除合同，逾期支付房款的，原告有权要求被告按楼款的千分之一每日的标准支付违约金。合同签订后，被告于2019年5月中旬支付了首期楼款，原告7月中旬交楼给被告，按照合同约定，被告本应及时办好银行同意贷款的手续，以使双方可以于9月13日前办妥房屋交易过户事宜，让银行接着入押放款。可是由于被告没有积极办理银行贷款申请，一直拖延到9月29日才办理房屋过户登记，按揭银行则在10月12日才办理房屋抵押登记。但是按揭银行办妥抵押登记后，又不同意放款，原因是被告征信在银行贷款初审通过后又出现了问题。原告因为急需资金周转才出售房屋，被告的违约行为已给原告造成了困难。后经原告和第三人经纪人、银行工作人员多次催促，被告仍不完善银行贷款手续，也没有采取其他方式向原告及时付清购房余款。由于被告有意拖延直至2019年12月11日原告才收到购房余款366万元。原告认为，原告已按合同约定，将房屋交付并办理过户登记给被告，履行了合同义务，而被告怠于履行合同义务，未在合同约定的期限内向原告付清购房余款，显属违约，应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，请求判令：1.被告向原告支付逾期付款的违约金215940元（以366万元为本金，按每日千分之一的标准计算，从2019年10月13日计至2019年12月11日）；2.被告承担本案的诉讼费用。被告陈路答辩称：一、陈路与冯健明之间的房屋买卖合同已经全面履行完毕，陈路亦已按期足额支付全部购房款，陈路不存在任何违约行为，冯健明向法院诉请陈路支付违约金无任何事实和法律依据。首先，根据双方于2019年3月16日签订的《存量房买卖合同》中约定，陈路应当在2019年5月31日前支付完毕定金及部分首期款共计230万元，而实际上陈路已于2019年4月29日提前支付完毕该款项；另于双方办理过户登记手续之日即2019年9月29日支付剩余首期款14万元。其次，陈路于2019年8月17日取得购房资格，于2019年8月23日与冯健明向渣打银行广州分行递交按揭贷款材料。2019年9月17日，贷款银行出具《渣打银行个人房地产抵押贷款申请预审结果通知函》，告知陈路的贷款申请已通过渣打银行广州分行的预审，该函一并说明需由银行先行安排与陈路签订贷款合同，在满足所有放款先决条件，包括收妥抵押权他项权利证明文件或抵押权登记收件证明文件之后，于合理期限内才将贷款发放至贷款合同约定账户；该函有效期180天。根据渣打银行广州分行的政策，需要同贷书与贷款合同均出具后，买卖双方才可到房管部门办理过户登记手续。因此，在渣打银行广州分行于2019年9月29日通知陈路签署《房地产抵押贷款合同》时，陈路立即到银行签署该抵押合同，同时通知冯健明一起前往房管部门办理过户登记手续，陈路并于该日向冯健明支付剩余首期款14万元。2019年10月11日，陈路取得不动产权证。2019年10月12日，陈路与渣打银行广州分行前往房管部门办理房地产权证抵押权设定登记。自此，陈路已按期足额支付完毕定金及首期款，并积极配合办理按揭贷款手续，已完全履行自身作为买方的全部义务，并不存在逾期办理手续导致银行放款延迟的行为。根据合同约定，剩余房款366万元即由贷款银行直接划入冯健明账户即可。在此之后，银行放款的时间不是陈路自己所能控制的，本案放款时间系渣打银行广州分行控制，与陈路无关。而且，案涉房屋买卖合同仅对陈路该何时向按揭银行申请贷款及当银行实际贷款额与陈路申请贷款额之间存在差额时，陈路该何时支付银行未批范围的款项进行约定，并没有也无法约定银行应当何时放款。更何况，本案渣打银行广州分行系全额通过陈路的贷款申请，陈路的征信并无问题，并不属于银行未全额审批通过贷款的情形，因此也不适用双方关于存在差额时，陈路应在取得房地产交易中心收缴证件收据时支付差额给冯健明，否则构成违约的约定。二、陈路与冯健明于2019年3月16日签订的《存量房买卖合同》才系双方的真实意思表示，根据该合同第十一条的约定，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金，故冯健明向法院诉请的违约金标准于法无据。冯健明根据双方于2019年3月17日在朴邻公司签订的房屋买卖业务签约文件合订本主张违约责任，但该版本系朴邻公司的格式文本，系买卖双方委托中介公司办理过户手续、办理贷款手续、提交交易所需材料等居间服务而依中介公司要求签订的，该份合同中约定的条款均为朴邻公司提供的固定条款，双方并无认真查阅后签名；而且，该份合同仅有双方的签名，并无加盖指模，该份合同并非双方的真实意思表示，本案不应适用该合同的违约金标准。综上所述，陈路认为，双方的房屋买卖合同已经全部履行完毕，陈路亦已履行完毕其应尽的义务，并不存在任何迟延履行的违约行为，且被冯健明诉请的违约金标准过高，陈路请求法院驳回冯健明的所有诉讼请求。被告苟庆川答辩称：苟庆川与冯健明不存在房屋买卖合同关系，苟庆川也并非案涉房屋买卖合同的合同相对方，不受案涉合同的约束，苟庆川无需向冯健明支付任何款项。本案所涉的房屋买卖合同的合同相对方系冯建明与陈路，苟庆川并非合同的相对方。苟庆川仅是作为陈路的配偶配合案涉房屋的过户手续，与贷款银行办理按揭贷款手续。但苟庆川并未签署案涉房屋买卖合同，故冯健明依据房屋买卖合同的约定向法院主张苟庆川支付逾期付款违约金没有任何事实和法律依据。根据合同相对性原理，苟庆川作为本案被告的主体资格不适格，请求法院依法驳回冯健明对苟庆川的所有诉讼请求。第三人朴邻公司述称：我方并非是双方成立的房屋买卖合同关系的当事人，所以不清楚具体情况。我方对于当事人办理按揭贷款，仅是提醒和协助。原、被告就涉案房屋买卖过程中，我方提醒被告需要及时办理按揭手续及需要提交资料的种类。第三人渣打银行广州分行未答辩。经审理查明：2019年3月16日，冯健明（甲方，卖方）与陈路（乙方，买方）签署《存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：房地产地址为广州市天河区悦景路6号之四302房（以下简称“涉案房屋”）；该房地产按整套出售并计价，总成交价6100000元；甲乙双方一致同意由乙方按按揭付款支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付200000元作为定金，首期楼款（含定金）2440000元应在2019年5月31日前付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后180天内完成（以付清双方交易税费为准），3660000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在取得购房资格后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2019年7月15日前；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；其他约定乙方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；经双方友好协商，乙方于2019年5月31日前付部分首期款2300000元给甲方（含定金），于过户当天付清剩余首期款140000元给甲方（该条款内容为手写字体）等。2019年3月17日，冯健明（卖方）与陈路（买方）签署《房屋买卖业务签约文件合订本》（以下简称《签约文件》），本案中冯健明及陈路、苟庆川均不持有该证据原件，冯健明称该证据原件由朴邻公司持有），约定：买卖双方就买卖涉案房屋的所有买卖条件达成一致意见，签订合同如下；该物业转让总价（楼款）为6100000元；该物业交付（收楼）时间为2019年7月15日前；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款百分之二十的违约金（由守约方选择），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起七天内退还（有权扣除对方应承担的违约责任的金额），逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按楼款的千分之一每日的标准支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限；本合同与在此之前任何一方在谈判中声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的政府标准版房地产买卖合同（例如《广州市房地产买卖合同》）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准等。《签约文件》后附有《房地产买卖合同附件》（以下简称《买卖合同附件》），约定：按揭付款，定金200000元买方须在2019年3月31日前支付给卖方，首期楼款（不含定金）2240000元买方于2019年5月31日前直接支付给卖方，买方应于2019年9月1日前签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料及支付贷款所需费用，卖方必须协助提供贷款所需资料，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理交易过户手续，楼款余款（贷款银行批准按揭的金额）3660000元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的指定账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼款余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方，买方逾期支付的则属违约，守约方有权根据约定追究违约责任和解除合同；买卖双方于签订本合同后10天内委托万科朴邻（按揭公司）办理过户手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用等。同日，冯健明（卖方，甲方）、陈路（买方，乙方）与朴邻公司（居间人，丙方）还签署有《居间服务合同》。本案审理过程中，冯健明、陈路及苟庆川均确认涉案房屋购房款支付情况如下：2019年3月16日签署《买卖合同》时支付定金100000元，2019年3月17日支付剩余定金100000元，2019年4月29日支付首期款2300000元（含已付定金200000元），2019年9月29日办理过户登记当日支付剩余首期款140000元。冯健明于2019年4月29日向陈路、苟庆川开具承购涉案房屋首期款的《收款收据》，载明金额为2440000元，并备注“以银行到账为准”。2019年9月17日，渣打银行广州分行向苟庆川发出《渣打银行个人房地产抵押贷款申请预审结果通知函》，函称：申请人苟庆川为购买涉案房屋向该行申请房地产抵押贷款……该贷款申请已通过该行预审，现就有关贷款发放事项说明如下；一、该行将于收妥符合要求的抵押房地产之买卖合同及其他所需文件后，安排与申请人签署《房地产抵押贷款合同》，之后依据贷款合同，在满足所有放款先决条件，包括收妥抵押权他项权利证明文件或抵押权登记收件证明文件（后一种情形需由该行认可的担保公司同时提供担保）之后，于合理期限内将贷款发放至贷款合同约定账户；二、贷款发放前，若发生如下事件，贷款发放将中止，且该行包括变更或撤销本函及贷款合同（如已签署）的权利……；本函有效期180天，自2019年9月17日起计算，过期失效；附贷款申请详情……贷款申请金额3660000元等。2019年9月29日，冯健明、陈路、苟庆川共同向广州市天河区不动产登记中心申请办理涉案房屋的持房地产权证抵押权注销登记、存量房交易过户登记（划拨土地及附属物转让审批与登记）登记，广州市天河区不动产登记中心出具受理回执。2019年9月30日，苟庆川（借款人，抵押人）、陈路（抵押人）与渣打银行广州分行（抵押权人，贷款人）签署《渣打银行（中国）有限公司广州分行房地产抵押贷款合同》（该合同末尾陈路及苟庆川签名后手写有日期“2019年9月29日”）。该合同附件二为《抵押房地产详情》，载明地址为涉案房屋，抵押房地产价值6100000元等内容。该合同附件三为《抵押贷款详情》，载明：适用于人民币贷款，贷款金额3660000元，本笔贷款的贷款批复日为2019年9月17日；贷款期限（即债务履行期限）为办妥抵押登记之目的，债务履行期限暂初定为2019年10月17日起至2049年10月16日止，实际债务履行期限应为自贷款发放日起至到期日（即自贷款发放日起30年届满次日）止的期间，贷款发放日和到期日以贷款人实际发放贷款日为准等。2019年10月12日，渣打银行广州分行、陈路、苟庆川共同向广州市天河区不动产登记中心申请办理涉案房屋的持房地产权证抵押权设定登记，广州市天河区不动产登记中心出具受理回执。2019年11月19日，陈路及苟庆川向中国人民银行征信中心查询个人信用报告。2019年12月11日，冯健明收到渣打银行广州分行发放的涉案房屋按揭贷款3660000元。2019年12月16日，冯健明向本院提交诉讼材料。另，冯健明为证明陈路、苟庆川怠于履行合同义务，向本院提交微信聊天记录截图予以证明（聊天各方分别为陈路、苟庆川以及朴邻公司工作人员邱立青、渣打银行广州分行贷款经办人张玉泉）。经质证，陈路、苟庆川对该聊天记录的真实性予以确认，但表示冯健明并未参与微信聊天，仅是通过第三方截取了部分聊天记录，实际上陈路及苟庆川与银行从出具同贷书之前就开始沟通贷款相关手续，并且按照银行的要求提交了材料，在9月29日签署了抵押合同，后续在银行没有放款的时间，陈路及苟庆川也多次与银行人员沟通要求加快发放贷款给冯健明，但发放贷款确实是银行控制的范围，陈路及苟庆川仅能积极配合催促；朴邻公司表示因工作人员已经离职，故无法确认聊天记录的真实性。上述聊天记录显示如下内容：1.2019年11月13日，邱立青询问苟庆川“请问有和银行联系了吗？”，苟庆川回复“刚才有电话沟通，玉泉给了两个方案，但是电话得内容，我记不住”，张玉泉回复“1.按你之前‘打电话’过来我们银行的诉求是说只能提供‘无欠款证明’和‘声明书’，提供不了其它证明，想确认一下‘无欠证明’大概什么时候可以交过来呢？交过来后我们这边才能走放款流程！2.要么按照之前要求夫妻双方征信必须更新为0无负债才能走放款流程”，陈路询问“我招行卡都注销了，怎么弄？”，张玉泉回复“要么按2征信更新，要么按1把真实情况写声明……2者是且的关系”；2.2019年11月18日，张玉泉发出“苟先生好，温馨提醒：1.如果该笔房贷需要继续，希望您尽快把需要该补的资料提供过来，谢谢！2.如果该笔房贷不需要继续，那咱们做取消处理，谢谢！”，陈路回复“明天要什么资料，明天可以送过去，我的招商银行信用卡已经注销了，且收到了招行的注销证明，征信是否还需要打一份”，张玉泉回复“重打一份，时间拖太久了，按你之前‘打电话’过来我们银行的诉求是说只能提供‘无欠款证明’和‘声明书’，提供不了其它证明，交过来后我们这边才能走放款流程！”，陈路回复“招行的无欠款证明只有信用卡账单哦”，张玉泉回复“能提供的都交过来，我交上去给审批，最终以审批为准”；3.2019年11月25日，张玉泉发出“温馨提醒：想确认一下征信为0或按你之前‘打电话’过来我们银行的诉求是说只能提供‘无欠款证明’和‘声明书’，提供不了其它证明资料以上是2选1材料，请问什么时候可以交过来？”，陈路回复“我们去打印了征信，还有200没更新，卖家说让征信自然更新，他不急了”，张玉泉回复“哦”，邱立青询问“请问那200元没更新的是什么时候还的钱呢？”，陈路回复“十月份”；4.2019年11月28日，张玉泉发出“温馨提醒：今天11月28日了，想确认一下资料什么时候可以交过来呢？”，苟庆川回复“谢谢提醒，在等征信更新”，张玉泉询问“看到前面说200是几月几日还的呢？”；5.2019年12月2日，张玉泉询问陈路及苟庆川“请问征信是否更新”，陈路回复“刚刚申请了，招行应该是10号上报”，张玉泉询问“看到前面说200是几月几日还的呢？”，陈路回复“都是每个月10号上报，就是你说一分钱都不能欠的那天还的”，张玉泉回复“我所说的征信更新为0是9月份说的，现在是12月份了”，陈路回复“可是你10月份又说100多还好？”，张玉泉回复“9月18日，最早的强调”，陈路回复“那为什么10月份又要说没关系？9月份0,10月中旬说100多没关系，10月底说必须0，十月底前我们都还清了，没有消费了。征信更新你问银行”，苟庆川回复“我们别讨论这个了吧，没有意义”。陈路及苟庆川为证明其上述辩称，亦向本院提交微信聊天记录，该聊天记录显示如下内容：1.2019年10月17日，苟庆川表示“玉泉，我的征信更新了，更新到9月了，还有使用4500的额度，怎么搞”，张玉泉询问“4500什么时候还的，你太太的更新没”，陈路回复“还有2万没更新，9月9号出账，钱是8月底提前还款额”，苟庆川回复“12号还的，你们不会要求这个也的更新吧？那不是又要2个月过去了”，张玉泉回复“把首期款资料那些先交过来……看征信更新怎么样先，如果100多倒还好”；2.2019年10月28日，张玉泉询问“请问征信是否更新了吗？”，苟庆川回复“周五看还没有呢”；3.2019年10月29日，陈路表示“更新了”，张玉泉回复“打详版给我，我马上交上去”，陈路回复“我老公的没更新，还有3900，我的更新了”，张玉泉表示“先交过来，我先交上去，记得都签名，先别消费，等放款后，因为3900也算负债，我先交上去，看放款部门认不认，如果影响不大就顺利放款，如果影响大还是要等更新！所以没放款之前千万不要刷哈”；4.2019年10月30日，张玉泉向苟庆川表示“征信上的4000多也要更新，更新了和我说下……所以放款部门今天反馈情况，要更新……当时审批给出同贷时的前提放款前征信更新为0没负债”，陈路询问“我们同贷书上写了吗”，张玉泉回复“我打电话上和你沟通”，陈路回复“没事，按流程吧，就等等”。经质证，冯健明及朴邻公司对聊天记录的真实性均予以确认，但冯健明认为其无法确认聊天记录是否完整，渣打银行广州分行表示该聊天记录为其前员工张玉泉催促客户尽快消除征信负债记录以满足放款条件的相关聊天内容。本案审理过程中，渣打银行广州分行向本院提交《情况说明》，就本案纠纷作出如下说明：借款人苟庆川及其配偶陈路（抵押人）（以下合称为“客户”）于2019年8月23日向该行申请个人住房按揭贷款人民币366万元，用于购置涉案房屋；根据个人住房贷款相关法律法规和监管要求（2017年8月3日广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》第五条：各商业银行、住房公积金管理中心要严格审核借款人还款能力，坚决防范购房信贷风险，要严格执行借款人月供收入比不超过50%），但该行在审核客户贷款资料时发现借款人苟庆川现有负债过高，因此其申请贷款金额人民币366万元无法获得足额批复；鉴于客户坚持要求获得足额批复人民币366万元并于2019年9月11日配合提供了相关信用卡及消费贷款结清的证明材料后，该行重新审批了客户的贷款申请，并在2019年9月17日有条件性审批通过（附加条件：放款前需满足：更新客户以及配偶的征信无负债），客户接受了该等有条件性审批；基于该行的有条件性审批，客户在2019年9月29日与该行签订完成《房地产抵押贷款合同》，并于2019年10月12日办理完成相关抵押登记手续；但此后客户未能满足放款条件，且经该行客户经理多次电话及微信催促（见冯健明提供的证据微信聊天记录），借款人仍未能提供更新名下及配偶征信无负债的证明，直至2019年12月3日客户才配合提供符合要求的相关证明文件，随即该行于2019年12月10日完成该笔贷款共计人民币366万元的发放；综上所述，该行系根据法律法规和监管要求及贷款合同规定完成了该笔贷款的发放。就陈路、苟庆川申请贷款的情况及银行要求其补充提交资料的情况，陈路及苟庆川表示其从2019年8月23日开始提交材料，银行工作人员在2019年8月29日口头告知其按揭申请资料已交齐，2019年9月17日银行向其出具了同贷书，2019年9月29日陈路、苟庆川签订了抵押贷款合同并在当日也与冯健明一同办理过户登记手续，2019年10月11日取得了房地产权证，2019年10月12日办理了他项权抵押登记，从2019年11月13日开始渣打银行广州分行的经办人员张玉泉联系其表示银行发现有一笔100多元的信用卡消费记录（尚未逾期），要求陈路、苟庆川将个人信用记录上的负债全部变成零，陈路、苟庆川将上述信用卡消费记录偿还后，在2019年11月19日再次打印了征信记录交至渣打银行广州分行，之后就等待银行放款，因为在2019年11月13日时银行的征信尚未进行更新，所以渣打银行广州分行的工作人员要求其出具无欠款证明的声明承诺名下的信用卡均不存在未偿还消费的情况，否则由此产生的法律后果由其自行承担，因为陈路、苟庆川名下有几张信用卡，信用卡账单又是按月发放，很可能存在在账单到期日之前没有提前清偿信用卡的情况，陈路、苟庆川不敢作出这样的保证，即使陈路、苟庆川作出了该保证，也需要等待银行征信系统将负债情况更新为零后才能放款，关于承诺书的出具，也是银行工作人员在微信上的陈述，并没有银行的书面文件或要求。冯健明则表示据其了解，陈路取得购房资格后，要寻找按揭银行，一开始中介公司帮其寻找了四大银行，但陈路、苟庆川认为四大银行的利率不够优惠，所以就找到了渣打银行广州分行，银行已经明确告知陈路、苟庆川不要产生新的消费记录，在2019年10月12日办妥他项权证后，即将放款之时，就发现陈路、苟庆川没有按照银行的要求，产生了新的信用卡消费记录，针对该问题，银行工作人员给了两个方案，一个方案是让陈路、苟庆川写无欠款证明的材料，就可以放款，如果不写，需等银行系统慢慢自动更新信用为零负债才能放款，如果陈路、苟庆川愿意写无欠款证明，则不需要等待银行系统更新征信，但陈路、苟庆川认为其没有义务出具无欠款证明，2019年11月13日下午8点39分银行工作人员张玉泉表示“两者是且的关系”应该为表述失误，结合前述的微信聊天记录应该是两种方案选择其一即可，此后陈路、苟庆川没有出具无欠款证明，等待银行系统自动更新后，到12月11日才放款。本院另查明，陈路与苟庆川于2018年9月15日结婚。各方还就相关问题陈述如下意见：1.冯健明明确其主张的违约金起算时间的依据为2019年10月12日为房管部门出具他项权证办理受理回执的日期，2019年12月11日为其收到房款3660000元的日期，根据《买卖合同》的约定，3660000元房款应于买卖完成并办妥他项权证登记后由贷款银行直接划入甲方帐号，他项权证于2019年10月12日办妥，剩余房款3660000元应于办妥后立即支付至其账户，故违约金的起算日期为办妥的次日；2.陈路、苟庆川称从双方当事人均不持有《签约文件》原件的情况来看，双方的涉案买卖合同纠纷应以《买卖合同》约定为准，《签约文件》是为朴邻公司收取中介费而签订，冯健明主张按照《签约文件》的约定来计算违约金缺乏依据；冯健明表示双方实际履行的是《买卖合同》及《签约文件》，《签约文件》变更了《买卖合同》中约定的违约金计付标准；朴邻公司表示《签约文件》系与《居间服务合同》同时签署，系用于该司收取中介费而签订，买卖双方实际履行的应为《买卖合同》；3.冯健明明确其要求陈路、苟庆川共同承责的依据为婚姻法第19条及婚姻法解释（二）第24条，事实基础是基于陈路及苟庆川是夫妻关系，涉案房屋是两人的夫妻存续期间的共同财产，涉案房屋是登记在陈路及苟庆川名下，所以其主张陈路、苟庆川共同承责，在实际履行过程中，还款也是从苟庆川的账户进行支付，涉案房屋的抵押贷款也是由陈路、苟庆川作为共同借款人；陈路及苟庆川确认涉案房屋是两人夫妻存续期间的共同财产，涉案房屋是登记在两人名下，关于冯健明上述主张应按照合同相对性来处理；4.关于陈路、苟庆川取得购房资格的问题，陈路、苟庆川称苟庆川本身是有购房资格，陈路在2019年8月17日取得购房资格，2019年8月23日向银行提交了申请资料，但银行并没有给予受理回执之类的材料，2019年8月20日网签合同，可以证明在此之前已经取得了购房资格；冯健明对上述办理网签手续的时间予以确认；5.关于冯健明主张陈路、苟庆川存在迟延支付购房尾款而导致其损失的情况，冯健明表示其依据法律规定及合同依据主张迟延支付尾款的违约金，但无法提供直接的证据予以证明，其当时出售房屋是因为公司要搬迁，需要大额资金，且搬迁需在下半年完成，所以对陈路、苟庆川支付购房款的时间要求比较高，双方于2019年8月20日进行了网签，中介当时已经联系了四大行，如果陈路、苟庆川不更改银行的话，根据合同约定双方在9月就可以完成过户手续，其在10月之前就可以收取剩余房款，后其借款在2019年11月完成了公司的搬迁；陈路、苟庆川表示关于按揭银行的选择，其在签署合同时，冯健明是知道陈路需要期限办理手续才能具备购房资格，所以双方在合同中有手写注明取得购房资格5个工作日内办理按揭贷款手续，陈路在2019年8月17日取得购房资格，2019年8月20日进行网签，2019年8月23日提交了贷款申请资料，在此过程中没有任何拖延的违约行为，且冯健明所称的其他银行办理贷款申请放款比较快，也仅是推定，没有任何证据证明，关于冯健明陈述的搬迁公司的问题，其实在4月冯健明已告知其需要资金周转，询问陈路、苟庆川能否提前支付首期款，也考虑到冯健明的资金需求，所以陈路、苟庆川也提前了1个多月支付首期款；6.关于双方认为尾款放款的合理期间及依据，冯健明认为按照合同约定及贷款合同，在办理他项权证取得递件回执当天就可以放款，贷款合同中也初定了放款时间，抵押的办理是放款的仅剩的前置条件；陈路、苟庆川认为在办理了他项权证后，该放款的期限由银行掌控，涉案发放贷款的时间是合理的，根据同贷书明确了有效期是180天，本次放款时间并没有超过该期限。本院认为：根据本案审理过程中冯健明持有证据原件的情况以及各方当事人陈述，冯健明及陈路所实际履行的应为《买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。2019年9月17日，渣打银行广州分行向苟庆川发出《渣打银行个人房地产抵押贷款申请预审结果通知函》，2019年10月12日，渣打银行广州分行、陈路、苟庆川向不动产登记中心申请办理涉案房屋的抵押登记，根据《买卖合同》的约定，剩余房款3660000元应于此后的合理期间内由渣打银行广州分行直接划入冯健明的银行账户，但根据渣打银行广州分行作出的《情况说明》可知，该行于2019年9月17日作出的贷款审批系有条件性审批通过，即要求陈路及苟庆川在放款前需满足更新客户及配偶的征信无负债的条件，陈路及苟庆川接受了该等有条件性的审批，该情况于冯健明提交的各方间微信聊天记录中亦有体现，但此后在完成抵押登记手续后，陈路及苟庆川并未能满足放款条件，且经多次催促后直至2019年12月3日陈路及苟庆川才提供符合要求的证明文件，此后渣打银行广州分行于2019年12月10日完成贷款发放。即渣打银行广州分行直至2019年12月10日才完成贷款的发放系由于陈路、苟庆川未按照银行要求于抵押登记手续完成后满足放款条款所致，故陈路作为《买卖合同》中约定的买受人应承担贷款延迟发放期间的相关违约责任，结合陈路及苟庆川于2019年12月3日提供符合要求的证明文件后渣打银行广州分行于2019年12月10日完成贷款发放可知，在借款人满足放款条件后贷款发放的合理期间应为7日，故陈路应承担2019年10月19日（即2019年10月12日之后7日）至2019年12月10日期间的迟延付款违约责任，根据《买卖合同》中约定的违约金计算方式，上述期间迟延付款违约金共计95160元[3660000元×0.05%×52日（2019年10月19日至2019年12月10日）]，对于冯健明超出上述部分的诉讼请求不予支持。至于冯健明要求苟庆川与陈路共同支付违约金的问题，陈路及苟庆川为夫妻关系，且两人亦共同向广州市天河区不动产登记中心申请办理涉案房屋的存量房交易过户登记，故冯健明要求苟庆川及陈路共同支付上述违约金并无不当，本院予以支持。渣打银行广州分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：被告陈路、苟庆川于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯健明支付迟延付款违约金95160元；驳回原告冯健明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4539元，由原告冯健明负担2539元，被告陈路、苟庆川负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  梁细女人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十月三十日书 记 员  谢丽军