广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4874号原告：梁启林，男，1998年7月19日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：林巾莉,广东明揆律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛德明,广东明揆律师事务所律师。被告：广州斯巴达物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区猎德大道33号240房。法定代表人：张丽娟，职务：总经理。委托诉讼代理人：周镐荣,北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建兰,北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。第三人：佛山合能装饰工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心1座502室自编之五。法定代表人：杨运林，职务：总经理。委托诉讼代理人：周镐荣,北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建兰,北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。第三人：梁旭，男，1970年9月16日出生，汉族，住广东省阳西县。原告梁启林诉被告广州斯巴达物业管理有限公司（以下简称斯巴达公司）及第三人佛山合能装饰工程有限公司（以下简称合能公司）、梁旭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁启林委托诉讼代理人林巾莉、薛德明，被告斯巴达公司及第三人合能公司共同委托诉讼代理人周镐荣、李建兰，第三人梁旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁启林向本院提出诉讼请求：1.确认梁旭代梁启林与斯巴达公司于2020年3月25日就“鹅潭汇”之自编B幢第5层01房签订的《物业租赁协议书》无效；2.判令斯巴达公司立即向梁启林退还己付款401000元，并自梁启林起诉之日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.判令第三人合能公司对第2项诉讼请求中的100000元承担共同退还责任；4.本案诉讼费用由斯巴达公司承担。事实与理由：2020年3月25日，梁旭未经梁启林授权和同意，代梁启林与斯巴达公司签订《物业租赁协议书》，约定：斯巴达公司将位于广州市荔湾区芳村大道西滘口汽车站对面的“鹅潭汇”之自编B幢第5层01房出租给梁启林。租赁期限包含租赁期和赠送期，租赁期20年；房屋租金按套（单元）计价，租金总额为74万元。根据梁旭陈述，斯巴达公司告知梁旭房屋租金总额为84万元，斯巴达公司要求必须先付款，然后才能出示和签订租赁协议。因此，在签订租赁协议前，2020年3月15日和2020年3月25日，梁旭按斯巴达公司要求和指示，代梁启林向斯巴达公司支付租金合计40万元。梁旭代为付款和取得收据后才发现，其中10万元的收款人为合能公司且收据上写明为房屋服务费。斯巴达公司解释称，斯巴达公司为其方便将租金总额84万元分为两部分，其中10万元房屋服务费实为房屋装修费。另外，2020年3月25日，梁旭按斯巴达公司要求代梁启林向斯巴达公司指定的广东德能律师事务所支付法律服务费1000元。梁旭代为付款后，斯巴达公司向梁旭出示租赁协议，并由梁旭代梁启林与斯巴达公司签订了租赁协议。但是，斯巴达公司拒绝向梁旭交付租赁协议原件，两份租赁协议至今由斯巴达公司保管，梁旭仅用手机拍照保存。梁启林得知梁旭代为签订租赁协议和付款的情况后明确表示不同意，并于2020年4月13日委托律师向斯巴达公司出具律师函，通知斯巴达公司租赁协议无效，要求斯巴达公司2020年4月17日前退还已付款40万元。梁启林认为：1、租赁协议上的梁启林签名为梁旭代为签署，非梁启林所签。梁旭代梁启林与斯巴达公司签订租赁协议和付款，事先没有经过梁启林授权，梁启林事后也不予追认，梁旭为无权代理。根据我国《合同法》第48条规定，租赁协议对梁启林不发生效力，依法应认定为无效。租赁协议被认定无效后，根据我国《合同法》第58条规定，斯巴达公司收取的款项应予以退还。涉案款项为梁旭代梁启林支付，故应退还梁启林。3、梁启林于2020年4月13日通知斯巴达公司协议无效并要求2020年4月17日前退还款项，但斯巴达公司不予退还。梁启林要求斯巴达公司自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息，合法合理，应予支持。根据梁启林的查询，斯巴达公司对该项目和房屋不享有任何权利，无权签订涉案合同，梁启林至今无法查到房屋所涉项目有效的建设工程规划许可证，涉案合同无效。斯巴达公司是一开始有准备的用没有履约能力的公司来签订合同，是有不正当目的。综上，梁启林特向贵院起诉，请贵院依法判决如诉讼请求，以维护梁启林的合法权益。斯巴达公司辩称：第一，我方认为该合同是合意签订，不存在无效的情形，梁启林与梁旭系父子关系，在签订租赁合同之前，梁启林和梁旭曾多次共同到现场查看房屋的情况，也是一起参与洽谈，2020年3月15日是梁旭交付的定金，当时梁旭租赁的是A509、A510。2020年3月20日梁旭与梁启林两人一起过来签约，后来梁旭向斯巴达公司申请转单位，将A509、A510变更为B栋501。2020年3月25日梁旭与梁启林两人过来签约，梁启林和梁旭共同向斯巴达公司申请更名，要求将承租人的名字变更为梁启林，并签署了特殊情况申请表，客户签名为梁启林并按指模。在签订正式合同，梁启林称不舒服，要去医院，所以梁启林就走了并说要其父亲梁旭代签合同，并称之后会补充一份授权委托书。租赁合同就由我方先保管，我方等梁启林把授权委托书交给我方后，就可以把租赁合同原件给他们。鉴于以上情形，并根据合同法第四十九条的规定，梁旭的签名行为并非是梁启林所述的无权代理，斯巴达公司有理由相信梁旭是有权代理，该代理行为是有效的。在合同签订之前，梁启林与梁旭两次去楼盘洽谈，合同签订之时，当时梁启林与梁旭都在楼盘现场，合同签订之后，梁启林本人签名并提供了一份更名申请书，梁旭构成表见代理。斯巴达公司方拥有涉案项目建设单位、用地单位的授权委托，有权代理该项目的出租等事宜，梁启林诉称我方无权代理没有法律依据。涉案项目的工程规划有通过国家相关部门的许可，梁启林诉称我方没有建设许可证没有法律和事实依据。斯巴达公司方作为物业公司，注册符合国家工商公司注册的相关规定，梁启林诉称斯巴达公司没有履行能力没有事实和法律依据。依据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释（二）的第十二、十三条，梁旭应对梁启林行为承担相应的法律责任。依据合同法第四十八条，本案中如果涉案合同没有被梁启林追认，所产生的法律后果和责任由梁旭承担。第三人合能公司称：第一，我方与梁启林的法律关系为装修合同法律关系，而本案为租赁合同法律关系，两个法律关系不一样，梁启林应另案向我方主张权利。第二，我方在本案中的诉讼地位为第三人，依法不应承担实体责任。第三，其他的抗辩与斯巴达公司的答辩意见一致。第三人梁旭称：全部的签名不是梁启林签的，是我代签的。梁启林是买公寓，合同是租赁。2020年3月15日，当时斯巴达公司要求交定金才能现场查看楼盘，所以我当时交了A509、A510的定金6万元。2020年3月15日我一个人去到楼盘处，我3月15日去看的时候，一直认为案涉房屋是可以购买的，我当时去看这个楼盘也是主要为了给梁启林购买一套公寓，所以跟梁启林商量过以他的名义买，他也同意以他的名义买。3月25日是我一个人去到楼盘处，然后斯巴达公司拿了一份合同给我，我就发现合同写着是租赁，斯巴达公司和我说是租售同权，我也就没再问梁启林的意思，就以梁启林的名义签了这个合同，定金等款项都是我个人支付的。后来3月25日签订合同后，我就回去了，售楼部的人员打电话给我，叫梁启林写授权委托，梁启林不同意这个事，就没有写授权委托。我就叫斯巴达公司调整合同，我是来买公寓的，不是租赁公寓的，但是斯巴达公司调整的不一样。斯巴达公司所述的3月25日的更名的申请并不是我签的，也不是梁启林签的，梁启林没有去过案涉楼盘。经审理查明：2020年3月25日，梁旭以梁启林名义（乙方）与斯巴达公司（甲方）签订《物业租赁协议书》，约定：现甲方拟将本协议标的房屋出租给乙方，乙方了解并认可本协议标的房屋之情况，甲乙双方同意本协议标的房屋按套（单元）计价出租，乙方自愿按照本协议约定同意承租本项目“鹅潭汇”之自编8幢第5层01房；甲方自愿将本协议标的房屋出租给乙方，乙方同意承租。本协议标的房屋租赁期限为20年，从2021年1月1日至2040年12月31日为止：20年租赁期满后，双方协商一致，不需办理手续，以免租金形式赠送4年零6个月的租赁权，赠送期为2041年1月1日至2045年6月30日为止，并以本协议条款作为赠送期的协议条款，按本协议约定条款执行。本协议标的物租金：本协议标的物的租金按套（单元）计价，本协议标的物租金总额为740000元/套，该租金按甲方指定银行及账户办理汇转。2、支付方式：（1）于2020年3月25日，乙方向甲方支付首期租金300000元；（2）剩余租金项乙方选择以下方式支付:分期付款：于2020年12月31日支付租金160000元。于2023年3月25日支付租金280000元。支付方式详见第二十条约定。第十条、对房屋的使用，乙方对房屋套内使用面积享有自主装修权，装修时不得改变房屋主体结构而影响房屋使用性能，并应遵守相关法律、法规、政策及物业管理公司的相关要求，安装防盗网必须按照政府有关规定执行。等等。2020年3月24日，梁旭向合能公司转账支付10万元，合能公司出具《收据》，载显：“今收到梁启林交来雅诺天鹅湾B栋501单元服务费10万元。”2020年3月25日，梁旭代梁启林在《服务确认书》上签名确认，主要内容：“兹有自然人梁启林，自愿承租广州市荔湾区芳村大道西鹅潭汇SOHOB栋501号物业，甲方为斯巴达公司，本人通过甲方承租时，在接洽过程中，合能公司提供该物业的装修、运营、业态布局……，本人自愿并同意向贵司支付相应服务报酬，在协议签订之日向贵司支付服务费10万元。”2020年3月15日及2020年3月25日，梁旭分别向斯巴达公司转账6万元及24万元。斯巴达公司于2020年3月25日出具《收据》，载显：“今收到梁启林认租“鹅潭汇”项目B栋5层01房首期权”。梁旭称签订合同时，斯巴达公司要求其再缴纳1000元服务费，并提交收据一份，载显：“2020年3月25日，今收到鹅潭江B栋5层501房承租人梁启林法律服务费1000元。”广东德能律师事务所加盖公章。2020年4月13日，梁启林委托广东明揆律师事务所向斯巴达公司发出《律师函》，称梁旭未经梁启林授权，签订租赁协议为无效协议，要求斯巴达公司将梁旭支付的款项返还。否则，将采取诉讼手段追究责任。斯巴达公司提交特殊情况申请表两张，其中日期为2020年3月25日的申请表载显：“客户姓名：梁启林；铺号B栋501；面积57.23平方米；申请事项：更名；申请详情：客户已购买B栋501单位，原业主名为梁旭，现申请更改为梁启林。客户签名梁启林。”日期为2020年3月20日的申请表载显：“客户姓名：梁旭；铺号B栋501；申请事项：转单位；申请详情：客户原来购买A509、A510单位，现申请转单位为B栋501。客户签名梁旭。”梁启林对其签名的申请表没有异议，但认为申请表上明确记载为“购买”。梁旭对其签名的申请表上载显的“申请详情”确认，但称“客户签名”处并不是其签的。庭审中，梁旭陈述：本案中所有梁启林的签名均是其代签，所有款项也是其支付。当时去楼盘处看以为是购买，故梁启林也同意以他名义购买，2020年3月25日去到售楼处签订合同时才发现是租赁，并提出质疑，斯巴达公司工作人员答复说租售同权。当时也跟工作人员称合同是代儿子梁启林签的，其是否可以代儿子签名，工作人员答复说可以。梁启林陈述：我方自始至终是同意购买，并不是租赁。2020年3月25日确实去过售楼处，也签订特殊申请表，但并不是和梁旭一起去的，而且也没有看过租赁协议，更没有授权梁旭代签租赁合同。斯巴达公司陈述：2020年3月25日，梁旭和梁启林一起到售楼处，梁启林在签完申请表之后走了。后来的租赁协议是梁旭代梁启林签订的。我方的工作人员是告诉了梁旭可以代签，但是需要补充授权书。因为梁启林和梁旭是父子关系，即使梁启林现在没有补交授权，我方认为梁旭也构成了表见代理，我方认为协议是有效的。诉讼中，斯巴达公司提交《授权书》《合作开发协议》《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《广东省投资项目统一代码》，证明案涉物业项目经过合法审批，其有权出租案涉房屋所在物业。合能公司对上述证据无异议。梁启林及梁旭质证：认为上述证据并无原件，对其三性均不予认可；《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》中记载的项目名称与案涉物业名称不一致，《建设用地批准书》已过期，《建筑工程施工许可证》中的建设面积与《开发合作协议》中的建设面积不一致，且案涉工程未在7月30日完成工期，对其有效性不予确认；项目是否经过备案与建设工程的合法性以及合同效力并无关联。诉讼中，梁启林向本院提出财产保全申请，本院于2020年6月2日作出民事裁定书，裁定查封、冻结斯巴达公司名下价值301000元的财产、合能公司名下100000元的财产。本院认为:根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”本案中，梁启林称梁旭属无权代理，认为梁旭代其签订的案涉协议对其不应发生效力，但同时梁启林又称委托梁旭向斯巴达公司支付案涉协议的首期款并要求斯巴达公司返还，其陈述明显矛盾，故梁启林主张梁旭构成无权代理，本院不予采信。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现梁启林未提交其他证据证明案涉协议存在其他致使合同无效的情形，故本院对梁启林主张确认案涉协议无效及要求斯巴达公司返还款项301000元的请求不予支持。至于房屋服务费用100000元非因案涉租赁合同产生，系另一法律关系，本案不予处理，梁启林应另循法律途径处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梁启林的全部诉讼请求。本案受理费3658元、诉讼保全费2525元由原告梁启林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  申婷婷二〇二〇年十月十三日书记员  龙滋霖黄辉燕