广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初10024号原告：胡家乐，男，1991年10月4日出生，汉族，住湖北省通城县××××××××，公民身份号码为421××××××××××××43X。委托诉讼代理人：杨美，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：程同洲，男，1968年10月16日出生，汉族，住湖北省天门市××××××××××××，公民身份号码为429××××××××××××512。委托诉讼代理人：程胜立，系其儿子。委托诉讼代理人：李世辉，湖北高景律师事务所律师。第三人：东莞市中湖房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区科技四路星城翠珑湾3栋104号商铺。统一社会信用代码：91441900MA4W4A3F42。法定代表人：李某1。原告胡家乐与被告程同洲、第三人东莞市中湖房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理并当庭宣判。原告胡家乐及委托诉讼代理人杨美，被告程同洲及委托诉讼代理人程胜立、李世辉到庭参加诉讼，第三人东莞市中湖房地产中介有限公司经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡家乐向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订《东莞市二手房屋买卖合同及居间服务合同》；2.被告向原告支付房屋成交价百分之二十的违约金351000元；3.被告向原告支付居间费28000元；4.被告向原告支付律师费40000元；5.被告向原告支付房屋溢价损失395000元；6.被告向原告支付利息，以成交价为基数按每日万分之五计算，从立案之日起计至被告全部款支付到账止；7.本案担保费3000元及诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月10日，原告和被告经第三人居间介绍，经双方协商一致签订了《东莞市××××××××服务合同》，合同约定被告将名下所有的不动产权证号为【（2019）东莞不动产权第0037511号】的房屋出售给原告，总价款为1755000元、交易定金为10万元、原告应向居间方支付居间费28000元。且约定了任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，任何一方逾期履行义务超15个工作日，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则，守约方所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。现原告已将定金10万元支付给被告，居间费28000元也向第三人支付。原告按合同约定履行相关义务。但被告却不再履行合同。被告的行为已构成违约。被告程同洲辩称，一、针对原告请求解除双方签订的《东莞市二手房屋买卖合同及居间合同》诉讼请求，被告没有异议，被告同意解除。二、原告要求被告向其承担房屋成交价20%的违约金351000元，被告认为违约金过高，请求法院予以调整，调整为房屋交易价的5%。理由：1.2020年7月2日，原告尚未提出诉讼时，双方就本案的合同履行发生争议，被告提出退还定金10万元，另补偿18万元作为违约金赔付给原告，被告已作出最大的诚意，并主动退还10万元定金给原告。2.被告不愿意履行合同的原因是由于家庭的客观情况，但因当时缺乏考虑而造成该结果。3.根据合同法解释当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。被告在上述履行合同过程中的实际损失仅限于支付的中介费、往来路费，至于房屋溢价款、律师费不在损失之列。故被告自愿支付的违约金已经高于其损失的130%。四、被告要求原告承担向第三人已经支付的中介费28000元，被告愿意承担，但是该中介费为原告的损失也是违约金计算的依据。原告应出示转账记录及发票，否则不应支持原告该诉求。五、律师费不应作为违约金损失的基础，但应计算在被告自愿承担的房屋交易价5%违约赔偿之内，律师费是双方约定并由败诉方承担的费用，不是本案合同履行的费用，若当初协商之时原告同意以赔偿18万元来了结此案则不存在此笔律师费的支出。六、原告要求被告支付39500元房屋溢价损失没有事实及法律依据。溢价款是可预期利益，即可得利益的损失。双方当理人在订立合同时并没有预见在短期内可以涨价，且原告是以购房自信为目的，并非为买卖和购买被告的房屋，再则即使原告实现了购买的目的，但根据东莞市的政策规定，原告需在限得产权证3年后才能上市交易，因此原告的诉求在法律上不能实现。本案中原告举证的挂牌价存在虚高，在2个月时间涨幅超过20%，此为明显的异常现象。七、原告主张的利息为继续履行合同时，发生逾期履行承担的违约责任。原告主张为合同解除，因此不能支持。八、本案诉讼费、担保费应根据过错大小进行分配。第三人东莞市中湖房地产中介有限公司未作陈述。本院经审理查明相关事实。本院认为，本案双方对于被告违约导致双方之间的房屋买卖合同解除，被告已退还原告订金10万元无异议，本院予以确认。双方约定合同解除的违约金为合同总价的20%，即351000元。被告主张该项违约金过高请求调整，其提交的证据是中介机构对外宣传的数据，缺乏权威性，本院不予采纳。结合我市本次住房限购前二手房市场涨价较大的情况，合同约定20%的违约金并非过高。被告请求调整，本院不予准许。合同约定合同解除的中介费由违约方负担，原告提供了收据证明其支出中介费28000元，该中介费与合同约定相互印证，原告请求被告支出该中介费28000元，符合法律规定，本院予以支持。原告为提起本案诉讼聘请律师支出了4万元，鉴于双方约定律师费应由违约方承担，原告请求被告支出律师费4万元，有合同及法律依据，本院予以支持。原告为本案诉讼支出的保全担保费3000元，应作原告的损失，原告请求被告支付该款，本院予以支持。原告要求被告支付溢价损失395000元，由于房屋的溢价损失已包含在违约金中，合同没有约定被告在支付违约金的情况下还要赔偿该项损失。原告请求被告支付房屋溢价损失缺乏合同及法律依据。原告要求对溢价损失进行鉴定缺乏必要性，本院不予准许。原告要求支付的利息在合同条款中属于合同继续履行情况下应计算的利息，由于双方已解除合同，原告要求被告支付利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告胡家乐与被告程同洲签订《东莞市×××××××××服务合同》中的房屋买卖合同已解除；二、限被告程同洲于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金351000元、中介费28000元、律师费40000元、担保费3000元给原告胡家乐；三、驳回原告胡家乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10298元，保全费3520元，合计13818元，已由原告胡家乐预交，由原告胡家乐负担6681元，被告程同洲负担7137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龚国柱二〇二〇年十月二十日书记员  陈佩君强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。附：财产保全信息原告向本院提出保全申请，本院于2020年8月11日冻结了被告程同洲在东莞农村商业银行623×××××××××××××847账户存款60万元，当日实际冻结36804.4元，冻结期自2020年8月10日至2021年8月9日。2020年8月14日，查封了被告程同洲位于东莞市大朗镇朗东路1号远大城市××××××××【权属证书号：粤（2019）东莞不动产权第0037511号】房屋，查封期三年。