广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7579号上诉人（原审原告）：刁长崇，男，满族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：梁爱莲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：余学敏，广东多方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志峰，广东多方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市裕诚居房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁某1。上诉人刁长崇因与被上诉人梁爱莲、佛山市裕诚居房地产代理有限公司（以下简称裕诚居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刁长崇上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刁长崇一审全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由梁爱莲、裕诚居公司承担。事实与理由：2019年7月8日，刁长崇与梁爱莲、裕诚居公司签订了《房地产买卖合同》。刁长崇依约支付了合同约定的定金200000元。刁长崇于2019年7月8日向裕诚居公司支付了11000元的买卖代理费至裕诚公司原法定代表人易某仪名下账户。但在刁长崇多次要求的情况下，梁爱莲直至2019年9月20日，与刁长崇、裕诚居公司进行面谈前仍未向抵押银行申请还贷手续，导致抵押银行无法为其处理提前还贷事宜，已构成违约。因此，刁长崇户口转迁及子女落户和购买医保等事宜无法完成。但刁长崇仅仅要求退回已经支付的定金200000元及代理费11000元。但是，三方无法就涉案费用达成一致。梁爱莲于2019年10月19日出具《律师函》，以刁长崇在签订合同当日向梁爱莲支付了定金200000元，剩余100000元定金余款未予支付为由，告知解除《房地产买卖合同》、没收定金及要求刁长崇承担本次交易所产生的代理费。刁长崇认为梁爱莲、裕诚居公司主张解除合同没有事实和法律依据。刁长崇向梁爱莲、裕诚居公司出具了《律师函》，声明涉案合同的定金总额为200000元，并非梁爱莲所理解的300000元，并要求梁爱莲于2019年11月10日前完成该物业的提前还贷手续及抵押涂销登记，以将该物业顺利登记到刁长崇名下。后刁长崇代理律师通过佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果得知，涉案房屋已被多家法院限制查封，第一次是2019年9月30日被佛山市三水区人民法院查封，限制文号（2019）粤0607执保692号，该房屋事实上已无法进行正常交付并登记到刁长崇名下，导致刁长崇购买房屋的合同目的无法实现，梁爱莲已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”梁爱莲自合同签署后15日内，未能完成向抵押银行申请提前还贷手续并出资解决提前还贷的一切费用，且在其后2个月的宽限期内亦未完成此项义务。梁爱莲自身债务原因致使涉案房屋在2019年9月30日被法院查封，无法交付予刁长崇，刁长崇购买房屋的合同根本目的也无法实现。因此，刁长崇有权解除合同，并要求梁爱莲双倍返还定金。此外，裕诚居公司在交易早期关于房子的信息输出不准确。刁长崇通过裕诚居公司查询梁爱莲是否已经完成向抵押银行申请提前还贷并出资解决提前还贷的一切费用，裕诚居公司给出“已经划扣”的错误信息。在梁爱莲无法按时办理涂销抵押期间，裕诚居公司未及时告知刁长崇梁爱莲有很大债务风险，涉案房屋面临被其它单位（个人）查封的极高风险。裕诚居公司违反合同中经纪方权责所述之“严守诚信、信誉、高效的服务原则”。因此，梁爱莲、裕诚居公司刁长崇已支付的买卖代理费。综上，为维护刁长崇的合法权益，请求法院依法作出公正的判决，支持刁长崇的上诉请求。梁爱莲辩称，刁长崇二审中未提交新的观点及新的证据，梁爱莲与刁长崇已于2019年9月20日协商解除合同。一审判决已对刁长崇的上诉观点作出回应，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回刁长崇的上诉请求。裕诚居公司辩称，按照涉案合同约定，梁爱莲应在签署合同后15日内向抵押银行申请提前还贷手续，并承担一切提前还贷费用。2019年9月30日前，梁爱莲未履行提前还贷手续。梁爱莲甚至谎称其已完成涂销抵押，但事实上其尚未完成。刁长崇向一审法院起诉请求：1.解除刁长崇与梁爱莲、裕诚居公司于2019年7月8日签订的编号80XXX8号《房地产买卖合同》；2.梁爱莲向刁长崇双倍返还定金400000元；3.裕诚居公司向刁长崇返还买卖代理费11000元及支付以此为本金，从起诉之日即2019年11月28日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息，梁爱莲承担连带清偿责任；4.梁爱莲、裕诚居公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房产位于佛山市南海区*。2019年7月8日，刁长崇（买方）与梁爱莲（卖方）、裕诚居公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产作价1099900元出售予买方；该物业抵押中，欠款约60万元，卖方在签署本合同后15日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷由卖方出资；定金200000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，定金余额100000元买方须在2019年7月15日前支付给卖方，买方应于2019年7月12日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，卖方须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续，首期房款（含定金）259900元买方在完税当天支付，尾期房款即申请贷款额840000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方；交易税费由卖方承担；物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1.违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金，2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金；经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退；买方签三方合同当天先付卖方100000元定金，其余100000元在2019年7月15日付清；等等。刁长崇分别于2019年7月8日、2019年7月15日各向梁爱莲转账支付100000元购房定金，梁爱莲出具《收款证明》确认收到涉案房产定金200000元。刁长崇于2019年7月8日向易某仪转账支付11000元中介费，裕诚居公司出具收据确认收到涉案房产中介费11000元。刁长崇、梁爱莲、裕诚居公司的微信群聊天记录：2019年8月22日，梁爱莲表示兴业银行通知这两日可以去存钱划扣；2019年8月23日、24日，刁长崇询问存钱划扣了没有并认为同贷书已出具的情况下尚未完成涂销抵押登记是最大的问题；梁爱莲发送《兴业银行佛山分行个人贷款提前还款申请审批表》及一段录音，表示其于2019年7月18日申请提前还贷，银行经办承诺在2019年8月24日划扣的但当日其不接电话，其在过桥公司办了很久手续了，一直等银行划扣；2019年8月28日，刁长崇询问银行方面有无进展，裕诚居公司回复已经扣款了；2019年9月1日，刁长崇询问进展；裕诚居公司回复正在进行中，有什么会通知的；刁长崇询问还要多久,裕诚居公司回复只能等通知,刁长崇表示太久就算了，已经9月份了，不可能一直这么等下去,裕诚居公司回复几个月才做完全部交易流程是正常的事情,刁长崇表示如果这样说，就结束，安排时间面谈；2019年9月4日，裕诚居公司告知刁长崇因梁爱莲身体不适住院，垫资赎契流程还未完成，等其出院后才能办理垫资手续，梁爱莲表示其于29号住院了；2019年9月9日，梁爱莲表示其当个星期内办理垫资流程。梁爱莲、裕诚居公司的微信聊天记录：2019年9月18日，梁爱莲通知裕诚居公司约2019年9月20日下午办过桥手续；2019年9月19日，裕诚居公司告知梁爱莲刁长崇想跟她谈；2019年9月20日，裕诚居公司通知梁爱莲下午3点30分到裕诚居公司与刁长崇见面，垫资约在5点后；2019年9月21日，裕诚居公司要求梁爱莲去银行借回房产证给裕诚居公司，梁爱莲表示刁长崇都不买了还借房产证做什么，裕诚居公司表示用于解除合同，如果有人买必须要解除合同才能成交，不然变成一房多卖了，阿东知道这个客户不要了。刁长崇与梁爱莲的微信聊天记录：2019年8月7日，刁长崇通过微信询问梁爱莲注销抵押预计哪天可以办好,梁爱莲表示兴业银行回复今个星期可以存钱进去;2019年8月12日，刁长崇询问梁爱莲抵押注销处理得怎样,梁爱莲回复已经在解押，兴业银行近一个星期通知存钱进去，这个星期办手续，上个星期一过桥公司过来收资料；2019年9月22日，刁长崇表示按照9月20日面谈的内容，梁爱莲说需要10天时间退还20万，如果可以，尽可能早点，最好下周能完成，梁爱莲回复好的，今天都有新买家过来谈；刁长崇、梁爱莲于2019年9月23日与裕诚居公司协商；2019年9月24日，梁爱莲表示要怎样谈裕诚居公司才肯帮我们解除合同，后刁长崇表示如果按梁爱莲所说5080元按揭费用梁爱莲愿意承担，已经代表梁爱莲极尽的诚意，中介方不能再拒绝配合解除合同，明天安排时间直接过去跟中介方谈；2019年9月25日，梁爱莲表示真的不能这样妥协给中介，解除合同是我们自己的自由，与中介无关，中介根本无理由告我们一房多卖，只要我们买卖双方和平协商解除合同，中介是一分钱也收不到的，现在是我已经决定不卖楼，你已经决定不买楼了，这单交易系我们买卖双方自动取消合同，中介欺骗你我的中介费，合同上根本没讲的，中介胡乱收费，阻碍我们取消合同交易；2019年9月26日，刁长崇表示根据合同的内容，如果刁长崇与梁爱莲双方解除合同，不影响中介费用、按揭费用的支付，中介方要的是22000+6000+5080元，刁长崇想到另一个可以考虑的方案，即与梁爱莲继续正常交易买卖房屋，梁爱莲表示不卖了，刁长崇一时又说买一时又说不买，这样没有原则；2019年9月27日，刁长崇表示经过9月23日的沟通，中介要收到他们认为的费用，并不是不同意和平处理，梁爱莲回复跟中介没得谈，已经约了正式起诉，主要告中介，形式上要例行一齐上法庭，无论怎样判梁爱莲都会把20万元退给刁长崇的；2019年10月13日，刁长崇表示刁长崇算心软，换作其他人，走不下去直接要梁爱莲完成交易，完不成梁爱莲就违约，刁长崇一而再再而三约大家面谈，费力两头不讨好，最早是刁长崇提出退钱的，但梁爱莲有没有想过刁长崇为什么提、是什么原因、又是谁造成的，当时大家都同意的，后来进行不下去又是谁的问题，刁长崇跑前跑后想办法解决，这个说不让步，那个说不妥协，这个说要起诉，那个说按合同，付出20多万的是刁长崇，但刁长崇还是尊重梁爱莲的想法，梁爱莲要继续交易刁长崇接受，梁爱莲不愿意继续交易刁长崇也接受，但不能让刁长崇有损失，刁长崇拿钱出来买房，房子没买到，钱还拿不回来，而问题不是刁长崇造成的；梁爱莲回复节前再三强调解除合同刁长崇又不配合，一时买又说不买，让律师走程序吧。2019年10月19日，梁爱莲委托律师向刁长崇作出《律师函》，认为合同约定刁长崇应于签订合同当日向梁爱莲支付定金20万元，但刁长崇未向梁爱莲支付定金余款10万元，刁长崇已构成根本违约，且由于刁长崇认为经纪方未能履行居间义务多次向梁爱莲提出不再进行交易，梁爱莲同意双方协商解除合同，刁长崇随后受到经纪方的言语胁迫后又称无法解除合同，刁长崇对于是否履行合同的态度朝三暮四，使得梁爱莲处于被动的地位，无法再与其他第三方进行交易，造成梁爱莲经济损失，故通知刁长崇解除合同并没收定金、买卖代理费由刁长崇承担。2019年10月28日，刁长崇委托律师向梁爱莲寄送《律师函》，认为梁爱莲未能按照合同约定完成提前还贷手续及抵押的涂销登记手续，已逾期两个月有余，已构成违约，梁爱莲委托律师出具的《律师函》指出刁长崇剩余10万元定金余款未支付无事实和法律依据，合同明确写明定金为20万元并在补充约定中进一步约定刁长崇签三方合同当天先付10万元定金、其余10万元定金在2019年7月15日付清，刁长崇已依约付清了定金，梁爱莲无权要求解除合同，故告知梁爱莲刁长崇要求继续履行合同，要求梁爱莲在2019年11月10日前完成提前还贷手续及抵押涂销登记。邮件于2019年10月31日被签收。查询时间为2019年12月5日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示涉案房产有抵押登记、2019年9月30日被佛山市三水区人民法院查封、于2019年10月30日被佛山市禅城区人民法院轮侯查封、于2019年11月14日被佛山市顺德区人民法院轮侯查封、于2019年12月4日被本案轮侯查封。另查，梁爱莲于2019年8月29日因氯氰菊酯杀虫剂中毒等原因进入佛山市南海区人民医院住院治疗，于2019年9月3日出院。诉讼中，刁长崇陈述因刁长崇与梁爱莲的合同已经无法履行，故裕诚居公司应当返还中介费。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。刁长崇、梁爱莲、裕诚居公司于2019年7月8日签订的《房地产买卖合同》既包含了买卖双方围绕涉案房产的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。涉案合同是各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据三方的微信聊天记录、梁爱莲、裕诚居公司之间的微信聊天记录及刁长崇与梁爱莲的聊天记录，刁长崇、梁爱莲于2019年9月20日面谈，刁长崇提出终止交易、梁爱莲退还200000元予刁长崇，梁爱莲予以同意。因此，刁长崇与梁爱莲关于涉案房产买卖合同的权利义务约定已于2019年9月20日解除。因涉案居间合同是基于涉案买卖合同而产生，涉案房产的买卖合同解除，就涉案房产形成的居间合同无法继续履行，一审法院据此确认裕诚居公司与刁长崇、梁爱莲之间的居间合同权利义务约定亦于2019年9月20日解除。涉案合同于2019年7月8日签订，涉案合同约定梁爱莲在签订涉案合同后15日内向抵押银行申请提前还贷手续，但涉案合同未约定梁爱莲办妥提前还贷、涂销抵押的期限，梁爱莲于2019年7月18日申请提前还贷、于2019年9月20日未完成提前还贷及涂销抵押不构成根本违约，故刁长崇要求梁爱莲双倍返还定金400000元，缺乏依据，一审法院不予支持。买卖合同解除，梁爱莲应返还已收取的购房定金200000元予刁长崇。按照刁长崇、梁爱莲于2019年9月20日面谈的结果，梁爱莲应于10日内退还购房定金200000元予刁长崇，但梁爱莲尚未退还，给刁长崇造成利息损失，一审法院酌定梁爱莲自2019年10月1日起以200000元为本金按年利率6%计付利息予刁长崇。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。裕诚居公司已促成刁长崇、梁爱莲签订房屋买卖合同，且房屋买卖合同系因买卖双方协商一致解除，并非裕诚居公司的过错导致不能履行，故裕诚居公司有权收取中介费。刁长崇诉请裕诚居公司返还其已支付的中介费11000元及利息、梁爱莲承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。但房屋买卖合同解除，裕诚居公司未完成后续的中介服务，对于刁长崇与裕诚居公司约定的其余中介费，刁长崇可不予支付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决：一、确认刁长崇与梁爱莲、裕诚居公司于2019年7月8日签订的《房地产买卖合同》于2019年9月20日解除；二、梁爱莲应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金200000元及支付以该款为本金自2019年10月1日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息予刁长崇；三、驳回刁长崇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件以简易程序结案，案件受理费14699.1元，减半收取7349.55元、财产保全费2575元，合共9924.55元，由刁长崇负担4729.77元、由梁爱莲负担5194.78元。二审期间，刁长崇向本院提交新的证据如下：证据1.兴业银行佛山分行个人贷款提前还款申请审批表、梁爱莲与刁长崇微信聊天截图、易某仪、梁某1、梁爱莲、刁长崇微信群聊截图、中国人民银行公告（2019）第16号，拟证明梁爱莲未按合同要求在签署合同后15日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，构成违约；梁爱莲不按时提前还贷不仅影响交易进程，还给刁长崇带来诸多不确定风险，其中包括贷款利率调整等政策性风险。证据2.梁爱莲、刁长崇微信群聊截图，拟证明从2019年9月20日三方面谈至2019年10月19日梁爱莲委托律师向刁长崇出具律师函，刁长崇与梁爱莲、裕诚居公司三方、刁长崇与梁爱莲双方，就涉案房屋停止交易或继续正常交易进行协商，均未能达成一致意见。证据3.梁爱莲、裕诚居公司的工作人员与刁长崇的聊天记录，拟证明三方于2019年9月20日开始面谈且未达成解除合同的意思表示。证据4.个人购房贷款同意贷款意向书，拟证明刁长崇在交易过程中不存在违约行为，已履行个人义务。证据5.律师函，拟证明解除合同只是梁爱莲单方的意见，刁长崇并未与梁爱莲达成解除合同的合意。二审期间，梁爱莲、裕诚居公司均未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对以上新的证据进行证据交换和质证。本院经核查认为，梁爱莲、裕诚居公司对刁长崇的证据1-证据5的真实性没有异议，本院确认其真实性。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.梁爱莲是否构成违约；2.裕诚居公司是否应向刁长崇返还代理费11000元和支付利息。一、关于梁爱莲是否构成违约的问题首先，2019年7月8日签订《房地产买卖合同》为梁爱莲、刁长崇、裕诚居公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对各方均具有法律约束力。本案中，梁爱莲已经于2019年7月18日提交了个人贷款提前还款申请审批表，并未超出合同约定的十五日。其次，2019年9月22日的微信聊天记录载明，刁长崇称：“按照9月20面谈的内容，你说需要10天时间退还20万。如果可以，尽可能早点，最好下周能完成”，梁爱莲回复：“好的，今天都有新卖家过来谈，……如果可以的话，我也不想拖你，想尽快搞定。”9月23日的微信聊天记录载明，梁爱莲称：“其实我，你，易小姐这边的事，最好不要让我现在的新买家知道好点。”刁长崇回复“认同”。梁爱莲称：“那我，你，易小姐是不是去易小姐的办公室十一点见面？”刁长崇回复：“这个你们订，我配合。”“我们应该先处理好我们的问题，没必要让别人受到影响。个人建议”。9月24日的聊天记录载明，刁长崇称：“根据你描述的内容，如果是事实，我个人认为应该说我们有很大机会和平解决。”梁爱莲回复：“你想想，我要怎样配合你谈。不然我下午又约了那律师。怎样谈他才肯帮我们解除合同？”刁长崇称：“中介无非是为了利益，其实你已经给了他们相当利益，而且依据合约算是额外的，所以我觉得还是有机会的。”从以上刁长崇和梁爱莲的对话可以得知，刁长崇和梁爱莲达成了不再履行《房地产买卖合同》的合意，刁长崇认为梁爱莲构成违约应双倍返还定金缺乏依据，一审法院判决驳回刁长崇该项诉请并无不当。因梁爱莲承诺在2019年9月30日前向刁长崇退还定金20万元而至今未退，应向刁长崇赔偿资金占用的损失，一审法院以年利率6%计算符合本案实际。本院依法予以维持。二、关于裕诚居公司是否应向刁长崇返还代理费和支付利息的问题刁长崇认为裕诚居公司早期虽有一定诚意但后期未及时告知刁长崇梁爱莲没有提前还贷涂销抵押并提供错误信息称梁爱莲已经扣划款项。本院经审查认为，裕诚居公司已经促成梁爱莲和刁长崇签订《房地产买卖合同》。2019年9月20日梁爱莲和刁长崇协商一致不再履行合同。对合同无法继续履行的结果，裕诚居公司没有过错。即使裕诚居公司的服务存在瑕疵，一审法院已认定刁长崇无需缴纳与裕诚居公司约定的剩余中介费。故一审法院判决驳回刁长崇要求裕诚居公司返还已付代理费和支付利息的诉请符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，刁长崇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4465元，由上诉人刁长崇负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十月二十二日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏