广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初961号原告：德庆县锦龙酒店，住所德庆县德城龙母大街西侧锦江花园酒店首层、第5-8层、第12-26层，统一社会信用代码92441226L68287709J。经营者：余勉，女，汉族，1967年7月6日出生，住德庆县。委托诉讼代理人：陈超，该酒店职员。被告：佛山市粤洺智健身管理有限公司，住所佛山市禅城区祖庙路51号自编7号第四楼自编43室，统一社会信用代码91440604MA52MQBB9L。法定代表人：温新财，经理。被告：德庆县必火健身服务有限公司，住所德庆县德城龙母大街西侧锦江花园酒店主楼第10层及第11层南侧，统一社会信用代码91441226MA51BG5Y04。法定代表人：王峰。原告德庆县锦龙酒店（以下简称锦龙酒店）与被告佛山市粤洺智健身管理有限公司（以下简称粤洺智公司）、德庆县必火健身服务有限公司（以下简称德庆必火公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦龙酒店的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦龙酒店向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付拖欠的2020年1月、2月、3月、4月份租金以及设施使用费共104940元；二、判令两被告向原告支付拖欠租金及设施使用费的违约金13642.2元（暂计算至2020年8月31日，之后的违约金计算至实际支付之日止）；三、判令两被告向原告支付2020年5月、6月、7月、8月份场地占用费共104940元（暂计算至2020年8月31日，之后的场地占用费计算至两被告名下的财物搬离原告场地之日止）；四、本案所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年7月26日，原告与被告粤洺智公司、被告德庆必火公司就德庆县德城镇龙母大街西侧锦江花园酒店主楼第10层及第11层商铺（以下简称“承租商铺”）租赁事宜签署了两份《商铺租赁合同》，租赁面积为1590平方米，租赁期限共6年，自2019年8月1日起至2025年12月31日止。双方对租金、设施使用费及水电费的计收、违约责任、双方的权利义务等作了详细约定。合同特别约定，如承租人不按照约定支付租金、物业管理费、水电费、设备分摊费及其他费用逾期达30日的，出租人有权单方解除合同、没收押金（保证金）并按照合同约定追究承租人的违约责任。《商铺租赁合同》签署后，原告依约将承租商铺交付给被告粤洺智公司、被告德庆必火公司使用。2019年12月份，被告德庆必火公司的经营者突然失联，欠下原告的租金、设施使用费及水电费至今未付。原告于2020年1月5日提起诉讼，法院于同年4月13日作出（2020）粤1226民初45号民事判决书，解除双方订立的租赁合同，两被告向原告清偿2019年11月、12月的租金、设施使用费和水电费共56906.30元及该款逾期付款违约金。原告认为，（2020）粤1226民初45号民事判决书于2020年4月13日生效，两被告应支付判决生效前（合同解除前）2020年1月至2020年4月期间的租金、设施使用费共计104940元及其违约金。上述判决生效后，两被告的财物仍然占用原告的场地，令原告无法收回场地，无法开展经营活动，两被告应按原租赁合同租金标准支付2020年5月之后的场地占用费共104940元（暂计至2020年8月，之后的场地占用费计算至两被告名下的器材搬离原告场地之日止）。为此，提起诉讼，请求法院依法判决。粤洺智公司辩称：一、请求法院适用不可抗力原则免除2020年1月至4月的租金及设施使用费。2020年1月份开始，新冠病毒突袭而至，疫情来势汹汹，各行各业都受到了严重的打击。1月24日，肇庆市文化广电旅游体育局发布《关于暂停全市文体娱乐场所活动及加强旅游行业疫情防控工作的公告》，为确保广大人民群众的身体健康和生命安全，根据肇庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控领导小组的工作部署，自公告发布之日起，全市所有营业性景区、游乐场、网吧、ＫＴＶ、游戏机室、健身房等人员密集场所暂停营业。为了贯彻落实肇庆市政府关于疫情防控工作的决策部署，被告德庆必火公司暂时停止经营位于涉案租赁地点的健身房。直至2020年5月20日，肇庆市文化广电旅游体育局发布《关于有序开放肇庆市文化旅游体育市场经营活动的通知》，通知明确坚持有序、有限开放，在充分做好防疫措施的情况下，有序恢复开放主要含歌舞娱乐场所、游戏游艺场所、演出场所、互联网上网服务营业场所等文化娱乐场所，和含篮球场、足球场、羽毛球场、乒乓球场、室内健身房、室内跆拳道培训、室内武术培训等室内外体育运动场所（不含游泳场馆）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。答辩人认为有关政府部门因疫情而采取的防疫措施是答辩人主观上所无法预见的，客观上也无法对这种现象的发生与否、发生程度作出安排或处置，故属于不可抗力。根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条：“确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施（以下简称疫情或者防控措施）影响导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理”。综上，2020年1月份疫情爆发至今，造成经济萧条，给各行各业带来困难和挑战，其中包括被告德庆必火公司经营的健身房。疫情爆发初期，政府一纸文书要求德庆必火公司暂时停止经营健身房，导致涉案租赁地点只能闭门谢客，原告与德庆必火公司、答辩人签订的《商铺租赁合同》无法继续履行。受新冠疫情的影响，德庆必火公司经营的健身房受困于需求萎缩和停工停产，经营收入断崖式下跌，面临严峻的生存危机。2020年4月13日，贵院做出（2020）粵1226民初45号民事判决书，判决原告与德庆必火公司、答辩人签订的《商铺租赁合同》自判决生效之日解除。《商铺租赁合同》解除后，德庆必火公司与答辩人无需对合同解除后的租金及设施使用费承担责任，而合同解除之前的2020年1月至4月的租金及设施使用费，答辩人请求法院适用不可抗力的原则，从维护社会稳定和保障社会经济发展的角度考虑，免除答辩人对该部分费用的责任。二、答辩人无需承担拖欠租金及设施使用费的违约金。1、答辩人并非故意违约，而是遭遇了不可抗力。德庆必火公司承租涉案商铺用于健身房，而答辩人则作为德庆必火公司的承租保证人共同在《商铺租赁合同》上签字盖章。但2020年1月份疫情爆发后，健身房被迫关门，无法继续经营，合同目的不能实现，德庆必火公司与答辩人均失去了收入来源。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。答辩人与德庆必火公司违约未交房租是因为遭受不可抗力，根据法律规定可不承担民事责任，望法院驳回原告关于违约金的诉讼请求。2、违约金与定金不能同时适用。原告与德庆必火公司、答辩人签订的《商铺租赁合同》约定，因承租方违约导致合同解除的，承租方交纳的租赁保证金不予退还。贵院做出的（2020）粤1226民初45号民事判决书认定上述租赁保证金符合定金性质，应按定金罚则处理，并且判决解除合同和将德庆必火公司、答辩人支付给原告的10万元定金归原告所有。故答辩人认为租赁保证金属于解约定金。通常情况下，合同双方如果存在一方违约，另一方通过选择适用违约金条款或定金条款，可以达到填补因他方违约行为而造成自身损害的目的。但是，如果允许守约方并行适用违约金条款和定金条款，违约方因此所赔偿的数额可能远远高于违约行为本身所造成损失的数额。这既加重了对违约方的惩罚，也可能使守约方获得高于其损失的违约赔偿金。从结果上看，这与合同的公平原则是相悖的。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。现原告就同一份《商铺租赁合同》再次起诉要求支付违约金，但却无法证明因德庆必火公司、答辩人的违约所造成的损失。答辩人认为《商铺租赁合同》巳经解除，判决归原告所有的租赁保证金已经足够弥补原告所遭受的损失，如果再支持原告的违约金请求，必然造成违约金和定金功能上的重叠，不符合立法目的，也不利于保障合同当事人的合法权益。望法院驳回原告关于违约金的诉讼请求。三、答辩人并未侵占涉案商铺，无需支付场地占用费。2019年7月26日，原告与德庆必火公司签订《商铺租赁合同》，约定德庆必火公司承租德庆县及设施用于开设健身房。由于原告不信任德庆必火公司资质，故要求答辩人一起作为承租人在《商铺租赁合同》处盖章签字。合同签订后，租赁商铺实际由德庆必火公司使用，健身房也是由德庆必火公司开办经营，德庆必火公司也将租赁商铺地点作为公司的注册地址。答辩人从未在租赁商铺留下任何财物。2020年4月13日，贵院做出（2020）粵1226民初45号民事判决书判决解除《商铺租赁合同》后，答辩人与原告之间的权利义务随之结束，答辩人也彻底与德庆必火公司“翻脸”，不再联系。现遗留在租赁商铺的健身器材是德庆必火公司购买放置的，所有权属于德庆必火公司，与答辩人无关。如要求答辩人强行破门将遗留器材搬走，则答辩人势必会承担侵犯德庆必火公司财产所有权的民事责任，甚至会触犯盗窃罪、侵占罪等刑事犯罪。因此，实际侵占租赁商铺的人系被告德庆必火公司，答辩人没有侵占租赁商铺，不应支付场地占用费。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，故答辩人请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2019年7月26日，原告锦龙酒店（甲方）与被告粤洺智公司、被告德庆必火公司（乙方）签订了两份《商铺租赁合同》，合同约定由甲方按房屋现状将其位于德庆县及设施出租给乙方使用，租赁面积为1590平方米，租赁期限共6年，自2019年8月1日起至2025年12月31日止。租赁期满或合同解除后，乙方应交还该房屋及附属设施，乙方添置的经营设备由其自行取回，对于不可拆除的装饰、装修等固定设备部分及其他拆卸后可能损坏室内装修装饰的物品，无偿归甲方所有。在承租期限内，承租物业的管理费、设备分摊费、水电费由乙方承担。其中租金计算方法：2019年8月1日至同年12月31日每月为7155元；2020年1月1日至2021年12月31日每月7473元；2022年1月1日至2023年12月31日每月为7791元；2024年1月1日至2025年12月31日每月为8109元。设施使用费计算方法：2019年8月1日至同年12月31日每月为16695元；2020年1月1日至2021年12月31日每月18762元；2022年1月1日至2023年12月31日每月为21068元；2024年1月1日至2025年12月31日每月为23691元。租金、水电费、设施使用费按月结算，必须在每月10日前付清，逾期每日按3%支付违约金。签订合同之日，乙方须向甲方交纳租赁保证金10万元，合同履行期间，乙方交付的保证金不得冲抵租赁期内应向甲方支付的租金、水电费等款项。甲方违约须双倍返还租赁保证金给乙方，乙方违约无权要求返还租赁保证金。合同订立后，德庆必火公司依约向锦龙酒店交付了租赁保证金10万元，锦龙酒店亦按期将商铺交付给承租方使用。在合同履行过程中，德庆必火公司因经营不善，从2019年11月份起未能按时支付相关租赁费用，原告遂于2020年1月9日诉至本院。本院于2020年4月13日做出（2020）粵1226民初45号民事判决，判决解除双方订立的租赁合同，判令两被告向原告清偿尚欠2019年11月、12月的租金、设施使用费和水电费共56906.30元及逾期付款违约金，同时判决被告支付的租赁保证金10万元归原告所有。该判决于同年5月3日发生法律效力后，被告德庆必火公司并没有自觉将承租的场地交还给原告，也没有向被告支付合同解除前的租金及设施使用费，原告遂于2020年9月2日再次诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》在判决解除前，两被告没有支付的租金及设施使用费应当按照合同约定支付给原告。本院（2020）粤1226民初45号民事判决书已对两被告尚欠截至2019年12月之前的租金及设施使用费作出判决处理，但自2020年1月1日起至判决合同解除时止的租金及设施使用费，两被告没有支付给原告，原告请求两被告共同清偿自2020年1月至4月的租金、设施使用费及其逾期付款违约金的诉讼请求，理据充分，本院支持。被告粤洺智公司在答辩中主张因发生新冠病毒疫情，属于不可抗力，请求免除2020年1月至4月的租金及设施使用费。由于两被告的违约行为发生于疫情之前，疫情期间只是其违约行为的延续，疫情并非是影响其交付租金的主要原因，被告主张适用不可抗力免除2020年1月至4月的租金及设施使用费的理据不够充分，本院不予采纳。合同解除后，被告德庆必火公司在合同解除后至今未将原租赁场地交还给原告，应参照原租赁合同约定的租金标准支付场地占用费给原告，直至其交还租赁场地给原告之日止。但被告在合同解除后实际上已不再使用原告提供的相关设施，原告要求按租金和设施使用费两项计算场地占用费的请求并不合理，故本院对原告该诉讼请求部分支持。《商铺租赁合同》虽然由两被告共同签订，但租赁场地实际使用人为被告德庆必火公司，故合同解除后场地占用费理应由被告德庆必火公司承担。被告粤洺智公司认为合同解除后的场地占用费不应由其承担的答辩意见，本院采纳。租赁双方虽然在合同中约定了租赁保证金，该租赁保证金属于解约定金性质，生效判决虽然对被告不能继续履行合同适用了定金罚则，但并不能免除被告承担迟延履行的违约责任。因此，原告要求两被告支付拖欠租金及设施使用费逾期付款违约金的诉讼请求，合理合法，本院支持。综上所述，原告的诉讼请求，部分有理，本院部分支持；被告粤洺智公司的答辩意见部分有理，本院部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告德庆县必火健身服务有限公司、佛山市粤洺智健身管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告德庆县锦龙酒店清偿2020年1月至4月的租金、设施使用费104940元；二、被告德庆县必火健身服务有限公司、佛山市粤洺智健身管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告德庆县锦龙酒店支付逾期付款违约金（违约金的计算方法：该违约金计算至2020年8月31日止为13642.2元，从2020年9月1日起，以欠款总额104940元为基数，按每月2%计至清偿日止）；三、被告德庆县必火健身服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告德庆县锦龙酒店支付场地占用费（占用费计算方法：从2020年5月起按每月7473元计算至被告德庆县必火健身服务有限公司交还租赁场地给原告之日止）；四、驳回原告德庆县锦龙酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4652.84元，减半收取计2326.42元，由德庆县锦龙酒店负担707.12元，德庆县必火健身服务有限公司负担1163.21元，佛山市粤洺智健身管理有限公司负担456.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  覃治安二〇二〇年十月三十日书记员  李彩云