重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初6514号原告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市渝北区红锦大道92号1幢恒大中心38楼，统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：李果秋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：张建同，男，1972年5月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告恒大地产集团江津有限公司与被告张建同商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，因被告下落不明，依法适用普通程序于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李果秋、吴铭心到庭参加诉讼，被告张建同经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大地产集团江津有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方签订的YS00018049《重庆市商品房买卖合同》已解除；2.请求判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记(预购商品房、预购商品房抵押权)，注销网签；3.请求判令被告向原告支付代为偿还的利息(包括正常息、罚息、复利)、案件受理费等费用共计108083.93元；4.请求判令被告向原告支付违约金46960.4元(总房款10%)；5.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2011年9月17日，被告与原告签订了YS00018049《重庆市商品房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，购买原告开发建设的江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下407幢1单元21-1号房屋，房屋总价款为469604元。买卖合同约定，被告采取按揭付款方式支付房款。被告于2011年9月17日前支付首期房款，与中国工商银行股份有限公司重庆江津支行(以下简称按揭贷款银行)签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》(以下简称个人贷款合同)采取按揭付款方式支付余款，被告有义务按期足额清偿按揭贷款。因被告怠于履行个人贷款合同，按揭贷款银行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息复利，并承担诉讼费，原告承担连带清偿责任。(2018)渝0116民初2930号民事判决书生效后，被告未主动履行生效判决，原告于2019年9月25日向按揭贷款银行支付402987.72元。原告认为，买卖合同真实有效，双方均应切实履行，被告采取按揭付款方式支付房款，但被告怠于履行个人贷款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按买卖合同补充协议第二条第5款约定解除买卖合同，并要求被告承担违约金，追偿已垫付款项，有权要求被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记(预购商品房、预购商品房抵押权)，解除网签。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》相关规定和买卖合同约定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张建同未作答辩。经审理查明：2011年9月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订YS00018049《重庆市商品房买卖合同》，约定“乙方张建同地址重庆市九龙坡区走马镇国际石材C区5号，联系电话13067613812，由乙方购买原告开发建设的重庆市江津区双福街道恒大大道1号恒大金碧天下407幢1单元21-1，建筑面积112.09平方米，总成交金额为469604元，约定按揭付款：2011年9月17日前支付首期房款141604元，余款328000元在2011年9月17日前办理完银行按揭贷款申请手续。合同还对其他事项进行了约定。附件五《补充协议》第二条第5款约定“在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：5.1如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续；5.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。……。”第十五条其他约定：（一）、关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址；乙方不填写地址的，有关书面通知则视乙方所提供的身份证住址为通讯地址。如出现乙方提供地址或身份证住址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担；如乙方通讯地址变更，须在五日内通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。2、甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出邮件，即视为甲方履行通知义务，如因乙方提供的通讯地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担。补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告支付了首期购房款141604元，余款328000元向中国工商银行股份有限公司重庆江津支行申请按揭付款，同时以重庆市江津区双福街道恒大大道1号恒大金碧天下407幢1单元2101房屋作抵押权预告登记，原告对被告的上述借款承担连带清偿责任。由于被告未按约定及时偿还按揭借款，2018年2月22日，中国工商银行股份有限公司重庆江津支行向本院起诉，要求被告偿还借款本息并承担逾期还款罚息、复利及律师费，原告对被告上述款项承担连带清偿责任。本院以（2018）渝0116民初2930号民事判决书判决原告对被告应付款项承担连带清偿责任后，原告于2019年9月25日向中国工商银行股份有限公司重庆江津支行代被告支付借款本金294903.79元、利息（含罚息、复利）74022.88元、加倍支付迟延履行期间的债务利息12644元、诉讼费用6496元、律师费14921.05元，共计402987.72元。另查明，案涉房屋已于2011年9月28日办理《重庆市预售商品房买卖合同登记备案证明》，2011年10月31日办理预告登记，2011年11月1日办理《预售商品房抵押权预告登记》。2020年4月20日，原告通过EMS向被告合同地址九龙坡区邮寄《关于解除《重庆市商品房买卖合同》的通知》，该邮件被退回。审理中，因被告下落不明，本院在2020年7月16日的人民法院报上向被告公告送达起诉状副本、传票等，原告预交公告费用260元。本院认为，原、被告于2011年9月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件《重庆市商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。关于确认合同解除问题。因案涉房屋产权证未办理给被告，且被告未按借款合同约定偿还借款，导致原告承担了保证责任并清偿了被告的借款债务，按《补充协议》第二条第5款“在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：5.1如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还”约定，原告有权解除《商品房买卖合同》。关于合同解除时间，原告于2020年4月20日依据《商品房买卖合同》约定的被告地址及电话向被告邮寄EMS专递，该邮件被退回。按《补充协议》第十五条其他约定“（一）、关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址；乙方不填写地址的，有关书面通知则视乙方所提供的身份证住址为通讯地址。如出现乙方提供地址或身份证住址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担；如乙方通讯地址变更，须在五日内通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方”的约定，原告向被告发出解除通知之日即2020年4月20日应为合同解除日期。故原告请求确认原告与被告之间于2011年9月17日签订YS00018049《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月20日解除的主张，本院予以确认。关于协助办理相关注销手续问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应当协助办理注销预购商品房买卖合同登记备案并解除网签。故原告要求被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、办理注销重庆市土地房屋预告登记(预购商品房、预购商品房抵押权)、注销网签的主张，本院予以支持。关于追偿权问题。因案涉房屋产权证未办理给被告，且被告未按借款合同约定偿还借款，导致原告承担了保证责任并清偿了被告的借款债务[代为偿还的利息(包括正常息、罚息、复利)、案件受理费等费用共计108083.93元]，按《补充协议》第二条第5.2款“有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权”及《中华人民共和国担保法》第十二条“……已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额”的规定，原告有权就担保部分责任费用108083.93元向被告进行追偿。关于支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”本案中，双方在《合同补充协议》第二条第（二）款5.1项约定，被告未在期限内偿还贷款的，被告所交的全部款项不予退还。该条款实际系对违约责任的约定。现原告自愿降低违约金标准，要求被告支付违约金46960.40元（总房款10%），系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认并支持。关于返还购房款问题。因原、被告尚有费用未结算，对原告退还被告购房款问题，双方可另行协商解决，本案不予处理。被告拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告恒大地产集团江津有限公司与被告张建同于2011年9月17日签订的YS00018049《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月20日解除；二、被告张建同在本判决生效后三十日内协助原告恒大地产集团江津有限公司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、注销重庆市土地房屋预告登记(预购商品房、预购商品房抵押权)、注销网签；三、被告张建同在本判决生效后十日内给付原告恒大地产集团江津有限公司代为偿还的借款利息(包括正常息、罚息、复利)、案件受理费等费用共计108083.93元；四、被告张建同在本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司逾期付款违约金46960.40元；五、被告张建同在本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司预交公告费用260元。如果被告张建同未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8346元，由被告张建同负担。该费用已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  熊肖敏人民陪审员  李 英人民陪审员  周存秀二〇二〇年十月九日法官 助理  陈荣苹书 记 员  胡 茜