贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8815号上诉人（原审被告、反诉原告）：覃华，男，土家族，1975年5月20日出生，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：张林，贵州恒商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河**（山水黔城半岛公寓）******。法定代表人：彭家恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，该公司员工。委托诉讼代理人：谭思双，女，该公司员工。上诉人覃华因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称：恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人覃华的委托诉讼代理人张林，被上诉人恒祥公司委托诉讼代理人罗涵晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人覃华的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定案涉租赁合同的解除时间为2018年7月24日与事实不符，请求二审查清事实后改判。二、一审认定撤销权已过除斥期间不当，应从上诉人知道或者应当知道撤销事由时计算。三、一审认定上诉人违约不当，系被上诉人故意隐瞒案涉租赁房屋仅具有无油烟轻餐饮的用途，交付的房屋不合法双方合同约定，系被上诉人违约，上诉人交纳的保证金应当依法抵扣租金。四、一审判决违约金过高，应当依法调减。根据合同法及合同法司法解释二的规定，逾期付款损失仅为中国人民银行同期贷款利率，一审判决按照人民银行同期贷款利率的四倍计算明显过高。恒祥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被上诉人的全部上诉请求。恒祥公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金13168.74元并以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2.本案诉讼费由被告承担。覃华向一审法院反诉请求：1.撤销原、被告之间签订的《花果园写字楼租赁合同》；2.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年4月16日，案外人何汶瑾向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区，5-16栋4栋（4）1-15-7号房屋后，与原告恒祥公司签订《委托管理协议》，授权原告恒祥公司对上述房屋进行对外招租管理。管理内容和权限包括但不限于以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等。2017年8月23日，原告恒祥公司（甲方）与被告覃华（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于贵阳市的花果园-三期写字楼-Ｍ区房屋（建筑面积60.93平方米），出租给乙方作为大众餐饮之用，租赁期限为：自2017年8月23日至2018年12月31日止。装修期：30天，租金单价为：2017年8月23日至2018年12月31日，50元／月.平方米；乙方应于本合同签订之日支付2017年8月23日至2017年11月22日期间的租金9140元，后续租金按每3个月支付一次，乙方须于上一期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金；乙方应在签订本合同时向甲方交纳1个月租金的款项作为保证金，为其履行本合同约定义务进行担保。乙方交纳的保证金计3047元。在本合同终止或解除时，乙方应自终止或解除之日起3日内到甲方处办理结算，甲方在确认乙方无违约行为的前提下应在30个工作日内退还该保证金。若乙方为按上述期限到甲方处办理结算的，甲方有权不退还保证金。并约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按同期贷款利率的四倍标准向甲方支付逾期应付未付金额的违约金。同时，合同约定被告覃华的送达地址为贵阳市南明区Ｍ区13栋，并约定合同约定的送达地址适用于与涉案合同有关的双方合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，送达至该地址为有效送达。如以邮寄送达的，在寄出后第5个工作日视为已送达。合同签订后，原告恒祥公司将案涉房屋交付被告覃华使用。2017年12月17日，原告恒祥公司向被告覃华出具《收据》1份，确认收到被告覃华支付上述房屋2017年12月22日至2018年3月21日的固定租金9140元。2018年，本案被告覃华等15人向本院提起诉讼，请求判令本案原告恒祥公司对排烟、排污管道进行改造，对电力增容。本院经审理后，认为恒祥公司提交的《贵阳市办公楼申请增加使用功能申请表》中，市规划局和市国土资源局已加盖公章明确表示同意增加酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态功能。且覃华等人向相关部门的咨询中也未对无油烟轻餐饮与大型餐饮（大众餐饮）进行准确定义及区分，可以认定恒祥公司向覃华等人出租的房屋是可以经营餐饮。且覃华等人也实际经营餐饮生意，故理应认定该栋房屋是可以满足无油烟轻餐饮需求的。同时，覃华等人与恒祥公司签订的合同中对建筑物的共有设施改造这一项并无明确约定，且公共设施的改造也不属于恒祥公司应履行的义务。故驳回了覃华等人的全部诉讼请求。宣判后，覃华等人向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。另查明：2018年7月24日，原告恒祥公司通过全球邮政特快专递向被告覃华邮寄解除合同通知书。上述事实，有原、被告的陈述、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《委托管理协议》、《花果园写字楼租赁合同》、《收据》、民事判决书、国内标准快递单等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。一审法院认为，本诉案件中。首先，对于被告覃华提出原告恒祥公司主体不适格问题。因原告恒祥公司接受案涉房屋所有人委托，对案涉房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等。故原告恒祥公司与覃华签订租赁合同，对案涉房屋进行出租并收取租金，对违约行为以自身名义提起诉讼，于法有据。故被告覃华的该辩解意见，不予采纳。其次，被告覃华与原告恒祥公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，原告恒祥公司按约定将房屋交付被告覃华使用，履行了自己的义务。但被告覃华仅支付截止2018年3月21日的租金9140元后，未按合同约定按期将2018年3月22日起的租金交付给原告恒祥公司，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告恒祥公司诉请被告覃华支付租金13168.74元。对此，被告覃华辩称（2018）黔0102民初7900号民事判决书中已认定2018年1月19日至6月22日期间，原告恒祥公司已经向该案的15个被告陆续送达解除合同通知书，且经贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01民终2520号民事判决书，确认原、被告双方合同关系于原告恒祥公司向本案被告覃华在合同中约定的送达地址送达合同解除通知书，双方的合同关系就已经解除。因此，原告恒祥公司主张的租期也只能计算到上述日期。因双方所签合同约定租金按每3个月支付一次，而被告覃华仅按合同约定支付2017年12月22日至2018年3月21日期间的租金9140元，从2018年3月22日起未再支付租金。同时，提交的国内标准快递单注明向被告覃华邮寄解除通知书时间为2018年7月24日，故原告恒祥公司的诉请被告覃华支付租金13168.74元的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于被告辩解向原告恒祥公司支付1个月的履约保证金，该费用应当在租金中扣减的意见。因双方签订的租赁合同约定被告覃华无违约行为的前提下，原告恒祥公司退还被告覃华履约保证金。本案被告覃华未按期向原告恒祥公司支付租金，已构成违约。故被告覃华的该辩解意见不符合合同约定，不予采纳。对于被告覃华提出由于原告提供的房屋电力不足，不能满足房屋使用，众被告均自行支付32000元用于电力增容，该费用均应当在租金中扣减的意见。因被告覃华提交由贵阳市虹桥建筑工程处花果园项目部出具“预收增容费32000元”的收据系复印件，无原件予以核对。且被告覃华未提交贵阳市虹桥建筑工程处花果园项目部具有相关电力方面资质且已进行增容。同时，该费用应由原告恒祥公司承担的其他相关证据予以佐证，故对被告覃华的该辩解意见，不予采纳。对于原告恒祥公司诉请被告覃华以所欠租金为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。因双方所签合同对此进行了约定，故对原告恒祥公司诉请被告覃华支付违约金的主张，本院予以支持。但双方合同约定租金按每3个月支付一次，故原告恒祥公司诉请按所欠租金为基数计算有误，应予以纠正为按到期租金分段计算。反诉案件中，现反诉原告覃华以反诉被告恒祥公司隐瞒涉案房屋及所属楼栋的功能用途及排烟、排污、用电、消防等附属设施的实际情况，将不具备经营大型餐饮条件的房屋出租给反诉原告覃华，从而导致反诉原告覃华基于错误的认识，作出签订租赁合同的错误意思表示为由，反诉要求撤销与反诉被告恒祥公司之间签订的《花果园写字楼租赁合同》。因反诉原告覃华与反诉被告恒祥公司签订《花果园写字楼租赁合同》时，双方在租赁合同中对房屋用途、租金标准等相关内容及各自的权利义务进行了约定。故反诉原告覃华签订合同时，显然对所承租房屋的位置、结构、用途等是完全清楚的，而房屋后来也实际用于餐饮。且反诉原告覃华在履行合同过程中，以相同理由于2018年向本院提起诉讼，请求判令反诉被告恒祥公司对排烟、排污管道进行改造，对电力增容。本院经审理后，判决驳回了覃华的全部诉讼请求。宣判后，覃华等人向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，反诉原告覃华仍继续占有使用案涉房屋至合同约定的租赁期限届满。综上，反诉原告覃华的反诉理由不成立，对反诉原告覃华的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告覃华于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金13168.74元及逾期付款违约金（其中以9139.50元为基数，从2018年3月22日起算；以4029.24元为基数，从2018年6月22日起算，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，计算至本判决履行期限届满之日止）。二、驳回反诉被告覃华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，减半收取262元，由原告贵州恒祥置业管理有限公司负担143元，被告覃华负担119元（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告覃华在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司），反诉案件受理费30元，由反诉原告覃华负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。本案中，上诉人覃华与被上诉人恒祥公司签订的《花果园写字楼租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应恪守。恒祥公司按照合同约定将案涉租赁房屋交付覃华使用，覃华应当按照合同约定履行支付租金义务，但覃华未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，其应当承担支付租金及违约金的违约责任。覃华上诉主张恒祥公司故意隐瞒案涉租赁房屋仅具有无油烟轻餐饮的用途，交付的房屋不合法双方合同约定，系被上诉人违约，上诉人交纳的保证金应当依法抵扣租金。对此，恒祥公司交付案涉房屋是否违约，已有生效判决予以认定，在生效判决未被撤销前，本院对覃华认为恒祥公司构成违约的主张不予审查。另，案涉租赁合同约定在本合同终止或解除时，乙方应自终止或解除之日起3日内到甲方处办理结算，……。若乙方未按上述期限到甲方处办理结算的，甲方有权不退还保证金。案涉合同在2018年7月解除时，覃华已经欠付租金构成违约，且覃华并未按期到恒祥公司处办理结算，覃华主张用保证金抵扣租金的上诉理由于法无据，本院不予支持。覃华上诉主张一审认定案涉租赁合同的解除时间与事实不符。对此，恒祥公司在一审中已举证证明其于2018年7月24日通过邮寄方式向覃华送达了解除合同通知书，而该邮寄方式双方租赁合同中已经进行了约定，该送达行为产生合同解除的效力。一审判决覃华向恒祥公司支付至合同解除之日前欠付的租金并无不当，本院对覃华该项上诉理由不予采信。关于本案合同是否已过除斥期间的问题。案涉合同因覃华违约，恒祥公司依法行使合同约定解除权后，案涉合同已经解除，且案涉合同签订时，恒祥公司并无故意隐瞒事实的情形，本案并不符合撤销权行使的条件，一审驳回覃华该项反诉请求并无不当。另本案中，一审并未表述覃华行使撤销权已过除斥期间，故本院对覃华该项上诉理由不予采纳。对于覃华上诉主张违约金过高，应予调减的问题。覃华在一审中未提出违约金过高的抗辩，亦未在反诉中提出调减，二审中虽提出调减，但其并无证据证明案涉合同约定的违约金过高，故本院对覃华该项上诉理由不予采纳。综上所述，覃华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8764元，由上诉人覃华负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十九日书记员 罗 艳