四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初852号 原告（案外人）：蒋国荣，男，汉族，生于1981年5月15日，户籍地为四川省南充市高坪区，现住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：彭晶亮（特别授权），四川蜀嘉律师事务所律师。 被告：杨增慧，女，汉族，生于1978年9月20日，住四川省南充市顺庆区。 被告：刘治远，男，汉族，生于1988年11月9日，住北京市朝阳区。 被告：唐雄，男，汉族，生于1977年5月9日，住四川省南充市嘉陵区。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：黄羽（特别授权），女，汉族，生于1983年10月1日，住四川省南充市顺庆区。 被告：黄羽，女，汉族，生于1983年10月1日，住四川省南充市顺庆区。 第三人：胡家林，男，汉族，生于1967年6月21日，户籍地为四川省南充市顺庆区。 第三人：康昭平，男，汉族，生于1965年4月16日，住四川省南充市高坪区。 第三人：王顺虎（府），男，汉族，生于1967年12月22日，住四川省南充市顺庆区。 第三人：孙超华，男，汉族，生于1943年11月6日，户籍地为四川省南充市嘉陵区。 上述四位第三人的共同委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 第三人：雷清权，男，汉族，生于1964年3月24日，户籍地为四川省南充市嘉陵区。 原告蒋国荣与被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄及第三人胡家林、康昭平、王顺虎、孙超华、雷清权案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告蒋国荣的委托诉讼代理人彭晶亮，被告杨增慧、刘治远、唐雄的共同委托诉讼代理人及被告黄羽，第三人胡家林、康昭平、王顺虎、孙超华的共同委托诉讼代理人易守明到庭参加了诉讼。第三人雷清权经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋国荣向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人签订的《嘉陵区李渡镇紫云楼房屋合伙共建协议》有效；2.判令不得执行位于南充市嘉陵区××镇××路××号××号房屋（合同为304号房屋），并解除查封。3.本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2011年4月27日，原告与第三人签订了《嘉陵区李渡镇紫云楼房屋合伙共建协议》，约定原告出资186000元购得涉案的304号房（现已实际登记为404号），面积104.8平方米;先预交现金50000元，在主体完工后交116000元，下欠20000元在办证后一次性付清。原告当时支付50000元，2011年10月4日再次付款110000元，先后共支付购房款166000元，且涉案房屋早在2012年初左右交付给原告，原告于当年装修并实际占有和使用。但是经多次催促，第三人拒绝并拖延办理房屋权属证书给原告。此后，雷清权将涉案房屋登记在自己名下，隐瞒该房已出售给原告的事实抵押给被告用于借款800000元，并办理了他项权证。由于雷清权未能归还800000元借款，被告起诉雷清权，南充市嘉陵人民法院于2015年6月24日作出（2015）嘉民初字第1480号民事判决书，判令雷清权偿还四被告800000元借款及利息。判决生效后，被告申请强制执行,南充市嘉陵区人民法院于2020年1月19日作出（2019）川1304执恢183号裁定书，查封了涉案房屋。原告知道有关情况后立即提出执行异议，南充市嘉陵区人民法院于2020年3月23日作出（2020）川1304执异22号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，致使原告的合法权益未得到保护。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 原告蒋国荣围绕其诉讼请求，向法庭提交了如下证据： 1.蒋国荣、雷清权、胡家林、康绍平、王顺虎、孙超华的身份证复印件，拟证明原、被告及第三人的诉讼主体适格； 2.《嘉陵区紫云楼房屋合伙共建协议》复印件及收据复印件，拟证明原告以186000元的价格购得案涉房屋，并按合同约定给付了大部分购房款； 3.原告提交的案涉房屋安装天然气的合同、押金收据、缴纳房屋水、电费发票及在鸿昇建材处购买装修材料的《订货确认书》、装修单据等，拟证明第三人已将案涉房屋于2012年初交付给原告，原告已于2012年2月对房屋进行装修、占有和使用； 4.（2019）川1304执恢183号执行裁定书及房屋不动产权利及其他事项登记复印件，拟证明案涉房屋被被告申请法院强制执行时予以查封； 5.《证明》，拟证明原告仅有案涉房屋壹套供居住生活； 6.（2020）川1304执异22号执行裁定书复印件，拟证明原告提出执行异议被法院驳回； 7.(2017)川1304民初1424号、1658号民事判决书，拟证明被告申请法院强制执行时查封的与案涉房屋相邻且案情基本一致的四套房屋，已有两套房屋被人民法院生效文书确认为不得执行。 被告杨增慧、刘治远、唐雄、黄羽共同辩称：因本案系执行异议之诉，执行异议裁定书已驳回蒋国荣的申请请求，是客观、真实的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。根据物权法的相关规定，本案原告向法庭请求的案涉房屋登记在雷清权名下，我们四被告也办理了他项权证，依法应当受到保护，法院应当进行强制执行。 被告围绕其诉讼请求，向法庭提交了如下证据： 1.南房权证嘉字第0××0号房产证复印件，拟证明案涉房屋的产权登记在雷清权名下，雷清权拥有案涉房屋的所有权； 2.证号为南房他证嘉字第2××6号的他项权证，拟证明案涉房屋的产权人雷清权将房屋抵押给四被告并办理了房屋他项权证。 第三人胡家林、康昭平、王顺虎、孙超华共同述称：原告的陈述客观真实，其请求应当得到法院的支持。孙超华不是本案适格的主体，其仅仅系第三人雷清权、胡家林、康昭平、王顺虎所雇请的人员，其行为系履行职务行为。 第三人雷清权未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期间也未提交证据。 根据采信的证据并结合双方的陈述，本院认定事实如下： 2011年4月27日，原告蒋国荣（乙方）与第三人雷清权、胡家林、康昭平、王顺府（虎）（甲方）签订了《嘉陵区李渡镇紫云楼房屋合伙共建协议》，具体内容为:“根据政府相关政策法规,本着公平自愿、协商一致的原则，甲、乙双方达成以下协议。一、甲方责任：1、负责购买合法商住用土地、房屋的修建，按照国家相关规定照图施工、必须保证工程质量，相关部门验收合格。2、负责衔接水、电上户，费用甲方承担。3、负责代办土地使用证及房产证。二、乙方出资人民币186000元。用于共购土地、修建房屋为3楼4号，面积约为104.8平方（最终以产权面积为准）。三、乙方承担天然气及闭路电视初装维护费。四、以上两项合计元，签字协议时交付，交房时付清全部余款（交款以甲方正式收据签章为准）。……备注：本房共计186000元，现交现金50000元，在主体完工后交116000元，下欠20000元，在办证后一次性付清。”在该协议书尾部原告蒋国荣在乙方处签名、捺印，孙超华在甲方授权人处签名、捺印，胡家林、康昭平、王顺府均予以补充签字确认。2011年4月17日，原告向第三人孙超华支付了集资建房款50000元，第三人孙超华出具收款收据一张。2011年10月4日，原告再次向第三人孙超华支付了集资建房款110000元，第三人孙超华出具收款收据一张。2012年2月6日，原告蒋国荣办理了案涉房屋天燃气安装手续；2012年5月8日，原告在鸿昇建材处购买材料用于装修案涉房屋；2012年5月15日，原告向四川高坪供电有限责任公司缴纳电费298元；2020年4月9日，原告向南充市嘉陵区建华自来水有限公司缴纳案涉房屋2012年11月23日至2014年6月24日的水费85元；2020年4月9日，原告向国网四川省电力公司南充市嘉陵供电分公司缴纳案涉房屋的电费20元。 2015年6月24日，本院作出的（2015）嘉民初字第1480号民事判决书载明：“2014年9月11日，被告雷清权以自己投资工程急需资金为由，向四原告共同借款人民币800000元，并出具借条一份，载明‘雷清权，身份证号码512921196403××××，住址四川省南充市嘉陵区。本人经借到唐雄、杨增慧、黄羽、刘治远人民币现金捌拾万元整（小写800000元），借款期限为（即从2014年9月11日至2015年4月20日），本人愿意到期还款，此借款有雷清权名下四套住房作抵押，若违约由唐雄、杨增慧、黄羽、刘治远全权处理抵押房产。此据签字生效。借款人：雷清权2014年9月11日’。当日，原、被告双方还签订了《个人抵押借款合同》一份，该合同约定：‘……第三条借款的偿还：1、还款方式的选择：利息按月结算，月初支付当月利息，本金在借款到期日结清。2、乙方（雷清权）在清偿借款后甲方（黄羽、唐雄、刘治远、杨增慧）应当归还乙方先前所出具的借据。3、如推迟归还借款，乙方应当按原息月息5分计算，并且甲方有处置房屋的权利。……第五条乙方将其名下的位于南充市嘉陵区××镇××路××幢××层××号××房屋（房屋产权证号分别为南房权证嘉字第0××7号、0××0号、0××4号、0××0号）作为本合同项下的借款向甲方提供抵押担保。第六条本抵押担保的主债权数额为：800000元人民币（捌拾万元）。抵押期限自抵押登记之日起至主债务履行完毕止。……第九条违约责任乙方如未按合同规定归还借款，甲方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，甲方仍有权向乙方追偿。直至乙方还清甲方全部贷款本息为止。’2014年9月22日，原、被告双方在南充市房地产管理局嘉陵办事处办理了房屋他项权证（证号为南房他证嘉字第201414356号）。合同签订后，四原告分别通过银行转账的方式向被告雷清权支付了借款本金人民币共计800000元。……判决如下：被告雷清权于本判决生效后十五日内偿还原告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄借款人民币800000元，并按照同期人民银行贷款基准利率四倍计付利息从2015年4月21日起算至付清之日止。”判决生效后，被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄向本院申请对被告雷清权用以抵押担保的房产进行强制执行。2020年1月19日，本院制作（2019）川1304执恢183号民事裁定书查封了案涉房屋。案外人蒋国荣于2020年3月5日向本院提出执行异议，本院于2020年3月23日作出（2020）川1304执异22号执行裁定书驳回蒋国荣的异议请求。后蒋国荣对该裁定不服，于2020年4月7日诉至本院，提出了前述诉讼请求。 同时查明：经过承办人庭审后翻阅（2015）嘉执字第733号执行案件卷宗，该卷宗材料载明被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄与雷清权达成执行和解协议，约定于2016年3月15日前将借款偿还完毕。后因被告雷清权未履行还款义务，被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄再次向本院申请恢复执行被告雷清权用以担保的四套房屋。 另查明：庭审中，第三人胡家林、康昭平、王顺虎陈述称案涉房屋系2011年底完工，2012年初交付给原告蒋国荣等买受人。包括案涉房屋在内的四套房屋产权登记在被告雷清权名下。原告蒋国荣与第三人胡家林、康昭平、王顺虎、雷清权签订《嘉陵区李渡镇紫云楼房屋合伙共建协议》中所购买的3楼4号房屋在房管部门登记为位于南充市嘉陵区××镇××路××幢××层××号房屋（产权证号为南房权证嘉字第0××0号），原、被告均对此无异议。诉讼中原告蒋国荣表示愿意按合同约定给付剩余房款 本院认为：针对原、被告的争议焦点，本案应明确以下问题：1、孙超华是否为本案的适格当事人及胡家林、康昭平、王顺虎、雷清权在本案中的诉讼地位认定问题；2、原告蒋国荣与孙超华、胡家林、康昭平、王顺虎、雷清权等签订的《嘉陵区李渡镇紫云楼房屋合伙共建协议》的性质及效力认定问题；3、原告蒋国荣提出的执行异议是否具有排除强制执行的效力及是否解除查封的认定问题。 关于第一个问题。从原告提交的《嘉陵区李渡镇紫云楼房屋合伙共建协议》所载明的事实以及孙超华、胡家林、康昭平、王顺虎的当庭陈述来看，孙超华系雷清权、胡家林、康昭平、王顺虎从事案涉项目建设所雇请的管理人员，其在协议书的签字应为履行职务行为，其行为产生的法律后果应由雷清权、胡家林、康昭平、王顺虎承担。庭审中黄羽等四被告对此虽持有异议，但未提供相应证据予以反驳，故孙超华不应是本案适格的诉讼主体。关于胡家林、康昭平、王顺虎、雷清权在本案中的诉讼地位的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条:“案外人提出执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”之规定，庭审中胡家林、康昭平、王顺虎并不反对原告蒋国荣的主张，而雷清权经本院合法传唤未到庭也未提交书面意见，应为放弃相应诉讼权利，视为认可原告的诉讼主张，故胡家林、康昭平、王顺虎、雷清权均应为本案的适格第三人。 关于第二个问题。尽管系孙超华与原告蒋国荣签订的《嘉陵区李渡镇紫云楼房屋合伙共建协议》，但因孙超华系雷清权、胡家林、康昭平、王顺虎所雇请的管理人员，其在协议书的签字应视为履行职务的行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”之规定，结合胡家林、康昭平、王顺虎事后在该协议上予以签字确认的情况，该共建协议应认定为原告蒋国荣与第三人雷清权、胡家林、康昭平、王顺虎所签订。虽然该协议名称为共建协议，但从协议约定及履行情况来看，双方签订的该协议属于农村房屋买卖合同性质。协议因系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，加之现案涉房屋已办理房屋产权证书，故该共建协议应认定为合法有效。 关于第三个问题。本案中，原告蒋国荣在2011年4月27日签订购房协议，同年4月17日、10月4日分两次给付购房款共计160000元，已按约定给付案涉房屋绝大部分购房款,诉讼中原告表示愿意按合同约定给付剩余房款;且从2012年2月原告就办理了案涉房屋的天然气安装手续，后又陆续办理水、电等手续，从原告蒋国荣提交的缴纳水电费收据及在鸿昇建材处购买材料用于装修案涉房屋证据，结合原告无其他住房的实际情况，能够映证案涉房屋已于2012年交付给原告蒋国荣实际使用至今的事实。被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄与第三人雷清权的民间借贷事实发生在2014年，办理案涉房屋他项权登记时间也在2014年，均在原告蒋国荣购买并占有案涉房屋之后。虽然被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄系善意，但雷清权故意隐瞒抵押房屋已经先行出售的事实，违背了诚实信用原则，雷清权与被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄之间的抵押行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告蒋国荣提出的执行异议符合上述四个条件，依照优于保护生存权的原则，蒋国荣对案涉房屋享有的民事权益具有排除被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄申请强制执行的效力。原告蒋国荣请求对案涉房屋解除查封措施，因法院采取查封案涉房屋系执行中采取的具体措施，不属于本案的处理范畴，本院对此不予支持。 第三人雷清权经本院依法传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期间未提交任何证据，视为其自动放弃诉讼权利，依法应承担举证不能的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、原告蒋国荣与第三人雷清权、胡家林、康昭平、王顺虎签订的《嘉陵区李渡镇紫云楼房屋合伙共建协议》合法有效； 二、不得执行位于南充市嘉陵区××镇××路××幢××层××号房屋； 三、驳回原告蒋国荣的其他诉讼请求。 本案案件受理费4020元，由被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  何泽祥 审 判 员  杜 灵 人民陪审员  王燕红 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  严思丽