上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初17384号原告：上海乐道物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐军，职务董事长。委托诉讼代理人：张建华。被告：陆良言，男，1957年9月14日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告上海乐道物业管理有限公司(以下简称乐道物业公司)与被告陆良言物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员吴大成独任审理，公开开庭进行了审理。原告乐道物业公司的委托诉讼代理人张建华、被告陆良言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年1月至2020年5月期间物业服务费5,716.48元(2元/平方米·月×98.56平方米×25个月)；2.判令被告支付物业服务费滞纳金自欠费次月开始计算至实际履行之日止(以日千分之三计算，暂计至起诉之日为10,360元)；3.判令被告支付空调基础费2,464元(自2016年6月至2019年9月，1元/平方米·月×98.56平方米×25个月，2016年6月至2016年9月、2016年12月至2017年2月、2017年6月至2017年9月、2017年12月至2018年2月、2018年6月至2018年9月、2018年12月至2019年2月、2019年6月至2019年9月)；4.判令被告支付空调费滞纳金自欠费次月开始计算至实际履行之日止(以日千分之三计算，暂计至起诉之日为2,698元)。审理中，原告表示滞纳金即为违约金，被告因逾期付款应承担的违约责任。事实和理由：2016年5月9日，原告与中鼎豪园小区业主大会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，期限自2016年5月11日至2020年5月10日，合同约定小高层房屋物业服务费标准为2元/平方米·月，合同中附有空调使用方案，空调标准为空调基础费为1元/平方米·月、空调使用费为制冷0.4元/单位/月、制热0.5元/单位/月，开空调时间为七个月，夏季6月1日至9月30日、冬季为12月1日至次年2月底。合同到期后，原告与小区业主委员会达成协议约定原物业服务合同延期至2020年5月31日止。原告于5月31日晚上12点撤出小区物业服务。被告系上海市普陀区清涧路XXX弄XXX号XXX室(建筑面98.56平方米)业主，被告自2018年1月起至2020年5月共计拖欠物业服务费5,716.48元、自2016年6月至2019年9月拖欠空调基础费2,464元。期间，原告多次催缴，均未果。原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼。被告陆良言辩称，其系涉案房屋的业主，建筑面积为98.56平方米，对原告诉请的物业费及空调基础费的金额、标准及期间等均无异议，不同意支付滞纳金。被告未交物业服务费系因原告扣了被告的维修资金但未维修好，且原告没有公示物业服务合同。关于空调基础费，因被告在上一任物业服务期间已经不支付该项费用，且原告进入小区时，被告也提出不支付该项费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年5月9日，原告与上海市普陀区中鼎豪园业主大会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，期限自2016年5月11日至2020年5月10日，合同约定小高层住宅物业服务费标准为2元/平方米·月，合同中附有空调使用方案，空调标准为空调基础费为1元/平方米·月、空调使用费为制冷0.4元/单位/月、制热0.5元/单位/月，开空调时间为七个月，夏季6月1日至9月30日、冬季为12月1日至次年2月底。合同约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，或按原有交费习惯季度、年交，逾期不交的，应当支付滞纳金。合同另附中央空调使用方案，约定原告代收中央空调费(包括基础费及超量使用费)，空调基础费标准为1元/平方米·月、空调超量使用费标准为制冷0.4元/单位/月、制热0.5元/单位/月；空调开启时间为七个月，夏季自6月1日至9月30日、冬季自12月1日至次年2月底。合同到期后，原告与该上海市普陀区中鼎豪园业主委员会(第三届)达成补充协议，约定原物业服务合同延期至2020年5月31日止，延期期间，除与中央空调开启的各项有关工作外，双方权利义务与原物业服务合同约定一致。嗣后，原告于5月31日晚上12点撤出小区物业服务。2.上海市普陀区清涧路XXX弄XXX号XXX室房屋产权自2014年5月5日核准登记于被告及案外人石惠琴、陆磊所有，建筑面积为98.56平方米，房屋类型为公寓。被告未支付自2018年1月起至2020年5月期间的物业服务费、自2016年6月至2019年9月期间的空调基础费。期间，经原告催缴，被告均未支付相关费用。3.上海燃气有限公司(以下简称燃气公司)以乐道物业公司拖欠2019年1月至3月燃气费为由，向上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)提起供用气合同纠纷诉讼。经审理，黄浦法院认定乐道物业公司未按期缴付上述燃气费用，且因乐道物业公司未按期付费，造成燃气公司相应利息损失，乐道公司应支付燃气公司相应违约金。乐道物业公司虽提出系争的2019年1月至3月燃气费欠费时段，小区中央空调由案外人临时托管，托管期间产生的燃气费不应由乐道物业公司代收代付。黄浦法院认为，中鼎豪园业主委员会不是系争合同的相对方，也不是燃气的实际使用人，故对于乐道物业公司请求追加中鼎豪园业主委员会为被告并由其承担燃气费的辩称，不予采信。乐道物业公司并未提供证据证明已经燃气公司同意，将系争管道燃气供用气合同中的权利和义务一并转让给第三人，故小区中央空调管理方式的变化并不影响乐道物业公司作为系争供用气合同中燃气使用人的地位，乐道物业公司的辩称没有事实与法律依据，法院不予采信。黄浦法院于2019年7月31日作出(2019)沪0101民初15327号民事判决书，判令乐道物业公司应于本判决生效之日起十日内支付燃气公司燃气费442,585.50元并支付违约金26,227.50元(以208,241.80元为基数，自2019年2月10日起，以193,995.25元为基数，自2019年3月13日起，以40,348.45元为基数，自2019年4月9日起，均按照年利率24%，均计算至2019年5月29日止)。嗣后，乐道物业公司向上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)提起上诉，理由主要包括其并非燃气使用人；供用气合同系格式条款，规定的利息过高，应属无效；系争燃气费欠费时段，即2019年1月至3月，中鼎豪园中央空调的开启工作实际由真如街道相关部门负责。2018年底，中鼎豪园小区居委会向真如街道办事处申请，对中鼎豪园中央空调作出了为期三个月临时托管的决定，并在2019年1月至3月落实到位。因此该段时间的燃气费缴付责任已非乐道物业公司，而是由真如街道相关部门进行代收代付。托管期间产生的各项纠纷和法律后果也不应由乐道物业公司承担，而应由当时的托管方承担。经审理，二中院认为，乐道物业公司的上诉理由均不能成立，故2019年10月29日作出(2019)沪02民终9390号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，相关物业服务合同应当得以全面履行。原告作为物业服务企业有权按约定向业主收取物业服务费用，按时缴纳物业服务费则是业主应尽的义务。现原告已实际提供了物业服务，被告理应支付相应物业服务费。被告逾期不交，显属违约。原告现主张被告支付自2018年1月至2020年5月期间的物业服务费5,716.48元、自2016年6月至2019年9月期间空调基础费2,464元，依据充分，应予支持。审理中，被告提出因原告支取了维修资金而拒交物业服务费，原告表示支取维修资金需要业主委员会审核并盖章，且该费用系维修工程所需。本院认为，住宅专项维修资金的用途是专项用于保障住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和正常使用，实行专户管理、专款专用、所有权人决策等，其使用及支取受到相应的流程规范及程序约束，一般情况下，物业服务企业组织实施使用方案并向业主委员会提出列支申请，业主委员会审核同意后报相关房地产主管部门备案。同时，维修资金的管理和使用应当依法接受审计监督。就本案而言，原告单方无法单独擅自使用维修资金，故被告因维修资金问题而拒绝支付物业服务费，依据不充分，原告如对维修资金的使用有异议可至小区业主委员会等相关组织依法行使相关业主权利。被告另提出，其在上一任物业服务企业服务时已经不支付空调基础费，且已告知了原告的相关物业经理。原告对此予以否认。本院认为，被告并未对其主张提供相关证据予以佐证，且涉案小区规划建造使用的系中央空调，空调基础费系公共性服务费用，与全体业主息息相关，被告的相关辩称意见，于法无据，难以采纳。关于违约金，因被告确实存在逾期支付物业服务费及空调基础费等违约行为，造成原告相应的利息等损失，原告要求被告支付违约金的主张，于法有据，可予支持。至于具体金额，综合本案物业服务合同有关违约金的约定、欠费的时间和金额、催讨情况、原告受损情况等，同时考虑到本案已于诉前进行先行调解未果等，本院酌定诉请中的第二项物业服务费的违约金及第四项的空调基础费的违约金共计818元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陆良言应于本判决生效之日起五日内支付原告上海乐道物业管理有限公司自2018年1月至2020年5月期间物业服务费5,716.48元；二、被告陆良言应于本判决生效之日起五日内支付原告上海乐道物业管理有限公司自2016年6月至2019年9月期间空调基础费2,464元；三、被告陆良言应于本判决生效之日起五日内支付原告上海乐道物业管理有限公司违约金818元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告陆良言负担。本判决为终审判决。审判员  吴大成二〇二〇年十月十九日书记员  殷秋云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。