广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7344号原告（反诉被告）：周海文，男，1988年3月16日出生，汉族，住所地：广东省中山市石歧区。委托代理人：吴东胜、冯家连，均是广东顶匠律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市聚好物业管理有限公司，住所：广州市荔湾区百花路8、10号首层自编128号。法定代表人：陈贵，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：方洁瑜、周丽丽，女，均是该公司职员，联系地址为公司地址。原告（反诉被告）周海文诉被告（反诉原告）广州市聚好物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯家连，被告的委托代理人方洁瑜、周丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海文向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告于2017年9月6日签订的《租赁合同》；二、依法判令被告向原告返还保证金共计90240元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月6日，原被告签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市荔湾区百花路8、10号的花地商业中心3层自编306、318、319号物业出租给原告经营英语培训。租赁期共3年3个月，从2017年9月15日起至2020年12月14日止，2019年12月15日至2020年12月14日的租金为25887元。合同签订后，原告向被告依约交纳租赁保证金69120元、管理费保证金11520元，水电保证金9600元，共计90280元。原告成立广州乐予知教育科技有限公司，经广州市教育局备案，经营少儿英语素质培训。2020年1月24日，广州市教育局发布《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，明确校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动，具体复课时间视疫情变化情况再行通知。并且广东省教育厅于2020年4月9日发布信息，明确表示幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动，幼儿园幼儿、特殊教育学校学生返园(校)时间另行研究确定。故自2020年1月24日起，原告成立的广州乐予知教育科技有限公司一直无法经营，停止营业至今，但原告已妥善处理了全部学生，退还相应的费用，亏损严重。原告租赁的案涉物业一直闲置，而原被告签订的租赁合同，租赁案涉物业的合同目的无法实现，应当予以解除。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告广州市聚好物业管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，基于不可抗力、情势变更解除的话，被告不同意。因为合同的相对方是个人，并非原告所述的教育机构，根据原告提供的起诉状，原告成立广州乐予知教育科技有限公司的经营范围：美术图设计与服务、教育咨询服务、文化艺术咨询服务、文化推广、文化传播，并无原告所述的教育培训，因此，原告提交证据3-5教育局对于校外培训机构停止营业的政策并非适用。出租方被告是民营企业，考虑疫情已经对原告免租一个月，即2月份，民营企业也有经营压力，原告提出的政府支持减轻企业负担特指特有资产类民营用房，非个人企业，原告在2020年4月份向被告要求减免2、3月份物业租金，4、5月份减半租金的要求无法律及政策依据。不可抗力是指不能预见、不能避免，不能克服的客观情况，虽然疫情对承租人的经营收益产生一定影响，但并不必然导致合同目的不能实现。承租人因疫情防控原因导致无法履行合同义务，或导致合同目的无法实现，才可以按照不可抗力的原则，但原告的情形并不必然导致合同目的无法实现，只是可以按照形势变更与被告协商租金事宜，不能以不可抗力为由解除合同。另外，关于被告要求原告返还保证金，根据双方的合同约定，由于原告多月欠租，导致违约，解除合同的保证金不予返还。关于保证金的金额，租赁保证金被告只收取69120元，保证金收款主体不一样，其他保证金不是被告收取。反诉请求：一、依法判令被反诉人向反诉人支付2020年3月、4月、5月份租金人民币77661元及滞纳金（暂计至2020年7月15日）236089.44元；二、依法判令反诉人没收被反诉人的履约保证金；三、依法判令被反诉人向反诉人补交租期3个月（2017年9月15日至2017年12月14日）的租金69120元；四、依法判令被反诉人向反诉人支付2020年5月份装修费用人民币4480元及滞纳金（暂计至2020年7月15日）9542.4元；五、依法判令被反诉人将其工商注册登记的营业地址迁出租赁物业；六、本案诉讼费由被反诉人承担。原告周海文答辩称：不同意被告的反诉请求，2020年1月24日广州市教育局紧急通知由于疫情影响暂停校外培训机构，开展线下培训活动，2020年4月9日广东省教育厅通知校外培训机构不得开张线下教育活动，开展时间另行研究决定，结合原被告签订的合同看，合同约定的经营用途是英语培训，租赁期限自2017年9月15日至2020年12月14日，共计3年3个月时间。原告已经经营了2年多，截止疫情爆发之日仅剩下一年左右的租期，2020年1月24日原告开始被迫停止经营，因为剩余租期的大部分时间，原告都是无法开业经营或产生经营困难的，剩余租期内的合同目的根本无法实现，原告才选择于2020年2月28日解除合同，不再继续使用案涉房屋，也就是原告是因新冠疫情的依据情势变更或不可抗力才解除合同，并非单方违约解除，无需承担解除后的租金，装饰费用支付责任，以及承担被没收履约保证金，补交免租期租金的违约责任。即使原告解除合同，构成违约，违约责任约定过重，请求法院予以调整。自2020年1月24日起至今，因防疫防控措施，原告一直未能实际使用案涉房屋，甚至需要支付妥善处理学生的费用，损失惨重，且被告已于2020年3月31日发布通知，承诺减免房屋一个月的租金，故被告要求原告支付2020年3-5月足额的租金以及装饰费用未免太过显失公平，请求法院相应扣减。因双方签订合同时，原告可预见的提前解除合同所造成的损失，为提前三个月通知义务，所造成的相关的损失即3个月租金，结合本案，因新冠疫情导致原告无法进行经营的客观影响情况，请求法院根据公平原则，酌定提前解除合同违约金，至少减少为1.5倍违约金，被告返还剩余的履约保证金。对被告已给予的3个月装修租金优惠，鉴于原告已履行了近80%的协议期限，请求法院按照原告未履行的合同期限予以酌情支付装修期租金优惠。经审理查明：2017年9月6日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区百花路8、10号的花地商业中心3层自编306、318、319号物业出租给乙方经营英语培训用途。租赁期限自2017年9月15日起至2020年12月14日止共3年3个月，其中：2017年9月15日起至2017年12月14日作为免租装修期；2017年12月15日至2018年12月14日止月租金23040元；2019年12月15日至2020年12月14日止月租金25887元。租金支付时间为每月5日前，乙方于合同签订当日向甲方支付履约保证金90240元，该履约金在合同终止、乙方缴清租金及其他费用、乙方注销该物业工商注册登记后由甲方一次性无息返还给乙方。乙方同意按国家规定重大节日（春节、劳动节、国庆节）向甲方缴纳公共场地节日装饰费，每次节日缴纳的节日装饰费为4480元，乙方应在重大节日当月5日前缴纳完毕。乙方应在合同签订当日与该物业的物业服务公司-广东育德商业管理有限公司签订物业服务合同。在租赁期内，该物业产生的物业服务费、水电燃气费以及相关部门的其他所有费用由乙方自行承担并向相关单位缴纳。在合同第六条（违约责任）第二款约定：合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收合同项下之履约保证金…。第三款约定：如乙方提前解约，则乙方应提前90日通知甲方。如乙方未提前90日通知并自行撤场，则从通知之日起算90日期间的租金仍需计付给甲方，同时甲方有权没收乙方全部履约保证金。第七款约定：双方特别明确，乙方完全履行合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如乙方导致合同提疥终止（包括但不限于乙方违约导致甲方解除合同、乙方提前90日通知解除合同等情形），则乙方应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金69120元，向广东育德商业管理有限公司支付管理费保证金11520元、水电保证金9600元。被告将上述约定的房屋交原告使用。2020年3月31日被告以现场张贴方式通知租户《关于减免花地商业中心商户一个月租的通知》，要求租户在4月10前到花地客户服务中心办理一个月租金减免申请手续。2020年4月9日被告以邮寄方式发出《告知函》，通知原告有关租金减免事宜。如2020年4月10日前仍未递交减免租金申请书及承诺书至花地客服中心，则视为放弃申请、不享受疫情期间的租金减免。2020年4月10日原告及以“玛玛洛可少儿英语”的名义，以受疫情影响，广东省教育厅规定全省各级各类学生延迟返校，5月11日后各地根据疫情防控情况分期、分批、错峰安排…，校外培训机构在幼儿园返园前不得开展线下教学活动，因此我们教育培训机构在相当长一段时间内将无法正常营业，也难以有现金流收入支撑后期资金周转。广州市教育局发文（穗教发【2020】7号）《广州市教育局关于进一步做好民办幼儿园、低收费义务教育阶段民办学校和教育培训机构帮扶工作的通知》提及减轻租金负担事宜…。原告及案外人以书面形式向被告提交《租金减免申请书》，希望被告对原告及案外人的店铺减免2、3月份租金、减半收取4、5月份租金。2020年5月15日被告与广东育德商业管理有限公司向原告发出《限期缴款责令通知》，要求原告在2020年5月20日下午4时前缴清拖欠3-5月份租金、3-5月管理费、2-4月水电费、五一节日装饰费共100795.92元、滞纳金102841.45元，逾期被告将立即停止所有物业服务并依法收铺，同时被告将保留追究原告违约责任。2020年5月25日被告与广东育德商业管理有限公司向原告发出《关于解除合同及收回物业的函》，因原告拖欠被告及育德公司3-5月租金77661元、3-5月管理费17280元、5月装饰费4480元、2-4月水电费1374.92元及滞纳金102841.45元，共计203637.37元。鉴于被告已于2020年5月15日向原告送达《限期缴款责令通知》，要求原告在2020年5月25日前缴清所欠款项，如原告逾期履行上述义务，则被告有权解除合同、没收原告履行保证金并收回物业。但原告至今仍未缴纳，已严重违约。被告正式解除与原告签订的《租赁合同》等相关文件，没收原告已缴纳的保证金。被告将于2020年5月27日收回原告承租的上述物业。请原告于上述日期前缴清费用并自行清理物品，否则被告有权对原告遗留在承租单元内的物品作废弃物处理，因此产生的损失和一切责任由原告自行承担。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广州市教育局发出《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，其中第一条：校外教育培训机构属人群密集区域，为防止因人员聚集增大传染风险，自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类培训活动。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。庭审中，被告对原告提供的证据：广州市教育局政府信息公开、发布自2020年4月9日广东省2020年春季学期学生返校时间确定（5月11日后，其中：幼儿园幼儿返园前、校外培训机构不得开展线下教学活动）、广州市教育局文件。被告认为文件三性不予认可，原告并非政策所述享有优惠政策的主体，不可以此作为解除租赁合同的理由。原告确认以涉案房屋地址领取广州乐予知教育科技有限公司的工商营业执照，已经办理注销手续。在现场使用“玛玛洛可少儿英语培训”的字号，在涉案房屋内尚有原告的财物。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。2020年1月23日因发生新型冠状病毒感染的××疫情。原告在本案中以受该疫情影响于2020年2月28日口头向被告提出解除《租赁合同》并将所有财物搬空退出承租的涉案房屋为由提起本案诉讼。被告对原告的上述陈述不予确认。根据原、被告双方在庭审的陈述和被告的举证，原告在2020年4月10日仍向被告提交《租金减免申请书》及现场涉案房屋内至今尚存有原告财物的事实。原告主张其与被告的《租赁合同》解除时间为2020年2月28日，本院不予采信。由于原告没有按时向被告支付租金，被告于2020年5月25日向原告发出《关于解除合同及收回物业的函》，由于该时点为我省新冠××疫情防控应急响应级别为省重大突发公共卫生事件二级响应，原告经营的英语培训有关部门尚没有允许开课。双方合同目的无法实现，故原、被告的《租赁合同》应确定为2020年5月25日解除，原告应将涉案房屋腾空交还给被告。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定原告支付2020年3-5月租金按月租金50%计算（即38830.50元）给被告。被告反诉要求没收原告的保证金69120元、支付租金滞纳金及补交2017年9月15日至2017年12月14日租金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付《租赁合同》约定的2020年5月份装修费4480元及滞纳金及将原告工商注册登记的营业地址迁出租赁物业的问题。《租赁合同》约定2020年5月原告需支付上述装修费用，但被告未能举证有按合同约定履行装修义务。故被告上述反诉请求，本院不予支持。同理，被告的证据不能证明原告工商注册登记的营业地址尚登记在原告承租的房屋，故对被告该诉讼请求，本院不予处理。对于原告要求被告退还管理费保证金11520元、水电保证金960元的诉讼请求。虽然《租赁合同》中约定上述保证金，但《租赁合同》中亦约定由原告与案外人广东育德商业管理有限公司签订物业服务合同，且原告提供的证据也证明上述款项非被告收取。原告要求被告退还上述款项与事实不符，故原告上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告周海文与被告广州市聚好物业管理有限公司签订《租赁合同》于2020年5月25日解除。二、原告周海文自本判决发生法律效力之日起三十日内腾空交还广州市荔湾区百花路8、10号的花地商业中心3层自编306、318、319号物业给被告广州市聚好物业管理有限公司。三、被告广州市聚好物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，返还租赁保证金69120元给原告周海文。四、原告周海文自本判决发生法律效力之日起三十日内支付2020年3-5月租金38830.50元给被告广州市聚好物业管理有限公司。五、驳回原告周海文其它诉讼请求。六、驳回被告广州市聚好物业管理有限公司其它反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1028元，由原告周海文负担291元，被告广州市聚好物业管理有限公司负担737元。反诉费3627元，由原告周海文负担363元，被告广州市聚好物业管理有限公司负担3264元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十月十九日书记员  谢绮雯黄嘉琪