贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初6885号 原告：马林，男，回族，1963年12月26日出生，贵州省威宁县人，住贵州省威宁县。 委托代理人：舒福兴，贵州澜典律师事务所律师，执业证号：15205201810043039。特别授权代理。 被告：虎建荣，男，回族，1968年7月28日出生，住云南省昭通市。 委托代理人：冷雪梅，云南滇红律师事务所律师，执业证号：15306201811046562。特别授权代理。 第三人：马才令，男，回族，1952年9月21日出生，住云南省昭通市。 委托代理人：余波，云南陈学东律师事务所律师，执业证号：15306202010182243。一般授权代理。 委托代理人：周焕，云南陈学东律师事务所律师，执业证号：15306202011228668。一般授权代理。 原告马林诉被告虎建荣、第三人马才令排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何贵荣适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告马林及其委托代理人舒福兴，被告虎建荣及其委托代理人冷雪梅，第三人马才令及其委托代理人余波、周焕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马林诉称：1992年8月6日，威宁县土地管理局向原告颁发第800503号宅基地使用权证，1991年原告在该土地上修建房屋。1995年11月21日，原告父亲马兴超（已故）在未经得原告授权下以43900元的价格将涉案房屋出卖给第三人，并在公证处办理了公证，后第三人又将涉案房屋转卖给被告占有使用至今。原告在取得宅基地使用证后经事实行为取得对涉案房屋的物权，原告父亲马兴超在未获得原告授权的情形下将房屋出卖给第三人的行为属于无权处分，故《房屋买卖契约》属于效力待定合同，因原告的拒绝追认使得该契约属无效合同。宅基地属于农民集体所有，禁止向本集体经济组织外的第三方转让，马才令与马兴超并不属于同一经济组织范围内，根据物权法房随地走、地随房走的物权基本原则，房屋买卖的行为即视为对土地的一并处分，故《房屋买卖契约》也当属无效。 原告马林在举证期限内向法庭提供如下证据： 1、身份证复印件，以此证明原告身份信息、诉讼主体资格； 2、威宁县土地管理局第800503号宅基地使用证，拟证明宅基地权属情况。 3、证人向某、赵某能，拟证明房屋修建及使用情况。 经质证，被告对第一组证据无异议，对第二组证据认为只有签字无手印，无身份信息，对其真实性不予认可，对宅基地使用证关联性不予认可，本案并非宅基地权属纠纷，对公证书无异议；第三人对第一、第三组证据无异议，对第二组证据认为宅基地使用证无法证明该建筑就是本案涉案房屋建筑，对协议书认为是原告单方制作，不予认可。 被告虎建荣辩称：1、原告所主张诉求已过诉讼时效，本案争议焦点是房屋产权问题，系不动产权属争议纠纷，被告自1997年便通过合法手续取得房屋所有权，至今已有23年，据《民法总则》第188条规定可知原告权力保护最长期限为受损害之日起20年，原告常住于中水镇，其应当自知权力受损害，已过诉讼时效，现主张排除妨害就是为了规避法律；2、《房屋买卖协议》已经威宁县公证处公证，原告父亲马兴超与马才令于1995年签署的《房屋买卖协议》，马才令与虎建荣于1997年签署的《房屋买卖协议》是基于自愿、平等原则下签署的，且已按当时的市场价支付了马才令房价款，使用该房屋已有23年之久。两份买卖协议已通过公证处公证，公证处对有关协议的合法性、真实性已经审查，协议内容不可撤销，原告对协议有异议，应当追加威宁县公证处为被告。3、根据第二证人证言，宅基地使用权为证人所有，根据我国法律规定农村宅基地为一户一宅的原则，涉案宅基地权属尚不确定，案件事实不清，原告马林并不是适格主体；4、原告主张“房随地走，地随房走”，原告父亲与第三人签订的是房屋买卖协议，被告与第三人签订的也是房屋买卖协议，其购买的是房屋并非宅基地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，是因购买了房屋，所以房屋占用的土地才随之转让。城市土地所有权属于国家所有，城市中购买房屋能取得房屋所有权，农村土地所有权属于集体所有，那么农村购买房屋后宅基地随之转移亦合法合理。原告亦未提供证据证明涉案房屋为其所有，也无相关建设许可或房产证，故原告主张无法律依据。 被告虎健荣在举证期限内向法庭提供如下证据： 1、身份证复印件，拟证明被告身份信息及主体资格； 2、公证书，拟证明虎建荣与马才令房屋买卖已经公证处公证。 经质证，原告对第一组证据无异议，对第二组证明目的有异议，房地本属一体，不可将其分割买卖；第三人对被告提供的证据无异议。 第三人马才令辩称：1、原告父亲马兴超为该房屋实际建造人、实际所有权人，具有实际处分权，1995年11月21日答辩人与马兴超签订房屋买卖契约并进行公证，证实马兴超对房屋有自由处分权，房屋价格也与当时市场相当；2、威宁县公证处出具95威证字212号公证书，说明公证机关对本民事法律行为真实性、合法性予以证明，属于不可撤销合同；3、答辩人自1995年11月30日付清房款占有该房屋，1996年又将房屋转卖给虎建荣，由虎建荣占有使用至今已近25年，在此期间原告并未表示异议，亦未对房屋主张过任何权利，说明其对房屋买卖行为的认可，依据民法总则第188条规定，自权利人权利受到损害之日起超过20年的，人民法院不予保护，原告主张已超过诉讼时效应予驳回。 第三人马才令在举证期限内向法庭提供了如下证据： 1、身份证复印件，拟证明马才令身份信息； 2、房屋买卖契约、公证书，拟证明马才令通过合法手续取得房屋所有权。 经质证，原告对第三人提供的证据无异议，但认为仅能证明双方买卖合同关系，并不能证明第三人基于公证当时取得房屋所有权。 经审理查明：于1992年8月6日，原告马林取得威宁县土地管理局颁发的第800503号宅基地使用权证。1995年11月21日原告父亲马兴超与第三人马才令签订《房屋买卖契约》，将涉案房屋出卖给第三人，并于1995年11月30日在威宁县公证处办理公证，后第三人又将房屋转卖给被告虎建荣，第三人与被告于1997年1月13日在威宁县公证处办理公证，该房屋由被告占有使用至今。 上述事实，有原告的起诉陈述，被告、第三人的答辩陈述，原告提供的身份证复印件、宅基地使用证、房屋买卖契约、公证书，被告及第三人提供的房屋买卖契约、公证书等在卷相互印证，证据确实，本院予以认定。 本院认为：于1995年11月21日原告父亲马兴超将房屋以43900元出售给第三人马才令，并与马才令签订有《房屋买卖契约》，后双方在威宁县公证处办理公证，马兴超与原告马林系父子关系，转让房屋时，作为买受方的第三人马才令有理由相信原告父亲有权处分该房屋，被告马才令也支付了合理的价款，马兴超与马才令之间的买卖合同关系已经履行完毕。后马才令与虎建荣之间又形成买卖合同关系，亦在公证处办理公证，该房屋由虎建荣占有使用至今有25年之久。现原告所述的转让宅基地使用权的主体须是同一集体组织成员，因而不允许向本集体组织以外的人转让宅基地使用权，原告认为宅基地房屋转让必然导致宅基地使用权转让，二者不能分割，因此向马才令转让宅基地房屋属于无效。本院认为，马兴超与马才令之间的房屋买卖合同关系已经威宁县公证处公证，马才令与虎建荣之间形成的买卖合同关系亦经威宁县公证处公证，原告无证据推翻公证处所作出的公证效力，则房屋所有权属于被告虎建荣所有，原告请求排除妨害，搬离房屋，应当在推翻公证效力，取得房屋所有权或使用权的前提下方可主张权利，因此对原告主张本院不予支持。 关于诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》：第一百九十六条，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。从排除妨害及不动产物权方面均不适用诉讼时效问题，对于被告陈述的已超诉讼时效本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告马林的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告马林承担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，按当事人人数向本院递交上诉状及副本，预交上诉费200元，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  何贵荣 二〇二〇年十月二十八日 书记员  管 应