广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18363号原告（反诉被告）：时强，男，1989年9月9日出生，汉族，住河南省，委托诉讼代理人：罗艳婷，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵刘波，广东启兰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑罗旋，男，1982年12月29日出生，汉族，住广东省连州市，委托诉讼代理人：陈欢，广东广和（广州）律师事务所律师。原告时强诉被告郑罗旋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗艳婷、被告的委托诉讼代理人陈欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还租赁保证金、水电保证金131288元并支付违约金（以131288元为基数，2019年8月20日前利率按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍、2019年8月20日起利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2019年1月1日起算至全部债务清偿之日止）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区工业大道中313号大院西区自编6号楼A3.A4室的房屋（以下简称涉案物业）出租给原告。合同还约定：1、房屋租赁期自2016年12月23日至2019年12月23日止；2、原告在使用之前向被告缴纳两个月租金121388元作为租赁保证金；3、原告在合同签订之日向被告缴纳水电保证金9900元。合同签订后，原告依约支付租赁保证金、水电保证金和租金等费用，被告将房屋交付原告使用。后来，因房屋被政府征收，无法继续使用。经原、被告协商，双方于2018年11月22日签订《终止协议书》（以下简称“《终止协议书》”），约定：l、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止；2、被告于2018年12月份内向原告退还租赁保证金、水电保证金131288元。然而，《终止协议书》约定的期限届满，经原告催告，被告至今未退还租赁保证金和水电保证金，严重侵害了原告的合法权益。被告辩称，原告已构成违约，按照合同约定，被告无须向其返还保证金。2018年11月22日，因涉案物业被政府征收，无法继续使用，经原、被告协商，双方签订了《终止协议书》，协议约定：原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止。即在2018年12月31日前，双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，原告应按合同约定履行支租金的义务，但原告自2018年9月5日支付了2019年9月租金后，就一直未向被告履行合同义务按期缴纳租金。根据合同约定，逾期30天未付清租金的构成违约，乙方缴纳的保证金不予退回。截止至原告起诉之日，原告尚有2018年10月、11月、12月三个月租金及2018年12月水电费未按期支付被告，原告的行为己构成违约，被告应不予退回保金，故请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告以原告违约为由向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付2018年10月至12月租金196650元；2、原告向被告支付2019年12月份水电费6007.5元；3、原告向被告支付违约金（以202657.5元为基数，自2019年2月1日开始计算，2019年2月1日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.5倍计算、2019年8月20日至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率1.5倍计算）；4、本案诉讼费用由原告承担。原告反诉答辩称，2018年9月，法院及产权人发出公告，要求地块实际使用人在3个月内搬离并支付土地使用费，所以2018年10、11、12月是法院予以的搬迁期，不需要向被告支付租金。并且，被告也知道自己是无权出租人，无权收取原告租金，自18年10月起被告就没有要求原告支付租金。之后，双方在11月时还针对原告退场、被告退还保证金的问题签订了退场协议。退场协议中的内容并没有涉及到租金的缴纳，被告也没有要求原告支付租金，还在退场协议中承诺在2018年12月内退还租赁保证金和水电保证金。假设原告在签订协议时租金还没有交，那么被告就会按照合同约定没收保证金，但被告并没有，由此可以反映出被告对于原告没有交付租金是认可的。针对12月水电费的问题，根据双方的约定水电费由原告缴交、被告代收，实际履行中被告每月会将水电费通知单给原告，原告会支付到被告银行账户，但是在2018年12月园区为使租户尽快离开场地，采取停水停电措施。被告在原告退场后也没有给原告发出水电费的通知，也没有催原告交付，原告认为2018年12月的水电费没有产生。经审理查明：根据穗国土用结字[2011]第63号《同意用地结案书》,广州市海珠区工业大道中313号土地为政府储备用地,用地单位为广州市土地开发中心(以下简称土地中心)。2012年,土地中心与广东领海名邦置业有限公司(以下简称领海公司)签署了《土地管理交接确认书》,订明:经过招标,领海公司为东方红印刷厂地块(面积52975平方米)管理单位。后，领海公司(甲方)与广州瑞嘉贸易有限公司(乙方，以下称瑞嘉公司)签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》,订明:甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院,建筑物室内面积合计24336.50平方米、道路及公用面积28638.47平方米的场地出租给乙方,甲方同意乙方对外转租和分租；等。2015年1月4日，土地中心向本院提起对领海公司、瑞嘉公司返还原物纠纷的诉讼，本院于2015年12月31日作出（2015）穗海法民三初字第180号民事判决书（以下简称一审判决），认定：领海公司将东方红印刷厂地块出租给瑞嘉公司违反了看管义务、瑞嘉公司知道或应当知道领海公司无权出租上述地块，两公司均构成侵权；判决:一、领海公司、瑞嘉公司在判决生效之日起10日内停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给土地中心；二、领海公司、瑞嘉公司向土地中心支付从2012年8月10日起至交还场地之日止的使用费；等。判后,领海公司、瑞嘉公司向广州市中级人民法院提起上诉。2016年6月14日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终3775号民事判决：一、维持一审判决第一项;二、变更一审判决第二项为：领海公司、瑞嘉公司共同向土地中心支付从2013年4月7日起至交还场地之日止的使用费；等。2016年9月22日，因领海公司、瑞嘉公司未履行上述判决确定的义务，土地中心向本院申请执行，本院以（2016）粤0105执4862号立案执行。2016年12月23日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区工业大道中313号大院西区自编6号楼A3.A4室，租赁面积660平方米（含公共分摊）之物业出租给乙方使用；乙方清楚了解租赁物未办理报建手续，并同意按租赁物的现状承租；租赁期限共3年，即从2016年12月23日至2019年12月23日止；第一个月房屋租金及物业维护费在合同签订当天支付，以后乙方须于每月5日之前交付上月应缴纳的水电费、当月租金及物业维护费给甲方；乙方应以支票或现金方式到甲方指定地点缴付租金和物业维护费，逾期支付的，每逾期一天，须按所欠费用总金额的日千分之三计付滞纳金；租赁保证金121388元；乙方违反本合同相关规定，或者乙方拖欠租赁费用达30天构成违约，甲方有权解除本合同，所收取的租赁保证金不予退回；2018年12月23日至2019年12月23日每月租金70794元；水电保证金9900元；等。当天，被告向原告出具《收款收据》：收到涉案物业两月押金和水电押金131288元。2017年4月24日，本院发出（2016）粤0105执4862号《公告》，责令领海公司、瑞嘉公司立即履行生效法律文书确定的义务。2018年9月19日，本院向广州市佰恒物业管理发展有限公司(下称佰恒公司)发出（2016）粤0105执4862号之四《协助执行通知书》，通知协助执行：扣留、提取瑞嘉公司的租金收入，每月按合同计算应收；等。2018年9月27日，本院发出（2018）粤0105执告134号《公告》，责令被执行人领海公司、瑞嘉公司在公告之日起90日内清空、搬出所占用的场地并将东方红印刷厂按原状交还土地中心。2018年11月22日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《终止协议书》，约定：一、经双方协商同意，所签订的房屋租赁合同于2018年12月31日予以终止；乙方须于终止日前交还甲方以上合同的所有原件及押金收据；二、租赁保证金、水电保证金（共131288元）12月份内给予退还；三、乙方须在离场日结算所产生水电费用，产生的费用与水电保证金作抵扣，抵扣后剩余部分给予退还；等。本案于2020年8月10日开庭审理。庭审中，本院向双方释明原、被告之间的合同效力的诉讼风险后，原告表示：若合同被认定无效，被告本来就无权收取租赁保证金、水电保证金，应当退还原告；违约金请求法院依法判决。被告表示：若合同无效，要求原告作为涉案物业实际使用人支付场地使用费及产生的水电费。原、被告均没有提供涉案物业合法产权或建设规划许可凭证。原告还表示：根据法院《协助执行通知书》及土地中心《通告》，由实际使用人交使用费，但均没有单独向原告发出通知；佰恒公司或涉案物业的产权人、原出租人等没有向原告主张租金或使用费；原告发现通知后也没有将租金或使用费交到法院或相应的权利人处。被告还表示：佰恒公司与瑞嘉公司是租赁关系，但无法取得上述双方之间合同。被告为证明其主张还提交了郑罗旋(乙方)与佰恒公司于2012年12月29日签订的《房屋租赁合同》作为证据,该合同订明:甲方将位于广州市海珠区工业大道313号大院西区自编6号楼西面601,租赁面积1944平方米（含公共公摊）之物业出租给乙方;等。庭审后，本院组织双方进行问话，原告确认：其于2019年1月3日搬离涉案物业；2018年12月产生水电费6007.5元，但可在水电保证金中扣除。本院认为，根据查明的事实、被告的陈述及提交的与佰恒公司的《房屋租赁合同》，涉案物业是由领海公司出租给瑞嘉公司，之后由瑞嘉公司、佰恒公司、被告依次转租，最后由原告承租。本案中，原、被告未能提供证据证明涉案物业有合法产权或取得建设工程规划许可，则根据《最高人民法院》第二条规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应认定无效。上述租赁合同无效则支付违约金的前提已不存在，故原、被告要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。而且，从上述合同中“乙方清楚了解租赁物未办理报建手续，并同意按租赁物的现状承租”的约定可见，原、被告明知涉案房屋的上述情况仍签订上述合同，则双方对于合同无效均有过错。虽然上述合同无效，但原、被告仍在履行上述合同，只是在本院对涉案物业所涉场地的交付进入强制执行并发出《公告》及《协助执行通知书》后，原、被告才签订《终止协议书》。由上可见，被告无法保证涉案物业处于适租状态是导致原、被告提前终止租赁合同的根本原因。在此情况下，《终止协议书》中仅约定原告“交还甲方以上合同的所有原件及押金收据”，并无租金或使用费的结算的约定，则应推定无需再交纳合同终止前的租金。故被告要求原告支付2018年10月至12月租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告确认尚欠水电费6007.5元，则被告要求原告支付该款项的诉讼请求，本院予以支持。因原告要求在水电费保证金中扣除符合《终止协议书》的约定，故前述款项在水电保证金中一并处理。在此情况下，原告要求被告退还租赁保证金121388元、水电费保证金3892.5元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑罗旋在本判决生效之日起10日内向原告时强退还租赁保证金121388元、水电保证金3892.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费3156元，由原告负担387元、被告负担2769元；反诉受理费2170元，由被告负担。诉讼保全费1176元，由原告负担141元、被告负担1035元。上述本诉受理费原告均已预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十月二十六日书记员  李美琦黄晓钧