广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11930号原告：吴金燕，女，1987年5月4日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：宋燕静，广东合慧益律师事务所律师。被告：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区,第三人：广州誉百辉企业管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区西华路525号1703房，统一社会信用代码91440104MA59E8DN37。法定代表人：张新旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：古冠华，该公司员工。原告吴金燕与被告林清泉、第三人广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理，原告吴金燕的委托诉讼代理人宋燕静、被告林清泉、第三人誉百辉公司的委托诉讼代理人古冠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴金燕与林清泉、誉百辉公司于2018年9月29日签订的《花城美汇商品房认购书》（合同总额1204419元）；2.判令林清泉返还吴金燕已付房屋首期款604419元及利息（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从起诉之日起计算至付清款项之日）；3.本案诉讼费由林清泉承担。事实和理由：吴金燕与林清泉、誉百辉公司于2018年9月29日签订了两份《花城美汇商品房认购书》（合同编号：售字00348、00350）。根据合同约定：吴金燕认购林清泉名下位于广州花都区xx房的商品房各一套。其中1305房的商品房建筑面积47.52平方米，商品房认购价为622156元。吴金燕于签署认购书时付清定金30000元，首期款282156元须于2018年9月29日前付清。1306房的商品房建筑面积44.35平方米，商品房认购价为582263元。吴金燕于签署认购书时付清定金30000元，首期款263363元须于2018年9月29日前付清。余下房价款在收到出售方通知后15个工作日内，备齐资料办理余下房价款的银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议。按揭金额不足以支付剩余楼款的由买受人以现金方式补足。出售方在签署本认购书即日起240天内，通知认购方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除《商品房买卖合同》另有约定外，违约方应每日向守约方赔付按总房价款的万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，守约方有权解除合同并要违约方双倍返还定金。认购书签订后，吴金燕已按认购书的约定支付了两套商品房的定金60000元及首期款544419元（共604419元）。后吴金燕在誉百辉公司的通知下备齐资料前往办理银行按揭手续，但被誉百辉公司告知因其申请不符合按揭的条件，银行按揭不会获批准。吴金燕遂与誉百辉公司的工作人员邓经理沟通，邓经理建议吴金燕向银行外的其他金融公司办理贷款，吴金燕因贷款利率过高而拒绝。最后林清泉与吴金燕协商变更合同，林清泉建议在吴金燕办理不了银行按揭的前提下，将吴金燕认购的两套商品房变更为一套，已支付两套的首期房款视为吴金燕已全部支付一套的房款。吴金燕同意，但事隔一年多，林清泉仍未明确是否变更合同，只是让吴金燕耐心等待。后吴金燕查册得知，涉案的商品房均存在抵押登记及查封登记，吴金燕遂与林清泉协议解除合同，但林清泉拒绝。林清泉作为出卖人理应将上述涉及合同的重要事实向吴金燕进行清晰明确的披露，该影响合同履行的重要事实没有明确披露的行为属于合同事实无法履行的重要因素。吴金燕为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。林清泉辩称，不同意吴金燕的全部诉讼请求。第一，林清泉出售房屋时，已在合同告知买受人，房屋存在抵押登记，已履行必要的告知义务；第二，吴金燕于2018年9月29日认购花都区新华路105号1305、1306房，购买价格分别为622156元、582263元，余款分别为31万元、29万元，购买方剩余未付之房款以按揭方式支付，根据购买方表示，由于自身负债过高，尚有两笔消费贷款未结清，故未签署房地产买卖合同及暂不办理按揭手续及过户交税手续；第三，林清泉已于2019年4月10日发出催办函；第四，2019年7月29日购买方提出申请将两间房屋的首款转为一间全款的要求，提到因自身原因未能得到银行按揭，出售方建议购买方吴金燕提前办理收楼手续，购买方不愿意。誉百辉公司述称，誉百辉公司仅是林清泉的委托代理人，协助其与吴金燕的房屋买卖行为，不是合同的当事人，不承担合同义务，不享受合同权益，本案纠纷与誉百辉公司没有任何关系，吴金燕的诉讼请求没有任何法律及事实依据。本院经审理认定事实如下：涉案两套房屋分别位于广州市花都区xx房，权属人均是林清泉，两套房屋设定抵押情况及查封情况如下：于2017年6月5日设定抵押，债权数额为2000万元；于2017年7月6日设定抵押；于2019年8月22日被本院司法查封。2018年9月29日，吴金燕（认购方）与林清泉（出售方）的委托代理人誉百辉公司签订两份《花城美汇商品房认购书》（编号分别是：售字00348、售字00350），分别约定：认购方自愿认购位于广州市花都区xx室，建筑面积为47.52平方米、44.35平方米，总楼价为622156元、582263元，定金3万元于签署本认购书时付清，首期282156元、262263元于2018年9月29日前付清，余下房价款31万元、29万元在收到出售方通知后15个工作日内，备齐资料办理银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议，按揭金额不足以支付剩余楼款的由买受人以现金方式补足。两份认购书除房号、房款、面积约定不一致外，其余约定均一致，其中第四条约定，3.该房产应于2018年12月31日前交收楼；4.出售方在签署认购书即日起240天内，通知认购方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除《商品房买卖合同》另有约定外，违约方应每日向守约方赔付按总房价款万分之三计算的违约金，违约三个月以上的，守约方可解除合同并要求违约方双倍返还定金；8.认购方签署本认购书后，认购方要求变更付款方式的，需征得出售方同意，总房款按更改后的付款方式支付，且双方须重新签订有关文件；9.若认购方是以银行按揭方式购房，在签署《商品房买卖合同》后如因买受人原因或银行政策原因未获银行批准（银行机构批复低于买受人申请金额的）或60天内按揭款未划入给出售方账户的，认购方应于收到出售方通知7天内到销售中心现场，重新选择付款方式支付余款，否则即视为认购方违约，出售方有权不予退回认购方已交付的所有款项，并有权将认购方房产另行出售，无须通知认购方。认购书签订后，誉百辉公司分别出具收到吴金燕花城美汇1305室定金3万元、1305房购房款282156元、1306房定金30000元、1306房购房款262263元的四张《收据》。2019年4月10日，林清泉向吴金燕邮寄《催办函》，催促吴金燕于收到本催办函之日起10个工作日内签署合同、交税、办理按揭等手续。2019年7月29日，吴金燕向林清泉提交《花城美汇特殊情况变化申请表》，申请退1306房，1306房已交定金及购房首期款作为抵扣1305房的购房尾款，1305房剩余购房尾款承诺于2019年8月31日前缴清。该申请表载明吴金燕已于2019年3月份收到出售方通知办理按揭及交税业务，由于吴金燕自身原因负债过高，尚有两笔消费贷款尚未结清，因此尚未办理签署《广州市房地产买卖合同》及按揭手续、过户交税手续。庭审中，吴金燕称涉案两套房屋原本由江记营、胡永枚购买，因江记营、胡永枚欠吴金燕款项，故用房款抵欠款，进行转名后由吴金燕与林清泉重新签订认购书及开具收据。林清泉确认收到江记营、胡永枚支付的房款604419元，同意转名并与吴金燕重新签订认购书及开具收据。林清泉称其在认购书约定的时间内没有违约行为，且已通过中间人邓辉告知吴金燕不同意由购买两套房屋变更为购买一套房屋，合同不能履行的原因是吴金燕无法办理银行按揭贷款，其在吴金燕违约的情况下未行使合同解除权，并认为若吴金燕继续履行合同支付余款，其可以解除查封，也可以解除抵押。本院认为，誉百辉公司是林清泉的代理人，其行为后果应当由林清泉承担。吴金燕与林清泉签订的两份《花城美汇商品房认购书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案两套房屋目前仍有查封，无法办理过户手续，吴金燕购买涉案房屋的合同目的无法实现，故合同不宜继续履行，应当予以解除，关于解除日期的确定，根据本案查明的事实，吴金燕因自身原因无法办理银行按揭手续，向林清泉申请由购买两套房变更为一套房未获同意，吴金燕未选择其他付款方式支付余款，并对此一直持放任态度，导致双方无法按照合同约定的时间交房、过户，吴金燕并未积极履行合同，直至涉案房屋被查封，故吴金燕对合同未能继续履行亦有过错，不能认定吴金燕享有合同解除权，根据合同履行程度、双方过错程度等，本院确定法庭辩论终结时即2020年9月7日为合同解除日期。合同解除后，林清泉收取吴金燕支付的购房款应予退还，吴金燕要求林清泉退还其支付的房款604419元，本院予以支持。因吴金燕与林清泉对于涉案合同的解除均有过错，利息应自款项返还之日次日起计付。综上所述，吴金燕诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告吴金燕与被告林清泉于2018年9月29日签订的两份《花城美汇商品房认购书》（编号分别是：售字00348、售字00350）于2020年9月7日解除；二、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴金燕返还购房款604419元及支付利息（利息的计算方式为：以604419元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年9月8日计至付清款项之日止）；三、驳回原告吴金燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7820元，由原告吴金燕负担3910元，由被告林清泉负担3910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十月十九日法官助理李诗琪书记员孙诗韵