福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初2699号原告：林永良，男，1976年4月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告：游凤妹，女，1978年10月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：胡夏梅，福建正联（宁德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄山松，福建正联（宁德）律师事务所实习律师。被告：宁德市金福房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城北路茶亭下路53-1金福山庄13#底层，社会统一信用代码91350900717341865Q。法定代表人：邱大状。原告林永良、游凤妹与被告宁德市金福房地产开发有限公司（以下简称金福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林永良及原告诉讼代理人胡夏梅、黄山松到庭参加诉讼，被告金福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林永良、游凤妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告宁德市金福房地产开发有限公司协助原告办理位于宁德市××号××幢××室房地产的权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金39090元（暂计至2020年3月15日，违约金以434342元为基数，自2011年3月16日起至判决确定支付款项之日止，按每年1%的标准计算）。事实与理由：原告林永良、游凤妹向被告宁德市金福房地产开发有限公司购买被告开发的位于宁德市××路××号××幢××号的房地产，双方于2010年11月22日签订了《商品房买卖合同》（金福山庄-10-604，合同备案号20101100338），合同约定：1、商品房总价款为434342元（第四条）；2、出卖人应当在2011年2月15日之前将符合条件的商品房交付买受人（第八条）；3、出卖人应在商品房交付使用后30日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失（第十五条）。原告依照合同约定付清全部购房款，2011年2月15日，被告将商品房交付原告使用。然自交房后至今长达九年的时间，被告一直未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理该商品房的权属证书，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、受益和处分四项权能，给原告造成经济损失。另由于合同约定逾期办证按已付购房款的0.5%支付违约金，该约定明显过低，请求依法酌情予以调整。综上所述，原、被告双方之间的商品房买卖合同关系明确，事实清楚，证据充分。被告逾期协助办证的行为已经严重损害到原告的合法权益，应向原告承担违约责任。被告金福公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告身份证、结婚证，证明原告主体适格；2.《商品房买卖合同》及附件，证明原告向被告购买位于宁德市××路××号××幢××号××商品房，双方签订了《商品房买卖合同》并对房屋状况、价格、交付时间、产权登记及违约责任等进行了约定；3.购房发票、完税凭证，证明原告依照合同约定，履行了支付房屋款项的义务。本院认为，被告金福公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃质证的权利；上述证据，来源合法，内容真实，本院予以采信。根据采信的证据，本院认定如下：一、关于协助办理案涉房地产权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后30日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……房地产权属证书在商品房交付之日起360日内办妥”。2011年2月15日，被告将商品房交付原告使用，但一直未协助原告办理案涉房地产权属证书，构成违约，现原告要求被告协助办理房地产权属证书，本院予以支持。二、关于逾期办理房地产权属证书违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后30日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。根据上述约定的违约金计算标准，出卖人应支付的逾期违约金为434342元×0.5%=2171.71元。原告要求按年利率1%计算违约金，根据《合同法》第一百一十四条之规定，法院调整违约金的前提是违约金低于损失或过分高于损失之事实存在，且有一方当事人请求调整，该事实应由请求调整方负证明责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条亦规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。本案中，双方对逾期办证违约金计算标准作了明确约定，原告主张调高违约金，应当证明金福公司延迟办证给原告造成了损失，该损失高于约定违约金，原告没有提出损失依据，不能举证证明违约金低于损失，应当承担举证不能的后果。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但被告未按约定的时间及时办理房地产权属证书，其行为构成违约，原告要求被告协助办理房地产权属证书，有事实和法律依据，本院予以支持；原告要求被告支付逾期办证违约金2171.71元,有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分，证据不足，本院不予支持。被告金福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告宁德市金福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告林永良、游凤妹办理位于宁德市××号××幢××室房地产的权属证书；二、被告宁德市金福房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告林永良、游凤妹支付逾期办理房地产权属证书违约金2171.71元；三、驳回原告林永良、游凤妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7816元，由原告林永良、游凤妹负担664元，由被告宁德市金福房地产开发有限公司负担7152元；公告费600元，由被告宁德市金福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 长  陈 庄人民陪审员  刘如翔人民陪审员  吴红玉二〇二〇年十月二十八日书 记 员  薛梦玲申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。