成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初6277号 原告（反诉被告）：武汉美伦美宿科技有限公司，住所地武汉市江岸区建设渠路与新湖渠路交汇处A-4地块幸福时代**办公******。 法定代表人刘坤，职务总经理。 委托诉讼代理人刘洋，湖北印象律师事务所律师。 委托诉讼代理人陶齐峥，男，汉族，1986年9月21日出生，住武汉市蔡甸区，系原告公司员工。 被告（反诉原告）：郫都区新港宾馆，住，住所地成都市郫都区犀浦镇高店路东段**宇众曼城**楼/div> 经营者易高萍。 委托诉讼代理人廖梦露，四川法奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人周佐宾，系被告公司员工。 原告武汉美伦美宿科技有限公司（以下简称“美伦美宿公司”）与被告郫都区新港宾馆（以下简称“新港宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，新港宾馆向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）美伦美宿公司的法定代表人刘坤及委托诉讼代理人刘洋，被告（反诉原告）新港宾馆的委托代理人廖梦露、周佐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美伦美宿公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告已支付的租赁保证金80万元及资金占用利息（按年利率6%标准从2020年8月10日起计算至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年10月31日签订《郫县新港宾馆租赁合同》。但因突发疫情，导致该合同一直未实际履行。后双方协商变更该租赁合同，遂于2020年6月18日签订《补充协议》。由于原告处在疫情震中武汉市，疫情过后也未能正常经营，损失巨大。原告为了履行该合同，也为了减少损失，先后支付了80万元作为履行合同的保证金。但被告不考虑疫情过后市场低迷等事实，仍然要求原告按月支付租金和保证金。如按照原合同继续履行，原告将无法生存。原告无奈于2020年8月8日向被告书面提出解除合同，并要求被告退还全部保证金及支付利息。为维护原告的合法权益，请求依法判决。 被告新港宾馆辩称，疫情发生后，双方于2020年6月18日签订《补充协议》，该协议是双方的真实意思表示，原告在合同变更后基于自身商业风险拒不履行合同义务并要求解除合同没有事实依据及法律依据。双方合同明确约定保证金具有定金性质，现原告拒不履行合同义务，该80万元保证金作为定金被告不应退还；同时，原告屡次违约拒不支付租金，被告已依约于2020年10月22日向原告发函解除合同，根据双方合同违约责任条款约定，被告也无须退还该保证金。 反诉原告新港宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2019年10月31日签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及2020年6月18日签订的《补充协议》于2020年10月22日解除；2、判令反诉被告立即向反诉原告支付违约金540000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告损失43592元；4、由反诉被告承担本案的诉讼费、律师费等实现债权的全部费用。 反诉被告美伦美宿公司辩称，其提出合同解除系因疫情的不可抗力，双方在协商继续变更合同时未达成一致而导致，该公司不存在违约行为；反诉原告主张的违约金过高，应按实际损失计算，并请求法院调降违约金；本案租赁合同标的物并未实际交付，反诉原告方系案涉物业业主及经营者，即使无人承租其也可继续自行经营，合同解除并未对其造成任何损失。 双方围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的各方当事人身份信息、租赁合同、补充协议、银行回单、往来函、收据及支付凭证、入住记录及房价单、委托代理合同及律师费票据和支付凭证等证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2019年10月31日，美伦美宿公司与新港宾馆签订《郫县新港宾馆租赁合同》，约定新港宾馆将坐落于郫都区犀浦镇高店路1001号宇众曼城3栋1单元（5-9楼）的郫都区新港宾馆（住宿部分）出租给美伦美宿公司经营。该合同载明租赁期自2020年2月3日至2032年2月2日止；合同签订后，美伦美宿公司应立即支付20万元定金，另在2020年2月3日前支付120万元保证金后，可以派前期进场人员到宾馆进行前期工作，新港宾馆提供住宿的便利，美伦美宿公司负责2020年1月24日至2月2日宾馆全体人员的工资；租赁期间，前四年每月租赁费20万元，每四年调增一次，美伦美宿公司应在每月27日前交下一个月的租赁费，美伦美宿公司未支付租赁费的视为违约；美伦美宿公司缴纳的保证金每满一年降低20万元可抵作租赁费，至第四年保证金金额为60万元时不再变化；保证金具有定金性质，合同履行期间美伦美宿公司单方解除合同（迟延支付租赁费也视为单方解除合同）的新港宾馆不退保证金，新港宾馆单方解除合同的向美伦美宿公司双倍返还保证金；美伦美宿公司迟延支付租赁费三十天或违反约定的其他义务，新港宾馆可选择继续履行或单方解除合同，并在单方解除合同的情况下不退保证金及已交租赁费且要求美伦美宿公司支付相当于三个月租赁费的违约金；违约方承担守约方为实现合同权利而产生的律师费、担保费、诉讼费……等所有费用。合同签订当日，美伦美宿公司向新港宾馆指定账户转账支付了定金20万元。 因新冠疫情爆发，美伦美宿公司于2020年1月21日向新港宾馆指定账户转账支付了款项30万元作为保证金，并附言“新港酒店定金延迟一个月收房”。 后经双方协商，双方于2020年6月18日签订《补充协议》。该协议载明原合同押金由原120万元减为第一次交80万元……；租金由原合同20万元减为18万元（减少时间半年，即2020年8月10日至2021年2月10日），到期后按原租金20万元支付，支付时间及其他事项一律按原合同执行；交接时间为2020年8月10日。同日，美伦美宿公司向新港宾馆指定账户转账支付了款项30万元作为保证金。 《补充协议》签订后，美伦美宿公司于2020年7月6日至2020年8月6日期间派员至新港宾馆开展前期工作，共在新港宾馆产生住宿费11092元。在此期间，美伦美宿公司在要求新港宾馆提供财务数据未果后，以疫情对市场造成影响以及其单方调研考察结果为由，认为双方签订的合同协议存在不可履行情况，并希望新港宾馆将月租金调降至每月10万元。新港宾馆未同意美伦美宿公司的要求并先后于2020年8月2日、8月6日要求美伦美宿公司按约交付租金，但美伦美宿公司也未交付租金。 因双方未达成新的一致意见，美伦美宿公司于2020年8月7日向新港宾馆提交《解除通知书》，载明认为双方签订的合同效力待定，因新港宾馆在合同签订前严重夸大营业数据造成该司对经营前景的误判及疫情影响原因，该司如按目前租赁价格经营则会造成严重亏损，租赁该酒店经营的合同目的无法实现；鉴于租赁物尚在新港宾馆方权利人处实际控制和经营且还未交付，故正式函告新港宾馆立即解除双方于2019年10月31日签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及2020年6月18日签订的《补充协议》，并要求新港宾馆于2020年8月10日前返还已支付的80万元资金，逾期返还的将按年6%计算占用资金利息。新港宾馆于2020年8月9日回函称，双方签订的合同合法有效，美伦美宿公司主张该宾馆夸大营业数据造成误判不成立，要求美伦美宿公司及时支付租金接收酒店，否则已支付的80万元定金不予退还。 2020年10月22日，新港宾馆向美伦美宿公司提交《解除函》，载明因美伦美宿公司未按约支付租金，拒不履行合同义务的行为已构成严重违约并符合合同解除条件，故函告美伦美宿公司《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》自解除函送到之日起解除，要求按《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》承担违约责任并赔偿损失。 另查明，为促成新港宾馆与美伦美宿公司达成前述合同，新港宾馆向中介方四川到家了网络科技公司支付了佣金32500元。案涉合同签订后，案涉租赁物由新港宾馆继续使用并经营至今。新港宾馆为处理本案纠纷，于2020年10月22日与四川法奥律师事务所签订《委托代理合同》并支付了律师代理费50000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案美伦美宿公司与新港宾馆所签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定享受权利履行义务。 关于本案《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》能否解除的问题。现双方均向本院提出请求解除相应合同及协议，因美伦美宿公司在向新港宾馆主张进一步变更协议未果且约定的租赁物未交付的情况下，未按约向新港宾馆交付租金并于2020年8月7日通知新港宾馆解除合同及协议，已明确表示不再履行合同主要义务。根据《合同法》第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”之规定，应认定双方的合同及协议已于2020年8月7日解除。新港宾馆于2020年10月22日再次发送《解除函》的行为，因案涉合同及协议已解除，不再发生合同解除的效力。 关于美伦美宿公司是否存在违约行为的问题。首先，本案中，美伦美宿公司在2019年10月31日与新港宾馆签订合同后，按约支付了首期保证金20万元；在疫情爆发后，美伦美宿公司于2020年1月21日支付了保证金30万元并告知了新港宾馆延迟收房，结合双方于2020年6月18日签订《补充协议》且美伦美宿公司于当日支付完毕剩余保证金30万元的事实，应视为双方就疫情产生的影响对保证金的支付达成变更意见，故截至2020年6月18日美伦美宿公司不存在违约行为。其次，因双方的《补充协议》明确约定租金的支付时间按原合同执行，故根据约定，美伦美宿公司应于双方新商定的交接日期上月27日前即2020年7月27日前向新港宾馆支付下月租赁费但其未支付，美伦美宿公司存在违约的事实。对新港宾馆主张美伦美宿公司存在违约事实的意见，本院予以采纳。其三，美伦美宿公司在疫情发生后，经协商于2020年6月18日与新港宾馆达成补充协议，应视为其对相关的商业风险进行了相应的预判并自主作出的意思表示，在租赁物所在地疫情形势没有重大变更前，其以疫情原因属于不可抗力导致其合同目的不能实现为由主张免责解除合同，与本案审理查明的事实不符，于法无据；同时，对美伦美宿公司提出新港宾馆存在未提供财务数据并夸大经营效果导致其产生误判的意见，因美伦美宿公司未提供充分证据证明新港宾馆具有相应义务且存在欺诈的事实，本院不予采纳。 关于违约责任的问题。首先，虽案涉合同中约定美伦美宿公司单方解除合同的，新港宾馆有权不退定金；但同时，双方又约定美伦美宿公司违约的，新港宾馆有权主张三个月的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，虽美伦美宿公司存在违约行为，但本案中新港宾馆既主张不退还已收取的80万元保证金又主张三个月租金标准的违约金于法无据，本院不予支持。其次，根据本案审理查明的事实，因案涉租赁物在此期间仍由新港宾馆继续使用管理经营并未实际交付，故在双方约定的交接期即2020年8月10日前租赁物的使用管理成本及经营盈亏均应由新港宾馆自行承担，这也是新港宾馆在《补充协议》中约定推迟交接期的自主权利让渡，鉴于新港宾馆也未提交充分证据证明其实际损失已达80万元，对新港宾馆主张不退还80万元保证金的意见，本院不予支持。该80万元新港宾馆应予退还。其三，本案中虽美伦美宿公司存在违约行为，但该行为客观上有疫情导致酒店行业受到严重影响的原因，如美伦美宿公司继续履行合同势必还要进一步投入资金等各类成本，而此投资是否能取得收益尚未可知，当事人通过承担违约责任的方式及时止损不违反法律法规的强制性规定。对美伦美宿公司提出调降违约责任的请求，本院根据公平原则，结合本案案情，依法确定美伦美宿公司按照双方约定的三个月租金标准即54万元承担违约责任；该金额包含了美伦美宿公司为履行合同在新港宾馆住宿所产生的住宿费及新港宾馆维权产生的律师代理费，对新港宾馆的该部分诉讼请求，本院不再另行支持。综上，两相品迭，新港宾馆还应退还美伦美宿公司26万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告武汉美伦美宿科技有限公司与被告郫都区新港宾馆（经营者：易高萍）于2019年10月31日签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及于2020年6月18日签订的《补充协议》于2020年8月7日解除； 二、被告郫都区新港宾馆（经营者：易高萍）在本判决生效之日起十五日内退还原告武汉美伦美宿科技有限公司款项人民币260000元； 三、驳回原告武汉美伦美宿科技有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告郫都区新港宾馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费人民币5900元、反诉案件受理费人民币4818元，由原告武汉美伦美宿科技有限公司承担人民币4818元，由被告郫都区新港宾馆承担人民币5900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 曹洪智 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 彭海霞 书 记 员 胡 丹