安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初1533号 原告:安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司，住所地安徽省安庆市皖江大道99号卡莎公馆8号楼105室。 负责人：裴军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈莉，该公司员工。 委托诉讼代理人：潮菲，该公司员工。 被告：汪春兰，女，1989年2月21日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：于建希，男，1961年12月21日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司（以下简称绿安物业安庆公司）与被告汪春兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿安物业安庆公司委托诉讼代理人陈莉、潮菲，被告汪春兰及其委托诉讼代理人于建希到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 绿安物业安庆公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告物业费36059.40元。（自2015年1月1日至2020年9月30日）；2、请求被告支付原告违约金6495.50元（按日万分之五,暂自2015年1月1日计算至2020年9月30日,后计算至款清）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年6月20日，被告购买安庆市迎江区××道××期××幢××室房屋，房屋面积为261.3平方米，2014年12月17日，被告办理房屋入户手续，并与原告签订《绿地世纪城巴赫公馆前期物业管理服务协议》，其中约定物业费标准为2.00元每平方米每月，即每月522.60元，并约定被告如逾期未付款,则按照日3‰向原告支付违约金。原告依约履行了物业管理义务,但自2015年1月起,被告即不再向原告缴纳物业费,原告多次催要被告也以各种理由推诿拒不缴纳,现原告自认将违约金标准降低为日0.02%。被告的拒交行为违反了双方约定,严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，请法院依法判决。 被告辩称原告曾于2019年1月24日起诉被告拖欠物业管理费，诉讼时效往前推三年，物业费应自2016年1月24日起算；原告至今没有与被告签订购买房屋物业管理服务协议，被告可不缴纳物业费；由于原告实际交付房屋错误，错将B-1-102房屋当成B-S2-102房屋交付给被告，故原告误收的2014年7月至12月的物业管理费应予返还或抵扣后期物业管理费。且被告将B-1-102租给他人使用，被B-1-102房主收回，因此被告不得不解除与承租人签订的承租合同并赔偿承租人损失三万元，为此多次找物业未得到解决；房屋结合部渗水严重，影响正常使用，找物业寻求帮助，物业表示无能为力，被告只能拨打110求助。故原告的诉求应予以驳回。 原告围绕诉讼请求提交了原被告身份信息，《商品房买卖合同 》、入户凭证、房屋钥匙交接单、《迎江世纪城巴赫公馆前期物业管理服务协议》、《绿地迎江世纪城二期物业服务合同》、催要通知、《绿地迎江世纪城巴赫公馆业主临时管理规约》、财务说明等证据。被告质证称对身份信息真实性无异议，对被告主体适格的证明目的有异议，对《商品房买卖合同》真实性无异议，但认为证明被告所购买的房屋是B-S2-102，对入户凭证和房屋钥匙交接单真实性无异议，对证明目的有异议，原告交给被告的是B-1-102而非B-S2-102。认为 《迎江世纪城巴赫公馆前期物业管理服务协议》的封面是B-1-102室，故协议并未生效。认为《绿地迎江世纪城二期物业服务合同》系物业公司与开发商签订，与被告无关。认为未收到律师函，达不到原告证明目的。 被告围绕答辩意见向法庭提交了（2019）皖0802民初404号民事裁定书，证明原告起诉诉讼时效只能从2016年1月24日起算。商品房买卖合同，证明被告购买的房屋为B-S2-102室。缴费发票，证明缴费金额为3223.2元，是2014年7月到2014年12月的物业费，缴费的房号为B1-102,原告违规收费。《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同解除协议》、收条等证据，证明因原告错误交房造成被告不得不解除租赁合同并赔偿承租人损失。报警记录，证明由于房屋渗水，原告怠于行使管理职责，原告向警方报警求助。《前期物业管理协议》，证明封面写的是B-1-102室，故对被告没有约束力。原告质证称其在第一次起诉被告之前一直在催收，对缴费发票没有异议，对证明目的有异议，被告多交的102.2元始终是挂账，可以冲抵被告后期物业费，但并非违规收费，物业合同中明确约定开发商通知收房的次月开始缴纳物业费。对《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同解除协议》、收条的真实性不予认可。对报警记录不知情。对其他证据无异议。 原告补充提交了《绿地迎江世纪城巴赫公馆业主临时管理规约》证明物业费标准和商铺都有明确约定，被告汪春兰也签名。财务说明，证明原告多收的102.2元财务已经挂账，待被告支付后期物业费时予以冲抵。被告质证称尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。原告未将正确的房屋交付给被告，故原告无权收取物业费。 经双方质证无异议的证据，经本院审查后予以认定并在卷佐证。 另查明，在房屋交付时，原告确实将B-1-102交付给被告，产生了交付错误。被告陈述在2015年6月份才拿到B-S2-102房屋，原告称在2014年12月发现房屋交付错误后就通知了被告，但原告未能提供相关证据。 根据当事人陈述和经审查确认并予以采信的证据，本院认定案件事实如下： 2014年6月20日，被告与绿地集团安庆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了迎江世纪城二期B-S2幢商业楼一层2室房屋，房屋实测面积为261.30平方米。2014年12月17日，被告办理了房屋结算及进户凭证，并在钥匙领取单中签名确认，被告与原告签订《绿地迎江世纪城巴赫公馆业主临时管理规约》及《绿地迎江世纪城巴赫公馆前期物业管理服务协议》，规约及物业管理服务协议中约定，非住宅物业服务费收费标准为2元每平米。原告在交付过程中误将B-1-102室当做被告所购买的B-S2-102室交付给被告，被告因此按照B-1-102室的面积交纳了2014年7月至2012年12月物业管理费3223.2元及垃圾清运费537.2元。后被告不再向原告交纳物业费，对此，原告自2018年1月起进行了多次催收。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告双方签订的《绿地迎江世纪城巴赫公馆业主临时管理规约》及《绿地迎江世纪城巴赫公馆前期物业管理服务协议》，以及原告与开发商签订的《绿地迎江世纪城二期物业服务合同》对双方当事人均有约束力， 原告提供了物业管理服务，被告作为业主，应按合同约定交纳物业服务费。 关于物业费的缴费时间，2014年12月17日，由于原告工作失误，未将被告实际购买的B-S2-102交付到被告手中，被告陈述2015年6月才拿到B-S2-102房屋，原告未能提供证据推翻，故物业费缴纳时间应该自2015年6月开始起算，故对原告要求被告自2015年1月起缴纳物业费的诉讼请求不予支持，且被告在交房时缴纳的2014年7月至12月的物业管理费3223.2元及垃圾清运费537.2元应在后续物业缴费中予以扣减。原告自2018年1月份就已经向被告催要物业费，而非原告第一次向本院起诉的时间，故对被告关于物业费应该自2016年1月24日起算的答辩意见亦不予支持。被告房屋面积为261.30平方米，物业费标准金额为2元每平米，故被告每月应缴纳物业费金额为522.6元，2015年6月至2020年9月共计应缴纳物业费33446.4元，扣减被告交房时缴纳的物业管理费3223.2元及垃圾清运费537.2元后，被告尚欠原告物业管理费29686元。 原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于被告提交的报警记录，不能证明原告未履行物业管理职责，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条判决如下： 一、被告汪春兰于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司2015年6月至2020年9月的物业服务费29686元； 二、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费864元，减半收取计432元（原告已预缴），由原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司负担131元，被告汪春兰负担301元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 丁 雯 二〇二〇年十月二十二日 书记员 沙梦文 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。