绥中县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1421民初3060号原告：绥中滨海荣轩房地产开发有限公司，住所地辽宁东戴河法定代表人：刘建兵，系该公司执行董事。统一社会信用代码：9121142169619210XM委托诉讼代理人：付显忠，男，1961年10月20日生，汉族，该公司职工，住河北省。身份证号码：230832196110202012委托诉讼代理人：邙小光，系河北法清律师事务所律师。被告:董代宁（曾用名：董戴宁），男，1972年5月19日生，汉族，住河北省秦皇岛市。身份证号码：1303221972XXXXXXXX被告：宫凤茹，女，1974年6月8日生，汉族，住河北省秦皇岛市。身份证号码：2321251974XXXXXXXX原告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司（以下简称“荣轩公司”）诉被告董代宁、宫凤茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日作出（2019）辽1421民初2442号民事判决书，原告荣轩公司不服，向葫芦岛市中级人民法院提起上诉。葫芦岛市中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）辽14民终128号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付显忠、邙小光，被告董代宁、宫凤茹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告荣轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还承租房屋并将该房腾清；2、判令二被告支付拖欠的租金9万元并支付违约金、逾期腾房赔偿金；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：二被告是夫妻关系。2014年4月15日，被告董代宁与原告签订租房合同，承租原告位于辽宁东戴河新区商铺（建筑面积276.06平方米）用于开办饭店，租期从2014年4月15日至2016年4月14日。第一年租金0元，第二年租金9万元。租期届满后，被告一直占据该房屋，没有交还房屋。而且，被告没有缴纳租房押金，也未支付第二年租金给原告。原告认为，原告与董代宁之间的《租房合同》合法有效，被告没有按合同约定支付租金，且在合同到期后未交还房屋的行为已经构成违约，应当支付租金并承担违约责任。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。董代宁辩称，1、租赁合同不是宫凤茹签订的，我签订租赁合同的时候已经和宫凤茹离婚了，所以原告方起诉宫凤茹是不成立的；2、我在一期、二期、三期施工的工程款，已经可以抵顶该房屋的房款，所以不存在原告起诉的租金款的相关问题。宫凤茹辩称，1、我没有和原告方签订合同，我没有签过字，也没有看到过该份协议；2、我和董代宁已经办理离婚手续，关于本案的事实不了解；3、我与董代宁及原告方之间没有任何关系。综上我与本案无关，不承担任何责任。诉讼当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，经本院审查，认定事实如下：2014年4月15日，荣轩公司为甲方（出租方），董代宁为乙方（承租方）签订了《租房合同》，合同载明：根据《中华人民共和国合同法》及《民法通则》等有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同，第一条、房屋座落、面积、房屋质量、房屋用途：辽宁东戴河新区海港馨园小区5#-01商铺室，建筑面积276.06平方米、毛坯房。出租房仅限于乙方经营饭店，且乙方须在2014年6月1日前开业。第二条、租赁期限：本合同租赁期贰年，从2014年4月15日至2016年4月14日，乙方有下列情形之一的：甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、乙方拖欠租金累计达2个月的；3、乙方未经甲方允许，擅自改变房屋的经营用途；4、乙方未经甲方允许，擅自将房屋部分或全部出租或者借给第三方。第三条、租金和租金的交纳期限：1、第一年甲方零租金出租与乙方，但乙方须在租房合同生效之日给甲方交付10000.00元的押金。甲乙双方租赁合同终止，甲方退还押金与乙方。押金不计取利息。2、第二年租金90000.00元，支付方式为上打租。甲方仅接收现金方式租金，乙方将合同规定的费用直接交到甲方财务部。合同还约定了甲方与乙方的义务、甲方与乙方的变更、违约责任、免责条件、争议的解决方式、其他约定事项等其他内容，其中第六条违约责任约定：乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，违约金按每日千分之五计算；合同到期后，乙方必须在合同到期前腾空租赁房，逾期腾空租赁房按每日300元赔偿给甲方。第九条其他约定事项约定：租期满后，若甲乙双方不继续签订租房合同，则地面、天花板、四周墙面的装潢（不包括空调等贵重电器设备）归甲方所有，乙方不得拆除或故意破坏。若乙方不同意上述物品年归属甲方，乙方要把租赁房恢复原状，不得故意破坏。同日，荣轩公司、案外人北京安特灵消防设备工程有限公司秦皇岛分公司（负责人为董代宁）双方签订了《补充协议》，内容载明：一、2013年10月15日，甲方与乙方分公司签订《消防工程施工合同》，将海韵馨园二期外网工程承包给分公司施工，合同总价786532元，工程以海韵馨园小区5#楼501房屋抵顶上述工程款，房款按甲方对外销售价作价，差额部分由分公司或董代宁以现金补交差额。二、2014年7月17日董代宁及妻宫凤茹购买海韵馨园小区6-06号商品房，曾向甲方借款387410.00元，按银行同期贷款利率4倍承担利息。三、宫凤茹2015年12月向甲方借款20万元尚未偿还。自2016年1月1日起，按半年12%计息，以后未还仍按同利率执行。四、因乙方分公司及董代宁没有偿还以上债务本息及购房差额，海韵馨园小区5#楼501房屋所有权仍归甲方所有。自该房屋交乙方实际使用日起甲方与董代宁之间为房屋租赁关系。如2016年12月31前乙方仍不能清偿以上债务，甲方有权收回该房屋，乙方装修物评估后，扣除折旧后的余额抵销乙方所欠债务的相应部分。五、乙方分公司已施工部分发生质量问题，因乙方未及时返修，甲方委托其他施工队伍返修，返修工程量按甲方工程确认单执行，返修费用由乙方承担。2015年9月份，消防部门罚款5万元，由乙方负担。合同及补充协议签订后，董代宁未按合同约定履行支付租金、偿还债务等义务。2016年4月14日，租房合同约定租赁期限届满，被告董代宁、宫凤茹未将房屋交还给原告，继续使用租赁房屋。2018年7月31日，原告向被告董代宁送达《通知函》一份，该通知函载明如被告董代宁有意继续租赁房屋，应在收到通知函日起3日内到原告处商谈另行签订新的租赁合同事宜，并交付原租赁合同从2014年4月15日起至本通知函发出日止实际租赁该房屋期间所发生的租金。届时被告董代宁未到原告处商谈有关事宜，则视为被告董代宁无意继续承租该房屋，应由该房屋搬出腾房，并结清实际搬出日前所发生的债务（包括拖欠租金）。另查明，被告董代宁与被告宫凤茹于2015年9月9日登记离婚。原告与案外人北京安特灵消防设备工程有限公司秦皇岛分公司之间存在建设工程施工合同法律关系，被告董代宁为该公司的负责人。本院确认以上事实，有各方当事人当庭陈述、租房合同、消防工程施工合同、离婚证等在卷为凭，这些材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点问题有三，一是原、被告双方之间是否存在房屋租赁合同法律关系，二是如果房屋租赁合同法律关系存在，被告方是否应当向原告支付租金、违约金、赔偿金及数额多少，三是二被告是否应当承担连带责任。关于争议焦点问题一，本院认为原、被告签订的租房合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定、不违背公序良俗，合法有效，且原告已将房屋交付被告方实际使用，双方房屋租赁合同法律关系存在。被告董代宁辩称其与原告之间不存在房屋租赁，实际是房屋抵顶的法律关系，租赁房屋是原告用来抵顶北京安特灵消防设备工程有限公司秦皇岛分公司在海韵馨园施工的工程款。首先原告对被告提交的2015年11月30日《证明》不予认可，原告主张工程款以现金等其他方式结算，不存在案涉租赁房屋的抵顶问题，且补充协议明确约定董代宁未履行相关义务情况下双方是房屋祖赁关系，被告董代宁未提交任何证据证明房屋抵顶实际履行；其次与原告存在建设工程施工合同关系的主体是北京安特灵消防设备工程有限公司秦皇岛分公司，董代宁为该公司负责人，与建设工程施工相关事宜董代宁是代表公司行为，不是董代宁个人行为。因此即便房屋抵顶事实存在，也是北京安特灵消防设备工程有限公司秦皇岛分公司与原告之间工程款结算问题，与本案房屋租赁合同关系无关，对被告董代宁该抗辩理由本院不予支持。北京安特灵消防设备工程有限公司秦皇岛分公司与原告工程款结算问题，与本案主体不一致，法律关系不同，不应同案处理，应当另行解决。关于争议焦点问题二，《租房合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告方使用，被告方应当按合同约定支付租金，对于原告主张90000元租金的请求本院予以支持。关于违约金，根据《租房合同》约定，逾期交付租金，除应及时如数补交外，应支付每日千分之五违约金。本院认为被告方逾期交付租金事实存在，但该违约金标准约定过高，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于赔偿金，《租房合同》约定，合同期满后，被告方需在合同到期前腾空租赁房，逾期腾空租赁房按每日300元赔偿原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告双方租房合同到期后，未另行签订新的租赁合同，被告方仍继续使用租赁房屋，原告未提出异议，因此原、被告《租房合同》继续有效，但租赁期间为不定期。2018年7月31日原告向被告董代宁发出《通知函》，要求3日内与被告方另行签订租赁合同，否则视为被告方无意继续租赁房屋，要求被告方腾房并结清租金。原、被告双方未在《通知函》发出后另行签订新的租赁合同，且被告方也未在法定期限内对解除合同提出异议，应视为双方合同解除，双方在《租房合同》租期届满后的不定期租赁关系应从2018年7月31日起3日后即2018年8月3日解除。因此被告方应当于2018年8月3日前将房屋交还给原告，但被告方未履行该合同义务，故被告方应自2018年8月4日起至实际房屋腾空之日止按日300元向原告支付赔偿金。关于争议焦点问题三，本院认为虽然《租房合同》中没有被告宫凤茹签字，但是该《租房合同》形成于二被告婚姻关系存续期间，被告董代宁租赁该房屋用于经营，属于夫妻共同经营，如饭店盈利亦会用于夫妻共同生活。被告宫凤茹辩称对租房事宜不知情不符合常理，此抗辩理由本院不予支持，因此被告宫凤茹应当与董代宁就房屋租赁法律关系承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告董代宁、宫凤茹于本判决生效后30日向原告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司交付海韵馨园小区5#楼501房屋；二、被告董代宁、宫凤茹于本判决生效后30日向原告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司支付租金90000元及违约金（以90000元为基数，自2015年4月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至执行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告董代宁、宫凤茹于本判决生效后30日内向原告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司支付赔偿金，按每日300元标准自2018年8月4日起支付至实际腾房之日止；四、驳回原告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050.00元，由被告董代宁、宫凤茹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  高琪伟人民陪审员  田琳琳人民陪审员  梁 飞二〇二〇年十月三十日法官助理李雪晗书记员李丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。