福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初9268号 原告（反诉被告）：泉州星怡商业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区安吉路与青莲街交汇处星光耀广场售楼处，统一社会信用代码91350503MA2YE7QQ5X。 法定代表人：孙伟明，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：邓珉、尹娟，广东穗江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：八十五度（厦门）餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区(翔安)产业区翔虹路2号402单元，统一社会信用代码91350200587875614R。 法定代表人：朱世铭，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雨，男，该公司员工。 原告泉州星怡商业管理有限公司（以下简称星怡公司）与被告八十五度（厦门）餐饮管理有限公司（以下简称八十五度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法与反诉原告八十五度公司诉反诉被告星怡公司房屋租赁合同纠纷案合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星怡公司的委托诉讼代理人邓珉、尹娟，被告八十五度公司的委托诉讼代理人王碧碧、王雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星怡公司向本院提出诉讼请求：1、八十五度公司立即向星怡公司支付拖欠的租金506737.5元（从2019年4月1日起暂计至2020年9月2日止）、物业费48646.8元（从2019年1月1日起暂计至2020年9月2日止）、违约金417206元（详见明细清单）；2、本案诉讼费由被申请人承担。事实和理由：2018年9月25日，星怡公司与八十五度公司签订《泉州星光耀项目房屋租赁合同》,由星怡公司将位于泉州市××路××号××广场××＃楼商铺××层××号××号单元××度公司用作商业经营，租赁期间自2018年10月20日起至2024年12月31日止，租金第一年为20269.50元／月，第二年为40539元／月，装修免租期为2018年10月20日起至2018年12月31日止。合同第5-2条约定，除首期租金外，租金以3个月为一个缴租期，八十五度公司应在每个缴租期末月的20日前向星怡公司支付下个缴租期租金；合同第5-6条约定，如乙方逾期支付租金，需按未付租金日千分之三支付违约金，该违约金含增值税；合同第4-8条约定，八十五度公司在租赁期间须持续营业，未经甲方书面同意，八十五度公司不得擅自暂停或停止营业。合同签订后，星怡公司按照约定向八十五度公司交付了租赁房屋，八十五度公司于2018年12月24日完成租赁房屋装修，并于2019年1月1日开店营业，租赁期间，八十五度公司除支付合同的首期租金60808.5元外，未再支付任何租金，截至2020年9月2日，其所欠缴租金506737.5元及物业费48646.8元。星怡公司多次向八十五度公司发函，要求八十五度公司司支付拖欠的租金、物业费及违约金，但八十五度公司一直以种种理由拖延。 被告八十五度公司辩称，1、案涉租赁合的补充协议第16条特别约定，甲方承诺商业开业时所在商场开业率达70%以上，否则乙方不支付租金，关于开业率如何计算双方也在合同作了约定。签订合同后，八十五度公司于2019年1月1日如期试营业，但发现当天仅有八十五度公司一家商铺营业，一层商铺为空层，在试营业三天后不得不关闭店铺。2、补充协议第4条明确约定甲方应提前15日向乙方提供租金发票，但自合同签订以来，甲方未向乙方开具过发票。3、合同签订前，星怡公司向八十五度公司承诺星光耀广场开业将吸引很多客源，但其承诺的高级住宅群及十万人流的经营人群往来都没有实现，经实地勘察，仅有6家商铺正在营业，其余未开业的店铺均用广告贴在门口，无法看出是否真实签订过租赁合同在营业。因此是八十五度公司在按合同约定履行，反而是签订合同时八十五度公司受到星怡公司的欺骗和引诱，在星怡公司未进行催款的情况下，八十五度公司突然陷入本次诉讼，因此八十五度公司也提出反诉。由于合同约定的条件不成就，星怡公司违约在先，八十五度公司无需承担责任。4、关于物业费问题，八十五度公司已预付2019年1月到2019年9月的物业费，支付物业费的初衷是八十五度公司认为有可能达到70%的开业率，但是目前商铺不可能正常经营；案涉商铺只营业三天，目前没有营业。 反诉原告八十五度公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除八十五度公司与星怡公司于2018年9月25日签订的租赁合同；2、判令星怡公司向八十五度公司归还租赁保证金81078元、2019年1月1日至2019年3月31日预付租金60808.5元（共计141886.5元）；3、判决星怡公司承担本案诉讼费。事实和理由：八十五度公司于2018年9月向星怡公司承租位于泉州市××路××号××广场××街商铺××层××号××号单元用于经营面包店。星怡公司在运营招商时向八十五度公司承诺，该地块属于旺铺招租，极其抢手，且位处城东中心，周边汇集数十万高收入白领菁英人群，客流巨大，八十五度公司被星怡公司出示的效果图及招商标准打动，签订租赁合同。八十五度公司为以防万一，与星怡公司在补充协议上签订第16条特别条款：“甲方承诺商业开业时，所在商场第一层的开业率达70%以上，若达不到该开业率的，乙方不支付租赁费用。”当时，星怡公司再三向八十五度公司承诺称星光耀广场金街开业后将吸引万达广场客流，届时人来人往，生意火爆。八十五度公司于2018年11月30日支付了租赁保证金81078元，预付2019年1月1日至2019年3月31日租金60808.5元，合计141886.5元。2019年1月1日，八十五度公司按合同约定如期开业，但随即发现八十五度公司系星光耀广场金街内最早装修及开业的店家之一，开业当日周边无其他商铺开业，八十五度公司相当于在一片空城内开业。八十五度公司当即与星怡公司沟通，指责星怡公司不信守承诺，商铺一楼的开业率连一成都不到，周边住宅群与办公室也无人入驻，星怡公司劝八十五度公司耐心等待，陆续会有多家商铺入驻，并安抚八十五度公司等待期间无需支付租金。八十五度公司前期资本已投入近两百万元，在无客流无商圈的情况下，八十五度公司将店铺关闭，但依然幻想开业率能如星怡公司所称的尽快达标，但时至今日，星光耀广场金街一层仍只有零星几家开业，八十五度公司迟迟没有等到星怡公司寄送的开业率达标的通知，反而收到了诉状及传票。八十五度公司签订租赁合同的目的在于经营餐饮烘焙，本质是为了取得商业收益，星怡公司开业率严重不足、周边客流亦未如宣传所说如期而至，已严重影响了原八十五度公司订立合同之初所期望的经济利益，且该租赁期已历时两年，星怡公司依然无法达到招商标准，八十五度公司在给予星怡公司充分的履行期待后，合同目的依然无法达成。八十五度公司大笔的投资已打水漂，不能放任损失继续扩大。 反诉被告星怡公司辩称，八十五度公司的反诉没有事实和法律依据。1、八十五度公司是一家成熟的知名企业，对于店铺的选址有一套完善的标准，不可能由于星怡公司的陈述就随便开新店，且星怡公司也没有做出任何承诺，八十五度公司之所以与星怡公司签订租赁合同是看中了万达的品牌以及对万达商圈前景的认可。2、根据双方的补充协议约定，所在商场一层开业率达到70%以上，所在商场一层包含金街和万达商场一层综合计算，该条件已经成就，星怡公司提供的数据显示金街的开业率超过了70%，还不包括万达商场一层的开业率，万达商场是满铺开业的，八十五度公司以开业率未达标为由没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点予以分析认定。 本案主要争议焦点为：1、？ 关于争议焦点，双方当事人的主张同其诉、辩一致。星怡公司主要向本院提交如下证据：1、 八十五度公司主要向本院提交如下证据： 结合查明的事实、当事人提供的证据及鉴定机构出具的鉴定意见，本院对争议焦点分析认证如下： 关于焦点一星怡公司所施工的工程量问题。本院认为， 综上所述，本院认为，星怡公司与八十五度公司之间的装饰装修施工合同关系依法成立有效，双方应依法依规履行各自义务。关于本诉部分， 关于反诉部分， 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告八十五度（厦门）餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州星怡商业管理有限公司工程款124455元； 二、驳回原告泉州星怡商业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、反诉被告泉州星怡商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告八十五度（厦门）餐饮管理有限公司1500元； 四、驳回反诉原告八十五度（厦门）餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4687元，由泉州星怡商业管理有限公司负担元2104元、八十五度（厦门）餐饮管理有限公司负担2583元；反诉受理费812元，减半收取计406元，由泉州星怡商业管理有限公司负担15元、八十五度（厦门）餐饮管理有限公司负担391元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨 伟 审 判 员  李静婉 人民陪审员  郭丽娜 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  陈心茹 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。