济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初9808号原告：黄芸蔚，女，汉族，1991年5月16日出生，无业，住济南市,山东方晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙可心，山东方晖律师事务所律师。被告:济南登途酒店管理有限公司，住所地济南市,统一社会信用代码91370102M某3C9816XG。法定代表人:赵方勇，执行董事。被告:唐兵，男，1971年2月11日出生，汉族，无业，住济南市被告:赵方勇，男，1965年8月17日出生，汉族，济南登途酒店管理有限公司执行董事，住济南市三被告共同委托诉讼代理人：魏志清，山东文聪律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张如成，山东文聪律师事务所律师。原告黄芸蔚与被告济南登途酒店管理有限公司、唐兵、赵方勇委托合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄芸蔚的委托诉讼代理人孙可心、孙晓亮，被告济南登途酒店管理有限公司、唐兵、赵方勇的共同委托诉讼代理人魏志清、张如成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄芸蔚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告济南登途酒店管理有限公司签订的《房屋经营托管协议》;2、请求法院判令被告济南登途酒店管理有限公司向原告支付经营托管期间的固定收益(暂计算至2020年6月30日为228922.96元)并结算浮动收益（本案中暂不要求结算浮动收益）;3、请求法院判令被告济南登途酒店管理有限公司向原告支付延迟支付托管收入的违约金，自2020年3月7日起按照100元/天的标准支付至实际支付所欠托管收入款项之日止(暂计算至2020年6月30日为11600元);4、请求法院判令被告济南登途酒店管理有限公司返还原告已支付装修费550594.5元;5、当庭变更诉讼请求：请求法院判令被告唐兵、赵方勇对于第二、三、四项诉讼请求在745万减资额度内承担补充付款责任;7、请求法院判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告济南登途酒店管理有限公司之间于2017年4月29日签订《房屋经营托管协议》，原告将位于济南市山大路某房屋共计27间(建筑面积1095.43平方米)托管给被告济南登途酒店管理有限公司进行经营，并约定被告济南登途酒店管理有限公司“托管方式为固定收益+浮动收益，固定收益为2.43元/建筑平方米/天”、“被告济南登途酒店管理有限公司迟延支付托管收入款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。经原告催缴后，超过30日，原告有权提出解除协议”。被告自2020年1月起未按合同约定向原告支付托管收益，应承担违约责任。被告济南登途酒店管理有限公司目前不仅拖欠所有委托经营业主的托管收益未支付，且经业主多次催缴仍不支付，而且严重拖欠物业费和员工工资，原告有理由相信被告济南登途酒店管理有限公司已无履行合同的能力。并且，被告唐兵、赵方勇作为公司的股东，于2020年6月12日将公司的注册资本由800万减资到55万，严重损害了原告的债权，其采用收入不入账，通过股东亲属账户收款和支付托管收益，巳构成抽逃出资。原告为维护合法权益，根据相关法律法规规定，特诉至贵院，望判令所请。被告济南登途酒店管理有限公司、唐兵、赵方勇共同辩称，1、原告所请求的事项均系疫情进行防控不可抗力期间，原告无权要求三被告支付固定托管收益及违约金。2020年1月24日起，山东省政府采取了一系列的防控措施，包括企业延期复工，省内市际客运班车停运，各类公共场所全部停止开放，各类商业培训机构等停止营运等，上述因疫情及疫情防控措施均系不可抗力，导致被告不能复产、经营陷入困难，直至本案开庭疫情仍然存在，疫情的影响仍未完全消除。2020年2月10日，全国人大法工委《关于企业因疫情不能正常履行合同的问题答复》：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”原告与被告签订的《房屋经营托管协议》第八条第三款约定：“因战争、国家政策等不可抗力造成托管物业无法正常营业。在此期间，甲方无托管收益”。第九条第一款约定：“由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。”根据最高人民法院《关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”此不可抗力期间，原告无权要求被告支付该期间的托管收益及违约金。2、被告同意原告自起诉之日起解除《房屋经营托管协议》的诉讼请求，但原告需向被告支付违约金。被告自2020年4月起一直按期支付房屋固定托管收益，原告单方解除协议系违约行为，根据协议第八条第四款约定，原告应赔偿被告为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的经营损失费用，并支付一个月固定收益作为违约金。3、原告无权要求被告支付迟延支付托管收入的违约金，且数额过分高于其损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”该房屋每日租金不足100元，即便被告未支付该房租，原告损失了相应的利息，原告要求被告按照每日100元支付违约金的约定过高，被告请求人民法院依法减少违约金数额。4、原告要求被告返还装修费没有依据。根据双方的合同，原告自愿委托被告对房屋进行装修，装修费由原告承担，原告交付房屋之后，被告对该房屋进行了装修，已经履行了装修义务，而原告却没有履行付款义务，至今仍欠被告部分装修费270594元未支付，原告要求被告返还装修费没有依据。5、原、被告互负债务，原告欠被告的装修费足以支付房屋托管收益等费用。6、被告减资系正常的减资行为，原告要求赵方勇、唐兵承担补充付款责任没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年4月18日，原告黄芸蔚（买受人）与案外人济南某置业公司（出卖人）签订27份《商品房买卖合同》，约定由原告购买济南某置业公司开发的济南市历下区山大路197号天泰中心房地产开发项目某栋楼701-727号房屋，共计27套，建筑面积合计为1095.43平方米。该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。……。”附件三“装饰、设备标准”约定：“1.外墙：石材幕墙、保温装饰一体板外墙、涂料外墙；2.内墙：乳胶漆+木制踢脚板（不包括卫生间）；3.顶棚：乳胶漆（不包括卫生间）；4.地面：低温辐射采暖地板+木地板；5.门窗：断热桥铝合金中空玻璃门窗；6.厨房：配置橱柜（含洗菜盆一套）；7.卫生间：地砖地面、铝扣板集成吊顶、瓷砖墙面、配置洁具及洗浴柜、淋浴隔断、热水器；8.阳台：无阳台；9.电梯;X；10.其他：配备分体式空调、配备单户分体式新风。”原告于2019年11月20日取得上述27套房屋的不动产权证，房产证记载面积合计为1095.26平方米，上述27套房屋均由原告单独所有。2017年4月29日，原告黄芸蔚（甲方/委托方）与被告济南登途酒店管理有限公司（乙方/受托方）签订《房屋经营托管协议》一份，主要内容为：“一、托管物业简况：1.托管物业位于济南市山大路天泰·山大e号某栋7层共计27间房，建筑面积为1095.43平方米（某-701至某-727）。2.为确保甲方房屋达到星级酒店客房装修标准，甲方自愿委托乙方对公寓进行设计、改造、室内软装修（附着在地面、墙体上），装修费用1081189元由甲方承担，装修标准为987元/建筑平方米。甲方在缴纳天泰?山大e号项目的购房款同时向乙方支付10000元履约保证金，履约保证金后期据实冲抵装修费用款，存入开发商与乙方的共管账户，交房前10个工作日，甲方再向乙方支付装修款全款50%，剩余费用在酒店正式运营后的两年内，由乙方在甲方应得的分成款中予以扣除。……三、托管物业用途该物业用途为：酒店公寓托管经营。四、经营托管期限1.本次经营托管服务的期限为10年，托管期限自2018年9月6日起至2028年12月31日止。自甲方交房之日起始算装修筹备期为5个月，装修筹备期满后开始计算托管收益。2.托管物业收益自上线之日起开始生效。五、经营托管费支付方式1.甲方托管方式为‘固定收益+浮动收益’，固定收益为：2.43元/建筑平方米/天，浮动收益为酒店纯利润的25%。2.甲方当月固定收益于次月20日前由乙方支付到甲方的银行账户。……如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出。……七、甲乙双方权利和义务1.甲方的权利和义务1）甲方有权按约定及时收取经营托管收入。……八、违约责任1.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。经甲方催缴后，超过30日，甲方有权提出解除协议。……3.因战争、国家政策等不可抗力造成托管物业无法正常营业，在此期间，甲方无托管收益。……5.如乙方在合作期内单方终止协议，乙方除支付甲方托管期内全部托管收益外，还需赔偿甲方一个月托管固定收益作为违约金。九、不可抗力1.由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。本合同项下之‘不可抗力’指以下事实：本协议各方不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，即包括自然原因，也包括人为的、社会因素。具体指导致本协议不能履行的自然灾害、战争、政府禁令、罢工等。”合同签订后，原告分别于2017年4月18日和2018年9月1日向被告济南登途酒店管理有限公司支付了装修款27万元和540595元，共计810595元。原告自认被告济南登途酒店管理有限公司按期足额支付了2019年度以及2020年5月、6月、7月的固定收益，2020年4月30日，被告济南登途酒店管理有限公司支付其2020年1月份26天的固定收益69198.53元，拖欠5天的固定收益13309.5元，2020年5月20日，被告济南登途酒店管理有限公司支付其2020年4月份10天的固定收益26614.82元，拖欠20天的固定收益53237.9元。庭审中，原告自愿放弃对2020年2月份固定收益的主张，但除要求三被告支付上述未足额支付的固定收益外，还要求三被告支付2020年3月份的固定收益82518.74元（1095.43平方米×2.43元/建筑平方米/天×31天），上述拖欠的固定收益合计149066.14元，并要求三被告支付2020年8月1日起至被告返还涉案房屋之日止的固定收益。原告称，被告在2020年2月份、3月份均正常营业，未受疫情影响停止营业，被告对此不予认可，称其酒店自2020年1月份至2020年3月份没有营业收入。原告称其于2020年6月14日通过顺丰速运分别向被告济南登途酒店管理有限公司、唐兵、赵方勇送达《关于催促支付拖欠租金等合同款项的通知》，提交了邮寄单照片打印件佐证，被告对此不予认可。原告称被告济南登途酒店管理有限公司拖欠案外人青岛天泰爱家物业服务有限公司物业费223154元、拖欠工人工资引发诉讼，因提交的证据均为复印件，被告不予认可。庭审中，被告提交了全国人大常委会法工委发布的《关于企业因疫情不能正常履行合同的问题答复》、《山东省启动重大突发公共卫生事件Ι级响应》等文件，认为新冠疫情的爆发属于不可抗力，因此导致被告经营减少、不能按照合同约定履行义务，应减免或延期支付原告固定收益，原告同意放弃主张2020年2月份的固定收益，但认为被告应按合同约定支付其他月份的固定收益。另查明，被告济南登途酒店管理有限公司系有限责任公司，被告唐兵、赵方勇均系被告济南登途酒店管理有限公司的股东（发起人），2018年9月14日，二人的认缴出资额均为400万元。2020年3月17日，被告济南登途酒店管理有限公司召开了由被告唐兵、赵方勇出席的临时会议，通过了减资股东会决议，决定将公司注册资本由800万元减少到55万元，唐兵、赵方勇分别认缴出资275000元。三被告称，2020年4月24日，通过《齐鲁晚报》刊登了相应的减资公告，并向济南市历下区行政审批服务局进行了备案，但提交的《齐鲁晚报》报纸系复印件、备案材料系网上下载打印件，2020年6月12日，二人的认缴出资额均变更为275000元。原告对唐兵、赵方勇的减资行为不予认可，认为二人系恶意减资以逃避债务。本院认为，原、被告签订的《房屋经营托管协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。因受2020年春节期间肆虐的疫情影响，我国各地包括山东省在内的各个领域的经济发展均不同程度的放缓甚至逆增长，疫情爆发属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，为此，国家和山东省先后出台了一系列相关政策规定，一方面减少经济损失，另一方面亦积极推进复工复产，在房屋租赁行业，基本都由出租人按照上述政策规定免除了承租人2020年2月份的房租。在疫情防控工作取得有效进展的前提下，2020年1月29日，山东省相关部门出台了《关于延迟省内企业复工的紧急通知》，明确要求“省内各类企业不早于2月9日24时前复工”，此后，山东省境内各行业陆续恢复正常秩序。本案中，原告认为被告济南登途酒店管理有限公司自2020年2月20日起没有按照合同约定如期支付房租，被告已丧失履约能力，要求解除涉案的《房屋经营托管协议》；被告济南登途酒店管理有限公司同意解除上述合同，但认为原告违约，应承担违约责任。本院认为，根据疫情爆发的时间、上述政策规定结合本案具体事实，被告济南登途酒店管理有限公司应支付的2020年2月份房租应予免除，庭审中，原告亦同意免除，本院对此予以确认；但被告关于因疫情影响其公司自2020年1月份至2020年3月期间没有营业收入的抗辩意见未提交有效证据佐证，且原告不予认可；被告关于疫情系不可抗力、涉案未付的全部房租均应免除、原告应承担违约责任的抗辩意见于法无据，违反公平原则，且原告亦不同意，因此，被告未按照合同约定支付涉案房屋的房租违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定，对于原告要求解除合同的诉讼请求，被告亦同意解除，故涉案《房屋经营托管协议》应予解除。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的被告返还未支付的固定收益金额的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《物权法》规定，不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿时物权归属和内容的根据。本案中，权属登记证书与商品房买卖合同记载房屋面积不符，依照上述法律规定，应当按照权属登记证书记载面积计算。故涉案《房屋经营托管协议》解除后，被告应支付原告拖欠的涉案房屋的固定收益金额为：2020年1月份5天的固定收益13307.4元（1095.26平方米×2.43元/建筑平方米/天×5天），2020年3月份的固定收益82505.9元（1095.26平方米×2.43元/建筑平方米/天×31天），2020年4月份20天的固定收益53229.6元（1095.26平方米×2.43元/建筑平方米/天×20天），上述拖欠的固定收益合计149042.9元，并应按照2.43元/建筑平方米/天×1095.26平方米的标准支付，自2020年8月1日起至被告向原告交还涉案房屋之日止。对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”本案中，涉案27套房屋最小面积38.2平方米，每天的固定收益约为92.8元；最大面积56.74平方米，每天的固定收益约为137.9元，原告要求被告济南登途酒店管理有限公司按照合同中“违约责任”条款的约定以每天100元的标准支付违约金，不违反上述法律规定，本院对这一标准予以确认；但考虑到被告济南登途酒店管理有限公司在2020年4月份、5月份亦支付了拖欠的之前月份的部分固定收益以及5-7月份的固定收益款，且被告违约确有疫情影响的因素存在，故本院对原告主张的违约金的计算方法酌情予以调整为：以100元/天的标准计算，自本案立案之日2020年8月18日起计算至实际给付之日止，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的装修费550594.5元的问题。根据涉案的《房屋经营托管协议》的约定，原告委托被告济南登途酒店管理有限公司装修涉案房屋，由原告自行承担约定的1081189元装修费用，庭审中查明，原告实际支付了装修费共计810595元。被告关于已对涉案房屋进行了实际装修的抗辩意见未提交有效证据佐证，亦未举证证明其实际支出的装修费用的具体数额，原告虽然自认被告在涉案房屋中安装了电视、床等物品，但否认被告对涉案房屋进行过装修，并提交了《济南市商品房买卖合同》等证据证实其向被告交付使用的涉案房屋为精装房。综上，本院对被告的抗辩意见不予采纳。因被告未举证证明安装在涉案房屋中的物品的具体价值，本院在本案中对此不予处理，被告可另行主张权利。因涉案《房屋经营托管协议》解除，被告应依法向原告返还装修费550594.5元，本院对原告的这一诉讼请求予以支持。关于原告要求被告唐兵、赵方勇在745万元减资额度内承担补充付款责任的问题。《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”第一百七十七条规定：“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。”根据或参照上述法律规定，公司注册资本既是公司股东承担有限责任的基础，也是公司的交易相对方判断公司的财产责任能力的重要依据，公司股东负有诚信出资以保障公司债权人交易安全的责任，公司减资时对其债权人负有根据债权人的要求进行清偿或提供担保的义务。本案中，三被告明知对原告负有债务，被告济南登途酒店管理有限公司于2020年3月17日召开临时股东会议，通过了被告唐兵、赵方勇认缴出资均由400万元减少为275000元，但并未按照上述法律规定在10日内通知原告，亦未提供有效证据证明其在30日内在报纸上公告，损害了原告的合法权益，故唐兵、赵方勇的减资行为对原告不能产生相应的法律后果，两被告均应在分别减资3725000元的范围内对被告济南登途酒店管理有限公司不能还款的债务部分承担补充赔偿责任。三被告关于被告唐兵、赵方勇系正当减资的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第三条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄芸蔚与被告济南登途酒店管理有限公司于2017年4月29日签订的《房屋经营托管协议》；二、被告济南登途酒店管理有限公司支付原告黄芸蔚房屋固定收益149042.9元，并按照2.43元/建筑平方米/天×1095.26平方米的标准，支付自2020年8月1日起至实际交还涉案房屋之日止的固定收益，均于本判决生效之日起十日内付清；三、被告济南登途酒店管理有限公司支付原告黄芸蔚违约金（以100元/天的标准计算，自2020年8月18日起计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内付清；四、被告济南登途酒店管理有限公司返还原告黄芸蔚装修费550594.5元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告唐兵在3725000元减资范围内对被告济南登途酒店管理有限公司的上述二至四条款项不能还款的债务部分承担补充赔偿责任，于本判决生效之日起十日内履行；六、被告赵方勇在3725000元减资范围内对被告济南登途酒店管理有限公司的上述二至四条款项不能还款的债务部分承担补充赔偿责任，于本判决生效之日起十日内履行；七、驳回原告黄芸蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5956元，保全费2020元，均由被告济南登途酒店管理有限公司、唐兵、赵方勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张秀娟二〇二〇年十月十三日书记员  陈 倩