甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4356号原告：赵兴华，男，1974年9月13日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张轩宁，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚亮，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告:兰州昊业房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区箭道巷112号依河园25层2506。法定代表人：兰雁，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨燕，甘肃同心律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜博伟，甘肃同心律师事务所实习律师。原告赵兴华与被告兰州昊业房地产开发有限公司（以下简称：昊业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张亚亮,被告的委托诉讼代理人杨燕、杜博伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵兴华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告申请办理位于兰州市城关区××巷××号××幢××单元××号房屋权属证书；2、判令被告返还原告超额支付的购房款528067元，承担自2015年7月24日至2020年4月24日期间的资金占用利息158420.1元，并自2020年4月25日起至全额返还超额购房款时止，按照年利率6%计算资金占用期间利息；3、本案诉讼费、保全费、担保费均由被告承担。事实与理由:2014年9月，原告与其配偶顾枫欲购买由被告开发的位于兰州市城关区××巷××号××幢××单元××房产。如果要购买必须先预付一部分购房款，具体价款在签订书面合同时确定。因该房产为限价房，所以原告没有考虑过多，于2014年9月29日支付预付款30万元。2014年11月27日，双方签订书面《房屋买卖合同》，并在房管局办理了备案，合同约定1502号房产面积90.83平方米，单价9700元，总价881051元。合同签订后，原告于2015年3月13日支付50万元，2015年4月3日支付60万元，不包括前期支付的预付款30万元（该付款中包括1503号房产的部分预付款）。2019年经过测绘，涉案房屋实际面积比合同约定的面积少0.94平方米，价差为9118元，最终房屋总价为871933元。由此可知，原告超付购房款528067元。据此，原告多次要求被告返还，但均遭被告拒绝。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告昊业房地产公司辩称，1、被告并非不给原告办理房屋产权证书，是因为涉案房屋的实际面积与合同约定的面积有出入，实际面积大于合同约定的面积，原告需补足房款后才能办理产权证。被告将1501和1502房屋打通了，所以被告是两套房一起算房款，1501的测绘面积大于合同约定面积，原告补交房款后，被告才能给原告一起办理这两套房屋的所有权证。2、原告要求返还购房款528067元于法无据。原告及妻子、家人共计从被告处购买了三套房屋，这三套房屋的房款都是以顾枫名义支付的，三套房屋房款应该一起计算，不是机械的认为1502室房屋应该退房款。三套房屋房款加装修费算下来合计4480857.35元，3个购房人还欠付被告购房款，根本不存在超付的事实。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单、户口薄，被告提交的住户基本情况登记表、房屋交接书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、兰州地区商品房预售许可证、国有土地使用证、建设工程规划竣工验收合格书,本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据：1、原告提交的双方于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》符合证据的真实性、合法性，其能够证明双方对涉案房屋单价、总房款及房屋产权证的办理等事项进行了约定的事实，故本院对该证据予以认定。2、原告提交的2014年9月23日、2015年3月13日、2015年4月3日的收据符合证据的真实性、合法性，但该证据并未写明房屋坐落，无法证明原告就涉案房屋向被告多交了购房款，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。3、原告提交的顾枫与被告于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》、顾旭武与被告于2015年7月24日签订的《商品房买卖合同》以及2014年9月29日、2014年11月28日、2015年1月30日、2015年4月17日、2015年7月7日的收据符合证据的真实性、合法性，能够证明原告、顾枫以及顾旭武就购买的三套房屋共计向被告支付了440万元的事实，但不能据此认为原告存在多交房款的情形，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。对于被告提交的证据：1、被告提交的申请符合证据的真实性、合法性，但其不能证明原告为三套房屋的业主，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。2、被告提交的其与顾枫于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》、与顾旭武于2015年7月24日签订的《商品房买卖合同》符合证据的真实性、合法性，但该合同明确约定若发生面积不一致时，据实结算房价款，因此被告陈述的测绘面积小于合同约定面积的其不再退房款的主张无合同依据，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。3、被告提交的2016年6月6日的兰州房地产测绘中心房屋面积测绘报告书、契税申报明细表、契税核定单符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，案涉三套房屋均是以顾枫名义交纳的房款，被告出具的收据载明的交款人也均为顾枫，现双方均认可的1503号房屋房款已交清，但因1501与1502号房屋的测绘面积之和大于合同面积，而收据又未标明为哪一套房屋房款，因此只有在赵兴华与顾枫补齐两套房屋房款后，才能办理产权证，故本院对该证据予以认定。4、被告提交的2016年12月7日的3份依河园业主信息登记表符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，原告赵兴华与案外人顾枫系夫妻关系，三套房屋的交款、入住手续的办理等均由顾枫完成，因此被告有理由相信顾枫有权签订这3份登记表，故本院对该证据予以认定。5、被告提交的收据符合证据的真实性、合法性，其能够证明原告、顾枫以及顾旭武就购买的三套房屋共计向被告支付了440万元的事实，至于原告、顾枫以及顾旭武共计需要向被告支付多少款项，尚需结合其他证据予以综合认定，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。6、被告提交的通知、照片符合证据的真实性、合法性，但其无法证明原告收到了被告的补交房款的通知，故本院对该证据真实性予以认定，对其证明目的不予认定。7、对于被告提交的办证所需材料清单，原告予以认可，但不能证明被告通知过原告提交，故本院对该证据真实性予以认定，对其证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵兴华与案外人顾枫系夫妻关系。2014年9月23日，赵兴华、顾枫以及顾旭武为了从被告处购买被告开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××房屋，由顾枫于当日向被告支付了房款30万元，后顾枫又于2014年9月29日向被告支付了房款100万元。2014年10月9日，顾枫办理了兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号房屋的入住手续。2014年11月27日,原告赵兴华与被告昊业房地产公司补签了《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××房屋一套，该商品房建筑面积为90.83平方米，其中，套内建筑面积为74.34平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为16.49平方米，单价为9700元，总金额为881051元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记标记为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以政府房地产管理部分实测面积为准，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由出卖人返还买受人；付款方式为于2014年11月27日付房款首付281051元，余款60万元办理银行按揭贷款；出卖人在2014年12月30日前将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还约定了其他事宜。同日，顾枫也与被告补签了一份《商品房买卖合同》，约定：顾枫购买被告开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××，该商品房建筑面积为162.80平方米，其中，套内建筑面积为133.25平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为29.55平方米，单价为9900元，总金额为1611720元；住户于2015年7月11日一次性付购房款876744元；于2014年11月27日付房款首付511720元，余款110万元办理银行按揭贷款；出卖人在2014年12月30日前将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。之后，顾枫又于2014年11月28日向被告支付了房款50万元，于2015年1月30日向被告支付了房款11720元，于2015年3月13日向被告支付了房款50万元，于2015年4月3日向被告支付了房款60万元，于2015年4月17日向被告支付了房款30万元。另外，双方均认可顾枫还于2015向被告支付了银行按揭贷款110万元，2015年7月7日，原告与顾枫向被告提交了申请，载明：“在前期购房过程中，经与贵公司工程部协商，达成1501、1502户2套房屋中应由你公司完成而未完成的地暖铺设工程由购房人自行铺设，所需费用共计15000元从购房人应付购房款中扣除的协议，现本人拟对上述房屋尾款予以交清，特申请在尾款中扣除地暖所需费用后办理相关手续”，随后，被告同意了该申请。顾枫也于当日向被告支付了房屋尾款73280元。至此，双方均认可原告、顾枫以及顾旭武就购买的三套房屋共计向被告支付了440万元房款。2015年7月24日，顾旭武与被告补签了《商品房买卖合同》，约定：顾旭武购买被告开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××房屋一套，该商品房建筑面积为108.240平方米，其中，套内建筑面积为88.59平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为19.65平方米，单价为8100元，总金额为876744元；出卖人在2015年3月1日前将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。2016年6月16日，兰州房地产测绘中心就被告开发的依河园作出房屋面积测绘成果报告书，其中，顾枫购买的1501室测绘面积为170.55平方米，原告购买的1502室测绘面积为89.88平方米、顾旭武购买的1503室测绘面积为108.09平方米。2016年12月7日，顾枫签字确认了三套房屋的依河园业主信息登记表3份，载明：一、该业主委托开发商对依河园项目的共有部分进行装修。二、装修具体范围和要求最终由开发商决定，业主无异议。三、业主认可此次装修工程，并自愿承担装修费用，分别为367765.2元、223350.97元、439346.16元。四、装修工程税费由业主承担。五、该装修款项不向业主提供发票，业主无异议。现原告认为其向被告多缴纳了房款，双方酿成纠纷，原告遂诉至法院。另查，被告先后取得了位于兰州市城关区箭道巷76号“依河园商住楼”的国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、兰州××商品房预售许可证、建设工程规划竣工验收合格书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。根据上述合同的约定，原告作为买受人，主要负有支付房款的义务，被告作为出卖人主要负有按照合同约定交付房屋并将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据当事人的诉辩称及查明的事实，本案主要的争议焦点为：1、原告是否存在超额支付房款的情况？2、原告是否向被告付清了案涉房屋的房款？被告能否为其办理案涉商品房的权属登记？关于原告是否存在超额支付房款的问题。首先,原告赵兴华与案外人顾枫系夫妻关系，而案涉三套房屋的房款都是顾枫交纳的，收据载明的缴款人亦都是顾枫，而且顾枫办理了三套房屋的入住手续，因此，被告基于其家庭关系有理由相信顾枫有权代表赵兴华签订依河园业主信息登记表，故该表系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。其次，虽然原告赵兴华与案外人顾枫坚持认为该表载明的装修费用不属于房价款，但从依河园业主信息登记表的内容来看，其只约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定，更缺乏双方对相关装修条款的明确约定，亦没有约定各类装修内容、单价、面积、材料、品牌等。从上述事实及双方的陈述可知，该表有异于日常的装修合同。根据查明的事实，在顾枫就三套房屋向被告支付了房款130万元后，其即于2014年10月9日办理了三套房屋的入住手续，被告将三套房屋交付于顾枫。而原告赵兴华与案外人顾枫作为具有完全民事行为能力的成年人，此时其对已经交付使用的房屋的面积、现状等应是清楚知悉的,同时,在顾枫就三套房屋向被告支付了130万元房款、被告交付房屋后,顾枫、赵兴华就与被告签订了《商品房买卖合同》,这说明顾枫以及原告对三套房屋的总房款是知道的,但其在此后仍然陆续向被告支付了合计远远超过合同约定的房款,而且从原告与顾枫于2015年7月7日向被告提交的申请载明的“现本人拟对上述房屋尾款予以交清”的内容可知，原告作为房屋这一重大财产的购买人，其在购买房屋及支付房款时对案涉房屋的价格是明知并认可的。因此，依河园业主信息登记表所约定的装修费用是房价款的一部分，其与商品房买卖合同所约定的价款，共同构成三套房屋的总价款，故原告主张向被告多支付了购房款的事实不能成立，原告要求被告返还原告超额支付的购房款528067元及资金占用利息的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告是否向被告交清了案涉房屋的房款、被告能否为其办理案涉商品房的权属登记的问题。依据查明的事实，因赵兴华、顾枫与被告对1501与1502号房屋的房款是否交清产生分歧而未办理产权登记手续。原、被告均认可1503号房屋的购房款已付清，被告已开始办理该房屋的产权登记手续。对于1501与1502号房屋的房款，如上分析所述，原告赵兴华与案外人顾枫系夫妻关系，案涉三套房屋的房款都是顾枫交纳的，被告出具的收据载明的缴款人亦都是顾枫，而收据载明的收款事由都只写明了房款，并没有区分为哪一套房屋，故本院无从判断究竟1501与1502哪一套房屋的房款已交清。而1501与1502号房屋的测绘面积之和大于合同约定面积之和，故原告尚需向被告补交房屋差价款。因此，在原告未履行完付清这两套房屋所有购房款这一义务的前提下，其要求被告办理案涉商品房权属登记请求，本院难以支持。关于原告主张的保全费、担保费，因原告主张的超额支付的购房款事实不能成立，故该笔费用应由原告自行承担，故对原告要求被告承担保全费、担保费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵兴华的诉讼请求。案件受理费5332元（已减半），由原告赵兴华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年十月二十六日书记员  王淑娟