广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5113号原告：广州市智权物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街长岗村东升东路27号第6层自编号01室。法定代表人：王标。委托代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。委托代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。被告：黄健辉，男，1981年2月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：陈秋蓉，女，1974年8月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原告广州市智权物业管理有限公司（以下简称智权物业公司）诉被告黄健辉、陈秋蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告智权物业公司的委托代理人何梦诗，被告黄健辉、陈秋蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智权物业公司向本院提出诉讼请求：一、黄健辉、陈秋蓉向智权物业公司支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金共计79800元及违约金（违约金以当月欠付租金为基数，分段累计，从当月11日开始按2%/月计算至付清之日止）；二、本案诉讼费由黄健辉、陈秋蓉负担。事实与理由：智权物业公司与黄健辉、陈秋蓉签订《商铺租赁合同》，约定智权物业公司出租位于广州市增城区永宁街××凤晴苑××房的商铺给黄健辉、陈秋蓉，租期自2020年12月1日至2024年11月30日止。自2020年2月起，经多次催款，黄健辉、陈秋蓉一直未支付租金给智权物业公司且未承担物业管理费、水电费等费用。为维护智权物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告黄健辉辩称：一、请求驳回智权物业公司要求支付2020年2月1日至2020年6月30日的租金79800元及违约金的请求。黄健辉与智权物业公司签订合同后，黄健辉向智权物业公司的法定代表人王标个人银行账户支付19950元押金。陈秋蓉向王标支付了2020年1月的租金。2019年12月1日至2020年1月9日为免租期。2020年6月9日黄健辉向王标支付6月租金19950元。2020年7月10日黄健辉向王标支付7月租金19550元。以下事实说明在涉案物业可用于正常经营活动的情况下黄健辉很好地遵守协议并履行义务。二、本案有争议的是2020年2月1日至2020年5月31日四个月的租金问题。《商铺租赁合同》第一条约定商铺做教育培训使用，第十一条约定如因不可抗力的原因造成租约无法履行的双方互免违约责任。众所周知，2020年受到新型冠状病毒疫情的影响，2020年1月23日“武汉封城”，从此全社会、全国、甚至全世界都进入了受疫情影响的时代。2020年1月27日，广州市增城区教育局出台文件《广州市增城区教育局关于进一步落实培训（托管）机构停课的紧急通知》，通知明确要求自2020年1月24日起全区校外教育培训（托管）机构暂停开展各类线下培训、托管活动。黄健辉承租的商铺也是用于教育培训，且黄健辉承租后所做的装修设计、设备、聘用员工都是以服务2岁至5岁小孩的教育成长（早教）为全部经营业务，小孩必须到机构来才能开展早教培训。黄健辉遵守上述通知要求从2020年1月24日开始就一直停业至增城区教育局发布通知可以开展经营活动为止。2020年5月27日，广州市教育局根据广东省教育厅《关于做好2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校返园返校工作的通知》发布通知：2020年6月2日起具备开园条件的幼儿园可陆续开园，安排幼儿分期分批返园。黄健辉直至2020年6月5日才重新开始营业。因此，2020年1月24日至同年6月2日期间，黄健辉涉案商铺的根本目的（用于教育培训、经营早教）已经完全不能实现，黄健辉没有任何经济收益，反而要维持老师、员工的开支。黄健辉认为不能营业这段时间应该完全免除黄健辉支付租金的和物业管理费的责任，故不存在黄健辉违约的说法。从情势变更的角度看，如前述内容，疫情禁止营业期间黄健辉损失已经够惨重了，若要黄健辉仍按照原来的合同履行显然是有失公平的，请求法院允许变更合同内容，驳回有失公平的请求。综上，请求法院查明事实，依法判决，维护黄健辉的合法权益。被告陈秋蓉辩称：雷梓君是陈秋蓉的朋友高燕华的朋友，因雷梓君家庭原因无法经营原商铺“巧多狮”，高燕华叫陈秋蓉去接手经营，陈秋蓉就推荐黄健辉，于是2019年12月1日达成四人合作的模式。由于四人合作后发现很多不和，又于2019年12月23日达成《补充协议书》和《股权转让协议书》由黄健辉一人经营。由于黄健辉正在准备办营业执照，原本想等他办好营业执照之后再换成公司与公司签订的合同。结果遇上疫情，房东说没有收到二月房租、水电费、管理费的信息，陈秋蓉有告知房东其已退出合作，并积极跟黄健辉沟通，但与黄健辉沟通不了，而网费、电话费都一直扣陈秋蓉的钱。基于以上，请求允许陈秋蓉退出合作，由黄健辉重新与房东签订合同。陈秋蓉已经退出合作，不再系承租人，与本案的租赁合同无关。本院经审理认定事实如下：2019年11月26日，智权物业公司（出租人、甲方）与黄健辉、陈秋蓉（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于增城区永宁街××凤晴苑××房的商铺出租给乙方作教育培训使用，商铺建筑面积为296.58平方米，租赁期自2019年12月1日至2024年11月30日，甲乙双方约定地2019年12月1日前交接上述商铺；自2020年1月10日至2021年11月30日每月租金19950元，自2021年12月1日至2023年11月30日每月租金20948元，自2023年12月1日至2024年11月30日每月租金21995元，乙方每月10日前缴纳当月租金，从2020年1月10日至2020年4月1日起每个月交一次租金，从2020年4月1日起按照季度（3个月）交一次租金，甲方收款账户是王标的银行账户；逾期支付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之二收取违约金，如乙方逾期十五天仍未缴纳租金，甲方有权解除协议收回房屋再另行出租并没收押金；如因不可抗力的原因造成本租约无法履行的，双方互免违约责任；甲方同意给予乙方40天的免租期进行过度工作（2019年12月1日至2020年1月9日）；等内容。黄健辉与王标的微信聊天记录：2020年1月30日，黄健辉：“王总新年好！……希望您这边2月份可以免交房子的租金，支持我们可以度过这个困难时期，不至于员工团队解散。……”。2020年3月2日，王标：“租户你好，……如果您这边理解不可抗力所造成租赁损失也不可能由我们业主一方承担，我们的底线也是一人承担一半。请尽快安排好各项事宜！”2020年3月3日，黄健辉：“你好王总！我是刚刚到广州，家里事情有点多，下午3点左右我回复你。感谢2月份的理解”。同日，黄健辉向王标发送《给房东的一封信》，主要内容是希望受疫情影响不能开学期间租金可以全免，物业管理费由其承担，物业管理费会在开业的时候一并缴纳，如果因迟延交纳物业管理费造成的滞纳金其愿意承担。2020年3月16日、2020年3月23日、2020年3月30日，智权物业公司向黄健辉、陈秋蓉出具《律师函》，主要内容是要求黄健辉、陈秋蓉在收到该函三个工作日内支付2020年2月与3月的50%的租金共19950元以及物业管理费、水电费等费用，否则智权物业公司将收回酌减50%租金的决定。2020年4月7日至2020年6月1日期间，智权物业公司多次向黄健辉、陈秋蓉出具《律师函》，主要内容是要求黄健辉、陈秋蓉在收到该函后三个工作日内支付2020年2月与3月的50%的租金共19950元，以及2020年4月1日至2020年6月30日的租金共59850元，以及物业管理费、水电费等，否则将收回酌减50%租金的决定。另查明，位于增城区永宁街××凤晴苑××房的房屋产权人是智权物业公司，建筑面积296.58平方米。2019年12月1日，黄健辉与陈秋蓉、高燕华签署《股东合作协议书》，约定三方合作在增城区永宁街凤凰城凤晴苑四街1号304、306房成立广州小灵童教育科技有限责任公司，经营范围为托管、早教等。2019年12月23日，黄健辉分别与陈秋蓉、高燕华签署《股权转让协议书》，约定陈秋蓉、高燕华分别将广州小灵童教育科技有限责任公司20%的股份转让给黄健辉。广州市增城区教育局于2020年1月27日发布《广州市增城区教育局关于进一步落实培训（托管）机构停课的紧急通知》，通知自2020年1月24日全区校外教育培训（托管）机构暂停开展各类线下培训、托管活动，具体复课时间视疫情变化情况再行通知。广州市教育局于2020年5月27日在其网站上发布《广州市2020春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，通知校外培训机构开展线下服务安排系面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于2020年5月28日，其他培训业务复课时间不得早于2020年6月2日。本案庭审期间，智权物业公司陈述：1.黄健辉、陈秋蓉完全可以利用租赁物开展线上网络培训来避免经营风险；2.黄健辉、陈秋蓉在2020年1月和6月、7月主动向我方支付租金，只有2月至5月的租金不支付；3.黄健辉、陈秋蓉还在涉案商铺经营；4.我方不同意减免2月至5月的租金。黄健辉陈述：1.我方是为了早教培训进行装修的，早教无法线上培训，我方在疫情期间对家长也做了一些服务，但都是免费的；2.我方还在涉案商铺经营。本院认为：智权物业公司与黄健辉、陈秋蓉于2019年11月26日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点系2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金应否减免的问题。由于黄健辉、陈秋蓉承租涉案商铺用于经营托管、早教等校外培训业务，由于新冠病毒疫情的影响，根据《广州市增城区教育局关于进一步落实培训（托管）机构停课的紧急通知》及《广州市2020春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》的相关要求，2020年2月1日至2020年5月31日期间黄健辉、陈秋蓉确实无法在涉案商铺开展正常的校外培训（托管）等正常经营活动，而无法正常依据涉案商铺获取收益亦会对智权物业公司造成不利影响，因此，本院结合黄健辉、陈秋蓉承租涉案商铺的营业范围以及疫情和疫情防控措施对黄健辉、陈秋蓉正常经营的影响程度等，依据公平原则酌定将2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金标准按照合同约定的每月19950元调整为减少支付50%，即每月9975元。经核算，黄健辉、陈秋蓉应向智权物业公司支付上述期间租金合计39900元。关于违约金问题，黄健辉、陈秋蓉并非恶意不支付上述期间租金，且结合本案实际情况，对于智权物业公司请求黄健辉、陈秋蓉支付违约金，本院不予支持。至于陈秋蓉辩称其已与黄健辉协商一致退出合作经营涉案商铺，但是该约定系黄健辉与陈秋蓉的内部约定，不能对抗作为合同相对方的智权物业公司，故现智权物业公司请求黄健辉、陈秋蓉共同承担支付租金的义务，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄健辉、陈秋蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市智权物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金合计39900元；二、驳回原告广州市智权物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，由原告广州市智权物业管理有限公司负担548元，由被告黄健辉、陈秋蓉负担399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十月十五日书记员  阮柳静