广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初6329号原告：王艳玲，女，1964年11月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：向兰金，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨子健，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：许斌，男，1970年5月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：陈**龙，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓志琴，广东骏道律师事务所律师。被告：朱瑞，男，1988年2月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区，原告王艳玲与被告许斌、朱瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳玲及其委托诉讼代理人向兰金，被告许斌的委托诉讼代理人邓志琴到庭参加诉讼。被告朱瑞经本院合法送达，无正当理由未依时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王艳玲向本院提出诉讼请求：1.确认许某某生前与原告王艳玲就广州市南沙区南沙街××房及广州市南沙区南沙街云麓二街4号-1200房存在事实上的借名买房合同关系；2.被告许斌、朱瑞协助原告王艳玲办理将广州市南沙区南沙街××房及广州市南沙区南沙街云麓二街4号-1200房登记至王艳玲名下的手续。事实和理由：原告与被告许斌于1991年登记结婚，于1992年生育女儿许某某，于2008年离婚。许某某与被告朱瑞于2015年登记结婚。原告向案外人陈某1、王某某出借款项，存在民间借贷关系。陈某1、王某某系广州市碧强房地产开发有限责任公司（以下简称“碧强公司”）的隐名股东。因陈某1、王某某无足额资金偿还借款，且原告无购房资格，故原告、陈某1、王某某、碧强公司、许某某约定由原告借用许某某的名义向碧强公司购买广州市南沙区南沙街××房（以下统称涉案房屋），由陈某1、王某某负责向碧强公司支付购房款，陈某1、王某某用涉案房屋的购房款、250万元现金及占碧强公司1.2%的股权置换所欠原告的借款本息。2017年10月8日，许某某与碧强公司就购买涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。碧强公司另提供了一张可用于购买与涉案房屋配套的广州市南沙区南沙街云麓二街4号-1200房（以下统称涉案车位）的15万元车位券。2019年5月25日，许某某与碧强公司就购买涉案车位签订了《广州市商品房买卖合同（一手现售）》。涉案房屋总价2753960元，实际由陈某1、王某某代为支付。原告交纳了涉案房屋的契税、物业费，并实际占有、管理涉案房屋，出资为涉案房屋购置家私、进行装修。原告支付了涉案车位定金、尾款、物业专项维修资金，缴纳了涉案车位的印花税、契税。2019年6月22日，许某某死亡。许某某与被告朱瑞未生育子女，生前未订立遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。许某某的第一顺位法定继承人为被告许斌、朱瑞及原告。被告朱瑞书面认可原告与许某某就涉案房屋、车位存在事实上的借名买房关系。原告与许某某就涉案房屋和车位存在借名关系，许某某只是名义购房人。现许某某已经死亡，原告现以借名人的身份解除涉案借名买房关系。作为许某某的继承人，两被告负有协助将涉案房屋、车位登记至原告名下的义务。被告许斌辩称：不同意原告全部诉讼请求。原告没有证据证明其与许某某之间存在借名买房合同关系。涉案房屋现登记在许某某名下，应作为许某某的遗产处理。被告朱瑞未发表答辩意见，也未提交证据。经审理查明：王艳玲与许斌于1991年7月20日登记结婚，于1992年5月30日生育女儿许某某，于2008年8月29日离婚。许某某与朱瑞于2015年1月4日登记结婚，无婚生子女。2017年10月8日，碧强公司（甲方、卖方）与许某某（乙方、买方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201710123860），约定许某某购买涉案房屋，总价2753960元。付款方式为分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日支付826188元，第二期在2017年10月28日前支付1927772元。房屋交付日期为2018年12月6日。同日，许某某（甲方，委托方）与广东腾越建筑工程有限公司（乙方、承接方）、碧强公司（丙方、开发商）签订《委托装修合同》，约定甲丙双方签订了编号为201710123860的《商品房买卖合同》及附件，由甲方购买丙方开发的涉案房屋，根据买卖合同约定，丙方交付的房屋标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。甲乙双方一致同意，甲方应向乙方支付装修费1743042元。甲方于2017年10月8日前向乙方支付装修费174304元，于2017年10月28日前向乙方支付装修费1568738元。丙方交付该房屋给甲方的期限为2018年12月6日前。王艳玲称受房地产管控政策影响，将涉案房屋房价款拆分为房价款和装修款两部分，涉案房屋实际成交价为4497002元（2753960元+1743042元）。2018年12月8日，许某某办理涉案房屋收楼手续。2019年4月4日，涉案房屋登记至许某某名下。涉案房屋不动产权证附记一栏载明“穗府办函[2017]65号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2019年4月4日起”。王艳玲称其与案外人陈某1、王某某存在民间借贷关系，涉案房屋系陈某1、王某某用于归还王艳玲本息。为证明上述主张，王艳玲提供了以下证据：1.三张借条。①“现王某某、陈某1从王艳玲处借的200万元整，约定利息为每月6万元……借款人陈某1，日期2013.11.14”；②“今借到王艳玲现金400万元……借款人陈某1，日期2014年4月1日”；③“今借到王艳玲600万元，每月利息18万元……借款人陈某1、王某某、李某某，日期2015年10月22日。”2.《购房款置换借款协议》。该协议约定出借人为王艳玲，借款人为陈某1、王某某，鉴于出借人向广州碧强房地产开发有限公司购买广州南沙云麓半山××房，原价5290591元，一个月付款优惠价4497002.35元。借款人因借款人的棠下解困房项目、惠来凯悦广场项目、增城少年宫项目、南沙云麓半山项目等原因向出借人借款、还款产生很多笔本金及利息很难计算清楚。因借款人无足够现金偿还出借人本金和利息，经双方协商同意，用上述房屋购房款、250万元现金和占广州碧强房地产开发有限公司1.2%的股权，置换借款人上述所有借款本金和利息，双方债权债务全部结清，达成如下协议：一、上述购房款，由借款人在1个月内，全额为出借人向广州碧强房地产开发有限公司办理股东借款人陈某1、王某某名下股份分利抵扣房款手续，支付出借人应支付的购房款；二、借款人在2018年春节前支付100万元给出借人，借款人在2018年8月1日前支付150万元给出借人，如借款人未按期支付，借款人同意支付出借人100万元违约金……3.多张银行转账电子回单。显示自2018年2月起至2018年8月期间，陈某2、广州悦荞茉萱贸易有限公司共计向王艳玲转账200多万元，备注王艳玲还款、还陈某1借款、还款等。4.碧强公司企业信用信息公示报告，载明法定代表人为陈某2。5.合同。甲方为碧强公司，乙方为陈某2，约定佛山市顺德区碧桂园房地产有限公司、陈某1、王某某、陈某2合作开发云麓半山项目，按照各方签订的合作协议约定，按佛山市顺德区碧桂园地产有限公司60%，陈某1、王某某40%的比例共同出资100万元设立合作公司碧强公司。合作协议约定陈某1、王某某的股权由陈某2代为持有。佛山市顺德区碧桂园地产有限公司和陈某1、王某某通过合作公司碧强公司合作开发项目土地，并按上述持股比例共担风险，共享收益……6.《证明》。载明陈某2（乙方）（实际控制人陈某1、王某某）与我司（甲方）于2018年2月12日签订协议。根据协议第二条约定，甲方和乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，乙方须向甲方支付购房款，该购房款从甲方应支付给乙方的预分红款、土地款中冲抵……许某某属于乙方指定的第三方，涉案房屋的购房款系根据上述协议第二条、第四条的约定处理，相当于实际由陈某1、王某某向我司支付。许某某未向我司支付任何购房款。落款有碧强公司公章、陈某2、陈某1、王某某签名，日期为2020年4月19日。许斌质证认为上述证据无法证实王艳玲出借款项给案外人，且即使涉案房屋房款由案外人代为支付，也无法否认涉案房屋产权人系许某某。2019年2月21日，国家税务总局广州市南沙区税务局第一税务所出具涉案房屋税收完税证明，税款总额75108元。王艳玲称该笔税款为其支付，并提供了其名下账户尾号为5794的中国农业银行和账户尾号为4404的广州银行交易流水清单，显示该两个账户分别于2019年2月21日向广州市地方税务局转账40000元、35108元。王艳玲提供了碧强公司（甲方）与许某某（乙方）签署的《协议书》，约定：基于乙方购买该商品房，甲方在乙方购买该商品房时向乙方提供一张价值15万元的车位券，乙方对车位券的适用具有选择权，乙方可以选择是否购买甲方开发的位于云麓半山花园的车位。若乙方选择购买位于云麓半山花园的车位，该车位券可以等额抵减车位总价款。2019年5月25日，碧强公司（甲方、卖方）与许某某（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号201905237223），约定许某某购买涉案车位，总价款30000元，付款方式为一次性付款，乙方在2019年5月25日前支付30000元。甲方应当在2019年6月1日前交付涉案车位。王艳玲另提供了许某某于同日签署的《车位券使用说明》复印件，内容为：本人使用碧强公司提供的一张价值15万元的车位券（编号为二街4号-1200）购买涉案车位并已签订车位买卖合同，该车位券已失效。2020年4月26日，涉案车位登记至许某某名下。许斌质证称《车位券使用说明》没有原件，对其真实性和关联性均不予认可。王艳玲主张其支付了涉案车位3万元车位款，缴纳了物业专项维修资金和契税，并提供了碧桂园集团通用机打收据、发票、契税完税证明和王艳玲名下银行交易清单、银联刷卡小票。上述证据显示：①2019年4月15日，碧强公司开具1万元收据，备注诚意金，同日，王艳玲名下银行账户向碧强公司转账1万元；②2019年5月25日，碧强公司分别开具一张1万元和一张2万元收据，两张收据均载明合同路址为涉案车位，该1万元收据另载明“认购自动转定”，同日，王艳玲名下银行账户支出2万元；③2019年5月25日，碧强公司开具4260.04元收据，载明合同路址为涉案车位，开票项目为物业专项维修资金，同日，王艳玲名下银行账户支出4260.04元；④2019年6月1日，碧强公司开具涉案车位发票，金额为3万元；⑤2020年4月9日，国家税务总局广州市南沙区税务局第一税务所出具涉案车位税收完税证明，税款金额为833.19元，同日，王艳玲名下银行账户支出833.19元。许斌质证称上述证据无法证实由王艳玲支付了涉案车位价款和税费等，许某某系涉案车位购买人和所有权人，相关税款税费应为许某某支付。王艳玲主张涉案房屋由其出资负责装修、日常维护、交纳物业服务费及使用，并提供了与名为“云麓半山管家-刘某某”的微信聊天记录及家具购买单据、王艳玲名下银行卡银联刷卡小票、银行转账流水等。其中，微信聊天记录多为王艳玲与该管家就涉案房屋维修、装修等事宜进行沟通。家具购买单据均有货物清单、价款及与之相对应金额的银联小票和银行流水记录。许斌认为上述证据与本案无关。另外，王艳玲提供了一份广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司物业服务中心于2018年12月8日开具的收据，载明预收涉案房屋12月至2019年3月物业费1878.24元，同日，王艳玲名下银行账户向该公司转账1878.24元。许斌认为王艳玲的该笔银行交易无法证实系支付涉案房屋物业服务费。另查明，2019年6月22日，许某某亡故。王艳玲提供了一份《产权确认书》，内容如下：“我与许某某是夫妻关系。在结婚之前，我俩对对方的经济状况有充分的了解。许某某大学毕业后即与我结婚，婚前婚后均未参加工作，亦没有收入来源，其名下的不动产及车辆，无论是婚前取得还是婚后取得，均为其母亲王艳玲个人出资，因政府限购政策及其女儿在当地出行等原因，登记在许某某名下。对此我俩早有共识：王艳玲女士出资的，登记在许某某名下的不动产及车辆，实为王艳玲个人财产。这些财产包括：1.广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御一街××房；2.广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑8栋68号车位；3.广州市南沙区南沙街××房；4.广州市南沙区南沙街云麓半山200号车位；5.车牌号为皖Ｃ×××××、车型为718的保时捷小汽车。现许某某不幸去世，本人愿意配合王艳玲办理财产过户等手续。特此证明”落款确认人处有“朱瑞”字样手写签名及其身份证号码并加盖指模，日期为2019年7月1日，另有见证人“陈某32019年7月1日”字样签名。许斌质证称无法确认《产权确认书》上朱瑞签名的真实性，且认为存在王艳玲与朱瑞私下达成补偿协议，进而由朱瑞出具该声明以达到将财产归王艳玲所有的目的，侵害了许斌的继承权。王艳玲对此予以否认。2019年9月11日，许斌和朱瑞分别在广州市广州公证处公证，均放弃继承许某某名下广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御一街××房和广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御一街6、8、10号人防地下车库68号车位的继承权。王艳玲自述截止本案2020年10月19日开庭之日止，尚不具备广州市限购区域内购房资格。本院认为，结合双方诉辩意见及庭审事实，本案争议焦点为王艳玲与许某某之间是否就涉案房屋及车位存在借名购买的合同关系。对此本院阐述如下：当事人之间是否存在借名买房关系，应从以下两个方面进行判断：一是借名人是否支付了全部购房款，二是借名人与出名人之间是否存在借名买房的合意。关于购房的出资一节。根据王艳玲提供的借据、《购房款置换借款协议》、《协议书》、发票、收据、其个人名下银行账户转账流水、银联刷卡小票等证据，可以相互印证，形成完整的证据链，足以证实涉案房屋为案外人用以抵偿拖欠王艳玲的部分债务，此外，王艳玲支付了车位款，缴纳了涉案房屋、车位的契税、物业维修资金，故可以认定王艳玲系涉案房屋、车位的实际出资人。此外，依据王艳玲提供的微信聊天记录、家具购买单据、银联刷卡小票等，也可以证实王艳玲为涉案房屋的实际管理和使用人。关于购房的合意一节，虽然许某某已经过世，但许某某与朱瑞于2015年结婚后一直生活在安徽，作为与许某某共同生活的丈夫，朱瑞对许某某的经济收入、工作状况、财产状况应最为了解，故朱瑞出具的《产权确认书》可信度较高。且朱瑞后续办理放弃继承权公证的行为，与其在该《产权确认书》中的声明相印证。许斌虽然对《产权确认书》中朱瑞签名的真实性提出质疑，并怀疑王艳玲与朱瑞存在串谋的可能，但均未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，故本院对该抗辩意见不予采信。朱瑞虽然未到庭应诉，但在本院向其送达的应诉材料中有上述《产权确认书》，朱瑞未对该确认书的真实性提出异议，故本院对《产权确认书》予以采信。综上，本案存在“借名买房”的高度盖然性，本院认定涉案房屋、车位为王艳玲借许某某之名购买。许某某过世后，王艳玲、许斌、朱瑞系法定第一顺位继承人，故王艳玲要求许斌、朱瑞协助将涉案车位转移登记至其名下，合法有据，本院予以支持。但由于王艳玲尚不具备广州市住房限购区域内购房资格，故其要求将涉案房屋转移登记至其名下依据不足，本院不予支持。王艳玲可待具备广州市住房限购区域内购房资格后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王艳玲与许某某就广州市南沙区南沙街××房及广州市南沙区南沙街云麓二街4号-1200房存在事实上的借名买房合同关系；二、被告许斌、朱瑞于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王艳玲办理将广州市南沙区南沙街云麓二街4号-1200房转移登记至原告王艳玲名下；三、驳回原告王艳玲的其他诉讼请求。本案受理费14416元，由原告王艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年十月二十八日书记员  谢芝华