西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院      民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12860号原告（反诉被告）：西安茗趣艺术文化传播有限公司，住所地：西安市高新区商铺。法定代表人：刘纪军，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李  斌，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳丽，陕西云德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西安研祥兴业电子科技有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：陈志列，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘  晶，系公司员工。委托诉讼代理人：汪飞容，系公司员工。 原告（反诉被告）西安茗趣艺术文化传播有限公司（以下简称“茗趣公司”）与被告（反诉原告）西安研祥兴业电子科技有限公司（以下简称“研祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行审理。茗趣公司的委托诉讼代理人李斌、王艳丽与研祥公司的委托诉讼代理人刘晶、汪飞容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茗趣公司诉称，2017年6月9日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX广场XX号商铺，原告应于2020年3月20日支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的房屋租金186300元。但受新冠疫情的影响，原告经营艰难，自2020年1月25日至3月20日一直处于停业状态，没有营业收入。2020年3月21日后，原告虽然恢复营业，但受疫情影响亏损严重，且这种状况一直持续到2020年4月中旬。迫于经营现状，原告无法按照《商铺租赁合同》一次性交完2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金186300元。经四处周转，原告于2020年4月17日向被告交付物业费50000元，5月12日交付物业费24520元。原告于2020年6月1日向被告支付房屋租金126300元，并承诺剩余房屋租金60000元将于当日全额转至被告账户，但被告一再坚持要求解除《商铺租赁合同》，并要求原告支付违约金。被告于2020年6月2日向原告寄发《关于尽快清空研祥城市广场2-05-02号商铺并办理交接手续的再次催告函》，函中明确表示将于2020年6月11日起对原告所在商铺采取包括但不限于停水、停电等措施，以强制解除与原告之间的合同，强制原告搬离商铺。被告实际于2020年6月17日晚12:00对商铺采取停水停电的措施，致使原告无法继续从事正常的生产经营活动。原告认为，疫情对原告所属的行业打击是巨大的，除营业额损失，大额的房屋租金亦是沉重负担，值此困难之际，原告未要求被告减免房租和物业服务费用，而是在积极筹措资金，履行合同义务，但被告仅因原告迟延交纳房租和物业服务费用，便多次向原告寄发催告函，企图解除《商铺租赁合同》，现被告擅自停水停电的行为已经严重侵害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第五款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”据此，被告无权单方解除《商铺租赁合同》、要求原告搬离商铺、采取停水停电措施。被告在合同尚未解除的情况下，擅自停水停电的行为，已经严重违反了合同约定，故原告提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2017年6月9日签订的《商铺租赁合同》依法成立并合法有效，并责令被告按照《商铺租赁合同》约定继续履行其合同义务；2、被告赔偿原告停水停电期间的食品损坏损失500元，营业损失21143.32元（以每日5285.83元为标准，自2020年6月18日开始暂计至2020年6月21日，并以每日5285.83元为标准，自2020年6月22日计算至恢复水电供应、原告正常营业之日止），品牌及商业信誉损失200000元，共计221643.32元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告研祥公司辩称，一、对原告第一项诉讼请求不予认可，本案中疫情不构成不可抗力，被告解除租赁合同的行为合法有效，被告已经实际收回涉案房屋，原告该项诉请无合同及法律依据，且客观上已经无法实现。1、原告逾期支付租金超过60天，被告依法依约有权解除租赁合同，原告无权以新冠疫情为由拖延支付。根据租赁合同第2.3.1条的约定，租金实行先预付后使用原则，原告应于2020年3月20日前支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金。经被告多次催告后，原告仍拒绝支付。根据租赁合同第11.2.3条约定原告延期支付租金超过10日的，被告有权单方解除合同、收回租赁房屋，被告解除租赁合同具有合同依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》(以下简称“指导意见(一)”)第二条规定：应当严格把握不可抗力适用条件，当事人主张适用不可抗力部分或全部免责的应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，只有因政府部门采取疫情防控措施导致合同无法履行时，新冠肺炎疫情才可被认定为不可抗力。西安市政府并未出具相关文件禁止原告所属行业复工复产，原告也未举证证明其因政府采取的疫情防控措施导致租赁合同无法履行或产生履行障碍。因此在本案中，新冠疫情不构成不可抗力，原告无权以疫情为由拒付组金。2、退一步讲，即使本次新冠疫情构成不可抗力，原告也无权以不可抗力为由拒绝支付其应付的租金。理由如下：其一，合同约定原告应当支付租金的时间为2020年3月20 日，当时西安市的疫情已经得到了有效的控制，西安市政府部门早已在此30天之前通知全面复工复产。其二，根据租赁合同第12.1条、12.1.1条约定，租赁范围内发生不可抗力事件的，租赁合同项下的租金及其他费用不得减免或中止支付。其三、原告混淆了房屋租赁合同的目的与其使用租赁房屋的经营目的。本次疫情期间，涉案房屋的功能并未因疫情受到任何影响，被告已经确保了原告在疫情期间能够有效使用涉案房屋，被告对租赁合同的履行没有任何过错。虽然疫情在一定程度上影响了餐饮行业的消费市场，加上原告受自身的管理水平和经营能力的制约，发生原告在诉状所述的其在2020年3月21日前处于停业状态，但这完全是原告自身的经营决策，由此造成的损失属于经营风险，应当由原告自行承担。3、本案不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(以下简称“指导意见二”)第五条的规定。本条款适用的前提是“承租方受疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少”，原告并未举证证明其受疫情影响导致资金周转困难或营业收入明显减少，原告在解除日生效后的第二天2020年6月1日才支付126300元的行为也充分证明了原告实质有经济能力支付租金，只是习惯性的能拖就拖。4、被告解除租赁合同合法有效，原告要求继续履行租赁合同的诉请无事实、合同及法律依据，且客观上已经履行不能。被告委托案外人陕西西秦金周会计师事务所有限责任公司对涉案房屋内的遗留物品进行盘点，并委托案外人陕西四通搬家有限公司将前述遗留物品搬至被告的库房内存放至今，被告已于2020年7月5日实际收回涉案房屋。2020年6月15日，被告委托案外人西安佳又安商业运管服务管理有限公司对涉案房屋进行装修，佳又安公司已于2020年7月22日委托案外人西安卓龙建筑装饰设计工程有限公司对包括涉案房屋在内的西安研祥城市广场裙楼二、三层房屋进行重新装修，目前该装修工程已经于2020年7月27日开始实际施工。原告要求继续履行租赁合同的诉请客观上已经无法实现，原告该项诉请应当依法予以驳回。二、对原告第二项诉讼请求不予认可，原告违约在先，被告依据租赁合同约定行使限制措施合法有据。被告未举证证明其损失实际发生，该项诉请无事实、合同及法律依据。综上，原告的全部诉讼请求无事实、合同及法律依据，应当依法予以全部驳回。反诉原告研祥公司反诉称，2017年6月9日，研祥公司与茗趣公司签《商铺租赁合同》，约定由茗趣公司承租研祥公司所有的位于陕西省西安市高新区锦业一路56号2幢1单元10000室西安研祥城市广场 2-05-02号商铺，茗趣公司应当在2020年3月20日前向研祥公司支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元，但茗趣公司却未能按照合同约定履行支付租金的义务。研祥公司分别于2020年3月25日、4月3日、4月14日， 4月28日、5月13日向茗趣公司送达了催告函，要求其尽快缴纳欠付租金，茗趣公司收到上述函件后仍未支付。截至2020年5月26日，茗趣公司逾期支付租金已远远超过10日，根据租赁合同第11.2.3条约定，研祥公司有权单方解除合同，收回租赁商铺，并要求茗趣公司支付半年的租金(以当期租金为标准)作为违约金：茗趣公司还应按“40元/㎡/月”的租金标准补足2017年4月20日至2019年4月19日期间的优惠租金差额。研祥公司于2020年5月26日向茗趣公司送达了《关于解除1、确认反诉原告与反诉被告在2017年6月9日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月31日解除；2、反诉被告按每天每平方米两倍于租赁合同约定的当期租金标准向反诉原告支付自2020年6月1日起至2020年7月5日期间实际占用租赁商铺的占用费人民币72450元；3、反诉被告立即向反诉原告支付违约金人民币103069.35元；4、反诉被告补足优惠租金标准的差额人民币138000元（自2017年4月20日至2019年4月19日期间，按照40元/㎡/月的租金标准补足相应阶段的优惠租金标准之间的差额）；5、反诉被告立即向反诉原告支付因清空租赁商铺产生的审计费2000元、搬迁费12600元，共计14600元；6、反诉被告立即将已注册在租赁商铺地址（陕西省西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX广场XX号商铺）上营业执照予以注销或变更；7、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告茗趣公司辩称，一、研祥公司单方解除《商铺租赁合同》无事实及法律依据，其解除合同通知函对茗趣公司不产生法律效力，《商铺租赁合同》仍然对双方具有法律约束力，双方仍应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，茗趣公司应当于2020年3月20日缴纳2020 年4月20日至2020年10月19日的房屋租金186300元，但直至2020年6月1日才向研祥公司缴纳租金126300元，对于迟延缴纳租金的事实茗趣公司无法否认。但茗趣公司迟延缴纳租金的原因并非主观上不想缴纳，而是疫情影响客观上无法缴纳。受新冠疫情的影响，茗趣公司于2020年1月25日至2020年3 月20日一直处于封闭状态，期间的营业收入为零，原告还需支付高额的房屋租金、物业费以及员工工资，因此上述期间茗趣公司一直处于亏损状态。2020年3月21日，茗趣公司恢复营业，但每日店内顾客寥寥无几，这种困难情况下茗趣公司没有要求研祥公司减免租金，仅仅要求给予茗趣公司足够的时间去筹措资金，以尽快缴纳商铺租金。茗趣公司在收到研祥公司的催告函后积极筹措，4月17日筹措资金50000元，在询问研祥公司工作人员是先交物业费还是租金时，研祥公司工作人员告知，交租金或者物业费都可以，茗趣公司遂将50000元交至物业费账户，并于2020年5 月12日，缴清了全部物业费。6月1日，茗趣公司通过刷卡缴纳房租126300元，剩余60000元租金茗趣公司承诺6月1日缴清，未及时缴清的原因在于研祥公司将茗趣公司交纳的83230.5元租金作为违约金，因此迟延交租并非茗趣公司主观原因，而是客观营业收入减少无法及时足额缴纳，因此茗趣公司迟延交租并不构成根本违约。研祥公司不仅不减免租金，帮助茗趣公司度过危机反而5次发函催要租金及违约金，后又于2020年5月26日提出解除合同。研祥公司解除合同的行为与我国《合同法》及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的精神相违背。根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人臧铁伟答记者问时说到，本次疫情对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。茗趣公司因受疫情影响，经营困难，亏损高达数十万元，实在无力承担高额的房屋租金，不能依约履行缴纳租金的义务。因此本次疫情对于茗趣公司属于不可抗力，根据我国法律规定，茗趣公司享有部分或者全部免除责任的权利，并且茗趣公司在积极筹措资金的情况下已经补缴了租金126300元，且研祥公司有权将茗趣公司在合同签订时缴纳的50580元履约保证金转为商铺租金，茗趣公司迟延交纳商铺租金的行为并不构成违约，研祥公司无权追究茗趣公司的违约责任。根据《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第五项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故双方签订的《商铺租赁合同》不因研祥公司寄发的《解除商铺租赁合同的通知函》而解除，《商铺租赁合同》仍继续有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。二、研祥公司严重违反合同约定，擅自停水停电的行为侵害了茗趣公司正常使用商铺的权利，严重违反了合同约定，茗趣公司有权要求研祥公司恢复商铺的正常使用，并要求研祥公司承担违约责任。研祥公司作为违约方无权要求茗趣公司对其损失承担赔偿责任。茗趣公司已经在6月1日的回函中明确表示将通过诉讼途径解决此事，研祥公司对茗趣公司断水断电造成一切损失将由研祥公司承担。但是研祥公司于2020年6月17日晚，在茗趣公司足额缴纳全部物业费用，缴纳126300元商铺租金且研祥公司有权将茗趣公司交纳的履约保证金50580元冲抵商铺租金的情况下，仍然对茗趣公司采取了停水断电的措施，导致茗趣公司无法正常经营。研祥公司在明知本案已诉至法院的情况下，仍实施停水停电，甚至换锁的行为，其对于茗趣公司扩大的损失存在主观上的故意，应对茗趣公司扩大的损失承担赔偿责任。综上所述，研祥公司的反诉请求无事实及法律依据，应当全部予以驳回。经审理查明，2017年6月9日，研祥公司（出租方、甲方）与茗趣公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定茗趣公司承租研祥公司所有的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX广场XX号商铺，用于从事棋牌简餐店经营；租赁期为5年，从2017年4月20日起至2022年4月19日止；租金标准中，自2020年4月20日至2021年4月19日的租金总额为人民币372600元；租金实行先预付后使用的原则，每6个月为一个支付周期，每个支付周期到期前提前30天付清下一期的租金，即茗趣公司应当在2020年3月20日前向研祥公司支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元。合同第10.5条约定：“自本合同终止或解除之日前，乙方应将其以租赁商铺为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更登记手续，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案。”合同第11.2.1条约定：“乙方应当支付给甲方的所有款项（包括但不限于租金、履约保证金、物业管理费、水电费等其他费用），每迟延一天，乙方应向甲方支付应付款项万分之五的违约金，该违约金应根据乙方实际拖欠期限支付至乙方实缴日止。若累计逾期超过10日（含本数）的，则甲方有权按照本合同第11.2.3款约定解除合同并要求乙方承担违约责任，同时甲方有权书面通知乙方在合同解除之日起3日内办理租赁商铺，如乙方拒不搬离的，甲方有权聘请第三方强行开门见证，将租赁物业内物品视为无主财务予以处理后清空该租赁物业且无需承担任何责任，由此产生的相关费用由乙方承担，同时甲方有权停止水、电、通讯及采取甲方认为合适的相关措施和行动且无需承担任何责任。乙方在此承诺，放弃由于甲方停止水电、通信等供应所造成损失的抗辩权。无论甲方是否行使单方解除权，乙方逾期付款累计超过10日（含10日），从11天开始，甲方有权对乙方的承租物业采取停水、停电及限制乙方物品出入等措施，由此产生的后果由乙方自行承担。”合同11.2.3条约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，并有权没收乙方交付的履约保证金、已预付的租金，并要求乙方支付半年的租金（以当期租金为标准）作为违约金，且2017年4月20日至2019年4月19日期间的租金乙方还应按40元/㎡/月的租金标准补足本合同第2.1.1条约定的相应阶段的优惠租金标准之间的差额（即乙方不再执行本合同第2.1.1条约定的优惠租金标准）。若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿超出部分的损失。（1）乙方未按本合同约定交纳租金、物业管理费、暖气费、水、电、燃气、通讯等费用的超过10日（含10日）……”合同签订前，茗趣公司法定代表人刘纪军于2017年3月28日向研祥公司缴纳了50580元的租赁保证金。合同签订后，研祥公司将涉案商铺交付给茗趣公司使用，茗趣公司向其缴纳租金，直至2020年初新冠肺炎疫情爆发。2020年1月27日，陕西省政府办公厅发布《陕西省人民政府关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》，载明全省范围内启动突发公共事件Ⅰ级应急响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施。同年2月20日，西安市新冠肺炎疫情防控指挥部发布《关于有序恢复生产生活秩序的通知》。同年2月27日，西安市高新区发布《关于优化企事业单位复工复产审批服务管理办法的通知》；陕西省应对新冠肺炎疫情工作领导小组办公室发布公告，自2020年2月28日0时起陕西省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应。根据《商铺租赁合同》约定，茗趣公司本应于2020年3月20日前支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元，但其未按照合同约定按期支付该笔租金。研祥公司于2020年3月25日向茗趣公司送达了《关于尽快缴纳租金的催告函》，要求茗趣公司于同年4月3日前付清全部租金及违约金。茗趣公司认可收到该催告函，但未按照催告函要求支付租金及违约金，亦未对该催告函予以回复。同年4月3日，研祥公司再次向茗趣公司送达了《关于尽快缴纳租金的再次催告函》，要求茗趣公司于同年4月13日前付清全部租金及违约金。茗趣公司认可收到该催告函，但仍未按照催告函要求支付租金及违约金，亦未对该催告函予以回复。同年4月14日、4月28日、5月13日，研祥公司分三次陆续向茗趣公司发送关于尽快缴纳租金的催告函，并三次告知茗趣公司其逾期付款的行为已经达到研祥公司有权单方解除租赁合同的条件，研祥公司保留按照合同约定单方解除租赁合同的权利。茗趣公司认可收到该催告函，但未按照催告函要求支付租金及违约金，仍未对该催告函予以回复。2020年5月26日，研祥公司向茗趣公司发送《关于解除的通知书》，载明因茗趣公司应于2020年3月20日前支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元，但未按期支付，经研祥公司五次书面催告后仍未履行合同义务，故依据《商铺租赁合同》第11.2.3条约定解除合同，解除合同之日为2020年5月31日，并要求茗趣公司于2020年5月31日前清空该租赁商铺。茗趣公司认可收到该通知书。上述《关于解除的通知书》未约定异议期。同年6月1日，茗趣公司对研祥公司单方解除合同的行为提出异议，明确表示不同意解除合同。当日，茗趣公司通过刷卡方式向研祥公司缴纳租金126300元。同年6月2日，研祥公司向茗趣公司发送《关于尽快清空研祥城市广场2-05-02号商铺并办理交接手续的再次催告函》，称双方之间的合同关系已经于2020年5月31日解除，并要求茗趣公司于6月10日前清空涉案商铺内全部设施及物品，否则自6月11日起有权对商铺采取停水停电等措施。2020年6月4日，茗趣公司向本院递交起诉状，要求判令双方继续履行《商铺租赁合同》。同年6月17日晚23:58分，研祥公司对茗趣公司所承租商铺采取停水、停电措施。庭审中，研祥公司称涉案房屋内的物品已经于2020年7月5日被其搬离，暂保管于仓库，涉案房屋内的硬装于当日全部拆除。庭后，研祥公司称于2020年7月10日，已经就涉案商铺与案外人西安佳又安商业运营服务管理有限公司签订房屋租赁合同，并实际收取案外人西安佳又安商业运营服务管理有限公司保证金658788元。上述事实，有商铺租赁合同、录音、茗趣茶楼停水断电视频、催告函、EMS快递底单、物流签收记录、短信送达截图、《关于解除的通知书》《关于尽快清空研祥城市广场2-05-02号商铺并办理交接手续的再次催告函》《西安研祥城市广裙楼二、三层办公室装修施工合同》、现场施工照片、房租租赁合同、收款收据、收款回单、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，茗趣公司与研祥公司自愿签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚信原则全面履行各自义务。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但当事人一方依此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，研祥公司主张依据《商铺租赁合同》约定，在茗趣公司存在逾期付款行为时，研祥公司享有单方解除合同的权利。然而，研祥公司在行使合同单方解除权时仍应给对方留够异议期。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因《关于解除的通知书》未约定异议期，且茗趣公司已经于2020年6月1日就解除合同一事向研祥公司提出异议，并于2020年6月4日向本院递交起诉状要求继续履行合同，故双方之间签订的《商铺租赁合同》并未于2020年5月31日解除。研祥公司提出反诉，要求确认《商铺租赁合同》于2020年5月31日解除，本院不予支持。研祥公司在合同未解除前采取停水、停电、腾空涉案房屋的行为，属于违约行为。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行情形的除外。本案中，研祥公司已经将涉案房屋腾空并将硬装全部拆除，同时其提交了与案外人西安佳又安商业运营服务管理有限公司就涉案房屋重新签订的房屋租赁合同及收款收据，故研祥公司与茗趣公司签订的《商铺租赁合同》实际已经无法继续履行，应予以解除。茗趣公司要求继续履行合同，本院不予支持。《商铺租赁合同》的解除日应确定为2020年7月5日。茗趣公司要求研祥公司赔偿停水停电期间的食品损失500元、营业损失（以每日5285.83元为标准）及品牌商业信誉损失200000元，但未提供证据佐证停水停电期间实际造成食品损坏及其价值，未提供证据证明实际存在营业损失及其计算标准，亦未提供证据证明存在品牌商业信誉损害及其价值，故对茗趣公司的上述本诉请求，本院不予支持。研祥公司主张茗趣公司应按每天每平方米两倍于租赁合同约定的当期租金标准，向研祥公司支付自2020年6月1日起至2020年7月5日期间实际占用租赁商铺的占用费72450元。因上述期间，双方合同关系并未解除，故原告主张房屋占用费于法无据，本院不予支持。因本案中，研祥公司与茗趣公司均存在违约行为，故依法应当各自承担相应的责任。研祥公司要求茗趣公司支付违约金，本院不予支持。研祥公司要求茗趣公司补足优惠租金标准的差额138000元，因双方合同关系并未因研祥公司行使单方解除权而解除，故研祥公司的该项诉请依据不足，本院不予支持。研祥公司要求茗趣公司支付因清空商铺产生的审计费2000元、搬迁费12600元，因该行为本身不具有合法性，对该项反诉请求，本院不予支持。因双方在《商铺租赁合同》中对合同解除后注销或变更证照的事项有明确约定，现双方合同关系已经解除，故依据《商铺租赁合同》约定，茗趣公司应将以陕西省西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX广场XX号商铺为注册地址的西安茗趣艺术文化传播有限公司营业执照变更或注销地址登记。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安茗趣艺术文化传播有限公司与被告（反诉原告）西安研祥兴业电子科技有限公司于2017年6月9日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月5日解除；二、反诉被告西安茗趣艺术文化传播有限公司应于本判决生效之日起十五日内将以陕西省西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX广场XX号商铺为注册地址的西安茗趣艺术文化传播有限公司营业执照变更或注销地址登记；三、驳回原告西安茗趣艺术文化传播有限公司的全部本诉请求；四、驳回反诉原告西安研祥兴业电子科技有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5525元，由原告西安茗趣艺术文化传播有限公司承担；反诉案件受理费3111元，由反诉原告西安研祥兴业电子科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审  判  员    郑    彤 二〇二〇年十月二十六日  书  记  员    薛 婉 婉 打印：扈艳红       校对：李兴梅       2020年 月 日送达1