黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0803民初728号原告:黑龙江浩盈房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳**联盟路**。法定代表人：王平，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎东君，黑龙江明阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏韶华，黑龙江普瑞特律师事务所律师。被告:佳木斯市向阳区白金湾一期业主委员会，住所地佳木斯市向阳区胜利路**白金湾小区铂庭苑大堂。负责人：吴宏岩，该业委会主任。委托诉讼代理人：战宝石，黑龙江中殿律师事务所律师。原告黑龙江浩盈房地产开发有限公司（以下简称浩盈公司）与被告佳木斯市向阳区白金湾一期业主委员会（以下简称业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郎东君、魏韶华、被告负责人吴宏岩、委托诉讼代理人战宝石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩盈公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告于2019年11月24日作出的业主大会决议；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依法撤销被告于2019年10月24日作出的业主大会决议。事实和理由：浩盈公司于2010年8月成立，于2012年5月开发建设白金湾小区一期，2013年楼房建成后开始销售房屋。截止目前，原告尚余白金湾一期车位、车库、商服房屋、别墅、会所，总面积14098.81平方米。原告作为小区一期业主之一，享有业主法定的权利。2017年10月，小区业主达到入户数量后成立了小区业主大会筹备委员会，并召开了第一次业主大会，成立了佳木斯市向阳区白金湾一期业主委员会，选举了业主委员会成员，在佳木斯市房地产管理部门登记备案。2019年8月，被告发布白金湾告字（2019年）001号公告，召开2019年第一次业主大会，议题有四项，即是否解除与黑龙江浩益物业管理有限公司（以下简称浩益公司）前期物业合同，并在业主大会决议生效后，告知其相关结果；是否以公开招标的形式在全省范围内选聘物业服务企业，由业主委员会组织此次公开招标的程序，并代表业主大会签订物业服务合同；是否增补徐庆利为白金湾一期业主委员会委员；是否选举郝宝贵、宋梓旭、高程程、刘东、王伟娥为白金湾一期业主委员会候补委员。2019年8月15日，佳木斯市向阳区环路社区居委会出具《关于白金湾一期2019年业主大会投票须知》的建议，要求白金湾业主大会在召开、投票过程中遵守此规定。被告按规定第五条要求“投票现场不需要拍照留证，开发商、物业及业主委员会成员在投票期间不得进入投票现场，如有特殊情况进入或者穿越，必须征得社区工作人员同意，其他人员一律不允许干扰投票工作。”但在业主投票过程中，业主委员会负责人吴宏岩违反该投票规则，在投票现场公然指挥业主投票，干预业主的自主选择权，严重违反投票程序。根据《物权法》第七十八条以及《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，原告认为被告严重违法，故请求法院依法撤销业主大会决议。业委会辩称，被告于2019年11月24日并未作出业主大会决议。按照相关法律规定，计算面积应当按专有面积计算，原告计算14000余平方米的范围包括车位、车库、会所等共用面积，上述面积不应计算在原告所有的面积内。业委会负责人吴宏岩没有干预业主的自主选择权、投票权和违反投票程序的行为，原告所述事实与客观情况不符。原告诉称仅列举了法条，并未举示客观事实证明业主大会或业主委员会侵犯了业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的浩盈公司营业执照、佳木斯市向阳区物业指导中心出具的证明各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据二、建设工程规划许可证2份、建筑工程施工许可证5份、建设工程规划申请书5份、建设工程竣工验收备案证书27份及统计表1份、浩盈公司尚余房产明细1份（共4组）。证明1.原告系白金湾小区开发建设单位，房屋销售后尚余部分房产，故原告是本小区的业主之一，具备本案诉讼主体资格；2.白金湾小区建设项目经过市政府规划部门审批，合法建设；3.白金湾小区规划建筑总面积109824平方米，小区建设4个独立区域（1区铂庭院6栋、2区御珑苑6栋、3区凯旋苑5栋、4区爵士苑9栋）及售楼处，共27栋楼；4.白金湾小区规划有地上地下（包括车库、仓库、设备间等区域）两部分，均经过规划部门合法审批、建设；5.所有建设项目均经过验收达到合格标准，验收报告显示小区实际建设总建筑面积107877.77平方米。经庭审质证，被告对政府部门核发的证书的真实性无异议，对原告单方制作文书的真实性有异议，其中数字应当以产权部门出示证明文件为准，仅凭其单方陈述，无法确定上述文件的真实性，上述证据与本案不具有关联性。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；2.证据三、白金湾小区首次业主大会备案资料2份、首次业主大会会议筹备组工作报告1份、白金湾小区业主大会议事规则1份、小区业主管理公约1份。证明白金湾小区于2017年10月15日召开首次业主大会通过六项议题，包括业主大会议事规则、管理公约、成立业委会等内容。业委会成立后就业主大会会议的内容及决议向向阳区物业指导中心备案，备案表由业委会填写，业委会主任签名并由社区公共服务中心及向阳区物业指导中心加盖公章形成，备案表载明白金湾小区总建筑面积109824平方米，已售出80000平方米。报备材料中业主大会议事规则第六条第二项明确小区总建筑面积11万平方米，包括住宅建筑面积7.5万平方米，地，地下车库3万平方米。第七条确定了业主大会决定13项管理事务，其中第二款明确载明决定上述第六项、第七项的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定上述其他事项应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上业主同意。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但认为总建筑面积和已出售的应当以产权登记为准。该组证据能够证明业委会成立合法。自2017年至今，原告作为业主代表之一未对业委会成立提出异议，政府有关部门对业委会的正当性、合法性也予以确认。本院认为，对该组证据的真实性予以确认；3.证据四、业委会于2019年7月17日作出的佳木斯市向阳区白金湾一期业主委员会会议决议公告、佳木斯市向阳区环路社区居委会及业委会于2017年7月24日作出的公告、业主大会及业委会于2019年10月24日作出的白金湾一期2019年业主大会唱票会议纪要、业主大会于2019年10月25日作出的公告、业主大会及业委会于2019年11月4日作出的公告、业主大会及业委会于2019年11月25日给黑龙江浩益物业管理有限公司的通知各1份。证明2019年白金湾小区召开业主大会，于2019年10月24日进行唱票，统计出业主投票数后，由业主大会作出决议，并以通知的形式告知所有业主。因该决议严重违反法律规定，即2019年业主大会唱票会议纪要只载明有效票为380张，表决事项投赞成票372张，建筑面积41496.074平方米。表决事项投反对票5张，没有统计建筑面积。表决事项投弃权票3张，没有统计建筑面积。废弃票5张。而2019年10月25日对外公布会议决议时却对四项议题有不同的选票，说明业委会违反多项规定。原告建设的白金湾小区验收备案总建筑面积107877.77平方米，而业主大会同意解聘前期物业公司专属产权面积仅为41496.074平方米，未达到总建筑面积二分之一以上。2019年业主大会和业委会作出的公告和通知及决议严重违反法律规定，将小区建筑面积改为74811平方米，故其解除前期物业服务企业即黑龙江浩益物业管理有限公司的行为违法。经庭审质证，被告认为产权面积应当以登记部门的产权登记为准，未登记部分原告应当出具相应的商品房销售合同或其他证据证实该房屋的建筑物专有部分总面积。该组证据能够证实被告按照法定程序召开业主大会，履行了相应的法定程序。原告未调取环路社区居委会保存的业主大会开会的实况录像，录像中会议记录板上有其他两项表决的票数记载，因2019年10月24日会议纪要仅为一页，其他两项是在业主大会上进行的公示。本院认为，对该组证据的真实性予以确认。4.被告举示证据一、白金湾小区业主大会议事规则、白金湾一期业主委员会会议记录文件、表决书、向阳区环路社区居委会及业委会于2019年7月24日作出的公告、参会须知、投票须知、唱票验票工作的邀请、唱票的通知、唱票会议纪要、业主大会于2019年10月25日作出的公告、业主大会及业委会于2019年10月4日作出的公告各1份。证明被告依法召开业主大会，原告委派代表参加会议并对表决结果认可，业主大会程序合法，作出的决议和公告具有法律效力，依法应予以维持。经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告召开业主大会的程序虽然有业委会决议，但会议没有达到建筑物总面积二分之一以上的业主的同意的法定条件，该会议是违法且无效的，其责任是业委会滥用职权造成的，法院应依法撤销。议事规则清晰体现小区房屋总建筑面积11万平方米，而2019年11月4日的公告篡改了小区建筑面积并对该面积自行取名为实际权属面积，根据相关规定，业主大会决定必须经过专有部分占建筑物总面积二分之一以上而不是占专属面积二分之一以上。本院经审查认为，对该组证据的真实性予以确认，因解聘物业服务企业的决定未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，对业主大会及业委会作出的决定不予采纳。本院经审理认定事实如下：原告浩盈公司系佳木斯市向阳区白金湾小区一期的开发建设单位，小区共27栋楼，竣工验收备案总建筑面积107877.77平方米，销售后剩余部分房产面积14098.81平方米。2017年10月15日，白金湾小区召开首次业主大会，成立了白金湾一期业主委员会，并向佳木斯市向阳区环路社区公共服务中心及佳木斯市向阳区物业指导中心备案，备案表载明总建筑面积109824平方米，已出售80000平方米，其中报备材料中《业主大会议事规则》第六条载明房屋总建筑面积110000平方米，包括住宅建筑面积75000平方米、地、地下车库35000平方米宅户数528套。2019年10月24日，业委会召开业主大会进行唱票，于2019年10月25日，业主大会发布公告，内容为：“业主大会于2019年10月24日经过合法唱票形成如下选举投票结果：终止前期物业合同（同意票372张、反对票5张、弃权票3张、废票5张）。委托业委会采取招投标选聘新物业公司（同意票378张、反对票2张、弃权票3张）。选举委员及候补委员（同意票376张、反对票2张、弃权票3张）。同意终止前期物业合同专属产权面积41496.074平方米”。2019年11月4日，业主大会和业委会发布公告，主要内容为：“业主大会于2019年10月24日在向阳区环路社区以及向阳区物业办监督指导下，依法完成了所有会议议程，业主大会于2019年10月25日正式将会议投票结果进行了公示，小区实际权属建筑面积74811平方米，业主528户，已超过法定半数，本届大会已达成如下议题：一、终止与黑龙江浩益物业管理有限公司前期物业合同；二、授权业委会代表全体业主以招标方式招聘新的物业公司……。2019年11月25日，业主大会和业委会向黑龙江浩益物业管理有限公司发出书面通知，以同意终止前期物业合同的专属建筑面积41496.074平方米，上述结果均已超过《物权法》规定的半数以上为由，决定终止与你公司的前期物业合同，于2019年12月31日清退离场。另查明，经调查核实，白金湾一期专有部分在测绘机构实测备案楼房面积74811.1205平方米，实测未备案地下车库和车位面积25885.629平方米，未测绘未备案地下室面积6792.29平方米，以上建筑物总面积为107489.04平方米。本院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业委会作出的决定侵害其合法权益，依法要求予以撤销而产生的纠纷。2019年10月24日，业主大会及业委会解聘黑龙江浩益物业管理有限公司，是按照该小区建筑面积74811平方米，528户业主，超过半数即41496.074平方米专属产权面积的业主同意作出的决定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”第八条“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”本案中，根据原告举示的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证书，以及本院调查核实白金湾一期专有部分在测绘机构实测备案面积、实测未备案面积，以及未测绘未备案面积，但属于建筑区划内特定空间专有部分面积，可以确认白金湾一期建筑物总面积为107489.04平方米，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。《物权法》第七十六条第二款规定，“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条第一款规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”业委会于2019年10月24日召开业主大会未达到专有部分占建筑物总面积过半数业主的法定条件，因此，业委会通过召开业主大会所作决定违反了相关法律规定，且侵害了业主合法权益，浩盈公司作为业主，其请求人民法院予以撤销该决定，有事实根据和法律依据，本院应予以支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：撤销被告佳木斯市向阳区白金湾一期业主委员会于2019年10月24日作出的业主大会决定。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告佳木斯市向阳区白金湾一期业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  李志辉二〇二〇年十月二十三日法官助理李国花书记员刘金