江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初2936号原告：邱昌奇，男，汉族，1978年9月7日出生，户籍所在地：江西省吉安市万安县，现居住：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道蓝科天水小区2栋2单元501室。被告：蓝科天水小区业主委员会，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道9号蓝科天水小区5栋业委会用房。业主委员会主任：刁中建。委托诉讼代理人：刁中建，男，系该业委会主任。委托诉讼代理人：朱文真，男，系该业委会副主任。第三人：赣州凌兴物业管理有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道9号蓝科天水物业管理用房。统一社会信用代码：91360703767039090Q。法定代表人：吴兴，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈永秋，江西海融律师事务所律师。原告邱昌奇与被告蓝科天水小区业主委员会（下称“蓝科天水业委会”）、第三人赣州凌兴物业管理有限公司（下称“凌兴物业公司”）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱昌奇，被告蓝科天水业委会的委托诉讼代理人刁中建、朱文真，第三人凌兴物业公司的委托诉讼代理人陈永秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱昌奇向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告同第三人凌兴物业公司于2018年9月和2019年10月签订的两份小区物业管理服务合同无效。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：凌兴物业公司自2008年2月入驻蓝科天水小区管理以来，违反《前期物业管理服务协议》里的很多条款约定，提供的物业管理服务也存在很多的重大瑕疵。小区业主和第一届业委会多次要求其整改，均没有改善，违背了合同的诚实信用原则。2018年6月2日如期召开的小区第二次全体业主代表大会，经各楼栋单元业主推选出的21名各楼栋代表投票选出了第二届业主委员会成员，同时投票表决并全票通过了辞退前期物业（凌兴物业）的决议。按《江西省物业管理条例》的相关规定，业委会应该执行业主代表大会的决议，辞退不作为的凌兴物业，发布招聘物业公司的广告，或采用业主自管方案。可业委会却没有通过任何途径发布任何的招聘公告，还进行了小范围的所谓民意调查，调查内容中含有诸多误导条款。《江西省物业管理条例》第十六条规定：业主大会应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，方可选聘物业服务企业和拟订物业收费方案。第二届业务会于2018年9月擅自违法提高物业收费标准同凌兴物业签订物业管理合同，合同的具体内容也从来没有公示公开过，严重侵害了小区全体业主的权益。凌兴物业公司自提供的物业管理服务依然存在很多的重大瑕疵和安全隐患。第二届业委会于2019年9月在办公室门口张贴了张招聘物业的启示。可据来谈过的物业公司反映，第二届业委会主任刁中建要新参加应聘的物业公司许诺上交装修小区2-2栋505房的装修费几万元，方可以参聘。处处设置不合理也不合法的门槛，把参聘的物业公司主观私自拒之门外。月底再次擅自违法提高物业收费标准通凌兴物业签订物业管理合同，合同的具体内容也没有公示公开过，再次失去了改善小区物业管理现状的良好机会，侵害了小区全体业主的权益。现提交《蓝科天水业主联名要求撤销第二届业委会擅自违法选聘凌兴物业的决定》，有50多位业主的签名。那只是众多不满业主的一小部分。广大业主也通过向居委会，管委会和房产管理部门反映过，均没有得到解决，为了让多年来管理不到位的凌兴物业早点撤离，为了给小区一个美丽温馨的纯净家园，为了扼制住乱收费的嚣张氛围，故依法起诉至贵院。请支持原告的诉讼请求。被告蓝科天水业委会辩称，一、答辩人与第三人签订的物业服务合同是双方真实意思的体现，内容合法有效。首先，本届业委会依法成立，有权代表业主及物业使用人签订涉案合同。其次，续签合同程序合法。二、涉案合同签订后依法到相关部门进行了备案，合同已经得到政府部门认可，合同生效并已履行，并得到了广大业主的认可。三、答辩人的物业费收取标准在赣州市住宅小区的物业公司中是偏低，该收费标准其他物业服务公司不愿意为蓝科天水小区提供物业服务，且收费标准的调整业委会在小区进行了公示，全体业主一致同意通过，合法有效。四、本案中不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。第三人凌兴物业公司辩称，一、答辩人与被告业委会签订的物业合同是双方真实意思的体现，内容合法有效。本届业委会依法成立，有权代表业主及物业使用人签订涉案合同。二、涉案合同签订后依法到相关部门进行了备案，合同已经得到政府部门认可，合同生效并已履行，并得到了广大业主的认可。三、答辩人的物业费收取标准在赣州市住宅小区的物业公司中是偏低，该收费标准其他物业服务公司不愿意为蓝科天水小区提供物业服务，且收费标准的调整业委会在小区进行了公示，全体业主一致同意通过，合法有效。四、本案中不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。五、如果确认案涉合同无效，新物业产生需再次征求众业户的意见，花费时间较长，在此期间小区管理必然陷入真空，若此小区卫生堪忧，与当前我市举行全市之力保文创卫相悖。原告邱昌奇从未在蓝科天水小区居住，其对凌兴物业提供的物业服务水平并没有真切的感受，其评价是不客观的，夸大其词。当事人围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：原告提交了赣州住宅小区业主委员备案登记表、业主委员会备案通知书、业主委员会备案登记资料目录、原告身份证复印件、第二届业主委员会候选人简历公示、第二届业主委员会选举大会现场选票汇总牌、第二届业主委员会组成人员名单公示、《蓝科天水业主联名要求撤销第二届业委会擅自违法选聘凌兴物业的决定》复印件、小区业主反映凌兴物业服务管理质问题的联名上访函、8栋304房企业挂牌照片复印件、前期物业管理服务协议复印件、信息日报报道、第二届业委会同凌兴物业签订的物业委托服务合同复印件等证据，被告提交了关于蓝科天水小区筹建业主委员会的申请、蓝科天水小区第二届业主委员会组成人员名单、蓝科天水小区业主代表大会选举第二届业主委员会结果公示、蓝科天水小区第二届业主委员会成员分工的公告、赣州市住宅小区（组团）业主委员会备案登记表、《蓝科天水小区业主委员会章程》、公告、微信聊天截图、增加问卷调查、关于蓝科天水调整物业费的公告、赣州市各楼盘物业收费（2017年8月16日更新）、关于蓝科天水小区业主委员会赣州凌兴物业管理有限公司服务小区问题的整改通知、倡议书、微信聊天截图复印件等证据，第三人提交了营业执照复印件、《赣州市蓝科天水小区物业委托服务合同》2份复印件、赣州市各楼盘物业收费（2017年8月16日更新）复印件、倡议书、微信聊天截图复印件、蓝科天水业主邱昌奇欠费明细复印件、蓝科天水小区业主缴费物业费情况明细表复印件等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告邱昌奇系蓝科·天水小区业主。2018年10月1日，被告蓝科天水业委会（甲方）与第三人凌兴物业公司（乙方）签订《物业委托服务合同》，蓝科天水业委会将蓝科·天水小区委托于凌兴物业公司实行物业管理，委托管理期限为一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。2019年10月1日，被告蓝科天水业委会（甲方）与第三人凌兴物业公司（乙方）继续签订《物业委托服务合同》，蓝科天水业委会将蓝科·天水小区委托于凌兴物业公司实行物业管理，委托管理期限为两年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止。本院认为，本案的争议焦点为被告蓝科天水业委会与第三人凌兴物业公司分别于2018年10月1日和2019年10月1日签订的两份物业管理服务合同是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。原告邱昌奇提交的证据不足以证明本案所涉合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的合同无效的情形，原告邱昌奇的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邱昌奇的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告邱昌奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员 刘 光 华二〇二〇年十月三十日代理书记员 欧阳明明