广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异31号 异议人（案外人）：林1，男，1972年4月13日出生，汉族，个体经营户，住广州市花都区炭步镇xxx。通讯地址：广州市海珠区凤阳街西畔里沙溪东综合市场芳客留土猪档。公民身份号码。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地：新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。统一社会信用代码：91440101231252184A。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。统一社会信用代码：91440101618755886F。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地：广东省广州市白云区颐和北街63号6002楼。统一社会信用代码：91440101054506648W。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何2、李3借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何2、李3名下价值人民币489636317元的财产，并于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街16号1504房（以下简称案涉房产）。案外人林1对本院查封财产保全被申请人东湛公司名下案涉房产不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人林1请求：请求依法裁定解除（2019）粤民初34号案中对广州市花都区颐和盛世五街16号1504房的查封措施。事实和理由：异议人与东湛公司存在合法的房屋买卖合同关系，涉案房屋属于异议人的财产，并非东湛公司财产，贵院查封该房屋明显错误。异议人与东湛公司在2014年2月27日签订了《认购书》，购买了该房屋。广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河区法院）（2020）粤0106执异85号执行裁定书也提到购房协议合法有效，天河区法院己中止对该房屋的执行。异议人己于2017年10月29日付清了全部房款，并于2018年8月28日办理了收楼手续，实际占有该房屋至今。异议人按时向广州颐和酒店物业管理有限公司交纳物业管理费和由物业公司代缴的水电费，双方己经建立了合法的物业服务关系。因办理预告登记的资料手续暂未齐全，异议人暂未办理预告登记手续，所以该房屋仍登记在东湛公司的名下，但并不影响该房屋属于异议申请人所有。异议人及配偶陈利芳、儿子林宇哀（曾用名林宇晨）、林宇导名下在广州市及其户籍所在地无房地产情况记录。 异议人林1为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《颐和盛世认购书》，落款日期为2014年2月27日，载明：甲方东湛公司，乙方林彬；乙方向甲方购买案涉房屋；分期付款：在签署认购书时交付定金20000元（在首期房款中扣除）,2014年3月4日前支付477474元，余款须在2014年3月4日前办完全部按揭贷款手续并支付；案涉房屋在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年8月30日前交付乙方使用； 2.《颐和盛世协议书》，落款日期为2014年2月27日。 载明：甲方发展商东湛公司，乙方认购方林1；认购单元为案涉房屋；总价款优惠后共937474元；付款方式为分期付款，在2014年2月14日前支付287474元，2015年2月13日前和2016年2月13日前分别支付64000元，2017年2月13日前支付62000元，余款460000元在网签时通过银行按揭贷款的方式付清；鉴于广州实习限购令政策，依法由于自身原因暂时不能签到广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续； 3.《协议书》，落款日期为2017年10月29日，载明：甲方为东湛公司，乙方为林1；甲、乙双方就乙方购买案涉房屋达成以下协议：乙方向甲方购买案涉房屋，总价937474元，在2017年2月13日前支付477474元，2017年10月30日前支付460000元；甲方在2018年8月30日前交付案涉房屋给乙方；鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签到广州市房管局规定的网签合同版本及办理变手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权； 4.林1与颐和物业公司签署的《入住合约》，落款日期为 2019年1月30日，载明林彬收到《住户手册》，愿意遵循手册 条文； 5.林1出具的《承诺书》，落款日期为2019年1月30日。 载明林1承诺遵守颐和盛世花园临时管理规约； 6.颐和物业公司出具的2019年2月至10月的住宅服务费、 同年3月至8月的公摊电费和2月至10月的垃圾清运费发票； 7.中国银联POS刷卡凭证，显示：2013年10月16日支付 20000元、2014年2月27日支付317474元、2015年2月12日 支付64000元、2016年3月1日支付20000元和44000元、2017 年10月29日支付460000元、2019年1月30日支付15012元（维修基金），收款人为广州颐和房产策划代理有限公司。另有3张刷卡凭证，金额分别为2000元、40000元和20000元，日期和收款人不清，但东湛公司和广州颐和房产策划代理有限公司共同出具的收款收据，载明收到林1案涉房屋的房款62000元，落款日期为2017年2月22日。上述款项中，东湛公司和广州颐和房产策划代理有限公司共同出具落款日期为2014年2月27日的3张收款收据分别载明：收到林1购案涉房屋定金20000元、收到林1购车位款50000元、收到林1购案涉房屋房款267474元； 8.东湛公司于2019年8月28日出具的发票，载明：货物为案涉房屋，价税合计937474元； 9.广州市规划和自然资源局、广州市花都区土地房产档案室及兴宁市不动产登记中心出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明异议人林1及其配偶陈某芳、儿子林某哀（曾用名林某晨）、林某导名下在广州市及其户籍所在地无房地产情况记录； 10.缴纳社会保险费历史明细表，拟证明其已符合在广州市 购买房屋的条件。异议人确认，没有办理网签等手续，是因为其是外来人员，在其购买案涉房屋时在广州市缴纳社保费尚未满5年。在2019年5月缴纳社保满5年，但在其要求办理相关手续时，案涉房屋已被法院查封。 本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审查查明，2014年2月27日，甲方（卖方）东湛公司与乙方（买方）林1签订了《认购书》《颐和盛世协议书》，由林1购买广州市花都区颐和盛世五街16号1504房，总价款为937474元。2017年10月29日又签订《协议书》，内容与上述《认购书》《颐和盛世协议书》相同。异议人己于2017年10月29日付清全部房款，并于2018年8月28日办理了收楼手续，实际占有该房屋至今。异议人按时向广州颐和酒店物业管理有限公司交纳物业管理费和由物业公司代缴的水电费。 另查，2020年2月11日，广州市规划和自然资源局花都区分局向林1发出穗规划资源花函〔2020〕183号告知函，告知林彬：2019年6月24日，我局收到（2019）粤0106民初21464号《广州市天河区人民法院协助执行通知书》，查封被告广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街16号1504房的房产，我局依程序办理了查封登记。2019年6月28日，我局收到（2019）粤执保147号《广东省高级人民法院协助执行通知书》，协助轮候查封广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世花园广州市花都区颐和盛世五街16号1504房的房产。 2020年7月29日，广州市规划和自然资源局花都区分局又向林1发出穗规划资源花函〔2020〕1327号告知函，告知林彬：一、2019年6月24日，我局收到（2019）粤0106民初21464号《广州市天河区人民法院协助执行通知书》，查封被告广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和益世五街16号1504房产。我局依程序办理了查封登记。二、2019年6月28日，我局收到（2019）粤执保147号《广东省高级人民法院协助执行通知书》，协助轮候查封广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和益世五街16号1504房。三、2020年7月22日，我局收到（2019）粤0106执异85号《广州市天河区人民法院协助执行通知书》，解除对（2019）粤0106民初21464号协执文书的查封事项。我局依程序办理了解封登记，并根据广东省高级人民法院（2019）粤执保147号《广东省高级人民法院协助执行通知书》为该房屋办理了查封登记。 又查，天河区法院在审理（2019）粤0106民初21464号案中，对涉案房产进行查封，林1作为案外人提出异议。天河区法院对林1提出的异议，经审查作出（2020）粤0106执异85号执行裁定：异议人林1异议成立，中止对广州市花都区炭步镇颐和盛世五街xxx的执行。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，案外人现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 根据查明的事实，异议人在本院采取查封措施之前，已与财产保全被申请人东湛公司签订了《认购书》《颐和盛世协议书》以及《协议书》，约定异议人购买案涉房产，上述协议书具备了商品房买卖合同的主要条款，除了因异议人在签订认购书和协议书时未符合在广州市购房条件而作的相应约定条款外，其他主要条款未违反法律及行政法规的禁止性规定。而在签约后，异议人已付清全部房款，并办理了收楼手续，实际占有、使用该房屋至今，且异议人购买案涉房屋系用于居住，其名下无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，应认定异议人所提异议及请求符合前述法律规定之情形，故异议人提出排除对该案涉房产的查封措施，应予支持。 综上所述，涉案房屋虽然登记在财产保全被申请人东湛公司名下，但异议人请求排除对该案涉房产的执行具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 异议人林1异议成立，中止对广州市花都区颐和盛世五街xxx的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  詹伟雄 审判员  付庆海 审判员  张 磊 二〇二〇年十月二十日 书记员  吴懿芸