北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初351号原告：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市东城区×××1幢-1层2-112室。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：张雪艳，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建，北京市环球律师事务所律师。被告：袁庆华，男，1970年12月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：袁紫琦（袁庆华之女），住河南省安阳市文峰区。原告北京凯恒房地产有限公司（以下简称凯恒房地产公司）与被告袁庆华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯恒房地产公司之委托诉讼代理人张雪艳、董建，被告袁庆华之委托诉讼代理人袁紫琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除凯恒房地产公司与袁庆华于2011年1月22日签署的编号为Y1139693的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）；2.请求判令袁庆华配合办理坐落于北京市东城区×××50525号房屋网上签约注销登记手续；3.请求判令袁庆华支付凯恒房地产公司解除合同违约金2020011.7元；4.判令袁庆华向凯恒房地产公司赔偿违约金不能弥补的房屋空置期间的损失（按8.56元/日/平米的租金标准，从2012年11月30日计算至《预售合同》解除之日，暂计至2018年12月31日的金额是4421937.26元）暂计至2018年12月31日，上述第3、4项诉讼请求合计6441948.96元；5.判决袁庆华承担本案全部诉讼费。事实和理由：2011年1月22日，双方签订了编号为Y1139693号《预售合同》及补充协议，约定房屋总价款为20200117元，具体付款方式为：于2011年1月22日之前支付2020012元，2月22日之前支付2020012元，3月22日之前支付3030018元，4月22日之前支付3130075元，余款由买受人申请银行按揭贷款。袁庆华依约支付前述款项后，未按约定向银行申请按揭贷款支付余款，经多次催促，至今仍未履行剩余房款支付义务，给凯恒房地产公司造成巨大经济损失。根据《预售合同》第十条的约定，袁庆华未按约定的时间付款的，逾期超过30日后，凯恒房地产公司有权解除合同。凯恒房地产公司解除合同的，袁庆华应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房款的10%的标准向凯恒房地产公司支付违约金。违约金不足以弥补凯恒房地产公司损失的，凯恒房地产公司有权继续向袁庆华追偿。袁庆华辩称，同意解除合同，不同意支付违约金，根据合同的约定，解除合同30日开始算，但是对方从12年开始计算违约金，对方主张的空置期间的损失也不认可。袁庆华已经交付了一部分房款了。在对方不主张违约金的情况下同意办理解除网签手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2011年1月22日袁庆华与凯恒房地产公司签订《预售合同》（Y1139693），合同约定由袁庆华购买东城区×××50525号房产，房屋总价款为人民币20200117元，付款方式分期支付，袁庆华分别于2011年1月22日之前支付2020012元，2月22日之前支付2020012元，3月22日之前支付3030018元，4月22日之前支付3130075元，余款由买受人申请银行按揭贷款。袁庆华应在2011年7月1日起十个工作日内提交申请贷款所需的全部材料，并提出按揭申请和按银行要求期限履行相关银行按揭手续。双方还约定，出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应在2014年4月30日前取得该商品房楼栋的权属证书，并且应在房屋交付使用后共同向登记机关申请办理房屋权属转移登记。关于逾期付款责任，双方约定，袁庆华未按约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房款的拾%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方还签订了《之补充协议》（编号为：Y1139693，以下简称《补充协议》），双方约定，袁庆华付清该房屋全部房款（包括补齐面积差价款、全部按揭贷款已经到达凯恒房地产公司账户）是凯恒房地产公司交付房屋的前置条件。此外，在《补充协议》中，双方还约定了逾期办理按揭的违约责任。双方约定，买受人逾期提交按揭资料的，应按下列方式承担相应违约责任：……逾期超过三十日的，出卖人有权解除“预售合同”，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金。“预售合同”自出卖人书面通知送达买受人之日解除；出卖人自通知送达后有权将该商品房另行处分。……《预售合同》签约当日，双方办理网签备案登记手续。其后，袁庆华按期支付了前四期的购房款，未办理最后一期银行按揭贷款。案涉房屋已由凯恒房地产公司办理初始登记，尚未对袁庆华实际进行交付，也未向袁庆华办理所有权转移登记，对于未交付及未办理所有权转移登记原因，双方各执一词。诉讼中，凯恒房地产公司提交由其公司出具的《入住通知书》复印件载明，涉案房屋已通过验收，并通知袁庆华于2012年11月29日-30日办理收楼手续，同时因涉案房屋面积测量误差，要求袁庆华补缴113455元购房款，实际应付购房款为20313572元。对此，袁庆华称，仅认可涉案房屋总价款为《预售合同》约定的20200117元。2013年11月8日，凯恒房地产公司以公证形式向袁庆华寄送《关于办理“银河SOHO”所购房屋接收事宜之郑重催告函》，要求袁庆华办理收房手续。2019年3月8日，凯恒房地产公司向袁庆华发出《解除合同通知书》，以袁庆华未按合同约定以银行按揭贷款支付余款为由，要求解除双方订立的涉案商品房预售合同。诉讼中，凯恒房地产公司主张涉案房屋至2012年12月1日至今一直处于空置状态。庭审中，凯恒房地产公司表示，根据合同约定，袁庆华最迟应于交房前即2012年11月30日前支付涉案房屋尾款。袁庆华对此亦予以认可。经询问，袁庆华明确表示不在该案中提起反诉请求凯恒房地产公司返还其已支付的购房款。凯恒房地产公司亦表示，不在该案中解决房款返还问题，待法院确认其与袁庆华的商品房预售合同解除，由袁庆华承担相应违约责任并扣除相关费用后，再自行将剩余购房款返还袁庆华。此外，袁庆华还主张如法院认为其违约，请求法院酌情减少违约金。另查，2012年3月6日，北京市仲裁委员会就申请人王娇与被申请人袁庆华就《借款协议》相关事项作出（2012）京仲调字第0044号调解书，确认调解结果如下：袁庆华应于2012年3月9日前向王娇支付借款7000000元。2012年3月26日，本院作出（2012）二中民保字第05986号民事裁定书，依据北京仲裁委员会提交的王娇申请的仲裁保全，裁定准许申请人王娇的财产保全申请，冻结被申请人袁庆华所有的银行存款人民币七百万元，如银行存款不足，则查封、冻结与其相等值的其他财产。同年3月27日，本院向北京市东城区房屋管理局送达协助执行通知书，查封袁庆华位于本市东城区×××50525号房屋，预售许可证号：京房售证字（2010）102号，合同编号：Y1139693。2012年9月21日，本院依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解书立案执行，2012年9月28日向被执行人袁庆华发出执行通知。目前，案涉房屋已经经过三次拍卖流拍，尚未启动变卖程序。经核查，本院2014年3月27日对案涉房屋进行查封属于预查封。本院在执行王娇与袁庆华仲裁裁决一案的过程中，凯恒房地产公司向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，并终止对该房屋的执行。本院经审查认为，根据相关法律规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于查封效力。现凯恒公司仅仅以案涉房屋仍登记该公司名下为由，申请解除查封措施并终止对案涉房屋的执行，缺乏法律依据，不予支持。本院于2019年2月28日作出（2019）京02执异274号执行裁定书，裁定驳回凯恒房地产公司的异议请求。凯恒房地产公司不服（2019）京02执异274号执行裁定，于2019年3月19日向本院提起案外人执行异议之诉。目前，该案仍在审理过程中。2019年2月28日，本院向凯恒房地产公司送达（2012）二中执1298号协助执行通知书，该协助执行通知书载明，请凯恒房地产公司协助扣留将退还袁庆华的位于北京市东城区×××1幢50525号（预售合同号：京房售证字20101102号合同编号：Y1139693。）的剩余购房款。袁庆华已向你公司支付人民币一千零二十万元购房款，你公司应扣留剩余购房款的具体数额以相应裁判文书确定的数额为准。以上事实有当事人陈述、编号为Y1139693《北京市商品房预售合同》及补充协议、付款凭证、房产证、不动产登记簿、本院（2019）京02执异274号执行裁定书、本院（2012）二中执1298号协助执行通知书、民事起诉状及立案受理通知书及双方当事人提交的其他证据在案佐证。本院认为，因双方在诉讼中均同意解除《预售合同》，故本院对此亦不持异议，并予以确认。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：第一，袁庆华未支付涉案房屋购房款尾款是否构成违约；如构成违约，应如何承担违约责任。第二，涉案房屋网签手续是否应予注销。关于争议焦点一。《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应依约履行各自合同义务。根据查明的事实，双方约定袁庆华应于2011年7月1日起十个工作日内提交申请贷款所需的全部材料，并办理相关银行按揭手续。双方均认可凯恒房地产公司交付涉案房屋前即2011年11月30日前，袁庆华应当向凯恒房地产公司支付涉案房屋购房款尾款。现袁庆华未依约办理按揭贷款，亦未提供证据证明其已经全部履行了《预售合同》及《补充协议》中约定的付款义务，因此袁庆华构成违约，并应当依法向凯恒房地产公司承担违约责任。关于违约责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方明确约定袁庆华应于2011年7月1日起十个工作日内提交贷款所需材料，并办理按揭贷款手续。如袁庆华逾期超过三十日办理按揭贷款，凯恒房地产公司即有权解除合同。根据查明的事实，袁庆华至今未办理按揭贷款，逾期显然早已超过三十日，凯恒房地产公司作为涉案房屋出卖人，对袁庆华逾期的情况理应知情。但凯恒房地产公司在约定日期届满后，其已依约享有合同解除权的前提下，并未积极向袁庆华主张权利，于2013年11月8日方才向袁庆华邮寄催告函，于2018年方才提起本案诉讼，要求解除合同并向袁庆华主张违约责任。显然，凯恒房地产公司存在怠于行使权利、未采取适当的方式防止损失扩大的情形。因此，根据前述规定并结合双方约定，本院认定，凯恒房地产公司享有合同解除权之日以后产生的损失均为扩大的损失，对该部分损失本院不予支持。对于因解除合同产生的违约金数额确定问题。虽然双方在《预售合同》中约定，逾期付款超过30日的应按合同约定的房价款的10%支付违约金。但同时，双方在《补充协议》中又约定，逾期办理贷款超过30日的应按总房款的3%支付违约金。因此，结合《预售合同》和《补充协议》的性质及袁庆华违约的具体情形，在袁庆华主张对约定的违约金进行酌减的前提下，兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定袁庆华应当支付的违约金为60万元。关于凯恒房地产公司主张的房屋空置期间租金损失问题，因该部分损失并非因违约产生的直接损失，对此本院不予支持。关于争议焦点二。涉案房屋网签手续是否应予注销。根据查明的事实，涉案房屋因本院在执行王娇与袁庆华仲裁裁决一案的过程中被预查封。凯恒房地产公司亦就该查封措施提起了案外人执行异议之诉，即（2020）京02民初181号案件。本院认为，如在本案中注销涉案房屋的网签登记手续，与本院已采取的查封措施相冲突，并损害案外人王娇的利益。协调处理两案，本院对凯恒房地产公司诉请注销涉案房屋网签备案手续的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除北京凯恒房地产有限公司与袁庆华于2011年1月22日签署的《北京市商品房预售合同》（编号为：Y1139693）；二、袁庆华于本判决生效之日起十日内向北京凯恒房地产有限公司支付违约金600000元；三、驳回北京凯恒房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费142801元，由北京凯恒房地产有限公司负担129501元（已交纳）；由袁庆华负担13300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 霍翠玲二〇二〇年十月三十日法官助理 王一洲书 记 员 孙 涵