贵州省思南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0624民初1922号原告（反诉被告）：李华，男，1968年8月1日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：陈立，贵州谋度律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：苟中书。被告（反诉原告）：赵华九，男，1974年12月22日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告（反诉第三人）：谢奇，男，1973年6月20日出生，汉族，住贵阳市云岩区。二被告委托诉讼代理人：程智渊，贵州福万律师事务所律师，特别授权。二被告委托诉讼代理人：王惠奇，贵州福万律师事务所律师。原告李华与被告赵华九、谢奇租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，适用简易程序审理。2019年7月11日，原告李华提出财产损害鉴定申请，被告赵华九于2019年7月31日提起反诉并提出装修损失鉴定申请。本院依法组成合议庭，并裁定转为适用普通程序。2020年8月13日，鉴定结束后，本院公开开庭进行了审理。原告李华及其委托诉讼代理人陈立、苟中书，被告赵华九、谢奇特别授权其委托诉讼代理人程智渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉李华向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告于2013年7月12日签订的《酒店房屋租赁合同》；2、请求判决被告立即支付原告租金人民币580万元，已扣除定金20万元；3、请求判决被告立即支付原告损失补偿人民币30万元；4、请求判决被告赔偿原告因装修涉案房屋造成原告房屋损坏损失人民币10万元；5、本案诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。合计人民币620万元。事实和理由：2013年7月12日，原被告签订《酒店房屋租赁合同》（下称合同），合同约定原告将位于思南县出租给被告经营使用，房屋建筑面积6000平方米，共九层，租赁期限为十五年，自2013年8月12日至2017年10月12日，租金为：第一年至第五年为120万元每年；第六年至第十年为150万元每年；第十一年至第十五年为180万元每年。合同第五条第5款、第6款约定：被告装修扩建需征得原告书面同意，同时不得毁坏主体及原有结构，否则应当承担赔偿责任。合同第七条第一款约定：如被告逾期两个月支付租金，原告有权解除合同，被告应交三个月租金作原告损失补偿。合同签订后被告依约支付定金20万元，原告依约交付涉案房屋给被告，被告进场装修房屋至今均未支付租金，且装修房屋过程中未经原告同意改变房屋结构，甚至导致原告房屋主体结构损坏。综上所述，被告的行为已严重违反合同之约定，符合约定解除合同的条件，且被告至今未与原告协商解除合同事宜，导致双方合同关系一致持续，原告无法将房屋出租给第三方而闲置房屋至今，给原告造成重大经济损失。请求支持本诉请求、驳回反诉请求。本诉被告赵华九辩称，双方之前签订的房屋租赁协议已经失效，租赁合同于2013年12月26日解除，故原告诉请解除合同和租金没有事实和法律依据，损失补偿因被告不存在违约行为，也没有法律依据，装修都是按照原告的要求进行，不应当由赵华九承担。请求支持反诉请求、驳回本诉请求。本诉被告谢奇辩称，双方之前签订的房屋租赁协议失效，租赁合同于2013年12月26日解除，故原告诉请解除合同和租金没有事实和法律依据，损失补偿因被告不存在违约行为，也没有法律依据，谢奇并没有参与装修，不应当承担。被告赵华九向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告李华赔偿反诉原告赵华九装饰装修损失1,651,495.45元、返还定金20万元；2、本案涉及诉讼费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：反诉原被告及第三人谢奇于2013年7月12日签订《酒店房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同对租赁房屋情况、租赁期限、租金等均进行约定。随后，原告便投入资金对租赁房屋进行装修。在装修过程中，因被告尚欠租赁房屋的部分工人的工程款，导致原告装修施工多次受阻，装修工程未能如期进行。之后，因被告与第三人对房屋产权办理、购房款的支付等问题产生纠纷从而诉至贵院，原告才知晓被告与第三人于2013年12月26日又针对租赁房屋签订《房屋买卖合同》。原告认为，被告在未告知原告的情况下，擅自与第三人于2013年12月26日针对租赁房屋由原来的租赁合同关系变更为买卖合同关系，侵犯了被告的优先购买权。且被告在与第三人的买卖合同纠纷中明确主张已经单方解除与原告及第三人之间的租赁合同，故对原告装饰装修损失应当予以赔偿。综上所述，被告上述行为对原告造成了重大的经济损失，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，请求判如所请。反诉被告李华辩称，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，应当履行合同义务，反诉原告主张的损失与反诉被告没有关系，谢奇与李华签订的买卖合同，虽然有条款约定解除本案的租赁合同，但该约定因侵犯第三人赵华九的权益，应当认定为无效。该条款的约定违反买卖不破租赁的原则，房屋买卖合同已经在另案中通过生效判决已经解除。反诉第三人谢奇对反诉部分未提出意见。本诉原告李华及其诉讼代理人提交了下列证据：1、身份证，证明原告的诉讼主体；2、酒店租赁合同、建设工程规划许可证、国有土地使用证，证明原被告之间的租赁关系，原告依法取得涉案房屋的所有权，原告将位于思南县租赁给被告经营使用，房屋建筑面积6000平方米，租赁期限15年，合同第五条第5款、6款约定被告装修扩建需征得原告书面同意，同时不得毁坏主体及原有结构，否则应当承担赔偿责任，合同第七条第一款约定，如被告逾期两个月支付租金，原告有权解除合同，被告应交三个月租金作原被告损失补偿，原告李华已经支付完修建涉案房屋的工程款项，不存在因拖欠建设款项施工方堵工导致被告无法继续装修的情况；3、涉案房屋照片17张，证明被告违约装修行为导致涉案房屋结构损坏的事实；4、鉴定报告，证明经过测算，取整确定李华位于思南县民族风情街的房屋经改装受损的修复费用在评估基准日的评估价格为151,791元，对同一鉴定事项鉴定结论与李华、谢奇赵华九房屋租赁合同纠纷案修复费用的鉴定结论差额巨大，应当委托上级法院的司法鉴定机构重新鉴定，同一案件具有多个不同鉴定机构结论的规定，该鉴定意见不能作为定案依据。本诉被告赵华九、谢奇的诉讼代理人质证认为，第1组证据无异议，第2组证据三性无异议，证明目的有异议，不能证明原告没有拖欠工程款，是因为拖欠工程款才导致装修未完成，达不到原告证明被告装修造成损失的证明目的，第3组证据达不到原告的证明目的，第4组证据三性无异议，因为赵华九是按照原告的要求进行装修的，不应当承担损失。本诉被告赵华九、谢奇的诉讼代理人提交了下列证据：1、买卖合同，2013年12月26日，原告李华与谢奇签订的房屋买卖合同，证明双方就案涉租赁房屋签订了买卖合同，约定双方之前签订的租赁协议失效；2、思南县人民法院（2015）思民初字第237号判决书，铜仁市中级人民法院（2018）黔06民终664号判决书，证明在生效判决书查明的事实是李华欠付工人款项，导致赵华九的酒店装修没有如期完成。本诉原告李华及其诉讼代理人质证认为，买卖合同与本案没有关联性，不同意证明目的，买卖合同侵犯了第三人的权益，应当认定无效，判决书与本案没有关联性，判决并未认定李华拖欠工程款导致赵华九装修停工的事实，即使存在工人堵工情况，赵华九主张的也只是停工损失，而不是装修的损失。反诉原告赵华九的诉讼代理人提交了下列证据：1、身份证，证明反诉原告的身份；2、房屋买卖合同，证明李华在没有通知赵华九的情况下，与谢奇签订买卖合同，并解除之前签订的租赁合同，违反合同约定，李华违约，应当赔偿装修损失，李华在未通知承租人赵华九的情况下，将房屋卖给谢奇，侵犯了赵华九的权益；3、两份判决书、酒店租赁合同，证明两被告向李华缴纳了租赁合同的20万元的保证金，赵华九在该案中知晓李华于2013年12月26日将案涉租赁房屋出卖给谢奇且双方约定解除之前签订的租赁合同；4、鉴定书，证明赵华九装修、装饰价值为1,651,495.45元。反诉被告李华及其诉讼代理人质证认为，对第1组证据无异议，第2组证据与本案无关联性，不同意证明目的，理由跟以上质证意见一致，第3组证据与本案无关联性，达不到反诉原告的证明目的，原告已经将涉案房屋交付给被告装修使用，不存在违反合同退还定金，李华也未欠第三方工程款，也没有堵工导致装修受阻的情况，房屋租赁合同三性无异议，不认可证明目的，第4组证据三性均不认可，不认可证明目的，反诉原告反诉的内容属于自身的经营风险，与李华无关，不能通过鉴定加重李华的诉讼成本，况且李华也未同意鉴定，鉴定意见无论是程序还是结果，不能作为本案定案依据，程序上鉴定意见明显超过鉴定的时间，根据法院司法鉴定工作暂行规定21条等规定，不得超过30日、60日，该鉴定意见受理时间2020年4月1日，出具鉴定报告时间为2020年8月7日，时隔128天，92个工作日，违反上述时间规定，鉴定意见的鉴定材料未经双方当事人确认，安装部分计算标准缺乏法律依据，鉴定意见为造价鉴定，根据合同规定被告未经原告同意擅自装修房屋。反诉被告李华对反诉部分未提交证据。反诉第三人谢奇未提交证据。本院经审查认为，当事人提交的上述证据客观真实，当事人对其证据的三性无争议，本院予以确认。举证质证的分歧是证据的证明目的。本院经审理认定如下事实：原被告均系同乡关系。李华在思南县关中坝街道沙洲社区民族风情街（原思南县思唐镇河东村民族风情街）修建了九层砖混结构毛坯房一幢。2013年7月12日，谢奇与赵华九合伙与李华签订《酒店房屋租赁合同》，约定由谢奇、赵华九租赁李华的房屋经营餐饮、住宿项目。李华向谢奇、赵华九交付了房屋，谢奇向李华支付了保证金20万元。2013年12月26日，谢奇与李华签订《房屋买卖合同》，约定由谢奇以总价款1,798万元购买李华的上述房屋，谢奇向李华支付了600万元价款。《房屋买卖合同》第十二条附加条款第5项约定“双方之前签订的房租协议失效”。买卖合同签订后，赵华九在装修过程中，因李华的其他债权人阻工发生纠纷，装修停止，至今未完成。另查明，2015年2月5日，谢奇向本院提起诉讼，请求解除买卖合同并退房退款；2018年6月21日，铜仁市中级人民法院做出（2018）06民终644号终审判决，解除买卖合同、退房退款并驳回本诉反诉的其他诉讼请求。买卖合同纠纷诉讼过程中，李华将案涉房屋的一至三层出租给他人使用。房屋现系李华占有，生效判决退还购房款600万元尚在执行过程中。又查明，李华在庭审中称案涉装修施工发生在买卖合同签订之后，赵华九的诉讼代理人称装修开始于租赁合同签订之后。经本院以短信方式催促，双方的诉讼代理人均未提交《装修合同》及装修施工人信息；赵华九未予短信答复，电话回复称“找不到装修合同”。本院认为，案涉租赁合同、买卖合同均合法有效，本案的争议焦点是租赁合同是否已经解除、是否适用“买卖不破租赁原则”、赔偿依据。赵华九与谢奇签订了合伙协议，租赁合同系谢奇、赵华九共同与李华签订，买卖合同签订后，谢奇支付了部分价款，赵华九进行了部分装修，进一步说明赵华九与谢奇系合伙关系。装修尚未完成，所谓酒店经营并未发生，在租赁合同并未全面履行的情况下，双方签订了买卖合同，并明确约定租赁合同失效，失效的本意应当理解为解除租赁合同，即租赁合同不再履行，而买卖合同解除后不存在恢复租赁关系的情形。因此，租赁的法律关系已经消灭，本诉原告李华以租赁合同请求支付租金缺乏事实根据，请求权的基础法律关系已经不存在，本院对其主张不予采纳。关于赵华九反诉称不知买卖合同的问题。因合同当事人及合同标的物都是一致的，即使赵华九未在买卖合同上签名捺印，结合其合伙关系、装修主体身份等事实，买卖合同的效力及于赵华九，基于赵华九与谢奇系合伙关系，在生效裁判相关诉讼中已经就其损失提出了权利主张，本院对此不予采信，本案不适用“买卖不破租赁原则”。关于损害赔偿。虽然买卖合同也没有全面履行，但买受人受让房屋后进行装修、怎样装修、做什么用途，买受人有权自由处分，出卖人无权干涉。至于买卖合同经生效裁判解除后，具体怎样退房退款以及完善相关事宜，不在本案审理范畴，本院不作评价。问题是双方均未提交装修合同及相关信息，本院结合双方在庭审中的陈述，确认装修发生在买卖合同签订之后，而本案本诉、反诉适用的法律关系都是租赁合同纠纷，因此，本诉原告李华以及反诉原告赵华九以租赁关系为基础提出的赔偿主张都不成立，本院均不予采纳。关于反诉原告赵华九的诉讼代理人当庭增加诉讼请求，主张返还保证金的问题，一是双方的签订买卖合同已经明确租赁合同失效，二是谢奇并未提起反诉，故对其主张，本院不予采纳。需要指出的是，双方均有专职律师出庭参加诉讼，本院已经将法律关系作为争议焦点进行审理，双方提交的证据都不能证明自己的主张，都达不到其证明目的。综上所述，本案本诉、反诉请求均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第五条第一款、第五十三条、第八十五条、第九十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十条、第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告李华的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告赵华九的全部反诉请求。本诉案件受理费55200元、本诉部分鉴定费5万元，由本诉原告李华负担；反诉案件受理费15400元、反诉部分鉴定费38000元，由反诉原告赵华九负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  杨 庆人民陪审员  覃海亚人民陪审员  黄旭强二〇二〇年十月二十日书 记 员  廖万龙