河北省任丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0982民初3183号 原告:河间市农村信用合作联社，住所地：河北省河间市武垣北街161号。统一社会信用代码：91130984796586384X。 法定代表人：陈树民，该社理事长。 委托诉讼代理人：冯卓成，河北海岳律师事务所律师。 被告：孙希杰，男，1970年7月30日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：宗蕾，河北金胜律师事务所律师。 被告:衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司，住所地：任丘市众凯嘉园20号楼3.4.5门，统一社会信用代码：130982300001323。 负责人：陈燕奎，该公司经理。 委托诉讼代理人：袁波，该公司职工。 原告河间市农村信用合作联社（以下简称河间信用社）因孙希杰与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（以下简称众凯任丘分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）冀0982民初3253号民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河间信用社的委托诉讼代理人冯卓成、被告孙希杰的委托诉讼代理人宗蕾、被告众凯任丘分公司的委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河间信用社向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销任丘市人民法院于2019年8月5日作出的（2019）冀0982民初3253号民事判决书。2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2011年7月20日被告众凯任丘分公司与原告签订企业循环额度借款合同一份，借款额度为1700万元，被告众凯任丘分公司提供房地产进行抵押担保并办理了抵押登记，抵押房地产包括本案涉案的任丘市众凯嘉园小区10栋1单元1101室房屋。因被告众凯任丘分公司到期后未能归还贷款，原告向人民法院提起诉讼，经过沧州市中级人民法院审理并判决作出（2013）沧民初字第199号民事判决书。该判决生效后，因被告众凯任丘分公司不履行判决确定的还款责任，原告向沧州市中级人民法院申请强制执行，并于2014年6月4日查封了抵押房地产至今，查封包括本案涉案的10栋1单元1101室房屋。 在沧州市中级人民法院执行过程中，为了依法处置抵押房屋，沧州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2014）沧执字第265号通知，本案被告孙希杰得知该通知后向沧州市中级人民法院提出异议并提供任丘市人民法院于2019年8月5日作出的（2019）冀0982民初3253号民事判决书。原告接到该民事判决书后，才知道该判决书确认了被告孙希杰与被告众凯任丘分公司房屋买卖合同的效力并要求被告众凯任丘分公司于本判决生效之日起十日内协助被告孙希杰办理涉案的10栋1单元1101室房屋登记手续。原告认为该判决书严重侵害了原告的合法权益，任丘市人民法院未尽到谨慎的审查义务，将已经抵押于原告并且查封的房屋确认给被告孙希杰，在认定协助办理房产登记手续致使该判决书严重侵害了原告的合法权益，为维护原告自身的合法权益，原告依据《民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条的规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告众凯任丘分公司辩称，众凯公司与河间信用联社两笔贷款，分别1700万和1300万经沧州中院审理裁定并由沧州中院执行庭进行执行，执行拍卖程序标的物为众凯嘉园11套商业门面及9/10号楼共5套住宅，面积5000多平方米，实际价值为9000多万元，虽然在执行中评估报告估值价低，但实际超过债权额以上，另外剩余9/10号楼50多套住宅没有进入执行拍卖程序，也未作评估报告就执行的商业门面和5套住宅查封拍卖的价值已经违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，属于违法超值、超倍查封，执行程序出现了违规额行为，应按照最高法关于人民法院执行工作若干问题规定一百零七条、关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定第二十八条规定导致第四次流拍，经变卖结束后，执行法官超期做出了抵债裁定，债权纠纷案件就此算执行终结，执行裁定中不包括9、10号楼住宅部分，也就是其中本次案件的住宅，上述本次案件的住宅在我公司购买是事实，商品房买卖合同是与我公司签订的，房款已全部交由我公司，我公司已收到全部房款，产权已归上述业主个人所有，我公司已不具备该房屋产权的所有权利，房屋已交付上述被告业主所有。 被告孙希杰辩称，原告与众凯公司的抵押行为是无效的法律行为，因为在2011年7月20日抵押之前，涉案被告已购买了涉案房屋，签订了购房合同，支付了全部购房款并占有居住使用多年，涉案被告是房屋的所有权人，众凯公司未经被告同意无权将被告的房屋抵押给原告，原告未尽审查核实义务，与众凯公司签订抵押合同，其存在过错，应对自己的行为承担不利后果，该抵押无效，对此河北省最高人民法院2019冀民再45号民事判决书已作出明确认定，该判决早已生效，故原审判决未侵犯原告的合法权利。对原审判决书认定事实清楚、适用法律正确，判决未侵犯原告的合法权益，请求法院依法驳回原告诉求。 经审理查明，原审认定事实：2010年9月1日，孙希杰与众凯任丘分公司签订合同编号为10-1101的《商品房买卖合同》，该合同主要条款约定：孙希杰向众凯任丘分公司购买众凯嘉园小区10号楼1单元1101室房屋一套，房屋建筑面积163.31平方米，房屋价款653240元。2010年9月1日孙希杰一次性向众凯任丘分公司缴纳房款653240元。众凯任丘分公司将该套房屋交付孙希杰，孙希杰占有使用该房屋至今。2019年8月5日作出（2019）冀0982民初3253号民事判决书，判决如下：一、孙希杰与众凯任丘分公司于2010年9月1日签订的《商品房买卖合同》有效。二、众凯任丘分公司自本判决生效之日起十日内协助孙希杰办理位于任丘市房屋登记手续。 2011年7月20日，众凯任丘分公司向河间信用社借款1700万元，借款到期后，众凯任丘分公司未偿还到期债务，河间信用社向沧州市中级人民法院提起诉讼，该院于2014年3月10日作出（2013）沧民初字第199号民事判决书，认定事实：众凯任丘分公司以其坐落于任丘市的住宅楼、1-2层的门市楼及地下车位（建筑面积共计11169.58平方米）提供抵押担保，并于2011年7月20日在任丘市房屋产权产籍监理所办理了文号为“2011年预登记第770号”的抵押证明。判决结果被告衡水众凯房地产开发有限公司与被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司共同偿还原告河间市农村信用合作联社借款本金1700万元及利息等。判决书生效后，河间信用社申请强制执行，该院作出（2014）沧执字第265号执行裁定书及查封、扣押财产清单一份，裁定查封标的包括本案涉案房产，查封期限自2014年6月4日起至2016年6月3日止。后该院作出（2014）沧执字第266-2号执行裁定书及查封、扣押财产清单一份，（2014）沧执字第265-14号执行裁定书及查封、扣押财产清单一份，对涉案房产续封，查封期限至2022年5月20日止。三份裁定均载明“三、查封期间不得擅自变卖、转让、出租、抵押或设定其他有碍执行的权利负担，不得有妨碍执行的其他行为”。 2020年5月18日，沧州市中级人民法院作出（2014）沧执字第265号通知一份，因案件需要，需对房产（详见查封清单）依法进行处置，如有异议清单内的住户向本院提出。孙希杰于2020年5月19日向沧州市中级人民法院提出异议并提交相应材料。原告随后得知，认为该判决书侵犯其合法权益，故诉至法院。 上述事实有原、被告的陈述和商品房买卖合同、房款收据、物业费、电费、燃气费收据、水费发票、天然气供用气协议、装修管理费、任丘市人民法院（2019）冀0982民初3253号民事判决书、沧州市中级人民法院（2013）沧民初字第199号民事判决书、沧州市中级人民法院（2014）沧执字第265号执行裁定书及查封、扣押财产清单、（2014）沧执字第266-2号执行裁定书及查封、扣押财产清单，（2014）沧执字第265-14号执行裁定书及查封、扣押财产清单、沧州市中级人民法院（2014）沧执字第265号通知、邮政快递截屏等证据予以证实。 本院认为，本案为第三人撤销之诉纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害第三人民事权益，第三人诉讼请求能得到支持。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十六条规定，判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。（2019）冀0982民初3253号民事判决书的判决主文为：一、孙希杰与众凯任丘分公司于2010年9月1日签订的《商品房买卖合同》有效。二、众凯任丘分公司自本判决生效之日起十日内协助孙希杰办理位于任丘市房屋登记手续。 关于本院（2019）冀0982民初3253号民事判决书第一项是否损害原告的合法权益，应否予以撤销的问题。本院认为，孙希杰与众凯任丘分公司于2010年9月1日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院（2019）冀0982民初3253号民事判决书第一项正确，不存在损害原告合法权益的情形，应予维持。对原告要求撤销判决书第一项的主张，本院不予支持。 关于本院（2019）冀0982民初3253号民事判决书第二项应否撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”当事人签订了合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果。本案中，孙希杰虽与众凯任丘分公司签订了《商品房买卖合同》，但被告孙希杰购买涉案房屋后，房屋被法院查封，涉案房屋处于司法查封的状态，众凯任丘分公司无法继续履行合同，协助孙希杰办理房屋过户登记手续。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由于众凯任丘分公司因与河间信用社的债务问题涉讼，涉案房屋在办理过户手续前被法院查封，在房屋无法办理房屋登记的现实状况下，孙希杰要求众凯任丘分公司协助办理房屋登记手续，属于法律上不能履行的情形，且沧州市中级人民法院三份裁定均载明“三、查封期间不得擅自变卖、转让、出租、抵押或设定其他有碍执行的权利负担，不得有妨碍执行的其他行为”。原审法院不应支持孙希杰要求协助办理涉案房屋登记手续的诉请。（2019）冀0982民初3253号民事判决书可能对原告的合法权益造成损害，故原告主张撤销（2019）冀0982民初3253号民事判决书第二项，本院予以支持,待涉案房屋办理房屋登记条件成就后，相关权利人可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条，第二百九十六条，第三百条第一款第二项、第三项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）冀0982民初3253号民事判决书第二项； 二、驳回原告河间市农村信用合作联社其他诉讼请求。 案件受理费80元，原告河间市农村信用合作联社负担40元，由被告孙希杰、衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  崔彦康 人民陪审员  王力华 人民陪审员  王书振 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  杜志超