江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初1373号原告:罗建军，男，1965年9月14日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：程莉，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈华，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被告：詹义勇，男，1972年6月22日生，汉族，住河南省商城县。第三人：无锡仲思行物业管理有限公司，统一社会信用代码91320206076315287H，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇杨市杨东路3号。法定代表人：戈弘辰。原告罗建军与被告詹义勇、第三人无锡仲思行物业管理有限公司（以下简称仲思行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告罗建军的委托诉讼代理人程莉、陈华，被告詹义勇到庭参加了诉讼，第三人仲思行公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告罗建军提出诉讼请求：要求判令原告与第三人签订的《商铺租赁合同》继续履行，由原告承租惠山区玉泉商业街2号楼地上一层1024号商铺至2024年6月30日止；判令被告支付原告租金损失5万元（自2020年1月6日起至实际归还之日，以6万元每年的标准计算，计算至2020年10月6日为5万元）；要被告承担装修费损失6万元。事实和理由：2018年10月19日，原告与第三人签订《商铺租赁合同》，约定原告承租无锡市惠山区玉泉商业街2号楼地上一层1022、1024、1025、1026、1027号商铺，租赁期限自2018年11月1日至2024年6月30日。2020年1月6日，被告自称系涉案商铺的所有权人，对原告租赁的1024号商铺强行锁门并控制，原告报警，钱桥派出所出警沟通无果，故诉至法院。被告詹义勇辩称：被告通过法院拍卖取得涉案商铺的所有权，但现在己不是涉案商铺的所有权人。拍卖前曾到现场看过，房屋是空的；原告称与第三人签订商铺租赁合同，按月足额交纳租金，但未提供证据，也与被告无关，原告并未支付租赁费给被告；原告与第三人的租赁合同中称第三人经所有权人授权，并未提供授权证据，不能证明该租赁合同合法有效；该租赁合同中约定原告经营水果，未经甲方书面同意，不得擅自变更商号、经营业态，但涉案商铺在2020年1月并非经营水果，原告根本违约，甲方有权解除合同；报警记录仅证明报警人称有纠纷，不能证明被告有任何需要承担法律责任的行为；2020年1月6日并非强行锁门，当时涉案商铺里面是空的，只有一些别人做的酒柜，并没有正常经营，也没有装修，装修是后来被告自己装修的；开烟酒店的老罗讲是他向原告租的，被告要求其己付的租金就算了，接下来的租金要付给被告，双方没有谈好，其就不租这一间了；被告未与仲思行公司或原告签订任何协议，不存在租给原告的事，被告锁门时，原告与开烟酒店的老罗都来过，双方没有谈好租赁的事情，现涉案商铺己租给别人，再租给原告己不可能，故要求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2016年10月6日，无锡汇莱物资贸易有限公司（以下简称汇莱公司）与仲思行公司签订《玉泉商业街商铺委托经营管理协议》，约定汇莱公司将位于无锡市惠山区××路××号××街××层××层××商铺××号××商铺委托给仲思行公司经营管理；期限10年，自2016年10月6日至2026年10月5日；双方详细约定了各自的权利义务。2018年10月19日，仲思行公司（甲方）与罗建军（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方依据商铺所有权人的授权，将位于无锡市惠山区××路××街××街××号楼××层××号商铺，共278.04平方米的商铺出租给乙方；该物业经营业态为水果超市，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、经营业态；租期5年8个月，自2018年11月1日起至2024年6月30日止；租金按上述确定的面积计算，2018年11月1日至2022年10月31日，月租金19029元，年租金228348元，2022年11月1日至2026年6月30日，月租金19980元，年租金239760元；租金每三个月支付一次，先付后用，乙方须提前15日向甲方一次性足额支付下期租金；合同详细约定了双方的权利义务。2018年12月16日，仲思行公司向罗建军出具“同意转租证明”，同意罗建军将其中的1022、1024、1025、1027号商铺转租，但经营业态必须经过公司同意并认可。后双方按约履行，罗建军最后一次交租金是在2019年9月10日向仲思行公司交纳了2019年10月1日至2019年12月31日的租金50194元。后因汇莱公司牵涉诉讼，在执行程序中，包括涉案商铺在内的商铺被无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）网上拍卖，詹义勇于2019年12月13日通过竞拍购买了涉案商铺，2019年12月25日，滨湖法院向无锡市不动产登记中心惠山分中心出具（2019）苏0211执2246号协助执行通知书，通知该中心解除汇莱公司名下位于无锡市惠山区××路××号房产的查封，将该房产的产权证、他项权证注销，将该房产过户至买受人詹义勇名下，如有其他查封，予以失效。2020年1月6日，詹义勇至涉案房产所在地，要求承租人与其商谈租赁事宜，并将此后的租金向其交纳，为此与罗建军及当时的次承租人烟酒店老罗发生纠纷，詹义勇锁了涉案房产的门，罗建军报警处理，后双方未能达成一致，罗建军于2020年4月20日诉至本院。另查明：涉案房产坐落于无锡市惠山区××路××号，建筑面积34.23平方米，詹义勇拍卖取得所有权后，登记于詹义勇、姜廷菊夫妻二人名下。2020年1月6日被詹义勇锁门收回控制权后，詹义勇于2020年4月将该房另行出租。2020年6月15日，因詹义勇与前妻姜廷菊登记离婚，2020年6月18日，涉案房产归并过户登记至姜廷菊名下。审理中，罗建军认为，根据买卖不破租赁法则，不管商铺产权如何变化，都对其租赁权没有影响，且其租金应支付给第三人。罗建军要求詹义勇赔偿装修费损失6万元，提供了无锡壹城艺家装饰设计有限公司于2019年10月20日开具的收据一张，载明交款单位无锡市惠山区玉泉街1024，金额6万元，收款事由为装修工程款。以上事实，有商铺委托经营管理协议、商铺租赁合同、同意转租证明、报警证明、租金收据、拍卖成交网络截图、离婚证、不动产权证、不动产登记薄证明、协助执行通知书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：仲思行公司受汇莱公司委托管理涉案商铺，与罗建军签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。涉案房屋在2019年12月经法院拍卖，并通知产权登记中心过户登记至詹义勇、姜廷菊名下后，不影响《商铺租赁合同》的效力，即承租人罗建军仍享有承租权，相关约定亦按其与仲思行公司签订的《商铺租赁合同》履行，但出租方己实际变更为产权人詹义勇、姜廷菊，该房产的租金收益亦应由现产权人享有；2020年1月6日作为产权人的詹义勇采取锁门的方式虽然不妥，但其要求承租人向其支付租金，理由正当，罗建军拒绝将租金支付给詹义勇，直到审理中，罗建军仍认为其租金应支付给仲思行公司，且其也未按《商铺租赁合同》约定于2019年12月15日向仲思行公司支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金，属于违约行为，詹义勇锁门收回房产控制权，应视为基于罗建军违约其以实际行动解除了与罗建军之间的租赁合同，之后其己将涉案房产另行出租，故罗建军要求继续履行其与仲思行公司签订的合同，无正当理由，不予支持。涉案商铺的租金在产权转移登记至詹义勇、姜廷菊名下后，本就应支付给现产权人，现因罗建军违约，其与现产权人之间的租赁合同己解除，故罗建军要求詹义勇支付自2020年1月6日起至归还之日止的租金，明显无正当理由，不予支持。涉案商铺的租赁合同是因罗建军违约拒绝向产权人詹义勇支付租金而被詹义勇解除，罗建军是违约方，故其要求詹义勇赔偿装修费用损失6万元，无正当理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：驳回罗建军的全部诉讼请求。本诉案件受理费2500元，由罗建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  赵晴虹人民陪审员  丁忽春二〇二〇年十月二十二日书 记 员  张梓杰