广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40167号原告：广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司，住所地广州市天河区上元岗中成路301号大院自编10号楼017房，统一社会信用代码91440101MA59DQ7L2G。法定代表人：周进，总经理。委托诉讼代理人：陈爱华，系该司职员。委托诉讼代理人：李源清，系北京市恒德（上海）律师事务所律师。被告：广州冠寓商业运营管理有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号264房，统一社会信用代码91440101MA59HYAU9Q。法定代表人：毛文斌，总经理。委托诉讼代理人：李丹、陈稚华，均系上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司（以下简称诺亚公司）诉被告广州冠寓商业运营管理有限公司（以下简称冠寓公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诺亚公司的委托诉讼代理人陈爱华、李源清，被告冠寓公司的委托诉讼代理人李丹、陈稚华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诺亚公司诉称：2017年6月，诺亚公司与冠寓公司签订了《房屋租赁合同》，约定：诺亚公司将房屋租赁给冠寓公司做长租公寓业务，租期十年，先付租金后使用；第一期为2017年9月1日至2018年9月30日，冠寓公司于签订合同之日起5个工作日内支付；其后自2018年10月1日起以6个月为一期支付一次租金，冠寓公司应在每期初的第60日前支付本期租金；如逾期支付租金，每逾期一日，按欠缴租金的银行同期贷款利率支付违约金。根据上述合同约定，第四期为2019年10月1日至2020年3月31日，租金为2943954.3元，被告应在2019年10月1日前第60日支付租金。但经诺亚公司多次催促，冠寓公司至今未支付第四期租金。故诺亚公司诉至法院，请求判令：1、冠寓公司向诺亚公司支付租金2943954.3元。2、冠寓公司向诺亚公司支付迟延支付租金的违约金（以2943954.3元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2019年10月1日起计至判决生效之日止）。被告冠寓公司辩称：诺亚公司与冠寓公司签订的《房屋租赁合同》为转租合同，本案所涉物业的产权人为广东中人集团建设有限公司（以下简称中人集团），其将包含本案物业的整栋物业出租给广州广润家具制造有限公司（以下简称广润公司），然后广润公司转租给诺亚公司，最后才由诺亚公司转租给冠寓公司。现中人集团已以广润公司、诺亚公司为被告向天河区人民法院提起确认其与广润公司签订的租赁合同已解除的诉讼，案号为（2018）粤0106民初20473号（以下简称20473号案），20473号案目前已作出一审判决，判决诺亚公司与广润公司之间的租赁合同于2018年8月15日解除，并要求诺亚公司、广润公司交还含涉案物业在内的场地给中人集团，因20473号案的终审结果会影响本案的审理结果，故本案应中止诉讼。由于中人集团主张其与广润公司的租赁合同已解除，冠寓公司有充分的理由怀疑诺亚公司已丧失本案物业的转租权利，冠寓公司曾多次要求诺亚公司提供其有合法转租权的证明文件或担保，但诺亚公司始终未能提供，构成违约。并且，广润公司、诺亚公司的资金账户已被中人集团查封和案外人另案查封，诺亚公司经营状况恶化，这将导致冠寓公司对本案物业投入的1000多万元的装修款以及1388657.7元的押金极大可能无法收回。基于上述情况，冠寓公司依法行使不安抗辩权，中止支付租金，此举并不构成违约，是冠寓公司享有的合同权利。另，根据合同约定，诺亚公司应在付款前五个工作日前提供对应发票，但诺亚公司截止目前尚未开具第四期租金发票，且诺亚公司的所有账户已被中人集团查封，诺亚公司无法承担税点，无法开具发票，故诺亚公司主张第四期租金的付款条件不成就。综上，请求法院驳回诺亚公司的全部诉讼请求。经审理查明：据查册时间为2019年7月12日的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区上元岗中××号大院的登记产权人为中人集团，该大院的建筑面积为34900.705平方米，登记时间为2017年5月18日。诺亚公司（出租人）、冠寓公司（承租人）与广润公司（转租人/担保人）共同签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于广润公司与中人集团于2016年7月8日签订《房地产租赁合同》，广润公司承租中人集团坐落于天河区上元岗中××号大院的物业，该物业建筑面积为28978.0603平方米，租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日；该《房地产租赁合同》已于2017年4月1日完成租赁备案。在征得中人集团书面同意后，广润公司将该物业转租予诺亚公司，诺亚公司与广润公司已就相关事宜签订租赁合同并完成租赁备案。基于上述事实，冠寓公司有意承租该物业内部分房屋用于长租公寓经营，诺亚公司、广润公司愿与冠寓公司建立合作关系，相关转租行为均已得到中人集团书面同意。现诺亚公司、冠寓公司、广润公司同意就下列房屋租赁事项订立本合同：（第1.1条）诺亚公司同意将坐落于天河区中成路301号大院，项目名称诺亚方舟创意园，房号自编6号楼首层（6101、6102、6103、6103A）及2-6层（部分楼顶），自编7号楼2-7层（含楼顶）的房屋（以下简称涉案物业）出租给冠寓公司，涉案物业的可租赁面积为11289.9平方米，该面积为计算租金的唯一依据，与房屋使用有关的其他面积不计算租金。（第2.1条）该房屋租赁期限自2017年6月1日或该房屋实际交付日起（以二者较晚时间为准）至2027年4月30日止……。（第3.1条）首笔租金按照下表第一期租金一次性支付给诺亚公司，付款时间为签完本合同后完成租赁登记后五个工作日内；从第二期起租金以6个月为一期支付一次，冠寓公司应于每期初的第60日前支付本期的租金；其中，第一期的截止日期为2017年9月1日至2018年9月30日，含税应缴纳租金为5586410.72元，第二期的截止日期为2018年10月1日至2019年3月31日，含税应缴纳租金为2777315.4元，第三期的截止日期为2019年4月1日至2019年9月30日，含税应缴纳租金为2888408元，第四期的截止日期为2019年10月1日至2020年3月31日，含税应缴纳租金为2943954.3元……（第3.3条）上述租金包含但不限于增值税等因完成本合同而由诺亚公司承担的一切税费，诺亚公司自行承担可能发生的房产税等各项其他作为出租方或产权人应缴纳的税费，诺亚公司为冠寓公司开具增值税发票，税率按国家现行有关规定执行，诺亚公司不会因税收税率的变动、税收法律法规变更、情势变更等原因另行向冠寓公司主张调整或赔偿。诺亚公司开具发票并交付到冠寓公司的时间为付款前五个工作日，诺亚公司未能按时开具并交付冠寓公司发票的，冠寓公司有权顺延付款期限……（第5.2条）诺亚公司保证其对涉案物业具有完整的处分权且具有签署本合同的权利能力，涉案物业没有或已解除抵押关系，不存在任何权利限制或者瑕疵，不属于违章建筑，没有被依法采取查封、扣押或监管等限制或禁止租赁的强制措施，没有违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定的任何情况，不存在任何形式的权利瑕疵，并保证该合法条件在合同期持续存在……（第10.4条）因诺亚公司原因导致冠寓公司无法按合同约定的业务正常经营的，诺亚公司应于冠寓公司停业期间按当期日租金2倍的标准向冠寓公司支付违约金，且在此期间冠寓公司有权不支付租金，超过30日的冠寓公司有权解除合同。（第10.5条）除上述情形外，诺亚公司出现其他逾期履行合同义务的行为，每拖延一天应向冠寓公司支付日租金2倍的违约金，且在此期间内冠寓公司有权不支付租金。（第11.1条）冠寓公司如逾期支付租金，每逾期一日，则冠寓公司须按欠缴租金的银行同期贷款利率向诺亚公司支付违约金……。后，诺亚公司（/出租人）与冠寓公司（承租人）又签订了《补充协议》，约定：涉案物业中的7号楼租期自2017年7月1日起算，租期起算后前三个月为免租期；6号楼的起租日维持2017年6月1日不变；冠寓公司第一期应该支付的含税租金为5339077.81元等。2017年8月22日，冠寓公司自诺亚公司处签收了租金发票，后于8月30日向诺亚公司支付了第一期租金5339077.81元。2018年9月19日，冠寓公司自诺亚公司处签收了第二期租金2777315.4元的发票。2018年11月2日，冠寓公司向诺亚公司作出《告知函》，称冠寓公司于2018年9月17日收到中人集团送达的《公告函》（内容为因广润公司、诺亚公司长期拖欠301号大院租金等费用，中人集团已于2018年8月14日解除与广润公司之间的租赁合同关系，广润公司、诺亚公司均无权对301号大院进行出租、转租、收取租金等），冠寓公司将中止向诺亚公司支付涉案物业的租金等费用，直至诺亚公司出具证明其享有涉案物业合法转租权并获得产权人书面认可的有效文件。2018年12月至2019年10月期间，诺亚公司多次发函逾期冠寓公司向其或向中人集团支付的租金，冠寓公司则要求诺亚公司先提供经其认可的合法转租权的证明文件或有效的担保。2019年7月29日，湖北省松滋市人民法院向冠寓公司送达（2019）鄂1087民初1352号民事裁定书及协助执行通知书，称因案外人与诺亚公司的民间借贷一案其院作出的财产保全裁定已发生法律效力，故要求冠寓公司在保全金额320万元限额内协助冻结诺亚公司与冠寓公司签订的房屋租赁合同应收取的涉案物业的租金，未经其院准许，该限额内的租金不得向诺亚公司及其指定的第三方支付，冻结期限为二年等。2019年12月23日，广东省东莞市第二人民法院向冠寓公司发出了（2019）粤1972财保798号民事裁定书及协助执行通知书，称因案外人与诺亚公司借款合同纠纷一案其院作出的财产保全裁定已发生法律效力，故要求冠寓公司在保全金额137万元限额内协助冻结诺亚公司与冠寓公司签订的房屋租赁合同应收取的涉案物业的租金，未经其院准许，该限额内的租金不得向诺亚公司及其指定的第三方支付，冻结期限为一年等。另查，2018年7月26日，中人集团向本院提起诉讼，要求确认其与广润公司之间的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2018年8月15日解除，广润公司、诺亚公司返还租赁物业给中人集团等；本院以20473号案立案受理。20473号案中本院查明包括但不限于如下事实：一、2017年2月23日，中人集团（出租方）与广润公司（承租方）签订《房地产租赁合同》、《补充协议》，约定：1、出租物业包括坐落在广州市天河区中成路301号大院的住宅自编6号楼建筑面积5821.1280平方米（其中出售面积和合同未到期的面积不在出租范围），住宅自编7号楼建筑面积6944.4656平方米（其中已出售面积不在出租范围）等。2、租赁期限为2017年7月1日起至2025年7月1日止，2016年10月30日至2017年6月30日为免租期。3、每月租金为444577.21元，租金每三年递增5%；租金支付期限为前一个季度的最后半个月作为下一个季度租金支付期限等。二、2017年6月23日，广润公司向中人集团发出《申请》称，为了更好的履行《房地产租赁合同》及《补充协议》约定的义务，广润公司专门成立了诺亚公司，希望由诺亚公司作为北院物业的运营管理单位等。三、2017年7月5日，诺亚公司向中人集团发出《承诺书》称，诺亚公司承包经营管理的中成路301号大院4、5、6、7、8、10号楼其中6、7号是与龙湖地产合作的，其中6、7号楼的经营定位是全权配合诺亚方舟电子商务产业园园区的文化建设和中高端住宿配套，其目标和宗旨始终未做变更等内容。四、2017年7月6日，中人集团向诺亚公司做出《证明》，称同意诺亚公司作为广润公司下属的子公司在中人集团与广润公司签订的《房地产租赁合同》及《补充合同》基础上对合同中约定的广州市天河区上元岗中××号大院自编4、5、6、7、10号物业进行出租、运营管理等内容。五、2018年1月，中人集团委托律师向广润公司发出《律师函》，要求广润公司立即向中人集团支付拖欠的装修装饰款、租金、租赁押金及截止至2017年12月31日已实际产生的违约金共计21448561.9元，超期不支付的，中人集团将依约对广润公司采取断水断电、函告全体租户、采取清场等一切措施并解除合同，追究广润公司的违约责任等。六、2018年8月14日，中人集团通过顺丰快递向广润公司发出《解除租赁合同通知书》称：你司逾期不支付租金累计远超两个月，已构成违约且符合合同约定的解除条件，我司自本通知函发出之日起解除与你司之间的《房地产租赁合同》及《补充协议》，现你司在本函发出之日起三日内开始在三日内退出租赁场地和非法侵占的场地面积，不得损毁任何设备设施、不得违反我司正常的经营生产秩序等内容。广润公司于2018年8月15日签收该邮件。七、2018年8月30日，中人集团向诺亚公司发出《通知》，称从2018年8月14日开始，诺亚公司无权再以中人集团名义、广润公司名义、诺亚公司名义对中人集团所有的物业进行占有、使用、收益、处分、出租和经营管理等，诺亚公司与中人集团无任何合同确立双方之间存在租赁合同关系，在收到本函件之日起三日内，要求诺亚公司腾退占用的场地，解决与实际承租人之间的法律纠纷等。2018年8月30日，诺亚公司签收该邮件。八、广润公司、诺亚公司称，中人集团曾向涉案场地的小租户发出函件，影响广润公司、诺亚公司对涉案场地的经营，为予证明，广润公司、诺亚公司提交了《公告函》以及《关于非法侵占国有资产的函》，其中《公告函》显示为中人集团2018年11月向涉案场地的小租户，称中人集团是涉案场地的所有权人，现由于广润公司、诺亚方舟公司长期拖欠公司租金、保证金等费用，严重违反双方签订的合同及补充协议，中人集团依据合同约定行使了解除权，除中人集团外、任何公司、单位或个人，均无权对涉案场地的物业进行出租、转租、管理或者营运、无权收取上述物业的租金、物业费等各项费用；《关于非法侵占国有资产的函》显示内容为中人集团2018年11月向涉案场地的小租户发出，要求各小租户腾退占用的涉案场地中的物业，并赔偿中人集团被非法占用期间的经济损失。中人集团对上述两函件的真实性不予确认。九、庭审中各方确认，广润公司、诺亚公司暂未向中人集团移交涉案场地，现仍由诺亚公司运营管理。后本院于2019年11月26日作出20473号案民事判决，认为诺亚公司与广润公司为共同承租人，与中人集团成立租赁合同关系；广润公司、诺亚公司逾期缴纳租金、不支付2000万元装修款、违约装修均属于违约行为，依据约定，中人集团享有合同解除权；2018年8月14日，中人集团通过顺丰快递向广润公司发出《解除租赁合同通知书》，明确解除《房地产租赁合同》以及《补充协议》，具有合同依据，并无不当。2018年8月15日，广润公司签收上述函件。现中人集团要求确认其与广润公司签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2018年8月15日解除，具有事实以及合同依据，予以支持。现《房地产租赁合同》以及《补充协议》已被解除，广润公司、诺亚公司继续占有涉案场地的物业没有事实以及合同依据，中人集团要求广润公司、诺亚公司腾退占用的涉案场地内的物业，予以支持……故判令：一、确认中人集团与广润公司签订的《房地产租赁合同》以及《补充协议》于2018年8月15日解除；二、广润公司、诺亚公司自本判决发生法律效力之日起15日内腾退上述合同所涉广州市天河区上元岗中成路301内的物业并返还予中人集团……四、广润公司、诺亚公司自本判决书发生法律效力之日起15日内向中人集团支付使用上述合同所涉场地的占用费（按照每月511263.79元的标准计算，自2018年8月16日计至广润公司、诺亚公司实际返还上述物业之日为止）。广润公司、诺亚公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院以（2020）粤01民终8397号案立案受理，现该案仍在审理过程中。现诺亚公司主张根据其与冠寓公司签订的《房屋租赁合同》，冠寓公司应在2019年8月1日之前支付第四期（即2019年10月1日至2020年3月31日）的租金，但冠寓公司至今未付，已构成违约。冠寓公司确认其正常使用涉案物业的事实，但认为其拒付上述期间的租金具有合法事由，且根据《房屋租赁合同》的约定，第四期租金的支付时间应为2019年11月30日前。又查，2019年5月23日，诺亚公司以冠寓公司欠付2018年10月1日至2019年9月30日的租金为由，向本院提起诉讼，要求冠寓公司支付租金及违约金；本院以（2019）粤0106民初18071号案立案受理，后于2020年8月19日作出该案的民事判决；因冠寓公司不服，提起上诉，该案目前仍在审理过程中。本院认为：涉案物业的产权人为中人集团，广润公司与中人集团签订《房地产租赁合同》取得包括涉案物业在内的租赁场地的承租权后，再由诺亚公司与冠寓公司签订《房屋租赁合同》，将涉案物业转租给冠寓公司。根据诺亚公司与冠寓公司签订的《房屋租赁合同》之约定，从第二期起，租金以6个月为一期支付一次，冠寓公司应于每期初的第60日前支付本期的租金；第四期（2019年10月1日至2020年3月31日）的含税应缴纳租金为2943954.3元。冠寓公司称其拒付第四期租金合法有据。综合考虑20473号案的审理情况，涉案物业的业主中人集团已在2018年8月15日向广润公司送达了解除合同通知并要求收回包括涉案物业在内的租赁场地，冠寓公司作为次承租人当然有权在诺亚公司未提供适当担保的情况下拒绝提前支付涉案物业长达半年的租金；但另一方面，冠寓公司确认其在2019年10月1日至2020年3月31日均能正常使用涉案物业，且冠寓公司使用涉案物业仍是基于其与诺亚公司签订的《房屋租赁合同》，故出于公平原则，无论2018年8月15日以后诺亚公司是否享有涉案物业的出租权，冠寓公司仍应在正常使用涉案物业后向诺亚公司支付相应的对价，故冠寓公司应向诺亚公司支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的费用2943954.3元。至于诺亚公司诉请的违约金，综合考虑到冠寓公司自2018年8月15日起使用涉案物业存在的不安，诺亚公司要求冠寓公司支付违约金的依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条的规定，判决如下：一、被告广州冠寓商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的费用2943954.3元；二、驳回原告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30470元，由原告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司负担120元，被告广州冠寓商业运营管理有限公司负担30350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  陈妙航二〇二〇年十月二十一日书 记 员  梁怡筠喻珺