福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0524民初4418号原告：殷宗良，男，1963年5月13日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：陈战英，福建安荣律师事务所律师。被告：林进添，男，1965年8月1日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：蔡建生，福建联谊律师事务所律师。被告：曾红霞，女，1966年7月28日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：林晓鹏，男，1990年1月21日出生，住厦门市湖里区。系曾红霞之子。原告殷宗良与被告林进添、曾红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷宗良的特别授权委托诉讼代理人陈战英和被告林进添及其委托诉讼代理人蔡建生、曾红霞的委托诉讼代理人林晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷宗良向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决确认1995年元月10日原、被告签订的“关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书”合法有效，并确认现安溪县凤城镇上西河滨北路14号店地下一层煤间及公共部分属于原告所有；2．由二被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：1995年元月10日，原告与被告林进添签订一份“关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书”，由原告向二被告购买坐落于安溪县凤城镇河滨北路3号楼501套房及煤间，当时双方明确约定购房款95,000元（包括办理完整的房地产手续的一切税费及地热水费）。1995年元月10日，被告必须将套房及煤间的房产权及锁匙移交给原告安排装修。元月30日前负责办理好完整的房地产手续给原告，原告付清全款。合同签订后，原告按时支付购房款，被告将3号楼501套房及煤间交付原告装修、掌管使用。1995年4月3日、1998年12月22日，被告将负责办理好的土地使用证、房屋所有权证交付给原告。二十四年来3号楼501套房及煤间均由原告占有、使用和收益，没有任何人提出异议。后来，该幢楼的业主先后二次对煤间进行装修改造，原告仍然是按照四分之一的份额出资参与了装修改造和使用，被告也没有提出任何异议。近期，原告所购买的套房属于安溪县解放路西片区改造范围，2019年5月间向拆迁办申请评估套房及煤间时，才知道被告将已经卖给原告的煤间登记在其名下。被告一开始所讲的煤间没证，这与实际情况不符。事后，经过原告多次与被告协商，被告表示出卖套房时是否包含煤间，这要以协议书约定为准，如果协议书有约定，那么煤间就属于原告所有；如果协议书没有约定，那就没有办法了（录音证据佐证）。因被告拒不配合原告办理煤间的相关手续，致双方对于煤间的产权问题无法达成一致协议，故而拆迁办无法进行安置。综上，原告认为，1995年元月10日，原被告签订的“关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书”是双方真实的意思表示，主体资格合法，内容合法，是合法有效的，应当受到法律保护。被告已经将3号楼501套房及煤间出卖给原告，煤间产权属于原告所有，清楚无异议。根据我国《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权登记的，不影响合同效力。”为此，请求支持原告诉讼请求。林进添答辩称，一、答辩人认为，本案原告所诉不实，答辩人并没有将诉争的煤间出卖、转让或者赠送给原告。1992年间，安溪县凤城镇上西片区城区改造，答辩人与林松柏各自出资百分之五十合伙向政府购买商住用地建房并约定将地下室即后来的“煤间”产权和地上店面的产权捆绑在一起办理一本产权证，“煤间”不得单独买卖，店面以上的套房均不配“煤间”，如果谁要卖店面一定要经过对方同意。1993年间，南安人黄渊来向答辩人租店面卖皮鞋，地下室即“煤间”也给黄渊来做仓库使用，直至本案起诉之时，还有一大堆的鞋子堆在“煤间”里面。1995年间，原告向答辩人购买五楼的一套房子（501），当时根本没有约定向答辩人购买“煤间”，而且答辩人全家都居住在套房里边，答辩人根本不可能把自己的63.6平方米的“煤间”全部出卖给原告，也不存在将“煤间”转让、赠送给原告的行为。本案原告所说的对“煤间”进行占有、使用和收益纯属虚构。2000年左右，因原被告居住的整幢楼房下水道经常堵塞，答辩人和林松柏以及原告等整幢大楼住户经讨论后决定集体集资对楼房下水道以及位于楼房中间的“天井”即地下室两边的化粪池进行整改，该整改是对下水道及化粪池进行改造的集体公共行为，并不是像原告所说的他个人对“煤间”进行装修改造。在整改下水道及化粪池时为了水泥沙土等材料运输方便，答辩人和林松柏商量后，在地下室通往河滨路通道的墙体上挖了一个门，该门在整改后便留了下来，以方便摩托车、自行车出入停放以及储放杂物出入使用。直到开了这个门之后，该地下室才真正发挥到“煤间”的作用。原告因其女儿在念高中，自行车没有地方放，见答辩人经过改造出来的“煤间”有空余，便向答辩人提出借地下室“煤间”停放，因为当时双方都很熟，答辩人同意将属于自己的那部分“煤间”给原告免租使用，后来答辩人一家搬往厦门居住，该“煤间”也由原告一直使用，这并非像原告所说的占有使用收益至今。答辩人认为，本案诉争的“煤间”是经依法登记的不动产，归属答辩人所有，是有产权证的，有受到国家法律保护的，并不是谁占有、使用收益就归谁的。二、答辩人根本没有和原告签订所谓的《关于河滨北路3号楼套房买卖协议书》，因此，答辩人才向法庭提出书写笔迹鉴定的申请，但是因福建历思司法鉴定所泉州分所对涉案的一份检材中“林进添”三个字进行书写笔迹鉴定存在专业知识不够、且粗糙草率，存在个人主观偏见，与实际情况严重不相符，使得答辩人为了自己合法权益不得不聘请专家辅助人，对福建历思司法鉴定所泉州分所的鉴定意见进行质证。答辩人认为《关于河滨北路3号楼套房买卖协议书》和福建历思司法鉴定所泉州分所的《司法鉴定意见书》不能作为本案认定答辩人有将诉争的“煤间”出卖、赠送、转让给本案原告的依据。曾红霞答辩称，答辩人并没有将本案原告所说的“煤间”出卖、出让、或者送给原告。答辩人至今都不清楚答辩人的丈夫林进添私下是否和原告有何约定，但是无论答辩人的丈夫林进添是否私下和原告约定将“煤间”出卖、转让或者赠送给原告，答辩人表示都不能同意。答辩人认为，本案诉争的“煤间”属合法登记的不动产权，未经过共同产权人的一致同意，其他产权人对该产权私下做出任何处理的行为都是无效的。综合原、被告的诉、辩意见，本院归纳并经双方当事人确认的争议焦点为：林进添、曾红霞将其所有的坐落于安溪县××镇××路××号楼××房××室的煤间出卖给殷宗良。殷宗良为支持其主张，向法庭提供以下证据：1．殷宗良身份证复印件，证明原告身份情况；2.1995年元月10日，原被告签订的“关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书”复印件，证明原告向被告购房河滨北路3号楼501套房及煤间的事实以及双方的权利义务；3．录音及翻译内容，证明被告将套房及煤间一起出卖给原告的事实，即出卖套房时是否包括煤间，被告明确提出以协议书约定为准；4．安国用（95）字第0××0号国有土地使用证、安房权证凤城字第0××1号房屋所有权，证明原告所购买的套房分别于1995年4月3日、1998年12月22日变更登记在原告名下；5．房地产平面图复印件，证明原告所购买的煤间的位置情况（安溪县凤城镇上西河滨北路14号店地下一层煤间及公共部分）。林进添、曾红霞对殷宗良上述证据质证认为：证据1无异议。证据2来路不明，内容也不清楚，真实性无法确认，林进添没与殷宗良签订该协议。对证据3录音根本没有体现煤间是属于殷宗良或被告将煤间出让转售给殷宗良的事实。录音都是殷宗良自己在讲，被告也都没有予以回应，不能作为证据。对证据4无异议，该证据只能证实被告只将涉案501房转让给殷宗良，并不包括煤间。对证据5无异议，被告认为面积有误差，但是还是以登记为准。林进添、曾红霞为支持其抗辩主张，向法庭提供以下证据：1．安溪县建委土地及房产办证的证明，证明煤间属于被告是有经过产权登记的；2．产权证明，证明煤间及店面是一起办证的，均属于被告所有；3．当庭提供原告房产的档案资料复印件，证明涉案501室由林进添通过赠予的方式转让给原告，里面根本没有包括煤间。原告殷宗良质证认为：对所有证据被告应当提供原件进行质证。1．对于三联单的真实性、合法性无异议，但是对于证明目的有异议，1993年12月18日，林进添购房套房包括煤间63.6平方米，煤间登记在林进添名下，原属于被告所有，这无异议，但是在1995年元月10日殷宗良与林进添签订“关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书”时，明确约定原告向被告购买3号楼501套房及煤间，双方约定清楚明确，而且在实际交付套房时，被告也将煤间（63.6平方米的一半及公摊部分2.35平方米，合计34.15平方米）一并交付给殷宗良掌管，二十五年来煤间经过二次装修、改造，费用也全部是原告支付，水、电也全部是原告支付，被告对此从未提出异议。所以，原告才是煤间的实际所有人。2．殷宗良从来不清楚煤间是登记在林进添名下，原告所购买的套房的产权证全部是被告负责办理的，当时被告告知原告称煤间没有办证，直至这次拆迁时原告才知道煤间有办证。3．林进添于2017年将旧证更换新的不动产权证，是在明知房屋已经被政府纳入拆迁范围时才办理的，需要被告提供原件，且煤间继续登记在其名下，这是被告故意这样办理的。4．被告也承认有收到殷宗良的购房款，该涉案房产应是买卖为实。登记为赠予只是被告为了逃避税收而采取的方式。根据买卖协议书约定，购房款9.5万元包括煤间。总之，被告提供的证据只能证明煤间暂时登记在其名下，但不能证明501套房相应的煤间也属于被告所有，原告才是501套房相应的“煤间”的实际所有人。当事人围绕诉讼请求和答辩依法提交了证据。本院在庭审时组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：诉讼中，林进添认为殷宗良提供的“关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书”上“林进添”的签名不是林进添本人所写，林进添与殷宗良没有签订房屋买卖协议书。根据林进添的申请，本院依法委托福建历思司法鉴定所泉州分所对殷宗良提供的“关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书”上“林进添”的签名进行鉴定。福建历思司法鉴定所泉州分所于2019年12月16日作出闽历思司鉴所泉州分所（2019）文鉴字第214号司法鉴定意见书认为：送检的落款日期为“一九九五年元月十日”的《关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书》中待检的“林进添”签名是林进添本人所写。林进添对鉴定结论提出异议，并申请西南政法大学文书、痕迹司法鉴定副教授王**出庭对司法鉴定人员进行质询，鉴定人员出庭接受质询。本院认为，林进添对鉴定结论提出异议，并邀请委托西南政法大学文书、痕迹司法鉴定副教授王**出庭对司法鉴定人进行质询，但未能提供证据证明福建历思司法鉴定所泉州分所的鉴定有违反鉴定程序，该鉴定意见可作为有效证据使用。根据当事人的陈述和庭审质证，本院确认本案主要事实如下：林进添和林松柏共同向安溪县土地成片开发领导小组美寮开发区办公室购买安溪县××镇××路××＃楼××地块建房（林进添拥有店面68.3㎡，煤间63.6㎡，总建筑面积131.9㎡），林进添拥有该楼房的店面两间、二楼套房、五楼套房、六楼套房一半。1995年1月10日，殷宗良与林进添签订“关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书”一份（殷宗良为甲方，林进添为乙方），协议约定：“经双方友好协商，就关于凤城河滨北路3号楼501单边套房（占地面积130㎡，建筑面积140㎡）的买卖关系完善特定如下协议：1．价格定为人民币玖万伍仟元整（包括办理完整的房地产手续的一切税费及地热水费）；2.95年元月10日乙方必须将河滨北路3号楼501套房及煤间的房产权及钥匙移交给甲方安排装修，甲方元月11日先付人民币陆万伍仟元给乙方；3．乙方必须在元月30日前负责办理好完整的房地产手续给甲方，甲方付清全款。…”签订协议后，殷宗良交付购房款，进住河滨北路3号楼501套房并使用涉案煤间，并取得安国用（95）字第0××0号国有土地使用证（填发证日期为1995年4月3日）、安房权证凤城字第0××1号房屋所有权（填发证日期为1998年12月22日）。因涉案房产属于安溪县解放路西片区改造范围，殷宗良与林进添就涉案煤间权属产生争议，致殷宗良于2019年9月2日诉至本院。本院认为，殷宗良与林进添于1995年1月10日签订的《关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书》，系双方真实意思表示，且殷宗良已按协议履行付款义务，林进添、曾红霞也已将涉案房屋交付原告殷宗良居住使用。据此，殷宗良与林进添签订的《关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书》有效。因双方签订协议时，对涉案煤间出售的面积约定不明，林进添拥有涉案楼房的店面两间、二楼套房、五楼套房、六楼套房一半，根据交易习惯，涉案煤间应为二楼套房、五楼套房、六楼套房一半共有。殷宗良的五楼套房可拥有涉案煤间63.6㎡的40%即25.44㎡。综上所述，殷宗良与林进添签订的《关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书》有效，当事人应当按照协议履行合同义务。殷宗良请求确认《关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书》有效，理由成立，应予支持；殷宗良请求安溪县凤城镇上西河滨北路14号店地下一层煤间及公共部分属于其所有，部分不予采纳，殷宗良拥有登记在林进添名下的涉案煤间25.44㎡的产权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告殷宗良与被告林进添于1995年1月10日签订的《关于河滨北路3号楼501套房买卖协议书》有效；二、原告殷宗良拥有登记在林进添名下的涉案煤间25.44㎡的产权；三、驳回殷宗良的其他诉讼请求。案件受理费1,550元，由原告殷宗良负担930元，由被告林进添、曾红霞负担620元；鉴定费2,500元，由被告林进添、曾红霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  林建军人民陪审员  王锦凤人民陪审员  谢志杰二〇二〇年十月二十七日书 记 员  曾秋华