辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14344号原告（案外人）：沈阳双剑物贸实业公司，住所地铁西区南六中路107号。法定代表人：林著嘉。委托诉讼代理人：付显臣，男，1958年2月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。（未到庭）法定代表人：赖永革。第三人（被申请人）：宋恩宁，男，1962年10月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告沈阳双剑物贸实业公司（以下简称双剑公司）诉被告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）、第三人宋恩宁案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、第三人到庭参加诉讼。被告东方资产辽宁分公司经本院依法传唤未到庭应诉。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告购买的位于皇姑区三江街7号4-5-2房屋价格32万元强制执行，解除房屋查封；2、判决原告与沈阳市盛朝实业公司购房协议合法有效；3、判决被告协助原告办理该房屋过户登记；4、案件受理费由被告承担。原告不服沈阳市和平区人民法院（2020)辽0102执异794号执行裁定书。依据相关法律规定，依法对被告提起执行异议之诉。事实与理由如下：一、宋恩宁欠贷款213,163.97元，本人是否贷款购房，事实不清，证据不足，应追加为第三人出庭参与诉讼。二、原告于2000年4月26日与沈阳市盛朝实业公司签订《协议书》，双方约定用沈阳市皇姑区三江街七号楼4-5-2房屋，抵顶原告32万元欠款，由其负责在2000年5月15日前办理完房屋过户手续交给原告，负责于2000年4月28日前将该房屋，交由原告实际占有使用。该房是否设置抵押权原告在此之前不知情，2002年4月25日原告因其始终未办理房屋过户手续，原告与其续签《补充承诺协议》，进一步约定双方各自应承担的责任与违约责任，并要求其加快办理房产过户手续。同年原告将其诉讼至铁西法院，法院于2003年3月27日下达民事调解书，原告已付清房款，占有使用房屋，要求其于2003年5月末前到有关部门办理更名过户手续。2008年10月份，中国东方资产管理公司沈阳明翰投资管理有限公司张贴律师函，原告始知该房屋有抵押贷款，后找到宋恩宁三方一起，协商偿还银行贷款，变更房产登记户名，宋恩宁当场否认本人贷款购房事实，并出示身份证，证实与房屋抵押备案登记身份证不符，声称本人从未在该房屋居住，未交购房首付款，未收到银行借款。三方一致认为，原告即使代为被执行人还清借款，该房屋也无法办理房产过户，故被告终止该以房还贷执行程序。上述事实证明，宋恩宁没有同建设银行沈阳兴业分行签订借款合同，未在借款合同上签字，未在房产部门办理购房手续，未在购房手续上签字，未交购房首付款，未收到银行借款，未办理房屋抵押备案，因此宋恩宁不是该房屋所有权人，被告借用宋恩宁名义办理房屋抵押登记违法无效，宋恩宁不是实际被执行人，法院查封本案该房产无效。本案被告提供欠款事实不真实，均为虚假行为，被告主张依法不成立，不受国家法律保护。宋恩宁依据上述事实，不承担还银行借款，履行以房还贷法律责任，其产生的经济损失均由被告承担。因原告购房行为真实，符合法律规定，合法经济权益应受国家法律保护。三、依据最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的人民法院应予支持:一、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、已支付全部价款。四、非因买受人自身原因未办理过户手续。”沈阳市和平区人民法院先于2003年4月7日下达（2002）和民初字第4331号民事判决书，于2020年4月10日查封该房产。原告于2000年4月26日，先于法院判决并在法院查封之前，签订购房协议，合法入住占有该房产，并在该房屋实际居住二十余年。原告已支付购房全部价款，原告为解决房屋过户手续问题，先后与其签订补充承诺协议，提起法律诉讼，原告并非因自身原因未办理房屋过户手续。四、被告以中国建设银行沈阳兴房支行提起民事诉讼，以中国东方资产管理公司沈阳明翰投资管理有限公司、中国东方资产管理有限公司沈阳业务部，中国东方资产管理公司辽宁省分公司等三个独立法人主体申请执行，申请执行主体不合法不适格。2020年开始以中国东方资产管理公司辽宁省分公司为执行主体，申请执行已过诉讼时效，法院受理执行案件违反法律规定。依据最高人民法院相关法律规定，房屋买受人，已交付购买商品房大部分款项后，其享有的物权期待权，优先于抵押权和其他债权，对其所购房屋享有的权益，应当优先保护，其所购房屋的合法权益，不在抵押优先受偿权范围之内。综上所述，原告为维护自身合法经济权益的行为与事实，符合国家法律规定，原告请求人民法院给予公平、公正判决。被告未到庭亦未提交书面答辩意见。第三人辩称，我根本不知道涉案房屋是什么时间登记在我名下的，我本人对该房产的登记没有任何签字。本院经审理后，根据当事人提供的律师函、催收通知、公告、执行裁定书，民事调解书、民事判决书、协议书、补充承诺协议、水电费缴费凭证、户口，商品房购销合同、房产证及当事人当庭陈述笔录等证据认定事实如下：2003年4月7日，本院作出（2002）和民初字第4331号民事判决书，判决内容为：“一、解除原、被告之间签订的借款合同；二、被告宋恩宁于本判决生效后十日内给付原告借款本金二十一万三千一百六十三元九角七分及相应利息（利率按合同约定计算）；三、被告宋恩宁如逾期履行，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”；位于沈阳市皇姑区建筑面积120.14平方米房屋的所有权人为宋恩宁，所有权证号：皇姑字031222号，房屋他项权人为中国建设银行沈阳兴房支行，权利种类房产抵押，设定日期：1999年12月24日。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2003年，中国建设银行沈阳兴房支行向本院申请强制执行，执行案号：（2003）沈和执字第988号。2003年3月27日，沈阳市铁西区人民法院作出（2002）铁经初字1009号民事调解书，该调解书中的原告为本案原告，被告为沈阳剑龙实业公司，调解书载明“原告与原沈阳市盛朝实业公司于一九九八年五月达成借款协议，由原告借给原沈阳市盛朝实业公司人民币一百一十八万四千七百五十无，被告收到借款后给付部分欠款，尚欠八十二万元未付，促成诉讼。审理中，被告承认欠款事实，对欠款数额无异议，另查明，原沈阳市盛朝实业公司于二000年六月更名为沈阳剑龙实业公司。本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告给付原告借款八十二万元，于二00三年三月末前给付五十万元并给付原告赔偿金，从一九九八年五月二十九日起按中国人民银行同期贷款利率计算，至付清欠款之日止；其余三十二万元被告以其所有的房屋抵付原告，变更产权的费用被告负担，于二00三年五月末前到有关部门办理相关的更名手续，逾期被告则给付原告欠款三十二万元，并按中国人民银行同期借款利率给付原告赔偿金至付清欠款之日止；二、其它无纠纷。”执行过程中，2019年10月24日，本院作出（2019）辽0102执异683号执行裁定书，变更申请人东方资产辽宁分公司为（2003）沈和执字第988号执行一案的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。本院于2020年4月10日作出（2003）沈和执字第988号协助执行通知书及执行裁定书，查封宋恩宁名下的位于沈阳市皇姑区，建筑面积120.14平方米房产一处。林著嘉落户于涉案房屋。在执行过程中，案外人双剑公司向本院提出执行异议。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告沈阳双剑物贸实业公司是否系案涉房屋的真实物权人；原告沈阳双剑物贸实业公司对案涉房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，房屋买受人须同时具备该四项条件，方可排除法院强制执行，且缺一不可。本案中，（2002）铁经初字1009号民事调解书作出前，涉案房屋已于1999年12月24日因贷款进行抵押权登记，原告在民事调解书作出时，因银行贷款而抵押的房屋尚未偿还贷款，无论原告是否知道该事实，在未偿还贷款的情形下，原告均不能将涉案房屋的所有权变更到自己名下。本院无法确认原告为涉案房屋的所有权人，故对原告沈阳双剑物贸实业公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告沈阳双剑物贸实业公司的诉讼请求。案件受理费6100元，由原告沈阳双剑物贸实业公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘 剑人民陪审员  颜巍威人民陪审员  陶文娜二〇二〇年十月二十八日法官助理马文姣书记员柴萌萌本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。