广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1825号原告：肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市鸿苑路雅怡居B幢首层第三卡，统一社会信用代码91441202MA4W47JY3N。法定代表人：俞瑞兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑三苟，该公司员工。委托诉讼代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。被告：区凤明，男，1970年2月3日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************，公民身份号码************。被告：冼伙娇，女，1969年3月15日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：区凤明，系冼伙娇的丈夫。原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司（以下简称桃花源公司）诉被告区凤明、冼伙娇物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃花源公司的委托诉讼代理人郑三苟、邓学明、被告区凤明、被告冼伙娇的委托诉讼代理人区凤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桃花源公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年8月24日至2020年5月31日期间的物业管理费等款项共计1471元，其中物业管理服务费1364元，公摊水电费及二次加压费107元；2、判令被告立即向原告支付违约金，以1471元为本金，以年利率24％的标准自2019年8月24日起计至付清全部欠款为止；3、判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告系肇庆市高要区*****的业主，该房屋建筑面积为89.29平方米。购房时，肇庆市恒源物业管理有限公司（以下简称“恒源公司”）与被告区凤明签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定由恒源物业公司对其物业进行管理。《服务协议》第四条第二款约定:“住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）”。第十一款规定:“公共用水、用电费用按实际用量按户平均分摊向业主和物业使用人收取。”第十二款规定:“电梯费（电梯运行维护费、检测费和运行电费等）按实际产生费用按楼层高低分摊向业主和物业使用人收取。”《服务协议》第十一条第四款约定:“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5％交纳违约金。”2017年5月1日，肇庆市顺益房地产有限公司（以下简称“顺益公司”）与原告签订《前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定由原告于2017年5月25日起全面负责高要区沿江一路3号凯旋珑湾的物业管理。合同第十八条约定:“1、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，暂按市场调整收1.6元；2、公共用水、电费、二次加压费用，按每月每户26.7元分摊向业主或物业使用人收取。设备设施维护保养费（电梯维护、检测费和运行电梯系统、智能安防监控系统、楼宇工程系统、给排水系统、消防系统、人防系统、电器设备系统等），按每月每户14.8元分摊向业主和物业使用人收取；3、关于2017年5月25日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用，由乙方负责收取。”被告于2016年10月24日收楼，物业管理公司为被告提供了相应的物业管理服务，垫付了水电公摊费用，对小区物业及公共配套设施进行了清洁、维修和管理，付出了大量的人、财、物等成本，被告享受了相应的服务，但是，被告自2019年8月24日至今一直拒绝支付物业管理费及相关费用。故原告不得不起诉至法院，恳求法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告区凤明、冼伙娇共同答辩认为，桃花源公司存在以下收费不合理的情形：一、《服务协议》第十一条约定：“公共用水、用电费用按实际用量按户平均分摊向业主和物业使用人收取”，桃花源公司水电费每户每月平均分摊不合理，收取水电公摊费用也不合理，并且水电公摊费用具体如何分摊也没有向业主公示，桃花源公司并没有按合同履行，该水电公摊费用只是粗略的填了一个固定数值；二、桃花源公司承诺提供二级物业服务，但其实际上根本达不到二级物业服务标准，不应按住宅建筑面积每月每平方米1.6元收取，应按未评级高层0.6元/平方米/月计收物业管理费；三、因桃花源公司服务还未达到其承诺的二级物业服务标准，所以并未构成因欠费问题产生的违约金这一说法，故因诉讼产生的一切费用也应由桃花源公司自行承担。经审理查明，被告区凤明、冼伙娇与凯旋珑湾开发商顺益公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于肇庆市高要区****，合同约定房屋建筑面积89.29平方米。合同第三条还约定了“……买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，若买受人漏签《前期物业管理服务协议》的，买受人仍依照该《前期物业管理服务协议》的内容履行相关义务”。2016年10月24日，恒源公司作为甲方，区凤明作为乙方签订了《服务协议》和《业主（临时）管理规约》，《服务协议》主要约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等，约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理、环境卫生和绿化养护、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；其中第四条物业管理服务费用约定：“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……九、……每月5日前交纳当月费用……十三……如乙方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”。庭审中，桃花源公司与区凤明、冼伙娇共同确认交楼时间为2016年10月24日，后区凤明、冼伙娇开始交纳物业服务费直至2019年8月23日。2017年5月1日，顺益公司作为甲方与桃花源公司作为乙方签订了《服务合同》，合同约定顺益公司自2017年5月25日起委托桃花源公司接替恒源公司为该凯旋珑湾小区提供前期物业服务，且恒源公司应收未收的物业管理费用也由桃花源公司收取，但顺益公司和桃花源公司均没有就上述的变更事宜向凯旋珑湾小区的业主进行公示或通知。《服务合同》约定了物业管理服务事项、甲乙双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等内容，约定委托的管理服务事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政共用设施和设备建筑物、构筑物的维修、养护和管理、共用绿地、花木建筑小品等的养护与管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序等；其中第十八条物业管理服务费约定：“1、住宅按建筑面积每月每平米1.8元，暂按市场调整收1.6元。2、公共用水、电费、二次加压费用，按每月每户26.7元分摊向业主或物业使用人收取。……3、关于2017年5月25日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用,由乙方负责收取。”后桃花源公司接管凯旋珑湾小区，开展物业管理服务工作，包括向业主收取物业服务费等相关费用。桃花源公司与区凤明、冼伙娇并未签订任何服务合同或协议，但在桃花源公司接管凯旋珑湾小区后，区凤明、冼伙娇也有向桃花源公司交纳物业服务费至2019年8月23日，后区凤明、冼伙娇开始拒绝交纳物业服务费。2020年5月25日，恒源公司才向凯旋珑湾小区的业主发出《通知书》，该通知书的主要内容为顺益公司已于2017年5月25日起委托桃花源公司全面负责凯旋珑湾小区的物业管理工作，原属于恒源公司的权利义务全部由桃花源公司承受，业主应于收到通知书之日起5天内，将欠缴的2017年5月25日之前及之后产生的物业管理费、公摊水电费等相关费用一并向桃花源公司缴清。桃花源公司提交了水电费发票，拟证实其已实际缴交了凯旋珑湾小区2016年10月至2020年5月的公共用水电费。其中2019年9月至2019年12月期间，经审核，编号为5828#5628#的电表的小区电费为35769.1元；编号4999#4179#的电表统计的小区消防电费为2229.94元；编号8577#的地下室公共用电为584.15元；编号为10601002的水表统计的小区物业水费为2539.6元；编号为10601001的水表统计的小区物业水费为0元；编号6083#的电表统计的物业办公室电费为161.88元。2020年1月至2020年5月期间，经审核，编号为5828#5628#的电表的小区电费为38007.63元；编号4999#4179#的电表统计的小区消防电费为1655.09元；编号8577#的地下室公共用电为1973.65元；编号为10601002的水表统计的小区物业水费为2388.40元；编号为10601001的水表统计的小区物业水费为5.60元；另根据桃花源公司提交的物业费计算清单明细并结合其庭审陈述，凯旋珑湾共有住户（含未收楼未入住）395户，桃花源公司诉请的水电公摊费用是按照恒源公司与桃花源公司签订的《服务合同》中约定的26.7元/月自2019年9月计至2019年12月；自2020年1月1日起，为了缓和和业主的关系，水电公摊费用其只是象征性计收0.1元/平方米，其所主张的物业管理服务费1364元实际上包含了2020年1月至5月的水电公摊费用。区凤明、冼伙娇提交了视频、图片、邮件截图，证实桃花源公司管理不到位、提供的物业服务质量不符合约定，故其才拒交物业管理费。本院认为，本案是因区凤明、冼伙娇没有向桃花源公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。区凤明、冼伙娇与桃花源公司在庭审中共同确认交楼时间为2016年10月24日，本院予以确认。后区凤明、冼伙娇开始交纳物业服务费至2019年8月23日，后其以桃花源公司收费不合理及服务质量差为由开始拒交物业管理费。区凤明、冼伙娇与顺益公司签订《商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款。区凤明于2016年10月24日与恒源公司签订了《服务协议》。该协议第四条物业管理服务费用约定：“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……十三……如乙方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”。桃花源公司与顺益公司于2017年5月1日签订《服务合同》，该份合同性质上属于“前期物业服务合同”，因为凯旋珑湾小区至今未成立业主委员会，因此，《服务合同》对包括赵永红在内的所有凯旋珑湾的小区的业主均具有约束力。但是，桃花源公司为凯旋珑湾小区的业主提供物业服务，其权利义务来源于顺益公司的指派，以及承继于恒源公司所享有的权利义务，顺益公司虽然可以变更指定凯旋珑湾小区的物业服务公司，但不得随意加重业主的责任，故《服务合同》相对于《服务协议》加重业主责任和减轻物业服务公司义务的部分内容无效。该合同第十八条物业管理服务费约定：“……3、关于2017年5月25日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用,由乙方负责收取。”后桃花源公司自2017年5月25日起接替恒源公司全面负责凯旋珑湾的物业管理工作，为包括区凤明、冼伙娇在内的凯旋珑湾小区业主提供了事实上的物业服务，而区凤明、冼伙娇也确认桃花源公司一直有为小区提供物业管理服务，双方之间存在事实上的服务与被服务的物业服务关系，桃花源公司作为原告向小区业主主张拖欠的物业管理服务费用并无不当，且其主张的收费标准1.6元/月/平方米也未超出原区凤明、冼伙娇与恒源公司约定的收费标准，本院对此收费标准予以确认。区凤明、冼伙娇作为凯旋珑湾小区的业主接受了桃花源公司提供的物业服务，应当承担向其交纳相应对价费用的义务。对于区凤明、冼伙娇认为桃花源公司未提供二级标准的物业服务不能按照二级标准收取物业服务费的意见，小区物业管理服务等级标准属于政府行政管理部门对物业服务制定的指导性收费标准，该标准属于行政管理性规范，不影响原被告之间物业服务相关的民事法律行为的效力，故本院对其该意见不予采纳。根据区凤明与恒源公司签订的《服务协议》第四条物业管理服务费用“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……”的约定，并结合桃花源公司的诉讼请求，核算区凤明、冼伙娇应当交纳的物业服务费为1319.11元[1.6元/月/平方米×89.29平方米×9个月+1.6元/月/平方米×89.29平方米÷30天×7天（2019年8月24日至2020年5月31日）]，对于桃花源公司请求的超出部分，本院不予以支持。关于水电公摊费用的问题，桃花源公司提交了2016年10月至2020年5月其支出的凯旋珑湾小区水电公摊费用的发票，证实其已实际交纳的水电公摊费用的金额，对于其为了管理凯旋珑湾小区公共区域支出了一定的水电费的事实，本院予以确认。但对于具体的水电公摊费用数额，本院认为，物业办公室的用电不应纳入凯旋珑湾小区的公共用电部分。物业办公室是桃花源公司在凯旋珑湾小区的办公场所，是桃花源公司的专有部分，对该办公室享有占有、使用、收益和处分的权利的是桃花源公司而非业主，倘若桃花源公司的办公室不设在凯旋珑湾小区内，是否该物业办公室的电费也要公摊给小区业主承担？显然是不合理的，因此物业办公室的电费161.88元不纳入水电公摊费用范围。扣除物业办公室的电费后，核算区凤明、冼伙娇2019年9月至2019年12月应交纳的水电公摊费用总数为104.11[(35769.1+2229.94+584.15+2539.6)元÷395户]，即26.03元/月；2020年1月至5月应交纳的水电公摊费用为22.29元/月[（38007.63+1655.09+1973.65+2388.40+5.60）元÷395÷5]，但桃花源公司仅诉请0.1元/平方米，即8.929元/月，合计44.65元，是其对自身权利义务的处分，本院予以准许。综上，区凤明、冼伙娇应交纳的水电公摊费用为148.76元（104.11元+8.929元×5个月）关于违约金问题，虽然二被告没有按照合同约定交纳物业服务费，但是桃花源公司接受顺益公司的委托接管凯旋珑湾小区，长时间没有向业主说明相关事宜，存在明显瑕疵，且桃花源公司在提供实际物业服务时亦存在一定的瑕疵，未能完全达到双方约定的标准，桃花源公司同样构成违约。区凤明、冼伙娇逾期付款的责任与桃花源公司的违约责任足以两相抵减，故对桃花源公司要求区凤明、冼伙娇支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告区凤明、冼伙娇应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年8月24日起至2020年5月31日的物业管理费1319.11元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；二、被告区凤明、冼伙娇应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年8月24日起至2019年12月31日的水电公摊费用104.11元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；三、被告区凤明、冼伙娇应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月至5月的水电公摊费用44.65元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；四、驳回原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告区凤明、冼伙娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 赖小桃二〇二〇年九月二十七日法官助理 许舒靖书 记 员 彭杰杰