高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初2290号原告：王某1，男，1978年9月24日生，汉族，高平市煤炭运销公司职工，住高平市。委托诉讼代理人：王某2，高平市朝阳法律服务所法律工作者。被告：李某，女，1990年11月22日生，汉族，高平市国土资源局职工，住高平市。被告：王某3，男，1983年1月3日生，汉族，住高平市，系被告李某丈夫。原告王某1与被告李某、王某3买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王某2、被告李某及王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原告与二被告的口头《房屋买卖协议》，并由二被告共同连带退还原告支付的50000元；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，二人对外出售其居住的新北小区二号楼一单元2301室，2019年3月下旬，原告到二被告处看房，被告李某承诺房子可以办理不动产过户登记手续，若原告想买，可将其房屋变更为原告的名字，只是不知道如何办理，到时需要到不动产那里询问。之后，原告遂与二被告口头约定房屋成交价800000元，被告李某要求原告付50000定金。2019年4月1日，原告按照被告李某提供的中国农业银行卡转款50000元，被告李某承诺十到十五天内腾空房子，并签订买卖合同。原告苦等被告十五天，天天约被告李某签合同，约了多次，被告李某一直以丈夫不在推脱，让原告备受煎熬。二被告违反约定期间，未与原告签订正式的买卖合同，属被告违约在先。在此期间，原告到不动产登记处咨询二被告如何办理过户，才得知小区手续不齐全，无法办理过户，不具备合法交易的条件。加之，原告认真查看了被告李某微信发来的房屋手续，才发现二被告房子不完全为被告所有，涉及其他共有产权人，被告承诺的可以办理过户无法实现，不是原告购房之初衷。为此，原告电话联系到被告王某3，被告不买这不能办理过户登记的房子，并与被告王某3协商将房子卖与他人，待房子卖了之后退原告所交的50000元，被告王某3未反对。二被告将房子卖了之后，对退钱之事置之不理。对于二被告房屋无法在交易后办理过户手续，不是原告买房时的真实意思表示，属于重大误解下达成的口头房屋买卖协议，并且不可归责于原告，应予撤销，二被告应承担缔约过失责任。为此，原告要求二被告返还50000元应予退还，请求依法判决。被告李某、王某3辩称，驳回原告的诉讼请求。1.被告在卖房之初就将商品房买卖合同已经发送给原告。2.原、被告商量的十到十五天腾房，被告并未天天以丈夫不在为由进行推脱，之后每次延长时间都与原告协商过，原告都表示同意。3.原告联系被告王某3，被告王某3接收到不要房子并让转卖的事情，并未提及同意退定金之事。4.原告是因自己急用钱才不购买房子的，并未提及其他原因，原告所称的时间和房产问题是在为自己的违约找借口。被告是因为急需用钱出售房屋，出售房价较低，原、被告在一问一答的微信聊天中已经形成简单的书面合同，根据法律关于定金的规定，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提供有：1.原告与李某的微信聊天记录12页，证明原告与被告李某于2019年4月1日达成口头协议，约定十天到十五天腾房，同月15日，被告称没来得及去问过户的事情、也没有搬完东西，直到4月20日，也未与原告签订房屋买卖合同；2.原告与被告王某3的短信聊天记录3页，证明原告多次以电话和短信的方式向被告王某3询问房子卖了之后退款之事，被告王某3未表示任何异议；3.原告中国农业银行支付明细清单一份、转账记录一份共2页，证明原告于2019年4月1日通过农业银行向被告李某转款50000元的事实；4.高平市不动产登记交易中心说明一份，证明二被告的房子不具备办理不动产登记条件，变更过户登记更不可能实现。经庭审质证，被告李某对原告提供的证据无异议，被告王某3认为原告提供的证据2中未提到过退款的事情。原告提供的证据真实性、合法性、关联性均无瑕疵，本院予以确认。被告李某、王某3提供有：1.王某3和王某1的电话录音一份；2.微信聊天记录13页。证明原告未购置房屋是因为原告的资金链断裂。经庭审质证，原告对被告提供的证据无异议。被告提供的证据真实性、合法性、关联性均无瑕疵，本院予以确认。经审理查明，被告李某与被告王某3系夫妻关系，于2020年3、4月间对外出售新北小区2号楼1单元2301室房屋。2020年3月，原告到被告处看房。同年4月1日，原告与被告李某在微信上沟通房屋买卖事宜，被告李某称“需要十到十五天腾房，具体合同由被告王某35号回来后与原告商谈”，并向原告出示了被告李某的购房合同。同日，原告向被告李某转款50000元，被告李某微信上称“新北小区2-1-2301房屋出售定金，已收伍万元整，剩余房款七十五万元整”。自4月6日至4月18日，原告、被告李某就看房及腾房等事宜多次在微信上进行沟通，4月19日双方对合同条款进行商谈。4月20日、21日，原、被告双方就到新北小区一事进行了联系。4月22日原告告知被告李某：“不过去了”。4与23日左右，原告告知被告不再购买该套房屋。2019年6月10日，原告与被告王某1电话联系，电话中称：因被告拖延时间且原告急需用钱，故不再购买房屋。2020年7月3日，高平市不动产登记交易中心出具《关于新北小区不动产登记情况的说明》，载明“新北小区未完成项目规划认可及房屋竣工验收备案等手续，暂不具备办理不动产登记条件”。另查明，被告已将新北小区2-1-2301房屋出售给他人。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否已经成立房屋买卖合同，是否应当撤销。二、原告要求的50000元是否应由被告返还。一、原、被告之间是否已经成立房屋买卖合同，是否应当撤销。关于本案所涉房屋的买卖，原、被告之间虽未签订正式的书面合同，但双方就买卖价款、腾房、合同条款等均进行了商谈，被告有出售房屋的意思表示，原告有购买房屋的意思表示，双方当事人处在订立合同中的要约、承诺阶段。同时，根据原告与被告李某的微信聊天记录，能够确定双方当事人对房屋买卖一事要采用书面合同的形式，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，当事人采用合同形式订立合同的，自当事人签字或者盖章时合同成立，故原、被告之间的房屋买卖合同并未成立。原告要求撤销该口头房屋买卖协议，因合同并未成立，故不存在可撤销的情形。此外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，未办理物权登记的，不影响合同效力，原告认为案涉房屋登记手续导致原告有重大误解，该理由不能成立。二、原告要求的50000元是否应由被告返还。原告支付被告李某的50000元性质上属于定金，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，定金是否应当返还，主要取决于拒绝订立合同的主体是给付定金的一方、还是收受定金的一方。原、被告双方在协商的过程中，最初4月1日约定为十到十五天腾空房屋，4月20日前双方当事人仍就房屋、合同等事宜进行协商，期间被告推延均告知原告并取得原告的同意，故时间推延并不能成为原、被告无法订立合同的实际缘由。从原、被告6月10日的通话记录来看，原告称被告拖延较长且资金链断裂是不能购房的理由，因时间延后原告已经同意，故资金断裂是原告不能买房的实际缘由。原告认为被告的房屋不能办理过户登记导致原告无法购买该房屋，但双方在商谈之初，被告已向原告出示了房屋买卖手续，且高平市不动产登记交易中心出具的说明仅载明“暂不能办理过户手续”，原告与被告王某3的聊天中亦未提到房屋不能办理过户手续是原告不再购买房屋的理由，故原告的理由不能成立。原告称被告王某3对退还定金一事提出异议，但证据并未显示，故该理由不能成立。综合本案有效证据及当事人陈述，原告为拒绝订立合同的一方，故无权要求返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十二条、第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告王某1的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 牛 姗二〇二〇年十月三十日法官助理 高丽娟书 记 员 苏贝贝