黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0203民初2003号原告：王秀杰，女，1963年4月6日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：袁家宝，北京市京师律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行，住所地齐齐哈尔市建华区齐齐哈尔市金融街项目00单元01层01号，统一社会信用代码91230200702884357Y。法定代表人张海楼，该行负责人。委托诉讼代理人：王大龙，交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行法律顾问。原告王秀杰与被告交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀杰及委托诉讼代理人袁家宝、被告交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行委托诉讼代理人王大龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀杰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年6月15日解除；2.要求被告向原告支付2020年4月9日至2020年6月15日期间租金13，124.66元（计算方式：71，500.00元÷365天×67天=13，124.66元）；3.要求被告向原告支付2020年4月9日至2020年6月15日逾期支付租金违约金13，124.66元（计算方式：71，500.00元÷365天×67天=13，124.66元）；4.要求被告向原告支付单方解除租赁合同，拒绝将房屋恢复原状的违约金35，750.00元（计算方式：71，500.00元÷12个月×6个月=35，750.00元；5.要求被告向原告交还LED滚屏；6.要求被告将原告的涉案房屋恢复原状；7.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月，被告欲承租原告名下坐落于齐齐哈尔市××东市场小区××楼××号房屋设立银行自动取款机网点，双方签订了由被告提供的《网点租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告使用，租赁期限五年，时间自2017年4月9日至2022年4月8日。租金每年71，500.00元，上打租金，一次性付一年租金，同时被告工作人员承诺，合同终止后，房屋由被告恢复原状。被告已向原告支付2017年4月9日至2020年4月8日租金。2020年4月，原告向被告催要2020年4月9日至2021年4月8日租金，被告工作人员拒绝向原告支付，并于2020年6月15日违反合同约定，单方解除租赁合同，要求原告接收案涉房屋钥匙。因原告在北京照顾患病亲属，无法与被告交接，故指定邻居段某到房屋现场接收钥匙。在接收钥匙时，段某发现被告改变房屋结构且将房屋多次损毁，包括在房屋入口处加盖一堵墙面、吊棚及铺设地砖（与房屋内部无法衔接），将房屋窗户全部用水泥堵死，房屋壁纸全部损毁，棚顶腐烂，墙面多处被损坏，房屋原有电线线路被改变等，房屋原有的卷帘门被被告拆除后损坏，另外，被告未向原告交还原安装在房屋门口处的LED滚屏。原告得知上述情况后立即联系被告工作人员，工作人员表示不承担支付恢复房屋原状的费用，也不同意将房屋恢复原状，并拒绝支付2020年4月9日至2020年6月15日的租金。同时，原告认为《网点租赁合同》仅有后两页加盖被告骑缝章，前九页没有骑缝章，被告存在原告签字后，在加盖公章过程中替换原合同文本，篡改合同的行为。被告上述行为已严重违反合同约定，故原告诉至法院，要求被告承担相应违约责任。被告交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行辩称，一、同意解除原、被告之间签订的《网点租赁合同》，但解除日期应是2020年6月8日；二、同意给付被告租金11，917.00元（计算方式：自2020年4月9日起至2020年6月8日止租金，71，500.00元÷12个月×2个月=11，917.00元）；三、不同意原告其他诉讼请求，因《网点租赁合同》明确约定，被告给付租金前，原告需向被告开具发票，合同终止后，原告不得以恢复房屋原状等理由，要求被告增加额外费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的2017年3月21日《网点租赁合同》一份，证实2017年3月，原、被告签订由被告提供的《网点租赁合同》，对部分权利义务进行了约定，该合同文本中，仅有后两页有被告单位的骑缝章，前九页没有被告单位骑缝章，被告存在原告签字后，在加盖公章过程中替换了合同文本，未按照承诺修改合同内容的行为。被告对该份证据真实性无异议，本院予以认定，针对合同约定内容是否存在被告私自修改行为，经与原告确认，原告认可合同甲方处签名为其本人所签，即视为原告对合同全部内容明知并认可，且原告手中持有合同文本内容与被告一致，足以证实《网点租赁合同》内容未被修改，本院对该份证据予以采信。2.原告提交与邻居段某微信截图一份，证实2020年6月15日，被告单方解除租赁合同，将案涉房屋钥匙交给原告指定代收人段某。该份证据显示段某与原告沟通房屋接收情况的时间为2020年6月15日，间接证实原、被告解除租赁合同，被告交还房屋时间为2020年6月15日，本院对该份证据予以采信。3.原告提交房屋出租前照片九张，证实房屋出租前用于经营美容美发店，房屋门口处安装有卷帘门，室内墙壁有壁纸，天棚及地面设施较新，室内有三扇窗户，门口没有墙面，房屋状况良好。该组照片仅对房屋内部进行拍摄，无外部参照物，无法证实房屋实际坐落位置，且没有明确拍摄时间，无法真实还原房屋出租前状况，本院对该组证据不予采信。4.原告提交房屋出租后照片十七张及视频光盘一张，证实房屋出租后，被告在房屋入口处加盖一睹墙面，吊棚及铺设地砖与房屋内部无法衔接，案涉房屋窗户全部堵死，房屋壁纸全部损毁，棚顶腐烂、墙面、地毯多处损坏，房屋原有电线线路被改变等，同时，房屋原有的卷帘门被拆除损坏，照片中显示的LED滚屏丢失。根据《网点租赁合同》第十六条其他约定事项第4条约定，合同终止后，原告不得以恢复房屋原状等理由要求被告增加额外费用，故被告不承担房屋租赁关系解除后的房屋恢复责任，本院对该组证据不予采信。原告提交的证人段某证言及申请段某出庭作证，证实被告于2020年6月15日将案涉房屋钥匙交给段某，房屋现状照片及视频系段某接收房屋时拍摄。证人段某作为房屋接收人，参与了房屋接收过程，证言内容与原告提交的微信截图内容相佐证，证言证明力高，本院对该份证言予以采信。原告提交的证人曲某证言及申请曲某出庭作证，证实房屋出租前状态及被告承诺原告合同到期后由被告恢复原状。证人曲某系原告朋友，与原告存在一定利害关系，证言证明力较低，仅以此证言推翻原、被告签订的《网点租赁合同》内容，无其他证据予以佐证，无法证实被告承诺恢复房屋原状的事实，本院对该份证言不予采信。原告提交的证人陈某证言，证实被告承诺原告合同到期后由被告恢复原状。证人陈某无正当理由未出庭作证，接受当事人质询，无法核对证言内容是否真实，本院对该份证言不予采信。8.被告提交的2017年3月21日《网点租赁合同》一份，证实合同履行期限届满后，被告不负责恢复原状；被告为原告支付租金的前提是原告为被告开具发票，原告未如约开具，被告不存在违约。该份《网点租赁合同》与原告提交本院的内容一致，本院对真实性予以采信。对于证明的事实，根据《网点租赁合同》第十六条其他约定事项第4条约定，合同终止后，原告不得以恢复房屋原状等理由要求被告增加额外费用，故对该部分事实予以采信。被告单方解除合同是事实，不因发票是否开具为解除条件，且原告同意为被告开具发票，被告拒绝开具，被告存在违约行为在先，本院对该部分事实不予采信。被告提交的2020年东市场自助银行房屋租赁补充协议复印件一份、邮件回执单一份、微信及短信聊天记录一份，证实原告虽然没有在补充协议上签字，但内容是经过双方协商确定的，2020年6月8日被告将补充协议邮寄给原告，原告未提出异议，房屋租赁关系应于2020年6月8日解除。因原告未在房屋租赁补充协议上签字，无法核实协议内容是否为原告真实意思表示，邮件回执单及微信、短信聊天记录无法证实原告对补充协议内容认可，本院对该组证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，原告王秀杰与被告交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行签订《网点租赁合同》一份，双方约定将原告所有的位于齐齐哈尔市建华区东市场小区18号楼-1-1层4号商服楼，面积30平方米租给被告，租赁期限五年，自2017年4月9日起至2022年4月8日止；租金每年71，500.00元，采取上年给付下年租金方式，一次性付一年租金；合同终止后，原告不得以恢复房屋原状等理由要求被告增加额外费用。同时，双方还对房屋交付、合同解除、违约责任等进行了详细约定。合同履行过程中，被告向原告支付了2017年4月9日至2020年4月8日租金。2020年4月，被告要求与原告解除租赁合同关系，但双方对合同解除事宜未协商一致。2020年6月15日，原告指定代收人段某接收了房屋钥匙，段某接收房屋后将房屋现状告知原告，原告认为房屋交付后存在多处毁损，包括卷帘门被拆除损坏、LED滚屏丢失等。经原、被告协商，被告仅同意给付合同解除期间租金，对于逾期支付租金违约金及恢复房屋原状等请求不予认可，故原告诉至法院，要求被告承担违约责任。本院认为：原告王秀杰与被告交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行之间签订的《网点租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，内容合法有效。原告认为合同在签订过程中，被告篡改合同内容，但未提交证据予以证实，且原告手中持有的合同原件与被告持有合同内容一致，足以证实合同内容未被篡改，故双方应依据此合同履行各自权利义务。关于原告主张的各项诉讼请求，一、要求确认房屋租赁合同关系于2020年6月15日解除。从本案查明的事实可知，原、被告双方均认可解除租赁合同，仅对合同解除时间及解除后的责任承担有异议，因原告接收房屋时间为2020年6月15日，该时间应确定为合同解除时间，本院对该项诉讼请求予以支持；二、要求被告给付2020年4月9日至2020年6月15日期间租金13，124.66元及逾期支付租金违约金13，124.66元。根据《网点租赁合同》第十一条11.3及第十二条12.1（1）项，对逾期租金及违约金约定，以日租金方式给付，原告主张数额合理，本院对该项诉讼请求予以支持；三、要求被告给付房屋恢复原状违约金35，750.00元，并由被告负责房屋恢复原状。原告主张被告口头承诺会自行将案涉房屋恢复原状，但根据双方签订的《网点租赁合同》第十六条其他约定事项第4条约定，合同终止后，原告不得以恢复房屋原状等理由要求被告增加额外费用，该条在整体合同中属于独立于格式条款的特别约定，处于合同显著位置，足以引起原告对此约定知晓，现原告仅以被告口头承诺恢复房屋原状来反驳合同内容真实性依据不足，本院对该项诉讼请求不予支持；四、要求被告交还LED滚屏。因《网点租赁合同》未对LED滚屏的处置进行约定，也无房屋交付明细证实LED滚屏已交付被告，即便照片中确有放置LED滚屏框架存在，也无法证明LED滚屏的交付和丢失情况，LED滚屏丢失存在多种可能，本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原、被告签订的房屋租赁合同于2020年6月15日解除；二、被告交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行给付原告王秀杰2020年4月9日至2020年6月15日租金合计13，124.66元（年租金71，500.00元÷365天×67天=13，124.66元）；三、被告交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行给付原告王秀杰2020年4月9日至2020年6月15日逾期支付租金违约金合计13，124.66元（年租金71，500.00元÷365天×67天=13，124.66元）；上述款项合计26，249.32元由交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行于本判决生效后十日内履行给付义务。四、对原告其他诉讼请求不予支持。案件受理费1，350.00元，减半收取675.00元，原告赵杰负担391.00元，被告交通银行股份有限公司负担284.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 谢 冰二〇二〇年十月十六日书记员 谢鹏瑶关于原告赵杰与被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司买卖合同纠纷一案的审理报告（2020）黑0203民初2232号一、案件的由来及审理经过原告赵杰与被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵杰、被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司委托诉讼代理人王海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二、当事人及其他诉讼参与人的基本情况原告：赵杰，女，1975年9月20日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区凤凰大街凤凰王府C区36号楼2单元604室。被告：齐齐哈尔欣豪置业有限公司，住所地建华区欣豪王府棚改小区A区41号楼00单元01层08号，统一社会信用代码91230200695238030N。法定代表人马晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海涛，黑龙江四方律师事务所律师。三、当事人诉讼请求、争议的事实及理由原告赵杰向本院提出诉讼请求：1.要求被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司退还购房款定金20，000.00元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年10月12日，原告与同学一同来到被告售楼中心，预购买凤凰汽配城30号楼101室门市房经营洗车行，被告承诺门市房后面建设大型停车场，洗车客源多，洗好的车有地方停。原告听了被告的宣传后，即交付了定金20，000.00元。截止目前，被告没有履行承诺，未建停车场。被告虚假宣传导致原告交付定金购买房屋，被告无法兑现承诺是导致原告不买该房屋的主要原因。原告多次与销售经理沟通未果，故诉至法院，要求被告退还定金20，000.00元。被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告基于真实的意思表示达成了购买30号楼101门市房的意向，原告交纳定金20，000.00元不违反法律禁止性规定，行为真实有效。且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定，原告自身原因不购买房屋，无权要求退还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.微信截图。单就微信内容而言，原告赵杰确实向销售人员表明购买房屋后预开洗车行，但销售人员未直接承诺建设大型停车场，微信体现的停车场建设存在多种解释可能，对该份证据不予认定。2.原、被告提交的现场照片。因双方对照片真实性均无异议，故对真实性予以认定。但因双方争议事实为被告是否向原告作出建设停车场的承诺行为，根据照片内容无法体现存在承诺行为，对该份证据不予认定。3.张杨等人录音。该录音确实体现原、被告多次就20，000.00元定金退还问题进行协调，但没有体现被告明确向原告承诺建设停车场内容，故对该份证据不予认定。4.收款通知单。该通知单体现的收款时间、金额等信息与原告提交的交款收据、交费凭证内容相符，能够证实原告向被告交付20，000.00元定金的事实，对该份证据予以认定。四、事实的分析与认定经审理查明：被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司开发建设建北汽配城。2018年10月12日，原告赵杰来到被告售楼中心，预购买汽配城30号楼101室门市房，交付定金20，000.00元，被告为原告出具收据一份，收据加盖了齐齐哈尔欣豪置业有限公司建北汽配城公章。双方未签订商品房认购合同，对房屋交付时间、房屋用途、周边设施建设、后续房款给付、逾期交付等问题亦未进行明确约定。现原告赵杰以被告未按承诺建设停车场，致使合同目的无法实现，被告系虚假宣传为由诉至法院，要求被告退还定金20，000.00元。五、解决纠纷的意见及理由点为被告是否向原告作出建设停车场的要约承诺，原告主张在支付定金前，被告一直承诺开发范围包括停车场，停车场的建设有利于原告经营洗车行，基于此目的原告向被告支付了定金。但针对被告的承诺行为及违约事实，原告却未提交充分有效的证据予以证实。同时，原告提交的收款票据也仅体现房屋信息，未体现对停车场的约定，仅以微信截图、照片、录音等间接证据无法证实双方购房时的现场约定情况。且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；。”如原告无正当理由拒绝继续与被告订立商品房买卖合同，在无证据证实被告存在违约的情况下，被告无需返还原告定金20000.00元。综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告赵杰的诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取150.00元由原告赵杰负担。审判员谢冰二○二〇年九月二十四日书记员谢鹏瑶