河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初846号 原告（反诉被告）：于芳，女，1981年6月18日出生，汉族，住天津市南开区。 被告（反诉原告）：保定盛美房地产开发有限公司，住所地河北省保定市北二环路5899号B25号楼，统一社会信用代码:9113060531996424XM。 法定代表人：刘翠卿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢康乐，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：白福生，河北金房律师事务所律师。 原告于芳与被告保定盛美房地产开发有限公司（以下简称盛美房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于芳及被告盛美房地产公司的委托诉讼代理人白福生、谢康乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于芳向本院提出诉讼请求：依法认定于芳与盛美房地产公司签订的商品房认购协议书无效，盛美房地产公司返还于芳首付款375492元及利息（按同期银行贷款年利率自2019年4月20日支付至实际返还完毕之日止）并承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月20日于芳、盛美房地产公司签订商品房认购协议书，盛美房地产公司将位于保定市住宅楼房出卖给于芳，于芳当日交付盛美房地产公司购房款375492元。后于芳得知保定市人民政府于2017年5月21日发布了《关于加强房地产市场管理的意见》，严格居民限购措施，规定非保定市户籍居民家庭在主城区购买首套住房时须提供主城区3年以上个人所得税纳税证明或社保缴纳证明。盛美房地产公司在明知上述限购政策和于芳身份证等信息均非保定市户籍的情况下，未要求出示和提交任何户籍、个人所得税纳税证明或社保缴纳证明等资料，在无购房资格的情况下仍将上述商品房出卖给于芳。盛美房地产公司出售商品房的行为违反了保定市人民政府的限购规定且存在重大过错，于芳与盛美房地产公司签订的商品房认购协议属无效协议且无法实现合同目的。 盛美房地产公司辩称，于芳具有完全的民事行为能力，且双方协议并未违反法律或行政法规强制性规定，应为有效；于芳购买房屋时自称其户口为保定户口且在盛美房地产公司多次要求其提供户口本复印件时屡次拖延，盛美房地产公司已经尽到了合理的审查义务，无任何过错；根据保定市现有的购房政策，于芳可以补齐剩余房款或者将户口迁回保定贷款，也就是本协议具有履行的可行性，于芳在盛美房地产公司多次催收催办下，最终予以拒绝，致使协议不能继续履行；于芳在本协议履行中存在重大过错且占用了盛美房地产公司的房源名额，给盛美房地产公司造成了较大损失，应承担双方协议约定的违约责任。根据双方协议约定在扣除违约金后可将剩余房款退还给于芳，并且不应该支付于芳诉求中所谓的利息。 盛美房地产公司向本院提出反诉请求：依法解除双方签订的认购协议书，盛美房地产公司收回房屋另行处理，于芳向盛美房地产公司支付违约金58350.6元并承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年4月20日，盛美房地产公司与于芳签订《认购协议书》，协议约定于芳购买盛美房地产公司开发的嘉禾直隶新城绿庭12-2-2902号房屋，建筑面积为92.4平方米，每平方米12630元，总房款1167012元，于芳已交首付款为357012元，剩余81万元由于芳贷款支付。于芳在购买房屋时称户口为保定户口具备购房资格，盛美房地产公司多次催办其办理贷款并要求其提交户口本复印件时，于芳才告知盛美房地产公司户口为天津户口，不具备贷款条件。经与于芳多次沟通催收，于芳不愿意将户口迁回保定办理贷款，也不补齐剩余房款，根据双方协议约定，盛美房地产公司有权解除协议，收回房屋另行处理，同时于芳应向盛美房地产公司支付房屋总价款5%的违约金。盛美房地产公司在房屋销售过程中无任何过错，于芳在明知不具备购房资格的情况下仍购买房屋，理应承担双方协议约定的不利后果。 于芳辩称，不认可盛美房地产公司的反诉，于芳没有购房资格，盛美房地产公司称于芳是保定户口没有证据证明。法院在调解该案件时盛美房地产公司才开始催于芳要户口本复印件，盛美房地产公司在房屋五证不全时进行了违法销售，并超出房管局的定价多收18000元不计入房款违法。盛美房地产公司在购房过程中没有要求于芳提供户口本。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：于芳与盛美房地产公司之间签订的商品房认购协议书是否应认定无效并依法解除；盛美房地产公司是否应返还于芳首付款375492元及利息；于芳是否应向盛美房地产公司支付违约金58350.6元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对双方均提交的认购协议书；于芳提交的其本人常住人口登记卡、身份证、社会保险参保缴费证明、不动产登记证书、天津市南开区人民法院民事调解书、盛美房地产公司收据；盛美房地产公司提交的于芳与该公司员工的微信聊天记录；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 于芳提交的POS机交易凭证，盛美房地产公司称18480元收款方是保定优房驿站房地产经纪有限公司，费用是支付给服务公司的服务费，该费用于芳应向保定优房驿站房地产经纪有限公司主张。经审查认为，上述证据的收款方不是本案当事人，无证据证实与本案的关联性，依法不予认定。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2019年4月20日盛美房地产公司（甲方、出卖人）与于芳（乙方、买受人）签订《认购协议书》，载明：“甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上就乙方向甲方认购商品房事宜达成协议：……房屋坐落于保定市建筑面积92.4平方米、单价12630元、总价1167012元……付款方式为2019年4月20日前付首期房款357012元，贷款810000元……第四条交房日期。盛美房地产公司应在2021年12月31日将符合合同约定的房屋交付于芳使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，盛美房地产公司可据实予以延期……违约责任凡办理银行按揭贷款的乙方需在甲方通知之日起三日内提交申请银行按揭贷款的合格资料或未履行银行按揭贷款手续。逾期十五日内仍未履行的，甲方有权解除协议，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之五的违约金，该违约金甲方有权在乙方已付购房款中直接扣除”。协议中还约定了交房标准、商品房装饰、设备标准、交接、关于产权登记的约定，协议首部载明于芳地址为保定市源盛嘉禾Ｃ区，尾部甲方处加盖盛美房地产公司公章、乙方处有于芳签字并按有指印。上述协议签订当日，盛美房地产公司为于芳开具收据一张，载明收到于芳直隶新城Ｄ12-2-2902房款357012元。 2019年11月20日，盛美房地产公司工作人员在微信中告知于芳四期12号楼五证齐全该办贷款了。2019年11月22日于芳在微信中回复盛美房地产公司工作人员称其不贷款，工作人员说不贷款的话需要尽快补款，超出15天会产生违约金。于芳回复“都是做房产的，又不是不知道怎么回事，还违约金”。后双方一直为补款及于芳想置换房屋一事在微信中进行洽谈沟通。2020年5月9日、19日，盛美房地产公司工作人员分别给于芳发微信称“你房子怎么着，贷款也不办。把户口本复印件发给我一下，我们这只有身份证复印件，要罚我款了”、“直隶新城温馨提示您：直隶新城四期绿庭12号楼五证齐全，由于您长时间未办理贷款和补款手续，现在公司通知您，并从2019年12月2日起征收违约金，每日余款万分之一，请您引起重视”，于芳2020年5月20日回复“我身份证是石家庄的，原来在石家庄上大学的时候落在那，后来迁到天津以后还没来得及更新身份证……我想办法看怎么迁户口吧……但是我迁户口安排，也得需要些时间。我先找找落在哪，再去天津办，也不知道具体时间……下个月吧，我先把户口迁回来，差点，我再催催款，实在不行再借点”。后盛美房地产公司工作人员与于芳几次交涉户口资料及后续款项问题未果，2020年7月30日盛美房地产公司工作人员给于芳发微信时显示于芳已将盛美房地产公司工作人员微信删除。 审理中，盛美房地产公司提交了本案涉及的由其开发的嘉禾·直隶新城绿庭项目2017年3月8日建设用地规划许可证（地字第130601201700002号）、2018年4月2日建设工程规划许可证（建字第130601201800004号）、2018年11月7日冀（2018）保定市不动产权第××号不动产权证书、2019年4月1日建筑工程施工许可证（130605201904010201）、2019年11月19日保审预售证（2019）第068号商品房预售许可证。 另查明，于芳户籍原在河北省保定市满城区，上大学时户籍迁至河北省石家庄市，其2013年8月30日签发的身份证载明住址为河北省石家庄市新华区，身份证号码属于以“1306”开头的保定市身份证号码，于芳现户籍位于天津市南开区。庭审中于芳陈述“我娘家是保定满城，上大学之前在满城，2019年7月回到保定缴纳的社保，2019年7月社保缴纳至今，现在在保定云中心上班”，于芳在庭审中提交了2020年9月17日保定国家高新技术产业开发区社会保险事业管理所出具的社会保险参保缴费证明，载明于芳在河北和悦环保科技有限公司参保，参保缴费时间为2019年7月至2020年8月。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《认购协议书》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，盛美房地产公司在审理中提交了本案涉及房屋建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书、建设工程施工许可证商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《认购协议书》应认定为有效。 第三，盛美房地产公司工作人员与于芳的微信聊天记录中显示，2020年5月19日盛美房地产公司工作人员既已通知于芳办理贷款手续或者补交余款，但于芳一直未办理贷款手续或补交余款。依据本案认购协议书的约定“凡办理银行按揭贷款的乙方需在甲方通知之日起三日内提交申请银行按揭贷款的合格资料或未履行银行按揭贷款手续。逾期十五日内仍未履行的，甲方有权解除协议，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之五的违约金，该违约金甲方有权在乙方已付购房款中直接扣除”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，盛美房地产公司有权解除本案的认购协议，于芳应向盛美房地产公司支付房屋总价款百分之五的违约金58350.6元（1167012元×5%），该违约金盛美房地产公司有权在合同解除后应退给于芳的已付购房款357012元中直接扣除。 第四，于芳在本案购房协议首部将其地址填写为“保定市源盛嘉禾C区1-2-2302”，在微信聊天中自称系房地产从业人员，结合其身份证号为保定市身份证号的事实及其与盛美房地产公司工作人员的聊天内容，于芳主张“盛美房地产公司在明知限购政策和于芳身份证等信息均非保定市户籍的情况下，未要求出示和提交任何户籍、个人所得税纳税证明或社保缴纳证明等资料，在无购房资格的情况下仍将商品房出卖给于芳存在重大过错”没有事实依据和法律依据。 第五，本案合同解除的主要原因是因为于芳未按照双方签订的认购协议书的约定办理贷款手续或补交余款，于芳对本案认购协议书的解除存在过错，故其主张盛美房地产公司向其支付已付购房款的利息没有事实依据和法律依据。 第六，于芳通过POS机支付的18480元不能证实与本案有直接法律关系，亦无证据证实该18480元支付给了盛美房地产公司，该款项不应由盛美房地产公司返还。 第七，本案涉及房屋并未向于芳交付，本案认购协议书解除后，盛美房地产公司即已收回房屋，其是否将房屋另行处理与本案不属同一法律关系。 综上所述，本案中于芳、盛美房地产公司签订的《认购协议书》应予解除，盛美房地产公司应返还于芳购房款357012元，于芳应支付盛美房地产公司违约金58350.6元，盛美房地产公司扣除于芳应向其支付的违约金后，应返还于芳298661.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、于芳与保定盛美房地产开发有限公司2019年4月20日签订的《认购协议书》有效，依法予以解除； 二、保定盛美房地产开发有限公司应返还于芳购房款357012元、于芳应支付保定盛美房地产开发有限公司违约金58350.6元，保定盛美房地产开发有限公司在扣除于芳应向其支付的违约金后，实际应返还于芳购房款298661.4元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回于芳的其他诉讼请求； 四、驳回保定盛美房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3466元，由保定盛美房地产开发有限公司负担2757元，由于芳负担709元；反诉费629元，由于芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员 谷 莉 二〇二〇年十月二十七日 书记员 冯萌萌