文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初4917号原告（反诉被告，以下通称原告）：李雪飙，男，1961年8月25日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：张晋，江苏镇洋律师事务所律师。被告（反诉原告，以下通称被告）：孔德春，男，1990年12月19日生，汉族，住河南省淮滨县。原告李雪飙与被告孔德春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。被告在审理期间提起反诉，本院经审查后予以合并审理。后因本案案情较复杂，本院依法转为普通程序进行了审理。原告李雪飙及其委托诉讼代理人张晋，被告孔德春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪飙向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年10月10日至2019年5月14日未付房屋租金277465元及从2019年5月15日起按照同期银行贷款利率计算的利息（暂定12535元），合计29万元；2、要求被告支付租金税款33600元（后原告撤回该项诉讼请求）；3、要求被告支付水电费71128元；4、要求被告支付违约金5万元，没收保证金15万元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月23日签订厂房租赁协议书，约定原告将位于太仓市（属于苏州佳高鞋业有限公司所有）3000平方米的厂房出租给被告，租期自2017年10月10日至2027年10月9日，年租金86万元，每半年支付一次，逾期支付租金15天视为违约，应支付5万元违约金；逾期超过45天，原告无条件收回厂房，所收保证金不返还，并保留违约追诉权利；租赁期间如有一方提前终止租赁合同，应提前不少于3个月通知对方，并赔偿对方20万元损失及其他费用。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用。被告在支付了二期租金后，不按照约定支付2018年10月10日至2019年4月9日的租金43万元，仅支付了23.5万元（其中13.5万元由他人代付）。经原告催要后被告仍未付，原告于2019年5月14日解除了与被告签订的厂房租赁协议。但被告仍未支付租金，为此起诉。被告辩称：1、原告是否有出租权，被告存在疑问。2、双方在2019年4月16日的协议中明确被告已支付235000元，剩余款项待原告将厂房和办公楼还给被告后支付，因为原告未经被告同意占用了该部分近一半面积的厂房、办公楼（其中办公楼于2019年3月由原告出租给他人）。后来原告一直未归还上述面积，被告找原告协商被拒绝，还发律师函给被告要解除合同。被告要求继续履行合同。另外原告租赁给被告的面积不对，房产证一直不给被告。双方在补充协议上是写明先按80万元支付租金，其余等面积误差确认后再付。对起租期限有异议，应从2017年11月1日起，因为原告交付厂房晚了25天。协议中也写明付清租金的时间，已支付2017年11月1日至2018年5月1日租金。被告提起反诉：1、要求原告退还厂房押金15万元；2、原告支付违约金及无证厂房部分被告的损失20万元；3、原告退还2017年11月1日至2019年5月15日间多收租金69376元；4、原告退还2019年3月1日至2019年5月15日办公楼859平方米占用费42808元；5、原告退还2019年4月1日至5月15日厂房东头仓库455平方和52平方小房间占用费14646元；6、判令2017年11月1日至2019年5月15日之间车间租金由被告收取（原告转租的859平方的办公楼和占用的455及52平方的仓库除外）。7、反诉费用由原告负担。审理中，被告又增加反诉请求，要求原告赔偿原告装修损失125000元。事实与理由：双方于2017年8月23日签订租赁合同，但因原告晚交房，双方口头约定起租期为2017年11月1日，原告告知被告3000平方均为有证厂房并附带图纸，但原告交付被告的厂房与实际面积相差巨大，且大部分为违章建筑。原告多次索要房产证要求确认厂房实际面积无果。2018年5月2日被告要求原告提供房产证后再付租金，原告直接停水停电，被告报警无果，只能先付租金保证生产后再与原告协商。2018年10月25日被告再次要求，原告再次停电，被告只能先付10万元，后由他人付13.5万元，并再次要求原告提供产证测量面积后重新确认租金。2019年1月原告未经被告同意单方面把被告使用的办公楼859平方租赁给第三方太仓车尚汽车修理服务有限公司，于2019年3月1日开始装修至今，并向该公司收了租金。2019年4月1日原告因自己仓库面积不够强制使用被告租赁车间东头仓库455平方和52平方小房间，被告多次要求原告搬离，4月17日原告同意搬离并承诺以后不再阻挠被告正常经营，并签订补充协议书。但原告并未履行承诺。4月19日被告找到原告，原告明确不履行补充协议，5月9日被告收到原告律师催款通知要求被告支付租金43万元。5月14日，收到原告解除合同通知。根据2019年11月4日测绘报告，被告实际租赁厂房面积只有2853平方，其中1256平方为有证，1597平方无证，有证部分被告按照补充协议约定按每平方每月25元支付给原告，无证部分按市场价每月15元支付。被告从2017年11月1日至2019年5月15日应支付1025624元，实际已经支付了109.5万元及15万元押金。原告多收租金69376元，应退还被告。被告认为自己没有过错，系原告违约，故提起反诉。原告在审理中提供了房产证，显示所有权人为太仓市亿高鞋业有限公司（现变更为太仓市亿高医疗科技有限公司,原告系公司法定代表人），总建筑面积4582平方米。上述厂房部分出租给被告，但实际产证上有些厂房已经拆除，另有增加的厂房未纳入房产证中。太仓市亿高医疗科技有限公司出具说明一份，同意由原告个人名义对外出租，出租所得收益由原告收取，公司另行与原告结算。审理中，被告申请对租赁的厂房进行面积鉴定并根据房产证测绘哪些属于有证、无证房屋。本院依法委托苏州明正测绘有限公司测绘。经鉴定，结论为：上述厂房总面积实际为2911.34平方米（部分有证，部分无证。其中1幢面积859.93平方米，其中有证部分为444.96平方，其余无证；2幢无顶，系无证房屋，面积58.03平方米；3幢面积769.51平方米，无证；4幢面积360.37平方，无证；5幢面积810.96平方，有证；6幢面积52.54平方米，无证）。被告支付鉴定费12500元。审理中，被告又要求对自己投入在厂房内的装修进行鉴定。鉴定结论：被告装修及设施设备，经评估现价值为69096元。被告为该鉴定支出鉴定费1750元。但被告认为该评估报告与事实差距过大，自己投入了12万元。本院查明：原、被告于2017年8月23日签订厂房租赁协议书，约定原告将位于太仓市（属于苏州亿高鞋业有限公司所有，现变更为太仓市亿高医疗科技有限公司,公司同意由原告个人名义对外出租，出租所得收益由原告收取，公司另行与原告结算）3000平方米的厂房出租给被告，租期自2017年10月10日至2027年10月9日，租金预付，按均价25元每平米一月计算（不含税价），年租金86万元，每半年支付一次，逾期支付租金15天视为违约，应支付5万元违约金；逾期超过45天，原告无条件收回厂房，所收保证金不返还，并保留违约追诉权利；租赁期间如有一方提前终止租赁合同，应提前不少于3个月通知对方，并赔偿对方20万元损失及其他费用。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用。被告支付了二期租金，时间从2017年11月1日至2018年10月31日。原告在租赁时曾口头明确厂房有房产证（有录音为证），但始终未出示给被告。同时被告对厂房面积也一直有异议。被告多次向原告要求测量面积及提供房产证再交纳租金，原告多次停电强制被告交纳租金。第二年即2018年11月1日起的租金43万元，被告支付了23.5万元（其中13.5万元由他人代付）。为此双方发生几次争执。2019年3月底4月初，原告将面积859.93平方米的办公楼转租他人，但未与承租人签订租赁合同。被告报警后，双方经协商在派出所签订了两份补充协议。4月15日的协议明确：因厂房面积测量不够，双方协商同意再进行精确测量并重新计算厂房租金，双方测量后的实际面积，按照实际单价重新计算；原告承诺不再因厂房面积和租金未谈拢对被告停水停电，找人殴打被告等不符合法律的事情；原告再对被告进行殴打、限制人身自由，停水停电等行为，被告可停止支付租金并起诉；单价计算为每年86万元租金除3000平方按每平方单价计算。4月16日的补充协议：原告不再影响被告对厂房的租赁和使用；原告搬离未经被告允许放在被告厂房内的物品；原告不得向被告的合作方、租赁方等客户索要租金、物业费等未经被告同意的任何费用，租金水电费只能向被告本人或公司索要；原告不得以任何理由再对被告租赁的厂房进行堵门、停水、停电等影响被告的合作伙伴、客户和生产方的行为。如再未经法院、警察等要求下私自停水停电堵门殴打等影响行为，被告可按照厂房使用当年内最高的营业额的三倍向原告要求索赔；修车厂的合同是与被告签订，原告及员工不得再向修车厂老板索要任何费用，应向被告要，修车厂转让也是建立在被告签订的合同范围内，应由被告负责管理和签订转让合约；被告已支付2018年11月1日至2019年5月1日的租金235000元，剩余租金待原告归还厂房和办公楼后再支付；厂房面积问题双方协商不成可由法院裁定，双方不再以任何理由影响对方的生产经营；被告先按照每年80万元租金付款给原告，之前被告未支付的租金在2019年5月1日前支付给原告；原合同租金为86万元，其中6万元租金因面积存在误差，双方协商一致暂缓支付，待法院裁定后以法院裁定为准。上述两份补充协议签订后，原告并未归还占用的仓库，也未归还转租的办公楼。被告也未将剩余租金在5月1日前支付给原告。此后原告连续两次发律师函，其中第一次于2019年5月5日向被告催要租金，并明确逾期将解除合同。2019年5月14日再发律师函提出解除合同。但被告仍未支付租金，为此原告起诉。因被告提出办公楼系原告擅自转租，且已收取第三方租金，要求从转租起扣除相应租金，原告不承认。审理中，被告提出申请，要求对几个转租人直接向原告支付的租金、水电费情况进行调查。本院于8月13日对所有租户进行了调查，现明确次承租人昊鑫泰公司已支付8950元水电费给原告,其余租户未付过水电费和租金。另外致和汽修的二层办公楼及福众汽修是在2019年4月租下来，系原告联系出租，但原告与其租约均是从2019年6月开始，并说明之前的租金与被告直接进行结算，现各租户尚未支付给被告。被告对此调查情况认可。水电费用，双方确认为60384.1元，原告确认收过昊鑫泰公司水电费8950元，应从中扣除。被告确认从2019年5月15日开始确实已没有占用原告厂房，且现原告解除合同已成事实，不再要求原告归还厂房，同意合同从2019年5月15日起解除。以上事实，有原告提供的厂房租赁合同、房产证、被告提供的付款凭证、录音、补充协议及原、被告在庭审中的陈述予以佐证。本案中，各方当事人争议的焦点在于：1、该厂房租赁合同的效力，其中部分厂房无证，是否合同部分有效、部分无效；在部分无证的情形下，租金或占有使用费如何计算？原、被告哪方违约，是否都有违约行为、违约金如何计算？原告及被告各项请求如何支持？面积不对，且大部分无证，是否符合双方口头约定？被告投入的装修部分在无证厂房，部分在有证厂房，如何计算及赔偿装修损失？本院认为，按双方补充协议约定，被告已支付2018年11月1日起的租金235000元，从该租金计算日期看，双方租期应从2017年11月1日起算，被告的意见成立。原告租赁给被告上述厂房总面积经实际测量为2911.34平方米，被告虽辩称其中2幢面积58.03平方米的房屋自己没有实际租赁，但庭审中经双方确认，被告已对该房屋进行了装修，且原告亦未占用该房屋，被告该意见不成立。本院确认被告实际租赁面积为2911.34平方米。关于该租赁合同的效力，被告租赁的厂房部分有证，部分无证，其中无证厂房，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故该部分合同无效。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告提出无证部分按每平方每月15元计算占有使用费的意见，本院不予采纳。被告仍应按约定标准支付租金和占有使用费。原、被告在补充协议中已约定以实际测量面积为准，按双方约定3000平方为每年86万元金额，计算每平方米每年单价为286.67元，以测绘面积2911.34平方结算，实际被告应支付的年租金和占有使用费应为834584.13元。原告多收取的2017年11月1日至2018年10月31日的租金和占有使用费25415.87元应返还被告，纳入被告的反诉请求。被告从2018年11月1日至2019年5月14日应付租金及占有使用费按标准单价计算应为449748.12元。但原告在2019年4月初原告未经被告同意单方面把被告使用的办公楼859.93平方米租赁给第三方太仓车尚汽车修理服务有限公司，及2019年4月初原告使用被告租赁车间东头仓库455平方和52.54平方小房间，调查中原告也承认有该事实。虽原告认为只占用了部分，没有全部占用，且占用时间不长。但原告未举证证明已归还被告。结合双方签订补充协议后不久原告即与被告解除租赁合同的情况，本院推定原告未返还租赁物，上述面积酌定取整为1360平方米，从2019年4月1日起至2019年5月14日的租金和使用费经计算为47650.92元，从被告应付租金使用费中扣除，被告应支付原告租金和占有使用费402097.2元。被告已支付235000元，尚应支付167097.2元。原告主张从2019年5月15日起按照同期银行贷款利率计算的利息损失，依照规定，自2019年5月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失，本院予以支持。原告诉讼请求的水电费用，双方确认为60384.1元，扣除原告确认收到昊鑫泰公司水电费8950元，被告尚应支付51434.1元。被告要求原告赔偿其投入的装修损失，经相关部门鉴定，被告投入的装修价值69096元。双方均无法区分投入在有证厂房内和无证厂房内的装修价值各为多少，并同意本院依法按无证厂房在总厂房中所占的比例确定。经计算，确定被告投入在无证厂房内的装修价值为（2911.34-1255.92）/2911.34*69096元=39288.74元。该部分因厂房无证，本院确认租赁合同部分无效。现被告投入的装修未到合同期限，原告亦不同意接收上述装修，被告的装修损失，本院依法确认由原告负担其中的50%即19644.37元。被告主张自己投入的装修有125000元，未就此没有提供相应证据，且被告已经使用一定时间的租赁物，超出部分反诉请求本院不予支持。至于有证部分的装修，经计算为29807.25元，因被告已主张违约金，损失与违约金不应同时主张，本院纳入违约金部分考量。原告要求被告支付违约金5万元并没收保证金15万元，同时被告反诉要求原告支付违约金20万元，依据的都是租赁合同的约定。综合本案中原、被告的违约程度，实际原、被告均有违约行为。根据被告提供的录音，可以证实在开始租赁时被告即要求原告所租赁的房屋需有房产证，但原告始终未出示房产证，现经测量原告所出租的厂房大部分面积没有房产证，原告的租赁物有不符合被告要求的瑕疵。原告提供的厂房面积不足合同约定的3000平方米，亦为违约行为；此外，从双方签订的补充协议看，原告有停水停电、严重阻碍被告经营的行为；原告未经被告同意转租了较大面积厂房（办公楼）给他人，且未经被告同意占用了被告租赁的仓库等，占用面积较大。在双方达成补充协议后，原告片面理解协议内容，在未向被告归还占用办公楼、仓库的前提下就要求被告支付租金，并擅自强制解除与被告的长期租赁协议，导致被告无法再租赁该厂房，亦为违约。而被告租赁厂房，负有支付租金的主要义务，但被告亦未按合同约定及时支付租金，也是对租赁合同的违约行为。综上，原、被告各有违约行为，但原告的违约程度大于被告。原告要求没收被告支付的保证金15万元，本院不予支持。本院根据实际情况，酌定被告不应支付原告违约金，原告应支付被告违约金，金额参考被告有证部分装修酌定为29807.25元，另外原告应当返还被告预付的保证金15万元，双方其他违约金请求，本院不予支持。被告的其他反诉主张，其中已经在本诉中以抗辩形式扣除的，不再通过反诉请求判决。至于2017年11月1日至2019年5月15日之间被告租给他人的车间租金（原告转租的办公楼和占用的455及52平方的仓库除外），本院确定由被告收取，但对原告没有履行内容，不能作为被告的反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告孔德春应支付原告李雪飙2018年11月1日至2019年5月14日的厂房租金及占有使用费167097.2元，并偿付原告逾期付款利息损失（以167097.2元为基数，自2019年5月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告孔德春应支付原告李雪飙租赁期间的水电费51434.1元。三、驳回原告李雪飙其他诉讼请求。四、反诉被告李雪飙应返还反诉原告孔德春2017年11月1日至2018年10月31日多付的厂房租金及占有使用费25415.87元。五、反诉被告李雪飙应支付反诉原告孔德春违约金29807.25元。六、反诉被告李雪飙应返还反诉原告孔德春厂房押金（保证金）15万元。七、反诉被告李雪飙应赔偿反诉原告孔德春装修损失19644.37元。八、驳回反诉原告孔德春其他反诉请求。上述各项有履行义务的，均于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10220元，财产保全费3520元，合计13740元，由原告负担8691元，被告负担5049元。原告已预交，并同意本院不再退还，被告负担部分5049元在本判决生效后十日内直接支付给原告。反诉费7220元，减半收取3610元，由原告负担1349元，被告负担2261元；鉴定费12500元，系因原告原因发生鉴定事项，由原告负担；评估费1750元，根据承担比例，由原告负担1252元，被告负担498元。上述费用被告已预交，并同意本院不再退还，原告负担部分15101元在本判决生效后十日内直接支付给被告。上述费用相抵后原告尚需支付被告10052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 沈 坚二〇二〇年十月二十八日书记员 沈佳佳