山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初5113号 原告：王春堂，男，1967年5月28日出生，汉族，住莱州市。 原告：于春杏，女，1969年3月10日出生，汉族，住莱州市。 共同委托诉讼代理人：王振宇，男，1993年6月24日出生，汉族，住北京市。 被告：莱州正承置业有限公司，住所地：山东省莱州市。 法定代表人：黄振宇，董事长。 委托诉讼代理人：史智磊，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿旭彦，河北冀华律师事务所实习律师。 原告王春堂、于春杏与被告莱州正承置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于春杏及其与王春堂的共同委托诉讼代理人王振宇、被告莱州正承置业有限公司的委托诉讼代理人史智磊、耿旭彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告缴纳的购房款存入指定监管账户，并对《商品房销售合同》下位于月季花城10座2单元1层101户的房屋进行网签及备案；2、判令被告协助原告对月季花城**座*单元*层***户房屋进行预告登记；3、判令被告向原告依法依规交付月季花城**座*单元*层***户房屋，并办理房屋产权登记；4、判令被告支付自2018年8月1日起，迟延履行房屋交付义务而产生的违约金，暂按银行同期贷款利率4.75%计算至2020年8月15日，共计35534.91元；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：2014年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买位于文峰路街道正承街***号**座*单元*层***户的房屋一套，约定房屋交付日期为2015年12月31日。原告于2015年支付全部购房款共计366418元。2018年8月1日，原告提出换房，双方签订了新的《商品房买卖合同》，将原购买的**座*单元*层***户，更换为**座*单元*层***户，房屋价款不变。至今，被告未向原告交付房屋，亦未对预售合同进行网签与备案。原告与被告多次沟通，要求被告对原告所购房屋进行备案、协助原告进行预告登记，均无果。被告曾于2016年8月26日将**座*单元*层***户进行抵押，后故意隐瞒房屋已被抵押的事实，在2018年8月1日将已被抵押房屋换给原告。2019年5月，原告发现房屋已被抵押的事实，在原告要求下被告于2019年6月25日将案涉房屋抵押解除。2019年12月5日，在原告不知情的情况下，被告再次将房屋抵押给他人。被告屡次违反诚信原则，主观恶意明显，性质恶劣。根据《商品房销售合同》，被告应于2015年12月31日向原告交付房屋，至今被告仍未履行交房义务。被告曾向原告支付违约金53496元，用以承担截至2018年8月1日的违约责任，但对于2018年8月1日以后的部分，被告仍未承担。 被告莱州正承置业有限公司辩称，一、目前尚未达到办理网签、备案的条件，待符合条件后尽快办理；二、原告请求被告对案涉房屋进行预告登记无法律依据，被告与原告签订的《商品房买卖合同》中未约定被告有对案涉房屋进行预告登记的义务；三、原告主张延期交房违约金缺乏合同及法律依据，且有违诚实信用原则。双方签订的《商品房买卖合同》未约定交房时间，2018年8月1日，被告为一次性解决交房问题，与原告签订《延期交房解决协议》，约定被告向原告支付违约金53496元，违约金具体计算方式为将2017年1月1日至2018年6月30日期间的违约金按照合同约定的日万分之一的双倍进行计算，原告在《协议》中承诺不再追究被告关于**-3-101和换房后房屋**-2-101延期交房的任何责任，现原告要求被告支付自2018年8月1日起延期履行交房义务而产生的违约金不但违反约定，同时有违诚实信用原则。即使被告仍需向原告支付违约金，至2020年8月15日扣除被告已支付的53496元，被告按合同约定仅需支付款8355元。 二原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、2014年12月原被告签订的《商品房买卖合同》复印件一份；二、2015年3月15日山东省烟台市房地产企业预收款收据复印件一份；三、2018年8月1日原被告签订的《商品房买卖合同》一份；四、被告出具的2018年8月1日收据一份，证据一、二、三、四拟共同证实双方签订的两份买卖合同的交房日期都是2015年12月31日，在交房之前被告已经收到原告的全款购房金额366418元；五、2018年8月1日原被告达成的《延期交房解决协议》一份，证实双方约定于2018年8月前被告向原告支付2016年1月1日至2018年8月1日的违约金，共计53496元；六、录像视频一份，证实2019年5月29日原告给被告售楼处的工作人员于明洋现场送达过违约催告函，证实原告曾于2019年5月29日要求被告三个月内交付房屋。七、莱州市不动产登记中心出具的月季花城**-2-101的历史抵押情况查询单，证实2016年8月26日被告已将**-2-101进行抵押，在抵押未解除的情况下，于2018年8月1日将该房屋换给原告，后2019年6月25日被告将该房屋再次抵押给第三人;八、两份被告与其他月季花城业主签署的延期交房解决协议复印件，证实该协议是由被告提供、合同内容一致的格式合同。经当庭质证，被告对证据一、二、三、四、五、七的真实性均无异议，但对证据一的关联性有异议，认为因后期双方签订了新的商品房买卖合同，已对第一份合同进行了实质性变更，因此，2014年12月签的合同已经丧失法律效力，不应作为证据使用；对证据七证明目的有异议，认为该工程当时办理的是在建工程的抵押，该抵押办理完毕后将贷款用于该工程的建设,抵押程序合法合规，且房屋系原告主动要求被告进行更换的；对证据六被告认为该行为仅是原告方单方面行为，并不表明被告对其违约催告函认可；对证据八的真实性存在异议，认为延期交房解决协议中的违约金数额并不相同，每一份延期交房解决协议均系每个乙方作出的真实意思表示，符合合同法要求，且该两份证据并不能表明原告在签署时不是其真实意思表示。 被告围绕其辩解主张提交了以下证据：一、《延期交房解决协议》一份，证实该协议中约定被告向原告支付53496元违约金从而一次性解决**-3-101和换房后房屋**-2-101延期交房的所有责任，原告同时也对该协议签字认可;二、2018年10月29日原被告签订的合同编号为YS0021062的《商品房预售合同解除协议》一份，证实原被告自愿解除商品房预售合同，房屋由10-3-101换为**-2-101；三、《换房审批表》一份，证实因原告个人原因自愿将房屋**-3-101换为**-2-101；四、商品房预售许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证各一份，证实涉案房屋于已于2019年10月8日取得商品房预售许可证，案涉房屋的建设手续是齐全的。经质证，原告对证据一、二、四的真实性无异议，但对证据二关联性有异议，因为换房合同变更在2018年8月1日完成，而证据二是2018年10月29日签订的。对证据三真实性不予认可，主张客户签字不是原告方所签。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告王春堂、于春杏系夫妻关系。2014年12月11日，二原告与被告莱州正承置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0021062，房屋代码365613,365676），合同约定二原告购买被告开发建设的月季花城第**幢*单元*-***室及第**幢**号储藏室，总金额366418元，其中："第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付使用：“1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交由买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.由于买受人未能按合同约定时间付款或因买受人原因不能按期交付的，出卖人不承担任何责任。”2015年3月15日，二原告向被告交纳购房款366418元，被告为二原告出具山东省烟台市房地产企业预收款收据一份。涉案房屋在建过程中，原告发现所购房屋月季花城第**幢*单元***室院内有污水井盖，便与被告协商将所购房屋换至第**幢*单元***，被告表示同意，原、被告于2018年8月1日重新签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0055162，房屋代码390973390963），该合同约定：二原告购买被告开发建设的月季花城第10幢2单元101室及16号储藏室，总金额366418元。其中合同第八条约定的交付期限变更为：出卖人应当在X年X月X日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房区的商品房住宅交付使用的批准文件。5.经建设施工监理涉及四方验收合格且买受人付清全部房款且不存在迟延履行及其他违约时。第九条出卖人逾期交房的违约责任与前述合同一致。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，被告（作为甲方）与二原告（作为乙方）签订《延期交房解决协议》，载明：经甲乙双方友好协商，就乙方购买的月季花城10-3-101房屋和10-16#储藏室延期交房违约责任，达成如下协议：1.甲方支付乙方延期交房违约金人民币53496元，该款项于2018年8月31日前支付；乙方不再追究甲方关于**-3-101和换房后房屋**-2-101延期交房的任何责任。2018年10月29日，二原告向被告提交了《商品房预售合同解除协议》，被告未在上述解除协议中盖章，协议约定双方自愿解除合同编号为YS0021062的《商品房买卖合同》，即月季花城第**幢*单元*-***室的房屋。2019年5月29日,原告向被告售楼处的工作人员于明洋现场送达违约催告函，要求被告三个月内交付所购买的房屋。2019年6月24日，被告将违约金53496元通过银行转账给原告于春杏。 另查，被告于2016年8月26日就案涉房屋办理在建工程最主额抵押设定，2019年12月5日该抵押注销，2019年6月25日被告因与中国东方资产管理股份有限公司合同设立将该房屋再次抵押，至2020年5月7日该抵押注销。2020年8月18日二原告申请查封了该房屋。涉案房屋于2019年12月8日取得商品房预售许可证，被告主张验收交房时间为2021年12月31日前，目前仍在验收中，无法完成房屋交付。 本院认为，2014年12月被告将其未建的月季花城第**幢3单元101室及**号储藏室预售给二原告，后二原告支付了合同价款，在双方约定的交房期限2015年12月31日前被告未交付上述房屋，2018年8月1日原、被告达成换房意见，将上述房屋更换为第**幢*单元101室及*号储藏室，合同价款不变，双方重新签订立了《商品房买卖合同》，且被告已取得商品房预售许可证明，二原告与被告之间的商品房预售合同成立、有效，双方应当遵循诚实信用原则、按照合同约定履行自己的义务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋二原告虽已完成交付合同价款的义务，但该房屋竣工后尚未经验收，原告要求被告在房屋验收合格后向依法依规交付该房屋，并办理房屋产权登记，理由正当，本院依法予以支持。 2018年8月1日原、被告签订的延期交房解决协议中明确约定：被告向二原告支付延期交房违约金53496元，二原告不再追究被告关于**-3-101和换房后房屋**-2-101延期交房的任何责任问题，但双方签订的《商品房买卖合同》**-2-101交房期限不确定致双方产生争议，2019年5月29日原告向被告发出催告要求被告三个月内交付房屋，原告为被告预留了必要的交房准备期间，期满被告仍未向原告交房，被告应当自2019年8月29日起继续承担延期交房的违约责任。合同中原、被告明确约定逾期交房由被告按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定与本地同地段同类房屋的租金标准基本相当，故二原告要求提高违约金按银行同期贷款年利率4.75%计算，证据不足，理由不当，本院依法不予支持，被告应当给付二原告自2019年8月29日起至实际交房之日止以二原告已交房款366418元为基数、按日万分之一计算的违约金。 原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定购房款的管理及买卖房屋的网签、备案、预告登记事宜，依目前案涉房屋的实际情况也无法办理上述事项，二原告的第一、二项关于涉案购房款存放账户、涉案房屋网签、备案、预告登记的诉讼请求目前无法实现，且二原告已申请对案涉房屋进行了查封保全，该行为足以保障原告合法权益，故原告第一、二项关于涉案购房款存放账户、涉案房屋网签、备案、预告登记的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条第（四）项、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条第二款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、被告莱州正承置业有限公司于涉案房屋验收合格后一个月内将莱州市月季花城**幢2单元101室房屋交付给原告王春堂、于春杏，并于房屋交付后365个工作日内协助原告办理房屋所有权登记手续。 二、被告莱州正承置业有限公司在交付上述房屋的同时，给付二原告自2019年8月29日起至实际交房之日止以二原告已交房款366418元为基数按日万分之一计算的违约金。 三、驳回二原告的其他诉讼请求。 案件受理费7329元，减半收取计3664.5元，由二原告负担164.5元（已交纳）；被告负担3500元，限判决生效后七日内交纳本院；保全申请费2530元，由被告负担，此款二原告已交纳，限被告于判决生效后七日内直接付给二原告2530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 员 李朝霞 二〇二〇年十月十四日 法官助理 赵 越 书 记 员 宗春吉