广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7324号原告：广州五墨学府教育咨询有限公司，住所地广州市黄埔区萝岗街萝岗社区香雪大道**201、202商铺。法定代表人：谢秋弟。委托诉讼代理人：周晓琳，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。被告：广州兆龙物业管理投资有限公司，住所，住所地广州市黄埔区萝岗街萝岗社区香雪大道**121商铺div>法定代表人：何广岳。被告：何广岳，男，1981年6月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：詹裕好，广东四隆律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴福安，广东四隆律师事务所律师。原告广州五墨学府教育咨询有限公司（以下简称五墨学府公司）诉被告广州兆龙物业管理投资有限公司（以下简称兆龙公司）、何广岳商铺租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，不宜适用简易程序，本案依法转为普通程序于2020年9月25日再次开庭审理。原告五墨学府公司的委托诉讼代理人周晓琳、梁结明，被告兆龙公司、何广岳的委托诉讼代理人詹裕好、吴福安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告五墨学府公司向本院提出诉讼请求：1.确认兆龙公司、何广岳向五墨学府公司发出的解除双方签订的《广州黄埔线坑花园商铺租赁合同》及补充协议的通知无效，该合同及补充协议继续履行。2.判令五墨学府公司无需向兆龙公司缴纳2020年2、3、4、5月的租金，并判令兆龙公司向五墨学府公司返还五墨学府公司已经缴纳的2020年2、3、4月的租金及管理费总计607138.32元，何广岳承担连带责任。3.判令从2020年2月10日至2028年8月20日期间，变更双方签订的《广州黄埔线坑花园商铺租赁合同》及补充协议约定的租金标准每月减少15635元。4.本案诉讼费用由兆龙公司、何广岳共同承担。事实和理由：五墨学府公司的关联公司—广东金米创业投资有限公司与何广岳于2018年12月7日签订了《广州黄埔线坑花园商铺租赁合同》，约定由金米公司向何广岳承租广州市黄埔区线坑花园商场201、202商铺做教育经营使用，租赁面积为3127平方米，租赁期限为2018年12月10日至2028年8月20日。之后，双方分别于2019年9月29日和2019年10月25日签订了补充协议三和补充协议四，约定合同主体变更承租方为五墨学府公司，变更出租方为兆龙公司。签订该合同后，五墨学府公司投入了大量的资金对承租物业进行装修、整改，目前该场地由五墨学府公司经营学前教育机构使用。2020年1月开始，全国经历新冠××疫情，根据国家规定，五墨学府公司在涉案物业经营的教育机构一再延迟开业时间，截止起诉之日，五墨学府公司的场地尚无法开业经营，陷入严重困境，不得以向兆龙公司发出了减免租金申请。兆龙公司收到减免租金申请后，不仅没有减免租金，并持续向五墨学府公司发函催租，要求五墨学府公司交纳2020年2、3、4月的租金。2020年4月12日，涉案物业的业主方黄埔区萝岗街萝岗社区线坑经济合作社做出了减免涉案物业的租金方案，决定从2020年2月21日起至2028年8月20日止，每月每平方米减租5元，并要求兆龙公司、何广岳作为二房东，须保证将该减免租金的政策同步落实到实际承租方。但兆龙公司、何广岳无视该情况，继续要求五墨学府公司按原租金标准交租，在双方协商未果的情况下，提出解除合同的要求。2020年4月30日，兆龙公司、何广岳正式向五墨学府公司发出解除合同通知函，要求解除双方租赁合同。五墨学府公司迫于解除压力，不得以按照业主方的减租标准向兆龙公司缴纳了2020年2、3、4月的租金和管理费。五墨学府公司认为，今年全国遭受新冠××疫情，国家要求教育机构停业的情况应属于不可抗力，在五墨学府公司因疫情原因无法正常经营、遭受巨大损失的情况下，五墨学府公司有理由暂停缴纳租金和管理费。兆龙公司以五墨学府公司逾期交租为由要求解除双方租赁合同没有法律和事实依据，应属无效。五墨学府公司由于不可抗力原因无法经营，兆龙公司没有收取该停业期间租金的依据，五墨学府公司迫于兆龙公司解除合同压力下而支付的该期间的租金，兆龙公司应予以返还，何广岳对此应承担连带责任。兆龙公司已经享有业主方给予的租金减免政策，也理应给予五墨学府公司同样条件的减免，双方签订的原合同约定的租金条款应进行相应的调整。被告兆龙公司、何广岳辩称，一、五墨学府公司在本案中一并提起确认之诉、给付之诉，两诉并非同一法律关系，不应在本案中一并处理。二、五墨学府公司并非教育机构，而是中介类咨询公司，不能按照教育机构同等对待。根据国家企业信用信息公司系统公示的五墨学府公司信息显示，五墨学府公司属于其他有限责任公司，核准登记机关为广州市黄埔区市场监督管理局，并非是教育行政部门审批设立的培训机构。五墨学府公司没有提供办学许可证，不存在招生的可能。因此，五墨学府公司自称无法经营和招生，实际原因在于自身，而非疫情，其提供的咨询服务完全可通过网络科技、电话等手段来实现。三、五墨学府公司拖欠租金2个月以上，兆龙公司有权单方解除合同，兆龙公司发出的解除合同通知函合法有效。根据《广州黄埔线坑花园商铺租赁合同》第三款第2条的约定，五墨学法公司应于当月10号前支付当月租金。兆龙公司开具了2020年2月至5月租金的发票并送达给了五墨学府公司，但至2020年4月30日五墨学府公司仍未支付租金，逾期支付租金长达2个多月。兆龙公司根据租赁合同享有解除权。四、五墨学府公司要求兆龙公司退还其2020年2月至4月的租金及管理费607138.32元，免除其2020年2月至5月租金的主张缺乏合同依据。租赁合同并未约定发生不可抗力后兆龙公司负有减免租金的义务，且本案商铺尚未因不可抗力灭失，兆龙公司对于履行交付商铺的义务并未受到不可抗力的影响。作为商铺的二房东，在疫情发生后，业主线坑经济社并未免除兆龙公司租金缴纳义务。在五墨学府公司使用案涉商铺期间，双方并未对减免租金协商一致的情况下，五墨学府公司仍负有按时缴纳租金的义务。另，根据最高院关于妥善处理新冠××疫情民事案件的意见，案涉商铺并不属于国有资产类经营用房，不享有国家有关政策规定的免除租金的权利。五墨学府公司主张免除租金无法律依据。五、线坑经济社于2020年4月12日作出的减租方案是针对兆龙公司的，基于合同相对性，线坑经济社减免兆龙公司租金与五墨学府公司无关。其次，租赁合同并未约定兆龙公司在线坑经济社减免租金时同步减免五墨学府公司的租金，且现在疫情影响已逐步缩小，五墨学府公司也已经重新经营。其无权要求在恢复营业后变更租金标准每月减少15635元至2028年8月20日。六、根据合同法的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限公司的股东以其认缴出资额为限对公司承担责任。兆龙公司是依法成立并经工商管理部门登记的有限责任公司，是一个独立的法人，该公司有其独立的财产，具有独立的法人资格。另公司法司法解释规定，公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未交出资股东，以及公司设立时的其他股东或发起人在未交出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应予以支持。若本案判决兆龙公司须退还五墨学府公司租金，应由兆龙公司以其全部财产承担责任，如果公司所有财产不能承担债务的，才能由未实缴出资的股东承担责任。本案中，五墨学府公司并未举证证明兆龙公司的财产无法清偿债务，故即便何广岳未实缴出资，五墨学府公司也不能因此主张何广岳承担连带责任。经审理查明:何广岳于2018年8月份通过黄埔区政府三资平台竞拍取得业主方广州市黄埔区萝岗街线坑经济合作社（以下简称线坑经济合作社）位于黄埔区香雪大道××号线坑花园商铺的承租权，双方签订租赁合同。约定租赁期限自2018年8月21日至2028年8月20日，租赁面积9841.42平方米。2018年12月7日，何广岳（甲方、出租方）与广东金米库创业投资有限公司（乙方、承租方）签订《广州黄埔线坑花园商铺租赁合同》，约定将坐落于黄埔区线坑花园商场201、202商铺出租给乙方，做教育经营使用，租期自2018年12月10日至2028年8月20日止。免租期从合同签订之日开始直至2019年5月10号，在2019年5月10日起计算每月租金为人民币218000元（包含管理费15635元，由甲方代乙方向广州市线坑物业管理有限公司交付），2019开始每三年递增10%。递增如下：2018年12月10日至2019年5月10日月租金100000元，免管理费；2019年5月11日至2022年5月10日，月租金202365元，管理费15635元，合计218000元；2022年5月11日至2025年5月10日，月租金222602元，管理费15635元，合计238237元；2025年5月11日至2028年5月10日，月租金244862元，管理费15635元，合计260497元；2028年5月11日至2028年8月10日，月租金269348元，管理费15635元，合计284983元。甲方收款须在当月10号前开具当月有效租金发票并送达乙方手中。乙方应在当月10号前向甲方支付当月租金，否则视为拖欠租金并须支付拖欠罚款（计算方式按当月租金的1%每天）。如因甲方原因未能在当月按时交付租金发票给乙方，乙方不属拖欠。八、甲方权利义务，3.租赁期内，乙方逾期支付租金的，逾期两个月或拖欠的租金额累计相当两个月的租金，甲方有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金。2018年12月8日，何广岳出资设立兆龙公司。2019年9月20日，线坑经济合作社（甲方、出租方）与兆龙公司、何广岳（乙方、承租方）补签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于广州市黄埔区香雪大道旁边（线坑花园内），商铺面积约9841.42平方米，租赁期限自2018年8月21日至2028年8月20日止。租赁免租期自2019年1月1日起至2019年6月30日止。乙方向甲方交纳1808640元作为合同保证金。兆龙公司、何广岳于2019年9月25日向线坑经济合作社出具《承诺书》，承诺何广岳仍为合同主体，愿意对兆龙公司在《线坑花园租赁合同》事项中的一切事项及法律后果承担连带责任。2019年9月29日，何广岳（出租方、甲方）与广东金米库创业投资有限公司（承租方、乙方）签订《广州黄埔区线坑花园商铺租赁合同之补充协议三》，载明现更改原租赁合同的承租方为乙方子公司五墨学府公司，并自2019年8月开始由五墨学府公司向甲方交纳租金和相关水电费用。2019年10月25日，何广岳（甲方）、五墨学府公司（乙方）、兆龙公司（丙方）三方签订《租赁合同补充合同（四）》，载明何广岳成立兆龙公司并自2019年10月25日起接管一切原属于何广岳在案涉商铺的物业。现何广岳为兆龙公司法人，如兆龙公司变更法人须通过书面形式通知五墨学府公司，并确认五墨学府公司知情变更事务。三方签订本补充协议后，法律效力和合同条款等同于甲乙双方签署的原租赁合同和补充协议，甲乙丙三方须遵守合同条款及履约精神。三方一致同意，自本协议生效之日起，由兆龙公司收取商铺租金，乙方按照原合同约定的时间、金额直接汇入丙方银行账户内。2020年2月25日，五墨学府公司向兆龙公司发出《申请书》，写明因新冠病毒疫情，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情对我司经营造成严重影响。向兆龙公司申请减免本年度2、3月租金以渡过难关。2020年2月28日，兆龙公司向五墨学府公司发出《交租提示函》，回复称：鉴于疫情影响，我方也受到冲击，也多次向线坑经济合作社申请减免租金，但线坑经济合作社并未减免并向我司下达了务必缴纳2020年2、3月租金的通牒。鉴于此，请你方务必及时缴纳2020年2、3月租金。另，我司郑重承诺，如日后线坑经济合作社准予减免萝岗线坑花园商场租金的，我方亦采取同等措施，让利全体商户。2020年4月12日，线坑经济合作社会议表决通过，因新冠××疫情影响，我社在2020年2月18日收到承租方的《疫情期间免租申请书》，现商议后方案如下：1.按每平方米减免租金5元，共9841.42平方米，每月减免租金49207.1元，减免期在2020年2月21日起至2028年8月20日止……。2020年4月27日，兆龙公司向五墨学府公司发出《关于限期缴纳租金的通知函》，载明我方已经按合同该约定交付了2020年2-4月租金、管理费发票，但截止本通知发出之日，你方并未缴纳。特通知你方及时缴纳，否则将承担一切法律后果。2020年4月30日，兆龙公司向五墨学府公司发出《解除合同通知函》，称因你方拖欠2020年2-4月租金、管理费、水电费。根据合同法及双方合同约定，我方决定于2020年4月30日之日起解除贵我双方签订的《广州黄埔线坑花园商铺租赁合同》及相关补充协议，并要求你方及时交还场地。2020年5月12日，五墨学府公司回函《关于解除合同通知的复函》，称因疫情影响我方多次要求减免租金，现业主方线坑经济合作社已经做出了租金减免通知，但你方未按村委方案与我方协商。我方不存在拖欠的故意且客观上不存在拖欠的过错。我方在2020年5月6日假期后第一个工作日主动联系贵司缴纳租金事宜并在5月8日通过银行转账缴纳租金，但贵司明确拒收。综上，我方不同意贵方单方解除合同，请尽快与我方协商疫情期间租金、管理费的减免事宜，保障我方的合法租赁权益。2020年5月18日，五墨学府公司再次向兆龙公司发出《商务信函》，再次要求减免租金管理费。2020年5月23日，兆龙公司回函，同意给予五墨学府公司每平方米减免2元、管理费减免1元的方案。2020年5月27日，五墨学府公司再次回函，主张虽然已经缴纳了2020年2-4月租金及管理费，但仍认为属于不可抗力不应缴纳，且要求减免2020年5月租金。双方确认，2020年5月8日，五墨学府公司一次性向兆龙公司交纳2020年2、3、4月租金（按每平方米减少5元的标准缴纳）。2020年6、7月份租金五墨学府公司也是按照每平方米减少5元的标准按时支付给了兆龙公司。2020年5月份租金及管理费发票兆龙公司通过电子邮件于2020年5月25日发送给五墨学府公司，但五墨学府公司称因对金额有异议一直未缴纳。之后2020年6、7月份的租金及管理费都按时缴纳了（按每平方米减少5元的标准缴纳）。另，2020年4月21日，兆龙公司一次性向线坑经济合作社支付了2020年3-5月份租金1661018.7元（按照每平方米减少5元的标准）。庭审时，五墨学府公司陈述其经营范围是类似幼儿园的幼儿学前教育机构，因此受疫情影响较大，从2020年2月份到6月份一直未能开门，招生也受很大的影响。兆龙公司主张根据五墨学府公司的工商登记资料显示其并非教育行政部门批准设立的教育机构，而是属于中介类咨询公司，是完全可以通过网络等互联网方式继续经营的，并非完全受疫情影响。经本院网上查询显示，五墨学府公司注册地即为案涉商铺，在案涉商铺中经营类似幼儿园性质的幼儿保教工作，在网络广告中也有“不以幼儿园命名的幼儿园”这一宣传。另查明，兆龙公司成立于2018年12月12日，系有限责任公司（自然人独资）。法定代表人为何广岳，股东也为何广岳。以上事实有《建设用地规划许可证》《建设工程规划验收合格证》《竣工验收备案表》《广州市黄埔线坑花园商铺租赁合同》及补充协议、《商铺租赁合同》、申请书、交租提示函、表决记录、解除合同通知函、商务信函及回复、账户交易明细回单、微信截图、邮件截图、发票及签收表、当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，何广岳与广东金米库创业投资有限公司签订的《广州黄埔区线坑花园商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方通过《补充协议》《补充合同》将《广州黄埔区线坑花园商铺租赁合同》的签订主体变更为五墨学府公司与兆龙公司，且后续合同的实际履行主体亦是五墨学府公司与兆龙公司，本院对此事实予以确认。此次疫情是各方不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让、共担风险、共渡难关，本院从公平原则出发，酌情处理本案。关于兆龙公司于2020年4月30日发出的《解除合同通知函》的效力问题。五墨学府公司承租案涉场地经营类似教育托管培训，因受疫情防控影响不能营业，其经营状况势必会受到重大影响。从双方提供的证据也可看出，五墨学府公司在2020年2月25日就已经向兆龙公司发出申请书，协商减免租金。2020年4月12日，线坑经济合作社作出给予兆龙公司每平方米减免租金5元的优惠政策。兆龙公司收到该优惠政策向五墨学府公司发函，要求五墨学府公司继续按原合同标准支付租金管理费，由此可见双方对疫情期间的租金管理费支付标准一直存在争议。且双方确认五墨学府公司于2020年5月8日一次性向兆龙公司支付了2020年2-4月份租金管理费（按每平方米减少5元的标准支付的）。五墨学府公司确实存在迟延支付租金的过错行为，但考虑到受疫情影响，对此不应予以苛责。五墨学府公司确认已收到兆龙公司邮件发送的2020年5月份租金发票，但至今未向兆龙公司支付2020年5月份的租金，亦有不妥，但根据双方租赁合同约定，也不构成兆龙公司可以行使合法解除权的条件。且从2020年6月份开始，兆龙公司仍每月向五墨学府公司邮件发送发票，五墨学府公司亦按照合同约定以每平方米减少5元的标准向兆龙公司支付上述月份租金，双方租赁合同实际继续履行。因此，兆龙公司以五墨学府公司拖欠2020年2-4月租金管理费为由要求解除合同，本院对《解除合同通知函》的效力不予认可，双方应继续诚意履行签订的租赁合同。关于五墨学府公司要求返还租金及变更合同约定租金标准的问题。本案涉及兆龙公司作为“二房东”，实际线坑经济合作社给予其租金优惠政策是从2020年2月21日至2028年8月20日期间，每平方米减免租金5元。本院认为，虽线坑经济合作社在会议表决中记录因受新冠疫情的影响，将租金标准予以降低调整。但众所周知，新冠疫情对我国的影响主要集中在2020年2-5月，2020年6月份之后，社会经济生活已经稳步恢复，教培机构也在2020年6月份以后正常开业经营。线坑经济合作社作出的减租幅度并不大，但持续时间却明显超出新冠疫情期间，且线坑经济合作社也在减租的同时删除了“租赁物业的房产税、土地使用税等税费由承租方缴纳”的条款，应是结合疫情原因并考虑承租方实际经营状况并经过综合考量后给予的减免。五墨学府公司要求变更租赁合同2020年2月至2028年8月期间租金管理费条款每月减少15635元（即每平方米减少5元）。本案中，五墨学府公司与兆龙公司之间的合同系长期合同，双方未就租金变更达成一致意见，且也不存在不可归责于双方当事人的事由导致发生情势变更，从而使得合同的基础动摇或丧失，不存在继续维持合同会显失公平的情况。即使虽兆龙公司在《交租提示函》中明确表示日后线坑经济合作社准予减免租金的，兆龙公司亦采取同等措施，让利全体商户。该《交租提示函》作出时，兆龙公司并不知道线坑经济合作社将会给予何种形式的减免。结合前述论述，线坑经济合作社给予的租金减免政策应属于综合其与兆龙公司租赁实际情况下给予的，五墨学府公司要求相应变更其与兆龙公司租赁合同2020年2月至2028年8月期间租金管理费条款每月减少15635元（即每平方米减少5元），缺乏事实依据，本院不予支持。关于2020年2-4月份的租金及管理费问题。综合考虑五墨学府公司租赁涉案房屋经营学前教育受到疫情影响的严重程度，本院酌情认定五墨学府公司2020年2-5月份的租金减半收取，即每月缴纳109000元。双方笔录中确认五墨学府公司2020年2-4月每月缴纳租金管理费为202365元（原合同标准减去15635元），合计缴纳了607095元租金及管理费。因此，兆龙公司应退还五墨学府公司2020年2-4月份租金管理费共计280095元（607095元-109000元×3个月）。2020年5月份租金管理费五墨学府公司亦未向兆龙公司交纳，且兆龙公司未在本案中提起反诉，为减少当事人诉累，本院将五墨学府公司应支付2020年5月份租金管理费109000元予以抵扣。抵扣后，兆龙公司还应返还五墨学府公司2020年2-4月份租金管理费171095元（280095元-109000元=171095元）。至于何广岳是否承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定，一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或一个法人股东的有限责任公司。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。兆龙公司系自然人独资一人有限责任公司，何广岳未能举证证明公司财产独立于其自己财产，对兆龙公司债务应承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告广州兆龙物业管理投资有限公司于2020年4月30日向原告广州五墨学府教育咨询有限公司发出的《解除合同通知函》无效；二、被告广州兆龙物业管理投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州五墨学府教育咨询有限公司返还2020年2-4月份租金管理费171095元；三、被告何广岳对判决第二项内容与被告广州兆龙物业管理投资有限公司承担连带责任；四、驳回原告广州五墨学府教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9818元，由原告广州五墨学府教育咨询有限公司负担7026元，被告广州兆龙物业管理投资有限公司负担2792元。负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二〇年十月二十日书记员  邹 忻