重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初15793号 原告：孔祥泽，男，1976年10月30日出生，汉族，住重庆市武隆县。 委托诉讼代理人：龚涛，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：刘红岗，男，1987年2月16日出生，汉族，住甘肃省宁县。 原告孔祥泽与被告刘红岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔祥泽及其委托诉讼代理人龚涛、被告刘红岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔祥泽向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告欠付租金12880.97元及滞纳金（该滞纳金分段计算，第一段：以5470元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从2019年11月5日起计算至付清之日止。第二段：7410.97元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从2020年2月5日起计算至付清之日止）；2、请求法院依法判令被告立即支付违约金25761.94元；3、请求法院判令被告立即支付墙体维修费3000元；4、请求法院判令被告立即支付原告垫付的物管费、电费共计1524.80元；5、请求法院判令被告立即支付原告律师代理费4500元；6、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告系重庆市沙坪坝区西永组团某分区某地块某号楼卜商业某门面的业主。2019年7月3日，经双方协商一致并签订《门面租赁合同》一份约定原告将案涉门面出租给乙方使用，租赁期限从2019年8月15日起至2022年8月14日，租金第一年每月5470元，按季度支付，提前十日付款。合同签订后，原告将案涉门面交付给被告使用，被告在装修过程中将案涉门面与隔壁门面的共墙墙体拆除。后因被告经常拖欠租金，遂要求解除合同。2020年3月25日被告将案涉门面返还给原告，但并未恢复其拆除的共墙墙体也未完善相关费用。原告认为，双方存在真实、合法有效的房屋租赁合同关系，合同签订后原告已经按照约定履行了自己的义务，被告也应该按照约定履行义务。现被告尚欠原告租金未缴纳也未完善相关费用，为维护原告合法权益，故起诉至贵院，望判如所请。 被告刘红岗辩称，对原告第一项请求租金12880.97元有异议，2019年8月15日—2020年1月15日期间,被告每月是支付了房租的，一直正常交纳房租。因经营困难，被告于2020年1月28日向原告表示不再续租，后因疫情，门面一直处于空置状态。对原告主张的物管费、电费共计1524.80元予以认可。 本院经审理认定事实如下：2018年1月8日，原告孔祥泽与案外人重庆龙湖嘉博地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告孔祥泽购买位于重庆市沙坪坝区西永组团某分区某地块某号楼某商业，总成交价为931403元，房屋建筑面积为45.59平方米，套内建筑面积42.58平方米，该房屋为按份共有，约定的份额具体为：孔祥泽50%，黄小亚50%。 2019年7月3日，原告孔祥泽作为甲方（出租方）、被告刘红岗作为乙方（承租方）签订《门面租赁合同》，合同第一条约定甲方将位于重庆市沙坪坝区西永组团某分区某地块某号楼某商业（建筑面积为45.59㎡）的门面租赁给乙方作餐饮经营使用，租赁期限从2019年8月15日起至2022年8月14日止，共计36个月，租金从2019年8月15日起计收，其计收方式为：第一年每个月租金为人民币5470元整（大写伍仟肆佰柒拾元整），每季度为3个月收取租金一次（即人民币为16410元整，大写壹万陆仟肆佰壹拾元整）；第二年每个月租金为人民币6000元整（大写陆千元整），每季度为6个月收取租金一次（即人民币36000元整，大写叁万陆仟元整）；第三年每个月租金为人民币6600元整（大写陆仟元整），每季度为6个月收取租金一次（即人民币39600元整，大写叁万玖仟陆佰元整）。以先付租金后使用的原则，每个使用季度届满前十日内，由乙方向甲方预付下一季度租金（租金不包括其他任何费用），同时办清租金缴费手续；在合同有效期内，甲乙双方都不得以任何理由要求增减门面租金。合同第二条约定，为促使乙方自觉履约守信、正常、合理使用门面遵守双方约定，签约时乙方必须向甲方支付履约保证金人民币10000元整（大写壹万元整）；履约保证金不计息，且履约保证金乙方不能转为租金和物管费、水、电、气及垃圾处理费等费用使用。合同第五条约定，本租赁合同生效后，如甲方提前终止履行合同，应退还乙方已支付周期租金内未使用到期租金和保证金的双倍的同时乙方有权保留进一步索赔的权利。如乙方提前终止合同，已付甲方的租金和履约保证金甲方不予退还，作为赔偿给甲方所造成的据实经济损失。如乙方损坏原基础设施和物件毁灭，乙方将无条件承担恢复原状，或按重置价另行赔偿给甲方的经济责任，因此甲方有权保留进一步索赔的权利，如单方提前终止合同，必须提前60天通知对方。乙方若未按时支付租金，乙方则将支付滞纳金，滞纳金为：应缴每季度租金费用×2%×逾期天数。乙方逾期十日仍未交清本季度租金，甲方视乙方违约，同时甲方有权提前解除租赁合同并有权向乙方追偿尚欠的据实合同租金的双倍作为赔偿金给甲方，为此，甲方有权将门面内的一切物件视为乙方放弃所有权并由甲方处理，乙方无权向甲方提出任何经济赔偿，而乙方交付的履约保证金甲方不予退还……。在本租赁合同履约中，如双方发生争议可协商处理解决，协商不成任何一方均可向门面所属管辖地区的人民法院提出诉讼，为此败诉方除承担判决书上应承担所有责任以外，败诉方及担保人还必须承担另一方因追溯败诉方（违约方）责任产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯败诉方（违约方）责任有关的所有据实经济费用……。 2019年12月11日，被告刘红岗通过微信与原告孔祥泽联系，被告刘红岗：“我们估计不做了，这两天把东西清理完”，原告孔祥泽回复“好的”。2019年12月16日，被告刘红岗通过微信与原告孔祥泽联系，被告刘红岗：“我还继续做……”。 2019年12月17日，被告刘红岗通过微信转账方式向原告孔祥泽支付房屋租金5470元。2020年1月18日，原告孔祥泽通过微信与被告刘红岗联系，原告孔祥泽：“刘总，房子的事准备好了吗？”。被告刘红岗：“我这个兄弟有点扯，前两个月的房租都是我一个人交的，现在问他他说在弄钱，半天问起又不说话，他说在凑钱，我都给他说了，如果他们不做，我就想办法给你把房租交了”。 2020年1月23日，被告刘红岗通过微信与原告孔祥泽联系，被告刘红岗：“……你们的门面你先招租吧，我现在是真的无能为力”。原告孔祥泽：“里面的东西搬完了吗？”。被告刘红岗：“你招租，东西我年后过去搬走”。原告孔祥泽：“这个时候，只有年后了”。 另查明，原告孔祥泽与黄小娅于2000年1月14日登记结婚。 审理中，原告孔祥泽述称，被告从2019年年底就多次表示不想继续经营，原告也愿意就解除合同一事与其进行协商，被告系自身原因导致无法继续经营而非受疫情影响，被告辩称用履约保证金抵扣相应费用，我方认为履约保证金按照合同约定不应当进行冲抵且因被告原因单方解除合同造成合同无法继续履行，履约保证金按照合同约定也不应该进行退还；原、被告签订的租赁合同已于2020年3月25日解除，同日被告将案涉门面交付给原告，在合同尚未解除之前，被告应当按照合同约定支付租金；被告违约导致合同提前解除，给原告造成了门面空置的损失，因此我方主张的违约金是合理的，不应当进行调整。被告刘红岗述称，我方最初找原告协商房租的时候是想继续经营下去，后来与原告协商不再续租，是因为被告的合伙人没有支付合伙费用，我方资金困难无法交纳房租，被告遂与原告协商将门面退租，之后被告便回老家，回家后因疫情爆发，被告未及时赶回重庆；我方愿意承担物业服务费及水电费，履约保证金应当冲抵疫情期间的房租。 上述事实，有原告孔祥泽提供的《重庆市商品房买卖合同》、《结婚证》、《门面租赁合同》、《收款收据》、《龙湖物业服务集团有限公司专用收据》、《民事法律事务合同》、《重庆增值税电子普通发票》、微信聊天记录，被告刘红岗提供的微信转账记录以及原、被告方的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。原告孔祥泽与被告刘红岗签订的《门面租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，被告刘红岗应当依约支付租金。原、被告于2020年3月25日协商一致解除租赁合同，双方的租赁合同法律关系已终止，被告刘红岗已向原告支付2019年8月15日至2020年1月14日的房屋租金，尚欠原告2020年1月15日至2020年3月25日的房屋租金。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法继续履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。疫情防控期间不能正常营业，无法产生收益，且疫情系案涉租赁合同未能继续履行的原因之一，本院根据公平原则和不可抗力免责规则，综合考虑疫情与不能履行之间的因果关系及原因力大小等因素，确定原、被告均应分担由此造成的损失，故适当减免被告尚欠原告2020年1月15日至2020年3月25日的房屋租金，酌情减免1个月零5天的租金6381.67元，被告还应向原告支付6381.66元房屋租金。 关于原告主张的滞纳金及违约金问题。本案双方当事人在租赁合同中既约定了违约金又约定滞纳金，滞纳金与逾期付款违约金为同一违约情形下应向守约方作出的补偿性给付，因新冠肺炎疫情的爆发，导致案涉门面空置两个多月，被告亦未缴纳疫情期间的房屋租金，原告据此要求被告支付滞纳金及违约金。本院认为，本院根据公平原则、诚实信用原则和不可抗力免责规则，被告刘红岗不应向原告支付滞纳金及违约金。理由如下：首先，被告刘红岗已经根据合同约定支付房屋租金至2020年1月14日，可见，被告已按约定履行了相应合同义务。虽然在2020年1月24日，被告因经营困难向原告表示原告可另行招租，且承诺年后搬完店内物品，但因疫情爆发，案涉门面空置两个多月，应属不可抗力，应当适用不可抗力免责规则；其次，案涉房屋空置确已给原告造成相应租金损失，但本院已酌情确定原、被告平均分担疫情期间的房屋租金损失，原告的损失已得到相应填补；最后，本着营造良好营商环境的原则，且在疫情期间，各行各业承受着一系列的压力和损失，原、被告双方应妥善协商，共度难关。因此，对于原告要求被告承担逾期支付滞纳金和违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告支付墙体维修费的问题。租赁合同解除后，承租方应当返还租赁房屋并按约定恢复原状，现原告举示证据证明其因墙壁修复花费3000元，本院予以支持。 关于原告主张的物业服务费、电费问题。原告已支付案涉房屋2020年1月至3月物业服务费1230.93元、电费293.87元，合计1524.80元，被告述称其愿意向原告支付以上费用，故对于原告要求被告支付原告垫付的物业服务费、电费共计1524.80元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的律师费问题。根据案涉租赁合同约定，守约方因追溯违约方责任的律师代理费，由违约方承担。现原告因本案产生律师代理费4500元，故对于原告要求被告支付律师代理费4500元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘红岗于本判决发生法律效力后三日内支付原告孔祥泽租金6381.66元； 二、被告刘红岗于本判决发生法律效力后三日内支付原告孔祥泽墙体维修费3000元； 三、被告刘红岗于本判决发生法律效力后三日内支付原告孔祥泽物业服务费及电费共计1524.80元； 四、被告刘红岗于本判决发生法律效力后三日内支付原告孔祥泽律师代理费4500元； 五、驳回原告孔祥泽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费991.70元，减半收取495.85元（原告孔祥泽已预交），由原告孔祥泽负担335.59元，被告刘红岗负担160.26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  王 正 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  吴兴妙 书 记 员  邹竺珊