成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2489号 原告：窦清，男，1988年6月10日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李足鹏，四川川蓉律师事务所律师。 被告：四川浩旺实业集团有限公司，住所地：成都市温江区涌泉街道办大田村四组。 法定代表人：姚若浩。职务：总经理。 委托诉讼代理人：李颖，四川顺泰律师事务所律师。 被告：姚宣仕，男，1963年11月29日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李颖，四川顺泰律师事务所律师。 原告窦清与被告四川浩旺实业集团有限公司（以下简称浩旺公司）、姚宣仕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告窦清的委托诉讼代理人李足鹏，被告浩旺公司、姚宣仕的委托诉讼代理人李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窦清向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令确认二原告与二被告于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2．请求依法判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告窦清为设立成都壹号车行汽车服务有限公司寻找经营场所，因被告承诺房屋在十年内不会拆迁，原告窦清于2018年5月10日与四川浩旺实业集团有限公司的代表姚宣仕签订了长达十年租期的《房屋租赁合同》，约定被告将位于成都市温江区××街××路××号厂房出租给原告，租赁期限为10年，即从2018年7月5日起至2028年7月4日止。履约保证会为80000元，第一年租赁费用为876000元，后每年房租按合间约定进行递增。租赁费用缴纳方式为按半年交费，先付款后使用，合间签订后原告投入了大量的装饰装修费用，按合同约定将履约保证金、租赁费用支付给被告。2020年3月18日，成都市温江区涌泉街道办出具了企业整体搬迁公告，该公告明确将原告合法承租的房屋纳入拆迁范围，要求各企业立即与出租方（被告）协商解除合同，并鼓励各企业（含承租企业）在2020年6月30日前搬迁完毕。因拆迁会造成原告巨大的经济损失，原告知晓上述情况后，即刻联系被告要求和平解决此事，但被告一直无故推诿。此后，原告通过合法途径才知晓案涉租赁物从签署案涉租赁合同至今，未取得《建设工程规划许可证》等法定必要证件。依据现行法律法规的规定，案涉房屋在未取得必要行政许可证件之前，不具备合法性，故被告在与原告签署案涉租赁合同时，故意隐瞒上述情况，明知租赁物未取得建设工程规划许可证，仍将违法的案涉租赁物出租给原告，案涉合同因标的物至今未取得建设工程规划许可证而不具备合法性，故案涉租赁合同应属无效合同。原告特诉讼至法院，望判如所请。 被告浩旺公司辩称，对双方签订的《房屋租赁合同》予以认可，该合同第二条约定乙方已充分了解该房屋所属土地性质状况且愿按所属土地及房屋性质现状租赁。第十五条约定租赁期内，遇国家征用或政府规划、园区管委会行为、拆迁该房屋场地时，双方无条件终止本合同，由此造成的损失，双方均不予赔偿、补偿。甲方应在乙方搬迁完毕时，退还乙方已交纳但未使用的费用。但《房屋租赁合同》已因原告严重拖欠租金的行为于2020年7月11日解除。原告已经丧失请求法院确认《房屋租赁合同》无效的诉讼主体资格。根据温府发［2006］108号文件精神，温江区政府为拉动当地经济发展，对浩旺产业园的建立给予大力扶持。浩旺公司与温江区涌泉街道办事处签订的投资合同第一款第5条约定了由温江区涌泉街道办事处为浩旺公司提供占用土地所需用的相关手续（如土地使用证、成立工业园区及土地规划的相关手续等），第三款第12条约定浩旺公司取得建设用地做出总平设计向主管部门备案后，立即进行厂房建设，合理计划开发及布置招商工作。按照合同约定，浩旺公司无需自行办理相关证件，且浩旺公司已按照合同要求进行备案。根据《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》（川府发［2003］28号）的意见，明确推行土地年租赁制，并实行土地整理指标折抵和基本农田耕地折抵工业项目建设耕地补偿指标。浩旺公司与温江区政府签订投资合同租赁的土地性质是合法有效，且在当时政策背景下是积极推行的。被告浩旺公司系按政府主管部门批准自主设计并修建的工业产业园（浩旺工业园），建设许可证不是工业园区的必要条件。浩旺公司与政府部门于2006年3月20日签订投资合同，而《中华人民共和国城乡规划法》是2008年1月1日颁布实施，故浩旺产业园在时间上无法办理建设工程规划许可证。根据《建设工程施工许可管理办法》的规定，如未办理建设工程规划许可证，有权机关应当责令停止施工，本案中浩旺公司自园区完工已经营14年之久，从未得到政府部门的处罚或者系违法建筑予以拆除的处罚通告。综上，原、被告双方签订的房屋租赁合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告姚宣仕辩称，其系代表浩旺公司签订合同，相关法律后果由浩旺公司承担。 本院经审理后认定事实如下：2006年3月20日，四川浩旺实业有限公司（现更名为四川浩旺实业集团有限公司，以下均简称浩旺公司）作为乙方与甲方温江区涌泉街道办事处签订《四川浩旺实业有限公司在温江区涌泉街道办事处兴建“浩旺产业园”投资合同》（以下简称《投资合同》），约定乙方浩旺公司租用甲方温江区涌泉街道办事处位于××村××明光村、双堰村土地1000亩，合同使用年限从2006年5月8日起至2028年5月7日止；甲方同意将“大田工业港”的工业用地提供给乙方有偿使用，用于投建工业园区，引进工业企业，甲方为乙方提供土地所需用的相关手续（如土地使用证、成立工业园区及土地规划的相关手续等）；乙方取得建设用地做出总平设计向主管部门备案后，立即进行厂房建设，合理计划开发及布置招商工作。 2006年5月22日，浩旺公司与温江区涌泉街办明光村村民委员会、大田村村民委员会分别签订《成都市农村土地使用权流转合同》，约定浩旺公司占用位于温江区××街××村××大田村一定数量土地，适用年限为本轮土地承包期内剩余的22年，土地占用费每年每亩1200元整，以后每年每亩递增50元，直至递增到每年每亩2200元不再递增；土地流转用途为工业。2007年7月10日，浩旺公司与涌泉街办双堰村4组陈吉平签订《成都市农村土地承包经营权流转合同》，约定将3.89亩土地以租赁方式流转给浩旺公司，土地流转用途为工业，土地流转时限不超过第二轮延包剩余时限，从2007年7月10日至2027年9月30日止，土地租金每年每亩1200元整，以后每年每亩递增50元，直至递增到每年每亩2200元不再递增。 2008年9月23日，成都市温江区发展和改革局发出《关于四川浩旺实业有限公司建设标准厂房项目备案的通知》（备案号：51011510809230130），主要内容为：“四川浩旺实业有限公司：你单位申请备案的建设标准厂房项目经审核，符合《四川省企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案。请相关部门据此依法独立进行审查和办理相关手续。本备案通知书有效期为一年。项目名称：标准厂房项目。产业政策：根据国务院《促进产业结构调整暂行规定》（国发［2005］40号）第十三条的规定，该项目为允许类。建设地点：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园东区……接此通知，请抓紧办理完成项目建设手续，以上项目内容如有调整须报我局重新确认。” 2008年11月5日，四川省中小企业局发出《关于认定第三批“四川省小企业创业基地”的通知书》（川企办［2008］158号）”，载明“根据《四川省中小企业创业基地（创业园）管理办法（试行）》的规定，在各市（州）、扩权强县试点县（市）推荐上报的基础上，经审核，决定命名‘成都万贯濛阳服装产业园’等26户产业园区为我省第三批‘四川省小企业创业基地’（见附件），其中包括成都市国家级海峡两岸科技产业开发区东区浩旺产业园。 2018年5月10日，被告姚宣仕（甲方）与原告窦清（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方姚宣仕将位于成都市温江区××街××路××号的“大田园区”Ａ2房屋出租给乙方窦清，房屋及场地占地面积约16.5亩；租赁期限为10年，即从2018年7月5日起至2028年7月4日止；租赁房屋的第一年租赁费用为876000元（其中包括工厂建筑费用227760元、场地及配套设施费438000元、综合服务费210240元）；缴纳方式：按半年交费，先付款后使用，签订本合同之日乙方一次性支付给甲方定金250000元，乙方须于2018年6月20日之前一次性付清租赁期第一个上半年的所有余款共计268000元，如乙方未能在约定时间内付清的，属乙方违约，甲方有权解除该房屋租赁合同，且将厂房另行招商，乙方缴纳的定金不退，如乙方在规定时间内付清的，定金可直接冲抵房租，以后每半年的租赁费用应在上一交费半年度届满一个月前一次性支付；乙方未按合同约定时间支付租赁费用拖欠达一个月的，甲方有权解除合同。 合同签订后，原告窦清支付租金情况如下：2018年6月30日，原告窦清向姚宣仕支付费用80,000元、500,000元、20,000元；2018年12月15日，原告窦清向姚宣仕支付费用500,000元；2019年6月25日，原告窦清向姚宣仕支付费用500,000元；2019年12月6日，原告窦清向姚宣仕支付费用500,000元。 在庭审中，浩旺公司认可姚宣仕的行为，窦清认可由浩旺公司承担姚宣仕作为公司代表签订本案所涉合同的法律后果。 2020年3月18日，温江区人民政府涌泉街道浩旺片区城市更新项目搬迁工作指挥部发布《企业整体搬迁公告》，告知拟对搬迁范围内所有企业实施整体搬迁，搬迁范围具体为温泉大道以南，凤翔大道以西企业房屋边界，杨柳东路以东企业房屋边界，骑士大道以北企业房屋边界；搬迁对象为上述土地房屋内所有企业，补偿方式为货币化补偿；如有异议，可自公告之日起7日内向搬迁工作指挥部提出，异议未解决前，暂不确定权利人，由争议各方自行明确，无异议的按照申报确定权利人。 2020年7月10日，原告方通过拨打成都市人民政府网络理政社会诉求平台的市长热线，咨询温江区浩旺路5号、7号、11号、15号、19号以及旺明路6号的房屋是否已取得建设工程规划许可证。成都市温江区社会诉求服务中心于2020年7月15日在平台上回复，来话人咨询相关规划项目位于浩旺片区，经核实咨询的相关项目未办理建设工程规划许可证，浩旺片区目前正在进行控规修编工作，需待控规修编工作完成后在符合规划的情况下开展相关项目建设。 上述事实，有当事人的当庭陈述，《投资合同》《成都市农村土地使用权流转合同》《成都市农村土地承包经营权流转合同》《关于四川浩旺实业有限公司建设标准厂房项目备案的通知》《关于认定第三批“四川省小企业创业基地”的通知书》《房屋租赁合同》、收据、《企业整体搬迁公告》、成都市人民政府网络理政社会诉求平台回复等证据审核在卷。 本院认为，本案的基础法律关系为房屋租赁合同关系，争议焦点在于案涉《房屋租赁合同》是否有效的问题。对浩旺公司辩称租赁合同关系已解除，原告已无单方请求确认合同无效的主体资格的意见。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同的解除应当以合同有效为前提，案涉合同是否已解除，不影响对合同效力的审查。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条关于“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”的规定，庭审中浩旺公司、窦清都对姚宣仕的代理行为予以认可，代理人在代理权限范围内实施民事法律行为的后果由被代理人承担，本案中，姚宣仕与窦清签订《房屋租赁合同》的相关法律后果由浩旺公司承担。 关于《房屋租赁合同》的效力，原告主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，被告在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，案涉《房屋租赁合同》应认定为无效。被告浩旺公司主张案涉房屋系工业用房，且浩旺公司与政府签订《投资合同》在《中华人民共和国城乡规划法》施行前，系租用集体用地，没有不动产证书或其他权属证明，无法满足办理规划许可证条件，且浩旺产业园系相关主管部门允许批准成立，有《投资合同》《关于四川浩旺实业有限公司建设标准厂房项目备案的通知》《关于认定第三批“四川省小企业创业基地”的通知书》等政府文件佐证。 本院经审理后认为，首先，《中华人民共和国城乡规划法》是2008年1月1日起施行，虽然浩旺公司与涌泉街道办签订《投资合同》是在2006年，但案涉房屋建设项目审批时间是在2008年9月23日，是《中华人民共和国城乡规划法》施行以后，故案涉房屋建设项目应当依法办理建设工程规划许可。其次，被告在本案中提供证据内容仅证明案涉房屋项目已在成都市温江区发展和改革局处备案，浩旺产业园被四川中小企业局命名为“四川省小企业创业基地”等事实，并不是主管部门对案涉房屋建设规划的具有行政许可意义的审核结论，不能认定案涉房屋是经主管部门批准建设的。成都市温江区发展和改革局在《关于四川浩旺实业有限公司建设标准厂房项目备案的通知》中也明确告知，“接此通知，请抓紧办理完成项目建设手续”。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理……”的规定，以及第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，浩旺公司用于出租的案涉房屋未办理建设工程规划许可证，也无经主管部门批准建设的相关证据材料，双方签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。故对原告窦清请求确认其与浩旺公司于2018年5月10日签订《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 原告窦清与被告四川浩旺实业集团有限公司于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效。 案件受理费50元，由四川浩旺实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 莹 二〇二〇年十月二十二日 书记员 李俊瑶