文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18610号原告：深圳市新世界投资有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道益田路6009号新世界商务中心5301西侧，统一社会信用代码91440300727154449A。法定代表人：黄伟。委托代理人：蒋超，男，汉族，1992年1月20日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。委托代理人：何小惠，女，汉族，1991年10月2日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。被告：深圳市叁柒贸易有限公司（原深圳金满顺实业有限公司），住所地深圳市龙岗区坂田街道五和社区光雅园工业园一区3号314，统一社会信用代码91440300672996816N。法定代表人：雷鹏。委托诉讼代理人：高建国，广东福强律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐珊，广东福强律师事务所实习律师。第三人：幸福生活集团有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道景华社区莲花路2005号xx大厦3301，统一社会信用代码91440300MA5F03B40F。法定代表人：杨立金。委托诉讼代理人：黄有奇，广东泰米斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩飞，广东泰米斯律师事务所律师。第三人：马超英，女，汉族，1965年2月11日出生，住址河北省邢台市桥东区。上列原告深圳市新世界投资有限公司诉被告深圳市叁柒贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加幸福生活集团有限公司（以下简称幸福生活公司）、马超英为第三人参加诉讼，并由本院审判员吴颂适用普通程序独任审理，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋超、被告委托代理人高建国律师、第三人幸福生活公司委托代理人黄有奇律师到庭参加了诉讼。第三人马超英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》；2、被告向原告支付租金本金4001779.75元；3、被告向原告支付违约金778286.56元(逾期每日按照应付款金额的3‰支付违约金，自2019年6月10日起暂计算至2019年10月23日止，具体应计算至被告付清全部租金时止）；4、被告向原告补足、支付租赁优惠期内的租金3601423.8元;5、原告不予返还被告租赁保证金1800711.9元；6、被告承担案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用。之后，原告变更诉讼请求为：1、确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》于2020年4月30日解除；2、被告于2020年5月3日前搬离租赁物业；3、被告支付拖欠的房屋租金（2019年6月至2020年3月30日）9556395.16元；4、被告按照2倍房屋租金标准支付房屋占用费252099.67元（自2020年5月4日起至实际搬离之日止，暂计至2020年5月7日共计252099.67元）。庭审中，原告明确原告于2020年5月7日收房，故占有使用费实际计算至该日止，之后不再继续计算；5、被告支付违约金4635611.05元（逾期每日按照应付款金额的3‰支付违约金，自2019年6月11日起计算至被告付清全部租金时止，暂计至2020年4月30日共计4635611.05元，原告并明确实际每月的逾期支付租金的违约金均自欠费当月11日起开始计算违约金）；6、被告补足租赁优惠期内的租金3601423.8元；7、原告不予返还租赁保证金1800711.9元；8、被告承担案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月25日,原被告签署了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，该合同约定，原告将位于深圳市福田区新洲路南侧2005号xx大厦xx物业房地产出租给被告，合同期限为自2018年1月20日起至2026年1月19日止。合同期限内，2018年1月20日至2020年1月19日，单价为195元/平方米，月租金总额900355.95元；2020年1月20日至2021年1月19日，单价为204.75元/平方米，月租金为945373.75元。根据房屋租赁补充协议书第4.2款约定，甲方给予乙方5个月的租赁优惠期，租赁优惠期满后，每月租金应于当月10日前向甲方支付。但房屋租赁补充协议书第4.3款约定，租赁优惠期仅为乙方完全依约履行本协议之优惠，是附条件的。若乙方任何违约之处，甲方可随时书面通知乙方取消、终止租赁优惠期，乙方应按房屋租赁补充协议书第4.1条约定的第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金。签约后，原告依约履行了全部合同义务，被告拖欠原告租金的情况时有发生，被告至今仍拖欠原告2019年6、7、8、9、10月份租金本金合计人民币4001779.75元。被告答辩称：一、被告已于2019年3月向原告提出解除租赁合同，并将物业腾空，被告不应再承担2019年4月之后的租金。2019年初因受经济环境影响，房屋租赁行业市场租金出现大幅度下跌，大量租户提前退租，被告所承租的xx大厦x层的租客也提出退租【详情见：（2019)粤0304民初52755号】，并撤离了涉案房屋内的办公人员。为此，被告在2019年2月向业主提出减租后无果的情况下，于3月29日正式向业主提出解除租赁合同【详见证据：《解除合同申请书》】，并腾空涉案房屋。根据《合同法》第一百一十条非金钱债务的违约责任当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适宜强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，虽然理论上合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，有强制履行的制度设定。但强制继续履行房屋租赁关系必然耗费巨大的社会成本，则承租人在承租的房屋长期空置的情况下，仍需继续向出租人支付租金显然极不公平、极不合理；强制违约方继续履行合同则违背了民法的自愿原则，不利于发挥违约方进行民事活动的主动性和积极性，不但对其中一方甚至双方有害无益，还容易激发合同双方当事人之间的矛盾，造成社会不稳定因素。本案中，被告已经将涉案房屋腾空，以自己的行为表明不再履行租赁合同，如继续履约被告所需支付的对价将远超合同履行所能获得利益，导致涉案房屋空置，造成资源的闲置与浪费。此时，合同已不具备继续履行的条件，被告作为违约方单方提出解除租赁合同并主动向原告支付相当于两个多月的租金来代替继续履行的违约赔偿责任，完全符合行业惯例及司法实践。二、原告所主张的违约金明显过高，不应予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成被告的诉讼请求。第三人幸福生活公司述称：1、幸福生活公司与本案的被告签订了房屋租赁合同，租期是2018年5月18日到2026年5月17日,约定租金每月56万元，2019年到2023年是逐年递增5%,2023年到2026年租金递增3%,幸福生活公司支付保证金及物管押金120800元。在合同履行过程中2019年1月16日双方已进行了合同变更，解除了双方之间的租赁关系,幸福生活公司于2019年10月15日腾退了x房，于2019年1月30日腾退了x房。双方达成了继续租赁x单元的物业的租赁合同，并于2019年6月30日补充签订了书面协议也就是一份承诺书。后在2019年9月底，双方又解除了x房的租赁合同关系，并且腾退了x房的物业。每次腾退物业被告都是更换了门禁密码的，并且对外进行招租。2、幸福生活公司承租的涉案物业的合同约定的租赁面积高于实际使用的面积，依据本案原告新世界投资有限公司与被告之间的租赁合同，被告承租原告的xx大厦x层、x层总共才4617.21平方米，x层跟x层户型是相同的，单层面积应该是2313.605平方米，但是被告租给原告的一层面积就已经达到了3265.18平方米。因此被告一直在多收第三人的房屋租金，第三人已经就此向贵院另外起诉，案号是（2020）粤0304民初33142号。第三人马超英未述称，开庭时缺席。经审理查明，2017年12月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于深圳市新洲西侧、莲花路南侧xx大厦x的房屋出租给乙方使用，租赁房屋出租面积共计4617.21平方米；第二条：租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月人民币195元计算，月租金总额为人民币900355.95元；第四条：乙方应于每月10日前向甲方交付租金；甲方收取租金时应向乙方开具税务发票；第五条：乙方租用租赁房屋的期限自2018年1月20日起至2026年1月19日止；第九条：甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币1800711.9元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；第十八条：出现下列情形的之一时，甲方可就因此造成的损失：要求乙方恢复房屋原状；向乙方请求损害赔偿；不予退还租赁保证金；(一）乙方拖欠租金达30天（1个月）以上；(二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达100000元以上……除追究有房损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；第二十条：本合同终止后，乙方应于7日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，双方另行签署《房屋租赁补充协议书》，补充协议第4.1条约定：4.1:租赁物业的租金按建筑面积计算为195元/月/平米，月租金总额为900355.95元；从第3年开始每年租金均在上一年度租金的基础上递增5%。租金具体金额如下：            期间              单价              月租金                  2018年1月20日-2019年1月19日              195元              900355.95 元                  2019年1月20日-2020年1月19日              195元              900355.95元                  2020年1月20日-2021年1月19日              204.75元              945373.75元      4.2:租赁期间，甲方给予乙方5个月的租赁优惠期，租赁优惠期满后，每月租金应于当月10日前向甲方支付。甲方收到租金后，向乙方开具税率为5%的增值税票，国家相关法律法规调整的，以调整后的法律法规的规定为准。租赁优惠期及租赁优惠期的租金支付日如下表所示：            租赁优惠期间              租金              优惠期租金支付日                  2018年1月20日-2018年6月19日              900355.95               2017年12月25日      4.3:租赁优惠期仅为乙方完全依约履行本协议之优惠，是附条件的。若乙方任何违约之处，甲方可随时书面通知乙方取消、终止租赁优惠期，乙方应按本补充协议第4.1条约定的第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金。10.2.1:乙方逾期支付可能导致甲方损失的各项费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）的，每逾期一日，按应支付金额的千分之三向甲方支付违约金；造成甲方经济损失的，由乙方承担全部赔偿责任。10.2.2:乙方有下列情形之一的，甲方可以解除租赁合同及本补充协议：(1)拖欠可能导致甲方损失的各项费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）持续达30日以上（含30日）的；(2)拖欠可能导致甲方损失的各项费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）持续达十万元的……甲方因上述情形解除租赁合同及本补充协议的，有权不予退还乙方所缴纳的租赁保证金，因此造成甲方或第三人经济损失的，乙方仍应承担全部赔偿责任及其他法律责任。12.5:因乙方违约，甲方提前解除合同及本补充协议的，甲方除不予退还乙方租赁保证金外，乙方应于合同解除之日起3日内迁离及按约定交回租赁物业，同时结清应当由乙方承担的各项费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）并办理相关移交手续。13.4：乙方具有以下情形之一的，甲方有权在社区工作站或居委会或物业公司管理处的见证下，对租赁物业予以停水停电，强行搬离乙方在租赁物业内的所有物品存放至甲方认为可储存的地方，清理租赁物业内的场地：（1）逾期不搬离或不返还租赁物业的；（2）不按约定的方式向甲方交回租赁物业的；(3)乙方拖欠房屋租金及相关费用并已无法联系超过30天，甲方向乙方送达解除合同通知书的；由此产生的一切费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业服务费、专项维修资金及第9.2条约定由乙方承担的费用等）及法律后果均由乙方承担。逾期搬离（或未按本协议约定的条件搬离）期间内，甲方有权以双倍的租金的标准向乙方收取房屋占用费。造成甲方或第三人经济损失的，乙方应承担全部赔偿责任及其他法律责任。16.9：本补充协议是租赁合同的补充，租赁合同与本补充协议不一致、冲突或矛盾的，一律以本补充协议的约定为准。2017年12月26日，原告开具收款收据称收到被告支付的涉案房屋押金1800711.9元。承租涉案房产后，被告主张其将原房屋的隔墙拆除，另行装修并分割出租，原房号编码也做了相应的变更。之后，被告将分割好的房屋转租收取租金收益。2019年开始，被告存在逾期支付租金的情形，2019年2月26日，被告向原告发出《降租函》，主张因为市场经济问题，决定每月租金降至20%，调整后的每月租金为720284.76元。2019年3月21日，原告函复被告称不同意被告的上述降租申请，要求被告继续按约履行合同。2019年3月29日，被告再次发函原告要求调整每月租金或解除20层的租赁合同。该请求再次遭到原告的拒绝。被告主张其于2019年4月以口头告知原告的方式予以退租并撤场，但原告拒绝收房。因为与原告关于退租的违约责任未协商妥当，也未告知次承租人该退租的情形。原告对于被告的上述退租及撤场的主张予以否认。2019年4月之后，被告仍陆陆续续向原告支付租金，转账附言中备注为文博20楼21楼部分租金或租金，被告最后一次支付租金的日期为2019年9月3日，金额为10万元。原告称经核算被告支付的租金为支付2019年6月的部分租金，2019年6月还剩余租金400355.95元未予以支付。被告则认为摘要虽为租金，但实际2019年7月至9月陆续支付的款项为被告单方向原告支付提前退租的相当于2个月租金数额的赔偿金。2020年4月30日，原告向补充协议约定的被告送达地址寄送《解除合同通知书》，经EMS官网查询，该邮件于2020年5月6日妥投签收。另查，双方确认直至2020年4月，21楼仍有租户第三人马超英在x房经营，原告拍摄的经被告确认的现场照片显示x房内存在办公家私家电、电脑、盆栽、围巾、茶杯、雨伞等物品未清空。被告主张其收取该房租金至2019年9月，之后因被告没有过问涉案房屋的出租事宜，故各项费用都未收取。原告称此后的租金及管理费等各项费用，该次承租人也未向原告支付。最终原告于2020年5月7日与该次承租人沟通后，其自行撤场。20楼的租户为第三人幸福生活公司。第三人幸福生活公司当庭主张其于2019年1月30日退租除x房外的其余20层的房产，x房于2020年4月30日搬离，该房向被告支付物业管理费及水电费至2019年8月。原告对于第三人幸福生活公司的搬离时间予以确认。被告则认为第三人幸福生活公司并未实际退租x的其他房间，双方对此仍存争议，目前正在诉讼过程中。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行各自的合同义务。被告未能按照合同约定向原告支付租金及各项费用，构成违约。原告据此有权解除合同、不予返还租赁保证金1800711.9元及支付未付的租金。关于合同解除的日期问题。被告虽主张其于2019年4月即实际与原告解除合同并撤场，但原告对此不予确认，被告也未就此提交相应的证据予以证实。被告对于撤场之后继续支付的其自行备注摘要为2019年4月之后的租金的转账记录未能给出合理的解释，且被告当庭自认未告知实际承租人其与原告解除合同的相关情况，也未向原告实际交还承租的物业或协商原告与实际承租人签订租赁合同的方式替代实物返还房屋，导致每一层均有实际承租人占用并经营至2020年4月至5月期间的情形存在。对于被告的该项抗辩，本院不予确认。原告于2020年5月6日才实际向被告合同指定的送达地址送达解除合同通知书，双方合同应于2020年5月6日解除。原告主张的合同解除日期有误，本院予以纠正。关于拖欠租金的数额问题。根据现有证据显示，被告尚有2019年6月的租金400355.95元未支付，2019年7月之后的所有租金也未支付。故原告有权要求被告支付，2019年6月部分租金400355.95元+2019年7月至2020年4月的租金9156039.21元+2020年5月4日至5月6日的租金91487.78元（原告诉请中未包含2020年5月1日至5月3日的租金或占有使用费），共计9647882.94元及2020年5月7日的合理腾退房屋期间的占有使用费30495.93元。原告租金及占有使用费的诉讼请求超出部分，本院不予支持。至于免租期租金补足的问题。根据合同约定，该免租期的租金减免是附条件优惠，如被告存在违约情形，原告有权终止优惠，并要求被告按照第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金。原告在被告存在违约情形的情况下，要求被告补足免租期租金3601423.8元，符合合同约定，本院予以照准。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金问题。如前所述的，原告已不予返还被告支付的相当于两个月租金数额的保证金，在原告未举证证明其存在其他损失以及损失的程度的情况下，该不予返还保证金的主张足以弥补原告的损失。对于原告的本项诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告搬离租赁物业的诉讼请求。原告当庭自认已于2020年5月7日自行收回涉案房产，再要求被告搬离，已无必要。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市新世界投资有限公司与被告深圳市叁柒贸易有限公司之间于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》于2020年5月6日解除；二、被告深圳市叁柒贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付截止2020年5月6日的租金9647882.94元；三、被告深圳市叁柒贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付房屋占有使用费30495.93元；四、被告深圳市叁柒贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付租赁优惠期内的租金3601423.8元；五、原告深圳市新世界投资有限公司有权不予退还被告深圳市叁柒贸易有限公司支付的租赁保证金1800711.9元；六、驳回原告深圳市新世界投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140877.43元、保全费5000元，共计145877.43元（已由原告预交），由原告负担35029.43元、由被告负担110848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇二〇年十月二十六日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。）