广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初4099号原告：肇庆市恒裕物业服务有限公司，住所地肇庆市××××××，统一社会信用代码914×××××××××××750H。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。被告：陆凤婵，女，1952年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××××。原告肇庆市恒裕物业服务有限公司与被告陆凤婵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许迎春,被告陆凤婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费6273.14元，（自2018年2月1日-2020年6月30日止）。2、判决被告所拖欠管理费违约金以每月拖欠的服务费（从2018年2月起）按人民银行同期贷款利率1.3倍计算至被告付清之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是肇庆市端州区人民北回迁住宅小区（海湾花城）物业管理方和服务方。2016年4月3日，被告因购置该小区海湾花城B6幢503房的房屋，与原告签订关于该房屋《前期物业管理服务协议》，根据合同约定，物业计费面积为144.21㎡，物业管理费按1.5元/平方米，每月物业管理费是216.32元。被告于2017年7月29日收到所在房地产开发商的收楼通知书，原告也依约开展了相应的物业管理服务。但被告只预交6个月物业管理费后，自2018年2月至2020年6月期间的物业管理经原告多次催收均没有交付。经原告统计，被告截止2020年6月30日拖欠原告物业管理费6273.14元。并在《前期物业管理服务协议》有拖欠物业管理费的违约责任，应参照银行贷款利率计算违约责任。原告曾向被告多次催交，但是被告扔拒不交纳。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起民事诉讼。被告陆凤婵辩称：答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人不合理且不合法的诉讼请求。一、根据原告提供给广省肇庆市端州区法院的资料中显示，要求被告向原告支付物业管理费6273.14元，（从2018年2月1日-2020年6月30日止），并向原告支付拖欠的管理费违约金以每月拖欠的服务费（从2018年2月起）按人民银行同期贷款利率1.3倍计算至被告付清之日止。根据与原告签订关于该房屋《前期物业管理服务协议》，原告并没有依约开展相应的物业管理服务。二、物业没有对基本的照明设施进行完善安装，小区走廊及花园夜间没有照明，小区业主基本是摸黑出入，并有多名小区业主在业主群里多次抱怨，导致很多业主拒交物业管理费。三、物业对小区公共设施管理不完善，并未达到管理服务协议约定的目标。小区北门在整改前只是随便用一条铁链把一道生锈的铁门锁着，多名小区业主曾要求物业整改，但物业拒不整改，后来因某业主向消费者权益协会投诉后，经协会督促才得以完成整改。四、小区管理制度形同设。小区虽有聘用保安对小区进行看护，但小区保安亭长期无人崔守。小区虽设有监控室，正常情况下应有人24小时对监控进行观察,但据多名小区业主的观察监控室长期无人值守。五、原告对小区管理的不作为。电梯经常发生故障，如此重大安全隐患，业主曾多次向物业反映，但在一年多的时间仍不能得到根本的解决，最后业主无奈向肇庆市市×监督局投诉才得以处理。再者，小区经常出现外来陌生人员，从未见物业有任何对小区住户的保护措施来保障小区住户的个人及财务生命安全。六、原告称多次向被告催交物业管理费，并要求被告缴交从2018年2月1日-2020年6月30日止的物业管理费和违约金的情况不实。除原告提供的2020年7月23日照片外，原告从未以任何方式通知被告缴交物业管理费。被告曾致电海湾花城物业管理处询问关于缴交物业管理费问题，从电话录音的证据显示海湾花城的物业管理费是从2019年7月1日起征收，2019年7月1日至2019年12月31日这半年物业管理费用业主收楼时预交的半年物业管理费抵销，然后从2020年1月开始计算，而原告在诉讼书上却要求我们从收楼时开始征收，根据我国公民享有平等权，原告侵犯了我们的公民权利。由于上述情况，根据与原告签订关于该房屋《前期物业管理服务协议》，原告并没有依约开展相应的物业管理服务。因原告未能达到与之签署的物业管理服务协议所约定的内容，故被告并非故意拖欠原告的物业管理费，不应承担违约责任。综上所述，请求法院查明事实驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明，2016年4月3日，原告肇庆市恒裕物业服务有限公司(甲方)与被告陆凤婵（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定人民北回迁住宅小区即被告房屋所在小区由原告管理，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理签订的物业服务合同时止的物业管理。住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，每次交纳费用时间为15日前。违约责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天累计应交费用的1‰交违约金。另查明，不动产登记资料查询结果证明载明，案涉房屋位于肇庆市端州区××××××海湾花城B6、B7幢B6-504房，房屋建筑面积144.21平方米，权利人为陆凤婵。被告自201×年2月至2020年6月30日未缴纳物业管理费用。原告肇庆市恒裕物业服务有限公司为被告所在小区提供物业管理服务。原告认为，其公司通过上门张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用未果。为此，原告起诉至本院。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告肇庆市恒裕物业服务有限公司与被告陆凤婵签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。原告向案涉小区提供了基本物业服务，被告陆凤婵理应向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付物业管理费及逾期利息的问题。本案中，根据《前期物业服务合同》约定的物业管理计费标准为1.5元/月/平方米，物业管理费用应按月计收，即至庭审时，被告共拖欠原告物业管理费6273.14元【144.21平方米×1.5元/平方米/月×29个月（2017年10月1日至2020年6月30日）】。故原告请求被告支付6273.14元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于违约金的计算。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每日1‰交纳违约金。原告以此主张违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算交纳违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金应分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月16日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至两被告付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告陆凤婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市恒裕物业服务有限公司支付物业管理服务费6273.14元。二、被告陆凤婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市恒裕物业服务有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月16日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清欠款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告陆凤婵承担，并在履行判决书确定的义务时一并迳付给原告肇庆市恒裕物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 董炽文二〇二〇年十月二十九日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉