广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初6335号原告：广州保利置业有限公司，住所地广东省广州市花都区风神大道10号风神工业园服务楼X栋X楼，统一社会信用代码914401017711925147。法定代表人：彭祎，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄永发，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志成，广东恒益律师事务所律师。被告：广州市花都区秀全街保利城花园业主委员会，住所地广东省广州市花都区秀全街保利城花园八街5号，社会诚信服务凭证用户号GZ401205-3。负责人：刘卫。原告广州保利置业有限公司（以下简称保利置业公司）与被告广州市花都区秀全街保利城花园业主委员会（以下简称保利城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月20日立案。本院依法适用简易程序，2020年5月21日公开开庭审理了本案。本院在审理过程中，发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年7月20日裁定转为普通程序，由审判员独任审理。原告保利置业公司的委托诉讼代理人黄永发、李志成，被告保利城业委会的负责人刘卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利置业公司向本院提出诉讼请求：1.撤销广州市花都区秀全街保利城花园业主大会（以下简称保利城业主大会）作出的2019年度决议，包括：⑴业主大会议事规则条款修订意见；⑵业主委员会财务制度；⑶补选业主委员会委员；⑷授权业委会代理以下事项：①对违反《管理规约》业主的起诉权；②关于公共权益、收益的起诉权；③公开招聘、选聘、确定物业服务企业及签订相关服务合同权。2.诉讼费用由保利城业委会承担。事实和理由：1.保利置业公司是保利城花园的建设单位，在有关物业建筑建设完成时已合法设立物权。能够独立办理产权证的车位属于建筑物专有部分，尚未出售车位属于保利置业公司所有，保利置业公司是保利城花园业主之一，有权提起诉讼。2.广州市花都区住房和城乡建设局系统显示保利城花园业主总人数5896人，而保利城业委会另案提交《保利城花园表决结果汇总统计表》显示小区业主总人数3729人，主持召开的保利城花园2019年度业主大会明显没有通知全体业主。根据《物业管理条例》第十四条，《广东省物业管理条例》第十九条第一款以及《保利城花园业主大会议事规则》第五条的规定，保利城业委会主持召开的保利城花园2019年度业主大会未经公告以及书面通知等法定程序，该次大会作出的决议应当撤销。3.保利城业委会另案提交《关于召开保利城花园2019年度业主大会会议的通知》第三条显示，“本次业主大会将表决以下内容：1.保利城花园物业合同草案；2.保利城花园业主委员会财务制度；3.修改保利城花园议事规则；4.授权本届业委会起诉、应诉权；5.已报名和公示完成的候补业委委员”。而保利城业委会另案提交的《保利城花园2019年度业主大会表决票二》显示表决项目为“业主大会议事规则条款修订意见”“业委会财务制度”“补选业主委员会委员”“授权业委会代理以下事项：1.对违反《管理规约》业主的起诉权；2.关于公共权益、收益的起诉权；3.公开招聘、选聘确定物业服务企业及签订相关服务合同权”。保利城业委会另案提交的《保利城花园表决结果汇总统计表》没有公示房号和专有部分面积。通知表决事项中没有具体说明内容是什么，与具体表决事项不一致，没有按照公示表决结果，侵害了业主的合法权益。原告保利置业公司为证明主张，提供证据：1.《保利城花园业主大会议事规则》；2.《关于召开保利城花园2019年度业主大会会议的通知》；3.《保利城花园2019年度业主大会表决票二》；4.《保利城花园表决结果汇总统计表》；5.查询信息截图；6.《产权情况表》。被告保利城业委会辩称，1.保利置业公司请求撤销的决议系业主大会作出，而非业主委员会，保利城业委会不是适格被告。2.保利城花园2019年度业主大会在街道办及居委的指导、监督下，持续召开一个月，所有业主均知悉及通知到位，所有文件均经公示，均系按照法定程序召开及投票表决，不存在违反程序。3.保利城花园2019年度业主大会作出的决议没有侵害业主合法权益，授权保利城业委会行使小区公共利益起诉权后，保利城业委会提起一直由保利置业公司及其物业公司非法侵占的小区公共部分物业的确权之诉，只是触及保利置业公司的非法利益。4.保利置业公司系开发商暨物业服务公司，而物业服务公司全程及密切参与2019年度业主大会。保利置业公司提起本案诉讼在于阻碍保利置业公司提起物业确权之诉，以此达到侵占业主共有部分的目的。被告保利城业委会为证明主张，提供证据：1.《物业服务合同及物业服务项目基本情况》；2.照片；3.《业主委员会备案回执》。本院审理认定事实如下：保利城业委会于2019年4月21日在居民委员会公示栏张贴《保利城花园业主委员会会议记录（2019年4月7日）》《关于召开保利城花园2019年度业主大会会议的通知》等，“保利城花园全体业主：2019年4月7日保利城花园业主委员会召开会议，一致决定：一、2019年5月11日起至6月10日止，在保利城花园业委会办公室召开保利城花园2019年度业主大会，会期为一个月，本次业主大会采用书面征求意见形式收集意见，请全体业主前往业委会办公室积极投票。二、2019年4月21日至4月30日在小区塞汶公告栏内公示业委与物业公司达成一致意见的物业合同草案，公示《保利城花园业主委员会财务制度》，公示修改保利城花园议事规则的内容。三、本次业主大会将表决以下内容：1.保利城花园物业合同草案；2.保利城花园业主委员会财务制度；3.修改保利城花园议事规则；4.授权本届业委会起诉、应诉权；5.已报名和公示完成的候补业委委员。公示期内，如有业主提出有效异议的，修改后将重新公示，业主大会召开日期自动延后。经业委会确认，本小区具有投票权的业主总人数为：3729人，小区建筑物总面积为：443477.83平方米。此次业主大会所表决的内容必须经过本小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，表决票必须业主本人签名和投票，业主委托他人行使投票权的，表决票必须附带业主授权委托书和业主身份证复印件”。保利城业委会在办公地点张贴《保利城花园物业服务合同草案》《保利城花园业委员财务制度》《保利城花园议事规则修改内容》《业主委员会候补委员信息》。《保利城花园2019年度业主大会表决票二》样式，载明项目包括：业主大会议事规则条款修订意见，业委会财务制度，补选业主委员会委员，授权业委会代理以下事项：1.对违反业主的起诉权；2.关于公共权益、收益的起诉权；3.公开招聘、选聘、确定物业服务企业及签订相关服务合同权。广州市花都区秀全街花港社区居民委员会在该表决票二加盖骑缝章。保利城业委会于2019年6月17日公示《保利城花园表决结果汇总统计表》，载明：业主总人数3729，参加投票的业主人数2256，同意2098人，反对的业主人数68，弃权的业主人数90，未参加表决的业主人数1473，同意的业主人数占业主总人数的比例56.26%，小区建筑物总面积443477.83，参加投票业主的专有部分面积之和262674.13，同意业主的专有部分面积之和245204.15，反对业主的专有部分面积之和7842.85，弃权业主的专有部分面积之和9627.13，未参加表决业主的专有部分面积之和180803.7，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例55.29%。备注本汇总统计表公示30天，截止至2019年7月16日。公示期业主对结果有异议的，请书面形式向业主委员会提出。保利城业委会于2019年6月17日公示《保利城花园表决结果汇总统计表》《保利城花园表决结果汇总统计表》《保利城花园表决结果汇总统计表》《保利城花园表决结果汇总统计表》，备注本汇总统计表公示7天，截止至2019年6月23日。公示期业主对结果有异议的，请书面形式向业主委员会提出。保利城物业公司加盖印章。《保利城花园表决结果汇总统计表》载明：业主总人数3729，参加投票的业主人数2346，同意的业主人数2215，反对的业主人数58，弃权的业主人数73，未参加表决的业主人数1383，同意的业主人数占业主总人数的比例59.39%，小区建筑物总面积443477.83，参加投票业主的专有部分面积之和277344.88，同意业主的专有部分面积之和262964.81，反对业主的专有部分面积之和6571.83，弃权业主的专有部分面积之和7808.24，未参加表决业主的专有部分面积之和166132.95，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例59.29%。《保利城花园表决结果汇总统计表》载明：业主总人数3729，参加投票的业主人数2253，同意的业主人数2099，反对的业主人数63，弃权的业主人数93，未参加表决的业主人数1474，同意的业主人数占业主总人数的比例56.28%，小区建筑物总面积443477.83，参加投票业主的专有部分面积之和262598.01，同意业主的专有部分面积之和245515.86，反对业主的专有部分面积之和7219.93，弃权业主的专有部分面积之和9862.22，未参加表决业主的专有部分面积之和180879.82，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例55.36%。《保利城花园表决结果汇总统计表》载明：业主总人数3729，参加投票的业主人数2256，同意的业主人数2104，反对的业主人数66，弃权的业主人数86，未参加表决的业主人数1473，同意的业主人数占业主总人数的比例56.42%，小区建筑物总面积443477.83，参加投票业主的专有部分面积之和262682.01，同意业主的专有部分面积之和245919.14，反对业主的专有部分面积之和7636.71，弃权业主的专有部分面积之和9096.16，未参加表决业主的专有部分面积之和180795.82，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例55.45%。《保利城花园表决结果汇总统计表》载明，补选委员李圆媛、郝涛，同意补选人的业主人数分别是1972、2037，反对补选人的业主人数分别是42、60，弃权的业主人数分是101、119，同意补选人的业主人数占业主总人数的比例分别是52.88%、51.62%，同意补选人的业主专有部分面积之和分别是231347.3、238707.75，反对补选人的业主专有部分面积之和分别是4770.17、7073.16，弃权业主的专有部分面积之和分别是10741.94、12626.37，同意补选人业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例分别52.88%、53.82%。保利城业委会于2019年7月25日向广州市花都区人民政府秀全街道办事处提交备案材料，主要内容包括：1.管理规约，业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员公委员（候补委员）名单及其基本情况等。保利城业委会选聘案外人广州保利城物业管理有限公司（以下简称保利城物业公司）作为广州市花都区秀全街保利城花园的物业服务企业，共同加盖印章确认物业服务合同及物业服务项目基本情况，载明：保利城物业公司的法定代表人系彭祎，办公地点位于广州市花都区风神大道10号风神工业园服务楼X栋X楼，委托期限自2019年7月27日起至2021年6月26日，物业总建筑面积552822.78平方米，停车场面积82274.78平方米，物业服务用房1031.96平方米，高层住宅393307.04平方米，独立式别墅40244平方米，商业用房8718.15平方米，总套数3830套。保利置业公司系广州市花都区秀全街保利城花园的业主之一。在诉讼过程中，保利置业公司和保利城业委会确认：保利城业委会于2018年8月17日成立。该业主大会系于2019年5月11日至2019年6月11日以书面投票形式召开。表决票一的内容系物业服务合同草案表决。在保利城花园的居民委员会公示栏张贴投票通知及表决结果汇总表。保利置业公司主张：保利城花园普通住宅3692套，建筑面积389554.1平方米，未出售1套，未出售建筑面积102.24平方米；别墅138套，建筑面积33254.68平方米，均已出售；商铺78套，建筑面积8727.34平方米，均已出售；车位2174个，建筑面积26846.75平方米，未出售879个，未出售建筑面积11060.15平方米。其没有收到投票通知。保利城业委会主张：根据街道办事处提供的业主人数系3729，建筑物总面积系443477.83平方米。物业服务企业不同意在楼道张贴投票通知及表决结果汇总表，另在业主微信群及公众号中发布公告，没有书面通知或邮寄方式进行通知。本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十五条第二款规定，“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。保利城业主大会选举业主委员会补选委员，系业主自治范围内的事项，不属于人民法院民事案件的受理范围。保利置业公司请求撤销保利城业主大会作出的决议，关于补选业主委员会委员的部分，本院不予处理。对于双方当事人的诉争焦点，本院归纳及评析如下：一、被告诉讼主体资格的问题。经查：物权法第七十五条第一款规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。《物业管理条例》第八条第一款、第十五条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，“业主委员会执行业主大会的决定事项”。保利城业委会系保利城业主大会的执行机构，保利置业公司系业主之一，以业主委员会作为被告，请求撤销保利城业主大会作出的决议，该被告的诉讼主体适格。保利城业委会抗辩其作为被告的诉讼主体不适格的意见，本院不予采纳。二、保利置业公司请求撤销保利城业主大会作出的决议理由是否成立的问题。经查：1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算”。保利置业公司提供的查询信息截图，显示系保利城花园的维修资金户数，并非事实和法律规定上的业主人数。保利置业公司以此主张保利城业主大会未通知全体业主，显然不能成立。2.⑴《物业管理条例》第十四条规定，“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”。《广东省物业管理条例》第十九条第一款规定，“召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主”。《物业管理条例》于2007年实质性修订，《广东省物业管理条例》于2008年修订，施行已十余年。⑵保利城业委会于召开业主大会会议15日前在公示栏张贴公告《保利城花园业主委员会会议记录（2019年4月7日）》《关于召开保利城花园2019年度业主大会会议的通知》等，已在物业管理区域的显著位置公告通知全体业主。⑶《保利城花园表决结果汇总统计表》载明，参加投票的业主人数2346。保利城业委会主张，其另在业主微信群及公众号中发布公告，与上述投票人数范围的广泛性相符，本院予以采信。保利城业委会的该通知行为，符合当前信息科技的发展趋势，与传统的书面通知相比，更加高效、便捷、环保，更具有相当性。保利置业公司以没有传统的书面通知全体业主为由，主张保利城业主大会的通知违反程序而应予撤销，理由不能成立。⑷保利城业委会在物业管理区域的显著位置公告通知全体业主。保利城物业公司对保利城业委会公示的《保利城花园表决结果汇总统计表》《保利城花园表决结果汇总统计表》《保利城花园表决结果汇总统计表》《保利城花园表决结果汇总统计表》均加盖印章。保利城物业公司的法定代表人、办公地点与保利置业公司的法定代表人及住所完全一致，可见保利置业公司完全知悉保利城业主大会的召开、决议的各项内容。保利置业公司已完全知悉，如在知悉后怠于行使业主权利，又事后以此主张撤销保利城业主大会的决议，则显然缺乏作为建设单位及业主应当具有的必要的诚信。保利置业公司主张其没有收到通知以主张保利城业主大会的通知违反程序而应予撤销，理由不能成立。3.⑴保利城业委会在物业管理区域的显著位置公告通知全体业主，并在公告栏及业委会办公地点张贴《保利城花园物业服务合同草案》《保利城花园业委员财务制度》《保利城花园议事规则修改内容》《业主委员会候补委员信息》。业主可自行前往上述地点查阅公示信息。⑵保利城业主大会表决票一、二，明确载明投票事项，业主可自行决定投票支持或者反对。⑶《广东省物业管理条例》第十九条第二款规定，“业主大会会议……采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料”。保利城业委会按照规定已公示书面征求意见的结果，保利置业公司作为业主，如有异议的，可根据规定自行查阅相关资料。保利置业公司以没有公示房号和专有部分面积，通知表决事项中没有具体说明内容，与具体表决事项不一致，侵害业主的合法权益为由，主张撤销保利城业主大会的决议，理由不能成立。4.物权法第七十八条第二款、《物业管理条例》第十二条第五款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。该规定系指受侵害的业主可以请求撤销，并非指其他业主可以代表受侵害的业主请求撤销。保利置业公司也不具有代表其他业主请求撤销的诉讼权利。综上，保利置业公司请求撤销保利城业主大会作出的决议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《物业管理条例》第八条、第十条、第十二条、第十四条、第十五条，《广东省物业管理条例》第十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告广州保利置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州保利置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十月十五日书记员  曹国阳