云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初5694号原告马辞，男，回族，1986年4月4日生，贵州省威宁县人，大专文化，居民，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。原告马祥芬，女，回族，1989年2月25日生，贵州省威宁县人，大专文化，居民，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：915303227638673318。法定代表人：陈金生，执行董事。住所地：云南省曲靖市陆良县。委托代理人姜梅，肖玉梅（实习），云南言广律师事务所律师（特别授权）。原告马辞、马祥芬诉被告陆良金泰房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马祥芬的代理人马辞、原告马辞，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司的委托代理人姜梅、肖玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马辞、马祥芬诉称，2017年9月29日，我与被告签订商品房购销合同，购买甲方金泰南辰一号5幢1单元804号房，建筑面积110.71平方米，单价3340.38元，购房总价款369814元。合同签订当日，我支付了首笔款92814元，剩余277000元以按揭方式由贷款方（工商银行昭通安居支行）于2017年11月21日代为支付。根据双方签署的商品房购销合同约定，我已付清全部购房款，被告应于2018年5月31日前将经验收合格的该套商品房交付给我，但我多次向被告请求交付，被告都以未完工为由拒绝交房。直到今年3月25日我才接到被告方委托的销售方的电话通知我去办理交房手续。我才于2020年5月9日前往办理了相关手续，领取了钥匙。根据双方签署的商品房购销合同约定，被告应承担逾期交房663天的违约金。为维护我的合法权益，特起诉到人民法院，请求：一、判令被告支付逾期交房（自2018年6月1日至2020年3月24日）期间违约金22899.78元；二、判令被告承担本案件全部诉讼费用。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司辩称，一、根据双方合同约定，不可抗力及恶劣天气属于可以免责的事由，故因前述原因延迟交房的时间予以扣除。（一）南辰一号房屋之所以迟延交房，是因为施工方负责董正海暴力阻工，因阻工造成的停工时间在晴雨表上已经注明停工天数共计173天。董正海的行为涉黑涉恶，已被立案查处；虽然迟延交房是由于施工方的违约行为造成的，但对答辩人来说实为不可抗力。答辩人作为南辰一號项目的建设单位，自然是不愿意见到因迟延交房而被广大业主追诉违约金的局面，可无法回避的事实就是：在整个南辰一號开发建设的过程中，施工方都在以各种无理的借口一再停工、窝工，甚至使用暴力阻工，其行为之恶劣，已经使答辩人遭受了巨大损失，为此，答辩人曾多次报警，施工方负责人董正海因涉黑涉恶被立案调查。该行为不仅是违约行为，造成了答辩人迟延交房的结果，迟延交房的原因直接源于施工方的非法停工、暴力阻工等违约行为，而施工方的暴力行为亦不受答辩人控制，答辩人更无法预料施工方会利用黑恶行径阻碍工程进度，施工方的行为于答辩人来说无疑就是不可抗力原因，故根据相关法律规定，答辩人不应该对因不可抗力原因所造成的后果承担责任。另外，答辩人还需进一步说明的就是，答辩人在整个工程项目开发建设过程中，一直积极配合，竭力履行拨款义务。无论是整个工程款拨付，或是因施工方停工、阻工后政府相关部门介入协调，答辩人付款到专管账户、以房抵押都足以证明了答辩人在积极履行拨款义务，尽最大努力去促使工程尽早顺利完工。这些都再一次说明了答辩人并无过错，无需对无法预料及掌控的行为承担责任。（二）在南辰一号施工过程中，由于天气情况等自然原因的影响，工期必然也因此延误，而答辩人对此并无过错，故根据双方合同的约定，因天气原因延误共计212.5天应予以扣除。二、关于违约金的计算，根据合同约定，延迟前60天按每10元一天进行计算，60天后按房款的万分之一计算，该约定非常明确，不会产生歧义，被答辩人的计算方式是明显错误的。庭审中，原告针对其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格适格；2、商品房购销合同，证明2017年9月29日，原被告双方签订了《商品房购销合同》，被告将位于昭通市昭阳区出卖给原告，住房总价款为369814元；合同中约定被告应于2018年5月31日之前将住宅交付给原告，若被告逾期交房，应当根据合同第九条的约定承担违约责任（合同第九条：如被告逾期交房，应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金。逾期60日后，被告应按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行）；3、发票，证明原告在2017年9月29日合同签订当天向被告支付了首付款92814元的事实；4、《个人购房借款合同》，证明余款277000元，原告已经按照合同约定，通过向中国工商银行昭通昭阳支行贷款后支付给了被告。经质证，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司表示，对四组证据的三性均无异议，但是对第二组证据的证明目的需要进行说明，该合同第九条第一款明确约定了交房前60日违约金按每天10元计算，超过60日按每天万分之一计算，该条约证实了原告方的计算方式错误，以及该条约定第二款也明确写到了因恶劣天气和不可抗力因素造成甲方不能按时交房的，甲方不承担逾期交房的违约责任。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司针对其主张，向本院提交了以下证据：1、被告的营业执照、法定代表人证明书复印件各一份，证明被告的主体资格；2、建设工程施工合同首页复印件二份，证明金泰南辰1号工程系由被告发包给云南泰航建筑工程公司和云南中润建筑工程集团有限公司承建，工程约定的竣工时间为2016年12月30日；3、昭通市住房和城乡建设局会议备忘录复印件一份，证明施工方多次停工闹事，市委、市政府、区各部门高度重视，于2017年7月30日约谈各方，参会人员包括昭阳区住建局、信访局、劳动监察支队等多家单位，会议处理意见为施工方应恢复施工，并不得以任何理由阻碍施工，要求在2018年12月31日前达到交房条件，为了使工程顺利完工，金泰公司承诺打款1000万元到政府监管账户，同时拿出400套房屋做抵押担保；4、金泰南辰1号项目的晴雨表复印件六份，证实在整个南辰一号工程建设过程中，因天气原因延误工期共计212.5天，因阻工造成的停工共计173天，该两项导致工期延误的时间应予扣除，以及泰航公司也系南辰一号1、2、10栋及一层地下车库的施工方，停工时间与中润公司相同的事实。经质证，原告对第一组证据的三性无异议；对第二组证据关联性不予认可，合同具有相对性，建设工程施工合同系被告与第三人签订，与本案当事人不具有关联性，第三方的违约被告应要求第三方赔偿，与原告无关；对第三、四组证据三性不予认可，与原告没有关联性，不能证明被告违约，晴雨表系被告与第三方出具，不是气象部门出具的不能达到被告的证明目的。本院认为，原告提交的身份证，被告无异议；被告提交的营业执照、法人身份证明、法人身份证相互印证，能够证实原、被告的身份及主体资格的事实，本院予以采信；原告提交的《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、云南增值税发票、《个人购房借款合同》相互印证，能够证实原告向被告支付首付款并按揭贷款购买了金泰?南辰1号5幢1单元804号商品房，双方签订的合同约定了交房时间及违约责任等事实，本院予以采信。被告提交的《建设施工合同》首页、昭通市住建局会议备忘录、拨款明细，与本案没有必然的联系，本院不予采信；项目晴雨表系被告与第三方出具，不是气象部门的记载且无监理日志、施工日志等相关依据相印证，本院不予采信，2020年新型肺炎停工近60日，因原被告双方签订的《商品房购销合同》中明确约定交房日期为2018年5月31日前，新型肺炎发生于2020年，交房时间与新型肺炎发生时间已超两年有余，故本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2017年9月29日，原告马辞、马祥芬与被告签订《商品房购销合同》，向被告购买金泰·南辰1号5幢1单元804号商品房，总价款369814元。原告向被告支付了首付款92814元，余款277000元向中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行进行贷款支付。合同约定：原告履行了合同约定的付款义务，被告应于2018年5月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，如被告未按约定时间交房，则被告应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。被告于2020年5月9日将金泰·南辰1号5幢1单元804号商品房交付给原告。现原告起诉来院请求：一、判令被告支付逾期交房（自2018年6月1日至2020年3月24日）期间违约金22899.78元；二、判令被告承担本案件全部诉讼费用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2017年9月29日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，原、被告双方均应自觉履行。本案中原告依合同约定主张逾期交房产生的违约损失，符合法律规定，本院予以支持，但违约金的计算应依照双方签订的合同约定计算；被告关于未按时交房系修建承包方阻工、天气原因及受新冠疫情影响的观点，因被告与承包方的纠纷不是免责的法定理由，天气原因、新冠疫情虽属不可抗力，但被告提交的证据不足以证实合同履行期间因恶劣天气不能施工及新冠疫情是在被告迟延履行后发生，其抗辩理由不成立，本院不予支持。按合同约定，原告交付购房款后，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司应于2018年5月31日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，被告于2020年3月25日才将金泰·南辰1号5幢1单元804号商品房交付给原告，已逾期663天，其行为已构成违约。被告应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任，即交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，故原告依照合同约定要求被告支付逾期交房的违约金，本院予以支持。金泰·南辰1号5幢1单元804号商品房以已付房款369814元为基数，结合实际逾期天数，以每日万分之一的标准支付，本院确定被告应向原告支付金泰·南辰1号5幢1单元804号商品房截止至商品房交付的违约金为10元×60天+369814元×0.01%×603天=22899.78元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”、参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：由被告陆良金泰房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十日内向原告马辞、马祥芬支付金泰?南辰1号5幢1单元804号商品房逾期交房违约金人民币22899.78元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费372元，减半收取186元，由被告陆良金泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  方绍玮二〇二〇年十月九日书记员  高 扬