江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初2391号原告：许增祥，男，1975年8月28日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：王新丽，女，1975年11月5日出生，汉族，住连云港市海州区。共同委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被告：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路**国际商务大厦第****。法定代表人：李家路，总经理。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。原告许增祥、王新丽与被告连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王新丽及其委托诉讼代理人杲先亮、被告维港汇公司的委托诉讼代理人苗红伟到庭参加诉讼。因审理需要本案中止审理一次，本院依法办理了审限暂停手续。本案现已审理终结。原告许增祥、王新丽向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告维港汇公司赔偿因占有原告房屋给原告造成的损失120000元（暂计算至2019年4月12日，自2019年4月13日起至被告腾退商铺之日的损失按此标准计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年1月11日购买海州区通灌北路国际商务大厦A楼183号商铺，2016年4月12日，被告维港汇公司在未经原告同意的情况下擅自占用该商铺整体对外招商经营。被告的行为侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告维港汇公司辩称：一、被告是受广某公司的委托对国际商务大厦进行招商管理，广某公司是与购房户在商品房买卖合同中约定产权式商铺招商管理及物业可以由广某公司委托，被告基于这种授权取得涉案国际商务大厦招商管理权限，90%以上业主已领取租金，认可被告的招商管理且在海州区法院及中院有很多的司法判例已确认这种招商关系的合法性，原告称我方侵占其房屋是没有事实依据的。二、本案和（2018）苏0706民初9591号吉某案件类似，应参照该案作出判决。三、原告从来没有与被告联系，也没有提供联系方式和银行账号。原告的租金应参照大多数业主与被告约定的三七比例确定，随时可以领取，其要求被告支付120000元没有法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院综合认定如下：1.原告举证的（2015）连民终字第01074号民事判决拟证明租金支付标准按购房总价8％计算，因约定该标准的合同未实际履行，故对该证据本院不予采纳。2.原告举证的（2018）苏0706民初8302号民事判决书和（2019）苏0706民初3233号民事判决书拟证明该案有合法的物业和业委会故参照合同约定判决，本案不存在合法业委会故不应参照合同判决，本院经审查认为，有无合法业委会对本案不产生影响，因为维港汇公司按合同约定支付租金是客观现实，改变现状应由大多数业主或者业委会行使权利而非个别业主个案诉讼，故该证据不能实现原告证明目的。3.被告维港汇公司举证的（2019）苏07民终4619号民事判决书，因该案与本案具有关联性，本院对该判决书确定的事实和观点予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月8日，原告许增祥与连云港广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）签订《国际商务大厦商铺认购书》，约定原告认购广某公司开发的国际商务大厦裙楼一层183号商铺，建筑面积19.69㎡，原价为529463元，实际价款为518927元。合同第五条约定，原告同意由深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司（以下简称尖沙咀百货）对商业裙楼进行3年统一招商、经营和管理，由该公司使用3年，使用金从原价中抵扣。2013年7月9日、2013年1月11日，原告许增祥、王新丽与广某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商铺房号、价款、建筑面积等与认购书一致。合同签订后，原告交纳了购房款，广某公司出具了购房发票。后该商铺登记在两原告名下。广某公司与尖沙咀百货签订有《香港尖沙咀百货集团进驻连云港国际商务大厦项目协议书》，后该协议因故未履行，尖沙咀百货未进驻。2016年4月1日，广某公司（甲方）与维港汇公司（乙方）签订《维港汇百货进驻连云港国际商务大厦项目协议书》，约定甲方委托乙方对外招商，经营期限暂定八年，商场一至三层建筑面积约11849平方米规划采取分割销售，其中一层街铺部分可按自营方式，其余部分由乙方根据招商的实际情况采取前三年统一租赁经营形式，年净租金回报率由乙方根据招商及市场情况与购房户议定。甲方与小业主签订买卖合同的同时，乙方与小业主分别签订自营或统一租赁合同。开业时间暂约定为2017年5月30日。2016年4月12日，广某公司出具一份《委托书》，约定广某公司国际商务大厦裙楼1-3层（面积11849㎡）的招商及运营工作委托给维港汇公司，由维港汇公司与商场的购房户签订“委托经营合同”或“房屋租赁合同”后做好招商及商场运营工作，同时做好与购房户的衔接工作。此后，维港汇公司与吉某等业主陆续签订商铺租赁合同或者商铺委托租赁管理协议书，约定该公司承租各业主购买的商铺，将国际商务大厦裙楼1-3层商铺整体对外招商，并向业主支付租金。其中，吉某（乙方）与维港汇公司（甲方）签订的协议书套用了深圳维港汇公司的格式，协议第三章商铺收益第一条约定：商场开业时根据甲方同第三方商户的租赁合同约定的租金数额，租金收益中的40%归甲方，60%归乙方，商场整体年租金达到850万（不含850万）以上时，在商场正式开业的第三年起（二年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。商场整体年租金达到1000万（不含1000万）以上时，在商场正式开业后第二年起（一年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。上述合同签订后，维港汇公司将国际商务大厦裙楼1-3层整体对外招商经营，并按约定向业主支付租金。原告未与维港汇公司签订租赁合同，维港汇公司未向其支付过租金。2018年11月起，吉某等业主向本院起诉维港汇公司，要求排除妨害、赔偿损失。2019年3月27日，本院作出（2018）苏0706民初9591号民事判决书，以案涉产权式商铺整体招租符合法律规定为由驳回吉某的诉讼请求。连云港市中级人民法院二审经审理认为，吉某与维港汇公司签订的协议书合法有效，租金支付标准应按此协议确定。案涉商铺一楼租赁价格2019年每平方米为2000元左右，维港汇公司按支付的租金与案涉商铺租赁客观情况基本相符。2020年9月28日，该院作出（2019）苏07民终4619号民事判决书，驳回上诉，维持原判。诉讼中，维港汇公司提供原告应得租金明细表：2017年6月至2018年2月每季度租金1172.80元、2018年6月至2019年5月每季度租金2345.60元、2019年6月至11月每季度租金2774.60元、2019年12月至2020年5月租金3699.50元，共计22149.50元。原告对此不予认可，并拒绝受领。本院认为，原告与广某公司签订《国际商务大厦商铺认购书》时已经明确表示同意将购买的产权式商铺交付广某公司委托的商业管理公司招商、管理和经营，而非原告有权任意选择管理公司，在广某公司实际指定维港汇公司运营后，虽然原告未与维港汇公司签订相关租赁协议，但二者构成事实上的委托经营合同关系或者租赁合同关系。案涉商铺作为产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现价值，如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整体区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。因此，原告相关权利的行使既要遵循经营公司维港汇根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害其他业主的整体利益。而根据《物权法》第七十六条的规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权力的其他重大事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主对产权式商铺的权利行使，因涉及建筑区划内重大事项的处分，单个业主无法行使权利。因此，无论原告主张财产损害赔偿还是主张更高标准的租金，实质上都是要推翻正在实施的已适用于大部分业主的租金标准，根据上文所述理由，原告主张不能成立，本院不予支持。鉴于现有租金标准已经生效判决认定符合客观事实，故原告有权取得维港汇公司参照其他业主租金标准支付的租金，但因原告拒绝受领，故本院对此不做处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告许增祥、王新丽的诉讼请求。案件受理费2700元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按照上诉金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长  于华天人民陪审员  贺 君人民陪审员  汪素琴二〇二〇年十月二十九日书 记 员  孙凤娟法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。【二】《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。【三】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。