贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初6749号 原告：李朝晖，女，1970年11月18日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：王代学、李林恩，贵州百恒兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：遵义正源房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心。统一社会信用代码：915203215609417142。 法定代表人：潘先兵。 委托诉讼代理人：祝德容，该公司员工。代理权限：一般代理。 原告李朝晖诉与被告遵义正源房地产开发有限公司（以下简称正源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李朝晖及其委托诉讼代理人王代学、李林恩和被告正源房开公司的委托诉讼代理人祝德容均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 李朝晖向本院提出诉讼请求：一、判令被告从2017年11月30日至2019年10月30日逾期未向原告办理产权证违约金21,907.65元。2、判令被告支付从2019年10月30日起至交付房产手续之日止以已付购房款为基数按日万分之二计算的违约金；3、判令被告立即交付房产登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2016年10月21日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于遵义市播州区房屋，房屋总价款182260.00元。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。被告于2017年8月30日向原告交付了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，被告最迟应当在2017年11月30日前向原告移交房产登记手续。截至2019年10月30日，被告违约期限共计690日。根据解释第十八条第二款的规定，并按照合同的约定，被告应当以原告已付购房款总额为基数，按日万分之二向原告计付违约金。因被告至今也没有向原告交付房产登记手续，故请求立即移交房产登记手续，并应按照上述标准计付违约金至交付之日止。为维护其合法权益，特依法提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为1、从2017年11月30日至2020年10月30日，金额为38857.83元，2、2020年10月31日起至交付房产手续之日止以已付购房款为基数按日万分之二计算的违约金；3、立即向原告交付房产证，4、本案诉讼费用由被告承担。 被告正源房开公司辩称，1、案涉房屋一直是由原告实际管理并正常使用，逾期未办理产权证并未给原告造成任何经济损失，也未对原告的正常使用造成任何影响。2、案涉房屋产权转移登记延迟确系诸多无法克服的客观原因所致。近几年来，被告所在区域的不动产登记在登记区划、登记部门方面几经变化，每次调整皆涉及各部门的查验、审核等。加之测绘公司将3、4栋的面积测绘错误，因此，迟延登记并非被告的主观原因所致，也并非被告刻意为之。3、原告主张的违约金远远超过订立合同时对于损失的可预见性，且未给原告造成经济损失。根据法律的相关规定，应当予以调减，以日万分之0.2为宜。 根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定： 2016年10月21日，原告李朝晖与遵义县正源房开公司（被告遵义正源房开公司）签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于遵义市播州区（原遵义县龙坑镇桂花社区）正源?金港城7幢1单元10层1-10-6号住房，总价款182260.00元。双方对取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间未作约定。合同第11.1条约定：出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。第22.3.2.2.2条约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了房价款，被告按约交付了房屋，但是至今未给李朝晖办理房屋过户登记。 另查明：遵义正源房地产开发有限公司原名“遵义县正源房地产开发有限公司”，成立于2010年10月21日，于2017年3月7日更名为“遵义正源房地产开发有限公司”。2020年10月26日，遵义市播州区不动产登记事务中心出具不动产登记资料查询结果回函，载明涉案房屋仍未办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记。 上述事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》和收据、发票、回函等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告李朝晖与被告遵义正源房开公司于2016年10月21日签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予确认。遵义正源房开公司未按合同约定的期限取得涉案房屋的初始登记，且至今未取得，致使原告的房产登记手续无法办理，遵义正源房开公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：······（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告遵义正源房开公司应承担相应的违约责任。 对于违约金计算标准的问题。被告遵义正源房开公司提出李朝晖主张的违约金过高，要求予以调整，因原告未提供证据证明被告的该违约行为给其造成具体的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，酌情将违约金调整为按已付购房款182,260.00元为基数以每日万分之零点五的标准计算为宜。 关于违约金的计算天数的问题，合同约定为2017年8月30日前交房，原、被告双方认可交房时间，被告遵义正源房开公司应在实际接房后90日内为原告办理房屋登记手续，逾期办证时间应从2017年11月29日起计算直至办理房屋登记手续时止。原告李朝晖庭审中请求从2017年11月30日起至2020年10月30日，共计1066天，李朝晖应获得的违约金为182,260.00元×1066天×0.00005=9714.46元，此外，被告遵义正源房开公司还应支付原告李朝晖从2020年10月31日起计算至遵义正源房开公司将办理产权过户手续的相关资料移交给李朝晖时止按照已付购房款为基数，以每日万分之零点五的标准进行计算的违约金。 对于原告李朝晖请求被告遵义正源房开公司立即向其办理房产登记手续的问题。现因该房屋未进行初始登记，尚不具备办理房产登记手续的条件，原告李朝晖可待办理房产登记手续条件成就后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、由被告遵义正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李朝晖2017年11月30日至2020年10月30日的逾期办证违约金9,714.46元； 二、由被告遵义正源房地产开发有限公司从2020年10月31日起以182,260.00元购房款为基数按照日万分之零点五标准计算支付原告李朝晖的违约金，直至涉案房屋转移登记的有关文书交付原告李朝晖时止； 三、驳回原告李朝晖的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取计173元，由被告遵义正源房地产开发有限公司负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  熊其芳 二〇二〇年十月三十日 书记员  肖 颖