广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14522号原告：梁健宏，男，1979年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：邓利芳，女，1981年12月29日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：梁健宏，即本案被告之一，系被告邓利芳的配偶。被告：佛山市彩管置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：江秋榕，女。系被告员工。委托诉讼代理人：高阳鑫，女。系被告员工。原告梁健宏、邓利芳诉被告佛山市彩管置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行审理，原告梁健宏及被告委托诉讼代理人江秋榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿两原告的损失1864元，因质量瑕疵延期收房按《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》赔偿1864元（2019年12月12日至2020年1月3日，110.53平方米×22元/平方米/月÷30天×23天＝1864元）。2.被告赔偿两原告已支付的房屋质量瑕疵期间的物业服务费925元（2019年10月1日至2020年1月3日，110.53平方米×2.7元/平方米/月×3个月＋110.53平方米×2.7元/平方米/月÷30天×3天＝925元）。3.本案诉讼费用由被告承担支付。事实与理由：1.原告于2019年9月底收到收房通知，如约前往绿地璀璨家园。原告请广州鸿信工程技术咨询有限公司（验房公司）进行检验。查验记录九大项，质量问题多达42处，绿地璀璨家园物业同样记录。提出问题整改及整改后重验。在2019年10月1日至2019年12月11日期间，被告将严重的质量问题处理，2019年12月12日至2020年1月3日，已处理其他质量瑕疵问题。绿地璀璨家园物业工作人员微信记录。2020年1月7日，原告办理房屋验收手续，取得钥匙和门禁卡。（2020）粤0604民初424号民事判决书认定涉案房屋属于瑕疵交付。原告尊重法律裁决，现争取2019年12月12日至2020年1月3日质量瑕疵期间的权益。2.绿地璀璨家园物业已经扣取原告在2019年10月1日至2020年1月3日期间物业管理服务费。根据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因质量瑕疵问题，原告于2020年1月7日才能办理房屋验收手续，此时才能取得钥匙和门禁卡。被告此行为损害了原告的利益，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院准予原告的诉讼请求。被告辩称，2019年12月12日至2020年1月3日虽为整改期间,但该部分整改内容从原告提供的内容来看,不足以影响原告使用,且原告在起诉状也自认并非严重瑕疵,在第一次诉讼时也未主张,可确认原告对该期间内房屋已达到交付标准是认可的,是否签收收楼资料不能作为由被告承担责任的裁判依据。从聊天记录来看,房屋的瑕疵不影响房屋的正常使用，原告主张被告支付该期间的赔偿不应得到支持。根据城市管理法,房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用,涉案房屋于2019年9月30日达到交付标准,（2020）粤0604民初424号民事判决书认定被告的瑕疵交付不等于迟延交楼,在约定的交付日期之前,被告已经达到交付条件,并向原告发出收楼通知书,故不应该按照合同的迟延交楼违约处理。两原告损失体现在该期间无法使用的损失,故参照佛山市禅城区指导租金标准赔偿原告。第一次诉讼时,法院已认定被告不存在迟延交楼，被告已按照民事判决书向原告支付瑕疵交付的赔偿款,故原告再主张被告赔偿瑕疵交付期间的物业管理费不应得到支持。诉讼中，两原告共同举证如下：1.两原告身份证、被告企业信用信息公告报告打印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》。证明原、被告双方存在带装修的房屋买卖合同关系。3.（2020）粤0604民初424号民事判决书。证明424号判决书认定被告瑕疵交楼，2019年10月1日至2019年12月11日期间质量问题比较严重，下水道堵塞、墙体空鼓、地面空鼓，比较严重的问题已经整改好，但2019年12月12日之后还有小部分的问题还没有整改完，具体是墙面多处裂缝、主人房门槛有空鼓、客厅地板两块地砖空鼓。原告虽在2020年1月7日收楼，但原告仅主张至2020年1月3日的损失，之后的不再主张，因为2020年1月3日经原告询问，被告告知确认原告房屋已经整改好。4.原告与被告物管人员的微信聊天截图。证明被告在2020年1月3日告知原告已经整改好，原告于2020年1月7日去验收；原告验收的时候，被告才将门卡、钥匙交给原告，此前原告不能进入房屋。5.物业费收款收据。证明被告应当赔偿原告2019年10月1日至2020年1月3日期间的物业费，该期间原告没有门卡和钥匙，原告没有自由进出房屋的权利，房屋还没有整改完毕。6.房屋实地查验记录、房屋维修申请记录表复印件。证明房屋首次验收的时候存在多处质量问题。诉讼中，被告无提交证据。经庭审质证，本院认证如下：两原告的证据1-4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，有原件核对，本院对真实性予以确认；证据6，（2020）粤0604民初424号案中已对真实性予以确认，本案中不再重复认证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月10日,两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定两原告向被告购买佛山市禅城区××××4202房，预测建筑面积111.23平方米，套内建筑面积87.20平方米，房屋总价为1514953元，出卖人应当于2019年9月30日前向买受人交付该商品房。买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……《合同补充协议一》第十条第4点约定“该商品房建筑面积和共有建筑面积（分摊）面积如有差异，双方同意不作补差处理。”苏州安邦物业服务股份有限公司佛山分公司出具收款收据，确认收取两原告2019年10月1日至2020年4月30日物业服务费2089.01元，上载单价为2.70元。另查明，2020年1月3日，两原告以房屋存在面积差异、房屋存在质量问题为由起诉被告，要求被告承担违约责任和赔偿责任等。2020年4月22日，本院作出（2020）粤0604民初424号民事判决书，其中认定如下：“两原告在2019年9月30日前收到被告发出的收楼通知，但此时由于房屋质量存在问题，两原告无法使用该房屋，如前所述，两原告不构成受领迟延，不能以2019年9月30日合同约定的收楼期限届满就视为两原告已收楼。本院认定被告属于瑕疵交付，导致两原告无法使用房屋，故原告主张赔偿该期间的损失，本院予以准许……两原告的损失体现在该期间内无法使用房屋的损失，故本院参照佛山市禅城区住房城乡建设和水利局发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，确定两原告在被告修复案涉房屋期间的损失为110.53平方米×22元/平方米/月÷30×72天=5836元（2019年10月1日-2019年12月11日）。”上述判决已发生法律效力。被告陈述，被告于2020年1月7日将钥匙、门卡交付给原告。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于修复房屋期间的房租损失的诉请。据生效裁判文书认定，就涉案房屋被告属于瑕疵交付，导致两原告无法使用房屋，被告应向两原告赔偿该期间的损失。根据本案审理查明，被告在2020年1月3日才修复房屋完毕，在2020年1月7日才将涉案房屋的钥匙、门卡交付给原告，故从2019年10月1日至2020年1月3日期间房屋仍属于修复状态，两原告仍无法正常使用，故两原告诉请2019年12月12日至2020年1月3日期间的房租损失合理，本院予以支持。两原告未在前案中明确放弃主张此后的损失，故本案不属于重复诉讼，对被告抗辩认为原告重复诉讼的意见，本院不予采纳。依据前案参考《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，确定两原告在被告修复涉案房屋期间即2019年12月12日至2020年1月3日期间的损失为1804.12元（110.53平方米×22元/平方米/月÷31天×23天），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于修复房屋期间的物业管理费损失的诉请。被告在2020年1月3日才修复房屋完毕，在2020年1月7日才将涉案房屋的钥匙、门卡交付给原告，故从2019年10月1日至2020年1月3日期间房屋仍属于修复状态，两原告仍无法正常使用，因此造成的物业管理费损失，由被告承担合理，本院予以支持。因两原告已举证支付了上述期间的物业管理费，故被告支付2019年10月1日至2020年1月3日期间的房租损失924.18元（110.53平方米×2.70元/平方米/月×3个月+110.53平方米×2.70元/平方米/月÷31天×3天），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市彩管置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告梁健宏、邓利芳支付房租损失1804.12元；二、被告佛山市彩管置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告梁健宏、邓利芳支付物业管理费损失924.18元；三、驳回原告梁健宏、邓利芳其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本案受理费减半收取25元，由原告梁健宏、邓利芳负担1元，被告佛山市彩管置业有限公司负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年九月三十日员黄帼文