广西壮族自治区永福县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0326民初677号 原告：中国建设银行股份有限公司永福支行，住所地：永福县永福镇龙福路商业步行街，统一社会信用代码91450326598436254Y。 法定代表人：李剑，行长。 委托诉讼代理人：黄惠，广西象山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐敏红，广西象山律师事务所律师。 被告：吴桐，女，1996年4月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，现住桂林市临桂区。 被告：永福县大唐盛世房地产开发有限公司，住所地：永福县永福镇凤祥路永兴大道旁，统一社会信用代码9145032655277817R。 法定代表人：蒙秋华，总经理。 委托诉讼代理人：潘艳平，女1985年10月25日出生，汉族。 本院于2019年7月6日立案受理了原告中国建设银行股份有限公司永福支行（简称“建行永福支行”）与被告吴桐、永福县大唐盛世房地产开发有限公司（简称“大唐盛世房地产公司”）金融借款合同纠纷一案。依法由审判员李海燕适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司永福支行的委托诉讼代理人唐敏红、被告永福县大唐盛世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘艳平到庭参加诉讼，被告吴桐通过云上法庭参加了诉讼。现已审理终结。 建行永福支行向本院提出诉讼请求:1.请求依法解除原告与被告吴桐的《个人住房借款合同》；2.请求依法判令被告吴桐偿还原告剩余借款本金145267.1元、利息4121.52元、罚息124.61元，共计149513.23元（利息和罚息暂计算至2020年8月17日，此后，按中国人民银行基准利率计算利息，同时按中国人民银行基准利率上浮50%计收罚息）；3.请求依法判令被告吴桐偿付原告为追索贷款本息所支付的费用，包括律师费7213元；4.请求依法确认原告对被告吴桐抵押的永福镇五里桥开发区迎宾大道（中石油加油站旁）（盛世嘉园）ｌ幢1-15-5号房产经依法处置后所得价款享有优先受偿权；5.请求依法判令被告大唐盛世房地产公司对被告吴桐的上述债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费、邮寄费、公告费由被告共同承担。事实与理由：2017年6月12日，原告与被告吴桐签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下称《借款合同》）约定，原告向被告吴桐提供购房贷款159000元，借款期限为240个月（即：自2017年8月25日至2037年8月25日），被告以等额本息还款方式，在合同签订时的贷款利率水平下每月25日向原告偿还借款本息1040.57元。被告吴桐以其购买的坐落于永福县房屋作为借款抵押担保。《借款合同》签订后，原告依约于2017年8月25日向被告吴桐发放了159000元贷款，但被告吴桐自2020年1月25日起未按合同约定及时、足额偿还借款本息，截至2020年8月17日，已拖欠借款本金958.19元、利息4121.52元、罚息124.61元，共计5204.32元。根据《借款合同》第十六、十七、二十一及四十一条的规定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权解除《借款合同》，要求借款人提前清偿全部剩余贷款本息并计收罚息，同时要求借款人承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等），且原告有权就抵押物优先受偿权。根据原告与被告大唐盛世房地产公司签订的编号为4501600162016014《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告大唐盛世公司自愿为原告在2016年6月22日至2026年6月22日期间因债务人购置永福县“盛世嘉园”项目所属之个人房产而与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，其最高额为人民币3000万元。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否享有其他担保，原告均有权直接要求被告大唐盛世公司在其保证范围内承担保证责任。原告认为，被告吴桐的违约行为已严重危及原告所借出资金的安全，严重损害了原告的利益，被告大唐盛世公司作为最高额保证人，亦应对被告吴桐的债务承担连带保证责任。为此，维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法裁决。 建行永福支行在举证期限内向本院提交的证据有： 1.被告吴桐的身份证复印件，拟证明被告吴桐的身份情况； 2.2017年6月12日个人住房（商业用房）借款合同复印件一份，拟证明原告与被告吴桐于2017年6月12日签订《个人住房借款合同》，被告吴桐应按合同约定承担还款责任及逾期还款的违约责任； 3.2017年8月25日个人贷款支付凭证复印件一张，拟证明原告依照合同约定向被告吴桐提供了个人住房借款； 4.2017年6月26日预告登记证明复印件一张，拟证明贷款抵押物已进行了抵押预告登记，原告享有优先受偿权； 5.中国建设银行个人贷款对账单一张，拟证明：①被告违反合同约定未按时、足额偿还到期借款；②被告应当偿还原告的剩余本金及拖欠利息； 6.2016年6月13日个人住房（商业用房）借款最高额保证合同复印件一份，拟证明被告大唐盛世公司对被告吴桐的债务承担最高额连带保证责任； 7.增值税发票一张，拟证明原告为追索贷款产生的律师费为7213元。 被告吴桐辩称，其不是恶意拖欠不还款，而是因为疫情没有工作，没有收入，且在疫情期间，国家是允许贷款可以顺延的。其还是想要房子的，只是认为因为疫情银行自动延长还款期限，所以拖欠了贷款。原告没有发信息催促被告还款，以为因为疫情，银行已经自动顺延还款期限至2020年6月份，所以在6月份之后挣钱就开始偿还贷款。钱肯定是要还的，希望能调解解决。 被告吴桐未有向本院提交任何证据。 被告永福县大唐盛世房地产开发有限公司辩称，被告吴桐购买的房产的房产证已经在2020年4月办理下来，交至建行永福支行，我公司已经不付担保责任，不应承担连带清偿责任。希望被告吴桐能想点办法把钱偿还。 被告永福县大唐盛世房地产开发有限公司未有向本院提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7），本院予以确认并在卷佐证。证据6可证明2016年6月13日建行桂林分行与被告大唐房地产公司签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，不能证明原告主张证明的内容（理由见本文书说理部分），庭审中对证据6的认证，部分有误，应予纠正。 根据当事人的陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，原告建行永福支行与被告吴桐签订了编号为450637300-2012-20170927322的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下称《借款合同》），《借款合同》约定，原告向被告吴桐提供购房贷款159000元，借款期限为240个月（即：自2017年8月25日至2037年8月25日），被告以等额本息还款方式，在合同签订时的贷款利率水平下每月25日向原告偿还借款本息1040.57元。《借款合同》第十六规定：“一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定足额偿还借款本息或者其他应付款项；…”。第十七条规定：“一、贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或者可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；…；6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起之拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；…”。第三十五条规定：“本合同项下担保方式为抵押和最高额保证”。被告吴桐以其购买的坐落于桂林市永福县作为借款抵押担保。抵押担保的范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项及贷款人实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。第三十六条规定规定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。四十一条规定：“借款人与贷款人关于费用承担的约定为：对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公正、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等，由借款人承担”。吴桐作为借款人及抵押人在该合同上签名予以确认，并于2017年6月26日办理了预购商品房抵押权预告登记，该抵押物现已办理房地产权属证书【产权证书号为：桂（2020）永福县不动产权第0000647号】，并办理了房产抵押登记手续【不动产登记证明号为：桂（2020）永福县不动产证明第××号】，担保债务金额为159000元。 2016年6月13日，被告永福县大唐盛世房地产开发有限公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司桂林分行（乙方）签订了编号为4501600162016014的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下称《最高额保证合同》），该合同所称的债务人，是指因购置坐落于桂林市永福县项目所属之个人房产而与中国建设银行股份有限公司桂林分行发生借贷关系的全部债务人。本合同所称的“主合同”是指在本合同第二条约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件。该合同第二条规定：“本最高额保证所担保的债权是指自2016年6月22日至2026年6月22日期间因中国建设银行股份有限公司桂林分行（乙方）向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁仟万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内做相应扣减。…。”；合同第七条规定：“保证责任一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），乙方均有权直接要求被告大唐盛世公司在其保证范围内承担承担保证责任。…。” 2017年8月25日，原告依约向被告吴桐发放了159000元贷款，被告吴桐还款至2020年1月25日，之后未按合同约定及时、足额偿还借款本息，截至2020年8月17日，已拖欠借款本金958.19元、利息4121.52元、罚息124.61元，共计5204.32元。原告向被告吴桐追讨未果，遂诉诸本院。 另查明，建行永福支行系中国建设银行股份有公司桂林分行下属支行，二者之间系隶属关系。建行永福支行为实现债权委托广西象山律师事务所律师代理本案一审阶段诉讼，开支律师费7213元。 本院认为，原告建行永福支行与被告吴桐签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450637300-2012-20170927322）系合同当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“双方当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中原告建行永福支行与被告吴桐在合同中明确约定借款人不按本合同约定足额偿还借款本息或者其他应付款项的，原告建行永福支行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并要求解除与借款人的借贷关系。原告建行永福支行按约定发放贷款后，被告吴桐未能按约归还借款本金和利息，已构成违约，应承担违约责任，原告建行永福支行诉请解除《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告吴桐归还借款本金的诉讼请求，符合合同约定，依法予以支持。关于被告吴桐应付借款利息的计算，原告主张自2020年4月3日起至借款实际清偿之日止的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，因为自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行不再公布贷款基准利率，因此，自2020年4月3日起至借款实际清偿之日止的利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。另，原告与被告吴桐在《个人住房（商业用房）借款合同》约定了原告因借款人的违约行为，为实现债权所产生的律师费由借款人承担，原告要求支付其通过诉讼方式主张债权而实际支出的律师费用，符合双方的合同约定，本院亦依法予以支持。 对于原告要求就被告吴桐用作借款抵押担保的房产享有优先受偿权的请求。原告、被告吴桐双方在合同中约定被告吴桐以以其购买的坐落于桂林市永福县作为借款抵押担保，该抵押房产已办理抵押登记，抵押权已设立。因被告吴桐未按合同约定支付借款本金及利息，依据合同的抵押条款的约定，借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。故原告建行永福支行请求依法确认其对被告吴桐抵押的永福镇五里桥开发区迎宾大道（中石油加油站旁）（盛世嘉园）ｌ幢1-15-5号房产经依法处置后所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，予以支持。 关于被告大唐盛世房地产公司是否应对被告所欠原告贷款承担连带清偿责任的问题。首先因为合同具有相对性，合同当事人基于合同关系可以相互提出合同上的请求，非合同关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出合同上的请求，合同当事人无权为第三人设定合同上的权利义务，也不能向第三人合同上的请求，除非法律、司法解释有明确规定。建行桂林分行与被告大唐盛世房地产公司签订的《最高额保证合同》（编号4501600162016014），仅在建行桂林分行与大唐盛世房地产公司之间发生法律效力，建行永福支行非合同的相对人。因此，原告无权依据上述保证合同要求被告大唐盛世房地产公司承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司永福支行与被告吴桐于2017年6月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450637300-2012-20170927322）； 二、被告吴桐于本案判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司永福支行截止到2020年8月17日的借款本金145267.10元、利息4121.52元、罚息124.61元，共计149513.23元并支付从2020年8月18日起至借款实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息，同时按该利率上浮50%计收罚息； 三、被告吴桐于本案判决生效之日起10日内支付原告中国建设银行股份有限公司永福支行为追索贷款本息所支付的律师费7213元； 四、原告对被告吴桐抵押的永福镇五里桥开发区迎宾大道（中石油加油站旁）（盛世嘉园）l幢1-15-5号房产经依法处置后所得价款享有优先受偿权。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司永福支行的其他诉讼请求。 本案受理费3284元，减半收取1642元，由被告吴桐负担1000元，原告中国建设银行股份有限公司永福支行负担642元。 如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 员 李海燕 二〇二〇年十月十九日 代书记员 侯开宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为保证债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人债主合同规定的履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。