广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39577号原告：曹宇，男，1981年6月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李月鹏、陈星，均系广东格林律师事务所律师。被告：陈慧雯，女，1970年4月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李文，系广东金桥百信律师事务所律师。原告曹宇诉被告陈慧雯物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹宇的委托代理人李月鹏、被告陈慧雯及委托代理人李文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹宇诉称：广州市天河区人民法院于2018年9月5日作出（2018)粤0106民初10979号民事判决书，判令被告于判决书生效后10日内将广州市天河区兴国路31号2702房（下称该房屋）交付原告使用。被告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月30日作出（2018)粤01民终22755号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。因此，被告应于2019年5月10日前将该房屋交付原告使用。然而，被告一直占用该房屋拒不向原告交付。此后，原告于2019年5月15日向广州市天河区人民法院申请执行，并于2019年7月8日取得该房屋的不动产权证书，但被告仍拒不交付该房屋，该房屋至今仍由被告占用。被告未依生效判决向原告交付该房屋，而是非法占有使用该房屋，明显损害了原告对该房屋的使用权与收益权，构成不当得利，被告理应向原告支付占用费。基于前述，原告特依法向贵院判令：1、被告向原告支付占用费（自2019年5月10日起至被告向原告实际交付广州市天河区兴国路31号2702房之日止，按广州市房地产租赁管理所公布的房屋租金参考价83元/月/平方米计付，上述房屋建筑面积为112.65平方米）；2、被告承担本案诉讼费用。被告陈慧雯辩称：原告明知涉案房屋查封之前已经承租，其未就原业主即被告、租客罗珺滢就租赁合同主体变更等事项协商处理，未穷尽其他手段就进行诉讼，请求法院直接驳回原告的诉讼请求。就被告占用房屋，原告负有举证责任，现有证据无法证明被告的使用、占用。被告既无实际使用，也愿意将租客所交付的租金全部交给原告，无从中获利，不存在占用的情况。综上所述，原告并无履行协商前置程序就予以起诉，应当驳回其诉讼请求。经审理查明：2016年3月10日，被告陈慧雯（甲方、卖方）与原告曹宇（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，由陈慧雯将广州市天河区兴国路31号2702房（以下简称案涉房屋）售予曹宇，总成交价为5800000元。就与陈慧雯房屋买卖合同纠纷一案，曹宇于2016年9月26日向本院提起诉讼，本院于2017年11月2日作出（2016)粤0106民初17045号民事判决，陈慧雯因不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理作出（2017)粤01民终24278号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回重审。后本院遂依法另行组成合议庭审理，并于2018年9月5日作出（2018）粤0106民初10979号民事判决书，判决：一、陈慧雯于本判决发生法律效力之日起10日内，协助曹宇到房地产管理部门将广州市天河区兴国路31号2702房转移登记至曹宇名下；二、曹宇于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈慧雯支付剩余购房款5220000元；三、陈慧雯于本判决发生法律效力之日起10日内，将上述房屋交付曹宇使用；四、驳回曹宇的其他诉讼请求；五、驳回陈慧雯的全部反诉请求等。陈慧雯因不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月30日作出（2018)粤01民终22755号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在诉讼期间，本院于2016年10月17日作出（2016）粤0106民初17045号民事裁定查封了案涉房屋。因陈慧雯没有履行上述生效判决确定的义务，曹宇向本院申请执行，本院于2019年5月15日以（2019）粤0106执10854号案立案执行。陈慧雯于2019年5月31日提出执行异议申请（其中一个理由为其老父母居住在案涉房屋），本院于2019年10月17日作出（2019）粤0106执异852号执行裁定书，驳回陈慧雯的异议。2019年6月17日，本院作出（2019）粤0106执10854号执行裁定，解除案涉房屋的查封，协助曹宇办理案涉房屋的过户登记手续，将案涉房屋变更登记在曹宇名下。2019年7月8日，原告曹宇取得涉案房屋的《不动产权证书》（编号为粤（2019）广州市不动产权第02010652号），载明涉案房屋建筑面积为112.65平方米，用途为住宅。原告曹宇还提供了以下部分证据：1.“关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知”及所附冼村街居住用房的租金参考价附表，其中保利心语花园电梯楼每平方米租金参考价为83元，拟证明案涉房屋的租金参考价为每平方米83元。陈慧雯对该证据不予认可，称仅为参考价格，在实务中法律并未禁止低于或高于该租金参考价的行为。2.广东省人民法院案款收据，拟证明曹宇于2018年8月30日将应支付给陈慧雯的购房款交到法院。陈慧雯对该证据真实性、合法性无异议，但关联性不予确认，称上述款项是因原被告房屋买卖合同纠纷中曹宇向法院提存该费用，并非支付房款，提存行为曹宇在他案诉讼中称是为了证明自己有履约能力，且提存行为并不必然导致向陈慧雯支付了房款的法律后果。被告陈慧雯还提供了以下部分证据：1.存量房买卖合同，拟证明合同第十六条其他约定之8：租金5000元（房屋空间占用）由曹宇收取，租金3800元（房屋家私电器设备）由陈慧雯收取。曹宇对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予确认，称陈慧雯拟证明的内容是断章取义，根据上述合同的约定，原租约是到2016年7月26日，陈慧雯负责收回物业交给曹宇，而且明确约定付清房款后全部租金给曹宇。2.公证书及租赁合同，拟证明涉案房屋由租客罗珺滢使用，陈慧雯并无占用案涉房屋。曹宇对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性不予确认，称涉案房屋在2016年已经查封，陈慧雯在2018年5月24日将涉案房屋出租给罗珺滢，租期长达12年，租金仅4000元/月，双方明显是弄虚作假，企图阻碍执行。实际上，因查封在先，该租赁合同同样不能阻碍执行。在本案中，曹宇以陈慧雯未履行交付义务要求其承担侵权责任，与涉案房屋目前由谁占用无关。3.转账证明，拟证明租客已一次性付清租期内租金72万元给陈慧雯。曹宇对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，称案外人罗珺滢即便有向陈慧雯支付租金的事实，也不影响曹宇要求陈慧雯承担侵权责任。4.转账证明，拟证明直至2019年11月15日，曹宇才支付楼款522万元给陈慧雯。曹宇对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，称在2018年8月30日已将购房款522万元全部存入天河法院，在判决书生效后，陈慧雯可以随时领取购房款，而且执行法官也曾多次要求陈慧雯领取购房款，但陈慧雯拒不领取。退一步而言，生效判决并未规定曹宇需先向陈慧雯支付购房款，陈慧雯才交付房产，两者之间并没有先后顺序，所以陈慧雯何时收到购房款与本案无关。5.租赁合同、产权证复印件、相关收款收据，拟证明自2013年4月12日起，陈慧雯与父母共同租住黄埔××××房，而非涉案房屋。曹宇对该证据的关联性不予确认，称租赁合同的承租人并非陈慧雯。在陈慧雯向法院所提交的执行异议申请书、执行异议复议申请书均自认涉案房屋由其父母居住。6.微信聊天记录、银行账户流水截图、租金、电费、煤气费转账记录、物业公司出具的管理费、公摊水电费、自用水费收款收据，拟证明陈慧雯与其父母一直租住在黄埔××××房。曹宇对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为：本案系物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”已经发生法律效力的（2018）粤0106民初10979号民事判决书及（2018)粤01民终22755号民事判决书确认被告人陈慧雯于上述判决发生法律效力之日起10日内，协助原告曹宇到房地产管理部门将案涉房屋转移登记至曹宇名下，并将案涉房屋交付曹宇使用。现原告曹宇已经办理了涉案房屋的产权过户登记手续，其作为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告陈慧雯占有使用涉案房屋无事实及法律依据，原告曹宇要求被告陈慧雯支付涉案房屋的占有使用费的诉请合法有理。对于上述占有使用费的计算，现原告曹宇主张以广州市房地产租赁管理所公布的“2018年广州市房屋租金参考价”中涉案房屋所在地段（保利心语花园）居住用房对应的租金标准亦即每月每平方米租金单价为83元作为参考，本院予以采信，结合涉案房屋建筑面积为112.65平方米，每月租金可认定为9349.95元；广州市中级人民法院于2019年4月30日作出（2018)粤01民终22755号民事判决书，原告曹宇主张从2019年5月10日起计占有使用费，本院予以支持，并应计算至被告陈慧雯实际交付涉案房屋之日止。至于被告陈慧雯提出其与曹宇签订的《存量房买卖合同》第十六条之8存在关于租金分配的约定，以及案涉房屋由案外人罗珺滢租住使用，其没有占用案涉房屋的辩解意见。首先，上述《存量房买卖合同》第十六条之8还约定“现有租约到2016年7月26日（预计），由甲方负责与租客办理所有手续并收回物业后交付给乙方……”等内容，现原告曹宇主张占有使用费的起计时间已经远超过上述约定的租约到期时间；其次，被告陈慧雯提交的与案外人罗珺滢的《房屋租赁合同》是于2018年5月24日签订，时间在陈慧雯与曹宇签订《存量房买卖合同》及本院对案涉房屋采取相关查封措施之后，且被告陈慧雯是以“出租方”名义出租案涉房屋，租期长达180个月，亦证明其仍在以权属人的身份在实际控制案涉房屋并收益，故被告陈慧雯的上述抗辩理由均不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告陈慧雯自本判决发生法律效力之日起10日内向原告曹宇支付广州市天河区兴国路31号2702房的占有使用费（按照每月9349.95元的标准，自2019年5月10日起计至被告陈慧雯向原告曹宇交付上述房屋之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费970元，由被告陈慧雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  丘东友人民陪审员  罗汉强二〇二〇年十月十日书 记 员  梁怡筠李愿