广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5379号原告（反诉被告）：洪海鹏，男，1984年1月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告（反诉被告）：洪泽镕，男，1998年5月20日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：麦海波，广东高睿律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林晓纯，广东高睿律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：彭彰萍，男，1977年3月4日出生，汉族，住江西省。原告洪海鹏、洪泽镕与被告洪海鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪海鹏及洪海鹏、洪泽镕的共同委托诉讼代理人麦海波、林晓纯，被告彭彰萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪海鹏、洪泽镕向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《场地租赁合同》于2020年5月12日解除。2.判令被告支付原告2020年2月1日至2020年5月12日的租金266733.87元；3.判令被告支付原告滞纳金，暂计止2020年5月13日为10552.5元（2020年2月6日至2020年3月5日以78750元为基数按照月利率2%计算为1575元，2020年3月6日至2020年4月5日以157500元为基数按照月利率2%计算为3150元，2020年4月6日至2020年5月12日以236250元为基数按照月利率2%计算为5827.5元；自2020年5月13日起至付清租金之日止以236250元为基数按照月利率2%的标准计算）：4.判决被告支付原告自2020年5月13日起至2020年6月13日占用费81375元（参照租金78780元/月标准计算）。5.判决被告支付原告2020年5月25日至2020年6月13日的水费461.74元，2020年5月25日至2020年6月13日的电费1716.99元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2017年12月9日签订《场地租赁合同》，合同约定两原告将位于广州市荔湾区下九路63号100号铺位的商铺出租给被告，被告按照合同约定缴纳租金，其中自2020年1月1日至2020年12月31日期间租金标准按照78750元计算，被告应在每月5日前缴纳当月租金给两原告，逾期每日按拖欠金额的1%计付滞纳金；若逾期15日仍未缴付，两原告有权立即终止合同，收回商铺并没收被告交付的保证金。上述合同签订之后，两原告即将上述商铺交付给被告使用，然而被告自2020年2月开始拖欠两原告租金，经两原告一再催促，被告仍拒绝支付任何拖欠的租金。2020年5月11日，两原告再次授权广东高睿律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告解除《场地租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金及交还涉案商铺，但被告仍未支付任何租金，也未将涉案商铺返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》等法律规定及《场地租赁合同》的约定，被告拖欠租金的行为显然存在恶意并构成违约，原告有权解除合同。涉案商铺租金收入为原告一家人的主要生活来源，且两原告购买涉案商铺背负了银行沉重的贷款。综上，为维护原告的合法权益，恳请法院判如所请。另补充：根据合同的约定，被告还需要承担涉案商铺的租赁税，但被告一直没有去进行办理。我方在本案中向被告要求去办理租赁税缴纳手续，但不作为本案诉讼请求提出。被告彭彰萍答辩及反诉称，并非被告违约租赁合同，也不是不交纳租金，请求人民法院依法驳回原告要求被告承担的滞纳金和诉讼费，具体事实与现理由如下：一、根据国家、省、市《关于应对新冠××疫情进一步帮扶个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确要求：1、推动对承租国有房屋于经营、出现困难的个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。2、对承租非国有房屋用于经营，出现困难的个体工商户，鼓励出租人考虑承租人的实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。疫情期间，本人多次与出租人沟通协商，要求减免或延期交纳房屋租金，但出租人多次反复，无法达成一致意见，甚至一分钱租金不减，属于恶意造成本人违约。疫情期间，政府要求2月份不得经营，本人服从政府要求没有开门营业，3-5月，政府要求逐步复工复产，本人服从政府号召开门营业，但是生意极为惨淡，特别是3-4月，连人工工资都不能付，但考虑到员工的就业，家庭生活困难，本人借贷给员工发工资，故向出租人提出疫情期间2月免租（没开业），3月减半，4月减半，5-12月减至每月6万元，但出租人不同意。上下九步行街是旅游购物地，受疫情影响特别严重，其他出租人都做了大幅度减免，本人不是不交租金，而是希望与出租人达成一致意向，适当减免和延期交纳租金，但出租人丝毫不为疫情影响所动。二、本人在出租人处放有225000元的保证金，部分租金可以从中抵扣的。三、根据双方合同规定，疫情期间属于不可抗力原因，双方互免责任，因此，本人不存在恶意违约，不应缴纳滞纳金。出租人属于恶意滥诉，诉讼费应由原告承担。四、本人与出租人于2020年6月13日签署了临时撤场协议，本人认为租金纠纷案处理完后，根据合同，应继续履行剩余合同期限，不应终止。五、根据国家、省、市指导意见，明确要求地方政府及相关部门建立健全房屋租赁纠纷调处机制，引导租赁双方协商解决因疫情引发的租赁纠纷，帮助个体工商户渡过难关，尽快复工复产，复商复市，推动个体工商户恢复正常生产秩序。因此，本人作为个体工商户，恳请人民法院酌情给予合理判决。另补充：租赁税是出租人自己承担的，不应由我承担租赁税。不同意解除原告的解除合同时间，也不同意解除合同。应继续履行合同，因为疫情的影响，我在2020年2月份开始就一直向原告提出申请降租，但原告一直不同意。水电费我方是同意支付的，但要等管理处的通知，按通知的金额交纳。特向本院提出反诉请求：1、判令2020年2月份免租，2020年3月、4月减半，2020年5月-12月每月租金为6万元；2、请求判令继续履行合同至原合同履行完毕；3、本案诉讼费由被告承担。原告洪海鹏、洪泽镕对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，要求2020年2月至5月12日期间，被告需按照合同约定缴纳相应的租金。不同意保证金抵扣租金，保证金应该被原告没收，因为被告多月以来没有支付过任何租金，根据我方进行的财产保全结果，被告是有相应的租金支付能力的。根据合同约定，被告已经构成违约，原告根据合同有权没收被告缴纳的保证金。不同意继续履行合同，涉案合同在5月11日已经发出相关的解除通知给被告，被告在2020年5月12日签收该通知，故涉案合同在2020年5月12日已经解除。且在6月13日，双方签订撤场协议，被告在6月13日将商铺交还给原告，故，被告认为被告是认同涉案合同已经解除。在商铺已经交还的情况下，涉案合同无再履行的可能。经审理查明：原告洪海鹏、洪泽镕是案涉荔湾区下九路63号100号铺的按份共有产权人。2017年12月9日，原告洪海鹏、洪泽镕（甲方，出租方）与被告彭彰萍（乙方，承租方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方提供其位于广州市荔湾区下九路63号100号铺位出租予乙方经营服装、百货、餐饮，建筑面积53.33平方米。租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金78750元；租赁期内，乙方在每月五日前按无折存款的方式缴交当月租金给甲方，逾期每日按拖欠金额的1%计付滞纳金，若逾期15日仍未缴付，甲方有权即时终止本合同，收回该物业并没收乙方所付的保证金。甲方收取乙方租赁保证金225000元；租赁期届满或解除之日，在乙方迁出该物业并缴清所有费用后，甲方一次性无息退还保证金给乙方。自2018年1月8日起计收租金。租赁期内，乙方承担经营该物业所产生的一切费用，包括工商税费、租赁税、管理费、水电费、电话费、卫生费、治安联防费等；乙方自主经营，自负盈亏，其债权债务与甲方无关；租赁期内，如因不可抗力或征地拆迁的因素而导致本合同无法履行，则双方互免责任，本合同自然解除，双方按实际发生日结清租金及其它费用；租赁期内，如甲方无约定的理由而单方解除本合同，则甲方须双倍退还保证金给乙方；如乙方无约定的理由而单方解除本合同，则甲方有权没收乙方所付的保证金，另行处理该物业；等等。上述合同签订后，彭彰萍向洪海鹏、洪泽镕支付了保证金225000元，洪海鹏、洪泽镕将案涉房屋交付给彭彰萍使用。之后，彭彰萍按月向两原告支付租金至2020年1月份。2020年1月28日，彭彰萍通过微信向案外人李景华发送相关疫情新闻以及《申请书》，以新型冠状病毒××疫情严重，步行街等繁华路段已没有顾客上街购物，案涉商铺停业为由申请疫情期间档口免租。后双方就案涉商铺的租金减免问题进行沟通，彭彰萍继续向李景华发送其它档口的减免租金情况申请减免租金，李景华表示同意减免一半租金，但彭彰萍不同意。2020年4月30日，李景华微信告知彭彰萍：“若不愿意交租金又不愿意交房子，一定要通过法院处理的话，租金就二月和三月不给减半租，我会收全额的。”彭彰萍回复：“不用考虑，尊重法律！”2020年5月6日，原告洪海鹏、洪泽镕委托广东高睿律师事务所通过邮寄方式向被告彭彰萍发出《律师函》，要求彭彰萍在收到《律师函》之日起3天内支付拖欠两原告2020年2月至5月的租金315000元等。被告分别于2020年5月7日、2020年5月8日签收该《律师函》。2020年5月11日，原告洪海鹏、洪泽镕再次委托广东高睿律师事务所通过邮寄方式向被告彭彰萍发出《律师函》，上载：因被告至今未支付拖欠洪海鹏、洪泽镕的租金，故正式函告彭彰萍，自收到本律师函之日起，解除洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍于2017年12月9日签订的《场地租赁合同》，没收225000元保证金，结清拖欠自2020年2月1日起至合同解除之日的租金、物业费、水电费；限彭彰萍在收到律师函之日起3日内将商铺清空并交还给洪海鹏、洪泽镕，否则洪海鹏、洪泽镕将对该商铺采取停水停电等措施，且彭彰萍未交还商铺的应自合同解除之日起参照每日78750元的租金标准支付占用费至实际交还商铺之日止；等等。邮寄到案涉商铺的《律师函》邮件由他人在2020年5月12日签收，邮寄至彭彰萍身份证地址的《律师函》邮件由彭彰萍在2020年5月13日签收。2020年6月13日，李景华代洪海鹏、洪泽镕与彭彰萍签订《商铺撤场协议书》，约定彭彰萍于2020年6月13日将广州市荔湾区下九路63号100号铺位撤场交回给洪海鹏、洪泽镕，并交还钥匙给洪海鹏、洪泽镕；彭彰萍撤场后必须一周内办理注销该商铺的公司执照、卫生经营许可证等相关证照；撤场时原有水、电等应该保持正常，双方在撤场时对水电数据进行记录，撤场时彭彰萍恢复商铺原有结构，恶意损坏应照价赔偿；本协议仅作为双方约定撤场的依据，双方租赁关系解除时间、双方是否存在违约责任以及租金、保证金、水电费等费用如何结算等相关租赁问题，双方另循法律途径进行解决；彭彰萍撤场后洪海鹏、洪泽镕不得以任何理由追究彭彰萍撤场后（即2020年6月13日后）产生的租金、水电费、物业费等与本铺相关费用，后续洪海鹏、洪泽镕与第三方之间任何问题与彭彰萍无关，洪海鹏、洪泽镕自行承担；等等。同日，李景华与洪海鹏、洪泽镕签订《商铺交接证明》，载明彭彰萍于2020年6月13日将案涉100号铺位交还给李景华，交铺时水表数据为3560，电表数据为36934。案涉商铺2020年7月3日的《名汇管理处交费通知单》显示，2020年5月25日至2020年6月25日期间，案涉商铺的用电上次行度为34391度，本次行度为36978度，用水的上次行度为3465立方米，本次行度为3561立方米。2020年7月2日，洪海鹏、洪泽镕向案外人广州市达中胜物业管理有限公司支付了案涉商铺2020年5月25日至2020年6月25日的电费1746.7元，水费466.6元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，原、被告双方确认案涉商铺为临街商铺，被告陈述可以自己决定何时开铺或关铺。原告洪海鹏、洪泽镕陈述李景华是其二人的母亲，负责与彭彰萍进行联系，再把相关信息反馈给洪海鹏、洪泽镕，最终由洪海鹏、洪泽镕进行决定。彭彰萍确认2020年5月25日至2020年6月13日的水费是461.74元，电费是1716.99元。诉讼中，洪海鹏、洪泽镕向本院提出财产保全申请，本院于2020年5月28日作出（2020）粤0103民初5379号民事裁定书，裁定：查封、冻结彭彰萍名下价值266733.87元的财产。洪海鹏、洪泽镕为此缴纳财产保全费1854元。本院认为：原告洪海鹏、洪泽镕与被告彭彰萍签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《场地租赁合同》的解除问题。本院分析如下：第一，原告要求确认《场地租赁合同》在2020年5月12日解除，本院对此认为，彭彰萍以疫情防控影响其经营而要求减免租金，洪海鹏、洪泽镕对此提出异议，彭彰萍在协商变更租金期间拖欠租金是因其对租金标准有争议所致，并非恶意欠租，与《场地租赁合同》约定的无故逾期15天交租可解除合同的情形不符。因此，洪海鹏、洪泽镕以彭彰萍拖欠租金为由于2020年5月12日发出的解除《场地租赁合同》的《律师函》不能发生解除合同的效力。第二，因双方经协商已于2020年6月13日签订《商铺撤场协议书》和《商铺交接证明》，被告已将案涉商铺交还给原告，且原告已在2020年5月份发《律师函》表明其解除《场地租赁合同》的意思，在本案庭审时坚决不同意继续履行合同，可见《场地租赁合同》在事实上已无法继续履行，因此，本院确认《场地租赁合同》于2020年6月13日解除。第三，基于上述理由，被告在本案中反诉要求继续履行《场地租赁合同》没有事实根据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。对于租金的调整及支付问题。被告租赁案涉商铺的目的是经营服装、百货、餐饮等。2020年1月23日，我省结合新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对彭彰萍的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。考虑到案涉商铺所在地段为荔××下××路，疫情防控措施导致被告产生了实际损失。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，依据公平原则及参考原告曾提出的2月、3月各减一半租金的方案，本院酌定2020年2月、3月租金，被告按78750元/月的50%（即租金为39375元/月）交纳，2020年4月1日至2020年6月13日的租金，被告按78750元/月交纳。经核算，2020年2月1日至2020年6月13日期间的租金减免后为270375元。对于原告主张的多出部分租金，本院不予支持，依法予以驳回。被告认为反诉请求2020年2月免租、2020年4月减半，2020年5月－12月每月6万元租金，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。对于保证金225000元的退还问题。如上所述，因受疫情影响，被告无法正常使用涉案商铺经营，原、被告双方就租金的减免问题进行协商但未达成一致意见，被告在协商期间未按时支付租金并非恶意，原告以被告拖欠租金为由要求没收押金，理据不足，本院不予支持。同理，原告主张迟延交租的滞纳金，本院亦不予支持。被告主张以保证金抵扣部分租金，为免讼累，本院予以支持。经核算，抵扣保证金225000元后，被告还应向原告支付2020年2月1日至2020年6月13日租金为45375元。因被告确认原告主张的2020年5月25日至2020年6月13日的水费是461.74元，电费是1716.99元，且与本案查明的事实相符，故被告应向原告支付水费461.74元，电费1716.99元。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第一百一十条、第九十八条的规定，判决如下：一、确认原告洪海鹏、洪泽镕与被告彭彰萍于2017年12月9日签署的《场地租赁合同》已于2020年6月13日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告彭彰萍向原告洪海鹏、洪泽镕支付2020年2月1日至2020年6月13日的租金为45375元（已扣减保证金225000元）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告彭彰萍向原告洪海鹏、洪泽镕支付2020年5月25日至2020年6月13日的水费461.74元，电费1716.99元。四、驳回原告洪海鹏、洪泽镕其它诉讼请求。五、驳回被告彭彰萍其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2928元、保全费1854元，由原告洪海鹏、洪泽镕负担3792元，被告彭彰萍负担990元；反诉受理费2956元，由洪海鹏、洪泽镕负担823元，被告彭彰萍负担2133元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十月二十八日书记员  李 婷胡晓琴