广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初2929号原告：马乐，女，1990年1月24日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师委托诉讼代理人：李恒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广东誉丰地产发展有限公司，住所地广东省广州市增城荔城街广汕公路北侧。法定代表人：王洪志。委托诉讼代理人：朱奕锋、江碧云，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州和观装饰工程有限公司，住所地广东省广州市从化区城郊街新村北路55号之一自编B栋207房。法定代表人：彭胜利。原告马乐诉被告广东誉丰地产发展有限公司、广州和观装饰工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赖雯丽独任审理，公开开庭进行了审理。原告马乐的委托诉讼代理人刘俊、李恒，被告广东誉丰地产发展有限公司（以下简称誉丰公司）的委托诉讼代理人朱奕锋、江碧云到庭参加诉讼，被告广州和观装饰工程有限公司（以下简称和观公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告马乐向本院提出诉讼请求：1、誉丰公司向马乐支付84042.57元；2、誉丰公司配合马乐重新办理广东省增城区荔城街华蔷北街3号（自编号G16）3005房的网上签订手续；3、誉丰公司向马乐交付关于涉案房屋《“实地蔷薇国际”商品房认购书》（以下简称《认购书》）原件；4、和观公司向马乐交付《装修工程合同》所涉“施工图纸”原件；5、撤销《认购书》；6、誉丰公司、和观公司承担本次诉讼相关费用，包含但不限于案件受理费、处理费、财产保全费。事实与理由：马乐与誉丰公司签订《认购书》，认购位于广东省××城街××（自编号××）××房商品房××套，总价为2801419元。马乐与誉丰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，正式向马乐出售涉案商品房，交付标准为毛坯，交付日期为2020年6月30日；马乐在誉丰公司、和观公司的主导下，与和观公司签订《装修工程合同》。上述房屋买卖合同于2018年8月13日办理网签手续。马乐已完成涉案商品房房款的支付。但马乐经查询得知，涉案商品房的备案价格并非是2801419元，而为2388000元。合同目的是指订立时所追求的额目标或为满足当时人特定的需要，本案合同目的显然包括按约定的期限取得商品房和所取得商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行如实登记。马乐认为之所以造成备案价格错误系誉丰公司造成，给马乐日后办理房屋产权证及再次出售造成极大障碍。誉丰公司、和观公司拆分房价的行为系已明令禁止的双合同行为，并未真实反映双方的真实意思表示，或已属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条所对虚假意思表示的相关规定。并且，马乐之所以会购买涉案商品房，是因誉丰公司“虚假宣传”所导致：第一，交通配套设施与宣传不符。誉丰公司在各种宣传材料中称“广州蔷薇国际位于广州市增城区广汕公路地铁21号线钟岗站西约1.2KM”、“21号线4站到天河世界大观”等信息。但根据测量“蔷薇国际”楼盘项目至地铁21号线“钟岗站”路程约3公里，即使是直线距离也为2.27公里；地铁21号线有快慢之分，其中快线增城广场站至大观南路站（天河××）需要4个站，但誉丰公司没有在宣传广告中具体说明。第二，“二、三期规划”与宣传不符。誉丰公司在宣传材料中称蔷薇国际楼盘系“百万方大城”、“广州东百万方全智能国际生活城”。但是，誉丰公司已建成“蔷薇国际”楼盘项目总建筑面积61.8339万平方米，誉丰公司在“蔷薇国际”楼盘项目南面已购347.402亩土地，但该土地目前仍属于农业用途的国有土地，“蔷薇国际”楼盘项目现有建筑面积不足“百万方”。第三，配套学位与宣传不符。2017年7月至2018年11月29日期间，誉丰公司在“蔷薇国际”楼盘销售大厅内的电子显示屏发布“周边配套：增城中学（图片）、实验小学（图片）。”但是，实际情况为“蔷薇国际”楼盘与“增城中学”、“实验小学”虽然同属荔城街道，但无学位配套关系。第四，“荣阳铝业（中国）有限公司”（以下简称“荣阳铝业”）厂房搬迁与宣传不符。誉丰公司在售楼部等多处宣传材料上载明，虽然荣阳铝业与涉案商品房楼板相距非常近，但荣阳铝业有已有搬迁计划，由此让马乐放心购买涉案商品房。但是据了解到的信息，荣阳铝业根本无搬迁意向，其厂房仍持续工作至今。每日排放出大量有害气体，若在荣阳铝业厂房不搬迁的情况下使用该涉案商品房，将会给健康造成严重损害。以上虚假宣传内容已由广州市增城区行政管理局作出认定，并向誉丰公司出具“穗增工商处字【2019】28号”《行政处罚决定书》。上述宣传内容已符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，其宣传内容具体、确定，对于房价及购买意向具有重大影响，应视为邀约，并载入合同内容中。马乐已发函要求誉丰公司对上述宣传内容与事实不符的情况作出解释，但其未在指定期限内对马乐提出的问题进行明确。《房屋买卖合同》内容及目的无法实现，应向委托人承担违约责任及赔偿因此行为对马乐产生的实际或预期利益的损失。被告誉丰公司辩称：一、马乐以广州市增城区市场监督管理局作出的穗增工商处字（2019）28号《行政处罚决定书》中的内容为由认定誉丰公司存在“虚假宣传”并构成违约，缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。首先，即便誉丰公司因发布的售楼广告、宣传资料存在不适当的地方而受到广州市增城区市场监督管理局的行政处罚，但其属于行政管理法律关系，与涉案的房屋预售合同纠纷处理并无直接关联，并不必然导致誉丰公司需承担民事违约责任，誉丰公司是否需要承担违约责任仍需按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的合同条款予以确定。其次，民事起诉状中列举的第一至三项的情况，根据市场监督管理局作出的决定，也仅认定誉丰公司发布的宣传内容存在“不准确、不清楚、不明白”的情况，并非虚假宣传。因此马乐所提供证据根本无法证明誉丰公司存在“虚假宣传”的事实，更无法据此要求誉丰公司承担违约责任。二、誉丰公司发布的宣传广告仅为要约邀请，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不能视为合同内容，马乐据此要求誉丰公司承担违约责任没有依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据以上法律规定，开发商发布的宣传广告可作为合同内容的前提条件有三个：（1）在开发规划范围内。（2）说明和允诺具体确定。（3）广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。只有同时符合三个条件的宣传广告才构成要约，否则是要约邀请，不能视为合同内容，开发商没有履行义务。结合民事起诉状中所列举的4项宣传内容：1、该4项宣传内容均不在涉案楼盘的开发规划范围内，誉丰公司没有义务也根本无法承诺；2、宣传内容不具体不确定，市场监督管理局作出的相关处罚决定书也明确认定誉丰公司发布的宣传内容存在“不准确，不清楚、不明白”的情况；3、该4项宣传内容对于订立合同和房价的确定不构成重大影响。马乐系完全民事行为能力人，而购房属于重大价值的交易行为，其在购买房屋过程中，应具有更高的注意义务，对购买房屋的状况会更加谨慎判断。而事实上，21号线“钟岗站”早于2015年12月建成封顶，楼盘所属的荔城街道有增城中学和实验小学，如上述情况对于业主是否订立合同和房价的确定有重大影响，那么业主在决定是否购买房屋前就会以谨慎态度去核实涉案楼盘与地铁“钟岗站”的距离及便利程度，增城中学和实验小学与涉案楼盘是否有学位配套关系进行审查（事实上誉丰公司从未承诺有学位配套关系）。但是，在马乐可通过自身渠道查询相关情况的前提下，其根本未举证证明马乐在购买涉案房屋前，有要求誉丰公司提供或向相关部门了解、查询上述有关情况的资料，无法证明相关宣传内容对其购买房屋有重大影响，应承担举证不能的责任。退一步讲，如果上述宣传内容对于马乐购买房屋有如此重大影响，在合同没有对相关内容进行任何明确约定的情况下，马乐作为完全民事行为能力人就不可能跟誉丰公司签订购房合同。由此可证明，对马乐而言，相关宣传内容并非其考虑是否签订合同和确定房价的重要影响因素。因此，誉丰公司发布的宣传广告不具备构成要约的条件，不能视为合同内容，马乐不能据此要求誉丰公司承担违约责任。三、对于涉案楼盘的宣传广告内容、涉案房屋的状况及周边环境，誉丰公司在双方签订合同前已向马乐充分释明并明确约定，马乐在充分了解相关情况后与誉丰公司协商一致签订购房合同，誉丰公司在签订和履行合同过程中不存在任何违约行为。（1）双方在签订正式的购房合同前，已签订《认购书》，其中，第六条已明确约定“乙方确认并签署认购书时对所购物业的状况、周边环境已作充分了解，并已知悉该商品房可能存在不利因素，在签订本认购书时已清楚并知晓所购房屋存在不利因素以及可能产生的后续问题，同意按照本认购书约定签约”；第八条明确约定“甲方申明，甲方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书等资料仅供参考，不作为对乙方交楼标准、交楼设施及环境的承诺，具体标准及买卖双方的权利义务以双方订立的《商品房买卖合同》为准，”（2）双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）附件三“甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）”明确约定“涉及本项目的所有各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等仅仅是要约邀请，而不是要约，不作为合同的具体内容，不对甲方产生任何约束力。该商品房的相关事宜以本合同约定为准”；附件七“补充协议”第三十一条约定：“样板房仅作为空间布局及装饰装修的参考，不作为交付标准；甲方的广告、；楼书等宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）均不视为要约之内容，也不构成双方的合同、协议内容，甲方不因上述广告、宣传资料等而承担违约责任，上述广告、宣传资料等与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件的约定为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”；第三十二条进一步约定“甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。”。（3）对于涉案楼盘项目及周边环境的不利因素，誉丰公司在售楼部现场予以充分公示，并已履行提醒义务，就马乐在《民事起诉状》中提及的地铁线路、周边规划及荣阳铝业的问题，誉丰公司在《实地蔷薇国际项目及周边环境因素公示》中已进行披露，其中，第四点明确“出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不利因素影响”；第五点明确“以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划或设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准”，马乐在该公示下方签名确认。以上条款，充分证明誉丰公司与马乐已多次明确约定，关于涉案楼盘的宣传内容，仅为要约邀请，不构成双方的合同内容，誉丰公司无需就宣传内容承担违约责任。同时誉丰公司已披露楼盘及周边环境的不利因素，马乐在充分知悉相关宣传内容可能存在的风险后仍自愿与誉丰公司就涉案房屋签订购房合同，进一步证明誉丰公司在签订和履行合同过程中均不存在违约情形。四、合同备案属于行政管理范畴。誉丰公司已按照与马乐约定的价格完成行政主管部门要求的合同备案手续，不存在过错，不负有配合“重新办理”网上签订手续的义务。五、针对马乐提出要求誉丰公司交付关于涉案房屋《认购书》的请求。《认购书》第十条载明“甲方三份、乙方一份”，双方现场签订《认购书》后已按该约定各自持有相应份数，不存在誉丰公司未向马乐交付原件的情形。另针对马乐撤销认购书的诉讼请求发表如下意见：一、马乐引用的是合同法第五十四条关于撤销或变更的规定，但誉丰公司认为适用前提的三个条件，第一使用欺诈等手段，第二是违背真实意思表示，第三不存在撤销权消灭的情形，但上述的三个条件不成立。因为马乐在签订认购书后就与誉丰公司签订商品房买卖合同，马乐不仅没有提出撤销认购书反而签订商品房买卖合同，说明马乐放弃撤销权。退一步讲，认购书的签订时间在2018年，至今已超过一年多，马乐的撤销权已经消灭。二、认购书是签订买卖合同的前提，马乐仅撤销认购书而非关于涉案房屋的全部协议，这会导致法律关系的冲突，马乐实际上是依据认购书的价格来办理网签手续，但在认购书撤销后，这一主张缺乏依据。从另一角度来讲，马乐要求按认购书的价格来办理网签手续，说明其对认购书是认可的。对于马乐交付装修合同施工图纸的诉请，从程序而言，本案是商品房买卖合同，而非装饰装修合同纠纷，法律关系不同，诉讼标的不是同一种类，而且这两份合同所涉主体不相同，商品房合同的主体是马乐与誉丰公司，装修工程合同是马乐与和观公司，马乐在本案中提出的该项诉求，不存在法律上合并审理的情形，该做法违反相关程序规定，法院对此应不予审理或驳回诉请。被告和观公司未到庭，未提交书面答辩意见。经审理查明：2018年6月15日，誉丰公司（甲方、卖方）与马乐（乙方、买方）签订《认购书》，双方就乙方自愿购买本认购书所述商品房的事宜，达成本协议如下，优惠认购价为2801419元；乙方签署本认购书时支付定金2万元；该商品房认购价已包含房屋装修价412298元，签署《商品房买卖合同》前须与和观公司签署《装修工程合同》及约定支付装修费，该《装修工程合同》和《商品房买卖合同》不可分割等内容；本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，自双方签字盖章之日生效等内容。《认购书》还有以下加粗字体内容“六、乙方确认在签署认购书时对所购物业的状况、周边环境等已作充分了解，并已知悉该商品房可能存在的不利因素，在签订本认购书时已清楚并知晓所购房屋存在的不利因素以及可能产生的后续问题，同意按照本认购书约定签约。”以及“八、甲方申明，甲方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书等资料仅供参考，不作为对乙方交楼标准、交楼设施及环境的承诺，具体标准及买卖双方的权利义务以双方订立的《商品房买卖合同》为准”。2018年8月13日，誉丰公司（甲方、卖方）与马乐（乙方、买方）就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）2388000元……第十三条房屋交付甲方应当在2020年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”，合同附件三约定“甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）涉及本项目的所有各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等仅仅是要约邀请，而不是要约，不作为合同的具体内容，不对甲方产生任何约束力。”，合同附件七第二条约定“1、甲方针对该商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、沙盘、户型模型、报纸广播及电视广告、网络广告、宣传单等）均为要约邀请，仅供乙方参考，不作为本合同的组成部分及履行的依据，不具有约束双方当事人的效力。……”。同日，马乐（甲方）与和观公司（乙方）就涉案房屋签订一份《装修工程合同》，合同内容为马乐与誉丰公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，约定的交付标准为毛坯，甲乙双方就甲方委托乙方对该商品房代为收房并进行个性空间改造和装修事宜达成协议如下，工程范围及标准详见附件一《室内装饰装修标准》和附件二《智能家居建设标准》；本工程包干总价413419元；乙方将按照合同约定实施该物业的装修工程，工程的装修平面图及装修标准见本合同附件一。本合同一经签订，装修平面图及装修标准不得变更；甲方确认已知悉附件一《室内装饰装修标准》和附件二《智能家居建设标准》所列装修的设计、选用的材料、施工方式等标准且对此均没有异议，并同意按附件一约定的装修标准及本合同约定的交付时间验收及接收该物业等内容。合同后附有附件一《室内装饰装修标准》和附件二《智能家居建设标准》。马乐签订一份《实地蔷薇国际项目及周边环境因素公示》，内容为“……二、红线外不利因素……2、项目南侧为荣阳铝业，项目设置符合卫生防护距离。……四、出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不利因素影响。……本人确认已阅读以上全部信息并对以上不利因素进行充分了解。”。另查，2019年3月28日，广州市增城区市场监督管理局向誉丰公司出具《行政处罚决定书》，内容为“……现查明，当事人通过其开发的“蔷薇国际”楼盘项目销售大厅内电子显示屏、广告灯箱、印制的宣传单张及网站发布了商业广告，具体如下：1、……当事人在‘蔷薇国际’楼盘销售大厅内的电子显示屏发布‘周边配套：增城中学（图片）、实验小学（图片）’的内容。2、……当事人在‘蔷薇国际’楼盘销售大厅内的广告灯箱内发布了含‘地铁21号钱4站到天河’内容的广告。……3、……宣传单正面含‘百万方大城’‘21号线4站到天河世界大观’……背面含‘广州东百万方全智能国际生活城’‘百万方地标大城’等内容……4、……当事人在网站……发布‘广州蔷薇国际位于广州市增城区广汕公路地铁21号线钟岗站西约1.2KM’的广告用语。又查明，‘蔷薇国际’楼盘与增城中学、实验小学无学位配套关系；地铁21号线有快慢线之分，其中快线增城广场站至大观南站需要4个站，但当事人没有在广告中具体说明；……‘蔷薇国际’楼盘项目现有建筑面积不足‘百万方’；‘蔷薇国际’楼盘项目至地铁21号线钟岗站路程约3公里。……本局认定，当事人……发布的上述商业广告内容与实际情况有差异，不准确、不清楚、不明白，违反了《中华人民共和国广告法》第八条第一款规定……构成了发布违法广告的行为。……本局决定作出行政处罚如下：1、责令停止发布违法广告；2、罚款40000元。……”。又查，2019年7月26日，案外人杨子仪作为申请人，以誉丰公司为被申请人向中国广州仲裁委员会提起仲裁申请。申请人的仲裁请求为，1、被申请人向申请人支付56907.75元；2、被申请人配合申请人重新办理广东省增城区荔城街华蔷北街7号（自编号G5）1303房的网上签订手续；3、被申请人承担本次仲裁费。后申请人当庭变更第一项仲裁请求为被申请人向申请人支付10万元；明确第二项仲裁请求为被申请人以《买卖合同》和《装修工程合同》总价为1896925元的价格重新办理网上签订手续；增加一项仲裁请求为被申请人向申请人交付涉案商品房认购书原件。2019年12月26日，中国广州仲裁委员会对此作出（2019）穗仲案字第10017号裁决书，内容为“……仲裁庭认为：（一）关于合同效力。申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，签约主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。（二）关于申请人要求被申请人支付10万元的仲裁请求。申请人要求被申请人支付10万元的请求金额分为两部分：第一，因签订《商品房买卖合同》《装修工程协议》双合同，申请人多交69万的首付，申请人存在69万的活期存款利息损失。第二，因被申请人虚假宣传的地铁距离，导致增加申请人预期未来具有39000元的交通费损失。活期存款利息损失与交通费损失共10万元。关于申请人是否存在多交首付而导致资金被占用的损失。仲裁庭认为，本案为商品房买卖合同纠纷，仲裁审理的范围仅限于因《商品房买卖合同》产生的纠纷，而《装修工程协议》不属于本案的审理范围，故对申请人提出的被申请人应赔偿活期存款利息损失的请求不予支持。关于申请人提出因虚假地铁广告宣传造成申请人未来有预期交通费损失的问题。仲裁庭认为，本案关键在于被申请人的地铁广告宣传是否构成违约。根据查明事实，被申请人在出售涉案商品房时，确实通过网站‘http://www.seedland.cc’发布了‘广州蔷薇国际位于广州市增城区广汕公路地铁21号线钟岗站西约1.2Km’的广告用语，涉案楼盘项目至地铁21号线‘钟岗站’路程约3公里，被申请人因此受到广州市增城区市场监督管理局的行政处罚。仲裁庭认为，被申请人发布的广告受到行政处罚是因其广告宣传行为违反了行政管理相关规定，属于行政管理法律关系，与本案商品房买卖合同关系属于不同的两个法律关系，其行为是否构成违约并不以受行政处罚为必然的依据，关键要看双方的合同约定及关于商品房买卖相关法律的规定。双方在《商品房买卖合同》附件三明确约定，被申请人针对涉案商品房所做具体的说明（含广告），设计本项目所有各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等仅仅是要约邀请，而不是要约，不作为合同的具体内容，不对被申请人产生任何约束力。该商品房的相关事宜以本合同约定为准。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据上述合同约定和司法解释规定，本案被申请人所宣传的地铁钟岗站不在涉案商品房项目的开发规划范围之内，被申请人关于地铁距离的宣传并不属于要约，不构成合同内容，被申请人并不就此对申请人负有合同义务，申请人以被申请人虚假地铁广告宣传造成申请人未来有预期交通费损失，要求被申请人承担合同的违约责任或者赔偿责任，缺乏法律依据和合同依据。至于申请人所称涉案商品房配套学位与宣传不符以及荣阳铝业厂房搬迁与宣传不符的问题。同理，本案被申请人所宣传的商品房配套学位以及荣阳铝业厂房不在涉案商品房项目的开发规划范围之内，被申请人关于商品房配套学位以及荣阳铝业厂房的宣传并不属于要约，不构成合同内容，被申请人并不就此对申请人负有合同义务，故不构成违约。综上所述，仲裁庭对申请人要求被申请人赔偿10万元的请求不予支持。（三）关于申请人要求被申请人交付《认购书》原件的仲裁请求。申请人称被申请人并未依据《认购书》第10条约定，将其《认购书》原件交付至申请人。仲裁庭认为，因难以查清被申请人是否已实际交付原件给申请人，且在庭审中，被申请人对申请人提交《认购书》的真实性予以确认，认可其复印件与原件一致，故仲裁庭对申请人要求被申请人交付《认购书》原件的仲裁请求不予支持。（四）关于申请人要求被申请人以《买卖合同》和装修工程总价为1896925元的价格重新办理网上合同签订手续的仲裁请求。申请人认为，原备案登记买卖合同中的价格并非是申请人购买涉案商品房的真实意思表示。在双合同下，一方面损害了购房者的权益，另一方面规避国家税收政策，造成税务大量流失，严重损害国家利益，所以申请人要求按照真实价格进行备案，否则仅按照发票中的价格备案，造成政府税收流失。真正的购房价格是《商品房买卖合同》的款项加《装修工程合同》的装修款，故要求变更登记。仲裁庭认为，双方已经履行完毕《商品房买卖合同》的义务，考虑到《装修工程合同》为另一法律关系，不属于本案的审理范围，且是否造成政府税收流失应由行政机关处理，故对申请人要求以1896925元的价格重新办理网签手续的仲裁请求不予支持。（五）关于本案仲裁费。由于申请人的仲裁请求未获得仲裁庭支持，根据《仲裁规则》第七十四条第（二）项的规定，本案仲裁费由申请人承担。”，据此，该裁决书裁决，1、对申请人的全部仲裁请求不予支持；2、本案仲裁费4326元由申请人承担。2020年5月18日，杨子仪以誉丰公司为被申请人，向广州市中级人民法院申请撤销（2019）穗仲案字第10017号裁决书。2020年6月29日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民特438号民事裁定书，驳回杨子仪的申请。在本案审理过程中，一、原、被告双方均确认，被告已经付清《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款以及《装修工程合同》约定的款项；该两部分款项相加起来就是涉案房屋的总款项。二、马乐陈述以下，（一）第一项诉讼请求金额是以总房款的3%计算出来，其损失包括以下三部分，1、撤销认购书，退回认购书定金2万元；2、誉丰公司虚假宣传地铁距离，导致产生时间及交通费用的损失；3、签订双合同多支付的首付款被占用期间的利息。（二）第二项诉讼请求重新办理网签手续指的是按《商品房买卖合同》载明的金额及《装修工程合同》载明的金额重新办理网签手续，理由是誉丰公司、和观公司应当全面履行合同的真实意思。商品房买卖合同的目的应当建立为开发商按合同约定交付符合要求的商品房，这一合同目的显然包括按照商品房真实价款进行网签。（三）第三项诉讼请求要求交付施工图纸指的是《装修工程合同》提及的附件一装修平面图，但该装修合同并没有装修平面图，马乐担心涉案房屋存在违法建筑，进一步影响验收房屋及影响装修合同的效力。（四）其没有收到《认购书》原件，其确认庭上誉丰公司出示的《认购书》原件真实性。其第五项诉讼请求撤销认购书诉讼请求的法律依据合同法第五十四条欺诈及重大误解，其基于被欺诈和重大误解而签订认购书，所以要求销售认购，但不要求撤销《商品房买卖合同》和《装修工程合同》，该两份合同的效力由法院认定。三、誉丰公司陈述以下，其交付了《认购书》给马乐，但没有相应的证据。本院认为：誉丰公司和马乐就涉案房屋于2018年8月13日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。之后，马乐与和观公司在同一日签订《装修工程合同》。关于《装修工程合同》的效力，首先，《装修工程合同》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。其次，《认购书》亦明确载明涉案房屋认购价已包括装修价以及签署《商品房买卖合同》须签署《装修工程合同》并支付装修费等内容，最后，结合当时房地产调控政策以及马乐和誉丰公司在庭上的陈述，可以认定马乐与和观公司的真实意愿并非是就涉案房屋订立并履行一份独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，马乐与和观公司签订的《装修工程合同》为虚假意思表示，并未真正履行，应为无效合同。马乐主张誉丰公司按《广州市商品房买卖合同（预售）》载明的金额及《装修工程合同》载明的金额重新办理网签手续的诉请，本院不予处理。关于马乐主张撤销《认购书》的诉请。《认购书》为预约合同，即当事人约定将来签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同。现马乐已与誉丰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》并履行完毕付款义务，现其主张撤销《认购书》并无必要，故本院对其该诉请不予支持。关于马乐主张誉丰公司交付《认购书》原件的诉请。誉丰公司和马乐对于是否已经交付《认购书》原件各执一词，首先，虽誉丰公司对此未举证证明其已经实际交付，但马乐亦未举证证明其有向誉丰公司催促交付《认购书》原件。其次，庭审中誉丰公司出具了《认购书》原件，马乐核对原件并对真实性予以确认，即其对该《认购书》中的条款内容情况已清晰了解。再者，如上所述，《认购书》为预约合同，双方其后已经就此签署《广州市商品房买卖合同（预售）》且实际履行，故马乐主张要求交付《认购书》原件的诉请，本院不予支持。关于马乐主张要求誉丰公司支付款项的诉请。马乐表示，该金额是以总房款的3%计算，该损失包括，1、撤销《认购书》而应退回《认购书》的定金2万元；2、誉丰公司虚假宣传地铁距离，导致产生时间及交通费用的损失；3、签订双合同多支付的首付款被占用期间的利息。首先，因本院对马乐主张撤销的《认购书》的诉请不予支持，故其基于《认购书》主张退回定金缺乏依据。其次，对于其提出因虚假地铁广告宣传造成交通费损失。本案关键在于被申请人的地铁广告宣传是否构成违约。根据查明事实，誉丰公司在出售涉案商品房时，确实通过网站发布了‘广州蔷薇国际位于广州市增城区广汕公路地铁21号线钟岗站西约1.2Km’的广告用语，涉案楼盘项目至地铁21号线‘钟岗站’路程约3公里，誉丰公司因此受到广州市增城区市场监督管理局的行政处罚。本院认为，誉丰公司发布的广告受到行政处罚是因其广告宣传行为违反了行政管理相关规定，属于行政管理法律关系，与本案商品房买卖合同关系属于不同的两个法律关系，其行为是否构成违约并不以受行政处罚为必然的依据，关键要看双方的合同约定及关于商品房买卖相关法律的规定。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件三明确约定，誉丰公司针对涉案商品房所做具体的说明（含广告），涉及本项目所有各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等仅仅是要约邀请，而不是要约，不作为合同的具体内容，不对誉丰公司产生任何约束力。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第二条约定，誉丰公司针对该商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、沙盘、户型模型、报纸广播及电视广告、网络广告、宣传单等）均为要约邀请，仅供参考，不作为本合同的组成部分及履行的依据，不具有约束双方当事人的效力。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据上述合同约定和司法解释的规定，誉丰公司所宣传的地铁钟岗站不在涉案商品房项目的开发规划范围之内，誉丰公司关于地铁距离的宣传并不属于要约，不构成合同内容，誉丰公司并不就此对马乐负有合同义务，马乐以誉丰公司虚假地铁广告宣传造成其交通费损失，要求誉丰公司承担合同的违约责任或者赔偿责任，无事实和法律依据。最后，马乐主张要求誉丰公司支付其多付的首期款利息损失，亦无相应依据。综上，马乐主张要求誉丰公司支付款项84042.57元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于马乐主张和观公司交付施工图纸即《装修工程合同》记载的装修平面图的诉请。马乐主张《装修工程合同》第四条约定“工程的装修平面图及装修标准见本合同附件一”，而该合同的附件一为《室内装饰装修标准》，并未附有装修平面图，因此要求和观公司交付装修平面图。对此本院认为，如上文所述，该《装修工程合同》为无效合同，即合同双方并不具备真实的装修意思表示，因此马乐据此主张要求和观公司交付装修平面图，依据不足，本院不予支持。和观公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告马乐的全部诉讼请求。本案案件受理费2202元，由原告马乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十月二十一日书记员  赵洁玲