上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17218号原告：熊顾军，女，汉族，1984年10月1日生，住上海市虹口区。被告：碧桂园(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：于英杰。委托诉讼代理人：杨洁。原告熊顾军与被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告熊顾军、被告碧桂园公司委托讼代理人杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊顾军向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿虚假宣传给原告造成的经济损失人民币8,000元；2、被告赔偿阳台层高给原告造成的经济损失15,000元(按照阳台面积、单价及层高损失估算)。事实与理由：2017年2月底,原告看到被告开发的碧桂园嘉誉楼盘出售,在被告当时的售楼处(嘉定区启悦路700弄)大厅视频介绍楼盘滚动播放。视频中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”“得房率超82%”“日本进口三菱品牌”“顶层专享全开放式露台”“每个卧室赠送一个飘窗”“超大型会所含有老年活动中心”“自带5000平米商业街区”等内容。原告当时对此十分心动,虽然碧桂园单价比周边小区要高,但考虑其宣传的配套设施,原告打算购买。2017年3月1日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》,约定原告购买的嘉定区启悦路700弄碧桂园嘉誉36号801室房屋(下称系争房屋)暂测建筑面积77.11平米,套内建筑面积59.1平米,层高为2.9米。房屋总价为2,633,072元。2018年1月27日,原告与被告签订《房屋交接书》,原告发现：南、北阳台比室内明显低0.5米左右,层高显然不足合同约定。房屋交付时,没有地下储物空间,也没有开放式景观露台,更没有泳池、健身房等会所设施,日本进口三菱电梯变成国产三菱电梯。原告当即指出房屋与视频、宣传单及售楼员介绍的内容严重不符,与被告交涉后,一位自称被告负责人的高总希望大家先收房,碧桂园公司会与业主联系解决问题。然之后被告未有任何回复。2018年9月10日,原告取得上述房屋产权证书。原告认为：首先,被告对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”,系对有关房屋状况及相关设施内容的明确允诺,并对预售合同的订立及价格有一定影响,应视为一种要约,而交付的房屋仅有景观水池及三菱电机上海机电电梯有限公司电梯,且嘉定区市场监督管理局也认定被告关于游泳池及进口电梯的宣传构成虚假宣传,并对被告予以行政处罚。因此被告上述虚假宣传在一定程度上对房屋的售价产生影响,造成原告的损失,应予以赔偿。其次,合同约定的房屋层高为2.9米,而实际交房层高显然低于2.9米。根据被告在同小区其他业主的同类数起案件中的自认“系争房屋的阳台层高低于2.9米,南、北阳台净高为2.37米左右,层高为2.54米左右,阳台根据相关规定按50%计取建筑面积。”,系争房屋的阳台实际层高与约定存在差额,考虑到房屋面积和单价,原告主张层高损失的金额符合客观实际。综上,被告违约事实清楚,且相关事实已经贵院其他同类法律文书查明认定。原告为维护自身合法权益,故诉至法院。被告碧桂园公司辩称，不同意熊顾军的全部诉讼请求。关于虚假宣传，原告是职业律师，在购买房屋前已经实地查看的房屋，并依据预售合同及购买了系争房屋，对房屋的结构、户型、面积、布局以及房屋本身所在小区设备设施的内在信息明确清楚。被告向原告交付的房屋符合预售合同的约定。原告主张的虚假宣传的飘窗、地下室、储藏空间、三菱电梯、游泳池、景观水池等缺乏事实及法律基础，与双方合同约定不符，故原告提出的全部诉请不能成立。原告所主张的虚假宣传造成的损失，缺乏事实和法律依据。关于阳台层高损失，系争房屋交易时已建成，原告购房已实地查看房屋，被告从未对系争房屋在内的楼顶房屋层高进行隐瞒，原告明确知晓其房屋阳台层高。系争房屋设计施工符合预售合同的约定，符合国家住住宅设计规范，原告主张的层高构成违约缺乏事实依据。国家对阳台的层高没有作出强制性的规范或者标准，只有净高不低于2米1的标准。涉案房屋的净高已经超出了国家标准及地方标准，且阳台属于辅助的使用空间，主要功能为晾晒，该顶层房屋的阳台净高已经完全可以满足阳台本身的使用功能及房屋的日照要求，对原告的使用不产生影响。原告未提供阳台损失的计算方式，阳台与房屋的其他部位的建筑功能及性质存在差别，阳台的价值不可能直接参照房屋单价进行确定，更不可能包含装修价值，故被告不认可原告在本案中就阳台层高所提出的主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月，熊顾军至系争房屋所在楼盘看房，见售楼处播放宣传视频，视频中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”“得房率超82%”“日本进口三菱品牌”“顶层专享全开放式露台”“每个卧室赠送一个飘窗”“超大型会所含有老年活动中心”“自带5000平米商业街区”等内容。2017年3月1日，熊顾军(乙方)与碧桂园公司(甲方)签订《嘉定碧桂园认购书》一份，认购书约定：熊顾军认购系争房屋，建筑面积77.11平方米，其中套内建筑面积59.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.01平方米，认购价2,633,072元。2017年3月1日，熊顾军(乙方)与碧桂园公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为77.11平方米，其中套内建筑面积为59.10平方米，公用分摊建筑面积为18.01平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；总房价款暂定为2,633,072元；第四条，乙方购买该房屋的总价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第八条，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)；第十条，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、甲方已向该房屋所在地政府主管部门递交了办理该房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件；第十一条，甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为该房屋钥匙交付；第十四条，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》、《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；附件二，该房屋建筑设计及平面图，地下建筑面积：0，平面图中未显示系争房屋卧室内有飘窗；附件三，该房屋建筑结构、装修及设备标准；补充条款一，第三条关于该房屋交付……3、该房屋达到合同约定的交付条件后，甲方书面通知乙方办理交付该房屋的手续的，乙方应当按照通知要求的时间前往办理交接手续，乙方明确知悉且自愿同意：甲方未发出书面交付通知书给乙方或乙方未收到交付通知书的，乙方于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该房屋所在地办理交接手续，由于乙方原因导致该房屋未能按期交付的，视为甲方已按期交付该房屋。……合同对双方其他权利义务亦作了约定。2017年12月6日，碧桂园公司就系争楼盘取得建设工程竣工验收备案证书，并于2017年12月26日取得上海市新建住宅交付使用许可证。2018年9月10日，系争房屋核准登记至原告熊顾军名下。另查，2016年6月21日，上海市嘉定区市场监督管理局向碧桂园公司作出嘉市监案处字(2016)第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，因碧桂园公司发布含有“碧桂园嘉誉可定制的低密度洋房献礼西上海唯定制誉不凡”等内容的虚假广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”的规定所指虚假广告，对其作出处罚。2018年10月8日，上海市嘉定区市场监督管理局向碧桂园公司作出沪监管嘉案处字(2018)第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书：……经现场核实，碧桂园公司交付的上述楼盘内只有景观水池未查见有游泳池；使用电梯实际为三菱电机上海机电电梯有限公司；地下室储藏空间和顶层开放式露台实际为毛坯交付；顶楼户型部分房间内未设置有飘窗。故当事人对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”、“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”、及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容为虚假。上述行为违反了《中华人民共和国反不当竞争法》第九条第一款……责令当事人停止违法行为，消除影响，对当事人作出行政处罚罚款五万元。再查，碧桂园公司在另案中自认，系争房屋所在楼层的阳台层高低于2.9米，南、北阳台净高为2.37米左右，层高为2.54米左右，阳台根据相关规定按50%计取建筑面积。本院认为，熊顾军与碧桂园公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。碧桂园公司对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”，系对有关房屋状况及相关设施内容的明确允诺，并对预售合同的订立及价格有一定影响，应视为一种要约，现碧桂园公司交付的房屋仅有景观水池及三菱电机上海机电电梯有限公司电梯，行政机关也认定碧桂园关于游泳池及进口电梯的宣传构成虚假宣传，故本院认为碧桂园关于该部分的虚假宣传一定程度上对房屋的售价产生影响，造成业主的损失，应予以赔偿。本院根据实际情况，综合考虑系争房屋的价格及面积，酌定碧桂园公司应赔偿熊顾军因虚假宣传系争房屋为“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌，私人专属电梯入户”造成的损失8,000元。关于阳台层高，系争房屋的阳台层高低于合同约定的层高，鉴于目前恢复至合同原层高已然无法实现，故熊顾军要求碧桂园公司赔偿损失于法有据，本院认为结合阳台的实际层高差额、面积及房屋单价，熊顾军主张碧桂园公司应赔偿其阳台层高损失15,000元在合理范围内，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告熊顾军因虚假宣传造成的损失8,000元；二、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告熊顾军阳台层高损失15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，减半收取187.50元，由被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司负担元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年十月二十六日书记员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。