山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初7890号 原告：青岛银都物业管理有限公司，住所地青岛市市南区彰化路1号。 法定代表人：蔡海峰，总经理。 委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。 被告：江山，男，1958年1月12日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王民，山东正洋律师事务所律师。 原告青岛银都物业管理有限公司诉被告江山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。青岛银都物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵闯，江山的委托诉讼代理人王民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 青岛银都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令江山支付物业管理费、电费等共计41581.97元；2.依法判令江山赔偿青岛银都物业管理有限公司逾期交费利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月21日起计算至被告实际交费之日，现暂计算至2020年4月30日为597.36元；3.本案诉讼费用由江山承担。事实与理由：青岛银都物业管理有限公司自1996年12月1日起为江山所在的青岛银都花园小区提供物业管理服务，江山是该小区南区18号楼业主，物业面积295.66平方米，青岛银都物业管理有限公司为江山提供了物业管理服务，但江山自2013年1月至2020年4月，累计拖欠物业管理费、电费等共计41581.97元，青岛银都物业管理有限公司多次催收，江山拒不缴纳。 江山辩称，一、物业服务不到位，因断电导致江山居住房子院子中养的几十万的鱼死掉；二、物业未经江山同意，私自将江山安装的变压器接上电源供其他业主使用，侵犯了江山的合法权益；三、物业从未向江山主张过物业费，已过诉讼时效；四、青岛银都物业管理有限公司已经被业主委员会解聘，不应再向江山收取物业费；五、电费不认可，证据是单方制作。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下： 一、1996年12月1日，青岛银都物业管理有限公司（乙方）与江山所在的青岛市市南区彰化路1号住宅小区开发商青岛银都房地产有限公司（甲方）签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定甲方将位于青岛市市南区彰化路1号的青岛××花园××方实行前期物业管理，委托管理期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式聘物业公司止，有关物业管理收费标准，由乙方向青岛市物价部门申请审批。 二、1995年9月27日，青岛市物价局下发青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》的文件，对青岛银都物业管理有限公司有关问题批复如下：一、综合服务的内容及收费标准。主要服务内容包括：1、负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院，公厕及公共场所的卫生保洁；2、按时登门为业主代收生活垃圾；3、负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；4、负责为业主代收水、电、供气、供热等费用；5、负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。提供上述服务可收取综合服务费，具体标准按建筑面积每平方米每月1.2元收取。二、凡有车辆的用户，其车辆在住区内有专人看管的，可收取车辆看管费，看管费按每月每辆（不分车型）75元收取；临时入区的车辆按每辆1.5元收取；昼夜停车每辆3元。三、此综合服务费收取标准为试行标准，试行期半年，期满后，根据你公司的收支情况及服务水平重新核定正式收费标准。 2014年6月19日，山东省物价局发布鲁价格一发【2014】87号《山东省物价局关于完善居民阶梯电价制度的通知》文件，载明：自2015年7月1日抄见电量起，仍未进行“一户一表”改造的合表居民用户电价在现行电价基础上，每度提高0.0081元，即按每度0.555元执行，此为到户电价，转供电单位不得自行加价。 三、2020年5月8日，青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会出具情况说明，载明：青岛银都物业管理有限公司于2019年10月19日函告银都花园业主委员会及小区全体业主，该公司将于2019年12月19日撤离银都花园小区物业管理,后因该小区业委会未召开业主大会，选聘出新的物业服务企业，业主对小区内卫生、安全、稳定等表示担忧，且2020年元旦、春节将至，将该公司研究决定暂时继续为小区业主服务，直至银都花园小区业主大会依法依规选聘出新的物业服务企业，该公司将立即按照规定与业委会进行交接，上述情况该公司于2019年12月19日以《告业主书》形式告知小区全体业主，截止目前青岛银都物业管理有限公司一直在为银都花园小区业主提供物业服务，特别是在2020年疫情防控期间，该公司在疫情防控、爱国卫生等方面做了大量工作。 四、江山系青岛市市南区东海中路28号18号楼业主，房屋建筑面积295.66平方米。该房屋2013年1月至2020年4月期间的物业服务费31221.52元（295.66平方米×1.2元×88个月），江山未予交纳。 对当事人有争议的事实，本院认定如下： 一、青岛银都物业管理有限公司提交电表抄表记录一宗，证明江山欠付2016年10月至2017年9月期间的电费10360.45元（19645度×0.555元-542.53元）。江山对该证据不予认可，认为该证据系单方制作。对此本院认为，青岛银都物业管理有限公司提交了初步证据证明江山欠缴电费的事实，江山不认可该事实，应当提交提出相反证据予以反驳，因其未提交相关证据，故本院对青岛银都物业管理有限公司主张的该项事实予以采信。 二、青岛银都物业管理有限公司提交律师函快递一份，证明曾就江山欠付物业费事宜进行过书面催告。江山质证称没有收到该快递。该EMS快递单显示，2019年12月20日，赵闯向江山寄送了催收银都花园南区18号楼物业费的律师函，因电联收件人拒收原因退件。本院认定，青岛银都物业管理有限公司履行了书面催收义务。 三、江山提交银都花园业主委员会2019年11月5日出具的函二份及（2020）鲁0202民初1934号民事判决书，证明2019年9月银都花园业主委员会解聘了青岛银都物业管理有限公司，并聘任青岛奥托纳蒙斯物业服务公司作为物业。青岛银都物业管理有限公司质证认为，业主大会召开参加人数不满二分之一，有多数代签情况，已被街道否决，青岛银都物业管理有限公司提交的海口路社区居委会情况说明可以证实该公司仍未涉案小区的物业服务单位；判决书不能证明青岛银都物业管理有限公司并非涉案小区的物业服务单位，只是另一物业公司与保安公司的纠纷。对此本院认为，因青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会出具的情况说明证明力高于银都花园业主委员会出具的函，故对江山主张的解聘事实本院不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，青岛银都物业管理有限公司与江山所在的小区开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》，内容合法有效。协议签订后，青岛银都物业管理有限公司依约向包括江山在内的小区业主提供了物业管理服务，而江山也在事实上享受了青岛银都物业管理有限公司提供的物业服务，该合同对江山所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 江山以物业服务不到位等为由拒付物业费，本院认为，基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准不可计量的特点，业主若对物业服务不满意，完全可通过正当途径提出，而不能以物业服务存在瑕疵，拒绝按合同约定标准缴纳物业服务费。如果业主均以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益。青岛银都物业管理有限公司依合同约定为江山所在的小区提供了相关的物业服务，履行了合同义务，江山作为该小区内物业业主应按照合同约定及时缴纳相关物业费用。从现有证据来看，江山提出的物业服务瑕疵问题尚不足以认定青岛银都物业管理有限公司的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为江山拒绝支付物业费的理由。 关于江山提出的青岛银都物业管理有限公司诉讼请求部分已过时效的抗辩，本院认为，自2013年1月至2020年4月期间，江山均未缴纳物业费，物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，因此诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算。故对江山的该抗辩本院不予支持。 因此，对青岛银都物业管理有限公司主张江山应向其支付2013年1月至2020年4月期间的物业费31221.52元及电费10360.45元的诉讼请求，本院予以支持。 对于逾期交费利息损失，本院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然江山没有支付物业服务费，但根据本案所查明的事实来看，其不支付上述费用的原因是基于对物业服务瑕疵的异议，同时也可以看出来青岛银都物业管理有限公司与小区业主委员会亦存在较大矛盾，因而江山主观恶意并不明显，且合同并未约定履行期间，故对于青岛银都物业管理有限公司该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告江山于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银都物业管理有限公司2013年1月至2020年4月期间的物业费31221.52元； 二、被告江山于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银都物业管理有限公司2016年10月至2017年9月期间的代收电费10360.45元； 三、驳回原告青岛银都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费854元，减半收取计427元，由被告江山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 肖文 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 刘珊 书 记 员 石玮