安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初4320号 原告：武长征，男，1979年11月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告：刘莎莎，女,1986年10月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被告:马鞍山市阳光置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：贾小维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁召群，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斯坦，安徽长城律师事务所律师（实习）。 原告武长征、刘莎莎与被告马鞍山市阳光置业有限公司（以下简称阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月5日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告武长征、刘莎莎，被告阳光公司的诉讼代理人丁召群、王斯坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武长征、刘莎莎向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋买卖合同；2.判令被告返还原告总房款112万元（包含贷款部分）；3.判令被告支付因逾期交房违约金545750元；4.判令被告返还原告组合贷款自2018年12月12日至2020年7月1日实际产生的利息28450.3元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2018年7月6日，原告在马鞍山市湖东北路506号阳光雅居售楼部购买了商品房，房屋买卖合同上明确交付时间为2018年12月底。原告按照流程已支付首付款39万元，并办理了组合贷款共计73万元（公积金45万元、商业贷款28万元）。2018年11月组合贷款均下款，原告按月正常还贷款至今。2018年12月底，原告多次至售楼部及汇翠名邸21层开发商办公室处要求交付房屋，均未果。2019年6月底，得知开发商依然无法交付房屋后，原告按照房屋买卖合同约定提出退房申请，被告答应给予退房，但到2019年12月底也未予以办理。鉴于疫情的特殊情况，原告于2020年3月再次去汇翠名邸21层被告办公室，被告依然拖延不予办理。双方经多次协商无果，故原告诉至法院，望判如所请。 阳光公司辩称，1.原告诉请解除合同，被告无异议，被告所应承担的责任应依据合同的约定。2.原告诉请的违约金没有事实依据。原告诉请返还房款同时要求被告支付违约金，违约金数额不符合合同约定。3.诉前原告并没有按照合同约定提出解除合同的要求，合同约定的返还房款并按4.9%支付利息应自法院判决解除合同之日起计算。 武长征、刘莎莎针对其诉请及主张的事实递交了下列证据并予以说明：1.原告身份证、结婚证复印件，证明原告主体身份情况，二原告系夫妻关系；2.公积金住房贷款办法，证明因为被告的逾期交房原告使用不了公积金贷款；3.租房合同，证明原告卖了原房屋买案涉房屋后在外租房；4.马鞍山房价一览表，证明房价上涨；5.第二次买房的贷款合同，证明二次贷款利率上浮30%；6.商品房买卖合同，证明原告与被告之间的房屋买卖合同关系；7.照片，证明原告于2019年6月份到被告法定代表人贾小维办公室提交退房申请，贾小维收下了原告的申请；8.案涉房屋公积金贷款合同，证明案涉房屋公积金贷款情况；9短信聊天记录，证明原告向贾小维申请退房；10.定购协议，证明总房价是112万元；11.购房发票，证明原告先后支付39万元；12.公积金贷款发放流水，证明原告45万元公积金贷款已发放至被告账户；13.商业贷款发放流水，证明商贷28万元已发放被告账户;14.购房合同及存量房网上备案确认书，证明原告贷款购买西湖花园房屋。 武长征、刘莎莎所举证据1、6、8、10、11、12、13、14具有真实性、合法性、关联性，予以认定；所举证据2、5不能达到其证明目的，不予认定；证据3、4真实性本案无法查明，不予认定；证据7与证据9相互印证，具有真实性、合法性、关联性，予以认定。 根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年5月17日，武长征与阳光公司签订《定购协议》一份，协议中载明定购房屋未阳光雅居3栋105室，定购总价为113万元。2018年7月6日，武长征、刘莎莎与阳光公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》一份，约定阳光公司将位于房屋出售给武长征、刘莎莎；商品房总价款为105万元，买受人应当于2018年7月6日前支付首付款32万元，余款73万元申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日未交付的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布去的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2018年7月6日，武长征、刘莎莎向阳光公司缴纳购房款32万元，由阳光公司出具增值税发票。2018年11月12日，武长征就案涉房屋申请的公积金贷款45万元放款到阳光公司银行账户。2018年12月19日，武长征向徽商银行股份有限公司申请的贷款28万元放款到阳光公司账户。2019年3月29日，武长征向南京瞰视界网络科技有限公司（以下简称瞰视界公司）缴纳70000元，由瞰视界公司出具增值税发票，发票载明系经纪代理服务费。诉讼中阳光公司不认可上述70000元系购房款，称系其委托的销售代理公司收取的销售代理费。2019年6月，武长征、刘莎莎向阳光公司法定代表人贾小维申请退房。2019年8月，武长征、刘莎莎购买位于马鞍山市花山区房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。本案中，阳光公司与武长征、刘莎莎签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。一、关于武长征、刘莎莎要求解除合同的主张。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，武长征、刘莎莎按照合同约定履行付款义务后，阳光公司应于2018年12月31日前将案涉房屋交付给武长征、刘莎莎，截至2019年6月武长征、刘莎莎向阳光公司申请退房时，阳光公司已逾期未交付房屋超过90日，符合双方约定的解除合同条件，武长征、刘莎莎有权解除合同，故武长征、刘莎莎于2019年6月通知阳光公司解除合同时案涉商品房买卖合同已解除。二、关于阳光公司应承担的责任。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同关于合同解除后阳光公司应承担的责任之约定的系有效约定，双方均应遵守。首先，合同解除后，阳光公司应退还武长征、刘莎莎已付全部房款105万元。其次，阳关公司应按照合同约定支付武长征、刘莎莎已付房款105万元自付款之日起按照年利率4.9%计算至实际付清上述房款之日止的利息，其中32万元自2018年7月6日起计算利息、45万元自2018年11月12日起计算利息、28万元自2018年12月19日起计算利息。再次，阳光公司应支付武长征、刘莎莎全部房款105万元的1%的违约金即10500元。最后，武长征、刘莎莎支付给瞰视界公司的70000元，系阳光公司委托的销售代理公司收取的费用，该70000元及自2019年3月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的至该款付清之日止的利息系武长征、刘莎莎因案涉合同解除而产生的实际损失，应由阳光公司予以赔偿。三、关于武长征、刘莎莎的主张。1、关于武长征、刘莎莎主张的阳光公司返还总房款112万元。双方签订的商品房预售合同中明确约定购房款为105万元，而吴长征、刘莎莎支付的70000元系由瞰视界公司收取并出具发票，定购协议系正式合同签订前的约定，该协议中约定的购房款不足以推翻上述事实，故本院认定阳光公司返还购房款为105万元，对另外70000元不予认定为购房款。2、关于武长征、刘莎莎主张的其因购买案涉房屋办理公积金贷款及商业贷款所产生的利息损失。按照案涉合同约定，阳光公司应支付武长征、刘莎莎已付房款的利息，该约定利息高于并涵盖武长征、刘莎莎主张的贷款利息损失，故对武长征、刘莎莎的该主张不再另外予以支持。3、武长征、刘莎莎主张的逾期交房违约金。案涉合同约定了违约金，虽依据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。武长征、刘莎莎主张的违约金所包含的各项损失中，其主张的购买西湖花园房屋不能使用公积金贷款的利息损失、购置二次房屋商业贷款的利息增加损失，已超过阳光公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；其主张的房屋市场价值上涨，未有充分证据予以证明；其主张的另外租赁房屋的租金，按照其提供的租赁合同，该租赁合同签订于案涉合同之前，无法证明系因案涉合同解除而直接产生的实际损失。故，对吴长征、刘莎莎主张的逾期交房违约金中超过合同约定的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告武长征、刘莎莎与被告马鞍山市阳光置业有限公司于2018年7月6日签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》于2019年6月解除； 二、被告马鞍山市阳光置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告武长征、刘莎莎购房款105万元，并支付其中32万元自2018年7月6日起、45万元自2018年11月12日起、28万元自2018年12月19日起，按照年利率4.9%计算的至实际付清上述房款之日止的利息； 三、被告马鞍山市阳光置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告武长征、刘莎莎违约金10500元； 四、被告马鞍山市阳光置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告武长征、刘莎莎70000元及以该款为本金的自2019年3月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的至付清该款之日止的利息； 五、驳回原告武长征、刘莎莎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20047元，减半收取计10024元，由原告武长征、刘莎莎负担2075元、被告马鞍山市阳光置业有限公司负担7949元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇二〇年十月十二日 书记员  张 玲 附：相关适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。