重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初2755号原告（申请执行人）：钟振宇，男，1985年3月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周涛，重庆东龙律师事务所律师。被告（执行案外人）：陈娇，女，1987年1月20日出生，汉族，户籍地四川省邻水县。被告（被执行人）：翁炬明，男，1973年2月18日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区。原告钟振宇与被告陈娇、翁炬明申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟振宇的委托诉讼代理人周涛到庭参加了诉讼。被告陈娇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告翁炬明经本院公告传唤，公告期限届满仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，本院依法扣除了相应的公告期间。本案现已审理终结。原告钟振宇向本院提出诉讼请求：1、判决对重庆市沙坪坝区*号的房屋不带租拍卖；2、判决陈娇对重庆市沙坪坝区*号的房屋在拍卖时不享有同等条件下的优先购买权；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：钟振宇与翁炬明借款合同纠纷一案，钟振宇申请法院对翁炬明名下坐落于重庆市沙坪坝区*号的房屋进行拍卖时，陈娇以其系该房屋承租人为由向法院提出执行异议，法院以（2020）渝0106执异8号裁定支持了陈娇提出的带租拍卖及优先购买权的异议请求。原告钟振宇认为陈娇提出的异议理由不成立。第一，案涉房屋办理抵押登记时并未出租。第二，两次出租时长均为五年，陈娇不可能只是通过现金方式一次性支付租金。第三，陈娇主张的第二次租赁时间在2018年2月5日，该时间前原告与翁炬明之间的纠纷已经在法院调解结案，原告对该房屋享有优先受偿权。第四，第二次租赁发生时间在抵押之后，陈娇的承租权不能对抗原告的抵押权。第五，陈娇与翁炬明之间有特殊关系。综上，为维护原告钟振宇的合法权益现诉至法院，请求支持原告陈娇的诉讼请求。被告陈娇、翁炬明未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议事实如下：2015年1月21日，钟振宇与翁炬明签订了借款合同，双方约定由翁炬明向钟振宇借款300000元，以重庆市沙坪坝区*号号房屋作为抵押担保，借款期限为2015年1月21日至2016年1月20日。同日，双方签订重庆市房地产抵押合同，以翁炬明所有的坐落于重庆市沙坪坝区*号房屋作为抵押担保，并于2015年1月21日办理了抵押登记手续。2017年11月23日，钟振宇起诉翁炬明民间借贷纠纷一案。2017年11月29日，本院依法作出（2017）渝0106民初19160号民事调解书，调解如下：一、由被告翁炬明于2018年2月15日前向原告钟振宇偿还借款300000元。二、如被告翁炬明未按时足额向原告钟振宇偿还上述借款，则被告翁炬明应自逾期之日起向原告钟振宇偿还上述借款本金及利息，该利息以300000元为本金，自2016年1月7日起至付清之日止，按年利率24%计付。三、原告钟振宇对被告翁炬明所有的，位于重庆市沙坪坝区*号房屋在上述第一、二项债权范围内享有优先受偿权。案件受理费7780元，减半交纳3890元（原告已预交），由原告自行承担（已交纳）。因翁炬明未履行已经发生法律效力的（2017）渝0106民初19160号民事调解书确定的义务，钟振宇据该调解书申请强制执行。2018年5月8日，本院作出（2018）渝0106执1782号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨被执行人翁炬明价值456000元的财产。同日，本院作出（2018）渝0106执1782号协助执行通知书，查封翁炬明所有的坐落于重庆市沙坪坝区*号号房屋一套（查封期限为三年）。2019年7月12日，本院作出（2019）渝0106执恢605号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人翁炬明所有的坐落于重庆市沙坪坝区*号的房屋。该案在执行过程中，陈娇对上述涉案房屋提出应带租拍卖、并保护其优先购买权的书面异议。2020年1月13日，本院作出（2020）渝0106执异8号执行裁定书，裁定：一、对重庆市沙坪坝区*号房屋进行带租拍卖。二、案外人陈娇对重庆市沙坪坝区*号房屋享有同等条件优先购买的权利。该案审理中查明：2013年3月1日，案外人陈娇与翁炬明签订房屋租赁合同，约定由翁炬明将其名下的位于重庆市沙坪坝区*号房屋出租给案外人陈娇，租期为5年，从2013年3月1日至2018年3月1日；月租金800元，支付方式为现金。2018年2月5日，案外人陈娇与翁炬明再次签订房屋租赁合同，约定由案外人陈娇继续租赁翁炬明将其名下的位于重庆市沙坪坝区*号房屋，租期为5年，从2018年3月1日至2023年4月1日；月租金1200元，支付方式为现金。2020年1月17日，本院将（2020）渝0106执异8号执行裁定书送达钟振宇。2020年1月31日，钟振宇向本院邮寄本案民事起诉状提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2015年9月28日，重庆市北碚区人民法院作出（2015）碚法民初字第06826号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结翁炬明所有的价值430000元的财产。2016年3月23日，重庆市北碚区人民法院查封登记于翁炬明名下坐落于重庆市沙坪坝区*号房屋一套，查封期限届满后未续封。2017年3月17日，本院作出（2016）渝0106民初3452号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结翁炬明等人所有的价值1300000元的财产。2019年3月8日，本院作出（2016）渝0106执5661号之五执行裁定书，裁定继续查封登记于翁炬明的名下坐落于重庆市沙坪坝区*号房屋一套。2017年7月12日，本院作出（2017）渝0106执4400号执行裁定书，裁定查封翁炬明的名下位于房屋重庆市沙坪坝区*号房屋，并于2017年9月16日轮候查封。2019年7月10日，本院向首封法院出具商情移送执行函，商情对涉案标的的执行。2019年7月11日，首封法院向本院出具同意移送执行函，同意将涉案房屋移送本院本案执行。还查明，2013年3月29日，陈娇与翁俊明共同生育一女，取名翁艺芯。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本院受理本案符合前述法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案的争议焦点在于被告陈娇是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院不予支持。”结合本案，钟振宇与翁炬明于2015年1月21日签订《重庆市房地产抵押合同》，并于2015年1月21日就案涉房屋办理了抵押登记手续。被告陈娇应当就其对执行的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即被告陈娇须举证证明其与翁炬明在2015年1月21日前存在合法有效的租赁关系，而在本案审理中被告陈娇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，其对此应当承担不利的法律后果。即使在（2020）渝0106执异8号案件审理中，陈娇举示了《房屋租赁合同》、《收条》、《居住证明》及相关票据，但在本案并未举示真实合法有效的书面租赁合同及合同实际履行的相关证据，亦未向有关行政部门进行备案，同时鉴于陈娇与翁炬明于2013年3月29日共同生育一女的特殊身份关系，无法认定二人关于涉案标的租赁关系的真实性。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人在同等条件下的优先购买权以存在合法有效的租赁关系为前提，本案中，被告陈娇对此并未提供证据，故无法认定其对涉案房屋的优先购买权利。综上所述，执行案外人即被告陈娇未举证证明其与被告翁炬明在订立抵押合同前已承租涉案房屋，亦未提供证据证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定情形，其应当自行承担举证不能的法律后果。故被告陈娇作为执行案外人对案涉标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原告钟振宇的诉讼请求理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准许对登记权利人为翁炬明坐落于重庆市沙坪坝区*号的房屋去租拍卖；二、被告陈娇对重庆市沙坪坝区*号的房屋不享有同等条件下的优先购买权。案件受理费8800元（原告已预交），由被告陈娇、翁炬明负担，限被告陈娇、翁炬明于本判决生效后七内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本院（2020）渝0106执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张 娟人民陪审员  包才根人民陪审员  李兴丽二〇二〇年十月三十日法官 助理  徐 瑾书 记 员  蒋 懿