成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初11267号 原告：四川省海纳物业管理有限责任公司，住所地：成都市解放路一段4号绿宇环保大厦8楼8-10号。 法定代表人：杨琴，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢东升，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：陈莲，女，1970年8月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告四川省海纳物业管理有限责任公司（以下简称海纳公司）与被告陈莲物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告海纳公司的委托诉讼代理人陈柏霖，被告陈莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告海纳公司向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付2010年7月到2020年4月的物业服务费8614元，并从起诉之日起以物业服务费本金8614元为基数按年利率24%计算至付清之日止的违约金，暂计8614元；2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告是成都市金牛区××路××号××小区（以下简称案涉小区）××栋××单元××楼××号房屋的业主。根据原告与四川省环保建设房地产开发有限公司（以下简称环保建设公司）签订的《前期物业管理服务合同》（以下简称物管合同）约定，被告应按照1元/平方米/月的标准向原告交纳物业管理费。若逾期交纳的应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的0.5%向原告支付违约金。经原告多次催告，被告以各类理由推诿拒不交费。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告陈莲辩称，被告已经交清所有物业服务费，不存在欠费的事实。案涉小区虽曾经与原告有物业服务合同关系，但案涉小区业主委员会发布了终止物业服务合同的公告，终止了合同关系。原告拒不退出案涉小区，仅收费不服务，未尽合同责任。被告家房顶漏水，通知原告进行维修，原告不予处理。被告的电瓶车轮胎被人为扎破，原告负有管理职责。原告的起诉超过了三年的诉讼时效，不应得到支持。原告擅自提高物业服务费标准，不应认定。诉讼费用不应由被告承担。 本院经审理认定事实如下： 2003年6月22日，环保建设公司（甲方）与原告（乙方）签订了物管合同，前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。甲方将西雅语嫣的物业服务项目委托给乙方，并详细约定了双方的权利义务、委托管理事项等等内容。双方约定委托管理期限暂定为3年（不超过3年），自2003年6月22日18时起至2006年6月21日18时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方约定了住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.9元向乙方交纳。本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为6月、1月。从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。该合同签订后，原告即为西雅语嫣小区提供物业管理服务。合同到期后，原告仍一直为该小区提供物业服务。2004年5月10日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物管协议），约定了住宅按建筑面积每月每平方米0.8元/月，被告住宅面积为73.46平方米。2008年10月28日，成都市金牛区物价局金价函【2018】18号《关于同意“西雅语嫣”物业服务收费备案的函》，明确高层住宅物业服务收费按建筑面积每月每平方米1元备案，三楼以下（含三楼）按业主和物业公司双方约定收费标准执行（不含城市生活垃圾处理费）等。2019年10月28日，成都市金牛区西华街道跃进社区居民委员会发布《关于代管西雅语嫣小区物业服务的公告》，载明：海纳公司于2003年6月22日受托对西雅语嫣小区进行前期物业管理，因小区未成立业主委员会和业主大会也没有聘请新的物业公司，故自2006年6月21日至今一直是由海纳公司代为管理服务。 另查明，金牛区××村××组××栋××单元××楼××号房屋产权登记人为被告，面积为73.17平方米。 庭审中，原被告双方一致认可原告于2020年6月30日从案涉小区退场。原告提交了《关于催收物业服务费用的通知》和《催缴通知单》，拟证明其积极催缴的事实。被告提交了前期物业管理服务协议终止的公告和物管协议，拟证明其与原告物业服务合同关系终止。被告提交了照片，拟证明原告提供的物业服务不符合合同约定。原告提交减少诉讼请求申请，表明暂只主张从2015年7月1日开始的物业服务费，减少期间的相关权益其另行主张处理。 以上事实，有前期物业管理服务协议、前期物业管理服务合同、关于催收物业服务费用的通知、催缴通知单、房屋信息查询记录、关于同意“西雅语嫣”物业服务收费备案的函、公告、照片和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，《前期物业管理服务协议》系原被告双方的真实意思表示，合法有效，对原被告双方具有约束力。原被告双方一致认可原告于2020年6月30日从案涉小区退场，足以证明原告在合同到期后仍为案涉小区提供物业服务的事实，合同到期后，原被告之间形成事实服务关系。参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，结合原告的主张，被告应当向原告支付2015年7月1日至2020年4月30日的物业服务费，金额按照备案标准、欠付时间、房屋面积认定为4243.86元（1元/月/㎡×73.17㎡×58月）。原告自愿在本案中放弃向被告主张2015年7月1日之前的物业服务费并保留另行主张的权利，不违反法律规定，予以准许。 关于原告主张的违约金，因原物业合同终止后，双方并未有关于违约金的约定，同时根据审理中被告的抗辩举证，也可见被告未及时交纳相关费用确系双方因物业服务发生较大争议所致，确系事出有因，不宜认定被告具有违约情形，对原告主张的违约金，本院依法不予支持。 被告辩称被告已经交清所有物业服务费，不存在欠费的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第二项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，被告主张其结清所有物业服务费，实际是主张其对原告债务因其全部履行而消灭，应当对引起该法律关系消灭的基本事实承担举证证明责任。被告以时间久远，未留存票据，原告未提供票据等事由表示无法提交证据，但长达十年时间内，无法提交任何一份交费票据，不尽合理，本院难以采信该抗辩理由。 被告辩称原告提供的物业服务质量不达标，设备设施存在问题等。本院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。根据《最高人民法院》第三条第一款之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权起诉请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因原告不当履行物业服务合同受到损害，应及时予以救济，可以采取起诉或者其他法定方式主张权利，而被告要求直接拒交、扣减物业服务费于法无据，不予支持。 被告辩称原告私自提高物业服务费收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，原告提交的《关于同意“西雅语嫣”物业服务收费备案的函》，可以确定原告已将物业服务费提高的事项进行备案，并且已得到金牛区物价局的同意。原告将物业服务费从0.8元/平方米/月提高到1元/平方米/月的行为，不属于违规收费的行为，对于该抗辩理由，本院不予采纳。 关于诉讼时效的问题，《最高人民法院》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，物业服务费是分期履行之债，原告至退场前一直在为案涉小区提供物业服务，被告欠交物业服务费的事实一直持续，期间被告也有催收行为，故本案原告主张案涉物业服务费债权的诉讼时效应自其退场之时起计算，对于被告的该辩解意见，不予采纳。 被告辩称案涉小区第一届业主委员会在2010年9月2日已经张贴公告，终止与原告的物业服务合同关系，原告在根据合同要求被告交纳物业服务费没有依据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”，且该公告也明确了“等业主大会决议通过后，再进行退场交接”，被告未提交业主大会关于解聘原告的会议决议，案涉小区业主委员会也未选聘其他物业服务公司，故仅凭该公告不能发生解聘原告的法律效力。对被告的该抗辩理由，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院》第五条的规定，判决如下： 一、被告陈莲于本判决生效之日起十日内向原告四川省海纳物业管理有限责任公司支付2015年7月1日至2020年4月30日的物业服务费4243.86元； 二、驳回原告四川省海纳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告陈莲负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邹雨妙 二〇二〇年十月二十九日 书记员  花马洗