贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初4031号原告：安顺市西秀区翠麓大厦业主委员会，地址：安顺市西秀区塔山西路与西水路交汇处100米。负责人：王松茂，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张习军，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：金家伦，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：安顺市翠绿物业管理有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华西路两可间翠麓大厦，统一社会信用代码：91520402580657243R。法定代表人：汪荣，系该公司执行董事。原告安顺市西秀区翠麓大厦业主委员会诉被告安顺市翠绿物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安顺市西秀区翠麓大厦业主委员会的主任王松茂及原告的委托诉讼代理人张习军、被告安顺市翠绿物业管理有限责任公司的法定代表人汪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安顺市西秀区翠麓大厦业主委员会向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即搬离麓大厦小区，并向原告移交本小区下列材料：1、业主档案资料，2、业主及房屋面积清册，3、各种建筑图纸（竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）。4、电梯等设施设备及其安装、使用、维护保养和验收等技术资料、随机文件及使用和保养说明书、日常维修、检测记录文件等。5、物业质量保证文件和物业使用说明书文件，6、物业管理所必须的其它资料。7、入驻前期时由房开商提供的各类设施设备，8、物业共用部位、共用设施设备。9、物业维修费购置的修缮物资。10、业主提前预缴但尚未提供服务的费用,(车辆秩序费、装修押金、物业管理(服务)费、代收的各种能源费、押金,以及应归全体业主所有的公共收益和账册等)。11、物业管理用房交接。12、其他物业管理相关应予交接的物资。二、判令被告立即移交2020年5月14日以后占用原告公共区域经营收益的相关费用(包括但不限于停车费、物业服务费、维修基金费)。三、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年5月15日,原告与被告签订了为期三年的《物业服务管理合同》,合同履行期限自2017年5月15日起至2020年5月14日止,现合同履行期限已届满。原告依据《贵州省物业管理条例》第七十二条规定,于2019年11月30日-12月2日采用书面征求意见形式组织召开业主大会,大会形成决议:不再与被告续签《物业服务管理合同》。同时,原告于2020年3月20日向被告发出不在续聘告知书,告知被告2020年5月14日退出翠麓大厦小区的准备并同时做好移交准备工作。基于此,原告遂与安顺市尚庭物业管理服务有限公司（以下简称尚庭物业公司）订立自2020年5月15日起开始履行新的物业服务合同。依照《物业管理条例》第三十八条的规定，物业合同服务终止,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例二十九条第一款规定的资料(包括1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施地下管网竣工图等竣工验收资料);2.设施、设备的安装使用和维护保养等技术资料;3.(物业质量保修文件和物业使用说明书)交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业,物业企业服务之间应当做好交接工作。然而,被告既不依照上述规定与原告选聘的新的物业服务企业交接工作;也不退出物业服务区域，也不向原告移交物业用房和相关设施及物业服务所需相关资料。同时还继续占用翠麓大厦小区公共区域作经营收益使用。综上,被告的行为给本小区的物业管理和服务造成严重妨碍并侵犯了全体业主的共同利益。为了维护全体业主的合法权益,现根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,向你院提起诉讼,请予依法审理,公正裁判。被告安顺市翠绿物业管理有限责任公司（以下简称翠绿物管公司）辩称，一、请求驳回原告的诉讼请求。理由如下:1、原告诉我司搬离翠麓大夏小区的理由没有法律依据。我司于2020年5月15日与原告终止《物业服务合同》后,即自行撤出在该小区的所有物业用房和办公室并移交给现有物业公司办公。我司为处理好小区业主的善后事宜,特向安顺市翠麓房地产开发公司（以下简称翠麓公司）借用一车库作临时清算办公室,并未占用该小区业主的公共区域及公共用房。2、翠麓大夏小区是在2010年5月交付使用的,前期提供服务的是贵州省绿地物业公司,直至2013年8月该公司因管理不当,自行撤出对该小区的服务,因当时小区未成立业主委员会,在此情况下,翠麓公司委托我司对该小区实施前期物业服务,并签订了《前期物业服务合同》。我司在与贵州省绿地物业公司交接并未收到任何资料(除已接房业主的基本信息)。在此情况下,我司一线工作人员积极与原开发建设单位、设施、设备供应企业联系并与相关设施、设备供应商签订《售后服务维保协议》，保证该小区业主的正常生活。3、电梯交接，因电梯作为特种设备，为保证小区业主的生命安全,我司对电梯管理是实行一梯一档的管理方案,并与有资质的电梯维保公司签订了《电梯维保合同》，并在合同终止时与现有物业公司进行了交接并将该小区6台电梯所有资料交与现有物业公司并将电梯管理单位过户给现物业公司(尚庭物业公司)。其他配电、消防、二次供水设施我司已按原物移交。4、我司于2017年5月15日与第一届业主委员会签订《物业服务合同》后,认真履行合同项下的所有条款,并对该小区的附属设施、设备进行维修、维护、保养,费用来源主要是从物业服务费、停车服务费中计提支付,并未动用过翠麓大厦小区业主的维修基金,故不存在向原告移交任何维修费及修缮物资。二、请求驳回原告所诉移交2020年5月14日以后占用原告公共区域经营收益的相关费用,理由如下:1、我司于2020年5月14日终止与原告所签《物业服务合同》后,只借用一办公室作该小区的清退、清缴办公室并未占小区业主的公共区域经营,不知原告所诉小区业主公共区域是哪点。2、翠麓大厦属商住小区,商业部分由翠麓公司出售，并委托安顺志诚和商业服务有限公司对未售出部分进行招租,该区域商业部分皆与我司签订了《物业服务合同》,我司对该区域商业部分己售、己租或未租部分实施物业管理。3、原告所诉的小区业主公共区域界线事实不清,翠麓大厦小区前称为西环住宅广场,由安顺市翠麓房地产开发公司开发建设,房开公司按照规划设计要求为市政建设代征、代建城市道路,面积为2108㎡(附规划设计图),该代征、代建部分为小区用地规划红线外,不属于小区业主的公共区域,现规划红线外区域作为临时停车位。故从2011年开始逐渐有贵阳银行、贵州银行、邮政银行等金融单位进驻该区域营业,为给经营企业单位提供个好的营商环境,我司前期也与西秀区城市管理局口头商议过,在不影响行人通行下,给经营单位及来办理业务的客户提供临时停车,后因城市的发展,社会停车难问题,西秀区城管局在该区域设立临时停车位牌对社会开放,对此我司并未收取经营单位的停车费,只针对外来办理业务及临时停车收取服务费5元/次(半小时内免收)。在此期间该区域的路面损坏由我司负责维修,但在2020年8月份,我司接到相关部门通知,为迎接安顺市卫生文明城市的创建,该区域要重新整顿并规范停车管理,我司也积极的与西秀区城管局联系解决整顿事宜,在此期间西秀区城管局通知我司与贵州省黔跃集团有限公司联系移交事宜,现正在办理过程中。故原告所诉该区域并不属于小区业主公共部分,它属于市政道路设施。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了安顺市西秀区住房和城乡建设局关于西秀区翠麓大厦业主委员会申请备案的批复、王松茂身份证复印件一份、被告营业执照复印件一份、物业服务管理合同一份、翠麓小区全体业主更换翠绿物业征询意见表、西秀区办事处综治中心会议纪要，不再续聘翠麓物业签署物业服务告知书、关于请物业公司办理项目交接事宜的函、中标成交公告、照片、情况说明、翠麓大厦小区总平面图、现场照片、安顺市自然资源局关于翠麓大厦宗地图红线内用李情况的说明及安国用（2007）第××号、安国用（2005）第××号国有土地所有权证附宗地图，被告提交了被告营业执照、被告法定代表人身份证明、被告法定代表人身份证复印件、翠麓大厦小区总平面图、现场照片、规划用地宗地图、安顺市规划局规划设计通知书、安顺志诚和商业服务合同、翠麓房开公司合同、贵阳银行合同、贵州银行合同、分户资料、翠麓公司移交清册及本院依职权向翠麓公司调查后翠麓公司的回复等证据，上述证据经庭审质证、认证，本院予以采信。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日,原告与被告签订了为期三年的《物业服务管理合同》,聘请被告位于安顺市西秀区提供物业服务，合同履行期限从2017年5月15日起至2020年5月14日止。原告于2019年11月至12月采用书面征求意见形式，向业主询问是否更换翠绿物业。2020年3月20日，原告向被告发出《安顺市西秀区翠麓大厦业主委员会2020年不再续聘安顺市西秀区翠绿物业公司责任公司告知书》，告知：一、请翠绿物业做好于2020年5月14日退出当前物业管理区域（翠绿大厦小区）的充分准备。二、请翠绿物业在2020年5月14日前继续履行物业管理职责；若因履行不到位造成的不良影响和一切损失由翠绿物业自行承担。三、请翠绿物业严格按照《贵州省物业管理条例》第五十八条规定做好移交准备工作。2020年5月24日，原告与尚庭物业公司签订的物业服务合同。2020年6月20日，原告又向被告发出《关于请物业公司办理项目交接事宜的函》，请被告移交小区物业的相关资料及设备。后被告向原告移交了已接房业主的基本信息及电梯资料、小区消防设备等。庭审中，原告认可被告已经移交物管用房及小区业主资料及电梯资料等，故对其诉讼请求的一项的第1-11及第二项诉请放弃，只要求第一项诉讼请求第12项中被告应交接的其他物资即被告移交被告翠麓大厦门口停车场，原因是该停车场系占用翠麓大厦小区业主的公共区域。审理中，本院向翠麓大厦的开发单位翠麓公司调查，翠麓大厦前贵州银行、贵阳银行等门口的地上停车场是否属于翠麓大厦业主的公共区域，其回函答复：我公司开发建设的“翠麓大厦”小区外围停车场(贵阳银行、贵州银行至阿玛施门前)约两千余平方米,该部分为我公司代建的城市建设道路,非业主公共区域。目前由于该部分竣工验收工作未完善,尚未移交给政府部门,暂由安顺市翠绿物业管理有限责任公司代管,待验收工作完成后将移交政府部门管辖。本院认为，原告以其与被告的物业服务合同解除后，被告应移交占用翠麓大厦小区业主公共区域作为的停车场，故本院的争议焦点是翠麓大厦门前贵州银行、贵阳银行至阿玛施门面前的地上停车场是否属于翠麓大厦小区业主的公共区域。从原告提交的证据及安顺市自然资源局关于翠麓大厦宗地图红线内用地情况的说明、安国用（2007）第××号、安国用（2005）第××号国有土地所有权证附宗地图等，只能说明（宗地代码520402007011ＧＢ00006）宗地图上红线范围内属于翠麓大厦项目用地，但是不能证实位于翠麓大厦贵州银行、贵阳银行至阿玛施门面前的地上停车场属于翠麓大厦小区业主的公共区域，而翠麓公司向本院调查回复：翠麓大厦小区外围停车场（贵阳银行、贵州银行至阿玛施门前）约两千余平方米,该部分为该公司代建的城市建设道路,非业主公共区域。目前由于该部分竣工验收工作未完善,尚未移交给政府部门,暂由安顺市翠绿物业管理有限责任公司代管,待验收工作完成后将移交政府部门管辖。综合上述证据，本院认为翠麓大厦门前的地上停车场为翠麓大厦小区业主的公共区域证据不足。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告诉请被告翠绿公司移交位于翠麓大厦门前的地上停车场的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请要求被告移交2020年5月14日后翠麓大厦门前的停车费、物业服务费、维修基金费等的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告安顺市西秀区翠麓大厦业主委员会的诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告安顺市西秀区翠麓大厦业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  杨芳二〇二〇年十月三十日法官助理张彦书记员张彦