四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初1669号 原告：刘双文，女，1978年12月28日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：刘梦周，男，1979年2月13日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：刘双文，女，1978年12月28日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：王加玉，女，1977年6月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：王雪梅，四川广聚律师事务所律师，执业证号:15104201911079746。 原告刘双文、刘梦周与被告王加玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘双文及刘梦周的委托诉讼代理人刘双文，被告王加玉的委托诉讼代理人王雪梅到庭参加了诉讼。审理中，原被告双方向本院申请和解期一个月。本案现已审理终结。 原告刘双文、刘梦周向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年5月8日至2020年5月31日期间24天的房租（2,580元÷31天×24天）共计1,997元及滞纳金2,397元（滞纳金=2,580元÷31天×24天×0.05×24天）；2.被告支付原告2020年1月至5月物业管理费及滞纳金1,160元；3.被告支付原告支付2020年1月至5月水电费预计1,000元（以实际发生金额为准）。4.被告归还房屋、恢复房屋原貌至租房前清水房状态；5.依法责任被告支付因被告未及时归还房屋、恢复房屋原貌，造成原告无法正常出租（出售）而造成的损失，原告损失参照《门面租赁合同》赔偿约定，赔偿2020年6月1日起至房屋出租（出售）日止房屋租金、物业费、水电费等；6.被告支付原告2019年5月26日至2019年11月7日免租期赔偿款10,800元（2,000元×（6-6÷10）=10,800）；7.按合同约定不退被告押金3,000元（叁仟元整）；8.解除原被告签订的《门面租赁合同》；9.诉讼费及相关费用由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告向原告支付转租门面的违约金2,479元(22,800元+1,997元)×10%。事实和理由：2019年4月20日，原被告双方签订了攀枝花市XXXXXXX附XX号商铺《门面租赁合同》，租赁期限为10年，从2019年5月8日至2029年5月7日。2020年1月起，被告停缴物业费、水电费至今。2020年5月7日至今未交。原告于3月23日、5月17日、5月21日微信告知被告交纳上述费用。2020年5月21日，原告将《关于门面租赁合同中止的通知》微信告知被告，6月1日起收回房屋，并请被告5月31日前支付5月8日至5月31日期间的房租及滞纳金，并将房屋恢复原貌。被告未按照合同约定及微信催告的内容支付相关租金、水电费、物业费，存在违约行为，应按照拖欠租金的5%加收滞纳金。合同约定租期为10年，免租期为6个月，但被告仅租了一年，故免租期只应为0.6个月，其余5.4个月被告应向原告支付租金。合同约定租赁期间，未经出租方同意房屋不得转租。但在门面装修及经下书负责人均为丁小云，故被告违反了租赁合同的约定，应向原告支付租赁总价的10%的违约金。故诉至法院。 被告王加玉辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：我方5月8日到5月31日期间没有交纳租金，因为在此之前原被告双方一直在协商解除合同，且都同意解除合同，因此在合同解除后没有交纳后期的租金；2020年1月到5月的物业管理费确实也没有交，原因是原告出租的商铺不能继续使用，丧失商业信誉，故终止履行了相应的合同；水费代理人不清楚具体欠付多少，若存在未交纳情况和物业费的情况理由一致；现在房屋已经由原告收回，若原告强行要求恢复原状应当赔偿装修损失；因为现在房屋已经被收回，不影响再次出租或出售；第六项诉讼请求没有合同依据，关于租房押金我方对履约行为没有任何过错，应当退还。二原告在明知其与开发商签订的限制经营条款的情况下依然将商铺租赁给王加玉进行经营小吃，我方有正当理由在合同不能继续履行的情况下有权终止履行相应义务。本案系二原告违约在先，并没有按照合同约定保障我方的承租权益，因此，原告相应诉讼请求不应当得到支持违约金没有合同约定不予认可，诉讼费请求法院根据裁判结果依法确认。 根据原、被告的陈述、举证、质证和本院认证，本院确认以下法律事实：2017年6月27日，原告与攀枝花碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，其签订的补充协议载明：“该商品房交付给买受人使用后，该商品房仅能用于经营商业项目，但不得用于经营诸如餐饮类、房地产买卖及租赁中介等与房地产买卖有关的具有同行竞争性质的项目或服务、丧葬类商品或服务…”。2019年4月20日，二原告与被告签订《门面租赁合同》，约定：原告将位于攀枝花市XXXXXXX附XX号门面租赁给被告用于商务茶楼、小吃；租期为10年，从2019年5月8日至2029年5月7日；租赁期间，未经出租方同意不得转租转让或改变用途，否则出租方有权要求承租方按租赁总价的10%支付违约金；租金标准第一年（2019年5月8日至2020年5月7日）2000元／月；第二年至五年（2020年5月8日至2024年5月7日）50元／平方米﹒月，即2580元／月；第六年至十年（2024年5月8日至2029年5月7日）70元／米﹒月，即3610元／月。合同签订的前六个月（2019年5月8日至2019年11月7日）为免租期，合同签订当日支付第一年度的租金12000元，自承租的第二个年度开始，租金每半年支付一次，以后每期租金到期前5日内，支付下期的租金；无故拖欠租金，出租方有权收回门面并收取拖欠租金的5%的滞纳金，并不退回押金；承租方应向出租方交付押金3000元，如合同期满，出租方无损害房屋结构、损坏屋同设备、拖欠租金等违约行为，出租方应在合同期满日如数退还；租赁期间物业管理费、水电费、维修费由承租方自行向物业公司交纳；双方不得无故解除合同，若出租方在承租方未违反合同约定的情况下租给他人，应承担贰万元违约金，若承租方在出租方未违反合同的情况下提前解除合同，承租方应赔偿违约金贰万元；若承租方拖欠租金，出租方可中止合同。双方还约定了终止合同的情形：1.本合同期限届满，双方不再续签合同的；2.若双方通过书面协议解除合同；3.因自然灾害等不可抗力致使合同目的不能实现的；4.在租赁期限届满之前，一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5.一方迟延履行合同主要义务，经催告后仍未履行的；6.双方有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。合同签订后，被告向原告交纳了3000元押金及12000元租金，并向物业公司交纳了2019年5月至12月期间的物业管理费，每月物业管理费为196.08元。2019年6月4日，被告方人员到物业公司办理门面装修手续，《物业装饰装修管理服务协议》显示业主方为丁小云，装修图纸审核意见载明该商辅经营糕点类。2019年7月29日、8月30日、11月1日，物业公司向被告出具《违规行为整改告知书》，载明被告在装饰装修过程中未按照装修备案申请的图纸施工，用作餐饮，根据《购房合同附件十三“补充协议”》第十四条第一点，该房屋不得用于经营诸如餐饮类。2020年5月，双方就房屋租赁相关事宜发生纠纷，原告于2020年5月21日向被告微信送达《关于门面租赁合同中止的通知》，通知被告于2020年5月31日解除租赁合同、交付房租、水电费、物业费，并要求被告承担违约责任。2020年6月5日，物业管理公司向原告出具《证明》，载明：“攀枝花市攀枝花市XXXXXXX附XX号商辅（紫云台XX幢商辅XXX号）业主，拖欠我公司2020年1月至2020年5月物业费及滞纳金共计3798.67元（大写：叁仟柒佰玖拾捌元六角柒分）”。 2020年7月2日，被告王加玉以原告刘双文、刘梦周违约为由向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《门面租赁合同》，并要求刘双文、刘梦周承担相应的违约责任。 上述事实有原被告的陈述及《门面租赁合同》、《购房合同附件十三“补充协议”》、《物业装饰装修管理服务协议》、物业装饰装修管理服务协议、装饰装修备案表、碧桂园物业装饰装修承诺书、碧桂园物业装饰装修须知、碧桂园物业装饰装修委托书、装修图纸审核意见、《违规行为整改告知书》、欠缴物业费的证明、微信聊天记录、证明、庭审笔录等书证及在案佐证。 本院认为，原被告双方在自愿平等的基础上就房屋的租赁达成一致的租赁协议，该协议未违反法律法规，合同合法有效。双方应按照合同约定履行权利义务，以保证合同目的的实现。 关于原告主张的解除双方签订的《门面租赁合同》的问题。原告向被告交付房屋后，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告与房地产开发商签订的《购房合同附件十三“补充协议”》明确载明，案涉房屋不得用于经营餐饮。原告明知该商辅不得用于经营餐饮的情况下，还与被告达成门面租赁协议,同意其经营小吃，致使物业公司在被告经营期间屡次要求被告进行整改，影响其经营。原告无法保持租赁房屋在租赁期间符合约定的用途，最终不能实现合同根本目的，原告存在一定的责任。但被告未在租赁合同解除前，按照合同约定向被告支付2020年5月8日至5月31日期间的租金，故被告对房屋租赁合同的解除亦存在一定的责任。原告于2020年5月21日向被告微信送达《关于门面租赁合同中止的通知》，以原告未按时交纳租金、水电费等为由，告知双方的合同自2020年5月31日解除，被告亦同意解除，本院确认双方签订的《门面租赁合同》自2020年5月31日解除。 关于原告要求被告支付2020年5月8日至2020年5月31日期间24天的房租1,997元及滞纳金2,397元问题。虽然原告存在违约行为，但被告并未提交证据证明其在双方解除租赁合同之前未使用房屋进行对外经营，其应当向原告支付租赁期间内的租金1,997元。原告未如实告知原告租赁房屋不能用于餐饮，致双方就租赁费交纳发生分歧，租金未按期支付原告存在一定过错，故原告要求被告支付2020年5月8日至2020年5月31日期间24天的房租滞纳金2,396元的请求,本院不予支持。 关于原告要求被告支付2020年1月至5月物业管理费及滞纳金1,160元问题。从庭审查明，被告未向物业公司支付2020年1月至5月期间的物业费。故根据合同约定，该段期间的物业费应由被告交纳。从被告已交纳的物业费单据可以证明，物业费为196.08元/月，故被告应向原告支付2020年1月至5月的物业费984.4元。原告未提交证据证明其已向物业公司代为交纳了被告租赁房屋期间的物业费滞纳金。故其要求被告支付物业费滞纳金的请求本院不予支持。 关于原告要求被告支付2020年1月至5月水电费预计1,000元问题。原告未提交证据证明被告租赁房屋期间产生的实际水电费金额，原告自行预估的水电费无相应依据，其要求被告支付2020年1月至5月水电费预计1,000元本院不予支持。 关于原告要求被告归还房屋、将房屋恢复至租房前清水房状态以及要求被告支付未及时归还房屋、恢复房屋原貌，造成原告无法正常出租（出售）的2020年6月1日起至房屋出租（出售）日期间的房屋租金、物业费、水电费损失问题。原被告双方未对合同解除后装饰装修的拆除进行约定，因此，对未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除。由于租赁合同的解除原告存在一定程度上的过错，故原告要求被告恢复房屋原貌至租房前清水房状态的请求本院不予支持。原被告双方房屋租赁合同已解除，被告应当归还原告房屋。根据原告提交的微信聊天记录显示，被告已于2020年5月中旬交还了原告一把钥匙，被告称其已于2020年5月底前已将可移动物品全部搬离案涉房屋，原告也未提交证据证明被告在解除租赁合同后尚继续占有房屋，故原告要求被告归还房屋，并承担2020年6月1日起的水电费、物业费、租金的请求本院不予支持。 关于原告要求被告支付2019年5月26日至2019年11月7日免租期赔偿款10,800元问题。原被告签订的租赁合同期限为十年，免租期为六个月。但该租赁合同实际租期仅为一年，被告也实际使用了原告的房屋，根据公平原则，按照比例计算，应扣除一年的免租期0.6个月，被告应当向原告支付租赁期间的租金10,800元（2,000元×（6-6÷10）=10,800）。 关于原告要求不退被告押金3,000元问题。根据原被告双方签订的合同约定，被告若无故拖欠租金，被告有权不退回押金。但本案中，合同的解除及被告未按时支付租金原告存在一定程度上的过错，故原告要求不退还被告押金的请求本院不予支持。但被告尚未付清原告的租金，故该押金可抵扣相应租金。 关于原告要求被告支付转租门面的违约金2,479元的问题。原告提交的物业装饰装修管理服务协议等材料虽然显示办理装修的人员并非被告，但该证据不能证明被告存在转租的行为。故原告诉请的该项请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告刘双文、刘梦周与被告王加玉于2019年4月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月31日解除； 二、被告王加玉于本判决生效之日起十五日内支付原告刘双文、刘梦周2020年5月8日至2020年5月31日期间的房租1,997元； 三、被告王加玉于本判决生效之日起十五日内支付原告刘双文、刘梦周2020年1月至5月的物业费984.4元； 四、被告王加玉于本判决生效之日起十五日内支付原告刘双文、刘梦周免租期内的租金10,800元； （以上款项共计13,781.4元，扣除押金3,000元后，被告王加玉还应向原告刘双文、刘梦周支付10,781.4元） 五、驳回原告刘双文、刘梦周的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费370元，减半收取计185元，由原告刘双文、刘梦周负担115元，被告王加玉负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  李琳 二〇二〇年十月二十一日 书记员  沙娜