湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0682民初1320号原告：陈浩，男，1990年6月18日出生，汉族，住临湘市。原告：曾慧，女，1989年3月11日出生，汉族，住临湘市。被告：临湘市瑞海房地产开发有限责任公司，住所地临湘市金鑫酿酒有限公司（长安路中黄土巷1号），统一社会信用代码91430682668597732T。法定代表人：张鑑文，董事长。委托诉讼代理人：朱诗瑶，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏郑汝，湖南湘军麓和律师事务所实习律师。原告陈浩、曾慧诉被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司（以下简称瑞海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈浩、曾慧，被告瑞海公司法定代表人张鑑文及委托诉讼代理人朱诗瑶、苏郑汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩、曾慧诉称，2017年8月4日，原被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：被告将位于临湘市卖给原告，金额为376000元，被告应当于2018年12月30日交房给原告。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告直至2020年5月30日才交房给原告，给原告造成损失，故原告具状起诉，并提出如下诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付合同上所约定的违约金（2018年12月31日至2020年5月29日）共计38728元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告提供了如下证据：《商品房买卖合同》、《交房通知书》、定金收据、首付款发票、维修基金和契税等各项费用收据。被告瑞海公司辩称，原告的主张与实际情况不符，被告延后交房时间确因被告不可控的客观情况，具体理由如下：1.被告已自2019年10月23日完成分户验收，并将手续提交相关部门，因相关部门办理程序拖延，导致交房时间延后；2.施工期间天气恶劣，雨水天气多，导致施工进展缓慢；3.因施工单位拖延施工，又不配合竣工，导致房屋久久不能竣工验收，2017年11月，还因施工单位施工质量问题和虚假诉讼被迫停建，后经被告瑞海公司、问题楼盘处理小组协调才于2018年11月复工，并要求2019年4月前竣工验收，经多方努力，最终房屋确定于2019年年底交付房屋；4.2020年1月至2020年5月期间，因新冠肺炎疫情导致交房时间延后；5.原告主张的违约金过高，已远超实际损失，应以原告实际损失为基础确定违约金数额。被告提供了如下证据：《关于名流花园1＃、2＃栋竣工验收进程的说明》、《关于名流花园二期规划验收请示报告》、《2015年-2019年降雨情况》、《名流花园二期工程建设项目竣工环境保护验收报告》、《关于名流花园二期工程环保预验收的请示报告》、《关于临湘市建设项目的现场核查意见（环保局）》、《瑞海公司请求按原规划审判方案对名流花园二期1、2号栋进行规划验收的报告》、《临湘市名流花园二期工程定界布局图及地下车库验收》、《临湘市人民政府市长办公室会议纪要》、《临湘市问题楼盘处理领导小组办公室关于名流花园业主集访情况报告》、《临湘市名流花园二期1＃楼工程竣工验收申请》、《临湘市名流花园二期1＃楼工程质量评估报告》、《住宅工程质量分户验收栋号汇总表（名流花园二期1＃楼）》、《临湘市名流花园二期2＃楼工程竣工验收申请》、《临湘市名流花园二期2＃楼工程质量评估报告》、《住宅工程质量分户验收栋号汇总表（名流花园二期2＃楼）》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提供的《临湘市名流花园二期1#楼工程竣工验收申请》、《临湘市名流花园二期1#楼工程质量评估报告》、《住宅工程质量分户验收栋号汇总表（名流花园二期1#楼）》系名流花园二期1#楼的资料，与本案不具有关联性，本院不予采纳。经审理查明，2017年8月4日，原告作为买受人，与出卖人被告瑞海公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于临湘市羊角塘的土地使用权，该商品房为名流公馆第002幢1单元10层1001号房；商品房价款为376000元；出卖人应当在2018年12月30日前将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起3-7日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未依约交房,逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的,自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后,原告按合同约定交清了房款，缴纳了契税、维修基金及办理房屋权属证书的其他费用。2019年8月，瑞海公司完成名流花园1＃、2＃栋主体工程建设，2019年10月向各职能部门申请验收，瑞海公司于2020年5月29日交付该商品房给原告。另查明，2017年11月，案涉工程因施工单位施工质量问题等多重原因，停工整顿，经临湘市问题楼盘处理领导小组办公室等部门协调处理，2018年9月起案涉工程恢复施工。本院认为，瑞海公司与原告签订的《商品房买卖合同》,均系当事人真实意思表示,合法有效。双方均应按约履行义务,原告已支付购房款及税费,瑞海公司未按约交付房屋,构成违约，应当按照合同约定支付违约金。关于逾期交房时间问题。案涉合同第八条关于交付期限约定,出卖人应当在2018年12月30日前将房屋交付买受人，但直到2020年5月29日才实际交付，逾期交付515天。1.关于相关职能部门行为能否免责问题。被告告辩称，瑞海公司于2019年10月23日完成分户验收，并将手续提交相关部门，因相关部门办理程序拖延导致延迟取得备案证明,瑞海公司不应当承担该延迟期间逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,瑞海公司逾期交房所应承担的违约责任系无过错责任。现瑞海公司逾期交房已构成违约,故应承担相应的违约责任。且从合同相对性分析,若因相关职能部门行为导致瑞海公司在履行与购房者签订的《商品房买卖合同》中造成的损失,瑞海公司可通过行政诉讼诉请行政部门承担行政责任,不能将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者。因此,对瑞海公司该项主张,不予采纳。2.关于施工单位拖延施工能否免责问题。不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告瑞海公司虽主张涉案房屋未依约交房系施工单位拖延施工导致。但据被告辩称，涉案工程暂停施工的原因是存在安全隐患等问题。确保涉案工程有序施工,保障涉案工程符合相关建筑标准和安全要求,是被告的义务和责任,且被告作为专门的房地产公司，是能够预见并采取适当措施能够避免或克服的。另外，被告与施工单位之间的纠纷所产生的损失，不能转嫁于房屋买卖合同的相对人，即原告。被告可在被告与施工单位之间的合同中处理。故被告以此主张免责主张，本院不予采纳。3.关于天气原因能否免责问题。本院认为，极端的天气确属不可抗力因素范围,对建筑施工会产生一定的影响。因原被告签订合同的时间为2017年8月4日,双方约定的交房日期为2018年12月30日,虽然2017年11月至2018年9月期间，被告并未施工，但基于公平原则，对该段时间内出现的极端天气一并予以扣除。结合被告提供的由临湘市气象局出具的《2017年-2019年降雨情况》等证据，2017年8月4日至2019年8月主体工程完工，因连续两天降雨量大于10mm不能施工的天气，本院酌情核减56天。4.关于新冠肺炎疫情影响是否免责问题。因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省于2020年1月23日决定启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。突发新冠肺炎疫情属不可抗力因素，期间的68天应予以扣除。关于逾期交房违约金的计算标准问题,违约金以填补损失为原则,双方在买卖合同中约定以已付购房款376000元为基数,按日万分之二的标准,从2018年12月31日起计算至瑞海公司实际交房之日2020年5月29日，共515天，扣除124天，计391天，即29403.2元。被告辩称的违约金过高，请求参照同地段同品质房屋租金计算。但庭审后被告并未对其主张的计算标准提供证据予以佐证,被告对违约金予以调整的主张，法院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:一、被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司在判决书生效之日起十日内支付给原告陈浩、曾慧逾期交房违约金29403.2元；二、驳回原告陈浩、曾慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，减半收取计384元，由被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  丁月亮二〇二〇年十月九日法官助理李凡书记员王珊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。