广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2143号原告：韶关市水上运输公司，住所地：韶关市浈江区××××××。法定代表人：顾新娣，公司经理。委托诉讼代理人：邓国丰，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶雯斐，广东金韶律师事务所实习律师。被告：韶关市建设开发总公司，住所地：韶关市武江区××××法定代表人：陈志刚，公司经理。委托诉讼代理人：梁洪生，韶关市工贸资产经营有限公司职员。原告韶关市水上运输公司与被告韶关市建设开发总公司物权确认纠纷一案，原告于2020年5月20日向韶关市武江区人民法院起诉后，该院于6月29日作出（2020）粤0203民初1292号民事裁定，移送韶关市浈江区人民法院处理。本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市水上运输公司的委托诉讼代理人邓国丰、叶雯斐，被告韶关市建设开发总公司的委托诉讼代理人梁洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市水上运输公司向本院提出诉讼请求：1、确认拆迁建房合同有效；2、判令被告协助原告办理韶关市浈江区×××××××××商铺（原地址为：韶关市浈江区××××××××××××××××）的产权过户手续；3、被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：一、1988年9月14日，韶关市建设开发总公司北江分公司（以下简称“被告分公司”）与原告签订《拆迁建房合同》，合同约定：一、原告将座落在本市浈江中路河边，产权属己所有的旧房交由被告分公司拆除建新楼；二、竣工后，被告分公司按城建部门所规划新楼的占地面积以1：2给原告回迁；三、规划、设计本楼无商场时，则原告回迁至第一、二层；规划设计本楼有商场时，底层一部分商场面积属原告所有，其余面积安排住宅房（商场分配细节另附图文补充说明）。合同签订后，原告依约将房屋腾空交付被告分公司拆除开发，被告分公司在旧址新建楼房后，回迁补偿了原告二套商铺，地址为韶关市浈江区××××××××××××××××和首层2号商铺（现地址已变更为：韶关市浈江区×××××××××商铺和39-2号商铺）。该二套商铺被告分公司从建好就交付给原告一直使用至今。现由于此层商铺所处位置地面出现沉降，属于地址灾害易发区，需要重新整治装修。因整治装修的问题，相关部门要求原告出示商铺的产权证书时才发现韶关市浈江区×××××××××商铺办理了产权证书，而韶关市浈江区×××××××××商铺至今仍未办理产权证书。由于原告方未能出示39-1号商铺的产权证书，导致施工方以权属不清不入场施工，已严重影响到周围居民出行安全与城市文明整洁容貌。二、原告已取得案涉商铺的所有权。受让案涉商铺根据合同规定履行完义务而实际交付商铺，使得商铺所有权从交付使用时产权已转移归原告，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》已没有必须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的规定，可以按普通法的规定财产所有权从财产交付时起转移，并没有把登记作为房地产所有权转移的必须条件。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“实际占有”已成为民事执行中，房产排除强制执行的依据，换言之，取得对价的实际占有房产，法律上是确认其所有权的。占有事实具有准物权效力，法律应当保护此种事实状态。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。根据《公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告分公司现未存续，被告分公司的民事责任依法由被告承担。在原告已取得案涉商铺所有权的情况下，被告履行过户手续，是《拆迁建房合同》的一个附属义务，因此被告有义务协助原告履行办理过户的手续。综上，原告根据民事诉讼法的规定，特向提起诉讼，请支持原告的诉请。被告韶关市建设开发总公司辩称：一、原告主张的权利已超过诉讼时效。根据原告主张的《拆迁建房合同》签订于1988年9月14日、其在房屋建成后即占用房屋的事实，原告在房屋建成后即知道或应当知道权利受到侵害。但原告在《拆迁建房合同》签订距今已达到30余年才向法院提起诉讼，已超过《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”“权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”规定的诉讼时效。因此，如果原告享有相关权利，则因诉讼时效届满不受人民法院保护，被告有权拒绝履行义务。二、被告的诉讼主体不适格，不是原告真正要起诉的当事人。首先，原告没有证据证明被告与“韶关市建设开发总公司北江分公司”存在关联关系，原告真正要起诉的当事人“韶关市建设开发总公司北江分公司”与被告仅仅是名称上相近。其次，被告为了查明事实，在收到原告诉状后，立即对保管的“韶关市建设开发总公司”资料及印章进行核查，并没有发现“韶关市建设开发总公司北江分公司”印章或设立的相关资料，同时到市场监督管理部门进行查询并打印了被告1991年3月27日成立的资料以及其所有子公司或分支机构设立的资料（该资料系市场监督管理部门对被告及其所有子公司或分支机构设立情况的完整记录），也没有发现被告设立“韶关市建设开发总公司北江分公司”的登记资料。最后，由于市场监督管理部门的企业登记系统未显示被告与“韶关市建设开发总公司北江分公司”存在关联关系，因此被告无权在该系统查询、打印“韶关市建设开发总公司北江分公司”的资料。被告通过“企查查”查询到，“韶关市建设开发总公司北江分公司”是“韶关市北江建设开发总公司”的投资人，但“韶关市建设开发总公司北江分公司”的出资人等所有资料均无法查到。原告提交的证据材料《拆迁建房合同》及其附件《商铺分配明细图》中分别盖有“韶关市建设开发总公司北江分公司”和“韶关市北江建设开发总公司”，也印证了两者存在密切的关系。由此可见，“韶关市建设开发总公司北江分公司”与被告无任何法律关系，被告的诉讼主体不适格，不是原告真正要起诉的当事人。原告起诉被告缺乏事实和法律依据。三、原告依据《拆迁建房合同》要求被告履行义务没有事实依据。本案原告主张被告履行义务的基础事实在于“韶关市建设开发总公司北江分公司”与其签订《拆迁建房合同》，并拆除其房屋。但从目前案件证据来看，其主张不成立。首先，原告没有证据证明存在“韶关市建设开发总公司北江分公司”这一主体，更没有证据证明被告设立了“韶关市建设开发总公司北江分公司”。如前述，既没有发现“韶关市建设开发总公司北江分公司”印章或设立的相关资料，市场监督管理部门没有“韶关市建设开发总公司北江分公司”登记设立资料。因此，在“韶关市建设开发总公司北江分公司”不存在的情况下，原告主张“韶关市建设开发总公司北江分公司”与其签订《拆迁建房合同》、拆除其房屋不成立。其次，原告没有任何证据证明被告设立了“韶关市建设开发总公司北江分公司”，其仅以名称推断有被告设立了“韶关市建设开发总公司北江分公司”没有事实和法律依据。最后，本案中没有证据显示原告对《拆迁建房合同》所涉“浈江中路河边旧房”享有产权，也没有证据证明其将“浈江中路河边旧房”交付拆除。在此情况下，原告主张依据《拆迁建房合同》获得补偿没有事实基础。四、原告主张因实际占有产生物权变动的效力，并据此享有案涉房屋所有权没有法律依据。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。鉴于案涉房屋没有进行相关产权登记，因此，原告主张基于实际占用商铺即已取得房屋所有权没有法律依据。事实上，正是由于原告对房屋不享有所有权，才提起本案诉讼要求被告履行义务。被告认为，如果“韶关市建设开发总公司北江分公司”与原告签订《拆迁建房合同》并拆除其房屋，原告在实际占有房屋的情况下，也仅依据《拆迁建房合同》享有对“韶关市建设开发总公司北江分公司”的债权，并据此要求其履行房屋权属登记、交付房屋的权利。五、产权过户登记的前提在于房屋已由行政机关进行权属初始登记，否则不存在过户登记程序，就此《不动产登记暂行条例》有着明确的规定。但经被告向不动产登记机关查询显示，韶关市浈江区××××××××××××××××（现址为韶关市浈江区×××××××××商铺）不存在，也就是说案涉房屋并没有进行产权初始登记。在此情况下，原告并要求被告协助办理产权过户登记手续没有法律依据。六、原告认为其依据《拆迁建房合同》取得39-1号商铺房屋没有事实依据。根据《拆迁建房合同》第二条“甲方按城建部门所规划新楼的占地面积以1：2给乙方回迁”约定，乙方回迁房屋的面积应当根据其被拆除的房屋占地面积确定。鉴于原告主张已取得了拆迁补偿的韶关市浈江区×××××××××商铺，因此，39-1号商铺属于拆迁补偿房屋或非法多占用的房屋有待原告提交被拆除房屋资料后方可核实认定。在原告没有提交被拆除房屋的产权资料及39-1号商铺移交手续的情况下，原告主张39-1号商铺属“韶关市建设开发总公司北江分公司”交付其回迁的房屋没有事实依据。综上，由于本案事实发生距今已年代久远，因被告单位人员更迭及遣散等原因，被告目前也无法查明“韶关市建设开发总公司北江分公司”的出资人情况、《拆迁建房合同》签订及履行等相关情况。原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，且无法证明被告是本案的适格诉讼主体，原告提交的证据不充分、没有相关事实及法律依据的情形，请求贵院依法驳回原告诉讼请求，保护被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告与韶关市建设开发总公司北江分公司经协商，达成原告将其韶关市浈江区××××××××之一房屋给韶关市建设开发总公司北江分公司拆除建新楼，双方达成一致意见后，原告作为乙方，韶关市建设开发总公司北江分公司作为甲方，双方于1988年9月14日签订一份《拆迁建房合同》，该合同约定：一、乙方将座落在本市浈江中路河边，产权属己所有的旧房交由甲方拆除建新楼。二、竣工后，甲方按城建部门所规划新楼的占地面积以1：2给乙方回迁（不含原属乙方所有以外的地皮面积）。三、规划、设计本楼无商场时，则乙方回迁至第一、二层；规划设计本楼有商场时，底层一部分商场面积属乙方所有，其余面积安排住宅房（商场分配细节另附图文补充说明）。四、回迁住宅质量、水电安装和装修与本楼住宅房相同。五、乙方接甲方搬迁通知后，半月内将住户搬迁完毕。六，施工期间住户的安置由乙方解决。七、本合同自双方签订之日起生效。原告在该合同的乙方栏签名盖章，韶关市建设开发总公司北江分公司在合同的甲方栏签名盖章。该合同附首层平面图，平面图上盖有“韶关市北江建设开发总公司”印章，显示首层1、2号商铺为“水上运输公司”。合同签订后，原告依约将房屋腾空交付韶关市建设开发总公司北江分公司，该分公司以“韶关市北江建设开发总公司”名义进行报建。楼房建好后，原告根据合同约定占有、使用该首层1号、2号商铺，1992年10月，原告申请办理了该2号商铺产权。由于历史等因素，原告对1号商铺至今未取得产权登记。由于韶关市建设开发总公司北江分公司已被吊销状态，原告经依法向被告请求协助办理登记未果，遂向本院提起民事诉讼，请求支持其诉讼请求。查明，原告提供通过企查查科技有限公司查询显示，韶关市建设开发总公司北江分公司为被告成立的分支机构之一，韶关市建设开发总公司北江分公司又100%对外投资韶关市北江建设开发总公司（已吊销），韶关市北江建设开发总公司又占韶关市建设开发总公司北江分公司100%出资比例。另查明，韶关市浈江区××××××××之一现已变更为韶关市浈江区×××××××，韶关市浈江区××××××××××××××××已变更为韶关市浈江区×××××××××本院认为，本案为物权确认纠纷。原告经与韶关市建设开发总公司北江分公司经协商达成原告将其韶关市浈江区××××××××屋给韶关市建设开发总公司北江分公司拆除建新楼后，双方自愿签订了《拆迁建房合同》，该合同是双方真实意思表示，内容合法，故原告请求确认该合同有效，本院依法予以支持。原告签订《拆迁建房合同》后，在韶关市建设开发总公司北江分公司依据该合同建成楼房后，依据双方合同约定一直占有使用该楼房首层1号、2号商铺至今，原告已取得该2号商铺的产权，但由于历史原因致原告至今未能取得对该1号商铺的产权登记，影响了原告对该商铺的合法权益，故原告依据当时的合同约定，请求被告协助办理韶关市浈江区××××××××××商铺的产权登记手续，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于被告提出原告已过诉讼时效的抗辩理由，由于原告已占用使用该1号商铺至今，协助办理不动产权登记是随附义务，故对被告的此抗辩理由，本院不予采纳。对于被告提出其没有协助义务的抗辩理由，由于韶关市建设开发总公司北江分公司是其分支机构设立的，而其分支机构又已吊销，依法应由被告协助，故对其抗辩，本院不予采纳。对于被告提出原告要求其协助办理产权过户登记手续没有法律依据的抗辩理由，被告依法协助的是1号商铺的产权登记手续。对于被告提出的其他抗辩理由，由于没有事实和法律依据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告韶关市水上运输公司于1988年9月14日签订的《拆迁建房合同》有效；二、被告韶关市建设开发总公司于本判决生效之日起30日内协助将韶关市浈江区×××××××××商铺（原地址为：韶关市浈江区××××××××××××××××）的产权登记到原告韶关市水上运输公司名下。如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取计1650元，由被告韶关市建设开发总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  罗方灵二〇二〇年十月二十八日书记员  刘 娟