河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初11178号 原告:秦皇岛万通房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区建新里，统一社会信用代码:91130300XXXXXXXXXX。 法定代表人马元，董事长。 委托诉讼代理人：刘军、刘芳，河北海立律师事务所律师。 被告：张华，男，1985年12月10日出生，汉族，现住内蒙古呼和浩特市赛罕区。 委托诉讼代理人：武飞、海娅，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地秦皇岛市海港区，统一社会信用代码：91130300XXXXXXXXX。 负责人：李某，行长。 委托诉讼代理人：姜某，男，1964年8月6日出生，汉族，建行职工，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司(以下简称万通地产)与被告张华、第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称建行秦皇岛分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万通地产的委托诉讼代理人刘芳、被告张华的委托诉讼代理人武飞、第三人建行秦皇岛分行的委托诉讼代理人姜某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万通地产向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告于2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》，由被告向原告返还秦皇岛市海港区房屋，并配合原告办理相关手续；2.请求依法判令被告偿还原告被第三人扣划的担保金及利息25666.87元（暂计算至2018年9月27日，以实际发生金额为准）；3.请求依法判令被告支付原告违约金28071.44元（暂计算至2019年7月16日），直至被告实际付清之日止；4.被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第二、三项诉讼请求变更为：担保金及利息截止到2020年5月26日，金额为46258.59元；违约金截止到2020年5月26日，金额为53818.69元。事实与理由：2010年12月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的秦皇岛市海港区房屋，面积为59.20平方米，每平方米5388.04元，住宅总金额318972元，房屋的付款方式为按揭贷款，被告应向原告支付房屋首付款98972元，剩余房款220000元进行按揭贷款。合同还约定了交付期限、交付条件、违约责任等内容。后因面积差，房屋面积为60.5平方米，总房款为325976元，2017年5月11日被告补交面积差额款7004元。原、被告于2010年12月17日签订了《合同补充协议》，该协议第五条约定，应第三人要求，原告为被告的按揭贷款提供连带责任担保。在担保期间，如果被告逾期归还按揭贷款本息而导致原告承担相应的保证责任，则自原告承担保证责任之日起至被告向原告还清贷款款项之日止，被告应按日向原告支付还款金额0.2%的违约金。如果原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为被告构成根本违约，原告有权单方解除购房合同，定金不予退还，并重新处置该房产。被告已交的购房款及相关费用和重新处置该房产所得的款项用于抵清被告的银行贷款本息、滞纳金、原告代为支付的本息及解除本合同另行处置该房产所发生的一切费用，若有剩余的房款归还被告，若不足则被告需如数补交给原告。合同签订后，原告按照约定为被告在第三人处提供连带责任担保，但被告多期未履行向第三人支付按揭贷款的义务，致使第三人在原告的保证金账户内扣划了应由被告支付的贷款本息及罚息、复利等。截止2018年9月27日，原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额已达25666.87元，已经超过按揭本金220000元的10%，故原告根据原、被告之间的约定可以解除商品房买卖合同。由于被告未按期向第三人偿付贷款本息，原告为被告延期偿还贷款的行为承担了保证责任，根据相关法律的规定，原告对被告享有追偿权，被告应偿还原告被第三人扣划的担保金及利息。综上，原告为维护自身合法权益。提出如上所请，请求依法判决。 被告张华辩称，被告于2011年买房办理贷款，办理完毕贷款以后按约定每期都正常还款，在正常还款过程中，2016年被告还款的银行卡丢失了。丢失后，被告及时向银行申请补办，丢失的卡号尾号是2484，新办理的卡号的尾号是2541。在当时补办的时候，银行柜台给我方的答复是该账户可以用于偿还贷款。办理新卡后，被告一直按约定偿还贷款，可能履行期间出现过几次未足额偿还的情况，但是整体上还款的义务是完整的，没有任何恶意拖欠的行为。一、根据原告的主张、诉请的事实、理由及对本案的了解，可以确定本案原告有两个身份，一个是开发商，一个是担保人，由这两个身份产生的关系也是两种，发生纠纷之后也是两个案由，本案是由于被告张华偿还贷款发生的问题引发的诉讼，所以本案的案由应该是追偿权纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。所以本案原告的身份只有一个，即保证人，如果原告按照买卖纠纷主张诉请的话，被告不持异议，但我方向法庭声明，被告张华作为一个购房者，已经按照《商品房买卖合同》的约定，履行了全部付款义务，总房款是318972元，对此有相应的合同及发票、收据作为证据。所以原告主张解除《商品房买卖合同》并返还房屋没有事实与法律依据。二、至于原告主张的第二项诉讼请求即担保追偿的问题，是基于原告向第三人承担相应保证责任后享有的追偿权利，而不是基于商品房买卖合同履行义务引发的纠纷，所以如果原告坚持按房屋买卖合同纠纷主张的话，原告的第二项诉请超出本案的诉讼范围。三、针对原告主张的第二项以及第三项诉请，原告作为保证人，取得追偿权的前提是其已经代被告履行了相应的还款义务，所以针对该项诉请的金额、原告是否取得追偿权以及被告应否承担相应的违约责任，应当由原告承担相应的举证责任。 第三人建行秦皇岛分行述称，从我方调取的证据中可以看出，2017年3月29日、2018年3月29日和2018年9月27日，第三人分别从原告在第三人处开立的保证金账户中分三次六笔划扣了25666.87元。划扣的原因是被告未按期偿还贷款，划扣的依据是原告与第三人签订了编号为130635849200900013号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。原告对盛秦福地项目所属住房或商品房房款而与第三人发生的全部债务承担连带保证责任，因本案中房屋没有办理产权证，没有办理抵押手续，所以保证连带责任没有中断，我方才从原告开立的保证金账户中划扣了保证金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告万通地产为了证明自己的主张，向本院提交如下证据： 证据一、2010年12月17日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，补充协议第五条明确约定了关于被告未偿还银行贷款导致原告被银行划扣保证金的违约责任，原告可以依此解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金，截止开庭之日违约金为53818.69元。 证据二、《个人住房借款合同》一份，证明被告向第三人借款22万元，合同中原告作为担保人，为被告提供连带责任担保。 证据三、第三人出具的情况说明一份，证明被告未按合同约定偿还借款，截止2018年9月27日，第三人从原告保证金账户划扣本金、利息及复利25666.87元，用来偿还被告欠款，原告承担了保证责任。 证据四、房款收据两张，证明原告收到被告房屋首付款98972元，以及补交的面积差额款7004元。 证据五、扣款明细及违约金明细，证明截止开庭当日，第三人在原告保证金账户内累计扣款46258.59元，违约金为53818.69元。 被告对原告出示的证据质证意见为： 对证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告并不存在违约行为，所以不应当承担违约责任。 对证据二无异议。 对证据三情况说明的三性均不认可，原告计算的金额与被告实际还款的客观事实不符，所以我方不予认可。 对证据四无异议。 对证据五的三性均不认可，原告的主张没有任何证据予以证明，只是自己打印的明细，所以我方对该证据不予认可。 第三人建行秦皇岛分行对原告万通地产出示的据均无异议。 被告为了证明自己的主张，向本院提交如下证据： 证据一、《商品房买卖合同》、房屋兑现通知书及发票和收据，证明《商品房买卖合同》是合法有效的，被告依约履行了付款义务，房屋兑现通知书证明涉案房屋已经兑现交付了。 证据二、《借款合同》和建设银行的贷款明细的对账单，证明被告张华按约定履行了贷款义务； 证据三、中国建设银行个人账户收入、交易明细，证明截止到2020年5月6日，被告张华按时将贷款存入还款的账户截止到2020年5月6日，账户余额合计46105元；2020年5月7日又存入500元，被告并没有逾期还贷，甚至恶意拖欠。 证据四、个人活期账户交易明细，该明细清晰反映出银行划扣被告贷款的信息，证明银行划扣的贷款是本案涉案房屋的贷款。 原告对被告出示的证据质证意见为： 对证据一、二、三的真实性无异议，银行卡丢失并不能成为不还款的理由，也不能成为违约的理由。对账单只显示出被告每个月在往这个账户上存款，并没有证据证明该卡是被告还银行贷款的卡，事实上被告也没有履行还款的义务，而导致第三人在原告的保证金账户内陆续划款。本案是合同纠纷，发生此纠纷的基础是被告的行为违反合同约定，原告就可以依据合同的约定要求解除合同，并要求被告支付违约金及对第三人在原告处划扣的保证金要求被告偿还。 对证据四，该证据只能说明被告偿还了部分贷款，并不能说明被告是按期履行全部的还款义务，该组证据也不能否定第三人从原告保证金账户划款，用来偿还被告所欠的贷款，事实上，原告也陆陆续续为被告偿还贷款，金额达到4万余元。 第三人对被告提交的证据质证意见为： 对证据一、二无异议； 对证据三的真实性无异议，被告提交的还款卡号已经和我行个贷系统对接，后期陆续从该卡中进行了贷款划扣。 对证据四，从被告提供的单据上来看是真实的，也证明了被告换卡后，扣划贷款的数据与我方的数据能对上，但是该证据并不能证明被告没有拖欠我行贷款。被告称卡里有余额四万多，但是打印时间是2020年5月9日。2020年5月9日打印的流水只显示到2018年6月22日的交易流水，且最后一笔是我方扣划的0.18元，用来偿还银行贷款。该银行卡是被告用来偿还贷款的，被告提供的第三组流水证明2020年5月6日，被告一次性存款46105元。说明在此期间被告一直在拖欠贷款，所以导致第三人从原告保证金中划扣。 第三人建设银行秦皇岛分行为了证明自己的主张，向本院提交以下证据： 证据一、张华、张利、方霞三人的身份证及户口本，证明贷款的主体。 证据二、编号为130635849-011-2011000582《个人住房（商业用房）借款合同》，证明2011年3月23日，上述三人同我方签署了该笔借款合同，借款金额为22万元，用于购买原告开发的秦皇岛市海港区住宅。 证据三、个人贷款的支付凭证及开立贷款账户通知书，证明第三人按合同约定支付了该笔贷款，并将该笔贷款打入了原告的账户，完成了我方贷款支付的程序。 证据四、个人贷款对账单，证明被告还款的情况，从2019年3月25、2019年9月26日及2020年3月25日，第三人从原告的开立的保证金账户又划扣了三次，与原告提供的证据是吻合的。 证据五、张华账户综合查询的截屏，截止到2020年5月24日，张华贷款没有拖欠，我方一直在划扣，后期张华也偿还一部分；截止2020年5月24日，被告在我方尚欠的贷款本息合计187526.02元。 证据六、编号为130635849200900013号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明第三人与原告于2009年4月签订的对于原告开发的盛秦福地所有与第三人发生借款关系的全部债务人，原告承担连带保证责任。 原告万通地产对第三人建设银行秦皇岛分行出示的证据质证意见为： 对证据一、二、三、四均无异议. 对证据五截止到5月24日被告贷款在第三人处没有逾期，能够说明第三人从原告的保证金账户划款，偿还了被告的部分银行贷款。 对证据六无异议。 被告对第三人建设银行秦皇岛分行出示的证据质证意见为：对证据一、二、三、四的真实性无异议，对第三人证明的贷款人有异议，贷款人只有张华一人。 对证据五无异议，该证据反映了被告张华按期偿还贷款，银行的账面显示是正常的。 对证据六无异议。 为了查清事实，本院从建设银行调取了张华（账号62×××41）2016年1月1日至2020年5月30日的交易明细，该交易明细显示2020年5月6日交易金额为105元。 原告对本院调取的证据质证意见为：对法院调取的该组证据的真实性合法性予以认可，但与张华提交的第三组证据内容不一致，依据法院调取的张华建行交易明细2020年5月6日没有该笔交易记录，只有105元的交易记录，故原告对张华提供的第三组证据中46105元的交易数据不认可。 被告对本院调取的证据质证意见为：对法院调取的该组证据的真实性合法性关联性有异议，因为建行秦皇岛民族路支行也是本案的诉讼参与人，而且其提供的交易明细与被告张华提供的交易明细存在差异，故被告张华坚持自己的证据，请求法院继续查明事实。 第三人建行秦皇岛分行对本院调取的证据质证意见为：依据张华提供的第三组证据显示张华在2020年5月6日一次性存入46105.00元，依据法院调取的张华建行交易明细2020年5月6日没有该笔交易记录，只有105元的交易记录，故第三人对张华提供的第三组证据中46105元的交易数据不认可。 本院经审查认定事实如下：2010年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告将其开发建设的秦皇岛市海港区房屋出售给被告，面积为59.20平方米，每平方米5388.04元，住宅总金额318972元，房屋的付款方式为按揭贷款，被告应向原告支付房屋首付款98972元，剩余房款220000元进行按揭贷款。合同还约定了交付期限、交付条件、违约责任等内容。当日，原、被告又签订了一份《补充协议》，该协议第五条约定按揭担保：1、应银行要求，出卖人为买受人的按揭贷款提供连带责任担保，在此担保期间，买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息。2、在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任……，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清贷款款项之日止，买受人应按日向出卖人支付还款额的0.2%的违约金。3、如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，定金不予退还，并重新处置该房产。买受人已交的购房款和重新处置该房产所得的款项用于抵清买受人的银行贷款本息、滞纳金、出卖人代为支付的本息及解除本合同另行处置该房产所发生的一切费用，若有剩余的房款归还买受人，若不足则买受人需如数补交给出卖人。 2011年3月23日，原、被告和第三人签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，主要内容为：被告从第三人处贷款220000元，用于购买坐落于海港区晟秦福地A11-1-707号房屋；借款期限自2011年3月23日起至2041年3月23日止；原告自愿为被告借款提供连带责任担保。因被告张华不能按期偿还第三人贷款本息，第三人自2017年3月开始扣划原告的保证金，截止2020年3月25日，第三人陆续从保证人原告万通地产的保证金账户中扣除保证金46258.59元，其中本金12907.63元，利息33350.96元。原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额已经超过被告按揭本金220000的10%。 另查，案涉房屋面积为60.5平方米，总房款为325976元。2017年5月11日，被告向原告补交面积差额款7004元。在本案的诉讼过程中，原、被告均向本院申请和解，未能达成和解协议；本院多次做调解工作，原、被告也未能达成一致意见。 以上事实，有原告、被告及第三人陈述及相关证据在卷予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》和原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定履行义务。被告没有按照约定偿还贷款，致使第三人从原告保证金账户扣划款项，被告的行为已经构成违约。按照合同的约定，原告有权解除合同，故原告主张解除与被告之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》没有履行完毕，故亦应解除。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将实际收取的被告购房款返还给被告，被告应将房屋返还给原告，同时将原告代其偿还的银行借款利息支付给原告，并向原告支付违约金。原、被告约定的违约金过高，合理考虑，支持被告向原告支付违约金的数额，以46258.59元为基数，期间为2020年3月26日起至本判决确定给付之日止，按法定利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司与被告张华于2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》，被告张华将位于秦皇岛市海港区房屋返还给原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司； 二、解除原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司、被告张华与第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行于2011年3月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司返还被告张华交付的购房款105976元（98972元+7004元）及被告张华已经偿还的银行贷款本金（以第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行出具的还款记录为准）； 四、原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司代被告张华向第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行偿还被告张华购买秦皇岛市海港区房屋所欠的剩余借款本息； 五、被告张华向原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司支付由第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行收取的原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司代被告张华偿还借款的利息（包括已扣划及代偿部分利息，以第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行出具的还款记录为准）； 六、被告张华向原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司支付违约金（违约金数额以46258.59元为基数，自2020年3月26日起至本判决确定给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 七、驳回原告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。 上述一、二、三、四、五、六项于本判决生效之日起十日内同时履行，可相互抵销。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2302元，由被告张华负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李宝锋 人民陪审员  梁若冰 人民陪审员  李凌云 二〇二〇年十月十日 书 记 员  范宏娟