广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11539号原告（反诉被告）：刘*波，男，1980年3月10日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：严*，系广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴*源，系广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈*飞，女，1984年2月5日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：高*，系广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：余*琳，系广东执正律师事务所律师。第三人：广州*房地产中介有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪新城。法定代表人：朱*波。原告（反诉被告）刘*波与被告（反诉原告）陈*飞、第三人广州*房地产中介有限公司（以下简称*中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘*波及其委托诉讼代理人严*，被告（反诉原告）陈*飞的委托诉讼代理人高*、余*琳到庭参加诉讼。第三人广州*房地产中介有限公司经公告送达开庭传票，无到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘*波向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的《广州市存量房买卖合同》；2.被告向原告返还购房定金人民币200000元；3.被告向原告支付违约金人民币430000元；4.本案受理费、财产保全费等费用由被告承担。事实和理由：一、原告曾受案外人明*豪委托与被告签署《广州市存量房买卖合同》，而被告因涉案房产价格上涨之故，违背诚实信用原则，单方提出不合理的变更购房合同之要求，导致合同无法继续履行。2016年10月，原告与案外人明*豪曾协商一致，由原告代明*豪向被告购买广州市番禺区洛浦街××大道××街××房（以下简称涉案房产）。原告便通过第三人广州*房地产中介有限公司（以下称“*居公司”）告知被告，由其以实际购房人之委托代理人的身份来签署合同和进行相关交易事宜，被告同意以该方式对涉案房产进行交易。2016年10月7日，被告作为卖方、原告作为明*豪的委托代理人、*居公司作为经济方，共同签署了《广州市存量房买卖合同》（以下简称购房合同），就涉案房产的交易事宜达成一致，其中乙方信息栏暂时未填写明*豪的个人信息，被告予以认可且未表示异议。购房合同签署当日，原告依约向被告支付购房定金人民币5万元（以下涉货币均为人民币）。购房合同签署次日，在完成涉案房产的查册手续后，原告依约向被告支付了剩余的购房定金人民币15万元。被告收到原告支付的定金20万元后，向原告出具了《收款证明》，该《收款证明》明确显示：“…现收到客户原告转交承购该物业之定金款项人民币贰拾万元整（RMB￥：20000.00元）…”该《收据证明》上的“转交”二字再次印证原告仅为明*豪委托代理人之事实。原告代明*豪向被告支付购房定金人民币20万元后，明*豪的父亲明其敏已将该笔款项转账支付给原告。2016年12月，被告再次联系原告，要求解除《购房合同》，理由是《购房合同》存在重大瑕疵，不存在真正的买家。被告否认之前已与原告和*居公司协商一致，即明*豪为实际购房人，原告为明*豪委托代理人的事实，强硬要求要么将涉案房产过户至原告名下（注：被告明知原告在广州已有房产，不具备购房资格），要么解除《购房合同》。原告和*居公司与被告沟通无果，便于2016年12月4日委托律师与被告沟通，但被告仍表示要求单方解除《购房合同》。经过原告与被告多次协商，被告愿意认可原告为委托代理人，并将涉案房产过户至实际购房人名下，故被告与银行协商好，将2017年2月13日定为涉案房产的第二次赎契日。明*豪的夫妻明其敏再次将赎契款转至原告的名下，由原告携带赎契款，于2017年2月13日再次前往工商银行广州云山支行协助被告进行赎契。原告到达银行后，被告却再次否认其之前的说法，不愿将涉案房产过户至实际购房人名下，且表示已跟银行打好招呼，可以推迟赎契，次日再将房产交易事宜答复原告。2017年2月14日，被告并未答复原告。2017年2月15日，*居公司的员工致电被告，被告明确答复涉案房产只能过户至原告名下，否则要求单方解除《购房合同》。原告无奈，在被告持续预期违约情形之下，只能继续中止履行协助赎契义务。明*豪与原告于2017年3月5日向被告发出《告知函》，重申之前向其所发送的《律师函》和《复函》中的内容和观点，被告于2017年3月6日签收该封《告知函》。2017年3月26日，被告前往*居公司处并告知其工作人员，若明*豪愿意将涉案房产的购房款从430万提高至500万左右，则愿意将涉案房产过户至实际购房人名下。因此，原告认为被告因涉案房产价格上涨之故，违背诚实信用原则，单方提出不合理的变更购房合同之要求，并以此为由不履行购房合同义务并要求单方解除购房合同，被告已构成根本违约。二、根据此前广州市番禺区人民法院作出（2017）粤0113民初2707号民事判决书以及广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终12189号民事判决书，原告为适格主体，且被告存在过错行为。广州市番禺区人民法院曾在（2017）粤0113民初2707号案中对涉案房屋的相关事实进行审理，根据该案的判决书记载：“被告收到定金后，依约向抵押银行提交提前还贷申请，但在明知刘*波仅为代理人的情况下，硬性要求将涉案房屋过户至刘*波名下，属于故意阻拦涉案房屋买卖继续进行的行为，也存在过错。”原告认为，被告存在的过错行为是导致涉案合同无法继续履行的根本原因，因此被告应当承担相应的违约责任。根据广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终12189号民事判决书记载：“依据合同的相对性原则，明*豪并非涉案买卖合同关系的当事人，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。”因此，原告为涉案买卖合同关系的当事人，具有提起本案诉讼的主体资格。综上所述，本案明显属于房屋买卖合同签署后，卖方因房产大幅上升而违约不愿履行合同的情形。而在当前的二手房买卖市场中，卖方因房价上涨而违约和拒绝交易的诉讼案件层出不穷，极大了损害了诚信买方的合同权益和正当权益。故恳请贵院支持原告的诉讼请求，维护社会的契约精神和诚信品质。恳请贵院查清事实，公正裁判，维护刘*波的合法权益，判如所请。被告（反诉原告）陈*飞辩称，不同意原告的第二、第三以及第四项诉讼请求，理由如下：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告不存在阻挠合同履行的行为，涉案合同不能履行的原因在于原告。本案的合同所涉纠纷已经过另案一审、二审以及再审，原告是炒房团伙成员，在签订涉案合同时未告知被告其不具备购房资格，在合同履行过程中，原告反复、多次提出无理要求，要求被告变更过户对象，最终导致合同无法履行。第一，原告作为案涉房屋的买方与被告签订时未告知被告其不具备购房资格。第二，在第一次赎契日，原告以其名下已有房屋、不具备购房资格，是以代其弟弟刘*购买房屋为由要求被告将房屋公证至刘*名下，被告不同意原告的该无理要求，要求原告按照双方签署的合同履约，被告明确表示不同意将房屋公证给案外人刘*。第三，在第二次赎契日，原告以其并非实际购房人。仅为委托代理人为由，要求被告签订补充协议并将房屋过户至原告指定的第三人名下，被告没有同意。第四，原告未依约在签订合同之日起120日内（即2017年2月6日前）与原告办理网签手续，构成根本违约，应当承担违约责任。第五，合同约定网签之日届满后，原告伙同明*豪于2017年3月5日向被告发出《知会函》、2017年4月5日出具《授权委托书》改称明*豪是实际购房人，要求被告将房屋过户至明*豪名下，被告对此不予认可。基于以上事实，原告恶意隐瞒其不具备购房资格的情况与被告签订合同，涉案房屋买卖合同不能继续履行的责任在于原告方，所以请求法院驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。被告（反诉原告）陈*飞向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付违约金230001（430000-199999）元；2.诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2016年10月7日，原链家中介从业人员欧立涛违反从业规责将反诉原告介绍给第三人*居，在第三人*居从业人员淦小姐及欧立涛的违规服务下，反诉原告（甲方、卖方）与反诉被告（乙方、买方）签订了《广州市存量房买卖合同》，合同主要约定：1、房产按整套出售并计价，总金额430万元；2、签订本合同时，反诉被告向甲方支付20万元作为购房定金；3、反诉被告确认知悉限购及贷款新政；4、反诉被告不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；5、如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失等。合同签订后，反诉原告于2016年10月7日、8日收到案外人洪小保分两次支付的购房定金合计199999元。反诉原告依约向第三人*居支付了中介费5000元、向银行提交提前还贷申请，而且，反诉原告为尽快妥涉案房屋的赎契手续，以尽快完成交易过户，于2016年11月2日向中介从业人员欧立涛支付了8000元“提前还款加快费用”后，积极敦促反诉被告履行合同义务。然而，反诉被告却先后要求反诉原告将房屋过户至案外人刘*名下，或要求将涉案房屋公证至反诉被告或刘*名下，后又称其仅为代理人，明*豪才是实际购房人，拒不履行合同义务，导致涉案房屋买卖合同不能履行。一、反诉被告拒不履行合同义务构成根本违约。在履行涉案房屋买卖合同过程中，反诉被告存在以下违约行为：1、2016年11月底，反诉被告以其不具备购房资格为由，向反诉原告出具了案外人刘*的房屋查册证明，要求将涉案房屋过户至刘*名下；2、2017年1月11日，反诉被告第一次去工商银行赎契并要求反诉原告将房屋公证至刘*名下。反诉原告认为刘*不是合同相对人，明确表示不能将房屋过户至刘*名下，反诉被告没有依约履行赎契义务；3、2017年1月18，反诉被告委托律师以其名义向反诉原告发律师函，律师函指出反诉被告为实际购房人的委托代理人，未明确指明委托人；4、2017年2月13日，反诉被告第二次去工商行赎契日，要求反诉原告签订《之补充协议》，要求反诉原告将涉案房屋过户反诉被告指定的第三人，但未明确指明第三人为何人，反诉原告不同意反诉被告的该无理要求，反诉被告再次没有依约履行赎契义务；5、2017年3月5日，案外人明*豪以其名义向反诉原告发出《告知函》，要求反诉原告将涉案房屋过户至其名下；但反诉原告并不知晓明*豪其人，也从未见过此人；6、2017年4月5日，明*豪出具《授权委托确认书》授权反诉被告为其委托代理人。以上事实实证，反诉被告先后以各种理由阻止涉案房屋买卖合同的履行。根据涉案房屋买卖合同的约定，合同签订后120日内（即2017年2月6日前），反诉被告与反诉原告应当就涉案房屋进行网签，但反诉被告却以上述各种理由拒不与反诉原告就涉案房屋进行网签，亦拒不履行赎契义务，反诉被告的违约行为已构成根本违约。反诉被告应向反诉原告支付违约金430000元，实际应再支付违约金230001元。因反诉被告的违约行为导致涉案房屋买卖合同不能履行，反诉被承担违约责任。根据涉案房屋买卖合同约定，反诉被告违约应当按，房屋成交价的10%向反诉原告支付违约金，违约金为430000元（4300000×10%），鉴于反诉原告已收取了反诉被告定金199999元，扣除反诉被告已支付的定金，反诉被告实际还应向反诉原告支付违约金230001元。原告（反诉被告）刘*波辩称，坚持我方的起诉意见，我方明确不同意被告的反诉请求，不具备事实与法律依据。首先，原告在反诉状陈述的事实与实际事实不符，其反诉中陈述的事实是其单方陈述，在中院二审中判决被告有实际购房者的权利，但是并没有对被告对购房事实的判断的权利，在本案中的第三人没有到庭，我方提交的证据7第10页第三人在此前庭审中明确表述“在签订合同前双方……”可以看出双方对于购房过程存在矛盾的情况下，第三方对该情况所做的陈述是与事实相符，在该段陈述中，对于购房过程中，被告单方违约的事实，在笔录中有很多第三方的客观陈述，都是可以证明这一点的，所以我方认为被告的诉请是不真实的，不应该得到支持。第三人*中介公司未进行陈述，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：座落于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房（以下简称涉诉房屋）的产权人为陈*飞，抵押权人为工商银行云山支行，债权金额为1790000元。2016年10月7日，陈*飞与刘*波签订《广州市存量房买卖合同》，其中陈*飞的名字填写在合同首部的甲方、卖方处，刘*波的名字填写在乙方、买方的委托代理人处，乙方、买方一栏空白。该合同约定：房地产地址位于番禺区洛浦街××大道××街××房，建筑面积148.39平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额4300000元，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付200000元整，首期款（含定金）乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款1500000元，剩余房款2800000元由乙方于2017年3月22日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当于签订本合同后90日内及时提供办理按揭手续所需的资料，且甲方需协助乙方申请银行按揭。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意乙方2017年3月22日前以现金方式向甲方支付剩余房款。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意以现金方式向甲方补足差额。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收到全款三日内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的30%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则已经发至上述地址即视为送达。乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如缴纳或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。其他补充备注，买方帮助卖方赎契，买方的赎契费用专款专用。由于签约且未能查册成功，买方于签约当天先付订金5万元整，待2016年10月8日房管局上班查册无问题后补齐剩余定金15万元，由于买方原因不再购买上述物业，则卖方收取定金20万元作为违约金，由于卖方原因不再出售上述物业给买方，则卖方赔付双倍定金40万元整作为违约金给买方。如查册时房产存在查封情况，则退回甲方收取乙方的全部费用。该合同还约定了其他事项。陈*飞在甲方（委托代理人）一侧签名并按捺指模，刘*波在乙方（委托代理人）一侧签名并按捺指模。2016年10月7日，案外人洪小保通过其银行账户62×××69向陈*飞的银行账户62×××06转账49999元。2016年10月8日，案外人洪小保通过其银行账户62×××69向陈*飞的银行账户62×××06转账150000元。2017年10月8日，陈*飞出具《收款证明》，载明：“本人陈*飞（身份证号码）是位于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房物业之合法业权人。现收到客户刘*波转交承购该物业之定金人民币贰拾万元整（RMB200000元）。此据。收款人陈*飞，2016年10月8日。”2016年11月2日陈*飞向*中介公司工作人员欧立涛支付提前还款加速费用8000元。2016年11月28日，刘*波向国土部门查案外人刘*的房屋查册证明。2017年1月1日，陈*飞向刘*波发出《知会函》，通知刘*波履行垫付赎契义务。2017年1月4日，案外人明*豪满18周岁。2017年1月11日，刘*波第一次去工商银行赎契。2017年1月16日，陈*飞向刘*波发出《知会函》，陈*飞通知刘*波履行垫付赎契义务。2017年1月18日，刘*波委托律师向陈*飞发律师函。刘*波委托律师向陈*飞发出律师函，要求陈*飞明确刘*波仅为委托代理人之身份涉诉房产应过户至实际购房人名下。该律师函陈*飞已收。2017年1月26日，针对陈*飞的《知会函》，刘*波向陈*飞寄出《复函》，再次重申之前所寄出《律师函》中内容和观点，该《复函》陈*飞已收。2017年2月6日，案涉合同约定的120天网签时间截止日。2017年2月13日，刘*波第二次去工商银行赎契。2017年3月5日，明*豪向陈*飞发出《告知函》，明*豪要求陈*飞将涉诉房屋过户至其名下。2017年4月5日，明*豪出具授权委托确认书，确认2016年10月7日授权刘*波作为其委托代理人代其与陈*飞签署《广州市存量房买卖合同》，就涉诉房产的买卖事宜达成一致，明*豪对涉案合同中约定的买受人的权利义务均予以确认。2017年4月7日，明*豪提起（2017）粤0113民初2707号案件的诉讼并提出诉讼请求：1.要求陈*飞继续履行双方签订的《广州市存量房买卖合同》，将位于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房过户至明*豪名下；2.明*豪于判决生效之日起三日内代陈*飞向工商银行云山支行履行涉案房屋的赎契义务，第三人工商银行云山支行协助办理涉案房屋的涂销抵押手续；3.明*豪代陈*飞履行赎契义务完毕之日起五日内，明*豪将涉案房屋交易余款一次性支付给陈*飞（购房余款=人民币430万-定金20万-涉案房屋赎契款）；4.明*豪向陈*飞一次性付清购房余款之日起5日内，陈*飞协助办理涉案房屋的权属变更登记手续，将涉案房屋过户至明*豪名下；5.涉案房屋过户登记至明*豪名下之日起3日内，陈*飞将涉案房屋交付给明*豪；6.本案诉讼费用由陈*飞负担。2017年11月27日，广州市番禺区人民法院作出判决，驳回明*豪的全部诉讼请求。2018年9月6日，因明*豪不服广州市番禺区人民法院作出的（2017）粤0113民初2707号判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后认为“所谓的合同相对性原则，是指合同关系是特定的当事人之间的关系，只有债权人才能请求债务人履行合同项下所约定的义务，也只有债务人才负有此项义务。第三人不是合同关系的当事人，因此，既不能享有合同权利，也不必负担合同义务。本案中，从合同的签约主体以及合同的实际履行情况审查来看，涉案买卖合同的签约主体为刘*波和陈*飞，合同的实际履行主体也是刘*波和陈*飞，虽然在合同首部中刘*波的名字是填写在代理人处，但是从买卖双方当事人以及中介方的陈述可知，该代理人的填写并非交易双方所书，而且，合同签订时也没有证据显示刘*波出示了明*豪的授权委托以及有向陈*飞和中介方批露是明*豪代理人的身份，因此，从保护交易的安全性和善意相对人的合法权益考虑，刘*波的签约行为是属于代理行为还是个人行为，该权利的选择应当赋予善意的相对人陈*飞。陈*飞主张合同的相对方是刘*波，不确认刘*波与明*豪之间的代理关系，符合客观事实及法律规定，本院予以支持。依据合同的相对性原则，明*豪并非涉案买卖合同关系的当事人，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，本案应驳回明*豪的起诉，一审法院进行实体审查欠妥，本院予以纠正。由于本案是程序驳回明*豪起诉，故对其二审提出的上诉理由均不予审处”，并作出（2018）粤01民终12189号民事裁定书，裁定驳回明*豪的起诉。2019年4月4日，因明*豪不服广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终12189号民事裁定提出再审，经审查，广东省高级人民法院驳回明*豪的再审申请。2019年9月6日，刘*波提起本案诉讼。庭审中，陈*飞确认涉诉房屋已经另售他人，陈*飞同意解除双方于2016年10月7日签订的《广州市存量房买卖合同》，双方就争议的违约责任问题分别举证及陈述。刘*波述称：2016年11月28日，刘*波向国土部门查案外人刘*的房屋查册证明，当时没有达到120天过户的约定期限，但是陈*飞却向刘*波说要马上把房屋过户给实际购房人，此时明*豪还未满18周岁，而且离约定过户时间还有较长的时间，故陈*飞提出的要求不符合双方合同约定的120天的约定，但刘*波为了避免纠纷，所以应陈*飞的要求提供了刘*的查册证明表示可以将房屋提前过户到刘*名下，陈*飞看到该方法不行，便改口说只认刘*波是购房人；2017年1月1日，陈*飞向刘*波发出《知会函》，陈*飞的证据中表示不认可刘*波代理人身份，而要求刘*波履行购房的义务，这个要求违反双方签署合同的约定，刘*波在原合同中是代理人的身份。2017年1月11日，刘*波以代理人身份去配合赎契，从赎契的录音以及我方的证据3可以看出刘*波在当天带足赎契款办理，但是陈*飞依旧要求要刘*波作为购房者，所以双方没有达成意见。2017年2月13日，刘*波第二次去工商银行赎契，我方证据4与陈*飞证据9，陈*飞对刘*波是代理人还是实际购房人仍然存在争议，所以依旧没有完成赎契。综合上述，是陈*飞首先要求提前过户，但在刘*波提供刘*的查册证明后又只认刘*波作为实际购房人，所以导致双方在赎契时没有达成一致，当时刘*波不具备购房资格，如果在陈*飞不认可其是代理人的身份下贸然赎契，只会有更大的损失，所以我方认为导致涉案合同未能继续履行的过错在于陈*飞，那么，以上的说法在我方提交证据5第43页倒数第十二行，番禺法院的认定中明确写到“被告在收到定金后应依约……”合同第十六条第三点明确约定网签过户手续是在合同签订后120日内进行，但是陈*飞却在2016年11月28日要求提供实际购买人的查册和过户；陈*飞坚持确认刘*波是实际购房人而导致两次赎契未能办理，刘*波坚持双方签署的合同中买方空白的这一客观情况即买方可以为不特定人，但陈*飞坚持强行要求刘*波作为买方，相对比，刘*波的请求更符合事实；之前案件第三次开庭中，明*豪提供了欧立涛的录音证据，在2017年3月26日，被告与欧立涛表示若刘*波愿意将涉案房屋的购房款从430万元提高到500万元则愿意过户给刘*波指定的第三人，说明陈*飞是故意为了抬高房价。综上，违约责任在于陈*飞。陈*飞述称：2016年10月7日，合同签订的时候，刘*波已经存在恶意欺诈的情况，合同内容中可以看出，刘*波所谓的合同签订时的人员没有法律知识等不知道如何操作是不符合实际的，但是刘*波也说过在二手房屋买卖时指定过户给第三人的操作是很常见的，既然很常见，而且涉案合同的签订是由中介公司人员参与的，单纯房屋买卖业务领域而言，律师的经验是不及中介人员，因为中介是专业的，只做与房地产行业的业务，具体到涉案的合同，既然已经因为明*豪的购房资格约定了120天的网签时间，那么同时约定在120天网签给明*豪并不矛盾，也没有不可实现的操作障碍，从另案一审前两次开庭中介人员欧立涛的陈述来看，其关于签订合同时不知道乙方是谁是可信的，接近事实，而到了另案一审的第二次开庭，明*豪传唤了另一中介员工出庭陈述在本案合同签订前已经被刘*波告知乙方是明*豪且明*豪有购房资格，显然该证人是根据明*豪以及刘*波的要求作出虚假证言，该案第一次庭审中明*豪以及刘*波陈述是在合同签署过程中告知中介实际购房人，以上充分证明刘*波、明*豪以及中介员工恶意串通的事实，在第一次、第二次庭审中欧立涛关于不知道乙方是谁的陈述是没有事先准备的，所以其当时的陈述最贴近事实。另案的一审判决第43页，“法院认定陈*飞……”，刘*波代理人陈述与二审法院认定事实是不符合的，陈*飞没有要求提前过户，而是刘*波要求公证房屋给刘*，所以将查册表给陈*飞，所以陈*飞才发现刘*波没有购房资格，所以发生争议，对于另案一审，法院认为陈*飞有过错的情况已经在二审审理中进行重新查证，二审裁定书第26页中可以体现，所以原告所陈述的陈*飞在签订合同中有过错的责任已经被二审法院撤销了一审的判决。知会函是告知银行赎契时间，是在明*豪成年之后，但是刘*波一直没有说明*豪是实际购房人，接着陈*飞发出第二次知会函，也是告知第二次的赎契时间，刘*波委托律师向陈*飞发出律师函也没有告知实际购房人是谁。2017年2月6日，案涉合同约定的120天网签时间截止日，明*豪已经成年，有购房资格，明*豪完全可以出现要求陈*飞进行网签，但是其没有出现，直到第二次赎契，在双方的沟通录音过程，刘*波没有提及实际购房人是明*豪。明*豪以及明*豪父亲在本案的过程中一直没有出现，也没有与陈*飞见面，2017年3月5日，明*豪向陈*飞发出告知函，在这之后，陈*飞才知道明*豪的存在。以上事实，二审已经查证，并且裁定驳回明*豪的诉讼请求，广东省高院也是裁定驳回明*豪的再审申请，原告在合同签订中对被告存在恶意欺诈情形，导致合同无法履行，合同目的无法实现，刘*波的行为属于根本违约。2017年3月26日，被告前往第三人公司与欧立涛的沟通，该录音中有很多处的讲话并不是陈*飞的陈述，对于后面提到的500万也不是被告的陈述，即使双方存在对房屋价格的协商，也是基于刘*波事先存在的恶意欺诈行为的协商，与被告是否构成违约无关。本院认为，刘*波与陈*飞于2016年10月7日签订的《广州市存量房买卖合同》主体适格，内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力。现刘*波主张解除《广州市存量房买卖合同》，陈*飞同意解除，本院予以确认。本案争议焦点是双方在履行合同过程中是否存在一方不履行义务或不按约履行义务的行为，应否承担违约责任的问题。广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终12189号民事裁定书上载明“从合同的签约主体以及合同的实际履行情况审查来看，涉案买卖合同的签约主体为刘*波和陈*飞，合同的实际履行主体也是刘*波和陈*飞……陈*飞主张合同的相对方是刘*波，不确认刘*波与明*豪之间的代理关系，符合客观事实及法律规定，本院予以支持”，即涉讼《广州市存量房买卖合同》的买卖双方为刘*波及陈*飞，刘*波强调其于2016年11月28日已向国土部门查案外人刘*的房屋查册证明，及后以代理人身份积极配合赎契事宜，刘*波的陈述理据均以其作为买房代理人的身份展开，与上述生效裁判文书的认定不符，本院对刘*波关于违约理据的陈述不予采纳。刘*波自认其自签订涉讼《广州市存量房买卖合同》时起即不具有广州市购房资格故无法将涉讼房屋过户至其名下的事实，故此，刘*波自签订涉讼《广州市存量房买卖合同》时起即违反合同中的约定“乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如缴纳或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续”，违反了合同的基本义务，是导致合同无法继续履行的根本原因，应承担违约责任。故此，刘*波主张陈*飞向其返还购房定金200000元及支付违约金430000元的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。但是陈*飞在出卖房屋此等大额标的物时，应负有审慎及注意义务，其在签订合同时未注意审查合同上的签名及买受人的购房资格，对引致纠纷，亦负有一定责任，本院考虑涉诉房产已经顺利出售，陈*飞已没收刘*波交纳的定金199999元，且陈*飞并未提供证据证实其因刘*波违约导致的损失，按照民法公平原则及本案实际情况，对陈*飞主张刘*波支付违约金230001元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘*波与被告（反诉原告）陈*飞于2016年10月7日签订的《广州市存量房买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）刘*波的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈*飞的全部反诉请求案件诉讼费45950元，其中本诉受理费41200元由原告（反诉被告）刘*波负担，反诉受理费4750元由被告（反诉原告）陈*飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  崔淑冰人民陪审员  黄健敏人民陪审员  顾伟仪二〇二〇年十月三十日书 记 员  张 荣