湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初1360号 原告：邓燕玲，女，汉族，湖南省永州市冷水滩区人。 委托诉讼代理人：周文杰，系原告邓燕玲丈夫，男，汉族，湖南省永州市冷水滩区人（特别授权）。 委托诉讼代理人：庄路艳，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。 被告：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地：永州市冷水滩区零陵中路145号。 法定代表人：何华吉，系该公司总经理。 破产管理人：湖南金州（永州）律师事务所，地址：永州市冷水滩区育才路爱琴海酒店18楼。 委托诉讼代理人：唐回香，女，汉族，湖南省东安县人，。 委托诉讼代理人：黎洪波，湖南金州（永州）律师事务所律师。 被告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区湘永路235号。 法定代表人：吕绍双，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师（特别授权）。 原告邓燕玲与被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）、永州农村商业银行股份有限公司（以下简称永州农商行）破产债权确认纠纷一案，湖南省永州市中级人民法院于2020年3月23日作出（2020）湘11民初144号民事裁定书，裁定本案由湖南省永州市零陵区人民法院审理。本院于2020年5月12日立案受理本案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后考虑到案件情形复杂，本院依法将本案转为普通程序进行审理。原告邓燕玲的委托诉讼代理人庄路艳，被告吉发公司的委托诉讼代理人黎洪波，被告永州农商行的委托诉讼代理人陈顺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓燕玲向本院提出诉讼请求：一、确认被告吉发公司与被告永州农商行针对永州市冷水滩区凤凰园银竹家园紫竹区C栋1层A-9号门面签订的抵押合同无效，并解除抵押；二、判令本案受理费由两被告承担。事实与理由：2011年10月11日，原告与被告吉发公司签订了一份《门面（商铺）买卖合同》，由原告购买被告吉发公司开发的位于永州市冷水滩区凤凰园银竹家园紫竹区C栋1层A-9号的门面。该门面的面积为52.05㎡，总价格为360,000元。原告已按双方的约定向被告吉发公司支付了购房款300,000元，余款在办理房产证时交清。被告吉发公司于2011年11月将涉案门面交付原告使用。2014年6月30日，乐弼宇向被告农商行贷款，被告吉发公司以已经出卖给原告的门面向被告农商行提供了抵押担保，并于2014年7月3日办理了抵押登记。原告于2016年9月1日向永州市冷水滩区人民法院起诉，要求被告吉发公司为其办理房产证和土地使用证。法院于2016年10月27日作出（2016）湘1103民初2824号民事调解书，主要内容为：被告吉发公司在2016年11月底之前为原告办理位于永州市冷水滩区银竹家园紫竹区C栋一层A-9号门面的房产证及土地使用权证。但是，被告吉发公司至今未履行该民事调解书。综上所述，为维护自身的合法权益，原告起诉至法院，请求法院判如所请。 被告吉发公司辩称：一、被告吉发公司的破产申请已被永州市中级人民法院受理，目前公司正处于破产清算阶段。由于被告吉发公司向其管理人移交的财务凭证、合同等资料严重缺失，导致原告的购房及债务情况无法查明；二、由于被告吉发公司长期负债，部分门面并非通过消费性购房售出，而是通过以房抵债方式转让；三、原告起诉所涉及的门面现属于永房权证冷字第715001895号房产证下，该房产证记载的所有权人为永州市井祥贸易有限公司，因此该公司与本案具有利害关系。 被告永州农商行辩称：一、被告永州农商行的抵押权已经被生效的（2015）永冷民特字第13号民事裁定书所确认，原告再次要求确认抵押合同无效，与生效的民事裁定相矛盾。因此，原告属于重复起诉；二、被告吉发公司是本案门面经过登记的所有权人，其以自己所有的房产向被告永州农商行设立不动产抵押权，这属于有权处分；三、原告请求被告吉发公司为其办理不动产权证的债权不能对抗被告永州农商行对本案门面的担保物权；四、即便被告吉发公司属于无权处分，被告永州农商行也已经善意取得了本案门面的不动产抵押权；五、原告应当请求被告吉发公司双倍返还原告已付的购房款。 经审理本院确认本案如下事实：2011年10月11日，原告邓燕玲与被告吉发公司签订了一份《门面（商铺）买卖合同》，主要约定：一、被告吉发公司将位于冷水滩区凤凰园银竹家园紫竹区的一套门面以360,000元的价格出卖给原告；二、该门面的栋号为C栋，编号为A-9，层号为一层，建筑面积为52.05㎡；三、原告在合同签订时一次性向被告吉发公司支付房款300,000元，在开始办理房产证时付清余款。2011年10月23日，原告按照合同约定向被告吉发公司支付了300,000元购房款。此后，原告还支付了建筑物维修基金、水电费等费用，并于2013年3月28日向冷水滩区地税局办税服务中心缴纳了14,400元房屋交易契税。2013年6月至2018年3月期间，原告将其所购的该门面出租给了其他人使用并收取了租金。另查明，原告购买的该门面已由开发商办理了房屋产权总证，总证号为：永房权证冷字第708014566。 2009年1月12日，被告吉发公司以其所有的，房屋产权证号为永房权证冷字第708014566、708014570号的不动产向被告永州农商行（注：因永州潇湘农村商业银行股份有限公司已经发生法人变更，其债权债务已由本案被告永州农商行承继，因此本案中该公司统称为永州农商行）对债务人何**的2,900,000元债权提供了联合抵押担保并办理了不动产抵押权登记。该抵押权登记的他项权证号为永房他证冷字第509000034号。该抵押权于2014年6月30日注销；2014年6月30日，乐弼宇向被告永州农商行借款11,000,000元，并约定于2014年12月30日返还本金。同时，双方还约定借款的月利率为8.4‰，利息按月结算。被告吉发公司于借款合同签订当日以永房权证冷字第709008381号、708014566号及708014569号房产向被告永州农商行对乐弼宇的上述借款债权提供了抵押担保并办理了不动产抵押登记。该抵押权登记的他项权证号为永房他证冷水滩字第514006115号。该抵押权即本案原告请求解除的抵押权，属于本案中当事人争议的抵押权。 2016年9月1日，原告就其与本案被告吉发公司之间的《门面（商铺）买卖合同》向永州市冷水滩区人民法院提起诉讼，请求本案被告吉发公司继续履行商铺买卖合同，并协助其办理本案房屋及土地的过户手续。经原告与被告吉发公司协商，永州市冷水滩区人民法院于2016年10月27日作出（2016）湘1103民初2824号民事调解书，主要内容为：一、被告吉发公司于2016年11月底为本案原告办理位于冷水滩区凤凰园银竹家园C栋A-9号门面的产权证和土地使用证，相关费用按合同约定承担；二、本案原告在产权证及土地使用证办理至其名下后将购房余款60,000元支付给被告吉发公司。 2015年9月11日，本案被告永州农商行因乐弼宇未按时归还借款并支付利息，以乐弼宇及本案被告吉发公司为被申请人向永州市冷水滩区人民法院申请实现永房权证冷字第709008381号、708014566号及708014569号房产上负担的担保物权。2015年10月10日及12月8日，永州市冷水滩区人民法院对上述案件分别作出（2015）永冷民特字第13号、13-1号民事裁定书，裁定：准许对本案被告吉发公司所有的永房权证冷字第709008381号、708014566号及708014569号房产采取拍卖、变卖的方式变价，同时本案被告永州农商行对变价所得的款项在借款债权范围内优先受偿。永州市冷水滩区人民法院于2015年12月11日对上述房屋进行了查封，并于2016年1月5日做出（2015）永冷执字第1238号执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。2020年1月2日，原告对上述实现担保物权一案提出书面异议，认为（2015）永冷执字第1238号执行裁定书处分了其所有的门面。2020年1月16日，永州市冷水滩区人民法院作出（2020）湘1103执异4号裁定书，认为：本案原告已经按合同约定交纳了300,000元购房款并实际占有了所购房屋，且非因买受人的原因未办理过户手续。因此，该法院裁定：中止对登记在本案被告吉发公司名下的永房权证冷字第708014566号房屋中C栋1层A-9号门面的执行。被告永州农商行及被告吉发公司未对该执行裁定提出执行异议之诉。之后，原告依据生效的（2016）湘1103民初2824号民事调解书向不动产登记中心申请办理所购房屋的不动产权证，但由于该房屋上已被设立不动产抵押权，因此未能办理成功。 以上事实，有原告提供的商铺买卖合同、完税证明、收据、民事调解书、借款合同、最高额抵押合同、执行异议裁定书、费用单据、门面租赁合同，被告吉发公司提供的房屋产权证，被告永州农商行提供的他项权证、民事裁定书及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：本案的争议焦点是涉案房屋上现有的抵押权是否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。不动产登记簿登记的权利人可能与真实的权利人出现不一致的情况。本案中，虽然原告所购的房屋登记在被告吉发公司的名下，但由于：一、争议抵押合同签订时，被告吉发公司已经将房屋出售给了原告；二、原告已经按约定完成了支付大部分购房款的义务；三、法院已经判决由被告吉发公司将房屋过户给原告。因此，本案房屋的真实权利人应当是原告，即被告吉发公司以原告所有的房屋为被告永州农商行设立争议抵押权的行为属于无权处分行为，被告永州农商行不能直接取得该抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无权处分行为的相对人善意取得标的物的条件为：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，虽然签订争议抵押合同时原告所购的房屋登记在被告吉发公司名下，但被告永州农商行作为具备专业知识的商业银行，应当在办理信贷业务并接受抵押担保时对抵押物的真实权属情况进行审查。本案被告吉发公司的主营业务是房地产的开发与销售，被告永州农商行在签订争议抵押合同时应当预计到部分抵押房产已经对外出售的情形。同时，被告吉发公司与被告永州农商行签订争议抵押合同时，被告吉发公司早已将原告购买的房屋交付给了原告，并且当时该房屋已由原告对外出租使用。因此，被告永州农商行在应当知道被告吉发公司无权处分原告所购房屋的情况下，未能对房屋的真实权属情况进行调查，并与被告吉发公司签订了争议抵押合同，对本案的无权处分情形存在重大过失。故，被告永州农商行不属于善意第三人，不能通过善意取得的途径取得本案房屋的抵押权。综上所述，对原告请求解除被告吉发公司及被告永州农商行在其所购房屋上设立的抵押权的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告吉发公司的无权处分行为不影响其与被告永州农商行之间抵押合同的效力，且被告方之间的争议抵押合同不存在其他无效事由。因此，对原告请求确认争议抵押合同无效的诉讼请求，本院不予支持。对于被告永州农商行主张的原告诉请与生效裁定相冲突的抗辩理由，由于该生效裁定的效力已被执行异议裁定书所否认，且被告永州农商行未在法定期限内提起第三人撤销之诉，因此本院对该抗辩理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除被告永州市吉发房地产开发有限公司与被告永州农村商业银行股份有限公司在原告邓燕玲所有的永州市冷水滩区凤凰园银竹家园紫竹区C栋1层A-9号门面（房屋产权总证编号为：永房权证冷字第708014566号）上设立的不动产抵押权。上述不动产抵押权的他项权证编号为：永房他证冷水滩字第514006115号； 二、驳回原告邓燕玲的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司、永州农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  李少阳 审 判 员  柏 松 人民陪审员  唐 明 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  董凌冰 书 记 员  尹 倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。