湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6318号原告：陈珂，男，1991年8月11日出生，汉族，农民工，住武汉市洪山区。原告：范小利，女，1991年10月20日出生，汉族，洪山天河国际影城有限公司员工，住武汉市洪山区。二原告的共同委托诉讼代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师。特别授权代理。被告：谢文意，男，1989年3月1日出生，汉族，公司员工，户籍地湖北省浠水县。被告：漆琴芳，女，1986年5月17日出生，汉族，公司员工，户籍地湖北省嘉鱼县。二被告的共同委托诉讼代理人：高飞，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉市大烽房屋中介有限责任公司，住所地：洪山区烽胜路**崇文兰庭H11地块**商铺。法定代表人：孙志琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明泉，男，该公司员工。一般授权代理。第三人：武汉市美信房地产代理有限公司，住，住所地：洪山区青菱乡红霞路福星惠誉东澜岸********/div>法定代表人：肖群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程杰，男，该公司员工。特别授权代理。原告陈珂、范小利与被告谢文意、漆琴芳、第三人武汉市大烽房屋中介有限责任公司（以下简称：大烽中介公司）及第三人武汉市美信房地产代理有限公司（以下简称：美信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案，依法适用简易程序，于2020年9月24日由审判员杨洁对本案公开开庭进行了审理。原告陈珂及原告陈珂、范小利的共同委托诉讼代理人陈金国，被告谢文意、漆琴芳的共同委托诉讼代理人高飞，第三人大烽中介公司的法定代表人孙志琳，第三人美信房地产公司的委托诉讼代理人程杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈珂、范小利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》并由被告双倍返还定金40000元，支付违约金103180元，赔偿原告支付的中介费18760元，合计161940元；2.由被告承担原告为解决争议支出的律师费10000元及交通费941.34元；3.判令由被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2020年5月29日，原、被告在第三人的居间服务下签订了一份《存量房居间（买卖合同》，合同约定：被告自愿将被告谢文意于2015年11月7日购买的商品房（洪山区白沙洲大道X号爱家·优优城X号楼X单元X层X号房屋，未办理不动产登记）转让给原告；房屋面积为78.93平方米，以权属登记为准；房屋总价款938000元；附带家私电器（详见家私电器清单或备注）；原告向经纪方支付佣金18760元，如被告违约，原告可向被告追偿；如被告违反合同约定，将按本合同第三条约定承担相应的违约责任；原、被告还约定原告应于合同签订当天支付定金20000元，2020年6月8日支付定金30000元；首付房款178000元，余下购房款向银行按揭支付；被告应及时配合买方/经纪方办理委托公证，提前还贷，按揭，交易过户等相关手续；买方按揭付款的，买方须在合同签订后10个工作日到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款合同，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。合同签订后，原告依约于2020年5月29日向被告支付了20000元定金，随后向经纪方支付了中介费用18760元；在原告向被告支付余下30000元定金时，被告便违反合同约定，拒不配合原告办理房屋买卖的相关手续。在原告多次向被告表达购房诚意，催告被告履行合同义务时，被告仍然拒绝履行。无奈，原告在合同目的不能实现的情况下，于2020年7月2日委托律师向被告下达了解除《存量房居间（买卖〕合同》的律师函，并要求被告承担相应违约责任，但被告既不愿意继续履行合同，又不愿意承担相应的违约责任，而经纪方在此期间没有尽到自己的合同义务，致使原、被告签订的《存量房居间（买卖合同》解除，应对被告赔偿原告中介费承担连带责任。故为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求判如所请。被告谢文意、漆琴芳辩称：1.该房屋为夫妻共同财产，漆琴芳不同意出售，合同上不是漆琴芳签的字，且漆琴芳事后未追认，该合同无效。2.即使该合同有效，从2020年5月29日签订该合同至2020年6月8日被告谢文意明确表示因配偶不同意出售该房屋无法进行后续买卖流程，期间短短一周，谢文意以其明确意思表示将无法履行合同，此时并未对原告造成任何损失，当时被告谢文意表示要向原告退还购房款2万元，原告拒绝，被告及时通知原告是为了将双方损失降到最低，也不愿意浪费司法资源徒增诉累，再者原告有充分时间可以另行考虑其他房源，被告没有违约的故意，也愿意退还购房款2万元。3.若该合同有效，也系房屋中介预先拟定的格式合同，该合同明显限制了房屋出卖人的权利，对其义务则进行了详细列举，同时对自身权利义务及工作职责并未做详细陈述，仅仅约定付款时间及其他违约条款，没有尽到相应解释说明义务，故该格式条款对被告不发生法律效力。4.原告和大烽公司均存在过错，没有尽到相应的注意义务，即合同签订时在出卖人一方配偶不在场的情况下，并未要求出卖人出示同意出售该房屋的证明，原告和第三人明知该房屋为夫妻双方共有，反而同意在漆琴房未到场且不知情的情况下签订涉案合同，存在明显过错，同时大烽公司作为专业二手房买卖中介其明知夫妻一方无权处置夫妻共同财产，同样也没有要求出示配偶同意出售该房屋的证明，大烽为赚取房屋佣金，无视法律规定，知法违法。综上，原告和第三人都存在明显过错，应承担相应责任。5.若该合同有效，原告主张的违约金明显过高，我国法律以填补损失为基本原则，被告不履行合同的行为即使违反了合同约定，但并未给原告与大烽公司造成实际损失，故承担的违约金的金额不应超过实际损失的30%，故原告请求的违约金明显过高，请求依法予以调减。第三人大烽中介公司述称，系被告违约，被告委托我公司独家销售案涉房屋，签订合同并拟定了价格，指定将房产证放在美信公司独家售卖，提高成交成功率。经电话沟通后，约定双方在房东家见面，买卖双方及中介谈好价格、过户方式、时间等事项后，中介才拟定合同，补充协议中还载明了被告的承诺，双方确认后签字，合同对违约责任约定明确。第三人美信房地产公司述称，被告在美信房地产公司门店咨询房屋是否好卖并说自己的房屋急于出售，准备在老家购房。美信房地产公司给了被告一个建议价格，被告问多久能卖出去，美信房地产公司答复说与本公司签独家就可以出售，被告同意签独家并将房产资料交给美信房地产公司，独家房屋合同的个人信息也是被告自己确定好的。2020年5月29日，签订《房屋买卖合同》。2020年6月1日，被告联系美信房地产公司说大烽公司没通知他签银行贷款，后被告自己联系大烽公司处理相关事宜。后续的事宜均是原、被告及大烽公司在沟通，美信房地产公司只与被告签订了独家销售合同，其他事情均不清楚。本院经审理认定事实如下：2020年5月28日，被告谢文意与第三人美信房地产公司签订《独家房产销售委托书》。2020年5月29日，原告陈珂、范小利（买方）与被告谢文意（卖方）在第三人大烽中介公司（经纪方）的居间服务下签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：卖方出售的房屋位于武汉市洪山区红霞村爱家?优优城第x号楼【幢】X单元X层X号房，成交价938000元；2020年5月29日，买方支付定金20000元，2020年6月8日，支付定金余款30000元；买方应向经纪方支付佣金18760元，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿。合同第三条“违约责任”约定：守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公证费等为解决争议所支付的费用，所有费用都由违约方承担（不超过总楼价的20%）。合同补充条款上，被告谢文意承诺配偶漆琴芳知晓并同意出售此房。原告陈珂、范小利在上述合同上签字、捺印。被告谢文意在上述合同上签字、捺印并写上了漆琴芳的名字。第三人大烽中介公司在上述协议上盖章。合同签订当日，原告通过微信向被告谢文意转账支付定金20000元。被告确认收到。2020年6月5日，原告向第三人大烽中介公司支付佣金18760元。第三人大烽中介公司向原告出具收款收据。2020年6月8日，原告通过微信向被告谢文意转账支付定金30000元。被告未收取。当日，原告与被告谢文意、漆琴芳在第三人大烽中介公司处协商解除合同事宜，未能达成一致。2020年7月21日，原告向湖北坤正律师事务所支付代理诉讼服务费10000元。另查明，第三人大烽中介公司与第三人美信房地产公司均系武汉世纪宏图房产经纪有限公司的加盟公司，均有权使用武汉世纪宏图房产经纪有限公司的信息平台。原告陈珂、范小利系夫妻关系。被告谢文意、漆琴芳系夫妻关系。以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的《存量房居间（买卖）合同》、定金收条、微信聊天记录、原告支付中介费的发票及付款记录、律师的委托手续及支付律师代理费发票、独家房产销售委托书等证据予以证实。本院认为，原告陈珂、范小利与被告谢文意签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应依约履行各自的义务。原告依约履行了支付定金、信息服务费等义务，被告谢文意在合同履行过程中以共有人不同意为由明确向原告表示无法履行合同义务，被告的行为已构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款法定解除的条件。据此，原告提出要求解除与被告签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，本院依法予以确认。合同解除后，原告有权要求被告恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失。原告可向被告主张已支付的定金予以返还，故对原告主张被告返还定金20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告双倍返还定金及支付违约金的诉讼请求。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本院对原告要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持。其次，从合同签订的情况来看，合同签订时被告谢文意反复强调被告漆琴芳知情且同意售卖案涉房屋，但被告漆琴芳始终强调其对此不知情且不认可，可见被告谢文意对真实情况进行了隐瞒，致使合同无法继续履行，被告应当承担违约责任。最后，综合考量下列因素，即：1.原告在签订合同时未尽到谨慎注意的义务，在得知房屋可能涉及共有人的情况下仍与被告谢文意一人签订合同；2.2020年5月29日合同订立至2020年6月8日原告得知被告漆琴芳不愿意出售房屋并愿意退还定金，期间间隔时间不长，原告并无其他损失；3.被告谢文意隐瞒共有权人不知情的情况，系合同无法继续履行的根本原因，其存在主观恶意，本院酌情认定被告应向原告支付违约金46900元（938000元×5%）。关于要求被告支付佣金18760元的诉讼请求。第三人大烽中介公司为中介服务机构，未尽到专业的审慎、提醒及告知义务，在明知房屋存在共有人且未经共有人书面授权的情况下，促成原告与被告谢文意签订合同，亦存在过错。但本案中，原告并未要求第三人承担相应的责任，故被告作为违约方应当依约向原告支付佣金损失18760元，若被告认为第三人大烽中介公司应当承担一定的责任，可另行起诉，本案对此不予处理。关于要求被告支付律师费10000元的诉讼请求。根据案涉合同对违约责任的约定，被告应当向原告支付律师费10000元。关于要求被告支付交通费的诉讼请求。原告无法证明该交通费的发生与本案相关，且本院判定的违约金足以弥补原告的交通费损失，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。针对上述本院支持的返还定金、支付违约金及损失等责任，因两被告系夫妻关系，故应承担共同支付的责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈珂、范小利与被告谢文意于2020年5月29日签订的《存量房居间（买卖）合同》已解除；二、被告谢文意、漆琴芳于本判决生效之日起五日内向原告陈珂、范小利返还定金20000元；三、被告谢文意、漆琴芳于本判决生效之日起五日内向原告陈珂、范小利支付违约金46900元；四、被告谢文意、漆琴芳于本判决生效之日起五日内向原告陈珂、范小利支付佣金损失18760元；五、被告谢文意、漆琴芳于本判决生效之日起五日内向原告陈珂、范小利支付律师费10000元；六、驳回原告陈珂、范小利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1469元，由被告谢文意、漆琴芳负担1065元，由原告陈珂、范小利负担404元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年十月十六日法官助理蔡叶书记员罗璇