苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9948号原告：杨太勤，男，1968年10月9日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告：沈福珍，女，1972年9月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告：杨俊，男，1994年10月29日生，汉族，住苏州市吴中区。上述原告共同委托诉讼代理人：顾学、余敦亮，江苏容睿律师事务所律师。被告：苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区内。法定代表人：杨国影，董事长。委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所实习律师。原告杨太勤、沈福珍、杨俊诉被告苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司（下称宝京公司）房屋买卖合同纠纷（立案案由：物业服务合同纠纷）一案，本院于2019年11月4日立案，依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定适用独任制公开开庭进行了审理。原告杨太勤、沈福珍、杨俊共同委托诉讼代理人顾学、余敦亮，被告宝京公司委托诉讼代理人陶鑫、陈苏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨太琴、沈福珍、杨俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿其物业费及诉讼费损失1499172.6元及本案律师费30000元，合计1529172.6元；2、判令被告赔偿其房屋价值损失(以鉴定结果为准)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在1996年以出让方式取得苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号的土地，规划用途为居住，经批准，被告在该地块上建设商品房，名为宝岛花园。鉴于该商品房建在国家级旅游度假区内且配套有酒店，开发商承诺业主可享受五星级酒店的服务，并可优惠使用酒店的配套设施，2005年3月18日，其为投资目的购买了该小区29幢的别墅一套，并与被告签订了《商品房买卖合同》。基于被告的承诺和其实际购房目的，双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第1条特别约定“宝岛花园酒店配套设施包括室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗、室外网球场、游艇码头、健身房为产权证人提供优惠服务。2006年6月30日交付。出卖人未能按期提供上述设施的，买受人无须支付物业管理费”。但被告至今未能完全提供合同补充协议中约定的配套设施。然而，被告委托管理的物业公司北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司却不断要求其交纳物业费。其根据合同约定，多次要求被告予以协调处理，但被告拒绝处理。后物业公司将其诉至法院，要求支付2007年1月1日至2018年4月15日的物业费348252元。经法院审理判决其向物业公司支付物业费348252元，为此，其还承担了一审诉讼费3262元、二审诉讼费6524元。2019年4月16日，现物业管理单位苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会又起诉要求其支付2018年4月15日至2019年4月14日的物业费23534元及滞纳金2118元，后经法院调解，其支付了2018年4月15日至2019年4月14日的物业费21181元及诉讼费221元。后其又支付了2019年4月15日至2020年4月14日的物业费23533.6元。为追偿损失，其又为本次诉讼支付了律师费30000元。根据前述计算，其已支付物业费及诉讼费合计432973.6元)，根据土地使用年限以及现在的物业管理单位收费标准，预计还将产生物业费1096199元。虽然被告无权要求物业管理单位免收其物业费，但被告可以通过代为支付物业费或者向其赔偿物业费损失的方式实现合同约定的其无须支付物业管理费的目的，但被告没有采取任何方式来履行合同约定义务。同时，鉴于该小区建设在国家级旅游度假区并配套酒店，其才相信该房屋比普通房屋更具投资价值和升值潜力，由于被告并未能提供相关配套设施，导致该房屋价值被高估且失去了增值潜力，对此，被告也应当根据诚信原则赔偿其房屋价值损失。综上，为维护其合法权益，故诉至法院。被告宝京公司辩称，1、其按照约定提供了宝岛花园酒店相关配套设施，原告无权要求其赔偿物业费；2、原告主张的2020年4月15日起至2066年11月15日止的物业费尚未实际发生，原告无权向其主张；3、原告无权向其主张其诉讼费、律师费及房屋价值损失。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年3月18日，原告杨太勤、沈福珍、杨俊（买受人）和被告宝京公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）一份，主要内容为：出卖人以出让方式取得位于苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号地块的土地使用权，该地块土地面积为120亩，规划用途为居住，土地使用年限自1996年12月6日至2066年12月5日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为宝岛花园。买受人购买的商品房为第29幢房屋，建筑层数地上3层、地下1层，总价为7328478元。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺部分，载有，宝岛花园酒店（按五星级标准建造）为小区业主提供酒店式有偿服务。合同附件四补充协议第1条约定，宝岛花园酒店配套设施包括室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗、室外网球场、游艇码头，为产权证人提供优惠服务，2006年6月30日交付，出卖人未能按期提供上述设施的，买受人无须支付物业管理费。被告称，宝岛花园酒店也是其开发的。2008年1月8日，涉案苏州太湖国家旅游度假区长沙路宝岛花园18-29幢房屋登记为杨太勤、沈福珍、杨俊按份共有，登记房屋建筑面积为516.09平方米。2018年4月4日，本院受理了北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司（下称燕侨物业苏州分公司）诉杨太勤、沈福珍、杨俊物业服务合同纠纷一案[案号：（2018）苏0506民初2798号]，燕侨物业苏州分公司要求杨太勤、沈福珍、杨俊支付案涉房屋自2007年1月1日至2018年4月15日的物业管理服务费348252元（516.09平米*4.98元/平米/月*135.5个月）。本院于2018年6月9日判决杨太勤、沈福珍、杨俊支付燕侨物业苏州分公司物业服务费348252元，案件受理费减半收取3262元，由杨太勤、沈福珍、杨俊负担。后杨太勤、沈福珍、杨俊不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2019年9月12日作出（2018）苏05民终7472号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费6524元，由杨太勤、沈福珍、杨俊负担。后杨太勤、沈福珍、杨俊支付了上述物业服务费348252元及一审案件受理费3262元。2019年4月16日，本院受理了苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会诉杨太勤物业服务合同纠纷一案[案号：（2019）苏0506民初3641号]，苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会要求杨太勤给付案涉房屋自2018年4月15日至2019年4月14日的物业费23534元及滞纳金。经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、杨太勤应于2019年7月30日前给付苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会物业服务费人民币21181元。若杨太勤未能按期足额支付上述款项，则还需支付违约金人民币3000元；二、苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会放弃其他诉讼请求；三、案件受理费减半收取为人民币221元，由杨太勤负担。后杨太勤支付了上述调解协议中的物业服务费21181元，并支付了后期的物业费23533.6元。另查明，原告委托江苏容睿律师事务所指派律师代理本案诉讼，为此支出律师费30000元。审理中，原告称，被告未按约建成合同约定的九项配套设施，亦未按约于2006年6月30日前交付上述配套设施，应对其承担物业费及其他损失的赔偿责任；其于2008年将房屋装修后一直空置，购买涉案房屋是为了投资，但因缺少约定的配套设施，房屋升值有限，被告应赔偿其房屋价值损失。为证明其主张，原告向本院提供了以下证据：1、2020年1月20日苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会出具的证明一份及照片若干，证明内容为：我们苏州市吴中区香山街道宝岛花园业主委员会于2017年9月成立，自成立以来，宝岛花园酒店未告知过业委会或与业委会协商关于本小区业主可以优惠使用酒店游泳池、网球场、棋牌室、美容健身卡拉OK等附属设施的相关政策和优惠方案，我们了解到，酒店的游泳池自2011年起就已关闭，其他设施经现场核实，因缺乏维护，从目前的状况来看也无法正常使用。原告称，该组证据证明酒店的各项设施年久失修，不能正常使用，酒店不能提供正常的服务。2、网页截图，证明涉案小区均价为每平方米19000元-21000元，未达到苏州市房价的正常增长速度。经质证，证据1，被告对证明内容不认可，认为业委会也确认酒店提供了相关配套设施，其合同义务仅限于按约定期限提供相关设施，并非如原告所述必须使设施保持特定状态，酒店有经营自主权，疫情期间，按照政府要求暂停营业；照片恰恰说明其提供了相关配套设施。证据2，被告不予认可。被告称，除了游艇码头以外，其于2006年6月30日前提供了合同约定的其他八项酒店配套设施；因国家政策变化，未能建造游艇码头，并非其过错。为证明其抗辩，被告向本院提供了以下证据：1、宝岛花园酒店竣工图，编制日期为2004年、2005年，证明被告在宝岛花园酒店提供了室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗及室外网球场八项配套设施，且上述配套设施分别于2004年、2005年竣工。2、2006年6月15日的宝岛花园酒店会员协议一份，证明宝岛花园酒店于2006年6月15日已制定了相关会员优惠政策，包括娱乐方面享受8折优惠，SPA享受9折优惠，在入住期间免费健身和游泳。3、宝岛花园酒店2006年11月份发生额及余额表，证明2006年宝岛花园酒店已产生水疗成本、KTV成本、健康中心收入营业税、水疗部营业税、KTV营业税、棋牌室营业税等账目。被告称，该表系从用友财务软件中打印的。4、1996年6月14日发布的江苏省太湖水污染防治条例、2007年9月27日发布的江苏省太湖水污染防治条例，其中2007年9月27日发布的条例第二条规定：……太湖湖体、沿湖岸五公里区域、入湖河道上溯十公里以及沿岸两侧各一公里范围为一级保护区；……第四十六条规定：太湖流域一级保护区禁止下列行为：……（四）新建、扩建高尔夫球场、水上游乐等开发项目；……该条例规定的施行日期为2008年6月5日。被告称，1996年6月14日发布的条例未禁止在太湖相关水域新建游艇码头一类的游乐设施，但2007年9月27日发布的条例禁止在一级保护区内新建包括游艇码头在内的水上游乐项目，案涉太湖区域属于一级保护区，环保部门早在条例发布前就停止了新建水上游乐项目的环评审批，故其自2006年起已无法建设游艇码头。经质证，证据1，原告对真实性无异议，但认为不能证明八项配套设施已于2006年6月30日前交付，被告从未向其和其他业主交付过配套设施或提供承诺的服务。证据2，原告不予认可，认为并非针对业主的优惠协议。证据3，原告不认可证明目的。证据4，原告对规定无异议，但认为双方合同于2005年签订，在2007年规定出台前，不影响游艇码头建设，被告延期建设导致政策变化，应承担违约责任。审理中，本院组织原、被告双方至案涉现场查看，双方确认，案涉宝岛花园酒店和住宅别墅自东南方向钟楼下大门进入，进入后即为酒店区域，往里西北方向为别墅区域，酒店区域与别墅区域之间有门岗、道闸，涉案原告别墅位于太湖边、酒店区域的西北侧，与酒店区域毗邻；酒店内有游泳池、健身房、KTV、棋牌室、水疗馆、SPA（含美容服务）、温泉（含桑拿）、室外网球场，无游艇码头。上述事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、民事判决书、民事调解书、付款凭证、情况说明、聘请律师合同、发票、证明、照片、网页截图，被告提供的竣工图、会员协议、发生额及余额表、条例，以及本院质证笔录、庭审笔录、勘查笔录等在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应恪守履行。合同约定，宝岛花园酒店为小区业主提供酒店式有偿服务。合同附件补充协议约定，宝岛花园酒店配套设施包括室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗、室外网球场、游艇码头，为产权证人提供优惠服务，2006年6月30日交付，出卖人未能按期提供上述设施的，买受人无须支付物业管理费。根据被告提供的竣工图、会员协议及财务报表等证据，结合本院现场查看情况，可以确认被告于2006年6月30日前提供了上述游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗及室外网球场等宝岛花园酒店八项配套设施，但未能提供游艇码头。被告称，上述提供的设施不能正常使用，酒店不能提供正常的服务。因合同约定原告无需支付物业管理费的条件是被告未能按期提供上述设施，并非确保上述设施可供原告使用，且酒店仅为业主提供有偿优惠服务，故本院对被告的上述意见不予采纳。对于原告要求被告承担的物业费，原告提供了大部分酒店配套设施，仅未提供游艇码头，虽然2007年9月27日发布的江苏省太湖水污染防治条例规定禁止新建水上游乐开发项目，但在该规定施行前被告未能建造并按期提供游艇码头，存在轻微违约，考虑被告的违约情节、原告支付物业费的情况等因素，本院酌定被告补偿原告物业费损失40000元。对于原告主张的诉讼费、律师费及房屋价值损失，均于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨太勤、沈福珍、杨俊物业费损失人民币40000元。二、驳回原告杨太勤、沈福珍、杨俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18563元，由原告杨太勤、沈福珍、杨俊共同负担17663元，被告苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司负担900元。被告负担部分原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  钱建平二〇二〇年十月二十八日书记员  丰雨竑