广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27486号原告：徐晓义，男，1975年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省，被告：李建香，女，1974年2月5日出生，汉族，身份证住址江西省，委托诉讼代理人：罗子文，广东友铭律师事务所律师。原告徐晓义与被告李建香租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓义及被告李建香的委托诉讼代理人罗子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓义向本院提出诉讼请求：1、解除双方租赁合同；2、因被告无法履行合同义务的行为给原告造成损失427776元（装修损失188676元、富发广告公司员工补偿126600元、工厂搬迁费40500元、停产停业损失按6个月（12000元/月）厂租计算为72000元）；3、被告在疫情期间减免二个月房租25000元；4、本案诉讼费及评估费由被告承担。事实与理由：原告和被告是租赁合同关系，原告在2020年1月8日和被告签订厂房租赁合同，工厂地址在广州市白云区夏茅夏岗岭东面地段1楼，当时合同第一条约定租金12500元/月，租金三年不变，面积为750平方，合同期到2022年1月8日止。后因被告和夏茅村租赁合同在2020年4月15日到期，使被告无法按双方合同约定义务执行，而后面夏茅村将此厂房转租给刘绍亮，后来刘绍亮在4月16日提出厂租最少要19000元/月，原告要求疫情期间厂租能否和以前一样，但不被同意，叫我5月31日前搬走，但前面原告搬厂过来和搬进来进行厂房全面装修已经投入很多钱了，但双方签订合同是三年租金不变，而被告又不愿意对原告作出补偿，故决定提起诉讼。一、被告单方面违约造成原告损失，即被告在1月8日到4月15日前还能够正常履行双方合同义务（厂租还是12500元），后面在4月16日因夏茅村变更承租人，使双方合同义务无法再履行下去。二、原告想减免二个月厂租理由是根据（广州市白云农业农村局关于落实白云区复工复产八条政策措施），另原告又是租夏茅村集体厂房，另外国家在4.21日召开国务院常务会议也有明确规定，且原告也有工商注册也依法纳税有权利享受国家政策优惠。被告李建香辩称，1、被告没有违约，双方终止合同的原因是由于村集体收回厂房，属于村集体的征用。根据原告在2017年3月与被告签订的租赁合同，原告在2017年3月已经租赁厂房并装修使用。到2019年4月底合同期限届满后，根据合同的约定装修是归被告所有，也就是原告已经实现了装修的使用价值，不存在所谓的残值。2020年1月8日另签合同，但其装修已经不属于原告所有。原告没有在2020年1月8日后装修厂房，因此应驳回原告要求赔偿装修损失的诉讼请求。2、关于减免租金，广州市白云农业农村即关于落实白云区复工复产八条政策措施对被告没有约束力，该规定也没有规定必须减租，被告也没有被村集体减租，而且原告所处的行业受影响较小，原告也履行了合同没有向被告提出申请，因此原告要求解除合同没有法律依据和合同依据。3、根据2020年1月8日签订的租赁合同第八条约定，若村集体收回，合同终止，双方不负责任，村集体在2020年2月28日要求收回厂房，原告与被告的合同终止，被告扣除半个月租金后把押金退还给原告，原告也予以接受没有异议，因此被告也无需补偿原告合同期限内租金的差价。4、原告的起诉明显是违反公平的原则，承租被告厂房三年半，所交的租金都没有40万元，现在竟然要求赔偿四十多万元，被告认为没有任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、合同书、公告、微信记录、评估报告书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告妻子傅莉萍（乙方）与被告（甲方）签订合同书，乙方承租位于夏茅下岗岭东面地段厂房，面积750平方米，租期年限2年，租期由2017年至2019年，约定如不续租，厂内一切建筑物及水、电等装修归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。原告经营的广州市富发广告有限公司2017年5月31日将涉案厂房地址作为经营地址，使用涉案厂房用于制作广告牌，原告在承租后对厂房进行装修，合同到期后原告继续使用涉案厂房。2020年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，甲方提供位于夏茅下岗岭东南地段厂房750平方米，每月租金x元，租金三年不变，三年后一次递增10%，租期由2020年1月8日起至2022年1月8日止；乙方先交x元给甲方作押金，租用期满后甲方退还押金给乙方，如乙方违反协议，押金不退还，如不续租，厂内一切建筑物及水、电等装修物归甲方所有，乙方不得拆除或损坏，每月5号缴纳当月租金。涉案厂房是刘汉南与广州市石井夏茅经济发展公司签订临时租赁协议书取得经营使用，2020年2月13日，广州夏茅联社物业管理服务有限公司通知刘汉南，根据广州市白云区白云湖街三资管理平台制度规定，终止临时租赁协议书，要求2020年2月28日前将场地清空并交还。2020年4月17日经投标，由刘绍亮取得涉案厂房租赁权，原告支付租金至2020年3月，4月因押金抵扣4月半个月租金及水电费后退还原告，4月16日以后租金向刘绍亮支付，后因租金无法达成协议，原告于5月31日搬离涉案厂房。原告表示经营期间一直对厂房进行装修，主张装修损失188676元，被告不予确认，原告申请对装修现值进行评估，我院经摇珠确定广东证诚价格评估有限公司进行评估，双方人员与评估所工作人员到现场进行查勘，根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》（2018）经济寿命规定，在评估基准日2020年6月16日的综合成新率（厂房内装修项目综合成新率为50%、室外混凝土地面、水电汽管线、铝合金玻璃窗（门）、钢结构架、PVC排气管等综合成新率为75%、卷闸门、铁门、电源开关、防火板等综合成新率为67%、广告牌、雨棚、铝塑板、灯具等综合成新率38%）评估总额为x元。原告支付评估费13000元。被告提出原告在2017年装修，合同到期后已没有装修价值。原告要求支付解雇富发广告公司员工补偿126600元，出具2020年1-5月工资表及劳动合同。要求支付工厂搬迁费40500元，出具明通重型物流集团股份有限公司出具的报价函，从广州白云区搬迁至梅州，合计42930元。被告均不予确认。要求支付停产停业损失6个月（2020年5月至10月），按照每月厂租x元计算但未提供证据证实。被告表示出租方没有减免其租金，出具2020年2月支付2月租金及2020年9月支付3月租金的收据，未能提供支付2020年4月租金的收据。我院就涉案厂房向广州市规划和自然资源局发函查询产权及规划报建情况，广州市规划和自然资源局于2020年9月9日复函查无相关建设工程规划许可证信息及产权登记记录。经本院释明将导致租赁合同无效后，原告未提出变更诉讼请求。本院认为，租赁物业无办理规划报建手续，违反法律法规强制性规定，原、被告双方签订的租赁合同无效。原告诉求要求解除双方租赁合同，因租赁合同无效，该请求本院不予支持。合同无效，原告要求赔偿因无效合同导致的损失合理，原告要求赔偿装修损失x元，因合同无效，原告未能继续使用涉案场地，对其要求赔偿投入装修的剩余价值的损失，理据充分。我院委托广东证诚价格评估有限公司对装修价值进行评估，根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》（2018）经济寿命规定，在评估基准日的综合成新率评估金额为x元，被告提出原告在2017年装修，合同到期后已没有装修价值，评估报告参照装修各项目的经济寿命已按综合成新率进行折算，租赁期限已通过续签租赁合同延续，对被告意见本院不予采纳，综合双方对合同无效的过错责任，本院酌定被告应就上述装修价值的50%向原告赔偿，计算为x元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告要求赔偿富发广告公司解雇员工四个月工资补偿126600元、工厂搬迁费40500元及停产停业损失6个月72000元，富发广告公司并非租赁合同一方当事人，且继续使用涉案厂房至5月底，原告要求赔偿上述损失，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。原告要求减免二、三月房租25000元，被告出具收据证实二、三月租金已向出租方缴纳，但未能提供支付4月份半个月的租金6250元的单据，结合白云区疫情期间减免租金的措施及疫情对原告广告制作生产的影响程度，酌定减免半个月租金，即被告应退原告半个月的租金x元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告李建香赔偿原告徐晓义赔偿装修损失x元；二、自本判决生效之日起五日内，被告李建香退还原告徐晓义租金x元；二、驳回原告徐晓义的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3858元，由原告徐晓义负担3001元，被告李建香负担857元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。鉴定费13000元（已由原告徐晓义预交），由原告徐晓义负担6500元，被告李建香负担6500元并于本判决生效之日起五日内向原告徐晓义支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十月二十六日书记员  郑萍军