重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初22140号 原告：杨国芳，女，1972年10月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。 委托诉讼代理人：刘建华，重庆通安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周子睿，重庆通安律师事务所实习律师。 原告：邱梓倪，男，2001年1月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。 委托诉讼代理人：刘建华，重庆通安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周子睿，重庆通安律师事务所实习律师 被告：重庆锦双房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区红糟房正街99号附193号，统一社会信用代码91500106MA5U4NAG26。 法定代表人：刘玉杰，重庆锦双房地产开发有限公司经理。 委托诉讼代理人：冯仁义，男，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：邹剑，男，住重庆市江北区。 原告杨国芳、邱梓倪与被告重庆锦双房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨国芳及原告杨国芳、邱梓倪的委托诉讼代理人刘建华，被告重庆锦双房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯仁义、邹剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨国芳、邱梓倪向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿未履行如实告知义务，导致的房屋贬值损失暂定8万元（以鉴定结论为准）。2、本案诉讼费用由被告承担。后原告申请了司法鉴定，将诉讼请求变更为：1、判令被告赔偿房屋贬值损失157100元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月3日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市沙坪坝区某商品房，面积为66.73平方米，总成交金额为922409元，2018年4月30日前交付房屋。原告已经按照合同约定支付了全部房款并接收了房屋。2018年4月30日，被告通知原告接房时，原告查勘购买的房屋才发现内部实际多了两面墙体及铺设有公共排水管道，与合同的附图中的设计严重不符。购买房屋时，被告没有告知商铺内有两面墙体和公共排水管道，原告不履行告知义务，严重违反了合同约定，也造成了房屋实际面积少于约定的面积及商铺价值的降低，被告应当承担相应的赔偿责任。原告购买商铺的目的是用于商业，现有商铺中平白无故多了两堵墙及公共排水管道，造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告重庆锦双房地产开发有限公司辩称，被告在进行房屋销售的时候，对房屋的真实情况进行了如实告知，不存在任何隐瞒，因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月9日，由被告开发的中昂．嘉御湾一期取得重庆市商品房预售许可证。 2017年8月3日，原告杨国芳、邱梓倪（乙方）与被告重庆锦双房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将坐落于重庆市沙坪坝区某商品房即涉案商铺出售给乙方，本商品房项目暂定名为中昂．嘉御湾一期。本商品房所在幢的楼层共计33层，本商品房所在楼层物理层为第*层，名义层为第*层。建筑面积66.73平方米，其中，套内建筑面积65.54平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.19平方米。本商品房用途为非住宅，属于商业服务。本商品房户型图见本合同附件一，本商品房共用部位及设施见附件二。本商品房为清水房，总成交金额为922409元，建筑面积单价为13823元/平方米，套内建筑面积单价为14073.99元/平方米。甲方应当在2018年4月30日前，按照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；（2）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。该合同附图中列明了第*幢第1层平面图，其中包括标注为商业6的涉案商铺。该合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图为空白，附件二共用部位及设施说明为空白。 补充协议约定：如乙方对交付的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，按照甲乙双方认可的鉴定意见确定甲方是否应当承担法律责任。乙方在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或乙方购买该房屋后不涉及乙方所购该房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方不需通知乙方，乙方统一认可该规划变更、设计变更，乙方不提出退房。乙方购买该房屋后涉及乙方所购该房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方超过买卖合同约定的期限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后15日内作出退房的书面答复，乙方逾期未作出的，视为乙方不退房，甲方按照变更后的状态交付房屋，双方直接按买卖合同及其附件的约定执行，不再另行签订补充协议。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，甲方应在变更确立后30日内书面告知乙方，但不承担违约责任。甲乙双方同意以买卖合同及其附件、本补充协议所约定的内容为确定双方权利、义务之最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方确定后才有效，否则对双方不产生约束力，请乙方在签订买卖合同及本补充协议时特别注意。除国家法律、法规、司法解释有明确规定的以外，其他情形适用乙方在签订买卖合同及本补充协议前已经知晓所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为买卖合同及本补充协议内容，并且对双方不产生约束力，甲方此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为买卖合同及本补充协议内容，并且对双方不产生约束力，请乙方在签订买卖合同及本补充协议时特别慎重。甲方设置的样板房、样板房的配置、样板房的空间尺寸，样板房所在楼宇等仅作展示和参考用，不作为交房标准，即实际交付的商品房质量、设备及装修、配置等与样板房不一致，该房屋的交房标准最终以买卖合同约定及其附件所确定的配置标准为准。 合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款922409元。原告于2019年8月28日办理了涉案商铺的接房手续，原告在验房意见中备注了该房屋结构与合同图纸不符。 2019年8月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同之补充协议二》，约定：乙方于2017年8月3日购买了涉案商铺，甲乙双方同意将购房合同第五条第（二）款第3项（1）变更为：乙方于2017年8月3日向甲方支付首付房款462409元，又于2019年8月28日向甲方支付本商品房房款460000元，更改为一次性付款。 审理中，原告向本院提交鉴定申请，申请对涉案商铺内没有两面墙体和公共排水管道的房屋价值和有两面墙体及公共排水管道价值进行鉴定。本院组织双方选取了鉴定机构重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司。2020年1月6日，该评估机构出具了《资产评估报告》，报告载明：评估基准日为2019年12月25日。涉案商铺墙体与商铺空间关系位置示意图载明涉案商铺有两面墙体，面积分别为0.78平方米和0.64平方米。还载明商铺顶棚布局的公共排水管道及烟道，由于其内部本身设计层高为6.61米，较其他商铺高，并且考虑最大利用方式隔为两层装修吊顶后也不会对正常使用造成明显影响，因此公共排水管道不会导致明显的功能性贬值。由于商铺内部存在两面剪力墙墙体，不可拆除，造成使用面积减少；除此之外，该墙体将商铺内部分隔成若干狭窄空间，也导致部分空间利用不便，使功能利用系数降低，潜在利用价值减少。综上所述，商铺内部墙体存在导致不可修复的功能性贬值的情况。评估结论为：涉案商铺于2019年12月25日的市场价值为：1、无墙体及公共排水管道情况下的房屋价值，评估单价15017元/平方米，评估总价100.21万元。2、有墙体及公共排水管道情况下的房屋价值，评估单价12645元/平方米，评估总价84.38万元。 由于在对该《资产报告书》质证时，被告不认可鉴定机构评估的基准时间，后原告表示同意以原告实际接房日2019年8月28日作为评估基准日，遂向本院提交了补充鉴定申请书，申请对涉案商铺内没有两面墙体和公共排水管道的房屋价值和有两面墙体及公共排水管道价值进行鉴定，评估基准日为2019年8月28日接房之日。本院向鉴定机构发出了补充鉴定委托书。鉴定机构于2020年5月15日发出了《资产评估报告》，评估结论为：涉案商铺于2019年8月28日的市场价值为：1、无墙体及公共排水管道情况下的房屋价值，评估单价14902元/平方米，评估总价99.44万元。2、有墙体及公共排水管道情况下的房屋价值，评估单价12548元/平方米，评估总价83.73万元。 另外，原告共计预交鉴定费12200元。 审理中，被告举示了图片4张，拟证明被告在销售房屋时对房屋的结构等真实情况进行了告知。原告对该图片的真实性有异议，双方签订房屋买卖合同的时间为2017年8月3日，被告在售房部拍摄的照片并不能证明在2017年8月3日签订房屋买卖合同时，被告对案涉房屋有两面墙体和公共排水管道履行了告知义务。并且在双方签订合同附件15条第1、2款的约定，双方的宣传资料对双方不产生约束力，双方同意以买卖合同及其附件本补充协议所约定的内容为确定双方权利义务之最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准。 被告还举示了2016年5月由重庆惠庭都市建筑设计事务所出具的中昂嘉御湾4#楼给排水、暖通施工图和2016年4月由重庆惠庭都市建筑设计事务所出具的中昂嘉御湾4#楼结构施工图。拟证明被告严格按照施工图纸施工，图纸显示了涉案商铺完整的结构跟真实情况完全一致。原告对该组证据真实性无异议，但其对证明目的有异议，认为被告举示的两份图纸形成的时间为2016年5月份，双方签订合同时间为2017年8月3日，被告应该在签订房屋买卖合时履行相应的告知义务，在签订房屋买卖合同时，被告并未向原告出示该两份图纸。 双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、接房流程表、房款收据、资产评估报告等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原被告双方于2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。 依照合同约定，原告向被告交纳了全部购房款，被告便应当按照约定向被告交付商铺。本案中，原告要求被告赔偿损失是因为原告在接房时发现涉案商铺存在两面墙体和公共排水管道，与合同约定不符，对原告造成了房屋价值减少的损失。因此，本案审查的重点便为原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定购买的涉案商铺是否存在两面墙体和公共排水管道。依据合同来看，被告向原告出售的商铺为预售商品房，在签订合同时并不能查看到商铺的实际户型情况。合同中约定本商品房户型图见本合同附件一、本商品房共用部位及设施见附件二，但合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图、附件二共用部位及设施说明均为空白，相反，在该合同附图处列明了涉案商铺所在第1层的平面图，其中原告购买的涉案商铺上面并未标明商铺内有两面墙体或者公共排水管道等标识。因此，通看原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，双方并未约定原告购买的涉案商铺户型内存在两面墙体或者公共排水管道。 被告抗辩称在向原告出售房屋时已经如实告知了涉案商铺的真实情况，并举示了照片、施工图等证据。对于被告的抗辩，本院认为，第一，原告对被告举示的照片的真实性并不予认可，即使该照片是真实的，照片也只是拍摄了销售人员及销售现场的部分情况，并不能显示出被告在向原告销售涉案房屋时明确告知了涉案房屋的户型情况。第二，原被告双方签订的补充协议已明确约定：“甲乙双方同意以买卖合同及其附件、本补充协议所约定的内容为确定双方权利、义务之最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准。签订买卖合同及补充协议前已经知晓所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为买卖合同及补充协议内容，对双方不产生约束力”。可见，原被告双方权利义务的约定应当以书面协议约定为准，被告举示的销售现场的照片并不能作为约束双方权利义务的依据。第三、对于被告举示的给排水、暖通施工图及结构施工图，如果该施工图在双方签订合同前便已经存在，被告在与原告签订合同时便应当将该涉案商铺的户型情况明确约定在合同文本中，但合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图却是空白，合同附图所列涉案商铺也并未标明商铺内存在两面墙体等情况，被告并不能以该部分施工图作为约束原告的依据，双方权利义务的约定仍应当以合同文本为准。并且，被告也未举示证据证明其在签订合同时向原告出示了该部分施工图并经原告认可。综上，被告的抗辩并无事实及法律依据，本院不予支持。 根据鉴定机构出具的《资产评估报告》显示，涉案商铺内的公共排水管道不会导致明显的功能性贬值，由于商铺内部存在两面剪力墙墙体，不可拆除，造成使用面积减少；除此之外，该墙体将商铺内部分隔成若干狭窄空间，也导致部分空间利用不便，使功能利用系数降低，潜在利用价值减少，商铺内部墙体存在导致不可修复的功能性贬值的情况。因此，由于原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中并未约定涉案商铺存在两面不可拆除的剪力墙墙体，被告向原告交付的商铺并不符合合同约定，被告违反了合同约定，房屋价值的减少便是原告因此受到的损失，被告应当向原告赔偿该损失。至于涉案商铺市场价值的评估基准日，原告选择的基准日为2019年8月28日实际接房之日，原告实际接房之日亦为被告向原告履行交房义务之日，双方房屋买卖的权利义务关系才得以明确，原告以此时间点作为评估基准日来计算自己的损失符合法律规定，本院予以采信。 根据《资产评估报告》的评估结论，涉案商铺在2019年8月28日无墙体及公共排水管道情况下的房屋价值为994400元，有墙体及公共排水管道情况下的房屋价值为837300元，价值相差157100元，被告应当将该157100元的房屋价差损失赔偿给原告。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 限被告重庆锦双房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告杨国芳、邱梓倪损失157100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3442元，减半收取1721元，鉴定费12200元，共计13921元（原告已预交），由被告重庆锦双房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  向容 二〇二〇年十月十五日 书记员  卢静