广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初4565号原告：广州市白云区钟落潭镇竹一村民委员会，住所地广州市白云区竹料大道**后**。负责人：冯健聪，主任。原告：广州市白云区钟落潭镇竹一经济联合社，住，住所地广州市白云区竹料大道**后**/div>负责人：冯健聪，社长。两原告共同委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：汤晓亮，广东维永律师事务所律师。被告：池丕炀，男，1964年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：冼慧麟，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫诗韵，广东法丞汇俊律师事务所律师。第三人：张国兵，男，1972年11月23日出生，汉族，身份证住址广东省东源县，第三人：马细妹，女，1975年10月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州市白云区钟落潭镇竹一村民委员会（以下简称：竹一村委会）、广州市白云区钟落潭镇竹一经济联合社（以下简称：竹一经联社）诉被告池丕炀，第三人张国兵、马细妹合同纠纷一案，本院于2019年10月30日作出（2019）粤0111民初20505号民事判决书，被告池丕炀不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤01民终23729号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2020年2月19日以（2020）粤0111民初4565号立案。为查明事实，本院依法追加张国兵、马细妹作为第三人参加本案诉讼。因此本案当事人列明为原告竹一村委会、竹一经联社、被告池丕炀以及第三人张国兵、马细妹。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告竹一村委会、竹一经联社的共同委托诉讼代理人董立凡、汤晓亮，被告池丕炀的委托诉讼代理人冼慧麟、莫诗韵，第三人张国兵、马细妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竹一村委会、竹一经联社向本院提出诉讼请求：1、判令确认两原告与被告签订的《合作改造“竹料戏院”地块协议书》无效；2、判令被告立即将位于竹料大街的“竹料戏院”地块及上盖建筑物腾空并交还给两原告；3、第三人配合进行物业交接；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月10日，广州市竹料镇经济发展总公司与两原告签订《关于退还“竹料戏院”用地的协议》。签订该协议后，广州市竹料镇经济发展总公司和广州白云区竹料农机物业公司将借用的“竹料戏院”地块及上盖建筑物一并退还两原告，两原告为“竹料戏院”地块及上盖建筑物的所有权人，“竹料戏院”地块规划性质为工业生产设施用地。2011年10月24日，两原告与被告签订《合作改造“竹料戏院”地块协议书》，约定两原告与被告合作改造“竹料戏院”地块。被告应在该协议生效后5日内向两原告支付固定回报2600000元等条款。签订该协议之日，两原告将“竹料戏院”地块及上盖建筑物（面积约5000平方米）移交给被告使用。但时至今日，两原告未收到被告支付的固定回报。被告未拆除地块的上盖建筑物，也未建设新的建筑物，地块及，地块及上盖建筑物的现状与被告接收时保持一致被告未依约向两原告支付固定回报260万元，也未履行“竹料戏院”地块建设事项的行为，已构成根本违约，该违约行为严重损害了两原告的合法权益。原告认为双方签订的协议书约定的260万元价格明显低于市场正常价格，原告通过支付300万元补偿给竹料农机物资公司，收回涉案竹料戏院及8亩土地，之后却以260万元价格转让给被告，直接导致集体资产严重受损。另外（2017）粤01刑终343号刑事附带民事判决书已查明原告前书记冯志针利用职务便利收取了陈智宏的好处费396万元，冯志针在违反相关农村集体土地承包转让规定，在未进行承包公示，未召开村民大会的情况下，以明显低于市场价的价格将涉案地块及房屋使用权交给被告，两者行为明显是恶意串通，损害集体利益。被告池丕炀辩称：一、两原告将广州白云区竹料农机物资公司代竹料镇政府开具的收款收据原件交被告保管，可以证明两原告认可被告履行了付款义务；两原告签订协议后已经将场地交付给被告，足以证明被告已向两原告支付固定利润260万元。二、“竹料戏院”未进行改造，是两原告未向被告提供土地权属证书、未以自己名义向政府申请规划报建，进而导致被告无法对该项目规划报建和建设，责任在两原告方。三、被告与两原告签订的合作改造竹料戏院地块协议书是双方的真实意思表示，不存在恶意串通，损害国家集体或第三人利益而导致合同无效的情形。首先两原告向被告出具的关于重新签订合作改造竹料戏院地块协议书的说明，已证明其与案外人陈智宏达成的合作协议已经解除，而且竹一村原村长冯志针的刑事案件中的侦查笔录以及判决书均查明本案被告与其犯罪事实无关，被告并没有恶意串通的意图以及事实。原告以冯志针和陈智宏存在利益输送而类推本案被告与两原告恶意串通，这是张冠李戴，故此不能认定被告与两原告签订的合同无效。其次，本案所涉合同所签订的条件内容均是由两原告拟定的。被告在本次合作中没有任何对合同以及合作条件进行修改的权利，故此被告在本案中是处于劣势地位。四、原、被告之间建立合作关系，根据合作协议的约定两原告的合作回报包括固定利润以及物业管理费，由于双方是合作投资，并没有任何价格比对的基础，也不存在明显低于市场正常价格的事实依据。五、被告在接收该地块以后，对地块的修缮、投入已经超出了合作协议中向两原告支付的固定利润，故此两原告取回涉案地块所可得到的收益远远高于他们的支出。首先，涉案地块的性质为建设用地，本案并不属于农村土地承包经营权纠纷，也并不适用中华人民共和国农村土地承包法进行审理。其次，根据白云区深入推进集体经济组织合同清理工作的实施方案，以及广州市白云区农林局关于定期报送合同清理存在问题整改情况的函。竹料村已经对问题合同进行整改，被告认为也应当享有同等的权利，如果该合同确实存在履行瑕疵，被告也愿意配合两原告进行整改。两原告不应当不平等对待被告即双方所签订的合作协议书，故此我方认为双方签订的合作改造戏院地块协议书是双方的真实意思表示，应当认定合同有效，两原告应当履行，应当如实履行义务。请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人张国兵述称，我与被告的合同没有到期。第三人马细妹述称，我与被告的合同没有到期。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对《合作改造“竹料戏院”地块协议书》、《关于退还“竹料戏院”用地的协议》、（2017）粤01刑终343号刑事附带民事判决书、《关于竹料经济发展总公司、竹料农机物资公司与竹一村清理历史债权债务问题的会议纪要》、银行交易明细等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2010年6月10日，两原告（乙方）与广州市竹料镇经济发展总公司（甲方）签订《关于退还“竹料戏院”用地的协议》约定：“鉴于‘竹料戏院’目前没有公益性用途，甲、乙双方经平等协商，甲方拟将‘竹料戏院’地块退还乙方使用，双方达成如下协议共同遵守：一、自本协议签订之日起，甲方将借用的‘竹料戏院’地块无偿退还乙方，今后乙方对该地块恢复所有权人的权利（含占用、使用、收益和处置的权利）。二、甲方保留对‘竹料戏院’上盖物享有物权”。2011年10月24日，两原告（甲方）与被告池丕炀（乙方）签订《合作改造“竹料戏院”地块协议书》约定：“一、项目概况：‘竹料戏院’地块共约8亩，上盖建筑物面积共约5000平方米，其中1500平方米属砖瓦平房，3500平方米属混合结构，经鉴定已变成危房。二、合作范围：在‘竹料戏院’地块内完成以下建设事项：修建道路、建设房屋、建设公共配套设施（包括供水、供电、供气、有线电话、有线网络、有线电视、排水排污管网等）、绿化。三、合作形式：甲方提供土地及作为改造主体，乙方出资及建设；甲方收取固定回报，乙方自负盈亏，具体如下：（一）甲方将约共8亩土地全部投入合作开发。以甲方名义作为开发/改造主体，向镇政府、市或者区国土、规划、建设及其他部门申请办理‘竹料戏院’地块改造建设所需的一切手续、批文及行政许可。（二）乙方负责全部建设事项并承担全部建设资金。（三）甲方收取固定利润人民币260万元，另在建设完毕后收取一定的建设管理费；‘竹料戏院’地块范围内改造过程中的风险全部由乙方承担，改造后的全部物业产权及经营收益归乙方所有和处置；甲方在乙方处置（转让）物业和经营过程中给予必要的配合。（四）改造完成后，物业管理的权利义务归乙方享有和承担。四、合作步骤：（一）本协议生效后5日内，乙方向甲方支付固定利润260万元，甲方收款后当天将‘竹料戏院’地块移交乙方；（二）本协议生效后10日内，甲方以自己名义向相关支付部门申请办理‘竹料戏院’地块的权属证书；取得土地权属证书后应即将原件交乙方保管；（三）取得土地权属证书后10日内，以甲方名义向镇政府、区或者市国土、规划及相关主管部门报送拟改造‘竹料戏院’地块的报告；（四）依据政策环境，由乙方完成后续建设工作；（五）乙方在完成全部建设后的10日内，以实际建设面积按照每平方米10元的标准再向甲方支付建设管理费。五、甲方责任：本协议生效后3日内向乙方提供‘竹料戏院’地块改造项目已有的全部资料，包括但不限于平面图、退地协议等”。两原告在《合作改造“竹料戏院”地块协议书》上盖章确认。两原告授权代表冯耀辉、冯志针、陈颜彩、冯仲坤、冯柏才、冯玉嫦、林达标、刘某1在《合作改造“竹料戏院”地块协议书》上签名确认。2010年5月14日，《关于竹料经济发展总公司、竹料农机物资公司与竹一村清理历史债权债务问题的会议纪要》钟班子会纪〔2010〕15号载明：“上世纪70年代，原竹料镇人民政府出于公益事业建设需要，借用竹一村3.5亩土地修建‘竹料戏院’，同时借用戏院旁边4.5亩土地作为竹料戏院配套用地。1995年原竹料镇人民政府将‘竹料戏院’划拨竹料农机物资公司管理使用并作为其资产。根据双方协商结果，同意竹料农机物资公司将‘竹料戏院’配套用地4.5亩地退还竹一村，竹一村作价300万元，作为竹料农机物资公司在‘竹料戏院’配套用地上建筑物、水电设施投入的补偿”。2010年6月17日，案外人陈智宏与两原告签订《合作改造“竹料戏院”地块协议书》与2011年10月24日两原告（甲方）与被告池丕炀签订《合作改造“竹料戏院”地块协议书》除乙方为陈智宏之外，其余内容均相同。案外人陈智宏将《合作改造“竹料戏院”地块协议书》中的内容转让给被告池丕炀。原告收到陈智宏260万元，但未收到被告池丕炀钱款。被告池丕炀主张其按照冯志针的要求将260万元支付至陈智宏合伙人胡某账户，视为被告池丕炀已经向竹一村履行付款义务。广州市中级人民法院于2017年8月28日做出（2017）粤01刑终343号刑事附带民事判决书查明：2010年4月至6月间，冯志针利用担任广州市白云区钟落潭镇竹一村村长的职务便利，以及作为黑社会性质组织首要分子在当地称霸一方的影响力在有关部门处理广州市白云区竹料大道97号“竹料戏院”地块事宜中从中斡旋，并违反相关农村集体土地承包转让规定，在未进行承包公示、未召开村民大会的情况下，操纵村委会，成功协助陈智宏以明显低于市场正常价的价格承包上述地块，多次收受陈智宏转账至其私人账户的“好处费”共计人民币396万元。在合同签订后，两原告将涉案场地交被告使用，被告于2016年7月15日与第三人张国兵签订竹料旧戏院铺位出租协议，将路边铺位103平方米出租给张国兵使用，租期为2016年8月1日起至2017年7月30日。2016年8月18日与第三人马细妹签订竹料旧戏院铺位出租协议，将路边铺位出租给马细妹使用，租期为2016年9月1日至2019年9月1日。被告出具受托付款证明及交易明细，证实2011年10月26日汇款200万元，10月27日汇款100万元给胡某，周炳文于2011年10月27日代被告汇款100万元给胡某，冯葵开于2011年11月1日受被告委托汇400万元给胡某，2011年11月11日向胡某账户存入现金30万元，以上合计830万元，因为冯志针要求拿这块地要830万元，被告认为这块地值830万元，故按冯志针要求支付给胡某。被告申请证人胡某出庭，拟证实其出资830万元与陈智宏合作，陈智宏没有将其名字写在合同上面，后要求退场拿回投资的830万元，2011年陈智宏让被告将830万元打到其账户，其与陈智宏并未签订书面协议。被告申请证人刘某1（曾担任村委会财务，现被暂停职务）出庭，拟证明关于村戏院转让情况，当时是与陈智宏签的协议，后退回给村委，村委决定与被告签协议，陈智宏退出后，冯志针（当时村委会主任）就决定原退回给陈智宏的260万元就不退，直接由被告支付给陈智宏。被告为证实对涉案场地进行清理和修缮，出具视频、预算及收款收据，并申请证人刘某2、江某出庭作证，拟证实工程施工情况，另申请证人谭某出庭作证，拟证实其代表被告到钟落潭与原告村联系合作报建手续。被告出具2020年8月竹一村队村民代表的签名表，拟证实竹一村村民同意被告继续使用涉案场地，另出具2020年5月30日广州德高价格评估有限公司作出的穗德价估（2020）0194号评估报告书，评估竹料旧戏院地块建（构）筑物及附着物的市场价值为16003655元，土地租金为每年每亩6407.19元/亩/年。我院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案土地规划情况，广州市规划和自然资源局复函，该地块在2010年至今的土地利用现状为建设用地，土地利用总体规划均规划为建设用地；在《广州市城市总规规划（2001-2010）》中规划控制为居住用地，在《广州市城市总规规划（2011-2020）》中规划控制为适建区；在2010年控规导则中控制为村镇建设用地，2011年至今控规导则控制为村经济发展（商住）用地；在《广州市白云区钟落潭竹一村村庄规划（2013-2020）》中为居住用地（H14(R)）。诉讼期间，被告提出合同整改和合作开发方案的调解意向，原告不同意进行调解，坚持诉讼请求。2020年7月27日，我院组织双方到涉案场地现场进行勘查，对涉案范围进行确认，涉案场地范围以围墙为界限，围墙里面属于场地范围，南面界限需要核实。原告核实后表示南面有2个部分组成，第一部分是有一个围墙，围墙之内是属于涉案标的范围，围墙紧接是一个棚，棚的立面以外是属于涉案合同范围，棚的立面以内不属于涉案范围（棚的主体以内不是涉案范围，棚的主体以外是属于本案范围），被告予以确认。原告确认陈智宏履行2010年6月17日签订《合作改造“竹料戏院”地块协议书》支付260万元，未收到被告支付的260万元，对被告主张冯志针要求将260万元支付至陈智宏合伙人胡某账户不予确认，表示陈智宏可凭收据要求原告退还260万元，同时明确本案中对该款不需进行处理。我院向被告释明因涉案《合作改造“竹料戏院”地块协议书》损害村集体利益，该合同为无效合同，被告可提出赔偿损失，释明后被告坚持合同有效，要求继续履行，在本案中不提出赔偿要求。本院认为：两原告与被告签订的《合作改造“竹料戏院”地块协议书》是将两原告土地及上盖建筑物（“竹料戏院”地块共约8亩，上盖建筑物面积共约5000平方米）使用权让与被告使用建设。“竹料戏院”地块共约8亩虽然没有土地所有权证，但《关于竹料经济发展总公司、竹料农机物资公司与竹一村清理历史债权债务问题的会议纪要》文件中已明确该地由竹料农机物资公司退还竹一村使用，两原告对涉案土地物业拥有使用权。原告要求确认《合作改造“竹料戏院”地块协议书》无效，经查，《合作改造“竹料戏院”地块协议书》中约定的260万元价格明显低于市场正常价的价格。《关于竹料经济发展总公司、竹料农机物资公司与竹一村清理历史债权债务问题的会议纪要》中两原告通过支付300万元补偿给竹料农机物资公司作为收回“竹料戏院”及8亩土地，之后却以260万元的价格转让给被告池丕炀，致使集体资产遭受损失。被告对冯志针要求拿下该项目要830万元予以认可，认为该地确实值830万元，但与原告签订的《合作改造“竹料戏院”地块协议书》约定价格仅为260万元，该260万元远低于该地的实际价值，且被告未能提供证据证实该830万元已向原告实际支付，《合作改造“竹料戏院”地块协议书》严重损害村集体利益，结合（2017）粤01刑终343号刑事附带民事判决书中已查明竹一村前村长冯志针利用职务便利将广州市白云区竹料大道97号“竹料戏院”地块收取陈智宏转账至其私人账户的好处费共计人民币396万元。冯志针在违反相关农村集体土地承包转让规定，在未进行承包公示、未召开村民大会的情况下，操纵村委会，以明显低于市场正常的价格将涉案土地及房屋使用权交给被告池丕炀，故本院认为冯志针与被告池丕炀之间恶意串通，损害了集体的利益。故本院认定两原告与被告于2011年10月24日签订的《合作改造“竹料戏院”地块协议书》无效。因无效合同取得的财产应当返还，故两原告要求被告返还位于竹料大街的“竹料戏院”地块8亩土地及上盖建筑物5000平方米腾空交还给两原告，符合法律规定，本院予以支持，两第三人各自承租的场地负有协助腾空、返还义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认原告广州市白云区钟落潭镇竹一村民委员会、广州市白云区钟落潭镇竹一经济联合社与被告池丕炀于2011年10月24日签订的《合作改造“竹料戏院”地块协议书》无效；二、被告池丕炀于本判决生效之日起十日内将“竹料戏院”地块8亩地及地上建筑物（约5000平方米）腾空并返还给原告广州市白云区钟落潭镇竹一村民委员会、广州市白云区钟落潭镇竹一经济联合社，第三人张国兵、马细妹对各自承租的场地负有协助腾空、返还义务。本案受理费100元，由被告池丕炀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  温志伟人民陪审员  李丽钻二〇二〇年十月十五日书 记 员  郑萍军