大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初3055号原告（反诉被告）：张黎，男，1958年3月18日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：张媛媛、杨子婵，系北京盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：戚云庆，男，1950年8月21日生，汉族，住大连金普新区。委托诉讼代理人：于帅，系辽宁东亚律师事务所律师。原告张黎与被告戚云庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张黎及委托诉讼代理人张媛媛、被告戚云庆及委托诉讼代理人于帅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告于2018年5月2日签订的房屋租赁合同无效。2.要求被告返还原告租赁房屋交纳的定金10万元和保证金5万元及资金占用的利息。3.要求被告赔偿装修费用20万元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月2日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告将大连市金州区华家街道原金华小学院内三层教学楼、二层宿舍楼及附属配套用房等设施租赁给乙方做养老院使用，包括金华小学大院（占地20亩）、三层教学楼（1700平）、二层宿舍楼（1800平）、厨房及餐厅（400平）、门卫超市及活动室（213平）、锅炉房及生活用房（165平），总建筑面积4278平方米。合同签订当日，原告支付被告租赁房屋定金100000元和房屋设施设备保证金50000元，共计150000元。原告于2018年5月2日开始对租赁房屋进行装修和办理使用手续，要求被告提供三层教学楼、二层宿舍楼等设施的相关许可文件和验收文件，被告至今无法提供三层教学楼的建筑工程消防验收证明、二层宿舍楼及附属配套用房等设施的全部许可和建筑工程消防验收证明文件。依据法律规定，未经验收或验收不合格的建筑工程不得交付使用，未经验收或验收不合格的建筑工程禁止投入使用。原、被告于2018年5月2日签署的房屋租赁合同违反了法律法规的强制性规定，合同无效。故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告陈述的事实被告不完全认同，双方签订合同及履行时并未违反合同法52条相关规定，案涉场地是经过竣工验收且经过消防设计并且在租赁前一直由金华小学使用，原告在与被告建立合同之前就相关楼宇及条件进行充分了解，并且与被告经过多次协商，双方最终在原告认清房屋基础状况及相关条件基础上，原被告双方在2018年5月2日签订了房屋租赁合同，被告将相应案涉房屋交付给原告使用并提供了所掌握的所有相关备案文件，被告在此并无过错。同时交付的楼宇也有相应的备案及竣工验收文件，因此原、被告双方的履行合同并不存在法律规的合同无效情形，因此原告主张合同无效无事及法律依据，原告提供的证据也能说明原告是可原告与被告之间的合同是有效的。同时被告就此案提出反诉。不同意原告诉请求。反诉原告向本院提出反诉请求：1、解除原、被告于2018年5月2日签订的房屋租赁合同。2、将案涉租赁房屋腾退给反诉原告。3、要求反诉被告支付所欠租金850000元（截至2020年6月30日）及利息（自2018年7月1日起至付清之日止）。4、反诉被告承担反诉费用。反诉被告辩称：不同意原告诉讼请求，理由同我方本诉理由。经审理查明：2018年5月2日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将大连市金州区华家街道原金华小学院内三层教学楼、二层宿舍楼及附属配套用房等设施租赁给乙方做养老院使用，包括金华小学大院（占地20亩）、三层教学楼（1700平）、二层宿舍楼（1800平）、厨房及餐厅（400平）、门卫超市及活动室（213平）、锅炉房及生活用房（165平），总建筑面积4278平方米。租赁期自2018年7月1日至2023年6月30日。第一年租金为45万元，以后年租金为50万元，于每年7月1日前一次性付清。合同签订之日，原告需支付被告租赁房屋定金10万元和房屋设施设备保证金5万元，共计15万元，房屋设备保证金租期结束后返还给原告，剩余第一年租金35万元在2018年7月1日前一次性付清。原告承诺租赁房屋仅作为养老院使用。租赁期满，被告有权收回出租房屋等。合同签订后，原告依据约定于当日向被告支付了租赁房屋定金10万元和房屋设施设备保证金5万元，接手案涉租赁物，并于其后进行装修并预付装修款20万元。后因案涉纠纷原告停止装修，并于2019年6月以案涉租赁合同无效为由向本院起诉被告，被本院裁定驳回起诉。2019年8月，原告再次以案涉租赁合同无效为由向本院起诉被告，我院判决后被大连市中级人民法院裁定发回重审，形成本案。2020年7月30日，原告搬出案涉租赁物并交付被告。另查：案涉租赁范围内的建筑均未取得建设规划许可证。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《处理原金华小学校舍的契约》、《装饰装修工程施工合同》、收据等、被告提供的《建筑工程消防设计验收意见书》、文件交接一览表等证据材料及当事人当庭陈述笔录等在案为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉租赁合同，因租赁范围内的建筑均未取得建设规划许可证，该租赁合同无效，故原告主张案涉租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”因案涉租赁为自原被告签订租赁合同至2020年7月30日由原告占有使用，据此，原告应当参照租金标准支付被告在此期间的占有使用费，因被告（反诉原告）仅主张计算至2020年6月30日，故该期间原告的占有使用费为95万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案而言，原告作为租赁物的需求方，应当对租赁物是否能够满足本身需求（建养老院）进行充分的了解，特别是在明知案涉不动产没有房屋所有权证的情况下，未进一步了解案涉不动产的建设手续是否完备，仅看到被告提供的《处理原金华小学校舍的契约》及租赁物现状即签订租赁合同存在过错。被告在案涉不动产未取得建设工程规划许可证的情况下向原告出租，也存在过错，故双方应依法承担相应的责任。据此，被告应返还原告定金10万元、保证金5万元及上述款项占用期间的利息损失（利息损失计算方法：以15万元为基数，自2018年5月2日起至付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告应向被告支付占用使用费95万元并参照合同约定的支付租金的时间利息损失（利息损失的计算方法：其中45万元的利息损失自2018年7月1日起至付清之日止，另50万元自2019年7月1日起至付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告主张装修损失20万元，因原告及证人均认可转账给案外人常兆强的装修款20万元为预付款且其提供的养老院工程决算书无任何人签字、其提供的装修合同也无法证明其装修损失为20万元，故本院对原告此项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）张黎与被告（反诉原告）戚云庆于2018年5月2日签订的房屋租赁合同无效。二、被告（反诉原告）戚云庆于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张黎定金10万元、保证金5万元及上述款项占用期间的利息损失（利息损失计算方法：以15万元为基数，自2018年5月2日起至付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、原告（反诉被告）张黎本判决生效后十日内向被告（反诉原告）戚云庆支付占有使用费95万元及利息损失（利息损失的计算方法：其中45万元的利息损失自2018年7月1日起至付清之日止，另50万元自2019年7月1日起至付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告（反诉被告）张黎的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）戚云庆的其他诉讼请求。本诉案件受理费6550元（原告已预交）、反诉案件受理费12300元（被告已预交），由原告张黎负担15850元，由被告戚云庆负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙宝泉人民陪审员  王淑萍人民陪审员  刘广春二〇二〇年十月三十日书 记 员  刘正立