广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13057号原告：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地佛山市南海区××××××××××××××××××夹层D单元，统一社会信用代码914×××××××××××286J。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑慧颖，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：金原财富投资管理有限公司，住所地广州市天河区×××××××××××、3211房、3212房，统一社会信用代码91440101MA59L51920。法定代表人：任某1。原告佛山市集扬物业发展有限公司（以下简称“集扬公司”）与被告金原财富投资管理有限公司（以下简称“金原公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告集扬公司的委托诉讼代理人梁国恩到庭参加了诉讼，被告金原公司经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集扬公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的编号为AIAFC-2-054号的《友邦金融中心租赁合同书》于2019年11月30日解除（合同标的1525958.64元）；2.判令被告立即向原告清偿拖欠的从2019年11月5日至合同解除日（即2019年11月30日）的租金38942.8元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算）；3.判令被告立即向原告清偿拖欠的从2019年9月至11月的电费931.78元及滞纳金(从应付之日起按应付金额的千分之一计算)；4.判令被告立即向原告支付因违约而应支付的优惠租期(2018年1月5日至2018年7月4日)的租金差额134802元；5.判令被告立即向原告支付因违约而应支付的6个月空置期租金损失269604元及中介服务佣金89868元；6.判令被告向原告对租赁单元恢复原状或支付复原费209692元；7.判令确认原告有权没收被告支付的租赁保证金134802元、公共事业费保证金8986.80元；8.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告集扬公司与被告金原公司签订编号为AIAFC-2-054号的《友邦金融中心租赁合同书》(下称《租赁合同》)约定：集扬公司将广东省佛山市南海区××××××××××××××××××实际楼层第17层(名义楼层第19层)G，H单元(以下简称“租赁单元”)出租予被告作办公室使用，租赁使用期从2018年3月1日至2021年2月28日止。根据《租赁合同》约定，租赁单元的计租面积为599.12平方米，首年月租金单价为每平方米75元，即月租金为44934元，租赁期首两年不递增，从第三年起每两年在原租金基础上递增8%，其中2018年3月1日至2018年8月31日为甲方给予金原公司的优惠租期(享有半租优惠)。其后，金原公司提出提前起租时间并与集扬公司签订编号为AIAFC-2-054-1的《补充协议》，约定金原公司的租赁使用期为2018年1月5日至2021年1月4日止，其中2018年1月5日至2018年7月4日为集扬公司给予金原公司的优惠租期(享有半租优惠)。签署合同后，金原公司应按合同约定按时缴付租金、电费等因使用租赁单元而产生的一切费用。《租赁合同》签订后，集扬公司依约履行合同义务，但金原公司自2019年11月1日起不遵守《租赁合同》的约定按时缴付费用，且已拖欠集扬公司租金，集扬公司于2019年11月11日向金原公司发出《催款通知书》，然均拒不缴付，经多次联系，金原公司均拒不理睬，后集扬公司从金原公司的职员处获悉金原公司无法缴付租金且不再使用租赁单元；金原公司上述拖欠费用的行为已构成严重违约，为此，集扬公司依据《租赁合同》约定向金原公司发出《解除租赁合同通知书》，通知金原公司于《解除租赁合同通知书》即2019年11月30日解除合同，并要求其限期内清偿所有欠费及复原租赁单元，无奈金原公司拒不履行，集扬公司唯依据《租赁合同》和《解除租赁合同通知书》于2019年12月1日收回租赁单元。集扬公司认为，金原公司拖欠租金等相关费用的行为已属严重违约，集扬公司有权解除租赁合同、没收租赁保证金和公共事业费保证金，并追究金原公司的清偿责任、违约责任、场地复原责任：1、2019年11月5日至合同解除日(即2019年11月30日)的租金38942.80元及滞纳金(从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年12月27日为2219.74元)。合同依据：《租赁合同》3-3“乙方(指金原公司，下同)向甲方预付首月租金后，其后乙方应于相应租金计费期的当月1日前向甲方缴纳当期租金。甲方应至少提前15日向乙方提供当期租金的付款通知书和合法有效的增值税发票。乙方应当按时支付租金，若逾期7日支付，则乙方需自当月1日起每超一天按当期租金的千分之一支付滞纳金，直至乙方还清所有拖欠或逾期款项的当日为止；如逾期超过三十日(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)，乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。”2、2019年9月至11月的电费931.78元及滞纳金(从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年12月27日为77.38元)。合同依据：(1)《租赁合同》3-3“......水、电等公共事业费用的缴交日期与租金缴交日期保持一致，滞纳金的数额具体由相应的收费部门规定。”(2)《供用电营业规则》(中华人民共和国电力工业部令第8号，颁布日期19961008)中的第八章“供用电合同与违约责任”之第九十八条明确规定：“用户在供电企业规定的期限内未交清电费时，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳日止。每日电费违约金按下列规定计算：……2、其他用户(1)当年欠费部分，每日按欠费总额的千分之二计算；.....”3、2018年1月5日至2018年7月4日的优惠租期的租金差额134802元合同依据：《租赁合同》13-8“租赁期间，非本合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有附件二约定的优惠租期(如有)的租金优惠，乙方须按本合同约定优惠租期后的正常租金标准立即向甲方补交该等期间的所有租金。甲方有权没收乙方的租赁保证金、公共事业费保证金及乙方已预付的所有租金费用(如有)，甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用(如有)。乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于该租赁单元提前终止后不超过6个月的空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金(以实司际空置期为准)，以及甲方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。”4、因合同提前解除而产生的6个月空置期租金损失269604元及中介服务佣金89868元。合同依据：《租赁合同》13-8“租赁期间，非本合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有附件二约定的优惠租期(如有)的租金优惠，乙方须按本合同约定优惠租期后的正常租金标准立即向甲方补交该等期间的所有租金。甲方有权没收乙方的租赁保证金、公共事业费保证金及乙方已预付的所有租金费用(如有)，甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用(如有)。乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于该租赁单元提前终止后不超过6个月的空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金(以实际空置期为准)，以及甲方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。”5、租赁单元恢复原状或支付复原费209692元合同依据：1)《租赁合同》7-1“租赁期限届满，甲方有权收回租赁单元。乙方须在租赁期届满前至少提前30日，与物业管理公司联系交回租赁单元事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外)。同时，乙方须在租赁期届满当天将通向大厦各部份的锁匙(如有)交还甲方。”2)《租赁合同》7-3“若乙方未按前述约定的状态将租赁单元返还予甲方，甲方有权自行对该租赁单元作出合适的修缮，因此而产生的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权向乙方追讨该等开支及费用。”6、确认原告有权没收被告支付的租赁保证金134802元、公共事业费保证金8986.80元。合同依据：《租赁合同》5-4“甲方有权在乙方违反本合同约定时、物业管理公司有权在乙方违反物业管理公司的规章制度(包括但不限于《友邦金融中心租户手册》、《友邦金融中心装修手册》、《友邦金融中心写字楼物业管理服务确认函》等)时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方、物业管理公司因乙方该等违反约定、规章制度的行为而遭受的一切损失，甲方、物业管理公司有权就不足部分向乙方追讨。甲方、物业管理公司行使没收保证金的权利不影响甲方对于因乙方该等违反可行使的任何其它权利或补救方法。此外，如甲方未解除本合同的，在甲方给予乙方书面通知后十天内，乙方必须向甲方、物业管理公司重新缴付保证金；若乙方未能在前述期限内补交保证金的，则甲方有权立即提前收回该租赁单元及单方面终止本合同。”综上所述，金原公司的行为已违反双方的约定及相关法律规定，已严重损害集扬公司的合法权益，金原公司应立即向集扬公司付清所有拖欠款项并承担相应的违约责任。为此，集扬公司现谨向法院提起诉讼，请求法院判如所请，维护集扬公司的合法权益。金原公司没有答辩。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦没有提交证据，依法视为其放弃举证、质证及辩证的权利。原告在庭审中围绕其诉讼请求依法提交的证据，来源合法，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。结合本案采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××，权利人为集扬公司，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0024086号。集扬公司（甲方、出租方）与金原公司（乙方、承租方）签订AIAFC-2-054号《友邦金融中心租赁合同书》。约定：甲方将位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××实际楼层第17层(名义楼层第19层)G、H单元出租予乙方作办公室使用，租赁单元实际建筑面积为619.87平方米，双方同意计租面积为599.12平方米。租期3年，从2018年3月×日至2021年2月28日。首年月租金单价为每平方米75元。2018年3月×日至2018年8月31日为优惠期，月租金为22467元，20×8年9月×日至2020年2月29日每月租金为44934元。租赁保证金为134802元，公共事业费保证金为8986.8元。另合同相应条款约定如下：合同第3-3约定：乙方应按时支付租金，若逾期7日支付，则乙方需自当月1日起每超一天按当期租金的千分之一支付滞纳金，直至乙方还清所有拖欠或逾期款项的当日为止。第5-1条约定：乙方在签订租赁合同后5个工作日内须向甲方缴交租赁保证金及公共事业费保证金。如乙方迟延支付保证金达到15日，甲方有权终止合同。第13-4条约定：乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修租赁单元或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复租赁单元原状或赔偿损失。第13-8条约定：租赁期间，非合同约定情况，由于乙方的原因提前终止合同的，视为承租方自始不享有附件二约定的优惠租期租金优惠，须按合同约定优惠租期后的正常租金标准向甲方补交该等期间的所有租金。甲方有权没收租赁保证金、公共事业费保证金及已预付的所有租金费用……乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的实际损失，包括但不限于涉案租赁单元提前终止后不超过6个月的空置期间甲方根据本合同规定本可收取的租金，以及甲方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。后，集扬公司（甲方、出租方）与金原公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定：租期3年，从2018年1月5日至2021年1月4日，其中2018年1月5日至2018年7月4日为甲方给予乙方的优惠租期。2017年12月27日，金原公司向集扬公司支付了租赁保证金134802元、公共事业费保证金8986.8元。2019年11月11日，集扬公司向金原公司发出《催款通知书》，通知金原公司支付2019年11月的租金。2019年11月27日，集扬公司向金原公司发出《解除租赁合同通知书》，以金原公司拖欠租金为由通知金原公司解除合同，并要求金原公司于2019年11月30日前腾退场地。诉讼中，集扬公司陈述：2019年11月，金原公司没有支付租金，并自行撤出案涉物业。2019年12月1日，集扬公司收回物业。2020年6月15日，案涉物业已经重新出租，场地复原费用没有实际发生。本院认为，双方当事人签订的《友邦金融中心租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。合同签订后，金原公司没有依约支付租金，集扬公司根据合同约定通知金原公司合同于2019年11月30日解除，故本院确认《友邦金融中心租赁合同书》于2019年11月30日解除。案涉合同因金原公司违约而解除，金原公司应向集扬公司承担违约责任。就集扬公司主张的各项违约责任，本院分析如下：1.租金与逾期付款违约金。根据合同约定，合同因金原公司原因终止的，金原公司应按照正常标准支付租金，不享受优惠。由于2018年1月5日至2018年7月4日的优惠租金为每月22467元，而标准租金为44934元。因此，金原公司应支付上述期间的租金差额134802元（44934元×6-22467元×6）。此外，金原公司还应支付自2019年11月5日起至合同解除之日（2019年11月30日）止的租金38942.8元（44934元÷30×26）。金原公司逾期支付租金，应向集扬公司支付付款违约金。合同约定的违约金为日千分之一，折合为年36.5%，上述违约金标准过分高于违约付款所造成的损失，故本院酌定违约金按年利率18%计算。由于合同约定当月租金应于当月1日支付，故金原公司应向集扬公司支付以38942.8元为本金自2019年11月1日起按年利率18%计算的违约金。2.电费931.78元及违约金。集扬公司主张金原公司支付电费931.78元，并提供了付款通知书为证，本院予以确认。至于违约金部分，合同约定的违约金为日千分之一，折合为年36.5%，上述违约金标准过分高于违约付款所造成的损失，故本院酌定违约金按年利率18%计算。金原公司应向集扬公司支付以931.78元为本金自2019年11月1日起按年利率18%计算的违约金。3.租赁保证金及公共事业费保证金。合同签订后，金原公司向集扬公司支付了租赁保证金134802元、公共事业费保证金8986.8元。现由于金原公司拖欠租金导致案涉合同提前解除，故集扬公司有权依约没收上述保证金。4.空置期租金损失、中介费服务佣金、复原费。首先，案涉合同提前解除，将导致集扬公司空置期租金损失及再次出租物业所产生中介费服务佣金损失，但考虑到本院已经确认集扬公司有权没收相当于三个月租金的保证金，该保证金可弥补上述损失，故本院不再支持集扬公司所提出的空置期租金损失及中介服务费佣金损失。其次，集扬公司主张金原公司支付复原费，但集扬公司已确认案涉物业已经另行出租，并确认复原费没有实际发生，故本院对其主张的复原费不予支持。金原公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认佛山市集扬物业发展有限公司与金原财富投资管理有限公司签订的AIAFC-2-054号《友邦金融中心租赁合同书》于2019年11月30日解除。二、金原财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付租金38942.8元及以38942.8元为本金自2019年11月1日起按年利率18%计算的违约金予佛山市集扬物业发展有限公司。三、金原财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付电费931.78元及以931.78元为本金自2019年11月1日起按年利率18%计算的违约金予佛山市集扬物业发展有限公司。四、金原财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付租金差额134802元予佛山市集扬物业发展有限公司。五、佛山市集扬物业发展有限公司有权没收金原财富投资管理有限公司的租赁保证金134802元、公共事业费保证金8986.8元。六、驳回佛山市集扬物业发展有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取26169.73元（原告已预交），由原告负担5879.29元，被告负担20290.44元并应于本判决发生法律效力七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告已预交且应退还的受理费20290.44元，在本判决书发生法律效力后经其书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  冼文舜审判员  汪晓强审判员  巫柳谕二〇二〇年十月十六日书记员  韦可楠