文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20287号原告：重庆康田雍俊房地产开发有限公司，住所重庆市经开区北区金童路161号11栋3-24-2，统一社会信用代码915000000949468088。法定代表人：贺学均，董事长。委托诉讼代理人：王清华，女，汉族，1994年4月1日出生，住安徽省太和县，系公司员工。委托诉讼代理人：唐来旺，男，汉族，1989年11月29日出生，住重庆市梁平区，系公司员工。被告：蒋裕利，女，汉族，1986年9月12日出生，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：唐永胜，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：刘七一，男，汉族，1979年7月1日出生，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：唐永胜，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司（以下简称康田雍俊公司）与被告蒋裕利、刘七一商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法由审判员叶胜利适用简易程序公开开庭进行了审理，原告康田雍俊公司委托诉讼代理人唐来旺，被告蒋裕利、刘七一及其委托诉讼代理人唐永胜出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康田雍俊公司的诉讼请求为：1、判令二被告在解除商品房买卖合同的基础上支付原告违约金316752元（按照商品房买卖合同附件5第四条第4款约定计算，即总房款1583760元×20%）；2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月3日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的位于重庆市北部新区XX街X号附X号商品房一套，付款方式为支付首付款950760元。剩余633000元向银行申请按揭贷款支付。因被告自身原因无法获取银行贷款，致合同目的不能实现。后双方诉至法院，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民终1471号民事判决书，认定被告构成逾期付款违约行为，并判决解除买卖合同，要求原告退还被告购房款950760元、代收费3122.89元。根据买卖合同附件五第四条第4款约定，原告有权要求被告支付总房款20%的违约金，并有权从被告已支付的首付款中直接扣除其应支付的违约金。故诉至法院，望判如所请。被告蒋裕利、刘七一辩称：本案是原告违约，没有按时交房和办证及相关的登记备案，被告没有违约行为。案涉商品房买卖合同均是在原告的诱导下签订的，原告先收钱，后签合同。原告所称的附件5及其中的第四条第4款系格式合同，如果原告没有证据证明对二被告进行过提示，格式合同的条款是无效的。对案涉商品房买卖合同的解除，二被告无过错，而是原告的过错。即使二被告存在违约行为，显然总房款20%的违约金标准也过高；原告收取二被告房款约100万元，获得了利息收入，是获利方。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、（2019）渝0112民初21302号民事判决书和（2020）渝01民终1471号民事判决书，本院予以采信。对双方当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月3日，康田雍俊公司作为甲方（出卖人），与乙方（买受人）蒋裕利、刘七一签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件五商品房买卖合同补充协议，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区XX街X号附X号房屋一套，总成交金额为1583760元。乙方采取按揭付款：（1）乙方于签署合同当日缴付883760元整；（2）乙方向银行申请700000元10年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给出卖方，为出卖方收取乙方应付购房款的一部分。合同附件五商品房买卖合同补充协议中第四条、商品房买卖合同【五】条的补充约定【适用于按揭付款】：4、对买卖合同第五条第三款关于“办理按揭贷款违约责任的约定”进行调整，双方重新约定为：若买卖双方任何一方接到银行不予放款的通知（包括口头通知），或出卖人在本买卖合同生效后【90】日内未收到银行向出卖人支付的按揭款项，则买受人保证于付款方式变更日（即任何乙方接到银行不予放款通知之日起第【7】日或在本买卖合同生效第【97】日）前，一次性支付出卖人购房款余款，买受人超过上述变更日期支付购房余款，分别处理：（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应按照房价款总额的百分之贰拾向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已支付的首付款中直接扣除买受人应支付的违约金，不足扣除的，买受人应在5个工作日内补足。在办理按揭贷款过程中，双方于2018年5月16日签订《合同补充协议》约定：因乙方个人原因，将首付款883760元提高为950760元，银行贷款金额变为633000元。本协议为买卖合同内容的补充，与买卖合同具有同等法律效力。如本协议的内容与买卖合同内容不一致时，以本协议为准。除本协议约定内容之外，买卖合同中任何条款的法律效力不受影响。康田雍俊公司于2017年8月2日收到蒋裕利、刘七一首期款883760元和代收费49164.97元；后于2018年5月16日收到蒋裕利、刘七一首期款67000元。根据（2019）渝0112民初21302号民事判决书采信的证据催款函：康田雍俊公司于2019年6月20日向蒋裕利、刘七一催收因银行不予放贷的款项633000元，并要求在2019年6月27日内付清该款项，否则将追究违约责任。2019年12月11日，本院作出渝0112民初21302号民事判决：一、原告（反诉被告）蒋裕利、刘七一与被告（反诉原告）重庆康田雍俊房地产开发有限公司在2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）重庆康田雍俊房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）蒋裕利、刘七一购房款950760元……。康田雍俊公司提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）渝01民终1471号民事判决：维持重庆市渝北区人民法院渝0112民初21302号民事判决第一项、第二项……。本院认为：根据蒋裕利、刘七一要求解除案涉房屋买卖合同的诉请，经本院一审、重庆市第一中级人民法院二审，双方于2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，已经人民法院判决解除。根据本院渝0112民初21302号民事判决书认定的事实和采信的刘七一与银行工作人员微信聊天记录，蒋裕利、刘七一在明确得知银行不予放贷后，未按照约定一次性支付购房款余款；并且在康田雍俊公司发出催款函催收后，蒋裕利、刘七一仍然没有按约支付相应房款，存在逾期付款的违约行为，应当承担违约责任。蒋裕利、刘七一作为违约方起诉解除合同并得到人民法院支持，并不影响其承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，蒋裕利、刘七一应承担的违约责任范围是支付康田雍俊公司可得利益，即康田雍俊公司在合同正常履行时可以获得的利益，包括缔约费用、履约准备费用等必要交易成本以及合同履行后可以获得的利益。康田雍俊公司未能提供证据证明其可得利益的具体数额。同时，根据生效民事判决书认定的事实和采信的证据，蒋裕利和刘七一提高首付款比列、积极办理按揭贷款手续，并不存在恶意违约行为。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定蒋裕利、刘七一应支付违约金为案涉合同总房款的10%，即158376元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告蒋裕利、刘七一自本判决生效后三日内向原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司支付违约金158376元。二、驳回原告重庆康田雍俊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3025.64元，由被告蒋裕利、刘七一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二〇年十月二十二日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞