成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5907号 原告：林巧，女，1986年4月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。 原告林巧与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林巧、被告橙森公司的委托诉讼代理人梁忠禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林巧向本院提出诉讼请求：1.判令橙森公司支付解除《业主房屋租赁合同》违约金60000元（大写：陆万元整）；2.判令橙森公司支付2020年6月租金2112元；3.判令橙森公司支付2020年1月-6月物业费460.8元；4.判令橙森公司与林巧解除合同；5.判令橙森公司承担本案的送达费。事实与理由：橙森公司与林巧于2018年11月25日签订《业主房屋租赁合同》，合同约定由橙森公司承租林巧名下位于成都市双流区房屋，建筑面积38.40平方米，租期从2020年6月1日至2032年5月31日止，租金为55元／平方米／月，后面每2年每平方米价格在原基础上递增5%，租金方式为3个月支付一次，且每次提前5个工作日支付下一期租金。同时，2020年1月1日起至2020年5月31日的招商期及后续租赁期间的物管费由橙森公司支付。橙森公司于2020年1月15日向林巧发送短信，欲调整合同中的租金单价，林巧予以拒绝，要求按合同执行。根据合同约定，橙森公司应于2020年5月25日前支付第一季度（6月、7月、8月）租金4224元（第一季度租金应为6336元，前期支付的押金2112元已在合同约定直接转入第一季度房租，该公司须支付差额4224元）及向物业缴纳招租期物管费及第一季度物管费（6月、7月、8月）共计614.4元。但截止2020年7月6日，该公司仍未向林巧支付租金及向物业交纳物管费，已逾期一个月以上，期间林巧亦发函要求该公司依合同支付相关费用，但仍无果，这严重损害了林巧的权益。根据合同约定该公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，林巧有权收回房屋，该公司承担违约责任。林巧向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求橙森公司支付违约金6万元，6月房屋租金2112元，招商期（1-5月）及6月物业费460.8元，合计62572.8元，并承担本案诉讼费及送达费。为维护林巧的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 橙森公司辩称，双方签订的租赁合同从未实际履行过，橙森公司对于案涉房屋一直没有收房，故林巧请求的违约金及租金都不应得到支持，橙森公司同意林巧解除合同的诉请，因橙森公司从来没有收房，也不存在物业费。 本院经审理认定事实如下：2018年11月25日，林巧与橙森公司签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、林巧同意将自己名下坐落在成都市双流区华剑路139号亿城国际小区第1栋第25层2504室，建筑面积38.40平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1、租金为人民币55元/平米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2、租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平米/月。3、在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付1个月租金给林巧作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至林巧账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，林巧有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司向林巧作出《告知函》，载明：“致：林巧（以下简称“你方”），本公司于2018年11月与你方就位于双流区的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1、自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2、鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年6月11日，林巧向橙森公司发出《租金催缴通知函》，载明“现就贵司租赁我位于成都市双流区的房屋相关事宜致函如下：根据贵我双方2018年11月25日签订的《业主房屋租赁合同》约定，贵司应在免租期满5个工作日前向我支付第一季度房租，即2020年5月25日前支付4224元（第一季度租金应为6336元，前期支付的押金2112元已约定直接转入第一季度房租），至今已逾期10余天。为妥善解决问题，请贵司在接到本通知7日内向我支付租金人民币4224元，逾期，我将按照贵我双方签订的《业主房屋租赁合同》的约定解除合同，并追究贵司的违约责任。特此函告！”并附有林巧签名。 庭审中，林巧认可其于2018年11月29日收到橙森公司支付的租约保证金2112元。同时，林巧于2019年12月办理了案涉房屋的收房手续，但未将房屋交付给橙森公司。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》、《告知函》、《租金催缴通知书》以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，林巧与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以自身出现的经营风险的情况为由要求将收房时间推迟，并要求降租，在林巧明确回复其要求按照合同约定履行后，橙森公司未按约支付租金和物业费，本院认为，橙森公司的行为构成违约。现林巧主张解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，符合《业主房屋租赁合同》中约定解除的情形。林巧解除合同的意思表示于本院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故本院确认双方解除合同的时间为2020年8月20日。 关于橙森公司是否应当支付林巧租金和物业费的问题。双方在《业主房屋租赁合同》中并未就房屋如何交付进行约定，本案中，林巧在办理完交房手续后，并未将案涉房屋交付给橙森公司，而橙森公司亦未对案涉房屋进行使用，故对林巧要求橙森公司支付租金和物业费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，本院酌定橙森公司按2个月租金的标准（2112元×2个月）向林巧支付违约金，计4224元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告林巧与被告四川橙森科技发展有限公司于2018年11月25日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年8月20日解除； 二、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林巧违约金4224元； 三、驳回原告林巧的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费682元，由被告四川橙森科技发展有限公司负担46元，由原告林巧负担636元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  夏 颜 二〇二〇年十月十五日 法官助理  吴如闻 书 记 员  李 莹