甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初8388号原告：秦汉寿。被告：秦越。委托诉讼代理人：陈琳，系甘肃汇平律师事务所律师。原告秦汉寿与被告秦越不当得利纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序,于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告秦汉寿、被告秦越及委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦汉寿向本院提出的诉讼请求：请求法院判令秦越返还秦汉寿不当得利43925元。事实与理由：2016年6月6日，原告通过武威市易家房屋销售有限公司与王华（被告之母，已故）签订《买卖定金合同》，约定原告购买被告位于武威市凉州区北关东路云翔花园4号楼1单元东7层171室房屋。合同约定房屋建筑面积约64平米，地下室面积约13.44平米，房屋单价为4475元/㎡，地下室单价为2500元/㎡，房屋（含地下室）总价款为32万元，合同还约定由武威市易家房屋销售有限公司为原告代办产权证。签订合同后原告如数向被告支付了房款，但2016年7月原告拿到产权证后才发现房屋登记面积并不是64平米而是54.81平米，地下室面积也只有12.32平米与合同约定不符，原告向王华询问，王华称室房屋公摊面积小，实际面积大，登记少了还可以少交物业费、暖气费等费用，故原告也再未深究。2019年6月27日原告突然接到凉州区城市管理综合执法局的通知，称原告居住的房屋内有私自搭建的彩钢房，通知要原告拆除搭建的彩钢房，原告此时才知道登记证书上少的面积实际上是被告扩建的违章建筑，根本不能买卖，也不可能在产权证上登记。为此原告立即给易家房屋打电话，但公司工作人员称和原告签订合同时填写的面积是以王华提供的与开发商签订的合同的面积为依据写的，原告又联系王华，但王华的儿子告诉原告王华已于2018年过世，具体情况他不知情。原告认为，王华将违法建筑非法出售给原告，导致现在扩建部分被依法拆除严重侵害了原告的合法权益。为此原告根据《民事诉讼法》的规定依法起诉至贵院，请贵院依法裁判。秦越辩称：一、王华收取的房款并非不当得利，其按约履行合同，所得利益应受法律保护。秦汉寿与王华签订的《买卖定金合同》，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。首先，双方在合同中明确约定涉案房屋面积：房屋建筑面积约64平方米，地下室面积13.44平方米（房管局测绘为主）。同时，秦汉寿在购买涉案房屋时有实地查看房屋现状和核对房产相关资料，以上可以证实秦汉寿在签订《房屋买卖合同》时已经知晓涉案房屋部分为无产权，而房屋无产权即意味着存在违章被拆除的风险。其次，卖方王华已经将涉案房屋交付于买方秦汉寿，而秦汉寿也向王华付清房屋总款，双方办理了房屋过户手续。以上可以认定本案合同已经履行完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同的房屋自卖方实际交付给买方占有时，风险即转移至买方，即涉案房屋部分无产权被拆除的风险应当由秦汉寿自行负担。再次，涉案房屋及配套附属的转让总款高达32万元，秦汉寿在签订买卖合同时负有注意义务，但却未履行注意义务。同时，秦汉寿未提供充足的证据予以证明王华在出售涉案房屋过程中存在隐瞒的事实。二、秦越没有返还秦汉寿不当得利的义务，秦越向秦汉寿主张返还43925元的请求没有事实根据和法律依据。（一）根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”故不当得利是指没有合法根据取得利益而致他人因此受到损失。关于“取得”，应是指一种瞬间行为而非一种持续“占有”状态。如果基于某种法律关系“取得”某种利益时有合法根据，而“占有”没有合法根据时，一般不属于不当得利。无法律上的原因是不当得利发生的要件，若当事人之间事先存在合同关系，则一方因他人的履行而受利益，应当认为具有法律上的原因，不构成不当得利。本案中，原与王华签订了《买卖定金合同》，该协议系双方真实意思表示，合法有效。秦汉寿与王华存在合同关系在先，王华应秦汉寿要求，向秦汉寿交付合同约定的房屋，系其按照协议约定履行义务。根据最高院的裁判观点转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。王华依据合法的合同，收取秦汉寿的购房款，不违反法律规定，故王华取得该款项具有合法依据。被告认为王华取得该款项是不当得利，没有事实与法律依据。（二）秦越虽系王华之子，但母亲王华去世后没有给秦越留下任何有价值的财产，反而秦越在母亲王华病重时，为给王华治病，向他人借了巨额债务，至今还未偿还完毕。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”为此，秦越无义务承担母亲王华生前的任何债务。综上，王华收取的房款并非不当得利，其按约履行合同，所得利益应受法律保护，秦越亦没有返还秦汉寿不当得利的义务，秦汉寿向秦越主张返还43925元的请求没有事实根据和法律依据。请求法庭依法驳回秦汉寿的诉讼请求。根据原、被告的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月6日，王华将位于武威市凉州区北关东路云翔花园小区4号楼1单元东户7层房屋由武威市易家房屋销售有限公司推销出售，与秦汉寿协商该套房屋的交易总额为320000元，秦汉寿支付定金10000元，双方约定于2018年7月10日到居间人处签订房地产买卖合同。定金合同签订后，秦汉寿支付给王华定金10000元。同年7月31日，双方签订了房屋买卖合同，在合同中载明房屋的建筑面积约为64㎡，地下室约为13.44㎡，最终面积以房管局实际测绘为准。房屋售价为320000元，2016年6月6日支付定金及首付款10000元，王华将房屋交付给秦汉寿使用，剩余房款秦汉寿按期支付完毕，同时王华负责房屋买卖合同办理给秦汉寿。同时，合同还约定了房屋内家具、家电等物品的归属。2016年7月5日，王华协助秦汉寿办理了房屋产权证。秦汉寿发现产权证登记的房屋建筑面积为54.81㎡，地下室面积为12.32㎡，与买卖合同约定的房屋面积相差9.19㎡，地下室面积相差1.12㎡。秦汉寿通过电话向王华询问情况，王华告知其登记的面积小就可以少缴纳一部分的物业费，秦汉寿故再未主张该权利。2018年3月27日王华因疾病去世。2019年6月27日，秦汉寿收到凉州区城市管理综合执法局的拆除通知书，要求其拆除私自修建搭建的彩钢房。后秦汉寿认为其合法权益收到侵害，要求王华继承人秦越按实际面积退还多付的43925元房款，双方协商未果，遂形成诉讼。上述事实由秦汉寿提供的《买卖定金合同》、收条、限期拆除通知书及秦汉寿申请本院依法调取的王华在农业银行、邮政储蓄银行交易清单，秦越提供的住院遗嘱记录单，双方当事人的陈述等证据在卷佐证，经审理质证属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人各方均具有法律约束力，当事人应当按照双方的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二手房买卖的双方一般遵循意思自治原则，交易双方在买卖合同中必须有明确的约定，或者约定面积和单价或者按套计价。若出现面积误差时还要约定解决的方式和方法。若买卖合同中并没有约定单价，或是约定为“房屋面积以房产证为准”等内容，可认定为买卖房屋双方的交易是按套计价。根据目前二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自实地看房，双方对房屋的面积情况应事先了解，看房环节是双方达成意向的关键。购房人在决定购买房屋时，涉案的房屋作为现房，其周边环境、房屋品质及周边同类房屋的价格等条件已事实存在，对购房人是否购买起决定因素，最终双方签订买卖合同。因此对一方当事人在交易后要求补交面积差价款的，不予支持。本案中，因涉案房屋是经王华装修后且带部分家电、家具出售的二手房买卖，王华以一口价320000元的价格将涉案房屋出售给秦汉寿，双方并未对房屋的单价作出过约定，表明该房屋是按套出售的。在双方达成共识后签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。秦汉寿未提供足够证据证实双方买卖的房屋是以面积和单价计价的，仅以合同中载明最终面积以房管局实际测绘为准为由要求王华的继承人秦越按实际面积退换多付的43925元房款，违反了诚实信用原则，其诉讼请求无事实依据和法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条之规定，判决如下：驳回秦汉寿的诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由秦汉寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 张生高二〇二〇年十月二十一日书记员 顾佳丽