河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初7201号 原告：丁言文，男，1958年11月10日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：赵永刚，河北海力律师事务所律师。 被告：秦皇岛开发区博林物业服务有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区泰山路230号三楼311室。统一社会信用代码：911303017329022611。 法定代表人：王军，总经理。 委托诉讼代理人：杨智婉，河北华伦律师事务所律师。 被告：秦皇岛市热力有限责任公司，住所秦皇岛市海港区海阳路256-4号。统一社会信用代码：91130300105250276H。 法定代表人：柏长华，董事长。 委托诉讼代理人：吴连新，河北吴秀萍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雪峥，河北吴秀萍律师事务所律师。 被告：秦皇岛市博维房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区泰山路230号。统一社会信用代码：91130301105391490K。 法定代表人：王玉波，总经理。 委托诉讼代理人：杨智婉，河北华伦律师事务所律师。 原告丁言文与被告秦皇岛开发区博林物业服务有限公司（以下简称：博林物业公司）、秦皇岛市热力有限责任公司（以下简称：热力公司）、秦皇岛市博维房地产开发有限公司（以下简称：博维房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁言文的委托诉讼代理人赵永刚、被告博林物业公司委托诉讼代理人杨智婉、被告热力公司的委托诉讼代理人吴连新、吴雪峥、被告博维房地产公司的委托诉讼代理人杨智婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁言文向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告修复房屋屋顶的费用1万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系海港区博维新坐标1栋2单元1401号房产所有人，博林物业公司为该小区提供物业服务，负责对小区各项公共设施进行管理，热力公司是该小区的集中供热单位。2019年4月6日，位于1栋2单元14层楼道内的集中供热阀门松动，致使供暖热水外流，将原告房屋屋顶浸泡，屋顶起皮出泡，并伴有裂痕。原告认为，博林物业公司是小区的物业服务单位，管理着小区的各项公共设备，未尽到管理义务，疏于检查管理存在过错，损害了原告房屋屋顶，应当承担侵权责任。热力公司是该小区的集中供暖单位，该供暖配套设施属于热力公司的产权范围，亦应当承担赔偿责任。该漏水的供热阀门系热力公司的供热阀门，亦应当承担赔偿责任。为了保护当事人的合法权益，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告博林物业公司辩称，依据相关法律的规定供热设备设施的维修、养护和管理由供热部门负责，我公司不是维修养护管理义务的主体，不应当承担责任，故请求贵院依法驳回原告对答辩人的起诉。理由如下：一、《物业管理条例》第五十一条第一款：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。二、《秦皇岛市物业管理条例》(2018年7月1日施行)第四十六条：新建物业或者已完成分户改造的物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，负责分户终端计量装置或者入户端口(含)以外设施设备的维修、养护和管理，保证其安全运转和正常使用。法律、法规另有规定的，从其规定。未完成分户改造的物业管理区域内的相关设施设备，按照专业经营单位和物业服务企业的约定实施维修、养护；约定不明确的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。三、《秦皇岛市物业管理实施办法》(秦政[2005]3号)第五十三条：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得转嫁给物业管理企业。供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外(含计费表)的管线及设备的维修、养护。采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修养护。四、《河北省供热用热办法》第四十四条第一款：居民热用户户外供热设施和户内共用供热设施由供热单位负责维护、管理；居民热用户的户内非共用供热设施由热用户负责维护，需要更新改造的，更换供热设施的费用由热用户承担。 被告热力公司辩称，原告的损失应由物业公司赔偿。 被告博维房地产公司辩称，一、依据相关法律的规定供热设备设施的维修、养护和管理由供热部门负责，我公司不是维修养护管理义务的主体，不应当承担责任。故请求贵院依法驳回原告对我公司的起诉。理由如下：1、《物业管理条例》第五十一条第一款:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。2、《秦皇岛市物业管理条例》(2018年7月1日施行)第四十六条:新建物业或者已完成分户改造的物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，负责分户终端计量装置或者入户端口(含)以外设施设备的维修、养护和管理，保证其安全运转和正常使用。法律、法规另有规定的，从其规定。未完成分户改造的物业管理区域内的相关设施设备，位和物业服务企业的约定实施维修、养护;约定不明确的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。3、《秦皇岛市物业管理实施办法》(秦政[2005]3号)第五十三条:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得转嫁给物业管理企业。供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外(含计费表)的管线及设备的维修、养护。采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修养护。4、《河北省供热用热办法》第四十四条第一款:居民热用户户外供热设施和户内共用供热设施由供热单位负责维护、管理;居民热用户的户内非共用供热设施由热用户负责维护，需要更新改造的，更换供热设施的费用由用户承担。二、业主是向热力公司缴纳供热费用，而取暖费本身就包含管网维修养护的费用，不能说热力公司收取高昂的供热费用，却让我公司去承担管网的维修义务。况且依据上述法律法规的规定，热力公司承担供热设备设施的维修养护义务是其法定职责，是不能通过其他方式随意转嫁给第三方的。三、2010年10月31日我公司与热力公司签订的补充合同是由于热力公司认为博维新坐标小区楼道供热立管选用有缝镀锌管，与热力公司的要求不符，因此才要我公司签订该补充合同。也就是说热力公司认为供热立管的质量不符合标准，要求我公司支付保证金井承诺负责供热立管的维修、抢修、更新改造。本案并不是供热立管本身发生爆裂导致的漏水，而是管道连接件的问题导致的漏水，因此不能适用补充合同的约定。况且合同中约定的供热立管维修保证金也早已退还答辩人，热力公司对于供热立管的质量也予以认可。再者严格地说，通过约定的方式热力公司将其法定职责转嫁给地产公司也是无效的。四、依据《商品住宅质量保证书》，供热系统的保修期限是两个采暖期，案涉房屋的交付时间是2008年10月，早已超过质保期。综上，请求依法驳回原告对我公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：原告系海港区博维新坐标小区业主，2019年4月6日，原告所在小区1栋2单元14层楼道内的集中供热阀门松动，导致管道内热水外流，将位于同楼层的原告所有的房屋客厅屋顶浸泡，为此发生纠纷。 诉讼中，原告申请财产损失司法鉴定，河北嘉德资产评估有限公司接受委托后，于2020年9月25日出具冀嘉德评报字（2020）第09088号资产评估报告，载明：“秦皇岛市海港区人民法院受理的原告丁言文诉被告秦皇岛开发区博林物业服务有限公司、秦皇岛市热力总公司、秦皇岛市博维房地产开发有限公司财产损害责任纠纷一案所涉及因受损房顶修缮、装修的费用以及修缮、装修期间因停用而产生的租金损失费用价值的市场价评估值为1320元。”原告因此支付鉴定费3000元。 本院认为，本案的争议焦点是原告家中因楼道外的供热阀门松动导致损失，承担责任的主体如何确定。本案，热力管道阀门的所有权归热力公司所有，后热力公司与博维房地产签订了补充合同，载明：“对博维地产终身负责开发自建的“博维·新坐标”三栋高层住宅各单元楼道井室内镀锌供热立管今后的维修、抢修及更新改造等管理工作，并自行承担由此发生全部费用。”依该约定，热力公司将其对热力管道的管理工作委托给博维房地产公司，博维房地产公司又将博维新坐标小区的物业管理行为委托给博林物业公司，故本案最终对公共区域的热力管道负有管理责任的为博林物业公司，应由博林物业公司承担对原告的赔偿责任。 依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛开发区博林物业服务有限公司于判决生效后十日内赔偿原告丁言文损失1320元、鉴定费3000元，合计人民币4320元； 二、被告秦皇岛市热力有限责任公司、秦皇岛市博维房地产开发有限公司不承担赔偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告秦皇岛开发区博林物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  曹雪彬 二〇二〇年十月二十五日 书记员  尚 洁