广西壮族自治区金秀瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1324民初490号 原告:谭玉萍，女，1954年12月29日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：江雄青，广西华尚（象州）律师事务所律师。 被告：金秀瑶族自治县圣景旅游产业开发有限公司，住所地：金秀瑶族自治县金秀镇功德路54号。统一社会信用代码：914513246976276464。 法定代表人：高福明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈柳山，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 原告谭玉萍诉被告金秀瑶族自治县圣景旅游产业开发有限公司（简称圣景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，于同年9月24日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人江雄青，被告的委托诉讼代理人陈柳山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭玉萍向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2013年8月15日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款1257292.11元；3.判令被告以1257292.11元为基数，按照年利率6%计算支付原告自2015年6月1日起至2020年8月1日止资金占用费389760.50元，并判决被告以1257292.11元为基数，按照年利率6%计算支付原告自2020年8月2日起至实际清偿之日止资金占用费；4.判决被告赔偿原告其他经济损失46054.30元（包括办证费38323.76元、房屋维修基金297.67元、水电公摊费500.0 0元、装修清运费620.15元、装修履约金3000.00元、物业管理费2976.72元、有线电视开户费336.00元）；5.判决被告赔偿给原告购房款1257292.11元。事实和理由：2013年8月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定了被告将其开发建设的金秀盘王谷度假区二期5栋1单元05号商品房出售给原告，售价1257292.11元。合同第八条约定：被告应当于2014年5月31日前将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付原告使用；合同第十二条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约履行了付清购房款等合同义务。2014年5月31日，被告将房屋交付原告。但是，在订立商品房买卖合同时被告故意隐瞒原告所售房屋土地使用权已经抵押的事实，商品房买卖合同订立后未告知原告又将该房屋在建工程抵押给第三人。造成涉案房屋至今无法办理不动产权证书，原告一直不敢装修使用房屋。被告设定的抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁房屋所有权，原告无法行使相关权利，导致商品房买卖合同目的不能实现。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。 原告认为，在订立商品房买卖合同时被告故意隐瞒原告所售房屋土地使用权已经抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任：1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因此，被告应依法承担返还购房款及赔偿责任。商品房买卖合同订立后，被告未告知原告又将该房屋在建工程抵押给第三人，根据上述司法解释第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买 卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。被告亦应依法承担返还购房款及赔偿责任。为此，依照上述司法解释第八条、第九条及该司法解释第十九条之规定，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告圣景公司辩称：1.原告的起诉已经超过诉讼时效，应当驳回原告的全部诉讼请求。圣景公司于2014年5月31日交付房屋，至2017年5月31日已届满，原告于2020年8月10日才向法院起诉，已过诉讼时效；2.圣景公司不存在隐瞒所售商品房进行抵押事实，不同意赔偿原告一倍的已付购房款1257292.11元。圣景公司2012年12月26日在工商银行办理在建工程抵押，是整个楼盘融资进行的商业模式，合法合规。2016年6月28日在柳州银行办理整块土地抵押，而非对所出售给原告房屋的抵押。土地抵押程序合法，不存在故意隐瞒的主观故意。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实： 2013年8月15日，原告谭玉萍与被告圣景公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定了被告将其开发建设的位于金秀瑶族自治县金秀盘王谷度假区二期5栋05号商品房出售给原告，售价1257292.11元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告谭玉萍分别于2013年8月15日、2013年8月24日、2013年9月11日、2014年6月28日交付房款50000.00元、327292.11元、480000.00元、400000.00元。2014年6月28日，金秀盘王谷度假区二期5栋05号商品房交付使用，同日原告交办理产权登记的费用38323.76元、房屋维修基金297.67元、水电公摊费500.00元、装修清运费620.15元、装修履约金 3000.00元、物业管理费2976.72元、有限电视开户费336.00元给被告。房屋交付后，原告至今未装修使用。 另查明，2012年12月26日，被告将金秀盘王谷度假区的在建工程抵押给中国工商银行股份有限公司。2016年4月28日，被告将金秀盘王谷度假区的整块土地抵押给柳州银行股份有限公司。 本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋平面图》、《办理交房手续所需个人资料、交纳相关费用一览表》、《物业管理服务收费细则》、《房屋定金收款收据》、《办证费收据》、《水电公摊费收据》、《装修清运费收据》、《装修履约金收据》、《物业管理费收据》、《有线电视开户费收据》以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料均经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人行使合同的权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，依法成立的合同对当事人有法律约束力。本案中，原告谭玉萍和被告圣景公司订立商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。原告依约付清购房款，被告应该按照商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。故，被告未在上述时间内办理产权登记，已构成违约，且从交房至今已有六年之久，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告合同目的无法实现，请求解除合同、返还购房款和赔偿损失的请求，本院予以支持，故被告应当返还原告购房款1257292.11元和赔偿办证费、物业管理费、房屋维修基金等其他损失46054.30元。被告于2012年12月26日和2016年4月28日，将金秀盘王谷度假区的在建工程和整块土地的抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条和《中华人民共和国担保法》第三十 六条的规定，属于房屋抵押。如前所述，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，被告应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告申请已付购房款一倍的赔偿请求过高，本院调整为400000.00元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国担保法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第九条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告谭玉萍和被告金秀瑶族自治县圣景旅游产业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告金秀瑶族自治县圣景旅游产业开发有限公司返还原告谭玉萍购房款1257292.11元； 三、被告金秀瑶族自治县圣景旅游产业开发有限公司赔偿原告400000.00元； 四、被告金秀瑶族自治县圣景旅游产业开发有限公司赔偿原告谭玉萍办证费、物业管理费、房屋维修基金、水电公摊费、装修清运费、装修履约金、物业管理费、有线电视开户费等其他损失共计46054.30元。 五、驳回原告谭玉萍的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加 倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费36153.56元，减半收取18076.78元，由被告金秀瑶族自治县圣景旅游产业开发有限公司承担12000.00元，原告谭玉萍承担6076.78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 梁霞娜 二〇二〇年十月三十日 法官助理 冯余云 书 记 员 张 静 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产一并抵押。 《中华人民共和国担保法》 第三十六条依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押该国有土地上的房屋同时抵押。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任：1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。