江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初3127号原告：葛永军，男,1978年12月25日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：尤堂震，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷，江苏楚汇律师事务所律师。被告：李月琴，女，1969年11月27日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：俞付定，江苏友余律师事务所律师。被告：赵计礼，男，1955年1月18日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：陶杨，江苏君奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴怡，江苏君奥律师事务所律师。原告葛永军与被告李月琴、赵计礼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员瞿森斌独任审判，分别于2020年7月16日、9月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告葛永军的委托诉讼代理人尤堂震，被告李月琴的委托诉讼代理人俞付定，被告赵计礼及其委托诉讼代理人陶杨到庭参加诉讼；第二次开庭原告葛永军的委托诉讼代理人尤堂震，被告李月琴的委托诉讼代理人俞付定，被告赵计礼的委托诉讼代理人吴怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛永军向本院提出诉讼请求：1确认原告葛永军与被告李月琴于2018年2月27日签订的房屋买卖成交合同有效；2.被告李月琴与被告赵计礼注销扬州市邗江区XXX的抵押登记；3被告李月琴协助将扬州市邗江区XXX不动产产权变更登记至原告葛永军名下，过户税费由原告葛永军承担；4.被告李月琴、赵计礼承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年2月27日，原告与被告李月琴签订《房屋买卖成交合同》一份，约定被告李月琴将其位于扬州市邗江区XXX房屋出卖给原告，成交价为72万元，鉴于上述房屋系拆迁安置房，签订合同时尚未初始登记，故双方约定原告于签订合同当日支付55万元，余款12万元于产权过户当日结清。房屋交付日期约定为2018年2月28日。上述合同签订后，原告按约履行了合同义务，陆续向被告李月琴支付购房款66万元，并于约定日期接收房屋并居住使用至今。2019年6月27日，中介扬州天方房产经纪有限公司为被告李月琴代为办理了上述房屋的不动产权证。被告李月琴的女婿宋丹以看一眼产权证为由将产权证从扬州天方房产经纪有限公司夺走，原告多次通过扬州天方房产经纪有限公司催促被告李月琴协助办理房屋过户登记手续，但被告李月琴始终借故搪塞。2019年7月10日，被告李月琴向案外人刘静借款并将案涉房屋抵押给刘静。2019年10月22日，被告李月琴偿还刘静借款并申请注销抵押登记。同日，被告李月琴与被告赵计礼签订借款抵押合同，向被告赵计礼借款60万元（借款抵押合同上写明是80万元）并将房屋抵押给被告赵计礼。原告认为，原告与被告李月琴间房屋买卖合同是合法有效，2018年房屋就由原告占有使用，被告赵计礼办理抵押未全面谨慎了解抵押物的状况，存在重大过失，不是善意第三人，其抵押权应注销。故诉请法院请求判如所请。被告李月琴辩称：1.被告李月琴与被告赵计礼签署借款抵押合同时，并不存在损害原告利益进行恶意串通的行为，也不符合合同法所规定的合同无效情形，李月琴与被告赵计礼并不认识，是通过中间人介绍才相识，借款是真实意思表示，被告李月琴向赵计礼借款是因家庭遭遇重大变故所致。2.合同行为与物权行为已作了明确区分，抵押权经登记部门登记是合法有效的，具有公示公信效力，经抵押登记形成的抵押权属于物权行为，和抵押合同是否有效无关联性，如果原告认为登记部门办理抵押登记不当，可以申请撤销。3.案涉房屋登记在李月琴名下，不存在权属登记不明的情况，也不属于所有权不明的房产，抵押权属于物权，房屋买卖合同形成的权利属于债权，从效力上看物权优于债权，对于房屋买卖合同下因被告李月琴交付过户迟延，给原告造成损失，李月琴愿意承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告赵计礼辩称，被告李月琴将案涉房屋抵押被告赵计礼，不符合法定无效情形，故请求驳回原告要求被告李月琴与被告赵计礼注销扬州市邗江区XXX抵押登记的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对本案的事实本院认定如下：2018年2月27日，原告葛永军与被告李月琴签订《房屋买卖成交合同》一份，约定被告李月琴将其拆迁分得的位于扬州市邗江区XXX房屋（面积111.99平方米，附车库6.99平方米）出卖给原告葛永军。上述房地产转让价款为72万元，为被告李月琴净到手价，过户产生的费用由原告葛永军承担。签订协议时支付定金5万元及房款55万元，尾款12万元于产权过户当日结清。交房日期为2018年2月28日，交房前被告李月琴结清物业费、水电费用、燃气费等费用。双方签订买卖成交合同起按合同履行相关责任，任意一方违约，承担该房屋总成交价的双倍违约责任。佣金为总房价的1%由原告葛永军支付。2018年2月22日原告支付定金5万元，2018年2月27日原告给付房款55万元。2020年2月28日被告李月琴将案涉房屋（含附属车库）交付给原告葛永军，并由原告葛永军居住至今。2018年11月30日原告支付给被告李月琴房款2万元，2019年5月23日原告支付给被告李月琴房款3万元，2019年6月17日原告支付给被告李月琴房款1万元，案涉房屋尾款尚欠6万元未付。2019年6月27日，被告李月琴领取了案涉房屋（含附属车库）的不动产登记证，产权证号：苏（2019）扬州市不动产权第XXX号。2019年7月10日，被告李月琴与案外人刘静签订借款抵押合同，约定李月琴向刘静借款60万元，借款期限为2019年7月10日至2021年7月9日，被告李月琴以其案涉房屋（含附属车库）作为借款的抵押担保。双方办理了抵押登记手续，担保债权的数额为60万元。后李月琴的女婿宋丹经人介绍认识借款中介徐玉凤，为了借得更多的资金，刘静于2019年10月22日申请注销案涉房屋（含附属车库）的抵押权登记。当日，经徐玉凤等人介绍，李月琴与被告赵计礼签订借款抵押合同，约定李月琴向赵计礼借款80万元，借款期限为2019年10月22日至2020年10月21日，李月琴以案涉房屋（含附属车库）作为借款的抵押担保。双方办理了抵押登记手续，担保债权的数额为80万元。当日，被告赵计礼又与李月琴、宋丹、李萍（李月琴女儿）签订借款合同一份，约定李月琴、宋丹、李萍向赵计礼借款60万元，借款期限自2019年10月22日至2020年4月21日，李月琴、宋丹、李萍以案涉房屋（含附属车库）作为借款的抵押担保。李月琴、宋丹、李萍于当日向赵计礼出具借条一份，载明借到赵计礼60万元。赵计礼的女婿杨卫代赵计礼于当日银行转账40万元给宋丹。于次日（2019年10月23日）银行转账各10万元给宋丹。被告李月琴的代理人当庭陈述收到借款后又向赵计礼支付了5万元的居间借款费用，实际到手金额为55万元。本院认为，原告葛永军与被告李月琴签订的房屋买卖成交合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，葛永军已按约支付了购房款66万元，并已入住至今，现案涉房屋作为拆迁安置房屋已经领取了不动产登记证，具备了过户条件，原告要求被告李月琴配合办理过户登记手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。过户税费依照合同约定应由原告葛永军承担，并且原告于过户当日应向被告李月琴支付购房尾款6万元。李月琴虽与赵计礼签订借款抵押合同，并在案涉房屋上设定抵押权。但李月琴早在2018年即已将案涉房屋交付给葛永军，葛永军也已支付案涉房屋的绝大部分购房款，在案涉房屋内居住使用至今，李月琴作为出卖人对案涉房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助葛永军办理过户登记的义务。故李月琴虽为案涉房屋权属证书上登记的权利人，其以案涉房屋设立抵押权仍属于无权处分行为。赵计礼作为债权人仅对案涉房屋的产权进行形成上审查，与李月琴并不熟悉，经借款中间人介绍，未对案涉房屋权属及占有使用状况进行实际调查，未上门查看了解案涉房屋真实情况，即办理抵押登记并借款，未全面谨慎了解抵押对象，其存在过失，故赵计礼不能被认定为善意第三人，其不构成善意取得抵押权。故原告要求被告赵计礼与李月琴注销案涉房屋（含附属车库）的抵押登记，本院予以支持。综上，葛永军与李月琴签订的房屋买卖成交合同合法有效，双方均应按约履行；李月琴与赵计礼应注销案涉房屋（含附属车库）抵押登记，李月琴应协助葛永军办理房屋过户登记手续。被告李月琴、赵计礼的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、确认原告葛永军与被告李月琴于2018年2月27日签订的房屋买卖成交合同有效；二、被告李月琴与被告赵计礼于本判决发生法律效力之日起十日内注销扬州市邗江区XXX的抵押登记；三、被告李月琴于上述抵押权注销登记后十日内协助将扬州市邗江区XXX不动产产权变更登记至原告葛永军名下，过户税费全部由葛永军负担。过户当日原告葛永军向被告李月琴支付购房尾款6万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取5740元，由被告李月琴负担（此款原告葛永军已预交，由原告葛永军在给付被告李月琴购房尾款时直接扣取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 瞿森斌二〇二〇年十月三十日法官助理 张佳佳书 记 员 陈芳园