陕西省西安市碑林区人民法院陕西省西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初11198号 原告: 西安碑林华珍医院，住所地：西安市碑林区。法定代表人：闫林慧，该院院长。委托诉讼代理人：文萍，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔紫燕，陕西博纳新律师事务所实习律师。被告：陕西建工第三建设集团有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人:李家卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙发平，男，1980年7月18日出生，汉族，陕西建工第三建设集团有限公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：续普坚，男，1987年3月18日出生，汉族，陕西建工第三建设集团有限公司员工，住该公司。第三人：西安市碑林区住房和城市建设局，住所地：西安市碑林区。负责人：张庆，该局局长。委托诉讼代理人：李博，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文兰，陕西博硕律师事务所实习律师。原告西安碑林华珍医院（以下简称华珍医院）与被告陕西建工第三建设集团有限公司（以下简称陕建三公司）、第三人西安市碑林区住房和城市建设局（以下简称碑林区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华珍医院之委托诉讼代理人文萍、崔紫燕，被告陕建三公司之委托诉讼代理人龙发平、续普坚，第三人碑林区住建局之委托诉讼代理人李博、高文兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华珍医院向本院提出诉讼请求： 1、请求判令被告返还原告拆迁安置补偿款599.26万元（其中房屋建筑物27.43万元、供应室、手术室、DR工程127.12万元、装修费92.1万元、机器设备迁移费18.47万元、折旧损失7.77万元、营业损失108.38万元、职工工资155.71万元、职工养老、医疗保险62.28万元）；2、请求判令被告承担本案原告的律师代理费4万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年8月1日原告与陕西省生活锅炉厂（以下简称锅炉厂）签订了《房屋租赁合同》，合同约定锅炉厂将位于西安市碑林区XX路XX号（碑林区XX村十字东南角）XX楼XX房XX幢，1楼2间，2-5楼共计24间，卫生间4间，出租给原告用于开办医院。租赁期限自2007年8月1日起至2012年7月31日，共计五年。原告承租期内（2007年6月21日），碑林区张家村街办因创建国家卫生城市对锅炉厂出租给原告上述房屋后院四间砖混结构平房（面积约50㎡）进行违章建筑拆除。当时，原告以为社区便民医疗，担当社区居民健康教育任务的需要，特向社区提出申请暂时保留此建筑，后经报备上级部门且经多方协调，最终同意保留未拆除部分。之后由于社区便民服务需要，原告在上述平房原址上陆续加盖约270㎡砖混和钢构房屋，并延用至2018年西安市碑林区房屋征收管理办公室征迁该房屋。原告可提供相关证据证明上述加盖的砖混和钢构房屋（约270㎡）是原告出资建造的，该房屋占有、使用、收益等财产权益应归原告所有。随后，根据被告提交的其与锅炉厂签订的《房屋转让协议》，该协议约定锅炉厂将原告经营医院的房屋出让给被告，该《房屋转让协议》明显侵害了原告出资加盖房屋（约270㎡）的合法财产权益。被告与锅炉厂签订该《房屋转让协议》时，上述后院四间平房（面积约50㎡）已经于2007年6月以违章建筑予以拆除，在其原址上加盖的平房和临建房及其他附属建筑物是经相关部门协调由原告出资建造的，该加盖部分（约270㎡）的财产权益应属原告而非被告。2015年8月13日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市碑林区XX路XX号（碑林区XX村十字东南角土地上（市地政字第454号）所建的XX楼XX房XX栋（1楼2间、2-5楼24间、卫生间4间）；楼房南侧平房两栋；及土地上附属建筑承租给原告用于经营医院，每月租金21045元。原告承租期内，西安市碑林区XX房征决字（2016）3号《关于XX号XX路站等6个站点建设项目涉及的国有土地上房屋予以征收的决定》，该决定将原告用于经营医院的上述承租房屋划入拆迁征收范围。基于上述原因，租赁期限届满后，原、被告经协商决定双方租赁关系持续至西安市碑林区房屋征收管理办公室对地铁五号线XX村站点征迁租赁房屋时终止。根据《房屋租赁合同》第八条第（二）项：“如因不可抗力或政府有关部门对租赁物进行征用、规划、拆除、改造等原因造成合同无法履行，甲方在上述情况发生后确需收回租赁物时，须提前壹个月通知乙方解除合同……双方可依据有关规定，分别就甲、乙双方各自的损失，要求有关部门赔偿经济损失”之约定，原告作为涉案被拆迁征收房屋的实际经营者及加盖房屋的财产权益人，有权就涉案房屋被拆迁征收给其造成的损失获得赔偿。2018年9月原告委托陕西正源宇宏资产评估有限责任公司对房屋建筑物、附属的特殊设施设备、装修资产的重置原值以及搬迁费用、人员工资、经营损失价值等项目进行评估，各项损失的市场价值评估结果为599.26万元。之后原告听从政府安排、配合地铁拆迁征收工作予以搬迁。当原告向西安市碑林区房屋征收管理办公室主张权利时，才得知原告的拆迁已由被告领取，原告多次要求返还未果，提起诉讼，望判如所请。被告陕建三公司辩称，一、本案定性为房屋拆迁安置补偿合同并不准确，因双方之间并未成立房屋拆迁安置补偿合同关系。根据法理，债之发生或基于合同关系、或基于侵权行为、或基于不当得利，本案原、被告不存在上述关系。原告起诉陕建三公司主体不适格。二、双方关于房屋租赁合同纠纷，已经二审法院审理，生效判决确认:双方租赁合同系不定期租赁合同，已于2018年5月8日解除。因此自2018年5月8日起，其已丧失对涉案房屋、设施的经营、使用权，不再是“被征收房屋的生产、经营者”已无权获得政府对“被征收房屋的生产、经营者”的补偿。三、根据双方租赁合同第八条第五项约定，合同终止或解除后，华珍医院在租赁物和原有设施基础上新增的装饰装修等无偿归陕建三公司所有，原告无权获得补偿。四、华珍医院援引租赁合同第八条第二项约定，主张其有权就自身损失要求征收机构赔偿经济损失，是错误适用合同条款。该条款仅适用合同约定的租赁期内提前解除合同时的情形。而该书面合同约定的租赁期限早已于2016年7月31日届满，双方此后再未签署合同，形成不定期租赁关系。合同已于2018年5月8日解除，这一解除合同的法律行为，并非在约定的租赁期限届满前提前解除，因此不适用该条款。五、根据法律规定，不定期租赁合同的出租人享有任意解除权，承租人的承租权并无明确的期限。换言之即便没有政府征收行为，陕建三公司也享有单方解除权且无需承担任何赔偿或补偿义务，华珍医院也无获得任何经济赔偿或补偿的预期利益。综上，原告诉请无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人碑林区住建局辩称，答辩人作为征收部门已经依法履行了自己的审查职责，并且按照协议全面履行了自己的付款义务，本案与答辩人无关。西安市碑林区XX房征决字（2016）3号房屋征收决定，本案涉案房屋系属于地铁五号线XX村站项目征收范围，经调查得知产权人为陕建三公司。2016年5月25日第三人委托陕西建业房地产估价有限公司评估涉案房屋，陕建三公司名下产权证号为碑林区字第1100106011-2502号的房屋，证载面积895.05平方米，现场实测1303.77平方米。补偿价值为17154321元。被征收房屋附着物及装修估价为294756元。华珍医院工程估算总价为1218862.13元。2018年6月1日，答辩人（原西安市碑林区房屋征收管理办公室）与被告陕建三公司签订《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定房屋征收部门补偿被征收人陕建三公司房屋估值价值17154321元、被征收房屋价值20%的补贴3430864元、附属物补偿费1218862.13元、装饰装修补偿费294756元、停产停业损失费303637元，合计22402440.13元。答辩人与被征收人约定该笔补偿款分期付清，协议签订后30日内支付70%补偿款，乙方移交房屋后支付剩余30%补偿款，目前房屋征收部门已经全部履行了自己的付款义务。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。答辩人作为征收部门尽到了自己的审查职责，与房屋所有权人签订了房屋拆迁安置补偿协议并且按照协议全面履行了自己的付款义务，华珍医院不是法律所规定的被征收人，因此本案与答辩人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。原告向法庭提供了如下证据：1、原告的营业执照、碑房征决字【2016】3号文件、碑征办发【2015】10号文件；证明原告住所地位于XX路XX号，属于地铁建设政府征收范围。2、房屋租赁合同两份、收款收据三张、（2018）陕0103民初6934号民事判决书与（2019）陕01民终161号民事判决书；证明原告与陕西生活锅炉厂及被告签订租赁合同，并依约交纳了租金，判决书认定解除租赁关系的时间为2018年5月8日。3、手绘图、情况说明、证人证言三份；证明2007年6月21日张家村街办拆除违建时，经原告申请、多方协调，原锅炉厂出租给原告的四间平房得以保留下来；2017年7月原告对医院5楼后院进行房屋加盖及装修，并在同年8月底完工。4、陕正评咨字【2018】050号，证明经评估原告损失为599.26万元。经质证，被告对原告的证据1真实性、证明目的均予以认可。证据2中2007年的租赁合同真实性无法确认，对其他证据真实性予以确认，证明目的不予认可，原告不享有拆迁赔偿的权利。证据3手绘图系原告单方制作，不予认可，情况说明不予确认，证人证言对加盖房屋的时间受原告引导，可信度存疑，且原告加盖房屋未经所有权人同意。证据4系原告单方委托，不具有法律效力。第三人对证据1真实性、证明目的均予以认可；证据2-4，第三人不是直接当事人，无法质证。被告无证据提供。第三人提供的证据有：1、房屋征收与补偿协议；2、工程估算书；3、房屋征收补偿估价报告；4、国有土地使用证；5、西安市房屋产权证；6、被告出具承诺书；7、被征收房屋确认书；8、被告出具情况说明，上述证据证明第三人作为征收部门尽到审查职责，与房屋所有权人签订房屋拆迁补偿协议并按协议约定履行付款义务，华珍医院不是被征收人，与第三人无关。原告对第三人提供的证据中补偿面积有原告加盖的290平方米补偿及装饰装修、停业损失均属原告，被被告领取，应予返还。被告对第三人出具的证据2、3的真实性、证明目的均不予确认，未经被告认可，从内容看，《华珍医院工程估算书》中各项估价对象均属装饰装修范畴，即便估价对象真实存在，依照租赁合同，合同终止后，原告有权自行拆除，其余装饰装修依约无偿归被告所有；对其他证据均无异议。根据当事人的陈述、本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月1日华珍医院（乙方）与陕西省生活锅炉厂（甲方）签订的房屋租赁合同，租房地址与面积为“1、甲方沿街楼房座落在西安市碑林区XX路XX号（XX村十字东南角）。2、XX楼XX房XX幢，1楼2间，2-5楼共计24间，卫生间4间，租给乙方使用。”合同签订后，陕西省生活锅炉厂将房屋交付华珍医院使用。后陕西省生活锅炉厂将房屋转让给陕建三公司。2015年8月13日原告华珍医院（乙方承租人）与被告陕建三公司（甲方 出租人）签订《房屋租赁合同》，约定“……一、租赁物及租赁用途（一）租赁物：甲方位于西安市碑林区XX路XX号（碑林区XX村十字东南角土地上（市地政字第454号）所建的XX楼XX房XX栋（一楼2间、二至五楼24间、卫生间4间）面积895．05㎡；楼房南侧平房两栋，面积133．79㎡；及土地上附属建筑。（二）租赁用途：乙方将该房屋用于经营医院，如需改变用途，需书面报甲方批准后方可进行。二、租赁期限：租赁期限为壹年，自2015年8月1日起到2016年7月31日止。三、租金及缴纳期限（一）租金：每月租金合计人民币两万壹仟零肆拾伍元整（￥21045元）。（二）、缴纳期限：合同签订之日七日内，缴纳六个月租金即人民币壹拾贰万陆仟贰佰柒拾元整（￥126270元）；后六个月租金在2016年1月20日前缴纳，甲方收款后开具本单位收款收据。四、其他费用的承担。五、装修与改造。六、双方的权利义务。七、违约责任。八、合同的终止及清算：（二）、如因不可抗力或政府有关部门对租赁物进行征用、规划、拆除、改造等原因造成合同无法履行，甲方在上述情况发生后确需收回租赁物时，须提前壹个月通知乙方解除合同，乙方应无条件按甲方要求交还租赁物，所缴的租金在扣清乙方应缴的费用后，将租金余额退回乙方（不计息），合同解除，互不承担责任。双方可依据有关规定，分别就甲、乙双方各自的损失，要求有关部门赔偿经济损失。（三）、如因甲方对租赁物进行拆除、改建、改造（不含另行出租）等原因造成合同无法履行，确需收回租赁物时，必须提前壹个月告知乙方，乙方应在此期限内搬离并退还租赁物，合同解除，甲方不承担乙方因此而造成的一切经济和其他损失。（五）、合同终止或解除后，乙方在租赁物和原有设施基础上新增的装饰装修等无偿归甲方所有，乙方有权将自行添置、能够拆移的设施拆除。原告华珍医院与被告陕建三公司签字盖章。”合同签订后，华珍医院继续承租上述房屋。合同到期后，双方未续签房屋租赁合同，形成不定期租赁关系，原告缴纳房租至2017年9月25日，仍按原合同约定的租金标准21045元计算租金。西安市房权证碑林区字第1100106011-25-2号产权证显示西安市碑林区XX路XX号XX幢即案涉租赁合同标的物中5层楼房（建筑面积895.05平方米），3、4幢即案涉租赁合同标的物中1层混和结构房屋（建筑面积104.91平方米），1层砖木结构房屋（建筑面积28.88平方米），二者合计为租赁合同中所涉及的“楼房南侧平房两栋，133.79平方米”，产权人为陕建三公司。 2018年陕建三公司因房屋租赁合同纠纷将华珍医院诉至本院，诉讼请求：“1、请求依法确认原告与被告2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》自2017年9月30日已解除；2、请求依法判令被告立即腾退占有的房屋（位于西安市碑林区XX路XX号土地（市地政字第454号）地上所建的临街五层楼房和该楼后全部平房等土地上全部附着建筑物）并将该些房屋交给原告；3、请求依法判令被告支付原告逾期腾退房屋占用费自2017年11月1日起参照原合同月租金21045元的标准计算至实际腾房之日止，暂计算至起诉日为117941.5元；4、诉讼费由被告承担。经本院（2018）陕0103民初6934号民事判决书判决：……关于租赁合同解除后装修赔偿事宜一节，因双方租赁合同中明确约定“合同终止或解除后，乙方在租赁物和原有设施基础上新增的装饰装修等无偿归甲方所有，乙方有权将自行添置、能够拆移的设施拆除。”且被告庭审中表示“本案其将就加盖，装修房屋的损失说明，我们随后向地铁办主张损失”，故对此本案不予涉及……判决如下：一、原告陕西建工第三建设集团有限公司与被告西安碑林华珍医院2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除；二、本判决生效后三十日内被告西安碑林华珍医院向原告陕西建工第三建设集团有限公司腾交占有的位于西安市碑林区XX路XX号土地（市地政字第454号）地上五层楼房（895.05平方米）和该楼后平房两栋（合计面积133.79平方米）以及案涉租赁合同所指土地上全部附着建筑物；三、本判决生效后三十日内被告西安碑林华珍医院支付原告陕西建工第三建设集团有限公司房屋占用费，具体数额为自2017年9月25日起，以月租金21045元的标准计算至实际腾房之日止……”后华珍医院不服提起上述，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终161号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查，2018年6月1日，第三人碑林区住建局（原西安市碑林区房屋征收管理办公室）与被告陕建三公司签订《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定被征收房屋为陕建三公司位于西安市碑林区XX路公有混合结构、建筑面积1303.77㎡、房屋凭证西安市房权证碑林区字第1100106011-25-2号。房屋征收部门对被征收人（公有房屋承租人）作货币补偿：被征收房屋评估价值17154321元、被征收房屋评估价值20%的补贴3430864元、附属物补偿费1218862.13元、室内装饰装修补偿费294756元、停产停业损失费303637元，合计22402440.13元。结算方式为分期付款，并就搬迁与安置、争议解决方式约定明确。同日，双方签订《补充协议》约定协议签订后30天内付征收款的70%及15681708元，剩余征收款待移交房屋后一个月内支付；并就华珍医院腾退问题由被告负责。该协议中附属物补偿费依据西安市碑林区华珍医院工程估算书中工程项目总造价表造价1218862.13元计算。后第三人按照协议履行了付款义务。又查，2018年8月20日，华珍医院出具情况说明，载明：“原陕西生活锅炉厂租给华珍医院的四间砖混结构平房，因无任何手续属违章建筑，于2007年6月21日碑林区张家村街办因创建国家卫生城市拆除违章建筑。当日，我华珍医院以为社区便民医疗，担当者居民健康教育任务的需要，特向本社区提出申请，暂时保留此建筑，经社区向上级部门汇报，多方协商，同意保留未拆除部分。以后由于社区服务需要，我院在原址上陆续加盖约270㎡砖混和钢构服务延用至今。西安市碑林区XX街道水文XX社区注明以上描述情况属实，并加盖社区印章”。      再查，国有土地使用证市地政字第454号显示涉案房屋土地使用权人为省建三公司XX村家属院。2012年11月16日陕西省第三建筑工程公司名称变更为陕西建工集团第三建筑工程公司，2013年6月13日陕西建工集团第三建筑工程公司名称变更为陕西建工第三建设集团有限公司。上述事实，有房屋租赁合同、收据、《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》及当事人陈述在卷佐证。本院认为，承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的, 依据合同法的基本原则和有关规定按租赁合同纠纷予以裁判。人民法院应当根据征收补偿协议及双方租赁合同的约定，以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。原、被告之间房屋租赁合同到期后，双方未续签书面合同而形成不定期租赁关系，双方之间租赁关系已经一审、二审法院生效的法律文书确认，于2018年5月8日予以解除，并就腾房及房屋占用费一并处理。原告承租房屋因地铁线路被政府征收，房屋所有权人与征收部门订立补偿协议并获得经济补偿。本案中出租人所获得征收补偿款项中,是否有溯源于承租人的权益, 因双方租赁合同中约定“合同终止或解除后，乙方在租赁物和原有设施基础上新增的装饰装修等无偿归甲方所有，乙方有权将自行添置、能够拆移的设施拆除。”根据公平原则,承租人自行委托评估的华珍医院资产价值为1218862.13元，被告与第三人签订《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》附属物补偿费1218862.13元应认定为华珍医院的资产价值，出租人应将其获得的该部分补偿费用支付给承租人。征收补偿协议中载明的停产停业损失费303637元部分溯源于承租人的权益，应由原告享有。原告主张律师费属于合理支出，本院予以支持。原告主张其他损失，未提供确凿的证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告陕西建工第三建设集团有限公司支付原告西安碑林华珍医院附属物补偿费1218862.13元、停产停业损失费303637元，合计1522499.13元。二、本判决生效后十日内，被告陕西建工第三建设集团有限公司支付原告西安碑林华珍医院律师费40000元。三、驳回原告西安碑林华珍医院其余之诉讼请求。案件受理费53748元，由原告西安碑林华珍医院负担35000元，被告陕西建工第三建设集团有限公司负担18748元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时直付原告18748元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    贾曼莉审  判  员    蒲  晖人民陪审员    李红云 二〇二〇年十月十三日   书  记  员   王梦圆