成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初6227号 原告：刘佳乐，女，1997年3月30日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘波，四川太白律师事务所律师。 被告：四川锦城君逸酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区金府路666号1栋5-7层。 法定代表人：黄安莹，总经理。 委托诉讼代理人：黄建军，四川诺鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高群力，女，1966年4月21日出生，汉族，住成都市金牛区，公司员工。 原告刘佳乐与被告四川锦城君逸酒店管理有限公司（以下简称锦城君逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳乐的委托诉讼代理人郭丽、刘波、被告锦城君逸公司的委托诉讼代理人黄建军、高群力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘佳乐向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的租赁合同；2.判令锦城君逸公司支付拖欠的房屋租金23978元（2011年至2019年，每年少付一个月租赁费，9年共计19650元；2020年1月至4月，欠付2个月租赁费，计4328元，实际主张至房屋交付之日止）；3.判令锦城君逸公司支付违约金4436元（按合同期内租金总额443564.85元的1%计算）；4.判令锦城君逸公司支付剩余租赁期间的装修费11509元；5.判令锦城君逸公司结清租期内的物业费、水、电、气等费用；6.判令锦城君逸公司在合同解除后的15天内将房屋移交给刘佳乐；7.本案诉讼费用由锦城君逸公司承担。诉讼中，刘佳乐于2020年6月24日变更诉讼请求为：1.判令锦城君逸公司继续履行租赁合同；2.判令锦城君逸公司支付拖欠的房屋租金23978元（2011年至2019年，每年少付一个月租赁费，9年共计19650元；2020年1月至4月，欠付2个月租赁费，计4328元，实际主张至房屋交付之日止）；3.判令锦城君逸公司支付违约金4436元（按合同期内租金总额443564.85元的1%计算）。事实和理由：2010年5月15日，刘佳乐与锦城君逸公司签订《租赁合同书》，约定：刘佳乐将位于金牛区××路××号××花园广场××栋××层××号房屋出租给锦城君逸公司经营酒店；租赁期限十五年，从2011年8月1日起至2026年7月31日止；同时约定了租金标准、付款方式、违约责任等内容。刘佳乐将房屋装修至适租状态后，向锦城君逸公司交付了案涉房屋，但锦城君逸公司未按照合同约定支付租金。考虑到案涉酒店的经营情况，刘佳乐收回房屋也无法正常使用，故要求锦城君逸公司继续履行合同，支付欠付租金。 锦城君逸公司辩称，1.案涉合同已于2020年6月11日解除，租金只应支付至合同解除之日，刘佳乐在合同解除后变更诉讼请求，不能产生合同继续履行的法律效力；2.2011年至2012年全年租金已全额支付，2013年至2015年，锦城君逸公司每年因代扣代缴税费少付约半个月租金，2016年至2019年，锦城君逸公司每年因代扣代缴税费少付约一个月租金；3.2020年2月1日至3月31日期间租金未支付属实，因疫情影响导致酒店停业，属于不可抗力；4.按照合同第11条第9款约定，因不可抗力导致合同解除，双方互不承担违约责任。 本院经审理认定事实如下： 2010年5月15日，刘佳乐（出租方）与锦城君逸公司（承租方）签订《租赁合同书》，与本案争议有关的主要内容：1．刘佳乐将其所有的位于成都市金牛区××路××号××花园广场××栋××层××号房屋（建筑面积71.93㎡）出租给锦城君逸公司经营酒店客房及酒店服务配套使用；2.租赁期限从2011年8月1日起至2026年7月31日止；3.租金标准：2011年8月1日至2014年7月31日,单位租金标准为每月34元／㎡，2014年8月1日至2017年7月31日,单位租金标准为每月37元／㎡……；4.付款方式：锦城君逸公司应在签署本合同的同时向刘佳乐支付两个月租金作为履约保证金，即4891元，租金每月结算一次，于每月租金到期前10日内将下月租金直接划入刘佳乐指定的银行账户；5.在经营期间产生的相关税费，按国家法律规定双方各自承担相关税费；6.本合同装修标准约定的装修（装饰）物的所有权归刘佳乐所有，锦城君逸公司不得拆除、搬走，但当刘佳乐明确要求锦城君逸公司拆除或恢复分隔墙时，锦城君逸公司应当承担拆除和恢复义务，否则刘佳乐有权不返还锦城君逸公司所交履约保证金;7.违约责任：锦城君逸公司未按本合同约定时间缴纳定金和租金的，刘佳乐有权单方面解除合同,刘佳乐有权没收锦城君逸公司所交款项且锦城君逸公司需按本合同约定的合同期内租金总额的1%向刘佳乐支付违约金。 2017年6月23日，刘佳乐与锦城君逸公司签订《补充协议》，约定：案涉房屋建筑面积为72.14㎡，剩余租期的租金和递增标准为：2017年7月1日至2020年6月30日，租金为每月30元/㎡，2020年7月1日至2023年6月30日，租金为每月33元/㎡。 庭审中，双方一致认可：案涉项目501、502号房及6楼、7楼租赁房屋的租金已付至2020年6月底，其中2020年2月1日至3月31日的租金未支付；508至529号房的租金已付至2020年1月底。 另查明，成都市金牛区地方税务局第二税务所于2013年8月19日向锦城君逸公司发送《通知》，载明：一、根据《成都市地方税务局个人出租房屋税收征收管理办法》第四条之规定，个人出租房屋，应依法据实申报缴纳各项税费，房屋出租人不在出租房屋坐落地或不便于缴纳相关税费的，可由房屋承租人代其缴纳税款，由于个人出租房屋税收缴纳流程较为复杂，特商请贵公司协助办理贵公司租用房屋的业主缴纳房屋租赁税费的相关事宜……；三、锦城君逸公司协助办理或代办个人出租房屋税收征收事项属义务行为，不得收取中间费用或代办费。 2020年6月11日，本院组织双方当事人进行询问，针对刘佳乐要求解除合同的诉讼主张，锦城君逸公司表示同意解除合同；同时，锦城君逸公司提出用五楼物品折抵500元租金或违约金，六楼、七楼物品折抵2,000元租金或违约金，若刘佳乐不同意，锦城君逸公司于2020年6月16日前自行搬离；对于前述意见，刘佳乐的委托诉讼代理人表示需征询当事人意见。此后，刘佳乐的委托诉讼代理人向本院提交书面意见：不同意抵扣现有酒店设施，也不同意于2020年6月16日收房。 根据锦城君逸公司的申请，四川省成都市律政公证处（以下简称律政公证处）对案涉房屋腾退情况进行公证，确认锦城君逸公司于2020年7月16日已将案涉房屋腾空。对此，律政公证处于2020年7月20日出具《公证书》【（2020）川律公证内民字第62008号】，对前述事实予以公证。 为核实《公证书》确认的案涉房屋酒店经营房号与合同约定房号是否一致，以及是否实际腾退等事实，本院电话通知双方委托诉讼代理人，告知本院将于2020年10月19日组织双方当事人到场核实上述情况，刘佳乐的委托诉讼代理人明确表示拒绝参加。2020年10月19日，本院到案涉房屋现场进行核实，确定《公证书》中载明锦城君逸公司经营房号708、709号系合同约定704号房，房屋内设施已腾空。 上述事实，有《租赁合同书》、《补充协议》、《通知》、《公证书》【（2020）川律公证内民字第62008号】等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，刘佳乐与锦城君逸公司签订的《租赁合同书》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 根据双方当事人在诉讼中发表的意见，以及刘佳乐在本案审理过程中提出的诉讼请求情况，本案争议的主要焦点为《租赁合同书》是否已经解除。本院认为，刘佳乐在提起诉讼之初，以锦城君逸公司迟延支付租金达到合同解除条件为由，明确主张解除合同；锦城君逸公司根据酒店经营的困难情况，在2020年6月11日明确向刘佳乐表达了同意解除合同的意思表示。双方当事人虽就合同解除后房屋设施的折价处理存在分歧，但并不影响双方就合同解除已达成合意的认定。本着诚实信用原则及当事人意思自治原则，本院认定双方当事人就合同解除已经达成合意；刘佳乐主张继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。 锦城君逸公司于2020年6月11日向刘佳乐表达了在2020年6月16日前完成房屋腾空的意见，即便存在欠付租金未足额支付的情况，为避免房屋空置损失进一步扩大，刘佳乐作为出租方，负有及时收回租赁房屋的义务。由于锦城君逸公司腾空房屋后未及时向刘佳乐进行告知，无法确定锦城君逸公司是否已于2020年6月16日前完成腾退。根据锦城君逸公司向律政公证处提出对案涉房屋腾空状况进行公证的申请，律政公证处于2020年7月16日前往现场确定案涉房屋已腾空的事实，结合本院此后到现场核实的情况，本院对《公证书》确认锦城君逸公司于2020年7月16日完成房屋腾空的事实，予以采信。 关于欠付租金，刘佳乐的诉求主要分为两部分：第一部分为2011年至2019年，锦城君逸公司每年少付一个月租金，9年共计23,978元；第二部分为2020年1月至4月的欠付租金，实际主张至房屋交付之日止。 针对刘佳乐主张的第一部分租金，锦城君逸公司抗辩该部分租金系代刘佳乐缴纳的税费，并提交成都市金牛区地方税务局第二税务所出具的《通知》，证明其有权代扣代缴相应税费。对此，本院认为，刘佳乐作为租金收益人，负有按时足额缴纳税费的法定义务，且税额应由税务机关进行核定。依照《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定，以及成都市金牛区地方税务局第二税务所出具的《通知》内容，锦城君逸公司应为扣缴税费义务人。锦城君逸公司若未依法缴纳税费，系行政税收征收部门的行政管理范畴，应由相关部门予以追缴；刘佳乐要求锦城君逸公司返还相关税费的主张，与税收部门的征收通知相冲突，本院不予支持。 针对刘佳乐主张的第二部分租金，锦城君逸公司抗辩2020年2月、3月租金因疫情影响未支付，属不可抗力；租赁合同于2020年6月11日合意解除，租金已付至2020年6月30日，不存在欠付租金的情况。本院认为，刘佳乐虽在起诉之初作出解除合同的意思表示，但实际是因锦城君逸公司拖欠租金致使合同无法继续履行，即便双方合意解除合同，但合同仍有较长时间无法履行，给刘佳乐造成了经济损失。根据锦城君逸公司的实际过错情况，本着公平原则，锦城君逸公司以疫情系不可抗力为由，不同意支付2月、3月租金的意见，本院不予采纳。双方当事人在2020年6月11日就解除合同形成了合意，但锦城君逸公司未就当日房屋实际腾空情况提交证据予以证实，根据上述本院认定锦城君逸公司已于2020年7月16日腾空房屋的事实，锦城君逸公司应向刘佳乐支付2020年7月1日至7月16日的占用费。根据合同约定的租金标准，结合刘佳乐主张的租金期间及金额，锦城君逸公司应向刘佳乐支付共计5,598元；刘佳乐超出此部分的租金主张，本院不予支持。 针对刘佳乐主张锦城君逸公司按合同约定租期内租金总额的1%计算违约金的诉讼请求，锦城君逸公司抗辩因不可抗力致解除合同，双方互不承担违约责任。本院认为，双方合意解除合同，系锦城君逸公司拖延支付租金造成，锦城君逸公司已构成根本违约，应按合同约定支付违约金。锦城君逸公司前述抗辩意见，本院不予采纳。结合刘佳乐因此遭受的损失情况，对刘佳乐主张锦城君逸公司支付违约金4,436元的诉讼请求，本院予以支持。 另外，需要特别指出的是，双方当事人已就合同解除达成合意，且锦城君逸公司已将案涉房屋内的设施腾空。为避免损失进一步扩大，本着诚信及经济效益原则，刘佳乐应尽快收回案涉房屋。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、四川锦城君逸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘佳乐支付租金及占用费5,598元； 二、四川锦城君逸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘佳乐支付违约金4,436元； 三、驳回刘佳乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（减半收取）399元，由四川锦城君逸酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇二〇年十月二十一日 书记员  陶 林