北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37459号原告（反诉被告）：北京金智房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区青年路西里3号院10号楼1层F1-50内01。法定代表人：李艳萍，董事长。委托诉讼代理人：彭鹏，男，北京金智房地产经纪有限责任公司职员。被告（反诉原告）：北京青青藤教育科技股份公司，住所地北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地园盈路7号。法定代表人：张敬，经理。委托诉讼代理人：杨洪生，男，北京青青藤教育科技股份公司法务主管。原告（反诉被告）北京金智房地产经纪有限责任公司（以下简称金智公司）与被告（反诉原告）北京青青藤教育科技股份公司（以下简称青青藤公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金智公司委托诉讼代理人彭鹏、青青藤公司委托诉讼代理人杨洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金智公司向本院提出诉讼请求：判令青青藤公司向金智公司支付居间服务费400000元。事实和理由：2018年3月23日，金智公司与青青藤公司签订《居间协议》，约定青青藤公司就承租北京市朝阳区某地X号院X号楼（以下简称涉案房屋）的事宜提供居间服务，居间服务费800000元。2018年4月，通过金智公司的居间服务促使青青藤公司与案外人签订了《合作经营协议》，上述地址作为幼儿教育经营场地，金智公司已完成居间服务事项，并于2018年4月收到青青藤公司支付的居间服务费400000元（已开具发票）。青青藤公司于2019年5月开始正式营业，但至今没有支付剩余的居间服务费400000元，经多次催要无果。青青藤公司辩称，请求依法驳回原告起诉。第一，幼儿园选址具有特殊要求，属于特殊经营场所，尤其是朝阳区举办幼儿园审查非常严格。金智公司必须保证信息准确，有如实告知义务，不得故意隐瞒重要事实。本案中，原告故意隐瞒了与订立合同有关的重要信息。幼儿园的选址要求极强的专业性，不是提供一个租房信息就可以，否则青青藤公司不会给出高达800000元的居间服务费，需确保精准的信息，金智公司也作出了明确的保证。第二，涉案房屋不具备一次消防手续，且未达到抗震设防烈度要求，按照涉案房屋的实际情况，是无法获得办园审批的，或者需要为此付出巨大的改造费用才能达到办园要求。如果金智公司如实告知，青青藤公司不会选择签约而另行选址，正是金智公司的故意隐瞒和在合同中虚假保证，误导了青青藤公司签约，使其承担了巨大经济损失。幼儿园选址有三大最基本要求，如果不具备将无法获批幼儿园办学许可，一是权证齐全，权属清晰无瑕疵，二是一次消防手续合法完备，三是房屋抗震设防等级必须是乙类建筑以上。对这些要求青青藤公司多次声明必须具备，否则无法用于举办幼儿园，金智公司在居间合同中做了保证。如果没有一次消防手续，无法申报二次装修的消防验收，没有消防验收教委不会批准。而且签约后青青藤公司又得知，涉案房屋为丙类建筑，抗震等级无法达到办园标准。对这两个关键信息，金智公司都进行了隐瞒，反复告诉青青藤公司全部手续没有任何问题，且保证具有前述手续。第三，青青藤公司在跟业主签署的合作经营协议中要求，必须出具一次消防验收备案文件、房屋结构图纸等手续。在此后签署的居间合同中，也对此作了要求，这是青青藤公司的根本要求，金智公司对此作了保证，理应向业主进行核实并确保青青藤公司能够获取全部资质，满足合同要求，否则即构成违约，而不是仅仅业主承诺即可，否则这个保证实际上是故意隐瞒，借以误导青青藤公司与业主签约。正是因为金智公司的虚假保证，导致青青藤公司从签约后陷入困境，丧失与业主解除租赁合同止损索赔的机会，损失不断扩大直至今日。第四，长达2年3个月的时间，青青藤公司至今未获准正式开园，损失惨重。因为前述手续的缺失，从租赁合同2018年3月20日签署后至今，已经超过2年3个月，青青藤公司至今未获得朝阳教委审批的办园许可证，一直未获准开园。青青藤公司为此承担了巨大经济损失，不仅要付出大量资金重新增加一消必须具备的消防设施和抗震加固，而且延长了装修期，并导致多次返工，装修费支出达850多万元，累计支付租金达500万元以上，前期筹备人员人工费用达到150万元，其他筹备费用达到120万元以上，上述损失金额超过了1700万元。综上，因金智公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致青青藤公司承受了巨大经济损失，且损失至今在扩大。青青藤公司认为，依据《合同法》第四百二十五条，金智公司无权要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任。青青藤公司向本院提出反诉请求：1、判令金智公司退还已收取的居间服务费400000元，并按照同期贷款利率标准支付自2018年3月18日至实际退还之日止的利息；2、判令金智公司赔偿青青藤公司经济损失200000元；3、反诉费由金智公司承担。事实和理由：金智公司与青青藤公司于2018年3月23日签署《居间合同》，约定为青青藤公司提供涉案房屋租赁信息用于举办幼儿园，并保证业主具有一次消防合格手续等举办幼儿园必须具备的合法手续。青青藤公司租赁涉案房屋的目的是举办幼儿园，为此多次反复声明这一特定用途并在租赁合同中明确约定，房屋必须产权无争议且具备一次消防合格手续等，金智公司明确做了保证。但金智公司隐瞒重要信息，涉案房屋不仅没有一次消防手续，而且为丙类办公建筑，抗震加固不符合教委要求的事实，上述情形导致青青藤公司到现在为止没有办理完毕办园许可证，幼儿园一直未获准开园，青青藤公司经济损失惨重。金智公司对青青藤公司的反诉辩称，不同意青青藤公司的全部反诉请求。居间服务费800000元中只有400000元是居间服务费，其余400000元是青青藤公司给别人的钱，因为青青藤公司开不了发票，由金智公司代收、代开发票。青青藤公司实际给的是其他人的400000元，居间服务费400000元尚未支付。金智公司虽然没有证据，但青青藤公司心里清楚。金智公司没有欺诈隐瞒，青青藤公司收房时查明了现场的状况，2018年3月19日产权方给其出具保证书，保证房屋的合法性，出现任何问题房主负责违约赔偿。2018年3月20日青青藤公司与案外人签订了合作协议，2018年3月23日签订的居间合同，从时间顺序上看不存在欺诈隐瞒。2019年夏天青青藤公司已经开始营业，2020年8月朝阳教委的办学资质青青藤公司已经办下来了，具备开学条件，青青藤公司所述的丙类建筑不符合要求应当举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：青青藤公司为经营幼儿园，在金智公司的居间下，于2018年3月20日与北京中道环境工程有限责任公司（以下简称中道公司）签订《合作经营合同》，双方合作经营幼儿园，中道公司提供经营场地房屋（整体建筑面积2681平方米），合作期限自2018年4月1日至2028年3月31日止，年场地使用费为4892825元，每两年递增6%，付款方式为押三付三。中道公司不参与经营，无论是否盈亏，青青藤公司都必须向中道公司支付收益（场地使用费）。《合作经营合同》第十九条约定：“甲方应向乙方提供房产证明文件、一次消防验收备案文件、房屋结构图纸等相关手续协助乙方办理相关证照资质。本合同签订后乙方交付首期款后当日甲方应及时向乙方交付经营产地房屋，双方做交接验收工作。”同日，青青藤公司支付了涉案房屋三个月租金1223206元、验收设计首付款600000元、代垫房租400000元、50%的居间服务费400000元（付给金智公司）、装修第一次付款300000元，以上共计2923206元。2018年3月26日，金智公司为青青藤公司开具了800000元的居间服务费发票。在2018年3月3日，金智公司就与青青藤公司签署《房屋交接确认书》，双方进行了涉案房屋的交接验收，《房屋交接确认书》载明：“该合作经营房屋符合合同约定的交收条件，双方无任何异议，同意接收。”青青藤公司在洽商《合作经营合同》的过程中，明确要求有涉案房屋的一次消防验收备案文件，关于该事项金智公司称其与涉案房屋的产权方北京市朝阳区房屋管理局（以下简称朝阳房管局）的代表口头确认过，当时朝阳房管局的代表说正在找，但是没有找到，在金智公司的协调下，2018年3月19日朝阳房管局出具《证明》一份，内容为：“北京市朝阳区房屋管理局（下称产权方）作为北京市朝阳区某地X号院X号楼（地上三层、底下一层及所占地院落，整体建筑面积2681平米（以房产证明面积为准），下称合作场地）的产权方。产权方同意北京中道环境工程有限责任公司与幼教专业机构北京青青藤教育科技股份公司以上述场地签署《合作经营合同》，依法合作经营青青藤幼儿园。产权方保证合作场地产权清晰无瑕疵，保证产权方满足本合同约定的合作目的，保证在乙方办理各类经营资质时，产权方能够提供相应产权手续、消防验收合格手续等有关手续，如因产权方面出现问题，导致本合同无法继续履行，应承担违约及赔偿责任。”金智公司称其未见过一次消防验收备案文件，在《合作经营合同》签订后还一直在找一次消防验收备案文件，找了一个多月没有找到。青青藤公司称金智公司一直保证有一次消防验收备案文件，但是青青藤公司从未见过该文件。2018年3月23日，金智公司（乙方、受托方）与青青藤公司（甲方、委托方）签订《居间协议》，双方在平等、自愿的基础上，就甲方求租的商业经营场地居间的有关事宜达成如下协议：“1、甲方委托乙方为其寻找经营场地并提供咨询、居间的劳务服务。并协助甲方达成交易并签订租赁合同。2、乙方已向甲方提供了位于朝阳区某地X号院X号楼的租赁信息，并提供了相关证明文件。期间乙方为甲方联系业主洽谈商务条件并协助签订合同。3、乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件或者甲方不满足业主提出的条件要求的，甲方有权拒绝签字并拒绝支付任何费用。4、甲方义务：（1）应提供真实的公司相关证明文件；（2）如乙方完成委托服务工作应如约支付佣金；（3）应对乙方提供的房屋资料保守秘密。5、乙方义务：（1）应出示营业执照，不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；（2）对甲方的经济情况、个人信息、商业秘密等保守秘密；（3）应保证为甲方介绍的业主具有房屋所有权证书或对房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证、营业执照等身份资格证明；保证出租房屋产权明晰，不存在所有权纠纷或其他权利纠纷，保证业主具有并能够提交一次消防合格手续等。6、乙方的佣金及支付：佣金是指乙方完成委托事项并签订合同后应得的报酬。甲方承诺与朝阳区某地X号院X号楼业主签订合同后3日内，向乙方一次性支付佣金人民币捌拾万元整（小写￥800000）。收到居间费用后3日内，乙方应出具正式居间服务发票。委托事项未完成，乙方不得要求支付佣金。”青青藤公司称由于涉案房屋没有一次消防验收备案文件，其想要解除合同，2018年4月28日，中道公司出具《关于使用北京市朝阳区某地X号院X号楼营建幼儿园的承诺函》（以下简称《承诺函》），主要内容有：“鉴于：2、因上述合作房屋无消防设备设施，且一次消防验收合格证明等全部消防验收文件遗失，青青藤公司担心合作房屋无法获得幼儿园经营所需的消防验收合格手续，因此导致无法获批幼儿园办学许可证，导致《合同》因无法实现幼儿园办学目的被迫终止履行。承诺人认为合作房屋能够实现《合同》约定的合作目的，有办法、有能力解决青青藤公司上述疑虑，合同继续履行没有问题。为此，承诺如下：1、由承诺人选定消防公司负责合作房屋的消防申报、施工、验收；协调主管部门批准开工等全部事宜，整体费用为110万元。上述费用，承诺人承担20万元（青青藤公司缴纳首期房租时扣除），其余90万元由青青藤公司承担。2、幼儿园全部室内装修工程于2018年6月30日前完成，承诺人保证，消防施工将配合室内装修工程进度，于6月30日前完工。如室内装修工程无法如期完成，消防施工相应延后，即保证与室内装修工程同时完工。3、承诺人保证合作房屋能够在2018年7月31日（如发生第2项延后情形，承诺获得消防验收合格证明的时间相应延后，即总期限不超过一个月即可）前获得消防验收合格证明，且该消防验收合格证明能够被北京市朝阳区教育委员会认可，满足青青藤公司申办幼儿园办学许可证使用。4、承诺人承诺，如做不到上述1、2、3三点，保证赔偿因此给青青藤公司造成的全部经济损失。”2019年6月24日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会出具《建设工程消防验收意见书》[朝建消验字（2019过渡期）第X号]，认定涉案房屋的内部装修工程消防验收合格。青青藤公司称由于涉案房屋没有一次消防验收备案文件，导致其额外支出了90万元的消防施工费用，且涉案房屋消防验收直到2019年6月才合格，明显超过了正常的验收周期。原告提交《民办学校办学许可证》及照片两张，用以证明青青藤公司已经取得了办学许可证，具备办学条件，从2019年已经开业，因为疫情停业。被告对《民办学校办学许可证》、照片的真实性认可，其称青青藤公司在2020年6月才取得办学许可证，2018年3月至2020年6月期间因金智公司隐瞒没有一次消防验收备案文件、抗震加固不合格致使施工周期延长，两年多未取得办学许可证，造成青青藤公司损失，2020年6月青青藤公司取得办学许可证后，因未取得保健和食品经营许可证，一直处于试营业状态，照片中举办的是试园活动和家长日活动。目前青青藤公司与中道公司的《合作经营合同》仍在继续履行。青青藤公司在庭审中称金智公司提供的居间服务主要存在以下两点瑕疵：一是隐瞒涉案房屋没有一次消防验收备案文件；二是涉案房屋为丙类建筑，抗震加固不符合教委要求。关于开办幼儿园所需的建筑类别，青青藤公司称其之前咨询过教委，教委回复需要抗震烈度8度以上的建筑，涉案房屋达到了，但是当时青青藤公司不清楚乙类和丙类建筑的区别，签订《合作经营合同》时青青藤公司询问过中道公司的经办人涉案房屋能否达到抗震烈度8度以上，经办人口头答复已达到，但没有提供房屋结构图纸，2018年3月20日签订《合作经营合同》时青青藤公司要求中道公司提供房屋结构图纸、一次消防验收备案文件，但中道公司没有提供，2018年3月23日签订《居间协议》时青青藤公司也特别要求了一次消防验收备案文件和房屋结构图纸，到2019年6月24日拿到《建设工程消防验收意见书》后申请办学许可证时，教委要求设防类乙类建筑、抗震烈度8度以上，而涉案房屋是设防类丙类建筑，不符合教委的要求。对此青青藤公司提交其工作人员与中道公司工作人员的微信记录，有以下内容：“原建筑为设防类丙类建筑，抗震烈度8度以上，属于办公类别。而设防类乙类建筑，抗震烈度8度以上是属于人员密集场所，而开办幼儿园的条件被规属到这一类别里边，因消防办理的时间拖的时间太长，办幼儿园要求现规定必须为设防类乙类建筑，抗震烈度8度以上，青青藤幼儿园之前根据原建筑图纸已经测算过后的数据有些差距。现在教委那边给出的建议是，既然产权方属于房管局，房管局下属单位有检测公司，通过检测，原设防类丙类建筑，抗震烈度8度以上已达到设防类乙类建筑，抗震烈度8度以上。如果产权方实在没有办法出具检测报告，找一个有资质的公司出也可以，前提是检测公司的资质需要复印件拿到教委审核。”用以证明涉案房屋必须抗震加固，因为中道公司一直隐瞒，直到2019年7月才给青青藤公司提供图纸，但是已经不符合开办幼儿园的要求。金智公司对微信记录的真实性不清楚，称青青藤公司没有说明要求哪类建筑，只要求了抗震烈度8度以上，其向产权方口头核实过，青青藤公司作为专业幼儿园机构，应当知道幼儿园建筑类别标准，是青青藤公司自己的失误和国家标准的变化导致设防类丙类建筑不能开办幼儿园，与金智公司无关。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中,金智公司虽称《居间协议》中的居间服务费800000元有400000元是代青青藤公司向他人支付，但未提交证据，本院不予采信，居间服务费数额本院按照《居间协议》的约定认定为800000元。就青青藤公司主张的金智公司在提供居间服务过程中存在的两项瑕疵，从双方当事人陈述及证据来看，金智公司向中道公司及涉案房屋的产权方朝阳房管局核实过是否有一次消防验收备案文件、建筑是否达到抗震烈度8度以上。在青青藤公司与中道公司签订《合作经营合同》前，朝阳房管局出具过《证明》，保证能够提供相应产权手续、消防验收合格手续等有关手续。另外，根据《合作经营合同》第十九条的约定：“甲方（中道公司）应向乙方（青青藤公司）提供房产证明文件、一次消防验收备案文件、房屋结构图纸等相关手续协助乙方办理相关证照资质。”因此，中道公司与朝阳房管局都保证过可以向青青藤公司提供一次消防验收备案文件，金智公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。即便中道公司在与青青藤公司签署《合作经营合同》时没有出示或提供上述文件，青青藤公司对其中的风险是明知的，且自愿签署了《合作经营合同》。后中道公司因遗失一次消防验收合格证明等全部消防验收文件无法向青青藤公司提供，属于合同违约的范畴，但是鉴于金智公司在《居间协议》中“保证业主具有并能够提交一次消防合格手续”，所以在一次消防验收备案文件的提供上，金智公司的居间服务确有瑕疵。关于涉案房屋的建筑类别不符合办理办学许可证的要求，青青藤公司在金智公司提供居间服务的过程中，并未将建筑类别为设防类乙类建筑作为必备条件，仅要求抗震烈度8度以上，实际情况是涉案房屋的抗震烈度等级符合青青藤公司的要求，金智公司在该事项上的居间服务不存在瑕疵。综上，金智公司为青青藤公司提供了居间服务，并促成了《合作经营合同》的订立，青青藤公司应当按照《居间协议》的约定支付居间服务费，但考虑到金智公司在“保证业主具有并能够提交一次消防合格手续”这一事项上提供的居间服务存在瑕疵，本院对居间服务费予以酌减，对青青藤公司要求退还400000元居间服务费及利息的诉讼请求不予支持。关于青青藤公司主张的经济损失，与《居间协议》没有直接关联，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京青青藤教育科技股份公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京金智房地产经纪有限责任公司居间服务费三十万元；二、驳回原告（反诉被告）北京金智房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京青青藤教育科技股份公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3650元，由原告（反诉被告）北京金智房地产经纪有限责任公司负担750元（已交纳），由被告（反诉原告）北京青青藤教育科技股份公司负担2900元[原告（反诉被告）北京金智房地产经纪有限责任公司已预交，被告（反诉原告）北京青青藤教育科技股份公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京金智房地产经纪有限责任公司]。反诉案件受理费4900元，由被告（反诉原告）北京青青藤教育科技股份公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年十月十三日书记员  孙 伟