成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初5733号 原告:任菲斐,女，1984年4月18日出生，住四川省郫县。 委托代理人：顾小波，四川领睿律师事务所律师。 委托代理人：任胜利，男，汉族，1952年11月16日出生，住四川省南充市顺庆区，系任菲斐之父。 被告:四川蜀府东润物业服务有限公司，住四川省成都市成华区天祥街**。 法定代表人：赵光辉，系公司总经理。 委托代理人：杨堃澜，女，汉族，1981年9月6日出生， 住成都市郫都区。系公司员工。 委托代理人：叶新，四川全兴律师事务所律师。 原告任菲斐与被告四川蜀府东润物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告任菲斐委托代理人任胜利、顾小波到庭参加诉讼，被告四川蜀府东润物业服务有限公司委托代理人杨堃澜、叶新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告任菲斐诉请1、确认被告2012年9月起至2019年12月物业费标准从1元每平方米涨至1.2元每平方米、2020年1月1日从1.2元每平方米涨至1.4元每平方米无效；2、被告退还原告多交物业费944.62元；3、被告向原告公示2007年开始至今的小区及电梯内广告合同及收益明细、公共区域机动车停放合同及收益明细；4、被告向原告公示维修基金使用账目明细及全部会计凭证；5、被告公示擅自处分公共区域部分及该部分收益明细；6、被告恢复擅自变更的消防通道；7、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2007年，成都东润郦物业管理有限公司与杜永签订《金色外滩生活广场前期物业服务管理协议》，约定成都东润郦物业管理有限公司为金色外滩生活广场1栋2单元4楼408号提供物业服务，后成都东润郦物业管理有限公司变更名称为被告公司名称。2015年，原告从杜永处购得案涉房屋并一直居住至今。被告不按约定公示公共区域收益及使用维修基金的相关项目及费用，且管理水平未达到合同约定目标，被告存在擅自处分、变更公共区域以及消防通道功能，擅自将物业费标准分别从1元每平方米涨至1.2元每平方米、1.2元每平方米涨至1.4元每平方米等行为，现小区未成立业主委员会，为维护权益，原告诉讼至人民法院。 被告四川蜀府东润物业服务有限公司辩称，原告各项诉讼请求均无事实依据，被告已经公示第三项至第五项诉求要求公示的事项，请求驳回其去全部诉请请求。具体事实及理由：1、被告两次上调物业服务费符合法律规定，对原告具有约束力，原告无权要求退还所谓多收的物业服务费，小区未成立业主委员会，物业服务费偏低，物价及人力成本上涨，被告两次上调物业费经书面征求意见，经户数、专有面积“双过半”业主同意，2020年1-6月物业费收缴率达到99%，新标准对业主均具有法律效力，原告不存在多交的事实。2、被告对利用物业共用部分经营收益明细、申请使用住宅维修资金明细、使用共用部分收益维修明细等涉及业主共同关心的事项已经依法进行了公示，并在2020年10月再次进行公示，已经满足原告的知情权，原告无权要求被告对其个人进行公示，涉及商业秘密的合同、会计凭证不宜也不应公示。小区电梯内广告收益原告2015年才成为业主，无权要求公示2007年开始至今的广告收益及收益明细，也不应向其个人公示，地面非机动车停放，被告仅收取充电费，并未收取停车费，不存在公共收益问题及公示问题，请求驳回第三项诉请；2015年至2019年历次使用维修资金过程中，都对使用方案、表决结果、维修照片、验收意见等进行公示，2020年10月再次进行公示，请求驳回第四项诉讼请求；根据合同第十二条约定，部分维修无法启用维修基金，被告使用公用部分收益进行维修，使用方案、维修前后对此照片、意见表等已进行公示，2020年再次公示，请求驳回第五项诉讼请求。3、既有生效法院判决、裁定及调解书，公安消防大队检验记录均证实被告擅自处分、变更消防通道和公共区域行为不属实，请求驳回第六项诉讼请求。 经审理查明，2007年，成都东润郦物业管理有限公司与四川鸿宇建设开发有限责任公司签订《金色外滩生活广场前期物业服务管理协议》，约定成都东润郦物业管理有限公司为金色外滩生活广场提供物业服务，约定多层住宅物业费标准为1元每月每平方米。后成都东润郦物业管理有限公司变更名称为被告公司名称。2015年1月，原告从杜永处购得该小区1栋2单元4楼408号案涉房屋，办理房屋产权过户证书并一直居住至今。被告一直在案涉小区提供物业服务，被告分别于2012月7月、2019年9分别向业主发放上涨物业费的征求意见表，拟从2012年9月1日起、2020年1月1日起分别将物业费标准从1元上调至1.2元、1.2元上调至1.4元，认为已经户数、专有面积“双过半”业主同意，按照涨价后物业费标准向业主等收费。原告认为被告不按约定公示公共区域收益及使用维修基金的相关项目及费用，且管理水平未达到合同约定目标，被告存在擅自处分、变更公共区域以及消防通道功能，擅自将物业费标准分别从1元每平方米涨至1.2元每平方米、1.2元每平方米涨至1.4元每平方米等行为。原告遂诉讼至本院。 同时查明，案涉小区未成立业主委员会。原告房屋面积74.97平方米，已按照调价后标准1.2元每月每平当米支付至2017年底。诉讼中，被告提供两次上调费用征求意见表及2020年1-6月物业费用收取统计表，自述已经符合法定人数业主同意上调物业费及高达99%业主已按照上调后新标准交纳物业费。 另查明，本案诉讼期间（2020年10月22日），被告已在案涉小区内对维修资金、广告及公用区域收益的清单、合同、协议、支取单、付款凭证以及非机动车停放协议、充电费统计表等进行公示。 以上事实有原、被告的身份信息、购房合同、前期物业管理协议、照片、房屋面积实测表、表决意见表、意见征求表、公告、公示照片、收费情况统计表、维修资金、广告及公用区域收益的清单、合同、协议、支取单、生效民事调解书及判决书、消防检查记录及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，（前期）物业服务合同已对物业费收取标准进行约定，对原、被告双方均具有法律约束力，被告针对服务成本不断增加、原服务费用单价过低以及案涉小区业主委员会未成立实际情形下，拟上调物业费单价，自行统计部分业主意见认为已达到法定人数同意调价即对费用单价进行调整并公示，并按照调价后价格收取物业费，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及物业管理等相应法律法规规定，物业费用调整属于合同约定重大内容的调整，应当适用“双过半”原则，即应当通过占有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告涨价物业费用，并未按照规定采取召开业主大会等对涨价事宜进行处理，且被告提供的物业费上调征求意见表也无法核实真实性，不能对应证明被征求意见签字人员系案涉小区业主本人，即便真实，被告统计数据也仅以住房业主为统计对象，未包含商业部分等其他具有合法产权的业主，被告也并未提供其已经按照法律法规规定报物业费用主管部门对物业费用涨价进行报备或通过的证据，其上调物业费单价不符合香型相应法律法规规定，不具有法律效力，被告辩解物业费调价已经合法有效通过，没有法律及事实依据，本院不予采信。当然，合情合理的物业费用上调本无可厚非，特别是案涉小区一样的居民小区，业委会长期未成立，原定物业费单价过低，物业方与业主等直接协调存在诸多障碍，但原告作为物业服务企业，不能据此就不按规定对物业费用涨价进行意见征求、部门报备等，仍应当履行完善的手续才能按照涨价后价格收取物业费用，本院在此一并予以说明。 关于原告诉请被告退还多收的物业费944.62元，庭审中，双方均未提供物业费支付凭证及时间相应证据，但对原告事实上按照1.2元标准支付被告物业费至2017年12月31日无异议，则本院按照原告取得案涉房屋所有权时间即2015年1月为其开始支付被告物业费时间，则被告应退还原告物业管理费539.78元（36个月×0.2元×74.97）。 至于原告诉请被告公布小区及电梯内广告合同及收益明细、公共区域机动车停放合同及收益明细、维修基金使用账目明细及全部会计凭证、处分公共区域部分及该部分收益明细以及恢复擅自变更的消防通道，本院认为，本案诉讼中，被告2020年10月22日已对小区及电梯内广告合同及收益明细、维修基金使用账目明细、公区收益明细以及前述收益对应的合同、协议、付款凭证或统计表等在小区显著位置进行公示，无需向原告在内业主个人单独公示，被告本案诉讼中进行前述事项公示并不违法相应法律法规规定，已经完成合同约定的物业管理重大事项的公示义务。根据生效裁判文书及消防监督检查记录，被告并不存在占用消防通道行为，原告诉请被告恢复变更的消防通道，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川蜀府东润物业服务有限公司2012年9月至2019年12月将物业服务费用标准从1元每月每平方米上调至1.2元每月每平方米、2020年1月1日将物业服务费用标准从1.2元每月每平方米上调至1.4元每月每平方米无效； 二、被告四川蜀府东润物业服务有限公司于判决生效后三日内退还原告任菲斐物业服务费用539.78元； 三、驳回原告任菲斐其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取25元（原告任菲斐垫付），由被告四川蜀府东润物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张毅 二〇二〇年十月二十九日 书记员  王甜