广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初10151号 原告（反诉被告）：黄玫瑰，女，1994年10月9日出生，壮族，住广西凤山县。 委托诉讼代理人：闫茜，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈茜茜，广西创和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：颜肖兰，女，1980年6月29日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告（反诉原告）：颜肖**，女，1978年9月6日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告（反诉原告）：黄耀，女，1976年9月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 三被告共同委托诉讼代理人：周严，广西祥泰律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年7月1日 开庭时间：2020年9月8日 当事人到庭情况： 原告方：原告（反诉被告）黄玫瑰及其委托诉讼代理人闫茜到庭 2 被告方：被告（反诉原告）颜肖**及三被告共同委托诉讼代理人周严到庭，被告颜肖兰、黄耀未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、请求判令确认原告与被告颜肖兰之间的《房地产租赁合同》于2019年6月28日解除，确认原告与被告颜肖**、黄耀之间的《房地产租赁合同》于2019年6月28日解除；二、请求判令被告退还2019年7月1日至2019年10月31日共4个月的预付租金55872元(6984元/月×4个月×2套房=55872元)给原告；三、请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。 当庭增加诉讼请求：四、请求判令三被告向原告退还房屋装修押金5000元；五、请求判令三被告向原告支付预付租金55872元占用期间的利息（具体计算：以55872元为基数，自2019年7月1日至实际清偿完毕之日止，按年利率6%计算，暂计至2020年6月30日的利息为3352.32元）。 被告答辩要点 被告辩称：一、原告无权单方解除合同，无权要求退还已缴纳的房屋租金；二、原告已构成根本违约，本案合同的解除日期应为2019年11月4日；三、原告应恢复房屋原状并向我方赔偿其拆除房屋内玻璃隔断及玻璃门的经济损失14000元；四、原告主张的装修押金系物业公司收取，三被告并未收取原告的任何押金，该押金的退还的主张与本案无关。对于该项诉请，我方不是适格的被告。 反诉原告诉请要点 反诉诉讼请求：一、请求确认被反诉人与三反诉人于2018年4月15日订的两份《房地产租赁合同》均于2019年11月4日解除；二、请求判令被反诉人向三反诉人支付2019年11月1日至11月4日的房屋租金1862.4及利息(利息计算：以1862.4元为基数，按年利率6%计算，自2019年10月17日起计至付清为止，暂计至2019年12月6日的 3 利息为15.52元）；三、请求判令被反诉人向三反诉人支付物业费用5674.72元及利息（利息计算：以5674.72元为基数，按年利率6%计算，自2019年11月7日起计至付清为止，暂计至2019年12月6日的利息为28.37元）；四、请求判令被反诉人向三反诉人赔偿因其拆除房屋内玻璃隔断及玻璃门的经济损失14000元；五、请求判令被反诉人向三反诉人支付开锁费用300元；六、请求判令被反诉人恢复三反诉人位于南宁市青秀区房屋的地板、吊顶、入户形象墙、隔断屏风以及消防设施等房屋原状；七、本案本诉及反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。 反诉被告答辩要点 反诉被告辩称：一、双方合同第五条已经明确约定违约责任为没收相当于三个月租金的押金，原告已经承担了违约责任，被告没收的押金足以弥补了原告造成房屋的部分租金及利息损失；二、租赁合同并未约定提前退租剩余预付的房租不退还，因此被告无权扣留原告的预付租金，租金应按承租人实际使用租赁物的时间计算，原告于2019年6月26日已经获得了被告的同意搬离了房屋，且于2019年6月28日向被告三人送达了律师函及终止合同通知书，2019年6月30日原告获得被告的同意，被告要求我方将钥匙交还给物业托管，但至2019年7月1日被告拒绝接收房屋钥匙，反而要求原告保管钥匙，因此原告自2019年7月1日之后持有钥匙的行为属于保管行为，并没有钥匙的使用权，原告已经完成交还钥匙的义务，我方认为双方合同解除的时间为2019年6月28日；三、原告于2019年6月26日搬离房屋后，并未实际占用涉案房屋，被告主张的物业费没有依据；四、装修合同及项目清单并未有玻璃隔断及玻璃门的相关购买证据，根据惯例，装修公司的项目清单费用不涵盖装修利润在其中，该项目清单价格无法体现玻璃隔断及玻璃门的真实客观价格；五、开锁费是被告自行产生，应由其自行承担，被告不同意接收房屋钥匙，要求原告保管，原告虽然为提前退租的违约方，被告作为守约方，其也有减少损失扩大的义务，被告只要收钥匙即可避免该项费用；六、根 4 据租赁合同第十条、第十三条的约定，原告虽然作为提前退租方，但原告一直依约并未擅自拆除入墙的固定设施及原附属设施，双方协商解除期间，原告承诺恢复地板原样，但当时被告表示撕开地板胶会难看，已同意原告无需恢复地板原样。 事实认定 被告颜肖**、黄耀为南宁市青秀区龙光世纪2号楼十九层1920号办公室的共同共有人，不动产权证号分别为桂（2019）南宁市不动产权第××号、第0120432号。2016年3月15日，被告颜肖兰与南宁市龙光世纪房地产有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ301777315），合同载明被告颜肖兰购买青秀区龙光世纪2号楼1921号房。 2018年4月14日，被告颜肖兰（委托人）向被告颜肖**（受托人）出具《带签租房合同委托书》，载明受托人全权代理签订出租南宁市青秀区Ｂ塔19楼1921号房的租赁合同。 2018年4月15日，原告（承租方、乙方）、被告颜肖**、黄耀（出租方、甲方）、南宁市臻旺房地产咨询有限公司（经纪方、丙方）共同签订《房地产租赁合同》，合同约定原告承租南宁市青秀区龙光世纪2号楼1920号房作为办公经营使用。合同主要内容为：第二条：1、租赁期间自2018年5月1日至2021年4月30日；第三条：第二年（2019年5月1日至2020年4月30日）月租金为6984元；2、租金按半年缴纳，应于每期到期15日前由乙方交付给甲方；3、押金支付：本合同一经签订视为合同生效，押金为19401元，乙方于签约当天支付部分押金2500元给甲方，押金余款16901元须于2018年4月16日前支付给甲方；第四条：1、在租赁期间房屋的物业管理费、电梯费、清洁费、税费、水费、电费、煤气费、电话费、数字电视收视费等使用费用均由乙方承担并负责支付；第五条：1、合同签署后，若甲方提前终止合同或不履行合同的，则视为甲方违约，甲方除负责双倍返还押金和返还未使用的剩余租金给乙方，如乙 5 方已装修还须另承担赔偿乙方的装修费用，若乙方提前终止合同或不履行合同的，则视为乙方违约，甲方有权没收全部押金，乙方不得向甲方追讨该物业装修设施等费用；2、乙方必须按时缴纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费等超过1个月视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方同意甲方将该房产停水、停电、锁门，甲方有权另行出租出售，乙方须无条件立即迁出该物业且须承担违约所造成的全部责任及负责赔偿甲方经济损失；第八条：1、任何乙方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；第十条：1、租赁期限满后或中途双方协商解除合同的，甲方对乙方在租赁期间内产生的装修费用不给予补偿，同时乙方退租时不得擅自拆除损坏入墙的固定装修及房产原附属设施，否则甲方有权要求乙方恢复装修原状和赔偿损失；第十三条：补充条款1、未经甲方同意本房屋整体格局不可改动，乙方退租之后地板恢复原样。 同日，原告（承租方、乙方）、被告颜肖兰（出租方、甲方）、南宁市臻旺房地产咨询有限公司（经纪方、丙方）共同签订《房地产租赁合同》，合同约定原告承租南宁市青秀区龙光世纪2号楼1921号房作为办公经营使用，其余条款约定与上述《房地产租赁合同》内容相同。 2018年4月16日，原告向被告颜肖兰转账33802元，同日，被告颜肖兰向原告作出《收款收据》一张，载明：“今收到黄玫瑰交来承租南宁市青秀区龙光世纪Ｂ塔1920、1921的押金38802元”，庭审中，三被告认可已收到该押金。 2019年6月9日，原告通过微信向被告颜肖**发送信息，内容为：“我想和你们商量一下要提前退租，因为我要带孩子出国。”被告颜肖**回复：“不好意思，提前退租可以，但不退押金和后面的房租，因为我还要去找租客。”原告回复：“后面的房租你们是必须要退给我的”。2019年6月12日，被告颜肖兰通过微信向原告发送：“你确定6月最后一天打扫干净能给到我对吧，如果你确定，我这边现在就要挂中介了。”同日，双方还就地板恢复事宜进行 6 协商，原告向被告颜肖兰发送：“合同上我只需要把地板恢复，你不用这样，换了一个租还是会重装，我的装修不差，拆了地板同行更不好租。”被告颜肖兰回复：“按这样说也不用恢复了，算了，免得说我为难你，你的柜子那些也不用拆了，里面固定的东西你不动了，其他可以移动的你看需要就搬走了。” 2019年6月26日，原告向三被告邮寄《终止合同通知书》，载明：“租赁合同履行中，由于我方经营者家庭原因，已无力继续经营，目前美容院已停止营业，属事实上客观不能继续履行租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第11条规定你已经符合终止租赁合同的条件，我方通知贵方自本通知送达贵方之日起终止《房地产租赁合同》，不再履行合同……”2019年6月27日，被告收到该通知书。 2019年6月30，被告黄耀通过微信向原告发送：“黄玫瑰，你把铺面的钥匙放在物业那里，你的合同还要继续履行，我们还要按照合同继续收租，我们不承认你是退租状态。” 2019年11月2日，三被告共同出具《关于解除的通知》，载明因原告欠付2019年11月1日至2020年4月30日的租金，拖欠管理费、水电费，故决定在该通知送达原告之日起解除两份《房地产租赁合同》。原告于2019年11月4日收到上述通知。 庭审中，原被告一致确认以下事实：原告已向被告支付涉案两套房屋2019年5月1日至2019年10月31日的房租合计83808元。 另查明，原告提交广东龙光集团物业管理有限公司南宁龙光世纪分公司（以下简称“龙光物业南宁分公司”）出具的《龙光保证金收款收据》（NO.0017588），收据显示交款人黄原斌于2018年6月1日交纳业主装修押金5000元，房屋业主为被告颜肖**、黄耀。 为证明原告物业费用的欠付情况，被告颜肖兰提交了四张龙光物业南宁分公司出具的发票（NO.32288073、NO.35612994、NO.32288074、NO.35612993），NO.32288073显示已缴纳2019年7月至9月的物业管理费1543.2元、生活垃圾费45元， 7 2019年6月至8月的公摊电费128.29元；NO.35612994显示已缴纳2019年10月至11月的物业管理费1028.8元、垃圾清运费30元，2019年9月的公摊电费42.79元；NO.32288074显示已缴纳公摊水费7.71元；NO.35612993显示已缴纳2019年9月公摊水费2.57元。被告颜肖**提交了四张发票（NO.32288075、NO.35612992、NO.32288076、NO.35612991），NO.32288075显示已缴纳2019年7月至9月的物业管理费1543.2元、生活垃圾费45元，2019年6月至8月的公摊电费128.29元；NO.35612992显示已缴纳2019年10月至11月的物业管理费1028.8元、垃圾清运费30元，2019年9月的公摊电费42.79元；NO.32288076显示已缴纳水费18元，公摊水费7.71元；NO.35612991显示已缴纳2019年9月的水费2.57元。庭审中，三被告明确主张原告承担的是2019年7月至10月的物业费用。 三被告主张原告未经同意拆除了涉案房屋内的玻璃隔断及玻璃门，为此提供了《装修装饰工程施工合同》及《收据》予以证明，《装修装饰工程施工合同》载明于2017年12月17日，被告颜肖兰将涉案两套房屋交由案外人程健装修，工程项目清单显示玻璃隔断及玻璃门费用为14000元，装修工程总造价为102977元。2018年1月26日，程健向被告颜肖兰出具收据，载明已收到涉案两套房屋的装修工程费用102977元。 判决理由 本院认为，原被告签订的两份《房地产租赁合同》均系各方真实意思表示,内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均合法有效，各方均应恪守。 根据原被告签订租赁合同的约定：“若乙方提前终止合同或不履行合同的，则视为乙方违约，甲方有权没收全部押金，乙方不得向甲方追讨该物业装修设施等费用”，原告提出提前退租，被告可没收全部押金，但合同并未约定不予退还预交的房租。本案中，原告于2019年6月9日向被告颜肖**表示要提 8 前退租，被告颜肖**表示同意原告提前退租，但不退押金和原告已预交的房租。原告对没收押金未提出异议；同时，2019年6月30日，原告根据被告的指示将房屋钥匙放到指定物业处，并实际搬离涉案房屋。根据合同约定，原被告双方已实际提前解除合同，故本院确认原被告于2018年4月15日签订的两份《房地产租赁合同》于2019年6月30日解除。 关于房屋租金的问题。《房地产租赁合同》于2019年6月30日解除，原、被告双方权利义务终止，原告诉请三被告返还已预付的2019年7月1日至2019年10月31日房租，符合法律规定，本院予以支持，故被告黄耀、颜肖**应向原告返还上述期间的房租27936元（6984元/月×4个月），被告颜肖兰应向原告返还上述期间的房租27936元（6984元/月×4个月）。三被告要求原告支付2019年11月1日至4日的房租及相应利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 《房地产租赁合同》中并未对利息进行约定，但被告逾期返还房租的行为给原告造成资金占用期间的利息损失，故对原告诉请被告支付利息的诉讼请求，本院予以支持。被告黄耀、颜肖**应向原告支付租金利息的具体计算方式为：以27936元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算（不超过6%），从2019年8月20日起至被告黄耀、颜肖**付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（不超过6%）；被告颜肖兰应向原告支付租金利息的具体计算方式为：以27936元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算（不超过6%），从2019年8月20日起至被告颜肖兰付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（不超过6%）。 关于物业费的问题。两份《房地产租赁合同》的第四条第1款均约定，在租赁期间房屋的物业管理费、电梯费、清洁费、税费、水费、电费、煤气费、电话费、数字电视收视费等使用费用均由原告承担。《房地产租赁合同》已于2019年6月30日解除，被告未能举证证明原告于合同解除后仍使用涉案 9 房屋，故被告诉请原告支付2019年7月至10月的物业相关费用及相应利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于装修押金的问题。装修押金5000元并非三被告收取，且两份《房地产租赁合同》的第五条第1款均约定，若原告提前终止合同或不履行合同的，视为原告违约，被告有权没收全部押金，原告不得向被告追讨物业装修设施等费用。原告单方提出提前终止合同，按照合同约定已构成违约，原告诉请三被告向其退还装修押金5000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于拆除玻璃隔断及玻璃门经济损失14000元的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告主张原告未经同意拆除了涉案房屋内的玻璃隔断及玻璃门，应赔偿相应损失，但装修工程承包人程健未能到庭接受询问，被告提交的证据亦不足以证明其已实际支出了装修玻璃隔断及玻璃门的费用，无法证明损失的存在，应承担举证不能的不利后果，故被告要求原告承担拆除玻璃隔断及玻璃门的损失14000元，本院不予支持。 关于开锁费用300元的问题。被告未能举证证明因原告的原因导致被告必须支出开锁费用的情形，被告诉请由原告承担开锁费用300元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于恢复原状的问题。被告要求原告对涉案两房屋的地板、吊顶、入户形象墙、隔断屏风及消防设施恢复房屋原状，但原告未能举证证明涉案房屋出租给原告之前的原始状态、设施的原始标准，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该项诉请，不予支持。 判决结果 10 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）黄玫瑰与被告（反诉原告）颜肖兰、被告（反诉原告）颜肖**、黄耀于2018年4月15日签订的两份《房地产租赁合同》于2019年6月30日解除； 二、被告（反诉原告）颜肖**、黄耀向原告（反诉被告）黄玫瑰返还2019年7月1日至2019年10月31日的房租27936元并支付租金利息[具体计算方式为：以27936元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算（不超过6%），从2019年8月20日起至付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（不超过6%）]； 三、被告（反诉原告）颜肖兰向原告（反诉被告）黄玫瑰返还2019年7月1日至2019年10月31日的房租27936元并支付租金利息[具体计算方式为：以27936元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算（不超过6%），从2019年8月20日起至付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（不超过6%）]； 四、驳回原告（反诉被告）黄玫瑰其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）颜肖**、黄耀、颜肖兰的全部诉讼请求。 本诉案件受理费1406元，由被告（反诉原告）颜肖**、黄耀、颜肖兰负担1297元，由原告（反诉被告）黄玫瑰负担109元。反诉案件受理费173元，由被告（反诉原告）颜肖**、黄耀、颜肖兰负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判 11 决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  陈晓玲 人民陪审员  赵小珍 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  黄冬慧 书 记 员  覃树鹏