广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初3038号原告：陶雪，女，1979年6月14日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王娟，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：许永安，男，1964年1月5日出生，香港永久性居民，被告：黄燕珍，女，1965年9月13日出生，香港永久性居民，委托诉讼代理人：许永安，男，1964年1月5日出生，系黄燕珍配偶。被告：许芬芬，女，1961年5月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张锡海、陈必成，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陶雪与被告许永安、黄燕珍、许芬芬物权保护纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陶雪委托诉讼代理人王娟，被告许永安即被告黄燕珍委托诉讼代理人，被告许芬芬委托诉讼代理人张锡海、陈必成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陶雪向本院提出诉讼请求：1.被告许永安、黄燕珍、许芬芬立即腾空并搬离广州市番禺区大石镇洛溪新城XX街XX号房屋；2.被告许永安、黄燕珍、许芬芬支付自2019年4月15日起至被告搬离之日止的占用费（按每月15000元标准计算）；3.被告许永安、黄燕珍、许芬芬支付自2019年1月1日至2019年5月31日的物业管理费2077.5元及煤气费234.26元；4.本案诉讼费由被告许永安、黄燕珍、许芬芬承担。事实和理由：我方在广州市越秀区人民法院淘宝司法拍卖（变卖）平台上，通过竞买号M8287竞得“广州市番禺区大石镇洛溪新城XX花园XX街XX号”房产。根据广州市越秀区人民法院在阿里拍卖上公示的竞买公告以及拍品详情，案涉房产是整栋拍卖，按现状交付，并且明确说明案涉房产可能存在违章加建部分，由买受人自行承担相关权利义务。我方在拍卖结束后已经向越秀区人民法院支付完毕全部价款，并于2019年9月9日办理完成房地产权证，已经取得案涉房产的物权。2019年4月15日，我方收到广州市越秀区人民法院出具(2018)粤0104执恢82号之五《执行裁定书》，裁定“广州市番禺区大石镇洛溪新城XX花园XX街XX号”房产归买受人陶雪所有,上述房屋自裁定书送达陶雪（买受人）时转移。我方于2019年4月22日邮寄《清场通知》，由黄燕珍签收后置之不理。2019年5月24日我方委托广东正觉律师事务所邮寄《律师函》，告知被告收到本函件3日内搬离涉案房屋，如不予理睬、不搬离的，我方将向有管辖权人民法院提出诉讼，清场并追究占用人相关法律责任。另，经到达涉案房屋处查看，发现许芬芬与许永安、黄燕珍共同居住在涉案房屋内。我方查询裁判文书网，广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104执异173号《执行裁定书》显示许芬芬在涉案房屋被执行过程中提出执行异议，越秀区人民法院经依法审查己做裁定“驳回案外人许芬芬对本院（2018）粤0104执恢82号案执行标的广州市番禺区大石镇洛溪新城XX街XX号房所提的异议请求”，但许芬芬现仍与许永安、黄燕珍共同占用涉案房屋。三被告长期占用涉案房产的行为严重侵害了我方的合法权益。另外，我方照广州市住房和城乡建设局房地产租赁管理所2019年广州市房屋租金参考价，案涉房产所在街道的租金参考标准计算，电梯楼的标准为37元/平方米。涉案房屋为别墅，37元×321平方米（占地面积）上浮约等于15000元，我方主张按照15000元/月计算。我方认为物业管理费和煤气费都是必然产生的，应当由三被告负担。被告许永安、黄燕珍辩称：不同意陶雪的诉请，我方一直居住在案涉房屋内，陶雪购买案涉房屋时清楚知道有人居住。陶雪只是购买了所有权，我方有权在里面居住。房产证上记载的建筑面积为259平方米，但案涉房屋真正的建筑面积为440平方米，其中多了170平方米，我方一直居住。多出部分是我在2001年装修时加建的。被告许芬芬辩称：不同意陶雪的诉请，我方是案涉房屋的承租人，有权使用案涉房屋。我方已经为承租涉案房屋支付租金1900000元，租赁期限届满期间为2034年10月30日，具体经过如下：2006年我方向许永安支付1900000元用于购买涉案房屋，但当时涉案房屋因许永安与农业银行的债务纠纷被查封，所以三方协商以许芬芬的购房款1900000元偿还该笔债务。三方签署执行和解协议，许永安收取1900000元后向我方出具收据，但许永安收取1900000元后截至2015年才与农业银行清理完毕债务，同年许芬芬搬入涉案房屋居住，法院解封涉案房屋。我方与许永安开始着手办理涉案房屋过户事宜，双方签署了正式的房屋买卖合同，但因涉案房屋有违法加建部分，房产局一直不予办理过户，办证事宜一直拖到了2018年。2018年广州市越秀区人民法院因许永安其他纠纷又查封涉案房屋，当时我方向法院提出执行异议，但法院未认可双方的房产买卖关系，而许永安也无力偿还已经收取的1900000元购房款，所以双方协商将涉案房屋出租给我方，购房款1900000元转为16年的租赁费用，该房屋租赁关系建立之日许永安为产权人，我方居住使用案涉房屋一事陶雪在竞拍房屋前通过实地看房去管理处询问已经明确得知，法院在拍卖公告中已经做出重要提示。根据买卖不破租赁的基本原则，我方有权依据租赁合同使用案涉房屋至2034年10月30日。我方现正实际使用案涉房屋，使用期间产生的水电气、物业费均由我方支付。经审理查明，2018年12月14日，广州市越秀区人民法院就涉案房屋拍卖发布网络司法拍卖公告（第一次），该公告记载“……经评估公司现场勘察，房屋有加建建筑面积之虞，可能存在违章建设情况且实际建筑面积与房地产产权证记载建筑面积不一致的情形……上述房屋有人使用，按现状处置，具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场……”后陶雪竞得涉案房屋，2019年4月2日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执恢82号之五《执行裁定书》裁定“一、位于广州市番禺区大石镇洛溪新城XXX街XX号的房产归买受人陶雪（身份证号码：）所有。上述房屋产权自本裁定送达买受人陶雪（身份证号码：）时起转移。二、解除对广州市番禺区大石镇洛溪新城XX街XX号的查封。三、买受人陶雪（身份证号码：）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”陶雪于2019年4月15日收到该裁定书。2019年4月22日，陶雪以广州市番禺区大石镇洛溪新城裕景花园西区3街7号为邮寄地址向许永安、黄燕珍发出《清场通知》，内容为“……本人多次前往现场通知你方，你方态度恶劣，对我方通知不予理睬，严重侵害本人的合法权益，现再次通知：一、请占用人限期在2019年4月23日前搬离上述房产。二、逾期不搬离的，本人将联合有关单位，采取相关方式强制清场，并追究占用人相关法律责任，维护本人的合法权益，一切后果由你方负责。……附件：广州市越秀区人民法院（2018）粤0104执恢82号之五《执行裁定书》”。2019年5月24日，陶雪委托广东正觉律师事务所向许永安、黄燕珍邮寄《协商搬离通知书》，内容为“……陶雪已经按照法律规定拥有了上述物业的所有权。2019年4月15、16日陶雪还依据上述裁定书，办理了该房产的物业、水、电、气等更名手续，并补交物业管理费（2019年1-5月）2077.50元；煤气费234.26元。……现再次通知：一、请你方支付陶雪代垫的占用房屋期间的物业、水、电、气等费用。二、请你方致电陶雪协商搬离日期……”。许永安确认收到上述清场通知，许芬芬陈述均未收到。陶雪提供开票日期为2019年4月15日、4月28日的《广东增值税电子普通发票》2张，该两份发票记载陶雪缴纳了涉案房屋2019年1月至5月的物业管理费2077.5元、天然气费234.26元。2019年9月9日，涉案房屋登记至陶雪名下，登记用途为住宅，用地面积321平方米，建筑面积为259.70平方米，房屋结构为钢筋混凝土，房屋总层数为3/所在层1-3，房屋所有权取得方式：购买。为证明涉案房屋进行了加建等，许芬芬提供了涉案房屋2015年12月21日的《房屋面积测量成果报告书》，该报告书记载“测绘生产单位：深圳市勘察测绘院有限公司、成果审核单位：北京苍穹数码测绘有限公司……实测该楼存在177.04平方米原证未有建筑，不计入总建筑面积，其占地面积为57.68平方米，只计入用地面积，不计入建基面积……”陶雪对此不予认可。为证明涉案房屋原系作为许芬芬代许永安代偿债务的抵偿物出售给其，许芬芬提供以下证据：1.2006年9月18日，中国农业银行广州市花城支行（甲方）、广州市原恒丰电器有限公司（乙方）与许永安、黄燕珍（丙方）、许芬芬（丁方）签订《执行和解协议》，内容为“乙方因拖欠甲方160万元贷款本金及33.3万元贷款利息（利息暂计至2006年9月30日）一案（案号2005海民执字第5086号），甲、乙、丙、丁就该执行案件达成如下协议：一、丁方同意代乙方向甲方归还该案件中的贷款本息。在2006年9月23日代乙方先归还了部分贷款本金130万元人民币给甲方，在2007年6月30日前代乙方向甲方归还该贷款的剩余本金30万元及全部利息（实际利息计至贷款还清之日），甲方所收款项不退回，在此期间案件中止执行。……5、丁方代乙方向甲方归还全部贷款本息后，丙方自行将位于广州市洛溪新城XX花园XX区XX街X号的物业过户给丁方（含物业中的所有家私电器及附属品），丙方负责协调法院，由法院向丁方出具过户裁定书。……”2.银行流水显示2006年9月19日许芬芬支出1900000元。3.2006年9月21日，许永安出具《收据》，内容为“现本人许永安收到许芬芬购买广州市洛溪新城XX街XX号房屋（包括家具电器）现金款一百九十万元整。”4.广州市海珠区人民法院于2015年12月4日作出的《解除查封通知书》解除对涉案房屋的查封。5.2015年9月24日，许永安与许芬芬签订《广州保利地产服务部房屋买卖合约》约定由许芬芬购买涉案房屋，价款为3014770元。为证明许永安为偿还债务将涉案房屋出租给许芬芬，许芬芬提交2018年10月29日许永安（出租人，甲方）与许芬芬（承租人，乙方）签订的《房屋租赁合同》，内容为“……房屋坐落：番禺区洛溪新城XX街XX号房屋，建筑面积259.7平方米……乙方分别于2006年9月20日、2006年9月21日合共支付了190万元款项给甲方用于购买本合同项下的房屋，由于法院不认可乙方的购买行为，但甲方现无力返归乙方的已付款项，因此，经双方协商一致，甲方同意将该房屋出租给乙方使用，每月租金10000元以抵顶乙方的已付款项。……租赁期限：16年，自2018年11月1日至2034年10月30日止。租赁期满，乙方需继续承租该房屋的，可优先续租，但应在租赁期满前30日内与甲方协商一致并签署新的租赁合同。乙方已按第二条第（一）款约定支付了租赁期内的所有租金。……在签订本合同前，乙方在2015年11月实际已使用该房屋，因此，双方无需办理交接手续……”许永安、许芬芬确认上述合同未办理备案登记手续。2018年8月6日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执异173号《执行裁定书》，该裁定书记载“案外人：许芬芬……申请执行人：广州银行股份有限公司赤岗支行……被执行人：许永安……被执行人：黄燕珍……权利人：广东粤瀛达法律服务有限公司……本院在执行申请执行人广州银行股份有限公司赤岗支行与被执行人许永安、黄燕珍借款合同纠纷一案中，案外人许芬芬对本院查封广州番禺大石镇洛溪新城裕景花园西区三街7号房的所有权提出书面异议……本院认为：……案外人许芬芬提供的上述证据仅证明其代本案被执行人许永安、黄燕珍偿还（2005）海民执字第5087号案债权的事实，其后来与许永安、黄燕珍签订的《房屋买卖合约》并非是真实的房屋买卖合同关系，而是基于上述债权关系的以物抵债……裁定如下：驳回案外人许芬芬对本院（2018）粤0104执恢82号案执行标的广州市番禺区大石镇洛溪新城裕景花园西区3街7号房所提的异议请求。”2018年12月10日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104民初32388号《民事裁定书》，该裁定记载“……本院在审理原告许芬芬诉被告广东粤瀛达法律服务有限公司，第三人许永安、黄燕珍案外人执行异议之诉一案，原告于2018年12月7日向本院提出撤诉申请……裁定如下：准许原告许芬芬撤回起诉。……”许芬芬提供《广东增值税电子普通发票》《东乡供水有限公司预交款凭证》《水电费截图》《中国农业银行个人明细对账单》《电费缴费通知单》，证明其居住涉案房屋并支付物业费、水电费。2020年6月17日，广州万宁物业管理有限公司XX花园物业管理处XX花园客户服务中心出具《居住证明》，内容为“兹证明许芬芬（身份证号：……），于2015年11月至今一直居住在XX花园XX街XX号。”另查明，许永安与许芬芬是姐弟关系。广州市房地产租赁管理所发布《2019年广州市房屋租金参考价》载明：洛溪新城居住用房楼梯楼租金为35元/月/平方米，电梯楼为37元/月/平方米。本院认为：许永安、黄燕珍是香港特别行政区居民，本案属于涉港民事纠纷案件，应参照涉外民商事案件处理。案涉房产位于广州市番禺区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函的规定，本院依法对本案享有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据当事人提交的证据及诉辩意见，本案的争议焦点为三被告是否应搬离涉案房屋、是否应支付占用期间的费用，本院对此阐述如下：关于争议焦点一。其一，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权以登记为公示效力，陶雪于2019年9月9日取得涉案房屋的产权，依法取得涉案房屋的所有权,对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”许永安、黄燕珍确认一直在案涉房屋居住，陶雪主张其二人腾空搬离涉案房屋，合理有据，本院予以支持。涉案房屋存在加建等违章建筑，可在腾空搬离案涉房屋后由行政机关进行处理，许永安抗辩其有权居住，没有依据，本院不予采纳。其二，对于许芬芬对涉案房屋是否享有承租人权利，首先，从许芬芬与许永安签订的《房屋租赁合同》内容来看，该合同约定租期16年，且租赁期间租金值恒定，显然不符合正常的行业交易习惯；其次，许芬芬与许永安系姐弟关系，根据许芬芬自认签订的租赁合同系用于许永安偿还其债务，但双方并未就该合同进行备案登记，结合许芬芬在（2018）粤0104执异173号案中被法院以其与许永安之间就涉案房屋并非是真实的房屋买卖合同关系，而是就债权关系的以物抵债为由驳回许芬芬的异议请求后，许芬芬又主张双方就涉案房屋存在租赁合同关系，且上述《房屋租赁合同》载明的签署时间为涉案房屋被法院查封之后，故可以认定双方就涉案房屋并不存在真实的租赁合同关系，许芬芬、许永安签署该《房屋租赁合同》显然非善意，不能对抗陶雪就涉案房屋所享有的物权，故许芬芬抗辩其有权使用涉案房屋据理不足，其应将涉案房屋腾空交还给陶雪。关于争议焦点二。陶雪已取得涉案房屋的产权登记，三被告无权居住在涉案房屋，陶雪主张至搬离之日止的占用费，合理有据，本院予以支持，但占用费的起算时间应从2019年9月9日即陶雪取得涉案房屋产权登记之日为宜，对陶雪主张的该日之前的占用费，本院不予支持。关于占用费的标准，陶雪主张按15000元标准计算，但未举证证实，许芬芬陈述涉案房屋的租金为10000元每月，该标准亦与广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准相近，故综合本案案情，本院酌定三被告按每月10000元的标准向陶雪支付占用期间的使用费。根据陶雪提交的证据可以证实其支付了2019年1月至5月的物业管理费2077.5元、天然气费234.26元，该期间为三被告居住期间，故陶雪主张三被告向其支付该费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许永安、黄燕珍、许芬芬应于本判决发生法律效力之日起30日内将位于广州市番禺区大石镇洛溪新城XX街XX号房腾空交还给原告陶雪；二、被告许永安、黄燕珍、许芬芬应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月10000元的标准向原告陶雪支付2019年9月9日起至搬离之日止的占用费；三、被告许永安、黄燕珍、许芬芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陶雪支付物业管理费2077.5元、天然气费234.26元；四、驳回原告陶雪的其他诉讼请求。案件受理费5384元，由原告陶雪负担2616元，被告许永安、黄燕珍、许芬芬负担2768元。如不服本判决，原告陶雪、被告许芬芬可在判决书送达之日起十五日内，被告许永安、黄燕珍可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  陈润彰二〇二〇年十月二十八日法官助理周书宇书记员梁凤茵