重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1179号原告：重庆升伟乐成资产管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道53号8栋1-1-1#，统一社会信用代码：91500107556770676U。法定代表人：陈继伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：王滟，重庆俊采律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。被告：九龙坡区谢家湾江畔餐馆，经营场所重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号2幢龙湖·西城天街L馆-3F-16、17号，统一社会信用代码：92500107MA5UP7C3XP。经营者：何曲。委托诉讼代理人：李中辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆李子坝餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区李子坝正街66号附4号2楼，统一社会信用代码：9150010309123133X0。法定代表人：何曲，经理。委托诉讼代理人：叶林，系公司员工。原告重庆升伟乐成资产管理有限公司（以下简称“升伟乐成资产公司”）诉被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆（以下简称“江畔餐馆”）、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司（以下简称“李子坝餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告升伟乐成资产公司的委托诉讼代理人聂国林，被告江畔餐馆的委托诉讼代理人李中辉、唐超，被告李子坝餐饮公司的委托诉讼代理人叶林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告升伟乐成商管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年8月9日至2019年11月29日的租金70929元。2、判令被告支付逾期付款违约金，以70929元为基数，按月息2%计算，从2019年10月20日起至付清日止支付违约金。3、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告将位于重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场8号楼1层部分区域出租给被告李子坝餐饮公司使用，双方于2017年5月8日签订了《房屋租赁合同》，双方对合同期限、租金标准、违约责任等内容进行了约定。2017年9月6日，原告与二被告签订三方协议，将上述房屋租赁合同的权利义务概括转让给被告江畔餐馆。被告李子坝餐饮公司就被告江畔餐馆履行《房屋租赁合同》向原告承担连带保证责任。被告江畔餐馆自2019年7月20日起拖欠租金，经原告多次催款后仍未支付。被告江畔餐馆答辩称：我方已向原告缴纳租金至2019年8月25日；并认为案涉租赁合同中约定的违约金标准过高；案涉租赁合同与对应的商业管理服务合同内容关联，因原告不积极履行招商义务，商业管理合同目的无法实现，进而案涉租赁合同应被解除；我方已于2019年8月25日搬离租赁房屋，商铺钥匙已经退还给原告，2019年8月27日向原告发函解除租赁合同。被告李子坝餐饮公司答辩称：我方不是本案的适格主体，不应当承担连带责任。依据协议约定，我方仅对转让合同前的相关费用承担连带责任。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月8日，原告升伟乐成资产公司（甲方）与被告李子坝餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方将位于重庆市九龙坡区九滨路九龙滨江商业广场8号楼1层的部分区域出租给乙方使用，乙方以“李子坝梁山鸡、三斤耗儿鱼”的品牌统一对外营业，建筑面积601.65平方米。2、租赁期限为2017年5月10日至2022年11月9日。3、租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积，计租面积按601.65平方米计算。月租金为：……第二个租约年自2018年11月10日至2019年11月9日，每月的租金标准为35.5元/平方米，第三个租约年自2019年11月10日至2020年11月9日，每月的租金标准为38.74元/平方米……。4、乙方应按季度为周期支付租金，除第一期租金外，其他租金均以一个季度即3个月为1个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前，向甲方一次性足额支付下期租金。5、如乙方未按约定向甲方支付或补交租金等款项，则每延期一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项作为逾期付款违约金。6、乙方违反本合同有关转租约定的和未按约支付租金的，甲方有权经书面通知乙方，单方解除合同，解除《通知》送达后视为合同解除。7、租赁期限内，如政府或公用事业部门行为造成商业项目周边道路、市政设施、环境景观及公用事业供应受到影响，不属于甲方违约和情势变更，甲方无需承担责任，乙方须按照约定标准支付应付租金或其他应付款项。同时约定快递以送达之日视为收悉日。并于同日，原告将案涉商铺交付给被告李子坝餐饮公司使用。2017年9月6日，原告（甲方）、被告李子坝餐饮公司（乙方）与被告江畔餐馆（丙方）签订《权利义务概括转让之三方协议》，其中约定：1、乙方将甲方与其签订的《房屋租赁合同》的权利义务一并转让予丙方，甲方同意乙方的转让行为。2、三方确认，本协议签订前，乙方已向甲方支付了截至2018年2月9日期间的全部租金。本协议签订后，包括2018年2月10日之后的租金缴纳等全部合同项下乙方的全部义务和权利均由丙方继承，丙方作为合同主体继续履行合同；乙方就丙方履行《房屋租赁合同》向甲方承担连带保证责任。2019年8月30日，原告向被告江畔餐馆发出《租金催告函》，其中载明：被告江畔餐馆应于2019年7月20日前一次性支付2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金共计64075.74元及违约金。庭审中，原告举示申请一份，拟证明被告李子坝餐饮公司曾租赁案涉项目负二层6号库房用于放置酒水杂物。被告江畔餐馆认为该笔库房租金已包含至本案租金的诉讼请求中，且该笔租金并未约定违约金，故该笔租金不应当计算违约金。经审查，2017年8月29日，被告李子坝餐饮公司向重庆江函物业管理有限公司申请，载明：被告李子坝餐饮公司向物业公司申请租金为1200元/月，自2017年9月1日起计租，租金支付方式为按季度支付。上有“情况属实，请领导审批”、“建议给予支持”等手写内容。原告当庭明确被告尚欠自2019年8月26日至2019年11月29日的租金共计70929元，其中包含被告江畔餐馆尚欠自2019年10月1日至2019年11月29日的库房租金2360元。被告江畔餐馆举示营业执照、身份证明、公示报告，拟证明被告江畔餐馆已于2019年10月29日变更了工商注册地址，已经从案涉商铺退租。原告认为该证据不能证明被告江畔餐馆的退租事实。被告江畔餐馆还举示重庆市九龙坡区城市管理局下发的通知一份、关于我店外摆问题的申请函一份，拟证明2019年7月31日因政策原因导致被告江畔餐馆经营受到严重影响。原告认为上述证据与本案无关，原告认可收到被告江畔餐馆发出的申请函，但并未对外摆问题进行过承诺。被告江畔餐馆还举示关于解除租赁合同、物业服务合同、商业管理服务合同的函及说明、EMS快递邮单，拟证明因原告不履行合同约定的推广义务，被告李子坝餐馆于2019年8月27日函告原告要求解除合同，案涉租赁合同已于2019年8月27日解除，后又于2019年11月28日将钥匙邮寄给原告。对此，原告认可收悉该函件，但原告认为被告江畔餐馆的单方行为不能达到解除合同的效力，被告江畔餐馆还举示照片，拟证明由于原告未尽到商业推广义务，导致商铺商业氛围低迷，商家经营困难，故被告江畔餐馆于2019年8月25日退租，并将商铺上锁交付原告。原告对此不予认可。另查明，原被告双方确认从2019年8月26日至2019年11月29日尚欠租金70929元(其中包含库房租金2360元）。上述事实，有房屋租赁合同、承诺函、三方协议、催告函、缴费通知单、银行业务回单、发票、微信截图、营业执照、身份证明、公示报告、解除函及说明、EMS快递邮单及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告李子坝餐饮公司签订的《房屋租赁合同》及原告与被告江畔餐馆、被告李子坝餐饮公司签订的《权利义务概括转让之三方协议》，系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约履行各自的义务。关于房屋租赁合同是否于2019年8月27日解除的问题。本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，本案中，被告江畔餐馆及被告李子坝餐饮公司并未举示证据证明其享有法定或者合同约定的单方解除权，且被告李子坝餐饮公司已不是合同相对方，加之原告予以否认，故被告李子坝餐饮公司向原告发函解除合同的行为，并不产生解除房屋租赁合同的法律后果。被告江畔餐馆主张案涉租赁合同已于2019年8月27日解除的意见，并无事实依据，本院不予采纳。关于库房租金是否支付的问题。原告举示了被告李子坝餐饮公司于2017年8月29日向重庆江畔物业管理有限公司出具的租赁库房申请。虽然申请中具备租赁物、租金单价及租赁期间等租赁合同的基本要素，但该申请的相对方为被告李子坝餐饮公司及重庆江畔物业管理有限公司，同时，原告与二被告并未在其后签订的《权利义务概括转让之三方协议》中对库房的租赁关系是否发生权利义务的概括转让进行明确约定，故对原告主张该笔租金的诉讼请求，本院不予支持。关于租金问题，被告江畔餐馆作为租赁合同的相对方应按约支付租金，但被告江畔餐馆在支付完截止至2019年8月25日的租金后，就未再支付任何费用。根据房屋租赁合同约定，被告江畔餐馆应向原告支付2019年8月26日至2019年11月29日的租金共计68569元（70929-2360），本院对此予以支持。被告江畔餐馆逾期未支付上述租金，已构成了违约，亦应承担相应违约责任，审理中，原告自愿调整按照月利率2%的标准计算，本院予以准许。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，原告与被告江畔餐馆、被告李子坝餐饮公司签订的《权利义务概括转让之三方协议》明确约定，被告李子坝餐饮公司对被告江畔餐馆在履行房屋租赁合同中的义务承担连带担保责任。现被告江畔餐馆未按约支付租金，被告李子坝餐饮公司应对被告江畔餐馆的租金支付义务承担连带责任，故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆于本判决生效后十日内向原告重庆升伟乐成资产管理有限公司支付租金68569元及相应违约金（以68569元为基数，从2019年10月20日起按月利率2%计算至付清之日止）。二、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司对被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆上述支付义务承担连带责任。三、驳回原告重庆升伟乐成商业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费855元，由原告重庆升伟乐成商业管理有限公司负担100元，由被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司连带负担755元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审判员 罗 洪二〇二〇年十月十六日书记员 黄春燕