陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初891号原告：商洛市二龙山水库管理处，住所地陕西省商洛市商州区城关街道办事处西郊水沟村。法定代表人：吕伟宏，主任。委托诉讼代理人：黄晓伟，商洛市二龙山水库管理处副主任。委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。被告：商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司，住所地陕西省商洛市商州区二龙山水库管理处后院内。法定代表人：郝晓东，执行董事。委托诉讼代理人：雷凤翔，广东华埠律师事务所律师。原告商洛市二龙山水库管理处（以下简称：二龙山管理处）与被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司（以下简称：欢乐岛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告二龙山管理处的委托诉讼代理人黄晓伟、崔建国，被告欢乐岛公司的法定代表人郝晓东及其委托诉讼代理人雷凤翔到庭参了加诉讼，本案现已审理终结。原告二龙山管理处向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《租赁合同》；2、被告将所承租原告房屋电站楼及经置换的总面积1099.56平方米钢架结构二层楼及场地内被告所建设设施等拆除恢复原状后返还原告；3、被告支付2018年2月1日至将租赁物及场地返还原告之日起的占用费，每年按照3.5万元计算，其中截止2020年4月1日的占用费为75833元；4、本案诉讼费由被告承担。本案在审理中原告变更第二项诉讼请求为：被告将租赁原告的场地以及场地内二层钢架结构楼房一栋腾交于原告。事实和理由：2015年1月14日原被告签订了《租赁合同》，主要条款为：“第一条租赁物的地点和用途：甲方将位于商洛市二龙山水库管理处北院墙以北，东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的场地、原电站楼和母子楼共8400平方米租赁给乙方，作为综合场地经营涉水旅游项目。第二条承包期限及交款方式承包期暂定为3年。2015年2月1日-2018年2月1日甲方通过组织公开、公平、公正的竞争谈判，综合考察，班子会研究确定乙方为本合同的承租人，每年租金35000元，由乙方于2015年2月1日前一次性付清3年租金105000元，甲方按照收支两条线规定上缴财政非税收入专户。”合同同时对双方权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告将被告所租赁房屋及场地交付被告使用，被告用于涉水旅游项目经营，被告于2015年4月30日将3年租金105000元以银行转账方式支付给原告。2015年5月20日，原被告双方签订《房产置换协议书》，约定:被告将所租赁原告母子楼拆除，用被告自建的位于母子楼南侧总面积1099.56平方米钢架结构二层楼一栋，从2015年5月20日起无偿置换给原告补偿拆除母子楼，所置换新楼资产所有权永久归原告所有。租赁期限于2018年2月1日到期后，被告继续使用，但未支付原告场地使用费。由于被告租赁原告房屋场地后，用于经营涉水旅游项目，而该项目未履行相关审批手续，成为违建清理对象。综上所述，原、被告签订租赁合同后，原告将租赁物交付被告使用，合同期满后，在没有续签合同的情况下，截止目前被告仍继续使用，使用合同成为不定期限的合同，原告依法具有随时解除合同的权利；被告所经营项目，未办理相关手续成为违建。故原告诉至本院，请求贵院判如所请。被告欢乐岛公司辩称，一、原告陈述的本案事实不全面，部分事实属于虚假陈述。2014年10月30日，被告郝晓东与原告签订了一份《承包合同》，甲方(发包方)为商洛市二龙山水库管理处，乙方(承包方)为郝晓东，约定了承包物的地点和用途:原告将位于商洛市二龙山水库管理处机关北院墙以北，东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的场地、原电站楼和母子楼承包给乙方，作为综合场地经营使用。约定承包期限及交款方式:承包期限为20年。2015年元月1日至2034年12月31日，每年承包金为35000元，每年元月1日前付清当年的承包金。约定的违约责任:如果因单方非正当原因致使合同无法履行的，应按未履行年限承包金的50%向对方支付。在其他条款中约定:合同执行时间为2015年元月1日。该承包场地合同约定为综合场地经营涉水旅游项目，且经过了商洛市水务局和商洛市财政局审批。被告从2015年开园以来，年平均营业额为600000元左右。现原告将被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司起诉要求解除《租赁合同》，理由是该项目未履行相关审批手续。截止2020年3月底，被告未收到原告任何关于解除两份合同的函件、通知、联系单，这也证明了原告对两份合同的效力一直是认可的。综上，被告认为，原告只是以项目未履行相关审批手续为借口，故意隐瞒已经获审批的事实，尤其是对原有建筑的改造等，并不违反相关法律规定。原告单方违反诚实守信原则，拒不履行合法有效合同。其根本没有考虑到被告基于和原告签订的两份合同的信赖利益的投资、收益等利益和损失，原告提出解除合同属于单方违约，给被告造成巨大损失，包括投资损失、场地租金差额损失、预期收益损失等。建于原告不愿继续履行合同，被告保留反诉或另行起诉的权利。二、基于以上事实，本案遗漏了被告或者被告不适格。该案中的被告只能列为第三人。双方真实意思表示的真正主体基于全案的整体情况，只能认定公司为被告之一或第三人。三、原被告之间签订的两份合同并不违反法律法规，属意思自治的范畴，合法有效，理应受法律保护，要求解除缺乏法律上的依据。四、该案中原告的第二项诉讼请求没有法律依据。被告占有原告的场地，是基于合同的合法占有，被告郝晓东是基于该合同的20年承包期限，作出了长期投资计划，计划总投资12000000元，截止2014年年底，已经投资基建(平整土地、设置地下管道、修建海浪池、儿童池及配套设施)及购买设备等，已投入资金5000000元。2015年1月13日，被告郝晓东以自然人独资设立了商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司。郝晓东和原告口头协商，在不影响2014年10月30日郝晓东与原告签订的《承包合同》效力的前提下，基于原告和商洛市水务局、商洛市财政局内部审批原因，2015年1月24日，郝晓东以其商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司的名义和原告签订了《租赁合同》。该合同签订后，郝晓东于2015年4月30日将3年租金105000元以银行转账方式支付给原告。该《租赁合同》作为原《承包合同》的补充部分，该租赁合同约定的期限暂定为3年。为了消除两份合同理解上的歧义，体现原《承包合同》继续有效，双方在签订《租赁合同》约定承包期时，特别加注了“暂定”为3年，以体现两份合同均具有法律效力。2015年后，原告基于20年承包合同和租赁合同已获审批的信赖利益的前提下，郝晓东继续投资。先后又投资了包括太空盆、皮筏滑梯、彩虹滑梯、儿童池、海浪池、游泳池及入园净化池等设备购买费用及运费、安装费，包括材料费、绿化、专电、地坪、监控、人工费、其他等基建费用，2019年年底还投资200000余元修建网红桥两座，合计投资达10835637元。认定为无效或解除的前提条件下，要求拆除，返还没有法律上的依据。五、占用费问题：2020年元月以来因疫情期间，属不可抗力，应予免除。2020年以前所拖欠租金，系双方协商暂缓交纳租金的合意，现在原告要求解除，应在追究原告违约责任并赔偿被告损失时一并解决或者在执行过程中进行折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交证据有：1、事业单位法人证书；2、《租赁合同》、《商洛市市级行政事业单位共有房屋出租申报审批表》；3、收款收据；4、《申请书》、《商洛市二龙山水库管理处职工宿舍楼鉴定报告》、《房屋置换协议》；5、照片。被告对原告上述证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2租赁合同真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，郝晓东系原告职工，因此才以公司名义与原告签订合同，另外合同中期限为暂定，对审批表无异议。对证据3无异议；对证据4申请书被告个人申请的，对鉴定报告无异议、对置换协议三性无异议，但被告是长期经营的；对证据5照片无异议。被告提交证据有：1、《承包合同》；2、停工通知书、通知。原告对被告证据质证意见为，对证据1不确定因为管理处现在没有这份合同原件，管理处已经将这份合同撕毁了；对证据2无异议。对上述原被告证据双方均无异议证据本院予以确认，对被告提交的承包合同结合通知以及停工通知，对承包合同真实性应予认定。根据原被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2014年10月30日原告二龙山管理处（甲方）与郝晓东（乙方）签订了《承包合同》约定，第一条承包物的地点和用途：甲方将位于商洛市二龙山水库管理处机关北院墙以北:东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的场地、原电站楼和母子楼承包给乙方，作为综合场地经营使用；第二条承包期限及交款方式：承包期限为20年,2015年元月1日一2034年12月31日，每年承包金为35000元，每年元月1日前付清当年的承包金。2014年12月31日原告给郝晓东发出《通知》：因水库管理处院内新建水电改造电缆、PE管从后院地下埋设，经管理处会议研究决定：一、后院施工中确保电缆、PE管埋设沿线安全，否则发生不安全事故的法律责任及经济损失由你方自行承担。二、在电缆、PE管埋设区域内禁止修建永久建筑物。如发现修建，管理处有权无条件拆除，并由你方承担由此产生的费用及罚款，并视情节终止承包合同。同日原告向郝晓东发出《停工通知书》：依据2014年12月30日商洛市水务局局长办公会及2014年12月31日管理处班子会要求，由于你承担管理处后院的开发项目存在未批先建的问题，责令该开发实施项目即日起立即停工，停工期间损失自行承担，待办理完成相关审批手续后再行施工，否则后果自负。2015年1月4日原告二龙山管理处（甲方）与被告欢乐岛公司（乙方）签订了《租赁合同》约定，根据《中华人民共和国合同法》、《商洛市市级行政事业单位公有房屋经营性出租管理暂行办法》及商洛市人民政府2011年8月19日([2011]73号)专题会议纪要精神，为盘活资产，弥补收入，经报市水务局、市财政局同意甲方将所属的场地、房屋出租给乙方，现双方达成如下协议:第一条租赁物的地点和用途：甲方将位于商洛市二龙山水库管理处北院墙以北:东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的场地、原电站楼和母子楼共8004平方米租赁给乙方，作为综合场地经营涉水旅游项目。第二条承包期限及交款方式：承包期暂定为3年。2015年2月1日-2018年2月1日，甲方通过组织公开、公平、公正的竞争谈判，综合考察，班子会研究确定乙方为本合同的承租人，每年租金35000元，由乙方于2015年2月1日前一次性付清3年租金105000元，甲方按照收支两条线规定上缴财政非税收入专户。第三条甲、乙双方的权利和义务：1、甲方按期为乙方提供场地、房屋供乙方使用；2、甲方在乙方筹建期间，依据自身状况为乙方提供水源和电源，费用由乙方支付，水源、电源不足部分由乙方自行解决；3、乙方在租赁、建设、经营期间应自觉遵守国家的各项法律法规:自觉办理相关项目审批手续，否则造成的切损失由乙方自行承担；4、如因不可抗力等因素需要解除本合同的，乙方应无条件交回出租赁物；5、乙方要充分了解并熟知该租赁物在城市规划建设内，预判到本合同的租赁风险，如遇市政府项目建设征用，本合同解除；6、乙方应按期支付租金并承担租赁期间因经营行为或资产使用所产生的所有税费；7、乙方应遵守商洛市政府事业单位资产管理的相关规定，确保国有资产保值增值，如需对资产改建应征得甲方及有关主管部门、财政部门同意方可实施；8、乙方不得将租赁物转让、转租或者抵押、保证、担保；9、乙方应采取安全保护措施对筹建和经营期间的安全切实负责，出现安全事故，与甲方一概无关；10、合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权，合同解除后乙方建设的经营性资产的残值，甲方一概不予作价补偿，由乙方自行处理。第四条违约责任：乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按照应支付租金的3%向甲方支付违约金，乙方如拖欠租金达3个月以上，甲方有权收回场地并追究乙方违约责任。第五条其他：1、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力；2、本合同一式四份，双方各执二份。合同执行时间为2015年2月1日。2015年4月22日被告向原告交纳租金105000元，之后被告再未支付租金。2015年5月11日郝晓东向原告提交申请，因租赁场地的母子楼存在安全隐患，其公司自愿新建钢架结构二层楼房，面积1099.56平方米，无偿置换给原告，请示拆除存在安全隐患的母子楼。2015年5月18日原告委托商洛市建筑勘察设计院对二龙山管理处职工宿舍进行鉴定，鉴定结论：该宿舍存在极大的安全隐患，不满足继续正常使用的要求，建议拆除重建。2015年5月20日原告二龙山管理处（甲方）与被告欢乐岛公司（乙方）签订了《房产置换协议书》约定：乙方承租甲方后院的母子楼，修建于1996年砖混结构二层，总面积713.56平方米，原值19.782497万元，因地势低、排水不畅，屋顶漏水，墙体裂缝严重，不满足防火规范要求等问题，需要进行拆除。乙方自愿将本公司新建位于母子楼南侧的钢架结构二层楼房一栋，总面积1099.56平方米，从2015年5月20日起无偿置换给商洛市二龙山水库管理处用于补偿拆除母子楼，所置换新楼资产所有权永久归二龙山水库管理处所有。甲方根据两栋楼的价值进行评估对比后，认为此置换方案比较公平合理，同意置换方案，现甲乙双方商定特立此置换协议，乙方自行拆除母子楼，拆除费用和安全责任由乙方自行承担。另查明，郝晓东系原告商洛市二龙山水库管理处职工、欢乐岛公司法定代表人、欢乐岛公司股东。本院认为，原告将位于商洛市二龙山水库管理处北院墙以北、东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的场地、原电站楼和母子楼共8004平方米租赁给被告，被告用于经营涉水旅游项目。原被告签订了《租赁合同》，期限3年，即2015年2月1日至2018年2月1日。被告向原告交纳了3年租金105000元，原被告之间是租赁合同法律关系，该租赁合同并不违反法律的强制性规定，应为有效合同。合同期满后，原被告未续签租赁合同，被告一直在使用该租赁场地，按照法律规定应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告以起诉的方式要求解除与被告签订的《租赁合同》，本院应予准许。租赁合同签订后，原被告签订了《房产置换协议书》，被告将租赁场地内母子楼拆除新建钢架结构二层楼房一栋，无偿置换给原告，使用权归原告所有。故原告要求被告将租赁场地以及场地内二层钢架结构楼房一栋腾交给原告，本院应予支持。合同到期后被告一直在使用租赁场地，故原告要求被告支付租赁场地占用费按年租金35000元计算至被告腾交给原告之日止，本院应予支持，但自2020年1月底2月初开始，全国范围均受到新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，相对其他疫情影响较重的地区，案涉租赁合同的履行地即商洛市，直接受影响的时间段为2020年2月至3月共两个月。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定内容，酌情对本案占用费两个月予以免除，占用费起算期限从合同到期后免除两个月开始计算，即2018年4月2日按每日96元（35000元÷÷00天）开始计算至被告腾交租赁场地之日止。被告辩称，原告与郝晓东在2014年10月30日签订了《承包合同》，承包期限为20年，基于内部审批原因，郝晓东以其欢乐岛公司名义与原告签订了《租赁合同》该《租赁合同》系原承包合同的补充部分，租赁合同约定期限暂定3年，被告投入大量资金，该案遗漏了被告或者被告不适格，原被告签订的两份合同应合法有效，原告要求解除缺乏法律依据，原告的第二项诉讼请求没有法律依据，因原《承包合同》有效，原告要求解除合同，构成违约，应赔偿被告的经济损失。综合本案来看，2014年10月30日原告与郝晓东签订了《承包合同》，2015年1月14日原告与被告签订了《租赁合同》，合同签订后被告向原告交纳了合同约定的3年租金，2015年5月20日原被告签订了《房产置换协议书》，故能够认定，原被告之间履行的合同应为2015年1月14日签订的《租赁合同》，原告与郝晓东签订的《承包合同》实际并未履行，故对原告辩称《租赁合同》系《承包合同》的补充部分以及本案被告不适格的辩解理由，本院不予采纳。被告辩称其投入大量资金，原告应予赔偿，本案中被告未提交相应证据予以证实亦未提出反诉，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告商洛市二龙山水库管理处与被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司于2015年1月14日签订的《租赁合同》；二、被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司将位于商洛市二龙山水库管理处北院墙以北、东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的8004平方米场地，以及场地内二层钢架结构楼房一栋腾交于原告商洛市二龙山水库管理处；三、被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司从2018年4月2日起，按每日96元向原告商洛市二龙山水库管理处支付场地占用费至上述场地腾交之日止。上述二、三项限本判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元，由被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  敬小涛人民陪审员  周 杏人民陪审员  贾 护二〇二〇年十月二十一日书 记 员  齐 淼1