广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初6992号原告：广州创联装卸有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇上邵村上邵工业二路二号。法定代表人：徐彦磊。委托诉讼代理人：朱宏雅，该公司员工。被告：邱润全，男，1984年10月17日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：温富春、卢志强，广东大洲律师事务所律师。原告广州创联装卸有限公司诉被告邱润全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州创联装卸有限公司的委托诉讼代理人朱宏雅、被告邱润全及其委托诉讼代理人温富春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州创联装卸有限公司向本院提起诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还租用房屋；3、被告支付租金(2019年11月至2020年7月）共计240000元(暂计至2020年7月，实际要求计算至被告返还房屋之日)；4、被告支付违约金（延迟支付租金所产生的违约金，每逾期一日按未付租金的1%计算）939000元(暂计至2020年7月15日，实际要求计算至被告返还房屋之日)；5、被告支付使用承租房屋期间所产生的水、电费用共计22513.84元(暂计至2020年7月15日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月29日，原被告双方签订房屋租赁合同，被告承租原告位于广州市增城区经济开发区新光路11号宿舍2、3、4楼使用，租赁期限为2019年9月1日—2028年8月31日，共计9年，租赁期开始的2个月为免租期，原告于2019年9月1日正式向被告交付租赁物，同时，也按照合同的约定于9月15日前开通了1.5米的人行通道给被告，至此，原告已按照合同的约定内容完全履行了交付义务。按照租赁合同约定，2019年9月1日—2019年10月31日（共计2个月），该期间为免租期，无需支付租金。自2019年11月1日起开始正式计租，租赁物的租金为30000元/月，另外，鉴于被告的经营困难以及被告提出的申请，原告同意2019年11月、2019年12月、2020年1月，该三个月的租金分别按照20000元/月计收。但自合同签订起至今，被告一直拖欠租金，尚未支付，原告多次催租，被告均以各种理由进行推诿，原告于2020年2月28日发送催款函再次催收租金，同时告知被告，若逾期未予理会，原告将按照《租赁合同》第九条第二款之第四项解除租赁合同。但被告仍然未予理会，被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。为此，诉至法院，望判如所请。被告邱润全辩称：1、本案主要缘由是因为原告实施了严重的违约行为，第一个违约行为原告没有按照租赁合同的约定在2019年9月15日前开通1.5米的人行通道，一直到2019年11月17日才开通该通道，根据合同约定，延迟开通通道计租期顺延。原告在2019年11月底12月初在租赁物旁边的空地上违法搭建高达两层半楼高度的大棚，该大棚为全封闭的构建物，导致被告租赁的2楼完全不能通风，严重阻碍了租赁物的使用。当时被告明确告知原告因原告的违约，合同无法履行应当终止。2、原告计算的起租期应当顺延。在未起租前原告已经违约，因此本案不存在任何租金。3、合同约定违约金明显过高，应当降低适用。4、被告因原告的违约行为所产生相关损失，被告将另行主张。经审理查明：粤房地权证自字第××号房产证，载明：房地产权属人：广州市利涛科技有限公司；房屋坐落：增城市××路××号（活动中心C-1）；建筑面积：2503.27㎡。房屋分层图：首层平面图、二至四层平面图。2018年9月19日，原告与广州市利涛科技有限公司签订《房屋租赁合同》，原告租赁广州市利涛科技有限公司的坐落在增城经济开发区新光路11号的厂房及宿舍，其中，厂房4815.62平方米和宿舍面积2503.27平方米，租赁用途为生产、仓储、住宿，租赁期限为2018年10月1日至2028年9月30日。2018年10月1日，原告与广州市利涛科技有限公司签订《房屋租赁合同》，原告租赁广州市利涛科技有限公司的坐落在增城经济开发区新光路10号的宿舍，面积为2503.27平方米，租赁期限为2018年10月1日至2028年9月30日。2018年11月19日，原告与广州市利涛科技有限公司签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定原告承租位于广州市增城经济开发区新光路11号的厂房，广州市利涛科技有限公司同意原告在主合同租赁期内将该房屋转租给第三方使用等内容。原告与广州市利涛科技有限公司签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定原告承租位于增城经济开发区新光路10号的宿舍，广州市利涛科技有限公司同意原告在主合同租赁期内将该房屋转租给第三方使用等内容。2019年8月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明“……一、出租房屋情况甲方租赁给乙方的房屋坐落在增城经济开发区新光路11号宿舍楼2、3、4楼，该房屋出租范围为住宅，该房屋1楼划分出约45平方给乙方作进出入通道。……三、租赁期限1、甲乙双方约定，房屋租赁期为2019年9月1日起至2028年8月31日止，共计9年。2、租赁期开始的2个月为免租金期，以租赁房屋交付使用之日开始起算。……4、双方同意，甲方于2019年9月1日前将该租赁房屋交付给乙方。四、租金、支付方式和期限1、甲、乙双方约定，该房屋月租金为30000元，2019年11月、2019年12月、2020年1月的租金分别按照20000元/月计收。……3、租赁期内，乙方按月准时支付租金，乙方应于每个月5日前向甲方支付当月租金，如每月5日前未按时支付当月租金的，乙方从每月第6日起算，每逾期一日，则按未支付租金的1%向甲方支付违约金；连续逾期超过20日或累计逾期超过30日的，甲方有权终止租赁合同。4、2019年9月15日前开通1.5米人行通道，若未开通，起租期相应顺延。五、保证金和其它费用1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方向甲方交付2个月租金作为租赁保证金，共计60000元。2、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金在乙方无违约的情况下自合同终止之日起30个工作日内无息退还给乙方。3、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生、税收等费用由乙方承担。……八、转租和交换1、乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人。……九、解除本合同的条件……2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……（4）乙方连续逾期超过20日或累计逾期超过30日；……十、违约责任1、各方应诚信履约，若因一方违约而给对方造成损失的，违约方应承担约定的违约责任外，还应赔偿守约方损失。如任何一方违反本合同约定且在对方书面通知后的合理期限内（或书面通知中规定的时间内）仍未纠正其违约行为的，对方有权解除本合同，并要求违约方承担损害赔偿责任。……”。2019年10月8日，原告收取被告押金60000元并出具《收据》。2020年2月28日，原告向被告发出《催告函》，载明：自2019年11月5日起至今，贵方已拖欠我方4个月租金累计共90000元，违约金共计67036.08元。一、请贵方收悉本函后2日内向我司支付拖欠款项。二、若贵方逾期不予理会，我方有权按约解除合同，收回房屋，同时保留通过法律途径追索一切损失的权利。审理中，被告提交与原告的微信名“敏敏”的员工的微信聊天，其中2019年9月6日，被告“我们今天过去看了，路也还没有开始搞，我这边怎么动工啊？”，1月9日，被告“李小姐，你帮我问一下徐总那仓库那样做我那房子没有人住的。看他能不能改”，1月10日，敏敏“好像不能改哦”，被告“那那样的话我那房子怎么做生意”，2月28日，敏敏“怎么样没办法经营？”，被告“没有空气温度太高了，那样没有人会住”，敏敏“你主要想谈些什么内容？退租还是？”，被告“这样我没有办法经营的”，敏敏“徐总回复了，你还是找王经理谈吧，王经理能代表徐总的意思”，被告“我发信息给他他回都不回”，3月4日，被告通过微信向敏敏发送《告知函》，载明：本人虽8月29日签订了租赁合同，但贵公司迟迟未开通人行通道，导致我方无法正常运作及装修，本人一直催促贵方开通，与2019年11月17日开通了1.5米人行通道，我方这边才开始运作及装修，贵公司合同里的相应顺延，我方于2019年10月15日起开始装修，装修期限合同里有二个月。2、我方在装修期间贵方于2019年12月份开始在房屋旁边以及楼顶搭建铁棚，严重影响我方经营及出租，整个铁棚盖住了阳台，使屋内没有空气流动，以及热气往房间里面走，下雨天铁棚噪声大，根本无法入住。本人就联系贵公司负责人，贵公司负责人回复无法改变，导致我方无法正常营业，至本人迟迟未交租金，一、请贵公司收悉本函后明确我方未交租金原因。二、若贵方不予理会，我方无法继续经营下去，有权按约解除合同等内容。审理中，一、原、被告双方共同确认以下事实：1、被告承租涉案房屋的用途是作为出租房单间向个人出租。2、根据房产证房屋分层图，二至四层面积一样大，每层557.18平方，一层是不一样大的。3、四楼的钥匙被告已经交还给了原告。二、原告陈述以下内容：1、2018年9月19日的《房屋租赁合同》是就整个园区包括厂房、宿舍及空地签订的，而宿舍楼的实际编号是新光路10号，因此，双方之后又更改了合同，双方就宿舍又签订了2018年10月1日的《房屋租赁合同》及补充协议。2、1.5米人行通道在租赁物交付时已经开通，但是暂时没有证据。通道是从厂区大门到宿舍楼，就是被告提供的照片中的通道，是一条大马路，在距离墙边1.5米被告要求用护栏围起来作通道。人行通道在9月份已经开通，后因11月份其他租户将人行护栏撞坏，所以在11月份时重新安装，被告的照片不能说明原告在11月份才开通人行通道。3、涉案房屋是合同签订后就交付了。被告在签订合同前就已经对租赁物进行了简单装修，实际上被告在签订合同前就一直使用涉案租赁物。4、原告是2019年年底大概是12月份开始搭建大棚。在签订合同时应该有告知被告，没有证据，规划搭建厂房是很早就有的了。因为之前那里是块空地，搭建大棚是用于停放车辆和存放杂物。不清楚大棚前后是否将两栋楼直接封闭起来，大棚左右一边有围蔽起来的，另外一边是出入口，不清楚有无通风口设施。5、原告的场地在2019年12月底2020年1月初搭建完成，被告一直未向原告提出相关异议，只是要求减租，但没有提交书面的申请函件，被告自合同签订后也一直未向原告支付任何租金，直到2020年2月28日原告向被告发送催款函，被告才联系原告工作人员要求商谈相关细节。6、被告还在继续使用租赁物，且现在还有租户在住。7、原告是2月28日现场交付催款函给被告的，在原告发出催款函后，被告说租金要跟原告的老板协商，想减一部分租金。原告发了催款函后被告要求减租、更改合同，双方没有协商一致，之后被告就要求终止合同，但双方对终止合同前的租金及水电费没有达成一致。8、原告第三项诉讼请求是以合同解除为时间点，之后要求占用费。标准是按照合同约定的租金标准计算。9、原告第五项诉讼请求的水电费是从合同签订到2020年7月15日的。具体的金额水费17255.68元，电费5258.16元，是由原告代收代缴，是整个园区交付的，但被告承租的租赁物是有一个单独的总表。原告方是每月抄表后告诉被告的。三、被告陈述以下内容：1、被告实际承租的是宿舍楼，不清楚是10号还是11号。没有看过房产证。2、如果签订合同时已经开通通道，就没有必要在合同中约定9月15日前开通通道。原告本来答应在宿舍楼的另外一侧重新开通一条五米的通道，该五米通道可以直接通往外面，不需要经过厂区。但是该五米通道没有做，所以就在合同约定1.5米通道暂时出入，该通道就是原告陈述的从厂区大门到宿舍楼的通道，但这条通道是11月17日才开通，之前该通道位于大门口的位置被保安亭挡住了，无法通行，是11月17日才将保安亭撤到对面，且之前电动门是从左往右开，11月17日后改成从右往左开就留出了1.5米通道。证据是被告方提供的2019年11月17日的照片。3、原告大概是11月底12月初开始搭建大棚，在签订合同时没有告知被告要搭建大棚。除了连接宿舍楼那面，其他三面都是新建的围蔽，没有通风口。出入口就是靠涉案租赁物那侧，就在租赁物侧面。原告当时陈述是作为仓库使用，现在既做仓库又作停车使用。4、2019年12月底听人家说原告搭建大棚，2020年1月2日去现场看，给原告的王经理打电话沟通，对方说对我方没有影响，会留两米多宽给被告方，所以就没有在意。之后几天就完全围蔽起来了。5、被告认为原告搭建大棚对被告租赁的房屋造成影响，具体影响面积不清楚。被告方承租了一楼45个平方及整个二、三、四楼，二楼靠大棚一侧的房屋通气、光线还有温度都受到影响，下雨时的杂声明显影响到二、三、四三个楼层。6、涉案房屋二楼刚开始出租了三四户，是靠近大棚一侧，因为原告搭建大棚，所以就搬到了二楼的另外一侧。四楼的全部钥匙在2020年4月交还给了原告，是原告的经理找被告要的。7、原告现场交付催告函时原告的员工王经理、敏敏及本案原告的代理人都在现场，在原告发出催款函后，被告明确告知没有办法经营就没有办法交租，要撤场，并在3月4日通过微信发了装修清单给原告，原告没有回复。8、被告对水电费的数额不确认。原告没有让被告对过水电表。被告方是每个房间都装了新表。原告搭棚都是用涉案房屋的水电。9、一楼原告实际只交付了20平方米。本院认为：根据原告与广州市利涛科技有限公司签订《房屋租赁合同》，原告租赁广州市利涛科技有限公司的坐落在增城经济开发区新光路11号的厂房及宿舍，并约定了厂房4815.62平方米和宿舍面积2503.27平方米。之后，原告与广州市利涛科技有限公司签订《房屋租赁合同》，原告租赁广州市利涛科技有限公司的坐落在增城经济开发区新光路10号的宿舍，面积为2503.27平方米。然后原告与广州市利涛科技有限公司就厂房和和宿舍，分别再签订《房屋租赁合同之补充协议》及《房屋租赁合同之补充协议》，约定了原告享有对上述厂房和宿舍的转租权。对比合同中关于宿舍的面积，并结合《房地产权证》约定的宿舍面积以及层数，可知2018年9月19日的《房屋租赁合同》所约定的宿舍即为2018年10月1日的《房屋租赁合同》中约定的宿舍。虽然原告与本案被告签订《房屋租赁合同》约定涉案租赁的房屋坐落在增城经济开发区新光路11号宿舍楼，但所指向的宿舍楼应是不动产权证所记载的位于增城市××路××号房屋，故原告与被告之间的租赁合同不具备法律规定的无效情形，且为双方当事人真实意思表示，应合法有效。上述合同合法有效，现原告主张解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》，根据庭审意见可知，原、被告双方均表意不愿再继续履行《房屋租赁合同》，故本院对原告的该项请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在合同解除后，被告负有向原告返还涉案房屋的义务。庭审中，原告自认收回第四层的钥匙，虽然原告庭后提交只照片拟证明被告并没有将四楼全部交还，但原告的上述照片无法佐证其上述主张，故本院对此不予采纳，故被告应予返还合同中约定的涉案租赁物第二、第三层。因双方《房屋租赁合同》中约定将该房屋1楼划分出约45平方给乙方作进出入通道。但综合合同上下文，该45平方米通道应当不属于计入租金范畴，故本院在下文对于租金（占用费）论述中不再赘述。经庭审询问，被告也确认一楼确实占用了，但只是确认占用20平方米。在双方均没有充分证据证明实际占用面积的情况下，本院认定被告需将《房屋租赁合同》中一楼占用部分返还给原告。现双方争议为哪一方责任导致《房屋租赁合同》解除，即应由谁承担违约责任问题。故本院对此分析如下。首先，原告主张被告未按照约定支付租金，其构成违约方，被告抗辩原告未按照合同约定提供1.5米的通道，应顺延起租日期。根据双方签订的租赁合同第四条第4点的约定，原告应在2019年9月15日前开通1.5米人行通道，若未开通，则起租期相应顺延。被告现陈述原告在2019年11月17日才开通上述通道。原告则陈述1.5米人行通道在租赁物交付时已经开通，但原告的上述陈述并未提供相应证据予以佐证，若是在签订合同时已经具备该通道，则双方没有必要在合同中再行约定提供1.5米通道且约定起租的前提条件，该行为与一般常理不符，因此，本院对原告陈述签订合同时已经具备1.5米通道的陈述不予采信。同时，原告自述通道是从厂区大门到宿舍楼，就是被告提供的照片中的通道，是一条大马路，在距离墙边1.5米被告要求用护栏围起来作通道。人行通道在9月份已经开通，后因11月份其他租户将人行护栏撞坏，所以在11月份时重新安装。本院综合被告提供证据显示的通道样貌，并综合被告提供的微信记录中2019年9月6日被告告知原告路还没有搞，2019年9月19日微信记录中说一会送护栏过来等内容，在原告没有证据反驳被告陈述的情况下，本院采纳被告的陈述，从2019年11月17日开始计算租金，即从该时间起，被告应负有交纳租金的义务。其次，被告认为其不缴纳租金的原因，是原告在涉案租赁物外墙修建仓库，该仓库顶棚在二层以上，导致二层完全无法通风采光，且若下雨产生的噪音影响第三层的居住使用。原告对修建仓库的行为不持异议，但认为对被告使用租赁物不产生影响。双方在签订《房屋租赁合同》时，约定涉案房屋的用途为住宅，根据庭审陈述，双方对于被告使用涉案租赁物的用途是明确的，在此情况下，原告作为出租方，其负有提供符合合同约定使用条件的租赁物，但之后原告搭建仓库顶棚的行为，并未书面取得被告的同意。结合被告提供的照片等证据，上述照片所反映的情况，确实对涉案租赁物作为居住使用的目的会产生一定的影响，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，原告主张被告按照合同约定足额支付租金，其理由不能得到支持。本院根据涉案租赁物的层数、顶棚修建的的高度，以及租赁物内部房屋的结构。且原告自认涉案仓库顶棚在2020年1月初搭建完毕，故本院酌定从2020年1月开始，被告应付月租金数额为20000元，因合同中对2020年1月的租金给予了优惠，故本院对于2020年1月的租金不再予以调整。最后，根据被告陈述，涉案租赁物第四层在2020年4月将钥匙返还给原告，原告确认收回四楼钥匙，但是没有明确收回钥匙的日期，原告亦未提供证据证明其收回钥匙的具体日期与被告陈述不符，故本院认定第四层的租金应计至2020年4月30日止。因涉案楼房为二、三、四层整体租赁，双方又未明确约定各层数具体租金数额，故本院参照原定合同总金额对应分配各层数租金，认定第四层租金为10000元。综合上文论述，本案合同从2019年11月17日开始计租，原告在2020年12月底开始修建仓库，因此2020年12月租金被告并未按照合同约定的日期支付，之后原告修建顶棚行为导致涉案租金不应全额收取，故原告起诉的租金数额为2019年11月租金为9333.33元（20000元/月÷30天×14天）；2019年12月至2020年4月租金合计应为100000元，从2020年5月至被告返还涉案租赁物给原告之日止的租金（占用费），按10000元/月计算。至于原告请求被告支付延期交付租金的违约金的请求能否支持的问题。在原告履行合同过程中，确实存在不当行为，被告不缴纳租金并非是其恶意违约，故本院综合双方的过错，对原告要求被告支付延迟支付租金违约金的请求，不予支持。至于原告请求被告支付承租房屋水、电费的请求能否支持的问题，被告承租使用涉案房屋，确实会产生水、电费，且依据合同约定，水、电费亦应由被告负担。但是原告所提供的证据无显示电费的具体金额，而提供的水费发票，也无法证明为涉案租赁物用水产生的水费。在此情况下，原告主张的金额依据不足，本院不予支持。但本院并非否认被告应负担水、电费的义务，原告可待证据明确后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告广州创联装卸有限公司与被告邱润全签订的《房屋租赁合同》；被告邱润全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州创联装卸有限公司返还《房屋租赁合同》中约定的第二、三层租用房屋及一楼被告邱润全占用部分；被告邱润全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州创联装卸有限公司支付2019年11月17日至2020年4月30日的租金合计109333.33元；被告邱润全于本判决发生法律效力之日起十日内，支付从2020年5月1日至被告邱润全返还租赁物给原告广州创联装卸有限公司之日止的租金（占用费）[租金（占用费）标准按照10000元/月计算]；驳回原告广州创联装卸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34678元，由原告广州创联装卸有限公司负担17339元，被告邱润全负担17339元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年十月二十九日书记员  赖蓝婷