陕西省蓝田县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0122民初2825号 原告：张顺龙，男，汉族，农民，住西安市蓝田县。 原告：张顺俊，男，汉族，农民，住西安市蓝田县。 原告：张顺民，男，汉族，居民，住西安市灞桥区。 共同委托诉讼代理人：张顺余（张顺龙、张顺俊、张顺民之弟），男，汉族，居民，住西安市莲湖区。 原告：张顺余，男，汉族，居民，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：赵门利，陕西白鹿原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨欣，陕西白鹿原律师事务所律师。 原告：张亚斌，女，汉族，居民，住西安市蓝田县。 委托诉讼代理人：杨欣，陕西白鹿原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张顺余，男，汉族，居民，住西安市莲湖区。 被告：孙燕，女，汉族，教师，住西安市蓝田县，现住蓝田县蓝关街办。 被告：西安领军教育培训中心，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：吕鹏程，系该培训中心校长。 被告：蓝田县领军教育培训中心，住所地：蓝田县向阳路，现办公地：蓝田县北环路。 法定代表人：吕鹏程，系该培训中心理事。 委托诉讼代理人：孙燕，系该培训中心校长。 三被告共同委托诉讼代理人：刘彭，上海兰迪（西安）律师事务所律师。 原告张顺龙、张顺俊、张顺民、张顺余、张亚斌与被告孙燕、西安领军教育培训中心、蓝田县领军教育培训中心（以下至判决主文前简称西安领军、蓝田领军）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张顺龙、张顺俊、张顺民、张亚斌之共同委托诉讼代理人张顺余、原告张顺余之委托诉讼代理人赵门利、原告张亚斌、张顺余之共同委托诉讼代理人杨欣到庭参加诉讼。被告蓝田领军之委托诉讼代理人孙燕，被告孙燕、被告西安领军、蓝田领军的共同委托诉讼代理人刘彭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张顺龙、张顺俊、张顺民、张顺余、张亚斌向本院提出诉讼请求：1.确认被告在与原告磋商签订《房屋租赁合同》过程中的行为是恶意磋商、违反诚实信用原则的行为；2.判令被告承担缔约过失责任，赔偿原告损失1000000元（具体以鉴定意见为准）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、确认被告在与原告磋商签订《房屋租赁合同》过程中的行为存在恶意磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，属于违反诚实信用原则的行为；二、判令被告承担缔约过失责任，赔偿原告增加五、六层建筑费用902674.8元、增加五、六层装饰装修费用37409.96元、要求被告支付原告自2018.1.24起至起诉之日止270000元租金，按月租金41666.67元计算，以上共计1210084.67元；四、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告在蓝田县南街XX号（原西街XXX号）有祖遗的临街房屋及院落。2018年6月，原告将祖遗的临街房屋全部拆除，集资合建四层商业用房，一、二层为商业用房，三、四层为天井式宾馆，用于出租或自住。2018年9月上旬，房屋建至正负零。2018年9月11日被告孙燕自称代表第二、三被告要租赁原告房屋用于开办教育培训班，与原告进行了房屋租赁的洽谈。原告将原设计方案告知了被告，双方根据被告办学规模和使用要求进行了磋商和洽谈，确定了关于租赁房屋的建筑面积、单层面积、合同租期和付款方式等具体内容。原、被告商定将原设计的四层房屋加盖至六层，三层以上用房改为大平层框架楼房，以方便办学使用。被告的相关人员也将原告房屋实际查看，并进一步保证双方是长期合作，诚信为本。之后原告根据被告要约要求将房屋相关结构进行了变更，变更方案在经被告确认之后，原告举债进行了建设。此期间，原、被告一直保持联系，原告也多次将建设进度向被告进行通报。被告也提出了自己制成的房屋租赁合同模板，该合同的主要条款双方于2018年11月19日已经敲定，细节问题双方也经过反复协商进行了5次修改，被告开始直呼原告为房东。协商过程与建房基本同步进行。 2018年9月开始至2019年1月24日双方就建设问题进行了多次沟通，原告按照被告要约要求将原设计天井式酒店变更成平层框架教学用房，建设了6层3300平米，更改上下水、线路、增加消防水箱等。此期间，原、被告就修改后的合同内容已达成一致，但被告却以领导在国外、年底事务多为由一直拖延，被告孙燕一直保证尽快签订书面合同，但一直未签。2019年1月24日被告孙燕告知原告不能签合同。原告通过调查得知被告已租赁了第三方的房子，被告的行为明显属于欺诈和恶意磋商，因被告违背诚实信用原则的行为，给原告造成重大经济损失，其依法应承担赔偿责任。请求法院判如所请。 被告孙燕辩称，2018年9月份被告孙燕通过段宝堂认识原告张顺余，有意在蓝田县了解房屋租赁行情，张顺余自称有合适房源租赁给被告孙燕进行教育培训，被告孙燕告知了原告张顺余租赁方式、租赁期限，张顺余告知其有可以满足被告孙燕要求的房屋，后期改建、增建是张顺余个人所为，校外培训学校有相关规定。被告孙燕并不了解原告家中房屋的情况，孙燕从未要求原告对房屋进行增建，后期改建、增建是原告的行为，与孙燕无关，应由张顺余自行负担。孙燕不承担恶意磋商，合同未签被告孙燕不承担原告损失。 被告西安领军辩称，西安领军、蓝田领军、孙燕是三个独立的法律主体，三者之间没有任何关系，西安领军没有参与孙燕、蓝田领军和原告进行磋商，也没有授权孙燕、蓝田领军。西安领军不是适格的被告，原告的损失与西安领军没有关系，西安领军不承担任何费用。 被告蓝田领军辩称，蓝田领军对原告房屋的产权、消防、工程质量等有进行预先审查义务，在蓝田领军仅向张顺余了解其房屋现状，再次期间张顺余未向被告提供其房屋现状和产权资料，蓝田领军多次告知被告承租房屋用于教育培训，但原告从未向被告提供，后续增建部分是否通过审批不得而知，被告蓝田领军没有通过虚假手段来取得非法利益，不同意原告的诉讼请求。 原告张顺龙、张顺俊、张顺民、张顺余、张亚斌为证明其主张提交以下证据： 证人贾端峰证明其承建涉案房屋，原先和原告谈的是两大间15米宽四层高，天井式砖混结构，后来原告张顺余说领军教育将其房屋租赁了，房屋变更设计为六层，其按照原告的变更施工，房屋已全部粉刷完毕。 2.房屋承建合同复印件一份。 3.五原告户口本复印件一份、村委会证明一份、分书一份、联建协议一份。证明五原告共建房屋归五原告共有。 4.原告张顺余与被告孙燕的微信聊天记录截图及整理材料；被告孙燕提供的租赁合同模版。 5.录音光盘一份、录音整理材料一份。 6.华春建设工程项目管理有限责任公司鉴定意见书一份。鉴定费发票一份。证明原告增加5、6层楼层的建筑装饰工程造价为902674.80元。增加5.6层楼层的安装工程造价37409.96元。鉴定费15000元。 被告孙燕未提交证据。 被告西安领军为证明其主张提交以下证据： 国办发[2018]80号《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》；证明该意见第三项第六条严格审批登记有明确规定，西安领军只能在西安碑林区辖区内设立机构。 被告蓝田领军提交以下证据。 《蓝田县民办非学历文化教育培训机构设置标准》复印件一份。证明其中有对办学条件有相关要求，有租赁的条款及租赁的条件。 《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》。打印件一份。 被告孙燕对原告提交的证据4没有异议，对原告提交的证据1.2.5.6提出异议，对原告提交的证据3中原告户口本、村委会证明认可，对分书、联建协议不认可。 被告蓝田领军对原告提交的证据4没有异议，对原告提交的证据1.2.5.6提出异议，对原告提交的证据3中原告户口本、村委会证明认可，对分书及联建协议不认可。 被告西安领军对原告提交的证据4没有异议，对原告提交的证据1.2.5.6提出异议，对原告提交的证据3中原告户口本、村委会证明认可，对分书、联建协议不认可。 原告对西安领军提交的国办发[2018]80号《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》没有异议。对被告蓝田领军提交的证据1.2以是复印件为由不同意质证。 本院认为，原告提交的证据1.2.3.4.5.符合证据的合法性、客观性、关联性本院依法采信，原告提交的证据6系鉴定报告，对其客观性、合法性认定，该鉴定报告中鉴定意见1增加5、6层的建筑装饰工程造价902674.80元是确定性意见予以采信，鉴定报告中鉴定意见2增加5、6层的安装工程造价为37409.96元系推断性意见本院不予采信。对西安领军提交的证据[2018]80号《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》予以采信，对蓝田领军提交的证据1.2因是复印件无法与原件进行核对，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张顺龙、张顺俊、张顺民、张顺余、张亚斌系兄妹，在蓝田县蓝关街道南街70号共有祖遗临街房屋，原告拆除原有房屋欲集资共建四层商业用房，截止2018年9月上旬房屋建至正负零，适逢被告蓝田领军负责人被告孙燕欲给被告蓝田领军租赁校舍，同年9月11日孙燕认识了原告张顺余，双方就房屋租赁事项进行了初步协商，并互相加了微信。此后，原告将原设计的四层房屋改设计成六层，三层以上用房改为大平层框架楼房，以适合被告租赁条件。2018年9月起原告张顺余边建房边与被告孙燕协商房屋租赁事宜，2018年10月10日被告孙燕将西安领军刘老师的电话告知原告张顺余，原告张顺余找西安领军刘老师协商房屋租赁问题，同月22日被告孙燕第一次将自己起草的房屋租赁合同发给原告张顺余，此后原告张顺余继续与被告孙燕就房屋租赁合同进行协商。2018年11月19日原告张顺余将自己修改的房屋租赁合同第五版用微信发给被告孙燕。第五版房屋租赁合同文本载明：“第一条租赁房屋地址蓝田县西街116号，房屋建筑面积3300平方米。第二条租赁用途办学及商用。第三条1装修期（免租期）90日免除租金。2租赁期自2019年7月15日至2034年7月15日，计15年。第四条租金前3年每年50万元，第4年起每3年在原租金基础上递增5%、定金5万元、房租保证金5万元、电梯使用费每年1.2万元、房租每半年给付一次。······。”租赁合同的条款已基本完备。2019年1月24日被告孙燕微信告知原告张顺余不能租赁原告的房屋，次日案涉租赁之房屋六层封顶。诉讼中，被告蓝田领军辩称未与原告签订房屋租赁合同是由于原告未给被告提供房产证明、竣工验收报告、消防合格证明，原告加盖房屋是否经过审批的资料。原告未提供证据证明原告已向被告提供房产证明、竣工验收被告、消防合格证明、加盖房屋审批手续。本案审理中，原告向本院递交申请对原告涉案房屋3至6层由大平层教学用房结构变更原图纸设计的天井式酒店用房结构改造费用进行鉴定；对增加的5、6层房屋的建设成本进行评估；对房屋封顶至今（2019年1月25日至2019年10月17日）的租金损失进行评估，本院通过陕西省西安市中级人民法院委托华春建设工程项目管理有限公司对原告房屋3至6层由大平层教学用房结构变更原图纸设计的天井式酒店用房结构改造费用进行鉴定；对增加的5、6层房屋的建设成本进行评估；委托西安天正房地产资产评估顾问有限公司对原告房屋封顶至今（2019年1月25日至2019年10月17日）的租金损失进行评估。2020年5月20日西安天正房地产资产评估顾问有限公司以缺乏评估资料，申请方难以配合为由对租金评估退鉴。华春建设工程项目管理有限公司称其与申请人沟通申请人放弃对涉案房屋3至6层由大平层教学用房结构变更原图纸设计的天井式酒店用房结构改造费用进行鉴定；其只对增加的5、6层房屋的建设成本进行评估，鉴定意见为：1.确定性意见：增加的5、6层房屋的建筑装饰工程造价为902674.80元。2.推断性意见：增加的5、6层房屋的建筑安装工程造价为37409.96元，由委托人根据案件审理情况判断使用。原告支出鉴定费15000元。 另查明，2019年1月23日被告蓝田领军与兴隆华府签订了房屋租赁合同。 庭审中，被告不同意调解。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）其他违背诚实信用原则的行为。首先，本案被告需要租赁房屋进行教学，原告需要出租房屋，双方有订立租赁合同的目的，没有证据证明原、被告在缔结合同过程中存在恶意进行磋商行为。其次，原、被告在缔结合同过程多次通过微信、电话沟通，合同文本都已到五版，没有证据证明双方存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。第三，被告作为教育培训机构在与原告缔结合同之初对教育培训管理规范应明知、被告通过与原告的长期协商对原告房屋系未建成民房，对该房屋是否符合教育培训管理规范应知悉，其知悉情况后仍坚持与原告协商，且其在原告房屋即将建成前同时与第三人磋商并在签订房屋租赁合同后才告知原告不能签订合同属违背诚实信用原则的行为。对原告因此造成的经济损失，被告应承担缔约过失责任，对原告的经济损失承担赔偿责任。原告为与被告缔结房屋租赁合同对房屋进行了加盖增加建设成本，并因此造成的经济损失，按照鉴定机构的评估结论确定为：增加的5、6层房屋的建筑装饰工程造价为902674.80元。至于增加的5、6层房屋的建筑安装工程造价费用，鉴定机构推断为37409.96元，由于该意见不是鉴定机构的确定性意见，本院不予采信。因原告对增加的5、6层房屋的建筑安装工程造价费用及租金损失再未提供证据证明，本院对原告要求被告赔偿租金损失及增加的5、6层房屋的建筑安装工程造价费用的诉讼请求依法不予支持。西安领军与蓝田领军是两个相互独立的实体，无证据证明西安领军参与与原告租赁合同的缔结活动，与原告签订租赁合同的合同相对方是蓝田领军，原告的经济损失应由蓝田领军赔偿；被告孙燕作为被告蓝田领军的负责人，孙燕与原告协商签订合同，其行为系履行职务行为，被告孙燕个人不承担赔偿责任，故原告要求被告孙燕、被告西安领军承担赔偿责任事实理由不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条（三项）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 自本判决生效后15日内由被告蓝田县领军教育培训中心赔偿原告张顺龙、张顺俊、张顺民、张顺余、张亚斌因缔结房屋租赁合同改造增加的5、6层房屋的建筑装饰工程费902674.80元。 驳回原告张顺龙、张顺俊、张顺民、张顺余、张亚斌要求被告孙燕、被告西安领军教育培训中心赔偿增加五至六层建筑费用902674.8元、增加五至六层装饰装修费用37409.96元、自2018.1.24起至起诉之日止270000元租金的诉讼请求。 驳回原告张顺龙、张顺俊、张顺民、张顺余、张亚斌的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元、鉴定费15000元，共计28800原告（原告已预交），由被告蓝田县领军教育培训中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  任晓飞 人民陪审员  李宏西 人民陪审员  谢养正 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  赵 云