广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初472号原告：王磊，男，1979年4月2日出生，汉族，住河南省淮阳县。被告：陈浩钧，男，1980年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：陈灼光，男，1952年10月1日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：周睿，系广东启兴律师事务所律师。原告王磊诉被告陈浩钧、陈灼光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告王磊，被告陈浩钧、陈灼光的共同委托诉讼代理人周睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王磊向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房屋租赁保证金20000元、房屋租赁押金20000元、车位押金800元、2018年3月份的车位管理费200元，合计41000元；2、被告向原告退还2017年3月1日至2018年2月28日期间多收取原告预收水电、物业费用4104.08元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月9日，王磊与陈浩钧签订《房屋租赁合同》，承租陈浩钧位于广州市天河区林河中路天誉花园二期D栋1604室的房屋，王磊支付房屋押金20000元、保证金20000元，租期届满迁出后，陈浩钧应即时予以退还。2017年3月1日，王磊租赁陈灼光位于B2层60号车位，王磊支付陈灼光押金800元，口头约定租期一年，至2018年2月底，期满后陈浩钧、陈灼光未退还押金，且多收200元管理费。2017年3月至2018年2月期间，陈浩钧、陈灼光每月多收物业费409.7元，合计多收4916.4元。2018年3月1日，王磊与陈灼光签订房屋续租的补充条款，租期至2019年2月28日。租赁期限届满前，陈浩钧、陈灼光告知王磊其准备出售涉案房屋，并口头约定涉案房屋出售前王磊可继续租住。王磊于2019年6月10日搬离，做了退房交接手续并签订《房屋退还交接书》，约定房屋交接后7日内双方全部结清所有费用，但陈浩钧、陈灼光拒绝结算。被告陈浩钧、陈灼光共同辩称：不同意王磊的诉讼请求。陈灼光不是本案适格被告，涉案房屋、涉案车位是陈浩钧的个人财产，陈灼光是陈浩钧的父亲，只代陈浩钧收取租金杂费及与王磊联络，与本案无关。王磊只交过一次保证金20000元，不存在另缴纳的房屋租赁押金。20000元保证金因王磊违约行为被陈浩钧没收，不应退还。车位押金800元、管理费200元，已用于抵扣2018年3月车位租金管理费，其要求退回没有依据。租赁期内，水电费及管理费均由陈浩钧代缴，故陈浩钧预收部分费用用于抵扣上述开支是合理的，陈浩钧应当退回王磊的多收的代扣代缴费用的金额是3956.86元。经审理查明：广州市天河区林和中路138号1604房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人系陈浩钧，共有情况为单独所有，房屋用途为住宅。2017年2月9日，王磊（承租方、乙方）与陈浩钧（出租方、甲方）签订《房产租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用，租期为1年，从2017年3月1日至2018年2月28日，月租金为10000元，租金按月结算，乙方在每月的第1日前结清本月租金，甲方应出具收据，乙方于签订本合同的3日内向甲方交付保证金20000元以及首月租金10000元，如乙方逾期交付保证金或首月租金超过5天的，则甲方有权单方解除合同，租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期内，水电费、煤气费、物业管理费等以及因乙方使用涉案房屋而产生的费用由乙方负责支付；乙方拖欠租金或相关费用超过15天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将涉案房屋另行出租，因此而造成的损失，由乙方赔偿经济损失；备注：租金每月10000元整为实收价，如乙方要续租，租金递增5%-10%，再由双方协商。另，《合同》下方手写字体“第十七条：本协议有效期延至2019年2月28日，从2018年3月31日起，租金每月为10600元整，物业水电气费按实际发生额乙方自理。甲方代表：陈灼光；乙方代表：王磊，日期2018年3月3日”。2019年6月10日，王磊（乙方、租客）与陈浩钧（甲方、房主）签订《租赁（房屋）退还交接书》：甲、乙双方确认完成交接手续；由于乙方使用产生了水、电、气、物业费用，双方核清所有数据，并在房屋交接后7日内，双方予以全部结清；房屋有2个灯管坏，由甲方更换，在乙方保证金扣除（以收据为准）。其中甲方落款处系案外人彭桂芳签名，庭审中，陈灼光确认彭桂芳系其妻子。陈浩钧、陈灼光均确认《租赁（房屋）退还交接书》的真实性。关于王磊支付涉案房屋保证金、押金的情况。王磊称保证金与押金是两笔款项，其于2017年2月9日签署《合同》当天，以现金方式向陈浩钧支付保证金20000元（对此，王磊在2020年6月16日的庭审过程中称因其手上有20000元现金，故没有到银行取款，在2020年6月22日的提交的书面说明称其于2017年2月9日从其农业银行卡中支取现金15000元），陈浩钧当场向其出具了收款收据，并向其交付了涉案房屋钥匙；因涉案房屋性质为住宅，王磊租赁涉案房屋用于存放货物，陈浩钧要求其支付房屋押金20000元、保证金20000元，故其当日以转账方式向陈浩钧支付了押金20000元、首月租金10000元、首月物业管理费、水电等杂费819元，附言为押金和房租，转账后，陈浩钧未出具收款收据。对此，王磊提交收款收据、中国农业银行转账业务客户回执、中国农业银行业务凭证、微信聊天记录截图予以证明。陈浩钧确认收款收据的真实性，辩称根据生活常识，在租赁合同中使用“押金”、“保证金”的意思完全一致，王磊转账附言中不称“保证金”而使用“押金”符合生活常识，且其在2019年6月14日发给陈灼光的《房屋退租结算说明》中均说“押金”，未提及“保证金”，符合其一直认为“押金”和“保证金”是一回事的理解方式，二者相互印证，故“押金”、“保证金”是指同一笔款项；陈浩钧称其于2017年2月9日收到王磊转账的30819元，付款短信中未显示王磊的转账附言，其根据《合同》约定及短信金额确定王磊已支付了涉案房屋租赁保证金20000元、首月租金10000元、物业管理费及预收代扣代缴水电杂费819元，在收到付款短信后向王磊开具了收款收据；王磊该日提取现金对应的是租赁中介费10000元；综上，王磊关于分别支付两笔20000元的“押金”和“保证金”的主张不能成立，且应从保证金中扣除房屋维修费，并提交收据多张（其中包括今收到吸顶灯、灯模块、节能灯155元）、送货单多张予以证明。关于王磊支付车位款项的情况。王磊称签订《合同》时，亦向陈浩钧承租了涉案房屋附带的车位（林和中路138号地下二层A60号车位，以下简称涉案车位），租金为800元/月，管理费200元/月，租赁期限与《合同》租赁期限一致，王磊自2018年2月28日后未再使用涉案车位，其于2017年3月1日支付了涉案车位的押金800元并支付涉案车位租金至2018年2月28日、管理费至2018年3月31日。对此，王磊提交收条、微信聊天记录予以证明。陈浩钧、陈灼光确认上述证据的真实性，亦确认收到王磊支付的涉案车位的押金800元，认为涉案车位的所有权人为陈浩钧，陈灼光仅与王磊办理涉案车位出租的相关事宜，但辩称王磊使用涉案车位至2018年3月31日，并在3月13日向其支付涉案车位的物业管理费，其于2018年4月1日收回涉案车位，押金应抵扣涉案车位2018年3月的租金。关于王磊支付涉案房屋租金、管理费及水电费的情况。王磊、陈浩钧、陈灼光均确认自2019年4月1日起涉案房屋的租金为11000元/月，管理费为409.3元/月，亦确认王磊支付涉案房屋租金至2019年5月31日，管理费至2019年4月30日。王磊主张在其多交的费用中扣减2019年5月1日至6月10日期间的涉案房屋的管理费545.7元。另，关于物业费、水电费，王磊与陈浩钧、陈灼光双方没有约定支付时间；在《合同》签订、履行过程中，陈浩钧、陈灼光没有向王磊出示前期物业服务合同。王磊称物业管理处每月将缴费通知单发送到涉案房屋，其收到通知单后将管理费交付陈浩钧、陈灼光；自2017年3月，陈灼光每月将水电费清单通过微信文字方式发送给王磊，其将款项微信转账给陈灼光，没有领取过管理费、水电费发票；其于2017年3月1日至2018年2月28日期间向陈浩钧、陈灼光多支付水电费约1600元、物管及周转押金4916元。对此，王磊提交了2018年3月至2019年4月物业缴费记录5740元的微信转账截图、原告租赁期间水电费缴纳明细（其中，陈浩钧、陈灼光多收取水电费约1600元）及微信转账截图予以证明。陈浩钧、陈灼光称2017年3月至2018年3月期间，王磊会多交409.7元的预收款，其不会将水电费清单逐月向王磊发送，要求王磊另行支付，会根据预收款是否充足的情况要求王磊支付水电费，但在2018年3月3日起改变了预收扣款的交易方式，陈浩钧、陈灼光确认其多收王磊物业费及杂费3956.86元。又，王磊同意扣除电费195.9元、水费70.32元。王磊以陈灼光为涉案房屋、涉案车位的实际管理人，且收取了其支付的款项为由要求陈灼光承担连带责任。本院认为：王磊与陈浩钧签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。陈灼光并非《合同》的合同相对方，王磊主张要求陈灼光承担民事责任没有合同依据，本院不予支持。关于王磊要求退还涉案房屋保证金、押金的诉请。本案中，王磊就现金方式支付20000元保证金的陈述前后矛盾，且在其与陈灼光的微信聊天记录中称“已收取其20000元押金”的陈述，结合生活常识，本院对陈浩钧的主张予以采信，王磊主张其向陈浩钧支付了20000元保证金及20000元押金，本院不予采纳。王磊于2019年6月10日搬离，陈浩钧于当日收回涉案房屋，即双方之间的租赁合同关系已于当日实际解除，王磊据此主张陈浩钧退还租赁保证金有事实及合同依据，本院予以支持，但王磊仅支付涉案房屋租金至2019年5月31日，根据合同约定，租赁保证金的退还条件应为付清所有费用，为免讼累，本院在本案中径行扣除王磊应支付的2019年6月1日至6月10日期间的租金3666.67元（11000元÷30天×10天）及灯的更换费用155元，综上，陈浩钧应向王磊退还租赁保证金16178.33元（20000元-3666.67元-155元）。对于王磊诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。关于王磊主张退还涉案车位押金800元及2018年3月管理费200元的诉请。王磊主张其于2018年2月28日后未再使用涉案车位，对此未进行举证证明，陈浩钧自认其于2018年4月1日收回涉案车位，本院予以采信。为免讼累，陈浩钧主张以王磊支付的车位押金800元抵扣2018年3月的车位租金，本院予以采纳，王磊使用涉案车位至2018年3月31日，其诉请要求陈浩钧退还2018年3月的车位管理费200元缺乏事实依据，本院不予支持，予以驳回。关于王磊主张陈浩钧退还2017年3月1日至2018年2月28日多支付的水电、物业费用4104.18元的诉请。本案中，王磊未充分举证其向陈浩钧多交费用4104.18元，应承担举证不能的法律后果。陈浩钧确认其多收了王磊管理费、杂费3956.86元，属对其不利事实的自认，本院予以采信。又，王磊在本案中同意扣减电费195.9元、水费70.32元、物业费545.7元。为免讼累，本院在本案中径行扣除上述费用，综上，陈浩钧应退还王磊多收取的水电费、物业费3144.94元（3956.86元-195.9元-70.32元-545.7元）。对于王磊诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈浩钧于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告王磊退还租赁保证金16178.33元；二、被告陈浩钧于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告王磊退还多收取的水电、物业费用3144.94元；三、驳回原告王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费948元，由原告王磊负担549元，被告陈浩钧负担399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周玺舜二〇二〇年十月二十三日书记员  谢丽军牛立萍