北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初16363号原告：中央民族大学，住所地：北京市海淀区中关村南大街×号,统一社会信用代码：1210000040001046XB。法定代表人：黄泰岩，校长。委托诉讼代理人：黄彬，北京市君合律师事务所律师被告：百万庄园投资集团有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街377号16楼二层，统一社会信用代码：911100001013781174。法定代表人：欧阳伟，执行董事。委托诉讼代理人：陈立群，男，该公司职员。委托诉讼代理人:白丽娟，女，该公司职员。被告：北京百万庄园西式餐饮有限公司，住所地：北京市西城区广安门外大街168号1幢二层201内018号，统一社会信用代码：91110102700140573E。法定代表人：曲洪波，总经理。委托诉讼代理人：黄伟群，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵翔，北京市中兆律师事务所律师。中央民族大学（以下简称民大）与百万庄园投资集团有限公司（以下简称百万投资公司）、北京百万庄园西式餐饮有限公司（以下简称百万餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。民大之委托诉讼代理人黄彬,百万投资公司之委托诉讼代理人陈立群、白丽娟及百万餐饮公司之委托诉讼代理人黄伟群、赵翔到庭应诉。本案现已审理终结。民大向本院提出诉讼请求：1、确认我方和百万投资公司之间的《房屋租赁合同》于2019年6月1日终止：2、百万投资公司、百万餐饮公司支付我方房屋占用费用865753.42元；3、百万投资公司、百万餐饮公司支付我方2020年1月1日至2020年6月25日期间的水费553.85元；4、诉讼费由百万投资公司、百万餐饮公司承担。事实和理由：我方与百万投资公司于1999年5月24日签订了《房屋租赁合同》，约定将位于北京市海淀区白石桥路×号南侧的房屋，即科技开发综合楼（地下一层、地上一层共计1115平米，以下简称×号房屋）租给其用于经营，租期从1999年6月1日起至2019年6月1日，租金由每年70万元增至每年100万元。后该房屋由百万餐饮公司实际使用并向我方支付租金。我方因教学科研需要，决定上述合同期满后不再续租，故于2019年3月5日收到百万餐饮公司《关于百万庄园民族大学店续租申请的函》（以下简称续租函）后，于当日立即回复《关于终止房屋租赁合同的函》（以下简称终止函），告知自2019年6月2日起依约全面终止房屋租赁合同，并要求百万投资公司、百万餐饮公司届时向我方交付全部租赁房屋及场地。但租期届满后，百万餐饮公司一直占用案涉房屋，拒绝腾退交还。我方于2019年7月25日再次向百万投资公司、百万餐饮公司发送《关于腾退租赁房屋的函》（以下简称腾房函），并委托北京市君合律师事务所于2019年8月9日向其发送《律师函》，要求其腾退交回全部案涉房屋并结清费用。2019年9月3日，百万餐饮公司腾退了西侧一层的房屋，2020年6月25日，其腾退了东侧房屋和地下一层及西侧地下一层。该合同是我方和百万投资公司签署的，百万投资公司作为承租人将房屋转租给百万餐饮公司，我方和百万投资公司之间的关系不应因转租受到影响。百万餐饮公司作为实际使用人，占用房屋没有腾退，应支付占用使用费。为保护我方合法利益，特诉至法院。百万投资公司辩称，一是百万餐饮公司之前是我方全资子公司，但是2001年的时候我方把总公司转让给案外人，现在我方和百万餐饮公司无任何关系。因此我方在转让时和百万餐饮公司签订了协议，租金我方继续代百万餐饮公司交纳。我方和民大的合同起止时间为1999年6月1日至2019年6月1日，在2019年6月1日之前百万餐饮公司是实际履约状态，没有违约。在合同到期后，百万餐饮公司没有腾退的原因以及和民大之间的沟通情况我方不清楚。在我方转租后，民大是认可承租人由我方变更为百万餐饮公司的。本案所涉及违约等事实是我方退出该合同关系后发生的。二是2011年至2019年期间，百万餐饮公司直接向民大交纳租金，不再通过我方交纳，租金发票也是以百万餐饮公司名义开具。这十年期间民大和百万餐饮公司年之间是有直接联系的。2019年6月1日之后民大也未联系过我方关于腾房等事宜。百万餐饮公司辩称，我方对合同终止不发表意见，我方非合同主体；我方并未恶意占有该房屋。我方自2017年开始沟通续租事宜，并且也得到了民大部分领导的承诺，但是到期之前告知我方不再续签，我方继续沟通等待校方答复意见。校方答复先保持现状，后续情况到时候再说，在此情况下，我方一直没有腾退。直至疫情爆发，我方也考虑到在没有正式续租情况下，我方也无法开展装修等，加上疫情，因此我方就想腾退。校方在2019年6月1日没有采取类似于封门的措施，我方对此认为是校方默认了。现在案涉房屋已经实际腾退，其已经在2019年9月3日将房屋部分面积收回，我方现在认为最终全部腾退时间为2020年1月27日。我方同意支付水费，但是占用费应该按实际使用面积计算，我方认为房屋占用使用费应计算至2020年1月27日比较适宜。相关部委对于高校、央企国企应执行疫情期间减免租金的政策，希望可以据此减免租金或占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年5月24日，北京市百万庄园实业总公司，于2004年8月11日更名为百万投资公司（承租方、乙方）与民大（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将×号房屋出租给乙方，经甲乙双方确认，建筑面积为1115平方米。租赁期限二十年，自1999年6月1日起至2019年6月1日止。第三条租金标准及付款方式：以每年70万元起步，三年增加10万，至年租金100万元止（即1999年6月1日至2002年6月1日为每年70万元；2002年6月1日至2005年6月1日为每年80万元；2005年6月1日至2008年6月1日为每年90万元；2008年6月1日至2011年6月1日每年租金为100万）。2011年6月1日至2019年6月1日的年租金在100万元的基础上双方同意可按国家物价上涨或下降指数作相应调整。付款方式为每个租赁年度的第一个月内付清当年租金。第四条水、电、暖费的缴纳：乙方所使用的水、电、暖费，由乙方按规定自行向学校有关部门按期缴纳，甲方保证乙方水电用量，若甲方无故停水停电，影响乙方经营，每影响一日按当年租金的1%计算违约金。经询问，民大表示×号房屋分东西两侧（两侧面积相等），且均为地上一层及地下一层。2012年8月29日，百万投资公司（甲方）与百万餐饮公司（乙方）签订《协议书》，该协议约定：双方同意将甲方承租的×号房屋，建筑面积1115平方米，交乙方使用，并由乙方一直交纳租金，房屋一直由乙方实际承租。甲方同意上述合同期内该房屋由乙方继续承租，期满后甲方协助乙方以乙方名义办理承租上述房屋手续。协议自双方签字盖章生效。双方在该协议书落款处签字并加盖印章。经询问，该协议书的签订事宜并未告知民大，百万餐饮公司及百万投资公司均认可租金一直由百万餐饮公司实际交纳，案涉房屋亦由百万餐饮公司实际使用。2019年3月5日，百万餐饮公司向民大送达续租函，主要内容为：鉴于此前双方真诚友好合作，在租约即将到期之际，意与民大续签租赁合同，并与其进行正式商谈。当日，民大资产管理处即向百万投资公司、百万餐饮公司送达终止函，主要内容为：我校与你方签订的《房屋租赁合同》将于2019年6月1日到期，我处代表学校通知你方，自2019年6月2日起全面终止房屋租赁合同，并向学校及我处交回全部租赁房屋及场地。2019年7月17日，百万餐饮公司向民大出具《百万庄园民族大学店告知函》，主要内容为：该房屋租赁合同到期，贵校告知不再将此房屋租予我公司经营，现就相关事宜告知如下：…鉴于上述情况，在解约之前，望贵校全面考虑到我公司前期的各项投入及损失，给予相应的补偿。2019年7月25日，民大向百万投资公司、百万餐饮公司送达腾房函，主要内容为：我校与你公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月1日到期。3月5日，我校资产管理处按照学校职能划分的权限，代表学校提前向你公司发出终止函，要求自2019年6月2日起全面终止房屋租赁合同，并向学校交回全部租赁房屋。你公司至今未向我校交回房屋。现就终止合同、腾退房屋等事宜在此函告如下：一、我校与你公司之间的房屋租赁合同自2019年6月2日全面终止。二、你公司务必于2019年7月31日前向学校办理完毕缴纳水电等费用、腾退交回全部地上、地下房屋及钥匙等交接手续。该房屋收回后学校自用。对于上述终止函及腾房函，百万投资公司表示其并未收到。2019年9月3日，民大收回西侧地上一层房屋。关于西侧地下一层及东侧房屋的收回时间，百万餐饮公司认为上述房屋的收回时间系2020年1月27日，对此其提交了以下证据：（1）吊车租赁合同；（2）照片及聊天记录截图。民大对上述证据均不予认可。民大认为上述房屋的收回时间系在2020年6月25日，对此其提交了当日的交接视频。百万投资公司及百万餐饮公司均认可上述视频的真实性。但百万餐饮公司表示当天系其带着员工取回部分员工个人物品，当时西侧地下室有一些员工物品，同时厨房留有一些厨灶。对此本院认为，百万餐饮公司提交的证据仅可证明其在2020年1月27日搬离部分物品，无法证明其在当日将西侧地下一层及东侧房屋全部腾退并交还民大，故本院对其所述的上述房屋交还时间不予采信。结合民大提交的视频及双方的陈述，本院将以2020年6月25日作为民大收回西侧地下一层及东侧房屋的时间。另查，百万餐饮公司工作人员黄伟群当场签字确认2020年6月水表读数。经询问，百万餐饮公司表示若其需支付租金或使用费，因受到疫情影响，申请对相应费用予以减免，同时表示同意交纳水费553.85元。本院认为，房屋租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。百万投资公司作为承租人，应依约全面履行自己的义务。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。百万投资公司将房屋租赁合同项下的权利义务通过协议书概括转移至百万餐饮公司，但未就此通知民大，故协议书对民大不发生法律效力。房屋租赁合同的承租人并未因协议书的签订发生变更。百万投资公司关于其已经退出房屋租赁合同的抗辩意见，没有依据，本院不予支持。房屋租赁合同自2019年6月1日期满，在民大于2019年3月5日明确表示不再续租的情况下，民大与百万投资公司间的租赁合同关系终止。现民大关于确认《房屋租赁合同》于2019年6月1日终止的主张，于法有据，本院予以确认。作为承租人的百万投资公司以及作为实际使用人的百万餐饮公司均应在租赁合同终止后返还该房屋。在租赁期满后，其逾期腾退房屋，应按照其实际使用时间向民大支付房屋使用费，即应支付自2019年6月2日至2019年9月3日期间使用西侧地上一层房屋及2019年6月2日至2020年6月25日期间使用西侧地下一层及东侧房屋的使用费。新冠肺炎疫情期间，北京地区自2020年1月24日开始受到疫情影响，该时间晚于房屋租赁合同终止时间，在百万投资公司及百万餐饮公司因自身原因未及时腾退房屋的情况下，以受到疫情影响为由主张减免租金或使用费，没有依据，本院不予采信。现民大关于要求百万投资公司及百万餐饮公司共同支付房屋占用使用费865753.42元，于法有据，标准合理，本院予以支持。百万餐饮公司作为实际使用人同意支付2020年1月1日至2020年6月25日期间的水费553.85元，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十四条、第八十八条、第九十一条的规定，判决如下：一、中央民族大学与百万庄园投资集团有限公司于1999年5月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日终止；二、百万庄园投资集团有限公司、北京百万庄园西式餐饮有限公司自本判决书生效后7日内向中央民族大学支付2019年6月2日至2020年6月25日期间的房屋占用使用费865753.42元；三、北京百万庄园西式餐饮有限公司自本判决书生效后7日内向中央民族大学支付2020年1月1日至2020年6月25日期间的水费553.85元；四、驳回中央民族大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6232元（中央民族大学已预交），由北京百万庄园西式餐饮有限公司负担3116元，于本判决书生效后7日内交纳；由百万庄园投资集团有限公司负担3116元，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年十月二十八日书记员 张慧聪