广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2890号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地广东省广州市增城区永宁街公安村、叶岭村、九如村（即永宁街新新公路金地荔湖城）；负责人：郝宏章。委托诉讼代理人：罗影萍、刘文灿，该公司员工。被告：粟梽桐，男，汉族，1987年8月26日，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：钟剑锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘涵，国信信扬律师事务所实习律师。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉被告粟梽桐物业服务合同纠纷一案，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的委托诉讼代理人刘文灿，被告粟梽桐的委托诉讼代理人钟剑锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的物业服务费40619.28元、违约金14210.7元（每月违约金以当月未付的物业服务费为本金，从次月1日起按日万分之五计至付清之日止，以14210.7元为限）；二、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告对被告的房产提供物业管理服务，但被告未履行按时交纳2015年11月至2019年9月的物业服务费的义务。经多次催收无果，诉至法院，请求判令所请。被告粟梽桐辩称：一、广州市东凌房地产开发有限公司并未依约向被告交付符合规划条件和质量标准的房屋，被告在本案中没有义务向原告给付物业管理费。粟梽桐与广州市东凌房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，合同第十三条约定，开发商应当在2015年10月30日前将房屋交付使用，同时合同第五条中约定，由开发商选聘原告进行物业管理服务，由被告收楼之日起按月按时交纳。但至今，开发商仍未向被告交付房屋及钥匙，根据《广州市物业服务收费管理实施细则》第二十一条的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。二、原告未尽到管理的职责，也未尽到安全保障义务，被告有权拒付物业管理费。根据《金地荔湖城B区物业服务合同》第二章的约定，原告作为物业管理方，对物业管理区域内公共绿化有养护和管理的职责；负责本物业公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运和消杀服务；对业主和物业使用人违反物业管理法规政策和《业主临时管理规约》的行为，有义务针对具体行为并根据情节轻重采取报告行政部门、规劝、制止、暂停部分服务事项、诉诸法律等催缴催改措施。在2016年12月24日，被告前往验收时发现以下问题：阳台推拉门发生龟裂，负一楼外花园种两棵树，负一楼电梯护栏需重新安装，并有物业管理人员签字确认。直到2017年4月29日，上述房屋验收问题没有得到解决，并且还出现了客厅推拉门玻璃碎裂，后花园两棵树枯死等问题。2019年3月31日，被告与物业管理人员共同前往看房收楼时还发现隔壁业主违规占用公用墙建房，完全改变了《商品房预售合同》约定的规划条件，导致房屋原有主体结构发生改变，不仅导致被告房屋通风、采光都受到严重影响，也给居住安全带来安全隐患，为此被告要求原告按照《物业服务合同》的约定对上述房屋质量问题和隔壁业主的违规行为进行妥善处理。但直至现在，上述问题均未得到妥善解决，房屋周边的环境卫生问题也十分突出。由此可见，原告多年来未尽到管理责任，物业管理存在明显过失，使物业管理十分混乱，公共环境卫生问题突出、房屋共用部分被侵占违规搭建，但原告作为物业管理方，未尽到对物业的养护和管理职责，对物业存在的安全隐患也未及时排除，未尽到安全保障义务，导致房屋一直没有通过验收，严重侵占被告利益，被告有权拒付物业管理费。经审理查明：2011年6月1日，广州市东凌房地产开发有限公司（甲方，下称东凌公司）与深圳市金地物业管理有限公司（乙方）签署《金地荔湖城B区物业服务合同》，由深圳市金地物业管理有限公司受东凌公司委托，对于增城区新塘镇新新公路金地荔湖城B区提供前期物业管理服务。合同第十七条约定合同期限为2年，自本物业达到入伙条件并从首位业主正式入伙之日起计；第二十一条约定，洋房物业服务费每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月，联排别墅每平方米建筑面积收费标准为3.3元/月；每次交纳费用时间为每月15日前，业主和物业使用人逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金；第二十六条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘意见书面通知乙方，且未选聘新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至甲方解聘书通知为止。2017年6月22日，东凌公司（甲方）和原告（乙方）签署《金地荔湖城B区物业服务合同》，由原告受东凌公司委托，对于增城区新塘镇新新公路金地荔湖城B区提供物业管理服务。合同第十七条约定合同期限为2年，自本物业达到入伙条件并从首位业主正式入伙之日起计；第二十一条约定，洋房物业服务费每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月，联排别墅每平方米建筑面积收费标准为3.3元/月；每次交纳费用时间为每月15日前，业主和物业使用人逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金；第二十六条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘意见书通知乙方，且未选聘新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至甲方解聘书通知为止。原告提供一份东凌公司出具的补充说明，内容为2017年6月22日签署的《金地荔湖城B区物业服务合同》，双方履行至今。原告提供一份深圳市金地物业管理有限公司出具的委托说明，内容为深圳市金地物业管理有限公司于2011年6月1日与东凌公司签订《金地荔湖城B区物业服务合同》，其全权授权分支机构即原告履行《金地荔湖城B区物业服务合同》的义务及享受权利。另查，被告与东凌公司签订《商品房预售合同》，约定被告向东凌公司购买涉案房屋；物业服务费为3.3元/月/平方米。再查，涉案房屋于2017年4月24日登记在被告名下，房屋建筑面积为309.07平方米。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，深圳市金地物业管理有限公司与东凌公司签订的《金地荔湖城B区物业服务合同》，并由深圳市金地物业管理有限公司的分公司即本案原告为涉案小区提供物业服务，即原告为合同的实际履行方，故由其在本案中主张权利，并无不当，且上述合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对被告有约束力。原告已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。因《金地荔湖城B区物业服务合同》中并未明确约定业主缴纳物业服务费的起算日期，而原告与被告间亦未签署书面物业服务合同，双方对物业服务费的起算时间未进行约定，且被告也未实际接收房屋，因此鉴于涉案房屋已于2017年4月24日登记在被告名下，原告主张要求其支付2017年4月24日以前的物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。原告主张要求被告支付2017年4月24日起至2019年9月的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。经核算，被告应支付每月的物业服务费为1019.93元（3.3元/平方米/月×309.07平方米），上述期间的物业服务费总金额为29815.95元。原告主张超出上述金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。至于违约金的问题。被告抗辩涉案房屋存在质量问题，其也曾多次就房屋质量问题与原告进行沟通协商，被告并不存在恶意违约拖欠物业管理费的故意，故原告主张的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告粟梽桐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2017年4月24日起至2019年9月的物业服务费29815.95元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担267元，由被告粟梽桐负担318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赖雯丽二〇二〇年十月十五日书记员  赵洁玲