广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4984号原告：邓莉萍，女，1979年4月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：温建锋，广东德比律师事务所律师。被告：王丽丽，女，1985年2月21日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：蔡梓挺，广东格林律师事务所律师。原告邓莉萍诉被告王丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓莉萍的委托诉讼代理人温建锋，被告王丽丽及其委托代诉讼理人蔡梓挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓莉萍向本院提出诉讼请求，一、解除原告与被告于2018年8月31日签订的《商铺租赁合同》；二、被告立即将广州市增城区荔城街道增城大道69号1幢347号商铺搬空并交还给原告；3、被告立即向原告支付拖欠2020年2月5日至交还商铺之日止的租金（从2020年2月5日至8月4日间每月租金按3441元的标准计算，从2020年8月5日至交还商铺之日的每月租金按3785元的标准计算）；4、被告立即向原告支付拖欠租金的延迟履行违约金（起诉以前的租金违约金从起诉之日起计算，起诉以后的租金违约金从每月5日起计算，以每月拖欠租金为基数，每日按照0.1%的标准计算至付清之日止）；5、原告没收被告的保证金6882元；6、被告向原告支付拖欠的物业服务费5054.28元（物业服务费以每月842.38元为基数，从2020年1月1日开始计算至商铺实际交还之日止，暂计算至2020年6月30日为5054.28元）；7、被告赔偿原告商铺的间隔墙修复费10000元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月31日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于增城市××城街道××大道××号商铺出租给被告用于经营舞蹈培训，租赁期限从2018年9月5日至2023年8月4日，约定每月5日之前交付当月交租期租金，交纳租金保证金6882元。当天，被告向原告支付首月租金3441元及保证金6882元。签订合同后，原告将商铺交付给被告使用。后被告一共租赁1幢343号至349号七间商铺进行装修后就进行经营舞蹈培训，并以广州增城区菲尚舞蹈文化艺术有限公司对外经营。被告从2018年9月5日至2020年1月31日期间均按时支付租金，但从2020年2月1日起至今一直拖欠租金，物业服务费也从2020年1月1日起至今一直未交。原告多次催告被告，被告以各种理由拒绝交付租金及物业服务费等，也拒绝交还商铺。被告的上述行为拖欠租金已经超过15日，已经构成根本违约，原告有权单方解除合同并要求被告支付拖欠的租金等费用并赔偿违约金。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，恳请支持全部请求。被告王丽丽辩称，一、同意原告的第一、二项诉讼请求，但被告无法搬空涉案商铺，因被告在2020年4月28日发现原告对涉案商铺上锁，被告无法进入商铺搬离物品。被告已于2020年5月18日交还涉案商铺的钥匙给原告，被告已履行了通知义务，且在2020年4月份与原告协商涉案商铺的转租事宜，并已找到新的承租人达成承租意见，后因原告突然提高要求导致未转租成功。二、不同意原告第三至七项诉讼请求，被告不存在违约行为，被告在疫情期间无法开门营业，属于因不可抗力致使合同无法履行，应免除疫情期间的房屋租金，且不应当承担违约责任。2020年1月初，全国爆发新冠病毒××疫情，广东省宣布启动突发公共卫生事件一级响应，并采取了停工停课等非常严格的疫情防控措施，广州市首当其冲。疫情爆发以后，广东省教育厅发布规定在幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动，广州市教育局予以转发，增城区教育局发布《增城区教育局关于返校复课期间严禁中小学生参加校外托管服务和培训机构线下培训的通知》明确校外培训机构在复课前严禁开展线下培训。被告在疫情期间根本无法开门营业，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。被告在此次新型冠状病毒疫情期间经营受到严重影响，属于因不可抗力而无法正常履行合同，故被告有权要求减免不可抗力发生期间的租金，并免除相应的违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。……因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应的举证责任”之规定，被告租赁商铺作为开展舞蹈培训使用，对于该行为被告并不能预见、不能避免，也属于不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，本案应当适用不可抗力的相关规定，免除相应的违约责任。三、不同意原告主张的租金请求。2020年4月份，原告将舞蹈室的大门上了锁，直接导致被告在2020年5月份后无法营业，放在舞蹈室里面的设备等财物根本无法取出。原告违约，强制将舞蹈室上锁，其意在于将整个舞蹈室转让出去，来补偿因疫情期间导致这几个月的租金损失。对此，被告认为，原告主张的2月、3月、4月的租金应适用不可抗力的相关规定，应当予以减免，对于原告主张5月份以后的租金没有事实和法律依据。四、对于原告主张的支付拖欠租金的延迟履行违约金，及没收保证金没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，被告承租商铺用于舞蹈室经营，因疫情直接导致被告的舞蹈室无法开业，经营发生严重困难，故被告不应承担违约责任。五、对于原告主张被告支付物业费，没有事实和法律依据。原告并不是物业管理公司，没有权利主张物业费。况且，对于物业管理费，被告一直都是交给万达旗下的物业管理公司。原被告签订的租赁合同，没有约定物业费的缴费标准，亦没有约定物业费由原告单方收取，原告无权收取物业费。退一万步讲，即使支付物业费，也应当适用不可抗力的规定，对于1月、2月、3月、4月的物业费适用不可抗力的相关规定，予以减免，对于主张5月份以后的物业费没有事实和法律依据。况且，涉案舞蹈室位于万达广场，物业管理公司亦属于万达集团下属的物业管理公司。2020年1月份，万达集团发布公告，疫情期间免除万达广场商户部分租金及物业费。故，原告主张被告支付物业费，没有事实和法律依据。六、原告主张的隔墙修复费，没有事实和法律依据。原告于2020年4月份将舞蹈室大门上锁，并委托中介张贴告示，内容为旺铺转让，七间打通，525平，带精装修，可以直接做生意入驻，联系人刘小姐。经被告联系确认，该刘小姐系乐有家经纪人系房产中介。原告已经打算将舞蹈室七间打通出售，可见该商铺并无恢复隔墙的必要，况且被告在征得原告同意后，也花费了大量资金用于拆除隔墙，装修商铺。据被告所知已有新的承租人与原告方联系，意欲承租涉案舞蹈室，原告提出如果新的承租人要承租涉案舞蹈室，需先交纳进场费15万元。现原告坐享其成，还企图强制要求被告支付隔墙修复费用1万元，该行为没有事实和法律依据。经审理查明：位于广州市增城区荔城街增城大道69号1幢347号的产权人是刘福新。刘福新于2018年8月31日签署《商铺授权委托书》，委托原告处理上述商铺的全部事宜，包括以原告名义对外签订租赁合同、代收租金、代收物业服务费、代缴水电费和物业服务费等。2018年8月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）就涉案商铺的承租事宜签订《商铺租赁合同》，合同约定以下内容：“……一、商铺概况1、位置增城市荔城街增城大道69号1幢347号……租赁用途：经营商品类别为舞蹈；品牌为：菲尚国际……二、租期和开业租期自2018年9月5日起至2023年9月5日止。甲方同意在2018年9月5日前将该商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在交付日开始对该商铺进行装修和开业筹备。乙方应自合同生效日起支付该商铺物业服务费及能源费用。……三、租金1、该商铺租金……（3）2019年8月5日至2020年8月4日，租金标准为3441元/月；……2、租金支付自计租日起，每1个月为一个交租期。乙方应在本合同签署当日支付第一个交租期租金，之后应在每个月5日之前支付当月交租期租金。……四、保证金1、作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于2个月租金作为租金保证金，即6882元。如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权解除合同并没收保证金，不足部分仍有权向乙方追索。……2、乙方妥善履行本合同约定，甲方应在合同终止解除、乙方办理完撤场手续后15日内，将相关保证金余额无息返还给乙方，本合同另有约定的除外。……五、迟延履行违约金乙方逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.1%的迟延履行违约金。……七、商铺交还……2、乙方应在交还该商铺前结清租金、物业服务费、水电费、燃气费、房屋租赁税等全部费用，否则甲方或物业服务公司有权阻止乙方撤离其物品；由此导致损失和责任全部由乙方自行承担。……十、合同终止与解除……3、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项……5、发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同。（1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；（2）乙方迟延支付租金、物业服务费等任一项费用超过15日的……十一、特别约定如乙方同时承租该商铺相邻商铺，乙方应另行与该相邻商铺所有人签订租赁合同。甲方同意乙方将商铺间隔墙拆除以合并经营区域，但乙方应在该商铺交还前恢复间隔墙。……”2018年9月，被告接收涉案商铺使用，并交租至2020年1月，自2020年2月起未缴纳租金。2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月27日，广州市增城区教育局发出《广州市增城区教育局关于进一步落实培训（托管）机构停课的紧急通知》，载明自2020年1月24日其全区校外教育培训（托管）机构暂停开展各类线下培训、托管活动。2020年5月27日，广州市教育局发布《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，明确校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日，校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日。2020年8月11日，被告搬空涉案商铺物品，将涉案房屋交还原告，原、被告办理了涉案商铺的交接手续。原告提供两张物业管理费电子发票，开具日期分别为2020年7月17日和9月15日，（其中开票日期为2020年7月17日发票载明：名称一幢347的物业管理费，备注2020年1月1日至2020年6月30日，金额为5055元；另一张开票日期为2020年9月15日发票载明：名称一幢347的物业管理费，备注2020年7月1日至2020年7月31日，金额为1684元）。另，被告共承租了包括涉案商铺在内共七间相邻商铺用于经营舞蹈室（七间商铺地址为广州市增城区荔城街道增城大道69号1幢343号至349号）。其中商铺343号至348号的六间商铺业主（出租方）均已向本院提起诉讼，除本案外，其余案号分别为（2020）粤0118民初5128-5130号、（2020）粤0118民初8138、8139号。在本案的庭审过程中，一、双方确认以下事实：（一）涉案商铺的墙体由被告承租后进行了打通。（二）被告已支付保证金6882元。二、原告陈述：（一）2020年1月双方是有对租金进行协商，但没有协商成功。2020年4、5月双方有协商找承租下家，但协商不成。（二）原告没有对涉案商铺上锁，有可能是被告拖欠物业服务费，物业公司加的锁。（三）法庭辩论终结后，原告撤回第二项要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，以及明确第六项诉请的物业管理费计至2020年8月11日止。（四）被告承租涉案商铺后，将涉案商铺的大门拆除，以及涉案商铺与346号商铺之间的隔墙部分被拆除用做走廊过道，依据《商铺租赁合同》第十一条约定，被告交还涉案商铺应恢复隔墙，但被告没有对隔墙进行修复，故被告应赔偿修复费用。三、被告陈述：（一）2018年11月11日起对外营业，2020年1月基于疫情及春节放假原因一直停业。被告在2020年1月与被告有协商减租，后在2020年3月、4月时向原告提出协助原告转租，但由于原告原因导致未转租成功。（二）2020年1月商铺暂停营业时对商铺上了一把锁，在2020年4月28日到涉案商铺发现大门被多加了一把锁，因此被告无法开门，也无法搬离商铺内的物品。四、被告提交视频光盘一张以及其与“物业公司丽娟”的微信聊天记录，拟证明其在2020年4月28日拍摄到涉案房屋被物业公司加了一把锁，以及其在2020年5月17日通过快递将涉案商铺的钥匙寄给了物业公司，物业公司工作人员“丽娟”在18日已确认收到钥匙。原告对上述证据的真实性不予确认，无法确定“丽娟”的身份。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案审理过程中，原、被告已办理涉案商铺的交还手续，且被告对于解除《商铺租赁合同》不持异议，故本院对于原告主张解除《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。由于原告已收回涉案房屋，故原告申请撤回第二项要求返还涉案商铺的诉讼请求，本院予以准许。关于原告主张的租金、违约金及没收保证金的诉讼请求。被告自2020年2月起未向原告支付租金，因此原告主张要求被告支付2020年2月5日起至返还房屋之日即2020年8月11日止的租金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告提出原告在涉案商铺加锁导致无法搬离以及其在2020年5月已向原告返还钥匙等抗辩，但其提供的证据不足以证明上述抗辩成立，因此本院对其该抗辩不予采信。至于被告提出基于疫情的不可抗力因素请求减免租金及免除相应违约责任的相关抗辩。本院对此分析如下，首先，受新冠××疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，并要求暂停开放人员密集的公共服务场所直至疫情结束，室内外有关人员密集的活动如非必要一律停办，暂停举办各类课外教育培训活动等。随后，广州市增城区教育局也发文要求暂停校外培训机构的一切线下培训活动；直至广州市教育局发布校外培训机构不得早于6月2日前返校的时间安排。因此被告经营的舞蹈机构属于政策限制开业的范畴，确因新冠××疫情而影响其营业。其次，根据原、被告的陈述，双方在2020年1月已就减租事宜进行沟通协商但未达成一致意见，而在4月、5月期间双方再次对转租事宜进行协商未果，可见被告对于其因疫情或者疫情防控措施导致其履行合同困难已经尽了及时通知义务以及为减少双方损失扩大做出了努力。在此情形下，结合疫情相关文件的规定、被告的营业范围、疫情和疫情防控措施对被告营业的影响程度、被告提前解约的行为、原告出租成本等因素，依据公平原则，酌定被告减半支付2020年2月5日至6月4日期间的租金，原告没收一半的保证金以及免除被告迟延付租的违约责任为宜。经核算，被告应向原告支付2020年2月5日起至2020年8月11日期间的租金金额为14566.90元（2020年2月5日至6月4日每月支付1720.50元，2020年6月5日至8月11日期间每月支付3441元）。原告诉请的租金超出上述金额的部分，本院不予支持。原告主张要求被告支付迟延付租违约金，本院不予支持。原告主张要求没收全部保证金，本院不予支持，原告已收取的保证金6882元应向被告退还3441元。至于原告主张的物业管理费。根据《商铺租赁合同》第二条的约定，涉案房屋在承租期间的物业管理费应由被告缴纳。现原告提供证据证明其已支付涉案房屋的物业管理费，因此原告主张要求被告支付2020年1月至8月11日止的物业管理费，理据充分，本院予以支持。经计算，上述期间的物业管理费为6195.57元（842.38元/月×7+842.38÷31日×11日）。至于原告主张的间隔墙修复费用。根据《商铺租赁合同》第十一条的约定，被告应在交还商铺前恢复间隔墙。现被告确认其承租后对涉案房屋打通了墙体，因此原告主张要求被告支付恢复间隔墙的费用10000元，依据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邓莉萍和被告王丽丽签订的《商铺租赁合同》。二、被告王丽丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓莉萍支付租金14566.90元。三、被告王丽丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓莉萍支付物业服务费6195.57元。四、原告邓莉萍已收取的保证金中的3441元不予退还给被告王丽丽。五、被告王丽丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓莉萍支付间隔墙修复费10000元。六、驳回原告邓莉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2268元、保全费395，由原告邓莉萍负担1331元，被告王丽丽负担1332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十月十四日书记员  陈雪冰蔡小明