上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3279号原告：中船勘察设计研究院有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴宪勇，职务董事长。委托诉讼代理人：许剑波，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：何召群。被告：上海星开娱乐有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：朱国安，职务执行董事。委托诉讼代理人：施畅，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛安琪，上海市朝华律师事务所律师。原告中船勘察设计研究院有限公司(以下简称“中船公司”)与被告上海星开娱乐有限公司(以下简称“星开公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中船勘察设计研究院有限公司的委托诉讼代理人许剑波，被告上海星开娱乐有限公司的委托诉讼代理人施畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中船勘察设计研究院有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离上海市普陀区中山北路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)并将房屋交付原告，并拆除装修添附的设施、设备，恢复原状;2.被告支付自2019年6月9日起至2019年9月15日止的房屋租金人民币343040元(以下币种均为人民币)；3.被告支付自2019年6月9日起至2019年9月15日止的房屋租金等额的违约金343040元：4.被告支付自2019年9月16日起至实际交付房屋之日(暂计算至2019年11月25日)止，按照10000元每日计算的逾期交付房屋的违约金；5.被告支付自2019年9月16日起至实际交付房屋之日(暂计算至2019年11月25日)止，参照房屋租金标准计算的房屋占有使用费合计人民币250133元；6.被告支付自2018年12月至2019年9月的水电费合计人民币128354.4元；7.被告将其注册地址由系争房屋处变更至别处;8、被告拆除并清理其在大门旁搭建的违章建筑；9.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年2月2日就系争房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，主合同约定租赁面积1462.4平方米，租赁用途为KTV使用，租赁期限自2018年4月10日起至2019年4月9日止，月租金为107200元。被告应于每季度的第一个月的15日支付原告三个月租金，先付后用。租赁期间使用房屋所发生的水、电、煤、通讯、设备、物业管理等费用由被告支付。主合同到期后双方未续租，双方协商于2019年5月7日签署《补充协议》、该补充协议约定，被告应于2019年8月31日前停止营业，于2019年9月15日前将房屋交付原告，租金应支付至2019年6月8日。如果被告未能按约定将系争房屋交付原告，原告可单方恢复收取2019年6月9日至2019年9月15日的房屋租金并要求被告承担等额的违约金。超过2019年9月15日仍未交付房屋的，被告除应按照租金标准支付占有使用费外，还应缴纳10000元每日的违约金。补充协议签订后，被告迟迟不清理房屋内的物品和交付房屋，且拖欠2018年12月至2019年9月15日止的水电费。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告上海星开娱乐有限公司辩称，第一，被告是同意搬离的，因原告断水断电导致被告无法搬离。第二，因被告无法搬离的原因在原告，故不应按照补充协议计算房租和违约金。第三，即使存在违约，违约金标准过高，请求法院调整。第四，原告于2019年9月15日将大门上锁，9月16日封墙，9月16日起被告没有实际使用房屋，系争房屋由原告控制，故被告不应支付相应的含有使用费和违约金。第四，水电费金额过高。关于麻辣烫店的水电费用是由原告直接收取的，因被告在2019年6月是停业的，应当收取的水电费是128367.4元减去6月份水电费金额的十倍，并扣除麻辣烫店的费用1360.1元，为59789.3元。第五，拆除添附设备和恢复原状，合同没有约定过租赁到期需要拆除添附设备，且原告没有举证原状的样子。违法建筑的认定和拆除的受理应该是行政部门负责，且被告承租系争房屋时，该违法建筑已经存在了。第六，关于被告的工商注册地址会与原告协商变更至他处，但该变更登记的行为也不是属于法院受理民事案件的范围。本院根据原告提供的证据和当庭陈述，经审理认定事实如下：上海市中山北路XXX号房屋产权登记在中船公司名下。2018年2月2日，原告中船公司作为出租方(甲方)与被告星开公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》；约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁系争房屋作为KTV使用；乙方不擅自改变上款约定使用用途，不得转租他人，不得擅自更改或增加营业内容；甲方于2018年4月10日前向乙方交付系争房屋；租赁期限自2018年4月10日至2019年4月9日；月租金107200元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担等。合同签订后，原告按约交付了系争房屋。被告支付了租赁期间的房屋租金。2019年5月7日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：鉴于2.目前原合同租赁现已到期，甲方已在合同租赁期限届满前多次向乙方明确表示不再续租；乙方也明确表示已收到甲方发出的不再续租相关通知。3.乙方表示目前没有找到合适场地进行搬迁，故希望甲方给予乙方一定的搬迁宽限期；甲方考虑到乙方目前困难，拟同意给予乙方一定的搬迁宽限期；补充协议主要内容：乙方承诺和保证：1.乙方应在本补充协议签订之日起，积极着手搬迁事宜；并于2019年8月31日前停止营业，并完成乙方擅自对外出租给其他租户的清理工作(包括但不限于烧烤摊、蒸菜馆等);2.乙方最迟于2019年9月15日12：00时将租赁房屋交还给甲方；4.在本补充协议生效之日起三个工作日内，乙方应向甲方支付2019年4月9日至2019年6月8日的两个月房租214400元，并补交之前所欠水电费(以甲方提供的分摊表为准)，之后水电费按月支付；甲乙双方同意：3.至乙方实际搬迁期间的水费按4.9元每吨计算，电费按1.1元每度计算；5.若乙方未按本补充协议约定的时间(2019年9月15日12：00时)完成搬迁并将房屋交还甲方，则甲方有权单方面恢复收取乙方2019年6月9日至2019年9月15日12：00时房屋租金的权利(房屋租金标准按原合同约定)，且乙方还应承担与2019年6月9日至2019年9月15日12：00时房屋租金等额的违约金；此外，若乙方超过2019年9月15日12：00时归还房屋，则甲方有权按原合同标准收取租金外，且每超过一天，按10000元/天向乙方收取违约金；6.若乙方未按本补充协议约定及时充分履行每一项义务，则甲方有权单方面对出租房屋采取停水、停电等措施，乙方对此已充分理解。补充协议签订后，被告支付了房屋租金214400元(2019年4月9日至2019年6月8日)。2019年8月27日，原告向被告发送《关于星皇宫KTV内部设施及物品的告知函》，要求被告按照补充协议搬离房屋时，应清空室内所有的设施及物品，将房屋恢复至2009年租赁前的状态(根据补充协议约定，被告安装的电梯可以不拆除)，并保证房屋主体结构、房屋内外管道、线路等不受损害，被告擅自对外出租给其他相关租户的，请务必于2019年8月31日前完成清理工作。后原告又通过微信向被告方发送了该告知函。2019年9月2日，原告向被告发送《告知函》，告知被告，2019年8月期间，我司多次与贵方联系，要求按照补充协议约定时间及时缴纳水电费，并准备好停业及搬迁相关工作，但贵司以种种理由拒不缴纳水电费、拒不停业，我司现通过本函告知贵司，我司将于2019年9月3日9时采取停水停电等措施维护我司合法权益等。2019年9月3日，原告对系争房屋采取停水、停电措施。2019年9月9日，原告在系争房屋处贴了《通告》，原告所属的系争屋即将于2019年9月15日12时到期。要求各租户于2019年9月15日12时以后，凡没有清理的物品，我公司将视为无主物品进行清理。2019年9月15日，被告方向原告发送短信，表示：“由于贵司违反约定采取停电、停水措施，致使我司已经无法使用控制租赁房屋的转台，在房屋应当返还之时，特告知贵司，客观上贵司已在9月1日委派特保控制了租赁房屋，今又制造成形式上不能返还的假象，企图骗取我司承担高额违约金，对此，我司郑重表示，目前状态系贵司违约、欺诈我司造成的，所有责任由贵司承担。”2019年10月16日，原告将系争房屋大门封锁。2019年10月22日，被告方向原告方发送短信，表示：“关于KTV内部设施物品处理，我司想最后听取你的意见。如你有意向来我司说明，请明确回复。如不愿意前来说明，我司将按无主物品处理，特此告知。”被告回复：“房屋内等等财务，为本公司或公司员工所有，由于贵公司在租赁期内擅自停电、停水、封门造成无法处理，所有损失由贵公司承担。”2019年10月25日，原告向被告寄送了《律师函》，要求被告清空系争房屋内物品并返还系争房屋，承担违约责任。2019年12月，原告向法院递交起诉材料。2020年6月7日，原、被告完成了系争房屋的交接。审理中，关于系争房屋交接情况，被告表示自2020年5月8日进场清点，5月13日搬迁，5月23日第一次清理，当时已经满足交房条件，为了妥善解决本案，被告再次去清理，最终于2020年6月7日完成交房，原告表示，2020年5月8日开始陆续进行搬迁。关于原告在2019年8月31日是否停止经营，原告提供的照片、包房服务跟踪表、出品清单、电梯定期保养记录单，与电梯公司法定代表人的联系电话录音、收货确认单、消费账单、领料单、北京云杉信息技术有限公司提供的星皇宫在美菜网自2019年9月4日至9月11日的水果订单信息等，以证明被告在2019年9月1日之后仍在继续经营KTV。被告认为，对照片真实性不认可、电梯保养单位不清楚，负责人的语音也陈述矛盾，系争房屋内有看守人员，购买水果是给留守人员食用的，出品清单和跟踪表上的人不是被告的员工等，并表示返还房屋需要通水通电，故不能返还系争房屋。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案的主要争议焦点在于被告星开公司是否违反了补充协议之约定以及是否应当承担相应的违约责任。关于被告是否于2019年8月31日停止营业。原告方为其主张被告在2019年9月初仍有经营活动提供了详细的证据，尤其系产品订单等细节，形成了较为完整的证据链，再结合双方签订补充协议的目的系约定搬迁宽限期而非续租，被告也未提供在已停水停电的情况下主动向原告返还系争房屋或要求通水通电搬离物品的证据，在不放弃系争房屋内设施物品343040的前提下又未能按期完成房屋交接手续等后续的沟通，本院对于原告认为被告在2019年8月31日之后仍有部分经营的意见，予以采信。被告违反补充协议之约定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。考虑到原告的封门情况以及被告自述看守人员情况，本院对原告主张被告按照补充协议约定支付2019年6月9日至2019年9月15日的房屋租金214400元的诉请，予以支持。被告应当向原告及时返还系争房屋，双方直至2020年6月12日才完成了系争房屋的交接。关于补充协议约定被告应当承担的与前述租金等额的违约金与逾期交房的违约金，考虑到违约金的惩罚性和补偿性原则，被告认为该标准过高，请求法院调整，考虑到双方合同履行程度、过错程度、停电、封门情况、沟通返还房屋情况、实际损失举证程度等因素，本院予以酌定为180000元。被告于2020年6月12日向原告返还了系争房屋，对于被告应当承担相应的房屋占有使用费以及逾期交房违约金，被告认为标准过高请求法院调整。考虑到原告于2019年9月3日采取的停水停电措施势必对房屋返还造成影响以及于2019年10月16日的封门措施，原告已经实际掌控了系争房屋，然被告在房屋交接过程中并不放弃系争房屋内的物品权利的情况，本院根据双方过错程度、合同履行程度，本着公平合理原则，本院对被告应当承担的房屋占有使用费予以酌定为100000元，对逾期交房违约金，不再另行支持。关于欠付的水电费用，原告提供了相应的支付凭证，被告对该数据提出异议，但双方在争议发生之前均按照该付款方式支付，被告提出的计算方式和怀疑，缺乏相应依据，本院对原告主张的该项费用128354.4元，予以支持。关于恢复原状的诉讼请求，原告并无双方确认系争房屋交付时的原状依据，加之双方补充协议有关保留电梯等约定，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。至于违法建筑与营业执照变更登记的诉讼请求，不属于本案受理范围，本院不作处理。关于租赁保证金是否支付，本案双方尚存争议，在双方均未对该项保证金提出诉讼请求的情况下，不宜一并在本案中予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海星开娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中船勘察设计研究院有限公司支付自2019年6月9日至2019年9月15日止的房屋租金人民币343,040元；二、被告上海星开娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中船勘察设计研究院有限公司支付违约金(含逾期交房违约金)人民币180,000元；三、被告上海星开娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中船勘察设计研究院有限公司支付房屋占有使用费人民币100,000元；四、被告上海星开娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中船勘察设计研究院有限公司支付水电费人民币128,354.4元；五、对原告中船勘察设计研究院有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币20681元，由原告中船勘察设计研究院有限公司负担人民币10000元，被告上海星开娱乐有限公司负担人民币10681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 盈人民陪审员 顾 靖人民陪审员 金 燕二〇二〇年十月二十六日书 记 员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。