呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1693号原告：内蒙古华美房地产开发有限公司。法定代表人：郭启伦，执行董事。委托诉讼代理人：吴义武，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被告：王建林，男，玉泉区富德汽车用品经销部经营者，住呼和浩特市。被告：张海青，女，个体，住呼和浩特市。原告内蒙古华美房地产开发有限公司（以下简称华美房地产公司）与被告王建林、张海青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，本案依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告华美房地产公司的委托诉讼代理人吴义武、被告王建林、张海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华美房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（编号为0000370）；2.判令被告向原告支付违约金198110.8元；3.判令被告立即腾空位于呼和浩特市××区的商铺，并返还原告；4.判令被告向原告支付商铺使用费188136元（暂计算自2016年1月14日起至2020年5月13日止），并从2020年5月14日开始，按3618元/月标准，支付商铺使用费到实际返还原告时止；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2016年1月1日签订了编号为0000651的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》简称《651号认购书》，《关于二期团购政策搬迁补贴的补充协议》简称《补充协议》，为了落实《补充协议》的约定，原、被告双方又签订了编号0000370的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》简称《370号认购书》，《370号认购书》约定被告向原告认购位于呼和浩特市××区的内蒙古华美汽配城二期××栋商铺（简称“该商铺”），该商铺面积120.6平方米，优惠后总价人民币990554元，《370号认购书》约定的付款方式为银行按揭付款，被告在支付首付款500554元后（包括定金以及四期房款），按揭付款49万元，被告应于2018年12月31日前，向原告提交按揭材料，办理银行按揭贷款，《370号认购书》的第5条和第6条第2款均约定被告逾期提供按揭材料和逾期办理按揭手续，应承担向原告支付总房款的20%的违约金，且原告有权解除认购书，《370号认购书》还约定了其他相关事项。原告于2016年1月13日将《370号认购书》约定的商铺交付被告，被告将其一直用于经营。被告支付首付款500554元后，剩余房款49万未按《370号认购书》约定，办理银行按揭手续，原告多次催促，要求被告提交办理按揭贷款材料，办理银行按揭贷款，被告一直不予配合，为此，原告于2019年11月向被告发函，要求被告履行《370号认购书》约定的合同义务，被告未予提交按揭材料，2019年12月份再次发函，被告拒收，截止起诉日，被告仍未提交办理银行按揭贷款的相关材料，亦未向原告交纳剩余购买商铺款项。依据《认购书》第5条和第6条第2款约定，原告有权解除《认购书》，并要求被告承担违约责任，鉴于原告已经履行了交付商铺的行为，被告应向原告返还该商铺，并承担向原告支付自交付商铺之日起该商铺的使用费。被告王建林、张海青辩称，1.被告同意解除2018年11月11日与原告签订的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》。2.被告同意支付违约金，但原告主张的违约金过高，请求法院根据公平原则，诚实信用原则对违约金依法予以减少。3.被告同意《认购书》解除之后规定时间内腾空并返还位于呼和浩特市××区商铺。4.被告不同意支付商铺使用费，房屋使用费不应该这样收取。租房这方面不合理，使用期间向我要租房费我不认可，违约金因为一方违约作为一个惩罚的目的，当初就是要买房不是租房，当时我们在另一个地方还在租房，承诺搬到这里给我们补助20万，买房时就能享受这20万优惠，退房怎么算。又要违约金，又要租房补助，不合理。我们买原告的房是为了长期打算，首付分三年付清，付钱都是用以前挣下的钱和借来的钱付的。我们是来华美经营后，因为地段不好，经营不好，市场带动不了销售，没挣上钱，所以我们才没能交足房款，才产生的个人信誉问题，导致了办不下贷款，不是故意违约。解除合同后要求原告退还我们交纳的房款500554元及维修基金6030元。另外，因为我们住在这里，而且有很多的货，需要留一定的时间找新的地址搬家。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原、被告陈述，举证、质证的基础上认定事实如下：2016年1月1日原告与被告王建林签订了编号为0000651的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（简称《651号认购书》）、《关于二期团购政策搬迁补贴的补充协议》（简称《补充协议》），以及与二被告签订了编号0000370的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（简称《370号认购书》），《037号认购书》约定被告向原告认购位于呼和浩特市××区的内蒙古华美国际汽配城二期××栋商铺（简称该商铺），该商铺面积120.6平方米，优惠后总价人民币990554元，《370号认购书》约定的付款方式为被告在支付首付款500554元后（包括定金以及四期房款,排号费2万元后转为定金），按揭付款49万元。《370号认购书》第六条第1项约定：被告向原告指定的合作银行申请额度为人民币49万元按揭贷款，被告须于签署《商品房买卖合同》后15日内即2019年1月15日前到原告指定合作银行签署贷款合同及办理有关手续；第3项约定：被告未能通过按揭初审或按揭贷款申请不被银行接受，被告必须于接到原告通知之日起30天内缴清剩余购房款，否则原告有权解除所有购房合约，被告应承担合同总房款20%的违约金，已发生的费用由二被告承担。上述认购书签订后，原告于2016年1月13日将约定的1035号商铺交付二被告使用，二被告也按约陆续支付了首付款500554元及物业维修基金6030元（2016年1月13日交付），原告工作人员出具收据。但二被告就剩余房款49万按揭贷款申请未被银行审核通过。故原告于2019年11月6日向被告发函，要求被告履行《370号认购书》约定的第六条第2、3项的义务，2019年12月3日再次发函，被告拒收。二被告系夫妻关系。以上事实有双方当事人的陈述以及原告提交的《651号认购书》、《补充协议》、《370号认购书》、收据、内蒙古华美国际汽配城收房会签单、邮寄单、《关于限期提交办理银行按揭贷款材料的通知》、《华美汽配城商铺租赁合同书》及收据予以佐证。本院认为，二被告因个人原因未能按照双方签订的《370号认购书》的约定办理剩余房款的贷款，也未选择用其他方式支付剩余房款，故二被告已构成违约，按照双方的约定，解除条件已成就,且二被告同意解除，应解除双方签订的认购书,被告应及时返还原告1035号商铺，并承担违约责任。被告提出双方约定的违约金过高，请求适当降低，本院酌情予以降低,由于二被告进入华美汽配城经营后因市场运作等诸多原因导致经营不佳，个人信用不良导致无法办理贷款手续，故应酌情按照未付房款49万元的10%计算违约金即49000元。对于二被告要求返还已交购房款及物业维修基金的问题，物业维修基金二被告已向原告交纳，原告未举出证据证明该笔款项系相关物业公司收取或已移交相关物业公司。本院依照相关法律规定在本案中一并做出处理，原告应在解除《370号认购书》后返还二被告。关于应否支付已交购房款利息的问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。并且双方在合同中也约定了解除合同无息退还房款。对于被告诉请的占用期间商铺使用费，本院不予支持。如二被告自本判决生效后应返还商铺之日起仍占有使用该房屋至实际返还之日，则该期间所产生的租赁费，应比照原告与他人签订的《华美汽配城商铺租赁合同书》约定的每日每平米1元予以计算支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告内蒙古华美房地产开发有限公司与被告王建林、张海青签订的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（编号为0000370）。二、被告王建林、张海青于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古华美房地产开发有限公司违约金人民币49000元。三、原告内蒙古华美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王建林、张海青购房款人民币500554元及物业维修基金6030元。四、被告王建林、张海青于本判决生效之日起三十日内将位于呼和浩特市××区的商铺腾空后返还给原告内蒙古华美房地产开发有限公司。如被告王建林、张海青未按期返还该商铺，则自逾期之日起按照每月3618元的标准给付原告内蒙古华美房地产开发有限公司商铺使用费至实际返还之日止。五、驳回原告内蒙古华美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7094元，由原告内蒙古华美房地产开发有限公司负担6069元，被告王建林、张海青负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 阿拉堂图亚人民陪审员 闫 锦 秀人民陪审员 乔   婧二○二○年十月二十一日书 记 员 李   娜附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。