江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初4326号原告：丁玉峰，男，1971年5月19日出生，汉族，崇仁县人，户籍地：江西省抚州市崇仁县，原告：陈丽玲，女，1986年1月9日出生，汉族，河北省承德市人，户籍所在地：河北省承德市双桥区，系原告丁玉峰之妻。被告：江西翠园实业有限公司，住所地：江西省抚州市玉茗大道翠园商住楼1幢1-05、2-02室，统一社会信用代码：91361002759955507Ｆ。法定代表人：孙佳敏，系公司总经理。委托诉讼代理人：徐勇兴，江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告丁玉峰、陈丽玲与被告江西翠园实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁玉峰、陈丽玲，被告江西翠园实业有限公司的委托诉讼代理人徐勇兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依法依约向原告交付验收合格的康桥帝璟一期7栋2-503号房产；2、请求判令被告向两原告支付逾期交房的违约金（自2018年7月1日起至2019年12月31日止按房价520000元的每日万分之一计算，自2020年1月1日起至实际交房之日止，按每日300元计算），违约金暂计算至2020年6月10日为76796元；3、请求判令被告向原告支付全额购房发票；4、请求判令被告支付逾期办证的违约金5200元；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年10月30日原被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将康桥帝璟7栋2-503号房出售给原告，总价款520000元。合同第八条约定被告应当在2018年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给原告。第九条约定被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。第十六条约定被告逾期办理房产证的按原告已付房价款1%支付违约金。依据相关法律、法规规定，被告获得了全部购房款后，应向原告出具全额购房发票，但被告却拒不开具发票。被告通知原告办理房屋交付手续的时间是2019年8月30日，已经违反了合同约定的交房日期，且被告通知原告交房时未出具任何验收合格的证明文件。因房屋未经验收合格，业主拒不收房，多次找有关部门和被告沟通，2019年10月26日被告向康桥帝璟小区一期全体业主出具保证书，承诺在2019年12月31日办理完交房手续，完成三书一证一表，如不能按期完成愿意按照每日每户300元一天支付违约金。除此之外让原告更为愤慨的是，至今为止，被告仍拒不履行交房义务，小区没有安排工人施工，也没有解决水、电、燃气的安装、使用问题，连消防设备都没有安装，根本不具备交房条件，买房置业是人生大事，被告却违反合同约定逾期交房，被告的行为已经严重违反合同规定，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，依法起诉，请法院依法判如所请。原告为证明其主张，提供下列证据：证据一、原告的身份证复印件两份，被告的企业信用信息打印件一份，证明原被告的主体资格。被告代理人质证意见：无异议。证据二、商品房买卖合同复印件一份，被告出具的承诺一份，被告出具的入伙通知书一份，康桥帝璟小区现场照片三张，证明原被告签订商品房买卖合同，约定被告在2018年6月30日前交房，被告交付的房屋未经合法竣工验收，没有解决水、电、燃气的安装，使用问题，根本不具备交房条件，需要承担违约责任，合同第九条约定，被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，第十六条约定被告月起办理房产证的按原告已付房价款的1%支付违约金。被告代理人质证意见：对买卖合同三性无异议，但该合同第8条及附件4都约定了逾期交房的例外情况，本案存在不可抗力因素及市政工程影响，应当予以扣减，承诺书是在业主维权的情况下作出的，工作人员为避免业主出现情绪失控的情况下作出的非真实意思表示，因属于无效，且承诺的金额已经超出实际损失，请法庭予以核减；对入伙通知书，是被告发出的，当时已经具备交房条件，对于未达到的水电条件，被告已经承担了全部的水电费用，不影响业主使用房屋，对于小区照片，小区照片拍摄于半年前，不能反映小区现状，且照片反映的情况目前已经解决。证据三、2019年10月26日被告出具的保证书一份，证明2019年10月26日被告向康桥帝璟小区一期全体业主出具保证书，承诺在2019年12月31日办理完毕交房手续，完成三书一证一表，如不能按期完成按照每日每户300元一天支付违约金。被告代理人质证意见：保证书是在业主维权的情况下作出的，工作人员为避免业主出现情绪失控的情况下作出的非真实意思表示，因属于无效被告江西翠园实业有限公司辩称：（一）答辩人在建设康桥帝璟小区过程中，遇到了非因答辩人自身的原因导致长时间停工的情况，上述停工期限应当在逾期交付时间内予以扣除；1、康桥帝璟小区在房屋建设过程中，遭遇到了临川区北二环路（保障房段）道路工程的施工。该路段处于康桥帝璟小区东面，该路段施工将整个路段进行围挡封闭，阻挡了答辩人的施工通道，导致答辩人无法运送材料及机械进场施工。北二环路的封闭施工时间很长，从2013年7月至2019年1月，期间误工时间长达10个月；2、施工过程中，抚州市政府发布了关于扬尘管控的命令，文件名称为《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号）；按照该文件要求，2017年12月14日至2018年2月28日，除去应急抢险抢修工程、政府批准的重大民生工程，及省政府调度的重大工程外，所有在建工程必须停工，答辩人的施工停止了三个月；3、2020年春节以后，因为新冠疫情导致小区建设有关的所有工作都停止，根据《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》十一规定：顺延企业竣工交付时间。因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引‘不可抗力’条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。且2020年1月24日江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月12日将重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应，故在2020年1月24日至2020年3月12日属于重大卫生事件造成的无法施工，属于不可抗力情形。故因为新冠疫情的影响，故计算违约金时应当扣除3个月及48天时间。（见（2020）赣1002民初2395号民事判决）。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起Ｘ日内告知买受人的；2、由于政府规划调整和市政工程施工影响的施工进度导致的延期交房，出卖人可以据实予以延期。合同《附件四：合同补充协议》第三条对出卖人交房的约定：1、出卖人最终交房期限是指合同约定的交付期限加上合同规定的“不可抗力”情形出现据实顺延的期限。2、出现下列情形之一，出卖人不承担逾期交房的违约责任，但出卖人应在下列情形发生之日起15日内书面告知买受人。）由于出卖人不能控制的政府行为，使商品房的建设施工不得不停止；ｄ）执行政府管制、征用或者规划变更等具体行政行为而不能按合同约定将商品房交付使用的；根据上述《商品房买卖合同》及附件的约定，北二环路的修建客观上导致了康桥帝璟小区无法施工，抚州市政府扬尘管控措施也导致康桥帝璟小区施工暂停3个月，在遭遇新冠疫情影响下也应当顺延三个月及48天逾期交付时间。故上述期限应当在逾期交付期限内予以扣除。（二）、本案的逾期交房违约金不应当按照保证书中载明的标准计算。保证书系答辩人工作人员在众多的业主在场且情绪异常激动，为了避免局面失控导致出现不可预知的风险的前提下，被迫作出的。并且该标准太高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而在2019年8月30日答辩人已经通知交房，且相关水电费也由答辩人实际缴清，故从2019年8月30日之后的违约金不应当再行计算。（三）、康桥帝璟小区住宅楼一期工程于2020年5月28日完成了竣工验收工作及备案工作，计算违约金的时间在扣除相关不可抗力期限后计算的截止日期应当为2020年5月28日。被告江西翠园实业有限公司为证明其主张，提供下列证据：证据一、被告营业执照复印件一份，证明被告的主体资格。原告质证意见：无异议。证据二、北二环路中标通知书、市政工程交工验收证书、市政工程交工验收报告复印件各一份，抚州市建设局文件《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号），抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见一份，证明1、临川区北二环路（保障房段）道路处于康桥帝璟小区东面，该路段施工将整个路段进行围挡封闭，阻挡了答辩人的施工通道，导致答辩人无法运送材料及机械进场施工。影响时间大概10个月；2、2017年12月14日，抚州市建设局发布了《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号）文件，要求做好扬尘管控工作，非重点工程全面停工，翠园公司停工时间达三个月之久，停工时间是2017年12月14日至2018年2月28日；3、根据抚州市政府在2020年2月27日下发的《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，明确表示因为新冠疫情影响，可以援引不可抗力条款顺延交房时间三个月、且该三个月期间不计违约责任，结合判例，应当计算为3个月加48天。原告质证意见：这些我们不专业看不懂，与违约金无关。证据三、建筑工程竣工规划综合验收备案表复印件一份，证明康桥帝璟小区住宅楼一期2020年5月28日完成了竣工验收及备案工作，具备交付条件，违约金应计算至该日期。原告质证意见：竣工验收是事实，但没有通知我们去办理房产证，也没有通知我们竣工验收备案表下来了，开庭时才知情备案表。本院依职权调取相关证据：本院立案后依职权到临川区不动产登记中心调取涉案康桥帝璟小区不动产登记情况及竣工验收情况，临川区不动产登记中心向本院出具的康桥帝璟小区不动产登记情况及竣工验收情况说明复印件。原告质证意见：无异议。被告代理人质证意见：对三性无异议，法庭调取的证据中竣工验收备案的时间与被告提供的竣工验收备案表时间相吻合，同时出具各栋房产登记情况，符合商品房买卖合同第16条约定，也就是说是在取得竣工验收备案表90天以内取得产权备案，故不应当承担逾期办证的违约责任。对双方提交及本院调取证据分析认定如下：一、原告方提交证据分析认定如下：原告提交的证据一，被告无异议，且符合证据的合法性、真实性、关联性，予以确认。证据二为商品房买卖合同，被告对真实性、合法性无异议，但主张合同中同时约定了不可抗力及政府原因导致停工，交房应相应顺延或免责，待结合本案其他证据再予确定；证据三因被告存有异议，待结合本案其他证据再予确定。二、被告方提交证据分析认定如下：证据一原告无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；证据二、证据三，因原告存在异议，待结合本案其他证据再予确定。三、对本院调取证据分析认定如下：原被告均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。通过对原被告及本院调取证据的分析认定，结合法庭调查，认定基本事实如下：2017年10月30日原被告签订《商品房买卖合同》，合同中，被告公司为出卖人，二原告为买受人。购买房屋为康桥帝璟一期7栋2-503号房，建筑面积为102.56平方米，总价款为520000元，付款方式为按按揭付款方式按期付款，其中首付款金额为160000元整，于2017年10月30日支付160000元，余款360000元于2017年11月6日前办理银行按揭。合同第八条规定：出卖人应在2018年6月30日前交付经综合验收合格房屋。同时规定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起Ｘ日内告知买受人的；2、出于政府规划调整和市政工程施工影响的施工进度导致的延期交房，出卖人可据实予以延期；3、买受人未付清应付之任何款项，出卖人交付使用房屋的时间顺延。合同第九条规定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十四条规定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时出卖人必须确保独立计量的水、电、燃气、网络、有线电视等相关部门验收合格并具备交付使用条件。2、交付时出卖人必须确保道路、绿化、监控、门禁、电梯等公共配套设施建成并验收合格达到交付条件。3、交付时物业管理用房已具备使用条件。第十六条规定：出卖人应当在商品房交付使用后并取得竣工验收备案表后90日内，将办理权属面由出卖人提供的资料报产权办理机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属书的，双方同意按下列2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。等。被告在合同上出卖人处加盖公司印章及原法定代表人吴勇印章，二原告在合同上买受人处签字并捺印。合同签订后，原告按合同约定交纳了购房首付款356900元，余额办理了银行按揭。2019年10月26日被告公司向康桥帝璟小区1期全体业主出具保证书，内容为：保证书，致康桥帝璟小区一期全体业主，关于本小区房产总证在2019年12月31日办理完毕相关手续，完成三书一证一表。如未办理完毕本公司承担向全体业主支付按延期时间（2019年12月31号起）每日每户三百元壹天。保证人处加盖原告公司公章，公司经理孙佳敏签名并加盖印章。另查明，2017年12月14日抚州市建设局下达《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》，通知第一条规定：“在2017年12月14日至2018年2月28日除应急抢修工程，政府批准的重大民生工程以及省政府调度的重点工程外，所有在建工地必须全面停工，不能停工的重大民生工程施工单位必须配备雾炮车、吸尘车，在打桩、破路等易产生扬尘的施工操作中同步实施洒水控尘，务必做到工程施工与扬尘防治同步进行”。2020年2月27日抚州市政府下发《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，意见第十一条规定：顺延企业竣工交付时间。因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。因被告未按合同约定期限交付合格房屋，原告所在小区业主向临川区人民政府上访。2020年5月21日临川区人民政府针对涉案康桥梁帝璟项目办证问题进行协调，并达成会议纪要。涉案房屋于2020年5月28日经综合验收合格。2019年8月29日原告办理收房手续。本案经本院组织调解，因双方意见不一，致调解不成。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告江西翠园实业有限公司延期交房是否存在可据实延期的情形，应否承担违约责任；二、被告逾期交房违约金应如何计算；三、被告是否应当承担逾期办理产权登记违约责任。关于争议焦点一，被告延期交房是否存在据实延期的情形，应否承担违约责任的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定于2018年6月30日前向两原告交付所购房屋，而被告未按合同约定期限交付经综合验收合格房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉诉房屋开发建设过程中，先后因政府部门对涉诉小区东面临川区北二环路进行施工、政府扬尘管控、新冠疫情影响等不可抗力因素导致涉诉工程延期，根据涉诉《商品房买卖合同》及附件的约定，上述停工期限应当在逾期交付期限内予以扣除。本院认为，1、关于被告主张的临川区北二环路施工导致停工10个月是否应扣除的问题。由于临川区北二环路道路工程开工时间为2013年7月，在被告涉诉建设工程开工时就可以或者应当预见道路施工带来的影响，并对交房时间作出合理的预判，故本院对被告主张的10个月停工期限不予扣除；2、关于被告主张的抚州市建设局发出抚建建字〔2017〕55号《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》文件涉及的停工3个月是否应予扣除的问题。因扬尘治理采取的相关政策措施并非2017年才开始实施，被告作为专业的房地产开发企业，在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故本院对被告主张的3个月停工期限不予扣除；3、关于被告主张的新冠疫情导致的停工3个月及48天是否应予扣除的问题，鉴于新冠疫情的发生是不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力事件，根据《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》文件要求，本院支持在延期交付期限内扣除3个月。关于争议焦点二，被告逾期交房违约金应如何计算的问题。原告要求被告按合同约定及保证书承诺支付逾期交付房屋违约金被告辩称，被告已于2020年5月28日完成了竣工验收工作及备案工作，扣除相关不可抗力期限后，违约金计算截止日期应当为2020年5月28日，且保证书中载明的每日300元的违约金计算标准过高，请求予以调整。本院认为，涉案商品房已于2020年5月28日经综合验收合格，被告虽未完全按合同约定内容交房，但原告已于2019年8月29日收房，则违约金应从逾期交房之日即2018年7月1日起计算至2019年8月28日，故自2018年7月1日至2019年8月28日，按商品房买卖合同约定的日万分之一标准计算违约金为：520000元×0.0001×422天＝21944元，被告应予支付。关于争议焦点三，被告是否应当承担逾期办理产权登记违约责任的问题。原告要求被告为其办理房屋产权登记手续，并支付逾期办理产权登记违约金5200元。依据江西省高级人民法院公布的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第五条关于逾期办证的认定规定，逾期办证违约责任是指开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料应承担的责任。本案中，被告于2020年5月28日取得竣工验收备案表后即向临川区不动产登记中心报送办理房屋不动产权登记所需资料备案，并于2020年6月10日完成康桥帝璟小区涉案房屋初始登记（首次登记）手续，履行了合同第十六条约定的商品房交付使用后并取得竣工验收表90日内提交资料报不动产登记机关备案的义务，原告未提供证据证明被告存在怠于履行合同义务导致迟延办证的行为，故原告主张被告应当支付5200元逾期办证违约金的意见，依据不足，本院不予支持。原告要求被告交付验收合格房屋，因原告业已收房，且被告已将涉案房屋经综合验收合格，涉案房屋已交付完毕，无须处理。原告要求交付全额购房发票，合法，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西翠园实业有限公司在本判决生效后十日内向原告丁玉峰、陈丽玲支付逾期交房违约金21944元；二、被告江西翠园实业有限公司在本判决生效后十日内交付原告丁玉峰、陈丽玲全额购房发票。三、驳回原告丁玉峰、陈丽玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1850元减半收取925元，由被告江西翠园实业有限公司承担174元，其余诉讼费751元由原告丁玉峰、陈丽玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  何金平二〇二〇年十月二十九日书记员  许紫宸