苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初10810号原告：吴江市华鑫物业管理有限公司，统一社会信用代码91320509678971804E，住所地苏州市吴江区黎里镇芦墟芦莘公路西侧。法定代表人：梁龙文，总经理。委托诉讼代理人：刘建伟，江苏玄博律师事务所律师。被告：陆静秋，女，1973年10月9日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告吴江市华鑫物业管理有限公司（以下简称华鑫物业公司）与被告陆静秋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法由审判员李文苑适用小额诉讼程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告华鑫物业公司的委托诉讼代理人刘建伟，被告陆静秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2017年1月1日至2018年12月31日所欠的物业费4220元（建筑面积135.24平方米×1.3元/月/平方米×24个月）及其违约金1266元，合计5486元；2、本案受理费由被告陆静秋承担。后原告变更第1项诉请中违约金为：以4220元基数，按照LPR利率从起诉之日起计算至实际给付之日止。事实与理由：原告于2009年1月4日与房地产开发企业吴江巨一置业有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定由原告向涉案小区明珠花苑提供物业服务，双方还约定了物业服务费的收费标准、计收方式等。原告从该合同签订之日起即向该小区提供物业服务，一直至2018年12月31日。被告系明珠花苑14幢704室的业主，自2017年1月1日起即未向原告支付物业费，截至2018年12月31日，共计拖欠物业费4220元。原告催讨未果致本案诉讼。被告陆静秋辩称，涉案小区环境脏乱差，被告家的房屋严重漏水，原告以保修期已过为由拒绝维修；小区公共区域的健身器材、木板路老化严重；小区里乱停车现象一直未能解决；小区里违章搭建、私拉乱接、群租房现象普遍等等，存在严重安全隐患。被告向物业公司反映，但是物业公司根本未予处理，所以被告认为原告物业服务不到位，物业费应该打折。经审理查明：2009年1月4日，委托方（甲方）吴江巨一置业有限公司与受托方（乙方）华鑫物业公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方将明珠花苑委托乙方实行物业管理服务，委托期限为2年（自2008年11月1日至2010年10月31日止）。物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取，住宅0.7元/月/平方米、商业0.9元/月/平方米、设施设备营运费0.1元/月/平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.5元/月/平方米。明珠花苑业主委员会于2018年12月16日出具证明称，自明珠花苑交房至今，华鑫物业公司一直服务于本小区。收费标准为小高层、高层住宅合计1.3元/月/平方米。又查明，陆静秋、王**为汾湖镇临沪大道259号明珠花苑14幢704房屋的业主，房屋建筑面积为135.24平方米。庭审中，陆静秋提交照片打印件若干份，欲证明华鑫物业公司物业服务存在诸多瑕疵。以上事实，由原告华鑫物业公司提供的不动产登记簿查询记录、苏州市前期物业管理委托合同、业委会出具的证明，被告提交的照片以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原告华鑫物业公司与吴江巨一置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的服务期限届满后，明珠花苑业主委员会证明原告华鑫物业公司继续服务于明珠花苑小区，被告事实上接受了原告华鑫物业公司的物业管理服务，故原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，业主应当依约支付相应的物业服务费，原告华鑫物业公司有权向被告收取物业服务费用。被告陆静秋抗辩原告物业服务存在不足，并提交照片予以证明，本院认为照片仅能反映拍摄当时的情况，被告并未举证证明原告存在大范围、长时间的物业服务瑕疵并对被告造成了实际损害,故被告陆静秋据此不向原告华鑫物业公司支付物业费及要求支付部分物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信。即使上述问题在原告华鑫物业公司提供服务期间存在，关于被告提出的房屋漏水问题，本院认为，房屋漏水属于房屋建筑质量问题，其可在房屋保修期间内向开发商主张维修，如保修期已过，房屋专有部分由业主自行维修，房屋共有部分可以申请住宅专项公共维修基金，故被告据此不向原告华鑫物业公司支付物业费的抗辩，于法无据；关于被告提出的停车问题，本院认为，停车位不能满足小区实际停车需求与小区规划有关，不能完全归因于物业公司，物业公司并没有强制执法权，在驾驶人不按规定通行、停放车辆的情况下，物业公司发现问题后，与驾驶人进行沟通、协调、维持小区交通秩序即是在履行物业服务义务。被告提供的照片不足以证明原告华鑫物业公司怠于履行前述管理义务。关于违章搭建、群租房问题，原告并非管理、制止该现象的执法部门，被告可通过向有关职能部门反映等其他途径解决，不能据此拒交物业服务费；关于公共场所的设备未进行维护、卫生管理不作为等问题，被告提供的照片不能完整的反映事件的全部过程，亦不足以证明原告华鑫物业公司怠于履行相应管理义务。退一步讲，即使原告华鑫物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，被告陆静秋可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。故被告陆静秋应按照合同约定支付物业费。经本院计算，自2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业费（135.24平方米×1.3元/月×24个月）为4219.4元。前期物业管理委托合同未约定逾期付款违约金，故对原告主张的违约金不予支持。原告华鑫物业公司在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陆静秋应于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市华鑫物业管理有限公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费4219.4元。二、驳回原告吴江市华鑫物业管理有限公司其他诉讼请求。被告陆静秋如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陆静秋负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市华鑫物业管理有限公司，原告吴江市华鑫物业管理有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  李文苑二〇二〇年十月二十八日书记员  管 晓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：李文苑联系电话：0512-63183710