广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初10549号原告：郝达维，男，1984年12月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：董炳伟，系广东连越律师事务所律师。被告：简锦洪，男，1986年8月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：叶根茂，系广东百科律师事务所律师。原告郝达维被告简锦洪租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝达维的委托诉讼代理人董炳伟、被告简锦洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝达维诉称：原告与被告于2018年12月1日签订了房屋租赁合同，原告将位于广州市天河区车陂天台街××横××号的物业出租给被告使用，租赁合同中约定每月租金为26000元，被告应于每月5日前向原告缴纳租金，超过15天不缴租金的视为被告违约，原告有权终止租赁合同，并追缴所欠款项。自合同签订以来，被告一直未向原告交租，原告多次催促未果，现合同约定的租期已经届满。特提起本案诉讼，请求判令：1.被告向原告腾空并交还位于广州市天河区车陂天台街××横××号的租赁场地；2.被告向原告支付上述场地的租金312000元（从2018年12月1日起计至2019年11月30日）及占用费（自2019年12月1日起计至被告实际交还房屋之日止，按照租赁合同约定的每月租金26000元的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。被告简锦洪答辩称：双方就涉案房屋存在买卖关系，双方签署了金额为210万元的买卖合同，该合同仅有一份，由原告持有，双方于2019年12月1日还签订了房屋租赁合同，原件也仅有一份，由原告持有。原告并没有实际支付210万元的购房款，仅向我方支付了10万元。双方虽然签订了租赁合同，但原告并没有向我方收取押金及租金等费用，所以双方之间并不存在真实的租赁法律关系。经审理查明：原告持有房产证号为粤（2018）广州市不动产权第02800245号的产权证书显示，天河区车陂天台街××横××号（以下简称“涉案房屋”）的登记权利人为原告，权利类型为宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权，用途为农村宅基地/住宅，房屋（建筑面积）为274.22平方米，房屋所有权取得方式为赠与。2018年12月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：租赁项目为甲方所属房屋壹整栋，房屋所处地址为广州市天河区车陂天台街××横××号；乙方租赁甲方上述物业自2018年12月1日至2019年11月30日止，每月26000元；乙方每月5日之前向甲方交纳月租，如超出交纳期限，甲方将根据乙方实际欠费每天收取1%的滞纳金，乙方超过十五天不缴租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项，乙方不能支付现金时，无条件同意甲方变卖乙方投资的可动财产抵扣所欠租赁款，乙方应自行离场若乙方故意逗留甲方清场的一切费用由乙方负责；合同签订时，乙方付给甲方5000元作为租房押金，合同期满后，属甲方的财产，乙方应保持租赁前的结构完好交回给甲方，如有损坏应给予甲方按时价赔偿等。就《合同》的签署情况，被告表示2018年12月1日，原告要求被告一并签署房屋买卖合同及房屋租赁合同，说签署完毕即转账给被告，被告在签署《合同》前未仔细查阅，在签署后《合同》的原件也由原告持有，被告并不持有《合同》原件，亦未向原告支付过涉案房屋的租赁保证金及租金等费用。2019年3月27日，原告提起本案诉讼。本院另查明如下事实：1.被告原持有编号为《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第××号），载明权属来源为1996年新建，土地权属性质为集体所有，房地座落为天河区车陂天台街××横××号（即涉案房屋），用地面积81.20平方米，总建筑面积274.22平方米等，该证现已注销；2.2018年11月1日，原告（受赠方）与被告（赠与方）签署《赠与合同》，该合同约定赠与方简锦洪是座落在广州市天河区车陂天台街××横××号集体土地房屋[详见：穗集地证字第0099688号《广州市集体土地房产证》]的产权人，上述房屋是赠与方简锦洪的婚前个人财产，现赠与方简锦洪自愿决定将上述房屋的全部产权份额无偿赠给郝达维，且双方就相关事宜达成如下协议，一、赠与方简锦洪自愿将上述房屋的全部产权份额无偿赠与给郝达维一人所有，二、受赠方郝达维自愿接受赠与，并承担赠与房屋的相关权利和义务，三、赠与方向受赠方提供上述房产的证明及有关文件，在政策允许房屋产权转移、更名、登记时，由受赠方向房地产管理部门办理有关手续，必要时，赠与方应予以协助；后中华人民共和国广东省广州市南方公证处就上述《赠与合同》作出公证书。庭审时，原、被告均就《赠与合同》的签订作出相关陈述，原告表示双方就涉案房屋是房屋买卖合同关系，但在办理过户手续过程中，房管工作人员告知涉案房屋所在地块为宅基地，只能以赠与的方式完成产权变更登记，并告知原被告双方到南方公证处房管局的窗口办理赠与公证即可；被告表示是原告让其到南方公证书办理相关手续，并按原告陈述签署了相关材料，当时原告向其表示只要签署了相关材料就会支付28.5万元供其周转，其签署相关文书时没有查看具体内容。本案审理过程中，原告向本院提交情况说明，载明如下内容：因被告向原告提出缺钱用，问原告是否愿意购买被告的房屋……之后双方商量好以220万买被告的房子，过户时产生的一切费用由被告承担，之后就支付了一部分购房款，其中有一部分是原告让朋友帮忙转账到被告的工行银行卡；后来在去房管局询问过户手续办理时才知道税费要90多万，被告称其无力支付该税费，因此原告同意用剩余的购房款帮被告支付税费，视为支付完所有购房款，之后双方一起办理了过户手续；原告已办妥房产证，被告表示需要时间跟家人解释房子已卖掉，原告也愿意将房子租给被告继续居住；因原告前期未凑齐足够资金支付购房款，所以委托朋友梁国增代为转账支付给被告；2018年12月1日做的银行流水，实际被告收款10万元购房尾款；剩余金额是被告每隔一段时间都向原告表示无钱生活，要原告支付现金，因为每次金额都不多，原告也未保留证据。原告就其主张的房款及税费支付情况，向本院提交如下证据：1.《中华人民共和国税收完税证明》贰份（原件，填发日期为2018年11月20日，纳税人名称为原告，分别载明税种为契税，品目名称为房屋赠与，金额合计117473.1元，房屋产权证书号穗集地证字第0099688号，房屋坐落地址天河区车陂天台街××横××号，合同日期2018年11月5日；税种为个人所得税，品目名称为财产转让所得，金额合计783154元，房屋产权证书号穗集地证字第0099688号，房屋坐落地址天河区车陂天台街××横××号，合同日期2018年11月5日）；2.中国工商银行境内汇款电子回单[显示梁国增于2018年10月18日向被告转账225000元、于2018年11月2日向被告转账78500元；原告于2018年11月7日向被告转账285000元（附言房屋买卖一部分金额）、于2018年11月20日向被告转账290000元（附言购买房屋部分金额）、于2018年12月1日向被告转账100000元]。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，被告确认收到证据2中的款项，确认梁国增支付的款项225000元及78500元均为原告向其支付的购房款，确认公证费系由原告支付，但过户的契税及增值税则不予确认，双方并未约定税费由被告承担，其亦不知晓税费的产生及支出情况，被告确认已收到原告转账支付的285000元及290000元，但该款项双方约定为借款，且原告在转账时已扣除利息部分。被告另就本案纠纷作出如下陈述：当时是原告主动联系被告，询问被告是否有资金周转需求，并于2018年10月之前向被告表示可以将房屋抵押给原告，其会提供资金给被告周转，后被告在2018年11月初向原告表示同意其建议，原告就要求被告前往公证处办理公证手续；双方签订了房屋买卖合同，约定了房屋买卖价款为350万元，被告并未承诺承担税费，双方就此办理公证手续，但被告同时表示房屋还需要继续居住，原告表示同意，但要求被告支付租金，故双方签订了《合同》，但对于租金标准已记不清楚了；双方约定房价款为350万元，但原告仅支付部分房款，被告曾口头追讨剩余购房款，但原告表示公司老板还在国外，尚未获得资金。另，原、被告双方均确认双方之间先后存在房屋买卖合同关系及房屋租赁合同关系。本院于本案审理过程中前往涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。本院认为：原、被告签订的《合同》包含原、被告之间就涉案房屋成立的租赁合同关系，本案仅就上述租赁合同关系进行审处。原、被告双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。《合同》中约定的租赁期限已于2019年11月30日届满，双方未续签合同，且原告已在租期届满前以被告欠付租金为由提起本案诉讼，故被告继续占有使用涉案房屋缺乏依据，原告现诉请被告腾空并交还涉案房屋并无不当，本院予以支持。关于原告的其他诉讼请求，结合双方《合同》约定及被告实际支付租金的情况，被告应向原告支付2018年12月1日起计至2019年11月30日期间的租金312000元（26000元/月×12个月）以及按照26000元/月的标准支付自2019年12月1日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费，原告相关诉请具有事实和法律依据，本院予以照准。关于被告主张原告未足额向其支付购房款等问题，因本案系房屋租赁合同纠纷，本案仅对原、被告双方签订的《合同》进行审理，原告对其上述主张可另循法律途径处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告简锦洪于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告郝达维腾空并交还广州市天河区车陂天台街六巷横2号房屋；二、被告简锦洪于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告郝达维支付上述房屋自2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金312000元及自2019年12月1日起计至被告简锦洪实际交还房屋之日止占用费（按26000元/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4420元，由被告简锦洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年十月三十日书 记 员  谢丽军