四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0793民初1176号 原告：四川裕强物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区绵安路35号，统一社会信用代码91510703767251622D。 法定代表人：左津珲。 委托诉讼代理人：王**，男，1983年11月30日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，该公司员工。 被告：李菊，女，1990年7月17日出生，汉族，住四川省绵阳市经开区。 委托诉讼代理人：梁鑫，男，1987年2月11日出生，汉族，户籍地四川省梓潼县，现住四川省绵阳市经开区，系李菊之夫，特别授权。 原告四川裕强物业服务有限公司（以下简称裕强物业公司）与被告李菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕强物业公司之委托诉讼代理人王**，被告李菊之委托诉讼代理人梁鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裕强物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费5568.60元，支付逾期付款的违约金3980.04元；2.判令诉讼费（如有公告费含公告费）由被告承担。诉讼过程中，原告裕强物业公司增加诉讼请求：判令被告支付垃圾清运费144元。事实和理由：被告于2015年10月22日购买绵阳市卓信实业有限公司开发的卓信·金楠天街小区X栋2单元X楼x号，建筑面积99.80平方米，由原告为其购买的物业提供物业服务。截止2020年12月31日，被告欠物业服务费5568.60元、生活垃圾清运费144元、违约金3980.04元，共计9692.64元。经原告多次催收无果，特诉至法院，望公正判决。 被告李菊辩称，被告不是拒缴物业费，而是因多种原因缓交物业费。自2017年10月9日接房后，被告并未入住，仍主动交纳了半年物业费。后期未交物业费原因如下：1.被告接房时在交房验收记录上登记了房屋存在的质量问题，专门给物业公司留家里钥匙，后来发现物业公司没有反馈问题，问题没有得到处理。反复到物业公司处登记问题，从未接到处理消息。且物业公司人员态度非常不好，直言让其找开发商、找领导或者投诉物业公司也行；2.开工装修后又发现房屋一些问题，到物业中心反映，物业宣称其为第三方。多次找物业中心后，其领导到被告实地勘察后承诺一星期内解决好。被告停工一周后，物业未给任何答复，其之前所谓的领导又声称他只是管理人事不解决问题。之后，被告自行处理了所有问题，并邀请所谓的领导到家观看工人处理问题的过程，所谓的领导当场斥责了被告；3.2019年9月被告之夫去办理装修验收相关事宜，物业公司新领导承诺2019年10月给被告处理问题，直到2020年3月26日承建商华西公司才到场解决了赔偿款。华西公司到场也不是因为物业公司的原因，而是华西公司在2020年5月要退出金楠天街项目。华西公司因无法现金支付，承诺将该赔偿款转到物业中心（该笔赔偿款至今一直存放在物业中心）。后面被告再次要求物业帮忙通知开发商出面解决问题，物业称开发商没有时间。到2020年6月，物业公司态度发生转变，称问题不归他们管，让被告起诉开发商、投诉物业公司，想怎样就怎样。物业公司既然是第三方，无权处理业主相关问题，相应作为第三方也无权收取业主物业费。该小区不止被告一家未交物业费，若物业公司不履行服务，被告仍要缓交物业费。根据前期物业服务合同的权利义务，物业公司未做到对房屋的公用部分、公共设施、绿化、环境、交通等项目的维护，被告方的照片都是实时拍摄的，并不是保洁人员下班未做到。小区存在很多问题。 本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，绵阳市卓信实业有限公司与李菊签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。2017年10月9日，李菊办理交房手续。绵阳市裕强物业服务有限公司（甲方）与李菊（乙方）签订了《前期物业服务协议》，该协议约定“前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。…第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋的共用部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…二、乙方的权利与义务5、根据本协议向甲方交纳物业服务费用…第二条物业服务内容…三、环境卫生1、本管区内公共场所的清洁、养护。…第三条物业服务质量四、环境卫生：1、整体环境卫生良好；2、共用部位、共用设施的定期保洁；…七、秩序维护：1、各主要出入口设置定点岗位，24小时值班；…八、消防：1、杜绝消防隐患；…第四条物业服务费用一、乙方缴纳费用的时间：从开发商通知的交房之日起：二、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；…八、每次交纳费用周期为半年一次；…第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…四、乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总金额每天5%交纳违约金。” 另查明，2016年3月9日，绵阳市裕强物业服务有限公司更名为四川裕强物业服务有限公司。李菊为卓信·金楠天街7幢2单元5楼1号房屋的登记业主，住房建筑面积为99.80平方米。 庭审结束后，被告向本院提交调查取证申请书一份，但其内容不明确。本院已电话告知被告申请书逾期提交且其内容并非属于“因客观原因不能自行收集的证据”。 上述事实，有双方当事人陈述及《经营服务性收费备案审查登记（回复）表》、《物业管理招标备案资料登记表》、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同摘要》、《交房流程表》、欠费催缴函、《前期物业服务合同》、《关于委托物业代收居民生活垃圾处理费的函》、《公示》、照片打印件、《告知函》、水电费交费记录截图等证据在卷佐证。 本院认为，裕强物业公司与李菊签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，应按协议约定享受权利、履行义务。李菊作为该小区业主接受了裕强物业公司的服务，理应向该公司交纳物业服务费。原告起诉的交纳物业费时间计至2020年12月，协议约定物业费每半年交纳一次，本院计至物业服务实际履行的月份。被告辩称的直饮水安装涉及案外第三人，本案中不应处理。被告辩称的违建锅炉房已经拆除整改，本院对其辩称不予采信。被告辩称的公共设施非法转租、非法占用公摊面积、占用消防通道等问题并未向本院举证证明，本院对其辩称不予采信。被告辩称物业公司管理松懈，服务不到位，外来人员不询问登记、地下室脏乱等情形因此拒交物业服务费，本院认为原告在部分物业服务及管理方面确实有所欠缺，但未根本违反《前期物业服务协议》约定，且小区的正常运行必然产生一定的电梯、清洁、秩序维护等费用，被告因此拒付物业费既无合同依据，又无法律依据，对该辩称理由本院不予采纳。李菊应当向物业公司缴纳物业服务费5568.60元（自2018年4月至2020年10月为1.80元/㎡/月×99.80㎡×31月）。《前期物业服务协议》中约定违约金从逾期之日起按欠费总金额每天5%计算，鉴于被告服务中存在的部分问题未整改，所以本院对其主张违约金的诉请不予支持。根据《绵阳环境卫生管理处关于委托物业代收居民生活垃圾处理费的函》规定，绵阳环境卫生管理处委托小区物业收取生活垃圾处理费，每户每月应当按照6元标准缴纳，但原告未举证证明该费用缴纳的票据，本案中对该笔费用不予处理，原告可在缴纳该费用后另行起诉。 综上所述，本院对原告裕强物业公司的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、被告李菊于本判决生效之日起十日内向原告四川裕强物业服务有限公司给付物业服务费5568.60元； 二、驳回原告四川裕强物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  张莉 二〇二〇年十月二十二日 书记员  雷敏