湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初2542号原告：岳阳市巴陵商都业主委员会，住所地岳阳市巴陵中路106号巴陵尚都7栋1单元。负责人：吴**安，系业主委员会主任。委托诉讼代理人；刘金灿，男，1957年10月20日出生，汉族，住巴陵商都，系小区业主。被告：岳阳福隆置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵中路106号巴陵尚都2栋105号。法定代表人；杨华，系公司执行董事。委托诉讼代理人：袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。被告：岳阳汇德丰商业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵中路106号巴陵尚都１栋105号。法定代表人：陈虹。委托诉讼代理人:罗朝文，男，1984年3月7日，汉族，住岳阳楼区。原告岳阳市巴陵尚都业主委员会（以下简称“巴陵尚都业委会”）与被告岳阳福隆置业有限公司（以下简称“福隆置业”）、岳阳汇德丰商业管理有限公司（以下简称“汇德丰公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘金灿，被告福隆置业的委托诉讼代理人袁波浪、被告汇德丰公司委托诉讼代理人罗朝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巴陵尚都业委会诉请本院判令：1、两被告向原告移交巴陵尚街物业管理权；2、两被告立即向原告移交自2013年至2020年4月30日期间的物业管理财务资料（包括收支账目明细、账册、财务凭据及合同附件）3、两被告立即向原告移交原告小区的施工竣工图纸资料（包括小区总平面图、建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图）；4、两被告立即向原告移交原告小区的设施设备（包括给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统）的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、两被告向原告按照巴陵尚都小区房屋和设备设施实物清单办理移交手续；6、被告承担诉讼费用。事实与理由:2017年5月5日，原告岳阳市巴陵尚都业主委员会依法备案成立。业委会成立后，发现两被告违反法律规定于2012年底至今未经全体业主授权并同原告签订物业服务合同的情况下，非法霸占地下车库、一号商业楼、二号商业楼、地上停车场所和该区域的物业管理权，两被告拒不执行政府主管部门协调会关于两被告退出物业管理的会议精神，业主委员会多次通知移交仍拒不移交。2019年10月11日，原告召开业主大会确认了以上事实，为维护全体业主的合法权益，特提起诉讼。被告福隆置业辩称：巴陵尚街属于商业物业，答辩人交给汇德丰公司管理符合法律规定和实际需要；地下车库有大量车位未出售，原住宅物业管理公司不愿意亏本管理，所以暂由答辩人进行管理并无不当，待车位出售情况理想后再将地下车库移交住宅物业的物业公司管理；原告要求答辩人提交物业管理财务资料无法律和合同依据；答辩人已将所有资料移交给前期物管中航物业管理有限公司，不存在再向原告移交相关资料义务；答辩人未侵占全体业主的公共用户和公共设备设施。被告汇德丰公司辩称，巴陵尚都业主委员会未授权业主委员会对答辩人提起诉讼；答辩人根据巴陵尚街业主授权进行商业管理，商业管理不同于物业管理，且一个小区由二个物业管理区域由二家物业服务企业管理也是合法。答辩人与原告不具有合同或其他法律关系，其他诉讼请求与答辩人无关，本次起诉完全在夺取答辩人的正当商业利益。经审理查明：2010年12月30日，被告福隆置业与中航物业管理有限公司签订《福隆.巴陵尚都前期物业管理服务合同》，约定将总建筑面积140893平方米（住宅101093平方米、商业面积15244平方米、其他用户面积24556平方米），委托管理期限自通知交房日期开始计三年，在合同执行期限内业主委员会成立时合同自然终止。2012年2月16日，被告福隆置业与被告汇德丰公司签订《岳阳巴陵尚街（商业）项目运营管理合作协议》，约定被告福隆置业将项目拥有的1.6万平方米委托汇德丰公司进行招商、市场运作及经营管理，该区域一直由被告汇德丰公司管理经营。2018年1月1日，双方签订《延长商业运营管理合作期限协议》，将合作期限延长至2028年12月31日。现巴陵尚街由被告汇德丰公司引进长城建材市场，由被告汇德丰公司对巴陵尚街进行商业运营和物业管理，尚有8922.49平方房产未出售仍登记在被告福隆置业名下。2013年9月27日，被告福隆置业和案外人湖南贤恩物业管理有限公司签订《物业管理委托服务合同》，约定将福隆.巴陵尚都小区的物业管理委托给贤恩物业，合同期限自2013年9月30日至2016年10月1日。2014年5月5日，巴陵尚都小区成立了“福隆巴陵尚都业主委员会”，并报请相关部门备案，业委会主任为徐湘平。2016年4月1日，该业主委员会和贤恩物业签订了《巴陵尚都商住小区物业服务合同》，约定由贤恩物业为小区提供物业服务，合同期限自2016年4月1日起至2021年3月31日。2017年5月2日，巴陵尚都小区成立新一届业主委员会，名称为“岳阳市巴陵尚都业主委员会”，业委会主任为吴**安，并报请相关部门备案。2017年7月19日，巴陵尚都小区由业主66名代表召开了第三次代表会议，会议决定解聘贤恩物业，并于次日通知了贤恩物业。2019年7月12日，原告召集召开巴陵尚都小区第二次业主大会，表决通过相关决议，其中包括：“授权业主委员会代表全体业主开展物业管理相关事项：提起与物业有关的诉讼，包括解除物业服务合同和确认物业服务合同无效以及涉及小区其他物业管理和公共财产利益和管理重大事项的诉讼，追认2017年7月19日第三次业主代表大会表决决定解聘贤恩物业的决议”。2019年12月23日，巴陵尚都业委会在岳阳楼区站前路街道人民调解委员会主持下，对物业管理及资料等移交达成调解协议。2020年2月28日，原告与贤恩物业对小区设施设备进行移交、对业主水费进行核对、对业主档案资料、竣工资料进行移交并签收了移交清单，移交表载明收到竣工资料95本。进行移交后，贤恩物业退出了巴陵尚都住宅区的物业服务，由原告对住宅区自主进行物业管理，但未对商业区域进行物业管理。在审理过程中，巴陵尚街商业业主58人提交《请求驳回巴陵尚街业主委员会要求接管巴陵尚街的报告》，向本院表达其不同意巴陵尚街业委会接管巴陵尚街的意见。本院向岳阳市物业管理服务中心咨询相关物业管理区域备案、认定等相关问题，岳阳市物业管理服务中心向本院出具书面回复函，确认“福隆公司提供了经规划部门审核通过的规划文件及图纸予以备案，备案文件与图纸显示该小区总建筑面积140893平方米、商业用户面积15244平方米。自2010年7月15日实行前期招标备案后，未到中心办理分区管理备案”，并说明“一个物业管理区域如果要实施分区管理，应当经该专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本院认为，岳阳市巴陵商都业主委员会系业主成立的新一届业主委员会，并由业主大会授权可以以业主委员会名义提起诉讼。本案的争议焦点为：1、商业部分“巴陵尚街”是否属于独立的物业管理区域？2、原告的其他诉讼请求是否支持？一、“巴陵尚街”现不属于独立的物业管理区域。首先，被告福隆置业以“福隆.巴陵尚都”进行立项、命名、开发的房产项目，并以包括商业部分“巴陵尚街”向物业管理部门对前期物业管理进行招投标，后并未办理分区物业管理备案，足以说明诉争的“巴陵尚街”系巴陵尚都小区的一部分，应属于同一物业管理区域；其次，即便“巴陵尚街”大部分业主不同意由原告进行自主物业管理认为可以分区管理，但根据《湖南省物业管理条例》第九条规定：“已划定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当经相关物业管理区域专有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府重新核定”的规定，亦应经过相关行政核定程序；再次，两被告签订协议约定的商业运营管理与物业管理不是同一法律概念，由原告进行物业管理不影响且不得影响被告汇德丰公司对商业街的商业运营。故对原告要求两被告移交巴陵尚街物业管理权的诉讼请求，本院予以支持。二、根据《物业管理条例》第二十九条第二款、第三十八条的规定，被告福隆置业应向前期物业服务企业交付了便于物业管理的相关资料，前物业服务企业中航物业退出时应该与业主委员会应办理相关资料移交手续，并由业主委员会移交给后期物业贤恩物业，且本案中案外人贤恩物业退场时向原告移交了对业主档案资料、竣工资料95本，说明被告福隆公司在聘请前期物业时移交了相关资料，故对被告福隆公司提出的不存在再向原告移交相关资料义务的答辩意见予以采纳，对原告要求被告福隆置业移交小区施工竣工图纸资料（包括小区总平面图、建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图）、设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料等文件的该诉讼请求（3、4项诉讼请求），本院不予支持。被告汇德丰公司接受移交上述资料，故对原告要求其履行相关义务的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告福隆置业、汇德丰公司移交自2013年至2020年4月30日期间物业管理的财务资料，属于被告所有的资料，原告该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。原告业主委员会已对巴陵尚都小区住宅区进行自主管理，而房屋和设施设备属于固定资产已由原告进行管理，且要求“按照巴陵尚都小区房屋和设备设施实物清单办理移交手续”诉讼请求不具体和无实际意义，本院对该诉讼请求不再予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条，《物业管理条例》第九条、第十一条、第二十九条第二款、第三十八条，参照《湖南省物业管理条例》第九条的规定，判决如下：一、被告岳阳福隆置业有限公司、岳阳汇德丰商业管理有限公司于本判决生效后三十日内将“巴陵尚街”移交原告岳阳市巴陵商都业主委员会进行物业管理；二、驳回原告岳阳市巴陵尚都业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告岳阳市巴陵尚都业主委员会负担50元，被告岳阳福隆置业有限公司、岳阳汇德丰商业管理有限公司共同负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许君龙二〇二〇年十月十三日书记员  李梦婷