中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1602民再3号 再审申请人（原审被告）：刘金全，男，1965年1月27日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：段岩峰，男，1982年9月10日出生，汉族，住滨州市滨城区。 被申请人（原审原告）：滨州市皓煜置业有限公司，住所地：滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路69号，统一社会信用代码：913716025754872864。 法定代表人:王崇，该公司总经理。 再审申请人刘金全因与被申请人滨州市皓煜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院于2019年4月22日作出的(2018)鲁1602民初3526号民事判决，向滨州市中级人民法院提起再审。滨州市中级人民法院于2020年1月6日作出（2020）鲁16民申2号民事裁定，指令本院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院立案受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人刘金全及其委托诉讼代理人段岩峰、被申请人滨州市皓煜置业有限公司法定代表人王崇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人刘金全再审诉称，1.请求依法撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初3526号民事判决书第一项；2.请求驳回被申请人诉讼请求；3.原审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、该案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项有新的证据，足以推翻原判决的法定再审情形。新证据：滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终字1033号民事判决书。2018年8月，滨州市皓煜置业有限公司将于喜华诉至滨城区人民法院，请求解除房屋买卖合同。滨城区人民法院判决解除双方房屋买卖合同，于喜华不服上诉至滨州市中级人民法院，滨州市中级人民法院经审理认为于喜华未交纳剩余房款具有合法的抗辩权，不构成违约，也不属于情势变更，商品房买卖合同签订后，并未发生解除合同的事由。于是中院判决撤销滨城区人民法院一审判决，驳回滨州市皓煜置业有限公司诉讼请求。 再审申请人所购买的楼房（金銮宝典小区5号楼2单元1701号）与于喜华（金銮宝典小区5号楼3单元1603号）系同一幢楼，滨州市皓煜置业有限公司起诉事由也是请求解除合同，合同签订、履行情况完全一样。 二、该案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项，原判决认定的基本事实缺乏证据证明的法定再审情形。1.被申请人将棚户区改造房屋按照商品房出售，违反法律规定，无权解除合同；2.楼房无法办理网签和贷款的原因是被申请人未办理土地使用权出让手续，并非国家政策调整；3.被申请人违反顺序履行义务，无权解除合同。 三、该案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项，原判决适用法律确有错误的法定再审情形。滨城区人民法院适用情势变更原则，判决解除再审申请人与被申请人之间的商品房买卖合同是错误的，滨州市皓煜置业有限公司无确切证据证实有关房屋按揭贷款的国家政策当时发生了变化，并且在双方签订合同后，国家政策实际上并未发生变化，滨城区人民法院按情势变更原则判决是不正确的。 综上，滨城区人民法院（2018）鲁1602民初3526号民事判决书认定事实错误，适用法律错误，且有同情形的上级法院生效判决，应当依法给予纠正。 被申请人滨州市皓煜置业有限公司辩称，一、再审申请人找了一个所谓的新证据：滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终字1033号民事判决书，以此用于撤销滨州市滨城区人民法院的（2018）鲁1602民初3526号民事判决书第一项。 1.被申请人所建项目曾获得银行按揭贷款审批，因政府机构调整政策履行出现变化，导致涉案项目成为历史遗留问题。由政府及相关部门等三个文件：滨政办字【2017】125号、滨国土资字【2018】99号、滨自然资规字【2019】198号和2020年4月滨州市自然资源规划局专题会议记录证明，滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终字1033号民事判决书判决错误，实事求是的情势发生了重大变更。项目办理登记手续停止到现在还不能完善办理，并非被申请人的过错。对滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终字1033号民事判决书判决错误被申请人已经申请了再审立案。 2.再审申请人拿购买的金銮宝典5号楼房与于喜华购买金銮宝典5号楼房作对照，就是违反《合同法》诚实信用原则。双方交易的依据是《金銮宝典购房协议》，双方签订的《协议》按照《合同法》第五条遵循了公平的原则，确定了各方的权利和义务。被申请人按照《合同法》第三十六条已经履行了主要义务，再审申请人违反《协议》拒绝履行义务。 金銮宝典5号楼房设计建造了的150多户，像再审申请人只交纳几万元就住进去的购房者中按照被申请人公司2018年8月12日通知要求：同意解除购房协议退房的购房者有11户；按照公司要求进行分期付款购房者有8户。不履行《金銮宝典购房协议》只是少数购房者，包括再审申请人和再审申请人所谓的于喜华错误的判决书证据。再审申请人为什么不和履行《协议》义务和按照通知要求的这些人比较呢？就是耍赖违反《合同法》诚实信用原则吧。 二、再审申请人认定的原判决基本事实欠缺证据证明。 1、再审申请人认为购买的房屋是棚户区改造的商品房。被申请人已经给一审法庭提供了大量的资料和证据，棚户区改造的房屋是有政策和名单的，再审申请人不是名单之内的人，更无权力购买棚户区改造的房屋。被申请人解除与再审申请人的《协议》是因为再审申请人不履行《协议》条款的义务，违反《合同法》第六条、第三十六条、第九十四条第三项。 2.再审申请人认为不能办理网签和贷款的原因是被申请人的责任。被申请人建设的项目各项规划、审批手续齐全早已提交一审法庭。 从2017年出现了暂时无法办理按揭贷款系因政府机构调整政策履行出现变化，导致涉案项目成为历史遗留问题，项目办理登记手续暂停，再审申请人不存在过错。由政府及相关部门等三个文件：滨政办字【2017】125号、滨国土资字【2018】99号、滨自然资规字【2019】198号和2020年4月滨州市自然资源规划局专题会议记录证明。 3、被申请人按照《合同法》第六条“诚实信用原则”、第三十六条“已经履行了主要义务”和双方签订的《协议》履行，再审申请人不履行《协议》各项条款，被申请人按照《合同法》第九十四条第三项“进行了催告”。再审申请人仍然拒绝履行《协议》签订的义务。 4.再审申请人不履行双方签订的《协议》条款。被申请人已经履行了交房的主要义务。再审申请人付款方式要求银行按揭，《协议》第二条“签订本合同6个月之内乙方向甲方提交银行审核合格的贷款资料”至今没有提交给甲方。2018年9月29日滨城区金銮宝典小区销售问题领导小组再次通知，再审申请人仍然没有提交。以此说明再审申请人提交不出符合银行按揭贷款的资料。又不履行《协议》第四条乙方权利与义务第四项“签订本合同达到6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余款”。再审申请人拒绝履行“应按本合同约定及时向甲方支付剩余款”的义务。被申请人为了规避矛盾和照顾到双方的利益，按照《合同法》第九十四条第三项“进行了催告”，于2018年8月12日进行了通知。在5#楼楼梯间、电梯间公开张贴、小区电子屏幕24小时15天的公告、委托邮政专递通知欠款的购房者。其主要内容：（1）一次性付清剩余购房款；（2）签订《分期付款补充协议》；（3）解除《金銮宝典购房协议》收回房子；三条任选一条。通知具备合理性：“三选一”，再审申请人接通知后仍然拒绝支付剩余购房款的义务。被申请人不存在违反《协议》的义务。 三、再审申请人对一审判决认定适用法律错误完全是混淆是非，歪曲事实，违反诚实信用原则。 1.一审法院依照《合同法》对双方签订的《金銮宝典购房协议》约定的各方的权利、义务的履行进行了客观公正的审理。 2.对被申请人开发房地产的各项政府规划文件、以及各项经营手续进行了认真审理查对。对暂时无法办理按揭贷款的情势变化做了认真客观的调查，系因政府机构调整政策履行出现变化。由政府及相关部门等三个文件：滨政办字【2017】125号、滨国土资字【2018】99号、滨自然资规字【2019】198号和2020年4月滨州市自然资源规划局专题会议记录证明。 3.一审法院依据情势变化、被申请人依据《协议》履行了主要义务、再审申请人拒绝按照签订的《协议》履行义务和条款进行了认真的审理，对被申请人按照《合同法》第九十四条第三项“进行了催告”再审申请人仍然拒绝履行等以上几点判决解除《金銮宝典购房协议》。 综上，一审法院的判决书依据《合同法》、双方签订的《协议》依据政府文件证明的情势变化和被申请人提出的合理性建议,客观、公正的依法解除双方签订的《金銮宝典购房协议》是正确的。 其次在判决书已经生效期间，再审申请人不但不积极与被申请人协商怎么处理判决结果。反而做违法犯罪的事情。故意毁坏被申请人公司财产，盗窃公司电力。只交纳了7万元钱，继续侵占着被申请人公司40多万元的房产达3年多的时间。请再审法庭维持一审判决书决定。 被申请人滨州市皓煜置业有限公司在原审中诉讼请求，2017年4月19日，滨州市皓煜置业有限公司与刘金全签订金銮宝典购房协议，约定刘金全购买滨州市皓煜置业有限公司开发建设的滨州市滨城区××路××小区××号楼××单元××楼××室，建筑面积116.33平米，单价3090元每平米，总价359460元，80号车库价格72000元，两项总计房款431460元。付款方式为首付7万元，余款款项按揭。滨州市皓煜置业有限公司已经于交首付款当日将涉案房产钥匙交付刘金全，刘金全已经入住。根据所签合同银行按揭贷款不能办理时，按照协议第四条第四款“签订本合同达到6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余房款，并在签订本合同8个月时向甲方支付全部交房费用，包括暖气开口费每平米50元、天然气开口费每户3100元、有线电视初装费每户250元、装修垃圾清运费每户300元。”第五款约定：“乙方未按本合同约定期限支付购房款，每逾期一日应按照购房款总金额的万分之五支付滞纳金；逾期超过30日，甲方有权将房屋收回另行出售；如果乙方已将房屋装修完毕，装修款甲方不负责补偿”的约定，刘金全既没有支付剩余房款，亦没有交付上述费用，滨州市皓煜置业有限公司及销售公司已经多次催促未果。另，滨州市皓煜置业有限公司于2018年8月12日经刘金全妹夫刘建华转交送达刘金全协议交款通知，刘金全在限定的时间内未予书面回复，根据通知内容刘金全已经放弃协商，滨州市皓煜置业有限公司有权行使协议解除权。为维护自身合法权益，滨州市皓煜置业有限公司诉至法院，请求：1.判令解除滨州市皓煜置业有限公司与刘金全签订的金銮宝典购房协议；2.本案一切诉讼费用由刘金全承担。 本院原审认定的事实，2011年，滨州市皓煜置业有限公司开发位于滨州市滨城区××路××小区。该小区部分房屋为棚户区改造项目，其占地中9333平方米为划拨土地、6080平方米为出让土地。涉案房屋为5号楼，其土地性质为划拨土地。 2017年4月19日，滨州市皓煜置业有限公司（甲方）与刘金全（乙方）签订金銮宝典购房协议，约定，乙方购买甲方开发的金銮宝典小区5号楼2单元1701室，建筑面积116.33平方米，总价359460元；所带附房为5-80号车库,总价为72000元，总房款合计431460元；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付购房首付款7万元，余款银行按揭支付，签订本合同6个月之内乙方向甲方提交银行审核合格的贷款资料，办理银行按揭；签订本合同6个月内，乙方有权向甲方提起无理由退房……签订本合同达到6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余购房款，并在签订本合同8个月时向甲方支付全部交房费用……乙方未按本合同约定期限支付购房款，每逾期一日应按照购房款总金额的万分之五支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权将房屋收回另行出售；签订本合同6个月到期后，乙方未选择无理由退房的，双方另行签订正式版本的商品房买卖合同。 合同签订后，刘金全交纳购房款7万元。滨州市皓煜置业有限公司交付房屋，刘金全已入住。 合同履行过程中，因政策发生变化，涉案房屋无法办理银行按揭。 刘金全尚未缴纳剩余房款未付。 滨州市皓煜置业有限公司于2018年8月12日向刘金全发出通知，声明鉴于政府与相关部门的政策和商业银行的贷款条件等客观因素发生变化，造成暂时不能办理按揭贷款。为妥善处理纠纷，滨州市皓煜置业有限公司提出三种支付购房款方式：1.自收到本通知起10日内向滨州市皓煜置业有限公司付清全部购房款361460元；2.与滨州市皓煜置业有限公司另行签订分期支付购房款补充协议；3.解除金銮宝典购房协议，由滨州市皓煜置业有限公司收回该商品房。如自收到本通知10日内未向滨州市皓煜置业有限公司书面回复支付购房款方式，则视为放弃协商机会，滨州市皓煜置业有限公司将依法解除购房协议，收回该商品房，并由购房者承担相应违约责任。 刘金全收到该通知后，不同意更改付款方式。 2018年9月22日，滨州市皓煜置业有限公司通过短信方式向刘金全发出提供贷款所需资料通知，刘金全亦未提交任何资料。 本院原审认为，滨州市皓煜置业有限公司与刘金全签订的购房协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依该协议约定，滨州市皓煜置业有限公司的主要义务是向刘金全交付涉案房屋，其次要义务是交付房屋后，在合同约定或者法律规定的时限内协助刘金全在相关政府部门办理完成房屋的产权过户登记手续。滨州市皓煜置业有限公司的权利是依据合同约定收取相应的房屋价款。同样，刘金全依据上述合同，其权利是收取涉案房屋，同时依约取得涉案房屋的产权登记，其义务是依约向滨州市皓煜置业有限公司交纳相应的房屋价款。从双方实际履行完成的情况看，滨州市皓煜置业有限公司已完成了向刘金全交付房屋的义务，但未完成协助刘金全进行产权过户登记的义务。刘金全已实现了收取房屋的权利，但未完成付清房款的义务。刘金全之所以拒绝支付房款理由有二，其一，滨州市皓煜置业有限公司未能依协议约定，让刘金全通过办理银行按揭的方式付清房屋欠款。其二，滨州市皓煜置业有限公司未完成房屋产权过户登记。继而认为，滨州市皓煜置业有限公司违约在先，其即使不付剩余房款，也不违约，协议也不能解除。而对此滨州市皓煜置业有限公司认为，刘金全既然已实际取得房屋，仅仅用上述二理由拒绝付清房屋欠款，属违反合同主要义务，且刘金全以明示方式拒绝履行该义务，依合同约定或法律规定，该购房协议应予解除。以上即是双方观点争议所在。 对上述争议问题，本院认为，首先看刘金全拒绝支付剩余房款的两条理由能否成立。从双方签订的购房协议分析，依据该协议，双方选择的付款方式为先支付首付款7万元，余款通过办理银行按揭的方式支付。但在实际履行过程中，根据国家政策的调整变化，滨州市分属房产部门和土地管理部门的房屋产权证和土地使用权证，归属不动产登记中心统一办理不动产权证。而在滨州市××商品房中既存在出让土地也存在划拨土地，同时又涉及棚户区改造项目的问题，不动产登记中心暂不予办理抵押登记，故相关商业银行不同意为涉案房屋办理抵押按揭贷款。依据双方合同中第四条第四款的约定，签订合同后达到6个月，刘金全不能无理由退房，应按合同约定及时向滨州市皓煜置业有限公司支付剩余房款。而现实中，合同中约定的银行抵押按揭付款方式又无法实现。为此，滨州市皓煜置业有限公司于2018年8月12日向刘金全发出书面通知，在通知中提出三种解决方案，一是自收到本通知起之日起10日内向滨州市皓煜置业有限公司付清全部购房款361460元；二是分期支付购房款；三是解除购房协议。从购房协议上述执行情况来看，滨州市皓煜置业有限公司向刘金全承诺银行按揭支付剩余房款在先，不可归责刘金全的原因无法实现在后，滨州市皓煜置业有限公司对双方争议的引起确实存在一定的过错。但该过错的后果无非是银行按揭支付剩余房款的方式无法实现，但是不能在刘金全已占有房屋的情况下，成为刘金全拒绝除此方式外的其他任何方式付款的借口。由此滨州市皓煜置业有限公司在原付款方式无法实现的情况下，向刘金全发出的三种解决问题的建议，既具备建议性又具备合理性。故刘金全在收到滨州市皓煜置业有限公司通知后仍拒绝付款，坚持以银行按揭的方式付款，其意见不具有现实性。因此，刘金全拒绝付款的该理由，并不成立。 刘金全拒绝付款的理由二，即认为滨州市皓煜置业有限公司未能协助刘金全完成房屋的产权过户登记。本院认为，依据相关民法理论和最高人民法院的指导性案例，在转移物之所有权的交易中，一方支付标的物价款，一方转移标的物占有为合同的主要义务。在一方已经完成标的物的转移占有情况下，另一方不能以相对方尚未完成次要义务为由，拒绝履行己方的支付价款的主要义务。即在本案中刘金全在实际占有房屋的情况下，不能仅仅以滨州市皓煜置业有限公司尚未完成过户登记义务而拒绝支付剩余房款。刘金全拒绝付款的该理由也不成立。如果刘金全认为滨州市皓煜置业有限公司未依约完成上述义务，可依合同约定和法律规定向滨州市皓煜置业有限公司主张相应的违约责任。在本案中刘金全并未提出相应诉求主张，对此问题本案不予涉及。 基于上述分析，其次看刘金全拒不履行剩余房款产生的相应法律后果。刘金全拒绝付款两条理由在均不成立的情况下，不仅在收到滨州市皓煜置业有限公司通知后明示拒绝付款，而且经法庭释明，仍以上述理由拒绝支付剩余房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据上述规定，滨州市皓煜置业有限公司要求解除双方签订的购房协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。刘金全拒绝付款，不同意解除合同的辩解意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 解除滨州市皓煜置业有限公司与刘金全于2017年4月19日签订的金銮宝典购房协议。 案件受理费100元，由刘金全负担。 本院再审查明的案件事实与原审查明的基本一致。 上述事实，由当事人提交的滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终1033号民事判决书复印件、关于滨城区一宗不动产遗留问题情况的汇报会议记录复印件以及当事人陈述等证据在案佐证。 本院再审认为，本案争议的焦点是：滨州市皓煜置业有限公司是否有权起诉解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同是否解除适用以上法律规定。 一、关于付款方式的问题。双方签订的《金銮宝典购房协议》第2条约定，付款方式为首付70000元，余款办理银行按揭支付。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”双方当事人均应按照诚实信用原则履行合同，刘金全一方依照合同约定交纳了首付款，剩余款项应当按照合同约定办理贷款。刘金全交付首付款后，非因刘金全原因不能办理银行按揭，滨州市皓煜置业有限公司亦未能协助刘金全一方办理贷款，滨州市皓煜置业有限公司单方通知刘金全变更付款方式违反合同约定，不具有法律效力，刘金全一方不同意变更，依法不应变更付款方式。因此，刘金全未交纳剩余房款具有合法的抗辩权，不构成违约，滨州市皓煜置业有限公司无权据此要求解除合同。 二、关于本案是否适用政策变化的问题。一方面，滨州市皓煜置业有限公司无确实证据证实有关房屋按揭贷款的国家政策当时发生了变化。另一方面，即使因为不动产统一登记导致贷款政策发生变化，滨州全市不动产统一登记的实施时间为2016年9月26日，而案涉《金銮宝典购房协议》的签订时间为2017年4月19日，时间已超过半年以上，作为商品房出卖人，滨州市皓煜置业有限公司知道或者应当知道该政策变化，却依然通过约定贷款的方式出售房屋，依法应当履行合同。而且，即使滨州市皓煜置业有限公司主张的国家政策确有变化，也是发生在合同签订半年前，在双方签订案涉《金銮宝典购房协议》后，国家政策未发生变化，并不是因政策变化导致未能办理贷款，不属于情势变更。总之，案涉《金銮宝典购房协议》签订后，并未发生解除合同的事由，滨州市皓煜置业有限公司起诉解除合同于法无据，应予驳回。 综上所述，原审判决认定事实、适用法律错误，依法应当撤销。对再审申请人的再审请求，本院予以支持。对被申请人的相关辩解意见，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初3526号民事判决； 二、驳回滨州市皓煜置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由被申请人滨州市皓煜置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  李 明 人民陪审员  于良鹏 人民陪审员  冯惠彬 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  江雅洁