内蒙古自治区土默特右旗人民法院   民事判决书   （2019）内0221民初2522号   原告：内蒙古富邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150221597327056Y。   法定代表人：额尔德尼。   委托诉讼代理人：庄海涛，内蒙古承达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘妍，内蒙古承达律师事务所律师。   被告：包头市土右粮食购销有限责任公司，统一社会信用代码：9115022176107416XH.2公里处。   法定代表人：高建国。   委托诉讼代理人：张金莲，内蒙古道扬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李晓红，内蒙古道扬律师事务所律师。   原告（反诉被告）内蒙古富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）与被告（反诉原告）包头市土右粮食购销有限责任公司（以下简称土右粮食公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王世艳适用简易程序于2019年12月13日公开开庭审理，后由于案情复杂转入普通程序审理，依法组成合议庭于2020年6月10日公开开庭审理。原告、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告富邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《土地使用权转让协议》；2、判令被告向原告支付违约金15690466.4元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：经友好磋商，原被告双方于2014年8月5日签订《土地使用权转让协议》，协议约定原告以72242332元购买被告位于××旗南侧四块宗地及地上物。协议签订后，原告如期履行了合同的先期义务，并向被告支付了12420000元，但因被告原因导致土地无法摘牌，时至今日被告仍未向原告交付土地及地上物。根据协议第十条约定“1、如因甲方过错原因造成乙方无法摘得本项下土地使用权的，甲方应及时退还乙方已支付给甲方的全部资金，并按10%赔偿乙方。3、甲方延期交付土地超过90日的，乙方有权解除合同，甲方承担本协议标的额20%违约金”。现因被告原因导致土地无法摘牌，至今未交付土地及地上物，给原告利益造成极大损失。为维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令解除协议，被告向原告支付违约金15690466.4元。   被告土右粮食公司辩称，一、不同意解除《土地使用权证转让协议》。为促成涉案土地的转让，双方签订《土地使用权转让协议》之前，答辩人做了大量的前期工作。经过一年多的努力，在土右旗规划局、国土资源局和旗政府的大力支持下，先后上报主管部门粮食局、国资委，最后经市政府批准才签订了涉案的协议。现在，因被答辩人不履行义务就要随便解除，没有事实和法律依据，答辩人不同意解除该协议。二、起诉书所述事实不符合本案的客观真相。被答辩人诉称：“协议签订后，原告如期履行了合同的先期义务，并向被告支付了12420000元”，这一事实与客观实际不符。首先被答辩人没有按约定履行先期付款义务。双方签订的《土地使用权转让协议》第三条明确约定，土地使用权转让费分四期支付：第一期是协议签订后20日内，也就是2014年8月25日前支付15000000元，第三期是土地使用权摘牌后，被单边人向国土部门支付土地出让金8450000元，第三期是协议签订后15日内，也就是2014年8月20日前支付3670000元，第四期是被答辩人摘得土地使用权后，支付45122332元。据此约定，被答辩人应当在2014年8月25日前支付答辩人土地使用权转让费18670000元。事实上被答辩人只用以前的借款抵付了5000000元，其余的转让费在合同约定的期限内分文未付。由此看来，被答辩人未履行协议约定的先期付款义务，违约在先。被答辩人在起诉书中陈述的事实与客观实际不符。其次被答辩人与答辩人之间的资金往来系借款，非土地转让费。答辩人和被答辩人是友邻企业，双方有着多年的资金往来关系。在2013年12月20日和2014年1月28日，被答辩人就因企业一时困难和答辩人分两次拆借过资金5000000元，2014年8月以后又分8次借款7420000元，往来凭证上都是借款，答辩人也于2018年7月前将上述借款全部还清，所以说答辩人没有履行先期付款义务，起诉书所述事实不符合本案的客观真相。三、被答辩人诉称因答辩人原因导致土地无法摘牌，这一说法与事实不符。起诉书诉称“因被告原因导致无法摘牌，时至今日被告仍未向原告交付土地及地上物”，这一陈述完全错误，双方签订《土地使用权转让协议》后，按照协议第三条第2款约定，土地出让金845万元是由被答辩人直接交付国土部门。该土地出让金845万元，指的是协议土地从划拨转为出让的土地出让金，且约定的支付方式就是，由被答辩人直接向国土部门缴纳了出让金845万元，就可正常流转，可是被答辩人在应当向国土部门缴纳土地出让金时未履行缴纳义务，导致涉案土地无法转让，其过错在于被答辩人。四、答辩人未交付土地及附着物是基于对国有资产的保护，不存在任何过错。因被答辩人未履行先期付款义务，答辩人有权依法拒绝履行后期义务，答辩人在本协议履行过程中不存在任何过错，被答辩人在既没有履行先期付款义务，又没有缴纳土地出让金的情况下，让答辩人交付土地及附着物，完全是无理的要求。以此为由诉请法院判决答辩人承担协议标的额20%的违约金毫无事实依据。答辩人不可能也不应该把国有资产无偿地交于被答辩人，所以说答辩人没有任何过错。五、起诉书诉求支付违约金的理由不能成立，且违约金过高，显失公平，应当驳回其诉讼请求。本案起诉书诉求支付违约金的主要理由和依据是《土地使用权协议》第十条第一款和第三款，答辩人认为其理由不能成立。其一，土地未摘牌是由被答辩人造成，责任应当自负。其二，协议第十条第三款约定的违约责任是有前提条件的，这个前提条件就是被答辩人必须按约定支付了土地使用权转让费后，答辩人才按约定提供转让的土地。现在被答辩人没有按协议履行先期付款义务，也就是说条件未成就的情况下，以没有收到转让土地为由要求答辩人支付违约金，其理由不能成立。此外，《土地使用权转让协议》中双方约定的违约金不对等，且显失公平。被答辩人违约支付应付款总额千分之一的违约金，而答辩人违约就支付协议标的额20%的违约金，协议约定明显不公。其违约金过高，也不符合法律的规定。综上所述，答辩人认为起诉书所述事实不符合本案的客观真相。被答辩人诉称因答辩人原因导致土地无法摘牌，与事实不符，诉求支付违约金的理由不能成立，且违约金过高，显失公平，请人民法院查明事实后驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。   反诉原告土右粮食公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人继续履行协议；2、请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金1600万元，并从2019年11月28日起每日支付违约金13670元至款付清之日止；3、本诉和反诉的案件受理费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年8月5日反诉人与被反诉人签订了《土地使用权转让协议》，协议内容如下：反诉人将其位于××旗南侧四宗土地使用权及地上物转让给被反诉人，被反诉人支付转让费用72242332元；协议第三条转让费用的支付方式约定为：被反诉人于本协议签订之日起20日内向反诉人支付现金1500万元；被反诉人应在本协议签订之日15日内向反诉人支付现金367万元；协议第十条违约责任约定为：如被反诉人未按本约定履行付款义务，每迟延一日承担应付款总额的千分之一的违约金。（内容详见《土地使用权转让协议》）。协议签订后被反诉人未能按约履行付款义务，经反诉人多次催要无果。反诉人认为：双方签订的《土地使用权转让协议》合法有效，受法律保护。被反诉人作为先履行付款义务一方未按约履行付款义务，已构成违约，反诉人有权要求被反诉人继续履行协议，并承担违约金，为此，依据相关法律规定，提起反诉，请求与本诉合并审理，查明事实真相，支持反诉人的反诉请求，维护反诉人的合法权益。   反诉被告富邦公司辩称，一、答辩人已经按照《土地使用权转让协议》履行了付款义务，不存在违约行为，不应当承担违约责任。答辩人与被答辩人于2014年8月5日签订《土地使用权转让协议》，按照该协议的约定，答辩人开始配合被答辩人办理涉案土地的照片手续，在此过程中答辩人发现涉案土地早在2013年12月27日被协议出让并公示，除了欠缴协议中明确的845万元土地出让金以外还产生了高额滞纳金。因被答辩人隐瞒上述欠缴高额滞纳金的重要事实，答辩人与被答辩人多次沟通解决，被答辩人承诺尽快解决滞纳金事宜，所以答辩人放缓付款进度。截止2015年5月5日答辩人陆续向被答辩人支付了1242万元（包含答辩人2013年12月21日和2014年1月28日向被答辩人支付的500万元），但被答辩人一直未解决上述滞纳金的事宜。答辩人认为被答辩人在签订协议时隐瞒了高额滞纳金的事实真相，属于欺诈行为。答辩人发现被答辩人欺诈行为后，认为被答辩人无法继续履行协议，不能交付涉案土地，未再按照合同约定向被答辩人支付款项，属于行使不安抗辩权，不属于违约行为，不应当向被答辩人支付违约金。二、涉案《土地使用权转让协议》事实上已经无法继续履行，根本不能达到合同目的，应当予以解除。1、被答辩人于2018年12月再次启动“萨拉齐粮库资产出让”工作，欲将涉案土地（75658.71平方米）以及地上物再次整体出让，并形成了“萨拉齐粮库资产出让方案”，2019年3月方案已经由其主管部门包头市发改委上报至包头市市政府进行请示。由此看出，被答辩人已经没有与答辩人继续履行《土地使用权转让协议》的意思表示。2、双方协议中约定的涉案土地原为土国用（2013）第43号、土国用（2013）第44号、土国用（2013）第45号、土国用（2013）第78号四块土地组成，面积共75658.71平方米。2019年11月27日，答辩人赴土右旗自然资源局调取的涉案土地的信息显示，目前登记在被答辩人名下的涉案土地仅剩下两块，即土国用（2013）第45号、土国用（2013）第78号土地，总，面积为58212.85平方米，比协议约定的75658.71平方米少了17445.86平方米，被答辩人对该部门土地进行了如何处置，并未告知答辩人。答辩人认为，涉案土地面积的减少致使双方履行协议的基础已经不存在，协议事实上已经无法履行。3、经答辩人调取查询的上述土地信息可知，剩余面积为58212.85平方米土地的使用性质仍为划拨用地。按照《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者做其他处理”之规定，转让划拨用地使用权的，应当报有批准权的人民政府审批，并依据有关规定缴纳土地使用权出让金后才能进行转让。答辩人认为涉案土地在双方于2014年签订《土地使用权转让协议》时已经经过上级政府部门的批准，被答辩人是有权签署协议的，但目前涉案土地已经被土右旗国资委收储，被答辩人是有权签署协议的，但目前涉案土地已经被土右旗国资委收储，被答辩人在未履行上述审批手续的前提下，没有任何权利处置该宗土地使用权，该协议根本无法继续履行。4、因双方协议无法继续履行，被答辩人已经将答辩人支付的1242万元如数返还给答辩人，答辩人认为被答辩人已经以其实际行为明确表示不能继续履行合同。三、被答辩人未按合同约定将答辩人交付旧粮库土地及地上物属于严重的违约行为，应当向答辩人承担违约责任以及赔偿责任。1、按照《土地使用权转让协议》第八条约定，被答辩人未在新粮库交付使用后5个月内进行搬迁，并将旧粮库及地上物交给答辩人，每延迟一日应当按工程总造价（53457816元）的千分之五赔偿答辩人。2、按照《土地使用权转让协议》第十条约定，由于被答辩人的过错造成答辩人无法取得本协议项下土地使用权的，被答辩人应当退还答辩人已经支付的全部款项，并按照10%（1242万元的10%）对答辩人进行赔偿，被答辩人至今未交付土地，已经远远超过了协议约定的90日，答辩人有权解除协议并要求被答辩人支付协议总标的额20%的违约金。综上，答辩人认为，被答辩人提起的反诉请求没有任何事实和法律依据。被答辩人已经明确以自己的行为表示不履行协议，且涉案协议已经失去了履行的基础，达不到合同目的，无论是按照协议约定还是按照合同法第九十四条规定，涉案协议都应当解除。在协议履行过程中答辩人是利益受损方，并未违约，反而是被答辩人存在欺诈行为，严重违约导致协议不能履行，所以被答辩人应当向答辩人承担违约以及赔偿责任。请人民法院在查明事实的基础上依法支持答辩人的诉求，驳回被答辩人的反诉请求，维护答辩人的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。富邦公司为了证明其本诉主张，向本院提交了以下证据：一号证据：1.关于萨拉齐粮库拟搬迁的请示（土右粮购销字2010第15号）；2.关于对《萨拉齐粮库拟搬迁的请示》的批复（包粮发2010第88号）；3.关于在美岱召镇建设“粮油仓储物流中心”项目的请示（土右粮购销字2011第25号）；4.关于同意建设粮油仓储物流中心项目的批复（土右政复2011第40号）；5.关于包头市土右旗粮食购销有限公司新建土右旗粮食仓储物流中心项目的备案的通知（内发改贸字2012第101号）；6.关于申请处置土右粮食购销公司萨拉齐粮库资产的请示（包粮办发2013第29号）；7.包头人民政府市长办公会会议纪要（2014第38号）及收文处理单；8.土右旗国土局关于原包头市土右粮食购销有限公司占用土地补办出让手续的请示（土右国土发2013第185号）；9.关于同意原包头市土右粮食购销有限公司部分占用土地补办出让手续的批复（土右政复2013第170号）；10.关于公开拍卖萨拉齐粮库土地及地上物的请示。（土右粮购销字2013第82号）；11.关于对土右粮食购销公司公开拍卖萨拉齐粮库土地及地上物请示的批复（包粮办发2014第4号）；12.关于土右旗国土局国有土地使用权协议出让公示（协2013-5）；13.土右粮食购销公司关于所属萨拉齐粮库土地使用权转让所达成协议的请示的批复（包粮财发2014第111号）；以上13份文件材料共23页，欲证明涉案土地使用权以及地上建筑物（萨拉齐粮库）自2010年6月份开始准备搬迁，搬迁到将在美岱召建设新的粮油仓储物流中心（新粮库）；2013年，包头市粮食局就处置被告萨拉齐粮库资产向包头市政府请示，包头市政府经过市长办公会批准同意对被告萨拉齐粮库资产进行评估挂牌出让；此后，在2013年末土右旗政府同意就被告萨拉齐粮库所占用的土地使用权办理划拨转出让手续；2014年1月份包头市粮食局同意被告将萨拉齐粮库土地及地上物进行处置，委托土右旗国土局进行公开拍卖；2014年8月包头市粮食局批准同意被告与原告签订《土地使用权转让协议》。该证据中第12号证据证明在2013年12月27日至2014年1月2日，涉案土地就已经协议出让并公示，是在双方签订转让协议之前。并且原告后期了解到，该土地转让并未最终成交，因为被告欠缴土地出让金845万元，以及高额的约400多万的土地出让金的滞纳金。在后期办理土地缴纳出让金时（2014年8月5日签订合同后7日内）得知该笔滞纳金每天以8000多元的速度递增。经质证，被告土右粮食公司对以上证据真实性认可，对证明目的不认可。1、原告的举证是证明被告签订协议前为了达成协议做了大量工作；2、被告在美岱召新粮库的建设与本案无关。3、双方签订转让协议中附有2013年10月27日土默特右旗国土资源局对涉案土地使用权及地上物的评估报告，所以说签订协议时原告就已经知道被告涉案土地以协议出让的方式缴纳协议出让金的事实；4、原告自己的证明目的明确说明原告知道在协议签订后的7日内向国土部门直接缴纳土地出让金的合同义务，但事实上其未履行。我方认为其的证明目的均不能成立。原告陈述的国土资源局的公示，证明有400多万的滞纳金，该证据证明不了该问题。公示是国土部门从划拨转出让履行的一个程序，主要用地就是看土地有无争议，如果没有就可以划拨转出让，故我方不认可其证明目的。二号证据土地使用权转让协议（原件返还，留存复印件）（无附件），欲证明原、被告之间于2014年8月5日签订《土地使用权转让协议》，该协议明确约定被告将宗地编号为土国用（2013）第043号、044号、045号、078号，共计75658.71平方米的土地使用权转让给原告。该协议系原被告双方之间真实意思表示，合法有效，原告有权依据该协议主张权利。原告按期支付了土地出让款，被告不能按时交付所转让的土地,属于违反协议约定，原告有权按照协议向被告主张违约金。经质证，被告土右粮食公司对以上证据真实性认可，对证明目的不认可。按照协议约定的地3条转让费的支付方式，原告负有在签订协议后15日前及20日前，向被告履行先支付土地转让费1867万元的义务，但事实上原告未履行，已构成违约。被告先主张履行抗辩权，有权拒绝履行原告的履行要求。原告所证明的证明目的不能成立。三号证据：原告给被告支付土地转让价款的付款明细（复件共1页），欲证明原告已经按照双方协议向被告支付土地转让价款共计12420000元。经质证，被告土右粮食公司认为凭证中未包含2013年12月20日的被告向榆林市鸿顺房地产开发有限公司借款300万元和向个人杨欣借款200万元。因上述两组款项是被告向案外人借款，签订协议时，因原告与案外人之间债权债务关系双方同意将上述2款项抵顶土地转让费。原告提供的凭证中也明确反映部分款项系被告向原告的借款，原告的收据中也明确备注这“借款”2字。部分款项是原告借给被告的保证金、地震平安费等费用。所以被告认为原告与被告之间资金往来系双方之间的借款，非原告支付的土地转让费。该证据款项明细共十笔，共计12420000元，前2笔是合同签订之前的被告向案外人的借款500万元，剩余8笔742万元是原告支付给被告的借款。不是支付的土地转让费。证据恰恰证明原告抵顶了500万元的转让费。其余都是借款。   被告土右粮食公司针对本诉提交如下证据：一号证据：1、2013年11月25日土默特右旗规划局给国土资源局（土规函字【2013】38号）关于出让原包头市土右粮食购销有限责任公司地块规划条件的函（3页）；2、2013年12月9日土默特右旗国土资源局给旗政府的请示（土右国土发【2013】185号）关于原包头市土右粮食购销有限责任公司占用土地补办出让手续的请示（3页）；3、2013年12月23日土默特右旗人民政府（土右政复【2013】170号）关于同意原包头市土右粮食购销有限责任公司部分占用土地补办出让手续的批复（2页），以上证据欲证明以下两个问题：1、证明涉案土地是经过土右旗规划局、国土资源局及土右旗人民政府批准同意划拨转出让的。2、证明涉案协议签订之前，被告协调有关部门做了大量的前期工作。3、证明从原被告所举的相关部门的文件可证明在协议签订前双方均知道也清楚缴纳土地转让金的事实。所以在签订协议时才会在付款方式中约定直接向国土部门缴纳。经质证，原告对该证据的真实性、关联性认可，对证明目的有异议。原告在协议签订后是配合被告进行涉案土地的摘牌相关工作，而并不是被告说的前期工作都由其做，针对于协议中所述的土地出让金的事宜原告在签订协议是就已知，但是原告并不知道该土地出让金背后还有400余万元的滞纳金，当原告按协议约定配合被告交纳涉案845万元的出让金时才发现滞纳金的事情，并且845万元不足以支付全部费用。二号证据：《土地使用权转让协议》原件（无附件3），欲证明1、证明2014年8月5日双方签订了《土地使用权转让协议》，协议第三条约定：协议签订后20日内，原告支付土地使用权转让费18670000元。原告没有按期足额支付构成违约。2、协议第十条第2款“原告未按本约定履行付款义务，每迟延一日承担应付款总额千分之一的违约金”。经质证，原告对真实性、关联性认可，证明目的不认可。原告在签订协议后，积极配合被告进行土地的摘牌工作，但在此过程中，原告发现被告隐瞒了涉案土地的滞纳金事宜，原告认为被告签订协议时存在欺诈嫌疑，所以延缓付款是行使不安抗辩权，并非违约行为。不应当承担任何违约责任。该合同的附件1、2只是双方签订转让协议定价的依据，且委托方均为土右旗国土资源局，而非被告，我方有合理理由认为被告系根据国土资源部门评估出的指导价格与我方交易，不可能从评估报告出具的日期2013年10月27日就知道被告已将涉案土地协议出让并挂牌的事实。也更不可能知道被告未及时向国土部门缴费产生巨额滞纳金的事实。三号证据：被告和原告经济往来明细及相关凭据，欲证明双方签订合同前就有经济往来，被告从2013年陆续从原告处借款1242万元，2018年7月前均已还清，原告收款后向被告出具的收据备注也是收到还借款，所以，双方之间的资金往来系借款，原告未按协议约定支付土地转让费。经质证，原告对真实性认可，证明目的不认可。原告认为该证据所指的1242万元系原告向被告支付的土地转让价款，而并非被告所述其他经济往来的借款，被告于2015年底至2018年9月陆续向原告返还的原因是土地使用权转让协议项下，新粮库的建设，被告新增加工程量，原告无力垫资，多次与被告协商，被告才将上述1242万元返还。后原告将该资金交由施工方继续垫资建设新粮库。如果双方没有土地转让合同，原告在被告未偿还500万元欠款下，不可能也不会继续给被告借款，被告所述1242万元系借款与实际情况不符。四号证据：关于被告新粮库的中标通知书，欲证明2014年10月11日，内蒙古龙达建工（集团）有限公司经招投标作为中标单位承建被告位于土右旗新粮库建设。与本案原告无任何关联，原告辩称由于新粮库的建设要求被告退还资金该事实是不存在的。经质证，原告对真实性认可，证明目的不认可，实际情况是原告挂靠龙达公司建设新粮库，在转让协议中，第5、6、7、8条都有约定由原告承建新粮库，原告可提交工程承包协议书、补充协议及对账结果。   富邦公司针对土右粮食公司的反诉请求向法庭提交如下请求：一号证据：1.包头市土右旗粮食购销有限公司关于《萨拉齐粮库资产出让方案》的请示（土右粮购销字2018第74号）；2.包头市粮食局关于对包头市土右旗粮食购销有限公司萨拉齐粮库资产出让方案的批复（包粮财发2018第221号）；3.包头市发展和改革委员会关于上报土右粮食购销公司萨拉齐粮库资产出让方案的请示（包发改办字2019第62号）以上3份文件材料共9页。证据来源，从反诉原告处复印，欲证明：2018年12月再次启动“萨拉齐粮库资产出让”工作，欲将涉案土地（75658.71平方米）以及地上物再次整体出让，并形成了“萨拉齐粮库资产出让方案”，2019年3月方案已经由其主管部门包头市发改委上报至包头市政府进行请示。由此看出，反诉人已经没有与被反诉人继续履行《土地使用权转让协议》的意思表示。经质证，反诉原告对真实性认可，对证明目的不认可，因为均是请示，并非实际落实，故对该证据证明目的不予认可。即使是真实的，该证据都是请示，没有上级部门的批复。只是意向，并未实际实施。二号证据：不动产登记信息（原件2页），欲证明目前登记在反诉人名下的涉案土地仅剩下两块即土国用（2013）第45号、土国用（2013）第78号的土地，总面积为58212.85平方米，比协议约定的75658.71平方米少了17445.86平方米。双方已经失去继续履行协议的基础。反诉原告对真实性认可，对证明目的不认可，现在转让协议涉及的土地均在被告名下。原告举证只能证明2块地在被告名下，不能证明其余土地不在被告名下的事实。三号证据：被反诉人已经支付反诉人土地出让价款的付款明细及银行凭证（原件共18页），欲证明原告已经按照双方协议向被告支付土地转让价款共计12420000元。反诉原告质证意见同以上。四号反诉证据：反诉人向被反诉人返还土地出让价款的明细（复件共2页），欲证明因反诉人无法履行涉案土地使用权转让协议，反诉人陆续将被反诉人支付的土地转让款返还给反诉人。2018年9月11日又付款30万，合计1272万元。经质证，反诉原告对真实性与事实不符。其中2018年9月11日的30万并非返还款，而是富邦向粮库公司的借款。反诉原告出示的明细也是说明是借款。五号证据：工程承包协议书及建设工程施工合同的补充协议（原件）、建设工程施工合同(复印件)、原、被告之间的对账结果（原件），欲证明新粮库的建设是由原告来承建，在承建过程中全部由原告进行垫资，在原告向被告支付了1242万元旧粮库的土地转让价款后，因被告违约不能交付旧粮库，同时原告正在垫资建设新粮库，所以原告要求被告将1242万元返还原告，投入到新粮库的建设中，且1242万元的返还是根据转让协议第7条规定被告按照工程进度支付工程款并非借款的还款，包含2018年9月11日的30万元工程款。经质证，反诉原告对真实性认可，关联性不认可，认为与本案没有关联，原告自己举证的对账结果可以看出原、被告之间对于1242万元的定性一直为往来借款，如果原告支付的是转让款，应该在付款凭证及对账结果中明确载明为土地转让费。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经过双方当事人质证，对如下事实，本院予以确认：包头市土右粮食购销有限责任公司原名包头市土右旗粮食购销有限责任公司。2010年6月23日包头市土右粮食购销有限责任公司向包头市粮食局提交的《关于萨拉齐粮库拟搬迁的请示》，2010年8月5日包头市粮食局回复《关于对萨拉齐粮库拟搬迁的请示》的批复，同意搬迁，按照国家相关政策稳妥进行。2011年5月28日包头市土右粮食购销有限责任公司向土右旗人民政府提交《包头市土右粮食购销有限责任公司关于在美岱召镇建设“粮油仓储物流中心”项目的请示》，拟在土右旗美岱召镇何家圐圙村建设新粮库。2011年6月16日土右旗人民政府作出《土默特右旗人民政府关于同意建设粮油仓储物流中心项目的批复》，原则同意为粮油仓储物流中心项目办理立项、环评等前期手续，同时要求各部门依法依规办理规划、用地等各项手续。2012年1月17日包头市发展改革委向内蒙古自治区发展和改革委员会报送《关于包头市土右旗粮食购销有限责任公司新建土右旗粮食仓储物流中心项目备案的通知》，准予项目备案，项目总投资18550万元，全部由建设单位自筹解决。2013年5月17日包头市粮食局向包头市政府提交《关于申请处置土右粮食购销公司萨拉齐粮库资产的请示》，建议依据国有划拨土地转让有关政策，由属地政府采取土地收储的方式处置萨拉齐土地及地上物。2012年9月，土右旗房屋征收拆迁管理办公室委托内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司对萨拉齐粮库的土地及地上物进行评估，评估总价值5611万元，按评估价收储，新库区建设缺口资金3388万元。恳请市政府原则同意处置土右粮食购销公司萨拉齐粮库资产，并协调土右旗政府免收新库区土地报批和规划建设中旗本级收取的各种费用，返还土地使用税等旗本级留成的税费。2014年5月7日包头市人民政府出具《关于研究包头市粮食局土右粮食购销公司萨拉齐粮库搬迁改建有关事宜的会议纪要》，会议原则同意土右粮食购销公司萨拉齐粮库退城进郊整体搬迁改建事实方案。现土右粮食购销公司萨拉齐粮库按评估价挂牌出让，在办理土地出让手续后，粮库土地出让金及地上物出让收入除缴纳国家、自治区税金外，市、旗两级地方留存部分全部用于新库建设。   2013年12月9日土右旗国土资源局向土右旗人民政府提交《关于原包头市土右旗粮食购销有限责任公司占用土地补办出让手续的请示》，2013年12月23日土默特右旗人民政府作出《关于同意原包头市土右旗粮食购销有限责任公司部分占用土地补办出让手续的批复》，原则同意你局采取协议方式为原包头市土右旗粮食购销有限责任公司部分占用土地补办出让手续。该文件确认该宗地总面积为7.565871公顷，按照土右旗城市总体规划，该宗地范围新规划商住用地5.633336公顷、公益用地1.932535公顷，故此次补办出让手续面积为5.633336公顷，土地性质为商住用地，出让年限为商业40年、住宅70年，需补交土地出让金845万元，其余1.932535公顷公益用地仍保持划拨方式。该文件要求国土部分督促用地单位按时足额补交土地出让金，依法依规签订国有建设用地使用权出让合同。2013年12月24日包头市土右粮食购销有限责任公司向包头市粮食局提交《关于公开拍卖萨拉齐粮库土地及地上物的请示》，经与旗国土局协商拟采取协议方式（补交出让金）出让，即我公司向土右旗政府补交845万元出让金后可由我公司自行处置该宗土地及地上物，我公司准备对该处土地及地上物进行公开拍卖，金额6566.81万元，需补交土地出让金845万元，以上合计总金额7411.81万元，现处置土地的程序是：我公司给土右旗国土局写详细委托书（并附上述各项金额清单），委托国土局拍卖萨拉齐粮库库区，拍卖由旗国土局组织实施。2013年11月25日，土默特右旗规划局给国土资源局作出《关于出让原包头市土右粮食购销有限责任公司地块规划条件的函》，就案涉土地规划情况进行回复土右旗国土局。2013年12月27日土右旗国土资源局国有土地使用权协议出让公示（协2013-5），对案涉土地出让情况进行公示，出让面积5.633336公顷，成交价845万元，受让单位包头市土右粮食购销有限责任公司，公示期2013年12月27日至2014年1月2日。2014年1月2日包头市粮食局向土右粮食购销公司出具《关于对土右粮食购销公司公开拍卖萨拉齐粮库土地及地上物请示的批复》，原则同意你公司对萨拉齐粮库土地及地上物进行处置，委托土右旗国土局公开拍卖，标底7224.23万元，其中商住用地113.488亩，评估价2065.48万元，补交土地出让金845万元，房屋及机械设备评估价4501.33万元，机械设备不作价拍卖，拍卖过程要依法、公开、公正，拍卖结果及时上报。2014年8月5日原告富邦公司作为乙方与作为甲方的被告土右粮食公司签订《土地使用权转让协议》，协议第一条第一款约定，甲方拟转让给乙方的的宗地位××旗南侧宗地编号为土国用（2013）第043号、土国用（2013）第044号、土国用（2013）第045号、土国用（2013）第078号，转让土地使用权总面积75658.71平方米。协议第一条第四款约定甲方同时出让给乙方该宗地上的房屋及其附着物。合同第二条约定本协议项下宗地使用权及地上物转让费用：共计人民币柒仟贰佰贰拾肆万贰仟叁佰叁拾贰元（小写72242332），包括：1、本协议项下转让土地面积共计75658.71平方米，该宗地的土地使用权转让总金额共计人民币大写贰仟零陆拾伍万肆仟捌佰元（小写20654800元）。（详见附件-内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司土地评估报告）2、本协议项下转让土地上包头市土右粮食购销有限责任公司的房屋及附着物转让金额共计人民币肆仟叁佰壹拾叁万柒仟伍佰叁拾贰元（小写43137532元）。（详见附件二内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司房地产评估报告）3、本协议项下政府土地出让金共计捌佰肆拾伍万元（小写8450000元）。协议第三条：土地使用权转让费用的支付方式：1、乙方应于本协议签订之日起20日内向甲方支付现金壹仟伍佰万元（小写1500万元），乙方已向甲方支付的500万元应在该款中抵扣；2、乙方对本协议项下土地使用权摘牌后，土地出让金8450000元由乙方直接支付给国土部门；3、乙方应在本协议签订之日15日内向甲方支付现金叁佰陆拾柒万元（小写367万元），由甲方用于归还拖欠土右旗政府的资金；4、乙方在摘得本协议项下土地使用权后，将其余出让费用45122332元支付至甲方指定的账户，用于新粮库工程建设。第四条：甲方负责办理国有土地使用证出让的审批手续。本协议项下土地的招拍挂过程中，乙方摘得该宗地后，甲方负责协助乙方办理相关土地使用权证书及房屋过户手续，所产生的相关税费由乙方负担。如乙方未摘得该宗地，则甲方在五个工作日内将乙方支付给甲方的费用全部返还给乙方并各自承担相应的法律责任。协议第五条：鉴于新粮库（包括地方库和国库）的建设项目属于必须进行招投标的项目，甲方将拟建设的新粮库项目按规定办理招投标手续，乙方应履行竞标程序，并与甲方另行签订建设工程施工合同。协议第六条：新粮库建设暂定的部分要求：新粮库的设计图纸、施工地点由甲方确定；工程决算按2013年定额计价。协议第七条：乙方将用于建设新粮库部分的土地转让费45122332元支付至甲方指定账户后，甲方按乙方工程金服给乙方支付工程款，具体事宜双方在建设工程施工合同中另行约定。协议第八条：乙方向甲方交付新粮库后，甲方在5个月内完成搬迁工作，并将旧粮库地上房屋及附着物交付给乙方，每延迟一日按工程总造价千分之五赔偿乙方，双方办理交接手续。旧粮库的拆迁由乙方负责。不能履行本协议不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。遇有不可抗力的一方，应在12小时内将时间的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后3日内，向另一方提交协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。协议第十条：违约责任，1、本协议签订之后双方应严格按约定履行各自责任义务。如因甲方过错原因造成乙方无法摘得本项下土地使用权的，甲方应及时退还乙方已支付给甲方的全部资金，并按10%赔偿乙方，但政府部门政策变化或政府强制性规定造成的除外。2、如乙方未按本约定履行付款义务，每迟延一日承担应付款总额的千分之一的违约金，超过90日仍未支付或足额支付的，甲方有权单方解除本协议解除通知书送达乙方之日本协议解除，甲方有权将本项下土地使用权另行出让，并且不承担任何违约责任。3、乙方按约定支付土地使用权转让金的，甲方必须按照协议约定，按时提供转让土地。由于甲方未按时提供全部转让土地而致使乙方对本协议项下宗地占有延期的，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的土地转让费用的1‰向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过90日的，乙方有权解除合同，甲方承担本协议标的额20%的违约金。该协议附件一：《内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司土地评估报告》，附件二：《内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司房地产评估报告》，附件三：《转让宗地界址图》。2014年8月19日包头市粮食局向土右粮食购销有限责任公司出具《关于对土右粮食购销有限责任公司的批复》，经研究，同意你单位与内蒙古富邦房地产开发有限公司达成的“土地使用权转让协议”，请你单位按照相关法律规定，办理国有资产处置相关事宜，履行相关财务程序。2018年12月11日包头市土右粮食购销有限责任公司向包头市粮食局提交《关于的请示》，2012年12月28日包头市粮食局回复《关于对包头市土右粮食购销有限责任公司萨拉齐粮库资产出让的批复》，原则上同意资产出让方案。2019年3月1日包头市发展和改革委员会向包头市人民政府提交《关于上报土右粮食购销公司萨拉齐粮库资产出让方案的请示》，载明2014年9月进行萨拉齐库土地公开拍卖工作，并于同期开始招投标建设土右粮食购销公司美岱召新库。土地挂牌时受当时房地产市场不景气影响而流拍，而美岱召新库建设于2016年9月竣工，至今土右粮食购销公司拖欠美岱召新库区建设方工程款四千多万元。经粮食局党组会研究，原则同意土右粮食购销公司的萨拉齐粮库资产出让事宜，现上报市政府。2019年7月2日深圳市建锋工程造价咨询有限公司针对土右粮食公司萨拉齐新粮库工程出具《基本建设工程结算审核报告》，核定结算值53457816元。   另查明，2019年4月3日富邦公司与土右粮食公司共同签署对账结果，载明“经双方核对，从2013年12月21日至2015年8月15日，富邦公司陆续借给土右粮食购销公司借款12420000元，从2014年12月5日至2018年8月17日，土右粮食购销公司归还富邦公司借款12420000元，至此双方往来款项已结清。2018年9月11日富邦公司向土右粮食购销公司借款30万元，2014年12月5日至2019年1月25日龙达公司陆续拨给富邦公司工程款1100万元。以上两项合计，土右粮食购销公司和龙达公司共支付给富邦房地产开发公司款项1130万元（壹仟壹佰叁拾万元整），该数据双方核对相符（后附明细表4份）”。   又查明，本院依申请向中国农业发展银行土默特右旗支行调取土右粮食公司新粮库储粮工作记录及粮库财务记录显示，2015年11月30日新粮库正常收购，有排队现象。目前旧粮库仍由土右粮食公司占有、使用，未交付富邦公司。   还查明，原告富邦公司向本院申请诉讼财产保全，本院做出（2019）内0221执保265号民事裁定书，对被告土右粮食公司银行账户予以冻结，后被告提供反担保，本院经审查予以准许，对被告土右粮食公司银行账户予以解冻，查封被告土右粮食公司名下享有使用权的土地[土国用（二000）字第988号、土国用（二000）字第994号、土国用（二000）字第993号土国用（二000）字第1003号、土国用（二000）字第991号、土国用（二000）字第999号、土国用（2013）字第043号、土国用（2013）字第044号、土国用（2013）字第045号、土国用（2013）字第078号、面积共计120119.31平米]，原告支出保全费5000元。   本院认为，双方签订的《土地使用权转让协议》是真实意思表示，且不违反法律规定，真实合法有效，但是在履行过程中由于双方对土地出让金挂牌出售后未能摘牌的原因陈述不一致，导致双方争议。本案存在四个焦点问题：一是合同未能履行的关键步骤土地摘牌失败的主要责任在谁；二是新粮库的建设与本案是否存在关联，其在本案中是否影响责任认定；三是案涉协议是否还具有继续履行的可能性，是否应解除；四是违约方应承担何种责任，违约金如何计算。   关于土地摘牌问题。根据土右旗国土局出具的协议出让土地公示文件显示，公示期2013年12月27日至2014年1月2日，而本案双方签订《土地使用权转让协议》时间为2014年8月5日，因此根据土地出让程序判断，土右旗国土局出具公示文件时土右粮食公司未与富邦公司签订协议。该公示材料显示土地出让金缴纳主体为土右粮食购销公司，所以土地出让金付款主体为土右粮食公司。另外，2014年8月19日包头市粮食局向土右粮食购销有限责任公司出具《关于对土右粮食购销有限责任公司的批复》，经研究，同意你单位与内蒙古富邦房地产开发有限公司达成的“土地使用权转让协议”，请你单位按照相关法律规定，办理国有资产处置相关事宜，履行相关财务程序。根据以上文件可知，土右粮食公司与富邦公司办理土地出让手续得到上级单位许可时间为2014年8月19日，而土右旗国土局出具的公示文件系2013年12月27日，因此本院认为该国土部门出具的案涉土地的转让挂牌公示并非针对本案原、被告签订的《土地使用权转让协议》，因此本院对土右粮食公司辩称该公示即与富邦公司土地交易的公示的意见不予采信。本案双方签订的《土地使用权转让协议》明确约定土地出让金845万元，土右粮食购销公司未在协议中明确告知富邦公司存在滞纳金，转让费用包含滞纳金。庭审中土右粮食公司也未提交证据佐证其已经履行告知义务，故本院认为富邦公司在签订协议当时并不知晓滞纳金的存在，对富邦公司主张其未按照约定给付845万元系不安抗辩权的意见予以采信。根据以上分析可知，对于摘牌未果，应由土右粮食购销公司对此应承担违约责任。   关于新粮库建设与土地使用权转让之间关系的问题。土右粮食购销公司辩称新粮库建设中标单位系龙达公司，与富邦公司无关，但是双方在《土地使用权转让协议》协议第五条：鉴于新粮库（包括地方库和国库）的建设项目属于必须进行招投标的项目，甲方将拟建设的新粮库项目按规定办理招投标手续，乙方应履行竞标程序，并与甲方另行签订建设工程施工合同。协议第六条：新粮库建设暂定的部分要求：新粮库的设计图纸、施工地点由甲方确定；工程决算按2013年定额计价。协议第七条：乙方将用于建设新粮库部分的土地转让费45122332元支付至甲方指定账户后，甲方按乙方工程金服给乙方支付工程款，具体事宜双方在建设工程施工合同中另行约定。协议第八条：乙方向甲方交付新粮库后，甲方在5个月内完成搬迁工作，并将旧粮库地上房屋及附着物交付给乙方，每延迟一日按工程总造价千分之五赔偿乙方，双方办理交接手续。由以上内容可知，本案双方协商土地使用权转让中的确涉及旧粮库的拆迁和建设。2019年4月3日双方签订的对账结果中也明确载明龙达公司向富邦公司拨给工程款1100万元，通过以上证据可以证实新粮库建设实际施工方确系富邦公司，富邦公司以上建设行为系为履行本案《土地使用权转让协议》，因此本院认为富邦公司在《土地使用权转让协议》签订后，已经按照合同约定及诚信原则，在新粮库建设以及向土右粮食公司支付1120万元款项等方面积极履行。2019年3月1日包头市发展和改革委员会向包头市人民政府提交《关于上报土右粮食购销公司萨拉齐粮库资产出让方案的请示》，载明2014年9月进行萨拉齐库土地公开拍卖工作，并于同期开始招投标建设土右粮食购销公司美岱召新库。土地挂牌时受当时房地产市场不景气影响而流拍，而美岱召新库建设于2016年9月竣工，至今土右粮食购销公司拖欠美岱召新库区建设方工程款四千多万元。从以上文件可知，截止2019年3月土右粮食公司尚欠施工方四千多万工程款。纵观本案，富邦公司积极履行合同，支付1120万元，建设新粮库，虽然该1120万元后期土右粮食公司向富邦公司返还，但以上足以证明富邦公司为履行合同作出积极努力。因此本院认为新粮库建设及投入使用在事实上影响本案合同履约情况的认定，土右粮食公司作为土地出让方，在《土地使用权转让协议》签订后先是未能解决滞纳金问题，后是未能解决工程款问题，直接导致合同目的没有实现，因此本院认为应由土右粮食购销公司承担违约责任。   关于合同应否解除问题。现原告富邦公司起诉要求解除双方签订的《土地使用权转让协议》，本院认为，被告土右粮食公司违约，导致合同目的无法实现，原告依法享有合同解除权，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。被告富邦公司反诉要求继续履行合同，但是根据庭审查明事实及原告富邦公司的解除请求，本院认为合同履行已经不具有可能性，故对土右粮食公司要求继续履行合同的反诉请求不予支持。   关于违约金计算问题。协议第十条约定违约责任，1、本协议签订之后双方应严格按约定履行各自责任义务。如因甲方过错原因造成乙方无法摘得本项下土地使用权的，甲方应及时退还乙方已支付给甲方的全部资金，并按10%赔偿乙方，但政府部门政策变化或政府强制性规定造成的除外。2、如乙方未按本约定履行付款义务，每迟延一日承担应付款总额的千分之一的违约金，超过90日仍未支付或足额支付的，甲方有权单方解除本协议解除通知书送达乙方之日本协议解除，甲方有权将本项下土地使用权另行出让，并且不承担任何违约责任。3、乙方按约定支付土地使用权转让金的，甲方必须按照协议约定，按时提供转让土地。由于甲方未按时提供全部转让土地而致使乙方对本协议项下宗地占有延期的，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的土地转让费用的1‰向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过90日的，乙方有权解除合同，甲方承担本协议标的额20%的违约金。原告富邦公司依据以上约定，在本案中要求土右粮食公司给付违约金，具体计算：1、按照协议10条第一项的规定，1242万元*10%=1242000元，依据第10条的第三项，转让金额*20%=14448466.4元。相加得15690466元。庭审中被告土右粮食公司辩称，协议第十条第三款约定的违约金过高，显失公平。本院认为根据协议约定由于土右粮食购销公司原因导致富邦公司摘牌受阻，土右粮食公司应按照约定承担违约责任，庭审中富邦公司出具证据显示向土右粮食公司支付1120万元，虽该款项凭证记载为借款，但结合双方签订协议、建设粮库、对账等情况，本院认定该款系富邦公司履行合同支付的款项，虽然后期已经返还富邦公司，但该款项仍应认定为富邦公司履约资金，故对原告富邦公司按照协议10条第一项要求土右粮食公司给付违约金的诉讼请求予以支持。关于富邦公司依据第10条的第三项，要求土右粮食公司支付14448466.4元（转让金额*20%）违约金的请求，亦应予以支持。庭审中土右粮食公司辩称该违约金约定过高，本院认为原告富邦公司该违约请求，明显超出土右粮食公司签订合同之初的预期，故本院认为应对该违约金予以调整，结合本案双方履约情况，本院综合认定土右粮食购销公司应给付富邦公司违约金14448466.4元（转让金额*20%）。土右粮食购销公司要求富邦公司支付违约金，但根据以上分析，土右粮食公司作为合同履行中的违约方，其要求富邦公司承担违约责任没有事实依据和法律依据，对于该项主张，本院不予支持。土右粮食公司应当向富邦公司支付违约金14448466.4元。土右粮食公司的反诉请求没有事实依据和合同依据，应予驳回。   综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、依法解除原告内蒙古富邦房地产开发有限公司与被告包头市土右粮食购销有限责任公司签订的《土地使用权转让协议》；   二、被告包头市土右粮食购销有限责任公司于本判决生效后十日内向原告内蒙古富邦房地产开发有限公司支付违约金14448466.4元；   三、驳回原告内蒙古富邦房地产开发有限公司的其它诉讼请求；   四、驳回反诉原告包头市土右粮食购销有限责任公司的全部诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费115942.8元（内蒙古富邦房地产开发有限公司已预交），由内蒙古富邦房地产开发有限公司负担9275.8元，包头市土右粮食购销有限责任公司负担106667元，由被告包头市土右粮食购销有限责任公司负担,保全费5000元(原告内蒙古富邦房地产开发有限公司已预交)，由被告包头市土右粮食购销有限责任公司负担；反诉案件受理费57971.4元（包头市土右粮食购销有限责任公司已预交），由包头市土右粮食购销有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。   审判长 郭珍光   审判员 王世艳   人民陪审员 陈存花     二○二○年十月十六日   书记员 张宝清   附：本判决适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。   法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。