湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6442号原告（反诉被告）：湖南中晟基业物业服务有限公司，住所地长沙市开福区双湾路**双湾国际******。法定代表人：陆小军。委托诉讼代理人：杨嘉倩，湖南维毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊，湖南维毅律师事务所律师。被告（反诉原告）：柳厚祥，男，1965年4月30日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：石楚良。原告湖南中晟基业物业服务有限公司（以下简称中晟物业公司）与被告柳厚祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，被告柳厚祥提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告中晟物业公司的委托诉讼代理人何俊到庭参加诉讼，被告柳厚祥及其委托诉讼代理人石楚良到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告中晟物业公司请求判令：一、判令被告柳厚祥立即向原告中晟物业公司支付自2011年4月1日起至2020年3月1日止的物业服务费20971.6元；二、判令被告柳厚祥立即向原告中晟物业公司支付自2011年4月1日起至2020年3月1日止的利息9162.8元，此后的利息按年利率4.9%的标准计算至物业服务费付清之日止；三、判令本案诉讼费用由被告柳厚祥承担。事实与理由：原告中晟物业公司（曾用名为湖南美世界物业管理有限公司）于2008年9月26日与湖南豪瑞投资开发有限公司签订了《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》，约定原告中晟物业公司接受湖南豪瑞投资开发有限公司委托，为青年汇小区（即长沙理工大学职工宿舍）提供物业管理服务。被告柳厚祥系青年汇小区3栋1301号房业主，于2010年12月30日与原告中晟物业公司（曾用名为湖南美世界物业管理有限公司）签订了《前期物业服务协议》，该协议约定，由原告中晟物业公司为青年汇小区提供物业服务，住宅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元的标准计算，按季度收取；业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告中晟物业公司有权从被告柳厚祥逾期之日按照银行同期贷款利率支付利息。协议签订后，原告中晟物业公司依约为青年汇小区提供物业服务，但被告柳厚祥无故拖欠2011年4月1日起至2020年3月1日止的物业费，原告中晟物业公司多次催缴未果，至起诉之日被告柳厚祥仍未缴纳物业服务费。被告柳厚祥辩称，对原告中晟物业公司的全部诉求均不予认可，因为原告中晟物业公司服务不到位，前期物业服务协议未与被告柳厚祥签订，并有瑕疵。被告（反诉原告）柳厚祥向本院提出反诉请求：一、判令原告（反诉被告）中晟物业公司公告涉案小区2011年至2020年上半年，近十年物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；二、判令原告（反诉被告）中晟物业公司支付其管理小区公共部分所得的部分公共收益，将公共收益提存于人民法院；三、判令撤销原、被告签订的《前期物业服务协议》；四、要求原告（反诉被告）中晟物业公司公布所有业主姓名包括业主代理人和联系方式，协助建立微信群，便于成立业主委员会；五、判令原告（反诉被告）中晟物业公司维修被告（反诉原告）柳厚祥的房屋或支付维修费20000元（维修费应为40000元，承担一半为20000元）；六、判令原告（反诉被告）中晟物业公司支付房屋租赁损失47200元（计算至2020年8月底的房屋租赁损失为94400元，承担一半为47200元）；七、判令原告（反诉被告）中晟物业公司返还已交的（交房时预缴三个月）物业费588元；八、判令由原告（反诉被告）中晟物业公司承担本案相关费用。原告（反诉被告）中晟物业公司辩称，《前期物业服务协议》属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，不存在撤销情形。中晟物业公司作为涉案小区的物业服务公司，已经将物业服务收支情况和公共部分的收支账目不定期在各楼栋、单元楼道、宣传栏和小区公共宣传栏进行了公示柳厚祥可以随时查看；公共部分的收益主要用于补充专项维修基金，以用于小区内的公共设施维护，且中晟物业公司已经不定期向所有业主进行了公示，并无盈余，甚至亏损，不存在提存法院，如果柳厚祥有异议，中晟物业公司随时接受质询和监督；柳厚祥在收房后明知房屋质量有问题，应在第一时间找到漏水原因，及时维护自己的合法权益，柳厚祥未维护自己的合法权益所造成的损失，应该由其自行承担，不能以此为借口拒绝支付物业费，同时柳厚祥并没有对房屋进行维修，不存在维修费用，其主张的租赁损失也没有事实和法律依据；柳厚祥要求中晟物业公司公布所有业主姓名和联系方式，中晟物业公司认为涉及他人隐私，其他业主是否同意不可预知，柳厚祥没有权利和义务提供，中晟物业公司已经建立了业主微信群，且大部分业主均已主动加入微信群内，中晟物业公司已经通过业主微信群及时接受业主反馈信息，包括公开服务内容、收支情况，至于柳厚祥为什么不在群内，不得而知；中晟物业公司提供了物业服务，对柳厚祥交纳的物业费不存在返还，同时柳厚祥应当按照约定支付未交纳的物业费；本案系物业服务合同纠纷，柳厚祥的第一、二、四项反诉请求不在本案审理范围内。经审理查明：中晟物业公司于2000年4月3日成立。2016年12月16日，其名称由湖南美世界物业管理有限公司变更为湖南中晟基业物业服务有限公司。2008年9月26日，长沙市天心区青年汇小区（即长沙理工大学职工宿舍）建设单位湖南豪瑞投资开发有限公司与湖南美世界物业管理有限公司（即中晟物业公司）签订了《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》，约定由中晟物业公司为青年汇小区提供物业管理服务，其中主要约定：物业服务费收费标准，住宅按1.2元/月/平方米收取。合同期限为2008年9月26日起至业主委员会成立止。合同签订后，中晟物业公司入驻青年汇小区提供物业服务至今。上述《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》在本案中未当庭提交原件，另案（2020）湘0103民初6420号中晟物业公司与胡滨物业服务合同纠纷，（2020）湘0103民初6624号中晟物业公司与刘艳芳物业服务合同纠纷，（2020）湘0103民初6626号中晟物业公司与龙建国物业服务合同纠纷三案，与本案同系一个小区的物业服务合同纠纷，中晟物业公司均提供了该合同原件予以质证，该三案判决亦查明该事实。中晟物业公司提供一份落款于2010年12月30日的《前期物业服务协议》，约定由中晟物业公司为柳厚祥提供物业管理服务，其中主要约定：柳厚祥所购房屋为3栋13楼1301号，建筑面积163.33平方米。物业服务费按季度收取，收费标准为住宅按1.2元/月/平方米收取。柳厚祥不按约定的收费标准和时间交纳费用的，中晟物业公司有权要求柳厚祥从逾期之日按照银行同期贷款利率支付利息。柳厚祥在该协议末页签名。合同签订后，中晟物业公司为柳厚祥提供物业服务至今。中晟物业公司称柳厚祥自2011年4月1日起至2020年3月1日期间未交纳物业服务费。柳厚祥称其于2010年12月30日支付过3个月的物业费，是交房时被迫交的，不然不给钥匙。中晟物业公司提交一份建设方湖南豪瑞投资开发有限公司出具的《收房交接单》，写明柳厚祥购买的长沙××大学××宿舍××栋××房已交清所有房款，及有线、燃气费用。中晟物业公司提交一份《业主办理入伙情况汇总表》，载明房号：3-1301，业主姓名：柳厚祥，日期2010.12.30，并注明各项交房办理事项，该表有“柳厚祥”签名。中晟物业公司提交律师函、缴费通知书、快递单，拟证明中晟物业公司已向柳厚祥进行催缴的事实，律师函、缴费通知书中13-1301房屋的面积均载明为163.33平方米。庭审中，柳厚祥坚称其没有验收涉案房屋，交房系中晟物业公司代替柳厚祥进行。柳厚祥拿到钥匙进入房屋后，才发现房屋存在不同程度的问题，遂立即联系中晟物业公司，将钥匙退回中晟物业公司，要求其联系开发商，及时修复整改。后多次催促，但中晟物业公司至今未采取措施，连钥匙都是今年在柳厚祥强烈要求下才找到，因为没有钥匙，柳厚祥一直无法进入房屋。后柳厚祥又承认仅给予中晟物业公司一片维修用的装修钥匙，其余房屋钥匙均保存在柳厚祥手上。柳厚祥提供一组照片显示，涉案房屋内部多处存在水渍、墙皮开裂等现象。以上事实，有《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、《业主办理入伙情况汇总表》、律师函、缴费通知书、快递单、照片等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。青年汇小区建设单位湖南豪瑞投资开发有限公司与中晟物业公司签订《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》，中晟物业公司也实际入驻小区并提供服务，中晟物业公司要求小区业主交纳物业管理费，于法有据，柳厚祥应按约交纳物业管理费。至于柳厚祥辩称涉案房屋未交房，有《收房交接单》、《业主办理入伙情况汇总表》证明柳厚祥已进行交房，且保存有涉案房屋钥匙。柳厚祥另辩称涉案房屋存在渗水等质量问题，本院认为本案系物业服务合同纠纷，房屋质量问题与本案无关。本案中，依《前期物业服务协议》、缴费通知书载明，柳厚祥的房屋面积为163.33平方米。按163.33平方米计算，柳厚祥自2011年4月1日起至2020年3月1日期间的物业服务费为20971.6元（1.2元/月/平方米×163.33平方米×107月），中晟物业公司主张柳厚祥支付物业费20971.6元的诉讼请求，本院予以支持。中晟物业公司与柳厚祥均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，本院酌情调整违约金按应付物业服务费的5%标准支付，即应支付违约金为1048.58元（20971.6元×5%）。关于柳厚祥提起的反诉请求。第一项要求中晟物业公司公告涉案小区2011年至2020年上半年，近十年物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目。本院认为物业服务单位确有必要公开透明物业服务费及共有部分收支情况，不过要求中晟物业公司再将已经过的10年情况予以公布，已无必要，柳厚祥作为业主自行前往中晟物业公司查询即可。第二项要求中晟物业公司支付其管理小区公共部分所得的部分公共收益，将公共收益提存于人民法院。小区公共部分收益当由全体业主共享，柳厚祥如有证据证明中晟物业公司侵害其业主该部分收益，可另行主张，要求提存于人民法院，于法无据。第三项要求撤销原、被告签订的《前期物业服务协议》，柳厚祥未提交证据证明存在该协议存在欺诈、显失公平等合同可撤销情形，故本院不予支持。第四项要求中晟物业公司公布所有业主姓名包括业主代理人和联系方式，协助建立微信群，便于成立业主委员会。其他业主姓名、联系方式涉及个人隐私，中晟物业公司当不应，也不能公布，此诉讼请求全无道理，本院不予支持。第五项要求判令中晟物业公司维修柳厚祥的房屋或支付维修费20000元（维修费应为40000元，承担一半为20000元）。本案系物业服务合同纠纷，当事人仅系物业服务公司，而非涉案房屋出卖方，如涉案房屋存在质量问题，柳厚祥应另行主张。第六项要求中晟物业公司支付房屋租赁损失47200元（计算至2020年8月底的房屋租赁损失为94400元，承担一半为47200元）。同上述第五项诉讼请求，本院不予支持。第七项要求中晟物业公司返还已交的（交房时预缴三个月）物业费588元。在本诉部分，本院已认定柳厚祥应向中晟物业公司缴纳相关物业费，故关于该项诉讼请求，当然不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告柳厚祥在本判决生效后十日内向原告湖南中晟基业物业服务有限公司缴纳物业服务费20971.6元；二、限被告柳厚祥在本判决生效后十日内向原告湖南中晟基业物业服务有限公司支付违约金1048.58元；三、驳回原告湖南中晟基业物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告柳厚祥的所有反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费554元，减半收取277元，反诉费747元，共计1024元，由被告柳厚祥负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年十月九日法官助理于孝宁书记员甘甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。