广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13271号原告：甘玉婷，女，1984年7月12日出生，汉族，住广东省中山市东区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××526。委托诉讼代理人:张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。被告：聂文强，男，1977年8月12日出生，汉族，住江西省樟树市××××××××，公民身份号码362××××××××××××919。原告甘玉婷与被告聂文强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘玉婷及其委托诉讼代理人张秀洪到庭参加诉讼。被告聂文强经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘玉婷向本院提出诉讼请求：原告没收被告聂文强所支付的定金100000元。事实与理由：原告与被告于2019年9月15日签订房地产买卖及居间服务合同（以下简称房地产买卖合同），由被告购买原告位于中山市东区×××××××××××××××××的房地产。合同约定了如下事项：房地产交易总价格为2160000元；被告应向原告支付定金100000元；被告应当在2020年2月29日前申请银行按揭，如被告违约超过15日，原告有权没收定金或要求被告支付相当于转让总款20%的违约金。合同签订后原告按照约定履行了自己的义务，但被告看到房价不断下跌后一直拖延办理银行按揭手续，并明确要求原告降价，现被告逾期办理银行按揭手续已经超过了15日。原告认为被告的行为已经严重违约，为了维护原告的合法权益，特提起如上诉请。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为：解除原告与被告于2019年9月15日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；变更原诉讼请求为：被告向原告支付违约金432000元。被告聂文强未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2019年9月15日，甘玉婷（卖方）与聂文强（买方）、案外人中山市信福房地产经纪有限公司（居间方）（以下简称信福公司）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市东区×××××××××××××××××，转让总价款为2160000元；定金100000元，买方在合同签订时向卖方支付定金5000元，合同签订后10个工作日内再向卖方支付定金95000元；买方以按揭付款方式支付房款，买方意向贷款金额为1060000元，并于2020年2月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方在取得银行贷款批复函后10日内支付首期款1000000元；在买方按约定将房款一次性支付给卖方或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证的原件（产权无抵押、无查封）之日起15个工作日内，前往税务机关缴纳税费，当天双方签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；该房产产权现状为已办理产权证并已抵押，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后60个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；买方收齐所有房款当天将该房产及钥匙交付买方，该房产所附着的户口，卖方承诺于2020年2月28日前迁出；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或支付转让总价款20%的违约金。合同还约定了其他内容。2.聂文强分别于2019年9月15日、9月22日向甘玉婷支付了定金5000元、95000元，两款合共100000元。3.2019年12月5日，甘玉婷办理了涉案房地产所在户口的迁出手续。4.甘玉婷提交的信福公司工作人员与聂文强的微信聊天记录反映：2019年12月5日至2020年3月1日期间，工作人员多次告知聂文强申请银行贷款所需资料及流程，并要求聂文强向其提交相关资料以协助办理银行贷款申请手续，但聂文强均没有明确回复提交资料的具体时间。甘玉婷提交的其与聂文强的微信聊天记录显示：2019年12月20日，甘玉婷问：“你那边资料准备得怎么样，今年过年早，争取早点把手续办完吧”，聂文强复：“在准备资料……”；2020年1月4日，甘玉婷问：“请问你的资料都提供齐全了吗”，聂文强复：“差不多了”；2020年2月8日，聂文强说：“了解到现在这个小区每方1.2万到1.3万的单价，希望能按现在的价格交易。要是不想现在卖，把订金退给我也可以，我另外再找房子，这几个月我付点租金也可以接受。对我来说价格高了要多出几十万，对你只是少赚了点，总之你都是赚钱。赚钱都不容易，还是希望你能考虑退部分订金的”，甘玉婷复：“当时是双方同意签订合同的，不存在赚钱容不容易的问题，还是按合同来吧”；2020年3月21日，甘玉婷说：“截至3月20日，我们签订的商品房买卖合同已逾期十五个工作日，3月2日我已电话提醒你，中介也通过一定形式告知你。目前，你一直未向银行提供按揭资料，也未正式提出要解除合同，并配合办理解除合同相关手续。鉴于此，根据合同法有关规定，我将正式委托律师向你发律师函，请知悉”，聂文强复：“收到了”；2020年4月19日，甘玉婷通过微信向聂文强发送律师函，告知因房地产买卖合同签订后聂文强只支付了订金100000元，及后经甘玉婷多次催促仍不办理银行按揭贷款手续并明确表示不再购买涉案房地产，故甘玉婷据此解除双方签订的房地产买卖合同并没收聂文强所交付的订金100000元；2020年4月20日，聂文强通过微信向甘玉婷发送授权委托书，告知其就涉案房地产退订金的事宜委托任文勇负责做甘玉婷及其家人思想工作。甘玉婷复：“那就按照法律程序走吧”。甘玉婷提交的通话记录显示：2020年3月2日至3月23日期间，其多次电联聂文强。庭审中，甘玉婷称，聂文强在网上看到其出售涉案房地产后主动联系其协商买房事宜，后其联系信福公司负责涉案房地产交易的具体事宜；合同签订后，其已依约办理了户口迁出手续并搬离涉案房地产，但因双方签订的房地产买卖合同尚未解除，涉案房地产至今未另行出售，因受房价下降的影响，其再次出售房屋将导致差价损失500000元，聂文强的违约行为对其造成严重的损失；因聂文强未依约办理银行贷款申请手续，其通过微信及电话多次催促，当聂文强提出降价要求后，双方协商解除合同未果，且聂文强所称的委托人任文勇亦从未出现与其进行协商，故其遂于2020年5月20日诉至本院，主张前述实体权利。5.甘玉婷提交的涉案房地产的不动产权证显示：位于中山市东区×××××××××××××××××的房地产即涉案房屋，权利人为甘玉婷。6.对于聂文强已向甘玉婷支付的购房订金100000元如何处理的问题，庭审中，甘玉婷表示同意把前述已收取的订金在违约金中先予抵扣。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。甘玉婷与聂文强、信福公司签订的房地产买卖合同是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，甘玉婷作为卖方已依约履行户口迁出及搬离涉案房地产的合同义务，但聂文强支付了订金100000元后未在合同约定的期限内办理银行贷款申请手续，至今已逾期超过十五个工作日。同时，在甘玉婷及信福公司多次催促下聂文强提出降价要求，在甘玉婷拒绝后又提出退回定金，即已明确表示不再继续履行涉案房地产买卖合同，现甘玉婷据此主张解除其与聂文强于房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系，符合合同约定的合同解除的条件，故本院对甘玉婷该解除合同的诉求予以准许。本案因聂文强违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定以及房地产买卖合同关于“如买方（即聂文强）未按照合同约定期限履行义务……如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方（即甘玉婷）有权解除合同并可没收定金或支付转让总价款20%的违约金”的约定，甘玉婷要求支付违约金432000元（2160000元×20%），理据充分，符合前述法律规定及合同约定，本院予以支持。同时因甘玉婷于庭审中表示已收取的定金100000元可先予抵扣违约金，故本院对该违约金抵扣方法予以认可，并认定违约金的支付方法为：聂文强应向甘玉婷支付违约金432000元，已支付的定金100000元先予抵扣。聂文强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告甘玉婷与被告聂文强于2019年9月15日签订的房地产买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系；二、被告聂文强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甘玉婷支付违约金432000元（被告聂文强已支付的定金100000元应先予等额抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27536元（原告甘玉婷已预交），由被告聂文强负担（被告聂文强于本判决生效之日起七日内迳付原告甘玉婷）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  李 琼人民陪审员  李渭宜二〇二〇年十月十三日书 记 员  郭小琪杨莉芳