新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4223民初1269号 原告：张纪福，男，1962年8月8日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区托里县。委托诉讼代理人：庞建江，新疆天正律师事务所律师。被告：新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司。住所地新疆维吾尔自治区沙湾县。法定代表人：周彦春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：卞江东，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：谢彩霞，新疆沙泉律师事务所律师。原告张纪福与被告新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司（以下简称瑞达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月4日立案后，依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告张纪福的委托诉讼代理人庞建江，被告瑞达公司的委托诉讼代理人卞江东、谢彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张纪福向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告订立的商品房买卖合同。2、判令被告退还购房款479187元及维修基金、契税等费用37925元，并承担违约责任（479187元×5‰×43个月），赔偿原告损失103025元，以上合计620137元。3、诉讼费、送达费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2016年订立沙湾客运站项目商铺订购协议书一份，约定购买被告开发的××站房，后双方订立商品房买卖合同一份，并约定房屋单价每平方9611元，总价为729187元。后原告按照约定支付了房屋价款479187元及维修基金、契税等费用37925元。但后发现被告向原告交付的房屋没有窗户、通风口、烟道。原告购买该商品房预从事餐饮业，但该房屋由于设计缺陷导致原告无法实现合同目的，为此原告和被告多次协商解决未果。被告的违约行为给原告造成巨大的损失，故原告根据法律及约定诉至法院，请求法院依法予以裁判。被告瑞达公司辩称：1、我们不同意解除合同，同时本案达不到法定解除的条件，原告没有权利要求解除合同。理由，本案是预订协议并非定制协议，双方对商品房的结构及用途没有特殊约定，所以原告所说的达不到合同目的不能成立；按双方合同约定在2016年12月13日前原告应当缴纳所有购房款729187元，但原告并没有完全履行先合同义务，至今仍有部分购房款未缴纳。所以我们认为合同达不到法律解除条件。2、2019年8月至9月期间被告已通知原告领取钥匙交付房屋，原告未领取，房屋已可以交付，合同可以完全履行。原告所主张的违约金及损失没有任何依据。本院经审理认定事实如下，2016年1月15日原告张纪福（乙方）和被告瑞达公司（甲方）签订沙湾县客运站项目商铺订购协议。沙湾县客运站项目商铺订购协议约定：一、乙方订购沙湾客运站商铺C座1层111室，该房建筑面积约为76.87平方米。二，乙方选择银行按揭付款。三、乙方若于2016年1月15日前补足首付款，单价每平方米9611元，总房款729187元。四、乙方应于2016年1月7日交纳购房定金32万元，于2016年1月15日补足房款余款26992元，乙方应于2016年月13日补足房款余款132195元，乙方贷款额25万元，乙方若于年月15日前未按上述约定补足房款的，视乙方违约放弃购房，甲方有权将此房另行处理。五、乙方未按照约定时间缴纳购房款的视作乙方放弃购房，甲方有权对乙方所选定的房源另行处理，乙方须向甲方支付总房款5%的违约金。十、本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，待双方签订商品房买卖合同生效后，本协议自行中止。商铺订购协议上原告张纪福签名，被告瑞达公司盖章。合同签订后原告张纪福于2016年12月17日交纳房款479187元，当天原告还向被告交纳了预告登记费550元、虚抵押登记费550元、契税21876元、印花税365元、维修基金14584元，被告瑞达公司出具了收据。原告称双方于2017年7月17日签订了商品房买卖合同数份，但是由于原告未交清房款，被告持有合同原件并拒绝给付原告合同。被告称2019年8月通知商户到售房部领取合同，正式合同在客户交完全款后签订。原告张纪福看房后发现该商铺没有窗户、烟道、排风口。同时被告通知原告领取商铺钥匙，原告未领取。后原告与被告口头协商解除商品房买卖合同。2019年8月27日原告给被告瑞达公司副总经理卞江东打电话，并进行了录音。在电话录音中，卞江东承认双方在4月协商过退房事宜及什么时候有钱什么时候退，原告说如果退钱有期限还可以协商，卞江东说有两个方案，一个是公司替张纪福转卖房屋，出售后三天给张纪福汇款，一个是老客运站开盘后十天退钱，张纪福说行吧。2020年6月10日原告张纪福给被告瑞达公司副总经理卞江东打电话，并进行了录音。在电话录音中张纪福提出房屋没有烟道、窗户、通风口，要求退房后你也同意退房，你提出的两个意见我同意等老客运站开盘后十天退款，你让我找副总商量，副总不同意；卞江东说你还是直接去找副总解决，公司是股份制的，几个股东我都分别给讲下你这个情况。另查明，沙湾县住房和城乡建设局于2019年8月2日作出沙建消（验）字[2019]第0001号建设工程消防验收意见书，对瑞达公司申报的沙湾县客运站游客集散中心项目进行了消防复验，复验项目验收合格。本案争议焦点：1、被告瑞达公司有无违约行为。2、如被告瑞达公司有违约行为给原告造成了什么损失。本院认为，原告张纪福与被告瑞达公司之间的商铺订购协议，系当事人真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该商铺订购协议包含了房屋买卖的主要具体条款，属于商品房预售合同。双方当事人应当全面履行合同。一、被告瑞达公司有无违约行为。原告张纪福认为建成后的商铺没有窗户、烟道、排风口，违反了双方合同的约定，不能实现合同的目的。首先从合同目的上看，原告称已经告知被告购买的商铺是为了开饭馆，被告对原告的陈述有异议，本院认为双方签订的商铺订购协议没有约定商铺的具体用途，仅约定了商用。原告举证的视听资料也不能证实双方约定房屋用途是开餐馆，仅是原告单方陈述要开餐馆，因此本院不予采信原告关于为经营餐馆购买商铺的意见。按照一般商铺的出售看，并没有关于烟道、排风口的要求，原告认为被告出售的房屋没有烟道、排风口，属于违约，本院认为合同未约定房屋包括这些设施，原告举证的视听资料也不能证实被告承诺提供烟道、排风口，因此原告认为被告出售的房屋未设置烟道、排风口是违约行为不能成立。原告称商铺没有窗户，违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，被告不认可双方签订了正式的商品房买卖合同，原告对此举证了照片，该照片拍摄的是合同文本的最后一页，不是合同的全部内容，被告不承认这是正式的合同。原告为证实正式商品房买卖合同的内容举证了他人与被告签订的商品房买卖合同，这份合同的附件三约定的是建筑节能附件内容，其中包括外门窗（幕墙），本院认为外门窗已经注明是幕墙，被告出售的房屋也包括了外门窗，原告要求的是其他三面墙中开窗户，与外门窗无关，因此即使原、被告签订了商品房买卖合同，原告主张的附件三也不能证实双方合同中约定了窗户，由于原告购买的是商铺，商铺与住宅不同，按照市场行情，商铺有带窗户的，也有不带窗户的，窗户不是商铺的必备要件，因此原告主张被告出售的商铺没有窗户是违约行为，本院不予采信。综上所述，本院认为被告提供的商铺没有烟道、排风口、窗户不属于违约行为。二、被告瑞达公司违约给原告造成的损失。原告张纪福要求解除合同，被告不同意解除合同，由于被告瑞达公司没有违约行为，原告不享有法定解除权及约定解除权，原告该诉讼请求本院不予支持。合同未解除，原告要求被告退还购房款479187元及维修基金、契税等费用37925元，赔偿原告损失103025元亦不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张纪福对被告新疆瑞达鸿润房地产开发有限公司的诉讼请求。本案诉讼标的620137元，案件受理费10001元，因适用简易程序减半收取5001元，投递费80元，由原告张纪福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   潘吉萍二 〇 二 〇 年 十 月 六 日书  记  员   马雪红