广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初11638号原告：广州卓著物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路230号1902房，统一社会信用代码91440101567901715R。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：林生龙、廖婷，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习人员。被告：广州市天河区韦博语言培训中心，住所地广东省广州市天河区天河北路181号303铺之二，统一社会信用代码52440106797366447B。法定代表人：高卫宇，总经理。委托代理人：曾健，系广东鹏鼎律师事务所律师。原告广州卓著物业管理有限公司诉被告广州市天河区韦博语言培训中心物业服务合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员独任审理，本案现已审理终结。案件事实一、房产的位置：于广州市天河路230号1701房（自编1701至1708室，以下简称案涉房屋）。二、计费面积：1519.4平方米。三、约定的物业管理费标准：46493.64元/月。四、约定的缴费方式、时间：被告应于每月5日前一次性足额缴纳当月的物业管理服务费、上一月的加班空调电费和上一月物业内电费等各项费用；水、电费由原告代收、代缴；原告将于每月3日前向被告发送《缴费通知单》，被告应缴费用包括（但不限于）：上月电费（包括线损）、水费、加时空调费、机房二十四小时冷却水费、有偿服务费等及当月物业管理服务费，被告应于当月5日前缴清上述费用；五、关于保证金的约定：（第1.2.5条）被告需向原告支付物业管理服务费保证金92987.28元；租赁合同期限届满或终止时，如被告无任何违约情形，原告于期限届满或终止后30个工作日内，将保证金足额无息返还被告；对于被告违反本协议约定，拖欠物业管理服务费、未按租赁合同约定按交付状态还原物业或损坏物业造成原告损失又不及时补交费用或赔偿的，原告有权直接从履约保证金中抵扣相应金额，被告还必须在接到原告通知时如数补足履约保证金和装修还原费用，否则，原告有权不退还履约保证金，履约保证金额不足以弥补拖欠费用或原告因被告原因引致修复设备设施所需的费用的，被告应继续承担赔偿责任。六、违约责任的约定：被告拖欠一切由原告收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日千分之一累加计算滞纳金；被告拖欠费用时间达10天（含10天），原告有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任；被告累计拖欠费用时间达一个月（含一个月），并且在接到原告书面通知5日内仍未足额缴纳的，原告有权终止对被告的全部服务；被告还必须支付物业管理服务费等费用并付清所有的欠费。七、原告的诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费26996.31元（从2019年10月1日至2019年10月20日）、水费95.06元（2019年8月14日至2019年9月13日费用为34.02元，2019年9月14日至2019年10月13日费用为24.3元，2019年10月14日至2019年10月20日费用为36.74元）、水费损耗费4.66元（2019年8月14日至2019年9月13日费用为2.72元，2019年9月14日至2019年10月13日费用为1.94元）、电费8912.16元（2019年8月14日至2019年9月13日费用为4117.37元，2019年9月14日至2019年10月13日费用为3342.92元，2019年10月14日至2019年10月20日费用为1451.87元）、供电线损费596.82元（2019年8月14日至2019年9月13日费用为329.39元，2019年9月14日至2019年10月13日费用为267.43元）、有偿服务费2104.92元（2019年9月1日至2019年9月30日费用为967.68元，2019年10月1日至2019年10月31日费用为1137.24元）、加时空调费125825元（2019年9月1日至2019年9月30日费用为56175元，2019年10月1日至2019年10月31日费用为69650元）以及逾期付款违约金（以每月欠付的费用为基数，自欠费当月6日起计至实际清偿之日止，按每日千分之一的标准计算，以本金为限），前述期间计至2019年10月31日的实际金额是计算至2019年10月20日；2.原告没收被告已缴纳的物业管理服务费保证金92987.28元；3.本案的诉讼费用由被告承担。八、原告称其主张的有偿服务费符合双方交易习惯，并提交了以下证据：1.2019年5月至8月的有偿服务费发票及工程单，共同显示2019年5月费用为3742.8元、6月费用为1370.84元、7月费用为1067.68元、8月费用为1178.92元；2.2019年9月、10月的有偿服务费工程单，显示2019年9月费用为967.68元、10月费用为1137.24元，其中10月份的工程单除了10月27日的洗手间照明费，其他均为截至10月20日的费用。九、原告称其主张的加时空调费符合双方交易习惯，并提交了以下证据：1.加时空调服务费发票及统计表，共同显示2019年5月费用为33750元、6月费用为44775元、7月费用为60250元、8月费用为54325元；2.加班空调申请表（显示2019年9月费用为52575元，10月费用为58475元），其中按照10月份的申请表的计算方式，2019年10月1日至10月20日的费用为42050元(450元/小时×74小时+350元/小时×25小时)；3.统计表及缴费通知单，共同显示2019年9月费用为56175元，10月费用为69650元。十、其他：1.原、被告确认双方之间的合同关系已经解除。2.被告确认原告诉请主张的案涉房屋截至2019年10月20日的水费、水费损耗费、电费、供电线损费金额。3.被告称其于2019年10月13日撤离案涉房屋，但未举证证明；原告确认其于2019年10月20日收回案涉房屋。判决结果根据已查明的事实，原、被告成立物业服务合同关系，原告提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费及合同约定的其他费用的义务。被告抗辩欠付的各项费用应在保证金和水电周转金中抵扣的意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。原、被告均确认双方之间的物业服务合同关系已经解除，被告主张撤场时间为2019年10月13日，但未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，原告自认于2019年10月20日收回案涉房屋，本院予以认可。关于原告的第一项诉请：案涉房屋2019年10月1日至2019年10月20日期间的物业管理费29995.9元（46493.64元÷31天×20天），原告诉请仅要求被告支付物业管理费26996.31元，属于对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。原告主张被告欠付截至2019年10月20日的水费95.06元、水费损耗费4.66元、电费8912.16元、供电线损费596.82元，被告对该四项费用的金额予以确认，结合前述本院关于原告收回案涉房屋时间的认定，本院对原告要求被告支付该四项费用的诉请予以支持。被告对于原告主张的有偿服务费、加时空调费金额不予确认，但未提交证据证明其实际使用费用，而从原告证据看来，被告按月支付该两项费用符合双方之间交易习惯，原告要求被告支付欠付的该两项费用合理有据，应予支持。关于有偿服务费金额，本院依据原告提交的工程单认定为2027.68元（2019年9月费用为967.68元、2019年10月的工程单还包括当月27日的费用，扣除该日费用后酌情认定2019年10月1日至10月20日费用为1060元）；关于加班空调费金额，原告提交的统计表及缴费通知单为其单方制作，被告不予认可，本院对该两项证据不予采纳，并依据被告盖章确认的加班申请表认定加班空调费为94625元（2019年9月费用为52575元、2019年10月1日至10月20日的费用为42050元）。原告主张按照每日千分之一的标准计收逾期付款违约金，被告抗辩该标准过高，因原告未对其实际损失予以举证，本院基于公平原则，酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。按照合同约定的付款时间、被告的欠付费用情况，被告应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准向原告支付物业管理费26996.31元的逾期付款违约金（以26996.31元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日）、水费95.06元的逾期付款违约金（以34.02元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以24.3元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日；以36.74元为本金，自2019年12月6日计至实际清偿之日）、水费损耗费4.66元的逾期付款违约金（以2.72元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以1.94元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日）、电费8912.16元的逾期付款违约金（以4117.37元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以3342.92元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日；以1451.87元为本金，自2019年12月6日计至实际清偿之日）、供电线损费596.82元的逾期付款违约金（以329.39元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以267.43元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日）、有偿服务费2027.68元的逾期付款违约金（以967.68元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以1060元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日）、加时空调费94625元的逾期付款违约金（以52575元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以42050元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日）；上述逾期付款违约金均以本金为限。关于原告的第二项诉请：从合同第1.2.5条约定内容的字面意思并结合上下文理解，该条款并未赋予原告直接没收保证金的权利，而是赋予原告可将保证金用于抵扣被告拖欠的费用及赔偿损失的权利，在本案中，原告明确不将该保证金作抵扣之用，而要求直接没收保证金，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市天河区韦博语言培训中心于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州卓著物业管理有限公司支付物业管理费26996.31元及其逾期付款违约金（以26996.31元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，以本金为限）。被告广州市天河区韦博语言培训中心于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州卓著物业管理有限公司支付水费95.06元及其逾期付款违约金（以34.02元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以24.3元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日；以36.74元为本金，自2019年12月6日计至实际清偿之日；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，以本金为限）、水费损耗费4.66元及其逾期付款违约金（以2.72元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以1.94元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，以本金为限）、电费8912.16元及其逾期付款违约金（以4117.37元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以3342.92元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日；以1451.87元为本金，自2019年12月6日计至实际清偿之日；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，以本金为限）、供电线损费596.82元及其逾期付款违约金（以329.39元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以267.43元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，以本金为限）、有偿服务费2027.68元及其逾期付款违约金（以967.68元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以1060元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，以本金为限）、加时空调费94625元及其逾期付款违约金（以52575元为本金，自2019年10月6日计至实际清偿之日；以42050元为本金，自2019年11月6日计至实际清偿之日；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，以本金为限）。驳回原告广州卓著物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5332元，由原告广州卓著物业管理有限公司负担2612元，被告广州市天河区韦博语言培训中心负担2720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 杳二〇二〇年十月十日书记员 谢丽军神晓琳