河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0825民初2155号 原告（执行案外人）：张清福，男，1965年12月4日出生，满族，农民，住围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：马杰，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泽华，河北骥腾律师事务所律师。 被告（申请执行人）：隆化县鸿蚨科技小额贷款有限公司，住所地隆化县隆化镇福地华园小区（社区服务楼）幢1层104号。 法定代表人：郭玉梅，职务：经理。 委托诉讼代理人：崔建辉，河北承德（隆化）山庄律师事务所律师。 第三人（被执行人）：承德金鑫房地产开发有限公司，住所地围场满族蒙古族自治县围场镇金龙街。 法定代表人：宫玉玲，职务：经理。 委托诉讼代理人：邓海铭，河北蓝岛律师事务所律师。 原告张清福与被告隆化县鸿蚨科技小额贷款有限公司（以下简称鸿蚨公司）、第三人承德金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告张清福的委托诉讼代理人马杰、陈泽华，被告鸿蚨公司的法定代表人郭玉梅及委托诉讼代理人崔建辉，第三人金鑫公司的委托诉讼代理人邓海铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张清福向本院提出诉讼请求：一、判决不得对围场镇顺和新城小区房产强制执行，并立即解除查封。二、确认原告为围场镇顺和新城小区房产的所有权人。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：隆化县鸿蚨科技小额贷款有限公司与承德金鑫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案已进入执行程序。贵院于2017年5月4日作出的（2017）冀0825民初1283号民事裁定书，查封了属于原告所有的财产。执行中又作出（2020）冀0825执恢127号之一执行裁定继续查封该房产，贵院于2020年8月26日又作出（2020）冀0825执异77号执行裁定，驳回了原告的案外人异议申请，贵院驳回裁定认定事实及适用法律均存在错误。即使存在被告的抵押权，按照相关法律规定，作为消费者的买受人其购买权利可以对抗抵押权，应立即停止执行解除对上述房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下未有用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告于2016年3月28日在法院查封之前就与金鑫公司签定合法有效的《商品房买卖合同》，并且向金鑫公司已支付了100%的购房款，该涉案房产已经实际交付原告居住使用多年，是原告名下唯一房产，符合法定异议条件，其权利足以能够排除强制执行。故原告依据相关法律规定，诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告鸿蚨公司辩称，被告对涉诉的房屋享有抵押的优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，不应支持原告的诉讼请求。原告尚未取得物权，其不是物权人。原告的商品房买卖行为的真实性请法院予以核实，原告不是无过错不动产买受人和消费者期待权的权利人，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人金鑫公司述称，本案被告鸿蚨公司与我公司于2015年5月28日签订了《建设单位在建工程抵押合同》，将涉案房屋抵押给被告，并于2015年5月29日办理抵押预登记。房屋建成后我公司与本案原告于2016年3月28日签订《商品房买卖合同》，收取了原告的全部购房款，出具了购房收据将该房屋、地下室、楼宇门钥匙交予本案原告。由于本案被告鸿蚨公司与我公司民间借贷纠纷，法院于2017年5月4日作出（2017）冀0825民初1283号民事裁定，查封了涉案房产，又于2020年4月28日进行了续封，本案原告发现自己权利遭受侵害诉至法院。我公司与本案原、被告签订的《建设单位在建工程抵押合同》、《商品房买卖合同》属于真实的意思表示，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，不违反公序良俗，应认定合同有效。由于本案系执行异议之诉，应根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条处理。如原告能举证证明符合上述规定，则应支持排除强制执行，反之应当驳回。 根据当事人的诉辩陈述及本院经审查认定的证据，本院确认如下事实：隆化县鸿蚨科技小额贷款有限公司与承德金鑫房地产开发有限公司于2015年5月28日签订借款合同，金鑫公司向鸿蚨公司借款300万元，上述借款金鑫公司提供了其开发建设的顺和新城住宅小宅11号楼一单元34套共3469.36平方米住宅楼进行抵押，并在围场满族蒙古族自治县产权产籍监理所办理了在建工程抵押预登记。 隆化县鸿蚨科技小额贷款有限公司与承德金鑫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2017年5月4日，本院作出（2017）冀0825民初1283号民事裁定书，查封了被申请人承德金鑫房地产开发有限公司所有的座落在围场满族蒙古族自治县围场镇金字村顺和新城住宅小区11号楼1单元101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、102、202、302、402、502、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702号房屋，期限为2017年5月4日至2020年5月3日。2020年4月28日，本院作出（2020）冀0825执恢127号之一执行裁定书，继续查封被执行人承德金鑫房地产开发有限公司所有的座落在围场满族蒙古族自治县围场镇金字村顺和新城住宅小区的上述房屋，期限为三年。 原告提交的商品房买卖合同记载原告与金鑫公司于2016年3月28日签订商品房买卖合同，原告购买第三人金鑫公司所有的座落在围场满族蒙古族自治县围场镇金字村顺和新城住宅小区，建筑面积101.41平方米，单价每平方米2650元，总价款268736元。 上述事实有原、被告及第三人当庭诉辩陈述及原告向法庭出示的证据：（2020）冀0825执异77号执行裁定书、商品房买卖合同、自来水、电费收费记录、购房资格审批表及被告提供的（2017）冀0825民初1283号民事调解书、（2017）冀0825民初1283号民事裁定书、（2020）冀0825执恢127号之一执行裁定书、《建设单位在建工程抵押合同》、《在建工程抵押预登记表》等证据在卷予以佐证。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外，本案诉争标的为不动产，其设立和转让依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，本案中，因案涉房屋并未登记在原告名下，故对原告要求确认其为涉案房产的所有权人的诉讼请求，本案依法不予处理。 本案审理的焦点在于原告是否对诉争房屋享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告提供的商品房买卖合同未经过住建部门备案，原告提供的缴纳水费等票据不能佐证原告早于法院查封前已合法购买涉案楼房。围场满族蒙古族自治县自然资源和规划局的查询记录表明原告自2016年9月25日至今未办理不动产登记，不能证明原告所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。其商品房买卖合同约定的楼房价款为每平方米2650元，与金鑫公司2016年3月14日销售吴俊磊的和顺新城每平方米4576元相比，明显过低。故不能认定原告张清福已与金鑫公司签订合法有效的商品房买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付合同约定总价款的百分之五十。综上，原告不符合商品房消费者物权期待权的保护条件，其享有的权利不足以排除强制执行。故对原告的诉讼请求，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下： 驳回原告张清福的诉讼请求。 案件受理费5332元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  黄爱湘 人民陪审员  吴海宏 人民陪审员  赵允才 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  王 静 附页： 一、判决适用的法律 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下未有其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、上诉权和上诉期限 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。