陕西省陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0327民初619号 原告：张治林，男，1962年5月1日生 委托诉讼代理人：张力，（系原告张治林之子），男，1987年12月7日生 被告：陇县XX镇XX村XX村XX小组。 负责人：尹建军，任组长。 委托诉讼代理人：韦建锋，陕西衡真律师事务所律师。 原告张治林与被告陇县XX镇XX村XX村XX小组（XX村XX组）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2018）陕0327民初935号民事判决书，原告不服判决，向陕西省宝鸡市中级人民法院提起上诉。陕西省宝鸡市中级人民法院经审理后作出（2019）陕03民终450号民事裁定书，发回本院重新审理。本院于2019年12月17日作出（2019）陕0327民初580号民事判决书，被告不服判决，向陕西省宝鸡市中级人民法院提起上诉。陕西省宝鸡市中级人民法院经审理后作出（2020）陕03民终256号民事裁定书，发回本院重新审理。本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张治林及其委托诉讼代理人张力，被告北关村四组负责人尹建军及其委托诉讼代理人韦建锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张治林向本院提出诉讼请求：1、判令被告折价赔付围墙价款80136元；2、判令被告折价赔付房屋价款720000元；3、判令被告支付合同解除日之前对原告造成的生产经营损失600000元；4、判令被告按年租金每日3‰向原告支付违约金23553.6元（自2003年5月1日至2018年9月13日，共5608天）；以上合计1423689.60元。事实和理由：1993年4月19日，原、被告在协商一致的基础上签订《石灰厂租赁承包合同》，合同第四条约定，厂房、场地、灰窑、围墙的修建和费用由原告负责、负担，合同终止后折价交给被告。原告于1995年修建二间办公用房和三间生产用房，共五间。2017年12月6日，被告起诉原告后陇县法院已判定合同终止，在合同终止前的2003年5、6月份，被告私自将原告租赁的土地转租给高速公路用于堆放材料，2011年又转给村委会盖房，造成原告无法生产，经济损失严重。综上，原、被告双方的合同已终止，被告应按合同条款支付原告修建的围墙和房屋折价款，以及解除合同之前被告占用原告租赁土地给原告生产经营造成的经济损失。 被告北关村四组辩称：原告所述与客观事实不符，1993年双方签订书面合同，约定期限至2003年6月。期满后，原、被告之间未签订任何书面合同，亦未口头约定。石灰厂五间厂房中的三间是被告出资修建。原告方所说2003年5月被告转租给高速公路厂房不是事实，被告不可能在高速路施工前XX房XX公路，村委会盖房是2003年之后的事。在合同履行过程中，被告不存在原告所说的合同损害原告利益。原告所说没有生产，被告认为不是事实，原告在之后没有生产是因为环保之类的原因，并不是被告造成的。 本案双方当事人争议的焦点是（一）、在石灰厂租赁承包期间修建的两座厂房中的三间为一座的厂房是谁出资修建的；（二）、在石灰厂租赁承包期间原告是否修建了围墙及围墙是否现存；（三）、被告是否在原告承包期内侵占石灰厂场地并导致石灰厂停产；（四）、石灰厂五间厂房的价值。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告张治林向本院提交了以下七组证据：（一）、租赁承包合同1份、公证书1份、建房申请1份、财产移交清单1份、北关村村委会证明1份；（二）、现场示意图1份及现场照片11张；（三）、陇县房屋征收补偿办法1份；（四）、调查笔录3份；（五）、白灰销售发票8张，完税证4张；（六）、陇县人民法院（2017）陕0327民初917号民事判决书1份；（七）、陕西众福信资产评估有限公司作出的众福信评咨字[2019]029号资产评估意见书1份及评估费票据1张。被告对原告提供的证据（一）的真实性、合法性、关联性不持异议，但认为该组证据不能证明本案所涉财产的来源；对证据（二）的真实性、合法性均不认可，认为原告自己绘制的现场示意图不能证实案涉房屋的权属，且对其中的照片所涉及的围墙认为系敬老院旁边的围墙及村委会的围墙，认为与本案没有关系；对证据（三），认为本案涉及的是石灰厂，涉案房屋属临时性建筑，该文件针对的XX城XX镇XX社区合法建造的房屋的赔偿标准，与本案没有关联性；对证据（四），认为证人所述与客观实际不符，证人与原告存在亲属关系或只是道听途说，对证人证言均不予认可；对证据（五）的真实性、合法性不持异议，但认为这些发票是2002年到2003年承包期内的，能够证明原告的生产是正常经营，不存在停产损失的问题；对证据（六）不持异议；对证据（七）的真实性及合法性不持异议，但认为原告不能以该鉴定报告作为证实房屋的权属以及折价补偿的依据。XX村XX组XX组证据：（一）、证人杜某某、郭某某、尹某某、边德德当庭证言各1份，证人杜某某书面证言1份；（二）、原告侵占土地经营商店照片及现场照片共4张；（三）、临时用地补偿协议1份、使用费收费票据1张、办公用地报告1份、通知1份、会议纪录1份；（四）、会议记录（2018年6月13日）1份、照片2张。原告对以上被告提供的证据的真实性均不予认可，认为承包租赁合同经公证处公证，证人陈述与事实不符、因房屋漏水严重，原告只是进行了修理而不是加盖；证据（三）、（四）是被告方自己写的，原告并未见到解除合同通知、会议纪录记录时间不确定。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，综合认定如下：原告提供的第（二）组证据欲证明其自建房屋、围墙状况以及被告占用其料场而未生产的事实。本院认为，该组证据中的现场示意图不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的证据的形式要件；照片中显示的围墙在无其他证据印证的情况下，不能证明该围墙系原告所建，故原告提供的第（二）组证据的证明效力不予认定；原告提供的第（三）组证据因与本案无关联性，其证明效力不予认定；提供的第（四）组证据中证人卢某某的陈述系证人主观意思表示，不具有客观性，证明效力不予认定。证人张某甲、张某乙证言中陈述的被告于2003年将石灰厂部分场地收回的事实与其提供的第（六）组证据中已经发生法律效力的本院（2017）陕0327民初917号民事判决书中认定的对应事实能够相互印证，该部分事实的证明效力予以认定；但上述证人关于原告石灰厂停产的原因的陈述与原告提供的第（五）组证据中票据时间（2002年1月至2003年3月）不符，上述证人关于该部分事实的陈述的证明效力不予认定；原告提供的第（五）组证据欲证实因被告收回部分场地后导致原告停产后造成的经济损失，但该组票据显示的时间为2002年1月至2003年3月，结合原告陈述，其停产的事实发生在2003年4月，与原告主张的2003年5、6月份停产的事实不符，其证明效力不予认定。原告提供的第（七）组证据，被告虽提出了异议，但并无相反的证据予以反驳，亦未申请重新鉴定，涉案房屋的价值应当以该评估结论为准，该评估报告的证明效力予以认定。被告提供的第（一）组证据中证人杜某某、郭某某、尹某某、边德德证言，虽均陈述涉案三间房屋系被告所建，但双方均不持异议的石灰厂租赁承包合同、公证书、临时建房申请、财产清单表明，合同约定石灰厂厂房、场地、灰窑、围墙的修建由原告负责并负担费用，临时建房申请表明建房用料系原告筹备，在双方没有对原租赁承包合同作出变更，也没有证据证实还存在其他原因的情况下，被告主动修建本应由原告修建的厂房的行为缺乏合理性，上述证人的陈述亦缺乏其他客观性依据来印证，故被告提供的证人杜某某、郭某某、尹某某、边德德证言不足以反驳原告的主张，其证明效力不予认定；被告提供的第（二）组证据中可以证实涉案房屋及场地的现状，证明效力予以认定；被告提供的第（三）组证据与本院已生效判决书认定的事实不符，其证明效力不予认定；被告提供的第（四）组证据，会议记录中与本案有关的主要内容是村组干部讨论白灰厂是否继续承包以及承包费数额的确定，包括向原告作出的通知在内，只能证实村组就白灰厂的问题进行了讨论，但均不能证实上述内容已经告知了原告、通知已经送达给了原告，证明效力不予认定；被告提供的第（四）组证据经本院核实，2018年6月13日的会议记录系事后补记，照片标注的时间为2017年6月，该组证据与被告陈述的阻挡原告改建未果后即向本院提起解除合同之诉，与本院（2017）陕0327民初917号被告诉原告租赁合同纠纷一案的立案时间能够相互印证，其证明效力予以认定，原告对三间厂房改建时间应当认定为2017年6月。 本院调取的个体户登记基本情况与当事人的陈述一致，其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年4月19日，原、被告签订《石灰厂租赁承包合同》，合同约定：被告将位于药王洞沟口的石灰厂租赁发包给原告经营，占地面积1.58亩；租赁承包时间共计拾年，即从1993年6月1日起至2003年6月1日止；承包费每年1400元，合计14000元，1993年6月1日交纳7000元，1998年6月1日全部交清；在租赁承包期内，原告享有独立的经营自主权，被告无权干涉，更不能随意变更或终止合同；厂房、场地、灰窑、围墙的修建由原告负责，费用由原告负担，承包期满后折价交给被告（指院墙和房屋）。合同还约定了违约责任和其他事项。次日，陇县公证处出具了（93）陇证字第98号石灰厂租赁承包合同公证书。1993年7月，原告以承包人身份向陇县城关乡政府（现为城关镇政府）申请修建临时工房五间（二间住人，三间细加工生产车间），申请同时载明料已备齐。该XX村XX组长加注同意建房意见、XX村委会XX村委会公章。后原告于1995年建成了厂房两座共五间房屋。2000年5月9日，原告注册登记了名为“陇县北坡石灰厂”的个体工商户，该个体工商户于2005年1月25日注销。2003年6月1日，租赁承包合同到期后，双方再未续签，被告收回石灰厂部分场地（约0.62亩），原告亦未向被告再交纳租赁费，但继续占用石灰厂其余场地及房屋至今。2017年6月，原告未经被告同意，也未经有关部门审批，将三间厂房的屋顶及西、北山墙拆除，用彩钢瓦作为屋顶，将三间厂房改扩建为五间（其中扩建的西边两间不在石灰厂场地内），被告及乡村干部阻挡未果。被告遂于2017年8月22日向本院提起诉讼，要求解除与原告签订的《石灰厂租赁承包合同》，并要求原告腾退租赁的1.58亩土地及房屋三间，清偿拖欠的租赁费19600元及违约金21462元，并要求原告对拆毁的三间房屋恢复原状或赔偿损失29000元。同年12月6日，本院作出（2017）陕0327民初917号民事判决书确定：1、解除原、被告签订的《石灰厂租赁承包合同》；2、由张治林腾出租赁现实际占用的被告石灰厂场地约0.96亩；3、由张治林支付被告2003年6月2日至2017年6月1日的租赁费11900元。该判决宣判后双方均未上诉，判决已发生法律效力。本案在审理过程中，依据原告的申请，本院依法委托陕西众福信资产评估有限公司对案涉的五间房屋进行了价格评估，评估结果为：二间房屋（面积59.84m2）价值18850元，三间房屋（面积54.06m2）价值15407元，原告支出评估费3000元。 另查，原告于2017年6月份对案涉房屋其中的三间房屋进行了改扩建后，现为座北朝南临路的五间房，改扩建后至今一直闲置。涉案两间房在此五间房的东侧紧邻，亦为座北朝南临路，现用于原告居住及经营日用品销售。陕西众福信资产评估有限公司作出的众福信评咨字[2019]029号资产评估意见书中三间房屋的价值系按照原告改造前的结构和面积所作的评估意见。 本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的《石灰厂租赁承包合同》明确约定厂房、围墙的修建由原告负责，费用由原告负担，承包期满后折价交给被告。该合同虽已经本院判决解除，合同权利义务已经终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，在双方租赁合同已经解除的情况下，被告应当按照合同约定，对原告修建的厂房予以折价补偿，原告应当将厂房的所有权移交给被告，厂房的价值应当以评估报告为准。但原告在未经被告同意的情况下，对涉案的三间厂房进行了改扩建，致使原三间厂房现只残存前檐墙及东山墙，已经不具有独立的使用价值，应视为该三间厂房已经灭失，因灭失的原因系本案原告行为所导致，被告对该三间厂房作出补偿的前提条件已经不存在。另外，原告无证据证实其在租赁期间修建了围墙且该围墙现在仍然存在，故要求被告对围墙作出补偿的请求缺乏事实依据。就原告陈述及其提供的白灰销售发票所载明的时间，原告白灰生产于2003年4月开始即已停产，原告登记注册的“陇县北坡石灰厂”也于2005年1月25日注销。被告在原告已经停产、合同约定的期间届满之后收回部分场地的行为并不构成违约，且本院已经生效的法律文书确定的原告向被告缴纳的2003年6月2日至2017年6月1日的租赁费亦是按照原告实际占用石灰厂场地面积进行确定的，故原告要求被告承担停产损失以及违约责任缺乏事实依据。 综上所述，原告要求被告折价赔付两间房屋价款的请求应当予以支持，其他请求因缺乏事实依据，不予支持。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下： 一、原北坡石灰厂厂房两间归陇县XX镇XX村XX村XX小组所有（由张治林于判决生效后30日内将房屋腾空并交付给陇县XX镇XX村XX村XX小组）； 二、由陇县XX镇XX村XX村XX小组支付张治林房屋（两间）折价款18850元，于判决生效后10日内履行完毕； 三、驳回张治林的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17613元，由张治林负担17342元（超诉部分），由陇县XX镇XX村XX村XX小组负担271元。评估费3000元，由张治林负担1350元，由陇县XX镇XX村XX村XX小组负担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  晁少波 审 判 员  张 烁 人民陪审员  张满堂 二〇二〇年十月二十七日 法官 助理  徐 艳 书 记 员  李 娜