江苏省南通市海门区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0684民初4801号原告：许小波，男，1965年7月4日出生，汉族，住南通市海门区。原告：丁卫平，男，1959年8月12日出生，汉族，住南通市海门区。原告：杨晓幸，女，1957年2月17日出生，汉族，住南通市海门区。原告：陈惠玲，女，1967年2月2日出生，汉族，住南通市海门区。原告：龚健，男，1961年4月17日出生，汉族，住南通市海门区。原告：朱宏伟，男，1966年10月18日出生，汉族，住南通市海门区。原告：徐新华，男，1945年5月12日出生，汉族，住南通市海门区。原告：周忠季，男，1996年10月30日出生，汉族，住南通市海门区。原告：陈辉，男，1960年4月3日出生，汉族，住南通市海门区。原告：邱雪美，女，1966年11月11日出生，汉族，住南通市海门区。上述十原告的委托诉讼代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。被告：海门市运杰龙馨园业主委员会，住所地南通市海门区丝绸路499号。负责人：周梓俊，主任。被告：江苏龙信物业服务有限公司（统一社会信用代码913206846649088476），住所地南通市海门区丝绸路391号。法定代表人：陈伯元，总经理。委托诉讼代理人：谢庆斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈迎波，江苏龙信物业服务有限公司员工。原告许小波、丁卫平、杨晓幸、陈惠玲、龚健、朱宏伟、徐新华、周忠季、陈辉、邱雪美与被告海门市运杰龙馨园业主委员会（以下简称龙信业委会）、江苏龙信物业服务有限公司（以下简称龙信物业）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，于2019年9月20日进行了庭前听证。因本案的审理需以另案的审理结果为依据，于2019年12月13日裁定中止诉讼，于2020年10月20日恢复诉讼。因经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告许小波、丁卫平、杨晓幸、陈惠玲、龚健、周忠季、邱雪美及其十原告的诉讼代理人张远征，被告龙信物业的诉讼代理人谢庆斌到庭参加诉讼。被告龙信业委会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许小波、丁卫平等十原告向本院提出诉讼请求：要求撤销龙信业委会作出聘请龙信物业作为南通市海门区运杰龙馨园小区物业服务企业的决定以及龙信业委会与龙信物业于2018年7月8日签订的《物业服务合同》。事实与理由：许小波等十原告均为南通市海门区运杰龙馨园的业主，曾聘请龙信物业作为该小区的物业服务企业。龙信业委会未经业主大会同意擅自于2018年7月8日与龙信物业签订了为期三年的《物业服务合同》，并每平方米上调了物业费0.25元。龙信业委会的成立后并未向物业所在街道办事处备案，且其中2名业委会委员的赞成票未达法定双过半的要求，故龙信业委会成立不合法。龙信业委会的决定侵害了业主选择物业服务企业的权利，应当予以撤销。龙信业委会未答辩。龙信物业辩称，首先，龙信业委会与龙信物业签订的《物业服务合同》早已在南通市海门区建设局物业科、海门区物价局、海门区海门街道办事处备案，十原告作为小区业主应当早已知晓，现行使撤销权已经超过时效。其次，业主与业主大会、业主委员会因业主大会、业主委员会召开、决议等行为而发生的纠纷，不属于民事诉讼的范围，对于十原告的起诉应当予以驳回。最后，案外人施丹、姜涛、施雷东曾以本案所涉的《物业服务合同》无效为由向人民法院提起诉讼，请求予以撤销。南通市中级人民法院二审认定选定龙信物业为南通市海门区运杰龙馨园物业服务企业及上调物业费已经获得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意，龙信业委会与龙信物业签订的《物业服务合同》合法有效，不应予以撤销。据此请求驳回许小波等十原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，龙信物业对于十原告提交的房产证、《物业服务合同》、南通市海门区海门街道办事处就龙信业委会不予备案的答复函的真实性无异议，但认为并不能达成十原告所称的签订物业合同和物业费上调未达到法定“双过半”的证明目的。十原告对于龙信物业提交的物业费上调征询单、物业费缴纳发票、照片、南通市中级人民法院（2019）苏06民终3984号民事判决书的真实性无异议，但认为无法证明签订物业合同和物业费上调已达到法定“双过半”的条件。对于当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，结合当事人陈述，认定事实如下：许小波等十原告均为南通市海门区运杰龙馨园业主。2016年10月8日，龙信业委会与龙信物业签订了一份《物业服务合同》，由龙信业委会委托龙信物业对南通市海门区运杰龙馨园提供物业管理服务。双方约定：委托管理期限为二年，即自2017年1月1日至2018年12月31日；龙信物业按照《江苏省住宅物业管理服务标准》四级标准提供物业管理服务；物业管理费用按照高层住宅2元/平方米/月，商业配套3元/平方米/月向业主收取等。2018年6月至7月初，龙信业委会委托龙信物业就物业费上调事宜向业主进行书面征询。物业费上调征询单的内容为：“为保障小区物业服务的良性发展，体现质价相符，经业委会与物业公司多次商洽，结合运杰龙馨园小区以往的财务收支状况，最终拟定物业服务费由原来的2元/月/平方，上调至2.25元/月/平方（上调0.25元/月/平方，三年内保持不变）。同意物业费调价的业主签字如下：”。据统计，运杰龙馨园共有业主1073户，建筑物共面积为152960.01平方米，在征询单上签字确认的业主专有部分面积超过了建筑物共面积的一半，签字业主人数为674户也超过了总人数的一半。2018年7月8日，龙信业委会与龙信物业续签了一份《物业服务合同》，由龙信业委会继续委托龙信物业对南通市海门区运杰龙馨园提供物业管理服务。双方约定：委托管理期限为三年，即自2019年1月1日至2021年12月31日；龙信物业按照《江苏省住宅物业管理服务标准》五级标准提供物业管理服务；物业管理费用按照高层住宅2.25元/平方米/月，商业配套3元/平方米/月向业主收取等。2018年10月1日至2019年9月12日，龙信物业已收2019年物业费914户，收费面积为129896.38平方米。2019年1月16日，同为运杰龙馨园小区业主的施丹、姜滔、施雷东以龙信业委会及龙信物业为被告向本院提起诉讼，以龙信业委会与龙信物业于2018年7月8日签订的《物业服务合同》既未依照法律规定召开业主大会，也未获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意为由，要求确认该合同无效。本院经审理后认为龙信业委会与龙信物业于2018年7月8日签订的《物业服务合同》不具有合同法五十二条规定的无效情形为由判决驳回施丹、姜滔、施雷东的诉讼请求。施丹、姜滔、施雷东不服该判决提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为，龙信业委会在决定继续聘请龙信物业前已经通过在征询单签字确认的方式，对小区业主是否同意按此服务标准与物业公司签订合同事项进行了表决，且已经获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，绝大多数业主也已经交纳了物业管理费。施丹、姜滔、施雷东未能提供充分证据证明龙信业委会在2018年7月8日前无权与龙信物业签订《物业服务合同》，其要求确认龙信业委会与龙信物业于2018年7月8日签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求不应予以支持，并据此判决驳回上诉，维持原判。在该案审理中，杨晓辛等部分业主就南通市海门区海门街道办事处对龙信业委会不予备案的原因进行咨询。南通市海门区海门街道办事处于2020年3月31日答复称因龙信业委会未在完成选举的30天内向物业所在地街道办事处备案，且其中2名业委会成员的赞成票未达到法定“双过半”要求，龙信业委会成立不合法，遂不予备案。审理中，经本院释明，许小波等十原告明确在本案中提起相应主张的法律依据为《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，龙信业委会作出聘请龙信物业的决定侵害其合法权益，故要求予以撤销。本院认为，业主大会或者业主委员会属于业主团体自治管理性质的组织。业主大会或者业主委员会的决定只要是在符合法定人数或者具有投票权的业主参加，所作出的涉及小区事项的决定，代表了大多数业主意愿，符合大多数业主的利益，对小区的每一个业主都具有约束力。同时因业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主的专有权、共有权和成员权受法律平等保护。业主大会或业主委员会的决定限制或者剥夺业主合法权益的，自该决定作出后，业主有权请求人民法院予以撤销。此为《中华人民共和国物权法》第七十八条的应有之义，在本案中即为若与龙信物业续签三年物业服务合同，并上调物业管理服务费未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主有权以此行使撤销权，要求人民法院予以撤销。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，故龙信业委会委托龙信物业通过在征询单上签字确认的形式征询业主意见并无不当，应当予以准许。征询单载明“……经业委会与物业公司多次商洽，结合运杰龙馨园小区以往的财务收支状况，最终拟定物业服务费由原来的2元/月/平方，上调至2.25元/月/平方（上调0.25元/月/平方，三年内保持不变）”，因征询时龙信物业为运杰龙馨园的物业服务企业，故从文义分析，不难得出征询单的征询意见为是否同意与龙信物业续签三年物业服务合同，并上调物业管理服务费。现在征询单签字确认的业主人数已经超过了总人数的一半，且签字确认的业主专有部分面积也超过了建筑物总面积的一半，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应认定南通市海门区运杰龙馨园业主共同决定与龙信物业续签期限为三年的《物业服务合同》，并同意将高层住宅物业管理费上调至2.25元/平方米/月。虽然许小波等十原告对于该事实不予认可，但龙信物业提交了征询单予以佐证，且南通市中级人民法院的生效判决也对于予以了认定，故许小波等十原告要求撤销的诉讼请求不予支持。许小波等十原告提交了南通市海门区海门街道办事处所出具的答复函以证明龙信业委会成立不合法，但首先依照《中华人民共和国物权法》的规定，选聘物业服务企业的权利在于业主大会而非业主委员会，在大部分业主已经通过征询单的形式就选聘物业服务企业表达了意愿后，龙信业委会作为业主大会的执行机关是否有效成立，对于业主大会的决定不具有任何影响。其次，龙信业委会的选举、成立是否符合法律规定的争议不属于民事争议，不在人民法院受理民事诉讼范围之列，应当向行政机关申请解决，本案中不予评判。据此，龙信业委会成立是否合法与本案的处理不具有关联性。龙信业委会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告许小波、丁卫平、杨晓幸、陈惠玲、龚健、朱宏伟、徐新华、周忠季、陈辉、邱雪美的诉讼请求。案件受理费80元，由原告许小波，丁卫平、杨晓幸、陈惠玲、龚健、朱宏伟、徐新华、周忠季、陈辉、邱雪美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。审 判 长  杜开宇人民陪审员  黄惠琴人民陪审员  茅祖生二〇二〇年十月二十八日法官 助理  季珊珊书 记 员  李凯燕