贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1555号原告：杨振坤，男，1971年3月12日出生，侗族，住贵州省天柱县。原告：段爱华，女，1977年12月2日出生，汉族，住贵州省天柱县。委托代理人：姜才林，男，贵州财团律师事务所律师。委托代理人：周国芬，女，贵州财团律师事务所律师。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开南路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，任该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告杨振坤、段爱华诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨振坤及原告杨振坤、段爱华的委托代理人姜才林，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的逾期违约金41643.82元（暂计算至2020年7月19日），2020年7月19日超至被告交付商品房转移登记相关文书之日的逾期违约金以购房款按221337元为基数按年利率6.175%计算；2、请求依法判决被告返还原告专项维修基金、工本费、印花税、契税等代收费用共计9038.06元；3、请求依法判决被告返还原告多支付的购房款21191.42元。上述请求款项合计为71873.3元；4、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告增加诉讼请求：请求被告负责向原告提供办理商品房产权转移登记有关文书。事实与理由：2012年，被告以出让方式取得黎平县德凤镇北门坡新区面积为50669平方米，土地使用权证编号为黎土国用（2012）第09406号的建设用地使用权。之后被告经批准在该地块上建设商品房，项目名称：侗族风情园，并取得商品房预售许可证。2013年5月22日，原告向被告预购商品房并交付预约金10000元，并口头约定签订《商品房买卖合同》后作为购房款。2013年6月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“侗族风情园”项目第11幢1单元1层8号房，建筑面积75.79平方米，套内面积63.53平方米，商品房总价221337元，原告采取货款方式支付房价款。同时，《商品房买卖合同》第四章第十条、第十二条约定被告逾期交房的日期及违约责任，第十三条约定被告代收专项维修基金、工本费、印花税、契税等应向相关单位缴纳的费用，第八章第十九条约定被告取得商品房所有权初始登记、交付商品房转移登记有关文书的时间及逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。另外，《商品房买卖合同》没有就建筑面积差异等其他事项作出约定。2013年6月4日，原告向被告支付购房款61337元，加上转化为购房款的预约定金10000元，已经足额支付了首付款。当日，原告还将《商品房买卖合同》中由被告代收的专项维修基金、工本费、印花税、契税等费用共计6851元交付被告。2013年11月4日，原告通过银行贷款支付购房款150000元。2017年7月26日，原、被告双方签订《协议》，约定被告因逾期交付商品转移登记的有关文书应付乙方违约金标准为自2016年10月22日起至被告实际交付商品房转移登记相关文书之日止，如在一年内，则违约金按年利率5.655%计算，计算基数为乙方购房款；如在一年以上，款项的计算标准利率为6.175%，计算基数为乙方已付购房款。同时，2017年7月26日，被告还向原告出具“【侗族风情园】房屋销售财务结算单”，结算单明确原告购买的11-1-1-8号房屋合同建筑面积75.79平方米，合同房价款221337元，实测建筑面积85.32平方米，结算总价255404.57元；被告应收代收款9038.06元，已收代收款6851元，原告应交代收款2187.06元。当日，原告将30018.59元支付给被告。2018年6月28日，被告承诺向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书违约金23066.30元；由于被告没有履行，2018年10月24日，被告承诺支付逾期交付商品房转移登记相关文书违约金，计算时间自2016年10月22日至实际交付商品转移登记文书止，利息以本标准计算。但时至今日，被告未交付商品房转移登记文书，也支支付违约金。原告认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已经依约履行了支付购房款及支付代收款的义务，被告应按《商品房买卖合同》约定交付房屋，交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房转移登记。原、被告已另行约定违约金计算方式，按该方式计算，被告应向原告支付违约金50838.90元（暂计算至2020年7月19日），2020年7月19日起至被告交付商品房转移登记的相关文书之日的逾期违约金以购房款按221337元为基数按年利率6.175%计算。由于《商品房买卖合同》约定了由被告代收专项维修基金、工本费、印花税、契税等费用9038.06元，但该费用并非房价款，不应由被告所有，且被告并未将上述费用交给相关单位，故该费用应予以返还。另外，由于本案实际面积与合同约定面积超过了3%，而合同对面积差异处理没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，实际面积未超过3%部分，按实际差价补足，超过3%部分由出卖人承担。本案3%部分房价6640.11由原告补足，剩余21191.42元由被告承担，被告多收取的购房款21191.42元应予以退还。被告辩称：1、答辩人没有存在违约行为，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，诉求不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务完成，其承担的移转房屋所有权登记的义务履行完毕；答辩人的主要义务内容是向被答辩人递交以下文书（复印件）包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案材料，即可认定答辩人办理房屋初始登记的转移登记的协助义务已履行完毕，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经具备了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付被答辩人办证非答辩人的单方原因造成，除了因政府机关行政行为原因，还有被答辩人乙方没有履行义务的原因，至今为止被答辩人也没有向税务管理机关及住建部门缴纳契税和维修基金，约定属于被答辩人的义务，被答辩人没有全面履行，根据合同约定，被答辩人如果不缴纳维修基金，答辩人有权拒交房屋，所以更不用协助办理产权转移登记文书，故非答辩人的过失、过错所致，答辩人不应对此承担责任。2、被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期交付商品房转移登记相关文书的逾期“违约金”共计41643.82元。被答辩人向答辩购买侗族风情园11幢1单元1层8号房屋支付的全部购房款为221337元，到2017年7月26日结算，被答辩人才向答辩人补交购房款27831.53元和补交应代收款9038.06元，此时才交清购房款和应代收款项。根据“谁主张谁举证”的民事诉讼举证原则，被答辩人应向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生的损失的存在，否则，被答辩人向法院请求主张的支付逾期交付商品房转移登记相关文书睥逾期“违约金”共计41643.82元即没有事实依据，无论答辩人是否逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第29条之规定。就本案来讲，假如答辩人存在逾期交付产权转移登记文书的情况，请法院根据被答辩人因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的“违约金”。逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提出起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果。根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第29条之规定当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人地过借程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则予以衡量，并作出裁决。3、被答辩人请求的返还购房面积补差款21191.42元不当。本案中，被答辩人请求的返还购房款面积补差21191.42元，通过2017年7月26日结算，被答辩人购买的房屋实测面积超过了合同约定的建筑面积9.53平方米，被答辩人应向答辩人补交购房款27831.53元，是双方自愿协商达成的结果，被答辩人也将该购房款补交给答辩人，被答辩人已接受这样的处理结果，现被答辩人提出返还该款项，没有事实依据。被答辩人提出的诉讼请求超过了法律保护的诉讼时效期间，而且结算的结果也没恰当的事实依据，诉求明显不当。请求与起诉的事实理由严重不符，诉求没有事实依据来支撑。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，特提出以上答辩意见，请依法支持。原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：1、身份证复印件，证明原告的主体资格。2、被告工商登记备案信息页复印件；证明被告主体资格。3、《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》的事实及双方和权利义务关系及该事同没有就建筑面积差异等其他事项作出约定的事实。4、收款收据复印件，证明原告已经按合同约定支付全部购房款及证明被告收取原告代收款6851元的事实。5、协议，延期办证赔偿结算说明，证明原、被告签订协议约定被告因逾期交付商品房转移登记有关文书违约金标准为处2016年10月22日起至被告实际交付商品房转移登记相关文书之日止；还证明被告承诺支付逾期交付商品转移登记相关文书违约金23066.30元。6、收据、房屋销售财务结算单，证明被告出具结算单后，原告已按结算单将30018.59元支付给被告的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、证明2无异议；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议认为房屋面积出现差异时合同上是有明确约定的；对证据4、证据5、证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2013年6月4日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋。合同约定商品房建筑面积为75.79平方米，套内建筑面积63.53平方米，按套内建筑面积计算，单价3484元每平方米，房屋总价221337元。合同第十九条第一款预告登记约定：（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第1、3、5项，买受人提交下列资料中的第2、4、5项。1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料。第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第十三条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用。第十四条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有……2、按套（单元）计价的……4、双方自行约定：（1）该套房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按本合同约定单价乘以产权登记面积据实结算房价款，多退少补。合同签订后，原告按合同约定于2014年1月20日付清了全部购房款，于2013年6月4日向被告交付了契税2213元、维修基金4427、印花税111元、工本费和登记费300元，共计6851元，但被告至今未将维修基金等交到有关单位。被告于2017年3月已取得商品房所有权初始登记，并在小区内张贴公告。2017年7月26日，原、被告双方签订了一份《协议》，该协议主要内容是对被告逾期交付商品房转移登记的有关文书逾期违约金的约定，协议第2条：自2016年10月22日起至甲方实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，如果甲方逾期交付商品房转移登记的有关文书时间在一年以上，款项的计算标准按年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款。第3条：甲方应在2018年6月30日前向乙方一次性付清款项。第4条：如果到2018年6月30日止，甲方仍未将商品房转移登记的有关文书交付乙方，则自2018年7月1日起每半年计算一次，计算方法仍按上述第2条约定的计算标准即按年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款执行。第5条：乙方不能再就甲方未将商品房转移登记的有关文书按时交付乙方的有关事实主张其他的任何权利。2018年6月28日，被告出具了一份“延期办证赔偿结算说明”，内容为：“段爱华于2013年6月4日购买11-1-1-8号房屋一套，由于办证延期，需按延期办证协议第二条赔偿违约金。开始赔偿时间为2016年10月22日，截止时间为交付商品房转移登记相关文书（2018年6月30日），总逾期616天。按协议第2条的赔付方式应支付违约金大写：贰万叁仟零陆拾陆点叁元（￥：23066.3元）。计算方式：0.0617除以365天×房子总价（221337.00元）×违约天数（616天）＝23066.3元。贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司（盖公司公章）2018年6月28日。”另查明，2017年7月26日，被告出具了一份【侗族风情园】房屋销售结算单，注明合同建筑面积75.79㎡，实测建筑面积85.32㎡，应补购房款27831.53元，应补代收款2187.06元，合计应补款30018.59元，该结算单有原告段爱华签名并摁手印，原告杨振坤、段爱华于当时已将应补款项30018.59元交给被告，被告出具收据一张给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均做了明确约定。根据合同第十九条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，因原、被告双方于2017年7月26日签订了一份《协议》及2018年6月28日被告出具的“延期办证赔偿结算说明”产生了诉讼时效中断的效力，故本案中原告对违约金的诉讼请求没有超过法定的诉讼时效期间。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，2017年7月26日双方签订的《协议》已对逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的计算标准作出了明确的约定，系双方对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：221337元×6.175%÷365天×1366天（时间从双方签订的《协议》约定的赔偿时间即2016年10月22日计算至原告向本院请求的时间节点2020年7月19日，共计1366天）=51150.37元，原告请求41643.82元，本院支持41643.82元。关于原告请求被告支付自2020年7月19日以后至办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告时止的违约金的诉讼请求，因被告开发的涉案楼盘已通过综合验收备案，并取得办理商品房转移登记有关文书，故对原告的此项请求，本院予以支持。关于维修基金、工本费、印花税、契税等代收费用的问题，根据合同第十三条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金等，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金等交到相关单位，违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还收取的维修基金、工本费、印花税、契税等代收费用，故对原告的此项请求，本院予以支持。关于原告请求返还多支付的购房款21191.42元的问题，因原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十四条面积差异处理约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人应质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充……”本案中，从被告于2017年7月26日出具的【侗族风情园】房屋销售结算单来看，该销售结算单上有原告段爱华签名及手印，并且原告已按照该销售结算单履行完毕，应视为双方已事后对合同约定不明的条款达成了补充协议，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对于原告辩解根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，超出3%的面积应由被告承担，被告无权向原告收取该部分购房款的主张，本院认为，该法条所适用的是合同约定不明，事后又没有达成补充协议的情形，与本案中事后双方已达成补充协议并履行完毕的事实不符，故对原告的辩解主张，本院不予采信。对于原告庭审过程中增加的诉讼请求即请求被告负责向原告提供办理商品房产权转移登记有关文书，因该涉案楼盘现已具备了办理不动产权证条件，按双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的规定，被告应向原告提供登记申请书、已登记备案的商品房预售合同及其他必要材料，因原告在本案中诉求被告退还其所代收的维修基金及契税等，故对原告的该项诉讼请求，本院支持除了维修基金及契税外的其他有关文书。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负责向原告杨振坤、段爱华提供办理商品房产权转移登记有关文书（除维修基金、契税发票外）。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨振坤、段爱华逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金41642.82元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司支付原告杨振坤、段爱华从2020年7月20日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该逾期违约金按已交总购房款221337元，年利率6.175％计算。四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告杨振坤、段爱华缴纳的专项维修基金、工本费、印花税、契税等代收费用共计9038.06元。五、驳回原告杨振坤、段爱华的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1596元，减半收取798元，由原告杨振坤、段爱华负担268元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  吴雁二〇二〇年十月二十日书记员  张森