江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0726民初1908号原告：黄金万，男，1978年4月7日出生，汉族，住安远县，联系。被告：安远县立强房地产开发有限责任公司，住所地：安远县九龙工业园。法定代表人：魏浩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙伟斌，江西微言律师事务所律师。原告黄金万与被告安远县立强房地产开发有限责任公司（以下简称为“立强房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄金万及被告的委托诉讼代理人孙伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金万向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并限期被告无条件为原告办妥房屋所有权证；2.判令被告即日给付原告因延迟交房及办理房屋产权登记产生的违约金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年11月3日与被告签署了赣州市商品房买卖合同，原告购买被告开发的安远县御景湾1#-B502商品房一套。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2013年11月3日将首付房款153587元交付于被告账户，并办理了相关的银行按揭付款。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同约定，该商品房应于2014年12月30日前验收合格并交付使用，但由于被告没有合法取得相关法律文件并且被告房屋至今未竣工，导致至今原告不能按照合同约定获取房屋合法入住，以及办妥产权转移登记手续（房屋所有权证）。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同约定被告应立即交付房屋及办理产权转移登记手续，并赔偿原告无法收房造成的损失。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金、交房、办证等合理请求都遭到拒绝，原告及该小区其他业主采取多种方式仍然无法解决此纠纷。现被告至今仍在无限期迟延履行合同之义务。原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向法院提起诉讼，请予以支持。被告立强房地产公司辩称，1.原告诉称被告迟延交房没有事实依据，原被告之间案涉的房屋属于现房交易，签订合同后已经将案涉房屋交付原告装修，原告已装修并入住；2.原告诉称被告迟延办理房屋所有权登记不是事实，案涉房屋交付原告后，迄今为止原告没有向被告提交办理登记所需要的完税票据等相关材料，导致不能办理房屋所有权登记的责任是本案原告；3.原告诉称要求被告限期办理房屋所有权证无事实和法律依据，案涉房屋所有权登记应有待于原告提交相应凭证后方能一并办理。原告黄金万围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告企业信息、商品房买卖合同、住宅费用明细表、首付款收据、天然气安装收据、相关费用收据、预收款收据、民事裁定书、答复意见、申诉材料、物业公司开具的证明、录音、个人贷款支付凭证，被告提交商品房买卖合同等证据，经本院审查确认并在卷佐证，可证明以下事实：2013年11月3日，原告黄金万作为买受人与被告立强房地产公司作为出卖人签订《赣州市商品房买卖合同》，原告向被告购买由其开发的位于安远县，合同中约定：“该商品房建筑面积129.27㎡、销售总价款510587元；出卖人应当在2014年12月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人；逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元；出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，双方约定买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后365日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人未在上述约定时间内取得该商品房房屋所有权证的，逾期不超过365日，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金，逾期超过365日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.002%向买受人支付违约金。”另外，该合同的补充协议中约定：“出卖人和买受人确认以签订《商品房交付使用验收单》作为房屋交付使用的标志；买受人应在出卖人通知办理产权证之日起7日内交齐办理房屋所权证和建设用地使用权证所需的办证资料和所有费用，并及时配合出卖人统一办理；本合同备案后出卖人通知买受人办理产权证缴纳契税，买受人在接到出卖人通知7日内到当地地税局缴纳购房契税并将契税缴纳证明交于出卖人，买受人交纳的税费由买受人承担。”签订合同后，原告于2013年11月28日向被告支付购房首付款153587元，2014年5月28日中国建设银行将原告黄金万的房屋按揭贷款35.7万元汇入被告的银行账户，至此，原告已向被告交清全部购房款。2017年7月21日，御景湾小区的物业管理部门出具《证明》一份，内容为：“御景湾1栋Ｂ1单元502房黄金万业主已办完交房相关手续，现申请用电开户，请县供电公司给予办理开户手续。”因被告未给原告办理房屋所有权证，原告多次要求未果，故成讼。本院认为，原被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力,双方均应秉承诚实信用原则忠实履行合同义务。原告黄金万已于2014年5月28日向被告付清合同约定的房屋价款，原告已经按照合同约定履行了合同义务。被告称原告收房的时间为2013年年底，原告对此不予认可并称被告向其交付房屋的时间为2017年5月，因合同补充协议中约定房屋交付以双方签订《商品房交付使用验收单》为标志，双方均未向法庭提交该项证据，视为双方未签订该验收单，被告亦未举证证明其该项主张，故本院采信原告主张的时间为交房时间。又因原告未明确交房时间是5月的哪一日，本院酌情认定2017年5月15日为交房时间。现原告已接收房屋，但被告未按照合同约定为原告办理房屋产权转移登记手续，原告至今未取得案涉房屋的不动产权登记证书，被告属违约，对原告要求被告继续履行合同并为原告办理房屋所有权证的诉讼请求，依法予以支持。因购房应缴的契税和办证费用由原告承担。合同约定被告应于2014年12月30日前向原告交付验收合格的房屋，但被告于2017年5月15日才履行该项义务，共逾期交房866天，实属违约，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。关于逾期交房违约金的计算标准问题。合同第九条约定“逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元”，本院认为，合同约定的以已交付房价款为基数按日万分之二的比例计算违约金，符合当事人意思自治原则，予以认定；但合同条文中规定的“违约金的金额累计不超过10000元”明显仅有利于被告，侵害了原告的利益，属无效格式条款，不予认定。因被告逾期交房866天，原告已交购房款510587元，根据合同约定的比例结算被告应承担的逾期交房违约金为88433.67元（510587元×866天×0.0002）。根据合同第十七条约定“出卖人应在该商品房交付使用后365日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房房屋所有权证”，被告应于2018年5月14日前为原告办妥产权转移登记手续，取得房屋所有权证，但被告至今未履行，实属违约，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予支持。由于原告主张要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金之和为50000元，在前述认定的逾期交房违约金范围之内，故本院不再对逾期办证违约金的计算标准问题进行阐述，原告的该项主张系其自主处分民事权利，本院予以支持。被告辩称因原告未向被告提交办理产权登记所需要的完税发票等资料，导致被告不能为原告办理房屋所有权登记的责任在于原告。根据合同补充协议第九条和第十三条的规定“买受人应在出卖人通知办理产权证之日起7日内交齐办理房屋所权证和建设用地使用权证所需的办证资料和所有费用，并及时配合出卖人统一办理；本合同备案后出卖人通知买受人办理产权证缴纳契税，买受人在接到出卖人通知7日内到当地地税局缴纳购房契税并将契税缴纳证明交于出卖人，买受人交纳的税费由买受人承担”，被告应举证证明已通知原告办理产权证和缴纳契税，但被告未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对其该项辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、被告安远县立强房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起一个月内为原告黄金万办理位于安远县欣山镇御景湾1栋B502室房屋的不动产权证。二、被告安远县立强房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告黄金万支付逾期交房违约金和逾期办证违约金共计人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告安远县立强房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。(法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)审判员 夏 涛二〇二〇年十月二十九日书记员 唐淑华