北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46808号原告（反诉被告）：齐帅朝，男，1989年10月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：温莹颖，北京张燕生律师事务所律师。委托诉讼代理人：信科宇，男，1993年3月3日出生，汉族，北京张燕生律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：廖建钧，男，1963年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏海滨，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王照辉，男，1994年12月31日出生，汉族，北京海润天睿律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）齐帅朝与被告（反诉原告）廖建钧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。齐帅朝委托诉讼代理人温莹颖、信科宇，廖建钧委托诉讼代理人苏海滨、王照辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐帅朝向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编码为BJZLZZ2019050741）于2020年4月7日解除；2、判令廖建钧返还已交纳的2020年4月8日至2020年6月14日期间的租金142933.3元；3、判令廖建钧以142933.3元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年4月8日至实际付款期间的利息；4、判令廖建钧退还已交纳的房屋押金128000元；5、判令廖建钧以128000元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年4月8日至实际付款期间的利息；6、判令廖建钧减免2020年2月19日至4月3日期间的部分租金9533元。事实和理由：我与廖建钧就承租北京市朝阳区北苑路xxx号鸿华家园x号楼202号房屋（以下简称涉租房屋）签订《北京市房屋租赁合同》，约定涉租房屋月租金64000元，居住人数为8人。签约后，我积极履行合同义务，依约交纳了2019年6月14日至2020年6月14日期间的租金和两个月的押金。2020年2月，因新冠肺炎疫情，北京市人民政府进一步加强社区疫情防控措施，鸿华家园进行封闭式管理，我分别于2020年2月19日、2020年4月3日要求进入鸿华家园小区入住涉租房屋，均被物业公司拒绝。我向廖建钧反映情况后，其与物业公司协商结果是仅允许我最多3人入住。为此，我不得不另行租赁房屋安置其他人员。在此情况下，我方代理人唐恩杰积极与廖建钧代理人罗瑞强沟通，提出疫情期间减免租金，疫情过后正常履约等方案。但对方坚持要求按照合同约定支付租金，如果退租，不退还租金并扣除一个月押金。由于涉案房屋无法满足合同约定居住8人的条件，双方无法协商一致，如果继续履行合同，我不仅要支付高额租金，还要另行租赁房屋，明显不公平。为避免损失进一步扩大，我于2020年4月7日向廖建钧送达了解除合同通知，对方同意解除合同，双方于2020年4月14日签署退房协议，但因房租及押金退还事宜无法协商一致。现诉至法院，望判如所请。廖建钧辩称并提出反诉请求：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编码为BJZLZZ2019050741）于2020年8月3日解除；2、判令齐帅朝向我支付2020年6月15日至2020年8月3日期间欠缴租金102399.94元；3、判令齐帅朝以102399.94元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计算自2020年6月15日起至实际支付期间的利息；4、判令齐帅朝支付房屋维修费用4700元；5、判令齐帅朝支付违约金64000元。6、判令齐帅朝支付未结水费1219元、电费269元。事实和理由：我与齐帅朝签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限2年，自2019年6月15日至2021年6月14日。齐帅朝租金付至2020年6月14日，其应于2020年6月10日前支付3个月租金，但至今未予支付。齐帅朝所述2020年2月19日至4月3日期间物业公司不让其进住小区，4月3日后经与物业公司协商限制不超过3人居住的情况基本属实。但原因并未非疫情，齐帅朝利用涉租房屋涉嫌违法行为，2019年11月、12月期间，派出所打过电话说有居民反映涉嫌房屋内有人卖淫。我方代理人罗瑞强也曾问过租户，去房屋查看期间碰到陌生人躲着他。物业公司张主任谈话录音中提到派出所不让进，是因为涉嫌违法行为，派出所也出警过。齐帅朝于4月7日发送的微信是协商意向，我方于4月8日进行回复。虽然签署退房协议，是因为齐帅朝单方提出退房并办理交接手续，我方认为是其单方交付行为，退房时我方才发现涉租房屋存在欠费情形。且，罗瑞强是我方房屋代理人，但是没有退房授权，退房协议并非双方达成的退房合意。因齐帅朝欠付费用且拖欠房租，我方于2020年8月1日授权罗瑞强办理退房事宜，于8月3日向齐帅朝发送短信及微信，租赁合同于当日解除，不同意退还租金、押金及相应利息。另，履约期间，双方曾就房屋修缮及是否解除合同问题进行协商，但未能达成一致，无奈我方自行对涉租房屋破损部分进行了修缮。故提出反诉，望判如所请。齐帅朝针对反诉辩称：不同意廖建钧的反诉请求。房屋租赁合同于2020年8月3日解除不能成立，我方于4月7日发出解除合同通知，明确提出退租申请，协商系针对合同解除后的问题，并非协商解约与否。廖建钧代理人罗瑞强告知将涉租房屋恢复原状后交接房屋，双方于4月14日办理房屋交接手续并签署退房协议。我方送达解除合同通知具有法律效力，退房协议也说明廖建钧认可退房行为并办理交接。双方签署房屋租赁合同时，罗瑞强作为廖建钧的代理人签约并收取房租，其授权委托书中载明的移交房屋也包括从我方处接收房屋，罗瑞强在微信群中一直发表关于解约的意见，且明确告知解除合同要将涉租房屋恢复原状，并签署了退房协议。罗瑞强未声明不具备授权，且以行动表明具有代理权限。故此，双方租赁合同于4月7日解除，罗瑞强也作出同意腾退的交接手续，我方无需交纳房租。且，如果我方逾期交纳房租，齐帅朝应当催促我方交纳，但其一直没有行使权利，足以说明租赁合同已经解除。我方于4月14日签署退房协议后交还了房屋钥匙，同意支付房屋占用费至4月14日，此后不同意支付。双方租赁合同于4月7日解除，我方不存在逾期支付租金的违约行为，不同意支付违约金。关于维修费用，我方认可负一层墙壁和二层墙纸修复费用，扣除优惠同意支付3787.032元。关于涉房费用，涉租房屋交还时，电表底数和退还电表底数一致，我方没有欠缴电费；我方认可未结水费1210元；廖建钧还应退还我方燃气费656.45元。另，廖建钧所述我方利用涉租房屋涉嫌违法行为，并未提交证据证明，我方不存在违法行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月14日，甲方（出租人）廖建钧与乙方（承租人）齐帅朝签订《北京市房屋租赁合同》，甲方将涉租房屋出租给乙方用于居住，房屋建筑面积494.5平方米，居住人数为8人。租赁期限自2019年6月15日至2021年6月14日。租金标准64000元/月，押二付三，首期租金及押金应于签约当日支付，以后每期租金支付日期分别为2019年9月10日、2019年12月10日、2020年3月10日、2020年6月10日、2020年9月10日、2020年12月10日、2021年3月10日。押金128000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达1000元；3、擅自改变房屋结构；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；7、擅自将房屋转租给第三人。甲方有约定情形之一导致合同解除的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有约定情形之一导致合同解除的，应按月租金100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金100%向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。《北京市房屋租赁合同》由罗瑞强代廖建钧签署，齐帅朝本人签署。经查，2019年5月10日，廖建钧向罗瑞强出具《房屋出租委托书》，就涉租房屋出租事宜，廖建钧委托罗瑞强代为签署出租上述房屋的各类交易合同；代为收取上述房屋交易的租房押金、租金；代为办理房屋交接手续等租房相关事宜。经询，双方均确认齐帅朝支付租金至2020年6月14日。2020年4月7日，齐帅朝向罗瑞强发送信息提出退租申请，退还剩余未使用租金及所有押金，希望第一时间给予解决。2020年4月8日，罗瑞强回复信息称同意退租申请，同意于2020年6月14日退租，将房屋恢复原状，交接无误后后退还一半押金。2020年4月14日，齐帅朝与罗瑞强签署《退房协议》，内容如下：“因承租方要求退还房屋的燃气卡、电卡，后门钥匙。经查看，负一层墙壁有破损，二层墙纸没有还原，三层门框有凹凸不平的坑（此项有争议），其他房屋及附属物品、设施设备暂无损坏。承租方于2020年4月14日单方要求腾退房屋，后续双方之间的责任及违约和退款等，全部都由租赁双方自行协商解决。未结水费1219元，底数460；燃气底数291m3;电表底数269元；燃气卡、电卡、钥匙已全部退还。”2020年8月3日，罗瑞强向齐帅朝发送信息称《租赁合同》通知发出之日时解除。庭审中，齐帅朝认为受疫情影响，北京市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，涉租房屋所在鸿华家园小区物业公司实行封闭式管理。2020年2月19日，共同居住人唐恩杰被禁止进入小区，不得不另行承租房屋居住。2020年4月3日，经与物业公司协商仅允许入住3人。在另行租住房屋增加额外费用的情况下，廖建钧拒绝减免租金，继续履约显失公平，故提出解除合同，租赁合同应于其发送解约通知当日即2020年4月7日解除。就此，齐帅朝提交物业公司人员谈话录音、信息截屏、唐恩杰书面说明、房屋租赁合同为证对此，廖建钧表示涉租房屋于2020年2月19日至4月3日期间被禁止进入，此后经与物业公司协商限制不超过3个人居住的事实基本属实，但不仅是因为疫情，而是齐帅朝涉嫌违法行为。齐帅朝于2020年4月7日发送的通知为协商申请，并不具有解约效力。双方于4月14日签署退房协议系齐帅朝单方交付房屋的行为，罗瑞强亦无解约授权，并非双方达成的解约合意。因齐帅朝欠付租金及费用，廖建钧于2020年8月1日向罗瑞强出具授权，罗瑞强于8月3日向齐帅朝发送解约通知，租赁合同于当时解除。就此，廖建钧提交短信截屏、罗瑞强书面说明及授权委托书为证。关于维修费用，廖建钧提交北京世纪华明装饰有限公司出具的维修报价单并注明费用已清，载明：负一层墙面腻子修补粉刷金额1010.01元、二层墙纸更换2842元、三楼更衣间墙纸更换478.632元、三楼门套更换300元、更换3层磨砂玻璃一块150元，合计4780.642元，优惠价4700元，廖建钧据此要求齐帅朝支付维修费用。对此，齐帅朝仅同意支付前两项维修费用折合优惠后价格3787.032元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，齐帅朝与廖建钧签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。疫情开始后，全市采取疫情防控措施严格社区及人员管理。结合双方诉辩意见及在案证据可知，齐帅朝等承租人确于2020年2月至4月期间无法进入涉租房屋，于2020年4月后限制不超过3人进住。廖建钧以齐帅朝涉嫌违法使用房屋为由予以抗辩，但未能举证证明，本院难以采信。齐帅朝以月租金64000元价格承租面积494.5平方米的涉租房屋用于8人居住使用，租赁用途事关缔约目的，现涉租房屋租赁用途受到限制约束，难以实现合同目的。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，沿用原合同标准继续履行对齐帅朝明显不公，齐帅朝向廖建钧提出解除合同理由正当。罗瑞强受廖建钧授权出租房屋并代收租金，且租赁事宜均由罗瑞强出面交涉，罗瑞强收到齐帅朝退租申请后回复意见，并与齐帅朝办理房屋交接，齐帅朝有理由相信罗瑞强具有代理权限。应齐帅朝提出的退租申请，廖建钧与其签署《退房协议》办理房屋交接手续，在没有明确约定情形下，应推定双方就租赁合同解除达成合意，本院判定《北京市房屋租赁合同》于2020年4月14日解除，对于双方分别主张确认的合同解除时间均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，齐帅朝租金付至2020年6月14日，其要求退还剩余租金于法有据，本院予以支持并酌情判处128000元。齐帅朝主张租金利息依据不足，本院不予支持。齐帅朝于2020年2月至4月期间未能居住使用涉租房屋，其参考另行租房发生费用请求减免退还租金理由正当，考虑其主张数额并未超过合理限度，本院对此予以支持，就减免租金连同退还租金一并判处廖建钧予以返还。廖建钧要求齐帅朝支付租金至2020年8月3日并支付逾期付款利息依据不足，本院不予支持。关于维修费用，本院参考《退房协议》所载明损失情况酌情核算齐帅朝给付廖建钧维修费4100元。关于涉房费用，双方经查勘核算于《退房协议》中载明未结水费1219元，齐帅朝同意支付，本院不持异议；电表底数处载明269元并未注明欠费，亦未能与接收房屋时电表底数核对印证，难以认定为欠付费用，本院不予支持；齐帅朝质证中谈及燃气费，但并未就此提出诉求，本案不予处理。关于押金，合同约定租赁期满或合同解除后，押金扣抵租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还。齐帅朝要求返还押金于法有据，本院于押金中扣抵维修费及未结水费后，剩余部分判处廖建钧予以返还；齐帅朝主张押金利息于法无据，本院不予支持。关于违约责任，齐帅朝承租房屋用于居住，受疫情及防控措施影响以致其租赁目的无法实现，继续履约易致利益失衡，齐帅朝提出解约于法有据，廖建钧依约向齐帅朝主张违约责任依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）齐帅朝与被告（反诉原告）廖建钧签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年四月十四日解除。二、被告（反诉原告）廖建钧于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）齐帅朝租金十三万七千五百三十三元。三、被告（反诉原告）廖建钧于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）齐帅朝押金十二万二千六百八十一元。四、驳回原告（反诉被告）齐帅朝的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）廖建钧的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3800元，由原告（反诉被告）齐帅朝负担1215元（已交纳），由被告（反诉原告）廖建钧负担2585元（齐帅朝已交纳，廖建钧于本判决生效之日起七日内给付齐帅朝）。反诉案件受理费1850元，由原告（反诉被告）齐帅朝负担25元（廖建钧已交纳，齐帅朝于本判决生效之日起七日内给付廖建钧），由被告（反诉原告）廖建钧负担1825元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十月九日书记员 李剑奇