天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4572号原告：天津倚天科技有限公司，住所地天津市津南区小站镇工业路二号路21号，统一社会信用代码91120112MA0JKHX80。法定代表人：杨毅，经理。委托诉讼代理人：刘月东，上海中派（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈进军，上海中派（天津）律师事务所律师。被告：邢忠华，男，1967年2月6日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：刘硕，国浩律师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张可，国浩律师（天津）律师事务所律师。被告：姜文革，女，1966年9月17日出生，汉族，住天津市津南区。被告：天津市天麦食品有限公司，住所地天津市津南区小站镇工业区二号路21号，统一社会信用代码91120112MA05JM726K。法定代表人：邢忠华，总经理。原告天津倚天科技有限公司（以下简称倚天公司）与被告邢忠华、被告姜文革、被告天津市天麦食品有限公司（以下简称天麦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倚天公司的法定代表人杨毅及委托诉讼代理人刘月东、陈进军，被告邢忠华及其委托诉讼代理人刘硕，被告姜文革，邢忠华同时作为被告天麦公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倚天公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2．判令三被告共同返还购房款13,700,000元及垫付税款194,028.57元，支付违约金3,000,000元；3．三被告履行第二项诉请后，津南区小站镇工业路二号路21号房屋退还给被告邢忠华，相关费用由其自行承担；4．案件受理费由三被告承担。诉讼过程中，倚天公司明确第2项诉讼请求中，要求三被告共同返还税款金额为194,028.57元的50%。事实及理由：2019年9月25日，倚天公司与邢忠华、姜文革、天麦公司签订厂房转让合同，三被告将登记在邢忠华名下的位于津南区小站镇工业区二号路21号厂房及土地使用权（以下简称涉案房屋及土地）等转让给倚天公司，证载建筑物面积3440.06平方米，工业用地面积8760.3平方米，转让价格为15,000,000元。双方就付款方式、流程、费用承担、违约责任等事项作出约定。约定如三被告隐瞒转让标的的权利瑕疵或影响倚天公司行使对转让标的权利的，三被告应向倚天公司支付转让价格20%的违约金，同时倚天公司有权解除合同并要求三被告退还全部转让款，同时三被告仍应承担赔偿损失责任。合同签订前，邢忠华确定可以扩建、新建，且向倚天公司交付的规划图纸载明空地为规划建筑。双方办理过户手续后，倚天公司向相关部门就拟建、扩建报批时遭拒，理由是该地块早已规划为绿地。倚天公司因此找到邢忠华，邢忠华承认其之前知道该情况，转让时未告知。倚天公司认为，三被告隐瞒了转让标的的重大瑕疵，导致倚天公司购买涉案厂房及土地后无法建设，合同目的无法实现。三被告的行为已经构成违约，故为维护自己的合法权益，倚天公司诉至法院。邢忠华、姜文革、天麦公司辩称，涉案房屋买卖合同项下，邢忠华的全部合同义务均已履行完毕，产权变更手续也办理完毕，倚天公司也已实际占有并使用涉案房屋及土地。倚天公司尚未支付完毕全部房屋价款，不存在解除合同的约定或法定事由。倚天公司的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，请求驳回倚天公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对倚天公司提交的厂房转让合同及补充协议、交接协议、2020年1月4日倚天公司的法定代表人杨毅与邢忠华的录音，对邢忠华提交的不动产权证书的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1．倚天公司提交的总平面图系复印件，且被告不予认可，本院对其真实性不予确认。2．倚天公司提交的天津市规划和自然资源局网站打印页，以证明与涉案土地同地段的土地2020年的交易价格，与本案缺乏关联性。3．倚天公司提交的税收缴款书1份，能够证明倚天公司因涉案房屋过户交纳契税194,028.57元。4．倚天公司提交的环评费发票，用以证明倚天公司的实际损失，因与本案缺乏关联性，对其证明效力不予确认。5．倚天公司提交的装修及电线、电缆等配套设施费用发票25张，用以证明其实际损失，因无法确认上述费用确系用于涉案房屋装修使用，对其证明效力不予确认。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：邢忠华与姜文革系夫妻关系，邢忠华与姜文革均系天麦公司的股东，分别占有50%的股权。津南区小站镇工业路二号路21号的房屋（证载面积3440.06平方米）及土地使用权（面积8760.3平方米）原登记在邢忠华名下，土地用途为工业，天麦公司在此处经营。2019年9月25日，邢忠华作为甲方、倚天公司作为乙方，签订厂房转让合同。合同第一条约定，厂房坐落于天津市津南区小站镇工业路二号路21号（小站工业区内），证载面积混合结构1582.47平方米，钢结构1857.59平方米，未载入权属证书建筑面积1800平方米。房地产权证号：1××3。土地使用权取得方式：以房地产权证记载为准。转让范围：上述房地权属证书记载的全部房屋，土地使用权；该宗土地上未记载于权属证书的建筑物、构筑物；全部配套设施、设备（如变压器、供水、供电、供暖、通讯、排污、交通等）；其他与房屋、土地相关的固定物。合同第二条约定，交易价格为15000000元，第一笔转让款6000000元整于本合同签订当日支付，第二笔转让款9000000元整于过户手续办理完毕后5个工作日内支付。合同第三条第1款约定转让标的交付之前产生的所有税、费（包括但不限于物业费、水、电）全部由甲方承担；交付之后产生的一切税、费由乙方负担。合同第三条第2款约定，乙方承担本协议第二条第3项开具增值税发票需要缴纳的税款，其余因本次交易产生的税费（包括办理过户过程中需要交纳的税费）全部由甲方缴纳。合同第四条约定，转让标的于2019年10月1日前完成交付。合同第五条第1款特别约定，甲方保证对全部转让标的享有完全的所有权，权属无争议且全部手续齐全，无第三方索赔或主张任何权利（现有租户除外），除登记的抵押外无其他任何形式的担保；保证乙方可以做智能机器、环保设备、冲压加工、数控加工、设备制造等行业，能够通过相关部门就上述行业的环评。合同第六条第六款约定，如甲方隐瞒转让标的的权利瑕疵（包括一房二卖、对外担保、租赁等）或其他甲方的原因导致第三方向乙方主张转让标的权利或影响乙方行使对转让标的权利的，甲方应向乙方支付转让价格20%的违约金，且乙方有权解除合同并要求甲方退还全部转让款，同时甲方仍应赔偿因此给乙方造成的损失。邢忠华在甲方处签字，姜文革在配偶签字处签字，同时天麦公司在甲方处盖章。倚天公司的法定代表人杨毅在乙方处签字并加盖公章。同日，邢忠华与倚天公司签订一份厂房转让合同补充协议，约定原合同第三条第2项不再履行，变更为：1．本次交易应交纳的税款由双方按各50%承担，因交易产生的费用由甲方承担。2．税款由甲方先行缴纳，乙方应承担的部分在全部过户手续办理完毕后，支付最后一笔转让款时一并支付给甲方。邢忠华在甲方处签字，杨毅代表倚天公司在乙方处签字。诉讼过程中，倚天公司坚称与邢忠华、姜文革、天麦公司同时建立的房屋买卖合同关系。邢忠华、姜文革、天麦公司则称，系邢忠华个人与倚天公司建立的买卖合同关系，姜文革是作为配偶在合同中签字，天麦公司是应倚天公司要求在合同中加盖公章。签订上述合同当日，倚天公司即入驻涉案厂房及土地。其中，有600平方米厂房，因案外人在厂房转让合同之前即承租，故仍由其在此经营。天麦公司于2019年11月又以返租的方式，承租涉案厂房中的1048.65平方米，尚有约700平方米由天麦公司占有。除此之外的厂房，均由倚天公司占有、使用。倚天公司于2019年9月25日转账支付邢忠华6,000,000元，于2019年10月15日转账支付邢忠华1,200,000元，于2019年10月16日向邢忠华的资金监管账户支付6,500,000元，合计13,700,000元。另，涉案厂房及土地于2019年10月17日自邢忠华名下变更登记至倚天公司名下，土地用途为工业，倚天公司因此缴纳二手房契税（全额）194,028.57元。后，因倚天公司想要在涉案厂房及土地上新建、翻建部分厂房，在与天津市规划和自然资源局津南分局沟通如何办理手续时，得知涉案土地的规划用途为公园绿地和城市道路用地，无法新建、翻建。2020年1月4日，倚天公司的法定代表人杨毅与邢忠华就此事进行协商，杨毅表示“我买的房子说的清楚，空地规划是工业用地，可以盖，现在也确定了，我过来找规划局上网查了一遍，查出来是不能盖．．．．．．”，“买之前我们都谈的，规划图上都有”，邢忠华表示“我知道，图纸有规划”，杨毅又称“现在完全是两个性质了，动都不能动，还不知那一块，是整个厂区”．．．．．．，邢忠华称“．．．．．．你要真不愿意要了，不要紧，把这房你给我过回来，我再抵押，给你弄一部分，我把这钱给你弄出来，不拿这个房子贷我上哪弄这么多钱去．．．．．．”，后，双方一直在协商邢忠华如何返还13,700,000元的问题。经本院向天津市规划和自然资源局津南分局核实，天津市规划和自然资源局津南分局回函答复，小站镇工业区二号路21号土地规划用地性质为公园绿地和城市道路用地，规划时间为2012年12月3日。同时，经本院与该局工作人员口头了解，涉案土地现为工业用地，可以维持厂房现状，若要改变现状，则需符合规划后的用途。本院认为，本案的争议焦点为：1．合同的主体是谁。2．倚天公司是否有权要求解除合同。3．若合同解除，倚天公司要求返还购房款13,700,000元及垫付税款194,028.57元、支付违约金3,000,000元是否符合法律规定。4．涉案厂房及土地是否应返还给倚天公司。5．邢忠华、姜文革、天麦公司应如何承担责任。关于争议焦点1，即合同的主体是谁。邢忠华在转让合同中甲方处（转让方）签字，同时天麦公司也在甲方处盖章。天麦公司的盖章行为，代表天麦公司也同意作为转让方，接受合同约定内容的调整，天麦公司与邢忠华均为合同的一方当事人，同时与倚天公司建立了买卖合同关系。至于姜文革，其签字之前明确载明为“配偶签字”，显然其是以邢忠华的配偶身份在合同签字，其真实意思并非是与倚天公司建立买卖合同关系，故姜文革并非合同主体。关于争议焦点2，即倚天公司是否有权要求解除合同。首先，涉案厂房及土地在转让前、后，土地用途并未改变，均为工业用地。若倚天公司需新建厂房或翻建已有厂房时，按照相关程序办理相关审批手续后，应能依据工业用地的土地性质，新建或翻建厂房。现根据本院核实的情况，涉案土地的规划用地性质为公园绿地和城市道路用地，倚天公司在使用涉案厂房时，只能保持涉案厂房的现状，无法新建、翻建，显然限制了倚天公司使用涉案厂房及土地权利，且该权利的限制，足以致使合同目的不能实现。其次，倚天公司得知涉案土地的规划用途变为公园绿地和城市道路用地后，其法定代表人杨毅即与邢忠华协商如何解决此事，邢忠华明确表示“你要真不愿意要了，不要紧，把这房你给我过回来，我再抵押”，且积极与杨毅协商如何退款事宜，该事实亦能佐证合同目的确已无法实现。综上，涉案合同的目的已无法实现，倚天公司有权要求解除涉案合同。关于争议焦点3，即若合同解除，倚天公司要求返还购房款13,700,000元及垫付税款194,028.57元的50%、支付违约金3,000,000元是否符合法律规定。依据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院已确认涉案合同应予解除，故已收取的购房款13,700,000元，理应返还给倚天公司。至于税款194,028.57元，依照补充协议的约定应由双方各负担一半，倚天公司已全额承担税款，倚天公司要求被告支付垫付的税款，即97,014.29元，合法有据，应予支持。至于违约金一节，倚天公司要求按照转让价格20%的标准支付违约金3,000,000元。诸被告抗辩违约金的计算标准过高。本院认为，违约金是否过高，应以其实际损失衡量。关于倚天公司的损失，本院分析如下：首先，倚天公司购买涉案厂房及土地后，为办理产权转移登记手续支付税款194,028.57元的50%，即97,014.28元，该部分费用属于倚天公司为履行合同的合理支出，现非因倚天公司原因致使合同解除，应作为倚天公司的实际损失。其次，倚天公司主张的环评费50,000元、装修费用179,348.31元，但其提交的证据不足以证明上述两项损失，不予支持。最后，合同已解除，倚天公司支付的购房款13,700,000元所对应的利息，属于法定孳息，亦应作为倚天公司的实际损失，结合倚天公司的付款时间，被告应以6,000,000元本金为基数支付自2019年9月25日起、以1,200,000元本金为基数支付自2019年10月15日起、以6,500,000元本金为基数支付自2019年10月16日起，至款项实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点4，即涉案厂房及土地是否应返还给倚天公司。涉案合同作为非继续性合同，解除的法律后果包括恢复原状，也就是使当事人基于合同产生的权利义务关系恢复到合同订立前的状态。合同签订后，倚天公司占有、使用涉案厂房及土地，现合同已解除，倚天公司理应将其占用的厂房及土地腾空后返还被告。考虑到倚天公司的用途为生产经营，本院酌情给倚天公司30日用于腾房。此外，涉案厂房及土地在合同订立前，产权登记在邢忠华名下，合同履行过程中变更登记在倚天公司名下，故被告邢忠华应协助倚天公司将涉案厂房及土地的产权转移登记至邢忠华名下，由此产生的费用由被告邢忠华、天麦公司承担。关于争议焦点5，即诸被告应如何承担责任。邢忠华、天麦公司作为合同的当事人，对上述债务应承担共同责任。至于姜文革，其并非合同一方当事人，倚天公司要求其承担责任缺乏法律依据，不予支持。综上所述，倚天公司提出的要求解除房屋买卖合同，邢忠华及天麦公司共同返还购房款13,700,000元、支付税款97,014.29元并支付违约金（包括税款97,014.28元及利息），倚天公司腾空涉案房屋及土地后将涉案房屋及土地返还邢忠华及天麦公司，并由邢忠华、天麦公司协助倚天公司将涉案厂房及土地的产权由倚天公司转移登记至邢忠华名下，相关费用由邢忠华、天麦公司负担的诉讼请求，合法有据，应予支持。倚天公司提出的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定：一、立即解除原告天津倚天科技有限公司与被告邢忠华、被告天津市天麦食品有限公司于2019年9月25日签订的关于坐落于天津市津南区小站镇工业路二号路21号厂房及土地的厂房转让合同；二、被告邢忠华、被告天津市天麦食品有限公司于本判决生效后30日内共同支付原告天津倚天科技有限公司购房款13,700,000元及垫付的税款97,014.29元，并共同支付违约金（包括税款97,014.28元及利息，利息计算方式：以6,000,000元本金为基数支付自2019年9月25日起、以1,200,000元本金为基数支付自2019年10月15日起、以6,500,000元本金为基数支付自2019年10月16日起，至款项实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告天津倚天科技有限公司于本判决生效后30日内将位于天津市津南区小站镇工业路二号路21号厂房及土地腾空返还被告邢忠华及被告天津市天麦食品有限公司，同时被告邢忠华、被告天津市天麦食品有限公司应协助原告天津倚天科技有限公司办理上述厂房及土地的产权转移登记手续，由原告天津倚天科技有限公司名下转移登记至被告邢忠华名下，因此产生的相关费用由被告邢忠华、被告天津市天麦食品有限公司共同负担；四、驳回原告天津倚天科技有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124,540元，减半收取计62,270元，由被告邢忠华、天津市天麦食品有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王丽清二〇二〇年十月十五日书记员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。