贵州省凯里市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2601民初4248号 本诉原告（反诉被告）：凯里市金某房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路2号，统一社会信用代码：915226012159237932。 法定代表人：陈某宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾馨，贵州贵信律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐忠雁，贵州贵信律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：贵州省凯里市某某百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号，统一社会信用代码：91522601055009029U。 法定代表人：伍某才，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐云栋，贵州七律律师事务所专职律师。 本诉原告凯里市金某房地产开发有限公司（以下简称：金某公司）诉本诉被告贵州省凯里市某某百货有限公司（以下简称：某某公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本诉被告某某公司就本案向本院提起反诉，本院就本诉与反诉，依法适用普通程序进行了公开开庭合并审理。本诉原告（反诉被告）金某公司的委托诉讼代理人徐忠雁，本诉被告（反诉原告）某某公司的委托诉讼代理人徐云栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告金某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年度商铺委托经营收益3723570元以及2018年度委托经营收益逾期支付违约金446828.40元（暂计至2020年2月1日，以3723570元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年2月1日至实际付清之日止）；2、判令被告支付原告2019年度商铺委托经营收益3723570元以及2019年度委托经营收益逾期支付违约金223414.20元（暂计至2020年2月1日，以3723570元为基数，按年利率6%的标准计算，从2019年2月1日计算至实际付清之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月27日，原、被告签订《商铺委托经营管理合同》，合同主要内容为；甲方（原告）将其位于凯里市文化北路22号某某百货一、二、三楼商铺（建筑面积3296.6平米）委托乙方经营管理，委托期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，共10年，委托期第1-3年度，由乙方每年向甲方支付全年相当于该商铺总价款的8%作为委托经营收益，委托经营收益分十二个月支付，每个月1-5号返相应收益到甲方账号，第4-6年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期7-10年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；本合同委托期第4-10年度，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托收益。乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期之日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺交给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。现2018年及2019年度期限已届满，但被告仍未按期履行义务，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。 本诉被告（反诉原告）某某公司辩称：金某公司未按照合同约定实际支付商铺价款，不具备合同约定的收取“委托经营管理收益”的条件，某某公司有权拒绝向其支付该笔经营收益款项。金某公司违反合同约定，未经某某公司同意，擅自转让商铺，严重破坏某某公司的正常经营管理秩序，应依据合同约定，向某某公司支付违约金2482.38万元。金某公司作为房开商，未对世纪兴城空调系统进行完善，造成某某公司直接经济损失60万元，应当予以赔偿。某某公司经营困难，商铺大量闲置，金某公司负有直接责任。 反诉原告（本诉被告）：某某公司向本院提出反诉请求：1、判令金某公司向某某公司支付违约金2482.38元；2、判令金某公司赔偿某某公司直接经济损失60万元；3、本案诉讼费由金某公司负担。事实与理由：金某公司未按照合同约定实际支付商铺价款，不具备合同约定的收取“委托经营管理收益”的条件，某某公司有权拒绝向其支付该笔经营收益款项。2013年9月27日，金某公司与某某公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定金某公司将购买的世纪城百货一、二、三楼商铺（建筑面积3296.6平方米，商铺总价款4137.3万元）委托某某公司统一经营管理。委托期限10年。某某公司从2013年10月起至2016年12月，向金某公司支付1-3年度委托经营管理收益10774975元，履行了合同义务。金某公司应当从2017年起向某某公司提供实际支付商铺总价款的相关合同及付款依据，金某公司没有提供，拒不履行合同约定的实际支付商铺总价款的义务，某某公司有权拒绝向金某公司支付该笔委托经营收益款项。金某公司违反合同约定，未经某某公司的同意擅自转让商铺，严重破坏某某公司正常经营管理秩序，应当依据合同约定，向某某公司支付违约金2482.38万元。金某公司移交给某某公司的经营管理的标的物根本不是按照图纸要求进行隔断和进行搭建的商铺，而是建筑面积，导致某某公司不能正常经营管理和使用。根据双方签订的委托经营管理合同第七条第八项约定，现有证据证明。金某公司未经某某公司同意，于2013年12月11日将某某公司经营管理的2-59号商铺私自出售给韦某平、张某飞。金某公司违约应当依照本条款向某某公司支付违约金，考虑到违约金过高，某某公司主张百分之三十的违约金即2482.38万元。金某公司作为房开商，未对某某公司空调系统进行完善，造成某某公司直接经济损失60万元，应当予以赔偿。基于合同关系，某某公司享有对某某商场所涉不动产的招商、维护品牌价值并进行转租，统一管理等权利，同时也负有向物权所有人支付租金的义务，金某公司与贵州某某科技有限公司于2013年3月30日对外签订《中央空调安装工程》，因金某公司拒绝支付部分工程款，导致施工方停止施工，为了使空调正常运转，不影响开业，某某公司无奈于2013年6月6日向贵州某某科技有限公司负责人支付20万元工程款。由于金某公司拒付空调款，造成大楼空调主线安装、桥架铺设等工程未完成，某某公司无奈与韩芝元签订《中央空调调配电主线安装工程承包协议》，约定由韩芝元继续完善后续空调施工，工程价款为43万元，某某公司实际支付40万元。综上，金某公司的违约行为造成某某公司实际经济损失60万元依法应予赔偿。某某公司经营困难，商铺大量闲置，金某公司负有直接责任。某某公司在经营管理过程中，委托专业人员检查某某商场的中央空调等系统，发现某某商场未安装任何送风及排风装置，空气质量明显不符合标准，其主观过错导致凯里市环境监察大队下发《环境监察执法通知书》，要求对世纪兴城的空调噪音进行整改，凯里市环境保护局作出行政处罚决定书，处罚某某公司1万元。因金某公司持续性损害行为导致的一系列行政处罚，由于某某商场土建工程在交给百货公司经营后，没有去完善商场基础设施，很多商家纷纷退场，致使某某商场一层、二层、三层商铺大面积长期闲置。综上所述，某某公司为维护自身权益，特向法院提起反诉，并提出前述反诉请求。 反诉被告（本诉原告）：金某公司辩称：一、金某公司是案涉某某商业综合项目的开发商之一，享有该商城内商铺建筑面积总计3638.33平方米的所有权，金某公司将商铺全部出租给某某公司经营，按照合同约定收取商铺委托经营管理收益于约于法有据，某某公司未能按时给付委托管理收益已构成违约，某某公司提出金某公司应当从2017年起提出实际支付总价款的相关合同及付款依据的抗辩没有合同约定及法律规定，依法不应采纳。2013年9月27日，双方签订的案涉合同是双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。金某公司将其所有的某某百货一、二、三楼建筑面积3638.33平方米商铺全部出租给某某公司用于经营，按该合同约定，商铺实付总价为4137.3万元，本合同委托其第4-10年度，由某某公司在每个委托年度首月内向金某公司一次性付清当年支付总价款的8.5%作为委托经营收益。乙方不得逾期向甲方支付商铺委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期之日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。本案中，某某公司未在委托经营的第4-6年度内为按时给付金某公司2018年及2019年度商铺委托经营管理收益，已构成违约，应当承担相应的民事责任。因原违约金约定过高，金某公司主动将违约金降低至年利率6%，依法应予以支持。实付总价款4137.3万元已在《商铺委托经营管理合同》中明确约定。某某公司按此约定主动履行了2013至2016年度的委托经营管理收益，应视为对该实付总价款约定的认可。2017年度委托经营收益纠纷的一、二审民事调解书、判决书也对该总价款进行了判决和认定，故，某某公司的抗辩依法不应采纳。二、金某公司向个人出售商铺某某公司全程参与、知晓并同意，某某公司还与买受人在其2013年签订的商铺买卖合同的当日签订《商铺委托经营管理合同》，其诉请违约金2482.38万元已超过诉讼时效不应支持。三、完善中央空调是某井、金某、阳某三家房开公司的合同共同义务，某某公司仅主张金某、阳某两家房开公司责任明显遗漏必要共同诉讼主体，且该主张已经超过诉讼时效，不应支持。完善某某空调系统合同义务来源于凯里某井、金某、阳某房地产开发有限责任公司与贵州某某科技有限公司于2011年3月30日签订的《中央空调工程安装合同》，系金井、金马、阳光三家房开的共同义务，该合同上有三家房开公司法定代表人的共同签字。现某某公司仅主张金某、阳某两家房开公司责任，明显遗漏必要共同诉讼主体某井房开公司。此外，某某公司于2013年6月6日支付60万元空调完善有关费用，此时，其已经知晓自身权益受到侵害的事实，应当从付款第二日其计算诉讼时效期间，该主张已超过诉讼时效，依法不应予以支持。四、某某公司经营困难，商铺闲置系当前线上电商空前发展和移动支付的普及及对实体经济的影响，以及凯里国贸商场等大型购物商场兴起的冲击等因素综合导致，这是客观经济现象，符合客观经济规律，不能将之责任归咎于金某公司。综上，某某公司抗辩及反诉均不符合客观事实，且反诉请求超过诉讼时效。请依法驳回某某公司的反诉请求，反诉诉讼费有某某公司承担。 本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，以金某公司为委托方（甲方），以某某公司为受托方（乙方），双方签订《商铺委托经营管理合同》，合同主要约定，甲方将位于凯里市文化北路22号某某百货一、二、三楼商铺，建筑面积3296.6平方米使用权、经营管理在委托期限内全权委托给乙方进行经营管理，共计10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。返款日期2013年10月10日，合同总价4137.3万元，实付总价4137.3万元。本合同委托期限第1-3年度，由乙方每年向甲方支付全年相当于该商铺总价款的8%作为委托经营收益，委托经营收益分十二个月支付，每月1-5号返相应收益到甲方账号。本合同委托期第4-6年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益。本合同委托期第7-10年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益。本合同委托期第4-10年度的委托经营收益，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。在不影响乙方正常经营的情况下，甲方可自由转让该商铺，但应在转让前30天书面通知乙方，该商铺转让时，甲方必须将本合同的权利义务一并转移给受让方。甲方未经乙方同意，私自将该商铺转让、出租或设立抵押、担保等，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方须向乙方支付该商铺总价款的200%作为违约金，并赔偿其他损失。 某某公司已按照案涉合同约定向金某公司履行支付从2013年至2016年度的委托经营管理收益。2017年度的委托经营管理收益未支付，金某公司将某某公司诉至本院，本院作出一审判决后，某某公司不服一审判决，上诉至黔东南州中级人民法院，该案经二审调解，调解协议内容为：一、金某公司与某某公司确认，某某公司应付金某公司2017年度租金3494297元及利息（利息以欠付金额为基数按年利率百分之六自2017年2月1日起计算至租金付清之日止）；……。 同时查明：2013年8月15日，以韦国平为委托方（甲方），以某某公司为受托方（乙方），双方签订有《商铺委托经营管理合同》，该合同主要约定，甲方将位于凯里市文化北路22号某某百货2-5X号商铺的使用权、经营权在委托期限内全权委托给乙方进行经营管理。共10年自2013年1月1日至2022年12月31日，返款日期2013年9月1日。 2013年12月10日，以金某公司为出卖人，以韦某平、张某飞为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定，金某公司将位于凯里市文化北路22号某某商业城2层2-5X号房出售给韦某平、张某飞，总价款为200351元。 因某某公司未向韦国平、张秀飞支付2018年9月1日至2020年8月31日的委托经营管理收益，金某、某井、阳某公司未履行保证责任，韦某平、张某飞将上述四家公司起诉至本院，本院作出一审判决，由某某公司向韦某平、张某飞支付租金及违约金，某某公司财产依法强制执行后不能清除的债务由某井、金某、阳某公司共同清偿。阳某公司不服一审判决，提起上诉，该案经二审判决驳回上诉，维持原判。 因某某系凯里市某井、金某、阳某三家公司共同修建，该公司设立有凯里市某井金某阳某房地产开发有限责任公司某某工程项目部，2011年3月30日，以凯里市某井金某阳某房地产开发有限责任公司为甲方（发包方），以贵州某某科技有限公司为乙方（承包方），双方签订有《中央空调工程安装合同》，主要约定，以包干方式，由承包方负责对某某商铺部分一至三层中央空调工程进行采购、安装、调试，合同价款3200000元。 上述事实，有本诉原告的起诉状、本诉被告的口头答辩以及反诉原告的反诉状、反诉被告的答辩状，本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。 本院认为：金某公司与某某公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、有效性、合法性，本院予以确认，双方应按约定全面履行各自的义务。金某公司将自己所有的商铺交付某某公司使用、收益，某某公司在不同年度根据约定商铺总价款比例支付价款，金某公司与某某公司签订的合同名为《商铺委托经营管理合同》，实为租赁合同，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。因双方在合同中已明确约定合同总价及实付总价均为41373000元，对各委托年度的委托经营收益比例亦进行了明确约定，在委托期限内，某某公司从2013年至2016年均已按照合同约定向金某公司支付委托经营管理收益，2017年的委托经营管理收益经法院调解后，亦达成调解协议。为此，对某某公司辩称，因金某公司未实际支付商铺总价款，某某公司有权拒付委托经营管理收益的辩解意见不成立，本院不予采信。为此，对金某公司诉请某某公司支付2018年、2019年的委托经营管理收益，本院予以支持，2018年的委托经营管理收益计算方式为：41373000元×0.085=3516705元。2019年的委托经营管理收益计算方式为：41373000元×0.09=3723570元。 关于金某公司诉请的违约金问题。某某公司未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原告并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠本次租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，因此原告的租金被拖欠，其损失最通常的表现为利息损失，即租金被拖欠后未能存入银行而可能损失的活期存款利息或定期存款利息。而双方约定按每日万分之五（即每年18%）支付逾期付款违约金显然过分高于实际利息损失，故予以调整。因原双方约定的违约金标准需要调整后，等同于违约金没有约定的法律后果。对于这种情形下逾期付款类违约金的计算标准，目前相关司法解释的规定大同小异。其中，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“按照年利率6%支付资金占用期间利息”；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定“按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”。经查，当前人民银行公布并执行的基准利率标准，其中：半年期存款基准利率1.30%、一年期存款基准利率1.50%、一年期以内（含一年）贷款基准利率4.35%、一至五年期（含五年）贷款基准利率4.75%。综合上述有关逾期付款违约金相关司法解释规定的计算标准，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度、当前普遍存在的实体商店受电商冲击而经营困难的现状等因素，且原告在其提交的诉状中载明了其要求违约金的计算标准为年利率6%，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，酌情调整为按年利率6%作为计算违约金的标准。因合同约定支付的时间为每个委托年度的首月内，根据案涉《商铺委托经营管理合同》的约定及当事人的诉请主张，故2018年租金的违约金以3516705为基数，按年利率6%计算，从2018年2月1日起至付清租金时为止；2019年度租金的违约金以3723570元为基数，按年利率6%计算，从2019年2月1日起至付清租金时为止。 关于某某公司反诉请求金某公司支付违约金问题。首先，在本案中，金某公司与某某公司系租赁合同纠纷关系，且金马对案涉商铺亦办理了房屋所有权证书。其次，双方在案涉委托经营管理合同中已经明确约定合同总价及实付总价的具体金额，某某公司亦按照合同约定的实付总价款的比例主动履行了支付2013年至2016年的委托经营管理收益，在金某公司起诉某某公司等支付2017年度的委托经营管理收益案件中，该案调解书调解协议内容中某某公司亦按照该总价款进行计算委托经营管理收益。为此，现某某公司以金某公司未实际支付商铺总价款主张金某公司支付违约金，本院不予支持。 关于某某公司诉请的直接经济损失问题。首先，某某公司诉请的经济损失系认为金某公司作为房开商，未对世纪兴城空调系统进行完善，造成的直接经济损失。某某公司为证明其反诉理由的成立提交的《中央空调工程安装合同》系以凯里金井金马阳光房地产开发有限公司作为发包方与作为承包方的贵州某某科技有限公司签订，该合同加盖的系凯里市某井金某阳某房地产开发有限责任公司世纪新城工程项目部的印章及三家公司的法定代表人的签名，本案中，某某公司所提起的反诉仅针对金某公司主张该项权利，作为签订合同的相对方，应向所有签订合同的当事人主张该项权利，而某某公司作为本案中的诉讼地位为反诉原告，仅能针对本诉当事人提起，为此，其该项反诉请求，不在本案反诉的审理范围，其可以另案向当事人主张权利。本院已另行作出裁定书，驳回其该项诉请的起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、本诉被告（反诉原告）贵州省凯里市某某百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯里市金某房地产开发有限公司2018年度委托经营管理收益3516705元及2019年的委托经营管理收益3723570元。 二、本诉被告（反诉原告）贵州省凯里市某某百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）凯里市金某房地产开发有限公司违约金（按年利率6%的标准计算，其中：2018年委托经营管理收益的违约金以3516705元为基数，从2018年2月1日起计算至付清委托经营管理收益时为止；2019年度租金的违约金以3723570元为基数，从2019年2月1日起计算至付清委托经营管理收益时为止）。 二、驳回本诉原告（反诉被告）凯里市金某房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 三、驳回反诉被告（本诉原告）贵州省凯里市某某百货有限公司的第一项反诉请求。 若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取68622元，由本诉原告凯里市金某房地产开发有限公司负担1749元，本诉被告贵州省凯里市某某百货有限公司负担66873元；反诉案件受理费84459元，由反诉原告贵州省凯里市某某百货有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。 审 判 长  赵婧霖 审 判 员  黄原慧 人民陪审员  罗净尹 二〇二〇年十月九日 法官 助理  覃庆伟 书 记 员  温佳俊