河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初1154号 原告：唐山市路南金三角陶瓷建材城，经营场所唐山市路南区唐柏路三角地金三角陶瓷建材城办公室。 经营者：周连仲。 委托诉讼代理人：钱勇，河北福航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帆，河北福航律师事务所律师。 被告：佟凤霞，女，1973年10月26日出生，汉族，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：郭建立，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 原告唐山市路南金三角陶瓷建材城（以下简称“陶瓷建材城”）与被告佟凤霞土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陶瓷建材城委托的诉讼代理人钱勇、杨帆、佟凤霞委托的诉讼代理人郭建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶瓷建材城向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2009年6月1日签订的《场地租赁合同》并判令被告立即向原告返还案涉租赁场地即唐山市路南区唐柏路三角地金三角陶瓷建材城D1、D2、沿路6至17号场地，且判令被告立即恢复原状即拆除并清除租赁场地上的地上建筑物；2、依法判令被告向原告支付《场地租赁合同》解除前（暂截至2020年1月1日）所拖欠的租金279万元，并由被告参照租金约定标准给付《场地租赁合同》解除后（自2020年1月1日）至实际返还腾退场地之日止的场地占有使用费用；3、依法判令被告以拖欠的279万元租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2019年8月31日起至实际付清之日止的逾期付款利息，截至2020年1月1日，利息暂计41129.25元。上述两项合计为2831129.25元；4、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年6月1日，原告以唐山市路南金三角仓储配货服务站的名义与被告签订《场地租赁合同》，2011年2月23日原告变更名称为唐山市路南金三角陶瓷建材城，合同约定：“一、（一）乙方（被告佟凤霞，下同）承租D1、D2、沿路6至17号场地，面积23.72亩。（二）、……租赁期满，地上建筑物归乙方处置，乙方须在合同期届满后十日内拆除并清除建筑垃圾。二、租赁期限为壹拾陆年，即自2009年9月1日至2025年8月30日止。租赁合同每肆年一签，本合同的期限为2009年9月1日至2013年8月30日。三、（一）前四年场地租金每亩每年伍万元整。年租金总额壹佰壹拾捌万陆仟元整（1186000元），每年一交，上打租。以后每肆年为一个阶段，甲方即出租人有权根据当时的周边地租水平调整场地租金。（三）租赁期内后三个租赁年度的场地租金乙方分别于上个租赁年度届满前二十日内向甲方结清。四、（一）5、乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同，收回场地：（2）不按约定时间交纳租金的。五、（五）违约责任：本合同生效后，任何一方均不得单方违约，如一方违约，违约方须向另一方偿付当年场地租金的5%的违约金。”原告已按合同约定将租赁场地交付给了被告，但被告仅依约支付了2009年9月1日至2013年8月30日的租金。自2013年9月1日起，被告开始出现拖欠原告租金情形，原告屡次索要未果后于2013年向路南区法院提起诉讼，要求解除《场地租赁合同》并腾退租赁场地，且由被告支付拖欠租金。该案虽经路南法院判决解除涉案《场地租赁合同》并判令被告支付拖欠租金，但经二审审理发回重审后，因原、被告达成还款协议自行和解，而由原告撤诉。根据原、被告上述2015年9月25日签订的《还款协议书》，原被告在2013年度（2013年9月1日至2014年8月30日）、2014年度（2014年9月1日至2015年8月30日）、2015年度（2015年9月1日至2016年8月30日）的年度租金标准由之前的每年每亩5万元提升至每年每亩6万元，租赁场地面积确认为22.72亩，依此计算，上述三个年度的租金总额合计为408.96万元。对于上述三个年度的租金，截至2016年7月28日，被告仅支付了208.96万元，欠付原告租金200万元。此外，经原、被告双方协商，自2016年度（自2016年9月1日至2017年8月30日）起，年度租金标准按照每年90万元计算。但被告仅支付了2016年度和2017年度租金，对于2018年度（2018年9月1日至2019年8月30日）的90万元租金，截至2019年1月2日，被告仅支付1万元，欠付该年度租金89万元。2019年3月2日，因被告始终拖欠不付上述所欠共计289万元租金，原、被告再次达成还款协议，约定被告将欠付的全部租金在2019年8月31日前全部付清。而被告仅于2019年3月6日支付10万元，2019年3月7日支付5万元，2019年5月1日支付10万元，2019年7月10日支付5万元，上述共计支付30万元，其余欠款共计259万元并未在2019年8月31日前全部付清。鉴于被告多次违约拖欠租金，屡不兑现，且始终拖延不付。原告已向被告邮寄送达《租金催缴通知》向其催要欠付租金，并告知其不付租金将依法依约承担相应法律后果。被告签收《租金催缴通知》后，仅于2019年11月6日支付了原告10万元租金，便不再支付欠付租金。鉴于此，原告向被告第二次邮寄送达《租金催缴通知》，继续向其催要欠付租金，而被告仍不付清全部欠付租金。原告无奈之下又向被告送达了《解除场地租赁合同通知》，告知其自收取《解除场地租赁合同通知》之日起，双方所签《场地租赁合同》因被告严重违约而依法依约解除，并限令其返还案涉租赁场地且恢复原状即拆除并清除租赁场地上的地上建筑物，同时要求被告支付欠付租金271.5万元[2019年9月1日前欠付租金249万元（259万元-10万元）+自2019年9月1日至2019年12月1日3个月的占有使用期间的租金22.5万元]并给付逾期付款利息。另告知被告如届时仍未返还并腾退租赁场地，原告除依法追究被告相关法律责任外，被告还须参照租金约定标准给付《场地租赁合同》解除后（自2019年12月1日）至实际返还腾退租赁场地之日止的场地占有使用费用。然，被告对于上述《解除场地租赁合同通知》仍置之不理，至今仍在占有使用涉案租赁场地。无奈之下，为维护原告合法权益，原告只得诉至法院，请求依法解除原、被告双方于2009年6月1日签订的《场地租赁合同》并判令被告立即向原告返还案涉租赁场地，且判令被告立即恢复原状即拆除并清除租赁场地上的地上建筑物。依法判令被告向原告支付《场地租赁合同》解除前（暂截至2020年1月1日）所拖欠的租金279万元，并由被告参照租金约定标准给付《场地租赁合同》解除后（自2020年1月1日）至实际返还腾退租赁场地之日止的场地占有使用费用；且被告以拖欠的279万元租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2019年8月31日起至实际付清之日止的逾期付款利息，望判如所请。 佟凤霞辩称，一、没有合同解除的约定和法定情形。二、原告2019年11月4日、11月12日连发催缴通知，11月18日便发出解除合同通知，不符合合同法催缴后给予合理期限的法律规定。三、被告陆续支付部分租金，没有恶意拖欠的意思，且经营状况和原告多次沟通。四、原告恶意停电、堵路，影响被告经营，违反还款协议约定，且造成被告40.27万元损失，应当在租金中冲抵。五、该诉讼正发生在疫情期间，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。” 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.佟凤霞提交的损失统计表系复印件，且为其单方制作、陶瓷建材城不予认可，故对该份证据的证明效力本院不予认定；2.佟凤霞提交的收据、证明及信鸽拍卖价格信息，陶瓷建材城不予认可，且无法证明与本案的关联性，故对上述证据的证明效力本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 高素芬与周连仲系夫妻关系。二人共同拥有涉案租赁土地的土地使用权。陶瓷建材城于2006年4月4日注册登记，类型为个体工商户，经营者为周连仲，经营场所为唐山市路南区唐柏路三角地。2011年2月23日，唐山市路南金三角仓储配货服务站变更为唐山市路南金三角陶瓷建材城。 2009年7月14日，唐山市路南金三角仓储配货服务站作为出租方（甲方）与承租方佟凤霞（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定乙方承租D1、D2沿路6至17号场地，面积23.72亩。乙方所承租的为“三通一平”的场地，经营用房及库房的设计、施工、投资均由乙方负责。租赁期满，地上建筑物归乙方处置，乙方需在合同期届满后十日内拆除并清除建筑垃圾，拆除前必须向甲方交纳清运垃圾保证金伍仟元整，该保证金待乙方在规定的时间内清除垃圾后退还。不向甲方交纳保证金，该地上物归甲方处置。租赁期限为壹拾陆年，即自2009年9月1日起至2025年8月30日止。租赁合同每肆年一签，本合同的期限为2009年9月1日至2013年8月30日。租赁费用：前四年场地租金每亩每年伍万元整，年租金总额壹佰壹拾捌万陆仟元整（1186000元），每年一交，上打租。以后每肆年为一个阶段，甲方有权根据当时的周边地租水平调整场地租金。支付方式及支付时间：签订本合同时，乙方以现金方式一次性结清租赁期内首个租赁年度的全部租金。租赁期内后三个租赁年度的场地租金乙方分别于上个租赁年度届满前二十日内向甲方结清。权利义务第3条约定，甲方有权要求乙方按时交付租金；第5条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回场地：（1）乙方利用承租场地进行非法活动，损害公共利益的；（2）不按约定时间交纳租金的；第6条约定，甲方尊重乙方的经营权利，不干涉乙方的正常经营活动。乙方的权利义务第1条约定，乙方享有正常经营活动权，不受甲方干涉；第2条约定，乙方有权要求甲方提供开展正常经营活动所必须的水电；第3条约定，乙方可以对其所租用的土地以及地上建筑物进行转租或转让，但须通知甲方，并办理相关书面手续；第4条约定，按时足额交纳租金和有关费用等。违约责任约定本合同生效后，任何一方均不得单方违约，如一方违约，违约方须向另一方偿付当年场地租金5%的违约金。双方在诉讼中均认可佟凤霞已经付清2009年9月1日至2013年8月30日的租金。 2014年，周连仲、高素芬作为原告将佟凤霞诉至本院，要求：1、解除周连仲与佟凤霞签订的《场地租赁合同》并责令佟凤霞腾退租赁场地；2、佟凤霞向周连仲、高素芬支付《场地租赁合同》解除前拖欠的租金（按每亩每年陆万元整，从2013年9月1日计算，到2013年12月31日的租金为454400元，将来具体调整）；3、佟凤霞承担本案的诉讼费用。本院于2014年6月16日作出（2014）南民初字第377号民事判决书。佟凤霞不服该判决提出上诉，唐山市中级人民法院于2014年9月28日作出（2014）唐民四终字第625号民事裁定书，裁定撤销（2014）南民初字第377号民事判决，发回本院重审。在重审过程中，周连仲、高素芬于2015年11月16日申请撤诉，本院予以准许。 2015年9月25日，周连仲与佟凤霞（承租方、乙方）签订《还款协议书》一份，约定根据2015年9月7日甲乙双方商谈的主要内容，双方均同意相互谅解，并不再继续诉讼，特订立如下租金支付协议：一、双方协商，乙方承租甲方土地的价格2013年为6万元、2014年为6万元、2015年为6万元。22.72亩合计408.96万元。以后租金按市场价协商。二、乙方将出租商铺的全部出租合同复印件给甲方看。今后租金收上来全部给甲方，直至甲方租金偿还清止。三、本协议签订后，甲方自行清除堆放在乙方营业区域内的障碍物，不得干扰乙方和其他商户的经营、物业管理等活动。四、本协议一式两份，双方分别持有，自甲方撤回路南法院的起诉后生效。 2015年9月28日至2016年7月28日，佟凤霞累计交纳租金208.96万元。2016年11月7日，佟凤霞交纳2016年9月1日至2017年8月31日土地租金90万元。2018年4月20日，佟凤霞交纳2017年9月1日至2018年8月31日土地租金90万元。2019年1月2日，佟凤霞交纳地租金1万元。 2019年3月2日，周连仲（甲方）与佟凤霞（乙方）签订协议一份，约定2019年3月5日乙方交甲方壹拾万元，2019年5月1日乙方交甲方壹拾万元，最后乙方在2019年8月31日前交清全部租金。合同订后甲方送电。 2019年3月6日，佟凤霞交纳2018年9月1日至2019年8月31日地租金10万元。2019年3月7日，佟凤霞交纳2018年地租金5万元（2018年11月20日晚8点转农行）。2019年5月1日，佟凤霞交纳2018年9月1日至2019年8月31日地租金10万元。2019年7月10日，佟凤霞交纳2018年9月1日至2019年8月31日土地租金5万元。 2019年11月4日、2019年11月12日，周连仲、高素芬先后两次向佟凤霞发出了租金催缴通知。2019年11月6日，佟凤霞交纳2018年9月1日至2019年8月31日地租金10万元。2019年11月18日，周连仲、高素芬向佟凤霞发出解除场地租赁合同通知，通知其返还租赁场地、恢复原状、支付拖欠租金271.5万元并给付利息等。 本院认为，周连仲代表陶瓷建材城与佟凤霞签订了《场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，该合同合法有效，双方成立租赁合同法律关系，双方应按照合同约定享有权利、履行义务。双方在履行租赁合同的过程中，由于佟凤霞至今未能按时给付租金，根据双方合同的约定，陶瓷建材城有权终止合同、收回场地，且依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，故对陶瓷建材城主张解除合同、返还租赁场地、恢复原状的诉讼请求，本院予以支持；解除日期按照陶瓷建材城提出的租金等计算的截至日期为准，即2020年1月1日。对于佟凤霞辩称没有合同解除的约定和法定情形、本案发生在疫情期间，不符合合同解除的条件、不存在恶意拖欠等意见，因本案合同解除条件成就于疫情发生之前，与是否受到疫情影响并无关联，陶瓷建材城在本案中向佟凤霞主张的为佟凤霞多年来至今仍拖欠的租金费用，故对佟凤霞关于本案不存在合同解除情形的主张本院不予采信。 对于佟凤霞欠付的租金数额，在2014年、2015年诉讼过程中，双方就租金的给付达成了《还款协议书》，亦为双方的真实意思表示，该协议书对租金标准进行了调整，明确了欠付租金总额为408.96万元。达成还款协议后至2016年7月28日，佟凤霞累计交纳租金208.96万元，尚欠200万元租金未付。2016年11月7日、2018年4月20日，陶瓷建材城出具收据显示，佟凤霞交纳2016年9月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日两个年度土地租金各90万元，双方对此均无异议，可以视为双方对于年度租金的变更，双方认可年度租金变更为90万元。自2018年9月1日至2019年8月31日，佟凤霞仅支付租金31万元，尚欠当年租金59万元。经陶瓷建材城催要后，佟凤霞于2019年11月6日支付了租金10万元，尚欠当年租金49万元。自2019年9月1日至2020年1月1日（陶瓷建材城主张的暂计日期），佟凤霞未支付相应租金，参照双方变更的年度租金标准计算4个月的租金为30万元（90万元÷12个月×4个月）。综上，截止到2020年1月1日，陶瓷建材城应收租金总额为708.96万元（408.96万元＋270万元＋30万元），佟凤霞累计支付租金总额为429.96万元（208.96万元＋90万元＋90万元＋31万元＋10万元），累计欠付租金279万元（200万元＋49万元＋30万元），故对陶瓷建材城主张佟凤霞支付暂计至2020年1月1日所拖欠租金279万元的诉请，本院予以支持。 对于2020年1月1日之后至佟凤霞实际返还并腾退场地期间的占有使用费用，由于佟凤霞对涉案场地仍处于持续占有使用状态，陶瓷建材城主张参照租金约定标准支付场地使用费的诉请，本院按照年度租金90万元的标准对于佟凤霞实际返还并腾退场地期间的场地占有使用费予以支持。 由于佟凤霞至今未给付拖欠租金，陶瓷建材城主张佟凤霞自2019年8月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付逾期付款利息，由于陶瓷建材城主张的租金基数为截至2020年1月1日的累计数额，故本院结合《全国民商事审判工作会议纪要》精神，对陶瓷建材城该项诉请，以279万元为基数，自2020年1月2日起至被告付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准予以支持。 佟凤霞提出因陶瓷建材城恶意停电、堵路的行为影响了佟凤霞的经营造成了损失，主张该部分损失应在租金中予以折抵，因该意见为其代理人在答辩意见中提出，代理人为一般代理权限，且该意见涉及的问题与本案并非同一法律关系，故对该意见，本院不予涉及。 综上所述，陶瓷建材城诉请理据充足部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告唐山市路南金三角陶瓷建材城与被告佟凤霞于2009年7月14日签订的《场地租赁合同》于2020年1月1日解除； 二、被告佟凤霞于本判决生效之日起二十日内向原告唐山市路南金三角陶瓷建材城返还租赁场地并恢复原状（拆除并清除租赁场地上的地上建筑物）； 三、被告佟凤霞于本判决生效之日起十五日内向原告唐山市路南金三角陶瓷建材城支付租金279万元，并自2020年1月2日起以279万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息； 四、被告佟凤霞自2020年1月2日起至实际返还并腾退租赁场地之日止，按照每年90万元使用费标准给付原告唐山市路南金三角陶瓷建材城占有使用费用； 五、驳回原告唐山市路南金三角陶瓷建材城的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14725元（已减半收取），由被告佟凤霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  马 征 二〇二〇年十月九日 法官助理  董 申 书 记 员  王梦然 ——