广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17530号原告：广州市城建安置房事务中心，住所地广州市越秀区越华路2号三楼。法定代表人：张慧强。委托诉讼代理人：胡之韵、袁晨，分别系北京市中伦（广州）律师事务所律师和实习律师。被告：杨石洪，男，1973年9月22日出生，汉族，住广东省龙川县。原告广州市城建安置房事务中心诉被告杨石洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡之韵、袁晨及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2019年8月9日解除；2、判令被告腾空并向原告返还位于广州市海珠区下渡大街47号大院3号，4号103、104房的租赁房屋；3、判令被告向原告支付自2019年4月1日至2019年8月9日的欠付租金69651.10元（按每月16197.93元计算）；3、判令被告向原告支付的逾期缴纳2019年4月1日至2019年8月9日租金的违约金（自每月应付期限届满次日起至实际清偿之日止，以欠付租金为本金，从当月11日起每日按千分之三分段累计，暂计至2020年4月30日为70033.37元）；4、判令被告向原告支付自2019年8月10日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按每月16197.93元计算）；6、判令确认被告已支付的合同保证金44076元不予返还；7、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月28日，原告与被告签订《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同》，约定被告向原告承租广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号103、104房房屋，租期从2016年4月1日起至2019年3月31日止；合同保证金44076元；如被告违反合同义务的，保证金不予退回；三个年度的月租金分别为14692元、15426.6元和16197.93元；被告应在每月10日前交纳当月租金；逾期缴纳租金的，从逾期之日起按日加收欠交金额千分之三的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同。2019年2月28日，原告向被告发出《承租人通知书》，告知被告《房屋租赁合同》在租赁期限届满后将进行新一轮公开招租，在完成招租工作之前，如被告继续占有使用房屋的，须按照《房屋租赁合同》约定的第三年度租金标准（16197.93元／月）向原告缴纳“房屋占用费”。对此，被告签署《回函》，确认继续使用房屋，并承诺按照前述标准交纳“房屋占用费”。本案在《房屋租赁合同》原租赁期限届满后，因双方同意由被告继续占有使用租赁房屋，故《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。同时，被告应当按照《房屋租赁合同》约定的第三年度租金标准缴纳租金（即《承租人通知书》中所称的“房屋占用费”）。《房屋租赁合同》于2019年3月31日期限届满之后，被告实际继续占有和使用租赁房屋，但却未依约缴纳租金。后原告于2019年8月7日委托广东环球经纬律师事务所向被告发出《律师函》，函告被告《房屋租赁合同》在该律师函达被告之日起正式解除，要求被告在30日内腾空房屋、缴清房屋占有使用费及水电、物业管理费等费用。《律师函》已于2019年8月9日送达给被告，但被告却仍未支付任何欠付费用，也未腾空租赁房屋。2020年3月26日，原告委托北京市中伦（广州）律师事务所向被告发出《律师函》，再次催促被告尽快缴清欠付的租金和违约金，以及房屋占用费并腾空、交还租赁房屋，但被告仍未履行。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告辩称:请求法院驳回原告的所有诉讼请求。理由：1、原告承诺会对涉案商铺进行公开招租，并规定合同期满至公开招租期间占用费按合同最后年度租金标准交纳，明确占用费在公开招租手续办完后再缴纳，且以往的租金也是几个月一起交的，原告并未提出异议。但原告并未完成公开招租的程序，还单方解除合同，原告就此违约，故后面产生的占用费无效，原告2019年8月7日的解除合同律师函无效；2、被告已经结清合同期内的租金，被告在2019年6月20日下午就公开招租事宜催促原告尽快落实，当时原告的法定代表人也表示会落实，但是在被告没有接到任何通知的情况下，原告于2019年8月9日委托律师发了解除合同通知书，原告单方解除合同属严重违约，原告所诉求的一切费用均不成立；3、在被告签收承租人通知书前，原告并未明确告知或原告故意隐瞒可能会中止公开招租的情况及后续给被告带来的损失的风险，并且违反承诺单方解除合同，因招租时间一拖再拖，没有正式合同导致被告不能正常经营损失严重；4、疫情期间，原告没有按照国家政策该免租的免租、该减租的减租；5、原告未落实修缮责任，对原告的经营造成不少影响；6、原告此前未给予被告免租期、且质疑原告通过恶意解除合同达到暗箱操作的目的；7、确认在2019年8月9日收到了原告落款时间为2019年8月7日的律师函。租金和使用费被告在合同期满后（2020年4月1日起）就没有缴纳了。确认涉案商铺没有交回给原告，由被告在使用。合同到期前原被告沟通时原告是明确表示涉案商铺是要公开招租的，被告具有优先承租权，被告一定可以获得涉案商铺的承租权，但是由于原告没有将商铺进行招租导致被告无法与原告续签合同，所以被告不同意支付2019年4月1日之后的租金和使用费。因为被告没有其他的去向，所以现在也不同意交付商铺给原告。经审理查明：海珠区下渡大街47号大院3号，4号103房、海珠区下渡大街47号大院3号，4号104房的权属人均为广州市道路扩建工程办公室，房屋用途为非居住用房。2015年11年5日，广州市道路扩建工程办公室出具《委托书》，委托原告办理包括涉案房屋在内的12处商铺物业的公开招租、签订租赁合同和收取房屋租金等相关事宜；委托期限自本委托书签发日起至所签订租赁合同到期之日止。2018年3月19日，广州市道路扩建工程办公室向原告出具《广州市道路扩建工程办公室关于城建安置房屋租赁事务的委托函》，委托原告办理该办名下城建安置房出租、租赁纠纷诉讼等全部事宜。2016年3月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同（商业、办公用房）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业（不能作餐饮、娱乐场所用途）；租赁期为3年，从公历2016年4月1日起至2019年3月31日止；其中2016年4月1日至2017年3月31日月租金额14692元，2017年4月1日至2018年3月31日月租金额15426.6元，2018年4月1日至2019年3月31日月租金额16197.93元；租金按月结算，由乙方将首月租金于租赁合同签订之日起10个工作日内向甲方一次性支付；此后，乙方应在公历每月十日前将当月租金交到甲方指定账户；乙方于租赁合同签订之日起10个工作日内向甲方缴纳相当三个月月租金的履约保证金44076元；租赁期内，履约保证金由甲方保管；租赁期满且乙方交清一切租金、杂费及清理场地交甲方验收，甲方于验收合格并收回房屋之日起十四日内将保证金无息退还给乙方；如乙方违反本合同规定义务，或因乙方过错造成甲方经济损失的，甲方有权提前终止本合同，且保证金不予退回；乙方在租赁期间负责租赁物内设施及设备的维修、保养及其费用；乙方逾期交纳租金的，从逾期之日起按日加收欠交金额千分之三的滞纳金；逾期三十天，甲方有权对该租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知书（如乙方不能现场接收通知书，则将通知书张贴于租赁物门口、外墙即视为向乙方发出通知）；在甲方发出通知三十天内乙方仍不补交所欠金额，甲方有权解除合同，并清空该租赁物内的所有物品（视为乙方自行放弃），重新招租；等。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金44076元，原告将涉案房屋交付给被告。双方确认被告承租涉案房屋应于经营食品生意。2019年2月28日，原告向被告发出《承租人通知书》，主要内容为：原告将通过公开市场方式出租该房屋，如租赁期满后被告有意继续承租该房屋可按规定参与交易活动，否则视为放弃承租房屋；合同租期届满后至公开招租期间，被告需按原租赁合同最后年度的租金标准交纳房屋占用费；若公开招租成交时，被告未被确认为承租方或未与原告签订新的租赁合同，则被告应在公开招租竞价当日结束后20天内腾空交回上述房屋，否则的话，自第21日起，原告将按公开招租竞价中标价格向被告收取房屋逾期占用费；等。被告于当日签收《回函》，认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项并交纳相应的房屋占用费，否则，承担由此产生的全部责任；承诺参与承租该房屋的公开招租活动，不放弃行使优先承租权。2019年8月7日，广东环球经纬律师事务所受原告委托向被告发出《律师函》，其中反映鉴于租赁合同期间届满后，原告未与被告签订新的房屋租赁合同，原告可依法解除与被告的租赁合同关系，并声明：1、自该律师函送达被告之日起，原告与被告就涉案房屋的租赁合同关系解除；2、被告应按原租赁合同最后年度的租金标准缴纳涉案房屋房屋占用费，自2019年4月1日起直至实际交还房屋之日止；3、被告应在收到该律师函之日起三十日内腾空房屋、缴清房屋占有使用费及水电、物业管理费等费用，并保证房屋在清洁、良好的情况下交还给原告；等。被告于2019年8月9日签收了该函件。2020年3月26日，北京市中伦（广州）律师事务所受原告委托向被告（身份证地址）发出《律师函》，要求被告支付欠付的费用及交还房屋等。据邮件查询信息反映，该邮件于2020年3月30日由村邮站签收。诉讼中，双方确认：1、被告已交纳截止至2019年3月31日的租金，自2019年4月1日起没有交租；2、被告至今未将涉案房屋交付给原告；3、截至庭审之日2020年7月28日止，被告没有拖欠水电费等费用的情况，此后产生的水电费等费用由原、被告自行协商解决，不需要在本案中一并处理。原告表示涉案房屋因内部政策的原因不再继续对外出租，要求被告按现状腾空交付涉案房屋。被告为证明其与原告沟通续租问题的事实，提交了录音录像的U盘。原告书面质证意见表示：1、该证据已过举证期限，不应被采纳；2、对真实性、合法性和关联性均不予确认，视频是在原告工作人员不知情的情况下录制的，属于非法证据；同时，视频中原告的工作人员并未承诺将涉案房屋继续出租给被告，而是明确告知是否出租属产权人的权利，如果公开招租，被告享有仅是同等条件下的优先承租权，并不意味着涉案房屋一定会出租给被告，工作人员也没有权限私自决定房屋出租给被告；3、视频中原告的工作人员是尝试与被告协商合同解除后的房屋返还、补交租金等问题，但被告始终以经济困难为借口，拒绝返还房屋也不支付欠缴的租金。经本院释明及询问，被告表示其没有去向，无法交回涉案房屋给原告。本院认为：原、被告签订的《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同（商业、办公用房）》合法有效，对双方均有约束力。该合同约定的租赁期限届满后，原、被告双方同意在合同期满后至公开招租期间由被告继续使用涉案房屋并按上述合同约定的最后年度的月租金标准支付租金，故双方形成不定期租赁关系。根据上述合同约定，租金按月结算，被告应在公历每月十日前将当月租金交到原告指定账户；如被告违反合同规定义务，或因被告过错造成原告经济损失的，原告有权提前终止该合同，且保证金不予退回。被告自2019年4月1日起未按约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任，原告有权主张解除合同关系。被告于2019年8月9日收到原告发出的关于解除租赁合同关系的律师函，故原告要求确认双方关于涉案房屋的租赁合同关系已于2019年8月9日解除及没收履约保证金的请求符合约定，本院予以支持。被告至今未支付2019年4月1日至2019年8月9日的租金，故原告要求被告支付该期间的租金（按每月16197.93元计算）及支付逾期支付该期间租金的违约金（每月违约金以当月欠付租金为本金，从当月11日起计至实际支付之日止）的请求合理，本院予以支持。但考虑到本案的实际情况，本院酌情将违约金标准调整为每日按万分之五计付，且违约金以欠付本金为限。对原告主张的其他违约金请求，本院不予支持。鉴于双方合同关系于2019年8月9日解除，但被告至今未将涉案房屋交付给原告，故原告要求被告交还涉案房屋及向其支付2019年8月10日至实际交付房屋之日止的房屋使用费（按每月16197.93元计算）的请求合理，本院予以支持。被告认为涉案商铺未进行公开招标、双方未签订续租合同，原合同期满后的租金和使用费不成立，且原告未按规定减免疫情发生期间的费用等，故而不同意支付相关费用，对此，本院认为，是否出租涉案房屋是出租人的权利，且被告在疫情发生前已违约并在合同解除后未及时交付房屋，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市城建安置房事务中心与被告杨石洪之间关于广州市海珠区下渡大街47号大院3号，4号103、104房的租赁合同关系于2019年8月9日解除；二、被告于本判决生效之日起10日内腾空并交付广州市海珠区下渡大街47号大院3号，4号103、104房给原告；三、被告于本判决生效之日起10日内支付2019年4月1日至2019年8月9日期间的租金（按每月16197.93元计算）及支付逾期支付该期间租金的违约金（每月的违约金以当月欠付租金为本金，按每日万分之五计算，从当月11日起计至实际清偿欠费之日止，违约金以欠付本金为限）给原告；四、被告于本判决生效之日起10日内支付2019年8月10日至实际交付本判决主文第二项确定的房屋之日止的房屋使用费（按每月16197.93元计算）给原告；五、原告不予退还被告交纳的租赁保证金44076元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6203元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年十月二十二日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳