河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初4256号 原告：沈彤，男，1981年10月15日出生，汉族，现住石家庄市新华区。 被告：张辉，男，1974年3月24日出生，汉族，现住晋州市。 委托诉讼代理人：袁慧，河北九州之星律师事务所律师。 被告：李平，女，1982年5月6日出生，汉族，现住河北省石家庄市新华区。 原告沈彤与被告张辉、李平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告沈彤、被告张辉委托诉讼代理人袁慧、被告李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈彤向本院提出诉讼请求：1、依法请求判令终止对石家庄市新华区九中街16号华宁春天小区61102房产（预备案合同号：2014101914333358435）的查封与执行。2.请求确认石家庄市新华区九中街16号华宁春天小区6-11102房产（预备案合同号：2014101914333358435）属于案外人沈彤所有。3.案件受理 —2— 费、律师费等由被告承担。事实及理由：被告（申请执行人）张辉依据石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初4197号民事判决书向裕华区人民法院申请强制执行，要求被告（被执行人）李平履行生效判决。2020年7月21日石家庄市裕华区人民法院作出执行裁定书（2020）冀0108执1768号。在判决生效前被告（申请执行人）张辉申请财产保全，晋州市人民法院于2017年10月31日作出民事裁定书（2017）冀0183民初3712号，查封了李平名下座落于新华区房产，查封期限为三年。被告李平名下的石家庄市新华区房产为本案诉争房产。2020年8月7日，原告沈彤向石家庄市裕华区人民法院提出了书面异议，原告沈彤主张石家庄市新华区房产所有权归原告，要求解除查封，裕华区人民法院作出（2020）冀0108执异155号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服执行裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：2016年10月12日是在被告张辉申请保全该房产2017年10月31日之前本人沈形与李平、杨宏签定了房屋买卖合同，合同约定房屋总价款为人民币120万。2016年10月12日交付购房定金（现金）人民币2万元，2016年10月19日一次性转账给李平110万元。鉴于目前房屋为备案状态，剩余房款8万待能办理房屋过户时给付。签定合同鉴证人为龚辉，身份 —3— 证号码：13010519781101152X。由于该房产没有房本是预备案合同，开发商拒绝配合办理房屋过户，只有等到拿到房产证后再办理过户。2016年10月19日的电子银行业务回单详细记载：付款人名称为沈形，收款人为：李平，数额为110万元。本人沈彤已经实际居住，提出书面异议同时已经提交证据：2018年5月8日（刷卡）缴纳水费(2017.1.1-2018.2.28)227元。2019年9月28日（刷卡）缴纳物业费及暖气费、生活垃圾费4384元。2019年10月17日石家庄新奥燃气入户安检情况通知单上的签名为沈彤。2020年5月19日（刷卡）缴纳水费319元。2020年2月17日购买石家庄新奥燃气，消费300.16元。2020年1月20日、3月13日、6月16日微信支付石家庄供电公司缴费数额分别为200元、299元、300元。 由于该房产一直没有房产证，到目前为止没有完成过户手续，所以缴费单上的用户名称为原房主李平的名字。综上所述。石家庄市新华区房产虽然登记在被执行人李平名下，但是从2016年10月12日签定购房合同，从买房的支付过程，从房屋实际占有使用上，都能反映出，石家庄市新华区房产的所有权归沈彤所有。贵院依照被告申请人张辉的请求，查封石家庄市新华区房产侵害了本人的权益。为此，请求贵院依法查明事实，判决支持 —4— 原告的诉讼请求 张辉辩称，1、根据城市房地产管理办法第38条的规定，下列转让是无效的，其中包含未依法登记的房产不得进行转让，所以无论李平和沈彤之间的房屋买卖合同的真实性与否，该房产没有办理产权登记之前的交易是无效的。所以应当驳回原告的诉讼请求。2、在今年大概是夏天的时候，这个案件到了执行庭以后我（委托诉讼代理人）和张辉一起去过这个房子，那天我摁了门铃，发现这套房子里面住的是李平。后来又有一次我们去过这个房子，再敲门时就没人开了，但屋里有人。这一点我们也认为房子是李平居住的。 李平辩称，我和沈彤的确是签订过房屋买卖合同，当时的成交价格是120万元，当时是因为没有房产证，开发商不给办理过户手续，但是在房管局是有备案的。现在这个房子仍然是备案登记状态，没有房产证。张辉代理人所说的我在房子里面住，我不知道，我没有遇到过张辉代理人所述的事情。 本案经审理认定事实如下：张辉因与张文中、杨红霞（曾用名杨艳霞）、李平民间借贷纠纷一案，向河北省晋州市人民法院起诉，2017年10月31日晋州市人民法院作出（2017）冀0183民初3172号民事裁定书，裁定“依法冻结被申请人张文中、杨艳霞、李平300万元的银行存款或者查封其他等额价值的财产”，同日，该院作出（2017）冀0183民初3712号协助 —5— 执行通知书，查封了李平名下座落于新华区房屋，查封期限为三年。后因张文中、杨红霞、李平对该案提出管辖权异议，2018年6月12日河北省晋州市人民法院将该案移送本院审理。2019年3月22日，本院作出（2018）冀0108民初4197号民事判决书，判决：一、被告张文中于本判决生效后十日内偿还原告张辉借款本金300万元及利息（利息按照月利率1.9%计算自2015年4月9日起至款项还清之日止）；二、被告李平对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张辉的其他诉讼请求。判决后，李平不服该判决，提起上诉，2019年12月13日，石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01民终12684号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，案外人沈彤对执行提出书面异议，本院经审查，2020年8月31日作出（2020）冀0108执异155号执行裁定书，驳回了案外人沈彤的异议请求。沈彤向本院提出案外人执行异议之诉。 庭审中，原告沈彤称，2016年10月12日，原告与李平、杨宏（李平的爱人）签订房屋买卖合同，约定房屋价款为120万元，并于当日缴纳定金2万元，2016年10月19日通过银行转账方式支付给李平110万元，剩余8万元待房屋过户完毕后支付。2016年年底原告入住该房屋，该房屋产生的所有费用均由原告支付。原告沈彤向法庭提供房屋买卖合同、转账凭证、 —6— 天然气、水电费、物业费缴费单据等予以证实其主张。被告张辉对原告方提供的证据不予认可，认为房屋买卖合同不真实，不能证实是当时所签，所有缴费的收据上显示的名字均是李平，只有一个新奥燃气缴费显示的是沈彤，时间是2019年10月，还有一个是在2020年9月份，这两个时间均是在被告张辉申请执行期间，李平对偿还该笔债务是明知的，我们认为李平和沈彤是恶意串通，该房产我们是在2017年申请的财产保全对房产进行了查封，查封手续李平是明知的，现在到了执行阶段，原告才主张归其所有，原告与李平恶意串通，来达到对抗执行的目的，房子没有房产证，是禁止交易的，即便交易了也是无效的。被告李平对原告方提供的证据无异议，其在收取原告沈彤110万元房款后就将房屋交付给沈彤，其后的物业费、水电费等均由沈彤支付，认为其只是在张文忠的公司担任财务，才惹上了这场诉讼，张辉是借给张文忠钱，李平未收取一分钱，也未使用一分钱，希望张辉去找张文忠要钱，而不是找李平这个没有偿还能力的人来还钱。 另查明，原告沈彤提交的2016年10月12日与李平、杨宏（李平爱人）签订的《房屋买卖（置换）合同》第三条第四款中约定：乙方（沈彤）于2016年10月19日一次性交付给甲方（李平、杨宏）壹佰壹拾万元，甲方收到后于3个月内办理还贷手续，鉴于目前房屋系备案状态，乙方余款捌万元待能办理 —7— 过户时给付。第五条约定：甲乙双方同意收到乙方壹佰壹拾万元款项后三日内，腾空该房屋并将该房屋的钥匙交给乙方。庭审中查明，该房屋目前仍处于备案状态，备案登记姓名为李平，该房屋尚有银行按揭贷款未还清，庭审中，被告李平认可目前银行按揭贷款由其账户偿还。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方争议的焦点问题是原告沈彤是否享有阻却人民法院对案涉房屋查封、执行的民事权利，原告沈彤要求确认案涉房屋归其所有是否应予支持。首先，根据原告沈彤向法庭提供的《房屋买卖（置换）合同》，原告沈彤与被告李平及杨宏（李平爱人）签订房屋买卖合同的时间早于人民法院查封案涉房屋的时间。其次，根据原告沈彤提交的缴纳物业费、水电费的相关凭证，可以证实原告沈彤对案涉房屋已实际占有居住使用。第三，原告沈彤提交的已按照合同的约定向被告李平支 —8— 付了112万元房款，占房屋总价款的93%。且双方约定剩余8万元办理过户手续时给付。原告沈彤亦同意将8万元交付法院执行。第四，因案涉房屋处于备案状态，无法办理过户登记非买受人沈彤的自身原因。故原告沈彤对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告沈彤主张请求确认案涉房屋归其所有的问题，因目前案涉房屋尚处于备案状态，且该房屋尚有银行按揭贷款未还清，该房屋现尚不具备登记过户的条件，故案涉房屋的所有权问题，原告可另行主张。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 解除对石家庄市新华区号房产（备案号2014101914333358435）的查封，终止对该房屋的执行。 案件受理费15600元，由被告李平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市 —9— 心，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘爱利 人民陪审员  刘军华 人民陪审员  李伟宗 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  李会灵