甘肃省嘉峪关市城区人民法院民事判决书                        （2020）甘0271民初2784号 原告：中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行，营业场所嘉峪关市新华中路476号，统一社会信用代码91620200224640576N。负责人：高玉涛，行长。委托诉讼代理人：顾永锋，甘肃衡轩律师事务所律师。被告：张海涛，男，1986年1月30日出生，汉族，住嘉峪关市。被告：嘉峪关市华城置业有限公司，住所地嘉峪关市兰新西路59号，统一社会信用代码91620200576297855A。法定代表人：冉平全，总经理。委托诉讼代理人：富华，女，1978年6月28日出生，满族，财务负责人。原告中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行（以下简称工行嘉峪关分行）诉被告张海涛、嘉峪关市华城置业有限公司（以下简称华城置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行嘉峪关分行委托诉讼代理人顾永锋、被告张海涛、被告华城置业公司委托诉讼代理人富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行嘉峪关分行向本院提出诉讼请求（当庭变更）：1.判令解除原告与被告签订的个人购房借款/担保合同；2.判令被告张海涛偿还借款本金317495.82元，并承担自2020年8月16日起至全部借款本息、罚息还清之日止按照年利率8.253%计算的利息、罚息；3.判令被告张海涛承担律师代理费30234元；4.判令原告对被告张海涛提供的抵押物享有优先受偿权；5.判令被告华城置业公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；6.判令被告承担本案诉讼费、邮寄费。事实与理由：2013年3月29日，原、被告签订个人购房借款/担保合同，约定被告张海涛向原告借款365000元用于购买富力花园26栋1单元1-201号房屋，贷款期限360个月，贷款年利率5.895%，还款方式为等额本息还款法。被告张海涛以富力花园房屋提供抵押担保，并在嘉峪关市产权产籍管理所办理了抵押权预告登记。被告华城置业公司为被告张海涛借款提供连带责任保证。合同签订后，原告如约向被告张海涛发放贷款365000元，被告张海涛未按约定偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任，华城置业公司作为张海涛债务的连带责任保证人应对债务承担连带保证责任。张海涛辩称，原告发放贷款后，其每月均按时还款，期间有两个月因资金问题未能按时还款，但其已与原告电话沟通宽限一段时间，之后已一次性还款。因其工资每月16日发放，而还款日为每月15日，故其一直于每月16日还款。此前，原告未向其告知该种还款方式的严重性，导致其有三、四个月逾期时间较长，剩余均为逾期一、两日。因其法律意识淡薄，亦无人提醒，致其逾期。截止目前，其已还清每月贷款，只剩下贷款尾款未清偿，且逾期情况发生于前几年，近几年均按时还款。华城置业公司辩称：1.在张海涛不能如期清偿原告贷款时，其作为保证人愿意继续承担连带保证责任；2.富力花园的房屋已于2018年9月具备了办理不动产权证书的条件，因此，其建议法庭或者原告督促买受人办理房屋不动产权证书，从而办理房屋抵押登记，有利于原告债权的实现；3.其于2016年11月代张海涛偿还贷款6900元，张海涛已向其返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的张海涛身份证复印件、户口簿复印件、个人购房借款/担保合同、房屋预告登记证复印件、个人借款凭证、还款明细打印件、民商案件委托代理合同及代理费发票、工银嘉发〔2019〕94号文件等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月29日，中国工商银行股份有限公司甘肃矿区分行（贷款人）与张海涛（借款人、抵押人）、华城置业公司（保证人）签订个人购房借款/担保合同，主要内容如下：1.贷款种类为个人购置住房贷款；贷款本金365000元，贷款期限360个月；贷款用途为购买富力花园26栋1单元201号房屋，建筑面积138.93㎡；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定利率浮动比例确定并执行新的利率。2.借款人授权贷款人发放贷款时将贷款一次性划入嘉峪关市华城置业有限公司的2716039909*****2968账户内，贷款利息自实际放款日起计算。3.还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月15日为还款日，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在本合同约定的利率基础上加收40%确定。4.若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。5.贷款人为实现债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。6.贷款担保方式为抵押和保证，抵押财产为嘉峪关市富力花园面积138.93㎡住房，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。7.保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，工行嘉峪关分行于2013年4月7日向借款人发放贷款365000元。2013年5月6日，被告张海涛所购房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（嘉峪关市房预嘉市字第XXXX号）。借款合同履行过程中，张海涛偿还了部分当期应还借款本息，期间存在已连续三个月以上或累计六次未按约定足额偿还应还贷款本息的情形。截至2020年8月15日，借款人张海涛尚欠借款本金317495.82元。2019年5月24日，中国工商银行股份有限公司甘肃矿区分行降格为矿区支行，归工行嘉峪关分行统一管理。本院认为，因中国工商银行股份有限公司甘肃矿区分行降格为矿区支行，归工行嘉峪关分行统一管理，故工行嘉峪关分行有权作为原告向张海涛、华城置业公司主张权利。中国工商银行股份有限公司甘肃矿区分行与被告张海涛、华城置业公司签订的个人购房借款/担保合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。中国工商银行股份有限公司甘肃矿区分行已按合同约定履行了贷款发放义务，被告张海涛连续三个月以上或累计六次未按合同约定按期足额偿还当期应还借款本息，构成违约，其行为已符合双方约定的合同解除条件，故原告请求解除合同并要求被告张海涛归还剩余借款本金、利息、罚息的主张，本院予以支持。被告张海涛以其所购房屋为借款提供抵押担保，但双方办理的是抵押权预告登记手续，原告为抵押房屋的抵押权预告登记权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗第三方针对该房屋进行处置，并非是对抵押权预告登记的房屋享有现实抵押权。因此，房产上设定的抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在抵押权未设立的情况下，原告主张对抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。现张海涛未依约履行还款义务，华城置业公司作为保证人应依约承担连带保证责任。因张海涛未能如期偿还贷款本息，保证人亦未承担保证责任，从而引发本案诉讼，原告委托甘肃衡轩律师事务所代理本案纠纷，律师事务所就此已向原告开具了增值税专用发票，被告应按约定承担原告为此支付的律师费用。本案诉讼标的是317495.82元，但原告主张的律师服务费30234元已超出了《甘肃省律师服务收费指导意见》中规定的“诉讼标的10万元至50万元（含50万元）的民事诉讼案件收费比例标准为7%-9%”的收费比例，根据本案的争议金额、案件难易程度等因素，对原告主张的律师代理费酌情支持22225元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司甘肃矿区分行与张海涛、嘉峪关市华城置业有限公司于2013年3月29日签订的个人购房借款/担保合同；二、张海涛偿还中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行借款本金317495.82元，并按照年利率8.253%承担自2020年8月16日起至借款实际清偿之日止的利息和罚息，于本判决生效后30日内履行完毕；三、张海涛向中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行支付律师代理费22225元，于本判决生效后30日内履行完毕；四、嘉峪关市华城置业有限公司对上述第二、三项承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任后，有权向张海涛追偿；五、驳回中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6626元，减半收取计3313元，由张海涛、嘉峪关润业房地产开发有限责任公司负担。邮寄费62元，由张海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。  审  判  员      曹  静   二〇二〇年十月十五日 法官助理      党燕燕                        书  记  员      刘  欢 1