江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0391民初2540号原告：中国电信股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市彭城路宽段电信大厦。主要负责人：燕宪宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈磊，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，江苏义行律师事务所律师。被告：徐州经济技术开发区千一泰通讯器材经营部，住所地徐州经济技术开发区泰隆商业街10-1-107号。主要负责人：赵强，该经营部负责人。委托诉讼代理人：孔存勇，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苏北，江苏汇君律师事务所律师。原告中国电信股份有限公司徐州分公司（以下简称电信徐州公司）与被告徐州经济技术开发区千一泰通讯器材经营部（以下简称千一泰经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告电信徐州公司的委托诉讼代理人陈磊，被告千一泰经营部的委托诉讼代理人孔存勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电信徐州公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋占有使用费279611.1元及违约金27961.11元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将徐州经济技术开发区泰隆商业街10幢1单元107号的房屋出租给被告，用作营业厅使用。租赁期限为2016年6月1日至2017年5月31日，年租金为14万元/年，租金按月结算，被告须在每周期开始前预付结算周期的租金给原告。租赁合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，按照当月租金的3%向原告支付违约金。直至2020年5月，被告才将房屋交还给原告，拖欠原告自2018年6月1日至2020年5月1日的占有使用费。原告多次催要租金，要求返还房屋未果，为维护原告的合法权益特诉至法院，望判如所请。被告千一泰经营部辩称，1、原告起诉与事实不符，涉案房屋租赁合同到期后，是原告的大量设备展柜等一直占据房屋，与被告无关，被告一直催促原告抓紧办理交接手续，将设备等搬离房屋，房屋返还房东，但原告一直怠于履行办理交接手续，导致设备等一直存放在涉案房屋内，因此造成房屋占用费损失，应由原告自行承担；2、原告主张的违约金，被告不认可，双方之间的租赁合同已经到期，不存在继续按期缴纳房屋的基础，因此原告主张的逾期交付租金，每逾期一日，按照月租金3%支付违约金的前提不存在。综上，请求法院依法驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年3月13日，原告电信徐州公司（甲方）与被告千一泰经营部（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：第一条租赁标的1.1甲方同意将坐落在徐州经济技术开发区泰隆商业街10幢1单元107号部位的房屋出租给乙方作营业厅用途使用，房屋建筑面积为101.33平方米。第二条租赁期、租金及支付2.1租赁期自2016-06-01（起租日）起，至2017年5月31。租金（含税价）为：人民币140000元。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。第三条甲方权利和义务。3.4租赁期内，甲方如因自用（包括甲方的关联公司自用）需要有权解除本合同、收回房屋，但应提前1个月通知乙方，且不承担违约责任。3.5租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供5日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。第四条乙方权利和义务。4.10租赁期届满，乙方应按本合同约定及甲方要求交回房屋及配套设施/设备，如有损坏，乙方应向甲方承担赔偿责任。第五条违约责任。5.3逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。5.5租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。5.6甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。若乙方未在期限内迁出，甲方有权搬移乙方的留置物。该等留置以及对留置物的处置并不免除乙方根据甲方要求应当承担的违约责任。该《房屋租赁合同》到期后，被告千一泰经营部继续使用涉案房屋，但双方未另行签订《房屋租赁合同》。2018年4月27日，原告电信徐州公司向被告千一泰经营部负责人赵强邮寄《关于徐州经济技术开发区泰隆商业街10幢1单元107号房屋租赁事宜的告知函》，内容为：我公司与泰隆商业街10幢1单元107号房屋的租赁合同于2018年5月31日到期，到期后我公司将不再续租其房屋。根据我公司与千一泰通讯器材经营部的房屋租赁合同，2018年5月31日后我公司与千一泰通讯器材经营部的房屋租赁合同（合同编号：JSXZ11700844AGN00）终止。特此告知。另，2018年4月20日下午我公司将不再续租房东房屋事宜已当面告知千一泰通讯器材经营部法定代表人/负责人赵强。被告千一泰经营部的负责人赵强于2018年4月28日收到上述告知函。涉案租赁合同终止后，被告千一泰经营部一直未将涉案房屋腾空，也未将涉案房屋钥匙交付原告电信徐州公司。2020年5月15日，原告电信徐州公司再次向千一泰经营部负责人赵强邮寄告知函，要求其于收函次日起7日内将房屋内物品与设备搬迁完毕并将房屋交还；请贵方支付我方2018年6月1日至房屋交还之日的租金；3、如贵方逾期未能交还房屋，房东将行使所有权而采取法律手段维护其自身合法权益，由此产生的一切后果均由贵方承担。赵强于2020年5月19日收悉上述函告。2020年5月29日，案外人蔡敬礼与原告电信徐州公司共同至涉案房屋处，将涉案房屋内的手机柜台、中国移动受理台席、oppo手机柜台、华为荣耀柜台、演示台、办公桌、吧台、验钞机、打印机、电脑主机、电脑显示器、空调、电脑显示器、空调、电视、饮水机、手机配件架、四层货架、铁架凳、其他凳子、卫生纸、手机壳、老年机、手机配件、风扇、鼓风机、音响等物品清理出房屋，并全程录像。另查明，2016年6月1日，被告千一泰经营部（乙方）与原告电信徐州公司（甲方）签订《电信业务合作合同》，约定乙方为甲方提供以下电信业务服务：（1）对服务区内中国电信移动业务的开通、受理、咨询、数据管理、票据管理等提供服务；（2）对服务区内中国电信固定电话、宽带、拨号上网及电信新业务的开通、受理、咨询、数据管理、票据管理等提供服务；（3）电话卡及甲方指定的电信终端等销售；（4）负责电信通信费用（含其他电信代收费用）的催收、数据管理；（5）其他电信公司指定的业务。合同期限为2016年6月1日至2017年5月31日止。合作合同到期后，被告千一泰经营部负责人赵强一直短信通知电信徐州公司办公室人员前来办理交接手续。原告电信徐州公司员工胡孝生曾于2018年7月12日进行过物品交接。本院认为，本案原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性的规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原、被告双方在2017年3月17日签订的《房屋租赁合同》到期后没有另行签订书面租赁合同，但被告千一泰经营部继续使用涉案房屋，原告未提出异议，且千一泰公司按原合同标准继续缴纳了租金，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故双方继续履行的合同应为不定期租赁合同。另根据合同法第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告电信徐州公司于2018年4月27日书面通知被告千一泰经营部合同于2018年5月31日后终止，该终止通知于2018年4月28日送达被告千一泰经营部负责人赵强。故涉案合同应于2018年5月31日后终止。被告千一泰经营部应根据双方签订的《房屋租赁合同》第5.6条的规定，根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。但直至2020年5月29日，被告千一泰公司仍未能将房屋清空并交还钥匙给原告电信公司，根据双方合同5.6条的约定甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金。故原告主张2018年6月1日至2020年5月1日期间的占有使用费本院予以支持，占有使用费标准参照租金计算为268493.15元（140000元/年÷365天×700天）。被告辩称合同到期后，原告的大量设备展柜等一直占据房屋，被告一直催促原告抓紧办理交接手续，将设备等搬离房屋，房屋返还房东，但原告一直怠于履行办理交接手续，导致设备等一直存放在涉案房屋内，因此造成房屋占用费损失。本院认为，首先，对于涉案房屋内的手机展柜、空调、电视、打印机等一系列物品被告并未提供足够证据证明所有权属于原告电信徐州公司，且原告电信徐州公司不认可上述物品系其所有，对该辩称本院不予采信；其次，退一步讲即使上述物品有部分系原告所有，被告千一泰经营部也应按合同约定清空其自己所有的物品，将涉案房屋钥匙交还原告。被告提供短信记录证实其不断发信息要求原告办理交接手续，但根据原告提交的2018年7月12日的物品交接单显示，原告员工胡孝生已于2018年7月12日进行了交接，被告称没有交接完毕，亦未提交证据予以证明。即便被告主张成立但本院认为被告虽与原告有电信合作合同，负有上述物品的保管义务，需要进行交接，但同时被告与原告签订有房屋租赁合同，同样负有履行返还房屋的义务，而被告并不能因为没有交接而怠于履行返还房屋的义务，故对于被告的辩称本院不予采信。关于原告主张逾期交房违约金的问题，本院认为，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原被告双方合同约定被告有权按占用期内租金总额的10%收取违约金，本院认为人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张违约金计算为26849.32元（268493.15元×10%）并不过高，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、二百三十六条之规定，判决如下：被告徐州经济技术开发区千一泰通讯器材经营部于本判决生效后三十日内支付原告中国电信股份有限公司徐州分公司占有使用费268493.15元及违约金26849.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6717元，减半收取3358.5元，由被告徐州经济技术开发区千一泰通讯器材经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 柴修峰二〇二〇年十月二十八日法官助理 张 晓书 记 员 胡仲柯