安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初9725号 原告：杨文娟，女，1980年7月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：卫功法，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，安徽万世律师事务所律师。 被告：王武，男，1984年3月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告杨文娟与被告王武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文娟及其委托诉讼代理人陈晨，被告王武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨文娟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月3日解除；2.判令被告向原告支付第六期租金70620元（即2020年2月1日至2020年4月30日租金），并支付滞纳金5649.6元（以70620元为基数按年利率24%自2020年2月1日起暂算至2020年5月31日，期后顺延至款清止），共计76296.6元；3.判令被告向原告支付2020年5月1日至2020年5月31日租金23540元，并支付滞纳金470.8元（以23540元为基数按年利率24%自2020年5月1日起暂算至2020年5月31日，期后顺延至款清止），共计24010.8元；4.判令被告向原告支付垫付的物业服务费8833.92元（已经扣除被告支付的15000元）；5.被告承担本案的诉讼、保全等费用。事实和理由：2018年8月1日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的将位于合肥市庐阳区××路××路××座××室出租给被告，总面积为498.2平方米，期限为9年，自2018年8月1日起至2027年7月31日止，起始租金为45元／平米／月，支付方式按每三个月支付一期租金，下期租金提前15天支付。租金自2020年2月1日起每年递增5%。租赁期间，被告应当及时缴纳经营而产生税、费及房屋所产生的相关物业费、水、电、宽带、电话、空调使用费等费用。若被告延期支付租金，应按逾期未付租金的0.5%／天向原告支付滞纳金，被告延迟缴纳房屋租金和服务费、物业服务费或其他费用超过7日的，原告不退还已经支付但没有使用的租金及保证金。但可惜的是，截至起诉之时，被告已经拖欠原告租金94160元（自2020年2月1日起算），并且拖欠了物业服务费（自2019年10月1日起算）、空调电费、能耗费等费用。原告曾多次催要无果，为维护原告合法权益，故根据合同法的相关规定，提起诉讼。 王武辩称，一、王武承租案涉房屋用于经营儿童摄影，自2018年11月1日开业以来共投资110万元，共营业1年4个月，租金共交付358705元，在投资成本完全没有收回的情况下，加上疫情爆发，面临极大压力，疫情以来2月1日停业至3月30日，4月1日正常营业10天宣布关门。由于担心写字楼空调电梯传播××病毒，街道迟迟不允许开门，只给最多两名员工值班，加上万科物业疫情期间乱收不合理物业费和公共能耗费所以导致纠纷，万科物业擅自断电，王武无法正常经营。疫情期间也没有顾客，更不知道疫情什么时候才能结束，公司经营陷入空转状态，依旧要发人员工资。4月10日，王武约谈房东，希望能减免三个月房租，房东没有同意，也没有同意减少2020年租金5%递增，只愿意减免一个半月租金，王武无法支撑下去，只能放弃在万科写字楼的经营。二、4月12日之前两天，王武搬走了部分小东西，4月12日房东得知后将门锁剪了并更换，扣押王武剩下的大型拍摄道具、家具、办公用品等两个月，导致王武无法二次使用，无法换地经营以及部分物品丢失。王武于6月份再次与房东沟通，最后给予1.5万元结清此事，根据租赁合同，由于不可抗力因素导致王武无法经营，双方各自承担各自的损失。房东同意后才去物业处出具出门条，并同意当天搬完东西，当面转款了结此事。另外，当天，房东要求王武留下所有衣柜、灯具和所有精装修给其使用，用以抵销其他款项，王武同意，双方达成共识的情况下，王武才转款结清。三、王武投资几十万元装修了租赁房屋，所有装修不应归房东所有，王武有权恢复毛坯房。双方口头达成协议后，没想到房东出尔反尔继续起诉王武，王武于9月初联系房东要求归还王武所有衣柜、灯具，以及要求将房屋恢复成毛坯状态，房东不同意。 本院经审理认定的事实如下：2018年8月1日，杨文娟作为出租方（甲方），王武作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××路××路××座××室××方用于儿童摄影使用，建筑面积为498.2平方米，毛坯交付；租期自2018年8月1日至2027年7月31日，其中计租起始日为2018年11月1日，起始租金为45元／平方米／月，支付方式为每三个月支付一期租金，下期租金提前15天支付，租金从2020年2月1日起每年递增5%，物业费、水、电、空调使用费等均由乙方自行承担并及时缴纳，合同对每一期租金的具体金额和支付时间均有约定，其中第六期租金应于2020年2月1日支付70620元，第七期租金应于2020年5月1日支付70620元；乙方需向甲方支付履约保证金22420元，因乙方违约产生的任何费用，包括滞纳金、违约金等，甲方均可选择从履约保证金中予以扣除；未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同的，甲方不退还保证金，保证金不足以弥补甲方损失，甲方有权追偿；乙方应按合同如期支付租金及其他费用，否则每延误1天，乙方按应付租金的0.5%向甲方支付滞纳金；乙方迟延缴纳租金、物业费等其他费用超过7日的，甲方有权解除合同，不退还乙方已经支付但没有使用的租金及保证金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨文娟将房屋交付王武使用，王武支付履约保证金22420元，并依约支付租金至2020年1月31日，支付物业费至2019年9月30日。 受疫情防控措施影响，王武自2019年1月24日停业后至2020年4月1日恢复经营，2020年4月11日再次停业并搬离部分物品。杨文娟于2020年4月12日锁闭房门。2020年6月3日，王武向杨文娟支付了1.5万元，杨文娟给王武出具了同意物业公司放行的条据，王武将剩余物品搬离。 另查明：2019年10月1日至2020年5月30日期间的物业费为23833.92元，由杨文娟支付。 以上事实，有杨文娟提交的身份证、房屋租赁协议、房产证、物业服务合同、催费通知单、转账记录、物业费收费通知单、发票、转账记录，王武提交的微信聊天记录，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，杨文娟与王武之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现双方均认可上述房屋租赁合同已经解除，但对解除日期有争议。杨文娟主张合同于2020年6月3日王武实际搬离之日解除，王武主张合同于2020年4月12日杨文娟锁门之日解除。本院认为，杨文娟于2020年4月12日锁闭房门，此时，双方房屋租赁合同已经解除，但杨文娟锁闭房门也是基于王武逾期支付租金且擅自提前解除合同的违约行为在先，且锁闭房门后王武也没有放弃屋内遗留物品的意思表示，并于2020年6月3日实际搬离，故2020年4月12日至2020年6月3日期间的占有使用费，双方均应按照各自过错承担一半。另外，受疫情防控措施的影响，王武无法使用租赁房屋进行经营，收入减少，本院参照安徽省以及合肥市关于疫情期间减免租金的相关政策要求，确定酌减一个月租金。综上，王武还应支付杨文娟2020年2月1日至2020年4月11日期间的租金及2020年4月12日至2020年6月3日期间的占有使用费52965元【（23540元/月+23540元/月÷30天×11天）+（23540元/月÷30天×23天+23540元/月）÷2】。同理，酌减一个月的物业费且锁门之后的物业费各自承担一半后，王武还应支付杨文娟物业费18620元【（2979.24元/月×5个月+2979.24元/月÷30天×11天）+（2979.24元/月÷30天×23天+2979.24元/月）÷2】，扣除王武已支付的15000元，王武还应支付杨文娟物业费3620元。鉴于王武逾期支付租金的违约行为系受疫情防控措施影响所致，且王武已经支付履约保证金也弥补了杨文娟的部分损失，对于杨文娟主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告杨文娟与被告王武之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月12日解除； 二、被告王武于本判决生效之日起十日内支付原告杨文娟租金及占有使用费52965元； 三、被告王武于本判决生效之日起十日内支付原告杨文娟物业费3620元； 四、驳回原告杨文娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理减半收取为1281元，由原告杨文娟负担616元，被告王武负担665元；保全费1270元，由原告杨文娟负担790元，被告王武负担480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十月二十三日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。