广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初323号原告（反诉被告）：茂名市电白区食品企业集团有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇西湖路3号。法定代表人：陈增华，职务：总经理。委托诉讼代理人：程勇，广东格正律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶维盛，男，1957年3月8日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：种政，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵清龙，广东广和（广州）律师事务所律师。第三人：广东省电白建筑集团有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇人民路91号。法定代表人：邵国钦，职务：总经理。委托诉讼代理人：林晓东，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志勇，广东导正律师事务所实习律师。原告茂名市电白区食品企业集团有限公司(以下简称电白食品公司)与被告叶维盛、第三人广东省电白建筑集团有限公司(以下简称电白建筑集团公司)合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。被告叶维盛在法定期限内提出反诉，本院依法合并公开开庭进行审理。原告电白食品公司的委托诉讼代理人程勇，被告叶维盛及其委托诉讼代理人种政、邵清龙，第三人电白建筑集团公司的委托诉讼代理人林晓东、谢志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电白食品公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告茂名市电白区食品企业集团有限公司与被告叶维盛于2008年3月11日签订的《商铺抵偿工程款协议书》无效；2、判决被告叶维盛将茂名市电白区食品企业集团有限公司综合楼（位于茂名市电白区一楼的商铺（价值约10000000元）返还给原告茂名市电白区食品企业集团有限公司；3、判决被告叶维盛支付茂名市电白区食品企业集团有限公司综合楼（位于茂名市电白区一楼商铺的占用费给原告茂名市电白区食品企业集团有限公司（占用费按5000元／月的租金标准，自2010年11月1日起计至返还商铺之日止，暂计至2018年12月31日的占用费为485000元）；4、本案的诉讼费用由被告叶维盛承担。事实和理由：原告茂名市电白区食品企业集团有限公司是茂名市电白区的国有企业。2006年，原告经电白发改委批准立项，建设“电白县食品企业集团公司综合大楼”，使用的土地为国有划拨土地［《国有土地使用证》的证号为电府国用字（89）第09230100024号］。该工程项目经招投标，选定第三人广东省电白建筑集团有限公司为施工建设承包单位。2006年12月1日，原告与第三人签订《建设工程施工合同》。在工程项目的建设施工过程中，被告叶维盛自称是实际施工人，要求原告提前支付工程款或者以“电白县食品企业集团公司综合大楼”的一楼商铺按10600元／平方米抵偿工程款，否则便停工。2008年3月11日，原告被迫同意了被告的要求，与被告签订《商铺抵偿工程款协议书》。“电白县食品企业集团公司综合大楼”建成后，在未经验收合格及办理房产证的情况下，被告于2010年10月份使用该综合楼的一楼商铺，并将该商铺出租给他人，一直至今。原告认为：根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权及其上的建筑物、附着物必须在符合一定条件下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，才可转让。“电白县食品企业集团公司综合大楼”的建设用地为国有划拨土地，该大楼属国有资产，原告与被告在该综合楼（含一楼商铺）未办理产权登记及未经市、县人民政府房产管理部门批准的情况下，签订《商铺抵偿工程款协议书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条的规定，《商铺抵偿工程款协议书》应属无效合同。为确保国有资产不流失，特此起诉，请求法院作出公正判决。诉讼过程中，原告电白食品公司将第3项诉讼请求变更为：判决被告叶维盛支付茂名市电白区食品企业集团有限公司综合楼（位于茂名市电白区一楼商铺的占用费及评估费63166元给原告茂名市电白区食品企业集团有限公司（自2010年11月1日起计至2018年12月31日的占用费为14778400元；自2019年1月1日起至被告返还商铺给原告之日止的占用费，按每月150800元计算）。理由为：涉案商铺处于闹市地段，每月每平方米的租金为100元-130元，商铺总面积为1160元，按最高租金水平每月每平方米130元计算，每月的租金为150800元，自2010年11月1日起计至2018年12月31日共98个月的租金应为14778400元。被告叶维盛辩称：被告是第三人电白建筑集团公司的职工，是以第三人的名义承包涉案工程，是属于内部承包，自负盈亏，具有收益权。根据合同法相关规定，施工单位有权收益，可以通过折价或者协商的方式收回工程款，故双方达成《商铺抵偿工程款协议书》没有违反法律强制性规定，是有效的，且原告亦已经交付给被告使用了十几年，而现在土地升值，原告就起诉要求确认合同无效，因此，应驳回原告的全部诉讼请求。第三人电白建筑集团公司述称：1、本案原告于2006年12月1日与第三人签订涉案建筑工程施工合同，在签订该合同后，经被告与第三人协商该工程由被告进行内部承包经营，被告自行筹集部分建设资金投入工程施工并自负盈亏。被告是第三人的职工，被告对涉案工程进行内部承包经营符合法律规定，因此，被告属于涉案工程的实际施工人。由于原告未能按照约定支付涉案工程的工程款，原告与被告在自愿协商的基础上以在建的涉案工程抵偿部分工程款，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑施工合同的承包人在发包人未按照约定支付工程款的情况下，除了按照工程的性质不予折价拍卖之外，承包人可以与发包人协商将工程折价也可以申请人民法院将工程依法拍卖。本案原告与被告所签订的《商铺抵偿工程款协议书》属于上述法律规定的建设工程折价抵偿工程款的一种形式，该协议是当事人的真实意思表示，协议内容合法没有违反法律的禁止性规定，属于合法有效的合同。原告主张涉案工程的土地属于国有划拨用地，其主张与其提供的《国有土地使用证》所载明的土地用途为“商业”不符。根据我国《土地管理法》的有关规定，国有划拨用地一般是作为国家机关用地或军事用地、城市市政配套设施用地及带有公益性质的用地，而涉案工程的用途是商业并且其建设完工投入使用是作为原告单位的办公场所以及原告职工和社会人员的住宅，上述物业至今也未出现因土地属于国有划拨土地被法院判决或政府决定无效，其实际的使用情况也可以证明原告与被告所签订的《商铺抵偿工程款协议书》是属于有效合同。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告叶维盛向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告茂名市电白区食品企业集团有限公司履行《商铺抵偿工程款协议书》约定的义务，为反诉原告办理涉案商铺的房屋房产证；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2006年12月1日，反诉原告叶维盛以第三人名义与反诉被告电白食品公司签订《建筑工程施工合同》，实际承建电白县食品企业集团公司综合大楼，随后，反诉原告依约进行施工。2008年3月初，反诉被告因没有资金支付工程款，向反诉原告提出以综合大楼一楼商铺按10600元/平方米抵偿所欠反诉原告的部分工程款，多还少补。在反诉被告时任领导班子的多方请求下，反诉原告同意反诉被告所提出的抵偿方案。2008年3月11日双方签订的《商铺抵偿工程款协议书》，时任反诉被告领导班子及反诉原告均自愿在该协议上签字及盖章确认，签订涉案协议后反诉原告多方筹措资金为反诉被告完成该综合大楼工程。2010年6月17日，反诉原告承建的综合大楼验收合格。2010年10月初，反诉被告将该综合大楼一楼的铺面交付给反诉原告作为抵偿工程款。2008年3月11日双方所签协议，系双方真实意思表示，合法有效。协议中，反诉被告确认了反诉原告以第三人名义承建该工程，系该工程实际施工人的事实。2010年6月7日，工程验收合格，虽然反诉被告也依约向反诉原告交付上述铺面房屋，但一直未给反诉原告办理房产证。该协议的第三项约定：“所抵偿铺面房屋的过户相关费用由乙方，与甲方无关，但甲方应提供必需的协助(如有关资料证明等)。期限按有关规定与住宅户同等。”因此，反诉被告有给反诉原告办理房产证的义务。反诉原告多次请求反诉被告为其办理涉案商铺的房屋产权证明，反诉被告却以各种理由诸多推搪，至今都没有为反诉原告办理涉案商铺的房产证。由此可见，反诉被告显然违反了《合同法》及相关司法解释之规定，其行为已构成严重违约，依法应承担违约责任。综上所述，为了维护反诉原告之合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，特向法院提出以上请求。对反诉原告叶维盛的反诉，反诉被告电白食品公司辩称：一、我方认为反诉原告的请求不成立，理由：1、《商铺抵偿工程款协议书》属于无效或未生效的合同，不能够作为履行的依据；2、退一万步说，《商铺抵偿工程款协议书》即使有效也未具备办理商铺产权变更登记手续的条件，因为反诉原告及第三人没有按照建设工程施工合同的约定提供竣工图及有关资料，导致涉案工程无法通过政府的规划验收及消防验收，造成了所有的建筑物无法办理相关的房产证或不动产登记，根据《物权法》的规定，作为转让的产权变更登记需要原来的产权人办理产权登记后，再将产权登记变更到受让人的名下，因此，就本案实际情况下未具有办理变更登记手续的条件，且造成这种后果的过错在于被告和第三人。二、《商铺抵偿工程款协议》并未约定办理权属变更登记手续的期限，因此，在协议即使有效的情况下，反诉原告的诉讼请求也没有事实和合同依据。综上，反诉原告的诉讼请求不成立，应驳回。对反诉原告叶维盛的反诉，第三人电白建筑集团公司述称：我方同意反诉原告的反诉请求，根据涉案工程的施工和《商铺抵偿工程款协议》的约定，涉案工程是由反诉原告叶维盛进行内部承包经营，由其自筹资金自负盈亏，所以涉案商铺应当由反诉被告电白食品公司为反诉原告叶维盛办理房产登记手续。经审理查明，2006年12月1日，原告电白食品公司作为发包方与第三人电白建筑集团公司签订《建设工程施工合同》，将电白县食品企业集团公司综合大楼工程发包给第三人电白建筑集团公司进行施工，工程地点为电白县水东镇西湖路3号。合同签订后，第三人将该工程交由被告叶维盛进行实际施工。2008年3月11日，原告电白食品公司（甲方）与被告叶维盛（乙方）签订《商铺抵偿工程款协议书》一份，主要内容为“乙方以电白建总名义承建甲方综合大楼，由于甲方资金不足，甲方愿意将乙方所承建的大楼一楼的商业铺面给乙方作为抵偿工程款，双方在公平、平等、自愿和合法的原则下，经充分协商，达成如下协议：一、甲方将自有的位于电白县所有商业铺面有偿抵偿给乙方所有。转让房屋的建筑面积1000平方米左右（以建好实际四至丈量面积为准，包括分摊、屋墙所占的面积等）。二、抵偿价格按每平方米壹万零陆佰元计算。三、所抵偿铺面房屋的过户相关费用由乙方负担，与甲方无关，但甲方应提供必要的协助（如有关资料证明等）。期限按有关规定与住宅户同等。四、商铺的水、电自行报装，不准使用甲方的公共用水、电。五、从乙方承建该栋大楼全面竣工验收之日计价抵偿工程款。多出部分乙方多还少补。六、乙方抵偿的商铺要在该栋楼竣工验收后交付给甲方使用后方才出让商铺，否则该合同无效。七、乙方成为转让房屋业主后，必须服从甲方对整栋大楼的物业管理有关规定，承担与该栋楼房其它住户同等的义务。乙方不准使用此房屋进行非法活动，不准私自改变房屋的用途和现状，乙方需改建或从事不符合住宅安全的行为，必须经甲方同意和认可，否则甲方有权制止。八、不尽事宜，双方可另订协议补充。九、此协议自双方签名盖章之日起生效。”2010年6月17日，电白县食品企业集团公司综合大楼工程竣工验收。2010年10月，原告将电白县食品企业集团公司综合楼一楼商铺交付给被告叶维盛。被告接收涉案商铺后，对商铺进行了加层、通水、通电等装修。另查明，位于电白县所占用范围内的土地使用权于1989年12月10日在电白县国土局进行了产权登记，登记的土地用途为商业，用地来源为划拨，土地使用权人为电白县食品总公司，用地总面积为3135平方米。本案在审理过程中，原告电白食品公司向本院申请要求委托评估机构对茂名市电白区食品企业集团公司综合楼（位于茂名市电白区一楼商铺（面积1160平方米）自2010年11月1日起至2018年12月31日止的占用费进行评估，本院依法委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所进行评估，该事务所于2019年10月15日作出茂盈恒信评报字［2019］第209号评估报告书，确定该商铺2010年11月1日至2010年12月31日的市场客观租金为每月每平方米35.4元、2011年1月1日至2011年12月31日的市场客观租金为每月每平方米38.62元、2012年1月1日至2012年12月31日的市场客观租金为每月每平方米42.13元、2013年1月1日至2013年12月31日的市场客观租金为每月每平方米45.96元、2014年1月1日至2014年12月31日的市场客观租金为每月每平方米50.14元、2015年1月1日至2015年12月31日的市场客观租金为每月每平方米54.69元、2016年1月1日至2016年12月31日的市场客观租金为每月每平方米59.66元、2017年1月1日至2017年12月31日的市场客观租金为每月每平方米65.09元、2018年1月1日至2018年12月31日的市场客观租金为每月每平方米71.01元，自2010年11月1日至2018年12月31日的市场客观租金合计为6030144元。原告垫付评估费63166元。其后，被告叶维盛又向本院申请要求委托评估机构对茂名市电白区商铺的装修费用及上述装修费在租赁收入中的经济价值（比例）进行评估，本院依法委托茂名市合众房地产资产评估有限公司进行评估，该公司于2020年8月26日作出茂合众评报字［2020］第103号评估报告书，确定该商铺的装修费在评估基准日（2020年3月20日）的市场价值为1706800元，其中室外大理石铺装工程的评估值为41400元。被告垫付评估费13200元。再查明，原告茂名市电白区食品企业集团有限公司的名称由原来的茂名市电白区食品企业集团公司变更而来。第三人广东省电白建筑集团有限公司的名称由原来的广东省电白建筑工程有限公司变更而来，而广东省电白建筑工程有限公司又是由原来的广东省电白建筑工程总公司变更而来。本院认为，本案争议的焦点为原告电白食品公司与被告叶维盛于2008年3月11日签订的《商铺抵偿工程款协议书》是否有效及所对应的法律后果。关于双方2008年3月11日签订的《商铺抵偿工程款协议书》是否有效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。上述规定虽然是管理性强制性规定，但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，涉案商铺所涉土地为划拨土地，原告和被告在签订《商铺抵偿工程款协议书》时对商铺所有权和土地使用权一并进行了转让，至今没有经人民政府批准并办理土地使用权出让手续，故双方所签订的《商铺抵偿工程款协议书》应为无效协议。关于合同无效后的法律后果。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案协议无效后，被告叶维盛应当将根据该协议取得的涉案商铺返还给原告。至于商铺抵偿款，被告并未提出反诉，可另行主张。关于原告提出要求被告支付商铺占用费的诉讼请求，涉案商铺一直由被告占有、收益，故被告应将该占用费支付给原告。至于该占用费的具体数额，茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所接受本院委托作出茂盈恒信评报字[2019]第209号评估报告书，确定2018年1月1日至2018年12月31日的市场客观租金为每月每平方米71.01元，自2010年11月1日至2018年12月31日的市场客观租金合计为6030144元，该评估报告系有相应资质的土地房地产估价机构根据市场价值依法作出的评估结论，且原、被告对该估价结论也不持异议，本院予以确认。被告应支付原告自2010年11月1日至2018年12月31日的占用费合计6030144元，因原告申请评估的时间截止到2018年12月31日，对于2019年1月1日以后的商铺市场客观租金可参照2018年的每月每平方米71.01元计至被告返还商铺给原告之日止。原告提出该商铺处于闹市地段，每月每平方米的租金为100元-130元，应按最高租金水平每月每平方米130元计算，请求被告支付自2010年11月1日起计至2018年12月31日的占用费14778400元，及自2019年1月1日起按每月150800元计算占用费至被告返还商铺给原告之日止，理据不足，本院不予支持。关于被告提出应当在占用费中扣除商铺的装修费用，本院认为，被告在占有涉案商铺期间，对商铺进行了装修，形成添附物，对商铺装修材料在不宜拆除的情况下，原告收回商铺应当对装修费用予以折价补偿给原告。根据茂名市合众房地产资产评估有限公司于2020年8月26日作出的茂合众评报字[2020]第103号评估报告书，确定该商铺的装修费在评估基准日(2020年3月20日)的市场价值为1706800元，应将该1706800元装修费价值在上述占用费中予以扣减。扣减后，被告应支付自2010年11月1日至2018年12月31日的占用费为4323344元。关于反诉原告叶维盛要求反诉被告茂名市电白区食品企业集团有限公司履行《商铺抵偿工程款协议书》约定的义务，为反诉原告办理涉案商铺的房屋房产证的反诉请求，如前所述，理据不足，本院不予支持，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告茂名市电白区食品企业集团有限公司与被告叶维盛于2008年3月11日签订的《商铺抵偿工程款协议书》无效；二、限被告叶维盛于本判决发生法律效力之日起三十日内返还位于茂名市电白区给原告茂名市电白区食品企业集团有限公司；三、限被告叶维盛于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告茂名市电白区食品企业集团有限公司支付截至2018年12月31日止的占用费4323344元，并按照71.01元/平方米/月的标准向原告茂名市电白区食品企业集团有限公司支付自2019年1月1日起至商铺返还之日止的占用费；四、驳回原告茂名市电白区食品企业集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告叶维盛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费165692元，由被告叶维盛负担107740元，原告茂名市电白区食品企业集团有限公司负担57952元；反诉受理费42700元，由反诉原告叶维盛负担；评估费76366元，由原告茂名市电白区食品企业集团有限公司负担13200元，被告叶维盛负担63166元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  黄肖丽人民陪审员  李 琼人民陪审员  张丰田二〇二〇年十月三十日法官 助理  梁家声书 记 员  李 琳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。