山东省梁山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0832民初4900号原告：张九亮，男，1988年10月28日出生，汉族，居民，住梁山县。委托诉讼代理人（特别授权）：张作明，梁山春光法律服务所法律服务工作者。被告：美的亚地产投资有限公司，统一社会信用代码91370832695434170A，住所地梁山县城水泊南路（美的亚城市广场）。法定代表人：王景和，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张继锋，山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王伟，山东恒正律师事务所律师。原告张九亮与被告美的亚地产投资有限公司（以下简称美的亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张九亮的委托诉讼代理人张作明，被告美的亚公司的委托诉讼代理人张继锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张九亮向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告继续履行原、被告于2019年5月10日签订的《山东省新建商品房买卖合同》；2.依法判令被告支付原告逾期交房的违约金13072.62元（按照合同约定的购房款622506元的日万分之一，自2019年12月31日起计算至2020年7月30日止）。事实与理由:原告与被告系商品房买卖合同关系。2019年5月10日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于梁山县，总价值622506元，首付款192506元，余款430000元以按揭方式付清。合同对双方的权利义务进行了详细约定，其中第十一条约定被告应在2019年12月31日前交房。第十二条约定了逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告至今未交房。被告逾期交房，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。被告至今仍拒绝承担违约责任，应承担逾期交房的违约金，并承担本案诉讼费用。被告美的亚公司辩称，1.双方签订买卖合同是事实，根据合同第十一条第一款约定，虽然约定的交付时间是2019年12月31日，但根据合同第二款关于工程延期及不可抗力的约定，被告有权据此延期交付房屋。结合本案，因涉案工程因天气、大气污染治理等不可抗力等因素，造成涉案工程无法正常施工，导致涉案工程施工期延长至2020年9月2日。因此，被告不存在延期交房问题。2.2020年4月6日，为了满足购房者及时上房需求，答辩人已经通知各购房者于2020年7月31日前办理上房手续，原告未按照通知时间办理上房，责任在原告。综上，被告未逾期交房，也不应承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告张九亮在庭审中提交下列证据：证据一、原告的身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；证据二、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、《美的亚?首府房屋认购协议书》各一份，证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，交房时间为2019年12月31日。被告至今没有交房，应承担违约责任，并向原告支付违约金；证据三、济宁银行股份有限公司梁山拳铺支行出具的原告《个人活期存款账户交易明细》二页，证明原告于2019年4月27日以转账的方式支付到被告账户20000元，于2019年5月1日以转账的方式支付到被告账户197938元，两项合计217938元。原告支付被告购房首付款192506元；证据四、梁山县住房和城乡建设局根据业主拨打12345反映的被告违规交房和违约金问题所做出的答复内容打印件一份、梁山县住房和城乡建设局出具的《责令停止违法行为通知书》一份，证明被告存在逾期交房的事实以及梁山县住房和城乡建设局对违约金问题的处理意见。经庭审质证，被告的质证意见为：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但根据合同第十一条第二款约定，出现不可抗力时，被告有权延期交付房屋，涉案房屋在施工期间存在不可抗力情形；对证据三的真实性无异议；对证据四中答复内容的真实性有异议，该证据系复印件，不符合证据的法定要件，同时该证据系关于被告违规交房问题的答复意见，不能证明被告存在逾期交房情形，因此，该证据不能证明原告的主张。对《责令停止违法行为通知书》的真实性无异议。被告美的亚公司在庭审中提交了下列证据：证据一、原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为20190510086，证明双方于2019年5月10日签订了涉案房屋买卖合同，合同第九条及附件第一条约定的房屋交付条件为：该商品房经过竣工验收合格即可交付。合同十一约定的交房日期为2019年12月31日，但合同第十一条第二款约定：“如遇特殊情况致使工期延误的,房屋交付时间予以顺延,以书面材料记录为准,出卖人不再另行通知买受人:(1)因政府相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的,市政配套设施安装延误的;(2)施工期间温度超过37℃、日降雨量超过50毫米以及大风、大雾等特殊恶劣气候造成无法施工的;(3)县(市)级及以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门采取某项行政措施,扬尘治理、环境空气污染控制、规划设计调整、安全检查等造成的停工或确实影响工程的；(4)因主管部门、专业公司或相关设计、施工、验收、人防、规范设计文件调整，造成工期延误或手续延误的”。另外，合同约定的公共服务及其他配套设施（小区内绿化、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房）的交付时间为2020年10月1日；证据二、济宁市生态环境局发布的重污染天气预警文件网页打印件26份，证明自2018年1月2日起至2019年1月9日止，因政府发布空气污染预警紧急通知，导致涉案工程需要实际停工188天的事实，属于证据一约定的不可抗力；证据三、2018年4月至2019年12月期间济宁市天气状况明细网页打印件24张，证明涉案项目施工期间济宁市的天气状况。期间存在雨雪等恶劣天气，导致涉案工程无法施工，属于证据一约定的不可抗力；证据四、《工程临时/最终延期报审表》、《工程工期延期申请书》、美的亚城市广场（二期）25#住宅楼延期明细表及济宁市发布重污染天气预警明细表各一份，证明涉案项目施工期间，因空气污染预警，政府紧急要求停工137天，雨雪天气无法施工17天，被告被迫停工。2019年，经过监理部门批准，工期延迟至2020年6月2日；证据五、美的亚城市广场（二期）25#住宅楼施工日志和监理日志各一份，证明因环境治理和天气原因导致被告实际停工的情况，结合证据二、三、四可以证明原告的主张；证据六、《建筑工地复（开）工备案表》手机照片打印件一份，证明涉案工程因新型冠状病毒造成工程无法施工。结合证据二、三、四、五、六，涉案工程共计因不可抗力延期244天，被告的交房日期实际应为2020年9月2日；证据七、《工程竣工质量验收报告书》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》、《房屋建筑工程质量保修书》各一份，证明涉案工程已于2020年6月30日经过验收，符合合同约定的交付条件；证据八、《美的亚?首府业主收房承诺书》、《美的亚?首府房屋验收单》各一份，证明涉案房屋已于2020年8月9日交付给原告，经原告验收符合交付标准，被告并没有违约；证据九、山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初6321号民事判决书、山东省济宁市中级人民法院(2020)鲁08民终678号民事判决书复印件各一份，证明政府要求的环境治理情况属于不可抗力，依法可以在施工期中扣除相应天数；证据十、济宁市住房和城乡建设局文件（济建房字[2018]31号）、山东省住房和城乡建设厅等单位颁发的鲁建房字[2019]34号复印件各一份，证明我国于2018年已将房屋综合验收变更为单体验收即可交付房屋，但2020年1月1日又将单体验收变更为综合验收。被告根据2018年的规定，约定2019年12月31日交付房屋，但目前因为政策原因造成无法交付房屋，系不可抗力，因此，被告不应当承担逾期交付房屋的违约责任。证据十一、2020年4月6日，被告向原告邮寄的交房通知函及快递查询明细一份，证明被告于2020年4月6日通过邮政快递的方式向原告送达了通知函，通知原告在2020年7月31日前办理交房手续，原告于2020年4月16日予以签收。原告未在2020年7月31日前办理相应手续，责任在原告，之后逾期交房的责任不应当由被告承担。经庭审质证，原告的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据约定事项并不属于不可抗力；证据二、三系打印件，对其真实性存有异议；对证据四、五、六、七、八的证明目的有异议，该证据不属于有关政府部门强制停工的文件，不属于不可抗力的有关情形；证据九、十为复印件，不符合证据的形式要件。证据九与本案没有关联性，证据十的生效时间为2020年1月1日，对本案没有约束力；证据十一属于被告单方行为，不能证明被告没有违约，对此通知函住建局已责令停止违法行为。综上，上述证据不能证明被告逾期交房的免责事由，与原告主张的违约金不存在关联性。经审查，本院认为，被告对原告提交的证据一、二、三及证据四中的《责令停止违法行为通知书》的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据四中的回复意见系打印件，未记载证据来源及经办人信息，亦未加盖出具单位的公章，不符合法律规定，不予采信。原告对被告提交的证据一、四、五、六、七、八的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据二、三均系官网网页打印件，符合法律规定，本院依法予以采信。被告提交的证据九、十系复印件，但经本院核实，该证据与原件一致，本院予以采信。原告对被告提交的证据十一的真实性未提出异议，且通知函与邮递查询回单能够相互印证，符合法律规定，本院依法予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，原告张九亮（买受人）与被告美的亚公司（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定：张九亮购买美的亚公司开发的位于梁山县，房屋总价款为622506元。其中该合同第九条约定的商品房交付条件为：1.已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。如遇特殊情况致使工期延误的，房屋交付时间予以顺延，以书面材料记录为准，出卖人不再另行通知买受人：（1）因政府相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施安装延误的；（2）施工期间温度超过37°、日降雨量超过50毫米以及大风、大雾等特殊恶劣气候造成无法施工的；（3）县（市）级及以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门采取某项行政措施，扬尘治理、环境空气污染控制、规划设计调整、安全检查等造成的停工或确实影响工程的；（4）因主管部门、专业公司或相关设计、施工、验收、人防、规范设计文件调整，造成工期延误或手续延误的。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照0.005%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2020年6月30日，勘察、设计、建设、施工、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收，综合验收结论为合格，并出具了工程竣工质量验收报告。2020年4月6日，美的亚公司向张九亮寄送通知函一份，承诺争取在2020年7月底前交房，2020年4月16日，他人予以签收。2020年8月9日，张九亮在《美的亚?首府业主收房承诺书》、《美的亚?首府房屋验收单》上予以签字确认。张九亮按照合同约定向美的亚公司支付了全部购房款，案涉房屋至今未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件》。本院认为，本案的争议焦点是美的亚公司主张在合同履行过程中，存在大气污染治理、天气、新型冠状病毒等不可抗力不可抗力因素，导致涉案工程停工，依约应对交房日期顺延，是否符合法律规定的问题。不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。美的亚公司主张因大气污染治理和天气等原因导致的停工属于不可抗力，但济宁市人民政府办公室已于2013年就发布了关于印发《济宁市环境空气污染应急预案》的通知，并对环境重污染情况下采取应急措施做出了规定，美的亚公司作为济宁本地房地产开发企业，对此应当是明知的，对环境重污染情况下实施该预案而导致建设施工停工应是可预见而非不可预见的，美的亚公司本应在施工工期、交房时间上做出合理安排，因此，该情形并非不可抗力因素。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据合同约定，美的亚公司应于2019年12月31日前向张九亮交付案涉房屋，新型冠状病毒肺炎疫情发生在该日期之后，因此，美的亚公司不能免除违约责任。综上，美的亚公司关于因大气污染治理、天气、疫情等造成停工，工程施工期延长至2020年9月2日，被告不存在延期交房问题的抗辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张九亮与美的亚公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。张九亮按合同约定履行了向美的亚公司支付全部房款的义务，根据合同约定美的亚公司应在2019年12月31日前向张九亮交付房屋，但美的亚公司未按照合同约定向张九亮交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。根据合同约定，张九亮要求继续履行合同，美的亚公司应当继续履行合同义务，美的亚公司逾期交房应当向张九亮支付违约金，故张九亮要求美的亚公司继续履行合同并支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于违约金的计算问题。根据合同约定，美的亚公司应自2020年1月1日起按日计算向张九亮支付全部房屋价款万分之一逾期交房的违约金，张九亮主张逾期交房违约金计算至2020年7月30日，是其对自己权利所做出的处分，符合法律规定，本院依法予以支持，故美的亚公司应向张九亮支付逾期交房的违约金13072.62元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告美的亚地产投资有限公司继续履行与原告张九亮于2019年5月10日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告美的亚地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张九亮逾期交房的违约金13072.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取63元，由被告美的亚地产投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  孙长敏二〇二〇年十月二十三日书记员  杨 琼