贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2636民初808号原告黄晚来，男，汉族，1979年12月11日生，住址贵州省麻江县。原告李光群，女，布依族，1984年3月15日生，住址贵州省麻江县。原告文忠儒，男，苗族，1953年9月15日生，住址贵州省丹寨县。委托代理人龙平，女，贵州黔成起智律师事务所律师。被告中国电信股份有限公司丹寨分公司，住所地贵州省丹寨县龙泉镇建设北路2号，统一社会信用代码915226367613628074。负责人王泽学，男，该公司总经理。委托代理人丁文振，男，汉族，1977年11月9日生，住址丹寨县。委托代理人张仙丹，女，贵州迪芬德律师事务所律师。原告黄晚来、李光群、文忠儒诉与被告中国电信股份有限公司丹寨分公司（下称“中国电信丹寨分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理，同年9月25日依法适用简易程序由本院审判员刘亚飞公开开庭进行了审理，原告黄晚来、文忠儒及其委托代理人龙平、被告中国电信丹寨分公司委托代理人丁文振、张仙丹到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出提出诉讼请求：1、判令解除原告文忠儒与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向三原告支付2020年4月10日至2020年7月8日的一楼租金34344元、二楼租金暂计23342.85元（包括按照合同约定从第三年以47760元为基数每年递增6%的未支付的递增部分及欠付租金），实际应当计算至被告搬离涉案房屋之日止；3、判令被告向原告文忠儒支付从2014年4月10日起至起诉之日止的外墙及一楼门口周边适用的租金暂计12500元，实际应当计算至被告实际搬离涉案房屋之日止；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告黄晚来、李光群系夫妻关系，2020年6月8日，原告黄晚来、李光群向原告文忠儒购买了其所有并于2014年4月10日租赁给被告适用的位于龙泉镇富民路的两层房屋。根据原告文忠儒与被告签订的房屋租赁合同约定，被告应当于2020年3月31日前向原告文忠儒支付2020年4月10日至2021年4月9日的房屋租金，但被告未支付。原告黄晚来、李光群向原告文忠儒购买涉案房屋后，也多次与被告沟通支付租金事宜，但被告仍未支付租金。现原告被告违反诚实信用原则，提出如上诉请。被告辩称：三原告作为本案原告，主体不适格，应予以驳回。原告文忠儒要求解除合同，依照其陈述的事实理由，原告文忠儒已不是房屋产权人，依法不享有解除权，诉请第一项不能成立，应予以驳回。被告未构成违约，双方签订的《租赁合同》未达到解除的条件，因此三原告均没有解除合同的事由基础。租金未能支付的原因系原告未按照约定开具发票交给被告，导致被告不知向谁支付租金。按照往年的习惯，每年均是原告开具发票提交被告，被告按照财务报账程序支付相应的租金或按照原告要求指示支付。诉请的第三项完全违背客观事实，原告方并未实际交付外墙及一楼门面周边给被告使用，该协议内容实际并未履行，所以多年来原告文忠儒也未向被告主张该费用。因此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：原告文忠儒与被告中国电信丹寨分公司于2014年4月10日签订《房屋租赁合同》，约定由原告文忠儒将其位于龙泉镇富民路农贸市场闹市区口私宅一楼所有门面租赁给被告中国电信丹寨分公司，租赁期间自2014年4月10日至2023年4月9日。合同第三条约定：“3.1租金：月租金为壹万零捌佰元整（10800元整）。第6年开始，门面租金按每年6%递增，房屋租赁期间产生的税费由乙方承担。3.2租金从2014年4月10日开始计算，支付方式交纳期限为：每年度支付一次。每年度第一季度最后一个工作日前，根据甲方出具的付款通知书，乙方将下一年度的租金汇至甲方指定的银行账户。”第九条约定：“9.1租赁期内房屋所有权发生变动的，不影响本合同的效力。在租赁期内，甲方如将房屋所有权转移给第三方，应事前告知乙方有关所有权转移情况，并应明确告知房屋所有权的取得方房屋的租赁、本合同的签订及其内容等事项。房屋所有权转让后，房屋的所有权取得方即成为本合同的当然甲方，享有本合同项下甲方的权利，承担本合同项下甲方的义务。”第十条约定：“10.1乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任、赔偿经济损失：（2）乙方拖欠租金累计达1个月及以上的。”第十一条约定：“11.2乙方由下列情况之一的，并在收到甲方书面通知三十日内未能作出补救的，构成违约：（2）未按期交纳租金的。”双方又于当日签订《房屋租赁补充协议》，约定将原告文忠儒位于丹寨县，面积月240平米的房屋租赁给被告中国电信丹寨分公司，租赁期限为2014年4月10日至2023年4月9日止。协议第三条约定：“1.二楼月租金3980元，年租金47760元。房屋租赁期间产生的房屋使用全部税金由乙方自行承担，前2年租金不变，第3年开始，每年按6%递增。房屋整体外墙及一楼门口周边（过道除外）使用年租金2000元，甲方不得再转租第三方或他人使用（一楼转角左侧部分除外，仅限甲方子女使用）。2.支付方式及交纳期限：每年度支付一次。每年度第一季度最后一个工作日前，乙方须将下一年度的租金向甲方支付。”第七条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合约，收回房屋：2.乙方拖欠租金时限超过1个月以上的（首次付租金除外）”原告文忠儒与被告中国电信丹寨分公司签订合同后，在合同履行过程中形成了一定的交易习惯，即在每年4月份的上旬左右，由原告文忠儒向被告中国电信丹寨分公司提供身份证、结婚证、银行账号等相关财务所需资料，双方共同到税务部门开具发票后，被告中国电信丹寨分公司向原告文忠儒指定账户支付租金。2014年至2019年期间，被告中国电信丹寨分公司按照合同向原告文忠儒支付一楼门面及二楼房屋租金，虽然未支付递增部分的租金及外墙及一楼门口周边的租金，但是文忠儒与中国电信丹寨分公司均未因此发生过任何争议。2020年，原告文忠儒有意转让涉案房屋并告知被中国电信丹寨分公司，被告中国电信丹寨分公司因价格过高而放弃购买，后原告文忠儒将涉案房屋转卖给原告黄晚来、李光群，黄晚来、李光群于2020年6月9日取得房屋不动产权证。被告中国电信丹寨分公司已主动向原告文忠儒提出支付2020年4月10日至2021年4月9日的租金，但原告文忠儒、黄晚来、李光群未告知被告中国电信丹寨分公司租金应当向谁支付，也未向中国电信丹寨分公司提供支付租金所需的财务资料，致使被告中国电信丹寨分公司至今未支付本年度的房屋租金。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、不动产权证书及被告提供的房屋租赁报账单、房屋出租税收完税证明、有关房屋租赁的电话记录等证据及双方当事人的陈述予以佐证。本院认为，本案的焦点为：1.合同的解除条件是否成立。原告提出解除合同的理由是被告未按约定在2020年3月31日前支付2020年4月10日至2021年4月9日的租金。本案中，被告与原告文忠儒2014年至2019年期间形成的租金支付习惯均为每年度4月份上旬左右，且双方没有任何争议。2020年引发租金支付争议是原告文忠儒将涉案房屋卖给原告黄晚来、李光群，被告主动向原告文忠儒提出支付租金，但原告方没有明确租金向谁支付且未向被告提供支付租金所需的财务资料。故租金无法支付的原因不在于被告，因此原告解除合同的理由不成立，本院不予采纳。2.关于房屋递增部分的租金问题。庭审中，原告文忠儒与被告均认可递增部分被告未支付，但双方同时明确表示并未对该部分是否支付引发争议，被告也愿意按合同约定向原告文忠儒补足递增部分，原告文忠儒也并未反对。故被告未按时支付递增部分租金，并不是合同解除的必要条件。3.关于《房屋租赁补充协议》约定的房屋整体外墙及一楼门口周边年租金2000元，被告是否应当支付。本案中，涉案房屋所在地理区位在农贸市场闹市区口，双方在签订合同时均能对门口周边的使用情况具有预见性，且租赁合同生效后其管理权在被告方，故被告提出一楼门口周边均被他人摆摊占用，因原告没有进行清理，致使被告未能实际使用，故不应当支付租金，其理由不能成立，本院不予采纳，且被告对涉案房屋的外墙已进行张贴标识牌、广告等，故被告应当支付房屋整体外墙及一楼门口周边年租金2000元。虽然该租金被告应支付而未支付，但原告文忠儒明确表示因被告提出不应当支付后，其一直未向被告主张，因此，被告未能支付房屋整体外墙及一楼门口周边租金并不能成为合同解除的必要条件。综上所述，本案当事人签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》均系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人均应当按照协议约定履行各自义务。本案中，原告文忠儒与被告在2014年至2019年期间并未因合同履行发生争议，2020年涉案房屋转让给原告黄晚来、李光群后才因租金的支付问题引发纠纷，原告黄晚来、李光群作为涉案房屋买受人，应当履行房屋买卖之前所订立的租赁合同的相对租赁义务，因此，原告提出第一项诉讼请求的理由不成立，本院不予支持。对于第二项、第三项诉讼请求，因系在第一项诉讼请求得以支持的前提下设立，且原告方未明确2020年4月10日至2021年4月9日租金是向原告文忠儒还是向原告黄晚来、李光群支付，故对原告的第二项、第三项诉讼请求也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：驳回原告黄晚来、李光群、文忠儒的诉讼请求。案件受理费已减半收取777元，由原告黄晚来、李光群、文忠儒承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，直接向上诉法院交纳上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  刘亚飞二〇二〇年十月十五日法官助理田应涛书记员田应涛（代）