黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1732号原告：庞东梅，女，1993年11月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省明水县，委托诉讼代理人：关馨，黑龙江四维律师事务所律师。被告：任萍，女，1981年1月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：任欢（原告弟弟），男，1982年2月7日出生，汉族，个体，住黑龙江省牡丹江市林口县，原告庞东梅与被告任萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年9月24日、2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告庞东梅委托诉讼代理人关馨，被告任萍及其委托诉讼代理人任欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞东梅向本院提出诉讼请求：1.与被告解除合同；2.被告承担违约金8万元（按房屋总价款20%的违约金）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告的代理人郭久森于2019年10月14日签订了房屋买卖居间合同，居间方为大庆四方源房地产经纪有限公司。原告交付定金1万元，合同约定由居间方代为保管。原告交给居间方居间费8,000元。被告代理人交给原告房间钥匙、房主户口本、离婚证、煤气卡、电卡等物品。双方约定过户前可以进行装修，原告装修花费31,597元。后被告要求解除合同，同时否认郭久森的代理行为，故原告诉至法院。被告任萍辩称，履行合同过程中出现以下问题：1.中介方已经明确说明原告庞冬梅卖自己的房子后用卖房子的钱以全款形式购买被告任萍位于华溪龙城二期44-3-404室的房屋，却同时要求被告任萍以公证方式将房子公证到中介公司名下，且公证后才给付任萍首付款。合同中没有体现尾款的给付期限，同时却要求被告任萍出具房屋以及个人证件进行房屋贷款收取银行下款事宜，前后矛盾。2.后期被告任萍发现原告庞冬梅并非真正买家，真正买家是中介公司内部人员，庞冬梅既是中间方又是合同买方，签署合同时庞冬梅并没有购房能力，但刻意隐瞒事实及身份，利用职权添加补充过多不公平、不合理的补充条款，由于任萍及签合同的卖方郭久森常年居住外地，对本市房价不了解，中介公司利用此点，庞冬梅又是中介公司内部人员，双方里应外合压低房价。3.庞冬梅从始至终并未进行钱款交付，任萍及郭久森并没有收到任何形式交付的房款，所谓定金也是中介方代为保管，并未出具给甲方代管定金的授权书。庞东梅本是中介公司内部人员，并且未真正进行代管事宜。4.乙方根本没有进行出售自己房屋筹集买房款的同时，却要求甲方配合房屋贷款，同时在没有任萍追认合同的情况下在不属于自己的房屋内进行装改，以达到快速出售甲方房屋，下款后交付甲方的目的。也就是说，先卖任萍的房子得到购房款后再用来买任萍的房子。庞冬梅贷款下不来，实际庞冬梅并没有购房能力，已经违约在先。综上所述，本人同意与庞冬梅解除不公平合同，但不同意赔付违约金，同时要求保留对庞冬梅追究违约责任的权利，以及对中介公司维权的权利。原告庞东梅围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一，房屋买卖居间合同书一份、补充协议复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明2019年10月14日原告、经被告授权的案外人郭久森、居间人大庆四方源房产经纪有限公司三方签订房屋买卖合同，合同约定若甲方违反合同约定，乙方有权解除合同，甲方应向乙方双倍返还定金，退还其他已收房款，并按房屋总价款的20%向乙方支付违约金及赔偿给乙方造成的其他损失。补充协议中约定，经甲乙双方协商一致，甲方同意乙方在未过户之前对涉案房屋进行装修改造，装修过程中，甲方无权干涉乙方装修方案。经质证，被告称，原告提交的合同是中介公司的合同，对于合同补充协议的整体均有异议，补充协议的内容不公平，在签署合同的过程中原告作为乙方却签署在乙方代理人上，原告签署合同的字迹与起诉状中的字迹有差异。证据二，明细表复印件两份、订货单复印件两份、保证单复印件一份、销货清单复印件两份、收据复印件九份（与原件核对无异，原件退回），欲证明原告支出装修费用39,599元以及原告合法入住涉案房屋，被告并未提出异议。经质证，被告称，对真实性有异议，九张收据都是以同样的收据本开具的，并且收据上所有的字迹都是相同的，存在造假嫌疑；明细表也是同样的纸张，字迹相同，也存在造假嫌疑；销货清单两张也是同样的字迹、同样的纸张、也存在造假嫌疑；对订货单和保证单体现的数额有异议，庞冬梅本在中介公司工作，中介公司本身有自己的装修部门，所有对价格有异议。证据三，电卡、燃气卡、物业催缴通知单、郭久森的身份证复印件各一份（电卡、燃气卡、物业催缴通知单与原件核对无异，原件退回），欲证明案外人郭久森将涉案房屋的电卡、燃气卡、物业催缴通知单这些与房屋及房主密切相关的东西交给原告，原告有理由相信案外人郭久森授权于被告，其有权代被告为原告签订买卖合同。经质证，被告称，水卡、电卡当时是在被告朋友李海燕那，郭久森和原告签合同的时候被告不知道，被告确实想卖房子，但是郭久森和原告签署合同之后，被告认为合同约定的价款过低，但是中介方说如果被告不履行合同就违规了，诱导被告和原告签订合同，因为被告不懂，认为合同虽然是被告对象郭久森签订的，应该对被告也有效力，所以将水卡、电卡及缴费单都给原告了。到2020年1月14日左右，被告从外地回来后打算履行合同，但是看到合同原件有很多不公平、不公正的条款，并且发现原告不是买房人而是中介内部人员，经被告与中介交涉要求重新调整合同，但是中介不同意，并且所谓的乙方是一个男的跟被告联系的，说是买被告房子，被告和买房子的人协商装修费用的时候，乙方报出12万元装修费恐吓被告，并要求被告必须履行合同，还说如果被告不履行合同警方有权按被告，被告对象郭久森属于诈骗，要坐牢，要承担刑事责任，后期协商未果，被告在不想履行不公平合同时出于无奈选择报警，并且警方也已经受理立案，但由于被告手中证据不足，也不想把事情闹大，没有进一步追纠中介方伙同内部人员进行合同诈骗这一事，且后期中介方发短信给签署方母亲，恐吓说“你儿子签合同，你儿媳妇不履行，属于诈骗是要被判刑的”，并且劝导甲方母亲，让其劝任萍履行合同。证据四，四方源收据一份，欲证明原告庞冬梅已将8,000元中介费交付给中介四方源公司。经质证，被告称，与被告无关，因为合同是原告与郭久森签订的。证据五，收据一份，欲证明原告装修涉案房屋所花费的部分装修费用。经质证，被告称，被告没有与原告签订任何合同，也没有同意原告进行装修，与被告无关。被告任萍向法庭提交以下证据：证据一，买卖合同、补充协议复印件各一份，欲证明在两份协议中庞冬梅签字位置在乙方代理人上，签合同的时候，并非疫情时期庞冬梅却戴口罩，并且签合同前中后都没有去看房，房屋就在中介公司楼上，对庞东梅身份产生怀疑。乙方既是中间方又是合同方，且合同内容不公平，不合理，对甲方权益造成侵害，特别是乙方没有能力购买，本是违约的情况下却可以转卖不属于自己的房屋，乙方转卖不了中介有权买，这属于强卖，转卖过程本人不卖的话还要担负违约责任。用不平等条约制约本人自主卖房的权利，逼迫本人履行不公平合同。经质证，原告称，合同乙方明确为庞冬梅，后续有身份证号码，且补充协议中落款处也是乙方庞冬梅签字，房屋买卖合同的买方已明确为庞冬梅，案外人郭久森授权于被告任萍，其为完全民事行为能力人，对于签订房屋买卖合同一事，郭久森有义务且有能力识别乙方的真实身份，因此该合同针对甲方、乙方之间并无异议产生，且为双方真实意思表示。证据二，甲方与中介电话录音及文字整理各2份（录音存于光盘中，当庭播放原始载体），欲证明中介明确说庞冬梅卖自己房子买任萍的房子，却同时要求被告配合自己房子贷款，两者相互矛盾，乙方没有能力购买被告房屋，中介公司预出资购买，被告不同意就拿并未追认的不公平合同制约被告，要求被告履行不公平合同。经质证，原告称，对真实性有异议，无法核实对方身份，对证明问题与合同签订并无本质关系，电话当中也能证明被告知道合同签订的事实，被告也同意卖房，针对案外人郭久森签字行为是予以认可的。证据三，中介公司现场录音光盘及文字整理各1份（录音存于光盘中，当庭播放原始载体），欲证明在贷款没下来的情况下，原告在合同待定时期装修不属于自己的房屋，却报出高额装修费用，用以胁迫被告履行不公平合同，声称不办手续公安局可以摁他，同时中介公司也以不履行合同郭久森会因诈骗刑事拘留等恐吓被告履行不公平合同。经质证，原告称，录音中体现原告对郭久森签订合同是知情的，被告辩称中介公司对其进行恐吓，录音中没有体现。只是针对案外人郭久森的身份录音中有争议，如果系被告所称案外人不知情，那么案外人的行为却属于诈骗，被告后称“我确实想卖房子，不然不会挂你这”表明被告真实的卖房子意愿，在整个录音中，均为被告与中介沟通，原告并没有对被告及案外人郭久森有任何的威胁、恐吓行为。证据四，甲乙方通话录音及文字整理各2份（录音存于光盘中，当庭播放原始载体）、微信截图一份，欲证明原告实属四方源中介公司内部人员，且作为资深中介经纪人，明确了解去年房屋价格，却在买被告房屋时和中介公司里应外合，欺骗被告给出超低价格。原告还明确要求购房者钱必须到位才能购房，合同的房价与当时的市场价差异过大。经质证，原告称，对真实性无异议，对证明问题有异议，原告身份与商品房买卖交易并不矛盾，原告作为一个普通公民有权合法买卖交易商品房，原告在履行合同过程中并没有违法及违约行为。证据五，装修票据、收据、记录单等复印件一组（与原件核对无异，原件退回），欲证明被告房屋原本就是精装修，可以拎包入住，精装修花费整体费用包括老板油烟机、热水器等、橱柜洗手盆、地砖等所有物品共花费4万多元，而原告只是简单弄了下背景墙却前后说出12万，当时地砖多少钱，原告对房屋状况并不了解），原告起诉的31,597元费用不属实，原告乃中介公司内部人员，中介公司自家有装修项目，想做出虚假票据极其容易，有提供虚假证据的嫌疑。经质证，原告称，该票据与本案没有任何关联性，是被告在买卖房屋交付前自行装修的，与本案无关。证据六，短信截图一份（手机当庭核对），欲证明以诈骗判刑坐牢等敏感字词诱导恐吓房主以达到让房主追加授权履行不公平、不合理合同的目的。经质证，原告称，对真实性无异议，对证明问题有异议，作为中介方并没有能力使任何一人坐牢，对任何一个人判处刑罚，因此，并不能够产生恐吓的效果。证据七，大庆房产截图一份，欲证明四方源中介公司员工假冒购房方购房的手段不是首例，且有高价转卖从中盈利的合同诈骗行为的嫌疑。经质证，原告称，与本案无关，且网上评论没有事实依据。本院对原、被告均无异议的证据予以采信，对有异议的证据，在判决论理部分予以综合阐述，并认定案件事实如下：2019年10月14日，原告庞东梅（乙方）与案外人郭久森（甲方）及大庆四方源房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖·居间服务合同书》一份，合同约定甲方将位于大庆市××溪××小区××单元××室转卖乙方，丙方提供居间服务。合同第五条约定房款为43.7万。合同第六条约定乙方最迟至本合同签订之日支付定金1万元，定金由丙方代为保管；采用二手房按揭贷款，贷款种类为商业贷款，甲乙双方约定2020年1月30日之前到大庆市产权交易中心××过户手续或大庆市公证处办理公证手续，逾期按违约处理；本合同签订之日起到办手续日内，乙方需将购房首付款20万元交由丙方保管，并于过户或公证当天由丙方代为支付给甲方；由于乙方正在办理二手房按揭贷款，剩余房款23.7万元，待权利变更完毕后由银行转付甲方，若乙方未获得贷款或未足额贷款的以现金补齐差价；过户形式为委托形式出让（公证），如采取委托形式出让，则甲方必须配合丙方做公证手续，将此房的买卖权、过户更名等事项公证到丙方指定人员名下。合同第八条约定居间费用为8,000元。合同第九条约定，若甲方违反合同约定，乙方有权解除合同，甲方应向乙方双倍返还定金，退还其他已收房款，并按房屋总价款的20%向乙方支付违约金及赔偿给乙方造成的其他损失；若乙方违约，甲方有权解除合同，已收下的定金不予退还，同时乙方应按照房屋总价款的20%向甲方支付违约金及赔偿给甲方造成的其他损失。同日，针对上述合同原告庞东梅（乙方）与案外人郭久森（甲方）及大庆四方源房地产经纪有限公司（丙方）另签订补充协议一份，合同约定甲乙双方协商一致，甲方同意配合乙方贷款，如乙方贷款资质不合格未能成功申请贷款，甲方授权乙方可以将上述房屋转卖给乙方亲属、朋友等第三人，乙方以全款形式一次性支付购房款；如乙方无法转卖，未能补齐全款，为保证甲方的利益需要，由丙方购买上述房屋，并将剩余房款一次性支付给甲方，首付款支付给乙方；丙方购买上述房屋后，甲方需积极配合丙方做公证手续，将此房的买卖权、过户更名、配合贷款等事项公证到丙方指定人员名下；甲方同意乙方在未过户之前对上述房屋进行装修改造，装修过程中甲方无权干涉乙方装修方案，如因乙方装修给房屋带来损失由乙方承担，如乙方装修过程中或装修后，甲方解除合同、本协议或由于甲方相关证件手续不全无法正常办理过户或公证手续，则甲方需赔付乙方装修费用，如乙方解除合同或本协议，则装修费用由乙方承担或按甲方要求恢复原状，并按照主合同中的违约责任进行赔付。本院认为，本案的焦点问题主要有二个：第一、郭久森签订合同的行为是否代表任萍；第二、本案的合同是否成立并生效。关于第一个问题，郭久森在签订合同时虽然未持有任萍的书面授权，但任萍认可是其让郭久森去洽谈卖房事宜并且将房屋产权证交给了郭久森。任萍知道郭久森已经签订了卖房合同后，又将房屋的钥匙、水卡、电卡等物品交给了原告，而且没有制止原告的装修。在后期沟通的电话录音中，任萍也不时有认可郭久森签订合同的陈述。综合上述证据及事实，可以认定任萍对郭久森签订合同的行为进行了授权追认。第二、关于本案合同的效力问题，原告主张合同成立且生效，要求任萍承担不履行合同的违约责任。任萍主张合同存在欺诈，对其不产生效力。本院认为，合法成立并且生效的合同才会涉及违约责任。任萍将房屋委托中介公司进行出售，是想以合理的市场价格将房屋售出。房屋的价格以及买房人是任萍在订立合同时重点进行考量的因素，甚至可以说是任萍是否与之签订合同的决定性因素。因此，中介公司应当恪尽职守为任萍提供适合的买方。在订立房屋买卖合同时，无论是中介公司，还是买卖双方都有义务对相关情况进行真实的告知。本案中，买方庞冬梅的丈夫是案涉中介公司的员工，但庞冬梅及中介公司均没有向任萍进行披露。双方签订的合同价格明显低于市场价格，且合同中还有合同签订后庞冬梅即可以对房屋进行装修及如果庞冬梅不能成功贷款，原告需要将涉案房屋出售给第三人或中介公司，而出售给中介公司又不需办理房屋过户手续，而是要公证委托给中介公司对涉案房屋进行出售的约定。上述约定与常理二手房买卖合同如果买方不能支付价款则解除合同的约定明显不同。合同的履行过程中，庞冬梅也未举证其按照合同约定履行了相关的贷款手续，中介公司也要求任萍将房屋公证给中介公司出售。因此，庞冬梅签订购房合同的目的无法认定是真实购买该房屋，不能排除其是利用掌握的房屋信息资源及熟悉房产交易流程的优势签订房屋买卖合同，进而抢占房源、持有房屋，进行转售牟利的意图。故庞冬梅在购房时隐瞒了购房人与房产中介存在关系的真实情况，且在购房目的存疑的情况下，使任萍作出了错误的意思表示，侵害了任萍的合法权益。双方签订的合同应为可撤销合同。任萍认为合同无效，参考九民会议纪要中“当事人主张合同无效的理由不成立，而可撤销的事由成立的，因合同无效和可撤销的后果相同，法院也可以结合当人的诉讼请求，直接判决撤销合同”的意见，本院对郭久森与庞冬梅签订的合同予以撤销，庞冬梅要求任萍承担违约责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，因该合同而取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告对房屋进行了装修，形成了添附，并且涉案房屋已经出卖，财产无法返还。被告将该房屋出售时，原告的装修行为客观上对涉案房屋产生了部分增值，因此被告应当对原告进行适当的补偿。原告提供的装修费证据中没有正规发票，也无法证实是否全部投入到装修中，为了减少诉累，结合本案实际情况，酌情认定被告赔偿原告损失8,000元。对原告的中介费损失，原告未提供中介费正规发票，无法证实实际支出了中介费，且考虑到原告与涉案中介公司的关系，以及不排除原告与中介公司抢占房源、转售牟利的可能，故本院对原告主张的8,000元中介费损失不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告任萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告庞冬梅损失8,000元；二、驳回原告庞冬梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元（已减半收取），由原告庞冬梅负担875元，由被告任萍负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇二〇年十月二十三日书记员 徐艳飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。