山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0923民初3834号 原告：张海军，男，汉族，1988年6月3日出生，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：郑娟，东平县老湖法律服务所法律工作者。 被告：孙善强，男，汉族，1967年8月14日出生，住东平县。 委托诉讼代理人：庞连政，山东三诺律师事务所律师。 被告：东平县东平街道办事处赤脸店社区居民委员会，住所地东平县东平街道赤脸店社区。 法定代表人：孙安军，村主任。 原告张海军与被告孙善强、东平县东平街道办事处赤脸店社区居民委员会（以下简称赤脸店居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张海军的委托诉讼代理人郑娟、被告孙善强及其委托诉讼代理人庞连政到庭参加诉讼，被告赤脸店居委会经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 张海军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令返还原告交纳的租金198334元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：我与被告于2015年订立房屋租赁合同一份，约定被告孙善强将承租的赤脸店居委会的楼房转租于原告，租赁期限自2015年10月31日至2018年10月31日。2017年6月1日、2017年11月24日我共计向被告孙善强帐户转帐支付租金28万元，该租金的租赁期限为2017年10月1日至2018年10月31日。事后得知，被告孙善强承租的上述房屋租赁期至2017年10月31日，未得展延，赤脸店居委会只宽限至2017年11月30日。自此以后，原告无权处分上述房屋。后被告孙善强返还了原告租金81666元，剩余租金198334未再返还。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所诉。 孙善强辩称，本案原告所述事由已经（2018）鲁0923民初2445号案件处理完毕，原告属于重复起诉，应予以驳回。 赤脸店居委会未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：证据一：中国农业银行网上银行电子回单两份、收到条一份，证实原告于2017年6月1日与2017年11月24日向被告孙善强支付2017年10月31日-2018年10月31日房屋租赁款28万元，被告孙善强出具收到房租收到条。证据二：东平县人民法院（2017）鲁0923民初4460号民事判决书复印件一份，证实被告孙善强与被告赤脸店居委会之间的房屋租赁合同期限至2017年10月31日，之后被告孙善强对涉案房屋无对外租赁权，即2017年10年31日后孙善强对于涉案房屋系无权处分。证据三：保证书一份，证实被告孙善强保证如在证据二中的案件中没有取得租赁权的情况下，退回涉案房屋纳的租赁款。证据二、证据三证实，被告孙善强因与被告东平县赤脸店居委会之间的案件，没有承得租赁权，应当退回原告已交纳的剩余租金。证据四：2018年5月18日被告赤脸店居委会与熊庆朋、侯玉龙签订的《集体固定资产委托管理使用协议书》复印件一份，证实自2017年12月1日起被告赤脸店居委会已将涉案房屋委托给了案外人熊庆朋、侯玉龙管理使用，被告孙善强对于涉案房屋自2017年12月1日起没有了涉案房屋的对外租赁权。证据五：《房屋租赁合同》复印件一份，证实熊庆朋、侯玉龙于2017年12月1日与案外人山东同聚商贸有限公司签订合同，将涉案房屋租赁给了案外人山东同聚商贸有限公司。证据六：银行转账凭证一份，证实案外人山东同聚商贸有限公司已按合同约定向案外人熊庆朋、侯玉龙交纳了涉案房屋的租赁款。证据四、证据五、证据六证实案外人熊庆朋、侯玉龙自2017年12月1日已取得了涉案房屋的承租权，被告孙善强无权处分涉案房屋，应退还收取的多余租金。 被告孙善强质证意见：对证据一无异议，对证据二真实性无异议，但是赤脸店居委会已将租赁期限给被告孙善强延长至2018年上半年（2018年6月30号之前），证据三真实性无异议，但是孙善强与赤脸店居委会的诉讼并未败诉，证据四有异议，因为原始房东赤脸店居委会已将2018年6月30号之前的房屋管理使用权授权给孙善强，证据五有异议，被告不知道该份合同是否属实，因为被告对合同的签订不知情，证据六有异议，被告不知情。 对于原告提交的证据一、二、三到庭被告无异议，且与本案具有关联性，予以采信。对于证据四、五、六需结合其他证据予以认定。 被告孙善强提交了以下证据：证据一、（2018）鲁0923民初2445号应诉通知书一份、开庭传票一份、诉状一份、撤诉申请书一份、和解协议书一份、撤诉裁定书一份，转账凭证复印件一份，证明本案争议的房租已经在（2018）鲁0923民初2445号案件中处理完毕，本案属于原告重复起诉。证据二、2019年10月25日赤脸店居委会出具的证明复印件一份、农业银行存款凭证一份、农业银行转账手机短信一份，证明经赤脸店村两委研究决定，由孙善强退还侯玉龙、熊庆朋63.1万元（已经退还），2018年上半年赤脸店商业街的商铺租赁事宜由孙善强负责管理使用，以后的租赁事宜由侯玉龙、熊庆朋负责管理使用，也就是说被告孙善强承租的赤脸店居委会的商铺租赁期限延展至2018年6月30号。证据三、孙善强与原告签订的租赁协议复印件一份、农业银行个人明细对账单二份，证据来源于（2018）鲁0923民初2445号案件法院卷宗，该协议是由本案的原告在该案中提交的，证实孙善强出租给张海军的商铺四间，每间每年7万元，2016年10月31日至2018年10月31日的总房租共计56万元，对账单证明，原告已经交清了2017.10.31-2018.10.31的房租28万元，但是2016年10月31日的房租还欠被告孙善强2万元。 原告质证意见：对证据一的真实性无异议，但是证明目的有异议，原告签署和解协议书及撤诉本案的前提是因为被告孙善强承诺退回房租及被告赤脸店居委会也同意将涉案房屋交付给孙善强使用，使用延长至2018年6月30日，但是被告并未做到承诺，将涉案房屋租赁给了案外人山东同聚商贸有限公司。原告未取得2018年6月30日之前的房屋使用权，被告孙善强应退还相应租金。对证据二有异议，原告没有参与孙善强与赤脸店居委会之间的协商，对于他们之间的协商结果原告不清楚，但是自2017年12月1日起，用于经营特步专卖店案房屋由案外人山东同聚商贸有限公司管理使用，是由原告提供的证据中的侯玉龙、熊庆朋租赁给了山东同聚商贸有限公司。对证据三中的租赁协议没有异议，对对账单有异议，与本案无关，被告如果认为原告尚欠其租赁款，应另案起诉。 对于被告提交的证据一，原告对其真实性无异议，予以采信，对其证明目的需结合其他证据予以认定；对于证据二中的赤脸店居委会出具的证明，加盖该居委会的公章并由相关人员签名，予以采信，存款凭证与手机短信需与结合其他证据综合认定；对于证据三，原告对租赁协议无异议，予以采信，对账单需结合其他证据予以认定。 本院处理的另案杨懂平诉孙善强房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）鲁0923民初2241号民事判决后，孙善强提出上诉，泰安市中级人民法院作出维持原判的（2020）鲁09民终555号民事判决，二份判决中均认定本案所涉的被告孙善强与赤脸店居委会就该居委会位于东平县××街××楼商铺××十间签订的租赁合同到期后，双方协商将租赁期限延长至2018年5月31日。原告与到庭被告对该二份判决书真实性均无异议，故对该二份判决书认定的该事实予以采信。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月18日，被告孙善强合伙人郑文亮与赤脸店居委会签订房屋租赁合同一份，2012年3月16日被告孙善强与被告赤脸店居委会签订房屋租赁合同补充协议一份，约定将被告赤脸店居委会位于东平县××街××楼商铺××十间（该二十间商铺未取得建设工程规划许可证）租赁给原告，租赁期限为2012年10月31日至2017年10月31日。被告孙善强租赁赤脸店社区居委会二十间商铺后把其中的四间转租给原告，租赁期限自2016年10月31日至2018年10月31日。本院作出的（2017）鲁0923民初4460号民事判决书中认定孙善强对二十间商铺无承租优先权后，被告孙善强与赤脸店居委会进行协商，由被告孙善强向村委交纳63.1万元的半年的租金，村委会对二十间商铺的出租期限延长至2018年5月31日，其中包括涉案的原告与被告孙善强签订的租赁合同中所涉的四间租赁房屋。原告认可其对租赁房屋占有使用至2018年5月31日，同时认可该日期之后的租金双方已经协商为81666元，该款被告孙善强已全部返还。 另查明，本院审结的（2018）鲁0923民初2445号案件中，被告方为孙善强，诉讼请求与本案不一致，后原告撤诉。 本院认为，本案与（2018）鲁0923民初2445号案件，被告不同，诉讼请求不同，且案件审理结果为撤诉，故本案不是重复起诉。 赤脸店居委会的位于东平县城金汇商业街二十间商铺未取得建设工程规划许可证，其就该商铺与孙善强签订的房屋租赁合同无效，相应的孙善强与原告签订的房屋租赁合同无效。但原告对涉案房屋进行了实际的占有使用，其应当支付相应的占有使用费用。被告孙善强与赤脸店居委会签订的租赁合同到期后，双方经协商对租赁期限延长至2018年5月31日，在延长的租赁期限内，相对于出租人赤脸店居委会，被告孙善强依然是租赁房屋的承租人，原告认可2018年5月31日前其对承租房屋一直实际占有使用，其作为次承租人应当向承租人被告孙善强支付该日期之前的全部占有使用费。2018年5月31日后被告孙善强不再是案涉房屋的承租人，原告亦不应当向孙善强支付占有使用费，但此原告与孙善强已经协商，由被告孙善强退还了双方协议的2018年5月31日后租金金额。故原告诉求被告孙善强退还租金的请求，本院不予支持。原告与被告赤脸店居委会之间无合同关系，原告亦未提交证据证实双方之间就案涉房屋租赁之间存在债权债务关系，故对原告相应诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张海军的诉讼请求。 案件受理费2133元，由原告张海军负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员 吴 琰 二〇二〇年十月十五日 书记员 郭冰杰