广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9194号原告：龙东豪，委托代理人：廖观荣，广东国晖律师事务所律师。委托代理人：阳牧野，广东国晖律师事务所实习律师。被告：江锋，被告：谭法昌，委托代理人：牛垚，广东普罗米修律师事务所律师。上列原告龙东豪与江锋、谭法昌确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖观荣、阳牧野，被告江锋、被告谭法昌及其委托代理人牛垚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告江锋与案外人孙海平、郑连喜借款合同纠纷一案（案号为（2018)粤0307民初20345号），调解成功并制作调解书。2018年11月5日，案外人孙海平依据调解书申请强制执行拍卖被告江锋名下深圳市宝安区沙井街道沙头社区菱塘十四巷6号的房屋（以下简称该房屋）。2019年3月4日，原告通过司法拍卖网络平台以5961217元的价格，成功拍卖竞得该房屋。根据《广东省深圳市龙岗区人民法院协助执行通知书》，被告江锋协助将房屋过户至原告名下，根据《司法裁定过户备注》显示，房屋已成功过户至原告名下。原告在接收房屋的过程中，发现被告江锋于2018年10月15日与被告谭法昌签署了为期20年的长期《房屋租赁合同》，并且被告谭法昌于2018年11月5日向被告江锋通过银行转款一次性支付了400万租金。被告江锋与被告谭法昌一次性签订20年租约并且一次性支付400万租金的行为，不符合正常交易习惯。2018年11月5日，在案外人孙海平申请执行原告财产时，被告谭法昌居然在当天一次性向被告江峰支付400万元租金。在深圳网上诉讼服务平台查询可知，(2018）粤0307民初20345号案件立案时间显示2018年10月31日，被告谭法昌支付租金的时间在（2018）粤0307民初20345号案件立案以及调解书出具时间之后，原告认为两被告存在故意串通，逃避债务，损害第三人合法权利行为。被告江锋与被告谭法昌签署的《房屋租赁合同》的时间是2018年10月15日，原告认为，在（2018）粤0307民初20345号案件立案并调解书出具后，被告江锋为了避免交出房屋，故意与被告谭法昌倒签（（房屋租赁合同》，制造房屋租赁时间发生在执行拍卖之前作为合法的假像。被告谭法昌向被告江锋转款是在法院执行裁定书下发当日，转款金额高达400万元，不论是时间节点还是转款金额，都与常规民事租赁行为相去甚远，可以判定该行为是被告江锋与被告谭法昌恶意串通、阻止原告收楼交接。原告根据有效的法律文件成功过户房屋，却因两被告的违法行为不能按期收房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项，两被告签订的《房屋租赁合同》无效，两被告应向原告返还房屋及支付逾期租金。现两被告的行为己侵害原告的合法权利，造成严重的损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所，请求法院支持原告的诉讼请求：1、请求确认被告江锋、被告谭法昌与原告在2018年10月15日签署的《房屋租赁合同》无效；2、请求被告谭法昌立即搬离、向原告交接位于深圳市宝安区的房屋；3、请求被告江锋、被告谭法昌向原告共同支付租金暂计145205.48元（以每天租金为547.95元，即400万／（20＊365）＝547.95元，从2019年4月17日计至房屋交接之日止，现暂计2020年1月7日租金为145205.48元）；3、请求由被告江锋、被告谭法昌承担本案诉讼费。庭审中，原告调整诉讼请求、事实与理由：第一项删除与原告在2018年10月15日，第四项变更租金为房屋占有使用费。事实与理由第二段后加入以下内容：此外根据证据8标的房屋并未实际出租给被告谭法昌，标的房屋应转租、分组产生的租金实际是由被告江锋、孙海平收取的，被告谭法昌仅收取管理费，因此被告江锋、孙海平才是标的房屋的承租人，被告谭法昌仅是房屋的管理人，本案租赁合同签署的目的是在于清偿被告江锋对孙海平所负的债务，因此被告江锋与被告谭法昌无建立房屋租赁关系的真实意思表示，双方是以虚假的意思表示签署的租赁合同。在最后一段根据《中华人民共和国》第五十二条第三、五项加入以下内容：以及民法总则第146条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的规定，两被告签订的房屋租赁合同无效，两被告应当向原告返还房屋并支付房屋占有使用费。被告江峰辩称，两被告签订的房屋租赁是真实合法有效的，其和被告谭法昌2018年10月10日签订合同后就去沙井街道的房屋租赁所办理了房屋租赁证。被告谭江锋辩称，一、原告不具备起诉资格，原告已经将涉案房产登记到其名下，已经享有所有权，其可以进行转让设定抵押担保，自由行使房屋使用权不受任何人干涉，其竞拍价格仅为5961217元，远低于房屋市场价格7912000元，其在竞拍过程中是有受益没有损失。二、涉案的房屋租赁合同真实合法有效，经过租赁管理办公室经过评估公司和法院的确认，不存在所谓民法总则及合同法规定的无效情形。三、双方根据深圳市市场环境签订的房屋租赁合同符合市场规律，因为在深圳有大量的人为了城市更新或旧改签订长期租约，超过20年的也大量存在，只要没有违反法律强制性规定，就应当维护合同的有效性，同时租金一次性支付是因为一次性支付比分期支付对于出租人来说可以一次性回笼资金，对于承租人来说可以总体较低的价格承租。四、应当是申请执行人孙海平对本案有实体法律规定的切身利益，即使有合同无效或者所谓串通行为，也应当是申请执行人孙海平提起诉讼，因为带租约拍卖导致涉案房产拍卖价格明显过低，这又导致申请执行人孙海平的受偿利益受损，因此，孙海平才应当是本案的适格原告，而本案原告恰恰是因为带有租约拍卖价格几乎低于市场一半，其才竞拍成功，因此，原告是受益者，无权起诉。五、在法院的竞拍公告中，已经明确提示了涉案房产带有租约20年，租金400万元已经一次性付清，原告只有在接受竞拍公告的前提下，才能进行拍卖，既然其受其约束，那么就表示其认可竞拍公告中披露的情况。六、《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产工作的移交指导意见》明确规定，不清场移交的应当在拍卖公告中特别提示并说明原因，拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼请求腾退，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的人民法院不予受理，在本案中虽然案由是确认无效，但其诉讼请求中已经包含了物权保护的请求，故应当直接予以驳回，其余以答辩状为准。经审理查明，2018年10月15日，两被告签订《房屋租赁合同》，约定被告江锋将自有的坐落在沙井街道沙××社区××号（深房地字第××号）的房屋出租给乙方使用；租赁期限共贰拾年，从2018年10月15日至2038年10月15日；房屋总租金为人民币肆佰万元，被告谭法昌一次性付清；交付期限，被告江锋应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给被告谭法昌。2018年11月5日，被告谭法昌通过银行转账向被告江峰支付了400万租金。2018年10月31日，深圳市龙岗区人民法院受理孙海平诉江锋、郑连喜借款合同纠纷一案，并经审理后作出（2018）粤0307民初20345号民事调解书。由于江锋、郑连喜未履行上述调解确定的义务，孙海平向深圳市龙岗区人民法院强制执行。2018年11月5日，深圳市龙岗区人民法院受理申请人孙海平与被执行人江锋、郑连喜借款合同纠纷一案，案号为（2018）粤0307执15761号。2018年11月6号，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室向两被告出具《房屋租赁凭证》，房屋坐落地址：沙井街道沙××社区××号；出租人江锋、承租人谭法昌；租赁面积940㎡；租赁期限自2018年11月1日至2021年12月31日。2018年12月21日，深圳市龙岗区人民法院委托深圳市中诚达资产房地产土地评估有限公司对被告江锋名下深圳市宝安区58】进行评估，评估结果：估值对象的市场价值人民币7912000元，租金损失为人民币4000000元，租约限制条件下的市场价值为人民币3912000元，预计卖方应缴纳税费为人民币854228元，租约性质条件下的评估净值为人民币3057772元。2019年1月15日，深圳市龙岗区人民法院作出（2018）粤0307执15731号执行裁定书，将被告江锋名下位于深圳市宝安区58】，按评估总值的80%即2446217元作为起拍价交付拍卖机构进行公开拍卖，搬迁费用由竞买人自行承担。2019年1月22日，深圳市龙岗区人民法院发布竞买公告：将于2019年3月3日10时至2019年3月4日10时止在广东省深圳市龙岗区人民法院京东网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖；拍卖标的：江锋名下位于深圳市宝安区的房产。房地产证号：深房地字第××号，证载建筑面积为836.36平方米，房屋结构为框架结构，建筑面积以主管登记部门核准为准，房产、资产详细信息请查看评估报告书或本页面最下方附件。拍卖物建筑面积如实际面积与登记面积不符，其风险由买受人自行承担。有租约，租赁期为20年，为2018年10月15日至2038年10月15日，租金为4000000元人民币，已一次性付清，由竞买人自行核实，房产居住和租赁情况，由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险，一切风险和费用由竞买人自行承担。如有纠纷，竞买人自寻法律途径解决。涉案物业拖欠的物业管理费、水电费等由竞买人承担，法院不负责清场交付。2019年3月4日，原告通过公开拍卖取得位于深圳市宝安区58】的所有权。以上事实，有《房屋租赁合同》、转账凭证、《执行裁定书》、房地产估价报告、《房屋租赁凭证》等证据、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，原告主张两被告签订的《房屋租赁合同》无效，应承担举证证明责任。首先，涉案房产合法产权证明（深房地字第××号），原告以涉案房产未取得建设规划许可证，主张涉案租赁合同无效，依法无据。第二，涉案租赁合同签订于原告取得涉案房产所有权之前，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第三，涉案租赁合同期限未超过法律规定的范围，原告亦举证证明涉案租赁合同签订前涉案房产已被查封，并未违反法律和行政法规的强制性规定。第四，涉案租赁合同已实际履行，被告谭法昌已支付租赁费用并已占有涉案房产。第五，原告提供的证据不足以证明涉案租赁合同为两被告恶意串通的以虚假的意思签订，被告谭法昌主张其以转租房产为业，一次支付20年租金，可以获得相对较低租金价格，且该租金价格并未严重背离市场行情，符合常理，且原告仅提供未经两被告认可的电话录音不足以构成有效的反驳。第六，深圳市龙岗区人民法院发布的竞买公告，明确披露拍卖房产存在租赁期为20年的租约，租金为4000000元人民币已一次性付清等情况，且涉案房产评估报告已明确“估值对象的市场价值人民币7912000元，租金损失为人民币4000000元，租约限制条件下的市场价值为人民币3912000元”，原告在知悉涉案房产存在租约的情况下，仍竞拍该房产，视为认可涉案房产存在20年租约负担情况的使用价值，并支付与其价值相当的对价5961217元，且该拍卖价亦明显低于涉案房产在未有租约负担情形下的市场价值7912000元。最后，原告以5961217元远低于市场7912000元的价格拍得被告江锋的房产后，主张涉案租赁合同无效，实质上要改变拍卖标的原有物权状态。假如原告的主张成立，拍卖标的物的物权现状发生重大变化—从有租约负担变为无租约负担，那么涉案房产应以无租约负担状态重新估价，原告亦应重新支付相应的对价，否则，原告以远远低于市场价格的对价获得无租约使用权负担的房产，实质是以损害被告江锋的利益来获得额外的利益，显然有悖诚信和公平原则。综上所述，原告提供的证据不足以证明两被告签订的《房屋租赁合同》系恶意串通，损害原告利益，两被告签订的《房屋租赁合同》并未损害第三人的合法权益，亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，因此，原告诉请确认两被告签订的《房屋租赁合同》无效，并请求谭法昌搬离和支付房屋占有使用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:驳回原告龙东豪的全部诉讼请求。本案受理费人民币1602元，由原告龙东豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 王    辉二〇二〇年十月十二日书记员 薛晓媚（兼）书记员 郑  淦  元附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。