天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初8237号原告（反诉被告）：孔晓梅，女，1966年3月19日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘庚，天津得安律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝立旗，男，1960年7月7日出生，汉族，住天津市南开区。被告（反诉原告）：王志玲，女，1963年7月22日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郝立旗（被告王志玲之夫），1960年7月7日出生，汉族，住天津市南开区。原告（反诉被告，以下简称原告）孔晓梅与被告（反诉原告，以下简称被告）郝立旗、王志玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔晓梅及其委托诉讼代理人刘庚、被告郝立旗并作为被告王志玲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔晓梅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告关于坐落天津市南开区万德庄大街109号同安里2号楼下底商（以下简称涉讼房屋）的不定期租赁关系，二被告将上述房屋腾空并交付原告；2.二被告给付原告自2013年1月1日起至实际腾交房屋之日止的实际损失（2013年1月1日至2019年12月31日期间按照每年21200元的标准计算，2020年1月1日起按照每年38800元的标准计算）；3.由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉讼房屋系案外人天津市奶品总公司南开区公司（以下简称奶品公司）所有，原告自1993年起承包经营。自2011年起，二被告从原告处承租涉讼房屋，然其自2012年10月起未再支付房租亦未腾交房屋，遂成讼。被告郝立旗、王志玲辩称，不认可原告关于涉讼房屋权属，原、被告租赁关系成立过程的陈述。2011年9月，原告擅自增加房租，二被告无奈接受。2012年10月12日，原告无故要求二被告腾交涉讼房屋，双方发生冲突。此后，双方多次协商未果，原告擅自对涉讼房屋加锁。后二被告应公安机关建议亦对涉讼房屋加锁。原告与案外人奶品公司签订房屋租赁合同处置涉讼房屋，构成对二被告的恶意违约，且原告主张已超过诉讼时效，故不同意其全部诉讼请求。被告郝立旗、王志玲向本院提出反诉请求：1.确认二被告无偿使用涉诉房屋至2035年12月31日；2.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因原告控制涉诉房屋导致二被告产生财产损失、经营损失、预期利益损失，需使用涉讼房屋进行补偿。原告孔晓梅对被告郝立旗、王志玲的反诉请求辩称，原告系涉讼房屋的合法使用人，二被告不存在任何权利，其任何主张无法律依据，且与另案起诉事项基本一致，根据一事不再理原则，本案不应审理。本院认定事实如下：（2014）南民初字第6058号案件，原告为奶品公司、被告为孔晓梅、第三人为郝立旗。该案民事判决认定事实：案外人奶品公司为天津市南开区××庄××号楼下门脸房（计租面积66.40平方米）即涉讼房屋的使用人。涉讼房屋由原告承租多年。承租期间，原告将涉讼房屋隔为两间使用。2013年1月14日，双方签订《职工承包合同书》，约定：原告承包涉讼房屋用于经营麻辣烫，承包期间自2013年1月1日至同年12月31日；年承包金21200元，按季度缴纳，每季度五日前缴纳，不得拖延，每拖延一日该案外人加收原告千分之五滞纳金，以此类推；拖欠一个月时，视为严重违约，该案外人有权单方解除合同，收回房屋，并追究该月租金和滞纳金，所造成的一切后果由原告承担；原告在承包经营期间，独立经营，不得将该门市部房屋转包、转租，不得将门市部用于居住，如违反，该案外人有权终止本合同，所造成的损失由原告承担；原告在承包经营期间不得擅自拆改该案外人现有的房屋结构及有关设施，如果因经营需要，应事先在十五日前向该案外人书面申请并随附装修拆改平面图，经该案外人审定批准后方可施工，所需费用由原告承担，承包期满不动产部分归该案外人所有；原告按本合同规定保证足额向该案外人缴纳承包金，如有逾期超过三十日，该案外人有权终止本合同，所造成的一切后果由原告承担全部责任。合同约定的承包期满后，原告继续使用涉讼房屋。涉讼房屋由原告、被告郝立旗共同使用。据此认为：该案外人与原告签订的虽名为“职工承包合同书”，但根据合同约定的内容及实际履行的情况可以认定双方系租赁关系。该合同对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。该案外人已将涉讼房屋交付原告使用，原告作为承租人理应按照合同约定按时足额支付相应租金。合同期满后，原告继续使用涉讼房屋，该案外人并未提出异议，因此原合同继续有效，租赁期限为不定期，该案外人可以随时解除合同。现该案外人要求原告按照原合同标准给付租金并要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求，于法有据。另，现涉讼房屋实际占用人为原告、被告郝立旗，而其二人占用涉讼房屋已无合法依据，该案外人作为权利人有权要求其二人腾交涉讼房屋。据此判决：解除该案外人与原告之间的房屋租赁合同关系；原告、被告郝立旗将涉讼房屋腾交该案外人等。被告郝立旗不服上述判决，向天津市第一中级人民法院提出上诉。该院经审理作出（2015）一中民四终字第0074号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告郝立旗不服上述判决，向天津市高级人民法院申诉，该院经审查作出（2015）津高民申字第0875号民事裁定：驳回再审申请。本案诉讼过程中，原告表示在上述案件执行过程中，与该案外人达成和解，双方确定原告继续承租涉讼房屋。原告提交与上述内容约定一致的承包期限自2015年1月1日至同年12月31日、2016年1月1日至同年12月31日的职工承包合同书各一份，2017年1月1日至12月31日、2018年1月1日至12月31日、2019年1月1日至12月31日、2020年1月1日至2021年12月31日的房屋租赁合同各一份。除最后一份合同年租金约定为38800元外，其他合同年租金（承包费）均为21200元。（2015）南民初字第1781号案件，原告为孔晓梅，被告为郝立旗、王志玲。该案民事判决认定事实：涉讼房屋在原告承租期间被其隔为两间。原告将其中一间（即讼争房屋）于2011年期间交由二被告占有使用并收取租金。二被告按双方口头约定支付租金至2012年10月。2012年10月12日，原告的爱人张巍与被告郝立旗因出租房屋租金问题发生纠纷，案外人张巍将被告郝立旗打伤，天津市南开区人民检察院向天津市南开区人民法院提起公诉，天津市南开区人民法院依法作出（2013）南刑初字第091号刑事附带民事判决书，判决案外人张巍犯故意伤害罪，判处有期徒刑一年二个月，缓刑一年六个月；并赔偿被告郝立旗各项经济损失共计人民币37231.13元（已执行）。2013年11月4日，双方再次发生争执，原告在讼争房屋上加锁，导致二被告从讼争房屋内搬出，但二被告并未将讼争房屋交还原告，仍继续占有，现讼争房屋空置，无人实际使用。据此认为：原告实际享有涉讼房屋使用权，原、被告为不定期租赁关系。二被告作为讼争房屋实际使用人理所应当履行向原告支付房租的义务。同时，原告作为出租人应当按照约定将租赁物交付二被告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但自2013年11月4日至2015年2月期间，由于双方因租赁讼争房屋再次发生冲突，原告将讼争房屋加锁，导致二被告搬出不能继续使用，因此原告无权向二被告主张该期间的租金。原告主张2012年11月至2013年11月3日期间的租金已超过诉讼时效。据此判决：驳回原告全部诉讼请求。在本案审理过程中，原告表示其于2020年4月30日自行取走讼争房屋上的加锁；2020年7月17日，原告接管和清理讼争房屋内物品，通过天津誉仑律师事务所对该行为和过程进行了见证，并表示该清理过程未完成，原告为保障被告物品安全而再次加锁。被告表示2020年7月17日之前未前往涉讼房屋，该日因原告自行破门而入、搬走被告物品而前往阻止，原告导致被告部分物品丢失、损坏；现讼争房屋内仍有被告物品；事后，原、被告再次加锁。（2016）津0104民初3152号案件，原告为郝立旗，被告为孔晓梅，第三人为奶品公司。在该案中，被告郝立旗提出诉讼请求包括案外人奶品公司将讼争房屋继续交由被告郝立旗经营使用，且用房租来抵消损失（因原告行使错误行为导致被告郝立旗自2013年1月至今未营业，造成该被告失去预期经营可赚取利益的经济及财产损失）等。该案民事判决认定事实：原告系案外人奶品公司员工。原告与该案外人自2008年1月建立房屋租赁合同关系，该案外人将涉讼房屋租予原告使用。后，原告将讼争房屋转租予被告郝立旗，双方并未签订书面合同。2012年10月，因涨租问题，原告丈夫张巍与被告郝立旗撕打起来，导致该被告轻伤。因此，张巍被判处刑罚，及附带民事赔偿该被告各项经济损失37231.13元。此后，因该被告拖欠原告租金，原告多次上门讨要，均遭拒，双方发生口角。报警后，警察让双方各上一把锁，该状态持续至该案审理期间。2013年1月14日，该案外人与原告签订职工承包合同书，约定原告继续承租涉讼房屋，租赁期间自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金21200元。合同另对违约金的支付及禁止转租等权利义务进行了约定。上述合同到期后，该案外人向本院提起诉讼要求原告腾房并支付租金，即（2014）南民初字第6058号案件。原告及该案外人经法院释明均追加被告郝立旗作为第三人参加诉讼。被告郝立旗提交的证据均无法证实其占用讼争房屋属于合法占有。据此认为：该案的争议焦点为被告郝立旗是否有权继续使用讼争房屋，并主张相关权利。依现有证据，可以证实经三级法院审理，均判令原告及该被告应将涉讼房屋腾交该案外人，故该被告主张继续使用讼争房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该被告亦无权向原告及该案外人主张排除妨害、消除影响。关于该被告主张因原告行使错误行为导致其自2013年1月起未营业，造成了巨大的经营利润损失及财产损失一节。讼争房屋上锁是原告、该被告共同行为，该被告对此存在过错，无权向他人主张赔偿，更无权向该案外人主张用继续使用讼争房屋的租金来抵扣。另，针对张巍伤害案的刑事附带民事赔偿已经执行完毕，对该被告因伤误工的损失，其无权重复主张。据此判决：驳回被告郝立旗全部诉讼请求。被告郝立旗不服该判决，向天津市第一中级人民法院提出上诉。该院经审理作出（2016）津01民终6300号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告郝立旗不服上述判决，向天津市高级人民法院申诉，该院经审查作出（2017）津民申911号民事裁定：驳回再审申请。在案件审理期间，本院对讼争房屋进行了实地查勘，讼争房屋系涉讼房屋东侧半间。本院认为，生效法律文书及原告提交的其与案外人奶品公司签订的职工承包合同书、房屋租赁合同书，能够证明原告不晚于2011年取得涉讼房屋承租权，且该承租权持续至2021年12月31日。生效法律文书及当事人庭审陈述显示，原告不晚于2011年将讼争房屋租予二被告使用，双方形成不定期租赁关系，因双方均在讼争房屋上加锁，导致讼争房屋空置，无人使用，但二被告未将讼争房屋返还原告。原告作为出租方有权要求解除双方的不定期租赁合同关系，并要求二被告在合理期限内履行合同解除后腾交房屋的附随义务。原告关于实际损失的主张实系房屋租金，而生效法律文书确认原告将讼争房屋加锁，导致二被告搬出不能继续使用，其无权向二被告主张该期间的租金。原告陈述于2020年4月30日自行开锁，但未能证实已将开锁情况告知二被告。原告又陈述于2020年7月17日再次为涉讼房屋加锁，故本院认定其无权向二被告主张房屋租金。二被告反诉事项业经生效法律文书审理，并驳回了其主张。在本案诉讼中，二被告未有新事实、新证据再次反诉，本院不予受理。综上，原告应打开其加在讼争房屋之上的房锁，排除二被告履行腾交房屋义务的障碍，二被告应在障碍排除后，履行法定义务，未履行义务的，应当承担相应责任。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持；被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孔晓梅与被告（反诉原告）郝立旗、王志玲就坐落天津市南开区××庄××号楼下门脸房中的东侧半间的不定期租赁合同关系；二、本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）孔晓梅拆除其加在上述房屋之上的房锁，并于拆锁之日告知被告（反诉原告）郝立旗、王志玲[书面向被告（反诉原告）郝立旗在本案中确认的送达地址进行送达]；三、被告（反诉原告）郝立旗、王志玲接到原告（反诉被告）孔晓梅通知后六十日内，将其占用的上述房屋腾空并交还原告（反诉被告）孔晓梅；四、被告（反诉原告）郝立旗、王志玲未依照本判决第三项履行腾房义务，则应依照每年21200元标准向原告（反诉被告）孔晓梅支付自其应当履行腾房义务之日起至实际腾交房屋之日止的房屋使用费；五、驳回原告（反诉被告）孔晓梅其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郝立旗、王志玲全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1860.50元，由原告（反诉被告）孔晓梅负担1820.50元，由被告（反诉原告）郝立旗、王志玲负担40元，被告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告（反诉被告）孔晓梅。反诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）郝立旗、王志玲自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郭 岩二〇二〇年十月二十六日书记员 田唯宜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。