广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初20501号原告（反诉被告）:左巍，男，1972年11月25日出生，汉族,住湖北省京山县。委托诉讼代理人：罗永东,广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶培琳,广东宝言律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:李汪**，男，1975年7月3日出生，汉族,住广东省化州市。委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翠怡，广东都昇律师事务所律师。原告左巍与被告李汪**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案，适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，被告李汪**提起反诉，本院依法受理后，合并审理本诉与反诉。本案于2020年10月10日公开开庭审理。原告左巍的委托诉讼代理人罗永东、叶培琳，被告李汪**及其委托诉讼代理人彭文良、罗翠怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左巍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还（租赁押金）人民币250000元；2.判令被告向原告支付补偿款人民币21300元；以上共计：271300元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月23日，原、被告就“北滘简岸路62号二三楼26间出租房”签订了为期十年的《出租屋租用合同》，并押金支付250000元。现疫情原因造成原告订立合同目的已无法实现，特别是原告是疫区湖北籍人员且至今未返粤，出租房的租户也主要是湖北人员。无奈，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于2020年4月30日签收，双方的租赁关系2020年5月1日已解除；但为妥善安置出租房内湖北籍租户，经协商双方同意履行合同至月底。2020年6月1日，原、被告同意交还租赁物，但被告以原告违约解除为由，拒不返还租赁押金给原告。原告认为，本案租赁合同发生不能履行的障碍不可归责原告，原告提出解除合同事出有因且被告事实上已同意并受领租赁物，原告已尽最大努力妥善处理和被告、和租户的关系，疫情引发的损失全部由原告承担更有违诚信和公平。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告李汪**辩称，被告不同意原告主张被告返还租赁押金250000元的诉讼请求，请求法院驳回原告该项诉讼请求。涉案合同解除的原因是因原告长期、多次拖欠租金、水电费，单方严重违约导致，双方并未协商一致解除，按照合同约定被告有权没收租赁保证金。且案涉房屋在洽谈出租给原告及左其松时，双方约定租赁期为十年，因此应两人的要求被告专门对出租房屋进行了精装修，包括装修房屋隔板、天花吊顶、洗浴间，安装灯饰，购置酒店用品、家私电器如房间内的热水器、床、桌椅、电视等等供原告及左其松承租后专门作旅舍使用，为此付出的装修费高达150万元，并非简单将房屋按残旧原状交付给原告及左其松，为防止原告提前解约及尽量减少被告的损失，所以双方才协商一致约定了25万元的租赁保证金，现原告仅租赁案涉房屋两年就违约导致合同解除，而案涉房屋至今仍未能出租给第三方一直空置，给被告造成了巨大的经济损失。被告作为案涉房屋的二手房东，即使遭遇疫情，仍要按时、足额向房屋权属人支付租金、水电费，因此不可能简单因为疫情，在原告单方违约导致合同解除的情况下仍要求被告返还全部租赁押金，显然有失公平。反诉原告李汪**向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付2020年4月、5月的租金人民币46000元（计算方法23000元×2个月）;2.依法判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金的违约金（违约金以人民币23000元为本金按每日万分之五计算、从2020年4月6日起计至2020年5月5日止，以人民币46000元为本金按每日万分之五计算、从2020年5月6日起计至实际清偿日）,现暂计至起诉之日，违约金共人民币1038.45元；3.依法判令反诉被告向反诉原告支付尚欠的水费1100.75元、电费10186.93元；4.依法判令反诉被告向反诉原告支付利息（以尚欠的水电费11287.68元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日算至实际清偿之日止）；5.依法判令反诉原告已收取的租赁保证金250000元无需向反诉被告退还；6.本案的诉讼费用由反诉被告承担。上述1-5项合共人民币308326.13元。事实和理由：2018年10月23日，反诉原告作为出租方、反诉被告作为承租方就位于佛山市顺德区×××××××××、三楼26间出租房的租赁事宜签订了《出租屋租用合同》，约定：反诉原告将位于佛山市顺德区××××××××××、三楼26间出租房（含一楼公用大厅、房子一套、杂物间一间）出租给反诉被告；租赁期限自2018年8月1日至2028年7月30日，前六年每月租金为人民币23360元；交租日为每月5日前；逾期交租的，滞纳金按所欠金额数目每天计算3%,逾期10日不交租的，反诉原告有权单方面中止合同并收回出租屋，没收押金250000元。《出租屋租用合同》签订后，反诉原告将出租物业交付给反诉被告，由反诉被告与左其松进行共同经营管理。2019年8月15日，因反诉被告及左其松长期拖欠租金、水电费，反诉原告将二人诉到法院，案号为（2019)粤0606民初16429号。16429号案立案后，经协商，反诉原告与反诉被告、左其松于2019年8月27日签订了一份《和解协议书》，约定：反诉被告、左其松一次性向反诉原告支付拖欠的租金、水电费、诉讼费等费用；自2019年9月1日起，每月租金为人民币23000元；反诉被告、左其松为共同承租人，共同享有、共同承担《出租屋租用合同》的权利义务。《和解协议书》签订后，反诉原告继续将出租屋交付给反诉被告经营，但虽经反诉原告不厌其烦地催促，但反诉被告依然不能按时缴交租金，时常出现拖欠租金、水电费的现象。2020年4月26日，在反诉原告再次追讨租金无果的情况下，反诉被告提出其要从2020年5月1日起解除租赁合同，随后又称将租赁物交回的时间延迟到2020年6月1日。对反诉被告的违约解除请求，反诉原告明确表示：同意反诉被告解除合同请求，但反诉被告为违约解除，反诉被告应按《出租屋租用合同》的约定承担违约责任。最后，反诉原告与反诉被告于2020年6月1日办理了交接手续，并同意由反诉原告以21300元的价格留用了部分家具。计至2020年6月1日反诉被告向反诉原告交回租赁物业时止，反诉被告与左其松仍拖欠反诉原告2020年4月、5月份租金46000元及2020年3月4月、5月水费1100.75元、电费10186.93元，反诉被告应立即向反诉原告缴交并承担逾期付款的违约责任。而且，根据《出租屋租用合同》的约定，反诉被告延迟交租、单方提出解除合同属于严重违约，反诉原告有权没收反诉被告已缴交的租赁保证金。故此，反诉原告特向贵院提起本次反诉，请法院根据事实与法律，判决支持反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人对真实性没有异议的证据，本院经审查后对真实性予以采纳。对于有争议的证据认定如下：1.对于原告提交的左其松情况说明一份，经审查，左其松确认为其本人签名，故对其真实性予以采纳；2.对于被告提交的房屋产权证复印件一份、写字楼租赁合同原件一份，经审查，上述证据的内容能相互印证，本院对其真实性予以采纳；3.对于被告提交的水电费缴费凭证复印件一份，经审查，该组证据形式合法、来源真实，本院予以采纳；4.对于被告提交的2018年9月20日的租房协议书一份，被告已提交原件予以核对，经审查，对证据的真实性予以采纳。本院经审理认定事实如下：一、2018年10月23日，原告左巍、被告李汪**签订了《出租屋租用合同》，约定如下内容：1.原告左巍按现状承租被告李汪**位于北落简岸路62号二三楼出租房26间（含一楼公用大厅一套，杂物间一间）作出租房经营使用，租用期限为10年，即由2018年8月1日开始到2028年7月30日止；2.租金（不含税费）：前六年每月租金为（人民币）23360元，从第7年开始每年递增8%的租金；3.押金为人民币250000元整,原告左巍在任何情况下不得以押金抵扣其应交的租金，押金至租赁期满时无息退还。原告左巍应于每月5号前缴交当月租金，逾期视作原告左巍拖欠租金，拖欠期每天按拖欠金额3%处罚；拖欠超过10天，属原告左巍严重违约，被告李汪**有权采取一切手段收回该出租屋不再租给原告左巍，被告李汪**没收所有押金，原告左巍交清拖欠的租金、水电费、一切税费及违约金并即时搬出；4.由于供水供电部门直接对被告李汪**收取水电费，所以原告左巍每月必须连同当月租金一起将水电费缴交给被告李汪**；5.原告左巍在租用期满或解除合同退出该出租屋时，室内外所架设设施以及装修均不能拆除，全部归被告李汪**所有。经被告李汪**按本合同要求验收后才能退出出租屋，如因验收没有通过而给被告李汪**造成的一切损失由原告左巍负责赔偿。同日，被告李汪**出具收具，确认收取原告左巍出租方押金250000元。二、2019年8月27日，原告左巍以及左其松与被告李汪**签订《和解协议书》，确认2018年10月23日的《出租屋租用合同》中的租金更改为自2019年9月1日起，每月租金为23000元，从2024年8月1日起，租金在上一年度基础上递增8%,每年递增一次，原告左巍以及左其松为共同承租人，共同享有、承担《出租屋租用合同》的权利义务。三、被告李汪**通过微信于2020年1月9日收取24906元、2020年3月8日收取5000元、2020年3月20日收取10000元、2020年3月28日收取8722元。在2020年2月17日至2020年4月11日期间，多次在微信中沟通因疫情原因无法营业或无法继续经营的情况。四、2020年4月26日，原告左巍向被告李汪**发出《解除合同通知书》，通知如下内容：现因出现新型冠状病毒疫情，造成现时的合同履行情况和双方订立合同时的情势相差较大，原告左巍的合同目的已无法实现，故通知自2020年5月1日起，解除双方于2018年10月23日签订的《出租屋租用合同》；合同因不可归责于原告左巍的原因解除，且原告左巍仍在湖北，无法、不便亲临租赁物现场，合同解除后的相关钱款结算、租赁物交接等事宜，原告左巍授权左其松协商处理。2020年5月14日，原告左巍向被告李汪**发出《关于交付房屋的通知》，通知如下内容：因租赁房屋为登记备案的安置湖北人员地点，受疫情影响，仍有湖北人在内居住，故将租赁物交接时间延迟至2020年6月1日。五、2020年5月25日，被告李汪**向原告左巍以及左其松发出《声明》，通知如下内容：被告李汪**同意原告左巍以及左其松在2020年6月1日将房屋租赁物交还；至今仍未结清2020年3月、4月、5月的租金、水电费，原告左巍以及左其松未经任何协商，单方面违约解除合同，将按照合同约定另行主张权利。2020年6月1日的《租赁物交接协议》约定承租方为原告左巍，出租方为被告李汪**，双方就租赁物交接事宜协商后达成协议，原告左巍租用被告李汪**房屋后添置家具、用品共计22件，经双方估价为21300元，被告李汪**同意按上述价格留用；双方于2020年6月1日完成租赁房屋及家具、用品等实际交接。左其松作为承租方左巍代表签名，被告李汪**在出租方处签名。六、案外人左其松出具情况说明陈述其与原告左巍是堂兄弟关系，案涉北滘简岸路62号二三楼26间出租房的《出租屋租用合同》是由左巍与李汪**签订的，本人并非合同的相对人，仅是负责该租赁物的日常经营管理。若认定本人为“共同承租人”，本人承诺愿由左巍行使、享有全部的合同权利，本人不再另行主张。七、原告左巍陈述其同意向被告支付租金46000元、水费1100.75元、电费10186.93元。被告李汪**陈述其同意向原告支付物品购买款21300元，并称案涉租赁物在疫情期间确认存在客户减少的情形，原告左巍提出延迟交租，但被告李汪**不同意，被告李汪**陈述其基于原告左巍拖欠租金、水电费、单方解除合同主张没收押金。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷，《出租屋租用合同》，为原告与被告的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。本案的争议焦点为原告是否因欠付租金承担违约责任以及被告是否应当返还押金，结合争议焦点以及双方的诉请具体分析如下：一、对于原告左巍是否因欠付租金承担违约责任分析如下：《出租屋租用合同》中约定原告左巍应于每月5号前缴交当月租金，逾期视作原告左巍拖欠租金，拖欠期每天按拖欠金额3%处罚；拖欠超过10天，属原告左巍严重违约，被告李汪**有权采取一切手段收回该出租屋不再租给原告左巍，被告李汪**没收所有押金。由于新冠肺炎疫情的原因，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施。在此期间，部分企业停产停工，部分居民居家隔离，一定程度上导致外来务工人员返工人数减少以及返工时间推迟，对用于经营出租的房屋的营收产生影响，从而导致原告左巍的收入减少，延迟缴纳租金，原告左巍拖欠房租存在部分客观因素的影响。另外，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”被告李汪**亦认可在疫情期间存在客户减少的情形，且在微信聊天记录中也多次沟通因无法经营或客源大幅减少的情形下，原告左巍资金困难，多次请求延迟缴纳租金。结合该款的规定，在疫情导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的情形下，被告李汪**以原告左巍没有按照约定期限支付租金主张原告左巍承担违约责任及没收押金，本院不予支持。二、对于被告李汪**是否应当返还押金分析如下：对于被告主张原告没有按照约定期限支付租金没收押金，根据上述论述不予支持。对于原告左巍于2020年4月26日提出解除合同的行为是否应当没收押金分析如下：《出租屋租用合同》并未约定单方解除合同被告李汪**可以没收押金，被告据此主张没收押金没有合同依据。在2020年6月，疫情已有好转，已准许经营性房屋对外经营，原告左巍在事实上是可以继续租赁、使用案涉租赁物的。但原告左巍未按照《出租屋租用合同》约定的租赁期限予以租用，提前解除合同，已违反了合同中关于租赁期限的约定。原告左巍提前解除合同会造成案涉租赁物一定期限的空置，该段期限内的空置会给被告李汪**带来一定的损失。双方约定的押金较高，高于10个月租金的总和。基于实际的违约情形及造成损失的具体情况等各种因素，根据公平原则，本院酌定调整为被告李汪**无需向原告左巍返还押金46000元，用于弥补被告李汪**损失，扣减该46000元后，被告李汪**应向原告左巍返还押金204000元。三、对于原告左巍诉请的补偿款21300元，被告李汪**同意支付，本院予以支持。对于被告李汪**诉请的租金46000元、水费1100.75元、电费10186.93元，原告左巍同意支付，本院予以支持。对于水电费11287.68元（1100.75元+10186.93元）的利息，属于欠付水电费的法定孳息，被告李汪**诉请从其起诉之日即提起反诉之日2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，本院予以支持。结合上述双方应当向对方支付的款项，被告应当向原告返还168012.32元（204000元+21300元-46000元-1100.75元-10186.93元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李汪**应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告左巍返还168012.32元；二、反诉被告左巍应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告李汪**支付水电费的利息（利息计算方式为：以11287.68元为本金从2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告左巍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李汪**的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半为2684.75元（原告左巍已预交），由原告左巍负担455.21元，由被告李汪**负担2229.54元。本案反诉受理费减半为2962.45元（反诉原告李汪**已预交），由反诉原告李汪**负担1970.04元，由反诉被告左巍负担992.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡柔燕二〇二〇年十月二十日书记员  黄尧珊陈秀婷