四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3459号 原告：马军，男，1987年12月13日出生，回族，住宁夏平罗县。 委托诉讼代理人：穆晓艳，宁夏观德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李月华，宁夏观德律师事务所律师。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 被告：巨投实业股份有限公司。住所地：成都高新区九兴大道9号2栋1单元11楼1102号。 法定代表人：杨镇榕，职务不详。 委托诉讼代理人：杜天荣，四川法典律师事务所律师。 原告马军与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）、巨投实业股份有限公司（以下简称巨投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日、2020年10月20日进行开庭审理，原告马军的委托诉讼代理人穆晓艳、李月华，被告东华公司的委托诉讼代理人张强，被告巨投公司的委托诉讼代理人杜天荣到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 马军向本院提出诉讼请求：1.确认马军与东华公司的《房屋买卖合同》有效；2.东华公司履行《房屋买卖合同》，向马军交付房屋；3.东华公司支付马军违约金48249.8元。事实与理由：2018年9月23日，马军与东华公司签订《房屋买卖合同》，约定购买“东华虹湾中心”项目1栋*号房屋，面积57.24平方米，总价款675432元，付款方式为分期。约定的交房时间为2018年12月31日，合同签订后马军共计支付房款368882元。但东华公司至今未交房，应按合同约定承担已付房款每日万分之三的违约金。 东华公司答辩称，合同真实有效，双方在无特殊情况之下均应履行。东华公司逾期交房是因为规划验收手续暂未办理，原告主张的违约金明显高于遭受的损失，没有事实和法律依据。 巨投公司答辩称，合同相对方为东华公司和马军，且巨投公司是代东华公司进行房屋销售，产生的行为后果应由东华公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年9月23日，东华公司（出卖方、甲方）与马军（买受方、乙方）签订了《房屋买卖合同》（编号：HW010924），案涉纠纷涉及条款如下： 前言： ……乙方对甲方投资开发的“东华虹湾中心”（推广名东华•虹湾1号）项目予以考察并对项目开发现状有充分了解后，乙方自愿购买甲方投资开发的“东华虹湾中心”项目的房屋…… 第一条、项目基本情况： 1.甲方以出让方式取得位于成都市高新区九兴大道9号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为Ｇ××0号，土地使用权面积34541.52平方米。 2.经国家相关部门批准，甲方在位于成都市高新区××道××号××项目。该项目的建设工程规划许可证号为××，建筑工程施工许可证号为：ＣＧＧＪ（2013）-Ｊ200。 3.经政府相关部门批准，上述地块的规划用途为工业用地，物业性质为科研办公楼。 第三条、乙方受让的物业的基本情况： …… 2.乙方受让的物业位于“东华虹湾中心”项目1栋*号房屋，建筑层数17，其中地上15层，地下2层。 第四条、物业价款与计价方式： ……销售单价为11800元/㎡，总价款为675432元。 第五条、价款支付方式： 乙方采取分期付款，乙方应在签订本房屋买卖合同之日起当日内向甲方支付房屋价款345432元。于2019年3月16日前向甲方支付198000元，于2019年9月16日前支付132000元。乙方支付的房价款均应直接支付给甲方或支付至甲方指定的银行账户方为有效，乙方未按本条约定支付有关款项，导致的不当支付，均视为乙方未予支付…… 第八条、交房条件及标准： 1.物业交付时应取得规划验收合格证…… 2.甲方向乙方交付物业的交房标准为清水房。 第十条、交房时间： 1.甲方应于2018年12月31日前向乙方交付物业。 2.如甲方逾期交房，则每逾期一天应按乙方已付房款的万分之三承担违约金。 3．但如发生以下不可抗力之因素或国家政策（包括政府行为导致协议不能履行）变化等事由的，甲方物业交付时间可据实予以延期且不承担任何违约责任： …… 4）非因甲方原因，而因政府有关部门工作效率或政策变化或其他等原因，导致工程验收滞后或者工程延期的； 第十四条、前期物业服务： 1.买受人同意并认可出卖人依法选聘具有相应资质的物业服务公司及出卖人与该物业服务公司签署的《前期物业管理服务合同》之全部内容；并在签署本合同之同时后当日内与物业服务公司签订《前期物业服务合同》。 2.……买受人在与出卖人签订本合同时，即表明其对《业主临时管理规约》予以认可，并在签署本合同后当日内签订《业主临时管理规约》。 第十七条、产权办理： 1．甲方保证在房屋正式交付后二年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方取得科研用途的房屋大产权证或权属证明），并协助乙方根据国家政策办理完毕相关分户权属手续。 第二十一条、特别提示： 甲方已经向乙方介绍了“东华虹湾中心”项目的建设现状及其他所有情况，同时，乙方已经对甲方开发的“东华虹湾中心”项目进行了充分的考察和了解后，乙方认同并自愿与甲方签订本协议。 附件六： 1期物业管理服务合同，载明物业名称东华虹湾中心1幢*号，类型勾选为酒店服务式公寓，甲方马军，乙方为成都虹湾豪生酒店管理有限公司。②业主临时管理规约，载明建筑区划名称东华虹湾中心，类型勾选为酒店服务式公寓。 同日，东华公司（甲方）与马军（乙方）签订了《〈房屋买卖合同〉补充协议》，对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异等事宜进行补充约定。 2018年9月23日，巨投公司向马军出具两张收据，其一载明已收虹湾一号1栋*号工程抵款金额246132元；其二载明已收虹湾一号1栋9楼924号房款99300元。两张收据载明金额共计345432元。2019年1月30日，东华公司向马军出具购房款收据一张，载明为马军购买的923号和924号房款，金额46900元，因无法区分每套房屋的房款金额，马军主张该金额中的23450元为924号房屋房款。 本院在审理过程中，就案涉房屋所在项目1栋、2栋是否完成竣工验收，验收是否合格向成都高新区公园城市建设局进行咨询，该局回复称：四川东华机械集团有限公司研发楼项目（1-14号楼及地下室）工程未在我局质量监督机构的监督下完成竣工验收。此后，本院再次向该局咨询：案涉房屋所在“东华虹湾中心”项目1栋房屋能否办理分户产权至原立社等自然人名下，该局回复：由东华公司组织修建的位于成都高新区××道××号××项目存在未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题，暂不具备办理分户产权登记条件。 另查明以下事实： 1.2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号地块的《国有土地使用权证书》，地号为GX1-6-10；地类（用途）为工业用地；使用权类型为出让。 2．2013年，东华公司取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“四川东华机械集团有限公司研发楼”。东华公司在建设过程中，以“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。 3.宗地登记信息查询结果：权利人东华公司，产权证号：成高国用（2011）第xxxx号，发证日期2011年4月1日，土地坐落：成都高新区九兴大道9号，权利类型：工业用地，土地用途：国有建设用地使用权，使用权面积34541.52平方米。 4．2018年11月16日，东华公司（甲方）与巨投公司（乙方）签订《终止协议》，约定针对甲乙双方于2018年7月18日签订的所有合同，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：自本协议签订之日起，之前双方所有签署的合同予以解除；乙方所销售的32套房屋所产生的权利和义务全部由东华公司负责。由于乙方出资11516546.94元给甲方进行收尾工作，现经双方品迭计算后，甲方还需退还乙方上述款项中的1479796.34元（上述剩余款项已品迭），此1479796.34元支付以后，本协议生效。 5.2020年3月26日，本院受理的与本案同属东华“东华虹湾中心”系列案件的（2020）川0191民初1038号原告刘晓华与被告四川东华机械集团有限公司、巨投实业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案第一次庭审录像显示： “审：二被告是什么关系？ 被1代（东华，审注）、被2代（巨投，审注）：委托代理销售关系。” 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋买卖合同》、银行流水、收据、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、终止协议等证据予以证明。 本院认为，东华公司取得案涉地块工业用地的国有土地使用权，也取得了在该土地上建设研发楼项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，其建设研发楼符合相关规划要求，建设项目合法。东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以居住为目的的酒店式公寓对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，马军与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定马军与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议有效，故对于马军要求确认《房屋买卖合同》有效的诉请予以支持。 本案争议焦点：1.案涉房屋是否能够交付；2.东华公司与巨投公司是否存在委托代理销售关系；3.逾期交房违约金是否应该得到支持。 一、案涉房屋是否能够交付 首先，根据合同附件六：《前期物业服务合同》《业主临时管理规约》可知，东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以居住为目的的酒店式公寓对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定,虽未影响双方签署协议的效力，但是上述条款所具有的管理效力仍然存在，工业用地和科研楼的性质决定案涉房屋不能以酒店式公寓交付；其次，本案系房屋买卖合同关系，马军作为买受人其合同主要目的是取得所购房屋的所有权，但案涉房屋所在项目因土地用途变更以及规划验收问题，东华公司亦当庭表示不具备办理房屋分户不动产权证的条件，因此马军以居住为目的、取得居住性质的房屋权属的合同目的必然无法实现；最后，案涉项目所在工程未在成都高新区公园城市建设局质量监督机构的监督下完成竣工验收，不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，亦不具备法定交付条件。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，对马军请求继续履行合同、判令交付房屋的请求不予支持。在本院向马军进行释明后，马军仍表示坚持此诉讼请求不变更。 至于，东华公司在庭审中抗辩称《前期物业服务合同》《业主临时管理规约》是买受人与案外人签署的对己方无约束力，不能证明己方以酒店公寓之名进行对外宣传和出售。 对此，本院从以下两方面进行考量：首先，合同附件六本身明确载明为双方《房屋买卖合同》之附件；其次，双方《房屋买卖合同》第十四条、前期物业服务中载明：“买受人同意并认可出卖人依法选聘具有相应资质的物业服务公司及出卖人与该物业服务公司签署的《前期物业管理服务合同》之全部内容；并在签署本合同之同时后当日内与物业服务公司签订《前期物业服务合同》。”“根据《物业管理条例》的有关规定，出卖人结合本项目的管理要求制定了《业主临时管理规约》……”，明确说明了《前期物业管理服务合同》以及《业主临时管理规约》文本的制作主体与签订主体为出卖人东华公司，综上两点，本院对东华公司之抗辩不予支持。 二、东华公司与巨投公司是否存在委托代理销售关系 1.双方是否存在委托代理销售关系。 本案庭审中东华公司否认与巨投公司之间存在委托代理销售关系，认为巨投公司仅提供中介服务，无权签署合同、无权收取款项。对于两被告之间是否存在委托销售关系，本院主要从以下两方面进行考量： 首先，巨投公司为证明双方之间存在委托销售关系，提供了四份证据：《委托书》（复印件）、销售房源表（复印件）、《终止协议》（原件）、已售房源统计表（复印件）。对此，东华公司除对有原件的终止协议真实性认可外，对其余证据皆以无原件为由否认其真实性。双方都认可除《终止协议》外双方前期所签署的合同都予以销毁。《委托书》（复印件）载明主要内容如下：委托巨投公司全权代理销售东华虹湾一号房屋，具体授权事项，代为销售该项目未销售部分房屋，代为收取房款用于支付收尾工程，代为与客户签订购房或销售协议。《终止协议》第四条载明：“乙方所销售的32套房屋（详见附件清单）所产生的权利和义务全部由甲方负责，与乙方无任何关系。”。 其次，2020年3月26日，本院在审理与本案同属东华“东华虹湾中心”系列案件的（2020）川0191民初1038号原告刘晓华与被告四川东华机械集团有限公司、巨投实业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，东华公司当庭承认与巨投公司之间为委托代理销售关系。与本案陈述不一致， 综上，本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，因东华公司在系列案件中，已明确自认与巨投公司之间是委托代理销售关系，且结合《终止协议》以及巨投公司提供的其他证据可以综合确定，两被告之间成立委托代理销售关系，故对于巨投公司关于与东华公司之间存在委托销售关系的抗辩予以支持。 2.巨投公司收款是否视为东华公司收款。 关于东华公司未授权巨投公司收取房款、巨投公司收取的款项未交付东华公司，故不应该视为东华公司收款的抗辩，本院认为，第一，东华公司是否授权巨投公司收取房款、巨投公司收取的款项是否交付东华公司，系双方内部委托代理关系；第二，马军在案涉房屋销售中心购买案涉房屋，巨投公司代表东华公司进行销售，因此，马军有理由相信巨投公司有权代东华公司收取房款。故对东华公司此项抗辩不予支持。 至于金额，对于由东华公司收取的23450元予以确认。对于巨投公司收取购房款99300元，应视为东华公司收款，对巨投公司收据上载明为工程抵款的246132元，本院认为，虽该收据上载明为工程抵款，但马军与巨投公司之间无工程款项往来关系，与马军建立房屋买卖合同关系的是东华公司，该款项的实质是巨投公司代东华公司向马军收取的房款。 三、逾期交房违约金是否应该得到支持 马军主张东华公司至今未交房，应按合同约定承担逾期交房违约金。本院认为，案涉房屋客观上与双方交易时所确定的合同目的不一致，不具备为马军按合同订立时所确定的合同目的办理分户不动产权证书的条件，亦无法向马军进行相应的交付，而且根据成都高新区公园城市建设局的回函，案涉项目所在工程未在成都高新区公园城市建设局质量监督机构的监督下完成竣工验收，不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，无法向马军进行交付。因此马军对无法交付的房屋主张的逾期交房违约金本院不予支持。如因东华公司无法交付房屋、无法办理产权证给马军造成损失的，马军可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告马军与被告四川东华机械集团有限公司于2018年9月23日签订的《房屋买卖合同》（合同编号HW010924）有效； 二、驳回原告马军的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5277元，由原告马军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年十月二十日 书记员  曾娜