重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初4187号原告：杨紫琳，女，1987年2月18日生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨才府，原告之父。委托诉讼代理人：徐明君，重庆承羲律师事务所律师。被告：刘朝伟，男，1964年3月29日生，汉族，住重庆市江北区。被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：徐涛，公司员工。委托诉讼代理人：刘发双，重庆索通律师事务所律师。原告杨紫琳与被告刘朝伟、重庆鲁能开发（集团）有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨紫琳的委托诉讼代理人徐明君，被告刘朝伟，被告重庆鲁能开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人刘发双、魏杉杉（变更前）到庭参加了诉讼。审理中，原告申请对漏水原因进行鉴定，本院审查并准许。鉴定意见作出后，本院适用简易程序再次公开开庭进行了审理，原告杨紫琳的委托诉讼代理人徐明君、杨才府，被告刘朝伟，被告重庆鲁能开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人刘发双、徐涛（变更后）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨紫琳向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘朝伟对原告所有的位于重庆市渝北区鲁能星城九街区13号楼2-3号商铺修复至不漏水状态；二、判令被告刘朝伟赔偿原告商铺空置租金损失：截至2019年3月21日的损失为1061500元，从2019年3月22日起，以13113.25元/月标准计算至房屋实际修复之日止；三、判令被告刘朝伟赔偿原告因商铺不能正常使用所导致的物业费损失52545.33元（2016年6月11日至2019年3月21日）；四、判令被告重庆鲁能开发（集团）有限公司对第一、二、三项请求承担连带赔偿责任。事实与理由：原告系重庆市渝北区鲁能星城九街区13号楼2-3号商铺的业主，被告刘朝伟系2-3号商铺楼上相邻户的业主，被告重庆鲁能开发（集团）有限公司系2-3号商铺的开发商。2010年10月15日，原告与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买上述2-3号商铺，该商铺在购买时就存在漏水情况，重庆鲁能开发（集团）有限公司承诺若漏水系其原因导致则负责修复并赔偿。2016年6月10日，漏水问题严重到影响承租户经营，后该商铺一直空置。原告多次要求被告解决问题，被告相互推诿，故原告提起诉讼。被告刘朝伟辩称，我是XX城X街区XX幢XX的业主，在原告房屋上面。买房时，销售人员告知我有50平米地方归我使用，还有200平米的公共面积必须从我家经过才能到达，销售人员说我可以使用。所以，我就在上面铺了地砖，还有一部分种了花草，但是并没有进行开挖。买卖合同中划定了我的使用范围的，我贴上地砖更保护了防水层。原告房屋漏水我并不清楚，具体损失就更不清楚了。之前因其他户漏水，物管公司找过我，我都进行了配合。被告重庆鲁能开发（集团）有限公司辩称，1.原告曾于2016年起诉过我司承担本案相同的责任，生效判决驳回了原告的请求。原告要求我司承担漏水责任属于请求权竞合，原告既然选择了合同纠纷主张权利并且已经有生效判决书，原告不能再以侵权为由提起诉讼。2.我司没有侵权行为不应承担责任，具体理由如下：（1）案涉房屋系现房交易，依法取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，其施工工艺和建设标准符合规划和设计要求。（2）原告与我司产生纠纷时，已超过房屋防水工程质保期。（3）侵权责任与我司无关，结合刘朝伟与案外人的裁判文书可以看出，系被告刘朝伟修建花园、水池、堆土等行为导致案涉房屋漏水，与我司无关联性。经审理查明：2010年10月15日，原告杨紫琳向被告重庆鲁能开发（集团）有限公司购买了位于重庆市渝北区渝鲁大道660号鲁能星城九街区13号楼2-3号商铺（建筑面积394.09平方米），当时该房屋是带租约的，租金31845.25元∕月。原告称在购买时即知晓案涉房屋存在漏水问题，物业公司进行过简单维修，但没有解决，后房屋自2015年4月开始大面积漏水，2016年10月10日，承租人在租赁合同内将房屋退回原告，后房屋空置。被告刘朝伟系位于重庆市渝北区XX道XX号XX城XX街区XX号楼XX号房屋的所有权人。被告重庆鲁能开发（集团）有限公司系前述两房屋的开发建设企业，在13号楼2-3号商铺的楼顶修建有走廊钢架。被告刘朝伟可以通过其XX号楼XX号房屋直接到达原告杨紫琳13号楼2-3号商铺的楼顶。原告2010年接房前，被告已对露台进行过装修利用。2013年左右，被告刘朝伟对露台进行了第二次装修，在杨紫琳房屋的楼顶修建了花坛、鱼池、阳光房等，并贴上了地砖。2019年4月18日，案涉房屋的物业公司以被告刘朝伟占用公共区域违章搭建花园为由要求其限期整改，并向被告刘朝伟发放了装修违章通知书。2019年6月，被告刘朝伟找人拆除了修建在屋顶的花坛和鱼池，铲除的泥土部分堆放在屋顶。2019年8月5日，重庆市渝北区住房和城乡建设委员会以被告刘朝伟损坏或擅自占用、改建物业共用部分为由，责令其2019年8月13日前改正违法行为，恢复共用部分的原状，并向其送达了责令整改违法行为通知书。被告刘朝伟收到决定书后未对屋顶恢复原状，现原告的房屋顶部仍有漏水，包括厨房7、8处、包房、玻璃走廊，厨房现用水管在接水。诉讼中，重庆建设工程质量监督检测中心有限公司接受本院委托于2020年7月20日作出鉴定意见书载明：渝北区鲁能星城九街区13号楼2-3号商铺漏水主要原因是屋面保温层长期积水且SBS改性沥青聚脂胎卷材局部防水层功能失效、混凝土存在裂缝等施工质量瑕疵、部分排水立管周边防水功能失效、走廊加固的钢架与墙体交界处防水功能失效、女儿墙根部防水层破坏。楼上屋面花园改造改变了屋面排水组织，增加了屋面积水，加大了渗漏程度，增加了渗漏时间。为此，原告支付鉴定费用60000元。另查明，原告杨紫琳于2016年7月18日以商品房预售合同纠纷为由起诉重庆鲁能开发（集团）有限公司、案外人深圳之平物业发展有限公司重庆分公司[（2016）渝0112民初15628号]至本院，要求判令二被告对原告2-3商铺承担合同保修责任，维修商铺因漏水造成的毁损部分及赔偿损失。本院审理后于2016年10月17日作出（2016）渝0112民初15628号民事判决书，判决被告重庆鲁能开发（集团）有限公司对原告所有的2-3商铺承担保修责任，修复房屋漏水问题及赔偿损失。重庆鲁能开发（集团）有限公司对该判决不服，上诉至重庆一中院，2017年4月18日，重庆一中院作出（2017）渝01民终2458号民事裁定书，裁定撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初15628号民事判决并发回重审。后本院以（2017）渝0112民初12400号立案重审，审理中，杨紫琳方不申请对漏水原因进行司法鉴定，本院于2017年11月9日判决驳回杨紫琳的诉讼请求。杨紫琳对该判决不服，上诉至重庆一中院，该院审理后于2018年4月4日作出（2018）渝01民终288号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月22日，杨紫琳（出租方、甲方）与李贤明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将杨紫琳所有的鲁能星城九街区13号楼2-3号商铺出租给乙方用于经营茶楼和餐饮，租期2019年3月22日至2029年3月21日，租金标准：因房屋漏水首年租金单价为18732元∕月。庭审中，三方均认可原告所有的13号楼2-3号商铺的物业费为4元∕月∕平。上述事实有房屋买卖合同、竣工验收合格备案登记证、民事判决书、民事裁定书、决定书、照片、鉴定意见书、发票、房屋租赁合同及当事人陈述等在案为据。本院认为，本院争议焦点有二：第一，责任承担问题；第二，原告的损失问题。本院针对上述问题分别评述如下。首先，本案责任承担问题。原告要求被告承担侵权责任应当举证证明被告存在侵权行为。本案中，原告举示的证据足以证明其拥有的案涉商铺自购买时起存在漏水情况，且依据诉讼中所作的鉴定意见书能够认定案涉商铺漏水主要系开发商施工质量瑕疵等原因，过错明显，被告刘朝伟对楼上屋面花园改造增加了屋面积水，加大了渗漏程度，增加了渗漏时间，也存在一定过错，结合实际情况，本院认为应由被告重庆鲁能开发（集团）有限公司依照司法鉴定意见书所载对漏水位置进行修复，被告刘朝伟在修复过程中给予积极配合。其次，原告所受损失合理性问题。原告案涉商铺存在漏水问题，已影响正常使用，故其要求恢复原状应予支持。对于原告请求的租金损失问题，在原告购买时，案涉商铺即存在漏水，原告自愿购买，且承租人仍租赁使用。据原告陈述2015年4月房屋开始漏水严重，但承租人一直仍租赁使用，2016年10月10日才不再租赁，承租人是否继续租赁房屋可能存在多方面原因，原告未举示充分证据证明系因为房屋漏水，承租人不愿意继续租赁。而且原承租人不再租赁后，并不代表不能出租给其他案外人。另外，原告杨紫琳在（2017）渝0112民初12400号案件诉讼中，原告杨紫琳拒绝对漏水原因进行司法鉴定，导致了漏水时间的延长，扩大了损失。综上，对于原告请求的租金损失，本院不予支持。对于原告主张的物业费损失问题，因原告在知晓存在漏水情况下购买案涉房屋，其对房屋不能使用的商业风险应当知晓，因此其物业费不属于本案的损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司在本判决生效之日起三十日内修复原告杨紫琳位于重庆市渝北区鲁能星城九街区13号楼2-3号商铺的房屋漏水部位（具体位置以司法鉴定意见书为准）至不漏水的正常使用状态；二、被告刘朝伟在本判决生效之日起对第一项的修复工作给予积极配合；三、驳回原告杨紫琳的其他诉讼请求。案件受理费14826.4元，减半收取7413.2元，鉴定费60000元，合计67413.2元，由原告杨紫琳负担13353元，由被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担50000元，由被告刘朝伟负担4060.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘长军二〇二〇年十月二十二日书记员  何采临