贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初819号原告：贵州鼎恒信商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段28号5楼4号。法定代表人：王亦舒，总经理。委托诉讼代理人：冯思思，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：买莉，贵州中孚律师事务所实习律师。被告：陈浩，男，1989年2月10日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市黄陂区，现住贵州省贵阳市观山湖区。原告贵州鼎恒信商业管理有限公司（以下简称鼎恒信公司）与被告陈浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告鼎恒信公司的委托诉讼代理人冯思思、买莉，被告陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎恒信公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金169681.46元、商业综合管理费32069.40元、水电费14504.80元、损耗费2124元，共计218379.66元；2.被告向原告支付违约金(其中租金违约金以未付金额为基数，自2019年12月25日起按日1‰计算至实际付清所有款项之日止，暂计算至2020年7月20日为25303.13元；商业综合管理费违约金以未付金额为基数，自2020年2月25日起按日1‰计算至实际付清所有款项之日止，暂计算至2020年7月20日为3779.65元；水电费及损耗费违约金以未付金额为基数，自2019年11月17日起按日1‰计算至实际付清所有款项之日止，暂计算至2020年7月20日为2885.81元)；3.被告向原告支付律师费10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月12日，原、被告签订《中大国际购物中心商铺租赁及管理合同》，约定：原告将中大国际购物中心L2层L226号商铺出租给被告使用，租期5年，商铺的综合管理费、水电费等费用由被告向原告支付。同时合同对以上费用的收费标准、支付时间、支付方式以及未按约定支付租金、其他费用的违约责任均作出了明确规定。合同签订后，原告已将案涉商铺交付被告使用，但被告未能按合同约定履行付款义务。自2019年10月至2020年4月，拖欠原告案涉商铺的的租金169681.46元，商业综合管理费32069.40元，水电费14504.80元，损耗费2124元。原告经多次催收未果，遂诉至法院，请求判令如前所诉。被告陈浩辩称：1.房租已交到2019年11月份，水电费2019年已交清，管理费一直都比房租多交2个月，交到2020年1月份；2.因疫情影响商场都是免租2个月，原告的夏总答应免租3个月；3.违约金不应该支付；4.租赁合同未约定律师费，所以律师费不认可；5.签订房屋租赁合同时交了70000元左右的押金，应予以抵扣；6.被告于2020年4月20多号已停止营业，原告在2020年5月初另行租给同行案外人，被告店内设备未搬离，现承租人一直在使用中，希望原告能协调或现承租人能予以一定的补偿，否则将搬离设备。经审理查明，2016年12月12日，鼎恒信公司（甲方）与陈浩（乙方）签订《中大国际购物中心商铺租赁合同》，约定：甲方将中大国际广场L2层L226号商铺出租给乙方使用；建筑面积约为321.82平方米，承租面积约为177平方米，由双方交付商铺时实测且书面确认；商铺只供乙方作美容美发用途，品牌为G-FASHION时尚造型；租赁期限为60个月，自商铺交付日起计算；免租期为45天，自商铺交付之日起计算；前两个租约年每月单位承租面积每平方租金145.45元，第三、四个租约年每月单位承租面积每平方租金157.09元，最后一个租约年每月单位承租面积每平方租金169.66元；乙方应于合同签订之日向甲方支付70800元的履约保证金；租金以两个月为一个交租期，乙方应于计租日前5个工作日向甲方交付该商铺首期租金，其余租金乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；管理费按商铺建筑面积每月25元/平方米计，与租金同时交纳给甲方；空调使用费按商铺承租面积每月10元/平方米计；宣传推广费按商铺建筑面积每月5元/平方米计，与租金同时交纳给甲方；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费及其他费用，并由甲方代收代缴；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、空调使用费、宣传推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金；在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用的，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定（两者取金额高的执行）支付滞纳金；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的必要费用（包括律师费）和开支，均由乙方承担。合同签订后，鼎恒信公司将商铺交付陈浩使用，陈浩支付履约保证金70800元。2016年12月30日，双方签订《商铺交付现场实测表》，确认L226号商铺的实测面积为187.31平方米。陈浩使用涉案房屋至2020年4月23日。截止2019年11月1日之前的租金，2020年1月1日之前的管理费，2019年10月1日之前的水电费，双方均已结清。2019年10月1日至2020年4月30日，陈浩租赁的涉案商铺共计产生水电费14808.05元。鼎恒信公司提交的《2020年4月水电收取明细表》载明，陈浩欠付2019年9月的电费4834.75元。2020年5月7日，陈浩向鼎恒信公司支付水电费5138元。2020年5月8日，鼎恒信公司委托贵州中孚律师事务所向陈浩寄出《律师函》，要求陈浩支付拖欠的租金、管理费、水电费以及由此产生的违约金，并要求陈浩于收到律师函后5日内将涉案商铺中的物品搬出，将商铺清整完好归还鼎恒信公司，否则，鼎恒信公司将自行处理滞留商铺中的物品，由此产生的费用及后果由陈浩承担。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《中大国际购物中心商铺租赁合同》、《商铺交付现场实测表》、《水费电费签收表》、明细表、《律师函》、银行付款凭证、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《中大国际购物中心商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.被告欠付各项费用的具体数额；2.被告支付的保证金是否应予抵扣；3.被告是否应当支付违约金，如应当支付，违约金如何计算；4.因疫情影响期间的租金、管理费等费用是否应予减免；5.律师费是否应由被告承担。焦点一，被告欠付各项费用的具体数额。第一欠付租金的具体数额。根据被告开始欠付租金的时间（2019年11月1日)、搬离涉案商铺的时间（2020年4月23日），以及庭审中原告明确的按157元/平方米计算2019年11月1日起至2020年4月23日止的租金，被告欠付的租金总额为169584元（187.31平方米×157元/平方米×5个月+187.31平方米×157元/平方米÷30天×23天≈169584元）。第二欠付管理费的具体数额。根据被告开始欠付管理费的时间（2020年1月1日)、搬离涉案商铺的时间（2020年4月23日），以及庭审中原告明确的按建筑面积321.82平方米计算管理费，被告欠付管理费的总额为30305元（321.82平方米×25元/平方米×3个月+321.82平方米×25元/平方米÷30天×23天≈30305元）。第三，欠付水电费的具体数额。首先，2019年10月1日至2020年4月30日，被告租赁的涉案商铺共计产生水电费14808.05元。其次，被告于2020年5月7日交纳水电费5138元，其认为应对此予以扣减，但被告并未提交证据证实其交纳的该笔水电费是支付哪个月份拖欠的费用。最后，被告拖欠2019年9月的电费4834.75元，其2020年5月7日支付的5138元首先应抵扣2019年9月的电费，剩余5138元-4834.72元=303.25元顺延抵扣2019年10月后所欠付的水电费。综上，被告共计应向原告支付2019年10月1日至2020年4月23日的水电费14808.05元-303.25元=14504.80元。第四，损耗费。双方签订的《中大国际购物中心商铺租赁合同》中并未对此费用进行约定，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。原告并未提供证据证明被告违反约定方式使用租赁物，并致使租赁物受损，故对原告主张的损耗费，本院不予支持。焦点二，被告支付的保证金是否应予抵扣。由于房屋租赁合同既约定了滞纳金又约定了履约保证金，而滞纳金和履约保证金均具有违约金的性质，两者不应重复使用。为减轻当事人诉累，履约保证金可抵扣被告欠付的租金等各项费用。本院按抵扣租金计算，被告实际还应向原告支付租金98784元（169584元-70800元=98784元）。焦点三，被告是否应当支付违约金，如应当支付，违约金如何计算。首先，被告未按合同约定支付租金等费用，已构成违约，其应赔偿由此给原告造成的损失。其次，原告主张按每日1‰的标准计算违约金过高，且因被告已于2020年4月23日搬离涉案商铺，本院根据合同履行情况及被告违约时间等因素，认定被告应向原告支付以被告所欠租金、管理费、水电费总额143593.80元（98784元+30305元+14504.80元=143593.80元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为计算标准，从2020年4月23日起至付清143593.80元之日止的违约金。焦点四，因疫情影响期间的租金、管理费等费用是否应予减免。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告自2019年10月、11月起即开始拖欠电费、租金，其拖欠费用在前，新冠肺炎疫情发生在后，故对于被告提出减免租金等费用的主张，本院不予支持。焦点五，律师费是否应由被告承担。原告主张律师费10000元的诉请，因其并未提交证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈浩于本判决生效之日起十日内向原告贵州鼎恒信商业管理有限公司支付房屋租金98784、管理费30305元、水电费14504.80元，合计143593.80元；二、被告陈浩于本判决生效之日起十日内向原告贵州鼎恒信商业管理有限公司支付违约金（自2020年4月23日起，以143593.80元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准，计算至付清143593.80元之日止）；三、驳回原告贵州鼎恒信商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5206元，减半收取计2603元，保全费1822元，合计4425元，由原告贵州鼎恒信商业管理有限公司负担1515元，被告陈浩负担2910元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  杨芳二〇二〇年十月十六日法官助理汤琴书记员杨丽