成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初12071号 原告：成都蜀佳物业管理有限公司，住所地成都市金牛区茶店子安蓉路**********。 法定代表人：彭熔，执行董事。 委托诉讼代理人：周驰，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章劲风，四川盛豪律师事务所律师。 被告：葛诗强，男，1968年11月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都蜀佳物业管理有限公司（以下简称蜀佳物业公司）与被告葛诗强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告蜀佳物业公司的委托诉讼代理人周驰、被告葛诗强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业管理服务费5257.89元、生活垃圾处置费592元（暂计至2020年6月31日）；2、请求判令被告支付违约金5000元（以拖欠的物业管理服务费为基数，从逾期之日起按照每天应缴费用的1%计算，计算至本金付清日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是大发百度城小区的物业管理公司，自2013年12月20日以来一直为该小区提供物业管理、垃圾处置等服务；被告作为××小区××幢××单元××楼××号业主，享受了上述服务，应向原告缴纳物业管理服务费及生活垃圾处置费。原告曾多次向被告催收，被告均置之不理。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。诉讼期间，原告自愿撤回关于生活垃圾处置费的诉讼请求。 被告葛诗强辩称：其是小区业主，原告诉请的违约金无依据，在2020年7月30日庭前调解时，原告承诺不收取违约金；垃圾清运费每月8元，原告统计为总计74个月，当时其房屋是空置房，其向当地办事处主管部门咨询过，不应支付垃圾处置费；关于物业费，调解时原告代理人是按其房屋面积计算出物业费5257.89元，原告计算出的物业费与垃圾处置费的计费时间段是混乱的；原告主张的物业费是按购房合同确认的面积计算，应按照产权证上的面积50.66平方米计算；物业费的单价计算不正确，原告负责收费的人称其房屋应按照每月每平方米1.2元计算；原告计算的物业费是按66个月计算，但当时其收到的正式催款单是18个月；其和原告从未签署过任何合同，不清楚有这家物业公司；鉴于原告与开发商是同一控制人，产权证上的面积与购房合同的面积不一致，因此开发商应向其补偿12100.35元；按照购房合同第十五条的规定，开发商没有按时为其办理产权，补偿违约金按合同执行；根据律师函的表述，开发商委托原告服务，开发商曾被限制高消费，现在找不到开发商，因开发商的注册地址就是原告项目经理的房屋，其想通过原告找到开发商，或者原告代为支付其补偿金；按照国家提倡的建设单位开发与物业管理相分离的原则，物业公司应与开发商相分离，并采取招投标的方式确定物业管理公司，原告的进场不合法；原告管理混乱，收费按1.8元收取，合同签订的是1.5元，存在乱收费；其停车费押金未退；原告没有尽到管理职责，随地大小便，无人监管，电梯损坏三月未修理；原告从未公示其收支情况。 本院经审理认定事实如下： 原告于2013年4月27日经成都市金牛区市场和质量监督管理局登记成立，经营范围为物业管理。2013年12月20日，四川众合实业有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订了《大发百度城物业服务及租赁服务合同》，甲方将位于成都市锦江区××街××号××商住楼委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2013年12月20日起至2016年12月19日止。合同约定乙方按建筑面积向业主收取公共性物业服务使用费，住宅按1.5元／月／平方米的标准收取。物业服务费按月交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务。业主应按照规定向供水、供电、供气、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。2016年12月20日，四川众合实业有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订了《大发百度城物业服务及租赁服务合同》，合同内容与2013年12月20日的合同一致，合同关于期限的约定如下：本合同有效期为三年，自2016年12月20日起至2019年12月19日止。2019年12月20日，四川众合实业有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订了《大发百度城物业服务及租赁服务合同》，合同内容与2013年12月20日的合同一致，合同关于期限的约定如下：本合同有效期为三年，自2019年12月20日起至2022年12月19日止。 原告为案涉小区提供物业服务至今。被告已缴纳物业管理费至2014年4月30日，计费标准为：1.2元/平方米×53.11平方米=64元/月。被告欠费后，原告通过催款单、律师函的方式催收物业管理费，未果。庭审中，原告明确其主张的物业管理费欠费期间为2014年5月1日至2019年12月31日。 2003年5月25日，被告（买受人）与四川众合实业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买位于成都市锦江区××巷××号××街××号××幢××单元××楼××号（现门牌号为：锦江区××巷××号××栋××楼××号）住宅用房。2020年7月8日，上述房屋登记至被告名下，建筑面积50.66平方米。 以上事实，有当事人身份信息、《大发百度城物业服务及租赁服务合同》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、不动产登记信息摘要、催款单、律师函、EMS邮寄单、照片、情况说明、交纳物业费台账以及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院对争议焦点评定如下： 1、原告主体是否适格。本院认为，《物业管理条例》第七条第五项规定，业主应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告依法取得物业服务资质，从事物业管理服务活动。原告与四川众合实业有限责任公司签订的《大发百度城物业服务及租赁服务合同》依法成立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业为国家所提倡，并非强制性规范。被告辩称其并非合同一方当事人、原告入场进行物业服务不合法、不具备物业管理资质的主张不能成立，不予采纳。自2014年以来，原告也实际在案涉小区提供了物业管理服务，其依法依约均具有收取物业费的权利，具有合法主体资格。 2、原告主张的请求是否已过诉讼时效。本院认为，原告的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。现原告尚在案涉小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自物业服务关系终止时起算欠缴费用的诉讼时效，被告关于已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。 3、被告与开发商之间关于房屋面积补偿款及迟延办证违约责任的问题、以及原告未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物业管理费等相关费用的正当理由。被告辩称原告与开发商为同一实际控制人，故应由原告向其支付房屋面积补偿金及办证迟延违约金，并在本案中一并抵扣。首先，开发商应否向被告支付房屋面积补偿金及办证迟延违约金，系其与开发商基于房屋买卖合同产生的纠纷，为一个独立的诉，与本案属于不同的法律关系，不应在本案中一并处理，被告可另行主张。其次，原告与开发商四川众合实业有限责任公司系两个独立的法律主体，对外独立承担民事责任。虽然两公司的法定代表人均为彭熔，被告未举证证明两公司存在人格混同的情形，故被告要求直接在本案中抵扣无事实和法律依据，亦不构成其拒缴物业管理费等相关费用的正当理由，对其该项抗辩意见，不予支持。另被告辩称原告未妥善履行物业服务职责。本院认为，物业管理费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为其合法权益因原告的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物业管理费的抗辩理由无法律依据，不予支持。 4、关于各项诉请的具体金额认定。关于物管费。根据审理查明的事实，本院认定被告欠缴2014年5月1日至2019年12月31日共计68个月的物管费。虽然合同约定被告应按照每月每平方米1.5元的标准缴纳，但在案证据能够证明原告实际按照每月每平方米1.2元的标准收取，系其对权利的处分，本院按照该标准，计算被告应缴纳欠缴物管费4133.86元（50.66平方米×1.2元/月×68个月）。关于违约金。原告所依据的物业服务合同并未约定违约金，其也未举证证明除资金占用损失之外的其他损失，结合被告拖欠物管费时间较长以及其抗辩理由的情况，本院酌情确定被告按照欠费金额的7%向原告承担违约责任，调整为280元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告葛诗强应于本判决生效之日起十日内向原告成都蜀佳物业管理有限公司支付2014年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费4133.86元； 二、被告葛诗强应于本判决生效之日起十日内向原告成都蜀佳物业管理有限公司支付因欠缴2014年5月1日至2019年12月31日期间物业管理费产生的损失280元； 三、驳回原告成都蜀佳物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36元，由被告葛诗强承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 阳 二〇二〇年十月三十日 书记员 张珑馨