成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初10078号 原告：罗永建，男，1980年3月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：徐红利，女，1982年9月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈勇，四川通典律师事务所律师。 被告：成都万合锦城房地产营销策划有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道666号2栋21层2号。 法定代表人：王若诚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何敬君，四川兴蓉律师事务所律师。 第三人：成都市瑞泰华实业有限公司，住所地：成都市武侯区机投镇果埝村1组。 法定代表人：谢文谦，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，四川聚贤律师事务所律师。 原告罗永建、徐红利与被告成都万合锦城房地产营销策划有限公司（以下简称万合锦城房地产公司）、第三人成都市瑞泰华实业有限公司（以下简称瑞泰华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗永建、徐红利及其委托诉讼代理人陈勇、被告万合锦城房地产公司的委托诉讼代理人何敬君、第三人瑞泰华公司的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗永建、徐红利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的商品房买卖合同关系（备：系2019年8月9日签订的位于武侯区房屋买卖合同）；2.判令被告返还原告购房款31万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月9日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买位于武侯区房屋）（以下简称案涉房屋）。双方对房屋具体位置、面积、金额、交房时间、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约支付了第一笔购房款31万元。原告发现本案第三人系涉案房屋的相关权利人，被告无权处理案涉房屋。被告的行为已经严重违约，原告的合同目的无法实现。故，原告判如所请。 被告万合锦城房地产公司辩称，不同意解除房屋买卖合同，该合同具有继续履行的基础。2019年8月9日，原被告之间签订案涉房屋买卖合同时，被告向原告陈述了当时房屋的状况，展示了被告与第三人关于世豪嘉柏房屋买卖备忘录，原被告均清楚案涉房屋的产权情况及被告与第三人签订的备忘录内容。现在产权虽未登记在被告名下，但不能否认被告在后期可取得产权，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人瑞泰华公司辩称，原被告之间的权利义务关系，第三人并不知情。原告提出的第三人与被告之间房屋买卖备忘录，在第三人2019年12月27日发出的解约通知书之前，确实真实有效的存在，但被告陈述合同约定交一部分房屋的约定与合同约定不符，根据双方签订的《世豪嘉柏整层房屋买卖备忘录》（以下简称备忘录），第7条第2款明确认定房屋的相关手续应为整层办理，若乙方仅对一套或几套提出要求的，甲方有权不予办理，且在合同履行过程中，被告未按约支付相应购房款，且第一笔购房款在双方约定的额外补充协议中未足额到位。截止今日，第一笔购房款还差50万。故第三人在多次催促无果后，已向其单方送达解约通知，对其已支付款项，第三人已按约予以没收。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：1.2019年8月9日，罗永建、徐红利（买受人、乙方）与成都万和锦城企业管理有限公司（出卖人、甲方）（以下简称万合锦城企业公司）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：3ＣＨ-01-0605），约定甲方将其位于成都市武侯区房屋（以下简称案涉房屋，建筑面积44.92平方米，套内建筑面积28.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.17平方米）出售给乙方;约定按建筑面积计算价款，单价人民币13803元／㎡，总价为62万元,价款支付方式为乙方在签订房屋买卖合同时支付房款人民币31万元，于2019年11月9日前支付房款人民币31万元，并约定双方于2020年1月31日正式交付该房屋。合同中还载明，甲方承诺并保证，其为本合同项下房屋的合法所有权人，其有完全的权利处分该房屋并完全有权签署本房屋转让合同及相关协议文件。同日，上述双方还签订了《商品房买卖合同》（合同编号：3ＣＨ-01-0605）约定，甲方将其位于成都市武侯区房屋（以下简称案涉房屋，建筑面积为9.76平方米，套内建筑面积6.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.51平方米），按建筑面积计算价款，单价人民币0元／㎡，总价为0元。同日，万合锦城企业公司出具《收据》载明，收到徐红利7-2-1房款31万元。上述两份《商品房买卖合同》第六条均约定，双方应于约定日期到房屋主管部门办理过户手续。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。 2.第三人瑞泰华公司（甲方）与万合锦城企业公司（乙方）签订《备忘录》。该《备忘录》第1条约定，乙方整层购买甲方所开发的世豪嘉柏项目7栋2层1号（武科东二路408号2层1号）、7栋3层1号（武科东二路408号3层1号）。第4条约定，签署本备忘录当日，乙方向甲方支付履约保证金50万元；第6条约定了付款进度，即2019年5月1日前支付不少于2358053元，2019年6月1日前支付不少于4716106元，2019年7月1日前支付不少于4716106元，2019年7月30日前支付不少于11790265元；第7条约定，乙方在与甲方签订全部的《商品房买卖合同》后，若《商品房买卖合同》尚未完成房管局备案，且法律、法规、政策无禁止限制情形下，甲方同意在符合下列情形时可协助乙方更名一次。具体为：1）待更名的公寓已付清全部房款；2)待更名的公寓必须为整层同时办理，若乙方仅对某一套提出更名的，甲方有权不予协助，并要求乙方继续履行合同义务，……；第9条约定，乙方向甲方支付的购房款累计总额不符合本备忘录第3条约定进度时，每迟延一天乙方需向甲方支付差额款项的千分之一作为违约金；若乙方履约保证金不足以支付违约金时，甲方有权单方终止本备忘录，并可选择性的中止部分或者全部《商品房买卖合同》，乙方同意甲方可选择性终止并不以任何条件为前提，无论《商品房买卖合同》是否完成付款，甲方均可根据自由意愿任何选择终止或继续履行。 3.2019年7月31日，第三人瑞泰华公司出具《收条》载明，今收到万合锦城企业公司（法人王若诚）整层房屋买卖（世豪嘉柏7栋2层1号、7栋3层1号）房款230万元，并约定于2019年8月2日前开具收据。 4.2019年12月16日，第三人瑞泰华公司向万合锦城房地产公司发出《催收函》载明，万合锦城房地产公司购买案涉房屋，并于2019年4月15日签订了《备忘录》2019年7月24日签订《备忘录补充协议》。因万合锦城企业公司未按协议约定支付不少于23580530元的购房款，根据约定，瑞泰华公司有权解除原协议，并通知万合锦城房地产公司在2019年12月20日前足额支付原协议约定应付购房款21222477元。2019年12月27日，第三人瑞泰华公司向被告万合锦城企业公司发出《解约通知书》载明，其多次通过电话、发函等催促万合锦城房地产公司按原协议履行付款义务，但万合锦城房地产公司仍未按原协议约定支付购房款，故通知万合锦城房地产公司原协议正式解除，瑞泰华公司有权收回该公寓另行出售，且不予退还已付履约保证金及房款。 5.2020年4月29日，被告法定代表人王若诚向原告出具字条载明，于2020年5月15日前，笔复罗永建是否继续执行合同，如不能继续执行合同，执行退款退房流程。 6.2019年6月25日，成都市工商行政管理局出具（川市监成）登记内名变核字（2019）62559号《企业名称变更核准通知书》载明，同意核准万合锦城企业公司名称变更登记为万合锦城房地产公司。 7.截至本案法庭辩论终结前，案涉房屋仍登记在第三人瑞泰华公司名下。 上述事实有《商品房买卖合同》两份、备忘录、催收函、解约通知书、收条、不动产权证书以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，即使原被告双方签订《商品房买卖合同》时，被告对案涉房屋尚未取得所有权，但亦不影响房屋买卖合同的效力。原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。 本案的争议焦点为原告是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据房屋买卖交易的性质、特征及原告购买房屋的目的，办理房屋产权过户登记手续，是原告购买房屋的重要目的之一。本案中，案涉房屋系被告于第三人处购买并出售给原告，案涉房屋现登记于第三人名下且第三人向被告发出解除通知，导致无法办理案涉房屋产权过户登记而致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”故，原告解除合同的理由成立，对其解除合同的主张，本院予以支持。关于被告称原告在双方签订合房屋买卖合同时知晓案涉房屋产权情况，但庭审中原告对此不予认可且被告未提供证据证明签订合同时明确告知了原告该房屋的产权情况。故，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于返还购房款的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原被告签订的《商品房买卖合同》解除后，根据双方合同的约定，原告有权请求被告返还全部购房款。故，对原告主张被告返还已支付购房款31万元的诉讼请求，符合双方约定及法律的规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告罗永建、徐红利与被告成都万合锦城房地产营销策划有限公司（原成都万和锦城企业管理有限公司）于2019年8月9日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：3CH-01-0605）； 二、被告成都万合锦城房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告罗永建、徐红利购房款31万元。 案件受理费5950元，减半收取2975元,由被告成都万合锦城房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐楠栋 二〇二〇年十月二十一日 书记员  王姝文