成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初9192号 原告：四川正和包装材料有限公司，住所地成都市金牛区高科技产业园北区A道6号。 法定代表人：范华富，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕敬，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志恒，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：成华区逸家众贯建材经营部，经营场所：成华区建和路6号附35号1层。 经营者：吴勇，男，1973年11月25日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：呙斌，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 原告四川正和包装材料有限公司与被告成华区逸家众贯建材经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志恒，被告的经营者吴勇及委托诉讼代理人呙斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年11月15日签订的《场地租赁合同》于2020年6月22日解除且保证金不予退还，被告立即腾退并向原告交付租赁场地；2.判令被告向原告立即支付2020年6月1日至合同解除之日（2020年6月22日）的租金38,981.25元及逾期付款滞纳金84,518.44元（逾期付款滞纳金暂计算至2020年6月22日，自2020年6月23日逾期付款滞纳金以38,981.25元为基数，按照日千分之三的标准计算至付清之日止）；3.判令被告向原告支付自租赁合同解除之日（2020年6月22日）至被告腾退场地之日止的使用占用费及水电气等费用，暂计至2020年6月23日为1,771.88元（应计至被告实际腾退之日止，计算标准按照《场地租赁合同》约定为准）。审理过程中，原告变更上列第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付自租赁合同解除之日（2020年6月22日）至被告腾退场地之日止的使用占用费（暂计至2020年6月23日为1,771.88元，应计至被告实际腾退之日止，计算标准按照《场地租赁合同》约定为准）及水电费659.99元。 事实与理由：原、被告于2018年11月15日签订《场地租赁合同》，约定：原告将位于成都市金牛区××路××号（金牛高科技园北区内）2025平方米场地出租给被告使用。《场地租赁合同》对租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、费用及支付方式、合同终止、违约责任、政府对园区提出新规划要求时合同履行等均作了明确约定。根据《场地租赁合同》第二条约定，第一个租赁年度内的场地占用费标准为25元／平米／月，下一年度在上一年度基础上递增5%。自第二笔租金开始，第二笔场地占用费提前半个月收取共计6个月场地占用费，此后提前两个月一次性缴纳下年度租金以此类推。根据合同约定被告应在2019年10月1日前支付2019年12月1日至2020年11月30日年度租金637875元。经原告多次催收，被告截至起诉之日仍未履行付款义务，被告未按期支付租金且逾期天数已近一年，根据《场地租赁合同》第11条约定，逾期十日的原告即有权终止租赁合同。同时，原告于2020年5月28日通知被告，接政府通知租赁场地应于2020年6月6日前完成腾退。《成都市金牛区高新技术产业园区管理委员会、金牛区人民政府天回镇街道办事处关于限期办理设施设备物资的通知》，要求园区内所有腾退企业，以及租用园区腾退企业场地的租赁类企业，在通知发出之日起5日内全部搬离出园区，逾期未搬离的，将严格按照有关规定和程序处理。《场地租赁合同》第12条约定，如遇政府职能部门对项目提出新的规划要求的，甲方在收到政府通知2个月内告知乙方，乙方应当无条件配合甲方并立即撤场且不享有任何拆迁补偿，已付而未到期的部分场地占用费由甲方按照实际情况退还未到期部分场地占用费。被告在知晓《通知》内容后，未在政府规定期限内履行腾退搬离义务，且拒绝支付租金并实际继续使用场地。根据《场地租赁合同》的约定，原告于2020年6月23日已经函告通知被告解除《场地租赁合同》并告知合同解除后的有关事宜。截至《场地租赁合同》解除之日（即2020年6月22日）被告仍欠付租金38981.25元，合同解除后的使用占用费1771.88元。被告的逾期腾退搬离、逾期付款行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告辩称，案涉租赁合同不应解除，应当认定为无效合同；原告主张的租金不应当得到支持。案涉合同无效的主要过错责任在原告，根据合同法合同无效或被撤销后有过错一方应当赔偿无过错方的损失，原告应当赔偿被告的损失；不认可房屋占有使用费的计算标准，我方认为应当按每平方米下浮1.5元的标准计算，原告于6月中旬即向被告采取断水断电措施，时间长达十余日，并于8月1日彻底断水断电，故自6月12日至8月1日期间场地占用费应当折半计算，自8月2日起不应当计算；我方未收到原告的水电费缴纳通知。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年3月17日，成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会与原告签订《土地转让协议》，约定成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会将位于成都市金牛区××街道××村××组内，总面积约30亩，其中净用地面积约25亩，代征地面积约5亩（实际面积以勘测院测量数据为准）转让给原告。 2018年11月15日，原告作为出租人（甲方，下同）与承租人被告（乙方，下同）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将坐落于成都市金牛区××路××号（金牛高科技园北区内）的场地2025平方米出租给乙方；租赁期限从2018年12月1日起至2021年11月30日止，场地占用费从2018年12月1日起至2021年11月30日开始计收；场地占用费起价月25元／平方米，签约后三日内一次性交纳6个月场地占用费303750元，第二笔场地占用费提前半个月收取共计6个月的租金，此后提前两个月一次性缴纳下半年度租金以此类推；下一年度在上一年度基础上递增5%收取场地占用费；若乙方逾期缴纳场地占用费，每逾期一天，乙方按当次应付场地占用费总额的3‰向甲方缴纳滞纳金，逾期超过三十日的，甲方除有权追收乙方所欠该期租金、滞纳金，追究乙方的违约责任外，并停止供应水电，禁止此道路通行等强制措施，且有权终止本合同无条件收回租赁场地，乙方已付的保证金无权收回，乙方及对租赁场地的装修等损失，亦由乙方自行承担；乙方在本合同生效当日内，须一次性另向甲方缴纳租赁保证金50000元，合同期满时，在乙方将租赁场地及设施完好交还甲方，本合同各条款均已完整履行完毕，乙方已结清水、电、气、光纤、通讯及物业管理费等费用，且无任何违约的情况下，甲方在收回场地后的30个工作日内，将保证金全额退还乙方（不计利息）；甲方应在收到乙方租金和保证金后按约定将本合同约定的租赁场地交付乙方使用，交付租赁场地时，双方应在租赁场地的交接单上签字；乙方租用场地仅限用于仓储用途；乙方如因经营所需需要对场地改造升级时，应向甲方提出书面申请并报送升级方案，经甲方审查同意后方可实施，……本合同终止时，租赁场地内装修或固定设施归甲方所有，不予计价；乙方未按本合同第三条约定缴纳租金或拖欠本合同第八条费用且逾期十日的，甲方有权立即终止本合同，除不退还乙方已缴租金和保证金外，还有权追索乙方未付租金、追究乙方的违约及赔偿损失等相关责任；如遇政府职能部门对项目提出新的规划要求时，甲方在接到政府通知2个月内告知乙方，乙方应无条件配合甲方并立即撤场且不享有任何拆迁补偿，已付而未到期的部分租金由甲方按实际情况退还未到期部分租金；乙方返还租赁场地应该符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收书面认可，并相互结清各自所应承担的费用，另签房屋租赁终止协议，乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，在规定时间内由乙方自行处理，过时作乙方自动放弃处理；若乙方在合同期满时不与甲方办理退租手续而自行撤离的，乙方除承担违约责任之外，其保证金即归甲方所有，因自行撤离造成甲方房屋损失、损坏的，乙方还应当赔偿给甲方造成的全部损失。上述《场地租赁合同》签订后，原告将租赁场地交予被告使用。 2020年6月3日，成都金牛高新技术产业园区管理委员会及金牛区人民政府天回镇街道办事处向园区各企业联合下发《关于限期搬离设施设备物资的通知》，载明“根据区委、区政府关于北区起步园建设工作的整体安排，请园区内所有腾退企业，以及租用园区腾退企业场地的租赁类型企业，在本通知发出之日起五日内，将场地内所有设施设备及物资（已列入评估范围的设施设备除外）全部搬离出园区。”2020年6月22日，原告向被告发出《解除函》，载明：原告与被告于2018年10月8日签订《场地租赁合同》，合同履行过程中，已出现合同约定的解除合同的条件，现就解除《场地租赁合同》及解除租赁合同的后续事宜函告如下：一、被告已逾期支付场地占用付费超过10天，原告有权解除并终止《场地租赁合同》并无条件收回租赁场地；……二、原告于2020年6月3日收到《成都市金牛区高新技术产业园区管理委员会、金牛区人民政府天回镇街道办事处关于限期办理设施设备物资的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求园区内所有腾退企业，以及租用园区腾退企业场地的租赁类企业，在通知发出之日起5日内全部搬离出园区，逾期未搬离的，将严格按照有关规定和程序处理。……三、双方签订的《场地租赁合同》自本函发出之日即解除并终止。被告应当在收到本函后的五个工作日完成腾退并将场地交付原告；被告应在收到本函后的三个工作日内结清离场前应当结清的全部费用（包括但不限于：占用费、水电费、违约金等）。同时被告应当承担未在政府规定时限内腾退给原告造成的全部损失。2020年6月28日，原告向被告发出《商务告知函》，再次告知被告于2020年7月27日前完成腾退及搬迁。 另查明，原告与成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会签订《土地转让协议》后，案涉土地未能取得土地使用权证，地上建筑的房屋亦为搭建，未取得建设工程规划许可证。 诉讼中，被告主张其于2020年8月初已完成腾退，随时可与原告搬离仓库交接。原告对此不予认可。被告认可场地占用费支付至2020年5月31日。 以上事实，有《场地租赁合同》、《土地转让协议》、证明、银行流水、收据、通知、《解除函》、邮件送达信息、《商务告知函》、邮件送达信息、租用房屋照片等证据以及双方当事人的陈述在案予以佐证。 本院认为，案涉土地及地上建筑物未办理相关权属证书，原告亦未提交取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原被告签订的《场地租赁合同》自始无效。因《场地租赁合同》无效，被告继续占有案涉场地无事实依据和法律依据，对原告要求被告腾退并交付案涉场地，予以支持。因《场地租赁合同》自始无效，原告主张解除案涉《场地租赁合同》及支付滞纳金的观点，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的场地占用费。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，案涉《场地租赁合同》虽然无效，但被告占用案涉场地期间仍应当向原告支付场地占有使用费，场地占有使用费参照合同约定的租金标准，故被告应当向原告支付场地占用费。鉴于被告认可向原告支付场地占用费至2020年5月31日，且被告未提交证据证明其已向原告移交了案涉场地，应当承担举证不能的不利后果，故案涉场地占用费应当自2020年6月1日开始计算至被告实际腾退之日止；现原告主张按26.25元/月/平方米（即在25元/平米/月基础上递增5%）的标准计算场地占用费，被告抗辩应当予以下调。本院认为，结合审理查明的事实，案涉《场地租赁合同》因原告原因而自始无效，案涉《场地租赁合同》对原被告双方均不具有约束力，考虑原被告双方过错程度，本院酌定场地占用费的标准为25元/平米/月。综上，本院确认案涉场地占用费的计算方式：自2020年6月1日起按25元/平米/月、共2,025平米计算至被告实际腾退之日止。 关于原告要求被告支付水电费的诉请，本院认为，因原被告双方未约定被告向原告缴纳水电费，而水电费应当由特定部门收取，原告既未提交证据证明案涉水电费用已实际产生，亦未提交证据证明其已代被告缴纳该水电费，应当承担举证不能的不利后果。原告要求被告支付水电费诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、成华区逸家众贯建材经营部于本判决生效之起十日内将位于成都市金牛区××路××号场地（共2025平方米）腾退并返还给四川正和包装材料有限公司； 二、成华区逸家众贯建材经营部于本判决生效之起十日内向四川正和包装材料有限公司支付场地占用费（自2020年6月1日起按25元/平米/月、共2,025平米标准计算至被告实际腾退之日止）； 三、驳回四川正和包装材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,403元，由成华区逸家众贯建材经营部负担。此款已由四川正和包装材料有限公司垫付，成华区逸家众贯建材经营部应于本判决生效之起十日内向四川正和包装材料有限公司支付1,403元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 洋 二〇二〇年十月十九日 书记员 唐柯祎