江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初5033号原告：黄振冲，男，1963年4月27日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：石金荣，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛施嘉，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：南通天润利达置业有限公司，住所地南通市濠西路98号。法定代表人：周银芳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金朋举，江苏友诚（南通）律师事务所律师。原告黄振冲与被告南通天润利达置业有限公司（以下简称天润利达公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄振冲的委托诉讼代理人石金荣、薛施嘉及被告天润利达公司的委托诉讼代理人金朋举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄振冲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢4层不动产自2018年12月28日起提前收取的全部租金合计3581661.32元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：因申请执行人江苏南通农村商业银行股份有限公司与被执行人天润利达公司金融借款合同纠纷执行一案，2018年12月3日，南通市崇川区人民法院公告拍卖位于南通市不动产。2018年12月18日，原告竞得案涉不动产；同年12月27日，崇川区人民法院裁定将案涉不动产及附属房屋过户至原告名下。原告自2018年12月28日起成为案涉不动产及附属房屋的合法所有权人，享有向各承租户收取租金的权利，但案涉不动产拍卖前，被告已提前向250名承租户收取案涉不动产附属房屋的房租，自2018年12月28日起的租金合计3581661.32元。原告故诉至法院，要求被告对该部分租金予以返还。被告天润利达公司辩称，对原告诉称的其通过司法拍卖获得南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢4层不动产的基本事实无异议，但是被告收取租金是发生在法院拍卖之前，也是根据被告与承租人的租赁合同依法收取；案涉标的物拍卖时网上公示的标的物现状没有明确该标的物为带租拍卖，且已经有部分摊位提前收取了几年的租金，要求买受人提前跟承租人核实租赁的情况，也就是说，原告最终竞拍时应当对标的物的情况有预期，其出价已经考虑到标的物已收取几年租金的事实，故已经提前收取的租金不应当属于原告拍卖后可以获得的利益，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法进行了举证质证，对双方均无异议的执行公告、执行裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书、摊位租赁合同、租金发票以及执行异议裁定书等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：申请执行人江苏南通农村商业银行股份有限公司与被申请人被执行人南通天润利达置业有限公司金融借款合同纠纷执行一案，南通市崇川区人民法院（以下简称本院）于2018年11月7日作出（2017）苏0602执恢749号之二《民事裁定书》，裁定“拍卖、变卖被执行人南通天润利达置业有限公司所有的南通市附属房屋”。同年12月3日，本院发布（2017）苏0602执恢749号之一《执行公告》，告知本次拍卖为现状拍卖，要求各摊位承租人即日起不得再向原出租人南通天润利达置业有限公司（南通市华东轻纺城市场）支付租金，否则自行承担相应的不利后果；上述房产拍卖成交后，相关到期租金需支付新的买受人，或在租期届满后与新的买受人协商续租。之后本院通过淘宝网司法拍卖平台对案涉房产进行拍卖，阿里拍卖-拍品详情显示，拍卖标的为“南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺城市场4层房地产及室内装潢”，不动产竞价标的调查情况表中标的现状栏下租赁情况栏明确“有租赁，因华东轻纺城市场4层租赁摊位有两百七十余个，天润利达公司未能提交所有的租赁合同于法院，根据天润利达公司称，该层摊位有三十个左右已经出售，还有部分摊位已提前收取几年的租金。本次拍卖为现状拍卖，买受人可在参与拍卖前自行到上述地点向摊位承租人进行核实租赁情况，拍卖成交后关于租赁事宜可与承租人协商解决。租赁情况详见附件。”2018年12月17日，原告黄振冲通过公开竞价方式以最高价竞得案涉标的物本市华东轻纺市场1幢4层不动产及附属房屋，成交价23600000元。2018年12月27日，本院作出（2017）苏0602执恢749号之三《执行裁定书》，确认南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢4层不动产及附属房屋的所有权及相应土地使用权归黄振冲所有。黄振冲于2018年12月28日签收该裁定，并于当日签署《拍卖成交确认书》。2019年2月8日，本院向天润利达公司、黄振冲及华东轻纺市场4层各租赁户发出（2017）苏0602执恢749号《通知书》，通知：“一、本次拍卖为现状拍卖，含华东轻纺城市场4层全部面积（已出售摊位除外，详见四楼楼层平面图、展位图），即日起到期租金由买受人黄振冲收取，南通天润利达置业有限公司不得再收取；二、南通天润利达置业有限公司于2019年2月24日前将其占用的华东轻纺城市场4层办公用房腾空后交付买受人黄振冲。”天润利达公司对该通知书提出执行异议，认为华东轻纺市场四层包括有证房（3700.29平方米）和无证房（4517平方米），拍卖评估时只对有证部分进行了估价，无证部分价值未作评估，且拍卖公告中也未列明拍卖标的含无证部分，故无证部分房屋不应交付黄振冲；且通知要求承租人交付租金也没有事实和法律依据，请求撤销上述通知书。本院审查后于同年20日裁定驳回了天润利达公司的异议请求。天润利达公司不服裁定，向南通市中级人民法院申请复议，复议请求被驳回后，又向江苏省高级人民法院申请执行监督，省院于2020年1月13日作出（2019）苏执监663号《执行裁定书》，其中关于崇川法院拍卖的房产是否包含该层无证房产，其认定如下：“案涉评估报告作为附件在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公示。该评估报告已明确载明，估价对象中有部分面积是后建的无证房产，而且有的已长期出租，已考虑了将无证部分的房屋价值计入了有证房产中，故估价对象包含案涉第4层无证部分房产。且案涉第4层房产的拍卖公告中已载明标的物以实物现状为准，并特别提醒有意者请亲自实地看样。以上事实足以认定崇川法院评估、拍卖案涉第4层房产系包含有证、无证房产的现状整体处理，崇川法院拍卖中已对有关事项进行公示。天润利达公司主张拍卖的标的物不含无证房产无事实依据，本院不予采信”，并以此驳回了天润利达公司的申诉请求。另查明，本院启动司法拍卖程序对案涉不动产予以处置前，天润利达公司已向该不动产及附属房屋内部分承租户收取了后续年度的租金。原告于庭审中向本院提交了相应《摊位（房）租赁合同》及租金发票，并对其中租赁详情及租金缴纳情况等进行了汇总，制作了《华东轻纺城市场1幢4层租金一览表》，证明被告实际收取的租金情况，被告对上述证据的真实性以及收取租金的事实均予认可。上述租金中，自2018年12月28日起至实际缴纳期限止的租金金额共计3581661.32元。本案诉讼中，原、被告就案涉不动产及附属房屋2018年12月28日起的租金归属产生争议。原告主张其于2018年12月27日已经取得案涉不动产及附属房屋的所有权，其作为所有权人，享有财产出租收益的权利，有权收取租金，故自2018年12月28日起，所涉房屋租金应归原告所有。被告则抗辩认为，原告所主张的租金，在司法拍卖前已由被告实际收取，拍卖公告中既明确房屋为现状拍卖，要求竞拍人自行核实出租情况，那么原告对此情况应当明知，其参与竞拍、出价的决策应是考量该标的现状后作出的，故竞拍成功后无权再对先前发生的租金主张权利。本院认为，原告参与司法拍卖，以最高价竞得案涉不动产及附属房屋，法院对本次拍卖成交作出执行裁定，确认案涉不动产及附属房屋的所有权及相应土地使用权归原告所有，该裁定书已于2018年12月28日送达之日生效。被告虽在此后提起执行异议，认为案涉不动产中部分无证房屋不包括在拍卖范围内，但该异议请求经各级法院先后审查、复议及监督，最终未能得以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”故原告应于2018年12月28日正式取得案涉不动产及附属房屋所有权。根据民法总则的规定，所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告据此主张其取得案涉不动产及附属房屋所有权后，所涉租金应归其所有，要求被告返还提前收取的案涉房屋自2018年12月28日起的租金。被告以案涉不动产为“现状拍卖”进行抗辩，主张拍卖时租金既已被收取，原告就不再享有相应权利。对此，本院认为，“现状拍卖”通常是指拍卖标的物的性质、状况、数量等均以实际展示的情况为依据，尤其是在拍卖公告或声明就标的物的情形描述不完善或与实际有出入的情况下，应以标的物的现状为准，拍卖成交后，买受人就标的物已经展示的现状自行承担风险，拍卖人一般不负瑕疵担保或交付等义务。案涉拍卖程序中，拍卖公告仅是明确标的物为带租房产，要求竞拍人自行到上述地点向摊位承租人核实租赁情况，并声明在拍卖成交后就租赁事宜可与承租人协商解决。根据上述公告内容不难看出，本次拍卖所说的现状，是指标的物存在未到期租约，拍卖人不负有清退承租人并向买受人交付房屋的义务，就尚未到期的租约，除当事人间自行协商一致的以外，买受人应接受“买卖不破租赁”规则的约束，继续履行出租人的义务。至于租金的权利归属问题，原告通过拍卖取得案涉房屋的所有权，即依法享有案涉房屋的收益等权利，另从权利义务对等的层面上看，原告既自取得财产所有权之日起承担出租人义务，将其所有的房屋交予承租人占有使用，那么在无特别约定的情况下，原告也当然有权享受出租人权利，收取相应租金。因此，被告的抗辩理由不能成立，其应当就无权占有的租金部分向原告承担返还责任。关于返还数额，庭审中本院已对实际收取的租金数额予以了核实，双方也共同确认被告已收取的租金中自2018年12月28日起至实际缴纳期限届满之日的总额共计3581661.32元，原告主张被告对该3581661.32元承担返还责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条之规定，判决如下：被告南通天润利达置业有限公司于本判决生效之日起十日内将其已实际收取的南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢4层不动产及附属房屋自2018年12月28日起的租金3581661.32元返还原告黄振冲。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35453元，由被告南通天润利达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费35453元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  翟天一二〇二〇年十月三十一日法官 助理  黄 晴书 记 员  吴 烨