山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初842号原告：瞿迎慧，女，1990年7月14日生，汉族，现住东营市。委托诉讼代理人：汪哲慧，山东达洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铂玮，山东达洋律师事务所律师。被告：东营奥城房地产开发有限公司，住所地：东营市东营区东四路**，统一社会信用代码：913705006954373473。法定代表人：李孝玉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄萌，山东恒岳律师事务所律师。原告瞿迎慧诉被告东营奥城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿迎慧委托诉讼代理人汪哲慧、张铂玮，被告东营奥城房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿迎慧向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2018年1月1日起截至2019年12月12日的逾期办理房地产权属证书的违约金70718.51元，以及自2019年12月13日起至实际办理完毕之日止的违约金（以503260元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即利率为4.7%的1.5倍）；2.依法判令被告协助原告办理房地产权属登记手续；3.本案案件受理费等诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年4月18日，原、被告双方签订《商品房预售合同》（合同编号：ＹＳ0104136，以下简称“《合同》”），购买由被告开发建设的位于东营经济技术开发区，总房款共计人民币503260元。《合同》第九条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定交付条件的商品房交付买受人使用。第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按照已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。《合同》签订后，原告已分别于2015年4月10日、2015年5月15日、2016年5月24日、2016年10月17日以及2016年12月30日向被告支付房款共计503260元。原告已按合同约定履行了付款义务，但是被告东营奥城房地产开发有限公司至今仍未将办理权属登记所需的相关材料提交给产权登记机关备案，导致原告无法取得房地产权属证书。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金，并尽快协助原告办理房地产权属登记手续。综上所述，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提出上述诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告东营奥城房地产开发有限公司辩称，涉案合同是在原、被告双方平等自愿基础上签订的，是双方真实意思的表示，为有效合同，对双方均有约束力。涉案合同也对迟延办证、违约条款进行了相关约定，双方也均认识到延迟办证并不影响原告对于涉案房屋行使物权权利，故而由此约定，该约定不属于显失公平的情形。根据相关法律规定，原告以违约金过低为由提出调整，应当负有举证证明因被告违约造成了原告的损失及损失高于约定违约金的责任。另外，被告逾期办证原因也存在于部分业主对涉案房屋进行改建、加建，导致无法通过实测的问题。综上，涉案合同已经明确约定了逾期办证的违约金，即使被告承担责任，也应按照合同约定按照已付购房款0.01%向原告承担责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月18日，东营奥城房地产开发有限公司（出卖人）与瞿迎慧（买受人）签订编号为ＹＳ0104136的《商品房预售合同》及附件，约定瞿迎慧购买东营奥城房地产开发有限公司开发建设的位于开发区住宅（房屋代码671464）以及储藏室（房屋代码671285），房屋总价款503260元，于合同签订当日付清首付款153260元，剩余房款350000元办理按揭贷款。合同第九条约定出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书及商品房达到装修条件的房屋交付买受人使用。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。在房产能达到办理产权证之日起90日内，客户需办理完成分证，按揭客户需办理完成抵押手续，若买受人未在规定时间内办理完成相关手续，则需按日向出卖人支付合同额万分之一的违约金。原告瞿迎慧于2015年4月10日向被告东营奥城房地产开发有限公司支付房款53260元，于2015年5月15日支付房款350000元，于2016年5月24日支付房款50000元，于2016年10月17日支付房款25000元，于2016年12月30日支付房款25000元，共计支付房款503260元。以上事实有原告瞿迎慧提交的《商品房预售合同》以及被告东营奥城房地产开发有限公司出具的收据予以证实，本院予以确认。审理中，原告陈述其主张的违约金系根据《商品房预售合同》第九条约定的交付期限以及第十六条约定的产权登记的时间，被告应当在2017年12月31日前完成登记，逾期办证违约金自2018年1月1日起计算，标准是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即4.75%上浮50%计算违约金。另外，原告主张损失确已造成，称未取得产权登记影响房屋出售，影响办理落户。被告代理人表示是否已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案其不清楚，被告既未按法庭指定的期限将核实情况告知法庭，也未提交相应证据。本院认为，原告瞿迎慧与被告东营奥城房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。按照合同约定，出卖人应于商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未提供证据证实其在上述约定期限内将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，构成违约，被告应支付违约金。关于违约金的数额问题。原、被告在合同中已对逾期办证违约金的计算方式作出了明确约定，该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求上调违约金，应提供证据证实违约金低于造成的损失。综合考量原告仅称未取得产权登记影响房屋出售，影响办理落户，未提交证据证实其损失情况，以及仅按合同约定判决违约金，不利于督促被告及时履行办证义务等因素，原告主张的违约金可分段计算，至其起诉前按合同约定计算为50.33元（503260元×0.01%），参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，自起诉之日即2020年2月19日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金以503260元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告主张的要求被告协助办理房地产权属登记手续问题。原被告在合同中约定的被告义务为于商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此，被告承担的义务为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东营奥城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告东营奥城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瞿迎慧逾期办证违约金50.33元及自2020年2月19日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，以503260元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1568元，减半收取计784元，由原告瞿迎慧负担684元，由被告东营奥城房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  薛国岳二〇二〇年十月二十一日书记员  史 英