贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3380号原告：赵勇，男，汉族，1981年7月17日出生，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：方以祥，贵州省贵阳市乌当区水田法律服务所法律工作者，执业证号32401182100322。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码91520100072215698XC。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李国锋，该公司员工。原告赵勇与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵勇委托的诉讼代理人方以祥，被告贵阳荣达公司的委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵勇向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告签订的《商品买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款（对合同第七条的补充约定）无效；2.判决被告人向原告退还已收取的高层煤气费（2988元）、有线电视机开户费（265元），合计3253元，并依法判令被告以上述款项总计为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准向原告支付资金占用损失，计算期限从2016年7月16日之日起至上述总计款项实际退还之日止（暂计至2020年6月30日金额约1000元）；3.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金41572.4元（2017年9月1日至2020年6月30日，共计1033天，40.2444元/天）；并从2020年7月1日起以402444元（房屋总价款）为基数，按日万分之一利率为标准继续支付违约金至被告办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止；4.依法判令被告支付原告逾期交房违约金38513.8元（2015年8月30日至2016年7月16日，共计319天，按合同十三条第一项以402444房屋总价款为基数每天万分之三利率为标准计算，120.7332/天）；5.本案诉讼费用由被告承担（以上费用共计84339.2元）。事实和理由：原、被告于2014年10月31日签订《商品房买卖合同》对房屋面积、价款等进行了约定，原告支付了购房款。合同约定被告应当在2015年8月30日前向原告交付该房，但被告却是在2016年7月16日才将该房屋交付给原告，至此被告已经逾期交房319天。另外合同约定被告应当在2017年8月30日取得房屋初始登记文书，并将办理转移登记有关文书交付给原告，但被告至今未交付相关文书。《补充协议》第1.1条约定由被告代收高层煤气费、有线电视开户费，违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，属无效条款。现原告多次要求其支付房屋逾期交房违约金，办理房屋产权证书并支付延期办理初始登记违约金，退还高层煤气、有线电视开户费费，但被告均拒绝履行义务，故诉请法院依法判决。被告辩称：1．请法庭依据原告的举证结合本案的客观实际和过错程度，根据公平原则依法判决。2.至今未能办理商品房初始登记是因案外人恶意诉讼导致，本公司已向贵州高院提起了侵权赔偿；3.未在约定期间内办理产权证不是被告的主观过错造成的，而且逾期办证未给原告造成直接经济损失，请求法院依据客观情况和过错原则适当判决；4.逾期办证违约金合同约定过高，被告请求法院按同期银行贷款利率标准进行调整5.逾期交房产生的逾期违约金过高，并不是被告的主要原因，请求法院按照银行同期贷款利率标准计算。经本院审理认定的事实如下：原告与被告于2014年10月31日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的乌当区北衙路尚善御景1栋1单元4层1号房屋，建筑面积96.01㎡，房屋总价402444元。同时，合同约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。被承诺于2015年8月30日前向买受人交付该商品房，被告若逾期90日交付商品房的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金；被告承诺于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定时间交付办理商品房转移登记有关文书，双方自约定日期起超过180个工作日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。《补充协议》第1条1.1款约定“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或小区物业服务公司统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或小区物业服务公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”原告向被告支付了全部购房款402444元，合同已办理备案登记；被告于2016年7月10日公告尚善御景项目1号楼已具备交房条件；原告于2016年7月16日向被告支付有线电视开户费265元和高层煤气开户费2988元；被告至今未将案涉房屋初始登记有关文书交付原告。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律和行政法规，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款（对合同第七条的补充约定）无效的诉请。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》（黔发改收费[2018]1612号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，因此，供电设施的配套设施的建设安装费用亦包含在商品房价格中。而原、被告双方签订的《补充协议》第1条1.1款将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款。故原告诉请确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条1.1款无效，本院予以支持。上述条款无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告收取的有线电视开户费265元和高层煤气开户费2988元共计3253元，原告主张返还本院予以支持。原告诉请被告以3253元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率支付资金占用损失的请求。因被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，故原告诉请被告按中国人民银行同期存款利率为标准计算资金占用损失，本院予以支持，计算期限应从前述款项收取之日（即2016年7月16日）起计算至实际退还之日止。关于逾期交付商品房违约金，被告未按合同约定时间将商品房按时交付给被告，已构成违约，原告向被告主张逾期违约金，本院予以支持。合同约定预期交房违约金的计算应当从约定交付期限届满之次日起至原告实际收到商品房之日止，原告认为约定的违约金计算标准过低，请求增加，主张按照《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金知道价的公告》贵阳市乌当区房屋租赁市场租金指导价14元/㎡/月调整后计算违约金，并在总违约金中上浮30%，因考虑到一般情况下出卖人因逾期交房给买受人造成的损失主要系租金损失，双方约定按180日内以总房款万分之0.5的标准计算，180日外按总房款万分之1计算逾期交房违约金确实不足以弥补原告的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院酌情在原告因被告遭受的实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。故参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/(㎡·月)，本院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/(㎡·月)，并上浮30％为宜。根据合同第十三条“…买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”的约定，逾期交房时间从2015年8月31日起至2016年7月16日止，共计320天，原告主张319天，本院从其自愿。关于违约金计算标准，由于被告辩称约定过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，认为被告答辩有理，本院对违约金调整为按2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金6-14元/㎡/月，以14元/上浮30%作为计算标准，此逾期交房违约金：14元/月×96.01㎡÷30天×319天（违约天数）×130%=18580元。关于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，被告未按合同约定取得案涉商品房初始登记并将办理转移登记相关材料交付给被告，已构成违约。根据原、被告双方签订的《商品房合同》第二十二条第三款第（一）项、第（二）项的约定，被告应当在2017年8月30日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告在约定期限内不能交付办理商品房转移登记的有关文书，从约定日期起180日内，被告承担已付房价款按日的万分之一的违约责任，合同同时约定超过180个工作日以后，原告不退房的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因被告逾期办理商品房转移登记文书已远超过180个工作日，原告亦并未退房，故被告应以合同约定交房日起至2020年6月30日按万分之0.5计算为1035天，原告主张1033天，本院从其自愿。故违约金计算为：402444元（已付房款）×0.0001（每日万分之一违约金）×1033天=41572.4元。原告诉请之后的违约金从立案之日即2020年7月1日起计算，本院从其自愿，违约金以总房款402444元为基数，以日利率万分之一计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。对于被告辩称的逾期办证是因为案外人错误财产保全所致与逾期交房违约金过高的答辩意见。本院认为，逾期办证是否是案外人错误保全造成，不属于被告可以免除或者减轻其在本案中承担违约责任的理由，被告可以通过向案外人主张权利的方式维护自身合法权益。原告根据合同相对性原则诉请其承担违约责任于法有据，故本院对其辩解意见不予采纳。同时，原、被告双方关于逾期交房与逾期办证二项违约金支付标准的约定是双方意思自治的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对违约金计算标准不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、原告赵勇与被告贵阳荣达房地产开发有限公司于2014年10月31日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1条第1.1款无效；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵勇有线电视开户费和高层煤气开户费共计3253元，并支付资金占用损失（资金占用损失以3253元为计算基数，按中国人民银行同期存款利率为标准，从2016年7月16日起计算至实际退还之日止）；三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告赵勇逾期交房违约金18580元；四、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵勇逾期办理商品房转移登记的违约金（暂计算至2020年6月30日为41572.4元；从2020年7月1日起，以总房款402444元为基数，以日利率万分之一计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止）。案件受理费954元，由原告负担163元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担791元（此款原告已预交，被告履行判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇二〇年十月十九日书记员  杭 敏