广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21865号原告：中山市百佳保全物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××968J。法定代表人：胡雪妹，职务总经理。委托诉讼代理人：尹育之，广东上方律师事务所律师。被告：彭明，男，1987年8月11日出生，汉族，住河南省正阳县××××××××××，公民身份号码412×××××××********。原告中山市百佳保全物业管理有限公司（以下简称百佳公司）与被告彭明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告百佳公司的委托诉讼代理人尹育之，被告彭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2017年12月15日至2020年4月30日的物业管理费4448.9元（建筑面积×单价×拖欠月数：120.07×1.3×28.5）；2.判令被告立即支付原告垫付的水费864.4元；3.判令被告立即支付滞纳金13835.7元[拖欠费用总计×千分之三×所欠天数：（4448.9+864.4）×0.003×868]。庭审过程中，原告明确水费为2017年12月15日至2020年4月30日期间，滞纳金应计算至实际缴清之日止。事实与理由：2017年12月10日，原告与被告居住的小区业主委员会签订物业服务合同，自该日开始为被告所在小区提供物业服务。被告自2017年12月15日开始未缴物业管理费，经多次催缴仍未缴。被告的行为违反相关法律规定致原告经营困难，特诉于人民法院，请人民法院依法公正裁判。原告百佳公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.物业管理服务合同；2.水费通知单、发票；3.律师函。被告彭明答辩称：一、被告主张先履行抗辩权，原告并未按照《物业管理服务合同》的义务履行相关义务，原告因未能适当的履行物业管理服务义务，给被告甚至小区其他业主生活带来诸多不便，根据合同法先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业管理服务义务之前，被告有权拒绝支付物业管理服务费用。1.物业管理公司并未按照服务事项进行服务，在小区内私自乱划停车位，影响小区内正常的交通通行；2.物业公司对外来人员管理不到位，小区业主安保服务得不到保障。小区多次出现业主房屋被盗、摩托车、电动车被盗；3.公共设施维护保养不到位，小区地面沉降导致多处公共区域、设施出现坑洼，电梯故障、房屋漏水多次提醒物业并未对此进行维修，导致业主出行不便，容易造成险情发生；4.信息公开方面，并未对相关的收支情况进行公开，特别是合同中提到的对拖欠物业费的公示被告一直没有看到或受到相关通知。二、同时，原告所出示的经本小区业主委员会盖章及签字的《物业管理服务合同》，被告对其合同成立及合同的权利义务内容、违约责任、滞纳金等内容有异议。1.本小区成立业主委员会，与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》，并未根据相关流程进行业主委员会会议、业主签字确认，而且并未对所有业主进行公示，业主对《物业管理服务合同》内容并不知情，损害了业主的知情权，同时《物业管理合同》内容明显偏向物业管理公司，损害业主利益；2.滞纳金具有法定性特点，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他企业、团体购无权私自设立；且设立的滞纳金标准没有依据，不符合法律规定。被告彭明就其辩称向本院提交证据如下：图片2张。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，委托方（甲方）中山市板芙镇尚美居小区（以下简称尚美居小区）与服务方（乙方）百佳公司签订一份《尚美居小区物业管理服务合同》约定，尚美居小区由百佳公司对其进行物业管理，管理服务期限为三年，自2017年12月10日起至2020年12月10日止；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠，对逾期欠费三个月以上的业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金，乙方有权对欠费超过3个月的业主进行公示通报，对欠费超过6个月的业主可提起诉讼追讨；物业管理费收费标准为多层住宅1.0元/平方米，高层住宅按楼层不同而区分，1层及1层复式1.1元/平方米，2-3层1.3元/平方米，4-5层1.4元/平方米，6-7层1.5元/平方米等；本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取，乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。合同还约定了其他内容。庭审时原告陈述，被告从2017年12月15日起开始拖欠物业管理费，至2020年4月30日共拖欠28.5个月的物业管理费4448.9元、水费864.4元。原告经多次追讨未果，于2020年8月5日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，位于中山市×××××××××××××××××××××××权利人登记为彭明，建筑面积为120.07平方米，登记时间为2011年12月28日。2020年9月17日，原告对被告主张的将小区道路划停车位并收费问题进行了说明：原告应业委会要求，根据小区车位紧缺的实际情况，对小区路面进行规划，路面是按消防要求划线4米宽，可以过消防车；收费是因原告为此付出劳动，经业委会同意，适当收取40%以弥补成本，60%业委会代收为全体业主共用。庭审过程中，被告称管理费确实要缴纳，但不认同涉案合同，所以不确认该合同的物管费标准，被告认为应按照1元/平方米计算，另水费问题无异议，而物业费则需物业公司将被告提及的管理问题处理完后才缴纳；确认之前水费和物业费一起交给物业公司。原告称每月10日前收取上个月的物业管理费。本院在另案（2020）粤2071民初21854号的审理过程中，于2020年10月22日，本院工作人员对涉案的尚美居小区进行现场勘察，对业主反映的停车位、卫生等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原告的主张及被告的抗辩，结合双方庭审的陈述，本院归纳本案争议的主要焦点为：一、涉案物业服务合同对被告是否具有约束力？是否与原告形成物业服务合同关系？二、被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？关于焦点一。被告虽未与百佳公司签订物业服务合同，但尚美居小区与百佳公司签订了物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《尚美居小区物业管理服务合同》对业主具有约束力。百佳公司依据上述合同的约定，对尚美居小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系。关于焦点二。被告认为原告未按照服务事项进行服务、私自乱划停车位，对外来人管理以及公共设施保养不到位，未公开相关收支情况等，以此为由停止缴费，并提交了小区照片予以佐证，但被告提供的上述证据未能证明其主张的事实，原告对此亦作了相应说明。本院认为，原告与被告形成物业服务合同关系，应恪守履行相应合同义务，原告作为物业服务机构，在物业服务过程中存在瑕疵，应当及时改正，且其应当按照业主反映的真实情况，合理对待并处理物业服务问题。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。其中停车位问题，被告可向其所在小区的业主委员会反应，原告应与业主委员会、业主一同协商解决问题。综上，本院认为，被告关于物业服务公司的管理服务存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为120.07平方米，原告主张物业管理费按建筑面积1.3元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为156.09元，故被告应向原告支付2017年12月15日至2020年4月30日共28.5个月的物业管理费4448.59元（156.09元/月×28.5个月）。关于水费，被告确认其未缴纳，且对该水费没有异议，故对原告要求被告支付2017年12月15日至2020年4月30日期间水费864.4元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，该费用应为逾期付款违约金。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应按合同约定即“对逾期欠费三个月以上的业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金”支付拖欠的物业管理费违约金，现原告主张以拖欠物业管理费总数与水费之和为基数，从2017年12月15日起按每日3‰计算至清偿之日止。被告抗辩称应按照中国人民银行同期同类活期存款利率计算。本院认为，虽双方对逾期缴纳物业管理费违约金进行了约定，但被告抗辩按每日千分之三的标准计算过高，且该标准确属过高，故本院予以调整，另原告以总欠款为基数从2017年12月15日开始计算，有违公平原则，又有双方约定当月管理费于下月10日前支付，故本院酌定被告应按以下方式向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金：2017年12月份的物业管理费以78.05元（156.09元×0.5）为基数、2018年1月至2019年7月期间的物业管理费以每月156.09元为基数，分别从欠费月（如2017年12月份的物业管理费未缴纳，则2017年12月份为欠费月）的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止；2019年8月至2020年4月物业管理费以每月156.09元为基数，分别从欠费月的次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止。对于水费的违约金。原被告未就逾期缴纳水费违约金进行约定，但被告确认水费与物业管理费一同交给物业公司，又有原告主张2017年12月15日至2020年4月30日期间水费为864.4元，但未能提供证据证明各月份具体金额，故被告应以864.4元为基数，从2020年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍至全部清偿之日止，向原告计付逾期缴纳水费违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费、水费及违约金的部分请求合法有据，本院予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告彭明于本判决生效之日起五日内向原告中山市百佳保全物业管理有限公司支付2017年12月15日至2020年4月30日期间的物业管理费4448.59元并支付违约金[计算方式为：2017年12月份的物业管理费以78.05元（156.09元×0.5）为基数、2018年1月至2019年7月期间的物业管理费以每月156.09元为基数，分别从欠费月的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止；2019年8月至2020年4月的物业管理费以每月156.09元为基数，分别从欠费月的次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止]；二、被告彭明于本判决生效之日起五日内向原告中山市百佳保全物业管理有限公司支付2017年12月15日至2020年4月30日期间的水费864.4元并支付违约金（计算方式为：以864.4元为基数，从2020年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告中山市百佳保全物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，减半收取为139元（原告已预交），由被告彭明负担（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 余 伟二〇二〇年十月三十日书记员 何丽钊陈**龙