广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8801号原告：广州市易胜投资有限公司，住所地广州市花都区花东镇李溪村10队**，统一社会信用代码914401015818768358。法定代表人：张运杭。被告：深圳市维宇实业有限公司，，住所地深圳市龙岗区布吉街道布龙路**铭豪家居建材物流区**楼****统一社会信用代码914403002793304014。法定代表人：曾永光。第三人：大埔壹雄实业发展有限公司，住所地大，住所地大埔县湖寮镇内环西路和昌大厦**信用代码91441422076679304K。法定代表人：罗睿。委托诉讼代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘梓航，广东合誉律师事务所律师。原告广州市易胜投资有限公司（以下简称易胜公司）诉被告深圳市维宇实业有限公司（以下简称维宇公司）、第三人大埔壹雄实业发展有限公司（以下简称大埔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告易胜公司的法定代表人张运杭到庭参加诉讼。被告维宇公司，第三人大埔公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告易胜公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》自2020年1月21日已解除；2、请求法院依法撤销被告与第三人于2017年5月26日签订的《房地产项目合作协议》中涉及2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》中约定房屋部分房屋买卖关系；3、请求法院依法判决被告向原告已交纳51万购房款是购房定金原告不用退回给被告；4、请求法院依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.我方与被告于2016年9月3日签订《李溪安置区房屋转让合同》，该合同约定将李溪安置区内8.35亩土地所建的轴线6至轴线7由底至顶垂直分割的1746.52平方米房屋全部转让给被告，房屋转让价款为4890256元，付款时间、付款方式属约定不明。合同签订后，被告向我方支付购房款51万元，占总价款的10.43%，未支付购房款为4380256元，占总价款的89.57%，属未履行主要债务。我方向被告催缴剩余购房款其以各种借口拖延支付。于2020年1月8日，我方向被告发出《催缴房款通知书》，该通知书被退回，被告未按照《催缴房款通知书》中的要求履行，已属违约，且被告涉及多起诉讼，债务缠身。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。我方据此行使合同解除权于2020年1月20日向被告发出《解除李溪安置区房屋转让合同通知》，告知被告我方与其于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》已解除。因此，请求法院予以确认。2.2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》于2020年1月21日已解除，且我方在《催缴房款通知书》中已明确被告已交纳的购房款51万元作为购房定金，被告以自己的行为表明不履行合同，已属违约，我方不退回定金，有事实和法律依据，请求法院予以支持。3.被告在未付清购房款的情况下，将案涉房屋转让给第三人，系未经我方同意且经我方催缴购房款未支付，被告涉及多起诉讼，债务缠身，我方与被告、第三人存在产生经济纠纷的其他诉讼案件,被告、第三人对我方负有债务且未偿还债务，被告购买及转让我方房屋的行为对我方显失公平，因此，请求法院予以撤销。综上所述，为保障我方合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。补充事实与理由：被告与第三人于2017年5月26日签订的《房地产项目合作协议》中涉及2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》中约定部分房屋买卖关系无效。被告未将房款的大部分支付给原告，属未履行主要债务，在这种情况下擅自将房屋转让给第三人，具有明显违约及损害原告财产权益的故意。在2016年9月3日原告按照房屋竣工价2800元/平方米的价格将案涉房屋转让给被告，而被告将房屋以项目转让价2234.63元/平方米的价格在2017年5月26日转让给第三人，被告受让房屋时以房屋竣工价2800元/平方米作为价款，转让价款明显低于受让价款，不符合常理和交易习惯。第三人作为房屋受让人，明知受让的房屋未办理产权证，既不关心原告为何向被告转让房屋，也不关心被告是否向原告将房屋价款支付完毕，未履行审查义务，这有悖一个正常购房者的考虑。购房人大埔壹雄公司不属于善意第三人，系恶意第三人，被告和第三人就案涉房屋买卖的种种行为均有悖于正常的房屋交易，违背了原告的真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，损害了原告的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告与第三人签订的《房地产项目合作协议》中涉及原告与被告于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》中约定的部分房屋买卖法律关系当属无效，为保障原告合法权益，恳请法院依法判决。被告维宇公司，第三人大埔公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：易胜公司陈述，涉案房屋位于广州市花都区花东镇李溪安置区邦达路1号的一部分，涉案土地权属人为广州市花都区花东镇李溪村，土地性质为建设用地。易胜公司与维宇公司达成协议，约定由易胜公司出地，由维宇公司出资修建。建成后，由维宇公司将一部分房屋分配给易胜公司，易胜公司再转让给维宇公司。涉案房屋没有正规规划报建，但是有会议纪要允许建设。易胜公司为证实其主张，提交了穗规地证[2006]1422号建设用地规划许可证复印件，该证显示用地单位为广州市花都区人民政府，用地位置花都区花东镇保良村花都大道以北。用地项目名称拆迁安置房用地（R21）。2016年9月3日，易胜公司（甲方）与维宇公司（乙方）签订《李溪安置区房屋转让合同》，约定由甲方将属其所有的，位于广州市花都区花东镇S118省道（花都大道）北边“维宇.空港生态城”（原联邦快递李溪山下安置区李溪村第二十一经济合作社8.35亩土地）渠南路23栋的毛坯房屋的总建筑面积1746.52平方米（附图：轴线6至轴线7；垂直一至九层及屋面）转让给乙方所有。二、付款方式合同总金额4890256元。三、合同签订后，乙方由2014年1月17日至2084年1月16日享有该房屋的70年所有权和居住权，对房屋享有使用、出租、转让、收益、担保、抵押、占有等权利，甲方须确保不得干扰乙方的合法使用。该合同并未约定付款时间。易胜公司主张，上述合同签订后，维宇公司仅向其支付了51万元。此后，再未支付任何房款。易胜公司后发现维宇公司将上述房屋转让给了第三人大埔公司，易胜公司为此提交了维宇公司与第三人大埔公司于2017年5月26日签订的《房地产项目合作协议》，该协议约定合作项目：1、李溪村第二十一经济合作社公寓及相应土地（以下简称“本项目一”），2、李溪村第二十一和十八经济合作社洋房共12栋及相应土地（以下简称“本项目二”）。本项目一，甲方所得的70年房屋所有权属约12530㎡及相应的土地按目前现楼现地现状转让给乙方独立自主经营，乙方支付人民币贰仟捌佰万元给甲方。（二）李溪村二十一经济社所占图纸1轴至6轴垂直分得的7900㎡的产权房屋，前30年的使用权租赁转给乙方，一切按原协议转交给乙方。乙方支付转让费人民币壹佰伍拾万元给甲方。甲方占50%的分成房屋，为了市场价格的统一及市场健康发展，乙方以2800元/㎡向甲方收购，付款方式为每栋开工时乙方必须支付全房款的15%给甲方；外墙完成时乙方再支付全房款的15%给甲方；剩余70%房款完工验收后60天内乙方必须全部付清给甲方，若乙方无法付清房款给甲方时，甲方有权收回相应面积的房屋。乙方付款30%给甲方后，按付款金额甲方负责村社开具所有房屋每套房的权属证给乙方。保证人为乙方履行本协议提供连带责任担保。保证范围：赔偿因甲方违反本协议的保证与承诺或本协议的其他条款造成乙方包括但不限于乙方履行本协议而支付给甲方的所有款项及利息，对合作项目一、二投入的资金及利息及乙方为追回以上损失而支付的诉讼、评估、拍卖、律师、差旅等费用。保证期限为八年。保证人除承担连带责任担保外，还以维宇电子商务大厦等家庭财产、个人财产提供担保。合同对其他权利义务进行了约定。易胜公司陈述，涉案房屋已基本建好，现由第三人大埔公司占有使用。因维宇公司未支付完毕转让款，易胜公司通过快递方式于2020年1月8日向维宇公司法定代表人曾永光发出《催缴房款通知书》，要求维宇公司在该通知送达日起10天内缴交全部房款，逾期未交款，又未与易胜公司达成书面解决协议的，易胜公司将解除双方之间的《李溪安置区房屋转让合同》。易胜公司还于同日在南方都市报上刊登了该《催缴房款通知书》。易胜公司通过快递方式于2020年1月20日向维宇公司法定代表人曾永光发出解除《李溪安置区房屋转让合同》通知，以维宇公司延迟支付合同转让价款且在通知书载明的期限内未达其要求，该其造成了巨大损失为由，要求解除双方之间的《李溪安置区房屋转让合同》，该通知自2020年1月21日生效，合同解除后维宇公司须妥善处理好合同的善后事宜，向易胜公司返还、腾退房屋，否则，维宇公司已缴交的51万元房款不作退回且还须向易胜公司赔偿违约金（房屋占有使用费）。该邮件被拒收。易胜公司还于同日在南方都市报上刊登了该解除《李溪安置区房屋转让合同》通知。本院认为：易胜公司与维宇公司签订的《催缴房款通知书》所交易的对象虽为未办理规划报建手续的建筑物。但建筑物未办理规划报建手续并不影响合同的效力，只是对于合同的履行会造成影响。现维宇公司未按照合同约定的价款向易胜公司支付转让款，且在易胜公司向其催告后，仍未履行全额支付转让款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”易胜公司享有合同解除权。易胜公司提交的证据不足以证实其于2020年1月20日向维宇公司法定代表人曾永光发出的解除《李溪安置区房屋转让合同》通知已到达维宇公司。本院酌定，双方于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》于本案公告期满之日即2020年9月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”易胜公司并非维宇公司与第三人大埔公司签订的《房地产项目合作协议》的合同相对方，并不享有撤销权。且本案案由为房屋买卖合同纠纷，维宇公司与第三人大埔公司签订的《房地产项目合作协议》是否有效及其履行情况不在本案审查范围内。易胜公司以维宇公司与第三人大埔公司签订的《房地产项目合作协议》中关于房屋买卖部分损害其利益为由，要求撤销该合同，本院不予支持。易胜公司要求没收维宇公司支付的51万元转让款。但双方之间的《李溪安置区房屋转让合同》中并无该约定。易胜公司要求没收维宇公司支付的51万元转让款，没有事实和法律依据，本院不予支持。维宇公司、第三人大埔公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市易胜投资有限公司与被告深圳市维宇实业有限公司于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》于2020年9月14日解除；二、驳回原告广州市易胜投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22961元，由原告广州市易胜投资有限公司负担2394元，由被告深圳市维宇实业有限公司负担20567元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年十月三十日书记员  利文智