江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0492民初2212号原告：武进区遥观国章装饰材料厂，住所地常州市武进区遥观镇前杨工业园88号。经营者：季惠娟，女，1963年7月13日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈志豪，江苏中爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：余小伟，江苏中爵律师事务所律师。被告：常州市佳德宝装饰材料有限公司，住所地常州市武进区横林镇崔北村。法定代表人：张耀春。被告：常州市武进区横林镇崔北村民委员会，住所地常州市武进区横林镇崔北村委梅巷路5号。法定代表人：徐国华，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：王琪，男，1982年11月3日出生，村委副书记。委托诉讼代理人：徐萍，女，1979年6月23日出生，村委工作人员。被告：常州市武进区横林镇人民政府，住所地常州市武进区横林镇阳湖邨1-1号。法定代表人：蒋政剑，该镇镇长。委托诉讼代理人：唐世烽，江苏湃亭律师事务所律师。原告武进区遥观国章装饰材料厂（以下简称国章厂）与被告常州市佳德宝装饰材料有限公司（以下简称佳德宝公司）、常州市武进区横林镇崔北村民委员会（以下简称崔北村委）、常州市武进区横林镇人民政府（以下简称横林镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序分别于2019年11月29日、2020年6月10日、2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告国章厂的经营者季惠娟及其委托诉讼代理人陈志豪、被告佳德宝公司的法定代表人张耀春、被告崔北村委的委托诉讼代理人王琪、徐萍、被告横林镇政府的委托诉讼代理人唐世烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国章厂向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告各项损失暂计100万元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：国章厂系佳德宝公司的承租人。2014年12月，国章厂与佳德宝公司签订《租赁合同》，约定租赁期限为2014年12月31日至2017年12月31日止，租赁面积为2758平方米。国章厂承租后用于强化复合地板制造、加工等生产经营业务。2017年8月，横林镇政府通过横林镇产业园区建设管理办公室对该地块进行拆迁征收，并在佳德宝公司厂区门口张贴公告，要求承租企业在2017年9月21日前必须整体搬迁。该公告载明“根据常州市经济开发区的要求，现对佳德宝公司进行低效产业整合，并于2017年9月21日前拆除所属企业的厂房及附着设施”，公告的落款单位为“佳德宝公司债务清理领导小组，时间为2017年8月21日”。此外，2017年9月2日张贴的《告知书》，告知包括国章厂在内的租户拆迁单位于2017年9月22日进驻拆迁，要求国章厂于2017年9月21日前搬迁腾空。国章厂被迫无奈在2017年9月20日搬离。国章厂曾于2017年11月30日向横林镇政府申请信息公开，答复：横林镇政府系低效整合用地试点乡镇，佳德宝公司位于此次整合范围内，采取的方式为企业产权人与所在村委通过协商的方式出让企业厂房与土地。崔北村委与横林镇政府系管理、指导、建设的关系，崔北村委是在横林镇政府指导下开展低效整合拆迁工作的。按照常国土资发（2016）170号文件的规定，低效产业用地再开发工作实行政府主导、县区为主、部门服务、属地负责的协同推进机制。各辖市、区政府（管委会）作为低效产业用地再开发工作责任主体。同时该文件规定，切实规范工作程序和土地市场秩序，严格控制低效产业用地再开发政策的适用对象和范围，严格执行土地出让相关程序，严防“权利寻租”行为。充分尊重原土地权利人的意愿，不得强行再开发。项目实施要通过社会稳定风险评估，再开发过程中涉及群众切身利益的相关规划、计划、补偿安置等必须依法经过听证和论证等程序，同时要对社会进行公示后方可实施。国章厂作为承租人租赁该厂房从事生产经营，并对该房屋进行了装潢，投入机器设备开展工作，投资巨大。按照江苏省及常州市的相关拆迁的法律文件规定，作为营业性用房的承租人有权按照补偿标准得到拆迁补助和搬迁奖励费、临时安置补助费（过渡费）、停产停业损失、装潢等补偿。但是国章厂在搬离后未得到任何赔偿，佳德宝公司、崔北村委、横林镇政府相互推诿，严重损害国章厂的合法权益，遂诉至法院，望判如所请。审理中，国章厂将其诉讼请求变更为：1.确认××村委所签订的整合协议书无效；2.佳德宝公司、崔北村委、横林镇政府赔偿国章厂各项损失1680791.38元；3.本案诉讼费用由佳德宝公司、崔北村委、横林镇政府负担。国章厂将其第一项诉讼请求的事实理由明确为：××村委签订的《整合协议书》侵犯了国章厂作为承租人的合法权益，系恶意串通行为，应当认定为无效。原告国章厂为支持其诉讼请求，向本院提交了《租赁合同》、土地证、房产证、告知书、政府信息公开答复书、常国土资发（2016）170号文件、评估报告、沈春琴的证明、照片、曹华中的证明、银行交易明细等证据证明其所主张的事实。被告佳德宝公司辩称，佳德宝公司分为东西两部分，本案所涉的西面部分已经抵押给了沈春琴，相关房租金及协议均是由沈春琴签订及领取。佳德宝公司是进行的厂房、土地整合，费用中不包含搬迁费用、装潢费用和临时安置费用，对于国章厂的诉讼请求不予认可。被告佳德宝公司未向本院提交证据。被告崔北村委辩称，1.国章厂起诉被告主体资格不适格，法律关系混乱。国章厂将租赁合同关系、侵权责任关系以及行政指导关系一并纳入本案诉讼，导致被告主体资格错误。国章厂依据租赁合同关系作为基础事实起诉，陈述的赔偿理由却基于侵权责任，引用的法律规定却与拆迁安置补偿相关，违背了事实与法律相一致的原则。2.国章厂与佳德宝公司存在租赁合同关系，依据合同相对性，其所谓的经济损失应向佳德宝公司主张，与崔北村委无关。3.本案中不存在侵权的事实，且国章厂至今未提供损害后果的依据。4.崔北村委与佳德宝公司在友好协商的基础上签订了土地与厂房的转让协议，系双方真实意思的表示，崔北村委并无过错，与政府拆迁无关，也不属于无效协议。综上，请求驳回国章厂的诉讼请求。被告崔北村委为支持其辩称意见，向本院提交了《整合协议书》、评估报告等证据以证明其所主张的事实。被告横林镇政府辩称，1.国章厂起诉被告主体资格不适格，法律关系混乱。2.国章厂要求横林镇政府、崔北村委、佳德宝公司承担连带赔偿责任无法律依据。3.横林镇政府未对国章厂实施侵权行为，也未产生损害后果。至于《整合协议书》，系崔北村委与佳德宝公司在平等协商基础上所进行的民事法律行为，系双方真实意思的表示，与政府拆迁无关。综上，请求驳回国章厂的诉讼请求。被告横林镇政府未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月21日，佳德宝公司作为甲方、国章厂作为乙方、沈春琴作为丙方签订《租赁合同》1份，约定甲方欠丙方1400多万元，丙方作为甲方的债权人，甲方自愿将厂房委托丙方出租，获得的租金由乙方直接支付给丙方，作为甲方给丙方的欠款利息。合同同时约定：租赁标的为甲方位于迎宾路5号的厂房或仓库，租赁面积为2758平方米，使用功能为车间，租赁期限为2014年12月31日起至2017年12月31日止，租赁费用为月租金17916.6元，年租金为215000元。租金支付方式为：乙方于合同签订后向丙方支付定金3万元，租赁开始时自动转为厂房的租金。租金先付后用，现金一季一付，提前10天支付，或按双方书面同意的其他支付方式支付。2017年9月3日，崔北村委作为甲方、佳德宝公司作为乙方签订《整合协议书》1份，约定为有效推进土地资源整合利用，加快产业转型升级，促进地方经济发展，经双方协商，就甲方整合乙方的土地、房屋达成如下协议：乙方所属村集体土地，土地使用权面积26.18亩，办理权证面积为19.77亩、无权证面积为6.41亩；土地范围内房屋建筑面积14622.13平方米。经评估后土地房屋评估价格为1518.44万元，其中土地价格355.32万元、房屋价格为970.315万元、附着物价格75.7498万元，其他177.0552万元，经协商，甲方以1518.44万元的价格对乙方的上述资产进行补偿，协议后乙方将上述资产交付甲方。乙方必须在2017年11月3日前将被整合的全部房屋腾空后交由甲方验收。搬迁安全等均由乙方自行负责。协议同时约定：乙方厂内所有承租户由乙方负责解除租赁关系，如因整合而造成承租户的损失由乙方负责解决。另查明，2017年9月12日常州市嘉和土地房地产评估咨询有限公司受崔北村委委托作出房地产估价报告1份【编号为常嘉测报（2017）字第002-009号】，评估报告载明：房号1至6号房的房屋评估总价为8756734元、5至7号房的房屋评估总价为946416元，合计9703150元，附属物价值为757498元，总计10460648元。其中，6号房的评估价格为342764元。审理中，佳德宝公司确认6号房系由国章厂进行搭建。还查明，2020年1月16日，沈春琴出具证明1份，载明：因佳德宝公司欠王超、钱双生款项。2014年11月21日，我代表王超、钱双生参与佳德宝公司与国章厂《租赁合同》的签订。租赁合同期为2014年12月31日至2017年12月31日，年租金为215000元。三方约定相关租金由国章厂直接支付给我，其支付租金的方式包括银行转账（转至夏国中账户名下）和现金，租赁期间的租金已经全部支付完毕。本人沈春琴收到后转付给了王超，用于支付佳德宝公司向王超、钱双生的借款利息。以上事实由《租赁合同》、《整合协议书》、评估报告、证明等证据在卷佐证。本院认为，首先，关于本案案由问题，根据国章厂最终确定的诉讼请求以及所主张的事实理由，其仍是基于对合同效力的评价以及承租人根据租赁合同所应享有的各项待遇而提出的相关诉求，而非认为崔北村委、佳德宝公司以及横林镇政府实施了财产损害的侵权行为进而要求按照侵权责任法的规定进行赔偿，故本案案由应更正为租赁合同纠纷。其次，关于合同效力问题。崔北村委作为案涉集体土地的所有权人，其与集体土地使用权人佳德宝公司达成关于土地整合的协议，即佳德宝公司将集体土地交还给崔北村委，崔北村委对集体土地上的房屋、建筑物等与佳德宝公司协商达成一致的补偿数额，该协议系××村委双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。该协议中明确约定因整合而造成承租户的损失由佳德宝公司负责解决，故佳德宝公司在与崔北村委对补偿金额协商时即已充分考虑了其如何对承租户的损失予以补偿，××村委签订的整合协议并未侵害承租人国章厂的合法权益，并不属于民法总则第一百五十四条所规定的恶意串通、民事法律行为无效的情形。再次，关于国章厂损失问题，根据《租赁协议》约定，国章厂已取得了承租人的身份。现租赁物已被佳德宝公司出让给崔北村委，导致租赁协议无法实际履行。××村委签订《整合协议书》时，租赁协议尚在有效期内，佳德宝公司的行为属于违约，应就其违约对国章厂造成的损失承担赔偿责任。审理中，佳德宝公司明确6号房系由国章厂进行搭建，评估报告亦载明6号房的评估价格为342764元，故佳德宝公司从崔北村委所获取的该部分补偿应由国章厂享有。至于国章厂所主张的其他装饰装潢，其在庭审中明确评估报告并未载明，现租赁标的物已被拆除，国章厂并未提交证据证明相关装饰装潢的存在，更何况现场也不具备再次评估的条件，故对该部分诉讼请求不予支持。关于国章厂主张的停产停业损失、搬迁费用等，其并未提供证据证明损失的实际发生，应予以驳回。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告常州市佳德宝装饰材料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武进区遥观国章装饰材料厂赔偿损失342764元。二、驳回原告武进区遥观国章装饰材料厂的其他诉讼请求。案件受理费19927元，由原告国章厂负担15863元、被告佳德宝公司负担4064元。被告佳德宝公司负担部分原告国章厂已预交，被告佳德宝公司于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告国章厂。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  唐 凯人民陪审员  刘洪良人民陪审员  张维琴二〇二〇年十月十二日书 记 员  石梓然