广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初27581号原告余家欣，女，1987年10月19日出生，汉族，身份证住址深圳市罗湖区。委托代理人柯颖哲，广东金唐律师事务所律师。被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖镇金城路一号，统一社会信用代码91440300715233027Q。法定代表人丁芃。委托代理人方腾。原告余家欣诉被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告代理人柯颖哲、被告代理人方腾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月，原告从媒体看到被告发布的关于中环阳光星苑项目商品房销售广告，于是和几个朋友到被告开发的位于深圳市龙岗区，被告的工作人员拿出涉案房屋的平面图（宣传册）给原告看，原告对1栋2Ｂ单元的布局和实用面积挺满意，觉得有三个房间，正好满足原告的购房使用需求。原告于是提出去看现场，被告的工作人员声称现场正在施工不能进入，原告基于信任认为平面图与建筑物实物一致。原被告双方达成了房产买卖的一致意思表示后，签订了认购书及补充协议，原告于2017年9月20日将购房定金人民币100000元，转入被告账户，首期购房款人民币943201元于9月25日转入被告账户，被告分别于同日向原告开具了等额收据。双方并于2017年11月23日签订《深圳市房地产买卖合同》（预售）（下称“合同”），约定被告将位于深圳市龙岗区房产出售给原告，房产性质为“商业”，建筑面积86.97平方米，其中，套内建筑面积65.28平方米。合同约定房屋价款按套内面积为每平方米人民币52898.3元，购房总价款为人民币3453201元。原告采用银行按揭的方式支付购房款，即原告于签订合同之日起0日内支付购房总价款的30%（即人民币1043201元）作为购房首期款（含定金），剩余购房款人民币2410000元，通过申请银行按揭的方式支付。合同由被告打印后之后在让原告签订过程中，被告只向原告展示合同中买受人、房屋坐落位置、价格信息，让原告确认无误，再让原告在合同第20页的声明处抄写一遍声明，其余的信息均未向原告展示，或者重点说明、明示，被告便把合同所有需要签名的位置排好让原告签名，其中在合同第26页的附件四《深圳市房地产转移登记申请表》的下方竟然有“申请人承诺：本表填报内容及提交材料是真实的。因提供虚假资料及信息而引起的法律责任，均由申请人承担。需邮寄送达的，按本表填写的地址邮寄送达。”该页有转让方（被告）的盖章及受让方（原告）的签名，但没有日期落款，纵观整个申请人没有一个空格有填写内容，可以证明被告让原告签名的过程不让原告仔细看合同的内容，也没有尽到必要提醒的义务。合同签订后，双方于2017年11月28日向深圳市不动产登记中心作了预售备案登记。合同生效后，原告按照合同的约定向第三人办理了房屋抵押银行按揭手续，付清了全部的购房款，并将购房所涉及的相关税费交给了被告，原告完全、适当地履行了合同的全部义务。根据房地产买卖合同第九条的约定；被告应当于2019年6月30日前将本房地产交付给原告，但被告第一次向原告发出《入伙通知书》是2019年7月26日，确定入伙时间为2019年7月31日，但原告于2019年7月31日去涉案物业及项目小区查看，根本不具备入伙的条件。原因是：1、原告大规模违建被政府执法部门查处。根据深圳市龙岗区规划土地监察局给相关单位的复函，“2019年3月20日，该单位收到该项目（中环阳光星苑项目）涉嫌违法建设的投诉后核查发现，项目验收通过后，开发商在1-7栋大楼内，利用入户消防通道及天井通风口立柱进行整体加、改建，每户加建面积约3至5平方米；在第8栋利用外立面及窗户进行加改建。当时状态，多数楼层为铁架模板状态，部分楼层已完成混凝土浇筑。该单位指出，开发商在规划验收后，未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第43条第1款的规定，属于违法建设行为。平湖街道执法队（规划土地监察队）立即组织进行了查处，并开展拆除行动。由于其违法加建行为涉及户数多、零散性强，个户违建面积小但总违建面积较大，拆除行动难度非常大。”直到2020年4月25日，原告到涉案房屋查看，发现被告承诺的其中一间卧室原来是将阳台隔封后改建的，后来被行政部门勒令整改后已经将隔墙部分拆除，仍有钢筋裸露墙外，不符合交付的基本条件。2、原告委托的物业公司于2019年6月30日向全体业主发布了《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，《通知》称“6月25日，在为6月30日入伙的有关业主进行最后的移交查验中，证实了还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，具体如下……”，《通知》确认无法在6月30日前按约定完成，且没有确定何时满足交付的条件。合同签订前，原告去售楼处询问的时候，店堂公开摆放着该项目的彩册共人们自由索取，彩册里明确标识了项目所有户型的平面图及使用功能。原告所购买的户型明确标识了有三个卧室，被告的工作人员也明确告诉原告涉案户型有三个卧室，正是因为这样，原告才决定购买该户型的房屋，并与被告签订了合同，支付了房款。但最终却因被告违建，使三房最终“变成”了二房，被告的行为属于欺诈销售，让原告的期望落空蒙受了损失。根据中共广东省委办公厅的回复，“对于项目销售过程中存在虚假宣传的情况，深圳市相关部门已完成调查取证、认定喀斯特公司存在虚假宣传行为，已下发了处罚决定，对喀斯特公司顶格罚款200万元。”据了解，龙岗区有关部门已经主动介入，积极推动纠纷化解：一是通过深圳市住房建设局锁定中环阳光星苑项目318套未售房源，对未售房源进行控制；二是多次约谈喀斯特公司，要求该公司立即停止销售，及时制定解决方案，安排工作人员在现场妥善做好解释工作；三是协调市住房建设局对中环阳光星苑锁定的317套房源先解锁50套，销售款专用于解决该相关问题。综上事实，根据合同第十二条约定：“被告如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付原告，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。原告解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起10日退还原告全部已付款，并按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以赔偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。”因此被告应支付延迟交付房屋的违约金为人民币414384.12元，计算公式：3453201元×0.0004×300日＝414384.12元。根据广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第二十四条“商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明”。被告在售楼处店堂公开展示的彩册“对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述”，属于合同的组成部分，并对原告的购买行为产生实质性的误导，并经市场监督行政部门的查实，属于利用虚假宣传的欺诈销售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。以及参考该司法解释第八条、第九条的赔偿标准，结合审判指导意见，原告请求涉案房屋中被告将阳台虚假宣传为卧室的一倍价款人民币作为被告的赔偿标准，合情合理，具体算法为：52898.3元×6.9平方米＝364998.27元。鉴于被告虚假宣传欺诈销售及延期交付房产构成违约，给原告造成了损害，协商无果，原告诉至法院要求判令被告：一、支付原告延迟交房给原告带来的损失人民币414384.12元（从2019年7月1日计算至2020年4月25日止）；二、支付因虚假宣传的赔偿金人民币364998.27元；三、承担本案诉讼费。被告辩称，一、卓越集团才是案涉房产的事实开发商，依法应最终由其对案涉房产承担《房地产预售买卖合同》的法律责任。二、案涉小区房产的房屋已经竣工验收合格，住建局等政府部门仍然认可并要求被告安排业主入伙，被告也已经通过报纸公告通知小区业主办理入伙手续。法院已有其他业主的判决已经确认被告在交楼的程序和竣工验收实体上均为合格，如业主拒绝收楼应自身承担逾期收楼的法律后果。三、被告认为原告所主张的“多功能房”房屋差价损失的诉讼请求应予驳回，理由如下：1.原告所主张的“多功能房”在双方签署的《深圳市房地产买卖合同》中没有体现说明双方对此并没有达成合意，原告提供的广告、宣传资料、样板房等证据，《深圳市房地产买卖合同》第35页第十九条已经明确约定：“双方的权利义务以本合同、附件和补充条款为准”。2.“多功能房”实际为规划设计中的采光井，并非案涉房屋的合法面积。而原告对此在购买案涉房产时是明知该情况的，故被告认为被告构成欺诈的观点并不成立。3.“多功能房”没有对案涉房产的房产价格产生任何影响，深圳市人民政府要求房屋单价必须在政府的备案指导价内予以销售，而案涉房屋总面积由政府规划方案确定，因此案涉房产的价格是固定的，原告也没有因为有无“多功能房”就向被告支付多或少的房屋价款。4.“多功能房”是没有列入案涉房屋的规划面积内，即使退一步认为案涉双方对此达成合意，也因非法而无效，对非法利益而主张损失不应得到法律的支持。经审理查明，2018年1月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市龙岗区房屋，建筑面积为86.97平方米，房屋总价为人民币3453201元。其中合同第九条约定，［交付时间和办法］出卖人应当于2019年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，［交付的文件］出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件中的（三）、（四）项，出卖人应向买受人交付加盖出卖人公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖出卖人公章的复印件；（五）、（六）项应由买受人填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，［交付时的验收］买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出；买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见；出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起5日内对本房地产重新验收；买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定［出卖人逾期交付的违约责任］，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理，1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；贰、详见双方补充约定。合同附件五补充条款第十一条（关于交付房屋的补充约定）约定，1、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日期5日内（验收期限）验收房产，如有异议，应在验收期满当日提出，逾期不提出，视为买受人对本房产无异议，同意接收；2、出卖人通知买受人入伙后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为买受人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，买受人自入伙届满之日起开始承担相应的房屋风险责任；不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房地产进行验收，或者以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，均视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人；届时，与该房产相关之一切风险责任均转由买受人承担，且买受人无权拒绝向物业管理公司交纳物业管理费、专项维修资金等；3、买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期未验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人；整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准；4、除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续，否则视为出卖人已交付本房地产；出卖人的装修和设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由出卖人按合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付；出卖人无须向买受人支付补偿和赔偿；5、买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从31日起，每逾期一天向出卖人支付总房款的万分之一违约金，逾期超过180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的损失由买受人承担，同时买受人向出卖人支付总房款10%的违约金；买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付届满日起，开始计算商品房的保修期，与商品房有关的风险和费用转由买受人承担，因此造成出卖人损失和给出卖人造成的其他费用，也由买受人承担；6、在约定的交房期限内，不论因何种原因买受人未办理完毕房屋的交接手续的，视为买受人对出卖人赠送的该房屋装修已验收并且对质量无异议（如有赠送）；属于国家法律、法规及地方法规、规章或设计、施工、验收规范许可范围内的瑕疵（如不影响房屋结构的粉刷层裂缝等），出卖人不承担赔偿责任；7、在买卖双方所约定的房屋交付期限届满时，买受人仍未付清该房屋的总价款的，出卖人有权选择拒绝向买受人交房；在此情况下，买受人仍应按本合同的约定向出卖人承担违约责任，而出卖人并不因此向买受人承担延期交房的违约责任；8、如出卖人已按合同规定提交交房所需材料，但买受人仍无理拒绝接受该房屋的，则视为出卖人已完成房屋交付义务并不承担任何责任；9、买受人原因致使出卖人未能按时交付该房产，出卖人可将商品房钥匙放于物业管理机构，视为出卖人依预售合同办理交付，不再承担任何责任；买受人自行向物业管理机构办理房屋交接手续；10、买受人因质量问题要求退房的，须持有广东省深圳市具有资质的建设工程质量检测机构出具的房屋主体结构不合格的书面鉴定意见，且在该书面意见签发15日内向出卖人提出，否则视为买受人放弃该权利；买受人因房屋主体结构不合格解除本合同的，出卖人在收到买受人书面通知的90日内退还买受人已支付的房价款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的1%向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失。合同附件五补充条款第十二条（对逾期交付违约责任的补充约定）约定，交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任；在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同；出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己收本房地产价款的千分之一作为违约金；无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。上述合同签订后，原告按约定向被告付清了上述购房款。2019年1月25日，被告取得由深圳市住房和建设局出具的涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》。2019年6月30日，涉案“中环阳光星苑”项目的前期物业管理公司深圳智慧空间物业管理服务有限公司（被告委托其办理入伙手续）向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，称截至2019年6月28日，涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，具体如下：1、两次柱头压爆裂结构隐患消除未经合格专业资质设计单位确认和专家论证；2、关于地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏对消防线路出现新的隐患，致使消防系统出现1000多出报警，根本无法使用的问题；3、多部电梯基坑及井道漏水未完成整改使电梯无法安装和使用的问题；4、未按图施工致使地下室变形缝，整改处理完全不符合设计要求；5、地下室半负一层外围商铺装饰柱多处裂缝的整改工程未完工；6、外墙5.0厚干混类聚合物水泥防水层大面积的多处修补工程未能完成；7、地下室顶板渗、漏水整改工程未进行；8、相当面积的补漏工程的外墙淋水实验仍未进行；9、室外多处回填土不符合设计要求的施工整改工程未进行；10、地下室、裙房墙体擅自采用薄抹灰工艺，整改工程未进行；11、多栋凸窗顶板未按设计要求设置保温板的整改工程未进行；12、涉及铝合金门壁及不锈钢扶手厚度不符合设计要求的整改工程未进行；13、项目结构墙体线条、造型外观误差超出规范允许范围的整改工程仍未完工；14、入户门变形及无法打开的整改工程未进行；通知预售合同约定的2019年6月30日入伙期限推迟至总包单位配合完成移交前的工程整改，工程符合移交的基本要求、达到建筑物及配套设施可安全使用等查验标准为止。2019年7月11日，被告在《深圳特区报》上对入伙时间进行了公告，通知有关分区业主按照如下时间计划入伙，1、第一批入伙，1栋7A、7B和2栋业主，入伙时间2019年7月15日；2、第二批入伙，1栋6A、6B业主，入伙时间2019年7月31日；3、第三批入伙，1栋3A、3B、3C业主，入伙时间2019年8月31日；4、第四批入伙，1栋1A、1B、2A、2B业主，入伙时间2019年9月30日。2019年9月19日，被告在《深圳特区报》再次公告通知第四批入伙业主于2019年9月30日办理入伙手续。原告称其未看到入伙公告，亦未收到书面入伙通知。另查，被告在销售涉案楼盘时，宣传可以多搭建一个“多功能房”实现“两房变三房”或“三房变四房”，但因该搭建行为违法，已被政府相关职能部门阻止，多名买受人为此曾有信访维权行为。2019年12月18日，深圳市市场监督管理局龙岗监管局对被告上述发布含有虚假或者引人误解的内容的广告的违法行为作出深市监龙罚字[2019]1119号行政处罚决定书。再查，被告基于维稳压力，于2019年12月11日委托深圳市合众建筑装饰工程有限公司向原告支付了10000元生活补助费。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。一、关于延迟入伙问题。本案中，被告于2019年1月25日取得涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》，已具备合同约定的交付条件，被告于2019年6月30日委托物业公司向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，自认涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，无法在2019年6月30日入伙，本院予以确认。其后被告没有向原告书面发出《入伙通知书》，而是选择于2019年7月11日和2019年9月25日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主分批入伙。被告上述行为违反双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条【通知与送达】中约定的入伙通知方式，且被告不前置采取直接送达或邮寄送达入伙通知书，而直接采用公告送达入伙通知书的方式极易造成原告不知晓自己所购房屋的入伙时间，使得其正当权益受损。虽然双方在合同附件五第四条对上述合同第二十七条作了变更约定，但因为合同附件五第四条是被告提供的格式条款，且该条款内容免除了被告合理送达的义务，排除了原告通过合理送达的方式知晓入伙时间的权利，应为无效条款，不产生对合同第二十七条变更约定的效力，双方仍应按合同第二十七条履行。故被告于2019年7月11日和2019年9月25日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主入伙，因违反合同约定的入伙通知方式，属于无效通知，致原告延迟入伙责任应由被告承担，被告应当依约向原告支付延迟交房违约金。根据合同附件五补充条款第十二条约定，原告给予被告三个月的延迟交房宽限期，宽限期内不追究违约责任，双方合同约定交房时间为2019年6月30日，三个月宽限期过后，应当从2019年10月1日开始计算延迟交房违约金。同时根据该条约定，延迟交房违约金的标准按已付房款每月千分之一计算，计至本判决之日（2020年10月31日）为44892元（3453201元×1‰×13个月），被告已委托他方向原告补偿了10000元，该10000元应予以扣除，剩余34892元被告应予以支付。原告请求延迟交房违约金标准按已付房款每日万分之三计算，与双方约定不符，本院不予支持。二、关于虚假宣传的赔偿问题。1、原告所称的“多功能房”实际系由规划采光井违法搭建而成，并非房屋的合法面积，原告在购买时对此是知悉的，被告在交付房屋之前也试图进行了搭建行为，只是因为该搭建行为系违法的，被行政主管部门责令拆除或禁止搭建而无法搭建成功，事实上被告并不存在欺诈原告的故意。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。对比本案情况，“多功能房”并未在规划范围内，即便被告在宣传时作出具体说明，但并未写入买卖合同，依法应为要约邀请，对双方没有约束力，双方权利义务应以买卖合同的约定为准。3、即便构成要约，原被告在买卖涉案房屋过程中，形成了非法搭建“多功能房”的默契，这种行为因违反法律强制性规定应是无效的，原告因违法行为无法实施而主张非法利益损失不应得到法律的支持。4、根据深圳市市场监督管理局发布的《深圳市商品房预售价格备案办法》（深市监规[2013]3号）规定，商品房预售价格需进行备案，且不能随意提高。因此，被告销售涉案房产时，不会因承诺可搭建“多功能房”而提高销售价格，被告未因此而受益，原告也未因此造成实际损失。综上理由，在原被告双方买卖合同中，双方并未约定“多功能房”面积计入房屋总价，虽然“多功能房”未能搭建成功，原告据此请求面积差损失缺乏依据，本院对原告的此项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告余家欣截至2020年10月31日的延迟交房违约金人民币34892元；二、驳回原告余家欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5797元（原告已预交），由原告承担5537元，由被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司承担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇二〇年十月三十一日书记员  吴明霞