广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3917号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘修标，男，汉族，1966年5月9日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远鑫，广东指针律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张文凭，男，汉族，1972年9月13日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：沈瑜琳，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖尚尧，广东伟伦律师事务所律师。上诉人刘修标与上诉人张文凭因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘修标上诉请求：一、请求撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付房屋占用费226435.41元及车位占用费52917元。二、请求撤销原审判决第四项。三、请求撤销原审判决第五判项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付装修现值及差价损失；四、请求依法判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由:一、原审认定事实错误，证据明显不足。1、原审认定的房屋和车位交付时间错误。2006年10月部队分房时，是被上诉人以上诉人的名义参与分房,上诉人没有参与，由被上诉人抽签确认了房号和车位号，分房确定表由被上诉人持有，自此房屋和车位一直由被上诉人占有使用。因此，房屋和车位的交付时间有充分依据认定为2006年10月，原审认为上诉人未提供证据而采信了被上诉人主张，认定为2009年1月是错误的，应予以纠正。2、双方涉案协议未涉及车位，原审法院未予以查明。车位具有独立产权，上诉人没有转让车位，反而被被上诉人强行占用，构成侵权，被上诉人没有理由要求赔偿车位资金占用费和其所述的车位溢价。3、原审认定的装修时间有误。原审认为被上诉人未保留装修发票及凭证而认定按房屋现状进行装修现值鉴定，是错误的。装修时间本应由被上诉人承担举证责任。其实，装修时间可以被上诉人自述和法院查明的事实确定，其多次自述2008年装修居住。法院查明，房屋2006年建成，2009年1月入住。上诉人提供的《广东电网公司营销管理系统》证明，该房屋的用电显示从2008年2月产生电费(0.85元)，5月至8月用电上升，6月17.55元、8月22.75元，后用电量减少，9-10月9.10元;11至12月又上升至37.05元，2009年1-2月达到281.45元。这证明，房屋装修时间为2008年5月至8日、9月至12月为空置时间，2009年1月为入住时间。从2006年8月至今已超过10年，根据价格认定标准，内装修的经济寿命年限为10年，装修残值所剩无几，已没有使用价值。4、原审认定的房屋建筑面积有误。原审认为没有提供证据证明而以117.1平方米确认房屋占用费，以129.95平方米来确认房屋市场价，是错误的。117.1平方米是套内面积，129.95平方米是上诉人与部队签订合同时约定的暂定房屋面积(当时房屋还未建)。事实上，《南部战区陆军师职以下干部经济适用住房面积核定情况表》证明，房屋建筑面积138.34平方米，其中套内面积112.48平方米，阳台面积7.42平方米，公摊面积18.45平方米。超标准面积31.9平方米，因为按照部队规定，上诉人在部队副团职享受购房面积标准为88平方米(包括阳台);同时，《绿缘居经济适用房户型面积统计表》和《绿缘居业主物业费补缴(退还)情况一览表》，这两份资料都在小区公告过，都证明房屋建筑面积138.34平方米。房屋建筑面积是基础数据，不据此价格鉴定是错误的。5、是否付清房款未予以查明。这直接影响到计算当时合同约定价款数额，进而计算房屋差价。支付的168000元只是房屋暂定价，后来有几笔费用还没有向部队支付，因此，还未付清房屋。一是超标准面积(31.9平方米)加价款，具体数额未定，有部队《回复》和《南部战区师职以下干部经济适用房面积核定情况表》为证。二是总房款2%的公共维修基金，最终房款未付清结算，故具体数额未定。有上诉人与部队协议条款第二项付款方式第2点为证。三是部队后来通知规定列入房款的过渡期物业管理(每月115.32元)，3个月共计345.96元和供水改造工程分摊费(3700元)，有缴信记录、部队通知公告为据。原审也已确认是需要缴纳的相关费用，四是办理房产证时还要交缴各种税费。这四笔费用虽然有的没有具体数额，但大体估计100000元。如果超标准面积(31.9平方米)要按市场价加价收取房款，那还要更多。因此，房屋当时约定的价款应该是286028.4元以上，据此计算房屋差价。因此，被上诉人以168000元为基准来计算房屋差价是错误的。6、交付房屋不是毛坯房。根据军队有关规定，交付房屋是粗装房。《军队经济适用房管理》第二十四条规定，军队经济适用住房的户内装修，原则上实行粗装修;二次装修一般由建设单位统一组织;经建设单位批准，不影响房屋结构安全和他人使用的，也可以由住户按照规定的时限和要求自行装修。因此，部队交付的不是毛坯房，而是粗装修。地方的经济适用房也是带装修的。原审法院认为交付的是毛坯房，是没有依据的。二、原审违反法定程序，应当依法予以改判。1、原审委托鉴定提供的材料不完整、不充分，甚至缺乏必需的基础数据和资料。一是房屋和车位占用费鉴定未提供房屋建筑面积、交付房屋状况等基础资料，致使鉴定结论错误。应按建筑面积l38.34平方米，粗装修，从2006年10月起计算房屋及车位的占用费。二是装修现值的鉴定未提供装修时间、交付房屋状况等基础数据和资料。应该以装修时间2008年8月，起始状况为粗装修，鉴定房屋的装修现值。上诉人提出异议后，鉴定机构回复要原审确定装修时间进行修正，但原审没有复函给鉴定机构，甚至强制以没有经过修正的鉴定结论作为依据。根据《广东省价格认定相关技术参数参照标准》(2018)[目录第15项(三)与房屋有关的各类设各经济寿命参考表]内装修的经济寿命年限为l0年。鉴定机构称如果涉案房屋采取装修年限折旧计算，涉案房屋装修年限折旧后的价值远远低于涉案房屋的现状价值。2、原审所依据的鉴定结论，未经过庭审质证、辩论、鉴定人出庭接受质询，不得作为判决依据。对于房屋和车位占用费以及装修现值的价格鉴定结论书，上诉人均提交《鉴定异议申请书》和《鉴定复核申请书》，但均未得到回复。严重违反了法定程序，鉴定结论不应作为判决依据。3、被上诉人自行委托机构评估房屋及车位市场价值，不符合法定程序，所得评估结论不得作为证据。一是原审曾2次委托鉴定，鉴定机构均认为涉案房屋为军队经济适用房，目前不可公开上市交易、所占用的土地使用权为部队所有，无法评估市场价值，由此可知，涉案房屋目前没有市场价值。二是被上诉人自行委托评估，未与上诉人协商，亦未由原审法院指定，违反《证据规定》，且评估结论中关于房屋及车位的面积、单价的评估均与事实不符，也未经庭审质证、辩论。《价格评估结论》九价格评估限定条件(五)本次评估标的的房屋建筑面积数据是根据委托方提供资料得知，评估人员未做实地测量。如该基础数据变更，则其价格应重新评估。三是被上诉人此次委托评估不合法。目前，涉案房屋和车位的产权在部队，属于国有资产。对国有资产的评估鉴定，国务院有特别的规定。根据国务院国有资产评估管理办法，本案双方纠纷不是此规定列入应当和可以评估的情形，因此，此次价格鉴定是不合法的。同时，根据《价格法》和价格鉴定行为规范，价格有市场价和政府定价，目前军队经济适用房因不能上市交易而没有市场价，由政府定价，实行成本价。价格鉴定的标的为实行市场价的财产，实行政府定价的不得进行价格鉴定。因此，被上诉人此次委托鉴定是不合法的。三、原审适用法律错误，部分处理不当。双方协议无效，主要原因是被上诉人当时没有购房资格，被上诉人2008年申请取得购房资格后不向部队主张购买涉案房屋的权利，2010年又以个人身份购买同小区另一套经济适用房(9栋401房，建筑面积145.56平方米，暂定价300000元)，同时占有2套经济适用房，损害公序良俗和社会公共利益。且被上诉人购买同小区另一套经济适用房与部队签订《军队经济适用房预售合同》第四十七条明确约定“乙方(被上诉人张文凭)在签订本合同前，承诺夫妻双万均未购买过房改房(包括经济适用住房)”，故意隐瞒事实，主观上占用2套经济适用房的意图显然。尽管签订协议时没有向部队报批，事后上诉人极力通过介绍人、部队找被上诉人协商，并向部队书面报告2次，显然不是协议无效的原因。如果没有被上诉人的过错，协议是有效的。是被上诉人企图并实际占用2套经济适用房才导致合同无效。无效合同的处理以恢复原状的原则，即恢复到订立合同前的财产状态。合同无效是自始无效，不会发生合同当事人预期希望发生的法律后果，原审把基于合同有效而可获得的利益作为赔偿损失范围，是错误的，结果导致上诉人赔偿被上诉人的损失数额(利息和房屋及车位差价)接近或超过被上诉人基于合同有效并按商品房计价的履行利益。就是违约责任，在计算和认定可得利益损失时也要遵循可预见规则、减损规则，损益相抵规则、过失相抵规则，更何况是无效合同、被上诉人叉有过错。1、房屋差价的处理不当。原审确定上诉人赔偿房屋及车位的差价损为486699元是错误的，无事实和法律依据。关于车位，上诉人已具体说明，不再重复。关于房屋差价损失，一是这部分损失实际不存在。涉案房屋是军队经济适用房，目前不能上市交易，无市场价，无增值，无增值即无赔偿。同时被上诉人2010年以自己身份购买了另一套同小区房屋，故不存在购房机会损失，损失也不存在，二是被上诉人对房屋差价的信赖是不合理的。合理信赖利益受损才能得到补偿，当时双方签订协议时被上诉人没有购房资格，因此，不可信赖合同有效并履行得到利益。被上诉人称失去购买其他经济适用房或商品房的机会与上诉人的行为没有因果关系。三是上诉人没有因合同无效房屋返还得到任何利益，产权在部队，房屋返还只是基于上诉人与部队的协议权利，返还房屋居住使用权，因此从平衡双方利益角度，这部分利益也不存在。四是如果硬是要说房屋有差价，受益的是部队，如果处理这部分利益，是损害部队利益的;同时，被上诉人若从涉案房获得利益，等于享受了2次经济适用房优惠待遇，违反“一个家庭只能购买一套经济适用房、享受一次经济适用房优惠待遇”的政策规定，损害社会公共利益。五是被上诉人虽然自行委托出具了《价格评估结论书》，但要注意结论书限制了条件。该结论书第九项价格评估限制条件(三)本价格评估结论以评估标的可在公开市场上自由转让为前提。涉案房屋目前不能上市交易，购买人只有居住使用权，原审以此价格评估给出的单价作为参考依据是极其错误的。2、房屋和车位占用费的处理不当。上诉人认可惠亿价鉴字[2019]第074号《价格鉴定结论书》，涉案房屋的占用费为226435.41元、车位的占用费为52917元。按毛坯房标准自2009年1月至2019年5月计算房屋占用费(58363.1元)的《补充鉴定结论书》是错误的，应按建筑面积138.34平方米，占用起始时间2006年l0月、粗装修等条件鉴定占用费。3、利息的处理不当。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》34条[价款返还]规定，双方合同不成立、无效或者被撤销时，标的物还返与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占用价款一方应当支付的资金占用费互相抵销，故在一方返还原物前，另一方仅需支付本金，而无须支付利息。被上诉人的利息损失，原审决判决全部由被上诉人负担赔偿，是错误的，应该与房屋和车位的占用费一样，按过错责任分担。根据上述规定，两者互相充抵，双方当事人不另行提出主张。若要分别计算和确认，房屋和车位占用费应按交付时间(2006年10月)、建筑面积(138.34平方米)、粗装修等条件补充鉴定或重新鉴定。4、利息和房屋差价同时支持不当。原审判决上诉人支付占用资金利息并支付房屋差价损失，导致被上诉人双重获益，是错误的。判决要求支付差价损失时，利息就成了被上诉人必要的交易成本，不能同时主张，否则对上诉人来说是双重赔偿，造成不公。5、房屋装修现值处理不当。一是部队交付的房屋为粗装房，被上诉人没有提供任何证据证明交付的是毛坏房，没有任何装修证据证明列入装修现值鉴定范围内的工程项目系被上诉所装修。因此，原审以鉴定结论158993.19元为依据确定损失是错误的。二是装修己经超过10年，按照相关技术参数标准，装修所剩残值几乎为零。且被上诉人2008年装修涉案房屋，同时又申请资格购买同小区另一套经济适用房，违反政策规定，故装修损失是故意扩大的损失。三是即使照原审判决被上诉人承担40%的责任，也不应由上诉人承担全部装修现值损夫，应根据责任比例分担。因此，房屋装修的鉴定结论不能作为依据，被上诉人应按装修时间(2008年8月)、交付时为粗装修等条件申请补充鉴定或重新鉴定。而且，返还房屋实际上只是返还居住使用权，目前产权是部队的，原审认为返还后装修现值由上诉人所有是错误的。综上所述，原审判决认定事实错误，违反法定程序，部分处理不当，请求二审法院查明案件事实，依法裁判，支持上诉人的上诉请求。上诉人张文凭上诉请求：一、依法撤销原审判决第三项，改判上诉人无需向被上诉人支付房屋及车位占用费；二、依法部分变更原审判决第五项，改判被上诉人向上诉人支付房屋及车位增值金额927880.6元；三、依法撤销原审判决第七项，改判：1、被上诉人基于使用上诉人支付的购房款按揭购买叠翠山庄1栋1204号商品房而获得的利益，补偿上诉人20万元；2、被上诉人向上诉人支付房屋搬迁费5000元；3、被上诉人向上诉人支付评估鉴定费用13000元及律师费40000元。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人作为不诚信一方不能因无效合同获益，原判决将涉案房屋及车位增值部分的40%判归被上诉人有失公平且缺乏依据。上诉人与被上诉人于2005年7月10日签订转让涉案房屋的《协议书》，上诉人于2006年10月已将全部款项交齐，该房屋交付后上诉人装修、居住多年，上诉人已对涉案房屋已形成较为稳定的占有、使用关系，被上诉人也利用上诉人交付的价款购买了新的房地产，并再次转售获益。随着近几年惠州房价不断上涨，涉案房屋亦产生增值;被上诉人就开始打起了涉案房屋的主意，多次烦扰上诉人及部队无果后，两次对上诉人提起诉讼，目的就是从合同无效中获益。部队向原审法院回函称，“刘修标在未经部队批准的情况下，私下与张文凭达成协议，擅自将部队配售给其的住房，转售给当时不具备购房条件的张文凭，事实上已构成违约。综上，刘修标与张文凭房屋买卖合同纠纷的根源在于刘修标首先违约，将部队配售给其的经济适用房擅自转售，他人造成的。”原判决亦认为：“原告作为卖方，其有义务按其与部队签署的协议履行报批义务，其在未取得部队允许的情况下即出售涉案房屋，且在涉案房屋及车位交付给被告使用十余年后主动请求解除合同，有违诚实信用原则”。案件事实显而易见，被上诉人是本次纠纷的始作涌者，更是违背诚实信用的一方。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《纪要》)的通知[法(2019)254号]强调准确把握诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则。对于合同无效的财产返还问题，《纪要》第32条第二款规定:“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”最高院民二庭对上述条款的解读中提到所谓的合理分配，就是要考虑各自对合同无效的过错程度以及是否有从合同无效中获益的动机因素，对试图利用合同无效制度获益的一方，可以考虑少分甚至不分。同时，《纪要》33条规定:“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素……避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”原判决将涉案房屋增值部分的40%判归被上诉人，缺乏法律和法理依据。因被上诉人的背信弃义和屡屡纠缠，上诉人全家数年来居无宁日、精神上备受折磨，其二人的纠纷早在部队和绿缘居小区各受关注，如果不诚信方可在出售房屋十几年之后通过无效合同诉讼获得返还房屋和将近一半的财产增值利益，不仅对上诉人有失公平，亦不能有效维护和倡导诚实守信的社会风气。二、涉案房屋及车位按建筑面积计算增值927880.6元，原判决错误按套内面积计算出增值是811164.6元，应予纠正。《75200部队经济适用住房出售协议条款》第一条:“1、甲方出售给乙方的住房建筑面积为129.95㎡(含户外阳台、楼梯面积l2.45㎡)和底层车库面积20㎡”，惠州市明正价格事务所有限公司按照上述建筑面积确定计价面积出具了《关于惠州市鳞湖路绿居小区**栋1202号75200部队经济适用房及车位的市场价值价格评估结论书》。虽然广东惠亿价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》是按照套内面积实地测量住房面积为117.1㎡、车库面积为17.3㎡，但该套内面积加上户外阳台、楼梯面积12.45㎡，正与《75200部队经济适用住房出售协议条款》确定的建筑面积一致。涉案房屋出售及转让均是按建筑面积计算，原判决按套内面积计算房产价值没有法律依据。按照《关于惠州市鳞湖路绿居小区**栋1202号75200部队经济适用房及车位的市场价值价格评估结论书》，确定涉案房屋以毛坯房标准扣减地价款后的市场价格为1147893元、车位88800元，扣减上述涉案房屋及车位原购买价格220012.4元，增值金额为927880.6元，应以此作为返还财产增值的金额。如前所述，被上诉人作为严重违反诚信的一万，其不得因无效合同获益，房屋增值部分其不应获得分配，并且在车位购买上，因为上诉人通过抽签获得了购买机会，并支付了购买车位的款项，车位的增值也应全部归属上诉人。三、被上诉人收取上诉人购房款用于购买叠翠山庄房屋，再转让获得了双重利益，应当补偿上诉人，平衡各方面益;从双方签订的《协议书》第一条约定来看，被上诉人当时因购买叠翠山庄的房屋，向工商银行惠城支行按揭贷款10万元，因无力偿还而要求上诉人为其承担还款的方式支付涉案房屋的部分购房款。结合上诉人补充的证据中可知被上诉人当时购买叠翠山庄的价款为328000元，2011年9月29日被上诉人再转售叠翠山庄，转让价格为770000元。由此可见，上诉人所支付的款项，被上诉人用于购买其他房屋而获得了442000元的升值利益。被上诉人作为无效合同的过错方，同时作为收取了无效合同约定的款项的受益方，应当对作为损失方的上诉人进行补偿，以平衡各方利益。四、涉案合同被认定无效，过错责任完全在于被上诉人，原判决按照6:4比例归责，与客观事实不符且对上诉人显失公平。根据法院判决及部队复函，涉案合同被认定为无效的根本过错在于被上诉人，原判决按6:4比例认定被上诉人和上诉人过错，与客观事实不符且有失公允，应予纠正。具体理由如下:1、被上诉人先有转让涉案房屋的动机，与谁购买并无关系。一方面，被上诉人转让涉案房屋是基于其个人及家庭现实的需要，被上诉人不主动向部队报告并取得批准，均难以避免合同被认定为无效的结果。另一方面，如果被上诉人不卖涉案房屋，上诉人就无从购买，双方也就不会订立被认定无效的涉案合同，被上诉人作为卖方，应承担全部的过错责任。2、被上诉人主动出售涉案房屋十几年后，看房价上涨，又试图通过解除或确认合同无效而获益，违反诚实信用原则。如前所述，从部队复函及原判决查明的事实来看，被上诉人在经济困难时违反与部队的约定将涉案房屋出售，十几年之后房价涨了又反复纠缠上诉人并希望通过解除合同获益(最终法院判决认定合同无效)，不论从道义上还是法律上，均是不诚信的行为。五、上诉人诉请的搬迁费、评估鉴定费及律师代理费属于合理费用，应当予以支持。根据最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定:“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”因被上诉人违反诚信原则、恶意诉讼引发本案纠纷，上诉人为了维护自身合法权益，通过委托评估鉴定机构对涉案房屋及车位进行价格、装修评估支出13000元及委托律师代理产生40000元费用支出，被上诉人应当予以赔偿。此外，涉案合同被认定无效后，上诉腾退涉案房屋必然需要聘请搬家公司进行搬迁，该费用5000应当由被上诉人承担。五、原判决认定上诉人搬离涉案房屋时间为20l9年10月属于事实认定错误，并且涉案合同被认定无效的过错及根本原因在于被上诉人，涉案房屋为毛坯房状态根本无法出租，故占用费应当不予支持。上诉人在2019年3月之后己搬离涉案房屋，从上诉人提供电费凭证2019年4月起的电费均不足10元，为自然损耗。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条规定:“下列事实，当事人无须举证证明：(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”结合日常生活经验法则，一个月仅有用电为一两度的，完全是空置无人居住的状态。原判决以20l9年10月鉴定机构现场鉴定时间的空置状态而认定该时间为搬离时间，与事实不符。并且在被上诉人第一次起诉上诉人的判决生效后，该判决认为被上诉人对涉案房屋不享有产权，虽在判决生效后上诉人即从该房屋搬出，却不知向谁交付亦是事实。被上诉人交付涉案房屋为毛坯房，根本不具备居住和对外出租的条件，并且涉案合同被认定无效的过错及根本原因在于被上诉人，其主张涉案房屋使用费无事实及法律依据。综上所述，涉案合同被认足无效的根本原因在于被上诉人未经允许擅自将涉案房屋转让、违反合同约定、违背诚实信用原则，严重损害上诉人的合法权益，被上诉人应依法承担全部责任。原审对上诉人享有房屋增值的判决理念符合审判原则和《纪要》精神，但在归责比例、对不诚信方的财产返还、赔偿上仍存在事实不清、未能合理分配责任等问题。上诉人请求贵院查明事实，并依法改判如上诉人所请。原审原告刘修标向一审法院起诉请求：1、确认双方于2005年7月10签订的《协议书》及2006年1月15日签订的《住房转售补充协议书》无效；2、被告将位于惠州市惠城区鳄湖路绿缘居小区*******及4栋41号车位恢复原状，并将涉案房产、车位实际交付原告使用；3、被告向原告支付房屋占用费294000元（从2006年10月部队分房交付开始起算，暂计算至2018年12月，共147个月，按每月2000元标准计算，并主张支付至被告实际返还房屋之日止）以及车位使用费22050元（从2006年10月部队分房交付开始起算，暂计算至2018年12月，共147个月，按每月150元标准计算，并主张支付至被告实际返还房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。原审被告、反诉原告张文凭向一审法院起诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还购买涉案房屋及车库款人民币220012.4元及利息（以220012.4元为基数，按同期银行贷款利率计算，自反诉原告付款之日计至款项付清之日止，其中包括：（1）以13028.4元为基数，自2005年7月10日起计算利息；（2）以65000元为基数，自2006年1月l5日起计算利息；（3）以68000元为基数，自2006年9月20日起计算利息；（4）以33984元为基数，自2006年10月30日起计算利息；（5）以40000元为基数，自2007年3月4日起计算利息；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿涉案房屋溢价损失（以反诉原告或法院委托的评估机构作出的房屋价值评估金额减去反诉原告购买价格186028.4元的差价为准，起诉时暂计人民币60万元）；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿涉案车库溢价损失（以反诉原告或法院委托的评估机构作出的市场价值评估金额减去反诉原告购买价格33984元的差价为准，起诉时暂计人民币7万元）；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋装修损失(以反诉原告或法院委托的评估机构作出的评估金额为准，起诉时暂计10万元）；5、判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋搬迁损失人民币5000元；6、判令反诉被告基于使用反诉原告支付的购房款按揭购买叠翠山庄1栋1204商品房而获得利益，补偿反诉原告人民币20万元。7、判令反诉被告承担本案本诉及反诉全部诉讼费用、评估鉴定费用及律师费4万元。一审法院查明的事实：2004年12月27日，原告刘修标与中国人民解放军75200部队装备部（以下称75200部队装备部）签订《75200部队团职经济适用住房出售协议书》，约定75200部队装备部将位于惠州市*****（广粤字第3106号坐落）的经济适用住房一套出售给原告。《75200部队经济适用住房出售协议条款》约定出售的住房建筑面积为129.95平方米（含户外阳台、楼梯面积12.45平方米）和底层车库面积20平方米，出售价暂定1230元/平方米，总价为16万元，原告未经75200部队装备部同意，擅自出售、出租住房和改变用途，75200部队装备部有权按当时购房价收回其住房。2005年7月10日，原告与被告张文凭签订《协议书》，约定原告将依据《75200部队团职经济适用住房出售协议书》购买的75200部队经济适用房转让给被告，此后双方就涉案房屋的买卖签订《住房转售补充协议书》就涉案房屋的售价及款项支付等做出约定。上述协议签订时，原、被告均是军人，被告当时不具备购买涉案房屋的资格。原、被告签订上述协议后，被告共向原告支付购房款118028.4元，付款时间及金额如下：2005年7月10日付款13028.4元、2006年1月15日付款65000元、2007年3月4日付款40000元，被告以原告的名义分别于2006年9月20日、10月30日向部队支付涉案房款68000元、D栋041号车库款33984元，合计付款220012.4元。涉案房屋于2006年10月建成，被告于2009年1月入住，被告称其已于2019年3月搬离涉案房屋，其提交的水电费缴交记录显示，2019年2月的电费为23.24元、3月的电费为14.51元、4月后的每月电费不足10元，2019年10月的水费为6.64元，另本案评估过程中，评估机构于2019年10月10日进行现场勘查时所拍照片显示房屋内无居住迹象。原告称在被告居住期间，其代交物业管理费、水电费及供水改造工程费共计4712.11元，其提交与案外人胡炜的微信聊天记录等为据，聊天记录显示其问胡炜过渡期涉案房屋物业管理费、供水改造工程费的金额，对方告知其物业管理费每月115.32元，3个月共计345.96元、供水改造分摊约3700元。原告曾因本案纠纷诉至本院，提出判决解除《协议书》及《住房转售补充协议书》、被告支付房屋占用费等诉讼请求。本院做出（2018）粤1302民初7136号《民事判决书》，认为涉案的协议无效，原告基于合同无效提出的要求被告返还房屋并支付占用费等诉请，则不宜在该案中处理，判决驳回原告的全部诉讼请求。被告不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院做出（2019）粤13民终592号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。在（2019）粤13民终592号案审结前，原告再次提起本次诉讼。审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋及车位自2006年10月起的占用费进行评估，被告申请对涉案房屋及车位的当前市场价值、涉案房屋的装修现值及重置成本进行鉴定。本院依法委托广东惠亿价格事务所有限公司（以下称惠亿公司）对涉案房屋及车位的占用费、涉案房屋的装修现值及重置成本进行鉴定，委托广东翰华资产与土地房地产评估有限公司对涉案房屋的当前市场价值进行评估。广东翰华资产与土地房地产评估有限公司认为涉案房屋及车位属于军队经济适用房，估价人员没有适合的估价方法可以对本案中房地产的价值进行评估，故不接受评估项目。经被告申请，本院再次委托广东德信资产房地产土地评估有限公司对该事项进行评估，该评估机构因涉案房屋及车位属军队经济适用房目前无法上市交易等因素，认为无法依据《房地产估价规范》完成评估工作，故不接受该评估事项。被告自行委托惠州市明正价格事务所有限公司（以下称明正公司）对涉案房屋及车位的市场价值进行评估，明正公司于2020年1月17日出具明正价评字[2020]第001号《价格评估结论书》，价格评估基准日为2020年1月2日，评估结论为涉案房屋及车位扣减补地价660元/平方米后的价值分别为1059092.5元、88800元，房屋及车位的计价面积分别为129.95平方米、20平方米。惠亿公司就涉案房屋及车位的占用费、涉案房屋的装修现值及重置成本出具两份惠亿价鉴字[2019]第074号《价格鉴定结论书》，鉴定结论为涉案房屋及车位自2006年10月至2019年10月10日的占用费为279352.41元，其中涉案房屋的占用费为226435.41元（实测面积117.1平方米）、涉案车位的占用费为52917元（实测面积17.3平方米）；涉案房屋的装修价值及重置成本为220659.94元。原、被告分别预交鉴定费3000元、4000元。被告对上述鉴定结论有异议，对于占用费的鉴定，其认为涉案房屋交付给被告时系毛坯房，鉴定机构按装修后的现状进行鉴定不具合法性，涉案车位的占用费明显与实际情况不符，其于2009年1月入住涉案房屋，2019年5月搬离，故占用费计算期间与事实不符。对于装修价值及重置成本鉴定问题，被告认为鉴定机构适用的鉴定方法不当，应当选用成本法进行鉴定，鉴定依据不合法。惠亿公司针对被告的上述异议理由，出具两份《补充价格鉴定结论书》，《补充价格鉴定结论书》称因前述鉴定缺少对涉案房屋的装修价值进行鉴定，予以补充鉴定，鉴定结论为涉案房屋的装修价值为158993.19元，对涉案房屋按毛坯房标准自2009年1月至2019年5月的占用费进行补充鉴定，鉴定结论为58363.1元。惠亿公司另就被告的其他异议进行回复，其中对于被告提出的适用已停止执行的《广东省建设工程计价依据（2010）》的问题，其称仅作部分参考，对计价结果并无影响。原告对两份《补充价格鉴定结论书》有异议，对于占用费的补充鉴定结论异议理由是：鉴定时对涉案房屋的面积计算错误，应按建筑面积138.34平方进行鉴定，不应按鉴定公司测量的套内面积117.1平方米计算、占用费计算期间有误、按毛坯房计算占用费没有依据、房屋占用费标准过低、对房屋区位特点及周连环境描述认定不准确；对于装修价值补充鉴定结论的异议理由是：鉴定的材料不全；被告未提供任何装修价格的材料，鉴定结论确定的重置单价没有依据，也未提供任何计算标准，未说明采用市场法和重置成本法两种方法价格鉴定各是多少，成新率严重失真、畸高等，导致鉴定结论不符合实际情况，并申请鉴定复核。惠亿公司针对原告的异议亦作出回复，对于原告提出的复核请求则称需提供相应发票或凭证证明标的物装修时间，方可复核修正。另查，在（2018）粤1302民初7136号审理过程中，本院就相关事实致函中国人民解放军三一六六一部队保障部。该单位回复称：原告所购房屋为该部队绿缘居小区第二期经济适用房，房号为3栋1202号，暂定价为168000元，最终售价需由军委后勤保障部核准确定，目前上级尚未批复，该部已收到以原告名义缴纳的购房款201984元，因最终售价未定，目前尚未与原告结清房款，另涉案房屋所在小区住房普遍存在超面积问题，该保障部正按上级统一部署进行超面积处理工作，在原告未结清房款、完成超面积处理之前，所购住房不能取得产权；目前，军队经济适用房不能上市交易，同时，军队经济适用房任何时候都不允许擅自转让，原告转让涉案房屋已构成违约，原、被告的纠纷案的根源在于原告首先违约，擅自转让涉案房屋造成；因原告未经部队批准擅自转让及被告已于2010年以个人身份购买该小区第三期经济适用房，涉案房屋的产权证不能登记至被告名下。本案审理过程中，本院再次致函三一六六一部队保障部军需营房处，请该单位就原告不能取得涉案房屋所有权的障碍是否已消除、是否已取得涉案房屋的所有权，若原告仍不能取得涉案房屋所有权，其是否参与本案诉讼以及对于原告要求被告返还涉案房屋、车位及支付占用费有何意见等问题回复本院，但该单位拒收邮件。一审法院认为，涉案房屋是军队经济适用房，军队经济适用住房是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房，是具有保障性质的住房。军队经济适用房未经允许不得转让。现原告刘修标与被告张文凭明知涉案房屋为军队经济适用房及被告当时不具备购买涉案房屋的资格条件，二人在未经允许的情况下，买卖涉案房屋，且据中国人民解放军三一六六一部队保障部的复函，军队经济适用房上市交易的政策尚未出台，涉案房屋暂不能上市交易，双方就涉案房屋转让而签订的《协议书》及《住房转售补充协议书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，原、被告因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告诉请原告返还购房款并支付利息，有事实及法律依据，予以支持。原告要求被告返还房屋及车位，虽然涉案房屋及车位的产权尚未登记至原告名下，但原告作为购买方，仍享有合同权利，且本院就原告诉请被告返还房屋、车位及支付房屋、车位占用费征求部队的意见，但部队拒收本院的邮件，在部队未明确表明要收回涉案房屋及车位的情况下，应由被告将房屋及车位先返还给原告，部队若要求收回涉案房屋及车位，其可依与原告的约定及法律规定处理。关于原告要求被告将房屋恢复原状的问题，其将房屋交付给被告时虽是毛坯状态，但被告购买房屋用于居住必然进行装修，其要求恢复原状，无法律依据，不予支持。由于被告反诉要求原告赔偿装修损失，故被告返还房屋时，对于列入装修现值鉴定范围内的装修，不得拆除或破坏，车位按现状返还。关于原、被告的损失问题。原、被告就涉案房屋转让事宜签署上述协议及补充协议时，均为在职军人，对于涉案房屋系军产房是明知的，双方对于合同无效均有过错。但原告作为卖方，其有义务按其与部队签署的协议履行报批义务，其在未取得部队允许的情况下即出售涉案房屋，且在涉案房屋及车位交付给被告使用十余年后主动请求解除合同，有违诚实信用原则，故对于双方的损失，本院酌情确定由原告承担60%的责任，被告承担40%的责任。原告主张的房屋及车位占用费问题，结合被告的居住期限、交付时的状态等进行确定。关于被告使用涉案房屋及车位的期限，原告作为卖方，其应当举证证明向被告交付涉案房屋及车位的具体时间，其未提交任何证据证明，故对于被告的入住时间，采纳被告的主张即2009年1月。被告称其已于2019年3月搬离涉案房屋，提交的水电费缴费记录虽显示其2019年3月后的电费不足10元，但其未提交10月前的水费缴费记录，电费缴纳记录不足以证明其自2019年3月后未实际使用房屋，故结合评估机构所拍照片，应确认被告搬离的时间为2019年10月10日，房屋占用费计至2019年10月10日。涉案房屋交付时系毛坯房，后由被告装修，故房屋占用费应按毛坯房的标准进行确定。原告称应按涉案房屋的建筑面积计算占用费，但涉案房屋目前并未办理产权证，原告也未提交测绘报告，无法确定涉案房屋的建筑面积及套内面积，故鉴定机构按其测量结果进行鉴定，并无不当。涉案房屋按毛坯房标准鉴定，2009年1月至2019年5月间的房屋占用费为58363.1元，其中2019年的占用费计算标准为7266.1元，鉴定机构具备相应的资质，该鉴定程序合法，原告对该鉴定意见虽有异议，但如前所述，其异议理由不成立，故本院对于该鉴定结论，予以采信。据此计算被告使用涉案房屋期间的占用费为61045.6元。关于车位占用费，鉴定结论的标准高于原告诉请的150元/月，原告未变更诉讼请求，故按原告主张的150元/月计算至2019年10月10日，共计19400元（150元/月×129个月＋150元/月÷30天×10天）。综上，被告应向原告支付房屋及车位占用费共计32178.24元。原告称其代交物业费及供水工程改造费，其提交的证据仅能证明需要缴纳相关费用，无法证明需缴纳的费用由其缴纳，其该项诉请，因证据缺乏不予支持。被告诉请的涉案房屋及车位的溢价损失，经本院两次委托，评估机构均因涉案房屋及车位的产权性质而认为无法鉴定，但被告的损失实际存在，若因无法评估不予处理则对被告显失公平。被告委托明正公司对涉案房屋及车位的市场价值进行评估，该评估机构具备相应的资质，其对涉案房屋及车位进行价值评估时已考虑需补交出让金，并作相应扣减，但《价格评估结论书》中未载明其对涉案房屋及车位的面积进行测量，其计价面积与房屋、车位占用费计价面积不一致，故本院对其关于房屋及车位总价值结论不予采信，但其给出的单价可作为确定被告损失的参考依据。综上，参考明正公司给出的单价，对原告应赔偿被告房屋及车位的差价损失依法确定为486699元。被告称原告利用其支付的购房款偿还其他商品房的按揭贷款，后转让该商品房获利，故要求原告进行补偿，但原告作为卖方，其转让房屋的目的就在于获得相应的对价，至于其收取购房款后如何使用，有权自主决定，原告转让其自有房屋所获利益，并非是被告的损失，被告的该项诉请，无法律依据，不予支持。被告诉请的装修现值因被告返还房屋，装修现值将由原告所有，原告应将装修现值补偿给被告。被告诉请的装修重置成本，无法律依据，不予支持。原告称其于2006年1月即认识到涉案房屋的转让不符合政策规定，且被告仍未取得购房资格，其与被告协商解决未果，被告强行装修入住，扩大损失，但未提供任何证据予以证明，故其辩解无事实依据，不予采纳。原告对装修现值的鉴定结论有异议，虽然惠亿公司称若提供发票或其他凭证，其可进行复核修正，但房屋装修至今已十余年，被告无法预料十余年后双方因房屋买卖发生纠纷，故未保留装修发票及凭证符合常理，故鉴定机构根据房屋的现状进行鉴定，并无不当。被告诉请的搬迁费，因无证据，不予支持。被告诉请的律师服务费，不是其必然损失，且合同无效并非全部归责于原告，故不予支持。因原、被告均存在过错，其各自支付的鉴定费、评估费由各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘修标与被告张文凭于2005年7月10日签订的《协议书》及2006年1月15日签订的《住房转售补充协议书》无效。二、被告张文凭应于本判决生效之日起十日内将惠州市惠城区鳄湖路绿缘居小区*******及4栋41号车位返还给原告刘修标。三、被告张文凭应于本判决生效之日起十日内向原告刘修标支付惠州市惠城区鳄湖路绿缘居小区*******及4栋41号车位自2009年1月至2019年10月10日期间的占用费32178.24元。四、反诉被告刘修标应于本判决生效之日起十日内向反诉原告张文凭返还购房款220012.4元并支付占用资金的利息（利息计算方法：以13028.4元为基数自2005年7月10日起、以65000元为基数自2006年1月15日起、以40000元为基数自2007年3月4日起、以68000元为基数自2006年9月20日起、以33984元为基数自2006年10月30日，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起均按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算款项付清之日止）。五、反诉被告刘修标应于本判决生效之日起十日内向反诉原告张文凭支付装修现值158993.19元、惠州市惠城区鳄湖路绿缘居小区*******及4栋41号车位差价损失486699元。六、驳回原告刘修标的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告张文凭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取2855元（原告已预交2855元），由原告刘修标负担2543元，被告张文凭负担312元。反诉受理费减半收取7957元（反诉原告已预交7957元），由反诉原告张文凭负担2379元，反诉被告刘修标负担5578元。反诉被告刘修标应于本判决生效之日起十日内向本院补缴案件受理费5266元，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，上诉人刘修标提交以下证据：一：《关于实施小区抄表到户改造工程的通知》、《关于实施“过渡期”物业管理的通知》；二、《回复》、《委托划扣电费协议书》、电费《客户综合档案查询（历史）》；三、《南部战区陆军师职以下干部经济适用住房面积核定情况表》、《绿源居经济适用房户型面积统计表》、《绿源居业主物业费补缴（退还）情况一览表》、《证明》；四、《价格评估结论书有关问题的说明》；五、《关于强烈要求收回经济适用房的申请》、《关于要求张文凭腾退经济适用房的诉求》、与张文凭短信沟通记录；六、绿源居小区业主群聊天记录；七、《军队经济适用房超面积处理工作宣传手册》；八、《惠州市惠城区住宅专项维修资金分户交存凭证》；九、2014年12月30日惠城区人民法院生效判决书；十、关于经济适用住房后续管理规定（惠市规建函【2017】200号）。上诉人张文凭提交以下证据：一、涉案房屋同一幢楼701号房照片；二、类案案例、类案引证表。本院组织了当事人对以上证据进行质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的关键是涉案房屋转让协议无效后的处理问题。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、一审法院对于转让协议无效后双方互相返还财产的处理是否恰当；二、一审法院对于双方损失比例及各项损失的确定是否合理。关于转让协议无效后双方互相返还财产的处理是否恰当的问题。本案中，双方就涉案房屋转让而签订的《协议书》及《住房转售补充协议书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，两上诉人因无效合同取得的财产，应当予以返还。上诉人张文凭诉请刘修标返还购房款并支付利息，有事实及法律依据，应予支持。因刘修标作为涉案房屋及车位的购买方，享有合同权利，上诉人张文凭应将涉案房屋及车位返还刘修标。因上诉人张文凭取得房屋后对其进行了装修，因合同无效后返还房屋，装修现值由刘修标所有，刘修标应将装修现值补偿给张文凭，同时，张文凭返还房屋时，对于列入装修现值鉴定范围内的装修，不得拆除或破坏，车位亦需按现状返还。至于上诉人刘修标上诉称鉴定机关关于装修现值的鉴定结论不能采纳的问题，该鉴定机构具备相应的资质，鉴定程序合法，在上诉人张文凭因时隔久远无法提供装修发票及其他凭证的情况下，一审法院采纳鉴定机关根据房屋的现状进行鉴定而作出的结论并无不当。关于双方损失比例及各项损失的确定是否合理的问题。对于双方损失比例的确定问题。本案中，两上诉人就涉案房屋转让事宜签署转让协议及补充协议时，均为在职军人，对于涉案房屋系军产房是明知的，故双方对于合同无效均有过错。但上诉人刘修标作为卖方，在与部队签订转让协议时即明知不得擅自出售、出租住房和改变用途，仍在未取得部队允许的情况下出售涉案房屋，且在涉案房屋及车位交付给上诉人张文凭使用十余年后主动请求解除合同，有违诚实信用原则，故对于双方的损失，一审法院酌情确定由上诉人刘修标承担60%的责任，上诉人张文凭承担40%的责任，并无不当，本院予以维持。上诉人张文凭上诉认为一审按6:4比例归责不当的理由不成立，本院不予采纳。对于双方各项损失如何确定的问题。第一，关于上诉人张文凭应当支付的涉案房屋及车位占用费问题。一审法院委托具有相应资质的鉴定机构进行鉴定，程序合法，其作出的《补充价格鉴定结论书》应当予以采纳。上诉人刘修标上诉称占用费计算期间有误、按毛坯房计算无据以及占用费计算期间有误等问题，但涉案房屋并未办理产权证，仅凭上诉人刘修标提交的证据无法确定涉案房屋的建筑面积及套内面积，上诉人刘修标亦无法证明其交付的房屋系粗装修的房屋，而且，在刘修标未举证证明其向张文凭交付房屋及车位具体时间的情况下，一审法院采纳张文凭的主张，以张文凭的实际入住时间计算占用费的起算时间并无不当，因此，一审法院采纳鉴定机构以毛坯房为标准，按其测量结果确定的占用面积以及一审法院确定的涉案房屋及车位的实际占用时间作出的鉴定结论并无不当，本院予以维持。第二，关于上诉人张文凭诉请的房屋及车位的溢价损失问题。因房屋买卖合同被确认无效后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予以支持。至于差价损失的计算问题，一审法院两次委托，评估机构均因涉案房屋及车位的产权性质而认为无法鉴定，但上诉人张文凭的损失实际存在，若因无法评估不予处理则对张文凭显失公平。故一审法院参考上诉人张文凭委托的具备鉴定资质的惠州市明正价格事务所有限公司确定的单价，进而确定上诉人刘修标应赔偿涉案房屋及车位的差价损失并无不当，本院予以维持。第三，关于上诉人张文凭诉请的20万元补偿费、搬迁费、鉴定费及律师服务费等问题。上诉人刘修标转让房屋的本来目的在于获得相应的对价，其转让其房屋及车位所获利益，并非张文凭的损失，上诉人张文凭要求补偿20万元无据，本院不予支持。至于搬迁费，因无证据，本院不予支持。至于张文凭支付的律师服务费，亦非其必然损失，不予支持。至于鉴定费用，因双方均有过错，其各自支付的鉴定评估费各自承担。综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21624元，已由上诉人刘修标和张文凭分别缴纳5710元和15914元，由上诉人刘修标和张文凭各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮