贵州省贵阳市乌当区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0112民初3265号 原告：贵阳副食果品有限公司（原贵阳副食果品公司），住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路23号，统一社会信用代码915201002144596775。 法定代表人：杨彦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张学霖，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201200310961105，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘钰，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201200411852467，特别授权代理。 被告：贵州金晨置业投资开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼二楼，统一社会信用代码915201006884008379。 法定代表人：张玉咨，该公司董事长。 诉讼代表人：贵州金晨置业投资开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李波霄，贵州辅正律师事务所律师，执业证号15201201910101889，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈雪瑜，贵州辅正律师事务所实习律师，证号2301200421097。 原告贵阳副食果品有限公司（以下简称副食果品公司）诉被告贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告副食果品公司的委托诉讼代理人张学霖，被告金晨公司的委托诉讼代理人李波霄、陈雪瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告副食果品公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告向被告购买取得的位于贵阳市乌当区房屋不属于被告的破产财产；2．判令被告的管理人按其制定的物权期待权的违约金计算标准，重新审查确定原告的Ａ-8栋房屋买卖合同产生的违约金债权为1293107.2元；3．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年购买了被告开发的位于贵阳市乌当区房屋，并支付了全部购房款。被告于2014年2月向原告交付了所购房屋，原告实际占有房屋至今。由于被告的原因未按照房屋买卖合同约定给原告办理该房屋产权证。因被告负债，该房屋曾因其他债权人申请执行被告案被法院查封。原告提出执行异议并得到了贵州省高级人民法院2017年4月6日（2016）黔执异92号执行裁定书、贵阳市中级人民法院2018年5月15日（2018）黔01执114号执行裁定书支持，解除查封。原告向乌当区人民法院提起确认Ａ-8栋房屋所有权并办理房屋产权证的诉讼。2018年9月19日乌当区人民法院（2018）黔0112民初2284号民事调解书，确认了Ａ-8栋房屋归属原告以及在具备条件时办理不动产权属登记给原告。在被告破产重整案件程序开始后，原告向被告的管理人申报债权，并要求管理人继续履行合同约定的不动产登记过户义务。被告于2019年4月10日召开第一债权人会议，被告的管理人提交的债权表中确认原告债权为23242176元（原告Ａ-8、Ａ-33、Ａ-34三栋房屋购房款17955520元和购房款的30%违约金5386656元）,对“不动产类”债权人是否享有物权期待权未作审查结论。原告向被告的管理人提出债权审查异议申请，经被告的管理人作出的《关于债权异议审核的通知》、《认定结果的补充说明》、《管理人关于异议债权核查结果通知》驳回原告的债权审查异议申请。鉴于原告购买的该栋房屋已经付清全部价款，已获房屋交付并占用使用多年。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”，该房产不属于被告的破产财产。根据关于买房人物权期待权的有关法律规定，原告对支付全部价款并占有使用的所购房屋享有的权利不属于一般债权。该栋房屋虽被被告抵押给贵州乌当农村商业银行股份有限公司（以下简称乌当农商行），但乌当农商行是在明知该栋房屋已经出卖给原告并原告已经实际入住的情况下办理的抵押；该抵押合同共抵押了8栋房屋而借款本金额只有90万元，远低于抵押物的价值，且抵押的8栋房屋中尚有两栋属于被告的房产，其价值高于借款金额。管理人应当优先处置被告未出卖的房产，原告该栋房屋虽被被告抵押但并不必然为实现抵押权而属于被告的破产财产。 被告金晨公司辩称，一、原告主张中国·西南总部基地A-8栋房屋不属于被告的破产财产无事实及法律依据，理由如下：被告认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定不一致，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释二》之规定认定案涉房屋属于破产财产。再根据《破产法司法解释二》第三条，案涉房屋项下的土地已经抵押给兴业银行股份有限公司贵阳分行，故该栋房屋仍应认定为被告的破产财产。二、原告主张的违约金过高，被告按原告已付购房款的30%调整违约金于法有据：1．原告主张按照合同约定的违约金计算标准计算违约金，但原告并未提供证据证明其实际发生的损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合违约金补偿性的性质，管理人以原告已付购房款的30%计算违约金合情合理，对于超过实际损失30%的部分不予认可。2．结合本案特殊情况，因被告已资不抵债，经债权人申请破产重整且法院已受理。若按照合同约定计算违约金，即使原告的主张能得到支持，被告也无力支付。3．原告所主张适用管理人制定的物权期待权的违约金计算标准，但该标准的也应符合管理人制定的债权利息审核认定的标准第八条第四项，对于超出实际损失30%的部分仍不予认可。三、对于诉讼费用承担的问题，原告此次起诉的违约金金额为1293107.2元，但管理人已对其中的1212288元予以确认，剩余的80819.2元不予确认，即使法院最后确认原告起诉的违约金金额，被告仅应对未予确认的80819.2元承担诉讼费。 经审理查明：2011年6月23日，原告与被告签订《中国·西南总部基地房屋买卖合同》，原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区房屋，合同约定总价款为12988800元。同年10月27日，原告与被告签订《中国·西南总部基地房屋买卖合同补充协议》，补偿协议载明因面积变化，房屋总价款变更为17955520元。双方对逾期办证违约责任的约定是：如因出卖人的原因出卖人不能在该房屋交付后三年内为买受人办理产权证明，则合同继续履行，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。上述合同及补充协议签订后，原告于2011年6月24日、10月27日向被告支付了全部购房款，其中Ａ-8栋房屋购房款为4040960元，被告于2014年3月向原告交付了房屋。 另查明，2018年原告向本院起诉，请求确认A-8栋房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理房屋产权证手续。2018年9月19日，本院以(2018)黔0112民初2284号民事调解书确认：1.A-8栋房屋所有权归原告所有；2.A-8栋房屋涉及乌国用（2010）第84号、85号的土地抵押权消除后，房屋产权部门要求办理产权的手续文件完备后7个工作日内，被告协助原告办理产权登记手续。 最后查明，被告破产重整案件程序开始后，原告向被告的管理人申报债权，并要求管理人继续履行合同约定的不动产登记过户义务。2019年4月10日召开第一次债权人会议，被告的管理人提交的债权表中确认原告购房款债权为17,955,520元（包括原告A-8、A-33、A-34三栋房屋，其中A-34购房款为4,040,960元）、违约金债权为5,386,656元（按购房款30%计算，其中A-8栋房屋违约金债权为1212288元）。同时2019年11月18日，本院以(2019)黔0112民初2568号民事判决书对兴业银行股份有限公司贵阳分行享有被告的债权进行了确认。 上述事实，有原被告的当庭陈述，原告与被告签订的《中国·西南总部基地房屋买卖合同》，《中国·西南总部基地房屋买卖合同补充协议》，购房款支付凭证，购房款收款收据，交房通知书，本院(2018)黔0112民初2284号民事调解书，债权表，债权审核说明，债权审核通知，债权复核通知，(2018)黔0112破2号民事裁定书，(2018)黔0112执异27号民事裁定书，贵阳市不动产登记中心查询单及2016他项权证12号，金晨公司第一次债权人会议资料等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，可以认定。 本院认为，本案的争议焦点有：1、原告的第一项诉讼请求的实质问题；2、被告的管理人按照购房款30%确认违约金是否合法合理的问题；3、本案诉讼费用负担问题。 关于第一个争议焦点，原告请求判决确认原告向被告购买取得的位于贵阳市乌当区房屋不属于被告的破产财产，原告该请求的实质是请求人民法院对Ａ-8栋房屋的权属进行明确。而对于该房屋的权属问题，已有生效的法律文书对此作出了处理，即本院（2018）黔0112民初2284号民事调解书已经对Ａ-8栋房屋的权属进行了处理，故本案不宜再行进行处理。 关于第二个争议焦点，原告主张按照双方签订的房屋买卖合同约定计算违约金，违约金应当为1，293,107.2元。而被告管理人按照购房总款的30%确认违约金，即为1212288元。诉讼中，原告未提交具体损失的证据。本院认为，虽然原被告双方对违约金的计算有约定，但被告的管理人按购房款总金额的30%计算违约金也符合法律规定，故本院确认违约金债权为1212288元。 关于第三个争议焦点，即对于诉讼费用承担的问题，因被告的管理人已对违约金1212288元予以确认，原告本无需对此进行诉讼，故引起该诉讼费用产生的原因在于原告，故本案诉讼费用应由原告负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国破产法》第五十八条之规定，判决如下： 一、贵阳副食果品有限公司对贵州金晨置业投资开发有限公司享有1212288元违约金债权； 二、驳回贵阳副食果品有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费16438元，由贵阳副食果品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  陈 云 人民陪审员  汪政洪 人民陪审员  舒 静 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  高玲英 书 记 员  张昌玉