福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0102民初11395号 原告：郑依玉，女，汉族，1923年2月25日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：夏朝晖、叶秋渊，福建世好律师事务所执业律师。 被告：郑宝官，男，汉族，1926年3月10日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：郑健明（系郑宝官之子），住福建省福州市台江区。 被告：郑锦华，男，汉族，1965年1月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：姚依银，女，汉族，1937年6月29日出生，住福建省福州市台江区。 被告：郑锦瑜，女，汉族，1967年10月11日出生，住福建省福州市台江区。 郑锦华、姚依银、郑锦瑜共同委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所执业律师。 被告：郑孝贞，女，汉族，1936年12月4日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：邓小沂（系郑孝贞之子），住福建省福州市晋安区。 原告郑依玉与被告郑宝官、郑锦华、姚依银、郑锦瑜、郑孝贞共有物分割纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑依玉的委托诉讼代理人叶秋渊，被告郑宝官的委托诉讼代理人郑健明，被告郑锦华、郑锦瑜及其与姚依银共同委托诉讼代理人刘朝模，被告郑孝贞及其委托诉讼代理人邓小沂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑依玉向本院提出诉讼请求：1.判决拍卖、变卖福州市鼓楼区湖滨公寓二号楼401房产、福州市鼓楼区湖滨公寓二号楼408房产，所得价款按照郑依玉、郑宝官、郑锦华、郑孝贞各20%，郑锦华、姚依银、郑锦瑜共20%比例进行分割；2.判决郑锦华向郑依玉支付自2003年1月1日起至郑锦华实际搬离福州市鼓楼区湖滨公寓二号楼401房产之日止的占用费；3.判决郑孝贞向郑依玉支付自2003年1月1日起至郑孝贞实际搬离福州市鼓楼区湖滨公寓二号楼408房产之日止的占用费。上述占用费均参照整套房产租金标准的五分之一计算，最终以评估结果为准。 事实和理由：郑依玉父亲郑敬久与母亲严二妹生前育有三子二女，即郑依玉与郑宝官、郑宝金（已故）、郑孝贞及郑建雄（已故）。原坐落于福州市××路××号房屋（下称“原房产”）系郑敬久与严二妹的遗产。1998年5月，原房产被征收，由郑建雄、郑孝贞分别与商地（福建）置业有限公司及福州市房地产经营总公司签订《拆迁安置补偿协议》，安置了坐落于福州市鼓楼区××公寓××号楼××房××房产。 就郑敬久、严二妹的遗产继承事宜，郑依玉曾向福州市鼓楼区人民法院起诉，经审理，（2018）闽0102民初8899号《民事判决书》判决：坐落于福州市××路××号房屋拆迁合同安置项下权益即安置于福州市鼓楼区湖滨公寓二号楼401房产一套以及福州市××楼××公寓××号楼××房××项下的权利由郑依玉、郑宝官、郑宝金、郑孝贞、郑锦华各享有1／5的份额。因郑依玉及郑孝贞、郑锦华不服该判决，提起上诉，福州市中级人民法院审理后，作出（2019）闽01民终1705号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2019年5月29日发生法律效力。 前述判决生效后，郑依玉与各被告对401、408房产各享有1/5的份额，属于按份共有人，对涉案房产按照份额享有所有权，郑依玉有权要求对401、408房产进行分割。另因案涉标的属于房产，难以分割，依照《中华人民共和国物权法》第一百条规定，郑依玉有权要求对401、408房产折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 此外，郑孝贞自2003年1月1日起即擅自占用408房产，郑锦华自2003年1月1日起即擅自占用401房产（出租十五年后自用），其行为侵犯了郑依玉对案涉房屋占有、使用和收益的权利，因此，郑孝贞、郑锦华应分别向郑依玉支付401、408房产的占用费。 现郑依玉为维护自身合法权益起诉，望判如所请。 郑宝官辩称，其同意郑依玉的诉请。 郑锦华、姚依银、郑锦瑜辩称，一、案涉房屋未完工、未竣工验收，不属于法律意义上的房产，不能分割。 1956年，郑敬久与福州市第五印刷厂签订租赁协议，取得了福州市××路××号房屋（下称鼓西路房屋）的使用权。1998年，该房屋拆迁，按照拆迁政策，可以对实际居住人进行安置，并对自行过渡的居住人发放过渡费。郑孝贞及郑建雄（已过世）分别与商地（福建）置业有限公司（下称商地置业公司）、福州市房地产经营总公司（下称房地产总公司）签订了《拆迁安置补偿协议书》。落户在鼓西路房屋内包括郑孝贞、郑建雄、郑锦华等9人自行过渡并定期领取每人每月30元的过渡费。 2000年左右，商地置业公司的法定代表人携款潜逃到国外，致使安置房建设工程停工，并停发过渡费。相关的被征收人不断上访，房地产总公司迫于压力，于2002年7月安排被征收人进行提前选房，但选房单中明确备注“办理结算、缴款及交房时间另行通知”。直至今日，房地产总公司都没有向被征收人交房。被征收人在无法收到过渡费且安置房交房遥遥无期的情况下，迫于无奈，自行搬进无窗、无门、无隔墙的烂尾楼居住。十几年来，被征收人不断上访，历经几届政府，均未妥善解决被征收人的安置回迁问题。 《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉安置房工程至今未完工、未验收，安置房未正式交付被征收人。根据上述法律规定，案涉房屋不属于法律规定的不动产。 《物权法》第一百条第一款规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。法律规定共有物分割的前提是共有物可以进行处分，具有流通性。郑孝贞、郑锦华等虽然占有、使用该房屋，但那是因工程烂尾，完工遥遥无期，被征收人在交房无望的情况下，为避免损失扩大不得以采取的方式。本案的安置房，不属于规定的合法不动产，无法流转，不能处分，因而不具有分割的条件。 二、案涉房屋未办理房屋所有权证，不具备分割条件。《建设部关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》第二条规定：“房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记，领取房屋所有权证。凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续”，房屋所有权证是分割共有房屋的基础。案涉房屋至今未交付开发商，未竣工验收，未按正常流程办理补缴、结算、交房等任何手续，案涉房屋未取得房屋所有权证，根本不具备法律上的分割条件。 三、案涉两套房屋各有8.88平方米是郑孝贞及郑建雄以商品房价格购买，郑建雄购买的8.88平方米面积应当从案涉房屋析产出来，由郑锦华单独享有。本案安置房原补偿面积只有82平方米，不够登记的9人两户居住，经郑孝贞及郑建雄申请增加到50平方米房产一套，70平方米房产一套，两套房产合计120平方米。其中每套房屋各有8.88平方米是作为自愿购房，单价高达到2900元/㎡。根据当时的要求，对增房所产生的费用须先交一半以及须缴纳政策性增加面积部分的费用，郑孝贞及郑建雄分别缴纳了22000元和20000元。按照“谁出资谁受益”的原则，郑孝贞及郑建雄自行购买的房产部分属于其各自所有。郑锦华作为郑建雄的养子，该增面积应从案涉房屋析产出来，由郑锦华个人继承。 四、案涉401单元房屋除增房按照商品房购买面积产生的费用外，还有包括等面积产权调换产生的费用14313.6元、因建筑结构产生的费用1960元、因超面积产生的费用3750元等费用，合计20023.6元需要缴纳，即案涉房屋负担有债务，且未结算，目前不宜分割。案涉两套房屋，郑孝贞及郑建雄分别缴纳了22000元和20000元，若法院认为该两笔费用并非全部用于购买增面积的资金，则该两笔资金中也应有相应部分是已支付上述三项费用，故法院若决定分割案涉房屋，则郑依玉及相应取得份额的主体应当按照其分割取得的份额占比返还郑锦华费用及自1998年5月17日缴款时起至郑依玉等向郑锦华付清款项之日止按月利率2%计算的利息。 五、郑依玉未取得占份额三分之二以上的按份共有人同意，案涉房产不应予以拍卖，法院应驳回郑依玉的诉请。首先，案涉房屋周边有学校教育资源，可以解决郑锦华及郑孝贞的子孙就学问题，其不同意拍卖案涉房屋。其次，郑锦华为工薪阶层，无经济能力购买其他共有人的份额。第三，案涉房屋未取得房屋所有权证，不具备初始登记条件，不符合拍卖房产的基本条件。第四，郑宝金已过世，姚依银、郑锦瑜明确“不同意拍卖房产”。根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，郑依玉未取得占份额三分之二以上的按份共有人的同意，故案涉房产不应拍卖。 六、二审法院已认定《关于湖滨公寓二号楼401室房产家庭成员协议》（下称《协议》）真实有效，郑锦华合法占有使用案涉房屋，无须支付所谓的“占用费”。即便支持占有使用费，也存在诉讼时效的问题。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案《协议》是各方当事人真实意思表示，应按照该协议履行。（2019）闽01民终1705号民事判决已认定：“该《协议》其余部分系郑依玉、郑宝官、郑宝金、郑孝贞对郑建雄生前生活情况的确认以及对郑建雄遗产的处分意见，未违反相关法律规定，郑宝官、郑孝贞、郑锦华均在其上签字捺印、郑依玉、郑宝金均在其上捺印，应视为上述当事人真实意思表示，本院予以确认，各方当事人均应依约执行”。郑锦华系合法占有使用案涉房屋，不存在郑依玉主张的所谓“占用费”。 七、郑锦华在家庭成员签订《协议》后，对案涉房屋401单元进行装修，郑依玉主张对案涉401单元房屋进行分割，郑依玉等应当对郑锦华进行补偿。 综上所述，郑依玉的起诉无事实和法律依据，请求法院予以驳回，以维护郑锦华等人合法权益。 郑孝贞辩称，其不同意拍卖、分割诉争房屋，408房屋是其唯一居住地，且该房屋没有产权证也没有进行验收。 本院经审理认定事实如下： 郑依玉诉郑宝官、郑宝金、郑孝贞、郑锦华继承纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）闽0102民初8899号《民事判决书》，判决坐落于福州市××路××号房屋拆迁合同安置项下权益即安置于福州市鼓楼区湖滨公寓二号楼401房产一套以及福州市××楼××公寓××号楼××房××项下的权利由郑依玉、郑宝官、郑宝金、郑孝贞、郑锦华各享有1／5的份额。后郑依玉、郑孝贞、郑锦华提起上诉，福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终1705号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2019年5月29日生效。 双方当事人均确认上述401、408房产未办理交房手续及产权登记。 本院认为，本案案由为共有物分割纠纷，根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案诉争房屋未经验收、交付及权属登记，不发生物权效力，郑依玉依法仅享有拆迁安置补偿的债权，故其基于物权主张分割诉争房屋及支付相应份额占用费，尚未产生实物或实体权利，其起诉应予以驳回。其可待诉争房屋发生物权效力后，再行主张相应权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，裁定如下： 驳回郑依玉的起诉。 如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 婷 二〇二〇年十月十日 书记员 郑锦涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。