山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0703民初843号 原告（反诉被告）：孙坤，男，1988年6月3日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：秦晓晓，山东春水律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊捷怡汽车养护服务有限公司，住所地：山东潍坊经济开发区玄武东街**。统一社会信用代码：91370703083964330X。 法定代表人：李书泉，总经理。 委托诉讼代理人：陈天成，男，1993年9月16日出生，汉族。 原告（反诉被告）孙坤与被告（反诉原告）潍坊捷怡汽车养护服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月10日、10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙坤及委托诉讼代理人秦晓晓，被告（反诉原告）潍坊捷怡汽车养护服务有限公司委托诉讼代理人陈天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙坤向本院提出诉讼请求：1解除双方签订的《房屋租赁合同》；诉讼过程中，孙坤变更该项诉讼请求为：确认原、被告签订合同无效；2.被告退还原告已支付的款项：房租56800元及设备转让款40000元；3.被告赔偿原告造成的损失：搬运及安装设备费7680元，设计、装修费用103300元等其他投入的费用及营业损失；4.本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年1月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告（甲方）将位于潍坊市经济技术开发区××街××号××房××平方米出租绐原告（乙方），另根据该合同第四条第1、2项规定，该房屋租金为250000元整，第一个支付日期为2020年1月1日至2020年4月30日，租金为56800元。被告要求租赁房屋的前提是将40000元的设备一并转让，故原告于2019年12月23日汇入被告指定账户（账号：6228××××9978，户名：辛庆花）96800元，包括租金56800元及设备转让款40000元。2020年3月30日，原告突然接到通知称因政府拆迁，要求其搬离租赁房屋，但原告为将被告转让的设备拆迁、搬运至租赁房屋处花费7680元，并已为租赁房屋投入设计及装修费用103300元，还有其他营业损失。现因政府拆迁导致合同无法继续履行，致使合同目的不能实现。根据合同约定以及法律规定，原告有权要求解除租赁合同，要求被告退还全部款项并赔偿由此给原告造成的损失。 被告潍坊捷怡汽车养护服务有限公司辩称，1.同意解除双方签订的租赁合同；2.双方之间签订的租赁合同分两部分，第一部分，2020年1月1日至4月30日，该时间段由原告向被告支付房租，被告向原告交付房屋。该时间段内，涉案房屋的占有、使用、收益权利均完整的归原告所有。截止2020年4月30日，该时间段内双方的合同义务均已履行完毕。原告将房租支付给被告，被告同时原封不动的将房租支付给涉案房屋所有人；合同第二部分，约定自2020年5月1日起，原告直接向第三人（涉案房屋实际所有人）刘冠军支付房租。但是原告并未按照合同约定向第三人履行付款义务，本案原告违约在先；3.原告所诉设备转让是双方口头达成的设备转让合同，按照合同法及合同法解释相关规定，属于以其他形式订立的合同，该合同已履行完毕，原告依约向被告支付了设备转让款，被告依约向原告交付了设备，原告所诉退还转让款没有法律依据。此外，该项争议属于设备转让合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，原告应另行起诉；4.截止本案立案之日起，原告并未搬离涉案房屋，原告所诉的设计、装修等损失并未实际发生，即使是在今后存在实际损失，与被告没有直接因果关系；5.被告在2020年7月28日收到涉案房屋政府拆迁需限期搬离的书面通知，被告于当日就将该通知送达原告，没有隐瞒或刻意拖延时间的违约行为。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 反诉原告潍坊捷怡汽车养护服务有限公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告支付租金10000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告孙坤对反诉原告潍坊捷怡汽车养护服务有限公司的反诉辩称，2020年1月1日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉原告将位于潍坊市经济技术开发区××街××号××房××平方米出租给反诉被告（乙方），另根据该合同第四条第1、2项规定，该房屋租金为250000元整，第一个支付日期为2020年1月1日至2020年4月30日，租金为56800元。反诉被告于2019年12月23日汇入反诉原告指定账户（账号：6228××××9978，户名：辛庆花）96800元，包括租金56800元及设备转让款40000元（根据反诉原告要求租赁房屋的前提是必须将40000元的设备一并进行转让，因此双方并未对设备单独达成合同合意，40000的设备转让是本案原告要求被告签订租赁合同的实现的前提条件）。2020年3月30日，反诉被告接到原房东刘冠军通知因政府拆迁，要求其搬离租赁房屋，随即便与反诉原告的负责人宋回森联系后核实情况属实。反诉被告自2020年1月1日起到3月30日，从未真正使用过租赁房屋，一直处于装修阶段，反诉被告租赁该房屋的目的是将其设立为旗舰店，故在2019年12月份就将其他门店全部关闭，一心将所有精力都投入到租赁房屋的装修中，前后投入约计30多万元，但现因政府拆迁，导致房屋无法使用，合同目的无法实现。不仅前期投入毁于一旦，而且因无法营业给反诉被告带来了巨大损失，不排除反诉原告与刘冠军在明知要拆迁的情况下（2019年10月19日就有相关文件表明涉案租赁房屋要实施政府拆迁政策，政府不可能在要拆迁的时候才通知相关方即房屋的所有权人）仍恶意将房屋租赁给反诉被告的意图，故综上所述，本案的事实与反诉原告所称不符，请依法查明。反诉被告不应向反诉原告支付租金，双方签订的租赁合同无效，反诉原告无转租权，而应是反诉原告向反诉被告退还房屋租金及设备款，并赔偿给反诉被告带来的损失。反诉被告已实际履行自2020年1月1日至4月30日的租金支付义务，并且自2020年3月30日接到房屋所有权人刘冠军的通知后，反诉被告的装修施工人员便搬离租赁房屋，根据反诉被告与反诉原告签订的合同第八条第3项规定：如在租赁期间，因租赁房屋被实施拆迁，双方终止合同，并按照乙方（反诉被告）正常使用时间结算租金，甲方（反诉原告）退还乙方剩余房租，故反诉原告应退还反诉被告房租56800元。2.另根据反诉原告提供给反诉被告的其与原房东（刘冠军）签订的《房屋租赁合同》第六条第6项规定：未经甲方（刘冠军）书面允许，乙方不得擅自转让及出租，故反诉原告没有转租权。另根据租赁合同第五条第1项：甲方（反诉原告）保证对房屋有完全的、合法的出租权，租赁房屋没有设定抵押权等他项权利。租赁房屋及房屋依附的土地不存在司法查封等对合同履行产生预期影响的情况；第七条第5项：如甲方违反第五条第1款的约定，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿既成的损失，反诉原告并未经过房屋所有权人刘冠军的书面同意，转租给反诉被告已构成违约，且反诉被告已于2020年4月24日向反诉被告寄出律师函告知其解除合同，故双方签订的租赁合同已解除，反诉被告不应履行租金支付义务。同时反诉原告应赔偿反诉被告前期支出的搬运及安装设备费7480元，设计、装修费用103300元等其他投入的费用及营业损失。综上所述，反诉原告的陈述与事实不符，反诉被告不应向反诉原告支付租金，反诉原告应退还反诉被告租金56800元及设备转让款40000元，共计96800元，并赔偿由此给反诉被告造成的损失搬运及安装设备费7480元，设计、装修费用103300元等其他投入的费用及营业损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告依法提交如下证据： 1.“潍坊大众网”的公众号于2019年10月14日发表的一篇名为“重磅！潍坊北海路通亭街五岔口环岛要拆！要建高架桥、快速路”的文字，证明目的：涉案房屋于2019年10月份就已有相关政府政策决定要拆迁，被告在明知涉案房屋要拆迁的情况下，还租赁给原告，涉嫌欺诈行为；被告质证称，对证据1有异议，该证据并未直接体现涉案房屋将被政府拆除，只是涉及道路规划，截止目前该新闻报道所涉及的道路规划已基本完成，但涉案房屋仍未拆除。经审查，该证据仅是新闻报道，并非官方文件，不能证明被告在与原告签订合同时已知晓拆迁事宜，本院不予确认。 2.原、被告签订的《房屋租赁合同》原件和复印件各一份，原告向被告指定账户（辛庆花）转款的微信转账记录两份（附银行交易明细原件），被告与原房东刘冠军签订的《房屋租赁合同》一份，被告出具的设备款收到条原件及复印件一份，证明目的：被告将涉案房屋租赁给原告，租赁期限自2020年1月1日至2024年4月30日，其中第一个支付日期为2020年1月1日至2020年4月30日，租金为56800元，汇入账号为6228××××9978开户行为农行户名为辛庆花的账户内，并要求原告租赁房屋的前提是转让涉案房屋内的40000元设备（升降机、维修工具），原告已如约支付房屋租金56800元和设备转让款共计96800元。根据被告与原房东（刘冠军）签订的《房屋租赁合同》第六条第6项规定：未经甲方（刘冠军）书面允许，乙方不得擅自转让及出租，故被告没有转租权，双方之间签订的房屋租赁合同无效，被告应退还原告已支付全部款项；被告质证称，对证据2真实性无异议，对证明目的有异议。本案争议双方签订合同之前，原告就房屋的权属情况、租赁情况均已全部知晓，在签订合同之前原告已向第三人刘冠军通话核实被告是否有权转租。合同签订之日，第三人刘冠军在国外无法向被告出具书面意见，但是当时三方就合同签订事宜均知晓并均表示同意。被告与第三人的合同以及被告与原告的合同是各方的真实意思表示，合法有效。经审查，本院对证据2真实性、合法性、关联性予以确认。 3.原告与原房东刘冠军2020年5月8日的通话录音一份，证明目的：刘冠军于2020年3月底通知原告因涉案房屋要拆迁，要求其搬离租赁房屋，并在录音里表明愿意给予原告装修的损失赔偿；被告质证称，对证据3真实性无异议，证明目的有异议。对该录音反映及能证明的真实情况，请求法庭依法核实。经审查，本院对该证据真实性予以确认，同时确认案外人刘冠军已于2020年3月底通知原告拆迁事宜。 4.律师函一份，证明目的：原告于2020年4月24日已书面告知被告，因涉案房屋被实施拆迁，导致合同目的无法实现，要求被告退还原告已付全部款项（租金+设备款），并赔偿由此给原告造成的损失；被告质证称，对证据4无异议，且收到该函。经审查，本院对该证据真实性予以确认。 5.原告与被告负责人宋回森2020年5月18日和2020年6月4日的通话记录两份，证明目的：原告自租赁开始一天也没有实际使用过涉案房屋，现在涉案房屋处于拆迁状态，且被告承认租赁涉案房屋的前提是一并转让40000元设备的事实，同意退还原告房租、设备款及电费，并赔偿原告损失（包含搬运费及装修费）；被告质证称，对证据5真实性无异议，证明目的有异议。该录音反映及能证明的真实情况请求法庭依法核实。经审查，本院对该证据真实性予以确认。 6.原告与潍坊营月装饰工程有限公司（负责人赵营月）签订的钢构合同原件及复印件各一份，及原告向赵营月的转账记录一份、收到条原件及复印件各一份，证明目的：原告为装修涉案房屋花费装修费71300元，其中交付现金定金15300元及转账56000元。 7.山东铭创装饰工程有限公司出具的收据原件及复印件各一份，证明目的：原告为涉案房屋花费设计费32000元； 8.原告分别向A胜达叉车吊车吊装、于金权、景观、代李超、好运好运好运、美美家园代服务商收款微信转账记录一份，证明目的：原告为搬运设备花费搬运费7480元； 被告对证据6、7、8质证称，对其关联性有异议，原告的实际支出是否实际发生在涉案房屋，该三份证据不能体现。此外，原告的损失应当以客观的评估或者鉴定为准，原告的实际损失应当是装修或经营支出扣除其收益及设备、材料等残值。经审查，证据6、7、8不能证明原告的主张，本院不予确认。 9.涉案房屋照片一宗，证明目的：原告从未实际使用过涉案房屋，在接到通知搬离前处于装修状态，且原告为涉案房屋装修投入大量人力、物力、财力，被告要求原告转让的设备仍在涉案房屋内，现在房屋处于被拆迁状态，合同目的已无法实现；被告质证称，对证据9真实性无异议。但原告并不是从未使用过涉案房屋，至于原告是否进行过生产经营，是否有实际盈利与本合同争议无直接关系。经审查，本院对该证据真实性予以确认。 10.申请证人潘某出庭作证，证明原、被告签订房屋租赁合同时该证人在场，该证人称设备价值在印象中是40000元，被告没有对原告进行相关胁迫行为；被告质证称，无法核实证人证言的真实性。经审查，该证人证言与原告提交的设备转让款收到条一致，本院予以确认。 11.申请证人姜某出庭作证，证明原告接到原房东刘冠军电话通知搬离涉案房屋时其在场，其所在的山东铭创装饰工程有限公司为原告房屋进行设计，收取设计费32000元，未开具发票，仅由公司出具收据；被告质证称，无法核实证人证言的真实性。经审查，该证人称其为山东铭创装饰工程有限公司工作人员，但未提交该公司的信息材料、其为该公司工作人员的相应证据及其代表公司出庭的授权委托书等证据，不能证实原告的主张，本院不予确认。 被告针对本诉部分依法提交限期倒业通知书、限期搬离通知书各一份，证明目的：被告是在2020年7月28日收到的涉案房屋需拆迁的书面通知，被告于当日将该通知书复印交给原告，同时被告又给原告送达了限期搬离通知书。原告委托诉讼代理人质证称，对于限期倒业通知书真实性无异议，提出该证据不能证明被告的目的。从该通知书中可看出被告与刘冠军签订的合同租赁期限为2018年5月1日至2024年4月30日，并且刘冠军发该通知书的前提是市政已经开始拆迁即因政府政策导致合同目的无法实现，由此可以看出刘冠军与被告之间尚存续租赁关系。刘冠军也并未体现原告的名称，故被告并无转租权。对于限期搬离通知书，系被告单方提供，原告并未收到。并且被告也无权要求原告向第三人履行权利义务。原告早已在该日期之前便搬离租赁房屋。当时设备还在租赁房屋。原告本人质证称，对于限期倒业通知书真实性无异议，称当时其还对该通知书拍照留存。对于限期搬离通知书需回去核实。当时被告委托代理人去找的他。经审查，本院对限期倒业通知书真实性予以确认，对限期搬离通知书不予确认。 反诉原告对反诉请求未提交证据。 反诉被告对反诉部分亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年，被告与案外人刘冠军签订《房屋租赁合同》，约定刘冠军将位于潍坊经济技术开发区××街××号××房××平方米出租给被告，租赁期限自2018年5月1日至2024年4月30日，年租金为250000元，每两年递增5%。 2020年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告（甲方、出租方）将上述从刘冠军处租赁的位于潍坊经济技术开发区××街××号××房××平方米出租给原告（乙方、承租方）。合同约定，租赁期限为2020年1月1日至2024年4月30日；年租金为250000元，每两年递增5%，租金第一个支付日期为2020年1月1日至2020年4月30日，租金为56800元。下一个支付日期为当年度的4月1日前乙方将租金支付给原房东刘冠军，支付方式为年支付，租金为262500元。合同第五条第一款约定，甲方保证对租赁房屋有完全的、合法的出租权。合同第六条约定，按照本合同的规定按时交纳租金及各项费用；租赁期限内，乙方不得擅自改变出租房屋的主体结构及用途；合同终止后，乙方应于十个工作日内腾空房屋，对于房屋内乙方购置的家具、空调、设备等，可拆卸的归乙方所有，乙方可自行带走，房屋装修等不可拆卸的归甲方所有。合同约定，如因甲方的原因除不可抗力因素、政府拆迁外导致乙方无法营业，按日计年租金的千分之一向乙方支付违约金；如甲方违反第五条第1款的约定，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿既成的损失。合同还约定，因不可抗力因素、政府拆迁导致合同夫法继续履行，经双方协商，可解除本合同，乙方租金据实结算；如在租赁期间，因租赁房屋被实施拆迁，双方终止合同，并按照乙方正常使用时间结算租金，甲方退还乙方剩余房租。 合同签订后，原告向被告支付租金56800元及设备转让款40000元，共计136800元。原告并对厂房进行了装修。 2020年3月20日，原告（乙方）与刘冠军（甲方）签订租赁协议一份，约定乙方承租甲方的潍坊经济技术开发区xx街xx号院内车间及院内东侧场地，用于乙方汽车服务项目；租赁期限为两年，自2020年5月1日起至2024年4月30日，年租金为262500元，每年4月1日前交付租金。 2020年7月28日，被告给原告送达了限期倒业通知书，要求因市政拆迁终止原、被告签订的租赁合同，并要求原告将厂房内设备、物品倒业搬离。 经向刘冠军调查，其称同意被告转租，并称其于2020年3月底接到拆迁通知后，已告知原告和被告。 原告在诉讼中称2020年3月30日已接到刘冠军通知称因拆迁，要求其搬离租赁房屋。 现原告主张被告未经刘冠军同意转租房屋，合同无效；被告隐瞒拆迁事实，有过错，要求被告返还房租56800元、设备转让款40000元，被告赔偿原搬运及安装设备费7680元及设计、装修费用103300元等其他投入的费用及营业损失。现因政府拆迁导致合同无法继续履行，致使合同目的不能实现，根据合同约定以及法律规定，原告有权要求解除租赁合同，并要求被告退还全部款项并赔偿由此给原告造成的损失。 反诉原告反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求反诉被告支付反诉原告2020年5月1日至反诉之日的租金10000元。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且经所有权人即案外人刘冠军同意转租，应认定为有效合同。原告主张合同无效，本院不予支持。原告在起诉时要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，但在诉讼中又以合同无效主张权利，本院要求其明确诉求，其确定以合同无效主张权利。合同无效的法律后果主要有三种：（一）返还财产。合同被确认无效后当事人依据该合同所取得的财产应当返还给对方。因为无效合同从开始应无效，所以返还财产就是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。（二）赔偿损失。合同被确认无效后，有过错的一方应赔偿对方因此遭受的经济损失。如果双方均有过错，应各自承担相应的责任。（三）追缴财产。对于违反国家利益和社会公共利益的无效合同，如果当事人双方都是故意的，就应当将双方已经取得或者约定取得的财产收归国家所有。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此遭受的经济损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案合同并非无效合同，不能适用合同无效的法律规定进行处理。原告提交的证据不足以证明被告在合同履行过程中存在过错，故对原告要求返还房租及设备转让款并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 反诉原告反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求反诉被告支付反诉原告2020年5月1日至反诉之日的租金10000元。对于双方的房屋租赁合同，实际租赁期限于2020年4月30日终止，自2020年5月1日起，因反诉被告与案外人原房东刘冠军直接签订房屋租赁合同，应由原告直接向刘冠军支付租金，不应向反诉原告支付，故反诉原告的反诉请求无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、驳回原告孙坤的本诉请求； 二、驳回反诉原告潍坊捷怡汽车养护服务有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费4612元，由原告孙坤负担。反诉费25元，由反诉原告潍坊捷怡汽车养护服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  于春兰 人民陪审员  张传强 人民陪审员  王桂英 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  马华华