云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初1542号原告：赵永才，男，汉族，1968年1月10日生，住石林彝族自治县。委托诉讼代理人：杨莎白，云南辩策益律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵琼珍，女，汉族，1965年1月9日生，住石林彝族自治县。系赵永才姐姐，特别授权代理。原告：李秀琼，女，汉族，1969年10月8日生，住石林彝族自治县。委托诉讼代理人：杨莎白，云南辩策益律师事务所律师。特别授权代理。被告：胡安林，男，汉族，1960年9月1日生，身份证登记住址：石林彝族自治县。被告：葛翠兰，女，汉族，1961年10月7日生，住宜良县。二被告共同委托诉讼代理人：候正云，天兑法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告赵永才、李秀琼与被告胡安林、葛翠兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理。依法由审判员舒馨颖适用简易程序，公开开庭进行审理。原告赵永才及其委托诉讼代理人杨莎白、赵琼珍，原告李秀琼及其委托诉讼代理人杨莎白，被告葛翠兰及二被告共同委托的诉讼代理人候正云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵永才、李秀琼向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告履行《房屋买卖合同》，立即配合二原告办理房屋变更登记手续，将石林县××住宅××幢××单元××室过户至二原告名下；2、依法判令二被告履行《房屋买卖合同》，将房屋配套设施（柴房一间）交付、过户至二原告名下（庭审中，原告放弃该项诉请）；3、依法判令二被告支付二原告违约金人民币31760元；4、判决由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，2017年3月23日，与二被告签订《房屋买卖合同》，约定：二被告将位于将石林县××住宅××幢××单元××室及配套设施（柴房一间）作价人民币158800元出售给二原告，该房屋所有权证号：昆明市房权证石林县字第××号，现不动产权证号：云（××）石林县不动产权第××号；双方约定购房款于合同签订当天一次性支付给二被告，二被告于取得房屋产权相关手续后将房屋过户至二原告名下。合同签订后，二原告于合同签订当天将购房款全额支付给被告，被告胡安林出具《收据》给原告，同时被告将房屋交付给原告使用至今。原告接房后，投入资金对房屋内部墙体、卫生间等进行了重新装修，并重新购置了太阳能等设施，该房屋由原告一直管理使用至今。但多年来，二原告多次督促二被告履行合同，配合办理房屋过户手续，被告均以各种理由推脱。为维护二原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告胡安林、葛翠兰共同辩称，1、涉案房屋的买卖合同是胡安林签订，签订协议时没有通过葛翠兰，葛翠兰是在办理房产证时才得知此事，涉案房产是夫妻共同财产，胡安林无权处分，买卖合同无效。2、房屋买卖合同上的房产面积与房产证上登记的房屋面积不一致，显失公平。请依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，向本院举证如下：1、《房屋买卖合同》、《云南省农村信用社账户交易信息明细》、《收据》各1份，欲证实：2017年3月23日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同对价款、过户手续的办理、违约责任等进行了明确约定，原告方按照约定一次性交付购房款158800元。2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》各1份，欲证实：2002年7月23日，二被告取得涉案房产的所有权，登记面积为47.02平方米，产权100%归产权人所有，可以交易。3、《不动产登记证》1份，欲证实：2019年4月28日二被告取得涉案房屋的《不动产登记证》。4、胡安林的身份证复印件、户口簿复印件、鹿阜供电所电费收费明细，欲证实：自2018年至今，涉案房屋的电表户口系赵永才，期间产生的电费均系赵永才进行支付。5、情况反映材料1份，欲证实：原告多次催促被告履行合同义务无果，原告向胡安林所在的单位领导进行相关情况的反映。6、《租房合同》2份，收据2张，欲证实：2017年3月23日被告将房屋交付原告占有使用至今，原告将房屋出租给他人居住。7、收据、太阳能保修卡各1份，欲证实：2020年7月16日，原告支付涉案房屋自来水改造费2500元，2018年9月17日购买太阳能一台。8、录音及文字整理材料，欲证实：赵永才多次与胡安林协商涉案房屋的过户事宜。9、收条1份，欲证实：胡安林将不动产权证书交由赵永才管理。10、被告的结婚证，欲证实：胡安林将结婚证提供给赵永才用于办理过户手续。二被告质证认为，证据1中的《房屋买卖合同》与被告持有的不一致，不予认可，其他证据认可，确已收到原告支付的房款；证据2、3的真实性认可，能证实葛翠兰是涉案房屋的共有权人；证据4的“三性”均不认可；证据5认可真实性，不认可关联性；证据6、7不认可关联性；证据8不认可真实性；证据9“三性”均不认可；证据10认可真实性，不认可关联性。对被告质证无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证；对被告质证不认可的证据收录在卷，并在本院认为部分一并认证。被告胡安林、葛翠兰围绕其辩解理由，向本院举证如下：1、《购房协议》1份，欲证实：涉案房屋的《购房协议》系赵永才与胡安林签订。2、《不动产权证》1份，欲证实：涉案房屋系二被告的共同财产；3、结婚证复印件1份，欲证实：二被告系夫妻关系。二原告质证认为，对证据1、2、3的“三性”均予以认可。对原告质证无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系二被告共同共有。2017年3月23日，原告赵永才作为乙方，被告胡安林作为甲方，签订了《购房协议》，约定“一、卖方自愿出售的房屋坐落在石林县，建筑面积47.02平方米，产权编号9403444。三、买卖双方协商一致，约定上述出售的房屋成交价金额为人民币（大写）：壹拾伍万捌仟捌佰元。九、卖方应积极协助买方并负责提供过户所需的证明文件及相关材料配合买方办理过户手续。十二、违约责任：本协议经双方签字（捺印）后生效，任何一方均应按照约定履行。若甲方违约则按定金双倍退还乙方；若乙方不要房子视同乙方违约，甲方无需事先通知或征得乙方同意，甲方有权将房屋另行出售，乙方无权要求返还定金，不按合同约定履行义务或不完全履行义务的一方，应向无过错方支付房屋总价款20%的违约金。”当天，原告赵永才向被告胡安林交付购房款158800元，胡安林将涉案房屋交付给原告管理使用至今。2019年4月28日被告取得涉案房屋的《不动产登记证书》，但拒不配合原告办理过户手续。另查明，二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。二原告认为涉案房产虽只有赵永才一人签订了《购房协议》，但属于夫妻共同财产，应登记在二原告名下。本院认为，一、关于《购房协议》是否有效，被告是否需要履行涉案房屋过户手续义务的问题。首先，原告赵永才与被告胡安林于2017年3月23日签订《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。其次，被告葛翠兰虽未在《购房协议》上签字，但被告认可因夫妻异地生活，各自生活所在地的事宜均由各自负责处理，原告有理由认为行为人有代理权，构成表见代理，代理行为有效。涉案房屋于2017年3月就已交付给原告管理使用，葛翠兰直到2019年因新的不动产权登记证书上登记的面积大于原来登记的面积而不配合办理过户手续。本院认定葛翠兰对于胡安林向原告出售并交付涉案房屋一事知情且同意，对于葛翠兰认为系无权处分导致合同无效的辩解，本院不予采信。二、关于被告是否应承担违约责任的问题。在合同履行过程中，由于被告没有按照合同约定履行办理过户手续的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《购房协议》第十二条“不按合同约定履行义务或不完全履行义务的一方，应向无过错方支付房屋总价款20%的违约金”之约定，原告主张由被告支付违约金31760元的诉请有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告胡安林、葛翠兰于本判决生效之日起5日内协助原告赵永才、李秀琼就坐落于石林县××幢××单元××室房屋［云（20××）石林县不动产权第××号］办理过户登记手续，登记至原告赵永才、李秀琼名下；二、由被告胡安林、葛翠兰于本判决生效之日起5日内支付原告赵永才、李秀琼违约金31760元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2056元，由被告胡安林、葛翠兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  舒馨颖二〇二〇年十月十二日书记员  朱丽红