湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2482号 原告：易益民，男，1980年6月9日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 被告：衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司，营业场所湘潭市九华示范区富洲路98号服务大楼12层1207号，统一社会信用代码91430300055833878J。 负责人：易令。 委托代理人：周钰劼，湖南纲维律师事务所律师。 原告易益民与被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告易益民和被告的委托代理人周钰劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金30,726元（每日按购房款401,650元的万分之五从2019年7月1日起计算至2019年11月30日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2018年11月21日与被告签订《商品房买卖合同》，原告订购湘潭经济技术开发区X栋X单元XXXX号房，该房建筑面积103.04平方米。合同约定出卖人在2019年6月30日前将房屋交付使用，商品房经综合验收合格，并约定如出卖人逾期交房超过90日，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。虽然被告在2019年9月30日发出了收房通知书，但被告并不能出具商品房综合验收合格的相关材料，故此收房通知书不合法也无效，原告依然无法正规收房。经原告向湘潭市住房和城乡建设局查询，该局于2019年12月6日作出了湘核勘院佳园X#栋建设项目未办理竣工验收，无竣工验收备案信息及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》的答复。截至原告收房之日，被告也没有提供商品房综合验收合格的相关材料，无法将房屋正式交付原告使用。原告认为因被告逾期正规交房，给其房屋装修计划和生产生活造成了不小的损失和影响，被告应当承担全部赔偿责任，为此特诉至法院，望判如所请。 被告辩称：1、被告向原告发出收房通知书时，标的房屋已具备合同约定的交付条件，相关勘察、设计、施工、监理、建设单位于2019年9月26日均出具了案涉房地产项目竣工验收合格的意见，而取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》并非被告交付房屋应当具备的条件；2、原告主张的违约金过高，被告向原告发出交房通知时并未超过90天，故违约金应以已交房款为基数，按每日万分之一的标准，从2019年7月1日计算至2019年9月26日。 经审理查明：2018年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告将其开发的湘潭经济技术开发区红星路18号某某园X栋X单元XXXXX号房预售给原告，该房屋总建筑面积为103.04平方米，总购房金额为401,650元。合同约定：被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合该合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方验收交接时，被告应出示该合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。 同年11月21日，原、被告为此又签订了《补充协议》。协议约定：上述合同中关于商品房经综合验收合格是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《单位工程质量竣工验收记录》上签署验收意见；房屋已获得竣工验收合格，原告不得拒绝接收房屋，否则被告不承担逾期交房的责任；购房合同中所填写的地址和联系方式系双方确认无误，被告向原告留于购房合同的地址挂号邮寄或通过特快专递寄送材料视为书面送达，湘潭地区以内以邮件发出后第2日为送达日，湘潭地区外以邮件发出后第6日为送达日，原告如变更通信地址应在三日内书面告知被告，否则因此引起的责任由原告承担；该协议与购房合同有不同约定的，以该协议的约定为准。 购房合同及补充协议签订之后，原告按约定付清了购房款401,650元。 被告于2019年9月26日组织施工、监理、设计、勘察几家单位对案涉房屋所在的楼栋项目进行验收，并在该项目《建设工程竣工验收备案表》第2页上出具了竣工验收意见。当天下午，被告向原告所留手机号码发送短信，通知将于2019年9月30日－2019年10月9日集中办理收房手续，并告知《收房通知书》等资料已经寄出。《收房通知书》的落款时间为2019年9月27日。原告在庭审中称当时其手机号码已经更换，未收到上述短信，同时也承认未将变更手机号码的情况告知被告。 上述事实有原、被告的陈述及其所提交的相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议的焦点问题是：1、案涉购房合同补充协议中关于房屋交付标准的约定是否合法有效；2、逾期交房违约金的计算标准与截止日期应如何确定。本院对此分析如下： 一、1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：……房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。2011年1月8日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。据此，自2011年1月8日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用，故案涉合同及协议当中关于房屋交付标准的约定没有违反上述行政法规的规定。湘潭市住建局就原告查询所出具的答复意见，是根据湖南省住建厅等五部门于2019年7月26日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》和湖南省住建厅于2019年12月23日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的相关规定作出的。原、被告签订案涉合同及协议时，上述文件尚未颁布实施，案涉房屋是否办理竣工验收应按湖南省住建厅于2015年9月18日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的规定认定。 二、被告通知原告于2019年9月30日收房，并按约定方式已对其进行书面通知。因双方未约定违约金计算截止时间为五方单位对房屋验收合格之日，综合全案事实及证据，对违约金计算截止时间应确定为2019年9月30日，此时距合同约定交房日期已逾期92日，故每日应按已交房款的万分之五计付违约金。具体计算方法为：401,650元×0.0005×92日＝18,475.9元。 综上，对原告所提诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司在本判决生效后三日内向原告易益民支付逾期交房违约金18,475.9元； 二、驳回原告易益民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费570元，减半收取285元，由被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司负担130元，由原告易益民负担155元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  胡宇澄 二〇二〇年十月十五日 书记员  陈怡孜 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。