福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4057号 原告：潘传瑞，男，汉族，1957年10月28日生，住福建省晋安区。 委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓露，福建科衡律师事务所律师。 被告：高晓军，男，汉族，1991年6月17日生，住福建省福州市晋安区。 第三人:福建福家房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路19号(原新港街道新港道6#)南公小区1#楼2层01号房，统一社会信用代码91350100MA2XN84K70。 法定代表人：吴丰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴华丽，女。 原告潘传瑞与被告高晓军、第三人福建福家房产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘传瑞的委托诉讼代理人陈晓露、被告高晓军、第三人福建福家房产代理有限公司的委托诉讼代理人吴华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘传瑞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告和第三人于2018年9月11日签订的《房屋出租合同》及《补充协议》;2.被告向原告支付自2020年5月起至被告实际交还租赁房屋之日止的租金（月租金为3700元）；3.被告向原告支付物业公摊费550.4元、水费54.6元、电费176.4元；4.被告向原告支付按照未付月租金的千分之五计算的滞纳金；5.被告向原告支付违约金100000元；6.被告立即搬离租赁房屋并将租赁房屋交还给原告；7.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付自2020年5月13日起至实际交还租赁房屋之日止按月3700元计算的租金。事实和理由：原、被告及第三人于2018年9月11日签订《房屋出租合同》及《补充协议》，约定原告将坐落于福州市晋安区××小区××号楼××单元租赁给被告居住,租期从2018年9月10日起至2024年11月12日止。2018年11月10日到2021年11月12日的租金为每月3700元,按月支付。合同签订后,原告按约交付房屋,但被告4月开始就没有支付物业管理公摊费，租金也仅仅支付到2020年4月。原告多次催告被告,被告以种种理由拒不支付。被告的行为已经构成违约,按照《房屋租赁合同》约定,被告应赔偿原告违约金100000元,被告逾期缴纳租金的,原告有权按照千分之五收取滞纳金,并有权终止合同。 被告高晓军辩称，按合同约定每月的租赁期是从上月的10号到下个月的12号，所以被告最后一次交房租的时间是2020年5月12日，2020年5月13日以后未交租金。被告租赁房屋的时候是毛坯，里面的装修是被告自己装修的。被告装修的时候就将房屋隔成多个房间，用来群租，但是这是经过原告同意的。今年政府开始群租房整治，要求原告对租赁房屋进行整改，但是原告未能整改完成，政府部门就到租赁房屋把房间拆除了，导致被告无法正常使用房屋，所以被告才不缴纳租金，水电公摊、物业费也没有缴纳。今年6月份时候，原告把门锁换掉了，也停掉了水电，把里面租客赶走了，现在房屋是空置的。房间里面原来被告装的智能锁被原告拆走，也导致被告无法进入房屋。被告对解除租赁合同和补充协议没有异议，但是因为原告违约而导致解除的，不是被告的原因。水电费、物业公摊费用被告只愿意缴纳到房屋被拆除之前，之后跟被告没有关系，但具体金额被告也不清楚。房屋一直出现问题，导致被告无法居住，所以不应当由被告支付滞纳金。不存在被告违约，是原告违约，这100000元的违约金不应该是被告支付，且100000元的违约金过高。因为锁被原告换掉了，所以不存在被告搬离房屋，交付房屋的问题。 第三人福建福家房产代理有限公司述称，本案与第三人并无关联,第三人不应承担任何法律责任。 本院经审理认定事实如下： 2018年9月11日，原告作为甲方、被告高晓军作为乙方及第三人作为丙方签订《房屋出租合同》及《补充协议》，约定甲方将坐落于福州市晋安区××小区××号楼××单元房屋出租给乙方自行装修使用，用途为居住。合同第二条约定，租期从2018年9月10日起至2024年11月12日止，其中2018年9月10日起至2018年11月12日止为免租期。第四条约定，租金为每月3700元,每月15日前支付。第五条约定，甲方收取乙方房屋及设备押金3700元。第六条约定，乙方应严格遵守政府法令、不得利用甲方房屋进行违法、违纪活动并做好防火防盗及人身安全，否则由此产生的后果由乙方全部负责与甲方无关；乙方应承担租赁期间的内电话费、水费、电费、物业费等实际使用的费用等；乙方根据经营需要在不影响房屋结构安全和符合消防安全的原则下，经向物业公司申报通过后，并告知甲方经甲方同意后，可对承租房屋进生二次装修等。第七条约定，租赁期间，若甲方或乙方提前终止合同，则应提前一个月告知对方，需赔偿对方100000元作为违约金，并退还房屋押金；乙方应按时缴纳房租，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或十天以上的按违约论处，否则甲方有权终止合同（特殊情况下征求甲方同意的情况例外）；甲乙任一方未按本合同履约所造成的损失由责任方承担；乙方在承租期间，如单方面提前终止合同，押金、租金不予退还，装修不予赔偿等。同日，三方另行达成《补充协议》，租金的标准采用每年递增的方式收取等。 上述合同签订后，被告接收讼争租赁房屋，并进行装修使用，但被告在讼争租赁房屋的大厅隔了个房间用于出租。2020年起，福州市开始整治群租房问题。因被告将租赁房屋的大厅隔了个房间用于出租，故讼争租赁房屋被政府部门认定为群租房，并被要求整改。被告认为应当由原告对讼争租赁房屋进行整改，拆除大厅中隔断的房间，为此双方产生争议，被告缴纳租金至2020年5月12日止，之后未再缴纳租金。 另查，原、被告双方产生争议后，被告未再缴纳讼争房屋内的水电费用，为此原告自行缴纳了水费54.6元、电费176.4元。目前，讼争房屋内仍有被告的物品未搬离。 以上事实，有《房屋出租合同》及补充协议、银行对账明细打印件、支付宝水电费缴费记录及原、被告的陈述为据，本院予以确认。 一、原、被告产生争议后，原告更换了讼争房屋内的门锁，但双方对更换的时间有争议。经查，原告庭审中陈述其曾到讼争租赁要求租客搬离并当场更换门锁，当天下午被告又将锁换回，原告因换锁之事报警，为此庭后原告提供了《报警回执》，该回执仅记载报警事项为茶园新苑4-1705租客不交房租求助由茶园所承办，警情号35010020200706102950，登记时间为2020.7.6。结合原告的陈述、《报警回执》及本案的立案时间（2020年7月23日），本院认定原告更换讼争租赁房屋门锁的时间为2020年7月6日。 二、原告称其更换门锁后被告又将原门锁换回，被告对此予以否认。经查，庭后原告提供的《报警回执》并无记载被告有更换锁的事实，且原告另行提供的2020年7月6日和2020年7月9日的微信聊天记录中虽有记载“他刚才来把锁换了”，但微信聊天人的身份无法确认，为此原告主张的被告又将原门锁换回的事实，不能认定。 三、因双方对门锁的问题存在争议，且双方均同意解除租赁合同，本院于2020年9月11日告知原、被告应尽快办理讼争房屋的交接手续以避免损失的扩大，并制作了相应的《询问笔录》。原告当场表示可由原告安排开锁的师傅将讼争房屋的门打开，被告将自己的东西搬离。被告则表示双方未就讼争房屋内的装修部分损失协商一致，其不同意将讼争房屋内的东西搬离。 本院认为,原、被告双方订立的租赁合同合法有效，具有法律约束力，双方应依约履行。但原、被告双方均无继续履行租赁合同之意愿，现双方同意解除租赁合同关系，本院予以照准。被告在讼争租赁房屋内的大厅隔断房间出租才导致因群租房问题被政府部门要求整改，相应的整改责任和法律后果均应由被告自行承担，被告不能以此为由拒绝支付租金。原告于2020年7月26日更换讼争租赁房屋的门锁导致被告之后无法继续使用房屋，而原告称被告又将原锁换回，但其提交的证明材料并不充分，故本院仅支持被告支付自2020年5月13日起至2020年7月25日止（2个月又13天）的租金共计9003元（2个月×3700元+3700元÷30天×13天）。本案原、被告双方均已同意解除合同，被告应及时将讼争租赁房屋内的物品搬离。本院于2020年9月11日告知原、被告双方应及时办理讼争租赁房屋的交接手续，但被告明确拒绝撤离物品，因被告拒绝搬离物品客观上给原告再使用租赁房屋造成障碍和损失，被告应当按月租金3700元的标准向原告支付自2020年9月11日起至搬离之日止的房屋占用费；被告搬离讼争房屋内的物品时，原告应予以协助和配合。原告主张被告支付水费54.6元和电费176.4元，有事实和合同依据，予以支持；但无证据表明原告已自行缴纳了物业费，物业是否已实际产生及具体金额均不能确定，故原告主张被告支付物业费550.4元，不予支持。被告未按约定支付租金，构成违约，原告主张被告支付逾期支付租金的滞纳金有合同依据，可以支持；但滞纳金按每日千分之五计算标准过高，本院予以调整为每日万分之五，其中2020年5月13日至2020年6月12日的租金3700元计算至2020年7月25日的滞纳金为137元（3700元×日万分之五×74天），2020年6月13日至2020年7月12日的租金3700元计算至2020年7月25日的滞纳金为80元（3700元×日万分之五×43天），2020年7月13日至2020年7月25日的租金1603元计算至2020年7月25日的滞纳金为10元（1603元×日万分之五×13天），以上合计227元，自2020年7月26日起的滞纳金则以欠付租金9003元为基数按日万分之五计算至款项还清之日止。本案系因被告拒付租金后产生的纠纷，原告主张被告支付违约金100000元，与租赁合同约定的违约责任不相符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告潘传瑞与被告高晓军之间的于2018年9月1日签订的《房屋出租合同》及补充协议。 二、被告高晓军应于本判决生效之日起十日内支付原告潘传瑞尚欠的租金9003元、水费54.6元及电费176.4元。 三、被告高晓军应于本判决生效之日起十日内支付原告潘传瑞逾期支付租金的滞纳金227元（暂计至2020年7月25日，之后的滞纳金以欠款9003元为基数按日万分之五计算至款项还清之日止）。 四、被告高晓军应于本判决生效之日起十日内将留置在租赁房屋内的物品搬离，并向原告潘传瑞支付自2020年9月11日起至搬离之日止按月租金3700元为标准计算的房屋占用费；被告高晓军物品搬离时，原告潘传瑞应予以协助、配合。 五、驳回原告潘传瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6042元，减半收取计3021元，由被告高晓军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十月十五日 法官助理 陈新建 书 记 员 金 红 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。