福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3571号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村8座2层。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：林碧，女，1962年7月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李玮（系林碧丈夫），住址同上。 第三人：福州海峡置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山大道620号鑫苑A区1#、2#、3#楼连接体3层02酒店。 法定代表人：叶阁桂，董事长。 委托诉讼代理人：陈明、刘裔汉，上海锦天城（福州）律师事务所。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告林碧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，被告林碧申请追加福州海峡置业有限公司作为第三人参加本案诉讼，本院经审查依法予以准许。被告林碧对本案适用小额诉讼程序提出异议，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院经审查裁定转为普通程序并依法公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠、被告林碧委托诉讼代理人李玮、第三人福州海峡置业有限公司委托诉讼代理人刘裔汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林碧立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年1月起至2018年3月5日的物业管理费17285.02元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费452.9465元为基数，自2015年1月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为6770元；2.林碧承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。林碧是“海峡·鑫天地”商业街3＃301室业主，林碧于2014年12月31日经验收交房取得“海峡·鑫天地”商业街XXXX室，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向林碧提供了物业管理服务，但林碧自2015年1月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2018年9月20日向林碧邮寄律师函催促缴纳物业费，但林碧拒绝签收。实达物业公司认为，林碧在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向林碧及小区业主提供物业管理服务，林碧不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。 林碧辩称，实达物业公司的第一项诉讼请求不能支持。1.林碧作为消费者，向福州海峡置业有限公司购买案涉房屋，2014年12月20日，福州海峡置业有限公司（此时已委托实达物业公司履行前期物业管理服务）向林碧交付了专有部分的房产，林碧已向实达物业公司确认接受专有部分的房产，并就前期物业管理规约合同予以认可。但是开发商并未完成整个小区主干道建成通车，商铺一直没办法装修开业，整个项目只有少部分SOHO业主入住，其余房屋皆空置。已收房的业主因商铺不能正常开业，项目存在较多工程遗留问题未解决。而实达物业公司因工程遗留问题没有能力解决，未对小区物业进行管理和服务。对公共绿化维护、环境卫生维护、安全防范和秩序维护、禁止性行为的管理措施、综合服务、以及安保、保洁、绿化、设备管理人员的配备均无法达到开发商向业主的承诺，业主不同程度地受到损失。作为前期物业服务管理者的实达物业公司，没有依约履行物业管理服务职责，业主无法享受应有的利益。实达物业公司无理由向林碧提出支付物业管理费用，其损失应当向开发商主张。2.开发商与实达物业公司约定将前期物业服务合同履行期限延期2年，该约定侵犯了林碧与实达物业公司已订立的独立物业服务合同，该延期2年的物业服务合同对林碧不生效，林碧与实达物业公司前期物业服务合同至2016年9月30日已到期，林碧与实达物业公司未再订立延期物业服务合同。实达物业公司以延期2年仍然是林碧的物业管理者，请求支付物业管理费，林碧不予认可。3.实达物业公司的诉请没有请求依据，实达物业公司诉称依约提供了物业管理服务，但林碧自2015年1月起至2018年3月5日均未缴纳物业费。林碧认为，实达物业公司的诉请存在自相矛盾，实达物业公司提供的相关证据中表明实达物业公司承认在接管物业管理服务工作后，客观上在约定的期限内没有向小区全体业主提供物业管理服务。为此，林碧就前期物业管理服务合同，可以行使顺序履行抗辩权。本案的诉讼费应当由实达物业公司承担。 福州海峡置业有限公司辩称，实达物业公司向林碧提供了物业服务，林碧也接受了实达物业公司提供的物业服务，因此案涉物业服务合同的当事人为实达物业公司与林碧，与福州海峡置业有限公司无关。实达物业公司要求林碧支付物业服务费及违约金的诉讼请求由法院根据本案的基本事实依法予以认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订《福州市前期物业服务合同》，委托实达物业公司对位于闽侯县××镇××路××号海峡·鑫天地提供物业服务。之后福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》，约定合同履约期在原合同约定期限（2014年10月1日至2016年9月30日）届满后，顺延2年（即从2016年10月1日起至2018年9月30日止）。《福州市前期物业服务合同》约定商业街按3.95元／㎡·月的标准计收物业服务费，业主应于每月15日向实达物业公司交纳上月的物业服务费。林碧是闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”商业XXXX店铺的业主，店铺面积为114.67㎡。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。林碧系闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”商业XXXX店铺的业主。林碧提出应由福州海峡置业有限公司向实达物业公司交纳物业服务费的抗辩意见，本院结合双方庭审陈述及相关证据认为，林碧在交付通知单及业主手册上签字确认，于2014年12月31日在房屋移交检查记录表上签字同意交房，且认可实达物业公司为案涉商铺提供物业服务，故应由林碧向实达物业公司交纳从交房之日起的物业服务费。根据《福州市前期物业服务合同》约定，涉案商铺按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费。因此，林碧应向实达物业公司支付2015年1月1日起至2018年3月5日的物业服务费17285.02元[每月（114.67㎡×3.95元/㎡·月）]。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故林碧应向实达物业公司支付物业服务费8642.5元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、林碧应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费8642.5元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费401元，由林碧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年十月十三日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。