黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初705号 原告：庞夫强，男，1973年3月12日出生，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：王丽娟，黑龙江张艳律师事务所律师。 被告：牡丹江兴城房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区天安路祥伦街。 法定代表人：李世钢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。 第三人：李金兰，女，1960年7月4日出生，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。 原告庞夫强与被告牡丹江兴城房地产开发有限公司（以下简称兴城公司）、第三人李金兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，2020年9月8日至2020年9月28日，各方当事人庭外和解未果，本案于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告庞夫强的委托诉讼代理人王丽娟、被告兴城公司的委托诉讼代理人杨旭春、第三人李金兰的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庞夫强向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房购销协议》，依法为原告办理不动产权证书；2.判令被告支付迟延办理不动产权证书违约金9463元（自2017年9月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利息计算为7004元，自2019年8月20日至2020年5月8日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为2459元），以及至办证之日止的违约金，庭后降低为至判决生效之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年10月11日经李金兰介绍原、被告双方签订了《商品房购销协议》一份，内容为原告购买被告开发建设的位于牡丹江市爱民区祥伦街×片×号楼×层×号车库一处，面积20.15平方米，每平方米3700元，总金额74555元。该车库原为李金兰为被告施工时抵顶的，后李金兰将该车库直接介绍原告和被告签订了《商品房购销协议》，被告在协议和收据上直接进行了更正并加盖公章。原告一次性向李金兰付清了购房款。被告应当依法为原告办理产权证书，被告的行为已经违约。综上所述，原告多次向被告提出办理产权证书事宜，但至今无果，无奈诉至法院。 兴城公司辩称，一、房屋是抵顶给李金兰的，后李金兰另行出售给原告，所以原、被告之间没有直接的合同关系，原告要求直接办理房屋产权登记涉嫌偷逃税款，属违法行为，被告不同意直接为原告办理产权登记；二、协议中明确约定相关登记事项由施工单位办理，属于附条件的合同，原告无权直接要求办理产权登记；三、由于李金兰施工工程存在质量问题并且尚未解决，因此不同意为原告办理产权登记；四、涉案房屋至今仍拖欠物业费等费用，在未补齐相关费用前，被告不同意办理产权登记；五、被告不同意支付逾期办理产权证照违约金。 李金兰述称，诉争房屋系第三人为被告施工时被告抵顶给第三人的，但该房屋第三人又抵顶给了当时为第三人施工防水的案外人，第三人与本案原告并不认识，原告也未向第三人支付过任何款项。本案第三人只是按照案外人要求协助其将诉争房屋更名给本案原告，但该协议及收据已更名至原告名下属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举示的物业管理证复印件（与原件核对无异）1份，物业费及垃圾清运费、公共设施费收据2份（合计金额835元）没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。当事人对本院依职权调取的牡丹江市房屋登记查询证明1份没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 庞夫强举示证据一、商品房购销协议复印件（与原件核对无异）1份、收据复印件（与原件核对无异）1份。证明原告与被告于2008年10月11日签订了商品房购销协议，确定被告将爱民区祥伦街×片×号楼×层×号车库出售给原告，每平方米3700元，面积为20.15平方米，总金额74555元，双方之间形成了商品房买卖关系，原告已经完成了付款义务，被告尚未为原告办理产权证照，但原告已经占有使用多年。 被告对形式要件没有异议，但该购房协议是在与李金兰签订后在原协议上将买受人变更为原告，根据此份协议可以证实涉案房屋原来是由被告抵顶给李金兰的，是由李金兰将房屋出售给原告，原、被告之间并未形成直接的房屋买卖合同关系，原告要求直接将房屋办理房屋产权登记涉嫌偷逃税款。另外，协议中约定此车库的相关手续由施工单位办理，属于对办理产权登记等手续的约定，所以被告不同意直接为原告办理产权登记。该份协议在签字处并无原告签字，所以此份协议对原告并未发生法律效力。并且仅凭此份协议也无法证实原告实际交付了购买款。收据中也是将原李金兰的名字划掉后添加的原告的姓名，并且此份收据并不能证实相应购房款是由原告交付的。 第三人对形式要件没有异议，证明问题与第三人无关，不予质证。 本院认为，被告及第三人对此组证据形式要件没有异议，本院予以确认。此份证据能够证明2008年10月11日兴城公司作为售房单位给庞夫强出具了商品房购销协议一份，合同标的为爱民区祥伦街×片×号楼×层×号车库，建筑面积20.15平方米，总金额为74555元。同日，兴城公司给庞夫强出具该车库的收据一份，对以上事实本院予以确认。 被告兴城公司及第三人李金兰均未举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年5月27日，兴城公司成立，法定代表人李世钢。兴城公司开发建设位于牡丹江市爱民区祥伦街南、明月路西的×小区。2008年10月11日，兴城公司给庞夫强出具商品房购销协议一份，该协议主要内容为：售房单位（甲方）：兴城公司，购房单位（个人）乙方处有李金兰的名字，后涂改变更为庞夫强，协议约定乙方（庞夫强）同意订购爱民区祥伦街×片的×号楼×层×号房间，建筑面积20.15㎡，房屋用途为车库。以建筑面积计算，单价为3700元/㎡，总金额为74555元；该协议第九条第一项约定此车库的相关手续由施工单位办理，该协议落款处加盖有兴城公司销售专用章及经手人李某名章，乙方处庞夫强未签字，经办人处有第三人李金兰签字。 兴城公司于2008年10月11日给庞夫强出具收据一份，交款单位一栏也由李金兰变更为庞夫强，收款金额为74555元，收据中注明的房屋信息与购销合同一致，经手人处有李金兰签字，收款单位处加盖兴城公司财务专用章。兴城公司认可购销协议及收据是由经手人李某出具并由其更名；李金兰认可是其协助庞夫强办理的更名。关于购房款的交付各方所述不一：庞夫强称该房屋是李金兰欠付其水暖材料款，将兴城公司抵顶给李金兰的房屋又抵顶给庞夫强并协助庞夫强办理的更名手续；兴城公司称该房屋系抵顶给李金兰的工程款，按李金兰的要求更名给庞夫强；李金兰称该房屋是李金兰当时抵顶给做防水的一个姓丁的人，后按丁某的要求协助庞夫强将该房屋更名至庞夫强名下。 原、被告均认可兴城公司于2012年4月将案涉房屋交付庞夫强，庞夫强占有使用案涉房屋至今。兴城公司认可案涉房屋于2017年8月、9月份具备办理产权证照条件。庞夫强办理入住手续时牡丹江市兴城物业有限责任公司给其发放了物业管理证，庞夫强交纳了物业费、垃圾清运费、公共设施费共计835元。 经查，案涉房屋产权现登记在兴城公司名下，房产图号×，可以办理产权证照。 本院认为，本案争议焦点：1.原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系，是否合法有效，兴城公司是否应协助庞夫强办理案涉房屋产权登记手续；2.庞夫强请求延期办证违约金是否有法律依据，是否应予支持。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。兴城公司给庞夫强出具商品房购销协议，并已实际将案涉房屋交付庞夫强，庞夫强办理了入住并实际占有使用房屋，双方形成了商品房买卖合同的法律关系，买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庞夫强持有的购销协议上虽没有本人签字，但其以实际行动履行了合同，接收了房屋，不影响买卖合同的效力；兴城公司将购销协议及收据的名字由李金兰变更为庞夫强，并将房屋交付给庞夫强，故本案案涉房屋买卖合同的主体为兴城公司与庞夫强，综上，兴城公司关于合同未生效及其与庞夫强没有直接的买卖合同的主张，本院不予支持。案涉房屋已经具备办理产权证的条件，兴城公司应继续履行合同义务，协助庞夫强办理产权变更手续。兴城公司答辩称李金兰施工质量不合格及案涉房屋未交纳物业费的主张，因合同的相对性，均不构成其不履行该项合同义务的理由，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…”，该条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方认可房屋交付的时间是2012年4月，原告主张2017年9月6日起的逾期办证违约金符合法律规定，本院予以支持。2017年9月6日至2019年8月19日以74555元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算为7004元，2019年8月20日至2020年5月8日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为2240.90元，两项合计9244.90元，本院予以支持，原告请求9463元，超出部分本院不予支持，2020年5月8日以后的违约金以74555元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止，本院予以支持。 综上所述，兴城公司应协助庞夫强办理案涉房屋产权登记，并应支付庞夫强逾期办证违约金9244.90元（2017年9月6日至2020年5月8日），2020年5月8日以后的逾期办证违约金以74555元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告牡丹江兴城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，协助原告庞夫强办理案涉房屋（坐落于牡丹江市爱民区×小区，房产图号：×，不动产证号：×）的产权登记； 二、被告牡丹江兴城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告庞夫强逾期办证违约金9244.90元（2017年9月6日至2020年5月8日），2020年5月8日以后的逾期办证违约金以74555元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止； 三、驳回原告庞夫强的其他诉讼请求。 如果被告牡丹江兴城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，减半收取计950元，由原告庞夫强负担2.50元，由被告牡丹江兴城房地产开发有限公司负担947.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 雪 二〇二〇年十月二十七日 书记员 耿云蕾