福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初965号 原告：泉州嘉祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南街道东浦社区东盛工业园楼C栋三楼。 委托诉讼代理人：上官宝山、李会梅，、实习律师。 被告：佟明新，男，汉族，1990年3月11日，住黑龙江省依安县。 原告泉州嘉祥房地产开发有限公司（以下简称嘉祥公司）与被告佟明新商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告嘉祥公司的委托诉讼代理人上官宝山、李会梅到庭参加诉讼。被告佟明新经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉祥公司向本院提出诉讼请求：一、解除嘉祥公司与佟明新签订的《商品房买卖合同》及其附件，佟明新应配合嘉祥公司办理商品房买卖合同备案注销手续和预告登记注销手续；二、佟明新向嘉祥公司赔偿嘉祥公司代佟明新向泉州农村商业银行股份有限公司（下简称泉州农商行）偿还的利息、复息损失共计9836.24元及资金占用利息（以代还总额9836.24元为基数，自起诉之日起至佟明新实际还款之日止，按每日0.05%计算）；嘉祥公司退还佟明新已向泉州农商行归还的本金3472.77元和其已支付给嘉祥公司的商品房首付款69000元；三、佟明新向嘉祥公司支付因其违约产生的违约金34050元；四、佟明新承担本案律师费3000元以及诉讼费、执行费。事实及理由：2017年7月17日，嘉祥公司与佟明新签订编号为201707170149的《商品房买卖合同》及其附件，约定佟明新向嘉祥公司购买位于泉州鲤城江南高新园区××号楼××号房屋，总价款为227000元。合同签订后，佟明新向嘉祥公司支付69000元首付款，其余房款由佟明新向泉州农商行申请按揭贷款，贷款金额为158000元，嘉祥公司为佟明新的贷款提供阶段性连带保证责任担保，该笔贷款由泉州农商行发放至嘉祥公司账户。其后，佟明新仅向泉州农商行还款3472.77元本金，剩余贷款金额未按时偿还。嘉祥公司于2020年3月21日因承担担保责任替佟明新向泉州农商行偿还剩余本金、利息、罚息及复利共164363.47元（其中本金154527.23元，利息9542.53元，复息293.71元）。依照嘉祥公司、佟明新双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条的约定，佟明新逾期还款且嘉祥公司垫付后佟明新仍未能偿还嘉祥公司代偿款的，嘉祥公司有权解除该《商品房买卖合同》并要求佟明新按每日0.05%的标准向嘉祥公司支付自嘉祥公司承担保证责任之日起至佟明新实际还款之日止的资金占用利息，以及支付商品房总价款的15%的违约金（即34050元），还需承担由此引起的诉讼费、律师费、执行费。双方并约定，嘉祥公司在合同注销手续办理完毕后将佟明新已付购房款扣除违约金、出卖人代付的利息、罚息及各项诉讼费、律师费、执行费后若有剩余的，余款30日内返还买受人。若扣除后佟明新尚欠嘉祥公司款项的，嘉祥公司有权追索。现佟明新已实际违约并使嘉祥公司遭受严重的经济损失。 佟明新未作答辩。 佟明新未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃举证、质证的权利。嘉祥公司围绕诉讼请求依法提交了相应的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月17日，嘉祥公司（出卖人）与佟明新（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号201707170149）一份，约定佟明新向嘉祥公司购买位于鲤城区××号楼××号商品房（下简称涉案商品房），建筑面积共28.58平方米，总房款22.7万元；付款方式为分期付款，首期款6.9万元应于合同签订时支付，其余房款15.8万元由买受人向银行申请办理按揭贷款方式支付。出卖人为买受人的贷款提供阶段性连带保证责任担保。在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款本息（包括全部银行提前收贷，收回全部贷款本息），则出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应出卖人代付款总额以日万分之五的标准支付资金占用费；在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告不履行的，或在出卖人垫付任何一期银行还款后15日内，买受人仍未能偿还出卖人垫付的代偿款及资金占用利息的，出卖人除有权继续要求买受人还款付息外，还有权解商品房买卖合同。合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费、执行费等）及损失；出卖人于合同注销手续办理完毕后将买受人已付购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、诉讼费、律师费、执行费及损失等）后若有剩余，余款30日内无息返还买受人；如扣除各种费用外，买受人尚欠出卖人款项的，出卖人有权向买受人继续追索。合同还就双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，佟明新依约向嘉祥公司交付了首付款6.9万元。双方向相关登记机关办理了商品房买卖合同备案登记、抵押预告登记等手续。2018年7月30日，佟明新（借款人）、泉州农商行（贷款人）、嘉祥公司（保证人）签订《个人住房按揭借款合同》一份，约定佟明新向泉州农商行贷款15.8万元用于支付剩余购房款，嘉祥公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，佟明新通过按揭贷款方式于2018年7月31日支付给嘉祥公司剩余购房款15.8万元。之后，佟明新出现未及时按约还款情形。2020年3月31日，因佟明新连续多期未及时依约偿还借款本息，泉州农商行按《个人住房按揭借款合同》约定直接从保证人嘉祥公司账户中扣走164363.47元（其中本金154527.23元、利息9542.53元、利息293.71元）用于偿还佟明新所欠按揭贷款本息，提前一次性结清佟明新的按揭贷款。之后，佟明新未向嘉祥公司偿还前述款项。为此，嘉祥公司遂委托律师提起本案之诉，嘉祥公司已支付律师费3000元。 本院认为，嘉祥公司与佟明新签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方在《商品房买卖合同》（附件四）中约定了合同解除条款，由于佟明新未能按约向泉州农商行偿还按揭贷款本息，导致泉州农商行直接从嘉祥公司账户扣除相应款项用于偿还佟明新的欠款，并提前结算全部欠款，而之后佟明新亦未能向嘉祥公司偿还前述款项至今已逾期超过15日，双方约定的合同解除条件成就，故嘉祥公司要求解除其与佟明新签订的《商品房买卖合同》的请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除后，嘉祥公司即缺乏继续持有佟明新已交付的购房款22.7万元的依据，应将该购房款返还佟明新。由于佟明新的违约行为导致其与嘉祥公司之间的《商品房买卖合同》的解除，佟明新应承担应相的违约责任。根据前述合同中约定的结算和清理条款，嘉祥公司有权要求佟明新偿还代还的贷款本息164363.47元、支付违约金34050元（22.7万元×15%）及律师费3000元，由于嘉祥公司已收取佟明新购房款22.7万元，故扣除佟明新应支付给嘉祥公司的代还款项、违约金、律师费后，余款25586.53元（22.7万元-164363.47元-34050元-3000元）应返还给佟明新。嘉祥公司要求佟明新支付其代偿款、律师费及违约金的请求，与本院前述认定相符的部分予以支持，不相符的部分因缺乏依据，不予支持。 关于嘉祥公司要求佟明新配合其办理案涉《商品房买卖合同》备案注销手续和预告登记注销手续问题，本院评判如下：首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、《城市商品房预售管理办法》第十条等规定，商品房预售合同备案登记是不动产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，商品房预售人有依法向本行政区域的房地产管理部门办理商品房预售合同备案的义务，本行政区域的不动产管理部门亦有依法履行相应备案登记的职责，而前述备案登记注销登记亦属备案登记的范围，如商品房预售人欲解决前述备案登记注销问题，应找本行政区域的不动产管理部门处理。而根据《不动产登记暂行条例》第三条、第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条、第二十三条、第二十八条、第八十五条、第一百零三条等规定，商品房等不动产预售的预告登记（含注销登记等）属不动产登记的类型之一，行政法规及相关部门规章对该类不动产登记的主管部门、登记程序（包含当事人凭人民法院的生效法律文书可单方申请登记的情形）、法律责任等作出明确规定，如不动产登记申请人需要办理预购商品房预告登记注销手续，应依法找本行政区域的不动产登记机构或其主管部门处理。也就是说，在案涉合同经法院生效裁判文书解除后，嘉祥公司完全可依法凭已生效的法律文书单方办理备案注销手续和预告登记注销手续，没有法律法规规定佟明新有对此予以配合的法定义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定佟明新须在该《商品房买卖合同》解除后配合嘉祥公司办理该《商品房买卖合同》备案注销手续和预告登记注销手续，也就是说，双方未约定佟明新有对此予以配合的合同义务。在佟明新既无法定配合义务又无约定配合义务，而嘉祥公司又完全可凭法院生效裁判文书单方办理其主张的注销手续情况下，嘉祥公司的该项请求，明显缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，对嘉祥公司的诉讼请求，予以部分支持。佟明新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除泉州嘉祥房地产开发有限公司与佟明新于2017年7月17日签订的合同编号201707170149的《商品房买卖合同》； 二、泉州嘉祥房地产开发有限公司应返还佟明新购房款227000元，佟明新应支付给泉州嘉祥房地产开发有限公司代还贷款本息164363.47元、违约金34050元、律师费3000元，两相抵扣后，由泉州嘉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给佟明新25586.53元； 三、驳回泉州嘉祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4705元，由泉州嘉祥房地产开发有限公司负担530元，佟明新负担4175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张文俊 人民陪审员  徐倩倩 人民陪审员  倪少斌 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  李 岚 民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…… （二）合同解除； 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。