广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4632号原告（反诉被告）：欧阳锋，男，1974年10月25日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：李秋云，广东广强律师事务所律师。被告（反诉原告）：李红，女，1965年5月26日出生，汉族，户籍登记住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：林伯青，湖南唯楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫丕向，系广州市越秀区。原告（反诉被告）欧阳锋与被告（反诉原告）李红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。欧阳锋委托诉讼代理人李秋云，李红委托诉讼代理人林伯青、莫丕向到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳锋提出诉讼请求：1.判令被告李红退回首月租金4800元和保证金9600元；2.判令被告李红支付违约金9600元；3.案件受理费由被告李红负担。事实和理由：原告与被告于2018年4月21日经广东中原地产代理有限公司介绍签订了《房产租赁合同》，签订合同时，原告拿出港澳居民来往内地通行证（即回乡证）作为签订合同的证件，被告要求原告用原来的广州身份证号码签订，故合同填的是原广州身份证号码。合同约定被告收到原告交付的租赁保证金及首月租金的当天将房产交付原告使用，合同约定的月租金为4800元，合同签订三天内交付保证金9600元和首月租金4800元。合同签订后，原告2018年4月21日和4月22日将14400元转给合同预定的收款账户，但被告以要打扫房屋为由并没有在4月22日交付房屋钥匙给原告。后来通过中原地产中介提出因原告的香港居民身份让原告办理租赁备案手续，原告也同意，但被告又提出很多与原合同不一致的不合理要求让原告重新签订合同，原告无法接受。5月10日，被告通知原告解除了合同但拒绝退还原告任何款项，被告的行为违反了合同第十一条的约定，请法院支持原告的诉讼请求。针对欧阳锋的诉讼请求，被告李红答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我方没有要求欧阳锋用失效注销的广州身份证信息签署合同，我方事先声明房子只租给广州市户籍人士，欧阳锋讲其有广州市户籍并提供身份证给我方看，所以我方同意，当时不知道该信息失效注销，后询问朋友得知保留香港籍则会导致注销广州户籍，该情况欧阳锋是明知的，其是故意用失效注销的广州身份证信息与我方签署合同，以方便逃避政府监管。2、2018年4月22日不是合同约定的房屋交付日期，合同约定的房屋交付期是房屋的出租起始日2018年5月15日。合同第二条约定的租赁期自2018年5月15日起，虽然格式合同有约定缴纳保证金之日交付房屋，但并没有约定租赁日期提前至缴纳保证金之日2018年4月22日起，没有长达23日的免租期限。我方曾答应赠送数日免租期给欧阳锋，即欧阳锋5月1日假期离开广州探亲约一个礼拜左右回广州后双方联系交付。3、我方要求重新签署合同的意思是更正原合同欧阳锋主体信息回归至合法层面，并且因涉港澳台因素要求适当增加一二百租金，是与欧阳锋协商变更合同条款的行为，该行为正当合理也没有不妥。4、我方没有通知欧阳锋解除合同，但有对合同出现的问题进行分析，并将分析的思路告知欧阳锋，这是与欧阳锋协商变更合同条款的行为。从欧阳锋发出《合同解除通知书》可知，欧阳锋是单方解除合同，而非我方通知原告解除，我方是希望协商变更合同的条款信息尽量使合同可以合法有效、继续履行。李红称欧阳锋提供失效证件逃避政府监管，违反诚信原则，且不正当地在2018年5月15日单方事实解除合同，直至2018年6月22日送达通知至李红处，阻止李红房屋交付条件成就，欧阳锋也未缴纳2018年6月15日至6月22日的租金；且原告又支付了中介费2400元，合同解除后房屋空置1个月9天才有人承租。因此，李红同时提出反诉请求：判令欧阳锋支付9920元及自2018年8月1日起以9920元为基数按照年利率6%至实际清偿之日止的利息。针对李红提起的反诉，欧阳锋答辩称：不同意李红的反诉请求。首先，李红并没有明确放租的条件之一是承租人应当拥有广州市户籍的人士。在签订合同之前，欧阳锋已告知李红及中原地产中介他是香港居民，是从广州迁到香港的居民；在签订合同时欧阳锋出示了香港居民身份证，而李红表示要他用其他证件来签订合同，故欧阳锋还特意出示往返大陆的身份证。欧阳锋的身份证并未注销失效，仍可在银行办理业务，欧阳锋无欺诈原告的必要，对于原告来说只需要支付租金，不需承担其他责任。第二、合同第二条约定房屋的交付时间是李红收到租赁保证金及首月租金的当天，李红确认4月22日收到保证金及首月租金，应当在4月22日交付使用房屋。至于由于李红以打扫为由拖延交付，欧阳锋曾经问李红想5月5日搬有没有问题，但李红没有答复。双方没有就房屋的交付时间另行约定，应当按照合同约定。第三、李红称通过欧阳锋手机微信及留的联系地址均联系不上欧阳锋，这与事实不符，李红在2019年春节还通过微信向欧阳锋发过祝福信息。经审理查明：2018年4月21日，李红（甲方）与欧阳锋（乙方）签订《房产租赁合同》，双方约定：第一条甲方将白云区XX街7号1401房出租给乙方；第二条租期为两年，从2018年5月15日至2020年5月。甲方应在收到乙方支付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付给乙方使用，甲方逾期交付该房产的，每逾期一天，应按月租金的百分之一支付违约金，逾期超过十五天，乙方有权单方解除合同，甲方除应向乙方返还已收的全部款项外，还应当向乙方赔偿与保证金同等金额的违约金，甲方向乙方交付房产前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用。第三条甲乙双方约定月租金为4800元，租金按月结算，乙方在每月第15日前结清本月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金。第六条乙方于签订本合同的三日内向甲方支付保证金9600元，首月租金4800元。如乙方逾期交付保证金或首月租金超过5天的，甲方有权单方解除合同，没收乙方的定金，将该房产另行出租。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。备注：甲乙双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束，同时，甲乙双方去人租赁该房产需按照有关规定到房管部门办理租赁登记手续。该《房产租赁合同》乙方欧阳锋所留的身份证号码为。2018年4月21日、4月22日，欧阳锋通过工商银行尾号为2159的借记卡向李红尾号为5204的账号分别转账5000元、9400元。2018年6月19日（落款日期），欧阳锋向李红发出《合同解除通知书》，主要内容为：双方签订了案涉租赁合同，欧阳锋于2018年4月22日支付了押金9600元、首月租金4800元。欧阳锋根据合同第二条约定，在2018年5月9日经中介方中原地产的孙梓露通知李红，欧阳锋要根据合同条款单方面解除租赁合同。现欧阳锋再次通知李红，根据合同第二条约定，欧阳锋于2018年5月9日正式解除了合同，请李红收到本通知2天内与欧阳锋办理合同解除后的善后事宜。2018年6月22日（落款日期），李红向欧阳锋发出《结算通知书》，主要内容为：基于欧阳锋恶意解除租赁合同及格式合同自身条款的问题，李红没有任何违约的情形。约定的房产交付时间为2018年5月15日，但欧阳锋拒绝按照国家的管理规定处理合同依法登记备案，存在违法逃避政府监管及不正当阻却合同成立、履行的条件，欧阳锋构成违约。欧阳锋事后的处理也存在很深的恶意，欧阳锋与中原地产中介公司串通损害李红的利益。欧阳锋需要承担违约责任，李红可以没收押金，且要求欧阳锋支付10天的租金1600元，加上李红另行委托中介的中介费2400元，合计4000元，请在收到本通知后两日内汇入李红账户。如不服本结算问题，请于10日内向法院起诉。诉讼中，欧阳锋提供了其与微信×××显示为SunZiLu795-的微信聊天记录，欧阳锋表示该微信属于中原地产中介孙梓露。微信聊天记录中包含以下内容：（一）2018年4月29日，SunZiLu795-：欧生你好，业主那边就是如果你要租的情况下要备案，如果不租的情况下，业主可退回租金押金，可是中介费那边要你支付。欧阳锋：想问下，正常租赁是要到街道租赁管理中心备案。SunZiLu795-：全部都要备案。欧阳锋：即是备案后政府收取租赁税？SunZiLu795-：是的。欧阳锋：对方房产证有没提供，我可以按政府规定的租赁规定重新办理，叫上对方带上房产证。SunZiLu795-：备案税费一人一半。欧阳锋：按政府规定。SunZiLu795-：好的。你先去派出所备案。欧阳锋：你们把该换的合同全部换掉，我就去备案，没有合同怎么备案。SunZiLu795-：Ok,过了5.1假期。（二）2018年5月1日。SunZiLu795-：欧阳锋先生，你如果要继续承租我在广州市白云区的房子，请您1、凭港澳居民来往内地通行证重新签约房屋租赁合同；2、必须到所在辖区街道和派出所办理好备案和境外人员临时住宿登记手续；3、租赁期间，出租屋综合税费由您承担或每月租金调为5000元；4、我房子合法出租给您当住宅使用，租赁期间，不能作为办公场所、仓库等使用，不能存放易燃易爆等违禁物品，且只能是您一人居住，不得有分租、转租等行为。我有权不定期上门检查，如有违反，终止合同，收回房屋，没收保证金；5、其他按房屋租赁合同执行。欧阳锋：中原地产富力半岛二分行代表，贵行介绍本人租赁的涉案房屋，4月份由业主方、贵行代表和本人一起按协商号的价格签订租赁合同时，本人提供回乡证签订，但业主方要求用其他证件，这是贵行代表可以见证的。现本人同意按规定重新签订租赁合同并办理相关的手续，但业主方要求本人承担应由业主方缴纳的水费，本人认为不合理、不合法，也不同意。至于房子日常使用的要求，签订的房屋租赁合同已陈述得很清楚，业主方现提出只能我自己一个人居住，这是无理的要求，本人也不一一陈述了，贵行也应当清楚。贵行对原合同的有效性持肯定的意见，既然如此，请协助按原合同的条款执行，如业主方提出中止合同，本人同意，但业主方需承担相应的违约责任。（三）2018年5月9日，SunZiLu795-：有什么问题，约个时间一起谈清楚。业主意见，第一，重新签订合同，第二清算各方面。该SunZiLu795-同时发送了住房租赁合同的电子版。李红不认可上述聊天记录的真实性、合法性，称经比对手机，欧阳锋提供的微信聊天记录不完整，足以证明欧阳锋诚信较差。李红代理人庭上表示不清楚SunZiLu795-是否为李红向欧阳锋发送微信中所提的“中原地产经办人孙梓露”，也不清楚SunZiLu795-2018年5月1日发送的信息是否代李红转告欧阳锋，需庭后核实书面答复，至本判决作出之日，未收到李红对该两问题的书面答复。诉讼中，欧阳锋提供了其与微信×××显示为Lihong911800的微信聊天记录，欧阳锋表示该微信×××是李红，李红对此予以确认。双方的聊天记录包含以下内容：（一）2018年4月22日，欧阳锋：你好，红姐，钱到账了吗？李红：欧先生，钱已到账，谢谢！欧阳锋：红姐，我想5月5日搬，应该问题不大吧？（二）2018年5月10日，李红：欧阳锋先生，2018年4月21日，中原地产富力半岛二分行提供我们签约的房屋租赁合同因无效或因你原因已经解除。该合同无效的理由如下：1.你是香港人又持有中国大陆的身份证，明显违法。如果在签署及履行中使用伪造的国家证件，就涉嫌犯罪，如使用无效或已注销的证件涉嫌欺诈。2.合同第六条保证金应该是9600元，首月租金是4800元。3.你违反诚信信用原则：（1）从看房子到合同签约，你对我们和中原地产经办人员说自己是广州人，所以在签约合同时，我要求你提供合法有效证件办理手续，这是中原地产孙梓露小姐和钟秋华经理可以见证的。（2）从看房子到合同签约，你坚持说是你自己一人租住，不做饭，且只有周一到周四居住，这也是中原地产孙梓露小姐和钟秋华经理可以见证的。现你违反诚实原则说我这是无理要求。（二）即使合同有效，也已因你的原因解除。合同签约后，我了解到如果承租方式非中国大陆居民，必须按国家规定办理合法居住手续，所以4月23日，我致电中原地产的经办人孙梓露小姐，要求她通知你必须到相关部门办理合法居住手续，孙梓露小姐说她知道。4月26日，孙梓露小姐转告我你不想麻烦折腾，房子可以不租了，解除了合同，我也同意。孙梓露小姐让我们约时间到中原地产进行清算。4月27日晚上7点我和你到中原地产办理清算事宜，清算事项未能取得一致意见。经中原地产协调，你向中介公司确认有意再向我承租的房子，重新签订有效的合同文本，我希望这两天尽快约中介三方协商解决此事。12号我将离开广州外出办事，同时再次声明我保留追究违约及欺骗的责任，无论是否再签订合同，双方应尽快进行清算结算。（李红，2018年5月10日）。李红不认可上述聊天记录的真实性、合法性，称经比对手机，欧阳锋提供的微信聊天记录不完整，足以证明欧阳锋诚信较差。李红同时表示，其也无法提供与欧阳锋的完整聊天记录内容。诉讼中，李红还作了以下陈述：1.双方之间的房产租赁合同依然有效，没有解除。2.李红没有交付房屋给欧阳锋，是欧阳锋不收房屋；3.欧阳锋提供虚假信息，导致无法办理租赁合同备案手续；4.涉案房屋未交付给欧阳锋，因欧阳锋要求5月5日交付，但是在4月底双方就因为备案无法办理导致合同无法继续履行，这也是双方谈不拢的原因；5.涉案房屋已被李红于2018年另行出租。本院认为：原告欧阳锋为香港特别行政区居民，本案为涉港民事案件，应参照涉外案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方无对适用法律进行约定，由于案涉的租赁物位于广州，与本案租赁合同纠纷有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。欧阳锋与李红签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《房产租赁合同》第二条的约定，李红应在收到欧阳锋支付租赁保证金及首月租金的当天即2018年4月22日交付房屋，但李红自始未向欧阳锋交付房屋。欧阳锋向李红发出解除租赁合同通知，并主张李红退回首月租金4800元、租赁保证金9600元、支付违约金9600元，符合双方的合同约定，应予支持。李红在本案中称欧阳锋存在提供失效身份证导致无法办理租赁备案手续的问题。为此，欧阳锋提供了其与微信×××显示为SunZiLu795-的微信聊天记录，李红不认可该微信聊天记录的真实性，但未能提供相反证据予以证实，本院采信该微信×××是双方租赁合同中介方经办人孙梓露。在欧阳锋与孙梓露的聊天记录中，对于孙梓露提出的备案要求，欧阳锋并未拒绝。事实上，从双方当事人的陈述来看，原被告并未实际前往办理租赁合同登记备案手续，本案中亦缺乏证据证实相关部门因《房产租赁合同》所载欧阳锋失效的身份证拒绝给当事人办理租赁备案手续，故李红的上述理由与事实不符。从欧阳锋与孙梓露、李红的聊天记录来看，李红单方提出上调租金、房屋只能欧阳锋一人居住、李红有权不定期上门检查等内容，才是导致双方租赁合同无法继续履行的原因，李红应承担相应的违约责任。李红所提的反诉，均缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告李红向原告欧阳锋返还租金4800元及保证金9600元；二、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告李红向原告欧阳锋支付违约金9600元；三、驳回被告李红的全部反诉请求。本诉案件受理费400元、反诉案件受理费50元，均由被告李红负担。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告欧阳锋可在判决书送达之日起三十日内，被告李红可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  赵海舰人民陪审员  彭新露二〇二〇年十月二十三日法官 助理  刘晓垌书 记 员  李剑宇