广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11581号原告：中山市吉泰物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区****、3、5号二楼之一，统一社会信用代码914************969。法定代表人：李少丽，董事长。委托诉讼代理人：张绮华，公司员工。委托诉讼代理人：梁文骏，广东维纳律师事务所律师。被告：刘军，男，1967年10月18日出生，汉族，住广东省中山市西区***********，公民身份号码340************07X。原告中山市吉泰物业服务有限公司（以下简称吉泰物业公司）与被告刘军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉泰物业公司委托诉讼代理人梁文骏到庭参加诉讼，被告刘军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉泰物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年7月至支付日止的物业管理费及滞纳金（按应缴费用的日千分之三计算至清偿之日止）、2018年7月至2020年1月维修资金475元，2018年11月至2019年10月水费104.72元。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.被告向原告支付从2018年7月至2020年1月的物业管理费3840.15元及滞纳金（以每月欠缴物业费为基数，按日千分之三计算至实际清偿之日止）、被告支付从2018年7月至2020年1月的维修资金457.78元、被告支付从2018年10月至2020年1月期间的水费104.72元。事实和理由：根据中山市西区亚洲广场业主委员会于2018年8月1日与吉泰物业公司签订的中山市物业服务合同，约定由原告为涉案物业提供物业服务，被告每月应按其房屋的建筑面积每平方米1.7元向原告缴付物业服务费，二次供水按照2.8元/吨/月收取，如水价变动则在水价的基础上加收0.3元/m3，每月10日前交纳，若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。本物业按房产面积由各业主每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金，由物业公司代收，专款专用。但被告拖欠2018年7月至2020年1月的物业管理费、滞纳金、维修资金、水费。原告多次通过电话、当面、上门催收无果。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告刘军未到庭应诉答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.中山市西区亚洲广场第三届业主委员会（甲方）与吉泰物业公司（乙方）签订亚洲广场物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业。住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，二次供水按照2.8元/吨/月收取，如水价变动则在水价的基础上加收0.3元/m3。每次收取物业服务费的时间为当月10日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费/二次供水费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金；本物业按房产面积由各业主每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金，由物业公司代收，专款专用，专项维修资金必须专款专用，经业主委员会同意后方可使用，乙方不得擅自动用；乙方责任为履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，制定物业管理制度，开展物业管理活动；乙方必须保证物业内24小时保安及公共事务的管理服务；公共卫生每天清洁，及时清除小区内的生活垃圾，及时消除小区内的有毒有害物品及异味；保障小区内的公共安全和安宁，维护好公共秩序的管理工作；保障小区内电梯的正常运转和使用；完善加强对小区内出租方及外来人员的管理等。乙方违反本合同第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。刘军系中山市西区****************所有权人[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0221481号，建筑面积118.89平方米，登记时间2016年12月26日]，吉泰物业公司明确涉案物业建筑面积118.19平方米，按合同约定及庭审意见，每月应交物业服务费200.92元（118.19㎡×1.7元/月/㎡）。刘军于2016年12月26日办理上述物业收楼手续后，未支付201*年7月至2020年*月期间的物业服务费、维修资金及201*年**月至2020年1月期间的水费，吉泰物业公司通过上门张贴催缴通知书、电话催收等方式催收款项无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.庭审中，吉泰物业公司主张根据合同约定刘军应当每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金23.64元；刘军未缴纳2018年10月至2020年1月期间的水费，收费标准按照合同约定二次供水费用2.8元/吨/月收取，但未对刘军在该期间用水量予以明确。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告吉泰物业公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市西区亚洲广场第三届业主委员会签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对刘军具有法律约束力，刘军应恪守履行。刘军未按时、足额支付物业服务费已构成违约，应向吉泰物业公司支付。经核算，刘军应向吉泰物业公司支付2018年7月至2020年1月期间共19个月的物业服务费3817.48元（200.92元/月×19个月）。关于违约金的问题。吉泰物业公司主张按合同约定日千分之三的标准自逾期之日起计收违约金，但该标准明显过高，吉泰物业公司未举证证明刘军未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：分别从2018年7月至2020年1月的11日起，以每月所欠物业服务费200.92元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。关于住宅专项维修资金的问题。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十四条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第十五条规定：“业主大会成立后，负责管理专项维修资金的部门应当在收到通知三十日内通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划入业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将账目等移交业主委员会。”第十六条第一款规定：“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”第十七条规定：“业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。”根据上述规定，维修资金性质属于专项资金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，属于全体业主共有。专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易和法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分，关系到建筑物的安全使用和全体业主的共同利益。使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，吉泰物业公司作为物业服务企业，其基于物业合同约定主张维修资金应否予以支持。对此，本院分析如下：首先，吉泰物业公司不属于住宅专项维修资金的法定收款人和监管人，其无权收取住宅专项维修资金；其次，吉泰物业公司主张的维修资金尚未实际用于涉案小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，即维修费用尚未实际产生，吉泰物业公司无权主张该项费用；最后，吉泰物业公司亦未提供充分有效证据证明物业服务合同约定刘军按月缴纳维修资金已经取得小区业主大会的同意。据此，吉泰物业公司要求刘军支付专项维修资金的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若涉案小区的专项住宅维修资金需要续交，则可由业主大会的执行机构即业主委员会依法向业主主张相应权利。关于水费的问题，吉泰物业公司未提供证据证明刘军用水量，亦未提交吉泰物业公司向相关单位代为交纳水费的依据，故本院对该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《物业管理条例》第十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告刘军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市吉泰物业服务有限公司支付2018年7月至2020年1月期间共19个月的物业服务费3817.48元及违约金（分段计算：分别从2018年7月至2020年1月的11日起，以每月所欠物业服务费200.92元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市吉泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市吉泰物业服务有限公司已预交），由被告刘军负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  徐焯锋人民陪审员  陈崇胜二〇二〇年十月十六日书 记 员  柯佩烨杨慧娴