云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14143号原告：昇迅科技（云南）有限公司。住所：云南省昆明市官渡区珥季路艺术家园C区20栋1单元302室。法定代表人：段先圣，执行董事。委托代理人汪长松、李建明（实习），云南道成律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南四库企业管理有限公司。住所：云南省昆明经开区昌宏路36号四库文创园A207-1室。法定代表人：黄业崧。被告：云南四库企业管理有限公司经开分公司。营业场所：云南省昆明经济技术开发区昌宏路74号得胜办公家具城6层601室。负责人：黄业崧。二被告委托代理人何有明，男，1986年11月21日生，汉族，身份证登记住址云南省，特别授权代理。原告昇迅科技（云南）有限公司诉被告云南四库企业管理有限公司、云南四库企业管理有限公司经开分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告的委托代理人汪长松、李建明，二被告的委托代理人何有明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年11月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（乙方）租赁被告（甲方）位于昆明市经开区，同时约定了租赁用途、期限、租金、房屋移交等内容。其中，4.11条对保证金用途的约定为“确保该房屋及其配套设施、设备之安全并完好及租赁期内相关费用之如期结算”，4.1.2条约定“本合同终止或解除时，甲乙双方按本合同约定办理完毕房屋移交及费用结算手续后，甲方将保证金金额无息退还乙方。”合同签订后，原告按时支付被告半年（2019年12月至2020年5月）租金74400元和保证金37200元。合同履行期间，由于受新冠疫情影响，原告主要客户餐饮店、零售店、旅店均大面积停业，被告园区也实行封闭管理，导致原告经营困难、难以为继。2020年3月6日，被告落实国家政策，减免所有承租户部分租金，与原告签订了《租金减免补充协议书》，约定减免2020年2月1日至2月29日期间的租金12400元。至2020年5月初，原告经营愈加困难，遂与被告协商提前解除合同，并愿意承担违约金，主张以减免的1个月租金来冲抵1个月违约金。被告同意解除并草拟了《租赁合同终止协议书》，双方于2020年6月1日共同清点家具、检查房屋、结算费用，完成了办公室的移交。但在签订《租赁合同终止协议书》时，被告要求原告支付违约金，不退还保证金，且不减免2月份的租金，该要求为无理要求，双方因此没有签订书面的合同终止协议。原告认为，因受疫情这一不可抗力影响，导致房屋租赁难以继续，原、被告经过协商，就终止合同事宜达成一致意见，同时双方已于2020年6月1日完成了房屋清点交接。依据《合同法》第九十一条规定，特请求法院确认合同已解除。根据合同保证金条款4.1.1和4.1.2条，现房屋已经完好移交，被告应退还保证金37200元，原告愿承担1个月的违约金12400元，两者冲抵，被告还应退还保证金24800元。同时根据《租金减免补充协议书》，被告应减免2月份租金12400元。两项相加，被告应退还原告37200元，同时支付相应利息。原告诉至法院，请求判令：1.确认原告与第二被告的房屋租赁合同于2020年6月1日解除；2.第一被告向原告返还保证金24800元（抵扣1个月违约金后），同时退还2020年2月1日至2月29日减免租金12400元，两项合计37200元。并以上述费用为基数，向原告支付自2020年6月1日起至支付完全部款项之日止的利息，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费由两被告承担。另，原告当庭变更第二项诉请中承担责任主体为第二被告。二被告答辩称：按合同要求原告租赁第二被告的房屋半年，未签订终止协议就退租，按照合同约定保证金不退并要交纳1个月的违约金。原告应支付2020年6月1日至2020年7月31日期间的房屋租金24,800元。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经举质证，对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的证据营业执照、企业信用信息公示系统查询信息、《房屋租赁合同》、《租金减免补充协议书》、微信截图、建设银行转账流水、收据、POS机刷卡小票、发票、得胜园区605办公家具及设备明细表。2.被告提交的证据《房屋租赁合同》、《租金减免补充协议书》、得胜园区605办公家具及设备明细表、办公室移交确认书。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据办公室移交确认书，系原告单方制作，未经二被告签章签字确认，本院不予采信。2.被告提交的证据四库文创园结算单，系被告单方制作，对原告无异议的前四项费用，予以确认，其余项目的费用，因原告已于2020年6月1日返还原告租赁物，本院不予确认；《房屋租赁合同》（第二被告与案外人签订），原告无相反证据予以反驳，本院对真实性予以采信。本院查明：第二被告系第一被告的分支机构。2019年11月28日，原告（承租人、乙方）与第二被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方“四库文创园·得胜园”项目内605号房屋，建筑面积约为400平方米，用途为办公室，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁用途，租赁期限自2019年12月1日起至2022年11月31日止，乙方于合同签订之日内向甲方支付37,200元作为租赁保证金，乙方未按约定支付租赁保证金的，则甲方有权不交付房屋、单方解除合同，并有权收回并另处置该房屋，合同终止或者解除时，甲、乙双方按合同约定办理完毕房屋移交及费用结算手续后，甲方将保证金余额无息退还乙方。租金：第一年月租金12,400元，年租金148,800元；第二年月租金13,020元，年租金156,240元；第三年月租金13,668元，年租金164,016元。租金半年付，每次缴纳房租时间均为到期日前一个月，乙方应一次性足额缴纳该期租金，否则甲方有权单方解除合同。除合同约定外，双方任何一方未经对方许可擅自单方终止合同的，则违约方应向守约方支付最后一个计租年度1个月的月租金作为违约金，保证金不退。同日，原告向第二被告交纳2019年12月1日至2020年5月31日期间租金74,400元及相关费用后，第二被告将租赁房屋移交给原告。二被告认可收取原告保证金37,200元。2020年3月6日，原告（乙方）与第二被告（甲方）签订《租金减免补充协议书》，约定从2020年2月1日起至2020年2月29日止期间，甲方将给予乙方房屋租金减免12,400元。2020年6月1日，经原告与第二被告口头协商一致解除合同，双方办理房屋移交手续，第二被告于当日收回房屋。原、被告对第二被告未实际减免原告租金12,400元无异议。另查明，第二被告于2020年7月25日就涉案房屋与案外人签订《房屋租赁合同》。本案争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》是否已解除？2.被告是否应向原告返还保证金及退还减免的租金？本院认为，关于争议焦点一，原告与第二被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与第二被告于2020年6月1日办理了房屋移交手续，并原告向第二被告返还房屋，且第二被告认可双方口头协商一致解除合同，应视为双方已协商一致并实际解除合同，对原告要求确认原告与第二被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除的诉请，本院予以支持。关于争议焦点二，如前所述，涉案《房屋租赁合同》经原告与第二被告协商一致解除，第二被告应返还原告保证金，原告自愿扣除一个月租金后，要求返还剩余保证金，本院对原告的该项诉请，予以支持。在租赁期间，第二被告给予原告减免2020年2月份租金12,400元，双方未于解除合同返还房屋时对此进行结算，对原告要求被告退还租金12,400元的诉请，本院予以支持。关于上述费用的利息，因无相应约定，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告昇迅科技（云南）有限公司与被告云南四库企业管理有限公司经开分公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、被告云南四库企业管理有限公司经开分公司于本判决生效之日起十日内返还原告昇迅科技（云南）有限公司保证金24,800元及退还减免租金12,400元，合计37,200元；如被告云南四库企业管理有限公司经开分公司未履行前述义务，则由被告云南四库企业管理有限公司承担责任；三、驳回原告昇迅科技（云南）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，由被告云南四库企业管理有限公司、云南四库企业管理有限公司经开分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年十月三十日书记员  袁映娟