山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初4115号原告（反诉被告）：张某,中共党员，住大同市。原告（反诉被告）：王某1,汉族,中共党员，住大同市云冈区迎新园2-1-903号。委托诉讼代理人：王某2，山西宝翰律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾某,女，住内蒙古自治区乌兰察布市。法定代理人姚某（系贾某的母亲），住大同市。被告（反诉第三人）:姚某（系贾某的母亲）,1975年12月9日出生，汉族，住大同市城区东方罗马城14-4-301号。委托诉讼代理人：任某，山西漠北律师事务所律师。被告（反诉第三人）:大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心,住所地大同市城区西环路惠民里北门外。经营者:何海艳。原告（反诉被告）张某、（反诉被告）王某1诉被告（反诉原告）贾某、姚某（反诉第三人）、大同市南郊区梓愿房屋咨询服务中心（反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）张某、王某1及其委托诉讼代理人王某2，被告（反诉原告）贾某的法定代理人姚某及其委托诉讼代理人任某、被告（反诉第三人）大同市南郊区梓愿房屋咨询服务中心的经营者何海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某、王某1向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋转让合同》,判令被告贾某、被告姚某返还房屋并恢复交付时的原状,返还购房合同原件、房屋缴款收据原件及其他一切原告提供的购房手续,结清自入住之日至返还之日期间的物业费、燃气费、水电费等费用,返还占用期间的房租36400元(房屋租金按1300元/月计算,暂计算自2018年3月26日入住至2020年7月26日共28个月的房租)。2、二原告在履行合同过程中不违约,《房屋转让合同》第十一条关于违约金的约定部分无效；3、本案的案件受理费等诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2018年3月11日,在被告大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心的主持下,原告王某1与被告贾某、被告姚某签订了《房屋转让合同》,将位于大同市××楼的房屋卖给被告贾某。由于签订合同时东方罗马城并不能办房本,合同约定在开发商处换名字即达成合同目的。合同签定后,二原告多次去开发商处申请换名字,但开发商处已不办理换名字手续。经了解,大同市于2018年2月8日已出台了《关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的工作方案》,已计划对本市2014年12月31日已投入使用的住宅和商业项目以及存在信访问题项目陆续解决房屋权属登记遗留问题,东方罗马城小区也在范围之内,开发商内部换名字已属于违规。合同目的因客观原因已不能实现,陷入合同僵局,达到了约定的解除条件。根据相关法律规定和合同约定“甲方因手续不能换名字,双方均不违约,甲方退乙方房款”，合同事实上已不能履行,达到了约定解除的条件,且二原告不构成违约。二原告作为守约方,申请解除合同。二原告已于2018年3月26日将房屋交付给被告贾某和姚某,并结清了交付之日前的物业费、燃气费、水电费等费用,同时将购房时的购房合同原件、房屋缴款收据原件及其他一切购房手续都交付给被告贾某和姚某。根据法律规定,二原告提出诉求。该房屋购房款加维修基金为人民币42.6万元,装修费用为10万余元,两台空调约8千元,共计价值人民币53万元多,原告王某1以48万元的价格转让给被告贾某,已属于低价转让。在合同中既约定原告负责换名字费用,还补充约定了违约双倍支付10万元费用条款,极大地加大了原告的义务。原告认为合同双方当事人应处于平等地位,此补充条款不但加大了原告的义务,违反了法律的公平原则,约定偏高,极大超出了被告贾某的实际损失,违反了法律规定。二原告认为《房屋转让合同》第十一条关于违约金的约定部分应无效。被告大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心作为中介服务机构,有义务审查该房屋产权情况,审查原始的《商品房买卖合同》,可推断被告姚某、大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心明知该房屋登记的买受人是原告张某,原告王某1一人无权处分该房屋,在张某不在场、不知情、也不同意的情况下,仍任由原告王某1在《房屋转让合同》上代原告张某签字,被告贾某、姚某不构成善意取得,也没有办理产权登记,应认定为买卖合同无效。合同签订后也未加盖单位公章,违反了《房地产经济管理办法》第二十条“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章”之规定。合同签订时也未书面告知合同风险,违反了《房地产经济管理办法》第二十一条之规定。在合同履行过程中向二原告索要22000元的好处费,代二原告办理开发商处换名字,且不开具收据,属于《房地产经济管理办法》第二十五条规定的禁止性行为。2018年2月8日大同市出台相关文件后,2018年8月30日大同晚报也发布了东方罗马城可以办房本的消息,合同第十一条约定的“因手续不能换名字”的客观条件已形成,合同目的已客观不能实现,被告大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心仍以帮助换名字的目的索要好处费,不但扩大了二原告的损失,也损失了国家利益,二原告对其订立居间合同的目的存在合理怀疑。二原告认为此合同应认定为无效合同,请求人民法院对《房屋转让合同》是否存在无效情形,依职权进行审查。综上,请求人民法院判如所请,维护法律严肃性。被告贾某、姚某针对本诉辩称，对签订合同时间、交付房款金额及入住时间没有异议。我方不认可原告第一项诉求，本案涉及的房屋买卖合同不存在法定以及约定的解除条件，对于第二项诉求，我方没有违反合同法的约定。被告大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心辩称，原告主张买房过程属实，我没有收原告一分钱，我不认可给原告造成的损失，我是居间介绍让其达成买卖协议，我没有违约。该买卖协议有效，我没有给原告造成损失。不承担赔偿损失责任。反诉原告贾某向本院提出反诉请求：1、请求确认原、被告在2018年3月11日签订的《房屋转让合同》为有效合同；2、请求判令反诉被告履行合同义务，于判决生效后15日内配合办理完成房屋过户手续，因过户产生的费用由反诉被告承担。3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月11日，经大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心居间，反诉原告与反诉被告签订了《房屋转让合同》，约定反诉被告将位于大同市××路房屋出售给反诉原告，附属设施、装潢情况为“精、灶、油烟机、淋浴、空调”，交易价格为480000元，并约定甲乙双方协商办理房屋交易手续，办理换名字由甲方办理，费用由甲方承担，甲乙双方应无条件的积极配合提供办理时所需要的相关证件和手续。房屋交付日为2018年3月26日前。2018年3月16日、2018年3月26日双方签订《补充协议》两份，2018年3月26日甲方将房屋交付给乙方，水电气已结清，乙方已交付人民币400000元，余款在完成过户后交付。2018年3月11日，姚某交付王某1购房款人民币300000元，其中银行转账290000元，现金10000元。2018年3月23日姚某向王某1账户转款100000元，以上共计400000元。2018年3月26日，反诉被告将房屋交付给我方，居住至今。2019年9月该房屋具备办理过户条件，经多次催促，反诉被告拒不配合原告过户，请求法院支持反诉请求。反诉被告张某、王某1辩称，我方认为合同是有效的，只是主张解除，不同意继续履行，因为双方约定的只是在开发商处办理更名手续，不是办理房屋过户手续。反诉原告要求的诉讼请求突破合同约定，过户产生的费用没有约定，我方不承担。反诉第三人姚某述称，我同意反诉原告的诉求，我是以女儿名义购买房屋，当时480000元买房的费用都是我出的，我同意将房屋过户到反诉原告名下，买房的时候约定包含过户费用，故反诉被告应该承担费用。反诉第三人大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心述称，认可反诉原告的请求，合同约定属实。本院经审理，认定事实如下：张某与王某1系夫妻关系。2008年8月8日张某与山西东方置业房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于本市××区房屋一套，未办理房屋产权登记手续。2018年3月11日，由大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心居间介绍，王某1（甲方）与贾某（乙方）签订《房屋转让合同》，约定贾某购买位于东方罗马城14幢4单元301号房屋，成交价为480000元；付款方式为第一次交300000元，第二次换名字签字付款180000元；房屋交付日为2018年3月26日前；甲方违约双倍付乙方50000元整，乙方违约付甲方50000元，甲方如因手续不能换名字双方不违约，甲方退乙方房款。同日，贾某母亲姚某向王某1交付房款300000元。2018年3月16日，张某与姚某签订《补充协议》，约定付款方式：第一次交300000元，第二次2018年3月26日交钥匙付100000元，第三次4月26日前签卖房申请表付50000元，第四次开发商批准后付清30000元。2018年3月26日，王某1与姚某再次签订《补充协议》，确认房屋交付及收取购房款400000元。贾某已入住房屋至今。另查明，诉争房屋因历史遗留问题售房后一直未能办理权属登记手续。大同市国土自资源局于2018年3月7日发布信息称，依据《关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的工作方案》，对162个房屋权属登记历史遗留问题进行梳理并组织不动产登记部门对首批拟开始办理房屋权属的小区落实提出同意办理的意见。大同市房产管理局于2018年8月30日发布信息称，从2018年9月15日起东方罗马城作为第六批10个项目可以办理房屋权属登记。以上事实，有原、被告陈述及双方当事人提供的结婚证、《商品房买卖合同》、《房屋转让合同》及补充协议、大同市人民政府网站信息、大同晚报网站信息、房款收条、水电费缴费单在卷佐证，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，诉争房屋为二原告婚姻存续期间购买，属夫妻共同财产，房屋转让合同虽由王某1一人签定，但张某在补充协议上签字，可以确认二人对出售房屋均明知且意思表示真实，该合同不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同签订后，买受方已按约交付大部分购房款并接收房屋居住至今，合同已实际履行。房屋进行买卖交易后需要办理过户手续是买卖双方应当知晓的交易常识，双方在交易时应当充分了解房屋权属登记的政策法规。本案中，买卖双方在合同签订时，政府已对诉争房屋的权属登记问题开始落实办理，合同明确约定“办理换名字由甲方办理、费用由甲方承担”，因此二原告作为出售方对此项约定的含义仅理解为在开发处办理更名手续，不符合客观事实及法律规定，二原告以此为由要求解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。二原告以合同解除为条件所提出的其他诉求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告配合办理房屋过户手续，并由反诉被告支付过户费用，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。房屋过户手续办理后，反诉被告应向反诉被告支付购房余款80000元。原告及反诉原告对大同市南郊锌愿房屋咨询服务中心均无诉求，故该中心对本案不承担责任。诉讼费依法应由败诉方承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告张某、王某1的诉讼请求；二、确认原告（反诉被告）张某、王某1与被告（反诉原告）贾某签订的《房屋转让合同》有效；三、反诉被告张某、王某1在本判决生效后十五日内配合反诉原告贾某办理本市平城区东方罗马城14幢4单元301号房屋的过户手续并承担相关费用；案件受理费669元（已减半收取），反诉费100元，由张某、王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。。审判员 武抒琴二0二0年十月二十三日书记员 温砚青