海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初1185号   原告(反诉被告)：张碧涛，女，1985年10月12日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人:赵海，海南业茂律师事务所律师。   被告（反诉原告）：陈坤，女，1975年6月15日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人:李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。   原告张碧涛与被告陈坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，在依法适用普通程序审理过程中，被告陈坤提出反诉，本院受理其反诉后，遂将本诉和反诉合并审理。本案先后于2020年4月16日、2020年5月29日、2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张碧涛的委托诉讼代理人赵海、被告（反诉原告）陈坤到庭参加第一次庭审；张碧涛的委托诉讼代理人赵海、陈坤的委托诉讼代理人李清理到庭参加第二、三次庭审。因本案案情复杂，本案依法延长审限2个月。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）张碧涛向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方的《房屋租赁合同》及补充协议自2020年1月10日解除；2.判令陈坤退还张碧涛支付的押金25000元；3.判令陈坤返还其占有张碧涛在海口市海景路78号蔚蓝海语印象烟波阁2-1商铺内价值158574元的物品（具体物品见附件盘点库存表）；4.判令本案诉讼费、保全费等相关费用由陈坤承担。事实与理由：张碧涛与陈坤于2018年11月23日签订《房屋租赁合同》，2019年1月14日，张碧涛及海南昌裕盈贸易有限公司、海口美兰十乐休闲馆（两家单位的法人代表为案外人黄婕）和陈坤签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定房屋地址、租赁期限、租金及押金、合同解除、违约责任的条款，约定房屋租金为每年30万元。2019年12月3日，陈坤微信通知张碧涛房屋租金由每年30万元上涨至每年39万元，2019年12月8日，陈坤到房屋所在地面谈房屋租金事宜，张碧涛、黄婕告知陈坤不接受房屋租金上涨，与陈坤协商解除合同，但陈坤不同意。2019年12月28日，陈坤微信通知张碧涛交付半年房屋租金19.5万元。2019年12月31日，黄婕交代员工搬离公司里属于自有的家具电器及酒水货物，陈坤态度强硬百般阻拦。矛盾升级后陈坤报警，经民警协调后陈坤仍然不同意黄婕搬走物品。民警多次与陈坤沟通后，陈坤要求黄婕列出所属物品清单及出示购买凭证。由于黄婕本人不在海口，即委托王雪林代为清点及搬离所有物品，黄婕按照陈坤要求将物品清单及委托书扫描后发由王雪林微信，民警因有其他案件发生赶去别处出警，交代双方手续资料齐全后可搬离物品。民警离开后陈坤开始辱骂恐吓王雪林，王雪林再次报警，民警看完视频之后告知王雪林，陈坤行为并未对其造成实际性伤害，但可以走司法程序起诉陈坤。陈坤要求我方所有员工下午6点之前全部离开公司，5点40份左右陈坤再次对王雪林进行辱骂与恐吓，双方发生口角，在王雪林坐上电动车准备离开时陈坤动手扯王雪林头发导致其跌下电动车，随后王雪林上前阻止陈坤离开，被其穿着高跟鞋踹小腹一脚，王雪林第三次报警。出警人员是红岛边防派出所所长及三名民警，随行有法制节目摄像两名。看完事发经过监控后将陈坤带回派出所，黄婕赶到现场带王雪林带到海口市人民医院检查验伤。陈坤将公司换锁，收回电闸门钥匙。黄婕与王雪林医院检查结束后回到红岛派出所，检查验伤结果为轻度外伤。在派出所长的协调之下，陈坤向王雪林道歉并赔偿检查费300元整，陈坤同意2020年1月2日让黄婕撤离清单上所有物品，双方签署同意调解协议书。2020年1月2日黄婕多次拨打陈坤电话未接，民警拨通陈坤手机后陈坤告知其身体不适到301医院检查，在提出按照约定撤离清单上物品时陈坤又多番推辞，反口不同意清单上最后一项，民警多番沟通后未果，黄婕无奈同意暂时不搬离最后一项的所有酒水。在民警的见证下黄婕搬离清单上1-6项物品后，清点一楼所有酒水货物以及两台办公电脑。2020年1月4日黄婕与王雪林共同见房东王女士，得知陈坤与其租赁合同为两年一签，即2018年至2019年12月31日到期。2020年1月10日黄婕与张碧涛扫描《解除房屋租赁合同通知函》以短信形式发予陈坤，随后将原件通过EMS发给陈坤。张碧涛认为，一是陈坤故意隐瞒房屋的真实租赁情况，没有告知张碧涛自己只与房主签订的租赁期至2019年12月31日，而于2018年11月23日将房屋私自租赁给张碧涛自2019年1月1日至2023年12月31日，违反了诚信原则，会导致合同无法履行。二是合同没有约定房屋租金每年按一定标准增长和根据市场双方再协商增加房屋租金，陈坤却无故提高房屋租金高达30%，这明显违反了合同的约定。在张碧涛与陈坤协商不成，向陈坤提出解除合同时，张碧涛将属于自己的物品搬离却遭到了陈坤的野蛮阻扰，在警察的干预下才搬离部分物品，并恐吓及殴打张碧涛公司的员工，造成员工轻度外伤。陈坤并于2019年12月31日将公司换锁，收回电闸门钥匙。最后造成员工部分物品被陈坤占有（具体详见附单）。据此，陈坤严重违反了合同约定，致使张碧涛无法经营，并且陈坤违反诚信原则，根据相关法律规定，张碧涛有权请求解除合同并退还押金。张碧涛认为，陈坤占有的物品，其所有权归属张碧涛，陈坤的行为属于无权占有，张碧涛有权请求陈坤将其占有的物品返还。综上所述，张碧涛认为陈坤严重违反合同约定，无权占有了张碧涛的物品。为此，为了维护自身合法权益，张碧涛特诉至人民法院，请求法院依法作出公正的判决。   被告陈坤辩称，1.2019年12月3日陈坤微信通知张碧涛涨租金一事并不属实，是张碧涛在已经知道陈坤与原房东的租赁期限将于2019年12月31日到期，当时已经提供了原合同的复印件给张碧涛，但张碧涛希望与陈坤的租赁合同签5年；2.陈坤与原房东租赁合同中已经约定租金递增的情况，且2019年12月8日陈坤与张碧涛面谈的情况不属实；3.2019年12与31日，在陈坤不知情的情况下，张碧涛的合伙人黄婕派人到租赁房屋里搬东西，张碧涛给陈坤电话通知，张碧涛也不知案外人黄婕搬东西，张碧涛不知道其为什么搬东西；4.陈坤与张碧涛的合同中明确约定陈坤的装修价值五、六百万，双方之间有移交清单，在张碧涛、陈坤均不知情的情况下，黄婕于2019年12月31日叫王雪林到租赁房屋搬东西，其所搬东西中有陈坤移交给张碧涛的物品；5.合同中约定的物业费、水电费张碧涛从2019年10月后就没有缴纳，同时张碧涛也没有就当时的物品进行盘点，造成陈坤的许多物品丢失；6.双方房屋租赁合同合法有效，张碧涛无权单方解除，张碧涛2020年1月10日单方解除合同的行为构成违约，不同意张碧涛的诉讼请求，也不同意解除合同，张碧涛按年租金30万元履约即可；7.张碧涛没有证据能证明其所说的价值15万多元的物品属于张碧涛所有，对其诉讼请求应当予以驳回。   被告（反诉原告）陈坤提出反诉请求：1.判决双方所签的《房屋租赁合同》及补充协议继续履行，并由张碧涛立即向陈坤支付2020年全年租金30万元；2.判决张碧涛立即向陈坤支付违约金3万元整[计算方法:以30万元为基数，按年利率24%标准计算,自2019年12月21日起至2020年4月16日(暂计至开庭之日)]；3.判决张碧涛将涉案房屋的装修恢复原状；4.判决张碧涛立即修复、赔偿涉案房屋内陈坤损坏、丢失的物品（以双方签订合同时所移交的清单中的物品为准）；5.判决张碧涛立即支付涉案房屋的物业、水电费15312.38元（2019年9月-2020年5月）；6.本案诉讼费由张碧涛承担。事实和理由：我（陈坤）于2018年9月底经案外人陈月喜介绍与张碧涛认识,在去张碧涛原经营酒业的场所实地查看后，我同意将其承租的花费五百多万装修的位于海口景路78号蔚蓝海语印象烟波阁2-1号商铺转租给张碧涛经营酒行。在陈月喜带张碧涛第一次来商铺时，我就清楚告知张碧涛，我与房东的合同是5年一签（我把与房东的合同复印件也交给了张碧涛查阅保存），还有一年就到期了(2014年1月1日-2019年12月31日)，到2019年12月31日就到期,是要重新签订合同，续租时可能要涨房租,因为前面五年合同约定涨，但最终房东没有涨,这次口头已经通知要涨，但续签时我会尽量沟通。但张碧涛还是提出希望5年一签，并表示,只要我能保证继续与房东续租就行。由于考虑是熟人介绍,各自都独立经营,合同中也约定好了两个月按照物品清单盘点一次我的原有物品,口头约定每年张碧涛再支付5万元作为使用我原有560万投资装修场所所有移交家具、物品及厨房用品的使用费用,这5万元我同意全部用于充抵我在租赁场所的消费使用，并由我委派一名熟悉现场水电线路的工作人员陈发运不作为固定岗位,定期不定期的到现场查验水电以及配合现场需要等的管理,每月工资2000元(欠发2019年10月至今的工资)。2018年11月23日，我与张碧涛签署了房屋租赁合同。2019年12月31日,我在没有得到任何通知的情况下,张碧涛的合伙人黄婕派人驱车来的租赁场所强行要拉走所谓自己的经营物品(酒水饮料、家具、厨房用品等),由于张碧涛与合伙人黄婕要拉运的这些物品在进场前没有按照合同约定提供双方确认清单,搬进来之后是与我价值上百万的(双方房屋租赁合同附件《物品清单表》中的移交使用物品)物品混放的,我即刻派熟悉现场的工作人员陈发运赶往现场了解情况:发现搬运物品里有部分是我的东西。强行要搬运物品的指挥者竟然是张碧涛的助理王雪林。陈发运即刻阻止,但王雪林说她们老板(黄婕)明天有新的场所开业,急等着用这些东西。陈发运回答:如果实在是急等着使用的东西也要提供一份需要拉运物品的清单,因为已经看到要搬运的物品里明显有不确定是双方谁的东西了,这样就必须双方盘点确认之后方可考虑是否同意拉运。目前按照合同约定也早已经超过了房租交付期限,并且在此期间我们多次接到物业公司催缴水电物业费的电话。可是王雪林不但不听劝阻不予理睬还大打出手打了陈发运(提供证据视频),依然要强行拉运。我接到陈发运现场混乱电话之后,直接电话问张碧涛这都是些什么情况因为张碧涛近期一直给我说她与合伙人黄婕要分开,让我帮她找新的合作方,并且说虽然现在没有现金但仓库里的酒还值六七百万。就在她的合伙人黄婕强行搬运物品一个小时前,还由张碧涛亲自约同我找的新投资人刘峰一起去看了她在美兰区亮脚人村租赁的存放她所说价值六七百万酒的库存仓库(有去仓库的影像资料提供)。看完仓库不到一个小时她的合伙人就要到租赁场所拉东西走，这样一来一往的场面让我的确看不懂，我又连忙发信息问张碧涛，黄婕要拉东西走到底是什么情况张碧涛回信息说:我告诉黄婕,你搬东西也要给陈总说一声毕竟我们还没有完全清算完,房租也没有交,最起码的事要懂。她说黄婕会给您打电话的。因为当时我正好已经回到家午睡,无奈起身也赶到现场,没想到一去就遭王雪林的恶言辱骂，并强行带领人手抢夺管控大门的电子遥控器,要转移走的物品。我劝阻未果遂打110报警(我共报了三次警,派出所出警三次),最终在派出所民警的协调下达成王雪林等人最晚当日18:00下班后全部离开,在此期间室内物品一件都不准搬出。待房屋租赁双方负责人共同协商合同事项之后再协商搬出,合同纠纷部分就不属于派出所处理权限范围了。我在征得派出所民警同意与认可下当众收回大门钥匙,按照派出所协商时间关闭了租赁场所的大门,并保管了钥匙。在涉案租赁经营场所内，我投资的装修家具等物品高达560多万，在2019年张碧涛经营期间，我已发现部分物品不见踪影及现场看到多处损坏,但是张碧涛从不积极配合履约合同约定的两个月进行一次盘点,后计划商定春节放假前必须一起盘点清理一次。在2019年12月31日黄婕派王雪林来私自拉运所谓自己的物品是否也会将我的物品一起偷运走为保护我的大额财产安全,才发生不同意王雪林等人拉运走任何物品，无论王雪林代表着谁,都不是解决纠纷的当事人。合同约定每年12月20日前就要一次性支付清下一年度的租金,并且约定租赁关系的变动需提前三个月告知对方，但在2019年，张碧涛拖欠经营期间的物业、水电费用等多项费用多达两三个月之久,物业公司投诉陈坤及房东多次,其依然不交；在2020年1月4日陈坤主动与张碧涛联系,协商如何处理目前情况，也质疑张碧涛是否与合伙人演双簧想赖各种费用逃跑。综上所述,不论合同纠纷解决如何,如果要拉运任何物品的前提是双方先盘点、付清合同约定的所有应缴费用之后才能协商的。张碧涛从2019年10月开始拖欠物业水电费，拖欠员工陈发运工资，足以证明其早有准备不想继续在租赁场所经营下去，但在我多次催缴张碧涛并告知房东要涨房租情况时，张碧涛从未提出由于经营情况还是房租上涨情况而要选择协商终止合同，反而预谋策划在2019年12月31日这一天的主动邀请陈坤帮助找的新的投资人刘峰一起查看其在亮脚人村里酒的存放仓库、精心策划当日中午的强行搬运物品、恶言辱骂激化现场矛盾升级转移注意力等，其真实目的是涉嫌将陈坤的财产非法转移与获取,并为自己寻找编织违约合同的理由。   原告（反诉被告）张碧涛针对被告（反诉原告）陈坤的反诉答辩称，一、陈坤已构成根本违约，应解除合同。双方于2018年11月23日签订了《房屋租赁合同》，但合同中并没有涨租的约定，但在租赁一年后即2019年12月3日，陈坤微信通知张碧涛房屋租金由每年30万元上涨至每年39万元，陈坤的行为已经造成张碧涛无法实现租赁房屋继续经营的目的，构成根本违约。2019年12月31日，张碧涛的合伙人黄婕交代公司员工搬离属于其具有所有权的家具电器及酒水货物，陈坤百般阻拦，报警处理后，仍没有解决。其后陈坤辱骂、威胁、殴打公司员工，造成公司员工受伤，并将张碧涛租赁的房屋强制性关门换锁，致使张碧涛无法进入租赁房屋进行相关经营活动。陈坤的以上行为使张碧涛无法正常进行经营活动，致使张碧涛无法实现租赁房屋进行经营业务的目的，陈坤已构成根本违约。根据《合同法》第九十一条、九十四条、九十七条规定，张碧涛有权解除合同，有权不再支付相应的租金。因此，陈坤诉求张碧涛支付2020年的全年租金30万元无事实和法律依据。二、陈坤诉求张碧涛支付违约金无事实和法律依据。因为是陈坤自己违约在先，且构成根本违约，张碧涛不成存在违约，因此，无需支付违约金。三、陈坤人诉求张碧涛将承租房屋的装修恢复原状及赔偿涉案房屋丢失物和损坏物品是无事实依据的。1.依据原、被告及海南昌裕盈贸易有限公司、海口美兰十乐休闲馆于2019年1月14日签订的《房屋租赁合同之补充协议》第一条第一款的规定，陈坤对2019年1月14日之前对涉案房屋已经装修的部分已经视为接受，根据相关证据材料,证明张碧涛于2018年12月23日至2019年1月9日对涉案房屋进行了装修，这些装修的部分已经得到了陈坤的认可，不属于张碧涛不经过陈坤同意自行装修。自2019年1月9日之后，张碧涛没有再对涉案房屋进行过装修和任意改动及损坏；2.依据双方的清点清单，有许多物品是陈坤自己拿走或使用掉了。陈坤自2019年9月份，自己使用了一些物品但没有进行清点。2019年12月31日，陈坤换锁之后，张碧涛就没有再进入过涉案房屋，对屋内物品目前的情况不清楚；3.双方口头约定，以陈坤在张碧涛处消费的费用作为涉案房屋及物品的使用折旧损耗费，在租赁期总共以五万为限。自2019年初至2019年12月29日一年内，陈坤已经在张碧涛处消费了但未支付的费用为60011.6元，已经远远超过了约定费用。因此，即使涉案房屋有少量物品折旧消耗损坏，也应被陈坤的消费所抵消。综上，张碧涛认为，根据目前的相关证据材料，没有明确的证据和事实，证明因张碧涛的原因造成陈坤出租屋内的物品丢失、重大损失和损坏或装修任意改动及损坏。因此，陈坤诉求张碧涛将承租房屋的装修恢复原状及赔偿涉案房屋丢失物和损坏物品是无事实依据的。四、张碧涛只经营到2019年12月31日，对2019年10月至2019年12月31日的物业费，水费等相关使用的费用，张碧涛愿意向物业公司支付。但2019年12月31日，陈坤将涉案房屋换锁，致使张碧涛没有在涉案房屋进行经营，是陈坤的责任，并不是张碧涛的责任。因此，自2020年1月1日以后张碧涛没有使用涉案房屋，其物业费、水费的相关费用，张碧涛是不应承担的，应由陈坤自行承担。另外，2020年5月15日下午，张碧涛经过涉案房屋，发现大门的锁开了，于是安排人去查看情况，发现有人进入，但具体做了些什么，张碧涛不清楚。涉案房屋大门的锁及钥匙只有陈坤有，陈坤在张碧涛不知情的情况下，在2019年12月31日至2020年5月15日期间，派人进入涉案房屋，其在房屋内做过什么，拿过什么，张碧涛不清楚，为此，对陈坤提出的要求张碧涛将承租房屋的装修恢复原状及赔偿涉案房屋丢失物和损坏物品的反诉请求，张碧涛具有合理理由怀疑是陈坤自己或派人进入涉案房屋并做对张碧涛不利的事情，而故意向张碧涛提出此反诉请求，涉嫌虚假诉讼。在此，张碧涛请求法院查明真实情况，驳回陈坤的反诉请求，以维护张碧涛的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据和庭审陈述，经审查，本院确认以下案件事实：   一、2018年11月23日，陈坤（甲方）与张碧涛（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方陈坤将其依法承租的位于海口市海景路78号蔚蓝海语印象烟波阁2-1商铺一层东部建筑面积约160平方米、二层东部建筑面积约380.05平方米的精装修房屋转租给乙方张碧涛做为商业经营使用，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，共计5年；房屋年租金30万元，押金2.5万元；乙方须在每年12月20日前向甲方一次性支付下一年租金，逾期交付租金，除补交欠租外，并按租金的1%以天计算违约金；甲方应于2018年11月30日前（甲方无偿给乙方提供一个月的提前使用期）将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还约定及附件中的房屋及附属物品中、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，乙方须结清使用期间应承担的一切费用；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋设施设备及其附属物品、大型贵重家具、电器、厨房设备设施发生损坏或故障的，乙方应及时负责维修或承担无法修复的合理赔偿责任；在经过甲方同意下，乙方可视经营情况对房屋商业门头及内部装饰修改、增加或减少，对室内经营环境管理合理布局，增添经营所需的设备、器材、用品等，经营期间的物业费、水电费、小区卫生费等均由乙方支付。合同签订后，张碧涛于2018年12月19日向陈坤支付押金2.5万元。双方于2019年1月对涉案租赁房屋内的物品进行了盘点交接。其后，张碧涛与黄婕等人合作，对涉案的租赁房屋进行装修施工，并对外以昌裕盈酒业、十乐食府名义对外营业。2019年1月14日，甲方陈坤与乙方张碧涛又签订《房屋租赁合同之补充协议》，主要内容为：乙方未按《房屋租赁合同》约定给甲方提供双方约定的装修装饰总体文本方案，前面的施工也没有得到甲方同意便自行施工，对于目前已经装修过的地方，装修效果甲方勉强视为接受。但后期不经甲方完全同意，乙方不得再任意擅自拆装任何环节，若因乙方擅自装修以及拆装而导致以后经营期间引发的一切安全责任事故均由乙方与其名下的企业承担全部责任。甲方将租赁房屋内的装修、置办的家私与用品无偿提供给乙方使用，双方共同签订物品清单作为《房屋租赁合同》附件，为了甲方物品的安全性，乙方需派人配合甲方两个月一次的盘点，如有贵重物品出现丢失或损坏，乙方需征得甲方满意的情况下及时赔偿及维修。如乙方在使用过程中丢失与损坏，乙方与其名下的企业承担赔偿与维修责任；租赁房屋中的故宫包厢内的茶台及品鉴吧属于甲方自行留用，不经甲方同意乙方不得使用。在《房屋租赁合同之补充协议》上的承租方企业名称栏，加盖了海口美兰十乐休闲会馆、海南昌裕盈贸易有限公司印章，黄婕以海南昌裕盈贸易有限公司法人代表人身份亦签字。2019年1月14日，陈坤又主持召开了关于房屋租赁经营管理事项讨论会，并形成了会议纪要，参会人员除张碧涛外，还有黄婕、王雪林、陈月喜等，会议内容与《房屋租赁合同之补充协议》内容基本一致。   二、2019年5月24日，张碧涛、陈坤对涉案房屋内属于陈坤的物品再次进行了盘点。   三、2019年12月3日，陈坤通过微信告知张碧涛，要求每月增加租金7500元，年租金变更为39万元。2019年12月31日，在张碧涛方的工作人员王雪林拟从涉案租赁房屋内搬离相关办公用品及酒水货物等物品时，受到陈坤及其工作人员阻拦后双方发生争执，经报警处理后，陈坤一次性赔偿了王雪林300元，双方相互赔礼道歉，双方互不追究对方其他法律责任。事发当日，陈坤对租赁的房屋进行关门锁门，张碧涛此后未再能进入该租赁房屋开展经营活动。2020年1月10日，张碧涛向陈坤发出《解除房屋租赁合同通知函》，以陈坤在租赁期内擅自上调租金、无理扣押财产（酒水及办公用品），并于2019年12月31日强制关门换锁为由，要求立即解除对其财产的限制及立即解除《房屋租赁合同》。该函除有张碧涛签名外，亦同时加盖有海口美兰十乐休闲会馆、海南昌裕盈贸易有限公司印章，且黄婕以海南昌裕盈贸易有限公司法人代表身份签字。陈坤于2020年1月10收到《解除房屋租赁合同通知函》后，通过信息回复不同意解除合同，并表示2020年度租金按30万元计算。2020年1月12日，陈坤收到了张碧涛邮寄送达的《解除房屋租赁合同通知函》。   四、张碧涛交纳涉案房屋租金至2019年12月，2020年1月起其未再支付租金。根据管理涉案房屋物业管理公司提供的收费通知单，涉案房屋尚欠付2019年9月公共电公摊100.61元，且从2019年10月起，涉案房屋就未再交纳物业管理费、公共电公摊费、公共水公摊费、其他生活垃圾费。经核算，计至2019年12月止，涉案房屋欠付的物业管理费、公共电公摊费、公共水公摊费、其他生活垃圾费共计3887.92元。   五、本案中，双方当事人均未申请对涉案房屋进行勘察和对屋内物品进行清点，也未申请对屋内物品进行保全。根据双方诉讼请求及案件审理需要，本院于2020年8月27日下午组织双方对涉案房屋进行了现场勘察，并组织双方于次日（8月28日）对涉案房屋内存放的物品进行了清点及登记造册（共52页）。将此次清点及登记造册结果与双方在租赁房屋交接时（2019年1月）的盘点清单及双方在2019年5月时所进行的盘点清单进行核对，陈坤移交给张碧涛的物品，除个别物品存在缺失或损坏外，其他物品仍存放在涉案的租赁房屋内（该部分物品明细在本院2020年8月28日清点造册的1-48页），对该部分物品，双方均确认属于陈坤所有。对本院2020年8月28日清点造册的49-52页内的物品（物品的种类主要为酒和茶叶，详细明细清单见附件），该部分物品不在双方进行租赁房屋交接时（2019年1月）的盘点清单及双方在2019年5月时所进行的盘点清单内。对该部分物品的归属，双方各执一词。陈坤称该部分物品属于其放置在涉案租赁房屋内的私人物品。张碧涛称这是属于自己经营酒行而存放在租赁屋内被陈坤阻止搬离的物品；张碧涛为证明其所称，其在法院勘察清点前的诉讼活动中提供了盘点库存表、物品清单、销售单、送货单、出库单等证据。经核对，除少数物品存在缺失或损坏外，本院2020年8月28日清点造册的49-52页内的物品与张碧涛提供的盘点库存表、物品清单、送货单、出库单等物品基本一致。   六、诉讼中，陈坤申请追加黄婕、王雪林、陈月喜、海南昌裕盈贸易有限公司、海口美兰十乐休闲会馆为本案第三人参加诉讼。   七、涉案的位于海口市海景路78号蔚蓝海语印象烟波阁2-1房屋业主为王丽媛。在2013年10月，陈坤以吴芸芸为名义承租人与王丽媛就涉案房屋签订了租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日的《房屋出租合同》。2019年12月15日，陈坤与王丽媛续签了《房屋出租合同》，双方约定年租金36万元，租期2年（从2020年1月1日起至2021年12月30日）。   本院确认的上述事实，有张碧涛提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、押金收据、微信聊天记录截图、红岛边防派出所的《出警情况说明》和《现场调解协议书》、《解除房屋租赁合同通知函》及邮寄送达查询记录、盘点库存表、物品清单、销售单、送货单、出库单、委托书、照片、2019年1月交接及盘点清单、2019年5月的盘点清单等；有陈坤提交的《房屋租赁经营管理事项讨论会会议纪要》、物品移交交接清单、照片、与业主王丽媛的《房屋出租合同》2份、微信通信记录、物业水电费通知单等；有本院现场勘察的照片、笔录、盘点明细表等；另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。上述证据经质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。   本院认为，一、关于本案是否应当追加黄婕、王雪林、陈月喜、海南昌裕盈贸易有限公司、海口美兰十乐休闲会馆为第三人问题。本案中，《房屋租赁合同》及补充协议是由张碧涛与陈坤签订的，房屋的租金、押金、房屋交接及屋内物品的盘点亦是由张碧涛与陈坤委托或组织相关人员进行的，张碧涛与陈坤才是《房屋租赁合同》及补充协议权利义务的实际承受者。虽然张碧涛存在与黄婕合作，对外以海南昌裕盈贸易有限公司、海口美兰十乐休闲会馆名义在涉案租赁房屋内对外营业，且在《房屋租赁合同之补充协议》上的承租方企业名称栏，加盖了海口美兰十乐休闲会馆、海南昌裕盈贸易有限公司印章及有黄婕以法定代表人身份的签字，但据此认为海口美兰十乐休闲会馆、海南昌裕盈贸易有限公司及黄婕也是《房屋租赁合同》承租者的证据不充分。王雪林是张碧涛与黄婕聘请的工作人员，陈月喜是介绍促成张碧涛、陈坤签订《房屋租赁合同》的中间人，虽然他们均参加了陈坤于2019年1月14日主持召开的关于房屋租赁经营管理事项讨论会并在会议纪要上签名，但不能据此认为他们也是涉案的《房屋租赁合同》及补充协议的当事人。而且在本案中，张碧涛、陈坤的诉求均不存在要求黄婕、王雪林、陈月喜、海南昌裕盈贸易有限公司、海口美兰十乐休闲会馆承担责任，因此，综合全案情况，本案并不需要追加黄婕、王雪林、陈月喜、海南昌裕盈贸易有限公司、海口美兰十乐休闲会馆为第三人参加诉讼。   二、关于《房屋租赁合同》及补充协议是否应当解除问题。出租人陈坤在租赁期内擅自上调租金，并在2019年12月31日阻挠张碧涛的工作人员搬移物品而引发纠纷，且于当日对涉案房屋关门锁门，致张碧涛此后未再能进入该租赁房屋开展经营活动，陈坤的行为业已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，张碧涛有权解除合同。张碧涛于2020年1月10日通过信息通知陈坤解除《房屋租赁合同》及补充协议，陈坤于同日收到，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。......”的规定，本院确认双方的《房屋租赁合同》及补充协议已于2020年1月10日解除。陈坤要求张碧涛继续履行《房屋租赁合同》及补充协议的反诉请求于法无据，本院不予支持。   三、合同解除后的物品处理及责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鉴于《房屋租赁合同》及补充协议的解除是因陈坤违约所致，故对于张碧涛支付给陈坤的租房押金25000元，陈坤应予退还。本院虽确认双方合同的解除时间为2020年1月10日，但因陈坤在2019年12月31日对涉案房屋强行关门锁门后致张碧涛未再能进入该租赁房屋开展经营活动，故对于2020年1月1日后所产生物业管理费等费用，张碧涛不用支付；但对于2019年12月31日前张碧涛使用涉案房屋期间所欠付的物业管理费等费用3887.92元，应由张碧涛支付。张碧涛对涉案租赁房屋的装修施工方案虽没有事前征得陈坤同意，但陈坤在其后的《房屋租赁合同之补充协议》中已明确表示对于张碧涛的装修效果视为接受，现陈坤未举证证明张碧涛其后又对涉案房屋进行了装修改动，故对于陈坤要求张碧涛将涉案房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。根据双方诉求及本案审理需要，本院组织双方于2020年8月28日对涉案房屋内存放的物品按现状进行了清点及登记造册（共52页），将此次清点及登记造册结果与双方在租赁房屋交接时（2019年1月）的盘点清单及双方在2019年5月时所进行的盘点清单进行核对，陈坤移交给张碧涛的物品，除个别物品存在缺失或损坏外，其他物品仍存放在涉案的租赁房屋内（该部分物品明细在本院2020年8月28日清点造册的1-48页），对该部分物品，双方明确属于陈坤所有，本院予以确认。由于陈坤于2019年12月31日对涉案房屋关门锁门时，双方未对涉案房屋内物品进行盘点，从2019年12月31日后至本院组织双方盘点期间，该房屋实质系在陈坤方的管理下，在陈坤未举证证明个别物品的损坏或缺失是在2019年12月31日前就已发生情况下，对陈坤要求张碧涛赔偿缺失或损坏物品的诉请，本院实难支持。双方对本院2020年8月28日清点造册的49-52页中的物品（物品的种类主要为酒和茶叶，物品的明细清单见附表）归属各执一词。由于该部分物品并不在双方在租赁房屋交接时（2019年1月）的盘点清单及双方在2019年5月时所进行的盘点清单明细中，陈坤虽称该部分物品属于其放置在涉案租赁房屋内的私人物品，但对其所称未提供相关证据佐证，故对其意见，本院不予采纳。结合张碧涛系在该租赁房屋内从事酒业经营，且该部分物品与张碧涛在法院勘察清点前所提供的盘点库存表、物品清单、送货单、出库单等物品基本一致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院认为张碧涛关于该部分物品为其在涉案租赁房屋内经营酒业时存放而后被陈坤阻止搬离的物品的主张已达到高度盖然性的标准，故对张碧涛所称，本院予以采信；因此，陈坤应将该物品（具体明细详见其后附表）按现状交还张碧涛。由于在2019年12月31日前双方未对涉案房屋内的物品进行盘点，在张碧涛未举证证明其存放在租赁房屋内物品存在的缺失或损坏是在2019年12月31日后才发生情况下，对张碧涛要求陈坤按其起诉状附件中的物品清单交还物品的意见不予采纳。关于租金损失问题。涉案租赁房屋从2020年1月空置至今，造成空置的主要原因是陈坤违约致双方合同解除，次要原因是双方均未采取合理措施（当事人诉前未能自行对屋内物品进行清点，诉中均未申请对涉案房屋进行勘察和对屋内物品进行清点，也未申请对屋内物品进行保全）致损失扩大。根据双方过错程度，综合考虑新冠肺炎疫情影响等因素，从公平合理原则出发，对涉案房屋空置所产生的租金损失，本院酌定由张碧涛负担2个月租金损失即50000元，其他租金损失由陈坤承担。陈坤要求张碧涛负担2020年全年租金30万元及要求张碧涛支付违约金于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）张碧涛与被告（反诉原告）陈坤所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》已于2020年1月10日解除；   二、被告（反诉原告）陈坤须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）张碧涛退还租房押金25000元；   三、被告（反诉原告）陈坤须于本判决发生法律效力之日起十日内将张碧涛存放在租赁房屋内的物品（物品明细清单见其后的附表）交还原告（反诉被告）张碧涛；   四、原告（反诉被告）张碧涛须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈坤支付物业管理费、公共电公摊费、公共水公摊费、其他生活垃圾费共计3887.92元；   五、原告（反诉被告）张碧涛须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈坤支付租金损失50000元；   六、驳回原告（反诉被告）张碧涛的其他诉讼请求；   七、驳回被告（反诉原告）陈坤的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费3971.48元（张碧涛已预交），由原告（反诉被告）张碧涛负担471.48元，由被告（反诉原告）陈坤负担3500元。反诉案件受理费6550元（陈坤已预交），由被告（反诉原告）陈坤负担5500元，由原告（反诉被告）张碧涛负担1050元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 卞长杰   人民陪审员 谢小琴   人民陪审员 孙鸿彬     二〇二〇年十月十六日   法官助理 何信龙   书记员 王月明   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。