湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4817号原告：李云发，男，1991年1月20日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。原告：邱淑霞，女，1991年10月15日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。二原告委托代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区裕湘路，统一社会信用代码91431002580908751E。法定代表人：欧小明，系该公司总经理。委托代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。委托代理人：欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告李云发、原告邱淑霞与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云发、原告邱淑霞委托代理人唐鹏及被告裕湘公司委托代理人张璇嶷、欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云发、原告邱淑霞请求判令：一、被告继续履行合同约定交房标准的交房义务；二、被告逾期交房而向原告支付违约金145576元，以后的违约金计算至实际交房之日止；三、被告承担本案全部诉讼费。被告裕湘公司答辩要点：一、被答辩人已于2019年5月17日办理了收房手续并与答辩人达成了变更原《商品房买卖合同》中部分内容的合意，同意放弃追诉答辩人工期延误的违约责任；二、诉争房产已于2018年1月达到了单体验收标准并在质监部门进行了备案，事实上具备交房条件，房屋质量方面并不影响业主装修和使用，这也是答辩人与被答辩人就《商品房买卖合同》部分约定进行变更的前提和基础。综上，答辩人与被答辩人已通过补充协议的形式对原《商品房买卖合同》的交房标准、工期延误违约责任和赔偿标准等内容进行了合同条款的变更，双方也按照变更后的协议平和而稳定地履行了三年，被答辩人已无权要求答辩人再按照《商品房买卖合同》约定的标准承担逾期交房违约责任。故为维护答辩人的合法权益，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实:一、2017年5月23日，原告李云发（买受人）、原告邱淑霞（共有人）与被告裕湘公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。该合同第三条、第四条约定:买受人购买出卖人开发的位于郴州市××路××小区××栋××层××号房，购房总金额469600元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计99600元，余款370000元向银行申请贷款。合同第九条交付期限及条件:出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质监部门验收合格符合合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十条房屋交接及违约处理方式约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。此后，二原告按合同约定交清了涉案购房款469600元，且与被告于2019年5月17日办理了涉案房屋的交房手续。截止本案庭审之日，涉案房屋所在栋尚未办理不动产首次登记手续。二、2019年5月17日，原告李云发与被告裕湘公司签订《入伙手续书》，其中被告裕湘公司财务经理欧阳维荣在《入伙手续书》第一栏中载明：“经协商，该户物管费按现行优惠办理，另按全款8折计收，其他按已签户合同补充协议（二）执行，经办人：欧阳维荣，2019年5月7日”，且被告在此栏加盖了其公章；而原告李云发在《入伙手续书》第二栏中签名并签写时间“2019年5月17日”，物业公司在《入伙手续书》第三栏中载明“物业管理费（29个月）”。由经办人邓燕在此栏签名和签写时间“2019年5月17日”。尔后原告李云发于同日交纳了2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费5071元，其系按照上述《入伙手续书》载明的物业费收取标准即在原物业费的基础上打8折交纳。原、被告双方对交纳物业管理费的情况无异议，但对《入伙手续书》签订情况各执己见：原告李云发称其在签订《入伙手续书》时，第一栏系空白，是后来欧阳维荣添加了上述内容，而欧阳维荣称其写好了第一栏上述内容后，原告李云发才签字。三、庭审中，被告提交了业主谭立平与被告裕湘公司及郴州市同新物业服务有限责任公司于2018年1月27日签订的《合同补充协议（二）》和被告裕湘公司和郴州欣康物业有限责任公司于2018年6月1日共同出具的《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》。该《合同补充协议（二）》主要内容为：“一、经买受人与出卖人充分协商一致同意出卖人在2018年6月30日之前完成水、电、弱电、绿化工程的施工。二、出卖人自愿为买受人承担部分物业管理费及部分水电费用，作为对买受人的相应补偿。具体约定如下：1、出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至2018年3月31日止）3个月的物业管理费，此物业管理费由出卖人与物业服务企业另行协商解决。2.出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至水电工程施工完成）期间产生的水、电费用。3.买受人2019年起的物业管理费，每年按10个月进行缴纳，其他应缴纳部分，由出卖人与物业服务企业另行协商解决；缴纳期限至业主与现有物业服务企业服务合同终止之日；4.......。5......。6.本协议仅适用于裕湘公馆小区2栋、3栋所有业主，QQ复式公寓及商铺业主不适用于本协议。三、2栋、3栋业主应在阅读并接受此协议后15个工作日内，完成房屋的验收及收房手续。四、买受人承诺在接受本补充协议后不对水、电、弱电、绿化等因天气及不可抗力以及水电部门施工进度等原因造成的工期延误进行任何追诉，并保证不对房屋主体结构、房屋构架、墙体等进行任何形式的改造、拆除及增建，保证不影响建筑外观结构，若买受人违反本条约定造成房屋面积无法测绘、测绘不准确及造成房屋验收不合格等后果的，一切后果和责任均由买受人全部承担。五、补充协议约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未约定的，继续依主合同之约定履行。本补充协议自出卖人与买受人签字（盖章）后生效，与主合同具有同等法律效力”；《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》主要内容：“1、裕湘公馆小区2、3栋物业费每年按10个月进行收取，减免的2个月物业费作为对前期水、电、弱电、绿化等的因天气及不可抗力以及水电、消防部门施工进度等原因造成的工期延误进行的补偿；2、业主在接受物业费减免的同时，视为已同意合同补充协议（二）相关内容。《具体内容参照合同补充协议（二）》；此公开信我司将在小区公共区域进行公示，不在逐户进行通知”。而原告李云发称从未见过《合同补充协议（二）》和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》，也不清楚其内容，而被告称公司已告知原告李云发该二份内容，并提供照片予以证实其与物业公司将《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》进行了公示。对此，原、被告产生分歧。四、关于涉案房屋何时达到交付条件问题：被告裕湘公司就涉案房屋何时具备交付条件问题向本院提交了《建筑施工现场安全质量标准化阶段性评定表》、《工程竣工报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程质量评价报告》、《裕湘小区2#栋安全合格工程证书》及《建筑施工安全检查评分汇总表》等资料，证明涉案裕湘面业住宅小区项目中的第2栋房屋于2018年1月28日符合单体验收标准并在质监部门进行了备案，在房屋质量方面已经具备了交房条件，并不影响业主的装修和使用。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二原告与被告裕湘公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、涉案商品房何时具备交房条件：根据上述《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2017年12月31日前交付房屋。而根据本院和湖南省郴州市中级人民法院已经发生法律效力的民事判决书中所确认的事实可认定，涉案商品房于2019年9月12日才具备合同约定的交付条件。二、被告是否应承担逾期交房违约责任：虽然原告李云发根据《入伙手续书》中欧阳维荣载明的内容及《合同补充协议（二）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》相关条款交纳了2018年至2020年的物业费，但鉴于被告并未与二原告签订《合同补充协议（二）》，故上述《合同补充协议（二）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》条款对二原告不具有约束力。另因原、被告双方对《入伙手续书》的签订情况意见不一，被告也无其他证据证实二原告同意按《合同补充协议（二）》和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》执行相关规定，因此，二原告按欧阳维荣在《入伙手续书》中载明的内容享受了8折缴纳物业费的优惠，系另一种法律关系，原、被告及郴州欣康物业有限责任公司三方可另行协商解决，本案不予处理。如前所述，二原告于2019年5月17日收房，而根据合同约定，被告应于2017年12月31日前交付房屋，故被告逾期交房自2018年1月1日至2019年5月16日共计501天，应承担逾期交房的违约责任。三、被告应如何承担违约责任：根据原、被告在上述《郴州市商品房买卖合同》中约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期交房违约金按已交付购房款日万分之五支付违约金。本院现根据公平原则，并结合本案的综合因素考量，酌情认定涉案的逾期交房违约金约定过高，应当予以调减为每日万分之二点五为宜，即违约金为58817.40元（469600元×0.00025元/天×501天）。另因被告已实际履行交房义务，故对二原告第一项诉讼请求，本院应予驳回。另对二原告诉请的违约金超额部分，本院不予支持。而对被告提出的“涉案房屋于2018年1月28日具备了交房条件及二原告已按《合同补充协议（二）》和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》享受优惠，并同意放弃追究工期延误的违约责任”的辩解，因证据不足，理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告李云发、原告邱淑霞逾期交房违约金58817.40元；二、驳回原告李云发、原告邱淑霞的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担971元，原告李云发、原告邱淑霞负担635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄洁萍二〇二〇年十月二十三日法官助理郑敏书记员文艺媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。