太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初2928号原告：山西郡宇房地产开发有限公司，住所地山西省太原市迎泽区双塔西街30号华宜大厦17层3-7号。法定代表人：张耀华，总经理。委托诉讼代理人：左世民,男，该公司法务部经理。被告：白三牛，女，1962年5月5日出生，汉族，无业，住山西省太原市。被告：张德，男，1986年6月25日出生，汉族，无业，住山西省太原市。被告：张超，男，1988年5月16日出生，汉族，无业，住山西省太原市。三被告共同委托诉讼代理人：张存海，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。第三人：郭福顺，男，1978年10月10日出生，汉族，住山西省太原市。第三人：太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会，住所地太原市万柏林区长风西街街道新庄北街。法定代表人：张俊杰，主任。委托诉讼代理人：黄晓川，山西鼎邦律师事务所律师。原告山西郡宇房地产开发有限公司与被告白三牛、张德、张超、第三人郭福顺、第三人太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年8月29日根据被告白三牛、张德、张超的申请依法追加了太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会为本案第三人。原告山西郡宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人左世民，被告白三牛及其与张德、张超的共同委托诉讼代理人张存海，第三人太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会的委托诉讼代理人黄晓川均到庭参加了诉讼，第三人郭福顺经本院传票传唤未到庭，本院依法对本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告山西郡宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年1月23日签订的《商铺买卖合同》；2、依法责令三被告及第三人立即停止侵害，将位于太原市万柏林区长风观园二期3-03号商铺腾退给原告。3、依法责令三被告从2017年6月16日起至被告将太原市万柏林区长风观园二期3-03号商铺腾退给原告之日止，按照每年15万元的标准向原告交付房屋使用费（截止2020年6月16日为45万元）；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告白三牛与被告张德、张超系母子关系,位于太原市万柏林区千峰南路的长风观园二期项目系原告与万柏林区新庄村合作开发的城中村改造项目，原告对该项目3号楼商铺拥有处分权。2016年1月23日三被告与原告签订了一份《商铺买卖合同》.合同约定三被告以10000元/平米的价格向原告购买长风观园二期3-03号商铺，建筑面积407.17平米，总房价款4071700元;被告应当于签合同之日一次性付清,否则本合同无效。但合同签订后被告并未向原告支付购房款。2017年6月，涉案商铺竣工后三被告在原告不知情的情况下擅自占用涉案商铺。考虑到三被告系新庄村村民,原告获悉后本着和谐相处、协商为主的原则与被告交涉，被告明确表示要继续履行合同，尽快按约定将购房款付清。但被告再次失信,仍然没有向原告支付购房款,并且于2018年8月1号擅自将涉案商铺以年租金15万元租赁给第三人郭福顺。之后原告多次与被告交涉，被告屡次找借口推脱。2020年1月5日三被告向原告再次做出付款方案，其一致同意将以被告张德的名义借给郡宇公司的50万元本息转为涉案房屋的购房款，剩余款项于2020年1月20日前支付100万元，2020年12月30日前付清所有余款。2020年1月19日被告以经济紧张为由向原告出具承诺,承诺于2020年3月31日前支付100万元(其中包含张德出借款转房款本息535360元和464640元的现金)，如果464640元未能按时支付，被告同意退还涉案商铺。2020年6月2日因被告未按承诺向原告付款，原告向被告送达了《解除合同通知书》，明确要求被告在接到通知之日起3日内付清购房款及违约金,否则从被告接到通知之日起第4日，解除双方的《商铺买卖合同》，被告须在15日内将涉案铺位腾退给原告。原告向被告送达《解除合同通知书》后，被告却置若罔闻。双方签订的《商铺买卖合同》因被告未向原告支付购房款已经解除，但被告及第三人拒绝将涉案商铺腾退给原告，几经交涉至今未果，无奈原告诉至法院，恳请人民法院依法判如所请，以保护原告的合法权益。被告白三牛、张德、张超辩称，本案的基本事实是，2016年新庄村执行政府的城中村改造政策，被告作为该村村民，系拆迁对象。本案争议的项目系新庄村与原告合作开发，在政府主管部门将被告的旧宅基地拆除时，原告答应为被告置换一套门面房（即万柏林区长风观园二期3-03号商铺），为此原被告签订了《商铺买卖合同》且原告为被告出具了金额为4041700元的收据一张。原告之后未履行合同约定义务，多次干扰被告正常使用涉案房产，给被告及相关使用人造成巨大的经济损失和精神损害。而且原告的工作人员还胁迫被告签了一些违法材料，企图隐瞒事实，以达到自己不可告人的目的。另外，被告还向原告出借50万元资金，原告至今未还。第三人太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会述称，1、案涉商铺属于原告公司所有，与答辩人无关，居委会对原告与被告之间的商铺买卖事宜并不知情，该案的处理结果与答辩人也无法律上的利害关系，答辩人不是本案适格的第三人。2、答辩人已按照拆迁补偿标准给足了被告应享有的拆迁补偿权益，案涉商铺不是被告应享有的拆迁补偿。第三人郭福顺述称，答辩人未对原告构成侵权，不能腾退位于长风观园二期3-03号商铺。答辩人是于2018年8月1日与被告张德订立书面《门面房租赁合同》后正常开始经营的，原告在答辩人租期开始的二年内从未向答辩人主张退房，即使清腾房租后，也是退还给被告张德，而不是原告公司。答辩人对原被告之间的房屋买卖过程毫不知情，且原告在向被告主张腾房过程中，运用非法手段阻碍答辩人的正常经营，致使答辩人自2020年6月1日起再未正常经营该超市，每日损失五千余元。另外，答辩人在超市内放置的价值五万余元的财物不翼而飞，大量待销售的商品变质、过期，因经营超市进行的装修投资也付之东流。为此，答辩人希望原被告双方能妥善解决争议，给答辩人一个合理的赔偿。围绕本案争议事实，原告山西郡宇房地产开发有限公司提交的证据有：第一组：1、2008年8月20日原告与新庄村委会签订的土地置换房地产开发合同；2、2020年7月28日新庄村委会出具的证明材料，两份证据证明原告对本案诉争房屋太原市万柏林区长风观园二期3-03号商铺拥有合法处分权。第二组：2016年1月23日原告与三被告签订的《商铺买卖合同》，证明本案商铺的销售价是每平米1万元，总价4071700元，按照双方约定被告应当于签订本合同之日起一次性付清；合同约定了被告逾期付款超过三十日原告享有解除合同的权利。第三组：2020年1月5日原告公司两名经理对被告做的询问笔录，证明被告承认没有按照合同约定向原告支付购房款；被告于2017年6-7月份已经占用了涉案商铺，并从2017年6-7月份开始出租；三被告承诺2020年元月20日向原告支付购房款100万元，其余房款在2020年12月31日前缴清。第四组：2020年1月19日被告张德、白三牛向原告出具的承诺书，证明当时二被告承诺于2020年3月30日前向原告支付购房款100万元，如不能按时支付，被告同意退还商铺。第五组：1、2020年6月2日原告向三被告通过中国邮政邮寄三被告解除合同通知书，证明被告屡次违约，没有按照承诺向原告支付购房款；被告在原告发出解除合同通知后至今未付购房款；原告已经依照相关法律规定向被告履行了解除合同通知的义务；合同解除通知书送达及合同解除后，被告未将涉案房屋腾退给原告。2、EMS回单，证明被告已经收到原告的解除合同通知书。第六组：门面房租赁合同，证明2018年8月1日被告张德将涉案房屋出租给第三人签订的门面房租赁合同的客观事实；双方约定的租金是每年15万元。第七组：2020年9月2日，第三人新庄村委会出具的材料一份，证明本案涉案房屋不属于回迁安置房，与本案第三人居委会无关。被告白三牛、张德、张超提交的证据有：1、图片，证明被告原属院落共计五层，面积达一千多平米，相对应的拆迁价值较高，被告就拆迁事宜一直与原告、第三人村委会协商中。2、2020年8月21日的录音资料，证明原告、第三人居委会与被告协商后，被告将所有的院落及时拆迁，并获得案涉商铺一套，居委会向被告交付涉案商铺相关房产手续及收据，原告与被告不存在买卖合同关系，被告不存在欠原告任何购房款。3、水、电、暖收据，证明被告对涉案商铺合法占有、使用并管理长达四年之久，原告在如此长的时间中没有主张自己的合法权利。4、宅基地登记表，证明被告对涉案院落有合法权利，且拆迁价值较高。5、案涉商铺缴费收据，原告与被告及第三人村委会在对院落拆迁协商后，同意商铺由被告所有，双方是互益的合同关系。第三人太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会提交的证据有：被告白三牛拆迁补偿档案一套。第三人郭福顺未提交有关证据。上述证据，均经当庭质证，并在卷佐证。关于本案争议事实本院经审理认定如下：被告白三牛与被告张德、张超系母子关系,三人均为太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会（原新庄村）居民，在原新庄村有宅基地一处。位于太原市万柏林区千峰南路的长风观园二期项目系原告与万柏林区原新庄村合作开发的城中村改造项目。2016年1月23日，三被告与原告签订了一份《商铺买卖合同》.合同约定三被告以10000元/平米的价格向原告购买长风观园二期3-03号商铺，建筑面积407.17平米，总房价款4071700元;被告应当于签合同之日一次性付清,否则本合同无效。但合同签订后，原告于当日给三被告出具收款收据一份，但三被告并未向原告支付购房款。2017年6月，涉案商铺竣工后三被告占用涉案商铺。2018年8月1日，被告张德将涉案商铺以年租金15万元的价格出租给第三人郭福顺，第三人进行装修后，开始经营超市。之后，原告与被告交涉，被告表示要继续履行合同，尽快按约定将购房款付清。2020年1月5日，三被告向原告再次做出付款方案，一致同意将以被告张德的名义借给原告的50万元本金及相应利息转为涉案房屋的购房款，剩余款项于2020年1月20日前支付100万元，2020年12月30日前付清所有余款。2020年1月19日，被告以经济紧张为由向原告出具承诺,承诺于2020年3月31日前付清第一笔100万元的余款464640元，并承诺未能按时支付，同意退还涉案商铺。2020年6月2日，因被告未按承诺向原告付款，原告向被告送达了《解除合同通知书》，要求被告在接到通知之日起3日内付清购房款及违约金,否则从被告接到通知书之日起第4日，解除双方的《商铺买卖合同》，被告须在15日内将涉案铺位腾退给原告。被告收到《解除合同通知书》后，仍未履行付款义务，也未腾出房屋。故原告诉至法院，请求人民法院依法判决。本院认为，关于原告与三被告签订的《商铺买卖合同》，双方对合同订立的基础说法不一，被告陈述该合同系基于新庄村进行城中村拆迁改造过程中，针对其在该村宅基地上的房屋给予的拆迁补偿，但被告未能提交证据证明其这一主张，本院依其申请追加了第三人太原市万柏林区长风西街街道新庄社区居民委员会后，该第三人庭审中又明确表示关于被告的拆迁补偿已经全部发放到位，原被告之间的商铺买卖合同与城中村拆迁无关，故对被告的该主张，本院不予认定，原告与被告签订上述合同后，未积极履行付款义务，在原告催要后，仍未付款，故原告提出解除双方签订的《商铺买卖合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾出该房屋并返还原告，因该商铺内还放置有第三人郭福顺经营超市期间的部分财产未作处理，被告与第三人应共同配合办理腾出房屋交付原告的相关事宜。关于原告提出判令被告退还自2017年6月起至实际退还商铺之日期间的租金的主张，因原告与被告订立合同后，在未收到被告支付的购房款的情况下，先向被告开具了收款收据，视为其对被告迟延履行付款义务的认可，在被告实际占有案涉商铺后，原告直到2020年1月才提出异议，在此期间，原告对于被告占有并出租该商铺的事实是明知且放任的，物业管理单位也实际收取了被告的物业费及承租人郭福顺的水电费用，正是由于原告的上述不作为，导致被告产生案涉商铺的权属已归属于自己的重大误解，以自己的名义将商铺出租给第三人郭福顺，原告于2020年1月向被告及该第三人提出异议后，为迫使被告及该第三人尽早腾出商铺，对商铺采取了断水、断电等不当行为，导致第三人郭福顺的超市无法正常经营，虽该第三人在本案中未提供相应的证据证明其损失的具体数额，但根据实际情况来看第三人的损失确实客观存在，对此，原告存在明显过错，故关于被告实际收取的租金，应在后续解决第三人与原、被告之间的争议过程中另行解决，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西郡宇房地产开发有限公司与被告白三牛、张德、张超之间于2016年1月23日签订的关于太原市万柏林区长风观园二期3-03号商铺的《商铺买卖合同》；二、被告白三牛、张德、张超，第三人郭福顺于本判决生效之日起30日内将位于太原市万柏林区长风观园二期3-03号商铺腾出后交付原告山西郡宇房地产开发有限公司。三、驳回原告山西郡宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费42974元，由原告山西郡宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 高 强人民陪审员 张俊君人民陪审员 李智慧二〇二〇年十月三十日书 记 员 王 馨