北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初16587号原告：中央人民广播电台，住所地北京市西城区复兴门外大街2号。（统一社会信用代码：12100000400005062D）法定代表人：阎晓明，台长。委托诉讼代理人：严雨寒，女，1989年10月4日出生，中央人民广播电台员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘理，北京德恒律师事务所律师。被告：丁爱珍，女，1929年12月16日出生，住北京市石景山区。（身份证号：×××）被告：钟卫东（兼丁爱珍之法定代理人），男，1958年7月10日出生，住北京市石景山区。（身份证号：×××）被告：钟卫平（兼丁爱珍之法定代理人、钟卫东之委托诉讼代理人），男，1955年11月19日出生，住北京市石景山区。（身份证号：×××）原告中央人民广播电台（以下简称：中央台）与被告丁爱珍、钟卫东、钟卫平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中央台之委托诉讼代理人刘理、被告钟卫平（兼丁爱珍之法定代理人、钟卫东之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中央台向本院提出诉讼请求：1.在生效判决确认期限内，腾退被告非法占有的北京市石景山区海特花园X1号房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：钟毓琳拥有北京市石景山区海特花园X1号房屋56.7平方米、北京市西城区真武庙X2宿舍楼两套80平方米，三套房屋合计136.7平方米。2005年，X2宿舍拆迁改建为“真武家园”，回迁规则是“拆一还一”，钟毓琳原有的两套房屋可在“真武家园”回迁为80余平方米的房屋。为增加回迁房的面积，钟毓琳向原告申请将X1号房屋和X2宿舍楼的两套房屋，共计三套房屋一并交给原告，与原告置换位于西城区“真武家园”的相等面积的两套房屋。原告同意钟毓琳的申请，并签订了换房协议。房屋建成后，原告向钟毓琳交付了“真武家园”的两套房屋，共计138平方米。钟毓琳本应在交出X2宿舍楼两套房屋的同时，即向原告交付X1号房屋，但其向原告提出因X2宿舍拆迁无处居住希望暂缓搬出X1号房屋，待其在“真武家园”的房屋建成并装修后即行搬离。原告同意钟毓琳的申请，允许其在X1号房屋暂时居住。“真武家园”建成后，原告向钟毓琳交付两套共计138平方米的房屋，钟毓琳于2008年搬入，实际占有两套住房，但一直未按双方达成的协议搬出并向原告交付X1号房屋。原告房管部门反复催促钟毓琳搬离，但均被拒绝。后钟毓琳去世，其妻丁爱珍，其子钟卫东、钟卫平一直占据X1号房屋，不理会原告的多次催促，至今未搬离。现原告已履行换房协议项下的各项义务，依法对X1号房屋享有占有、使用、收益、处分等权益，故被告应将该房屋腾退给原告。被告丁爱珍、钟卫东、钟卫平共同辩称，不同意腾退。2005年，老X2宿舍拆迁改建为真武家园，根据拆迁安置协议书购得真武家园的房屋两套：分别为X3号（面积78.73平方米）和X4号（面积59.71平方米）。2008年交付使用。交房时，被告要求原告按国家规定提供规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》、建设主管部门出具的《建筑工程竣工验收备案表证明书》、质检部门出具的《房屋合格证明》、开发商提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。得到的答复是：正在办理中，很快办好。原告至今未提供。按照相关法律规定，未经验收或者验收不合格的建筑工程，不得交付使用。故原告并未将真武家园的两套房屋交付被告，仅是交付了钥匙。按照合同规定，原、被告之间是房屋产权的买卖关系，原告的违约行为影响了被告的生活，应当支付违约金。被告按约定收到真武家园两套房屋的产权手续后，即刻将X1号房屋以经济适用房价格出让给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中央台系原国家广播电影电视总局（以下简称：广电总局）下属单位，钟毓琳系中央台离休干部。钟毓琳与丁爱珍系夫妻关系，钟卫东、钟卫平系二人之子。钟毓琳于2013年死亡。北京市石景山区海特花园X1号房屋、北京市西城区真武庙二条X5号和真武庙二条X6号系钟毓琳自单位分配所得房屋。2005年2月23日，广电总局发布广发办字〔2005〕238号《广电总局关于印发的通知》。《广电总局真武庙二条住宅建设拆迁补偿及配售住房实施办法》（以下简称：《实施办法》）规定：第二条总局真武庙二条住宅建设项目是广电总局根据国家有关政策，利用自用土地建设住宅，以经济适用住房价格向住房未达标的被拆迁户及内部其他职工配售的建设工程。第三条真武庙二条住宅建设工程的拆迁补偿，采用货币补偿和以经济适用住房等面积置换补偿(以下简称置换补偿)两种方式：（二）被拆迁人选择置换补偿的，由拆迁人按“拆一平方米还一平方米”的原则，用新建住房对被拆迁房予以等面积置换补偿，被拆迁人按规定交付原房的成新差价款。第九条被拆迁人在拆迁范围内有两处以上住房的，合并计算被拆迁面积，按一户拆迁。第十二条被拆迁人在拆迁范围内不论有几处住房都应该合并面积置换（含配售）一套单元楼房。第十三条广电总局系统被拆迁人应该将拆迁范围以外的现住房交给所在单位纳入经济适用住房配售，腾出本人购房标准指标，在拆迁置换面积之上扩大购买一套不超过本人购房标准的单元楼房。第三十三条本办法中所称拆迁人是广电总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室。根据上述《实施办法》制定的《广电总局真武庙二条住宅建设拆迁置换和配售住房交付购房款及办理产权证的实施细则》（以下简称：《实施细则》）第三条规定：真武庙二条住宅建设项目的拆迁人向被拆迁人回迁置换（含配售）住房的同时，也向其他职工配售被拆迁人腾退的旧房。置购新房人与购旧房人交叉交付购房款和办理产权证。第四条真武庙二条新建住宅房和被拆迁人腾退的旧房都是按经济适用住房价格置换和配售的，取得的产权证都属于经济适用住房产权证（按房改房退房出售的除外）。第二十条被拆迁人腾退的旧房由各单位组织分配，由拆迁人统一委托评估公司和测量公司，对售房面积测量和售房价格评估。钟毓琳向单位提交的《被拆迁人置换和配售新房个人意向表》（以下简称：《意向表》）载明：被拆迁人钟毓琳，单位中央台，职务及职称国际部副主任、高级编辑，标准105㎡，配偶丁爱珍，单位中央台，职务及职称馆员，标准70㎡。被拆迁房地址房号1.老X2X6号，建筑面积59.16㎡，2.老X2（户主钟卫平），建筑面积28.21㎡；拆迁以外住房地址石景山海特花园X1，建筑面积56.70㎡。“选择置换回购房的意向”项下，是否交拆迁外住房中交房意向为交房；是否合并被拆迁房为不合并，仍保持两户。中央台于2005年9月17日在《被拆迁人置换和配售住房方案审核表》（以下简称：《审核表》）中对钟毓琳的职务及职称、标准、被拆迁房地址房号和拆迁以外住房地址及建筑面积、交出外房、不合并被拆迁房等内容予以确认。2005年9月30日，拆迁人广电总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室与被拆迁人钟毓琳依据《实施办法》和配套政策，签订《广电总局真武庙二条住宅建设项目回迁售房择房搬迁认定书》（以下简称：《认定书》）：一、被拆迁人基本情况和现住房状况。姓名钟毓琳，单位中央台，职务职称正高，享受标准105。现住房情况：被拆迁房1.真武庙二条X5号，建筑面积28.21。2.真武庙二条X6号，建筑面积59.16。拆迁以外房石景山区海特花园X1号，建筑面积56.70。二、双方商定被拆迁人拆迁安置补偿和配售住房的具体方案为：同意被拆迁房①②不合并，分别置换贰套房，合计拆迁面积87.37㎡，应配售（含置换）新住房面积105㎡。同意在55㎡-69㎡2类房源中选择壹套房；在72㎡-79㎡3类房源中选择壹套房。（交出拆迁外住房）。被拆迁人处丁爱珍代钟毓琳签字。2005年10月10日，广电总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室（拆迁人、甲方）与钟毓琳（被拆迁人、乙方）依据《实施办法》和配套文件规定，签订《北京市西城区真武庙二条拆迁配售住房安置协议书》（以下简称：《安置协议书》）：一、根据《房屋拆迁许可证》西拆许字[2005]第170号，甲方因广电总局真武庙二条住宅建设项目，需拆除乙方钟毓琳拆迁范围内的：X6号；X5号。成套正式住宅私产房屋，建筑面积87.37平方米。被拆迁人（含配偶）职务职称正高级，享受住房面积标准105平方米。二、甲方配售（含拆迁置换）给乙方真武庙二条住宅小区（设计号）X3号，配售住房建筑面积为78.73平方米和真武庙二条住宅小区（设计号）X4号，配售住房建筑面积为59.71平方米。三、乙方购住房建筑面积共计138.44平方米，应交纳购房款340400.29元、公共设施维修基金8629.63元，共计应付349029.92元。八、甲方应支付乙方拆迁补助费共计31819元。十、甲方按国家规定组织施工，确保工期和工程质量，配售安置新楼将于2008年9月30日前竣工交付乙方使用。2008年，中央台将北京市西城区真武家园X3号和X4号房屋交付给钟毓琳。钟毓琳于交房后装修并入住。两套房屋尚未办理不动产权证书。广电总局住房制度改革办公室、总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室联合发布项管办字〔2005〕9号《关于被拆迁人交出外房的处理及搬迁周转困难补助费发放办法的通知》（以下简称：《通知》）明确：“总局各拆迁单位、各被拆迁人：根据《总局真武庙二条住宅建设拆迁补偿及配售住房实施办法》规定，在工程拆迁配售住房中，一部分被拆迁人交出了拆迁以外住房，合并面积回购新房，涉及到交出外房的处理和领取搬迁周转困难补助费问题。为妥善处理拆迁周转，……通知如下：一、被拆迁人交出拆迁以外住房有两种情况：一种是按房改房退回；一种是按经济适用住房转卖。两种情况都必须将外房腾退交给单位，由单位按房改房或经济适用住房分配给其他职工购买。各单位要根据本单位配售住房的实际情况和退房人、购房人的具体问题，对被拆迁人腾退的住房尽快作出妥善的、有利拆迁周转的配售处置。二、凡交外房合并购买新房的被拆迁人，所交外房在工程建设期间不能腾空交出的，视同单位为其提供了搬迁周转用房。四、被拆迁人所交外房一旦由单位按现房分配给其他职工购买，被拆迁人就应当将外房腾空交给购房人。2007年，《真武庙拆迁户交外房房号确认函》（以下简称：《确认函》）载明，原住房产权人钟毓琳的石景山区海特花园X1号房屋由中央台收回。2011年1月24日，中央台向钟毓琳发出《催缴房屋的通知》，称总局老X2住宅回迁至今已3年，回迁的新房已经入住，但应该交回的中央台另行配售的原住房石景山区海特花园X1室至今仍未交回。已经多次以书信、笔谈等各种方式交流解释相关政策，并将工作人员在拆迁工作中使用的文件汇编本（拆迁工作中已经发过）留给了您，以便重新核查研究。遗憾的是至今您没有明确的答复。为此，再次请您立即交回海特花园X1室，这套房屋已于半年前评估、分配给我台无房的同志，正等待入住。《催缴房屋的通知》上另写明经济之声，高静（主任编辑），副高，46岁，1987年入台，无房产。庭审中，丁爱珍、钟卫东、钟卫平陈述若不交出石景山区海特花园X1号房屋，按照钟毓琳的级别，就不能获得真武家园两套房屋，即交出该房屋是获得两套房屋的前提。上述事实，有《实施办法》、《实施细则》、《意向表》、《审核表》、《认定书》、《安置协议书》、《通知》、《确认函》、《催缴房屋的通知》、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，拆迁人广电总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室与被拆迁人钟毓琳依据《实施办法》和相关配套文件签订的《认定书》和《安置协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。中央台虽非《认定书》和《安置协议书》的合同相对方，但根据《通知》和《确认函》的相关内容可知，广电总局已将接收被拆迁人应交付的拆迁以外住房的权利交由被拆迁人所属单位行使，即钟毓琳应向其所属单位中央台腾退应交出的石景山区海特花园X1号房屋。依据《实施办法》的相关规定，被拆迁人选择置换补偿的，由拆迁人按“拆一平方米还一平方米”的原则，用新建住房对被拆迁房予以等面积置换补偿；被拆迁人在拆迁范围内不论有几处住房都应该合并面积置换（含配售）一套单元楼房；被拆迁人应将拆迁范围以外的现住房交给所在单位纳入经济适用住房配售，腾出本人购房标准指标，在拆迁置换面积之上扩大购买一套不超过本人购房标准的单元楼房。钟毓琳在《意向表》和《认定书》中均同意交出拆迁外住房即石景山区海特花园X1号房屋，并依据《实施办法》的规定和《安置协议书》的约定获得真武家园两套配售房屋的资格。丁爱珍、钟卫东、钟卫平庭审中亦陈述交出石景山区海特花园X1号房屋是获得真武家园两套配售房屋的前提。另外，根据《实施细则》和《通知》的相关规定，拆迁人向被拆迁人回迁置换（含配售）住房的同时，也向其他职工配售被拆迁人腾退的旧房。被拆迁人腾退的旧房由各单位组织分配。被拆迁人所交外房一旦由单位按现房分配给其他职工购买，被拆迁人就应当将外房腾空交给购房人。依据查明的事实，钟毓琳已于2008年占有使用中央台配售的真武家园两套房屋，并于2011年得知中央台已将石景山区海特花园X1号房屋分配给单位的其他职工，故石景山区海特花园X1号房屋的腾退条件已成就，钟毓琳应及时将该房屋腾退给中央台。钟毓琳未履行腾退房屋义务的行为构成违约，应承担继续履行的违约责任。在钟毓琳死亡后，其继承人丁爱珍、钟卫东、钟卫平应履行上述腾退房屋的义务。故本院对于丁爱珍、钟卫东、钟卫平所持的因真武家园两套配售房屋缺少相关证明故不应腾退石景山区海特花园X1号房屋的意见不予采信，对于中央台主张腾退该房屋的诉求予以支持。丁爱珍、钟卫东、钟卫平若认为对真武家园两套配售房屋存在权利争议，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：丁爱珍、钟卫东、钟卫平于本判决生效后三十日内将北京市石景山区海特花园X1号房屋腾退给中央人民广播电台。案件受理费70元，由丁爱珍、钟卫东、钟卫平负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孙 莉人民陪审员  关国英人民陪审员  孙艳娇二〇二〇年十月十六日法官 助理  田 晔书 记 员  邓 爽