上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初8895号原告(反诉被告)：昝永利，女，1968年3月21日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李昊，上海徐伟奇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海垚渲餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李娜，执行董事。委托诉讼代理人：丁强，男。原告昝永利(反诉被告，简称原告)与被告上海垚渲餐饮有限公司(反诉原告，简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，本院于2020年5月27日组织原被告进行了证据交换，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。被告当庭提出反诉，本院本诉及反诉合并受理。原告昝永利及其委托诉讼代理人李昊，被告上海垚渲餐饮有限公司委托诉讼代理人丁强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《档口租赁合同》及补充协议于2020年3月25日解除；2.被告向原告返还2019年12月23日至2020年1月22日租金18,000元；3.被告支付违约金5,000元;4.被告向原告返还卫生食品保证金20,000元、履约保证金36,000元;5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告返还排烟设备一套或支付折价款8,000元，后又撤回该项诉请求。事实和理由：被告在招租本市长宁区天山路XXX号XXX号(虹桥公寓)馋嘴猫百味街店铺时承诺商户可以统一使用被告的营业执照进行经营，原告先支付定金30,000元，后于2019年6月1日双方正式签订《档口租赁合同》,原告承租本市长宁区天山路XXX号虹桥公寓101馋嘴猫百味街XXX号档口,租期自2019年7月20日起至2021年7月19日止。同年9月1日,馋嘴猫百味街整体装修完成后,原告经营的维伊家餐饮店正式营业,营业期间馋嘴猫百味街内全部商户均使用被告的营业执照，后市场监督部门认为商户使用同一营业执照违反规定,全部商户必须暂停经营重新办理营业执照。原、被告签订补充协议，约定在原告未取得工商营业执照之前造成的停业时间,被告不对产生的房租费进行收取；被告暂定在开业之前的房租费用不收取;原告在开业后一个月内如成交量下浮于之前(10月份)营业额的50%,被告不予收取房租费。馋嘴猫百味街于同年12月23日重新开业，原告先行支付2019年12月23日至2020年3月22日期间的租金及物业管理费,被告口头承诺开业后首月租金将在当月营业额核算出结果后予以退免。开业后原告首月成交额不足10月成交额的50%，原告多次请求被告退还开业后首月租金，被告又承诺会在收取下季度租金时予以扣减,然其向原告发出的下一季度缴费通知中仍未扣减,原告与被告进行协商,被告竟于2020年3月25日直接对原告经营档口采取强制断电断水措施,并派人强制原告搬离档口,此后被告仍拒不恢复供电,致原告无法经营，原告遂于同月27日将可移动物品进行搬离。故涉讼。被告辩称及反诉称：1.双方《档口租赁合同》应于2020年4月29日(被告与新租户于同月30日签约)解除，原告未支付2020年3月23日起的租金，被告限电是为了让原告与被告进行沟通，然原告擅自搬离，未办理交接手续，故解约时间不应为2020年3月25日。2.原告未向被告提供重新开业后首月营业额未达到2019年10月份营业额50%的证据，即使符合上述情况，也应在正常缴纳下一季度租金时经对账后才可以给予免除，原告于2020年3月22日向被告提出营业额的问题，被告让原告与财务核账，但原告至今未参与核账，故不存在返还租金18,000元的依据。3.原告不按时缴纳租金并擅自退租，应由原告承担违约金，原告所缴纳的全部费用均不予返还。故被告不同意原告全部诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1.原告支付自2020年3月23日至同年4月29日的租金22,200元；2.原告支付解约违约金36,000元；3.原告支付的食品保证金20,000元由被告没收；4.同意原告拆除排烟设备，但应支付60日的占用费18,000元；5.反诉受理费由原告承担。原告反诉辩称：1.原告同意支付2020年3月23日至3月24日的租金，在应返还原告的租金中扣除，同年3月25日停电，原告无法经营，合同目的无法实现，后原告搬离并未实际占有使用，不应承担租金；2.原告晚付租金的行为累积没有超过合同约定的20天，被告直接停电导致原告无法继续履行合同，责任在被告，履约保证金理应返还原告；3.原告在租赁期间未发生任何食品安全问题，被告无理由没收卫生食品保证金；4.被告已将原告承租的档口另行出租，新租户仍在使用原告安装的排烟设备，被告向原告主张占用费无任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对定金合同、定金收据、档口租赁合同、补充协议、营业执照、食品经营许可证、银行交易明细、收据、缴费通知单、110现场反馈单、现场视频、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2019年4月29日，原告与被告公司员工丁强签订《商铺租赁定金协议》，并于当日支付定金30,000元。2019年6月1日，原告(乙方、承租方)和被告(甲方、出租方)签订《档口租赁合同》，约定甲方将经营管理的坐落于上海市长宁区天山路XXX号虹桥公寓101馋嘴猫百味街内C1号(面积2.6*5.6平方米)租赁给乙方经营酸菜鱼半加工，租赁期限从2019年7月20日起至2021年7月19日止，月租金18,000元，物业管理费每月2,000元，每3个月缴纳一次租金，每次缴纳日期为缴纳月的15号至20号之间；乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金36,000元,在本协议期满后一个月内,如乙方无欠费或赔偿及无违反本合同约定情况下,由甲方一次性全额无息返还乙方，乙方如违反本合同条款,须赔偿甲方由此造成的损失,甲方有权在上述保证金中划扣乙方所欠费用及违约金或赔偿；乙方在经营期间使用的营业执照归甲方持有，为了杜绝因乙方在日后经营中引起的卫生食品安全等问题,向甲方缴纳卫生食品保证金20,000元，在本协议期满后一个月内,如乙方未发生任何卫生食品安全等问题，由甲方一次性全额无息返还乙方；乙方拖欠租金、综合服务费或其他应缴费用累计达20日，甲方有权解除合同并收回档口，履约保证金不予返还,造成甲方损失的,乙方应负责赔偿；乙方不按时交付租金及其他费用,除须补交外,每逾期1天,还需按欠交金额每日3%的标准向甲方支付滞纳金,同时甲方有权对本合同乙方所租赁档口做停水、停电处理,直至乙方将上述费用缴齐为止；双方任何一方未按约履行合同的,除须向守约方支付5,000元作为违约金外,还应向守约方及受损害的第三方承担赔偿责任；凡因乙方违反约定致使甲方提前解除合同的,乙方向甲方所支付的全部费用甲方均不予返还,并赔偿甲方由此造成的损失；合同未尽事宜，经双方协商签订补充协议，与本合同具有同等效力。合同签订后，原告按约支付了首期租金及物业管理费，履约保证金36,000元及卫生食品保证金20,000元。2019年10月1日至同月30日，原告营业额为70,431.10元。2019年11月19日，因全部商户需重新办理营业执照，馋嘴猫百味街暂停经营。原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议》，约定：1.甲方在乙方未取得工商营业执照之前造成的停业时间,甲方不对产生的房租费进行收取……3.甲方暂定的开业日期为2019年12月15日,在开业之前的房租费用不收取。在正式收取房租费时应扣除主合同的正常停业房租费(2019年11月19日-2019年11月30日)；4.乙方在开业后一个月内如成交量下浮于之前(10月份)营业额的50%,甲方不予收取房租费……。2019年12月11日，原告取得营业执照，名称为上海市长宁区永润餐饮店。同月17日，原告取得食品经营许可证。同月20日，被告开具2019年12月23日至2020年3月22日缴费通知单，要求原告于收到缴费通知单后3日内结清款项。同月23日，原告恢复营业。2020年1月1日，原告支付了2019年12月23日至2020年3月22日的租金及物业管理费。2019年12月23日至2020年1月22日，原告的营业额为25,480.15元。2020年3月17日，被告向原告开具缴费通知单，其中2020年3月23日至2020年6月22日的房租54,000元，物业管理费6,000元，微盟平台堂食结算款30.96元，会员卡销售为1,080元，原告应支付58,889元，于收到缴费通知单后3日内结清款项。原告要求按约定先免一个月租金，被告表示先付款再减免，双方就租金的支付多次进行协商。2020年3月23日，丁强向原告发微信：“明天不交钱，停电了。”原告回复：“你到底怕什么，现在疫情没生意做我哪里有钱，再说还有两个月押金在你那，还有疫情国家免租金又一个月，还有第二次协议做不到去年十月份的营业额还有一个(月)，要是有生意做有钱我不交那是我的错，实在你不想要我做了，那你就随便吧！”丁强：“我这个月给你减免了半个月，下个月还要在(再)给你减免……从三个月让你交半个月，你还要想啥呢。”原告：“最大的问题是，现在我真的是借不到钱。”同月24日，丁强：“就让你交物业费，和半个月房租费。正式通知你，你对房租迟迟没有恢复(回复)，明天正式给你停电，因此带来的所有后果，请你自己承担……”原告：“现在疫情没生意做就没钱，你叫我到哪里找钱交房租给你……如果你真的想把我赶走，那我也就不多说了，你看着办吧，把该算的账算清楚，那我也只有走了！”丁强：“我没说赶你走……现在让你交半个月的房租，你都不愿意……我这一次给你减免15天的房租费，你一点信心都没有，那我建议你搬走吧，在这多一天，就是一天钱，你要算账，按照合同来，明天上午过来算账。”原告：“你这样说明(白)就是逼叫我走的，……还有前面交的房租做不到去年的十月份的百分至(之)五十的又怎么算。”丁强：“……我让你交半个月房租费，已经给你免15天了……你要继续做，你就交钱，该给你减免的，我不差你一分，如果你不交钱，我也没办法照顾你了。”2020年3月25日，被告采取了限电措施，双方发生争执并报警。同月27日，原告将档口内可搬离的物品搬离。2020年4月30日，被告与案外人签订《联营合同》，将涉讼档口租赁给案外人。审理中，被告表示可以在后台系统看到原告的营业额，认可新承租人在使用原告安装的排油烟机。本院认为，原、被告双方签订的《档口租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。原告2019年12月23日至2020年1月22日的营业额为25,480.15元，不及2019年10月营业额70,431.10元的一半，被告可自行通过后台系统查询到原告营业额，根据补充协议约定被告不收取2019年12月23日至2020年1月22日房租费，由于该月的租金原告已先行支付，被告不但未返还该月租金，同时仍要求原告支付下一季度的租金及物业管理费，原告对此提出异议，然被告仍坚持要求原告先付半个月租金及物业管理费，并表示若不付租金，建议原告搬离。被告于2020年3月25日对原告档口采取断电措施，应视为被告要求原告搬离，原告不得已于2020年3月27日完成搬离，应认定该日为双方合同的解除之日。关于被告主张2020年3月23日至2020年4月29日的租金，由于原告已于2020年3月27日实际搬离承租的档口，故2020年3月23日至同月27日的租金，本院虑及断电因素，酌定原告支付租金2,000元，被告主张合同解除之后的租金，无事实依据及法律依据，本院不予支持。鉴于被告应返还原告2019年12月23日至2020年1月22日租金18,000元，扣除原告应支付2,000元，故被告仍应向原告返还16,000元。被告并无合同解除权，然采取断电行为致原告搬离，属被告违约，理应承担合同的违约责任。故原告要求被告支付违约金5,000元，本院予以支持。被告收取的原告履约保证金36,000应予返还，原告在租赁期间未发生任何食品安全问题，被告收取的卫生食品保证金20,000元也应予以返还。被告自认新承租人在使用原告安装的排油烟机，故被告要求原告支付排油烟机占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)昝永利与被告(反诉原告)上海垚渲餐饮有限公司签订的《档口租赁合同》于2020年3月27日解除；二、被告(反诉原告)上海垚渲餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告16,000元；三、被告(反诉原告)上海垚渲餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告履约保证金36,000元；四、被告(反诉原告)上海垚渲餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告卫生食品保证金20,000元；五、被告(反诉原告)上海垚渲餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告违约金5,000元；六、驳回原告(反诉被告)昝永利的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海垚渲餐饮有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,775元,因适用简程序减半收取计887.50元，由原告(反诉被告)昝永利负担22.47元，被告(反诉原告)上海垚渲餐饮有限公司负担865.04元。反诉案件受理费1,102.50元,由原告(反诉被告)昝永利负担22.92元，被告(反诉原告)上海垚渲餐饮有限公司负担1,079.58元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇二〇年十月十三日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。