广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17818号原告（反诉被告）：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房自编60007-Y。法定代表人：张彩萍，总经理。委托诉讼代理人：张永，原告职员。委托诉讼代理人：曹安，原告职员。被告（反诉原告）：广州奥贝教育科技发展有限公司，住所地广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）自编三层L3-23/24号单元。法定代表人：唐海东。原告广州市溢晖房地产开发有限公司诉被告广州奥贝教育科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹安、被告的法定代表人唐海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《租赁合同》于2019年5月18日终止；2、被告向原告支付2019年4月1日至5月18日期间的租金57703元、物业管理费36636元、三方接口技术支持费670.19元及上述各款项因逾期支付所产生的违约金（自2019年4月1日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付2018年6月15日至2018年7月31日期间的电费337元，2019年1月1日至2019年3月31日期间的电费2277.56元及因逾期支付所产生的违约金（计算标准与前项诉请一致）；4、被告向原告支付涉案物业复原费30721.08元；5、被告支付合同解除违约金169900.56元；6、被告向原告支付2019年5月19日起至7月15日止的场地占用费202220.85元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原、被告双方就位于广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）“合生广场（南区）”L3-23/24号房屋（以下简称涉案物业）签署《租赁合同》，该合同约定，租赁期自2018年6月15日至2021年6月14日止。合同还约定了租金及违约金。原告于2018年6月15日向被告交付涉案物业，被告于2018年10月15日开业经营。涉案物业开业后，因被告经营不善，导致连月亏损。被告在未事先书面通知原告且未征得原告书面同意的情况下于2019年5月1日始擅自停止营业，其后便未再出现处理涉案物业遗留问题。原告于2019年5月17日向被告邮寄单方解约函，明确解除双方租赁合同关系。被告构成根本违约，且严重损害了原告的合法权益，因此，原告提起诉讼。被告辩称，一、被告实际使用涉案物业的时间截止为2019年4月25日，有关本案的租金、物业管理费等应计算至2019年4月25日止。被告因经营不善于2019年4月22日向原告口头提出撤场申请，原告于当日下午在微信中和被告确定了撤场问题。2019年4月25日，原告通知被告不同意被告撤场并于次日开始做断电处理并安排法务起诉。因此，原告主张2019年4月25日后的相关费用没有法律依据。二、原告在送达《解约函》的程序上存在重大瑕疵，《解约函》最终是被快递员随手放置于收件人地址所在商业楼的丰巢快递柜中，并且显示为他人签收，与约定中的“留在该房屋处”明显不符，且原告在可以通过短信、微信、电话等直接联系上被告的情况下，依然将相关通知的文件送达到其明知被告有可能收不到的地方，致使被告实际上无法得知其相关信息。三、被告已经付清2018年6月15日至2018年7月31日期间的电费。四、原告并未提供证据证明其提供了三方接口技术支持，其主张三方接口技术支持费及违约金没有事实和法律依据。五、原告在没收被告租赁保证金的情况下又向被告主张违约金，有双重惩罚之嫌。被告按照合同约定向原告一次性支付了租赁保证金120394.4元。违约金的适用原则以填平损失为主，罚性为辅，涉案合同是原告提供的格式合同，在租赁保证金和违约金设置的功能上存在重叠，不宜同时适用。被告向本院提出反诉请求：1、确认双方签署的《租赁合同》于2019年4月25日终止；2、原告向被告退还装修押金总计14486.5元；3、原告向被告退还公用事业保证金总计14486.5元；4、原告向被告退还三方接口保证金总计5000元；5、原告向被告退还2018年9月-2019年2月的三方接口技术支持费2400元；6、原告向被告赔偿私自处理以及损坏被告的私人物品的损失总计162857.58元；7、本案案件受理费由原告承担。原告反诉辩称，实际上合同终止时间是2019年5月18日，而不是4月25日。保证金以及三方接口技术支持费，不认可被告的要求。财务损失是被告违反合同约定所致，原告履行合同权利进行的清退，是合法合理的。经审理查明：2018年6月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；13.2乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任；对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用；该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该等物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品；15.2对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同第22.1条款所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到；19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在广州市海珠区叠景路156-170号（双号）被称为“合生广场”的三层L3-23/24号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为289.73平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“大风车品牌儿童教育业态”之用途，该房屋的商铺名称是大风车戏剧英语；20.1该房屋的租赁期为自交付日起3年的时间，即2018年6月15日至2021年6月14日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，即2018年6月15日至2018年9月14日，……装修期内无物业管理费及宣传推广费，但乙方须交纳装修管理费及装修期间的其他费用；21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即应付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分；21.1.1保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠……第一个租赁年度中2018年10月15日至2019年6月14日期间的月保底租金为34767.6元；21.1.3……自2018年12月1日起，该房屋的租金每2个月支付一次……乙方应于各支付期开始前向甲方付清当期的保底租金……；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金120394.4元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米75.47元核算，每月的物业管理费为21865.92元，……乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清下2018年9月15日至2018年11月30日的物业管理费，自2018年12月1日起，该房屋的物业管理费每2个月支付一次……乙方应于各支付期开始前向甲方或管理公司付清当期的物业管理费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为14486.5元，公用事业费保证金为14486.5元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有），公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.8本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备。三方接口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备；三方接口技术支持费为400元/月/台，每个月的三方接口技术支持费总计为400元；三方接口保证金为5000元/台；乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方应于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；22.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：乙方的地址一为广州市海珠区叠景路156-170号（双号）合生广场（南区）三层L3-23/24号商铺，地址二为广州市天河区汇景北路74号合首层30-31号、46-49号铺；等。同日，双方签订《验铺确认表》、《收铺文件交接表》、《进场确认书》。2019年5月17日，原告以被告违约为由按《租赁合同》约定的通讯地址一向被告法定代表人发出《公函》，主要内容：因被告拖欠2019年4月1日起的租金等构成违约，双方签订的租赁合同于2019年5月18日解除及解除的后果；等。查询记录显示该邮件于2019年5月18日他人签收。本案于2020年7月21日开庭审理。庭审中，对于保证金问题，被告表示：2018年6月27日支付公共事业保证金一共18426.84元；2018年7月10日支付租赁保证金120394.4元、首月租金34767.6元、装修押金14486.5元、首月物业管理费21865.92元；2018年9月4日支付了三方接口保证金5000元。原告予以确认。对于涉案物业电费问题，被告表示：在经营商铺过程中，知道了原告是没有独立电表的，不能独立收电费，另在15日当天的验铺确认表，被告的电表读数是82.4度，但是在原告提交的证据中，被告的上月电表读数为139.8度，而6月15日收铺时候，电表读数又变成了82.2度；印象中夏天每月平均电费在600-700元之间。对于涉案物业内可移动物品，被告表示：因为原告很明确告知被告可以先走、等待起诉，被告认为这个时候原告应该是封存了被告的所有物品，应等待法院判决之后再行处理，所以没有及时将物品搬离涉案物业；被告没有自行去搬物品，因为当时被告商铺的门不知道为什么开了，原告运营部门发现之后也明确表示了不可以搬离物品，也不能自行离场；因为被告并没有搬离物品，而且原告说要起诉，正常都是要求封存的，被告没搬离也就没有人实际阻挠。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、合生广场（南区）录入乐软系统商铺水电表（2018年7-6月及2019年1-3月）、电费的发票；2、原告与广东华工大建筑工程有限公司的《合生广场（南区）L3-323/324号商铺打拆工程合同》及上述公司开给原告的30721.08元的发票。被告表示上述证据的真实性有异议。被告为证明其主张还提交了以下证据：1、合生广场内被告私人物品被损坏清单及部分相应单据；2、合生广场内原租赁商铺内私人物品被清空后报警回执及《人民调解（口头协议）笔录》；3、与商场相关人员的聊天记录，该聊天记录显示：2019年4月22日，被告向原告申请撤场；同月24日，对方向被告回复：“公司这边不同意，要明天早上停电”；5月28日，被告发出信息“那你这边能开两个放行条不。我拿两张椅子”，对方回复“开不了啊”。原告表示：证据1真实性、合法性、关联性不予认可，对方只提供了收据，没有发票和部分购买合同。证据2报警回执真实性合法性认可，关联性不认可，原告并没有私自处理物品，而是根据合同约定履行权利；甲方处没有原告的授权文件，该员工已经离职。证据3中没有任何一条是关于明确解除合同的时间的约定。庭审后，原告提交代理词表示：电表读数系抄表时错误登记所致，被告在2018年5月30日-2018年6月29日的本月度数为139.8，2018年6月30日-2018年7月30日的本月读数为337；《人民调解（口头协议）笔录》的合法性、真实性认可，其中的甲方代表是原告员工；原告未实际提供三方接口技术服务；2020年7月15日，原告对涉案物业进行恢复毛坯工程，对该物业中可移动物品进行清点、储存，目前该物品在商场仓库中存放。原告还提交了涉案物业遗留物品清单。2020年10月13日，本院组织原、被告进行问话，原告表示：2018年9月-2019年2月共收取被告支付的三方接口服务费2968元，同意作为租金的抵偿；租赁保证金予以没收；涉案物业内可移动物品已经扔掉，价值无法评估，原、被告曾协商处理上述物品，但被告一直没有缴纳费用，所以原告拒绝返还。被告表示：认可原告所称的三方接口费2968元，要求按此金额退还；不确认原告主张的电费；当时原告处理物品时被告就去报警了，当时没有统计财产损失，当时原告称被告的物品是有留下的；被告是马上报警所以没有清点物品；对于原告提交的附表清单，不知是何时填的，原告没有见过；原告提交的列表中的物品物品大概一万元。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。被告承租涉案物业后未及时缴纳租金等费用，已构成违约，在此情况下，原告按合同约定地址向被告发送《公函》表示于2019年5月18日解除租赁合同，且该通知已于该日期送达被告，则已经发生解除合同的法律效力，故原告要求确认《租赁合同》于2019年5月18日解除的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告关于确认合同于2019年4月25日解除的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告主张被告应按照合同约定的标准向原告支付2019年4月1日至合同解除时即2019年5月18日的租金及物业管理费，符合合同约定，本院予以支持。但，租金应按每月34767.6元计算、物业管理费应按每月21865.92元计算。原告还要求被告支付2019年5月19日起至7月15日止的场地占用费，但从被告与原告工作人员的微信记录可见，被告早已于2019年4月22日申请撤场，而原告在4月24日表示次日将停电，且原告工作人员在5月28日表示不能开放行条、在7月自行收回场地，因此可以推定原告在合同解除前已经完全了解涉案物业使用情况，且也能完全控制物业使用收回的时间。在此情况下，原告在解除合同后未能及时收回涉案物业应自行承担扩大部分的损失，故原告再要求2019年5月19日之后的占用费，依据不足，本院不予支持。原告主张被告使用涉案物业期间尚欠电费，被告仅是对具体金额有异议，则本院对原告的上述主张予以采纳。对于具体金额，一方面，被告作为实际使用人并未合理说明该期间实际产生的电费；另一方面，原告自身也有统计有误的情况，故综合上述情况，本院对原告要求被告支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的电费2277.56元予以支持，对超出部分不予支持。原告以被告逾期支付租金和其他费用为由要求被告支付解除合同的违约金及逾期支付租金、物业管理费、电费的违约金并且不予退还租赁保证金，虽有合同依据但显失公平，故在原告已经收取被告交纳的租赁保证金的情况下，本院对原告主张的上述违约金均不予支持。由于合同并未明确不予退还的其他费用内容，且装修押金、公用事业保证金、三方接口保证金并非交纳租金的保证，现租赁合同已解除，被告反诉请求原告退回装修押金、公用事业保证金、三方接口保证金，合法有理，本院予以支持。原告主张房屋复原费，符合合同约定，且原告提供了发票及合同等凭证，故原告要求被告支付房屋复原费30721.08元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告否认原告提供三方接口技术支持的相应服务，原告也确认未提交提供相应服务，原、被告均确认实际收取的费用为2968元，故被告要求退还该费用的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告要求被告继续支付三方接口技术支持费用，依据不足，本院不予支持。关于涉案物业内物品问题。一方面，被告早在2019年4月下旬就已表示因经营困难不再承租涉案物业，但直至合同解除时即5月中旬之后未在指定期限内要求收回涉案物业内物品，在此情况下，被告主张涉案物业尚有16万余元的物品显然有违常理。其次，被告是有限责任公司，应有完整的财务制度，但其主张的上述金额的物品均对应的无发票或财务登记，故该主张难以采信。再次，被告在知道原告处理物品时已经报警，此时应可对于物品的数量、名称等进行统计，被告未及时保全证据应自行承担不利后果。另一方面，从原告提交的物品清单可见被告确有物品在涉案物业内未清理，但原告作为清理人并未对清理的过程、清理的物品作完整有效的记录，则也不足以认定原告确认的物品即是全部未清理的物品，且该物品是因原告未放行条才被清理，而非被告主动放弃权利。因此，综合本案实际情况，本院仅对被告要求原告赔偿损失中的10000元的诉讼请求予以支持；超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市溢晖房地产开发有限公司与被告广州奥贝教育科技发展有限公司签订的《租赁合同》于2019年5月18日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2019年4月1日至2019年5月18日的租金（每月按34767.6元计算）、物业管理费（按每月21865.92元计算）；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的电费2277.56元；四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付复原费用30721.08元；五、原告在本判决生效之日起10日内向被告退还装修押金14486.5元、公用事业保证金14486.5元、三方接口保证金5000元；六、原告在本判决生效之日起10日内向被告退还三方接口费用2968元；七、原告在本判决生效之日起10日内向被告赔偿10000元；八、驳回原告的其他诉讼请求；九、驳回被告的其他反诉请求。本案本诉受理费8824元，由原告负担6672元、被告负担2152元；反诉受理费2142元，由原告负担397元、被告负担1745元。上述受理费已由原、被告预交，原、被告同意由对方在履行本判决书时将其应承担的部分直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十月十六日书记员  吴越鸣