陕西省咸阳市中级人民法院 民事判决书 （2020）陕04民终1798号 上诉人(原审被告)：高韩县，男，汉族，1973年10月28日出生，住淳化县，公民身份号码：61043XXXX310282513。委托诉讼代理人：雷江斌，陕西为民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高东洋，男，汉族，1976年7月1日出生，住淳化县，公民身份号码：61043XXXX607012514。委托诉讼代理人：周斌，陕西秦直道律师事务所律师。上诉人高韩县因与被上诉人高东洋房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省淳化县人民法院(2019)陕0430民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人高韩县及其委托诉讼代理人雷江斌、被上诉人高东洋及其委托诉讼代理人周斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高韩县上诉请求：1、依法撤销（2019）陕0430民初605号民事判决书第一、二、三项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、鉴定费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋水表井井深0.93米，上面有水泥板遮盖，正常情况下很难发现设施是否损坏以及是否漏水，上诉人搬离房屋后，被上诉人两次进入涉案房屋但并未发现房屋受损，鉴定结论意见为墙面、地面有大量裂纹的原因是其院内水表井阀门损坏导致漏水，漏水长期渗入案涉房屋地基基础，致使案涉房屋地面、地基湿陷沉降、墙体裂缝造成损害，如果不出现地基沉降、墙体裂缝承租人也很那发现，被上诉人作为出租方，未能及时发现维修，对损失具有一定过错；2、上诉人在涉案房屋内的彩绘图案是经过被上诉人默许同意的，所交房租中已包含该费用，不应由上诉人恢复原状。被上诉人高东洋辩称：一、一审法院认定事实正确。本案的基本事实，作为承租方未经出租方同意私自增加水管，把水从院子引进房屋，后又放任不管造成损害。上诉人已经使用该房屋五年时间，房屋租赁合同明确约定，上诉人应该按照约定保证房屋的完整无缺，水电费及房屋保护由上诉人承担。根据《合同法》第二百三十五条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、一审法院适用法律正确。上诉人未经被上诉人同意，对房屋进行改善，一审根据《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请二审依法驳回其上诉请求。高东洋向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告赔偿因房屋损坏造成的损失69095元；2.判令被告赔偿原告在外租房费用4500元（从2019年3月至今，共计15个月，每月300元）；3.拆除房子上全部彩钢瓦及厕所的彩钢瓦恢复全部的琉璃瓦；4.清理对房屋的里外墙和门窗的涂改；5.判令被告赔偿原告房屋租赁费的损失12000元（从2019年3月至今）；6.本案的鉴定费用40000元及诉讼费由被告承担。一审法院查明：原、被告于2013年3月6日签订了《房屋合同书》，将原告位于淳化县马家街道坐东面西的整院房屋租赁给被告，双方约定：1.租期为五年时间（2013年公历3月6日到2018年3月6日）。2.2013年到2014年两年的租金为每年八千元。3.2015年到2018年随市场浮动。4.水电费及房屋保护由乙方承担。5.若有房屋漏水及基础设施维修由甲方承担。6.乙方从事业其事情由乙方承担。7.乙方归还时将甲方的房屋要完整无缺。8.甲方、乙方在2018年退或要必须在半年前提出协商。在五年合同时期内如有政策变动由乙方提出交退给甲方，甲方无条件接受。原告高东洋、被告高韩县、中介人高选证、高都均在该合同上签字捺印。合同到期后，原、被告又口头协商续租一年，将房屋租期延长至对应日即2019年3月6日。被告承租期间，其在房屋上加建彩钢瓦、涂改外墙、改造水路，原告或事前，或事后短时间内即对被告上述行为已知晓，但未作出反对表示，双方亦未就后续是否恢复、如何恢复协商。被告在2018年8月搬离了承租房屋，但仍持有房屋钥匙。此期间，原告因存放物品等事由经被告许可曾进入该院内两次。2019年2月18日，被告向原告作交房准备时，才发现部分房屋沉降，墙体有裂缝，遂叫来中介人高选证共同寻找原因，后发现水表井里面有积水，疑似水表井内漏水，原告拒绝接收房屋转身离开，后被告寻人将水表井内阀门予以更换。双方事后多次就赔偿事宜协商无果。原告于2019年8月4日向本院提出房屋损坏情况鉴定申请，申请对案涉房屋东南角四间房屋承重墙下沉十公分，墙面、地面有大量裂纹的原因、因果关系进行鉴定，确定对上述房屋造成的损失及维修方案。2020年1月8日，陕西秦军国防工业工程建设监理所作出鉴定意见：1.位于淳化县XX街道XX号房屋东南角4间房屋承重墙下沉10公分，墙面、地面有大量裂纹的原因是其院内水表井阀门损坏导致漏水，漏水长期渗入案涉房屋地基基础，致使案涉房屋地面、地基湿陷沉降、墙体裂缝造成损害。即水表井内阀门损害漏水与案涉房屋受损存在因果关系。2.鉴定小组建议将陕西省淳化县XX街道XX号的房屋东南角4间房屋拆除重建，对未拆除建筑相连部分进行加固维修。拆除重建的费用及未拆除建筑相连部分加固维修费用合计估价为人民币65095元。一审法院认为：原、被告之间签订的房屋合同书系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，应为有效合同。该合同到期后，双方均认可口头续租一年的事实，其续租的口头合同亦为有效合同。从被告陈述来看，被告使用该承租的房屋已五年有余，2018年8月以前该租赁房屋除瓷砖脱落、房屋漏水等情形外，并不存在有其它严重损害的情形。在被告2018年8月搬离该承租房屋后，至其因租赁期间即将届满而准备向原告交回房屋进行检查时，才发现房屋已经发生较大面积的沉降和墙体裂缝等损害后果，在此期间，除原告因存放物品等事由，在经被告允许后短暂进入过该承租房屋内以外，该房屋在整个冬季，实际上是处于无人管理的状况，故而才会发生因漏水所导致房屋产生现有的损害结果，从鉴定机构对损害发生的因果关系的分析上也印证了该推论，故被告在承租期间对租赁房屋未尽妥善保管义务，致使租赁房屋受损，不能按合同约定的状态返还租赁物，被告应当赔偿该损失。被告辩称水表井阀门系基础设施，应由原告承担维修，该意见不属本案审理范围，本案中不予涉及。原告请求被告赔偿因不能使用该房屋而产生的在外租房的租赁费用，与原告庭审中增加的要求被告赔偿租赁费用损失的请求，系重复的诉讼请求，且客观实际上原告也不存在因不能居住而产生租赁费的情形，故对原告该请求，不予支持。被告在租赁期间对案涉房屋进行了一定的改造，其中包括更换琉璃瓦、对墙体和门窗的涂改、水路的改造，虽然被告在进行以上行为时可能未征得原告同意，但原告在事实发生时，或事后短时间内均已知情，其未做反对表示，也未因此而要求解除合同，应视为其已默认，且被告加装彩钢、水路改造的行为，事实上对租赁房屋是有益的，故对原告要求拆除房子上全部彩钢瓦及厕所彩钢瓦的请示，不予支持。被告在承租期间因使用需要而对承租房屋墙体进行了彩绘，该彩绘图案于被告承租期满后交回承租房屋时，不利于原告继续使用，对该房屋亦无任何益处，现原告要求被告清理里外墙和门窗的涂改恢复原状，予以支持。被告承租房屋期间造成的房屋沉降、墙体裂缝等，系被告对租赁物管理不善所致，故因鉴定房屋修复等费用所产生的鉴定费应由被告负担。原告请求被告按合同履行期间的租赁费赔偿迟延交房期间的占用费用，该请求予以部分支持，因在双方已经发现房屋损害的原因可能系水表井内漏水所致时，原告作为出租方，不能及时予以维修，对损失的扩大具有一定过错；被告在明知房屋损害发生在其承租期内，而推诿责任，不能积极妥善的与原告协商处理，对损失的扩大也具有一定过错，该部分损失，应由原、被告各半分担，依其合同期内的租赁费用计算，其月租赁费用约为666元，从2019年3月计算至庭审时为14个月，共计9324元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告高韩县于本判决生效后十日内一次性向原告高东洋赔偿房屋维修费用65095元，由原告高东洋自行对房屋受损部分予以维修；二、由被告高韩县于本判决生效后十日内将承租房屋内的彩绘图案予以恢复原状，并将该承租房屋交付给原告高东洋；三、由被告高韩县于本判决生效后十日内，按承租期间的租赁费向原告高东洋支付迟延交付承租房屋占用损失的一半4662元；四、驳回原告高东洋的其他诉讼请求。案件受理费 2730元，由原告高东洋负担230元，被告高韩县负担2500元，鉴定费 40000元由被告高韩县负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交证人栗某某、刘某某出庭证言两份，欲证明：改水时，上诉人未动水表阀门。被上诉人质证认为：他们说的这个事情我根本不知道。上诉人就是把水接好以后来我去的时候,我才知道水接好了。合议庭评议认为：高东洋并未提供证据证明高韩县在走水路时损坏了水表井的阀门，对证人证言的证明目的予以确认。本院认定如下：一审法院认定事实清楚，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，双方之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，应为有效合同，该合同到期后，双方均认可口头续租一年的事实，其续租的口头合同亦为有效合同。从陕西秦军国防工业工程建设监理所所作的《建设工程鉴定报告》分析说明部分可知，涉案房屋坐落的地区属自重湿陷性黄土分布区，地基土的湿陷性较敏感，现场发现涉案房屋院内水表井底有积水，且水表井未设置防水措施，结合被申请人陈述“揭开水表井，发现水表井内的水已满，查明原因是水表阀门损坏导致漏水积水，就对阀门进行了更换”，综合以上因素分析，水表井内阀门损坏导致漏水，漏水长期渗入涉案房屋地基基础，致使涉案房屋地面下沉墙体裂缝房屋受损，即水表井内阀门损坏漏水与涉案房屋受损存在因果关系。水表井及井内阀门属基础设施，合同约定其维修义务由高东洋承担，合同同时约定房屋保护由高韩县承担，故双方对水表井及井内阀门均负有进行定期检查的义务，但由于水表井属地下隐蔽设施，表面为水泥板所覆盖，井内阀门是否损坏、是否漏水，在地表上不易被发现，双方在客观上均忽视了对该设施的定期检查，以致井内阀门损坏漏水未被及时发现，长期渗入房屋地基基础，造成涉案房屋受损，故双方对涉案房屋受损均有过错，考虑涉案水表井未设置防水措施，结合本案实际双方过错均等，对于造成涉案房屋的损失69095元以及鉴定费40000元应由双方各半承担，原判判令由高韩县全部承担不符合本案实际，应予纠正，高韩县关于房屋损失费用以及鉴定费承担的部分上诉理由成立，予以支持；在承租期间高韩县因使用需要而对承租房屋墙体进行了彩绘，该彩绘图案于承租期满后交回承租房屋时，不利于高东洋继续使用，高韩县应清理里外墙和门窗的涂改恢复原状，故上诉人关于此节的上诉理由不能成立，但原判表述有误，予以纠正。综上所述，上诉人高韩县关于房屋损失费用及鉴定费承担的上诉请求部分成立，依法予以支持；高韩县的其他上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省淳化县人民法院（2019）陕0430民初605号民事判决第三项；二、撤销陕西省淳化县人民法院（2019）陕0430民初605号民事判决第一、四项；三、变更陕西省淳化县人民法院（2019）陕0430民初605号民事判决第二项为高韩县于本判决生效后十日内将承租房屋内的彩绘图案予以清理恢复原状，并将该承租房屋交付给高东洋；三、高韩县在本判决生效十日内赔偿高东洋房屋损失费用34547.50元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回高东洋其他诉讼请求。一审案件受理费2730元，二审案件受理费2730元，合计5460元，由高韩县负担2730元，高东洋负担2730元。鉴定费40000元，由高韩县负担20000元，高东洋负担20000元。本判决为终审判决。  审  判  长  张宇童审  判  员  赵建辉审  判  员  魏永锋                            二〇二〇年十月十二日                            书  记  员  许  聪  附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。