大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初4464号原告（反诉被告）：孙鑫，女，1983年5月22日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：赵海廷，系辽宁见道律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾晓娟，系辽宁见道律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑远强，男，1971年5月2日出生。汉族，住大连市中山区杏林街64号2-10-20。第三人：大连胜利商业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区胜利广场28号。法定代表人：刘英华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张辉，系北京市华泰律师事务所大连分所律师。原告（反诉被告）孙鑫与被告（反诉原告）郑远强、第三人大连胜利商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙鑫及其委托诉讼代理人赵海廷、被告郑远强、第三人大连胜利商业管理有限公司的委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙鑫向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订的《委托经营管理协议》于2020年1月24日解除；2、被告向原告返还已交付的押金40000元、物业费13230元；3、被告退还原告自2020年1月24日至9月10日期间的房屋租金187500元；合计227500元。事实和理由：2018年7月20日，原告与被告签订《委托经营管理协议》，约定被告将位于大连胜利广场长廊A61号店面委托原告经营管理。之后被告将房屋交付给原告。原告如期交给被告、胜利广场押金、物业费、租金。目前因疫情的原因，原告无法经营店面，无法完成《委托经营管理协议》所约定的应该由原告方承担的义务。原告无法依据《委托经营管理协议》履行合同目的，为此，请求法院判令解除原被告签订的《委托经营管理协议》。由于疫情属于不可抗力，原告不应承担违约责任，被告应向原告返还所交所付的保证金、房屋租金、物业费。另一方面，由于疫情存在的持续性，疫情对社会、经营环境、购买力状况造成重大影响，己经构成重大情势变更。按照重大情势变更的法律规定，原告有权要求解除双方签订的《委托经营管理协议》，并不承担任何违约责任。故原告诉至法院，望支持原告的诉求。被告郑远强辩称：不同意原告的诉讼请求。双方的合同解除时间应为2020年6月5日。不同意返还原告的押金、物业费，只同意按照每月10000元的标准返还2020年6月5日起至9月10日期间的租金31972.6元。原告在2020年3月30日向我发送微信表示无法经营，向我提出关闭店铺的申请，询问店铺是否可以向外出租。在此之后我与原告协商解除合同事宜，原告不同意解除合同。此期间内我向外转租案涉店铺，一直至6月5日才有人来租案涉店铺。第三人大连胜利商业管理有限公司称：原告的诉求与我方无关。被告（反诉原告）郑远强提出反诉请求：由反诉被告承担2018年9月11日至2020年9月10日的房产税37708.54元、2020年4月1日至2020年6月30日的物业管理费19849元，合计57557.54元。同时反诉原告转租房租31972.6元可返还给反诉被告，两项抵消后，反诉被告要返还给反诉原告共计25584.94元。反诉事实与理由：1、反诉原告与反诉被告签订的《委托经营管理协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律效力,双方应按照合同的约定行使权利和履行义务。反诉被告提出解除《委托经营管理协议》既无约定解除事由，也无法定解除事由。本次疫情不属于合同约定的不可抗力事件，只是短暂的影响了反诉被告的经营，2020年3月2日，胜利广场即复工开业，反诉被告在此后也正常开门营业，疫情并未导致合同目的无法实现，所以此次疫情不是法定的解除事由。由于疫情的爆发，反诉原告已同意相应顺延一个半月租期，充分考虑了反诉原告的利益，反诉被告之所以要解除合同，是因自身经营不善导致的，所以并不存在反诉被告所述的合同目的无法实现，实际上是其为了恶意违约而找的借口。2、反诉原告与反诉被告签订的《委托经营管理协议》第二条第3款约定，反诉被告应缴纳此店面的房产税费用，而反诉被告没有缴纳过。2018年9月11日至2018年12月31日的房产税为9995.04元。2019年1月1日至12月31日的房产税为16355.51元。2020年1月1日至2020年9月10日的房产税为11357.99元，合计反诉被告应补缴房产税为37708.54元。3、反诉原告与反诉被告签订的《委托经营管理协议》第二条第3款约定，反诉被告应缴纳此店面的物业管理费，从2020年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理费应由反诉被告承担。反诉原告已代为缴纳此期间的物业管理费19849元。4、反诉原告已于2020年6月5日起，重新找到新的租户将店面转租出去，每月租金10000元。反诉原告可返还从2020年6月5日至2020年9月10日三个多月转租的租金31972.6元。综上所述，反诉被告的诉请既无事实也无法律依据，请求法院支持反诉原告的诉请。原告（反诉被告）孙鑫辩称：不同意反诉原告的反诉请求。我方不清楚反诉原告已交付房产税的金额，其应该出具证据证明其已经缴纳的房产税金额。2020年4月1日至6月30日期间的物业管理费系反诉原告自身造成的损失，反诉原告在4月初就已经以每年120000元把案涉店铺对外招租，但拒绝原告继续承租，故因此产生的损失应该由反诉原告承担。反诉原告所称的期间是由反诉原告实际使用，反诉原告主张只返还我方一部分的租金，我方认为无法律及事实依据。第三人大连胜利商业管理有限公司辩称：反诉原告的诉求与我方无关。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月20日，原告孙鑫（乙方）与被告郑远强（甲方）签订《委托经营管理协议》，约定甲方将其购买的大连胜利购物广场长廊A61号店面，套内建筑面积为50.7㎡，委托乙方代为经营管理，委托经营期限为两年，即2018年9月11日至2020年9月10日止。委托经营期限内，乙方需支付甲方经营费用60万元。乙方须于2018年7月20日前向甲方支付定金2万元，待乙方支付第一期租金后该款项转为该店面的物业管理保证金，合作期限内无违约事宜，则此协议期满后三个月无息退还。乙方应交纳物业管理费、房产税、专项维修基金等一切经营相关费用。基于上述《委托经营管理协议》，2018年8月13日，原告（丙方）与被告（乙方）及第三人（甲方）签订《合同书》，约定乙方将案涉店面委托丙方经营管理，丙方在经营期限内向乙方缴纳经营使用费60万元，物管费、专项维修基金由丙方负责缴纳，房产税由乙方负责缴纳。签订本协议同时，丙方需向甲方交纳该店面（柜台）经营保证金20000元，合作期限内无违约事宜，则此协议期满三个月后由乙方授权甲方办理无息退还。物业管理费合计145104元，丙方需分8期交付。丙方同意自2018年4月1日起，以套内建筑面积为计算依据，按135元/㎡/年标准向甲方缴纳专项维修资金。即原告应每季度向第三人支付物管费18138元，专项维修资金1711元，合计19849元。上述合同签订后，原告依约向被告支付了经营费用600000元、保证金20000元，物业管理费10000元，合计630000元。2018年8月20日，原告向第三人交付了物业保证金20000元。原告向第三人支付物管费和专项维修基金至2020年3月末。2020年3月30日，原告通过微信告知被告明晚撤店，要求被告过来拿钥匙。3月31日，原告将店面腾退给被告，并将钥匙交还给被告。2020年4月1日，被告通过微信向原告发送《协议书》，要求提前终止双方的协议，终止时间为2020年3月31日。原告未认可协议的相关条款。自2020年4月起，被告即发布广告欲将案涉店面对外出租。2020年5月22日，被告与案外人刘宏臣另行签订《委托经营管理协议》，将案涉店面委托刘宏臣经营管理。本院认为，原告与被告签订的《委托经营管理协议》及原告与被告及第三人签订的《合同书》合法有效，各方均应依约而行。本案争议的第一个焦点是原、被告双方签订的《委托经营管理协议》的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到对方时解除”。本案中，原告在2020年3月30日向被告发出了撤店的意思表示，并在3月31日将案涉店面腾退给被告，被告予以接受，并在4月1日向原告发送了载明双方的租赁关系于2020年3月31日终止的《协议书》，并在此后寻求将案涉店面再行出租。本院认为，基于上述事实，原、被告对于合同解除确已达成合意，仅是对合同解除后的结算及清理条款达成合意，故本院确认原、被告签订的《委托经营管理协议》于2020年3月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应向原告返还合同尚未履行期间的租金即2020年4月1日至9月10日期间的租金133151元（300000元÷365天×162天）。关于原告诉称的要求被告返还的40000元保证金中，其中20000元是原告直接向被告交纳，现双方之间的合同关系亦已解除，被告亦应依约予以返还。另20000元系原告依照三方签订的《合同书》的约定向第三人直接交付的保证金，被告并未收取，原告要求被告返还，并无法律依据及合同依据，本院予以驳回。关于原告要求被告返还2020年1月24日至3月底的物业费的主张，本院认为，该物业费亦是原告依照三方签订的《合同书》的约定向第三人直接交付，被告并未收取，原告要求被告返还，并无法律依据及合同依据，本院亦予以驳回。关于被告提出的要求原告支付房产税的反诉请求，本院认为，被告并未向本院提交证据证明房产税的具体金额且被告已实际向第三人缴纳，故待被告实际缴纳房产税后，其可另行主张权利。关于被告提出的要求原告支付2020年4月1日至2020年6月30日期间物业管理费19849元的诉求，本院认为，双方之间的委托经营关系已于2020年3月31日解除，被告要求原告支付此后产生的物业费，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙鑫与被告（反诉原告）郑远强于2018年7月20日签订的《委托经营管理协议》于2020年3月31日解除；二、被告（反诉原告）郑远强返还原告（反诉被告）孙鑫租金133151元;三、被告（反诉原告）郑远强返还原告（反诉被告）孙鑫保证金20000元；上述二至三项确定的被告（反诉原告）应给付原告（反诉被告）之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）孙鑫的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑远强的反诉请求。本诉费4710元、减半收取2355元，由原告（反诉被告）孙鑫负担673元，由被告（反诉原告）郑远强负担1682元；反诉费220元，由被告（反诉原告）郑远强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张加兴二〇二〇年十月二十日书记员  袁秀娜