四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5746号 原告（反诉被告）：郑某1，男，2008年5月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 法定代理人：郑某2，女，1977年8月24日出生，汉族，住成都市青羊区，系原告之母。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭皓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川天繁酒店管理有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段108号1栋2单元13楼1319号。 法定代表人：滕飞，总经理。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。 原告郑某1诉被告四川天繁酒店管理有限公司（简称天繁酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告天繁酒店在举证期限届满前对郑某1提起反诉。经审查后，本院依法受理了天繁酒店提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑某1的法定代理人郑某2、委托诉讼代理人吴睿，被告（反诉原告）天繁酒店的委托代理人谭潇仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郑某1诉称，本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉诉称：诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付的房屋租金19095元；（第2季度租金，6365元／月×3个月）；2、判令被告承担逾期支付租金的违约责任，向原告支付滞纳金10820.67元（第2季度的滞纳金按照日租金3倍的标准，从2020年3月16日计算至2020年4月1日，实际应当计算至被告付清租金之日）；3、判令被告于15日内拆除案涉不动产相关区域自行增设的防盗门，并恢复案涉不动产相关区域原有消防防火门；4、判令被告承担本案的律师费2000元；5、判令被告承担本案的诉讼费。增加诉讼请求：6、请求判令被告立即向原告支付第3季度（即2020年7月1日至2020年9月30日）租金19095元及第4季度租金（即2020年10月1日至2020年12月31日）租金19095元（6365元／月×3个月）；7、请求判令被告承担逾期支付上述租金的违约责任，向原告支付滞纳金59831元（第3季度的滞纳金按照日租金3倍的标准，从2020年6月15日计算至2020年9月16日，实际应当计算至被告付清租金之日；第4季度的滞纳金按照日租金3倍的标准，从2020年9月15日计算至2020年9月16日，实际应当计算至被告付清租金之日）；8、判令被告承担增加的诉讼费。事实和理由：原告系位于成都市锦江区西部国际金融中心4号楼602号不动产（简称“案涉不动产”）的所有权人。原告与被告于2017年11月28日签署了《物业租赁合同》，约定原告将案涉不动产出租给被告。双方约定的租期为2017年12月1日起至2022年12月31日止，原告已将案涉不动产按照合同约定交与被告使用。根据《物业租赁合同》第三条第2款，双方约定租金数额按照周期调整月租金，其中，第3周期（2020年1月1日－2020年12月31日）的月租金为6365元整；根据《物业租赁合同》第三条第3款，上述租金以货币资金方式按季度结算（每三个月为一个结算周期），支付时间为下一季度租金支付前提前十五天。根据上述约定，被告应于2020年3月15日向原告支付第3周期之第2季度租金（即2020年4月1日至2020年6月30日期间租金），合计19095元；直到原告起诉之日，被告未按照约定支付上述应付租金。同时，根据《物业租赁合同》第十条第2项的约定，“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”。故，被告应当承担违约责任，按照日租金3倍（即636.51元）／日的标准向原告支付滞纳金。此外，西部国际金融中心物业服务中心于2020年4月15日向原告发送短信，告知被告擅自将消防防火门更换为防盗门，并违反了《中华人民共和国消防法》《成都市消防条例》，并要求于15日内整改，否则可能产生罚款及其他法律责任。故，被告应当按照要求于15日内拆除案涉不动产相关区域自行增设的防盗门，并恢复案涉不动产相关区域的原有消防防火门，以符合消防安全等规定。综上所述根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条及当事人的约定，请求人民法院支持原告全部诉讼请求。二、关于反诉辩称：被告依据的事实理由不成立，第一季度的租金不存在返还的事由，疫情虽是不可抗力，但有区域性质，本次疫情对被告没有影响。双方的合同已约定了不可抗力后果的责任分担，被告提出的反诉请求违背了双方合同的约定，请求法院驳回被告的反诉请求。关于防火门是否恢复，在我方起诉时还未恢复，且我方认为应当由被告提交证据予以证明，需要物业公司出具书面的函件。 被告（反诉原告）天繁酒店本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：1、针对于2020年4月-6月的租金，受××疫情影响房屋出租给被告带来了极大的损失，被告同意上述3个月的租金按50%支付，7月－12月的租金因为本案涉及到租金已在诉讼中，故我方一直未进行支付。2、针对原告主张的违约金，我方认为约定过高，第二季度的违约金支付时间刚好是基于××这一不可抗力所导致，被告无责，违约金合同约定过高，故我方要求将违约金进行降低。3、针对原告提出的律师费，我方认为双方合同未约定律师费且非原告的必要开支，不应由被告支付。4、被告在此前一直是按照合同的约定准时支付此前的租金，今年是受疫情影响导致租金逾期支付，2020年1月开始被告一直在与原告进行沟通关于租金调整的问题，2020年4月10日也发出了通知函，提出降租或解约的方案原告一直未予以回复，导致本次诉讼的产生，若原告有损失，原告应对2020年4月10日之后扩大的损失承担责任。5、本案涉及的消防防火门已恢复，该项诉讼请求，我方请求予以驳回，该案中按照合同第4条第1款约定，被告垫付了3600元的产权税，应在租金中予以扣除。二、关于反诉诉称：诉讼请求：1、请求判令被反诉人向反诉人返还2020年1月24日至2020年3月31日的租金14372元；（6365元／月×2个月＋6365元／月÷31天×8天）；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费。事实及理由：反诉人与被反诉人于2017年11月27日签订《物业租赁合同》，双方就租金等事宜达成约定。2020年年初，××疫情导致全国酒店等服务业无法经营。反诉人所经营的酒店从2020年1月24日至2020年3月底响应政府号召，也遭遇物业断水断电致使未营业，损失严重。为减少双方损失，反诉人于2020年4月10日向被反诉人的代理人郑某2发出了《告知函》提出减免租金并明确提出不同意减免租金的话，双方解约。《告知函》发出后被反诉人怠于协商，致使双方一直未对租金达成一致意见。根据《合同法》第一百一十七条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等法律法规，反诉人提出解约并退还租金，望依法支持反诉人的全部诉讼请求。 经审理查明，郑某1曾用名谭善予，郑某1系成都市锦江区东大街下东大街段258号4幢6层2号房屋的所有权人。 2017年11月28日，郑某1（出租方、甲方）与天繁酒店（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：物业位于成都市青羊区××号楼××号房，房型为两房一厅一厨一卫，权属证书所登记的所有权人为谭善予。该房屋租赁期共61个月，自2017年12月1日起至2022年12月31日止，其中，免租期1个月，计租期60个月。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宅使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。经双方同意，租金采用基础租金结合计租周期逐年递增方式，按第1周期采用固定租金，第2、3周期逐年递增3%，第4、5周期逐年递增5%（租金仅保留整数部分，小数点采取四舍五入）。租金周期及标准：第1周期（2018年1月1日-2018年12月31日）：月租金6000元。第2周期（2019年1月1日-2019年12月31日）：月租金6180元。第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元。第4周期（2021年1月1日-2021年12月31日）：月租金6683元。第5周期（2022年1月1日-2022年12月31日）：月租金7017元。上述租金以货币资金方式按季度结算（每三个月为一个结算周期），乙方应按合同约定及时汇入甲方指定银行账户。签约当日乙方一次性支付三个月租金及押金（一个月租金）共计24000元。此后，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金。甲方指定银行账户名、账号及开户行：开户银行：招商银行成都玉双路支行；账户名：郑某2；账号：6214××××7755；甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。乙方应承担租赁期间使用房屋产生的水、电、气、垃圾费及物业费等相关费用。合同签约期内，甲、乙双方任何一方，如需提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方友好协商解决。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）利用承租房屋进行违法违规活动或存放危险物品。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（5）拖欠房租累计十五天以上。（6）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物业一次性转租给第三方长达三十天及以上。在上述情况下，甲方无需退还乙方已付租金及押金；乙方采购的家具、家电等相关设备归乙方所有。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。 《物业租赁合同》签订后，郑某1将涉案房屋交付天繁酒店使用，天繁酒店支付了截止2020年3月31日的房屋租金。 2020年2月15日，西部国际金融中心物业服务中心出具《关于对民宿整顿的通知》，内容有：近期发现个别民宿还在营业待客，西部国际金融中心物业服务中心对此事件高度重视，为了保证项目全体业户/客户及员工的安全，现我司结合社区、辖区派出所、根据成都新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部5号通告要求，全市城镇小区（院落）实行限制外来人员进入的封闭式管理，现西部国际金融中心物业服务中心特作重要通知如下：1对民宿空置房间将暂时做停水、停电；2长期租户请到派出所报备，物业收到派出所审核后办理出入证，如未见出入证，我司有权立即清除外来人员并上报派出所；3禁止外来人员进入小区。 2020年3月31日，天繁酒店出具《承诺书》，内容有：我司在西部国际金融中心4楼经营民宿，疫情发生后均严格按照政府部门要求暂停民宿经营活动，现经街道办及社区同意进行正常经营活动。现有西金中心4楼房屋，共计33套房。 2020年4月15日，西部国际金融中心物业服务中心要求对涉案房屋采取有效整改措施，恢复原有消防防火门。 2020年4月5日，天繁酒店向郑某1出具《告知函》，内容有：新冠疫情对整个旅行行业乃至全社会都是致命性的打击，从1月21号左右全面停业至今，酒店公寓项目几乎处于颗粒无收的状态；恳请业主们给予我们2月、3月至补充协议签约日期免租，同时2020年1月1日-2020年12月31日执行2019年租金水平，不予递增；从即日起至本月30日，我们将安排工作人员负责与业主办理补充协议签署或房屋解约交接手续。 郑某1因与天繁酒店房屋租赁合同纠纷一案委托北京市竞天公诚（成都）律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费2000元。 另查明，天繁酒店垫付涉案房屋个人所得税及房产税共计3600元，国家税务总局成都市锦江区税务局出具相应金额的《税收完税证明》。天繁酒店已拆除增设的防盗门，并恢复原有消防防火门。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证复印件、被告营业执照及法定代表人身份证复印件、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同摘要》、户口簿、《物业租赁合同》、西部国际金融中心物业服务中心短信通知、消防防火门被更换为防盗门的照片、物业费、垃圾清运费、水电费票据、被告的房间预订近况、《委托代理合同》、律师费转款凭证、律师费发票、税收完税证明、微信聊天记录、关于民宿整顿的通知、承诺书、微信聊天记录、《告知函》、四川启动突发公共卫生事件应急响应通知、租金付款凭证、防火门的照片、电费缴费记录。 本院认为，郑某1系成都市锦江区西部国际金融中心4号楼602号房屋的所有权人，郑某1将该房屋出租给天繁酒店，双方签订了《物业租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，郑某1将涉案房屋交与天繁酒店，天繁酒店也依约向郑某1支付了截止2020年3月31日的房屋租金。关于郑某1的本诉诉讼请求及天繁酒店的反诉诉讼请求是否成立，本院认定如下： 一、关于租金、滞纳金问题。1、关于租金。根据《物业租赁合同》中关于“第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金”的约定，本案中，天繁酒店已向郑某1支付了截止2020年3月31日的租金，故天繁酒店应向郑某1支付从2020年4月1日起至2020年12月31日的租金57285元（6365元／月×3个月×3个季度）。庭审中，天繁酒店主张在欠付的租金中抵扣垫付的税费，因双方签订的租赁合同未约定税费抵扣租金的内容，且天繁酒店未起诉主张税费，故对天繁酒店主张在欠付租金中抵扣垫付税费的抗辩理由，本院不予采纳。关于疫情期间的租金，本案中，天繁酒店已支付2020年3月31日之前的房屋租金，因天繁酒店承租涉案房屋用于经营酒店，疫情及疫情防控措施会导致天繁酒店暂时没有营业收入或营业收入明显减少，综合考虑疫情及防控措施对天繁酒店经营收益产生的不利影响、天繁酒店曾就疫情期间租金减免事宜与业主沟通协商，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由天繁酒店免于支付2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金12730元（6365元／月×2个月），故郑某1应向天繁酒店返还房屋租金12730元。2、关于滞纳金。根据《物业租赁合同》中关于“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”的约定，本案中，天繁酒店未按照合同约定向郑某1支付房屋租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故郑某1要求天繁酒店支付滞纳金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的数额，天繁酒店认为滞纳金过高，本院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑出租方的实际损失、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定滞纳金以未付租金57285元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年5月28日起计算至实际付清之日止。 二、关于拆除防盗门恢复消防防火门、律师费的问题。1、关于拆除防盗门恢复消防防火门。由于天繁酒店已提供证据证明已经拆除防盗门恢复消防防火门，故对该项诉讼请求，本院不再作处理。2、关于律师费。双方签订的《物业租赁合同》未约定律师费，故对郑某1主张天繁酒店支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）郑某1支付租金57285元和滞纳金（以57285元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月28日起计算至实际付清之日止）； 二、原告（反诉被告）郑某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司返还2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金12730元； 三、驳回原告（反诉被告）郑某1的本诉其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司的反诉其他诉讼请求。 如果原告（反诉被告）郑某1、被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2899元，减半收取1449.5元，由被告（反诉原告）四川天繁酒店管理有限公司负担1401元，原告（反诉被告）郑某1负担48.5元；本案反诉案件受理费159.5元，减半收取79.75元，由原告（反诉被告）郑某1负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  曹成东 人民陪审员  林 敏 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  梁 杰