石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初1461号 原告（反诉被告）赵某某 委托代理人魏雪姣、聂薇薇，河北嘉实律师事务所律师。 被告（反诉原告）全某 委托代理人胡蒙、崔亚蕾，河北乾骥律师事务所律师。 第三人石家庄大远东房地产开发有限公司 法定代表人赵爱辰，该公司总经理。 原告（反诉被告）赵某某与被告（反诉原告）全某、第三人石家庄大远东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某某之委托代理人魏雪姣、聂薇薇，被告（反诉原告）全某之委托代理人胡蒙、崔亚蕾均到庭参加诉讼，第三人石家庄大远东房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告，以下简称原告）赵某某诉称：1、判令被告全某将涉案房屋产权变更登记至原告名下，第三人石家庄大远东房地产有限公司协助办理变更手续；2、判令被告将所有购房手续及涉案房屋钥匙交付原告；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年5月16日，原、被告签订《购房协议书》，房屋地址为石家庄市长安区碧景园小区，之后原告依照协议约定履行了合同的相关义务，通过被告向第三人缴纳了10万元购房款，但是在之后的协议履行过程中，被告无故违约，拒绝原告按照协议约定继续交付房款，反而自行向第三人缴纳房款，并在拿到涉案房屋钥匙后，拒绝交给原告。原告认为，双方签订的协议书合法有效，被告应按照协议约定向原告履行合同约定的义务，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对被告的反诉请求，答辩如下：1、双方签订的《购房协议书》合法有效，原告可以一次性交付剩余房屋产权转让款、购房款及被告支付的购房款。涉案房屋可以办理产权变更登记手续，故不存在任何合同目的不能实现的情形。2、被告陈述与事实不符，原告无任何违约行为，协议签订后原告依约交付10万元购房款，2007年房价上涨，被告违约私自交付购房款，涉案工程开工后原告多次要求支付房屋产权转让费，但是被告拒收，且在2007年下半年第三人曾向被告支付3万元的利息及违约金，该利息及违约金是基于原告交付的10万元购房款产生的，应当由原告享有，但是被告私自占有，按照协议约定剩余2万元产权转让费原告在拿到钥匙后当日支付，原告至今没有取得钥匙。故原告在协议履行中无违约行为，被告恶意违约，根据《九民会议纪要》第48条，被告不享有合同解除权，且本协议不存在《合同法》规定的关于合同解除的法定情形，故被告的主张无事实及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告，以下简称被告）全某辩并诉称：1、涉案小区至今尚未取得商品房预售许可证，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》为无效合同，致使原、被告签订的《购房协议书》丧失了履行的基础，该合同无法履行不能实现合同目的，应该解除该合同。2、2003年5月16日双方签订的《购房协议书》，是系购房资格转让合同，依据该协议第一条的规定，原告应按照高新区地税局要求的期限、地点按时交纳房款，原告给付被告房屋产权转让费4万元。合同中第三条对违约责任进行了约定，原告存在违约，被告不予办理，该协议签订后原告仅支付了10万元购房款，没有按照合同约定支付4万元转让费，后续的购房款在被告多次催要后原告一直没有支付，原告以其行动表示不再履行合同。综上，原告的诉求无事实及法律依据，应当驳回原告的诉求。该协议书符合法定解除的条件。被告提出反诉请求：1、解除赵某某与全某签订的《购房协议书》；2、诉讼费及其他必要费用由被反诉人承担。事实与理由：2003年5月16日，原、被告双方签订《购房协议书》，约定原告以被告的名义购买碧景园小区期房，原告向被告支付房屋产权转让费4万元，有关涉案房屋的一切购房款项，与购房有关的附加款及过户费用由原告承担。为此被告与第三人签订了《商品房买卖合同》，然而截至今日，碧景园小区尚未取得房屋预售许可证，因此，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》自始属于无效，对双方不具有约束力，致使被告与原告签订的《购房协议书》丧失了履行的基础，根本无法履行，不能实现合同目的。另，协议签订后，原告仅支付了10万元购房款，便不再按协议约定履行缴纳房款。原告也未按约定向被告支付房屋产权转让费4万元。经被告对此催要未果，无奈被告只能自筹资金缴纳后续房款。原告以17年都未履行合同义务的实际行动表明其不再继续履行协议的意愿，同时该行为也构成了《合同法》第九十四条关于合同解除的规定。 第三人石家庄大远东房地产开发有限公司未到庭、未答辩。 经审理查明： 一、2003年5月16日原、被告签订《购房协议书》，约定：“甲方（买者）：赵某某，身份证号：1301047××××××××，乙方（卖者）全某，身份证号：1301031972××××××××。甲乙双方（乙方为石家庄市高新区地税局正式干部）关于买卖期房及房屋建成后房屋产权转让一事特约定如下协议：该期房为石家庄市高新地税局预购大远东房地产碧景园小区小高层住宅楼。该楼位于体育大街以西、中山路以北、育才街东、谈南路以南，为毛坯房，房间结构为四室两厅，面积为建成后的实际面积。一、甲方的权利和义务。1、甲方按高新地税局要求的期限、地点按时交纳房款，收据由甲方保留（甲方先把钱交给乙方，乙方给甲方开具收据，由乙方以乙方的名义交到地税局，并把收据转交给甲方。）2、房屋价格为内部职工价（1930元每平方米）。3、甲方付给乙方房屋产权转让费肆万元人民币，付款方式分2次；（1）甲方在工程开槽后付给乙方2万元人民币。（2）甲方在拿到钥匙的当日交给乙方2万元人民币。4、高新地税局确定楼层及选房时通知甲方参加。5、乙方不负担任何购房款项、与购房有关的附加款项及在过户前后费用（包括过户所有费用）。二、乙方的权利和义务1、在拿到钥匙的两日内，将钥匙交给甲方。2、乙方要积极主动配合甲方办理过户手续。3、以乙方名义办理银行按揭。三、违约责任1、如果因开发商等其他原因造成房屋未能建成，乙方必须将所收到的转让费足额退还给甲方。2、如开发商退还已付工程款，乙方如数退还甲方。3、如果因乙方违约，造成甲方未能正常使用房屋，乙方将双倍赔偿甲方所支付的房款及所有费用。4、如果甲方违约，乙方不予办理过户手续……” 协议签订后，2003年8月28日、9月2日原告以被告的名义向第三人交纳房款共计10万元，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及上述款项的交款收据原件在被告处。后被告于2007年10月23日自己向第三人交纳购房款173234元。经本院核实，第三人于2020年7月17日出具《情况说明》：“长安区人民法院：全某购碧景园小区9-2-601室，总房款442284元，实交房款273234元，领取钥匙时需补交房款169050元。我单位共支付给全某利息及违约金140878.36元（大写：壹拾肆万零捌佰柒拾捌元叁角陆分）。”上述房屋至今未交付。被告未向原告支付转让费4万元。 原告称第二期交款时因房价上涨，被告恶意毁约，不让原告继续交纳房款，被告自行交纳房款，现上述房屋已达到交房条件，但被告消极履行权利，拒不收房，也不配合原告交付剩余房款；第三人是基于原告已交纳的10万元房款给付的利息及违约金，故第三人支付给被告的利息和违约金应当由原告所有，被告所得的款项已经超过按照合同约定的给付款项。 被告不认可，称原告经被告多次催促拒不缴纳后期房款，被告交付房款并取得收据时肯定是应开发商的要求交付房款的行为，根据双方签订的《购房协议书》和民法的情势变更等相关因素，应是原告按照要求履行按时交付房款的义务，应由原告自证在合同签订后原告将房款交付给第三人或被告遭到履行拒绝的证据，原告提供的该证据不能证实原告在各阶段主动履行交付房款；第三人只在2007年10月给付利息和违约金29996.91元，其他款项没有收到，且根据被告与第三人签订的《商品房买卖合同》第9条的约定，不论是交付房款基数还是原告违约的事实，该违约金及利息应当属于被告，原告无权主张任何权利，原告无证据证实被告存在私自占用违约金和利息的相关情况。 二、被告提供不动产权利及他项登记信息、石家庄市住房和城乡建设局出具的反馈意见、石家庄市行政审批局出具的反馈意见，均证实涉案小区至今尚未取得商品房预售许可证，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》应属无效，原、被告签订的《购房协议书》无履行基础，应予解除；提供被告交付二期房款的收据，证实由被告向第三人交付二期房款173234元。 原告对被告提供证据的真实性无异议，但称涉案房屋可以办理房屋产权登记手续，《购房协议书》合法有效且可以履行；原告曾多次向被告要求支付二期房款，但被告一直拒绝接受，收据显示被告私自向第三人缴纳二期房款，已经构成了根本违约。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于2003年5月16日原、被告签订的《购房协议书》，其内容是当事人取得房屋购买权利的约定，实质上是购房资格权利转让合同，该转让行为是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，该协议应为合法有效协议，被告以涉案房屋未取得商品房预售许可证为由主张上述协议书无履行基础，理据不足，本院不予支持，故原、被告均应按该协议书享受权利并履行义务。根据上述《购房协议书》，原告取得了碧景园房屋的购买权利并应支付该房屋的购房款，在合同履行期间，被告虽称系原告拒不交纳二期购房款，但2007年石家庄市的房价上涨是众所周知的事实，被告所述原告在房价上涨的情况下拒绝履行协议，有悖于常理，本院不予采信；被告拒绝让原告按协议约定向第三人支付购房款，并自行向第三人支付，已属违约。被告主张解除上述《购房协议书》，因被告系违约方，不享有单方解除合同的权利，故本院不予支持。原告依据《购房协议书》已取得了购买碧景园房屋的权利，现原告主张被告将房屋产权变更登记至原告名下并由被告给付购房手续，本院予以支持；从被告提供的证据显示，被告处持有的仅为第二期房款的收据，应给付原告。对于被告已交纳的购房款173234元，按双方协议约定应由原告支付，第三人应支付的违约金及利息140878.36元亦应由原告所有，故在扣除第三人已向被告支付的违约金及利息140878.36元，原告应给付被告购房款32355.64元，并按协议约定给付被告转让款4万元。因被告并未收房，故原告主张被告给付房屋钥匙，本院不予支持，原告应在支付完尾款后与第三人办理交房手续。被告虽称第三人出具的《情况说明》中第三人向被告支付的款项的数额不对，但并未提供证据予以反驳，故对被告的主张本院不予采信。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）全某于本判决生效后十日内将位于石家庄市房屋产权变更登记至原告（反诉被告）赵某某名下，第三人石家庄大远东房地产开发有限公司予以协助办理；所需费用由原告（反诉被告）赵某某负担。 二、被告（反诉原告）全某于本判决生效后十日内将上述房屋的购房款收据（票号：NO047987）给付原告（被告）赵某某。 三、原告（反诉被告）赵某某于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）全某已付购房款32355.64元及转让费4万元。 四、驳回被告（反诉原告）全某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9826元减半收取4913元，反诉费40元，由被告（反诉原告）全某负担（案件受理费赵某某已预交，反诉费全某已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费9866元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年十月十五日 书记员  张 旭