新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初9515号 原告（反诉被告）：韩瑞，男，1984年11月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：金山，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙维，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被告：新疆精诚房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）长春中路**澳龙广场****。法定代表人：马忠献，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹寅，男，该公司法务部部长。被告（反诉原告）：新疆澳龙广场商业管理有限公司，住所地，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路**新疆鞋城喀什嘎尔大厦**iv>法定代表人：陈自立，该公司总经理。委托诉讼代理人：马建萍，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）韩瑞与被告新疆精诚房地产开发有限公司（以下简称精诚房产公司）、被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司（以下简称澳龙广场商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序分别于2019年12月11日、2020年10月16日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）韩瑞的委托诉讼代理人金山、孙维、被告精诚房产公司的委托诉讼代理人曹寅、被告（反诉原告）澳龙广场商业公司的委托诉讼代理人马建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩瑞（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1．判令被告精诚房产公司退还原告租金及保证金16万元；2．判令被告澳龙广场商业公司退还原告物业费8万元；3．判令二被告向原告赔偿装修费用、设备费用等各项损失112,815元；4．判令二被告支付原告资金占用损失57,600元。事实和理由：2015年5月14日，原告与被告精诚房产公司签订《租赁合同》，该合同约定由被告精诚房产公司将位于乌鲁木齐市××路、310号建筑面积各为36.67㎡的商铺租赁给原告作商业经营用途，租赁期为3年自2015年10月1日至2018年9月30日止（以实际开业时间为准），租金为第一年6万，租金以每三年递增5%。同一日被告精诚房产公司的指示下又与被告澳龙广场商业公司签订了《物业管理合同》。原告依约向被告精诚房产公司缴纳前期租金12万元及保证金4万元，向被告澳龙广场商业公司支付物业费8万元。然而该租赁场地因被告的种种原因导致未能达到开店营业条件，也未向原告提供开店手续，致使原告支付了租金及管理费后，又花费巨额的装修费及购买设备等费用。该场地至今没有任何商家开店经营餐饮，被告行为导致原告产生巨大损失，双方协商未果，原告诉至本院。被告精诚房产公司辩称，租赁合同是和被告澳龙广场商业公司签订，与被告精诚房产公司没有关系，被告精诚房产公司不应承担责任。被告（反诉原告）澳龙广场商业公司辩称并反诉称，2016年4月21日原告与被告澳龙广场商业公司签订了《租赁合同》。原告交付部分租金及保证金后，再未交付任何租金。本案是原告违约，被告澳龙广场商业公司没有违约。被告澳龙广场商业公司向本院提起反诉请求：1．判令反诉被告支付所欠的租金31,307.64元；2．判令反诉被告支付滞纳金14,088元。原告（反诉被告）韩瑞对反诉辩称，1．原告与被告精诚房产公司建立的租赁合同关系，20万元租金是交付给被告精诚房产公司，原告对反诉主体有异议。2．原告不存在欠付租金的事实。被告澳龙广场商业公司签订合同至今，未向原告交付符合餐饮标准营业的房屋，也未实际开业，二被告严重违约。3．原告与被告精诚房产公司签订的房屋租赁合同，租期届满，合同自然终止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月13日，原告向被告精诚房产公司缴纳保证金4万元。次日，原告与被告精诚房产公司签订两份《租赁合同》，被告精诚房产公司将其位于乌鲁木齐市××路.67㎡、310号36.67㎡两个商铺租赁给原告作商业经营用途，经营范围分别为：冒菜、香锅，抓饭、烧烤。两份租赁合同均约定：租赁期限为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止（以实际开业时间为准）。原告向被告精诚房产公司一次性支付履约保证金2万元，如原告如约履行了租赁合同的各项约定，则该保证金在租赁期满90天后由被告精诚房产公司无息退还；第一年缴纳租金6万元，合同签订之日起10日内缴纳，租金每三年递增5%。第二年租金须提前两个月缴纳，以后每年以此类推。每逾期一天，原告自愿承担每日实欠租金总额的3%滞纳金，若超过15天仍未能缴纳租金即表示原告自愿放弃租赁使用权。被告精诚房产公司可以无条件收回商铺，原告同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权……。同年5月22日，原告向被告精诚房产公司缴纳租金12万元，向被告澳龙广场商业公司缴纳物业费8万元。2016年4月21日，原告又与被告澳龙广场商业公司签订两份《租赁合同》，被告澳龙广场商业公司将其位于乌鲁木齐市××路.47㎡、14号32.68㎡两个商铺租赁给原告作商业经营用途，经营范围分别为：餐饮（抓饭、烧烤），快餐（仟佰客快餐）。两份租赁合同均约定：租赁期限为3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止（以实际开业时间为准）。原告向被告澳龙广场商业公司一次性支付履约保证金2万元，如原告如约履行了租赁合同的各项约定，则该保证金在租赁期满90天后由被告无息退还；4-13号商铺第一年缴纳租金21,332.79元，4-14号商铺第一年租金21,470.76元，合同签订之日起三日内缴纳，租赁期内1-3年租金不变，此后每三年递增5%。第二年租金须提前三个月缴纳，以后每年以此类推。每逾期一天，原告自愿承担每日实欠租金总额的3%滞纳金，若超过15天仍未能缴纳租金即表示原告自愿放弃租赁使用权。被告澳龙广场商业公司可以无条件收回商铺，原告同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权……。同日，双方还签订了两份《物业管理合同》，物业基本情况：乌鲁木齐市长春路1355号澳龙广场D区13号32.47㎡、D区14号32.68㎡，委托管理期限3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止（以实际开业时间为准）。物管费按建筑面积1.70元/㎡/天，D区13号第一年20,147.64元，D区14号第一年20,277.94元，以后每三年递增5%，物管费必须提前三个月支付……。合同签订后，被告澳龙广场商业公司将4-13、4-14号商铺交付原告，原告按餐饮用途进行装修。2017年9月25日，被告精诚房产公司在乌鲁木齐晚报发布公告，告知澳龙广场1-4楼商业裙楼业主2017年10月1日开业，并以此时间计算各项相关费用。原告装修完毕后未经营使用，2020年3月被告澳龙广场管理公司收回案涉两个商铺。审理中，根据原告的申请，本院统一摇珠，委托新疆中天工程项目管理有限公司（以下简称中天公司）对原告装修的乌鲁木齐市××路、D14号商铺已形成附合的装饰装修物工程造价进行鉴定。中天公司出具中天造价【2020】鉴字第00113号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为30,675.12元，其中装饰装修部分工程造价为24,732.37元，争议部分安装工程造价为2,579.41元，吧台工程造价为3,363.34元。双方对鉴定意见未提出异议。审理中，本院向新疆燃气集团有限公司了解得知，案涉商铺在2017年7月20日即具备天燃气通气条件。本院认为，原告与被告精诚房产公司在××区、310号商铺签订两份《租赁合同》后，又在2016年4月21日与被告澳龙广场商业公司就澳龙广场4层13号、14号商铺签订两份《租赁合同》，被告澳龙广场商业公司认可收到部分租金及保证金，向原告交付了上述商铺，原告也进行了装修。应当视为三方对合同履行主体、标的、价款均进行了变更。上述两份《租赁合同》系原告与被告澳龙广场商业公司真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于租期的起算时间，合同约定以实际开业时间为准，被告精诚房产公司已在报刊刊登开业公告，澳龙广场1-4楼商业裙楼开业时间为2017年10月1日，故应以此时间计算租期起算时间。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。截止公告开业时，案涉商铺已具备天燃气通气条件，满足餐饮使用用途，故对原告诉称被告澳龙广场商业公司违约的事实，本院不予采信。租赁物符合合同约定用途，原告拒绝开业经营即以自己行为表明不履行合同，构成预期违约，被告澳龙广场商业公司享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。被告澳龙广场商业公司在享有法定解除权的情形下，未积极采取措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。本院酌情支持被告澳龙广场商业公司三个月的租金作为补偿。现原告已支付精诚房产公司租金12万元、保证金4万元、支付被告澳龙广场商业公司物业费8万元（按建筑面积1.7元/㎡/天计取违背日常生活经验，应认定为租金），超出三个月租金20,794.78元，对被告澳龙广场商业公司反诉原告支付欠付租金31,307.64元及滞纳金14,088元的请求，本院不予支持。原告主张被告精诚房产公司退还租金及保证金16万元，主张被告澳龙广场商业公司退还物业费8万元，本院核算被告澳龙广场商业公司应退还原告租金（物业费）为59,205.22元，另有租金12万元由被告精诚房产公司收取，原告主张由其返还，应予准许。关于保证金4万元，合同约定“第二年租金须提前三个月缴纳，以后每年以此类推，若超过15天仍未能缴纳租金即表示原告自愿放弃租赁使用权。被告澳龙广场商业公司可以无条件收回商铺，原告同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权”，逾期支付租金则履约保证金不退，举轻以明重，原告不愿履行合同更无权主张返还履约保证金4万元。原告主张被告精诚房产公司、被告澳龙广场商业公司支付资金占用损失57,600元，原告系违约一方，对该项请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“出租人经承租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。原告主张被告精诚房产公司、被告澳龙广场商业公司赔偿装修费用、设备费用等各项损失112,815元的请求于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、被告新疆精诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）韩瑞租金12万元；二、被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）韩瑞租金（物业费）为59,205.22元；三、驳回原告（反诉被告）韩瑞的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,456.22元，由原告负担4,200.50元，由被告精诚房产公司负担2,180.10元，由被告澳龙广场商业公司1,075.61元。反诉案件受理费467.45元，由被告澳龙广场管理公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘 萌人民 陪 审员   田 峰人民 陪 审员   韩雪娟二 〇 二 〇 年 十 月 三 十 一 日书  记  员   任 唯