大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0211民初4078号原告大连中秋工程有限公司，住所地大连市沙河口区南兴园45-库4号，统一社会信用代码：91210204550641419M。法定代表人：于韬，系经理。委托代理人王崇旭，系辽宁大东律师事务所律师。被告李俊飞，男，1982年4月3日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人侯之叶，系辽宁君连律师事务所律师。原告大连中秋工程有限公司与被告李俊飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，按简易程序公开开庭进行了审理。原告大连中秋工程有限公司的委托代理人王崇旭、被告李俊飞的委托代理人侯之叶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告与大连西城置业有限公司签订《租赁合同》，承租了该公司坐落于大连市甘井子区红旗西路的万科西山天街项目公建A-17#-2-101号（行政街号为甘井子区柳树北街2-3号），用于经营使用，该房屋面积为167.68平方米。双方约定租赁期限为10年，自房屋交付之日起至2027年4月9日止。免租期自交付日起算共计36个月，若因被告违约导致本合同提前解除的，则免租期取消（若已享受免租期的，应补缴免租期内的租金）。大连西城置业有限公司于2018年3月份将案涉房屋转让给原告，2018年6月21日，大连西城置业有限公司及原被告三方签订《西山天街A-17#-2-101公建租赁协议》补充协议，约定该公司将案涉《租赁合同》项下的全部债权债务转让给原告。按照合同约定，被告应当于2020年3月10日向原告缴纳免租期后的首笔租金30601.6元。然而被告不但拒不付租金，而且于2020年3月11日，将案涉房屋内的设备及物品全部搬空，不但免费白使用了原告三年房屋，而且把天鹏和墙壁拆的满目疮痍，留下遍地垃圾后，不知去向。被告单方撕毁协议及上述行为，表明不履行主要债务，另外，根据《租赁合同》11-2（八）项约定，原告具有法定及约定合同解除权。故原告诉至法院，请求判令：一、依法解除原、被告间的房屋租赁合同；二、被告向原告支付2017年4月10日至2020年4月日期间的房屋租金183609.6元；三、被告已交付的10000元保证金归原告所有；四、被告向原告支付违约金10200.5元；五、被告支付承租房屋2020年1月1日至4月15日的物业管理费2054.08元；六、被告将案涉房屋恢复原状或承担恢复原状的费用；七、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，不同意原告诉讼请求，答辩意见如下：一、被告在庭审中多次重申，撤店是因为原告坚持要求被告按时缴纳租金，而不考虑疫情对被告造成的巨大冲击，被告无力缴纳租金，也无法预判疫情的走向，不得已而为之，被告是在疫情期间撤店，系不可抗力导致，不是违约，故无需向原告缴纳租金。二、原出租人大连西城置业有限公司（下称西城置业）承诺三年无条件免租是事实。被告与西城置业签订租赁合同时，因西城置业迫切招租，故向包括被告在内的商户均承诺三年无条件免租，如商街发展不起来，所有商户无需补缴租金，但因合同系万科集团统一制定，无法修改，故在合同中故意未明确租金补缴标准。这并不是笔误。包括被告在内的所有商户，凡是西城置业仍是出租方的租赁合同，西城置业都没有要求商户补缴租金，被告代理人通过12368诉讼服务热线也查询不到以西城置业做原告的租赁合同纠纷的诉讼案件，这足以说明被告所述是事实。三、关于租金补缴标准退一步讲，即使贵院执意要判令被告补缴租金，那也不能按照原告的诉讼请求去确定补缴租金的标准。对于被告补缴租金的标准，属于约定不明，按照合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。具体到本合同，有关的条款应当是第四条4-5款即租金标准条款。依据该条约定，第四年租金是1元/平方米/天/，第五年的最近标准是1.5元/平方米/天，第六年租金是2元/平方米/天，可以看出租金是递增的趋势，每年比上一年递增0.5元/平方米/天，按此递增规律，可反推得出第三年租金是0.5元/平方米/天，第二年和第一年租金为0元/平方米/天。综合合同法61条的规定，及案涉租赁合同第四条4-5款的约定，被告认为即使补缴租金，也只能按照0.5元/平方米/天的标准补缴第三年的租金即可，无需补缴第一、二年的租金。另外，结合目前大连商铺租赁的交易习惯，出租方都会给承租方一定时间的免租装修期。更何况，案涉房屋所在地地角偏僻，签订合同同时又是处于商业街的处不宣传阶段，作为当时出租方的西城置业，给作为承租人的被告更长时间的免租装修期，合情合理。四、关于补缴租金的起算点被告与西城置业于2017年4月9日签订租赁合同，西城置业将房屋抵给原告后，三方于2018年6月21日签订补充协议，被告认为，自三方签订补充协议后，合同的权利义务才能转让，原告只能要求被告从2018年6月21日补缴租金，而不能从2017年4月9日开始要求被告补缴租金。审理查明，2017年4月9日，被告与案外人大连西城置业有限公司（下称“西城公司”）签订《租赁合同》（下称“该合同”），约定由被告承租西城公司所有的位于大连市甘井子区红旗西路的万科西山天街项目公建A=17#-2-101号（行政街号甘井子区柳树北街2-3号）房屋经营“欧迪足道”，租赁期限为十年，自交付之日起至2017年4月9日，交房状态为清水房。该合同3-2条约定“免租期自交付日起算共计36个月，上述期间免收租金，免租期间物业管理费及公用事业费用等由乙方（被告）据实向有关单位缴纳；若因乙方违约导致本合同提前解除的，则免租期取消（若乙方已享受免租期的，乙方应按4-1条约定的租金标准补缴免租期内的租金）。”该合同第4-5约定租金计算标准为第一年度、第二年度、第三年度租金均为0元，第四年度租金单价1元/平方米/天，第五租金单价1.5元/平方米/天，第六年度租金单价2元/平方米/天，第七年度租金单价2.1元/平方米/天，第八年度租金单价2.205元/平方米/天，第九年度2.315元/平方米/天，第十年度2.43元/平方米/天。同时约定从第四年开始采取半年付形式支付租金，先付后租，被告应于2020年4月10日开始支付2020年4月10日至2020年10月9日期间的租金30601.6元。该合同第4-6条约定“本合同项下租金不包括物业管理费、公用事业费用、设备设施使用费及乙方因经营活动而产生的税费等费用。”4-6-1条约定“乙方必须支付和清偿房屋实际使用期间水、电、燃气、通讯、网络费用等公共事业费用。……如甲方已向有关部门支付保证金及/或相应费用，甲方有权从乙方支付的保证金中直接扣除该款。”5-1-3-1条约定“如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权敦促其履约，若经敦促乙方仍不履行合同规定的义务或乙方经敦促虽已履行了义务但扔给甲方造成损失的，则甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何乙方欠缴之款项以及应赔偿甲方的损失（包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费、各类违约金、损害赔偿金等，以下统称为应付款项）。”5-1-3-2条约定“……未经双方协商一致，因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。”9-1-1约定“……乙方必须……将该房屋连同其所有的附属物恢复原状，在良好的、情节的和可供正常使用状态下交还给甲方，拆除工程中造成房屋缺陷或损害的，乙方应承担赔偿责任；若乙方拒不拆除搬离的，可由甲方代为拆除搬离，相关费用由乙方承担。”11-2约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按第一年月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（八）乙方逾期不知福或不足额支付租金、保证金、公用事业费、设备设施使用费、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计到7天，或欠款项累计达到5000元；……”西城公司于2017年4月10日将案涉房屋交付被告租赁使用，并缴纳了保证金10000元。再查明，2018年6月21日，原告与被告、案外人西城公司签订《西山天街A-17#-2-101公建租赁协议》补充协议，该协议约定甲方将案涉合同的债权债务转让给原告，由原告作为案涉合同的出租方继续履行合同义务，被告签字捺印予以认可。再查明，2020年3月9日、3月16日，案外人由孔君分别与被告进行了两次电话，由孔君为案涉租赁房屋旁边房屋的出租人，被告将两间房屋打通经营。在电话录音中显示，被告经营的欧迪足道效益不好，又因为疫情冲击，打算不继续租赁准备撤店，由孔君表示可以继续减免租金，被告明确表示不继续租赁。原告称2020年3月16日被告发微信通知要撤店，2020年4月11日，原告去被告另外一个店里拿到案涉房屋的钥匙，被告未予否认。原告另提供了被告经营的另外欧迪足道消费凭证，证明2020年4月20日、21日仍在对外营业。2020年8月27日，原告缴纳了案涉房屋的2020年上半年物业费5281.92元。本院所确认的上述事实，有原告提交的租赁协议、《西山天街A-17#-2-101公建租赁协议》补充协议、照片、电话录音、照片、消费凭证及双方的陈述和庭审笔录等在案为凭，这些证明材料经开庭和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。案涉租赁协议以及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为真实有效，双方应按照合同约定全面履行义务。因被告已将案涉房屋内设施、物品全部撤走，明确表示不再继续租赁，原告也于2020年4月11日实际收到案涉租赁房屋的钥匙，合同目的已根本不能实现，案涉租赁协议以及补充协议已经于2020年4月11日已事实解除，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应就合同解除承担违约责任，本院认为，被告应承担违约责任。被告在录音中表示，案涉房屋经营效益近几年一直不好，加上疫情冲击，不打算继续租赁。被告的该段表述，可以认为系被告经营不善，导致无力继续租赁并缴纳租金，过错方在被告处。2020年的疫情确属突发情况，但该情况并非导致被告经营不善的根本原因，其单方拒绝支付租金的行为已经违反了案涉租赁合同11-2条的约定，应当承担违约责任。关于被告主张想要继续经营，系原告拒绝减免租金致使合同不能履行，故不存在违约情况的辩解意见，本院认为，被告提供的微信记录并不能体现要减免租金继续经营的意思表示，且被告单方撤店的行为也是在事实上体现了不再继续经营，庭审中，被告也没有做出要继续租赁经营的意见，故被告的该项辩解意见，本院不予支持。关于被告应否支付三年免租期的租金，本院认为，被告应承担租金支付义务。首先，案涉租赁合同3-2条已经明确约定了若因被告违约导致本合同提前解除的，则免租期取消（若被告已享受免租期的，乙方应按4-1条约定的租金标准补缴免租期内的租金）。该合同条款明确了因被告违约导致合同解除且已享受免租期的，应按合同约定的租金标准补交免租期内的租金，虽然合同4-1条并非租金标准条款，但3-2条已经体现出需要按合同约定的租金标准补交免租期内租金的意思表示，故应认定该处4-1条系笔误，应按照4-5条的租金标准进行补缴租金。被告主张该房屋最初租赁时系原出租人西城公司为了招商需要向被告给出优惠，实际不会向被告主张免租期租金的辩解意见，本院认为，首先，被告并没有提供相关证据予以证明，且其所称的合同样本为集团审批样本无法进行修改的意见，被告完全可以采取与原出租人另外达成补充协议等形式以明确无论何种情况均不予收取免租期内的租金，但其并没有提供，原告作为租赁合同的承接方，也并没有收到任何合同或书面文件对此事加以确认，故双方仍应按照已签订的租赁协议来履行；其次，案涉合同的租赁期限为10年，基于承租人3年免租期的前提是持续租赁或者非因承租人原因导致合同解除，现被告在租赁房屋内已租赁3年，免租期经过后即表示撤店不租，被告不履行支付租金的行为，对于原告来说，有失公允，故被告的该项辩解意见，本院不予支持。关于免租期内的租金以及缴纳期限如何确定的问题，本院认为，案涉租赁合同中虽未明确免租期的租金标准，但根据第四年度至第十年度的租金标准增长率计算出平均年度增长率来计算第一年度至第三年度的租金标准较为公平合理，即第四年度至第十年度的增长率为50%、33.33%、5%、5%、4.99%、5%，增长率相加除以6年得出平均增长率为17.22%，按照该增长率以第四年度租金61203.2元可计算出，第一年度租金37998.7元，第二年度租金44542.1元，第三年度租金52212.3元，鉴于案涉租赁合同实际已于2020年4月11日实际解除，故原告应承担2017年4月9至2020年4月10日三个年度度租金，合计134753元，故原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于被告应承担的违约金数额问题，根据案涉租赁合同的约定，违约方应承担第一年月租金的2倍，根据上述计算，第一年年度月租金的2倍金额为6332.4元（37998.7元/12个月*2倍），考虑到全国范围发生新冠××疫情，对被告经营确实造成一定影响，基于公平原则以及实际情况等因素，免除被告承担该部分违约金，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告按第四年度月租金2倍计算违约金，没有合同及事实依据，该诉请金额，本院不予支持。关于被告提出的计算免租期计算依据，本院认为，被告仅用了第四、五、六年度来计算出的租金情况来推定前三年的租金标准不符合常理，且后三年的增长率也并非按照被告所计算的增长率来确定，故被告的该项辩解意见，本院不予支持。关于被告主张的，原告系2018年6月21日成为租赁合同的出租人，其不享有前一年租金收取权利的辩解意见，本院认为，三方签订的补充协议系原出租人将案涉合同所涉及的全部债权债务转让给原告，被告现需支付的三年租金，包含在补充协议约定的债权债务范围内，故原告有权向被告收取全部三年的租金，故被告的该项辩解意见，本院不予支持。关于被告欠付的物业服务费是否应从保证金中抵顶的问题，本院认为，案涉租赁合同5-1-3-1条明确了物业服务费等费用可从保证金中抵顶，这也体现了保证金的实际作用以及履约保障。至于原告所称的因被告原因导致解除保证金不予退还，是指在被告在合同履行过程中没有出现需要抵顶保证金情形的情况下，不予退还。现被告欠付物业服务费，应从保证金中冲抵，剩余部分不予返还，应归原告所有。关于冲抵金额问题，原告为案涉房屋缴纳了2020年1月-9月的物业服务费，案涉合同于2020年4月11日已经解除，故2020年1月1日至2020年4月10日期间的物业服务费应由被告承担，应承担物业服务费2054.08元，从被告交纳的保证金中予以扣除，剩余7945.52元保证金部分归原告所有，故原告的该两项诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告要求被告对案涉房屋恢复原状的诉讼请求，本院认为，原告并未提供案涉房屋租赁前原状的证据，故案涉房屋在被告撤店后的状态与租赁前状态是否一致无法确定，现仅以案涉房屋现状要求被告恢复至租赁前状态没有事实依据，原告该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，九十四条第二项、二百二十二条、二百二十六条第一款、二百二十七条、二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告大连中秋工程有限公司与被告李俊飞之间的《租赁合同》以及《西山天街A-17#-2-101公建租赁协议》补充协议于2020年4月11日解除；二、被告李俊飞向原告大连中秋工程有限公司支付2017年4月9日至2020年4月10日期间租金134753元；三、被告李俊飞向原告大连中秋工程有限公司支付2020年1月1日至2020年3月11日期间的物业服务费2054.08元，从被告已交付的10000元保证金中扣除，剩余7945.52元归原告所有；四、驳回原告其他的诉讼请求。被告应自本判决生效之日起十日内向原告支付上述全部款项，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币2193元，由被告李俊飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 张 威二〇二〇年十月十二日书记员 王雅婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。九十四条第二项：第九十四条合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；二百二十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二百二十六条第一款：承租人应当按照约定的期限支付租金。二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。