黑龙江省宾县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0125民初999号原告大庆市健弘房地产开发有限公司(反诉原告），住所地大庆市萨尔图区新村北辰小区1-14-4-102法定代表人于文臣，职务：董事长。委托代理人王金娟，女，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司（反诉被告)，住所地哈尔滨市南岗区文昌街70号负责人张新忠，职务：总经理。委托代理人黄威，男，黑龙江焦点律师事务所律师。委托代理人李亮，男，1974年12月1日生，汉族，中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司职员，住宾县。第三人哈东新城建设指挥部，住所地哈尔滨市宾县宾西镇。法定代表人黄小兵,职务:指挥部主任委托代理人王厚福，男，1983年6月24日生，汉族，哈东新城建设指挥部工作人员，住宾县。原告大庆市健弘房地产开发有限公司(反诉被告）与被告中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司（反诉原告)、第三人哈东新城建设指挥部房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院受理后依法适用普通程序，于2019年7月25日、9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王金娟，被告（反诉原告）委托代理人黄威、李亮、第三人委托代理人王厚福到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大庆市健弘房地产开发有限公司诉称，一、要求被告协助办理土地灭籍手续；二、要求被告支付1,895.599.55元违约金（以房屋总价款2,551.278.00元为基数，自2012年6月8日起按日利率0.05%计算至2020年7月25日）;自2020年7月26日起以2,551.278.00元为基数，按日利率0.05%支付违约金至合同义务履行完成止。事实与理由：2011年6月,原告通过宾县宾西镇政府招商在宾县宾西镇独立投资开发建设哈东上城项目，宾西镇政府代表第三人哈东新城建设指挥部协调处理原告在开发项目上的拆迁、回迁及建设事宜，并与宾西镇政府签订“招商合同”。2012年6月1日原告与宾县国土资源局签订“国有建设用地土地使用合同”，约定原告开发的宗地位置在宾县宾西镇本街，宗地面积为35,918.55平方米。被告办公楼占用的土地及地上建筑物在原告建设的哈东上城项目范围内。为项目顺利开发，2016年6月22日，原、被告及第三人签订“房屋补偿折协议书”，协议约定：被告原有地上房屋建筑面积475平方米及附属建筑面积127.98平方米房屋，按第三人的回迁政策1：1.2回迁，原告给被告回迁房屋建筑面积723.57平方米；在签订协议前原告开发的哈东新城建筑物中已回迁商业用房及地下＃部分建筑面积为652.67平方米（具体楼号：2楼1＃商服），原告尚欠被告回迁商业用房建筑面积70.9平方米。被告选定的住宅、商服、车库共计17户，其中14户可办理产权证（具体为A06楼9＃、11＃、12＃、11＃、9＃、11＃、13＃、16＃、17＃、18＃、19＃、20＃、21＃、22＃、23＃、24＃、25＃车库），3户（具体为A02-1-301、A02-1-302、2号楼1商服）不能办理的原因需被告将拆迁合同范围内的土地使用证、房屋产权证交由原告后，第三人协助原告取得该土地的使用权，原告取得土地使用权后二个月内为被告提供办理产权证相关手；如果任何一方不作为或不提供手续，则向守约方支付违约金50万元；第三人有责任和有权利协调原、被告整体推进，并协助原、被告履行合同。合同签订当日，原告为被告提供了办理上述房产证的相关手续并移交了抵扣房产、钥匙及相关费用和手续。按照《房屋补偿拆抵协议书》约定被告应提供产权证、土地证和该土地灭籍所需要材料，被告仅向原告提交了产权证、土地证，而土地灭籍所需要的营业执照正副本、法人身份证明书、董事会决议或会议纪要等未向原告提供，原告多次致函被告应拒不提供。因被告未按合同履行向原告提供土地灭籍所需材料，致使原告额外增加取得土地成本费1,309.619.63元，原告承建小区业主要求原告赔偿不能办证的损失623,446.00元，合计损失1,976.439.09元。信有限公司哈尔滨市分公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。理由是（1）双方互有义务，原告未向被告提供14套车库办理产权证的相关手续，对此原告也未履行上述义务，被告将根据原告的诉请提出相应的反诉，要求原告给被告造成的损失进行赔偿；（2）被告联通公司已经完成了三方协议约定的办理土地灭籍工作的应当提供的资料和义务，向被告交付了灭籍所需要的房屋产权证和土地证，《房屋补偿拆抵协议书》第八条对于土地灭籍甲方（联通公司）需要将所占土地的土地证、产权证交由乙方后，丙方协助乙方负责到县土地局办理土地灭籍。从该规定可以看出被告联通公司的法定义务就是将土地证、产权证交由乙方而协助办理土地灭籍义务的是第三人，因此并不存在被告违约的事实。第三人述称，当时第三人述称，当时宾西镇政府负责招商引资，由宾西镇政府副镇长张国玉负责健弘地产开发区域的事宜，第三人哈东新城指挥部并没有参与到健弘地产开发项目当中，所以具体情况指挥部不了解。被告中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司反诉称，要求反诉被告赔偿提供免税手续证明并支付违约金500,000.00元。事实与理由：根据《房屋补偿拆抵协议书》约定，涉及合同约定回迁给反诉原告的房屋办理房产证、土地证应享受免税政策，仅支付工本费，同时合同约定反诉被告应提供必要的资料协助办理。反诉被告未按照合同约定向反诉原告提供免税证明，同时亦未向反诉原告提供相关材料协助办理产权证，因此购成违约。合同约定，如果任何一方不作为或不提供手续，则向守约方支付违约金500，000.00元。反诉被告未按合同约定向原告出具免税证明，协助反诉原告办理土地证、产权证，致使原告不能办理回迁房屋的土地证、产权证，因此应赔偿原告损失500，000.00元。原告大庆市健弘房地产开发有限公司对被告中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司反诉辩称，应依法驳回反诉原告的反诉请求。理由是（1）反诉被告交付的房屋中有17户房屋其中14户可随时办理产权证和土地证，另外3户不能办理产权证的原因是需要反诉原告把联通公司所占土地的土地证、产权证等材料交约反诉被告后，由第三人协助办理土地灭籍手续后，由宾县国土资源局依法进行收储，收储后再次挂牌出让，由第三人协助反诉被告取得该土地后两个月内为反诉原告办理剩余3套房屋的产权证和土地证，此3户至今不能办理产权证的原因系反诉原告未向反诉被告提供办理产权灭籍相关材所致使土地不能灭籍而造成，反诉被告并无过错；（2）“房屋拆迁折抵协议书”签订后，反诉被告立即于2016年6月27日将17套房屋的买卖合同及三联单收据全部交付给反诉原告，反诉原告可随时办理14户的产权证；（3）“房屋拆迁折抵协议书”第7条明确约定免税义务的主体是第三人，而非答辩人。答辩人按照回迁政策享受第三人给予税费减免政策，按照当时的政策规定，只要是反诉被告的回迁户，提供房屋买卖合同和三联单收据一律享受税费减免政策，没有任何差别和歧视待遇。答辩人的回迁户在2016年基本全部回迁完毕，除了在被答辩人拆迁土地上的房屋不能办理房屋权属登记外，其余的回迁户都享受税费免收政策办完房屋产权证。（4）因反诉原告怠于行使权利4年有余，现因税费不能享受免税政策与反诉原告没有关系。第三人第二次开庭未到庭，无陈述。在本院开庭审理过程中，大庆市健弘房地产开发有限公司、中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司为证明各自主张的事实成立，分别向法庭举示了证据并发表了质证意见。大庆市健弘房地产开发有限公司向法庭兴示的证据如下：证据A1，房屋补偿折抵协议书一份，拟证明原、被告之间存在房屋拆迁补偿的合同权利及义务,同时证明被告违约违约金的计算方式应按照《房屋补偿拆抵协议书》第六条规定计算，即以协议签订后7日内原告向被告交付房产的钥匙及其他相关手续，每逾期一日按房源总价值的0.1%向原告支付违约金2551278元（总房价）×（365天×4年+26天）×0.1%＝3791199.108元的事实；证据A2，国有建设用地使用权出让合同、中国土地市场网2019年9月17日宾县自然资源局国有土地使用权挂牌出让公告各一份，拟证明原被告及第三人签订合同时，原告购买宾西镇本街宗地编号为BTC2012-17，宗地总面积为35,918.55㎡，土地单价为407.31元/㎡。该相近地块地价截止2019年9月17日的起拍价为562元/㎡，单位差价为154.69元/㎡（562元/㎡-407.31元/㎡）。因为被告的违约，导致原告开发被告拆迁房屋地块不能灭籍，进而导致原告开发的宗地地价上涨，进而造成原告损失35918.55㎡×（562元/㎡-407.31元/㎡）＝5,556.240.49元损失的事实；证据A3，宾西哈东上城商品房买卖合同及收据确认单一份（复印件），证明原告已于2016年6月27日将回迁房屋交付给被告的事实；证据A4，两份公司函（2018年6月29日、2018年8月15日）一份律师函（2018年9月19日）及快递回执，拟证明原告办理被告被拆迁房屋及土地的灭籍手续过程中需要被告提供土地灭籍所需要的营业执照正副本、法人身份证明书、董事会决议或会议纪要等手续，经原告多次致信、致函、被告一直拒绝履行合同义务的事实；证据A5，按揭贷款业务合作协议及银行流水一份（复印件），拟证明因被告违约，无法办理灭籍手续，进而导致原告开发的整块宗地无法办理土地出让等相应手续，购买原告开发土地房屋的业主无法办理抵押登记，只能原告为业主承担保证责任，因业主没有偿还贷款，导致银行扣押原告的保证金，造成保证金损失的事实；证据A6,哈尔东商城小区部分中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司地块无法办理产权证情况说明一份，拟证明原告公司回迁给被告联通公司的17户房屋有14套可随时办理产权证，另有3户暂时不能办理产权证的原因是此3户房屋建造在被告公司拆迁的土地上，该地块因被告不配合办理灭籍手续，导致建造在该地块上的整栋建筑都不能办理房屋权署登记是事实。中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司对大庆市健弘房地产开发有限公司举示的证据经质证认为，对证据A1真实性无异议，对违约金计算方式有异议；对证据A2的真实性无异议，证明的问题有异议，与本案无关联性，网站上关于土地的价格跟本案没有任何关系，价格不作为赔偿依据；对证据A3有异议，不能确定为应交付的房屋的合同内容；对证据A4的真实性无异议，对证明的问题有异议；对证据A５对真实无法确定，即使是真实的原告与第三方发生的业务往来，与本案无直接联，与诉请也无关；对证据A６中陈述的事实无异议，但证据A６系原告自已的主张，不符合证据形式。第三人哈东新城建设指挥部对大庆市健弘房地产开发有限公司举示的证据经质证认为，对证据A1、A2、A3、A4、A5、A６无异议。本院确认：原告举示的证据A1被告、第三人对真实性无异议，本院对证据本身证明的事实予以确认；证据A2被告、第三人对真实性无异议，本院予以确认；证据A3，被告提出异议，第三人无异议，通过法庭陈述，被告对收到《房屋补偿拆抵协议书》的房屋已交付被告并无异议，因此证据A3本院予以确认；证据A4被告、第三人对真实性无异议，本院予以确认；证据A５与本案无关联，本院不予以确认；证据A6被告对证据内容无异议，第三人未出庭质证，视为放弃质证权利，本院予以确认。中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司举示的证据如下：证据B1,2016年6月22日签订的《房屋补偿折抵协议书一份》，拟证明（1）、被告与原告及第三人签订的协议是享受宾西经济技术开发区哈东新区回迁政策，合同标的为254万余元；（2）、协议第七条约定被告联通公司办理产权享受免税政策仅支付工本费，现由于该免税费的合同目的无法实现，将额外增加60余万元的税费，能够证明本合同在履行过程中发生了不可抗拒性政策改变，出现了法律上的情事变迁，对于变迁的内容当事人或者人民法院应当予以变更或完善，原合同中未说明由谁来承担，该笔费用占到了合同总金额的25%；（3）、被告联通公司已经履行了三方协议中第八条关于原告办理土地灭籍手续需要由被告联通公司交付土地证、房产证义务，原告未能办理灭籍的原因是由于当初三方未预见的需要其他手续造成的，所以被告并没有违约；（４）本协议第九条约定如果存在遗漏或者变更的情形，需三方签订补充协议。造成不能灭籍的另一个原因是三方没有达成一致，因此被告在整个合同履行过程中不存在违约的情形，应判令驳回原告的诉请。证据B2，2016年6月27日，由原告出具的收条一张（1页复印件），拟证明原告在三方签订协议后收到了被告联通公司提供的用于办理土地灭籍使用的房产证、土地证。被告已经履行了三方协议中关于办理灭籍的合同义务，并不存在违约的情形。大庆市健弘房地产开发有限公司对中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司举示的证据经质证认为，对证据A1的真实性无异议，对证明的问题有异议，合同第七条明确约定原告仅提供办证所必备的资料并协助办理，对于办证所需要的资料，被告在2016年6月27日已将房屋买卖合同等相应的手续和证据在交付房屋时一定交付给被告，原告在任何时间内均会协助被告办理房屋的土地证、房产证，但被告接收房屋后从未向原告提出协助办理事宜，该房产证和土地证没有办理是被告自行放弃权利与原告无关，同时该第七条明确约定由第三人同意被告办证税费免收待遇仅支付工本费，该项内容是第三人向被告的承诺，其税费的办理及收取均由第三人决定，与原告无关，且原告仅是开发公司，也无权承诺税费办理及待遇，被告所主张的由原告为期办理免税手续和待遇不是合同约定内容，没有法律依据，原告不是行政单位，合同第八条约定原告在办理土地灭籍是被告应提供土地产权证同时就该部分内容在合同的第六条进一步明确了在原告办理手续时被告应交付房产证土地证等相关手续，即是合同的约定，同时也是基于法律的约定，被告作为房屋拆迁的所有人，即被征土地的使用权人，明知在土地管理及房产部门办理手续时均需要产权人提供相应的营业执照、法定代表人身份证件等相应手续，同时其被告协助完成上述灭籍手续也是原告与被告签订的房屋补偿折抵协议书的合同目的；对证据B2对真实性无异议，对证明问题有异议，被告仅向原告提供了房屋产权证所有权证和土地使用证，但是办理房屋及土地的灭籍仍需被告提供产权人信息的相关资料。第三人哈东新城建设指挥对中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司举示的证据经质证认为对证据B1、B2无异议。本院确认，被告举示的证据B1、B2，原告、第三人对真实性无异议，本院对证据本身证明的事实予以确认。本院经审理查明，2011年6月原告通过宾县宾西镇政府招商在宾县宾西镇独立投资开发建设哈东上城项目，宾西镇政府代表第三人哈东新城建设指挥部协调处理原告在开发项目上的拆迁、回迁及建设事宜，并与宾西镇政府签订“招商合同”。2012年6月1日原告与宾县国土资源局签订“国有建设用地土地使用合同”，约定原告开发的宗地们置在宾县宾西镇本街，宗地面积为35,918.55平方米。被告办公楼占用的土地（宾国有（2006）第0304112的土地）及地上建筑物在原告建设的哈东上城项目范围内。为项目顺利开发，2016年6月22日，原告、被告及第三人三方签订“房屋拆迁抵押协议书”协议约定被告原有地上房屋建筑面积475平方米及附属房屋建筑面积127.98平方米，按第三人的回迁政策1：1.2回迁，原告给被告回迁房屋建筑面积723.57平方米；在协议前被告在原告开发的哈东新城建筑物中已迁回迁商业用房及地下＃部分建筑面积为652.67平方米（具体楼号：2楼1＃商服），原告尚欠被告回迁商业用房建筑面积70.9平方米。被告选定的住宅、商服、车库共计17户，其中14户可办理产权证（具体为A06楼9＃、11＃、12＃、11＃、9＃、11＃、13＃、16＃、17＃、18＃、19＃、20＃、21＃、22＃、23＃、24＃、25＃车库），3户（具体为A02-1-301、A02-1-302、2号楼1商服），不能办理；不能办理的原因须被告将拆迁合同范围内的土地使用证、房屋产权证交由原告后，第三方协助原告取得该土地的使用权，原告取得土地使用权后二个月内为被告提供办理产权证相关手。合同第八条规定的违约条款中规定，在其中如果任何一方不作为或不提供手续，则向守约方支付违约金50０,000.00元。合同签订后，原告向被告提供了办理上述房产证的相关手续并移交了抵扣房产、钥匙及相关费用和手续，被告向原告提供了其名下房屋的产权证、土地证。因原告办理土地灭籍还需要被告提供其它相关材料（营业执照正副本、法人身份证明书、董事会决议或会议纪要）等未向原告提供，原告多次致函被告后拒不提供。现原告诉讼来院，一、要求被告协助原告办理土地灭籍手续；二、要求被告支付1,895.599.55元违约金，自2020年7月26日起以2,551.278.00元为基数，按日利率0.05%支付违约金至合同义务履行完成止。反诉原告要求反诉被告赔偿提供免税手续证明并支付违约金50万元；反诉原告要求反诉被告赔偿提供免税手续证明并支付违约金500,000.00元。本院认为，原、被告及第三人签订的“房屋拆迁抵押协议”是三方真实意思表示，合法有效，双方应按合同履造行。原告按协议内容已向被告提供了17套房屋并交付被告，其中14套房屋交付后即能办理产权证和土地使用证，另3套在被告拆迁的范围内因土地未灭籍而无法办理。因此原告已按合同约定完全履行了合同议务，被告以原告未向被告提供免税证明而未向原告提交办理土地灭籍所需除房产证、土地使用证外的其它相关材料，未协助原告办理土地灭籍不符合合同约定；被告以向原告提供了房照、土地证即完成了协助义务不符合合同目的；同时被告以不能享受办理房产证免税为由拒不协助原告办理土地灭籍亦不符合合同约定。被告应向原告提供办理土地灭籍的相关材料并协助原告土地灭籍。因此原告诉请要求被告协助办理土地灭籍的请求合理，本院予以支持；被告未按合同约定协助原告办理土地灭籍已购成违约，被告应赔偿违约金。《房屋拆迁折低协议》第8条中规定，由被告向原告交付土地灭籍的土地证、产权证后，第三人协助原告到县土地局办理土地灭籍，由宾县土地局依法进行收储，收储后再次挂牌出让，由第三人负责协助原告取得该土地。如果任意方不作为或不提供手续，则向守约方支付违约金500,000.00元。违约金应按此约定被告予以赔偿。因此原告诉请要求被告支付1,895.599.55元违约金中50,000.00元部分予以支持，超出部分因原告未缴纳案件受理费本院不予审理;被告反诉要求原告提供免税证明及给付违约金500,000.00元的请求，《房屋拆迁折低协议》第七条约定由第三人同意被告回迁的房屋按照哈东新城回迁政策享受免税待遇，只交工本费，由于政策变更后不能实现，因此被告要求提供免税证明已不可能实现，因此本院不予支持；被告因无法享受免税而未办理补偿房屋的产权证，虽然原、被告及第三人签订合同中第七条规定，原告交付被告的房屋办理土地及产权证，第三人同意按哈东新城回迁政策享受税费免收政策，但此条款后因情形变化及相关法律规定而不能实施，因此不能确认为原告违约。被告办证所需费用因被告尚未进行办理而无法确定，应在办证后所需的实际费用由原、被告及第三人协商解决，如协商不成，可另行诉讼。因此被告要求原告给付违约金500,000.00元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告（反诉原告）于判决生效后十五日内向原告（反诉被告）提供宾国有（2006）第0304112的土地灭籍的相关手续，协助原告办理证号为宾国有（2006）第0304112的土地灭籍;被告（反诉原告）于判决效后十五日内给付原告（反诉被告）违约金500,000.00元；驳回被告(反诉原告）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800.00元由被告（反诉原告）负担，于判决生效后十五日内缴纳;反诉费8,800.00元由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  兰学印人民陪审员  张守文人民陪审员  吴亚文二〇二〇年十月十二日书 记 员  王双玉