广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7367号原告：刘国雄，男，1959年8月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：武宏亮，广东汇迅律师事务所律师。被告：冯锦全，男，1964年10月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：傅海，广东创展律师事务所律师。原告刘国雄与被告冯锦全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告刘国雄的委托诉讼代理人武宏亮，被告冯锦全的委托诉讼代理人傅海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国雄向本院提出诉讼请求：1.判令冯锦全向刘国雄支付2020年5月1日至2020年10月31日的租金456000元；2.判令冯锦全支付逾期付款违约金45600元（以本金456000元的10%计算，从2020年5月1日开始计算，计算至实际付清之日止），上述金额合计为50.16万元；3.判令冯锦全承担本案诉讼费（迳付）。事实与理由：刘国雄与冯锦全于2017年3月12日签订《广州市房屋租赁合同》，约定刘国雄将广州市开发区青年路315号创氏大厦的房屋出租给冯锦全作为商业用途使用，租金为每月70000元正；从2017年5月1日起计租金，按月结算，冯锦全于每月的第15日前将租金支付给刘国雄。第七条第1项约定，冯锦全逾期交付租金的，每逾期一日，冯锦全必须按月租金额的2.5%向刘国雄支付违约金。2017年11月29日，刘国雄与冯锦全签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，第2条约定，将合同租赁期限由20年调整为15年，即租期为2017年5月1日至2032年4月30日止；第3条约定，将合同月租金调整为76000元/月；第4条约定，将合同交租时间调整为每六个月交一次租金，并以先交租后使用为原则，即每年的5月与11月为交租时间，并且冯锦全不能以任何理由推迟交租或拒绝交租。合同及补充协议签订后，冯锦全除了首次租金正常支付外，其后没有一次按时正常支付过租金，甚至每次刘国雄都要通过诉讼，冯锦全才能支付租金。2018年6月刘国雄起诉冯锦全支付租金，广州市黄埔区人民法院作出的（2018）粤0112民初3086号判决生效后，冯锦全仍无视判决，刘国雄又以冯锦全根本违约提起解除合同之诉，冯锦全在此情况下才支付了所欠的之前租金。2019年6月与12月因冯锦全又拖欠租金，刘国雄又起诉，经法院调解，冯锦全才支付了租金。时至今日，经刘国雄催讨当期租金456000元，但冯锦全仍不按合同履行。因此刘国雄特提起诉讼，并追究冯锦全的违约责任，由于前期同类判决认为合同约定的违约金过高，刘国雄本次起诉主动将违约金调低为不超过应付租金的10%，希望得到法院支持。被告冯锦全辩称，因疫情的不可抗力造成冯锦全无法继续履行合同，疫情期间多次电话联系刘国雄要求解除合同，但刘国雄一直推诿，根据合同法第九十四条和双方租赁合同的约定，冯锦全于2020年4月28日正式发律师函通知刘国雄解除合同并于4月30日交还涉案房屋的钥匙给刘国雄，自此双方的权利义务终止。2020年4月30日之后冯锦全从未使用涉案房屋，在这种情况下刘国雄强行起诉进行讹诈，无理至极。请法院依法驳回刘国雄的全部诉求。经审理查明，2017年3月12日，刘国雄与冯锦全签订《广州市房屋租赁合同》，合同第二条约定刘国雄将坐落在广州市开发区青年路315号创氏大厦的以下房屋出租给冯锦全作商业用途使用：1.××号、2.××号、3.××号、4.××号、5.××号、6.穗开房合字预(04)316号、7.穗屋预合字第2000134号、8.穗房预合字第NO：2000135号。合同第三条约定：租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，月租金为70000元，租金按月结算，由冯锦全在每月的第15日前按现金或转账付款方式缴付租金给刘国雄。合同第四条约定：冯锦全向刘国雄交纳140000元保证金，刘国雄应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回冯锦全。合同第七条约定：锦全逾期交付租金的，每逾期一日，冯锦全须按当月租金额的2.5%向刘国雄支付违约金。2017年11月29日，刘国雄与冯锦全签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，对双方于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》的有关事宜作出七项补充约定，协议第2条约定将合同租赁期限由20年调整为15年，即租期为2017年5月1日至2032年4月30日止；第3条约定将合同月租金调整为每月76000元；第4条约定将合同交租时间调整为每六个月交一次租金，并以先交租后使用为原则，即每年的5月与11月为交租时间，并且冯锦全不能以任何理由推迟交租或拒绝交租，冯锦全之前所拖欠的租金本协议生效后一并支付。2017年12月2日，刘国雄与冯锦全签订《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》，对双方于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》的有关事宜作出三项补充约定，协议第2条约定冯锦全在签署该协议后2日内向刘国雄付清租金。双方确认冯锦全租赁涉案房屋用于经营幼儿园，冯锦全已向刘国雄支付保证金140000元，冯锦全于当年5月支付5月至10月的租金，11月支付11月至次年4月的租金。2020年2月至4月的租金冯锦全已于2020年1月31日和2月6日支付完毕。冯锦全主张已于2020年4月30日当天搬离涉案房屋，并前往刘国雄家中将钥匙交还给刘国雄，为此提交了视频光盘及涉案房屋的照片予以证实。视频显示：2020年4月30日，冯锦全来到刘国雄家中，要求交还涉案房屋的钥匙并解除合同，刘国雄不同意，冯锦全将钥匙留在刘国雄家中后离开。照片显示：涉案房屋屋内已清空无遗留物品。刘国雄对照片拍摄的是涉案房屋内的状况予以确认，但抗辩根据视频内容并不能证明冯锦全将涉案房屋及涉案房屋的钥匙交还，涉案房屋的钥匙需要分别交还，拍摄地点不是在涉案幼儿园的现场而是在刘国雄的家中，当时录像刘国雄并不知情，冯锦全拍摄不合法，录像中冯锦全手拿几十把钥匙，并未点明哪一把是幼儿园的钥匙，幼儿园的钥匙只有一把，刘国雄并未确认接收房屋和钥匙，也不清楚钥匙的最后情况，刘国雄也一直强调按法律程序走，冯锦全交钥匙的行为是解除合同的行为，本案中冯锦全没有合同解除权，其强行跑到刘国雄家中交还钥匙解除合同在法律上不能成立。此外，冯锦全还提交了律师函、快递单、快递单签收记录主张已告知刘国雄解除合同，律师函载明：2017年3月12日，冯锦全与刘国雄、钟亚坤签订了《广州市房屋租赁合同》，承租位于广州市开发区青年路街315号创氏大厦的房屋。现因新冠××疫情影响，政府采取防控措施明确幼儿园是不能开学，并且至今仍未有明确可以正常开学的时间……租赁房屋经营幼儿园，受新冠××疫情及目前政府采取防控措施的影响，合同目的根本无法实现，属不可抗力，冯锦全要求解除合同，合法合理，故告知，冯锦全与刘国雄、钟亚坤签订的房屋租赁合同自2020年4月30日解除，请于2020年4月30日下午2点到承租房屋接收房屋，并办理交接手续，解除合同的相关事宜另行处理。快递签收单显示2020年4月30日由曾佩仪代收。冯国雄否认有收到过该律师函，并抗辩不认识签收方。冯锦全对刘国雄主张的租金标准无异议。经本院释明，若法院认定冯锦全需要支付违约金，冯锦全抗辩违约金标准过高。另查，刘国雄曾于2018年6月12日向本院起诉冯锦全房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0112民初3086号，该案已生效。该案查明如下事实：一、2017年3月12日，刘国雄与冯锦全签订一份《广州市房屋租赁合同》，该份租赁合同内容与涉案租赁合同内容一致。二、刘国雄明确涉案合同项下出租给冯锦全的房产具体产权情况如下：1.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州开发区青年路317、319、321、323、327、373、375号房屋的权属人为钟亚坤；2007年9月20日广东省广州市公证处出具的(2007)穗证内字第11820号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订了《授权委托书》，授权刘国雄将上述房屋进行租赁，订立租约，收取租金。2009年1月12日，广东省广州市公证处(2009)粤穗广证内经字第4119号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订的《授权委托书》复印件与原件相符。2.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术开发区青年路325号首层房屋权属人为陈勇，2017年4月8日，陈勇委托其父亲陈应球与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定陈勇将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定合同期内同意刘国雄转租。3.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术开发区青年路359号首层房屋权属人为廖惠良，2017年3月20日，廖惠良与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定廖惠良将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定同意刘国雄转租。4.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术区青年路359号夹层房屋权属人为廖惠良，2017年3月20日，廖惠良与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定廖惠良将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定同意刘国雄转租。5.××号《房地产权证》载明的房屋坐落在广州开发区青年路315号夹层02房，房地产的权属人为钟亚坤；2007年9月20日广东省广州市公证处出具的(2007)穗证内字第11823号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订了《授权委托书》，授权刘国雄将上述房屋进行租赁，订立租约，收取租金。2009年1月12日广东省广州市公证处(2009)粤穗广证内经字第4122号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订的《授权委托书》复印件与原件相符。6.穗开房合字预[04]316号《商品房买卖合同》载明钟亚坤购买位于广州保税区创氏大厦A、B座第二层房屋，2017年5月1日，钟亚坤与刘国雄签订《广州市房屋租赁合同》，约定钟亚坤将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日。7.××号《商品房预售合同》载明刘国雄于2000年5月6日向广州保税区创氏国际贸易有限公司购买位于广州保税区正门口右侧创氏大厦第A幢第一层01、05号房。8.××号《商品房预售合同》载明刘国雄于2000年8月26日向广州保税区创氏国际贸易有限公司购买位于广州保税区正门口右侧创氏大厦第A幢第二层A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207号房。陈勇、廖惠良均作为证人出庭作证，证明其同意刘国雄转租房屋。该判决书认定：刘国雄将自己的房屋及经案外人同意转租的房屋租赁给冯锦全符合法律规定，刘国雄和冯锦全自愿签订了房屋租赁合同及补充协议，双方均应按照约定全面履行自己的义务。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》《民事判决书》、裁判文书生效证明、视频光盘、律师函、快递单、快递单签收记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，涉案《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》及《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》已经本院多次生效裁判文书认定有效，本院对此予以确认。钟亚坤等已明确授权刘国雄将其权属下的房屋进行租赁，因此刘国雄将自己的房屋及经案外人同意转租的房屋租赁并交付冯锦全使用，合法合理，冯锦全理应按合同约定支付租金。本案的争议焦点是涉案房屋租赁合同是否已经解除。本院对此分析如下：冯锦全以新冠××疫情造成其无法继续履行合同为由要求解除合同，结合涉案房屋用于经营幼儿园的事实可知2020年3月至5月涉案房屋因防控需要确实无法正常经营，但双方签订的租赁合同长达十五年，此次疫情对涉案房屋的影响也仅是短期的，不存在之后完全不能履行或合同目的无法实现的情形，冯锦全要求解除合同本无依据，但从冯锦全提交的视频录像及双方的陈述可看出，冯锦全曾于2020年4月30日到刘国雄家中要求解除合同并将涉案房屋的钥匙留在刘国雄家中，并自该日起清空涉案房屋不再使用，涉案房屋租赁合同实际已无履行基础，为避免形成合同僵局，防止双方损失的扩大，本院认定涉案房屋租赁合同已于2020年4月30日解除，系冯锦全单方解除，应由冯锦全承担违约责任，相应违约责任本院已另案处理。因涉案租赁合同已于2020年4月30日实际解除，刘国雄主张冯锦全支付2020年5月至10月的租金及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告刘国雄的全部诉讼请求。案件受理费4408元，全部由原告刘国雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二〇年十月二十一日法官助理彭逸婷书记员王汝欣