湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2157号原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司，住所湖南省郴州市桂阳县龙潭街道欧阳海大道116号蓉信世家12栋101户等，统一社会信用代码：91431000MA4PBKWM51。法定代表人谢华南，系该公司董事长。委托诉讼代理人刘纯，湖南众望归律师事务所律师。被告郭海丽，女，1985年4月10日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。第三人李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。第三人陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。第三人李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司与被告郭海丽，第三人李丽娟、陈勇、李小红执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘纯，被告郭海丽到庭参加诉讼，第三人李丽娟、陈勇、李小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告郭海丽与第三人李丽娟、陈勇、李小红签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》无效；2、依法判决准许执行位于北湖区××路××号××号铺面，该房屋价值244150元；3、诉讼费由被告承担。被告郭海丽的答辩要点：被告与第三人于2014年4月27日签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，当日被告通过郴州市场管理有限公司签订了《北湖网贸商城委托经营管理协议》，实现了对涉案铺面（X-XXX-X号）的占有、使用、收益，由于付款方式的改变，双方于2015年1月15日重新签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，该合同仅仅是对前份合同付款方式的改变，原告以此认定被告与第三人签订合同的时间是2015年1月15日，且在涉案铺面办理抵押登记之后，由此认定被告与第三人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》无效的理由不能成立；综上，恳请法院依法驳回原告的起诉。第三人李丽娟、陈勇、李小红未到庭，亦未予答辩。查明的事实根据原、被告诉辩主张及举证质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：一、陈勇受李丽娟、李小红的委托对三方所有的位于郴州市北湖区××路××号××楼房屋进行处理。2014年4月27日，曹龙谱、被告郭海丽（乙方）与第三人陈勇（甲方）签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，双方约定：1、甲方自愿将位于郴州市北湖区××路××号××湖农贸市场，房屋产权证为郴房权证北湖字第7××2号、7××3号、7××8号、7××1号、7××3号）北湖网贸商城项目中的第三层XXX-X号铺面出手给乙方；2、铺面面积为10.28平方米，单价为25000元每平方米，总价款为257000元；3、签订合同时支付房屋总价款的50%，计人民币137000元，剩余120000元以银行贷款方式支付；4、乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托代理合同》，甲方应当在2014年9月30日前将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用。双方签订合同后，被告按第三人指定的账户汇入130000元。同日，曹龙谱、被告郭海丽（甲方）与郴州市天贸市场管理公司（乙方）、郴州三合一投资有限公司签订一份《北湖网贸商城委托经营管理协议》，三方约定：1、甲方购买的郴州市××路××号××湖网贸商城）X-XXX-X号商铺委托乙方经营管理该物业；每月收益为1927元，委托管理期至2019年7月30日。2015年1月15日，曹龙谱、被告郭海丽（乙方）再次与第三人陈勇（甲方）签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，双方约定：铺面面积为10.28平方米，单价为23750元每平方米，总价款为244150元，签订本合同时支付房屋总价款100%,计人民币244150元。其他条款与2014年4月27日签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》一致。双方签订合同后，被告将全部购房款交付给第三人。二、2014年11月27日、第三人李丽娟、陈勇、李小红（抵押人）与原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（抵押权人）签订一份《中最高额抵押合同》，双方主要约定：1、为保证郴州海菱汽车销售有限公司、郴州海通汽车销售有限公司、郴州海龙旅游汽车运输有限公司、郴州腾龙经贸有限公司（债务人）与原告签订的（1890063800）告借字（2014）第11-20-02、11-20-03、11-20-04、11-20-05号合同的切实履行，抵押人愿意为债务人与抵押权人形成的债务提供抵押担保；2、抵押人自愿为债务人自2014年11月20日起至2017年12月20日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币54800000元提供担保；3、抵押物为郴州市北湖区××路××号××商城××楼商业用房。双方签订《最高额抵押合同》后，就抵押物登记了抵押登记手续，其中抵押物包含被告购买的铺面。由于债务人未按期归还贷款，原告于2016年向本院提起诉讼，本院下达民事判决书确认：原告对第三人所有的郴州市北湖区××路××号××商城××楼商业用房拍卖、变卖的价款优先受偿。判决书生效后，原告向本院申请强制执行，本院于2019年10月23日下达（2019）湘1002执2929号执行裁定书，裁定：冻结、划拨李小红、李丽娟、陈勇的银行存款11758827.5元，或查封、扣押其相应价值的财产。并于同年12月18日，向郴州市不动产中心下达协助执行通知书，查封第三人所有的坐落于郴州市北湖区××路××号××商城××楼××房××（含被告向第三人购买的3-125-1号铺面）。被告郭海丽得知其铺面被我院查封后，向本院提出执行异议，要求中止对其购买商铺的执行。本院于2020年4月10日以（2020）湘1002执异47号执行裁定书，裁定：中止对位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺的执行。湖南桂阳农村商业银行股份有限公司不服本院裁定，向本院提起执行异议之诉。三、郭海丽与曹龙谱系夫妻关系。判决的理由与结果本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本院就双方争议焦点问题评议如下：一、曹龙谱、被告郭海丽与第三人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》的效力。曹龙谱、被告郭海丽与第三人陈勇签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。李丽娟、李小红虽未在合同中签字，但陈勇根据李丽娟、李小红的委托对三方共有的房屋进行处分，且李丽娟、李小红未提出异议，故本院认定陈勇的行为是李丽娟、李小红、陈勇三方共同意思表示。曹龙谱、被告郭海丽与第三人虽签订两份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，但2015年1月15日签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》仅仅是对2014年4月27日双方签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》的补充，双方仅就价款及付款方式进行了变更，其他事项并未另行约定，原告由此认定抵押在先签订房屋买卖合同在后的理由不能成立。即使抵押人在抵押期间内未经抵押权人同意处分抵押物，也不能认定抵押人的行为无效，故本院确认曹龙谱、被告郭海丽与第三人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》合法有效。二、原告要求准许执行位于北湖区××路××号××号铺面的诉讼请求是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。原告对被告购买的位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺享有优先受偿权已经生效判决书确认。同时，原告购买的涉案房屋并非用于居住，为了避免动摇抵押权具有优先性的基本原则，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许执行湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002执2929号执行裁定书及执行位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺；二、驳回原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5042元，由被告郭海丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。本院（2020）湘1002执异74号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  黎 建人民陪审员  周治云人民陪审员  黄迪泽二〇二〇年十月三十日书 记 员  王黎惠附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。