广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0406民初794号 原告：李小勤，女，1972年6月7日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区龙圩镇林水村天一组48号，公民身份号码4504211972××××××××。 委托诉讼代理人：李炳基，男，1971年8月25日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区，系梧州市龙圩区龙圩镇林水村民委会推荐的公民。 被告：李清华，男，1990年8月29日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 原告李小勤与被告李清华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因本案案情复杂，2020年8月25日，本案转为普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告李小勤的委托诉讼代理人李炳基到庭参加诉讼，被告李清华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小勤向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《山荘租赁合同》，被告的履约保证金6,000元不予退回；2．判决被告支付原告租金57,000元及利息3,051元，合计60,051元（利息暂计至2020年5月31日为3,051元，之后的利息，以57,000元为基数，按年利率6%计算至付清租金时止）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，原、被告签订《山荘租赁合同》，约定位于龙圩镇林水村天水岭公路旁一山荘出租给被告经营使用，租赁期限从2018年1月31日至2023年1月30日止，租金每月3,000元，每年的1月和7月分两次缴纳上、下半年的租金，被告若拖欠租金超过一个月，则视为违约，被告的保证金不再退回等内容。签订合同后，原告按照《山荘租赁合同》的约定交付山荘给被告使用，被告支付了部分租金。被告从2018年12月开始拖延支付租金，虽经原告多次追讨，但被告却以各种借口拒付租金。至今被告拖欠原告租金19个月（2018年12月至2020年6月），共57,000元。目前，山荘已经人去楼空，一片狼藉，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告李清华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告李清华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。本院经审理认定事实如下：原告李小勤与被告李清华签订的《山荘租赁合同》的“山荘”原属于苍梧县交通运输装卸公司油库的场地。1983年3月20日，苍梧县人民政府作出《苍梧县人民政府文件苍政发（1984）25号关于县装卸公司油库征用土地的批复》，同意苍梧县交通运输装卸公司征用林水公社林水大队天水岭第二、三两个生产队坐落在天水岭瓦窑旧址,即苍梧县大坡公路线路碑2公里附近的旱地，面积1亩8分5厘作为建油库用地，但应按国家建设征用土地办法办妥征用手续。1995年10月16日，李耀生（甲方）与苍梧县港口装卸公司（乙方）签订《转让交回天水岭油库场地协议书》，约定：1.油库按成本价交还甲方共计28,000元；2.办理油库转让交回有关手续的各种费用开支由甲方李耀生负责，与乙方无关（如办理产权证等）；3.转让交回后，油库设施及附属物全部归甲方所有等内容。2018年1月31日，原告李小勤（甲方）与被告李清华（乙方）签订《山荘租赁合同》，约定位于龙圩镇林水村天水岭公路边一山荘租给乙方经营使用，地址：龙圩大转盘入大坡方向约2公里公路旁，原山竹山荘，在围墙占地1.8亩，每月租金3,000元;租赁时间：2018年1月31日至2023年1月30日止，共5年，租金缴交时间：乙方在每年的1、7月份分两次交上、下半年租金；甲方交付场地时，乙方向甲方支付场地租赁保证金6,000元等内容。合同签订后，原告李小勤将“山荘”交付给被告李清华经营使用，并收了被告李清华保证金6,000元，2018年7月2日和2019年2月3日,被告李清华向原告李小勤分别支付了租金12,000元和18,000元，合计30,000元。2020年1月，被告李清华停止在该“山荘”经营使用。 另查明，原告李小勤是李耀生的女儿，原告李小勤租赁给被告李清华的“山荘”（房屋）未取得产权证书，也没有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中原告李小勤出租的“山荘”（房屋）未取得产权证书，也没有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，且在诉讼过程中，双方当事人均没有提供证据证明该“山荘”经相关部门批准建设，故双方当事人签订的《山荘租赁合同》应属无效。租赁合同无效，自始对双方当事人不发生法律效力，因此，原告李小勤主张解除原、被告签订的《山荘租赁合同》及被告的履约保证金6,000元不予退回的诉请，本院不予支持。关于原告李小勤主张被告李清华支付租金57,000元及利息的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告李小勤与被告李清华签订的《山荘租赁合同》无效，原告李小勤应当返还收取了被告李清华的保证金6,000元，同时《山荘租赁合同》虽然无效，但由于被告李清华占用“山荘”，并经营使用至2020年1月，故被告李清华仍应按照《山荘租赁合同》约定的租金标准支付2018年2月至2020年1月的房屋占有使用费72,000元（3,000元/月×24个月），至于原告李小勤主张利息的诉请，理据不充分，本院不予支持。被告李清华支付原告李小勤的房屋占有使用费72,000元，扣减被告已经支付了的租金30,000元后，被告李清华尚需支付原告李小勤房屋占有使用费42,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告李小勤应于本判决生效之日起十日内返还被告李清华保证金6,000元； 二、被告李清华应于本判决生效之日起十日内向原告李小勤支付房屋占有使用费42,000元； 三、驳回原告李小勤的其他诉讼请求。 案件受理费1,302元，由原告李小勤负担521元，由被告李清华负担781元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  倪海华 人民陪审员  郑 莹 人民陪审员  谭如清 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  卢衍辉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。