贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8706号原告：贵州恒方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上村兰馨桂馥花园（清溪路4-9-3号）。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910078163，一般代理。委托诉讼代理人：雷蕾，贵州瀛黔律师事务所实习律师，一般代理。被告：贺基全，男，1973年11月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：贾盛芳（系被告妻子），女，1977年7月6日出生，汉族，住贵州省花溪区，特别代理。原告贵州恒方房地产开发有限公司（以下简称恒方房开公司）与被告贺基全商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒方房开公司委托诉讼代理人肖志银、被告贺基全的委托诉讼代理人贾盛芳到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告恒方房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金73308.85元；3.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Ｙ18122024）备案登记的注销手续；4.判令被告向原告支付主张权利产生的律师费2500元；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于花溪区·印象花溪房屋，房屋的具体坐落为11栋1单元10层2号房。合同约定房屋总价款为1508261元，根据合同第8条的约定，被告应该于签订合同之日支付购房首付款806177元。根据补充协议（附件十二）第3条第3款的约定：被告应该于2018年12月29日前，支付该商品房总价款的45.02%（660000元）给原告。根据补充协议第4条第2款的约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记，根据补充协议第16条的约定，出卖人有权要求买受人承担主张权利的律师费。本案中，被告未按照合同约定支付尾款，根据合同约定，原告依法享有解除权，并有权要求被告承担违约责任。现原告提起诉讼，望判如所请。被告贺基全辩称，办不下贷款不是我的原因，是因为原告的原因导致，所以才不能支付尾款。不同意原告的诉讼请求。我也同意解除合同，但是要把我支付的款项退给我。本院经审查明如下事实：原告恒方房开公司成立于2007年11月14日，类型为有限责任公司，注册资本10亿元，营业期限至2027年9月29日，经营范围为房地产开发、经营等。位于贵阳市花溪区项目系原告恒方房开公司建设开发，于2018年7月19日取得相关部门颁发的《贵阳市商品房屋预售许可证》。2018年10月21日，原告恒方房开公司（出卖人）与被告贺基全（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＹＹＸＨＸ-11Ｈ-1-1002，含附件、附录等），约定由被告向原告购买位于贵阳市花溪区房屋一套（建筑面积为144.58平方米），房屋总价款为1466177元，买受人于本合同签订之日支付首期款670410元，余款795767元以银行按揭贷款支付，房屋交付时间为2020年11月30日。其中合同第十条“逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。并由出卖人退还买受人全部已付款。…”。合同补充协议（附件十二）第三条第3项约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房的全部总房价款的45.72%给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续。买受人必须在2018年10月29日前付该商品房总价款的9.26%135767元给出卖人，在2018年10月29日前付该商品房总价款的45.02%（银行按揭款项）660000元给出卖人；第四条“关于逾期付款责任”约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记；第十六条第1项约定，合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该套商品房未办理备案登记。被告在2018年10月6日和10月21日支付原告定金20000元、首期款650410元，合计670410元。因被告未支付合同约定的前述795767元款项，现原告诉至本院，请求如前。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告营业执照，被告身份证复印件，贵阳市商品房屋预售许可证，商品房买卖合同，付款情况清单等证据在卷佐证。上述证据，已经庭审质证，可以依法作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。结合原被告诉辩意见、举证质证意见以及庭审查明的案件事实，本案的争议焦点是案涉认购书以及房屋买卖合同及其补充协议是否应当解除。原被告签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式，被告在合同签订当日向原告支付购房首付款670410元，余款795767元以贷款方式支付，根据庭审查明的案件事实，被告已在合同签订当日支付了首付款670410元履行了合同义务，但剩余房款795767元的贷款办理，被告虽向银行提交了办理按揭贷款的相应资料，但未能成功办理，且其并未举证证明原告承诺为其办理按揭，故对其辩称系原告原因未能办理银行按揭的意见本院不予采信。综上所述，因被告未能根据合同及补充协议约定在2018年10月29日前支付795767元，且被告至今亦未向原告付清剩余房款，双方订立合同的目的难以实现，故其行为违反了《商品房买卖合同》的约定和法律规定，构成违约，应向原告承担逾期付款的违约责任，故原告诉请解除《商品房买卖合同》符合法律规定和合同约定，应予准许。因案涉房屋未办理商品房预售备案登记，故被告无须协助原告办理撤销备案登记手续。对于原告主张的违约金，因被告确实存在违约行为，应当向原告支付违约金，至于违约金的具体金额，原告认为被告未付清房款，构成违约，应当按照案涉商品房买卖合同补充协议第四条“关于逾期付款责任：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记对于以上约定”，按照总房款的5%支付违约金，对此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该补充协议条款系格式条款，加重了购房人的责任，且在补充协议中含有不合理减轻、免除或者不合理加重买受人责任的情形，故违约责任的承担仍以主合同约定为准，故应根据《商品房买卖合同》第十条逾期付款责任“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2））逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”的约定，由被告按逾期应付款795767元的5%向原告支付违约金为39788.35元。对于原告主张的律师代理费，虽然原被告之间对于合同解除后，原告有权向被告收取律师费，但原告并未提交律师费发票及付款凭证，故对该费用本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的约定，因原告已经收取了被告已付的房款670410元，现双方案涉商品房买卖合同业已依法解除，故原告应将该款项退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州恒方房地产开发有限公司与被告贺基全于2018年10月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GYYXHX-11H-1-1002）。二、被告贺基全于本判决生效后十日内支付原告贵州恒方房地产开发有限公司违约金人民币39788.35元。三、原告贵州恒方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告贺基全首付房款人民币670410元。四、驳回原告贵州恒方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。案件受理费1695元，由原告贵州恒方房地产开发有限公司负担805元，被告贺基全负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  马显丽人民陪审员  唐克辉人民陪审员  赵立华二〇二〇年十月二十二日书 记 员  吴梓钥