呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初3877号原告：呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司。法定代表人:蔡卫杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李志恒，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古长青汽车贸易有限公司。法定代表人:郭丽岭，该公司总经理。委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司诉被告内蒙古长青汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李志恒、被告的委托诉讼代理人李福明到庭参与诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》。2、依法判令被告向原告支付租金925000元，并向原告返还租赁物即位于呼和浩特市××区宝沃4S店(占地面积5237.06平方米，地上建筑面积2702.98平方米房屋，租金计算期限从2020年3月1日暂时计算至2020年8月31日，租金继续计算直至合同解除之日止)。3、依法判令被告向原告支付违约金270200元。以上金额合计:1195200元。4、依法判令被告对租赁房屋的装修无偿归原告所有，被告不得拆除或损毁。5、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月20日，原告与被告签订《房屋、场地租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有的位于呼和浩特市××区宝沃4S店，占地面积5237.06平方米，地上建筑面积2702.98平方米，租赁期限为10年，自2018年11月1日起至2028年10月31日止;合同第四条约定:租金支付应按年度支付，除首次租金外其余租金应在下一年度租期开始前30日支付，承租期间被告因使用租赁物所产生的房产税、土地使用税等税费一概由被告承担，并约定因客观原因需要原告代缴的税费，被告应及时、足额将相关款项支付给原告;合同第五条第三款约定:承租方实施装修改造行为的，租赁期满后或因承租方责任导致退租的，除双方另有约定外，出租方有权选择以下权利的一种:(1)、依附于房屋的装修无偿归出租方所有;合同第七条第二款约定:承租方未按合同约定履行交付租金及税费等义务的，出租方可要求承租方按年租金的30%承担违约赔偿责任，可提前终止或解除合同。因此，按照合同约定被告应在2019年10月交付下一年度，即2019年11月1日至2020年10月31日的年租金1854000元，但被告仅向原告累计支付了620000元的租金。原告多次向被告催要剩余部分租金，但被告一直未予支付。且因被告未按租赁合同约定交付房产税及土地使用税，原告在2019年8月28日向回民区人民法院起诉被告税款承担事宜，后双方和解解决，原告提出撤诉。现被告再次违约，其行为已经严重违反了合同约定，应当承担相应的法律责任。综上所述，被告应按照约定向原告支付租金，但被告至今未履行义务，造成原告经济损失，其行为已经构成违约。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，第一，不同意解除租赁合同，被告要求该合同继续履行，房屋租赁期未届满，该合同约定租期为2018年11月1日至2028年10月31日止，涉案房屋用于比亚迪汽车销售，该房屋被告投入300多万元，仅仅使用两年，原告解除合同给被告带来巨大的经济损失。第二，由于疫情原因被告在疫情期间一直停业，疫情属于不可抗力，原告应当适当减免租金，被告最后一次向原告支付租金是2020年8月，说明被告在努力支付原告的租金，原告的租金高于同地段同类房屋租金，原告应当适当降低租金。第三，即使解除合同，合同约定只有情节严重才能主张违约金，但情节严重属于不明条款，且违约金比例过高，故被告不存在违约情形。本院经审理认定事实如下：1.双方于2018年9月20日签订《房屋、场地租赁合同》，约定原告将位于呼和浩特市××区宝沃4S店租给被告，租赁期限为2018年11月1日至2028年10月31日，第一年租金为180万元，以后租金每年递增一次，递增幅度为前一年租赁期年租金额的3%，首次租金于租赁合同签订时支付，其余租金应由乙方在下一年度租期开始前30日支付；合同还约定，被告若实施改造装修行为的，租赁期满后或被告原因导致退租的，原告有权要求乙方恢复原状、或者装修无偿归原告所有、或原告自行恢复原状所发生费用由被告承担。关于承租方未按合同约定履行交付租金的违约责任，合同中约定出租方可以单方面终止或者解除合同，情节严重的，要求承租人按年租金30%承担违约责任。2.原告曾于2019年8月28日因被告欠付房产税、土地使用税及滞纳金向本院提起诉讼，后双方达成调解协议，原告向本院申请撤回起诉，本院予以准许。3.合同签订后，被告依约支付了2018年11月1日至2019年10月31日的租金，但2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金1854000元未能全部支付，截至2020年8月31日，被告共分四次向原告支付2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金920000元，尚欠934000元租金未予支付。本院认为，本案系租赁合同法律关系，双方签订的《房屋、场地租赁合同》真实、合法，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行，被告没有按照约定期限支付租金，构成违约应承担违约责任。被告未按照合同约定支付租金，符合合同约定解除的条件，原告诉请解除双方签订的《房屋、场地租赁合同》、返还租赁物，本院予以支持。被告尚欠原告2019年11月1日至2020年10月31日年度租金934000元，应立即支付；被告辩称受新冠肺炎疫情影响应适当降低租金的抗辩理由，因该笔租金应在2019年10月份支付，此时我国尚未发生新冠肺炎疫情，故对该抗辩理由本院不予采纳。原告诉请被告应按照合同约定30%标准支付违约金，被告抗辩因合同未明确何为“情节严重”，不应支持原告该项诉请的意见，因双方当事人可以在合同中约定一方违约时需向对方支付违约金的数额也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，并且该计算方法并不过分高于因违约所造成的损失，故对该抗辩理由不予采纳，被告应支付的违约金数额为934000元×30%＝280200元，原告诉请的违约金金额为270200元小于280200元，符合法律规定，予以支持。原告诉请被告对租赁物的装修归原告所有，符合合同约定，予以支持，诉请被告不得对房屋现有装修进行拆除和损毁，因装修已判归原告所有，被告自然无权进行拆除或者损毁，故对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司与被告内蒙古长青汽车贸易有限公司签订的《房屋、场地租赁合同》；二、被告内蒙古长青汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司租金934000元和违约金270200元；三、被告内蒙古长青汽车贸易有限公司于本判决生效后三十日内向原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司返还呼和浩特市回民区海西路铁路司机学院西侧180米路南庞大汽车园区宝沃4S店，店内现有装修归原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司所有；四、驳回原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取7780元，由被告内蒙古长青汽车贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 徐海峰二〇二〇年十月十五日书记员 邬 琼附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。