上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初25732号原告(反诉被告)：上海良友(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号。法定代表人：张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张立，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟妮，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：王雪祥，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：严毅龙，上海尚域律师事务所律师。原告上海良友(集团)有限公司与被告王雪祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告王雪祥于2020年7月20日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。原告(反诉被告)上海良友(集团)有限公司的委托诉讼代理人钟妮，被告(反诉原告)王雪祥的委托诉讼代理人刘家峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海良友(集团)有限公司向本院提出本诉诉讼请求，请求依法判决：1.解除《房屋租赁合同》；2.被告搬离租赁房屋；3.被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费共计人民币16,008.30元(币种下同)及逾期返还房屋违约金40,020.75元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告提出因被告已经返还案涉房屋，故其撤回上述第2项诉请，并变更其他诉讼请求为：1.判决原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2.判决被告支付2020年1月3日至2020年7月30日的房屋占有使用费27,783元及逾期返还房屋违约金69,457.50元；3.诉讼费由被告承担。本诉的事实与理由：2018年5月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告持有的坐落于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号乙、x弄x号甲西首房屋用作电动车专卖店，该房屋的建筑面积为66.15平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止，租金为每日每平方米2元，月租金总计4,000元，房屋保证金为三个月租金即12,000元。根据《房屋租赁合同》第七条7-4的约定，租赁期间，若房屋因动迁(包括征收、储备、商业开发等)的，原告提前3个月书面通知被告，《房屋租赁合同》自然终止，被告应无条件迁出。同时，因被动迁(或被征收、储备、商业开发等)而取得的所有补偿均归原告所有。2019年9月19日，上海市闵行区人民政府出具了沪闵府房征[2019]01号《上海市闵行区人民政府房屋征收决定》，决定征收东至沪闵路，南至颛兴路，西至中沟路、H小区，北至L塘的房屋，并收回该等范围内国有土地使用权，租赁房屋位于被征收的范围内。2019年9月29日，原告向被告发出《通知》，要求被告按照《房屋租赁合同》第七条7-4的约定于2019年12月31日前搬离租赁房屋，并在结清一切费用后将租赁房屋及钥匙返还原告。2019年11月29日，被告通过中国农业银行向原告转账支付了12,000元，原告收到前述款项后当日向被告发出了《告知函》，前述12,000元中4,000元作为被告应支付的2019年12月1日至2019年12月31日的房屋租金，剩余8,000元原告作为暂收款处理，待被告按期搬离租赁房屋后退还。原告认为，被告的行为已经违反了《房屋租赁合同》的约定，根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权单方解除《房屋租赁合同》并要求被告支付房屋占有使用费及逾期返还房屋违约金。为维护合法权益,原告诉至法院，望判如所请。被告王雪祥对本诉辩称：对于第一项诉请，被告同意解除案涉租赁合同，但是因被告并未收到原告的解除通知，故不认可原告提出的解除合同的日期，双方的合同关系应从案涉房屋停水停电导致被告不能正常经营之日起结束，即2019年12月17日。对于第二项诉请，双方合同系因外界因素导致终止，故不存在被告占有使用费的问题。另外，被告王雪祥向本院提出反诉请求：1.判令原告支付因上海市闵行区xx路XXX弄XXX号乙、x弄x号甲西首部位房屋动拆迁所获得的搬迁、临时安置、装修及停产停业等补偿款(具体金额以动迁安置协议补偿标准为准)；2.判令原告返还租金12,000元及保证金12,000元。诉讼中，被告提出因案涉房屋征收安置协议补偿未签订，具体补偿项目及标准无法确定，故其撤回上述第1项诉请，另案起诉，并变更其他诉讼请求为：判令原告返还租金12,000元及保证金12,000元。反诉的事实与理由：2012年10月，被告开始租赁原告所有的位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号乙、x弄x号甲西首部位房屋用于经营电瓶车及配件销售，最后一份租赁合同到期时间为2020年5月31日。2019年6月左右，案涉房屋因xx镇老街动迁被依法征收，由于原告是案涉房屋的所有权人，拆迁事宜均由原告与拆迁征收单位沟通，被告对于拆迁事宜以及拆迁所得的补偿均不知情。2019年9月30日原告向被告发函，要求被告于2019年12月31日搬离案涉房屋。2019年11月29日，被告向原告支付2019年12月至2020年2月房租12,000元，原告于2019年12月开始对案涉房屋进行断电停水。后被告向原告主张针对租客部分的搬迁、临时安置、装修及停产停业等补偿款，原告拒绝支付。被告作为案涉房屋多年的实际使用者，对于案涉房屋投入大量人力物力成本，其客户多为附近居民，有稳定的客户群体，拆迁给被告造成重大损失。拆迁单位给予的搬迁、临时安置、装修及停产停业的补偿款应当归被告所有，附近其他租户均获得数额不等的补偿款。另外，2019年12月至今由于原告断电停水的原因未能实际使用案涉房屋，因此原告应当向被告返还之前支付的房租12,000元，并返还保证金12,000元。为维护被告的合法权益，特提起上诉反诉诉请。原告上海良友(集团)有限公司对被告王雪祥提出的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告于2019年11月29日支付房租12,000元，其中4,000元是2019年12月的租金，剩余8,000元作为暂收款处理。被告还欠付原告案涉房屋的占有使用费及逾期返还房屋违约金，原告同意将8,000元暂收款及保证金12,000元与上述欠款进行抵扣，抵扣之后被告还需向原告支付不足部分。本院经审理认定事实如下：案涉房屋座落于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号乙、x弄x号甲(房屋类型：店铺；建筑面积：163.29㎡)，权利人为原告上海良友(集团)有限公司。上海市闵行区J电动自行车商店的经营者是被告王雪祥，类型为个体工商户，经营场所为上海市闵行区xx镇xx路XXX弄XXX号甲A间，经营范围为电动自行车及配件销售。2018年5月25日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，其中约定第一条：甲方将坐落在本市闵行区颛建路XXX弄XXX号乙、39弄3号甲室西首(部位)自有产权的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为66.15平方米；乙方用作电动车专卖店用途；第二条：租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止；第三条：租金为每日每平方米建筑面积2.00元，月租金为4,000元，乙方须于每季度22日(每逢2、5、8、11月份支付)前向甲方支付后三个月租金；第四条：乙方向甲方支付房屋租赁保证金12,000元(三个月租金)，本合同终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项在房屋返还时返还乙方；第七条：租赁期间，该房屋因动迁(包括征收、储备、商业开发等)的，甲方应提前3个月书面通知乙方，本合同自然终止，乙方承诺无条件迁出，若动迁事项被依法确定之日至合同期届满之日不足3个月的，则甲方将在动迁事项确定之日起的合理期限内，书面通知乙方解除本合同，乙方承诺无条件迁出，因不可抗力或该房屋被动迁而引起的损失均由乙方承担，甲方概不负责，因动迁而取得的所有补偿均归甲方所有；第九条：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后2日内返还房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金2.5倍向甲方支付违约金；第十条：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担赔偿责任：(一)该房屋按7-4条款约定因动迁(包括征收、储备、商业开发等)的；……；第十四条：乙方联系地址：颛建路XXX号，甲、乙双方向前述对方地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方。该合同另对其他事项进行了约定。2019年9月19日，上海市闵行区人民政府作出《房屋征收决定》(编号：沪闵府房征[2019]01号)，将包括案涉房屋在内的房屋列入《xx镇xx老街剩余地块旧区改造》项目。2019年9月29日，原告通过挂号信方式向被告发送《通知》一份，内载：“王雪祥：贵方租赁我司所有的位于闵行区xx路XXX弄XXX号乙、x弄x号甲西首房屋，建筑面积66.15㎡，期限至2020年5月31日止。根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》第七条第4款之约定：……。现我司正式通知贵方：接该房屋所属征收单位通知，该房屋已被列入征收范围，且相关征收工作也已正式启动开展。因此，请贵方于2019年12月31日前撤离现场，并结清一切费用后将该房屋及钥匙返还给我司。特此通知”。该封挂号信上记载的送达地址为“上海市闵行区xx路XXX号(xx路XXX弄XXX号乙、x弄x号甲西首)”，但改退批条显示逾期退回。庭审中，本院确认该挂号信处于未开封状态，并当庭开封后将其内的《通知》交由被告阅看，被告表示对该《通知》的真实性无异议。2019年11月29日，原告通过挂号信方式向被告发送《告知函》一份，内载：“王雪祥：我司按照贵我双方合同约定，已于2019年9月30日发函通知贵方：因房屋征收原因，请贵方于2019年12月31日搬离闵行区xx路XXX弄XXX号乙、x弄x号甲西首房屋。因此，贵我双方合同按规于2019年12月31日终止，由于上期租金支付至2019年11月30日止，故贵方应向我司支付2019年12月租金￥4000元整。贵方于2019年11月29日通过中国农业银行网银向我司转账了￥12000元款项，现，我司正式通知贵方：贵方转账的上述款项中，扣除￥4000元作为该房屋2019年12月1日至2019年12月31日止的租金，剩余￥8000元我司将作为暂收款处理，待贵方按期搬离该房屋后予以退还。特此告知”。该封挂号信显示投递成功。被告亦当庭确认已收到该告知函，并确认于2019年11月29日向原告转账12,000元，交易附言为“颛建路39弄的租金”。另查明，原、被告于2020年7月30日办理了案涉房屋的交接手续，被告于同日将房屋门锁钥匙归还原告。原告为证明其诉称意见，向本院提供如下证据：1、《房屋租赁合同》一份及上海市房地产权证，证明原告系案涉房屋的所有权人，原、被告存在房屋租赁合同关系，双方就租金、房屋因动迁的被告应无条件迁出等事项作了明确约定。2、《房屋征收决定》、《关于颛桥老街三期旧改后续相关事宜》各一份，证明案涉房屋属于征收范围内的房屋，动迁办要求原告尽快移交被征收的房屋。3.《通知》一份及邮寄凭证，证明原告已于2019年9月29日向被告发出通知告知房屋被征收事宜，并要求被告于同年12月31日前搬离，并在结清费用后归还钥匙。4.《告知函》一份及邮寄凭证，证明被告于2019年11月29日通过银行转账支付原告12,000元，原告告知被告其中4,000元作为2019年12月份的租金，另外8,000元作为暂收款处理，并再次要求被告按期搬离房屋。5.《良友房产出租房屋交接表》一份，证明原、被告于2020年7月30日办理了案涉房屋的交接手续。被告王雪祥对证据1、2、4、5的真实性、合法性及关联性均无异议，但提出原、被告此前曾就案涉房屋先后签订过多份合同，唯独案涉合同在第七条中就动迁做了约定，原告作为合同的制作方和提出方，未就该条款向被告作出特别说明，被告在不知情的情况下照旧在合同上签了字，因此该第七条系格式条款，对被告不产生效力；对证据3的真实性无异议，但提出因该封挂号信被逾期退回，被告未收到，故该通知对其不产生法律效力。同时，被告向本院提供如下证据：1.《房屋租赁合同》四份及收据，证明原、被告就案涉房屋先后连续签订了四份租赁合同，最后一份合同到期日为2020年5月31日，原告已收取被告保证金12,000元，且前三份合同中第七条与最后一份合同的第七条内容不一致。2.营业执照，证明被告承租案涉房屋用于经营电瓶车及配件销售。3.银行流水，证明被告一直履行支付房租的义务，其最后一次是在2019年11月29日向原告支付了12,000元房租。4.《终止租赁合同通知》七份，证明案涉房屋所在的颛桥老街动迁，该街道其他租客获得数额不等的补偿款。5.《告知函》一份，证明原告通知被告于2019年12月31日搬离，原告承认于2019年11月29日收取被告12,000元，其中4,000元系2019年12月房租，剩余款项应退还被告。6.被告与原告工作人员张a的微信聊天记录，证明案涉房屋于2019年12月中旬前后开始断电。7.《闵行区人民政府关于同意颛桥镇颛桥老街剩余地块列入旧区改造房屋征收范围的批复》一份，证明案涉房屋地段被征收，征收要征求被征收人及房屋承租人的意见。原告上海良友(集团)有限公司对证据1、2、3、5的真实性、合法性及关联性均无异议，但提出之前所签的三份合同及与之相关的租金付款凭证与本案无关；对证据4的真实性、合法性认可，但是不认可关联性，该终止租赁合同通知的双方当事人并非本案原、被告；对证据6、7的真实性无法确定，因被告未提交原件，并提出房屋出现断电停水问题非原告原因导致。以上事实，由房屋租赁合同及房地产权证、房屋征收决定、通知、告知函及相关邮寄凭证、房屋交接表、收据、营业执照、银行流水等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。合同第七条约定，租赁期间，案涉房屋因动迁(包括征收、储备、商业开发等)的，原告应提前3个月书面通知被告，合同自然终止，被告承诺无条件迁出；合同第十条还约定，双方同意在租赁期内，该房屋按7-4条款约定因动迁(包括征收、储备、商业开发等)的，合同解除，双方互不承担赔偿责任。2019年9月19日，上海市闵行区人民政府作出《房屋征收决定》，将包括案涉房屋在内的房屋列入《xx镇xx老街剩余地块旧区改造》项目，故此时原告有权依据合同约定行使合同解除权。同年9月29日，原告通过挂号信方式向被告发送通知，告知其征收情况，并通知案涉合同于同年12月31日终止。被告辩称该封挂号信被逾期退回，其未收到过，通知对其不产生法律效力，但是合同第十四条明确约定双方的联系地址及送达要求，原告按照约定地址向被告寄送通知，符合合同约定，该通知已有效送达至被告，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。结合通知的内容，现原告请求判决双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同第九条约定，除原告同意被告续租外，被告应在合同租期届满后2日内返还房屋，未经原告书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金2.5倍支付违约金。被告承认于2020年7月30日才与原告就案涉房屋办理交接手续，但其辩称于2019年底已将案涉房屋腾空，之后未再经营，并多次向原告提出要交还房屋，因原告无人接收而未果，但被告对此未提交证据佐证，原告亦不予认可，故对该辩解意见，本院难以采信。现原告主张被告支付2020年1月3日至同年7月30日的逾期返还房屋违约金，有事实和合同依据，但是被告提出违约金标准过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金标准调整为按日租金的1.3倍计算。至于原告还主张上述期间的房屋占有使用费，该请求系重复主张，且考虑到本院已支持逾期返还房屋违约金，故对于该项请求，本院不再支持。至于被告反诉请求判令原告返还租金12,000元及保证金12,000元。因被告此前租金支付至2019年11月30日，其于同年11月29日又向原告转账支付租金12,000元，现双方合同于同年12月31日解除，故原告应退还租金8,000元；且原告于告知函中亦表示8,000元作为暂收款处理，待被告搬离房屋后退还。另外，合同第四条约定，合同终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担但还未交纳的费用外，剩余款项(只还本金，不计利息)应在房屋返还时返还被告，现被告主张原告返还保证金12,000元，本院予以支持，但该笔保证金优先抵充本院在前文已确定的被告的应付款。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海良友(集团)有限公司与被告(反诉原告)王雪祥于2018年5月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告(反诉原告)王雪祥于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海良友(集团)有限公司逾期返还房屋违约金36,117.90元；三、原告(反诉被告)上海良友(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王雪祥租金8,000元；四、原告(反诉被告)上海良友(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王雪祥租赁保证金12,000元，该款优先抵充上述主文第二项确定的被告(反诉原告)王雪祥的应付款；五、驳回原告(反诉被告)上海良友(集团)有限公司的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,115.51元，由原告(反诉被告)上海良友(集团)有限公司负担701.18元，被告(反诉原告)王雪祥负担414.33元。反诉案件受理费减半收取计200元，由原告(反诉被告)上海良友(集团)有限公司负担166.67元，被告(反诉原告)王雪祥负担33.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威二〇二〇年十月十二日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。