广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6131号原告（反诉被告）：罗丽琼，女，1983年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：许悦敏，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄赞丰，男，1985年11月5日出生，汉族，系原告的丈夫，联系地址。被告（反诉原告）：广州市荔湾区星银服装配料商场，住所地广州市荔湾区人民南路87号首层自编01铺。投资人：吴映玲。委托诉讼代理人：陈安娜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告罗丽琼与被告广州市荔湾区星银服装配料商场（以下简称“星银商场”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗丽琼及其委托诉讼代理人许悦敏、黄赞丰，被告广州市荔湾区星银服装配料商场的委托诉讼代理人陈安娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗丽琼向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告双倍退还保证金人民币90000元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费用（包括不限于受理费、诉讼保全费、公告费等）。事实与理由：2017年7月22日，原告与被告签订《承包协议》，约定原告承包被告位于广州市荔湾区人民南路87号首层自编B1铺，承包期限：2017年9月1日至2020年8月31日止，原告支付履约保证金人民币45000元。承包期满或解除协议后，如原告无违约行为，被告应一次性将履约保证金无息退回给原告。协议期内，如被告没约定理由而单方解除本协议，则被告双倍退还保证金给原告。《承包协议》签订后，原告依约缴纳承包费、水电费、管理费以及履约保证金。整个商场在2020年3月5日才开业经营，但是开业后持续至5月初整个商场的生意都非常惨淡，对所有经营的租户影响大，在此情况下被告口头通知所有租户2020年5月份的承包费迟延缴纳。同时，被告的商场管理人员于2020年5月3日通过微信发收款账户通知原告这几天缴纳租金后截图给他，但是在2020年5月4日下午被告突然在毫无理由的情况下通知原告在5月5日一早需要清场将铺位交还给被告，接着在2020年5月5日一早被告的管理人员就到铺位现场催促原告必须清场，在此情况下原告被迫清场，多次找被告协商未果。综上，原告认为被告在协议期限内没有约定理由驱赶原告清场而单方解除协议的行为，严重损害了原告的合法权益，根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告星银商场答辩及反诉称，1、原、被告于2017年7月22日在荔湾区签署《承包协议》，约定将广州市荔湾区人民南路87号首座B1铺按现状交给原告使用。根据双方签订的承包协议，原告应依约按时向被告支付承包费、管理费及相应的杂费，如出现逾期支付的情形，需向被告方支付违约金，且被告可没收原告所缴纳的保证金。2、在承包期内原告至今未向被告支付2020年5月-6月份的承包费、管理费及相应的杂费，且其自行将货物搬离摊位，租赁的铺位位于商场进门处的位置，即“头档”，非常显著，其自行撤场后，空档的铺位严重影响被告的商场经营。已构成严重违约。原告违约在先却恶意起诉被告违约，请法院查明事实真相，维护被告的合法权益。基于原告的严重违约行为，被告特向本院提出反诉请求：1、判令解除《承包协议》；2、判令罗丽琼支付2020年5-7月的承包费（24806元/月）和管理费（350元/月），2020年5-6月份的电费52元；3、判令罗丽琼支付逾期支付2020年5月-7月份承包费的违约金，违约金分期分段计算，以每月为一期，每期本金为24806元，按3%/日为标准计算，从每月2日起计至罗丽琼实际支付之日止；4、判令罗丽琼所交保证金45000元归星银商场所有；5、判令罗丽琼承担所有诉讼费、财产保全费、律师费10000元等。原告罗丽琼对反诉答辩称，不同意被告的所有反诉请求。我方认为因被告违约，在2020年5月5日早上被告将原告强行清场，双方的承包协议已解除。双方签订承包协议后，原告一直依约缴纳履约保证金、每月承包费、管理费及相应的杂费，在2020年因疫情影响，当时原告已经一次性向被告缴纳了2020年1月、2月份的承包费24806元*2个月。因疫情的影响，商场2月份整个月是没有经营的，当时被告向所有租客承诺免除2月份承包费，已缴纳2月份租金的租客，3月份可以不用交费。4、5月份的承包费是减半收取的，商场在3月5日正式开门营业，但整个商场整体都是生意惨淡，没有客户。看到此情况，被告向租户承诺5月份的租金可以延迟到5月4日缴纳。但被告在承包期限内无法定理由，驱赶原告清场，其行为是属于违约行为，应承担相应的违约责任。据原告了解，被告已将涉案商铺租赁给案外人，案外人已将商铺装修后于2020年5月14日正式经营至今，对此，我方提供了目前租户自己在朋友圈发布的宣传资料以及到涉案商铺拍摄目前经营的情况。由此可见，被告向原告索要2020年5-7月的承包费、管理费及电费无法律依据。关于被告所提出的3-5项诉讼请求，鉴于是被告违约导致本案承包协议解除的，其无权要求没收保证金，也无权要求原告承担相关的诉讼费、律师费，没有相关法律依据。综上，请求法院依法查明事实，驳回被告的所有反诉请求。经审理查明：2017年7月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《承包协议》约定：甲方将位于广州市荔湾区人民南路87号首层自编B1铺，按现状交给乙方承包服装、百货使用，承包期从2017年9月1日至2020年8月31日；承包期内，乙方向甲方缴交固定的承包费，承包费每年递增5%；其中2019年9月1日至2020年8月31日承包费每月24806元；承包期内，无论乙方赢利或亏损，乙方均需按时缴交承包费，逢节假日缴交承包费不作顺延，场地承包费按月结算，由乙方在每月1日前支付当月承包费给甲方；乙方按商场规定每月缴交管理费350元，电费按各逢铺分表计算，由乙方缴付，总电表减除各铺分表后剩余线损度数，由各铺平均分摊缴付；在签订本协议的同时，乙方须向甲方缴交承包保证金45000元，保证金不能作为其它款项，不能抵扣承包场地费或其它相关经营费用，承包期届满或解除本协议后，如乙方无拖欠管理费、水电费或其他费用且无违约行为，在乙方搬出全部物件退还房屋后，甲方一次性将履约保证金无息退回乙方。甲方依协议约定将承包场地交给乙方使用，按协议约定向乙方收取场地承包费及其他相关经营杂费，但不享受乙方的经营或其他任何收益；乙方依合同约定向甲方交场地承包费、水电费及其他应缴费用；甲方仅以经营场地协助经营，不参与和干涉乙方的经营管理事务，对乙方经营活动所产生的债权债务不承担责任、不参与乙方经营活动所产生的利润及乙方其他利润分配；乙方独立自主经营、自负盈亏，经营所产生的费用及所产生的债务关系，均由乙方负责，与甲方无关；乙方应按期支付每月场地承包费，每逾期1天甲方收取3%违约金，超过五天未交付承包费视乙方违约，本承包协议即时终止，甲方有权不经诉讼立即收回场地，场地内装修设备及一切物品将视为无价值品由甲方自行处理，乙方不得异议。协议期内，如甲方没约定理由而单方解除本协议，则甲方双倍退还保证金给乙方，如乙方没约定理由而单方解除本协议则甲方没收乙方所交保证金，另行处理该物业；等等。同日，原告向被告支付了保证金45000元。之后，被告将案涉商铺交付给原告使用，原告向被告支付租金至2020年4月份。2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年3月5日，案涉商铺所在商场复市。2020年5月3日，星银商场工作人员向原告发送微信，内容是：“这两天如果转了账的情况下，你发一下截图给我”。原告即时回复“好”。2020年5月4日，星银商场工作人员通过微信告知原告“明天早上回到档口时，你清一下档口，我中午、下午要交场给人家”。原告即时回复“好”。2020年5月5日晚上，原告致电星银商场赵姓人员，告知其原告想交租，但早上有个叫聪哥的叫原告清场；该人员反问：“那你交租了吗”？原告当即表示现在要交租。该人员答复：“那你交租明天继续做，还要交齐滞纳金”。原告表示同意。后双方就滞纳金的起算时间产生争议，原告认为被告曾通知整个商场由每月4号开始交租，滞纳金应从4号开始算；该人员认可每月4号开始交租的时间，但认为原告4号没有交租，没有交租就视为违约，滞纳金应从1号开始算至5号。原告表示疫情期间应允许租户延迟交租，并质问今天为何把原告赶出来。该人员表示：“你没交租肯定赶你啦！”原告表示：“没有最后期限，你怎么能赶我呢……还没到期你怎么就能赶我出来呢，你要明天六号早上，开门后来通知我清场，这个流程才符合的，你现在五号早上就赶我们了。”该人员后表示：“没人赶你走的，谁赶你啊！”原告表示：“你们商场的管理员聪哥，已经赶我们走了，我们有微信聊天记录和录音的。”该人员表示：“你不用说这些，我只知道你今天没交租。”原告表示：“没错啊，那我现在被你们赶了出来，我要怎么交租呢？”后双方就交租及被告是否存在强行清场行为进行争辩。星银商场陈述罗丽琼撤场后因考虑到双方仍在承包期内，故没有去收回案涉商铺，因案涉商铺为商场黄金头档铺位，在原告搬走后，若商铺一直空置将影响星银商场的经营，故在2020年5月14日让别的铺主暂时将货物摆在案涉商铺。庭审中，本院要求星银商场提交2020年5月5日商场开市后的完整视频。星银商场于2020年7月24日向本院提交了案涉商铺2020年5月5日上午10时19分开始至下午13时12分的无声音视频。视频可见：10时21分左右商场已开始营业，被告的管理员揭开案涉商铺的门帘，原告员工刚好到案涉商铺；原告工作人员在整理货架后开始营业；10时26分，被告工作人员再次出现与原告工作人员交谈；10时28分左右原告工作人员开始收拾商铺内货品，被告工作人员关闭案涉商铺内的电灯并在旁观看；后原告工作人员坐在案涉商铺门前等候；11时52分左右，前后有两人将物品放到案涉商铺；12时零9分开始，原告工作人员继续收拾商铺内的剩余物品和拆除货架、木板等物件，并拉来平板车装案涉商铺内物品和货架，期间有其他人员围观；原告工作人员于13时07分清空案涉商铺离场，后被告工作人员对案涉商铺进行清扫。原告书面质证认为这些视频并非2020年5月4日当天完整的营业时间视频，认为存在删减的情况，且存在很多杂音无法听清楚，无法完整还原整个铺位的完整情况，即使该录像材料真实，也无法证实被告所主张的原告单方擅自离场等待证事实，结合原告提交的证据，原告并非自行撤场，而是被告驱赶下才离场的。被告解释因商场的监控设备是2012年左右购置的，款式比较旧，不具备录音功能，故录制的视频没有声音；视频内穿白色长袖衬衣的男子为星银商场的值班人员。本院对此认为，该视频无声音且并非案涉商场在2020年5月5日营业时间内的完整视频，无法完整呈现案涉商铺在2020年5月5日的情况，通过视频内容，仅证实原告撤场时被告知情这一事实。经查，罗丽琼于2020年6月30日收到本院邮寄送达的星银商场的反诉状。另查，广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。诉讼中，星银商场向本院提出财产保全申请，本院于2020年7月27日作出（2020）粤0103民初6131号民事裁定书，裁定：查封、冻结罗丽琼名下价值118084.38元的财产。星银商场为此缴纳财产保全费1110元。本院认为：《承包协议》中虽名为“承包”，但因星银商场对罗丽琼的经营成果无权进行支配和占有，罗丽琼、星银商场之间实为租赁关系。对于《承包协议》的解除问题。本院分析如下：第一，根据《承包协议》的约定，罗丽琼应于2020年5月1日前交纳2020年5月的租金，但根据罗丽琼与星银商场工作人员的电话录音，星银商场曾给予租户延迟至2020年5月4日缴纳租金的优惠，故罗丽琼与星银商场已就2020年5月份租金的交付时间达成一致意见，罗丽琼应于2020年5月4日交纳租金。第二，《承包协议》同时约定，罗丽琼超过五天未交付租金的视为违约，承包协议即时终止，星银有权不经诉讼立即收回场地等。这一约定赋予星银公司在此情形下享有合同解除权。但由于罗丽琼与星银公司已就2020年5月租金的交纳时间作出延迟至2020年5月4日的约定，即星银公司可行使上述合同解除权的时间最早应为2020年5月10日。第三，综合罗丽琼与星银商场工作人员的微信聊天记录及电话录音以及视频显示的罗丽琼在2020年5月5日上午在案涉商铺的行为，可认定星银商场以罗丽琼欠租为由要求罗丽琼搬出案涉商铺，故罗丽琼于2020年5月5日中午清空并搬离案涉商铺且星银商场在当天已知罗丽琼搬离情况等事实。综上所述，罗丽琼搬离案涉商铺的行为是因星银公司拒绝提供场地给其使用，《承包协议》在2020年5月5日已无法继续履行，故本院确认《承包协议》在2020年5月5日解除，星银公司是导致《承包协议》解除的过错方。星银商场主张《承包协议》在罗丽琼收到反诉状之日（2020年6月30日）为解除之日，没有事实和合同根据，本院不予支持，依法予以驳回。对于罗丽琼主张的双倍退还保证金90000元的问题。《承包协议》约定如星银商场没约定理由而单方解除协议的，星银商场双倍退还保证金给罗丽琼。如前所述，星银商场要求罗丽琼退场依据不足，是导致《承包协议》解除的过错方，罗丽琼要求星银商场双倍退还保证金，符合合同约定，本院依法予以支持。星银商场反诉要求保证金45000元归其所有，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。因罗丽琼实际使用商铺至2020年5月5日，故罗丽琼应向星银支付案涉商铺自2020年5月1日至2020年5月5日的租金、管理费和电费以及支付逾期支付上述期间租金的违约金。星银商场主张2020年5月5日以后的租金、管理费等费用，没有依据，本院不予支持，依法予以驳回。经核算，2020年5月1日至2020年5月5日的租金为4000.97元，管理费为56.45元；星银商场主张2020年5-6月份的电费合计52元，本院基于公平原则，酌定2020年5月1日至2020年5月5日期间的电费为5元。关于星银公司主张的逾期支付承包费的违约金。如前所述，双方对2020年5月份租金等费用的交纳时间进行了延迟交纳的变更，故逾期支付2020年5月1日至2020年5月5日期间租金4000.97元的违约金应从2020年5月5日开始计算至实际付清之日止。至于违约金的标准，罗丽琼认为《承包协议》约定的每日3%的标准过高，本院基于公平原则，从星银公司因罗丽琼逾期支付租金对其造成的实际损失出发，依法酌定违约金标准为按每日万分之三计算，违约金应以4000.97元为限。至于星银公司主张的律师费，因星银公司是《承包协议》解除的过错方，其要求罗丽琼承担律师费，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告罗丽琼与被告广州市荔湾区星银服装配料商场于2017年7月22日签署的《承包协议》已于2020年5月5日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区星银服装配料商场向原告罗丽琼返还双倍保证金共计90000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告罗丽琼向被告广州市荔湾区星银服装配料商场支付2020年5月1日至2020年5月5日期间的租金4000.97元，管理费56.45元和电费5元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告罗丽琼向被告广州市荔湾区星银服装配料商场支付逾期支付2020年5月1日至2020年5月5日租金4000.97元的违约金（违约金以4000.97元为本金，按照每日万分之三的标准，自2020年5月5日起计至原告罗丽琼付清之日止，违约金以本金为限）。四、驳回被告广州市荔湾区星银服装配料商场其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1025元，由被告广州市荔湾区星银服装配料商场负担；反诉受理费1455元、诉讼保全费1110由原告罗丽琼负担50元，被告广州市荔湾区星银服装配料商场负担2515元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十月三十日书记员  李 婷胡晓琴