北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初54820号原告：北京市新华书店有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇政府大街13号126号。法定代表人：石鸿印，董事长。委托诉讼代理人：徐涌，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：李小波，董事长。委托诉讼代理人：孟中辉，男，该公司法务部职员。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。原告北京市新华书店有限责任公司（以下简称新华书店）与被告北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院作出（2015）海民初字第911号民事判决。判决后，双方当事人均向北京市第一中级人民法院提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）京01民终6192号民事裁定书，裁定撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第911号民事判决；本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新华书店的委托诉讼代理人徐涌、王涛与被告强佑公司的委托诉讼代理人彭鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新华书店向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2005年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》；2、判令被告赔偿因无法交付符合合同约定的还建商业用房给原告造成的损失3920.48万元；3、判令被告赔偿给原告造成的经营损失（按照房屋位于海淀区清河嘉园东区×号楼×层×号房屋下一层即地上一层，面积625平方米，用途商业的租金计算），自2008年9月1日起至2019年8月14日期间的租金损失为1163.74万元，2019年8月15日起按每日2911元计算，至被告支付完第二项诉讼请求之日止；4、判令被告按照合同约定每日1000元支付原告自2008年9月1日至被告实际支付完毕第一项诉讼请求之日止的违约金；5、被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：原、被告于2005年9月1日签订了《房屋拆迁补偿合同》，约定被告应于2008年9月1日前无偿还建原告位于清河镇危房改造项目×号楼地上第一层相对独立的临街商业用房，方向为坐南朝北（西北角），建筑面积625平方米，且还建给原告的商业用房应具备独立的卫生间等设施。但被告未按合同约定履行自己的义务，不但逾期交付，且拟交付给原告的还建商业用房不仅不临街，且不是地上第一层，为地上第二层，房屋性质也不是商业用房，为配套公建。原、被告为此进行了多年、多次的沟通，但被告拒绝赔偿因此给原告造成的损失。原告认为被告的行为违背了诚实信用的基本原则，构成根本违约，使原告的合法权益受到了巨大的损害。故提出上述诉讼请求，请人民法院依法判决。被告强佑公司辩称：原告自认我方是2009年11月30日下发入住通知书，其2014年起诉，一直要求我方交付房屋，直至2017年9月19日原告提出不再接收房屋。现在原告提出解除合同，已经超过了诉讼时效。根据合同约定，我方还建给原告的是地上第一层房屋，面积为597.43平方米，还建的位置也是一致的。问题出在我们是按照地上第一层报批的，正负零是政府定的，因为房屋地面的问题，所以看着不是第一层。我方还建的房屋是配套公建，是配套商业用房，原告认为配套商业用房和商业用房有区别没有依据。原告提起诉讼时要求我方交付房屋，直至2017年还提出不许我方出售房屋，要求我方交付房屋并给予赔偿。中级法院将案件发回重审后，双方对于各个时间点的价格均申请了鉴定。我方认为鉴定价格过高，申请重新鉴定。我方建设房屋只能按照规划批准的方案施工，而且2008年9月11日房屋尚未建成，无法发生租金损失。我方同意自2008年9月11日至2009年11月30日按照每日1000元赔偿，其他的诉讼请求我方不能同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2005年9月1日，强佑公司（甲方、拆迁人）与新华书店（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿合同》，双方约定：甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，乙方所属清河新华书店现营业面积370.33平方米及先期被甲方拆除的乙方所属出租营业面积429.67平方米在本项目拆迁范围内，被拆迁房屋产权属于新华书店。对于拆迁补偿方式，双方约定：一、被拆房屋补偿：双方商定对甲方所拆乙方房屋采取房屋置换方式，互不找差价。1、乙方现被甲方拆除面积370.33平方米及已被甲方先期拆除的乙方所属出租部分的429.67平方米，甲方在该项目之内无偿还建给乙方营业用房625平方米，房屋土地产权归乙方所有，乙方不承担土地出让金。2、停产、停业损失及搬家费：经双方协商，上述经济补偿总计人民币30万元。二、补偿款支付方式：以上补偿款甲方在乙方交房15个工作日内一次性付给乙方，每迟付一天，向乙方缴纳滞纳金1000元。三、还建补偿面积的给付：1、甲方在该项目内无偿还建乙方625平方米的商业用房，建筑面积误差幅度为正负5%，超出或不足的面积在开盘销售价基础上，按每平方米优惠人民币900元计算，支付对方。2、无偿还建的商业用房位置：无偿还建的商业用房位于该项目1号楼地上第一层相对独立的临街房，方向为坐南朝北（西北角），详见规划图纸。还建面积应在甲方本项目验收合格后，足面积一次性交付给乙方，确认还建面积的图纸作为本合同附件一并有效，如甲方改变设计变更图纸，必须在变更后10个工作日内通知乙方，并就涉及乙方利益部分进行协商达到乙方满意，同时签订补充协议。3、无偿还建的商业用房设施：偿还的商业用房具备下列条件：独立卫生间及上下水设施齐全有效，照明及生活用电齐全有效，暖气、燃气设施齐全有效，上述设施有单独计量计价设备。墙面为白色乳胶漆，地面为水泥地面，门窗及外立面随该建筑整体风格。同时，双方约定本项目的开发期为4年，甲方还建乙方的商业用房交付日期为本合同生效之日起3年内（属于政府政策变动而影响开发周期例外）。甲方应保证乙方还建房屋建筑质量合格，配套工程完整有效，甲方不能按期还建乙方上述房屋应承担违约责任，每逾期一日向乙方支付滞纳金人民币1000元。同时，双方将规划总平面图、×号楼首层平面图等文件作为上述《房屋拆迁补偿合同》附件。在规划总平面图中，×号楼坐南朝北，位于该项目西北角；×号楼位于其东侧，坐西朝东。强佑公司将新华书店原有房屋拆除后，在该地块进行了建设。经公安机关审核，规划总平面图中的1号楼编号为清河嘉园东区×号楼（以下简称×号楼）。2006年5月19日，强佑公司就×号楼取得北京市规划委员会颁发的编号2006规（海）建字0098号建设工程规划许可证，在该附图中显示规划总平面图中原1号楼的位置被标记为×号楼，规划总平面图中原×号楼的位置上标记为×号楼。在该规划许可证附件中记载：“2#住宅楼地上27层，高度86米；地下3层，高度负12米；备注：86米高度是以住宅外侧临街的正负零以下的自然地坪计算，如以楼间地面平台上部的地坪为室外地坪标高计算，则建筑高度为78.2米”。在该规划许可证附件中还记载：“补充告知事项：2#住宅楼一至二层为配套公建，建筑面积共2451.72平方米，其中包含149平方米地上人防出口。地下一层为库房及车库等，不得改变其性质做经营性使用”。2006年9月17日，×号楼开工，至2009年6月15日，该楼竣工验收。2009年6月15日，北京市规划委员会海淀分局出具了“2009规（海）竣字0158号”建设工程规划验收合格通知书，验收结论为合格；次日，北京市海淀区建设委员会就此进行竣工验收备案，经备案的×号楼竣工图中显示该楼地上27层、地下部分自下而上依次为底层商业、首层商业和2层商业。后强佑公司拟将建成后的×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）交付给新华书店，新华书店提出异议。双方分歧主要包括：1、新华书店提供现场照片，认为交付的×号房屋不是地上第一层，而是第二层；强佑公司提供房屋所有权证证明×号房屋为地上第一层，现房号为×，建筑面积为597.43平方米。2、新华书店认为交付的×号房屋性质为配套公建，不是商业用房；强佑公司认为×号房屋性质为配套商业用房。3、新华书店认为×号房屋不是临街、相对独立的还建房屋；强佑公司认为×号房屋符合临街、相对独立的条件。2011年3月25日，强佑公司取得×号楼房产证（房产证号：X京房权证海字第XXXX号），其中，还建给新华书店的×号房屋为×层×号，房屋建筑面积为597.43平方米，规划用途为配套公建。新华书店向本院提起诉讼时诉讼请求为：1、判令被告立即向原告交付符合合同约定的还建商业用房；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金，按每天1000元计算。审理中，新华书店屡次变更诉讼请求，本院作出（2015）海民初字第911号民事判决时载明新华书店的诉讼请求为：1.请求判令强佑公司赔偿因无法交付符合合同约定的还建商业用房给我方造成的损失，损失数额为我方现在时点购买符合同约定的商业用房的市场价格（房屋位于海淀区清河嘉园东区×号楼×层×号下一层即地上第一层，面积为625平方米，用途为商业，土地使用年限为32.82年，即32年零300天，暂按每平米5万元计算，共计3125万元）；2.请求判令强佑公司赔偿自2008年9月1日起至强佑公司支付完毕第一项诉讼请求判令的损失之日止给我方造成的经营损失，按照第一项诉讼请求中的房屋租金计算（按每年租金72万元计算）；3.判令强佑公司按照合同约定的每日1000元的标准支付我方自2008年9月1日起至强佑公司支付完毕第一项诉讼请求判令的损失之日的违约金；4.本案评估费、诉讼费由强佑公司承担。本院作出（2015）海民初字第911号民事判决后，双方当事人均向北京市第一中级人民法院提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）京01民终6192号民事裁定书，裁定撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第911号民事判决；本案发回北京市海淀区人民法院重审。本案审理中，经新华书店和强佑公司分别申请，本院一并委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对双方当事人的申请事项进行评估鉴定。结论为：1、假设×号房屋位于地上第一层，规划用途为商业，建筑面积为625平方米，确定估价对象在价值时点2008年9月1日至2019年8月14日房屋租金为1163.74万元。2、假设×号房屋位于地上第一层，规划用途为商业，建筑面积为625平方米，确定估价对象在价值时点2019年8月14日的房地产市场价值为3920.48万元。3、假设×号房屋位于地上第一层，规划用途为商业，确定估价对象在价值时点2009年11月30日的房地产市场价值为1134.68万元。4、假设×号房屋位于地上第一层，规划用途为商业，确定估价对象在价值时点2019年8月14日的房地产市场价值为3465.91万元。新华书店支付1、2项鉴定费87820元，强佑公司支付3、4项鉴定费用83747元。上述鉴定结论作出后，新华书店对鉴定结论不持异议，强佑公司提出了质疑问题，鉴定人员出庭接受双方当事人的质询，鉴定人员予以回复。强佑公司支付鉴定人员出庭费2000元。经过上述质询，新华书店同意鉴定结论，强佑公司认为鉴定结论过高，提出重新鉴定申请。经本院释明，新华书店在2020年8月3日的庭审中增加要求解除双方签订的《房屋拆迁补偿合同》的诉讼请求。强佑公司不同意新华书店的上述诉讼请求。本院认为，新华书店与强佑公司所签订的《房屋拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同自双方签字盖章时成立并生效。现双方主要争议焦点为：强佑公司根据上述合同补偿给新华书店还建的×号房屋是否符合双方的约定。如果不符合，应当如何予以补偿。根据双方约定，强佑公司因建设需要，须拆除新华书店的房屋，强佑公司以房屋置换补偿方式对新华书店予以补偿，补偿条件为：强佑公司在建设项目内无偿还建给新华书店625平方米的商业用房，建筑面积误差幅度为正负5%，超出或不足的面积在开盘销售价基础上，按每平方米优惠人民币900元计算，支付对方。对于无偿还建的商业用房位置，双方有明确约定，即位于该项目×号楼地上第一层相对独立的临街房，方向为坐南朝北（西北角），详见规划图纸，且双方确认还建面积的图纸作为本合同附件一并有效。无偿还建的商业用房应具备下列条件：独立卫生间及上下水设施齐全有效，照明及生活用电齐全有效，暖气、燃气设施齐全有效，上述设施有单独计量计价设备。墙面为白色乳胶漆，地面为水泥地面，门窗及外立面随该建筑整体风格。根据上述约定，结合现强佑公司还建给新华书店的×号房屋是否符合双方合同约定，本院逐项分析如下：还建房屋的面积：还建的×号房屋面积为597.43平方米，比约定的625平方米减少了27.57平方米，误差幅度为-4.41%，在双方约定的5%的误差幅度以内。还建房屋的位置：还建的×号房屋位于建成后的×号楼，该×号楼即是双方签订合同中约定的原×号楼，故位置未发生变更。对于还建的×号房屋是地上第一层还是第二层的问题，之所以发生从住宅外侧目测×号房屋为地上第二层的原因，系以住宅外侧临街的正负零以下的自然地坪计算，而该小区住宅外侧临街的自然地坪与住宅内侧的自然地坪因地势有所落差，根据规划许可证标注的正负零以及房产证中确定的×号房屋的楼层，×号房屋为地上第一层。故在位置上，还建的×号房屋符合双方约定。还建房屋的性质：还建的房屋性质为配套公建，双方合同中约定的房屋性质为商业用房，但根据本院调查了解，配套公建性质的房屋与商业用房性质的房屋在产权办理、抵押、过户等情形下所需的手续相同，故从实质上亦无法认定二者存在不同。还建房屋是否临街且相对独立：双方原约定还建房屋位于项目的×号楼西北角，该位置是确定的，对于该位置是否属于临街、相对独立，新华书店在签约时即已明知。如前所述，现建成的×号楼即为原×号楼，位置并未改变，临街、相对独立等条件并未因房屋建成而发生变化，故强佑公司并未违反当初双方的约定。综合以上事实，强佑公司还建给新华书店的×号房屋，无论面积、位置、房屋性质及其他特殊要求，根据现有证据均无法证明强佑公司违反了双方合同约定。同时需要指出的是，双方订立《房屋拆迁补偿合同》的目的，是强佑公司拆除新华书店原有房屋，还建给新华书店同等面积、商业用途的安置房屋。现强佑公司还建的×号房屋并未违反合同约定，并未出现由于强佑公司违约导致双方合同目的无法实现的情形出现。故新华书店以强佑公司还建的×号房屋不符合双方约定致使双方合同目的无法实现而主张解除合同并据此要求赔偿的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，对于新华书店的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于强佑公司逾期交付还建房屋的事实，新华书店主张至2009年11月30日强佑公司才交付还建房屋，并据此主张自2008年9月1日至2009年11月30日，要求强佑公司按照双方约定每日支付违约金1000元，对此强佑公司予以认可，本院亦不持异议，新华书店的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后7日内给付北京市新华书店有限责任公司逾期交房违约金456000元；二、驳回北京市新华书店有限责任公司其他诉讼请求。如被告北京强佑房地产开发有限公司未按照本判决书内容履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费173567元，由北京市新华书店有限责任公司负担87820元，由北京强佑房地产开发有限公司负担85747元，均已交纳。保全费5000元，由北京市新华书店有限责任公司负担2500元，已交纳；由北京强佑房地产开发有限公司负担2500元，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费296011元，由北京市新华书店有限责任公司负担287871元，已交纳；由北京强佑房地产开发有限公司负担8140元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力人民陪审员  郭春燕人民陪审员  马毅敏二〇二〇年十月二十九日书 记 员  赵鸣鸣