广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5347号原告：连文豪，男，1957年8月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：邓惠，北京市金杜（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艺涵，北京市金杜（广州）律师事务所实习人员。被告：向阳，男，1969年9月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。原告连文豪与被告向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告连文豪的委托诉讼代理人邓惠、刘艺涵，被告向阳及其委托诉讼代理人刘碧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连文豪向本院提出诉讼请求:1.确认《房屋租赁合同》已于2020年1月19日解除；2.判令向阳返还租赁押金78000元；3.判令向阳返还2020年1月20日至1月31日多收的租金16606元（42900元÷31天×12天）；4.判令本案诉讼费用由向阳承担。事实与理由：连文豪与向阳于2019年3月4日签订《房屋租赁合同》。2020年1月13日和1月15日，连文豪分别两次提前告知向阳将退租房屋，向阳亦得知连文豪将于1月19日开始退租。连文豪于2020年1月19日退回钥匙，向阳当天接收钥匙，且未对退回钥匙和房屋验收事宜提出异议，因此双方的《房屋租赁合同》已于2020年1月19日解除。《房屋租赁合同》第四条约定，连文豪向向阳缴纳78000元保证金，向阳应在租赁期满或合同解除之日在向阳对租赁房屋验收完成后凭押金收据将保证金78000元退回连文豪。因此租赁合同解除后，向阳应当按照上述合同约定退回保证金78000元。连文豪于2020年1月5日交纳了1月租金42900元，但1月19日已将涉案房屋退回，并未使用满31天。向阳应将多收的12天租金共计16606元退回。被告向阳辩称，1.连文豪在1月13日、15日所发的聊天记录里面的内容包括分店管理，与本案无关。事实上连文豪向向阳发出上述内容时，向阳就已经表示不同意并要求连文豪按照双方签订的租赁合同履行义务，根据法律规定，合同解除有单方解除和协商解除两种方式，本案连文豪没有法律规定的法定解除权，合同也没有因为协商而解除，至今合同仍在履行。2.本案的保证金是为了保证双方按照合同履行义务，返还保证金的条件是连文豪将商铺清理完善并经向阳验收合格，但连文豪至今没有履行腾房义务，也没有支付租金、水电费等费用，向阳有权没收保证金。3.连文豪从2020年2月开始没有支付租金，且欠缴水电费等费用，不存在返还租金的问题。综上，请法院驳回连文豪的诉请。本院经审理认定事实如下：2019年3月4日，向阳（出租人、甲方）与连文豪（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中，第二条约定，甲方将坐落在广州经济开发区*区*路*号*层商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方作婚纱摄影用途使用，建筑（或使用）面积约470平方米（以房产证为准)。第三条约定，租赁期为2019年1月1日至2020年12月31日止。首年租金按39000元/月结算，由乙方在每月5日前按约定付款方式缴付租金。租金按上年租金为基数，每年以10%递增。第四条约定，乙方向甲方交纳78000元保证金。甲方应在租赁期满或合同解除之日在甲方对租赁房屋验收完成后凭押金收据将保证金78000元退回乙方。第七条约定，1.逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。4.本合同到期十天内，乙方将自有增设的物品搬走，但装修建筑物不能自行拆除，并将商铺清理完善，经甲方验收合格后，乙方方可凭押金单退回押金78000元，押金不计利息，不含税费。合同签订后，向阳交付了涉案房屋,连文豪依约交纳了78000元押金及相应租金。庭审中，双方确认涉案租赁物包括广州开发区*区*路*号及*号*号房。2020年1月13日及1月15日，连文豪通过微信通知向阳“去年1月我们约定对新塘、增城和东区店分店管理，增城店你早已收回。经考虑，决定把东区店也一并交回给你管理。东区店的租赁合同也相应终止。我已按照去年1月时交给我管理时的标准，清理好门店，请在1月18日之前派员过来接收，并结算租赁合同的费用。”向阳于1月16日回复“请你按约定好的协议履行义务！”1月19日，连文豪再次向向阳发送微信“1月18日未见你派员过来接收门店。我已按照去年1月时交给我管理时的标准清理好门店，相应物品都放在门店里。现将门店钥匙寄给向阳接收，至此将东区店交回给你管理，并结束门店的租赁合同。请及时派员对门店进行清点，并在清点之后，按照租赁合同的约定退回相关押金”，并发送了多张涉案房屋照片及通过EMS寄送钥匙的图片。向阳于1月19日收到涉案房屋钥匙。双方确认租金标准从2020年起为42900元/月，连文豪已缴纳租金至2020年1月。连文豪主张《房屋租赁合同》已于2020年1月19日解除，故要求向阳返还租赁押金78000元及2020年1月份多付的房租16606元。向阳辩称连文豪为单方违法解除合同，并提交涉案房屋现状照片主张连文豪未将涉案房屋腾空，仍属于占用涉案房屋，《房屋租赁合同》并未解除，2020年1月份租金应支付，且其有权没收租赁押金78000元。对此，连文豪主张涉案房屋自2013年双方合伙时就一直经营婚纱摄影，当时为东区店，店内本身存放有经营的物品和设备，其是按2019年1月1日向阳交付涉案房屋时的状况退回的，不存在占用情况。连文豪提交的与向阳的微信聊天记录显示，2020年3月4日，向阳表示“再给你最后3天时间把你所租商铺的所有物品全部搬走，3天后如不搬走我会请搬家公司处理商铺里的物品，所产生的费用由你连文豪承担。”2020年3月7日连文豪回复“门店里没有任何我自行增设的东西，都是当时签署租赁合同的时候，你移交给我的留在店里的物品。这些物品为合伙共有，你作为管理人，应该妥善保管”，并表示1月18日已将钥匙寄出，向阳未交接也未对涉案房屋的交接问题提出异议，故不会承担1月之后的房租。3月7日向阳回应“我们已签订合同你70万全额收购我东区店的股份，并且连东区金夫人加盟品牌也一同转让，所以里面的东西已不属于我们的共同财产，理应属于你个人的。”连文豪回应“东区店的加盟是因为之前签的加盟合同刚好到期，所以由我来续签，并不是你转过来的。当时分店管理说好增城店也给我管理，但加盟合同还是在你的名下……合伙协议和分店管理的纠纷还在法院审判中，在判决之前，还是合伙共有的，我无权处分。”庭审中，向阳和连文豪确认涉案房屋交付时未办理交接单，向阳主张涉案房屋交付给连文豪时有一些椅子、凳子等物品，但与目前提交的照片情况不一致，依据《房屋租赁合同》第七条第4点，要求连文豪将照片中的物品全部搬走和清理完善。另查，向阳于2020年4月10日向本院起诉连文豪，案号为（2020）粤0112民初4122号，诉讼请求为判令自该案生效之日解除涉案《房屋租赁合同》等。该案查明以下事实：向阳系广州开发区*区*路*号及*号*房的权属人，房地产权证编号分别为粤房地权证穗字第*号和粤房地权证穗字第*号，登记时间均为2009年3月17日，建筑面积分别为94.01平方米和397.65平方米，规划用途均为商业。2020年2月27日，向阳向连文豪发出《腾房催告函》，载明：《房屋租赁合同》约定的租赁期尚未届满，连文豪邮寄商铺钥匙且拖欠2020年2月租金，表明连文豪退租商铺，故正式通知：一、于收到或应当收到本通知之日起5日内，自行搬迁腾空房屋，逾期未搬迁腾空的，将采取法律措施收回房屋；二、于上述期限内将商铺内的所有物品搬离清理，否则，如有丢失或损坏我方不承担任何责任；三、搬迁腾空商铺时应保证房屋完整性，水、电等设施可正常使用，若有损坏，需照价赔偿；四、连文豪经营的必凡婚纱摄影店的工商经营场所登记于涉案房屋，请于上述期限内迁移地址并办理工商变更登记。2020年2月28日至29日，双方有通过微信协商沟通，但未有结果。2020年3月20日，向阳再次发送《腾房通知书》。连文豪确认均有收到上述函件。此外，连文豪在该案中还提交了《确认书》及他案起诉书、受理通知书、开庭传票等拟证明2019年4月开始，双方就合伙财产（包括东区门店）的分割和转让纠纷正在广州市增城区人民法院审理中，并主张涉案门店即为东区门店。向阳否认涉案门店为东区门店，并主张东区门店为向阳于2005年4月1日成立的广州市萝岗区丽致金夫人摄影馆，2013年1月1日连文豪入伙，双方开始合作经营，后连文豪收购向阳在该店的股份，该东区门店已于2019年1月11日注销，连文豪在该地址重新注册成立了广州市黄埔区必凡婚纱摄影店进行经营。本院已于2020年10月9日对该案作出判决，其中判决第一项为：确认向阳与连文豪于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除。以上事实，有《房屋租赁合同》、押金收据、微信聊天记录、涉案房屋照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面、诚信履行。关于《房屋租赁合同》解除时间及房屋交还情况。本院对此分析如下：第一，连文豪在2020年1月13日和1月15日两次在微信上告知向阳将在1月18日交还店铺，终止租赁合同，并于1月19日向向阳寄送了涉案房屋的钥匙，属于用实际行为表明将不再履行租赁合同，连文豪提前退租的行为构成违约。第二，向阳确认于2020年1月19日收到涉案房屋的钥匙，双方争议的焦点在于涉案房屋遗留有物品是否达到《房屋租赁合同》约定的退租标准。从双方的陈述可知，双方确实曾经合伙在涉案房屋共同经营婚纱摄影东区门店，后转让给连文豪经营，但对于连文豪退租时的情况是否是2019年初转让给连文豪时的原样，双方提交的证据均无法证实。而从双方的微信聊天记录及庭审陈述中可知，双方对于涉案房屋遗留物品均无占有、使用的意向。此种情况下，向阳作为出租人，应当在合理期限内与承租人沟通协调或自行处置遗留物品，防止房屋空置损失的扩大。第三，向阳于2020年1月19日收到涉案房屋的钥匙，实际控制涉案房屋，但其当时并未对连文豪交还的房屋提出异议，直至2020年2月27日才与连文豪沟通，已超过处理涉案退租事宜的合理期限。综上，本院认定双方的《房屋租赁合同》已于2020年1月19日解除，鉴于本院在（2020）粤0112民初4122号关联案中已认定涉案《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除，在本案中对该请求无需重复处理，故本案中对确认合同解除的诉讼请求依法予以驳回。本院结合生活常理酌情认定2020年1月20日至1月31日为向阳处置涉案房屋内物品的合理期间，连文豪应当承担2020年1月整月的房租，连文豪要求向阳退还2020年1月多支付的租金无依据，本院不予支持。根据前述认定，《房屋租赁合同》系连文豪单方提前解除，应当承担相应的违约责任，向阳没收租赁押金78000元，并无不当。连文豪请求向阳返还押金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告连文豪的全部诉讼请求。案件受理费2165元，全部由原告连文豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  周逸瑜二〇二〇年十月十日法官 助理  彭逸婷书 记 员  王汝欣