呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初2469号原告：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司。法定代表人：张文斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郝晶晶，男，1992年11月13日出生，该公司法务，住呼和浩特市。被告：张明久，男，汉族，务农，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张某（系张明久儿子），男，汉族，销售，住呼和浩特市玉泉区昭君路玉泉南郡小区1区2单元601号。原告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）与被告张明久房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙海和公司的委托诉讼代理人郝晶晶、被告张明久及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙海和公司向本院提出诉讼请求：1、继续履行双方签订的《玉泉南郡内部房屋认购协议书》及《补充协议》，由被告支付剩余购房款86912元，逾期利息10438元，共计97350元。（利息参照商业银行贷款年利率6％标准，从2016年11月20日暂计至2020年3月20日，实际利息数额以被告清偿完毕之日止）2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2010年12月16日，原告与案外人张某签订《玉泉南郡内部房屋认购协议（住宅）》，张某购买玉泉南郡1区2单元601号住宅，面积106平米，单价3290元每平米，总房款348740元。协议签订后，其依约支付首付款148740元。随后涉案房屋在交付过程中，案外人张某将房屋申请更名给被告张明久，原被告双方经协商一致，2015年11月25日，就涉案房屋签订《玉泉南郡内部房屋认购协议书（住宅）》及《补充协议》，就分期支付剩余购房款和交付房屋等事项进行约定，由原告向被告交付房屋，以延期交付房屋的违约金冲抵被告购房款2256元，被告补交67248元。但被告未按约定支付剩余分期购房款，截止到起诉之日，被告尚欠原告购房款86912元，并产生相应利息。原告认为，被告的行为已构成违约，特向贵院提起诉讼，维护原告的合法权益。张明久辩称，认购协议和我的不一样，内部认购协议认可，签订后才知道没有预售许可证，认购协议写明可以办银行按揭，但实际不能办，导致我们无法付款，补充协议是被迫签订，交了房款领钥匙必须签订补充协议，才可以领钥匙，所以第二份协议是强迫签字，不认可，房款我们违约是因为认购协议约定可以办理贷款，但实际不能贷款，所以无法付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月20日，蒙海和公司（甲方）与张明久（乙方）签订《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》，协议第一条约定乙方自愿预定玉泉区昭君路路西玉泉区政府北侧《玉泉南郡》项目ｌ区二单元601户，建筑面积预测为106平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），单价3290元/平方米，总价348740元。协议第二条约定付款方式及付款时限为按揭贷款，乙方于2010年12月14日支付定金20000元，当日内补齐首付款148740元，剩余房款200,000元，办理银行按揭贷款。协议第三条约定了内部认购的规定及乙方逾期付款的违约责任。协议第四条约定甲乙双方商定乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内到玉泉南郡售楼处与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，双方权利义务最终以商品房买卖合同为准。2015年11月20日，蒙海和公司出具收款收据两张，载明收到张明久交来购房款69748元、148740元。后2015年11月20日，蒙海和公司（甲方、出售人）与张明久（乙方、购房人）签订《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议住宅补充协议书》，约定甲乙双方就购买玉泉区昭君路路西玉泉区政府北侧《玉泉南郡》项目住宅楼事宜曾经签订了内部认购协议，协议约定乙方分期付款。乙方按约定预付了购房首付款（含定金），余款办理分期付款。在协议履行期间，因种种原因，甲方未能按期交房，甲乙双方达成补充协议如下：一、甲乙双方继续承认并履行已签的《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议住宅补充协议书》中有关楼房号位、面积、价款及交付首付款方式等事项的约定。二、住宅楼定于2014年10月10日开始交付。甲方同意乙方将房款交付至全部房款的60%即可交付楼房，剩余40%的房款乙方分期交付。如乙方不按约定交付房款，甲方有权收回此房，由此造成的一切经济损失由乙方承担。具体分期付款计划：买受人于2015年11月20日办理交房，剩余房款120252元办理分期，2016年11月20日前付款40084元，2017年11月20日前付款40084元，2018年11月20日前付款37828元（违约金2256元），剩余10,000元房款待办理房本时一次性付清。同时甲方保证出售给乙方的住宅楼为国家认可的商品房。因历史遗留问题所致，房屋产权在逐步办理的过程中。2016年11月10日，蒙海和公司出具收款收据一张，载明收到张明久交来购房款30084元。2017年6月30日，蒙海和公司出具收款收据一张，载明收到张明久交来房款1000元。另查明，涉案房屋初始购买人为张某，后于2015年11月20日申请更名张明久，更名后于2015年11月20日由蒙海和公司与张明久重新签订《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》，张某与蒙海和公司于2010年12月16日签订的《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》作废。庭审中，蒙海和公司表示涉案房屋已经交付，该房屋所在楼宇“五证不全”，尚不具备办理不动产权属证书的条件。以上事实有《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》、《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议住宅补充协议书》、购房协议变更买受人申请书、收据、民事判决书予以佐证。本院认为，本案的争议焦点是蒙海和公司诉请张明久继续履行合同交付房款是否有相应的依据？是否应支持相应的利息？首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同法律关系中，房地产开发企业的主要义务为保证房屋竣工并向买受人转移房屋所有权，买受人的主要义务则为依约按时向房地产开发企业交付购房款。具体到本案中，蒙海和公司已将房屋建成并实际交付给张明久使用，张明久亦已交付了部分购房款，合同内容和主要合同义务均已开始实际履行。因涉案房屋已为现房并实际交付，原被告之间已经就涉案房屋的房款支付情况达成了新的补充协议，对于房屋价款约定为分期付款。在此状态下，张明久选择接收并使用房屋，应视为对房屋现状的认可。同时，作为合同相对方，张明久在合同订立及履行过程中，应尽到基本的审查义务和注意义务，并有权选择是否购买、接收或使用。但其在订立合同、交纳部分购房款以及接收、使用房屋时，均未就合同效力、涉案房屋的状态等问题提出异议，亦未积极主张权利，在蒙海和公司要求其支付房屋剩余价款时，却以此作为抗辩理由，显然有失诚实信用，亦不符合公平原则，故本院对此抗辩理由不予支持。因此，本院认定原被告之间签订的《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》、《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议住宅补充协议书》不违反法律法规的规定，合法有效，双方应继续履行。针对张明久抗辩不认可补充协议，需要特别说明的是，即使认定涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在双方当事人并未要求互相返还，且张明久继续占有、使用涉案房屋的情况下，张明久亦应依照“折价补偿”原则向蒙海和公司支付剩余购房款。故关于蒙海和公司主张张明久支付两期购房款86912元的诉讼请求，事实清楚、于法有据，本院予以支持。其次，关于蒙海和公司主张张明久支付逾期付款利息的诉讼请求，基于上文认定的付款义务，张明久应向蒙海和公司支付以每期欠付购房款为本金，按照每期应到期之日起计算逾期付款利息至实际付清之日止，但是蒙海和公司主张的按照年利率6%予以计算无相应的事实及法律依据，且诉请过高，本院认为应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为适宜，同时亦考虑到中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，对蒙海和公司主张逾期付款利息及计算标准本院分别计算为：以9000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算从2016年11月21日计算至2017年11月20日为433元；以49084元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算从2017年11月21日计算至2018年11月20日为2364元；截止到2018年11月20日利息共计为2797元；对于2018年11月21日起至实际付清之日止的利息，以86912元为基数，自2018年11月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算，自2019年8月20日至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十六条规定，判决如下：一、判令原被告双方签订的《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》、《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议住宅补充协议书》继续履行，被告张明久于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司支付剩余购房款86912元、利息2797元（自2016年11月21日至2018年11月20日）及后续利息（自2018年11月21日起至实际付清之日止的利息，以86912元为基数，自2018年11月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算，自2019年8月20日至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算）。二、驳回原告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费,1117元，由原告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司负担88元，被告张明久负担1029元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王 琳二〇二〇年十月二十七日书记员 祁正凡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。