呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终2329号   上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊，女，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：张占峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊霞，女，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：于梦阳，内蒙古百宁律师事务所律师。   上诉人李俊因与被上诉人张俊霞房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   李俊上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判为驳回张俊霞的全部诉讼请求,并支持李俊的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费全部由张俊霞承担。事实和理由：原判决认定事实错误、适用法律错误。一、一审认定合同解除时间错误，双方合同于2019年3月11日解除。1、李俊租用房屋后，进行了装修，设置了大木桶药浴、热水器、休息床等设施设备。但是李俊在使用房屋期间，房屋经常停水、停电。影响李俊的经营，导致客户流失。张俊霞为李俊在租赁房屋的门头设置了“健康管理中心金沐浴养生会所”广告牌，2019年2月28日张俊霞将李俊的广告牌拆除更换。张俊霞一审称李俊仅是场地租赁，无广告牌的事实是虚假陈述。广告牌是李俊丈夫与张俊霞沟通多次专门为李俊经营“健康管理中心金沐浴养生”而设立的。基于张俊霞违约，李俊于2019年3月11日向张俊霞发出书面解除通知，明确解除双方的租赁合同关系。张俊霞的停水、停电已致使李俊无法将租赁房屋用于从事“金沐浴养生”经营的目的，且张俊霞又将李俊的广告牌拆除更换，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第94条规定于2019年3月11日书面通知张俊霞解除双方租赁合同关系。李俊将书面的解除通知亲手交给张俊霞，并拍摄视频记录时间，张俊霞亦认可收到通知，并在通知后与李俊的丈夫沟通解除事宜。张俊霞在收到李俊解除通知后，双方租赁合同即告解除，一审以未写时间、未签字存在瑕疵为由认定未解除错误。3、张俊霞收到解除通知后，未依法在法定时间内向人民法院提出异议，双方租赁合同依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条及《合同法司法解释(二)》第二十四条规定，在解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以在规定时间内提起确认之诉。二、合同解除后房屋已交给张俊霞，其已使用了租赁房屋。1、解除合同后，张俊霞对于解除未提出异议，称不予退还租房的押金10万元，如果将房屋租出去就退租，租不出去就不退，称解除后其必须使用房屋，在此前张俊霞已经向李俊要了钥匙。2、2019年4月1日，李俊到涉案房屋查看，拍了张俊霞已经使用房屋的视频，明确张俊霞已经使用。3、在李俊于2019年6月派工作人员去取电水壶，张俊霞不允许工作人员进入涉案房屋，在库房中取了水壶。4、张俊霞当庭陈述向李俊要了钥匙打开了房屋门锁，涉案房屋由张俊霞控制。三、2019年3月11日双方解除合同，张俊霞未提出异议，无权要求李俊支付租金。四、张俊霞应当全部退还押金。张俊霞致使李俊不能经营，张俊霞对解除合同无异议，也早已将房子出租出去，应当退还10万元的押金。五、因张俊霞违约给李俊造成的损失应当赔偿。李俊租赁涉案房屋后，花费30余万元后将房屋装修完毕且购买了经营设备设施用于“药浴”经营。但由于张俊霞违约导致李俊无法继续正常营业，给李俊造成巨大的经济损失。   张俊霞辩称，一、一审判决对于合同解除的时间、费用的承担以及损失的确定，认定事实清楚。本案中不存在经常停水、停电的情况，即使存在也并非张俊霞的行为，而是供水供电部门正常的检修以及修复的行为。李俊第一年房租未交齐，第二年也没有按照约定时间支付，李俊属于违约方，张俊霞不存在违约行为。二、关于本案合同解除，李俊不享有本案当中的合同解除权。李俊提交的证据不能证明其已向张俊霞发送了解除通知，证据存在严重瑕疵。通过双方录音，双方约定的是协商解决，而非张俊霞同意解决，不存在没有回复合同自动解除的问题。根据相关法律规定，李俊作为违约方不享有合同解除权，不能以通知的方式解除合同。三、涉案房屋一直由李俊控制和使用，张俊霞也没有承诺在合同中也没有约定提供给李俊全部大牌门头。四、涉案房屋一直由李俊实际控制，无论其是否经营与租赁费本身并不必然相关。在合同解除前，应当全面履行合同义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   李俊向一审法院起诉请求：1、解除双方于2019年3月11日签订的《场地承包经营合同》；2、依法判令张俊霞向李俊返还房屋租金5万元及押金10万元；3、依法判令张俊霞向李俊支付经济损失费30万元；4、依法判令张俊霞支付资金期间的利息实际支付之日止，利息以10万元为基数，自2019年4月1日按银行贷款利率，暂计算至2019年10月23日为1979元；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费等全部由张俊霞承担。   张俊霞向一审法院提出反诉请求:1、请求判令李俊支付张俊霞2018年6月1日至2019年5月31日第一年度剩余租金5万元；支付2019年6月1日至2020年5月31日第二年年度租金30万元；2、请求判令李俊支付张俊霞迟延交付租金的滞纳金暂计算至2019年12月22日，最终计算至实际交付之日(30×4+31×4+22)×2000=53.2万元；3、请求判令李俊支付张俊霞因其擅自退包的违约金:90万×30%=27万元;4、请求判令李俊承担本案的诉讼费。   一审法院认定事实：1、2018年5月24日，李俊(乙方)与张俊霞(甲方)签订《场地承包经营合同》。一、甲方将呼市新城区体育场西门摩纳养生堂三楼306、307、308房间承包租赁给乙方经营，共用区三楼会议室。二、承包期为三年，2018年6月1日至2021年6月1日。三、承包费为每年30万元。四、为保证双方利益，抵押金一次性乙方付给甲方十万元，如乙方在承租期间无任何违约行为，甲方在承租期满后30日内一次返10万给乙方。2、乙方承担营业场所水费三分之一、电费四分之一、暖气费四分之一。六、付款方式1、乙方从签订本协议日，一次性连同抵押金打款交付给甲方，李俊对证据的真实性、合法性认可。一审法院予以采信。2、《解除租赁合同通知》视频及录音。张俊霞对真实性、合法性、关联性不予认可。因为李俊出示的解除合同的录音录像是私自录制的，有断章取义之处。合同没有约定一方可以单方解除合同，录音中张俊霞只是表示可以协商解决，并非同意解除合同。解除合同通知，未注明时间、未签字。一审法院不予采信。3、照片5张《微信视频》，张俊霞对证据的真实性、合法性、关联性不认可。李俊租赁的房屋在三楼，朋友圈的视频，李俊承租的房子依旧保持原状，只通过一个微信截图不能证明长期停水停电的事实。在庭审中张俊霞也认可偶尔有过停水停电现象，并非像李俊所述经常停电停水。4、2015年2月1日陈强与张俊霞签订的《承包经营协议》，同年1月31日收条及同年支付凭证。李俊对真实性、合法性、关联性不认可,与本案无关。一审法院不予采信。对李俊、张俊霞的聊天记录，从聊天记录上可以看出有停水现象，双方支付过水费，一审法院予以采信。5、照片17张，李俊不认可，一审法院不予采信。6、2018年11月8日，2019年10月21日呼和浩特市人民体育场《暖气费收取通知》二张；摩纳足疗，金额分别为56539.21元、56539.21元。庭审陈述，李俊支付租金25万元，张俊霞认可。一审法院予以采信。对另外5万元，李俊认为在签订合同前支付，张俊霞不予认可，李俊也未提供票据，所以一审法院无法确认。对于李俊的《解除合同通知》，张俊霞认为只是放下了，因当时忙并未看内容。李俊陈述2018年6月1日开始经营，12月份开始停电、停水，无法经营。张俊霞认为停过一次水和电，电梯维修过两次。现在空着未经营，但双方未办理移交手续。   一审法院认为，双方签订的《场地承包经营合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。张俊霞已交付租赁物，李俊支付第一年25万元租金。李俊经营后发现经常停电、停水，电梯停运。对此情况李俊未提供相应的证据，无法证明停电、停水和电梯停运的时间和次数。但在庭审中，张俊霞也认可有一次停水、停电的现象，电梯因维修停运二次。因为双方是经营养生会所，如停电、停水应有应急方案，出现问题后张俊霞未采取补救或应急措施，有一定的责任。现李俊经营到同年12月份，之后无法经营。李俊认为在2019年3月11日通知张俊霞解除合同，张俊霞只认可收下该通知，其并未看内容。该解除通知未写时间，未签字，存在瑕疵。不能证明此时李俊正式要求解除合同。但是考虑到现状，双方无法再履行合同，该院以李俊提起诉讼为主张权利的时间为结点，所以按2019年10月30日为解除合同的时间。所以李俊要求解除合同的请求，合理合法，予以支持。关于李俊支付押金10万元，造成合同无法履行的责任，双方均有责任,该院酌情支持5万元。李俊要求张俊霞支付租金损失30万元，因李俊未向法庭提供损失的具体证据，无法证明损失金额的项目，该项诉求无事实和法律依据，不予支持。关于租金张俊霞反诉要求第一年欠5万，第二年度30万。第一年度李俊已支付25万元，另5万元李俊未提供已支付的证据，所以尚欠5万。关于第二年度，应从2019年6月1日至10月30日止，租金为5×300000÷12=125000元，所以李俊尚欠租金125000元+50000元=175000元。张俊霞租金的合理部分，一审法院予以支持。李俊要求张俊霞支付迟延交付租金的滞纳金，经营合同约定承包费每年30万元，从第一年后每年需提前三个月一次性支付承租费，而合同中约定迟交一天滞纳金2000元，按此计算一年应为730000元，明显过高，一审法院依法酌情按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从第一年底届满前三个月，即2019年3月1日，该项请求的合同部分予以支持，关于张俊霞要求李俊承担违约责金，造成合同不能履行，双方均有责任，故请求无事实和法律依据，不予支持，关于张俊霞要求李俊支付采暖费，合同约定暖气费第一年度为56539.21×25%=14134.8元，第二年度为15天，即56539.21×25%×15÷180=1177.9元，共计14134.8+1177.9=15312.7元。综上所述，依据《合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、本判决生效之日起解除李俊与张俊霞签订的《场地承包经营合同》；二、张俊霞于判决生效十日起内支付李俊押金5万元；三、李俊于判决生效十日内支付张俊霞租金175000元并承担利息损失(以175000元为基数，从2019年3月1日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；四、李俊于判决生效十日内支付张俊霞采暖费15312.7元；五、驳回张俊霞的其他诉讼请求；六、驳回李俊的其他诉讼请求。诉讼费:案件受理费3665元，由李俊负担2852元，张俊霞负担355元。反诉费15423元，由张俊霞负担12870元，李俊负担2553元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《场地承包经营合同》自何时解除；二、李俊主张退还房屋租金及押金并支付损失的诉讼请求有无事实及法律依据。   针对第一个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。因此，只有约定或法定的合同解除条件成就时，当事人才有权解除合同。本案中，双方签订的《场地承包经营合同》并未约定解除合同的条件，李俊向张俊霞发出解除合同通知后，双方就解除租赁合同并未达成一致意见，不符合约定解除合同的情形。虽李俊提出其租赁涉案房屋期间存在停水、停电、电梯停运、广告牌被更换等情形，但未能提供充足的证据证明上述情形是否长期存在，是否足以致使合同目的不能实现。因此，李俊未能提供充足的证据证明张俊霞存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形，亦不符合合同法定解除的条件。李俊并不属于享有约定或者法定解除权的当事人。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。故一审法院认定以李俊起诉之日解除《场地承包经营合同》，本院予以支持，但一审法院判决自一审判决生效之日解除合同不当，本院予以纠正，双方签订的《场地承包经营合同》自2019年10月30日解除。   针对第二个争议焦点，双方签订的《场地承包经营合同》于2019年10月30日解除，李俊应支付租赁合同解除前，即截止2019年10月30日的房屋租金，一审判决李俊支付17.5万元租金并无不当，本院予以确认。关于李俊主张的10万元押金，李俊在租赁期间届满前提出解除合同，而其并非享有合同解除权的一方当事人，故李俊提出全额退还押金的诉讼请求，不予支持。关于李俊主张的30万元经济损失，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。李俊并未提供充足的证据证明其经济损失，故对李俊主张的30万元经济损失的诉讼请求，不予支持。   综上所述，李俊的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8801号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项:“二、张俊霞于判决生效十日起内支付李俊押金5万元”、“三、李俊于判决生效十日内支付张俊霞租金175000元并承担利息损失(以175000元为基数，从2019年3月1日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)”、“四、李俊于判决生效十日内支付张俊霞采暖费15312.7元”、“五、驳回张俊霞的其他诉讼请求”、“六、驳回李俊的其他诉讼请求”。；   二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8801号民事判决第一项为李俊与张俊霞签订的《场地承包经营合同》于2019年10月30日解除。   二审案件受理费2852元，由李俊负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十月十九日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜