福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0504民初1864号原告：福建美亚房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻7号楼四层。法定代表人：陈芳林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卜水龙，福建瀛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡景文，福建瀛莱律师事务所实习律师。被告：林春英，女，1983年4月30日出生，汉族，福建省泉州市丰泽区。原告福建美亚房地产开发有限公司（以下简称“美亚公司”）与被告林春英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告美亚公司的委托诉讼代理人卜水龙到庭参加诉讼，被告林春英经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美亚公司向本院提出诉讼请求1.判令解除美亚公司与林春英于2017年5月31日签订的编号为**的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令林春英立即协助美亚公司办理解除上述合同及其附件的备案手续及注销预告登记手续；3.判令林春英立即向美亚公司支付至上述合同及其附件正式解除之日止美亚公司代其偿付的所有银行按揭贷款本息(暂计至2020年6月为97168.25元)；4.判令林春英立即支付美亚公司解除合同的违约金69500元；5.判令林春英立即支付美亚公司因本案诉讼而支付的律师代理费5000元；6.案件受理费由林春英承担。事实和理由：美亚公司与林春英于2017年5月31日签订了编号为201705310102的《商品房买卖合同》及其附件。合同约定，林春英以总价69.5万元向美亚公司购买坐落于洛江区万安开发区杏宅社区的“美亚·芳邻”*号楼**号房屋，首付款35.5万元，余款34万元以银行按揭方式支付。美亚公司同意为林春英按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间，若因林春英逾期归还按揭贷款本息而导致美亚公司承担相应保证责任的，其应在30日内向美亚公司还清代偿款项，并应支付相应违约金，林春英逾期的，美亚公司有权解除合同，其应向美亚公司支付该商品房总价款10%的违约金，并赔偿美亚公司的损失，且应承担美亚公司为解除合同而支付的律师费等费用。合同签订后，林春英付清了首付款并已办理了银行按揭贷款，美亚公司也为其按揭贷款提供了阶段性保证担保，且依法为其办理了合同网签登记备案等手续。但林春英因自身原因，自2018年9月起至今未按照按揭贷款合同的约定按期还付本息，导致美亚公司代其偿付银行按揭贷款本息共23期计97168.25元(截至2020年6月)。林春英已构成违约，且经美亚公司催告后，其至今仍拒不承担违约责任，也拒不履行继续按期还付按揭贷款本息的义务，致使合同目的无法实现。故，美亚公司依法具状诉至法院，恳请法院主持公道。林春英未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，林春英与美亚公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：**）及其附件，约定由林春英购买美亚公司开发的址在洛江区万安开发区杏宅社区的“美亚·芳邻”*号楼**号商品房，成交金额为69.5万元，交房时间为2018年12月31日前。双方签订的附件四合同补充协议第一条约定：根据出卖人与买受人于2017年5月31日签订的商品房买卖合同，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币(币种)11045.77元，总价款为人民币（币种）695000元(大写陆拾玖万伍仟元整)。买受人以按揭方式付付款，首付款人民币355000元，余款340000元申请贷款支付；第三条第二款约定：买受人保证按照按揭贷款合同的约定按期还付本息。在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，买受人应自出卖人承担保证责任之日起30日内将出卖人代偿金额偿还完毕，并自其按揭贷款合同约定违约情形出现之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止按代偿金额的日万分之五向出卖人支付违约金。买受人逾期未将出卖人代偿金额和违约金全额支付完毕的，出卖人有权单方解除合同的，购房合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金，并赔偿出卖人的损失；第三条第五款约定：出卖人和买受人确认，本条所约定的各项违约责任是各自独立的，不因承担某一项违约责任而免除其他责任。出卖人为追偿、解除合同而支付的有关费用包括但不限于律师费、诉讼费等由买受人承担。双方签订《商品房买卖合同》及附件后，林春英支付了首付款并办理了按揭贷款，但自2018年9月起未按照按揭贷款合同约定还付本息。截止至2020年6月，美亚公司共代林春英偿还银行按揭贷款97168.25元。诉争商品房办理了商品房抵押权预告登记，尚未交付使用。诉争商品房因外债已被法院预查封。美亚公司因本案诉讼支付律师代理费5000元。上述事实有美亚公司在庭审上的陈述、营业执照副本、法定代表人身份证明、身份证、《商品房买卖合同》及登记备案申请表、《说明书》、银行贷款回收回单、电子回单、《通知书》、EMS国内标准快递单、查询单、《委托代理协议》、增值税普通发票等证据佐证，本院予以确认。本院认为，美亚公司与林春英签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”的规定，当事人应依约履行义务。根据双方的合同约定，林春英逾期偿还按揭贷款本息，经催告仍不履行，致美亚公司代为清偿按揭款项，则美亚公司有权单方面解除购房合同。现美亚公司请求解除《商品房买卖合同》及附件，本院予以支持。根据双方的约定，因林春英的原因解除合同的，林春英应按商品房总价款的10%向美亚公司支付违约金，故该公司请求林春英支付违约金69500元（即695000元×10%），予以支持。因林春英逾期偿还贷款，致美亚公司代其偿付银行按揭贷款本息共23期计97168.25元(截至2020年6月)，现美亚公司要求林春英立即向其支付至《商品房买卖合同》及附件正式解除之日止美亚公司代偿付的所有银行按揭贷款本息(暂计至2020年6月为97168.25元)，予以支持。合同因林春英的原因解除，美亚公司请求林春英支付本案诉讼聘用律师而产生的律师代理费5000元，符合双方的合同约定，予以支持。美亚公司诉请林春英协助办理合同登记备案及预告登记的注销手续，其行使的是合同解除后的附随义务，但因诉争房屋已被预查封，依法属于限制流通物，该项请求应待诉争房屋解封后另行主张。林春英未到庭提出退还相关购房款的主张，可返还的款项本案不作处理，林春英可另行主张。林春英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除福建美亚房地产开发有限公司与林春英于2017年5月31日签订的编号为**的《商品房买卖合同》及其附件。二、林春英应于本判决生效之日起十日内支付福建美亚房地产开发有限公司违约金69500元。三、林春英应于本判决生效之日起十日内支付福建美亚房地产开发有限公司至《商品房买卖合同》及附件正式解除之日止代偿付的所有银行按揭贷款本息(暂计至2020年6月为97168.25元)。四、林春英应于本判决生效之日起十日内支付福建美亚房地产开发有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费5000元。五、驳回福建美亚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10750元，由林春英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  谭海燕人民陪审员  陈思楠人民陪审员  杜晶晶二〇二〇年十月二十九日法官 助理  傅莹莹书 记 员  黄书卿附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。