重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初3478号原告：杨德森，男，汉族，1994年8月12日出生，住重庆市梁平县。原告：周绢，女，汉族，1993年9月28日出生，住重庆市梁平县。二原告共同委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆中迪禾邦实业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪正街******，统一社会信用代码915001073052285677。法定代表人：李勤。委托诉讼代理人：梁鸿宇，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行。住。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪正街**一社会信用代码91500107903100133W。负责人：张逸。委托诉讼代理人：周甜，该行员工。原告杨德森、周绢诉被告重庆中迪禾邦实业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员印雪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨德森及原告杨德森、周绢的共同委托诉讼代理人肖颖、孟祥森，被告重庆中迪禾邦实业有限公司的委托诉讼代理人梁鸿宇，第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行的委托诉讼代理人周甜到庭参加诉讼。本院依法开庭审理，本案现已审理终结。原告杨德森、周绢诉称：2018年2月26日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，协议约定该商品房总价为1769455元，原告于签订合同的同时付清首付款889455元，其余房款原告通过银行贷款的方式支付给被告。合同签订后，原告按约定支付了首付款889455元，贷款经催告后一直未果，2019年9月底原告再次与被告的置业顾问一同前往第三人处办理银行贷款，因购房合同约定的贷款比例为50%，被告和第三人签订的合同贷款为40%，第三人未接受原告的贷款申请。根据原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款第3项约定，二原告向被告发出《合同解除通知书》，被告予以签收。二原告未能获取贷款的原因系不可归责于原告的事由所导致，根据合同的约定原告有权解除合同并要求被告退还其已支付的首付款等，二原告经多次催要无果，遂起诉至法院，要求判决：1.解除原告杨德森、周绢与被告重庆中迪禾邦实业有限公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议；2.被告退还原告已经支付的首付款889455元及利息（利息其中以389455元为基数，从2018年6月3日起按照中国银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借的市场报价利率计算至付清之日止；利息其中以500000元为基数，从2017年11月25日起按照中国银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借的市场报价利率计算至付清之日止）、大修基金5764元、预收税费抵押登记费等55667.38元，合计950886.38元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确其主张的利息即资金占用损失。被告重庆中迪禾邦实业有限公司辩称：二原告所称贷款未获审批是二原告自身原因造成，二原告无权解除合同；即使二原告有权解除合同，但二原告未在合同约定的时间内行使权利，该权利已消灭；故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行辩称：第三人没有接受二原告的任何贷款，因二原告不符合第三人的信贷政策要求，原告所购房款需至少首付六成，故当场拒绝了二原告的贷款申请。经审理查明：2018年2月26日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-01557721），约定二原告在被告处购买坐落于重庆市九龙坡区杨正街8号附78的房屋，房屋总成交金额为1769455元；二原告于2018年2月26日签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议的同时一次性付清该商品房的首付款889455元，其余房款二原告通过银行贷款方式一次性支付给被告。合同第五条第（三）款第3项载明：“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。”合同第十二条载明：“关于办理合同登记备案的约定。1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日以内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日（与本条本款第项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）……”同日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，第3.1.2条载明：“按揭付款：……（2）甲方协助乙方办理房屋抵押贷款，并按以下约定进行办理：……③乙方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。如因乙方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的，乙方应提高首付款，并在收到甲方电话或书面通知提高首付款之日起10日内向甲方一次性补足首付款。”第17.7条载明：“若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权，合同（包括其附件、本补充协议）继续履行。”第18.5条载明：“双方确认，所有通知均采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件及手递材料。”2017年11月25日，二原告支付被告购房款500000元，并缴纳了按揭印花税44元、抵押登记费550元、合同印花税884.73元、契税53083.65元、权证印花税5元、预告登记费550元、转移登记费550元，共计55667.38元。同日，二原告向被告出具《延期付款申请表》，载明由于二原告工程款年底未到期无法按期付款，申请延期在2018年6月30日缴纳剩余首期款389455元。2017年12月1日，原告缴纳了重庆市物业专项维修资金5764元。2018年6月3日，二原告支付被告购房款389455元。不动产登记费550元、印花税884.80元、契税50555.86元已由被告代缴至相关部门。2018年2月26日，由于前一次申请不动产登记时将原告周绢的名字登记为“周娟”，需重新登记一次，故支付首期款在前签订合同在后。2019年4月2日，二原告向被告出具《关于重庆中迪广场项目交房通知书的》，针对被告发出的《重庆中迪广场项目交房通知书》进行复函，载明由于被告未配合原告办理银行按揭贷款导致原告未能结清房款，故原告如因该原因无法按时办理交房手续的，不应由原告承担相应责任。2019年4月17日，二原告向被告出具《关于中迪广场项目中迪禾邦回复业主函件的》，载明原告催告被告回复按揭贷款办理进展、协助原告积极办理银行按揭贷款等。原告向被告邮寄了上述文件，被告陈述其未收到上述材料。本案二原告曾将本案被告起诉至本院，2019年11月6日，本院作出（2019）渝0107民初17745号《民事裁定书》，裁定允许二原告撤回对被告的起诉。二原告陈述，二原告曾经起诉过被告要求继续履行合同，在法院的促成下，双方达成被告为二原告继续办理银行按揭的意见，二原告撤回对被告的起诉。2019年11月4日，市长公开信箱回复原告，关于中迪广场预售合同备案问题，被告于2019年7月29日向九龙坡不动产登记中心提交资料，30日办结，被告已经领证。2019年11月22日，市长公开信箱回复原告，目前中迪广场在购买商铺方面只与建设银行有合作关系，负二楼的商铺至少首付6成才可以办理贷款，故二原告撤回起诉，与被告再次寻找可以办理按揭贷款的银行。审理中，原告举示了：1、2019年10月9日原告向被告出具的《合同解除通知书》，载明原告已经支付首付款，被告未找到贷款银行，因为中国建设银行政策收紧，不给原告贷款，故根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-01557721）第五条第（三）款第3项之规定，解除与被告签订的上述合同。原告陈述其将上述《合同解除通知书》送达至售房部。被告陈述其未收到上述《合同解除通知书》。电子邮件截图，截图显示2019年11月26日，原告向邮箱chongqing＠zodigrand.com发送了《合同解除通知书》电子版。原告陈述chongqing＠zodigrand.com是被告邮箱，被告未对邮箱的真实性进行回复。3、《重庆·中迪广场置业计划书》，载明二原告在被告处购买案涉房屋的置业顾问为“杨峰1837582****”、原告周绢与被告公司员工杨峰的聊天记录截图，拟证明杨峰作为被告员工与原告周绢就案涉房屋的买卖合同的履行事宜进行接洽。被告对《重庆·中迪广场置业计划书》的真实性予以认可，陈述杨峰系被告公司员工，现已离职，微信截图无法确定对话方为杨峰，同时聊天内容显示原告并非无法办理银行按揭。审理中，被告举示了个人房屋按揭贷款合作协议5份（分别为被告与重庆山峡银行股份有限公司福利社支行、上海浦东发展银行重庆分行、中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆九龙坡区支行、华夏银行股份有限公司重庆中山支行、中国光大银行重庆分行签订），拟证明有些银行未对首付比例进行限制，被告已经履行了向原告提供贷款银行的义务，原告无法办理银行贷款的责任在于原告。审理中，原告明确要求判决原被告于2018年2月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-01557721）于本案开庭时间即2020年4月8日解除，解除的依据是《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第三项载明不可归责双方的原因导致未获得贷款，原告可以单方要求解除合同；同时根据合同约定被告应在合同签订起十日内办理合同备案登记，超出90日的，原告可以解除合同，原告在2019年11月7日获悉被告在2019年7月29日才提交合同备案登记申请，被告的登记申请延期了近一年多。原告还陈述，如法院认定双方的合同已经解除，原告放弃本案第一项诉讼请求。同时，二原告还陈述案涉房屋的首付款是原告通过向他人借款和分期支付的，当时购买的时候置业顾问告知首付五成才购买的，并且合同签订的也是约定首付五成，如果提高首付款到六成二原告就要多支出接近18万元，现在没有能力支付那么多钱，二原告也去过很多银行咨询过，二原告也没有办法能够找到可以提供购房款五成的银行贷款。截至2018年8月28日，被告并未替原告寻找到相应的银行为原告提供购房款五成的贷款。被告还陈述于2020年3月19日收到本院送达的开庭传票、起诉状副本。第三人陈述2019年下半年快入秋的时候，二原告到第三人处申请办理银行按揭贷款，第三人初审后，看到房屋买卖合同约定的首付比例为5成，但银行的政策要求是除临街和平街的商铺外，其他商铺无法办理首付五成，故第三人并未接收二原告的资料。庭审中，原被告一致确认不动产登记费550元、印花税884.80元、契税50555.86元已由被告代缴至相关部门，原告同意在判决金额中扣除上述费用。本案在审理过程中，被告陈述可以继续为二原告寻找银行为其提供购房款五成的贷款，后本院给原被告一个月的期限。在本院给出的期限内，被告未能为原告寻找到相关银行为二原告提供购房款五成的贷款。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《重庆·中迪广场置业计划书》、《延期付款申请表》、房屋销售专业收据、重庆市物业专项维修资金专用收据、不动产登记受理通知单、《关于重庆中迪广场项目交房通知书的》、《关于中迪广场项目中迪禾邦回复业主函件的》、快递单、重庆市九龙坡区人民法院案件受理通知书、《民事裁定书》、《合同解除通知书》、电子邮箱截图、市长公开信箱截图、个人房屋按揭贷款合作协议，与庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，不存在合同无效的法定情形，原被告应根据上述合同所列内容履行自己的合同义务。本案中，通过原被告及第三人的陈述，原告已经按照合同约定支付了购房首付款，剩余房款应通过按揭贷款方式获取，但二原告未获得按揭贷款的原因为原告所购房屋的首付款比例在六成以上，与合同约定的付款比例并不一致，同时原告亦表示因经济原因无法提高首付款比例，被告亦无法为提供按照购房合同约定比例办理按揭贷款的银行。二原告未获得上述贷款的原因并非是自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）导致的，而是由于银行的政策导致的，该情形也不属于《商品房买卖合同补充协议》第3.1.2条载明的二原告应当提高首付款的情形。上述情形符合合同中约定的不可归责于双方的事由可单方解除合同的的规定。同时，考虑到签订合同之初被告作为开发商对信贷政策的知情度远高于购房者，在签订合同时应针对购房贷款政策以及购房者的自身情况进行合理释明和指导，以达到能顺利实现合同的目的，但目前合同履行陷入僵局，原告仍无法超过合同约定的首付款比例支付房款，被告亦无法寻找能够按照合同约定的贷款比例为原告提供按揭贷款的银行。案涉《重庆市商品房买卖合同》已经存在事实上的履行不能，从衡平双方当事人目前受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，被告在履行合同中也并无违约行为，本案的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议也应当解除。综上，原告主张解除《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议的理由成立，本院予以支持。因《商品房买卖合同补充协议》约定了解除通知送达的方式，故二原告通过邮箱向被告发出的解除通知不是合同约定的有效通知方式，故该通知行为不能达到解除合同的法律效果。同时二原告提交的视频资料因无法核实其制作时间和制作地点，亦不能达到解除合同的证明目的。综上，二原告并未举示证据证明在庭审前存在解除合同的有效行为，故二原告主张判决解除合同符合法律规定，本院予以确认。被告于2020年3月19日收到本院送达的起诉状副本，原告主张解除合同的意思表示送达至被告，故本院认定原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议解除时间为2020年3月19日。《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议解除后，二原告主张退还首付款889455元的主张符合法律规定，本院予以支持。由于被告在合同履行中并无违约行为，其亦不应因此而受损，对于二原告要求被告支付资金占用损失的诉讼请求，本院从2020年3月19日即合同解除之日开始确认，原告主张之前的资金占用损失本院不予支持。资金占用损失从2020年3月19日起，以889455元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日。对于二原告提出的要求被告退还二原告已经支付的大修基金5764元、预收税费抵押登记费等55667.38元的问题，因合同解除，被告收取的相应费用应当予以返还。但鉴于不动产登记费550元、印花税884.80元、契税50555.86元已由被告代缴至相关部门，原告亦认可上述费用在判决金额中扣除，故上述费用不在被告退还费用之列。综上，被告应退还原告大修基金5764元、预收的有关费用共计3676.72元（55667.38元-550元-884.80元-50555.86元）。由于被告在本案中并无重大过错，根据诚实信用原则，本案案件受理费减半收取6654元由二原告负担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告杨德森、周绢与被告重庆中迪禾邦实业有限公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议于2020年3月19日解除；二、被告重庆中迪禾邦实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨德森、周绢已经支付的首付款889455元，并支付资金占用损失（资金占用损失从2020年3月19日起，以889455元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）；三、被告重庆中迪禾邦实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨德森、周绢已经支付的大修基金5764元、预收税费抵押登记费等3676.72元；四、驳回原告杨德森、周绢的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6654元，由原告杨德森、周绢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从本判决规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  印 雪二〇二〇年十月三十日法官助理  陈 凤书 记 员  王雪梅