江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0382民初7077号原告（反诉被告）：魏思丰，1958年12月25日出生，汉族，住邳州市。被告（反诉原告）：柳付华，男，1976年2月16日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：杨军，邳州市官湖法律服务所法律工作者。原告魏思丰诉被告柳付华土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理,于2019年1月28日作出（2018）苏0382民初8068号民事判决书。因原告魏思丰不服上述判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。徐州市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）苏03民终2523号民事裁定：撤销原审判决，发回邳州市人民法院重审。本院于2019年7月8日重新立案，另行组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告魏思丰，被告柳付华及其委托诉讼代理人杨军到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告魏思丰向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失79476元（土地抛荒两年给原告造成的损失127076元，扣除被告已支付的44000元及2017年桃子收入3600元余额为79476元）；2、被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2017年2月15日，被告以每亩1100元的价格承包原告的16亩桃树地，每年地租17600元，以15000元价格购买原告两间看护房屋，又以每颗35元的价格买了原告520棵桃树，三项款项合计为50800元，计划用作板材旋切厂使用。合同签订时，被告按约预交了定金1万元作为合同履行保障，其后，被告又陆续5次共支付34000元，余下16800元和700元的代管费，经原告多次催要未果。2018年的17600元租金，被告仍以各种理由拒付。2018年6月15日，被告到桃园告诉原告说：“这地我赔就赔了，合同终止吧，下年这地我不种了，等7月份地里的桃子卖了，钱给你，两间房子也退给你，地里的桃树我已经砍伐88棵，按照35元/棵计算，剩余432棵按照15元/棵退给你，还差多少钱，我再给，就算了，不玩了”。2018年7月30日，桃子卖完后，原告又向被告催要欠款，被告又以今年原告给被告经手卖的桃子款5088元，太少了，说“今年你给我卖这点钱就算了，我不欠你钱，你还欠我钱，你让公家找我吧”。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判决。被告柳付华辩称，原、被告所签订的厂房、厂地转让协议是无效合同。协议名称虽是厂房厂地转让协议，但合同的实质是原告将其从新营村其他农户处租来用于桃树种植的农用地转租给被告开办板厂，连同其看管房及桃树一并转让给被告。该合同的签订违反了《土地管理法》关于农民集体所有土地使用权不得出租用于非农业建设的强制性规定。依据《合同法》第52条规定，原、被告签订的土地租赁合同，属于无效合同。原告主张继续履行协议、支付欠款等，无法律依据，不应予以支持。因所租赁的涉案土地系农用土地，当时原告口头答应，其负责协调建厂房的政府控建，但在被告建厂房时，原告并未履行该承诺，致镇控建办不许建造。在此情况下，被告于2018年2月10日前与原告协商，终止租用涉案土地，退还原告土地、看管房及剩余桃树。原告同意后，被告将涉案土地、看管房及剩余果树退还原告。原告接管回合同标的后，答应被告临时看管被告建厂房购买的建筑材料，并于近期返还被告所支付的看管房费用及剩余桃树款。后经被告索要，原告久拖不还。原告为达到占有应返还给被告应得款项之目的，先行起诉被告。综上，原告诉请，缺乏法律依据，不应当得到支持。被告柳付华向本院提出反诉请求：1、依法确认被告柳付华与原告魏思丰签订的土地租赁协议无效；2、判令原告魏思丰返还被告柳付华土地租金、看管房及桃树购置款40720元，盖厂房财产损失3万元，合计70720元。事实与理由：2017年2月15日，被告柳付华与原告魏思丰签订土地租赁协议，魏思丰将其从新营村其他农户处租来用于栽植桃树的农用土地转租给柳付华开办板厂使用，其中连同地上的看管房及桃树一并转让，其负责协调建厂房的政府控建，但在被告建厂房时，原告并未履行该承诺，致镇控建办不许建造。在此情况下，被告于2018年2月10日前与原告协商，终止租用涉案土地，退还原告土地、看管房及剩余桃树。原告同意后，被告将涉案土地、看管房及剩余果树退还原告。原告接管回合同标的后，答应近期返还被告所支付的看管房费用及剩余桃树款。后经被告索要，原告久拖不还。另外，被告与原告签订的土地租赁协议违反了《土地管理法》的规定，双方签订的租赁协议系无效合同，依据《合同法》第五十二条规定，原告应当返还被告依据合同取得的看管房、桃树款等。综上，请求人民法院依法支持被告的反诉请求。原告魏思丰辩称，1、如果签订的合同无效，在处理物品解决问题方面必须有另一方认可的在现场财产作为依据。2、认可造成的损失应该是双方各一半，70720元是如何的来的我不知道，柳付华可能分四次或者五次给了我四五万元，要求我赔偿建房没有建成的损失部分，没有进入我厂地的大门外的物品我不认可。3、柳付华的损失是虚构的没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2011年11月30日，魏思丰与邳州市陈楼镇新营村部分村民签订土地转包协议书，约定魏思丰承包位于后面的承包地64.45亩，承包期限自2011年11月30日至2021年11月30日，租金每年每亩750元。2017年2月15日，魏思丰作为甲方、柳付华作为乙方，签订了厂房、厂地转让协议书，约定甲方将其承包的吴庙庄南、新营学校后边16亩土地转包给乙方做旋切厂使用；承包期限自2017年2月10日至2021年2月10日止，租金每年每亩1100元，于每年2月10日一次付清当年租金；16亩土地上有桃树520棵，每棵桃树作价35元；甲方将地头看管房屋作价15000元卖给乙方；合同签订后预交定金1万元，以上各款项在建棚前一次付清后再用地，违约金为5000元。柳付华因施工需要砍伐88棵桃树，后其在整理上述土地欲建造厂房时，受到阻拦，便与魏思丰协商，要求退还土地，不再承租。原、被告双方签订合同后，被告共支付给原告44000元。2017年，被告将16亩土地桃子售卖，收入24000元；2018年，原告将16亩土地的桃子组织采摘、售卖，收入5088元，原告主张扣除人工费用后，剩余3600元。原告陈述位于地头的看管房于2017年2月份交由被告使用，被告又于2018年6月份交还原告，并撤出土地。被告在与原告签订协议后，为方便施工清除了田地边的部分臭棘子及水泥桩，原告主张被告损坏的长度为157米，被告仅认可损坏七八米长，损失约500元，且臭棘子在其处理后又部分恢复生长。被告砍伐的桃树88棵，双方同意折价3080元。因被告施工需要在原告土地上挖坑，原告主张**整土地费用1500元，被告仅认可300元。上述事实有厂房、厂地转让协议书、现场照片、当事人陈述及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于原、被告之间的厂房、厂地转让协议书是否有效问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款规定：禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。《基本农田保护条例》第十七条第一款规定：禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、采矿、取土堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方在签订厂房、厂地转让协议书时，均明知被告租用涉案土地是为了建设厂房，并非用于农田耕种，双方的合同目的违反了法律、行政法规的强制性规定，该厂房、厂地转让协议书应确认无效。无效的合同自始没有法律约束力。二、关于涉案合同无效，双方基于合同取得的财产或损失如何处理问题。无效合同，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方签订的合同在确认无效后，双方应就该合同取得的财物予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，造成损害的应予以赔偿。被告在合同签订后至2018年6月份撤出，共计17个月，被告已实际租用涉案土地，应当支付相应的土地租金。根据双方合同约定，每亩租金价格1100元/年，土地租金为24933.33元（16亩×1100元×17月÷12）。因被告已支付原告租金，在被告实际占用土地期间的卖桃收益应归被告所有;2017年的卖桃收入24000元，已在被告处，归被告所有；2018年的卖桃收入，因系原告组织采摘、售卖，扣除原告主张的人工费用后，剩余3600元亦应归被告所有。原告主张的臭棘子及水泥桩损失，其仅提交现场照片，无法证明实际损失情况，且臭棘子在损坏后仍能生长恢复，结合被告自认数额，本院予以支持500元。原告主张的肥料损失、水泥管损失、2017年打药、施肥、人工管理费，证据不足，且被告不予认可，本院不予支持。对于被告砍伐的88棵桃树，被告应该赔偿，按照双方约定的价格35元/棵计算，为3080元。关于原告主张的房屋使用费，被告未举证证明占用的时间，其使用时间依原告陈述为准，即2017年2月份至2018年6月份，本院酌情予以支持2000元。关于原告主张**整土地费用，证据不足，根据被告自认，予以支持300元。综上，被告应当支付原告各项费用合计30813.33元，扣除在原告处应归被告所有的2018年卖桃款3600元，被告仍应支付原告27213.33元。被告在租期内对桃树疏于管理，客观上会对桃树的“产能”造成影响，剩余桃树返还给原告后可能会有一定的损失，但原告对被告租地用于建造厂房的用途是明知的，且反诉原告柳付华亦因筹建厂房造成损失，对于双方的该项损失由各自负担为宜。综上，被告支付原告的44000元应由反诉被告返还给反诉原告，双方债务相抵后，反诉被告魏思丰还应返还反诉原告柳付华16786.67元。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）魏思丰与被告（反诉原告）柳付华签订的厂房、厂地转让协议无效。二、原告（反诉被告）魏思丰于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）柳付华16786.67元。三、驳回原告（反诉被告）魏思丰的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）柳付华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1430.9元，反诉案件受理费918.5元，合计2349.4元；由原告（反诉被告）魏思丰负担1500元，被告（反诉原告）柳付华负担849.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周继舜审 判 员  王国权人民陪审员  邹学彩二〇二〇年十月三十日书 记 员  张 娇