上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14373号原告：上海同济嘉定科技创业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：马伟光，董事长。委托诉讼代理人：马海涛。委托诉讼代理人：邵秋，远闻(上海)律师事务所律师。被告：张杰，男，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：肖云崇，上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏飞飞，上海申蕴和律师事务所律师。原告上海同济嘉定科技创业管理有限公司与被告张杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马海涛和邵秋、被告张杰及其委托诉讼代理人肖云崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同于2020年5月11日解除；2、判令被告向原告支付2019年12月8日至2020年5月11日的房屋租金36,458.50元(标准为4.3元/平方米/天，该商铺每期租金计算面积在合同约定面积基础上减去3平方米)及逾期违约金(按照日租金的2倍标准计算，其中2019年12月8日至2020年3月7日的租金20,887.68元的违约金从2019年11月24日计算至实际支付之日止；2020年3月8日至2020年5月11日的租金15,570.82元的违约金从2020年2月23日计算至实际支付之日止)；3、判令被告向原告支付2020年5月12日至2020年8月21日(开庭当日)的房屋占有使用费38,737.15元(标准为4.3元/平方米/天)；4、判令被告向原告支付2019年11月26日至2020年7月25日水费162元以及电费4,145.75元；5、判令被告向原告支付2020年3月10日至2020年8月21日物业费6,027.12元；6、判令原告没收被告保证金35,340.84元；7、判令被告将房屋恢复原状，腾空后返还原告；8、判令被告办理工商变更登记，将营业执照上的住所地迁出。事实和理由：2019年3月8日，原、被告双方签订一份编号为TS-09的《房屋租赁合同》，约定原告将其位于上海市嘉定区绿苑路XXX号及杭桂路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)租赁给被告，合计租赁房屋面积为91.32平方米，租金单价为4.3元/平方米/天，租期自2019年3月8日至2025年6月7日止，租金支付方式为付三押三，首期租金和房屋租赁保证金在合同签订后三天内缴付，每期到期前十五天支付下一期租金至指定银行账户，物业管理费0.5元/平方米/天，电费1.3元/度，水费6元/吨，被告租赁该房屋仅用于商铺(杰码头海鲜面)使用。合同签订后，被告支付了首期租金和租赁保证金，原告也按约将涉案房屋交付被告使用。2020年1月14日，因被告未按约支付2019年12月8日至2020年3月8日的租金，原告遂委托律师发函要求其支付到期租金及相应违约金。但被告收到律师函后仍未支付任何款项。2020年4月1日，受疫情影响，原、被告就减租达成一致，约定由原告免除被告2020年2月1日至2020年3月31日租金共计22,786.56元。后，原告将补充协议和付款通知书通过微信发送给被告，但被告不予理睬。2020年4月20日，原告再次通过微信向被告发送催款通知书，催告其限期支付2019年12月8日至2020年6月7日租金及相应违约金共计115,072.13元，被告仍不予理睬。2020年4月26日，上海同济物业管理有限公司向被告发送付款通知，催告其支付2019年11月25日至2020年4月25日拖欠的水电费3,994.24元及2020年3月10日至2020年6月9日拖欠的物业费3,360.58元，共计7,354.82元。截至2020年4月20日，被告逾期支付租金已达90天，经多次催告仍不履行，故原告有权根据《合同法》第九十四条第三款之规定和《房屋租赁合同》第九条第二款之规定解除合同，并有权依据《房屋租赁合同》第二条第七款之规定要求被告支付欠缴租金、物业费、水电费及相应违约金，并没收被告已缴纳的保证金。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，认可合同于2020年5月11日解除，同意支付2019年12月8日到2020年5月11日的租金以及2020年5月12日到2020年5月15日的占用使用费。关于违约金，认为过高，请求法院予以调整。水电费以实际发生为准。物业费，同意承担到2020年5月15日，计算方式无异议。关于保证金，被告认为该保证金的性质与违约金同样是一种惩罚性措施，不应该重复承担，若法院认为可以重复适用，希望法院考虑到保证金金额较高，酌情考虑降低违约金金额。关于恢复原状，以法院判决为准。对诉请8不发表意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋权利人为上海国际汽车城同济科技园有限公司。2018年12月31日，上海国际汽车城同济科技园有限公司与上海同济嘉定科技创业管理有限公司(以下简称同济公司)签订了《委托经营管理合同》，委托同济公司对包含涉案房屋在内的若干房屋进行经营管理，委托期限为2019年1月1日至2028年12月31日。2019年3月，同济公司(甲方)与张杰(乙方)签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商铺(杰码头海鲜面)使用，该房屋建筑面积91.32平方米，租赁期限自2019年3月8日至2025年6月7日；租金单价4.3元/平方米/天，自2021年6月8日起，每年递增5%，租金支付方式为付三押三，租赁保证金为三个月租金即35,340.84元，先付后用，乙方需将首期租金和租赁保证金在本合同签订后三日内交付甲方，并在每期到期前十五天支付下一期的房屋租金。逾期支付租金，应按日租金的两倍向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付，则甲方有权解除合同并没收房屋租赁保证金，且乙方须按照年租金的30%向甲方支付违约金。物业费单价0.5元/平方米/天；电费每度1.3元，水费每吨6元，物业管理费相关费用直接支付至上海科嘉物业管理有限公司。上述合同签订后，张杰支付了租赁保证金35,340.84元，并支付租金至2019年12月7日，之后租金未再支付。后因新冠肺炎疫情因素，同济公司自愿免除张杰2020年2月1日至同年3月31日的租金。此后，同济公司多次向张杰发送付款通知书，上海同济物业管理有限公司亦发送了关于物业费、水电费的付款通知书，但张杰均未缴纳。2020年5月11日，同济公司通过微信向张杰发送了书面解除通知，通知即日解除双方间租赁合同。2020年5月15日，同济公司对涉案房屋进行上锁，并仅同意张杰在物业公司工作人员在场的情况下拿取衣物和电动车等生活用品。张杰要求搬离涉案房屋内物品，同济公司予以拒绝。之后，涉案房屋一直空置。审理中，1、本院组织双方对涉案房屋内物品以及房屋恢复原状问题进行处理。后双方确认，张杰于2020年8月28日腾空了涉案房屋，并于2020年9月1日向同济公司交付了恢复原状后的房屋，故同济公司撤回诉请7。2、双方亦确认2019年11月26日至2020年8月28日的水费为174元，电费为4,195.63元，故同济公司变更诉请4为“判令被告向原告支付2019年11月26日至2020年8月25日的水费174元和电费4,195.63元”，张杰对上述拖欠水、电费无异议。另查，2020年1月1日，上海同济物业管理有限公司入驻“同嘉科技广场”，为涉案房屋提供物业管理服务。上海同济物业管理有限公司委托同济公司向张杰收取尚未支付的物业费和水电费，并确认在张杰待付款项中可扣除其已经支付的物业保证金4,109.40元。张杰亦同意直接向同济公司支付相关费用。另，合同约定的物业管理费标准为0.5元/平方米/天，但物业公司实际催收以及同济公司在本案中主张的标准均为0.4元/平方米/天。对上述事实以及租赁合同于2020年5月11日解除，双方并无争议，本院予以确认。但对租金及物业管理费支付至何时以及相关违约责任(逾期支付租金的违约金如何计算、保证金是否没收)，双方意见不一。本院认为，同济公司与张杰签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。对于合同解除，双方并无异议，且均同意租赁合同于2020年5月11日解除，本院予以照准。关于租金和占有使用费，同济公司主张至开庭之日即2020年8月21日，但其已于2020年5月15日将涉案房屋大门上锁，且禁止张杰搬离涉案房屋内大部分物品，张杰已实际无法使用涉案房屋，涉案房屋自该日起亦实际处于空关状态，同济公司因张杰拖欠租金等费用有权留置房屋内物品，但无权主张上锁之后的占有使用费。同济公司认为涉案房屋内物品占用应支付费用，但系其自行禁止张杰搬离。故本院认定占有使用费应计算至2020年5月15日。经核算，张杰拖欠2019年12月8日至2020年5月11日的租金36,458.50元以及2020年5月12日至2020年5月15日占有使用费1,519.10元。张杰拖欠租金，应按约承担逾期违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌定调整为未付租金的日万分之三。关于水电费，双方均确认拖欠水费174元、电费4,195.63元，双方对此无异议，本院予以照准。关于物业管理费，张杰认可拖欠自2020年3月10日的物业管理费，关于计算截止时间，本院计算至占有使用费截止时间即2020年5月15日。经核算，张杰拖欠物业管理费为2,447.38元。上海同济物业管理有限公司委托同济公司向张杰收取其尚未支付的物业费和水电费，并确认在张杰待付款项中可扣除其已经支付的物业保证金4,109.40元。张杰亦同意直接向同济公司支付相关费用，故本院予以照准，并将该物业保证金在拖欠费用中予以折抵。关于租赁保证金，因张杰拖欠租金违约导致合同解除，张杰应承担相应的违约责任，合同约定该情形下，同济公司有权没收该租赁保证金，同济公司亦因张杰违约导致了损失，故对同济公司主张没收保证金的请求，本院予以支持。关于同济公司要求张杰办理工商变更登记，将营业执照上的住所地迁出的请求，不属于法院审理范围，本院不予处理。同济公司撤回诉请7，系自行处分其相应诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。综上，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海同济嘉定科技创业管理有限公司与被告张杰于2019年3月签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、被告张杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同济嘉定科技创业管理有限公司租金人民币36,458.50元及逾期违约金(以20,887.68元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年11月24日计算至实际支付之日止；以15,570.82元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年2月23日计算至实际支付之日止)；三、被告张杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同济嘉定科技创业管理有限公司房屋占有使用费人民币1,519.10元；四、被告张杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同济嘉定科技创业管理有限公司水费174元、电费4,195.63元和物业管理费2,447.38元，合计人民币6,817.01元，该款与张杰已付物业保证金4,109.40元相抵，张杰还应支付人民币2,707.61元；五、被告张杰支付给原告上海同济嘉定科技创业管理有限公司的保证金人民币35,340.84元归原告上海同济嘉定科技创业管理有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,378元，减半收取2,189元，由原告上海同济嘉定科技创业管理有限公司负担1,341元，被告张杰负担848元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年十月九日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。