黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3178号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：李娜，女，1979年1月3日出生，汉族，无固定职业，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：孙巍，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告李娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告李娜及其委托诉讼代理人孙巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令李娜向悦豪物业公司支付所欠物业服务费48,218.4元及自2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金13,199.79元，以上二项合计61,418.19元；2.案件受理费由李娜负担。事实与理由：2016年6月25日，李娜入住阿斯兰小镇二期4号地14-105室，并与悦豪物业公司签订了《物业管理服务协议》，协议第十五条约定物业服务费采用预收方式收取，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费，物业服务费为3元/平方米/月，如不能按期缴费的，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。自李娜入住后悦豪物业公司向李娜提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但李娜未按照《物业管理服务协议》的约定履行其缴纳物业服务费的义务，至今拖欠悦豪物业公司2017年至2020年的物业服务费48,218.4元，并应按照《物业管理服务协议》第十五条之规定，承担逾期付款违约金13,199.79元，以上二项合计61,418.19元。因李娜不履行义务，故悦豪物业公司诉至法院。李娜辩称：1.悦豪物业公司不是本案的适格主体。无权向李娜主张物业服务费;2.无论哪一家公司为本案进行服务，均没有达到一级服务标准，无权要求李娜按照一级服务收费标准支付费用;3.对于悦豪物业公司主张的预收物业费的方式明显存在侵犯李娜合法权益的可能，并且该条款属于格式条款，在加重李娜责任前提下，悦豪物业公司应当尽到提示义务;4.对于逾期违约金不符合法律规定，我方不予认可;5.服务管理协议已明确约定一级服务标准，按照管理协议的要求的内容，一级服务标准应达到合同上所约定的内容，然而悦豪物业公司并没有达到合同上服务的内容，属于根本违约;6.悦豪物业公司曾向小区业主统一回复小区所存在的问题，已经承认小区所存在的严重不足。然而后续李娜所列举的证据已证明，可以证明悦豪物业公司并没有履行合同上的义务，和也没有纠正他们所承认的小区物业所存在的问题。因此在物业标准没有达标的情况下，根据合同的约定的内容和合同的相对性来讲，悦豪物业公司并没有完成主合同的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明悦豪物业公司与李娜双方于2016年6月25日签订《物业管理服务协议》，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期第12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费”、第2项约定“物业管理服务费标准为3元/平方米/月”、第3项约定“如甲方不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，乙方将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向李娜收取物业服务费。经质证，李娜对证据的真实性无异议，对证据的关联性和证明的问题有异议，认为李娜签订合同的相对方大庆悦豪服务有限物业服务有限公司，而不是北京悦豪服务有限公司大庆分公司，签订合同不是李娜的真实意思表示，并且前期物业资质为三级，对于物业资质、物业费标准以及服务标准的约定，属于本协议的主要组成内容。协议主要内容的变更应当双方协商一致，然而悦豪物业公司并没有通知我方，不知道是大庆悦豪还是北京悦豪，因此悦豪物业公司在主体上存在不适格，对于其中物业费的约定以及物业费的预收方式，属于格式条款，存在加重李娜责任，侵犯李娜合法权益的可能，该条款应当认定为无效。该协议中约定的全部内容，与其他洋房、高层物业管理服务协议中约定的全部内容完全相同，但是李娜作为别墅业主，相对其他洋房高层业主可以享有物业服务，项目明显不同，协议中并没有加以区分，可见该协议明显缺失公平。以下项目因别墅主未能实际享有该项目的服务，因此应在全部收费项目中予以扣除。2015年8月10日李娜入住时不能证明，此时悦豪物业公司已经经过备案，如果李娜不能有其他证据佐证其当时已经备案，则合同应当认定为无效。综上，悦豪物业公司扩擅自扩大收费范围，提高收费标准，位列清收费明细，明显违规收费。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条，原告无权要求被告支付物业服务费，对于李娜已支付的物业费原告应予退还。因李娜对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2.欠费明细表、催费通知单及律师催收函各1份（提交复印件），欲证明李娜自2016年6月25日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但李娜却自2017年1月1日起开始一直未交纳物业费，截止到目前为止，李娜已欠缴4年物业费，李娜未缴纳物业费的行为已严重违反协议约定，应依《物业管理服务协议》第十五条第3项约定，除支付物业费本金48218.4元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费滞纳金13199.79元，以上合计614418.19元。经质证，李娜对于缴费通知单的真实性及证明的问题、证据的关联性，均不予认可，认为此费缴费通知单是原告方单方制作，并没有李娜人签字，对于签订的日期和贴在李娜住处的日期不一定相符。张贴上的时间不一定持续；对于欠费明细表属于悦豪物业公司单方制作，并没有李娜签字或认可；对律师催收函的真实性无异议，对证明的问题和关联性有异议，不予认可欠缴物业费和滞纳金的数额。因李娜对该组证据有异议，且催缴通知单及律师催收函系照片打印件，欠费明细表系悦豪物业公司单方制作，本院将结合全案综合予以认定。李娜就其主张向本院提交证据如下：1.《大庆市商品住宅质量保证书》1份(出示原件、提交复印件)，欲证明2015年8月10日，李娜收到的《大庆市商品住宅质量保证书》中关于保修方式和处理期限一部分写明“本公司已委托大庆悦豪物业管理有限公司(物业公司名称)对本小区进行全面管理和维修,业主需要保修时,请及时与小区物业管理处联系。”因此不能确定悦豪物业公司属于本案适格主体。悦豪物业公司不是为李娜提供服务的物业公司。同日，李娜收到的《大庆市商品房住宅使用说明书》明确提示提供物业服务的是大庆悦豪物业管理有限公司资质三级。悦豪物业公司提交的《物业管理服务协议》中,针对物业服务资质、物业费标准、物业服务标准等主要内容进行变更时,应当向李娜明确告知,该协议的形成并非李娜真实意思表示,因此该约定应当认定为无效约定。悦豪物业公司无权要求李娜按照一级物业服务标准进行收费。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该说明是由开发商提供，但开发商提供的证据中记载着物业管理公司与经过城管局备案的物业管理公司不一致，这是开发商提供材料中打印错误；李娜提供的使用说明书中体现的物业公司资质是根据物业公司成立的时间、规模及物业服务的项目大小等历来的履历由城建主管部门确定的物业公司资质，但该资质与物业服务收费无关，在前些年实行物业服务许可备案时，就大庆本地，取消一级与三级物业区分，以合同约定为准。大庆悦豪物业管理有限公司是北京悦豪物业管理有限公司出资成立的全资子公司，也是按照北京悦豪的指示从事生产经营活动。依据《物业服务企业资质管理办法》第八条，物业服务企业资质仅是作为物业承接项目的区分标准，并非物业服务收费的依据，且因国务院令第666号已经于2016年1月13日删除了《物业管理条例》中关于物业管理人员资质的条款，国务院令第698号于2018年4月4日则直接删除了《物业管理条例》中关于物业管理企业资质的条款，所以，建设部下发建设部令第164号决定废止《物业服务企业资质管理办法》，物业企业不再以资质进行区分承接的项目。业主以物业资质作为抗辩理由，于法无据。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2.大庆市商品住宅使用说明书复印件1份，欲证明原告所说的打印错误或笔误是虚假的。因为此份说明书在第3页和第13页已明确标注是大庆悦豪服务管理有限公司为小区的物业公司，而不是北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，因此我方完全有理由认为当初签订合同时是与大庆悦豪物业管理管理有限公司签订的合同。经质证，悦豪物业公司意见同第一组证据质证意见。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。3.2019年9月27日重要通知照片打印件1张，欲证明该通知上陈述经过与大庆新华联房地产开发有限公司研究决定，将针对阿斯兰小镇一期、二期部分房屋存在的遗留问题，采取相应的补偿措施，并一次性解决此类问题。该段内容可以证明阿斯兰一期、二期属于同一小区，但是现在与阿斯兰一期、二期业主签订物业管理服务协议的，物业公司存在两家，该通知中显示具体问题，包括房屋漏雨，因为修路与导致室内装修损坏，为恢复的情形，但依据原告提交的物业管理服务协议第六条、第八条，原告对于房屋共用部分的日常养护管理，应当提供服务，又提出享受此项政策的条件，是业主需缴纳当年的物业费及往年欠缴的物业费。对于通知中明显的显示的具体问题，在物业管理服务协议中，属于物业公司应当提供的物业服务，在协议约定中提供上述服务并不是附条件的，该通知也说明如果业主不缴纳当年的物业费，或者陈欠往年的物业费，将无法享受该物业服务。那么该通知证明原告已经用实际行动明确提出放弃履行服务义务，明显存在违约行为。在不能确认原告属于本案适格主体的情况下，原告无权要求被告支付物业费。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对证明问题和关联性有异议。重要通知内容已经明确体现出所涉具体问题，需经过地产公司协商一致后并签订相关协议，才能够享有相关的政策。该份通知恰好证实了悦豪物业公司的主体适格，也可以证实悦豪物业公司为了解决地产商遗留下的房屋质量问题，房屋漏雨及通知中存在的问题并不在物业公司的服务范围内，具体问题必须是经过地产公司确认的、确实存在的遗留问题，这足以说明，具体问题的责任单位并非我公司，否则无需经过地产公司确认；另外该通知的背景是基于部分业主反映因房屋存在质量问题导致房屋漏雨情况，业主将该情况同意向悦豪物业公司报修，悦豪物业公司汇总后统一向地产公司统一反馈，但有部分业主所反映的问题，地产公司未解决，悦豪物业公司本着为业主提供更好的物业服务的原则，才协调地产公司做出此项通知。房屋漏雨等问题并不在物业管理服务协议中所约定的物业管理服务中。该份证据的背面，关于小区业主反映物业问题的回复，管家部的明细没有悦豪物业公司工作人员的签字或盖章，不能证明悦豪物业公司以及该回复中所涉问题是否证实或解决。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。4.物业管理服务协议1份（提交打印件），欲证明阿斯兰小区业主张云涛于2015年5月29日与大庆悦豪物业管理有限公司签订物业管理服务协议，此小区的物业管理服务有限公司是大庆悦豪物业管理有限公司而不是悦豪物业公司，因此悦豪物业公司的主体不适格；且协议地点是在大庆市阿斯兰小区，协议中已明确约定服务管理的内容，物业管理服务的标准，以及双方的权利与义务，且没有约定截止日期或更换物业管理公司，因此悦豪物业公司无权向李娜提出的诉讼请求。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性、证明问题、关联性均有异议，认为悦豪物业公司与李娜之间的物业服务合同关系应当以双方签订的物业服务合同为准。因该证据与本案无关联性，本院不予采信。5.照片复印件24张，欲证明这两张分别拍摄于2019年11月6日和2019年10月8日，该地面垃圾已经只停放两天以上，不符合物业管理服务协议中关于公共区域清洁卫生服务标准第九项的规定；阿斯兰的大门保安处栏杆长期处于开启状态，没有对进入车辆进行登记，未能达到服务标准。阿斯兰小区的道路上，、导致该路上上下班是高峰，经常拥赌。小区绿化、草坪、杂草未能及时清理，本小区的水青苔较多，环境污染严重，在2017年12月8日业主以提出整改要求，至今没有进行整改。小区内喷水池长时间不能运行，没有水井展示，对于损害的附属设施没有检查和维修。由此可见物业公司未尽到服务义务。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性和证明问题均有异议。李娜未能提供该组证据的原始载体予以核实，同时该组证据内的多张照片下方虽然体现了时间经度纬度地址等信息，但并不能确定是拍摄时生成的，也不能证明拍摄的时间以及真实性。同时该组证据仅仅是体现了片面的、静止的一个环境问题，并不能够体现出时间上的连续性，以及也不能证明我方未按照合同约定提供服务。围挡属于开发商建设施工，不属于物业公司改建范畴，同时该视频拍摄位置属于台风期间造成的围挡破损，物业公司与开发商并没有不予处理；水系问题物业公司按照服务协议及工作标准定期进行换水及青苔的打捞；物业公司聘请专业的绿化公司对园区整体绿化进行维护保养，对于斑秃现象的确存在，但是绿化公司与物业公司一直在积极整改，每年均投入不小的费用进行绿化的补种；路灯不亮是由于开发商最初设计安装的亮度的确不够，但物业公司近几年一直投入资金进行整改，同时也多次与开发商就路灯问题进行协商，今年更采购了多批太阳能路灯和别墅柱头灯进行更换解决亮化问题；物业公司有专业的压缩垃圾车，清理时间每天早晚各一次，但建筑垃圾不按此标准，原则上建筑垃圾是由业主自行处理，或业主缴纳清理费用聘用他人进行处理，被告提供的连续四天的垃圾未清理图片视频明显可看出该垃圾属于绿化清理的落叶及枯枝统一堆放的垃圾最后统一进行绿化垃圾的清理；关于车辆停车的问题，依据物权法，小区内的公共道路属于小区业主全共同所有，物业公司仅是对业主共同所有的公共区域进行维护，并不能行使行政执法权，强制要求业主将车辆停放在指定地点，业主不能将此向强加至悦豪物业公司身上；小区大门敞开问题不符合实际情况，对于疫情期间的管控不仅仅有物业公司人员同时社区人员也始终在阿斯兰小镇物业公司共同监管；对于小区主道挖开施工情况属于物业公司施工的物业公司会及时恢复，被告提供的照片中施工位置属于热力公司管线施工，具体恢复时间物业公司只能与热力公司进行沟通追踪，没有权利处置。可以说被告家中出现的问题物业公司是知道的，但确实很多不在物业的服务范围内，物业公司只能沟通开发商或者其他的主管部门来协调解决，关于小区公共部分，针对问题物业公司在一直积极解决，并且委托了有资质的相关单位进行处理，但由于小区当初的设计或施工的不足导致物业公司在服务过程中无法从根本上解决问题，但物业公司一直在服务范围内以及承诺范围内尽力做好；该组证据中有部分照片显示的并非物业公司管理服务区域范围之内，属于建设规划之外的，不应当由悦豪物业公司承担物业管户责任。因悦豪物业公司对该组证据有异议，李娜无法提供原始载体，本院将结合全案综合予以采信。6.照片一张，欲证明：阿斯兰小区的物业公司并未履行主合同义务，以至于斯兰小区、夜间多家遭贼，可见物业公司对于小区的安保和环境问题存在严重的服务问题和质量问题。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性和证明问题均有异议。该组证据不能够直接反映悦豪物业公司管理范围，区域内没有设定安保设施，也不能证明该也不能证明悦豪物业公司没有尽到安保义务。同时该组证据仅是一个照片截图打印件，并不能完整地反映事件的真实情况，应当结合相应的出警报警记录来证实其内容的真实性。该张照片仅是偶发性的一次事件，并不能证明其具有连续性，也不能证明悦豪物业公司长期处于未设定安保状态。因悦豪物业公司对该组证据有异议，本院将结合全案综合予以采信。7.缴纳费通知书单1份，欲证明物业公司向李娜发出缴费通知单，让李娜缴纳物业费，但此时的落款为大庆悦豪物业管理服务有限公司。因此悦豪物业公司主体不适格。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该组证据可以直接证实悦豪物业公司于2017年向被告进行过催收行为，同时大庆悦豪物业管理有限公司是北京悦豪物业管理有限公司的全资子公司，是依据北京悦豪物业管理公司的指示去做事，以及进行相应的服务，悦豪物业公司是北京悦豪物业管理服务有限公司的分公司，双方均是依据北京悦豪物业管理有限公司的，只是进行相应的物业服务活动，并且与李娜签订物业管理服务协议的主体是悦豪物业公司，应向悦豪物业公司缴纳物业服务费用。因悦豪物业公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据将结合全案综合予以确认。8.大庆悦豪物业管理有限公司收费收据打印件一张，欲证明阿斯兰小区是由大庆悦豪物业管理有限公司负责物业管理，并向李娜收费。经质证，悦豪物业公司该组证据的真实性、关联性、合法性均有异议，该组证据体现的业主并非被告，与本案不具有关联性，同时该组证据中体现的并非物业服务费用，与本案所涉相关内容无关。因悦豪物业公司对该证据的真实性有异议，且李娜未出示证据原件，本院对该证据不予采信。9.视频15段、照片77张（提交光盘两张），欲证明小区内长期存在严重的物业问题，垃圾乱放，道路不畅、安保存在问题，以及相应的环境设施、娱乐设施均存在严重问题，业主物业管理公司并未及时清理和修复，对业主造成严重的损失。经质证，悦豪物业公司质证意见同第五组证据质证意见。因悦豪物业公司对该组证据有异议，本院将结合全案综合予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月25日，李娜办理了阿斯兰小镇二期4号地14-105室入住手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如李娜不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对李娜居住的小区实施物业管理服务至今。李娜拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计48,218.4元，自2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金13,199.79元，共计61,418.19元。经悦豪物业公司催要，李娜拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，悦豪物业公司与案涉小区开发商新华联公司签订阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同，约定新华联公司以协议招标方式选聘悦豪物业公司对阿斯兰小镇3#、4#地块提供前期物业服务，具体标准：多层住宅2.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，低密度住宅3元/月/平方米，低密度联排高档住宅3元/月/平方米，合同期限自2014年1月10日起至2016年1月9日止。李娜所有的房屋建筑面积为334.85平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。阿斯兰小镇没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，悦豪物业公司与李娜签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司已按协议约定提供了物业服务，履行了物业管理服务的相应职责，为李娜提供物业服务，李娜也已实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，故应按约定交纳物业服务费。悦豪物业公司要求李娜支付2017年至2020年物业服务费共计48.218.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于悦豪物业公司要求李娜给付2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金13,199.79元的诉讼请求，本院认为，双方签订的物业管理服务协议虽然约定了违约金给付标准，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与李娜等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，多次协商未果，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉讼请求不予支持。李娜虽辩称悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费，对此李娜未提供充分证据予以证明，而李娜与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，并已交纳2016年物业服务费用，且一直接受悦豪物业公司的物业管理与服务至今，故本院对李娜该抗辩意见不予采信；关于李娜提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司，后签订物业管理服务协议变更为悦豪物业公司，但未明确告知李娜，且物业服务协议属格式条款，预收一年物业服务费的行为不合理，属无效约定的辩解意见，本院认为悦豪物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，李娜入住阿斯兰小镇与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，证明为其提供物业服务的是悦豪物业公司，且协议对物业收费标准及方式等情况约定明确，故本院对李娜该抗辩意见不予采信；关于李娜辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认案涉小区存在物业服务问题，因此服务不达标的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李娜于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计48,218.4元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费668元（已减半），被告李娜负担503元，原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二〇二〇年十月二十一日书记员  杨 雪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。