江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初3970号原告：陈松林，男，1962年11月27日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：江雪琴，江苏王牌律师事务所律师。被告：王既华，男，1975年1月5日出生，汉族，住湖南省岳阳县。原告陈松林与被告王既华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理，并于2020年9月18日、10月27日组织双方进行了质证。原告陈松林及其委托诉讼代理人江雪琴、被告王既华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈松林诉称，请求法院依法判令：1、被告支付原告房租1333333.3元、水电费3613.3元，合计1336946.6元，并支付逾期付款利息损失暂计算至2020年7月30日为34323元（应计算至实际支付之日止，详见利息计算表）；2、被告将房屋腾空并移交原告；3、本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原告将利息明确为：其中以80万元为基数，自2019年8月1日起按照银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日为1740元；以80万元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；以40万元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。事实与理由：原被告于2018年3月1日签订房屋租赁合同一份，合同约定被告承租原告位于苏州市相城区自建大楼17250平方米，附房面积770平方米，合同约定前三年租金为每年220万元，另约定租期、违约责任等内容。该自建大楼无土地证、房产证，系原告依据相城区委、区政府“二次开发”政策拆除老厂房后原地翻建。被告承租大楼后将其分割出租给各商户使用，第一年租金已经支付，但自2019年3月起被告拖欠租金至今未付。2019年5月30日被告向原告出具承诺书一份，承诺内容为：2019年3月起降租为160万元每年，2019年3月至11月租金为80万元，该款在2019年7月31日前支付，如不支付被告应搬离，装修费用由被告自行承担。被告出具承诺后并未支付任何款项。2020年3月30日被告出具通知一份，通知内容为各承租人往后合同直接与原告签订、租金由各商户直接支付给原告。另，被告使用房屋期间原告为其垫付水电费3613.3元。综上，原告认为根据承诺书被告应搬离厂房将其移交原告，并支付2019年3月1日至2020年3月30日期间的房屋使用费133.3333万元，支付自来水费3613.3元。特向贵院具状起诉，望判如所请。被告王既华辩称，对于原告主张的130多万不认可，当时签合同就已经约定，因为我是做二房东，装修原告的房子整整装修了6个月，才租出去给人家使用，所以不存在租满10年才免4个月的说法，因为进去就要装修。更何况很多房子到现在一直都没租出去，一直是空着的，有的地方空了两年多了，所以第一年按220万算必须是16个月，第二年160万算是15个月。然后算下来差多少付多少，也同意支付利息。还有就是去年我付了81000元，今年我又付了货梯的定金3万，还有因为是甲方地下漏水，我付了10万的水费，当时就已经跟原告说过的，这个要原告承担的。还有原告有两台客梯被水泡掉了，修理花了3万，次承租户这边我统计有448110元直接付给了原告，还有原告自己用的我的办公室和水电费，房租还欠我24392元。总共我认为是已经付了713502元，加上以前有押金12万在原告那里。原告陈松林为了支持其诉讼请求，提供了以下证据：房屋租赁合同一份、付款承诺书一份、被告出具的通知一份、微信聊天记录截图打印件一份、发票复印件两份。被告王既华为支持其辩称，提供了以下证据：房租发票一份、情况说明一份、招商中介服务合同一份、解除房屋租赁协议复印件一份、三方租赁合同十五份、次承租户的付款凭证打印件五份、收条打印件两份、微信聊天记录截图打印件一份。对于上述证据双方当事人均无异议的证据，本院予以确认；对于当事人存有争议的证据，综合当事人的质证意见，本院认定如下：1、对于被告王既华提供情况说明一份，用以证明2018年3月至2019年3月，其只需要支付50万元房租，免租期为一年。经质证，原告陈松林对其真实性不予认可，是被告本人的陈述，而且与租赁合同的内容不符。本院经审查后认为，该份情况说明系被告本人的自述，原告对此不予认可，亦未有其他证据予以佐证，故对此证据的证据效力本院不予确认。2、对于被告王既华提供的收条打印件两份、微信聊天记录截图打印件一份，用以证明张荣兴于2019年7月30日代陈松林收取了徐加明的房租41000元，陈松林收到张荣兴代其收取的房租81000元，陈松林将上述两份收条通过微信发给了被告。经质证，原告认为收条是打印件，对真实性不予认可，经原告与张荣兴核实，张荣兴称81000元被告自认已经结算清楚，与本案无关；聊天记录系被告与案外人之间所形成的，对真实性无法确认。本院经审查后认为，被告提交上述证据的证据形式不符合法定证据的形式要件，且原告对真实性亦不予认可，故对上述证据的证据效力本院不予确认。根据双方当事人在庭审中的陈述及举证，本院确认以下案件事实：2018年3月1日，原告陈松林作为甲方、出租方与被告王既华作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将二次开发的渭北厂房租赁给乙方使用，甲方在无法办理建设规划许可证的情况下，于2011年5月按相城区委、区政府“二次开发”的政策，将位于的老厂房进行拆除后原地新建，大楼面积17250平方米，附房面积770平方米。甲方将该物业有偿出租给乙方用作仓储，乙方需依照政府当前限制和禁止发展产业的导向目录使用物业。物业实算面积17000平方米，不包括东面七间二层楼992平方米的面积，具体房屋平面结构及房屋设施见附件。乙方对甲方出租的房产没有规划许可、房产产权登记及消防审批的情况明确知悉，并且对房屋设施进行了实地勘验，对房屋的现状乙方已详细了解，甲方无故意隐瞒房屋现状的情形。租赁期限为10年，自2018年3月1日至2028年6月30日，其中含免租期4个月。双方议定租赁价格（不含税）前三年的年租金为220万元，以后每三年递增5%，第十年的房租在第九年基础上也递增5%。如房租金需要开票的，则税收由乙方承担。第一年房租在本合同签订之日先付当年年租金的50%，剩余年租金的50%应在合同签订日起的30天内一次性付清。第二年开始，均提前2个月一次性支付当年房租，先付后租。乙方无故擅自提前解除租赁协议的，已收房租概不退回。合同签订时，乙方需向甲方交纳保证金30万元，在双方终止本合同并无任何经济纠葛的情况下，甲方将此款项一次性无息退回给乙方。合同签订并经甲方书面同意后，乙方可在承租屋内进行简单装饰，添置货梯等设施，其工程施工和设备购置费用由乙方承担。乙方租金支付每逾期一天，应承担年租金的1‰作为违约金。租赁期满不再续租时，乙方应提前将物业恢复原样，并如期交还房屋。否则，每逾期一天应向甲方支付年租金的1‰作为违约金。上述合同由原告陈松林、被告王既华分别签字予以确认。2019年4月20日，原、被告双方签订《解除房屋租赁协议书》一份，约定双方自愿解除2018年3月1日签订的房屋租赁合同。2019年5月30日，王既华出具《付款承诺书》一份，载明：“王既华租用陈松林厂房，因政府不允许生产改用途，为办公室、展厅、仓库，在原合同上降租60万元（160万元每年），免租期延至3个月，加以前4个月免租期合计7个月免租期。租赁押金30万元下欠18.7万元，以及半年应支付房租80万元，本人承诺98.7万元在2019年7月31日以前付清，如未按期付清，合同自动解除，并搬空厂房装修费用由本人承担，与陈松林无关。（补充：2019年7月1日至2019年10月1日为免租期），下一个半年支付为2020年4月1日，提前一个月即2020年3月1日付80万”。2019年5月31日，由原告陈松林作为甲方、被告王既华作为乙方签订《招商中介服务合同》一份，该合同约定：甲方收回自己对外出租的房屋，并委托乙方在本合同约定期限内将坐落于相城区渭塘镇渭北村黄家浜141号经营用房寻找符合条件的房屋租赁方与甲方签订租赁合同，协助甲方收取租金；委托期限：2019年6月1日至2020年5月30日；乙方承诺年承租合同金额不低于200万元，并确保甲方年租金净收益不低于160万元，合同期内所有雇用人员工资和水电费用等日常开支均在160万元至200万元的差额中进行支付，差额的剩余部分属于乙方中介费收入；如当年房屋租金超过200万元，则超出200万元的利润部分由甲、乙双方按4：6的比例进行分配。在审理中，原、被告双方一致陈述，该合同是为了应付检查所签订，认可仍按照2019年5月30日的付款承诺书履行。2020年3月30日，被告王既华向各承租户发出《通知》，告知自2020年起每个租户的《房屋租赁合同》全部同房东陈松林直接签订，房租金转入房东指定账户，否则后果自负。后均是由原告陈松林作为出租方、被告王既华作为管理方与承租方签订了三方的房屋租赁合同，通过被告王既华提供的付款凭证显示部分承租方将租金直接支付给了原告陈松林。2019年4月25日，原告陈松林通过微信告知被告王既华：“王既华：4个月自来水费共计23613.3元，现收到20000元，尚欠3613.3元我先垫付一下，此复”。被告王既华回复：“好的”。后原告。陈松林认为，被告王既华未能按照付款承诺书上的承诺支付租金，遂诉至法院，希判如所请。在审理中，被告王既华确认，原告陈松林未从承租人处收到2020年3月之前的租金。同时，原、被告双方一致确认，被告自己使用的房屋为位于租赁房屋二楼西南面、营业执照为金雅达建材贸易有限公司的700余平方米的房屋，原告明确要求被告从该700余平方米的房屋中搬出。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同一份、付款承诺书一份、被告出具的通知一份、微信聊天记录截图打印件一份、发票复印件两份、被告提供的房租发票一份、招商中介服务合同一份、解除房屋租赁协议复印件一份、三方租赁合同十五份、次承租户的付款凭证打印件五份及庭审笔录予以证实。本案主要的争议焦点是：在双方已终止履行2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》后，约定的四个月免租期是否要从应支付的租金中予以扣除。原告陈松林认为，房屋租赁合同上约定的租赁期限为十年，所以才有四个月免租期。被告出具付款承诺书时，原、被告还是在按照房屋租赁合同继续履行，所以当时原告是真心想让被告继续租用房屋，才同意免租期共计为七个月，但现租赁期限未到十年，原告认为应按照实际租赁的期限来计算免租期，才有利于原被告双方的利益。被告王既华认为，当时签合同就已经约定，因为我是做二房东的，房屋对外出租需要装修，实际装修就装了六个月，才出租给人家使用，所以说不存在租满十年才免租四个月的说法。更何况很多房子到现在一直都没租出去，一直是空着的，有的地方空了两年多了，所以第一年按220万元算必须是16个月，第二年160万算是15个月，计算后差多少我付多少，利息我也愿意支付。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原告陈松林出租给被告王既华的房屋，至今仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故本案的《房屋租赁合同》应属无效。在审理中，原、被告双方一致确认于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》已终止履行，自2020年4月开始履行的是原、被告与承租方签订三方租赁合同，且原、被告双方均认可应按照付款承诺书的约定予以履行。按照该付款承诺书的字面意思可以理解为，双方一致认可2019年7月、8月、9月三个月为免租期，被告无需支付租金，且被告在2019年7月31日前应支付的半年度租金80万元为2019年10月至2020年3月期间产生的租金，而下一个半年应支付的租金80万元自2020年4月1日开始起算，并需要提前一个月即在2020年3月1日支付。由于在该份付款承诺书中并未提及2019年7月之前的租金支付及拖欠情况，以此可见，应为原告认可被告已支付结清2019年7月之前的房屋租金。这也与《房屋租赁合同》约定的四个月免租期和双方确认被告已支付第一年度的房屋租金220万元（2018年3月至2019年6月共计16个月）的事实相互吻合。再者，本案的《房屋租赁合同》虽因合同标的物违法而无效，但合同中涉及当事人意思自治范畴的约定对当事人仍具有约束力或可作为重要参照。本案《房屋租赁合同》中关于免租期的约定，并未附有任何条件，故有关免租期的约定仍对双方具有约束力。现原、被告双方虽不再履行《房屋租赁合同》，但原告并未能举证证明双方在付款承诺书之后再形成了新的一致意见据以否定七个月免租期的约定，故原告仅以其单方意思认为租期未满十年应按租期比例计算免租期的主张，无事实依据和法律根据，本院对此不予支持。故，本院认定免租期应为七个月，即被告已支付结清2019年9月以前的租金，尚应支付的租金80万元对应的租赁期间为2019年10月起至终止履行房屋租赁合同的时间2020年3月止。2020年4月开始产生的费用，属于三方租赁合同的法律关系，与本案无关。除此之外，被告还应支付原告尚拖欠的水电费3613.3元。由于终止履行《房屋租赁合同》后，原告应返还被告已支付的保证金113000元，故被告实际应支付原告的款项为690613.3元（800000元+3613.3元－113000元）。关于被告王既华辩称应从尚欠租金中扣除的五笔款项265392元，分别为：2019年年底支付的81000元房租、2020年支付的货梯定金3万元（应由原告承担）、因甲方地下漏水支付的10万水费（应由原告承担）、两台客梯泡水的修理费3万元（应由原告承担）、原告使用被告的办公室产生的水电费和房租24392元。经质证，原告陈松林除对货梯定金3万元认可外（因认为被告收取了三方租赁合同中的租金，所以不同意在本案中扣除），对其余款项均不认可。本院认为，被告并未举证证明支付的货梯定金3万元是履行房屋租赁合同还是三方租赁合同项下产生的费用，鉴于原告不同意在本案中扣除的主张，无法认定与本案的房屋租赁合同有关，故对此本院不予理涉。对于其他四笔款项，原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证明，故对于被告的上述辩解，本院不予采信。对于原告主张的逾期付款利息损失的诉讼请求。本院认为，被告在付款承诺书中承诺于2019年7月31日之前支付租金80万元，但并未按约履行，且因双方一致确认已在2020年3月30日终止履行房屋租赁合同，故被告理应向原告承担以80万元为基数自2019年8月1日起按照银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月30日止，以687000元为基数自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的逾期付款利息损失。对于原告主张被告将房屋腾空并移交原告的诉讼请求。本院认为，原、被告双方一致确认被告使用的房屋为位于渭塘镇渭北村黄家浜141号二楼西南面、营业执照为金雅达建材贸易有限公司的700余平方米的房屋，因被告并未能举证证明已就该使用房屋向原告履行了支付租金的付款义务，再结合被告出具的付款承诺书中“未按期付款，自愿搬空厂房”的陈述，因此原告作为案涉房屋的所有权人有权要求被告从租赁房屋处搬离，故对此诉请本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王既华应于本判决生效之日起十日内支付原告陈松林款项人民币690613.3元及相应的逾期付款利息（以80万元为基数自2019年8月1日起按照银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月30日止；以687000元为基数自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、被告王既华应于本判决生效之日起十日内从原告陈松林所有的位于苏州市相城区处搬离，并将房屋返还给原告陈松林。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币8570.5元，由原告陈松林负担3217.5元，被告王既华负担5353元（被告负担的诉讼费用已由原告预交，由本院退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331042952）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇二〇年十月二十八日书记员  姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。