终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7545号原告：李可青，男，1953年5月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：崔群，北京德畅律师事务所律师。被告：广东金穗丰实业有限公司，住所地：广州市天河区天河路190号202房自编之五。法定代表人：陈彬彬，职务：执行董事。被告：谢静红，女，1968年8月11日出生，汉族，住汕头市龙湖区。两被告共同委托诉讼代理人：张夏，广东千法律师事务所律师。原告李可青与被告广东金穗丰实业有限公司、谢静红物权纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李可青及其委托诉讼代理人崔群、两被告共同委托诉讼代理人张夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李可青向本院提出诉讼请求：1、判令被告广东金穗丰实业有限公司、谢静红立即返还腾退非法占有使用的原告新中国大厦4楼(自编号B491)4003商铺；2、判令由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：首先，本案证据以及广州市中级人民法院（2020）粤01民终5662号《民事判决书》判决内容证明，两被告均不是涉案商铺的合法占有使用人。同时，该判决还证明被告广东金穗丰实业有限公司是向原告支付涉案商铺非法占有使用费的承担者，原告则是涉案商铺占有使用费的合法享有人。而被告谢静红则是涉案商铺名义上的非法占有使用人，且一直实际在涉案商铺从事占有使用经营行为。其次，两被告在（2020）粤01民终5662号物权保护纠纷案件中，均承认原告是新中国大厦4楼4003商铺的合法权利人，该承认属于民事诉讼中的当事人自认。所以，原告请求判令两被告返还腾退新中国大厦4楼4003商铺的诉讼请求，既有充分证据支持，也属于民事诉讼当事人自认的范畴。因此，原告在本案中的诉讼请求，依法应当得到人民法院的支持。同时，在该物权保护纠纷案件中，两被告虽然抗辩其非法占有使用的自编B491号商铺与4003商铺不完全等同，但既未举证证明自己的主张，也未主张自己是自编B491号商铺的合法占有使用人。现在，生效判决查明确认了两被告非法占有使用自编B491号商铺的事实，两被告就理所当然地应当向自编B491号商铺的合法权利人返还该商铺。而如果在有证据证明自编B491号商铺就是4003商铺的情况下，原告请求判令两被告返还腾退涉案商铺的诉讼请求，就依法应当得到法院的支持。两被告共同答辩称：一、李可青预购的新中国大厦四层4003号铺，与现四层B491号铺，位置不明、界址不清、面积存疑，且李可青未进行确权，导致无法核实两铺位是否同一。我公司已经通过法院变卖的方式，买受取得新中国大厦整体工程项目，所以我公司有权对新中国大厦整体工程项目进行占有、使用、收益、处分，故有权出租B491号铺。李可青提交的证据仅能证明其预购4003号铺，现既无证据证明其取得B491号铺，也无证据证明4003号铺就是B491号铺，李可青应当承担举证不能的法律后果：（1）广州市中级人民法院于2020年6月作出的（2020）粤01民终5662号生效判决，已经认定李可青未对B491号铺进行确权。（2）4003号铺位置不明、界址不清。根据《民事诉讼法》的规定，李可青对4003号铺的位置和界址承担举证责任，但其提交的证据均不能证明4003号铺准确的、具体的位置和界址，应承担举证不能的法律后果。（3）4003号铺面积存疑。李可青自己提交的证据都认为4003号铺和B491号铺面积不一，故无法核实两商铺是否同一。二、新中国大厦目前仍未完成规划验收、整体验收和分户验收，不具备竣工验收合格后方可交付使用的法定交付条件。我公司一直积极解决原开发商国商公司遗留的历史问题，并积极配合相关职能部门办理各项验收手续，但因历史遗留问题太多，故新中国大厦目前仍未办妥竣工验收备案手续。新中国大厦铺位在法律上仍不具备履行交付使用的条件。三、李可青重复诉讼要求返还4003号铺，根据“一事不二理”规则，恳请贵院予以驳回。李可青曾经在2013年诉请返还4003号铺，贵院生效判决驳回其全部诉讼请求。李可青至今既未取得确权证据，也未取得4003号铺竣工验收合格证据，没有新情况、新理由又再次起诉要求返还商铺的，属于重复起诉，恳请贵院予以驳回。经审理查明，位于广州市人民南路西侧、广州文化公园北侧（十三行路1号）的新中国大厦（用地面积9401平方米）原由广州市友谊公司征用拆迁，后变更由广州市国商大厦开发有限公司负责开发、销售。该大厦于1996年动工建设，设计为地上43层，地下5层，规划批准建设地上建筑面积115000平方米，地下建筑面积36000平方米，总面积为151000平方米。在工程未完工、未进行规划验收及工程竣工验收备案的情况下，广州市国商大厦开发有限公司将部分房屋交付购房人及广州市友谊公司。2010年5月13日，本院作出（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告，决定以人民币973919016元变卖广州市国商大厦开发有限公司建设的新中国大厦整体工程项目。变卖的新中国大厦整体工程项目减除以下已建成建筑面积：1、原开发商广州市国商大厦开发有限公司与小业主已办理预售鉴证登记的面积为21427.97平方米（该面积确定以广州市国土资源和房屋管理局预售登记备案的面积数及位置为依据）；2、购买人已提交证据显示其支付了部分购房款并实际占有使用，但未到广州国土资源和房屋管理局办理预售登记备案面积3443.2360平方米；……。本次拍卖面积以大厦现存在的建筑面积为准，已出售给小业主的面积、按合作协议分配给友谊公司的面积、安置拆迁户的面积等，不属于买受人所有。2010年7月21日，本院作出（2007）荔法执字第4158－4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人广州市国商大厦开发有限公司在本市十三行路1号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人广东金穗丰实业有限公司所有［买受人的权利义务见原审法院（2007）荔法执字第4158－5号变卖公告］；二、买受人广东金穗丰实业有限公司可持本裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。该裁定已发生法律效力。2010年8月26日，本院作出（2007）荔法执字第4158－7号公告，内容有：……自2010年7月21日起，新中国大厦负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层（十四层自编十五层Ａ）中属于广州市国商大厦开发有限公司变卖面积（剔除已出售、安排回迁的部份及广州市友谊公司按合同取得的面积）的权益，包括已出租场地面积的收益归买受人广东金穗丰实业有限公司。在变卖新中国大厦整体工程项目前与广州市国商大厦开发有限公司签订场地租赁合同的承租人，应按原合同约定将租金交给广东金穗丰实业有限公司。广东金穗丰实业有限公司作为买受人，同时也是新中国大厦整体工程项目的建设单位。2010年9月3日，本院执行将该大厦负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层中属于广州市国商大厦开发有限公司的变卖面积以不交吉方式交付给广东金穗丰实业有限公司；二十一层至四十三层属于广州市国商大厦开发有限公司的变卖面积以交吉方式交付广东金穗丰实业有限公司。新中国大厦工程至今未建设完成及进行竣工验收。2000年10月31日，李可青曾提起诉讼要求广州市国商大厦开发有限公司交付购买的新中国大厦负一层1068号铺并支付违约金。事实和理由：1996年10月15日，李可青与广州市国商大厦开发有限公司签订《房地产预售契约》，约定李可青购买新中国大厦负一层1068号铺，建筑面积18.29平方米，成交价为港币500559元，广州市国商大厦开发有限公司应在1998年10月31日前将付商铺，违约则按已付房价款总额每日1‰计算违约金。契约在1996年12月18日经广州市房地产交易所办理了鉴证手续。合同签订后，李可青支付了港币434011元，余款港币66548元未支付，公司也未交付商铺。1999年1月15日，双方重新签订《房地产预售契约》，约定将原来约定的负一层1068号铺变更为四层4003号铺，建筑面积22.92平方米，成交价为港币707983元，公司应于1998年10月31日前交付。新的预售契约未经广州市房地产交易所鉴证。同日，双方签订《租赁合同》约定公司返租4003号铺，租期为1998年11月1日至2003年10月30日，年租金为商铺总款的12%。2001年1月12日，本院作出（2000）荔法房初字第××号民事调解书，确认双方达成的协议：一、自调解书发生法律效力之日起十日内，广州市国商大厦开发有限公司将新中国大厦4003号商铺（建筑面积22.92平方米）交付给李可青，作为广州市国商大厦开发有限公司不能交付负一层1068号铺的产权补偿；二、广州市国商大厦开发有限公司从1998年11月1日至2003年10月31日应支付的租金与李可青尚欠的楼款282505.26元相抵销，双方不互追偿。三、李可青逾期支付楼款及广州市国商大厦开发有限公司延期交楼的违约金，双方互不追偿。2006年8月24日，李可青与广州市均盛置业有限公司、广州市鋆悦经营管理有限公司签订《新中国大厦商铺委托承包经营合同》，约定李可青将新中国大厦四楼4003号铺委托给广州市均盛置业有限公司组合成全层整体统一经营管理，委托期限自2010年2月1日至2015年1月31日，每月承包费2831.35元。2013年9月24日，广东金穗丰实业有限公司在新中国大厦张贴《告新中国大厦4、5、6层业主书》，告知各业主称广东金穗丰实业有限公司于即日暂时接管4、5、6层的经营管理工作，保持正常经营状态，承诺在2015年1月各商铺与广州市均盛置业有限公司的租赁合同到期前将继续保障各业主的合法权益。2014年9月8日，李可青致函广东金穗丰实业有限公司，称其购买的4003号铺的具体位置和界址非常清晰，恰好与目前大厦四层自编号B491号商铺的坐标位置完全重合，要求收回B491号铺的经营使用权自主经营，也承诺在自主经营期间服从广东金穗丰实业有限公司对全层经营的统一管理。2015年1月18日，李可青向广东金穗丰实业有限公司发出《声明》，要求广东金穗丰实业有限公司将其拥有特定位置物业权的现自编B491号铺所在的经营面积交回李可青经营，B491号铺所在的经营面积少于拥有物权面积的问题待物业确权后再协商解决；要求从2015年2月1日起按每月120000元支付占用使用费。2017年9月6日，李可青向广东金穗丰实业有限公司发出《严正声明》，再次主张对B491号商铺的权利。广东金穗丰实业有限公司否认有收到上述函件。为办理权属登记发证，依李可青的委托，广州市房地产测绘院在2018年1月30日对荔湾区十三行路1号B491（原人民南路新中国大厦第四层4003号铺）作出《房屋建筑面积测绘成果报告书》，写明B491号铺套内面积9.8586平方米。2018年2月14日，广州市国土资源和规划委员会制粤（2018）广州市不动产证明第00204535号《不动产登记证明》，载明证明权利或事项：预告登记，权利人：李可青，义务人：广州市国商大厦开发有限公司，坐落：荔湾区人民南路新中国大厦第四层4003号商铺，商品房买卖合同号：96011376，登记字号18预登01000019，购房人的占有份额：李可青单独所有；暂缓编制不动产单元号。2018年4月12日，广州市房地产档案馆的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示李可青名下房地产登记情况如下：2018预登字01000019号，荔湾区人民南路新中国大厦第四层4003号商铺，商品房用途，面积9.8586平方米。李可青陈述4003号铺位置在广东金穗丰实业有限公司买受整个新中国大厦之前已变更编号为B491号铺。广东金穗丰实业有限公司陈述从2015年2月1日起对大厦第四层整体概括性接收再出租给小租户经营，当时是与四层绝大部分的买受人签约接收商铺的，四层有183个商铺的买受人，至少已与170-180个买受人签订租赁合同，没有具体区分自编号和铺位，是以各买受人买受时的铺号签约的，4003号铺也由公司统一经营。现B491号铺由谢静红使用。本院认为：依（2007）荔法执字第4158-4号执行裁定书和（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告，可以确定广东金穗丰实业有限公司买受的位于广州市十三行路1号的新中国大厦整体工程项目的范围为剔除原开发商广州市国商大厦开发有限公司与小业主已办理预售鉴证登记的面积和小业主支付了部分购房款并实际占有使用但未到广州市国土资源和房屋管理局办理预售登记备案面积等以外的面积。李可青购买的新中国大厦四层4003号铺不属于广东金穗丰实业有限公司的买受面积范围。根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中李可青并未提交不动产登记簿或不动产权属证书证明现四层B491号铺属于其所有。因此李可青买受的四层4003号铺是否就是现在的编号四层B491号铺，仍需要双方及房屋行政管理部门的比对、确认，本案中不适宜直接作出认定。因此，原告要求收回原告新中国大厦4楼自编号B491商铺的使用权依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，判决如下：驳回李可青的全部诉讼请求。本案受理费100元，由李可青负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李庆伟人民陪审员  林穗青人民陪审员  李翠兰二〇二〇年十月三十日书 记 员  吴 帆姚晓丹