广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20165号原告：熊雨，男，汉族，1989年6月14日出生，住湖南省益阳市赫山区，委托代理人：郭素静，系广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：施小燕，系广州金鹏律师事务所实习人员。被告：广州无相物业管理有限公司，住所地广州市天河区车陂路****自编**06铺后座。法定代表人：何亦庭，职务经理。委托代理人：谢昭明，系广东金桥百信律师事务所律师。原告熊雨诉被告广州无相物业管理有限公司租赁合同纠纷，本院于2020年6月28日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告熊雨及其委托代理人郭素静到庭参加了诉讼。被告广州无相物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2020年1月10日，原告、被告和广州市同联商业房地产有限公司（下简称“同联公司”）就被告位于广州市海珠区工业xxxxxx号自编1号铺的房屋（下简称“涉案房屋”）房屋租赁事宜签署了一份《同联商业房屋居间协议》，原告于协议签订当天即向被告支付了定金10000元。2020年1月13日，原被告双方正式签署了涉案房屋的《房屋租赁合同》，原告向同联公司支付中介费8000元。合同签订当天，依被告要求，原告通过向广州市诗达经济发展有限公司转账的方式向被告支付了押金24000元、水电保证金10000元（备注：在原告己支付的定金中予以冲抵），并预付了首期租金8000元、物业管理费250元以及进场费32000元，履行了全部的合同义务。《房屋租赁合同》和《同联商业房屋居间协议》均明确约定，被告向原告交房的时间为2020年2月10日。但遗憾的是，被告未在约定的期限内向原告交付涉案房屋，虽经原告多次催促，逾期三个多月仍未能把涉案房屋交付给原告使用，严重损害了原告的合法权益。被告逾期未交付房屋给原告使用的行为违反了《房屋租赁合同》和《同联商业房屋居间协议》的约定，构成了违约，应当承担违约责任。被告逾期交付涉案房屋的时间长达3个多月，且至今仍未能把涉案房屋交付给原告使用，直接导致原告的合同目的无法实现，原告作为守约方有权解除合同。由于被告从未将涉案房屋交付给原告使用，被告从未履行过合同义务，因此应当依法向原告退还押金、保证金，预付的租金和管理费以及进场费。原告在本案中不存在过错，因此本案的所有诉讼费用均应由被告承担。故起诉请求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还定金10000元、押金24000元、预付的租金8000元、预付的管理费250元，合计42250元；3、判令被告向原告退还进场费32000元；4、判令被告向原告支付违约金10000元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告庭后提交书面意见：被告已依约履行涉案合同的义务，将涉案房屋交付本案原告熊雨，而原告熊雨并未依约支付租金，应当承担相应违约责任。被告与本案原告熊雨于2020年1月13日签订了涉案《房屋租赁合同》，签订涉案合同后，被告即依原告熊雨的请求于签订合同当日将涉案房屋交付原告熊雨，原告熊雨也签署了交接确认文件，确认其已依合同约定接收涉案房屋，故而原告熊雨才向被告支付押金及租金等。原告熊雨在与被告签订涉案合同后，向被告提出由于新冠疫情的原因，请求延后涉案合同所约定的租金起算时间，但被告并未同意，仅表示先依合同履行，待疫情过后再行协商补贴事宜，随后原告熊雨即一直未再与被告沟通，也未依约向被告支付租金，反而单方通知被告解除涉案合同，后经被告了解，原告熊雨是因为知悉涉案房屋附近有同类型商铺营业，其惧怕同行业竞争故此不愿再承租涉案房屋。原告熊雨未依约履行其合同义务，在被告未违约的情况下强制解除合同，严重违反涉案合同的约定，应当承担相应违约责任，被告有权没收原告熊雨所支付的押金等相关款项。经审理查明：被告（出租方、甲方）、原告（承租方、乙方）及广州市同联商业房地产有限公司（居间方、丙方）签订了《同联商业房屋居间协议》，约定：物业地址为广州市海珠区工业大道路xxxxx铺；租金或合作经营费用（不包含物业管理费）为每月8000元；租金或合作经营费用支付方式为付壹押叁，租期为叁年；甲乙双方约定于2020年1月11日前到丙方处签订房屋租赁合同或其他正式合同；无论乙方支付的定金多少，若甲乙双方有乙方违约，甲乙双方在此约定违约金为一个月的租金；进场费3.2万，合同叁年，交房时间2020年2月10日，免租期1个月，自交房日起算免租期；等。2020年1月13日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其拥有坐落在海珠区工业大道中366-372号自编1号铺的房屋出租给乙方作商业使用；月租金为8000元；租赁期限自2020年2月10日至2023年3月9日共计36个月，租金按月结算，乙方在每月的1号前缴付本期租金给甲方；乙方需在签署本合约时，向甲方支付押金24000元、首期8000元，水电保证金10000元；在租赁期内甲方应依约按时将该物业及设备缴付乙方使用；等。同日，被告出具《收据》载明今收到xxxxx号铺熊雨交来三个月押金24000元、租金管理费8250元。另被告出具收据载明收到熊雨交来的水电保证金10000元。诉讼中，原告表示签署居间协议后共向被告支付了款项74250元，包含了押金24000元、首期租金8000元、进场费32000元、管理费250元、定金10000元，其中定金10000元后转为水电保证金，双方约定在2020年2月10日交房，但被告一直未将房屋交付给原告使用。被告表示确认收到原告支付的款项74250元，但其已将涉案房屋交付给了原告，原告提交的微信聊天记录显示的无相物业管理员只是被告的一个临时工，不能代表被告发表意见。原告为证明其主张还提供了以下证据：1、微信聊天记录；2、银行交易流水。其中微信聊天记录中显示被告的管理员于2020年3月14日表示“我会尽快协调，交铺给你”，2020年4月1日表示“不好意思，因为疫情原因，原档主一直不肯搬走，我已经尽力在和他协调”等。被告为证明其主张提供了以下证据：1、物业移交确认表，载明移交区域：工业大道366-372号自编1号铺，移交时间：2020年1月13日，移交方式：现状移交；2、原告熊雨于2020年4月17日发出的《解约通知函》。原告的质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，原被告在签署租赁合同时，是被告提前让原告在移交确认表上签名，目的是下次交房的时候不用再签署了，合同约定的交房时间为2020年2月10日，被告不可能在2020年1月13日提前约一个月的时间就把房屋交付给原告使用，而且有其他证据证明被告一直未将房屋交付给原告。对证据2的三性无异议，本案因被告的违约行为导致合同目的无法实现，原告可以行使合同解除权，也可以向被告主张违约责任。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《同联商业房屋居间协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告主张被告一直未将房屋交付给原告，提供了其与被告员工的微信聊天记录予以证明，被告则表示已将房屋交付给了原告并提交了物业移交确认书，结合双方在居间协议中约定的交房时间为2020年2月10日，且免租期自交房之日起计算1个月，依常理，被告并无理由提前在签订租赁合同当天即2020年1月13日将房屋交付给原告，同时微信聊天记录中被告员工亦明确表示一直在与前手租户沟通，尚未交铺给原告。被告亦未提交其他证据证明已经交付房屋的事实，故本院对原告的上述主张予以采纳，对被告主张已经交付房屋的意见不予采信。根据微信聊天记录，直至2020年4月1日，被告仍未将房屋交付给原告使用，故原告可以提前解除合同，根据被告提交的解约通知函，本院确认双方的租赁合同于2020年4月17日解除。因原告并未实际使用涉案房屋，故合同解除后，被告应当返还已收取的款项给原告，被告确认收取了原告支付的款项74250元，故原告主张被告退还定金10000元、押金24000元、预付的租金8000元及管理费250元、进场费32000元的请求，合理有据，本院予以支持。关于违约金的问题，因被告并未按照约定的时间将房屋交付给原告，故应当承担违约责任。根据双方签订的居间协议，无论原告支付的定金多少，违约金均为一个月的租金，故本院酌情认定违约金的数额为1个月的租金即8000元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告熊雨与被告广州无相物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；二、被告广州无相物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还水电保证金10000元、押金24000元、预付的租金8000元及管理费250元、进场费32000元给原告熊雨；三、被告广州无相物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8000元给原告熊雨；四、驳回原告熊雨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1906元，由原告负担45元，被告负担1861元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年十月二十日书记员  李敏燕陈丹纯