四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7301号 原告：倪莹，女，1987年6月27日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：柳翔，四川谦信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅月，四川谦信律师事务所律师。 被告：四川永亨众和贸易有限公司，住所地：四川省成都市锦江区中新街49号8楼。 法定代表人：陈旭东，公司总经理。 委托诉讼代理人：曾茂，重庆百君（成都）律师事务所律师。 原告倪莹与被告四川永亨众和贸易有限公司（简称永亨众和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪莹的委托诉讼代理人柳翔、被告永亨众和公司的委托诉讼代理人曾茂到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 倪莹向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同（商业）》及其三份补充协议；2、永亨众和公司退还倪莹已付购房款1003358元；3、永亨众和公司向倪莹支付违约金10033.58元；4、永亨众和公司向倪莹支付律师费1万元；5、永亨众和公司向倪莹支付房屋差价损失20万元；6、永亨众和公司向倪莹支付资金占用利息（以7%／年标准自2018年1月24日起计算至全部本息清偿之日止）；7、本案诉讼费及保全费由永亨众和公司承担。事实和理由：倪莹与永亨众和公司签订了《房屋买卖合同（商业）》及三份补充协议，约定倪莹向永亨众和公司购买成都市锦江区房屋。根据合同约定，倪莹已向永亨众和公司支付购房款1003358元。根据《补充协议2》第1条规定，永亨众和公司承诺过户时间为2020年3月31日之前，否则按照《房屋买卖合同（商业）》第九条相关规定执行。但截至该日及此后三十工作日，永亨众和公司未完成房屋过户事宜。且根据倪莹查询，该房屋设置抵押，不具备过户条件。根据《房屋买卖合同（商业）》第九条规定，倪莹有权退房，即解除相关协议并要求永亨众和公司支付违约金、赔偿相关损失。 永亨众和公司辩称，1、永亨众和公司已将案涉房屋交付给倪莹，其已产生收益，合同目的已实现。2、关于办理产权过户期限，在合同第八条约定的3个先决条件成立后才开始起算180个工作日，而不是从合同签订起算。因此，案涉合同产权过户的最后期限没有明确时间，要以合同约定的3个先决条件的达成而确定。本案中，倪莹未缴纳自己应承担的税费，因此不能办理产权登记，从时间看永亨众和公司并未违约。即使倪莹认为办证时间约定不明，导致双方对合同的理解产生歧义，也应当通过协商、签订补充协议，按照有利于实现合同目的的方式来解决争议。3、合同签订前，案涉房屋已于2018年1月31日设立抵押，倪莹对此是明知且接受的，合同第十四条对抵押情况作出了特别提示，其明知该状态且明白当前的抵押状态丝毫不影响其接收房屋以及短时间内解除抵押后即可办证的事实。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定适用于房地产开发企业签署的商品房买卖合同，而永亨众和公司并非房地产开发企业，案涉合同实际系二手房买卖合同，因此本案并不适用此条规定。案涉房屋原计划在今年初办理解除抵押手续，因新冠疫情部分资金未回款、部分贷款未顺利办理，造成解除抵押延后，目前正在积极筹措资金，近期就可以解除抵押，只要倪莹配合办理产权过户手续即可完成，不属于“房屋买卖合同目的不能实现”，倪莹也不属于“无法取得房屋的买受人”。 本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，倪莹（买受人，乙方）与永亨众和公司（出卖人，甲方）签订《小春熙房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于成都市锦江区，建筑面积约52.12平方米，房屋用途为商业，总价为1993358元；买受人在签订项目定购书时所付定金为10万元，在本合同签订后将作为房款的一部分；买受人选用银行抵押贷款方式付款，须于2018年1月24日前支付首付款1003358元；第八条产权过户1、产权过户交易的先决条件：（1）买受人须按本合同规定先履行全部付款责任，如买受人未完整履行付款责任或赔偿责任，该房屋产权仍属于出卖人，出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约。（2）双方在办理不动产权证书时，买受人应无条件配合出卖人，买受人应在出卖人指定时间内按照相关办理要求提供相应文件及资料，如买受人不能按出卖人要求予以配合，出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约。（3）买受人在办理不动产权证书前应在物业所在区税务局缴纳相关税费，如买受人未按约定缴纳应缴税费，出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约。2、产权过户的时间：在本合同约定的先决条件全部成立后，出卖人将通过电话、短信或微信的方式通知买受人办理不动产权证书，出卖人将于买受人提交完整的办证所需材料后180个工作日完成所售房屋的所有权过户，并将房屋不动产权证书交给买受人；第九条逾期办理产权过户违约责任如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得不动产权证书，按照逾期时间分别处理：逾期超过30个工作日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人已交付房价款的1%向买受人支付违约金，并于买受人实际取得该房屋产权证之日起10日内向买受人支付违约金；第十四条房屋现状买受人确认在签订本合同前已实地查看该房屋的地理位置和周边环境，已充分了解该房屋全部有关信息（包括抵押情况），本合同签订后，买受人不得以任何理由拒绝支付购房款或要求解除合同（该条款字体采用加黑斜体方式标注）；第十五条其他相关规定4、出卖人对本合同及本补充协议中免除或限制其责任的条款，在签订协议前已经特别提示买受人注意，并按照买受人的要求进行了说明，买受人完全理解其含义并予以接受（该条款字体采用加黑斜体方式标注）。合同签订当日，永亨众和公司开具收据，载明收到倪莹支付的案涉房屋购房款1003358元。 2018年8月27日，倪莹（乙方、买受人）与永亨众和公司（甲方、出卖人）签订《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》，约定：截至本协议签订时，买受人已向出卖人支付购房款1003358元，剩余购房款989235元于出卖人通知买受人办理不动产权证书之日起5日内，买受人一次性支付给出卖人。出卖人收到上述款项，及买受人提交完整的办证所需材料之日起5个工作日内完成所售房屋的所有权过户，并将房屋不动产权证书交给买受人。 2020年1月13日，倪莹（乙方、买受人）与永亨众和公司（甲方、出卖人）签订《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》及《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议2》，补充约定：1、出卖人承诺该房屋的过户时间为2020年3月31日，该日期前双方到成都市城乡房产管理局认可的机构签署《成都市存量房交易资金监管协议》办理资金监管，房屋尾款在过户后资金划转至出售方账户。2、出卖人未能在上述时间内办理完成过户手续，则按照《合同》第九条相关约定执行。 庭审中，倪莹与永亨众和公司确认，永亨众和公司已向倪莹交付案涉房屋。 2020年6月12日，倪莹委托四川谦信律师事务所指派律师代理本案诉讼，并签订《委托代理合同》，支付律师代理费1万元。 又查明，2015年12月7日，永亨众和公司取得包括案涉房屋在内的锦江区中新街49号1层房屋（建筑面积2328.14平方米）的所有权登记，房屋信息载明：产源为公产拆分买卖。 2015年12月24日，包括案涉房屋在内的房屋上设立了抵押登记，抵押权人为德阳银行股份有限公司高新科技支行，债务人为中誉远发国际建设集团有限公司，抵押面积15077.75平方米，权利价值9000万元。2016年3月4日，包括案涉房屋在内的房屋上再次设立了抵押登记，抵押权人为中国长城资产管理公司成都办事处，债务人为中誉远发国际建设集团有限公司，抵押面积15716.34平方米，权利价值35000万元。2019年9月19日，包括案涉房屋在内的房屋上的抵押权进行了变更登记。抵押登记信息显示：抵押权人为四川信托有限公司，权利价值19500万元。 以上事实，有当事人的身份信息、《小春熙房屋买卖合同》、《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》、《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议2》、收款收据、《委托代理合同》、发票、房屋信息查询等以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，倪莹与永亨众和公司签订的《小春熙房屋买卖合同》、2018年8月27日《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》、2020年1月13日《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》、《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议2》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。合同及协议签订后，倪莹按约支付了购房款1003358元，永亨众和公司未按《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议2》约定于2020年3月31日前为倪莹办理房屋过户手续，且截至本判决作出之日，永亨众和公司亦未能履行该项过户义务。根据《小春熙房屋买卖合同》和《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议2》规定，倪莹有权退房，永亨众和公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%支付违约金；倪莹要求继续履行合同的，合同继续履行，永亨众和公司按已交付房价款的1%支付违约金。故倪莹享有合同解除权，倪莹以提起本案诉讼的方式主张解除合同，上述合同从起诉状副本送达永亨众和公司之日起即解除。倪莹主张永亨众和公司退还已付购房款1003358元、支付违约金10033.58元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。永亨众和公司辩称，产权过户期限应在《小春熙房屋买卖合同》第八条约定的3个先决条件成立后才开始起算180个工作日。因签订在后的《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议2》对签订在前的《小春熙房屋买卖合同》第八条产权过户的相关约定进行了更改，应以签订在后的约定为准，故本院对永亨众和公司此项辩称理由不予采纳。倪莹主张永亨众和公司支付律师费、房屋价差损失及资金占用利息，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、确认原告倪莹与被告四川永亨众和贸易有限公司于2018年1月24日签订的《小春熙房屋买卖合同》、于2018年8月27日签订的《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》、于2020年1月13日签订的《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》和《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议2》已解除； 二、被告四川永亨众和贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告倪莹返还购房款1003358元； 三、被告四川永亨众和贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告倪莹支付违约金10033.58元； 四、驳回原告倪莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取11370元，由被告四川永亨众和贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十月十六日 书记员  傅晓婉