新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初3002号 原告：史旭峰，男，1963年8月22日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：张晓康，新疆长信合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓海峰，新疆长信合律师事务所律师。被告：伊犁卓越房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市西环路306号开元新城4号楼1501室。法定代表人：陈雪花，该公司董事长。委托诉讼代理人：何青山，新疆边塞律师事务所律师。被告：伊犁大世界房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市合作区青海路590号佳源·新天地住宅小区。法定代表人：李世新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王江，男，该公司员工。第三人：刘宁源，男，1974年1月10日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：刘丹，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。原告史旭峰与被告伊犁卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）、被告伊犁大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界公司）、第三人刘宁源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史旭峰及其委托诉讼代理人张晓康、邓海峰，被告卓越公司的委托诉讼代理人何青山、被告大世界公司的委托诉讼代理人王江，第三人刘宁源的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史旭峰向本院提出诉讼请求：1、被告卓越公司支付购房款450万元及2019年11月1日至付清购房款之日止的利息（按全国银行间同业拆借贷款利率计算）；2、被告大世界公司在担保财产范围内对上述债务承担连带保证责任；3、本案诉讼费用由被告卓越公司承担。事实与理由：2019年9月24日，原告与两被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将其所有的位于伊宁市××区共计11户商铺以价款450万元出售给被告卓越公司指定的人，为保证原告收到房款，被告大世界公司提供了财产进行担保。协议签订后，被告卓越公司联系第三人与原告于2019年11月1日签订了《存量房买卖合同》，合同签订之日支付全款，但在原告为第三人办理了产权变更登记后，被告卓越公司至今未向原告支付购房款，故诉至法院。被告卓越公司辩称，2019年9月24日，原、被告签订《房屋买卖协议》，原告履行了指定过户义务；协议书中约定的×号楼×单元××、×号楼×单元××、××三套商品房均由我方开发，商品房预售许可证登记在被告大世界公司名下，我方同意用上述协议中约定的房屋抵偿原告450万元债务；被告大世界公司法定代表人鲁伊在《房屋买卖协议》中代表公司签字，作为保证人，承担保证责任。被告大世界公司辩称，我方法定代表人确实与原告及被告卓越公司签订了《房屋买卖协议》，并承认其中的担保协议内容，但三套房屋的担保不成立；因项目特殊性，政府将所有锦绣名居的销售业务暂停，该三套房屋的抵押登记无法办理；被告卓越公司所述开发的锦绣名居项目的国有土地使用权属我方，所有项目开建手续都属于我方，涉案三套房屋均登记在我方名下；被告卓越公司与原告签订的《房屋买卖协议》不成立，原告将×号楼×层××号商铺出售给谁，我方不知情，第三方与原告之间的房款没有付清，故我方无权担保。第三人刘宁源述称，我实际履行的是与林永杰于2019年10月3日签订的《个人商业房买卖合同》，向林永杰支付了涉案11套房屋的购房款350万元，林永杰向我出具了350万元收条，故根据合同相对性原则，我不应当向原告承担责任；我对原告与两被告签订的相关协议不知情。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提交的《房屋买卖协议》、伊犁大世界房地产开发有限公司企业信用信息公示报告，由于两被告及第三人对上述证据均予以认可，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交如下证据：1、商品房预售备案申请表复印件三张（加盖有伊宁市房地产交易中心复印件与档案相符章），拟证实被告大世界公司于2020年5月14日将三套抵押房产网签至原告名下，被告大世界公司具有真实的担保意愿表示。被告卓越公司质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告大世界公司质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，锦绣名居房产的预售手续于2020年3月起均停止办理，导致该协议签订后，担保物没有办理抵押登记，担保无效。第三人刘宁源质证认为：对该组证据认可。本院认证：因该组证据来源于伊宁市房地产交易中心，被告大世界公司亦未提供相反证据予以推翻该组证据，故本院对该组证据予以采信。2、《存量房买卖合同》复印件一份（加盖有伊宁市自然资源局综合档案室复印件与档案相符章）、中华人民共和国税收完税证明复印件一份（未提交原件核对），拟证实该合同系房屋登记过户备案合同，从伊宁市自然资源局档案调取；2019年11月1日，原告已经按照《房屋买卖协议》约定将涉案商铺登记过户给被告卓越公司的指定人刘宁源名下，该合同仅为过户时的形式登记需要，真实的买卖关系仍然是原告出售给被告卓越公司。被告卓越公司缴纳过户相关税费，原告的合同义务履行完毕。被告卓越公司质证认为：对《存量房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均予以认可，但合同约定的房屋出售价款为2,909,577元，原告与我方签订的《房屋买卖协议》约定的房屋价款是450万元，两者存在差异。对中华人民共和国税收完税证明无异议。被告大世界公司质证认为：与被告卓越公司质证意见一致。第三人刘宁源质证认为：对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，仅仅是双方办理过户登记的凭证，但11套房屋至今并未交付，仍处于对外出租状态，原告仅给我办理了过户手续。本院认证：因该《存量房买卖合同》来源于伊宁市自然资源局，内容涉及涉案11套房屋，且第三人对该组证据的真实性予以认可，故本院对该组证据予以采信。3、接收起诉材料清单复印件一份（未提交原件核对）、新疆成鑫发展投资有限公司企业信用信息公示报告打印件一份，拟证实原告于2020年5月20日立案，在规定的保证期间内提起诉讼，保证人应当承担保证责任；大世界公司是一人有限责任公司，其唯一的法人股东是新疆成鑫发展投资有限公司，鲁伊是该公司的法定代表人，该公司的注册资本是5000万元，鲁伊系该公司股东。2018年11月2日至2020年7月21日即合同签订期间，鲁伊在该公司的认缴出资为4700万元，持股比例为百分之九十七，系该公司控股股东，鲁伊有权代表新疆成鑫发展投资有限公司作出决定，让其控股的被告大世界公司对外进行担保。被告卓越公司质证认为：对该组证据认可。被告大世界公司质证认为：对该组证据的真实性认可，对合法性、关联性不认可。第三人刘宁源质证认为：对该组证据认可。本院认证：因两被告及第三人对该组证据的真实性均予以认可，故本院对该组证据予以采信。第三人提交如下证据：1、《个人商业房买卖合同》复印件一份（未提交原件核对）、收条复印件两张（与原件核对无异），拟证实我方是向林永杰购买了涉案房产，房款总价为350万元，我方向林永杰支付了购房款350万元。原告质证认为：对该组证据认可。两份收条清楚表明林永杰自认所出售给第三人的商品房是原告出售给他的。被告卓越公司质证认为：对该组证据的合法性认可，对真实性无法判定，对关联性不予认可，对《个人商业房买卖合同》中的签字及两张收条是否是林永杰本人签字无法判定；林永杰与第三人的买卖关系与本案无关。被告大世界公司质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认证：因第三人并未提供《个人商业房买卖合同》的原件与复印件核对，无法认定该合同的真实性，故本院对该合同不予采信；对于两张收条，因第三人已经提供收条原件与复印件核对，且被告卓越公司亦未提供相反证据予以推翻该组证据，故本院仅对收条的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：一、2019年9月24日，被告卓越公司（甲方）、原告史旭峰（乙方）与被告大世界公司原法定代表人鲁伊（保证人）签订《房屋买卖协议》，该协议约定乙方将享有的位于伊宁市××区商铺（房屋产权证号：伊宁市房权证字第XXXX号，建筑面积557.07平方米）出售给甲方指定人名下，由甲方指定人与乙方签订《买卖合同》，甲、乙双方协商作价450万元。价款支付：前提：伊宁市经济合作区北京路×号楼商业综合楼×层××号商铺产权转移登记至甲方指定人名下。方式：甲方确认房屋产权转移登记至其指定人名下之日，甲方指定人向乙方支付购房款200万元；同时，甲方乙方特别约定：A.甲方指定人支付购房款的同时，乙方同意向甲方借款200万元，此款用于解决业主购房款的退款事宜；B.甲方向乙方出具借条之日，甲方指定人与乙方签订《买卖合同》项下支付200万元购房款的义务履行完毕；C.根据甲方要求，乙方跟甲方指定人签订《买卖合同》不影响甲乙双方“房屋买卖协议”的履行。剩余购房款，乙方同意甲方在本协议签字之日起三个月内由甲方清偿完毕。房屋买卖过程中涉及的所有税费由甲方承担。房屋交付时间确定为2019年12月30日。为保证甲方债务的履行，大世界公司提供担保。大世界公司提供三套房产作为本协议履行的抵押物。抵押物位于伊宁市上海路、河北路交汇处大世界公司取得预售“锦绣名居”房产，其中：一处：×号楼×单元××号，面积275.11；一处：×号楼×单元××号，面积274.47，一处：×号楼×单元××号，面积275.11，并办理网签手续。乙方实地踏看并对产权状况、预售状况清楚，同意抵押。大世界公司和甲方同意抵押物以外“锦绣名居”项下房产销售的房款优先偿还甲方该笔肆佰伍拾万元借款。抵押期限为本协议签字之日起至甲方债务清偿完毕；抵押期间，担保方保证未经乙方同意不得出售该抵押物。本协议自甲方、乙方、担保方签字（盖章）生效。该《房屋买卖协议》上甲方处加盖有伊犁卓烁装饰工程有限公司公章、被告卓越公司公章，乙方处有原告史旭峰签字，被告大世界公司原法定代表人鲁伊（于2020年6月21日变更为李世新）在担保人处签字。被告大世界公司仅就涉案债务提供抵押的上述三套房屋与原告于2020年5月14日办理网签手续，但至今并未办理抵押登记。原告认为甲方处加盖有伊犁卓烁装饰工程有限公司公章系盖章错误，被告卓越公司对此不持异议。二、2019年11月1日，第三人刘宁源（买方）与原告史旭峰（卖方）签订《存量房买卖合同》，该合同约定卖方自愿将其合法拥有的坐落在伊宁市××区华厦商业综合楼商服××等11户房地产转让给买方，房屋用途：商业，不动产权号/房地产权属证书号：伊宁市房权证字第XXXX号等11户，建筑面积557.07平方米；买卖双方协商上述房地产成交价格2,909,577元，付款方式买卖双方自行约定全款；卖方在2019年11月1日前将上述房地产正式交付给买方；上述房地产应在2019年11月1日之前办理转移登记，办理转移登记所需缴纳的税费，由买卖双方按法律规定各自承担。该《存量房买卖合同》买方处有第三人刘宁源签字并捺印，卖方处有原告史旭峰签字并捺印。原告按约于2019年11月1日将涉案11套商铺的产权转移登记至第三人名下，被告卓越公司缴纳了产权转移登记的相关税费合计33,370.61元。因被告卓越公司与第三人刘宁源至今均未向原告支付过购房款，故原告未将涉案房屋交付被告指定人即本案第三人。三、被告大世界公司为自然人投资或控股的法人独资企业，自2015年10月26日起，该公司投资人为新疆成鑫发展投资有限公司，该公司成立于2010年6月21日，法定代表人为鲁伊。本院认为，原告、被告卓越公司及被告大世界公司原法定代表人鲁伊签订的《房屋买卖协议》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告卓越公司支付购房款450万元，经查明的事实，原告按照《房屋买卖协议》约定将涉案11套商铺的产权转移登记至第三人名下，至此已经满足该协议约定价款450万元的支付条件，虽该协议约定被告卓越公司确认房屋产权转移登记至第三人名下之日，第三人向原告支付购房款200万元，余款由被告卓越公司清偿完毕，但该《房屋买卖协议》既无第三人签字，事后亦未得到第三人追认，故该协议对第三人不产生约束力。虽原告与第三人针对涉案商铺签订了《存量房买卖合同》，但双方均认可该合同仅为办理过户所用，由此可见，涉案《房屋买卖协议》的买卖双方仍为原告和被告卓越公司，因此，被告卓越公司应当向原告支付购房款450万元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告卓越公司支付自2019年11月1日至付清购房款之日止的利息（按全国银行间同业拆借贷款利率计算），因涉案购房款450万元的支付前提是原告将涉案商铺产权转移登记至第三人名下，现原告、被告卓越公司及第三人对产权转移登记时间即2019年11月1日均不持异议，被告卓越公司本应于2019年11月1日付清购房款450万元，但除购房款200万元以外，原告与被告卓越公司特别约定剩余购房款250万元于协议签订之日起三个月内（即2019年12月24日前）清偿完毕，现被告卓越公司至今未履行付款义务，理应向原告支付相应的逾期付款利息，但结合上述应付购房款的时间，理应分段计算利息，故针对购房款200万元的利息，本院认定被告卓越公司应当支付自2019年11月2日至付清购房款200万元之日止的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；针对剩余购房款250万元的利息，被告卓越公司应当支付自2019年12月25日至付清购房款250万元之日止的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告主张被告大世界公司在担保财产范围内对上述债务承担连带保证责任，虽涉案《房屋买卖协议》约定被告大世界公司提供三套房屋作为抵押物，但至今并未办理抵押登记，故抵押担保条款未生效，现原告认为被告大世界公司原法定代表人鲁伊系代表该公司提供担保，但因被告大世界公司并未对此予以追认，该公司在协议签订期间的唯一法人股东新疆成鑫发展投资有限公司亦未盖章确认，故原告要求被告大世界公司在本案中承担连带保证责任于法无据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伊犁卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告史旭峰支付购房款450万元；二、被告伊犁卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告史旭峰支付自2019年11月2日至付清购房款200万元之日止的利息（以购房款200万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、支付自2019年12月25日至付清购房款250万元之日止的利息（以剩余购房款250万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告史旭峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,800元，减半收取计21,400元，由被告伊犁卓越房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   董 文二〇二〇年十月二十六日书  记  员   毛钰玮