广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21864号原告：中山市百佳保全物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××968J。法定代表人：胡雪妹，职务总经理。委托诉讼代理人：尹育之，广东上方律师事务所律师。被告：陈铁牛，男，1969年8月2日出生，汉族，住河南省正阳县××××××××××，公民身份号码412×××××××********。原告中山市百佳保全物业管理有限公司（以下简称百佳公司）与被告陈铁牛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告百佳公司的委托诉讼代理人尹育之，被告陈铁牛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年7月1日至2020年4月30日的物业管理费3383.6元（建筑面积×单价×拖欠月数：109.86×1.4×22）；2.判令被告立即支付原告垫付的水费964.2元；3.判令被告立即支付滞纳金8739.1元[拖欠费用总计×千分之三×所欠天数：（3383.6+964.2）×0.003×670]。庭审过程中，原告明确水费计算期间为2018年7月1日至2020年4月30日，滞纳金以拖欠物业管理费以及水费的总和为基数，按每日千分之三，从2018年7月1日起计算至实际清偿之日止。事实与理由：2017年12月10日，原告与被告居住的小区业主委员会签订物业服务合同，自该日开始为被告所在小区提供物业服务。被告自2018年7月1日开始未缴物业管理费，经多次催缴仍未缴。被告的行为违反相关法律规定致原告经营困难，特诉于人民法院，请人民法院依法公正裁判。原告百佳公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.物业管理服务合同；2.水费通知单、发票；3.律师函。被告陈铁牛答辩称：滞纳金过高，确认管理费以及水费的金额，被告也愿意缴纳，因被告的妻子生病了，特殊情况，也与原告沟通过，原告当时称先缴纳一点，被告称有钱就会向原告支付。被告陈铁牛就其辩称未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，委托方（甲方）中山市板芙镇尚美居小区（以下简称尚美居小区）与服务方（乙方）百佳公司签订一份《尚美居小区物业管理服务合同》约定，尚美居小区由百佳公司对其进行物业管理，管理服务期限为三年，自2017年12月10日起至2020年12月10日止；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠，对逾期欠费三个月以上的业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金，乙方有权对欠费超过3个月的业主进行公示通报，对欠费超过6个月的业主可提起诉讼追讨；物业管理费收费标准为多层住宅1.0元/平方米，高层住宅按楼层不同而区分，1层及1层复式1.1元/平方米，2-3层1.3元/平方米，4-5层1.4元/平方米，6-7层1.5元/平方米，8-9层1.6元/平方米等；本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取，乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。合同还约定了其他内容。庭审时原告陈述，被告从2018年7月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年4月30日共拖欠22个月的物业管理费3383.6元、水费964.2元。原告经多次追讨未果，于2020年8月5日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，位于中山市××××××××××××××××××××××登记权利人为陈铁牛，建筑面积为109.86平方米，登记时间为2017年6月5日。庭审过程中，被告确认每月管理费153.8元，水费与物业费一同交给物业管理公司，称：5楼空调滴水至被告窗户，已与保安队长反应，但未处理；电梯按钮磨损严重；管理方式粗暴，因被告未将车辆停在指定车位，就被保安锁车，要求被告缴纳罚款。原被告双方确认每月10日前缴纳上个月的物业管理费。本院在另案（2020）粤2071民初21854号的审理过程中，于2020年10月22日，本院工作人员对涉案的尚美居小区进行现场勘察，对业主反映的停车位、卫生等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原告的主张及被告的抗辩，结合双方庭审的陈述，本院归纳本案争议的主要焦点为：一、涉案物业服务合同对被告是否具有约束力？是否与原告形成物业服务合同关系？二、被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？关于焦点一。被告虽未与百佳公司签订物业服务合同，但尚美居小区与百佳公司签订了物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《尚美居小区物业管理服务合同》对业主具有约束力。百佳公司依据上述合同的约定，对尚美居小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系。关于焦点二。被告认为原告存在未及时处理相关事宜、管理方式粗暴等现象，以此为由停止缴费，但被告未提供证据予以证明。本院认为，原告与被告形成物业服务合同关系，应恪守履行相应合同义务，原告作为物业服务机构，在物业服务过程中存在瑕疵，应当及时改正，且其应当按照业主反映的真实情况，合理对待并处理物业服务问题。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。综上，被告关于物业服务公司的管理服务存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为109.86平方米，原告主张物业管理费按建筑面积1.4元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为153.8元，被告亦予以确认，故被告应向原告支付2018年7月1日至2020年4月30日共22个月的物业管理费3383.6元（153.8元/月×22个月）。关于水费，被告同意缴纳，故对原告要求被告支付2018年7月1日至2020年4月30日期间水费964.2元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，该费用应为逾期付款违约金。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应按合同约定即“对逾期欠费三个月以上的业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金”支付拖欠的物业管理费违约金，现原告主张以拖欠物业管理费总数与水费之和为基数，从2018年7月1日起按每日3‰计算至清偿之日止。被告则抗辩该计算标准过高。本院认为，双方虽对逾期缴纳物业管理费的违约金进行了约定，但被告抗辩按每日千分之三的标准计算过高，且该标准确属过高，故本院予以调整，另原告以总欠款为基数从2018年7月1日开始计算，有违公平原则，又有双方约定当月管理费于下月10日前支付，故本院酌定被告应按以下方式向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金：2018年7月至2019年7月期间的物业管理费以每月153.8元为基数，分别从欠费月（如2018年7月份的物业管理费未缴纳，则2018年7月份为欠费月）的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止；2019年8月至2020年4月期间的物业管理费以每月153.8元为基数，分别从欠费月的次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止。对于水费的违约金。原被告未就逾期缴纳水费违约金进行约定，但被告确认应支付水费，又有原告主张2018年7月1日至2020年4月30日期间水费为964.2元，但未能提供证据证明各月份具体金额，故被告应以964.2元为基数，从2020年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍至全部清偿之日止，向原告计付逾期缴纳水费违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费、水费及违约金的部分请求合法有据，本院予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈铁牛于本判决生效之日起五日内向原告中山市百佳保全物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业管理费3383.6元并支付违约金（计算方式为：2018年7月至2019年7月期间的物业管理费以每月153.8元为基数，分别从欠费月的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止；2019年8月至2020年4月期间的物业管理费以每月153.8元为基数，分别从欠费月的次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止）；二、被告陈铁牛于本判决生效之日起五日内向原告中山市百佳保全物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年4月30日期间的水费964.2元并支付违约金（计算方式为：以964.2元为基数，从2020年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告中山市百佳保全物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取为64元（原告已预交），由被告陈铁牛负担（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 余 伟二〇二〇年十月三十日书记员 何丽钊陈**龙