四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初1041号 原告：陈帮菊，女，1979年8月14日生，汉族，住四川省泸县。 诉讼代表人：刘晓勤，女，1982年4月22日生，汉族，住四川省成都市锦江区。 诉讼代表人：刘波，男，1984年12月10日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：张登富，四川管仲律师事务所律师。 被告：泸县友豪置业有限公司，住所地四川省泸县福集镇城西新区，统一社会信用代码915105210995759974。 法定代表人：罗泽民，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵维、铁梦婷，系公司员工。 原告陈帮菊与被告泸县友豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告陈帮菊的一般授权委托诉讼代理人张登富及诉讼代表人刘晓勤、刘波，被告泸县友豪置业有限公司的一般授权委托诉讼代理人赵维、铁梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即交房，并承担违约金，违约金以实付购房款1548918元÷76%为基数按年利率8%计算至交房时止（其中，2018年11月1日至2019年10月30日的违约金163044元，2019年11月1日至交房时的违约金另行计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，原告与被告签订三份《商品房买卖合同》（合同编号：2018003778、2018003781、2018003782）。合同签订后，原告向被告支付了购房款1548918元，原告全面履行了合同义务。合同约定被告应于2018年10月30日前交房，但被告至今未按合同履行交房义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告特诉至法院，望判如所请。 被告辩称：一、原告与被告于2017年7月10日签订《友豪·新世界认购协议》，购买本案讼争商铺，约定被告一次性优惠24%的房款541770元，用于三年市场培育，原告同意无偿将物业交给被告经营或招商经营，被告取得相应经营收益。2018年3月30日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》及补充协议，约定交房时间为2018年10月30日。同时，原告与被告签订《委托经营协议》，约定原告将物业经营权委托给被告，委托经营时间为商铺完成交房后6个月起满三年时止。二、《商品房买卖合同》和补充协议中约定的交房条件为取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，被告已在交房时取得，完全符合交房条件，不存在违约行为。三、被告已经通过川江都市报（两次刊登通知）、电话、EMS快递通知原告办理委托验房手续和委托经营手续。原告委托四川天枢企业管理有限公司（以下简称“天枢公司”）进行委托经营，天枢公司同意按《商品房买卖合同》约定的交房时间接受委托经营。四、由于被告在购房中给予原告三年市场培育基金24%的优惠，在委托经营期限内，原告不存在任何损失。如果被告存在违约行为，按照《商品房买卖合同》第十九条第2款的约定，按已付房款每天万分之一计算过高，要求降低，何况原告并无任何损失，且原告需退还被告违约期间的市场培育基金。五、如果原告向被告提出交房，则要求原告承担给被告造成的损失：培育基金÷（365天×3年）×剩余委托经营时间。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：（1）双方当事人的身份信息；（2）《商品房买卖合同（预售）》；（3）收款收据；（4）《委托经营协议》；（5）交房通知书。被告提供了以下证据：（1）被告身份信息；（2）《友豪·新世界认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》；（3）《委托经营协议》；（4）竣工验收报告、房屋面积测绘报告；（5）天枢公司出具的情况说明；（6）川江都市报接房通知、交房通知书、EMS快递单。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对上述证据收录在卷并作为认定案件事实的依据。对于证明目的，本院在本院认为中予以评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月10日，原告与被告签订三份《友豪·新世界认购协议》，约定二原告认购被告位于四川省泸州市泸县，房款分别为697376元、779998元、779998元，抵扣培育基金3年共计返还比例24%后签约房款分别为478002元、535458元、535458元，原告将所购商品房无偿交被告直接经营或招商经营，用于对项目商业进行培育，收益归被告，期限三年，从原告交给被告的商品房开业之日计起。2018年3月30日，原告与被告签订三份《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同》，购买上述认购的房屋，价款分别为478002元、535458元、535458元。合同约定“第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.合同继续履行，自合同第十八条约定的交付期限届满之日起至出卖人实际通知的交付日期止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金。”同日，原告（甲方）与天枢公司（乙方）签订《委托经营协议》，约定：甲方同意将该房屋授权委托乙方独家全权经营。在委托期间，乙方以自己名义将上述商铺自营或转租给第三方经营或与第三方合作经营。委托经营期限为交房后6个月起满三年时止。甲方向乙方出具授权委托书，由乙方代甲方行使上述商铺出卖人查验接收房屋的权利，由乙方进行经营管理。合同签订后，原告支付了购房款共计1548918元。 2018年7月4日，被告在川江都市报上刊登接房通知书（落款时间2018年6月30日），之后又刊登催促接房通知（落款时间2018年7月29日）。2019年12月3日，被告向原告邮寄交房通知书，原告于2020年12月10日签收。 另查明，在合同约定的交房时间之前，被告已取得建设竣工验收报告（建设单位：泸县友豪置业有限公司、勘察单位：南昌市建筑设计研究院有限公司、设计单位：深圳建昌工程设计有限公司、施工单位：四川相如建设集团有限公司、监理单位：四川华宇工程监理咨询有限公司）、房屋面积测绘报告。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告支付了购房款，被告应当履行交房义务。合同中对交付条件和交房时间进行了约定，目的是约束被告在2018年10月30日前完成房屋的竣工验收合格工作，即按时向原告交付合格的房屋。关于是否逾期通知原告接房的问题，被告应当采用原告能明确知晓的方式，且在不能直接联系原告的情况下，才可采取其他方式。被告辩称已电话通知原告，但未提供证据证明，其通过登报的方式不能认定原告已收到接房通知，且该通知中未明确载明购房业主的姓名和房屋的具体信息，不能证明与原告有关，而原告在2018年12月3日才收到交房通知书，况且被告也不能以房屋委托天枢公司代原告查验接收和经营为由，可以不通知原告接房，故被告逾期通知原告接房的事实存在。关于房屋是否达到交付条件的问题，被告提供的五方主体竣工验收报告不足以证明房屋已竣工验收合格,对原告认为被告未按期交房的原因是房屋不符合竣工验收合格的条件，也未完善相关配套设施的主张，本院予以采纳。因验收工作需要被告提交材料到相关行政职能部门，再由相关行政职能部门开展验收工作，而这一时间点无法确定，故目前房屋未达到合同约定的交付条件，对原告要求被告立即交房的诉讼请求，暂不予支持，原告可另行主张权利。 被告逾期交房的行为系违约，应当向原告支付违约金。原告主张按照年利率8%（24%÷3年）计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案讼争房屋系商铺，被告逾期交房影响了原告购房的可期待利益，但目前尚处于《商品房买卖合同（预售）》履行阶段，《委托经营协议》因未交房而未开始实际履行，也不能确定履行的时间，而返还的培育基金仅仅是对委托经营期间收益的预估，该期间以外的经营情况就存在不确定性，原告也未提供证据证明约定的违约金低于实际造成的损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由原告承担不利后果，同时，被告要求调低违约金也未提供证据证明，违约金应当按照合同约定的每日万分之一来计算。关于违约金的计算基数，合同中约定违约金计算按买受人全部已付房款每日万分之一计算，故计算基数为1548918元，因交房时间不能确定，违约金酌情计算至2020年6月30日。2018年11月1日至2020年6月30日的违约金为94174.21元（1548918元×万分之一/天×608天），对以后所发生的违约金原告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告泸县友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告陈帮菊2018年11月1日至2020年6月30日止的逾期交房违约金94174.21元； 二、驳回原告陈帮菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19588元，由被告泸县友豪置业有限公司负担18804元，原告陈帮菊负担784元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  苏 薇 审 判 员  陈永庆 审 判 员  郭曦霖 二〇二〇年十月十三日 法官助理  陈 勤 书 记 员  曹知文 书 记 员  秦运翠