成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初10194号 原告（反诉被告）：何小华，女，汉族，1985年10月15日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：李永健，四川得邦律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：徐建忠，男，汉族，1981年11月19日出生，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：彭星，四川兴蓉律师事务所律师，一般授权。 第三人：四川万心联合房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区杉板桥南一路****。 委托诉讼代理人：陈德兵，系公司员工，特别授权。 原告（反诉被告）何小华与被告（反诉原告）徐建忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理。诉讼中，徐建忠申请追加四川万心联合房地产营销策划有限公司（以下简称万心联合公司）作为本案第三人，经审查本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何小华以及委托诉讼代理人李永健，被告（反诉原告）徐建忠以及委托诉讼代理人彭星，第三人万心联合公司的委托诉讼代理人陈德兵参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告何小华向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告、被告之间签订的合同已解除；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2020年4月20日签订成都市存量房买卖合同及补充协议，双方约定定金10万元，2020年6月20日后由被告在购房款内承担办理房屋解押的款项办理解押，2020年7月10日支付购房尾款，若未成功解除抵押，付款时间顺延，但在合同履行中，被告多次提出无理要求，让原告先将房屋交付于被告，并于2020年6月16日以书面方式告知原告三日内不交付房屋将解除合同，原告一直是按合同约定履行相关义务，基于目前的情况，原告只有请求贵院对双方签订的合同予以确认解除。故请求依法判决。 被告徐建忠辩称，1、原告未按时履行合同义务，被告同意解除合同；2、被告如期履行义务，原告未按照合同约定交房导致合同不能履行；3、原告收到被告缴纳的购房定金10万元，原告起诉时并未将其作为诉讼请求，占有该10万元定金无依据。 第三人万心联合公司述称，原告拒绝交付房屋，不愿出卖案涉房屋。2020年4月21日，原告到第三人处告知其受骗，不再出卖案涉房屋。原告至今未将案涉房屋钥匙交给第三人。合同中约定房屋交付以及相应违约责任，并且第三人以微信方式向原告发出告知函。 反诉原告徐建忠向本院提出诉讼请求：1、判决解除反诉原告和反诉被告签订的房屋买卖合同以及补充协议；2、反诉被告向反诉原告返还10万元定金以及支付违约金395600元，合计495600元；3、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2020年4月20日签订房屋买卖合同以及补充协议，合同约定房屋成交价格、房款支付时间、违约责任，交房时间等内容，现反诉被告违反合同约定，故请求依法判决。 反诉被告何小华辩称，1、反诉原告的诉讼请求应裁定驳回或不予受理。反诉原告增加的诉讼主体不符合法律规定；2、反诉被告同意解除合同，反诉原告主张返还定金以及支付违约金不符合法律规定和合同约定，应予驳回；3、合同中并未约定交房时间，反诉原告仅支付定金，且案涉房屋存在抵押情况下，无法履行交房义务。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，原告系成都市成华区御风二路**********房屋登记所有权人，登记时间为2020年4月3日，权证号为川（2020）成都市不动产权第0058958号。 2020年4月20日，原告（甲方卖方）和被告（乙方买方）在第三人居间下签订《成都市存量房买卖合同》，约定原告将位于成都市成华区御风二路19号11栋1单元30层3005号取得产权未满两年的住宅房屋以1978000元出卖给被告。该房屋存在住房按揭贷款，抵押金额约为200000元，合同约定甲方须于签定本合同后90日内解除房产抵押手续。合同约定：1.8房屋解除抵押：甲乙双方均知晓该房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中，双方同意在此状态下完成交易。甲乙双方协商一致按以下第1、2种方式解押：（1）甲方自行办理完毕该抵押的解除手续，确保产权清晰且可正常过户。注意：如抵押权人为银行，甲方须于2020年5月1日之前向银行递交提前还款申请并按银行规定的时间还款，同时甲方须将递交提前还款申请的具体时间以书面、短信、微信方式告知乙方和经纪方。（2）甲方用乙方的首付款还清该房屋的抵押贷款。乙方用房款中的部分协助甲方结清贷款，并在2020年6月20日前按银行通知支付该笔首付款给甲方。建议首付款专款专用，经纪方对此不承担责任，因此产生的一切责任和损失由甲乙双方自行承担（责任和损失包括但不限于：交房逾期责任、定金损失、解押首付款损失、房款滞纳金、服务费即办理交易过程中产生的各种税费损失等）。3.1乙方在签订本合同的同时支付甲方购房的定金100000元，该购房定金甲方自行收取，待该房办理完毕过户手续后自动转为购房款。如甲方违约，需向乙方双倍返还定金，如乙方违约，甲方不返还定金。3.3尾款1878000元，采用以下两种方式中的一种支付：乙方在2020年7月10日前且甲方按补充协议完成全部手续后支付甲方。5.2甲乙双方同意甲方于2020年6月5日前办理房屋交割手续。6.3逾期交房：甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付给乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋总价千分之五的违约金。逾期超过七日，甲方仍未按约定交付的，乙方书面通知甲方后，有权单方解除本合同，甲方应向乙方支付该房屋总价的20%的违约金，并承担其他违约责任。同日，原告和被告签订的补充协议约定：一、甲方同意乙方及乙方指定的第三方作为该房屋的新产权人（性产权人必须满足过户当期的购房资格、包括当地房地产政策、银行政策），甲方应依照合同约定的期限配合乙方即乙方指定的第三方新产权人办理各种手续，包括但不限于预审批流程、过户送件手续、银行贷款申请等。甲方未按前述约定配合新产权人办理流程，乙方或乙方指定的第三方均有权依照合同约定追究甲方违约责任。二、甲方义务：2、甲方承诺无条件配合乙方及乙方指定第三人办理一切房屋出售相关手续（签订买卖合同，办理按揭贷款，办理房屋还款解押，办理房屋过户手续等）。三、违约责任：若甲方违约，则退还该房屋房款和定金，并赔偿该房屋成交价的20%作为违约金，人民币395000元整，且承担买方装修的全部费用（具体金额以第三方专业评估机构评估为准）；乙方如不购买此房屋，则该房屋定金和装修款项，甲方不予退还。五、关于付款：1、成交总价：1978000元（壹佰玖拾柒万捌仟元整）。乙方分两次付款：1、2020年4月20日支付卖方100000元定金。2、2020年7月10日前且银行解除抵押后支付1878000元整，其中买方在2020年6月20日后用房款中的部分协助甲方结清银行贷款，具体金额以银行扣款为准；若贷款银行未成功解除抵押，付款时间顺延。 2020年6月6日，第三人工作人员通过微信向原告发送的告知函载明如下内容：你方经本公司与买方徐建忠签订了位于成华区御风二路19号11栋1单元30层3005号房的买卖合同，合同约定于2020年6月5日前办理房屋交割手续，至今你方仍未交房，导致交易程序无法进行；现买方多次催促，望你方在3日内办理房屋交割手续，若你方拒绝办理产生法律纠纷，你方将承担我方按法院要求对你违约行为的举证风险。2020年6月16日，被告向原告通过微信发送告知函载明，您方与我（徐建忠）于2020年4月20日签订成都存量房买卖合同，合同约定在签订合同之日我方向您支付房屋定金后您方于2020年6月5日前向我方交付涉案房屋。但时至今日您方拒不交付房屋也不与我方中介取得联系共同商量合同履行问题。现我方正式函告您要求三日内向我方交付房屋合同继续履行，否则我方将解除合同并保留追究您方违约责任的相关权利。2020年7月14日，原告将案涉房屋剩余贷款本息结清。 庭审中，原告认可收到被告支付的购房定金100000元。 另查明，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》。该通知如下：一、扩大住房限购范围。将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡。在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。三、加强购房资格审核。非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。四、支持合理住房需求。对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。五、打击违法违规行为。加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。本通知自2017年3月24日起实施。 2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，该通知包含如下内容：二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有**以下（含**）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。五、在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。六、本通知自印发之日起施行，原有政策规定与本通知不一致的按本通知执行。 被告属于非成都市户籍居民，在本市未连续不间断缴纳社会保险24个月以上。被告庭审中陈述对于其购房资格问题是明确知悉的。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《成都市存量房买卖合同》以及补充协议和居间合同；3、微信记录、告知函；4、个人住房贷款结清证明、房屋产权信息；5、成都市社会保险个人参保缴费证明等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，原告和被告签订的案涉《成都市存量房买卖合同》以及补充协议经合法有效，约束双方当事人。各方当事人应当按照合同约定和法律规定，主张权利和履行义务。针对本诉和反诉请求，现分别评判如下： 一、本诉部分 关于确认请求确认原告、被告之间签订的合同已解除的问题。根据在案证据和当事人陈述，原被告均是在庭审中明确同意解除合同，故本院依照双方当事人陈述内容确定合同解除的事实。 二、反诉部分 （一）关于解除合同问题。根据2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布关于完善我市住房限购政策的通知内容，被告作为非本区户籍居民且未连续不间断缴纳社会保险24个月以上，按照前述政策规定不享有购买本市限购区域内住房的资格，2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》载明，（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。而案涉房屋在前述政策规定的限购范围内，故案涉房屋买卖合同因被告具有限购资格情形，违反限购政策而客观上不具备履行条件和基础。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。故被告主张解除案涉买卖合同以及补充协议有法律依据。同时案涉房屋取得产权证尚不满三年，2018年5月15日成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》载明，五、在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。根据查明的限购政规定，案涉房屋不具备上市交易条件。上述房屋限制交易以及购房资格问题，故案涉房屋在根本不具备交易条件情况下，双方对于交易无法继续履行均有过错，各自应承担相应责任。因此，本院认定案涉房屋因客观履行不能而应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告主张原告返还购房定金100000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 （二）关于逾期交房违约金问题，因案涉合同自始至终无法履行而最终应予解除，原告亦无需依照合同约定承担交房责任，被告主张原告承担逾期交房责任和法律规定以及政策规定相悖，本院在本案中不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除反诉原告徐建忠和反诉原告何小华签订的房屋买卖合同以及补充协议； 二、反诉被告何小华于本判决生效之日起五日内向反诉原告徐建忠返还购房定金100000元； 三、驳回反诉原告徐建忠的其他诉讼请求； 四、驳回原告何小华的其他诉讼请求。 案件受理费本诉100元，减半收取计50元，案件受理费反诉4367元，减半收取计2183.5元，合计2233.5元，由何小华负担1200元，徐建忠负担1033.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二〇年十月二十九日 书记员  蒋海霞