四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0793民初915号 原告：陈星龙，男，1989年10月1日出生，住四川省乐山市金口河区。 委托诉讼代理人：郑碧茂，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 被告：绵阳经开万达广场投资有限公司，住所地四川省绵阳市经开区CBD万达广场写字楼B座（21栋）24层，统一社会信用代码：915107000560520103。 法定代表人：张霖，公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑植，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗健元，四川睿桥律师事务所律师。 原告陈星龙与被告绵阳经开万达广场投资有限公司（以下简称经开万达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法进行审理。 原告陈星龙向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告赔偿原告投资损失人民币40万元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告基于被告对绵阳CBD万达广场项目的宣传广告“绵阳万达第2城绵阳CBD万达广场国际化127万㎡全业态城市综合体；3个绵阳涪城万达广场，5个成都春熙路商业街，67个绵阳百盛广场；绵阳CBD万达广场=5A写字楼、财智精装S0H0+超五星酒店、城市华宅+风情商业街、特色十字金街+旗舰购物中心”等；基于对被告之前成熟项目的运作，基于对被告作为一流商业地产商的信任，认为投资该区域商业回报率应当高于银行存款或理财，遂投资购买被告开发的该项目80.83平方米的商业地产，并与被告于2013年8月30日签订了《商品房买卖合同》，合同签订后原告于2013年8月18日支付房款100000元，2013年8月30日支付房款522898元及维修基金6062.25元，2014年1月21日通过按揭方式贷款620000元支付房款，原告按约向被告付清了1242898元的房款。然而被告从2013年至今已七年时间，其所谓的超五星酒店不知踪影，项目大量裁减、面积严重缩水，整个CBD广场综合体项目仍未竣工，至今整个项目招商氛围未达到其宣传的效果，商业门面大量空置、购物中心生意平淡，逾期交房等众多违约行为导致原告的投资回报连银行同期定期存款利率都达不到，给原告的投资造成了重大的损失。综上，原告认为被告违背承诺和宣传，致使原告投资受到损失，其应依法按约承担损失赔偿责任，故为维护原告合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请人民法院公平公正予以判决。 本院经审理认定事实如下：2013年8月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《合同补充协议一》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于绵阳市绵州大道中段199号绵阳××广场××栋××层××号房屋，房屋性质为商业，建筑面积为80.83平方米，房屋总价1242898元。2017年9月5日，原告向绵阳市涪城区人民法院提起民事诉讼，以“由于被告未按确认公示信息进行工程施工建设，现又大幅度调整项目批准的总平图，被告的行为已构成违约。被告未如期建设和修改规划的违约行为，导致项目无法吸引商家进行经营，更无写字楼吸引商务办公人员形成消费的功能，严重影响体现商铺价值存在的聚合商气的人气，商铺无法出租，也因无人气无法经营，不能实现投资目的，因此，双方的合同应予以解除，并对损失给予赔偿”等为由，要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告购房款1242898元及承担购房款的资金利息损失。2018年1月19日，绵阳市涪城区人民法院作出（2017）川0703民初4528号民事判决：“一、解除陈星龙与绵阳经开万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号154842）；二、绵阳经开万达广场投资有限公司返还陈星龙购房款1242898元并承担该款自缴款之日起至判决生效时止的资金利息（其中100000元从2013年8月18日起算,522898元从2013年8月30日起算，以上按人民银行颁布的同期商业银行贷款利率标准计算利息；剩余620000元贷款部分自2014年1月21日起算按陈星龙向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行贷款支付购房款利息标准计算）”。宣判后被告经开万达公司不服向绵阳市中级人民法院提起上诉，2018年10月24日绵阳市中级人民法院作出（2018）川07民终1377号民事判决，该判决认为“双方签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案商品房的用途为商业，买受人购买的商品房所在土地用途为“商业兼办公”，即买受人在签订《商品房买卖合同》时具有商业投资目的，其与一般的商品房住宅使用目的存在差别。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务的场所。商铺的价格包含了其未来可预期的商业价值。依据《合同补充协议（商铺）》中第一条第1款和第2款可知，被上诉人与经开万达公司签订《商品房买卖合同》时，明确知晓《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》中的相应内容，被上诉人基于对涉案商铺周边规划的了解购买商铺。由于经开万达公司将商务办公建筑面积减少10万平方米、商业建筑面积减少0.35万平方米、商业配套机动车停车位减少517个，变更了买受人在签订涉案合同当时公布的《建设工程规划许可证》所规定的条件，但经开万达公司所减少的部分相对于127万㎡的商业综合体而言，其比例较小，并不导致买受人商业投资目的不能实现，不符合《中华人民共和国合同法》所规定的需达到合同目的不能实现才具备解除合同的条件。被上诉人要求解除合同、返还购房款及其资金利息的诉讼请求不能成立。综上所述，原判决认定基本事实清楚，但认定五星级酒店也被取消，与本院查明的客观事实不符。同时，一审法院以商业面积有所减少即认定被上诉人购买商铺的合同目的不能实现，判决解除《商品房买卖合同》不当，本院予以纠正。上诉人经开万达公司的上诉请求成立，本院予以支持”，遂判决“一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初4528号民事判决;二、驳回一审原告陈星龙的诉讼请求”。 原告陈星龙不服四川省绵阳市中级人民法院(2018)川07民终1377号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。2019年8月22日，四川省高级人民法院作出(2019)川民申2549号民事裁定，该裁定认为“本案争议焦点为：经开万达公司的楼书销售广告和宣传资料是否构成要约、经开万达公司是否有违约行为及经开万达广场商业面积减少是否导致陈星龙的商业投资目的不能实现、五星级酒店建设是否被取消、《补充协议(一)》第九条第二款应如何认定等问题。一、关于经开万达公司的楼书销售广告和宣传资料是否构成要约的问题。陈星龙主张与经开万达公司签订的《补充协议(一)》第十条第三款的约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定相抵触，且根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于对提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利,该条款应属无效的规定，上述补充协议条款应属无效。经开万达公司认为，双方已经通过书面方式将广告宣传的性质明确为要约邀请，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，双方约定有效。本院认为，《补充协议(一)》第十条第三款的约定系陈星龙与经开万达公司的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然该法条是对民法理论关于要约邀请不构成要约的突破，体现了我国法律对于商品房买受人的特别保护，但就双方当事人的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定，这是合同法的基本原则，如双方当事人就广告问题没有作出特别约定，自应适用上述司法解释的规定。根据本案查明的事实，双方当事人在《补充协议(一)》第十条第三款中已经作出约定，明确广告不作为合同内容,且该约定与上述司法解释并不抵触。2.根据《中华人民共和国合同法》第四十条‘格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’的规定，免责格式条款无效的条件系在排除自己责任的同时,还要加重对方的责任、排除对方的主要权利，这三者不是选择或者递进关系，而是一种并列关系，只有当三者兼备时，免责格式条款才绝对无效。本案中，经开万达公司作为商品房出售方，其主要责任是在合同约定的期限内交付合格的房屋，陈星龙作为购房人，其主要权利是按时获得合同约定的房屋。双方签订的《补充协议(一)》第十条第三款是双方关于广告是否作为合同内容的约定，不涉及陈星龙的主要权利，亦未加重其责任，故陈星龙以此为由主张该约定无效的理由亦不能成立。因双方自愿约定售楼广告为要约邀请，而非经开万达公司的要约或承诺，且未作为买卖合同、补充协议及本协议的组成部分，亦系当事人真实意思表示。故经开万达公司的楼书销售广告和宣传资料不构成要约。二、关于经开万达公司是否有违约行为、经开万达广场商业面积减少是否导致陈星龙的商业投资目的不能实现的问题。本院认为,1.经开万达公司(甲方)与陈星龙(乙方)签订的《补充协议(一)》第八条约定：“(1)买卖合同第七条和第八条及补充协议第七条所称的‘规划、设计变更’仅指导致乙方所购房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更……(4)经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更,不视为甲方的违约,乙方不得以此为由拒绝接收该房屋、提出退房或主张其他权益……”。根据上述约定，陈星龙所主张的规划、设计变更显然不属双方约定的可由购房人提出异议的情形，换言之陈星龙在购房时对可能存在的商业规划与设计变更所带来的投资风险已有预判，但仍选择自愿承担该风险。2.案涉经开万达广场是集商业、住宅、酒店、公寓等为一体的综合体，因此，该广场的商业面积及住宅面积均是影响投资的因素。本案中，经开万达公司虽将商务办公建筑面积减少10万平方米、商业建筑面积减少0.35万平方米、商业配套机动车停车位减少517个，变更了买受人在签订涉案合同时公布的《建设工程规划许可证》所规定的条件，但二审法院根据以上查明事实，从经开万达广场整体规划及变更的情况进行分析，认为经开万达公司变更减少的部分相对于127万平方米的商业综合体而言，其比例较小，该行为并不必然导致买受人商业投资目的不能实现，且该比较方式与陈星龙申请再审时仅将规划的商业面积与减少的商业面积单独进行比较更具有合理性，故二审判决对此认定并无不当。此外，本院注意到,购买商铺本属于商业投资行为，本身具有一定的风险，陈星龙作为投资人应当具备相应的风险承受能力，且规划面积减少并不必然导致陈星龙商业投资目的不能实现。综上，经开万达公司的行为并不构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，陈星龙无权以此为由要求解除讼争商品房买卖合同及补充协议。三、关于五星级酒店建设是否被取消的问题。本院认为，依据绵阳市城乡规划局于2017年6月30日发布的《公示图》显示，五星级酒店并未被取消。至于该酒店建成的时间陈星龙在购房时并未与经开万达公司在合同中进行约定，故陈星龙申请再审称二审判决认定五星级酒店建设未取消属认定事实错误的理由不能成立。四、关于《补充协议(一)》第九条第二款应如何认定的问题。本院认为，双方签订的《补充协议(一)》第九条第二款的约定是经开万达公司对购房人的风险提示，并未免除经开万达公司的合同义务、加重购房人责任、剥夺购房人权利。故陈星龙以此条约定认为经开万达公司加重其负担，并认为该约定不产生法律约束力的主张与法律规定不符，本院不予支持。综上所述,原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈星龙的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定，对其主张本院依法不予支持”，遂裁定“驳回陈星龙的再审申请”。 本院经审查认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。 本案与前诉案件(2017)川0703民初4528号民事判决、(2018)川07民终1377号民事判决、(2019)川民申2549号民事裁定的当事人相同，与前诉案件起诉的诉讼标的均为原、被告所签订《商品房买卖合同》指向的房屋，本案的诉讼请求虽与前案有所区别，但其诉请系基于同一事实和相同法律关系，原告在本案以被告违背承诺和宣传，致使原告投资受到损失为由提出赔偿投资损失的诉讼请求，前诉案件已就被告的行为是否违约作出了认定：“经开万达公司的行为并不构成违约”，并据此作出裁判，原告在本案所提诉讼请求在实质上否定了前诉的裁判结果，故原告提起本案诉讼构成前述解释规定的重复起诉，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，裁定如下: 驳回原告陈星龙的起诉。 预交的案件受理费3650元，待本裁定生效后退还给原告陈星龙。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 杨雪波 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 杨德友 书 记 员 李汶傧