山东省商河县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0126民初2419号原告：商河县一客一家商务宾馆，单位地址：山东省济南市商河县商中路482号。负责人：韩笛，经理。委托诉讼代理人：王业勍，山东易济律师事务所律师。被告：牛现福，男，1968年3月17日出生，汉族，居民，住商河县，被告：王义忠，男，1969年1月28日出生，汉族，居民，住商河县，以上两被告委托诉讼代理人：窦新阁，山东撼岳律师事务所律师。第三人：商河县人民政府，住所地商河县。法定代表人：袁长奎，县长。第三人：商河县旧城区棚改指挥部，住所地商河县。负责人：俎树军，商河县旧城区棚改指挥部办公室负责人。以上两第三人委托诉讼代理人：徐振鹏，商河县城市更新服务中心工作人员。第三人：王存坤，男，1978年4月20日出生，汉族，居民，住商河县。原告商河县一客一家商务宾馆（以下简称一客一家）与被告牛现福、王义忠、第三人商河县人民政府（以下简称县政府）、商河县旧城区棚改指挥部（以下简称棚改指挥部）、王存坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一客一家委托诉讼代理人王业勍、被告牛现福、王义忠的委托诉讼代理人窦新阁、第三人县政府、棚改指挥部的委托诉讼代理人徐振鹏、第三人王存坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一客一家向本院提出诉讼请求：1.依法判决两被告与第三人棚改指挥部签订的《房屋征收补偿协议》中的装修费245928元、附属物补偿费12600元、停产停业补偿费685077元、搬迁补偿费68508元，共计1012113元归一客一家所有；2.依法判决两被告与第三人棚改指挥部、县政府共同承担赔偿数额1210772元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月1日牛现福、王义忠与孙丰刚、王存坤签订《房屋租赁协议书》，约定将其所有的位于商河县银河路与商中路交界处（商中路482号）的房屋租赁给王存坤、孙丰刚使用，协议书对租赁期、租金等作出明确约定。协议签订后，王存坤、孙丰刚以韩笛名义成立商河县一客一家商务宾馆，并由王存坤实际经营。2017年商河县人民政府对商河县商中路482号征收，并于10月25日对涉案地段征收补偿方案对外公示。2019年5月21日被告通知第三人王存坤其与商河县拆迁办就拆迁补偿达成了协议。后经原告到拆迁部门了解，拆迁补偿方案中把本应补偿给原告的装修费、停产停业补偿费、搬迁补偿费等一并包含在被告补偿协议中，且被告自始至终并未通知原告对上述补偿费用的漏项及价格提出异议，导致原告应得利益受损。综上所述，原告具有该房屋的收益权，被告因拆迁取得的上述补偿款应归原告所有，且被告应当赔偿原告因此受到的损失，第三人棚改指挥部、县政府未尽到合理通知义务，对原告的损失应承担共同赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，向法院起诉，请依法裁决。牛现福、王义忠共同答辩称，第一，对一客一家实际租赁涉案房屋的事实没有异议，但签订房屋租赁协议的时间为2010年5月4日，租赁起始时间是2010年8月1日，搬出房屋的时间是2019年7月7日；第二，牛现福、王义忠同意拆迁办确认的涉案房屋与一客一家有关的部分装修、部分附属物的补偿款归一客一家；第三，牛现福、王义忠不同意支付一客一家主张的其他诉讼请求。县政府、棚改指挥部共同辩称，根据山东省国有土地上房屋征收与补偿条例第二条、第十七条规定，对被征收房屋所有权人给予公平补偿（包括搬迁费、停产停业费的补助和奖励），并无过错。王存坤辩称，第一，县政府和拆迁办没有及时尽到通知义务，没有通知房屋租赁人，只有房东知道拆迁事宜；2017年县拆迁办下发补偿通知，从2017年5月30日至2019年7月7日造成的经济损失，应由二被告给予补偿，所有的补偿款、拆迁款、停业费、附属物由拆迁办补偿给了二被告，停业费、附属物补偿费还有一些装修评估漏项给予原告补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对当事人无异议的：一客一家提交的《房屋征收补偿协议》[（2017）第K452号]复印件的真实性、（2019）鲁0126民初2390号庭审笔录复印件的真实性、王存坤与牛现福、王义忠的录音光盘（附文字）的真实性、《房屋租赁协议书》复印件、人证核查系统发票的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一客一家提交的《价格评估报告》与棚改指挥部提交的《房地产估价报告》。经审查，一客一家提交的报告委托方系其自行单方委托，价格结果系其对所租赁宾馆楼层1层和2-4层改造装修部分重置价值的评估，评估基准日是2018年5月10日。牛现福、王义忠、县政府、棚改指挥部对该重置价值的评估结论均不予认可。对此本院认为，一客一家于2010年8月1日起即租赁该涉案房屋进行宾馆经营，在其装修后经营多年遇有拆迁，室内装修价值按重新购置同样资产或重新制造同样产品所需的全部成本作为拆迁时的经济补偿，有违生活常理及行业标准，故对该《价格评估报告》的证明力不予采信。棚改指挥部提交的《房地产估价报告》，所依据的鉴定资料的提供系一客一家宾馆工作人员带领、房屋测绘机构、评估机构、交通局（动迁单位）及棚改指挥部工作人员共同对房屋面积、装修、附属物进行测量登记。该鉴定评估报告系经棚改指挥部委托，由具备鉴定资质的鉴定机构进行鉴定而出具，程序合法。一客一家提交的证据不能证明该份《房地产估价报告》与当时市场价格有差异。经审查，该份《房地产估价报告》的内容符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十六条之规定，本院对其证明力予以采信。综上，一客一家提交的《估格评估报告》的证明力明显低于棚改指挥部提交的《房地产估价报告》的证明力，不足以推翻棚改指挥部提交的该份报告证明的事实，故本院依据棚改指挥部提交的《房地产估价报告》，确认涉案房屋装修补偿费的价值为245928元。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2010年5月4日，出租方：牛现福、王义忠（简称甲方）与承租方：孙丰刚、王存坤（简称乙方）签订房屋租赁协议一份。各方约定：甲方位于银河路与商中路（482号）交界处一楼1间、二楼14间、三楼18间、四楼17间租给乙方使用；租赁期限10年（即自2010年8月1日起至2020年7月31日止），若乙方续租甲方同意，须提前九十天签订协议，租金另行协商；租赁期内乙方有义务交纳租赁费、有权进行装修，但主体结构的变动须经甲方书面同意，方可进行，否则视为违反此协议；如因街道拓宽、政府征用、拆迁等不可抗力因素，造成协议无法进行，甲方退还乙方剩余月份的租金，并由乙方开具证明；任何一方违反此协议，将向另一方交纳百分之五的违约金；协议另对租金数额及纠纷解决等内容进行了约定。协议签订后王存坤、孙丰刚在该租赁场地经营商河县一客一家商务宾馆，营业执照上法定代表人为孙丰刚。2014年孙丰刚退出经营，同年6月9日王存坤以投资人韩笛名义注册商河县一客一家商务宾馆，正常经营至2017年10月25日，之后因拆迁未能正常经营，一客一家类型为个人独资企业。一客一家负责人（投资人）韩笛与王存坤系夫妻关系，第三人王存坤为一客一家实际经营人。2017年5月30日县政府发布了拆迁公告，同年6月26日县政府下发[商征告字（2017）01号]房屋征收公告（即许商综合片区（三期）棚户区改造项目），一客一家被列入房屋征收拆迁范围。2019年5月1日，棚改指挥部作为甲方，牛现福、王义忠作为乙方，签订《许商综合片区（三期）棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，约定涉案房屋被征收情况为：乙方房屋位于商中路与银河路交叉口，房屋性质为商业，建筑面积2283.59平方米；被征收房屋补偿费用：房屋补偿费17689369元、装修补偿费294887元、附属物补偿费449965元、搬迁补偿费68508元，以上小计18502729元；停产停业补偿费434610元（其中牛现福货币化部分130835元、产权调换部分84682元，小计215517元；王义忠货币化部分136796元、产权调换部分82297元，小计219093元）。根据乙方二人要求，以上补偿费牛现福9466881.5元、王义忠9470457.5元。被征收人选择产权调换和货币化两种安置方式：（一）产权调换房源情况：牛现福安置房合计705.68平方米，评估总价值5107119元；王义忠安置房合计685.81平方米，评估总价值5224990元。（二）货币化补偿部分：被征收房屋与安置房屋双方评估、结清差价，剩余货币化补偿，其中牛现福4359762.5元，王义忠4245467.5元。一客一家于2019年7月7日搬出涉案房屋，涉案房屋现已拆迁完毕。本院认为，本案的争议焦点是：一、一客一家主张的《房屋征收补偿协议》中的装修费245928元、附属物补偿费12600元、停产停业补偿费685077元、搬迁补偿费68508元，共计1012113元应归其所有是否应予支持；二、牛现福、王义忠及县政府、棚改指挥部是否应赔偿一客一家1210772元的损失。关于焦点问题一，一客一家主张，依据牛现福、王义忠与棚改指挥部签订的协议书载明的装修费为245928元、附属物补偿费为12600元、搬迁补偿费为68508元、停产停业补偿费685077元，共计1012113元应归一客一家所有。牛现福、王义忠同意向其支付装修款245928元、附属物款12600元，但不同意支付停产停业补偿费以及搬迁补偿费，该两项要求其没有任何法律依据。县政府、棚改指挥部则辩称，对装修费、附属物补偿费及搬迁补偿费的数额无异议，对其主张的停产停业补偿费685077元有异议，应当按照补偿协议中的数额434610元为准。对此，本院认为，一客一家在诉讼请求及庭审中自认依据《房屋征收补偿协议》载明的装修费245928元、附属物补偿费为12600元，县政府、棚改指挥部对该两项补偿数额无异议，牛现福、王义忠亦同意给付该两项补偿费，故对一客一家要求牛现福、王义忠向其归还装修费245928元、附属物补偿费12600元的诉讼请求，本院予以支持；关于一客一家请求赔偿的搬迁补偿费68508元、停产停业补偿费685077元，牛现福、王义忠辩称其请求的两项补偿没有任何法律依据，不同意支付；县政府、棚改指挥部对搬迁补偿费的数额68508元无异议，但对停产停业补偿费685077元有异议，辩称停产停业补偿费应按434610元补偿，因评估报告当中是按照货币化进行评估的，数额是685077元，实际是因产权调换与货币化补偿标准不一致，故导致实际补偿数额为434610元。本院认为，一客一家依据棚改指挥部与牛现福、王义忠签订的《房屋征收补偿协议》中载明的搬迁补偿费向其支付，因一客一家在涉案房屋内经营多年，搬迁房屋内物品也均由一客一家完成。牛现福、王义忠虽不同意向其支付该部分款项，但其未提交证据证明其参与了房屋内物品的搬迁，故一客一家的该项诉讼请求于法有据，理由正当，本院予以支持；对其停产停业补偿费的诉求，本院认为，一客一家系商务宾馆对外营业，在县政府发布拆迁公告、至拆迁完毕期间，影响其正常经营，导致停产停业而产生停产停业费用，符合日常生活常理及生活经验法则，故对其该项请求，本院按《房屋征收补偿协议》确定的实际补偿的停产停业货币化及产权调换补偿数额共计434610元予以支持。关于焦点问题二，一客一家主张，因牛现福、王义忠及县政府、棚改指挥部未通知其对涉案房屋的实际装修情况进行全面查勘，导致其利益受损，故应依据其自己委托鉴定的实际装修费价格为1456700元，扣除协议书中实际应得到的装修费245928元外，尚有120多万元的损失，并提交第三人王存坤与王义忠和谈话录音及（2019）鲁0126民初2390庭审笔录予以证实；牛现福、王义忠对一客一家提交的谈话录音及（2019）鲁0126民初2390庭审笔录真实性无异议，但辩称在整个拆迁过程中自2017年至拆迁完成，其两人均无过错；第三人县政府、棚改指挥部则辩称，棚改指挥部的登记程序是入户摸底，由房屋测绘机构、评估机构、运迁单位（交通局）和我方共同入户，对房屋面积、装修、附属物进行测量登记并拍照，因涉案房屋的产权人（即牛现福、王义忠）及一客一家负责人都未到场，由宾馆工作人员带领我方进行的摸底，对于拆迁的房屋，每户都有评估报告；王存坤对证据无异议。本院认为，因公共利益的需要，该涉案房屋列入《许商综合片区（三期）棚户区改造项目》范围内的搬迁住户，双方的权利和义务依据《许商综合片区（三期）棚户区改造项目房屋征收补偿协议》已明确，县政府于2017年6月26日发布了房屋征收决定公告【商征告字［2017］01号】，能够证明县政府就拆迁涉案房屋及时履行了通知义务。本案中，一客一家无证据证明王义忠、牛现福及第三人县政府、棚改指挥部在涉案房屋拆迁过程中存在未及时履行通知义务及其他违约行为，以及违约行为损害了其具体权益的相应数额。因此，其诉求两被告及第三人县政府、棚改指挥部赔偿1210772元损失的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，牛现福、王义忠与孙丰刚、王存坤签订的《房屋租赁协议书》，以及棚改指挥部与牛现福、王义忠签订的《房屋征收补偿协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，以上二份协议均合法有效成立。一客一家要求按停产停业费685077元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一客一家要求牛现福、王义忠及棚改指挥部、县政府赔偿其1210772元的损失无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告牛现福、王义忠与第三人商河县旧城区棚改指挥部签订的《房屋征收补偿协议》中的装修费245928元、附属物补偿费12600元、停产停业补偿费434610元、搬迁补偿费68508元，以上共计761646元归商河县一客一家商务宾馆所有；二、驳回原告商河县一客一家商务宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24583元，减半收取12291.5元，由原告商河县一客一家商务宾馆负担6583.5元，被告牛现福、王义忠负担5708元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李鑫二〇二〇年十月十二日法官助理 张菁书 记 员 韩磊