四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1825民初775号 原告：刘成斌，男，汉族，生于1964年12月11日，住天全县。 原告的特别授权委托代理人：李加平，四川法锐律师事务所律师。 被告：天全县天盛房地产开发有限责任公司，地址：雅安市天全县文化巷1号。 法定代表人：廖勇，系公司总经理。 一般授权委托代理人宋博，系公司人员。 原告刘成斌与被告天全县天盛房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年9月23日起诉来院，本院受理后，依法由审判员李军独任审判，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人李加平到庭参加诉讼，被告的法定代表人廖勇及其一般授权委托代理人宋博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即向原告交付原告所购房产的不动产权证；2、判决被告立即支付原告未能按合同的约定交付不动产权证的违约金108245.35元(以374349为基数，按年利率7.125％自2016年10月13日起计算至被告实际交付不动产权证之日止，暂计算至2020年10月13日的违约金为108245.35元)；3、判决被告立即退还原告办理房屋不动产权证多收取的费用；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年12月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天盛国际广场3幢1单元13层2号房产。双方约定出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房；因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内向原告交付房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起出卖人按已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。原告在合同签订之日全款缴纳购房款374349元，并于2015年6月14日向被告缴纳办理不动产权证的各种税费、维修基金等共11399.34元。按约定，被告应当在2016年10月12日前向原告交付房屋产权证书，但被告至今未向原告交付，经原告多次请求，被告均不予理睬。现原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼。望判如所请求。 原告提供的证据有：原告身份证复印件、被告身份信息复印件、《商品房买卖合同》及附件和补充协议、收据、领证承诺书。 被告辩称，一、原、被告于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》中约定的办证是指办理房屋产权证与土地使用证，当时不知道由于政策变化需办理不动产权证。被告逾期办证属实，但造成逾期的原因，被告不能控制，有：1、被告从未停止过办证工作，一直在向购房者搜集办证所需资料，不适资料又重新收集；2、办证期间遇到雅安芦山“4.20”地震后新建房屋数量翻倍增加，致办证部门延迟办证；3、2016年国家机构改革，原来的国税部门与地税部门合并，向房管所递交部分材料时，要求被告推迟提交材料；4、办证期间遇到应税项目变化，营业税改征增殖税；5、2016年不动产中心成立，2017年才接收被告办证资料，由于需要办证的房屋数量过多，要求先处理老百姓的资料，要求开发商再等等，后来提交资料时，不动产登记中心反馈意见说被告提交的部分信息过期等，又重新收集提交，收集资料时需要业主配合，有些业主在外面甚至国外打工，需要耽搁时间等。所以逾期办证的责任不在被告方，500天办证期限对于被告来说是无法按合同履行的，故原告请求支付违约金的请求不予支持；二、原告述称的与被告签订合同的时间属实，收取原告的购房款属实。多收取的费用退还原告。三、被告已于2019年7月16日为原告所购的房屋办理了不动产权证书，经通知后原告未领取。另领证时要求业主签订《领证承诺书》的目的是防止原告领取不动产权证书后，再要求被告按合同的约定办理房屋所有权证和土地使用证，因国家不动产登记政策的调整，不能再办理以上两证。 被告提供的证据有：其他人商品房买卖合同、其他业主的领证承诺书复印件、通知原告领取不动产权证的证明、完税证明复印件、增殖税发票复印件、原告不动产权证书复印件。 为查明案件事实，本院向被告调查核实：原告实际缴纳办理不动产权证的各种税费、维修基金等共11365.32元。扣除办证支出9078.54元外，被告应退还原告2286.78元。 本院经审理认定事实如下：被告天全县天盛房地产开发有限责任公司在天全县进行房地产开发时，于2013年12月4日与原告签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的位于天全县××镇××路××号××小区××栋××单元××楼××号商品房××。双方在合同中约定了房屋价款的计算方法、付款方式及期限、房屋交付条件、产权登记等事项。其中该合同第十九条产权登记第（二）项转移登记中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内向原告交付房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。后双方按照约定的房屋价款计算方法计算出原告所购商品房总价款为374349元。原告2013年12月4日向被告支付了购房全款。又于2015年6月向被告实际支付了代为办理不动产权证等税费11365.32元，办证实际支出9078.54元，应退原告2286.78元。被告按约定于2015年5月31日前将原告所购房屋交付其占有、使用，现原告已装修入住。被告于2019年7月16日按不动产登记新政策的规定为原告办理了房屋的不动产权证书。被告曾通知原告领取该证未果。从《商品房买卖合同》约定的办证时间来看，被告逾期办证。但其称办证中遇到的政策调整及地震因素等确实存在。被告应退还原告部分办证费用。 另查明，被告开发的位于天全县××镇××路××号××小区全款购房户中，截止目前大部分业主已领取不动产权证且签订领证承诺书。 以上事实，有身份证复印件、被告身份信息复印件、《商品房买卖合同》及附件和补充协议、收据、领证承诺书、其他业主的领证承诺书复印件、通知领取不动产权证的证明、原告不动产权证书复印件及双方当事人陈述等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意识表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按《商品房买卖合同》的约定履行义务。本案中，被告按合同约定实际交付了房屋给原告占有、使用。但在商品房买卖交易中，开发商履行交付房屋的义务，还应为业主办理过户登记手续，完成实际交付和过户登记后才算全面履行交付义务。故被告应为原告办理房屋的过户登记。被告已于2019年7月16日将原告所购房屋办理了不动产权证，登记在王全芳、刘成斌名下。由于其他原因未交付。现原告请求被告交付房屋所有权证书，本院予以支持。 针对原告请求被告支付未能按合同约定取得房屋不动产权证的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内向原告交付房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。被告确未在约定的期限内办理房屋过户登记，但被告所称的办证期间遇到的客观情况存在，且本案原告未向法庭提供证据证实逾期办证是出卖人的原因所致，再结合我国合同法关于违约条款的规定及其司法解释的内容来看，合同法对违约金的适用采取“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，本案原告也未向法庭提供其实际损失的证据。综上，原告请求被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告请求被告退还办证多收取的费用2286.78元，本院予以支持。庭审中，因被告不同意调解致本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告天全县天盛房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告刘成斌交付天全县城厢镇洪川南路19号3栋1单元13楼4号的房屋不动产权证； 二、被告天全县天盛房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内退还原告办证费用2286.78元； 三、驳回原告刘成斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费511元（已减半），由被告天全县天盛房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年十月二十六日 书记员 张宇楷 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ……。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。