呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初2401号原告：呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司。法定代表人：牟春儒，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦伟，内蒙古至为律师事务所律师。被告：王超，女，1984年2月18日出生，个体,住呼和浩特市。被告：王福忠，男，汉族，个体,住呼和浩特市。原告呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司（以下简称山城房地产公司）与被告王超、王福忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山城房地产公司的委托诉讼代理人秦伟、被告王超、王福忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山城房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房屋要约协议书》及《补充协议》。2、依法判令被告向原告返还富丽城A区1号楼1单元14楼西户房屋。3、依法判令被告向原告支付违约金12458元。4、依法判令被告承担本案的案件受理费，合计417045元。事实和理由：原告与被告于2010年5月1日就呼和浩特市玉泉区富丽城A区1号楼1单元14楼西户1401号的房屋签署了《房屋要约协议书》，2011年8月4日签署了《补充协议》。依据上述协议的约定，被告采取按揭贷款的方式购买房屋，如被告不予办理按揭贷款，且不予支付剩余购房款的，原告有权终止合同并另行出售房屋，同时被告须承担已交房款10%的违约金。协议签署后，被告向原告支付了购房首付款124587元，该房屋已交付被告使用多年。2019年下半年，富丽城小区已具备签署《商品房买卖合同》和办理房屋权属登记的条件，购房业主须按照双方签署的《房屋要约协议书》或《补充协议》的约定，向银行办理按揭贷款并支付剩余购房款。但从2019年年底至本案起诉前，原告多次通过电话、书面告知等方式通知被告办理银行按揭及支付剩余购房款，被告均以种种理由拖延至今未予履行。无奈，原告只能依法诉诸法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告王超、王福忠辩称，1、答辩人在山城房地产公司购房针对小区存在突出问题，业主本人家里屋内地暖渗漏，窗户漏雨，阁楼屋顶漏雨造成家里墙面、房顶、部分家具受损严重。多次和物业开发商反映问题至今没有解决，物业开发商相互推诱，积极不作为的情况下，业主多次向政府相关部门反映问题，至今开发商没有任何解决措施。2、下面列举小区存在的问题(1）房屋漏雨问题，漏雨问题久拖不决，严重影响居民生活，目前小区房屋漏雨业主100多户，本人屋内从2012年雨季到来开始至今长年漏雨，家里装修的壁纸木地板墙体出现裂缝，窗套等被雨水浸泡，给业主本人造成很大的经济损失，至今，有家不能归，小区部分业主提议要进行大规模上访活动，不安定社会因素与日俱增。(2）地暖渗漏情况，2012年2月份接到物业电话，说楼下13楼屋顶漏水，当时物业对我家14楼西户下水地漏进行反复测试并没有发现问题，2012年供暖后期发现我家14楼西户屋内墙体潮湿导致家里面儿踢脚线壁纸脱落，乳胶漆墙面掉皮被水侵泡，随后发现每年供暖中期、后期一直渗漏，而且一年比一年严重，业主本人也曾找专业人员对地暖水管进行打压检测未找到漏点。无奈，物业发现地暖渗漏严重时对我家暖气阀门进行关闭，为了不造成更大的损失，业主本人只能进行办理停暖至今。物业没有办法解决也曾经带领业主找过开发商，写过财产赔偿书递交过开发商，至今开发商并没有对出现的问题进行维修和赔偿，业主本人也未得到任何回复。(3）外墙皮脱落问题，近两年楼房外墙也开始出现脱落，有几次差点儿砸住楼下业主和孩子们，新闻媒体质量监督部门曾介入调查但仍然没有得到有效解决。3、针对以上出现的问题下面提出答辩人的诉求，请法院予以支持：(1）追究山城房地产公司不认真履行作为开发商的责任，工程质量存在严重问题，存在欺诈消费者的法律责任。(2）要求山城房地产公司解决房屋内漏雨问题，并就造成的屋内木质地板、窗套、家具、地毯、墙体裂缝、乳胶漆脱落等损失进行修复并予以经济赔偿。(3）要求山城房地产公司就地暖渗漏问题找相关专业的部门进行检测打压并修复，就造成的损失进行赔偿。4、综上，原告存在房屋质量不合格，工程质量差，业主本人家里地暖渗漏，屋顶漏雨等诸多问题，没有解决的情况下无权起诉答辨人，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求，支持答辩人提出的诉求，以维护答辩人合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月1日，承诺人山城房地产公司（乙方）与要约人王超、王福忠（甲方）签订《房屋要约协议书》，被告王超、王福忠认购了位于呼和浩特市××区的房屋，建筑面积97平方米，单价为每平方米4171元，总价为404587元，付款方式约定为：甲方王超、王福忠选定上述房屋，于签订本协议时向乙方山城房地产公司交付要约承诺金124587元，余款办理银行按揭。双方约定乙方应当在2011年9月30日前将房屋交付甲方使用，如遇不可抗力，造成交付使用期推迟，按实际情况顺延。在本协议签订后，如甲方不能履行本协议书确定的义务，视为甲方自行放弃该房屋，乙方有权终止本协议的履行，乙方有权将该房屋另行出售，并扣除甲方所缴款项的10%作为违约金。2011年8月4日双方签订了《补充协议》，约定现该套房屋已具备交房条件，甲方已付要约金124587元，余款280000元办理银行按揭。因按揭不能办理，在房屋款项未付清的情况下乙方将该房屋交与甲方，就甲方未付清款项，双方达成如下补充协议：1、在接到乙方通知可以办理银行按揭之后的一个月内，将办理按揭所需的资料全部交与乙方。2、如按揭银行审核后通知乙方不能办理按揭贷款，乙方给甲方七天时间与银行沟通，如沟通后仍然不能办理，甲方在十日内将房屋余款一次性付给乙方。3、如甲方不按上述1、2项办理，乙方有权将该房屋收回另行出售，甲方已付房屋要约金退回甲方，甲方对该套房屋的装修费用乙方不予支付。上述协议签订后，被告王超、王福忠向原告山城房地产公司支付了购房首付款124587元，原告山城房地产公司于2011年8月4日正式通知被告王超、王福忠交房入住。原告山城房地产公司于2019年11月4日办理了富丽城A区1号楼蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0086807号不动产权证书，在具备签署《商品房买卖合同》和办理房屋权属登记的条件后书面送达被告王超办理银行按揭贷款通知函，告知其在接到本通知7日内提交办理按揭贷款全部资料，如拒绝或拖延办理，由此导致该房屋买卖合同的解除、违约赔偿及产生的一切法律后果和责任均由被告王超个人予以承担。原告山城房地产公司对上述行为进行了公证。以上事实有房屋要约协议书、补充协议、收据、不动产权证书、公证书和庭审笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋要约协议书》和《补充协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。该《房屋要约协议书》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。按照《房屋要约协议书》和《补充协议》约定，被告山城房地产公司对富丽城小区具备签订《商品房买卖合同》和办理房屋权属登记的条件后，书面告知被告王超办理银行按揭并支付剩余购房款，被告王超拖延至今未予履行合同义务的行为已构成违约，原告山城房地产公司有权解除协议，收回房屋，被告王超以及王福忠应返还所购买的房屋并承担违约责任，支付违约金12458元（124587元×10%）。被告王超、王福忠辩称其房屋存在地暖渗漏，屋顶漏雨等诸多质量问题，请求原告山城房地产公司给予解决，因未提起反诉，故本院不予审理。综上，原告山城房地产公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、解除原告呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司与被告王超、王福忠签订的《房屋要约协议书》和《补充协议》。二、被告王超、王福忠于本判决生效后十日内向原告呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司返还位于呼和浩特市××区西户的房屋。三、被告王超、王福忠于本判决生效后十日内向原告呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司支付违约金12458元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3778元，由被告王超、王福忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明二〇二〇年十月十二日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。