海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1506号   上诉人（原审被告)：三亚迦德海地产有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区金鸡岭路金鸡岭社区西六巷17号一楼。   法定代表人：罗为，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吕敬，该公司员工。   被上诉人（原审原告）：王川圭，女，1956年2月16日出生，汉族，住海南省东方市。   上诉人三亚迦德海地产有限公司（以下简称迦德海公司）因与被上诉人王川圭商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   迦德海公司上诉请求：1.撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初183号民事判决，改判驳回王川圭的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王川圭负担。事实与理由：一、一审法院对涉案房屋性质认定不清，导致判决错误。双方签订的《房屋产权买卖合同》名义上是产权买卖合同，实际上是长期租赁合同，迦德海公司已经按照合同约定交付房屋给王川圭使用。同时双方签订了《补充协议》，同意以股份形式来持有及转化房屋权益。综上，王川圭是明确知道房屋的性质的。案涉房屋有预售许可证，可以销售，但迦德海公司从始至终没有承诺王川圭案涉房屋可以单独办理房产证，且已经明确告知王川圭整栋楼是证件齐全的，不存在任何欺骗和隐瞒行为。签订合同时王川圭就已经知道这个房间暂时不能单独办证，所以双方才约定为股权，当时海南市场上类似这种康养旅居的房屋都适用这样的合同，并非只有迦德海公司一家签订这样的合同。故王川圭要求解除合同并返还已交付的购房款没有事实根据和法律依据。二、根据合同约定，单方面解除合同应承担违约责任，按合同约定违约金为合同总金额的25%。在迦德海公司不存在违约的情况下，王川圭单方面解除合同，应承担违约责任。另外，王川圭从2019年11月23日交房至今已经使用7个月，参考市场价格800元/月标准计算，王川圭应支付5600元租金。三、如果王川圭强烈主张解除合同，迦德海公司愿意妥善解决该纠纷，但前提是王川圭已经居住使用期间的租金抵扣房款及迦德海公司无需再支付违约金20000元。另外，一审判令合同解除后仅处理购房款的返还事宜，没有对房屋返还问题进行一并处理不当。   王川圭辩称，1.双方签订的合同是房屋买卖合同，不是长期租赁合同。迦德海公司出售给王川圭的房子是商业用房，不能办理产权，而且其实际交付给王川圭的房屋面积小于合同约定的面积。综上，王川圭要求解除合同并退还购房款于法有据。2.王川圭因为要协商办理解除合同退房手续，于2019年11月23日居住在案涉房屋里，但2020年1月3日新冠疫情发生后，王川圭就搬离该房屋，总共居住使用该房屋时间没有超过2个月，迦德海公司要求支付租金没有依据。3.因为迦德海公司的违约行为导致解除合同，应当支付王川圭经济损失20000元。   王川圭向一审法院起诉请求：1.迦德海公司一次性退还王川圭房款16.6万元；2.迦德海公司赔偿王川圭经济损失20000元。   一审法院认定事实：迦德海公司向东方广华实业有限公司购买涉案房屋，但未取得该房所有权。2017年11月9日，王川圭与迦德海公司签订SH.DF-000919号《房屋产权买卖合同》，约定：一、王川圭同意购买迦德海公司拥有的位于海南省东方市（现B6迎宾楼）0.69%产权并附与217号房的使用权，217号房位于三禾公寓A2栋2层17号，建筑面积17.21平方米。二、王川圭以166000元获得迦德海公司三禾公寓A2栋0.69%产权（如遇规划拆迁或政府征用依据此比例获得相应的权利）。双方同时对税费（含办理房地产过户手续所需缴纳的税费）的分担、房屋交付的时间、违约责任、责任豁免等进行了约定。同日王川圭向迦德海公司支付166000元。2019年11月23日，迦德海公司将房屋交付给王川圭使用。至本案开庭审理时，涉案房屋并不符合上市交易的条件。   一审法院认为，本案的争议焦点是：一、迦德海公司是否应退还王川圭购房款166000元；二、王川圭主张的经济损失20000元是否有事实根据和法律依据；三、迦德海公司要求王川圭支付违约金、房屋租金、滞纳金是否应予以支持。   关于迦德海公司是否应退还王川圭购房款166000元。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三、五十四条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。本案双方订立的房屋产权买卖合同载明了房屋的建筑面积、使用面积、价格、交付日期以及双方的违约责任，符合商品房销售的特征，并未对租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款进行约定，故迦德海公司关于名为房屋产权买卖合同实为房屋租赁合同的辩解意见不予采纳。其次，根据双方合同的约定，王川圭向迦德海公司购买涉案房屋后享有三禾公寓A2栋0.69%的产权，但迦德海公司至本案开庭审理时仍未取得该房屋所有权，属于无权处分标的物的行为，其行为亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定，未依法根据规定领取权属证书的房地产不得转让。王川圭要求解除合同，迦德海公司亦同意解除合同，故双方签订的SH.DF-000919号房屋产权买卖合同应予以解除。迦德海公司应向王川圭返还已交付的购房款166000元。   关于王川圭主张的经济损失20000元是否有事实根据和法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由于迦德海公司无权处分及违反相关行政管理性法律规定，其行为已构成违约，且双方签订的是买卖合同，合同中明确约定王川圭购买位于东方市滨海北路碧海云天三禾公寓A2栋0.69%的产权，在交付房屋时却要王川圭签署补充协议，称王川圭所付房款转为股权，在本案开庭审理过程中，迦德海公司答辩称该合同系租赁合同，其将房屋出租给王川圭使用，却在交付房屋时向王川圭收取专项维修资金，迦德海公司的行为违反了诚实信用的原则，致使王川圭合同目的无法实现，故王川圭主张损害赔偿，予以支持。根据合同的约定，因单方面违约解除合同，需赔偿对方合同总金额的25%作为违约金，涉案合同总价款为166000元，违约金按合同总价款的25%计算为41500元，王川圭主张20000元，予以支持。   关于迦德海公司要求王川圭支付违约金、房屋租金、滞纳金是否应予以支持的问题。迦德海公司对上述请求并未提起反诉，由于迦德海公司无权处分及违反相关行政管理性法律规定的行为已构成违约，系违约方，其请求王川圭支付违约金没有事实根据及法律依据；迦德海公司要求王川圭支付房屋租金、滞纳金与本案非同一法律关系，且本案系合同纠纷，双方对租金、滞纳金均未约定，该主张没有事实根据及法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、三亚迦德海地产有限公司于判决发生法律效力之日起五日内一次性返还王川圭购房款166000元；二、三亚迦德海地产有限公司于判决发生法律效力之日起五日内一次性赔偿王川圭20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，减半收取2010元，由三亚迦德海地产有限公司负担。   双方当事人二审均未提交新证据。   本院二审查明，位于海南省东方市（现B6迎宾楼）楼盘具有商品房预售许可证，具备交易条件。除此之外，本院二审查明的事实与一致相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是案涉《房屋产权买卖合同》是否予以解除及解除的法律后果如何确定。王川圭与迦德海公司签订《房屋产权买卖合同》，王川圭购买迦德海公司所有的位于三禾公寓A2栋0.69%产权并附与217号房的使用权。王川圭按合同约定向迦德海公司支付购房款166000元，迦德海公司也将案涉房屋交付给王川圭使用。现王川圭以案涉房屋不能办证为由主张解除合同，迦德海公司一审庭审中亦表明同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，案涉合同予以解除。合同解除后，双方权利义务终止，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同属于双务合同，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条的规定，解除合同要防止机械适用“不告不理”原则，不能仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应尽可能一次性解决纠纷。本案合同解除后，迦德海公司应当退还王川圭已支付的购房款166000元，王川圭亦应向迦德海公司返还217号房屋。一审法院仅处理购房款的返还问题，没有将案涉房屋返还给迦德海公司不当，应予纠正。   关于王川圭主张的经济损失20000元问题。王川圭认为迦德海公司违反诚实信用原则，将不能交易的房子出售给其导致其最终无法办理产权证，并以此为由主张迦德海公司赔偿其经济损失即利息损失20000元。本案中，王川圭与迦德海公司签订案涉合同购买三禾公寓A2栋217号房屋时，该栋楼盘已具有商品房预售许可证，可以对外销售。双方签订的合同未对案涉房屋办证问题进行约定，仅约定如一方单方面违约解除合同的应当承担总房款25%的违约责任。从王川圭与迦德海公司签订《房屋产权买卖合同》及《补充协议》内容可知王川圭对案涉房屋是否能办理产权证以及何时能办理产权证的具体情况是清楚的，不存在迦德海公司违约导致合同解除的情形。另外，王川圭自2019年11月居住使用案涉房屋，现案涉合同解除后迦德海公司亦未要求王川圭支付房屋租金，根据损益相抵原则，王川圭主张的经济损失20000元过高，其经济损失即利息损失应以166000元为本金自2020年1月10日起诉之日至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。   综上所述，迦德海公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初183号民事判决第二项；   二、变更海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初183号民事判决第一项为：三亚迦德海地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还王川圭购房款166000元及利息（以166000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年1月10日付至款项还清之日止）；   三、王川圭在收到上述第二项确定的购房款及利息之日起十日内将位于海南省东方市（现B6迎宾楼）217号房屋退还三亚迦德海地产有限公司；   四、驳回王川圭的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费4020元，减半收取2010元，由三亚迦德海地产有限公司负担1800元，王川圭负担210元；二审案件受理费4020元，由三亚迦德海地产有限公司负担3500元，王川圭负担520元。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月十二日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。