四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初4842号 原告：李昱燊，男，1995年9月1日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：黄涛，四川睿之轩律师事务所律师。 被告：成都鸿云房地产营销策划有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街218号2栋12层1219号。 法定代表人：任必珍，总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务律师。 第三人：成都龙湖锦鸿置业有限公司，住所地成都高新区尚阳路12号。 法定代表人：王俊友，董事长。 委托诉讼代理人：陈彦丞，泰和泰律师事务所律师。 原告李昱燊与被告成都鸿云房地产营销策划有限公司（以下简称鸿云房产公司）、第三人成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李昱燊及其委托诉讼代理人黄涛、鸿云房产公司的委托诉讼代理人夏雪梅、龙湖置业公司的委托诉讼代理人陈彦丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李昱燊向本院提出诉讼请求：1.鸿云房产公司和龙湖置业公司共同向李昱燊返还购房款400111.5元；2.本案诉讼费用由鸿云房产公司和龙湖置业公司承担。庭审中，李昱燊变更诉讼请求为：1.鸿云房产公司向李昱燊返还居间服务费400111.5元；2.本案诉讼费用由鸿云房产公司承担。事实及理由：2018年07月28日，李昱燊与鸿云房产公司签订居间协议书，约定鸿云房产公司将高新区合作路89号29栋17楼3号房源提供给李昱燊购买，合同载明该房源价格以及鸿云房产公司的居间费用为808146元（大写：捌拾万捌仟壹佰肆拾陆元），鸿云房产公司在李昱燊购买该房源时的合同义务为提供购房政策咨询服务，合同中未向李昱燊告知和解释居间费用具体金额，事后双方又签订了一份补充协议，约定了李昱燊购买该房源的总价款为808146元，但注明本套房源开发商房管局备案《商品房买卖合同》价款为408034.5元，并声称是为了让李昱燊顺利购买。合同签订后鸿云房产公司以各种名义向李昱燊收款，通过POS机，包括向龙湖置业公司支付的购房款408034.5元在内合计收款808146元，之后鸿云房产公司和龙湖置业公司分别向李昱燊开具了808146元的增值税发票，其中龙湖置业公司出具408034.5元增值税发票载明为购房款，另外鸿云房产公司出具的发票400111.5元为经纪代理服务费；2018年8月18日李昱燊与龙湖置业公司签订购房合同中载明高新区合作路89号29栋17楼3号房屋总价408034.5元。李昱燊认为鸿云房产公司以提供房产咨询为由向李昱燊收取高于实际房款一倍的费用已经违背了公序良俗和诚实信用原则，鸿云房产公司的行为也不符合房屋经纪行业交易惯例，破坏了正常的交易秩序，严重侵犯了李昱燊的合法权益，故诉请法院依法支持李昱燊的诉讼请求。 鸿云房产公司辩称：1.李昱燊所主张费用不仅仅是所产生的居间费，根据双方签订的合同约定，该款项为综合服务费；2.双方签订的协议书（三）及补充协议（三）依法成立并且生效，相关内容并不违反法律法规的强制性规定，李昱燊在协议书中明确愿意接受协议中约定的总价款，但是其提起诉讼的行为已经违反了诚实信用原则，违反了合同的约定，构成违约；3.根据四川省发展和改革委员会以及四川省住房和城乡建设厅下发的川发改价格（2014）532号文件显示房地产经纪服务收费实行市场调节价，可以由双方进行协商确定。综上，鸿云房产公司认为李昱燊应当严格按照双方签订的相关协议履行合同义务。 龙湖置业公司述称：1.龙湖置业公司与李昱燊建立的是商品房买卖关系，并按约收取了合同载明的购房款，与李昱燊之间不存在任何居间关系，未收取任何其他的溢价款项；2.龙湖置业公司与鸿云房产公司之间未建立任何关系，对鸿云房产公司与李昱燊之间建立了何种关系、提供了何种服务，收取了多少费用均不知情，与龙湖置业公司无关；3.李昱燊当庭变更诉讼请求，不要求龙湖置业公司承担返还责任，且结合两点意见，龙湖置业公司在本案中不应当承担任何责任。 经审理查明：2017年8月29日，龙湖置业公司（出卖人）与案外人深圳先锋居善科技有限公司（买受人，以下简称先锋公司）签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》和《商品房买卖合同（现售）补充协议》，与本案有关的约定为：龙湖置业公司将位于成都高新区西部园区（派出所地址为成都市高新区合作路89号）地块，核准名称为“龙湖时代天街”房地产中的29幢17层1703号房屋（规划用途为办公，建筑面积79.23平方米，其中套内建筑面积57.92平方米，分摊建筑面积21.31平方米）出卖给先锋公司，该案涉商品房单价7044.80元/平方米，总价408035元，先锋公司应于2018年9月22日前一次性支付该案涉商品房全部价款，龙湖置业公司应于2017年12月22日前向先锋公司交付案涉商品房。 先锋公司（甲方、委托方）与鸿云房产公司（乙方、分销商）签订了《物业分销合同》，载明甲方为销售位于成都市高新西区××路××街××号楼的项目，特委托乙方提供代理分销服务，本合同有效期自双方签署本合同期至物业销售完毕止。甲方已取得该项目的合法销售权，委托乙方提供分销服务的物业位置为29栋1单元17层03号，委托销售底价为7200元／平方米，甲方按委托价格收取房款或由物业开发商收取房款。乙方佣金标准为超过甲方房屋委托价格的部分，即为乙方的销售佣金，乙方有权在客户付完全款时由乙方直接收取。乙方仅按照甲方确认的物业出售条件提供经纪代理服务，乙方推介客户与开发商签订《认购书》或《商品房买卖合同》后，视为乙方的经纪代理服务完成。同时该合同约定了甲方权利义务、乙方权利义务、违约责任等内容。 2018年7月28日，鸿云房产公司（甲方）与李昱燊（乙方）签订了《协议书（三）》，该协议约定：1.本合同李昱燊拟购买的房源位于高新区合作路89号29栋17楼3号，建筑面积79.23平方米，套内面积57.92平方米；2.双方在本协议签订后，李昱燊与鸿云房产公司签订的《商品房买卖合同》备案之必需，李昱燊明确知悉根据本协议确定的价格与备案《商品房买卖合同》存在价格差异，本协议项下的房源总价款，包含房价及鸿云房产公司提供的综合服务费，李昱燊自愿接受以本协议确定的单价、总价、支付方式等并履行协议义务。关于房源交付、现状等以李昱燊与开发商签订的备案《商品房买卖合同》为准。上述情况，鸿云房产公司已如实告知李昱燊案涉商品房的面积、价格、现状及抵押状况等，李昱燊已经充分了解，并自愿接受本协议协商一致达成的条款；3.经协商双方一致同意该房源价格及鸿云房产公司收取的综合服务费共计808146元；4.鸿云房产公司根据诚实信用原则为李昱燊提供购买本房源的综合服务，为其提供购房政策的咨询服务，协助李昱燊与开发商签订《商品房买卖合同》，此项包含当前购房政策有关的内容；自本协议签订后，鸿云房产公司应积极履行服务条款，李昱燊与开发商签署《商品房买卖合同》后，即成为房源买受人，享有并承担全部合同权利义务。自李昱燊与开发商签订《商品房买卖合同》之日起本协议约定的鸿云房产公司的义务即全面履行完毕，待李昱燊履行完毕本协议约定的付款义务之日后，本协议自行终止。还约定了双方权利及义务、违约责任、不可抗力等内容。 此后，鸿云房产公司（甲方）与李昱燊（乙方）签订了《补充协议（三）》，主要约定：1.双方签署了关于购买位于高新区合作路89号29栋17楼1703号房源，李昱燊购买该房源的总价款为808146元，备注：本套房源开发商房管局备案《商品房买卖合同》价款为408034.5元，李昱燊已明知悉该备案价，并接受鸿云房产公司在交易过程中所采取的方案，确保李昱燊顺利购房；2.该协议签订当日，李昱燊支付定金100000元，该定金在购房时自动转为总房款，李昱燊于2018年8月20日前支付首付款金额（不含定金）548146元，银行按揭款为160000元；因该房源备案价与李昱燊购买价询证价差，李昱燊购买该房源的价格以本协议成交价为准，李昱燊对此已完全知晓并同意按照实际成交金额支付房款；3.李昱燊须按成交价准备首付款，确保开发商收到以备案价核算的首付款，超出部分直接支付给鸿云房产公司指定账户。为保障交易顺利进行，李昱燊须按以下支付方式支付房款：向开发商支付金额248034.5元，向鸿云房产公司指定账户支付金额400111.5元。 2018年7月28日，李昱燊签订了《承诺书（三）》，载明其与鸿云房产公司于2018年7月28日签订的龙湖时代天街《协议书》，该房源位于合作路89号29栋1703号。价格及综合服务费为808146元；为降低李昱燊的购房成本，李昱燊自愿与开发商签定《商品房买卖合同》的备案价为408034.5元。李昱燊承诺对以上价格和交易方式无异议，不对外宣传。并自愿承担相关法律责任。 2018年8月18日，先锋公司向龙湖置业公司出具《签约确认函》，载明根据龙湖置业公司与先锋公司签订的龙湖时代天街项目《合作协议书》，现确认指定案涉房屋的买受人为李昱燊。同日，龙湖置业公司（出卖人）与李昱燊（买受人）就案涉商品房签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，约定龙湖置业公司将“龙湖时代天街”房地产项目29幢17层1703号商品房（建筑面积79.23平方米，其中套内建筑面积57.92平方米，分摊建筑面积21.31平方米）出卖给李昱燊，该案涉商品房单价7044.80元/平方米，总价408035元，李昱燊应于2018年9月22日前一次性支付该案涉商品房全部价款，龙湖置业公司应于2018年10月25日前向李昱燊交付案涉商品房。 2018年9月22日，龙湖置业公司与李昱燊签订了《付款方式变更协议书》，约定付款方式为一次性付款，李昱燊应在本协议签订之日向龙湖置业公司付清全部房款（该协议签订前李昱燊已向龙湖置业公司支付248035元，该协议签订之日李昱燊应向龙湖置业公司支付余下房款160000元）。 李昱燊出具支付宝扫码消费单、微信扫码消费单、银行卡POS消费单，表明其履行了合同义务。龙湖置业公司于2018年10月24日向李昱燊出具增值税发票，载明收到时代天街写字楼29栋办公金额408035元，鸿云房产公司于2019年11月7日向李昱燊出具五张总金额为400111.5元的增值税发票，载明内容为经纪代理服务、代理服务费。案涉房屋现已交付给李昱燊实际使用，不动产权证签收时间表显示，李昱燊于2019年10月31日签收了案涉房屋的不动产权证原件1本。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《四川省商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同（现售）补充协议》《物业分销合同》《协议书（三）》《补充协议（三）》《承诺书（三）》《签约确认函》《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议、《付款方式变更协议书》、支付宝扫码消费单、微信扫码消费单、银行卡POS消费单、增值税发票、不动产权证签收时间表、银行交易明细表等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采纳。 本院认为，本案系双方因居间服务费用的收取是否符合双方约定和法律规定而引发的纠纷，李昱燊认为鸿云房产公司收取的综合服务费过高，违反了公序良俗和诚实信用原则，也不符合房屋经纪行业交易管理，破坏了正常的交易秩序，违反了《中华人民共和国价格法》第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”从而要求鸿云房产公司返还居间服务费400111.5元的主张。对此，本院作如下评析：第一，从合同签订的时间看，李昱燊与鸿云房产公司签订的《协议书（三）》《补充协议（三）》《承诺书（三）》签订在前，李昱燊与龙湖置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议、《付款方式变更协议书》等合同签订在后，且签订在后的合同内容中约定的房屋价款，与前述合同中约定的房屋备案价款一致，表明李昱燊与龙湖置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议、《付款方式变更协议书》是依据此前李昱燊与鸿云房产公司签订的《协议书（三）》《补充协议（三）》《承诺书（三）》的内容上签订的，签订的前后顺序具有极强的关联性。第二，从合同的内容看，《协议书（三）》《补充协议（三）》《承诺书（三）》中明确记载了，案涉房屋款项包括房源价格和鸿云房产公司收取的综合服务费共计808146元，其中房屋备案价款为408034.5元。同时载明向开发商支付的金额为408034.5元，向鸿云房产公司指定账户支付金额为400111.5元。且三份合同中多次载明房屋总价包括房屋价格和鸿云房产公司收取的综合服务费，同时李昱燊明确知晓该房屋开发商房管局备案价款为408034.5元，其知晓该备案价，并接受鸿云房产公司在交易过程中所采取的方案等内容，均表明在签订合同时，李昱燊已明确知晓了综合服务费的金额为400111.5元，不存在其主张的未明确告知的情形。同时，2014年6月13日，国家发展改革委和住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发改价格[2014]1289号文件第一条规定：“放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。”四川发展改革委和住房城乡建设厅《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》川发改价格[2014]532号文件第一条规定：“为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，完善房地产中介服务价格合理、有序竞争的机制。按照发改价格[2014]1289号精神，并结合我省实际，决定放开房地产咨询服务收费和房地产经纪服务收费，实行市场调节价。”李昱燊未举证证明前述综合服务费的约定违反了国家法律法规强制性规定，故对其认为的该费用过高的主张，其证据不足，本院不予认可。第三，从合同的履行看，双方均按照合同的约定履行了各自的义务，李昱燊向鸿云房产公司和龙湖置业公司分别支付了合同中约定的款项，鸿云房产公司与龙湖置业公司向李昱燊出具了增值税发票，同时，李昱燊已实际居住使用了案涉房屋，并取得了案涉房屋的不动产权证，均表明案涉合同系当事人真实意思表示，在案涉合同未被确认无效和撤销前，前述合同对双方均具有拘束力。且双方已按照合同约定全部履行了合同义务，该合同已经履行完毕。第四，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……”鸿云房产公司已按照合同约定履行了居间义务，促成了李昱燊与龙湖置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，且李昱燊已取得了案涉房屋的不动产权证，并已实际居住使用案涉房屋，故李昱燊按照合同约定支付居间服务费，符合法律规定。综上，李昱燊的主张证据不足，且不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，李昱燊的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李昱燊的全部诉讼请求。 案件受理费7302，减半收取3651元，由原告李昱燊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陶丽梅 二〇二〇年十月二十七日 书记员  李娇娇