黑龙江省七台河市茄子河区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0904民初907号原告：七台河万丰房地产开发有限公司，住所地七台河市桃山区。法定代表人：关凤芹，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙希泉，男，黑龙江哈田律师事务所律师。被告：中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司，住所地七台河市桃山区。负责人：王国明，男，该分公司总经理。委托诉讼代理人：柴永新，男，该单位法律顾问。委托诉讼代理人：梁永刚，男，该公司网络部无线中心主任。原告七台河万丰房地产开发有限公司与被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告七台河万丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙希泉，被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司的委托诉讼代理人柴永新、梁永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告七台河万丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告2018年租金50000.00元；2.判令被告赔付原告2012年至2018年逾期交付租金滞纳金28750.00元；3.判令被告赔付原告支出的律师费3000.00元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月1日原、被告签订租赁合同，约定被告租用原告茄子河区东安街新东方家园小区地下停车场一角，面积5平方米，实际被告使用的不仅5平方米场地，还包括小区绿化部分占用土地，立路灯杆。租赁期限10年，自2012年9月1日起至2022年8月31日止。2012年9月1日前将场地交付被告使用。场地租金50000.00元/年，被告2012年9月15日前支付当年租金50000.00元，以后每年9月15日前支付当年租金50000.00元，如逾期支付被告有权收取滞纳金。现被告违约未按期支付租金，给原告造成损失，为维护原告合法权益，诉讼至法院。被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司辩称，一、被答辩人并没有依双方订立的新东方家园A区《场地租合同》向答辩人提供约定出租的该小区内“地下停车场一角”，而是假借出租“地下停车场一角”的名义，实际出租该小区内的公共绿地，被答辩人的行为实属民事欺诈；二、在合同的履行过程中，被答辩人实际提供给答辩人租赁使用的都是该小区的公共绿地，答辩人只能在该小区的公共绿地上安装设备和埋设线路。自2012年9月6日（合同签订之日起）至2017年11月份，答辩人每年已付给被答辩人50000.00元，共计已付给被答辩人租赁费用300000.00元；三、根据《中华人民共和国物权法》第七十条和七十二条第一款规定，本案被答辩人出租给答辩人的该小区公共绿地属于该小区全体业主所有，被答辩人无权出租，故本案答辩人与被答辩人签订并实际履行的新东方家园A区《场地租赁合同》属于无效合同，自始不具有法律约束力。综上，本案被答人采取欺诈手段，明知小区公共绿地属于全体业主所有，其无权对外出租、却仍然假借出租地下停车场一角的名义，实际将小区公共绿地出租给答辩人使用，被答辩人的行为是违法的，双方签订的新东方家园A区《场地租赁合同》实属无效合同，答辨人及时终止履行该合同是正当的，不属于违约。被答辩人要求给付其2018年租金及相关滞纳金、律师费没有法律依据，实属无理诉求，现答辩人请求人民法院：一、确认答辩人与被答辩人签订的新东方家园A区《场地租合同》无效，自始不具有约束力；二、驳回被答辩人提出的各项诉讼请求；三、本案的诉讼费用由被答辩人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告七台河万丰房地产开发有限公司提交的证据一、新东方家园《场地租赁合同》1份。证明原、被告之间存在着租赁合同法律关系，按照合同约定，被告应当在每年的9月15日之前支付当年的租金，被告违约未按照约定日期支付租金，应承担违约责任。被告质证：1.对该合同真实性没有异议，对证明的问题有异议。该合同不能证明被告违约。2.该合同充分证实是原告违约，而且该合同原告也没有权力出租小区公共绿地以及停车场一角。该合同所约定的停车场一角没有具体方位，而且原告也没有提供该停车场一角的产权凭证，事实上原告也没有将合同中约定的停车场一角提供给被告方使用。3.原告方提供给被告方使用的都是按合同第五条5.3款所约定的公共绿地，而事实上原告作为开发企业，无权对该小区业主所有的公共绿地向外出租；证据二、2012年至2017年银行汇款明细6份。证明被告支付原告租金超过合同约定时间，应向原告支付滞纳金。被告质证：真实性没有异议，对于原告证明的问题有异议。1.合同无效，不存在违约问题。2.原告没有及时按合同约定提供税务发票，是导致被告无法按合同约定安排资金及时支付租赁费用，是原告先行违约，造成损失原告自付；证据三、七产权证茄字第2××4号房产证，证明产权人为七台河万丰房地产开发有限公司，原告对合同标的物有所有权，地下停车厂的一角在负一层。被告质证：该产权证登记时间是2012年11月30日，是对原告开发建筑整体登记，不能证明原告开发后是否对外出售，产权是否已经发生变动。该产权证不能证实地下车库所有权属于原告所有，该产权证只标明了地上房屋六层没有标明地下车库产权归属于原告，所有商品房开发配套的地下车库均在销售当中归属于售买人，原告开发以后出售于售买人即不属于原告所有，该产权证不能证明原告的主张，请法庭不予采信。被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司向本院提交证据一、双方签订的新东方《场地租赁合同》1份。证明原告出租给被告停车场一角并没有提供给原告使用，打着出租地下停车场一角的幌子，实际出租由全体业主所有的公共绿地；原告无权向被告出租该小区归全体业主所有的公共绿地，因此该合同是无效合同，自始没有法律约束力；也证明被告方没有违约。原告质证：对真实性没有异议，对被告方证明的问题有异议。原、被告双方签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，是双方协商一致的结果，内容符合法律规定，合同签订后原告如约提供合同约定的地下停车场一角给被告，被告已经实际使用多年，也已经向原告支付租金多年，不存在被告所说的无权出租以及原告违约的事实，按照该合同约定，被告未按约定日期向原告支付租金，对原告构成违约；证据二、原告方给被告方开具的发票6份。证明2012年9月19日原告才给被告开具当年的发票，2015年10月14日原告给被告开具的发票，2016年9月28日原告给被告开具的发票。证明原告开具发票没有按照合同约定，在9月15日之前开具发票，导致被告无法按计划安排请示上级批准支付租赁费用，这是原告自己造成的后果，被告方没有违约，而且本案双方订立的合同是无效合同，不存在违约问题。原告质证：对真实性没有异议，对被告证明的观点有异议。作为承租人，支付租金是租赁合同约定的义务，开发票也是出租人应该履行的义务，租赁合同中约定的先开发票后交租金是霸王条款，既违反了行业标准，也违反了法律规定，这个约定是无效的，先付租金后开发票，是符合租赁合同的履行的客观实际，原告方有权利在收到被告交付的租金以后开具发票，符合法律规定，不存在违约，真正违约的是被告方。被告方所说的请示上级，安排批准只是被告方的工作流程，不能以此对抗原告方，也不能因此违反合同履行的基本原则，即先付租金后开发票；证据三、光盘1本，证明原告方没有将停车场一角提供给被告；原告提供给被告使用的都是该小区公共绿地，被告方架设的设备线路都是在公共绿地上，2017年年末被告在了解相关法律规定后，拆除了设备，废弃了线路，停止了租赁和使用。原告质证：对视频的内容不认可，无法体现租赁合同原始履行时的状态；对被告方的证明观点有异议，按照合同约定双方的租赁标的物是地下停车场一角的设备间，同时被告方实际使用了绿化部分，超过了合同的约定，这是客观的事实，随着合同的履行，被告方由于违约，在租赁过程中，迟延交付租金，而且在租赁合同履行过程中，正如被告所说，拆除设备、废弃线路、停止使用，但是被告方从未通知原告方或告知原告解除合同或不履行合同的意思表示，被告方用行动表明其违约的行为的存在，被告方拖延缴纳租金是事实。通过以上原告及被告举证、质证，本院认证如下：原告七台河万丰房地产开发有限公司所举的证据一、证据三结合现场勘察的内容，本院对以上两份证据予以采信；证据二依据双方签订的《场地租赁合同》，本院对该证据的真实性予以认定，证明的问题不予认定。被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司提交的证据一、证据三与现场勘查内容相悖本院不予认定；被告提交的证据二用以证明原告此前没有按照合同约定开具发票的事实本院予以认定，其余证明的问题不予认定。本案在诉讼过程中，本院组织双方到现场进行勘察，原告方申请被告方原职工齐照云（租赁合同上注明齐照云为被告方联系人）到现场，原告方代表赵臣和齐照云均指认双方签订的《场地租赁合同》中地下停车场一角，是茄子河区东安街新东方家园小区29号楼地下停车场东南一角(是一个独立空间)。本院对赵臣和齐照云的陈述予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月1日原告七台河万丰房地产开发有限公司与被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司签订新东方家园A区《场地租赁合同》1份，合同约定，被告（甲方）租用原告（乙方）七台河市茄子河区东安街新东方家园小区地下停车场一角，面积5平方米，用于安装覆盖小区居民楼的移动信号设备，租赁期限为10年（自2012年9月1日至2022年8月31日），场地租金50000.00元/年；租金支付方式为：甲方2012年9月15日前支付当年租金50000.00元，以后每年9月15日前支付当年租金50000.00元；如未按期支付租金，乙方有权向甲方收取滞纳金，每逾期一天应按上述费用的日千分之一支付滞纳金。合同同时约定，甲方可在双方约定范围内设置天线，同时在楼外设置地线，在庭院内埋设传输线和电力线路；乙方应在甲方付款前向甲方提供等额的税务局正规发票并支付税金。合同对其他事项也进行了约定。合同签订后被告在所租赁合同确定的区域内埋设传输线和电力线路，2017年被告在小区居民楼里重新架设了设备，对原来的设备予以拆除。被告自2012年9月6日起至2017年11月份，每年已付给原告七台河万丰房地产开发有限公司租赁费50000.00元，合计300000.00元。2018年9月份以后的租赁费至今未付。另查，被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司所租赁的茄子河区东安街新东方家园小区地下停车场，系原告开发建设。本院认为，原告七台河万丰房地产开发有限公司与被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司签订的新东方家园A区《场地租赁合同》因是双方自愿签订的，不违反法律、法规的强制性规定，且合同在履行期内案外人也未对该合同提出异议，该合同合法有效。双方均应按合同内容履行义务。自双方签订合同后，被告向原告履行给付租赁费的义务已经6年，本案租赁合同的标的物为地下停车场一角，被告没有证据证明原告拒绝交付被告租用的地下停车场一角，也没有证据证明该地存在权利瑕疵，此间被告也没有申请变更和终止《场地租赁合同》，被告在租用地下停车场一角后何时使用不影响该租赁合同的成立和效力，被告不给付租赁费的行为已经构成违约，原告要求被告给付2018年9月份至2019年9月份1年租赁费50000.00元的请求应予支持；原告要求被告给付滞纳金的请求，因租赁合同约定:“乙方应在甲方付款前向甲方提供等额的税务局正规发票并支付税金”，同时2018年9月前被告每年向原告交付租金时原告均无证据证实向被告主张滞纳金，视为放弃权利。原告要求被告给付2018年9月至2019年9月租赁费50000.00元滞纳金的请求，根据双方以上关于开具发票的约定，滞纳金应从被告明确表示不履行义务之日起计算即以被告提交答辩状的日期2019年12月17日起算，但原告诉求主张的滞纳金的时间至2019年8月5日，本院不予支持。原告要求被告给付律师费的请求因证据不足，本院也不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司于本判决生效后10日内给付原告七台河万丰房地产开发有限公司租赁费50000.00元；二、驳回原告七台河万丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费1843.75元，由被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司负担1050.00元，原告七台河万丰房地产开发有限公司负担793.75元。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。审 判 长  韩 雪人民陪审员  李莹莹人民陪审员  王海霞二〇二〇年十月二十六日书 记 员  张 昕