广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9938号原告：罗皓之，男，1960年11月3日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。被告：霍淦东，男，1987年12月20日出生，汉族，住广东省东莞市。原告罗皓之与被告霍淦东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序进行审理。因本案涉及新冠××疫情事宜，不宜适用小额诉讼程序继续审理，本案适用简易程序的其他规定于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告罗皓之的委托诉讼代理人邓会桢、被告霍淦东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗皓之向本院提出并明确诉讼请求：1.霍淦东向罗皓之支付租金28400元（2019年10月及从2020年2月起暂计至2020年7月），并支付滞纳金（计算方式以每期租金为基数，自当月2日起按照日1%的标准计付至付清之日止）；2.霍淦东向罗皓之支付2020年1月至7月期间的物业管理费2063.04元、能源服务费193.48元以及2020年1月至6月的水费367.2元，合计2623.72元；3.本案诉讼费由霍淦东承担。事实和理由：2019年3月28日，罗皓之与霍淦东签订《房屋租赁合同》，约定罗皓之将位于广州市花都区凤凰北路5号楼XXXX单位物业租赁给霍淦东，租期自2019年4月1日至2024年3月30日止。租金每月每间2000元，两套共4000元，租金第一年开始每年递增5%，同时，霍淦东向罗皓之支付了押金4000元。按租金每年递增5%计算，即2020年4月1日起，租金为每月4200元。此外，该合同第三条第(3)点约定：“租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付。”合同签订后，罗皓之按照上述房屋租赁合同的约定交付了两套房屋给霍淦东经营使用，但霍淦东并没有按照合同约定交付租金，2019年10月拖欠罗皓之租金3600元，2020年2月起至今（暂计至2020年7月）拖欠罗皓之租金共计20600元（其中2月份4000元、3月份4000元、4月份4200元、5月份4200元、6月份4200元、7月份4200元），以上合计28400元。罗皓之多次向霍淦东催收所欠租金无果，霍淦东在租赁期内未按合同约定按时支付租金，严重损害了罗皓之的合法权益，故罗皓之诉诸法院，请依法支持诉请。霍淦东辩称：1.对第一项诉请不同意。首先，2019年10月份的租金是罗皓之同意免除的，当时是由于涉案房屋的性质是商用性质，并不是住宅性质，因此派出所要求我方停止营业，因此罗皓之同意免除该月份租金。其次，从2月份开始，由于疫情原因我方已经无力经营，我方与罗皓之沟通退房，我方已经搬出涉案房屋，同时告知罗皓之房屋钥匙放在房屋内，另其在物业处也有备用钥匙，因此我方就认为双方已经解除合同，并且我方的押金也可以抵用欠付租金。物业提供的材料也可以显示我方在2020年2月至7月均未使用涉案房屋。因此我方要求我方的押金冲抵2月份的租金，另外双方的争议节点是在2月份，因此租金仅能计算至2020年2月份。2.关于第二项诉请，我方仅同意承担2020年1月至2月的费用。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区凤凰北路76号5栋XX号、XX房，权属人为罗皓之，建筑面积均为46.05平方米，房屋用途均为办公（商品房）。2019年3月28日，罗皓之（出租方）与霍淦东（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将广州市花都区凤凰北路76号5栋XXXX房出租给承租方用于经营客房。合同约定：租赁期间为2019年4月1日起至2024年3月30日止，出租方于2019年3月29日交楼。租金标准为每月每间2000元，两间每月共4000元，第一年开始每年递增5%。租金支付方式为，承租方向出租方指定账户银行转账支付，每月1日前付租。租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费由承租方支付。押金为2000元，承租方在交付物业前支付，如承租方在租赁期间提出终止合同，需提前三个月书面通知出租方，并结清所有杂费及欠费，出租方没收押金，并没收所有家电家私。物业及设施的交回约定为，如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房屋，同时结清费用。合同第九条约定，因不可抗力导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同备注，从2019年5月1日起开始计算租金。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。同日，罗皓之收取了霍淦东支付的4000元押金，霍淦东委托霍柳燕办理了房屋的交接手续，霍柳燕对此出具了《租公寓房间物品清单》及《收据》予以确认。案涉合同履行期间，霍淦东支付租金至2020年1月（含当月），支付物业管理费、能源服务费、水费至2019年12月，其中，2019年10月的已付租金为400元，其余月份均按约定标准支付。霍淦东自2020年2月起未再支付租金，自2020年1月起未再支付物业管理费、能源服务费、水费。关于2019年10月仅支付租金400元的原因，原、被告双方各执一词。霍淦东主张，由于消防整改，其于2019年10月3日向罗皓之沟通免交租金，罗皓之要求霍淦东按每月4000元的标准支付已使用的3天租金400元，霍淦东因此才支付了400元作为10月的租金。罗皓之对霍淦东的陈述不予确认，称霍淦东曾与其沟通过房屋在整改需要减免租金，不清楚整改的期间，且罗皓之从未同意减免，并在10月与霍淦东进行了电话沟通。诉讼中，本院向广州市消防大队花都区支队发函查询在2019年10月期间有无因消防整顿通知广州市花都区凤凰北路76号5栋的楼房停止营业的情况。该支队函复称：“我大队于2019年10月期间未作出责令位于广州市花都区凤凰北路76号5栋的楼房停止营业的行政处罚”。霍淦东为证明上述主张，补充提交了“花都万达公寓同行群”微信群聊记录及其于花城派出所民警沟通协调的现场照片作为证据。该聊天记录显示，2019年9月4日至2019年9月11日期间，“花城所曾庆伟”与各公寓经营主体在协调，其中，“时尚嘉华公寓”问：大家房态关多久啊？“Ron”称:先集体通知业主，不交房租。“燕窝郑小姐”问：您好曾警官，请问一下出租屋方案是否要待到国庆以后才能有通知信息下来呢。“花城所曾庆伟”称：不一定。“文”称：你们等出租屋的那个指引出来再说吧。“广州品悦酒店”称：我去问过花城街道办也是明确说我们融创性质属于办公，不能做民宿，后来去住建部、消防部门，住建部直接说如果营业执照是民宿不能申请第二次消防，所以现在我们也不知道怎么办理。霍淦东称，9月4日至10月7日期间由于花城派出所通知，因融创茂公寓楼为办公用途，不能用作经营公寓用途，所有公寓必须暂停经营至国庆后再作打算。由于9月份的租金已于9月1日付清，因此才与罗皓之协商10月份免租，最终其也默认免除9月租金，但仍需支付9月1日至9月4日正常使用期间的租金。罗皓之对霍淦东补充提交的上述证据及相关陈述均不予确认。关于2020年2月之后未付租金及水费的原因。霍淦东称，其已于2020年2月与罗皓之沟通退房事宜，但罗皓之不同意，霍淦东后于2020年2月28日左右电话联系罗皓之，表示既然双方协商不一致，霍淦东可以将房屋腾空，押金不要求退还，收取的4条房屋钥匙已经放在房屋内，因此此后的租金及水费等费用均未支付。为证明其主张，霍淦东提交与罗皓之的微信聊天记录复印件为证，内容如下：霍淦东提出“双方协商不成，和平解约……把押金交还公司，我们解约没问题的，公司在1月20日已经因为疫情停止营业了”……罗皓之称“我们都是有合同的，如果我不租给你是要赔几万元给你的，不是一个电话就不要你交租……别人要我交租，你也一样要交租给我”，霍淦东回复“那算了吧。按合同来解约吧，如果年前你这么说那在2月1日前可以就解约了，当时电话上说好暂停交租，你说全国这种情况你理解的，现在你不理解也只有解约了……如果双方落实的话，公司这边就安排人撤场，免得到时候拖着拖着又说这个月未交租金”，罗皓之回复“霍生，你公司要解约你先把欠租交给我，你不能欠我的租金说解约，因为我们都在中国广州花都区，我也在花都租别人的房，到时候疫情过后，我租别人的房子怎么解决，我就怎么解决给你。你现一直欠我的租金你是无条件说解约的。或者疫情过后国家有政策的我们跟国家政策走都无所谓”。霍淦东称“都说了，这个月就解约了，怎么给租？这个月到现在你说交租，我们意见很明确那就解约。合同上清清楚楚，不可抗力因素下解约双方不承担责任，你现在还能强租？你现在拖着，后面公司也不会给租，而且到时真的需要打官司的话，那就一直拖着你的房了，何必呢。这个时期可以双方理解……那就和平解决，押金退还我们就撤场吧”。罗皓之对微信聊天记录内容予以确认，并认为双方在2020年2月通过微信沟通的是交租事宜，霍淦东未向其交还房屋或退还钥匙，双方也从未就房屋交接达成一致的意思表示，且其在2020年6月时仍发现房屋产生有水费。诉讼中，霍淦东称其已搬离案涉房屋，坚持要求解除案涉合同，罗皓之同意案涉合同于2020年7月16日解除，并认为房屋应视为2020年7月16日交还。2020年7月17日，罗皓之与霍淦东共同办理了案涉房屋交接手续。罗皓之主张案涉房屋在2020年1月至2020年6月期间产生了水费367.2元，在2020年1月至2020年7月期间产的的物业管理费2063.04元、能源服务费193.48元。罗皓之为此提交了深圳市万象美物业管理有限公司广州万达城分公司于2020年7月6日开具的发票为证，该发票记载，企业管理服务物管费2063.04元，企业管理服务能源服务费193.48元，水冰雪自来水367.2元，备注“5-1414/14152020.01.01-2020.07.31,水费交至2020.06.30”。霍淦东提交的加盖有深圳市万象美物业管理有限公司广州万达城物业服务中心印章的水费表格显示，“未交过”水费的期间为2019年7月至2020年5月，案涉两房屋应收水费合计367.2元。其中，1至5月案涉XX房屋产生的水费依次为22.95元、0元、4.59元、0元、0元，XX房产生的水费依次为22.95元、4.59元、0元、0元、0元。对于案涉4000元押金的处理问题，当事人双方各执一词。罗皓之主张由于霍淦东违约，应由其没收押金4000元不予退还。霍淦东主张退还押金4000元，并称由于新冠疫情的发生，案涉合同的履行遇到了不可抗力，应依照合同第九条的约定处理，双方均无需承担责任。据霍淦东提交的拍摄于2020年2月3日的照片显示，案涉房屋的物业公司深圳市万象美物业管理有限公司广州万达城分公司的商务楼物业中心于2020年2月1日发出《关于商务楼封闭管理的紧急通知》，通知自正月初三上午五点整起，商务楼实施封闭管理，所有业主凭借业主卡进出小区，非小区人员、车辆一律不得入内。另查明，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部于2020年2月7日发布第3号《关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告》，通告第二条要求，所有居住××××）实施封闭管理。加强人员（车辆）出入管理，限制非本小区××）业主、住户或使用人及车辆进入物业管理区域。后于2020年3月2日发布第4号《关于进一步加强疫情防控工作的通告》，通告第四条要求，严格居住××××）管理。实施居住××××）进出人员体温检测、通行认证管理等措施。……第六条要求，严格商业服务区防控。商场、写字楼、超市、餐馆、酒店、农贸市场、会展等商业单位在落实清洁、消毒、通风的基础上，严格实施出入人员体温检测、戴口罩等措施，对有发热（体温超过37.3摄氏度）、干咳等症状的人员，不得入内，建议其到就近发热门诊就医。各商业单位制定合理的人员路线和分流措施，视情况适当控制进入人员的数量，单位内外避免出现人群聚集……。后于2020年3月21日发出第6号《关于继续做好疫情防控工作的通告》，通告第四条要求，持续做好居住××××）、住宅楼宇、酒店管理。实施进入人员体温检测、“穗康码”认证管理，进入人员凭“穗康码”绿码或蓝码通行，对红码人员按有关指引规范处置。后于2020年5月16日发布第9号《关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告》，通告第六条载明“稳步恢复生产生活秩序。在落实防控措施前提下，全面开放商场、写字楼、超市、宾馆、餐馆、农贸市场等工作生活场所……”。本院认为：罗皓之与霍淦东签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法成立且有效，合同当事人均应依约履行合同义务。关于案涉合同的解除问题。案涉房屋的租赁用途为经营客房，案涉合同的租期为自2019年4月1日起至2024年3月30日，为期5年。为落实新冠××疫情防控措施，案涉房屋的物业管理公司于2020年2月1日开始限制非小区住户进出，政府部门也于2020年2月7日发布了小区实行封闭管理的通告，新冠××疫情的发生及落实防控措施确实对本合同的履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的完全不能实现的程度，小区封闭管理的疫情防控限制措施解除后即2020年3月2日后案涉房屋租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，据此，霍淦东主张其已依据不可抗力行使合同解除权，理据不足，且罗皓之亦未与其达成过解除合同的一致意思表示，本院对霍淦东主张案涉合同已于2020年2月解除的抗辩不予采纳，霍淦东在合同解除前仍应履行合同义务。诉讼中，罗皓之与霍淦东于2020年7月16日一致同意解除案涉合同，本院对此予以确认。关于押金的处理问题。依照案涉合同第七条第（2）款约定，承租方提出终止合同，需提前三个月书面通知出租方，出租方有权没收押金。本案中，霍淦东在2020年2月与罗皓之沟通提前解除合同并退回押金，罗皓之并未同意。在罗皓之提起本案诉讼要求霍淦东支付租金的情况下，霍淦东坚持解除合同，罗皓之仅同意解除合同但未同意免除霍淦东的违约责任，因此，罗皓之可依照合同约定没收押金，但考虑到新冠××疫情对合同解除具有一定影响，本院酌定由罗皓之没收押金2000元，罗皓之应将剩余押金2000元退还霍淦东。关于霍淦东欠付的租金金额问题。第一，关于2019年10月是否欠付租金的问题。合同约定2019年10月的租金金额为4000元，霍淦东已支付400元并主张由于消防整改双方协商一致变更租金为400元，其提交的微信聊天记录关于停业的相关消息时间发生于2019年9月4日，与其缴纳了四天租金的期间可以对应，且案涉房屋登记的用途为办公用房，与聊天记录中关于无法营业的相关内容一致，虽霍淦东未与罗皓之书面约定减免10月租金，但出租人负有提供符合约定使用条件的租赁物的义务，由于房屋登记用途的原因影响租赁物的使用，本院对霍淦东的抗辩予以采纳。罗皓之要求霍淦东支付2019年10月剩余租金3600元，理据不足，本院不予支持。第二，罗皓之与霍淦东于2020年7月17日办理了案涉房屋的交接手续，罗皓之主张租金计算至2020年7月16日，本院予以支持。霍淦东主张其已于2020年2月底将案涉房屋交还给罗皓之，但霍淦东并未享有合同的解除权，其将钥匙放置在房屋中的行为，并不能视为办妥了房屋交接手续，本院对霍淦东的主张不予采信，霍淦东应支付房屋租金至2020年7月16日止。第三，案涉房屋用于经营客房，疫情或疫情防控措施会导致承租人营业收入明显减少，继续按照原合同约定支付租金对承租人而言并不公平。结合2020年2月小区封闭管理和3月、4月有条件地控制小区、宾馆出入人员，以及2020年5月才全面放开宾馆等公共场所的情况，基于公平原则，2020年2月至4月期间的风险由出租人与承租人共担，这三个月的租金应予减半计算。综上，霍淦东应向罗皓之支付2020年2月1日至2020年7月16日期间的租金，又因2020年4月后的租金依约应递增5%，经计算为16667.74元（4000元×1个月+4200×2.5个月+4200元÷31天×16天），罗皓之主张中超出部分，本院不予支持。关于租金的滞纳金的问题。罗皓之主张霍淦东支付逾期支付租金的滞纳金，因本院认定罗皓之没收霍淦东支付的押金2000元不予退还，已起到弥补损失的作用，故对该项主张，本院不予支持。关于水费、物管费、能源服务费的问题。案涉合同第三条第（3）款约定，租赁期间每月的管理费、水电费等杂费均由承租方支付。现罗皓之已支付了案涉房屋在2020年1月至2020年7月31日期间的物管费、能源服务费合计2256.52元及2020年6月30日之前的水费367.2元，霍淦东应向罗皓之清偿在租赁期间产生的相应费用。据罗皓之提供的发票显示，物管费和能源服务费属于企业管理服务费用，而案涉房屋已于2020年7月17日办理了交接手续，霍淦东应向罗皓之清偿的租赁期间管理服务费为2110.94元【2256.52元÷7个月×（6个月+17天÷31天）】。结合霍淦东提交的水费表格，霍淦东在2020年6月30日前尚欠租赁期内367.2元水费未付，与罗皓之代付金额一致，本院予以确认。综上，霍淦东应向罗皓之清偿水费367.2元，物管费及能源服务费2110.94元，合计2478.14元，扣减罗皓之需退还的押金2000元后为478.14元。罗皓之主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告霍淦东自本判决生效之日起十日内向原告罗皓之支付租金16667.74元；二、被告霍淦东自本判决生效之日起十日内向原告罗皓之支付水费、物管费及能源服务费478.14元；三、驳回原告罗皓之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，由被告霍淦东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十月二十六日书记员  高 波陈晓敏附本判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。