文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1977号原告：罗信荣，男，1961年11月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：姚广峰、张佩婷，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市天河区星辰大厦业主委员会，住所地广东省广州市天河区华穗路****。负责人：徐锦成，主任。委托代理人：梁兴，广东珠江律师事务所律师。原告罗信荣诉被告广州市天河区星辰大厦业主委员会（简称星辰大厦业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗信荣的委托代理人姚广峰、张佩婷，被告星辰大厦业委会的委托代理人梁兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗信荣诉称：原告是广州市天河区华穗路****的产权人，系星辰大厦业主。被告于2018年12月22日在星辰大厦小区内张贴《关于召开星辰大厦业主大会的公告》，公告于2019年1月20日召开业主大会，大会议题为：1、表决是否解除与广东宏德科技物业有限公司的《物业服务合同》；2、成立星辰大厦业主委员会监事会，任期与现业主委员会任期一致。2019年1月23日被告张贴前述业主大会的投票结果，投票结果为：1、同意解除与广东宏德科技物业有限公司的《物业服务合同》（业主总户数277户，赞成158户，占57.04%；小区建筑总面积32454平方米，赞成专有部分面积18943.58平方米，占58.37%）；2、同意成立星辰大厦业主委员会监事会，业主自荐推荐报名参选人数共19人；3、同意星辰大厦北广场围蔽（业主总户数277户，赞成146户，占52.7%；小区建筑总面积32454平方米，赞成专有部分面积16752.17平方米，占51.6%）。据原告所知，本次业主大会投票过程、表决方式及结果存在以下违法违规行为：1、召开业主大会的公告表决议题只有两项，但投票结果却产生三项表决事项，表决结果中关于星辰大厦北广场围蔽事项是没有公示的。2、投票过程中，被告采用征求意见方式召集业主开会表决，采取了电话、微信等收集意见方式，但部分投票的或委托手续极其不规范不完整，完全与星辰大厦的议事规则规定的议事方式、表决方式不符。3、星辰大厦的业主总户数早已超过390户，但公示的户数只有277户，明显与星辰大厦的实际户数不符。4、星辰大厦地下车库的每一个车位均为独立的产权单位，按照法律规定应作为一户计算，但在本次公示的投票结果中显示的总户数并不包含地下车库的业主，业主委员会明显是采用少计不计的办法弄虚作假，蒙蔽全体业主。5、星辰大厦第三层为转换层兼住户活动空间（建筑面积约为1700.17平方米）是全体业主共有设施，属于公建配套，该部分面积不能计入建筑物的专有部分，但被告却将第三层面积列入建筑物专有面积之内，以此来计算面积过半，严重违反了法律规定和星辰大厦制定的议事规则。6、在对该次业主大会的议题进行投票的过程中，被告采取送米、送油等方式诱导业主投票，甚至蒙骗业主投票，导致部分业主认为是领取油米就必须签名同意（有业主因为没有签名而领不到油米），从而没有真实反映自己的真实意愿。投票结果公示期间，星辰大厦部分业主对投票结果有异议曾向天河区住房和建设水务局、猎德街道办、居委等部门反映被告召开的业主大会存在前述弄虚作假的行为，但均不了了之。综上，原告认为被告的行为损害了原告作为业主的合法利益，也损害了其他业主的正当权利，故特提起诉讼，请求法院依法判令：1、撤销被告于2019年1月20日召开业主大会的表决结果（结果分别为：①同意解除与广东宏德科技物业有限公司的《物业服务合同》；②同意成立星辰大厦业主委员会监事会，业主自荐推荐报名参选人数共19人；③同意星辰大厦北广场围蔽）。2、被告承担本案诉讼费。被告星辰大厦业委会辩称：我方不同意原告诉请。一、涉案表决结果是在天河区猎德街道办、居委的参与下进行，由全体业主投票得出，如原告对本结果有异议，理应在表决结果公示期间提出，但原告并无提出相应意见，上述表决结果已发生效力。原告担任业委会主任长达十年，原物业管理公司是由其主导引进，在原物业管理公司管理期间由于管理混乱，负责不到位，引起了大部分业主不满，其后也有人就原告与原物业管理公司之间涉及利益提起了相应投诉，因此被告重新选举了业主委员会主任，且向原物业管理公司发出解除物业管理合同的通知。被告与原物业管理公司经过两次仲裁之后，在2020年5月30日原物业管理公司已撤出星辰大厦，且移交了物业管理权给业主委员会。经过全体业主投票已重新确认了新的物业管理公司广州越秀物业发展有限公司，招投标是在区建委的主导APP上进行的，本案实际是物业公司之间的管理之争。二、成立的监事会在新一轮投票中也进行了新的投票，同意星辰大厦北广场的围蔽的表决结果实际上并没有实施，因为根据新物业公司的进驻进行整体规划，大家同意暂时搁置北广场的围蔽，所以本案实际上只有解除原物业管理公司的合同，但该合同已实际履行完毕。经审理查明：罗信荣是广州市天河区华穗璐172号x房（简称x房）的登记权属人。星辰大厦业委会是上述x房所在的星辰大厦的业主委员会。广东宏德科技物业有限公司（简称宏德公司）为星辰大厦原物业公司。2019年3月29日，广州市天河区人民政府猎德街道办事处（简称猎德街道办）作出穗天猎物业备（2019）第1号《业主委员会备案回执》，备案内容包括：星辰大厦业委会会议纪要，关于召开星辰大厦业主大会的公告，关于天河区星辰大厦召开业主大会投票结果的报告，业主大会是否解除与宏德公司的《物业服务合同》表决结果汇总表及明细表，关于星辰大厦业主大会投票结果正式通过的公告，业委会任期2017年2月23日至2022年2月22日，业委会成员包括徐锦成（主任）、罗信荣等七人。本案中星辰大厦业委会称其为星辰大厦第三届业委会，罗信荣为星辰大厦前两届业委会的原主任，对此罗信荣未持异议。罗信荣对其诉请提供如下证据：1、广州市房地产权属证明书（复印件），证明星辰大厦总建筑面积为37036.03平方米，其中第三层架空层1700.42平方米为转换层兼住户活动空间，属于业主设施，系全体业主的共有部分，不应计入建筑物的专有部分。2、广州市房地产产权情况表（复印件），证明同上。3、穗国土规划[2017]797号《广州市国土资源和规划委员会关于土地使用权出让金相关问题的复函》（复印件），证明同上。4、星辰大厦业主大会议事规则（复印件），证明星辰大厦的业主超过300名，但公示的投票户数为277户，与实际不符。5、关于召开星辰大厦业主大会的公告（2018年12月22日）（复印件），证明召开业主大会的公告表决议题只有两项，但投票结果却产生三项表决事项，表决结果中关于星辰大厦北广场围蔽事项是没有公示的，违反法律法规规定。6、关于天河区星辰大厦召开业主大会投票结果的报告（复印件），证明同上。7、2019年1月20日会议现场照片（复印件），证明被告对投票结果弄虚作假，具体为：统计表一记载支持解除物业服务合同的票数为160票；统计表三记载支持北广场围蔽为147票，明显与被告出具的投票结果报告（支持解除物业服务合同的票数158户、支持北广场围蔽146户）不符。8、星辰大厦业主大会书面表决统计表（复印件），证明被告对投票结果弄虚作假，具体为：该表系被告单方制作的，并无任何独立第三方见证或确认；其统计的只是参与投票业主的情况，缺少没有参与投票业主的信息，该表不全面不客观不真实；其将三楼转换层兼住户活动空间列入投票范围明显违反法律规定。9、星辰大厦业主大会表决明细表（复印件），证明被告对投票结果弄虚作假，具体为：该表记载“东1204专有部分面积90平方米”“东1207专有部分面积91平方米”，而前述的统计表序号98却记载东1204、东1207面积为182平方米；该两份表格均为被告出具的，但记载内容并不一致。10、星辰大厦小区业主大会电子投票-截图（复印件），证明该截图显示物业总建筑面积30562.01平方米、业主人数288人，明显与投票结果报告、表决统计表、表决明细表记载的不符。星辰大厦业委会针对上述证据表示：证据1、2真实性无异议。证据3没有原件，真实性、关联性不予确认，该第三层登记在广州越福房地产开发有限公司名下，该司有投票权；即使该第三层不计入投票权，关于解除与原物业公司的投票仍然超过半数，结果仍然有效。证据4真实性无异议，该议事规则提到的所谓超过300名只是广州标准版本的描述等。证据5、6真实性无异议，证明内容不予确认；屏蔽事项在投票后并没有实际发生，法律没有规定公示是前提条件，也没有规定没有公示就无效或属于可撤销的原因；即使屏蔽事项没有公示而导致无效也没有违反其他两项投票结果的效力。证据7、8、9真实性无异议，证明内容不予确认；如我方真的弄虚作假，罗信荣应当场提出，验票时有猎德街道办、居委会、派出所的工作人员。关于证据10，图中的建筑面积及业主人数由广州市市区建委的统计平台自动确认，是无法修改的，其人数的变化不代表上一次人数不对，因为物业有买卖行为发生。星辰大厦业委会对其辩称提供如下证据：1、星辰大厦业主大会议事规则（复印件），证明星辰大厦各业主参与管理的规则。2、业主大会召开的会议纪要、公告（均为原件），证明业主委员会在2018年12月16日召开业主大会的会议纪要、公告。3、关于业主大会投票结果的会议纪要、公告、业主投票结果汇总表（均为原件），证明业主委员会就公示前述业主大会投票结果的会议纪要、公告以及各项表决的汇总。4、业主大会投票结果公示的会议纪要、公示（均为原件），证明业主委员会就公示前述业主大会投票结果公示的会议纪要、公告。5、星辰大厦业委会向猎德街道办报备的报告（原件），证明业主委员会将前述业主大会的决议向猎德街道报备。6、回执（原件），证明猎德街道就业主委员会报备的回执。7、送达证明（原件），证明原物业公司已撤离星辰大厦并和业委会交接完毕。8、业主委员会就相关议题进行的新一轮投票的通知、决定（均为原件），证明星辰大厦业主正在就相关议题进行新的投票。9、关于公开招标选聘物业服务企业的通知（原件）。10、关于公示中标候选人的通知（原件）。11、是否同意“广州越秀物业发展有限公司”为本大厦提供物业管理服务投票结果汇总统计表（原件）。证据9-11共同证明被告通过公开招投标确定广州越秀物业发展有限公司作为星辰大厦新的物业管理公司，该结果已在天河区建委主持的APP投票中通过。罗信荣针对上述证据表示：对证据1无异议。对证据2中的会议纪要不予确认，我方没有参与；对证据2中的公告无异议。对证据3中的会议纪要不予确认，是星辰大厦业委会单方制作；对证据3中的两份汇总表无异议。对证据4中的会议纪要无异议；对证据4中的公告不予确认。对证据5不予确认。对证据6真实性、合法性无异议，但与本案无关。证据7、8、9、10、11与本案无关。关于星辰大厦新的物业公司是否已进驻问题，庭审中星辰大厦业委会表示：新的物业公司已进驻。罗信荣表示：确认旧的物业公司已撤场，但不清楚新的物业公司是否已进驻。关于本次星辰大厦业主大会的发放选票、投票、唱票、公示表决结果等全过程，庭审中星辰大厦业委会表示：我方根据上一届业委会留下的资料核实业主人数及相应专有面积，当时通过猎德街道办和远洋明珠居委会协助进行；选票放在我方办公室，通过电话、短信、微信、邮寄、现场张贴公告等方式通知业主前来投票；业主投票须出示身份证、房产证，其中身份证必须是原件，房产证有些是原件，有些是复印件；街道办、居委会提供票箱并进行封箱，投票过程全程录像，投票时间段大概10天；开箱时街道办、居委会、派出所都在场，当场开票，开箱后的选票由我方保管；唱票时罗信荣不在场，其也没有投票；表决结果的公示期没有任何业主提出异议，街道办、居委会、住建部门也未提出本次业主大会存在不法行为而要求整改。罗信荣表示：我方作为业主有参与本次投票，投反对票；公示期间我方在微信群提出异议，没有提出书面异议，但有向街道、居委提出异议，要求核实选票；唱票、计票时居委有派人到场，但前面的程序没有居委人员在场；原业委会成员共7人，其中4人联合起来把我方架空，我方多次向猎德街道办反映，街道也一直在协调；与我一样对涉案表决有异议的业主大概十几人，但还有部分我不认识的业主在业主微信群提出异议。本案中本院向猎德街道办发函，请其就是否曾对涉案诉请涉及的相关业主大会表决程序进行指导或监督一事协助调查，该办作出《协查回复函》。复函主要内容：星辰大厦业委会于2018年12月22日发出《关于召开星辰大厦业主大会的公告》（附件1），定于2019年1月12日起以书面征集意见的形式召开业主大会会议，2019年1月20日点票计算结果，两份文件均在小区显著位置公示，同时抄送我街。2019年1月20日下午2：30-4:30星辰大厦业主委员会在国门酒店19楼会议室召开业主大会，投票完成后即开箱点票，我街派员全程监督开箱验票过程。2019年1月23日星辰大厦业委会将本次业主大会会议结果在小区显著位置公示，同时抄送我街。公示期间我街收到本次业主大会会议存在非业主本人投票等相关投诉，我街2019年2月18日发出《致星辰大厦业主委员会的函》（附件2），要求其需按照《广州市物业管理暂行办法》相关规定处理异议，星辰大厦业委会于2019年3月2日回复我街《关于星辰大厦召开业主大会投票情况的复函》（附件3）。2019年1月23日至2019年2月28日星辰大厦业委会公示业主大会的表决结果及明细，2019年3月19日公示《星辰大厦业主大会投票结果正式通过的公告》。上述文件均在小区显著位置公示并抄送我街。星辰大厦召开业主大会会议，全程均在我街指导与监督下进行，相关事项已备案，未发现违反法律法规的情况。另查明：一、2018年10月11日，中国广州仲裁委员会受理宏德公司以星辰大厦业委会为被申请人的仲裁申请，宏德公司要求裁决双方于2017年9月26日签订的《物业服务合同》合法有效，星辰大厦业委会继续履行该合同等。2019年5月17日该仲裁委作出（2018）穗仲案字第28067号《裁决书》，裁决认为：星辰大厦业委会通过召开业主大会，已通过解除《物业服务合同》的决定……合同约定自动续期的条件没有成就，合同试用期满后已终止，故对宏德公司要求星辰大厦业委会继续履行合同的请求不予支持。该裁决最终对宏德公司的仲裁请求均不予支持。二、2019年9月17日，中国广州仲裁委员会受理星辰大厦业委会以宏德公司为被申请人的仲裁申请，星辰大厦业委会要求裁决宏德公司立即撤离星辰大厦小区，向其移交物业服务用房及相关设施、物业管理全部档案等。2020年2月28日该仲裁委作出（2019）穗仲案字第12002号《裁决书》，裁决认为：根据（2018）穗仲案字第28067号《裁决书》，双方《物业服务合同》已终止……在星辰大厦业委会不再要求宏德公司管理星辰大厦的情况下，宏德公司应撤离星辰大厦等。该裁决最终裁决：宏德公司自裁决书送达之日起三十日内撤离星辰大厦小区并向星辰大厦业委会移交物业日常管理的托管档案资料及有关公共物业、场地等。本院认为：本案为业主撤销权纠纷。关于罗信荣诉请，按查明的事实，第一，作为罗信荣而言，星辰大厦业委会是星辰大厦第三届业委会，罗信荣本身为该届业委会成员，且罗信荣还为该业委会前两任主任，对星辰大厦业主人数、专有面积情况、业主大会召开的相关法律程序、要求等应较为了解，但本案无证据显示罗信荣当时在会议期间（包括公示期）提出会议违反法律程序及投票不符合法律规定的“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”即“双过半”原则等。罗信荣所举证据不足以证实星辰大厦业委会存在弄虚作假情况，不足以据此认定业主大会相关决议违反法定程序及“双过半”原则。第二，作为星辰大厦业委会而言，其对本次业主大会发放选票、投票、唱票、公示表决结果等全过程作了具体陈述，对其辩称提供了会议纪要、投票结果汇总表、备案回执等证据予以证实。本次会议决议及业委会成员等事宜得到了作为天河区政府派出机构的猎德街道办的备案认可。第三，根据猎德街道办的复函，该街道办明确表示“星辰大厦召开业主大会会议，全程均在我街指导与监督下进行，相关事项已备案，未发现违反法律法规的情况”。第四，星辰大厦原物业公司宏德公司与星辰大厦因物业服务合同应否继续履行及宏德公司应否撤场存在纠纷，中国广州仲裁委员会先后作出（2018）穗仲案字第28067号《裁决书》、（2019）穗仲案字第12002号《裁决书》，裁决认定双方《物业服务合同》已终止，合同不应继续履行，宏德公司应撤场。本案中星辰大厦业委会确认宏德公司已撤场，新的物业公司已进驻，即星辰大厦更换物业已成既定事实。综上，罗信荣本案诉请理据不足，本院依法予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告罗信荣的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告罗信荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  卓燕君人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十月二十六日书 记 员  梁怡筠陈世彬张紫棋            判决书已于2020年   月   日送达