山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0883民初4964号 原告：惠祥启，男，1937年12月24日出生，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：惠令福，系原告之子，男，1967年11月12日出生，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：孟波波，山东匡衡律师事务所律师。 被告：孙红，女，1982年12月8日出生，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：孔庆燕，山东四联律师事务所律师。 原告惠祥启诉被告孙红买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告惠祥启及其委托诉讼代理人惠令福、孟波波、被告委托诉讼代理人孔庆燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年9月13日签订的《宅基地及房屋买卖合同》；2、判令被告返还《集体土地使用证》、《村镇房屋权属证》；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月13日，原、被告签订《宅基地及房屋买卖合同》，约定将原告位于邹城市的宅基地及房屋出售给被告。合同签订后，被告至今没有向原告支付购房款，以其实际行动表示不再履行该合同和买卖行为。同时，在村集体宅基地及房屋所有权统计工作中，被告以其名义申报了登记，侵害了原告物权权益。为维护原告合法权益，特提起民事诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、集体土地建设用地使用证及房屋权属证复印件一份。 证明原告对涉案的房产享有所有权，对土地享有使用权。 2、2019年9月13日原、被告签订的宅基地及房屋买卖合同复印件一份。证明原、被告曾经签订过合同，但是该合同并非原告自愿签订，而且也并不是双方争议的真实法律关系。被告仅仅是名义上的购买人，真正的争议双方是原告和惠令福与朱某。在该合同中对于房屋价款并无约定，被告也从未支付过购房款。 3、2006年4月29日惠祥启、惠令福和朱某签订的房屋买卖合同复印件一份。证明案涉房屋的买卖双方实际是原告和朱某，但是因为朱某不是九里村村民，其不具备购买农村宅基地及房屋的资格，所以朱某找到了被告，签订了原、被告之间的买卖合同。 4、2020年7月11日案外人惠德洲（系原告的孙子）、惠令福（原告之子）、朱某及被告谈话录音。证明孙红承认购房款未交付原告，同时能够证明朱某声称系其本人购买涉案房屋，然后又转让给孙红的事实。 被告辩称，答辩人通过购买取得案涉房屋的所有权，并支付相应对价，现已实际居住，在邹城市集体宅基地及房屋所有权统计工作中，该房屋已确认登记在答辩人名下，被申请人诉请解除合同，违反诚实信用原则，请求驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人与被答辩人签订宅基地及房屋买卖合同的事实经过如下：2019年9月13日，答辩人与被答辩人及朱某就房屋买卖事宜进行协商，9月14日在惠祥启家中签订协议，9月21日晚上将签订合同的内容及签订过程告知惠祥启的儿子。直至2020年6月份双方并未提出任何异议。2019年9月13日答辩人与被答辩人及朱某三方协商，惠祥启将房子卖给答辩人，惠祥启直接和答辩人签协议，房屋的购房款三万元作为朱某买房的补偿。签协议的时候，答辩人直接带着钱去的，让惠祥启收钱，惠祥启说直接给朱某，惠祥启的意思，房子之前已经卖给朱某，这一次卖多卖少都给朱某，多少都是朱某的。协商的房屋价款，没写在协议上，因为惠祥启不想让他儿知道卖了多少钱。合同签订完付完款，朱某出具了收条，朱某将房产证交给惠祥启，惠祥启将房产证交给答辩人。9月21日晚上，朱某又把惠祥启的儿子惠令福叫去，当面阅读了合同内容，告知其交易过程。签完合同几天后，答辩人拿着合同、房产证到村委会登记做记录，村委会到惠祥启家调查核实情况登记在答辩人名下。自签订协议后十个月的时间，惠祥启和他儿子从未提出过异议。2020年6月份，在土地管理部门对农村宅基地及房屋统计过程中，村委会又每家每户调查，惠祥启也未提出异议，村委会向国土部门上报并将房子登记在答辩人名下。国土部门统计后，村里传言房屋拆迁，惠祥启的儿子就向村委会要求再变更登记在惠祥启的名下，村委会答复意见是：当时统计登记时是双方同意的，现已上报国土部门，再变更也需要双方同意，如果双方有争议，就通过法律程序解决。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、孙红的身份证及户口本复印件。证明被告诉讼主体资格，孙红系山东省邹城市村民，其有资格购买案涉房屋。 2、宅基地及房屋买卖合同一份。证明2019年9月13日，经原、被告、朱某三方协商，原、被告签订宅基地及房屋买卖合同，原告自愿将其宅基地及房屋转让给孙红，同时惠祥启将宅基地使用证、房屋所有权证交给被告。 3、朱某出具的收条一份。证明签订宅基地及房屋买卖协议时，被告支付购房款，原告让把钱直接交付给朱某，购房款被告已实际支付。 4、2019年9月21日晚上拍摄的视频一份。证明原、被告签订房屋买卖协议的事实经过，在原告、证人朱某的见证下，告知原告的儿子，原告本人及其儿子未提出任何异议。 5、朱某出庭作证的证言。证明原、被告经过协商签订宅基地及房屋买卖合同及房款支付、房权证交付的过程。 经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见： 对于证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议。该两证在国土部门统计登记时，由被告交给村委会登记，村委会经调查核实后，将案涉宅基地和房屋上报登记在被告名下。 对于证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议。涉案房屋及宅基地使用权已经过协商卖给被告，在该协议上已明确约定房款以现金形式支付。被告付款后，将该房屋的权属证、土地使用证及房屋全部交给乙方，现被告对该房屋已实际居住。 对于证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议。涉案房屋由惠祥启先卖给本案的证人朱某，后朱某介绍被告购买涉案房屋，并与惠祥启进行充分协商，签订了涉案房屋的买卖协议。 对于证据4的真实性有异议，因录音较为杂乱，不能证明原告的证明目的，涉案房屋交易情况及房款支付情况已由被告提供的证人证言予以证实。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见： 对于证据1的真实性无异议，但是从户口本中可以看出，被告是2019年8月12日才将户籍迁入九里村。对于集体组织成员的身份认定应当结合在集体组织内长期生产生活，并且已分配承包地等来共同认定。所以对于被告主张其具有村集体成员资格，原告认为并不正确。 对于证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议。首先该证据不能证明被告已将购房款交付给原告，同时两证也并不是在2019年9月13日交付给了被告，两证是在2006年就交给了朱某。原告对于被告对该证据相关的陈述真实性、客观性均不认可。 对于证据3的真实性不予认可。购房款应交付给原告。朱某是否实际收到孙红的相关款项无法确认。朱某才是实际上从2006年主张购买房屋的人，孙红仅仅是被借名。 对于证据4的真实性无异议。 对于证据5的真实性不予认可。因为证言中都是明确表述房款和两证都是现场交付，但是根据原告的陈述和惠令福关于两证和房款的交付的陈述来看，不存在2019年9月13日交付现金和两证的事实。同时，原告虽然是成年人，但是以其年龄和文化程度来看，对于合同记载的相关内容和法律后果并不明确清楚，也没有关于相应的宣读或解释合同内容的情形，不能够以原告签字就完全认定系其真实意思表示。并且实际上合同所载明的内容与实际出售主体，房款和两证的交付时间都是有出入的。 证人为证明其主张，向本院提交如下证据： 2011年元旦后与原告签订的租赁合同一份。证明3万元已经支付。协议上原告惠祥启的签名是惠令福代签的，但手印是原告本人按的。签合同当天给了2万元现金，加上之前给了1万元现金，房款已经交齐。 经当庭质证，原告对证人提交的证据发表如下质证意见： 对该协议的真实性无异议，但对其证明目的有异议。3万元钱是朱某按照租赁合同给的钱，这3万元钱是租金。租赁协议上的房子就是涉案房屋。 被告对证人提交的证据发表如下质证意见： 对该协议的真实性无异议，但对该协议被告并不知情。 根据原、被告的质证情况及庭审查明的事实，本院经审理认定事实如下：2006年4月29日，原告惠祥启及其子惠令福作为甲方，与作为乙方的案外人朱某就包括涉案房屋（村镇房屋权属证编号为字第××号）在内的两套房屋签订了《房屋买卖合同》，载明：“经双方共同协商，甲方愿将邹城市千泉办事处建于1973年的旧房两处共正房陆间及所有配房，宅基地的土地使用权以叁万元卖于乙方，其中一处集体土地建设使用证编号为邹集建（XX）字第XXXXXXXXXXXX号，村镇房屋权属证编号为字第××号，另一处集体土地建设用地使用证编号为邹集建（XX）字第XXXXXXXXXXXX号，村镇房屋权属证编号为字第××号（附有房屋及四周照片）；付款方式：合同签订时即付壹万元，待办理过户手续后再付剩余贰万元，过户的所有费用由甲方承担；交易范围：正房陆间及所有配房、两处宅基地的土地使用证的永久使用权、房屋前后的所有地面附着物及树木等全部包括该范围之内。甲方负责提供合法的房地产证件，即房权证即土地使用证，该合同签订之日，合同有效，当日甲方将房屋交付乙方，从此该房屋及宅基地的使用权归乙方所有；违约责任：如一方违约，须向对方支付壹万元的违约金；该合同一式两份，双方签字后生效。甲方：惠祥启惠令福乙方：朱某证明人：李锋”。原告之子惠令福及朱某均在合同上签字捺印，原告之子惠令福代原告在合同上签字，原告在合同上捺手印。合同签订后，朱某向原告支付了10000元购房款，原告之子惠令福将房产证及土地使用证交给朱某。后朱某了解到其作为城镇居民，是不能购买原告的房屋及宅基地的。2011年年初，朱某作为乙方，原告惠祥启作为甲方，双方就合同约定的两套房屋及宅基地签订了《房屋及宅基地租赁协议》一份，约定由朱某长期租赁原告的房屋及宅基地，租赁期为2011年1月1日至2091年1月1日，合同期内房屋及宅基地80年租赁费用共计30000元，合同签订的同时一次性向甲方付清全部租金，不再另开收据。合同签订后，朱某向原告支付了20000元现金。 2019年9月13日，经朱某出面介绍，原告作为甲方，与作为乙方的被告，就涉案房屋签订了《宅基地及房屋买卖合同》，载明：“甲方自愿将自己的宅基地及房屋一处出卖给乙方，经双方共同协商达成协议如下：宅基地及房屋的位置：该房屋位于邹城市该院门口，该宅基地房屋有原邹县土管局1990年12月1日印发的集体土地建设地使用证，编号邹集建【XX】字第XXXXXXXXXXXX号，村镇房屋权属证编号：字第XXXXXXXXX号，所有权人为惠祥啟；出售范围：该土地使用证的使用权及房屋权属证内的所有房屋，厨房大门所有地的附着物及门前向东5米宽的出路，全部在出售范围之内；甲方以现金的形式收到上述全部房款并验证无误；付款方式：现金支付，乙方将全部交易款以现金的形式在合同签订之前交付甲方，经甲方核验后，再签订本合同，并将该房屋的权属证和土地使用证及房屋全部交给乙方，乙方可以继续以甲方的名义使用该房屋，也可将房屋过户到自己的名下，甲方积极配合。凭本合同证明甲方以现金的形式收到全部交易款，不另开收据。”原、被告在合同上签字捺印，朱某作为证明人在合同上签名捺印。合同签订后，经原告同意，被告孙红向朱某支付30000元购房款。次日，朱某将土地证及房产证交付给被告孙红，并向被告孙红出具了收条一张，载明：“今收到孙红购房款叁万元整。”之后，原、被告到村委会就涉案房屋买卖的相关情况进行了登记。 2020年6月，国土部门对邹城市千泉街道的农村宅基地及房屋进行统计。经村委会及国土部门工作人员入户调查核实，原、被告对房屋买卖相关情况无异议，村委会向国土部门进行了上报，将涉案房屋登记在被告名下。后因涉案房屋面临拆迁，原告以被告未向其支付购房款为由诉至本院。 另查明，原告惠祥启的户籍地为山东省邹城市；案外人朱某的户籍地为山东省邹城市；被告孙红与村民田香强结婚后，其子田志远的户籍于2013年9月2日迁至，2019年8月12日，孙红将其户籍由邹城市看庄镇迁入邹城市千泉街道办事处。孙红与其丈夫田香强名下无宅基地，无房屋，其丈夫在九里村有承包土地。 本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据土地管理法及相关法律法规和司法解释规定，宅基地使用权的转让必须是同一集体经济组织内部成员转让，城镇居民或者其他村村民无权取得或者变相取得。原、被告签订的宅基地及房屋买卖合同，转让的标的物不仅是房屋，还包含该房屋所占用的宅基地使用权。因此，本案的争议焦点是被告孙红是否具有集体经济组织成员资格的问题。庭审查明，被告孙红与民田香强结婚，其子户口于2013年9月2日迁至，且孙红在2019年8月亦将其本人户口迁入。参照《山东省实施办法》第六条第二款规定，符合下列条件之一的本村常住人员，为本集体经济组织成员：（一）本村出生且户口未迁出的；（二）与本村村民结婚且户口迁入本村的……故原告述称被告未在集体经济组织长期生产生活，并不具有集体经济组织成员资格的理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，被告孙红及其丈夫田香强名下无宅基地，亦无房屋，故被告购买原告位于邹城市的房屋及宅基地的做法，不违反法律、行政法规的相关规定。 另外，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告在案外人朱某的介绍下，原告将原先出售给朱某的房屋及宅基地转售给被告，原、被告签订的《宅基地及房屋买卖合同》，各方均在合同上签字捺印，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。在村委会就村集体宅基地及房屋所有权统计工作进行入户调查时，原告未就相关情况提出异议，涉案房屋在调查后已被登记在被告名下。同时，根据庭审查明的事实，被告向案外人朱某支付购房款系事先征得原告的同意，故原告关于其与被告签订的合同并非双方真实意思表示且被告至今没有支付购房款的主张，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，判决如下： 驳回原告惠祥启的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告惠祥启负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  周文清 二〇二〇年十月二十二日 书记员  李 晓