陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书                            （2019）陕0116民初10915号     原告（反诉被告）薛社民，男，1965年3月13日生，汉族，住西安市长安区。   委托代理人张顺利，系西安市长安区五台法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）孙志强，男，1978年9月9日生，汉族，住西安市灞桥区。   委托代理人师义、赵秀琳，系陕西云德律师事务所律师。   原告（反诉被告）薛社民与被告（反诉原告）孙志强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人，被告孙志强之委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判令被告立即支付原告2019年3月至2019年12月租金32.5万及利息14137.5元，共计339137.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月15日，原、被告签订租赁协议，协议约定原告将其承包的位于西安市长安区杜曲潏河边的90亩河滩地租赁给被告，以现有餐饮楼北侧小鱼塘南沿为界，以南部分由被告租用，租赁对象包括土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物。租赁期限为14年，自2013年2月1日至2027年1月31日，前两年租金每年38万，以后每年租金39万，于当年12月20日前缴纳下一年租金。因被告未按期缴纳2019年租金，经原告多次催要，被告仅支付2019年1月、2月租金，剩余租金未付。现原告诉至法院，请求判如所请。   被告辩称：自合同签订后，被告一直按合同约定支付租金直至2018年年底。因2018年年底政府部门对被告承租的土地上建筑物进行了拆除，影响被告对租赁物的使用，在此情况下，被告支付原告租金至2019年2月底。因双方就后期租金变更未达成一致，形成诉讼。因租赁期限为14年，被告已进行大量投资，被告不同意解除合同。   反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求为:判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失1617152.5元。事实与理由：反诉原告与反诉被告租赁协议约定反诉被告将位于西安市长安区杜曲潏河边承包土地一部分租给反诉原告使用，包括土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等，租赁期限为14年。如建设需要，可以改变地貌、采伐林木等，反诉原告建造建筑物时，反诉被告应负责办理相关手续。协议签订后，反诉原告根据物料储存、员工培训休闲、客户接待等实际需要，在租赁土地上建造活动中心、鱼塘木屋、材料库房、种植养殖区、网球篮球场等建筑物及道路绿化等配套设施，共计花费600余万元。2018年年底，反诉原告建造的部分建筑及反诉被告原有的部分建筑物被政府拆除，剩余未拆除部分仍面临被拆除的风险。因双方就降低租金标准及变更租金支付方式未能取得一致，反诉被告多次采取堵路、拉闸限电等方式阻挠反诉原告正常使用。现反诉原告诉至法院，请求判如所请。   反诉被告（本诉原告）辩称：反诉原告在反诉被告不知情的情况下擅自在承租土地上建造活动中心、鱼塘木屋等建筑物及配套设施，其在未有任何审批手续的情况下擅自建房，政府部门已经拆除部分房屋，双方租赁合同无法履行，对于相应的损失，反诉被告并无任何过错，不承担任何责任。综上，请求依法驳回反诉原告之诉讼请求。   经审理查明：2013年1月16日薛社民（甲方）与孙志强（乙方）签订《租赁协议》，协议约定甲方将位于西安市长安区XX镇潏河边本人承包土地的一部分租给乙方（以现有餐饮楼北侧小鱼塘南沿为界，以南部分由乙方租用）包括土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等。租赁期限为14年，从2013年2月1日至2027年元月31日。协议第三条约定经甲乙双方商定，前两年租金每年38万元。协议签字生效后支付甲方一年租金。以后每年39万元，于当年12月20日前缴纳下一年租金。如乙方不能按期支付租金，甲方有权终止本协议。协议第四条约定乙方根据需要，可以在承租土地上进行固定资产投资如建房等，甲方应负责办理相关手续。如建设需要，可以改变地貌、采伐林木等。协议同时就水电使用、拆迁补偿等事项进行了约定。协议签订后，被告实际支付原告租金至2019年2月份。2018年年底，因被告承租的土地上部分建筑物被拆除，双方因租金支付产生矛盾，原告遂以诉称诉至法院，本院受理后，原告增加诉讼请求为要求解除与被告签订的租赁协议，关于租金利息支付要求按年利率4.35%计算。因本案涉嫌非法占用农用地，本院依法裁定本案中止审理。2020年7月9日原告向本院申请恢复审理，本院经审查予以恢复审理。恢复审理后，原告增加诉讼请求为要求被告支付2020年1月至2020年7月租金共计221900元，并以221900元为基数，按照年利率4.35%计算自2020年1月1日至实际支付之日的利息。为证明其主张，原告提交的证据有：1、租赁协议。证明双方签订租赁协议之事实；2、水域滩涂养殖使用证、协议、合同、原长安县计划委员会文件。证明原告与村组签订承包经营合同，将部分土地及设施租赁给被告使用。被告对原告提交的证据1予以认可，对证据2认为原告的土地来源由法庭审核。被告提交的证据有：1、租赁协议。证明原、被告签订租赁协议及租赁标的物的范围、租金标准；2、转账凭证、收条。证明被告按合同约定支付租金至2019年2月份；3、租赁物平面图、租赁物被拆除前后对比照片、原告阻碍被告使用的照片。证明部分租赁物被拆除后，租赁物的范围及功能有所减损，应减少租金，原告存在阻碍被告正常使用的违约行为。原告对被告提交的证据1、2予以认可，对证据3的真实性予以认可，但认为关于被告主张政府拆除租赁房屋，应系被告自行拆除，因被告未付租金，原告堵路属实。因被告未缴纳电费，在2019年6月20日左右断电。关于反诉部分，反诉原告当庭提交施工单位结算书汇总表，证明反诉原告投资花费6037369.75元。反诉被告对反诉原告提交的证据认为依据租赁协议约定，不得在租赁土地范围内从事非法活动，反诉原告建房被政府部门认定为非法建筑，故反诉原告损失与反诉被告无关。XX街XX村XX组土地，出租给被告的土地之前开办农家乐及渔业养殖，土地亩数约90亩。租地协议约定租地用途为放置建筑材料库房使用。被告认为租赁土地用途为用于建设员工之家、会议培训、客户接待及存放租赁物资。协议签订后，被告对原有楼房部分进行改建装修，新建活动中心、库房、鱼塘木屋等设施。2018年年底政府部门以违建为由对接待中心、鱼塘木屋、会议室和餐厅进行部分拆除，已经无法使用。被告现同意解除合同，但要求被告承担损失，损失计算以被告投资结合合同年限计算，要求原告承担一半责任。本案经本院主持调解，因原、被告意见分歧，本案调解不立。   上述事实有庭审笔录、相关书证在卷，足以认定。   本院认为，原、被告于2013年1月16日协议约定由被告承租原告土地及地上建筑物，被告支付原告租金至2019年2月份之事实有原、被告提交的租赁协议、被告提交的支付凭证、收条等证据相佐证，双方均无异议，本院依法予以认定。该租赁协议明确约定被告可在承租土地上进行固定资产投资，涉案土地应属农民集体所有土地，依据法律规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。原、被告签订的租赁协议约定改变土地用途，用于非农业建设，违反法律强制性规定，故该协议应为无效合同。 现原告要求解除合同依据不足，本院依法予以驳回。本案中原告要求被告支付2019年3月至2020年7月期间的租金，因被告实际占用土地使用，应支付原告必要的土地占用费用，依据本案实际，本院酌定土地占用费标准为每亩每年1500元，每年为135000元，经核算截止2020年7月31日土地占用费为191250 元。原告要求被告承担利息一节，依据不足，本院予以驳回。被告要求原告承担损失一节，因被告建造房屋未依法经过审批，被政府部门拆除，其要求原告承担赔偿责任依据不足，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：    一、本判决生效后十日内被告孙志强支付原告薛社民2019年3月至2020年7月期间土地占用费损失191250元；   二、驳回原告薛社民其余诉讼请求；   三、驳回被告孙志强要求原告薛社民赔偿经济损失1617152.5元之诉讼请求。   如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9410元，原告已预交，由原告承担4910元，被告承担4500元。反诉案件受理费9677元，被告已经预交，由被告承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判长    薛兵兵   审判员    赵盼盼   人民陪审员    张平   二0二0年 十月 十二 日     书记员    孙研              1