福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初8224号 原告：张君琳，女，1985年2月11日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所律师。 被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男。 原告张君琳与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张君琳的委托诉讼代理人林惠文、被告中超公司的法定代表人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张君琳向本院提出诉讼请求：判令中超公司因逾期交房承担自2018年12月31日至2019年9月22日止的违约金25198元(总房价950881元，按日万分之一计算为950881*0.01%*265=25198元)。事实和理由：张君琳于2016年10月15日购买中超公司所开发的丰泽区华大街道法花美社区中超.水木春天B地块5号楼1501房，购房合同号为：201610150114，购房金额为950881元。双方约定，中超公司应于2018年12月31日前交付张君琳所购房屋，至2019年9月22日逾期已达265天，按照双方《商品房买卖合同》第11条第(一)款、第12条约定，中超公司应当按照日万分之一承担违约金至交房为止。 中超公司辩称，一、中超公司已于2019年8月28日向张君琳发出交房通知，且已于2019年9月6日将案涉房屋交付张君琳。案涉商品房于2019年8月28日取得竣工验收备案证明，具备交付条件，中超公司于2019年8月28日发出交房通知，张君琳于2019年8月30日签收邮件。交房通知送达后，中超公司无法控制张君琳何时到中超公司处收房，故应认定2019年9月6日中超公司的交房义务已履行完毕，因此逾期交房违约金仅应计算至发函日。二、合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，张君琳要求中超公司支付自2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立。根据双方于2016年12月14日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。根据我国《民法总则》及《合同法》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。建筑工程作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，“不可抗力”的标准相对较低，中雨和六级以上大风等均无法施工，停水、停电亦不满足施工条件。因此，中雨和六级以上风、热带低气压、台风、停水停电等事由均属于合同约定的不可抗力的情形。自合同签订的2016年10月15日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风70天、热带低气压和台风5天、自行车赛1天、停电10天、停水3天、中高考10天，共计延误工期99日，因此，中超公司可以据以延期至2019年4月10日交房，又因2019年1月1日至2019年4月10日期间出现中雨天气7日，因此，中超公司的交房时间可依法延至2019年4月17日。又因2019年4月10日至2019年4月17日期间出现中雨天气1日，因此，中超公司可据以延期至2019年4月18日交房。因此，若中超公司存在逾期交房的情形，应当从2019年4月20日起计算。三、张君琳称六级风、中雨、大雨等天气均正常施工，中超公司不予认可。张君琳提供证据，拟证明停工日均有施工，系对证据材料的错误理解和解读。张君琳提供的众多表单为验收记录表，验收记录在行业内均清楚知悉是在工程完成后组织相关人员进行验收，该签署日期是验收日期，并非实际施工日期，不能证明签署日期的当天为施工状态。且验收记录表中的“隐蔽日期”不是施工日期，是隐蔽工程验收的日期，张君琳对记录表的相关信息解读错误。四、张君琳主张的中超公司应付违约金的计算标准亦是错误的。如上所述，本案存在合同约定的恶劣天气、台风、中高考、停电停水等诸多可以延期交房的不可抗力之事由，因此，中超公司实际逾期交房的天数从2019年4月20日起计算至实际通知张君琳交房的2019年8月28日止为130天，未超过180日，应当适用合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金。退而言之，即使中超公司的逾期天数超过180日，中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第（2）项约定的按日万分之1计算违约金。综上，张君琳主张中超公司应当承担自2018年12月31日起按日万分之1计算的逾期交房违约金不能成立，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月15日，张君琳与中超公司签订合同编号为201610150114的《商品房买卖合同》一份，约定由张君琳向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为950881元，张君琳应当在2017年5月5日前支付首期房价款190881元，余款760000元向银行申请贷款支付；该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向张君琳交付诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。上述合同于2016年10月26日在泉州市房屋交易中心登记备案。合同签订后，张君琳依约支付了购房款。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月12日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知张君琳于2019年9月8日交房，张君琳于2019年8月30日签收，但未办理交房手续；中超公司又于2019年9月12日书面通知张君琳于2019年9月23日交房，张君琳于2019年9月13日签收，并实际于2019年9月23日接收房屋。 本案主要的争议焦点为：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金如何计算。 关于争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对张君琳所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，关于中雨以上雨天、六级以上大风等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应的施工日志证明停工情况，张君琳对中超公司提供的证明雨天、大风、停水停电天数的证据不持异议，对施工日志真实性有异议，并提供隐蔽工程验收记录，拟证明在上述雨天、大风、停水停电时，中超公司并未停工，实际仍在进行隐蔽工程的施工，不能顺延工期。对此，本院认为，张君琳提供的证明仅能证明中超公司在上述部分雨天、大风、停水停电时组织安排相关人员对隐蔽工程进行验收，不能证明中超公司仍在进行具体的施工，故对张君琳该相应主张不予采纳。综上，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2016年10月15日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天、自行车赛1天、中雨以上雨天60天（应扣与台风天气重叠的1天）、6级以上大风9天（应扣除与台风天气、中雨以上天气重叠的1天）、停电10天、停水3天，共计88天。自2019年1月1日起延期88天，即至2019年3月29日止，期间又存在中雨以上天气7天，故交房时间再次延长7天，至2019年4月5日，因此中超公司可据以延期交房至2019年4月5日。张君琳主张实际于2019年9月23日交房，中超公司亦同意逾期天数计算值2019年9月22日，故逾期天数为170天。 关于争议焦点二，逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日之内”和“逾期超过180日后”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，双方对于逾期交房违约金的计算标准是区分情形整段计算或区分情形分段计算存在争议。根据合同第十二条规定，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：逾期在180日之内，出卖人按买受人支付全部房价款的日万分之0.5计算违约金；逾期在180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人支付的全部房价款的日万分之1计算违约金。本案逾期天数未超过180日，中超公司应按日万分之0.5计算逾期交房违约金。 综上，张君琳与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但六级以上大风、暴雨、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为170日。中超公司应按全部房价款950881元为基数按日万分之0.5计算逾期交房违约金计8082.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张君琳逾期交房违约金8082.5元； 二、驳回张君琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费430元，减半收取计215元，由张君琳负担146元，福建中超实业有限公司负担69元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇二〇年十月二十日 书记员  何静艳 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。