福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初19290号 原告：信和（福州）物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区镇海路26号六楼X区95单元，统一社会信用代码91350200587887893G。 负责人：龚卫平。 委托诉讼代理人：邱小琴，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：叶笛，男，该公司职员。 被告：王丹，女，1978年7月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告信和（福州）物业管理有限公司厦门分公司（以下简称信和物业公司厦门分公司）与被告王丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信和物业公司厦门分公司的委托诉讼代理人邱小琴、叶笛，被告王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信和物业公司厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.判令王丹支付拖欠的从2019年5月1日起至2019年12月31日止的物业管理费3128元及相应的违约金（自2019年5月6日起计算至实际付清之日止）以及自2019年5月1日起至2019年12月31日止的公共维修金234.4元，自2019年5月1日起至2019年11月30日止的公摊水费30.9元及自2019年5月1日起至2019年11月30日止的公摊电费297.9元；2.本案全部诉讼费由王丹承担。 事实及理由：王丹购买了厦门市思明区××路××号××室房屋一套，于2009年9月2日办理了上述房屋的交接手续。王丹在领受房屋后即享受到了信和物业公司厦门分公司提供的物业管理服务，而王丹自2019年5月1日以来，一直拖欠物业费及公摊水电费达8个月之久，王丹非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经信和物业公司厦门分公司多次催缴王丹均置之不理。王丹的行为严重的阻碍了信和物业公司厦门分公司的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了信和物业公司厦门分公司及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决，以维护信和物业公司厦门分公司的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序。 王丹辩称，确认已缴纳物业管理费、公摊水电费给信和物业公司厦门分公司，违约金没有缴纳，公维金234.4元已经交给现任物业公司。信和物业公司未履行御园《物业管理服务合同》约定的义务，拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，由于物业公司没有履行合同，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。本案争议的焦点主要有二点：一是信和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而能否先履行抗辩权。二、信和物业至今还欠本小区公维金共187340元，其中属于本人的公维金42228元，是否应当归还，何时归还，是否应缴纳违约金、滞纳金。第一个焦点：信和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而能否行使先履行抗辩权。1.物业公司人员配备不齐。信和每平米物业费4块但只有4名保安，物业主任近一年时间物业公司以怀孕为由此岗位缺岗，同时2011年至2019年近10年没有专员电工。本人已经明确提出了物业服务人数的具体数字，物业公司如否认，应由物业公司提供其聘请人员的合同、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。2.水电费公摊不合理，自2010年1月至2011年6月，18个月物业办公用电都是100度，月月都精确到100度，实在让人费解。本人已经明确提出了质疑，物业公司如否认，就应由物业公司提供物业办公用电每月均为100度的证明，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。3.信和物业管理严重失职，致使小区公共设施被侵占，小区消防通道、公共平台多处违章搭盖，并允许非本小区业主进入公共平台养花达10年之久。收取装修保障金，却默许业主随意改造房屋结构。允许招商银行巨型中央空调外机安放在本小区醒目位置。第二个焦点：信和物业非法侵占，物业费代收公维金，至今却还欠本小区公维金共187340元，其中属于本人的公维金4222.8元，是否应当归还，何时归还，是否应缴纳违约金、滞纳金。此外，关于滞纳金，王丹不同意支付，因信和物业公司厦门分公司的物业服务不合规，且信和物业公司厦门分公司至今欠小区公维金共187340元，王丹已经将物业费、公摊水电全部交清了，信和物业公司厦门分公司不应当再要求王丹支付滞纳金。信和物业公司厦门分公司在开盘时的物业服务比较好，但此后信和物业公司厦门分公司物业服务下降。水电公摊也不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区（位于信和御园小区内）登记在王丹名下。 2017年12月31日，厦门市信和御园小区业主委员会（甲方）与信和物业公司厦门分公司签订一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对厦门信和御园提供该物业服务事宜，服务期限自2018年1月1日至2019年12月31日，其中物业管理费高层住宅按每月每平方米4元收取，公共维修金每户按建筑面积每月每平方米0.3元。 审理中，信和物业公司厦门分公司向本院提交收费通知书、催缴函及欠费和滞纳金明细表，载明王丹拖欠2019年5月至2019年12月的物业服务费3128元、公共维修金234.4元、公摊水电费309.3元。信和物业公司另确认王丹已交清物业服务费、公摊水电费，尚欠公共维修金及滞纳金未缴纳。 王丹确认上述欠缴费用同时向本院提交照片、公摊电费计算说明、审计报告，拟证明信和物业公司厦门分公司物业管理严重失职，同时非法使用、挪用公共维修金、分摊电量弄虚作假。信和物业公司厦门分公司对上述证据的真实性合法性关联性均不予确认。 本院认为，厦门市信和御园小区业主委员会（甲方）与信和物业公司厦门分公司签订一份《物业服务合同》根据现有证据系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，对信和御园小区全体业主具有约束力。双方均确认王丹已缴清物业管理费和水电公摊，故信和物业公司厦门分公司仍要求王丹缴纳上述费用，缺乏依据，不予支持。关于公共维修金，王丹主张信和御园小区公维金存在诸多问题，但未能举证予以证明，本案中对其该项主张，不予支持，其应当支付所欠缴的公共维修金费用。王丹主张其已将该项费用交由现物业管理公司，但未能举证予以证明，即便缴纳，根据合同相对性，其不能免除对信和物业公司厦门分公司的缴纳义务。如王丹认为信和物业公司厦门分公司非法使用挪用公共维修金等行为，可另行主张权利。 关于滞纳金，根据王丹所举证据，信和物业公司厦门分公司对小区管理确有瑕疵，亦应承担一定责任，且王丹亦缴清大多数款项，故本案中信和物业公司厦门分公司关于滞纳金的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王丹于本判决生效之日起十日内向信和（福州）物业管理有限公司厦门分公司支付2019年5月1日起至2019年12月31日的公共维修金234.4元； 二、驳回信和（福州）物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由王丹负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年十月十六日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。