文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初4213号原告：徐元宽，男，汉族，1971年2月17日出生，住重庆市大足区。原告：戴玲，女，汉族，1970年11月18日出生，住重庆市大足区。共同委托诉讼代理人：池维汉，重庆兴胜律师事务所律师，特别授权。被告：重庆遵大房地产开发有限公司，统一社会信用代码915002256635967655，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道388号蓝湖丽都。法定代表人：雷水生，总经理。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君(大足)律师事务所律师，特别授权。原告戴玲、徐元宽与被告重庆遵大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法由审判员蒋意适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告徐元宽、戴玲的共同委托诉讼代理人池维汉，被告重庆遵大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李鸿沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴玲、徐元宽诉称：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金29728元（以已付购房款375832元为基数按日万分之一的标准，从2017年6月30日起计算至2019年8月30日止）；2、判令被告协助原告于2020年10月30日前取得涉案商品房不动产登记受理单，并向原告支付逾期办证违约金（以已付购房款375832元为基数按日万分之一的标准，从2019年10月30日起计算至被告实际取得涉案商品房不动产登记受理单之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月30日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的坐落于重庆市大足区的预售商品房一套，房屋总成交额为375832元，原告选择按揭付款方式。合同还约定了交房期限（2017年6月30日前交付）、交房手续办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、办理产权登记、预告登记等内容。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告却未按照合同第七条、第八条的约定按期交出符合法定和约定条件的房屋。经过调查，涉案商品房于2019年8月30日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告认为，房屋通过工程竣工验收是商品房交付的法定条件，被告只有将工程竣工验收的商品房交付给原告才是全面、合法履行房屋交付义务，而被告未能按照约定条件向原告交付房屋的行为，已经构成逾期交房，按照合同第九条约定，被告应承担违约责任。原告为维护自身合法权益遂诉至法院。被告重庆遵大房地产开发有限公司辩称：1、对原告诉称的购房事实无异议；2、被告同意从合同约定的交房截止日的次日起开始计算逾期交房违约金至原告签署接房手续书并实际接房之日止；3、被告同意及时协助原告申请办理所购商品房的不动产登记手续；4、由于被告至今未取得办证受理单，支付逾期办证违约金条件尚未成就，故被告现不同意支付逾期办证违约金；5、因被告的行为未对原告造成实质性损失，合同约定的违约金标准过高，请法庭予以下调。经审理查明：2017年3月30日，原告徐元宽、戴玲（乙方）与被告重庆遵大房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定二原告以按揭贷款方式购买被告开发建设的位于重庆市大足区预售商品房一套，建筑面积96.44平方米，总成交金额为375832元。该合同第七条约定：甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。该合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应当签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之三向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向乙方支付违约金。该合同第十三条约定：关于办理产权登记的约定，……“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”……“4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，原、被告双方将上述合同在房屋管理部门进行了备案。二原告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向被告交清了购房款。二原告于2017年7月24日与被告签订《接房手续书》，并于当日接收了购买的商品房。另查明，重庆市大足区城乡建设委员会于2019年8月1日对涉案房屋幢号工程颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(该备案登记证载明涉案房屋幢号工程竣工验收时间为2019年7月19日)。在审理过程中，被告承认二原告已缴清契税、大修基金、印花税等款项。被告至今未为二原告购买的商品房申请办理产权登记，也未取得《不动产登记受理单》。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、交款凭据、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、建筑工程单项验收意见书、接房手续书以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二原告已按约向被告缴清了购房款和相关税费，被告则应当按约如期交房、办证。现被告逾期交房和逾期办证，其行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。关于原告要求支付逾期交房违约金的问题。本院认为，双方合同约定被告应在2017年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付二原告使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。依照双方的约定，被告完成交房义务，除了交付房屋外，还应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，只有二项条件均已具备，方能确认被告完成交房义务。应取得的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是证明涉案房屋项目已经竣工验收合格，达到法定交房条件的文件，对外具有公示性。且双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是由原重庆市国土资源和房屋管理局印制，合同书文本将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》制定为符合交房条件的条款，也体现了房屋建设管理部门对开发建设单位履行交房义务的规范性要求，开发建设单位不得降低该交房标准。本案双方虽然在2017年7月24日进行了房屋交付，但交付时涉案工程尚未通过竣工验收合格，也未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告的交房屋行为不符合合同约定的交房条件，同时也违反了法律强制性规定，其行为不产生交房的法律效力。直到被告在2019年8月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告之前的交房方达到合同约定的交房条件和法定的交房条件，方能够确认被告在当日完成了交房义务。因此，本院依法确认被告在2019年8月1日向二原告履行了合同约定的交房义务。被告超过合同约定期限交房，依约应当承担逾期交房违约责任。本院确认被告应支付的逾期交房违约金为：375832元×0.0001×761天(2017年7月1日至2019年8月1日）=28600.82元。二原告主张的金额不正确，予以更正。被告要求逾期交房违约金计算至2017年7月24日的辩解意见，不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。关于二原告要求被告协助办理涉案商品房房屋产权证的问题。本院认为，二原告已付清购房款和相关税费，双方签订的购房合同已备案，涉案房屋幢号工程已进行首次登记，办证条件已经具备，同时被告也自愿表示愿意协助办理涉案房屋登记，故对该项主张，本院予以支持。对二原告要求支付逾期办证违约金的问题。本院认为，被告至今未申请对涉案商品房产权登记，被告已构成违约，应当承担逾期办证违约责任。但由于合同约定支付逾期办证违约金的时间是被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，现被告未取的房屋产权登记受理单，违约金尚未达到履行期限，故本院暂不予以支持。二原告可待条件成就后，另行主张该项权利。关于被告提出下调违约金的辩解意见。因被告对其辩解意见未举证加以证明，本院对被告提出的该项辩解意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告徐元宽、戴玲逾期交房违约金28600.82元；二、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内协助原告徐元宽、戴玲申请办理重庆市大足区商品房的不动产登记，协助至取得该商品房不动产登记受理单之日为止；三、判决驳回原告徐元宽、戴玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费271.60元（已减半），由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  蒋意二〇二〇年十月十三日书记员  犹川