成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初10290号 原告：胡雅谊，女，1981年3月17日出生，汉族，住四川省汉源县。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，总经理 委托诉讼代理人：王柯，男，1973年1月25日出生，住成都市金牛区，系成都金美物业管理有限公司员工。 原告胡雅谊与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日组织胡雅谊与金美公司进行了庭前证据交换，于2020年9月28日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡雅谊到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告胡雅谊向本院提出诉讼请求：1．请求判令金美公司立即支付自2019年9月1日至2019年12月31日的房租（四个月的房租为37390.00元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月29日，本人购买了成都市金美安防科技有限公司在成都市金牛区××路××号开发的在建城市综合体金美国××商铺××栋××楼××号，金美公司是在售房时开发商成都市金美科技管理有限公司为业主指定的一家包租公司，只要购买金美国际的商铺和酒店就包租10年，我在购房当天同时签订购房合同和租赁合同，并支付了房屋装修款给物业，租金就从购房后开始计算。2019年9月1日至今天已经有9个多月未付租金，按照租赁合同，连续不打租金三月就解除合同，赔偿违约金为6个月房屋租金和其他的损失。因为物业收了我的装修款，所以我要求物业退还专修款，恢复房子，在没有实际交还本人房子之前，房租按原合同执行。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，请求判令驳回除金美公司应付租金外的其他全部诉讼请求。2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主举手表决同意在12月31日之前收房，并在房屋整体移交清单上签字。2019年12月31日，金美公司已向业主出具《终止房屋租赁合同通知》，载明：由于市场环境、疫情原因等，金美公司已无力承担远高于市价的房屋租金，已陷入经营困境，现特意向业主函告，自2019年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同。金美公司通过张贴公告、邮寄及微信告知等方式向业主送达了该《通知》，但业主未按协调会承诺及通知书告知的时间收房，业主应当自行承担相应后果；自2019年9月起，部分业主采取在经营场所睡觉、打砸公私财产等行为，导致实际承租人无法维持正常经营，空置房屋难以招租，进而导致实际承租人拒绝向金美公司支付租金，造成金美公司经济损失，金美公司作为中介性质的公司，给广大业主提供中介平台，由于实际价格于市场价格相差过大，加之疫情原因，商家经营困难，金美公司收不到商户的租金，无力支付给业主租金，且案涉《房屋租赁合同》约定的违约金过高，请求依法裁判。 关于茶楼（五楼整层，1-18号）的租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。自2020年1月起，茶楼商户一直在向业主支付租金，业主并未提出异议并收取了租金，且多数业主已与金美公司及茶楼商户签订了三方协议，约定业主承诺放弃追究金美公司的违约责任。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金；关于月子中心（17层-20层每层1-18号、21层1-4号）的租赁情况，月子中心商户租赁了对应房屋，并自2020年1月起直接向业主支付租金，但因部分业主采取堵门等行为影响该中心的正常经营，该月子中心因此关门歇业而未向金美公司支付租金。自2020年6月起，业主陆续与另一家母婴公司签约经营。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）；关于一层商铺、美食城租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。因部分业主自2019年9月1日起采取群体哄闹滋事，导致在营商户经营困难、空置房屋招租困难，加之疫情影响，商户集体拖欠金美公司租金。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）；关于酒店（6-16层，1-18号）租赁情况，酒店商户于2019年12月与业主协商降租未果，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。后因疫情原因，酒店一致未能开业。自2020年1月起，业主已自发招商，业主后于2020年3月1日开始陆续收回房屋。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金；关于火锅店（1层商铺1-1-06号至41号），业主因与金美公司纠纷而要求火锅店商户不再向金美公司支付租金，2019年12月，火锅店商户与业主协商降租未果，火锅店商户未再向金美公司支付租金，导致金美公司无力向业主支付租金。2020年6月，业主强行赶走火锅店商户，并在法院协助下收回该部分房屋。火锅店商户向金美公司支付租金至2019年11月30日；关于KTV（2层商铺1-2-22号-88号）租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。因业主自2019年9月起采取群体哄闹滋事，导致金美公司一直未收到该部分房屋商户支付的租金。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）。 本院经审理认定事实如下：2018年2月2日，胡雅谊与金美公司签订《房屋租赁合同》，约定“乙方（即金美公司）承租甲方（即胡雅谊）位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号房屋（租赁房屋建筑面积共31.73㎡），该房屋租赁期为2018年7月1日到2028年6月30日止。房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取，即从2018年7月1日起止2021年6月30日止，月租金标准为3739元／月；从2021年7月1日起止2024年6月30日止，月租金标准为4273元／月；从2024年7月1日起止2027年6月30日止，月租金标准为4807元／月；从2027年7月1日起止2028年6月30日止，月租金标准为5341元／月；租金支付方式为每月一付，乙方每月的15日，向甲方支付上月租金，并将该款转入甲方指定的账户。合同同时约定金美公司的违约处理是：在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补胡雅谊损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但胡雅谊应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经胡雅谊或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美物业原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美物业应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 2018年2月1日，胡雅谊向金美公司支付案涉房屋的服务费共计95190.00元。 本院同时查明，根据2020年6月21日的成都市住房和建设居“网签合同信息查询记录”，金牛区××路××号××栋××层××号房屋的买受人是胡雅谊。 另查明，2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》。 以上事实，《房屋租赁合同》、收款收据、中国银联POS单、会议签到表、张贴照片、被告书面答辩意见及当事人的当庭陈述等证据在案予以证实。 被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩及举证的权利，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 本院认为，胡雅谊与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定胡雅谊与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于胡雅谊主张金美公司支付案涉房屋自2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，故支付租金是承租人的主要合同义务。根据胡雅谊的当庭陈述，金美公司租金仅支付到2019年9月1日。据《租赁合同》3.2条约定租金支付方式为每月一付，即在每月15日支付上月的租金。又据《租赁合同》3.1．（1）约定从2018年7月1日起至2021年6月30日止，月租金标准为3739.00元/月，故从2019年9月1日起至2019年12月31日期间的租金为：3739.00元/月＊4个月=14,956.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向胡雅谊支付租金14,956.00元； 二、驳回胡雅谊的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费367元，由成都金美物业管理有限公司负担。（此款已由胡雅谊先行支付，成都金美物业管理有限公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给胡雅谊）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  黄小龙