广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初47151号原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道工业区一小区**A350。法定代表人沈云霞。委托代理人马维远，广东胜领律师事务所律师。委托代理人刘素萍，广东胜领律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司，住，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1908/div>法定代表人孙刚起。委托代理人张宇佳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司（以下简称翠御公司）与被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司（以下简称明新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，被告在法定期间内提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，于2020年10月14日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告的委托代理人马维远、刘素萍，被告的委托代理人张宇佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2019年11月28日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于福田区房屋用于办公，租赁期限自2019年11月28日至2021年2月28日，每月租金40125元，租赁保证金为三个月租金120465元；《房屋租赁合同》第十五条“违约责任”15.2甲方的违约责任约定：租赁期限内，被告出现违约情形，原告有权提前三日书面通知解除合同，被告应双倍退还租赁保证金，并要求被告承担原告的损失。合同签订后，原告一直按照约定履行合同，在2020年2、3月份受疫情影响原告并未实际经营的情况下也借款缴纳了租金。2020年4月份被告在催促房租后直接将租赁房屋上锁，导致原告无法使用租赁房屋，且于2020年5月份擅自将房屋转租给第三方，并在转租后，拒绝配合原告向安吉尔大厦物业管理公司出具放行条让原告搬离。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求法院判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除；2、被告向原告返还租赁保证金120375元；3、确认被告违约并支付违约金120375元；4、判令被告返还原告在租赁房屋中的办公用品；5、判令被告承担本案的诉讼费。原告于2020年10月26日向本院提交申请，请求撤回第四项诉讼请求即请求返还办公用品的请求,本院予以准许。被告答辩称，1、因原告严重违约导致合同解除，被告无需返还原告租赁保证金120375元；2、原告要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据。被告反诉称，2019年11月28日，被告与原告签订《租赁合同书》，合同约定原告承租被告位于深圳市福田区房屋，租赁期限为2019年11月28日至2021年2月28日，每月租金40125元，原告应于每月30日前支付当月水电费及下个月租金和管理费，原告支付的租赁保证金120375元属于履约保证金，同时被告提供办公设施、设备给原告使用。租赁期间，原告翠御公司逾期支付2020年2月、3月租金，但并未支付相应违约金。因原告翠御公司未交2020年4月及5与租金与管理费，被告于2020年5月28日向原告发送解除合同通知函，解除租赁关系，故原告应支付被告2020年4月1日至2020年5月28日租金及管理费共76367元。另外，原告仍欠付电费2020年2月24日至2020年4月29日2136元以及2019年12月18日至2020年4月29日水费837元。原告上述行为属于严重违约，根据租赁合同书第5.3ｃ）条以及第5.7ｃ）条约定，如原告逾期支付租金、管理费等，应按欠付金额每日千分之三支付被告违约金。因原告违约导致租赁合同无法继续履行，原告应支付被告免租期租金7352元。综上，请求法院判令：1、原告支付被告2020年4月1日至2020年5月28日期间租金及管理费76367元；2、原告支付被告水电费2973元；3、原告支付被告滞纳金41144元；4、原告支付被告免租期租金7352元；5、原告承担本案诉讼费。原告答辩称，1、根据双方签订的租赁合同第十一条第3点的规定，若发生不可抗力事件和出现该灾难后90天内租赁房屋未恢复使用的，双方不追究对方违约责任而解除合同，租赁保证金应当全额退还，众所周知，2020年1月份到5、6月份期间，是全国疫情最严重的时候，办公场所封门锁门，没有进行开业经营，在这种情况下，原告仍然缴纳了2月以及3月的租金，并且和本案被告非常诚恳的协商有关后续的租金迟延支付问题并且发出书面的承诺书，因此，本案原告并没有违约的本意和行为。即使一方要终止租赁合同特别是业主一方应当给予合理的宽限期，而本案被告在收到2、3月的租金之后于4月份因为没有及时收到租金立刻封门锁门，违反了合同法的规定也违反了合同约定，该行为属于违约。被告请求原告支付2020年4月份至2020年5月28日租金及管理费不合理；2、被告于2020年5月28日作出的租赁合同解除通知书原告并不知情，根据邮政快递查询显示，原告并没有签收而且退回；3、被告在房屋租赁合同并未实际解除的情况下擅自停电及锁门的行为已经属于严重违约。经审理查明，2019年11月28日原告与被告签订租赁合同书，约定被告将位于深圳市福田区写字楼某房屋出租给原告适用，租赁期限为2019年11月28日至2021年2月28日，免租期为2019年11月28日至2019年12月4日，租金为每月40125元，每月30日前交付当月的水电费及下个月的租金及管理费。租赁保证金为三个月租金及管理费共计120375元。承租人逾期支付合同约定的租金或其他费用达15日以上的，出租人有权提前三日书面通知解除合同，不予退还租赁保证金。承租人逾期支付租金及管理费，应按欠付金额每日千分之三计付违约金。若因承租人原因导致本合同无法继续履行或提前终止的，出租人有权没收承租人缴纳的租赁保证金，同时，承租人还应向出租人补缴免租期的租金。2020年2月27日，被告向原告发出催款通知函，要求原告缴纳2020年2月份的租金及相关费用。2020年3月3日，原告向被告发出承诺书，承诺于2020年3月10日前向被告缴纳2020年2月-3月份租金及相关费用，若延迟一日，可视为原告违约，被告有权收回房屋另行出租，并将已缴纳的租赁保证金转为违约金不予退还。2020年4月14日及2020年4月22日，被告分别向原告发出催款通知书，要求原告缴纳2020年4月份租金及相关费用。2020年5月28日，被告向原告发出《租赁合同解除通知书》，被告以原告多次拖欠租赁房屋租金等相关费用造成违约为由提前终止双方的租赁合同。另查，2020年3月17日，原告向被告支付2020年2月及3月租金及管理费等相关费用。庭审中，原被告确认，2020年4月23日被告将涉案房产锁门后，原告未在该场所经营，2020年4月1日至2020年4月23日期间产生的水电费及相关费用共计2973元。原告确认拖欠被告2020年4月份租金及相关费用。被告确认，2020年6月已有新的承租人承租涉案房产。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系，原被告均应依约履行合同约定的义务。根据双方租赁合同约定，原告应于2020年3月30日支付当月的水电费及2020年4月份的租金及管理费，截至庭审时，原告未向被告交付2020年4月份的租金及管理费已构成根本违约，且根据合同约定，承租人逾期支付合同约定的租金或其他费用达15日以上的，出租人有权提前三日书面通知解除合同，不予退还租赁保证金。被告于2020年4月23日将涉案房产锁门，应视为被告以实际行动解除了双方的租赁合同，故本院确认，原告与被告签署的《房屋租赁合同书》于2020年4月23日解除。如前所述，原告拖欠租金在先，已经构成根本违约，原告诉请被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告已向被告支付三个月租金共计120375元的租赁保证金。本院根据原告的违约程度及被告所受的经济损失，对于本案的租赁保证金酌情予以调整，被告可没收其中的两个月租赁保证金，被告应向原告返还一个月租赁保证金40125元。因双方的租赁合同于2020年4月23日解除，原告应向被告支付2020年4月1日至2020年4月23日期间租金及管理费30762.5元（40125÷30×23），对于被告诉请的2020年4月23日之后的租金及管理费，本院不予支持。根据原被告庭审中确定的2020年4月1日至2020年4月23日期间产生的水电费，原告应向被告支付2020年4月1日至2020年4月23日期间产生的水电费2973元。关于逾期支付租金及管理费等的滞纳金。2020年3月17日，原告结清2020年2月及3月租金及管理费等相关费用。根据原告向被告发出的承诺书及合同的约定，被告诉请按每日千分之三计算滞纳金，该标准过高，本院酌情予以调整，调整为年利率15.4%，经核算，原告应向被告支付2020年2月份的滞纳金共计823.9元（15.4%÷365×47×40125），原告应向被告支付2020年3月份的滞纳金共计291.8元（15.4%÷365×17×40125）。2020年4月1日至2020年4月23日期间租金及管理费的滞纳金（以30762.5元为基数，按照年利率15.4%，自2020年3月30日起计付至清偿之日止）。关于补缴免租期租金，双方合同约定免租期为2019年11月28日至2019年12月4日，如前所述，因原告原因导致双方解除合同，故原告应向被告支付2019年11月28日至2019年12月4日期间免租期租金9362.5元（40125÷30×7）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司与被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司签署的《房屋租赁合同书》于2020年4月23日解除；二、被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司向原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司返还租赁保证金40125元；三、原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司向被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司支付2020年4月1日至2020年4月23日期间租金及管理费30762.5元；四、原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司向被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司支付2020年4月1日至2020年4月23日期间水电费2973元；五、原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司向被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司支付延期支付2020年2月及3月租金及相关费用的滞纳金1115.7元，2020年4月1日至2020年4月23日期间租金及管理费的滞纳金以30762.5元为基数，按照年利率15.4%，自2020年3月30日起计付至清偿之日止；六、原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司向被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司支付2019年11月28日至2019年12月4日期间免租期租金9362.5元；七、驳回原告（反诉被告）深圳市翠御珠宝首饰有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）深圳市明新软件开发有限公司的其他反诉请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4911.26元（已由原告预交），由原告负担；反诉受理费1428.36元（已由被告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（此页无正文）审判员  冯秀远二〇二〇年十月二十日书记员  张婧筱