河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0505民初356号原告（反诉被告）：贾志斌，男，1963年7月23日出生，汉族，住安阳市殷都区。原告（反诉被告）：安阳双缘养护服务有限公司，住所地，安阳市文峰区文明大道安惠苑小区****楼******。法定代表人：郭利红，职务：经理。二原告共同委托诉讼代理人：王永青，河南奥博律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：石晓婷，河南奥博律师事务所律师。被告（反诉原告）：安阳市美鹏房产开发有限责任公司，住所，住所地，安阳市龙安区铁二路南段div>法定代表人：邵泽坤，职务，董事长。委托诉讼代理人：刘鹏军，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：王笑宇，河南鼎维律师事务所律师。贾志斌、安阳双缘养护服务有限公司（以下简称双缘公司）与安阳市美鹏房产开发有限责任公司（以下简称美鹏公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理，贾志斌、双缘公司法定代表人郭利红及二原告共同委托诉讼代理人王永青和石晓婷、美鹏公司委托诉讼代理人刘鹏军和王笑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾志斌、双缘公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除贾志斌与美鹏公司于2018年9月6日签订的《商业用房租赁合同》；2、判令美鹏公司退还已收取贾志斌缴纳的租赁费用36万元；3、判令美鹏公司赔偿给贾志斌造成的经济损失共计1183440.50元，后变更为951230元；4.诉讼费用由美鹏公司全部承担。事实和理由：美鹏公司和贾志斌于2018年9月6日签订了《商业用房租赁合同》，实际履行该合同方为贾志斌和双缘公司。贾志斌和双缘公司按照合同约定履行了交付租赁费用的义务。租赁合同第一项约定：“甲方美鹏公司将自己所属楼房、位于安阳市XXX路（XXX）综合办公楼（建筑面积3334平方米）整栋楼房上下左右及其所划分的外围空地、停车位等全部租给乙方贾志斌作为经营养老院等配套服务项目使用，甲方可供租赁的以上养老用房都已经具备了相应合法的房产证。”该项明确约定美鹏公司有合法的房产证及贾志斌和双缘公司租赁房屋的目的是经营养老院，房屋租赁后，贾志斌和双缘公司对租赁房屋进行了装修，并一直认为被告有房产证，房屋各项标准符合国家规定。2019年2月原告去办理养老院手续时，才得知该租赁房屋属于违章建筑，美鹏公司除有预售许可证外，其他四证均没有，根本不符合租赁用房的条件，并且因美鹏公司所建楼房没有经过消防验收，导致原告办养老院的整个审批手续无法进行，原告的合同目的根本不能实现，导致合同目的不能实现的违约方在美鹏公司，因此原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。美鹏公司答辩反诉称，1、判令解除美鹏公司和贾志斌于2017年11月14日所签订的租赁合同；2、判令贾志斌立即支付美鹏公司2018年3月13日至2018年12月30日所欠的租金、物业费及利息307541元，判令贾志斌立即支付美鹏公司2019年1月1日至全部搬清并移交房屋期间的租金、物业费及利息（租金每月6万元，物业费每月1000元，利息为月息1.5分）；3、全部诉讼费由贾志斌负担。事实和理由：2017年11月14日，贾志斌与美鹏公司签订租赁合同一份，约定贾志斌租用美鹏公司位于安阳市《XXX》综合楼办公楼3334平方米，租期5年，从2018年2月13日至2023年2月12日止，租金每月6万元，按每季度的前10天交纳；每月交纳物业费1000元。合同签订前，贾志斌交纳定金3万元，并约定2018年2月1日前交清15万元。贾志斌仅支付了前3个月的租金18万元。2018年4月3日，贾志斌应当支付第二个季度的房租18万元，经多次催要，贾志斌在2018年4月9日向美鹏公司写保证书，称因资金不到位，延迟至4月25日前补交，并按照月息1.5分支付利息。从2018年6月13日至2018年9月30日期间，贾志斌共拖欠美鹏公司租金274000元及物业费7567元。之后，贾志斌以经济困难为由一再推脱还款。2018年9月6日，贾志斌称要办理养老院的审批手续，2017年11月14日的合同不符合审批标准，为办养老院手续，贾志斌拿了个“假合同”请求美鹏公司盖章，美鹏公司为了帮助贾志斌摆脱困境满足了其要求，并告知其仅用于办理养老院手续的审批。2018年9月6日贾志斌向美鹏公司出具承诺书，自愿按照月息1.5分支付租金和物业费的利息，同时承诺按照2017年11月14日的租赁合同履行。贾志斌针对美鹏公司的反诉答辩称，1、贾志斌与美鹏公司于2017年11月14日签订了第一份租赁合同，后双方又于2018年9月6日又重新签订了一份租赁合同，后面所签订的租赁合同是对前面租赁合同的变更。2018年9月6日租赁合同签订生效后，2017年11月14日的租赁合同双方协议解除，双方应按照2018年9月6日租赁合同履行，美鹏公司要求解除双方2017年11月14日的租赁合同无事实和法律依据；2、我方租赁美鹏公司办公楼的目的是办理养老院，而美鹏公司没有合法的房产证，无法办理消防证，导致我方的合同目的无法实现，而导致合同目的无法实现的责任在美鹏公司，美鹏公司已构成根本违约，应承担违约责任。我方不应给付美鹏公司租金、物业费及利息，更不应给付2019年1月1日至搬清并移交房屋期间的租金、物业费及利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，贾志斌和双缘公司提供了《商业用房租赁合同》、《双缘养老中心用房租赁合同》、录音光盘、会议纪要及备案确认书各一份、缴纳租赁费单据及工商银行回单、贾志斌与双缘公司合作协议书，原告支付房屋装修费用的相关银行转账记录及收据；美鹏公司提供诉争房屋的批建准建手续、土地证、建设开工手续、贾志斌向美鹏公司出具的保证书和承诺书各一份、河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、贾志斌与美鹏公司于2017年11月14日签订了《商业用房租赁合同》，由贾志斌租赁美鹏公司位于安阳市XXX综合办公楼，面积3334平方米，租赁期间为5年，从2018年2月13日至2023年2月12日，租金每月6万元，前两年租金不变，从第三年起，依据市场行情，经租赁双方协商调整租金。已交定金3万元整，于2018年2月1日前交清余款15万元。租金从租赁之日起按季度缴纳，于每季度前十日缴纳，美鹏公司每月收取贾志斌物业管理费1000元。该合同第五条约定：承租方需对承租房屋进行装修的，事先必须经出租方书面同意后方可进行，不得进行破坏性装修，合同期满后装修部分也不可破坏性拆除，依附于房屋的装修部分无偿归出租房。第八条约定：承租方出现下列情况之一，出租房有权解除合同：1、未经出租人书面同意，承租方擅自进行装修或改变房屋结构的；2、承租方不按约定交付租金或相关费用累计超过两个月以上（含两个月）。贾志斌共计向美鹏公司缴纳租赁费36万元。2、2018年4月9日贾志斌向美鹏公司出具保证书，上载明：因资金不到位，延迟了房租按时交付，是租房者贾志斌的责任；经努力运作后，资金将很快到位，开始全方位施工；房租确保4月25日前补交齐全，如不能到位，愿承担全部责任。建议：如不到位，按照1.5利息付款。3、2018年9月6日贾志斌与美鹏公司签订《双缘养老中心用房租赁合同》，由贾志斌租赁美鹏公司位于安阳市《XXX》综合办公楼（建筑面积3334平方米）整栋楼房上下左右及其所划分的外围空地、停车位等全部租给贾志斌作为经营养老院等配套服务项目使用，美鹏公司可供租赁的以上养老用房都已经具备了相应合法的房产证，租赁期限为15年整，租赁期限自2018年10月1日至2033年9月31日，租金每月6万元，于每季度前十日缴纳，从2018年2月18日开始计算，四年不变。美鹏公司每月收取贾志斌物业管理费1000元。4、贾志斌于2018年9月7日向美鹏公司出具承诺书，上载明：贾志斌自2018年3月13日至2018年12月30日未支付美鹏公司租金、物业费，欠美鹏公司租金、物业费281567元，现由于贾志斌较为困难，不能按时支付，贾志斌自愿从应付之日起承担按月息一分五的利息，向美鹏公司支付利息25974元，贾志斌承诺在2018年12月30日前将本金和利息共计307541元，一次性支付于美鹏公司，以上承诺内容为2017年11月14日贾志斌所签房屋租赁合同的事宜。如未能支付，美鹏公司依法向法院起诉，并收回房屋。原告于2020年8月28日将租赁综合楼交回美鹏公司，并表示楼内无可移动物品，楼内所有物品由美鹏公司处置。5、贾志斌与周义福、郭利红于2018年9月9日签订《安阳双缘养护服务有限公司合作协议书》，约定三方从即日起共同合作投资组建运营安阳双缘养护服务有限公司（及安阳双缘XXX中心）,本协议签订之日贾志斌将在此之前与现在所租赁安阳市《XXX》综合办公楼（建筑面积3334平方米）的所有投资（包括个人之前所有有形无形的投入等）如：资金投入、场所租金（含2018.9月份及之前）和装修改造、时间精力、人脉资源、管理等等估值人民币111万元整，全部入股占总股本18.5%的股份。6、河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书（编号为XXX）载明：工程名称：XXX合楼建设地点：XXX街与XXX路交叉口东北角工程类别：民用建筑地上层数：7高度：23.8米建设单位名称：安阳市美鹏房地产开发有限责任公司审查结论为根据《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘查设计管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》等法规规章规定，本工程施工图设计文件经审查合格本合格证为消防设计专项审查。2015年11月12日安阳市设计审查事务所加盖了公章。安阳市住房和城乡建设加盖了安阳市建筑工程施工图设计审查专用章，美鹏公司未向贾志斌提供该合格证书。7、贾志斌共计向该租赁房屋投入装修费用共计751230元，其中涉案楼房1-7层及地下室石膏水泥板封强、批墙、石膏线、隔墙上水、电路管道建设装修共计向李某某支付费用520160元，于2018年10月7日至2018年11月21日分9次向郭某某给付1-7层工人铺地板砖工资109000元、从2018年10月8日至2018年11月21日给付陶某某地板砖款59710元，给付王某某1-7层及地下室厕所及大、小卫生间防水款13320元，给付史某某一楼大厅两个大门款3200元，于2018年10月22日给付张某某定作安装塑钢窗（12个）款4200元，于2018年10月16日至2018年11月21日共给付刘某某水管等材料款及工人工资款38140元，2018年12月31日给付董某某空调运费3500元。美鹏公司认可上述装修中可利用的部分价值20万元。本院认为，贾志斌与美鹏公司因租赁同一栋楼房，于2017年11月14日和2018年9月6日分别签订《商业用房租赁合同》和《双缘养老中心用房租赁合同》，后合同只是在租赁房屋的用途、租赁期限及贾志斌违约责任事项上做了一些变更，其中后合同中双方约定租赁期限从2018年10月1日至2033年9月31日，租赁费按照每月6万元，从2018年2月18日开始计算，四年不变，并每月收取物业费1000元，且在后合同签订的第二天即2018年9月7日原告出具保证书，承诺向美鹏公司给付拖欠的2018年3月13日至2018年12月20日的租金及物业费、利息共计307541元，更表明《双缘养老中心用房租赁合同》是对《商业用房租赁合同》内容的变更。现贾志斌要求解除与被告于2018年9月6日签订的《双缘养老中心用房租赁合同》，美鹏公司反诉称要求解除双方2017年11月14日的租赁合同，本院认为，2017年11月14日的租赁合同已被2018年9月6日的租赁合同系予以变更，无需解除，鉴于贾志斌已于2020年8月28日将所租赁房屋返还美鹏公司，双方所签订的《双缘养老中心用房租赁合同》从2020年8月28日起予以解除。贾志斌称其与双缘公司共同履行上述合同，均为本案适格的主体。本院认为，本案租赁合同的缔约者为贾志斌与美鹏公司，并未涉及到双缘公司，根据合同相对性原则，双缘公司并非本案适合的主体,故贾志斌与双缘公司之间的纠纷应另案处理。本案争议焦点一在于贾志斌是否应返还已付的租赁费36万元，并支付美鹏公司之后的租赁费。贾志斌辩称租赁房屋没有房产证和消防验收，所以养老院不能取得营业执照的责任应当全部由美鹏公司承担，其可以不交付租金，并要求美鹏公司返还已交的租金36万元。本院认为，美鹏公司虽未及时取得房屋产权证，但是该房屋有合法的批建手续，非违章建筑，该房产归美鹏公司所有，产权清晰，并无争议，美鹏公司出租属于自己的产权没有争议的房屋，是其行使对所有权的收益权的行为，且贾志斌要求出租人美鹏公司对出租房屋享有产权证，属于管理性强制性规范，并非效力性强制性规范，诉争房屋没有房产证并不能成为贾志斌拒付租金的理由，因此其抗辩理由不能成立。国家工程建设消防技术标准中关于《高层民用建筑设计防火规范》规定：十层及十层以上的居住建筑、建筑高度超过24米的公共建筑必须经消防验收。本案的租赁房屋系7层的民用建筑，建筑高度23.4米，根据上述规定，该租赁楼房不是必须经消防验收的工程，只需要消防设计审查合格，而美鹏公司提供河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书，证明其对涉案房产施工图消防设计专项审查合格，贾志斌提供的录音并不能证明美鹏公司需对案涉房屋办理消防合格证。因此贾志斌诉求因租赁房屋消防不合格拒付租金的理由不能成立。本案争议焦点三在于美鹏公司是否应赔偿贾志斌经济损失及数额。美鹏公司有涉案房产的消防设计合格证，在本案中不存在过错，未办成养老院的工商登记手续的原因存在多种可能，且贾志斌租赁房屋开办养老院，在进行装修前，亦应依法向消防部门提交消防设计方案，并进行审核批准后才能取得施工许可，而贾志斌并未履行上述消防设计手续，在租赁房屋期和办理公司登记的过程中亦未对涉案房产的消防设计进行严格审核，致使其盲目投入资金装修，应对其损失承担责任。综上，贾志斌与美鹏公司所签订的租赁合同合法有效，贾志斌诉求因租赁房屋无房产证和消防合格证，要求美鹏公司返还已付租赁费36万元及不应给付之后租赁费的诉讼请求依法不予支持，贾志斌应按照其向美鹏公司的承诺书向美鹏公司支付拖欠的从2018年3月13日至2018年12月30日的租金、物业费及利息共计307541元，鉴于原告贾志斌已于2020年8月28日将租赁房屋交回美鹏公司，其应按照合同约定支付美鹏公司自2019年1月1日至2020年8月27日的租金、物业费，租金按照每月6万元，物业费按照每月1000元计付。鉴于贾志斌投入的地板及门窗等尚有利用价值，本院酌定由美鹏公司给付贾志斌20万元补偿为宜。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第七十七条、第九十四条第（三）项和第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、贾志斌与安阳市美鹏房产开发有限责任公司所签订的《双缘养老中心用房租赁合同》于2020年8月28日予以解除；二、贾志斌于本判决生效后十日内给付安阳市美鹏房产开发有限责任公司从2018年3月13日至2018年12月30日拖欠的租金、物业费及利息307541元，并支付安阳市美鹏房产开发有限责任公司从2019年1月1日至2020年8月27日的租金、物业费（租金按照《双缘养老中心用房租赁合同》约定的租金每月6万元，物业费每月1000元计算；三、安阳市美鹏房产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付贾志斌经济补偿20万元；四、驳回贾志斌的其他诉讼请求；五、驳回安阳双缘养护服务有限公司的诉讼请求；六、驳回安阳市美鹏房产开发有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18690元，由贾志斌负担14952元，由安阳市美鹏房产开发有限责任公司负担3738元；反诉案件受理费2957元，由贾志斌负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长 王 莉审判员 王忠文审判员 李莎莎二〇二〇年十月二十九日书记员 郭亚彬