广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初4254号原告：刘鸿翔，男，汉族，1984年10月21日出生，住湖南省新化县×××××××××××××××××，公民身份号码为432××××××××××××474。委托代理人：何力恒、杨灏研，分别系广东众达律师事务所律师、辅助人员。被告：欧婉姚，女，汉族，1993年3月20日出生，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××52X。委托代理人：陶启文，男，苗族，1989年4月15日出生，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县××××××××××××××，公民身份号码为532××××××××××××932，系被告的丈夫。原告刘鸿翔诉被告欧婉姚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何力恒、杨灏研，被告及其委托代理人陶启文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房地产租赁合同》已于2019年12月5日解除；2、被告向原告支付拖欠的2019年6月17日至2019年12月4日的租金90666元；3、被告向原告支付电费及电费违约金1904.37元；4、被告向原告支付管理费及生活垃圾管理费2354元；5、被告向原告支付清理并搬运租赁物中健身器材等物品的搬运费及运输费共869元，以及向原告支付健身器材等物品的暂存费684元（从2020年6月19日起根据城际轨道沿线土地和物业租赁合同的租金标准计至被告实际搬离暂存物品之日止，暂计至2020年7月21日暂存费为684元）；6、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年4月17日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，将坐落于东莞市万江区×××××××××××××××××、102铺有偿出租给被告使用，面积为347.59平方米。期限为2019年4月17日起至2024年4月17日止。月租金计16000元。一年后租金比上一年租金递增5%。被告应于每月17号前按时付清当月租金、水电费、卫生费、管理费等费用，逾期支付租金达15天的，视为被告违约，合同因违约而告终止，甲方有权收回场地。上述合同签订后，原告依约交付物业给被告使用，但被告一直拖欠租金、滞纳金、水电费等费用，经原告多次催告仍未清偿，且基于被告的物品一直占有着案涉租赁物，为避免损失的进一步扩大，原告将其物品搬至其他物业内暂存。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1、2019年10月28日，原告通知被告支付租金，若不支付租金就强制断电并收回房屋。2019年10月30日，原告强制对房屋断电导致健身房无法营业，并且原告通知被告说收回了房屋并且说里面的东西归他处理，之后原告也收回了案涉房屋的钥匙并且更换了房屋锁具并对外招租。原告在2019年10月30日已实际收回了房屋及控制房屋内的物品，双方的租赁关系在2019年10月30日已经终止。原告诉请2019年11月后的房租、管理费及生活费等没有依据。2、2019年5月4日，原、被告签订了《健身工作室合伙协议书》，双方原本是合伙一起经营健身房的，但合伙不到2个月，2019年6月17日原告就单方退股。由于被告资金不足，原告退股后就提出可以介绍第三方来接手健身房，被告也同意卖掉，但是原告没有找到人接手，而且由于原告强制断电也导致没有第三方敢接手。双方合同约定被告有拖欠租金的，原告可将被告存放的物品清点拍卖以用于折抵欠租和费用，若有余则应交回被告。被告认为原告应寻求妥善方式解决，不应通过强制断电方式粗暴收回房屋，且被告从7月、8月、9月也都有支付租金及电费共计13000元给原告。2019年10月30日，原告强制断电，原告的违约应退还被告支付的押金32000元。3、由于原告在2019年10月30日实际收回了案涉房屋及房屋内的物品也归原告处理，房屋内物品价值120000元及装修150000元、房屋加层50000元，押金32000元，合计352000元，已经与被告拖欠的租金、电费相互折抵后，实际原告还应返还款项给被告。4、由于原告采取强制断电收回店面导致被告没法履行与会员之间的合同，造成原告可得利益损失达20多万元及员工人工损失30000元，原告应赔偿被告损失。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年4月17日签订《房地产租赁合同》约定原告出租位于东莞市万江区×××××××××××××××××、102铺（以下简称“案涉商铺”）给被告；租赁期限为2019年4月17日至2024年4月17日止；每月租金不含税为16000元，一年后第年递涨5%，租金每月17日前支付；租赁期间被告负责支付房屋的水电费、卫生费、房屋管理费等使用房屋所产生的其他费用；签订合同后免租期为2个月；押金32000元；合同期满，被告如不再续租，在被告结清案涉商铺一切管理费、电话费、煤气费、水电费、有限电视费等费用后，原告应将押金退还给被告；关于违约责任，被告于租赁期内不按时交租，原告应及时发出催租通知书，被告如拖欠租金达15天或欠交管理费、水电费等达一个月视为被告违约，合同因违约而告终止；被告须全部承担因违约所造成的责任，被告缴清所欠的租金、管理费等一切费用，原告有权没收被告押金作为违约金，被告即时搬出案涉商铺；因被告违约而合同终止，原告有权不经被告同意收回案涉商铺，被告须无条件立即退出该物业，如被告不交回该物业的钥匙，原告有权同管理处人员作证进入自己的房屋内，将被告存放在房屋内的物品清点拍卖，并用于折抵欠租和有关费用，若有余应交回被告，被告保证履行合约规定，如有违约，完全自愿接受原告作出的上述处理，同时保证绝不会提出任何异议。按照前述合同约定，被告应从2019年6月17日起开始支付租金，但是未如期支付，故原告通过微信多次向其催收。原、被告之间微信聊天记录显示，原告在向被告催缴租金及电费过程中，被告曾于2019年8月27日、9月2日、10月4日分别转账4000元、6000元及3000元，共计13000元。由于被告存在前述未按期支付租金及电费的行为，故原告于2019年10月30日对案涉商铺采取停电措施，之后未恢复供电；于2019年11月27日通过微信要求被告若三天内不交房租则会对商铺内的物品自行处理；于2019年12月5日在案涉商铺上张贴了《特别说明书》告知被告所经营的健身房处的会员因被告没有支付租金，故原告只能关店重新招租。对于案涉商铺内留存的被告物品，原告于2020年6月18日在广东众达律师事务所律师黎健斌的见证下将12部动感单车、5部FITNESS跑步机、1套OU.SHANG坐姿腿弯腿弯举训练器、1套大飞鸟训练器、2只塑料儿童摇马、1个塑料儿童滑梯、1套悍马牌免维护分动式阔角度高拉背训练器、1套OU.SHANG直臂夹胸机、1套悍马牌平板卧推架、1个不倒翁健身沙包、2部FITNESS椭圆机太空漫步机、1条战绳、3个女士哑铃、1套悍马牌史密斯机、1张训练凳、1张悍马牌坐姿训练凳、1套悍马牌仰卧起坐训练器械、1套悍马牌背部肌肉训练器材、1部AIRROWER划船器、11张儿童蹦蹦床、1套悍马牌卧推器+卧姿大腿屈伸一体机、1套HAMMERSTRENGTH悍马倒蹬器、2支曲杠与奥杆、24个哑铃、1张圆台、1张方台、3张凳子、1个霹雳舞音响、1个COS道具大黄蜂、1套夏新牌音箱、1批杂物与其他物品搬至东莞市××××××物业内暂存；为此支出了货拉拉及搬运人员搬运费共计869元。原告还主张因被告的前述健身器材占地面积为112.5平方米，故按照其租赁物业的租金折算被告每月需支付租金673.31元。对此，被告表示没有看到健身器材实际占用的情形，但表示按照原告向被告所称的会自行处理前述物品，故被告默认与租金折抵（健身器材购买时为全新，价格为120000元，用了2、3个月）。原告则表示不同意折抵，若被告不搬走则暂时保存，待本案进行执行阶段由法院执行。另外，被告未支付2019年8月及10月的电费，故原告代其缴纳，该两个月份（含违约金）分别为1334.94元、569.43元；被告未支付2019年11月及12月的物业管理费及生活垃圾费，故原告代其向物业公司缴纳，该两个月份分别为1334.6元、1019.4元。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。原、被告所签订的《房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效；各方当事人应按照合同约定履行相应合同义务。关于合同解除。被告确认存在逾期未支付租金的行为，构成违约，按照法律规定及合同约定，原告有权解除合同。至于合同解除的时间，被告主张合同解除的时间为2019年10月30日，但是虽然原告在该日对案涉商铺采取了断电措施，而实际并未收回、控制案涉商铺，后续双方也有沟通店内物品搬迁事宜，而原告正式做出关店重新招租意思表示系2019年12月5日，其并以张贴《特别说明书》及微信方式通知被告，故本院依法认定合同解除之日为2019年12月5日。关于尚欠租金。按照合同约定，被告应向原告支付2019年6月17日至2019年12月4日期间的租金，经计算为89600元。根据原、被告之间的微信聊天记录，被告有支付过13000元，原告主张该款项系支付退伙款，但对此没有提交足够的证据予以证明，故本院依据原、被告之间的微信聊天记录认定该款项系支付尚欠租金。综上，被告尚欠租金的数额为76600元。关于2019年8月及10月的电费及违约金。按照合同约定应由被告承担，故被告应向原告支付前述费用共计1904.37元。关于物业管理费及生活垃圾管理费。按照合同约定应由被告承担，案涉合同虽然已于2019年12月5日解除，但是被告健身器材在2019年12月仍在占用案涉商铺，故2019年11月及12月物业管理费及生活垃圾费，理应由被告负担，故被告应向原告支付该两月份的前述费用共计2354元。关于原告清理并搬运案涉商铺内健身器材等物品所支出的搬运费及运输费共计869元以及占用原告租赁新场所的暂存费。本案中，被告主张要求原告对案涉健身器材折抵租金等费用，但是原告不同意，也不需要该器材；因此本院认为被告应尽快将留存于原告处的个人物品搬走并清理暂存地。另外，原告将案涉健身器材搬至暂存地后所需每月租金仅为673.31元，远低于案涉商铺的占用使用费标准（参照租金标准），较大程度地降低了双方的损失，尤其是对被告有利，因此原告主张按照该标准主张暂存费，本院予以准许。综上，被告除需向原告支付搬运费及运输费外，还需要支付暂存费（计算方式为按照673.31元/月的标准从2020年6月19日起计至被告实际搬离暂存物品之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘鸿翔与被告欧婉姚于2019年4月17日签订《房地产租赁合同》已解除；二、被告欧婉姚于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘鸿翔支付租金76600元、2019年8月及10月电费及违约金共计1904.37元、物业管理费及生活垃圾管理费共计2354元、搬运费及运输费共计869元、暂存费（按照673.31元/月的标准从2020年6月19日起计至被告实际搬离暂存物品之日止）；三、驳回原告刘鸿翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费4526.46元（包括受理费3265.17元，保全费1261.29元，均已由原告刘鸿翔预交），由原告刘鸿翔负担423.46元，被告欧婉姚负担4103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 柯 颖审判员 郭 芹审判员 吴勇洲二〇二〇年十月二十三日书记员 聂晓晴