江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0211民初2195号 原告（反诉被告）：成琛，女，1992年10月13日出生，汉族，住无锡市新吴区。 被告（反诉原告）：无锡苏宁置业有限公司，住所地无锡市人民中路109号。 法定代表人：楼晓君。该公司董事长。 委托诉讼代理人：张翔，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：王畅，国浩律师（南京）事务所律师。 原告（反诉被告）成琛诉被告（反诉原告）无锡苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）成琛和本诉被告（反诉原告）委托诉讼代理人王畅到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告（反诉被告）成琛提起本诉诉称：1、判决于2020年5月14日之前解除原告与被告之间的商铺租赁合同；2、判决被告返还原告租赁保证金人民币28414元；3、判决被告免除原告2020年1月26日至2020年2月19日租金人民币7892.9元。因此租金已提前交付，故要求判决被告返还；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月15日原告因经营需要与被告签订《苏宁无锡悦城项目房屋租赁合同》。合同约定：租赁期内，租赁物或其任何部分因不能预见、不能避免或不能克服的“不可抗力”，包括但不限于自然灾害、战争、罢工、暴乱或政府指令而遭受损害或不能进入，导致不能使用，乙方可在租赁物业遭受上述损坏或不能进入之日起，根据损坏的性质及程度，停止支付全部租金，或按合理比例计算相应减免的租金，直到租赁物业完成重修或可以进入。如上述原因持续五天以上(含)，乙方有权解除本合同。在此情况下，双方互不承担责任，甲方按乙方实际使用天数计收租金和其他费用，并退还保证金。由于新型冠状病毒疫情的影响，无锡市人民政府发布关于实施新型冠状病毒感染肺炎疫情一级响应措施的通告。自2020年1月26日零时起，依法采取强制性措施，非市民日常生活必需的场所全面停止营业。原告经营的场所被停止营业。直到2020年2月19日。政府发布关于进一步优化疫情防控措施加快推进企业复工复产的通告，原告所经营的商铺才得以复工。原告被禁止进入店铺的时间至少持续了25天，该情况符合原告与被告签订的房屋租赁合同中第13页，第十五条附则中15.7的明确规定。并根据我国《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故而成讼。 被告（反诉原告）苏宁公司对本诉辩称：1、成琛解除租赁合同的行为是违约行为，应承担相应的违约责任。本案中疫情防控措施对经营的影响实际上有限，到5月中旬成琛正式向我方交涉退租前，成琛仍然实际占有该房屋3个多月，且这3个月均是可以正常经营。我方认为成琛在疫情后已经实际继续履行租赁合同，仅仅是因为其不愿意继续支付下一阶段租金而想要提前退租。而且从现场来看，租赁房屋被其隔为两间，因此成琛已经将经营风险转移，其受疫情影响有限。根据双方租赁合同约定，成琛违约解除合同的，保证金不予退还，且其享受的租金优惠也应当返还。另外成琛对租赁房屋进行了墙体改造，直至起诉时也未对其恢复清场，不符合合同约定的退租要求，应当按照合同约定承担占有使用费以及拆除费用。2、成琛所主张的返还租金的时间段与实际情况不符，其实际因疫情停工3天。根据国务院办公厅于2019年11月21日发布的国办发明电（2019）16号文件《关于2020年部分节假日安排的通知》，春节假期本身就从1月24日至30日放假，在此期间成琛原本就属于放假时间。而之后无锡地区又延长放假至2月8日，因此成琛所主张第3项诉请中的返还租金时间与实际情况不符。另外，根据无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部于2020年2月12日发布的《关于进一步做好新型冠状病毒肺炎疫情防控期间服务企业有序复工复产工作的通告》已明确不论企业规模、行业类别，凡完成备案等手续的均可复工，是成琛本人未及时复工，并不是政策不允许复工。所以成琛实际受影响的时间为2月9日到2月11日，共计三天，不符合合同约定的解除合同的条件。而且合同第15.7条约定的是租赁物因不可抗力而遭受损坏或不能进入，承租人才在到期后享有解除权。本案中租赁物在租赁期间成琛仍然实际占有，且可以随意进入，只是未开展经营而已。该条款设计的时候并没有出现疫情等因素，双方在2018年签订该合同时也无法预见会发生导致停工的疫情，因此该条款的设计是基于当时的特定环境所设计的。为了保障交易的稳定，对于这种涉及到解除合同的条款不应任意做扩大解释。 被告（反诉原告）苏宁公司提起反诉诉称：1、判令反诉被告与反诉原告之间的房屋租赁合同于2020年5月15日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付2020年5月16日至实际拆除归还商铺期间的占有使用费18942.96元（以18942.96元/月为基数计算暂算至2020年6月16日）3、判令反诉被告承担单方解约的违约金28414.5元；4、判令反诉被告承担2018年5月15日至2019年5月15日期间的租金优惠37366.92元；5、判令反诉被告承担拆除商铺所需费用17613.31元；6、本案的全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：成琛未到租赁期限提前解约，且并未恢复原状，故而成讼。 原告（反诉被告）成琛对反诉辩称：1、我方同意与苏宁公司解除房屋租赁合同；2、同意计算4天的占有使用费1262.8元，我方于2020年5月19日彻底搬离租赁物，应对方要求归还钥匙并结清水电，至此之后并未再进入或使用租赁物，所以我方认为不应当向苏宁支付占有使用费；3、我认为根据合同约定，我有权提出解约并且苏宁公司应当退还保证金并且双方互不承担责任；4、因为不可抗力，合同约定双方互相不承担责任，所以也就不需要退还租金优惠；5、同意由苏宁公司拆除，但是拆除费用以实际费用为主，我对苏宁公司列出的报价单有异议，评估的公司是南京的公司，我认为应该找一个双方都认可的第三方报价并拆除。 法院组织双方对本案进行了举证质证。原告（反诉被告）成琛为证明本案诉请和反诉辩解，提供了1、房屋租赁合同，证明原被告之间存在租赁关系。其中第13页15.7条约定政府指令不能进入原因持续五天以上乙方有权解除本合同。在此情况下，双方互不承担责任，甲方按乙方实际使用天数计收租金和其他费用，并退还保证金。而且当时门上贴了封条，有照片为证。2、无锡市人民政府关于实施新型冠状病毒感染肺炎疫情一级响应措施的通告的网页截图和关于进一步优化疫情防控措施加快推进企业复工复产的通告(第11号)的网页截图，证明从1月25日起非市民日常生活必需的场所全面停止营业，直至2月19日颁布了关于进一步优化疫情防控措施加快推进企业复工复产的通告(第11号)，我们才被允许进入店铺继续营业，中间持续了25天（1月26日至2月19日），这个时间远远超过合同中约定的5天，所以我方有权解除合同并且被告应按合同约定退还保证金，并且退还1月26日至2月19日的租金；3、照片1张（朋友拍摄后发给我，传输时间为2020年2月11号），证明疫情期间华庄街道在门上贴了封条，我们无法进入；4、提交一份录音光盘和文字说明还有我和苏宁公司工作人员的交涉情况录音文字。录音时间为3月27日，其中成琛陈述“五月份房租交不上，我们从1-3月一直亏的，做不下去的”根据社区人员的说法，贴禁止令的封条持续时间大约1个月，所以按照合同15.7条的约定，应该按照实际使用的时间收取租金，所以应该退还我一个月的租金；5、物业费发票、交还钥匙照片、微信聊天记录截屏，证明在2020年5月19日交还了钥匙、办理了物业结算；6、现场照片，证明我房屋内只有一点物品并且我放弃所有权，而且另一组照片因为疫情原因北门一直关闭，影响我们正常经营。7、和物业以及工作人员的录音。8、提交一份通知函，证明苏宁公司通知我拆除的时间是受到我的起诉状之后，无法证明店内的墙是否真的对其产生影响。9、一组照片，证明我商铺的隔壁商铺退租时苏宁公司也并未要求其拆除装修；10、无锡市委2020年第20号文件，其中第6条倡导其他经营用房业主、房东酌情减免受疫情影响经营困难的租户的租金，我认为苏宁公司作为民营企业应该承担相应的社会责任。 苏宁公司质证认为1、房屋租赁合同，真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方认为本案不能适用15.7条解除合同，该条已明确是不能进入房屋才有权到期解约，而实际上原告是可以进入房屋的只是未开展经营，而且根据我方刚才的答辩意见原告实际停工时间并未能达到5天，所以其无权依据本条款解除合同；2、无锡市人民政府关于实施新型冠状病毒感染肺炎疫情一级响应措施的通告的网页截图和关于进一步优化疫情防控措施加快推进企业复工复产的通告(第11号)的网页截图，真实性、合法性无异议，关联性有异议，从第11号文中的表述来看，其第一条已明确全力支持复工，而且也看不出原告所说的从1月25号开始停工的表述，另外如我方在答辩意见中所提到的发布在第11号文之前的第9号文，该文就已明确不论企业规模、行业类别，备案后均可复工复产，我方认为原告所举的11号文不能满足她的证明目的；3、门上贴了封条的照片1张，从该证据的表象上看无法看出拍摄人、拍摄时间，我方无法核实其真实性，而且据原告自己所说该照片并不是其本人拍摄，是他人传输给她的，其具体时间难以考证，我方不予认可；4、录音，等待原告补充提交证据后质证；5、物业费发票、交还钥匙照片、微信聊天记录截屏，其中物业费发票真实性、合法性认可，关联性不认可，该发票开票主体并不是我方，与我方无关，与本案也无关。第二张交还钥匙照片，从该照片中无法看出是什么时间、在什么地点、交给什么人钥匙，我方无法核实其真实性，第三张聊天记录，从记录中看原告究竟把钥匙交给了谁，实际上聊天双方都不清楚；6、房屋内部现场照片和北门关闭照片,真实性、合法性认可，关联性不认可，从房屋内部现场照片可以看出房屋内仍然存在各类垃圾没有清理，且能明显看到隔断墙，这些都给清理工作增加成本，北门关闭照片真实性、合法性认可，关联性不认可，该门关闭对原告的经营是否有必然影响无法判断，而且原告的商铺位置相邻于马路，其也不一定会受到该门关闭产生的影响。另外如果真有相应的影响，其实质上对我方招租也会有不利后果，双方在此的风险实际上相互分担；7.物业录音不予认可；8、通知函，我方认可其真实性和合法性，不认可其证明目的，该函件第二段已明确是成琛擅自撤离租赁物我方多次联系未果，成琛已构成根本违约，因此我方是在成琛违约后长时间不清场不拆除的情况下再次向其发送书面通知，要求其履行本该履行的合同义务，而且发送时间为6月30日，也与其所谓的收到诉状后再通知没有因果关系，也并没有距离其撤场时间较远。9、照片，我方不认可其证明目的，照片中的商户与本案无关，我方如何处置是我方的权利，不需要由成琛评价，我方也可以与这些商户自行和解或者另行起诉；10、无锡市委2020年第20号文件，从该文件的第4页第6条可以看出政府的政策性文件中已将个体租户涵盖在中小企业租户中，并不是如成琛所讲的完全区分个体工商户和企业，成琛不能仅将对自己有利的说法加以举证，而且客观上企业的防控难度远大于个体工商户，如果如成琛所言只允许企业复工而不允许个体工商户复工明显不合理也与政策文件表述的一贯性不符，关于成琛所讲的苏宁给其减免租金的提议，该提议仅是倡导，不是必须，我方并无义务给其减免租金，另外如果成琛愿意按照合同继续履行完租赁期限我方可以酌情考虑减免一定的租金，但现在成琛明显违约，我方在已经给她首年租金优惠的前提下，实在难以再做让步。 苏宁公司为证明其反诉诉请提供了1、2020年2月12日由无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部发布的《关于进一步做好新型冠状病毒肺炎疫情防控期间服务企业有序复工复产工作的通告》(第9号)，证明该文发布于原告所举证的第11号文之前，而且已明确可以进行复工，事实上该文在前言部分引用的其他文件更早于2月12日，也就是说在2月12日之前相关部门已经开始组织复工，9号和11号文只是进一步落实。2、现场照片及拆除报价清单，证明反诉被告私自砌墙将商铺隔断成两边，从根本上改变了房屋结构，其撤离时没有恢复原状，屋内仍有垃圾，违反了合同约定的交还义务，我方向第三方公司询价后确认该门面房拆除清场的报价为17613.31元。成琛质证认为1.有异议，这个文件指的是对企业的复工复产，我属于个体工商户，不属于企业范畴。并且街道办的封条是在2月16号以后才可以撕除，有街道办的录音为证。2、现场照片及拆除报价清单，同答辩意见。 经审理查明： 2018年3月，甲方苏宁公司与乙方成琛签订租赁合同，承租苏宁悦城C区59室开设个体工商户成琛服装工作室，面积115.33平方米，租赁期限从2018年5月15日至2023年5月14日，合同4.1.2约定月租金为9471.48元，第一年优惠期租金6357.57元/月，若乙方违反合同约定义务，甲方解除合同时，乙方除承担合同约定违约责任外，不再享有上述租金优惠；同时乙方向甲方支付租赁使用费、违约金未经优惠的固定租金作为计算标准。9.12条约定乙方撤离时，应将租赁物业及固定设备装置恢复原状；合同第15.7条约定的是租赁物因不可抗力而遭受损坏或不能进入，导致不能使用，乙方可在租赁物遭受上述损坏或不能进入之日起，根据损坏的性质和程度停止支付全部租金，或合理比例计算相应减免租金，直至租赁物业重修或可以进入，如上述原因持续5天以上，乙方有权解除本合同。双方互不担责任，甲方按乙方实际使用天数计收租金和其他费用，退还保证金。 成琛缴纳了保证金28414元并按约使用了涉案房屋，在房屋内搭设一堵隔墙。2020年1月24日，江苏省启动疫情一级响应。2020年2月11日，成琛朋友将涉案商铺贴上防疫封条的照片传给成琛。2020年3月，涉案商铺重新开业。2020年3月底，成琛就商铺解约的事项与苏宁公司进行了洽谈。双方租金结清至2020年5月14日。双方物业费结清至2020年5月15日。现房屋现状照片可见屋内并无商品和完整的货架。 关于本诉反诉有争议焦点如下： 第一，关于商铺是否交接的问题。 成琛于2020年3月就向苏宁公司表达因经营困难要求解除合同的要求，主张其于2020年5月19日就归还了钥匙进行了租金和物业费的结算，并提供了录音等证据予以印证。首先，苏宁公司并未提供足够反证予以反驳该事实。其次，从房屋现场照片来看，房屋内已无商品和完整的货架，且成琛庭审中放弃对房屋内剩余的杂物所有权。成琛亦同意由苏宁公司占有房屋对隔墙进行拆除，而由其承担隔墙拆除费用。综合以上证据和情节，本院认定成琛主张2020年5月19日归还了钥匙的事实具有高度盖然性。租金或占有使用费应计算至2020年5月19日。 因本案涉及疫情，本院根据处理疫情民事案件的精神，对双方能否变更租赁合同履行方式继续履行进行了调解，但双方均不同意继续履行合同。成琛租金结清至2020年5月14日，苏宁公司主张合同解除之日为2020年5月15日。虽然双方关于解除事由未达成一致，但双方对解除日期为5月15日并无异议，故涉案合同解除之日为5月15日。故成琛还应支付从5月15日到5月19日4天的占有使用费1262.8元。对于苏宁公司主张的其他占有使用费，本院不予支持。 第二，成琛解除租赁合同行为是否因疫情原因而免责 合同15.7关于不可抗力有特别约定，首先，疫情之后店铺重新开张。涉案店铺在2020年3月重新开业，一直到5月19日才返还店铺，可见店铺经营并未因疫情造成租赁合同目的无法实现。其次，成琛在3月27日和苏宁公司工作人员对话录音中明确表示不继续履行租赁合同原因系经营困难。所以成琛解除租赁合同并非因疫情原因无法实现合同目的，不适用合同第15.7条的约定，属于违约，不能因疫情而免责。所以对于成琛要求返还全额返还保证金的诉请，本院不予支持。 关于成琛要求返还租金7892.9元的诉请，因为新冠疫情原因，各级部门对商铺进行了普遍的停工停产防疫措施，双方应秉持着共渡难关的精神分担商铺关停的损失，成琛主张的返还租金诉请，在合理范围内，本院予以支持。 关于反诉的其他诉请，本院认为： 关于违约金28414.5元，合同第4.2、11.4条对于违约金有明确约定，成琛因经营困难提前解约，属于违约因按合同约定，扣除合同租赁保证金28414.5元。故成琛本诉中要求返还租赁保证金的诉请不再支持，应承担反诉的违约金28414.5元，但该款可由苏宁公司直接没收租赁保证金，不需成琛再行支付。 关于反诉的返还租金优惠款37366元，合同的第4.1.2条有明确约定，该项诉请和反诉诉请的违约金28414.5元都属于对于乙方违约的合同条款，应统筹计算，综合考虑成琛因疫情而经营困难加大、苏宁公司另行招租所需合理期限的具体情节，本院酌定违约金为1个月租金即9471元。对于其他诉请，本院不再支持。 关于反诉的拆除费用17613元，成琛并未提供足够反证予以反驳，且成琛不要求对拆除费用进行评估，故本院对该费用予以认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、成琛和无锡苏宁置业有限公司2018年3月签订的关于无锡市苏宁悦城C区59号商铺租赁合同于2020年5月15日解除； 二、无锡苏宁置业有限公司于本判决生效之日起三日内向成琛返还租金7892.9元； 三、成琛于本判决生效之日起三日内向无锡苏宁置业有限公司支付占有使用费1262.8元； 四、成琛于本判决生效之日起三日内向无锡苏宁置业有限公司支付优惠租金9471元； 五、成琛于本判决生效之日起三日内向无锡苏宁置业有限公司支付隔墙拆除费用17613元； 六、驳回成琛的其他本诉诉请。 七、驳回无锡苏宁置业有限公司其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费708元，由成琛负担；反诉费用354元，由无锡苏宁置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉 案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  周小娇 人民陪审员  崔晓平 人民陪审员  丁霞静 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  彭云翔 书 记 员  陈 冉 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。