广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民再25号再审申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：周志鑫，男，1977年9月出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：吴伟国，广东弼信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行）：冯瑞章，男，1982年9月出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。一审被告、二审被上诉人、被执行人：吴志洪，男，1980年6月出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。一审被告、二审被上诉人、被执行人：童伴玲，女，1982年1月出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。再审申请人周志鑫因与被申请人冯瑞章及一审被告、二审被上诉人吴志洪、童伴玲申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服本院于2018年9月28日作出的（2017）粤09民终1572号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月19日作出（2019）粤09民申4号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人周志鑫及其委托诉讼代理人吴伟国、被申请人冯瑞章根及童伴玲一审被告、二审被上诉人到庭参加诉讼，一审被告、二审被上诉人吴志洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人周志鑫申请再审，请求：一、撤销茂名市中级人民法院(2017)粤09民终1572号民事判决，维持茂名市茂南区人民法院(2015)茂南法民三初字第574号民事判决和茂名市茂南区人民法院(2015)茂南法执外异字第10号执行裁定；驳回被申请人上诉请求；二、裁定中止对茂名市XXXX房产的执行。事实和理由：1．二审判决对以下事实的认定存在错误：①对吴志洪、童伴玲已将涉案房屋“交付”周志鑫使用的事实不予确认；②对2014年11月6日周志鑫代吴志洪支付了涉案房屋的建行按揭贷款218184.48元的事实不予确认；③对周志鑫已支付《房屋买卖合同》约定的涉案房屋的全部价款事实不予确认；④周志鑫对涉案房屋在被一审法院查封之前未办理过户登记不存在自身的原因。2．申请人周志鑫的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件。被申请人冯瑞章及童伴玲一审被告、二审被上诉人对再审申请人的再审请求及事实和理由没有意见。一审被告、二审被上诉人吴志洪未提交书面答辩意见。再审申请人周志鑫向一审法院起诉请求：一、撤销茂名市茂南区人民法院(2015)茂南法执外异字第10号执行裁定书，许可对被执行人童伴玲名下的位于茂名市XXXX房产(房地产权证号为：粤XXXX号)的执行；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月25日，冯瑞章向本院提出诉前财产保全申请，本院作出(2014)茂南法立保字第116号民事裁定，裁定查封童伴玲名下位于茂名市XXXX房(证号：粤XXXX)。2015年3月20日，本院作出(2015)茂南法民三初字第18号民事判决已经发生法律效力，判决吴志洪、童伴玲需向冯瑞章清偿借款30万元及利息(从2014年12月24日起按中国人民银行同期贷款利率计至本院指定的履行期限届满之日止)。因吴志洪、童伴玲不履行生效判决所确定的义务，2015年5月6日，本院立案执行[案号：(2015)茂南法执字第669号]，在执行过程中，2015年6月15日，周志鑫主张茂名市XXXXX房是其财产，因此，对本院查封的标的物，提出执行异议，要求停止对标的物的执行，解除对标的物的查封。本院立案审查[案号：(2015)茂南法执外异字第10号]，审查后认为：周志鑫在本院查封房屋之前已与被执行人签订了合法有效的房屋买卖合同，已合法占有该房屋，已支付全部价款，因该房屋被法院查封，属非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，周志鑫要求停止执行涉案房屋，符合法律规定，予以支持。本院于2015年7月8日裁定中止对茂名市XXXX房房产的执行。另查明，2014年1月2日，童伴玲作为甲方、周志鑫作为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于茂名市XXXX房(此房已在公积金办理按揭手续)转让给乙方，双方议定成交价为105万元(第一期支付80万元到吴志洪账户，第二期待办出到乙方名下《房地产权证》回执的当天支付25万元)；甲方必须在2014年2月28日前把房和锁匙交给乙方，甲方必须配合乙方办理好一切费用交接。合同签订后，2014年1月9日，周志鑫按约支付了购房款80万元给吴志洪。吴志洪、童伴玲将房屋交付周志鑫使用。2014年11月6日，周志鑫代吴志洪支付了建行按揭贷款218184.48元。2014年11月13日，童伴玲与周志鑫双方到茂名市房屋交易中心另行签订《房地产买卖合同》和《住宅专项维修资金过户协议书》各一份。《房地产买卖合同》于2014年11月13日经茂名市房屋交易管理所核准，该合同约定童伴玲将茂名市XXXX房转让给周志鑫，成交价为650000元。茂名市房产交易中心于2014年11月17日对涉案房屋作出《测绘报告书》，于2014年11月18日作出《房屋交易鉴定书》。该房屋成交款于2014年11月27日开具发票。2014年11月27日，周志鑫向税务部门缴纳房屋过户相关税费67600元(包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、价格调节基金、个人所得税、契税)、支付房产交易手续费881.10元、支付房产地测绘费160元。本案在审理过程中，冯瑞章申请对周志鑫与吴志洪、童伴玲于2014年1月2日签订的《房屋买卖合同》的形成时间进行鉴定。本院委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定，因原、被告无法补充比对样本，该鉴定中心未能进行形成时间鉴定，建议变更鉴定“涉案房屋买卖合同是否为变造文件”。冯瑞章根据广东华生司法鉴定中心的建议，将鉴定事项变更为“涉案房屋买卖合同是否变造文件”。2016年10月18日，广东华生司法鉴定中心作出如下答复“经进一步检验，发现该房屋买卖合同无明显的变造痕迹，现有条件不能出具确定性的鉴定意见。”一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中，周志鑫、童伴玲双方在本院查封之前对涉案房屋签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，系周志鑫、童伴玲真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害国家和社会公共利益，应为合法、有效的合同，而且，周志鑫已按合同的约定履行了付款义务，吴志洪、童伴玲已将房屋交付给周志鑫使用。因此，对冯瑞章的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告冯瑞章的诉讼请求。被申请人冯瑞章不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持冯瑞章的起诉请求；二、本案全部诉讼费用由周志鑫、吴志洪、童伴玲负担。二审事实认定：一审判决认定的事实中，除认定吴志洪、童伴玲已将涉案房屋交付周志鑫使用及2014年11月6日周志鑫代吴志洪支付了涉案房屋的建行按揭贷款218184.48元的事实失实外，其余认定的事实予以确认。二审认为，应当确认在一审法院查封涉案房屋之前周志鑫已与童伴玲签订合法有效的购买涉案房屋的《房屋买卖合同》，周志鑫已经履行了支付涉案房屋第一期购房款800000元的义务。周志鑫、童伴玲主张购买涉案房屋应当支付的第二期购房款250000元已通过周志鑫代为偿还涉案房屋银行按揭贷款及支付相关税费的方式支付完毕的观点依据不足，不予支持；周志鑫未支付《房屋买卖合同》约定的涉案房屋的全部价款。应当确认周志鑫在一审法院查封涉案房屋之前未合法占有涉案房屋。周志鑫未提供充足的证据证实其已占有涉案房屋，应当确认周志鑫在一审法院查封涉案房屋之前未合法占有涉案房屋。应当确认涉案房屋在被一审法院查封之前未办理过户登记到周志鑫名下，周志鑫自身存在原因。综上，周志鑫的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，依照《最高人民法院关于适用本院再审确认一审法院查明的事实。另查明，童伴玲与吴志洪2008年1月28日登记结婚，2014年9月22日离婚。涉案房屋是童伴玲与吴志洪于2011年6月购买所得，权属人童伴玲单独所有，已经抵押给2011年8月向吴志洪提供住房公积金按揭贷款的中国建设银行股份有限公司茂名分行，房屋权属登记时间为2014年6月24日。周志鑫于2014年11月6日通过其中国建设银行账号6XXXXXX9转账218184.48元到吴志洪的贷款账号4XXXXXXXX4，吴志洪当天偿还清其所欠贷款本息。本院再审认为，本案是申请执行人执行异议之诉纠纷。根据再审申请人的再审请求和被申请人的答辩，本案再审争议焦点是案外人即再审申请人周志鑫对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。再审申请人作为涉案标的房屋的买受人提出执行异议，人民法院审查的内容是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，评判标准是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”再审申请人周志鑫认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求执行法院不得执行涉案房屋，应当提供相应的证据予以证明。根据已查明的事实，童伴玲虽然在出让涉案房屋前尚未取得所有权证，但已于2014年6月24日取得涉案房屋所有权证，其与买受人周志鑫于2014年1月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效，本院予以确认。关于再审申请人在人民法院裁定查封前是否已合法占有涉案房屋的问题。“占有”是指对不动产的管理和支配，取得钥匙也视为事实上的享有对不动产管理和支配权。《房屋买卖合同》约定童伴玲必须在2014年2月28日前把房和锁匙交给周志鑫。诉讼中，合同双方均表示已经交付房屋，且正在办理房屋过户登记中，周志鑫也提交了部分缴交水费、电费和物业管理费的依据，故买受人已实际占有涉案房屋具有高度可能性，应予以采信。二审判决确认周志鑫在一审法院查封涉案房屋之前未合法占有，属于认定事实错误。关于买受人支付购房款的问题。涉案房屋的真实交易价是1050000元，周志鑫已按合同约定于2014年1月9日支付了800000元，余款250000元双方约定“待办出到乙方名下《房地产权证》回执的当天支付”。童伴玲和周志鑫均称，因房屋按揭贷款未还清无法解除抵押无法取回房产证，致使不能及时办理房屋过户登记，而童伴玲和吴志洪又未能筹集资金还清贷款，经双方协商，由周志鑫提前付款为吴志洪还清贷款即视为周志鑫付清购房款。周志鑫已经转账218184.48元到吴志洪的贷款账户由吴志洪偿还清其贷款本息，应视为周志鑫已经支付全部购房款。即使按合同约定周志鑫尚欠购房款31815.52元，也不存在买受人拒绝将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。二审判决认为周志鑫未提供证据证明其直接支付218184.48元到银行用于吴志洪偿还贷款，属于认定事实错误。关于涉案房屋未办理过户登记是否买受人周志鑫自身原因的问题。能够归责于买受人的原因，主要考虑三个方面的要素：一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。本案中，买受人于2014年1月2日与出卖人签订《房屋买卖合同》，当月9日付款800000元，6月24日不动产登记机构完成对涉案房屋权属的登记，11月13日双方到不动产登记机构办理转让登记手续，转让所需税费已全部缴纳，当月25日被一审法院查封。由此可见，买受人办理涉案房屋过户登记是及时的，涉案房屋未办理过户登记并非买受人周志鑫自身原因。二审判决认为涉案房屋未办理过户登记是买受人周志鑫自身原因，没有事实依据。综上所述,再审申请人周志鑫的再审请求有理,应予以支持。二审判决认定事实错误判决不当，应予纠正。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）粤09民终1572号民事判决；二、维持广东省茂名市茂南区人民法院(2015)茂南法民三初字第574号民事判决；二审案件受理费150元，公告费300元，由被申请人冯瑞章负担。本判决为终审判决。审判长  张国桢审判员  李 杰审判员  谭振邦二〇二〇年十月二十九日书记员  韦倩淳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。