广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14373号原告：广州奥园物业服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区市良路9号番禺奥林匹克花园文化长廊14座展示厅，统一社会信用代码91440101581859453K。负责人：任登飞。委托诉讼代理人：凌蔼华，广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖思，广东正派律师事务所实习人员。被告：张峥嵘，女，1968年6月13日出生，汉族，住广州市天河区，原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司（以下简称奥园物业番禺分公司）与被告张峥嵘物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告奥园物业番禺分公司的委托诉讼代理人凌蔼华、梁颖思到庭参加诉讼，被告张峥嵘经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园物业番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年11月至2020年6月的物业服务费13000.11元及违约金，违约金以所欠物业服务费用总额为计算基数，按照每日千分之二的标准，从2015年11月1日起计算至被告付上述费用的本金、违约金和其他相关费用之日止；2.请求判令被告支付2016年10月2日至2020年6月1日的公摊费1496.25元；3.请求判令被告支付2016年4月1日至2020年6月1日的水费180.51元及违约金；4.请求判令被告支付2016年4月1日至2020年6月1日的电费1083.45元及违约金；5.请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月14日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告名下位于汉溪大道西××东××公寓××单元的物业提供管理服务，管理期限自物业交付之日起止第一届业主委员会成立时止。协议约定，原告提供物业服务的物业类型为公寓，按建筑面积每月每平方米5元向原告支付物业服务费。物业服务费按月度缴纳，每月物业服务费及其他应缴费用等由被告于该月10日前向原告缴付；上月电/水费（包括公摊水电）由被告于该月10日前缴付，逾期缴费的，从应付未付之日起按所欠费总额每日2‰标准支付违约金，被告系上述物业的业主，物业面积53.69平方米，按约定，被告应当向原告缴纳2015年11月至2020年6月的物业服务费13000.11元、自2016年10月2日至2020年6月1日的公摊费1496.25元、自2016年4月1日至2020年6月1日的电费1083.45元、自2016年4月1日至2020年6月1日的水费180.51元。但虽经多次催告，被告一直拒绝交纳上述费用。原告认为，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果，根据与《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等规定现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告张峥嵘未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：位于番禺区石壁街××大道西××东××631（以下简称涉讼物业）的登记权属人为被告张峥嵘，建筑面积为53.6925平方米。2015年10月14日，张峥嵘就涉讼物业办理收楼手续。同日，张峥嵘（甲方）与奥园物业番禺分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，甲方接受乙方为该中心的物业服务企业；物业管理服务费为公寓5元/月/平方米，不含各项公摊费用，按甲方单元的建筑面积计算；乙方每月按实际电表读数收取其室内电费，公摊电费按规定分摊，乙方每月按实际水表读数收取其室内水费，公摊水费按甲方物业建筑面积比例进行分摊；物业服务费按月度缴纳，每月物业服务费及其他应缴费用等由甲方于该月10日前向乙方缴付；上月电/水费（包括公摊水电）由甲方于该月10日前缴付；其他费用甲方按实按时缴付；甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日2‰标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日期开始计算，直至甲方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。2013年10月10日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具《前期物业管理中标备案回执》，对奥园越时代大厦前期物业管理中标备案资料予以备案，中标单位为广州奥园物业服务有限公司（以下简称奥园物业公司）。2019年12月13日，广州市番禺区住房和城乡建设局出具《备案回执》，对奥园物业番禺分公司提交的奥园越时代大厦区域备案资料同意备案。2020年6月25日，广东正派律师事务所受奥园物业番禺分公司委托向张峥嵘邮寄《律师函》，告知张峥嵘从2015年11月至2020年6月期间共拖欠的物业管理费13000.11元以及截止至2020年6月20日的违约金20507.41元、从2015年11月至2020年6月期间共拖欠的公摊费1496.25元、从2016年4月至2020年6月期间共拖欠的水费180.51元、从2016年4月至2020年6月期间共拖欠的电费1083.45元，合计36267.73元；以上款项未包含滞纳金、逾期利息以及自2020年6月20日起的违约金；张峥嵘恶意拖欠上述费用已属违约，请于收到该函后三天内缴清上述费用。该函于次日被签收。另查明，广州奥园商业发展有限公司与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》，约定涉讼物业的物业服务费按建筑面积每月每平方米5元收取。奥园物业公司作为委托方与奥园物业番禺分公司签订《委托管理书》，约定奥园物业番禺分公司为奥园物业公司依法成立的分公司，现奥园物业公司授权奥园物业番禺分公司履行奥园越时代项目的物业管理职责，具体权限如下：一、奥园物业番禺分公司有权以自身名义对该项目提供物业服务，并有权收取物业服务费等经营收益；二、奥园物业番禺分公司在行使上述受托的权利时签署的合同、法律文件或办理的手续，奥园物业公司予以认可并对其司发生法律约束力；三、委托期限自2014年3月1日起至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业为止。庭审中，奥园物业番禺分公司称其司自2014年3月1日为涉讼物业所在小区提供物业管理服务至今。涉讼物业为公寓，物业管理费按每月每平方米5元的标准收取。庭审后，奥园物业番禺分公司提交书面说明，本案诉请被告支付普通水费180.51元，普通电费1083.45元，现因疫情期间存有水电费减免政策，电费实际减免了13.41元，水费实际减免了1.73元，而起诉时水电费的优惠减免尚未落实导致起诉时的水电费与欠费明细中的数据存在差异，张峥嵘水电费的实际欠费数额应以欠费明细表中的数据为准，普通水费为178.78元，普通电费为1070.04元。奥园物业番禺分公司提供张峥嵘拖欠各项费用的明细清单。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。作为涉讼小区的建设单位广州奥园商业发展有限公司与奥园物业公司签订的《前期物业服务合同》，对涉讼小区的业主具有约束力。现奥园物业番禺分公司接受奥园物业公司的委托为涉讼小区提供物业服务，而张峥嵘作为涉讼房屋的权属人，为涉讼小区的业主，其另行与奥园物业番禺分公司签订了《前期物业服务协议》，并已实际享受了奥园物业番禺分公司提供的物业服务，理应依约向奥园物业番禺分公司支付物业服务费。根据《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定，涉讼物业的物业服务费按建筑面积每月每平方米5元收取，每月物业服务费为268.46元，现奥园物业番禺分公司要求张峥嵘支付物业服务费2015年11月1日至2020年6月30日的物业服务费13000.11元的诉请，本院予以支持。另根据《前期物业服务协议》的约定，每月的物业服务费应于当月10日前缴纳，逾期缴纳的按所欠费用总额每日千分之二标准计收滞纳金，现奥园物业番禺分公司主张从2015年11月1日起开始计收滞纳金，不符合合同约定，本院依法调整为从欠费当月11日起至实际清偿之日止计付滞纳金。另外，约定的滞纳金计算标准每日千分之二明显过高，而奥园物业番禺分公司未能举证证明其司因张峥嵘逾期交费而导致的实际损失，故本院酌情将该滞纳金的计付标准调整为每日万分之三，滞纳金以每月物业服务费268.46元为本金，按每日万分之三的标准自欠费当月11日起计至实际清偿之日止，每月物业服务费的滞纳金以268.46元为限。就奥园物业番禺分公司要求张峥嵘支付2016年10月2日至2020年6月1日的公摊费1496.25元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。就奥园物业番禺分公司要求张峥嵘支付2016年4月1日至2020年6月1日的水费180.51元、2016年4月1日至2020年6月1日的电费1083.45元的诉讼请求，奥园物业番禺分公司庭后提交书面说明，因疫情期间存有水电费减免政策，电费实际减免了13.41元，水费实际减免了1.73元，水费应为178.78元，电费应为1070.04元。因此，张峥嵘应向奥园物业番禺分公司支付2016年4月1日至2020年6月1日的水费178.78元、2016年4月1日至2020年6月1日的电费1070.04元，奥园物业番禺分公司主张的超出部分，本院不予支持。至于上述水电费的违约金，因《前期物业服务协议》未就水电费的违约金计付标准作出明确约定，故对该主张本院不予支持。被告张峥嵘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告张峥嵘应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付2015年11月1日至2020年6月30日的物业服务费13000.11元及其滞纳金（每月物业服务费的滞纳金以每月的物业服务费268.46元为本金，按每日万分之三的标准自欠费当月11日起计至实际清偿之日止，每月物业服务费的滞纳金以268.46元为限）；二、被告张峥嵘应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付2016年10月2日至2020年6月1日的公摊费1496.25元；三、被告张峥嵘应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付2016年4月1日至2020年6月1日的水费178.78元、电费1070.04元；四、驳回原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，由被告张峥嵘负担。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇二〇年十月二十六日书记员  林敏倩