河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0427民初2295号 原告：单亚辉，女，1993年4月15日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被告：河北滏淼房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区城南办事处王家庄村村东（中华大街与滨河路交叉口路东）。 法定代表人：陈良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔进军（公司员工），男，1979年4月10日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 原告单亚辉与被告河北滏淼房地产开发有限公司（以下简称“滏淼公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单亚辉，被告滏淼公司的委托诉讼代理人崔进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 单亚辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间的《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》；2、请求依法判令被告返还原告已付房款及定金共计213744元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2019年9月13日，被告与原告签订编号为G0000781号《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称“认购书”）。认购书约定原告向被告认购邯郸恒大御景半岛楼盘17幢2-604商品房一套，原告依约向被告交付定金20000元（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款),和首期房款193744元。原告在签订上述认购书时被告销售人员并没有让原告打印个人征信及收入流水，对其可能导致的后果也没有告知原告，导致原告在交纳房款后，迟迟办不了贷款。之后被告给原告想了好几种办法，但均未能实现。由于贷款办不下来，被告要求将剩余房款80多万元一次性交清，但原告根据目前的经济能力是根本不可能实现的。为此，原告多次向被告要求解除认购书并返回定金及首付款，但被告一直不予答复。原告根据相关法律规定，依法提起诉讼，望判如所请。 滏淼公司辩称，1、本案系原告违约未能按照约定期限办理按揭贷款，系根本违约，被告已发函通知原告解除认购书，原告在合理期限内并未提出异议，原告起诉前，双方的认购书已经合法解除；2、本案是因为原告个人征信问题无法办理贷款导致的合同解除，系原告违约，应当按照定金罚则承担违约责任，原告无权要求返还定金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月13日，原、被告签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称“认购书”），原告认购由被告开发的邯郸恒大御景半岛楼盘17幢2-604单元，该商品房的规划为住宅。总价款为1053744元，并约定原告支付定金20000元，在2019年9月13日前支付首期房款193744元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款840000元由原告提供按揭贷款，原告需在2019年9月17日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。另约定原告必须在约定的付款方式和期限内到邯郸恒大御景半岛支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。2019年9月15日，原告向被告支付首付款213744元（含定金20000元），被告向原告出具收款收据，但双方未签署《商品房买卖合同》。被告于2020年5月21日向原告送达按揭催办通知书，内容：您应自接到本通知之日起五日内办理完毕银行按揭贷款申请手续，如您逾期办理，我司将按照相关约定追究您违约责任，直至解除合同。2020年6月6日被告恒大御景半岛置业顾问王雪飞发给原告的短信，内容：您于2019年9月13日在邯郸恒大御景半岛认购17号2单元604号房源，2019年9月13日交首付213744元。根据认购书约定，您必须于2019年9月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，现在已经逾期260天，按照约定，公司视作您单方面解除本认购书，所付款项不予退还，公司无需通知您，可另行销售该房屋，经过跟公司协调，时间给您宽限至2020年6月10日，请尽快办理。否则公司将予以挞定，房源另行出售。2020年6月30日，被告向原告发出通知，由于原告已逾期多日仍未与公司办理任何手续，违反了认购书的约定，公司现特致函原告：公司将按认购书的约定，另行处理该房屋，且原告所付款项不予退还。原告至今未能办理贷款。就退款事宜原、被告未能达成一致意见，原告向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告于2019年9月13日签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应遵守。2019年9月15日原告按约向被告滏淼公司交纳了首付款193744元，包括定金20000元，共计向被告交纳了213744元，后因原告个人征信及收入流水问题导致不能办理按揭贷款，原告亦无法全额付款，现原告要求解除与被告签订的认购书，被告表示同意，故本院对原告要求解除认购书的诉请予以支持。关于原告单亚辉要求被告滏淼公司返还定金及首付款的请求，被告滏淼公司认为因原告个人征信问题导致不能办理银行按揭贷款，与被告无关，认购书上明确约定定金不予返还，要求驳回原告的诉讼请求。本院认为，首先，在原告与被告签订认购书、交纳定金首付款时，原告的个人征信问题及收入流水已经是事实，事实上，此时原告就已无法办理银行按揭，认购书在签订时就无法履行，并非签订之后才不能履行；其次，认购书不能履行并非原告的主观故意，系因客观原因无法办理银行按揭。银行按揭是认购书中选择的付款方式之一，被告滏淼公司作为房屋开发商，应当对银行按揭的情况有充分了解，相对于作为普通消费者的原告单亚辉，被告滏淼公司具有信息优势，在不能对原告个人征信及收入流水进行核实的情况下，应当充分提示原告注意，在购房个人征信及收入流水有问题的情况下会导致不能办理银行按揭贷款，现原告办理银行按揭贷款的后果不能完全归责于原告，且该认购书系被告制作的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，被告滏淼公司未提供证据证明已就认购书中购房人的个人征信及收入流水问题会导致不能办理银行按揭贷款，同时定金不予返还的条款向原告履行了明确说明义务，故该条款对原告不产生效力，故被告应当返还原告的定金20000元。另外，原告作为成年人，在购买房屋选择的付款方式为银行按揭贷款时，应对自身是否符合银行按揭贷款条件向相关银行咨询，对由于自身原因不能向银行贷款致使合同不能履行，也存在过错。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告单亚辉与被告河北滏淼房地产开发有限公司于2019年9月13日签订的《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》； 被告河北滏淼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告单亚辉购房款213744元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4506元，原、被告各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  索香军 二〇二〇年十月二十七日 书记员  丁伟伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未于对方协商的条款。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条股东的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——