广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初6346号原告：余志勇，男，1973年1月27日出生，汉族，身份证住址湖南省桃源县。委托诉讼代理人：李靖维，广东敬思律师事务所律师。被告：黄伟成，男，1986年7月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：张达雄，男，1987年3月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告余志勇与被告黄伟成、张达雄排除妨害纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告余志勇的委托诉讼代理人李靖维，被告黄伟成的委托诉讼代理人区向东到庭参加了诉讼。被告张达雄因下落不明，经本院公告送达传票及副本，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余志勇向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退广州市白云区大金钟路13号1001房；2、判令两被告向我支付房屋占用费，费用从2019年6月27日起计算至实际搬离涉案房屋止，每月以4000元计算(租金是按照同类同地段房屋租金参考价格计算)；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：我通过法院拍卖的方式取得了广州市白云区大金钟路13号1001房房屋产权，并于2019年6月27日进行了相关产权登记。张达雄与黄伟成捏造租赁事实，既没有在拍卖期间申报租赁关系，亦没有办理任何租赁备案。租金共计607200元全部由黄伟成现金支付，明显是恶意占用涉案房屋，对我合法权益造成侵害。故我为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告黄伟成辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告说我跟张达雄伙同一起捏造租赁的事实，没有事实依据。我提供的证据证实我已经是向张达雄交付了有关的租金，我要求继续在涉案房屋租住到约定的时间为止，或者原告按照我实际剩余的租赁时间把我已经交付给张达雄的租金支付给我。被告张达雄无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月27日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执9539号《执行裁定书》，内容为：“2019年1月3日，经本院于淘宝网司法网络拍卖平台上公开拍卖，位于广州市白云区大金钟路13号1001房（以下简称涉案房屋）的房产由案外人余志勇以人民币2708572.00元购得，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百五十一条的规定，裁定如下：位于广州市白云区大金钟路13号1001房的房产归买受人余志勇（身份证号码：）所有。本裁定书送达后立即生效。”同年6月27日，余志勇取得涉案房屋的不动产权证。该房屋位于广州市白云区大金钟路13号1001房，房屋（建筑面积）：112.57平方米。房屋总层数：15。广州市房地产租赁管理所公布的2019年广州市房屋租金参考价中的广州市白云区景泰街大金钟路地段居住用房电梯楼租金标准为36元/平方米/月。诉讼中，被告向本院提交如下证据：1、《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。拟证实张达雄将涉案房屋出租给黄伟成，租期为20年。上述合同及协议记载张达雄将涉案房屋出租给黄伟成，租期自2015年10月30日至2035年10月30日，每月租金5500元。经双方协定在租用期间黄伟成必须向张达雄代交银行11542元的供房费用，黄伟成向银行供满10年的费用后就可租住该房屋20年，即黄伟成代供房1个月就可租住该房屋2个月。补充协议约定黄伟成自2015年10月起每月代张达雄向中信银行缴纳供楼款11542元。现张达雄因急需资金周转，与黄伟成协商决定自2015年10月开始改变租金缴纳方式，具体为：黄伟成尚未代交的96月供楼款约1104000元，张达雄按5.5折一次性向黄伟成收取607200元，张达雄在收取上述款项后视为黄伟成已按原租赁合同全部交付了租金，黄伟成有权在1001房租住至2035年10月30日止。黄伟成需在签订该协议后3个月内全部支付完上述款项。2、银行转账凭条及流水。拟证实黄伟成2015年10月至2017年9月每月均向张达雄转账11000元至11600元不等。经核对，上述凭条及流水均未显示收款方姓名及款项性质。3、收据三张。拟证实黄伟成已向张达雄支付剩余租金607200元。上述三张收据收款人为张达雄，出具时间为2017年10月26日、2017年11月18日及2017年12月8日，分别记载张达雄收到黄伟成支付的1001房租金250000元、200000元及157200元。黄伟成未提供与上述三张收据相对应的实际转账凭证。4、物业费收据。拟证实黄伟成一直居住在涉案房屋内并支付物业管理费。上述收据记载了涉案房屋2015年1月至6月、2019年2月、8月、9月的物业管理费数额。庭审中，黄伟成确认其自2015年以前就居住在涉案房屋内，原告确认涉案房屋是黄伟成在居住。本院认为，余志勇因参与法院对被执行人财产的拍卖，通过竞拍取得涉案房屋，并于2019年6月27日取得涉案房屋的不动产权证书，故余志勇已于2019年6月27日取得涉案房屋的所有权。关于黄伟成抗辩称其因与张达雄存在合法有效的租赁合同关系，故其拥有继续居住使用涉案房屋权利的意见，本院分析如下：首先，黄伟成与张达雄签订租期长达20年的租赁合同，约定自2015年10月起月租金为5500元，租金标准明显高于2015年同地段同类房屋的租金市场价，且长达20年租金标准不变，又约定其中将近一半的租金607200元由黄伟成一次性支付，双方上述约定不符合房屋租赁的市场交易习惯；第二，黄伟成未充分举证证实其向张达雄支付租金。其提供的支付凭条及银行流水仅显示自2015年10月至2017年9月每月均支出11500元左右的费用，未显示收款人姓名及款项用途，均不能证实是黄伟成支付给张达雄的租金。黄伟成主张另有607200元的租金为现金支付，该主张仅有收据为凭未提供相应的实际支付凭证，因款项金额较大且涉及房屋租赁，黄伟成未提供支付凭证应承担举证不能的不利后果，本院对其主张支付607200元租金给张达雄的意见不予采信；第三，黄伟成仅提供涉案房屋部分月份的物业管理费收据，仅能证实其实际居住使用涉案房屋的状态而不能证实其具有居住的权源。综上，本院对黄伟成主张其与张达雄之间存在真实有效租赁合同关系的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，第三十四条规定：无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。如前所述，黄伟成主张其与张达雄存在租赁合同关系，因而继续有权居住在涉案房屋的依据不足，故余志勇现作为涉案房屋所有权人起诉要求黄伟成腾空并交还涉案房屋于法有据，本院予以支持。余志勇取得涉案房屋所有权后，黄伟成继续占用涉案房屋客观上对余志勇行使其对涉案房屋的权利造成了影响，黄伟成理应向余志勇赔偿房屋被占用的损失，黄伟成应当自余志勇取得涉案房屋所有权之日即2019年6月27日起向余志勇支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的标准，余志勇主张参照以政府部门公布的同地段同类型房屋租金参考价为标准计算合理，本院予以支持。根据广州市房地产租赁管理所公布的2019年广州市房屋租金参考价，广州市白云区大金钟路居住用房电梯楼租金标准为36元/平方米/月，故黄伟成应按照每月4052.52元（36元/平方米/月×112.57平方米）的标准向余志勇支付房屋使用费，现余志勇主张黄伟成按照4000元/月的标准向其计付房屋使用费未超出上述费用标准，本院予以照准，房屋使用费应计算至黄伟成实际腾退涉案房屋之日止。关于余志勇要求张达雄腾退涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求。因庭审中余志勇亦确认涉案房屋是由黄伟成实际居住使用，故其该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。张达雄经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，被告黄伟成腾空搬出广州市白云区大金钟路13号1001房，并将该房屋交还给原告余志勇；二、被告黄伟成向原告余志勇支付房屋占有使用费（按照每月4000元的标准，自2019年6月27日起计算至被告黄伟成实际向原告余志勇腾退广州市白云区大金钟路13号1001房之日止；本判决生效之日前的占有使用费于本判决生效之日起五日内支付；本判决生效之日起的占用使用费于每月最后一日支付）；三、驳回原告余志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由被告黄伟成负担并于本判决生效之日起三日内迳付原告余志勇。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十月二十四日书记员 傅奎显