河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初4209号原告（申请执行人）：邱要伟，男，1976年9月5日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：郑国涛，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，河南敬事信律师事务所律师。被告（案外人）：张辛力，男，1965年3月15日出生，汉族，住河北省辛集市。委托诉讼代理人：李楠，河北侯凤梅律师事务所律师。被告（被执行人）：张树强，男，1962年2月28日出生，汉族，住河北省辛集市。委托诉讼代理人：徐呈呈，河北信联律师事务所律师。被告（被执行人）：谢沉棉，女，1960年11月11日出生，汉族，住河北省辛集市。委托诉讼代理人：徐呈呈，河北信联律师事务所律师。原告邱要伟与被告张辛力、张树强、谢沉棉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告邱要伟的委托诉讼代理人郑国涛，被告张辛力的委托诉讼代理人李楠，被告张树强及谢沉棉的共同委托诉讼代理人徐呈呈到庭参加诉讼。本院第二次于2020年10月15日开庭审理，原告邱要伟及其委托诉讼代理人张健、被告张辛力的委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼，被告张树强和谢沉棉及其共同委托诉讼代理人徐呈呈经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告邱要伟向本院提出诉讼请求：1.准许对河北省××区××号名门华都2-1-1801号房屋的执行;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告邱要伟与被告张树强、谢沉棉民间借贷纠纷一案,解放区人民法院作出（2018）豫0802民初684号民事裁定书,查封谢沉棉、张松名下位于河北省××区××号名门华都2-1-1801的房产。后解放区人民法院作出(2018)豫0802民初684号民事判决书,判令被告张树强、谢沉棉归还借款本金及利息。判决生效后，邱要伟申请执行。2019年7月29日,被告(案外人)张辛力对执行标的河北省××区××号名门华都2-1-1801号房屋提出书面异议,解放区人民法院作出(2019)豫0802执异71号执行裁定书，裁定中止对河北省××区××号名门华都2-1-1801号房屋的执行。原告不服，被告张辛力与谢沉棉、张松签订《房屋买卖合同》约定付清全款三年后完成过户更名手续，结果导致本案房产被查封，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记,不发生效力。被告张辛力因其自身原因不及时进行过户登记,应自行承担不利后果,其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有排除执行的权利，其异议理由不能成立。综上，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起诉讼，请求法院准许对河北省××区××号名门华都2-1-1801号房屋的执行，切实维护原告的合法权益。被告张辛力辩称，1.张辛力全款购买涉案房产（登记在谢沉棉和张松名下，张松系谢沉棉儿子），对该房产进行了装修并一直居住在该房屋，实际上该房屋归张辛力所有。张辛力的异议符合法定条件，依法应当享有排除执行的权利。（1）河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802执异71号裁定张辛力排除执行的权利已经作出确认。裁定本院认为部分：张辛力在法院查封之前已经签订合法有效的购房合同支付了1300000元房款并实际占有房屋，未能办理过户非因买受人的原因所致。因此裁定中止涉案房屋的执行。（2）张辛力排除执行完全符合法律规定。①《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。②《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。③最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》作出了明确规定，据此规定本案张辛力享有排除执行的权利。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件即“非因买受人自身原因未办理过户登记”理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。2.根据上述法律规定，张辛力的符合排除执行的条件。法律设置此执行异议的本质是为了保护购买人的“期待物权”，不应当对其过分苛求，除非交易虚假、买卖双方串通的情况下，都应当予以保护和支持。（1）张辛力购买房屋发生在本案执行之前，发生在执行依据的判决之前，甚至发生在申请执行人与被执行人借贷关系之前。张辛力提交的《房屋买卖合同》签订时间是2015年4月24日；查封公告时间是2019年7月16日；实际查封的时间是2018年3月；申请执行人依据的判决时间是2019年5月29日；申请执行人与被执行人之间的借贷关系发生在2016年。（2）张辛力已经支付《房屋买卖合同》约定的全部房款。张辛力提交的三份转款凭证，证明张辛力于签订合同当日即2015年4月24日支付500000元至谢沉棉指定的王楠账户（王楠系谢沉棉儿媳）；2015年7月2日支付300000元至谢沉棉账户；2015年8月12日支付500000元至谢沉棉账户。张辛力购买房屋是生存需要，合同交易真实，张辛力具备购买房屋的实力。（3）张辛力支付全部房款之后，自2015年10月已经装修、实际居住至今。张辛力提交的物业费、网络电视费、天然气费用和检查通知单、收件快递单、邻居证明等都能够证实。其中天然气检修单、快递单明确记载使用人系张辛力(张会娴系张辛力女儿)。其中部分物业费显示为“赵松“系物业的笔误，房号对应正确，因为房屋没有更名，因此物业交付单显示原房主。张辛力也愿请贵院依法对张辛力实际居住状况进行实地了解、向邻居、物业公司核实。（4）房屋没有过户是并非因为张辛力自身的原因。具体分析如下：①“张辛力自身过错”应当指的是“符合要求过户的条件，客观上能过户而故意不过户”。本案之所以未能过户是因为房屋存在抵押无法过户。并非是张辛力自身的原因。②关于合同中约定的“支付全款后满三年过户”不应当认定张辛力具有过错。首先，该合同从民事角度是合法有效的，合同约定自由的基本原则下，法律不禁止则为允许，双方约定过户期限属于意思自治的范畴，没有依据将此种情况认定为自身过错。签订合同是双方的合议，卖方提出要求，买方如果不同意，合同就无法达成。对于买方来讲，签订合同基于房屋本身状况、价格、卖方的实力等因素综合考虑。卖方的条件，买方无法强制，是买房必须接受的条件，并非是张辛力自由控制的因素。③张辛力在支付完房款并实际入住后，多次找到被执行人沟通，要求其交付房产证原件并尽快过户，被执行人一直以出差在外等各种原因延迟。后张辛力得知被执行人将房产抵押，与其签订补充协议，约定了解除抵押办理过户的时间。被执行人未能按时履行，双方又重新签订补充协议，再次催促。经过张辛力的努力，被执行人终于在2018年4月偿还1040000元解除抵押。届时，被执行人和张辛力才知道，房产已经被法院查封。可以说，解除抵押是张辛力一直主张权利的结果，被执行人解除抵押是为了为张辛力办理过户，而不是为了申请执行人可以顺利拍卖房产！试想，房产抵押由抵押权人处置资产和由查封人处置资产对被执行人来讲没有差别，被执行人没有必要多此一举。张辛力立即千辛万苦终得维权，理应享有成果，不应该被他人剥夺！④张辛力的“期待物权”应当优先与其他债权。法律设置房屋买受人异议的权利，是为了保护买方的期待物权。从法律关系来讲，申请人申请执行被执行人的资产，基于双方的权利义务关系，只能执行其自有资产，而不能随意剥夺第三人的合法权利。张辛力购房是特定的标的，从法律和事实角度房产已经属于张辛力，只是登记这个形式要件。申请执行人是一般债权，而张辛力是特定的物权，如果执行张辛力已经取得的房产，不合法也不合理。3.最高人民法院司法判例、公报案例、各省市的案例中，类似本案的情况，因为房屋存在抵押未能过户，买受人主张过权利等情况都认定不属于买受人自身的原因，都认定享有排除执行的权利。4.本案从公平的角度考虑，也应当排除执行。（1）原告查封了被执行人多份资产，已经足够清偿其债权。申请人查封了谢沉棉名下另外一处房产，谢沉棉工资卡，扣押了张树强名下奥迪A6一辆，车牌号价值至少在200000元以上。（2）张树强、谢沉棉名下有多项其他财产可以执行。涉及企业河北融金投资有限公司、河北润清金融服务有限公司等多家公司。（3）相关判决显示，原告与谢沉棉之间系借贷关系。申请人将钱借给谢沉棉同时按照月息1.5分、月息2分收取利息。其进行借贷的行为并获利就应当承担相应的风险。被告张树强、谢沉棉辩称，1.被告张树强、谢沉棉与被告张辛力签订的《房屋买卖合同》及补充协议、补充协议二，均为双方真实意思表示，为合法有效的合同。原告2018年2月22日申请查封涉案房产，解放区人民法院于2018年3月1日对该涉案房产进行了查封。而被告张树强、谢沉棉与被告张辛力早在2015年4月24日即达成房屋买卖合同，约定被告张辛力购买涉案房屋，总价1300000元，该买卖合同关系不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，他人不得侵犯。2.被告张树强、谢沉棉已经收到张辛力支付的全部购房款。被告张树强、谢沉棉于2015年4月24日收到张辛力支付的购房款500000元、2015年7月2日收到购房款300000元、2015年8月12日收到购房款500000元，合计1300000元，张辛力的付款义务已经履行完毕。3.在原告申请查封涉案房产之前，张辛力已经实际占有使用至今。被告张树强、谢沉棉于2015年8月份全部收到张辛力支付的房款后，即将涉案房屋交付给张辛力，由张辛力的女儿张会娴实际使用，自此被告张树强、谢沉棉已经完成了房屋的交付，张辛力已合法占有、使用该涉案房产。4.涉案房屋未能办理过户系由于原告的错误查封导致。依据2017年7月5日双方签订的《房屋买卖合同》之补充协议之二，约定被告张树强、谢沉棉承诺于2018年4月30日前还清辛集市农村信用合作联社股份有限公司的借款并注销抵押，于2018年5月30日前，将房屋产权过户至乙方名下。被告张树强、谢沉棉于2018年5月8日，办理了涉案房产的抵押注销手续，此时已经符合办理过户条件，而张树强、谢沉棉与张辛力在房管部门申请办理过户时，发现涉案房屋已被原告申请法院查封，无法办理过户手续。综上所述，被告张树强、谢沉棉与张辛力之间在查封之前即签订有合法有效的书面买卖合同，且已经收到全部购房款，并向张辛力交付了房屋，涉案房产已经属于张辛力所有，被告张树强、谢沉棉与原告的经济纠纷应另案解决，法院应依法解除涉案房屋的查封、执行程序。根据原被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1.被告张树强、谢沉棉与张辛力签订的房屋买卖合同是否合法有效？是否在房屋查封之前签订？2.被告张辛力是否已经按照与谢沉棉所签订的房屋买卖合同的约定支付了购房款？3.涉案房屋未能办理过户手续，被告张辛力是否存在过错？原告邱要伟为支持其诉讼请求，当庭向本院提交如下证据：1.房屋买卖合同1份共3页。2015年4月24日谢沉棉、张松与张辛力之间签订的房屋买卖合同。该合同第二条明确约定，自乙方即张辛力付清全部房款之日起满三年后，甲方无条件配合乙方完成过户更名手续。证明被告张辛力自愿在签订合同后三年内该房屋所有权仍属于出卖人。应对该三年内房屋的不确定风险承担相应责任；2.解放区人民法院执行局在中国建设银行调取的张树强、谢沉棉两人自开卡之日(最早2005年)至2020年7月17日期间的银行交易明细；3.解放区人民法院执行局在中国农业银行调取的谢沉棉自开卡之日(最早2010年）至2020年7月21日期间的银行交易明细,证明谢沉棉与张辛力之间长时间存在大额的银行往来交易,结合鉴定意见书、被告张辛力提交的房屋买卖合同可以看出张辛力与谢沉棉签订的买卖合同所指向的交易实际是早已存在的其他交易,但为了本案诉讼恶意串通，选取了三笔适合的交易数额为虚构本案的买卖合同关系，也可以证明张辛力与谢沉棉之间不存在合法有效的买卖合同关系,张辛力不能说是过失的存在过错,而是恶意串通的故意过错；4.广东南天司法鉴定所作出的粤南(2020)文鉴字第429号司法鉴定意见书，证明被告张辛力提交的标称时间“2015年4月24日”的《房屋买卖合同》、标称时间“2016年6月7日”的《之补充协议》、标称时间“2017年7月5日”的《之补充协议之二》内容印刷体文字是同一时期形成，标称时间“2015年4月24日”《房屋买卖合同》尾页落款甲方(签章)处、标称时间“2016年6月7日”《之补充协议》落款甲方(签章)处及标称时间“2017年7月5日”《之补充协议之二》落款甲方(签章)处“谢沉棉”签名字迹是同一时期形成。被告张辛力对原告所举证据质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性关联性无异议，证明目的有异议。原告提交该份合同恰恰证明了本案第一个焦点，在涉案房屋查封之前，即2018年3月之前，张辛力和谢沉棉等于2015年4月24日签订合法有效的房屋买卖合同，该合同不违反法律规定，而且发生在原告与张树强、谢沉棉债权债务发生的时间即2016年之前，谢沉棉对房屋的处分不影响原告的权利，至于三年的约定，恰恰说明了在查封时，尚不满足合同约定的过户的时间条件，合同系双方的自由约定，并非是张辛力单方可以控制的原因，就不能认定张辛力存在过错；证据2、3是复印件，没有加盖法院的公章,也没有银行的公章,不能确认证据的真实性,即便是双方之间存在资金往来并不能直接起到否定房屋买卖的效力，被告张辛力已提交有其在2015年已经实际入住的证明,自2015年至今,所有的物业费、水费、电费、燃气费、有线电视费、网络购物的凭证，能够证明自2015年开始,张辛力一家确实入住房屋,因此张辛力与谢沉棉之间串通来规避债务不可能存在；对证据4鉴定意见书最后的鉴定意见是三份鉴定材料系同一时期形成,并非是同一时间形成,时间点是一个准确的概念,而时期是一个时间段，鉴定意见并没有明确每一份协议具体的形成时间，即便是根据最后一份协议形成的时间,即2017年也是在本案房产查封之前,该鉴定意见程序违法，不能起到否定协议的真实性作用。被告张树强、谢沉棉对原告第一次庭审的证据1的质证意见同被告张辛力；对第二次庭审原告提交的证据2-4，被告张树强、谢沉棉未到庭，视为其放弃举证质证的权利。被告张辛力为支持其抗辩意见，当庭向本院提交如下证据：1.河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802执异71号裁定书。证明：张辛力在法院查封之前已经签订合法有效的购房合同支付了1300000元房款并实际占有房屋，未能办理过户非因买受人的原因所致；2.房屋买卖合同、支付房款的凭证、张松和王楠的结婚证。证明张辛力与谢沉棉、张松早在2015年24日签订《房屋买卖合同》，约定房款为1300000元。张辛力分别于签订合同当天向谢沉棉、张松指定的账户，张松的妻子也是谢沉棉的儿媳王楠账户支付500000元，7月2日向谢沉棉账户支付300000元，8月12日向谢沉棉账户支付500000元。购房合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，并且已经实际履行。涉案房屋实际上已经属于张辛力所有。邱要伟申请执行的基础案件纠纷发生在2016年5月，查封的时间是2018年3月，作出判决的时间是2019年5月29日。据此，房屋购买合同发生在查封之前近3年，发生在判决之前4年，甚至发生在申请人基础纠纷之前1年多，因此，购房合同是否存在不影响被执行人的可供执行的资产。房屋买卖的时候不存在本案申请执行的债权，更谈不上买卖双方合谋逃避执行；3.被告涉案房屋物业管理、用电、天然气、有线电视缴费等相关票据、购买洁具售后服务登记表、网络购物登记信息。在物业办理车辆入库登记信息。（1）提供张辛力及女儿张会娴留存的自2015年至今5年的物业缴费、缴纳电费的部分票据。（2）证据第21页，河北广电网络信息股份有限公司出具的2016年张会娴缴纳涉案房屋有限电视费的发票。发票记载缴纳人是张会娴。（3）天然气部分对账单，2015年至2019年。（4）2019年4月14日天然气客户安全检验表，记载用户是名门华都2-1-1801，用户姓名是张会娴。（5）2015年9月16日天然气隐患整改通知单，记载张会娴系用户。（6）2019年4月14日燃气表换表单，记载用户是张会娴。（7）2015年7月28日张辛力购买家具送货单，明确了送货地址。张会娴淘宝购买商品送货地址截屏；4.证人李某、赵某出具的证明。李某、赵某证明张会娴自2015年10月份一直居住于涉案房屋内；5.张辛力和女儿张会娴户口登记卡。张会娴系张辛力女儿；6.张辛力和张会娴名下不动产查询证明、张会娴毕业证。涉案房屋系张会娴、张辛力唯一住房，购买房屋是为生存需要。张会娴2015年毕业，在石家庄工作，一直居住于该房屋内；7.涉案房屋不动产登记信息、房屋买卖合同两份补充协议、谢沉棉和张松出具的证明、抵押权登记信息，权利人张辛力在签订合同后，一直积极主张权利要求过户，但是由于谢沉棉的原因房屋抵押，一直未能办理过户。抵押权登记信息显示，解除抵押的时间是2018年5月8日，也就是在查封时间3月之后。权利人和谢沉棉并不知道房屋查封的事，人民法院作出查封裁定应当及时送达被执行人。谢沉棉之所以解除抵押正是张辛力不断催促积极争取的结果，购买人千辛万苦经过几年的坚持解除抵押就是为了办理过户，绝对不是为了让他人强制执行自己的房产。如果房产处于抵押状态，本案申请人也无法执行；8.焦作市解放区人民法院公告、焦作市人民法院（2019）豫08民终1098号民事判决书、焦作市人民法院（2019）豫0802执异70号裁定书。证明本案从公平的角度，也不应当执行本案房产。显示申请人的债权是1879000元。其已经查封了谢沉棉名下的另外一套房产，石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园h-15号住宅楼1单元902室，价值至少1300000元。另外查封了谢沉棉的工资卡，每月都在发放。另外邱要伟扣留了张树强一辆奥迪A6的汽车，冀Ａ×××××，价值100000元以上，车牌号值钱少说200000元。进入执行后查封的谢沉棉发放退休金的银行卡，每月1200-1500元；9.2015年入住时张辛力发的朋友圈截屏;10.张辛力儿子在该房产结婚的照片、婚宴票据;11.结婚购置的家具,装修的票据、陪嫁物品的单据。原告邱要伟对被告张辛力所举证据质证后发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证明指向有异议。该裁定并未生效。并不能做证据使用；对证据2中房屋买卖合同真实性无异议，对其证明指向有异议。对支付凭证不属于正规的银行凭证，也没任何银行的盖章确认。该两项证据并不能证明张辛力的主张，不能证明该涉案房屋属于张辛力所有。且本案的执行与房屋买卖的时候是否存在本案申请执行债权无关。对证据3真实性无异议，对指向有异议，该票据上主体均为赵松和谢沉棉，非被告张辛力。对燃气设施隐患整改通知书和天然气客户安检表上的用户签字是张会娴，也只证明张会娴是使用时的签字，别的不能证明。对证据4的两份证据不予以认可，根据证据规则，证人应出庭作证。对证据5、6真实性无异议，与本案无关。对证据7真实性无异议，证明指向有异议。根据被告张辛力提供的房屋买卖合同第四条第三款，约定乙方同意在双方完成过户更名前，甲方可使用该房屋产权作为抵押，在正规银行机构进行融资贷款业务，证明了本案房产的抵押，并非由于谢沉棉的原因抵押，而是张辛力同意其进行抵押，才导致的未办理过户。对证据8真实性无异议，对其证明的指向也不实，不具关联性；对证据9朋友圈截图，不能真实反映与本案房屋有关,是否确有此朋友圈，从证据上无法确定，并且也不能证明在购房之后入住房屋的事实，发布的时间是2019年2月5日，无法证明在购买本案房屋时已经入住；对于证据10、11的真实性有异议,都不是正规票据，发生的时间也都集中在2020年，与本案争议是否在2015年实际入住没有关系。被告张树强、谢沉棉对被告张辛力所举证据质证后发表如下质证意见：对于第一次庭审被告张辛力所提交的证据1-8，对证据1、2、3、4、5、6、8真实性无异议，以上证据恰恰真实地反映了张辛力支付房款，谢沉棉交付房屋，张辛力占有、使用至今的客观事实，且原告认可房屋买卖合同真实有效的，根据合同法原则合同具有相对性，原告无权评判张辛力与谢沉棉签订的房屋买卖合同条款的合理性，该房屋一直由张辛力的女儿张会娴使用居住，张辛力已经对该涉案房屋具有物权期待权，依法应该保护。对证据7，关于房产的抵押，是因谢沉棉资金的短缺，为缓解资金压力，而向银行申请抵押贷款，根据张辛力与谢沉棉签订的房屋买卖合同，已经明确约定过户的时间、条件，谢沉棉办理的抵押贷款，是在合同约定的过户期限之内，而事实上谢沉棉也是在约定的办理过户期限到期之前办理的解押手续，此时已经符合过户条件，恰恰由于原告的错误查封，导致谢沉棉无法向张辛力办理过户手续，加重了谢沉棉的履行负担，妨碍了谢沉棉与张辛力之间房屋买卖合同关系。第二次庭审被告张辛力所提交证据9-11，被告张树强、谢沉棉未到庭，视为其放弃举证质证的权利。本院依职权调取如下证据：1.张辛力在中国建设银行河北分行及中国农业银行河北分行,银行卡号为:43×××25及6228460630004738116银行交易流水；2.张辛力名下相关工商登记信息。原告邱要伟对本院调取证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，法院调取的证据与原告提交法庭的证据具有重合部分，由此印证，原告提交证据是真实、合法的，其他质证意见同举证质证意见及辩解意见。对证据2的河北辛钰房地产开发有限公司工商登记显示在2017年到2019年本案谢沉棉与张辛力之间通过程惠乔发生了股权转让,根据原告了解程惠乔是张树强、谢沉棉的外甥女，由此可以看出张辛力与谢沉棉之间的经济往来的法律关系有部分涉及股权转让，同时不难看出张辛力与谢沉棉之间发生数千万元的转账交易,是双方在生意往来中所发生的，可以取证原告在举证中所陈述的事实,结合原告提交的银行交易明细,2016年发生了谢沉棉与其中控制的一家艺达皮革公司的大额资金往来，也可以印证原告在举证中陈述的是事实。被告张辛力对本院调取的证据发表如下质证意见：对法院调取证据1的质证意见同上述被告张辛力发表的对原告提交证据的质证意见。对证据2真实性无异议,原告提到的谢沉棉、程惠乔之间的股权转让,在工商登记信息中并没有任何体现,张辛力仅仅是辛钰房地产公司的法定代表人,从来都不是该公司的股东,根本谈不上股权转让;提到的谢沉棉与艺达皮革公司的往来,首先股东并不是张辛力一人,共有四名股东,张辛力持股约23.33%,该公司作为独立的法人与张辛力是不同的法律主体,与本案没有关联，辛集市艺达制革厂是吊销状态，基于近几年的经济状况,与张辛力相关的公司已经没有实体经营,工商登记伟息与本案没有关联性不是定案的证据。被告张树强、谢沉棉未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于2020年10月15日开庭时，原告及被告张辛力提交的新证据及本院依职权调取的证据，被告张树强、谢沉棉经本院合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩、质证等权利。结合本案争议焦点及当事人有异议的证据，本院对证据认定如下：1.对于原告提交的证据4，即广东南天司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，被告张辛力对其有异议，本院经审查认为，广东南天司法鉴定所系双方当事人共同选择的备选机构，在双方首选鉴定机构西南政法大学司法鉴定中心出具工作联系函，表示其由于技术条件，对原告邱要伟申请鉴定的部分请求不具备鉴定能力的前提下，原告邱要伟变更鉴定机构，选择广东南天司法鉴定所进行鉴定，符合鉴定程序，且广东南天司法鉴定所及鉴定人员具备鉴定资格，其依本院委托作出的司法鉴定意见书，程序合法合规，鉴定依据充分，鉴定结论真实有效，本院对该证据予以确认；对被告张辛力提供的证据4，即李某、赵某出具的证明，原告对其不予认可，本院经审查认为，出具证明的李某、赵某未到庭作证，本院无法核实其真实性，故对其不予确认；对被告张辛力提供的证据3及证据5-11，被告张辛力提供多组证据证明案涉房屋在执行查封前其已实际占有，其女儿张会娴自2015年开始在案涉房屋长期居住，本院经审查认为，石家庄新奥燃气有限公司于2015年9月16日出具的燃气设施隐患整改通知单上张会娴作为用户签字，可以证明张会娴在案涉房屋实际居住，且结合被告张辛力提供的2017年期间张会娴网购收货记录、张会娴缴纳燃气费的缴费记录等证据相互印证，可以证明被告张辛力在案涉房屋查封前已实际占有该房屋，且其家人自2015年开始居住至今，故本院对被告张辛力提供的证据3及证据5-11的真实性予以确认，且该多组证据相互印证，可以证明被告张辛力在案涉房屋查封前已实际占有该房屋，且其家人自2015年开始居住至今；3.对于当事人提交的其他证据及本院依职权调取的证据，经审查，本院对该组证据的真实性予以确认，证明指向结合案情及庭审情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张树强、谢沉棉因资金紧张，于2016年5月7日向邱要伟借款1000000元，2016年5月31日向邱要伟借款500000元，并口头约定了利息。双方当事人经对账后，2017年10月20日张树强向邱要伟出具证明一份，内容为：借款本金的数额为1500000元，截止至2017年10月20日，按双方的口头约定的利率计算标准产生的利息为379000元；从2017年11月1日起借款本金800000元，按月息1.5分的标准计息；在2017年11月10日前还款500000元。张树强、谢沉棉未按约定的时间归还邱要伟借款本息，邱要伟诉至本院。本院于2018年2月22日立案后,因邱要伟在诉讼中申请财产保全,本院于2018年2月23日作出(2018)豫0802民初684号民事裁定书,裁定依法冻结被申请人张树强、谢沉棉名下1919000元银行存款或者查封、扣押其相同价值的财产。2018年3月1日,本院向石家庄市国土资源局送达协助执行通知书，查封了谢沉棉、张松名下位于河北省××区××号名门华都2-1-1801的房产,不动产权证号为冀(2016）石家庄市不动产权第0010446号、0010447号。后本院于2018年7月17日作出(2018)豫0802民初684号民事判决书,判决如下:一、被告张树强、谢沉棉应于本判决生效之日起十日内归还原告邱要伟借款本金1500000元;二、被告张树强、谢沉棉应于本判决生效之日起十日内支付原告邱要伟截止至2017年10月20日产生的借款利息379000元;三、被告张树强、谢沉棉应于本判决生效之日起十日内支付原告邱要伟利息(利息的计算方法为:其中以800000元借款本金为基数从2017年11月1日起至判决确定还款之日止按月息1.5分的标准计息;以500000元借款本金为基数从2017年11月1日起至判决确定还款之日止按月息2分的标准计息;以200000元借款本金为基数从2018年2月22日起至判决确定还款之日止按年息6%的标准计息)。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22072元,保全费5000元,由被告张树强、谢沉棉承担。该判决生效后,邱要伟向本院申请执行,本院于2019年7月16日发出公告,要求被执行人谢沉棉、张树强自动履行债务,逾期将拍卖包括涉案房屋在内的财产以履行债务。作为该执行案的案外人，张辛力于2019年8月7日向本院提出执行异议，本院受理后，经审查，于2019年8月16日作出（2019）豫0802执异71号执行裁定书，裁定中止对河北省××区××号名门华都2-1-1801号房产的执行。邱要伟作为执行案件的申请执行人不服该执行裁定，于2019年8月23日向本院提起执行异议之诉。另查明,2015年4月24日,张辛力与谢沉棉、张松签订《房屋买卖合同》,约定张辛力购买涉案房屋,房屋价款1300000元,自张辛力付清全部房款之日起满三年后谢沉棉、张松无条件配合张辛力完成过户更名手续，双方交易更名费由张辛力全部负担。张辛力应当在签订合同后支付首付款500000元,签订合同后三个月内支付300000元,并在2015年10月31日前付清剩余500000元。支付方式均为转账汇款。谢沉棉、张松在确认收到张辛力首付款500000元时向张辛力交付该房屋钥匙，该房屋交由张辛力使用。同时约定张辛力同意在双方完成过户更名前，谢沉棉、张松可使用该房屋产权作为抵押在正规银行机构进行融资贷款业务，但张辛力不承担连带偿还责任。2015年4月24日,张辛力向谢沉棉、张松指定的账户转入500000元。2015年7月2日,张辛力向谢沉棉银行账户转款300000元。2015年8月12日,张辛力向谢沉棉银行账户转款500000元。随后,张辛力的女儿张会娴在涉案房屋内实际居住。2016年4月25日,谢沉棉、张松将涉案房屋抵押给辛集市农村信用联社股份有限公司。2016年6月7日张辛力认为房屋买卖合同内容无法充分保障其权利，又与谢沉棉、张松签订《房屋买卖合同》之补充协议，约定：1.谢沉棉因自身原因将张辛力已经购买的位于石家庄长安区和平东路189号名门华都2-1-1801产权作为抵押物抵押给辛集市农村信用联社股份有限公司，期限为2016年4月25日起2018年4月24日止。2.谢沉棉、张松承诺于2017年5月30日前还清辛集市农村信用联社股份有限公司的借款并注销该房屋的抵押事项。3.双方约定于2017年6月30日前，将房屋产权过户至张辛力名下。2017年7月5日，因谢沉棉无法按约定时间完成《房屋买卖合同》之补充协议中约定“谢沉棉、张松承诺于2017年5月30日前还清辛集市农村信用联社股份有限公司的借款并注销该房屋的抵押事项。双方约定于2017年6月30日前，将房屋产权过户至张辛力名下”，谢沉棉、张松再次与张辛力签订《房屋买卖合同》之补充协议之二，约定：1.谢沉棉、张松承诺于2018年4月30日前还清辛集市农村信用联社股份有限公司的借款并注销该房屋的抵押事项。2.双方约定于2018年5月30日前，将房屋产权过户至张辛力名下。2018年5月8日,因主债权消灭，谢沉棉、张松办理了涉案房屋的抵押注销手续。再查明，根据原告邱要伟的申请，本院依法委托广东南天司法鉴定所对“1.对《房屋买卖合同》、《之补充协议》、《之补充协议之二》三份检材的打印文字是否同一时期形成进行鉴定；2.对《房屋买卖合同》、《之补充协议》、《之补充协议之二》三份检材的“谢沉棉”签字是否同一时期书写”进行鉴定。经鉴定，该鉴定所于2020年9月24日出具粤南(2020)文鉴字第429号司法鉴定意见书，鉴定结论为：被告张辛力提交的标称时间“2015年4月24日”的《房屋买卖合同》、标称时间“2016年6月7日”的《之补充协议》、标称时间“2017年7月5日”的《之补充协议之二》内容印刷体文字是同一时期形成；标称时间“2015年4月24日”《房屋买卖合同》尾页落款甲方(签章)处、标称时间“2016年6月7日”《之补充协议》落款甲方(签章)处及标称时间“2017年7月5日”《之补充协议之二》落款甲方(签章)处“谢沉棉”签名字迹是同一时期形成。又查明，2014年至2016年期间，张辛力与张树强、谢沉棉之间存在多笔大额交易经济来往。本院认为，申请执行人邱要伟对执行异议裁定不服,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，邱要伟作为申请执行人，对于中止涉案房产查封的执行异议裁定不服而提起的诉讼，属于申请执行人执行异议之诉。关于案外人能否就查封的房产排除执行的问题,目前裁判的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该规定第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”审理申请执行人执行异议之诉案件可以参照适用该规定。该规定的目的在于保护无过错的买受人,通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式,实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护,故在适用时应当严格审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定:“对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。”故案外人如对执行标的提出执行异议，欲阻却执行，须同时具备法定的四个要件，缺一不可。根据上述法律规定对本案分析如下：关于是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，被告张辛力提供的与谢沉棉、张松签订的2015年4月24日《房屋买卖合同》、2016年6月7日《之补充协议》、2017年7月5日《之补充协议之二》形式上显示三份合同形成于不同时期，但根据广东南天司法鉴定所出具的司法鉴定意见书结论显示三份合同及谢沉棉的签字系同一时期形成，与三份合同显示的签订时间相互矛盾，无法证明三份合同签订的具体时间，故被告张辛力提供的三份合同无法证明其在2018年3月1日前人民法院保全查封前签订合法有效的书面买卖合同；二、关于买受人是否合法占有案涉房产。根据被告张辛力提供的燃气设施隐患整改通知单、张会娴网购记录等证据相互印证，可以证实张辛力在法院查封案涉房屋之前已实际占有该房屋，并且其家人自2015年开始居住使用至今。三、关于买受人是否已支付全部价款,或者依约支付部分价款。经查明，2014年至2016年期间，张辛力与张树强、谢沉棉存在多笔大额交易记录，可以证明张辛力与谢沉棉除案涉购房交易之外还存在其他经济往来，且被告张辛力主张的向谢沉棉支付房款的三笔转账记录未注明付款用途系支付房款，不能排除该三笔交易系张辛力与谢沉棉之间的其他经济往来，故张辛力提供的证据无法证明其已支付全部价款；四、关于买受人对于未过户是否存在过错。本案中，根据张辛力提供的证据显示，其与谢沉棉、张松于2015年4月24日签订《房屋买卖合同》并约定自其付清全部房款之日起满三年后办理更名手续，在买受人支付巨额款项购房的情况下约定三年后办理过户不符合交易习惯，且在之后谢沉棉、张松将涉案房屋抵押给辛集市农村信用联社股份有限公司仍予认可亦并未超出双方约定内容，故张辛力对于显而易见的导致无法办理房屋过户的风险未尽善意买受人的谨慎注意义务，对于案涉房屋未办理过户具有明显过错。综上，被告张辛力提供的证据无法证明同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，其权利不足以排除执行，故原告要求准许继续执行谢沉棉、张松名下位河北省××区××号号名门华都2-1-1801的房产（不动产权证号为冀(2016）石家庄市不动产权第0010446号、0010447号）的诉讼请求,于法有据，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定,判决如下:准许继续执行谢沉棉、张松名下位于河北省石家庄市长安区和平东路189号名门华都2-1-1801的房产（不动产权证号为冀(2016）石家庄市不动产权第0010446号、0010447号）。案件受理费16500元，由被告张辛力、张树强及谢沉棉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾绍军人民陪审员  秦立宏人民陪审员  毛 敏二〇二〇年十月二十一日法官助理张璇书记员张玲附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。