成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初8307号 原告：程玉珠，女，1978年9月24日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：袁升刚，男，1976年1月6日出生，汉族，住四川省富顺县。与程玉珠系夫妻关系。 被告：唐进秀，女，1974年10月10日出生，汉族，住成都市成华区。 原告程玉珠与被告唐进秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程玉珠的委托诉讼代理人袁升刚，被告唐进秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 程玉珠向本院提出诉讼请求：1.判令唐进秀退还程玉珠2020年1月1日至2020年10月31日的房租22,500元；2.判令唐进秀退还程玉珠租房押金2,000元；3.诉讼费用全部由唐进秀承担。事实与理由：从2011年起程玉珠一直从唐进秀处租用房屋从事农家乐生意，曾向唐进秀缴付租房保证金2,000元。2019年9月底10初，程玉珠催促唐进秀缴纳2019年11月1日至2020年10月31日的房租，程玉珠依约向唐进秀缴付了一年房租计27,000元。2019年10月底陆续传闻政府要征地拆迁含程玉珠农家乐在内地段。2019年10月24日程玉珠农家乐所属社区通知辖区内租户及其相关人员开会正式公告征地拆迁事宜，并明确告知不收2020年的房租，紧接着就是征地拆迁的前期工作，停水断电。到2019年11月底连道路都封闭了，程玉珠的农家乐被迫关闭，给程玉珠造成较大的经济损失。2019年12月起程玉珠多次与唐进秀协商退还2020年度房屋租金问题，然而协商未果。程玉珠认为，双方之间的租房行为因政府征地拆迁而自然终止，唐进秀依法应全额一次性退还租房保证金和2020年度房租，共计24,500元。 唐进秀辩称，1.银杏园806号房屋产权为唐进秀私人房产，因为国家还没赔付，部分二层楼房90m²由唐进秀花十几万打造成农家乐，整体出租给程玉珠；２.银杏园806号农家乐于2011年11月1日起至2020年6月28日，出租给程玉珠一家人使用，程玉珠在经营的同时也住家在此农家乐直至今年6月28日强制拆迁时才搬离；３.程玉珠与唐进秀之间签订的租房合同中，第十条明文规定：如因政府行为土地征用或拆迁，程玉珠无条件服从；４.唐进秀为当地村民，且与村上合作多年，2020年村上考虑到疫情原因对唐进秀减免了3,000元的租金，但唐进秀出租银杏园农家乐之前花了十多万装修改造农家乐以及办理了营业执照，所以对程玉珠提出的诉求减免2020房租一事不能接受。由于程玉珠迟迟不配合拆迁工作给唐进秀造成重大损失，唐进秀的多种名贵花草树木原本可以卖掉，结果被强制拆迁淹埋了。5.双方合同明确约定因国家政策原因程玉珠应无条件服从，程玉珠理应搬离，且疫情原因导致的损失与我方无关，因政府拆迁原因导致的断水断电及道路不通畅亦与唐进秀无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下： 2016年11月10日，成都市金牛区天回镇街道银杏园社区居民委员会与唐进秀签订《房屋出租协议》，约定将成都市金牛区天回镇银杏园社区5组面积约90㎡的房屋租给唐进秀，租期为五年，自2016年11月15日起至2021年11月14日止，租金每年3,000元。 2017年12月28日，成都市金牛区天回镇街道银杏园社区居民委员会与程玉珠签订《土地流转协议》，约定将位于银杏园社区5组的土地出租给程玉珠经营使用，面积4.65亩，用于农家乐经营，租期为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金每亩每年3,650元。 2018年11月1日，唐进秀（甲方）与程玉珠（乙方）签订《承包经营协议》，约定的主要内容，1.甲方将××街道××社区××组××号（翠微路806号）土地上的现有房屋、停车场、果树、花草林园、供电、供水等基础设施承包给乙方做餐饮业经营使用；2.租赁期限二十年，自2011年11月1日起至2031年10月30日止；3.乙方交纳甲方承包金为：前三年每年24,000元，从第四年起每三年递增1,500元；4.签订协议时乙方交付甲方水、电、光纤等费用押金2,000元，在乙方撤离现场时交清所有费用后，甲方退还乙方；5.如因政府行为土地征用或者拆迁，乙方无条件服从；6.如有一方违约，违约方支付另一方违约金50,000元。该协议双方还约定政府征用或拆迁时的分配。 2019年12月27日，银杏园社区向程玉珠手机号（136××××9014）发出短信，其内容为：根据上级要求，需在2019年12月31日前完成银杏园社区保留房腾退工作。社区希望在今明两天内到社区办理承租房屋腾退相关事项，逾期责任自负。2020年7月15日，天回镇街道银杏园社区在此短信内容上书写“按要求发放限期腾退通知，租金已停止收取”。 2020年3月23日，程玉珠、唐进秀与社区就搬迁赔偿及费用问题就行协商，未达成一致意见。 2020年6月28日，案涉房屋被拆除。 另查明，一、程玉珠向唐进秀支付了2,000元押金； 二、2019年10月26日，唐进秀向程玉珠出具《收条》，证实收到了2019年10月30日至2020年10月31日的房屋承包金共计27,000元。 三、录音显示，2019年11月1日，程玉珠打电话告知唐进秀，社区要求在11月办理腾退案涉房屋，唐进秀表示等政府部门将赔偿手续等事宜完善后再行搬迁。庭审中，程玉珠称在2019年12月31日将案涉房屋腾退给唐进秀，唐进秀称录音属实，但自2020年3月23日村上开会后程玉珠未腾退，一直居住到2020年6月28日，案涉房屋被拆迁。 以上事实有《房屋出租协议》、《土地流转协议》、《承包经营协议》、录音、会议记录等证据及双方当事人当庭陈述予以佐证。 本院认为，唐进秀与程玉珠签订的《承包经营协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容全面履行各自的义务。 一、关于租金的退还问题。 程玉珠已支付案涉房屋2019年10月30日至2020年10月31日的房租共计27,000元，即每月2,250元。案涉房屋已于2020年6月28日实际拆迁，故2020年6月28日至2020年10月31日的房屋租金即9,225元应退还给程玉珠。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，本案中，程玉珠认为2019年12月31日已将案涉房屋腾退给唐进秀，未提供证据证实，故其观点不予采纳；但结合2019年11月1日，程玉珠打电话告知唐进秀，社区要求在11月办理腾退案涉房屋，唐进秀表示等政府部门将赔偿手续等事宜完善后再行搬迁。直到2020年3月23日，唐进秀明确要求程玉珠搬离，故2019年12月31日至2020年3月23日的房屋租金即6,225元应由唐进秀承担。故，唐进秀应当退还程玉珠房屋租金共计15480（9255+6225）元。 二、关于押金的问题。 根据《承包经营协议》约定，签订协议时程玉珠交付唐进秀水、电、光纤等费用押金2,000元，在程玉珠撤离现场时交清所有费用后，唐进秀退还程玉珠；如因政府行为土地征用或者拆迁，程玉珠无条件服从。由于庭审中，双方未对案涉房屋水、电、光纤费用提出异议，且房屋实际被拆迁。故，对于程玉珠要求唐进秀退还水、电、光纤费用押金2,000元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、唐进秀于本判决生效之日起十日内向程玉珠退还房屋租金15,480元； 二、唐进秀于本判决生效之日起十日内向程玉珠退还房屋押金2,000元； 三、驳回程玉珠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（减半收取）206元，由唐进秀承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇二〇年十月十二日 书记员  陶 林