广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初23557号原告（反诉被告，以下简称原告）：刘英花，女，1983年10月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：梁爱湫，广东深明德律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：刘斌，男，1981年12月19日出生，汉族，身份证住址湖北省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：沈玉文，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。第三人：朱建明，男，1971年3月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。原告刘英花诉被告刘斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加朱建明作为第三人参加诉讼。本院依法分别于2019年12月19日适用简易程序、于2020年9月11日适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告刘英花及其委托诉讼代理人梁爱湫,被告委托诉讼代理人沈玉文到庭参加诉讼。第二次开庭，原告刘英花及其委托诉讼代理人梁爱湫,被告刘斌及其委托诉讼代理人沈玉文到庭参加诉讼。第三人朱建明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告双方之间的商铺租赁合同已于2019年8月27日解除；2、被告支付原告2019年6月至2019年8月期间的商铺租金共计28000元；3、被告支付原告商铺租赁押金30000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告系朋友关系，2019年3月21日,双方以原告为甲方、被告为乙方签订了《转让合同》（实质为商铺租赁合同）。合同约定：甲方将位于南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxx（原肥妹快餐厅）租赁给乙方使用;合同期限从2019年4月1日起至2021年12月30日止;本合同签订之日，乙方向甲方支付商铺押金50000元;此押金在该商铺不再续租后，经甲方对该商铺检查属完好后退回给乙方，如乙方经营期间对该商铺设施造成的损坏，扣除的押金由乙方负责;在合同期限内，如乙方自行退出经营，押金不予退回;乙方每月按时向甲方缴纳租金11000元，每月的6日前付清。合同签订后，商铺押金经原告多次催促，被告于2019年4月16日向原告支付了20000元，至今仍拖欠原告商铺押金30000元。被告的行为已属于严重违约。起初，被告尚能向原告支付2019年4月、5月的租金。根据合同约定，被告应于每月6日向原告支付当月租金11000元，但是其至今欠原告租金共计28000元（其中2019年6月欠6000元、2019年7月欠11000元、2019年8月欠11000元）。因被告长期拖欠租金，2019年8月16日,原告委托律师向被告发出《律师函》要求被告支付拖欠的租金以及商铺押金，但被告置之不理。2019年8月27日,原告委托律师向被告发出《律师函》,通知被告双方之间的商铺租赁合同于2019年8月27日解除。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院,请求判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：被告确与原告于2019年3月21日签订了《转让合同》，该《转让合同》实际上是商铺租赁合同，而原告所出租给被告的二楼商铺，是原告向房东朱建明承租的，故名为《转让合同》，实质是转租合同。而原告一直没有让被告见房东，只说她有权转租给原告。因为合同的签订，被告不但向原告支付了2万元的押金，还需向原告支付高达12万元的转让费。原按合同约定需支付5万元押金，因被告为租下该二楼前期花费实在太高，而2万元也已相当于2个月的租金，经与原告商议后，原告同意不再收取余下的3万元押金。合同签订后，被告在二楼经营自选快餐，在4月、5月正常支付租金。未曾想原告看到被告的餐馆生意红火，竟然出尔反尔，违反当初的约定，在其所租的一楼也同样做起了自选快餐，被告在二楼的餐饮生意因此大受影响。不仅如此，房东朱建明在2019年6月底找上门来，指出原告违反了租赁合同的约定，将二楼转租根本没跟他说及征得他的同意，转租行为是无效的，要求立即停止转租，被告退回二楼，否则其会强行收楼。面对此情形，被告已无法继续使用二楼商铺营业，故听从房东的要求，在7月1日就停止营业，遣散员工，不再承租使用商铺的二楼，并要求原告赔偿损失，而原告也在8月被房东解除了租赁合同。由以上事实可见，原告单方将商铺二楼转租给被告，违反了与被告的约定，也违反了与出租方的租赁合同约定，原告与被告的《转让合同》不具有法律效力，被告在7月1日即被迫停止承租使用商铺二楼，原告无权依据《转让合同》提出诉讼主张，反而应赔偿被告不能承租使用商铺二楼的损失，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1、确认被告与原告的房屋转租关系已实际于2019年7月1日解除；2、原告退还所收取的被告的转让费12万元；3、原告退还所收取的被告的押金2万元；4、由原告承担本案的诉讼费及反诉费。第一次庭审中，被告变更第一项诉讼请求为：确认被告与原告签订的《转让合同》无效，房屋转租关系已实际于2019年7月1日终止。事实和理由：被告与原告原为朋友关系，因被告欲在西丽大学城的创客小镇开设餐馆，原告称其在创客小镇租有商铺，可把所租的商铺二楼转租给被告做餐馆，双方遂于2019年3月21日签订了一份《转让合同》，约定原告将所租的创客小镇的创客公寓后面商业街的二楼转租与被告，租期自2019年4月1日起至2021年12月30日止，每月租金为11000元，在每月的6日前支付，并约定还需支付原告转让费12万元，押金5万元。《转让合同》签订时，原告保证房东朱建明已知道转租情况并同意转租，并且保证在其所租的一楼不会经营被告所做的自选快餐业务，以免影响被告的生意。《转让合同》签订后，被告即于2019年3月22日向原告支付了12万元转让费，于4月16日支付了2万元押金，余下的3万元押金，因被告实在资金紧张，且2万元押金也已相当于两个月押金，经向原告陈情后，原告同意不再收取。随后被告二楼的餐馆开张营业，在4月、5月正常支付租金。未曾想原告看到被告的餐馆生意红火，竟然出尔反尔，在所租的一楼也同样做起了自选快餐，被告在二楼的餐饮生意因此大受影响，被告愤而提出交涉，原告自知理亏，却一方面巧辞敷衍，另一方面依然我行我素。更令被告没想到的是，房东朱建明在2019年6月底找上门来，指出原告将二楼转租根本没跟他说，征得他的同意，转租行为是无效的，要求立即停止转租，退回二楼，否则会强行收楼。面对房东的要求和原告强抢生意的恶劣行径，即使租期尚长，《转让合同》也实际上已经无法履行，故被告只能在7月1日停止营业，遣散员工，随后原告在8月底也被房东解除了租赁合同，终止了租赁关系。被告要求原告赔偿被告的损失，未曾想原告不思己过，反起诉要求被告支付租金和押金。被告认为，原告与被告签订《转让合同》，不遵守承诺且未经出租人同意，被出租人责令不得履行，还被出租人解除了租赁关系，《转让合同》应不具有法律效力，并直接导致被告在7月1日即被迫停止承租使用二楼商铺，原告不仅无权主张押金及租金，反应对其无权转租行为使得被告无法承租使用房屋，造成被告的损失承担赔偿责任，故恳请法院依法判如所请。针对被告的反诉，原告辩称：1、被告所述内容不属实，与实际严重不符。2019年3月21日，双方签订了《转让合同》。该合同系双方真实意思表示，合同合法有效，被告应按约支付转让费12万元、押金5万元。2、被告是因经营未达理想业绩及因自身原因未进行经营的，与原告无任何关系。被告曾多次对原告经营的店铺采取过激行为，在原告报警后，其表示不会再以未达业绩找原告讨要说法。3、因被告拖欠租金和押金已构成严重违约，原告于2019年8月31日收回铺位，并将铺位退回房东。4、房东从未向原告邮寄过告知函，房东一直知道原告转租的情况，从未提出过异议，房东是同意原告进行转租的。第三人朱建明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，原告（承租方，乙方）与第三人朱建明（出租方，甲方）签订《租用商铺合同书》，约定：第三人将涉案商铺出租给原告，租期从2019年1月1日起至2021年12月30日止；乙方在租用期间，经双方同意，办清手续方可把铺位转租给他人使用，如未办清手续租给他人使用，发现此情况，甲方有权收回铺位，同时亦不作任何赔偿等。原告与第三人朱建明于2019年8月31日在合同书右上角共同签名备注“以上合同作废”。2019年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《转让合同》，合同约定：甲方将深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxx（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该商铺租期从2019年4月1日起至2021年12月30日止；双方于本合同签订之日，乙方向甲方缴纳转让费12万元整，并支付商铺押金5万元整，押金在该商铺不再续租后，经甲方对该商铺检查属完好后退回给乙方，如乙方经营期间对该商铺设施造成的损坏，扣除的押金由乙方负责，在合同期内，如乙方自行退出经营，押金不予退回；乙方每月按时向甲方缴纳租金11000元整，缴纳时间在每月的6日前付清；商铺租赁期间，乙方负责缴纳房屋租赁费、管理费、水电费；乙方接手前该店铺的所有一切债权、债务均由甲方负责，并于4月1日结算清楚，此后该商铺经营所产生的一切费用，无论经营亏损或任何意外事故，一概与甲方无关，均由乙方负责；及其他内容。合同签订后，被告向原告支付了押金2万元。庭审中，原告与被告均确认被告支付了2019年6月份房租5000元，之后未再支付房租。2019年8月16日，原告向被告邮寄《律师函》，内容为：被告应于每月6日向原告缴纳当月租金11000元，但是截至发函之日止被告欠租金共计28000元（其中2019年6月欠6000元、2019年7月欠11000元、2019年8月欠11000元）；被告应于合同签订之日支付商铺押金5万元，但被告实际于2019年4月16日支付了2万元，被告已经属于严重违约；截至发函之日止被告仍拖欠原告商铺押金3万元；前述租金及商铺押金，限被告于2019年8月26日前向原告支付；否则，原告自2019年8月27日起解除双方签订的《转让合同》。2019年8月27日，原告向被告邮寄《律师函》，内容为：因被告长欺拖欠租金，经原告催告后仍置之不理，被告的行为已属于严重违约。现原告与被告之间于2019年3月21日签订的《转让合同》（实质为商铺租赁合同）于2019年8月27日解除；合同解除后，限被告于2019年8月30日前清空商铺租赁场地、交还商铺钥匙；否则，商铺内的物品原告将按照无主物和抛弃物处理，由此产生的一切后果由被告自行承担。原告表示，被告在2019年7月10日左右停止经营，被告未按原告函件要求搬离，原告于2019年8月31日收回涉案商铺并将涉案商铺返还第三人朱建明；原告收铺时，商铺内仍有物品，后原告将物品列明清单返还给被告；原告向第三人交租至2019年8月。被告表示，被告于2019年7月1日停止经营并搬离，厨具和桌椅还留在涉案商铺，被告搬离时有口头告知原告和第三人，原告何时收回商铺被告不清楚。原告提交了《人民调解协议书》、《报警回执》等用于证明2019年7月11日，被告因其经营的店铺未达预计业绩，采取过激手段对原告经营的店铺进行干扰，后双方达成协议，被告不再以店铺未达理想业绩再找原告讨要说法。被告表示该证据不能证明被告是因为经营问题无法承租涉案商铺。被告主张，房东朱建明以原告转租未经其同意为由要求被告搬离，被告被迫停止经营；被告对此提交了《告知函》及邮寄记录以及《情况说明》予以证明。《告知函》显示为第三人朱建明于2019年8月25日向原告发出，内容写明：因原、被告之间签订的转让合同没有经过其同意，在七月其已告知原告与被告该转让合同无效，不能履行；现其决定收回租给原告的创客小镇商铺，之前所产生的房租水电等相关费用请尽快缴清；邮寄记录显示上述函件于2019年8月31日被签收；《情况说明》显示为第三人朱建明于2019年10月7日出具，内容写明：其发现原告将涉案商铺转租给被告后，已告知原告与被告转租无效，并于2019年8月发函给原告解除合同，收回铺位，被告在2019年7月初不再使用使用二楼。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示上述函件均不是第三人的真实意思表示。原告主张，第三人朱建明对原告转租涉案商铺知情，并表示不管原告转租给谁，只要按时交租即可；原告提交了客户清单和通话记录文字整理、录音光盘用于证明原告于2019年9月1日收到上述《告知函》之后，与第三人朱建明进行电话沟通，第三人表示《告知函》不是其发送的，这不是其真实意思表示，第三人确认其自始至终都知道并同意原告将涉案商铺出租给被告。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。原告与被告表示，涉案商铺是村民的自建楼，没有产权证，位于创客小镇内，但具体门牌号不清楚。深圳市南山区桃源街道规划土地监察大队针对本院的回函表示，未查询到关于“深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx”进行历史遗留违法建筑普查申报登记的相关记录。本院在第二次庭审审理过程中，当庭拨打第三人朱建明电话进行询问，第三人朱建明表示其是在原告与被告打架之后才知道原告将涉案商铺转租给被告，其给原告发函不允许原告转租，并告知原告如要转租需要口头或书面告知其，后因原告没有交租，其在2019年9月左右与原告签了解除协议；涉案商铺位于南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，没有产权证，其就涉案商铺进行过历史遗留违法建筑进行申报，但具体申报名称记不太清楚了。被告提交了银行回单用于证明其于2019年12月17日向原告支付了转让费12万元。原告主张，涉案店铺转让前后均用于做快餐，其收取转让费系基于行规，该费用包括店里的装修、设备；被告对此不予认可，表示涉案商铺转让时并没有任何装修，设备也是被告自行购置。本院认为，原告申请撤回其第一项诉讼请求,系其对诉权的自由处分,本院依法予以准许。当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案商铺无房产证，亦无证据证明房屋取得建设规划许可或经批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告之间的《转让合同》无效。合同无效自始无效，被告反诉要求确认房屋转租关系已实际于2019年7月1日终止，于法无据，本院不予支持。被告要求原告向其返还租赁保证金2万元，本院予以支持；原告要求被告向其支付租赁押金3万元，于法无据，本院不予支持。原告与被告之间的《转让合同》虽然无效，但被告仍应向原告支付占有使用期间的占有使用费。被告虽主张其于2019年7月1日搬离，但被告作为承租人负有交还涉案商铺的义务，被告未提交证据证明其告知过原告搬离事项或与原告办理了房产交接手续，被告应承担相应的不利后果，对于原告要求被告向其支付2019年6月至8月期间的占有使用费28000元的诉求，本院予以支持。关于被告主张的转让费是否应予退还。《转让合同》无效以及原告未经第三人同意转租，导致被告未能按照《转让合同》约定的租赁期限完全经营，原告作为涉案商铺的出租方负有主要过错，因原告与被告双方并未明确约定转让费具体对应哪些费用，故结合双方合同的履行程度、当事人的过错，本院酌定被告向原告退还转让费9万元。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告刘英花与被告刘斌于2019年3月21日签订的《转让合同》无效；二、被告刘斌应于本判决生效之日起十日内向原告刘英花支付2019年6月至8月期间的占有使用费28000元；三、原告刘英花应于本判决生效之日起十日内向被告刘斌退还押金2万元；四、原告刘英花应于本判决生效之日起十日内向被告刘斌退还转让费9万元；五、驳回原告刘英花的其他诉讼请求；六、驳回被告刘斌的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1250元，由原告负担646.55元，由被告负担603.45元；反诉受理费1550元，由原告负担1217.86元，由被告负担332.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  夏华强人民陪审员  刘文育二〇二〇年十月十六日书 记 员  伍小丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。