贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0121民初2029号原告：黄佐英，女，1969年05月10日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师，特别授权代理。被告：开阳投资集团有限责任公司，住所地：贵州省开阳县城关镇农业局9楼，统一社会信用代码91520121569244376Q。法定代表人：郭祥明。委托代理人：马瑞雪，特别授权代理。第三人：贵州顺威房地产开发有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇云开国际2栋28楼，统一社会信用代码915200005983581964。法定代表人：李昌顺。委托代理人许成华，一般授权代理。第三人：开阳县房屋征收管理局，住所地：开阳县城关镇联通路15号，统一社会信用代码12520121MB0570732E。法定代表人宋俊豪。第三人：开阳县棚户区城中村改造办公室，住所地开阳县东兴大街排水公司办公大楼四楼，统一社会信用代码12520112159938618C。法定代表人：宋俊豪。以上二第三人委托代理人：吴万军、陈丽，贵州创丰律师事务所律师，特别授权代理。原告黄佐英与被告开阳投资集团有限责任公司（以下简称开投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年05月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理过程中，被告申请追加贵州顺威房地产开发有限公司（以下简称顺威公司）、开阳县房屋征收管理局（以下简称征收局）、开阳县棚户区城中村改造办公室（以下简称棚改办）、开阳县人民政府为第三人参加诉讼，本院予以追加，后被告撤回对开阳县人民政府的追加，本院予以准许。原告与委托代理人、被告及第三人代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1、判决被告立即将位于开阳县商业街由东至西12号（实际编号4-2-14号）的套内面积为132.99平方米的商业用房交付给原告；2、判决被告自逾期交房之日起按月递增10%的标准支付原告超期临时安置费至房屋交付之日止；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告开阳投资集团有限公司原名称为开阳县城市建设投资有限公司。2013年开阳县人民政府作出征收决定，对开阳县两侧棚户区进行改造，原告所有的房屋在该征收范围内。同年10月18日，原、被告双方签订《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》，约定采用房屋产权调换方式征收原告坐落于开阳县套内面积122.99平方米的混合结构商业用房（产权证号：00××28），并明确以开阳县商业街由东至西12号（实际编号4-2-14号）的套内面积为132.99平方米的商业用房进行调换，并于2016年5月8日交付调换的房屋，合同同时约定过渡期内的临时安置补偿费以原房屋建筑面积按每月20元／平方米计算，如被告未按约定期间交付房屋，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费最高不超过临时安置补偿费标准的5倍。协议签订后，被告未按约定期间交付调换的房屋给原告，故原告起诉要求如诉请。被告辩称：1、2017年1月20日，第三人顺威公司已在报纸上刊登了《交房公告》通知业主及时收房。同年3月25日，由被告及第三人征收局联合发布了《告知书》，通知各回迁房预计同年7月交房。调换房于2017年4月7日验收，5月12日被告再次发布交房公告告知回迁房开始交付回迁安置房，并明确了超期过渡费计算截止时间为2017年5月31日。原告的调换房也在交房范围内，实际建成位置为云开国际4栋2层14号（4-2-14），建筑面积187.17平方米，套内面积131.51平方米。该门面实际存在，2017年5月12日至今均可以随时交付，2019年3月21日，开阳县人民政府形成专题纪要，明确云开国际回迁房按建筑面积进行回迁。故原告未接收调换房是其自身原因。2、被告及顺威公司对2017年5月31日前的超期过渡安置费没有异议，被告初步计算金额为58328.82元，因原告自身原因未接收调换房，不利后果应由其负担，其无权要求支付2017年6月之后的超期安置费。3、根据《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》约定，原告拆迁取得的调换房对原房屋多10平方米，应向被告补差价款158000元，原告应在2017年5月31日前结清。而现实房屋的实际面积为建筑面积187.17平方米，按协议约定，原告应补差54.18平方米共1517040元，原告至今未向被告补交上述1517040元差额，原告先存在违约，依据《合同法》第67条之规定，原告先违约时，被告有权拒绝或顺延交付调换房。4、征收补偿协议是由房屋征收部门与被征收人签订，属行政协议，原、被告签订协议的时间为2013年9月10日，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例规定：市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区内的房屋征收与补偿工作。而被告作为有限责任公司，不能作为征收部门。因2013年时开阳县未成立征收局，开阳县人民政府《拆迁公告》《回迁安置方案》公示，明确被告是实施单位，被告是受第三人棚改办委托承担本项目房屋征收和补偿具体工作。故被告只是受委托人，不具有适格主体资格，原告应以适格被告提起诉讼。5、根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷，应适用民事诉讼裁判，故本案为民事纠纷，虽根据合同相对性原则应由被告承担相应权利及义务，但被告只是受委托签订回迁协议，原告应以征收局及棚改办为被告进行诉讼。故请求驳回原告全部诉请。第三人顺威公司述称：顺威公司是“云开国际项目”开发商，2017年1月20日，顺威公司已在报纸上刊登了《交房公告》，载明项目一期1、2、3、4、5栋已于2017年1月9日正式交房，通知业主及时收房。2017年4月7日房屋验收取得《建筑工程竣工验收报告》《消防验收合格报告》等，房屋达到交付标准。2017年5月1日，顺威公司再次发布《交房公告》，告知回迁户开始交付回迁安置房，明确超期过渡费计算至2017年5月31日。顺威公司对2017年5月31日前的超期过渡费没有异议。因原告未按实际建成面积补差，也未到顺威公司办理接房手续，顺威公司不存在过错。原告的调换房也在交房范围内，实际建成位置为云开国际4栋2层14号（4-2-14），建筑面积187.17平方米，套内面积131.51平方米。该门面实际存在，2017年5月12日至今均可以随时交付，原告以房屋面积不符合约定拒绝收房，原、被告协议中的图纸仅是示意图，并非审核通过最终确认的图纸，该回迁房位置、面积已在房管部门登记备案，故具体位置、面积应以不动产登记中心登记备案的位置面积为准。同时顺威公司不对本案承担责任。第三人征收局、棚改办述称：征收局、棚改办都不是合同的一方当事人，不是合同主体，不知情，不应当对原告请求承担义务。经审理查明，被告开阳投资集团有限公司原名称为开阳县城市建设投资有限公司，系国有企业。2013年开阳县人民政府作出“开府房征2013（01）号房屋征收决定公告”，对开阳县两侧棚户区进行改造，原告所有的房屋在该征收范围内。同年10月18日，原、被告双方签订《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》，对原告坐落于开阳县套内建筑面积122.99平方米的商业用房（产权证号00××28）进行征收，征收方式为产权调换方式，并明确以开阳县商业街由东至西12号（实际编号4-2-14号）的套内建筑面积为132.99平方米的商业用房进行调换，并约定被征收房屋与产权调换房均按房屋建筑面积计算，面积相等的互不补差，调换建筑面积超过被征收房建筑面积5平方米内的，补差面积5平方米，以10800元／每平方米补差支付征收人；调换房超过被征收房建筑面积5平方米以上的部份（最多不能超出20平方米），补差面积为5平方米，以20800元／平方米计算补差支付征收人。以上原告应补被告158000元。同时约定，临时安置费标准为按原房屋建筑面积20元／月／平方米计算，交房时间为2016年5月8日前，被告逾期交房的，从逾期之日起，每超1个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费标准最多不超过临时安置补偿费标准的5倍。协议约定2016年5月8日交付调换的房屋，协议同时约定过渡期内的临时安置补偿费以原房屋建筑面积按每月20元/平方米计算，如被告未按约定期间交付房屋，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费最高不超过临时安置补偿费标准的5倍。2017年6月13日，开阳县人民政府作出开府专议【2017】190号专题会议纪要，原则同意对云开国际唐清军等27户商业门面回迁按照套内面积进行核算。另查明，开阳县商业街由东至西12号（实际编号4-2-14号）经测绘建筑面积为187.17平方米，套内面积131.51平方米，公摊面积55.66平方米。该栋经验收合格后被告于2017年5月12日发布交房公告，通知业主自2017年5月12日起开始办理交房手续，超期过渡费计算截止于2017年5月31日。上述事实，上述事实有原、被告陈述及所举的《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为本案定案证据。本院认为，本案的焦点为1、被告是否是适格主体，第三人是否应当承担合同责任？2、原、被告合同约定的回迁面积是建筑面积还是套内面积，是否该交付，该怎么交付？3、超期临时安置补助费是否应当支持，应当支持多少？对焦点一：本案中，被告开投集团征收原告的房屋使用并给予补偿，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收补偿安置事宜达成协议，该协议是一个民事协议，拆迁人与被拆迁人之间的法律地位是平等的，现双方因履行民事协议而发生纠纷属于民事诉讼受案范围，原告起诉符合法律规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”的规定，被告开投集团在本案中作为房屋征收实施单位与原告签订调换协议并不违反上述法律规定。关于本案的责任主体问题，首先、原、被告签订的调换协议已明确被告是征收补偿部门。在原、被告均认可真实性、合法性的调换协议中，被告系协议约定的征收补偿部门和合同相对方，该协议中并未记载或体现存在其他第三方或委托方，也未提供证据证明有其他第三方或委托方参与涉案地块的征收，协议中各项权利义务均约定由开投集团和被拆迁人享有和承担，因此，作为在协议中签章的合同当事人，被告理应受该协议条款拘束，第三人征收局、棚改办未参与签订调换协议，在本案中不承担责任，第三人顺威公司是建设方，未参与签订调换协议，在本案中也不承担责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款规定“补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”正是合同相对性原则的具体体现；第二，案涉调换协议签订以后，被告支付了合同约定的补偿款及临时安置补助费，从合同履行情况看，被告亦已按照约定实际履行了调换协议内容，被告开投集团系实际享有合同权利、承担合同义务的履行主体；综上所述，被告开投集团应是履行调换协议的责任人，至于被告与第三人之间的关系，是另外一种法律关系，本案不予调整。对焦点二：经查，双方签订的调换协议第一条约定原告征收房屋为套内面积122.99平方米，第三条第一款约定的产权调换房屋面积为套内建筑面积，虽然在该款的分项1中双方又约定“被征收房屋与产权调换房均按房屋建筑面积计算”，但综合该条全部计算差价方法，实际计算方法还是以套内面积计算补差的，故可认定双方是约定的本意为套内建筑面积，而套内建筑面积（GB/T17986.1-2000B1.1）为套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部份组成，由此可见，套内建筑面积就是常称的套内面积。现双方调换协议约定的4-2-14号商业用房已具备交付条件，因被告调换给原告的4-2-14号商业用房套内面积为131.51平方米，与调换协议约定的132.99平方米相差1.48平方米，而调换协议约定的调换房与原房相差10平方米，原告应补偿被告该10平方米差价158000元，现调换房与原房实际相差8.52平方米，故原告应补偿被告的差价款据实计算为5m2X10800元+3.52m2X20800元=127216元。因双方签订的调换协议第13.2条约定，原告应补房款在被告交付调换房前付清，现被告以先予履行抗辩权进行抗辩，符合合同约定，本院对被告该意见予以采纳。对焦点三：经查，2017年5月12日因回迁房符合交付条件，被告已经发布交房公告，明确通知至公告发布之日起，超期过渡费计算截止于2017年5月31日。虽然原告与被告因商业用房面积产生争议，但调换协议约定的商业用房在2017年5月就已经符合交付条件，被告已履行了通知义务，因此，原告不能仅以面积不符合约定为由拒绝接收房屋，其可以通过司法途径选择要求被告继续履行合同或解除合同以减少损失，因此原告主张2017年5月31日后的超期临时安置补助费属于扩大损失，不应当由被告支付。按协议约定计算，2016年5月8日到2017年5月31日超期临时安置补助费为64227.01元，因该款双方并未约定给付时间，视为可随时要求给付，故可与原告应补差款进行抵销。综上，因原告应交付被告的补差款与被告应支付的超期过渡费相抵后原告尚应支付被告补差款127216元-64227.01元=62988.99元，现被告以先予履行抗辩权进行抗辩，虽被告未对补差款提出反诉，但为减少讼累，宜一并解决，故应由原告先行履行给付全部差价款义务后，被告履行交付调换房义务。本案经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第二十五条、《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告开阳投资集团有限责任公司在本判决生效且原告黄佐英支付房屋拆迁补差款62988.99元后十日内将云开国际4-2-14号商业用房交付原告黄佐英；案件受理费8864元，减半收取4432元，由被告开阳投资集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周音奎二〇二〇年十月三十日书记员  王仕容