重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初14783号原告：何开书，女,1974年9月22日出生,汉族,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：石东明，重庆励石律师事务所律师。被告：叶文春，男,1970年5月26日出生,汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李光建，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。原告何开书与被告叶文春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序分别于2020年7月27日、2020年8月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年8月25日裁定将本案转为普通程序，并于2020年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告何开书的委托诉讼代理人石东明，被告叶文春及其委托诉讼代理人李光建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何开书向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2011年9月1日签订的《XX承包经营合同》及于2011年9月2日签订的《关于XX承包经营合同的补充协议》中原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告将位于重庆市渝北区XX街道XX路X号2-1房屋恢复原状（包括拆除隔墙、二楼进口处户外招牌，以及按照案涉房屋产权证载明的楼梯间原样恢复楼梯间原状），并返还原告；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年9月1日、9月2日，被告与原告及案外人刘某某、朱某共同签订《XX承包经营合同》《关于XX承包经营合同的补充协议》，该合同及补充协议实为原告将位于重庆市渝北区XX街道XX路X号2-1商铺出租给被告使用，被告每年向原告支付租金15万元。合同到期后，被告分别于2016年9月、2017年9月共计向原告支付了截至2018年8月30日期间的租金30万元，此后的租金未再支付。从2018年起，该地段变得较为繁华，每平方米租金约为60元。照此计算，被告每年应支付原告租金40万元。2018年6月，原告要求被告每年支付租金40万元，被告未置可否。当时被告正想重新装修，所以其口头承诺装修时将原告房屋按房产证示意图恢复原状后交还原告，但被告至今未将案涉房屋恢复原状后交还给原告，也未支付房租，故原告起诉至法院，要求解除合同并恢复原状等。被告叶文春辩称，在《XX承包经营合同》《关于XX承包经营合同的补充协议》期限届满后，双方未续签书面租赁合同，口头约定续租两年，被告亦按约支付了两年的租金。从2018年9月起，被告因酒楼经营不善，未再续租和使用案涉房屋，遂与原告口头约定将案涉房屋退还原告。因此，原、被告实际于2018年9月就已解除合同。关于原告主张的恢复原状问题，原告案涉房屋另有单独的楼梯间。原告主张拆除的楼梯间并非原、被告共享使用，而是由被告个人出资修建的楼梯间，应由被告个人单独使用，故不应拆除。被告经营酒楼的户外广告系得到相关部门行政许可的，该户外广告也系被告在个人所有的渝北区XX街道XX路X号X幢2-2房屋外墙安装的酒楼名称招牌，故亦不应拆除。本院经审理认定案件事实如下：原告系位于渝北区XX街道XX路X号X幢2-1房屋的产权人，于2005年取得该房屋产权证书。被告系位于渝北区XX街道XX路16号1幢2-2房屋的产权人，于2016年取得该房屋产权证书。2011年9月1日，以被告为甲方，原告及案外人刘某某、朱某为乙方，共同签订《XX承包经营合同》。该合同主要约定，由被告承包原告、刘某某、朱某在渝北区XX街道XX路16号经营中的XX大酒楼。承包期限为五年，自2011年9月1日起至2016年9月1日止。承包期间被告可重新申领营业执照。从第二年起，被告每年应提前20日支付全年租金。逾期不支付则按被告退出处理。被告签订合同时向原告、刘某某、朱某支付20万元酒楼设备和财务等保证金。所有付款，都以到账日期为准（指定账户：何开书，招商银行：410062235636XXXX）。合同到期后，如移交房屋时没有问题，且被告没有违约行为，原告、刘某某、朱某无息返还20万元保证金。该合同还约定了其他事项。2011年9月2日，被告与原告及刘某某、朱某签订《关于XX承包经营合同的补充协议》。其中第二条约定，原《XX承包经营合同》第二条中写到的“叶文春支付给何开书20万元酒楼设备和财务等保证金”，合同期满后由何开书按合同约定将保证金退还给叶文春。上述合同签订后，被告使用案涉房屋先后用于经营渝北区XXX酒楼及渝北区XXXX酒楼。庭审中，被告陈述，因被告承租XX及案涉相关房屋几年后，经营效益不好，被告就于2018年8月向原告退租了原告所属房屋，被告仅使用了自己从顾伟名下购买的XX街道XX路X号2-2号房屋。因原、被告系朋友关系，所以双方只是口头约定解除合同并退还了房屋，因此被告只向原告支付了截至2018年9月1日及以前的租金。被告为证明其已将案涉房屋退还原告，向本院举示了张贴在案涉房屋玻璃外墙上的出租出售广告照片及案涉房屋内一门上挂有“重庆琳瑜投资管理有限公司”企业名牌的照片，并申请证人朱某某及案涉房屋楼下商铺的两名从业者汪某某、李某某出庭作证。其中，证人汪某某陈述，其于2018年下半年左右看到案涉房屋外墙上张贴了出租出售广告。证人李某某陈述，其于2018年10月、11月左右看到案涉房屋外墙上张贴了出租出售广告。证人朱某某陈述，其和原告系朋友关系，该出租出售广告确系其于2019年8、9月的时候张贴的，其目的是为了解决原、被告之间关于案涉房屋租金价格争议的矛盾并希望从中赚取该房屋的租金差价。但其张贴的该出租出售广告，并未受原告委托而为，系其个人行为。2020年8月25日，原告向本院出具说明一份，载明上述招售招租广告与其没有任何关系。关于悬挂的“重庆琳瑜投资管理有限公司”企业名牌，是2015年注册公司时，应工商所需要，并经被告同意，在案涉房屋其中一间麻将室外挂的企业牌子。原告并未在该房间实际办公，该房间仍由被告用作麻将室使用。针对被告主张的上述事实，原告陈述，被告确实分别于2016年9月1日、2017年9月1日分别向原告支付了2016年9月1日至2018年9月1日期间的房屋租金共计30万元，并举示了招商银行户口历史交易明细为证。但原、被告双方并没有于2018年9月口头协商解除租赁合同，被告也没有将案涉房屋退还原告，而是仍在占有、使用案涉房屋用于其经营酒楼的休闲娱乐室等。为查明案件事实，本院于2020年7月30日到案涉房屋进行了现场查看，并制作了勘验笔录。经现场勘验，双方一致确认以下事实：1.被告在原告案涉房屋内因经营需要新建墙体一面；2.被告使用了原告的部分房屋面积用于休息室等需要，并占用了墙体另一侧属于原告的部分房屋面积百余平方米，用于酒楼娱乐室；3.被告经营的XXXX酒楼楼梯间大门上方，被告使用了部分与原告共有的墙体用于安装XX酒楼户外广告牌。此外，另据本院现场勘验，在上述娱乐室另一侧的房间内，堆放了部分旧餐桌、旧厨具等杂物。此外，经本院对案涉房屋出租出售广告所留存的电话1338967XXXX向中国电信股份有限公司渝北分公司进行查询，该电话确系实名登记于证人朱某某名下。关于合同解除问题，在本院向被告邮寄送达原告要求解除合同的起诉状副本时，邮件因未妥投，于2020年7月21日退还本院。被告在2020年8月20日庭审中当庭表示同意解除租赁合同。关于前述保证金返还问题，经本院释明后，被告在庭审中先表示由其另行向原告主张，后要求在本案中一并解决。原告不同意在本案中一并解决。上述事实，有房屋产权证、《XX承包经营合同》《关于XX承包经营合同的补充协议》、营业执照、招商银行户口历史交易明细、照片、证人证言、勘验笔录及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为：案涉《XX承包经营合同》及《关于XX承包经营合同的补充协议》系合同各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同期限届满后，原、被告继续履行该协议，依据法律规定，上述合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告通过诉讼，要求解除其与被告之间的租赁合同关系，被告对此亦予同意，故对原告提出的该项诉讼请求，本院予以支持。综合原、被告诉辩主张，本案的争议焦点为双方的租赁合同关系于何时解除。对此，被告辩称双方的租赁合同关系已于2018年9月解除。但综合本案查明的事实，本院认为被告提出的该辩解理由不能成立，理由为：其一，被告对其主张的双方已于2018年9月解除合同并向原告交还了案涉房屋的事实未举示直接证据予以证明。其二，经本院现场勘验，被告现仍在使用原告的案涉房屋用于被告经营酒楼的娱乐室，并堆放了大量的旧厨具、旧餐桌等杂物。其三，被告为证明其于2018年9月将案涉房屋已交还原告的事实，虽向本院申请了证人汪某某、李某某、朱某某出庭作证，但汪某某、李某某的证人证言不能直接证明被告已将案涉房屋于2018年9月交还原告，证人陈述的事实亦无其他证据予以印证，该证据的证明力较弱。且汪某某、李某某的证人证言与该出租出售广告的实际张贴人朱某某的陈述及本院现场勘验情况均不符，故被告申请证人的证言不能达到其主张的被告已于2018年9月向原告交还了案涉房屋的证明目的。第四，无证据证明朱某某在案涉房屋张贴出租出售广告系受原告委托或得到原告本人同意。基于上述理由，本院认为被告对其主张的原、被告之间的租赁合同关系已于2018年9月解除的事实，未提供充分证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，故对被告提出的双方租赁合同关系已于2018年9月解除的辩解理由，本院不予采信。原、被告之间的租赁合同关系应于被告在本案中同意解除合同之日即2020年8月20日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此规定，在合同解除后，原告诉请被告返还案涉房屋，于法有据，应予支持。关于原告诉请被告拆除案涉房屋内的隔墙问题，经本院现场勘验及原、被告确认，被告确于其租赁期内，在原告案涉房屋里因经营需要新建墙体一面，原告诉请被告拆除该隔墙，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告拆除案涉房屋外的酒楼户外招牌及按照案涉房屋产权证载明的楼梯间原样恢复楼梯间原状问题。首先，原、被告的案涉房屋系相邻关系，原、被告分别系相邻房屋的所有权人，双方对共有的房屋外墙等，均享有共有及共同管理的权利。被告因经营需要，确在两处房屋等共有的外墙上悬挂了酒楼户外招牌，但被告对该共有外墙的使用，并非完全基于双方的租赁合同关系，也基于被告对该房屋及外墙的物权关系。现原告在双方租赁合同关系解除后，要求被告拆除该酒楼户外招牌，理据不足，本院不予支持。原告可基于其他法律关系另行主张权利。其次，原告系将与案外人刘某某、朱某共同经营中的位于渝北区XX街道XX路X号的XX承包给被告经营使用，说明其向原告交付案涉合同约定的房屋时，包括楼梯间在内的房屋并非其房屋产权证载明的原样。原告亦未举证证明其向被告交付的房屋楼梯间系与房屋产权证载明的楼梯间原样一致，故其诉请被告按照案涉房屋产权证载明的楼梯间原样恢复楼梯间原状，缺乏事实依据，本院亦不予支持。至于被告要求返还保证金问题，因原、被告之间租赁合同关系持续时间长、双方争议较大，该问题不宜在本案中一并处理，被告可另行依法主张。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除《XX承包经营合同》及《关于XX承包经营合同的补充协议》中原告何开书与被告叶文春之间的租赁合同关系。双方的租赁合同关系于2020年8月20日解除；二、被告叶文春于本判决生效后十日内拆除位于渝北区XX街道XX路X号X幢2-1房屋中的隔墙一面，并将该房屋返还原告何开书；三、驳回原告何开书的其他诉讼请求。案件受理费5840元，由被告叶文春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈从富人民陪审员  周小梅人民陪审员  蒋 霞二〇二〇年十月十日书 记 员  李玉洁