四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5854号 原告（反诉被告）：刘强，男，1985年6月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李兰，四川循定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文雅，四川循定律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄锐，男，1965年5月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：祝皓峰，四川彰明律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘强与被告（反诉原告）黄锐本反诉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，本院于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘强的委托诉讼代理人文雅到庭参加诉讼，被告（反诉原告）黄锐的委托诉讼代理人祝皓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘强向本院提出如下诉讼请求：1.确认刘强、黄锐签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月23日解除；2.判令黄锐返还刘强保证金89960元；3.判令黄锐返还刘强租金67470元；4.本案案件受理费由黄锐承担。事实和理由：2019年9月7日，刘强、黄锐签订《房屋租赁合同》，黄锐将其名下的位于成都市高新区房屋出租给刘强，第一年月租金为44980元，装修免租期为2个月。合同签订后，刘强向黄锐支付了半年房租及保证金。因刘强租赁房屋用途为开办ＫＴＶ，但黄锐房屋无法办理开设ＫＴＶ所需的文化证，故刘强于2020年3月23日通知黄锐解除合同，并要求黄锐返还租金及保证金。但黄锐一再推脱，为避免刘强损失扩大，诉至法院，请求人民法院依法支持刘强的全部诉讼请求。 黄锐辩称，1.案涉租赁合同的解除时间实际为2020年7月22日，该时间为双方实际确认返还及收到租赁房屋之时；2.刘强诉称2020年3月23日行使了解除权，该解除行为不符合法律规定，也没有合同依据，因此该解除行为违法、无效；3.案涉租赁合同的履行，刘强存在未足额支付租金及未支付案涉租赁房屋物业管理费等违约行为，故刘强诉请的二、三、四项诉讼请求均不能得到支持。 黄锐向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令解除刘强、黄锐签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘强向黄锐支付欠付的房屋租金共计193414元（以44980元／月为标准自2020年3月7日起计算至反诉之日2020年7月16日）；3.判令刘强向黄锐支付房屋占有使用费，房屋占有使用费计算标准为：以44980元／月为标准，自反诉之日起计算至实际返还房屋之日止（2020年7月17日至7月22日期间的占有使用费为8996元）；4.判令刘强向黄锐支付2019年9月15日至2020年7月14日租赁房屋物业管理费共计22490.1元，并按照2249.01元／月的标准从2020年7月15日起支付物业管理费至房屋实际返还之日止；5.判令黄锐无需向刘强返还保证金89960元；6.判令刘强向黄锐支付欠付租金的逾期利息，计算方式为以2020年3月7日至2020年7月14日期间的租金193414元为基数，从2020年2月22日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%标准计算；7.本案诉讼费由刘强全部承担。事实和理由：2019年9月7日，刘强、黄锐签订《房屋租赁合同》，约定刘强承租黄锐位于成都市高新区（紫荆小区）18号1栋1单元3楼5-1、5-2、5-3号房屋，租期自2019年9月7日起至2029年9月7日止，并约定了租金、保证金等。但刘强未按约足额支付租金及物业管理费，拖欠的物业管理费由黄锐代为支付。2020年7月13日黄锐收到本案本诉的诉讼文书，黄锐认为刘强在本诉起诉状中所陈述的合同解除通知事实及其提出的解除合同事由均无法律和事实依据，黄锐不予认可，且刘强长期拖欠租金的行为已构成严重违约，故黄锐提起反诉，请求依法判决。 刘强辩称，1.双方的房屋租赁合同已于2020年3月23日解除；2.刘强不应当向黄锐支付2020年3月23日之后的租金，相反黄锐应当返还刘强剩余租金；3.物业费用不应当由刘强承担；4.黄锐应当返还收取刘强的保证金。 经审理查明，2019年9月7日，黄锐（甲方／出租方）、刘强（乙方／承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.刘强承租黄锐所有的位于成都市高新区房屋，建筑面积为749.67㎡；2.租赁期自2019年9月7日起至2029年9月7日止，2019年9月7日至2020年9月7日租金价格为60元／月／㎡，从2021年9月7日开始，租金价格在上一年基础上每年递增5%，租金每半年支付一次，支付时间为每半年到期前15天，在任何情况下不得以任何理由拖延；3.黄锐的租金价格为税后价格，合同签订第一年租金为每月44980元，第二年即2021年9月7日起每年在上一年基础上递增5%；4.租赁期间内的水、电、气、物业管理等一切费用由刘强承担，按月支付（下个月的1号支付上月所有费用，且时间不能超过3天）；5.刘强未经黄锐同意无权将该房屋转租他人，不得擅自改变使用性质，合同期满后不得将房屋内不可移动装修撤除；6.刘强向黄锐支付租房保证金89960元，刘强在合同期内退租，黄锐不返还保证金，刘强如未按时支付该付的房租及物管、水、电、气费等超过3天，没收保证金，并收回房屋；7.刘强有下列行为之一的，黄锐有权解除合同，收回出租房，不返还保证金，同时黄锐给刘强3天时间清场，超过3天其房内任何物品等视作刘强自动放弃，黄锐可做废品清理，且清运费由刘强承担：（1）未经黄锐书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经黄锐书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在黄锐提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经黄锐书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）逾期未交纳按约定应当由刘强交纳的各项费用，已经给黄锐造成损失的；8.刘强向黄锐缴纳的履约保证金，租赁期满，刘强未有利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的行为，刘强结清本合同所约定应承担的全部费用后，由黄锐一次性退还刘强；9.本合同自双方签字，刘强缴纳完保证金及首付房租359840元后生效,黄锐为刘强因装修投入较大免去两个月租金，刘强在黄锐签字时先付59840元，刘强未付完余额及合同签字，黄锐不退还此款。 合同签订后，刘强按照合同约定向黄锐支付半年租金、保证金合计359840元，黄锐向刘强交付了房屋。 2020年3月23日，刘强微信联系黄锐“疫情快结束了，见面碰一下，关于房子不能做KTV的问题，大家好好商量一下”。 2020年3月24日，刘强微信联系黄锐“您的房子办不了文化证，我们开不了KTV，肯定不会租了”。 2020年3月29日，刘强、黄锐通过微信进行沟通，主要内容如下： 刘强：你好黄总：1.你的房子不能做KTV，所以我们不租了。2.我们交的押金你先退给我。3.房子做不了KTV，房租我建议我们见面商量一下能否退一部分。 黄锐：要终止合同：1.写好终止合同书，缴纳递交终止合同时之前所欠房租及应缴物业管理的相关费用。2.因你方违约在先，合同上保证金按合同不能退。3.见面免了，作用不大。 刘强：你不见面，也不接电话，怎么谈终止合同的事？ 刘强：你好黄总：我说见面都说了一个多月了，你一直不见，你一直拖也不是办法，下午这两天抽个时间见一面，再也不能拖了。 黄锐：不是我想终止合同，而是你们违约后拖下去费用越多，所以，不想租了，当然是你们写好终止合同的条款，发给我，要征求我的同意，这样直接些。 刘强：第一，你的房子不能办KTV，我们要开KTV，所以我们肯定不能租了。第二，我们早就跟你说了要见面谈不租房子的事，但是你一直拖着不见面，你一直拖10年8年的我们也要给你房租？也要给你违约金？也要给物管费？ 2020年7月14日，黄锐缴纳了案涉房屋自2019年9月15日至2020年7月14日的物业费用22490.1元，成都铂仕物业管理有限公司开具了发票。另，案涉房屋物业管理费为单价3元/平方米。 2020年7月16日，黄锐就本案提起反诉，要求解除《房屋租赁合同》。本院于2020年7月22日向刘强送达了本案反诉状。 庭审中，刘强确认其从未缴纳过案涉房屋的物业管理费。另，刘强主张其解除合同的原因为案涉房屋无法办理文化证，无法开办KTV，合同目的无法实现。后刘强主张其解除合同的原因为疫情期间娱乐场所全部关闭，无法进场装修，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项认为因不可抗力致使不能实现合同目的故认为其享有法定解除权。刘强认为2020年3月23日其通过微信告知黄锐房屋不能经营KTV肯定不会租了是向黄锐发出解除合同通知。 再查，2020年7月22日，刘强向黄锐返还了案涉房屋，双方确认返还的房屋与交付时的清水状态一致。庭审中，刘强主张其向黄锐支付的359840元系保证金89960元、2019年9月7日至2020年5月7日6个月的租金（含免租期2个月）；黄锐主张该359840元系支付的保证金89960元、2019年9月7日至2020年3月6日6个月的租金，因刘强并未使用、装修房屋，且拖欠租金导致合同解除，故无免租期。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、转账凭证、微信聊天记录、物业费发票、关于缴纳物管费用的函、询问笔录等证据在卷佐证。 本院认为，黄锐与刘强签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、刘强是否享有合同解除权。 本院认为，本案中刘强主张其享有合同解除权主要基于两点理由，第一是认为案涉房屋无法办理文化证无法开办KTV，合同目的无法实现；第二是主张疫情期间娱乐场所全部关闭无法进场装修，因不可抗力致使不能实现合同目的故认为其享有法定解除权。对于刘强主张的第一点理由，本院认为《房屋租赁合同》并未约定刘强租用房屋的用途，也未约定案涉房屋须满足用于开办KTV使用，刘强租用房屋如何使用系其在接收房屋后自行安排，刘强所称租用案涉房屋用于开办KTV系其希望使用案涉房屋达到经营目的，而就租赁合同而言，一般情况下承租人的合同目的是使用租赁物，因此刘强不能以其开办KTV的经营目的不能实现来主张租赁合同的合同目的不能实现。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，根据该条规定，一方享有合同解除权的前提条件是对方的违约行为致使其不能实现合同目的，而本案中刘强并未举证证明黄锐存在何种违约行为致使刘强不能实现合同目的。因此刘强主张解除的第一点理由不成立。对于刘强主张的第二点理由，本院认为，刘强主张受新冠肺炎疫情影响不能进场装修致使不能实现合同目的，而根据刘强、黄锐微信聊天记录内容，双方沟通中刘强自始至终未有该项主张，而是反复强调房屋开不了KTV，本案中刘强未提供任何证据证明其在签订合同后曾进行过装修准备，其次即使新冠肺炎疫情可能会对装修进度有所影响，但并不足以导致刘强签订租赁合同使用租赁物的合同目的不能实现，因此刘强主张解除的第二点理由亦不成立。综上，本院认为，刘强不享有合同解除权无权解除合同。 二、黄锐是否享有合同解除权。 本院认为，《房屋租赁合同》约定刘强逾期未交纳按约应由刘强交纳的各项费用已给黄锐造成损失的，黄锐有权解除合同。本案中，即使按照刘强主张的租金支付的时间段，刘强也存在逾期支付租金的违约行为，因此黄锐享有合同约定的解除权，有权解除合同。关于解除时间的认定问题。本院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的反诉状送达刘强时，发生合同解除的效力。黄锐通过提起反诉的方式向刘强发出了解除通知，《房屋租赁合同》自反诉状送达刘强之日即2020年7月22日解除。 三、刘强支付的租金对应的租赁期限。 本案中，刘强主张其租金支付对应的租赁期限为2019年9月7日至2020年5月7日6个月（含免租期2个月），黄锐主张刘强支付的租金对应的租赁期限2019年9月7日至2020年3月6日6个月的租金，因刘强并未使用装修房屋，且拖欠租金导致合同解除，故无免租期。对此，本院认为，《房屋租赁合同》对免租期仅约定黄锐为刘强因装修投入较大免去两个月租金，但并未约定刘强未进行装修、提前退租的情况是否仍享有免租期，就该项内容双方约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本院认为，一般而言，免租期是出租人在承租人租赁期限较长或房屋涉及装修改造时给予的一定的租金优惠，通常双方会在合同中约定承租人违约导致租赁合同提前解除时是否须补交免租期租金。由于本案双方对此未有明确约定，本院从公平角度出发，根据租赁合同解除前刘强实际履行的租赁期限在整个租赁期限的占比来确定刘强可以享受的免租期。本案中，刘强实际履行了租赁319天，占整个租赁期限的比例为8.7%（319÷3650=0.087）,则刘强应当享受的免租期为5天（60×8.7%＝5.2）。据此本院认定刘强支付了2019年9月7日至2020年3月11日的租金。 四、刘强是否应当支付2020年3月7日起至2020年7月16日（反诉之日）的租金193414元及2020年7月17日至7月22日期间的占有使用费为8996元。 本院认为，本院已经认定租赁合同于2020年7月22日解除，在租赁合同解除之前，刘强应当支付租金。刘强已支付2019年9月7日至2020年3月11日的租金，欠付2020年3月12日至7月22日租金，对此刘强应当支付，该期间对应的租金金额为196412.7元（44980×4＋44980÷30×11=196412.7）。 五、刘强是否应当支付2019年9月15日至2020年7月14日租赁房屋物业管理费22490.1元，是否应按照2249.01元/月的标准从2020年7月15日起支付物业管理费至房屋实际返还之日止。 本院认为，《房屋租赁合同》约定租赁期间的物业管理费由刘强承担，因刘强未向物业管理公司进行缴交，黄锐进行代缴后有权要求刘强支付，故对于黄锐要求刘强支付物业管理费22490.1元，本院予以支持。另，合同解除前的物业管理费均应当由刘强承担，故刘强还应当向黄锐支付2020年7月15日至7月22日期间的物业管理费599.7元（749.67×3÷30×8＝599.7），以上共计23089.8元。 六、黄锐是否应返还刘强保证金89960元。 本院认为，《房屋租赁合同》约定刘强向黄锐交付租房保证金89960元，刘强在合同期内退租，黄锐不返还保证金。同时，合同还约定刘强逾期未交纳按约定应按由其交纳的各项费用已给黄锐造成损失的，黄锐有权解除合同不返还保证金。本案中，刘强确有提前退租的行为且黄锐行使合同约定解除权解除合同，因此保证金依双方约定不应予以退还。 七、刘强是否应支付逾期支付租金利息。 本院认为，《房屋租赁合同》约定租金每半年支付一次，支付时间为每半年到期前15天，结合合同签订当日刘强支付了6个月租金的事实，可以认定刘强在签订合同时支付的是2019年9月7日至2020年3月6日期间的租金，那么刘强应当在2020年2月20日支付下一期租金。刘强逾期支付租金，给黄锐造成了资金占用的利息损失，对此刘强应当赔偿。刘强应支付的逾期支付租金利息为：以196412.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月21日计算至付清之日止。现黄锐主张“以2020年3月7日至2020年7月14日期间的租金193414元为基数，从2020年2月22日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%标准计算”，因其主张的租金基数和起算时间分别低于和晚于本院计算时间，对此本院予以认可。对其主张的利息计算标准本院不予认可。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘强与被告（反诉原告）黄锐2019年9月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除； 二、原告（反诉被告）刘强于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄锐租金196412.7元； 三、原告（反诉被告）刘强于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄锐物业管理费23089.8元； 四、原告（反诉被告）刘强于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄锐资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以193414元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月22日起计算至实际付清之日止； 五、被告（反诉原告）黄锐无需向原告（反诉被告）刘强返还保证金89960元； 六、驳回原告（反诉被告）刘强的全部诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）黄锐的其他反诉诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取4605元，由原告（反诉被告）刘强承担。本案反诉案件受理费减半收取4429元，由原告（反诉被告）刘强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 林 旭 二〇二〇年十月十六日 书记员 周梦思