广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初20932号原告：广东公诚设备资产服务有限公司五分公司，住所地：广东省东莞市万江街道共联社区×××××××××××。负责人：陈小华，任总经理。委托诉讼代理人：邓杰，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东莞信律师事务所律师。被告：雷德荣，男，1969年3月14日出生，汉族，住湖北省松滋市街河市××××××××××，公民身份号码：422××××××××××××970。原告广东公诚设备资产服务有限公司五分公司（以下简称公诚服务五分公司）诉被告雷德荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告公诚服务五分公司的委托诉讼代理人周杰、被告雷德荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告公诚服务五分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年12月1日至2020年4月30日期间的物业费28520.69元及滞纳金38502.93元（滞纳金以被告拖欠的物业费为基数，按日3‰的标准计算，自2017年12月21日起计至完全清偿之日止，现暂计至2020年4月20日为38502.93元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为受托方与委托方东莞市高威房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为委托方位于东莞市×××××××××粤丰江畔豪庭提供物业服务，物业费收费标准为2.8元/月/平方米，业主或承租人应于当月20日向原告缴纳当月的物业费。原告与东莞市高威房地产开发有限公司就未尽事宜，另外签订了补充协议，约定业主或承租人应于当月20日缴纳当月的物业费，逾期未缴纳的业主应自逾期之日起每日按应交费用千分之三的标准向原告支付滞纳金。被告作为粤丰江畔豪庭91栋9101的业主，其物业建筑面积为351.24平方米，其每月应向原告支付物业费983.47元，但被告自2017年12月1日起至今拖欠原告的物业费，截至2020年4月30日被告尚拖欠原告物业费共计28520.69元。期间，虽经原告多次催要，但被告至今拒不支付。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告雷德荣辩称，1、被告没有与原告签订物业服务合同，也没有看过原告提供的案涉物业服务合同；2、被告不清楚何时向原告交付过物业管理费，故无法确认被告是否从2017年12月1日起没有向原告缴纳物业管理费。经审理查明，原告主张，被告于2016年9月11日与东莞市高威房地产开发有限公司（以下简称高威公司）签订商品房买卖合同，约定被告购买位于东莞市×××××××××××××××××××××××物业，建筑面积为351.24平方米。原告于2016年11月17日与高威公司签订前期物业服务合同及前期物业服务收费补充协议，约定原告为粤丰江畔豪庭一期提供物业管理服务，委托管理期限为2016年12月1日至2017年12月31日，别墅的物业服务费每月按每平方米2.8元的标准收取，业主或承租人应在每月20日前缴纳当月的物业服务费，逾期不交的，从逾期之日起按每日按应交费用的千分之三加收纳滞金。原告于2017年12月26日又与高威公司签订前期物业服务合同及补充协议，约定原告为粤丰江畔豪庭一期提供物业管理服务，委托管理期限为2018年1月1日至2020年12月31日，别墅的物业服务费每月按每平方米2.8元的标准收取，业主或承租人应在每月20日前缴纳当月的物业服务费，逾期不交的，从逾期之日起按每日按应交费用的千分之三加收纳滞金。被告每月应向原告交纳当月的物业服务费应计算为983.47元（2.8元/平方米×351.24平方米），被告至今未向原告支付2017年12月1日至2020年4月30日期间的物业服务费合计28520.69元。依据案涉前期物业服务合同及补充协议的约定，被告应向原告清偿该物业服务欠款28520.69元，并应以当月欠款983.47元为计算基数，按每日千分之三的标准分别从当月的21日起向原告计付滞纳金至实际清偿之日止，如2017年12月物业服务费的滞纳金应以欠款983.47元为计算基数，按每日千分之三的标准从2017年12月21日计算至实际清偿之日止。被告于庭审中对原告主张的上述物业服务费的计算标准以及欠费情况无异议，但主张，由于原告擅自将被告装修产生的钢筋进行变卖，以及案涉房屋内的网线全部被破坏，案涉房屋并存在漏水、下水管道堵塞的问题，被告因为上述情况于2017年年底多次与原告沟通未果，虽然不能确定钢筋以及网线是否原告的工作人员偷盗，但原告对被告案涉房屋的财产具有保管义务，且原告曾确认过钢筋是由其保安人员进行变卖的。被告因此才没有向原告支付相应的物业服务费。但若原告同意先行赔偿被告因被变卖钢筋产生的损失4000元，被告同意向其交纳物业服务费欠款，但不同意支付滞纳金，理由是原告没有处理好上述问题，且被告没有与原告签订相关物业服务合同，不认可原告主张的滞纳金计算标准。原告针对被告的上述主张回应称，被告确实有向原告反应钢筋、网线被偷盗的情况，原告也有要求被告到原告处协调处理，但被告一直没有到原告处处理，且钢筋及网线并不是原告卖掉的，至于房屋漏水及下水道堵塞的问题，实际上是原告发现后主动通知被告的，房屋漏水是被告与开发商之间的纠纷，且案涉物业是别墅，没有与其他业主共用下水道的情况，应当由被告自行处理而不属于物业处理的范围，原告不同意向被告赔偿4000元。至于滞纳金，原告已与案涉物业的开发商签订前期物业服务合同及补充协议，该合同及协议依法适用于案涉物业所在小区的全部业主，不需要单独与业主签订相关物业服务合同。另查明，根据原告提供的物业服务企业资质证书显示，广东公诚设备资产服务有限公司的资质等级为壹级。以上事实，有原告提供的前期物业服务合同及补充协议、商品房买卖合同、收楼确认书、发票、资质证书等证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。虽然被告并未与原告签订相关物业服务合同，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，故案涉前期物业服务合同及补充协议依法对被告具有约束力。原告诉请被告向其交纳2017年12月1日至2020年4月30日期间的物业服务费合计28520.69元合法有据，本院依法予以支持。至于原告诉请的滞纳金，虽然案涉前期物业服务合同及补充协议已经明确载明了物业服务费的交纳时间以及逾期交纳应承担的滞纳金计算标准，但根据查明的事实可知，被告是由于其物业内发生钢筋、网线被盗卖以及房屋漏水、下水道堵塞等问题与原告协商未果才未向原告交纳该物业服务费，虽然被告未能提供任何证据证明损失的具体情况以及该损失与原告的行为存在关联，但原告亦未提供任何证据证明其在双方协商未果后已通过书面的形式向被告催缴该物业服务费，故本院仅酌情支持滞纳金以欠款28520.69元为计算基数，按补充协议约定的每日千分之三的标准从起诉之日即2020年8月4日计至实际清偿之日止，但滞纳金之和应以不超过欠款28520.69元为限。原告该项诉请超出的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告雷德荣于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东公诚设备资产服务有限公司五分公司支付2017年12月1日至2019年4月30日期间的物业管理服务费28520.69元及滞纳金（滞纳金以28520.69元为计算基数，按每日千分之三的标准从2020年8月4日计至实际清偿之日止，但以不超过欠款28520.69元为限）；二、驳回广东公诚设备资产服务有限公司五分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费737.8元，由原告广东公诚设备资产服务有限公司五分公司负担341.8元，由被告雷德荣负担396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  周 昭 君二〇二〇年十月二十九日法官助理  黎晓明愉婷附本案相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。