广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初15179号原告（反诉被告）：广州市华俊物业管理有限公司，住所地广州市番禺区桥南街汇景大道350号北区四座三梯401、402房。法定代表人：谢伟仲。委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区德宝花园业主委员会，住所地广州市番禺区桥南街汇景大道350号北区5街37号。法定代表人：郭锡流，职务主任。委托诉讼代理人：黄锋文，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婵，广东银德律师事务所实习人员。广州市华俊物业管理有限公司（以下简称华俊公司）与广州市番禺区德宝花园业主委员会（以下简称德宝花园业委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华俊公司的委托诉讼代理人陈健彬，德宝花园业委会的法定代表人郭锡流及委托诉讼代理人黄锋文，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华俊公司向本院提出诉讼请求：1.确认华俊公司、德宝花园业委会于2015年7月1日签订的《德宝花园南区物业管理委托合同书》、《德宝花园北区物业管理委托合同书》未终止，德宝花园业委会应继续履行两合同；2.德宝花园业委会承担本案诉讼费用。事实与理由：华俊公司自2008年起为广州市番禺区桥南街德宝花园提供物业管理服务，德宝花园成立业主委员会后，德宝花园业主委员会于2015年7月1日与华俊公司签订了《德宝花园南区物业管理委托合同书》、《德宝花园北区物业管理委托合同书》。两合同约定：华俊公司为德宝花园南、北区的商铺、别墅提供物业管理服务，合同第十八条约定委托管理期限为2015年7月1日至2018年6月30日；服务期限届满前3个月内，被告未将续聘或解聘意见通知原告的，视为被告同意续聘，服务期限自动延续1年。2018年6月，德宝花园业委会并无在服务期届满前通知华俊公司是否续聘，双方的委托合同服务期限自动延续1年。至2019年3月30日前，德宝花园业委会并无通知华俊公司是否续聘、解聘，因此委托管理期限自动顺延至2020年6月30日。2019年10月，德宝花园业委会向华俊公司发出《关于德宝花园物业服务项目交接的函》，要求华俊公司撤出德宝花园，移交德宝花园的物业管理资料。综上所述，双方签订的两份物业管理委托书合同期仍未届满，德宝花园业委会单方解聘的行为已构成违约，我方不同意提前解除委托合同，要求德宝花园业委会继续履行合同。因此，我方为维护自身合法权益，根据有关的法律规定，依法提起诉讼，请法院判如所请。德宝花园业委会辩称，请求法院驳回华俊公司的诉请，首先物业合同原本是在2018年6月3日到期的，由于德宝花园业委会还未能选聘到新的物业管理公司，根据合同的条款所以就延期了一年。2019年3月20日，德宝花园业委会通知华俊公司并且向其送达了关于选聘物业管理服务企业的函，并有法定代表人的签字，告知其根据业主大会的决定重新选聘物业公司，并且采取招投标的方式及明确告知原合同于2019年6月30日到期，华俊公司的工作人员购买了标书，但是最终没有参与招投标。德宝花园业委会依据法定的程序经过招投标确定了广州市领荟翔物业管理有限公司作为新的物业公司进驻。实际上双方的物业管理服务合同于2019年6月30日正式终止。由于新的物业公司需要与原告协商进场交接事宜，故华俊公司的工作延续到2019年11月24日才正式撤出。因为德宝花园业委会已于2019年3月20日正式通知了华俊公司，所以华俊公司引用合同第36条主张德宝花园业委会违约并不成立，请求法院驳回华俊公司的全部诉请。德宝花园业委会向本院提出反诉请求：1.华俊公司支付经营性收入提成66000元；2.华俊公司立刻搬离办公用房，交还给德宝花园业委会，并以6000元/月为标准支付从2019年11月1日起直至实际交还房屋为止的房屋占用费；3.华俊公司立即向德宝花园业委会移交全部物业管理档案及有关资料；4.华俊公司退还预收的部分业主2019年11月、12月的管理费81846.48元（暂统计有136位业主），6位业主的装修押金30000元；5.华俊公司承担本案的诉讼费用。庭审中，德宝花园业委会撤回其第四项反诉请求，并增加一项反诉请求为：华俊公司支付自2019年3月至2019年5月的物业经费（经营性收入提成）18000元。事实与理由：德宝花园业委会与华俊公司于2015年7月1日签订了《德宝花园南区物业管理委托合同书》和《德宝花园北区物业管理委托合同书》，约定由华俊公司对两个小区的进行物业管理服务。两份合同的第二十九条约定华俊公司须从经营性收入中每月支付6000元给德宝花园业委会作为活动开支，但华俊公司仅支付了部分款项，尚有66000元未支付。华俊公司拖欠2018年1月至6月及2019年6月至10月共计11个月的经营性收入提成，每月6000元。原合同于2019年6月30日到期终止。德宝花园业委会通过召开业主大会、公开招投标等方式确定广州市领荟翔物业管理有限公司作为新的物业管理公司，并与其签订了新的物业管理合同。新合同约定新公司于2019年11月1日进驻小区接管业务。德宝花园业委会在2019年10月9日通知华俊公司于2019年11月1日上午9时与新公司进行交接，但华俊公司以各种理由拒不办理交接。经番禺区住房和城乡建设局发函责令其限期移交并退出后，才将人员撤离，但至今未办理移交手续，仍然占用办公用房拒不交还，造成新公司另外租用场地办公。综上，华俊公司的行为已构成违约，并造成了德宝花园业委会的经济损失。现提起反诉，望判如所请。华俊公司对德宝花园业委会的反诉辩称，1.经营性收入提成只是拖欠了德宝花园业委会2019年3月-11月九个月的提成收入，共计5.4万元。2.不同意第二项反诉请求，因为新的物业公司与德宝花园业委会的业主在2019年11月1日已经将场地张贴封条，也不给华俊公司的工作人员进入，德宝花园业委会主张的房屋我方没有实际占用，也无法使用。3.对于第三项反诉请求，我方认为被告在选聘解聘物业服务企业的流程上是违法的，我方不承认这个选聘解聘的结果。且根据双方签订的物业服务合同，华俊公司的物业服务期限至2020年6月30日。双方的物业服务合同仍未解除，故不同意移交物业管理档案及相关资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2015年7月1日，德宝花园业委会（甲方）与华俊公司（乙方）签订《德宝花园北区物业管理委托合同书》及《德宝花园南区物业管理委托合同书》，约定甲方将广州市番禺区德宝花园北区及南区均委托予乙方实行物业管理服务，其中北区的总用地面积178377.29平方米、总建筑面积168121.78平方米，而南区的总用地面积116765.52平方米，总建筑面积110603.99平方米；本合同经业主大会书面表决并由业委会讨论通过，委托管理期限为自签订合同之日起，即自2015年7月1日起至2018年6月30日止；经营性收入用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，财务公开，并按经营性收入（包括车辆临停、月租）按照每月3000元由业委会支配使用，另外乙方定额支付给甲方每月3000元，甲方用于聘请专人定期听取业主意见等开支，以上两笔款项合计共每月6000元，乙方必须于每月5日前将上月应付款划入甲方指定账户；甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方，服务期限届满前3个月内，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年；本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月，双方的权利义务继续按本合同执行。2019年3月21日，德宝花园业委会向华俊公司发出《关于选聘物业管理服务企业的函》，载明：根据《广州市物业管理暂行办法》的要求，物业管理服务期限将于2019年6月30日到期，为了保障业主和华俊公司的权益，德宝花园业委会按上级规定通过向社会公开招聘的方式确定候选物业公司，同时与华俊公司共同提交业主大会进行表决，最终选聘单位由业主大会表决决定；本次业主大会决定选聘华俊公司的，业委会将与华俊公司重新签订服务合同；本次业主大会决定选聘其他物业管理公司的，将于表决结果公示完毕后与华俊公司依法终止物业管理合同，业委会将与业主大会决定选聘的物业管理公司签订服务合同。2019年4月1日，桥南街陇枕社区居委会向德宝花园业委会出具《关于德宝花园小区选聘物业公司的指导意见》，载明采用书面征求意见形式召开本次业主大会，并建议召开业主大会表决对现管物业服务企业是否续聘，如业主大会结果作出不续聘决定，再经业主大会选聘新的物业服务企业。2019年6月18日，德宝花园业委会（委托单位、甲方）与广州群生招标代理有限公司（代理机构、乙方）签订《项目委托代理协议》，约定甲方将德宝花园小区物业管理服务项目委托给乙方组织实施采购。2019年6月24日，德宝花园业委会邀请包括华俊公司在内的六家公司参与德宝花园小区物业管理服务项目的投标。2019年7月15日，广州群生招标代理有限公司就德宝花园小区物业管理服务项目作出《评标报告》，载明评标委员会通过对各投标文件进行初审及商务评议、服务评议、价格评议，综合各投标人的得分情况，向招标人推荐第一名广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）为中标供应商。同日，广州群生招标代理有限公司向德宝花园业委会出具《招标结果通知》，显示中标供应商为领荟翔公司。2019年9月4日，德宝花园业委会向小区全体业主发布《关于公示业主大会表决结果的通知》，内容为：德宝花园业委会于2019年8月15日至2019年9月3日期间采用书面征求形式组织召开业主大会会议，对“解聘广州市华俊物业管理有限公司和选聘广州市领荟翔物业管理有限公司为德宝花园提供物业管理服务”进行了投票表决，并于2019年9月3日在德宝花园业委会办公室统计、查验了业主表决票，邀请桥南街道办事处、业主代表对统计、查验表决票过程进行了监督，现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年9月4日起至2019年10月3日止。该通知所附《业主大会表决结果汇总统计表》载明：德宝花园业主总人数593人，同意的业主人数529人，占业主总人数的比例89.21%，反对的业主人数41人，占业主总人数的比例6.91%，弃权的业主人数10人，占业主总人数的比例1.68%。2019年10月9日，德宝花园业委会向华俊公司出具《关于德宝花园物业服务项目交接的函》，称华俊公司与德宝花园小区的服务合同已于2019年6月30日到期，德宝花园业委会根据《广州市物业管理暂行办法》的有关规定于2019年8月15日至9月3日依法组织召开业主大会表决“解聘广州市华俊物业管理有限公司和选聘广州市领荟翔物业管理有限公司为德宝花园提供物业管理服务”，并依法通过，为确保德宝花园物业服务项目顺利交接，请华俊公司根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等相关规定，于2019年11月1日上午9时与领荟翔公司进行交接。2019年10月23日，德宝花园业委会作为甲方与领荟翔公司作为乙方签订《德宝花园物业管理服务管理合同》，约定乙方为德宝花园小区提供物业服务，合同期限为三年，从2019年11月1日起至2022年10月31日止。2019年10月31日，领荟翔公司向广州市番禺区住房和城乡建设局提交物业服务企业合同备案，广州市番禺区住房和城乡建设局出具相应备案回执，载明选聘单位为德宝花园业委会，物业项目名称为德宝花园别墅。2019年11月18日，广州市番禺区住房和城乡建设局向华俊公司出具《责令限期办理移交手续并退出物业管理区域通知书》，称德宝花园业委会于2019年10月9日向华俊公司发出《关于德宝花园物业服务项目交接的函》，要求华俊公司于2019年11月1日上午9时与领荟翔公司进行交接，截止11月15日，华俊公司仍未与德宝花园业委会办理移交手续并退出德宝花园物业管理区域，华俊公司的行为违反了《广东省物业管理条例》五十条第三款及《广州市物业管理暂行办法》第七十八条第二款的规定。根据《广东省物业管理条例》第六十三条的规定，现责令华俊公司于2019年11月19日前按照《广东省物业管理条例》第五十一条的规定向德宝花园业委会移交合法占有的资料和财务，并配合领荟翔公司做好交接工作，逾期不退出德宝花园物业管理区域，或者存在损毁、破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，该局将依法予以严肃处理。2019年11月23日，德宝花园业委会向华俊公司发出《关于收回德宝花园物业管理用房、门岗、监控室和共用设施设备的通知》，称华俊公司至2019年11月23日仍强行占用小区物业管理用房和不退出德宝花园物业管理区域，德宝花园业委会决定于2019年11月24日收回德宝花园物业管理用房、门岗、监控室、公用设施设备等使用权，请华俊公司于2019年11月24日前搬离物业管理用房、门岗、监控室，并于2019年11月24日前将小区业主资料清册、预收单元物业服务费清单、预收单元装修押金等法律法规规定的资料移交德宝花园业委会，华俊公司应自行清理公司和私人物品等。华俊公司提起本案诉讼后，其在庭审中确认其并非德宝花园小区业主，德宝花园业委会曾在2019年4月份启动是否续聘华俊公司作为小区物业服务企业的投票，但在未有投票结果的情况下于5月中下旬自行通知终止了对是否续聘的表决，在6月份又直接公示邀请招标公司选聘新的物业企业，因此，德宝花园业委会在选聘物业企业流程中并未先行表决是否续聘旧的物业公司，违背桥南街陇枕社区关于德宝花园小区选聘物业公司的指导意见，也不符合法定选聘续聘流程，后德宝花园业委会就德宝花园小区物业管理服务项目选择招投标公司未经业主大会同意，违反了《广州市物业管理暂行办法》的相关规定，华俊公司也没有参加相应招投标程序，且代理招投标公司所评定物业公司的考核条件、标准、评分依据均未向全体业主公示，亦未得到业主大会确认，就将选聘领荟翔公司作为物业公司在业主大会上进行表决，未给予业主选聘续聘其他物业公司的权利。而德宝花园业委会认为双方合同已于2019年6月30日终止，其经过业主大会投票同意通过招投标方式选聘新的物业企业符合相关规定，合同终止后因暂未选出新的物业公司，且华俊公司已预收了部分业主的管理费，故德宝花园业委会允许华俊公司在2019年7月至9月期间继续管理涉讼小区至新的物业公司进驻。关于占用费及资料交接问题。德宝花园业委会确认华俊公司所占用的XX大道XX-1号房的原物业管理用房及XX大道XX-2号房二楼的监控中心均位于德宝花园小区内，系开放商配备给业委会使用，无办理权属证明，每间房面积约80平方米，2019年11月24日华俊公司撤出小区后，双方并未交接物业用房及办公用品，业委会为保障安全将物业上锁，并多次通知华俊公司移交物业管理用房，但华俊公司未予配合，故华俊公司除向其移交全部物业档案资料外，还应按小区周边商铺的租赁价格35元/平方米的标准支付房屋占用费。其中，华俊公司应移交的管理资料包括：1.业主资料清册（业主姓名、业主身份证号码、单元面积、联系电话等）；2.2019年预收单元物业服务费清单；3.2019年预收单元装修押金清单；4.小区公共收益清单（公共经营合同资料）；5.小区单元物业维修资金清册；6.消防设施维保记录；7.小区相关图纸（建设工程规划验收合格证、小区总平面图、给排水竣工图、消防管网图、电气竣工图等资料）。而华俊公司确认双方尚未对物业管理的相关资料及办公用房进行交接，但认为未交接的原因在于部分资料在原物业管理用房内，德宝花园业委会将房屋上锁并找人看守，不允许华俊公司员工进入。另外，华俊公司不同意在本案生效前与德宝花园业委会共同办理物业管理用房及涉案小区物业档案资料的交接手续，称其系被迫撤出涉案小区物业办公地点，很多办公用品仍留在办公场地内，德宝花园业委会要求交接的资料并无法律依据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，德宝花园业委会委托华俊公司对德宝花园南区及北区实行物业管理服务，双方并于2015年7月1日签订两份《物业管理委托合同书》，该两份合同主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据合同约定，委托管理期限自2015年7月1日至2018年6月30日，服务期限届满前3个月内，德宝花园业委会未将续聘或解聘意见通知华俊公司的，视为德宝花园业委会同意续聘，服务期限自动延续1年。现华俊公司提起本案诉讼认为双方的委托合同服务期限在到期后自动延续1年至2019年6月30日，德宝花园业委会未在该延续的服务期限届满前3个月内即2019年3月30日前通知其是否续聘，双方对涉案小区的委托管理期限应继续顺延至2020年6月30日。本院对此分析如下：首先，德宝花园业委会已于2019年3月21日向华俊公司出具《关于选聘物业管理服务企业的函》，明确告知华俊公司双方的物业管理服务期限将于2019年6月30日到期，同时德宝花园业委会将通过向社会公开招聘的方式确定候选物业公司，与华俊公司共同提交业主大会进行表决，最终选聘单位由业主大会表决决定，若业主大会决定选聘华俊公司，则业委会将与华俊公司重新签订服务合同。前述函件内容即应视为德宝花园业委会已向华俊公司发出要求终止涉讼两份《物业管理委托合同书》的意思表示，并告知其将通过业主大会表决决定新的物业管理企业；其次，华俊公司确认其并非德宝花园小区的业主，其以德宝花园业委会选聘续聘物业管理服务企业程序违法为由提出主张，缺乏法律依据，且不属物业服务合同法律关系的范畴；最后，华俊公司现已撤出涉案小区，而德宝花园业委会亦已在2019年10月23日与领荟翔公司签订《德宝花园物业管理服务管理合同》，委托领荟翔公司为德宝花园小区提供物业服务，即华俊公司与德宝花园业委会签订的两份《物业管理委托合同书》已无继续履行的可能性。因此，对于华俊公司主张确认涉讼两份《物业管理委托合同书》未终止，并要求德宝花园业委会继续履行合同的诉讼请求，缺乏理据，本院予以驳回。关于经营性收入提成问题。《物业管理委托合同书》约定，华俊公司应于每月5日前支付当月经营性收入6000元至德宝花园业委会指定账户。现华俊公司确认其拖欠2019年3月至10月的经营性收入提成未付，对于德宝花园业委会反诉主张2018年1月至6月的经营性收入亦未提交任何证据证明其已履行支付义务，故对于德宝花园2018年1月至6月及2019年3月至10月共计14个月的经营性收入84000元（6000元×14个月），华俊公司应当支付给德宝花园业委会。关于腾空物业及支付占用费的诉请。因德宝花园业委会确认其在华俊公司撤出涉讼小区管理后便将原物业管理用房上锁，华俊公司无法进入使用，然而，华俊公司取回房内办公用品需要德宝花园业委会的配合，现有证据并不足以证明德宝花园业委会在本案庭审前曾就物业管理用房的交接问题与华俊公司进行协商，故德宝花园业委会主张华俊公司支付本案庭审前发生的占用费缺乏理据，本院不予支持。而华俊公司在庭审当天明确不同意办理物业管理用房的交接手续，故德宝花园业委会主张华俊公司应腾空物业管理用房，并自本案庭审之日即2020年7月2日起支付房屋占用费有理，本院予以支持。至于占用费标准，德宝花园业委会主张以每月6000元计算，该标准明显过高，且德宝花园业委会也并未举证相应计付依据。现德宝花园业委会陈述华俊公司占用XX大道XX-1号物业管理用房及位于XX大道XX-2号房二楼的监控中心，其中XX-1号及XX-2号房屋面积均约80平方米，而根据其提供的物业照片显示，二楼约占一楼面积的三分之一左右，故本院参照广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》载明的德宝花园办公用房23元/平方米的租金标准，酌情将华俊公司每月应付的占用费调整为2500元，即华俊公司应自2020年7月2日起按每月2500元的标准向德宝花园业委会支付占用费至实际交还房屋之日止。至于物业管理档案资料交接的问题。物业服务合同终止后，将相关物业管理资料交接给所管理小区业委会属物业服务企业的合同附随义务，因华俊公司确认双方暂未交接，故德宝花园业委会诉请华俊公司移交相应资料，于法有据，本院予以支持。移交的资料具体包括：1.业主资料清册（业主姓名、业主身份证号码、单元面积、联系电话等）；2.2019年预收单元物业服务费清单；3.2019年预收单元装修押金清单；4.小区公共收益清单（公共经营合同资料）；5.小区单元物业维修资金清册；6.消防设施维保记录；7.小区相关图纸（建设工程规划验收合格证、小区总平面图、给排水竣工图、消防管网图、电气竣工图等资料）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市华俊物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于XX大道XX-1号物业管理用房及XX大道XX-2号房二楼的监控中心腾空交还广州市番禺区德宝花园业主委员会管业，并按2500元/月的标准向广州市番禺区德宝花园业主委员会支付自2020年7月2日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；二、广州市华俊物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区德宝花园业主委员会支付经营性收入84000元；三、广州市华俊物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区德宝花园业主委员会移交物业管理档案资料[具体如下：1.业主资料清册（业主姓名、业主身份证号码、单元面积、联系电话等）；2.2019年预收单元物业服务费清单；3.2019年预收单元装修押金清单；4.小区公共收益清单（公共经营合同资料）；5.小区单元物业维修资金清册；6.消防设施维保记录；7.小区相关图纸（建设工程规划验收合格证、小区总平面图、给排水竣工图、消防管网图、电气竣工图等资料）]；四、驳回广州市华俊物业管理有限公司的诉讼请求；五、驳回广州市番禺区德宝花园业主委员会的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22360元及反诉受理费950元，均由广州市华俊物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  卢佩玲人民陪审员  何伟明二〇二〇年十月二十日书 记 员  杜嘉华