重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初19415号原告：曾斌，男，1970年2月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号5栋1单元第1层5号，统一社会信用代码915000005789950590。负责人：王崇合，总经理。委托诉讼代理人：胡巍，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丹，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。第三人：重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴服装城大道41号4幢-1-1门市1号，统一社会信用代码91500000585728987R。法定代表人：唐垠。原告曾斌与被告上海高地物业管理有限公司重庆分公司（以下简称高地物业重庆分公司），第三人复信置业有限公司（以下简称复信置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告曾斌，被告高地物业重庆分公司的委托诉讼代理人胡巍、杨丹到庭参加了诉讼，第三人复信置业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告消除沉降花园中的水电燃气管网的安全隐患；2.判令被告书面告知并在小区公示确认小区规划设计中的数万平方米的设备房是否属于被告的公共管理区域及其间设备维护使用情况；3.判令被告书面告知并在小区公示：其从第三人处接收小区时的公共区域、设施设备及其位置坐落图；提供其开展物业服务之日起至今的小区公共场地、公共设施设备的管理和使用现状，具体到小区公共设施设备有无增减或损失信息、公共区域面积有无变化信息、公摊面积是否被违章侵占信息、物业费的收费依据、单价、金额及分摊方式等物业管理服务协议的履行约定内容；4.判令被告书面告知并在小区公示小区公共绿化区域及其物业绿化服务面积、绿化率与物业管理服务状况；5.判令确认第三人赠送原告的全赠送面积和花园面积不属于被告的公共管理区域和公摊费用的范围，应计入原告私人房产管护面积结算物业费，且因第三人未能将该部分移交原告，被告应当直接向第三人收取该部分的物业服务费用；6.判令被告承担本案诉讼费用。原告曾斌在庭审中对上述诉讼请求明确为：1.判令被告消除花屿城地陷安全隐患及其中埋放的燃气管网、电缆、水管、下部虚空引发的弯曲断裂的安全隐患；2.判令被告书面告知原告其从第三人接手小区物管之日起，第三人报规划审批通过的设施设备房是否纳入其物业管理和维护范围，公共设施设备使用情况和是否计入公摊收费，是否是作为公共区域进行管理，对现有挪用现象依法进行纠正和履行物管的整违协助义务；3.判令被告书面告知原告并在小区公示：被告从第三人处接手小区时的公共区域、设施设备及其位置坐落图，提供被告开始在案涉小区提供物业服务之日至今的公共场地、绿地、设施设备的使用现状和收费情况，具体到第二项诉请中规划指定的设施设备房及其规划的设备使用情况。公共服务区域的坐落边界与开始接手时有无数据上的变化和被侵占挪用现象，收费中有无具体体现和业主分摊；4.判令被告书面告知原告并在小区公示：公共绿化区域及其绿化服务面积、绿化率与物业管理服务现状，特别指各户周边第三人赠送的花园是如何管理的；5.判令确认第三人赠送原告的全赠送面积和花园面积不属于被告的公共区域管理和公摊费用的范围，应当是原告所有，由原告取得产权证后按确权面积收取物业管理费，因第三人未向原告移交该部分标的物，在移交前的服务应当向第三人收取物管费；房权证在原告名下部分，被告说明如何服务、如何收费、如何区分产权部分和赠与部分的界限；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所在的×小区的物业服务企业，在本案之前，被告起诉原告要求支付物业服务费，原告认为被告在物业服务中存在诸多问题，应当予以整改。第一，消除小区花园沉降引发的水电燃气管网安全隐患问题是被告的法定义务。因第三人设计不合理，导致其开发的另一项目复地山与城发生花园沉降，引发路面垮塌、管网拉裂、燃气泄漏等安全问题，后在案涉的×小区修建阶段，原告现场查勘发现该小区存在同样的问题，当时就向第三人反映并要求整改，第三人承诺整改，但后因其领导涉及刑事案件，导致工程长期停工，整改也未能进行，安全隐患至今未消除。目前案涉小区花园区域已发生沉降，若不整改必然导致管网断裂等问题，这也是原告至今未接房的原因之一。被告作为小区物业服务企业，应负有消除小区安全隐患的责任。第二，前期物业管理合同存在产生程序不规范、内容约定不明确、履约不正确等问题，特别是对于未接房业主不得强行实施服务。一是案涉小区的前期物业管理合同并未与原告协商并经原告确认，二是物业服务合同对于小区公共区域与私人产权区域的界定不清，导致小区违建较多，难以认定小区规划中的设备及其设备房的物业服务内容在合同约定不明，导致该部分的物业服务和收费混乱，系被告失职导致。第三，被告应公开物业服务边界现状和服务内容等履约过程中的真实情况，才有资格收取物业管理费，一是被告应明确和公开小区规划设计中的数万平方米设备房面积是否纳入被告物业管护范围以及其性质、被告实际进行的物业服务状态、小区物业公共区域管理面积图和设备用房及设备使用状态、小区公共绿化区域及服务面积。被告还应纠正收费标准，按规定和据实调整计费面积和标准，履行小区安全主体责任、整治违建等法定职责。第四，被告的错误行为应当予以纠正，一是物业服务合同中的相应条款应依法纠正、变更和补充完善，二是应当纠正被告错误代业主接收开发商未完成小区的问题物业的行为：未认真清点，对大量设备房视而不见而草率入职物业管理，且该行为误导消费者，使消费者误认为设备房系开发商赠送面积。综上，原告认为，被告有义务明确小区楼盘物业及其设施设备状态信息和服务区域等全部实情并向包括原告在内的全体业主公开，故原告诉至法院，望依法判决。被告高地物业重庆分公司辩称，1.原告提供的证据无法证明小区内存在地陷安全隐患和水电燃气管网安全隐患，且地陷安全隐患应由相关政府部门管理和维护，水电燃气管网应由具有相关管理资质的企业进行维护，因此被告不具备维护的责任和资质；2.原告提供的规划图纸不能看出设备管理用房及其设备面积和位置，因此原告的第二项诉请不明确，被告也无从公示确认；3.诉请第三项、第四项，根据×前期物业服务合同及前期物业服务协议，被告无义务向原告公开原告申请的事项，关于原告所称的收费方式等问题，有重庆市物业管理条例规定及×前期物业服务合同的约定；4.诉请第五项，原告所称此部分第三人赠送给原告的面积，与被告无关，被告仅依据第三人交接的物业提供服务，原告若与第三人对该部分面积权属有争议，应与第三人协商解决。被告收取物业服务费是根据重庆市物业管理条例第47条第3款，及×前期物业服务合同第4章第8条，以上物业服务费用已在（2020）渝0112民初8827号民事判决书中予以确认；5.诉讼费应由原告承担；6.原告第2、3、4项请求都是基于业主的知情权，而原告提出的2、3、4项请求中需要被告知的内容，既无相关法律法规明确规定，也无合同约定，因此原告需要知晓的内容无请求权基础。原告的证据中并无举示原告曾向被告行使过其认为的知情权，因此被告既未侵害原告的知情权，也未造成损害结果，请求驳回原告诉讼请求。第三人复信置业公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即曾斌举示的照片打印件、花屿城地下结构照片、渝北区国土资源分局回复复印件、渝北区规划局查询函、附图、户型销售资料、面积实测表照片、照片及装修设计图、《前期物业服务协议》复印件、《情况反映》打印件、《入住通知书》照片，高地物业重庆分公司举示的《委托书》、《情况说明》、《重庆市商品房买卖合同》、《入住通知书》及邮寄送达回证、《×前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《×前期物业服务合同》及备案证明、（2020）渝0112民初8827号民事判决书、《渝北区国土资源管理分局关于×存在地质灾害塌陷安全隐患的回复》，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：高地物业重庆分公司举示的照片及朋友圈截图、荣誉证书照片及锦旗照片、维修工作照片，与本案无关联性，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2012年9月17日，×小区开发商复信置业公司与上海高地物业管理有限公司签订《×前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为×小区提供物业服务，物业服务费标准为3元/月/平方米（按建筑面积计算，不含水、电、气等公摊费），合同期限从2012年9月20日起至2015年12月31日止，合同期限内，在业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日，本合同终止。本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延续至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时止。合同第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等；2.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；3.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；4.交通与车辆停放秩序的管理；5.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。6.物业档案资料管理；7.物业专项维修资金的使用；8.装修管理；9.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；10.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；11.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第二十四条规定：按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积965平方米，位于重庆市×。该合同于2013年12月19日在重庆市渝北区房屋管理局备案登记。上海高地物业管理有限公司出具《情况说明》，载明其与复信置业公司于2012年9月17日签订《×前期物业服务合同》后，该合同从签订之日起均由高地物业重庆分公司全权履行。曾斌于2012年12月28日与复信置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市渝北区×号房屋，该合同附图“第3幢吊2层平面图”、“第3幢吊1层平面图”显示该两层各有六处“设备用房”，其中“设备用房3”临近曾斌的产权部分，但在产权红线范围之外。2014年6月16日，复信置业公司取得×C01、C03、C24号楼工程项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年6月20日，复信置业公司通过邮政速递向被告寄送《入住通知书》，通知曾斌于2014年6月27日接房。2018年6月8日，重庆市渝北区国土资源管理分局向曾斌作出《关于×存在地灾塌陷安全隐患的回复》，内容为“曾斌：你的来信‘关于一处存在地灾塌陷和安全隐患问题的场所请政府重视查证并安全信息公开的函’收悉，先将相关情况回复如下：2018年6月5日，我局会同市国土房管局工作人员、专家及回兴街道办事处相关人员，对你反映的×号房屋花园及周边进行了现场踏勘。经现场调查，你反映的花园确实存在因回填而引发的地面沉降，沉降量约10cm，雨水管在底部和接头有脱落现象，水管接口拉开距离约10cm。场地内未见地表和墙体开裂变形等迹象，未发现地质灾害隐患，不存在对你的房屋及人员构成安全威胁。因地面沉降导致地下埋设的水电气等管网设施破坏构成的安全威胁以及其他安全问题由相关职能部门给予答复”。曾斌举示的规划备案材料显示，×C区3幢房屋总建筑面积4568.45平方米，包括吊2层和吊1层多处设备用房，规划图纸亦标注有多处设备用房。2020年4月15日，高地物业重庆分公司以曾斌为被告向本院起诉，请求判令曾斌支付2014年7月至2019年5月期间物业服务费、2014年7月至2018年12月期间公摊水电费及违约金（后撤回要求支付公摊水电费及违约金的诉讼请求）。本院审理后于2020年6月24日作出（2020）渝0112民初8827号民事判决书，判决：曾斌于本判决生效后三日内支付高地物业重庆分公司2014年7月至2019年5月期间的物业服务费14342元。庭审中，曾斌陈述其对该案已提出上诉。庭审中，关于诉讼请求第二项中的挪用现象，曾斌陈述：购房合同附图载明的“设备用房3”，规划是设备用房，而现状是空置，规划的设备不知去向，有邻居将设备用房作为赠送面积进行装修使用，将一楼花园作为私有面积占有使用，占用了公共容积率，物业公司应当告知；赠送面积若属于我方专有部分，则应纳入收费面积，小区业主一视同仁。关于诉讼请求中的告知和公示内容，曾斌陈述：高地物业重庆分公司向我方收费，就应当告知我方收费依据，因前期物业服务合同第七章第24条约定的物管用房与规划不一致，对于物管收费和设施设备用房是否纳入公摊计费，业主有知情权；对安全隐患的消除、违章建筑挤占公共区域，业主有监督权和知情权，有举报的权利，物业公司有法定义务告知业主。曾斌明确本案系基于物业服务合同关系起诉。本院认为：上海高地物业管理有限公司与案涉小区开发商复信置业公司签订《×前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务，而从合同签订时起，该合同实际由高地物业重庆分公司负责履行，高地物业重庆分公司与该小区业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。曾斌明确本案基于物业服务合同关系起诉，则应依据案涉小区有效的物业服务合同和物业服务相关法律法规确定本案权利义务。曾斌在庭审中对其各项诉讼请求进行了明确，应以其明确后的诉讼请求内容为准，本院分别评述如下：关于第一项诉讼请求即消除沉降花园地陷及其中埋放的水电燃气管网安全隐患的问题。首先，《物业管理条例》第五十五条规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。但根据《×前期物业服务合同》约定，公共性物业服务中涉及物业共用部位的内容主要是维修、养护和管理，而《关于×存在地灾塌陷安全隐患的回复》记载，案涉小区的花园地面沉降系回填的原因引发，该问题显然有别于物业正常使用导致的损耗、损坏，且在缺乏其他明确证据证明发生沉降具体原因的情况下，尚不能确定高地物业重庆分公司系修复沉降问题的责任人。其次，《物业管理条例》第五十一条第一款规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。小区花园下埋设的水电气管网属于小区共用设施，物业服务企业不具有该部分的维修资格，也无权擅自进行改动。综上，曾斌要求高地物业重庆分公司消除案涉小区地陷安全隐患及其中埋放的水电气管网安全隐患的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第二项诉讼请求中书面告知设施设备用房是否纳入物业管理范围、公共设施设备使用情况及是否作为公共区域管理、是否计入公摊收费的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。据此，高地物业重庆分公司作为案涉小区的物业服务企业，应对业主专有部分之外的共有部分提供公共物业服务，对于专有部分与共有部分的划分，可根据案涉小区各部分的规划用途、产权证的记载确定。《物业管理条例》中并未对物业服务企业的公示内容进行规定。《重庆市物业管理条例》第六十一条规定：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏，公开相关服务事项，并可以通过移动通信等方式告知全体业主。下列事项应当长期公开：（一）物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、联系方式；（二）物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等；（三）电梯等专业设施设备的日常维修保养合同；（四）报修服务规范和完成时限承诺。下列事项应当按照规定及时公开：（一）物业服务半年履约情况报告；（二）物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目的明细；（三）物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况；（四）物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等；（五）其他应当公示的信息。业主、业主委员会对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。业主、业主委员会对答复不满意的，可以依照本条例第九十二条规定进行投诉。曾斌要求高地物业重庆分公司向其书面告知设施设备用房是否纳入物业管理范围、公共设施设备使用情况及是否作为公共区域管理、是否计入公摊收费的事项，但这些事项并不属于目前法律、行政法规规定的物业服务企业予以公示的范围，故曾斌该部分诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于第二项诉讼请求中对现有挪用现象依法进行纠正和履行物管的整违协助义务的问题。曾斌签订的《重庆市商品房买卖合同》附图及小区规划图纸均载明存在“设备用房”，但其位置并不在业主产权范围内。小区的业主专有部分和共有部分均应按照规划确定的用途使用，业主不得擅自占用其专有部分之外的公共部分或改变其用途。《物业管理条例》第四十五条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。据此，若案涉小区存在前述擅自占用公共部分情况的，高地物业重庆分公司应当及时制止并向主管部门报告。但在本案中，曾斌未举示证据证明案涉小区所存在的挪用共有部分的具体情况，故其要求高地物业重庆分公司现有挪用现象依法进行纠正和履行物管的整违协助义务的诉讼请求不明确，且缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三项、第四项诉讼请求即书面告知并在小区公示相关内容的问题。曾斌的第三项、第四项诉讼请求所涉内容，目前法律、行政法规规定的物业服务企业予以公示的范围，其要求高地物业重庆分公司向其书面告知并在小区公示相应内容于法无据，本院不予支持。关于第五项诉讼请求。首先，该项诉讼请求中“确认第三人赠送原告的全赠送面积和花园面积不属于被告的公共区域管理和公摊费用的范围，应当是原告所有”部分，因本案系物业服务合同纠纷，曾斌所称的“全赠送面积和花园面积”并非物业服务企业即高地物业重庆分公司修建和赠送，故该确权事项不属于本案所涉物业服务合同关系的范围，本院不予处理，曾斌可另行主张权利。其次，“第三人赠送原告的全赠送面积和花园面积由原告取得产权证后按确权面积收取物业管理费，因第三人未向原告移交该部分标的物，在移交前的服务应当向第三人收取物管费”部分，实质是高地物业重庆分公司是否有权向曾斌收取物业服务费及物业服务费标准问题，而这些问题在（2020）渝0112民初8827号案件已予以认定处理，最终应以该案生效判决的认定为准，故本案中不再对该部分诉讼请求进行重复处理。据此，依照《物业管理条例》第七条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告曾斌的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告曾斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇二〇年十月十六日书记员  马 瑞