贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初14014号原告：郭晓平，女，1971年4月18日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：赵晗郡（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201911161359。被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500722182213U，住所地贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区。法定代表人：吴传明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：何华（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师，执业证号15205201610359950。委托诉讼代理人：覃东海（一般授权代理），贵州四立律师事务所律师，执业证号15205201910095311。被告：吴卫东，男，1969年12月5日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘晓华（特别授权代理），贵州文腾律师事务所律师，执业证号15224201110732147。原告郭晓平与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（下称“东润公司”）、商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭晓平及其委托诉讼代理人赵晗郡、被告东润公司委托诉讼代理人覃东海、被告吴卫平委托诉讼代理人刘晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭晓平向本院提出诉讼请求：1.判令二被告承担连带责任偿还还原告人民币肆拾万元整（￥400,000.00元）；2.判令二被告承担连带责任支付原告自2013年10月9日起的资金占用费587,748.89元（资金占用费以400,000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利息的4倍自2013年10月9日起计算至被告实际退还全部前期购房款之日止）（资金占用费暂计至2020年8月17日为587,748.89元）；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年10月初，原告郭晓平向毕节东润房地产开发有限责任公司预购位于毕节市七星关区威宁路中环国际三期Ａ栋2单元房号为Ａ-2，建筑面积为180平方米，楼层为双层，单价为3680元／平方米的商品房一套。2013年10月8日，二被告与原告郭晓平约定：“先由原告郭晓平交付40万元的购房款，房屋其余尾款，再由原告方在2014年2月28日前付清，交房时间暂不定。”次日，于2013年10月9日原告郭晓平委托其妹夫董光星通过银行汇款的方式，向毕节东润房地产开发有限责任公司指定的中国邮政储蓄银行，账户名为：吴卫东，账户号为62×××87的银行账户，一次性汇入40万元的前期购房款后，毕节东润房地产开发有限公司总经理吴卫东向原告郭晓平出具毕节东润房地产开发有限公司加盖公章的收款收条一份。依据双方的约定，前期40万的购房款支付义务原告已经先行履行完毕，但是被告毕节东润房地产开发有限责任公司在收纳原告支付的40万元前期的购房款后，长达7年之久，迟迟不能正常开工建设，一直占用该笔购房资金，且无法向原告履行交付房屋的义务。现原告要求二被告对原告已经交付的40万元前期购房款，承担返还连带责任，并以此为基数，按同期人民银行的贷款利率的4倍，支付原告自2013年10月9日起至实际履行完毕退还原告郭晓平40万前期购房款之日止的资金占用费。（自2013年10月9日起暂计至2020年8月17日，资金占用费为587748.89元。）为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告东润公司辩称：1.从原告起诉状诉请及事实理由部分，可以看出本案的基础法律关系并不是商品房预售合同纠纷，而是民间借贷法律纠纷关系，原告与东润公司并未签订商品房买卖合同，不构成买卖合同关系2.本案案涉款项是被告吴卫东个人与原告借贷行为，东润公司并未收到该笔资金，故应由被告吴卫东承担该笔款项偿还责任。被告吴卫东辩称：1.吴卫东在与原告实施民事行为期间属东润房开全权授权总经理，其代表公司所实施的行为为职务行为，且未损害公司利益，东润公司为具有房产开发资质的公司，而原告到东润房开购买房屋，其明知是与东润公司之间产生买卖法律关系，从原告诉状上对吴卫东身份认可及其提交的收条都能够明确得知，而被告吴卫东在接受该款项后，将款项支付于公司业务支出及偿还公司欠第三人郭涛的借款，吴卫东在举证部分说明，因此被告吴卫东非本案适格诉讼主体，且未将相应款项用作个人支出，不应承担相应责任。2.原告主张要求被告连带支付利息无法律及合同依据，请法院驳回对吴卫东的起诉。根据当事人陈述及其提供的证据，本院认定事实如下：原告委托董光星通过被告东润公司的总经理吴卫东向被告东润公司认购商铺。被告东润公司于2013年10月8日向原告出具《收条》，该《收条》载明“今收到郭晓平交来购房款肆拾万元整，房号为A-2，面积约为180㎡，楼层为22层，单价为3680元/㎡，余款在2014年2月28日前付清，交房时间暂不定”。2013年10月9日，原告委托董光星向被告东润公司的经理吴卫东支付认购商铺款项40万元。另查明，2009年4月9日，东润公司作出《全权授权委托书》，委托吴卫东全权负责该公司黔西北商贸城二建区项目业务。被告东润公司至今尚未完成该项目建设，亦未能取得该项目建设的预售许可证明，不能与原告签订商品房买卖合同。本院认为，原告与被告东润公司之间成立商品房预约合同关系。被告东润公司至今未能完成黔西北商贸城二建区项目的建设，亦未能取得该项目建设的预售许可证明，原告与被告东润公司之间不能订立商品房买卖合同，致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，原告可以解除合同，并要求返还已支付的款项及赔偿损失。在本案中，原告主张偿还款项和支付资金占用费，实质是不再履行合同，解除合同，返还已支付的款项及赔偿损失，故对原告主张的要求被告东润公司偿还原告已支付的款项40万元和支付资金占用费的诉讼请求予以支持。鉴于被告东润公司履行的是给付金钱的义务，其给原告造成的损失实质是利息损失，故资金占用费（损失）以40万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2013年10月9日计算至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年8月20日计算至实际偿还完毕之日。另，被告吴卫东作为被告东润公司的经理，经被告东润公司的授权，与原告达成涉案商品房认购协议，其行为系代理行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”规定，该涉案商品房认购协议对被告东润公司发生效力，故对原告主张的由被告吴卫东承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。对被告东润公司提出的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郭晓平认购款40万元，并支付资金占用费（以40万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2013年10月9日计算至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年8月20日计算至实际返还完毕之日）；二、驳回原告郭晓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,839.00元，由原告郭晓平负担,5129.25元，由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担1,709.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇二〇年十月十九日书记员  肖 毅