河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异733号案外人：王建科，男，1993年12月8日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。委托诉讼代理人：胡雪莹、亢伟强，北京德恒（郑州）律师事务所律师。申请执行人：郑州银行股份有限公司商都支行，营业场所郑州市管城区紫荆山路91号。负责人：曹阳。被执行人：郭永涛，男，1975年11月7日出生，汉族，住郑州市金水区。被执行人：郑州冰点奥斯卡电影院线广告有限公司，住所地郑州市金水区花园路39号郑州国贸新领地4号楼1单元1805号。负责人：冯树彬。被执行人：刘艳阳，女，1977年4月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被执行人：冯树彬，女，1973年2月16日出生，汉族，住郑州市金水区。被执行人：白洋，男，1986年12月25日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被执行人：河南兴港正和投资担保有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路1405号中信广场东配楼。法定代表人：严峰。在本院执行申请执行人郑州银行股份有限公司商都支行申请执行被执行人郑州冰点奥斯卡电影院线广告有限公司、刘艳阳、郭永涛、冯树彬、白洋、河南兴港正和投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人王建科提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王建科称，贵院因郑州银行股份有限公司商都支行申请执行郭永涛金融借款纠纷一案，查封了郑州市中原区迎欣××、××楼××单元××室。贵院误将案外人的财产，当作被执行人的财产予以执行，案外人对贵院的行为提出异议，理由如下：2016年8月26日，王建科与被执行人郭永涛签订《房屋买卖合同》，合同约定王建科购买郭永涛位于中原区迎欣××、××楼××单元××室房屋一套。合同签订后，王建科按合同约定支付了房款，郭永涛将房屋交付给王建科，王建科随后实际占有使用，因该房屋暂未取得房产证，无法过户至王建科名下。案外人认为，王建科与郭永涛签订《房屋买卖合同》、支付房款、占有房屋均发生在贵院查封该房屋之前，且非因案外人王建科的原因无法办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王建科是该房屋的实际所有权人，其权利足以排除执行。综上所述，本案查封的房产实际权利归属人应是案外人王建科，贵院对涉案房屋的查封行为是错误的，损害了案外人的合法权益，请求：解除对郑州市中原区迎欣××、××楼××单元××室房屋的查封、并终止对上述房屋的拍卖执行措施。申请执行人郑州银行股份有限公司商都支行称，一、《房屋买卖合同》是被执行人郭永涛与案外人恶意串通，为妨碍执行、损害答辩人利益所伪造的虚假合同，且郭永涛以不合理的低价恶意转移财产，贵院应依法驳回案外人的执行异议。王建科提供的《房屋买卖合同》中甲方郭永涛与乙方王建科前后签名笔迹明显不同，可以看出合同签名处并非是郭永涛与王建科本人签署，且合同下方签署的日期与上方签字笔迹也不同，该日期明显是倒签的。《房屋买卖合同》内容疑点重重，极大可能是郭永涛与案外人伪造的虚假合同，可以认定郭永涛与案外人并不存在真实的买卖合同关系。丙方见证人冯树彬与郭永涛同是（2017）豫0105民初26318号案件的被告和（2020）豫0105执4186号案件的被执行人，与本案存在利益关系，其在该合同中其作为见证人并没有证明效力。郭永涛购房时房屋总价款为973212元，加上房屋增值部分，在2016年8月该房屋价值已高于973212元，即使郭永涛与案外人于2016年8月签订《房屋买卖合同》，其将该房屋以770000元转让给案外人，依照郭永涛购房时973212元的价格计算，还低于总价款的百分之二十多。关于房子本身的增值部分，根据在阿里拍卖和房屋中介平台查询，2016年西四环附近房子单价均有1000左右涨价情况，依据2016年10月，郭永涛的房屋价格应是在110万以上，假如该合同真实，转让房屋时价格已经低于房屋市场价值的百分之三十，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”之规定，郭永涛系以不合理的低价恶意转移财产，逃避执行，该合同应当撤销，在本案中不应采信。经查询，被执行人郭永涛存在众多借款诉讼案件，在郑州银行有多笔贷款均已经逾期，此外，郭永涛还涉及中原信托、交通银行等多家金融机构的欠款，总金额涉及上千万。本案涉及的房产名下也涉及多轮查封。其与申请人王建科存在恶意串通转移财产的重大嫌疑，其目的在于通过转移资产以逃避执行，该房屋买卖合同是郭永涛与案外人恶意串通，为妨碍执行、损害答辩人利益所伪造的虚假合同，请求法院依法驳回案外人的执行异议，保障债权人的合法权益。二、案外人一直未办理相关登记备案手续，并且没有实际占有该房屋，贵院应依法驳回其执行异议。经向元通雅居物业服务中心了解，案外人自2016年8月26日至今一直未办理电费缴纳卡，并且也没有用电记录，自2017年3月1日至今也只使用了不到一吨水，从未交过装修押金。在此期间案外人王建科一直未办理相关备案手续，也未在物业处进行更名备案，物业服务中心及元通房地产公司对于该房屋并没有户主为案外人的记录。案外人在法院查封前并未实际占有该房屋，并且至今也无人居住。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，执行异议成立需要同时满足以上四个条件，案外人在法院查封前并未合法占有该房产，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其主张依法不能排除执行，法院应依法驳回其执行异议。综上所述，案外人申请执行异议所依据的《房屋买卖合同》是虚假合同，且其并没有实际占有该涉案房屋，案外人的执行异议申请没有事实和法律依据，应予驳回。本案审查中，案外人王建科向本院提交证据如下：《房屋买卖合同》、契税发票、物业费收据、房屋专项维修基金交存凭证、转款凭证。申请执行人郑州银行股份有限公司商都支行提交证明材料如下：元通雅居物业服务中心出具的《房屋所欠物业费函》、《证明》各一份；涉案房屋照片复印件；郑州元通房地产有限公司出具的《记账联》复印件。本院查明，原告郑州银行股份有限公司商都支行诉被告郑州冰点奥斯卡电影院线广告有限公司、刘艳阳、郭永涛、冯树彬、白洋、河南兴港正和投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2017）豫0105民初26381号民事判决书，判决：一、被告郑州冰点奥斯卡电影院线广告有限公司于本判决生效后十日内偿还原告郑州银行股份有限公司商都支行贷款本金480万元及该本金的利息（自2017年9月21日起，按《小企业借款合同》约定利率计算至实际清偿之日止）；二、被告郑州冰点奥斯卡电影院线广告有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州银行股份有限公司商都支行律师费56000元；三、被告刘艳阳、郭永涛、冯树彬、白洋、河南兴港正和投资担保有限公司对本判决第一项、第二项承担连带清偿责任，被告刘艳阳、郭永涛、冯树彬、白洋、河南兴港正和投资担保有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告郑州冰点奥斯卡电影院线广告有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45648元，保全费5000元，公告费260元，均由被告郑州冰点奥斯卡电影院线广告有限公司、刘艳阳、郭永涛、冯树彬、白洋、河南兴港正和投资担保有限公司负担。该判决已于2019年11月1日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行案号为：（2020）豫0105执4186号。审理中，本院于2017年11月10日将郭永涛名下位于郑州市中原区××、××楼××单元××号（不动产权证号：1509094204）的房屋予以查封。案外人王建科提交日期为2016年8月26日签订的《房屋买卖合同》显示，被执行人郭永涛将位于中原区迎欣××、××楼××单元××号的房屋出售给案外人，房款为77万元。案外人王建科提交的装修收据交款人为杨俊杰，提供的物业费收据交款人为冯树彬，提供的转款凭证转款人为冯树彬。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，案外人王建科提交的装修收据交款人为杨俊杰，提供的物业费收据交款人为冯树彬，不能证明案外人王建科在人民法院查封之前已合法占有查封的房产。案外人王建科提供的转款凭证，转款人为冯树彬，不能证明案外人王建科支付了房款。对案外人王建科排除执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人王建科的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  姚 丽审判员  李小涛二〇二〇年十月十四日书记员  白丽萍