上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初42796号原告(反诉被告)：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱诗雯，女。委托诉讼代理人：韦白帆，女。被告(反诉原告)：孙剑，男，1975年3月31日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告上海自如企业管理有限公司(以下简称自如公司)与被告孙剑房屋租赁合同纠纷一案，上海市徐汇区人民法院移送本院后于2019年11月6日予以受理，依法适用简易程序。因案情复杂，本院于2020年2月5日转为普通程序并组成合议庭。被告孙剑于2020年3月10日当庭提起反诉，本院予以受理并就本、反诉一并公开开庭进行了审理。经原告自如公司申请，本院于2020年4月21日追加上海链家房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼，后原告于2020年6月3日撤回对第三人的追加，本院予以准许。原告委托诉讼代理人朱诗雯、韦白帆，被告孙剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自如公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方之间的《资产管理服务合同》已于11月7日解除;2.判令孙剑承担违约责任并支付违约金9,600元;3.判令孙剑承担本案房屋装修损失费、新配置折旧费23,323.55元：4.判令孙剑承担服务质量保证金4,800元;5.判令孙剑承担自如公司向本案资产使用人支付的违约金3,450元。6.判令孙剑承担本案诉讼费用。庭审中，自如公司变更诉请1为：判令双方之间的《资产管理服务合同》已于2018年9月11日解除。自如公司另撤回诉请5。事实和理由：2016年12月30日,孙剑与自如公司签订了《资产管理服务合同》,委托自如公司管理运营孙剑位于上海市闵行区中沟路XXX弄XXX号XXX室的房屋,并授权自如公司对该房屋进行经营出租供他人居住,每月收益为4,800元,管理期限为2017年1月2日起至2022年5月6日止。同时,孙剑提供了其身份证复印件、上述房屋产证复印件等证明文件,并于2017年1月2日交付该房屋。自如公司接收上述房屋后依据合同约定对该房屋进行重新装修和配置。2018年7月5日,自如公司与资产使用人案外人张某某就该房屋签署了《房屋租赁合同》,租期自2018年7月5日至2019年7月4日止,每月租金1,790元。2018年5月26日,自如公司与资产使用人案外人伍某就该房屋签署了《房屋租赁合同》,租期自2018年5月26日至2019年5月25日止,每月租金1,660元。2018年9月11日,原属孙剑所有的房屋(上海市闵行区中沟路XXX弄XXX号XXX室)被浙江省绍兴市上虞区人民法院因金融借款合同纠纷强制拍卖;2018年10月9日浙江省绍兴市上虞区人民法院作出执行裁定书,裁定由案外人张某(买受人)取得上述不动产所有权;2018年10月26日浙江省绍兴市上虞区人民法院向上海市闵行区不动产登记事务中心作出将上述不动产过户给买受人张某的协助执行通知书。之后新业主张某要求自如公司交房,随即自如公司与孙剑沟通解约事项,但对于解约及赔偿无法达成一致,自如公司于2018年11月7日停止向孙剑打款。为使资产使用人不受影响,自如公司与案外人张某某、案外人伍某于2018年11月28日解约。2019年1月份,管家检查空置房源时发现新业主张某在未通知自如公司的情况下将该房屋换锁,收回房屋。根据《资产管理服务合同》6.2的约定,孙剑的行为已经构成违约,双方之间的《资产管理服务合同》已于9月11日解除。根据《资产管理服务合同》7.2的约定,孙剑应当承担违约责任,支付等额于双倍月收益的违约金9,600元、装修和配置损失费23,323.55元以及自如公司向案外人张某某、伍某支付的违约金3,450元。另根据《资产管理服务合同》2.6的约定,孙剑应向自如公司返还服务质量保证金余额4,800元。以上合计41,173.55元。综上所述,根据《合同法》相关规定及上述合同约定,孙剑的行为已经构成违约,根据上述合同第八条第四款的规定：“因解释和履行本合同而发生的任何争议,任何一方可依法向乙方所在地人民法院起诉处理”,遂诉至法院，望判如所请。孙剑辩称，其不同意自如公司的所有诉请。诉请1不同意的理由在于其认为合同的解除时间应为自如公司实际不控制讼争房屋的时间，故认为解除的时间节点应为交房给案外人张某的时间，即2019年2月底。诉请2不认可的理由在于其不认可签署了《资产管理服务合同》，其仅认可该合同最后一页有其签名的相关内容，对于其没有签名的部分均不认可，所谓的违约条款所处位置没有其签名故不认可。诉请3不认可的理由在于《资产管理服务合同》的附件一中明确提到讼争房屋是精装修房屋，甚至当时使用的洁具都是用了TOTO品牌的洁具，且当时家电都是其自行配齐的，故不认可自如公司做过诉请3所涉的装修。另认为自如公司擅自将讼争房屋的客厅进行隔断改成房间违反了相关的法律规定，还在讼争房屋内改造明线违反了国家的强制性规定。对于自如公司所称的装修并未得到孙剑同意，故不同意自如公司的诉请3。至于诉请4，认为并无合同约定，不予认可。另，孙剑认为，其曾委托上海链家房地产经纪有限公司莘庄沁春路门店(以下简称链家沁春路门店)出租讼争房屋并同时通过IPAD签字确认委托，门店告知链家下属的公司有意租赁该房屋，房租每月4,800元，租期自2017年1月1日起，约定合同每年一续，每两年房租上浮5%。2016年12月底，孙剑开车到沁春路门店，因店门口无法停车的缘故，孙剑临时停靠后处于信任(业务员为本地人)的原因在未阅读合同情况下签署合同一式两份(每份合同约5页)并签署佣金确认单、支付中介费1,200元，业务员以需要回去盖章为由取回两份合同后并未向孙剑归还。后因为讼争房屋曾给朋友抵押担保，但该朋友突然过世无法归还银行贷款，致使讼争房屋被拍卖。曾经其与链家工作人员沟通过解除合同也曾沟通过案外人张某转移合同事宜，但链家业务员以汇报为由并未准确答复，直至徐汇区人民法院立案。但其认为，其系出租房屋而非资产托管，故在徐汇区人民法院立案后申请管辖区异议并移送至闵行区人民法院审理。在与案外人张某沟通期间，其方获知链家公司在未通知其的情况下擅自改建房屋，将客厅改为单独的卧室，拆除了屋内原有的鞋柜，且屋内原有的家电、电器等都更换为其他配置。孙剑认为2017年、2018年间其少收4,800元房租，且未收到2019年12月的房租4,800元。综上，孙剑提出反诉并主张：1.判令双方未签订合同的事实租房合同无效；2.判令自如公司未经孙剑同意私自改变房屋客厅功能为卧室，恢复原状；3.判令自如公司支付少支付孙剑的2017年、2018年房租共4,800元；4.判令自如公司支付占有房屋的2018年11月份至2019年1月份房租4,800元。庭审中，孙剑撤回诉请1、诉请2。针对孙剑的反诉诉请，自如公司辩称，其确认租金支付至2018年11月7日，故其同意将2018年11月7日起至2018年11月18日止的租金与孙剑应支付的违约金进行抵扣，对于其余诉请均不认可。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，自如公司作为乙方与孙剑作为甲方就上海市闵行区中沟路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《资产管理服务合同》。合同约定甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务(详见附件二)。管理期限自2017年1月2日起至2022年5月6日止。甲方应当在本合同约定的交付日，即2017年1月2日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。预期收益为4,800元每月，从第4个管理周期起每个管理周期递增5%(适用管理期间为四年以上合同)。合同第2.2条约定有空置期。在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间：首个管理周期45天，次个管理周期起每个管理周期20天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数/12×次个管理周期起每个管理周期的空置期天数(不足整数天的，四舍五入为整数天)，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。合同第2.7条约定，双方认可自2017年2月16日始计收收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2017年3月15日。合同第7.2条约定，甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失(包括并不限于如下赔付项目)：(1)装修损失费。(2)新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)，其中配置费用以《标的资产配置单》中确定的项目和费用为准。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名、盖章。另，该合同附件三标的资产交割清单处均被划除。附件五标的资产配置单上除打印内容外均为空白、无勾选。同日，孙剑于《业主同意扣款确认书》上签名，确认同意自如公司代其垫付水电燃气费用，同意此用从房屋收(费)益中扣除。同日，孙剑作为佣金支付人(甲方)与案外人德佑公司作为佣金收受人(乙方)签订《佣金确认书》，确定讼争房屋的佣金金额为1,200元。2018年9月30日，绍兴市上虞区人民法院作为拍卖人与案外人张某就讼争房屋签订《拍卖成交确认书》。2018年10月9日，绍兴市上虞区人民法院向孙剑、案外人朱某出具《执行裁定书》，裁定内容为：“一、被拍卖的被执行人孙剑所有的位于上海市闵行区颛桥镇中沟路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产(含固定装修)的所有权归买受人张某所有。上述不动产的财产所有权自本裁定送达买受人张某时转移。”2018年10月26日，绍兴市上虞区人民法院向上海市闵行区不动产登记事物中心出具《协助执行通知书》。2018年11月18日，自如公司作为房屋资产管理人(甲方)与案外人张某某作为房屋资产承租人(乙方)签订《解约协议》，约定乙方于2018年11月18日前将房屋交付甲方。同日，自如公司作为房屋资产管理人(甲方)与案外人伍某作为房屋资产承租人(乙方)签订《解约协议》，约定乙方于2018年11月18日前将房屋交付甲方。自如公司对案外人张某某、案外人伍某的租金均收取到2018年11月18日。2019年，讼争房屋登记至案外人张某名下。另查明，自如公司自认向孙剑支付租金至2018年11月7日。诉讼中，孙剑曾就《资产管理服务合同》上“孙剑”签名的真实性申请笔迹鉴定。终因其未按期缴纳鉴定费用，该委托申请被退回。上述事实，由自如公司提供的《资产管理服务合同》、孙剑持有的原房地产权证、孙剑身份证复印件、服务质量金付款凭证、拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、解约协议和解约退款凭证、《资产管理服务合同》手签复印件、业主同意扣卡确认书，由孙剑提供的佣金确认书以及当事人的庭审陈述所证实。对于自如公司提供的房屋装修成本清单、房屋装修损失费、新配置折旧计算清单，该三份证据系自如公司自行制作之材料，孙剑对该证据三性均不予认可。本院认为该三份材料在无其他相关证据予以佐证的情况下，对于其证明目的本院实难认同。对于自如公司提供的其工作人员与孙剑的微信沟通截图，孙剑对该证据的真实性不予认可，而自如公司亦未提交其他证据以证明孙剑为微信沟通的对象，本院对该组证据真实性无法核实，不予采信。本院认为，自如公司与孙剑签订的《资产管理服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。孙剑虽主张其仅于该合同的最后一页签名且该合同未加盖骑缝章，故对于其未签名处的条款均不认可。双方并未约定该合同需每页签字方视为对合同内容确认且法律亦未对于合同需每页签章或者加盖骑缝章做出过规定，故本院对于孙剑该点抗辩理由难以采信。双方之间的《资产管理服务合同》的解除原因在于孙剑提供的讼争房屋被法院拍卖致使合同无法继续履行，本院认为孙剑应为合同解除的违约方，其应按约向自如公司支付违约金9,600元。至于自如公司主张的合同解除日2018年9月11日，孙剑对此表示不认同。而根据自如公司的自认以及举证，其与案外人张某某、案外人伍某的合同解除、房屋交接以及租金的计算均至2018年11月18日止，后案外人张某自行收回房屋。基此，本院认为的合同解除日应为2018年11月18日更为合宜。结合孙剑的反诉诉请以及自如公司向孙剑支付的租金情况，本院认为自如公司尚应向孙剑支付自2018年11月8日起至2018年11月18日止的相应租金1,760元(4,800元÷30天×11天)。至于自如公司主张要求孙剑返还服务质量金4,800元，本院认为并无合同或法律依据，对该诉请予以驳回。至于孙剑认为自如公司于2017年、2018年少支付其一个月租金4,800元的观点。本院认为依据合同之约定，自如公司享有为期45天的空置期可免付租金，故对于孙剑的此项反诉诉请，本院予以驳回。至于孙剑所主张的2018年11月18日至2019年1月止的房租损失，但其并未向本院提交案外人张某接收讼争房屋的确切时间。故对于孙剑主张租金至2019年1月止的诉讼请求，本院不予支持。最后，本院认为虽然孙剑应承担合同解除之违约后果，但自如公司在主张解约违约金9,600元的同时还要求孙剑支付房屋装修损失费、新配置折旧费等损失，本院认为不甚合理。首先，双方均认可讼争房屋内原有孙剑的装修以及家具设备，自如公司虽称双方进行过讼争房屋交接并制作过交接单，但根据其提供的交割清单中并未进行过罗列。其次，自如公司于庭审中确认其收到精装修房屋后并不会将屋内的装修全部拆除而只会将卫生间等进行翻新。现自如公司自行制作的清单中所涉范围却远大于上述范围。据此，本院认为自如公司现依据自行制作的清单主张房屋装修损失、新配置折旧费损失23,323.55元，理据不足，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司与被告(反诉原告)孙剑之间的《资产管理服务合同》于2018年11月18日予以解除；二、被告(反诉原告)孙剑于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司支付违约金人民币9,600元；三、原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)孙剑支付自2018年11月8日起至2018年11月18日止的租金人民币1,760元；四、驳回原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)孙剑其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计人民币743.09元，由原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司负担人民币553.99元，由被告(反诉原告)孙剑负担人民币189.1元。反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由原告(反诉被告)上海自如企业管理有限公司负担人民币5元，由被告(反诉原告)孙剑负担人民币20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  钱 洁人民陪审员  孙美芳书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》……第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。……