安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初2651号 原告：芜湖市远辰物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区中国芜湖商品交易博览城H01#楼212室，统一社会信用代码91340200060804414L。 法定代表人：丁仁义，总经理。 委托诉讼代理人：章爱民，男，1962年1月9日出生，汉族，高中文化，系原告公司员工。 被告：徐贵喜，男，汉族，1952年7月13日出生，初中文化，退休，住安徽省芜湖市弋江区。 原告芜湖市远辰物业服务有限公司（以下简称：远辰物业公司）诉被告徐贵喜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告远辰物业公司的委托诉讼代理人章爱民、被告徐贵喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远辰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付拖欠原告2016年5月30日至2020年5月30日合计48个月的物业服务费共计2177.04元；2、请求判决被告支付因拖欠原告2016年5月30日至2020年5月30合计48个月的物业费所产生的违约金815.49元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：根据2016年5月30日、2017年6月3日、2018年6月4日和2019年12月29日瑞华苑小区业主大会投票表决决定,瑞华苑小区业主委员会与原告签订《江城国际瑞华苑物业服务委托合同》聘请原告自2016年5月30日起对瑞华苑小区提供物业服务和管理:本小区业主和物业使用人应当按照该合同的约定按时向原告交纳物业服务费。被告系瑞华苑37-3-502室业主,产权面积为90.71平方米,按合同约定该户交纳物业服务费为0.5元/平方米/月,被告应向原告交纳下列费用:一、2016年5月30日至2020年5月30日共计48个月的物业服务费合计为2177.04元(计算公式为:91.4平方米*0.5元/平方米/月*48个月=2177.04元)；二、拖欠原告2016年5月30日至2016年12月31日7个月的、2017年全年的、2018年全年的、2019年全年的、2020年1月1日至2020年5月30日5个月的五个时段共计48个月的物业费,所产生的违约金,分别以所对应的下一年度的1月1日起按月息2%计算至2020年5月30日,合计为815.49元,[计算公式为:(45.355元/月*7个月*2%*41个月=260.34)+(45.355元/月*12个月*2%*29个月=315.67元)+(45.355元/月*12个月*2%*17个月=185.05元)+(45.355元/月*12个月*2%*5个月=54.43元)=815.49元]。原告芜湖市远辰物业服务有限公司具备合法资质与瑞华苑小区业主委员会签订《江城国际瑞华苑物业服务委托合同》后对合同范围内物业提供服务与管理且收费标准符合相关法律、法规及政策规定,合同约定明确被告作为原告提供物业服务的受益人,应为履行按时向原告交纳相应物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费期间,原告多次以上门、电话、函告等方式向被告催交,但被告一直没有交费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告徐贵喜辩称：我是2009年房屋拆迁搬入瑞华苑小区。从2009-2016年期间物业费一直按时缴纳。2016年房屋外墙脱落，雨水渗漏到房屋，以及下水道的问题，致使我们业主无法正常生活。根据远辰物业和我们小区业主委员会和居委会签订的合同上面规定了，房屋质量出现问题，下水道出现问题，物业有责任帮我们进行维修，小修由物业承担，中修、大修由物业报请到住建委批准维修。我多次联系物业，物业没有给我答复，我找过业主委员会、居委会都得不到答复。我后来在物业办公司打过电话给住建委，物业的经理还是继续表示让我找开发商。但是目前应该过了开发商的保修期。从2016年至2019年一直没有人处理我们业主的问题。后期我自己找人去维修，在维修期间物业、居委会没有一个人过问过。我找的维修队维修质量还是存在问题，物业仍然不管。由于下水管道的问题物业一直没有解决，我们楼层1-6楼都是自己私人找瓦工在外墙改造，污水只能排到地面，造成很大的污染。 经审理查明：原告（乙方，受托方）先后于2016年5月30日、2017年6月3日、2018年6月4日及2019年12月29日与芜湖市江城国际瑞华苑业主委员会（甲方，委托方）签订物业服务委托合同共四份，约定自2016年5月30日至2020年12月31日由原告对该居民小区提供物业管理服务，合同中对委托管理事项、质量、期限、双方的权利义务、管理服务费用及违约责任等进行了约定，其中约定，多层住宅房屋物业管理服务费按0.5元/平方米/月向业主或物业使用人收取。被告系芜湖市弋江区江城国际瑞华苑37-3-502室业主，房屋建筑面积90.71平方米。上述合同签订后，原告即按时对案涉居民小区进行物业管理服务，但被告以房屋外墙渗水及下水道堵塞等问题未解决为由，未按合同约定支付2016年5月30日至2020年5月30日的物业服务费，故成讼。 以上事实有原告向本院提交的物业服务委托合同复印件、催缴物业费告知书及其张贴照片影印件、短信截图打印件、被告身份证复印件、承诺书复印件，被告向本院提交的照片打印件及原、被告当庭陈述等在卷证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与小区业主委员会签订的物业服务委托合同对全体业主均具有约束力。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案原告按约为涉讼小区提供物业管理服务，被告在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，经原告催要，仍拒绝交纳，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付物业费的请求于法有据，应予支持。对于被告辩称房屋外墙渗水严重及家中下水管道堵塞的问题，如若被告认为原告应承担维修及赔偿责任，被告可待取得相应证据后另行主张权利，被告以此拒绝支付物业管理服务费，于法无据，本院不予支持。但原告对被告反映的该问题，未做好充分的沟通和协调工作，故原告提供物业服务具有瑕疵，本院酌定物业服务费减少20%，故原告获准支持的物业服务费为1741.63元（90.71平方米×0.5元/平方米/月×48个月×80%）。对于原告主张的违约金诉请，本案中被告拒交物业费系其认为原告提供服务有瑕疵所致，如果原告认为被告拒交物业费无相应依据，其可以及时通过诉讼方式予以解决，故本院对原告要求被告支付相应违约金的诉求，不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告徐贵喜于本判决生效后十日内支付原告芜湖市远辰物业服务有限公司物业服务费1741.63元； 二、驳回原告芜湖市远辰物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告芜湖市远辰物业服务有限公司负担11元，被告徐贵喜负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  邓瑞芳 二〇二〇年十月十六日 书记员  沈语嫣 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。