黑龙江省通河县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0128民初1274号原告（申请执行人）：孙伟东，男，1970年5月24日出生，汉族，个体业主，住木兰县。委托诉讼代理人：李玉春，男，1978年3月7日出生，汉族，木兰县东兴法律服务所法律工作者，住木兰县。委托诉讼代理人：徐维才，男，1963年4月12日出生，汉族，无职业，住通河县。被告（案外人）：张凯华，男，1962年5月20日出生，汉族，个体业主，住通河县。委托诉讼代理人：刘晓东，男，1949年7月25日出生，汉族，退休干部，住通河县。被告（被执行人）：由春佳，女，1986年9月6日出生，汉族，农民，住通河县。第三人：孙占辉，男，1982年6月16日出生，汉族，无职业，现因刑事犯罪被羁押。委托诉讼代理人：万志刚，男，黑龙江胜德利律师事务所律师。原告孙伟东与被告张凯华、被告由春佳、第三人孙占辉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟东的委托诉讼代理人李玉春及徐维才、被告张凯华及其委托诉讼代理人刘晓东、被告由春佳、第三人孙占辉及其委托诉讼代理人万志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伟东向本院提出诉讼请求：1.依法撤销黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128执异21号执行裁定书；2.恢复（2017）黑0128民初1470号执行案件中对由春佳名下位于通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房产的执行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128执异21号执行裁定书中认定事实错误。法院认定“异议人张凯华与被执行人由春佳、孙占辉签订了买卖合同，并交付了购房款，同时张凯华实际占有居住，双方意思表示明确，双方签订房屋买卖合同符合合同成立要件，张凯华已取得该房屋的使用权。”这一段认定明显错误。根据通河县人民法院（2018）黑0128民初1056号执行案件中，由春佳的执行笔录记载，由春佳答法院问“金色江湾小区别墅由张凯华居住，是我对象欠他钱，欠了多少我不知道，住了一年多了”。足以证实张凯华与由春佳、孙占辉的房屋买卖合同是一种借贷关系，并不是买卖关系，并不存在实际交付全部购房款的事实。故法院没有经过详细核实后认定张凯华与由春佳、孙占辉之间的买卖合同符合法律规定并交付购楼款是严重错误的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题的规定》第二十四条规定，此买卖合同属于名为买卖实为借贷，应按借贷关系审理，法院审理后由法院以拍卖合同标的物的所得价款偿还出借人的债务。没有经过法院拍卖程序的，不能将债权确认物的使用及所有权。故张凯华买卖合同对标的物没有物权，不构成排除妨碍的理由；执行裁定中认定“张凯华已取得该房屋的使用权。但是买卖双方没有办理房屋产权过户登记手续，张凯华并未取得该房屋的所有权”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中法院已经认定张凯华对标的物没有所有权，只有使用权，根本就构不成权利人，更不能成为排除妨碍的主体资格，更显示出裁定结果的错误；裁定中认定，“张凯华没有办理过户登记是因为由春佳、孙占辉将房屋产权证抵押给银行贷款，未能按时偿还贷款抽回产权证，导致不能及时办理过户登记，并非异议人自身的原因。”这一认定更是严重错误，根据张凯华自述及房屋买卖合同标明，张凯华签订合同及交付使用的时间是2016年10月30日。根据（2018）黑0128民初1056号民事案件中认定，由春佳在哈尔滨银行股份有限公司通河支行办理贷款日期为2016年12月29日，时隔2个月的时间，有足够的时间让张凯华行驶过户权利，但其没有办理产权过户手续，即使买卖合同真实有效，也是由于本人懈怠原因没有办理过户手续。因买受人自身原因未办理过户登记，不能排除执行；如果法院认定张凯华与由春佳、孙占辉房屋买卖合同有效，那么由春佳将已出售给张凯华的房屋再以他项权向哈尔滨银行申请贷款，已构成了金融诈骗罪，法院在审理民事案件中，经审理发现构成刑事犯罪的应移交公安机关追究犯罪分子刑事责任。综上所诉，黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128执异21号执行裁定中认定事实错误，适用法律不当。被告张凯华辩称，2016年10月30日，张凯华以152万元价格购买了孙占辉、由春佳夫妻共有的位于通河县金色江湾小区别墅4栋5号房产，实际占有至今，并按规定缴纳所发生的物业费、水费、电费、取暖费等费用。2019年4月5日，法院举行的听证会出示了有关证据，原告当场对张凯华与孙占辉、由春佳所签定的房屋买卖合同及购房款的收条确认真实无误。2019年6月5日听证会上法庭当庭宣读孙占辉提审笔录中明确将别墅出售给张凯华是自己的真实意思，而与原告签写的房屋买卖合同是原告要求的，并在当时给原告出具了130万元的借据，而这130万元是按月利率1.5计算的高额利息，纯属套路放贷，请法庭核查，如确属套路贷款法院不应予以支持。张凯华与孙占辉、由春佳签定了房屋买卖合同，并支付了购房款，有客户回单为证，对此合同购房款收条原告当庭确认真实无误，同时合同签定当日张凯华即已实际占有该别墅，而获得使用。并有当时在现场孙占辉、由春佳向张凯华交接别墅实况录像为证。虽然未变更该房屋所得权登记，但根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封，扣押冻结；金钱债务权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有使用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。张凯华与孙占辉、由春佳在法院查封之前已签订房屋买卖合同，同时支付了全部房款并已合法占有使用该别墅，没办理过户是因为孙占辉、由春佳各种原因造成拖延办理过户手续，导致没及时办理过户登记，并非张凯华自身原因，张凯华没有任何过错。2018年9月，张凯华得知该别墅被查封，立即提出执行异议。综上所述，被告张凯华认为黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128执异21号执行裁定准确无误，应予以执行。被告由春佳辩称，我对这个事情不清楚，相关事情都是我丈夫孙占辉办理的，我不知情，所有的签名均是我本人签的。第三人孙占辉述称，我对孙伟东申请执行的判决书有异议。诉争房产是我卖给张凯华的，卖的时候我装修了一半，之所以售价152万低于市场价是因为张凯华同意我用该房屋贷款，并约好由张凯华来还剩余的一百万元左右的装修贷款，装修是我装的，贷款是在哈尔滨银行贷款的。别墅是我卖给张凯华的，我和张凯华之间不是借贷关系，我们签订了房屋买卖合同，时间以合同上的时间为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孙伟东举示了证据A1.（2019）黑0128执异21号执行裁定书。拟证明：1.因中止原告对被告由春佳名下诉争房产的执行，故原告提起执行异议之诉；2.裁定书中法院认定事实张凯华取得了房屋的使用权，但是没有取得房屋的所有权，且没有说明怎么取得的使用权，在这种情况下认为能够排除执行明显是错误的。对该证据真实性予以采信；证据A2.（2017）黑0128民初1470号民事判决书、（2017）黑0128财保64号民事裁定书。拟证明：原告在起诉由春佳的诉讼过程中经原告申请，法院已对争议房屋进行保全，在保全过程中没有人提出异议。对该证据真实性予以采信；证据A3.（2018）黑0128民初1056号民事调解书。拟证明：争议房屋权属由春佳所有，且于2016年在房产做他项权抵押给哈尔滨银行股份有限公司通河支行。此调解书证实了2016年12月29日由春佳将房屋抵押于哈尔滨银行股份有限公司通河支行。对该证据的真实性予以采信；证据A4.孙占辉调查笔录1份。笔录中第二页第二行法院工作人员问：“你认为这房权应是谁？”孙占辉回答“我认为应归张凯华，我是偿还张凯华钱”。拟证明：孙占辉与张凯华之间是借贷关系，并不是真实的房屋买卖关系。证据A5.由春佳调查笔录2份。由春佳在笔录中称：“这个房子现在是张凯华住着呢，当时什么原因住的我不清楚，是孙占辉跟他的事情。”另一份笔录中称：“是我对象欠他钱，欠多少我不知道”。拟证明：由春佳、孙占辉与张凯华之间并非房屋买卖关系。证据A4、A5不足以证明张凯华与由春佳、孙占辉系借贷关系，故对证据A4、A5不予采信。被告张凯华举示了证据B1.房屋买卖合同1份。拟证明：张凯华和由春佳就房屋买卖达成了协议；证据B2.152万元收条1张（小写1500000元系笔误，应为1520000元）。拟证明：张凯华实际给付了购房款152万元；证据B3.张凯华至龙江银行6次提取的客户回单6份（总金额计152万元）。拟证明：张凯华从银行取了152万元用以给付购房款；证据B4.张凯华居住期间的电费缴纳相关凭证9张。拟证明：张凯华缴纳了相关的电费，证明张凯华在诉争别墅中实际居住了。证据B5.证据五、张凯华居住期间的水费缴纳相关凭证13张。拟证明：张凯华居住期间缴纳了水费，证明了张凯华实际居住了诉争房屋。证据B6.张凯华居住期间的供热费票据2张。拟证明：张凯华居住期间缴纳了供热费，证明了张凯华实际占有了诉争房屋；证据B7.张凯华居住期间缴纳的物业管理费票据3份。拟证明：张凯华实际占有了诉争别墅。证据B8.证人原某、张某出庭作证。拟证明：两名证人和张凯华一起取的钱用于购买诉争房屋。证据B1-B8能够形成证据链条，证明张凯华与由春佳、孙占辉之间对诉争房屋买卖过程及实际居住情况，故对上述证据予以采信。被告由春佳及第三人孙占辉未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年10月30日，由春佳与张凯华签订《房屋买卖合同》，约定由春佳将其名下与第三人孙占辉夫妻共有的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋以152万元价格出售给张凯华。张凯华、由春佳、孙占辉均在合同书上签字予以确认。被告张凯华、由春佳及第三人孙占辉均称张凯华向孙占辉现金交付了152万元购房款，由春佳、孙占辉给张凯华出具了购房款收条，但双方未办理产权过户手续。2016年12月29日，孙占辉、由春佳以由春佳名义向哈尔滨银行股份有限公司通河支行贷款100万元，并用上述房产作抵押。2017年5月15日，经孙伟东向通河县法院申请，通河县法院以（2017）黑0128财保64号裁定查封了由春佳名下的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋。2017年9月4日，孙伟东因房屋买卖合同纠纷将孙占辉、由春佳诉至通河县法院，经通河县法院审理作出（2017）黑0128民初1470号民事判决书，判令撤销孙伟东与由春佳、孙占辉于2017年1月17日订立的房屋买卖协议书；由春佳、孙占辉返还孙伟东已交付的房屋价款130万元。该判决生效后，原告孙伟东申请通河县法院强制执行被告由春佳名下的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋。通河县法院在执行过程中，被告张凯华向本院提出案外人执行异议。本院经审查作出（2019）黑0128执异21号执行裁定书，以张凯华异议证据确凿、理由充分、事实清楚、能够排除执行为由裁定中止执行诉争房产。原告孙伟东不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，被告张凯华已实际占有使用诉争房屋，并交纳了该房屋的取暖费和物业费。庭审中，原告提出被告由春佳将争议房屋再次向哈尔滨银行申请贷款，涉及刑事犯罪。本院在审理过程中，已协同通河县法院执行部门将涉嫌犯罪的线索移送至公安机关，现公安机关尚未出具结论。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张凯华与由春佳、孙占辉于2016年6月30日签订了案涉房屋的买卖合同，被告张凯华在庭审中提交的《房屋买卖合同》、购房款收条、证人证言、诉争房屋取暖费及物业费收据均能证明双方之间存在房屋买卖合同关系，且能证明被告张凯华对房屋已经实际占有使用至今。原告虽称张凯华与由春佳、孙占辉之间系借款合同关系并非房屋买卖合同关系，但在本案中未能举示有效证据加以证实。被告张凯华未办理过户手续的原因系第三人孙占辉以被告由春佳的名义将诉争房屋向银行抵押贷款，被告张凯华无法办理产权证，被告张凯华对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。且被告由春佳将案涉房屋再次设定他项权向哈尔滨银行申请贷款是否涉及刑事犯罪的问题，本院在审理过程中，已协同通河县法院执行部门将涉嫌犯罪的线索移送至公安机关。公安机关尚未出具结论，现原告要求继续执行诉争房产，不符合法律规定，本院不予支持。关于第三人述称对据以执行的（2017）黑0128民初1470号民事判决书有异议的问题，不属于本案审理的范畴。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告孙伟东的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙伟东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 袁 巍人民陪审员 江 华人民陪审员 付 岩二〇二〇年十月十七日书 记 员 张继宇