文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18190号原告：唐益，女，1986年5月9日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：代柳，重庆坤驷律师事务所律师。被告：王一忠，男，1981年11月16日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：易向峰（系王一忠姐夫），男，1977年1月3日出生，汉族，住重庆市万州区。原告唐益与被告王一忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐益及其委托诉讼代理人代柳，被告王一忠及其委托诉讼代理人易向峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐益向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2018年5月28日所签订的房屋租赁合同，结清被告交房前的物管水电燃气等所有费用，(物业费2020年1-2020年5月共877.97元;电费2020年1月4日2020年5月27日共211.16元;水费2019年11月—2020年5月27日共143元;燃气费2019年12月-2020年5月27日，共126.89元，加5个月垃圾处理费40元)，总共欠费暂计1399.02元；2、判令被告按照合同约定，支付违约金，共三个月的租金8400元，并赔偿疫情期间违约解除合同后房屋出租困难的相应损失28000元，暂计36400元；3、判令被告支付2020年4月1日至交房日的房屋租金，每月2800元，暂计5600元；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原告与被告签订了房屋租赁合同，根据该合同的约定，租赁期限至2024年7月1日止。被告在2020年1月24日通过微信告知原告，针对新冠病毒疫情，希望协商减免租金的问题原告本着友好协商原则，同意减免1个月租金，被告于两个月后，再次更改要求，于2020年4月1日通过微信告知我方要解除合同，未能履行合同约定，原告于2020年4月2日收到被告的解约合同告知书，并于2020年4月1日微信告知，按照合同约定履行违约解除合同规定解约，被告不愿赔偿违约金，且不承担2020年4月1日之后的房屋租金，以及自2019年11月以来产生的水电气物业费用，在此期间被告实际一直使用我方房屋，且不愿意继续履行合同。按照合同规定，被告应继续履行合同，并继续支付租赁费用及相关水电气物业费。租赁期未满，被告原告任何一方均不得提前解除合同，否则视为违约，违约方应向对方支付3个月租金金额作为违约金，并赔偿相应损失，同时结清交房前的物管水电燃气等所有费用，房屋及设施恢复原样且无损坏，办理退房手续，押金不予退还。原告通过微信、电话、邮寄催告书等多种形式，与被告多次协商，希望被告按照合同要求履行，被告以各种理由拒绝支付相关费用，并拒绝承担违约赔付，原告只得通过法律途径，采取起诉方式维护自身权益，要求被告继续履行合同，如若违约解除合同，按合同约定付清房屋使用期间的所有费用及违约金，并赔偿相应损失。被告王一忠辩称，对原告所有的诉讼请求都不予认可。被告没有违约，不存在支付违约金的情况。被告只是中止合同，并没有解除合同。被告不同意解除合同。因为疫情原因导致的情势变化，我们要求降租，被告继续履行合同。被告根据当时的疫情情况，于2020年1月24日被告向原告发函，要求要么中止合同，要么和平解决，原告予以降租。从1月—5月，案涉房屋无法正常使用，案涉小区实行封闭管理，停水停电，不允许除业主之外的人员进出。交接房屋的责任不能在被告，1月24日，被告已经通知原告交接房屋，是原告拖时间不接房屋。被告没有合同的解除权，只能协商解除。被告解除合同是不正确的。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，唐益（甲方）与王一忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市渝中区中兴路228号美丽之冠青年公寓（熊猫公馆1号楼*号房），建筑面积约为44.6平米，出租给乙方使用，用途为酒店经营；2018年6月1日-7月1日为甲方给乙方免租期，为酒店筹备期；租期为72个月，自2018年7月1日至2024年7月1日，第一、二年月租金2800元，第三、四年月租金2940元，第五、六年月租金3087元；租金每3个月交付一次；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金2800元，租期届满，房屋及设施若无损坏时且水、电、气、物管费等相关费用结算完后，甲方于当日将押金无息退还给乙方；乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳物管费等相关费用；租赁期未满，甲乙双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约，违约方应向对方支付租金三个月作为违约金，并赔偿相应损失；因不可抗力的因素致使本合同无法履行，甲乙双方互不承担责任。同日，王一忠向唐益交纳了租金8400元及押金2800元。之后，王一忠向唐益按约交纳租金至2020年3月31日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年1月24日，王一忠通过微信告知唐益：因新冠疫情导致停业，如果2020年1月30日过完，疫情没有得到控制，则留给我们的只有两条路走：1.从2020年2月1日起进入免租期，免租期间停止使用房间，免租期物业由我司负责。待疫情好转后双方继续履行合同。2.从2020年2月1日起我们按《中华人民共和国民法总则》第180条不可抗拒力条款，我们签署合同第四项8条明确约定不可抗拒因素至本合同无法履行，甲乙双方互不承担责任，双方有权解除原租赁协议且双方免责，我司于2020年1月31日交还业主房间，同时业主退还我司的房租和押金。2020年1月30日，唐益回复“至于不可抗力没有明确界定，不能由我们来确定，所以解约也可以，按照合同赔付就行”。后王一忠回复“我们也咨询了律师，而且政府有关部门有文件停业，开业要等派出所通知，是属于不可抗力，所以如果免租期我们达不成共识，我只有发解约函给你了”。2020年2月6日，唐益回复“我们可以解约，但必须按照合同赔偿，至于免租期，可以给你免2月份房租，但这是我们的对这个疫情做出的共同的让步，否则就走程序”。2020年3月31日，王一忠通过微信向唐益发出《解除合同告知书》，载明：鉴于目前我国正处于新型冠状病毒肺炎疫情的突发公共卫生事件中，我方必须遵守国家和政府的防疫要求，同时为了减少贵我双方的合同损失，特向贵方再次发出此告知书，以期减轻此不可抗力事件对贵我双方合作的影响。贵方与我方于2018年5-6月订立了《房屋租赁合同》，合同的履行出现了如下困难：1.防控期间整幢楼封楼，不准进出。2.应相关部门要求停水停电至今，致使租房无法正常使用，给我方造成重大的经济损失。3.因本次疫情影响，后续资金链断裂，本店已无法继续经营。鉴于上述情况、政府命令以及法律关于不可抗力因素的规定，我方抱歉地通知贵方，本次事件属于严重的不可抗力事件并且导致了合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第1项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形。因此，我方不得不通知贵单位原合同解除。同日，王一忠还向唐益邮寄了《解除合同告知书》及《接房告知书》。邮寄的《解除合同告知书》与微信发送的内容一致，但明确提出原合同于2020年1月24日起解除。《接房告知书》载明：因受2020疫情影响，我与贵方签订的2018年5月19日租房合同，我已向贵方告知解除，现再次通知贵方及时接房，以免后续租金及其他费用本人已不能支付，给贵方造成损失敬请谅解。2020年4月1日，唐益微信回复“我方于4月1日收到贵方通知，因贵方执意解除合同，请将熊猫公馆*房屋租金和水电气物管费用结清到2020年3月31日，根据合同，按违约赔偿，押金不退。”2020年5月27日，唐益与王一忠交接了案涉房屋钥匙。通过原告举示的相关费用缴纳凭证和票据，唐益垫付了案涉房屋截止2020年5月27日的物管费868.4元、电费211.16元、燃气费垃圾费112.61元、水费143元，以上费用共计1335.17元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，唐益与王一忠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致王一忠在管控期间不能使用案涉房屋。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，管控结束后合同仍可继续履行，故王一忠不享有单方解除权，其向唐益发出通知解除合同并不产生合同解除的法律效力。因王一忠未继续支付租金，唐益为减少损失于2020年5月27日收回了房屋，此后双方未再继续履行合同，合同应于2020年5月27日解除。2020年4月1日至2020年5月27日期间，政府已经解除相关管控，王一忠占有房屋且能够使用，应当向唐益支付该期间的房屋租金5238.71元，并应当向唐益支付垫付的相关物管费、水电气等费用1335.17元。此外，王一忠以其行为明确表示不继续履行合同，导致合同解除，构成违约，应当按照合同约定向唐益支付违约金8400元。关于唐益主张的解除合同后房屋出租困难的相应损失28000元，原告没有向法庭举示相关的证据予以证明，本院不予支持。至于王一忠已经支付的押金以及疫情管控期间的租金，因其已另行提起诉讼向唐益主张退还，故本案中不再处理。综上所述，唐益的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告唐益与被告王一忠于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；二、被告王一忠于本判决生效后立即向原告唐益支付2020年4月1日至2020年5月27日期间的租金5238.71元；三、被告王一忠于本判决生效后立即向唐益支付垫付的物管、水电气、垃圾等费用共计1335.17元；四、被告王一忠于本判决生效后立即向唐益支付违约金8400元；五、驳回原告唐益的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计439元，由被告王一忠负担87元，原告唐益负担352元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十月三十日书记员  曹燎