江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0723民初5086号 原告：孙洪来（又名孙红来），男，汉族，1986年12月9日出生，住灌云县。 委托诉讼代理人：徐林、潘志忠，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。 被告:连云港金田房地产开发有限公司，住所地，灌云县侍庄街道金陵御花园7号楼101商铺，统一社会信用代码：913207236627486599。 法定代表人：张长龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：成殿军，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：王明，江苏法哲律师事务所律师。 原告孙洪来与被告连云港金田房地产开发有限公司（以下简称为金田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院经诉前调解不成立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告孙洪来及其委托诉讼代理人潘志忠，被告金田公司委托诉讼代理人成殿军、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙洪来向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2019年12月6日签订的《换房协议》，确认原、被告于2014年1月26日签订的《预留住宅房屋申请》有效；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年1月26日，原、被告签订了由被告提供的统一格式的《预留住宅房屋申请》，该申请具有房屋买卖合同的主要要件，属于书面合同范畴。申请中约定原告向被告先行支付预留金50000元，被告为原告预留其开发的伊新花园4号楼2单元102室，该预留房屋的价格为3600元每平方米，被告表示在房屋开盘时通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告已向被告交付50000元定金。至2019年春，被告一直未告知房屋是否开盘销售。经过双方交涉，被告于2019年6月11日在《预留住宅房屋申请》上签署“按本合同销售价格不变”，之后原告经常催促被告签订《商品房买卖合同》。被告告知现在房价上涨，不能再按原价买卖房屋，除非同意换房并加价，否则房子不卖了。原告在不得已的情况下与被告签订《换房协议》，该协议将原4号楼2单元102室房屋变更为10号楼1单元1002室房屋，并在该协议上注明加价1000元每平方米，仅隔半年加价幅度高达27.8%。被告利用自己的优势和原告没有经验的情况，与原告签订《换房协议》且高额加价，该协议显失公平。 被告金田公司辩称，一、金田公司与孙洪来签订的《预留住宅房屋申请》因违反法律相关规定，属于无效协议。2014年1月6日，原告基于优先购买被告所建房屋，向被告提出预留住宅房屋申请。为此，被告工作人员以连云港金田房地产开发有限公司灌云县3号地块项目部名义同意了该申请，预留住宅的房号为4#-2-102，每平方米3600元，预留金为50000元。此后，因该幢房屋被法院查封等原因，导致房屋直到目前也未能取得《商品房预留许可证》。2017年8月12日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执53之三号《执行裁定书》，裁定金田公司伊新花园小区的4#、6#等房产归江苏博鹏房地产开发有限公司所有。本案中的房屋预留申请，被告加盖的印章为项目部，50000元款项也未进入金田公司账户。原告认为该申请已经具备房屋买卖合同的主要要件，属于书面合同，依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，该解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案的房屋至今未取得预售许可证，预售申请应当认定无效。二、原、被告签订的《换房协议》系包括原告在内的多方协商的结果，内容不违反法律规定，不属于可撤销合同。本案一期建设工程处于烂尾状态，2018年5月，扬州恒和房地产开发有限公司因招商引资进入灌云县，与金田公司合作开发项目剩余地块。2019年二期工程建设过程中，包括原告在内的约40余人不断上访，要求政府部门处理金田公司“房屋预售申请”历史遗留问题。灌云县政府及灌云县住建局为此转发信访文件并下文，要求金田公司处理该事件。金田公司原来主张该批房屋没有预售许可证且已被执行，预留申请无效，原告当时的实际经营人员钱某涉嫌挪用资金罪被灌云县公安机关立案侦查（2019年11月9日立案），同意代为退款50000元并按照同期贷款利率给付利息。但因该批人员上访不断，金田公司再度退让作出巨大牺牲，在每份预留申请的原定价基础上，统一加价每平方米1200元，所有人员接受该方案，原告于2019年12月6日与金田公司签订了《换房协议》。涉案房屋为10号楼1单元1002室，该幢房屋已于2020年1月20日获领商品房预售许可证，销售价格为7000元每平方米。如果说本案存在显失公平，那就只是对金田公司而言，因为加价后4800元每平方米的价格，远低于成本价，金田公司面临巨大损失，真正获益的是原告等人，故本案对于原告而言，不存在显失公平的问题。三、退一步讲，即使本案房屋预留申请有效，也因原、被告双方2019年签订《换房协议》而被变更失效。四、被告于2020年1月20日领取了二期房屋的商品房预售许可证，被告及销售公司数十次电话通知原告预留许可证已经领取，让其到公司售楼处签订《商品房买卖合同》，但遭到原告拒绝。2020年2月，被告发出签订商品房买卖合同催告函，未获回应。2020年5月27日，再次发函被拒收，原告违反《换房协议》约定而产生的一切法律后果只能由原告承担。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 原告向本院举证提交《预留住宅房屋申请》、《换房协议》、收据；被告举证提交《预留住宅房屋申请》、商品房预（销）售许可证、（2016）苏07执53之三号执行裁定书、《换房协议》、灌信联办[2019]442号通知、商品房预（销）售许可证、灌云县商品房“一房一价”价目表、《商品房买卖合同》、《预留住宅房屋申请》、《换房协议》、伊新花园商品房买卖合同确认单、签订商品房买卖合同催告函、邮寄回执、短信联系截图，本院组织原、被告进行质证，结合证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 2014年1月26日，原告作为申请人与被告订立《预留住宅房屋申请》，约定申请人自愿先行支付预留金50000元，从而获得伊新花园住宅预留房屋的优先购买权，但金田公司必须为申请人预留住宅一套，预留住宅房号为4号楼2单元102室，每平方米3600元。金田公司在开盘时须通知本人前来签订正式《商品房买卖合同》，本人将在接到原告通知后5日内前来签订合同，如逾期5日未前来签订合同，将表明本人已经放弃该预留住宅的优先认购权。如果双方在开盘后5日内对于合同的价款，面积，房屋设施的配套以及付款方式等主要条款达不成一致意见，金田公司有权将申请人预留的住宅改售给他人，申请人仍可以选择认购其他剩余房源，或者要求金田公司足额退还预留金。申请人签订了购房合同后预留金可计算为购房款，如申请人放弃购房可以书面要求20日内返还预留金并退还本申请书，预留金不计利息。该《预留住宅房屋申请》中开发单位处加盖有“连云港金田房地产开发有限公司灌云县3号地块项目部”印章，原告在庭审中陈述该《预留住宅房屋申请》中申请人签名为其本人所写，原告母亲在庭审中陈述当时系由其代原告所写。 同日，被告金田公司向原告出具收据一张，载明收到购房定金50000元，并在收据中加盖“连云港金田房地产开发有限公司灌云县3号地块项目部”印章。 2019年6月11日，原告家人找到案外人钱某，由钱某安排人在《预留住宅房屋申请》中书写“按本合同销售价格不变”，并加盖“连云港金田房地产开发有限公司灌云县3号地块项目部”印章。 2019年12月6日，原告与其母亲共同至金田公司销售处就房屋调换及是否加价一事进行协商，最终确定由原预留的伊新花园4号楼2单元102室调换为10号楼1单元1002室房屋，并在原预留房屋销售单价基础上加价，双方签订了两份《换房协议》，其中原告孙洪来持有并向法庭提交的《换房协议》中第三条为“……在原预留房屋销售单价基础上加价1000元/平米签约……”，该1000元/平米系由打印的1200元/平米手写修改。 本院认为，关于《预留住宅房屋申请》的性质，最主要是看该申请是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，在商品房买卖合同签订前所签的相关协议中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，一般只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定相关协议已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，原、被告双方签订的《预留住宅房屋申请》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号）、单价、预留金50000元进行了明确的约定，但双方对购房款支付方式、商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。事实上，在申请中第二条明确约定如果双方在开盘后5日内对于合同的价款，面积，房屋设施的配套以及付款方式等主要条款达不成一致意见，金田公司有权将申请人预留的住宅改售给他人，申请人仍可以选择认购其他剩余房源，或者要求金田公司足额退还预留金，说明双方在签订该申请时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确的。 原告及其母亲在庭审中对申请人处“孙某”的签名由谁书写的陈述不一致，从原告母亲陈述来看，即便由其书写，原告及其母亲均认可该房屋申请人为原告，无论申请人处“孙某”的签名是由原告本人书写还是其母亲代写，相应行为效力及法律后果均应由原告承担。《预留住宅房屋申请》中约定的内容系双方当事人真实意思表示，即便预留房屋伊新花园4号楼2单元102室未取得商品房预售许可证明，但该申请仅为预约合同，双方之间并未真正签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，《预留住宅房屋申请》约定内容并未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立，合法有效。 关于《换房协议》，原告主张因被告金田公司利用其优势地位及原告没有经验的情况，导致原告在显失公平的情况下才与被告签订。通过原告本人庭审陈述，可以反映出在原告知晓无法继续按照《预留住宅房屋申请》购买伊新花园4号楼2单元102室后，原告多次与被告进行交涉，最终达成调换房屋的合意。关于加价金额，原告与被告在《换房协议》签订前经过协商，原告同意在原预留房屋销售单价基础上加价1000元每平方米，被告主张加价1200元每平方米，最终双方签订《换房协议》，虽然原、被告持有的《换房协议》中关于加价金额存在表述不一致的情况，但此情况涉及的是《换房协议》按照何种金额履行的问题，并不影响该《换房协议》本身的效力。在《换房协议》签订过程中，并无事实反映出原告处于显失公平的境况，对原告主张要求撤销2019年12月6日双方签订的《换房协议》的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院对此不予支持。 结合《预留住宅房屋申请》和《换房协议》的内容来看，无论双方之间此前如何协商，但《换房协议》签订后，原、被告之间的权利义务已经发生变更，在变更后，双方应按照《换房协议》的约定履行。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告孙洪来与被告连云港金田房地产开发有限公司于2014年1月26日签订的《预留住宅房屋申请》有效； 二、驳回原告孙洪来其他的诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 孙 静 二〇二〇年十月十二日 书记员 孙金磊 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院账号：3207230011010000042540 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部