山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初1386号原告（反诉被告）：曾建心，男，1989年6月17日出生，汉族，太原市人，住太原市。被告（反诉原告）：程国平，男，1958年1月8日出生，汉族，太原市人。委托诉讼代理人：张文，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巧珍（系被告程国平之妻），女，太原市人。原告（反诉被告）曾建心诉被告（反诉原告）程国平租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾建心、被告（反诉原告）程国平及其委托诉讼代理人张文、王巧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾建心向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的租房合同；2、请求依法判令被告支付原告30万元违约金；3、请求依法判令被告赔偿原告的2万元损失；4、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致签订租房合同，合同约定被告将位于晋源区晋源镇古城营村的房屋1-3层整租给原告使用，租赁期限为2016年12月15日至2021年12月14日，年租金为170000元。合同签订后，原告依约定履行了支付年租金的义务，但被告却多次长期停水(近期停水的时间为2020年5月17日至今)，并且将消防通道长期上锁，导致原告多次被消防部门检查停业整顿，并因此被罚款2万元，致使原告不能正常使用租赁的房屋。合同第三条约定：“租赁期间的费用由乙方承担”，因此原告每年会直接按约定将水费直接缴纳给村委会，因此并不拖欠任何水费，并且合同第十条的第二款约定:“承租人在使用期间应保证经营、消防安全”，但是被告却违反约定将消防通道上锁，致使原告无法履行合同，其行为构成严重违约，且损害了原告方的合法权益，原告因上述纠纷多次报警处理，但被告仍然我行我素，无奈，原告特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）程国平辩称：原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，诉状中称解除合同有两个理由，一是被告长期停水，事实上，原告在使用房屋期间对房屋进行了改动，造成了房屋大面积漏水，被告曾多次报警处理，但一直未处理，被告出于无奈，为避免房屋继续受损，采取了停水措施；原告诉求解除理由之二为消防通道长期上锁，被告房屋系农村自建房，根本不存在消防通道一说，原告诉称消防通道长期上锁没有任何事实依据。反诉原告（本诉被告）程国平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除反诉原、被告签订的租赁合同；2、请求法院判令反诉被告立即向反诉原告支付自2019年12月15日至2020年9月18日期间欠付的租金29492.4元，并以29492.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，承担自2019年12月15日起至租金实际付清之日止的逾期付款违约金（截止2020年9月18日欠付逾期付款违约金为890.75元）；3、请求法院判令反诉被告将其对房屋进行擅自变动的部分恢复原状，并对因房屋变动造成的房屋漏水等损害承担维修责任；4、请求法院判令反诉被告立即腾退位于太原市晋源区晋源镇古城营村的1-3层房屋，并支付自2020年9月18日起至反诉被告实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每天465.8元计算）；5、请求法院判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月19日，反诉原告（合同甲方）与反诉被告（合同乙方）签订了租房合同，合同约定：“甲方将位于太原市晋源区晋源镇古城营村的房屋1-3层整租给乙方使用，租赁期限自2016年12月15日至2021年12月14日，计60个月；乙方向甲方支付全年租金，该房屋每年租金为170000元；乙方租赁期间，由乙方使用产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。”关于付款方式双方口头变更为合同签订后首付两年租金，后续租金仍按合同执行，即按年支付，提前付清当年度租金。合同签订后，反诉原告就按照合同约定将案涉房屋全部交付反诉被告使用，然而在反诉被告使用房屋过程中，为接通水管、经营网吧，擅自对房屋进行变动，造成反诉原告房屋大面积漏水等损害，反诉原告因此事多次报警要求反诉被告予以解决，但反诉被告一直拖延，未采取任何解决措施，另一方面，反诉被告在2020年1月17日仅支付了2020年度部分租金（100000元），反诉原告多次要求反诉被告按照约定付清剩余2020年度租金，但反诉被告一直拒绝支付。综上，反诉被告未按照约定使用房屋致使房屋大面积漏水的行为以及反诉被告拖欠租金的行为均已构成严重违约，根据《合同法》第二百一十九条、第二百二十七条的规定，反诉原告有权解除租赁合同，并有权要求反诉被告承担相应的违约责任。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告（本诉原告）曾建心辩称：一、解除合同不做答辩，第二条诉讼请求中，我在起诉本诉被告期间，因为纠纷，不再给付房屋租金，我在八月份网吧停业，我没有擅自改动房屋，所有的改动都是房东自己在盖房子期间经过我要求改动的。目前因为我起诉本诉被告，我也要求解除合同，腾退房子等待法院判决之后再做决定。年租金是17万元，合同中并没有写具体支付的方式，经过协商今年已经支付10万元，我没有造成房屋漏水，是因为房屋质量问题，只是明管改动，报警处理的事情，警方有执法记录仪，警察经常出现在我们网吧的摄像头下，本诉被告多次在我网吧门口吵闹，我有录音证据，本诉被告拒绝修复，并不是我不修复，我有录音证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了一份租房合同，约定被告（反诉原告）将位于太原市晋源区晋原镇古城营村的房屋1-3层整租给原告（反诉被告），租赁期限自2016年12月15日至2021年12月14日，计60个月；原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付全年租金，该房屋每年租金为170000元；原告（反诉被告）租赁期间，由原告（反诉被告）产生的费用由原告（反诉被告）负担，租赁结束时，原告（反诉被告）交清欠费；原告（反诉被告）不得随意损坏房屋设备，原告（反诉被告）应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋损坏的，原告（反诉被告）应当立即负责修复或经济赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金30万元；原告（反诉被告）在使用期间应保证经营、消防安全，并采取有效防护措施，保证不会发生安全经营事故或发生打架斗殴或其他在房屋内发生的人身伤亡事故，否则，责任全部由原告（反诉被告）承担，造成被告（反诉原告）损失的，应予赔偿。合同签订后，双方开始履行合同，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）付清了2016年12月15日至2019年12月14日的租金，并于2020年1月17日支付了被告（反诉原告）2019年12月15日至2020年12月14日的部分租金100000元。双方在合同履行过程中，因租金支付、用电、用水、采暖及平台使用费等发生争议，经多次协商未果，故原告（反诉被告）诉至本院，本院于2020年8月24日受理本案，被告（反诉原告）后提起反诉。另查明，2017年2月，因被告（反诉原告）将作为消防通道的楼房后面的楼梯门上锁，致使原告（反诉被告）所经营的太原市晋源区单尉网咖网吧被消防部门罚款20000元。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的租房合同是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同履行过程中产生矛盾，均存在过错，鉴于双方均要求解除所签订的租房合同，故本院予以支持。合同解除后，原告（反诉被告）应当腾退所使用的房屋。原告（反诉被告）所主张的违约金30万元，不符合合同所约定的一方强行终止合同的情形，故本院不予支持。原告（反诉被告）所主张的20000元损失，是因被告（反诉原告）给消防通道上锁，被消防部门处罚所产生的，故被告（反诉原告）应当赔偿该损失。被告（反诉原告）所主张的原告（反诉被告）所欠的租金，该部分租金计算至本院受理本案的2020年8月24日较妥，该部分款项金额为17978.14元（170000元÷366天×254天-100000元），符合合同约定，本院予以支持。被告（反诉原告）的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曾建心与被告（反诉原告）程国平于2016年9月19日签订的租房合同；二、原告（反诉被告）曾建心在本判决生效后十日内腾退出所占用的被告（反诉原告）程国平的位于太原市晋源区晋源街道古城营村的房屋1-3层；三、被告（反诉原告）程国平在本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）曾建心经济损失20000元，原告（反诉被告）曾建心同时支付被告（反诉原告）程国平租金17978.14元，两项折抵后，被告（反诉原告）程国平应当支付原告（反诉被告）曾建心2021.86元；四、驳回原告（反诉被告）曾建心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）程国平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉费3050元，案件反诉费280元，由原告（反诉被告）曾建心负担3025元，被告（反诉原告）程国平负担305元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 李晋平二〇二〇年十月十六日法官助理 张 祥书 记 员 张翠青书 记 员 张翠青