重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初28号原告：陈小高，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：熊秋洋，重庆霁泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海龙，重庆霁泽律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号。负责人：杜焕捷。委托诉讼代理人：陈雪松，重庆铭友律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦利，重庆铭友律师事务所实习律师。第三人：张晓玲，住重庆市巴南区。原告陈小高诉被告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称农行南岸支行），第三人张晓玲案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告陈小高的委托诉讼代理人熊秋洋、陈海龙，被告农行南岸支行的委托诉讼代理人陈雪松、秦利到庭参加诉讼。第三人张晓玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。陈小高向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）渝0108执异201号执行裁定书；2、确认在2014年3月至2044年2月28日期间，陈小高对张晓玲名下位于重庆市巴南区鱼洞江滨路30号18栋3单元3-2房屋享有租赁权，农行南岸支行在申请法院拍卖时请求带租拍卖；3、本案诉讼费用由农行南岸支行承担。事实和理由：2013年10月12日，张晓玲向陈小高借款50万元，双方约定，由陈小高承租张晓玲名下的位于重庆市巴南区鱼洞江滨路30号18栋3单元3-2房屋，租期为2014年3月1日至2044年2月28日，租金作价借款本金50万元和租赁期间所产生的利息。该笔借款的本息和利息全部转为陈小高一次性支付给张晓玲的全部租金，对此，双方签订了《租赁合同》。现陈小高不服重庆市南岸区人民法院作出的（2019）渝0108执异201号执行裁定书，认为本院驳回陈小高提出的执行异议缺乏法律依据，故陈小高向本院提起案外人执行异议之诉。农行南岸支行辩称，陈小高与张晓玲之间的租赁关系不真实，不能排除执行，也不能证明陈小高在租赁期间签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用涉案房屋，所以应驳回陈小高的诉请。张晓玲庭前向法庭递交了书面答辩状，认为陈小高诉称属实。张晓玲因资金问题，把案涉房屋抵押给农行南岸支行，农行南岸支行在评估房屋的时候应当知晓案涉房屋设有租赁。案涉房屋租赁在前，抵押在后，所以租赁合同优先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈小高举示如下证据：1、（2019）渝0108执异201号执行裁定书1份，拟证明陈小高就涉案房屋执行情况提起过执行异议，符合起诉条件；2、借条1张，银行交易明细1张，拟证明陈小高曾向张晓玲出借50万元；3、租赁合同1份，拟证明陈小高和张晓玲于2014年3月1日签订房屋租赁协议，将涉案房屋出租给陈小高。陈小高了解到案涉房屋于2014年7月4日抵押给农行南岸支行，说明租赁在前，抵押在后，根据法律规定的“买卖不破租赁”原则，租赁应当优先于物权保护；4、物业证明1份，物业费、车管、公摊水电缴纳收据8张，水电气缴纳明细17张，微信支付截图3张，拟证明从2010年至今，涉案房屋一直由陈小高居住。农行南岸支行质证认为：对证据1，真实性无异议，陈小高应提交送达回证证明是否过了执行异议的起诉时间；对证据2，借条真实性、合法性不予认可，陈小高的债权没有生效的法律文书予以确认，不认可关联性，陈小高和张晓玲之间的借款和房屋租赁是两个法律关系。对明细表真实性认可，但不认可关联性。该明细表显示在2013年10月11日12点56分收到一笔卢邦文的转款50万元，在当日的14点21分，陈小高又将该笔50万元转账给张晓玲，备注为转支，并非借款。该笔连续转账不能确认是陈小高和张晓玲之间的借款，还是其他债权债务关系。另借条落款时间是2013年10月12日，转账时间早于借条出具时间，这与常理不符。因此陈小高债权的真实性无法确认，退一步讲即使真实存在，也是一般的借贷关系，并不能优先于抵押权，对抗法院的强制执行；对证据3，三性均不认可。张晓玲在办理贷款的时候向农行南岸支行承诺涉案房屋没有任何租赁，所以存在陈小高和张晓玲在事后制造合同的可能。租赁合同第二条的约定，表明陈小高和张晓玲之间的租赁合同实际是抵债合同，是用房屋使用权抵偿借款，并非房屋租赁。双方之间并未形成房屋租赁关系。另外，租赁合同的期限约定为30年，超过法律最长20年的规定，应认定为无效。对于租金的具体金额和支付方式，合同并未约定，不符合常理。陈小高和田勇是夫妻关系，张晓玲把涉案房屋租赁给田勇的丈夫即陈小高，陈小高在执行中提出异议。由于三人之间存在明显的利害关系，不排除三人存在倒签租赁合同以对抗农行南岸支行实现抵押权的可能性；对证据4，对物业证明，三性均不认可，该证明不符合有关规定的形式要件，不应作为证据予以采信。对于缴纳收据和明细，真实性无法核实，且陈小高仅提供了2018年2月1日起的缴费记录，不能证明是陈小高缴纳的，不能达到陈小高的证明目的。对水电费缴纳明细，真实性无异议，但不认可关联性，不能证明缴费人是陈小高。对微信支付截图，真实性不认可，陈小高需提供原件予以核实。农行南岸支行举示如下证据：1、农行个人助业贷款面谈笔录3份（2014年6月12日，2015年7月9日，2015年7月22日），拟证明在面谈笔录中，“向我行申请贷款的房地产有无抵押或出租给其他人”的一栏的询问内容中，勾选结果为“无”。田勇作为借款申请人，在三份笔录中都签字确认，陈小高和张晓玲于2014年6月12日笔录中在担保人一栏中也签字捺印，证明本案租赁合同是虚假的；2、房地产抵押清单1份，拟证明2014年7月4日，抵押人张晓玲在抵押清单中，对涉案房屋的出租情况确认为无，与张晓玲的答辩意见中的陈述不符；3、执行裁定书挂号信封面1份，陈小高和田勇个人信用报告1份，拟证明2019年11月14日，南岸法院向原告邮寄的地址为“重庆市巴南区界石镇界新街268号1单元6-2”，而2015年7月9日查询的田勇和陈小高的个人信用报告中也显示在该地址，居住状况为自置。所以陈小高实际居住在重庆市巴南区界石镇界新街268号1单元6-2，并非涉案房屋；4、结婚证1份，拟证明陈小高和田勇的婚姻关系，张晓玲为田勇的债务提供抵押担保，不排除陈小高和张晓玲存在串通的可能；5、（2014）民申字第215号民事裁定书1份，拟证明以房抵债的合同不是房屋租赁关系，不适用买卖不破租赁的原则；6、（2019）渝0108执58号协助执行函、执行裁定书、送达回证各1份，（2017）渝0113执2497号之二协助执行函，执行裁定书，送达回证各1份，（2016）渝0113执保597号协助执行函1份，拟证明案涉房屋的查封状况。陈小高质证认为，对证据1，真实性无异议，但不能达到农行南岸支行的证明目的。在面谈记录中，申请抵押房产的信息没有记录，申请人是田勇，勾选可能是田勇勾选的。陈小高作为担保人，不能左右田勇的决定；对证据2，真实性无异议，上面的抵押人是张晓玲，房屋抵押时有无出租情况是张晓玲自述，陈小高并不知情；对证据3，信用报告真实性无法确认，上面没有陈小高本人的签字。通讯地址是陈小高身份证通讯地址，身份证与现住地址不一样是当前比较普遍的情况；对证据4，真实性无异议，不能达到农行南岸支行的证明目的，与本案无关；对证据5，真实性无异议，但不能达到农行南岸支行的证明目的，与本案无关；对证据6，无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合评判认定。经审理查明，2013年10月11日，陈小高向张晓玲的银行账户转款50万元。2013年10月12日，张晓玲向陈小高出具了借条，约定张晓玲向陈小高借款50万元，借款期限三个月。2014年3月1日，陈小高作为乙方（承租方），张晓玲作为甲方（出租方），签订了《租赁合同》，约定：“甲方向乙方提供位于巴南区鱼洞江滨路30号3单元3-2号房屋，建筑面积共计159.92平方米”，“租金、租赁时间：甲方在乙方处借款500000元，到目前为止仍未归还乙方，此借款的本金和乙方在租用甲方该房屋期间所产生的利息，全部转为乙方一次性向甲方支付从2014年3月1日起至2044年2月28日该房屋30年的全部租金”等事宜。2014年7月4日，张晓玲作为抵押人，将位于巴南区鱼洞江滨路30号3单元3-2号房屋抵押给农行南岸支行，为田勇与农行南岸支行签订了《最高额担保个人借款合同》提供抵押担保。在房地产抵押清单中抵押、出租情况处，记载的是“无”。2019年2月13日，本院作出（2019）渝0108执58号执行裁定书，农行南岸支行根据本院已生效的（2017）渝0108民初2496号民事判决书向法院申请强制执行被执行人田勇、张晓玲、陈瑶、重庆由由绢纺贸易有限公司的银行存款700万元，如其银行存款不足，则依法查封、扣押、变卖其相应价值财产变现后予以清偿。其中包含了张晓玲所有的本案案涉房屋。2019年11月13日，根据陈小高提出的执行异议，本院作出（2019）渝0108执异201号执行裁定书，驳回案外人陈小高的执行异议。陈小高不服，向本院提起案外人执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。另查明，田勇和陈小高系夫妻关系，陈小高和张晓玲是亲戚关系。本院认为，本案争议焦点为：陈小高对案涉房屋的权利是否足以排除法院执行。陈小高对案涉房屋的权利不足以排除法院执行。理由如下：陈小高和张晓玲之间就50万元的债务，双方签订了《租赁合同》，用案涉房屋的租金和利息抵偿陈小高对张晓玲的50万元的债权。但陈小高并未就签订《租赁合同》后的履行情况进行充分举证，且该合同中，并未对每期租金和利息计算方式进行约定，租赁期限长达30年，与常理不符。该合同中约定，陈小高在2014年3月1日至2044年2月28日期间使用案涉房屋产生的租金和利息，视为签订租赁合同时陈小高一次性向张晓玲付清，并以此偿还完张晓玲欠陈小高的所有的债务。鉴于双方之间的亲属关系，双方以此达到债权债务的消灭，难以令人信服。如上所述，陈小高未充分举示证据证明其对张晓玲的债权因履行双方签订的《租赁合同》而消灭，故陈小高对张晓玲享有的仍为债权请求权，不能对抗人民法院依照另案债权人的申请对案涉房屋实施的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，因陈小高举示的证据不能充分证明自己占有、使用案涉房屋，且双方债权债务因履行《租赁合同》而消灭。故本院对陈小高的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第二款之规定，判决如下:驳回原告陈小高的诉讼请求。案件受理费8800元，由陈小高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 冲人民陪审员  程征雁人民陪审员  唐莲惠二〇二〇年十月二十六日书 记 员  钟宇焱