广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2857号原告：东莞市××××民凤岗股份经济合作社，地址：东莞市×××××××。负责人：何泽君，理事长。委托诉讼代理人：陈江杰，广东康邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文宗，广东康邦律师事务所实习律师。被告：东莞市广地农业有限公司，住所地：东莞市凤岗镇。法定代表人：陈某1。被告：陈某1，男，1981年9月13日出生，汉族，住广东省深圳市，公民身份号码：440××××××××××××832。被告：鸿福鑫（东莞）皮具服饰有限公司，住所地：东莞市××××××××××××××。法定代表人：冯某1。被告：冯某1，男，1986年12月23日出生，汉族，住广西博白县××××××××××××，公民身份号码：450××××××××××××390。被告：东莞市凯欣化妆用具有限公司，住所地：东莞市×××××××××××××××××。法定代表人：李某1。被告：李某1，男，1985年7月10日出生，汉族，住河南省鹿邑县××××××××××××××，公民身份号码：412××××××××××××43X。被告：冯道财，男，1984年12月12日出生，汉族，住广西博白县××××××××××××，公民身份号码：450××××××××××××373。原告东莞市××××民凤岗股份经济合作社（以下简称“凤岗股份经合社”）与被告东莞市广地农业有限公司（以下简称“广地公司”）、陈某1、鸿福鑫（东莞）皮具服饰有限公司（以下简称“鸿福鑫公司”）、冯某1、东莞市凯欣化妆用具有限公司（以下简称“凯欣公司”）、李某1、冯道财房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凤岗股份经合社的委托诉讼代理人陈江杰、林文宗，被告冯某1及作为被告鸿福鑫公司的法定代表人，被告李某1及作为被告凯欣公司的法定代表人，被告冯道财，均已到庭参加诉讼。被告广地公司、陈某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤岗股份经合社向本院提出诉讼请求：1.七被告连带向原告支付2019年4月1日至2019年8月31日期间的占有使用租赁物业的费用443371.5元及滞纳金111995.6元；2.七被告自2019年9月1日起按照每月88674.3元的标准连带向原告支付占有使用租赁物业的费用，直至七被告腾退位于东莞市××××××××××的厂房、宿舍并交付给原告之日止；3.原告与被告东莞市广地农业有限公司之间的租赁合同无效，七被告腾退位于东莞市××××××××××的厂房、宿舍并交付给原告；4.本案诉讼费由七被告连带承担。事实与理由：详见民事起诉状。被告鸿福鑫公司、冯某1辩称，我方每个月准时交租金给陈某1，无缘无故收到了律师函，我方与陈某1签订的合同还没有到期，原告也来找我方要过租金，我方已经交给陈某1了，陈某1也不同意我方交给原告。被告凯欣公司、李某1辩称，我方每个月10日准时交租金，原告也有找我方谈了，在2020年6月份我有开始交给原告，交了的钱不够一个月，原告要八万多一个月，我只有五万多，后来我方有和原告说好，先把租金交给广地，后来广地转交给原告，广地也和我们说原告无权收租，这是广地和原告之间的纠纷，现在如果我交租给原告，就会被陈某1断水断电，陈某1已经拉我们的闸几次了。被告冯道财辩称，同意其他被告的意见。被告广地公司、陈某1未作答辩，也未举证。经审理查明，经东莞市凤岗镇人民政府农林水务局证实，位于东莞市××××××××××玉泉工业园（A）的厂房、宿舍，属于凤岗股份经合社所有。凤岗股份经合社未能提交上述厂房、宿舍的建设工程规划许可证等，各被告也未能举证证实上述厂房、宿舍已取得建设工程规划许可证。经查，未有证据显示案涉厂房、宿舍已取得建设工程规划许可证。2017年11月3日，凤岗股份经合社与广地公司签订一份厂房租赁合同书，主要约定：凤岗股份经合社将案涉位于东莞市××××××××××玉泉工业园（A）的厂房、宿舍共计6201平方米出租给广地公司，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，月租金为88674.3元。广地公司的股东为陈某1及东莞市凤岗冠铸铜业有限公司。凤岗股份经合社以陈某1系该公司唯一股东为由要求陈某1与广地公司共同承担案涉责任。广地公司承租案涉厂房后，分租给冯某1，冯某1在该地址注册成立鸿福鑫公司，另，冯某1允许冯道财使用其承租的部分厂房；广地公司也分租给凯欣公司（合同由深圳凯欣化妆用具有限公司签订，实际使用人为凯欣公司），李某1系凯欣公司的法定代表人，但不是股东，该公司的唯一股东为丁新英，并非李某1。2019年9月4日，凤岗股份经合社委托律师向广地公司发出律师函，催促缴纳2019年4月至8月的租金。后凤岗股份经合社以广地公司拖欠租金为由向本院提起本案诉讼。庭审中，凤岗股份经合社主张起诉后广地公司缴纳了2019年9月份的租金，自2019年10月份后的租金未支付。本案庭审后，凤岗股份经合社于2020年9月22日向本院出具一份情况说明，主要内容为：截止2020年8月30日，承租人广地公司、所有次承租人均已全部搬离案涉厂房、宿舍，且承租人已于2020年9月2日向凤岗股份经合社支付完全部租金共计1538928.17元，并申请本院解除对被告的财产保全措施。以上事实，有厂房租赁合同书、照片、律师函、土地置换协议书、证明、情况说明等，及本案庭审笔录附卷为证。本院认为,被告广地公司、陈某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未举证及答辩，视为自行放弃相关诉讼权利，应自行承担由此造成的不利后果。案涉厂房租赁合同书虽系凤岗股份经合社与广地公司的真实意思表示，但是否合法有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，案涉厂房、宿舍未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建凤岗股份经合社设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该厂房租赁合同书依法无效。合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应予以返还。故凤岗股份经合社有权要求广地公司将案涉厂房、宿舍返还，有权要求全部次承租人予以协助。据凤岗股份经合社庭审后提交的情况说明显示，凤岗股份经合社确认庭审后广地公司及全部次承租人已于2020年8月30日前搬离了案涉厂房宿舍，故凤岗股份经合社诉请各被告搬离案涉厂房、宿舍的诉讼请求，已无事实基础，本院不予支持。同时，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然该厂房租赁合同书依法无效，但凤岗股份经合社有权要求广地公司按照合同约定的租金标准即88674.3元/月支付房屋占有使用费。凤岗股份经合社主张广地公司拖欠2019年10月份起的房屋占有使用费，对此广地公司应举证证实其已缴纳，但广地公司并未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，故对凤岗股份经合社的此项主张，本院予以采信。据凤岗股份经合社庭审后提交的情况说明显示，凤岗股份经合社确认庭审后广地公司已于2020年9月2日缴纳了全部房屋占有使用费1538928.17元。故凤岗股份经合社诉请各被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，已无事实基础，本院不予支持。需要指出的是，本院不予支持凤岗股份经合社的上述诉讼请求，是因本判决作出时已无事实基础，但在凤岗股份经合社提起本案诉讼时，是存在该事实基础的，故上述诉讼请求相对应的诉讼费用7700元，应由广地公司承担。因厂房租赁合同书无效，故凤岗股份经合社诉请支付的滞纳金111995.6元，于法无据，本院不予支持。此项诉讼请求相对应的诉讼费用2540元，应由凤岗股份经合社自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市××××民凤岗股份经济合作社与被告东莞市广地农业有限公司于2017年11月3日签订的厂房租赁合同书依法无效；二、驳回原告东莞市××××民凤岗股份经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费10240元，原告已预交，由原告东莞市××××民凤岗股份经济合作社负担2540元，被告东莞市广地农业有限公司负担7700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  张荣创人民陪审员  蔡玉华二〇二〇年十月十五日书 记 员  黄 兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。