重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初9448号原告：包晓澔，男，1985年10月2日出生，汉族，惠飞医疗科技（重庆）有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李伟，男，惠飞医疗科技（重庆）有限公司员工，住重庆市长寿区。原告：周玥，女，1986年9月29日出生，汉族，惠飞医疗科技（重庆）有限公司财务总监，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李伟，男，惠飞医疗科技（重庆）有限公司员工，住重庆市长寿区。被告：重庆西联锦房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永大道****601-D05，统一社会信用代码91500106MA5YTHMQ41。法定代表人：周达，重庆西联锦房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：王丹阳，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。原告包晓澔、周玥与被告重庆西联锦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包晓澔及包晓澔、周玥委托诉讼代理人李伟，被告重庆西联锦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王丹阳、杨利到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解3个月。本案现已审理终结。原告包晓澔、周玥向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告重新安装重庆市沙坪坝区学城大道60号万云府12栋2单元某号全屋双层中空LOW-E玻璃（隔热、隔噪音、防辐射、防窥），阳台护栏玻璃除外；2、请求判决被告赔偿延期交房2020年5月8日至2020年7月20日之间的损失（计算方式：以附近租房平均价格5675元/月计算，参照同面积同地段精装标准计算）；3、请求判决被告支付2020年5月8日至2020年7月20日之间的物业费（计算方式：按照金科物业备案价格，每月387.3元）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉请第一项为：除阳台护栏玻璃以外，其他外窗、阳台推拉门玻璃要求更换为蓝镀膜双层中空Low-E玻璃。事实及理由：2019年3月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的“万云府”12栋2单元某号房屋。被告允诺所安装玻璃均为Low-E材质玻璃，并具有隔噪音、防窥等功能，但施工期间被告私自更换原样板间和示范区玻璃，其材质、颜色和功能已完全更改，与购房时承诺严重不符，并想以此交付房屋，原告及其他业主多次向被告交涉，被告承认更换事实但拒绝更换。虽然双方签订的合同中对玻璃的交付标准未明确约定，但被告的各种宣传资料中都明确了玻璃的交付标准，该交付的玻璃效果与附近其他项目的玻璃相比较显得更加高端大气，对原告订立合同和房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容。而现在被告擅自更换玻璃后，使房屋外观上没有任何特色，功能上也不具有隔热、隔噪音、防辐射、防窥的功能。被告的行为违反了合同约定，应当承担违约责任，且该违约是可以通过继续履行予以补正，故要求被告将现有玻璃更换为宣传资料中承诺的Low-E玻璃并赔偿损失。故起诉来院，要求判如所请。被告重庆西联锦房地产开发有限公司辩称，1、原告要求被告更换玻璃的诉求既无合同依据，也无法律依据，不应得到支持。2、被告已按照商品房买卖合同的约定通知原告接房，原告无正当理由拒绝接房，由此导致接房手续逾期办理的责任应由原告自行承担，被告不应承担任何逾期交房责任，也不应赔偿原告所谓的损失及承担物业费。本院经审理认定事实如下：2019年3月10日，原告包晓澔、周玥作为乙方与作为甲方的被告重庆西联锦房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为CQ-104-02411233）（含附件五《合同补充协议》），约定乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区学城大道60号12幢某号房屋（清水房），房屋建筑面积129.10平方米，套内建筑面积103.50平方米，用途属于住宅，总成交金额为1507437元，建筑面积单价为11676.51元/平方米，套内建筑面积单价为14564.61元/平方米，乙方采用按揭付款方式，乙方在本合同签订时支付457437元，另向银行按揭贷款1050000元，如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日内用现金补足。合同第七条交房期限及交付条件约定，甲方应于2020年4月23日前将房屋交付乙方使用；本商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条交房手续的办理约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金。合同第十六条关于商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按标准配齐。合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》约定该房按毛坯房标准交付，其中第六条门窗标准为：1、进户门：设置入户门；户内只留门洞（具体以实际交房为准）；2、外墙门、窗：采用铝合金门窗（具体以实际交房为准）；第七条栏杆、扶手标准为：1、阳台、露台栏杆：采用玻璃面板（具体以实际交房为准）；2、护窗栏杆：采用金属栏杆（具体以实际交房为准）；3、消防楼梯：采用金属栏杆（具体以实际交房为准）。另对结构、天棚面、楼地面、内墙面、外墙面、空调位、屋面、电梯、信报箱、给排水、燃气、强电、通讯网络及有线电视、智能化系统、建筑层高、结构梁、柱、墙的布置等配置标准进行了约定。合同附件五《补充协议》第五条关于交付第1款第（2）项约定，除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或交房书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费用以及任何其他杂费等）即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也应由乙方承担。第5款约定：甲方设立的“装修示范单位”或“示范单位”或“体验馆”或“装修体验馆”或者其他展示单位（如有）是基于展示户型空间布局或者为乙方提供装修方案参考之目的，甲方已经明示其不属于交付标准展示，交付标准以合同或其他法律文件约定为准。第十三条关于销售广告、宣传资料、销售承诺、示范单位的效力约定，1、甲乙双方之间的权利义务以合同、本补充协议及其他附件等合同文件约定为准。本合同一经签订，甲乙双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。2、甲方和乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、展示板、沙盘、模型、销售宣传资料等）就本项目开发规划范围内的商品房及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施、教育资源等介绍说明和允诺仅供参考，不构成甲方的允诺和交付标准，不构成合同的组成部分，所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。……4、……装修示样板区仅供乙方参考使用，不作为交付标准和依据，合同双方不受其约束。5、甲方在相关广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。……6、甲方如需解释、变更或解除本合同任何条款、或向乙方作出任何保证和承诺，或放弃已方任何权利，或减轻、豁免、延后乙方任何义务和责任的，均须经甲方加盖公章予以书面确认，任何销售人员或其他人员作出上述表示的，均不视为甲方作出的承诺，甲方不承担任何责任。乙方确认，甲方已就上述提示予以充分说明，乙方已注意到上述提示涉及的事项并均予以认可，并已充分理解上述提示所述内容，乙方承诺不以此为由要求甲方承担任何责任。2019年12月24日，被告取得西联锦L18-1/05项目（暂定）一期（1#楼、7-10#楼、12#楼、16#楼、S1#楼、S2#楼、D1#地下车库）《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙坪坝区建竣备字[2019]166号）。2020年2月18日，被告向原告发出《关于新型冠状病毒疫情可能影响项目房屋交付告知书》，告知因疫情防控形势严峻，原告购买的本项目房屋可能无法按期完成交付，请妥善安排住房租赁、装修等可能涉及的相关事宜。考虑到之后疫情影响的不可预见性，房屋的具体交付日期，请以后续发出的通知为准。2020年2月20日，该邮件到达菜鸟驿站，他人代收。2020年4月18日，被告向原告发出《接房通知书》，要求原告于2020年5月6日至2020年5月8日办理接房手续，最迟应于2020年5月8日17:30时前办理收房手续，逾期将视为被告已按期交付房屋。原告于2020年4月19日签收信件。2020年5月6日，原告包晓澔前往了项目现场，并对案涉房屋进行验收，但以房屋存在地面、墙面空鼓、栏杆有较大问题、厨房窗户更换、窗户变形为由拒绝办理接房手续。此后，被告针对原告在验收提出的问题进行了维修。2020年7月20日，原告办理了案涉房屋的接房手续。2020年5月9日，重庆市沙坪坝区市场监督管理局出具《关于对万云府楼盘部分业主投诉举报调查处理情况的通报》，载明：一、投诉人的主要诉求：投诉举报反映的主要内容：1、万云府项目在销售初期，展示的示范区和样板间外墙和门窗玻璃为镀膜蓝玻璃，临近交房时却更换成了价格更为便宜的普通玻璃；2、万云府项目宣传资料和销售人员宣称，交房时门窗玻璃为Low-E三层/二层夹胶玻璃，具有较好的隐私性。现在只是部分使用Low-E玻璃，降低了质量，开发商涉嫌虚假宣传。二、基本情况：万云府项目位于沙坪坝区学城大道60号，开发商为重庆西联锦房地产开发有限公司，于2018年4月动工修建，2018年8月开始预售。该楼盘共16栋房，其中3栋洋房，13栋小高层，约1100户。共分两期，一期共7栋，分别是1号楼（洋房），7、8、9、10、12、16号楼（小高层），约定交房时间为2020年5月6-8日；二期共9栋，分别是2、3号楼（洋房），4、5、6、11、13、14、15号楼（小高层），约定交房时间为2020年7月16日。三、调查情况：（一）目前一期交房状态的门窗使用玻璃情况：其中1、7、8、9、10号楼，推拉门使用的是三玻中透光中空夹胶Low-E玻璃，外窗使用的是三玻中透光中空夹胶热反射玻璃，阳台栏杆使用的是双玻夹胶玻璃；12、16号楼推拉门使用的是双玻中透光中空Low-E玻璃，外窗使用的是双玻中透光中空热反射玻璃，阳台栏杆使用的是双玻夹胶玻璃。上述玻璃均为浅灰色。（二）投诉举报反映的情况调查：1、外墙玻璃更换情况。楼栋安装玻璃分两个时间段进行，第一阶段，2018年8月安装完成示范区样玻，分布在7号楼五层以下（含样板间3-1）和1号楼全部（共6层），外窗使用的是镀蓝三玻中透光中空夹胶热反射玻璃，推拉门使用的是镀蓝三玻中透光中空夹胶Low-E玻璃，阳台栏杆使用的是双玻夹胶玻璃。第二阶段，从2019年1月开始，陆续大面积安装其他楼栋、楼层门窗玻璃。因为此时集采单位以确定，经项目公司专业意见评审，设计公司同意，最终确定使用采光较好的浅灰色中透光中空夹胶Low-E玻璃和中透光中空夹胶热反射玻璃（即交房状态的玻璃），2019年12月底安装结束。2019年12月中旬，将第一阶段7号楼五层以下（含样板间3-1）和1号楼全部（共6层）安装的玻璃更换为现在交房状态的玻璃。2、开发商的销售宣传调查情况。第一，楼书中关于门窗使用玻璃宣传内容为“门窗臻选更为节能降噪的三玻中空夹胶Low-E玻璃……”。第二，销售人员张某在工法间向客户讲解的内容有“入户门使用的是盼盼装甲实木门……电梯是德国进口的蒂森博虏克品牌，所有玻璃框框全部是用的市面上最好的断桥铝合金……小区整个楼的外立面采用光幕设计，光幕有啥好处呢？它减少了墙面，房间采光得到保证，现代感很强”。在样板间的讲解内容是“采用的玻璃外面是镀了一层防护膜的，你看正常的窗子看不进去，你自己看得出来，采光的时候不影响你……”。第三，2019年11月7日，销售顾问梅小倩在工法间接受房天下网录制直播视频时讲解内容有“这个是门窗交付标准，你们买了以后，不管是卧室还是阳台，都是买了直接就交付的，这个玻璃都是断桥铝合金材质的，一个双层中空Low-E玻璃，这玻璃有这几个功能：隔热、隔噪音、还有防辐射，同时还具有新的防窥视功能……”等内容。四、认定处理：本案中，被举报人对部分住宅外墙和门窗的玻璃进行了更换。更换后或新装的玻璃并非全部使用与样板间外墙和门窗相同的Low-E玻璃，但其价格、品质没有明显变化，且能够达到国家对商品房住宅质量的要求和相应验收标准。我局认为，本案中，被举报人推销、宣传的对象是商品房住宅，外墙和门窗属于住宅的组成部分，也能够体现住宅的某些个性化特征。但本案中，外墙和门窗使用的玻璃品种、颜色并未降低涉案住宅的功能、品质，不属于对购买行为有实质性影响的允诺信息，被举报人不构成广告法、反不正当竞争法所指的虚假广告或虚假宣传行为。审理中，原告认为基于被告售房时的宣传及购房前已安装完成的玻璃外观均为镀蓝三玻中透光中空夹胶热反射玻璃，但实际安装的是浅灰色三玻中透光中空夹胶热反射玻璃，颜色不同且功能差别较大，浅灰色不具有防窥视的私密功能，且整体外观对比差别大。被告另举示涉案楼盘现场公示资料的公证书、重庆市计量质量检测研究院出具的《检验报告》、重庆铭阳玻璃有限公司玻璃加工产品合格证、重庆迪泰科建设工程检测有限公司建筑外窗检测报告、建筑能效（绿色建筑）测评表，主张涉案房屋所在楼栋的玻璃并未进行过更换，实际交付的玻璃为5mm中透光热反射+9A+5mm及5mm中透光（Low-E）+12A+5mm玻璃，且已经过购买阶段、安装阶段、竣工阶段等多次检验均为合格。关于玻璃的交付标准并未对外承诺，也未在合同中约定。上述事实，有原告举示的重庆市商品房买卖合同、宣传视频、沙坪坝区市场监督管理局关于对万云府楼盘部分业主投诉举报调查处理情况的通报，被告举示的重庆市商品房买卖合同（含附件）、沙坪坝区市场监督管理局询问笔录、接房通知书、建设工程竣工验收备案登记证、公证书、检验报告、检测报告等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（含附件）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。本案争议焦点在于被告是否应当对涉案房屋全屋玻璃（除阳台栏杆）承担更换责任及延期交房、支付物业费的违约责任。关于涉案房屋玻璃是否应当更换的问题，应从交付的房屋玻璃是否符合建筑质量要求及《商品房买卖合同》约定来看。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案原告主张根据被告的宣传资料及其购房前同小区其他楼栋已安装完成的房屋玻璃及外观，确认涉案房屋应使用的是具有防辐射、隔噪音、防偷窥功能的镀蓝三玻中透光中空夹胶热反射玻璃。但根据重庆市沙坪坝区市场监督管理局出具《关于对万云府楼盘部分业主投诉举报调查处理情况的通报》，涉案房屋实际交付的玻璃虽未全部使用与样板间外墙和门窗相同的Low-E玻璃，但其价格、品质没有明显变化，且能够达到国家对商品房住宅质量的要求和相应验收标准。被告的销售人员推销、宣传的对象是商品房住宅，外墙和门窗属于住宅的组成部分，外墙和门窗使用的玻璃品种、颜色不属于对购买行为有实质性影响的允诺信息，且被告实际交付的外墙和门窗并未降低涉案住宅的功能、品质，故原告主张的外墙门、窗使用的玻璃品种和颜色标准不能视为合同内容，对双方当事人不具有约束力。其次，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件三的约定，涉案房屋的交付标准中仅明确外墙门、窗采用铝合金门窗，阳台、露台采用玻璃栏板，并未对玻璃的材质、功能及颜色标准作出明确约定，原告主张的影响其购买行为的宣传资料为项目销售人员梅小倩在网络直播时录制，并无证据证明已取得被告审查认可，且根据《商品房买卖合同》约定，项目销售人员就房屋销售所作出的表示以及示范单位、样板间等介绍说明和允诺仅供参考，不构成被告的允诺和交付标准，不构成合同的组成部分，对双方也不具有约束力。第三，被告已依法取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，涉案房屋已验收合格。结合被告举示的关于建筑玻璃的检测报告及产品合格证，因原告未举示相反证据加以反驳，故本院认定涉案房屋安装的玻璃制品符合建筑质量要求和相应验收标准。对原告主张被告将全屋玻璃更换镀蓝三玻中透光中空夹胶热反射玻璃的请求，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。对原告主张被告赔偿延期交房损失的请求，因被告已根据《商品房买卖合同》约定取得涉案房屋竣工验收备案登记证，并依约通知原告接房，原告虽然在通知接房的时间内前往验收房屋，但以存在空鼓、窗户更换等质量问题为由拒绝接房，上述理由不符合双方合同及补偿协议中约定的可以拒绝接房的情形，故本院认定被告书面的交房通知确定的交付使用之日起视为已交付房屋。对原告该项请求，本院不予支持。对原告主张被告支付物业费的请求，因被告不构成迟延交付房屋，房屋交付后的物管费应由原告自行承担，原告该请求无法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告包晓澔、周玥的诉讼请求。案件受理费1050元，减半缴纳525元（原告已预交），由原告包晓澔、周玥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张邓蓉二〇二〇年十月二十七日法官助理 吴少华书 记 员 袁守琴