广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9073号 上诉人（原审原告）：南宁市玫瑰园物业服务有限公司，住所地南宁市星光大道238号，统一社会信用代码914501007188804067。 法定代表人：梁华锦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蓝晓星。 委托诉讼代理人：蒙仕清，广西双贺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曾竟，女，1970年6月30日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：黄莎，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨中稳，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司（以下简称玫瑰园物业公司）与上诉人曾竟因物业服务合同纠纷一案，均不服南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初7404号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，组织双方当事人就案件争议事项进行调查、询问、辩论和调解。上诉人玫瑰园物业公司的委托诉讼代理人蓝晓星、蒙仕清，上诉人曾竟及其委托诉讼代理人黄莎、杨中稳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人玫瑰园物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判曾竟向玫瑰园物业公司支付2017年4月至2018年9月期间物业服务费共计7909.54元；撤销一审判决第三项，改判曾竟向玫瑰园物业公司支付拖欠2017年4月至2018年9月物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应缴纳的物业服务费439元为基数，自次月1日起按年利率24%的标准计至曾竟实际付清款项之日止，按月依次计算）；本案一、二审诉讼费用由曾竟承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决按房屋占地面积计算及支付物业服务费理由明显不能成立。一审判决认定“2003年12月5日，原告向玫瑰园小区业主发出《关于收取物业管理综合服务费的通知》（以下简称《通知》），内容是：原告决定自2003年12月起，对玫瑰园私宅实行收费管理，每户业主每月按房屋占地面积0.8元/平方米计付物业管理综合服务费”，这是严重错误的。玫瑰园物业公司成立于2000年6月27日，原名“南宁市叙福物业管理有限公司”，从成立至今，受广西玉力房地产有限公司（以下简称玉力房地产公司）的委托，对“玫瑰园”小区（原叙福豪苑）进行前期物业管理服务。2001年9月就取得了南宁市物价局批复：南价复「2001」195号“关于叙福豪苑住宅区物业管理服务收费标准的批复”，这是我公司对“玫瑰园”小区进行物业管理服务收费的法律文件。依据2006年1月5日，玫瑰园物业公司与曾竟签订的《玫瑰园物业管理临时公共契约》第二十三条第3点约定：“物业管理费的收费标准按市物价局核准的标准执行”，明确了玫瑰园私宅区物业服务费收费是按房屋建筑面积计算。玫瑰园物业公司自2000年7月为玫瑰园小区（原叙福豪苑）提供前期物业服务至今，从未面向玫瑰园小区全体业主发出过上述《通知》，更从未向曾竟发出过上述《通知》，该《通知》只是发给玫瑰园小区业主莫秋英（23排13号）个人而已，当时之所以发给私宅业主莫秋英上述《通知》，是因为当时莫秋英的私宅己经建好并入住，但其周围的其他私宅或别墅却大都在建设施工，从而给业主莫秋英一家的生活及居住环境造成严重影响。在业主莫秋英的一再强烈要求下，我公司经与开发商协商，同意依据“前期物业服务合同”，开发商用预先垫付的钱补贴给私宅业主莫秋英的物业费，玫瑰园物业公司才向其发出上述《通知》。因此上述《通知》中“按每户业主每月按房屋占地面积0.8元/平方米计付物业管理综合服务费”的内容应当只针对私宅业主莫秋英这户有效，而不应是针对玫瑰园小区的全体私宅业主有效！而且实际上，曾竟及玫瑰园小区私宅的业主，如伍尚保（14排9号）、宾祖伦（26排10号）等人都是按私宅的房屋建筑面积来交纳物业服务费的。二、一审判决适用法律错误。首先，玫瑰园小区的开发商玉力房地产公司与玫瑰园物业公司于2003年12月1日签订的《前期物业服务合同补充协议》，己经明确约定了物业管理服务费由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元/平方米/月交纳。其次，南宁市物价局2001年9月10日颁发的“南价复(2001)195号”《关于徐福毫苑住宅区物业管理服务费收费标准的批复》明确规定，徐福毫苑住宅区（即玫瑰园小区的私宅别墅区）的物业综合服务费，由产权人或使用人按房屋建筑面积每平方米每月0.8—1.2元缴纳。再次，上述《通知》只对私宅业主莫秋英个人有效，而并非对玫瑰园小区的全体私宅业主有效。第四，由于上述《通知》是玫瑰园物业公司在当时的特定环境条件下自己单方面发布的，而并非双方或多方协议，因此玫瑰园物业公司在现今环境及条件发生重大变化的情况下自己可以单方面撤销或废除上述《通知》的有关内容，依据《前期物业服务合同补充协议》，按私宅的房屋建筑面积收取物业服务费。因此，一审判决依法应当适用上述《前期物业服务合同补充协议》及南宁市物价局“南价复（2001)195号”批复文件等相关规定，判决曾竟按照其房屋建筑面积向玫瑰园物业公司交纳物业服务费，但其却以上述《通知》为由错误地判决曾竟按照其房屋占地面积向玫瑰园物业公司交纳物业服务费，这明显是适用法律错误。三、一审判决关于曾竟应支付拖欠物业服务费所产生的违约金过低。本案中的《前期物业服务合同》约定若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，玫瑰园物业公司有权按业主应缴纳费用月额的千分之三每日收取违约金。对于玫瑰园物业公司主张每日按曾竟拖欠物业服务费的千分之三支付违约金的诉讼请求，一审判决认为，由于曾竟提出违约金过高，一审法院以实际损失为基础，酌定本案逾期交纳物业服务费用违约金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计算。玫瑰园物业公司认为，根据合同法第114条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条、第29条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定违约金是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。曾竟主张拖欠物业服务费的利息损失应按银行同期贷款基准利率来计算，但是在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于该利率。故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准，甚至可以说该基准利率未必是在各种情形下最合理的标准。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二六条第一款就规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。据此可以认定，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。玫瑰园物业公司并非从事贷款业务的金融机构，《前期物业服务合同》约定按日千分之三计算违约金，超过受保护的年利率24%,己经“过高”，因此应按年利率24%计算违约金。对于超过年利率24%部分的违约金，则不予支持。因此一审判决关于曾竟应支付拖欠物业服务费所产生的违约金过低。综上所述，一审判决在认定事实、适用法律方面均存在严重错误。玫瑰园物业公司特提出上诉，恳请二审法院在查明事实基础上依法改判。 上诉人曾竟就玫瑰园物业公司的上诉答辩称，一、玫瑰园物业公司提交的《前期物业服务合同》不真实，曾竟对该合同完全不知情，玉力房地产公司并非案涉房屋建设单位，无权为曾竟委托物业服务，玫瑰园物业公司作为案涉小区的物业服务企业主体资格不合法，诉讼主体不适格。曾竟自2000年12月12日已取得建设用地许可开始自建房屋，而玫瑰园物业公司的《前期物业服务合同》签订时间是2003年，这证实曾竟购买案涉土地甚至到建设房屋时未见过该合同。此外，前述合同及补充协议签订时间是2003年9月15日和12月1日，签订的主体是玫瑰园物业公司和玉力房地产公司，而工商登记显示玫瑰园物业公司经历三次更名，其中玫瑰园物业公司的公章于2011年5月19日在公安部门刻制和备案，也就说2011年后备案的公司印章出现在2003年签订的合同中，这说明前述《前期物业服务合同》及其补充协议是伪造的证据，不具真实性，不应采信。退一万步，即便玉力房地产公司作为建设单位，玫瑰园物业公司作为案涉小区物业服务企业，未经招投标选聘或未经物业部门审批，主体资格不合法。根据最高法《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条，以及《物业管理条例》第42条第2款的规定，该前期物业服务合同因违反《物业管理条例》效力性强制规定的行为而无效，玫瑰园物业公司作为案涉小区物业服务企业主体不合法。二、物业服务费收费无合同依据。根据《物业管理条例》第三十五条、《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第十二条的规定，建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》应在服务买卖时事先向购房人出示或公示并取得购房人认可后方可有效，法律禁止建设单位与物业公司事后签订物业合同并以此约束业主，而案涉《前期物业服务合同》是出售地块后签订的，曾竟对此不知情。《前期物业服务合同》及其补充协议不真实、不合法、与案涉自建房屋不具关联性，根据《物业管理条例》第十一、十二条规定，物业费收取标准和方式需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意后方可执行，收费行为才具合法性。三、玫瑰园物业公司收取专项维修资金没有合同依据和法律依据。曾竟的房屋为购买土地后自建房屋，不与其它物业相连，为单一业主所有，不存在公共面积，依法不属于应缴存专项维修资金的情形，且《前期物业服务合同》对专项维修资金也没有任何约定，玫瑰园物业作为收费主体无合同依据。四、曾竟不存在任何违约情形，玫瑰园物业公司诉请的违约金约定畸高，依法不予支持。《玫瑰园物业管理临时公共契约》是玫瑰园物业公司以每个业主都已经签署该协议且签后方可办理独立的水电表为由蒙骗曾竟签署的，该契约属合同法第54条规定的可撤销合同，且该契约仅有个别业主签订，未经过业主大会表决同意，不应对包括曾竟在内的自建房业主发生效力。按照合同法的规定，案涉房屋使用过程中的维修、保养工作均由产权人自己完成，玫瑰园物业公司无证据证明其已向自建房区域提供过公共物业服务。《前期物业服务合同》中约定违约金为每日千分之三，年化近110%，高出法律保护的民间借贷利率四倍多，属于恶意串通损害第三方合法权益，依法不予支持。玫瑰园物业公司的请求没有事实、合同和法律依据，依法应予驳回。 上诉人曾竟上诉请求：撤销一审判决，判令驳回玫瑰园物业公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由玫瑰园物业公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应改判驳回玫瑰园物业公司的全部诉讼请求。一审法院依据《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》及《玫瑰园物业管理临时公共契约》认定曾竟应当按照0.8元/㎡的标准缴纳服务管理综合服务费及按0.1元/㎡的标准缴纳公共维修基金系事实不清，证据不足。首先，上述《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》均不具有真实性，系伪造的证据。两份证据不具真实性的情况下，玫瑰园物业公司称其为自建私宅区的物业服务公司这一说法无合同依据，也不能作为玫瑰园物业公司向曾竟收取物业管理综合服务费的依据。其次，涉案房屋为曾竟自建房，建设单位并非玉力房地产公司，玉力房地产公司与玫瑰园物业公司无权为曾竟签订合同并设定义务。最后，《玫瑰园物业管理临时公共契约》中对物业管理费的收费标准没有约定，因此玫瑰园物业公司的收费标准也没有任何合同依据。二、一审法院依据《物业管理条例》第五十三条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金”判令曾竟向玫瑰园物业公司支付公共维修资金系适用法律错误。首先，国家对专项维修资金有专门的法律规定进行管理。按照《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。《南宁市物业专项维修资金管理办法》第二条规定，本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用，适用本办法。本案曾竟的房屋为购买土地后自建房屋，为单一业主所有，与其他物业没有公用部位，因此按照上述管理办法不属于应缴存专项维修资金的情形。其次，玫瑰园物业公司收取专项维修资金的标准也没有任何合同依据和法律依据。三、玫瑰园物业公司从来未对曾竟的自建房提供任何维修、养护、管理和维护服务，一审判决曾竟向其缴纳物业费没有事实依据，曾竟拒绝缴纳物业费系履行不安抗辩权。一审判决由曾竟承担违约金责任无事实和合同依据。二审中，曾竟放弃上述《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》系伪造的主张。 上诉人玫瑰园物业公司就曾竟的上诉答辩称，曾竟的上诉请求事实与理由没有事实及法律依据。曾竟规避了一个基本事实，国家部门依法规划给玉力房地产公司进行开发建设，以及在开发建设之后，玉力房地产公司、玫瑰园物业公司依法取得收费资格。从规划图可以看出，所谓的自建房是经南宁市政府总体规划在玫瑰园小区的区域，曾竟忽略了自建房是玫瑰园小区的房子，无法摆脱国家部门依法统一规建的事实。曾竟称自建房不包含任何公共部分，如果不经过整体道路、电路、水路，自建房如何通电以及使用水源？关于玫瑰园物业公司是否有权收取物业费的问题，曾竟陈述的只是玫瑰园物业公司名称变更的来由，也从侧面证实了玫瑰园物业公司并不是今天才成立的。关于玫瑰园物业公司是否有收费资格的问题，服务合同取得国家部门的认可，而不是由曾竟一方认定是否有效，玫瑰园物业公司从各方面得到了认可，作为物业服务公司从2003年依法收费、依法管理，多份判决依法确认作为玫瑰园物业合同均合法有效。请求二审法院依法驳回曾竟的上诉请求。 玫瑰园物业公司向一审法院起诉请求：依法判决曾竟支付8897.38元（其中：物业综合服务费7909.54元、公共维修资金987.84元）给玫瑰园物业公司；判决曾竟支付物业管理费违约金7000元给玫瑰园物业公司（庭审中，玫瑰园物业公司要求违约金计至曾竟付清款项之日止）；判决曾竟负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：南宁玫瑰园小区的开发商系玉力房地产公司。玫瑰园物业公司成立于2000年6月27日，具有物业管理叁级资质。 曾竟系星光大道238号玫瑰园香檀路5号房业主，房屋总层数5层，建筑面积548.79平方米。该物业位于玫瑰园小区范围内，系曾竟向玉力房地产公司购买地块后于2003年自建的房屋，该地块占地面积为100.02平方米。 2003年9月15日，玉力房地产公司与玫瑰园物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定：1.玉力房地产公司委托玫瑰园物业公司代管南宁市江南路（现星光大道）238号玫瑰园小区别墅、私宅区的物业管理事项；2.若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，玫瑰园物业公司有权每日按业主应缴纳费用月额的千分之三收取违约金，对于业主超过三个月不缴纳物业管理等费用的，可向人民法院起诉依法收取；3.合同期限从2003年9月15日起至小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同之日止。2003年12月1日，玉力房地产公司与玫瑰园物业公司签订一份《前期物业服务合同补充协议》，约定物业管理服务费由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元/㎡·月交纳。2003年12月5日，玫瑰园物业公司向玫瑰园小区业主发出《关于收取物业管理综合服务费的通知》，内容是：玫瑰园物业公司决定自2003年12月起，对玫瑰园私宅实行收费管理，每户业主每月按房屋占地面积0.8元/平方米计付物业管理综合服务费。 2006年1月5日，玫瑰园物业公司与曾竟签订一份《玫瑰园物业管理临时公共契约》，约定由玫瑰园物业公司负责按规定每月1—15日收取物业管理综合费，对逾期不交纳者，按欠交款额每日加收3‰的违约金。 另查明，自2017年4月起的物业服务费，曾竟未再向玫瑰园物业公司缴纳。 一审法院认为，关于《前期物业服务合同》对曾竟是否具有拘束力的问题。玉力房地产公司是玫瑰园小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》明确约定玉力房地产公司委托玫瑰园物业公司代管南宁市江南路（现星光大道）238号玫瑰园小区别墅、私宅区的物业管理事项，而曾竟的房屋为星光大道238号玫瑰园香檀路5号房，显然在合同约定的玫瑰园物业公司代管范围内。虽然该物业系曾竟的自建房，但并不影响其作为该小区的组成部分，从整体上接受玫瑰园物业公司提供的物业服务。因此，《前期物业服务合同》对曾竟具有拘束力。关于曾竟抗辩玫瑰园物业公司未经招投标程序入驻小区的问题，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但该规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的效力性规范，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，由相应行政管理部门给予处罚，但并不导致建设单位与选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同无效。 关于曾竟欠缴的物业服务费问题。《前期物业服务合同补充协议》，约定物业管理服务费由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元/㎡·月交纳。后玫瑰园物业公司又发出《关于收取物业管理综合服务费的通知》，决定每户业主每月按房屋占地面积0.8元/平方米计付物业管理综合服务费，曾竟对此予以认可，说明双方已经变更了《前期物业服务合同补充协议》中关于物业管理费收费标准的约定，物业服务费变更为按照房屋占地面积每月0.8元/平方米计算，曾竟应按变更后的物业服务费标准交付物业费。曾竟房屋的占地面积为100.02平方米，故每月应缴纳物业服务费为：100.02平方米×0.8元/平方米=80元，曾竟2017年4月开始拖欠物业服务费，现玫瑰园物业公司要求支付2017年4月至2018年9月的物业服务费，有事实依据，一审法院予以支持。曾竟应向玫瑰园物业公司缴纳物业服务费：80元×18个月=1440元。 关于玫瑰园物业公司主张的公共维修资金问题。按照《物业管理条例》第五十三条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”的规定,业主是交纳专项维修资金的义务人，物业服务企业系代为收取上述费用。玫瑰园物业公司确定的每平米按0.1元收取的标准，未违反法律、行政法规、部门规章的规定，现曾竟的物业面积548.79㎡，则曾竟从2017年4月至2018年9月应缴纳的公共维修基金为：548.79㎡×0.1∕㎡·月×18个月=987.8元。 关于违约金问题。《前期物业服务合同》约定若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，玫瑰园物业公司有权每日按业主应缴纳费用月额的千分之三收取违约金。现曾竟拖欠玫瑰园物业公司的物业管理费，玫瑰园物业公司有权主张违约金，曾竟提出违约金过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期交纳物业服务费用违约金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30％计算。合同约定物业服务费用按月缴纳，故曾竟应支付逾期交纳物业服务费的违约金应以每月应交纳的物业服务费80元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第五十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告曾竟向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2017年4月至2018年9月的物业服务费共计1440元；二、被告曾竟向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2017年4月至2018年9月的公共维修资金987.8元；三、被告曾竟向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付拖欠2017年4月至2018年9月物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业服务费80元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算）；四、驳回原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 对一审判决认定的事实，除玫瑰园物业公司对“2003年12月5日，玫瑰园物业公司向玫瑰园小区业主发出《关于收取物业管理综合服务费的通知》”以及曾竟认为“2006年1月5日，玫瑰园物业公司与曾竟签订一份《玫瑰园物业管理临时公共契约》”系受欺诈签订等有异议外，对一审判决其余认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审另查明，2000年11月5日，曾竟与玉力房地产公司签订一份《叙福豪苑宅基地使用权转让合同》，约定由玉力房地产公司将商定的叙福豪苑私宅土地使用权（该地块位于南宁市内）转让给曾竟，面积为124.20平方米，并约定曾竟在2002年1月1日后按市物价局核定的收费标准交纳物业管理费等。 2001年9月10日，南宁市物价局对南宁市叙福物业管理有限公司（2003年8月更名为南宁市玫瑰园物业管理有限公司，2011年4月18日更名为南宁市玫瑰园物业服务有限公司）南价复【2001】195号《关于叙福豪苑住宅区物业管理服务收费标准的批复》批复：一、综合服务费：由产权人或使用人按房屋建筑面积每平方米交纳住宅0.8-1.2元......。2002年3月1日，南宁市物价局【2002】13号《关于南宁市物业管理服务收费标准有关规定的通知》规定，后期物业管理服务收费，实行市场调节价。写字楼、商业用房、别墅区的物业管理收费照此执行。2003年11月27日，南宁市物价局给南宁市玫瑰园物业管理有限公司的【2003】21号《关于“玫瑰园”小区物业管理服务收费标准的复函》载明，“玫瑰园”小区属别墅区，其物业管理服务价格实行市场调节价格管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同......。2006年1月5日，玫瑰园物业公司与曾竟签订一份《玫瑰园物业管理临时公共契约》，约定物业管理费收费标准按市物价局核定的标准执行；玫瑰园物业公司负责收取小区共用部位、公用设施设备的维修基金，曾竟须按月交纳维修基金，维修基金主要用于小区共用部位、公用设施设备的更新与大、中维修等。 因玫瑰园物业管理有限公司与该小区业主产生物业费纠纷，2013年9月10日南宁经济技术开发区建设发展局组织召开了协调会，协调会会议纪要载明，玫瑰园私宅业主每栋选出1至2名代表于会后10天内与玫瑰园物业公司另行协商关于收取小区物业管理费问题。但此后双方并未达成一致意见。 曾竟二审提交的收款通知单、收款凭证等证据显示，玫瑰园物业公司发给私宅业主韦海英（15排03号）、黄文峰（15排07号）、梁家华（14排03号）、陈凉（13排04号）、李达荣（13排07号）等2010年1月、2012年4月、2012年5月、2017年1月等的收款通知单对物业管理费和专项维修资金的收款数额均以私宅占地面积×单价×月数计算。曾竟（15排05号）和上述私宅业主均是按私宅占地面积×单价×月数缴纳物业管理费，其中曾竟每月交纳的物业管理费为99.4元。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点是：1、玫瑰园物业公司是否有权对曾竟收取本案物业服务费和专项维修基金？2、物业服务费及专项维修基金的收取标准？3、曾竟是否应承担逾期支付物业服务费的违约金及计算标准？ 本院认为，关于玫瑰园物业公司是否有权对曾竟收取本案物业服务费和专项维修基金问题。曾竟与玉力房地产公司签订的上述《叙福豪苑宅基地使用权转让合同》、玫瑰园物业公司与曾竟签订的上述《玫瑰园物业管理临时公共契约》、玉力房地产公司与玫瑰园物业公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》等合同和契约，意思表示真实，内容不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。曾竟主张《玫瑰园物业管理临时公共契约》系受欺诈签订，但没有提供证据证明，本院不予采信。上述《叙福豪苑宅基地使用权转让合同》、《玫瑰园物业管理临时公共契约》均约定了曾竟应交纳物业服务费，其中《玫瑰园物业管理临时公共契约》约定了曾竟应按月向玫瑰园物业公司交纳小区共用部位、公用设施设备的维修基金，同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，玉力房地产公司作为玫瑰园小区的建设单位，其与玫瑰园物业公司签订上述《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》，委托玫瑰园物业公司对玫瑰园别墅、私宅区进行物业服务，对曾竟具有约束力。因此，依据上述合同和契约的约定以及玫瑰园物业公司已经对玫瑰园小区进行物业服务的事实，玫瑰园物业公司有权对曾竟收取本案物业服务费和专项维修基金。 关于物业服务费及专项维修基金的收取标准问题。一、物业服务费是按房屋占地面积还是按建筑面积收取标准问题。曾竟与玉力房地产公司在2000年11月5日签订的《叙福豪苑宅基地使用权转让合同》约定曾竟在2002年1月1日后按市物价局核定的收费标准交纳物业管理费，南宁市物价局2002年【2002】13号《关于南宁市物业管理服务收费标准有关规定的通知》、2003年【2003】21号《关于“玫瑰园”小区物业管理服务收费标准的复函》明确，“玫瑰园”别墅区物业管理服务价格实行市场调节价格管理。2003年12月1日，玉力房地产公司与玫瑰园物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》约定物业管理服务费维持南宁市物价局南价复【2001】195号《关于叙福豪苑住宅区物业管理服务收费标准的批复》批复收费标准，即由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元/㎡·月交纳，但之后2006年曾竟和玫瑰园物业公司签订的《玫瑰园物业管理临时公共契约》仍将物业管理费收费标准约定为按市物价局核定的标准执行，其中未明确包含上述《前期物业服务合同补充协议》约定的按房屋建筑面积0.8元/㎡·月交纳物业服务费的具体标准的内容，引发双方对物业服务费具体交纳标准的争议。曾竟主张在签订上述公共契约时，玫瑰园物业公司未向其明示《前期物业服务合同补充协议》及约定的收费标准，小区当时亦无收费公示；玫瑰园物业公司主张已经明示及公示，但没有提交明示曾竟或送达给曾竟《前期物业服务合同补充协议》约定的收费标准以及小区当时收费公示的证据，应承担举证不能的后果。同时，玫瑰园物业公司发给曾竟邻居韦海英、黄文峰以及曾竟前排的其他私宅业主梁家华、陈凉、李达荣等从2010年1月至2017年1月本案诉讼前的收款通知单显示，物业管理费均以私宅占地面积计算和收取物业服务费。在上述情况下，本案物业服务费的收取标准，应按双方多年来实际形成的交纳收取物业服务费标准来认定。据本案物业服务费的交纳收取事实，曾竟和玫瑰园物业公司系按其房屋占地面积124.20平方米交纳和收取物业服务费，故在本案中，曾竟应按房屋占地面积每月0.8元/平方米的标准交纳物业费。玫瑰园物业公司虽提交伍尚保、宾燕、张敏新等人的收款凭证，主张其按建筑面积交纳物业费，但这些收款凭证上物业费的交款数额是一个月还是数月累计的物业费数额，收款凭证并未载明，因此玫瑰园物业公司的主张，因所提交证据不足，本院不予支持。曾竟房屋的占地面积为124.20平方米，每月应缴纳物业服务费为：124.20平方米×0.8元/平方米=99.36元，2017年4月至2018年9月的物业服务费共计为1788.48元（99.36元/月×18个月=1788.48元）。一审法院以占地面积为标准计算物业服务费正确，但以占地面积100.02平方米计算物业服务费错误，本院予以纠正。二、专项维修基金的收取标准问题。上述《叙福豪苑宅基地使用权转让合同》、《玫瑰园物业管理临时公共契约》、《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》等合同和契约均未明确约定专项维修基金的收取标准，玫瑰园物业公司确定的每平米按0.1元收取的标准，未违反法律、行政法规、部门规章的规定，同时考虑到玫瑰园物业公司发给其他私宅业主的收款通知单对专项维修资金的收款数额均以私宅占地面积及每平米按0.1元收取的事实，因此，曾竟每月应交纳的专项维修资金为：0.1元/平方米×124.20平方米=12.42元，从2017年4月至2018年9月应缴纳的公共维修基金为：12.42元∕月×18个月=223.56元。一审法院对专项维修基金的计算在面积方面有误，本院予以纠正。另外，根据《南宁市物业专项维修资金管理办法》第六条“业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。”的规定以及《玫瑰园物业管理临时公共契约》关于“玫瑰园物业公司负责收取小区共用部位、公用设施设备的维修基金，曾竟须按月交纳维修基金”的约定，业主是交纳专项维修资金的义务人，物业服务企业系代为收取上述费用，业主交纳的专项维修资金具有预存性质，在玫瑰园物业公司与玫瑰园业主终止物业服务关系时，应当结清收取的专项维修资金。 关于曾竟是否应承担逾期支付物业服务费的违约金及计算标准的问题。曾竟拖欠玫瑰园物业公司的物业管理费，玫瑰园物业公司有权主张违约金，因曾竟提出违约金过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期交纳物业服务费用违约金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30％计算并无不当。玫瑰园物业公司主张按年利率24%计算违约金，本院不予支持。合同约定物业服务费用按月缴纳，故曾竟应支付逾期交纳物业服务费的违约金应以每月应交纳的物业服务费99.36元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清款项之日止，按月依次计算。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。 综上，上诉人玫瑰园物业公司和曾竟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定本案物业服务费按房屋占地面积计算、专项维修资金按0.1元/平方米计算以及曾竟应支付相应违约金是正确的，本院予以维持，但一审法院对涉及面积的数量计算有误，本院予以纠正。对违约金的计算，从2019年8月20日起，变更为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 一、撤销南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初7404号民事判决第四项； 二、变更南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初7404号民事判决第一项为：上诉人曾竟向上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2017年4月至2018年9月的物业服务费共计1788.48元； 三、变更南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初7404号民事判决第二项为：上诉人曾竟向上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2017年4月至2018年9月的公共维修资金223.56元； 四、变更南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初7404号民事判决第三项为：上诉人曾竟向上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付拖欠2017年4月至2018年9月物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业服务费99.36元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至2019年8月19日，自2019年8月20日起至上诉人曾竟实际付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%按月依次计算）； 五、驳回上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费99元，由上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司负担50元，上诉人曾竟负担49元。上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司上诉的二审案件受理费50元，由上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司负担，上诉人曾竟上诉的二审案件受理费198元，由上诉人曾竟负担。 本判决为终审判决。  审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇二〇年十月十一日 法官助理 李佳萍 书 记 员 黄黎欣