安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初3477号 原告:滁州市家园房地产有限责任公司,住所地安徽省滁州市清流西路******。统一社会信用代码:913411001526234181。 法定代表人:江厚成,公司总经理。 委托诉讼代理人:周瑞龙，安徽恒维律师事务所律师。 被告:王秀春,男,汉族,1965年1月2日出生,户籍地址安徽省明光市，现住安徽省明光市。 原告滁州市家园房地产有限责任公司(以下简称家园公司)诉被告王秀春商品房销售合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滁州市家园房地产有限责任公司江厚成及委托诉讼代理人周瑞龙、被告王秀春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滁州市家园房地产有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》。2.依法判令被告立即协助原告办理上述《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》备案登记注销手续。3.依法判令被告向原告支付违约金255600元。事实及理由：2013年12月31日原告与被告双方签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》,被告购买原告开发的明光市山水家园8幢3单元202室房屋,建筑面积为116.571平方米,房屋总价款为510000元。被告己经按照合同约定向原告支付首付款155000元,剩余房款355000元,原告已经按约向明光市国土资源和房产管理局办理了《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》登记备案手续,按照合同约定应以银行按揭贷款的方式付清余款。但由于被告个人征信原因,剩余房款未能办理银行按揭贷款,被告已入住涉案房屋多年,故根据前述合同及补充协议的约定,原告有权解除涉案合同及相关协议,并要有权要求被告承担违约责任。 被告王秀春答辩称：合同属实。按揭款没办好，办不下来的原因不清楚。2014年我们也去明光中行交按揭手续了，过了年把，银行那边没办好，然后就联系不上江厚成，就耽误下来了。后期付了2万元。 本院经审理认定事实如下：2013年12月31日原告与被告双方签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》,被告购买原告开发的明光市山水家园8幢3单元202室房屋,建筑面积为116.571平方米,房屋总价款为510000元。被告己经按照合同约定向原告支付首付款155000元,剩余房款355000元,按照合同约定应以银行按揭贷款的方式付清余款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第壹种方式处理:1、按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）逾期在玖拾日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过玖拾日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同附件四《合同补充协议》第二条约定：“合同所列双方地址为通讯地址,买卖双方所有通知均以书面通知为准,生效时间以挂号信件邮戳为准,为确保双方能够及时准确的书面通知对方,任何一方如有地址、电话等变更的,需在7日内书面通知对方,否则造成通知不能及时送达所引起的后果均由责任方承担”。合同附件四《合同补充协议》第三条第3款约定：“出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续,银行根据买受人的资信状况批准贷款额度,若银行因买受人资信原因而拒绝受理贷款申请或经审查后拒绝贷足买受人所申请的贷款额度,则出卖人有权选择:（1）要求买受人将购房款自出卖人发出通知之日起7内一次性全额支付给出卖人。（2）因买受人资信等原因,银行拒绝贷足所申请的按揭额度,买受人须于出卖人发出通知之日起7日内将差额部分支付给出卖人,每逾期一天,每日按差额的万分之三支付滞纳金。若买受人超过15日,仍拒绝选择以上二种处理方式,出卖人有权单方面解除《商品房买合同》,收回该房产,另行出售该商品房。买受人已付款项在扣除除违约金及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费、合同注销费等）后,不计息退还买受人（包括代收尚未向有关部门缴付的税费）”。《合同补充协议》第八条约定：“采用按揭贷款的客户，应与银行办妥按揭贷款手续并经银行审核高放贷后，方可办理商品房手续，如银行放贷手续延期，则出卖人有权顺延交房时间”。合同签订后，原告已经按约向明光市国土资源和房产管理局办理了《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》登记备案手续。2014年1月5日，由于被告家事原因急用房，原告突破《合同补充协议》第八条约定，先行交房，被告现已入住涉案房屋多年。合同签订后不久，王秀春在家园公司的协助下向明光中行申办按揭贷款，但其在一年后向银行查询，其贷款申请未获批准，原因其不明。公司遂向被告追索余款，被告于2015年11月22日支付了2万元，其余未再支付。2020年5月18日，滁州市家园房地产有限责任公司向王秀春户籍地址安徽省明光市和现安徽省明光市××路××号××小区××幢××单元××室发出《解除合同通知书》，第一份因收件人不在指定地址退回，第二份他人代收。王秀春户籍地址为合同约定送达地址。《解除合同通知书》主要内容为：“2013年12月31日滁州市家园房地产有限责任公司与你签订的《商品房买卖合同》。合同约定了付款方式及期限,因你方原因没办成银行按揭贷款,除支付部分首付款外,余下房款30多万没付清。另根据前述《商品房买卖合同》附件四:《合同补充协议》第三条规定现通知你接到本通知之日（或按合同所留通讯地址寄出退回之日）起7日内向滁州市家园房地产有限责任公司交清房屋余款及违约金,否则逾期付清前述款项则视为我司已向你书面通知解除前述《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》,同时并保留依法追究因其违约所导致的相关损失及其相关法律责任的权利…”。 本院认为：合同附件四《合同补充协议》第三条第3款约定：“出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续…”，可见办理银行按揭贷款手续的责任人是买受人，出卖人只负协助义务。本案中，买受人王秀春向银行申请贷款未获批准，其应当自负责任。之后，王秀春于2015年11月22日向家园公司支付了2万元房款，其余未再支付。可见2015年11月22日前家园公司已按《合同补充协议》第三条第3款约定通知王秀春立即交付房款余款。目前王秀春仍有33.5万元房款未付，按《合同补充协议》第三条第3款，家园公司享有单方解除权。另一方面，王秀春自合同订立起有六七年时间未付清房款余款，符合法定解除条件，合同应予以解除。2020年5月18日，滁州市家园房地产有限责任公司按合同约定地址及实际居住地址向王秀春发出《解除合同通知书》，可视为已实际送达王秀春。但《解除合同通知书》解除通知的语义不明，不能视为合法合约的解除通知。鉴于家园公司享有单方解除权，故以提起诉讼之日，即2020年9月3日为解除通知到达王秀春时，此时合同解除。附件四《合同补充协议》是《商品房买卖合同》的附件，其效力应随主合同的解除而同时解除，无须单独确定。《商品房买卖合同》(含附件四《合同补充协议》)解除后，被告应协助原告办理上述合同文件的备案登记注销手续。 关于违约金。《商品房买卖合同》只约定了房屋未交付情况下买受人逾期支付房款的赴约责任。本案中，王秀春已实际居住房屋，且已有六七的时间。故违约金可按房屋所在地租金标准计收。考虑到房屋大小、当地租金水平和房屋所在地势及王秀春已付部分房款情节，本院酌定从2014年1月5日起，每月按700元标准计收违约金，直至王秀春腾退房屋返还家园公司之日止。 关于合同解除的其他法律后果。经向当事人释明，王秀春不要求在本案中一并处理已付房款返还问题，家园公司也不要求一并处理房屋腾退返还问题。双方当事人如有相关争议，可另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、原告滁州市家园房地产有限责任公司与被告王秀春2013年12月31日《商品房买卖合同》(含附件四《合同补充协议》)于2020年9月3日解除。 二、被告王秀春于本判决生效后十五日内协助原告滁州市家园房地产有限责任公司办理上述《商品房买卖合同》(含附件四《合同补充协议》)备案登记注销手续。 三、被告王秀春于本判决生效后十五日内支付原告滁州市家园房地产有限责任公司违约金50400元(暂计算2020年1月5日)，2020年1月5日后继续计收违约金，标准为每月按700元，直至王秀春腾退房屋返还家园公司之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5134元,减半收取2567元，由被告王秀春负担1567元，由滁州市家园房地产有限责任公司负担1000元。 （执行款付至安徽农村商业银行城中支行明光市人民法院账号：2000××××0155；诉讼费付至安徽农村商业银行明光支行明光市人民法院账号：2000××××0147） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 李 明 二〇二〇年十月三十日 书记员 吴梦竹