河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初3890号原告：河南天赢置业发展有限公司，住所地郑州市经七路51号。法定代表人：郭洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：安晓东，男，1982年11月14日出生，汉族，住郑州市管城回族区，系该公司员工。被告：王永帅，男，1988年12月5日出生，汉族，住河南省睢县。原告河南天赢置业发展有限公司与被告王永帅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人安晓东到庭参加诉讼，被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的合同编号为140××××9937号的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》及补充协议的信息备案摘要的注销登记手续、房屋预告登记证明（权证号：14××82）的注销手续、初始登记信息注销手续（抵押权预告登记注销）；3.判令被告偿还原告代偿的银行贷款本金486003.46元、补偿金88938元（暂计算至2020年3月31日，具体以实际为准）和违约金6685.79元，共计：581627.25元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原被告签订的合同编号为140××××9937号的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》及补充协议的信息备案摘要的注销登记手续、房屋预告登记证明（权证号：14××82）的注销手续、初始登记信息注销手续（抵押权预告登记注销）并返还房屋；3.判令被告支付原告代偿的银行贷款本金差额18003.46元、补偿金4698元（计算方式：以18003.46元为基数，自2019年3月27日按日万分之五的标准暂计算至2020年8月31日，并继续计算至实际履行之日）、违约金6685.79元（系总房款的1%），上述共计29387.25元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年3月12日签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：140××××9937），约定被告以贷款方式购买原告开发的郑州市中原区西环路东、黎明路北8幢3楼305室房屋一套，房屋总价668579元，其中首付款200579元，按揭贷款468000元。原被告双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定若被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当赔偿原告代偿的全部款项并承担约定的违约责任。现根据贷款银行资料显示，被告逾期偿还贷款本息，导致原告代偿486003.46元。根据合同的约定，原告在代偿后，有权要求解除合同并请求被告依约支付违约金。原告多次要求被告还款均无果，现为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定特诉至法院，望依法查明事实，判如所请。被告未答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告未到庭，视为放弃举证、质证等权利。结合原告提交的证据，本院认定事实如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系，出卖人为原告，买受人为被告；房屋位于郑州市中原区××东、××北××号，价款为668579元。双方在合同附件四第一条合同签订和告知中约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。双方在合同附件四第三条关于按揭贷款付款的补充约定：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同签订后，原告向中国银行申请了房屋按揭贷款，原告作为该借款合同保证人向中国银行提供保证担保。后，被告依约向原告支付了约定购房款，原告依约向被告交付了涉案房屋。2.诉讼中，原告提交的中国银行客户借记回单能够证明因被告未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任。中国银行股份有限公司郑州行政区支行于2018年1月6日至2019年3月27日共分十一次划扣本案原告的保证金486003.46元。3.2018年11月15日，原告按照被告在《商品房买卖合同》中预留的送达地址向被告邮寄了《催款函》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格依照约定履行各自义务。因被告未依约向银行偿还借款，导致原告承担了保证责任，原告要求解除双方房屋买卖合同法律关系符合双方约定，本院予以支持。双方房屋买卖合同法律关系解除后，被告应当配合原告办理《商品房买卖合同》等注销备案登记手续并向原告返还涉案房屋；与此同时，原告应当向被告返还相应购房款。针对原告要求被告向其支付代偿的银行贷款本金差额18003.46元的请求，原告称：“被告向银行贷款468000元，因未按时还款，贷款银行划扣我方保证金共计486003.46元，造成了18003.46元的差额。”本院认为，根据原被告双方约定，被告向原告交纳的购房款包括两部分，一是首付款200579元，二是通过商业贷款支付468000元。原告上述所称的“被告向银行贷款468000元”，实则是被告按照双方约定通过贷款的方式向原告支付的购房款，在双方房屋买卖合同法律关系解除、被告向原告返还房屋后，原告应当向被告返还购房款。本案中，原告主张将其代被告向银行垫付的486003.46元中的468000元款项同被告交纳的等额购房款予以抵销，符合法律规定，本院予以支持。抵销后，原告代被告垫付款项剩余18003.46元，仍有权向被告追偿。与此同时，抵销后，被告向原告交纳的购房款剩余数额为200579元。针对原告要求被告向其支付补偿金4698元（计算方式：以18003.46元为基数，自2019年3月27日按日万分之五的标准暂计算至2020年8月31日，并继续计算至实际履行之日）的请求，原告所主张的补偿金计算方式及起始时间符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于补偿金的截止时间，原告主张计算至被告实际清偿之日止。本院认为，鉴于双方房屋买卖合同解除后原告应向被告返还剩余购房款200579元，被告应向原告返还房屋，故赔偿金计算的截止时间应为被告向原告实际交付房屋之日，之后的补偿金本院不再予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金6685.79元（系总房款的1%）的诉讼请求。在本院已经对原告主张的补偿金按照约定的日万分之五的标准予以支持的情况下，鉴于原告未提供证据证明其还有其他损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对合同约定的各项违约责任予以调整，酌定对原告该部分主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告河南天赢置业发展有限公司与王永帅因签订编号为14001599937号的《商品房买卖合同》所形成的房屋买卖合同法律关系自本判决生效之日解除；二、被告王永帅自上述合同解除之日起十日内协助原告河南天赢置业发展有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号14001599937）的信息备案、房屋预告登记及抵押权预告登记的注销手续；三、被告王永帅自本判决生效之日起十日内向原告河南天赢置业发展有限公司支付代偿款项18003.46及补偿金（补偿金计算方式：以18003.46元为基数，自2019年3月27日，按日万分之五的标准计算至返还房屋之日）；四、被告王永帅自本判决生效之日起十日内向原告河南天赢置业发展有限公司返还位于郑州市中原区西环路东、黎明路北8座3层305号房屋，原告天赢置业发展有限公司向被告王永帅返还剩余房款200579元。五、驳回原告河南天赢置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4809元，由被告王永帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二〇年十月二十三日书记员  赵艳冰