河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0105民初6324号 原告：田某。 委托代理人：周某，河北国才律师事务所律师。 委托代理人：代某，河北国才律师事务所律师。 被告：石家庄市某房地产开发有限公司。 法定代表人：侯某，该公司总经理。 委托代理人：范某，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托代理人：高某，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 原告田某与被告石家庄市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告田某委托代理人代某，被告石家庄市某房地产开发有限公司委托代理人范某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告在判决生效之日起30日内为原告小理涉案房屋不动产权属证书；2、请求法院判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金。违约金以3某34为基数按年利率6%计算，自2019年6月25日起至实际办理完毕止（至2020年7月12日暂计22369.37元）；3、判令被告退还向原告收取的建筑变更费3857.6元；4、本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。2012年11月17日，原告从被告处购买了石家庄市新华区（原某美镇、某明珠》5号楼3单元某室，建筑面积94.5平米，房屋总价3某34元。2019年，原告与被告签订了《石家庄市商品房买卖合同（预售）》以下简称“《合同》）。根据合同约定：原告应在该商品房交付之日起900日内取得不动产权属证书。因出卖人原因，买受人未能按期取得该商品房的不动产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。该房屋在2017年1月6日交付使用，同时原告与被告签订了《补5、甲充协议》约定原告委托被告办理不动产权属证书，并将公共维修基金和契税交给了被告。然而被告至今未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料，致使涉案房屋未能取得该商品房的不动产权属证书，被告应就其违约行为赔偿原告的损失。由于购房合同约定的出卖人逾期办证违约金过低，根据相关法律规定，该约定为无效格式条款，被告应以原告已付购房款总额3某34元为基数，按照年利率6%的标准支付违约金。被告在向原告交付涉案房屋时，按购房建筑面积每半米40元向原告收取了所谓的建筑变更费3857.6元，无任何法律依据，应当予以返还。为维护自身合法权益，现原告提起诉讼，望判如所诉。 被告某公司辩称，被答辩人要求答辩人在判决生效之日起30日内为其办理房屋不动产权属证书无事实和法律依据，主要理由如下：1、根据《不动产登记暂行条例》第二条：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条：“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明”的规定，不动产权属证书系不动产登记部门依职权登记发放，答辩人作为房地产开发商并无权办理2、根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定可知，被答辩人是办理产权登记的主义务人3、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情 况，提交下列材料:1、不动产权属证书；2、经备案的买卖合同；3相关税费缴纳凭证；4、其他必要材料。因本项目系石家庄市人民政府解决房地产遗留问题项目，答辩人于2019年11月27日取得冀（2019）石家庄市不动产权第××号的5号楼的不动产登记证明。答辩人多次通知被答辩人签订备案的买卖合同，但被答辩人至今不来签订。现答辩人已完成初始登记具备办理转移登记的条件，是否办理房屋不动产权属登记，何时办，是被答辩人的权利和义务，被答辩人至今不签订备案的买卖合同，完全是自己原因致使不具备办理转移登记的条件，被答辩人无权要求答辩人为其办理不动权属证书。被答辩人主张逾期办证违约金不应得到支持，理由如下：1、双方签订的《购房协议》没有办理不动产权属证书的期限和违约责任，被答辩人主张逾期办证违约金没有依据。2、答辩人多次通知被答辩人签订备案合同并准备办证资料，并要求被答辩人交纳房屋面积差价6127元、公共维修基金差价174.2元、补交费用3463元、产权登记费80元、律师见证及代办服务费480元、契税差价-1659.29元，共计864.91元，但被答辩人至今不来签订备案合同也不交纳费用亦不委托办理。因此，未办理不动产权属登记是被答辩人的原因导致，答辩人不应承担违约责任。3、被答辩人主张按照年利率6%计算违约金没有法律和合同依据。、被答辩人要求退还交房时多收取的建筑变更费没有依据。答辩人收取建筑变更费是因为交房条件中外墙由涂料变更为真石漆，答辩人经与被答辩人协商，被答辩人自愿交纳该费用，现被答辩人违反约定，要求退还该费用没有依据。被答辩人要求答辩人承担诉讼费、保全费、律师费等费用没有依据。答辩人认为被答辩人提起本次诉讼没有任何事实和法律依据，所有费用应自行承担。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，2012年11月17日，被告某公司作为甲方与原告田某作为乙方签订了《购房协议》，约定乙方购买的商品房坐落于石家庄市新华区，项目名称某美镇，房屋坐落5号楼3单元某室，房屋建筑面积94.5平米，房屋单价3706元／平方米，房屋总价款350217元。购买房屋的付款方式为买受人11月17日内向被告交付定金及购房款共计180217元（房款的50%，含定金），余款办理贷款手续。 2017年1月6日，原告向被告交纳房屋面积差价12106元、维修基金6750.8元、建筑变更费3857.6元、天然气3000元、预收契税7000元，共计32714.4元，某公司出具收据并由买受人签字确认。 以上事实，有原、被告提交《购房协议》、收据、不动产登记证明冀（2019）石家庄市不动产权第××号、办证公告及微信通知、和双方当庭陈述为证。 本院认为，原告田某提交的《购房协议》等，系原、被告双方真实自愿的意思表示，内容及形式不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应当按照合同履行各自的义务。因《购房协议》中未对办理房地产权属证书进行约定，故被告未构成违约，原告向本院提出诉讼请求要求被告在判决生效后30日内为原告代办完成房产证，并向原告交付房产证并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原告关于退还建筑变更费的诉请，依据2017年1月6日某公司出具的收据，说明原告对墙面的变更是持认可态度的，原告作为有完全民事行为能力的自然人，应当对自己的行为负责，因此原告的诉讼请求本院不予支持。 原告关于律师费的诉请，原告未能提交有足够证明力的证据如律师费发票等来证明律师费用的支付，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果，故原告的诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告田某的诉讼请求。 案件受理费568元（系减半收取），由原告闫娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市新华区，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 连 坤 二〇二〇年十月二十二日 书记员 王小丹