上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20369号原告：奚卫明，男，1963年10月6日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告：黄灿萍，女，1962年8月22日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。原告：奚青，男，1990年6月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上列三原告委托诉讼代理人：严建军，上海锶镫律师事务所律师。被告：上海好梦娱乐有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘广明，执行董事。被告：任金安，男，1973年2月25日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市，现住上海市宝山区。原告奚卫明、黄灿萍、奚青与被告上海好梦娱乐有限公司、被告任金安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奚卫明、黄灿萍及三原告的共同委托诉讼代理人严建军、被告任金安到庭参加诉讼。被告上海好梦娱乐有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奚卫明、黄灿萍、奚青共同向本院提出诉讼请求：1.确认三原告与两被告签订的《租赁合同》于2019年12月4日解除；2.判令两被告支付滞纳金人民币(以下币种相同)52,201.62元(每日220.26元，自2019年9月23日起计算至2020年5月18日，按照每日0.5%计算，共237日)；3.判令两被告支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日的占有使用费，按照租金每月15,859元计算；4.判令三原告不予返还两被告已付的押金300,000元；5.判令两被告立即搬离上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室并将该房屋返还三原告。事实和理由：2017年10月1日，三原告与两被告约定，两被告向三原告承租位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称系争房屋)用于经营酒吧，租期自2018年1月1日起至2027年12月31日止，商铺面积为120.69平方米。2019年1月4日，三原告与两被告补签《租赁合同》，约定自2018年1月1日起至2019年12月31日期间的租金为每月14,684元；两被告需每三个月支付一次租金，遵循先付后用原则，每期租金需提前7日支付，否则每日按照逾期金额的0.5%支付滞纳金；两被告逾期超过15日未付租金，三原告有权解除合同；两被告违约导致合同解除的，三原告有权没收两被告支付的房屋恢复原状押金30万。2019年9月23日，两被告未按约支付自2019年10月1日起的租金，三原告多次电话、短信通知付款，两被告一直未回应。2019年11月22日，三原告发送律师函书面要求两被告支付租金，两被告未予理会。2019年12月1日，三原告发函告知两被告解除合同，并要求支付拖欠的租金、滞纳金等。两被告的行为损害了三原告的合法权益，故三原告起诉来院。被告上海好梦娱乐有限公司未作答辩。被告任金安辩称，不同意解除合同、返还房屋。2020年5月18日，其委托案外人赵某向三原告支付了自2019年10月1日起的第四季度的租金；不同意支付滞纳金，被告承租系争房屋三年来并未营业，且三原告曾承诺减免新冠疫情期间两个月租金，被告愿意付清未付租金，希望继续履行合同。被告认为全额没收保证金标准过高，应酌情予以调整。本院经审理认定事实如下：三原告系系争房屋登记的权利人。2019年1月4日，三原告(出租方、甲方)与两被告(承租方、乙方)补充签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋(建筑面积120.69平方米)出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止；2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为14,684元，2020年1月1日至同年12月31日的月租金为15,859元。该合同第5条约定：“房屋恢复原状押金：乙方需在支付首期租金时一并支付叁拾万元房屋恢复押金给甲方，如租赁到期后因乙方未恢复原状(以商品房预售合同约定的交房标准为准)或因乙方原因提前解除合同的情况下，甲方有权没收乙方支付的房屋恢复原状押金，一次性补偿给甲方，租赁期满且房屋恢复原状后甲方需无条件一次性无息退还。”第12.1条约定：“乙方每期支付租金需提前柒日，先付后用。逾期交纳租金、水电气等费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的0.5%向甲方给付滞纳金，逾期超过7日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方房屋恢复原状押金，追收逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)。”第12.3条约定：“乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金和房屋恢复原状押金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。”第十六条约定：“补充：……由于甲方为多个商铺的业主组成，乙方需应视多个业主为整体，不得在合约期间单独对某一业主的商铺退出租赁，需整租整还。”合同还约定了其它事宜。两被告接收系争房屋后向三原告支付了房屋恢复原状押金30万元、陆续支付租金至2019年9月30日止。2019年11月，三原告向两被告催讨自2019年10月1日起的租金未果。2019年12月2日，三原告委托律师向两被告发送《律师函》，告知因两被告违反合同第12.1条的约定，故通知两被告租赁合同解除，并要求两被告结清租金等事项。上述《律师函》于同年12月4日送达两被告。2020年5月18日，两被告委托他人向三原告支付了自2019年10月1日起至同年12月31日止的租金。2020年9月26日，被告上海好梦娱乐有限公司出具《承诺书》，声明“任金安与215业主和218业主商铺之间的房屋租赁合同纠纷均与任金安无关，均是本公司授权该人做临时的担保，本公司自愿承担所有债务。”审理中，被告任金安表示上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号内的其余部分房屋业主已与案外人另某签订租赁合同。以上事实，由三原告递交的《上海市房地产权证》《租赁合同》《律师函》及邮寄凭证，被告任金安提供的《承诺书》以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。被告任金安辩称被告上海好梦娱乐有限公司出具承诺书表示合同项下的债务均与其无关，因该承诺书的出具时间在签订合同之后，且三原告也对该承诺书不予认可，故本院对被告任金安的该项抗辩，不予采信。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据合同约定，两被告逾期支付租金超过十五日的，三原告有权解除合同，没收房屋恢复原状押金，追收逾期租金及滞纳金。被告任金安以合同约定整租整还为由，不同意解除《租赁合同》，但该条款系对两被告在租赁期限内不得部分退租的约束。现两被告逾期支付自2019年10月1日起的租金超过十五日，三原告要求解除租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除日期为三原告向两被告发送的解除合同《律师函》送达之日，即2019年12月4日。合同解除后，两被告理应向三原告返还系争房屋，并付清拖欠的费用。被告任金安表示因新冠疫情原因希望减免两个月的租金，考虑到疫情确对两被告正常使用系争房屋造成一定影响，故本院对该期间的房屋使用费酌情减免一个月，经查两被告已付租金至2019年12月底，减免后两被告应向三原告支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。三原告要求房屋使用费的标准参照2020年1月1日至2020年12月31日的月租金标准，并无不妥，本院予以照准。根据合同约定，两被告逾期支付租金的，每日按照逾期金额的0.5%支付滞纳金；两被告违约导致合同解除的，三原告有权没收房屋恢复原状押金。现两被告直至2020年5月18日才支付自2019年10月1日起至同年12月31日止的租金，理应承担相应的滞纳金。被告任金安表示三原告主张的滞纳金金额过高，本院根据合同的履行情况，酌情将滞纳金金额调整为5,000元。因两被告违约导致涉案合同提前解除，三原告诉请要求将两被告支付的房屋恢复原状押金作为违约金归三原告所有，被告任金安表示该违约金金额过高，要求予以调整，本院根据三原告的实际损失以及合同的履行情况，兼顾公平合理原则，酌定违约金及恢复原状费用的金额为70,000元，剩余部分可用于抵扣两被告的应付款项。被告上海好梦娱乐有限公司经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告奚卫明、黄灿萍、奚青与被告上海好梦娱乐有限公司、任金安2019年1月4日签订的《租赁合同》于2019年12月4日解除(房屋坐落于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告上海好梦娱乐有限公司、任金安于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋，并将上述房屋返还给原告奚卫明、黄灿萍、奚青；三、被告上海好梦娱乐有限公司、任金安于本判决生效之日起十日内支付原告奚卫明、黄灿萍、奚青自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月15,859元的标准计算)；四、被告上海好梦娱乐有限公司、任金安于本判决生效之日起十日内支付原告奚卫明、黄灿萍、奚青滞纳金5,000元；五、被告上海好梦娱乐有限公司、任金安支付给原告奚卫明、黄灿萍、奚青的房屋恢复原状押金70,000元归原告奚卫明、黄灿萍、奚青所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,273元，减半收取计2,636.50元，公告费560元，共计3,196.50元，由原告奚卫明、黄灿萍、奚青共同负担900元，被告上海好梦娱乐有限公司、任金安共同负担2,296.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十月十五日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。