福建省德化县人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0526民初512号原告（反诉被告）：德化县星泓商业管理有限公司，住所地：福建省德化县浔中镇城东开发区红星时代广场二楼。法定代表人：梁志荣，公司总经理。委托诉讼代理人：林国海，男，公司员工。委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。被告（反诉原告）：福建省德化优之家装饰设计工程有限公司，住所地：福建省德化县浔中镇城东红星时代广场红星国宾1号2号楼2-111。法定代表人：陈金土，公司总经理。委托诉讼代理人：陈源成，福建闽佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓涧，福建闽佑律师事务所实习律师。原告德化县星泓商业管理有限公司（以下简称：星泓管理公司）与被告福建省德化优之家装饰设计工程有限公司（以下简称：优之家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，优之家公司提起反诉。第一次开庭时，原告（反诉被告）星泓管理公司的委托诉讼代理人林国海、周瑞珍、被告（反诉原告）优之家公司的法定代表人陈金土及优之家公司的委托诉讼代理人陈源成、黄晓涧到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告（反诉被告）星泓管理公司的委托诉讼代理人周瑞珍、被告（反诉原告）优之家公司的法定代表人陈金土及优之家公司的委托诉讼代理人陈源成、黄晓涧到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告（反诉被告）星泓管理公司的委托诉讼代理人周瑞珍、林国海，被告（反诉原告）优之家公司的委托诉讼代理人陈源成、黄晓涧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星泓管理公司向本院提出诉讼请求，一、判令解除星泓管理公司与优之家公司于2018年6月27日签订的《商铺租赁协议》，优之家公司将所租赁的房屋腾空交付给星泓管理公司；二、判令星泓管理公司有权不予退还优之家公司缴交的履约保证金100000元；三、判令优之家公司支付星泓管理公司租金525996元(自2019年4月1日起，暂计算至2020年3月31日，租金每日1461.1元，应计算至优之家公司搬出移交之日）及逾期支付租金的滞纳金226835.78元(自2019年4月1日起，每日按拖欠租金数额的3‰比例计算，暂计算至2020年1月6日为226835.78元，实际应计算至租金交清之日)；四、判令优之家公司支付星泓管理公司代垫电费1574.28元；五、判令优之家公司支付星泓管理公司违约金98624.25元(违约金按未到租期45个月的租金总额1972485元×5%计算)；六、判令优之家公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月27日，星泓管理公司作为甲方与优之家公司作为乙方签订一份《商铺租赁协议》（以下简称：《租赁协议》）。协议大致约定如下：甲方将位于德化县××路××广场××号××号楼××商铺（以下简称：案涉商铺）出租给乙方使用。商铺营业范围：建筑装饰家居建材整装业务。案涉商铺总面积为1655.02平方米，租期共计66个月，即自2018年7月1日起至2023年12月31日止。商铺交付日：甲方于2018年6月30日前将商铺交付给乙方。乙方须签署书面接收文件，可于当日办理装修进场手续并开始进行装修作业。租金：一层商铺的租金为每月每平方79元，二层商铺为每月每平方39元。鉴于市场培育，甲方给予乙方经营扶持，租金按优惠价计算为每月每平方米26.485元，即月租金为43833元（不包括物业管理费及其他应付费用）。支付期限：2018年7月至12月31日，6个月分两次支付。自2019年1月1日起至12月31日止，每三个月的第一月1日前支付一次，每年支付四次（以此类推）。双方于2018年6月30日办理案涉商铺移交手续。甲方按照附件二标准交付案涉商铺给乙方使用，双方在移交时给予确认。商铺的使用：甲、乙方自案涉商铺交付使用之日起，乙方即可进行装修，案涉商铺总建筑面积50%自交付使用之日起3个月装修完工并进场营业，剩余50%部分自交付使用之日起6个月内装修完工并进场营业。乙方自行承担装修或改造费用和责任。乙方应与甲方委托的物业管理公司签订物业管理协议并支付物业管理费用。未经甲方书面同意，不得转租或分租给第三人。乙方拖欠租金、物业费、水电费等，每日应按拖欠费用3‰向甲方或物业公司缴纳滞纳金。乙方逾期支付租金或应由乙方承担的费用连续达1个月，或一年之内逾期三次以上的；未在本协议规定时间完成案件涉商铺装修以及进场营业的等属于违约行为。乙方违约导致本协议解除的，甲方不返还乙方全部已付款项。乙方违约除应补交租赁期内未到期租金外，还应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额5%的违约金等内容。双方签订《租赁协议》后，星泓管理公司依约向优之家公司交付符合标准要求的商铺。优之家公司接受并使用商铺后，却只按约定缴交租金至2019年3月31日。自2019年4月1日起至今，优之家公司持续拖欠星泓管理公司租金。按照《租赁协议》的约定，优之家公司应于每季度的第一个月1日前支付当季度租金。由此，2019年4月1日至2020年3月31日期间，优之家公司已欠下星泓管理公司租金合计：525196元。另，优之家公司除拖欠租金外还拖欠电费1055.1元，星泓管理公司代为垫付。优之家公司理应支付上述两项款项。优之家公司至今拖欠星泓管理公司租金长达一年之久，其行为已构成根本违约。根据《租赁协议》约定内容，优之家公司应承担的违约责任如下：(1)协议第六条约定：优之家公司逾期支付租金，每日应按照拖欠费用的3‰缴纳滞纳金。优之家公司自2019年4月1日起拖欠租金至今，其应缴纳的滞纳金为：226835.78元(暂计算至2020年1月6日，实际应计算至租金交清之日，具体详见清单明细)；(2)协议第十四条第二款约定：优之家公司违约应向星泓管理公司支付相当于本协议未到期租金总额5%的违约金。自2020年4月1日起至2023年12月31日止，未到租期合计45个月，优之家公司应支付的违约金计算为：45个月×43833元/月×5%=98624.25元;(3)协议第十四条第三款约定：优之家公司违约导致本协议解除的，星泓管理公司有权不返还优之家公司全部已付款项。优之家公司违约还应补交租赁期内未到期的租金。故此，星泓管理公司有权不退还优之家公司所交履约保证金100000元。同时，优之家公司应支付星泓管理公司未到期的租金，作为弥补提前解除《租赁协议》给星泓管理公司造成的经济损失。未到租期暂自2020年4月1日计算至2023年12月31日合计45个月，每月租金为43833元，因此，优之家公司应补交的未到期租金为：45个月×43833元/月=1972485元，星泓管理公司在本案中不主张，但保留要求优之家公司补交的未到期租金的权利。综上所述，优之家公司租赁使用案涉商铺，却长期拖欠租金，其行为已构成根本违约。星泓管理公司有权按照协议约定提前解除合同，同时，优之家公司应按合同约定承担相应的违约责任。经星泓管理公司数次催讨，优之家公司拒付租金。优之家公司辩称，其不存在违约情况，星泓管理公司的上述诉求均不应成立。其接收案涉商铺后发现案涉商铺出现了大面积的渗水、漏水，店面围挡导致案涉商铺无法使用，这责任在于星泓管理公司。星泓管理公司的诉求中的违约金和滞纳金是重复的，且滞纳金3‰过高。优之家公司向本院提出反诉请求，一：判令星泓管理公司立即恢复对案涉商铺供电；二、判令星泓管理公司立即修复案涉商铺的主体结构下沉坍塌、墙体漏水、地面坍塌，并拆除遮挡案涉商铺门面的所有障碍物至案涉商铺能正常使用；三、判令免除优之家公司在星泓管理公司将案涉商铺修复至能正常使用之前的所有租金与物业费；四、判令星泓管理公司在案涉商铺修复并交付优之家公司使用后，应另行给予优之家公司2个月的装修免租期；五、判令星泓管理公司应赔偿优之家公司的装修损失、营业损失共计68万元；六、判令本案诉讼费由星泓管理公司承担。事实与理由：优之家公司受星泓管理公司就案涉商铺发出的招商宣传，看好星泓管理公司宣传商铺的周围环境，在星泓管理公司工作人员的再三撮合下。优之家公司作为合同乙方与星泓管理公司作为合同甲方最终于2018年7月11日签订《租赁协议》。协议约定，星泓管理公司将案涉商铺（面积1655.02平方米）出租给优之家公司。同时，《租赁协议》第II.4条约定，租赁期间星泓管理公司应及时对租赁商铺的主体结构、墙体、屋顶、地面及公共供电、公共供水、排水与排污设施的损坏进行修复。合同签订后，优之家公司缴交了保证金10万元。但因星泓管理公司需要对案涉商铺加板，无法交付给优之家公司使用。案涉商铺的加板工程于2018年9月20日验收合格并交付给优之家公司使用。优之家公司接收租赁商铺后进场装修，在优之家公司完成大部分装修后，案涉商铺出现主体结构下沉造成地面坍塌下陷及楼板开裂，并出现了大面积漏水、渗水，同时案涉商铺门面还被障碍物围挡，优之家公司根本无法使用案涉商铺。优之家公司多次要求星泓管理公司修复无果，优之家公司于2019年3月26日发函并附上漏水、坍塌、围挡的照片给星泓管理公司，告知案涉商铺无法使用，已造成了损失，请星泓管理公司尽快派员与优之家公司协商解决，避免损失扩大。但星泓管理公司收到函件后置之不理，不予修复。2019年11月4日，优之家公司再次函告星泓管理公司，要求星泓管理公司于2019年11月15日前完成修复，拆除围挡，免除相应的房租与物业费，并赔偿损失，否则将诉讼到法院以维护权益。星泓管理公司收到该函件后，才于2019年11月10日左右开始修复案涉商铺漏水事宜。星泓管理公司的修复工作一直持到2020年1月，但星泓管理公司的修复工作根本无法解决漏水问题。漏水现象至今仍存在。而且星泓管理公司并未就地面坍塌、案涉商铺门面被围挡事宜做出任何处理。星泓公司还自2019年12月10日起停止对案涉商铺供电，优之家公司始终无法使用案涉商铺。因此，依合同约定，星泓管理公司应立即修复案涉商铺至能正常使用，免除案涉商铺修复至能正常使用之前的所有租金与物业费，另在案涉商铺修复并交付优之家公司使用后，应另行给予优之家公司2个月的装修免租期。星泓管理公司还应赔偿优之家公司的装修损失、营业损失共计68万元。星泓管理公司对优之家公司的反诉辩称，一、优之家公司自2019年4月1日至今租金分文未交的行为已构成根本违约，星泓管理公司不同意让优之家公司继续租赁案涉商铺。优之家公司的诉求不具备履行的前提条件；二、优之家公司为逃避支付租金义务故意将案涉商铺内局部渗水的小问题上升到“危房”高度。优之家公司无任何证据可证明案涉商铺存在主体结构下沉、地面下陷及楼板开裂，出现大面积漏水、渗水等问题，更无任何证据证明因上述问题导致优之家公司无法正常经营案涉商铺。优之家公司承租案涉商铺后不按约定期限完成装修、逾期缴交租金、不交电费的行为已构成根本违约。优之家公司反诉部分的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予以全部驳回。星泓管理公司为证实其本诉主张向本院提交下列证据材料：证据一、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份。拟证明星泓管理公司的诉讼主体资格及梁志荣系公司的法定代表人等事实。证据二、《租赁协议》一份。拟证明优之家公司向星泓管理公司承租案涉商铺及双方对案涉商铺的经营范围、租赁期限、装修期限、租金、滞纳金、违约责任及室内装修部分由优之家公司自己修复等内容进行了约定的事实。证据三、福建增值税电子普通发票、国网福建德化县供电有限公司电费收据一组。拟证明星泓管理公司代垫的案涉商铺的电费为1574.28元等事实；证据四、押金收据一份。拟证明优之家公司向星泓管理公司缴交租赁保证金10万元的事实。证据五、商铺减免租金申请书、租金收据各一份。拟证明优之家公司向星泓管理公司申请减免一个多月房租，星泓公司实际自2018年8月21日开始计收租金，优之家公司缴交房租至2019年3月31日等事实。优之家公司对上述证据材料的质证意见如下：证据一的真实性由法院审查；证据二、证据四的真实性均予以确认；证据五的真实性予以确认，优之家公司使用案涉商铺的时间是2018年8月，租金自2018年8月21日开始计算。减免租金的原因并不是优之家公司的装修，而是星泓管理公司的逾期交付；证据三的真实性不予确认。星泓管理公司为证实其反诉的答辩意见，向本院提交下列证据材料：证据六、竣工验收质量合格文件、德化县建设工程竣工验收备案证明书、工程验收报告、地基验槽（复验）记录、福建省竣工验收报告各一份。拟证明，2018年7月份，案涉商铺经福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收质量合格，地基验槽、安全和主要功能核查及抽查、观感质量验收等验收合格。可见，优之家公司诉称的案涉商铺的主体结构下陷、严重安全隐患影响其使用是不属实的。证据七、历月水电费明细一组。拟证明优之家公司2019年3月之后持续正常使用案涉商铺。证据八、县住建局关于城东优之家投诉件的回复（复印件），拟证明由于景盛花园地下室开挖，造成2号楼室外地坪开裂下陷，查看优之家店面室内，发现部分墙体腻子开裂，属不同材料交接处处理不到位造成的，未见主要受力构件有明显裂缝，判断该主体结构无危险的事实；证据九、施工建筑平面图一份。拟证明经过工程部核实，法官现场勘察发现一间积水的房间的隔壁是优之家公司改造了卫生间，才导致了漏水的问题。渗水点是在图纸上的室内隔墙，而不是在外墙。证据十、商铺减免租金申请书及收据各一份。拟证明案涉商铺的起算日及商铺交付时间。证据十一、德化县自来水公司客户用水清单、历月电费明细。拟证明，2019年12月当日及之后，优之家公司仍用水用电，并不存在停水停电的事实。证据十二、2018年6、7、8、9月份，案涉商铺的现场照片一组。拟证明2018年7月前后，优之家公司向星泓公司承租案涉商铺的现场情况（即案涉商铺的侧面是工地，不可能有路，左侧店铺的门不可能朝公司方向开）。优之家公司对上述证据材料的质证意见如下：证据六的真实性予以认可，但这不代表案涉商铺是合格的，也不能证明外墙的漏水、坍塌是不存在的，因为这与客观事实不符；关于证据七，根据案涉商铺的现场看，优之家公司已经无法实现案涉商铺用以推广商品之使用目的，只能提供给员工住宿使用，员工住宿存在电费的使用；关于证据八和证据九，应以法院组织的现场勘验为准；证据十是双方协商的结果，案涉商铺的实际交付时间是2018年9月20日。对证据十一的真实性无异议，但证明目的有异议。星泓管理公司于2019年12月10日停电后，中途又断断续续供电，根本无法使用；证据十二的三性均有异议，不清楚照片的拍摄时间、拍摄人。优之家公司为证实其本诉的答辩意见和反诉的诉讼请求，向本院提交下列证据材料：证据1、《商铺租赁协议》一份。拟证明星泓管理公司应于租赁期间及时对案涉商铺的主体结构、墙体、屋顶、地面及公共用电、公共用水、排水与排污设施的损坏进行修复。证据2、《工程竣工验收单》一份。拟证明直到2018年9月20日案涉商铺的加板工程验收合格后，星泓管理公司才将案涉商铺交付给优之家公司使用的事实。证据3、现场照片一组。拟证明案涉商铺因为墙体严重的漏水、渗水造成墙体开裂、装修完成面受到严重破坏、装修进展被迫停止。地面坍塌问题严重，造成楼板下沉，地基外露存在严重的安全隐患的事实。证据4、2019年3月26日《函》及照片。拟证明优之家公司于2019年3月26日发函并附上漏水、坍塌、围挡的照片给星泓管理公司，告知案涉商铺无法使用，已造成了损失，请星泓管理公司尽快派员与优之家公司协商解决，避免损失扩大，但星泓管理公司收到函件后置之不理，不予修复等事实；证据5、2019年11月4日《函》。拟证明优之家公司于2019年11月4日再次函告星泓管理公司，要求星泓管理公司于2019年11月15日前完成修复，拆除围挡，免除相应的房租与物业费，并赔偿损失，否则将诉讼到法院维护权益；证据6、2019年11月至12月期间现场修复照片。拟证明星泓管理公司收到该函件后，才于2019年11月10日左右开始修复案涉商铺漏水事宜，修复工作一直持续到2020年1月的事实；证据7、修复后案涉商铺的现场照片。拟证明星泓管理公司的修复工作未解决漏水问题，漏水现象至今仍存在，而且星泓管理公司并未就地面坍塌、案涉商铺门面被围挡事宜作出任何处理，优之家公司始终无法使用案涉商铺的事实。证据8、照片一组，拟证明优之家公司的损失。证据9、录音一份。拟证明星泓管理公司自2019年12月10日起停止对案涉商铺供电，案涉商铺的漏水问题一直未得到解决等事实。证据10、通知书（落款时间为2019年8月9日）、回复函（落款时间为2019年8月12日）、申请单（申请日期为：2018年8月1日）、申请单（申请日期为：2018年8月19日）各一份。拟证明优之家公司就案涉商铺的漏水和室外地面坍塌等问题多次向星泓管理公司去函要求解决和刘杰、许三飞、陈荣海是星泓管理公司的员工等事实。证据11、2019年11月至12月期间现场修复照片（注：该组证据与证据6中的相片不一致）。拟证明案涉商铺整面墙体存在巨大裂缝和案涉商铺的整面墙体开裂、漏水、渗水，致使案涉商铺无法使用及星泓管理公司于2019年11月10日左右才开始修复案涉商铺的漏水等事实。证据12、赖碧珍微信聊天记录及电子邮件。拟证明星泓管理公司招商部工作人员因招租需要于2018年5月3日向优之家公司发送了案涉商铺的平面图，合同内D117、D118、D119（该编号系根据《租赁协议》的附件1《商铺具体位置示意图》所编排的，下同。）三间商铺是紧邻马路的门店，后因相邻在建工程施工门面遭围档，造成该三间商铺的门店无法使用，和合同签订时期原本宽阔马路的事实已经严重背离的事实。证据13、景盛花园《建设工程规划许可证》。拟证明案涉商铺中的D117、D118、D119商铺门前的在建项目（景盛花园）的《建设工程规划许可证》是于2019年2月3日批准的。证据14、2019年11月8日，优之家公司的员工戴钟峰和许三飞的通话录音。拟证明星泓管理公司实际签收优之家公司于2019年11月4日提交给星泓管理公司的《函》，因案涉商铺自2019年2月大面积漏水，优之家公司多次要求星泓管理公司修复，并赔偿损失，星泓管理公司的工作人员表示会就损失赔偿事宜上报领导，争取协商解决的事实。证据15、2019年12月10日戴钟峰和许三飞的通话录音。拟证明自2019年12月10日起，星泓管理公司停止对案涉商铺供水供电的事实。证据16、照片一组和视频光盘一张。拟证明案涉商铺存在严重渗水情况。星泓管理公司对上述证据材料的质证意见如下：证据1的真实性无异议。《租赁协议》第五条第一款约定，优之家公司应于交房之日起3个月内完成案涉商铺50%的装修并进场营业，剩余的50%应自交付使用之日起6个月内装修完工并进场营业。但，优之家公司至今仅完成一半的装修；《租赁协议》第十一条第四款约定，星泓管理公司应对案涉商铺的主体结构、墙体等设施的损坏进行修复，但不含装饰部分。即，案涉商铺的内部因安装水管问题的漏水应由优之家公司自行修复。同时，《租赁协议》约定，案涉商铺的交付标准为供水：卫生间预留给水接口。其他交房标准以现状为准；证据2的真实性无异议，但不具有关联性。加板是优之家公司自行装修的一部分。加板的验收日期与案涉商铺的交付无关；证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。证据3的照片无法认定是否为案涉商铺，现场应以法院组织的勘察为准。证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明其所要证明的内容。首先，星泓管理公司并未签收证据4中的函件，也未收到证据4中的照片和无法判断这些照片是在哪里拍摄的；其次，函件的内容不属实。证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。星泓管理公司未收到该函件。首先，函件上的签名“陈荣海”不是星泓管理公司的员工，而是德化县星泓置业有限公司（以下简称：星泓置业公司）的员工。两家公司是各自经营、财务各自核算的两个不同的主体，而且也无法确认该签名是陈荣海本人所签；其次，该函件的内容也不属实。证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明优之家公司所要证明的内容。外墙有修补痕迹，反证证明星泓管理公司已尽到修复责任。证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明其所要证明的内容。证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明其所证明的内容。证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明其所要证明的内容。录音一，即便通话对象是许三飞，也是一致强调优之家公司应交房屋，并表示如确实有问题，能修的就修，而且维修也是一直在维修。可见，星泓管理公司已尽到维修义务。停水停电系优之家公司未交水电费造成的，与星泓管理公司无关；录音二的通话对象不明，且陈述的是开发商叫人过来停的，与星泓管理公司无关。证据10的证明力由法院依法认定。证据11的真实性无法确认，且无法证明其所要证明内容。该组照片体现的是一个正在修复的现场。照片上的缝隙并非墙体开裂，而是砖墙与混凝土柱或梁的交界处，且明显看是为了修复需要而将粉刷层与真实漆剔除裸露出的结构面，而并非墙体开裂。证据12中与赖碧珍的聊天内容的真实性不清楚，无法证明其所要证明的内容；不清楚该组证据中的平面图来源于何处，案涉商铺的平面图应以《租赁协议》的附件为准。不清楚证据13的出处，与本案也不具有关联性。该组证据即使为真，也不能证明案涉商铺的侧面围挡的实施时间，侧面围挡是早在优之家公司施工前存在，案涉商铺的侧面是工地不是道路。证据14和证据15的真实性均无异议，许三飞系星泓管理公司的员工，但不能证明优之家公司所要证明的内容。录音只能体现双方的一个协商过程，许三飞并未认可任何事实。录音中双方也未明确函件的内容。证据16的真实性无异议，但无法证明优之家公司所要证明的内容。2020年6月2日，本院组织双方当事人对案涉商铺现场进行勘察（以下简称：6月2日的勘察），并制作《勘察笔录》一份；2018年9月8日，本院就案涉商铺中的D118室的渗（漏）水问题组再次组织双方当事人进行现场勘察（以下简称：9月8日的勘察），并制作《勘察笔录》一份。本院对各方当事人的证据材料认证如下：一、关于星泓管理公司提供的证据材料：星泓管理公司提供的证据一来源客观、合法，本院对该组证据材料的真实性予以确认。优之家公司对星泓管理公司提供的证据二、证据四、证据五的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认。星泓管理公司提交的证据三系由相关部门所出具，真实性、合法性，本院予以确认。优之家公司对证据六的真实性无异议，本院对该组证据材料的真实性予以确认。优之家公司并未对证据七的真实性提出异议，且该组证据来源客观、合法、真实，本院对该组证据材料的真实性予以确认。优之家公司对证据八、证据九的真实性并未提出异议，只是强调应以法院组织的现场勘察的现状为准。所以，本院对证据八、证据九的真实性予以确认，但证据九与证据二即《租赁协议》的附件1商铺具体位置示意图重复，故本院不对证据九重复评析。优之家公司对证据十、证据十一的真实性均无异议，本院对上述两组证据材料的真实性予以确认；优之家公司虽对证据十二的真实性有异议，但经现场勘察，证据十二中所涉及的相片为案涉商铺南侧的外观及周边环境。所以，本院对证据十二的真实性予以确认。综上所述，本院对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据十、证据十一、证据十二的真实性、合法性予以确认，但至于能否证明星泓管理公司的主张及该主张与本案之间的关联性，待本案分析焦点一并予以分析认定。二、关于优之家公司提供的证据材料：星泓管理公司对优之家公司提供的证据1、证据2的真实性均无异议，本院对上述两组证据材料的真实性予以确认，但证据2与本案不具有关联性，本院不予采用。优之家公司并未提供补充证据证明证据3中的室内相片、证据4中的室内相片、证据7中的室内相片系案涉商铺的室内相片，且星泓管理公司也否认该组照片系案涉商铺的相关相片。所以，本院对证据3中的室内相片、证据4中的室内相片、证据7中的室内相片不予采用。证据3中的室外相片、证据4中的室外相片、证据6、证据7中的室外相片、证据8、证据11与法庭组织现场勘察时的现场相符，本院对证据3中的室外相片、证据4中的室外相片、证据6、证据7中的室外相片、证据8、证据11的真实性予以采信。第二次庭审时，星泓管理公司对许三飞系其员工的身份予以确认。所以，本院对证据9、证据14、证据15的真实性予以确认。许三飞在证据14（即许三飞与戴钟峰于2019年11月8日的通话录音）中，承认星泓管理公司在数天之前曾收到优之家公司发送的一个《函》。结合本案的案情，证据14中所涉及的《函》应为证据5（即落款时间为2019年11月4日的《函》）。所以，本院对证据5的真实性予以确认。同理，证据14中，双方在对话的过程中也涉及3月份就发过一个函。结合本案的案情。本院对证据4中的《函》的真实性予以确认。证据10中的通知书（落款时间为2019年8月9日）的内容和回复函（落款时间为2019年8月12日）的内容能互相印证；证据10中的申请单（申请日期为：2018年8月1日）、申请单（申请日期为：2018年8月19日）所体现的内容为优之家公司申请物业管理费减免及优惠事宜，与本案不具有关联性，本院不予采用。综上，本院对证据10中的通知书、回复函的真实性予以确认。证据13系由相关部门所出具，该组证据材料的真实性、合法性，本院予以确认。星泓管理公司对证据14、证据15、证据16的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认。综上所述，本院对证据1、证据3中的室外相片、证据4中的《函》和室外相片、证据5、证据6、证据7中的室外相片、证据8、证据9、证据10中的通知书和回复函、证据11、证据13、证据14、证据15、证据16的真实性予以确认，至于能否证明优之家公司的本诉答辩意见和反诉诉讼请求，待本案分析焦点一并予以分析认定。证据2、证据3中的室内相片、证据4中的室内相片、证据7中的室内相片、证据10中的2份申请单（申请日期分别为：2018年8月1日、2018年8月19日）不予采用。优之家公司提交的证据12等证据材料待本案分析焦点再另行认证。本院经审理认定事实如下：2018年6月27日，星泓管理公司作为甲方与优之家公司作为乙方签订一份《租赁协议》。协议大致约定如下：一、甲方将案涉商铺出租给乙方使用。商铺总面积为1655.02平方米，租期共计66个月，即自2018年7月1日起至2023年12月31日止。商铺交付日：甲方于2018年6月30日前将商铺交付给乙方。乙方须签署书面接收文件，可于当日办理装修进场手续并开始进行装修作业；二、租金：一层商铺的租金为每月每平方79元，二层商铺为每月每平方39元。鉴于市场培育，甲方给予乙方经营扶持，租金按优惠价计算为每月每平方米26.485元，即月租金为43833元(不包括物业管理费及其他应付费用)。支付期限：《租赁协议》项下租金采用先付后使用的原则，在租赁期内优之家公司按照以下时间支付租金：2018年7月1日至2018年12月31日，6个月内分两次支付。自2019年1月1日起至2023年12月31日止，每三个月的第一个月1日前支付一次。双方于2018年6月30日办理商铺移交手续。甲方按照附件二（注：附件二为商铺的交付标准）标准交付租赁商铺给乙方使用，双方在移交时给予确认。如由于甲方自身原因致使乙方延期移交，起租日期和租期均相应顺延。延期超过一个月的，乙方可以选择解除《租赁协议》，甲方应在协议解除之日起七日内退回乙方已付费用并赔偿给乙方造成的相应损失。三、商铺的使用：甲乙方自该租赁房产交付使用之日起，乙方即可进行装修，租赁房产总建筑面积50%自交付使用之日起3个月装修完工并进场营业，剩余50%部分自交付使用之日起6个月内装修完工并进场营业。乙方自行承担装修或改造费用和责任。乙方应与甲方委托的物业管理公司签订物业管理协议并支付物业管理费用。未经甲方书面同意，不得转租或分租给第三人。四、滞纳金。乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等，每日应按拖欠费用3‰向甲方或物业公司缴纳滞纳金，从应付日止至实付日止；五、租赁期间，甲方应及时对租赁商铺的主体结构、墙体、屋顶、地面（不含装饰装修部分）及公共供电、公共供水、排水与排污设施的损坏（除承租方人为损坏外）进行修复；六、履约保证金。乙方应在签订本协议的同时向甲方支付人民10万元的履约保证金，以保证乙方履行本协议所述之条款，本协议租赁期届满，且甲乙双方不存在就协议履行的任何争议，则甲方可将该履约保证金的50%抵扣最后期间的部分租金，该履约保证金剩余50%在租赁期满后已一个月内无息退回乙方。乙方同意，在本协议租赁期内，如因乙方原因，甲方有权扣除履约保证金的全部或部分金额，则乙方应在扣除该金额的十日内将不足部分补足；七、因乙方单方面提出解除本协议或乙方违约导致本协议解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交租赁期内未到期的租金外，还应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额5%的违约金；八、下列情况下，甲方有权解除本协议，本协议在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方按照本协议的约定承担违约责任：1、乙方逾期支付租金或应由乙方承担的费用连续达1个月，或一年之内逾期三次以上的；2、未在本协议规定时间完成该租赁房产装修以及进场营业的;……。《租赁协议》签订后，优之家公司已向星泓管理公司支付履约保证金10万元；优之家公司和星泓管理公司协商后，案涉商铺的的租金自2018年8月21日开始支付。优之家公司已支付至2019年3月31日的租金。2019年4月1日至本案法庭辩论终结前，优之家公司未再向星泓管理公司支付租金。2019年3月26日，优之家公司以案涉商铺内出现“多处严重的漏水现象，室外地面严重坍塌，安全隐患巨大”为由，向星泓置业公司发函要求解决。2019年11月4日，优之家公司以案涉商铺自2019年2月起“出现大面积严重漏水、渗水及其所处地基下沉坍塌”为由，发函星泓管理公司要求解决并赔偿损失。诉讼过程中，本院于2019年6月2日组织各方当事人到案涉商铺勘查现场。经现场勘察发现，1、案涉商铺与景盛二期之间的通道存在下陷、路面下沉的现象；2、案涉商铺的部分墙面存在渗水现象痕迹；3、案涉商铺中的一间房间（即D118室）的墙角有积水；2019年9月8日，本院就案涉商铺的D118室的渗（漏）水问题再次组织现场勘察，勘察发现：D118室被优之家公司隔成南、北两个房间，两个房间中间留1.46米宽的通道。其中，朝北的房间又隔成内、外两个房间（以下分别简称：内间、外间）。内间朝西的墙面和朝北的墙面各有1.2米和1.32米的渗水线，两条渗水线距地面40厘米，呈与地面平行的直线，即呈现与地面平行的“”形，内间全部有被积水覆盖的痕迹，外间也有呈长方形面积被积水覆盖的痕迹（面积：2.5米×3.85米）；通道中也有积水覆盖的痕迹（长5米×宽1.46米）。上述事实，有双方当事人对真实性均无异议的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《租赁协议》、押金收据、租金收据、《商铺减免租金申请书》、《函》（落款时间为2019年3月26日）、《函》（落款时间为2019年11月4日）、《勘察笔录》（勘察时间为2019年6月2日）、《勘察笔录》（勘察时间为2019年9月8日）及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。结合上述案件事实和各方当事人的举证、质证及当事人的陈述，本院对本案的本诉部分诉讼请求和反诉部分的诉讼请求，分别评析如下：一、关于星泓管理公司要求解除其与优之家公司于2018年6月27日签订的《租赁协议》。优之家公司认为，其不存在违约行为。理由如下：（一）《租赁协议》签订后，优之家公司已缴交了履约保证金10万元且已支付至2019年3月31日的租金。优之家家公司未继续交租金是因为案涉商铺的漏水问题未解决。优之家公司停止支付2019年4月1日后的租金是按照法律规定行使先履行抗辩权。星泓管理公司直到2018年9月20日才将案涉商铺交付给优之家公司。2019年3月上旬，优之家公司完成大部分装修。后因接连几天暴雨，案涉商铺出现大面积漏水、渗水现象。案涉商铺中的D117、D118、D119三间商铺（以下简称：三间商铺）的门店也因为相邻在建项目施工爆破等原因造成上述三间商铺主体结构局部下沉、地面坍塌下陷及楼板开裂。同时，上述三间商铺门面还因相邻在建项目施工被严重围挡，已和《租赁协议》签订时原本宽阔马路的事实严重背离。基于此，优之家公司曾经多次向星泓管理公司沟通、发函要求解决案涉商铺的漏水问题，但星泓管理公司直到2019年11月才开始进行维修。修复工作一直持续到2020年1月，但维修并未解决漏水、渗水问题，漏水、渗水等现象依然存在。另外，星泓管理公司也未就地面坍塌、三间商铺门面被围挡事宜做出处理。在修复期间，星泓管理公司还于2019年12月10日擅自将案涉商铺停水停电。（二）优之家公司承租案涉商铺是用于对外生产经营使用，但因星泓管理公司未先履行维修义务，致使案涉商铺无法使用，也没有使用价值，严重影响了案涉商铺的商业用途。因为只有案涉商铺具有正常使用价值，优之家公司才敢于上样品。而，案涉商铺漏水致使优之家公司不敢再继续进行装修。星泓管理公司认为，（一）2019年4月1日起至今，优之家公司未支付租金的行为已构成根本违约，星泓管理公司不同意让优之家公司继续租赁案涉商铺。优之家公司的诉求不具备履行的前提条件。（二）案涉商铺系由星泓置业公司开发建设，于2018年7月19日竣工验收合格，德化县住房和城乡规划建设局于2018年8月9日给予竣工验收备案，地基及主体工程均是合格的，根本不可能存在优之家公司诉争的“主体结构下沉造成地面下陷及楼板开裂，并出现大面积漏水、渗水”等严重问题。优之家公司在本案的诉讼过程中，已就上述问题向浔中镇政府、德化县住建局投诉过。政府相关部门聘请专家到现场进行核实，现场核实的结论为：由于景盛花园地下室开挖，造成2号楼裙楼室外地地坪开裂下陷，查看优之家店面室内，发现部分墙体腻子开裂，属不同种材料交际处处理不到位造成，未见主要受力构件有明显裂缝。判断该主体结构无危险。处置措施：聘请专家进行现场核实，专家出具《房屋安全隐患排查专家意见表》，鉴定该建筑无结构风险，待室外道路重新铺设时填实即可。因此，根本不存在优之家公司所述的案涉商铺出现主体结构下沉、大面积漏水、渗水等问题，造成其无法使用案涉商铺的情况。（三）优之家公司在承租案涉商铺时，曾向星泓管理公司反映案涉商铺内局部地方存在渗水现场。星泓管理公司已及时委托建设单位星泓置业公司工程部的人员积极配合维修。因此，即便存在案涉商铺渗水问题，也不可能因此造成优之家公司的正常使用。（四）根据星泓置业公司工程部的维修人员反映，案涉商铺内存在的渗水问题并非租赁物主体结构、墙体、屋顶、地面产生的，而是优之家公司的室内水管安装存在漏水问题。优之家公司向星泓管理公司承租的商铺系毛坯房。星泓管理公司只需在卫生间预留给水接口给优之家公司。案涉商铺内部应由优之家公司自行装修。星泓管理公司交付的租赁物即案涉商铺以当时的现状为准，即室内的水电管道都是由优之家公司安装铺设。那么，案涉商铺内部存在的局部渗水问题，也是优之家公司自己装修不当造成的。根据《租赁协议》第十一条第4款约定：装饰装修部分的损坏应由优之家公司修复，与星泓管理公司无关。（五）优之家公司在承租案涉商铺时，案涉商铺外面的左侧边地面下陷问题就已存在。优之家公司在承租时，对此并无异议。优之家公司自愿将店铺左侧门改为正面门。另外，地面下陷所在位置系在案涉商铺外围，并不会因此影响案涉商铺使用。（六）优之家公司自2019年年底不交水电费，星泓管理公司至今已为优之家公司垫交电费1574.28元。星泓管理公司不清楚优之家公司是否被停水停电。若是确有其事，也系优之家公司不按时缴交电费，被电力公司停止供电，与星泓管理公司无关。（七）租赁初期，应优之家公司申请，星泓管理公司考虑优之家公司的装修问题已给予优之家公司一个多月免交租金，租金实际从2018年8月21日起算。优之家公司租赁商铺后，并没有按照合同约定期限完成商铺装修，严重影响星泓管理公司形象，星泓管理公司不可能再给优之家公司装修免租期。另外，优之家公司要求星泓管理公司赔偿装修损失、营业损失等诉求更是荒唐至极。本院认为，一、《租赁协议》系双方真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照协议的约定履行。二、依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，先履行抗辩权的构成要件之一为当事人双方的合同义务有先后履行顺序。而本案中，根据《租赁协议》对双方当事人权利、义务的约定，星泓管理公司与优之家公司于2018年6月27日签订的《租赁协议》系双务合同，且双方互负的债务履行没有先后顺序。又依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，优之家公司在本案中所主张的答辩意见所依据的抗辩权应为同时履行抗辩权。关于优之家公司所主张的同时履行抗辩权是否成立，本院根据优之家公司的答辩意见分析如下：（一）优之家公司在《租赁协议》第十五条所提供的通讯地址为“永春县五里街镇金钳御龙庭商铺2楼丽维装饰”，而星泓管理公司提供的证据十二（即挂有横幅的案涉商铺现场照片）的相片中，案涉商铺的外墙悬挂一条“热烈欢迎厦门丽维装饰豪装体验馆红星旗舰店正式入驻”，并结合当事人双方均认可的案涉商铺系以毛坯房的形式交付给优之家公司使用这一案情，可以综合认定证据十二中的相片系优之家公司在入驻案涉商铺时所拍摄的。证据十二的相片可以认定优之家公司在入驻案涉商铺时即已知道三间商铺的对面即是即将开工的建筑工地。所以，即使优之家公司所提供的证据12属实，也无法证明其主张。另外，优之家公司提供的证据13（景盛花园的《建设工程规划许可证》）并不能证明三间店面正对面的工地的实际施工时间。所以，本院对该份证据材料不予采用。另外，庭审中，双方当事人共同确认案涉商铺的正对面是马路，而不是三间商铺正对面的施工工地。换而言之，案涉商铺中的三间商铺被围挡并不会影响案涉商铺的正常使用。综上所述，优之家公司以三间商铺因被围挡和相邻的在建项目的施工而不具有正常的商业价值的答辩意见，本院不予采纳。（二）关于优之家公司主张的三间商铺存在主体结构局部下沉、地面坍塌下陷的安全隐患的答辩意见。本院认为，优之家公司提供的证据3中的室外相片、证据4中的室外相片、证据7中的室外相片的及本案的勘察笔录（2020年6月2日）虽能证实三间商铺与景盛花园之间的路面存在整体下沉的现象，但经本院现场勘察，优之家公司主张的三间商铺主体结构局部下沉、地面坍塌下陷实为三间商铺与景盛花园之间的路面整体下沉，结合案涉商铺为框架结构及星泓管理公司提交的证据六、证据八，可以综合认定优之家公司主张的案涉商铺存在安全隐患的答辩意见依据不足，本院不予采纳。（三）关于案涉商铺渗（漏）水问题。本院认为，根据优之家公司提供的证据14（即代表优之家公司的戴钟峰和代表星泓管理公司的许三飞于2019年11月8日的通话录音），戴钟峰在该份通话录音中向许三飞反映案涉商铺自2019年2月就存在漏水，而且一直未能得到有效解决。许三飞对此并未提出异议，只是强调“当中我们都在解决，也不是说没解决”。同时，许三飞在通话录音中说“就是漏水有一点小问题”。另外，根据证据9（即代表优之家公司的陈金土与代表星泓管理公司的许三飞于2019年12月10日的通话录音），陈金土在该份通话录音中向许三飞表示案涉商铺存在多处漏水。许三飞只是表示要进行维修。综上，根据证据9、证据14及当事人的陈述，可以证实至少2019年2月至2019年12月期间，案涉商铺一直都存在渗（漏）水现象。对此，星泓管理公司有维修之义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在星泓管理公司未对案涉商铺进行有效维修的情况之下，因案涉商铺存在渗（漏）水现象，所以优之家公司享有同时履行抗辩权，有权拒绝履行支付租金的合同义务。优之家公司提供的证据6、证据11及当事人的陈述，可以证实星泓管理公司已于2019年11月至2019年12月对案涉商铺进行维修。尽管优之家公司认为此次维修未能解决案涉商铺的渗（漏）水问题。但，优之家公司作为援用同时履行抗辩权的一方当事人主张对方当事人部分履行或履行不适当，其应负举证责任。本案中，优之家公司并未继续举证证明D118室以外的其他案涉商铺在此次维修后仍存在渗（漏）水现象[案涉商铺中的D118室的渗（漏）水问题，本院另行分析]。审理过程中，双方当事人均同意案涉商铺的渗（漏）水问题以本院组织的现场勘察为准。本院于2020年6月2日的勘察发现：案涉商铺的部分墙面存在渗水痕迹和案涉商铺中的D118室的墙角有积水。本院认为，经现场勘察发现，案涉商铺的部分墙面虽存在渗水痕迹，但并不足以影响案涉商铺的使用。关于案涉商铺中D118室的渗（漏）水现象。第一次勘察结束后，优之家公司于2020年8月24日补充提交一份视频光盘和一组相片（即证据16），拟证明案涉商铺中的D118室存在严重的渗（漏）水情况。对此，本院于2020年9月8日就案涉商铺的D118室的渗（漏）水问题再次组织现场勘察，勘察发现：D118室被优之家公司隔成南、北两个房间，两个房间中间留1.46米宽的通道。其中，朝北的房间又隔成内、外两个房间（以下分别简称：内间、外间）。内间朝西的墙面和朝北的墙面各有1.2米和1.32米的渗水线，两条渗水线距地面40厘米，呈与地面平行的直线，即呈现与地面平行的“”形，内间全部有被积水覆盖的痕迹，外间也有呈长方形面积被积水覆盖的痕迹（面积：2.5米×3.85米）；通道中也有积水覆盖的痕迹（长5米×宽1.46米）。关于D118室的渗（漏）水问题。星泓管理公司认为，1、案涉商铺中只有D118房间出现渗水现象，其他房间并无渗水，不会影响其他商铺正常使用；2、优之家公司在装修过程中，擅自改变原有的卫生间管道位置，才导致卫生间渗水殃及D118房间；3、出现渗水的D118房间西侧同一墙体的另一侧的房间并无渗水现象，D118房间北侧墙体为剪力墙结构，该面墙体渗水痕迹形状呈直线分布，从专业角度分析，如果是原有的墙体渗漏水，渗水痕迹不可能呈直线分布，而是点状分布；4、D118房间地面标高-3.75米，西侧隔壁间D117地面标高-3.9米，即D117房间比D118地面矮了15公分。按常理，D118房间积水肯定会渗漏到D117房间内，但2020年9月8日现场勘察，D117墙体是干燥的，并无任何渗漏水痕迹，2020年6月2日，法院也组织双方当事人到现场勘察，该房间的渗水痕迹比现在少很多，优之家公司从2018年下半年租赁案涉商铺到现在，不可能最近三个月渗水突然变得严重起来。综上所述，星泓管理公司质疑，勘察现场的D118房间的渗漏水存在人为可能；5、优之家公司若对改造卫生间位置及管道的事实有异议，应向法庭提供租赁后自己进行装修的平面图进行比对。本院认为，1、D118室存在渗（漏）水现象的两面墙的渗水线为与地面平行的直线，这与墙体渗水的渗水点呈点状分布的客观规律不符。2、庭审中，双方当事人共同确认D117与D118共有的墙体中靠D117一面墙体（以下简称：墙面A）为干燥的和D117室整个房间都是干燥的事实。对这事实，本院予以确认。根据《租赁协议》的附件1图纸（商铺具体位置示意图）和9月8日的勘察，墙面A的另一侧即为D118室中存在渗（漏）水现象的墙体（以下简称:墙面B）。而且，经现场勘察及《租赁协议》的附件1图纸（商铺具体位置示意图），可以发现，D118室渗（漏）水的两面墙均为室内墙，而且D118房间地面标高-3.75米，西侧隔壁间D117地面标高-3.9米，即D117房间比D118地面矮了15公分。所以，如果是D118室的原有墙体渗（漏）水，则与墙面B为同一堵墙，且水平面更低的的墙面A也必然渗（漏）水。但，经现场勘察发现，墙面A为干燥的；3、为查明D118室的渗（漏）水原因，星泓管理公司要求优之家公司出具案涉商铺的装修图纸。优之家公司辩称装修时没有装修图纸。本院认为，优之家公司作为一家从事建筑装饰业的企业，在对面积为1655.02平方米的案涉商铺进行装修时却没有装修图纸的答辩意见与情理不符。本院对该答辩意见不予采纳。所以，优之家公司应自行承担D118室渗（漏）水原因举证不能的不利后果。综上，优之家公司认为D118室渗（漏）水现象是因为D118室的建筑质量所引起的答辩意见依据不足，本院不予支持。（四）关于优之家公司主张的星泓管理公司停止对案涉商铺供水、供电的答辩意见。本院认为，优之家公司提供的证据9、证据15可以共同证实星泓管理公司在2019年12月10日早上停止对案涉商铺供电及案涉商铺被停电后，优之家公司的陈金土、戴钟峰即向星泓管理公司的许三飞交涉等事实。证据15中，许三飞表示要恢复供电。关于星泓管理公司是否恢复供电的问题。本院认为，结合星泓管理公司提供的证据七、证据十一可以证实案涉商铺在2019年12月至2020年1月期间，均有产生用电量，且根据证据七，案涉商铺中D118室2019年11月的用电量为408千瓦.时，而2019年12月的用电量是456千瓦.时。所以，上述证据可以证明案涉商铺虽被短暂停止供电，但随后很快就恢复了供电。另外，优之家公司主张案涉商铺被停水的答辩意见缺乏证据佐证，本院不予采纳。而且，根据证据七和证据十一，案涉商铺均有产生用水量。综上所述，优之家公司所主张的同时履行抗辩权所依据的答辩意见均不能成立。星泓管理公司对案涉商铺进行维修之后，即自2020年1月起，优之家公司所援用的同时履行抗辩权的效力即告终止，优之家公司须依《租赁协议》的约定履行支付租金的合同义务。但截止至法庭辩论终结前，优之家公司未再向星泓管理公司支付租金。星泓管理公司拖欠的租金的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，优之家公司自2020年1月1日起至本案法庭辩论终结前，未再向星泓管理公司支付租金的行为符合《租赁协议》第十四条第14.3.1“乙方（即优之公司，下同）逾期支付租金或应由乙方承担的费用连续达1个月，或一年之内逾期三次以上的”之规定。所以，星泓管理公司因优之家公司拖欠租金而享有合同解除权。另外，依照《租赁协议》第五条第5.1“乙方该租赁房产总建筑面积50%自交付使用之日起3个月装修完工并进场营业，剩余50%部分自交付使用之日起6个月内装修完工并进场营业”之约定，优之家公司应自案涉商铺交付使用之日起6个月完成装修并进场营业。但本案中，截止至法庭辩论终结前，优之家公司尚未完成案涉商铺的全部装修。优之家公司未按约定完成案涉商铺的装修已经构成违约。星泓管理公司依照《租赁协议》第十四条第14.3.2“乙方未在本协议规定时间完成该租赁房产以及进场营业的”之规定，享有合同解除权。综上所述，因优之家公司的违约行为已符合双方约定的解除合同的条件，所以星泓管理公司享有《租赁协议》的合同解除权。星泓管理公司的本诉第一项诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。《租赁协议》系双务合同。该合同被解除后被解除后，优之家公司已无任何法律依据可继续使用案涉商铺。所以，优之家公司应将案涉商铺腾空返还给星泓管理公司。因《租赁协议》被解除，优之家公司的反诉第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求已丧失履行的前提条件。所以，本院对优之家公司的反诉第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求均不予以支持。二、关于尚欠的租金问题。本院认为，1、尽管优之家公司援用同时履行抗辩权，可暂时不履行支付2019年4月至2019年12月期间案涉商铺所产生的租金的合同义务，但同时履行抗辩权的成立并不导致合同终止，不能消灭星泓管理公司的支付租金请求权，也不能消灭优之家公司自己所负的债务。所以，在星泓管理公司于2019年11月至2019年12月对案涉商铺进行维修之后，优之家公司应缴纳2019年4月至2019年12月期间及自2020年1月起至案涉商铺腾空交付之日止，案涉商铺按43833元/月计付所产生的租金（占有使用费）；2、《租赁协议》并未约定星泓管理公司在优之家公司存在违约而导致《租赁协议》被解除的情况下可以不予退还10万元的履约保证金的条款。而且，根据双方当事人在《租赁协议》第十三条对履约保证金性质的约定，《租赁协议》所约定的10万元履约保证金是为了“保障乙方履行本协议所述之条款”。所以，星泓管理公司在本诉中的四项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。该10万元履约保证金可用以抵扣优之家公司尚欠的租金。综上所述，优之家公司应向星泓管理公司支付自2019年4月1日起至实际腾空移交之日止，按43833元/月计算的租金（占有使用费）。其中，案涉商铺于2019年4月1日至2019年12月31日期间所产生的租金为394497元（43833元/月×9个月），扣除10万元履约保证金后，优之家公司尚欠租金294497元（394497元—100000元）；自2020年1月1日起至案涉商铺实际返还之日止，优之家公司应支付的租金（占有使用费）按43833元/月计付。三、关于星泓管理公司在本诉中第三项、第五项诉讼请求。本院认为，星泓管理公司在本诉中的上述诉讼请求实质上均是要求优之家公司承担违约责任。本案中，优之家公司提出违约金过高的抗辩。本院结合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，对违约金认定如下：1、优之家公司迟延支付租金（占有使用费）给星泓管理公司造成的实际损失主要体现为利息损失。所以，星泓管理公司所主张的违约金是否过高可以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为判断标准。本案中，虽然《租赁协议》约定，拖欠租金应每日应按拖欠费用3‰向星泓管理公司缴纳滞纳金，即每月应按拖欠租金的9%支付滞纳金。该计算标准明显高于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，应酌情予以调整，可参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付滞纳金。2、根据前述分析，在星泓管理公司未履行维修义务或者履行不符合合同约定的情况下，优之家公司有权进行抗辩，可以暂时不履行支付租金的义务且不承担违约责任。所以，案涉商铺于2019年4月1日至2019年12月31日所产生的尚欠租金为294497元的滞纳金应于2020年1月1日开始计算。3、《租赁协议》约定“租金采用先付后使用原则”及自2019年1月起，每三个月支付一次。即每季度的第1个月的第1天应支付当季度的租金。所以，自2020年1月起，所拖欠的租金（占有使用费）的滞纳金应以租金应缴之日的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于本诉中的第五项诉求，即星泓管理公司要求优之家公司按照《租赁协议》的约定，支付2020年4月1日至2023年12月31日未到租期的45个月的租金总额的5%的违约金。该项请求与前述滞纳金明显存在重复计算。星泓管理公司的损失主要体现为优之家公司迟延支付租金的利息损失，再另行支付违约金将会超过其实际损失。因此，应适用吸收规则，本案应仅以调整后的滞纳金作为违约金为宜。四、关于本诉中的第四项诉讼请求，即星泓管理公司要求优之家公司支付代垫电费1055.1元。本院认为，星泓管理公司为证实其已代垫电费1055.1元而向本院提交的证据三中增值税发票和收费收据的客户名称均为星泓置业公司，而星泓管理公司在庭审中认为星泓管理公司和星泓置业公司系两家不同的公司。所以，本院对该组证据材料不予采用。而且，若星泓管理公司存在为优之家公司代交电费的情况，则星泓管理公司与优之家公司就代垫电费这一情况所形成的法律关系为另一法律关系，星泓管理公司可另案主张。所以，星泓管理公司的本诉中第四项诉讼请求，本院不予支持。五、关于反诉部分第五项诉讼请求，即优之家公司要求星泓管理公司赔偿装修损失、营业损失共计68万元。本院认为，1、依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，违约损失赔偿应当以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时可得利益。该可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。本案中，案涉商铺经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均不具有确定性。此外，优之家公司如果要在未来获得经营利润，还需继续投入资金、人力、物力等成本，同时也受市场因素的影响。所以，即使星泓管理公司存在违约的情形，优之家公司所主张的营业损失也不属于可得利益的损失。优之家公司要求星泓管理公司赔偿营业损失缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。2、庭审中，优之家公司明确要求星泓管理公司赔偿的装修损失包括室内装修部分和优之家公司购买的样品家具的支出。根据前述分析，《租赁协议》系因优之家公司违约而导致合同被解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”之规定，优之家公司要求赔偿室内部分的装修损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。另外，优之家公司要求赔偿优之家购买家具的费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。所以，优之家公司给提供的证据8，本院不予采用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十七条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、一百零五条、一百零八条规定，判决如下：一、解除原告德化县星泓商业管理有限公司与被告福建省德化优之家装饰设计工程有限公司于2018年6月27日签订的《商铺租赁协议》；被告福建省德化优之家装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内将址在福建省德化县××路××广场××号××号楼××商铺（总面积为1655.02平方米）腾空交付给原告德化县星泓商业管理有限公司；二、被告福建省德化优之家装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告德化县星泓商业管理有限公司租金（占有使用费）（其中，2019年4月1日至2019年12月31日期间，尚欠的租金为294497元；自2020年1月1日起至实际移交案涉商铺之日止，按月租金43833元计算）及滞纳金[（其中，2019年4月1日至2019年12月31日期间尚欠的租金294497元的滞纳金以2019年12月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，计算至租金实际交清之日；自2020年1月1日起产生的租金（占有使用费）的滞纳金应以租金（占有使用费）产生之日的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，计算至租金（占有使用费）实际交清之日。）]；三、驳回原告德化县星泓商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告福建省德化优之家装饰设计工程有限公司的全部诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13330.3元，由本诉原告德化县星泓商业管理有限公司负担5973元，由本诉被告福建省德化优之家装饰设计工程有限公司负担7357.3元。反诉案件受理费5300元，由反诉原告福建省德化优之家装饰设计工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈志群人民陪审员  孙桂梅人民陪审员  张秀玲二〇二〇年十月二十八日书 记 员  郑雅婷附：一、本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条第二项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……；（二）合同解除；……第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；4、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零五条：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。