上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14482号原告(反诉被告)：上海吉陆置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：程路，董事长。委托诉讼代理人：徐军，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊爽，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)：张文虎，男，1979年9月2日生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：刘丽颖，上海申伦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司(下称“吉陆公司”)与被告(反诉原告)张文虎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐芬独任审判，公开开庭进行了审理。原告吉陆公司的委托诉讼代理人熊爽、被告张文虎及委托诉讼代理人刘丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉陆公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月14日解除；2、判令原告没收被告交纳的履约保证金79,096.72元；3、判令被告向原告支付租赁合同提前终止的违约金117,694.89元；4、判令被告向原告支付装修期内免去的所有租金、物业管理费79,096.72元；5、判令被告向原告支付拖欠的2019年5月1日至2019年9月14日的房屋租金154,208.41元；6、判令被告向原告支付拖欠的2018年12月29日至2019年9月14日期间的物业管理费30,896.48元；7、判令被告向原告支付拖欠的2019年1月1日至2019年11月30日期间的公用事业费44,787.93元；8、判令被告向原告支付拖欠上述房屋租金、物业管理费产生的滞纳金30,504.20元(按照未付款项日万分之五的标准，自应付之日起算至付清之日，暂计算至2020年4月30日)；9、判令被告向原告支付2019年9月19日至2019年11月30日期间的房屋占有使用费189,832.12元(以2,600.44元/日为基数，自2019年9月19日起计算至2019年11月30日止)；10、判令被告向原告支付逾期办理权利清结手续违约金280,847.52元(以2,600.44元/日为基数，自2019年10月4日起计算至2020年1月19日止)。事实和理由：2018年10月9日，原、被告就上海市嘉定区康丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“涉案房屋”)签订了《房屋租赁合同》，约定租赁面积为224.16平方米，租赁期限自2018年12月16日至2024年12月15日止；前两个租赁年度月租金为34,841元，月物业管理费为4,707.36元；第14-2条约定，履约保证金作为被告于租赁期限内全部履行完租赁合同义务的保证。如因被告擅自中途退租或因被告擅自提前解除或终止合同或因被告违反租赁合同约定而致使原告有权行使提前终止合同权利的，则原告可全部没收履约保证金而无须归还被告；第23-2条约定，因被告原因，被告逾期支付租金、物业管理费或其他应付费用(履约保证金除外)，逾期付款超过三十(30)日；守约一方有权(但无义务)书面通知违约一方提前终止租赁合同，除租赁合同对违约一方的违约责任另有约定外，违约一方应按提前终止合同之日前12个月的平均月租金及平均月物业管理费之和的三(3)倍向守约一方支付违约金；给守约一方造成损失的，若违约一方支付的违约金尚不足以抵付守约一方损失的，违约一方还应赔偿损失与违约金的差额部分；第24-1条约定，倘被告逾期向原告支付租赁合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、公用事业费、停车位使用费(若有)、非正常营业时间空调、电梯、照明等费用、装修押金、广告位租赁费(若有)等租赁合同约定应由被告向原告或公用事业部门支付的任何费用的，在不影响原告其他权利或补救的前提下，每逾期支付一日，被告需按未付款项万分之五(0.05%)的标准向原告支付滞纳金或违约金(简称“滞纳金”)。滞纳金的计算期间自上述各项费用应付之日期开始计算，直至被告付清上述各项费用；第24-2条约定，当原告依照租赁合同规定行使单方终止合同权时，被告还应向原告补交其在装修期内所免去的所有租金和物业管理费(若有)，以补偿原告在装修期间的租金和物业管理费损失；第32-1条约定，租赁合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决。协商不成的任何一方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。在租赁合同履行过程中，被告屡次拖欠房屋租金、物业管理费等各项费用，原告为此多次与被告沟通并向被告发送了《催告函》，催促被告尽快支付拖欠款项，但被告仍未支付。后原告向被告寄出《解约函》，函中提出于2019年9月5日解除双方签订的租赁合同，并通知被告尽快向原告返还房屋、支付款项等。虽然被告已于2019年9月14日签收《解约函》，但迟迟未付欠款，仅于2019年11月30日返还了房屋，故原告诉至法院，要求判如所请。张文虎辩称，关于诉请1，被告认为合同解除时间是2019年9月4日，系原告单方面擅自解除；其余诉讼请求依法驳回。原告在招商时向被告承诺，保证吉嘉广场开业时，商场店铺进驻率会达到70%；若未达到70%，免收租金及物业管理费直至招商达到70%。吉嘉广场于2018年12月15日开张，实际入驻商户仅为30%。商场开业以来，生意惨淡，所有进驻商户都处于亏损状态。原告在招商率未达到70%的情况下强制开业，系违约在先，支付租金的条件还不具备，被告无需支付租金，也不存在逾期支付租金的违约行为。对原告诉请的租金及物业管理费金额本身无异议，但认为无需支付；对公共事业费有异议，被告已自行缴纳；至于原告主张的各项违约金，系针对被告逾期付款的行为而重复主张，请求法院择一适用，且标准过高，请求法院予以调整。被告认为，承租期间原告三番两次停电，导致被告无法正常经营。2019年9月4日，原告将涉案房屋强制上锁并贴上封条，被告无法进入涉案房屋，失去对涉案房屋的控制与使用。原告擅自收回房屋、提前终止合同构成严重违约，应按合同约定支付违约金并赔偿装修损失，故提起反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月4日解除；2、判令反诉被告向反诉原告返还履约保证金79,096.72元；3、判令反诉被告向反诉原告返还装修押金27,608.75元；4、判令反诉被告向反诉原告返还房屋租金预付款79,096.72元；5、判令反诉被告向反诉原告支付租赁合同提前终止的违约金237,290.16元；6、判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋装修损失15万元。吉陆公司针对反诉辩称：诉请1、因为被告严重违反了租赁合同的约定，原告向被告发送了《解约函》，函件于2019年9月14日被签收，故租赁合同解除时间应为2019年9月14日。诉请2、因被告严重违反合同约定导致合同解除，按照租赁合同的约定，履约保证金应由原告没收，无需退还。诉请3、因被告拖欠费用情况严重，原告拒绝退还装修押金，且装修押金的金额应该是8,923.50元。诉请4、被告应该按照租赁合同的约定向原告支付租金，故无需退还。诉请5和6、因被告严重违反合同约定导致合同解除，按照租赁合同的约定，被告应该向原告支付违约金，原告无需向被告赔偿装修损失。经审理查明，2018年10月9日，吉陆公司(出租方、甲方)与张文虎(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，经营餐饮“腩潮鲜”；房屋的建筑面积297.45㎡，租赁房屋面积224.16㎡；租赁期限暂定2018年12月16日至2024年12月15日；装修期自2018年10月16日起2个月，暂定2018年10月16日至2018年12月15日；装修期内乙方无需向甲方支付租金和物业管理费；装修期内，乙方仍需承担该房屋的装修管理费及其他费用(包括但不限于装修押金、垃圾清运费、公共事业费等，费用清单见租户手续/装修手册)，乙方应于甲方向乙方交付房屋之前向甲方交付装修期内的装修管理费，装修期含税装修管理费为8,2923.50元；吉嘉广场开张日暂定2018年12月15日，甲方有权根据吉嘉广场对外营业条件自主决定并宣布开张日；起租日暂定2018年12月16日，乙方应自起租日起开始向甲方交付租金；2018年12月16日至2020年12月15日的月保底含税租金为34,841元(5.11元/日/㎡×224.16㎡×365/12日)，乙方须于每个月的第一个工作日前向甲方预先缴付当月的月保底含税租金；装修期免除的含税租金为69,682元；乙方营业日暂定2018年12月16日，乙方的店铺营业日为装修期届满后的次日；自起租日(装修期届满后的次日)起，乙方以月付形式向甲方交付该房屋的月含税物业管理费；乙方应于签署本合同时向甲方预付房屋的首期含税物业管理费，营运期每月含税物业管理费为4,707.36元，装修期免除的含税物业管理费为9,414.72元；履约保证金总额为79,096.72元；履约保证金作为乙方于租赁期限内全部履行完租赁合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租或因乙方擅自提前解除或终止合同或因乙方违反租赁合同约定而致使甲方有权行使提前终止合同权利的，则甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；合同期内，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项；乙方应于甲方向乙方交付该房屋之前向甲方支付装修押金；乙方装修结束后应通知甲方，经甲方验收合格且通过政府部门各项验收合格(若需)后，甲方应在十五日内将装修押金在扣除因乙方装修房屋给甲方造成的损失(若有)后一次性无息退还乙方；乙方应于租赁期限届满至少三十日之前或本合同提前终止之日的十五日之前与甲方联系交还该房屋事宜，并应在租赁期限届满之日或本合同提前终止之日后五日内将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物恢复至该房屋交付标准或者甲方书面认可的标准，以将该房屋交还给甲方；若乙方未能按约定返还房屋的，视为乙方逾期返还房屋，甲方有权向乙方收取逾期返还房屋期间的占有使用费及其他费用，每一日的占用使用费的标准为终止合同前6个月的平均日租金及平均日物业管理费之和的二倍，直至乙方向甲方返还该房屋之日；乙方应于租赁期限届满之日或在本合同提前终止之日起二十日内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址或登记地址的工商登记、合同登记(若需)及其他有关证照的注销或变更手续；若乙方未按期办妥上述任何一项注销或变更手续，乙方应当按照本合同规定向甲方承担违约责任；如乙方未能按照本合同约定的期限完成注销或变更手续，每逾期一日，应当按照本合同终止前6个月的平均日租金及平均物业管理费之和的二倍的标准向甲方支付违约金；甲乙双方同意，合同期内若一方出现下列情形之一的，守约一方有权(但无义务)书面通知违约一方提前终止本合同，除本合同对违约一方的违约责任另有约定外，违约一方应按提前终止合同之日前12个月的平均月租金及平均月物业管理费之和的三倍向守约一方支付违约金；给守约一方造成损失的，若违约一方支付的违约金尚不足以抵付守约一方损失的，违约一方还应赔偿损失与违约金的差额部分：……因乙方原因，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应付费用(履约保证金除外)，逾期付款超过三十日；倘乙方逾期向甲方支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、公用事业费、停车位使用费(若有)、非正常营业时间空调、电梯、照明等费用、装修押金、广告位租赁费(若有)等本合同约定应由乙方向甲方或公用事业部门支付的任何费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期支付一日，乙方需按未付款项万分之五(0.05%)的标准向甲方支付滞纳金或违约金(简称“滞纳金”)；滞纳金的计算期间自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清上述各项费用；当甲方依照本合同规定行使单方终止合同权时，乙方还应向甲方补交其在装修期内所免去的所有租金和物业管理费(若有)，以补偿甲方在装修期间的租金和物业管理费损失，合同另有约定的除外；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任且经甲方二次书面催告后仍未在通知期限内支付的，甲方有权切断该房屋水电供应或其他服务，或采取关闭该房屋在内的其他措施、行动，直至乙方前述的违反得到改正；附件六约定：1、乙方的房屋押金相当于2个月的房租加物业管理费，支付方式为每两个月支付一次，为先支付后使用；2、甲方提供给乙方的4个月运营免租期分摊在2018年12月、2019年1月、12月、2020年1月(营运免租期内乙方无须缴付租金，但仍需缴付物业管理费以及双方在本意向书或正式租赁合同中约定的其他费用，包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、装修押金、能耗费等)。合同另对其他事项进行了约定。合同签订前后，张文虎向吉陆公司支付款项共计185,802.19元，该款包含了履约保证金79,096.72元、两个月的含税租金和含税物业管理费79,096.72元及2018年11月1日支付的27,608.75元。吉陆公司于2018年9月将涉案房屋交付张文虎后，张文虎即着手进行装修，并于12月中上旬装修完毕。2018年11月7日，张文虎在涉案房屋内注册成立“上海市嘉定区马陆镇文虎餐厅”。2018年12月15日，涉案房屋所在的“吉嘉K-PLAZA”商场正式开始对外营业。2019年8、9月，吉陆公司两次向张文虎发送《催告函》，载明张文虎自2019年2月15日出现逾期支付费用的情形，要求其支付拖欠的相关费用。同年9月4日，因张文虎未按约缴纳相关费用，吉陆公司对涉案房屋采取上锁措施。次日，张文虎打开了涉案房屋的门锁。同年9月13日，吉陆公司向张文虎发出《解约函》一份，载明因张文虎逾期支付租金、物业管理费等费用超过三十日，故吉陆公司按照合同约定有权解除租赁合同，并要求张文虎承担租赁合同约定的违约责任，故通知张文虎双方间的租赁合同于2019年9月5日终止，要求张文虎支付拖欠的费用、承担违约责任、返还房屋、办妥权利清洁手续等。该函件于次日送达张文虎。2020年1月19日，涉案房屋内注册的“上海市嘉定区马陆镇文虎餐厅”被上海市嘉定区市场监督管理局准予注销。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但就涉案房屋是否达到起付租金的条件、张文虎已付装修押金的金额、公共事业费等双方意见不一。吉陆公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明起租日为2018年12月16日；2、电费账单及2019年1月至7月、9月至11月的电费发票，证明张文虎拖欠上述十个月的电费；3、物品出门审批单，证明张文虎于2019年11月30日搬离涉案房屋；4、收据6张及装修手册，证明张文虎于2018年11月1日支付的27,608.75元包含装修工程保证金8,923.50元、装修管理费8,923.50元、能耗保证金5,000元、装修垃圾清运费4,461.75元、施工人员工作证押金250元及施工人员工作证工本费50元；5、中国建设银行的支票存根、单位客户专用回单及请款单、“马陆吉嘉广场”商铺、公建电费每月支付情况一览表、邮件，证明吉陆公司支付了涉案房屋2019年1月至7月、9月至11月分的电费。经质证，张文虎对证据1的真实性予以认可，但认为合同约定吉陆公司给予其四个月的运营免租期，现因吉陆公司擅自解除合同，免租期应加速到期，应扣除四个月免租期的费用。对证据2的真实性予以认可，但认为不能证明是吉陆公司支付了上述电费，其中2019年5月、7月至10月的电费由其支付。对证据3的真实性予以认可，但认为吉陆公司于2019年9月4日将涉案房屋上锁后，其虽将店门打开，但吉陆公司不让其继续经营，也不让其搬东西，直至2019年11月30日吉陆公司才同意其搬离，故不同意支付该期间的占有使用费。对证据4的真实性不予认可，认为收据系吉陆公司单方制作，而装修手册系吉陆公司的内部文件，张文虎并未签字确认，合同中并未约定垃圾清运等费用，事实上涉案房屋的装修垃圾也是张文虎自行处理的；对于合同中约定的含税装修管理费8,923.50元，张文虎予以认可，同意在该笔27,608.75元中扣除，余款吉陆公司应予返还。对证据5中支票存根的真实性予以认可，但认为该证据不能证明吉陆公司已缴纳的电费中包含了张文虎的账单，对于其他证据的真实性均不予认可，认为系吉陆公司单方制作。张文虎认为涉案房屋的户名系吉陆公司，如果确认存在重复缴纳的情况，吉陆公司有权向国家电网申请退费，张文虎愿意提供付款凭证配合其办理退费。张文虎为证明其主张，向本院提交如下证据：一、光盘及录音笔录整理(来源于吉陆公司诉赵银虎房屋租赁合同纠纷案件中，赵银虎提供)，证明2018年12月，吉陆公司承诺如果商户店铺开业率达不到70%，免收租金及物业管理费；二、微信缴费记录，证明张文虎通过微信扫码缴纳了涉案房屋2019年5月、7月至10月份的电费。经质证，吉陆公司对证据一的真实性、关联性均不予认可，认为系赵银虎与第三方的录音，与张文虎无关。吉陆公司认为赵银虎当庭提供的录音原始载体手机显示录音文件时间为2019年4月，并非其所称的2018年12月29日，仅从录音内容也无法辨识录音时间。吉陆公司确认录音中“陈佳俊”并非其公司员工，不清楚其具体身份，亦无法确认录音中B的声音来源是否源于“陈佳俊”。录音中B提到的“我都跟他说过了，聊过你的需求”，说明B仅是帮赵银虎向“公司领导”沟通其需求，传达赵银虎想要签补充协议的意愿，不能证明B或吉陆公司向赵银虎承诺过开业率未达70%不收租金事宜。对证据二的真实性予以认可，仅认可张文虎支付了2019年8月份的电费7,775.83元，其余费用已经由其向电力公司支付，张文虎直接向电力公司支付电费的行为不符合合同约定。本院认为，吉陆公司与张文虎间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现就双方争议的事实，本院认定如下：一、关于涉案房屋是否达到起付租金的条件。张文虎辩称，吉陆公司承诺开业率达70%后再收取租金及物业管理费，吉陆公司对此予以否认。张文虎为证明该项事宜提交了一份赵银虎与吉陆公司工作人员“陈佳俊”间的电话录音。在该份录音中，“陈佳俊”确有曾经承诺开业率达70%后收取租金及物业的意思表示，但吉陆公司否认“陈佳俊”系其公司员工，张文虎亦无其他证据证明“陈佳俊”的身份。本院认为，租金及其支付方式是租赁合同的核心条款，张文虎作为承租人，若吉陆公司确有相关承诺，理应要求写进合同中或签订相应的补充协议进行明确，现双方签订的租赁合同中并无相关约定，张文虎提供的证据亦不足以证明其主张，故本院对其抗辩意见不予采纳。二、关于合同解除权。鉴于本院对张文虎主张吉陆公司承诺开业率达到70%后再收取租金及物业管理费的抗辩意见不予采纳，根据双方合同关于起租日及运营免租期的约定，张文虎应于2018年12月16日起付物业管理费，于2019年2月16日起付租金，扣除张文虎预付的两个月租金及物业管理费，至2019年9月13日吉陆公司向张文虎发送《解约函》时，其已逾期支付租金及物业管理费超过30日，已构成合同约定之解约事由，故吉陆公司行使合同解除权，于法有据，解除日期以《解除函》送达之日即2019年9月14日为准。张文虎主张吉陆公司于2019年9月4日上锁之日即为合同解除日，于法无据，本院不予支持。张文虎又主张应扣除四个月的免租期费用，不符合合同约定，本院亦不予支持。三、关于合同解除的后果处理。合同解除后，张文虎仍应支付拖欠的相关费用。张文虎主张其于2019年9月初即失去了对涉案房屋的控制，吉陆公司对此予以否认，张文虎亦未提交证据予以证明，本院不予采信。现有证据显示张文虎返还房屋的时间为2019年11月30日，故张文虎仍应给付截至该日的租金及占有使用费，其中占有使用费(含物业管理费)的标准参照租金及物业管理费标准。根据吉陆公司的主张及张文虎的已付款情况，张文虎应支付吉陆公司2019年5月1日至2019年9月14日期间的租金156,927.69元、2019年2月16日至2019年9月14日期间的物业管理费32,654.89元、2019年9月19日至2019年11月30日期间的占有使用费(含物业管理费)94,916.06元。关于电费，张文虎提供的五张付款凭证与吉陆公司提交的电费账单一一对应，故其主张已付2019年5月、7月至10月的电费，本院予以采信。根据吉陆公司提供的电费账单，张文虎仍应支付租赁期间拖欠的电费26,720.54元。至于吉陆公司主张其已支付除2019年8月份之外的电费，首先，吉陆公司提供的缴费凭证并非仅针对涉案房屋，不足以完全证明其主张；退一步讲，如果吉陆公司和张文虎就涉案房屋的电费确有重复支付的部分，吉陆公司亦可向电力部门主张相关退款。关于吉陆公司主张迟延支付租金及物业管理费的滞纳金，符合合同约定，然合同约定之标准过高，根据本案实际情况，本院酌定以189,582.58元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年9月15日起计算至实际清偿之日止。关于吉陆公司要求没收保证金并且再行支付相当于三个月租金和物业管理费金额的违约金的诉请，虽然该主张符合合同约定，然该两项诉请均是针对张文虎迟延支付租金及物业管理费导致的解约责任，本院综合考虑张文虎的过错程度、吉陆公司的实际损失等因素，酌定张文虎应支付吉陆公司解约违约金39,548.36元。吉陆公司主张没收保证金的诉请，本院不予支持，吉陆公司应将保证金予以返还。关于吉陆公司主张免租期免去的租金和物业管理费的诉请，符合合同约定，本院予以支持。至于吉陆公司主张的逾期办理权利清结手续的违约金，根据查明的事实，张文虎在搬离涉案房屋后已及时办理了相关营业执照的注销手续，故该项诉请本院不予支持。关于张文虎的反诉请求，因其违约造成涉案租赁合同解除，故其要求吉陆公司返还租金预付款、支付解约违约金，于法无据，本院均不予支持。至于装修损失，首先系因张文虎违约造成涉案租赁合同解除，其次吉陆公司对于该项诉请不予认可，且张文虎提交的证据不足以证明其主张，故本院亦不予支持。合同解除后，张文虎缴纳的相关保证金，吉陆公司理应予以返还。至于双方争议的27,608.75元所含具体明细，吉陆公司的主张与合同关于“装修期内，乙方仍需承担该房屋的装修管理费及其他费用(包括但不限于装修押金、垃圾清运费、公共事业费等，费用清单见租户手续/装修手册)”的约定一致，相关费用亦与装修手册中的收费标准相对应，故本院采纳吉陆公司的意见，确认27,608.75元包含装修工程保证金8,923.50元、装修管理费8,923.50元、能耗保证金5,000元、装修垃圾清运费4,461.75元、施工人员工作证押金250元及施工人员工作证工本费50元。合同解除后，吉陆公司应退还张文虎装修工程保证金8,923.50元、能耗保证金5,000元及施工人员工作证押金250元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司与被告(反诉原告)张文虎签订的《房屋租赁合同》于2019年9月14日解除；二、被告(反诉原告)张文虎应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司2019年5月1日至2019年9月14日期间的租金156,927.69元；三、被告(反诉原告)张文虎应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司2019年2月16日至2019年9月14日期间的物业管理费32,654.89元；四、被告(反诉原告)张文虎应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司迟延支付租金及物业管理费的滞纳金(以189,582.58元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年9月15日起计算至实际清偿之日止)；五、被告(反诉原告)张文虎应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司2019年9月19日至2019年11月30日期间的占有使用费(含物业管理费)94,916.06元；六、被告(反诉原告)张文虎应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司装修期内免除的租金69,682元、物业管理费9,414.72元；七、被告(反诉原告)张文虎应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司电费26,720.54元；八、被告(反诉原告)张文虎应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司解约违约金39,548.36元；九、原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)张文虎履约保证金79,096.72元；十、原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)张文虎装修工程保证金8,923.50元、能耗保证金5,000元及施工人员工作证押金250元；十一、原告(反诉被告)上海吉陆置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；十二、被告(反诉原告)张文虎的其余反诉请求，不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13,863元，减半收取6,931.50元(原告已预付)，由原告上海吉陆置业有限公司负担3,972.51元，被告张文虎负担2,958.99元，反诉受理费4,765.50元(被告已预付)，由原告上海吉陆置业有限公司负担775.58元，被告张文虎负担3,989.92元(原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  徐 芬二〇二〇年十月三十日法官助理  方 靖书 记 员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。