广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3926号原告：四会市绿茵东方物业服务有限公司，住所地：四会市××××××××侧地段。统一社会信用代码：914×××××××××××497A。法定代表人：霍礼祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：林彩霞，该公司员工。被告：冼志强，男，1988年12月9日出生，汉族，住广东省四会市×××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××431。被告：陈巧如，女，1989年11月30日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××647。原告四会市绿茵东方物业服务有限公司与被告冼志强、陈巧如物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告四会市绿茵东方物业服务有限公司的委托诉讼代理人林彩霞到庭参加了诉讼，被告冼志强、陈巧如经传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四会市绿茵东方物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费6232.08元及违约金4396.19元（违约金暂计至2020年5月31日，实际计算至付清之日止）合计10628.27元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是为绿茵幸福城小区提供前期物业管理服务的企业。被告是绿茵幸福城17座24楼5号房的业主。原被告双方于2014年5月10日签订《前期物业服务协议》，约定原告对被告所在的绿茵幸福城小区提供物业管理服务。同时按照《前期物业服务协议》约定，被告所在小区的物业管理费按照每平方米1.5元/月的标准向业主收取。被告应于每月10日之前交清当月费用，否则应自逾期之日起按每天千分之一的比例向原告支付违约金。被告自2016年8月开始拖欠原告的物业管理费及相关费用，经原告以短信、电话、书面等方式数次催收仍然拒不交纳。截止至2020年5月31日被告已拖欠原告物业管理费6232.08元以及相应的违约金，合计共10628.27元。被告冼志强、陈巧如没有提出答辩意见。原告四会市绿茵东方物业服务有限公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.收楼通知书，证明第三方已按照合同约定向被告发出书面的收楼通知。2.业主资料登记表，证明被告已于2014年5月10日办理收楼手续。3.两被告身份证，证明被告身份信息。4.物业管理费催缴函，证明原告一直未放弃向被告主张物业管理费等费用的权利。5.前期物业服务协议，证明原告与被告之间的物业服务合同关系。6.商品房买卖合同，证明被告房屋购买情况。7.被告拖欠物业费明细表，证明被告欠费的具体情况。8.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋登记在两被告名下。经开庭审理，两被告对原告提供的证据既不到庭质证，也没有提出相反证据和意见，经依法审查，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:四会市×××××××××××××××××××××××屋的所有权人为被告陈巧如、冼志强。2014年5月10日，原告（甲方）与两被告（乙方）就×××××××××××××房屋签订了《×××××前期物业服务协议》，约定甲方对涉案物业提供物业服务；物业管理服务内容包括，1.房屋管理、2.共用设施设备维护养护、3.维护公共秩序、4.保洁服务、5.绿化养护管理等；乙方交纳物业服务费永安琪物业的建筑面积交纳，其中二十一层至二十八层1.5元/月/平方米计收，乙方物业的建筑面积为90.32平方米，乙方每月应交物业服务费135.48元；乙方应在每个交费月10号前向甲方交纳物业服务费用；乙方在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，甲方有权从逾期之日起按每日千分之一的标准计收违约金等内容。原告主张两被告自2016年8月开始逾期支付物业服务费，计算至2020年5月（共46个月），物业费合计为6232.08元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告冼志强、陈巧如签订的《绿茵幸福城前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定行使权利，履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：《解释》）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告为两被告提供了物业管理服务，两被告未提供充分证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，因此，两被告应向原告支付物业管理服务的对价。原告主张两被告逾期支付自2016年8月至2020年5月的物业费合计6232.08元（135.48元×46个月=6232.08元），由于两被告未到庭抗辩亦未提出相反证据推翻原告主张，据此，本院认定两被告尚欠自2016年8月至2020年5月的物业管理费6232.08元。两被告经原告起诉催告，未在合理的期限内将尚欠的物业费支付原告，已构成违约，故原告要求两被告支付自2016年8月至2020年5月的物业管理费6232.08元的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。关于违约金的问题。根据上述《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。虽然原告主张曾对被告进行上门催收或邮寄催收材料，但原告提交的邮寄挂号信收据显示原告仅向涉案物业地址进行邮寄催收，且未能提供两被告签收邮件的单据证明，由于涉案物业地址非《绿茵幸福城前期物业服务协议》约定的两被告有效送达地址或经常居住地，因此，原告在涉案物业门口前催收或邮寄催收，不能证明已有效地向两被告进行了书面催收，故原告主张自2016年8月开始计算违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。结合本案案情，本院于2020年9月24日依法向两被告邮寄送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，被告陈巧茹于2020年9月25日签收上述材料，故本院酌定违约金应从被告签收诉讼材料之日（即2020年9月25日）起计算。原、被告签订的《绿茵幸福城前期物业服务协议》约定，业主逾期交纳物业费，按每日1‰的标准向原告支付违约金，因两被告对原告主张的违约金计付标准没有提出异议，故本院认定2016年8月至2020年5月的物业费6232.08元的违约金应从2020年9月25日起按每日1‰的标准计算至两被告缴清相应的物业费之日止。被告冼志强、陈巧如经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证和抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冼志强、陈巧如于本判决生效之日起十日内向原告四会市绿茵东方物业服务有限公司支付2016年8月至2020年5月的物业管理费6232.08元及违约金（从2020年9月25日起按每日1‰的标准计算至缴清相应的物业费之日止）；二、驳回原告四会市绿茵东方物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为33元（原告已预交），由被告冼志强、陈巧如负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 邵 平二〇二〇年十月二十七日书记员 林美霞