山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初975号原告：张俊英，女，1971年11月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市开发区。被告：烟台金亩房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区黄务通世新城通海里21号付1号。法定代表人：管元波，总经理。委托诉讼代理人：周某，山东文康（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小祺，山东文康（烟台）律师事务所律师。原告张俊英与被告烟台金亩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊英、被告委托诉讼代理人周某、徐小祺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:确认双方签订的编号为芝预字第181223020157号的烟台市新建商品房买卖合同已于2019年12月7日解除。事实和理由：2018年12月15日，被告通过各种宣传途径，宣传其开发的金地浅山艺境A地块(即仰山地块)项目为金地集团享有专利权的高端褐石建筑，系高品质项目，且在售楼处公开展示了世界各地的红褐色外立面的褐石建筑图片以及文字说明，被告售楼处、样板房的外观亦均为红褐色，且被告宣称样板房除窗户外，其余与实际交付的房产完全一致，将来实际交付的房产均为外观红褐色的高端褐石洋房。鉴于被告关于金地浅山艺境仰山地块项目属高端褐石建筑的宣传，故虽然该地块地理位置一般,房屋价格高于市场价，原告出于购买高品质房屋改善居住的目的，仍选择购买被告浅山艺境房产。2018年12月23日，原告与被告签订烟台市新建商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的芝罘区黄务旧居改造A地块(金地浅山艺境A地块)13号住宅楼1单元201号房产（下称涉案房屋），原告足额支付了全部房款。2019年10月，原告及众多业主了解到金地浅山艺境A地块的外观颜色突然变成了浅黄色，并非此前宣传的红褐色，原告及其他业主与被告交涉，被告称已按红褐色外观提交了申请，但规划局暂未就仰山地块的外观颜色最终确定，要求业主耐心等候。此后业主群体再次与被告交涉，被告又称烟台市领导不同意提报的红褐色外观，故规划局审批确定的颜色为浅黄色。业主要求被告向规划主管部门传达业主关于按红褐色进行外观审批的诉求，被告又改称浅黄色外观也属于褐石建筑系列，其按规划审批进行建设，不构成违约。浅山艺境A地块浅黄色的外观导致项目品质严重下降，且并非褐石建筑，原告认为被告未按宣传的褐石建筑进行建设，侵害了原告权益，原告于2019年12月2日发函催告，要求被告将外墙颜色改回此前宣传的红褐色，但被告未予履行。因被告的行为导致原告购买高品质房屋改善居住的合同目的不能实现，原告再次于2019年12月6日向被告发函，通知解除双方签订的烟台市新建商品房买卖合同，被告于2019年12月7日签收。为维护合法权益，解决双方争议，原告特诉至贵院，请求依法裁判。被告辩称：原告诉讼请求缺乏事实根据和请求权基础，原告不享有合同解除权，其主张应予驳回。1、双方没有约定房屋外立面设计是红褐色。（1）双方签订的《商品房预售合同》没有约定房屋外立面是红褐色。（2）原告诉状中所述“将来实际交付的房产均为外观红褐色”、“外观颜色突然变成了浅黄色”等内容不真实。（3）被告样板房内挂在墙上的提示牌中明确提示样板房不作为交房标准，以合同约定和实际交付为准；合同附件补充协议第3条明确约定，样板房不作为交楼标准或合同样品。2、房屋米黄色外立面设计符合双方约定，被告没有违反合同约定。（1）原告主张米黄色外立面设计违反约定，应承担举证责任。（2）《商品房预售合同》附件中明确约定售楼书售楼广告中的资料数据户型等以政府主管部门的批准文件为准，双方权利义务责任以《商品房预售合同》及附件为准，合同签订之前的信息归于废止。（3）原告称浅山艺境项目浅黄色外立面设计导致房屋品质严重下降，缺乏证据，且有悖常识和逻辑。3、涉案房屋米黄色外立面设计属于褐石建筑系列。（1）原告主张浅黄色外立面设计不属于褐石建筑系列，应承担举证责任。（2）“褐石”是被告母公司注册的商标，褐石建筑是金地公司以褐石商标为基础开发的建筑设计风格，褐石建筑颜色不断创新丰富。4、原告未通知被告解除合同，被告也不同意解除合同，原告在未事先通知被告解除合同的情况下，原告不享有提出确认解除之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2018年12月23日，原、被告在签订的编号为芝预字第181223020157号《商品房买卖合同》中约定：被告以出让方式取得位于芝罘区黄务村以东，五区连接路以北、编号为鲁（2018）烟台市芝不动产权第0××0号的地块的土地使用权。被告在上述地块上建设商品房，暂定名为金地浅山艺境Ａ地块。原告购买的商品房为预售商品房。原告购买本项目中的涉案房屋，建筑面积129.12平方米。该商品房金额按套（单元）计算，为1787940元，商品房金额＋装修金额为1787940元。被告应在2020年7月30日前将符合规定和合同约定的房屋交付原告使用。合同签订后，原告已向被告付清购房款。诉讼中，为证实其诉请，原告提交了以下证据：1、被告金地浅山艺境项目微信公众号2018年发布的两篇文章打印件、售楼处和样板间实拍照片打印件、光盘一张（原告称包含被告对金地浅山艺境建筑风格颜色的宣传视频和图片；被告副总林玉涛承认被告以售楼处主色进行宣传的视频）、被告公众号发布的一篇文章截图（载明林玉涛是金地集团烟台公司项目部副总经理）、2018年8月25日“胶东在线”发布的关于金地浅山艺境项目的宣传文章，证明被告之前一直是以红褐色外墙对外宣传。2、2019年11月2日被告销售人员王源斌与另案原告于少梅的微信聊天记录，证明聊天记录中王源斌告知外墙颜色还未确定，被告仍向原告隐瞒外墙颜色。3、被告销售经理吴亚楠在金地浅山艺境业主活动通知群发布的声明，证明2019年7月被告仍在向政府申请红褐色外墙。4、《金地浅山艺境小区维权诉求业主签名表》，证明被告向广大业主虚假宣传。5、褐石建筑在房地产行业的定义文章打印件一份，证明褐石建筑主要标识是红褐色。6、被告已建成的褐石系列建筑图片打印件，证明被告所建的褐石系列外墙颜色是红褐色。7、邮政快递邮寄联、原告向被告出具的催告函，证明2019年12月2日原告向被告用邮政快递发送催告函，催告被告将外墙改回红褐色，否则将解除商品房买卖合同，被告当天签收。8、2019年12月6日原告向被告邮寄的邮件一份（显示因拒收被退回，庭审中当庭拆开该邮件，邮件内是落款日期为2019年12月6日原告向被告发出的《解除合同通知函》一份），证实被告在2019年12月7日拒收通知函。被告质证称：对证据1中被告微信公众号两篇文章真实性无异议，分别发布于2018年8月25日、9月2日，其中一张体现褐石一代产品建筑风格，另一张是扬州意境实景，被告未对褐色外立面做出承诺，后因消费者对文章产生了歧义，被告于2019年11月14日将该两篇文章删除；原告向法庭提交的宣传资料不完整，在该宣传资料的完整版底端明确载明“本资料仅为要约邀请，不构成要约内容，本公司保留对资料修改的权利，所有图则及细节均以政府最终审批文件，商品房买卖合同之约定及实际交付为准”；被告在宣传该项目时外立面颜色尚未经政府规划部门审批，公司宣传资料又不可能选择无颜色，因此就选择了部分颜色作为示意图，部分是金地集团其他项目的示意图，被告向政府报审的文件当中也包括红褐色和浅黄色的方案，因此不存在虚假宣传，也不构成要约或承诺；2018年10月29日政府公示了浅山艺境浅黄色外立面设计方案，被告在公众号、宣传折页、沙盘都明确宣传外立面颜色浅黄色，双方签订的补充协议第三条明确记载双方同意以政府批准文件为准，可以证明原告在签订合同之前明知项目外立面为浅黄色。对标识“浅山艺境”项目名称的背景墙照片真实性无异议，但原告以此主张项目外立面为红褐色，不符逻辑。对金地褐石系宣传资料真实性无异议，但资料中未明确褐石系的颜色，即使有，也未构成对褐石系现在、未来颜色的承诺以及对浅山艺境项目颜色的允诺。对载明林玉涛是金地集团烟台公司项目部副总经理的文章无异议，但原告未提交林玉涛视频的内容和原始载体，对视频有异议。对“胶东在线”文章的证明事项有异议，2018年8月25日涉案项目的外立面尚未经过政府的批准，被告不构成虚假宣传。对证据2真实性无异议，被告置业顾问王源斌所称没有确定是指没有确定外立面颜色浅色变更为深色，而非没有确定颜色。对证据3真实性无异议，是2019年11月3日被告售楼经理吴亚楠所发微信，可以反证被告如实真实和披露项目信息，且2019年7月被告根据部分业主意见，向规划主管部门报请外立面方案调整，未获批准。对证据4真实性不认可，不能证明原告的主张。对证据5真实性、证明内容均有异议，系作者的理解和分析，且系2015年4月的文章，不能定义四年后的褐石定义、内涵和外延。对证据6真实性有异议，与本案无关，照片中的项目有保利字样，意味该项目是保利公司开发。对证据7，被告收到，但原告的催告函内容超越合同权利。对证据8真实性无异议，但原告并未将该解除合同通知函送达给被告，且原告不享有合同解除权。为证明其抗辩主张，被告提交了以下证据：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》。证明原、被告对商品房外立面颜色没有进行特别约定，而是约定“凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型以及宣传资料所展示的户型图等)所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家俱摆放指引，不作为交楼标准或合同的样品”。2、被告关于金地浅山艺境A、B地块报规文件鸟瞰图、设计说明、两套方案打印件、2018年10月29日烟台市自然资源与规划局网页“黄务旧居改造A、B地块（金地浅山艺境）《建设工程规划许可证》核发批前公示”打印件。证明（1）报规文件设计说明中提到“建筑立面设计风格为褐石风格”“以米黄色、砖红色等暖系为主的立面材质”，明确米黄色是褐石系列；（2）被告在浅山艺境项目提报规划审批时，同时提交了褐色与米黄色两种设计方案；（3）政府规划部门批准了米黄色方案，并于2018年10月29日在网站公示，被告依法应按照政府批准的方案进行建设；（4）原告在订立合同前，对房屋外立面是米黄色的设计方案知晓或应当知晓。3、浅山艺境项目营销中心沙盘照片打印件两张、宣传折页一份、2019年1月21日的公证书（被告作为申请人申请对被告公司浅山艺境营销中心现状进行证据固定，2019年1月10日对营销中心的沙盘、公示台及样板间进行拍照摄像）及公证书附件光盘一份、从光盘中选取的样板间“温馨提示”照片打印件两张。证明（1）浅山艺境项目营销中心沙盘在2018年11月1日巡查时、2018年11月25日开盘时，颜色即为米黄色；被告对外宣传折页的房屋外立面设计颜色也是政府批准的米黄色，不是褐色；（2）公证书证明2019年1月10日营销中心的沙盘是米黄色，不是褐色，原告签订合同签已经知道房屋外立面设计是米黄色；（3）日期为2018年10月24日的样板间提示牌明确提示“所示房屋室内外所有面积、尺寸及建筑结构不作为交付标准，根据不同房屋，具体交付标准应以双方签署的购房合同约定为准”，原告诉称以样板房为交付标准不真实，不客观。4、被告为浅山艺境项目签署的外墙文化砖采购合同清单一份。证明浅山项目商品房的外墙砖的采购价格不区分颜色、厚度，价格没有区别，砖的颜色不会导致房屋品质下降。5、《褐石二代立面设计导则》两页。证明浅山项目的米黄色外立面设计，属于褐石系列，是褐石设计风格的丰富。6、被告于2018年9月29日、10月2日、10月28日在官方微信公众号“烟台金地浅山艺境”中发布的三篇文章打印件。证明在原、被告签订合同前，被告实际展示和对外宣传的项目效果图、沙盘等均为浅黄色，从未对外发布过红褐色效果图；原告提交的本微信公众号的部分截图，截图中一部分标明“示意图”，其余部分已标注系被告母公司开发的其他项目，并非涉案项目效果图；本公众号每篇文章底部有明确标注“本宣传资料所涉及的文字，数据及图片仅作为示意和要约邀请，不作为交付标准的要约内容，具体信息以合同约定及政府最终审批为准”；原告截取被告微信公众号内容的行为可以反证原告对被告公众号发布的内容十分了解，其在签订合同前，对被告发布的浅山艺境项目浅黄色效果图、户型折页图、沙盘现场照片等信息是知悉的；原告在庭审中承认在合同签订前见过涉案项目沙盘，其对沙盘颜色为米黄色是知晓的。7、沙盘制作公司烟台新意环境艺术设计有限公司于2018年10月24日在其运营的微信公众号中发布的文章打印件一份。证明浅山艺境项目米黄色沙盘于2018年10月24日前即制作完成，早于原、被告签订合同之前；浅山艺境项目沙盘是沙盘制作公司按照金地褐石建筑的标准、要求制作完成的；内附图片可以明确看出沙盘颜色为浅黄色外立面加深色屋顶的颜色组合。8、2020年3月被告销售中心现场照片十二张，证明浅山艺境营销中心的来访者一入门即可看到浅黄色沙盘。9、金地集团“褐石”注册商标资料复印件四张，证明被告经母公司许可，有权将褐石商标用于其开发建设的建筑、商品房、外观设计等，此时褐石的含义是商标标识，与颜色没有关联性。10、原告提交的2018年8月至9月两篇微信文章底端内容打印件，证明该两篇文章当中的宣传资料的内容及效力不构成要约和承诺。11、2018年9月29日“胶东在线”发布的关于金地浅山艺境项目的文章，当中的图片明确显示项目外立面为浅黄色，证明被告在政府对外立面设计批准后向社会推荐的是浅黄色外立面。原告质证称：对证据1真实性无异议，虽然合同中约定以政府规划设计为准，但被告虚假宣传为红褐色隐瞒了真实颜色。对证据2真实性无异议，但被告在提交的方案中写米黄色、砖红色为主，并没有提交米黄色。对证据3中照片和折页的真实性有异议，被告宣传时没有告知是米黄色沙盘；对光盘内容有异议，被告是2019年1月公证，其中有二、三期的模型，模型有透明的、黄色的，是不真实的模型。对证据4真实性没有异议，但仅能证明墙砖价格一致，对品质的影响无法证明。对证据5真实性有异议，被告仅从中找出两页提交，并非浅黄色而是棕黄色向原告展示，被告所展示的折页颜色为纯黄色，该页面展示的建筑风格与原告风格完全不同，原告在《褐石二代立面设计导则》中发现第150页和151页中均为与原告建筑风格完全一致的外墙显示为红褐色。对证据6真实性有异议，因被告多次修改公众号，现在无法判断是否改动过，不能推翻被告前期虚假宣传的事实。对证据7真实性有异议，无法证明该沙盘具体的摆放日期和制作日期。对证据8真实性没有异议，对证明内容有异议，被告2020年所拍的现场与原告2018年买房时的情况完全不同。对证据9，该商标并没有对颜色有特别的说明，反证被告是以褐石做的宣传。对证据10真实性没有异议，证明被告是以红褐色褐石系列外墙宣传作为要约邀请，因此原告购买了涉案房屋。对证据11的文章原告没有看到。本院认为，（一）本案原、被告于2018年12月23日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同。（二）本案的争议焦点为1、本案被告对原告是否存在虚假宣传行为；2、房屋外立面颜色是否造成涉案房屋品质严重下降，导致原告的合同目的不能实现。关于争议焦点1，根据被告于2018年发布的现已删除的两篇微信公众号文章、2018年8月25日“胶东在线”发布的关于金地浅山艺境项目的宣传文章，结合被告自认的当时向政府报审的文件中包括红褐色和浅黄色两种方案，可以证实被告确曾有过房屋外立面为红褐色的建设方案，但是根据2018年9月29日“胶东在线”发布的关于金地浅山艺境项目的文章和图片，可以看出当时被告方亦有涉案项目房屋外立面为浅黄色的对外宣传，而原、被告在签订的《商品房买卖合同》中未对房屋外立面颜色进行约定，在附件七《补充协议》中则明确约定“凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型以及宣传资料所展示的户型图等)所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家俱摆放指引，不作为交楼标准或合同的样品”；根据被告提交的经过公证的2019年1月10日浅山艺境项目营销中心的现场状况，可以看出当时营销中心的沙盘中已显示楼体外立面颜色为浅黄色，而原告提交的与被告公司王源斌的聊天记录、吴亚楠发布的声明等证据不足以证实在政府部门对房屋外立面颜色审批为浅黄色后，被告方仍以红褐色对外进行宣传，故不能认定被告对原告存在虚假宣传行为。关于争议焦点2，房屋的品质与房屋质量、位置、配套设施等因素密切相关，房屋外立面的颜色系对房屋外观造成一定影响，原告未能举证证实房屋现在的外立面颜色导致房屋品质严重下降或对房屋使用功能造成严重障碍，从而使其合同目的不能实现，故对原告的主张，本院不予采纳。综上，原告现要求确认双方签订的编号为芝预字第181223020157号的《商品房买卖合同》已于2019年12月7日解除的诉讼请求，于约无据，与法不合，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张俊英的诉讼请求。案件受理费100元减半收取为50元，由原告张俊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇二〇年十月十六日书记员 李俊毅（代）