福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4259号 原告：林海，男，1975年6月11日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄惠铭，福建臻永律师事务所律师。 原告：郑婷颖，女，1982年9月10日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：黄惠铭，福建臻永律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360。统一社会信用代码：91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：宋玲婷，女。 原告林海、郑婷颖与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林海、郑婷颖的委托诉讼代理人黄惠铭，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人宋玲婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林海、郑婷颖向本院提出诉讼请求：判令1.被告向两原告清偿2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金56264.5元，并承担逾期支付租金的违约金（按照房款总额1929080元的日万分之一标准计算，第一期自2020年4月16日起算，第二期自2020年7月16日起算，直至被告还清租金为止）；2.被告继续履行向原告给付2020年7月1日后房屋租金的义务；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告购买位于晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××号的房产后，通过被告关于商品房租赁的广告宣传，获悉被告可以保证商品房在租赁期间的第一个租赁年度获得相当于购房款总价5%的年租金；在第二、第三、第四个租赁年度获得相当于购房款总价6%的年租金；在第五个租赁年度获得相当于购房款总价7%的年租金；受此广告宣传的影响，两原告与被告签订了《房屋租赁委托合同》，将上述商品房租赁给被告，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，共五年。被告保证：原告自起租日起的第一个租赁年度可以获得96454元年租金；第二、第三、第四个租赁年度可以获得112529元年租金；第五个租赁年度可以获得128605元年租金。合同约定：如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则年租金总额作相应调整；租金每三个月结算一次，被告应在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给原告。被告已支付了自2018年10月1日起至2019年12月31日止的租金，但对于2020年1月1日之后的租金，被告未按约定给付。经了解，原告的商品房目前有承租人在租用，被告应按合同约定履行向原告给付租金的义务。 泰禾酒店辩称，对原告主张的2020年1月1日至2020年6月30日期间尚欠租金56264.5元无异议。但对原告主张的违约金计算基数及起算时间有异议，其中2020年1月至3月的租金支付截止日期应为4月21日、2020年4月至6月的租金支付截止日期应为7月21日，根据合同关于逾期超过30日的，每延迟一日需支付逾期违约金的约定，违约金应分别自5月22日、8月22日起算；以房款总额作为违约金计算基数，明显过高，应以实际欠付租金为基数计算违约金。2020年7月1日后的租金履行期限尚未届满，原告支付此后租金的请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，原告就坐落福州市晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××号办公房（建筑面积75.25平方米）与被告签订《房屋租赁委托合同》，约定原告（甲方）委托被告（乙方）对外出租房屋，委托期限为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；甲方同意以2018年10月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；在委托期间乙方可将房屋按照市场价格出租给第三方使用，但乙方保证甲方自起租日起第一个租赁年度可获得租金96454元（相当于购房合同总价5%），第二、第三、第四个租赁年度均可获得租金112529元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金128605元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整；乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。合同履行期间，被告依约向原告支付了截至2019年12月止的租金，自2020年1月起未再支付租金，原告催讨未果遂诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告承租诉争房屋后，自2020年1月起未支付租金，根据合同关于第二个租赁年度可获得相当于购房合同总价6%的租金，原告诉请被告支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金56264.5元（112529元÷12个月×6个月），被告亦无异议，本院予以支持。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，故原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际拖欠的租金金额作为计算基数。对此，本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额作为计算违约金基数更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五的标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年4月22日前支付当年第一季度的租金28132.25元（112529元÷12个月×3个月），被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年5月23日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，被告应于2020年7月21日前支付当年第二季度的租金28132.25元，被告逾期超过30仍未支付，应自2020年8月21日起计付违约金直至该部分租金付清之日。 原告主张被告继续履行给付2020年7月1日后租金的义务，但该债务履行期限尚未届满（其中2020年7月至9月期间的租金支付期限应为2020年10月28日前），原告的该项诉请不具有可执行的给付内容，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林海、郑婷颖支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金56264.5元，并以各季度欠付租金28132.25元为基数按每日万分之五标准分期（第一期自2020年5月23日起、第二期自2020年8月21日起）计付逾期付款违约金至款项付清之日止； 二、驳回原告林海、郑婷颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7877元，减半收取计3938.5元，由原告林海、郑婷颖负担1969.25元，被告福州泰禾酒店管理有限公司负担1969.25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 吴仕红 二〇二〇年十月十四日 法官助理 林 楠 书 记 员 林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。