安徽省淮北市杜集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0602民初2044号 原告：张士兰，女，1952年11月30日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：李辉，安徽亚星律师事务所律师。 被告：淮北市申鸿投资管理有限公司，住所地安徽省淮北市矿业设备博览城C01座10栋，统一社会信用代码913406007627900108。 法定代表人：朱清，该公司董事长。 诉讼代表人：淮北市申鸿投资管理有限公司管理人。 委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。 被告：王家辉，男，1991年8月27日生，汉族，住安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：王继玲，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告张士兰与被告淮北市申鸿投资管理有限公司（以下简称申鸿公司）、王家辉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张士兰及委托诉讼代理人李辉，被告申鸿公司的破产管理人委托诉讼代理人徐敬武，被告王家辉的委托诉讼代理人王继玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张士兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认申鸿公司与被告2之间签订的编号为第xxx号商品房买卖合同及补充协议无效；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年1月14日，申鸿公司向被告二借款100万元用于公司经营，并于2014年5月8日签订编号为xxx号商品房买卖合同，该合同所对应的的房屋为望湖新城13#1105号，且于当日对该合同进行了备案，作为对100万元借款的担保。2018年9月26日，申鸿公司作为甲方，被告2作为乙方对账后签订了补充协议。协议约定：1、截止2018年9月26日，甲方尚欠乙方本金45万元，利息24万元，本息合计69万元；2、甲方将11#506、13#1105二房钥匙交由乙方，甲方在10个月内负责售出该房屋（2个月内售出则不加利息，超过两个月以上加收当月利息，利息按月息2分计算）；3、甲方销售该房屋，乙方无条件配合；4、2019年11月30日前甲方没能售出房屋则同意办理交房手续。2018年12月13日，原告与申鸿公司签订案涉《商品房买卖合同》。合同第三条约定：该商品房为第一条规定项目中的13幢3单元11层1105号。合同第七条约定：商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4358元，总价款为410000元。合同签订后，原告按照双方约定已将购房款418000元全部付清，但申鸿公司至今未交付房屋。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，申鸿公司与被告2就望湖新城13#1105号签订的房屋买卖合同是作为其二者之间民间借贷的担保，被告二若主张履行买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。同时案涉房屋买卖合同未实际履行，且申鸿公司与被告2之间约定的房屋作价抵债的价格也明显低于市场价格。2019年9月10日，安徽省淮北市杜集区人民法院作出（2019）皖0602民破1号决定书，决定受理申鸿公司破产清算一案，杜集区人民法院依法指定申鸿公司清算组和安徽启宇律师事务所联合担任申鸿公司管理人，根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，管理人有代表债务人参加诉讼、仲裁或其他法律程序的职责。申鸿公司与被告2之间签订的房屋买卖合同名为买卖、实则为借贷，二者之间不存在房屋买卖关系。故二者签订的房屋买卖合同应为无效。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院。 申鸿公司辩称：1、被告1认为申鸿公司与被告2之间签订的商品房买卖合同及补充协议系申鸿公司与王家辉之间存在民间借贷关系的前提下所签订的房屋买卖合同，事实上申鸿公司与被告2之间不存在真实的房屋买卖合同关系，只存在民间借贷的法律关系；2、申鸿公司与被告2之间形成的民间借贷得到了切实履行，申鸿公司在借款合同履行后还了部分本金，及支付利息，证明本案系民间借贷非商品房买卖。作为申鸿公司管理人认为原告张士兰起诉理由成立，诉讼请求应当得到支持。 王家辉辩称，1、申鸿公司与被告2之间的商品房买卖并不违反合同法第五十二条合同无效的法定情形，原告诉请买卖合同及补充协议无效，没有事实及法律依据，建议法院予以驳回；2、2018年9月26日申鸿公司已经完成了交房义务，已将涉案房屋钥匙交给被告2，被告2已经对涉案房屋进行了实际占有居住；3、购房人在购房时本身存在过错，原告与申鸿公司的买卖不成立。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件、申鸿公司营业执照复印件，王家辉的身份证复印件；2.编号第xxx号《商品房买卖合同》、调查笔录、《协议》、申鸿公司与被告2之间的转账凭证；3.销售定购书、《商品房买卖合同（现售）》、银行转账凭证、业务回执单；4.安徽省淮北市杜集区人民法院（2019）皖0602破申1号民事裁定书、安徽省淮北市杜集区人民法院（2019）皖0602民破1号决定书。 申鸿公司为支持其抗辩，向本院提交以下证据：申鸿公司支付王家辉利息凭证和业务回单。 王家辉为支持其抗辩，向本院提交以下证据：1.2018年9月26日，朱清通知物业交1105室钥匙；2.房屋装修现状照片四张，淮北金品装饰工程有限公司营业执照、法人身份证明、转账凭证2份；3.水电气缴费凭证；4.维德物业公司营业执照、维德物业公司证明。 本院经审理查明事实如下，2018年12月13日张士兰与申鸿公司签订《商品房买卖合同（现售）》，购买申鸿公司开发的望湖新城13#1105室，面积94.81平方米，支付总价款418000元，其中支付售楼部10000元，申鸿公司408000元。之后张士兰多次要求申鸿公司交付案涉房屋，但至今未交付。 另查，2014年1月14日申鸿公司向王家辉借款100万元，并签订《借款协议》；又于2014年5月8日签订编号为第xxx号《商品房买卖合同》，购买案涉13#1105室，并于同日在房地产管理部门办理了商品房预售合同登记备案。2018年9月26日双方签订《协议》，申鸿公司作为甲方，王家辉作为乙方，主要内容为：1、现经双方协商同意，乙方原借款45万元本金，至今二年利息暂定24万元，共计人民币69万元。2、现甲方将11#506室、13#1105室二房钥匙二只交由乙方，甲方将在协议签订后十个月内负责销售（两个月内销售完毕不加利息，超过二个月以上加收当月利息，按月利2份计算）。3、甲方销售该房，乙方要无条件配合。4、2019年8月30日前甲方没能销售，同意办理交房手续。甲乙双方在协议上盖章或签字。同日时任申鸿公司法定代表人朱清指示物业将上述两套房屋钥匙各一把交与王家辉，王家辉先后对上述两套房屋进行装修。 再查，申鸿公司直至2019年2月2日陆续支付王家辉借款利息581612元。申鸿公司因资不抵债，于2019年8月27日被本院裁定破产清算，并依法指定申鸿公司清算组和安徽启宇律师事务所联合担任申鸿公司管理人。 上述事实，有各方所提交的证据及陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案焦点如下，现逐项分析：1、关于张士兰是否有原告资格。张士兰作为已支付全部房款的买受人，属于因居住而购房的消费者，对案涉房屋享有物权期待权；案涉房屋至今未交付是因为申鸿公司与王家辉之间存在借款及买卖合同等法律关系，故原告与此有法律上的利害关系，具有原告资格。王家辉认为张士兰不具有原告资格的理由不成立，本院不予支持。 2、关于申鸿公司与王家辉房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中申鸿公司与王家辉先签订《借款合同》，后又签订《商品房买卖合同》，很显然房屋买卖系为借款提供担保；事实上申鸿公司至2019年2月2日仍在支付王家辉利息也能印证，申鸿公司与王家辉之间真实的法律关系是民间借贷关系，房屋买卖合同构成通谋虚伪表示，故申鸿公司与王家辉之间的房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，张士兰诉请该买卖合同无效有法律依据，本院予以支持。 3、关于协议的效力。申鸿公司偿还王家辉部分借款，对剩余借款的还款于2018年9月26日达成《协议》，虽然将两套房屋的钥匙交给王家辉，但仅是各交一把并不是交付房屋。王家辉对《协议》也有异议，认为不是自己真实意思表示，但未及时行使撤销权，也未提供证据证明该《协议》有违反法律的情形。其认为是以物抵债的意思表示，无事实和法律依据。事实上双方《协议》中对借款未还的45万元及利息作了结算，申鸿公司有十个月的销售期限，销售时王家辉要无条件配合，在2019年8月30日前没有销售的才同意办理交房手续。《协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。故原告张士兰主张《协议》无效于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告淮北市申鸿投资管理有限公司与被告王家辉签订的编号为第xxx号《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告张士兰的其他诉讼请求。 案件受理费7863元，由原告张士兰负担363元，被告淮北市申鸿投资管理有限公司负担4500元，被告王家辉负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈茂峰 人民陪审员  谢 婷 人民陪审员  张富亮 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  杨丽君 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。