和林格尔县人民法院民事判决书（2020）内0123民初850号原告（反诉被告）：霍耀，男，住内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古呼和浩特市和林格尔县。被告（反诉原告）：禹定海，男，现住内蒙古呼和浩特市和林格尔县。委托诉讼代理人：胡晓娟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告（反诉被告）霍耀诉被告（反诉原告）禹定海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）霍耀、被告（反诉原告）禹定海的委托诉讼代理人胡晓娟、高鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）霍耀向本院提出诉讼请求：1.请求被告禹定海向原告霍耀支付租金9370元;2.被告禹定海向原告霍耀支付违约金108000元;3.被告禹定海于合理期间内对租赁物恢复原状（①撤除正房西墙往西靠北院墙之间搭建的临时房屋；②对私自建设的消防蓄水池进行清理、填埋、恢复场地原状）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2018年3月5日,被告禹定海与原告霍耀签订《租赁合同》,租赁期间约定为三年,租金为90000元/年,租金总额270000元。《租赁合同》第三条约定承租方未按时交付租金,提前解除合同,应赔偿租金总额40%的违约金。2020年4月5日,被告禹定海单方提出解除《租赁合同》,原告霍耀无奈于2020年4月12日将租赁物收回。被告禹定海不仅未按照合同约定支付租金且擅自解除合同,其行为构成违约，应当按照合同约定承担违约金108000元。另外,被告禹定海应当承担从2020年3月5日至2020年4月12日期间的租赁费9370元。还有，被告禹定海在租赁期间，未经原告霍耀的同意擅自增设临时建筑、修建蓄水池。双方解除合同时，原告霍耀要求被告禹定海恢复原状，被告未完全履行恢复原状的合同义务，被告的行为违反合同约定及法律规定，综上，望人民法院判如所请。被告（反诉原告）禹定海辩称，-、原告（反诉被告）主张的租金应适当减免。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第六款的规定,疫情导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少,继续按照原《租赁合同》支付租金明显不公平,人民法院应当结合案件的实际情况根据公平原则进行调整。本案中,原告（反诉被告）主张租金的期间是2020年3月5日至2020年4月12日,为疫情期间,被告（反诉原告）在此期间营业收入明显减少,原告（反诉被告）按照《租赁合同》约定的租赁费主张租金,明显对被告（反诉原告）不公平,故应予适当减免。二、原告（反诉被告）主张的违约金没有法律依据。首先,根据原、被告签订的《租赁合同》第四条免责条款约定,因不可抗力造成损失的双方不承担责任,因疫情属于不可抗力因素,故被告（反诉原告）不应支付违约金,原告（反诉被告）主张的违约金没有法律依据。其次,即使支付违约金,原告（反诉被告）主张的违约金明显高于法律规定,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金应以实际损失为基础,同时参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条之规定,因合同解除损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找代替房屋周转期间的租金损失,但最长一般不超过六个月。而本案中,原、被告于2020年4月12日解除合同,原告于4月20日再次将房屋出租,其损失仅是4月12日至4月20日期间的租金,故原告（反诉被告）主张108000元的违约金没有法律依据。被告（反诉原告）禹定海向本院提出的反诉请求：判令霍耀折价补偿禹定海扩建房屋所产生的费用（具体数额待鉴定作出后予以确定）。事实与理由：禹定海与霍耀租赁合同纠纷一案，已立案受理。因禹定海在租赁期间经霍耀同意扩建了房屋，但双方对解除合同后扩建物的处理没有约定，现禹定海认为扩建物虽系承租人扩建，但扩建的房屋产权仍属出租人所有，对扩建的费用，应由出租人折价偿付，故特提起反诉，恳请支持禹定海的反诉请求。原告（反诉被告）辩称：第一、禹定海不存在反诉状中陈述的扩建行为。2018年3月5日霍耀与禹定海签订《租赁合同》,租赁物为“呼清路南大院内正房八间、南库房七间、南正房五间、西库房一栋、空院”,禹定海在使用过程中曾在空院中搭建临时建筑。2020年,禹定海单方违约提出解除合同,禹定海向霍耀交付租赁物时已经将其搭建的临时建筑部分拆除。禹定海搭建临时建筑行为并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条调整的“扩建”行为,“扩建”应当是指为了扩大原有租赁物(包括房屋、院落)的使用面积而对原有建筑物搭建或扩大占地面积的行为。在租赁期间内禹定海并未对所租赁的房屋及院落进行“扩建”,仅是在其承租的院落内搭建临时建筑,且已经在返还租赁物时部分拆除,因此禹定海的行为未构成“扩建”租赁物,亦未产生扩建建筑,故禹定海主张扩建造价费用没有法律依据。第二,对禹定海在返还租赁物时一并交付的部分未拆除的临时建筑,霍耀不应当负担任何费用。在返还租赁物时,禹定海一并返还的临时搭建物是禹定海未经霍耀同意,在霍耀原临时搭建物结构上,擅自改造搭建,不应当由霍耀承担任何费用。具体方位:1、正房西墙往西,靠北院墙之间搭建的临时建筑。2.擅自搭建的消防蓄水池。霍耀在收回租赁物前,曾表示要求禹定海拆除并恢复原状,但禹定海未拆除,按照合同法第二百二十三条“承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。因此，禹定海未经霍耀同意,违反合同约定及法律规定擅自对租赁物进行搭建,霍耀作为出租人有权要求其恢复原状。禹定海的行为违反合同约定及法律规定。另外根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持”。根据法律规定承租人未经出租人同意装饰、装修或者发生的费用,应当由承租人负担。禹定海未经霍耀同意实施的违法搭建行为,因该行为产生的费用,应当由禹定海自行承担,霍耀不应当负担任何费用。第三,如禹定海拒不恢复原状,原告保留继续要求禹定海赔偿损失的请求权。第四,法院应当依法驳回禹定海的鉴定申请。禹定海并未对租赁物进行“扩建”,且霍耀没有义务承担禹定海在租赁期内为扩大租赁物使用效果的自愿支出。法院应当驳回禹定海对扩建部分进行造价鉴定的申请。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日原告（反诉被告）霍耀与被告（反诉原告）禹定海签订了《租赁合同》，霍耀将坐落在呼清路大院内正房八间、南库房七间、南正房五间、西大库一栋、空院、水源、电源、出路提供给承租方使用，出租期限为三年，从2018年3月5日至2021年3月4日止，年租金为90000元，租金总额为270000元。付款方式为一年一付，于每年的3月5日前15天内付清当年租金，逾期出租方有权收回场地并取得相应赔偿。《租赁合同》还约定，合同期内承租方不能破坏出租房屋原有结构，需要房屋场地发生结构性改变的，需征得出租方同意。承租方未按时交付租金，提前解除合同，应赔偿对方租金总额40%的违约金。另外还约定，因政策性原因和不可抗力的原因（地震、自然灾害）导致场地损坏或造成损失的，双方不承担责任。2019年4月17日，贾威注册了和林格尔县海鑫木材加工厂，场地是禹定海租下霍耀这套房屋，实际经营者是禹定海。2019年7月24日下午，和林格尔县城关镇镇党委书记赵立峰主持召开城关镇辖区内“散乱污”企业整顿专题会议，并出具一份关于城关镇辖区内“散乱污”企业处理意见会议纪要，责令和林格尔县海鑫木材加工厂与2019年7月30日前撤除锅炉并恢复原状，10月30日前完善相关手续使经营合法化。和林格尔县海鑫木材加工厂派牛智渊参加会议，2019年8月6日和林格尔县城关镇执法大队将此文件交于禹定海。2019年7月17日，和林格尔县环境保护局下达了和环责改字(2019)90号责令改正违法行为决定书，责令和林格尔县海鑫木材加工厂立即停止生产；限期10日内自行撤除锅炉；限期2019年10月31日前通过建设项目竣工环境保护验收，逾期未完成，将上报县政府对你单位依法进行取缔。2020年4月5日，禹定海搬出所租霍耀的房屋，2020年4月12日将房屋钥匙交于霍耀。2020年4月22日霍耀将房屋另行出租给他人。霍耀于2020年5月13日向我院提起诉讼，2020年7月1日，禹定海向我院提出对扩建的三间正房进行工程造价鉴定，我院委托内蒙古蒙立欣工程项目管理有限责任公司进行鉴定，2020年7月13日内蒙古蒙立欣工程项目管理有限责任公司让禹定海补充鉴定所需材料，禹定海未能提供。2020年7月28日，内蒙古蒙立欣工程项目管理有限责任公司因资料不全无法开展造价鉴定工作，发函退回委托。2020年7月24日，禹定海再次申请对其扩建的三间房进行房屋价值评估，我院委托内蒙古新广厦房地产评估有限公司进行评估，内蒙古新广厦房地产评估有限公司因禹定海与霍耀双方对委托评估对象实际状况意见不一致，不能做出合理的评估结果。又将委托书退回我院，并出具一份退函。本院认为：2018年3月5日霍耀与禹定海签订了《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违背法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。据此，在合同履行过程中双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告有按约履行交付出租房屋的义务，被告亦应按约使用房屋，支付租金。本案中，禹定海中途解除合同的根本原因是和林格尔县环境保护局与2019年7月17日下达和环责改字（2019）90号责令改正违法行为决定书，责令和林格尔县海鑫木材加工厂立即停止生产，限期10日内自行撤除锅炉，并非疫情所致，故禹定海以不可抗力为由的抗辩理由不能成立，本院不予支持，禹定海提前解除合同，属违约行为。对于霍耀请求禹定海支付2020年3月5日至2020年4月20日的租金9370元的诉请，庭审中禹定海的委托诉讼代理人对此表示认可，本院予以支持。由于环保问题无法继续加工木材，导致禹定海的租房目的不能实现，不得中途解除合同，因霍耀要求禹定海按照合同约定支付违约金，明显偏高。根据公平原则，可适当考虑因违约金设定过高而进行调整。本案中，霍耀在2020年4月22日将案涉房屋另行出租给他人，故禹定海要求适当减少违约金的主张，本院予以采信。根据公平原则，本院酌情考虑由禹定海承担租金总额的10%的违约责任。对于霍耀要求禹定海于合理期间内对租赁物恢复原状其中撤除正房西墙往西靠北院墙之间搭建的临时房屋的诉请，因霍耀对搭建的临时房屋诉请的四至不明确，本院不予考虑。对于霍耀要求禹定海于合理期间内对禹定海建设的消防蓄水池进行清理、填埋、恢复场地原状的诉请，庭审中禹定海予以认可是其所建，本院对霍耀的这一诉请予以支持。对于禹定海反诉霍耀补偿扩建房屋所产生的费用，因禹定海未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、禹定海在判决生效后十日内向霍耀支付房屋租金9370元;二、禹定海在判决生效后十日内向霍耀支付违约金27000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、禹定海在判决生效后十日内对在租赁霍耀房屋期间建设的消防蓄水池进行清理、填埋、恢复场地原状；四、驳回霍耀的其他诉讼请求；五、驳回禹定海的反诉请求。案件受理费2648元，由禹定海负担820元，由霍耀负担1828元，反诉费50元，由禹定海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 张芝华人民陪审员 高 敏人民陪审员 郝金花二○二○年十月三十日书记员 李 钰