山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1321民初5717号 原告（反诉被告）：沂南县依汶供销合作社，住所地：沂南县依汶镇。 法定代表人：高勇，主任。 委托诉讼代理人：张兴慧，山东界湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓宁，山东界湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王中祥（曾用名：王忠祥），男，1952年10月15日出生，汉族，居民，住沂南县。 被告（反诉原告）：邵长福，男，1955年10月10日出生，汉族，居民，住沂南县。 二被告共同委托诉讼代理人：王乐龙，沂南青驼法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）沂南县依汶供销合作社与被告（反诉原告）王中祥、邵长福房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，因案情复杂，本院于2020年1月2日裁定由简易程序转为普通程序进行公开审理，后因疫情，本院又于2020年3月2日裁定中止诉讼，中止事由消失后恢复审理。原告（反诉被告）沂南县依汶供销合作社法定代表人高勇及委托诉讼代理人张兴慧、张晓宁，被告（反诉原告）王中祥、邵长福及其共同委托诉讼代理人王乐龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沂南县依汶供销合作社向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付楼房开发受益金款267240元及利息并支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2011年10月16日，原告与二被告双方签订沂南县依汶供销社内部开发协议，由被告方以沂南县金锋建筑安装有限公司名义进行开发，并约定支付给原告资产受益金500000元，同时约定相关的权利义务和违约责任，后该工程已开发施工处置完毕，期间被告方仅向原告支付232760元，尚欠267240元尾款被告一直未支付，为此诉至本院要求被告支付楼房开发受益金267240元及利息并支付违约金，请予支持。 王中祥、邵长福共同答辩称，1、原告提到该工程已经开发施工完毕不符合事实，根据签订的开发协议是开发依汶供销社后大院，对四至进行了约定，开发面积是5297平方，原告仅拆除了沿街部分是1357平方建了沿街楼，规划的二层居住楼因未拆除原建筑物，还有部分土地被职工占用种菜，未让出来一直没有开发；2、原告声称尚有267240元尾款未付清不符合事实，按照约定总承包费是50万元，开工先交20万元，其余30万元工程结束后在交齐，开工时被告就交了20万元，开工后由于供销社欠部分职工和依汶东村部分款项没有付清，被依汶东村堵塞施工道路，被告只好拿钱摆平，应当由甲方承担的勘察费、设计费，因原告没有钱交，都是由被告支付，其中原告还向被告借款，均有明细和清单，这7项借款总计283760元，按约定总共应该交款50万元，现在已经交了283760元，等工程完工后再交216240元（现在工程没有完工，被告交的83760元属于预交）；3、关于违约问题，原告违约表现在以下方面，整个后大院全部包给被告，实际在被告动工18天的时候，原告就将拆除的沿街楼拐角处最佳位置的三套六间，面积为243.5平方，以包清工的形式包给杨学兴建设，真正转包给谁、由谁供料不清楚，未经被告同意的情况下擅自将双方协议范围内的建筑另外包给他人，就是属于违约行为；按照协议由原告拆除建筑，根据承包合同的范围和规划图的设计，规划面积为5297平方米、建筑面积是4010平方米、建筑物占地面积1915平方米，而原告仅仅拆除了南边和东面沿街的部分面积1357平方米，仅占总承包面积25.6%，导致被告无法对规划中的三排二层宿舍楼开工建设，原告构成违约。关于起诉状中要求支付违约金问题，因原告将部分工程对外承包，造成被告经济损失，被告将提起反诉要求原告承担因违约造成的经济损失226106元。 反诉原告王中祥、邵长福向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令反诉被告支付因违约造成的经济损失547875元，违约金164362元；2、请求依法判令反诉被告继续履行合同；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年10月16日反诉人与被反诉人签订《依汶供销社关于社址大院实行内部开发协议》，约定由反诉人自筹资金垫资共同开发建设供销社社址后大院，2014年9月12日又签订补充合同，明确了开发范围，开发形式，反诉人有转包转让的权利，开发基数及交款方式，违约责任，建设标准。《合同》签订后，我们按照《合同》约定在开工时就向被反诉人交纳开发承包款20万元，由被反诉人负责提供“三通一平”(施工道路通、施工用电通、施工用水通、施工场地已平整)。被反诉人于2014年6月23日与杨学兴签订拆迁协议书，结果只拆除沿街部分，可供建设的土地面积1357平方米，其他大部分开发承包合同范围内的土地都没拆除，就是拆除出来的这1357平方米的沿街土地，反诉被告只让反诉人开发了其中朝南方向的二层楼三套六间，朝东方向的沿街二层十三套二十六间，其中朝东南方向的沿街拐角处三层楼三套六间，让被反诉人擅自违反《开发协议》将这块最好的地段名义上另外又承包给杨学兴开发建房，实际上由高勇自行建了三层三套共六间带阁楼的沿街楼。反诉被告的行为不仅构成违约，而且利用职权假公济私，中饱私囊，给反诉人造成经济损失547875元。在反诉人对仅拆除的1357平方米沿街进行建设时，由于反诉被告没能协调解决水通、电通、路通的问题，反诉人只好自行协调解决。 被反诉人构成违约的事实和理由如下：1、未经反诉人同意，单方将沿街拐角最好的地段承包给杨学兴，并与杨学兴签订《房屋建设协议书》，被反诉人的行为是“一女两嫁”，侵犯了反诉人的承包权，构成合同违约；2、未能在反诉人开工建设时提供“三通一平”的前提条件，致使反诉人开工后没水没电，道路被依汶东村垒墙堵死影响工程进行施工，造成经济损失，构成合同违约。3、未能按照《开发协议》的四至范围拆除建筑物，《开发协议》约定的是整个供销社原社址后大院，总面积5297平方米，建筑面积4010平方，建筑物占地面积1915平方米，而被反诉人仅拆除南面和东面沿街的部分面积1357平方米，仅占总承包面积5297平方米的25.6%。其余大部分旧房没拆除，部分土地被职工种菜占着，导致反诉人没法对规划中的三排二层宿舍楼开工建设，被反诉人构成违约。4、未能向反诉人提供建设图纸，反诉人无法进行建设，违反了《开发协议》第七条的约定，被反诉人构成违约。5、被反诉人称反诉人尚欠开发承包费267240元不正确，开发承包费共50万，开工前交20万元，完工后再交30万元，开工前反诉人已经交了20万元，开工后由于被反诉人连成图纸费和设计费都不交，反诉人只好为其代交，还有其他协调关系及借款，反诉人已经先垫付了83760元，如果按《开发协议》等待工程完工后，反诉人再交216240元就行了，被反诉人连图纸设计费和测绘费都不交的行为，也是合同违约行为。综上所述，被反诉人称工程已开发施工处置完毕不是事实，反诉人违约更不能成立，以上事实足以证明被反诉人构成违约，反诉人要求被反诉人承担违约责任，赔偿因违约给反诉人造成的经济损失，并且继续履行合同。请法院判如所请，维护反诉人的合法权益。 反诉被告沂南县依汶供销合作社辩称，鉴于反诉原告所陈述的反诉理由，所有事实反诉被告均有异议，且理由过长，具体不做答辩，详细意见在质证时一并发表。 本院经审理认定事实如下：2011年10月16日，沂南县依汶供销合作社与王中祥、邵长福签订《依汶供销社关于社址大院实行内部开发协议》一份，协议约定：一、经供销社理事会研究决定同意发包，甲方：依汶供销合作社，乙方：王中祥、邵长福。二、由乙方自筹资金垫资共同开发建设供销社社址后大院；三、开发后收益部分用余职工迫切要求解决的养老金、遗属补助、工资、集资款等费用的支出；四、此协议签定后，发生法律效益，任何一方不得违约，如任何一方违约，需交纳违约金陆拾万元（60万）；五、此协议一式两份，其他未尽事宜，由甲、乙双方共同协商。2014年9月12日，沂南县依汶供销合作社又与王中祥、邵长福签订一份补充合同《依汶供销社社址大院承包合同》，该合同约定：一、项目地址：位于××坡××大院。北至东西路，南至街边，东至大路，西至居民区。二、甲方将供销社原社址大院发包给邵长福、王中祥二人开发建设。三、开发形式：利润包干，自筹资金，自负盈亏。四、乙方取得承包权后，有转包转让的权利，与甲方无关。五、开发基数及交款方式：此合同的承包基数为伍拾万元，分两次向甲方交付，第一次在开工前向甲方交纳贰拾万元，第二次待工程完工时交纳叁拾万万元。六、此合同签定后生法律效益，任何一方不得违约，如有违约，需向另一方交纳违约金共计60万元，大写陆拾万元整。七、建设标准与竣工时间：严格按图纸和甲方的要求不得私自改建。其中包括基建等。八、此合同一式三份，甲乙双方各执一份，县社一份存档。九、本合同在实施中，如有争议和未尽事宜，双方可协商解决。十、本合同为补充合同。 2014年10月1日，王中祥、邵长福借用沂南县金峰建筑安装有限公司资质与沂南县依汶供销合作社签订《合作开发协议》，并于2014年10月13日与沂南县金峰建筑安装有限公司签订《工程项目承包合同》。2015年7月23日，王中祥、邵长福将依汶供销社社址大院沿街楼开发项目中的部分沿街楼转包给朱海涛等人建设。王中祥、邵长福共开发了沿街楼18套中的15套，东南角沿街3套被沂南县依汶供销合作社包给他人进行建设，现沿街楼已全部开发完成。沂南县依汶供销合作社社址大院其他部分因有地上建筑物未拆除，王中祥、邵长福未能开发。 2020年10月19日，沂南县自然资源和规划局出具证明，沂南县依汶供销合作社（社址大院）涉案土地性质为国有划拨商业土地。沂南县依汶供销合作社建设的沿街楼至机构改革之前未向原沂南县规划局（沂南县城乡规划中心）和改革后未向该局申请办理相关规划手续，属于未批先建项目。沂南县依汶供销合作社于2015年8月24日收取王中祥、邵长福资产受益金20万元，2016年10月6日分别收取王中祥、邵长福供销社开发建设资产受益金18000元、14760元。2012年8月13日王中祥、邵长福支付沂南县依汶供销合作社沿街楼勘查测绘费2000元，2014年7月7日王中祥、邵长福支付沂南县依汶供销合作社沿街楼服务设计费19000元。王中祥、邵长福系沂南县依汶供销合作社退休职工。 本院认为，从沂南县依汶供销合作社与王中祥、邵长福签订的依汶供销社社址大院实行内部开发协议书及其补充承包合同可以看出,双方合作共同开发依汶供销社社址大院，在被告王中祥、邵长福提供的依汶镇供销社规划总平面图中，除沿街楼已开发完成外，还有三排二层居住楼房因建筑物未拆除未能开发，符合合作开发房地产合同之法律特征。双方在协议实际履行及王中祥、邵长福的答辩及反诉中，均以依汶供销社社址大院的开发建设为合同目的,该协议及补充合同应认定为合作开发房地产合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的损失。本案中,沂南县依汶供销合作社与王中祥、邵长福合作开发的土地性质为国有划拨土地,其合作开发的项目包括沿街楼亦未经有批准权的单位批准,故沂南县依汶供销合作社与王中祥、邵长福双方订立的内部开发协议及其补充合同无效。本院在告知沂南县依汶供销合作社与王中祥、邵长福其合同无效后还是否变更诉讼请求，双方均表示对其诉讼请求不变更，故对沂南县依汶供销合作社要求王中祥、邵长福支付楼房开发受益金款267240元及利息并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对王中祥、邵长福要求沂南县依汶供销合作社继续履行合同并支付因违约造成的经济损失547875元，违约金164362元的反诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）沂南县依汶供销合作社的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）王中祥、邵长福对沂南县依汶供销合作社的反诉请求。 案件受理费5308元，由沂南县依汶供销合作社负担，案件反诉费10922元，由王中祥、邵长福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  宋法祥 审 判 员  来海滨 人民陪审员  董士君 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  王亚洁 书 记 员  解玉琪