贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3896号原告：林静洁，女，汉族，1990年3月17日出生，住贵州省。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴开友，贵州省贵阳市乌当区高新法律服务所法律工作者，执业证号32401081100309。委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡波，贵州省贵阳市乌当区高新法律服务所法律工作者，执业证号32401171100314。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码91520100072215698XC。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李国锋，该公司员工。原告林静洁与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林静洁委托的诉讼代理人胡波，被告贵阳荣达公司的委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林静洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金72601.6元（从2016年12月31日起至2019年9月6日交房时止，共979天）；按乌当区房屋租赁市场租金指导价14元/㎡/月计算，14元/㎡/月（租金）×122.24㎡（房屋面积）÷30天/月×979天（逾期交房天数）×1.3（上浮130%违约金）=72601.6元；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金19478.38元；（分两个时间段计算；计算公式：第一个时间段从2018年12月20日起至2019年6月20日，共180天，按已付房款515301.00元×0.0001（每日万分之一违约金）×180天（违约天数）=9275.42）；第二个时间段从2019年6月21日起暂计算至2020年7月20日，共396天，按已付房款515301.00元×0.00005（每日万分之0.5违约金）×396（违约天数）=10202.96元；2020年7月21日之后的违约金按照每日万分之0.5继续计算至被告交付办理商品房转移的有关文书时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》对房屋面积、价款等进行约定，原告支付了购房款。合同约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付该房，但被告却是在2019年9月6日才将该房屋交付给原告，至此被告已经逾期交房979天。另外合同约定被告应当在2018年12月20日取得房屋初始登记文书，并将办理转移登记有关文书交付给原告，但被告至今未交付相关文书。综上，被告的行为已经构成违约，原告为维护其合法权益，依法向法院提起诉讼。被告贵阳荣达公司辩称：1.请求法院依据原告的举证、结合本案的客观实际和过错程度，根据公平原则依法判决；2.造成逾期为原告交房和办证的原因其责任不在于被告，而是由于案外人恶意诉讼所导致的；3.逾期交房和办证的违约金约定过高，请求法院按同期银行贷款利率进行调整。经本院审理认定的事实如下：原告与被告于2016年7月9日，签订《商品房买卖合同》，买受人为林静洁，约定买受人购买被告开发的乌当区北衙路尚善御景第6栋1单元25层4号房屋，建筑面积122.24㎡，房屋总价515301元。同时，被告承诺于2016年12月31日前向买受人交付该商品房，被告若逾期交付商品房180天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期交房超过180天的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。被告承诺于2018年12月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告不能在前款约定时间交付办理商品房转移登记有关文书，双方自约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；双方自约定日期起超过180个工作日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。至今被告未将办理商品房转移登记有关文书移交原告。另查明，林静洁向被告支付了全部购房款515301元；被告于2019年9月6日公告尚善御景项目6号楼已具备交房条件；原告自认其是2019年9月6日接收该房屋；案涉房屋至今未办理商品房初始登记。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律和行政法规，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于逾期交付商品房违约金，被告未按合同约定时间将商品房按时交付给被告，已构成违约，原告向被告主张逾期违约金，本院予以支持。合同约定预期交房违约金的计算应当从约定交付期限届满之次日起至原告实际收到商品房之日止，原告认为约定的违约金计算标准过低，请求增加，主张按照《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金知道价的公告》贵阳市乌当区房屋租赁市场租金指导价14元/㎡/月调整后计算违约金，并在总违约金中上浮30%，因考虑到一般情况下出卖人因逾期交房给买受人造成的损失主要系租金损失，双方约定按180日内以总房款万分之0.5的标准计算，180日外，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，按总房款万分之0.5计算逾期交房违约金确实不足以弥补原告的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院酌情在原告因被告遭受的实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。故参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/(㎡·月)，本院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/(㎡·月)，并上浮30％为宜。根据合同第十三条“…买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”的约定，被告逾期交房期间为2016年12月31日至2019年9月6日，共979天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金应为14元（㎡·月）（租金）×122.24㎡（房屋面积）÷30天/月×979天（逾期交房天数）×130%=72601.6元。关于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，被告未按合同约定取得案涉商品房初始登记并将办理转移登记相关材料交付给被告，已构成违约。根据原、被告双方签订的《商品房合同》第二十二条第三款第（一）项、第（二）项的约定，被告应当在2018年12月20日取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告在约定期限内不能交付办理商品房转移登记的有关文书，从约定日期起180日内，被告承担已付房价款按日的万分之一的违约责任，合同同时约定超过180个工作日以后，原告不退房的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因被告逾期办理商品房转移登记文书已远超过180个工作日，原告亦并未退房，故被告应以合同约定交房日起至2020年7月20日按万分之0.5计算为578天，原告主张576天，本院从其自愿，故违约金计算为515301元（已付房款）×0.00005（按日万分之0.5违约金）×576日（原告主张违约天数）=14840.66元；2020年7月21日之后逾期办理商品房转移登记文书的违约金按照每日万分之0.5的标准继续计算至被告交付办理商品房转移文书给原告之日止。对于被告辩称的逾期交房与办证是因为案外人恶意诉讼导致的答辩意见。本院认为，逾期交房与办证是否是案外人恶意诉讼造成，不属于被告可以免除或者减轻其在本案中承担违约责任的理由，原告根据合同相对性原则诉请其承担违约责任于法有据，故本院对其辩解意见不予采纳。同时，原、被告双方关于逾期办证违约金支付标准的约定是双方意思自治的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对此项违约金计算标准不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林静洁逾期交房的违约金72601.6元；三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林静洁逾期办理商品房转移登记的违约金（暂计算至2020年7月20日为14840.66元；从2020年7月21日起以工作日计，以总房款515301元为基数，按日利率万分之0.5每天支付违约金至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止）。案件受理费1051元，由原告林静洁负担53元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担998元（此款原告已预交，被告履行判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇二〇年十月二十一日书记员  任 奕