广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11669号原告：杜一平，女，1982年1月1日出生，汉族，身份证住址湖北省通城县，被告：叶福凌，男，1965年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州凯晨建设工程有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村富和花园202号。法定代表人：李伟光。原告杜一平诉被告叶福凌、广州凯晨建设工程有限公司（以下简称凯晨公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员关则深独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜一平，被告叶福凌的委托代理人王虎生到庭参加诉讼。被告广州凯晨建设工程有限公司经本院依法传唤，无到庭应诉。本案现已审理终结。原告杜一平向本院提出诉请：1、解除原告与叶福凌签订的《合作建房协议》；2、叶福凌向原告退还房款33242元；3、叶福凌向原告支付违约金（起诉后按每日万分之五计算）；4、叶福凌向原告赔偿误工费6645元和交通费600元；5、本案受理费由叶福凌负担。事实和理由：2018年5月份，叶福凌某员工带领原告前往凯晨公司办公地点签订了《合作建房协议》，合同金额为269242元。2019年4月29日，原告无法联系该名员工，于是找到凯晨公司实际负责人刘钜华，被告知原告持有的合作建房协议的委托书、补充协议等均不是由凯晨公司出具，是叶福凌伪造公章所为，叶福凌对前述事实也予以认可，并当场立下字据，承诺于2019年5月30日前退还全部房款，原告为保险起见，还让凯晨公司在还款字据上加盖公章。但至今为止，叶福凌仅向原告退还了15000元，凯晨公司和刘钜华等退还了221000元。原告随后多次找叶福凌要求退还剩余款项，但均无果。被告叶福凌辩称：我方并非涉案合同的相对方，原告系与凯晨公司签订涉案合作建房协议，并将合同约定的款项汇入凯晨公司指定的委托收款账户，凯晨公司也向原告出具了收据，我方仅仅是凯晨公司的委托代理人，按照民法总则第162条的规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为，应当对被代理人发生效力。本案原告对我方提起诉讼，违反了法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告广州凯晨建设工程有限公司无答辩。经审理查明：2018年5月25日，原告与凯晨公司签订《合作建房协议》，约定由原告委托凯晨公司在本市白云区人和镇鸦湖村海边社大山布路段建设房屋，凯晨公司按合同收取工程款，原告签订合同时明晰所建造的房屋存在取得房产权属证书方面的瑕疵；原告将工程款全部付清后，房屋归原告永久使用，具体房号为7C栋604房，面积为52.28平方米；协议另就其他权利义务进行了约定。上述协议由凯晨公司加盖印章，并加盖了法定代表人李伟光的印章。同日，凯晨公司向叶福凌出具合作建房款委托书，委托叶福凌收取原告交付的上述房屋的合作建房款269242元。协议签订后，原告陆续向叶福凌支付案涉房款269242元，凯晨公司于2018年5月25日向原告出具收据，确认收到原告交付的合作建房款269242元。2018年8月25日，凯晨公司向原告出具《补充协议》，承诺于2020年6月30日前交付上述房屋。2019年5月4日，叶福凌向原告出具《房款》，载明“现楼款7C604的全额在2019年5月30日前全部退回。立字为据”等内容，由叶福凌作为经手人签名确认，并加盖了凯晨公司的印章。原告主张，该书面材料是原告于当日找到凯晨公司的负责人刘钜华协商退款，叶福凌在凯晨公司要求下出具的。原告认为凭此可认定叶福凌承诺以其个人名义退还涉案合作建房款。案外人刘钜华及凯晨公司的财务人员于2019年5月至2020年3月期间陆续向原告退还221000元，叶福凌于2019年11月初先后向原告退还了15000元。现原告主张，叶福凌尚欠33242元房款未予退还。诉讼中，原告提交了其与叶福凌之间的微信聊天记录，原告多次通过微信向叶福凌追讨退款，叶福凌多次答复可以与“刘生”（刘钜华）商量催办，原告也多次催促叶福凌，要求其尽快让“刘总”（刘钜华）退款。微信聊天记录未见叶福凌承诺由其本人直接向原告退款的内容。本院在审理案涉百明花园项目关联案件的过程中，向广州市规划和自然资源局调取有关百明花园项目的建设工程规划许可证及相应用地规划证照，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地上7层、5198.7平方米；地下1层、1265平方米；总建筑面积6463.7平方米。1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地上8层、12279.3平方米；地下1层、4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。诉讼中，经叶福凌申请，本院追加凯晨公司为被告参加诉讼，原告明确表示对凯晨公司不提出任何主张。以上事实，有《合作建房协议》、《补充协议》、合作建房款委托书、收据、《房款》、转账凭证、交易明细、微信聊天记录、广州市规划和自然资源局复函和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：原告与凯晨公司订立案涉合作建房协议，协议加盖了凯晨公司及其法定代表人的印章，原告也提交了凯晨公司委托叶福凌收取案涉房款的委托书，故合同双方当事人应当是原告和凯晨公司，原告认为其是与叶福凌签订案涉合作建房协议的意见与事实不符，本院不予采纳。案涉合同约定原告向凯晨公司支付资金，由凯晨公司向原告交付房屋，故案涉合作建房合同实为房屋买卖合同。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。案涉百明花园项目虽然已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社和广州市白云区人和镇凤和经济联合社，故案涉合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均应先由相关行政部门处理后方能认定。在未经有关行政机关处理的情况下，原告要求解除涉案合同的诉请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，而且原告也明确表示不对凯晨公司提出任何主张，故本院对原告要求解除案涉合作建房协议的诉请不予调处。经查明，凯晨公司刘钜华及其财务人员张维先后向原告退还221000元，叶福凌本人向原告退还15000元。如上所述，案涉合作建房协议的双方是原告和凯晨公司，叶福凌虽然作为经手人出具了《房款》文书，但该文书材料并无明确承诺由其个人直接向原告退还全部房款，原告通过微信向叶福凌追讨退款时，也是多次要求叶福凌催促“刘总”“刘生”（刘钜华）退款，叶福凌也没有答复由其本人直接向原告退款，事实上也是由凯晨公司刘钜华和财务人员张维向原告退还了绝大部分房款，虽然叶福凌也退还了15000元，但原告提出尚欠的33242元应由叶福凌退还的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原告在本案中明确表示不对凯晨公司提出任何主张，原告可另循法律途径解决。原告要求叶福凌赔偿误工费、交通费等也没有事实和法律依据，本院亦不予支持。凯晨公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杜一平的全部诉讼请求。本案受理费631元，由原告杜一平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年十月二十一日书记员  周家怡