浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0302民初3280号 原告（案外人）：胡宗凯，男，1972年9月19日出生，汉族，住陕西省志丹县。 委托诉讼代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄秀曼，男，1964年11月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：江永肖，北京德恒（温州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：温州新城建设股份有限公司，住所地：浙江省温州市新城区新城大厦。 法定代表人：张坚。 原告胡宗凯与被告黄秀曼、第三人温州新城建设股份有限公司（以下简称新城建设公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告胡宗凯及其委托诉讼代理人潘雄伟到庭参加诉讼，被告黄秀曼、第三人新城建设公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡宗凯向本院提出诉讼请求：1.确认原告胡宗凯系鹿城区××路××号××幢××室房屋的所有权人；2.判令立即停止对鹿城区××路××号××幢××室房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3.本案的诉讼费用由被告黄秀曼承担。事实与理由：2007年12月7日，原告胡宗凯与第三人新城建设公司签订了《房屋买卖协议书》，购买了位于鹿城区××路××号××幢××室的房屋（以下简称涉案房屋）。2008年2月2日，原告胡宗凯支付了全部购房款946240元。支付购房款的当天，第三人新城建设公司将涉案房屋交付原告胡宗凯使用。但由于第三人新城建设公司不配合办理产权过户手续，导致涉案房屋的产权仍然登记在第三人新城建设公司名下。2019年11月28日，鹿城区人民法院在被告黄秀曼作为申请执行人的（2019）浙0302执6944号执行案件中查封了涉案房屋。为此，原告胡宗凯提起执行异议，鹿城区人民法院以（2020）浙0302执异1号执行裁定书驳回了胡宗凯的异议请求。原告胡宗凯认为鹿城区人民法院作出的上述《执行裁定书》是错误的。一、涉案房屋虽登记在第三人新城建设公司名下，但实际上属原告胡宗凯所有，鹿城区人民法院仅以涉案房屋的登记的外观形式否定实质归属，显然是错误的。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月14日发布）的规定：“实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。”本案正是由于涉案房屋的登记产权人与实际产权人不一致，才会造成执行过程中的错误。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定已明确，在执行过程中应当以实际归属为准，而不仅仅看房屋的权属登记。二、本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告胡宗凯对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。鹿城区人民法院在《执行裁定书》中已经认定：1.原告胡宗凯于2007年12月7日与第三人新城建设公司签订《房屋买卖协议书》，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.第三人新城建设公司于2008年2月2日已将涉案房屋交付给原告胡宗凯，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.第三人新城建设公司于2008年2月2日已通过其对案外人北京兴商投资顾问有限责任公司的欠款抵作原告胡宗凯的全部购房款，收取了全部购房款并开具了收款收据，即原告胡宗凯已支付全部价款。另外，原告胡宗凯不存在任何不办理过户登记手续的原因或责任，第三人新城建设公司也没有提出答辩称涉案房屋未办理过户手续系原告胡宗凯的原因所致，视为其放弃权利。因此，本案完全符合上述规定所述情形，故应当依法解除对涉案房屋的查封并中止对该房屋强制执行。三、《执行裁定书》认为涉案房屋买卖是以房抵债，而认定仅能产生债法上的效力，尚未办理过户手续，不发生物权变动效力，是完全错误的。首先，涉案房屋买卖不是以房抵债。原告胡宗凯与第三人新城建设公司先于2007年12月7日签订《房屋买卖协议书》，之后在2008年2月2日第三人新城建设公司与案外人北京兴商投资顾问有限责任公司对以前的借款进行结算时，才以欠款抵作原告胡宗凯的购房款。可见，涉案房屋的购房款以案外人北京兴商投资顾问有限责任公司的欠款相抵，属原告胡宗凯支付购房款的一种方式，而非《执行裁定书》所称的以房抵债。其次，即便是以房抵债，只要该房屋交易行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，说明房屋的实质权属已归原告胡宗凯，即物权已经变动，仅为过户手续尚未办理，也应当排除强制执行。《执行裁定书》认定这仅能产生债法上的效力，明显是错误的。综上所述，原告胡宗凯购买涉案房屋并实际使用涉案房屋长达12年多，现由于房屋出卖人被他人执行，而要查封、拍卖原告胡宗凯的房屋，显然完全不公平、不合理，更不合法，这将造成经济秩序严重不稳定，请求法院查明事实，并停止对涉案房屋的强制执行。 被告黄秀曼未作答辩，亦未向本院提供证据。 第三人胡宗凯未作陈述，亦未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2012年11月13日登记在新城建设公司名下，权证号为温房权证鹿城字第6××1号。2007年12月7日，新城建设公司（甲方、出卖方）与胡宗凯（乙方、购买方）签订《房屋买卖协议书》，约定：乙方自愿向甲方购买涉案房屋，该房屋建筑面积118.28平方米，购买单价为8000元／平方米，房屋总金额946240元；乙方自双方订立本协议之日起60日内向甲方一次性付清全部房款；甲方于乙方付清全部房款之日，将房屋交付给乙方，如乙方未付清购房款前，不得要求甲方交付房屋；购房协议签订后，甲方开具发票给乙方，并将房屋的产权证过户到乙方名下。2008年2月2日，新城建设公司向胡宗凯出具收款收据，“交款项目”为涉案房屋购房款946240元。同日，新城建设公司出具《房屋交接单》，载明新城建设公司于2008年2月2日将涉案房屋交付给胡宗凯，在签署本交接单时，上述房屋的钥匙及所有权、使用权同时交付。胡宗凯作为接收人在该交接单上签字。 另查明，黄秀曼与新城建设公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月24日作出（2019）浙0302民初6321号民事判决书，判令新城建设公司于判决生效之日起十日内偿付黄秀曼借款200万元及利息（利息自2016年7月15日起以月利率1.2%计算至债务履行完毕之日止）。该判决生效后，黄秀曼向本院申请执行。本院作出（2019）浙0302执6944号执行裁定书及协助执行通知书，于2019年11月19日查封新城建设公司名下的涉案房屋。胡宗凯知晓后，向本院提出执行异议。本院于2020年4月1日作出（2020）浙0302执异1号执行裁定书，裁定驳回胡宗凯的异议请求。胡宗凯不服该裁定，遂提起本案诉讼。 上述事实由身份证、营业执照、房屋买卖协议书、房屋交接单、收款收据、（2020）浙0302执异1号执行裁定书、温州市不动产登记信息查询记录、（2019）浙0302执6944号执行裁定书及协助执行通知书等证据以及当事人的陈述予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋登记在第三人新城建设公司名下，并未变更登记至原告胡宗凯名下，故不发生物权变动的效力。故原告胡宗凯主张其系涉案房屋的所有权人，于法无据，本院不予支持。 对于被执行人名下的财产，人民法院有权执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告胡宗凯主张停止对涉案房屋的执行，需同时符合上述四个条件。本案中，原告胡宗凯虽与第三人新城建设公司签订了书面的买卖合同，但仅凭第三人新城建设公司出具收款收据，在没有其他证据相印证的情况下，无法证明原告胡宗凯已实际支付涉案购房款。原告胡宗凯提供借款合同、结算书等证据欲证明其将借款经结算后已转为购房款，但其未提供该证据原件，无法确认该证据真实性，故本院不予采纳；即便上述事实真实，该行为属抵债行为，因尚未对涉案房屋办理过户手续，并未产生物权效力，仅能产生债法上的效力，不具有排除执行的物权期待权。综上，原告胡宗凯主张停止对涉案房屋的执行不符合法律规定，本院不予支持。另，查封和解除查封系执行行为，原告胡宗凯主张解除对涉案房屋的查封并非执行异议之诉的审理范围。被告黄秀曼经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。第三人新城建设公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告胡宗凯的诉讼请求。 案件受理费13262元，由原告胡宗凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  叶宇锞 人民陪审员  李冬梅 人民陪审员  周晓玲 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  金 磊