广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初3039号原告：崔茵淇，女，汉族，1976年7月20日出生，住广东省茂名市电白区小良镇供销社宿舍40号，现住广东省茂名市电白区×××××××××号××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××187。委托诉讼代理人：陈锐寿、邓文强，均系广东尚情律师事务所律师。被告：茂名市富林实业发展有限公司，住所地：广东省茂名市电白区××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××324T。法定代表人：黄友盛。委托诉讼代理人：李小奇，广东奇强律师事务所律师。原告崔茵淇与被告茂名市富林实业发展有限公司（以下简称富林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔茵淇的委托诉讼代理人陈锐寿到庭，被告富林公司的委托诉讼代理人李小奇到庭。本案现已审理终结。原告崔茵淇向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期取得房地产权属证书违约金，违约金自2016年6月21日起，以房屋总价338357元为基数，按照5.65%年利率计算至2016年12月14日违约天数为176天，违约金为9218.14元；2、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2013年7月30日，原被告双方在御林景园售楼部签订《广东省商品房买卖合同》。由原告以338357元购买被告位于茂名市电白区××××××××××××××××××屋。该房建筑面积85.53㎡,套内面积72.71㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积为12.82㎡。原告己经依照合同约定向被告足额支付了购房款、专项维修基金、代办证费、契税款等。合同约定交房时间为2014年1月1日，被告实际于2014年7月1日向原告交付了约定的房屋。根据《广东省商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在商品房交付使用后720天内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书。原告在第一批诉讼业主处得知被告于2016年12月14日向不动产登记中心提交办证材料，但被告直到2019年1月16日才交付房屋产权证书。故被告己经构成违约，应当向原告支付违约金。因原被告签订的《广东省商品房买卖合同》中，并未约定被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约责任。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，法院应当对本案中被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约金予以调整。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告富林公司辩称，被告对原告主张的收楼时间有异议，根据原告签订的《业户资料登记表》，显示原告收楼时间为2014年8月2日，且原告与电白县东泽物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》的时间亦为2014年8月2日，所以原告收楼时间应为2014年8月2日。至于被告向房产部门提交办证材料时间以电白区房产交易中心即原告证据中产权登记表查实的提供的材料为准。本院经审理认定事实如下：2013年7月30日，原告崔茵淇与被告富林公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于茂名市电白区×××××××××××××××××××××××××的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积85.53平方米，其中套内建筑面积72.71平方米，分摊建筑面积12.82平方米。该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米4653.51元，总金额为338357元。其中《商品房买卖合同》第六条约定涉案商品房的付款方式为银行按揭付款，原告在签定《商品房买卖合同》时须交足首期房款（含定金）30%，余下70%房款办理银行按揭或住房公积金按揭，……；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、被告缴纳销售税，原告缴纳1.5%或3%契税，印花税和房产局办证及按揭所需要的费税，如因原告不能按时提供所需要证件和办证资料拖延办证期限的，被告则不承担任何责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，于2013年12月16日登记备案。2014年×月2日，原告签署《业户资料登记表》，确认收楼日期为2014年8月2日。同日，原告与电白县东泽物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。原告提供茂名市东泽物业管理有限公司御林景苑管理处于2020年×月27日出具的《证明》一份，内容为：御林景苑A3-1403业主崔茵淇首期缴交物业管理费是2014年7月1日开始，因不慎遗失收据，现特此证明。该《证明》没有提供原件给本院予以核对。2016年12月14日,被告将办理涉案商品房权属登记的资料提交给房产交易所。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方争议的是被告是否存在致原告逾期取得房屋权属证书的违约行为，应否承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，因被告的责任导致原告逾期取得房屋权属证书的，被告承担违约责任。由此可推定，如被告已尽了自身的责任，则无需承担违约责任。如何界定被告已尽了自身的责任，本院认为，商品房买卖合同的出卖人在买受人取得房屋权属证书的过程中，其应尽的义务是在合同约定或法律规定的期限内向产权登记机关提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，之后，买受人实际于何时取得房屋权属证书，由发证部门控制，不属出卖人的掌控范围。故应认定被告在约定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，就完成了其自身的办证义务。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，由此可见，双方对被告履行办证义务的期限进行了明确的约定，被告应依约履行。本案中，被告于2016年12月14日向产权登记机关提交办证资料的事实，双方无争议，本院予以认定。双方对涉案商品房的交楼时间有争议。根据本案原、被告双方提交的证据，本院认为，原告向被告签署《业户资料登记表》已确认收楼时间为2014年8月2日，且原告于同日签订了《前期物业管理服务协议》，故应认定原告实际收楼时间为2014年8月2日。原告提交的物业管理费收据遗失证明，系原告与物业管理公司之间的法律关系，不能推翻原告向被告确认的收楼时间，且该《证明》没有提供原件给本院予以核对，故原告主张被告于2014年7月1日向原告交付涉案商品房，依据不足，本院不予采纳。综上，被告于2014年8月2日交付涉案商品房给原告使用，故被告应从2014年8月3日起720日内即于2016年7月22日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2016年12月14日才向产权登记机关提交资料，在被告不能举证证明其逾期提交资料可排除自身责任的情况下，应认定被告构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金的计算方法，原告亦未能举证证实因被告的违约行为给其造成的损失数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，涉案商品房逾期办证违约金应以购房款338357元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从被告逾期提交资料之日即2016年7月23日起计至被告提交资料之日即2016年12月14日止，被告违约天数为145天，被告应向原告支付违约金7601.21元（338357元×4.35%×130%÷365天×145天）。原告主张违约金为9218.14元，超出7601.21元部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：限被告茂名市富林实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔茵淇支付违约金7601.21元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告茂名市富林实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  林华宗二〇二〇年十月二十日书记员  符颖珊