广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12478号原告：麦某某，男，1979年11月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨金娜、刘伟，分别为广东格林律师事务所律师及实习律师。被告：李某，男，1993年7月14日出生，汉族，住广东省德庆县。被告：刘某某，女，1991年9月29日出生，汉族，住广州市越秀区。两被告的共同委托诉讼代理人：宋剑良，广东天穗律师事务所律师。原告麦某某诉被告李某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨金娜，被告李某及两被告的共同委托诉讼代理人宋剑良均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告李某签订的NO.0001660号《房地产买卖合同》、原告与被告刘某某签订的穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》已于两被告最后收到起诉状副本之日解除；2、被告刘某某配合原告办理解除网签解除合同的手续；3、被告支付的定金人民币90000元为原告所有；4、两被告共同支付违约金人民币600000元（按成交价的20％）（第3项诉讼请求是包括在第4项诉讼请求中的，即9某元原告不予退还，两被告需连带定金以及违约金共计向原告支付60某元）；5、两被告赔偿原告律师费人民币30000元；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年9月9日，经案外人介绍，原告就出售广州市海珠区XXX街12号1301房（以下简称“该物业”）与被告李某签订《房地产买卖合同》（合同号：0001660）（以下简称买卖合同），约定该物业成交价为人民币3000000元，付款方式为按揭付款。而后被告李某告知原告因其自身征信问题，希望由其妻子被告刘某某代为签署《广州市存量房买卖合同》，原告为尽快完成交易，遂与被告刘某某于2019年9月21日签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。买卖合同签订后，原告积极履行自身合同义务，配合被告办理按揭贷款所需资料和手续。但两被告在签订买卖合同后仅支付9某元的定金，原告多次催告两被告依约履行合同义务，支付首期款、办理银行按揭，并于2019年2月17日委托律师向被告发出《律师函》，催促被告履行合同义务，但被告仍然拒绝履行。《房地产买卖合同》第四条第(2)款约定，被告应于2019年12月1日前支付首期款85某元，并应于2019年10月1日前办理银行按揭贷款申请。第十一条约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基础日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过90日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任。原告认为，在原告多次催告被告配合履行合同义务，支付首期款、办理银行按揭贷款，被告仍然拒绝履行，致使原告出卖房屋的合同目的不能实现，并严重影响了原告重新购置房屋以及孩子的就学，为维护原告的合法权益不受侵犯，故提起本案诉讼。两被告共同辩称：一、被告李某以自己的名义与原告签订N0:0001660号《房地产买卖合同》，因被告李某突然出现征信不符贷款要求的记录，被告李某在解决征信问题的同时，与原告进行协商，在中介公司经办人员的参与下，原、被告同意由被告李某出具一份《保证书》给原告，原告同意被告李某在2019年10月10日前将首付款（90某）的1O%存入其账户（该款含已支付定金5某元，另还需支付尾款4某元）。如被告李某不能继续履行合同则此次房屋买卖交易取消，定金不予退还。原告接受该方案后现场收取了被告李某的《保证书》。其后原告与被告李某的妻子被告刘某某签订《广州市存量房买卖合同》，但因被告李某的征信未能处理导致不能继续履行合同，被告李某同意按双方约定5某定金不予退还，但原告坚持要没收被告李某支付的全部款项9某元，后来原告不断要求被告李某追加赔偿其律师费3某元、追加赔偿10某元，是原告不信守承诺执意让被告李某不断增加赔偿，而非被告李某不愿解决合同纠纷。原告依据《房地产买卖合同》第十一条第要求被告李某承担赔偿责任没有事实依据，应予以驳回。二、被告李某以自己的名义与原告签订《房地产买卖合同》后，原告与被告李某的妻子被告刘某某签订《广州市存量房买卖合同》，房屋的买受人变更为被告刘某某，双方应按照该合同履行，根据该合同第三条约定：如银行不批准被告刘某某的的贷款申请，各方当事人同意按照自行协商方式处理。为此被告李某始终同意原告不用返还定金进行协商处理，后来同意已经支付的9某元不用返还，但原告不断要求被告李某进行追加赔偿没有事实和法律依据。综上，被告同意定金归原告所有，原告的其他诉讼请求请法院依法予以驳回。经审理查明：两被告于2019年3月22日登记结婚。位于海珠区XXX街12号1301房的权属人为原告，登记时间为2011年7月21日，共有情况为单独所有，建筑面积为75.74平方米。2019年9月9日，原告（卖方）与被告李某（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于海珠区顺意一街12号1301房，建筑面积约为75.74平方米，性质用途为住宅；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为3000000元整；买方同意在本合同生效之日起1日内（含当日）向卖方支付定金10000元整，在本合同生效之后10日内（含当日）再向卖方支付定金40000元整；（第四条付款方式）买方按向银行按揭贷款支付本条约定房款，具体支付方式如下：A、买方须于2019年12月1日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款850000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；B、买方须于2019年10月1日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；（第五条）在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2019年12月1日（含当日）；在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续；若买方向银行按揭贷款则该房地产由卖方配合领取，买方负有抵押义务，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；（第十一条）如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过90日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；本合同之外在谈判中声称、理解、承诺以及协议内容，如有与本合同不相符的以本合同为准；合同附件对同类事项存在不同约定的，以形成后的附件为准；（第十三条）另买卖双方在国土房管局签订的《二手房买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设，如有不一致时以本合同为准；等。2019年9月21日，被告刘某某（买方、乙方）与原告（卖方、甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址位于广州市海珠区XXX街12号1301房；建筑面积为75.7424平方米；房屋使用性质为住宅；该房地产不存在抵押他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，本次交易过户、抵押一并办理；该房地产按整套出售并计价，总金额3000000元；（第三条）签订本合同时，乙方向甲方支付50000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款；首期款乙方应在递件成功当天向甲方支付90000元，剩余房款2100000元由乙方于2019年10月15日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按甲乙双方自行协商处理；（第五条）甲乙双方应当于2019年11月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，为该房房地产成交价的10%；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁解决；等。2019年9月21日，被告李某向原告出具《保证书》（买卖合同补充协议合同编号：1660），内容为李某在2019年10月10日前将首付的10%存入麦某某账户（40000元尾款），在11月中旬办理房屋过户手续，如若在规定时间内不能执行上述条件，上述交易取消，定金不予退还。被告李某于2019年9月9日向原告支付了10000元，另分别于2019年9月18日、2019年10月23日通过转账给证人林某再向被告分别转账支付了20000元和40000元。被告刘某某于2019年9月21日向原告支付了20000元。2020年2月17日，原告向两被告寄发《律师函》，通知两被告在2020年2月25日之前支付首期购房款并办妥按揭贷款手续；若催告后仍不履行的，原告有权立即行使合同解除权等，但函件均被退还。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告与广东格林律师事务所就与被告的纠纷签订的《委托代理合同》，约定代理费为30000元等及律师费30000元的发票；2、佛山市顺德区人民法院于2019年1月4日出具的（2018）粤0606执恢2458号《佛山市顺德区人民法院限制消费令》，主要内容为限制你实施以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：㈢购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋等。两被告质证表示：对证据1的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，该证据不能证明原告实际支付了律师费30000元，即使是原告已经支付了律师费30000元，原告也没有任何理由和依据要求两被告向其支付该费用。对证据2的真实性予以认可，在答辩期间内被告李某也提出过，双方在签订合同履行合同的时候，被告李某前往人民银行查询过本人的征信问题，前两次查询是没有任何问題的。两被告就其抗辩意见还提交了以下原告与被告李某之间的微信往来内容，其中2020年1月8日，原：昨天和你讲的如若本月23日前你不能成功办理担保消案，从而导致银行不能对你所购买本人房屋进行房贷，所有责任由你负责；你必须在2月1日前协助本人到房管局解除网签，所交费用一律不予返还；本人并保留对你违约行为保留追究责任。2020年3月1日，原：既然大家要一人退一步互相理解，那就一口价10某、包括律师费在内，这就是我最大的让步了！当然不包9某啦，你要另外给我十某元。原告质证表示：内容是属实的，关联性不予认可：双方的交易是从2019年9-12月，但是聊天记录是在2020年1月份，被告已经违约了好长时间，期间原告一直催促被告履行合同；而且原告从没有同意与被告进行变更合同，因为双方签订合同约定不一致，按照存量房买卖合同第十三条的约定，应以该条款为准，所以，原告从无与被告协商一致过要求变更合同。被告还申请证人林某出庭作证，证人表示：买方李某和卖方麦某某网签时是签订了一份协议，因为那时候李某是有一些情况，故双方约定：交易不了、贷款不能的情况下就取消交易，具体的交易不了的最后期限需要看回协议，我不记得了；该协议我无签订，该协议是李某一个人签的，那时候买卖双方都是同意上面的内容的；我觉得这份文件更像一份保证书，原告是知道被告李某的情况，也协商一致，才要被告写下这份保证书。两被告的委托诉讼代理人于2020年4月10日领取了两被告的应诉资料。庭审中，原告和两被告均确认：本次房屋买卖交易的买受人为两被告。原告表示：《保证书》是在网签之前由被告李某出具的，原告收取了《保证书》之后，才签订网签合同的；而且那时候政策下调利率，房价会下跌，原告急着卖出涉案房屋腾出款项买学位房给小孩子读书；当时的本意是假如2019年11月中旬不能办理过户，原告就没收被告的定金，取消交易，重新出售房屋；原告认为定金为9某元，可以退还，但是被告必须向原告支付违约金60某元，也可以抵扣定金。两被告表示：若其需承担违约责任，其已支付给原告的款项不同意抵扣违约金。本院认为：原告和被告李某签订的《房地产买卖合同》、原告和被告刘某某签订的《广州市存量房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行义务。两被告为夫妻关系，诉讼中原告和两被告也确认本次房屋交易的买受人为两被告，故对该事实，本院予以确认。《房地产买卖合同》第十三条约定：买卖双方在国土房管局签订的《二手房买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设，如有不一致时以本合同为准。被告抗辩双方应按《广州市存量房买卖合同》第三条约定的内容履行的意见，理据不足，本院不予采纳。《房地产买卖合同》约定：被告向银行按揭贷款支付约定房款，且申请办理递件过户手续最晚不得迟于2019年12月1日。《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告李某作为被执行人，在自身未履行法院生效文书确定的还款义务，且被列为失信人员的前提下，既未提前告知原告该情况，又在合同中约定以按揭付款方式支付房款，故因其征信问题导致两被告未按合同约定成功办理银行申贷手续已构成违约。原告要求确认两被告收到起诉状副本之日，即2020年4月10日解除与两被告就涉案房屋买卖签订的《房地产买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告刘某某配合其解除涉案房屋的网签手续，合法合理，本院也予以支持。《房地产买卖合同》第十一条约定：如买方逾期履行超过90日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。现原告要求被告按成交价的20%支付违约金合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付的违约金先行抵扣被告已支付的90000元，被告虽不同意该方案，但又未反诉要求原告退还，故为减少讼累，对原告的该意见，本院予以合理采纳，被告需支付违约金抵扣其已支付给原告的90000元后，还需向原告支付510000元的违约金。原告要求被告赔偿律师费30000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、确认原告麦某某和被告李某签订的《房地产买卖合同》（NO：0001660）、原告和被告刘某某签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字1909011416X）已于2020年4月10日解除。二、被告刘某某在本判决生效之日起十日内配合原告麦某某到房管部门办理解除《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字1909011416X）的网签手续；三、两被告在本判决生效之日起十日内支付违约金510000元给原告（已抵扣被告支付的90000元）；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费30800元由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十月二十三日书记员  招佐文冯琬晴