甘肃省正宁县人民法院民事判决书（2020）甘1025民初1474号原告：正宁县榆林子镇石家村村民委员会。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：尤某。委托诉讼代理人：邓某，住正宁县。被告：石某，住正宁县。原告正宁县榆林子镇石家村村民委员会（以下简称石家村委会）与被告石某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日作出（2020）甘1025民初229号民事判决。石某不服该判决，向庆阳市中级人民法院提起上诉。庆阳市中级人民法院于2020年9月7日作出（2020）甘10民终626号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告石家村委会委托诉讼代理人尤某、邓某、被告石某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石家村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款40800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年石家村委会修建了新农村农宅面向全村村民出售。2014年被告之父石万贤以房价115000元的价格向原告购买新农宅一院，连同地基款共计125800元。原告即向石万贤交付了房屋，石万贤先后交纳房款85000元，后因石万贤患病治疗剩余购房款40800元未交。2017年8月石万贤去世后，石万贤的儿子石某继承了该房屋，原告多次要求被告石某支付剩余购房款40800元未果，故依法提起诉讼。石某辩称，2014年其父石万贤向原告为其购买了新农村房屋一院，其父于2017年8月去世后该房屋由其居住生活。其父在世时未向其提及是否拖欠原告购房款的事情，原告也无法提供证据证实其主张，其认为购房款其父石万贤已经付清，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.案涉新农村农宅价格的认定。原告主张出售给被告的农宅价款为125800元，其中：建房款为115000元，地基款10800元。被告不予认可，但也未主张房款的具体价格。原告提供的证据有：（1）原告委托诉讼代理人邓某陈述，其当时系村主任。2012年新农村建好后村上召开会议核准每户新农村房屋建房费用152000元、地基款10800元，国家危房改造补贴款用于修建新农村公用设施。2014年剩余一户无人购买，最后由原任村支书石富斌与其邻居石万贤协议，建房费用以115000元的价格由石万贤为其次子石某购买，地基款10800元与其他户一样。石富斌与石万贤达成协议后，石富斌即向其电话进行告知，其也同意出售给石万贤。石富斌于2014年7月22日收取房款50000元，2015年8月28日收房款5000元，均向石万贤出具了收条。其2014年11月28日收取房款10000元，2016年1月6日收取房款10000元，2016年10月29日收取房款10000元，均向石万贤出具了二联收款收据。2015年11月石富斌因病去世。村上对原任村支书石富斌的账务进行了核查并与石万贤进行了对账，石万贤曾拿出石富斌出具的收条，上面也注明房款为115000元。因石万贤户未交清房款因此村上一直未与其签订书面购房协议。（2）原告现任村委会主任陈某陈述，其原为村文书。石富斌因病去世后，村上对原任村支书石富斌的账务进行了核查，2016年2月13日其与邓某去石万贤进行了对账，石万贤的老婆彭秋霞曾拿出石富斌出具的收条，收条上面注明房价为115000元，石富斌共收房款55000元，邓某共收房款30000元。因石万贤户未交清房款因此村上一直未与其签订书面购房协议。（3）石家村委会提交了村委会与邓动良、石云宁、邓动民、石发印、石红军五户的《购房协议》，用以证明其他户的房价均为143000元，房款交清的村上出具书面合同。（4）石家村委会提交了邓某2014年11月28日收取房款10000元、2016年1月6日收取房款10000元、2016年10月29日收取房款10000元向石万贤出具的二联收款收据存根联复印件三张，用以证明村委会收款后均向购房户出具了收据或收条。被告石某辩称其父石万贤已经付清了房款，并申请证人师某出庭作证：师某陈述，其与石万贤关系很好，石万贤临终前告诉他自己的债务问题，并让他给两个儿子划分了债务；但石万贤告诉他“给石某买的房子很便宜，房钱已付清”，也未告诉他具体房价。在审理过程中，本院向石某的母亲彭秋霞（已改嫁）进行了询问，彭秋霞陈述，房子就是给儿子石某买的，房价很便宜，可能就八万多元，称原来石富斌出具的收条已丢失，认为房款已付清。在庭审质证中，石某对村委会主张的房价及邓某、陈某的陈述不予认可，认为原告提交的购房协议无相关收款证据佐证不真实，对二联收款收据存根联无异议；本院在审理过程中，向石家村委会提取了邓动良、石云宁、邓动民、石发印、石红军五户的收款收据存根，所收款额与协议相符，对该协议予以采信。本院认为，石家村委会虽无直接证据证明房价，但相关经手人员的陈述及提交的证据相互印证，主张房款为125800元（其中：建房款为115000元，地基款10800元）的事实合理，也有相关工作中形成的其他材料予以印证，故对原告的相关上述证据予以采信，对原告主张的房款为125800元（其中：建房款为115000元，地基款10800元）的事实予以认定。对师某的证言、彭秋霞陈述，因与石某具有亲属及利害关系，且二人也明确说明其不知道房价，故对所证实房款石万贤已交清的部分证言不予采信。2.对原告认可被告之父石万贤已交购房款85000元的事实，因被告无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年石家村委会修建了新农村农宅面向全村村民出售。2014年石万贤与石家村委会原任村支书石富斌口头达成以125800元的价格（其中：建房款为115000元，地基款10800元）给自己儿子石某购买新农村房屋一套（东排由南向北第4户）的协议。石万贤于2014年7月22日向石家村委会原任村支书石富斌交纳购房款50000元，原告向石万贤交付了该农宅。后石万贤先后于2014年11月28日向石家村委会原村主任邓某交购房款10000元，2015年8月28日向石富斌交购房款5000元，2016年1月6日向邓某交购房款10000元，2016年10月29日向邓某交购房款10000元，共计向原告交纳房款85000元。下余购房款40800元因石万贤患病未交，双方也未签订书面《购房协议》。2017年8月石万贤因病去世，原告多次要求被告石某支付下余购房款40800元，石某以其父亲石万贤以将房款交清拒不给付。本院认为，原告修建新农宅后面向本村村民出卖，被告石某及其父亲石万贤系该村村民，双方达成的农村房屋买卖合同意思表示真实，内容合法有效，本院予以确认，本案案由也应当确定为农村房屋买卖合同纠纷。房屋买卖口头协议虽由石万贤与原告达成，但双方均明确石万贤是为其儿子石某购买，且该房屋现由石某居住使用，石某就是该房屋的实际买受人，本案被告主体适格。被告之父石万贤因病于2017年8月去世，原告也多次向被告石某要求交清剩余房款，从2017年8月起至2020年1月诉讼时未超过三年诉讼时效的规定，故对石某主张原告的诉讼超过诉讼时效期间的主张不予采纳。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的数额和约定的时间支付价款。本案中，原告早已将房屋交付给了石万贤及石某居住，已经履行了合同的主要义务；被告之父石万贤未付清房款且已去世，石某作为该农宅的实际买受人，应当继续履行支付剩余价款的义务，故对原告请求依法判令被告石某支付剩余房款40800元的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告石某辩称其父石万贤已经交清了房款，对原告主张的房价不予认可，也未提交相关证据证实具体的房价，以其父石万贤已故或其父未向原告出具“欠条”为由拒不承担责任，因其辩解不合理也与案涉房屋由其居住占有和使用及房款未付清应当继续给付剩余房款的事实和法律规定不符，故不予采纳。同时，案涉房屋虽系原告修建的新农村，且早已交付给石某居住生活，虽然当时口头协商人均已病故，但双方均知悉案涉房屋实为石万贤给自己儿子石某购买，故原告应当与被告石某签订书面的《购房协议》，并协助石某办理相关不动产登记手续。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：石某于本判决生效之日起五日内支付正宁县榆林子镇石家村村民委员会剩余购房款40800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由石某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长 冯国柱人民陪审员 李世勤人民陪审员 赵建荣二〇二〇年十月二十九日书记员 高永丽