广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初385号原告：王美舟，男，1967年1月11日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州融方置业有限公司，住所地：广州市荔湾区鹤洞路二巷7号之一自编8号。法定代表人：闫智，职务：董事长。委托诉讼代理人：邓文剑、罗弘毅，均是北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告王美舟诉被告广州融方置业有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后,依法由审判员侯炜邦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王美舟，被告广州融方置业有限公司的委托代理人邓文剑、罗弘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王美舟诉称：2018年3月13日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于荔湾区珠江金茂府自编7栋XXX房。合同约定总房款为4863027元，被告应于2019年1月20日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑以及永久供电、永久供水、永久供气、通邮验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之二支付违约金给原告。合同签订后，被告分别于2017年9月21日、2017年9月26日、2017年10月24日收取了原告50000元、605741元和1487051元、4927699元，合计7070491元房款。合同约定的交楼期限届满后，原告前往办理收楼手续，发现案涉房屋也存在客厅、卧室外墙及内墙渗水、地板空鼓、发霉，被告为寻找漏水原因及修复房屋，将内墙和木地板全部拆除，断断续续，时修时停，拖延时日，在原告向荔湾区住建局反映以及媒体两次报道，被告才加快修理，直到2019年8月27日才维修完毕，同日原告办理了收楼手续。案涉房屋存在严重质量问题造成无法入住，被告构成迟延交楼。此外，被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、规划、消防、永久供水、永久供电、永久供气、通邮、电梯、人防、环保验收，工程验收备案表等），未出示上述验收文件原件，不具备交楼条件，亦构成违约。合同约定涉案房屋是包装修房屋，被告收取了合同内的房款和装修款（即房款）。被告销售人员尼培琳签名的购房付款表证明，付款表金额也是原告付款的总金额。被告开具了房款发票和装修款发票，合计金额与购房付款表金额一致。原告付款时被告每次出具的都是房款收据，开发票时把收据原件收回。原告提供的证据都可证明涉案房屋存在严重的质量问题，具体包括书房、客厅外墙漏水。书房墙壁也漏水，这是同一个漏水点。客厅电视背景墙漏水，主人房外墙漏水。三个漏水点与荔湾区建设局给原告的信息公开有说明。客厅、饭厅、主人房厕所、过道都是大理石反碱。被告为查明漏水原因，把客厅、饭厅大理石挖出，后因为反碱原因把所有大理石挖出。房间木地板空鼓翘起来，走路走上去好像在飘。最后被告把所有木地板都挖了。多处墙壁空鼓，电线零线、插头插错。被告同意修复后再交楼，但被告修复进度非常缓慢。后因记者就楼盘问题采访原告，才加快了修复进度。这些质量问题导致原告无法入住，根据中院2008年发布的审理商品房纠纷指导意见，因质量问题导致无法入住，构成迟延交楼。被告在商品房买卖合同主合同与补充协议都约定了永久供电、供水、供气作为交楼条件，这在广州市10年来省高院、市中院的判例都是这样规定的，是必须的居住条件。省高院2012年民事审判会议纪要也规定。原告从广州市供电局（95598）咨询获知涉案楼盘在2020年3月11日才取得永久供电。咨询广州市燃气集团有限公司（96833）答复涉案楼盘在2019年11月28日才取得永久供气。自来水公司答复案涉楼盘最迟取得永久供水是在2019年11月。因此原告起诉要求：1、请求判令被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日万分之二的标准，已收房款7070491元为本金，支付从2019年1月21日起至2019年8月30日止共计为313930元）。2、请求判令被告承担本案诉讼费。被告广州融方置业有限公司辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告已在约定期限内通知并安排原告收楼。根据原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十三条约定，被告应在2019年1月20日前向原告交付涉案房屋。2019年1月16日被告发出收楼通知书到达原告，通知原告于2019年1月20日办理收楼手续。原告在起诉状对此事实予以承认，称“合同约定的交楼期限届满后，原告前往办理收楼手续”。因此，被告已在约定期限内安排原告收楼。被告通知原告收楼时，案涉房屋符合交付条件及交付标准。依据双方签订的《广州市商品房买卖合同》“补充协议”第六条第三款约定，案涉房屋的交付条件及交付标准为：1、该商品房项目工程竣工验收合格；2、该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用消防验收意见；3、满足燃气、用水、用电及通邮等基本居住条件；4、《房地产质量保证书》；5、《房地产使用说明书》；6、《临时管理规约》或《管理规约》。被告提供的证据足以证明案涉房屋在被告通知原告收楼时符合上述交付条件及交付标准。原告未在约定的验收期间内提出书面异议，应视为案涉房屋质量合格，符合交付条件及交付标准，原告同意接收。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》“补充协议”第六条第四（一）项约定，原告应在收楼通知书后按收楼通知书的验收日期对该商品房进行验收，原告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在验收期限届满之日起2日内在验收记录外另行向被告提交书面异议函件，逾期不提出，视为原告无异议，同意接收该商品房。因此被告已在约定的期限内通知并安排原告收楼，且案涉房屋质量合格，符合交付条件及交付标准，原告亦未按合同约定提出书面异议，故视为被告已依约将涉案房屋交付给原告，不存在迟延交楼的情形。被告对案涉房屋维修的期间不应视为迟延交楼时间。依据《广州市商品房买卖合同》“补充协议”第六条第四（三）、（四）、（五）项，案涉商品房主体结构质量合格，未有严重影响正常居住使用的重大质量问题情况下，原告收房时发现的质量问题可要求被告维修，被告对案涉房屋进行维修的期间不视为迟延交楼。原告不得以此属于保修范围的质量问题拒绝收房，否则原告自行承担逾期收房的责任。买卖合同约定的价款之外的款项是装修款，并不是房款。合同约定的4863027元的房款是包括装修款，原告后续再委托被告对装修进行升级，故合同约定外的200多万并不是购房款，是升级装修服务款。补充协议第六条第三款，对交房条件及房屋交付时的资料进行了相应的补充变更。交付时的验收也做了相应的调整。这也是符合合同法第158条规定。被告没有逾期交房，即使认为被告有违约，原告主张的违约金标准过高，应予以调整。被告在买卖合同约定的期限内通知原告收楼，且案涉房屋经验收合格，客观上符合买卖合同约定的交付条件和交付标准，因此被告没有违约，原告不收楼与被告无关。经审理查明：原告与被告于2018年3月13日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：被告将珠江金茂府自编7栋X层XXX号房即荔湾区金钰街18号（7号楼）XXX房（涉案房屋）以人民币4863027元出售给原告；被告应当在2019年1月20日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用，并在验收交接时提供下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等；被告如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过210日的，被告应自合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。原告未按被告书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房已实际交付原告，此后产生的一切费用、风险及法律责任由原告承担。合同第二十五条约定：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由被告负担，但因原告使用不当或不可抗力等非被告原因造成的问题除外。被告应在收到原告通知后5日内履行保修义务；被告对保修责任有异议的，应在收到原告通知后5日内通知原告。原、被告双方委托双方认可且有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。在合同附件七《补充协议》第6.3条约定：被告应在合同第十三条约定的交付期限届满当日（或收房通知书规定的收房之日，两者以先到时间为准），将符合下列条件的商品房交付原告：该商品房项目工程竣工验收合格、该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见、满足燃气、用水、用电及通邮等基本居住条件、《房地产质量保证书》、《房地产使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。被告将上述交付资料该商品房项目工程竣工验收合格、该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见的原件存放于收楼处以备原告查验，无需向原告提供上述资料的复印件。被告将上述资料存放于收楼处备查即视为已向原告提供了有关该商品房的交付资料，原告不得以此为由拒绝收楼且被告不承担由此产生的逾期交楼责任。原告收楼时认为被告未出示上述交付资料或出示的交付资料或出示的交付资料不完整的，应当在收楼当日在验收记录外另行向被告提交书面异议函件，否则视为原告认可被告出示的交付资料符合合同及补充协议的约定。在《补充协议》第6.4.3条约定：在该商品房主体结构质量合格且未严重影响正常居住使用的前提下，原告在收房时发现该商品房存在质量问题的，原告有权要求被告进行维修，被告核实情况后如属实的应及时给予以解决，维修期间不视为逾期交房，原告不得以此属于保修范围的质量问题拒绝收房，否则原告自行承担逾期收房的责任。在《补充协议》第6.4.4条约定：收楼时，因天然产品或客观原因导致石材（如有）、木门、天花等所产生的色差、纹理、不平、细缝的大小及门窗个数、位置、开关方向在符合国家相关验收标准的前提下，原告应予接受，原告不得以此拒绝收房或要求维修，否则原告自行承担逾期收房的责任。在《补充协议》第6.4.5条约定：原告确认，该商品房存在的缝隙、空鼓、渗漏等质量问题均不属于严重影响该商品房正常居住使用的重大瑕疵，原告不得以此为由拒绝、拖延办理收房手续，否则原告自行承担逾期收房的责任。原告有权要求被告进行维修，被告核实情况后如属实的应及时予以解决，维修期间不视为逾期交房。原告同意被告履行上述维修义务后，不再作任何补偿。上述合同和协议签订后，原告依给向被告支付房款4863027元、建筑服务*装饰服务费2207464元。被告于2019年1月14日向原告发出《珠江金茂府收楼通知书》，通知原告在同年1月20日办理收楼手续。原告对被告交付的房屋是否符合约定及装修质量提出异议，至2019年8月30日原告才领取房屋钥匙。庭审中，被告对原告提供如下证据有异议：1、房屋查验咨询报告，被告认为该证据是原告单方委托第三人机构出具，且该第三方与原告有利害关系。该证据载明的查验时间是2019年8月5日。该证据14页查验声明第三条载明本报告无骑缝“业务专用章”或公章及落款无“业务专用章”或公章无效，该证据不具备形式要件。该证据载明的案涉房屋质量问题，都是诸如门扇关闭晃动、空鼓等细微瑕疵，并不影响原告入住。2、照片（证据4-30），被告对该证据三性不认可，该证据储存于原告称其妻子手机中，照片经过修改、编辑，不是原始数据。3、光盘（证据33）：被告认为原告未提供证据证明该组证据的拍摄对象是涉案房屋。4、购房付款表、认购书，被告认为购房总款指购房款和装修款的总和，该组证据不能证明装修款是购房款的一部分。5、政府信息公开申请告知书、前期物业服务协议、供电咨询录音及光盘、供气咨询录音及光盘、供水咨询录音及光盘、案例11例，被告不确认真实性，原告没有提供原件。6、微信聊天记录，被告确认与第三人的聊天记录中的一方为其员工，不能对语音部分真实性予以确认及是否存在删减情形，且有关内容为被告为履行维修义务与第三人沟通，不能认定为被告同意原告在涉案房屋维修完毕后收楼。原告对被告提供的如下证据：1、竣工联合验收意见书、竣工验收备案、建设工程规划验收合格证、建筑功能指标规划验收明细表、建筑工程竣工验收报告、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设工程消防验收意见书，拟证明案涉商品房项目在2019年1月20日前已验收合格。原告认为涉案房屋通过了单项验收，但不具备约定、法定交楼条件。2、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书、竣工报告）、表后给水系统验收记录表（没原件，原件在自来水公司）、客户受电工程竣工检验意见书、通邮申请表，拟证明案涉商品房项目在2019年1月20日前已通气、通水、通电、通邮。原告认为广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书、竣工报告）、客户受电工程竣工检验意见书、通邮申请表的真实性没有异议、表后给水系统验收记录表没原件，对真实性有异议。广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书、竣工报告）的关联性不确认。据我方向燃气集团公司调查得知，案涉房屋直到2019年11月28日才具备永久供气及居民用气，具备合同约定的供气交楼条件。对客户受电工程竣工检验意见书关联性不确认，只表明工程完成，不能证明被告与供电局签订了供电合同以及安装一户一表。该表的送电日期是空白，说明是还没有送电。经原告向广州市供电局95598咨询，案涉房屋在2020年3月11日才取得居民用电，即永久用电。表后给水系统验收记录表关联性不确认，根据合同12条约定，永久供电供水供气应该由公共服务单位出具的证明文件才能证明被告具备了约定及法定交楼条件。在诉讼中，原告称因为广州的限购政策，主合同约定购房款是4863027元，被告又让原告签订了一份绿色升级合同，金额是2207464元。签订该合同后，被告没有把该合同原件给原告。原告每次交款，被告都是开具房款收据给原告。被告确认该费用是原告委托被告对装修进行升级而收取的费用。升级装修标准要看具体合同约定。本院要求被告提供收取原告2207464元的《绿色升级合同》文本，但被告没有提供也没有说明原因。另，2020年6月12日广州市自来水有限公司南区供水分公司复函本院，证实广州融方置业有限公司为珠江金茂府申请了4只口径为DN150的永久水表。其中出厂编号为E-862650546的水表安装日期是2018年8月29日；编号为E-87234605和E-86225027的水表安装日期是2018年12月26日；编号为E-84124086的水表安装日期是2019年10月10日。2020年7月1日广州燃气集团有限公司复函本院，证实广州市荔湾区珠江金茂府自编7栋第7号楼现门牌广州市荔湾区金钰街18号（7号楼）燃气工程于2019年1月3日复验合格。原告对上述复函没有异议。被告不清楚广州市自来水有限公司复函中水表出厂编号对应是哪个表号，涉案楼盘在2019年1月20日前已通气。本院认为：原告在向被告购买案涉房屋时，签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，另原告向被告支付名为建筑服务*装饰服务费2207464元，但原告称其签订绿色升级合同后，被告没有将合同文本交给原告。且被告也没有按法院的要求提供该合同审查。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的判断，本院采信原告的主张。被告与原告签订的买卖合同除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告向被告支付名为建筑服务*装饰服务费2207464元，并非合同双方当事人的真实意思表示。原告与被告签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为被告，原告无需再行与被告就案涉房屋签订装修合同。该款项实为将涉案房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款4863027元，一部分为装修价款2207464元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，该约定应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为7070491元。根据原、被告双方签订的附件七《补充协议》第6.3条时已经对《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条房屋交付时的有关资料进行了变更约定。从被告提供的《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》等一系列证明文件显示，被告在按期向原告交付涉案房屋的时候已经取得相关的文件资料，证明涉案房屋所在楼盘符合约定的交付使用条件。况且，原告在收楼当日没有提交书面异议，视为原告认可被告出示交付资料符合双方的约定。涉案房屋取得了广州市建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书，满足了燃气、用水、用电及通邮等基本居住条件。原告主张被告所交付的涉案房屋不具备使用条件问题。虽然原告提供相关的照片证明涉案房屋存在装修瑕疵，但原告有权依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务要求被告进行修补，被告向原告交付该商品房时间不因此而顺延，原告不得拒绝收楼。因此，原告请求被告支付延迟交楼违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王美舟全部诉讼请求。本案受理费2973元，由原告王美舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十月二十一日书记员  谢绮雯