文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初21664号原告：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市两江新区财富大道****，统一社会信用代码915000002028124538。法定代表人：唐峻，董事长。委托诉讼代理人：陈才，重庆中向律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卓林，重庆中向律师事务所律师。被告：重庆涛松建筑劳务有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区曾家镇中心街**附3-1统一社会信用代码91500106MA5U5D6C22。法定代表人：张永忠，董事长。原告重庆高科集团有限公司与被告重庆涛松建筑劳务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法由审判员李逸豪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆高科集团有限公司的委托诉讼代理人陈才、刘卓林，被告重庆涛松建筑劳务有限公司的法定代表人张永忠出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆高科集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付截止至2020年6月12日的房屋租金共计544031.12元。并支付相应违约金计算方式详见原告提交的附件3）；2.请求判令被告立即搬离所承租的房屋，并支付占用房屋期间的使用费；3.请求确认原告有权按《房屋租赁合同》第十二条第二款之约定将被告占用的房屋腾空，由此产生的相关费用由被告承担；4.请求判令本案的诉讼费、律师费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年7月24日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告，租赁面积为1131.88平方米，租赁期限为2019年8月1日至2022年7月31日，按季度缴纳租金，其中2019年8月1日至2020年7月31日的租金标准为65元/平方米/月。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，但从2019年10月10日起被告再未按约定及时履行支付租金的义务，原告为此多次发函给被告催交租金并要求搬离，但被告未再支付租金，也未搬离房屋，被告的行为已经严重构成违约，为维护原告合法权益，故起诉。被告重庆涛松建筑劳务有限公司辩称：租赁合同是用公司的公章加盖，公司为了拓展业务，把公司公章交给项目部刘世泉、张学柱、严中书，他们三个是项目负责人，用章需告诉公司，出具有明目单项法人授权委托，该租赁合同签订前未到公司开单项授权委托。公司与各项目部之间，经营一直都是自负盈亏，项目部办公室都是自行租赁，自行经营，自行解决租赁等费用。故原告应该向项目部主张权利，不应由被告承担责任。对原告的诉讼请求第三项有异议，由原告自行组织搬离会导致原告搬离费用、保管费用过高，对被告屋内办公用品随意折价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人无异议的证据，包括房屋租赁合同、接房通知书、还款承诺书、解除租赁合同的函告、申通快递单、快递查询情况、民事委托代理合同、重庆三峡网上银行业务专用凭证、律师费发票，本院予以确认并在卷佐证。对被告举示的与刘世泉的通话录音，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2019年7月24日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于重庆市渝北区XXX路XX号X幢XX楼-X号的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告办公使用，租赁面积为1131.88平方米，租赁期限为36个月，自2019年8月1日至2022年7月31日，按季度缴纳租金，其中2019年8月1日日至2020年7月31日的租金标准为65元/平方米/月。在原告交付房屋给被告前，被告应先支付第一个租赁年度第一期的租金给原告，在前一期租金到期前20天，一次性支付下一期的租金。同时约定，为保证本合同的履行，被告应于合同签订之日向原告交付履约保证金243331.56元。被告未按合同约定交纳租金，逾期在30日以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日（包括30日）的，每逾期1日，被告须向原告支付逾期应付款万分之六的违约金，同时原告有权单方解除合同、收回房屋、没收履约保证金，原告有权随时停止有关水、电、气及其他能源、设施、设备等的供应，因此造成的后果由被告自行承担；被告违反本合同约定，应当承担原告实现债权的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、担保费、保全费。关于房屋的交还，双方约定，被告应于租赁期届满、合同解除或终止之日向原告交还该房屋，经原告验收确认后，交房手续完成；原告有权在被告未依本合同约定交还房屋时，选择由公证人员、律师或无利害关系的第三方在场的前提下，开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，原告对因此而引起的损坏不承担责任；对于可移动的物品，原告在搬出后有权就该等物品向被告收取仓储费用，如被告未在原告通知的期限内领取物品，视为被告放弃该等物品的所有权，原告有权按照原告认为适当的方式处置该等物品，在上述过程中发生的公证费、律师费由被告承担。合同签订后，双方于2019年7月30日办理了房屋交接手续，被告按合同约定支付了第一期租金。2019年10月10日起，被告未按约定支付下一期租金，被告于2020年4月15日出具《还款承诺书》，主要载明：被告从2019年11月1日起未付租金，承诺于2020年4月30日前将所有欠款全部付清并再支付（2020年）5月至10月租金，如未按承诺执行，愿按照合同约定承担相应法律责任。2020年6月11日，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的函告》，主要载明：因被告未按约定支付租金，原告正式函告被告解除原合同，并要求被告于收到本函告7日内补交租金并腾退房屋，或履行支付租金的义务。该函告于2020年6月12日邮寄送达被告方，收件人王成。另查明，原告为聘请律师代理本案，支出律师费12000元。庭审中，原告陈述：现在案涉房屋内确有人使用，但原告方并未将案涉房屋租给另外的公司。被告陈述：听项目经理刘世泉说，现在房屋是一个投资公司在使用，这个投资公司是刘世泉喊来用房屋的，业主知道这个事。关于违约金标准问题，被告陈述，租赁合同是刘世泉出面签的，不清楚违约金标准是怎么约定的，由法院审查。本院认为，第一，关于租金。本案中，原被告双方于2019年7月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告将案涉房屋依约出租给被告后，被告应依约向原告支付租金。被告主张公司将公章交给项目部，用章需出具有名目的单项法人授权委托，与各项目部之间自负盈亏等约定，系被告与其项目部之间的内部管理关系以及责任划分约定，不具有对外效力，被告公司在租赁合同以及《还款承诺书》上盖章确认，已经表明被告认可其效力，应当按照合同约定承担相应违约责任。《还款承诺书》已明确被告从2019年11月1日起未付租金，故被告应支付原告2019年11月1日起至合同解除之日期间的租金。本案中，根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权单方解除合同。现原告已通过邮寄方式向被告送达《关于解除租赁合同的函告》，该函告收件人王成，系租赁合同中被告指定的联系人，该解除通知到达被告的时间为2020年6月12日，双方合同已于2020年6月12日解除。故被告应支付原告的租金金额为：2019年11月1日至2020年1月31日期间220716.6元（1131.88平方米×65元/平方米/月×3个月）；2020年2月1日至2020年4月30日期间220716.6元（1131.88平方米×65元/平方米/月×3个月）；2020年5月1日至2020年6月12日期间103001元（1131.88平方米×65元/平方米/月×1个月+1131.88平方米×65元/平方米/月÷30天×12天，四舍五入到元），总计544434.2元。故对原告要求被告支付2019年11月1日至2020年6月12日期间租金共计544031.12元的请求，本院予以支持。第二，关于违约金。根据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告逾期支付租金未超过30日的部分，根据合同约定，每逾期1日，被告须向原告支付逾期应付款万分之五的违约金（即年利率18.25%）；已经超过30日的部分，每逾期1日，被告须向原告支付逾期应付款万分之六的违约金（即年利率21.9%）。合同约定的两项违约金标准均明显高于因被告迟延支付租金给原告所造成的实际损失，本院酌定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%作为计算标准。双方合同约定在前一期租金到期前20天，一次性支付下一期租金，而原告主张违约金的起算时间分别为2019年10月11日、2020年1月11日、2020年4月11日，基数分别为220716.6元、220716.6元、102597.92元。经本院核算，2019年10月11日应支付的当期租金为220716.6元，2020年1月11日应支付的当期租金为220716.6元，2020年4月11日应支付的当期租金为103001元，故本院对原告的该主张此予以支持。具体计算标准为：以220716.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准，从2019年10月11日起至计算至付清为止；以220716.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准，从2020年1月11日起至计算至付清为止；以102597.92元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准，从2020年4月11日起计算至付清为止；第三，关于判令被告立即搬离及房屋占有使用费。根据双方陈述，租赁合同解除后，被告未及时搬离房屋，房屋仍有人使用。而被告自诉现房屋系由被告项目部人员刘世泉喊来的公司在用，即现案涉房屋仍由被告支配使用。根据合同约定：被告应于合同解除之日向原告交还房屋；在占用房屋期间，被告需按日支付相当于合同项下租赁期限届满或终止时日租金的130%使用费给原告。本案合同于2020年6月12日解除，对应日租金标准为2418.81元（220716.6元×4个月÷365天），故对原告要求被告立即搬离房屋的主张，本院予以支持；对要求被告自2020年6月20日开始，按日2418.81元的为标准向原告支付占用房屋期间的使用费的主张，本院予以支持。计算方式为以2418.81元/天为标准，自2020年6月20日起计算至搬离案涉房屋为止。第四，关于确认原告有权按合同约定自行将被告占用房屋腾空并由被告承担相关费用。原被告双方在合同中关于原告可自行腾空房屋的约定，实为若被告未自行搬离房屋，那么被告同意由原告（而不是由第三方）来替代履行的约定。现原告既已诉请由法院判令被告搬离，则若被告在生效法律文书确定的搬离时间届满后仍未搬离时，方才适用该约定。根据《最高人民法院关于适用的解释》五百零三条的规定，由原告替代履行的前提条件现尚未成就。同时，由于原告目前并未组织搬离，公证、保管、律师费用等尚未发生，故对原告的该项主张，本院不予支持。第五，关于律师费。根据双方《房屋租赁合同》约定，被告违反本合同约定，应当承担原告实现债权的费用，包括但不限于律师费等，原告为聘请律师代理本案，支出律师费12000元，有《法律服务委托合同》、律师费发票、转账凭证为证，故原告请求被告支付其律师费12000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆涛松建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆高科集团有限公司支付2019年11月1日至2020年6月12日期间的租金544031.12元；二、被告重庆涛松建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆高科集团有限公司支付迟延支付租金的违约金。计算方式为：以220716.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准，从2019年10月11日起至计算至付清为止；以220716.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准，从2020年1月11日起至计算至付清为止；以102597.92元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准，从2020年4月11日起至付清为止；三、被告重庆涛松建筑劳务有限公司于本判决生效之日起立即搬离原承租房屋，并向原告重庆高科集团有限公司支付房屋占有使用费。计算方式为：以2418.81元/天为标准，自2020年6月20日起，计算至搬离案涉房屋时止；四、被告重庆涛松建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆高科集团有限公司支付律师费12000元；五、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11431元，减半收取计5715.5元，由被告重庆涛松建筑劳务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  李逸豪二〇二〇年十月二十九日书记员  柯雪梅