广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初35028号原告（反诉被告）：陈士华，男，证件号码×××0（1），住址：深圳市宝安区，系中国香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘九州，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美骄，广东广和律师事务所。被告（反诉原告）：深圳市宝安区兴华实业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝安大道西侧兴华花园4栋703号。法定代表人：刘仁宣。委托诉讼代理人：申湘红，广东深天正律师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，广东深天正律师事务所律师。原告陈士华诉被告深圳市宝安兴华实业有限公司、邹林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘九州、陈美骄，被告深圳市宝安区兴华实业有限公司的委托诉讼代理人申湘红、张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将深圳市宝安区兴华花园5栋405号房产（购买价人民币147760元）转移登记至原告名下；2、判令确认深圳市宝安区兴华花园5栋405号房产归原告所有；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2002年2月23日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的深圳市宝安区兴华花园5栋405号房产（以下简称涉案房产），价款为人民币147760元，价款在签订合同时一次性付清；被告应在合同生效后7日内向深圳市房地产权登记机关办理备案登记，在2002年6月30日前将涉案房产交给原告使用，并应在取得工程竣工验收证明之日起150日内书面通知原告共同申请办理房地产转移登记。合同签订后，原告当日就付清了价款，被告则在2002年6其10日办理了备案登记，并在2002年6月30日前将涉案房产交给原告使用，但一直未通知原告办理转移登记。据了解，涉案房产早已具备办证条件，被告应当通知并协助原告办理转移登记。被告答辩称，涉案房产我方与原告没有发生过买卖，现在原告所提交的买卖合同是虚假的，印章并不是我方公司的印章，所以该合同即便当时进行了所谓的备案，有可能当时的股东利用股东的便利私刻了公章，进行违法备案的行为，且就涉案房产原告从来没有支付过一分钱的房款，如果是真实的买卖行为，除了支付房款，我方开具收据，并且开具付清房款证明，办理房屋入伙通知书等手续之外，是属于正常的房屋买卖合同所必须要发生的，但本案中上述情形无一发生，足以证明我方从来没有把房屋卖给原告的意思表示的行为；二、该房屋之所以被原告长期占用，是基于在2003年当时房屋建成后，一下子不可能将房屋卖出，当时被告公司的主要负责人为了避免涉嫌一些债务的问题，所以将没有卖出的房屋分散到股东的名下，由股东进行代持。涉案房屋正是由原告的父亲陈强（系被告公司的股东）找到原告进行代持，但事实上房屋由代持股东给其家人使用，当时并没有签订任何的代持协议。事实上涉案房屋是基于上述原因，一直由原告在进行居住，在居住的行为并不意味着被告将房屋卖给或送给本案的原告或被告的股东，所有权依然属于被告所有，被告认为需要的时候随时将房产收回，因对方无偿居住了该房产。综上，我方认为原告的几项诉求是没有任何依据的，请求法庭予以驳回。被告提出反诉请求：一、请求依法判决解除我方与原告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；二、请求依法判决原告将宝安区宝安大道40号兴华花园5栋三单元405房回复原状并返还给我方；三、请求依法判决原告向我方支付房屋占有使用费126000元（房屋使用费暂按3500元/月计算，自2016年12月起暂计至2019年12月，余下计至原告实际返还房屋之日止）及利息（利息以126000元为基数无，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自反诉之日起计至原告清偿之日止）；四、本案诉讼费、评估费由原告承担。事实与理由：2002年2月23日我方与原告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》并非双方的真实意思表示，且合同从未履行。我方开发建设涉案兴华花园物业过程中对外产生了纠纷，为了保全我方公司资产我方股东决定将兴华花园部分物业与我方股东亲戚签订预售合同并做了备案登记，但我方与原告并无房屋买卖的意思。原告也根本没有支付过任何购房款，涉案的预售合同自始至终没有真实履行过。本案原告，系我方股东陈强之子，因股东内部出现分歧，股东陈强就让原告一直霸占涉案房屋，而我方因为经营不善，已经被吊销了执照，故股东内部问题自始至终没有解决，原告一直强占着涉案房屋。后涉及本案，原告罔顾事实，要求将涉案房屋过户至其名下并据此提请诉讼，其诉讼理由明显不符合常理，其意图本身亦已经切实损害了我方的合法权益。我方请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持我方的请求。庭审中，被告撤回第一项反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称，一、双方的买卖关系真实合法有效，预售合同也备案登记，后来在2006年办理初始登记时，被告提交的分户汇总表又再次由产权登记中心了进行备案登记；二、原告是根据合法有效的合同合法占有房屋；三、被告即使享有解除权，也因为超过了法律规定的期限而归于消灭，法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条；四、关于被告对内地居民采集表所提出的质疑，2008年1月20日是采集时间，而非入住时间。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年2月23日，被告作为卖方，原告作为买方，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：1、买方购房兴华花园第5栋405号房，位于四层，用途为住宅，建筑面积92.35平方米；2、按建筑面积计算，单价为1600元/平方米，总金额为147760元；3、卖方须于2002年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用；2019年10月10日，深圳市不动产登记中心出具《不动产权资料电脑查询结果表》，确认被告深圳市宝安兴华实业有限公司系宝安区西乡街道共乐村兴华花园5栋的权利人，登记类型为初始登记，核准日期为2006年5月29日。庭审中，原告主张原告通过购买取得涉案房产，并自2002年6月开始使用涉案房产至今，期间涉案房屋的各种使用费用均由原告支付。要求被告将涉案房屋过户至原告名下。被告对原告的主张不予认可，主张原告提供的《深圳市房地产买卖合同（预售）》并非原被告的真实意思表示，原告从未支付过购房款，合同从未真实履行。由于原告的父亲陈强系被告的股东，由于被告公司股东之间出现纠纷，陈强即让原告占用涉案房屋至今。被告反诉要求原告返还涉案房产并支付占有使用费。本院认为，原告以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，要求被告按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定将涉案房产过户至原告名下，被告对涉案合同的效力不予确认，抗辩称涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的签订并非基于原、被告的真实意思表示，原告从未支付过购房款，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》从未实际履行。关于涉案合同的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。被告深圳市宝安兴华实业有限公司主张涉案合同的签订的意思表示不真实，本院认为，所谓意思表示不真实，是指行为人表示要追求的某种民事后果并非其内心真正希望出现的后果，也可简单的理解为凡是违背当事人真实意愿的民事行为，即构成意思表示不真实的民事行为。就当事人之间而言，不真实的意思表示是无效的民事行为，本案中，原告主张涉案房产系因房屋买卖关系交付给原告使用，并提供《深圳市房地产买卖合同（预售）》，要求被告将涉案房产过户至原告名下。结合本院查明的事实，第一、原告主张其系涉案房屋实际权利人，被告深圳市宝安兴华实业有限公司对此不予确认，主张涉案房产并非原告所有，系原告的父亲陈强代被告公司代持，原告从未支付过购房款，涉案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》并非双方的真实意思表示。本院认为，原告主张其通过现金方式支付购房款，但未提供任何有效证据证明其主张，被告对原告的主张亦不予确认，原告依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告的主张不予采纳；第二、原告主张其基于房屋买卖关系占有使用涉案房产，但未提供任何证据证明其在提起诉讼之前曾要求被告配合办理涉案房产的转移登记手续，这明显不符合房屋买卖合同惯例及常理；第三、庭审中，被告主张原告的父亲陈强系被告公司的股东，原告对此未予否认，被告针对原告的诉求抗辩称原告占有使用涉案房产系陈强作为股东代公司代持。综上，原告提供的证据未能证明原告的主张，被告当庭又提出足以反驳原告主张的抗辩，综合原告未能提供任何证据证明其曾向被告支付购房款，原告的父亲陈强又系被告公司的股东的特殊身份，都可以认定本案中所争议的房屋并非因买卖关系交付给原告使用，故涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的签订并非原、被告的真实意思表示，意思表示不真实的民事行为系无效民事行为，故涉案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》应为无效。原告基于无效的《深圳市房地产买卖合同（预售）》要求被告深圳市宝安兴华实业有限公司配合办理房屋转移过户登记，无事实和法律依据，本院不予支持。因涉案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，被告反诉要求原告返还涉案房产的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。关于被告反诉请求原告支付房屋占有使用费的诉求。本院认为，被告确认涉案房屋系原告的父亲陈强代被告公司代持，并由被告交由原告使用，庭审中，被告未提供任何证据证明被告对原告占有使用涉案房屋曾提出异议，故被告要求原告支付占有使用费的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈士华在本判决生效之日起十五日内向被告深圳市宝安兴华实业有限公司返还位于宝安区；二、驳回原告陈士华的诉讼请求；三、驳回被告深圳市宝安兴华实业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3255元，由原告负担。反诉受理费元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 何  冰  清人民陪审员 黄  满  银人民陪审员 王    萍二〇二〇年十月十日书 记 员 谢晓帅（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。