贵州省长顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2729民初855号 原告：姜海涛，男，1987年5月27日生，布依族，住贵州省长顺县。 委托诉讼代理人：谢德华，贵州仁义律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：长顺县林强房地产开发有限责任公司，住所：贵州省黔南州长顺县长寨街道办事处长兴中路，统一社会信用代码：91522729MA6H430898。 法定代表人：潘文芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁昌浩，贵州贵达律师事务所律师。 原告姜海涛与被告长顺县林强房地产开发有限责任公司（以下简称“林强房地产开发公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于同年9月7日公开开庭进行了审理，原告姜海涛及其委托诉讼代理人谢德华，被告林强房地产开发公司的委托诉讼代理人袁昌浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜海涛向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告签订的《商品房现房买卖合同》无效；2．依法判决被告退还原告购房款500000元，并赔偿原告损失19937.50元（500000元×4.35%／年÷12个月×11个月＝19937.50元），合计：519937.50元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月29日，原告（买受人）向被告（出卖人）交纳定金100000元，购买被告开发的位于长顺县，双方于2019年9月30日签订《商品房现房买卖合同》。合同约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于交结房款时抵作商品房价款。房屋建筑面积190㎡，单价4000元／㎡，总价款760000元。付款方式为分期付款，买受人应当于2019年9月30日在签订本合同时支付出卖人100000元整，作为房款并计入总价，2019年11月1日支付150000元整，作为房款并计入总价，二层封顶支付100000元整，作为房款并计入总价，剩余房款410000元整，在出卖人交房办证后一个月内一次性支付，交房时间为2020年6月1日。原告通过银行转账、支付宝方式分别于2019年9月29日、2019年9月30日、2019年11月1日、2019年11月8日、2019年11月9日向被告及其顺泽大酒店项目部总负责人潘文勇打款9笔，金额共计500000元，被告出具收条4张给原告，证明收到原告购房款500000元。此后，被告的商品房大楼修建迟缓，主体工程基本没有大的变化，到2020年6月1日按合同约定应当交房时，被告的房屋修建还未超二楼，严重不诚信。此后，原告多次找被告商量退款事宜，被告虽然同意退款，但要收取原告每年5%一8%的房屋销售费用，并且以各种借口拒绝退款。原告认为，本案合同名为现房买卖，实为期房买卖，因为签订合同时，主体工程都还在整理基础，根本不存在现房，到目前为止，现房都不存在，不符合建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现房销售条件，现房买卖关系不成立。本案《商品房现房买卖合同》实际上是商品房预售合同，但被告未依法取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得预售许可证的商品房预售合同，应当认定无效，本案合同应当认定为无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同被认定无效后，被告应当返还原告购房款500000元，还应当赔偿原告因此受到的损失，损失按同期银行贷款利率计算为19937.50元，合计519937.50元。为了维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，向人民法院起诉，请依法判决。 被告林强房地产开发公司辩称，1．商品房在购买时的现状原告是知道的，买卖合同是双方真实意思表示，合同合法有效；2．合同应该继续履行，原告要求退款及赔偿损失应予驳回；3．即便合同要解除或者无效，那么因为该房销售产生的8%的销售费用即60800元（以760000元为基数计算）应该由原告承担。 原告围绕其诉讼请求依法提交以下证据供法庭质证： 1．原告身份证复印件、被告网络企业信息资料截图。拟证明原、被告身份的基本信息； 2．商品房现房买卖合同。拟证明原、被告具有商品房买卖合同关系； 3．打款记录清单、收据、收条原件。拟证明原告向被告及其被告商品房负责人支付购房款500000元的事实； 4.2020年7月4日拍摄的现场照片。拟证明截至2020年7月4日，原告的房屋工程主体还未修建到3楼，证明被告不具有现房销售的条件。 经质证，被告的委托诉代理人对上述证据1.4.的真实性、关联性、合法性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对证据2.3.的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到支持原告诉讼请求的目的。本院审查认为，上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 被告林强房地产开发公司未向本院提供证据供质证。 根据当事人的陈述，结合本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告林强房地产开发公司于2018年7月9日注册成立，开发位于长顺县，2019年9月29日，原告向被告交纳定金100000元，购买被告开发的位于长顺县，双方于2019年9月30日签订《商品房现房买卖合同》，合同约定，出卖人林强房地产开发公司将位于顺泽大酒店商品房大楼2层207号商业用房一套出卖给买受人姜海涛，土地用途为商业用地，该商品房性质为商铺，建筑面积190㎡，单价4000元／㎡，总价款760000元。付款方式为全款分期付款，即于2019年9月30日在签订本合同时乙方支付100000元，2019年11月1日支付150000元，二层封顶支付100000元，剩余房款410000元，在甲方交房办证后一个月内一次性支付。交房时间为2020年6月1日。如甲方未按时交房，按照已交纳的房款每日按0.03%计算违约金，如甲方在办理证件后一个月内，乙方未在约定期间向甲方支付剩余房款，按照双方约定条款履行剩余总房款每日按照0.03%来计算违约金。原告于2019年9月29日向林强房地产开发公司支付认购款100000元，此后原告陆续向被告及其顺泽大酒店项目部负责人潘文勇通过银行转账、支付宝等方式打款。2019年9月30日，潘文勇出具《收条》，注明收到姜海涛购房款100000元；2019年11月1日，林强房地产开发公司出具《收据》，注明收到姜海涛交来顺泽大酒店207号公寓部分尾款150000元；2019年11月8日，潘文勇出具《收条》，注明收到姜海涛购房款150000元，并加盖林强房地产开发公司印章，上述款项合计500000元。案涉工程进展缓慢，截至2020年6月1日合同约定的交房日期时，被告的房屋修建还在二层，不具备交房的条件。原告因此请求退款未果，引起诉争。 另查明，双方当事人在签订《商品房现房买卖合同》时，该项目尚在整理基础，至庭审结束时被告仍未取得商品房预售许可证明，原、被告签订合同时被告仅向原告出示了公司营业执照。 本院认为，所谓现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。原、被告在签订《商品房现房买卖合同》时，该项目尚在整理基础，并不具备现房买卖的条件，双方签订的《商品房现房买卖合同》实为《商品房预售合同》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告起诉后被告仍未提交取得商品房预售许可证明，因此，原、被告签订的《商品房现房买卖合同》无效，买受人姜海涛可以请求返还已付购房款。因双方在签订买卖合同时，原告明知该工程项目的现状仍处于整理基础状态，在被告仅出示营业执照，未提供土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等可以预售房屋的证明文件时，仍与被告签订了买卖合同，未尽到合理的审慎注意义务，无证据证明被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故原告主张赔偿损失的请求不能成立。被告抗辩若返还原告购房款后应扣除8%的销售费用，因合同没有约定，且未提供证据证明该项费用的发生，故该抗辩理由不能成立。 综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告姜海涛与被告长顺县林强房地产开发有限责任公司于2019年9月30日签订的《商品房现房买卖合同》无效； 二、被告长顺县林强房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告姜海涛购房款500000元； 三、驳回原告姜海涛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4500元（已减半收取），由被告长顺县林强房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 唐 敏 二〇二〇年十月二十一日 书记员 王金雪