贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6892号原告：朱小彦，女，1987年6月9日出生，汉族，住所地贵州省都匀市。原告：陈浩，男，1982年7月27日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。二原告委托诉讼代理人：刘坤，贵州公成律师事务所律师，执业证号：15201201710010014，特别代理。二原告委托诉讼代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师，执业证号：15201201510453977，特别代理。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码：9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：金千，女，1987年8月14日出生，汉族，住所地贵州省赫章县，该公司员工，特别代理。本院受理的原告朱小彦、陈浩诉被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告朱小彦、陈浩的委托诉讼代理人刘坤、戢骁，被告新世界公司的委托诉讼代理人金千到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱小彦、陈浩诉请：1、被告向原告交付位于贵阳市观山湖区金朱路1号的恒大金阳新世界4B地块第5,6号楼（6）1单元5层2号房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款1,346,551元为基数，按日万分之一的标准，自2018年10月31日起计算至实际交房之日止）；3、被告将恒大金阳新世界4B地块第5,6号楼（6）1单元电梯设备更换为符合《商品房买卖合同》附件六第六条约定的电梯并调试检验合格后交付原告使用；4、被告向原告赔偿违约金10,000元。事实及理由，2017年4月6日，原告向被告购买房屋，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-17-0580），约定原告以按揭贷款方式购买被告出售的位于贵阳市观山湖区金朱路1号的恒大金阳新世界4B地块第5,6号楼（6）1单元5层2号房屋。该商品房建筑面积共142.68平方米，总金额为1,346,551元。原告按约支付了首期款并办理房屋贷款，足额交纳相关费用。但被告并未按照《商品房买卖合同》约定的时间向原告履行交房义务，且被告安装的电梯并不符合合同约定，存在违约情况，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告新世界公司答辩称，1、我司于2019年5月10日取得竣工备案，于2019年9月6日取得交付备案，已符合合同约定的交房条件，原告可以尽快前往物业中心办理手续；2、原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议约定逾期交房违约金不得超过已付房款的2%，对于原告诉请第二项超过的部分不予认可；3、商品房买卖合同附件6第7条约定各设备的交付以实际交付为准，被告配备的电梯并未违反合同约定，且该电梯为公共部分，系全体业主共有，各原告无权提起各项诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，依据依法确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-17-0580），约定原告购买被告出售的位于贵阳市观山湖区金朱路1号的恒大金阳新世界4B地块第5,6号楼（6）1单元5层2号房屋，该房屋建筑面积142.68平方米，套内建筑面积120.55平方米，总价款1,346,551元。合同第十一条交付时间和条件约定：“（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：……（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条交接手续约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。”合同附件六装饰、设备标准的约定：“（双方还应当具体约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。但买受人明确表示不接收这部分装置、装修、装饰的，出卖人有义务对其加以拆除，并赔偿买受人因此而遭受的直接损失。……6、电梯：（1）电梯品牌名称：国产品牌电梯；（2）电梯速度：不低1.5米/秒；（3）电梯载重量：1,050千克；7、其他：……设备部分：（以相关职能单位批复/实际交付为准）……注：开发商有权根据实际情况以同等档次之材料及设备代替所列项目。”合同附件十二补充协议第五条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上诉逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”第六条约定：“双方同意本合同第十四条第二款补充如下：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段时间不视为延期交房。买受人不得以出卖人交付使用商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，以出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。”。合同签订后，原告按约足额支付了购房款及其他相关费用，但被告并未按照合同约定在2018年10月30日前将涉案房屋交付给原告，同时涉案房屋所在楼栋的电梯载重量为825千克。另，涉案房屋于2019年5月10日完成竣工验收备案登记，2019年9月6日取得贵阳市商品住房交付使用备案证书，本案开庭审理时被告向原告出示了前述材料。涉案楼栋连同原告在内共居住十户业主。涉案电梯系被告向上海三菱电梯有限公司购买，按照一般电梯市场报价，标准轿厢电梯1050千克报价比825千克报价上浮约5,000元人民币。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、付款凭证、照片、竣工验收备案登记表、贵阳市商品住房交付使用备案证书等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《商品房买卖合同》为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在庭审时向原告出示了竣工验收备案登记表、贵阳市商品住房交付使用备案证书，称涉案房屋已经满足合同第十一条约定的交付条件，可以交房，要求原告到相关地点办理手续，原告应当按照合同约定到被告处办理相关手续。根据被告庭审陈述及竣工验收备案登记表、贵阳市商品住房交付使用备案证书，可知截止2019年9月6日，涉案房屋才满足合同第十一条约定的交付条件，而被告是在本案开庭之日即2019年11月4日才在庭审过程中向原告出示前述材料，告知其可以办理相关交房手续，故逾期交房系被告原因导致，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。被告于2019年11月4日履行交房时出示材料义务，双方虽然对电梯有争议，但不影响涉案房屋正常交付，故被告的违约责任亦以2019年11月4日为限。被告辩称，按照合同补充协议第五条的约定，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，本院认为，违约金带有惩罚性质，在住宅作为公民重要财产的前提下，逾期交房的违约行为对房屋买受人的相关权益影响较大，且日万分之一的违约金按年利率计算为3.65%，低于一年期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，设置逾期交房违约金上限的行为不正当的减轻了出卖人的违约责任，该意见本院不予采纳。2018年10月31日至2019年11月4日共计369日，按照合同第十三条的约定，被告应当支付的违约金数额为1,346,551×1?×369≈49,687.73元。关于电梯，被告在质证中对涉案房屋楼栋电梯的照片无异议，表明被告亦认可涉案房屋楼栋电梯的载重量为825千克，不符合合同约定。被告辩称商品房买卖合同附件6第7条约定各设备的交付以实际交付为准，本院认为，合同附件六明确约定了电梯的速度及载重量，高层住宅中电梯是重要的配套设备，被告在未与原告协商达成一致意见的情况下自行将电梯更换为载重量较小的电梯，不符合《商品房买卖合同》附件六第7条“根据实际情况以同等档次至材料及设备代替所列项目”的约定，原告诉请要求被告将现有电梯更换为符合《商品房买卖合同》附件六第6条约定标准的电梯，系在被告履行瑕疵的情况下要求继续履行，但涉案楼栋的电梯井设计无法更换，原告对于更换电梯的诉请事实上无法履行。在本案的审理过程中被告提交了案外人上海三棱电梯有限公司向本院出具的《情况说明》，称：“我司与贵阳新世界房地产有限公司于2017年7月4日签订的《贵阳恒大金阳新世界4B地块电梯设备买卖合同》所约定的ELEN825KG载重电梯与ELEN1050KG载重电梯市场行情价两者差价为：4,200元”，被告自认了两种电梯差价，原告对此不持异议，同时考虑到涉案楼栋的十户住户共同共有，故本院酌情按差价十户住户分别补偿，即补偿原告4,200元÷10=420元。另，合同中并无电梯按照违约责任的约定，原告诉请赔偿违约金的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、九十五条、九十六条、一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效后三日内向原告朱小彦、陈浩交付贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界4B地块第5,6号楼（6）1单元5层2号房屋；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效后三日内向原告朱小彦、陈浩支付逾期交房违约金49,687.73元、电梯交付违约补偿金420元，共计50,107.73元；三、驳回原告朱小彦、陈浩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元（原告预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年十月二十六日书记员  李**