贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初10583号原告：万党，男，1980年11月29日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州海泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宅吉蛮坡海泓兰馨苑。法定代表人：陈正文，职务：执行董事。委托诉讼代理人：叶昌恒，贵州省贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈睿，女，1978年9月29日生，汉族，住贵州省贵阳市，系公司员工。原告万党与被告贵州海泓房地产开发有限公司（以下简称“海泓公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万党，被告海泓公司委托诉讼代理人叶昌恒、陈睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万党向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告按照《商品房买卖合同》第十六条约定履行保修义务（修复案涉房屋厨房墙体、厨房和客厅之间的墙体、餐厅和厕所之间的墙体、书房墙体、主卧、次卧墙体）；2.请求判令被告退还已收取原告的“三通费”3484元，并支付资金占用利息暂计2177.5元（利息以本金3484元为基数，按年利率6%，从2010年1月9日暂计算至2020年6月9日共2177.5元），之后按照该标准计算至实际支付完毕之日为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2009年9月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的位于贵阳市云岩区房屋，合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，向被告支付了燃气开户费2590元，电表开户费629元，闭路电视开户费265元。在原告居住使用该商品过程中，该商品房于2010年出现墙体开裂情况，经原告向其他业主了解，其他业主的房屋也出现上述质量问题，原告与其他业主多次向被告反映房屋质量问题，被告于2012年4月13日委托承建方贵阳二建工程建设股份有限公司进行工程回访，并登记记录房屋存在的质量问题，但是登记后被告一直未予修复解决。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按合同约定履行合同义务，包括售后的质量保修义务。但被告在原告等业主反映问题后，被告一直未予以处理，没有完成履行合同义务，应当继续履行保修义务。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条第一、二款以及《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二条规定，被告不应向原告收取“三通费用”，对已经收取的，应当退回。被告海泓公司辩称，1、根据本案客观事实，诉争房屋的预售许可证2007年获得并开始出售房屋，上百户商品房均是按照2007年许可方案进行销售，包括本案诉争房屋，被告对房价做了让利，故《房屋买卖合同》第14条约定三通费由原告承担。2007年确定销售房屋方案后才实施《贵州省城市房地产开发经营管理条例》，我方也销售了很多房屋，条例没有约定以前确定的方案要撤销，故无法确定以前确定方案和双方依法签订的商品房销售合同，原告要求退还三通费理由不成立；2、三通费不是被告收取，要求被告退还不成立；3、关于房屋质量保修，双方签订协议是2009年签订，商品注册质量保修证书约定从签订协议开始起算保修期，保修期为5年，现已过保修期，应当启动专项维修基金；4、房屋施工单位是贵阳二建工程股份有限公司，施工单位承诺房屋质量由他们负责，2012年贵阳二建就房屋整修有书面协议，同时其他几户也签订了整改协议并履行，因原告和二建公司未达成一致，故没有整改，二建公司有法定义务；被告申请追加二建公司作为本案被告；5、2012年房屋就存在墙体小问题，至今没有扩大，不属于质量问题；6、根据庭审提交的证据，足以证明房屋保修义务应当由二建公司承担，而不是本案被告。回访记录中原告和二建公司签订了整改依据，双方虽然没有签订房屋买卖合同，但修复义务应当是法定义务，由二建公司承担；7、原告没有证据证明房屋存在质量问题，2012年签订整改依据至今，没有扩大，原告主张不成立；8、三通费不是被告收取，房屋依据2007年预售许可确定方案，双方依法签订合同，应该从其约定，协议不受条例约束。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告作为买受方、被告作为出卖方于2009年9月16日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市云岩区房屋一套，总价款460230元，合同第八条约定出卖人应当于2009年12月30日前交付房屋，其中，合同第十四条约定：“……水、电、煤气一户一表制，费用由买受人交纳，出卖人代办”，第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”。被告于《商品房质量保证书》中承诺：“1.在正常使用条件下，本商品房的最低保修期限和保修期分别为：（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。2.因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的损坏和质量问题，本公司不承担保修责任。”另查明，原告按合同约定履行了付款义务，被告亦按合同约定履行了交房义务。原告向贵阳益友物业管理有限公司支付煤气开户费2590元，电表开户费629元，闭路电视开户费265元。2010年案涉房屋墙体出现开裂，原告向被告进行了反映。2012年4月13日，被告海泓公司委托贵阳二建工程建设股份有限公司进行工程回访，在回访表中记录存在墙体开裂问题，后原告多次向被告进行反映，要求修复墙体，但至今未进行修复。再查明，被告开发建设的海泓兰馨苑一期D栋和E栋于2008年6月27号通过主体结构分部工程质量验收。贵阳益友物业管理有限公司已于2014年注销。本院认为，合法的商品房销售合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为：一是房屋是否存在质量问题，被告是否应当履行修复义务；二是煤气开通费、电视开户费、电表开户费是否应当由被告退还原告。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，房屋是否存在质量问题，被告是否应当履行修复义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，房屋质量情况一般是指房屋主体结构不合格或者房屋质量问题严重影响房屋正常居住使用。通过原告提供的照片、以及贵阳二建工程建设股份有限公司提供的实地工程回访记录来看房屋墙壁多处开裂已经影响到房屋的正常使用，房屋确实存在质量问题。至于被告是否应当承担修复责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”，同时根据《质量保证书》的约定，案涉房屋屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为5年，也就是2009年9月份至2014年9月份，现有证据能够证明房屋出现问题的时间至少为2012年，从发现问题至今被告均未对外墙进行处理，因此，被告海泓公司应当承担保修责任。至于被告辩称应追加施工方作为本案被告并由施工方承担责任的意见，因系另一法律关系，不宜在本案中处理。最后，关于煤气开通费、电视开户费、电表开户费是否应当由被告退还原告方面。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定及贵州省2009年5月施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》（下文简称为“条例”）第三十一条第一款、第二款的规定，上述三项费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，应包含于商品房售价中，该费用不应再由原告交纳。本案中，向原告收取煤气开通费、电视开户费、电表开户费的系贵阳益友物业管理有限公司，其为独立的主体，从审理过程来看，无证据表明其系受被告的委托向原告收取上述费用，因此，不应由被告承担向原告退还该费用的责任。综上所述，对原告请求判令被告按照《商品房买卖合同》第十六条约定履行保修义务（修复案涉房屋厨房墙体，厨房和客厅之间的墙体，餐厅和厕所之间的墙体，书房墙体，主卧、次卧墙体）的诉请，本院予以支持；对原告请求判令被告退还已收取原告的“三通费”3484元，并支付资金占用利息暂计2177.5元（利息以本金3484元为基数，按年利率6%，从2010年1月9日暂计算至2020年6月9日共2177.5元），之后按照该标准计算至实际支付完毕之日为止的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州海泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照《商品房买卖合同》第十六条之约定履行对原告万党所有的位于贵阳市云岩区房屋保修义务（厨房墙体、厨房和客厅之间的墙体、餐厅和厕所之间的墙体、书房墙体、主卧、次卧墙体）；二、驳回原告万党其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由贵州海泓房地产开发有限公司承担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年十月二十七日书记员 廖雨濛