广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初6396号原告：广东省信托房产开发有限公司（原名称广东省信托房产开发公司），住所广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市白云区依云塑景苑业主委员会，地址广东省广州市白云区下塘西路636号-644号大院。法定代表人：何光。委托诉讼代理人：刘迪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟耿佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州三元里建达实业公司，住所广州市白云区广园中路65-69号10楼10G。法定代表人：邓印贵。委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林正，广东四方三和律师事务所律师。本院受理的原告广东省信托房产开发有限公司（以下简称信托公司）与被告广州市白云区依云塑景苑业主委员会（以下简称塑景苑业委会）第三人广州三元里建达实业公司（以下简称建达公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信托公司的委托诉讼代理人王煌、杨雅茜，被告塑景苑业委会的法定代表人何光及委托诉讼代理人刘迪、钟耿佳，第三人建达公司的委托诉讼代理人李凤鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信托公司向本院提出诉讼请求：1.被告将占用的白云区XXXX路XXX号301房房屋交还给我司；2.被告按同地段房屋租金标准向我司支付从本案起诉之日往前追溯三年之日起至被告实际搬离房屋之日止的房屋占用损失赔偿款；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1992年，我司与建达公司签署《合作建房协议书》，约定双方合作建设白云区三元里下塘西路段商住楼两栋（现名为依云塑景苑），总面积8580平方米。《合作建房协议书》约定建达公司办理报建手续，我司支付每平方米1600元对价，总价1280万元，取得建设项目中面积8000平方米的房屋。我司支付对价后，将取得的大部分房屋已销售，剩下其中XXX路XXX号101房、102房，XXXX路XXXX号301房三套房屋至今未销售。因历史遗留问题，案涉房屋未能办理相关产权证书，但我司已经支付了对价，合法取得案涉房屋的所有权，是案涉房屋的合法权利人。我司与被告之间未曾就案涉房屋的使用达成过任何协议，被告亦未向我司支付过任何房屋使用费用，但被告在未经我司同意的情况下擅自长期占用案涉房屋，阻碍我司对案涉房屋的处分和使用。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条及相关法律法规的规定，被告对案涉房屋的侵占属于无权占有。被告拒不腾退、返还案涉房屋已经严重侵犯了我司的合法财产权利，我司有权要求被告将占用的房屋返还给我司，并赔偿我司房屋占用的损失。根据《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》，该地段同类型房屋租金标准为33元/平方/月，案涉房屋实测面积为145.0127平方米，我司据此主张房屋占用费损失为每月4785.42元。综上，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告塑景苑业委会辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：（一）原告在本案中未提供涉案小区的土地使用权证，也从未将涉案的301房确权登记至其名下，根据物权法第九条的相关规定，物权经登记发生效力，未经登记，不发生效力，故其要求返还房屋没有事实依据及法律依据。在本案中原告要求我方返还房屋的依据，是其与第三人之间签订的合建房屋使用协议，根据该协议第七条，第三人实际交付给原告，商住楼建筑面积约8000平方米，总价1200万元，原告在本案中并未提供证据证明协议的实际履行情况，以及是否完全履行付款？并且该8000平方米的建筑面积应扣除公建面积。而本案的301房属于小区的物业管理用房，因此不属于协议中所述的8000平方米建筑。（二）涉案的301房子小区建成以来一直作为小区唯一的物业管理用房。如果原告取得301房的产权证情况下，要求我方返还301房，也应在小区内向我方提供同等面积的物业管理用房。涉案小区至1995年建成以来，301房一直是作为唯一的物业管理用房使用，起初是由原告控股的物业公司，广东容大物业管理公司作为物业管理用房使用，对小区进行管理之后，一直是作为小区物业管理用房使用。因此，无论是原告控股的物业管理公司还是我方，301房一直是作为小区的物业管理用房使用，从未改变使用用途。（三）如前所述，原告从未将301房确权至其名下，因此不存在我方违法占用301房的前提，无需向原告支付房屋占有使用费，且在原告提起本案纠纷之前，从未向我方主张过房屋的租金。原告长期擅自占用小区的公共物业并且高价出租收取租金，如果法院支持原告返还301房的请求，则小区全体业主的权益，将无法得到保障。第三人建达公司述称，（一）我司根据与原告签订的合作建房协议约定，在合同项下的涉案商住楼建成后，乙方将该商住楼二至七层，面积为8000平方米包括涉案房屋交付给了原告管业。因此，原告对涉案房屋可以行使权利。（二）我司不知晓涉案房屋至今的归属情况，无法判定原告对涉案房屋至今是否享有权利。涉案房屋建成距今已有二十几年，在其管业期间，我司不知晓涉案房屋是否发生了流转或其他的处分情况。请法院在查明事实的情况下对该案进行公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年1月24日，信托公司（乙方）与建达公司（甲方）签订《合建房屋使用协议书》，约定：为了加速白云区开发建设，甲乙双方本着互利协作的精神，在甲方征用白云区XXXXXXXX段（即广州市XXXX路）地段红线内，由甲方提供办好征地补偿，拆迁安置，报建等手续的建设用地，与乙方合作建设综合商住楼宇。经双方友好协商签订如下协议：一、综合商住楼建设地点与用地面积：楼宇建设地点位于白云区XXXXXXXX路段（广州市XXXX路）建设用地面积约3100平方米。二、建设规模与功能：楼宇按市规划局城建字535号文审核意见建设。楼宇建七层和四层共建面积约8580平方米。楼宇建筑二栋，首层商场。首层571平方米留给甲方自用。二层至七层为住宅。其余面积共约8000平方米建筑面积划归乙方……七、付款办法：以甲方实际交给乙方二栋综合商住楼建筑面积约8000平方米总价约1280万元等。上述协议签订后，信托公司与建达公司合作建设了依云塑景苑小区。建达公司根据约定将二栋综合商住楼二至七层交付给了信托公司使用。信托公司将大部分房屋出售给了案外人。涉案的白云区XXXX路XXX号301房（以下简称301房）属于前述建达公司交付给信托公司使用的其中一套房屋。301房屋自小区建设投入使用时起，一直作为依云塑景苑小区的物业管理用房使用。目前，301房由塑景苑业委会作为物业管理用房在使用。另查，2017年5月11日，广州市国土资源和规划委员会向信托公司出具《广州市国土资源和规划委员会关于主动履责依法为依云塑景苑购房业主申办房屋登记手续的函》，主要内容为：经查，依云塑景苑小区项目原用地单位为三元里村委会……1991年至1993年期间，经[1991]穗城规[云]建字第535号、[1992]穗城规[云]建字第210号、[1992]穗城规[云]建字第303号、[1993]穗城规[云]建字第191号《建设工程规划许可证》批准建成综合楼（南楼10层、北楼7层），至今未办理规划验收。1992年，经省政府指令，含该项目在内的27个原广东省经济特区城市建设公司与原用地单位既成事实的合作项目，由你司接管，并承担全部债权债务。同年11月，你司与原市国土局签订了含该项目在内的27个项目的《国有土地使用权出让合同》（[92]穗国地出字第48号）。2008年该项目被纳入历史遗留办证难清查项目等。本案中，本院就依云塑景苑小区的规划情况、该小区是否有设置物业管理用房、301房的规划用途、301房的产权登记情况及信托公司能否可按照历史遗留办证难项目办理权属登记等向广州市规划和自然资源局白云分局发函调查。该局复函主要内容包括：1.经查来文提供的房屋地址“广州市白云区XXXX路XXX号301房”暂查无相关产权登记记录，暂查无预售登记记录。2.关于依云塑景苑房屋办理权属登记问题。按照解决历史遗留“办证难”精神，目前依云塑景苑项目已办理预售合同备案的、1995年1月1日前已办理购房合同公证的、持法院协助执行通知书过户的业主范围，经公示无异议后，可以按规定为符合条件的小业主办理产权登记。同时，建议广东省信托房产开发公司作为该项目的开发建设单位，应在完善相关的用地审批、规划验收和消防整改等手续后办理房屋所有权首次登记。对于该小区的规划情况，该局复函中以附件方式展示了依云塑景苑小区的规划情况。本院认为，涉案房屋所在楼宇用地原为集体用地，该楼宇建成后一直因未完善相关用地手续、规划验收、消防整改等手续而无法办理产权登记。根据国土规划部门的复函显示，虽对于购买该小区房屋的业主已可通过历史遗留办证难项目办理产权登记，但如复函所述，原告作为开发商需要取得产权登记需未完善相关的用地审批、规划验收和消防整改等手续后才能办理房屋所有权首次登记，而原告至今未主动完善相关手续。由此表明，原告建造该小区楼宇的行为合法性还需完善上述手续后才能得到国土规划部门的认可，现原告以通过合法建造涉案房屋而依法对涉案房屋享有物权为由在本案中主张物权要求被告返还涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。因原告要求被告返还涉案房屋缺乏依据，故原告要求被告支付房屋占用费损失相应亦缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广东省信托房产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3746元，由原告广东省信托房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  王素灶人民陪审员  吴湘萍二〇二〇年十月二十日书 记 员  陈春燕