广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1789号原告：洪千驹，委托诉讼代理人：舒绪彬，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雁函，广东广和（龙岗）律师事务所实习律师。被告：侯昌柏，委托诉讼代理人：陈孟彬，广东深大地律师事务所律师。第三人：深圳紫蓝房地产经纪有限公司，法定代表人：梁志波。原告洪千驹诉被告侯昌柏、第三人深圳紫蓝房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒绪彬、被告侯昌柏及其委托诉讼代理人陈孟彬，第三人深圳紫蓝房地产经纪有限公司的法定代表人梁志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、解除原告、被告及第三人于2019年6月28日签订的《房产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币1450000元（以下币种均为人民币）。第1项和第2项诉求标的额合计8700000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月下旬，被告和被告妻子郑紫薇经第三人深圳紫蓝房地产经纪有限公司介绍，拟分别向原告购买纯水岸七期房产。经原、被告双方协商一致，原告、被告与第三人于2019年6月28日签订了一份《房产买卖合同》，约定：被告向原告购买位于深圳市南山区某房产，房屋成交价格为7250000元。合同第三条约定：购房定金725000元，买受人应于签订本合同当日内支付第一笔定金725000元。合同第五条第2款约定：买受人须于2019年7月27日之前支付首期购房款（不包括定金）1455000元到买受人贷款银行作资金监管。合同第十二条中第2条约定：任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同；守约方若为买受人，买受人有权单方解除合同，并要求出售人双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为出售人，出售人有权单方解除合同，并没收定金或要求买受人按照本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按照本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。合同对本次房产交易的其他权利义务关系做了约定。合同签订后，原告积极履行合同义务。然而，被告却始终拒不按照该合同第三条约定支付购房定金，也拒不按照该合同第五条的约定履行支付首期购房款等义务，导致合同无法正常履行。为免诉累，原告曾多次要求第三人中介人员催促，给被告机会履行合同，但被告无动于衷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告的违约行为严重违反上述条款规定及《房产买卖合同》第十二条第2款的约定，已经构成根本违约，原告有权解除该《房产买卖合同》，并要求被告支付违约金。原告于2019年8月15日委托广东如智律师事务所致函被告提出解除合同，并要求其支付违约金1450000元，但被告至今尚未支付。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告补充称：涉案的房产是一套双拼房，有两个房产证，被告和原告签订合同购买了1栋2-2Ｃ，被告的配偶和原告签订合同购买，被告的配偶支付了定金，而被告连定金都没有支付，这两个合同因为购买的是一个双拼房，本来应该一起履行，但是被告和其配偶一方支付定金一方未支付定金，导致这一次交易根本没有办法正常履行，原告对本房产的出售进退不得，且被告一直没有拿出合理的态度来解决问题。被告辩称：一、本案与原告诉被告妻子郑紫薇房屋买卖合同纠纷即（2020）粤0305民初1803号案件，实因共同购买一套双拼房而发生，诉讼标的是同一套双拼房产，并非原告所称分别购买的房产，本案的相关事实应结合（2020）粤0305民初1803号案件综合认定。2019年6月28日，被告与被告妻子郑紫薇欲共同购买位于深圳市南山区某房产，由于该房产面积较大，有2个房产证，为双拼房，故在第三人的安排下，分别就2个房产证号签订了2份《房屋买卖合同》，房屋的总价值为14600000元。就该房屋买卖签订合同后，被告妻子郑紫薇支付了部分定金735000元。但由于被告资金原因，导致定金未按约定交齐。2019年8月24日，原告即委托律师发函解除合同，追究被告及郑紫薇的违约责任。二、被告主观违约的恶意性较小，给原告造成的损失不大，且原告签订合同后也未有实际赎楼等履行合同的举动，而原告要求的违约金过高，远远高于原告的实际损失，应予调低。被告及郑紫薇在深圳市未购买过住房，购买原告房产是为了家庭居住，确实因为自身资金未能按计划到位，导致未能履约。违约情形发生后，被告积极与第三人协商，希望通过给原告寻找新的买家来弥补违约给原告造成的损失。原告在签订合同后，实际上也未曾为合同的履行有过实际的投入和付出，实际损失极小。被告在未能按约定支付定金后，已经及时告知原告不能履行合同的情形，希望双方解除合同，原告可随时将该房产继续转卖给其他人，而且由于房价并未跌落，原告也无任何损失。三、原告要求被告支付巨额的违约金超出了被告可预期的范围。被告与第三人磋商的合同版本中，第三人没有将第9页（包括违约责任条款）向被告展示和说明。被告到现场签署合同未发现第9页内容即签署，而且之前第三人也未将合同原件交给被告，被告对合同中约定的具体违约责任条款并不知情，无法预见具体的违约责任。四、原告要求被告承担巨额的违约金，金额已经超过了原告实际履行能力，会导致被告经济状况进一步恶化，影响被告家庭正常生活，有违人道主义。2009年被告由于生意变故负债累累，暂无履行能力，妻子郑紫薇无工作，负责抚养两个未成年子女。原告要求被告承担巨额的违约金，金额已经超过了原告及郑紫薇实际履行能力。五、被告愿意为违约行为承担相应责任。被告为家庭生活需要向原告购买房产，由于客观经济原因未能履约，对原告深感歉意。在被告经济状况已极为艰难的情况下，被告仍愿意承担违约责任，但请求在上限735000元范围内承担违约责任，也足以弥补原告的损失，以及达到对被告违约的惩戒目的。综上，被告认为本案与（2020）粤0305民初1803号案件的诉讼标的实为同一房产，本案相关事实应结合该案综合认定。综合考虑被告的违约程度、原告的实际损失以及被告对违约责任的可预见性和实际经济状况，原告主张的违约金应予调低，请求本案及（2020）粤0305民初1803号案两案在上限735000元范围内承担违约责任。庭审中，被告补充称：如果原告同意继续履约，被告愿意继续履行该合同，如果原告继续追究责任，被告具体答辩意见同上述书面答辩状。第三人述称：其是第三人的法定代表人，因原、被告之间的涉案房屋买卖事宜不是其本人经办的，期对此事不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区某房产登记在原告名下，登记面积为86.39平方米。2019年6月28日，在第三人的居间下，原告（出售人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《房产买卖合同》，约定：出售人所售房屋坐落于深圳市南山区某房，成交价为7250000元；购房定金为725000元，买受人应于签订本合同当日支付；买受人须于2019年7月27日之前支付首期购房款（不包括定金）1455000元到买受人贷款银行作资金监管，并依据监管合同存入监管账户；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理（1和2不可同时适用）：1、逾期在十个工作日内的，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同。守约方若为买受人，买受人有权单方解除合同，并要求出售人双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。守约方若为出售人，出售人有权单方解除合同，并没收定金或要求买受人按照本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按照本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金；及其他内容。同日，原告与被告签订了《放弃办理资金托管声明书》，约定：就本次交易定金725,000元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。2019年8月14日，原告委托律师向被告发出《律师函》，以被告未按合同约定支付购房定金、首期购房款，构成违约为由，通知被告解除合同，并要求支付房屋成交价百分之二十的违约金1,450,000元。原告提交了快递单，拟证明其分别向被告在买卖合同中指定的送达地址以及被告的公司地址送达《律师函》。其中邮寄地址为合同载明的通讯地址（同被告身份证住址）的邮件于2019年8月23日因收件人要求自取未妥投而被退回，邮寄地址为被告公司的邮件于2019年8月19日被他人代收。被告对快递单的真实性、合法性、关联性均予以认可。庭审中，原告主张涉案合同于2019年8月23日解除，被告对解除时间予以认可，第三人表示对解除合同无异议。另查，2019年6月28日，在第三人的居间下，原告（出售人、甲方）与郑紫薇（买受人、乙方，被告配偶）签订《房产买卖合同》，约定：交易房产为深圳市南山区某房产，转让成交价为7350000元；购房定金为735000元，买受人应于签订本合同当日支付；买受人须于2019年7月29日之前支付首期购房款（不包括定金）1475000元到买受人贷款银行作资金监管，并依据监管合同存入监管账户；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理（1和2不可同时适用）：1、逾期在十个工作日内的，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同；守约方若为买受人，买受人有权单方解除合同，并要求出售人双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为出售人，出售人有权单方解除合同，并没收定金或要求买受人按照本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按照本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金；及其他内容。原告以郑紫薇未按约定支付首期购房款为由起诉至本院，要求解除《房产买卖合同》，本院予以受理，案号为（2020）粤0305民初1803号。该案中，郑紫薇已向原告支付了定金735000元。原告主张，郑紫薇未按合同约定支付首期款，构成根本违约；原告认为定金735000元应由原告没收。郑紫薇表示其已支付的定金是针对（2020）粤0305民初1803号案件及（2020）粤0305民初1789号案件一起支付的部分定金，原告不应该分别主张两份合同的违约责任。本院认为，原、被告、第三人签订的《房产买卖合同》为当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应依约履行义务。被告未按合同约定期限履行付款义务，构成违约，原告据此要求解除《房产买卖合同》，符合合同和法律规定。原告主张涉案合同已于2019年8月23日解除，被告亦予以认可，故本院确认原、被告签订的《房产买卖合同》于2019年8月23日解除。关于原告诉求被告支付违约金1,450,000元的主张。被告未按合同约定期限履行付款义务的行为构成违约，原告有权要求被告支付违约金。违约金旨在弥补损失，本案中，原告未举证证明其实际损失大小，而本案与（2020）粤0305民初1803号案是关联案件，两案虽订立两个合同，但两案为同一套双拼房的买卖，考虑原告在另案庭审中主张没收定金，综合合同履行情况及违约情况，本院酌情认定被告支付原告违约金150,000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告洪千驹与被告侯昌柏于2019年6月28日签订的《房产买卖合同》于2019年8月23日解除；二、被告侯昌柏于本判决生效之日起十日内向原告洪千驹支付违约金人民币150,000元；三、驳回原告洪千驹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,925元，由原告负担人民币8,002元，被告负担人民币923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年十月十八日书记员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。