新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初496号  原告：博乐市重庆德庄火锅店，住所地新疆博乐市青得里大街（银座大酒店二楼）。主要责任人：施美芹，女，1965年4月5日出生，汉族，住博乐市。原告：葛士平，男，1963年9月4日出生，汉族，无固定职业，住博乐市锦绣A区8号楼1单元302室。二原告共同委托诉讼代理人：逯彦云，新疆鼎驰律师事务所律师。被告：博乐银座大酒店有限责任公司，住所地博乐市青得里大街3号。法定代表人：李新建，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明，新疆亚桥律师事务所律师。原告博乐市重庆××庄火锅）、葛士平与被告博乐银座大酒店有限责任公司（以下简称银座大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告德庄火锅的主要责任人施美芹，原告葛士平及二原告的共同委托诉讼代理人逯彦云，被告银座大酒店的法定代表人李新建及委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德庄火锅、葛士平向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已支付的2014年4月20日-2014年9月20日期间的房屋租赁费用25000元；2、判令被告返还合同押金5000元；3、判令被告赔偿原告装修损失及其他设施设备物品损失暂计为530000元（最终以评估为准）；4、判令被告赔偿原告停业期间的经营损失暂计为880000元；5、请求判令因诉讼所产生的一切费用由被告承担。事实和理由：2012年9月1日，原告与被告签订了《博乐市银座大酒店二楼餐厅租赁经营合同》，被告将其位于××里西厅出租给原告使用，租赁用途为餐厅火锅。租期自2012年9月1日-2015年12月29日，租金6万元/年。合同签订后，原告对房屋进行了装修后便开业经营。2014年4月20日，被告对银座大酒店进行装修，至今都未装修完毕，致使原告被迫停业，给原告造成重大经济损失。包括但不限于已支付但无法使用房屋期间的房租、押金、装修损失、停业期间的经营损失等。为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请求支持其请求。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为：“判令被告赔偿原告装修损失及其他设施设备物品损失498846.13元”；将第四项诉讼请求变更为：“判令被告赔偿原告停业期间的经营损失121800元”。被告银座大酒店当庭提交书面答辩状，答辩称：1、原告诉称的争议事实发生在2014年，如今已经超过了诉讼时效，不应受到司法保护，关于诉讼时效的答辩已经在2019年1月，原告首次起诉时已经提出；2、被告已于2014年4月20日退出与原告的租赁合同关系，并已告知原告，自此之后的合同履行情况与被告无关，被告已向荆涛移交了全部房屋、账册及预收的租金等，原告应当向新的合同相对方的案外人荆涛履行义务、主张权利，如果要退还租金，也应当由荆涛退还。同时建议法庭追加案外人荆涛作为被告参与诉讼；3、原告尚欠水、电、物业费等费用没有结清，原告关于退还押金的诉求，条件上不成就，原告无权要求退还；4、原告承租房屋后并未进行大规模装修，也没有按照合同约定向被告书面报备，无论其是否进行装修，花费多少钱、损失由多少都与被告无关；5、原告停业是其自行决定，所谓停业损失缺乏事实依据，与被告无关。经审理查明，2012年9月1日，博乐银座大酒店有限责任公司作为甲方与葛士平、施美芹作为乙方、宋波作为丙方签订了一份《博乐银座大酒店二楼餐厅租赁经营合同》，约定：甲方房屋位于博乐市××里，建筑面积共13064平方米。丙方同意将原合同中西厅包厢退还给甲方，甲方同时减少丙方相应承租费，甲方现将二楼西厅（原星海歌舞厅包厢），重新租赁给乙方，面积为683平方米，其中包含公摊面积（详见新疆润鑫房地产评估书）。甲方房屋用途为餐厅火锅，乙方不得私自改变房屋用途。租赁期限自2012年9月1日至2015年12月29日止，共计40个月。出租房屋租金为陆万元/年，租金支付方式每年一付，既每年9月1日前一次性付清，合同到期费用结清后，押金一次性退还给乙方。逾期3天不交纳租金，押金即视为违约。租赁经营期间，水费、电费、暖气费用等由乙方承担，并由乙方承担延期付款的责任，如乙方拖延三日向甲方付款，视为对甲方的违约。第七条规定：乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。1、将承租的房屋转让、转租、转包；2、破坏房屋的结构或改变房屋用途；3、违反本合同第四、五、六条的规定；4、租赁承租房屋进行非法活动；5、非法经营，未按有关规定及时办理相关开业必备的各种证照。租赁期满十日内，甲、乙双方按物品设备清单办理交接，乙方自行清偿经营期间发生的各项税、费及债权、债务并与甲方书面说明后，以双方代表签字后，本合同可以终止。合同期满后，在同等条件下乙方有优先租赁的权利。第九条对违约责任进行约定：（1）甲、乙方双方应全面、实际履行合同，不履行或不完全、不及时履行合同的，应负违约责任，如乙方延付租金，每延迟一天应向甲方支付违约金1000元，超过十天仍不支付租金，视为乙方不履行合同，乙方应按40个月租金的10%向甲方支付违约金，同时甲方有权终止合同。如违约金不足补偿损失的，还应承担赔偿责任。（2）其他违反《中华人民共和国合同法》的行为。（3）甲、乙双方发生纠纷后，应当协商或调解解决，协商或调解不成的，可到人民法院起诉。2012年12月6日，被告向原告出具收合同押金款5000元的收款收据；2013年9月18日原告向被告支付2013年9月至2014年9月租金（部分）30000元；2013年11月4日原告向被告支付2013年9月至2014年9月租金30000元。另查明，2019年6月5日博乐市重庆德庄火锅店针对博乐银座大酒店限期搬离的通知进行回函，内容：在双方合同未到期的情形下，2014年3月，银座大酒店进行装修改造，致使无法正常经营关门停业至今。在装修改造期间，对我店造成的损失、营业损失、房租等费用未与我店协商、赔偿。至此，你公司2019年5月31日下发的限期搬离通知书中，我店已无权继续使用本酒店房屋的内容不实，我店不予认可。望你公司及时与我店进行协商赔偿问题，如协商一致，我店将无条件搬离。2020年5月10日，原告针对博乐市重庆德庄火锅店的装修装饰损失、其他设施设备物品受损情况进行评估及博乐市重庆德庄火锅店于2014年4月20日-2015年12月29日停业期间的经营损失提出申请要求进行评估。本院于2020年5月28日委托新疆方夏资产评估事务所（有限公司）对以上事项进行委托，该鉴定所于2019年6月18日作出新方夏评报字（2020）第0528-1号资产评估报告书，评估结论为：装修装饰、其他设施设备物品评估价值498846.13元；经营损失121800元。经质证，原告对该鉴定报告无异议，被告提出异议，2020年9月14日新疆方夏资产评估事务所（有限公司）对评估报告的质疑进行回复：1、评估报告中的停业时间和向委托方提交日期错误问题回复为停业时间为2014年3月20日更正为2014年4月20日；评估报告中首页、第三页、第十二页向委托方提交日期2019年6月18日更正为2020年6月18日。2、对装修损失计算依据进行说明认为评估报告附计算表是用装修、电气设备造价在合同期内分摊计算，表中有工程量、单价和合价。3、依据《对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第三十条：对外委托的案件需要勘验现场，监督、协调员应提前3个工作日通知专业机构和当事人。任何一方当事人无故不到场的，不影响勘验工作的进行。因鉴定产生评估费15000元。2014年4月20日，被告银座大酒店将博乐市青得里大街3号的银座大酒店所属房屋、设施、场地等资产租赁给案外人荆涛，双方签订《租赁合同》，租赁期限自2014年4月20日至2024年8月19日止。该合同对双方权利义务等进行约定。在履行过程中，银座大酒店以荆涛违约为由向本院提起诉讼，要求解除《租赁合同》并支付租赁费2200000元。宣判后，荆涛不服向博州中级人民法院提起上诉，博州中院作出（2017）新27民终646号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，《博乐银座大酒店二楼餐厅租赁经营合同》、3份收据、评估费收据、税收通用完税证发票、限期搬离的回函及被告提供《租赁合同》、（2017）新27民终646号民事判决书、缴费通知单、（2018）新2701民初2753号民事裁定书以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原被告双方签订的《博乐银座大酒店二楼餐厅租赁经营合同》系在双方平等自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，为有效合同。2019年5月31日被告向原告发放了限期搬离通知书及2018、2019年原告针对双方的纠纷向本院提起诉讼。可以得知原、被告针对涉案的租赁物所引起的一系列问题未解决，一直处于延续状态。故对被告认为已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。关于原告要求被告返还已支付的2014年4月20日至2014年9月20日期间的房屋租赁费用25000元，并当庭提交向被告支付2013年9月-2014年9月一年租金60000元的收款收据，被告对此亦予以认可，但认为在2014年4月20日之后的租金已移交给案外人荆涛并提供了双方签订的《租赁合同》来证实该费用应向荆涛主张，但未提供证据证实该租赁费已实际交付于案外人荆涛且债权债务转让应经第三方同意或签字确认，故对其辩解本院不予采信，对原告要求其支付2014年4月20日至2014年9月20日的租赁费25000元，本院予以支持。对于原告要求被告返还合同押金5000元的主张，依据原被告双方签订的《租赁经营合同》第四条约定：“出租房屋租金为陆万元/年，租金支付方式每年一付，既每年9月1日前一次性付清，合同到期费用结清后，押金一次性退还给乙方。”因原告未提供证据证实在合同到期后双方对合同中所涉及的水、电、暖、物业等费用已结清的事实，故对其主张要求退还押金5000元的主张，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失及其他设施设备物品损失498846.13元及停业损失121800元的主张。本院认为，被告银座大酒店二楼西厅原是星海歌舞厅包厢，原告租赁为经营餐厅火锅依据原告当庭提交的特许经营合同证实原告所经营的重庆德庄火锅为连锁加盟店，理应根据加盟店的要求进行装修，在2014年4月20日被告将大酒店租赁给案外人荆涛（包括二楼）进行经营，荆涛承包装修致使原告无法正常营业直至2017年被告银座大酒店以荆涛违约为由向本院提起诉讼的案件中查实装修仍未完成，而原被告的合同于2015年12月到期，为此原告经营火锅店所购置的特殊设施设备无法使用，给原告造成了一定损失，该损失经鉴定部门鉴定为498846.13元及停业损失121800元，本院予以支持。关于原告主张鉴定费15000元是为了查明案情、公正裁决而进行的评估，因此原被告双方均是引起鉴定费发生原因的当事人，故对鉴定费15000元应当由双方平均分担，应由被告银座大酒店向原告支付7500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告博乐银座大酒店有限责任公司于判决生效后十日内返还原告博乐市重庆德庄火锅店、葛士平房屋租赁费用25000元；二、被告博乐银座大酒店有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告博乐市重庆德庄火锅店、葛士平装修损失及其他设施、设备物品损失498846.13元；三、被告博乐银座大酒店有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告博乐市重庆德庄火锅店、葛士平停业期间的经营损失121800元；四、被告博乐银座大酒店有限责任公司于判决生效后十日内支付原告博乐市重庆德庄火锅店、葛士平鉴定费7500元；五、驳回原告博乐市重庆德庄火锅店、葛士平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8880元，由被告博乐银座大酒店有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审判员 陈月    二〇二〇年十月二十三日 书记员 赵雯元