山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初5282号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路30号，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人:房善全，山东公明政和律师事务所律师。被告：徐丽锋，男，1988年6月21日出生，汉族，住济宁市。被告：济宁弘众担保有限公司，住所地济宁市任城区西大寺社区文化市场二楼，工商注册号370800228085763。法定代表人：高玉珍，执行董事。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告徐丽锋、济宁弘众担保有限公司（以下简称“弘众担保公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人房善全到庭参加诉讼。被告徐丽锋、弘众担保公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐丽锋于2009年5月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告徐丽锋偿还原告借款本金123979.17元、利息14020.39元、罚息及复利7299.94元（暂计至2020年2月18日），合计145299.5元，以及自2020年2月19日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、判令被告弘众担保公司对上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告徐丽锋提供的抵押物，即位于济宁市阜桥辖区崇文名都C1-6号楼东单元8层804号房产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2009年5月20日，原告与被告徐丽锋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告徐丽锋向原告借款20万元，用于购买房产，借款期限为180个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上下调30%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告弘众担保公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。被告徐丽锋作为抵押人，以其所购坐落于济宁市阜桥辖区崇文名都C1-6号楼东单元8层804号房产为本次借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为济宁市房他字第××号。贷款发放后，因被告未能按时足额履行还款义务，构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告徐丽锋、弘众担保公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告徐丽锋身份证复印件及被告弘众担保公司企业信息公示报告打印件一份；（2）《中国建设银行个人住房借款申请书》一份；（3）《个人住房（商业用房）借款合同》一份；（4）《房屋他项权证》一份；（5）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（6）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份；（7）《委托代理协议》及律师代理费发票(本案代理费金额为1000元)各一份。经审查，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力本院均予以采信。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2009年5月8日，被告徐丽锋作为申请人向原告建行济宁分行提交《个人住房借款申请书》，申请借款20万元，用于购买住房。2009年5月20日，被告徐丽锋作为借款人和抵押人，被告弘众担保公司作为保证人，案外人济宁凌云房地产开发有限公司作为保证人与原告共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686060-011-2009000671），内容包括“借贷条款”、“担保条款”、“违约责任条款”、“其他约定条款”及“特别签订条款”五个部分；其中“特别签订条款”主要约定内容：借款人借款本金为人民币20万元；借款用途为购买济宁凌云房地产开发有限公司开发的位于崇文名都第C1-6幢01单元8层804号房屋；借款期限为180个月（自2009年5月20日至2024年5月20日）；贷款利率为月利率，在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人指定划入账户为22×××57；采用等额本息委托扣款方式还款；合同项下担保方式为保证加抵押；抵押财产为崇文名都第C1-6幢01单元8层804号房屋；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他费用、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证人弘众担保公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；贷款根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。2009年5月20日，济宁市房产管理局就涉案抵押房屋办理了房屋他项权利证书，编号为济宁市房他字第××号。2009年5月20日，原告建行济宁分行向合同约定账户发放贷款20万元。贷款发放后，自2009年6月20日至2016年5月13日，被告徐丽锋基本能正常还款（其中有多笔逾期还款情况），此后未再有还款记录；已还本金76020.83元，利息49262.31元，贷款余额123979.17元。另查明，原告建行济宁分行因向被告主张上述权利委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，已支付前期律师代理费1000元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁分行是否有权要求解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并提前要求被告徐丽锋偿还下欠借款本金及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权？3、被告弘众担保公司对涉案债务是否承担连带清偿责任？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告之间成立借款担保合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款20万元发放给被告徐丽锋指定账户，履行了合同义务。被告徐丽锋未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应当履行偿还借款本金及相应利息的义务，并承担违约的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，基于被告徐丽锋违约的事实，原告建行济宁分行有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告徐丽锋提前偿还下欠全部借款本息。本案中，原告根据借款人的还款情况，按照基准利率水平上下调30%（当前执行年利率3.43%）计收正常利息，逾期还款时按罚息利率即执行利率基础上上浮50%计收罚息及复利，截止至2020年2月18日计算得出借款人下欠借款本金123979.17元、利息14020.39元、罚息及复利7299.94元，本息合计145299.5元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予以确认。原告要求被告徐丽锋偿还上述借款本息并继续支付自2020年2月18日之后利息（按合同约定计算至借款清偿之日），有事实和法律依据，应予以支持。因被告徐丽锋违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费1000元，依上述合同约定，该费用应当由被告徐丽锋承担。关于原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权的问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第八项约定，借款人未足额履行合同项下的到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。不动产抵押权的设立以登记为生效要件，被告徐丽锋已经以所购房屋（崇文名都第C1-6幢01单元8层804号）办理了房屋抵押登记，原告作为抵押权人对抵押房屋依法享有抵押权。据此，合同解除后，被告徐丽锋如未能清偿上述债务，原告作为抵押权人，有权依法将抵押房产拍卖、变卖，并就所得的价款优先受偿。故原告建行济宁分行主张对案涉抵押房产处分价值优先受偿，于法有据，应予以支持。关于保证人责任问题，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（保证责任）约定，（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免。贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。根据上述合同约定，在保证期间内，被告弘众担保公司作为涉案借款的担保人需对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告弘众担保公司对被告徐丽锋所欠涉案债务承担连带还款责任，没有超过约定保证范围，于法有据，应予以支持。同时，被告弘众担保公司承担保证责任后，有权向借款人徐丽锋追偿。被告徐丽锋、弘众担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，因此而产生的不利法律后果由其个人承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告徐丽锋于2009年5月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686060-011-2009000671）。二、被告徐丽锋于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金123979.17元、利息14020.39元、罚息及复利7299.94元（截止至2020年2月18日），合计145299.5元；并继续支付自2020年2月19起至实际付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686060-011-2009000671）约定（当前执行年利率3.43%，逾期罚息利率在执行利率基础上上浮50%）计算的利息、罚息及复利。三、被告徐丽锋于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、如被告徐丽锋未按上述第二、三项的规定履行付款义务，原告中国建设银行股份有限公司济宁分行有权以抵押房产（位于济宁市崇文名都第C1-6幢01单元8层804号）折价或变卖、拍卖该抵押房产的价款优先受偿。五、被告济宁弘众担保有限公司对第二、三项确认给付款项承担连带还款责任；其承担保证责任后，有权向被告徐丽锋追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3226元，由被告徐丽锋、济宁弘众担保有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  徐莉莉人民陪审员  张芝敏人民陪审员  彭进才二〇二〇年十月三十日书 记 员  李俊青