上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10023号原告：常雅璧，男，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱觉伟，上海尊丰律师事务所实习律师。被告：吴亚汉，男，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。原告常雅璧与被告吴亚汉间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常雅璧的委托诉讼代理人张引娟、被告吴亚汉的委托诉讼代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除原、被告之间于2018年6月5日签订的房屋租赁合同；2、被告携财产从嘉定区曹安公路XXX号好乐广场四期二层220、221、223室搬离；3、被告向原告支付拖欠的租金，自2018年6月5日至2019年6月4日期间计79200元；从2019年6月5日至2020年2月24日，租金共计408702元，上述两项合计487902元；4、被告支付房屋使用费，从2020年2月25日至房屋返还之日止，按1578元/天计算；5、被告支付拖欠的电费17162元、水费1950元；4、被告支付逾期支付租金的违约金15840元。事实与理由：原、被告在2018年6月5日签订房屋租赁合同一份，原告将合法承租的位于嘉定区曹安公路XXX号好乐广场二层220、221、223室出租给被告办公之用，租期为一年，从2018年6月5日至2019年6月4日，每月租金6600元，租金每满三个月支付一次，采取先付后用。但被告承租后至今尚未支付过任何租金，构成违约。被告答辩：被告为上海达深投资有限公司(以下简称达深公司)的法定代表人。原告的父亲常青从达深公司处承租了曹安公路XXX号二层整个楼面的房屋。被告又从原告处返租了二层中的三间房屋作为办公室使用。因为原、被告之间的合同第四条约定被告应该交给原告的租金，从原告应交给达深公司的租金中里抵扣。所以被告无须用现金另行向原告支付本案房屋的租金。水电费的线路均是和达深公司连接的，达深公司支付了水电费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海瑞孚物业发展有限公司(以下简称瑞孚公司)为上海市嘉定区曹安公路XXX号1-3层房屋的产权人。瑞孚公司将曹安公路XXX号瑞孚四期综合商场，地下一层及地上三层出租给了达深公司，租赁期限为2013年2月1日至2028年1月31日。瑞孚公司同意达深公司将房屋转租给第三人。2017年9月15日，达深公司将曹安公路XXX号第2层转租给常雅壁的父亲常青。2018年1月1日，常青出具委托书给其儿子常雅壁，委托常雅璧办理曹安公路XXX号(好乐广场四期二层)220、221、223室的转租及收取租金事宜，对受托人在办理上述事项中所签署的文件，常青均表示认可。吴亚汉是达深公司的法定代表人。2018年7月5日，常雅璧(出租方、甲方)与吴亚汉(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定本合同出租的房屋坐落于上海市嘉定区曹安公路XXX号(好乐广场二层)220、221、223室，租赁期限自2018年6月5日至2019年6月4日。以后合同到期前10日乙方向甲方支付下个季度的租金，如乙方不续租，需提前一个月告知甲方。每月租金6600元(房租从付租金扣)。租金按三个月交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金，押一付三。押金6600元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。合同期满，乙方没有损坏房屋内设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。第七条违约责任第一款约定，租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：1、擅自将房屋转租、转让和转借；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、不得大声喧哗，影响其它住户的休息生活品质；4、各户卫生保持一定的整洁。第二款约定，乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的10%(房租到期超过7天，视为逾期)。该条第三款约定，乙方擅自转租、转让、转借的，应支付一个月的租金作为违约金。第四条约定，一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔付因其违约造成的损失外，还应支付10%的违约金。(该房屋租赁合同和协议规定如果乙方由于特殊原因需要转租，需要事先和甲方打招呼)。第八条水电及其他收费，水费6.5元立方米，电费1.4元每度，宽带50元一个月。2019年6月27日，常青发通知给吴亚汉，通知其涉案房屋的租赁合同已到期，限吴亚汉在3日内搬离并返还房屋，按合同约定支付拖欠的所有费用及违约金。2020年1月7日，常青再次向吴亚汉发出告知函，称涉案房屋的租期2019年6月4日已到期，承租期间的水电费用一直未交，限吴亚汉在2日内搬离、清空房屋交还常青，并交清所欠费用，否则该3间办公室的费用自2019年6月5日起将抵扣常青向吴亚汉承租的曹安公路XXX号二楼的租赁费用。如2日内未搬离、清空房屋，即视为吴亚汉同意抵扣房租，如不同意请2日内搬离清空房屋并交还于常青，常青将在吴亚汉搬离清空交还房屋当日向吴亚汉交纳房屋租金。另查明，1、达深公司(甲方)与常青(乙方)于2017年9月15日签订了《租赁合同》一份，约定达深公司将曹安公路XXX号第2层出租给常青使用，面积1460平方米，租赁期限自2017年9月15日至2028年1月31日，甲方给予乙方4个月的装修免租期(2017年9月15日至2018年1月15日止)，免租期内无需支付租金。该房屋年租金96万元，半年一付，租金前4年不变，第5年起租金每4年在上一年的基础上递增6%，押金10万元。在本合同履行期间发生的一切争议，甲、乙双方均先通过友好协商解决。协商不成的，双方同意提请上海仲裁委员会依中国法律解决。2、2018年12月27日，吴亚汉与常青签订《协议》一份，约定曹安公路XXX号第2层房屋租赁期间内，常青承担上述房屋年租金的60%，即576000元，本协议与任何有关协议有冲突的，以本协议为准。3、关于常雅璧主张的电费，常雅璧称电表为2018年6月5日安装，当时的读数为0，截止2020年1月13日电表的读数是12258.7度。吴亚汉对此不予认可，称涉案三间房屋的电表是2017年新装的，但涉案房屋的电路与达深公司的电路相连接，一直由达深公司支付电费，与原告无关。再查明，2019年6月，达深公司曾向上海仲裁委员会提起仲裁，要求常青：1、返还曹安公路XXX号第2层房屋；2、支付自2018年10月1日至2018年12月11日止的房屋租金189333.33元；3、支付2019年1月至2019年4月的水电费32487元；4、支付房屋使用费40万元(按照8万元/月计算，自2018年12月12日起暂计算至2019年5月11日，实际计算至房屋返还之日止)；5、支付逾期支付房屋租金的违约金85200元；6、支付逾期交还房屋的违约金80万元；7、支付逾期支付水电费的违约金11612.11元；8、支付已开具房屋租金发票的税费30200元。常青向仲裁委提出了仲裁反请求申请：1、2017年9月15日的《租赁合同》继续履行；2、达深公司向常青支付电缆线维修费3000元；3、达深公司向常青支付二层房屋内三间房屋100平方米的年租金79200元；4、达深公司向常青赔偿因强制停电、停水对常青造成的损失118800元。上海仲裁委员会于2020年1月6日作出(2019)沪仲案第1813号仲裁裁决书。该仲裁裁决认定，根据《协议》的约定，关于二楼房屋的租金从起租时调整为每年576000元。该裁决书还认定，截止2019年4月10日，常青应付租金为964000元(包括10万元押金)，而常青实际在2019年4月10日累计已支付916000元，按照2018年12月27日调低租金后的租金标准计算，截止2019年4月10日，常青未按时支付的款项为：2018年4月10日应支付的租金款项，迟延金额为48000元，其中2018年4月13日常青支付3万元，逾期3天，2018年5月10日支付17万元，其中18000元逾期付款30天。因2018年6月5日起吴亚汉反租部分系争房屋应承担月租金6600元，并约定在租金中抵扣，达深公司在第二次仲裁庭审中表示同意将该部分费用在仲裁案件中予以抵扣，故常青支付的租金经抵扣后，2019年4月10日前累计支付款项将超过所约定的标准。对于达深公司要求解除租赁合同的仲裁请求，仲裁庭认为，调整租金后，在达深公司主张的期间内，常青并无欠付租金的事实，故不支持合同解除。仲裁裁决的内容如下：1、对申请人达深公司的全部仲裁请求不予支持；2、达深公司与常青于2017年9月25日签订的《租赁合同》、2018年12月27日签订的《协议》继续履行；3、对常青的其他仲裁反请求不予支持；4、本请求仲裁费34933元，由申请人达深公司自行承担；5、反请求仲裁费30303元，由被申请人常青自行承担。又查明，2020年7月，达深公司再次就曹安公路XXX号第2层房屋自2019年6月15日之后的房屋租金向上海仲裁委提起仲裁，在仲裁请求中其已抵扣了二层220、221、223室三间房屋的租金。该仲裁案件目前尚在审理中。本院认为，原告常雅璧与被告吴亚汉于2018年7月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按约履行各自的义务。常雅壁签约的行为经过了常青的委托授权，常雅壁作为常青的代理人与吴亚汉签约，其代理行为的后果归属于被代理人常青。关于常雅壁主张吴亚汉支付涉案三间房屋的租金，本院认为，首先，《房屋租赁合同》第四条已约定涉案房屋的租金从常青支付给达深公司的租金中抵扣。其次，(2019)沪仲案第1813号仲裁案件在计算2019年4月10日前常青累计支付的租金及认定常青是否构成违约时，已经考虑了三间房屋租金抵扣的因素，认为常青支付的租金经抵扣后，超过了约定的标准。再次，就2019年6月15日之后常青应当支付的二层的租金，达深公司已经向上海仲裁委再次提起了仲裁，且在达深公司的仲裁请求中已经扣除了本案中吴亚汉拖欠的三间房屋的租金，故对于原告常雅璧的该项诉请，本院不予支持。对于常雅璧主张解除与吴亚汉之间的合同以及要求吴亚汉支付逾期付租金的违约金的诉请，本院均不予支持。关于原告常雅壁诉请的水、电费，因原告提交的证据并不充分，无法证明被告水、电方面的用量，也无法证明原告已经替被告垫付了水、电费用，故本院无法支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告常雅璧的全部诉讼请求。本案受理费9058元，减半收取4529元，由原告常雅璧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年十月三十日书记员  朱雯附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。