江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初5927号 原告：上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320206792328804A，住所地无锡市惠山经济开发区惠山大道东侧绿地世纪城内。 负责人：叶毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈志亭，上海市协力（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海舰，上海市协力（无锡）律师事务所实习人员。 被告：绿地世纪城一二期物业管理委员会，住所地无锡市惠山区绿地世纪城871号102室。 负责人：朱敏强，该物管会主任。 委托诉讼代理人：王玲炎，江苏万仕邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦卿，江苏万仕邦律师事务所律师。 第三人：南京银城物业服务有限公司，统一社会信用代码913201002498247269，住所地南京市鼓楼区江东北路289号银城广场1901室。 法定代表人：李春玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆玲。 原告上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司（以下简称科瑞物业公司）与被告绿地世纪城一二期物业管理委员会（以下简称绿地物管会）、第三人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告科瑞物业公司委托诉讼代理人陈志亭、王海舰、被告绿地物管会的委托诉讼代理人王玲炎、张彦卿、第三人银城物业公司的委托诉讼代理人陆玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告科瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告解聘原告、停止原告对绿地世纪城一二期物业管理的行为无效；2、要求确认被告与第三人签订的《绿地世纪城一二期小区物业服务委托合同》无效；3、继续履行原告与绿地世纪城开发商签订的前期物业管理服务合同。事实与理由：自2006年开始，科瑞物业公司为绿地世纪城一二期小区前期物业服务单位；2018年11月3日，绿地物管会成立；2019年，绿地物管会告知科瑞物业公司要求解聘其公司；绿地物管会召开的业主大会的程序违法，且相应决议未达到法律规定的半数比例要求，应当确认为无效行为；绿地物管会其后通过招投标招聘第三人银城物业公司从事物业管理服务工作，该合同也应当确认无效；现诉至法院，望判如所请。 被告绿地物管会辩称：解除科瑞物业公司的行为以及与银城物业公司签订物业服务合同的行为均合法有效，科瑞物业公司无权要求确认上述行为无效并要求继续履行合同，请求驳回科瑞物业公司的诉讼请求。 第三人银城物业公司陈述：同意绿地物管会意见；签订了正式物业服务合同，前期物业服务合同自然终止；请求驳回科瑞物业公司的诉讼请求。 经审理查明： 2006年8月1日，上海绿地集团无锡置业有限公司与科瑞物业公司签订《前期物业管理服务合同》。合同载明：委托管理期限为2006年8月1日至2009年7月31日；委托期限内或委托期满如成立业主大会并与物业管理企业签订新的物业管理委托合同则本合同自然终止；本合同期满若业主委员会尚未成立，则本合同终止日期自然延续至业主大会成立并与物业管理企业签订新的物业管理委托合同为止；等内容。2012年2月15日，上海绿地集团无锡置业有限公司与科瑞物业公司签订《补充协议》，约定委托管理期限自2009年7月31日延长至2014年7月31日等内容。 2017年5月27日、2018年8月15日，无锡市惠山区长安街道惠南社区居民委员会与绿地世纪城小区一、二期首次业主大会筹备组发布公告，表示因业主代表报名人数过少、业主委员会候选人报名人数未达到要求等原因，无法继续进行业主大会、业主委员会选举程序，故组建业主委员会工作到此结束。2018年11月13日，绿地世纪城一二期小区成立绿地物管会，并于2019年4月8日向无锡市惠山区住房和城乡建设局备案。 2018年12月24日，绿地物管会发布公告，召开绿地世纪城一二期小区首次业主大会，审议表决《业主大会议事规则》、《管理规约》、安防监控数字网络化改造工程、大门门禁暨车辆智能化管理改造工程、中心广场工程。 2019年4月2日，绿地物管会发布公告，公布首次业主大会表决通过《业主大会议事规则（草案）》（同意票数1329）、《管理规约》（同意票数1337）、安防监控数字网络改造工程、大门门禁暨车辆智能化管理改造工程，未通过中心广场改造工程。 2019年5月16日，绿地物管会发布公告，召开绿地世纪城一二期小区业主大会第二次会议。议程为“一、由业主大会会议就是否同意解聘科瑞物业公司进行表决（如半数以上业主同意解聘的，物业管理委员会将启动选聘新物业的程序，如半数以下业主同意解聘的，物业管理委员会将直接跟科瑞物业签订下一周期的物业服务合同）；二、由业主大会会议就是否同意物业管理委员会提出的《绿地世纪城一二期物业服务委托合同》进行表决（合同模板已公示在宣传栏内）”。 2019年7月5日，绿地物管会发布公告，公布第二次业主大会情况如下：一、解聘科瑞物业公司项目。同意票数（投票结果1115、邮寄结果354）1469票，占总户数比（49.6%、15.75%）65.35%,占总面积比（50.03%、14.98%）65.01%；反对票数98票，占总户数比4.35%，占总面积比4.8%；表决结果：通过。二、物业服务委托合同项目。同意票数（投票结果1087、邮寄结果354）1441票，占总户数比（48.35%、15.75%）64.10%,占总面积比（49.13%、14.98%）64.11%；反对票数60票，占总户数比2.67%，占总面积比2.81%；表解决结果：通过。本次表决解聘科瑞物业公司和绿地世纪城一二期物业服务委托合同表决结果符合双过半原则，根据本次投票结果表决通过解聘科瑞物业公司和绿地世纪城一二期物业服务委托合同。 2019年7月12日，绿地物管会书面告知科瑞物业公司，表示“根据2019年7月5日公告（即绿地世纪城一二期第二次业主大会表决结果），我方正式通知解聘科瑞物业公司，请贵公司开始梳理绿地世纪城一二期物业移交工作，待我方公开招投标后选定新物业公司进场前，贵公司请继续履行物业服务工作”。科瑞物业公司回复律师函提出异议，绿地物管会回函表示相关流程符合法律法规规定。 2019年8月3日，绿地物管会发布公告，召开绿地世纪城一二期小区业主大会第三次会议，采用书面征求意见方式，投票表决是否同意选聘银城物业公司。2019年9月18日，绿地物管会发布公告，公开第三次业主大会表决结果：经过书面征求意见方式对《选聘银城物业公司》1个议题进行表决；同意票数1360票，占总户数比60.5%，占总面积比61.97%；表决结果：通过。2019年9月26日，绿地物管会向银城物业公司发出《中标通知书》。同日，双方签订《物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年。2019年9月30日，科瑞物业公司与银城物业公司就物业相关资料完成交接。物业费标准并无变化。 审理过程中，科瑞物业公司表示第三次业主大会实际表决形式，是绿地物管会工作人员在门口拦住进出人员要求签字，或者在小区设置投票点，在未严格审核业主身份的情况下进行投票；绿地物管会采取招投标方式与银城物业公司签订物业服务合同，在中标前已经预先宣传银城公司，系虚假招投标行为应属无效。绿地物管会表示于2019年7月12日就物业管理外包服务项目进行公开招投标，其后就包括银城物业公司在内的七家单位予以公示，经过现场考察，2019年8月3日在惠城社区开标确定银城物业公司为第一候选中标单位。 2019年8月21日，本院立案受理绿地世纪城一二期小区业主朱胜刚等人与绿地物管会业主撤销权纠纷一案，2020年7月24日，本院作出判决：撤销2019年4月2日绿地世纪城一二期物业管理委员会发布的《公告》中关于表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》的决议。该判决现已发生法律效力。 上述事实，由《前期物业管理服务委托合同》、《补充协议》、《关于召开首次业主大会的通知》、公告、住建局备案存根、《关于召开业主大会第二次会议的公告》、《关于召开业主大会第三次会议的公告》、《公开招标公告》、《中标通知书》、《物业服务委托合同》、交接清单、（2019）苏0206民初5929号民事判决书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可以组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。 物业管理委员会代行业主大会及业委会的职责，有权选聘或解聘物业服务企业。绿地物管会代行业主大会职责，在作出解聘科瑞物业公司决定以及聘用银城物业公司决定前均向业主征询意见，作出决定后也进行了公示。绿地物管会通过招标确认银城物业公司为第一候选单位，经过征询业主意见后确认与该物业公司签订正式合同，并无证据显示存在虚假招投标行为。科瑞物业公司要求确认绿地物管会解聘科瑞物业公司以及与银城物业公司签订物业服务合同的行为无效，缺乏依据，本院不予支持。科瑞物业公司系绿地世纪城小区前期物业服务公司，绿地物管会代行业主大会职责与银城物业公司签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。科瑞物业公司与银城物业公司也实际就绿地世纪城小区相应物业服务工作进行了交接。科瑞物业公司要求按照其公司与开发商签订的前期物业服务合同标准继续履行物业服务合同，缺乏可行性及依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、《江苏省物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张茹婷 人民陪审员  朱蓉菊 人民陪审员  胡志新 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  顾正阳