山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初14006号原告：烟台明远物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路**。法定代表人：高文永，执行董事。委托诉讼代理人：张宗魁，山东君孚律师事务所律师。被告：山东幸福实业有限公司，住，住所地烟台市芝罘区幸福中路**/div>法定代表人：王**发，董事长。委托诉讼代理人：张相光，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鸿基，山东乾元律师事务所律师。第三人：烟台亿科物业管理有限公司，住所，住所地烟台市芝罘区大海阳路**div>法定代表人：崔荣，执行董事。原告烟台明远物业管理有限公司（下称明远物业）诉被告山东幸福实业有限公司（下称幸福实业）、第三人烟台亿科物业管理有限公司（下称亿科物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼委托代理人张宗魁与被告诉讼委托代理人赵鸿基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明远物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年6月13日至2018年2月5日期间的物业服务费181558.7元，并自2018年2月6日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利率；2、被告向原告交付物业服务管理用房（烟台市芝罘区幸芝里162号309号、516号房屋），并将登记在被告名下的供电设施交付原告维护管理；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是祥和综合楼的物业管理公司，被告是祥和综合楼的业主，2015年6月11日，被告与山东诚辉物业管理有限公司（下称诚辉物业）解除前期物业委托合同，指派原告为祥和综合楼提供物业服务。原告按约定提供了相应的物业服务，但被告拖欠2015年6月13日至2018年2月5日期间的物业服务费，被告名下有商业网点建筑面积2695.94平方米、公寓建筑面积1094.43平方米，收费标准为公寓1.2元/月/平方米，商业网点为1.6元/月/平方米，自2015年6月13日计算至2018年2月5日共968天为181558.70元，且被告占有物业用房以及供电设施，请求依法维护原告合法权益。被告幸福实业辩称，（一）被告既不是房屋所有权人，也不是物业使用人，并非本案适格主体。（二）即使被告主体适格，但原、被告之间并未签订物业服务合同，被告与烟台金光城建有限公司（下称金光城建）、诚辉物业于2015年6月11日签订的《协议》系三方就原物业委托合同解除后相关问题的约定，但原告并非该协议当事人，不能认定原告与被告就后续物业服务达成合意，且该协议也尚未生效，故原告向被告主张物业费没有依据。（三）被告自行物业管理区域内的电梯、停车场设备的安装维护、水电费交纳、卫生清扫等均由被告自行处理解决，现由第三人亿科物业向被告提供物业服务，原告并未向被告提供物业服务。（四）祥和综合楼在房屋建设初期即已按四、六比例分成，属于两个独立的物业管理区域，附属配套设施可以分割并独立使用，涉案供电设施属于被告所有，被告也没有占用物业管理用房，原告要求被告向其交付物业管理用房也没有依据。综上，请求驳回原告诉请。第三人亿科物业缺席，且未在法定期间递交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人有争议的事实和证据，本院依法确认如下：烟台市芝罘区幸福街道幸福委员会（下称幸福委员会）由幸福三村改制而来，与烟台市幸福实业总公司是同一套领导班子，管理同一资产，2003年10月18日改制成立被告。涉案的祥和综合楼系幸福三村村民委员会（下称幸福三村）以土地出资，与烟台市经济适用房发展中心莱山区开发部（原烟台市经济适用房发展中心开发二部，以下简称开发二部）合作开发建设。双方在2002年4月18日签订的《联建房屋合同书》（下称《联建合同》）中约定：幸福三村负责土地上现有建筑物的搬迁安置、拆迁工作，费用由幸福三村全部负责；开发二部负责施工前后的各项手续和费用，负责开工后的各项建筑费及各项配套工程费用，包括一切配套及设施费；所建房屋的建筑面积，无论是住宅还是公共建设，产权按南北立体切块，幸福三村分得四成、开发二部分得六成；开发二部按规定协调办理幸福三村分得楼房购买者的产权手续，物业管理开发二部负责招聘或开发二部自己管理。该楼于2005年建成，以伸缩缝为界分为南北两部分，伸缩缝以北部分是开发二部所分得的部分，门牌号码为××（商业网点）、幸芝里163号（公寓），总建筑面积19052.12平方米；伸缩缝以南部分是幸福三村分得的部分，门牌号码为××（商业网点）、幸芝里162号（公寓），总建筑面积10334.42平方米。2010年11月3日，开发二部与烟台金光城建有限公司（下称金光城建）签订《幸福综合楼项目包销协议》（下称《包销协议》），约定：合作方式和范围为幸福路128号、130号和幸芝里163号、164号，金光城建接受开发二部的委托为该项目包销商；包销后，组建或聘任物业管理、售后保修期内维修等后期事务由金光城建负责；开发二部所包销给金光城建房屋的水、电和消防设施等现状，金光城建无条件接受，未完成的配套工程后期相关改造工程费用均由金光城建负担，暖气投资由开发二部承担。2012年10月1日，被告、金光城建共同与诚辉物业签订了《前期物业管理委托合同》，约定被告、金光城建共同委托诚辉物业对祥和综合楼实行物业管理，物业费收费标准为公寓1.2元/月/平方米，商业网点为1.6元/月/平方米。合同签订后，诚辉物业进驻祥和综合楼提供物业服务。2015年6月11日，被告与金光城建共同作为甲方，诚辉物业作为乙方，双方签订了《协议》，约定：甲、乙的原物业委托合同解除，由烟台明远物业有限公司接管，为明确双方权利义务，双方协商一致：一、停车场目前乙方已租给于小军、梁晨，合同期至2016年5月30日，甲方同意仍由于小军、梁晨承包到合同终止日，期间承包费甲方不再向乙方及承包人收取，但乙方应保证合同到期后七日内完成交接；二、甲方将位于幸芝里162号309室、516室（即诉争的物业管理用房）和幸芝里163号419室无偿提供给乙方使用，期限自2015年6月12日至2020年6月11日，期间免交物业管理费和房屋租金；三、乙方前期收取的物业管理费及相关费用归乙方所有，甲方将不再向乙方索取；四、乙方在此项目上的管理人员由乙方自行安排，保安与保洁人员与新的物业公司（明远物业）进行双向选择，个人不愿留下的或明远物业不录用的人员由明远物业发放一个月的工资作为补偿；五、本协议经三方签章并在物业交接完成后生效。原告诉请的物业服务费所涉房屋坐落于祥和综合楼的幸福路126号、幸芝里162号区域，系幸福路126-5、9号房等[不动产权证书号码为（2018）烟台市芝不动产权第0019160号，系商业网点，建筑面积2695.94平方米]、幸芝里162号608号等房屋[不动产权证书号码为（2018）烟台市芝不动产权第0019895号，系公寓、建筑面积1094.43平方米]，以下统称为涉案房屋，均登记在幸福居委会名下，现由被告实际管理并空置。另查，祥和综合楼至今未召开业主大会、成立业主委员会，现绝大部分房屋均已出售给业主并实际入住使用。又查，2018年4月11日，原告就本案诉请将被告诉至本院，本院立（2018）鲁0602民初3966号案，审理过程中的2019年10月14日，原告申请撤诉，本院裁定允准。诉讼中，原、被告双方争议焦点为：一、原告是否有权向被告收取物业费；二、祥和综合楼是否为一个物业管理区域；三、被告应否向原告移交变电设施和物业管理用房。（一）关于原告是否有权向被告收取物业服务费的问题原告主张，被告和开发二部在《联建合同》中约定物业管理由开发二部负责，后开发二部将该合同项下的权利义务转让给金光城建，并在《包销协议》中约定由金光城建负责选聘物业管理，故原告对祥和综合楼提供物业服务的依据就是2015年6月11日幸福实业、金光城建与诚辉物业之间的协议；原告入驻祥和综合楼时绝大部分房屋已出售且业主已入住，故原告并未与被告及金光城建另行签订前期物业服务合同，而是直接与业主签订物业服务合同。为证明其主张，原告提供如下证据：1、2020年4月25日金光城建出具的证明1份。金光城建出具的证明载明：金光城建负责聘任幸福综合楼的物业管理企业，2015年6月经金光城建、被告与诚辉物业三方签订协议，决定解除与诚辉物业的前期物业服务合同关系，同时委托原告接管幸芝里162、163号及幸福路126、130号即祥和综合楼的物业管理工作……因该楼大部分业主已经入住，故未另行签订前期物业管理合同，原告于2015年6月13日正式接管了物业管理。被告对证明的真实性不认可，辩称，首先，开发二部并未通知原告其将《联建合同》的权利义务全部转让给金光城建，故该权利义务转让对被告不发生法律效力；《包销协议》中开发二部及金光城建的合作范围也不包括被告分得的幸福路126号、幸芝里162号，该协议对被告亦不具有约束力。其次，2015年6月11日《协议》虽有“由原告接管”的内容，但该协议仅为被告、金光城建与诚辉物业就原物业合同解除等相关问题的约定，原告并非该协议当事人，被告也并未与原告对被告的幸福路126号、幸芝里162号物业管理区域进行交接。第三，祥和综合楼南北以伸缩缝为界立体切块，各自有独立的附属设施，故幸福路126号、幸芝里162号和幸福路130号、幸芝里163号是两个独立的物业管理区域，被告作为建设单位，在业主大会或业主委员会选聘物业服务企业之前，有权选聘其分得的幸福路126号、幸芝里162号区域的物业服务企业，但原、被告从未签订过物业服务合同，就原告为幸福路126号、幸芝里162号区域提供物业服务达成合意。第四，即使是业主大会选聘物业服务企业，在原告主张的2015年6月至2018年3月期间内，被告的专有面积始终超过其分得的幸福路126号、幸芝里162号的总建筑面积的一半，故原告提供物业服务也未经业主大会讨论并取得专有面积占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不能认定原告对祥和综合楼以及幸福路126号、幸芝里162号区域享有物业管理权。为此，被告提供2015年10月27日烟房权证芝字第**、房屋建筑面积3825.51平方米的幸福路126号房产证复印件1份，2018年1月31日鲁（2018）烟台市芝不动产权第0003197号、房屋建筑面积3452.29平方米的幸福路126号不动产权证复印件1份，2015年8月25日烟房房权证芝字第**、筑面积3612.60平方米的幸芝里162号房产证复印件1份，2018年3月12日鲁（2018）烟台市芝不动产权第0005992号、建筑面积1750.11平方米的幸芝里162号不动产权复印件1份，证明在原告主张的2015年6月至2018年2月物业费期间内，被告的专有面积始终超过幸福路126号、幸芝里162号区域的房屋总建筑面积的一半。原告对上述复印件不予认可，质证称上述复印件即使属实，祥和综合楼是一个物业管理区域，建筑总面积28070.38平方米，被告上述房产证面积并未超过祥和综合楼建筑总面积的一半，被告并不享有单独委托物业服务公司的权利。2、（1）部分落款时间为2016-2017年、部分无落款时间的业主与原告签订的物业服务合同240份（其中幸福路126号1份、幸福路130号9份、幸芝里162号85份、幸芝里163号146份）；加盖烟台市芝罘区不动产交易中心公章的幸福路126、130号及幸芝里162、163号不动产权人名单；证明幸福路126、130号及幸芝里162、163号即祥和综合楼共有288户，总建筑面积29386.54平方米，原告与诚辉物业交接后，有240户、房屋建筑面积共21220.13平方米的业主与原告签订了物业服务合同，原告为祥和综合楼提供物业服务已取得专有面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；物业服务费收费标准为公寓1.2元/月/平方米，商业网点为1.6元/月/平方米。（2）加盖被告财务专用章的、2015年9月至2017年10月幸芝里162号的业主会签单17张，会签单上载明了房号、业主姓名、入住时间和物业公司工作人员签名；证明被告依据2015年6月11日协议将其出售的房屋交原告进行物业管理，被告向业主交付钥匙，然后拿会签单给原告，原告为相应房屋提供物业服务。被告质证称，首先，对不动产权名单的真实性无异议，但该名单无法证明其所列明的业主即为原告主张物业服务期间的业主;对物业合同的真实性有异议，无法确认合同载明业主是否为房屋的真实业主以及签名是否为业主本人所为等。其次，业主会签单的真实性无法确认，会签单所加盖的所谓被告财务专用章样式各不相同，即使为真，2015年6月三方协议签订后，被告并未与原告进行物业管理区域的交接，不清楚原告如何取得该17份业主会签单的。另查，在（2018）鲁0602民初3966号案件中，被告认可了业主会签单的真实性，称会签单是被告为购房人出具的购房手续，说明购房人已付清全款，被告将会签单交付给购房人，被告并不保存，为何原告保存原件不清楚。3、2015年6月至2018年2月交费户头为被告、交费地址为幸福路126号的水电费交纳凭证1宗；证明原告与诚辉物业交接后于2015年6月13日接管祥和综合楼并提供了代收代缴水电费、供电设施维护、卫生清扫、停车场管理等物业服务，但2018年2月被告将其名下变压器的电费交纳方式变为网上转账，故原告在2018年2月后无法为其代缴电费。被告对票据真实性无异议，但辩称，首先，原告在未经被告同意的情况下强行从诚辉物业处夺取了幸福路126号、幸芝里162号区域的水电资料，被告多次提出异议但原告拒不归还，因此原告才持有上述水电费发票，但2018年2月被告收回了幸福路126号、幸芝里162号区域的水电设施管理权。其次，因第三人亿科物业是被告开发的幸福三村小区的物业公司且双方合作良好，故自2015年10月起被告委托第三人对幸福路126号、幸芝里162号区域提供打扫卫生、维修等免费服务，附属设施则由被告自行维护，原告并未向被告提供任何物业服务；自2018年3月起，第三人亿科物业与幸福路126、幸芝里162号的除无人居住、未出售房屋之外的其他全体业主签订了物业服务合同并提供物业服务。为证明涉案房屋的日常维护均由被告自行完成，被告提供了如下证据：1、2013年5月被告与烟台恒久电子科技有限公司签订的《设备安装合同》1份、设备安装及系统维护发票4张；证明幸福路126号、幸芝里162号区域的停车场管理系统及岗亭等设备的安装、维护均由被告完成。2、2016年、2017年被告与烟台永利电梯安装维护工程有限公司签订的《电梯保养合同》2份、电梯检测维护费发票原件5张；证明幸福路126号、幸芝里162号区域的电梯维护均由被告完成。3、2015年至2018年期间被告代收幸福路126号、幸芝里162号区域业主取暖费的收费凭证及转账凭证1宗；证明该区域相关配套设施费用的代收代缴均由被告完成。原告质证称，首先，对设备安装合同及发票的真实性不认可，签订时间为2013年，也与本案无关联性；对电梯保养合同及发票的真实性无法确认，无法证明维护的是祥和综合楼的电梯；取暖费票据是因为被告出售部分公寓后，未向供暖机构交纳暖气投资，业主无法自行向供暖机构缴纳供暖费而形成，与原告是否提供物业服务无关联性。其次，第三人于2018年年底才进驻幸福路126号、幸芝里162号，且仅收取物业费，并未提供物业服务；因被告不让其管理，故2018年3月之后原告并未与幸福路126号、幸芝里162号区域的业主签订物业服务合同，也未对幸福路126号、幸芝里162号区域内部进行物业管理并向业主收取物业费，但祥和综合楼外部停车场仍由原告进行管理，外来人员及祥和综合楼业主均可以按同样收费标准进行停车。（二）关于祥和综合楼是否为一个物业管理区域的问题原告主张，祥和综合楼的建设单位为开发二部，规划红线内的国有土地使用权也登记在开发二部名下，规划是作为统一的建设项目来规划，故应为一个物业管理区域，并提供如下证据：1、2018年5月16日烟台市住房和城乡建设局物业科向原告出具的《关于祥和综合楼物业管理问题的复函》，该复函载明以下内容：根据国务院《物业管理条例》第三十四条：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理；《山东省物业管理条例》第八条：分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；根据烟台市物价局“关于印发《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》的通知”第十三条：房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收，房屋空置的起始时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认。被告质证称，回复函系内设部门出具，不符合法律规定的单位提交证据的形式要求，且该复函仅罗列了相关的法律规定，但并未明确认定祥和综合楼系一个物业管理区域。2、烟国用（2013）第10060号、土地使用权人为开发二部、使用权面积为9241平方米的国有土地使用权证书复印件1份，2003年8月15日颁发的、建设单位为开发二部、建设项目名称为祥和综合楼、建设规模为祥和综合楼1栋31518.50平方米的建设工程规划许可证复印件1份，2002年4月30日颁发的、用地单位为开发二部、用地项目名称为祥和小区经济用房和综合楼的建设用地规划许可证复印件1份，2004年8月6日颁发的、建设单位为开发二部、工程名称为祥和综合楼的施工许可证复印件1份。被告质证称，对相关复印件真实性无法确认，即使为真，根据《联建合同》的约定，施工前后的手续均以开发二部的名义对外办理、土地也登记在开发二部名下，但并不能否认被告也是祥和综合楼开发商，被告所分得的幸福路126号、幸芝里162号房屋项下的国有土地使用权在办证时已转移至被告名下。为此，被告提交烟国用（2014）第10854号、土地使用权人为幸福居委会、××、使用权面积1378.01平方米的国有土地使用权证书复印件以及烟国用（2014）第10853号、土地使用权人为幸福居委会、芝罘区幸芝里162号、使用权面积2192.20平方米的国有土地使用权证书复印件各1份佐证。原告对被告提供的相关土地证复印件真实性不确定，即使为真，土地证上载明的面积也是2014年被告分得的祥和综合楼房屋的分摊土地面积，并不能明确土地的具体坐落。3、（1）祥和综合楼一层商场消防排烟平面图1份；证明幸福路126号、幸芝里162号与幸福路130号、幸芝里163号的烟道虽不相连，但设计时是以祥和综合楼作为一个统一的建设项目进行统一设计，故不可分割；图中未显示的其他消防附属设施也不可分割。（2）幸福派出所出具的情况说明1份，该情况说明载明：2020年5月1日10:32，王鑫报警称祥和中学对面停车场有10多人闹事；2020年5月1日19:36，王鑫报警称芝罘区祥和中学对面停车场有6、7人撬单位门口停车场的设备；2020年5月2日12:19，王鑫报警称祥和中学对面停车场入口处有人故意用车堵住门口。上述证明原告自城辉物业处接管并实际管理祥和综合楼停车场。被告对排烟图真实性无异议，但辩称从图中可以看出被告分得区域与金光城建分得区域的烟道互不相连，可独立使用；对幸福派出所出具的情况说明真实性无异议，但该情况说明并未说明是被告在闹事，停车场的智能停车系统及岗亭设备由被告投资建设，但被告分得的停车场现由原告实际控制，被告已另行起诉。被告辩称，祥和综合楼建设初期即以伸缩缝为界划分为两个独立的区域，开发二部于2005年12月将被告分得幸福路126号、幸芝里162号交付给被告，但交付的仅为框架结构，水、电、暖等配套设施均由被告自行投资建设，与开发二部分得的幸福路130号、幸芝里163号的配套设施互相分割并能独立使用，故幸福路126号、幸芝里162号与幸福路130号、幸芝里163号是两个独立的物业管理区域。为证明其抗辩主张，被告提供如下证据：1、幸福路126号、幸芝里162号面积测绘报告1份、祥和综合楼改建图纸1份，证明祥和综合楼规划初期即以图纸上的伸缩缝为界划分为两个独立区域，幸福路126号、幸芝里162号的房屋面积测绘与办证独立于幸福路130号、幸芝里163号。原告对测绘报告的真实性无异议，称该测绘报告载明“2006年12月26日取得建设工程竣工规划验收合格证，建设规模为综合楼一栋6层”的内容正说明祥和综合楼规划时就是一栋楼、一个物业管理区域，不存在分割为两个物业管理区域的情形；图纸真实性无法确认，且该图纸设计说明上也载明祥和综合楼是一栋统一的建筑。2、（1）2013年6月3日被告与烟台永立电梯安装维护工程有限公司签订的《电梯设备购销合同》，证明幸福路126号、幸芝里162号区域的电梯是被告自行委托安装。（2）2013年4月10日被告与烟台市自来水有限公司签订的《关于幸福实业祥和综合楼设总表供水协议》1份、2013年4月23日被告与烟台市众志供水建设有限公司签订的《祥和综合楼改建给水施工协议书》1份；2013年11月19日被告与烟台市热力公司就幸福路126号和幸芝里162号联网供热事宜签订的《供用热合同》1份，2013年被告与青岛三盾消防工程设备有限公司就幸福路126号、幸芝里162号签订的《建筑消防设施安装施工合同》1份。证明幸福路126号、幸芝里162号区域的水、暖、消防设施与幸福路130号、幸芝里163号的设施能够分割并相互独立。（3）2013年8月27日被告与金光城建签订的《协议书》1份，该协议书载明：关于祥和综合楼消防楼梯通道问题，幸福实业三层和四层公寓东楼梯消防通道（三、四层东北角），需使用金光城建一至四层楼梯进行疏散，双方协商同意幸福实业一次性补偿金光城建约90.42万元。该证据证明被告出资购买了伸缩缝交接处的位于部分的楼梯使用权，如祥和综合楼消防通道属于一个整体，则被告无需购买通行使用权，只是为了使用方便才发生共用消防通道的情况，也可证明幸福路126号、幸芝里162号区域的消防设施与幸福路130号、幸芝里163号相互独立。（4）2013年11月12日烟台市公安消防支队芝罘区大队出具的建设工程竣工验收消防备案复查意见书复印件1份。证明幸福路126号、幸芝里162号作为一个独立区域进行消防工程验收。原告质证称，首先，原告并非上述合同的当事人，故对合同真实性无法确认，且合同时间均发生在2013年即原告接管祥和综合楼之前，并不能证明祥和综合楼可以分割为两个物业管理区域。且供水协议约定被告可以委托物业公司到供水公司办理交费手续，与原告提供的水费交纳票据相印证，恰能证明原告为其提供了物业服务。其次，对被告与金光城建的协议书真实性不确定，但该协议书恰恰证明目前幸福路126号、幸芝里162号没有消防通道，不能分割为两个独立区域。第三，对消防备案复查意见书复印件真实性无法确认，但该意见书明确载明“工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更等应依法申请建设工程消防设计、验收或备案”，故该意见书仅是针对改建工程的验收，并不能证明幸福路126号、幸芝里162号是一个单独的区域。庭审中，原、被告认可一致，幸福路126号、幸芝里162号和幸福路130号、幸芝里163号的水、电、暖附属设施可以独立运行互不干扰。但原告称，首先，祥和综合楼的消防设施不能独立运行，特别是祥和综合楼三、四层伸缩缝处两方交界的钢质门是便于幸福路126号、幸芝里162号的业主进行消防逃生用，是否属于消防通道不清楚；其次，祥和综合楼门前的停车场由原告进行管理。被告则辩称，祥和综合楼三、四层伸缩缝处两方交界处本来没有门，因为消防设计在此处被告有消防通道，只是因为考虑多建一个门头网点，被告将消防通道改建为商业网点，并与金光城建签订协议购买其伸缩缝交界处楼梯的使用权，所以才在伸缩缝两方交界处开了一道门，如该门封锁，被告可将商业网点恢复成消防通道，并不影响幸福路126号、幸芝里162号居民的消防疏散。停车场区域本身就是四、六分成，并不存在相互干扰的问题。（2018）鲁0602民初3966号案和本案诉讼中，本院主持原、被告双方就祥和综合楼进行了现场勘验，勘验情况如下：祥和综合楼以伸缩缝为界分为南北两部分，伸缩缝以南部分占祥和综合楼的三分之一，外观呈蓝色，一、二层为幸福路126号（网点），三层以上为幸芝里162号（公寓），该部分东半部分共为五层，西半部分共为六层；伸缩缝以北部分占三分之二，外观呈淡黄色，一、二层为幸福路130号（网点），三层以上为幸芝里163号（公寓），共有六层；伸缩缝在网点部分是空的，在公寓部分是连起来的。祥和综合楼一、二层的幸福路126号、130号的各网点均有独立入口。在祥和综合楼东侧的伸缩缝交界处的北边即有一大门（下称大门A），门内有一楼梯，自该楼梯处下至负一楼为潘多拉公司，一、二层不通，直接可上幸芝里162号、163号的三至四层，该三、四层在伸缩缝处即幸芝里162号、163号交接处建有钢制的分隔门，分隔门两边都有门锁，原告称此处的门平时是开着的，属于防火门，被告则称此处的门是锁着的，但双方均认可疫情期间该门处于上锁状态；五、六层楼梯仅通向幸芝里163号，幸芝里163号五、六层系宾馆，在伸缩缝处建有分隔墙，与幸芝里162号的五层相隔离，幸芝里162号没有六楼。祥和综合楼东侧的北部有一大门（下称大门B），门内有楼梯，楼梯情况同大门A的楼梯。祥和综合楼西侧的北部、中部、南部均有一个大门，以供幸芝里163号、162号的公寓住户出入。其中，北部的大门（下称大门C）内有楼梯和电梯通向一至六层，其中一至四层情况同大门A的楼梯，五层仅通幸芝里163号，伸缩缝处有分隔墙，六层在伸缩缝处也建有分隔门，门是上锁的。中部即伸缩缝北边的大门（下称大门D），楼梯情况同大门C，但可下至负一层潘多拉，该大门外为原告的物业用房及配电室。东部的大门（下称大门E），门内有楼梯和电梯，楼梯情况一至四层、六层同大门C，五层仅通幸芝里162号。祥和综合楼南头的西侧有一大门（下称大门F），门内有楼梯，楼梯通向负一层至二层，二层楼梯封死，一层不通他处。祥和综合楼南头的东侧有一大门（下称大门E），门内有楼梯通向负一层至五层，情况同大门E。幸芝里162号608室为第三人办公室，幸芝里162号516室，为物业监控、消防室；原、被告一致认可整个祥和综合楼有6个消防通道，幸芝里162号有两个，分别在东南方向及西南方向，幸芝里163号有四个，分别在东侧两个、西侧两个。在幸芝里163号五楼中间天井处有围墙，与幸芝里162号五楼天井相隔开，不能通行。祥和综合楼南、北侧各有一个变电器。祥和综合楼地下负一层是相通的，由潘多拉公司使用，162号和126号地下部分没有办证，系被告出售给潘多拉使用权。163号和130号地下部分办了房产证，130附001号由房主租给潘多拉公司。诉讼中，本院向烟台市住房和城建建设局出具协助调查函，请其协助核实祥和综合楼的建设单位是否按《山东省物业管理条例》第九条的规定申请划分或重新划分物业管理区域，但未收到回复。（三）关于供电设施和物业用房的问题原告主张，祥和综合楼南部的变电设施登记在被告下，建设费用由开发二部支付，为整个祥和综合楼供电；后因南部变电设施无法满足用电要求，金光城建遂自行在祥和综合楼北部另行投资建设了一部变电设施，北部的变电设施原登记在金光城建名下，2015年6月登记在原告名下，后原告交给国家电网管理；2018年3月之前，原告负责管理维护南北两个变电设施并代收代缴电费，2018年3月之后，被告强行将南部的变电设施锁死，原告无法再代为缴费。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、业主与原告签订的物业服务合同以及国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费管理的意见》的规定，室外配电设施应属于业主共有，且原建设单位已支付全部费用，故应变更至原告名下并交由原告维护管理;2015年6月11日协议中载明被告应提供幸芝里162号309室、516室作为物业用房。为此，原告提供如下证据:1、开发二部2018年5月18日出具的证明1份，该证明载明：幸福综合楼变压器等供电设施作为该楼的配套设施，我部于2014年付清相关建设费用，产权应属于居民共有。2、2012年12月28日、2013年4月10日烟台华峰电力设备工程有限公司出具的收款收据2张；证明祥和综合楼北部的变电设施系在南部变电设施之后建设，南部变电设施在此之前是提供整个祥和综合楼的电力供应，故祥和综合楼的变电设施不能分割。被告对上述证据没有异议，但辩称开发二部对幸福路126号、幸芝里130号的供电设施支付工程款系履行合同义务；南部变电设施是被告自行建设并登记在被告名下，仅为被告分得区域供电，故产权应归被告。为此，被告提供了国网山东省电力公司烟台供电公司（下称烟台供电公司）于2018年6月7日出具的证明和烟台供电公司营销部于2019年11月18日出具的证明各1份，其中2018年6月7日证明载明：烟台供电公司自备变压器用户——幸福实业，户号0071322706；2009年10月立户，合同容量630KVA，供电地址幸福路126号；产权分界点架空线路T接电缆进户方式，进户电缆与架空线路T接处。2019年11月18日证明载明：保税港区供电所为振华量贩开具的电费发票所涉的用电地址为幸福路130号，由保税港区供电所管辖的幸福五村四台区供电。原告质证称，2018年6月7日证明上加盖的是供电公司合同专用章，2019年11月18日的证明加盖的系营销部印章，均不符合证据形式，且只能证明电费发票的用电地址，并不能证明物业管理区域的划分以及供电设施的互相独立。本院认为，（一）祥和综合楼系由开发二部和被告幸福实业合作开发，《联建合同》虽约定祥和综合楼的物业管理由开发二部负责，但原告就其关于开发二部将联建合同项下的权利义务转让给金光城建的主张未能举证证明，被告对此亦不予认可；《包销协议》包销协议中开发二部委托金光城建包销以及进行物业管理的范围也并不包括被告分得的幸福路126号及幸芝里162号；并且，诚辉物业为祥和综合楼提供前期物业服务是由金光城建与幸福实业共同委托，故祥和综合楼的前期物业公司应由金光城建与幸福实业共同委托，原告关于祥和综合楼物业服务公司应由金光城建委托的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。（二）金光城建、被告幸福实业与诚辉物业于2015年6月11日签订的《协议》系三方真实意思表示，内容合法有效。金光城建与被告幸福实业明确作出了将祥和综合楼委托原告进行接管的意思表示，原告虽非该协议的当事人，亦未另行与金光城建、幸福实业签订物业服务合同，但其依据该协议于2015年6月进驻祥和综合楼之事实清楚，有原告提交的其与祥和综合楼业主签订的240份物业服务合同、加盖被告印章的幸芝里162号的17份业主会签单佐证，应认定金光城建、幸福实业与原告在2015年6月就原告为祥和综合楼提供前期物业服务达成合意。被告幸福实业虽不认可上述物业服务合同和会签单的真实性，但未能提供相反证据佐证，对于其有关水电资料系原告强行夺取且被告对此提出过异议的抗辩理由也未能举证证明，故对其抗辩本院不予认可。（三）本案中，原告进驻祥和综合楼后为祥和综合楼提供了物业服务，物业服务费则是原告维护保养祥和综合楼的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，涉案房屋（商业网点建筑面积2695.94平方米、公寓建筑面积1094.43平方米）位于祥和综合楼内，虽登记在幸福居委会名下，但由被告实际管理，且被告系幸福居委会改制而来，故被告有义务向原告缴纳物业服务费用。被告虽辩称其分得幸福路126号、幸芝里162号区域的设施设备系其自行维护，但物业服务系对祥和综合楼公共区域、公共设备所提供的卫生清扫、设施维护、秩序管理等服务，具有连续性、综合性、整体性的特点，被告仅以其分得区域的设施设备系自行维护为由辩称原告未向其提供物业服务故其不应交纳2015年6月13日至2018年2月5日期间的物业费，理由不当，本院依法不予采纳。原、被告之间虽未签订物业服务合同，但根据原告提供的其与其他业主签订的240份物业服务合同可以认定物业服务费收费标准为公寓1.2元/月/平方米，商业网点为1.6元/月/平方米。但是，考虑到涉案房屋在此期间为空置房屋且被告提供的相关证据能够证明2015年6月至2018年2月期间祥和综合楼的部分设施设备确系由被告自行维护，结合上述实际情况，现原告向被告主张2015年6月13日至2018年2月5日的物业服务费181558.7元及逾期付款利率，本院酌定被告应按60%的比例支付为宜，即108935.22元[（1.2元/月/平方米×1094.43平方米+1.6元/月/平方米×2695.94平方米）÷30天×968天×60%]，原告诉请的物业服务费超出部分及逾期付款利率，本院不予支持。（四）关于祥和综合楼是否为两个独立的物业管理区域的问题。根据《山东省物业管理条例》第八条、第九条、第十条之规定，物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素；建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域；物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。从上述规定来看，物业管理区域的划分和调整是物业主管部门的行政管理职权。被告对祥和综合楼的物业管理区域的划分有异议，不属于本案民事诉讼的审理范围，本院不予审查。（五）本案中，祥和综合楼的前期物业公司应由金光城建和被告幸福实业共同委托，现被告不同意委托原告为祥和综合楼提供物业服务，且原告亦自认其自2018年3月后未与祥和综合楼的幸福路126号、幸芝里162号区域的业主签订物业服务合同，故2018年3月之后被告并未与原告达成委托原告进行前期物业服务管理的合意。其次，原、被告均认可祥和综合楼绝大部分房屋已出售给业主且业主已入住使用，符合《山东省物业管理条例》规定的应当召开首次业主大会会议、成立业主委员会的条件，物业公司的选聘已不属于前期物业服务的范畴，而应由业主大会选聘产生。根据《山东省物业管理条例》第三章的规定，业主大会的召开应符合一定的程序。因此，即使原告已与祥和综合楼幸福路130号、幸芝里163号区域的全部业主签订了物业服务合同，也不能等同于原告已经经过祥和综合楼业主大会的选聘程序选聘为祥和综合楼的物业服务公司，故在未经法定程序召开业主大会并选聘原告为祥和综合楼的物业服务公司的情况下，原告要求被告移交物业管理用房和变电设施，于法无据。第三，小区附属设施应为全体业主共有，物业服务公司对附属设施的管理维护的权利义务，是建立在业主大会或业主委员会向其移交并根据物业服务合同委托其管理的基础上，现涉案的变电设施登记在被告名下且被告辩称归其所有，在该变电设施产权存在争议的情况下，享有要求被告移交变电设施的请求权的主体应为祥和综合楼全体业主或业主委员会，而非物业服务公司。综上，原告现即要求被告移交物业管理用房和变电设施，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告山东幸福实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告烟台明远物业管理有限公司支付2015年6月13日至2018年2月5日期间60%的物业服务费108935.22元[（1.2元/月/平方米×1094.43平方米+1.6元/月/平方米×2695.94平方米）÷30天×968天×60%]；二、驳回原告烟台明远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告山东幸福实业有限公司未按本判决指定的期间各自履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3931元，由原告烟台明远物业管理有限公司负担1572元,被告山东幸福实业有限公司负担2359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张 译 丹人民陪审员 刘 玲 玲人民陪审员 刘 忠 敏二〇二〇年十月二十四日书 记 员 王丽（代）