山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1311民初1624号原告：曹利，女，1984年8月13日出生，汉族，住山东省郯城县。原告：胡伟光，男，1986年3月17日出生，汉族，住河北省遵化市。二原告共同委托诉讼代理人：陈庆龙，山东三禾律师事务所律师。被告：段孝军，男，1971年11月24日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：吴兴国，临沂罗庄高冠法律服务所法律工作者。被告：马浚皓，男，1967年6月9日出生，汉族，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：吴绍芳，女，1975年10月27日出生，汉族，住山东省郯城县，系被告马浚皓之妻。第三人：吴绍芳，女，1975年10月27日出生，汉族，住山东省郯城县。原告曹利、胡伟光与被告段孝军、马浚皓、第三人吴绍芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹利及与原告胡伟光的共同委托诉讼代理人陈庆龙、被告马浚皓的委托诉讼代理人即被告吴绍芳、被告段孝军及其委托诉讼代理人吴兴国到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。曹利、胡伟光向本院提出诉讼请求：1、请求依法终止对郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号（合同编号ＹＳxxxxxx、房屋代码xxxxx）、xx号（合同编号ＹＳxxxxxx、房屋代码xxxxx）商铺的强制执行；2、请求依法确认上述房产所有权人为原告；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年1月2日，被告马浚皓、第三人吴绍芳与郯城县金艺置业有限公司签订商品房预售合同，购买了坐落于郯城县郯东路xx号xx街商铺xx号（合同编号ＹＳxxxxxx、房屋代码xxxx）、15号（合同编号ＹＳxxxxxx、房屋代码xxxxx）。2017年2月21日，原告与被告马浚皓、第三人吴绍芳签订《二手房售房合同书》，将上述两套商铺以155万元出卖给原告，原告以支付现金、偿还该商铺银行按揭贷款、代被告马浚皓偿还欠款等方式支付了大部分房款，并在该商铺经营超市。临沂市罗庄区人民法院审理段孝军与马浚皓民间借贷纠纷一案中，于2018年1月23日作出（2018）鲁1311财保122号民事裁定，裁定查封了位于山东省郯城县城区。2019年1月3日，原告在办理该商铺有关手续时才得知被查封。2020年2月17日向法院提出执行异议。2020年3月19日，临沂市罗庄区人民法院作出（2020）鲁1311执异8号执行裁定，驳回原告的异议请求。综上，原告对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，提起诉讼，请求判如所请。马浚皓辩称，被告马浚皓与第三人吴绍芳购买涉案房产后在房产局注册，因为涉案房产没有验收，未能办理房产证。2016年打算将该房产租给原告曹利，并签订租赁协议，后因原告想购买涉案房产，此时因马浚皓欠李升高债务，经李升高申请对涉案房产进行保全，原告以替被告马浚皓偿还李升高的债务本金40万元及相应利息，合计款项为415000元，折顶涉案房产的出卖价款。涉案房产的贷款，出卖前由第三人吴绍芳偿还，出卖后由原告曹利偿还。段孝军辩称，1、因被告马浚皓所欠债务，山东省临沂市兰山区人民法院于2016年3月4日查封涉案房产，查封期限自2016年3月4日至2019年3月3日。山东省郯城县人民法院于2017年5月22日轮候查封了涉案房产，查封期限自2017年5月22日至2020年5月22日。山东省临沂市兰山区人民法院于2017年11月27日轮候查封了涉案房产，查封期限自2017年11月27日至2020年11月27日。山东省临沂市罗庄区人民法院依被告段孝军申请，于2018年2月2日轮候查封了涉案房产，查封期限自2018年2月2日至2021年2月1日。原告与被告马浚皓签订涉案房产买卖合同时，即2017年2月21日，涉案房产处于查封期限内，双方之间买卖涉案房产的行为，违反有关法律规定。2、原告与被告马浚皓签订涉案房产买卖合同约定房款为155万元，并约定原告先行支付购房款30万元，房产变更过户后再付购房款56万元，剩余购房款69万元由原告申请贷款支付给被告马浚皓的内容，与被告该买卖合同另行注明收款时间明显不吻合，存在虚假的嫌疑。综上，原告主张权利与事实不符，证据不足，不排除存在虚假诉讼，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人吴绍芳陈述意见与被告马浚浩的答辩意见一致。经审理查明，2012年1月2日，被告马浚皓、第三人吴绍芳作为共同买受人，与出卖人郯城县金艺置业有限公司分别签订了编号为YSxxxxxx、房屋代码为xxxxx及编号为YSxxxxxx、房屋代码为xxxxx的《商品房预售合同》两份，被告马浚皓与第三人吴绍芳共同购买郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号（合同编号YSxxxxxx、房屋代码xxxxx）、xx号（合同编号YSxxxxxx、房屋代码xxxxx）商铺两处，其中xx号商铺价款为384334元（2012年1月5日付231334元，余款153000元以银行按揭付清）、15号商铺价款为987366元（2012年1月5日付593366元，余款394000元以银行按揭付清）,两处商铺价款合计为1371700元。关于涉案位于郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号的商铺，山东省临沂市罗庄区人民法院于2018年2月4日依据（2018）鲁1311财保122号民事裁定查封保全，查封期限自2018年2月2日起至2021年2月1日止；山东省郯城县人民法院于2018年3月12日依据（2018）鲁1322民初1375号民事裁定查封保全，查封期限自2018年3月12日起至2021年3月12日止。关于涉案位于郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号的商铺，山东省临沂市兰山区人民法院于2016年3月4日依据（2016）鲁1302民初3393号民事裁定查封保全，查封期限自2016年3月4日起至2019年3月3日止,2017年5月9日山东省临沂市兰山区人民法院依据（2016）鲁1302民初3393号民事裁定解除查封保全；山东省郯城县人民法院于2017年5月22日依据（2017）鲁1322财保251号民事裁定查封保全，查封期限自2017年5月22日起至2020年5月22日止；山东省临沂市兰山区人民法院于2017年11月27日依据（2017）鲁1302财保1788号民事裁定查封保全，查封期限自2017年11月27日起至2020年11月27日止；山东省临沂市罗庄区人民法院于2018年2月2日依据（2018）鲁1311财保122号民事裁定查封保全，查封期限自2018年2月2日起至2021年2月1日止；山东省郯城县人民法院于2018年3月12日依据（2018）鲁1322民初1375号民事裁定查封保全，查封期限自2018年3月12日起至2021年3月12日止。2018年1月22日，被告段孝军作为另案原告，以被告马浚皓为另案被告，向本院提起诉讼，本院受理案号为（2018）鲁1311民初579号，该案审理过程中，经被告段孝军申请，本院于2018年1月23日作出（2018）鲁1311财保122号民事裁定，并于2018年2月2日依法查封了位于郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号、x号涉案商铺。该案经审理，双方调解结案，本院于2018年3月29日作出了（2018）鲁1311民初579号民事调解书，协议内容为“一、被告马浚皓欠原告段孝军借款本金430000元及利息，于2018年6月30日前支付原告借款本金15000元，于2018年7月30日前支付原告借款本金150000元，于2018年8月30日前支付原告借款本金130000元及利息（利息以430000元为基数，按照年利率24%自2015年8月30日起计算至被告全部借款实际给付之日止）；二、如被告如期履行还款义务，原告自愿放弃其他诉讼请求，如被告未能按时全部履行还款义务，原告可申请强制执行全部剩余借款及利息。”。因被告马浚皓未按时履行（2018）鲁1311民初579号民事调解书确定的还款义务，被告段孝军于2019年9月11日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁1311执2303号。案件执行过程中，2020年2月17日，原告曹利、胡伟光以2019年1月3日在办理涉案商铺有关手续时方知涉案商铺被查封为由，向本院提出执行异议，要求解除对涉案两处商铺的查封，本院认为涉案商铺在郯城县不动产登记中心预告登记在被告马浚皓名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，被告马浚皓系涉案商铺的权利人，涉案商铺系被告马浚皓的财产，本院执行涉案商铺并无不妥；且本案对涉案的x号商铺的查封为轮候查封，不产生查封效力，原告应对首封提出执行异议。据此，本院作出（2020）鲁1311执异8号执行裁定，裁定：“驳回案外人曹利、胡伟光的异议请求。”。后原告不服本院作出的上述（2020）鲁1311执异8号执行裁定，以马浚皓、段孝军为共同被告，以吴绍芳为第三人，向本院提起执行异议之诉，请求依法终止对郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号（合同编号YSxxxxxx、房屋代码xxxxx）、xx号（合同编号YSxxxxxx、房屋代码xxxxx）商铺的强制执行；请求依法确认上述房产所有权人为原告。庭审中，1、原告向本院提交，原告曹利、胡伟光与被告马浚皓于2017年2月21日就涉案14、15号商铺签订买卖合同，合同内容为：卖方马浚皓（简称甲方），买方曹利（简称乙方）。乙方同意购买甲方拥有的座落在郯城县郯东路xx号xx街商铺xx号xx号，建筑面积为44.69、114.81平方米。合同编号：YSxxxxxx、YSxxxxxx,房屋代码：xxxx、xxxxx。上述房产的交易价格为总价人民币155万元整，本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币2万元整，作为购房定金。甲乙双方协商以银行按揭的方式支付房款。乙方先行支付甲方房款30万元整，待到房管局开发办进行房屋产权合同变更时再支付给甲方现金56万元整，剩余房款69万元乙方申请银行贷款支付给甲方。注：额度不足部分现金支付。甲方负责开发商贷款和贷款后转账的一切手续。甲方应于签订本合同后给予乙方提供交易合同变更的一切相关手续，而且能准时到房管局与乙方进行产权变更。开发商那边关系由甲方协调处理。乙方负责出资变更该商品房过程中的一切费用，双方不得违约，若有任何一方违约应赔付对方损失。该合同最后空白处，书写有收款人署名为马浚皓的收条七组，其中日期为2017年2月20日的收条金额为30万元，日期为2017年2月28日的收条金额为7万元，日期为2017年3月27日的收条金额为10万元，日期为2017年3月31日的收条金额为7万元，日期为2017年4月13日的收条金额为5万元，日期为2017年7月5日的收条金额为6.8万元，日期为2018年1月14日的收条金额为5万元，七组收条金额共计70.8万元。被告段孝军以七组收条记载的款项70.8万元与该房产买卖合同中约定的付款方式相矛盾为由，对该份房产买卖合同的真实性提出异议。2、原告向本院提交山东省郯城县人民法院于2017年11月13日制作的执行笔录一份，到场人为李升高、马浚皓、吴绍芳、曹利，内容为申请执行人李升高同意被告马浚皓将涉案两处商铺以155万元价格出卖给原告曹利。该执行笔录显示：原告曹利陈述“我同意155万元成交，我已经支付给75万元，银行贷款还有3250000元，我在办理过户之前全部还清”；法院工作人员询问“马浚皓，出卖的14、15号商铺除了本院查封，还有其他的查封吗？”时，被告马浚皓回答“没有”。原告同时提交了山东省郯城县人民法院出具的注明日期为2017年11月2日、同年11月20日案件（标的款）收款通知单，显示曹利代马浚皓交纳金额分别为5万元、2万元的执行标的款。3、原告曹利和胡伟光、被告马浚皓及第三人吴绍芳均主张涉案房产的贷款在出卖前由第三人吴绍芳偿还，出卖后由原告曹利偿还。4、原告陈述涉案房产按揭贷款的贷款人为中国建设银行股份有限公司郯城支行，现涉案房贷尚未清偿完毕。以上事实，主要根据原、被告陈述、举证及法庭调查认定，均已记录、收录在卷。本院认为，原告曹利、胡伟光提交编号为YSxxxxx、房屋代码为xxxxx及编号为YSxxxxxx、房屋代码为xxxxx的《商品房预售合同》及庭审材料，可以证实被告马浚皓与第三人吴绍芳以总价款1371700元自案外人郯城县金艺置业有限公司处购买郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号、xx号商铺两处，并支付商铺首付款项合计824700元，剩余款项合计547000元向中国建设银行股份有限公司郯城支行以涉案商铺抵押按揭贷款方式支付，以及涉案商铺按揭贷款尚未清偿完毕的事实，本院予以确认。根据原告提供的与被告马浚皓于2017年2月21日就涉案14、15号商铺签订的买卖合同、山东省郯城县人民法院于2017年11月13日制作的执行笔录及庭审材料，可以认定二原告与被告马浚皓之间签订该商铺买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方的买卖合同依法成立。同时，可以认定原告方给付的部分商铺款项用于清偿非商铺抵押权人抵押债务的事实。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，以及第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，二原告方、被告马浚皓、第三人吴绍芳均未能提交证据证实涉案商铺抵押权人同意转让抵押财产，且原告自认涉案商铺抵押债务现尚未实际清偿完毕，故二原告和被告马浚皓在抵押期间，未经抵押权人同意转让涉案抵押商铺，原告曹利、胡伟光亦未行使“涤除权”；且双方未对买卖商铺依照法律规定办理过户登记手续，不符合善意构成要件，原告方对此不构成善意取得。因此，原告曹利、胡伟光与被告马浚皓签订的商铺买卖合同成立，但因未取得商铺抵押权人同意转让抵押财产的要件，亦未支付全部价款或者将转让所得价款提前清偿债务或者提存，依法应视为涉案商铺的产权尚未发生转移。本院在涉案商铺产权尚未发生转移时，依据（2018）鲁1311财保122号民事裁定，于2018年2月2日查封位于郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号涉案商铺，查封期限自2018年2月2日起至2021年2月1日止，符合有关法律规定，并无不当。本院于2018年2月2日依据（2018）鲁1311财保122号民事裁定，查封位于郯城县城区郯东路xx号xx街x幢xx号涉案商铺，系轮候查封，不产生查封效力，原告应对首封提出执行异议，本案不予处理。综上，现原告曹利、胡伟光的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告曹利、胡伟光的诉讼请求。案件受理费18750元，由被告曹利、胡伟光负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  刘晓莉人民陪审员  赵玉强人民陪审员  谭庆丽二〇二〇年十月十四日书 记 员  王菁菁