汕头市潮南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0514民初540号原告：赵进雄，男，1985年3月10日出生，汉族，住汕头市潮南区。委托诉讼代理人：周昭义，广东东沙律师事务所律师。被告：赵质城，男，1979年5月12日出生，汉族，住汕头市潮南区。委托诉讼代理人：许耿才，广东泛尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静吟，广东泛尔律师事务所实习律师。原告赵进雄诉被告赵质城租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵进雄及其委托诉讼代理人周昭义，被告赵质城及其委托诉讼代理人许耿才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵进雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退出址于XXXX铺面三间交还给原告；2.判决被告赔偿原告租金26400元；3.判决被告赔偿原告八间铺面被烧毁修复费用200000元；4.判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告根据鉴定报告将第3项诉讼请求变更为：判决被告赔偿原告八间铺面火灾损失262249.33元。事实和理由：原告于2013年在与胞兄共有的址于XXXX公路西关路段建设用地上建成八间铺面楼。2017年8月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其中三间铺面出租给被告使用，约定租期为一年。租期届满后延用《房屋租赁合同》由被告继续租赁一年。2019年5月16日，被告租赁的铺面内因电气线短路引发火灾，导致原告出租的铺面（包括另外五间）严重受损，而且在2019年8月22日租期届满至今，被告仍占用三间铺面，拒不腾退交还原告。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法维护其合法权益。原告赵进雄对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.身份证、广东公安人口信息查询资料，证明原告及被告的主体资格；2.房屋租赁合同，证明2017年8月22日原、被告签订合同，被告向原告承租房屋用于经营，年租金40000元；租赁合同的第3、5条约定被告应当维护设施及水电设备，租赁期间应当做好消防工作，由此产生的责任应由被告承担；3.火灾事故认定书，证明2019年5月16日被告承租的三间铺面发生火灾，起火原因是电气线路短路以及火灾发生的事实；4.证明，证明涉案受火灾损毁的房屋是原告所建；5.照片3张，证明原告的房屋受火灾损毁的情况；6.司法鉴定报告、发票，证明经鉴定本案房屋因火灾造成的损失的情况及修复所需费用为262249.33元，原告已支付鉴定费的事实。被告赵质城没有提交书面答辩，其委托诉讼代理人当庭辩称：1.本案火灾责任应由原告承担。本案火灾是电气线路短路造成，而短路原因可能是线路老化，也可能是用电不当引起，因消防部门的火灾事故责任认定书中没有认定是使用不当引起的，故应是线路老化引起，所以责任应由原告承担。2.本案电源总闸安装了漏电保护开关，被告承租场地内的分电箱也有安装漏电保护开关，发生短路时漏电保护开关本应该跳闸进行保护，但本案火灾发生时总电源漏电保护开关及分电箱的漏电保护开关均没有跳闸进行保护，才造成火灾。而该两处保护开关均由原告安装，原告应负有管理及维护责任，但原告疏于维护管理，导致线路短路时漏电保护开关未能起到保护作用，故原告对本次火灾应承担全部责任。3.本案损失未达到评估书确定的数额，评估书对建筑物的装修及水电的损失评估价未考虑折旧的问题，该部分损失的评估价应参照货梯评估的原则扣除50%的折旧。4.被告在2019年2月20日支付原告未来一年的租金4万元，其中2万元是转账支付，2万元是现金支付，故被告的租金已支付至2020年2月21日。被告赵质城对其辩解在举证期限内提交的证据有：1.账单2份，证明被告从2019年2月22日开始续租本案房屋1年，租期至2020年2月21日；2.现场勘验笔录、司法鉴定意见书，证明原告设置了电源总闸，被告分电箱是从总电箱分接而来的；原告将南侧区域的首层阁楼分租给鲁忠文经营，原告将单一空间分割出租，增加了消防危险性。对当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了质证。被告赵质城对原告提交的证据1没有异议，对证据2真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为合同第3条约定的水电设施的维护仅是日常管理使用得当，对设施的质量问题被告无法进行维护；本案设施本身质量就存在问题，比如漏电开关、线路老化被告是无法维护的。对证据3-5没有异议。对证据6真实性没有异议，但认为评估书对建筑物的装修及水电的损失评估价未考虑折旧的问题，对估价有异议，与答辩意见一致。原告赵进雄对被告赵质城提交的证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，但认为现场勘验笔录不能证明被告所主张的起火时分电箱的漏电开关未起到保护作用。鉴定意见书证明线路及熔珠是符合使用标准及安全规范，从鉴定意见可以说明原告在建筑物内安装的电气线路是符合安全规范的，火灾的原因是被告使用不当造成的。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院作如下认定：被告对原告提供的证据2租赁合同和证据3火灾事故认定书，原告对被告申请调取的证据2现场勘验笔录、司法鉴定意见书真实性均无异议，可以认定本案火灾的原因是被告赵质城经营的安成汽配店内首层距大门9.1m、距北面铁皮隔墙3.9m处1m×1m范围内的电气线路短路引燃周围可燃物蔓延成灾的。原告主张引起火灾的原因是被告未履行维护义务及消防安全义务造成的，虽然根据租赁合同约定被告在使用期间，有维护室内设施及水、电设备义务以及做好消防工作的义务，作为承租人及实际使用人，对设备设施应尽到谨慎使用和看管维护的义务，但本案原告并未提供证据证明系被告不当使用或改装电线等引起火灾，没有证据证明系被告的行为直接导致火灾的发生，因此无法直接认定被告对火灾的发生存在过错；另一方面，涉案出租房屋的电线和配电箱、漏电开关等均由原告提供，该房屋未经消防验收即交付使用，客观上也不能排除建筑未达到消防标准的可能性，不能排除该房屋存在消防隐患，但被告以火灾事故责任认定书中没有认定是使用不当引起的，故应是线路老化引起以及漏电保护开关均没有跳闸进行保护才造成火灾的辩解也缺乏依据，本院对此也不予采信。被告虽对原告提供的证据6司法鉴定意见书有异议，但未提供证据，在法定期限内也未提出书面异议，本院对其辩解不予采纳，对鉴定意见书认定的原告址于XXXX公路西关路段的八间铺面在评估鉴定的基准日即2020年6月1日的火灾损失为262249.33元，评估残值为3241.03元，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将其在汕头市潮南区XXXX西关路段的三间铺面出租给被告作为铺面、宿舍使用，并约定：原告负责提供水电给被告使用（每月的水、电费由被告负责交纳），租赁合同期为一年，即自2017年8月22日至2018年8月21日止，每年租金40000元、租铺押金5000元。被告在使用期间应注意维护室内设施及水、电设备。在租赁期间须严格遵守《中国人民共和国消防条例》及汕头市有关制度。积极做好消防工作，否则由此产生的一切责任及损失由被告承担，与原告无关。合同签订后，原告就将合同约定的三间铺面交付给被告使用。租期届满后，双方未重新签订租赁合同，被告继续租赁原告的上述房屋；2019年2月22日，被告向原告缴纳一年的租金40000元。2019年5月16日，被告经营的安成汽配店发生火灾，造成被告经营的安成汽配店所在建筑的部分墙体、楼板和汽配件等物品烧损，并波及鲁忠文经营的电子配件加工作坊和赵桂明经营的凯捷汽车美容店，过火面积约740㎡，无人员伤亡。2019年7月15日，汕头市消防支队潮南区大队作出火灾事故认定书认定：火灾的原因是被告赵质城经营的安成汽配店内首层距大门9.1m、距北面铁皮隔墙3.9m处1m×1m范围内的电气线路短路引燃周围可燃物蔓延成灾的。2020年4月16日，原告提起本案诉讼。诉讼期间，原告向本院申请对八间铺面火灾损失进行鉴定并垫付鉴定费15400元。2020年8月20日，佛山市兴禅保险公估有限公司作出鉴定报告，结论为址于XX西关路段的八间铺面在评估鉴定的基准日即2020年6月1日的火灾损失为262249.33元，评估残值为3241.03元。另查明：XX社区居民委员会出具证明证实涉案房屋系原告2013年在其兄赵进强2006年向西美经联社购买的崎头桥西三角地（即XX西美路段）共有建设用地上先行自建八间三层铺面楼房。原告将其中三间的一楼铺面给被告，地面一层的阁楼及二层出租给鲁忠文。原告自建的八间楼房未取得产权证，亦未经报建、规划审批、消防验收及竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因原告出租给被告的房屋没有提供建筑报建、规划、竣工、验收等资料，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此原告请求被告腾退房屋返还原告，可予支持，同时原告收取被告的铺面押金5000元也应返还被告；原告请求按合同约定的租金标准支付自2020年2月22日起至判决之日的租金实质是场地使用费，因被告对腾退房屋也无异议，且已支付租金至2020年2月21日，故场地使用费可自2020年2月22日计至第一次庭审辩论终结，按7个月计为23333元，抵除原告应返还被告的铺面押金5000元后为18333元。关于原告主张被告赔偿原告八间铺面火灾损失262249.33元的问题，本院认为，本案中，在火灾事故发生后，公安消防部门已认定火灾的原因是电气线路短路引燃周围可燃物蔓延成灾的，鉴于原告与被告均未能提供证据证明本案火灾的发生具有直接的过错，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”的规定，本院酌定原、被告各承担50%的责任。诉讼中，经司法鉴定确定原告八间铺面的火灾损失为262249.33元，评估残值为3241.03元，相抵后259008.3元加上司法鉴定费15400元，合计274408.3元由被告按照50%的责任比例赔偿原告137204.15元，其余损失由原告自负。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：被告赵质城应于本判决生效之日起10日内将址于XXXX西关路段铺面三间交还给原告赵进雄；被告赵质城应于本判决生效之日起10日内支付原告赵进雄场地使用费18333元；被告赵质城应于本判决生效之日起10日内赔偿原告赵进雄因火灾造成的损失137204.15元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6052.24元，减半收取计3026.12元，由原告赵进雄负担880.35元，被告赵质城负担2145.77元。原告已预交的案件受理费扣除其应当负担部分外的2145.77元，本院予以退回。被告应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李绪娜二〇二〇年十月十九日书记员  柯博茵