广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38985号原告（反诉被告）：广东省富银实业发展总公司，住所地广州市越秀区寺右新马路南二街二巷**，统一社会信用代码9144000019037263X8。法定代表人：冼健泉，总经理。委托代理人：郑静昊、林家仪，分别系广东国智律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广东兴发房地产顾问有限公司，住，住所地广州市海珠区纺织路江湾东街**铺之一一社会信用代码914400001903523728。法定代表人：张广，董事长。委托代理人：张莹，系该司员工。委托代理人：林伟列，系广东穗之东律师事务所律师。第三人：香港新力斯有限公司广州代表处，住所地，住所地广州市天河区天河北路****自编**会信用代码91440101585688356T。首席代表：MAHTANI,RishiGovind。原告（反诉被告）广东省富银实业发展总公司（以下简称“富银公司”）诉被告（反诉原告）广东兴发房地产顾问有限公司（以下简称“兴发公司”）及第三人香港新力斯有限公司广州代表处（以下简称“新力斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富银公司的委托代理人郑静昊、林家仪，被告（反诉原告）兴发公司的委托代理人张莹、林伟列到庭参加了诉讼；第三人新力斯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）富银公司诉称：2003年3月1日，富银公司将位于广州市天河区天河北路559号1801房的全层房产（用途为写字楼，建筑面积为999.4894平方米，以下简称“涉案房屋”）出租给兴发公司转租经营。2011年6月29日，双方再签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限为2011年3月1日至2026年2月28日。后双方又于2016年5月23日签订《终止合同协议书》，约定双方同意在2016年4月30日终止双方于2011年6月29日签订的有关涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》。之后，双方将涉案房屋按1801-1806共六个房号分别签订了三份《广州市房屋租赁合同》，约定了不同的租赁期限，最迟到2018年4月24日。2018年4月10日，富银公司向兴发公司送达了《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》，明确“拟收回房屋，不再与贵公司续租，贵公司收到函件后请做好准备，在2018年4月30日前将上述房屋全部移交给我司，并与我司办结租赁手续”。但兴发公司签收函件后，仅交回了1802-1805房，对1801房和1806房至今仍拒绝交回，且从2018年5月起不向富银公司支付场地占用费，按合同约定，两个房屋每月的租金数额为11056.5元和6481.3元，逾期交租的，每逾期一日需按月租金额的0.1%支付违约金。基于兴发公司的违约行为给富银公司造成了诸多不良影响，富银公司诉至法院，请求判令：一、兴发公司立即交还广州市天河区天河北路559号1801、1806房；二、兴发公司向富银公司支付场地占用费（按17537.8元/月的标准计算，从2018年5月1日起计至交还场地之日止）；三、兴发公司向富银公司支付逾期支付场地占用费的违约金（按526.134元/月的标准计算，从2018年5月1日起计至场地实际交还之日止）；四、兴发公司承担本案诉讼费。被告（反诉原告）兴发公司辩称：不同意富银公司的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。富银公司、兴发公司之间的房屋租赁合同仍在合同期内，富银公司无权提前收回房产。被告（反诉原告）兴发公司反诉称：兴发公司自2002年12月起租赁富银公司名下的涉案房屋，建筑面积为999平方米。该合同于2011年2月28日终止后办理了解除、终止房屋租赁登记。双方又于2011年3月1日重新签订了《广州市房屋租赁合同》并共同到房管部门办理了租赁登记备案。至2016年5月，富银公司称要应对一些对外债权债务的处理，需与兴发公司签订一份不真实履行的用以对外的“终止协议”，出于多年业务合作的信任，兴发公司于2016年5月23日与富银公司签订了《终止合同协议书》，但该协议仅是一句解除的表述，对正常终止事务的租户期限未届问题，对提前终止租约所产生的租户装饰及搬迁损失，及对兴发公司的经济损失均未提及。可见，《终止合同协议书》不是双方真实履行的协议。随后，双方还继续补办了续租的合同和备案手续，并在2016年9月18日到相关部门办理了“房屋租赁登记备案”，明确涉案房屋的承租人是兴发公司，租赁期限为2016年5月2日至2026年2月28日。2017年2月27日，兴发公司因使用情况调整，需转租房屋，富银公司亦出具“同意转租证明”，再次明确“同意转租期限至2026年2月28日止”，且为方便兴发公司的租赁洽谈，富银公司还出具了“授权委托书”，确认“代理期限到2026年2月28日止”，此后亦收取了兴发公司总租的租金。综上，《终止合同协议书》已被双方事后的实际履行所否定，富银公司在2016年5月23日劝说兴发公司签订《终止合同协议书》不是兴发公司的真实意思表示，若富银公司承诺《终止合同协议书》不用实际履行是虚假的，兴发公司签订该协议亦属重大误解。2018年4月26日，兴发公司向富银公司发出《关于申请协助办理天河北路559号1802-1806房租赁备案的函》，富银公司拒绝配合，导致兴发公司无法出租1802-1806房，造成了巨大的损失，富银公司作为违约方应予赔偿。故兴发公司提起反诉，请求判令：一、撤销富银公司与兴发公司于2016年5月23日签订的《终止合同协议书》。二、富银公司赔偿兴发公司租赁损失4429093元（其中1801房自2019年7月7日至2026年2月28日的租金损失为1282999元，1802-1805房自2018年7月1日至2026年2月28日的租金损失为3254375.2元，1806房自2019年2月1日至2023年1月31日的租金损失为140376元；以上合计4677750.2元，再扣除日常开支248657元）。三、本案受理费由富银公司承担。原告（反诉被告）富银公司就反诉辩称：兴发公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。一、终止合同是富银公司、兴发公司达成的一致意见，不存在兴发公司重大误解的问题。2016年5月23日，富银公司根据上级机关要对出租物业进行处理的要求，与兴发公司签订了《终止合同协议书》，此属兴发公司的真实意思表示，兴发公司所谓“重大误解”与事实不符，且也超过了法律规定的请求权行使期间。二、兴发公司的行为已构成违约，无权主张赔偿。《终止合同协议书》签订后，根据出租物业处理进度，双方将涉案房屋按1801-1806六个房号分别签订了三份《广州市房屋租赁合同》，约定不同的短租租赁期限，最迟到2018年4月24日止。2018年4月10日，富银公司向兴发公司送达了《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》，但兴发公司签收函件后仅交回1802-1805房，至今未交回1801房和1806房，且拒付2018年5月起的场地占用费，兴发公司已构成违约。三、兴发公司主张的赔偿数额缺乏依据。富银公司同意兴发公司转租是在2018年4月10日发函要求收回物业之前，只能说明兴发公司为强占富银公司的物业牟利而寻找诸多借口，兴发公司无权要求赔偿，且其提出的赔偿数额也缺乏相应的证据予以证明。第三人新力斯公司未陈述意见。经审理查明：据富银公司提交的广州市房地产档案馆出具的《单位名下房地产登记情况查询证明》显示，涉案房屋登记在富银公司名下。富银公司为证明其与兴发公司就涉案房屋达成的租赁合同已终止，但兴发公司拒不交还部分租赁房屋，向本院提交了如下证据：一、《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），显示系富银公司（甲方/出租人）与兴发公司（乙方/承租人）于2011年6月29日签订，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作写字楼使用，建筑面积为999.4894平方米；租赁期限为2011年3月1日至2026年2月28日，月租金额为45000元；租金按月由乙方缴付给甲方；乙方向甲方交纳五万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方在租赁房屋内进行加建、改建和装修时，不得影响房屋的主体结构，并向各有关部门报批后方可施工，租赁期届满或解除合约，所有的加建、改建和装修均以良好的状态（自然损坏除外）无偿给予甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；合同期满乙方必须凭甲方开具的租赁保证金收据才能给予返还保证金等。上述《租赁合同》于2011年7月11日在广州市天河区石牌街来穗人员和出租屋服务管理中心办理了租赁登记备案，登记备案号为穗租备2011D0600902554号。二、《终止合同协议书》，显示系富银公司（甲方）与兴发公司（乙方）于2016年5月23日签订，约定：甲乙双方同意在2016年4月30日终止双方于2011年6月29日签订的有关涉案房屋的《租赁合同》。三、《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同1》”），显示系富银公司（甲方/出租人）与兴发公司（乙方/承租人）于2017年3月28日签订，约定：甲方同意将坐落在天河区天河北路559号1802-1805房号的房产（以下简称“1802-1805房”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为549.8平方米；租赁期限为2017年2月25日至2018年4月24日，月租金额为21442.2元；租金由乙方在每月的第25日前按银行转账方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳五万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；甲方以毛坯房交付乙方使用，乙方按写字楼的标准进行装修，并进行维修保养；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。四、《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同2》”），显示系富银公司（甲方/出租人）与兴发公司（乙方/承租人）于2017年9月30日签订，约定：甲方同意将坐落在天河区天河北路559号1801房号的房产（以下简称“1801房”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为283.5平方米；租赁期限为2017年10月7日至2018年1月6日（其中打印字体“1月”上方显示有手写字体“10”，富银公司表示不清楚手写字体由谁添加，但富银公司可确认租赁期限至2018年10月6日），月租金额为11056.52元；租金由乙方在每月的第25日前按银行转账方式缴付给甲方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；甲方以毛坯房交付乙方使用，乙方按写字楼的标准进行装修，并进行维修保养；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。五、《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同3》”），显示系富银公司（甲方/出租人）与兴发公司（乙方/承租人）于2017年9月30日签订，约定：甲方同意将坐落在天河区天河北路559号1806房号的房产（以下简称“1806房”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为166.1894平方米；租赁期限为2017年10月1日至2017年12月31日，月租金额为6481.3元；租金由乙方在每月的第25日前按银行转账方式缴付给甲方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；甲方以毛坯房交付乙方使用，乙方按写字楼的标准进行装修，并进行维修保养；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。六、《房屋移交表》，显示系富银公司（接收方）与兴发公司（移交方）于2019年2月14日签订，载明移交地址为1802-1805房，移交日期为2018年4月27日，电表读数为298406度。七、《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》，显示系富银公司于2018年4月10日向兴发公司作出，主要内容为根据双方签订的《租赁合同1》，合同期限即将届满；根据双方签订的《租赁合同2》、《租赁合同3》，合同已到期；富银公司拟收回相应房屋，不再与兴发公司续租，兴发公司需在2018年4月30日前将相应房屋全部移交给富银公司，并与富银公司办结租赁手续等；函件右下方显示有“已收原件，邓萍艳，4.12”的手写字体。经质证，兴发公司对上述证据的真实性均予以确认；但称《终止合同协议书》是兴发公司根据富银公司的需要协助富银公司签订的，该协议并未实际履行；《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》也是兴发公司根据富银公司的要求协助富银公司签订的，合同载明的租赁期间不是双方实际履行的租赁期间，双方实际履行的还是租赁期间为2011年3月1日至2026年2月28日的《租赁合同》，另《租赁合同2》的租期截止日已变更为2018年10月6日；《房屋移交表》只是兴发公司配合富银公司对2018年4月27日的电表度数进行确认，并不是实际的房屋移交表，且从确认时间为2019年2月14日来看，与所载的移交日期2018年4月27日相隔了近一年的时间，有违常理；《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》中对《租赁合同2》的租期截止日表述有误，即当时富银公司无权提前收回1801房。兴发公司为证明其与富银公司就涉案房屋达成的租赁合同仍在履行期内，且富银公司拒不履行合同给其造成了诸多损失，向本院提交了如下证据：一、《房屋租赁合同》，显示系富银公司（甲方）与兴发公司（乙方）于2002年11月19日签订，约定：甲方同意将坐落在广州市天河北路金田大厦十八楼，建筑面积约999平方米的房屋出租给乙方作写字楼使用；甲方按开发商毛坯房的交楼标准交付乙方使用，乙方按写字楼的标准进行装修改造，所需的费用及办理有关报建验收手续由乙方负责，甲方给予乙方三个月的免租装修期；租赁期限自2002年12月1日至2013年2月28日止，其中前三个月为装修期；从2003年3月1日至2006年2月28日每月租金为45000元……从2012年3月1日至2013年2月28日每月租金为56687元；在租赁房屋内进行加建、改建和装修时，不得影响房屋的主体结构，并向各有关部门报批后方可施工，所有加建、改建、装修、水电、空调、管线、消防等图纸及一切报批资料均需报甲方备案，租赁期届满或解除合约，所有的加建、改建和装修均以良好的状态（自然损坏除外）无偿给予甲方；租赁期内任何一方单方面解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，还有权按租赁存续期内租金总金额的百分之二十收取违约金；租赁期届满，甲乙双方未续订合同或解除合同的，乙方逾期不交出承租房屋的，应补交占用期间租金等；《解除、终止房屋租赁合同申请表》，显示系富银公司（出租人）与兴发公司（承租人）签订，双方确认就涉案房屋签订的租赁合同已于2011年2月28日终止。二、《补充协议》（复印件），显示系富银公司（甲方）与兴发公司（乙方）于2013年1月28日签订，载明双方就2002年7月19日签订的有关金田大厦18楼的《房屋租赁合同》、《补充协议》进行补充：1、从2013年1月1日起至金田大厦18楼被法院解封为止，每月租金调整为39000元，待法院解封以后双方根据市场情况另行确定每月租金；2、甲乙双方签订的《房屋租赁合同》其它条款不变，双方仍按原合同规定执行等。三、《发票联》，显示系富银公司于2016年6月24日开具，载明购买方为兴发公司，款项为履约保证金50000元，备注为广州市天河区天河北路559号等。四、《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2016G0600600359号），载明出租房屋地址为涉案房屋，出租人为富银公司，承租人为兴发公司，租赁用途为办公，租赁面积为999.48平方米，租赁期限中2011年3月1日至2016年4月30日的月租金额为45000元，2016年5月1日至2026年2月28日的月租金额为32498.7元，该合同予以登记备案，本备案证明替换原穗租备2011D0600902554备案证明，登记备案机关为广州市天河区住房和建设水务局，审核时间为2016年9月18日等；《变更房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0600902554号），显示富银公司与兴发公司同意于2016年5月1日起变更本合同租金价格为32498.7元。五、《同意转租证明》，显示系富银公司于2017年2月27日出具，主要内容为富银公司同意兴发公司转租涉案房屋，转租期限至2026年2月28日止；《授权委托书》，显示系富银公司于2017年2月27日出具，主要内容为富银公司委托兴发公司全权代理涉案房屋的租赁事宜，代理范围包括以兴发公司名义与承租方签订房屋租赁合同，按合同约定向涉案房屋的承租方进行管理，并按时收取承租方的租金，代理期限到2026年2月28日止。六、兴发公司出具的其向富银公司支付租金的《交租明细》，载明2013年1月至2016年4月每月交租金额为39000元，2016年5月至2017年9月每月交租金额为32498.7元，2017年10月至2018年4月每月交租金额为38980元。七、《关于申请协助办理天河北路559号1802-1806房屋租赁备案的函》，显示系兴发公司于2018年4月26日向富银公司出具，主要内容为兴发公司与三位客户达成约定将1802-1805号物业出租予其办公，兴发公司确认其司与三位客户租赁期限的约定未超过兴发公司与富银公司之间关于1801-1806号房屋的租赁期限的约定，现兴发公司申请富银公司提供办理租赁备案的资料协助其司为三位客户办理房屋租赁备案等；函件右下方显示有“已收原件，赵大勇，4.26”的手写字体。八、《关于天河北路559号1801-1806房屋暂时停止交租和代缴管理费申请函》，显示系兴发公司于2018年5月23日向富银公司出具，主要内容为富银公司至今未能提供办理租赁备案的资料协助兴发公司为三位客户办理房屋租赁备案，造成其司多重损失（1、房屋空租，减少了租金差价的收入；2、减少了装修的分摊；3、管理费支出；4、增加了工作人员不断寻找新客户的工作量），故兴发公司向富银公司申请暂时停止缴交租金和代缴管理费，直至富银公司恢复提供资料时，其司会将所欠的租金和管理费全部交齐；由于富银公司造成的其司损失，富银公司应承担赔偿责任；且富银公司不能以其司暂时停止交租和代缴管理费为由终止双方的合作协议等；函件右下方显示有“已收原件，赵大勇，2018.5.23”的手写字体。九、《关于提前解除租赁合同的通知函》，显示系案外人广东建通工程有限公司（以下简称“建通公司”）于2019年2月28日向兴发公司作出，主要内容为建通公司于2018年8月14日与兴发公司签订租赁合同，承租位于太平洋保险大厦1801的房屋作为公司办公室，租期为2018年10月7日至2019年10月6日，由于建通公司业务变动的需要，决定于2019年5月6日退租，现以书面形式向兴发公司提出解除租赁合同等。十、《关于提供办理太平洋保险大厦1801房屋租赁登记备案资料》，显示系兴发公司于2019年5月22日向富银公司出具，主要内容为1801房已签订租赁合同，请富银公司2天内提供房屋租赁登记备案相关资料，如富银公司未能及时提供资料影响新租户进场，造成其司违约的，由富银公司承担违约赔偿责任，且富银公司需补偿其司的租金差额损失，在富银公司提供资料时，其司会支付场地租金和管理费等；函件左下方显示有“已收原件，赵大勇，2019.5.23”的手写字体。十一、兴发公司将涉案房屋分租案外人的租赁合同多份，包括：1、签约时间为2017年9月25日，承租人为建通公司，承租房屋为1801房（面积283.5平方米），租期为2017年10月7日至2018年10月6日，月租金额为29484元。2、签约时间为2017年2月20日，承租人为案外人达福国际（香港）有限公司广州代表处（以下简称“达福公司”），承租房屋为1802-1805房（面积549.8平方米），租期为2017年2月25日至2018年4月24日，月租金额为48643元。3、签约时间为2016年11月29日，承租人为新力斯公司，承租房屋为1806房（面积166.1894平方米），其中租期2017年2月1日至2019年1月31日的月租金额为14791元，租期2019年2月1日至2021年1月31日的月租金额为15123元，租期2021年2月1日至2023年1月31日的月租金额为15456元；《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2016B0600602091号），载明出租房屋地址为1806房，出租人为兴发公司，承租人为新力斯公司，租赁用途为办公，租赁面积为166.1894平方米，租期2017年2月1日至2019年1月31日的月租金额为14791元，租期2019年2月1日至2021年1月31日的月租金额为15123元，租期2021年2月1日至2023年1月31日的月租金额为15456元，该合同予以登记备案，登记备案机关为广州市天河区住房和建设水务局，审核时间为2016年11月29日等。4、签约时间为2018年3月30日，承租人为张顺欢，承租房屋为1802-1805房（面积549.89平方米），其中租期2018年5月1日至2020年4月30日的月租金额为54980元（2018年5月1日至6月30日为免租装修期），租期2020年5月1日至2022年4月30日的月租金额为60478元，租期2022年5月1日至2024年4月30日的月租金额为65976元，租期2024年5月1日至2026年2月28日的月租金额为71474元，另约定张顺欢在签订合同时先支付定金30000元，余下定金79960元在兴发公司提供资料办理租赁备案时付清，由于1802-1805房的面积未能满足张顺欢的需求，故在1801房期满时交给张顺欢使用，租金和1802-1805房的同期价格一致等；《收据》，载明张顺欢于2018年3月30日交来1802-1805房定金30000元。5、签约时间为2018年3月30日，承租人为张顺欢，承租房屋为1801房（面积283.5平方米），其中租期2018年10月8日至2020年4月30日的月租金额为28300元，租期2020年5月1日至2022年4月30日的月租金额为31185元，租期2022年5月1日至2024年4月30日的月租金额为34020元，租期2024年5月1日至2026年2月28日的月租金额为36855元，另约定张顺欢在签订合同时先支付定金10000元，余下定金46600元在兴发公司提供资料办理租赁备案时付清，交租时间以兴发公司交楼再加两个月免租装修期开始计算等；《收据》，载明张顺欢于2018年3月30日交来1801房定金10000元。经质证，富银公司对《房屋租赁合同》、《补充协议》、《发票联》、《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2016G0600600359号）的真实性予以确认；对《同意转租证明》及《授权委托书》的真实性予以确认，但两份文件是兴发公司打印后要求富银公司盖章的，富银公司基于兴发公司已同意解除双方长期的租赁合同，故在涉案房屋随时可能抵债给案外人，租期不确定的情况下同意了兴发公司的请求，后因案外人要求富银公司移交涉案房屋，富银公司便及时通知了兴发公司，兴发公司也与富银公司办理了1802-1805房的移交手续，可见兴发公司对双方的长期租赁合同已解除是清楚知悉的，且富银公司出具上述文件后，兴发公司也未实际使用上述文件出租涉案房屋；对《交租明细》的真实性予以确认，恰好说明双方在《租赁合同》解除后实际履行的是《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》；对《关于申请协助办理天河北路559号1802-1806房屋租赁备案的函》、《关于天河北路559号1801-1806房屋暂时停止交租和代缴管理费申请函》、《关于提供办理太平洋保险大厦1801房屋租赁登记备案资料》的真实性予以确认，但这些函件均是在双方租赁合同终止后兴发公司单方提出的请求，富银公司不予认可；对《关于提前解除租赁合同的通知函》的真实性、合法性、关联性均不予确认，富银公司并不知情；对兴发公司与第三方签订的租赁合同真实性、合法性、关联性均不予确认，富银公司并不知情，其中兴发公司与新力斯公司签订的租赁合同与兴发公司提供给富银公司的合同不一致，富银公司就此提交了其持有的兴发公司与新力斯公司的《广州市房屋租赁合同》（复印件，显示签约时间为2016年1月21日，约定的租期为2017年2月1日至2023年1月31日，另合同落款处仅有兴发公司的签名），并称根据其持有的合同可知兴发公司提交的签约时间为2016年11月29日的租赁合同是在兴发公司明知其无权转租的情况下签订的。经质证，兴发公司对富银公司提交的签约时间为2016年1月21日的《广州市房屋租赁合同》的真实性予以确认，但称当时富银公司并未及时协助办理该合同的备案手续，导致其直到2016年11月才与新力斯公司签署了租赁合同、办理了租赁备案。本案审理过程中，富银公司、兴发公司于2020年9月17日办理了1801房的移交手续，就此，富银公司调整其诉讼请求如下：一、兴发公司立即交还广州市天河区天河北路559号1806房；新力斯公司承担协助返还1806房的义务；二、兴发公司向富银公司支付场地占用费（其中1801房的场地占用费按11056.5元/月计算，从2018年5月1日计至2020年9月17日，1806房的场地占用费按6481.3元/月计算，从2018年5月1日计至场地实际交还之日止）；三、被告支付逾期交付场地占用费的违约金（其中1801房的违约金按331.7元/月计算，从2018年5月1日计至2020年9月17日，1806房的违约金按194.44元/月计算，从2018年5月1日计至场地实际交还之日止）；四、被告承担本案诉讼费。兴发公司坚持认为富银公司的上述诉讼请求不能成立，因违约方系富银公司，应由富银公司承担违约责任。本院认为：就本案查明的事实可知，兴发公司系在2016年5月23日与富银公司签订《终止合同协议书》，约定2016年4月30日终止双方于2011年6月29日签订的有关涉案房屋的《租赁合同》。后富银公司系在2018年4月10日向兴发公司作出《关于收回天河北路559号1801-1806房屋函》，表明双方不再续租，兴发公司应与富银公司办结租赁手续等，兴发公司亦于当月收到了该函件。现兴发公司以上述《终止合同协议书》的订立属重大误解为由，要求撤销《终止合同协议书》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”之规定，兴发公司在本案中主张撤销《终止合同协议书》已超过法律规定的除斥期间，基于兴发公司的撤销权已消灭，本院对兴发公司要求撤销《终止合同协议书》的诉讼请求不予支持。《终止合同协议书》签订后，根据兴发公司提交的审核时间为2016年9月18日的《房屋租赁登记备案证明》，富银公司于2017年2月27日出具的《同意转租证明》，可知双方就涉案房屋仍存在租赁关系，且就上述文件反映的租赁期限来看，租期均至2026年2月28日届满，显然与《终止合同协议书》的约定不符。富银公司解释其当时协助兴发公司办理上述文件，系因涉案房屋存在随时可能抵债给案外人，租期不确定的情况，但为了避免空置损失，才短期租赁给兴发公司，兴发公司对此是明知的。兴发公司则主张，上述文件显示《终止合同协议书》并非双方的真实意思表示，双方实际仍在履行2011年6月29日签订的《租赁合同》，租期至2026年2月28日。本院认为，关于富银公司、兴发公司的上述主张，亦可结合双方此后的履行情况进行判断：首先，双方于2017年3月28日就1802-1805房签订了《租赁合同1》，约定租赁期限为2017年2月25日至2018年4月24日，月租金额为21442.2元；于2017年9月30日就1801房签订了《租赁合同2》，约定租赁期限为2017年10月7日至2018年1月6日（双方在本案中确认该租赁期限后涂改至2018年10月6日），月租金额为11056.52元；于2017年9月30日就1806房签订了《租赁合同3》，约定租赁期限为2017年10月1日至2017年12月31日，月租金额为6481.3元；从时间上看，该三份房屋租赁合同的签订时间均是在《同意转租证明》出具之后，可视为双方就涉案房屋的租赁事宜达成了新的合意。其次，根据富银公司、兴发公司确认的租金交纳情况，2017年10月至2018年4月兴发公司每月向富银公司交纳租金的总额为38980元，即与双方最后签订的《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》约定的租金总额相一致，可证明该三份房屋租赁合同已实际履行。再者，根据双方于2019年2月14日签订的《房屋移交表》，该表明确载明移交地址为1802-1805房，移交日期为2018年4月27日；移交时间与《租赁合同1》约定的租期截止日相一致，可知兴发公司已在租期届满后依约将1802房-1805房交还富银公司。综上，本院合理采信富银公司的主张，且双方就涉案房屋形成的租赁关系应以最后签订的《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》的约定为准。根据《租赁合同2》的约定，1801房的租赁期至2018年10月6日届满，兴发公司应在租赁期届满后将1801房交回富银公司，兴发公司直至2020年9月17日才将1801房交回富银公司，已构成违约，兴发公司应向富银公司支付1801房2018年5月1日至2020年9月17日的租金及占用费合计315847.92元（11056.52元×28个月+11056.52元÷30日×17日）。根据《租赁合同3》的约定，1806房的租赁期至2017年12月31日届满，兴发公司应在租赁期届满后将1806房交回富银公司，兴发公司至今未将1806房交还富银公司，已构成违约，现富银公司要求兴发公司返还1806房，有其合同依据，本院予以支持；且因1806房现实际由兴发公司出租给新力斯公司使用，新力斯公司应就1806房的返还承担协助义务；此外，兴发公司应按6481.3元/月的标准向富银公司支付1806房自2018年5月1日起的租金及占用费，直至其将1806房返还富银公司之日止。至于富银公司要求兴发公司支付迟延返还上述房屋的违约金，因缺乏合同依据，本院不予支持。关于兴发公司称富银公司不协助其办理涉案房屋的租赁备案手续，导致其无法使用涉案房屋，故要求富银公司予以赔偿的反诉请求。如前述，因双方就1802-1805房签订的《租赁合同1》，于2018年4月24日到期，就1801房签订的《租赁合同2》于2018年10月6日到期，就1806房签订的《租赁合同3》于2017年12月31日到期；兴发公司在其与富银公司的租期届满后仍要求富银公司协助办理租赁备案手续，缺乏合同依据，故本院对兴发公司要求富银公司赔偿租赁损失的反诉请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东兴发房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将广州市天河区天河北路559号1806房返还原告（反诉被告）广东省富银实业发展总公司，第三人香港新力斯有限公司广州代表处应就该房屋的返还承担协助义务；二、被告（反诉原告）广东兴发房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告（反诉被告）广东省富银实业发展总公司支付广州市天河区天河北路559号1806房的租金及占用费（按6481.3元/月的标准，从2018年5月1日起计至前述房屋返还之日止）；三、被告（反诉原告）广东兴发房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告（反诉被告）广东省富银实业发展总公司支付广州市天河区天河北路559号1801房的租金及占用费315847.92元；四、驳回原告（反诉被告）广东省富银实业发展总公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广东兴发房地产顾问有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费8925元，由原告（反诉被告）广东省富银实业发展总公司负担25元，被告（反诉原告）广东兴发房地产顾问有限公司负担8900元；反诉受理费21116元，由被告（反诉原告）广东兴发房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  苏 琴人民陪审员  苏 梅二〇二〇年十月二十六日书 记 员  庞慧明