广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17778号原告：广州市塑料工业集团有限公司，住所地广州市海珠区燕子岗南路50号l号楼2楼。法定代表人：黄兆斌，董事长。委托诉讼代理人：张广泉，原告职员。被告：陈益平，男，1978年4月5日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州砚冰广告有限公司，住所地广州市海珠区燕子岗南路50号1号楼三楼303室。法定代表人：徐德花，总经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：张婉，广东岭南律师事务所律师。被告：韦文生，男，1964年11月12日出生，壮族，住所地海南省五指山市，被告：广州文智装饰设计工程有限公司，住所地广州市海珠区燕子岗南路50号1号楼3楼自编305房。法定代表人：韦文生。被告韦文生和广州文智装饰设计工程有限公司的共同委托诉讼代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。被告韦文生和广州文智装饰设计工程有限公司的共同委托诉讼代理人：邓浚慧，广东百思威律师事务所实习律师。原告广州市塑料工业集团有限公司（以下简称塑料工业公司）与陈益平、广州砚冰广告有限公司（以下简称砚冰广告公司）、韦文生、广州文智装饰设计工程有限公司（以下简称文智设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员许丽群独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张广泉，被告陈益平及其与被告砚冰广告公司的共同委托诉讼代理人张婉，被告韦文生、文智设计公司的共同委托诉讼代理人胡成、邓浚慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告塑料工业公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈益平、砚冰广告公司向原告支付2019年8月28日至2020年5月的场地使用费90020元；2、被告陈益平、砚冰广告公司向原告腾退海珠区燕子岗南路50号1号楼3楼303、305号房屋，并支付从2020年6月起至实际腾退之日止的场地使用费（按每月每平方米49.6元，使用面积204.7平方米，每月场地使用费10153元）；3、被告陈益平、砚冰广告公司向原告支付2020年4月车辆场地使用费1000元；4、被告陈益平、砚冰广告公司向原告支付2020年3-4月的水电费1106.47元；5、被告陈益平、砚冰广告公司向原告支付利息暂计为2191元（按年利率6%计算，详见利息计算表）；6、本案的诉讼费、财产保全费由被告陈益平、砚冰广告公司承担；7.被告韦文生、文智设计公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由:原告于2019年8月28日通过法院强制执行从广州市海珠区保瀛置业服务部（以下简称保瀛服务部）收回了广州市海珠区燕子岗南路50号1-4号楼（以下简称园区）的场地管理权。被告韦文生此前与保瀛服务部签订了租赁合同，承租了广州市海珠区燕子岗南路50号1号楼3楼全层作为办公场地，被告韦文生与陈益平签订了合租协议，由被告陈益平使用303室，被告砚冰广告公司的工商登记注册地址也是303室，是场地的实际使用人。原告在收回场地后依然让被告陈益平、砚冰广告公司使用此前租赁的场地，且在2020年1月开始被告韦文生称305室由被告陈益平、砚冰广告公司使用，故305室的场地使用费应由被告陈益平、砚冰广告公司承担。经原告多次催缴，被告陈益平、砚冰广告公司没有向原告如期全额缴纳场地使用费及其他费用。截至2020年5月被告陈益平、砚冰广告公司累计拖欠原告场地使用费90062元、车辆场地使用费1000元及水电费1106.47元。被告陈益平、砚冰广告公司拖欠费用的行为损害了原告的合法权益。被告韦文生作为三楼整层的承租者，被告文智设计公司是其开设的公司，公司注册场地也是原告的场地，是场地的实际使用人，故被告韦文生、文智设计公司应对该场地使用费承担连带清偿责任。被告陈益平、砚冰广告公司共同辩称：一、原告要求被告支付场地使用费没有法律依据。陈益平与韦文生签订的《合伙租赁及使用办公场地协议》有效尚未解除，即使存在场地使用费，原告应向保瀛服务部主张。陈益平与原告没有合同关系，陈益平在2019年7月前一直向韦文生支付租金，由韦文生汇总支付给保瀛服务部，在原告没有承继保瀛服务部与韦文生的出租人地位前，即使产生场地使用费也应向保瀛服务部主张。原告在2020年4月29日以陈益平没有支付场地使用费为由停止供电，没有合法依据，停电妨碍了公司经营，导致公司在2020年4月29日至5月29日另行租赁经营场地恢复经营，共计造成直接经济损失125000元，停业损失15518.92元，预期经济损失6250元，原告应对公司的损失承担赔偿责任。产生场地使用费的根本原因在原告，导致判令合同无效是因为原告员工受贿，原告也具有过错。原告通过不与陈益平重新签订房屋租赁合同以及停水停电方式迫使搬离是违背诚实守信和公序良俗。原告作为国有独资公司，应承担起其应负担的社会责任，陈益平和砚冰广告公司作为小微企业在2020年本就生存艰难，还因为原告的逼迁而被迫搬离寻找新的经营场地，不仅影响复工复产而且产生了额外的房租损失。陈益平和砚冰广告公司已经于2020年4月29日搬离原告场地，根据政府的相关政策规定，应可以免除2020年2-3月的租金，并对4-5月的租金减半收取。被告陈益平并不是恶意拖欠租金，是因为原告不给予合法的承租人地位，所以不同意向原告支付利息。关于水电费，一直由保瀛服务部出具缴费单，被告陈益平、砚冰广告公司据实缴纳，本案中无法确认水电费的应缴数额。与保瀛服务部签订租赁合同后一直享受车辆免费停放权，原告要求支付车辆停放场地使用费，不予认可。最后砚冰广告公司不是承租人，实际使用场地是基于其与陈益平之间的约定，因此不应承担房屋租赁的义务。被告韦文生辩称：韦文生与保瀛服务部于2015年10月22日签订租赁合同，承租燕子岗南路50号自编1号楼三层作办公使用，租赁期限至2020年12月2日。之后韦文生与陈益平、杨野、尹赣涛签订合伙租赁协议，约定韦文生使用301-302室，陈益平使用303室等。根据（2018）粤01民终12177号民事判决认定，原告与保瀛服务部签订的场地租赁合同无效，导致韦文生与保瀛服务部之间的租赁合同无效，韦文生与陈益平等签订的合伙租赁协议因丧失履行基础而终止。原告于2019年8月28日收回燕子岗南路50号1-4楼的场地管理权，直接导致原告与三层的各实际占有使用人分别形成场地使用费的债权债务关系，这些债权债务关系之间互相独立。原告收回场地管理权之前，陈益平、杨野、尹赣涛是将租金交由韦文生统一交给出租方保瀛服务部，原告收回之后三层各实际使用人分别按照实际使用面积向原告支付场地使用费，原告没有提出异议。2019年12月30日304室的实际使用人杨野自行与原告结清304的场地使用费，搬离304室，2020年6月原告将304室部分场地另行出租。2019年5月尹赣涛与保瀛服务部结清租金、水电费等一切费用后搬离了307-308室，韦文生、文智设计公司没有占有使用307-308室，原告收回场地后也没有向韦文生、文智设计公司主张307-308室的使用费。2019年12月30日韦文生与原告协商确认302室的退租事宜，此后原告没有向韦文生、文智设计公司收取302室的场地使用费，2020年7月1日原告已另行出租了302室。2020年3月1日原告自行将305室出租给振旦（广州）照明有限公司并直接收取租金，韦文生没有参与其中。另外2020年5月韦文生与原告就301室签订了租赁合同，但原告以该合同需要盖章为由收走一直没有退回。被告文智设计公司辩称：同意被告韦文生的答辩意见。文智设计公司是韦文生经营的有限责任公司，没有与保瀛服务部或其他人签订租赁合同，原告要求文智设计公司对被告陈益平、砚冰广告公司的债务承担连带责任没有事实和法律依据。经审理查明:2015年10月22日被告韦文生(乙方)与保瀛服务部（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区燕子岗南路50号自编1号楼三楼全层的场地、房屋出租给乙方作办公使用；建筑面积约993平方米；每月租金45600元，每月5日前缴交当月租金，租金每2年递增一次，每次递增8%；租赁期限自2019年6月1日起至2020年12月2日止；水电费的缴纳，乙方在接到甲方的水电缴费通知后五天内将所需支付的水电费交付给甲方；等。之后被告韦文生与陈益平等签订了《合伙租赁及使用办公场地协议》，约定由韦文生使用301、302、305室，陈益平使用303、304室（实用147平方米，另外分摊公摊面积40平方米），三层各室和园区分摊、公共水电费及其它杂费（治安费、三害费、垃圾费）根据总面积均摊后各室按使用面积交纳，电费按各区间自用电费表实际使用结缴，等。被告陈益平承租303室用于被告砚冰广告公司的经营。原告曾因涉案物业所在园区与保瀛服务部发生纠纷而提起诉讼，本院及广州市中级人民法院先后对此作出（2017）粤0105民初9960号民事判决、（2018）粤01民终12177号民事判决。据上述判决记载，海珠区燕子岗南路50号1-4号楼的权属人为原告，原告曾将上述物业出租给保瀛服务部，但因保瀛服务部投资人向原告前公司总经理行贿等原因，双方之间就上述物业的租赁合同无效、保瀛服务部应交回管理权。在该案一审时，经本院释明后，原告表示在该案中不要求追加次承租人参加诉讼及承担责任，其将在收回场地的管理权后自行与次承租人协商解决。2019年8月8日，本院发出（2019）粤0105执告46号《公告》，责令保瀛服务部在2019年8月28日前将广州市海珠区燕子岗路50号1-4号楼的场地管理权交还给塑料工业公司；等。2019年8月28日前被告陈益平和砚冰广告公司是将303室的租金、管理费、水电费等费用交付给被告韦文生，由被告韦文生支付给保瀛服务部；2019年8月28日后被告陈益平曾向原告支付2020年1-3月的车辆场地使用费，但一直没有支付办公场地使用费。2020年4月29日原告对303室进行了停电处理，被告陈益平和砚冰广告公司开始处理场地搬迁事宜，至2020年5月29日搬离了303室，没有就场地的退还与原告办理交接手续。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，通知延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时等。2020年2月10日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会发出《广州市国资委关于新冠××疫情期间承租市属国企物业减免租金的通知》，通知：承租广州市属国企及其下属各级国有全资、控股、实际控股企业在广州市范围内的物业，用于“线下商业实体店经营”的“中小微企业和个体工商户”……对符合减免条件的承租户，免除其所承租物业自2020年2月1日至3月31日合同有效期租金；等。2020年5月9日，中华人民共和国国家发展和改革委员会等八部委发出《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，提出：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人；等。原告主张303室欠付2020年3-4月的电费823.3元和水费35.8元，305室欠付电费234.9元和水费3.45元。原告曾于2020年3、4月发出场地使用费的催款函，其中称砚冰广告公司使用303室、振旦（广州）照明有限公司使用305室，等。原告从2020年1月开始对场地内的进出车辆进行收费停放管理，每辆车每月场地停放使用费500元。庭审中被告陈益平和砚冰广告公司确认2020年4月有两辆车进入园区场地停放。被告陈益平和砚冰广告公司还表示，2019年8月以前的租金一直按时支付，2019年8月之后保瀛服务部不同意收取，原告一直没有与两被告签订合同，在2020年4月前也未主张相关的费用，2020年4月开始协商缴纳租金，双方协商另行签订合同一直未果。原告是法人独资公司，股东是广州轻工工贸集团有限公司，属于国有公司；涉案物业属于国有资产。原告认为被告陈益平和砚冰广告公司欠付2020年1月前的场地使用费，按政策规定不应享受租金减免政策优惠。本案审理过程中，根据原告的申请本院依法采取了财产保全措施，并查封了被告陈益平和砚冰广告公司的银行账户。本院认为：原告是涉案物业的权属人，且根据已生效的民事判决，原告有权收回涉案物业的管理权，被告陈益平和砚冰广告公司实际占有使用303室，原告要求上述被告支付相应的场地使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告没有证据证明305室也是由被告陈益平和砚冰广告公司占有使用，其要求被告陈益平和砚冰广告公司支付305室的场地使用费、水电费，事实依据不足，本院不予支持。由于原告于2020年4月29日开始对303室采取停电措施，之后被告陈益平和砚冰广告公司持续至2020年5月29日实际搬离了303室，原告没有及时收回房屋，故原告继续要求上述被告腾退房屋并支付2020年6月份以后的场地使用费，依据不足，本院不予支持。关于疫情期间场地使用费的减免问题，因原告主张使用费的时间段包含了新冠疫情期间，该疫情期间使用涉案物业确实存在一定障碍，且涉案物业产权性质为国有，虽然被告陈益平和砚冰广告公司存在欠付2020年1月前场地使用费的情况，不过考虑到原告收回场地管理权后一直没有及时与被告陈益平和砚冰广告公司就所使用的场地重新签订租赁合同，对此双方均无过错，结合被告陈益平和砚冰广告公司的辩解意见，本院酌定免除上述被告2020年2-3月份的房屋使用费，被告陈益平和砚冰广告公司还应向原告支付2019年8月28日至2020年1月31日和2020年4月1至2020年5月29日的房屋使用费，房屋使用费应按上述被告实际使用房屋的面积确定为每月9274.3元（45600元/月÷993平方米×187平方米×108%）。对原告主张的其他房屋使用费请求，本院予以驳回。原告要求被告陈益平和砚冰广告公司支付303室的2020年3、4月的水电费859.1元和2020年4月车辆场地使用费1000元，合法有据，本院予以支持。原告收回场地后没有就303室的使用与被告陈益平和砚冰广告公司协商一致签订书面的租赁合同，但双方对此均无过错，故原告要求被告陈益平和砚冰广告公司支付前述款项利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告收回场地后作为物业所有人与各房屋的实际使用人之间形成以物业所有权为基础因与占有使用相分离产生的债权债务关系，原告要求被告韦文生和文智设计公司对被告陈益平和砚冰广告公司欠付的场地使用费承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：一、被告陈益平、广州砚冰广告有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内按每月9274.3元的标准向原告广州市塑料工业集团有限公司支付2019年8月28日至2020年1月31日和2020年4月1日至2020年5月29日期间的场地使用费；二、被告陈益平、广州砚冰广告有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2020年3月、4月的水电费859.1元；三、被告陈益平、广州砚冰广告有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2020年4月的车辆场地使用费1000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2159元，由原告负担617元，被告陈益平、广州砚冰广告有限公司负担1542元；诉讼保全费964元，由原告负担275元，被告陈益平、广州砚冰广告有限公司负担689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  许丽群二〇二〇年十月三十日书记员  程琛琦周彦丞