福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初467号 原告：苏龙斌，男，1989年3月25日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原告：张晓君，女，1988年10月2日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：徐志彬，福建正廉律师事务所律师。 被告：蔡月卿，女，1986年4月12日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：张静波，福建闽格律师事务所律师。 被告：戴晓娴，女，1990年10月26日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 被告：池勇，男，1983年2月16日出生，汉族，居民，住福建省闽清县。 原告苏龙斌、张晓君与被告蔡月卿房屋买卖合同纠纷一案，漳州市龙文区人民法院受理后，认为其不具有本案管辖权，于2019年11月21日作出民事裁定书，裁定移送本院处理，本院于2020年3月2日立案后，经蔡月卿申请，本院依法追加被告戴晓娴、池勇作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏龙斌、张晓君的委托诉讼代理人徐志彬，被告蔡月卿及其委托诉讼代理人张静波到庭参加诉讼，被告戴晓娴、池勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 苏龙斌、张晓君向本院提出诉讼请求：1.判令蔡月卿立即向苏龙斌、张晓君支付就买卖位于漳州市龙文区××路××东，水仙大街以北明发商业广场20幢401号房屋逾期支付的购房款90514.18元；2.判令蔡月卿按下述1至2项应付违约金总额的17.629%向苏龙斌、张晓君支付就买卖位于漳州市龙文区××路××东，水仙大街以北明发商业广场20幢401房屋所产生的违约金：（1）判令蔡月卿支付从2017年9月22日至2018年2月6日，按日以剩余购房款606000元的千分之二计算的违约金合计167256元（按比例计算后，即167256元×17.629%＝29485.56元）。（2）判令蔡月卿支付从2018年2月9日起至款清日止，按日以剩余购房款306000元的千分之二计算的违约金（暂计至2019年8月6日的违约金为58583元）；3.判令蔡月卿支付从2018年3月1日起至款清日止，按日以剩余购房款36568.8元的千分之二计算的违约金。（暂计至2019年8月6日的违约金为11628.87元）；4.判令蔡月卿承担本案诉讼费。事实与理由：苏龙斌与张晓君系夫妻，2012年1月12日，苏龙斌与明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发房产公司”）签订《商品房买卖合同》，约定苏龙斌向明发房产公司购买位于漳州市龙文区××路××东，水仙大街以北明发商业广场20幢401房屋。苏龙斌按《商品房买卖合同》约定支付了首付款，后因苏龙斌经济周转困难等原因未能按照合同约定就剩余购房款办理按揭贷款，苏龙斌向明发房产公司承担相应违约责任后，经苏龙斌、张晓君、蔡月卿、明发房产公司三方协商，苏龙斌、张晓君将讼争房产转卖给蔡月卿。于2017年6月21日，苏龙斌、张晓君与蔡月卿签订《房屋买卖协议书》，约定讼争房产价格总价365688元，蔡月卿应在苏龙斌、张晓君协议签字盖章之日向开发商付清房屋购房尾款150000元，扣除蔡月卿向开发商支付的购房尾款、违约金及其他费用后剩余的购房款175289元，应在双方办理房屋买卖公证手续苏龙斌、张晓君交付房屋后三个月内付清。蔡月卿预留总房价的10%计36568.8元，待讼争房产不动产权登记证过户至蔡月卿名下之后三日内付清。因林仕超系苏龙斌姐夫，2012年1月12日，林仕超也向明发房产公司购买明发商业广场20幢402、403、404、405、406房产，后同样将上述房产转卖给蔡月卿，苏龙斌在签订协议时授权蔡月卿将房屋转让款转入林仕超的个人账户。协议签订后，苏龙斌、张晓君按约定办理了房屋买卖公证并将房屋交付给蔡月卿。蔡月卿于2017年7月3日支付188310元，2017年8月28日支付200000元，于2018年2月7日支付150000元，2018年2月8日支付150000元，合计688310元。根据《房屋买卖协议书》约定，蔡月卿应向林仕超支付购房款合计819021元，向苏龙斌支付购房款175289元，两项合计994310元，剩余306000元未支付。后经苏龙斌多次催讨未果，特向贵院起诉，请求判如所请。 蔡月卿辩称，1.蔡月卿并非实际购房人，讼争房产的实际购房人应为戴晓娴、池勇，蔡月卿只是戴晓娴、池勇的公司员工，由于戴晓娴夫妇日常事务繁忙，戴晓娴要求蔡月卿代为签订购房合同，关于购房细节，包括合同价款、支付方式、交付时间等，均为戴晓娴与林仕超、苏凌赟协商，合同签订后，购房款系戴晓娴支付的，蔡月卿对购房款的支付情况并不知情。2.蔡月卿从未获得房屋权利，也未获得任何利益。房屋的实际权利人是戴晓娴夫妇，因其资金困难，将讼争房产抵押给案外人曾文彬，现房屋在曾文彬名下。蔡月卿从始至终均为获得过房屋权利，也未获得任何利益，相应的支付购房款的义务和违约责任也应当由房屋实际支配者戴晓娴夫妇承担。 戴晓娴未作答辩。 池勇未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案的争议焦点为：蔡月卿是否为讼争房产的实际购房人？ 苏龙斌、张晓君认为，其与蔡月卿签订的《房屋买卖协议书》建立在双方自愿、平等的基础上，经双方协商后签订，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，蔡月卿系《房屋买卖协议》的主体，系本案讼争房产的买受人，应当按照协议承担支付拖欠房屋转让款及违约金的责任。根据合同相对性原理，《房屋买卖协议》主体为苏龙斌、张晓君与蔡月卿双方，蔡月卿通过戴晓娴个人账户转账给二原告并不会改变其协议主体地位。戴晓娴作为《房屋买卖协议》的第三人无权主张合同上的权利，也不承担合同义务，蔡月卿与戴晓娴形成债权债务关系系其内部关系，并不能否定蔡月卿的合同主体地位。蔡月卿未经二原告授权，将讼争房产转让给案外人曾文彬，由于蔡月卿的行为造成二原告不能按约定解除《房屋买卖协议》，因此蔡月卿出售讼争房产所得的售房款，应优先用于偿还二原告转让款及违约金。苏龙斌、张晓君提供《商品房买卖合同》、《公证书》、《房屋买卖协议书》、律师函、邮政快递回执单、邮政快递单号查询、收款凭证汇总、（2017）闽漳弘证民字第2290号公证书及委托书、房产登记信息查询结果证明等证据证明其主张。 蔡月卿认为，蔡月卿并非讼争房产的实际购房人，实际购房人为戴晓娴、池勇，聊天记录与银行流水可以相互印证。蔡月卿并未收取曾文彬的购房款，在整个过程中从未掌控房产，只负责签字，协议书也是原告与戴晓娴夫妇协商的结果。蔡月卿提供《银行流水》、《中国银行回单》、养老保险费用明细、福建鑫煌建设发展有限公司营业执照、《借款合同》、说明等证据证明其主张。 本院认为，综合现有证据，并根据证据规则，结合生活经验法则分析，蔡月卿为本案讼争房产的实际购房人更具合理性。 1.本案讼争房产的《房屋买卖协议书》中卖方为苏龙斌、张晓君，买方为蔡月卿，根据合同相对性原理，《房屋买卖协议书》的主体为苏龙斌、张晓君与蔡月卿，从该《房屋买卖协议书》可以明确购房人为蔡月卿。2.《银行流水》、《中国银行回单》仅可证明蔡月卿应付的房屋转让款通过戴晓娴转给蔡月卿，蔡月卿与戴晓娴之间的内部债权债务关系并不影响其在《房屋买卖协议书》的主体地位。2.蔡月卿提供的养老保险费用明细、福建鑫煌建设发展有限公司营业执照、章程仅能够证明蔡月卿系福建鑫煌建设发展有限公司的职工，不能够证明其并非本案讼争房产的实际购房人。3.蔡月卿提供的《借款合同》中并无曾文彬签名确认，该借款合同并未成立。4.微信聊天记录中聊天双方身份无法确认。5.蔡月卿提供的《说明》为单方出具材料。根据《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”综上，蔡月卿主张其并非讼争房产的实际购房人的证据不充分，该主张本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：苏龙斌与张晓君系夫妻关系。2012年1月12日，苏龙斌向明发房产公司购买位于漳州市龙文区××路××东，水仙大街以北明发商业广场20幢401号房屋，苏龙斌与明发房产公司于当日签订《商品房买卖合同》。合同约定讼争房产总金额307989元，首付款计157989元，余150000元通过向银行办理按揭贷款的方式向明发房产公司支付。苏龙斌按约支付首付款157989元，后因资金周转困难原因未能按约定就剩余购房款向银行办理按揭贷款，苏龙斌向明发房产公司承担相应违约责任后，经苏龙斌、明发房产公司和蔡月卿三方协商，同意将讼争房产转卖给蔡月卿。2017年6月14日，苏龙斌、张晓君（甲方）与蔡月卿（乙方）就讼争房产签订《房屋买卖协议书》，约定甲方所售的讼争房产总金额为365688元，协议书：“三、乙方义务：乙方应当在甲、乙双方在本协议签字盖章之日向开发商付清本房屋购房尾款：（大写）壹拾伍万元（小写：¥150000元），扣除乙方向开发商支付的购房尾款、违约金及其他费用后的剩余购房款人民币（大写）拾柒万伍仟贰佰捌拾玖元（小写：¥175289元），乙方应在甲乙双方办理房屋买卖公证手续甲方交付房屋后三个月内付清。甲乙双方约定乙方预留总房价的10%计人民币（大写）叁万陆仟伍佰陆拾捌元捌角（小写：¥36568.8元），待甲方不动产权登记证过户至乙方名下之后三日内付清。该款乙方应按期足额转入甲方指定的如下账户（户名：林仕超，开户行：中国民生银行龙岩新罗支行，账号：6216××××1818）。……第五条：违约责任：乙方没有按照本协议第三条内容约定的付款方式与时间付款的，每逾期一日，按照剩余购房价款的千分之二支付违约金，逾期15日，甲方有权解除合同”。《房屋买卖协议书》甲方由苏龙斌、张晓君签字并加盖手印，乙方（买受人）由蔡月卿亲笔签名并加盖手印。 2017年6月14日，苏龙斌、张晓君签署《委托书》，委托蔡月卿全权办理如下事项：代为与明发房产公司办理讼争房产的结算移交手续，签署相关文件；代为向明发房产公司开具并领取为办理讼争房产的《不协产权证书》、《不动产登记为证明》所需一切相关证明资料；代为办理并领取讼争房产的《不动产权证书》、《不动产登记证明》、到契税征收中心、税务部门申办免税或应税事宜；……代为出售上述房产，收取首付款及售房款，与买受人签订房产买卖协议，契约，代为申请办理不动产转让的协议或合同公证上，协助买受人到有关部门办理上述房产的产权过户、变更的一切相关手续……等事项。苏龙斌、张晓君就该《委托书》办理了公证，并于2017年6月21日将房屋交付给蔡月卿。2018年2月，讼争房产登记在曾文彬名下。 另查明，苏龙斌与林仕超系亲戚关系，2012年1月12日，林仕超也向明发房产公司购买明发商业广场20幢402、403、404、405、406房产。后林仕超也将前述房产转卖给蔡月卿，根据双方当事人签订的《房屋买卖协议书》约定，案涉401-406房产，扣除蔡月卿应交给开发商的830000元外，蔡月卿还应支付苏龙斌、张晓君、林仕超购房款总计994310元（其中401房产的转让款175289元，402-406房产的转让款819021元），上述款项根据协议约定“甲乙双方办理房屋买卖公证手续甲方交付房屋后三个月内付清”，即房屋交付日2017年6月21日后的三个月2017年9月21日之前交付。因苏龙斌、张晓君授权蔡月卿将401房屋转让款转入林仕超的个人账户，蔡月卿共计向林仕超支付688310元（2017年7月3日支付188310元、2017年8月28日支付200000元、2018年2月7日150000元、2018年2月8日支付150000元。）。至2017年9月21日，蔡月卿仅支付388310元，2017年9月22日起至2018年2月8日，蔡月卿又支付300000元，尚欠306000元未支付。401号房屋未付金额在401-406房屋的未付总金额中占比为17.629%（175289÷994310）；另外协议约定的预留总房价10%的购房款36568.8元蔡月卿也未支付给苏龙斌、张晓君。 本院认为，苏龙斌、张晓君与蔡月卿签订的《房屋买卖协议书》主体适格，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。蔡月卿主张其并非本案讼争房产实际购房人，实际购房人系戴晓娴、池勇，因所举证据不充分，应当承担举证不能的法律后果，该主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，二原告已经按照合同约定履行了义务，但是蔡月卿未能按照合同约定充分履行其支付购房款的义务，因此苏龙斌、张晓君主张蔡月卿支付逾期购房款合计90514.18元[（175289元÷994310元）×306000元+36568.8元]，本院予以支持。关于违约金计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方法。”《房屋买卖协议书》第五条约定：“乙方没有按照本协议书第三条内容约定的付款方式与时间付款的，每逾期一日，按照剩余购房价款的千分之二支付违约金，逾期15日，甲方有权解除合同”，而协议第三条约定讼争房产的购房余款175289元应于原、被告双方办理房屋买卖公证手续、交付房屋后三个月内即2019年9月21日付清，因蔡月卿至2019年9月21日仅支付401——406号房388310元，至2018年2月6日前尚欠401——406号房606000元未付，故蔡月卿应支付2017年9月22日至2018年2月6日的违约金29485.56元（606000元×2‰×138天×17.629%）；2018年2月7日、2018年2月8日蔡月卿再次支付300000元，尚欠306000元未付，因此苏龙斌、张晓君主张蔡月卿支付从2018年2月9日起至款清之日止，按日以剩余购房款306000元的千分之二计算的违约金的诉求合理，本院予以支持；因讼争房屋于2018年2月已过户至曾文彬名下，按《房屋买卖协议书》约定，预留总房价的10%待“甲方不动产登记证过户至乙方名下之后三日内付清”，故苏龙斌、张晓君主张蔡月卿支付自2018年3月1日起按协约预留的10%的购房款36568.8元的千分之二计算违约金的诉求合理，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、蔡月卿应于本判决生效之日起十日内向苏龙斌、张晓君支付买卖位于漳州市龙文区××路××东，水仙大街以北明发商业广场20幢401号房屋逾期支付的购房款90514.18元； 二、蔡月卿应于本判决生效之日起十日内向苏龙斌、张晓君支付从2017年9月22日起至2018年2月6日止，按日以剩余购房款606000元的千分之二计算的违约金29485.56元； 三、蔡月卿应于本判决生效之日起十日内向苏龙斌、张晓君支付从2018年2月9日起至款清之日止，按日以剩余购房款306000元的千分之二计算的违约金； 四、蔡月卿应于本判决生效之日起十日内向苏龙斌、张晓君支付从2018年3月1日起至款清之日止，按日以剩余购房款36568.8元的千分之二计算的违约金. 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6785元，由蔡月卿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  吴雪云 人民陪审员  吴景华 人民陪审员  梁金华 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  沈泽鸿 书 记 员  黄漳莉 附：执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。