湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初2302号原告：何海斌，男，1984年7月7日出生，汉族，住湖南省道县。被告：湖南金盘子置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城。法定代表人：谢德仁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐锦昌，湖南中郡律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈剑，湖南中郡律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告何海斌诉被告湖南金盘子置业有限公司（以下简称金盘子公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理，原告何海斌，被告金盘子公司委托诉讼代理人唐锦昌、陈剑到庭参加诉讼，于2020年10月26日依法适用普通程序，第二次公开开庭进行了审理，原告何海斌，被告金盘子公司委托诉讼代理人陈剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何海斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年1月1日至2019年3月21日期间违约金合计5772元；2、判令被告立即制定2019年3月22日至2020年6月3日因工程未达到居住要求给我生活造成影响的补偿协议，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的补偿款，约人民币15768元；3、判令被告尽快按照合同约定完成整个工程所有建设并完成建设工程竣工验收备案程序；4、判令被告立即交付建设工程竣工验收备案证明文件；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告何海斌在本案审理过程中于2020年10月9日变更诉请为：一、判令被告为原告办理其购买的位于冷水滩区河东湘江东路与舜皇大道交叉口东南角金盘世界城16东803号房屋的水电，燃气开户手续，相关费用由被告承担；二、判令被告按国家规定及合同约定标准，在取得竣工验收备案表，通过消防验收后向原告履行已交付上述第一项房屋的义务；三、判令被告向原告支付自2019年1月1日起以房屋价款721573元为基数，按每日万分之一计算逾期违约金至房屋合格交付时止（截止2020年6月3日违约金已达到37521元：721573元×0.0001×520天）；四、请求法院确认原、被告签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条、第5条属无效条款；五、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年7月13日，我购买被告位于永州市冷水滩区××路××道××栋××房商品房××，合同约定，出卖人（即被告）应当在2018年12月31日前，交付商品房（在未达到交付标准的情况下开发商强制交房，本人于2019年3月22日履行了收房程序）。依照国家和地方人民政府的有关规定，后因开发商自身原因，房屋至今未达到交付标准，至今依然未提供建设工程竣工验收备案证明文件。按照商品房买卖合同第十二条第一款之规定：除不可抗力外，出卖人未按照第是一条约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，商品房买卖合同号［2017］250。此为国家强制性规定。根据《建筑法》61条、《合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该为《建设工程竣工验收备案证明》。这是法律的强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是非法行为，都要对业主承担法律责任。综上，请求依法判如所请。被告金盘子公司辩称，被告没有逾期交付涉案房屋，2018年12月31日之前，被告已经通过网络及公司公众号发布了交房公告，我们的营销人员也点对点的通知了原告，同时，我们并不仅仅只针对原告一户，我们是按照合同约定对这一批都履行了通知义务，但是原告没有如期办理收房手续，原告认为涉案房屋不具备合同第九条约定的交付条件，原告自行实际收房的时间是2019年3月22日，他据此主张要被告承担2019年1月1日到2019年3月22日的逾期交房的违约金，没有事实基础。双方签订的补充协议第四条第六款明确约定了双方交房的条件，不是合同的第九条，双方已经做了补充约定，根据补充约定，涉案房屋只要具备通水通电、道路基本通畅、所在建筑物经过施工相关的五个单位验收合格，即可交付，而被告在2018年12月31日之前是具备了补充协议里约定的交付条件。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。本院经审理，查明事实如下：2017年7月13日，原告何海斌（买受人）与被告金盘子公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告向被告购买位于冷水滩区××路××道××栋××号房屋，总价款721573元。与本案相关约定：1、商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；2、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；3、出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；4、逾期交付责任：（1）逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；5、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要的权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，协议第3条第⑵项：买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；协议第4条：本合同第十一条交付时间和手续第（二）、（三）条增加以下约定：⑴该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；⑵本合同约定房屋交付日期到期之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本同约定的交房日期三十天以上，买受人或合法代理人仍未办理验收及交接手续的，本合同约定的房屋交付日期到期日视为交付和验收完成之日，自该日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；⑶该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；⑷买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；⑸买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，因此造成延期交房的，出卖人不承担违约责任；⑹因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待项目全部开发完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘察方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋；协议第5条：本合同第十四条、第十五条关于规划、设计变更的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，买受人承诺不据此解除合同，且出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部房款，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收。被告金盘子公司于2018年12月25日通知原告何海斌于2018年12月30日-31日办理交房相关手续。原告何海斌于2019年3月22日履行了收房程序。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同依法成立并有效。合同双方应按照合同约定履行权利及义务。本案主要的争议焦点为：一、《合同补充协议》中第3条第（2）项、第4条、第5条的约定是否有效；二、被告是否应当为原告办理涉案房屋水、电、燃气开通，是否应当承担相关手续办理费用；三、被告方应当承担何种违约责任。现评析如下：一、《合同补充协议》中第3条第（2）项、第4条、第5条的效力认定。（1）《合同补充协议》第3条第⑵项免除了出卖人作为提供格式条款的一方应承担的延期交房的责任，排除了买受人主张延期交房的违约责任的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的强制性规定，故该条款无效。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；（2）《合同补充协议》第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，该条款无效。第4条第⑷项的规定违反了《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的强制性规定，该项约定无效；（3）《合同补充协议》第5条免除了出卖人应承担的改变规划、设计的责任，排除了买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，同理也无效。二、涉案房屋水、电、燃气开通及相关手续办理费用承担。根据双方合同约定，1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；2、供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；3、燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。原告虽然于2019年3月22日接受了房屋，但被告至今未为原告办理水、电开户及燃气开户手续，已构成违约，故对原告要求被告为其办理水、电及燃气开户手续的诉讼请求，本院予以支持，相关费用由被告承担。三、被告应当承担何种违约责任。（1）《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。案涉房屋至今未经相关部门竣工经验收合格和通过消防验收，不符合法定交付条件。被告金盘子公司虽然于2018年12月25日通知原告何海斌于2018年12月30日-31日办理交房相关手续，但当时房屋并不符合法定交付条件。故被告金盘子公司应当承担逾期交房的违约金。根据《商品房买卖合同》关于逾期交付责任约定：逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该约定的违约金折算为年利率3.65%，符合法律规定。原告已依约支付全部价款，合同约定的交房时间为2018年12月31日前，原告实际收房的时间为2019年3月22日。因此，被告金盘子公司应向原告何海斌支付自2018年12月31日期至2019年3月21日止的逾期交付违约金5844.7元（721573元×0.0001×81天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第九十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决如下：一、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告何海斌办理其购买的位于冷水滩区××路××道××栋××号房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告湖南金盘子置业有限公司承担；二、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告何海斌支付违约金5844.7元；三、确认原告何海斌与被告湖南金盘子置业有限公司于2017年7月13日签订的《合同补充协议》中的第3条第⑵项、第4条、第5条无效；四、驳回原告何海斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费938元，由原告何海斌负担338元，被告湖南金盘子置业有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  邓国华人民陪审员  王善德人民陪审员  董 珍二〇二〇年十月二十六日书 记 员  张文英