湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初794号原告：柳桂枝，女，1958年9月13日出生，汉族，身份证住址湖北省黄冈市黄州区，原告：钱国斌，男，1953年3月21日出生，汉族，身份证住址湖北省黄冈市黄州区，被告：武汉绿地滨江置业有限公司，住所地武汉市武昌区诚善里47号。法定代表人：任虎，总经理。委托诉讼代理人：吴茜，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐菜兰，湖北泓峰律师事务所律师。原告柳桂枝、钱国斌诉被告武汉绿地滨江置业有限公司（以下简称武汉绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，于2020年7月8日依法由审判员张冰担任审判长，与人民陪审员郭虹、方莉军组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳桂枝、钱国斌，被告武汉绿地公司的委托诉讼代理人吴茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳桂枝、钱国斌诉称，一、被告提供夸大、虚假、欺诈的营销信息，号称绿地金融城是武汉的浦东，636大楼也是世界第一高楼，旁边的柏瑞公馆《2号楼1802号房》升值潜力巨大，5年内将有10倍的升值空间，误导了消费者，使原告误入陷阱且越陷越深。2018年5月在绿地国际金融城售楼部，在置业顾问和营销主管的诱使下，在被告无数次电话催促下，原告于2018年6月3日签定了《绿地国际金融城A01-1地块一期2号楼1802号房》，面积80.38平方米的《2号楼1802号房0001275号认购协议书》，双方约定原告毁约10万定金不退，被告毁约10万定金双倍返还，其后被告又游说贷款不划算，一次性付款优惠力度大，为此原告东拼西凑分别于2018年6月3日至2018年11月27日共五次转入全部购房款项共260.71万元。二、被告与《2号楼1802号房》业主，准所有权人、持有不动产权证办证号、房源号、网签商品房买卖合同号《昌170217184》持有人阚x法律关系尚未厘清，法定程序尚未走完，不动产权证办证号、房源号、房管网签备案商品房买卖合同尚未解除，《2号楼1802号房》已卖他人的同时，将该房又卖给原告是违反相关法律条款，是典型欺诈，是一房两卖的违法行径，性质特别恶劣，应当严惩重罚。三、2018年12月28日至今原告因无网签商品房买卖合同，无不动产权证办证号、房源号，物业公司拒绝交房，因此也无法办证、出租、收益，造成每月1.5万元左右的损失，令原告欲哭无泪，愤恨不已，杀人的心都在萌芽之中。原告从2018年6月以来无数次找到被告置业顾问、营销部、事业部主管、前后两任项目总监张x和刘xx，提出要么网签购房合同，要么交房，要么换房，要么退款，被告欺骗说已经报备马上网签请耐心等待，并编织其他理由推至2018年八一、十一、2019年元旦、春节后、五一、八一、十一网签并交房，时至今日被告一条也未做到，一是网签备案商品房买卖合同无法签订；二是物业公司那边不让交房；三是所谓调换可网签的房子，被告说《2号楼1502房》比《2号楼1802号房》便宜20万，另外补偿15万，只需225万即可，这是被告忽悠人，第二天房子就被被告卖掉；四是说愿意退款但时间较长，要走程序，要等明年年底看，补偿有限。原告四处碰壁、走投无路。四、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人，买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，被告长期故意隐瞒《绿地国际金融城A01-1地块一期2号楼1802号房》已经出卖第三人业主阚x,并与阚x网签备案商品房买卖合同，《2号楼1802号房》所有人至今仍然是业主阚x，也是不动产权证办证号、房源号、合同网签备案号《昌170217184》的持有人。被告在双方法律行政关系尚未解除情况下，又与原告签订《2号楼1802号房0001275号认购协议书》，且又无法履行认购协议，是典型的一房两卖欺诈案例。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即赔偿原告坐落于武昌区和平大道750号《绿地国际金融城A01-1地块一期》、《2号楼1802号房0001275号认购协议书》房屋认购定金的双倍20万赔偿金（依据该协议第一条第二款），并解除被告从未履约，也无法履约的该认购协议书；2.被告立即退还原告《2号楼1802号》购房款260.71万元+房款一倍赔偿责任260.71万元；共计521.42万元；3.被告立即赔付原告购房款260.71万元的利息18.14万元，按月利息4.66‰利率标准直至全部付清为止。月利率标准依据《2019年建行房贷利率标准》；4.被告承担本案的诉讼费用。被告武汉绿地公司辩称，1.被告不同意解除原、被告之间签订的合同，被告不存在违约，合同应继续履行；2.基于第一点，被告也不存在返还房款及一倍赔偿责任；3.基于第一点，被告也不存在利息损失；4.诉讼费由法院裁定。审理查明，原告柳桂枝、钱国斌于两人婚姻关系存续期间，于2018年6月3日以原告柳桂枝的名义与被告武汉绿地公司签订NO.0001275《认购协议书》，约定原告向被告定购绿地国际金融城2楼1单元1802室房屋，房屋建筑面积80.38平方米，优惠后单价32434.69元/平方米，优惠后总价260.71万元，定金10万元。合同签订当日，原告柳桂枝向被告支付了10万元的定金，后原告柳桂枝分别于2018年7月6日、2018年8月29日、2018年11月16日、2018年11月27日向被告支付了100万元、20.71万元、50万元、80万元；至2018年11月27日，原告柳桂枝已向被告支付了全部购房款260.71万元。被告于2018年12月20日向原告柳桂枝发出《房屋交付使用通知书》和《房屋交付指引》。原告多次联系被告要求将所购买的房屋转移登记到其名下，但是被告一直未能配合办理。另查明，依据（2018）鄂0106民初2616号民事调解书，被告与案外人阚某于2017年9月21日签订了《认购协议书》，将涉案房屋约定卖给阚某，嗣后，于2018年3月1日该协议书被解除了，但是涉案房屋的登记备案至今一直在阚某名下。再查明，原告柳桂枝与原告钱国斌目前婚姻状态系离异，两人于庭审中一致同意两人共享本案债权。上述事实，有原告柳桂枝、钱国斌提交的《认购协议书》、增值税普通发票等证据材料及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告柳桂枝与被告之间的《认购协议书》是双方当事人自愿真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，本院予以认可。该协议中关于10万元定金的约定，没有超过购房款总额的20%，且原告当日足数向被告支付了10万元的定金，定金合同依法有效。原告与被告达成房屋认购协议后，于2018年陆续向被告支付了全部购房款，被告也接受了，而且该协议中关于买卖标的物的数量和基本情况以及价格约定明确，虽然双方当事人没有签订书面的商品房买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，应当认定原被告之间已经成立关于涉诉房屋的买卖合同。该房屋买卖合同成立生效后，被告于2018年12月20日通知原告收房，但是被告一直不配合原告办理房屋不动产转移登记手续，导致原告至今不能取得涉诉房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告依法享有对该房屋买卖合同的法定解除权。原告柳桂枝请求解除原被告之间的认购协议书，并请求被告返还所付购房款，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告柳桂枝请求被告武汉绿地公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿的诉讼请求，本案中原告与被告针对涉案房屋签订认购协议书时，被告与案外人阚某的关于涉案房屋的认购协议书已经解除，当时涉案房屋的所有权人是开发商被告，故涉案房屋并没有卖与他人，因此，虽然原被告之间存在商品房买卖合同，但是原告的现有证据并不能证明被告一房二卖，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告柳桂枝请求被告武汉绿地公司赔偿其已付定金及已付购房款利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告虽于2018年12月20日向原告发出《房屋交付使用通知书》，但并未实际交付、且原告也未能在收到《房屋交付使用通知书》之日起90日内取得房屋权属证书，故被告应当向原告承担违约责任，原告主张按月利率4.66‰（年利率5.59%）的标准计算于法有据，本院依法予以支持，但违约金的起算时间应从2019年3月20日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，本案中原告既主张违约定金又主张违约损害赔偿金，于法无据，其应择一主张，因其已支付完毕全部购房款，应选择违约损害赔偿金对维护原告的权益更为有利。故本院对原告主张双倍返还定金的诉请不予支持，依法判令被告武汉绿地公司向原告赔偿违约金（计算方式为：以购房款260.71万元为基数，按年利率5.59%的标准，自2019年3月20日起计算至实际履行完毕之日止）。因原告柳桂枝与原告钱国斌于夫妻关系存续期间与被告武汉绿地公司签订《认购协议书》，系夫妻二人共同出资，且两人均同意共享本案债权，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告柳桂枝与被告武汉绿地滨江置业有限公司于2018年6月3日就位于武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A01-1地块一期2号楼1802号房签订的《认购协议书》；二、被告武汉绿地滨江置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告柳桂枝、钱国斌购房款260.71万元；三、被告武汉绿地滨江置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告柳桂枝、钱国斌以购房款260.71万元为基数、按年利率5.59%自2019年3月20日起计算至实际履行完毕之日止的违约金；四、驳回原告柳桂枝、钱国斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50300元，由被告武汉绿地滨江置业有限公司承担（此款原告柳桂枝、钱国斌已预交，被告武汉绿地滨江置业有限公司随上述应付款项一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间是二年。审 判 长 张 冰人民陪审员 郭 虹人民陪审员 方莉军二〇二〇年十月二十九日书 记 员 刘亚迪