安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初4858号 原告:张学兰，女，1945年7月2日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 原告:柯昌明，男，1950年5月2日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 两原告共同委托诉讼代理人：祖新义，安徽安池律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：钱明，安徽安池律师事务所实习律师。 被告：陶向群，男，1954年7月15日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：吴来发，安徽九华律师事务所律师。 被告：吴红俊，男，1982年9月17日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 第三人：汪成，男，1979年8月23日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 原告张学兰、柯昌明与被告陶向群、吴红俊、第三人汪成确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学兰、柯昌明及其两人共同委托诉讼代理人祖新义、钱明和被告陶向群及其委托诉讼代理人吴来发到庭参加诉讼，被告吴红俊、第三人汪成经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张学兰、柯昌明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告陶向群与被告吴红俊签订的《房屋买卖合同》无效，并由被告吴红俊将房屋过户至原告张学兰名下，所产生的过户费、税费等房屋过户中产生的一切费用由被告承担；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2011年4月，第三人汪成因做工程急需资金周转向被告陶向群借款，应陶向群要求，汪成找到原告张学兰，借用其房产证抵押，并去公证处办公证。2011年4月26日，原告张学兰、柯昌明、被告陶向群及第三人汪成四人一同去池州九华公证处办理了委托公证，原告委托被告陶向群代理其出售位于贵池区翠柏路196号1幢203室的房屋，同时委托陶向群代办过户等一切手续。委托公证办结后，陶向群即于2011年4月26日向汪成出借人民币20万，因汪成一直未能还款，陶向群于2015年8月7日代理张学兰、柯昌明与吴红俊签订了房屋买卖合同，将房屋卖给吴红俊，价款263500元。后陶向群代张学兰与吴红俊办理了过户手续，以上所有买卖与过户过程张学兰均不知情。因张学兰一直向汪成要回房产证，在汪成的承诺一直不能实现的情况下，张学兰、柯昌明前往池州市不动产登记中心了解情况时，发现其房屋已被出售。张学兰、柯昌明只有唯一一处住宅，当初公证委托卖房并不是其真实意思，是汪成借用房产做抵押公证，其因不识字对内容不知情，以为就是抵押公证；即便当时委托陶向群卖房，也只是对汪成债权的一个担保，在汪成不能还款时才能出售；另存在很多违背常理的地方：办理委托公证时，张学兰、柯昌明与陶向群不认识；案涉房屋买卖合同中房款支付时间、房屋交付时间等很多内容空白；陶向群卖房时没有告知张学兰；吴红俊买房时未实地查看房屋真实情况且不认识张学兰，事后也未主张交付房屋；吴红俊是陶向群侄子，两人存在一定利益关系，房屋价款与合同价款不合，且系转账至陶然，故是否支付房屋的对价款不确定等。故吴红俊不能成为善意购买人，系陶向群与吴红俊恶意串通，损害了原告的权益，其买卖行为应当无效。因无法协商，故诉至法院，望判如所请。 陶向群辩称，1.其与吴红俊之间未设立房屋买卖合同法律关系，其代理原告与吴红俊签订《房屋买卖合同》，系设立原告与吴红俊之间的房屋买卖合同法律关系。原告将其作为被告并诉请确认其与吴红俊签订的《房屋买卖合同》无效，主体和事实均有错误，诉求根本不成立。2.原告委托其出卖案涉房屋并出具经公证的《授权委托书》、签订《房地产代办全权委托合同》、交付房地产权证，系原告委托其出售案涉房屋的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，均合法有效。其据此享有合法代理权限，与吴红俊签订房屋买卖合同亦合法有效。即便原告因与其就案涉房屋委托代理发生纠纷，原告也不能据此否定其作为代理人与善意第三人吴红俊签订的买卖合同效力。3.原告诉称其与吴红俊恶意串通损害其权益，毫无事实根据，不能成立。（1）其卖房未向原告告知，不构成恶意。原告明知对其负有连带保证担保之债务，可在保证期限届满前任何时候出售原告房屋取得价款，却自愿同其签订委托代理合同、出具授权委托书委托出售案涉房屋，仅设定一个概括性委托期限，未明确具体的授权期限，并交付房屋交易所需的产权证书，且从未提出撤销委托其卖房的授权，也未向其索回产权证书，足以证明原告知情同意，自愿将案涉房屋的处置权交由其行使。事实上，2015年7月8日，其同原告一起前往汪成家中催讨时已告知卖房一事，原告是知情同意的。（2）房屋价格不存在过分低于市场价格，房屋实际交易价格为30万元，是符合当时市场行情的，房款是转账至其指定的接受人陶然（被告陶向群的女儿）账户。因减少税费，合同约定价款为263500元并经税务主管部门核定认可。且因原告迟迟未交付房屋，其居中协调让原告占用房屋至今，数万元的占用费，应一并纳入房款。（3）原告未向吴红俊交付房屋，是因汪成未兑现为原告提供居住用房承诺，至原告居住困难。吴红俊买房子是投资，交付可以暂缓，其居中协调为原告争取居住至今，这本是其与吴红俊的善意，以原告未交房的违约作为其与吴红俊恶意串通标准，显然不成立。（4）其未交付售房款也不构成恶意，因原告对其负有连带保证担保之债务，售房款其已告知原告抵偿该债务，原告可向汪成追偿，况且原告至今未交付房屋，其作为中间人，为保障吴红俊的房屋交付请求权，未支付房款也不为过。4.法院不宜将案涉多重法律关系合并审查。 吴红俊未到庭应诉，但提交书面答辩意见称，1.其与陶向群之间不存在房屋买卖合同法律关系，原告诉请其与陶向群签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏基本的事实，诉求根本不成立。2015年8月7日陶向群系作为原告代理人与其签订《房屋买卖合同》，原告将该合同视为陶向群与其之间的合同，与事实不符，于法相悖。2.其与作为原告代理人的陶向群就案涉房屋签订房屋买卖合同是原告与其双方真实意思，不存在恶意串通，损害原告权益，合同合法有效。其签约时已尽善良管理人的注意义务，审查了陶向群提供的原告房屋产权证、土地证原件及公证的《授权委托书》、《房地产代办全权委托合同》等材料内容，有理由相信陶向群是有权代理，便与陶向群议定了房屋价款等内容，签订案涉房屋买卖合同。其按约支付合理对价，其中交易税费11070元，向陶向群指定账户支付购房款300000元，并办理房屋过户登记和土地使用权变更登记。房屋未交付系陶向群与其签约时，称原告腾房找房需要一定时间，因其买房系投资，就予以同意。时间长了后，也多次通过陶向群催促交房，因陶向群居中协调，至今未启动诉讼程序收房。即便原告系因与陶向群、第三人之间的债务纠纷向陶向群交付产权证书、出具《授权委托书》、签订《房地产代办全权委托合同》，因其与该债务纠纷没有关联，不知情更无须审查。陶向群在履行《房地产代办全权委托合同》、《授权委托书》授予的代理职务时是否存在瑕疵，也仅是原告与陶向群间的委托合同纠纷，根本不影响其作为善意第三人就案涉房屋签订的买卖合同效力。3.法院不宜将案涉多重法律关系合并审查。 汪成未到庭应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张学兰、柯昌明系夫妻，与第三人汪成熟识。2011年4月，汪成向被告陶向群借款20万元，陶向群要求用房产做抵押，汪成找到张学兰，借用张学兰的房产证。2011年4月25日，张学兰与陶向群签订《房地产代办全权委托合同》，委托陶向群代理其出售位于贵池区翠柏路196号1幢203室的房屋，同时委托陶向群代办过户等一切手续。2011年4月26日，张学兰、柯昌明作为委托人出具《授权委托书》载明：委托人张学兰、柯昌明，受托人陶向群，委托事项：委托人有一处房屋（位于池州市贵池区，《房地产权证》编号：房地权池字第××号，以下称为上述房屋）卖于他人，现委托受托人为我们的代理人，全权代表我们办理以下事项：一、代表我们办理上述房屋所有权转移登记的一切手续。同时代办该房屋出售、代签卖房合同，并将所有售房款项打入受托人账户中（包括首付款及按揭款项）。在上述房屋过户后，后手办理二手房抵押贷款时，代办原房东相关的确认手续（委托人对后手办理的二手房抵押贷款不承担还款或担保责任）；二、代表我们办理上述房屋的调档复印的相关手续；三、代表我们办理上述房屋的土地性质变更登记手续，领取土地证并办理土地证过户的一切手续；四、办理上述房屋的交接手续，并办理水、电、数字电视、燃气等户头过户手续。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予承认，由此在法律上产生的权利义务均由委托人享有承担。委托期限从二0一一年十一月一日起至上述事项完成时止。同日，张学兰、柯昌明、陶向群及汪成四人同去安徽省池州市九华公证处就该《授权委托书》办理了委托公证，安徽省池州市九华公证处出具公证书予以确认。2011年4月26日，陶向群向汪成借款20万元，汪成出具借条确认。因汪成未及时归还20万元本金及利息，2012年2月26日、2013年6月26日，汪成、陶向群就该20万重新签订《借款合同》，张学兰作为保证人签字。2015年7月8日，汪成向陶向群出具承诺书，承诺2015年7月16日付息贰万元，2015年9月1日前还本金最低10万元。2015年7月18日，汪成向陶向群出具保证书言明，若其延迟还款，致陶向群出卖担保人张学兰位于贵池区房屋，其承担由此引发的民事纠纷并承担一切法律责任，并保证腾出自住的安置张学兰、柯昌明居住。2015年7月26日，陶向群向汪成发出债务催讨函，言明借款本息共计295000元，汪成当日出具欠条确认债务本息共计295000元，并再次出具承诺保证书，保证若其到期未还本付息，致陶向群出售、转让保证人张学兰位于贵池区房屋，其承担由此引发的民事纠纷并承担一切法律责任，并保证腾出自住的安置张学兰、柯昌明居住。2015年8月7日，陶向群作为张学兰、柯昌明代理人与被告吴红俊签订《房屋买卖合同》，合同约定价款263500元。同日，吴红俊向陶向群指定的陶然（陶向群女儿）账户转账30万元，并完成交税10540.02元。2015年8月13日，案涉房产办理过户，现该房产为吴红俊单独所有。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。两原告诉称经公证处公证的《授权委托书》非两人真实意思表示，两原告提供一份谈话笔录及汪成出具的借条、承诺、证明、情况说明等证据予以佐证，因汪成未到庭，被告陶向群对该组证据亦不认可，真实性无法确认，故本院不予采纳。且两原告系完全民事行为能力人，应能够知悉公证行为的公信力，并尽到合理的注意义务，确认其签字且经公证的《授权委托书》的主要内容，至案涉的《房屋买卖合同》订立时，经公证的《授权委托书》未被撤销或被确认无效，故应视为其真实意思表示。两原告诉称陶向群与吴红俊恶意串通，低价出售案涉房屋，损害其合法权益，本院依据两原告提供的池州市房地产管理处出具的2015年1-8月商品住房平均销售价格及被告吴红俊提供的支付凭证计算，案涉房屋成交价未低于市场价格的70%，符合法律规定。另原告诉称的陶向群与吴红俊系亲戚关系、吴红俊买房过程中存在不合理行为等，均不足以证明陶向群与吴红俊间存在恶意串通。故虽两原告主张两被告之间存有恶意串通行为，低价出售案涉房屋，但因其提供的证据不足以证明该事实主张，故对该主张，本院不予认定。本案中，被告陶向群基于原告张学兰、柯昌明的授权，作为代理人与被告吴红俊签订的《房屋买卖合同》依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。负有举证证明责任的原告张学兰、柯昌明基于提供的证据不能达到证明待证事实具有高度可能性的证明标准，应当承担举证不能的法律后果，故对原告张学兰、柯昌明要求确认案涉《房屋买卖合同》无效及要求被告吴红俊返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告吴红俊、第三人汪成经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对原告诉讼主张和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张学兰、柯昌明的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告张学兰、柯昌明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费100元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吴玲 二〇二〇年十月十二日 法官助理胡智慧   书记员   盛玉