河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2966号 原告邵英春，男，1978年1月25日出生，汉族，住辽宁省辽中县。 委托代理人康健，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被告承德市正昊房地产开发有限公司，地址承德市双桥区石洞子沟22号。 法定代表人王恩重，职务经理。 委托代理人白皓丞，河北蓝岛律师事务所律师。 被告林玉明，男，1954年9月25日出生，满族，住河北省平泉市。 第三人承德高远建筑安装工程有限公司，地址承德市双桥区石洞子沟富华山庄二期1号楼。 法定代表人王玉，职务经理。 委托代理人尹维明，该公司员工。 原告邵英春诉被告承德市正昊房地产开发有限公司（简称正昊公司）、被告林玉明房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月22日作出（2019）冀0802民初3000号民事判决书，原告邵英春提起上诉，河北省承德市中级人民法院2020年7月15日作出（2020）冀08民终266号民事裁定书，裁定“撤销河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3000号民事判决书，本案发回河北省承德市双桥区人民法院重审。”本院依法另行组成合议庭，于2020年10月19日适用一审普 2 通程序公开开庭对本案进行了审理，在审理过程中本院依法追加承德高远建筑安装工程有限公司作为第三人参加本案诉讼。原告邵英春的委托诉讼代理人康健，被告承德市正昊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白皓丞，第三人承德高远建筑安装工程有限公司的委托代理人尹维明，到庭参加诉讼。被告林玉明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵英春诉称，2016年8月23日，原告与二被告签订《金牛山庄工程款抵款认购书》，该认购书约定原告作为买受人以每平米5990.00元、面积为92.22平米共计551619.00元的价格认购被告承德市正昊房地产开发有限公司开发的由被告林玉明（承德高远建筑工程有限公司）施工的金牛山庄5号楼1单元1207室。合同签订后，原告依照被告承德市正昊房地产开发有限公司的指示将全部购房款交付给被告林玉明，用于工程建设。现原告得知被告承德市正昊房地产开发有限公司建设的金牛山庄小区未按照国家规定进行工程建设项目招标，承德市双桥区人民法院作出的（2015）双桥民初字第3882号民事判决书确认，被告承德市正昊房地产开发有限公司与承德高远建筑安装工程有限公司签订的协议无效，所以，该协议第11条约定的“如甲方未按照合同约定给付乙方工程款，甲方用该项目所销售房屋按照市场价降价10%给付乙方抵顶工程款，乙方办理正常手续时，甲方积极配合”的约定同样无效。二被告作为专业的房地产经营者，在明知原协议无效，以房抵顶工程款行为无效的条件下，故意欺诈原告，因此二被告存在明显的过错。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法确认原告与二被告签订的房屋买卖合同无效，判令二被告返还原告购房款551619.00元并赔偿损失（以鉴定结论为准）。 3 原告邵英春向本院提交以下证据：1、《金牛山庄工程款抵顶款认购书》一份，证明2016年8月23日原告与二被告三方签订认购书约定房屋价款及房屋详细情况，其中协议中第7条附生效条件应当无效，因为经双桥区人民法院（2015）双桥民初字第3882号判决书确认双方协议无效，同年11月5日时高远公司已经撤离该工程，而二被告明知的情况下为不知情的高远公司设定义务也应当无效；2、2016.8.23银行转账记录四份，证明邵英春依照林玉明指示将购房款22万元汇入林玉明亲属名下；3、证人证言一份，证明邵英春依照林玉明指示将剩余购房款30万元给付闫继会；2-3号证据证明邵英春依照正昊公司指示已履行合同全部义务支付了全部购房款；4、房产估价报告一份，证明该房屋现评估价值为每平米9030.9元，共计832792元。去掉已支付52万元，造成实际损失312792元；5、鉴定费发票一张，证明原告鉴定该房屋市场价值确实遭受损失所支付的合理支出；6、正昊公司出具的通知书一份；7、高远公司给李学龙出具的通知书；6-7号证据证明2015年11月5日高远公司已经撤场不再施工，林玉明作为实际施工人在高远公司撤场后依然继续施工；8、林玉明给正昊公司出具的借款单，证明本案的法律关系为购房款抵顶工程款，在原告缴纳购房款当天，林玉明向正昊公司出具借款单，此钱款数额与原告所购房款一致，能够证明原告是按照正昊公司的指示向林玉明付款，此协议具备生效条件；9、正昊公司王会计与工程供应商李学龙录音光盘及纸质翻译一张，证明林玉明打给正昊公司的借款从王会计手中得来，正昊公司借给林玉明的工程款是原告的购房款；10、2015双桥民初3882号民事判决书；11、2016冀08民终1577号民事判决书；10-11号证据证明正昊公司在明知高远公司与其发生纠纷，并且在已经判决正昊公司败诉的情况下，依 4 然与原告签订认购书，正昊公司存在恶意欺诈，两份判决均可以证明林玉明为实际施工人，并且正昊在判决书中认可林玉明为实际施工人，林玉明作为实际施工人签署三方认购书此认购书具备生效条件，正昊公司在1577号判决书中明确表明林玉明为实际施工人有收取工程款的权利；12、2019冀08民终3019号判决书，证明生效法律文书确认林玉明为实际施工人的身份，其签署三方协议具备生效条件；13、对证人刘某的询问笔录一份及出庭作证证言，证明原告是经过正昊公司员工刘某介绍在正昊购买房屋，购房款也是由正昊公司指示直接交给林玉明。 被告正昊公司辩称，原告依据抵款认购书向被告主张的房屋买卖合同关系，无法律依据。该认购书系工程款抵顶行为以及房屋买卖行为，并非原告直接向被告进行的房屋买卖行为，认购书中最后一条明确说明本认购书以三方签字盖章，并甲方收到施工方的有效证明时生效。也就是甲方正昊收到施工方高远或林玉明有效证明时才生效，时至今日正昊公司认为该认购书成立但未生效，属于附生效条件的合同。原告依据该认购书向被告主张权利没有事实依据。 被告正昊公司向本院提交以下证据，1、通知一份，证明认购书虽成立但并未生效，未生效的合同自始至终没有生效，对正昊公司不产生约束力。 第三人承德高远建筑安装工程有限公司诉称，高远公司从未在抵款认购书签字盖章，对该协议毫不知情，高远公司对原告的购房款的支付收取并无关系；原告被告签订的协议过程中第三人没有参与，原告也未向第三人主张任何权益；本案与第三人无关。 第三人承德高远建筑安装工程有限公司未向本院提交证据。 5 经庭审质证，被告正昊公司对原告邵英春提供的1号证据真实性认可，但证明目的不予认可，认购书的主体是三方，该认购书中已经明确约定本认购书以三方签字盖章，并甲方收到施工方的有效证明时生效，因此该认购书属于附生效条件的合同。即使三方签字盖章，也应有一个生效要件，甲方收到林玉明的有效证明；正昊公司向林玉明发出通知，林玉明回复后表示高远公司及林玉明不认可抵款认购书，不同意正昊公司用房屋抵顶工程款；2号证据真实性不予认可，该证据的付款人系原告，但收款人包括于秀华、郭志伟，此二人与正昊公司没有任何关系，该转账行为正昊公司不予认可，不能证明购房款向被告支付；3号证据真实性予以认可，但不能达到原告的证明目的，该证据原告自认依照林玉明的指示将剩余款交付给闫继会，而不是正昊公司，可以确认林玉明购买了闫继会的车辆共30万元，但林玉明没有现金支付，让原告将30万元直接交付给闫继会，此法律关系没有正昊公司的参与，对正昊公司没有法律效力；4号证据真实性认可，但达不到原告的证明目的，该评估报告只是针对原告市场经济行为所售房屋的估值报告，不能证明原告的实际损失问题；5号证据真实性认可，但不能达到原告的证明目的。鉴定行为属于原告自我委托的行为，正昊公司对房屋买卖行为本身不予认可，不可能承担原告的相关支出费用。6号证据真实性认可，同意原告的证明目的，2015年11月5日高远公司撤场，林玉明作为实际施工人依然继续施工，说明签订认购书的时候被告与林玉明、原告签订时并没有恶意串通或损害原告的合法权益，林玉明作为实际施工人继续施工依然是合同的主体；7号证据真实性不予认可，但达不到原告的证明目的。该通知是高远公司与其他案外人的双方之间的法律行为，与本案无关；8号证据真实性不予认可，原告方的账目中没 6 有出现过该份单据，原告出示证据时说明该证据系从被告财务处取得，该取得的行为本身不合法。其次并没有证据予以佐证，该证据就是正昊公司的会计账簿，无法达到原告的证明目的；9号证据真实性不予认可，原告提交的王会计是否是正昊公司的会计无法核实，但该证据是会计与李学龙之间的通话录音，不能证明原告的款项向正昊公司交付；10-11号证据真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，最终的判决是高远公司向正昊主张工程款，法院判决正昊向高远支付工程款995万元，不能证明正昊公司欺诈原告签订认购书；12号证据真实性认可，达不到原告的证明目的，林玉明虽然以施工人的身份签订了认购书，但三方合同主体也要受到合同条款的约束，认购书明确说明甲方需要受到林玉明的有效证明时认购书才生效，此时虽成立但并没有生效；13号证据该证人系原告的亲戚或朋友，证明效力弱，在询问笔录以及在回答询问时在原告支付购房款时证人没有出现在现场不能证明购房款直接交付给正昊公司。 第三人承德高远建筑安装工程有限公司对原告邵英春提供的证据认为认购书中没有高远公司盖章，原告的购房款也不是支付高远公司，与高远公司无关。其他证据不发表质证意见。 原告邵英春对被告正昊公司提供的1号证据真实性不予认可，证明目的不予认可，此通知与林玉明出具的声明相反，林玉明自述此认购书一式三份，三方当面签字，正昊公司盖章立即生效。 第三人承德高远建筑安装工程有限公司对被告正昊公司提供的证据不发表质证意见。 经本院审核认定，原告邵英春提交的1-7、10-12号证据和被告正昊公司提交的1号证据具有真实性、合法性和与本 7 案的关联性，本院予以采纳；原告邵英春提交的8、9号证据与本案缺乏关联性，13号证据缺乏其它证据佐证，本院不予采纳。 经审理查明，2014年11月份，第三人承德高远建筑安装工程有限公司与被告承德市正昊房地产开发有限公司签订《协议》，协议约定：承德高远建筑安装工程公司承接被告承德市正昊房地产开发有限公司的金牛山庄项目1＃、4＃楼的建筑施工。2014年11月4日就上述《协议》签订《补充协议》，《补充协议》约定，工程款需拨付至承德高远建筑安装工程有限公司指定银行账号，银行账号为10×××76，开户行为中行承德分行。2015年11月5日承德高远建筑安装工程有限公司提起诉讼，要求被告承德市正昊房地产开发有限公司给付工程款15000000.00元；本院2015年12月28日作出（2015）双桥民初字第3882号判决书，认为被告承德市正昊房地产开发有限公司与承德高远建筑安装工程有限公司签订的《协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，应确认无效，被告承德市正昊房地产开发有限公司将工程款支付给林玉明，已违背了双方签订的《补充协议》的约定，故被告承德市正昊房地产开发有限公司已向林玉明支付的款项不能作为向承德高远建筑安装工程有限公司支付工程款的抗辩，应向林玉明另行主张权利；截止到起诉时原告完成的工程量为2600万元、判决被告承德市正昊房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告承德高远建筑安装工程有限公司工程款995万元。被告承德市正昊房地产开发有限公司不服该判决，向河北省承德市中级人民法院提起上诉，2016年9月21日承德市中级人民法院作出（2016）冀08民终1577号民事判决书，维持一审判决。 2016年8月23日，原告邵英春与承德市正昊房地产开 8 发有限公司、施工方承德高远建筑安装工程有限公司（林玉明）签订《金牛山庄工程款抵款认购书》，该认购书约定：甲方被告承德市正昊房地产开发有限公司、施工方承德高远建筑安装工程有限公司（林玉明）、乙方买受人为原告，同时约定，乙方认购房号为5号楼1单元1207室，面积为92.22平米、每平米5990.00元共计551619.00元，一次性付款。同时约定签订此认购书时开发商抵给施工方工程款551619.00元，施工方将房屋卖予认购人，认购人需接到甲方通知后，到金牛山庄售楼处签订正式合同；本认购书以三方签字盖章并甲方收到施工方的有效证明时生效。原告及被告林玉明分别在上述认购书中签字，被告承德市正昊房地产开发有限公司在上述认购书上加盖公章。 该协议签订后，原告邵英春与被告林玉明约定实际成交价520000.00元，原告邵英春按被告林玉明指示于2016年8月23日将150000.00元购房款转至于秀华账户、70000.00元转至郭志伟账户，300000.00元给付闫继会。2016年10月6日被告承德市正昊房地产开发有限公司书面通知被告林玉明，7日内出具承德高远建筑安装工程有限公司对认购书的有效证明，否则《金牛山庄工程款抵款认购书》不生效。被告林玉明书面回复被告承德市正昊房地产开发有限公司，称承德高远建筑安装工程有限公司不出具有效证明，承德高远建筑安装工程有限公司和被告林玉明不同意用该房屋抵顶工程款。 原一审诉讼中，受本院委托承德永兴房地产评估有限公司对承德市双桥区房屋进行评估，该房现价值为832792.00元。 本院认为，原告提交的抵款认购书载明的施工方为承德高远建筑安装工程有限公司，同时约定“认购书以三方签字 9 盖章并甲方收到施工方的有效证明时生效”，该约定对抵款认购书附有生效条件，但林玉明并未向甲方即承德市正昊房地产开发有限公司出具认购书有效证明，亦不同意用房款抵顶工程款，因此原被告签订的抵款认购书的生效条件并未成就，原、被告三方签订的抵款认购书未生效。该三方协议是原、被告三方协商订立，明确约定了协议生效条款，而且原告将房款给付了被告林玉明，现该协议已经不能继续履行。在签订该协议书，未生效且不能履行的过程中，作为被告的正昊公司没有过错，不应承担赔偿责任。被告林玉明收取了原告的款项52万元但未向被告正昊公司出具有效证明致使抵款认购书未生效，应承担返还收取的款项人民币520000.00元并对原告支付的鉴定费用12500.00元和相应利息损失承担赔偿责任，本院酌定原告的相应利息损失计算标准为自520000.00元实际交付之日起至实际给付之日止按年息6%利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林玉明在本判决生效之日起30日内返还原告邵英春人民币520000.00元，并赔偿原告邵英春支付的鉴定费用11000.00元和相应利息损失（自2016年8月23日起以520000.00元为本金按年息6%利率计算至实际给付之日止）。 二、驳回原告邵英春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12128.00元、保全费4520.00元合计16648.00元，由被告林玉明负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德 10 市中级人民法院。 审 判 长  吕兴存 人民陪审员  梁 辉 人民陪审员  孙丽娜 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  曹 雪