重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初3784号原告（反诉被告）：田孝，男，1994年3月6日出生，土家族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：郑盛振，重庆仟录律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏阳，重庆仟录律师事务所律师。被告（反诉原告）：李春梅，女，1991年3月16日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：李旺，重庆智策律师事务所律师。原告（反诉被告）田孝与被告（反诉原告）李春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田孝的委托诉讼代理人郑盛振，被告（反诉原告）李春梅及其委托诉讼代理人李旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田孝向本院提出诉讼请求：1.判令解除田孝与李春梅之间的《房屋买卖合同》；2.判令李春梅返还定金5万元、房屋价款316875元并支付资金占用损失（以366875元为基数，从起诉之日至付清时止，按银行同期同类贷款利率计）；3.判令李春梅支付违约金20万元，赔偿田孝因房屋装修造成的损失18万元及中介服务费2万元；4.判令李春梅支付律师费1万元；5.案件受理费、保全费由李春梅负担。事实与理由：李春梅将其所有的重庆市北碚区××镇××路××号房屋以总价100万元出售给田孝。2019年10月17日，田孝与李春梅、重庆到家了网络科技有限公司爱情海北分公司签订了《存量房交易文件》（包含《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》等文件）。《房屋买卖合同》约定：甲乙双方应在最迟到家了公司通知15个工作日之前办理房屋权属转移登记申请手续；甲乙双方因交易意向发生改变，导致合同不能按约继续履行的，均应视为严重违约，守约方有权解除合同。合同签订后，田孝按约定履行义务，并于2019年10月20日对房屋进行了装修，并与重庆华壹装饰工程有限公司签订了《重庆市装饰装修工程施工合同》，约定工程造价18万元。田孝因装修已支付费用18859元。李春梅于2020年4月8日与案外人雷坤燊就涉案房屋签订了新的《房屋买卖合同》，约定房屋总成交价为120万元。李春梅的行为属于一房二卖，为换取房屋成交差价20万元，拒绝将房屋出售给田孝。李春梅的行为违反了双方合同约定，田孝有权解除合同，并要求李春梅承担房屋成交价20%的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第八条的规定，田孝有权要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求承担不超过已购房款一倍的赔偿责任。田孝起诉来院。被告（反诉原告）李春梅辩称，1.李春梅不存在违约。李春梅与田孝签订合同及补充协议，李春梅按约定向田孝交付了房屋。2020年4月，田孝与案外人雷坤燊达成协议，将涉案房屋出卖给雷坤燊。但雷坤燊发现房屋产权证载明的产权人为李春梅，要求与李春梅签订合同。李春梅在田孝与中介的陪同下与雷坤燊签订了房屋买卖合同，故李春梅不存在一房二卖的违约行为。2.田孝违约导致了合同不能继续履行。根据双方合同及补充协议约定，田孝最迟应于2020年4月16日将约定的购房款付清，但由于田孝逾期拒付导致雷坤燊解除了房屋买卖合同，故本案系田孝违约导致的。综上，请求驳回田孝的诉讼请求。李春梅向本院提出反诉请求：1.确认双方于2020年6月30日解除了《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令田孝支付的定金5万元归李春梅所有；3.判令田孝出资涉案房屋的装修归李春梅所有，田孝向李春梅支付双倍定金共计10万元作为违约金；4.判令田孝承担2019年10月17日至合同解除之日涉案房屋的月供按揭贷款；5.判令田孝返还涉案房屋的产权证原件、商品房买卖合同原件、个人按揭贷款合同原件、抵押贷款合同原件、税票原件（09051925、00000840、000014439）；6.判令田孝支付律师费3万元；7.案件受理费由田孝负担。事实与理由：2019年10月17日，田孝与李春梅通过到家了公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定李春梅将涉案房屋以100万元的总价出售给田孝。合同约定，田孝在合同签订之日向李春梅支付定金5万元，田孝负责出资对涉案房屋进行解押，解押款37万元，田孝于2019年12月16日支付购房款25万元，尾款33万元由田孝于李春梅交付房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰后当日支付李春梅，具体金额以扣除银行实际按揭金额为准。合同还约定，李春梅同意房屋项下新的产权人为田孝或田孝指定的人员，新的产权人可为一人或共同所有权人，李春梅同意以田孝指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记。同日，李春梅与田孝签订了补充协议，协议约定：双方约定于2020年4月16日前将房屋出售给买方指定的第三人（以签订买卖合同为准），届时若卖方未将房屋出售给第三方，由买方付清房款，若是买方违约拒付，买方所产生的装修费及双倍定金作为违约金赔偿给李春梅。田孝自合同签订之日起承担房屋的物管费、水电费及月供。合同签订后，李春梅于2019年10月20日将房屋交付给田孝，田孝进行了装修。根据双方的微信聊天记录，李春梅提前一个月多次提醒田孝于2020年4月16日支付购房款，田孝对此也予以认可。在2020年4月1日、2日、3日、6日，田孝要求李春梅与其指定的第三人（雷坤燊）签订新的买卖合同。李春梅按照田孝的要求于2020年4月8日与雷坤燊签订了买卖合同。李春梅积极配合解押过户，在未得到田孝及中介公司的通知于2020年4月13日去银行了解解押。2020年4月16日，李春梅向田孝催要房款，但田孝违约未付。李春梅又于5月6日再次通知田孝，但田孝至今未付，已构成根本违约。李春梅于2020年5月28日再次向田孝发出通知要求按约定执行合同。因田孝未如期支付购房款导致李春梅赔偿案外人多笔款项，田孝违反合同约定，给李春梅造成巨大损失，田孝应按合同约定承担违约责任。李春梅起诉来院。原告（反诉被告）田孝针对反诉辩称，1.李春梅要求确认双方合同于2020年6月30日解除，但2020年6月22日其已向田孝作出解除合同通知书，李春梅解除合同的时间相互矛盾。李春梅两份解除合同通知的理由均不成立，均属于其单方的违约行为。2.定金5万元归李春梅所有，不符合法律和双方约定。李春梅存在违约行为，无权收取定金，应双倍返还定金。3.李春梅要求将涉案房屋的装修及双倍定金归其所有不符合合同约定。根据双方合同约定，在2020年4月16日前未出售给第三方，田孝产生的装修费、双倍定金归李春梅所有。事实上，在2020年4月8日，李春梅已与案外人签订了新的房屋买卖合同，该条款约定的条件并未成立，李春梅的诉讼请求没有依据。4.李春梅要求田孝承担涉案房屋的按揭贷款理由不成立。5.因涉案房屋的产权证等等原件并不在田孝处，故李春梅要求返还无事实依据。田孝并未违约，而是李春梅违约。请求法院驳回李春梅的诉讼请求。经审理查明，2019年10月17日，李春梅（售房方、甲方）与田孝（购房方、乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定由甲方将其所有的位于重庆市北碚区××镇××路××号房屋出售给乙方，成交总价为100万元。合同约定：第五条付款方式方法。乙方按（一）种方式向甲方交付房款：（一）全款：1.定金5万元由乙方签订本合同当日交付给甲方。2.乙方同意采取下列（2）、（3）种方式方法交付房款（除定金和尾款外的房款）：（2）乙方交付房款37万元用于该房屋解押：以实际银行查询为准，此款用于卖方按揭银行还款解押，专款专用，于解押当日转至卖方账户。乙方应按本合同第六条第（一）款第3项约定履行。（3）甲乙双方自行交接钱款：房款25万元由乙方2019年12月16日交付甲方。3.尾款33万元（以扣除实际解押金额为准，计算为70万元减银行实际解押金额）由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰后当日交付甲方。第六条权属解押。（一）若该房屋已设定抵押，乙方为全款方式购买房屋，甲方最迟应于签订本合同之日起丙方通知15个工作日内办理完成解押手续。甲方自行承担提前还款解押产生的相关费用（包括不限于提前还款违约金、罚款、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式为第3种：3、乙方资金解押。第九条房屋的交付。（一）甲乙双方相互协商将房屋及成交价所包含的附属设备设施、装饰装修等等交付乙方，乙方应及时配合办理房屋交接手续。若甲方未按本合同约定的条件将房屋交付乙方，甲方同意乙方从尾款中扣除相应的金额结清费用、维修或采购设备设施及家具家电、装饰装修该房屋以恢复该房屋原状，若尾款不足以抵扣的，则由甲方在交房后5个工作日内向乙方补足差额。第十条双方之保证。（七）甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记。第十一条违约责任。（一）逾期付款违约责任。乙方未按约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：2.逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交总价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（六）其他。甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交总价的20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约定向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。田孝、李春梅（卖方）及案外人重庆到家了网络科技有限公司爱琴海北分公司（以下简称到家了公司爱琴海北分公司）还签订了《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》及《风险与责任承担告知书》与《房屋买卖合同》一起成为涉案房屋的合同编号为2019101701号《存量房交易文件》。同日，田孝（买方）、李春梅（卖方）及到家了公司爱琴海北分公司（经纪方）签订了《补充协议》，协议约定：1.卖方在签订买卖合同后约定于2019年10月20日交付房屋钥匙给买方，同意买方进场装修，无条件配合买方到物业管理处办理翻新/装修手续。所产生的费用由买方自理，翻新/装修期间出现的事故由买方自行负责，与卖方无关。2.装修费用合计18万元。若卖方违约导致该房屋无法正常交易，则双倍赔偿买方装修费用，以此定价为准，买方不再出具装修票据。3.卖方同意乙方指定任意第三方上证，并同意买方将该房屋转让给第三方。在买方将房屋转让给第三方之日起7个工作日内，无条件配合第三方办理银行解押、过户手续、按揭手续。4.卖方同意于2020年4月16日将房屋抵押在买方指定人或机构名下。5.卖方承诺出售该房屋净收价100万元。若第三方购买该房屋向银行申请按揭贷款，有多出净收房款的金额放款到卖方收款人账户（以实际签定银行按揭贷款账户为准）。卖方承诺此账户于银行签定按揭贷款手续之日后无任何资金。该银行按揭放款卡由解押出资方保管，卖方则在放款当日与买方到银行，将收到的多出净收房款的金额全额退还买方。7.买卖双方约定于2020年4月16日之前该房屋出售给乙方指定的第三方（以签买卖合同为准），届时若买方没有将该房屋出售给第三方，则由买方付清房款。若买方违约拒付，卖方有权无责收回该房屋，买方所产生的装修费及双倍定金作为违约金赔偿给卖方。10.本协议作为合同编号为2019101701的补充协议，与原合同不相符之处，以本协议为准。12.至合同签订之日起，物管费及水电费和月供均由买方负责，月供须于每月21号前转至卖方账户，若逾期，由买方全权承担相关责任，卖方有权收回房屋。同日，到家了公司爱琴海北分公司工作人员刘冬梅向李春梅出具收条，载明收到涉案房屋的产权证、商品房买卖合同、个人房屋按揭贷款合同、抵押贷款合同、税票（09051925、00000840、000014439）。后李春梅将涉案房屋交付田孝，田孝对涉案房屋进行了装修。2020年4月8日，李春梅（卖方）、案外人雷坤燊（乙方）与到家了公司爱琴海北分公司（经纪方）签订了涉案房屋的《存量房交易文件》，合同约定李春梅将涉案房屋出售给案外人雷坤燊，成交总价为120万元，付款方式为按揭付款。2020年6月30日，李春梅向田孝邮寄了《解除合同通知书》，载明因田孝未按合同约定支付购房款，反而提出诉讼要求解除合同，田孝构成根本违约为由，要求按双方合同第五条，补充协议第七条及法律的规定，解除双方的合同及补充协议。田孝于2020年6月30日收到该通知。另查明，田孝为本次诉讼与重庆仟录律师事务所签订了《民事委托代理合同》，支付了律师费1万元。李春梅为本次诉讼与重庆智策律师事务所签订了《民事委托代理合同》，支付了律师费3万元。审理过程中，田孝举示了其向案外人唐军文出具的借条，以及平安银行收付款业务回单，拟证明田孝向唐军文借款用于支付李春梅涉案房屋房款。唐军文于2019年10月17日向到家了公司爱琴海北分公司工作人员罗国珍转账5万元，用途载明涉案房屋的定金托管。唐军文通过平安银行按月向李春梅转账支付款项（2019年10月至2020年4月），共计支付16875元，业务回单载明汇款用途为涉案房屋的月供。唐军文于2019年12月16日通过平安银行向李春梅转账支付25万元。李春梅对借条的真实性有异议，认为系田孝与案外人的债权债务，与本案无关；对唐军文向李春梅的转账的业务回单的真实性无异议，认可收到相应款项；对唐军文向罗国珍的转账不清楚，但已收到罗国珍转交的5万元定金。共计收到款项316845元。但后来李春梅在收到案外人雷坤燊的定金1万元后，又转了1万元给唐军文。故仅认可收到306845元。田孝举示了唐军文向罗国珍转账的收付款业务回单，拟证明田孝分两次已支付中介费20000元。李春梅对证据的真实性有异议，认为唐军文是否支付了中介费不清楚。田孝举示了付款人为唐军文的收付款业务回单：向田孝转账两笔：2019年10月21日转账2459元，用途载明涉案房屋装修保证金；2020年1月3日转账20元，用途载明电费；2020年1月20日向案外人的转款两笔：金额为13980元载明用途为家具款；金额为2400元载明用途为窗帘款；拟证明田孝支付了涉案房屋装修保证金及电费。李春梅对证据的真实性不清楚，但认为其陈述的已支付的18859元合理。田孝举示了其作为发包方与重庆华壹装饰工程有限公司签订的《重庆市装饰装修工程施工合同》，拟证明田孝将涉案房屋的装修工程发包给重庆华壹装饰工程有限公司，工程总造价为18万元。李春梅对证据的真实性有异议，认为是田孝与案外人签的合同，其无法核实其真实性。田孝并未举示装修公司开具的装修发票，不能说明装修款项的实际金额。李春梅举示了其与田孝的微信聊天记录，拟证明李春梅系根据田孝的要求与案外人雷坤燊签订的房屋买卖合同，该行为并非是一房二卖，而是属于田孝指定的人。且在微信中双方也确定在2020年4月16日前田孝应将涉案房屋购房款全部支付李春梅。田孝对证据的真实性无异议，但不认可证明目的，双方在微信聊天中并未明确说2020年4月16日应当支付房款及应当支付的金额，双方签订有书面合同，应按双方书面合同执行。李春梅邀请的证人罗国珍当庭陈述，证人是到家了公司爱琴海北公司的经理，清楚田孝与李春梅签订房屋买卖合同的情况。虽双方签订合同时并不在场，但因合同需要审核，故清楚双方合同约定。双方合同第七条违约责任约定的是不管谁给钱，都应将房款付清，最终时间是2020年4月16日。李春梅是应田孝的要求与案外人雷坤燊签订的房屋买卖合同。李春梅与雷坤燊签订的合同时，田孝及中介均在场。而且田孝也将涉案房屋放在证人所在的店来卖。后来雷坤燊看了房屋后就愿意购买。雷坤燊看到田孝出具的委托书而不是真正的业主，就要求与业主签订合同，于是田孝就约李春梅与雷坤燊见面再谈的合同。李春梅与雷坤燊签合同时并未说是否解除与田孝的合同。后来因为李春梅与田孝之间存在纠纷，雷坤燊知道这个情况后要求中介来解决，证人就出面给雷坤燊与李春梅解除了合同。李春梅邀请的证人刘冬梅当庭陈述，证人清楚田孝与李春梅补充协议的内容，双方约定了不管是否田孝将房屋出售给案外人，田孝应在2020年4月16日前付清房款。合同约定的是涉案房屋未与案外人签订合同之后，由田孝支付房款。李春梅认为两证人的陈述是真实的，能够证明田孝与李春梅明确约定了不管原告是否与案外人约定出售房屋，不管是否签订合同，田孝均应在2020年4月16日前付清房款，否则李春梅有权要求田孝承担违约责任。田孝不认可证人证言，田孝与李春梅双方签订了书面合同，应当按合同约定履行各自义务，田孝并未违约。本院认为，田孝与李春梅签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。首先，李春梅是否存在一房二卖的情况。田孝与李春梅在补充协议中明确约定，李春梅同意田孝指的任意第三方上证，并同意田孝将房屋转让给第三方，李春梅予以配合。证人即涉案房屋的中介经办人员能够证明李春梅与案外人雷坤燊与签订合同在田孝的安排下进行的。李春梅举示的其与田孝的微信聊天记录也显示系李春梅系应田孝要求与案外人雷坤燊签订的合同。故李春梅与案外人对涉案房屋签订买卖合同是履行的其与田孝的合同，而非一房二卖。田孝以此为由要求解除双方合同的诉讼请求，本院不予支持。其次，田孝是否存在逾期付款问题。双方补充协议第七条明确约定，田孝在2020年4月16日前将房屋出售给指定的第三方（以签定买合同为准），如若没有出售，则由田孝付清房款。本案中，李春梅经田孝的安排与案外人雷坤燊于2020年4月8日签订了买卖合同，应视为田孝已将房屋出售给了第三人，故房款不应再由田孝进行支付。而李春梅举示的微信聊天记录不能证明田孝同意在4月16日在涉案房屋已出售给第三人时仍由其付清房款。故田孝并未逾期支付房款。故李春梅以田孝存在逾期付款问题而提出解除合同的通知，并不发生解除双方合同的效力。故本院对李春梅要求确认合同已解除及要求田孝支付违约金及赔偿损失等诉讼请求不予以支持。最后，李春梅向田孝发出的解除合同通知并不发生解除效力。故田孝以李春梅一房二卖、单方提出解除合同为由解除双方的合同，无事实及法律依据，本院不予支持。对田孝基于解除合同要求李春梅返还房款、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院也不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）田孝的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李春梅的诉讼请求。本诉案件受理费13800元，财产保全费3370元，合计17170元，由原告（反诉被告）田孝负担。反诉案件受理费6900元，由原告（反诉被告）李春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  赵红媚人民陪审员  杨永萍人民陪审员  余方亮二〇二〇年十月三十日书 记 员  石文程