广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6265号原告：冯锦全，男，1964年10月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。被告：刘国雄，男，1959年8月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：武宏亮，广东汇迅律师事务所律师。被告：钟亚坤，男，1968年11月20日出生，汉族，住广东省化州市。原告冯锦全与被告刘国雄、钟亚坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告冯锦全的委托诉讼代理人卢慧铮，被告刘国雄的委托诉讼代理人武宏亮到庭参加诉讼。被告钟亚坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯锦全向本院提出诉讼请求：1.判令冯锦全与刘国雄、钟亚坤在2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》和冯锦全与刘国雄在2017年11月29日签订的《广州市房屋租赁合同补充协议》均于2020年4月30日解除；2.判令刘国雄、钟亚坤向冯锦全退还保证金140000元；3.判令刘国雄、钟亚坤向冯锦全退还2020年2月1日至4月30日的租金228000元（76000元/月×3个月）；4.判令刘国雄、钟亚坤向冯锦全退还位于广州市开发区青年路创氏大厦367号首层及对应的夹层房屋从2017年5月1日至2020年1月31日的租金82500元（2500元/月×33个月）；5.判令刘国雄、钟亚坤向冯锦全退还位于广州市开发区青年路323号房屋从2017年5月1日至2020年1月31日的租金82500元（2500元/月×33个月），以上合计533000元；6.判令本案的诉讼费用由刘国雄、钟亚坤承担。事实与理由：2017年3月12日，冯锦全与刘国雄、钟亚坤签订《广州市房屋租赁合同》，冯锦全承租位于广州市开发区青年路315号创氏大厦房号的房地产（房地产权证号码：1.××号；2.××号；3.××号；4.××号；5.××号；6.穗开房合字预（04）316号；7.××号；8.穗房预告字第NO：2000135号），租赁期限自2017年5月1日至2037年4月30日，冯锦全向刘国雄、钟亚坤支付保证金14万元，租金为每月7万元。2017年11月29日，冯锦全与刘国雄签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，合同租赁期限变更为2017年5月1日至2032年4月30日，租金为每月76000元，每六个月交一次租金，每年5月、11月缴纳后六个月租金。冯锦全按合同的约定向刘国雄、钟亚坤交纳租金，但是刘国雄、钟亚坤一直未将位于广州开发区青年路创氏大厦367号二层的房屋、广州开发区青年路创氏大厦A幢第一层05铺的房屋交付给冯锦全使用。冯锦全要求刘国雄、钟亚坤退还未交付的房屋租金，应予以支持。冯锦全承租刘国雄、钟亚坤的物业用于经营幼儿教育，因新冠××疫情问题，导致冯锦全无法正常经营，属于不可抗力导致合同目的无法实现，冯锦全要求解除合同合理有据，冯锦全已向刘国雄、钟亚坤提出解除合同，并将房屋交还给刘国雄、钟亚坤，但刘国雄、钟亚坤不同意与冯锦全结清费用，故冯锦全只能诉至法院，望判如所请。被告刘国雄辩称，不同意冯锦全的全部诉请。一、冯锦全因疫情不可抗力导致合同无法实现要求解除合同，刘国雄认为就双方的房屋租赁关系来看，不构成不可抗力致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》可知本案不属于不可抗力的情形。本案中刘国雄已将涉案房屋交付给冯锦全使用，冯锦全使用的目的可以实现，应当区分合同的性质来引用不可抗力。根据冯锦全的陈述，其租赁涉案房屋是用于教育用房，根据事实，在2019年12月至2020年3月期间即使不发生疫情，根据规定也要放假。因受疫情影响，广州市小学开学时间是2020年6月2日，实际影响冯锦全经营的时间仅是2020年3月至5月这三个月，冯锦全与刘国雄、钟亚坤之间签订的租赁合同长达15年，继续履行是不影响双方的合同目的。疫情引发的不可抗力不能随便引用。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条可知冯锦全要承担举证责任，冯锦全没有证据证明其签订的15年合同无法履行。冯锦全因疫情解除合同依据不足。二、冯锦全的经营状况与本次疫情无关。2017年至2019年的经营状况均不佳，并不是因为疫情导致的经营状况不佳。从2017年开始冯锦全未按期缴纳租金。冯锦全借疫情之名解除合同没有事实依据和法律依据。三、关于冯锦全主张的第4、5项诉请，刘国雄认为不是事实，在广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3086号案件中已经进行认定，不存在冯锦全所说的第4、5项描述的问题。被告钟亚坤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2017年3月12日，刘国雄（出租人、甲方）与冯锦全（承租人、乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，合同第二条约定甲方将坐落在广州市开发区青年路315号创氏大厦的以下房屋出租给乙方作商业用途使用：1.××号、2.××号、3.××号、4.××号、5.××号、6.穗开房合字预（04）316号、7.穗屋预合字第2000134号、8.穗房预合字第NO：2000135号。合同第三条约定：租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，月租金为70000元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。合同第四条约定：乙方向甲方交纳140000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。冯锦全持有的该份合同上有钟亚坤在甲方处签名，其主张钟亚坤在刘国雄与其签订合同几天后再在上面签字，涉案房屋大部分的权属人为钟亚坤，故本案出租方为刘国雄与钟亚坤两人，故要求钟亚坤与刘国雄就本案承担连带责任。刘国雄亦提交该份《广州市房屋租赁合同》原件，其持有的原件上甲方处无钟亚坤的签名，刘国雄辩称是冯锦全为提起诉讼找钟亚坤补签名字。2017年11月29日，刘国雄与冯锦全签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，对双方于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》的有关事宜作出七项补充约定。协议第2条约定将合同租赁期限由20年调整为15年，即租期为2017年5月1日至2032年4月30日止；第3条约定将合同月租金调整为每月76000元；第4条约定将合同交租时间调整为每六个月交一次租金，并以先交租后使用为原则，即每年的5月与11月为交租时间，并且冯锦全不能以任何理由推迟交租或拒绝交租，冯锦全之前所拖欠的租金本协议生效后一并支付。2017年12月2日，刘国雄与冯锦全签订《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》，对双方于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》的有关事宜作出三项补充约定，协议第2条约定冯锦全在签署该协议2日内向刘国雄付清租金。刘国雄与冯锦全双方确认冯锦全租赁涉案房屋用于经营幼儿园，冯锦全已向刘国雄支付保证金140000元，冯锦全向刘国雄支付租金，于当年5月支付5月至10月的租金，11月支付11月至次年4月的租金。2020年2月至4月的租金冯锦全已于2020年1月31日和2月6日支付完毕。冯锦全主张因受新冠××疫情影响无法使用涉案房屋、无法实现合同目的，构成不可抗力要求解除合同，并要求退还2020年2月至4月的租金，其还主张已于2020年4月30日当天搬离涉案房屋，并前往刘国雄家中将钥匙交还给刘国雄，为此提交了视频光盘及涉案房屋的照片予以证实。视频显示：2020年4月30日，冯锦全来到刘国雄家中，要求交还涉案房屋的钥匙并解除合同，刘国雄不同意，冯锦全将钥匙留在刘国雄家中后离开。照片显示：涉案房屋屋内已清空无遗留物品。刘国雄对照片拍摄的是涉案房屋内的状况予以确认，但抗辩根据视频内容并不能证明冯锦全将涉案房屋及涉案房屋的钥匙交还，涉案房屋的钥匙需要分别交还，拍摄地点不是在涉案幼儿园的现场而是在刘国雄的家中，当时录像刘国雄并不知情，冯锦全拍摄不合法，录像中冯锦全手拿几十把钥匙，并未点明哪一把是幼儿园的钥匙，幼儿园的钥匙只有一把，刘国雄并未确认接收房屋和钥匙，也不清楚钥匙的最后情况，刘国雄也一直强调按法律程序走，冯锦全交钥匙的行为是解除合同的行为，本案中冯锦全没有合同解除权，其强行跑到刘国雄家中交还钥匙解除合同在法律上不能成立。此外，冯锦全还提交了律师函、快递单、快递单签收记录主张已告知刘国雄解除合同，律师函载明：2017年3月12日，冯锦全与刘国雄、钟亚坤签订了《广州市房屋租赁合同》，承租位于广州市开发区青年路街315号创氏大厦的房屋。现因新冠××疫情影响，政府采取防控措施明确幼儿园是不能开学，并且至今仍未有明确可以正常开学的时间……租赁房屋经营幼儿园，受新冠××疫情及目前政府采取防控措施的影响，合同目的根本无法实现，属不可抗力，冯锦全要求解除合同，合法合理，故告知，冯锦全与刘国雄、钟亚坤签订的房屋租赁合同自2020年4月30日解除，请于2020年4月30日下午2点到承租房屋接收房屋，并办理交接手续，解除合同的相关事宜另行处理。快递签收单显示快递于2020年4月30日由曾佩仪代收。刘国雄否认有收到过该律师函，并抗辩不认识签收方。冯锦全还主张刘国雄、钟亚坤未向其交付广州市开发区青年路创氏大厦367号首层及对应的夹层房屋（未交付面积22.0286平方米）、广州市开发区青年路323号房屋（73.86平方米），提交了《冯总现所租面积》复印件予以证明。刘国雄以没有原件为由不予确认。另查，刘国雄曾于2018年6月12日向本院起诉冯锦全房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0112民初3086号，该案已生效。该案查明如下事实：一、2017年3月12日，刘国雄与冯锦全签订一份《广州市房屋租赁合同》，该份租赁合同内容与涉案租赁合同内容一致，但出租方无钟亚坤签名。二、刘国雄明确涉案合同项下出租给冯锦全的房产具体产权情况如下：1.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州开发区青年路317、319、321、323、327、373、375号房屋的权属人为钟亚坤；2007年9月20日广东省广州市公证处出具的(2007)穗证内字第11820号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订了《授权委托书》，授权刘国雄将上述房屋进行租赁，订立租约，收取租金。2009年1月12日，广东省广州市公证处(2009)粤穗广证内经字第4119号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订的《授权委托书》复印件与原件相符。2.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术开发区青年路325号首层房屋权属人为陈勇，2017年4月8日，陈勇委托其父亲陈应球与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定陈勇将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定合同期内同意刘国雄转租。3.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术开发区青年路359号首层房屋权属人为廖惠良，2017年3月20日，廖惠良与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定廖惠良将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定同意刘国雄转租。4.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术区青年路359号夹层房屋权属人为廖惠良，2017年3月20日，廖惠良与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定廖惠良将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定同意刘国雄转租。5.××号《房地产权证》载明的房屋坐落在广州开发区青年路315号夹层02房，房地产的权属人为钟亚坤；2007年9月20日广东省广州市公证处出具的(2007)穗证内字第11823号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订了《授权委托书》，授权刘国雄将上述房屋进行租赁，订立租约，收取租金。2009年1月12日广东省广州市公证处(2009)粤穗广证内经字第4122号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订的《授权委托书》复印件与原件相符。6.穗开房合字预[04]316号《商品房买卖合同》载明钟亚坤购买位于广州保税区创氏大厦A、B座第二层房屋，2017年5月1日，钟亚坤与刘国雄签订《广州市房屋租赁合同》，约定钟亚坤将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日。7.××号《商品房预售合同》载明刘国雄于2000年5月6日向广州保税区创氏国际贸易有限公司购买位于广州保税区正门口右侧创氏大厦第A幢第一层01、05号房。8.××号《商品房预售合同》载明刘国雄于2000年8月26日向广州保税区创氏国际贸易有限公司购买位于广州保税区正门口右侧创氏大厦第A幢第二层A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207号房。陈勇、廖惠良均作为证人出庭作证，证明其同意刘国雄转租房屋。冯锦全对上述租赁房屋不持异议，但其提交《冯总现所租面积表》复印件主张上述房屋有22.0286平方米尚未交付其使用，刘国雄对此复印件不予确认，主张已按合同约定将房屋全部交付冯锦全使用。该判决书认定：刘国雄将自己的房屋及经案外人同意转租的房屋租赁给冯锦全符合法律规定，刘国雄和冯锦全自愿签订了房屋租赁合同及补充协议，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。冯锦全提交的《冯总现所租面积表》为复印件且刘国雄不予确认，冯锦全提出刘国雄未完全交付合同项下房屋无据，本院不予采信。（2018）粤0112民初3086号案件最终判决：冯锦全向刘国雄支付2018年5月1日至2018年10月31日共计6个月的租金456000元及违约金等。再查，刘国雄曾因冯锦全拖欠涉案租赁合同项下的租金多次向本院起诉，（2019）粤0112民初5645号案件判决冯锦全向刘国雄支付2019年5月1日至2019年10月31日共计6个月的租金456000元及违约金；（2019）粤0112民初12093号《民事调解书》确认冯锦全向刘国雄支付2019年11月1日至2020年4月30日期间租金456000元。以上判决书及调解书均已生效。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》《民事判决书》《民事调解书》、裁判文书生效证明、视频光盘、照片、《律师函》、快递单、快递单签收记录、《冯总现所租面积》复印件及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，钟亚坤经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院在全面审查现有证据的基础上缺席审判。涉案《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》及《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》已经本院多次生效裁判文书认定有效，本院对此予以确认。根据生效裁判文书查明的案件事实和作出的认定可知，在之前的诉讼中，钟亚坤并未在涉案《广州市房屋租赁合同》上签名，故本院采信刘国雄的抗辩即冯锦全在提起本案诉讼前才要求钟亚坤在涉案《广州市房屋租赁合同》上签名，钟亚坤并非涉案租赁合同的相对方，涉案租赁合同的相对方为刘国雄和冯锦全，钟亚坤并非本案适格当事人，冯锦全请求钟亚坤就本案与刘国雄承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。钟亚坤等已明确授权刘国雄将其权属下的房屋进行租赁，因此刘国雄将自己的房屋及经案外人同意转租的房屋租赁并交付冯锦全使用，合法合理。本案的争议焦点是涉案房屋租赁合同是否已经解除。本院对此分析如下：冯锦全以新冠××疫情造成其无法继续履行合同为由要求解除合同，结合涉案房屋用于经营幼儿园的事实可知2020年3月至5月涉案房屋因防控需要确实无法正常经营，但双方签订的租赁合同长达十五年，此次疫情对涉案房屋的影响也仅是短期的，不存在之后完全不能履行或合同目的无法实现的情形，冯锦全要求解除合同本无依据，但从冯锦全提交的视频录像及双方的陈述可看出，冯锦全曾于2020年4月30日到刘国雄家中要求解除合同并将涉案房屋的钥匙留在刘国雄家中，并自该日起清空涉案房屋不再使用，涉案房屋租赁合同实际已无履行基础，为避免形成合同僵局，防止双方损失的扩大，本院认定涉案房屋租赁合同已于2020年4月30日解除，系冯锦全单方解除，应由冯锦全承担违约责任。关于保证金和租金减免问题。鉴于冯锦全在整个房屋租赁合同关系存续期间多次存在欠缴租金的违约行为，且其系其单方提前解除涉案租赁合同，根据公平原则，本院酌情认定没收一半的保证金，剩余保证金70000元刘国雄应予以返还，2020年2月1日至4月30日的租金不予减免。关于冯锦全要求刘国雄退还未完全交付合同项下房屋的租金。冯锦全陈述刘国雄未完全交付合同项下的房屋，其中关于广州市开发区青年路创氏大厦367号首层及对应的夹层房屋（未交付面积22.0286平方米）的陈述曾在本院（2018）粤0112民初3086号《民事判决书》中已作出认定，本案不予赘述。本案中，冯锦全再次提交《冯总现所租面积表》（复印件），未能提交其他新证据予以证实其主张，应当自行承担举证不能的法律后果，对其要求刘国雄退还其所述未完全交付合同项下房屋的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、确认原告冯锦全与被告刘国雄于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》、于2017年11月29日签订的《广州市房屋租赁合同补充协议》均于2020年4月30日解除；二、被告刘国雄于本判决生效之日起十日内向原告冯锦全退还保证金70000元；三、驳回原告冯锦全的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9130元，由原告冯锦全负担7931元，被告刘国雄负担1199元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  钟玉仪人民陪审员  陆洁钰二〇二〇年十月二十一日法官助理彭逸婷书记员王汝欣