福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0505民初1625号 原告：中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行，统一社会信用代码91350505X29630612K，住所地福建省泉州市泉港区南山南路西侧大德财富中心商场108-109、铺位201-203、205-213、301-303、305-306、308-312。 代表人：程志强，行长。 委托诉讼代理人：张志成，员工。 被告：林金定，男，汉族，1971年3月1日出生，户籍地福建省莆田市秀屿区。 被告：福建泉泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505591748001X，住所地福建省泉州市泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼401室。 法定代表人：陈子华，董事长。 委托诉讼代理人：施朝明，工作人员。 原告中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称“农行泉港支行”）与被告林金定、福建泉泰房地产开发有限公司（以下简称“泉泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告农行泉港支行的委托诉讼代理人张志成、被告泉泰公司的委托诉讼代理人施朝明到庭参加诉讼，被告林金定经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行泉港支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告林金定立即偿还结欠原告的贷款本金273982.99元及利息、罚息、复利3306.43元（截至2020年5月18日，共结欠利息3270.65元、罚息16.38元、复利19.4元），并支付自2020年5月19日起至实际还款之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；二、被告林金定立即配合办理址在泉港区驿峰东路南侧山海国聚6＃楼1102房产的房屋权属证书及抵押登记手续，抵押权人设定为原告；三、涉案房产抵押登记手续办妥后，或被告林金定逾期未办理抵押登记的，原告有权对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告泉泰公司对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2016年1月25日，原告农行泉港支行与被告林金定、泉泰公司签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额31.5万元，约定借款用途为购买房产，借款期限为240个月。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，该笔贷款由被告林金定提供址在泉港区驿峰东路南侧山海国聚6＃楼1102房产抵押担保，由泉泰公司提供连带责任保证，并于2016年1月26日办理了抵押预告登记手续，登记证编号为泉房预泉港区字第2××5号。2016年2月1日，原告向被告林金定发放按揭贷款31.5万元。贷款发放后，借款人自2020年3月1日起，未能依约按期足额偿还借款。经原告多次催讨未果，为维护合法权益，故诉诸法院。 被告林金定未作答辩。 被告泉泰公司辩称，其对涉案借款承担阶段性连带保证责任没有异议，但待涉案房产办理正式抵押手续后其应免除保证责任。被告林金定自2016年8月31日起未依约向原告偿还案涉借款，自2016年8月31日起至2020年2月29日止，代垫的贷款本息88832.23元，已另案起诉追偿。自2020年3月1日起代垫的贷款本息，其承担保证责任后，有权向被告追偿。 案号为（2020）闽0505民初1183号。 本院经审理认定事实如下：2016年1月25日，原告农行泉港支行与被告林金定、泉泰公司签订《个人购房担保借款合同》1份（合同编号：35020120160008068），主要约定：被告林金定向原告借款31.5万元；借款用途为购买房产；借款期限240个月，从2016年2月1日起至2036年1月31日止；借款年利率为基准利率；还款方式为等额本息还款法；还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日；借款逾期的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；若出现借款人未按约定按期足额偿还借款等情形，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、提前行使担保权和宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期等；林金定以其所购买的、址在泉州市泉港区××路南侧山海国聚6＃楼1102房产作为抵押物担保还款；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，或者抵押期间出现抵押物被查封、扣押、监管或者被采取其他强制措施等情形之一的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；泉泰公司为林金定的上述借款提供阶段性连带保证责任，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。同日，被告林金定签署了《送达地址确认书（同时适用于诉讼、执行、仲裁、涉银行业务等）》1份，约定“福建省莆田市秀屿区”作为诉讼文书送达地址。合同签订后，原、被告双方就被告林金定提供抵押的房产于2016年1月26日办理了抵押登记号为泉房预泉港区字第2××5号的预购商品房抵押权预告登记手续，抵押期限自2016年1月25日至2036年1月24日。2016年2月1日，原告依约向被告林金定发放贷款31.5万元。2020年6月2日，原告诉诸本院。庭审时，原告称：自2020年3月1日起至2020年5月18日止，被告林金定尚欠原告贷款本金273982.99元、利息3270.65元、罚息16.38元、复利19.4元，共计277289.42元。 另查明，涉案合同已备案登记；涉案房产系毛坯房，尚未实际交付，已在泉港区不动产登记中心办理了房屋产权初始登记（总登记），不动产权人为泉泰公司；抵押期间，泉州市丰泽区人民法院于2019年4月23日依据（2019）闽0503执972号执行裁定书对被告林金定提供给原告抵押的上述涉案房产进行预查封。 上述事实，有原告农行泉港支行、被告泉泰公司的陈述及原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告林金定的身份证复印件、户口簿、离婚证、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《同意房产抵押承诺书》、预购商品房抵押权预告登记、借款凭证、《按揭贷款还款明细》、中国农业银行统一客户端贷款信息截图、《债务逾期催收通知书》、《贷款提前到期通知书》、《担保人履行责任通知书》、《送达地址确认书》、EMS快递凭证，被告泉泰公司提供的《开发项目首次登记证明》、《山海国聚业主收楼须知》《山海国聚交房通知书》、EMS快递凭证以及本院依职权调取的被告林金定的身份信息1份、《泉港区不动产登记查询证明》1份和泉港区住房和城乡建设局出具的《证明》2份等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告林金定在本院指定的举证期限内，未向本院提供证据。 本院认为，原告与被告林金定、泉泰公司签订的《个人购房担保借款合同》，系合同各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效。原告已依约向被告林金定发放了贷款，被告林金定未按合同约定偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告林金定应偿付尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利应以不超过年利率24%为限。关于本案的主要争议焦点即原告作为预告登记权利人能否对涉案房产处置价款行使优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，涉案房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但因购房人即被告林金定怠于办理以致抵押登记未完成，故被告林金定负有协助办理抵押登记的义务，泉泰公司应督促其办理。本院酌定被告林金定应在本判决生效之日起三十日内协助办理本案涉案房产的抵押登记。被告林金定若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理涉案房产的不动产所有权登记，本院无法径行判决由原告自行办理抵押登记手续。在抵押登记因被告林金定拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予原告对本案涉案房产的优先受偿权。理由如下：一、涉案房产已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；二、商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就；三、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。四、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人即原告有权处分购房人林金定商品房买卖合同项下的合同权利，而林金定取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告有权处置涉案房产。综上，涉案房产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定条件下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人的利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认原告对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于原告请求被告泉泰公司对被告林金定的上述贷款承担连带清偿责任的问题，本案在抵押权未能依登记而设立的情况下，被告泉泰公司的保证期间延续，被告泉泰公司承担保证责任后，有权向被告林金定追偿，故原告要求被告泉泰公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院亦予以支持。在追偿过程中，若原告对本案涉案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告泉泰公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告林金定。被告林金定经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，原告中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行的诉讼请求可以成立的，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林金定应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行合同编号为35020120160008068的《个人购房担保借款合同》项下的贷款本金273982.99元及自2020年3月1日起至2020年5月18日止的利息、罚息、复利3306.43元，自2020年5月19日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行规定及合同约定的利率继续计算，并以不超过年利率24%为限（被告林金定、福建泉泰房地产开发有限公司已支付的自2020年3月1日起的的利息、罚息、复利应予以扣除）； 二、被告福建泉泰房地产开发有限公司对被告林金定的上述债务承担连带保证责任； 三、被告福建泉泰房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告林金定追偿； 四、被告林金定应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行办理址在泉州市泉港区××路南侧山海国聚6＃楼1102房产的不动产抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行。被告福建泉泰房地产开发有限公司应督促被告林金定配合原告办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福建泉泰房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、上述房产的抵押登记办妥后，原告中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的主债权享有优先受偿权； 六、原告中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建泉泰房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从垫付款项之日起计算）；再有余款的退还被告林金定； 七、被告福建泉泰房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告林金定追偿。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5459元，由被告林金定、福建泉泰房地产开发有限公司共同负担，应于本判决生效后五日内向本院交纳（原告中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行预交的诉讼费5459元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄毅芬 人民陪审员  庄龙平 人民陪审员  陈维龄 二〇二〇年十月二十一日 法官 助理  林长鑫 书 记 员  陈 迪 速 录 员  郭淑兰 附：引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释》 第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。