甘肃省嘉峪关市城区人民法院民事判决书                         （2020）甘0271民初2878号 原告：甘肃中鹏物业服务有限公司，住所地嘉峪关市建设西路16号，统一社会信用代码916202000823697083。法定代表人：李**江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈永兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭臻，甘肃衡轩律师事务所律师。被告：胡春琳，女，1985年1月6日出生，汉族，住嘉峪关市。委托诉讼代理人：王七君（系被告丈夫），住嘉峪关市。原告甘肃中鹏物业服务有限公司（以下简称中鹏物业公司）与被告胡春琳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中鹏物业公司的委托诉讼代理人郭臻、陈永兰，被告胡春琳的委托诉讼代理人王七君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业服务费4575.48元（2018年4月1日至2020年4月30日）、垃圾处理费120元（2018年4月1日至2020年3月31日）、共用电费100元（2018年4月1日至2020年3月31日）、二次加压水电费108元（2018年4月1日至2020年3月31日），共计4903.48元；2.被告支付滞纳金228.77元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月11日，原、被告签订《物业管理服务合同》一份，约定原告对被告所住的小区进行物业管理及服务，物业费收费标准为1.68元/㎡/月。被告居住于中鹏嘉年华4号楼1单元901号，房屋面积为108.94㎡，拖欠物业费及其他费用共计5132.25元，原告多次催要物业费未果。胡春琳辩称，物业公司没有尽到责任，收费标准不明确，小区外墙属于业主共有，未经业主同意私自加装烟道，小区垃圾没有及时清理，物业公司私自加装电梯门禁卡，草坪绿化被破坏没有及时进行维护。其对物业费的标准没有异议，但认为垃圾处理费应当提交环保部门的委托，公用电费及二次加压水电费应当提交收取依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的油烟检测报告，被告认为系原告单方委托，应当与业主沟通共同委托鉴定机构。因上述检测报告均系具有检测资质的机构作出，本院予以认定。2.被告提交照片两张，欲证实原告未对绿化进行维护。原告称每年对绿化进行新的补种，但不能保证所有树木都存活，小区绿化达到了相应标准。因小区绿化存在补种是否存活的问题，对该证据的证明目的本院不予认定。3.被告提交照片两张，欲证实原告私自加装电梯门禁卡，造成出行不便。原告称疫情期间为方便管理，推行电梯刷卡，疫情等级下降后再未使用。因原告加装电梯门禁卡系应对疫情的措施，对该证据的证明目的本院不予认定。4.被告提交照片两张，欲证实原告未对垃圾进行及时清理，原告称该问题已整改完毕。照片显示小区存在垃圾堆积的现象，对该证据本院予以认定。5.被告提交照片一张，欲证实车位租赁费未按合同执行。原告称车位租赁费是宝泽房地产公司公示的，不是物业公司公示的。因车位短期使用权出售价格及临时停车收费标准系宝泽房地产公司委托中鹏物业公司公示，故对该证据的证明目的本院不予认定。6.被告提交照片三张，欲证实原告未经业主同意私自加装烟道，油烟味影响业主生活。原告称已经进行整改，且油烟经检测符合标准。因油烟已经检测合格，故对该证据的证明目的本院不予认定。7.被告提交照片2张，欲证实楼下商户影响作息且占用车位。原告称晚上十点属正常营业时间，物业无权管理，其亦向城管部门汇报过，应该由城管部门进行整改。因营业商户在小区外围，且商户营业的门店均系商业门店，故对该证据的证明目的本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，胡春琳（甲方）与中鹏物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：物业栋号4号楼1单元901号，建筑面积108.94㎡；乙方向甲方提供物业管理服务范围为本小区红线以内，甲方户门以外的公共设施、设备的管理服务；具体包括房屋建筑公用部分的维护管理，共用设施设备和相关场地的维护、运行和管理，生活服务设施的养护和管理，绿化与建筑景观的维护和管理，公共环境卫生，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范秩序维护工作等；乙方依据《甘价服务［2007］137号》《嘉价［2004］61号》及嘉峪关市房地产管理局物业管理科备案中标通知书（2014-物-0001）文件规定标准收取住宅物业费（高层电梯房）按照建筑面积每月1.68元/㎡，公共电费每年50元/户，生活垃圾处理费每年60元/户，二次加压水电费每年54元/户；甲方逾期缴纳物业管理服务费60天的，则从61天起每延付1日按每月应交纳费用的3‰计收滞纳金；甲方违反本合同约定的，乙方有权要求甲方在适当的期限内予以整改，逾期未整改的，若造成乙方经济损失的甲方应予以赔偿；乙方违反本合同约定的，甲方有权按照国家《物业管理条例》、甘肃省《物业管理暂行办法》及相关法律法规规定要求乙方承担责任。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告依据合同约定在被告所居住的中鹏嘉年华小区进行物业管理服务，被告作为业主亦享受了物业公司提供的物业服务，应按约定履行交纳物业管理费的义务。被告抗辩物业公司管理不到位、私自加装电梯门禁卡、小区绿化不达标等问题，原告解释因疫情防控、树木成活率等因素影响，具有合理性，但原告作为物业服务企业，应当重视业主提出的合理化建议，在物业管理活动中不断提升、改进服务质量，提供质价相符的物业服务，为业主创造舒适优美安全的居住环境，业主亦应给予理解和支持。被告作为业主对原告在物业管理服务过程中存在的瑕疵，可依物业管理合同约定要求整改，但以此拒付物业服务费等费用，依据不足。物业服务费、共用电费、二次加压水电费合同中均有约定，被告应当按照合同约定交纳截止2020年4月30日的物业服务费4575.48元，截止2020年3月31日的共用电费100元、二次加压水电费108元。关于垃圾处理费，按照合同约定，至2020年3月31日被告应当交纳120元，但因原告确实存在垃圾清运不及时，造成小区垃圾堆积的情况，故本院酌情确定被告承担垃圾处理费100元。关于被告主张的小区楼房外墙加装烟道、小区外商铺营业影响作息以及开发商公示的地下车位价格等问题，均不属于双方签订的物业合同约定的物业服务事项范围，被告可以向相关主管部门反映解决，以此作为拒交物业费的理由不能成立。综上，被告应当向原告支付物业费4575.48元、共用电费100元、垃圾处理费100元、二次加压水电费108元，共计4883.48元，并按照合同约定的“逾期缴纳物业管理服务费60天的，每延付1日按每月应交纳费用的千分之三计收滞纳金”，承担滞纳金14.65元（4883.48元×3‰）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：胡春琳支付甘肃中鹏物业服务有限公司物业费4575.48元、垃圾处理费100元、公用电费100元、二次加压水电费108元，承担滞纳金14.65元，以上合计4898.13元，于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费50元，减半收取计25元，由胡春琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。    审    判    员     陈永庆   二〇二〇年十月十五日                           法  官  助  理      万  霞                     书    记    员     李牧遥