海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1554号   上诉人（原审原告)：袁才玉，女，1976年9月8日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   被上诉人（原审被告）：管海鸥，男，1972年7月2日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   被上诉人（原审被告）：戴英健，女，1978年11月15日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县国营卫星农场直属单位机关宿舍。   两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑芹，海南川海律师事务所律师。   上诉人袁才玉因与被上诉人管海鸥、戴英健买卖合同纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2020）琼9025民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   袁才玉上诉请求：1.撤销海南省白沙黎族自治县人民法院（2020）琼9025民初67号民事判决，改判支持袁才玉一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由管海鸥、戴英健负担。事实与理由：管海鸥、戴英健出售给袁才玉的房屋性质为农场职工保障房，海南省人民政府发布的《海南省垦区建房管理办法》第八条规定，垦区建设的住房不得对外销售或转让。管海鸥、戴英健将上述房屋出售给袁才玉的行为违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另外，袁才玉购买该房屋时管海鸥、戴英健说能办理过户手续，但现在无法办理过户，虽然袁才玉购买了该房屋，但该房屋仍登记在管海鸥、戴英健名下，损害了袁才玉的合法权益，应当认定为无效。综上，袁才玉要求确认合同无效并要求管海鸥、戴英健退还购房款及装修费合法合理。   管海鸥、戴英健辩称，一、该两份《房屋转让协议》系袁才玉与管海鸥自愿签订的，是双方的真实意思表示。签订协议后，袁才玉付清两套房屋的购房款，管海鸥也将两套房屋交付给袁才玉使用，并将两套房屋的《房屋所有权证》原件交付给袁才玉。综上，该两份协议均已履行完毕。袁才玉认为管海鸥隐瞒案涉房屋无法取得不动产权证的情况，存在欺诈行为，主张合同无效的理由不成立。二、海南省人民政府发布的《海南省垦区建房管理办法》第八条规定：“垦区建设的住房不得对外销售或转让”，但本案两份涉案《房屋转让协议》的签订时间、房屋交付时间、支付购房款时间均在《海南省垦区建房管理办法》发布之前，因此，《海南省垦区建房管理办法》所产生的法律效力不能溯及既往。三、戴英健未与袁才玉签订协议，也未收取袁才玉支付的购房款，与本案没有关联，不是适格的诉讼主体。袁才玉要求戴英健退还购房款没有事实根据及法律依据。   袁才玉向一审法院起诉请求：1.确认袁才玉与管海鸥所签订的两份《房屋转让协议》无效；2.判令管海鸥、戴英健退还购房款108000元，袁才玉退还坐落于海南省白沙县卫星农场一队五幢111号房、十一队三幢104房；3.判令管海鸥、戴英健赔偿装修费9150元；4.案件受理费由管海鸥、戴英健负担。   一审法院认定事实：2018年3月15日，陈文勇与管海鸥签订《房屋转让协议》，该协议约定陈文勇将坐落于海南省白沙县卫星农场一队五栋111房转让给管海鸥，转让价格为7800元。   2018年4月6日，符敦豪、符彩艳与管海鸥、陈秀红签订《房屋转让协议》，该协议约定符敦豪、符彩艳将坐落于海南省白沙县龙江农场卫星分场十一队3栋104房转让给管海鸥、陈秀红，转让价格为24200元。   2019年2月26日，管海鸥与袁才玉自愿签订《房屋转让协议》。该协议的主要内容：1.转让人管海鸥的房屋为个人所得房屋，坐落于海南省白沙县卫星农场一队5幢111房；2.经转让双方协商同意，该房屋成交价格为45000元；3.特别声明：该房屋因多种原因，没有取得国家承认的房屋所有权的土地使用权证；4.转让人管海鸥应当保证自己如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，受转让人袁才玉对转让人所转让的房屋具体状况应有充分了解并认可存在风险，自愿转让该房屋；5.受转让人袁才玉已明确知道该房屋存在特别声明中的缺陷和风险，不得因此向转让人管海鸥提出异议和索赔。   同日，管海鸥与袁才玉自愿签订第二份《房屋转让协议》。该协议的主要内容：1.转让人管海鸥的房屋为个人所得房屋，坐落于海南省白沙县卫星农场十一队三幢104房；2.经转让双方协商同意，该房屋成交价格为63000元；3.特别声明：该房屋因多种原因，没有取得国家承认的房屋所有权的土地使用权证；4.转让人管海鸥应当保证自己如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，受转让人袁才玉对转让人所转让的房屋具体状况应有充分了解并认可存在风险，自愿转让该房屋；5.受转让人袁才玉已明确知道该房屋存在特别声明中的缺陷和风险，不得因此向转让人管海鸥提出异议和索赔。签订协议后，袁才玉将两套涉案房屋的购房款合计108000元转账支付给戴英健。管海鸥认可系其委托戴英健收取购房款的。   同日，管海鸥将两套涉案房屋交付给袁才玉使用。   一审法院认为，本案的争议焦点为管海鸥与袁才玉签订的两份《房屋转让协议》是否无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在本案中，袁才玉是自愿与管海鸥签订两份《房屋转让协议》的，期间并未受到胁迫，因此，这两份协议系双方真实意思表示。袁才玉主张依据《白沙黎族自治县限价商品房住房管理办法（试行）》，其不符合条件购买白沙县的保障性住房，两套涉案房屋因政府的限制不能办理房产证，所以该两份《房屋转让协议》是无效合同。前文已论述了两套涉案房屋并非限价商品房，因此，上述文件并不能适用于本案，故袁才玉的该项主张不予采纳。2019年8月5日，海南省人民政府发布的《海南省垦区建房管理办法》第八条规定：“垦区建设的住房不得对外销售或转让”，但本案两份涉案《房屋转让协议》的签订时间、房屋交付时间、支付购房款时间均在《海南省垦区建房管理办法》发布之前，因此，《海南省垦区建房管理办法》所产生的法律效力不能溯及既往。综上，袁才玉未提供证据证实本案的两份涉案《房屋转让协议》存在上述规定的情形，因此，一审法院认定这两份涉案《房屋转让协议》系有效合同，袁才玉主张因两份涉案《房屋转让协议》无效继而要求退房、退购房款及赔偿装修费的诉讼请求于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回袁才玉的诉讼请求。案件受理费2643元，由袁才玉承担。   二审中，袁才玉提交其与管海鸥的《短信记录》，拟证明当时管海鸥告诉袁才玉案涉房屋有正规手续，袁才玉才同意购买的事实。管海鸥、戴英健对该份证据的真实性、关联性均无异议，认为该份短信记录恰恰证明案涉房屋是农垦系统的房子，也办理了农垦系统的房产证，有正规手续，并不像袁才玉所说的没有正规手续。经质证，本院对该份证据的真实性、关联性予以确认，但该份证据不能证明涉案房屋没有正规手续不能交易，故对该证明力不予确认。   本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、双方签订的两份涉案《房屋转让协议》效力如何确认；二、袁才玉要求管海鸥、戴英健退还购房款及装修款并将该两套房屋退还管海鸥、戴英健的主张是否应予支持。   关于第一个争议焦点。管海鸥与袁才玉签订两份《房屋转让协议》，将案涉两套房屋转让给袁才玉。该两份《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，转让的标的物不违反法律法规的强制性规定，而且双方均已实际履行交付房屋、房屋所有权证及支付购房款等合同义务。据此，该两份协议有效。一审判决认定该两份协议有效并无不当，应予维持。袁才玉上诉称案涉房屋属于海南农垦系统的房屋，不能办理不动产权证书也不得对外销售，认为管海鸥隐瞒案涉房屋不能办理不动产权证的事实并对外转让该两套房屋的行为违反《海南省垦区建房管理办法》第八条关于“垦区建设的住房不得对外销售或转让”的规定，主张案涉两份协议无效。本院认为，案涉两套房屋在转让前已经取得海南省农垦住房小组颁发的《房屋所有权证》，而且双方签订的两份《房屋转让协议》已明确约定因为案涉房屋所占用的土地属于垦区的划拨用地，案涉房屋尚未取得不动产权证，袁才玉对房屋的情况是知悉的。签订协议后，袁才玉依约支付了购房款，管海鸥、戴英健也依约将案涉两套房屋及《房屋所有权证》原件交付给袁才玉。袁才玉以管海鸥隐瞒房屋不能办证的情况与其签订房屋转让协议为由主张该协议无效的理由不成立。关于《海南省垦区建房管理办法》第八条规定“垦区建设的住房不得对外销售或转让”的问题，该办法不属于法律、行政法规效力性强制规定，不能以此确定合同效力。退一步讲，即便该办法属于效力性强制规定，案涉两份《房屋转让协议》签订和履行权利义务均在该管理办法实施前，不受该管理办法的约束。综上，袁才玉主张案涉协议无效的理由不成立，本院予以驳回。   关于第二个争议焦点。双方签订的两份涉案《房屋转让协议》有效且已依约履行完毕。据此，袁才玉要求管海鸥、戴英健退还购房款及装修款并将该两套房屋退还管海鸥、戴英健的主张没有事实根据及法律依据，本院不予支持。   综上所述，袁才玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2643元，由袁才玉负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月十二日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。