广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12724号原告：韩某振，男，1969年3月21日出生，汉族，住广州市东山区,原告：杜某琴，女，1970年9月7日出生，汉族，住广州市东山区,被告：广州市某代理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：范某天。委托诉讼代理人：林某祺，系广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康某明，系广东百健律师事务所律师。第三人：胡某武，男，1975年10月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区，原告韩某振、杜某琴与被告广州市某代理有限公司（以下简称某公司）、第三人胡某武居间合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，后因经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，故依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩某振、杜某琴，被告某公司的委托诉讼代理人林某祺、康某明到庭参加诉讼。第三人胡某武经公告送达开庭传票，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩某振、杜某琴向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿其他损失，房屋价格上涨差额600000元；2.被告向原告赔偿直接损失四年房屋租金200000元；3.被告向原告赔偿房屋买卖合约卖方胡某武要求退回50000元中介费；4.被告向原告退还中介咨询服务费19380元。事实和理由：2015年11月7日，在被告的居间服务下，原告与胡某武签订了《房屋买卖合约》，约定胡某武将物业地址为广州市番禺区洛浦街某路某号某座某房的房屋转告让给原告，成交价为人民币1938000元。《房屋买卖合约》并对买卖双方的其他权利义务作出了约定。胡某武的妻子赵某洁代表卖方在《房屋买卖合约》上签名，原告韩某振代表买方在《房屋买卖合约》上签名。合约签订次日原告向某公司支付中介咨询服务费19380元，并且履行了《房屋买卖合约》约定的其他义务。合约签订之后，原告多次催办无果，在一年后才知道涉案房屋仍登记在原开发商广州市某有限公司名下，并且胡某武及其妻子赵某洁均不具有广州市购房资格，但某公司相关人员还坚持说没问题，最终涉案房无法依约过户到原告名下，导致四年来原告租房居住，支付租金20万多元。原告认为，被告某公司在明确知道实际情况下，瞒骗原告签订《房屋买卖合约》，本案中，被告作为居间人隐瞒了与订立合同有关的重要事实，致使原告合同目的无法实现，情况恶劣，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任，被告应向原告退还全部中介咨询服务费并赔偿由此引起的全部经济损失合计839380元（见上述诉讼请求）。原告为保护合法权益，特依民事诉讼法的规定提起诉讼，请求法院依法判决。被告某公司辩称：涉案《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同。答辩人作为居间人已促成《房屋买卖合约》，被答辩人及案外人作为买卖双方就应当严格履行合同，并依约向答辩人支付相应居间服务费。涉讼《房屋买卖合约》最终导致没有继续履行的根本原因原告与案件人协商一致解除了合约。因此，被答辩人的全部诉讼请求均缺乏事实和法律依据，应当全部予以驳回。理由如下：一、原告要求被告赔偿房价上涨差额的诉请缺乏事实和法律依据。首先，涉案《房屋买卖合约》合法有效，其履行过程中原告与案件人胡某武系双方协商一致解除了合约。换言之，合约是因何原因没有继续履行，是谁违约导致合同没有继续履行这个事实并未经过司法认定。即使原告最终因合约的解除而没有完成交易，但这也是原告与案外人作为买卖双方当事人一致达成的合意，与被告没有因果关系。其次，原告不存在所谓的房屋差价损失，其所诉请的差额损失完全是原告臆想出来的，没有任何证据、依据和标准。最后，关于诉讼房屋买卖交易中的相关权利义务问题，原告已经与案外人在买卖双方的（2017）粤0113民初8693号房屋买卖合同纠纷案中协商一致并进行了处分。原告显然不得就其与案外人之间私权处分的内容，再向被告主张。相反，被告依法还保留有向原告及案外人主张该两方私下终止交易的有关法律责任的权利。二、原告要求赔偿租金损失的诉请没有事实和法律依据。首先，原告的居住成本支出系原告的个人生活所必须的开支，即使原告没有房屋买卖交易行为，本身也不会减少其原本就存在的居住成本支出。换言之，原告的居住成本支出与其购房能否交易之间没有必然的法律上的因果关系。其次，原告并没有为其取得房屋所有权支付了完整的对价，即其本身尚不具备享受房屋居住使用权的权利，因此也就不存在将其所谓的租金损失归咎于其最终没有取得涉讼房屋所有权的问题上。三、原告要求返还中介费问题的第三、四项诉请缺乏事实和法律依据。首先，被告就涉案房屋的交易，已促成签订了《房屋买卖合约》，并且被告与各方就中介费问题分别签订了佣金确认书，被告依约定收取中介费有事实和法律依据。其次，合约的解除是原告与案外人协商达成的合意，并非被告的原因。原告无权要求返还中介费。最后，关于被告与案外人胡某武之间是另一独立的居间合同关系，原告并非该法律关系的当事人。胡某武无权转让其诉讼权利，原告亦无权自行向被告主张权利。四、原告在诉状中称系在签《房屋买卖合约》一年后才知道涉案房屋仍登记在原开发商公司名下，与事实不符。首先，2015年11月7日在签订《房屋买卖合约》时，各方对涉案房屋的现状是清楚的，这一点通过合约内容的约定便知。其次，2016年3月5日签订《协议书》，原告同意再给案外人六个月的办证时间，这一点也可反映出原告并非一年后才知涉案房屋的状况。最后，从《协议书》中“如果案外人在多给的宽限期还没能办好的，则视为违约要支付买方45万元（含定金25万元），及要支付中介方相当于总价3%的中介费；如果在多给的宽限期前买方违约不买的，则卖方有权没收买方的定金25万元及赔偿违约金20万元”的约定内容看，各方应当是清楚涉讼房屋在签约时尚未取得产权证的事实，且始终有着继续履行合同的意愿，根本不可能存在中介方瞒骗原告的情况，否则就不可能在该种情形之下，还约定违约方支付中介费的问题。第三人胡某武无提交答辩意见，亦无提交证据。原告韩某振、杜某琴与被告某公司围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：被告某公司是自然人独资的有限责任公司，成立日期是2010年1月27日，经营范围是房地产业。2015年11月7日，原告韩某振、杜某琴（合同买方）与第三人胡某武（合同卖方）在被告某公司（合同经纪方）的居间下签订了一份《房屋买卖合约》，约定卖方将位于广州市番禺区洛浦街某路某号某座某房的房屋转让买方，合同上房地产权证证号栏以填写的“斜杠”留空，成交价1938000元；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件办理相关手续；买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权选择适用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合约楼价的10%违约金的方式：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形；若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。合同还约定了其他权利义务。2015年11月8日，韩某振、杜某琴向某公司支付中介咨询费19380元。2016年3月5日，韩某振、杜某琴与胡某武及某公司签订一份《协议书》，载明：“经过双方协商，买方给卖方6个月时间2016年9月5日之前去办好房产证，如果卖方还没有办理好，卖方违约要支付买方450000元，违约方另要支付某公司代理费用总价的3%给中介方，2016年9月15日之前，如果买方违约不买，卖方有权利没收买方的250000元定金，还赔偿卖方250000元的违约金”。2017年3月1日，某公司向胡某武发出一份《关于催促继续履行〈房屋买卖合约〉的函》，载明：“胡某武先生：2015年11月7日，您作为卖方与买方韩某振先生（下称“买方”）在我可的促成之下就在广州市番禺区洛浦街某路某号某座某房（下称“该房屋”）的买卖事宜达成一致意见并签订了编号为No.0xxxxxx的《房屋买卖合约》（下称“合约”），约定您须在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。此外，您还需在收取定金后45日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。《合同》签订当日，买方已向您支付了定金25万元。但是，您此后却一直拖延，既没有去办理该房屋的房产证，也没有提供齐全办理银行贷款所需要的资料及协助买方申请银行按揭以及向抵押银行申请办理提前还贷手续，从而导致交易无法继续进行，已经构成违约。对于您无故拖延多时的违约情形，经协调，您与买方及我司代表符朝夏于2016年3月5日签订了一份《协议书》，约定您须于2016年9月5日前办好房产证，继续履行合约。否则，您须向买方支付违约金45万元及按房屋总价的3%（即58140元）向我司支付中介费。但是，上述《协议书》约定的履行期限早已届满，您仍未能办好房产证继续交易。虽然我司及买方一直以来多次催促，但您至今仍未履行义务，已经构成根本违约。为维护各方合法权益，现再次催促您务必在收到此函之日起5日内办妥房产证并恢复继续履行合同。否则买方及我司将采取相应法律措施予以解决。请勿自误为盼”。2017年10月19日，韩某振、杜某琴向本院起诉胡某武房屋买卖合同纠纷[案号：（2017）粤0113民初8693号],该案第三人广州市某有限公司（以下简称某公司）是涉讼房屋所在楼盘的开发商。该案中，韩某振、杜某琴以胡某武违反《房屋买卖合约》的约定逾期不配合办理房屋过户手续，故提出诉讼请求：1.判决确认韩某振、杜某琴与胡某武签订的《房屋买卖合约》有效；2.胡某武和某公司协助韩某振、杜某琴将广州市番禺区洛浦街某路某号某座某房的房屋所有权转移登记至韩某振、杜某琴名下；3.判决胡某武向韩某振、杜某琴支付违约金200000元；4.判决胡某武赔偿韩某振、杜某琴中介咨询服务费19380元；5.该案一切诉讼费用由韩某振、杜某琴承担。该案庭审中，某公司述称：“不同意韩某振、杜某琴的全部诉讼请求。本案是韩某振、杜某琴与胡某武之间的房屋买卖合同纠纷。我司并非房屋买卖合约的当事人，该合同对我司不存在约束力，我司与本案胡某武于2013年签订广州市商品房买卖合同（预售）。后因胡某武未缴纳契税，且不具备广州市购房资格，房管局不能为其办理房产过户手续。即使涉案房屋具备办证条件，我司只对胡某武负有办证义务，无法将涉案房屋的产权登记变更为韩某振、杜某琴名下。该案为韩某振、杜某琴与胡某武之间的房屋买卖纠纷，请法院依法判决”，审判人员询问：“在签订合同以后，韩某振、杜某琴为履行合同做了哪些工作”，原告回答：“一直催促胡某武办理相关的产权过户手续，韩某振、杜某琴通过自己及中介，催促胡某武尽快履行合同。但是后来知道胡某武的房屋还没有办理好房地产权证，所以韩某振、杜某琴和中介就一直催促办理。后来胡某武也承诺尽快在2016年9月5日前办理好房地产权证，双方还在2016年3月5签订协议书，协议约定由韩某振、杜某琴再给胡某武6个月的时间办理房地产权证。后来胡某武还没有办理好，韩某振、杜某琴和中介又继续催促被告办理”，审判人员询问：“在签订合同当时，即2015年11月7日，原告有无要求被告出示涉案房屋的产权证明资料”，原告回答：“没有要求被告出示涉案房屋的产权证明资料。由于原告第一次购房，对购房事宜不清楚”。2018年7月17日，韩某振、杜某琴与胡某武就以上（2017）粤0113民初8693号案达成调解意见，本院同意双方的调解协议并予以确认：一、解除双方当事人于2015年11月7日签订的《房屋买卖合约》；二、被告胡某武于2018年7月17日一次性向原告韩某振、杜某琴支付人民币37万元（收款人：杜某琴，开户行：中国建设银行大石支行，卡号：62×××51）；三、被告胡某武向中介方广州远见房地产代理有限公司支付居间费用5万元，被告胡某武委托原告韩某振、杜某琴向中介方要求退还已支付的费用和其他共同费用，上述费能否退回，被告胡某武不承担任何赔偿责任，中介方退还的所有费用均归原告韩某振、杜某琴所有；四、案件受理费11121元由原告韩某振、杜某琴负担；五、双方按本协议履行后，权利义务终结，互不就房屋买卖合同事宜向对方追究其他权利。2019年9月30日，韩某振、杜某琴以某公司在明知道胡某武不具有广州市购房资格的情况下，故意隐瞒实际情况，致使原告签订涉讼合同导致巨大损失，故提起本案诉讼。庭审中，韩某振、杜某琴确认在2015年11月7日签订《房屋买卖合约》有看过胡某武与开发商某公司签订的《房屋买卖合同》，关于是谁把该合同拿出来的问题，韩某振、杜某琴述称：“我不记得谁拿出来，我与中介方、第三方都在场，是中介方或者第三方拿出来给我看的”。本院认为，本案为居间合同纠纷。《房屋买卖合约》是原告韩某振、杜某琴与第三人胡某武以及被告某公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点是某公司是否明知道胡某武不具有广州市购房资格的情况下，故意隐瞒实际情况，致使原告签订涉讼合同导致巨大损失。结合（2017）粤0113民初8693号及本案庭审中韩某振、杜某琴的陈述“我不记得谁拿出来，我与中介方、第三方都在场，是中介方或者第三方拿出来给我看的”、“一直催促胡某武办理相关的产权过户手续，韩某振、杜某琴通过自己及中介，催促胡某武尽快履行合同”以及2016年3月5日三方所签订《协议书》的内容，某公司均不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。韩某振、杜某琴作为买方，不能因为如其陈述的“第一次买房不知道要看房产证”而免除自己在房屋买卖这样的重要交易中的审慎注意义务。此外，韩某振、杜某琴已经在（2017）粤0113民初8693号主张过中介费19380元及违约赔偿，其损失已经得到相应补偿。故此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。韩某振、杜某琴的主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告韩某振、杜某琴的全部诉讼请求。案件受理费12494元，由原告韩某振、杜某琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  崔淑冰人民陪审员  顾伟仪人民陪审员  刘淑琼二〇二〇年十月二十日书 记 员  张 荣