西藏自治区山南市乃东区人民法院民事判决书（2020）藏0502民初406号原告：山南江福商贸有限公司，住所地西藏山南市乃东区泽当镇白日街。法定代表人：罗国良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨迪，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：付琪玲，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被告：马一四夫，男，1972年4月15日出生，回族，经商，住西藏山南市。委托诉讼代理人：雷艳玲，西藏雅砻律师事务所律师。原告山南江福商贸有限公司（以下简称江福商贸公司）与被告马一四夫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江福商贸公司的委托诉讼代理人杨迪及付琪玲、被告马一四夫的委托诉讼代理人雷艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江福商贸公司向本院提出诉讼请求：1.由被告立即腾房，即搬离山南市乃东区白日街37号、38号门面房（经山南市乃东区民政局要求需重新对门面房进行编号，现合同约定的37号、38号门面房编号已变更为33号门面房）；2.由被告向原告支付房屋租金110,000元（暂算至2020年12月31日）；3.由被告支付违约金50,000元；4.由被告承担本案律师费和诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年7月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于山南市××街、38号的门面房（经山南市乃东区民政局要求需重新对门面房进行编号，现合同约定的37号、38号门面房编号已变更为33号门面房）出租给被告使用，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2019年1月1日止，租金为每年110,000元。2019年1月1日租赁期限届满之后，被告向原告交纳2019年整年的租金。现原告因需要自用该房屋，已于2020年7月2日向被告送达《限期搬离通知书》，要求被告于2020年7月15日前从该租赁房屋中搬离，但直至今日，被告仍未搬离。为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，原告江福商贸公司明确第2项诉讼请求为：由被告向原告支付房屋占有使用费110,000元（暂算至2020年12月31日）。原告江福商贸公司放弃由被告承担本案律师费的诉讼请求。被告马一四夫辩称，1.双方系不定期租赁合同关系，因双方前合同租赁期限届满，未继续签订书面的租赁合同，现双方系不定期租赁合同关系，不定期租赁合同关系出租方享有合同解除权，根据法律规定，应当在合理期限内通知原告，并解除合同，再给予被告合理的期限搬离房屋。在本案中，原告应向被告发出合同解除通知书，然后再给予合理的期限搬离房屋，截止今日，被告未收到原告的合同解除通知书，双方的合同关系至今未解除；2.如双方的租赁合同关系已经解除，原告应当主张房屋占有使用费，而非房屋租金；3.原告与被告未签订书面合同，未约定违约金，要求支付违约金50,000元于法无据；4.诉讼费用的承担由法院进行裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据有：被告马一四夫提交的《收据》原件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告江福商贸公司提交的证据有：1.《房屋租赁合同》原件1份，用以证明原、被告双方的租赁期限已到期，且合同中明确约定违约金的事实。被告对该证据的三性及原、被告双方的租赁期限已到期的证明目的予以认可，但对约定违约金的证明目的不予认可。因该证据系原件，且不定期租赁合同期限内原租赁合同继续有效，故本院对该证据的三性及证明目的予以采纳；2.《限期搬离通知书》原件1份、EMS快递单号查询信息复印件2张，用以证明原告在合理期限内已通知被告搬离房屋，且被告本人签收的事实。被告对该证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可。因被告认可确已收到通知书，且与本案有关联，故本院对该证据的三性及证明目的予以采纳。根据原告江福商贸公司、被告马一四夫的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月11日原告江福商贸公司（甲方）与被告马一四夫（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于白日街门面房37号、38号出租给乙方经营内衣项目使用，本合同的租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2019年1月1日止。本合同期满，甲方收回租赁物，乙方所投资装修物无偿归甲方所有。每月租金为9,167元，大写：玖仟壹佰陆拾柒元，年租金为110,000元，大写：壹拾壹万元。本合同签订时乙方向甲方支付60,000元履约保证金，以保证在本合同履行过程中可能出现的风险责任，可用于抵扣乙方应向甲方承担的法律责任。在合同履行完毕时，由甲方根据合同的履行情况，向乙方全部或部分退还，乙方必须凭甲方财务科开具的收款收据，给予办理退款手续。无甲方财务科出具的收款收据，一律不予办理退款手续。违约方应向守约方承担违约金50,000元。原、被告双方签订合同前，原告已将租赁物交付给被告占有、使用，对此，被告亦予以认可。2018年7月9日被告向原告交纳履约保证金60,000元。2020年7月2日原告向被告出具了一份内容为：“我公司与你方于2018年7月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定你方承租我方位于山南市××区、38号门面房，租赁期限为1年，自2018年1月1日至2019年1月1日止。鉴于租赁期限早已届满，且我公司需要自用该房屋，现我公司向你通知如下：1.限你方于收到本通知书之日起10日内，最晚于2020年7月15日之前搬出山南市乃东区白日街37号、38号门面房；2.限你方于收到本通知书之日起10日内向我公司结清拖欠的房屋租金55,000元（暂算至2020年6月30日）”的《限期搬离通知书》，2020年7月3日被告签收该邮件。合同期限届满后，原、被告未签订书面的《房屋租赁合同》，被告已向原告支付清2019年整年的房屋占有使用费。自2020年1月1日起至今被告仍占有使用案涉租赁物，但未向原告支付房屋占有使用费。另查明，原告江福商贸公司系西藏山南市乃东区泽当镇藏源民俗村（白日街）北侧的房屋所有权人，案涉租赁物在西藏山南市××区）北侧范围内。再查明，在庭审中，原、被告双方认可案涉租赁物即西藏山南市××区、38号门面房已变更为33号门面房的事实。本院认为，原告江福商贸公司与被告马一四夫于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》，该内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，本院予以确认。根据双方签订的合同约定，原告已依约履行交付案涉租赁物的义务，被告亦已履行租赁期限内交付租金的义务，双方约定的租赁期限自2018年1月1日起至2019年1月1日止。租赁期限届满后，双方未续签书面的租赁合同，但被告继续占有使用案涉租赁物，原告亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应视为原、被告之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在不定期租赁合同期间，被告未向原告支付房屋占有使用费，原告有权随时解除合同。本案中，原告于2020年7月2日向被告下发《限期搬离通知书》，且被告于2020年7月3日已签收该通知书。根据原告下发的通知书内容足以表明其要求与被告解除不定期租赁关系的意思表示，应视为原告已履行作为出租人在合理期限内通知被告解除不定期租赁关系的义务，故本院确认原、被告之间的不定期租赁关系于2020年7月3日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，原、被告双方约定的合同期限届满后，双方未续签合同，作为合同相对方的被告应当向原告返还案涉租赁物。故对原告要求由被告立即腾房，即搬离山南市乃东区白日街37号、38号门面房（37号、38号门面房编号已变更为33号门面房）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告约定的租赁期限届满后，被告自2019年1月1日起至今仍然继续占有使用案涉租赁物，在不定期租赁关系期间，原租赁合同继续有效，房屋占有使用费的计算标准参照《房屋租赁合同》第三条：“每月租金为9,167元，年租金为110,000元”的约定，原告主张的房屋占有使用费的起止日期自2020年1月1日起至2020年12月31日，因本案宣判日期为2020年10月30日，且自2020年11月1日起至2020年12月31日止的债权未到期，故本院确定由被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年10月30日止的房屋占有使用费91,670元（9,167元×10个月），因被告于2018年7月11日向原告交纳履约保证金60,000元，根据《房屋租赁合同》第四条：“本合同签订时乙方向甲方支付60,000元履约保证金，以保证在本合同履行过程中可能出现的风险责任，可用于抵扣乙方应向甲方承担的法律责任。在合同履行完毕时，由甲方根据合同的履行情况，向乙方全部或部分退还，乙方必须凭甲方财务科开具的收款收据，给予办理退款手续。无甲方财务科出具的收款收据，一律不予办理退款手续”的约定，被告已提交《收据》原件，故该笔款项应从未付租金中予以扣除，扣除后被告应向原告支付的房屋占有使用费为31,670元（91,670元-60,000元）。故本院对原告要求由被告支付房屋占有使用费110,000元中的31,670元，予以支持。在不定期租赁关系期间，被告未及时向原告支付房屋占有使用费，被告已构成违约，根据《房屋租赁合同》第七条第五款：“违约方应向守约方承担违约金50,000元”的约定，及根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权要求被告支付违约金，但原告主张房屋占有使用费期间涉新型冠状病毒疫情，且疫情属于不可抗力，结合合同的履行情况、当事人的过错及预期利益等因素，本院确定违约金为2,977元（1.自2020年1月1日至2020年2月19日止的利息为511元，91,670元×4.15%全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×49天；2.自2020年2月20日至2020年4月19日止的利息为600元，91,670元×4.05%全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×59天；3.自2020年4月20日至2020年10月30日止的利息为1,866元，91,670元×3.85%全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×193天）。故本院对原告要求被告支付违约金50,000元中的2,977元，于法有据，予以支持。对被告马一四夫辩称的1.被告未收到原告的合同解除通知书及双方的合同关系至今未解除；2.如双方的租赁合同关系已经解除，原告方应当主张的是房屋占有使用费，而非房屋租金；3.原告与被告未签订书面的合同，未约定违约金，要求支付违约金50,000元于法无据的辩解意见，与庭审查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，本院对原告江福商贸公司的诉讼请求中：1.由被告立即腾房，即搬离山南市乃东区白日街37号、38号门面房（37号、38号门面房编号已变更为33号门面房），予以支持；2.由被告支付房屋占有使用费110,000元中的31,670元，予以支持；3.由被告支付违约金50,000元中的2,977元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、确认原告山南江福商贸有限公司与被告马一四夫之间的不定期租赁关系于2020年7月3日解除；二、由被告马一四夫自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告山南江福商贸有限公司腾退承租的山南市××区、38号门面房（37号、38号门面房编号已变更为33号门面房）；三、由被告马一四夫自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告山南江福商贸有限公司支付房屋占有使用费31,670元及违约金2,977元，共计34,647元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，由原告山南江福商贸有限公司负担2,634元，由被告马一四夫负担666元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区山南市中级人民法院。审  判  长   旦增宗巴审  判  员   白玛群宗人 民 陪 审 员   达瓦扎西二〇二〇年十月二十三日书  记  员   旦增卓嘎