上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25735号原告(反诉被告)：上海云台招商公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐海翔，总经理。委托诉讼代理人：曹栋采，上海胜康律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海东望实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：鲍梁剑，执行董事。委托诉讼代理人：吉建亮，上海创远律师事务所律师。原告(反诉被告)上海云台招商公司诉被告(反诉原告)上海东望实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月29日、2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉原告)上海云台招商公司的委托诉讼代理人曹栋采，被告(反诉被告)上海东望实业有限公司的法定代表人鲍梁剑(仅参加第二次庭审)及委托诉讼代理人吉建亮到庭参加诉讼。期间，双方申请庭外和解一个月，后未能达成一致意见。本案现已审理终结。上海云台招商公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退并向原告返还上海市浦东新区杨新路XXX号底层及二层房屋；2.判令被告向原告支付逾期腾退房屋占用费，自2020年1月1日起至实际腾退日止，按照人民币(以下币种同)50万元/年标准计算；3.判令被告承担违约责任，向原告支付违约金8.33万元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告上海市浦东新区杨新路XXX号底层及二层房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积为1,300平方米，租期自2017年1月1日至2019年12月31日止。原告提前于2019年12月2日书面通知被告，涉案房屋因原告自用，租赁合同到期后不再续租，并于2020年1月13日委托律师发出律师函，催促被告交还涉案房屋。但被告至今未腾空房屋并予以归还，根据合同约定，其应当支付2个月租金数额的违约金，故原告诉至法院，要求判如所请。上海东望实业有限公司辩称，不同意全部诉讼请求，理由如下：1.涉案房屋为杨思菜场，该菜场已空置好几年，双方当时关系不错，就约定将该菜场让被告进行投资改建装修，改建成了公寓对外装修出租，改建面积1,300平方米，被告投资了260多万，合同上所写租期3年只是暂定，实际允许被告一直使用到拆迁，且租赁合同约定如遇到拆迁被告的投资及装修赔偿款由原告所有，但目前并未遇到拆迁，被告的投资成本也尚未收回，故不同意腾退涉案房屋，且公寓内有很多租客尚未到期，客观上也无法腾退。另据被告了解原告已经获得过拆迁赔偿，又收取被告租金达三年，实际原告获得双重收益，如拆迁装修赔偿仍归原告所有，则原告利益得到充分保障，而被告成本至今尚未收回。原告对涉案房屋不享有所有权，原告也无权要求被告支付占用费和腾退房屋。2.被告不存在违约，不应当支付违约金，是原告隐瞒事实出尔反尔要求被告将投资装修的房屋提前收回，是原告存在不诚信的行为，原告应当承担赔偿被告损失。涉案房屋无规划建设许可证，且隐瞒已获得拆迁补偿的事实，导致被告的改建、装修投入成本至今未收回，造成巨大损失，被告当庭提出反诉如下：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求原告赔偿被告装修损失130万元。针对上海东望实业有限公司的反诉请求，上海云台招商公司辩称不同意，表示：1.被告所谓的装修并非由被告实施，双方合同第二条约定被告不得擅自转租，但涉案房屋实际已由第三方装修并转租。2.租赁合同第四条有明确约定租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止，所谓到拆迁止无证据证明，在租赁期内遇到拆迁本合同自行终止，并非房屋租赁延续到拆迁之日止。3.关于无证建筑房屋产证不全为历史遗留问题，被告事先知晓并进行了确认，2019年1月10日双方专门就此签署了补充协议，被告对房屋权属状况非常清楚。本院经审理认定事实如下：2016年12月26日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方提供“浦东杨新路XXX号(杨思菜场)底层及二层”房屋，建筑面积为1,300平方米，出租给乙方做公寓房使用，租赁费全年50万元。合同第四条约定，租赁期为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，如遇建设需要拆迁时本协议自行终止，由于拆迁而终止协议，甲乙双方以实际使用时间结清租费，相互不作其它补偿，乙方承诺收到拆迁通知后一个月内搬清离场，拆迁赔偿的装修费用归甲方，甲方给乙方三个月装修期，4月1日起计算租金。合同第六条约定，合同终止时，乙方在承租日期内处理搬清承租房屋内乙方可以移动的物品，固定的建筑物及装修不能拆除，无条件归甲方所有，逾期没处理完毕的财物，作为乙方放弃，无偿的归甲方处置，乙方决无异议。合同第七条约定，合同签字后即生效，并由乙方向甲方支付押金伍万元，于合同终止结清费用，归还钥匙后退回乙方。甲乙双方在交接钥匙时，查看室内设施，做好书面交接手续，作为起租和退租的验收标准。今后如需修改或解除本协议，须在一个月前向对方书面提出，经双方协商一致后订立补充协议，补充协议和本合同具有相等效力。合同第九条约定，违约责任：(1)任何一方违约应承担违约责任，违约金按二个月房租计算；(2)如遇不可抗力而不能履行，双方均不承担责任。《房屋租赁合同》另约定了其他事项。合同签订后，被告支付房屋使用费至2019年12月31日。2020年1月13日，原告向被告发送《律师函》，要求被告于函件发出之日起五日内腾空交还涉案房屋。2020年1月20日，被告向原告回复《公函》，表示涉案房屋实际由案外人上海月塘投资管理有限公司使用，若有事宜由出租方直接与该公司进行洽谈对接。双方由此发生争议，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原告提交《通知》，证明2019年12月2日，原告通知被告合同到期后不再续租。经质证，被告对真实性不予认可，表示未收到，也未见邮寄信息。2.原告提交《上海市房地产权证》及委托书，证明涉案房屋所在土地有产权证但按照现在要求手续不算完备，当时只要地块上的建筑物都算是案外人上海杨思房地产开发经营公司的，案外人将房屋委托原告出租经营收益。经质证，被告对真实性不予认可，表示与本案无关。3.原告提交《无证建筑租赁补充协议》(共两页)，证明房屋权证存在瑕疵被告知情，协议中1,410平方米包含了涉案房屋。经质证，被告认可合同第二页的真实性，确实系其盖章，对第一页的真实性不予认可，存在替换，表示应是“杨新东路XXX号”房屋的补充协议，非涉案房屋，且协议第三条是遇见拆迁提前三十日，现在并未拆迁，双方均无法知晓拆迁时间，都有对赌性质在内，但对原告是额外收入，原本是空置的，另据被告知晓原告对该地方已经获得了赔偿，所有的风险实际全在被告。为此，被告提供“杨新东路XXX号一楼南半侧”的《厂房(房屋)租赁合同》及《无证建筑房屋租赁补充协议》，证明被告与原告方在另外一处杨新东路XXX号还有一处租赁房屋，该房屋通过诉讼达成调解，补充协议也是针对杨新东路XXX号的房屋，对杨新东路XXX号未做过相应协议。经质证，原告对真实性予以认可，表示被告若认为原告举证的第一页内容与实际不符，被告应当予以举证。被告表示原告提供的补充协议无法定代表人签字，而被告提供的有签字，凡是被告法定代表人经手的都签字了，每次签订都是被告先盖章交予原告，原告填写内容，被告法定代表人无法确定原告提供的协议的具体内容。原告表示两份《无证建筑房屋租赁补充协议》均是三林政府的要求，对无证房产统一做了补充。4.被告提交装修改造花费表及相对应收款收据、付款凭单、收据、工地清单、提供物品清单(花费表第六十项)、装修小五金及日常杂项门面房改造装修(花费表第六十一项)及对应销货清单等，证明被告为投资建设公寓共计投入约260万元，现找到相关付款凭证约173万元。经质证，原告对真实性不予认可，表示未看到原始票据，被告也未提供装修合同，收款收据、发货清单等并非合法有效财务凭据，也看不出与涉案房屋的关联，票据日期与租赁期也不完全一致，双方租赁合同2016年12月签订，期间为2017年1月1日至2019年12月31日，但票据日期有2017年5月、2018年、2020年等，与本案无关，不清楚被告是否在租赁期内装修，被告未予以告知。被告表示其投资将菜场改建为公寓使用，每平方投资价格约为两千元，签订合同时未查看产证，因涉案房屋之前就空置中，原告表示可以一直使用至拆迁为止。目前被告仍在使用，未收到拆迁消息，诉讼时才知晓无产证。5.原、被告确认涉案房屋无批准建造手续，被告向原告支付押金数额为5万元，原告要求抵扣未付的房屋使用费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原、被告均认可涉案房屋无相关的批准建造手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，被告应将涉案房屋返还原告，且双方原定的租期业已到期，故对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告按照50万元/年的标准支付房屋使用费，并无不妥，故对原告要求被告按照50万元/年的标准支付自2020年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。被告向原告支付了押金5万元，原告要求该押金用于在本案中抵扣被告未支付的房屋使用费，符合双方的约定，本院予以照准。原告另主张违约金，但因合同无效，本院不予支持。至于被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求，且不论证据是否充足，就其投入资金时，应对原定租赁期限及期满后不续约的风险有了预估，对装修投入作为成本予以考量，现原定期限已到，其再主张装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海云台招商公司与被告(反诉原告)上海东望实业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海东望实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)上海云台招商公司上海市浦东新区杨新路XXX号底层及二层房屋；三、被告(反诉原告)上海东望实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海云台招商公司2020年1月1日起至实际返还上海市浦东新区杨新路XXX号底层及二层房屋之日止的房屋使用费，按50万元/年的标准计算(被告支付至原告处的押金5万元予以抵扣)；四、驳回原告上海云台招商公司其余诉讼请求；五、驳回反诉原告上海东望实业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,737元，减半收取计2,368.50元，由原告上海云台招商公司负担861元，被告上海东望实业有限公司负担1,507.50元。反诉案件受理费8,250元，由反诉原告上海东望实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十月二十六日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。