广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15189号原告：陈营，女，1982年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托代理人：梁培华，男，1982年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，系原告的配偶。委托代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。被告：广州凯晨建设工程有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村富和花园202号。法定代表人：李伟光。被告：叶福凌，男，1965年1月4日出生，汉族，户籍地址广州市白云区，委托代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：田萍，女，1981年3月11日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，原告陈营诉被告广州凯晨建设工程有限公司（以下简称凯晨公司）、叶福凌、田萍房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月1日受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员黄玉珍适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈营的委托代理人骆军辉、梁培华，被告叶福凌的委托代理人王虎生，被告田萍到庭参加诉讼。被告广州凯晨建设工程有限公司本院依法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈营向本院提出诉请：1、解除原告与凯晨公司签订的《合作建房协议》；2、凯晨公司和叶福凌向原告退还建房款333333元及利息（利息按333333元为基数，2018年1月25日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；3、田萍在20000元范围内承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月25日，经广州市安居置业发展有限公司负责人田萍介绍，原告与凯晨公司的委托人叶福凌签订《合作建房协议》，约定原告委托凯晨公司在本市白云区人和镇鸦湖海边社大山布地段建设房屋，原告取得其中7C栋7层8号房，建筑面积为72.48平方米。协议签订当日，叶福凌向原告出具担保书，约定上述房屋应于2019年6月30日前交付，逾期未能交付的，原告有权单方面解除合同，担保人须全额退还房款。其后，原告先后向叶福凌个人账户支付313333元，并向田萍个人账户支付20000元，叶福凌向原告开具收据确认收取原告购房款333333元。2018年5月，原告发现涉案房屋仍未开工建设，原告与凯晨公司负责人及叶福凌等协商退款，但均无果。凯晨公司和叶福凌至今未向原告交房，合同目的已经无法实现，凯晨公司和叶福凌应向原告退款，田萍应在收取的20000元房款范围内承担连带责任。被告叶福凌辩称：原告与凯晨公司签订合作建房协议，约定原告委托凯晨公司在位于白云区人和镇鸦湖海边社大山布地段建造房屋，凯晨公司根据合同收取工程款，原告在签订合同前明晰所要建造的房屋存在取得房屋权属证书方面的瑕疵。合作建房协议分别约定了违约责任，原告向凯晨公司支付工程款时合同即生效，双方不得违反，否则违约方须赔偿守约方所造成的损失，凯晨公司应退还原告全部已付工程款，即本案的合同相对方是原告和凯晨公司，与叶福凌无关。合同签订后，原告向叶福凌支付相应款项，仅是叶福凌代表凯晨公司进行的代理活动，依据民法典、民法总则第及九民会议纪要等规定，代理人在代理权限范围内作出的行为由被代理人承担。担保合同是主合同的从合同，主合同如果无效，担保合同也无效，担保人不需要承担民事责任。总之，原告和凯晨公司签订涉案合同，叶福凌并非合同的相对方，且原告自身对该合同的签订存在法律风险，具有主观上的过失，需要承担由此导致的相应法律后果。原告突破合同相对性和委托代理关系的法律规定，基于自身的过错，要求叶福凌为买卖合同承担责任，属于对事实和法律关系认识的错误，请求法院驳回原告对叶福凌的全部诉讼请求。被告田萍辩称：我是原广州安居置业发展有限公司的法定代表人，我方当时是作为中介介绍原告与凯晨公司签订案涉合作建房协议，我方收取了原告交付的20000元诚意金后，已经交给叶福凌，故我方不应在20000元范围内承担连带责任。被告广州凯晨建设工程有限公司无答辩。经审理查明：2018年1月25日，原告与凯晨公司签订《合作建房协议》，约定原告委托凯晨公司在位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段建造房屋，具体房号为7C栋708房；原告明晰所建造的房屋在取得房产权属证书方面的瑕疵；原告应向凯晨公司交付工程款，凯晨公司负责施工，原告交清工程款后，房屋归原告永久使用。同日，叶福凌向原告出具担保书，承诺上述房屋应于2019年6月30日前交付，逾期未能交付的，原告有权单方面解除合同，担保人须全额退还房款。合同签订当日，原告由其配偶向叶福凌支付313333元，另有20000元是前期向田萍所付的诚意金，叶福凌于2018年1月25日出具收据，确认收到原告交付的百明花园7C栋708房的合作建房款323333元及转名费10000元，共计333333元。广州市安居置业发展有限公司也向原告出具收据，确认收取原告咨询服务费5000元。2017年12月15日，凯晨公司曾向叶福凌出具委托书，委托叶福凌就百明花园7C栋708房等房屋签订合作建房协议及收取合作建房款。叶福凌确认，其与凯晨公司之间存在债权债务关系，其代为收取案涉建房款是凯晨公司以此偿还欠款。本院在审理案涉百明花园项目关联案件的过程中，向广州市规划和自然资源局调取有关百明花园项目的建设工程规划许可证及相应用地规划证照，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地上7层、5198.7平方米；地下1层、1265平方米；总建筑面积6463.7平方米；1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地上8层、12279.3平方米；地下1层、4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。田萍是广州市安居置业发展有限公司的法定代表人，该司已于2020年1月9日注销登记。以上事实，有《合作建房协议》、收据、银行回单、支付宝转账截图、委托书、担保书、广州市规划和自然资源局复函、企业登记信息及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与凯晨公司签订了《合作建房协议》，从该合同的内容来看，原告向凯晨公司支付资金，待房屋兴建完毕后分配固定数量房屋，原告不参与兴建房屋，也不承担房产开发的经营风险，故案涉《合作建房协议》实为房屋买卖合同。案涉合作建房协议是由凯晨公司委托叶福凌与原告签订，故合同相对方应为原告和凯晨公司。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。案涉百明花园项目虽然已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社和广州市白云区人和镇凤和经济联合社，故案涉合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均应先由相关行政部门处理后方能认定。在未经有关行政机关处理的情况下，原告要求解除涉案合同的诉请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，对原告要求解除案涉合作建房协议的诉请，本院不予调处。叶福凌曾向原告出具担保书，承诺于2019年6月30日前交付案涉房屋，否则原告有权单方面解除协议，叶福凌应全额退还建房款。鉴于叶福凌受凯晨公司的委托与原告签订案涉合作建房协议，故上述承诺对凯晨公司发生法律效力。上述约定应当视为在合作建房协议有效的情况下，赋予原告在迟延交付房屋的条件成就时单方面解除合同的权利，现凯晨公司和叶福凌至今未向原告交付案涉房屋，故不论合同是否有效，原告均可单方面终止合作建房协议，要求凯晨公司退还购房款，现原告要求凯晨公司退还购房款333333元合理合法，本院予以支持。原告要求凯晨公司赔偿利息缺乏理据，本院不予支持。叶福凌在诉讼中确认，其与凯晨公司之间存在债权债务关系，凯晨公司委托其个人收取案涉建房款是凯晨公司以此偿还欠款，且叶福凌也承诺迟延交房的条件成就时，其应全额退还建房款，上述承诺是叶福凌真实意思表示，原告要求叶福凌承担连带责任合理，本院予以支持。原告经广州市安居置业发展有限公司介绍，与凯晨公司签订案涉合作建房协议，故原告与广州市安居置业发展有限公司之间实为居间合同关系，现原告要求该司法定代表人田萍在收取的20000元诚意金范围内承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。凯晨公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告广州凯晨建设工程有限公司向原告陈营退还333333元；二、被告叶福凌对上述第一项判决承担连带责任；三、驳回原告陈营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6299.99元，由被告广州凯晨建设工程有限公司和叶福凌共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年十月十九日书记员  周家怡