甘肃省平凉市崆峒区人民法院民事判决书（2020）甘0802民初3579号原告（反诉被告）：秦某。委托诉讼代理人：杨某，平凉市崆峒区柳湖镇法律服务所工作者。被告（反诉原告）：刘某，男，汉族。委托诉讼代理人：王某，甘肃璞义律师事务所律师。秦某与刘某合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。秦某及其委托诉讼代理人杨某、刘某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦某向本院提出诉讼请求：要求刘某赔偿因房屋征收给其造成的包括过渡费、各项设施移机费、装修补助费、附着物补助费、搬迁费、住改非补偿款及营业补助费等停产停业损失60000元。事实和理由：2018年12月1日，双方签订房屋租赁合同1份，约定秦某承租刘某房屋上下13间，建筑面积318平方米，合同一年一签。其投入60000元对承租房屋进行了装修、并添附了设施设备用于经营教育培训。2019年10月18日崆峒区人民政府发布房屋征收公告，其承租的房屋属于征收范围。2019年5月19日、10月12日双方分别签订了营业执照使用协议书、停产停业补偿协议书。协议约定刘某向秦某补偿停产停业损失60000元，30%的违约金。之后刘某反悔。诉讼过程中其发现刘某与平凉市崆峒区房屋征收管理办公室签订的房屋征收补偿协议严重损害了承租人的合法利益。刘某辩称：1、秦某诉请不能成立。过渡费是由征收部门给其补偿的费用，涉案房屋在秦某租赁房屋之前已由他人经营培训机构，秦某租赁房屋后直接经营教育机构。2、其不存在损害承租人利益的行为，秦某诉称与事实不符。2019年5月19日双方签订了营业执照使用协议书，约定若将涉案房屋确认为营业房后给秦某补偿20000元。后其与拆迁办协商好，让秦某搬离涉案房屋，但秦某拿出停产停业协议让其签字。该协议书不是其自愿签订的。诉讼中，刘某提出反诉要求：1、撤销其与秦某签订的停产停业补偿协议书；2、要求秦某支付租赁费76000元。事实及理由：涉案房屋租赁期限2018年12月1日至2019年12月1日。2019年10月12日，双方签订停产停业补偿协议书、营业执照使用协议书，目的是为了将拆迁房屋确定为营业房屋，但事后拆迁办未将该房屋确定为营业用房。秦某要求其支付60000元，但却未付其租赁费76000元。其认为秦某索要停产停业补偿费依据的协议存在撤销的情形。秦某对刘某的反诉辩称：一、双方签订的营业执照使用协议书、停产停业补偿协议书的内容和结果符合事实，没有撤销理由。1、停产停业协议内容真实合法不属于撤销的范围。2、撤销协议，刘某存在主观恶意。3、刘某具有独立的民事行为能力，停产停业协议是刘某的真实意愿。4、刘某主观上属于不得当利。二、双方签订的租赁合同是在李某与刘某租赁合同的基础上顺延的，租赁费每年24000元。2017年10月3日李某将经营的教育公司转让给秦某，原先的租赁合同适用于现在，刘某主张的76000元的租赁费没有理由。2019年5月19日为了完善拆迁手续双方签订了4年的租赁合同，约定年租赁费76000元，但没有实际履行。刘某的反诉请求不符合实际。本院经审理查明本案以下事实：刘某原将位于××区上下13间、建筑面积318平方米房屋租赁给案外人李某经营平凉博雅渊美迪教育咨询有限责任公司，租赁费24000元/年，租赁期限自2016年12月1日至2017年12月1日。李某支付该期间的租赁费。2017年11月3日，李某将该公司全部股权转让给秦某。该月24日，该公司的法定代表人变更为秦某。后双方未签订过租赁合同。2019年5月19日，双方签订营业执照使用协议书1份，约定：乙方（秦某）自愿将营业执照出示给甲方（刘某）使用，用于四方商业3间门面房的评估，经评估单位评定为商业门面房后，甲方自愿向乙方支付20000元使用费，评估为商业门面房后的国家拆迁补偿款与乙方无任何关系，若不能评估商业门面用房，甲方退还营业执照给乙方，不向乙方支付任何费用。为了将拆迁房屋确定为营业房屋，双方补签了2015年12月1日至2019年12月1日期间的房屋租赁合同4份，约定租赁费76000元/年。刘某将以上租赁合同提供给了拆迁补偿单位。2019年10月12日，双方签订停产停业补偿协议书1份，约定：乙方（秦某）限2019年10月18日之前从甲方（刘某）处搬离，搬迁产生的费用由乙方自行解决；甲方限2019年10月25日前一次性给付乙方停业停产补偿、搬迁费用等合计60000元。如果反悔甲方除给乙方给付60000元外，另行承担以违约金为标准额的30%的费用。本协议签字后，乙方不得再因此事向甲方及甲方以外的任何人或单位主张任何权利。甲方在未履行手续前向乙方出具欠条。本协议内容双方已经阅读并理解无误。同日，刘某向秦某出具欠条1张，记载：今欠秦某停产停业和营业执照使用费的一切费用共计60000元。2019年10月18日，秦某将租赁房屋返还给刘某。另查明：2019年6月6日刘某与平凉市崆峒区人民政府西郊办事处签订的平凉中心城区棚户区改造工程国有土地上房屋征收补偿安置协议中约定有停产停业损失补偿费49920元。刘某被征收的房屋中除租赁给秦某的房屋外，无其他营业用房。本院确认的以上事实，有秦某提供的法定代表人为李某的营业执照、李某和刘某租房合同、股权转让协议、法定代表人为秦某的营业执照、企业信息公示通知书、食品经营许可证各1份、租房合同、营业执照使用协议、停产停业补偿协议、欠条、平凉中心城区棚户改造工程国有土地上房屋拆迁安置补偿协议，刘某提供的租房合同及当事人陈述，在卷佐证，足以认定。因秦某提供的证人均与其存在利害关系，且未提供其他证据佐证其支付租赁费的事实，故本院对秦某提供的证人证言的证明力不予认定。本院认为，本案争执焦点有以下几点：一、双方签订的停产停业补偿协议是否应当撤销。2019年5月19日双方签订了营业执照使用协议书，约定刘某向秦某支付20000元营业执照使用费。2019年6月6日刘某签订的平凉中心城区棚户区改造工程国有土地上房屋征收补偿安置协议中约定了停产停业补偿费，而刘某房屋用于营业的也仅为秦某租赁使用的房屋。双方签订的停产停业补偿协议也约定由刘某对秦某因租赁房屋被征收而导致的停产停业损失给予补偿，故应认定停产停业补偿协议是对双方原签订的营业执照使用协议协议书的变更，刘某未提供证据证明其签订停产停业协议非真实意思表示，故停产停业补偿协议合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十条规定的合同撤销的情形。当事人应当继续履行该协议。所以，本院对秦某要求刘某支付停产停业补偿费60000元的诉讼请求予以支持。二、对刘某反诉主张的租赁费问题。秦某作为承租人负有举证责任证明其履行支付租赁费的情况，秦某未能提供有效证据证明向刘某支付了2018年11月30日之后租赁费的事实，应承担对其不利的法律后果。另一方面，在租赁房屋面临拆迁、双方租赁关系不稳定的状态下，承租人继续支付租赁费也不符合日常行为习惯。故本院推定秦某未支付2018年11月30日之后的租赁费。由于刘某提供的与秦某签订的租赁合同的目的是为了获得拆迁部门的补偿，且秦某也未提供证据证明双方上一年的租赁费按76000元履行，故秦某应支付的租赁费应根据李某与刘某签订的租赁合同约定的租赁费标准确定，秦某应支付2018年12月1日至2019年10月18日期间的租赁费为21173元。故本院对刘某主张的租赁费不予全部支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）秦某支付停产停业补偿费60000元；二、原告（反诉被告）秦某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘某支付租赁费21173元；三、驳回被告（反诉原告）刘某其他的反诉请求。（以上判决一、二项相抵后，由被告（反诉原告）刘某向原告（反诉被告）秦某支付38827元。）如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告（反诉原告）刘某承担；反诉费850元，原告（反诉被告）秦某承担237元，被告（反诉原告）刘某承担613元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 徐筱娟二〇二〇年十月十九日书记员 石银花