广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初7293号原告：陈瑞雄，男，1978年12月2日出生，汉族，住惠东县**********，公民身份号码441************017。被告：黄谭清,男，1960年3月23日出生，汉族，住惠东县***********，公民身份号码442************056。被告：谭莲娣，女，1964年11月11日出生，汉族，住惠东县*************，公民身份号码442************061。委托诉讼代理人：黄谭清，身份信息同上，与被告谭莲娣系夫妻关系。原告陈瑞雄与被告黄谭清、谭莲娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈瑞雄委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告黄谭清、谭莲娣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑞雄向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原、被告于2020年9月8日签订的《房地转让协议书》合法有效；二、判令被告立即配合原告办理位于惠东县**************（现门牌地址：沿河东下路30号）的土地使用权【证号：惠东国用（2003）第110027号】的过户手续；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经朋友介绍认识两被告，得知被告拟出让位于惠东县**************（现门牌地址：沿河东下路30号）的房地产一幢。2020年9月8日，经双方初步协商，原告同意受让上述房地产。2020年9月8日，双方正式签订《房地转让协议书》，房地产坐落于惠东县**************（现门牌地址：沿河东下路30号），土地使用权面积105.2平方米，国土使用权证号：惠东国用（2003）第110027号，房屋建筑面积约475平方米，无房屋产权证。转让总款为748000元，签订合同当日原告已转账支付320000元，第二次在原、被告到有关部门办理有关手续签名后，原告已转账支付400000元，剩余28000元待办理水电过户后付清。同时双方约定被告应在合同签订后7天内配合原告办理国土证件过户手续。签订合同当日，双方也到国土部门核查了被告转让的国土使用权没有办理抵押也未被查封。付款后，被告已将房地产交付原告使用，但却未能按时配合原告将土地权属过户到原告名下。原告特向法院提起上列诉讼请求，恳请法院依法支持诉请。被告黄谭清、谭莲娣对原告的起诉无异议。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原、被告居民身份证复印件，证明原、被告主体适格；2.房地转让协议书，证明两被告与原告进行房地产转让、受让的事实；3.结婚证、证明，证明原、被告签订房地转让协议意思表示真实；4.土地使用权证、不动产查询信息、建设用地、工程规划许可证，证明涉案土地来源清楚、双方交易内容真实；5.银行转账凭证、收条，证明原告按被告要求支付了转让款的事实。被告黄谭清、谭莲娣对原告提交的上述证据均无异议，亦未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案的事实认定如下：被告黄谭清与谭莲娣于1982年登记成为夫妻。本涉案案土地位于惠东县吉隆镇水坑头地段【国有土地使用权证号为惠东国用（2003）第110027号，土地使用权面积为105.2平方米】，其土地使用权于2003年1月6日登记，登记权利人为被告黄谭清。2003年12月30日，被告黄谭清就上述土地使用权办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，上述两证载明的用地（建设）位置为惠东县**************。此后，被告黄谭清在该建设用地上加盖了一栋两间四层的水泥结构楼房，未办理房产证。2020年9月8日，被告黄谭清、谭莲娣作为转让方（甲方）与原告陈瑞雄（受让方、乙方）签订了一份《房地转让协议书》，合同约定两被告将上述涉案土地使用权及地上楼房转让给原告，转让总价款为748000元，双方约定于协议当日支付320000元，第二期款400000元在双方到有关部门办理有关手续后三日内支付，余款28000元待双方进行完水、电过户及房屋清场移交后当日支付，同时双方约定了上述房地转让款均以转账方式支付至被告黄谭清名下尾号为6440的银行账户。另，双方并约定在协议签订后7天内甲方必须协助乙方办理过户手续，相关费用由乙方承担，甲方予以配合。同日，原告即向被告黄谭清名下尾号为6440的银行账户转账支付了房地转让款320000元，被告黄谭清亦于当日出具收条予以确认。此后，因上述房地产未能办理过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，原、被告双方均确认涉案土地上建有四层楼房，该楼房未办理房产证，并确认涉案房地产已由两被告交付给原告使用。根据原告提交的《惠东县不动产登记资料查询结果证明》，截止至2020年9月8日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函自然资源局就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产但未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，自然资源局均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。本院认为，被告黄谭清、谭莲娣将其夫妻二人共有登记于黄谭清名下的建设用地使用权及地上建筑物一并转让给原告，双方签订了《房地转让协议书》，系双方的真实意思表示，原告支付了相应对价，两被告也向原告交付了土地及地上房屋，虽然地上房屋未办理房产证等权属登记，但该一并处分行为亦符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。双方签订的协议不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同依法成立并有效。原告诉请确认本案《房地转让协议书》合法有效，理由充分，予以支持。关于协助办理土地使用权过户的问题。原告已按照合同约定向两被告支付了转让款320000元，被告亦出具收条确认收到该转让款并将房产交付原告使用，现两被告未在合同约定的期限内办理涉案土地使用权的过户登记手续。虽然涉案建设用地办理有国有土地使用权证，但由于涉案建设用地上已加建了楼房，该楼房未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且国土管理部门已明确土地使用权地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此，就现有的情形，原告诉请两被告协助办理涉案土地的使用权过户手续，理由不足，不予支持。根据合同约定，被告方应当积极完善相关手续，协助原告办理过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈瑞雄与黄谭清、谭莲娣于2020年9月8日签订的《房地转让协议书》合法有效。二、驳回原告陈瑞雄的其他诉讼请求。案件受理费5640元（已减半收取，原告预交），由原告陈瑞雄负担2820元，被告黄谭清、谭莲娣负担2820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年十月二十二日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋