宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初4361号 原告：郭秀花，女，1959年1月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 原告：屠海波，男，1982年11月26日出生，满族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 以上二原告共同委托诉讼代理人：马玉虎，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。 被告：尹伟，女，1974年9月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区 委托诉讼代理人：张志梅，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。 被告：田进华，女，1975年4月1日出生，回族，住宁夏回族自治区海原县 原告郭秀花、屠海波与被告尹伟、田进华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀花及其与屠海波的共同委托诉讼代理人马玉虎，被告尹伟的委托诉讼代理人张志梅到庭参加诉讼。被告田进华经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，期限届满未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郭秀花、屠海波向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《门面转让合同》，并向原告返还位于银川市金凤区X号营业房；2.判令二被告向原告支付2020年2月28日至2020年5月28日期间的房租5000元，并按年租金2万元的标准支付自2020年5月29日至实际返还房屋之日止的房租；3.判令二被告向原告支付违约金5000元；4.判令二被告向原告支付2019年至2020年度的暖气费1471元；以上合计11471元。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告郭秀花、屠海波系母子关系。2019年7月17日，原告郭秀花与被告田进华签订转租性质的《房屋租赁合同》，约定将屠海波名下位于银川市金凤区X号营业房出租给被告田进华，租赁期限为1年，自2019年2月28日至2020年2月28日，年租金为2万元。同时，合同第六条第三款约定：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。2019年11月8日，原告与二被告就上述房屋签订《门面转让合同》，三方约定原告同意被告田进华将上述门面转让给被告尹伟使用，由尹伟代替田进华向原告履行原《房屋租赁合同》所约定的条款。现租赁合同约定的租期届满，二被告拖欠原告2020年2月28日至今的房租以及暖气费1471元，且将租赁房屋转租他人占用不予退还。经原告多次催要，二被告以各种理由推诿。故原告提起诉讼，请求判如所请。 被告尹伟辩称，一、本案因合同租赁期限届满履行完毕而终结，原告未与被告尹伟签订新的租赁合同，尹伟也未占有使用涉案房屋，不存在解除《门面转让合同》的情形，原告该项诉讼请求应当予以驳回。原告郭秀花与被告田进华于2019年7月17日签订的房屋租赁合同的租赁期间为1年，即从2019年2月28日至2020年2月28日。后2019年11月8日，原告屠海波又与被告田进华、尹伟签订了《门面转让合同》，约定将涉案房屋由田进华转让给尹伟，但是三方签订的《门面转让合同》却没有对租赁期限进行约定，根据法律规定三方签订的《门面转让合同》的剩余租赁期限不能超过原租赁合同的期限，即合同租期届满日为2020年2月28日。租赁期限届满后尹伟未与二原告签订新的租赁合同，原告要求尹伟支付2020年2月28日至2020年5月28日期间的房租，无事实和法律依据，该项诉讼请求应当予以驳回。二、因经营状况不好，被告尹伟在转租后使用涉案房屋仅15天，于2019年11月23日又将涉案房屋转租给了案外人宋玉梅，并与宋玉梅签订了《门面转让合同》，合同约定租期3个月，至2020年2月28日期满，为了查明案件事实，应追加宋玉梅作为第三人参加诉讼。三、原告诉请的2020年2月28日至2020年5月28日期间的房租，正处于新冠肺炎疫情爆发期间，为不可抗力，尹伟不承担民事责任。四、原告主张被告支付5000元的违约金没有事实和法律依据，应当驳回。被告按照合同约定支付了租赁期间(2019年2月28日至2020年2月28日)全部租金，不存在违约行为。合同到期后，原告未与被告续签租赁合同，且被告也未实际占有使用房屋。六、被告使用房屋15天，应当按照实际使用天数承担采暖费，且原告并未交纳暖气费，没有追偿权。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。 被告田进华未作答辩，亦未提供书面答辩状及证据材料。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的与田进华签订的《合同书》、《门面转让合同》、宁夏电投热力有限公司收费凭条、宁夏增值税电子普通发票及房屋产权证书，客观真实，能够相互印证，本院予以采信；与锁海签订的《合同书》及民事起诉状，能够证明原告于2020年9月1日将涉案房屋出租给案外人使用，予以采信。对被告尹伟提交的与宋玉梅签订的《门面转让合同》及照片，不能达到其证明目的，不予采信。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月17日，原告郭秀花（出租房）与被告田进华（承租方）签订了《合同书》，约定郭秀花将其子即本案原告屠海波所有的建筑面积37.73㎡、位于银川市金凤区X号营业房出租给田进华，合同约定：租赁期限1年（自2019年2月28日至2020年2月28日），年租金2万元，水、电、暖气费及物业费由承租方负担；如承租方续租房屋，则房屋租金在租赁期限届满前的一个月交纳，出租方两年之内不涨租金；承租方拖欠租金累计达半个月的，出租方可以终止合同，收回房屋；承租方逾期交付租金，除应及时如数补交外，应支付违约金5000元；承租方如不再使用房屋，须提前一个月告知出租方，否则支付违约金20%；承租方有权转租房屋，须告知出租方。合同签订后，原告将商铺交付于田进华。2019年11月8日，原告屠海波与被告田进华、尹伟签订了《门面转让合同》，三方约定：屠海波同意田进华将涉案房屋转让给尹伟使用，保证尹伟同等享有原房屋租赁合同中的权利与义务，在田进华租期满后，租期按照原租赁合同协议顺延，并由屠海波与尹伟按照原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；田进华在合同签订次日向尹伟腾让门面并交付钥匙，同时尹伟向田进华支付转让费17000元，上述费用已包括现有的装修、装饰、设备及其他相关费用；尹伟接手前该店铺所有的一切债权、债务均由田进华负责；接收后的一切经营行为及产生的债权、债务由尹伟负责。后该商铺由尹伟单独经营使用。 另查明，2020年5月22日，原告屠海波向宁夏电投热力有限公司交纳了涉案房屋2019-2020年度的暖气费1471.47元。2020年9月1日，原告收回房屋，将涉案房屋另行出租给案外人锁海。 本院认为，原告郭秀花与被告田进华、原告屠海波与二被告签订的《合同书》及《门面转让合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。《门面转让合同》应包含两部分转让内容，一是房屋内的设备和物品；二是被告田进华将承租的房屋即经营场所交给原告使用，其自动退出经营，田进华的转让行为并非转租，转租是指在租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人获取收益，在转租中，承租人与次承租人之间也是一个租赁关系，原承租人与出租人之间的租赁关系仍然继续存在；田进华的转让行为为租赁权的转让，其将租赁权转让给被告尹伟，其退出租赁关系并将其与出租人郭秀花、屠海波之间的合同权利与义务一并概括转移给被告尹伟，原租赁合同对原告、被告尹伟均具有约束力。田进华在退出原租赁合同关系后，不应承担被告尹伟经营期间的合同义务，对原告要求其支付租金及违约金的诉讼请求，不予支持。2020年9月1日，原告亦将房屋收回并出租他人，双方签订的合同已终止，无需再行解除，故对原告主张解除合同及返还涉案房屋的诉请，本院不予支持。2020年2月28日原租赁合同期限届满，尹伟并未向原告返还房屋，仍继续使用，《门面转让合同》明确约定，在田进华租期满后，租期按照原租赁合同协议顺延，并由屠海波与尹伟按照原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延，故被告尹伟租赁涉案房屋租金的起算起点应为2020年3月1日，原告于2020年9月1日将房屋出租他人，在此期间被告未提供证据证明其向原告提出过搬离及停租等事项，故认定租金的计算结点为2020年8月31日，该期间产生租金为1万元（20000元÷12个月×6个月），由于受新型冠状病毒疫情影响，对商铺的正常经营造成一定损失，本院酌情免除被告前两个月的租金，故被告尹伟应向二原告支付租金6666.67元（10000元÷6个月×4个月）。原告垫付的1471元暖气费根据合同约定，应由被告尹伟支付，对原告该诉请，本院予以支持。原告主张的违约金过高，综合本案的实际情况，本院酌情按照被告尹伟欠付租金数额的10%（6666.67元×10%）即666.67元予以支持。被告田进华经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告尹伟于本判决生效之日起十日内支付原告郭秀花、屠海波房屋租赁费6666.67元、违约金666.67元及采暖费1471元，以上合计8804.34元； 二、驳回原告郭秀花、屠海波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88元，公告费600元，合计688元，由原告郭秀花、屠海波负担25元，被告尹伟负担663元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  唐娣娟 人民陪审员  李晓兰 人民陪审员  刘润玲 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  杨晓艳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。