云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初697号原告：大理集腾房地产开发有限公司，住所地南涧县南涧镇金龙路82号。法定代表人：杨立轩，系公司总经理。诉讼代表人：大理集腾房地产开发有限公司管理人，住所地南涧县。负责人：杨振，系破产管理人工作组组长。委托代理人：施定荣，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：李清山，云南展腾律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：于学成，男，1972年6月4日生，北京市海淀区人，住北京市海定区。第三人：冯兰仪，女，1972年8月30日生，汉族，四川省成都人，住四川省成都市武侯区。原告大理集腾房地产开发有限公司诉被告于学成、第三人冯兰仪合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告大理集腾房地产开发有限公司管理人委托诉讼代理人施定荣和李清山到庭参加诉讼。被告于学成、第三人冯兰仪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认第三人代被告与原告签订的购房合同（合同编号为JTYCZ5-2302）已于2019年8月14日解除；2.依法判令被告、第三人协助原告解除网签备案登记；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告因不能清偿到期债务向法院申请重整，南涧彝族自治县人民法院于2019年6月14日作出（2019）云2926破申3号《民事裁定书》，裁定原告进入重整，并于同日作出（2019）云2926破申3号《决定书》，指定云南展腾律师事务所担任管理人。管理人进驻工作后，根据债务人实际控制人反映及管理人掌握的材料，2017年3月9日，原告与第三人签订《借款合同》，约定原告向第三人借款300万元，用于资金周转，借款期限为四个月。同日，原告与被告（第三人指定人员）签订《借款抵押合同》，约定原告将集腾誉城11套房产（估值为22191094元）备案至被告名下，为原告向第三人借款提供担保，该份合同由第三人代被告签字。《借款合同》《借款抵押合同》之前，原被告双方先行签订了11份《商品房购销合同》，该11份《商品房购销合同》均由第三人代被告签订，并且双方已至房管部门办理了网签备案登记手续。借款到期后，原告无法按时向第三人偿还借款，第三人于2018年8月15日向南涧县人民法院提起诉讼，经审理，一、二审法院作出判决，确认第三人通过被告帐户向李璐转款300万元，并由原告提供11套房产作为抵押担保，但就抵押事宜未办理抵押登记。判决生效后原告未归还借款且进入重整程序，重整程序中第三人申报了以11套房产抵押的担保债权，管理人对第三人申报的债权也依法进行了确认，确认债权性质为普通债权。对于网签备案房产，管理人认为属于为借款提供抵押担保，双方之间无真实的购房意愿，现原告进入重整，前述房产属于债务人财产，应交由管理人变现，并统一向债权人进行分配，因此，被告、第三人应依法配合解除网签备案登记手续。另，经债务人会计核实，被告、第三人未实际支付购房款，前述《商品房购销合同》属双方均未履行完毕的合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，《商品房购销合同》在破产受理日后两个月届满之日即2019年8月14日自动解除。管理人已多次与被告及第三人沟通，要求被告及第三人配合解除网签备案登记手续，但被告及第三人明确回绝。为维护全体债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国企业破产法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告于学成向本院邮寄答辩状称：一、原告与被告签订的五份《商品房购销合同》是为原告向第三人借款提供抵押担保，虽然双方未办理抵押登记，第三人事实上无法对相应五套房产的变价款享有优先受偿权，但双方协议以房产买卖合同备案登记的方式作为原告向第三人借款提供担保，实质上是约定，如果原告还款了，被告有义务注销相关的买卖合同备案，如果原告不还款，则相关的备案买卖合同就成为真实的房屋买卖关系，被告支付的对价就是原告向第三人的借款，此时法院无权以购房人被告未实际支付购房款为由判决房屋买卖合同解除。如果法院以判决的方式确认购房合同解除，而不要求原告不以任何方式对此作出补偿的话，事实上法院就是在保护原告赖账的不诚信行为。二、双方约定以房屋预售合同备案登记方式作为原告向第三人借款提供担保，是双方真实意思表示，且此作法不违反任何现行有效的法律禁止性规定，司法判决无权改变双方当事人出于真实意愿作出的合法民事行为，否则，就是以司法判决的方式变相鼓励原告借钱不还。三、按照大理州中院（2018）云29民终1199号民事判决书的内容，原告还欠第三人借款本金184.64万元及自2018年8月9日至借款还清之日止按年利率24%计算的利息（计算至2020年6月3日止，利息部分为80.61万元，合计265.25万元）。在原告未还清此欠款之前，被告有权拒绝配合原告办理相应的五套房产的买卖合同备案注销。第三人冯兰仪向本院邮寄答辩状称：一、原告与被告签订的五份《商品房购销合同》是为原告向第三人借款提供抵押担保，虽然双方未办理抵押登记，第三人事实上无法对相应五套房产的变价款享有优先受偿权，但双方协议以房产买卖合同备案登记的方式作为原告向第三人借款提供担保，实质上是约定，如果原告还款了，被告有义务注销相关的买卖合同备案，如果原告不还款，则相关的备案买卖合同就成为真实的房屋买卖关系，被告支付的对价就是原告向第三人的借款，此时法院无权以购房人被告未实际支付购房款为由判决房屋买卖合同解除。如果法院以判决的方式确认购房合同解除，而不要求原告不以任何方式对此作出补偿的话，事实上法院就是在保护原告赖账的不诚信行为。二、双方约定以房屋预售合同备案登记方式作为原告向第三人借款提供担保，是双方真实意思表示，且此作法不违反任何现行有效的法律禁止性规定，司法判决无权改变双方当事人出于真实意愿作出的合法民事行为，否则，就是以司法判决的方式变相鼓励原告借钱不还。三、按照大理州中院（2018）云29民终1199号民事判决书的内容，原告还欠第三人借款本金184.64万元及自2018年8月9日至借款还清之日止按年利率24%计算的利息（计算至2020年6月3日止，利息部分为80.61万元，合计265.25万元）。在原告未还清此欠款之前，被告有权拒绝配合原告办理相应的五套房产的买卖合同备案注销。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：第一组，1.营业执照复印件1份，2.法定代表人身份证明书原件1份，3.身份证复印件1份。用以证明原告的诉讼主体资格；第二组，1.南涧县人民法院（2019）云2926破申3号民事裁定书复印件1份，2.南涧县人民法院（2019）云2926破申3号决定书复印件1份，3.诉讼代表人负责人身份证明原件1份，4.身份证复印件1份。用以证明诉讼代表人身份情况；第三组，1.借款合同复印件1份，2.借款抵押合同复印件1份。用以证明2017年3月9日，原告于冯兰仪签订《借款合同》，约定原告向冯兰仪借款300万元，用于资金周转，借款期限为四个月,同日，原告与被告签订《借款抵押合同》，约定原告将集腾誉城11套房产备案至被告名下，为集腾地产向冯兰仪借款提供担保，该份合同由冯兰仪代于学成签字；第四组，1.《商品房购销合同》复印件11份，2.商品房网上签约备案打印件1份。用以证明《借款合同》《借款抵押合同》之前，原被告双方就借款抵押事项现行签订了11份《商品房购销合同》，该11份《商品购销合同》均由冯兰仪代于学成签订，并且双方已至房管部门办理了网签备案登记手续，11套房产的房号为2-3001、2-3002、2-3004、25-2301、5-2302、5-2304、6-2201、1-319、2-104、3-106、5-103，网签备案总价共计22191094元；第五组，1.南涧县人民法院（2018）云2926民初673号民事判决书复印件1份，2.大理州中级人民法院（2018）云29民终1199号民事判决书复印件1份。用以证明借款到期后，原告无法按时向冯兰仪偿还借款，冯兰仪依法于2018年8月15日向南涧县人民法院提起诉讼，经过审理，一、二审法院分别作出判决，确认冯兰仪通过于学成账户向李璐转账300万元，并由集腾房地产提供11套房产作为抵押担保，但就抵押事项未办理抵押登记；第六组，债务人财务证明原件1份，用以证明经债务人会记核实，于学成、冯兰仪未实际支付购房款项。被告、第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告、第三人未向本院提交证据。本院经审查，原告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案有关联，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：原告系自然人独资的有限责任公司，经营范围包括房地产开发及经营等。2017年3月9日，原告与第三人签订《借款合同》，约定原告向第三人借款300万元，用于资金周转，借款期限为四个月,同日，原告与被告签订《借款抵押合同》，约定原告将集腾誉城11套房产备案至被告名下，为原告向第三人借款提供担保，该《借款抵押合同》由第三人代被告签字。签订《借款合同》《借款抵押合同》之前，原被告双方先行签订了11份《商品房购销合同》，该11份《商品房购销合同》均由第三人代被告签订，并且双方已至房管部门办理了网签备案登记手续，即商品房买卖合同登记备案,其中该案所涉《商品房购销合同》登记号为NJ2017030400125。借款到期后，原告无法按时向第三人偿还借款，第三人于2018年8月15日向南涧县人民法院提起诉讼，经审理，一、二审法院作出判决，确认第三人通过被告帐户向李璐转款300万元，并由原告提供11套房产作为抵押担保，但就抵押事宜未办理抵押登记。判决生效后，原告未归还借款且进入重整程序，重整程序中第三人申报了以11套房产抵押的担保债权，原告管理人对第三人申报的债权依法进行了确认，确认债权性质为普通债权。被告至今未向原告支付过任何购房款，原告未向被告交付房屋。另，因原告不能清偿到期债务向本院申请重整，本院于2019年6月14日作出（2019）云2926破申3号《民事裁定书》，裁定原告进入重整，并于同日作出（2019）云2926破申3号《决定书》，指定云南展腾律师事务所担任管理人。本院认为：原告与第三人代被告签订的《商品房购销合同》（合同编号为JTYCZ5-2302）不违反法律的禁止性规定，属有效合同，合同双方当事人本应据此享有权利，履行义务，但双方签订该合同的目的是为原告向第三人借款提供抵押担保，而抵押未进行过登记，抵押未生效，第三人未能就该房屋行使优先受偿权，但第三人就该房屋担保的债权原告管理人已进行了确认，该债权第三人将根据法律规定得到受偿。被告至今未向原告支付过任何购房款，原告也未向被告交付房屋，涉案合同双方当事人并未实际履行，而原告申请重整，本院已于2019年6月14日作出裁定原告进入重整，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，原告与第三人代被告签订的《商品房购销合同》（合同编号为JTYCZ5-2302），已于2019年8月14日解除。《商品房购销合同》解除，双方根据前述合同将房屋备案登记到被告名下的行为，应予撤销，故应由被告配合原告解除网签备案登记。对被告关于不同意解除网签备案登记的辩称，因无法律依据，本院不予采信。《商品房购销合同》双方当事人为原被告，虽然被告的名字由第三人代签，但第三人代被告签字的行为属民事代理行为，原告要求第三人继续行使代理行为，无法律依据，故对原告要求第三人配合原告解除网签备案登记的诉讼请求，本院不予支持。被告和第三人经本院传唤传票，未到庭参加诉讼，亦未向本院说明理由，依法应视为其无正当理由拒不到庭，其不到庭参加诉讼，本院依法可作缺席审判。窗体底端据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告大理集腾房地产开发有限公司与第三人冯兰仪代被告于学成于2017年3月3日签订的《商品房购销合同》（合同编号为JTYCZ5-2302）已于2019年8月14日解除。二、被告于学成于本判决生效之日配合原告大理集腾房地产开发有限公司解除网签备案登记即商品房买卖合同登记备案（合同登记号为NJ2017030400125）。三、驳回原告大理集腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告于学成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  周宜丽审 判 员  刘建国人民陪审员  康家会二〇二〇年十月九日法官助理欧阳海花书记员鲁泽生