福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0524民初4139号原告：泉州安溪万达广场投资有限公司，住所：福建省泉州市安溪县。委托代理人：张晓鹏，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人：林凤华，福建天衡联合律师事务所律师。被告：刘丽凤，女，1987年8月9日出生，汉族，住福建省安溪县。原告泉州安溪万达广场投资有限公司（下称安溪万达公司）与被告刘丽凤买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安溪万达公司委托诉讼代理人张晓鹏及被告刘丽凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安溪万达公司向本院提出诉讼请求：1.确认安溪万达公司与刘丽凤签订的编号为20XX14的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及相关附件）已于2020年7月19日解除；2.判令刘丽凤按合同总价款的20%（即153670.2元）向安溪万达公司支付合同解除违约金；3.判令刘丽凤赔偿因逾期还款导致安溪万达公司承担连带保证责任所支付的按揭贷款本息等费用给安溪万达公司造成的损失及因此产生的违约金（具体包括：①安溪万达公司承担连带保证责任向按揭行偿还款项489943.3元及自安溪万达公司实际支付以上款项之日起至刘丽凤全额向安溪万达公司偿还该款项期间的违约金，违约金按日万分之五计，暂计至2020年7月16日共计21596.37元；②因刘丽凤逾期偿还按揭贷款导致安溪万达公司承担的律师费损失2.5万元及逾期偿还该款项期间的违约金，该违约金按日万分之五计，自安溪万达公司实际支付该款项之日起算至刘丽凤实际清偿之日止）；4.判决确认安溪万达公司将刘丽凤上述2、3项诉求中的应付未付款项（暂计690209.87元）与刘丽凤已付购房款相互抵销的行为已于2020年7月19日生效；5.判令刘丽凤立即配合安溪万达公司到房管部门办理编号为20xxx4的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及相关附件）的备案登记撤销及址于安溪县参内XX安溪万达广场住宅X区××号楼××号商品房预告登记注销及抵押预告登记撤销手续；6.本案诉讼费用由刘丽凤承担。事实和理由：2016年4月9日，安溪万达公司与刘丽凤签订编号为201XXX14的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其相关附件，下称“购房合同”）一份，约定：1.由刘丽凤向安溪万达公司购买址于安溪万达广场住宅X区××号楼××号商品房，总购房款共计768351元，该款项刘丽凤应通过首付加按揭的方式支付。2.刘丽凤应如期偿还按揭银行贷款，否则因此导致安溪万达公司承担担保责任，刘丽凤应当在安溪万达公司向其送达告知函之日起3日内，将安溪万达公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于：贷款本金、利息、罚息、赔偿金）及安溪万达公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给安溪万达公司。同时，自安溪万达公司实际承担上述款项之日起至刘丽凤实际向安溪万达公司支付全部款项之日止，刘丽凤应按日向安溪万达公司支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。3.刘丽凤逾期偿还按揭银行到期贷款利息本息累计达二次以上（含两次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知安溪万达公司承担担保责任的，安溪万达公司有权解除本合同。购房合同解除后，安溪万达公司有权要求刘丽凤承担包括：按照合同总价的20%支付违约金、于合同解除后10日内配合安溪万达公司到房管局办理房管手续撤销等在内的违约责任。且安溪万达公司有权从刘丽凤已付购房款中直接扣除刘丽凤应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将刘丽凤已付购房款优先支付给按揭银行以清偿刘丽凤的银行贷款本金、利息、滞纳金、违约金等费用。4.安溪万达公司向刘丽凤发送的通知可以通过快递，且该通知自快递寄出后三日内视为送达。2016年5月26日，刘丽凤及按揭行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：由刘丽凤向按揭银行贷款530000元，用于购买案涉房屋，安溪万达公司同意为刘丽凤履行还本付息义务承担阶段性连带保证责任。现因刘丽凤逾期偿还按揭贷款本息等费用，导致安溪万达公司承担连带保证责任，截至2020年5月22日，安溪万达公司已代刘丽凤向按揭行偿还按揭贷款本息共计489943.3元。据此，刘丽凤所贷款项业已由安溪万达公司清偿完毕。2020年7月16日，安溪万达公司委托福建天衡联合律师事务所代理原刘丽凤双方的纠纷，安溪万达公司因此支付律师委托代理费25000元。安溪万达公司委托福建天衡联合律师事务所致函刘丽凤：购房合同解除、要求刘丽凤限期偿还诉请款项，并明确安溪万达公司有权将诉求款项与其购房款相互抵销等事宜，该函件已于2020年7月19日送达。刘丽凤辩称，答辩人不同意解除合同，如果安溪万达公司同意继续履行合同，将房子还给答辩人，答辩人愿意在短期偿还房子的剩余款项、违约金等。围绕诉讼请求，安溪万达公司依法提交了《商品房买卖合同》及补充协议、附件、《安溪县商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表》、《预售商品房预告登记证》、《抵押权预告登记证》、《个人购房借款及担保合同》、《银行扣款凭证》、《专项委托服务合同》、《律师函》、《EMS快递底单及过程跟踪单》、《厦门增值税普通发票》《付款凭证》等证据。上述证据经刘丽凤质证无异议，符合证据采信条件，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年4月9日，安溪万达公司（甲方）和刘丽凤（乙方）签订编号为201XX14号《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，向安溪万达公司购买址在安溪县参内乡XX安溪万达广场XX号楼XX号房，房屋总价768351元。刘丽凤于当日支付首期购房款238351元，余款530000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司申请贷款支付，双方并于2016年4月28日到安溪县××房××商品房预告登记手续，登记字号为安房预参内乡字第2××7号。双方至今未办理交房手续。《商品房买卖合同》约定：1.除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照附件四及补充协议的相关约定执行。《附件十一：补充协议》约定：1.乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于：贷款本金、利息、罚息、赔偿金）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方。同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向安溪万达公司支付全部款项之日止，乙方应按日向安溪万达公司支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；2.无论任何原因，乙方逾期偿还按揭银行到期贷款利息本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知安溪万达公司承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任；3.如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额的20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿；4.双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用；5.如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。2016年5月26日，刘丽凤与中国邮政储蓄银行股份有限公司安溪县支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款530,000元用于购房款的支付，合同约定：1.借款人授权贷款人将贷款资金从借款人账户划付至泉州安溪万达广场投资有限公司；2.贷款采取按月等额本金还款法；3.安溪万达公司承担阶段性连带责任保证，安溪万达公司作为保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实际实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕/抵押预告登记手续已办理完毕（可复选）后到期的借款人的债务免除保证责任。2016年6月2日，案涉房屋申请办理房屋抵押手续，但之后并未实际办理抵押登记手续。因刘丽凤未能按期偿还贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司安溪县支行根据合同约定自2019年1月份开始从安溪万达公司账户划扣，至2020年5月22日安溪万达公司一次性还清尚欠款项时，安溪万达公司共代刘丽凤支付贷款本息489,943.3元。2019年8月12日，安溪万达公司委托福建天衡律师事务所向刘丽凤发出偿还代还款项的律师函，该函件于2020年8月15日由刘丽凤本人签收；2020年7月16日，安溪万达公司再次委托福建天衡律师事务所向刘丽凤发出解除合同的律师函，该函件于2020年7月19日由他人代收，刘丽凤于庭审中确认收到该份函件。2020年9月17日，因本案诉讼，安溪万达公司向福建天衡联合律师事务所支付律师费25,000元。本院认为，刘丽凤与安溪万达公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及相关附件、补充协议的约定履行合同义务。一、关于合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘丽凤在办理按揭贷款后，逾期偿还按揭银行到期贷款利息本息累计达二次以上，导致安溪万达公司承担连带担保责任，已经达到了双方合同约定的解除条件。安溪万达公司据此发函告知刘丽凤，合同自该函件到达刘丽凤之日时解除，因此安溪万达公司请求确认《商品房买卖合同》已于2020年7月19日解除并要求刘丽凤配合安溪万达公司办理《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续及案涉商品房预告登记注销及抵押预告登记撤销手续，符合双方约定及法律规定，予以支持。二、关于安溪万达公司代付款项与刘丽凤已付款项相互抵销的问题，刘丽凤已向安溪万达公司支付768,351元购房款，合同解除后，依法应予退还。但依照双方合同的约定，安溪万达公司有权将刘丽凤已付购房款优先支付给贷款银行用以清偿银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。本案中，安溪万达公司代刘丽凤支付贷款本息共计489,943.3元，其应再退还刘丽凤278,407.7元。三、关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，虽双方同时约定了合同解除违约金和逾期支付贷款违约金的计算方法，但从合同解除违约金的条款表述来看，采取的是损失填补原则，且本案安溪万达公司对于合同的履行利益和可得利益主要为涉案房屋的购房款，在安溪万达公司未再举证其有其他履行利益和可得利益的情况下，鉴于当前安溪县城的房屋市场状况，安溪万达公司选择解除合同并无损害其自身在本案合同中的履行利益和可得利益损失，也即刘丽凤未能按期偿还按揭款导致的合同解除给安溪万达公司造成的损失主要是代付款项的经济损失及律师费。因此安溪万达公司要求刘丽凤支付购房款20%的违约金，不符合法律规定，不予支持；安溪万达公司要求刘丽凤支付律师费，符合双方约定，予以支持，但因律师费不属于双方约定的“前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金”，故安溪万达公司请求按照日万分之五计算律师费的违约金，亦不予支持；安溪万达公司要求刘丽凤支付的违约金应自安溪万达公司第一次代付款项之日（2019年1月15日）起以各个阶段的实际代付款为基数按日万分之五计至合同解除日（2020年7月19日），参照安溪万达公司提交的《违约金计算明细》，应为21,638.27元。综上，安溪万达公司诉求合法部分，本院予以支持；刘丽凤的辩解，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、泉州安溪万达广场投资有限公司与刘丽凤签订的编号为20XX14号《商品房买卖合同》及其附件、补充协议已于2020年7月19日解除；二、刘丽凤应于本判决生效之日起十日内配合泉州安溪万达广场投资有限公司办理编号为201XX14号《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的备案登记撤销手续及址在安溪县参内乡XX号安溪万达广场XX号楼XX号房的商品房预告登记注销手续、抵押预告登记撤销手续；三、泉州安溪万达广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还刘丽凤购房款278,407.7元；四、刘丽凤应于本判决生效之日起十日内支付泉州安溪万达广场投资有限公司违约金21,638.27元及律师费25000元；五、驳回泉州安溪万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。前述相互抵扣后，泉州安溪万达广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘丽凤231,769.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,702元，减半收取计5,351元，由泉州安溪万达广场投资有限公司负担3,025元，由刘丽凤负担2,326元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪，依法追究刑事责任。审 判 员 沈聪明二〇二〇年十月二十日法官助理 林玉琼书 记 员 陈进松