上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初27070号原告(反诉被告)：上海逸雅口腔门诊部有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：邵宗宗，执行董事。委托诉讼代理人：孙蓉，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄朝为，上海市金茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申银瑞豪控股有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：匡晓东，董事长。委托诉讼代理人：陈嘉康，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新宇，上海市联合律师事务所律师。第三人：上海宗宗企业管理有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路XXX-XXX号全幢8层828室。法定代表人：邵宗宗，执行董事。共同委托诉讼代理人：孙蓉，上海市金茂律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：黄朝为，上海市金茂律师事务所律师。上海逸雅口腔门诊部有限公司(以下简称逸雅口腔公司)与上海申银瑞豪控股有限公司(以下简称申银瑞豪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案。诉讼中，本院依法追加上海宗宗企业管理有限公司(以下简称宗宗公司)为第三人。因申银瑞豪公司提起反诉，本院依法组成合议庭并于2020年8月25日适用普通程序就本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。逸雅口腔公司、宗宗公司的共同委托诉讼代理人黄朝为，申银瑞豪公司的委托诉讼代理人陈嘉康、徐新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逸雅口腔公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认逸雅口腔公司与申银瑞豪公司之间基于《博银国际大厦办公楼租赁合同》和《博银国际大厦物业管理合同》的租赁合同关系和物业服务合同关系以及逸雅口腔公司、申银瑞豪公司与宗宗公司签订的《租赁及物业合同补充协议》于2019年4月9日解除。2、要求申银瑞豪公司向逸雅口腔公司返还《博银国际大厦办公楼租赁合同》项下的保证金472,761.26元3、要求申银瑞豪公司向逸雅口腔公司退还已支付的2019年1月15日至2019年2月14日的租金138,601.08元。4、要求申银瑞豪公司向逸雅口腔公司退还已支付的2018年10月15日至2019年2月14日的物业管理费75,944元。5、要求申银瑞豪公司向逸雅口腔公司赔偿实际损失949,412.21元。庭审中，逸雅口腔公司增加诉讼请求，要求申银瑞豪公司配合办理房屋交接手续。事实与理由：逸雅口腔公司为宗宗公司设立的盈利性医疗机构。因设立医疗机构所需，宗宗公司与申银瑞豪公司于2018年8月31日签订《意向书》，约定宗宗公司向申银瑞豪公司承租上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX楼XXX单元的房产(以下简称系争房屋)，并对租金、物业管理费、保证金的金额及支付方式和免租期做出了约定。2018年10月，宗宗公司与申银瑞豪公司签订《博银国际大厦办公楼租赁合同》(以下简称《租赁合同》)及《博银国际大厦物业管理合同》(以下简称《物业合同》)。2018年10月18日，逸雅口腔公司成立。嗣后，逸雅口腔公司、宗宗公司与申银瑞豪公司签订《租赁及物业合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定宗宗公司自2018年12月15日起，将《租赁合同》及《物业合同》项下全部权利义务转让给逸雅口腔公司，由逸雅口腔公司承继宗宗公司的权利与义务。申银瑞豪公司于2019年1月18日向逸雅口腔公司出具《告知函》，称由于申银瑞豪公司财务问题，导致2018年12月出现电费欠缴。2019年1月23日，申银瑞豪公司工作人员与原告沟通违约问题，称申银瑞豪公司账户已被监察机关冻结，其财务状况出现问题。申银瑞豪公司于2019年1月24日出具《告全体租户书》，称“由于我司财务问题，大楼各项运营已陷入停滞”，“因大楼已无法支付博银国际大厦2019年度所需的正常维保及保险费用，故大楼目前处于无维保，无保险之窘境，存在极大安全隐患”，并明确向租户表示，2019年2月4日至2019年2月10日对大楼进行全面封闭。2019年1月25日，申银瑞豪公司召集租户开会商讨博银国际大楼情况明确表示，在恢复博银国际大厦正常运营前，租户无需支付相应月份的租金及物业费用。2019年2月2日，被告发布《告知函》，称博银国际大厦物业管理由上海浦江物业有限公司“临时”接管。然而，逸雅口腔公司无法与申银瑞豪公司工作人员取得正常对接联系，甚至多次发生逸雅口腔公司无法正常进入大厦电梯区域的情况。据了解，因申银瑞豪公司财务状况的问题，多名工作人员离职，因此导致上述情况。2019年4月16日，申银瑞豪公司出具《告全体组户书》，称“大厦正逐步进入平稳运行状态”而大厦当时仍未实际恢复正常运营。2019年4月17日，承租博银国际大厦20C单元的租户调取到其承租单元的房产产调信息，发现该单元房产已于2018年12月3日被内蒙古自治区监察委员会查封。直至本案起诉时，博银国际大厦尚未恢复正常运营，多处物业空置，其中19层自电梯门处即整体封锁，20层公共区域尚未处于正常运营状态。原告认为，申银瑞豪公司存在2018年12月欠缴电费情况且于2019年1月明确表示要违约，无法提供符合合同目的的合格租赁物，已经构成违约，逸雅口腔公司于2019年4月9日向申银瑞豪公司送达《合同解除函》，要求立即解除双方之间的《租赁合同》，申银瑞豪公司自收到《合同解除函》已逾三个月，故涉讼。申银瑞豪公司辩称，要求驳回逸雅口腔公司的诉讼请求，逸雅口腔公司应当继续履行房屋租赁合同。系争房屋所在大厦虽于2019年1月底发生短时间突发情况，但在上海市黄浦区金融办，淮海中路街道办事处的协调下，两周内得到妥善处理。物业服务也由上海浦江物业服务有限公司配合，进入稳定运行。上述运行状态被告已告知原告工作人员，因此未对原告装修使用活动产生不利影响。大厦产权虽被查封，但仅为权利受限，并不影响逸雅口腔公司对系争房屋的使用。申银瑞豪公司银行账户被冻结，短期内无法缴纳水电费的情况未能影响到大厦水电的使用。申银瑞豪公司已经多次善意提示原告履行合同、缴纳物业管理费，均未得到回应，申银瑞豪公司认为逸雅口腔公司无权解除合同。宗宗公司述称，同意逸雅口腔公司的诉讼请求和陈述的事实理由。申银瑞豪公司向本院提出反诉请求：1、要求逸雅口腔公司继续履行《物业合同》、《租赁合同》和《补充协议》；2、要求逸雅口腔公司以每月138,601.08元的标准支付自2019年2月15日起至2019年11月14日止的租金；3、要求逸雅口腔公司每月以18,986元的标准支付自2019年2月15日起至2019年11月14日止的物业管理费；4、要求逸雅口腔公司以日万分之五的标准支付自每笔租金到期应付之日(每月6日)起至2019年11月5日止的逾期支付租金的滞纳金；5、要求逸雅口腔公司以日万分之五的标准支付自每笔物业管理费到期应付之日(每月6日)起至2019年11月5日止的逾期支付物业管理费的滞纳金。申银瑞豪公司提出若法院判令合同解除，则提出备位之诉的诉讼请求：1、要求逸雅口腔公司支付自2019年2月15日起至合同解除之日止的租金；2、要求逸雅口腔公司以每月138,601.08元的标准支付自合同解除次日起至实际搬离系争房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：同本诉的答辩意见。逸雅口腔公司辩称，要求驳回申银瑞豪公司的反诉请求。理由与本诉理由一致。宗宗公司述称，意见与逸雅口腔公司一致。当事人各自围绕本诉和反诉的诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2019年4月17日上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX单元产调信息，证明原告承租系争房屋的隔壁单元被查封的情况，博银国际大厦并未处于正常稳定状态。2、原告提交的公缉[2019]10号，证明被告控股股东自2019年3月7日起被公安部通缉。3、原告提供的其与上海康品建筑设计工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、《工程补充协议》、其与瑞麦设计装饰工程有限公司签订的《上海博银国际大厦20层西面电动开启窗施工配合合同书》、其与上海联湖消防工程有限公司签订的《消防施工合同》，证明原告的装修工程损失、电动窗施工损失、消防工程损失。4、原告提供的2018年12月28日的付款回单，证明其医疗设备损失。5、原告提供的其与复旦大学放射医学研究所签订的技术协议，证明放射防护评价服务损失。6、原告提供的《律师聘用合同》，证明原告律师费用损失。被告对证据1、2的真实性认可，但不认可其关联性；对证据3、5、6真实性认可，但认为不足以证明原告的具体损失；对证据4的关联性不认可。本院认可证据1真实性，但不认可关联性，认可证据2至6的证据资格。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申银瑞豪公司系上海市黄浦区淮海中路XXX号20A、20B房屋产权人。2018年10月，申银瑞豪公司(合同甲方)与宗宗公司(合同乙方)签订《租赁合同》，约定乙方同意承租系争房屋(面积为542.47平方米)。乙方只可将系争房屋用于办公用途。系争房屋的租赁期自2018年10月15日起至2024年1月14日止，共计63个月。自2018年10月15日起至2019年1月14日止是为便于乙方装修而设定的免租期，装修免租期内，甲方免收且仅免收乙方租金，乙方需支付《物业管理合同》规定的物业管理费及电费等相关费用，乙方并应履行本合同项下乙方所应履行的所有义务。乙方按本合同规定支付了履约保证金后，甲方将于2018年10月15日将系争房屋交付乙方。系争房屋月租金为132,001.03元，增值税费由承租方承担。乙方须在租赁期内的每个日历月的5日或之前支付该日历月的租金。乙方逾期支付租金的，应按实际逾期支付租金或其他费用的天数，每逾期一日，向甲方支付未付款总金额的0.5%的滞纳金。为保证合同履行，乙方应向甲方支付履约保证金472,761.26元。2018年10月，申银瑞豪公司(合同甲方)与宗宗公司(合同乙方)签订《物业合同》，约定乙方承租甲方系争房屋，甲方每月收取物业管理费18,986元，于每一个日历月的5日或之前缴付当月的物业管理费。乙方逾期未付管理费，则乙方应按实际逾期的天数，每逾期一天向甲方支付月管理费总金额的0.5%的滞纳金。该物业现时管理者为甲方自行管理，甲方有权随时变更物业管理者。2018年10月15日，申银瑞豪公司向宗宗公司交付系争房屋。嗣后，申银瑞豪公司(合同甲方)、宗宗公司(合同乙方)与逸雅口腔公司(合同丙方)签订《补充协议》，约定乙方于2018年12月15日起将“原租赁及物业合同”项下全部权利义务转让给丙方，丙方于本协议生效之日受让乙方在“原租赁及物业合同”项下全部权利义务。乙方此前依“原租赁及物业合同”已向甲方履行的义务视为丙方向甲方履行，甲方已向乙方履行的义务视为已向丙方履行。乙方依“原租赁及物业合同”已向甲方支付的各项费用，均视为丙方向甲方支付。乙方自本协议生效之日起，需继续就丙方履行“原租赁及物业合同”向甲方承担不可撤销连带担保责任。2018年12月3日，系争房屋被内蒙古自治区监察委员会查封。2019年1月18日，申银瑞豪公司向逸雅口腔公司出具《告知函》，表示大楼2018年12月份电费欠缴事宜，公司目前就财务问题正积极与有关方面沟通协调，尽力确保相关事项得到妥善处理，物业正常运营。2019年1月24日，申银瑞豪公司出具《告全体租户书》，称“……由于我司财务问题，大楼各项运营已陷入停滞。因大楼已无法支付博银国际大厦2019年度所需的正常维保及保险费用，故大楼目前处于无维保、无保险之窘境，存在极大安全隐患。我司自事件发生后，始终与有关政府方面积极沟通协调，希望相关事项得到妥善处理，尽力维护本大楼正常运营，但目前收效甚微。……如上述安全隐患于2019年1月25日前未能就得到妥善处理，我司迫于无奈只能于2019年1月28日停止博银国际大厦楼内所有电梯的使用，并于2019年2月4日至2019年2月10日期间对大楼进行全面封闭……”。2019年2月2日，申银瑞豪公司与上海浦江物业有限公司发出《告知函》，称大厦的物业管理事宜将由上海浦江物业有限公司临时接管并负责运营。申银瑞豪公司于2018年9月25日收到首笔履约保证金157,587.08元；于2018年10月24日收到履约保证金余款472,761.26元以及2018年10月15日至2018年11月14日物业费18,986元、2019年1月15日至2019年2月14日的租金138,601.08元；于2018年11月16日收到物业费18,986元(2018年11月15日至2018年12月14日)；于2018年12月12日收到物业费18,986元(2018年12月15日至2019年1月14日)；于2019年1月16日收到物业费18,986元(2019年1月15日至2019年2月14日)。2019年4月9日，申银瑞豪公司收到逸雅口腔公司邮寄的《合同解除函》，表示“……根据贵司告知的情况，贵司的全部银行账户目前被冻结，无法支付博银国际大厦的运营费用，各项运营已陷入停滞，存在极大安全隐患。因上述原因，我司已无法正常开展业务，蒙受了巨大的经济损失。有鉴于此，我司现正式发函通知贵司，于2019年4月9日之日起，与贵司解除原合同……”。2019年7月9日，申银瑞豪公司向逸雅口腔公司发出《回复函》，表示已收到上述《合同解除函》，对于承租人反映的不便情况表示歉意但不认可解除租赁合同并退还履约保证金的要求。要求承租人继续履行合同并缴付相关费用。逸雅口腔公司在庭审中自述其要求解除合同前，系争房屋并未出现停水停电的情况。被告向原告交付系争房屋的内容包括系争房屋正面两扇玻璃门的门禁卡以及三扇木门的钥匙。之后，原告对三扇木门出于装修需要采取临时封堵的措施。目前，原告已经另觅其他场地进行经营并搬离部分设备。2019年8月28日，本院收到逸雅口腔公司起诉申银瑞豪公司房屋租赁合同纠纷案件的诉状和证据材料。本院认为，被告作为出租方，其主要义务系向承租方交付符合合同约定的房屋并保证租赁期间房屋的正常使用。本案中，被告于2019年1月18日以及1月24日两次出具书面声明，表明其支付能力受到客观障碍所限，可能对系争房屋所在大厦设施的正常运营造成不利影响。2019年2月2日，被告再次发出《告知函》，称大厦的物业管理事宜由案外人临时接管并负责。由此可见，大厦短期的运营困境正在得到缓解。从原告的当庭陈述表明，被告对租户出具上述声明期间，大厦实际并未出现停水停电以及暂停使用的情况，客观上尚未对当时原告的装修和使用系争房屋造成实质性阻碍。原告声称被告在原告正式提出解约前承诺免除租金并同意退租，但未能提供证据予以证明。原告于2019年4月9日提出解约，但未能提供该节点原告因被告的违约行为导致无法正常使用系争房屋的证据，故本院认为原告的解约事由不符合法定解除权的行使条件，对其要求解约以及基于合同解除要求返还租赁保证金和合同解除后的赔偿损失的诉请，不予支持。原告以出具解约函及停止系争房屋装修的行为表明其拒绝进一步履行租赁合同和物业合同，被告对原告的解约请求直至三个月后才给予正式回应，此外，被告虽及时告知原告大厦的物业管理事宜由案外人临时接管并负责，表明其困境正在得到缓解，但此后既未有证据证明其和原告积极沟通消除此前声明对原告履约不确定性带来的困惑，也一直怠于向原告催讨租金直至2019年7月回函。原告于2019年8月28日起诉并搬离大部分设备，另觅新的场所进行经营，已经不具备正常履约的条件，其也表示愿意积极配合被告进行房屋交接，故本院认为原告虽构成违约，但被告在原告违约事由发生后也应当采取相应的措施防止损失的进一步扩大，现被告经本院多次释明后仍坚持要求原告继续履行租赁合同和物业合同。本院综合原告的违约起因和具体情节、被告知晓原告拒绝履约的时间节点并结合其怠于主张合同权利又拒不行使解约权的情况，认定被告可主张原告租金、物业管理费的时间节点截至原告起诉之日，对之后的租金等合同费用，系被告未采取合理措施导致的损失扩大，本院不予支持。对被告主张的逾期付款滞纳金，其已经自行降低了支付标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海逸雅口腔门诊部有限公司应当于本判决生效之日起十日内以每月138,601.08元的标准向被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司支付自2019年2月15日起到2019年8月28日止的租金895,400.95元；二、原告(反诉被告)上海逸雅口腔门诊部有限公司应当于本判决生效之日起十日内以每月18,986元的标准向被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司支付自2019年2月15日起至2019年8月28日止的物业管理费122,654.76元；三、原告(反诉被告)上海逸雅口腔门诊部有限公司应当于本判决生效之日起十日内以日万分之五的标准向被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司支付自每笔租金到期应付之日(每月6日)起至2019年11月5日止的逾期支付租金的滞纳金88,982元；四、原告(反诉被告)上海逸雅口腔门诊部有限公司应当于本判决生效之日起十日内以日万分之五的标准向被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司支付自每笔物业管理费到期应付之日(每月6日)起至2019年11月5日止的逾期支付物业管理费的滞纳金12,189元；五、驳回原告(反诉被告)上海逸雅口腔门诊部有限公司的全部诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,695元，(原告已预付)，由原告(反诉被告)上海逸雅口腔门诊部有限公司负担；反诉案件受理费18,534元，减半收取计9,267元(被告已预付)，由原告(反诉被告)上海逸雅口腔门诊部有限公司负担；保全费5,000元(原告已预付)，由原告(反诉被告)上海逸雅口腔门诊部有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶人民陪审员  许秋生人民陪审员  吴郁婷书 记 员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。