吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初1506号 原告：中国工商银行股份有限公司抚松支行，住所地：吉林省抚松县抚松镇。 负责人：刘继学，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵雅丽，女，该支行副行长。 委托诉讼代理人：杨德才，男，该支行销售部主任。 被告：霍建峰，男，1987年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市九台区纪家镇。 被告：白山市鹏翔房地产开发有限公司，住所地：吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：孙传飞，女，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司抚松支行（以下简称工行抚松支行）与被告霍建峰、白山市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行抚松支行的委托诉讼代理人赵雅丽、杨德才、被告鹏翔房地产公司的委托诉讼代理人孙传飞到庭参加诉讼，被告霍建峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行抚松支行向本院提出诉讼请求：1.解除工行抚松支行与霍建峰签订的《个人购房借款／担保合同》中个人购房借款合同；2.要求霍建峰偿还工行抚松支行个人住房按揭贷款未偿本金108，815.75元及利息（至本息偿还完毕止，利随本清，其中截止至2020年8月3日利息合计10，393.31元）；3.请求确认本案抵押合同有效，工行抚松支行有权就抵押物折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.保证人鹏翔房地产公司承担保证人责任；5.由霍建峰、鹏翔房地产公司承担诉讼费及执行过程中的相关其他费用。事实与理由：霍建峰、鹏翔房地产公司与工行抚松支行于2015年10月14日签订《个人购房借款／担保合同》，并提供自有商用住房作为贷款抵押，向工行抚松支行借款120，000.00元，借款期限为240个月。2015年10月15日款项按合同要求一次性划入鹏翔房地产公司账号为080724011900081XXXX的账户内。从2017年5月起，霍建峰开始违约，至今持续违约20期，累计违约29期。根据借款合同约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，申请人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被申请人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用”，工行抚松支行多次对霍建峰进行催收并下达催收违约贷款通知书，霍建峰以无钱为由拒绝还款，故诉至法院，请求裁决。 霍建峰未作答辩。 鹏翔房地产公司辩称，吉林省宝霖房地产开发有限公司挂靠我公司开发建设北站新村小区A1A2、A3号楼，霍建峰向工行抚松支行申请贷款并抵押的房屋系吉林省宝霖房地产开发有限公司开发建设，也是吉林省宝霖房地产开发有限公司用鹏翔公司名义与各方签订的合同，且鹏翔公司未实际收到案涉款项，故鹏翔房地产公司不应承担保证责任。 经审理查明： 一、鹏翔房地产公司系依法成立的房地产开发有限公司，其于2011年取得松江河镇棚户区改造北站新村小区建设工程建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可。同年，鹏翔房地产公司与吉林宝霖房地产开发有限公司签订挂靠协议，由吉林宝霖房地产开发有限公司制刻鹏翔房地产公司防伪公章（2206211020465）防伪财务章（2206211020834）防伪法人名章（2206211014941）进行保管使用，并以鹏翔房地产公司名义对北站新村A1A2、A3号楼进行开发建设。2016年5月24日，鹏翔房地产公司在抚松专刊报纸上发出遗失声明，将鹏翔房地产公司防伪公章（2206211020465）防伪财务章（2206211020834）防伪法人名章（2206211014941）作废。 二、2015年9月6日，鹏翔房地产公司与中国工商银行股份有限公司抚松松江河支行（以下简称工行松江河支行）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，协议约定工行松江河支行作为北站新村A3号楼精装修住宅项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供贷款，并根据借款合同约定将贷款划入鹏翔房地产公司080724011900081XXXX的账户内；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交银行收押之前，鹏翔房地产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2015年9月10日，吉林宝霖房地产开发有限公司以鹏翔房地产公司名义与霍建峰签订《商品房买卖合同》一份，将北站新村A3栋一单元7层720号房屋出售给霍建峰。2015年10月14日，霍建峰作为借款人及抵押人、吉林宝霖房地产开发有限公司以鹏翔房地产公司名义作为保证人、与工行松江河支行共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定霍建峰向工行松江河支行借款120,000.00元，用于购买坐落于北站新村的房屋，借款期限240个月，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，借款人授权贷款人将贷款一次性划入鹏翔房地产公司账号为080724011900081XXXX的账户内。借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息，借款人应从贷款发放的次月开始还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息（罚息利率在借款利率基础上加收50%）；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同项下的贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可解除本合同。合同同时约定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。抵押物清单中载明霍建峰以其所有的位于北站新村A3栋1单720号房屋（建筑面积36.94平方米）为上述借款提供担保。2015年10月15日，霍建峰在抚松县房地产管理中心松江河房地产管理所对北站新村A3栋1单720号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。同日，工行松江河支行依约向霍建峰发放借款120,000.00元，霍建峰在借款凭证上签字捺印。霍建峰自2017年5月开始逾期。2018年8月29日，中国工商银行白山市分行下发文件，将工行松江河支行划入工行抚松支行下辖管理。因霍建峰已累计违约超过六期，2019年11月11日，工行抚松支行向霍建峰发出催收通知，但霍建峰未能及时还款。现霍建峰尚欠借款本金108815.75元及利息。 以上事实有工行抚松支行提交的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房屋预告登记证明、霍建峰账户还款明细、逾期贷款催收通知书、《按揭贷款业务合作协议》《商品房买卖合同（预售）》、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，被告提交的挂靠关系情况说明、遗失声明、北站新村A1A2、A3号楼项目挂靠补充协议等证据及当事人陈述在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下： 一、关于合同效力问题。霍建峰与工行松江河支行于2015年10月14日签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方应按约定履行各自的权利、义务。合同中第二部分明确约定了违约及违约责任，霍建峰自2017年5月开始逾期，至今累计超过六期，已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就。现工行抚松支行要求解除双方之间签订的借款合同，并要求霍建峰偿还合同项下未偿还款项，符合合同约定，本院予以支持； 二、关于优先受偿权问题。本院认为，工行松江河支行虽然与霍建峰已对案涉商品房做了预购商品房抵押权预告登记，但抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，故工行抚松支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。只有在案涉房屋已具备了办理正式抵押登记条件，且工行抚松支行办理正式抵押登记手续后，才产生担保法规定的抵押权，并可以此主张优先受偿权。本案中，工行抚松支行并未向本院提交其已办理抵押权登记的相关证据，而是依据抵押预告登记主张优先受偿权，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持； 三、关于保证人的保证责任问题。鹏翔房地产公司与工行松江河支行签订的《按揭贷款业务合作协议》中已明确约定了鹏翔房地产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，案涉贷款包含在上述协议内，且案涉贷款120,000.00元已按照上述合作协议及借款合同约定，划入鹏翔房地产公司080724011900081XXXX的账户内，故鹏翔房地产公司应当按照协议约定履行保证责任。另，案涉《个人购房借款/担保合同》虽系吉林宝霖房地产开发有限公司以鹏翔房地产公司名义签订，合同尾部公章亦为吉林宝霖房地产开发有限公司刻制，但鹏翔房地产公司认可其与吉林宝霖房地产开发有限公司的挂靠关系，加盖在合同尾部的公章亦系鹏翔房地产公司授权吉林宝霖房地产开发有限公司刻制并保管使用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”，本案在审理过程中，经本院释明，工行抚松支行仅要求被挂靠人鹏翔房地产公司承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司抚松支行（原中国工商银行股份有限公司抚松松江河支行）与被告霍建峰签订的抵押合同有效； 二、解除原告中国工商银行股份有限公司抚松支行（原中国工商银行股份有限公司抚松松江河支行）与被告霍建峰签订的《个人购房借款/担保合同》中的个人购房借款合同； 三、被告霍建峰于本判决生效三日内偿还原告中国工商银行股份有限公司抚松支行借款本金108,815.75元及利息、罚息（自2015年10月15日起至借款还清日止，具体数额按实际偿还之日原告中国工商银行股份有限公司抚松支行信贷系统电脑自动生成数据为准）； 四、被告白山市鹏翔房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司抚松支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,342.00元，由被告霍建峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审判员  徐艳凤 二〇二〇年十月二十三日 书记员  张喆茹