北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民初229号原告（反诉被告）：北京市天主教爱国会，住所地北京市西城区西皇城根北街甲10号。法定代表人：李山，主席。原告（反诉被告）：北京圣达物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区前门西大街141号。法定代表人：李山，董事长。上列二原告（反诉被告）之共同委托诉讼代理人：李立军，男，北京市天主教爱国会副主席。上列二原告（反诉被告）之共同委托诉讼代理人：马洁蓉，北京水波纹律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金利赢房地产开发有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街81号南一号。法定代表人：赵三华，执行董事。委托诉讼代理人：毕文生，男，北京金利赢房地产开发有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：白泽红，北京市经纬律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）北京金利赢房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司之共同委托诉讼代理人李立军、马洁蓉，被告（反诉原告）北京金利赢房地产开发有限公司法定代表人赵三华及其委托诉讼代理人毕文生、白泽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市天主教爱国会（下称天主教爱国会）、北京圣达物业管理有限责任公司（下称圣达物业公司）向本院提出诉讼请求：1.解除天主教爱国会、圣达物业公司与北京金利赢房地产开发有限公司（下称金利赢公司）签订的《房屋租赁合同》及所有补充协议，并要求金利赢公司立即腾退房屋；2.判令金利赢公司支付拖欠的租金1000万元（自2018年8月19日暂计算至2020年8月18日，后续租金或房屋占有使用费继续计算至金利赢公司腾退房屋之日止，其中2018年8月18日至2023年8月17日以年租金500万元为标准，此后年租金每五年递增100万元，房屋占有使用费参照租金标准计算）；3.判令金利赢公司支付违约金50万元（自2018年8月19日暂计至2020年8月18日，违约金按照日租金5%计算至实际给付之日止）；4.金利赢公司承担本案诉讼费用。事实和理由：天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司于2010年6月24日签订《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充条款》（下称《2010年补充协议》），约定天主教爱国会、圣达物业公司将位于北京市东城区朝阳门内大街81号院（下称朝内大街81号院）的房屋出租给金利赢公司，自验收交付之日起由金利赢公司租赁使用20年，年租金400万元，每五年递增一次，递增金额为100万元。2011年6月30日，天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司签订《补充协议》（下称《2011年补充协议》），约定房屋自通过验收交付之日起，保证金利赢公司以租赁方式使用房屋20年。2010年8月18日至2013年8月17日为房屋改造建设期间，该期间租金标准为每年400万元，按年支付。2013年8月18日至2018年8月17日，每年租金400万元，按季支付，其中2017年8月18日至2018年8月17日包含有6个月免租期。2018年8月18日至2023年8月17日租金为每年500万元。2016年12月22日，天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司又签订《补充协议》（下称《2016年补充协议》），确认双方截至2016年11月18日，金利赢公司共欠付租金1140万元，天主教爱国会、圣达物业公司同意金利赢公司按照《81号院欠款支付表》分期偿还欠款，并按照《81号院落租金支付表》支付后续租金。根据该协议约定，金利赢公司逾期支付租金的，每逾期一日按照日租金5%向天主教爱国会、圣达物业公司支付违约金，逾期超过60日的，天主教爱国会、圣达物业公司有权单方解除租赁合同及所有补充协议。截至2018年5月18日，金利赢公司共拖欠租金990万元，天主教爱国会、圣达物业公司曾向东城区人民法院提起诉讼，后双方达成调解，双方继续履行合同，金利赢公司分期支付2018年8月18日之前欠款。但金利赢公司仅于2019年4月30日支付欠款50万元，至今未向天主教爱国会、圣达物业公司支付任何租金，故天主教爱国会、圣达物业公司诉至法院，请求法院依据《合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，依法支持我方诉讼请求。金利赢公司辩称，我公司不同意解除合同，天主教爱国会、圣达物业公司的诉讼请求没有事实及法律依据。一、我公司与天主教爱国会、圣达物业公司是合作开发关系，并非租赁关系。2003年我公司和天主教爱国会、圣达物业公司就案涉院落签订协议合作开发，后因天主教爱国会出现问题导致项目中止。2009年双方重新协商，天主教爱国会、圣达物业公司把案涉院落出租给我公司继续合作开发，对方负责申报手续，将案涉院落按照2005年的批复改造。二、自2010年至案涉房屋修缮期间，双方承续之前合作关系，天主教爱国会、圣达物业公司无权要求我公司承担此期间租赁责任。虽然双方曾于2010年6月24日签署过《终止合作协议》，但双方签署此协议实质目的是实际终止西什库大街76号和78号合作项目，天主教爱国会、圣达物业公司为便于统一管理，向我公司承诺在朝内大街81号院实际合作性质不变的前提下，将协议签署形式从过去的合作协议书改为《房屋租赁合同》。双方于2010年6月24日签署的《2010年补充协议》、于2013年11月8日签署的《补充协议（二）》（下称《2013年补充协议》）相关约定更证明双方系合作关系。且天主教爱国会、圣达物业公司多次为我公司出具办理朝内大街81号院改造扩建项目立项、报批、报建等筹备工作的《委托书》，天主教爱国会、圣达物业公司用实际行动证明双方只是改变合作形式，在案涉房屋验收交付使用前，天主教爱国会、圣达物业公司与我公司是合作关系，而不是租赁关系。三、即便如对方所主张双方是租赁关系，也是对方违约在先，其无权主张解除协议。1.天主教爱国会、圣达物业公司未如约交付租赁标的物。按照《房屋租赁合同》第一条约定，天主教爱国会、圣达物业公司应交付房屋188间，面积2925.7平方米，但天主教爱国会、圣达物业公司实际交付53间房、约2300平方米。另外，《关于北京市天主教爱国会改造朝内大街81号院涉及东城区地税局稽征三所房产请求协助解决的请示》（2003年9月18日）、《关于歌德文化服务中心项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京发改[2004]78号）》（2004年4月22日）、《拆迁补充协议书》（2005年7月12日）、《关于朝内大街北京歌德文化服务中心继续进行建设的申请报告》（2010年7月14日）等文件充分证明朝内大街81号院房产范围应包含烧酒胡同甲3号，且天主教爱国会通过拆迁方式已获得烧酒胡同甲3号房屋所有权。我公司租赁朝内大街81号院也应包括东城区烧酒胡同甲3号房屋，但天主教爱国会、圣达物业公司至今未交付，属违约。2.天主教爱国会、圣达物业公司未向我公司交付税务发票，属严重违约，我公司有权拒绝支付后期租金及违约金。我公司自2010年至2019年共向天主教爱国会、圣达物业公司支付2260万元“租金”（含200万元押金），但天主教爱国会、圣达物业公司只开具900万元发票。按照《房屋租赁合同》第四条约定，天主教爱国会、圣达物业公司无权要求我公司支付自2018年8月19日之后的租金、违约金及后续占房费。3.天主教爱国会、圣达物业公司未依约为次承租人办理注册手续，实属违约。2019年5月18日，我公司与天工盛世文化发展（北京）有限公司（下称天工盛世公司）达成租赁房屋《合作意向书》，但天主教爱国会、圣达物业公司拒绝为天工盛世公司出具证明文件办理工商注册。经我公司努力争取，天工盛世公司于2020年6月16日出具《备忘录》，愿代为支付租金，催促双方友好解决争议，保障租赁合同稳定履行。四、案涉房屋修缮前属危房，不是适格租赁物，不能出租使用。案涉院落于1996年发还给天主教爱国会。1997年，案涉房屋被北京市东城区房屋安全鉴定站（下称东城房屋鉴定站）出具《房屋安全鉴定报告》认定存在危险点隐患，同意规划改造，2004年8月，再次被鉴定为属严重损坏房屋，不能保证正常使用。2012年因政策变化改造项目没有获批，案涉院落迟迟不能使用，但我公司仍按照约定支付租金。后在北京市人大的协调下，案涉院落文保建筑由文物系统出资进行改造，剩下部分的恢复和建设，由我公司制定方案并申报。2017年初两座文保建筑完成验收，但其上下水、取暖等设施均未接通，不能使用，且整个院落并没有完成完全改造。五、天主教爱国会、圣达物业公司主张2010年6月24日起租与事实不符。1.起诉状称我公司于2010年6月24日承租案涉房屋，但天主教爱国会、圣达物业公司提供的《2016年补充协议》第二条约定充分说明其主张的2010年6月24日开始起租不是事实。2.我公司认为案涉房屋应自配套设施修缮完毕后2017年11月底开始起租。2016年10月20日，北京市文物工程质量监督站出具《北京市文物建筑工程竣工验收备案表》只证明朝内大街81号院内的两栋文保建筑的排险加固和基本修缮完成，但两栋文保建筑的上、下水，取暖等设施均未接通不能使用，不是适格房屋，不能出租。2017年6月29日，天主教爱国会、圣达物业公司向我公司出具修缮配套设施的《委托书》，主楼的配套设施于2017年11月底完工。我公司对案涉房屋起租期应是从2017年11月底修缮工作全部完成，案涉房屋具备承租使用条件之日起算，故天主教爱国会、圣达物业公司无权主张所谓建设期内的租金。六、2020年1月北京新冠疫情爆发，按照《合同法》第一百一十七条的规定，可减免我公司应交付2020年2月18日125万元、5月18日125万元、8月18日125万元、11月18日125万元，共减免房屋租金500万元。综上，天主教爱国会、圣达物业公司存有严重违约行为，无权主张解除协议及要求我公司支付租金、违约金及房屋占用费，应依法驳回其全部诉讼请求。金利赢公司向本院提出反诉：1.请求判令天主教爱国会、圣达物业公司向金利赢公司偿还：（1）朝内大街81号院修缮工程设计款611500元；（2）北京歌德服务中心工程前期咨询规划及全套工程图纸设计款2500000元；（3）北京歌德服务中心工程前期技术咨询、方案及全套施工工程图纸设计、报批手续款667000元；（4）朝内大街81号院节能集成工程款195000元；（5）朝内大街81号院内市政工程款960000元；（6）朝内大街81号院内宽带接入工程款33020元；以上共计4966520元；2.请求判令天主教爱国会、圣达物业公司向金利赢公司支付上述款项的利息（自2020年8月20日开始至实际付款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付）；3.若案涉协议被判决解除，请求判令天主教爱国会、圣达物业公司向金利赢公司返还：（1）房屋押金2000000元及利息（自2017年2月15日开始至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率支付；之后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付至付清之日止）；（2）2010年至2017年金利赢公司向天主教爱国会、圣达物业公司支付的名为房屋租金实为合作投资款20100000元及利息（自每笔付款日开始至实际还款之日止，自每笔付款日开始至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率支付；之后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付至付清之日止）；4.请求判令天主教爱国会、圣达物业公司赔偿未按时向金利赢公司出具收款发票的企业所得税3400000元及税款滞纳金2958000元，共计6358000元（自应出具发票之日开始至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率支付；之后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付至付清之日止）；5.天主教爱国会、圣达物业公司承担反诉案件受理费。事实和理由：2004年4月22日，北京市发展和改革委员会（下称市发改委）下发《关于歌德文化服务中心项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京发改[2004]78号）》，同意天主教爱国会、圣达物业公司组建北京歌德文化服务中心。2004年12月28日，北京市东城区文化委员会（下称东城文委）下发《关于完善朝内大街81号院保护建设方案的函》，同意“北京歌德文化服务中心项目”保护建设方案。2010年6月24日，我公司与天主教爱国会、圣达物业公司签署《房屋租赁合同》及《2010年补充协议》约定：一致同意对朝阳门内大街81号进行改造。2010年6月24日、2011年4月7日、2017年6月29日，天主教爱国会、圣达物业公司多次向我公司出具授权委托书，同意将朝内大街81号院改造扩建具体工作交由我公司完成。我公司接受委托后，如约完成委托事项并垫付修缮工程设计款611500元、北京歌德服务中心工程前期咨询规划及全套工程图纸设计款2500000元、北京歌德服务中心工程前期技术咨询、方案及全套施工工程图纸设计、报批手续款667000元、朝内大街81号院节能集成工程款195000元、市政工程款960000元、宽带接入工程款33020元，以上共计4966520元。另，2017年2月10日我公司依约支付房屋押金2000000元，自2010年至2017年共支付名为租金实为合作投资款20100000元。故请求判令天主教爱国会、圣达物业公司向我公司退还上述费用及相应利息。另，我公司自2010年至2019年共向天主教爱国会、圣达物业公司支付2260万元“租金”（含200万元押金），但天主教爱国会、圣达物业公司只开具900万元发票。《房屋租赁合同》第四条约定，天主教爱国会、圣达物业公司收取租金时必须出具税务机关收款凭证，但时至今日尚有1360万元“租金”未出具发票，给我公司造成严重经济损失，故请求判令天主教爱国会、圣达物业公司赔偿因未按时出具发票给我公司造成的企业所得税损失及税款滞纳金。天主教爱国会、圣达物业公司对金利赢公司的反诉辩称，不同意金利赢公司反诉请求，理由如下：一、根据双方租赁合同第六条第7点及第七条第2点的约定，承租期内乙方承担房屋改造的费用。我方以低于市场价的价格将案涉房屋出租给金利赢公司，已为其让出了装修费用；第1项反诉请求中的第（2）、（3）项系2010年之前的费用，根据双方2010年签订的终止协议，该部分费用已做了了解，互相不再追偿。二、第1项反诉请求中的费用，即便需要我方负担或双方平摊，也应该对装修现值进行评估鉴定。三、关于押金，按照双方租赁合同第四条第2点的约定，我方要求直接折抵，不予退还。四、押金利息不同意支付。五、关于金利赢公司交纳的2260万元费用的性质，从其提交的多项证据可以看出，对方自己注明的都是租金或房租，并非投资款，金利赢公司承租案涉房屋，支付租金天经地义，我方不同意返还。六、关于企业所得税损失及滞纳金，金利赢公司应提交相应的证据证明其损失，而且该项主张没有法律依据，不应由我方负担。综上，请求驳回金利赢公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天主教爱国会、圣达物业公司提交如下证据：证据一：天主教爱国会、圣达物业公司和金利赢公司于2010年6月24日签订的《房屋租赁合同》《2010年补充协议》。证据二：天主教爱国会、圣达物业公司和金利赢公司于2011年6月30日签订的《2011年补充协议》。证据三：天主教爱国会、圣达物业公司和金利赢公司于2016年12月22日签订的《2016年补充协议》。以上三组证据证明：1.天主教爱国会、圣达物业公司具有适格主体资格；2.金利赢公司逾期60日未支付租金，属于根本违约，天主教爱国会、圣达物业公司有权单方解除双方之间的房屋租赁合同及所有补充协议；3.金利赢公司违约在先，应依据合同约定支付违约金。证据四：北京市东城区人民法院（2018）京0101民初10782号民事调解书，证明人民法院审理了2018年8月18日之前金利赢公司欠付的欠款及租金。证据五：银行回单，证明金利赢公司仅于2019年4月30日支付欠款50万元，金利赢公司逾期60日未支付租金，天主教爱国会、圣达物业公司有权主张解除合同。证据六：2014年12月11日金利赢公司出具的《延期付款协商函》，证明金利赢公司认可拖欠房租。证据七：2015年12月1日天主教爱国会、圣达物业公司向金利赢公司出具的《解除合同并腾退房屋通知书》，证明因金利赢公司拖欠房租，天主教爱国会、圣达物业公司要求与其解除合同并腾退房屋。证据八：北京市宗教事务局（下称市宗教局）2006年8月28日作出的《关于北京市天主教爱国会“与快捷假日酒店合作项目的报告”的批复》。证据九：2010年5月11日《退租协议》、2010年5月17日《朝内大街81号院交接确认单》、2010年5月19日《接收单》。以上两组证据证明2005年至2010年5月，天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司不存在合作或租赁关系。证据十：天主教爱国会与金利赢公司于2010年6月24日签署的《终止合作协议书》，证明双方在签订租赁合同前已就之前的合作事项做了了结。证据十一：房屋所有权证书及天主教北京教区于2020年9月25日出具的《情况说明》，证明天主教北京教区对案涉房屋具有合法产权，天主教北京教区授权天主教爱国会经营、出租和管理教区名下所有与房产有关事宜，天主教爱国会、圣达物业公司有权出租案涉房屋。证据十二：2010年8月18日《移交单》，证明天主教爱国会、圣达物业公司于2010年8月18日将案涉房屋交付金利赢公司使用。证据十三：发票存根，证明圣达物业公司于2011年6月23日、2013年2月4日、2013年3月29日为金利赢公司开具了800万元的发票。金利赢公司发表如下质证意见：证据一：真实性、关联性认可，证明目的不认可。天主教爱国会、圣达物业公司实际只交付53间房屋，与合同约定不符；天主教爱国会、圣达物业公司未按合同约定出具绝大部分租金发票，违约在先。根据《2010年补充协议》第一条、第二条和第六条的约定，双方已经改变了租赁关系。证据二、三：真实性、关联性认可，证明目的不认可，主张天主教爱国会、圣达物业公司违约在先。证据四：真实性认可，证明目的不认可，按照《民事诉讼法》的规定，调解必须事实清楚、分清是非，但原审法院对合同性质、标的物现状、履行情况完全没有查清，金利赢公司系基于继续履行合同的合意，针对付款时间达成调解协议，不能说明金利赢公司对合同性质予以认可。证据五：真实性、关联性认可，证明目的不认可。天主教爱国会、圣达物业公司不履行为次承租人办理工商注册手续的义务，导致金利赢公司无法收取租金，天主教爱国会、圣达物业公司违约，无权主张解除合同。证据六：真实性认可，证明目的不认可。2014年案涉房屋属于危房，不具备出租条件，双方尚系合作关系。证据七：真实性认可，证明目的不认可。2015年案涉房屋系危房，不具备出租条件，不是租金的概念。证据八：真实性认可，证明目的不认可。天主教爱国会有各种违约行为，而且批复不能证明酒店实际运营。证据九：真实性认可，但关联性、证明目的不认可，认为该组证据反而证明天主教爱国会、圣达物业公司的违约行为。证据十：真实性、关联性认可，证明目的不认可，主张双方签署此协议的实质目的是终止西什库大街76号和78号合作项目，天主教爱国会、圣达物业公司为便于统一管理，向金利赢公司承诺在朝内大街81号院合作实际性质不变前提下，将协议签署形式从过去的合作协议书改为《房屋租赁合同》，且天主教爱国会、圣达物业公司多次为金利赢公司出具办理朝内大街81号院改造扩建项目立项、报批、报建等筹备工作的《委托书》，用实际行动证明双方只是改变合作形式，双方不是租赁关系。证据十一：真实性、关联性、证明目的均认可，但主张案涉《房屋租赁合同》的租赁范围除了产权证上的房屋，还有烧酒胡同甲3号的房屋。证据十二：真实性认可、证明目的不认可，主张《移交单》移交的是钥匙，而非房屋。证据十三：真实性认可，但主张圣达物业公司尚有1360万元“租金”未开具发票。金利赢公司提交如下证据：证据一：东城房屋鉴定站1997年3月4日出具的《房屋安全鉴定报告》，证明案涉房屋不具备出租条件，天主教爱国会、圣达物业公司在明知朝内大街81号院不能使用及出租情况下进行整体规划建设为歌德服务设施。证据二：北京市规划委员会2003年6月24日出具的《规划意见书（A类）》，证明规划主管机关同意该项目建设规划方案。证据三：东城房屋鉴定站2004年8月12日出具的《房屋安全鉴定报告》，证明案涉房屋再次被认定为危房，不能保证正常使用，不能出租。证据四：天主教爱国会与金利赢公司2003年8月13日签署的《关于投资改造朝阳门内大街81号院及西什库大街76号和78号院协议书》。证据五：天主教爱国会2003年9月1日出具的《授权委托书》。证据六：天主教爱国会与金利赢公司2003年9月3日签署的《备忘录》。证据七：天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司2004年3月16日签署的《关于投资改造朝阳门内大街81号院及西什库大街76号和78号院补充协议书》。以上四组证据证明天主教爱国会、圣达物业公司委托金利赢公司负责洽谈朝内大街81号院地产合作改造事宜，双方属合作建设关系，不是租赁关系。证据八：市发改委2004年4月22日颁发的《关于歌德文化服务中心项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京发改[2004]708号）》。证据九：东城文委2004年12月28日颁发的《关于完善朝内大街81号院保护建设方案的函》。以上两组证据证明金利赢公司履行义务使项目获得市发改委立项，东城文委同意保护建设方案。证据十：天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司2010年6月24日签署的《房屋租赁合同》，证明应天主教爱国会、圣达物业公司要求，在合作性质不变及房屋验收后，保证金利赢公司承租20年的前提下，将合作协议签署形式从过去的协议书改为《房屋租赁合同》，继续合作改造案涉房屋，且圣达物业公司未按合同约定及时足额开具发票。证据十一：天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司2010年6月24日签署的《2010年补充协议》，证明该补充条款约定的合作建设关系改变了《房屋租赁合同》的租赁关系。证据十二：天主教爱国会、圣达物业公司分别于2010年6月24日、2012年4月16日出具的《授权书》《授权委托书》，证明天主教爱国会、圣达物业公司授权委托金利赢公司负责办理项目立项、报批、报建等前期筹备工作等，双方为合作建设关系而不是租赁关系。证据十三：东城文委2012年5月21日出具的《关于朝阳门内大街81号院保护性建设方案有关意见的复函》，证明文保项目已取得东城文委的批复，案涉房屋不能出租。证据十四：天主教爱国会2013年10月25日向市宗教局出具的《关于请求继续推进朝内大街81号院保护性建设工程的请示》，证明天主教爱国会、圣达物业公司认可自2003年以来与金利赢公司系合作建设关系而不是租赁关系，亦认可案涉房屋在建设中不能出租。证据十五：市宗教局2013年11月15日出具的《关于推进朝内大街81号院保护性建设工程的批复（京宗字[2013]65号）》，证明市宗教局同意朝内大街81号院的建设方案。证据十六：天主教爱国会2011年9月8日向东城文委出具的《关于北京市朝阳门内大街81号院进行保护性建设的请示》，证明天主教爱国会、圣达物业公司认可朝内大街81号院在建设中，而不是出租。证据十七：东城文委2011年11月18日出具的《关于朝阳门内大街81号院修缮工程方案的批复（东文政字[2011]78号）》，证明朝内大街81号院修缮方案获得政府同意。证据十八：天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司于2011年6月30日签署的《2011年补充协议》，证明双方同意继续合作朝内大街81号院项目建设。证据十九：天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司于2016年12月签署的《2016年补充协议》，证明双方同意继续合作朝内大街81号院项目建设，天主教爱国会、圣达物业公司有配合金利赢公司及次承租人办理包括但不限于工商、税务注册登记，及相关政府审批等所需的房产证明文件的义务。证据二十：《北京市文物建筑工程竣工验收备案表（2016年10月20日）》，证明竣工只涉及朝内大街81号院内的两栋文保建筑的排险加固和基本修缮，但两栋文保建筑的上下水、取暖等设施均未接通，院内的其他房屋、市政配套均未改造，案涉房屋不是适格房屋，不能出租。证据二十一：天主教北京教区于2017年6月29日出具的《委托书》。证据二十二：天主教北京教区于2017年9月出具的《安全保证书》。上述两组证据证明因天主教爱国会自身原因导致朝内大街81号院配套设施未能开工建设，不能出租。证据二十三：《建设工程设计合同（二）》（2011年7月14日）、《北京市建设工程设计合同》（2012年2月）、《北京市建设工程设计合同》（2015年6月）、《工程施工合同书》（2017年7月1日）、金利赢公司与北京城林隆泰建筑工程有限公司签署的《补充合同书》（2017年8月）、与北京市晓东新技术开发公司签署的《工程施工合同书》（2017年8月）、与中瑞恒（北京）科技有限公司签署的《系统工程销售安装合同》（2017年10月），证明：1.金利赢公司承担朝内大街81号院项目改造及配套设施施工的建设及费用，双方系合作关系，而非租赁关系；2.2017年8月案涉房屋不具备出租的适格条件。证据二十四：《合作意向书》，证明金利赢公司与次承租人天工盛世公司就案涉房屋签署合作意向书，天工盛世公司要求以案涉房屋为注册地办理工商注册手续。证据二十五：北京南丰投资管理有限公司（下称南丰投资公司）工商档案，证明：1.天主教爱国会、圣达物业公司拒绝为次承租人办理工商注册手续出具证明文件，严重违约，通过转让南丰投资公司股权形式解决次承租人的工商注册等要求；2.天主教爱国会、圣达物业公司上述违约行为导致金利赢公司无法及时与次承租人签署正式的房屋租赁协议，其无权主张解除合同。证据二十六：金利赢公司与南丰投资公司于2019年9月12日签署的《房屋租赁合同》。证据二十七：天工盛世公司2020年6月16日出具的《备忘录》。以上两组证据证明金利赢公司解决了拖欠租金问题，天主教爱国会、圣达物业公司要求解除合同的诉求不应获得支持。证据二十八：广发银行2017年2月14日付款客户回单，证明：1.金利赢公司于2017年2月10日支付了租赁押金200万，履行了《2016年补充协议》；2.案涉房屋起租日期不是2010年8月18日，应是2017年11月底；3.若《房屋租赁合同》被判解除，天主教爱国会、圣达物业公司应返还押金200万元。证据二十九：统计表，证明：1.金利赢公司从2010年到2019年共向天主教爱国会、圣达物业公司支付了2460万元（包括押金200万）；2.圣达物业公司只开具了400万元发票，天主教爱国会、圣达物业公司违约，金利赢公司可拒付后期租金。证据三十：天主教爱国会2003年9月18日出具的《关于北京市天主教爱国会改造朝内大街81号院涉及东城区地税局稽征三所房产请求协助解决的请示》。证据三十一：北京市东城区烧酒胡同甲3号的房屋登记表（2000年12月14日）及附图。证据三十二：天主教爱国会与北京市东城区地方税务局（下称东城地税局）于2005年7月12日签署的《拆迁补偿协议书》。以上三组证据证明：1.朝内大街81号院房产范围应该包含东城地税局稽征三所办公用房即东城区烧酒胡同甲3号；2.2005年7月12日，天主教爱国会通过拆迁方式已获得东城区烧酒胡同甲3号的房屋所有权。证据三十三：天主教爱国会2010年8月24日向北京市东城区人民政府督查室发出的函件，证明：1.天主教爱国会承认东城区烧酒胡同甲3号房屋属朝内大街81号院范围；2.金利赢公司租赁朝内大街81号院应包括东城区烧酒胡同甲3号房屋，但天主教爱国会、圣达物业公司至今未交付烧酒胡同甲3号房屋，属违约。证据三十四：天主教爱国会2010年7月14日向市发改委出具的《关于朝内大街北京歌德文化服务中心继续进行建设的申请报告》，证明：1.天主教爱国会、圣达物业公司认可东城房屋鉴定站对案涉房屋出具的两次《房屋安全鉴定报告》，认可案涉房屋修缮前属危房，不具备出租条件；2.天主教爱国会、圣达物业公司认可朝内大街81号院歌德项目范围包含东城区烧酒胡同甲3号房屋。证据三十五：天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司于2013年11月8日签署的《2013年补充协议》，证明：1.天主教爱国会、圣达物业公司认可与金利赢公司合作改造朝内大街81号院项目，认可各方合作义务；2.在案涉房屋修缮前，双方是合作关系而非租赁关系。证据三十六：天主教爱国会、圣达物业公司2011年6月15日发出的《腾退房屋通知书》及金利赢公司2011年6月17日作出的《郑重声明》，证明天主教爱国会、圣达物业公司认可金利赢公司按照《房屋租赁合同》第四条第4项之约定向其主张要求按时出具收款发票。证据三十七：金利赢公司2020年8月21日出具的《发票催开函》及邮件交寄单、邮件签收单，证明：金利赢公司依照《房屋租赁合同》第四条第4项之规定向天主教爱国会、圣达物业公司主张要求对照付款日期提供收款1360万元的发票。证据三十八：天主教爱国会2011年1月10日向北京市委统战部出具的《关于北京市朝阳门内大街81号院改造有关事宜的请示》，证明：1.2011年天主教爱国会认可朝内大街81号院内的建筑物因年久失修、经鉴定已属危房无法使用；2.天主教爱国会认可其享有东城区烧酒胡同甲3号地块；3.天主教爱国会承认东城区烧酒胡同甲3号房屋属朝内大街81号院范围。证据三十九：北京兴中兴建筑设计事务所出具的《朝内大街81号院1#、2#楼现状照片》节选、北京筑合建筑设计事务所出具的《北京天主教歌德服务中心设计方案》节选，证明：1.朝内大街81号院内的两栋建筑的建筑面积只有1800平方米，而非《房屋租赁合同》约定的2925.7平方米；2.朝内大街81号院内建筑物经鉴定已属危房，无法使用，不能出租。证据四十：金利赢公司分别与北京房地中天建筑设计研究院有限责任公司2011年7月14日签署的《建设工程设计合同（二）》、与北京筑合建筑设计事务所2012年2月签署的《北京市建设工程设计合同》及补充协议、与北京国都筑合建筑设计2015年6月签署的《北京市建设工程设计合同》、2017年7月签署的《工程施工合同书》、与北京城林隆泰建筑工程有限公司2017年7月1日签署的《工程施工合同书》、2017年8月签署的《补充合同书》、与北京市晓东新技术开发公司2017年8月签署的《工程施工合同书》、与中瑞恒（北京）科技有限公司2017年10月15日签署的《系统工程销售安装合同》及相应票据，证明金利赢公司为实施天主教爱国会、圣达物业公司委托事项，已垫付朝内大街81号院修缮工程设计款611500元、北京歌德服务中心工程前期咨询规划及全套工程图纸设计款2500000元、北京歌德服务中心工程前期技术咨询、方案及全套施工工程图纸设计、报批手续款667000元、81号院节能集成工程款195000元、市政工程款960000元、宽带接入工程款33020元，共计4966520元。天主教爱国会、圣达物业公司发表如下质证意见：证据一：真实性认可，证明目的不认可，案涉房屋可正常使用，只是存在危险点隐患。证据二：真实性认可，关联性、证明目的不认可。证据三：真实性认可，关联性、证明目的不认可，鉴定结论不认可。证据四至六：真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为双方于2010年建立租赁关系，与前期不是同一法律关系。证据七：真实性不认可，天主教爱国会未盖章，且张守礼不是法定代表人。证据八至九：真实性认可，关联性、证明目的不认可。证据十、十一：真实性认可，证明目的不认可，主张双方从2010年开始建立租赁关系，天主教爱国会、圣达物业公司将案涉房屋以低于市场价的价格出租给金利赢公司，让出了修缮改造的费用。证据十二：真实性认可，证明目的不认可，金利赢公司作为承租人，负责装修、改造、扩建，另该证据可证明天主教爱国会、圣达物业公司依照合同约定，配合金利赢公司办理改造的各项手续。证据十三：真实性认可，证明目的不认可，该证据无法否定双方存在租赁关系。证据十四至十七：真实性认可，证明目的不认可，恰恰证明天主教爱国会、圣达物业公司一直配合金利赢公司准备修建、改造的各种手续。证据十八：真实性认可，证明目的不认可，该协议再次强调了双方的租赁关系，重新明确了租金交纳时间及期限，反而证明了金利赢公司未按期交纳房租的事实。证据十九：真实性认可，证明目的不认可，反而证明金利赢公司拖欠租金的事实。证据二十、二十一：真实性认可，证明目的不认可，燃气、电、上下水等设施一直能使用，金利赢公司根据自己的需要增容，天主教爱国会、圣达物业公司一直配合办理各项手续。证据二十二：真实性认可，证明目的不认可。证据二十三：真实性无法确认。证据二十四：真实性无法确认，即使真实，金利赢公司在签约时已拖欠租金，丧失履行能力，天主教爱国会、圣达物业公司已将其诉至东城法院，双方发生纠纷的情况下，天主教爱国会、圣达物业公司不可能再配合其办理手续。证据二十五至二十七：真实性无法确认，证明目的不认可。赵三华既是南丰投资公司的法定代表人，也是金利赢公司的法定代表人，金利赢公司拖欠租金构成根本违约，天主教爱国会、圣达物业公司没有配合的义务。证据二十八：真实性认可，证明目的不认可，该笔租赁押金应当冲抵金利赢公司欠付的租金。证据二十九：该统计表系金利赢公司单方统计，经核实，圣达物业公司已开具了800万元的发票。证据三十至三十三：真实性认可，证明目的不认可，证据三十一可以证明烧酒胡同甲3号产权人系东城地税局，天主教爱国会没有取得产权。证据三十四：真实性认可，证明目的不认可，案涉房屋可以正常使用，只是年代久远，修缮是常态化的。证据三十五：真实性认可，证明目的不认可，金利赢公司可以对案涉房屋进行修缮建设，和租赁关系并不冲突。证据三十六：真实性认可，通知书要求金利赢公司于2010年12月15日前支付800万租金，但是其只支付了400万。2011年6月30日，圣达物业公司开具了400万元发票，不存在拖延不给开发票的问题。证据三十七：认可收到《发票催开函》，2020年8月24日圣达物业公司开具了相应的发票，但是金利赢公司认为不符合其开具对应日期发票的要求，故财务将发票作废了。证据三十八：真实性认可，但是系应金利赢公司的要求而做出的，天主教爱国会作为产权人一直配合金利赢公司争取利益，但是烧酒胡同甲3号在案涉院落外，不在朝内大街81号院产权证范围内。证据三十九：真实性认可，关联性、证明目的不认可，该组证据是2004年的，后续有双方2005年的合作，但跟本案没有关系。证据四十：认可朝内大街81号院内的节能集成工程、市政工程、宽带接入工程均系金利赢公司按照其与案外人所签合同施工完成；其他与案外人签订的合同，真实性无法确认，即使都是真实的，按照《房屋租赁合同》约定，这些费用都应该由金利赢公司自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天主教北京教区系朝内大街81号院所有权人。天主教北京教区和天主教爱国会都是北京市天主教在北京市民政局登记设立的社会团体，天主教北京教区授权天主教爱国会经营、出租和管理天主教北京教区名下所有房产的有关事宜。1997年3月4日东城房屋鉴定站出具《房屋安全鉴定报告》，认定朝内大街81号院内东、西两楼三层砖木结构房屋存在危险点隐患，应进行加固修缮，并不适于搭载和承重，结合城市规划同意改造。2004年8月12日东城房屋鉴定站再次出具《房屋安全鉴定报告》，认定朝内大街81号院内主要承重构件破损严重，房屋结构承载力降低，墙体产生裂缝；屋面破损、漏雨；木结构构件变形、糟朽；院内设备老化，无供暖和燃气设备，存在火灾隐患；门窗破损、变形，开关失灵；地板破损、糟朽；楼梯失稳；室内无上下水设施；院内楼房无抗震设防，并未进行抗震加固，可结合城市规划进行整体改造。2003年6月24日，北京市规划委员会作出《规划意见书（A类）》，同意天主教爱国会于朝内大街81号院内建设歌德服务设施。2003年8月13日，天主教爱国会与金利赢公司签署《关于投资改造朝阳门内大街81号院及西什库大街76号和78号院协议书》，约定双方在朝内大街81号院及西什库大街76号和78号院进行投资改造。2010年6月24日，天主教爱国会和金利赢公司签署《终止合作协议书》，载明：“天主教爱国会与金利赢公司于2003年8月签订了《关于投资改造朝阳门内大街81号院及西什库大街76号和78号院协议书》，约定对标的项目进行合作改造扩建。但在项目进行过程中，因不可预见且无法防范的人为原因致使合作项目进程停顿，搁浅至今。2009年，在甲乙双方共同努力下，本着搁置争议，友好协商，诚信互利，共同发展的原则，就朝阳门内大街81号的合作重新展开洽商，并就合作等方面事宜达成一致，于2010年6月__日签订《房屋租赁合同》。现双方承诺，此前双方就朝阳门内大街81号项目及西什库大街76号和78号院协议书所订立的全部协议、纪要等约定性文件即告终止；双方因其而产生的权利义务关系即行解除，且双方互不追究任何责任。今后双方之间按照《房屋租赁合同》的约定行使权利并履行义务、承担责任。”2010年6月24日，天主教爱国会、圣达物业公司（甲方、出租人）和金利赢公司（乙方，承租人）签署《房屋租赁合同》及《2010年补充协议》，《房屋租赁合同》约定：一、租赁标的1.房屋坐落：北京市东城区朝阳门内大街81号；……3.房屋间数及面积：188间，2925.7平方米；……7.房屋质量情况：待装修旧楼；……二、租赁期限1.租期共计二十年。自2010年6月1日至2030年5月31日。2.因甲方考虑到乙方需要对该房屋进行装修改造、完善市政设施。为此，在签订本合同后，自计租之日起，给予乙方6个月的免租期。3.计租日从甲方把北京市东城区朝阳门内大街81号房产交于乙方之日起计算。三、用途……。四、租金及支付方式1.年租金金额为400万元人民币。2.年租金每五年调整一次，递增金额为100万元人民币。即第一年至第五年年租金金额为400万元人民币，第六年至第十年年租金金额为500万元人民币，第十一年至第十五年年租金金额为600万元人民币，第十六年至第二十年年租金金额为700万元人民币。3.年租金分4次支付，每季度首月的十日前支付一次。支付方式：支票。4.甲方收取租金时，必须出具由税务机关监制的收款凭证。无合法收款凭证的，乙方可拒付租金。五、水电费及其他费用……3.甲方协助乙方办理电话入网手续。话费由乙方支付。4.乙方使用承租房屋所发生的与乙方办公、经营相关的其他费用由乙方据实承担，视具体情况支付给甲方或直接向有关部门缴纳。5.出租房屋相关的涉税事项双方依法缴纳。六、声明与承诺……7.甲方保证为乙方办公、经营需要进行改造、装修以及引入水、电、气、暖等市政设施协助办理相应手续。发生费用由乙方承担。七、乙方权利与义务……2.对出租房屋进行改造装修，以使房屋适合办公、经营。乙方对出租房屋重大的改造应征得甲方同意，且发生费用由乙方承担。3.由于上述改造而使出租房屋增加的面积，在出租期满后，乙方应腾空所有出租房完整的交还甲方，并且不向甲方索要任何经济补偿。……乙方在租赁期间承担如下义务：1.向甲方如数按时交付租金。……5.未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、借用给第三方。八、违约责任下列行为构成本合同项下的违约行为：1.甲方未按照合同规定的时间向乙方交付房屋。2.乙方未按合同规定及时足额交付租金。3.双方违反合同其他规定的。九、违约救济措施：1.一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施。2.违约方向另一方按照当年年租金总额的万分之五按日支付违约金，直至违约情形消除。3.一方根本违约，造成另一方履行合同对自己重大不利的，另一方可解除合同。根本违约情形包括：乙方逾期支付租金超过45日；乙方利用承租房屋从事违法犯罪活动；乙方未经甲方书面同意擅自转租出借本合同出租房屋。甲方逾期交付房屋超过45日，未经乙方书面同意甲方将出租房转让或者抵押。4.一方违约给另一方造成损失的，违约方应当向另一方赔偿因此而受到的实际损失。……”《2010年补充协议》约定：一、甲、乙双方均一致同意对朝阳门内大街81号进行改造。由于此改造项目之筹备、建设、验收等均需在甲方名义下完成，故在办理此改造项目立项、报批、报建等过程中，应乙方要求，甲方应即时提供相关文件并协助乙方完成工作目标。改造期间乙方仍应按照约定支付租金。二、甲方承诺：待朝阳门内大街81号完成项目改造并通过验收交付使用时起，保证乙方租赁使用二十年。乙方承诺：租赁期间，按《房屋租赁合同》的约定按时足额支付租金；二十年租赁期满时，将改造后的朝内大街81号院完整的交还甲方，并且不向甲方索要任何经济补偿。三、双方约定：房屋租赁合同签订后，乙方向甲方预付租金800万元人民币，在15个工作日内，乙方以支票方式先行向甲方支付400万元人民币；并于2010年12月15日之前再支付400万元人民币。此后，租金按照《房屋租赁合同》约定的方式支付。四、乙方预付租金中的6个月免租期的租金将在第二十个租赁年扣除。五、朝阳门内大街81号完成项目改造完成后，该物业的房产税由乙方依法缴纳……。上述合同及协议签订后，金利赢公司于2010年7月13日、2010年8月4日向天主教爱国会、圣达物业公司共支付了400万元房屋租金。2010年8月18日，天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司签订《移交单》，确认天主教爱国会、圣达物业公司将朝内大街81号院交付给金利赢公司。2011年6月15日，天主教爱国会、圣达物业公司向金利赢公司发出《腾退房屋通知书》，其中载明：鉴于贵公司严重违约……我方于2011年5月31日向贵司发出《解除合同通知书》。我方于2011年6月13日收到贵司的回复，针对此回复，我方特作如下声明：一、贵我双方于2010年6月24日所签署合同为《房屋租赁合同》，且明确租赁房屋为现状出租。丝毫不存在贵方所理解的所谓以租赁形式确立改造扩建的合作关系。二、2010年6月24日，贵我双方又签订了《房屋租赁合同》补充条款。双方明确约定，乙方须于2010年12月15日前，向甲方预付租金800万元人民币。时至今日，虽然我方多次与贵司沟通催要所欠租金，但贵司毫无履约行动。……我方完全理解贵司对所租赁房屋进行改造所遇到的困难，并且也尽力及时协助贵司完成此工作目标。但这些困难不应成为贵司不履行合同交付租金的借口。改造期间乙方仍应按照约定支付租金。三、贵司根据《房屋租赁合同》第四条第4项之约定，要求我方开具收款凭证。根据合同约定，贵司应当至2010年12月15日之前支付租金800万元人民币，在贵司按约完整交付后，我方定会出具收款凭证。四、依照《中华人民共和国合同法》之规定，我方曾于2011年5月31日向贵司发出《解除合同通知书》，今我方再次声明并通知贵司，自收到本《腾退房屋通知书》7日内腾退房屋，并做好一切善后事宜。同时，我方保留向贵司要求支付违约金及赔偿损失的权利。2011年6月17日，金利赢公司向天主教爱国会发出《郑重声明》，其中载明：一、双方租赁合同所涉及的朝阳门内大街81号院内两座建筑早在2004年就已鉴定为危险房屋，根本不具备适租性；而该合同的订立是应当时贵会负责人赵庆龙先生提出的以租赁合同的形式确立改造扩建的合作关系的提议产生的，目的是尽快获得部分资金以解贵会燃眉之急，以此同时还借机免除了曾应对我司承担的历史形成的违约责任。我司本着搁置历史矛盾，真诚合作、开启未来的态度，从支持教会工作出发予以同意。而今贵会不顾历史事实，拒绝采取协商解决纠纷的方式，动辄以解约、收房相威胁……使得双方已重新建立起来的合作关系遭受破坏……二、双方订立合同后我方及时支付了约定的第一笔款项400万元人民币……三、在我司支付了第一笔款项后，贵会即应向我方开具由税务机关监制的收款凭证；而贵会没有这样做。现我司根据财务做账要求，只有贵会先将已经收取款项的发票开具提交，我司才会支付第二笔款……五、我司吁请贵会收回成命，双方主要负责人尽快面唔，就双方继续合作配合，第二次付款时间及其他相关事项进行商定。经协商，2011年6月30日天主教爱国会、圣达物业公司（甲方）和金利赢公司（乙方）达成《2011年补充协议》，约定：一、甲方撤销于2011年5月31日和2011年6月15日分别向乙方送出的《解除合同通知书》《腾退房屋通知书》；双方确认此前双方签署的各项文件在约定期限内持续有效。二、双方仍一致确认加强相互配合以继续完成朝阳门内大街81号院的改造建设。……在办理改造项目立项、报批、建设、验收等过程中，应乙方要求，甲方应即时提供相关文件并积极协助乙方完成工作目标。三、甲方承诺：待朝阳门内大街81号院自改造事项完成并通过政府有关部门验收交付使用之日起，保证乙方以租赁方式使用二十年。乙方承诺：在改造建设及验收完成后的承租期内，依约按时向甲方支付租金。四、租金的支付和调整就朝阳门内大街81号院，甲乙双方形成房屋租赁关系，乙方向甲方支付房租。双方再次确认：乙方向甲方付租起始日期是2010年8月18日。双方约定，朝阳门内大街81号院改造建设期为三年，即2010年8月18日至2013年8月17日止。改造建设期间合同年度租金为400万元人民币，支付方式为年付。2.乙方已向甲方支付的400万元人民币作为2010.8.18至2011.8.17的第一年租金；乙方再次向甲方支付的400万元人民币作为2011.8.18至2012.8.17的全年租金；2012年8月31日前乙方再向甲方支付400万元人民币作为2012.8.18至2013.8.17的全年租金。3.从2013年8月18日开始，缴租方式调整为按季度支付，每季度100万元人民币。此缴租方式和缴租数额执行至2018年8月17日。4.2018年8月18日，按照双方商定的调整后的租金水平缴纳房租，缴租方式仍按季执行。5.乙方每次向甲方缴付租金后，甲方应即时向乙方开据由税务机关监制的收款凭证。五、双方商定在2017合同年度即2017.8.18至2018.8.17止，乙方享有6个月的免租期，当年计租按约定租金6个月缴收。六、双方共识：朝阳门内大街81号改建完成后，与该物产的相关税费由双方各自依法缴纳。七、前列各项条款作为此前双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议的补充条款一并履行；其间相关条款有与前列条款相左的，以本协议所列条款为准执行……。2013年11月8日，天主教爱国会、圣达物业公司（甲方）和金利赢公司（乙方）签署《2013年补充协议》，约定：“双方仍一致确认加强相互配合以继续完成朝阳门内大街81号院的改造建设。由于此改造建设项目之立项、报批、建设、验收等过程均在甲方名义下完成，在整个报建及验收过程中应乙方要求，甲方应即时提供相关文件并积极协助乙方完成工作。双方确认：在完成81号院改造建设工程后，新有建筑包括新增建筑面积的房屋所有权均须登记在东城区朝内81号原所有权人名下。”2016年10月20日，经政府主导及拨款，朝内大街81号院修缮工程完工，天主教北京教区申请竣工验收备案，同日，北京市文物工程质量监督站准予竣工验收备案。2016年12月22日，天主教爱国会、圣达物业公司（甲方、出租人）和金利赢公司（乙方、承租人）签署《2016年补充协议》，约定：根据甲、乙双方就北京市东城区朝阳门内大街81号院于2010年6月24日签订《房屋租赁合同》及其补充协议、转租经营授权书，和双方于2011年6月30日签订《补充协议》（以上文件以下简称双方相关协议）。现81号院内的两栋历史建筑经东城区文委批准进行修缮并已竣工验收。经双方协商，就双方相关协议的继续履行，现存问题的解决等相关事宜商定以下条款，并以此作为双方相关协议的补充条款。一、欠款的偿还。依据双方相关协议，截止2016年11月18日，乙方共欠甲方1140.00万元，甲方就乙方分期偿还此款项给予谅解，同意乙方分期偿还，还款方式详见协议附件《应付欠款支付明细表》，其中第一笔款200万元，于本补充协议签订之日支付，甲方收到此款项后，双方相关协议继续履行，约定的相关权益继续有效。二、租赁周期。1.依据双方相关协议的约定，甲方承诺：待朝阳门内大街81号院自改造事项完成并通过政府有关部门验收交付使用之日起，保证乙方以租赁方式使用二十年。81号院的租赁期限为20年。2.现81号院内的两栋历史建筑已修缮完成通过验收可以使用，原双方相关协议中约定租赁期限至2033年8月17日止，所余时间已不足20年，双方约定给予补齐。3.为此双方约定租赁期限为20年，乙方向甲方支付押金的日期为租赁期的起始日期。4.租赁期的起始日期与2017年2月17日之间所产生的时间差加入整个租期给予顺延。三、租金及支付方式。1.双方相关协议中约定的租金价格和支付方式不变，具体支付方式详见协议附件《租金支付明细表》。2.为补齐20年租赁期限所增加时间周期的租金由双方另行商定。四、租赁押金和支付方式。1.双方协商一致，租赁押金为200万元，乙方一次支付给甲方。乙方不迟于2017年1月20日前一次支付给甲方。2.如乙方逾期支付房屋租金及违约金的，乙方同意甲方在押金范围内直接扣除，扣除后视同乙方已支付相关费用。……五、房屋交付。1.本补充协议签订，甲方于收到乙方押金后三日内将已经修缮完毕81号院交付乙方使用，双方代表共同进行验收。……六、81号院内平房修缮。甲方应积极配合乙方对院内剩余平房进行修缮，使之能与院内两栋文保建筑配套使用，修缮费用由乙方承担。七、转租。1.现甲方同意乙方将房屋进行转租……3、甲方应乙方需求，配合乙方及次承租人方面办理包括但不限于关于工商、税务注册登记，以及相关政府审批等方面的所需的房产证明文件。八、违约责任。1.甲方未按照本协议约定向乙方交付81号院的，延迟一日，扣除一日租金外，另向乙方支付日租金5%的违约金。2.乙方须依照《房屋租赁合同》及补充协议以及本协议约定向甲方支付房屋租金，每延迟一日，按照日租金5%向甲方支付违约金。逾期支付超过60日的，甲方有权单方解除租赁合同及所有补充协议。由此造成的包括但不限于次承租人的违约责任均由乙方承担。3.协议履行期间，在乙方按期缴付租金正常履约的前提下，甲方不得单方违约解除本协议，致使本协议和乙方与次承租人租赁协议无法履行。若此，甲方将承担由此给乙方为81号院已缴付的租金及相应违约金等全部损失。九、房屋的使用维护……十、协议效力。本协议作为双方相关协议的补充协议，与双方相关协议具有同等法律效力，双方相关协议约定与本协议约定不一致的，以本协议约定为准……该补充协议后附天主教爱国会、金利赢公司均加盖公章的《81号院租金支付表》《81号院欠款支付表》。《2016年补充协议》签订后，金利赢公司于2017年2月支付了押金200万元。因金利赢公司未按上述合同及补充协议约定按期支付租金，2018年6月天主教爱国会、圣达物业公司将金利赢公司诉至北京市东城区人民法院，请求法院：1.判令解除天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司之间的《房屋租赁合同》，并要求金利赢公司立即腾退租赁房屋；2.判令金利赢公司支付拖欠的租金9900000元（暂计算至2018年5月18日，后续租金继续计算，直至金利赢公司腾退房屋之日止），并支付违约金164931.5元（自2017年8月19日起，暂计算至2018年6月15日，后续违约金继续计算，直至给付完毕之日止），合计10064931.5元。经法院主持，双方达成调解协议，法院出具(2018)京0101民初10782号民事调解书，载明：“一、天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司继续履行2010年6月24日签订的《房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉补充条款》、2011年6月30日签订的《补充协议》、2013年11月8日签订的《补充协议（二）》、2016年12月22日签订的《补充协议》；二、金利赢公司向圣达物业公司支付截至2018年8月18日的租金及欠款共计5550000元，具体支付方式为2018年11月30日前支付1550000元，2019年11月18日之前支付2000000元，2020年11月18日之前支付2000000元；三、金利赢公司向圣达物业公司支付截至2016年12月22日双方签订《补充协议》所附的《81号院欠款支付表》中2018年11月18日至2020年11月18日期间金利赢公司应付的5600000元欠款，支付方式为2021年11月18日之前支付1800000元，2022年11月18日之前支付1800000元，2023年11月18日之前支付2000000元。”上述调解书生效后，金利赢公司仅于2019年4月30日向天主教爱国会、圣达物业公司支付欠款50万元。庭审中，天主教爱国会、圣达物业公司主张该50万元系金利赢公司履行上述调解协议的案款。金利赢公司主张天主教爱国会、圣达物业公司2019年未依约协助次承租人天工盛世公司办理注册手续，天主教爱国会、圣达物业公司认可拒绝为天工盛世公司出具工商注册证明文件，但认为双方2018年达成调解协议后金利赢公司只支付了50万元执行款，主张金利赢公司没有履约能力，且违约在先，天主教爱国会、圣达物业公司没有配合的义务。圣达物业公司自2010年6月24日起至提起本案诉讼前仅向金利赢公司开具900万元发票，其余1360万元的租金未开具发票。本案审理期间，圣达物业公司2020年8月24日补开了相关发票，但金利赢公司认为圣达物业公司开具的发票不能对应其付款日期而拒收，圣达物业公司将补开的发票作废。金利赢公司主张其承租朝内大街81号院期间，对案涉房屋进行了改造修缮，并提交其与案外人签订的合同及相应票据证明其垫付了朝内大街81号院修缮工程设计款611500元、北京歌德服务中心工程前期咨询规划及全套工程图纸设计款2500000元、北京歌德服务中心工程前期技术咨询、方案及全套施工工程图纸设计、报批手续款667000元、81号院节能集成工程款195000元、市政工程款960000元、宽带接入工程款33020元，共计4966520元。天主教爱国会、圣达物业公司仅认可院内的节能集成工程、市政工程、宽带接入工程均系金利赢公司按照其与案外人所签合同施工完成，且同意就上述工程进行如下折算补偿：1.宽带接入工程：金利赢公司实际付款29500元，根据施工方报价单目录，结合现在市场价格，折算为20000元；2.燃气壁挂炉采买安装工程：金利赢公司实际付款195000元，根据施工方报价单目录及燃气设备折旧相关规定，年度折旧率为7%，按照已使用三年，现折算为154050元；3.院内小市政工程：该工程合同与实际收款单位不符，也没有工程结算审计清单，无法知晓其实际工程内容，金利赢公司提供付款票据709000元，根据实际状况折算为500000元；4.院内东侧二层小楼装修费用：首先，金利赢公司未提供实际装修费用相关证据；其次，从现场看，装修规格简单粗制，估计原装修目的是供工人使用且已搁置近4年之久，故认为此装修已无残值。本院认为，天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司签订的《房屋租赁合同》及《2010年补充协议》《2011年补充协议》《2013年补充协议》《2016年补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案双方当事人争议焦点为：一、天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司系租赁关系还是合作关系；二、天主教爱国会、圣达物业公司未开具发票事由能否构成金利赢公司拒交租金的合理抗辩；三、天主教爱国会、圣达物业公司是否应该赔偿金利赢公司的设计款、工程款。关于争议焦点一：首先，天主教爱国会、圣达物业公司与金利赢公司虽然于2003年8月13日签订了《关于投资改造朝阳门内大街81号院及西什库大街76号和78号院协议书》，约定对包括81号院落的房屋进行投资改造，但是上述协议并未实际履行，此后双方签署了《终止合作协议书》终止了合作，并重新签订了《房屋租赁合同》建立了租赁合同关系；其次，《房屋租赁合同》中虽然约定金利赢公司对81号院落的房屋进行修缮，但是该条款仅针对房屋修缮义务的特别约定，不影响租赁合同关系的成立，且房屋修缮工作实际由第三方完成，租赁合同中不包含双方共享收益、共担风险合作关系之必要条款，故本院对于金利赢公司所称双方系合作关系的抗辩意见不予采纳，并认定双方系租赁合同关系。关于争议焦点二：首先，虽然《房屋租赁合同》第四条第4款约定，出租人收取租金时，必须出具由税务机关监制的收款凭证；无合法收款凭证的，承租人可拒付租金；但是其后的《2011年补充协议》将该条款变更为承租人每次缴纳租金后，出租人应即时向承租人开具相应的票据。由此可见，双方对于租金的交纳与开具发票的合同履行先后顺序进行了调整，因此金利赢公司在签订《2011年补充协议》之后仍以天主教爱国会未开具发票为由拒付租金，明显缺乏合同依据；其次，金利赢公司于2020年8月21日向天主教爱国会发出的《发票催开函》发生在本院的审理过程中，并不当然产生催告的法律效力，金利赢公司在天主教爱国会催缴租金时并未以天主教爱国会未足额开具发票提出异议，其拒付租金的行为缺乏合同及法律依据，本院对其以未开具发票拒交租金的抗辩理由，不予采纳。金利赢公司欠付租金的行为已经构成根本违约，天主教爱国会提出解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，金利赢公司应向天主教爱国会腾退房屋并按租金标准支付腾退之前的房屋占有使用费。至于违约金一节，考虑到天主教爱国会、圣达物业公司未履行向金利赢公司开具发票的从给付义务，履行合同存在一定的瑕疵，本院对天主教爱国会、圣达物业公司要求金利赢公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于金利赢公司所称天主教爱国会、圣达物业公司未完全交付标的物一节，金利赢公司称天主教爱国会、圣达物业公司至今未交付东城区烧酒胡同甲3号的房屋，但双方在往来函件及租赁协议、数次补充协议中并未涉及上述标的物，金利赢公司亦未提供证据证明其在合同履行过程中就标的交付问题向天主教爱国会、圣达物业公司提出异议，且双方的租赁合同租金标准亦不涉及东城区烧酒胡同甲3号房屋，故本院对金利赢公司的该项抗辩意见不予采信。关于金利赢公司所称天主教爱国会、圣达物业公司未依约为次承租人办理工商登记手续构成违约一节，因金利赢公司长期拖欠租金违约在先，双方已经不具备继续履行租赁合同的基础，天主教爱国会、圣达物业公司未再协助次承租人办理登记手续系事出有因，本院对金利赢公司的该项抗辩意见不予采纳。至于金利赢公司提出“新冠疫情”影响要求减免其房屋租金一节，因新冠疫情不构成本案租赁合同不能履行的不可抗力因素，且金利赢公司未提供有效证据证实“新冠疫情”对其正常使用房屋构成实际影响，故其要求减免租金的请求，本院不予采纳。关于争议焦点三：首先，根据《房屋租赁合同》的约定，出租期满后，金利赢公司应腾空交还房屋并不得向天主教爱国会、圣达物业公司索要任何经济补偿，现天主教爱国会、圣达物业公司对于租赁合同的提前解除不存在过错，金利赢公司作为违约方要求天主教爱国会、圣达物业公司赔偿损失缺乏合同及法律依据；其次，金利赢公司虽对房屋改造支出了设计费但设计方案未能付诸实施，天主教爱国会、圣达物业公司即便收回房屋也不能因金利赢公司的设计方案实际受益，故本院对于金利赢公司反诉要求天主教爱国会、圣达物业公司赔偿工程设计款及利息的反诉请求不予支持。对于宽带接入工程、燃气壁挂炉采买安装工程、院内市政工程，天主教爱国会、圣达物业公司收回房屋后可以实际利用，天主教爱国会、圣达物业公司亦同意进行补偿，对于天主教爱国会、圣达物业公司同意补偿的金额，本院不持异议。同时应当指出，因天主教爱国会、圣达物业公司已对前述工程进行了相应补偿，故金利赢公司腾退院落及房屋时应保证前述设备设施的完好，不得恶意破坏。对于房屋押金，根据租赁合同约定，如金利赢公司逾期支付房屋租金及违约金，金利赢公司同意天主教爱国会、圣达物业公司在押金范围内直接扣除，扣除后视同金利赢公司已支付相关费用；现天主教爱国会、圣达物业公司同意用押金折抵租金，本院对此不持异议；因此，合同解除后，金利赢公司所交纳的押金不再单独返还，而是用于折抵其所欠租金。金利赢公司反诉要求天主教爱国会、圣达物业公司赔偿未按时向其开具发票的所得税损失及税款滞纳金，但未提供有效的证据证实其损失实际发生，故本院对其该反诉请求不予支持。综上所述，对于天主教爱国会、圣达物业公司的本诉请求、金利赢公司的反诉请求，依法有据、合情合理的部分，本院予以支持；缺乏事实及法律依据的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司与北京金利赢房地产开发有限公司于2010年6月24日签订的《房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉补充条款》、2011年6月30日签订的《补充协议》、2013年11月8日签署的《补充协议（二）》及2016年12月22日签订的《补充协议》；二、北京金利赢房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司腾退位于北京市东城区朝阳门内大街81号院的院落及房屋；三、北京金利赢房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司支付自2018年8月19日起至2020年8月18日止的租金800万元（已折抵北京金利赢房地产开发有限公司的押金200万元）；支付自2020年8月19日起至其腾退之日止的租金及房屋占有使用费（2023年8月17日之日前按年租金500万元的租金标准支付，2023年8月18日至2028年8月17日期间按年租金600万元的租金标准支付，2028年8月18日至2033年8月17日按年租金700万元的租金标准支付，2033年8月18日至2036年8月17日按年租金800万元的租金标准支付）；四、北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司于本判决生效之日起7日内向北京金利赢房地产开发有限公司支付宽带接入工程、节能集成工程及市政工程的补偿款共计674050元；五、驳回北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京金利赢房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费761800元，由北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司负担8800元（已交纳）；由北京金利赢房地产开发有限公司负担753000元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费104461元，由北京金利赢房地产开发有限公司负担90365（已交纳），由北京市天主教爱国会、北京圣达物业管理有限责任公司负担14096元（于本判决生效之日起交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年十月二十三日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥