北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初11029号原告：赵海心，女，1975年5月15日出生，住北京市顺义区。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：王辉才，北京市勤道律师事务所律师。委托诉讼代理人：呼国侠，男，1978年4月18日出生，北京市勤道律师事务所实习律师，住北京市石景山区。（公民身份号码：×××）被告：刘思尧，男，1990年6月25日出生，住河北省张家口市宣化区。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：刘金坤（系被告之父），男，1963年9月30日出生，住河北省张家口市宣化区。（公民身份号码：×××）原告赵海心与被告刘思尧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蔡景光独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵海心的委托诉讼代理人王辉才、呼国侠，被告刘思尧的委托诉讼代理人刘金坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵海心提出诉讼请求：1.被告应立即向原告支付拖欠一个半月的房租60624.68元及相应利息2879.67元(按照年利率6%计算自2019年10月16日至起诉之日止);2、被告应立即向原告支付违约金不足部分共计人民币20208.23元(按照一个月租金的150%计算);3、被告应向原告支付合同解除之后的房屋空置损失242498.76元(按照六个月租金计算);以上三项金额总计人民币326211.34元。4、被告向原告返还房屋钥匙及电卡;5、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年12月11日分别签订两份《北京市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),除房屋门牌号不同之外,两份租赁合同其他内容完全相同。原告另外手写一份”X号楼X#X#租金支付金额及时间”说明,详细列明了每期租金的交纳时间、租房时间、交纳金额等,被告在该份说明上签名并承诺遵照履行。双方约定,原告将其位于北京市石景山区古城南街绿地环球金融文化城X号楼的X室、X室出租给被告用于办公(两间房屋面积均为147.64平方米,租金标准为人民币45元/日/平米),租赁期限自2018年12月11日至2022年1月31日。原告应于2018年12月11日前将房屋交付给被告,免租期自2018年12月11日至2019年1月30日。首期租金押一付三,押金为人民币20208.23元(两处房屋押金共计40416.46元),后续每六个月付一次租金,被告应在2019年10月15日前支付2019年11月1日至2020年4月30日期间六个月的租金。被告不按照约定支付租金达七日的,原告有权单方解除合同,租赁期内,被告需提前退租的,应提前30日通知原告,并按月租金的150%支付违约金,并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁合同签署后,原告按约定向被告交付房屋,被告本应于2019年10月15日前向原告支付未来半年租金人民币248561.2元(自2019年11月1日至2020年4月30日),但被告以各种理由拖延,原告经多次催要无果后,于2019年12月15日微信通知被告将于2019年12月16日解除合同办理房屋移交手续并收回房屋。原告认为,双方所签订的租赁合同合法有效,均应遵照履行。被告拒绝支付房租构成单方违约,应依法承担如下法律责任:1、被告应向原告支付拖欠的一个半月房屋租金共计62624.68元(自2019年11月1日至2019年12月15日);利息按照年利率6%计算自2019年10月16日至被告实际支付之日止)。2、被告应按月租金150%向原告支付违约金共计60624.68元,扣除房租押金40416.46元,被告还须向原告支付违约金20208.23元。3、租赁合同解除后,被告应当承担原告因房屋空置导致的损失,按六个月租金计算共计人民币242498.76元。综上,为维护原告合法权益,特提起诉讼,请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告刘思尧辩称,不同意原告的诉讼请求。房租我方一分不差都已经交了，在2019年11月15日我已经停止营业，把所有会员告知后就关门了，一天也没占用房屋，但是在9月份就通知过原告赵海心。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月11日，赵海心（出租方、甲方）与刘思尧（承租人、乙方）就坐落于北京市石景山区古城街道办事处绿地环球金融城X号楼X室、X室签订《北京市房屋租赁合同》，两份合同除租赁位置不一致，其他大部分内容约定一致。其中均载明：第三条租赁期（一）房屋租赁期自2018年12月11日至2022年1月31日，共计3年1个月20天。（二）免租期：2018年12月11日至2019年1月30日。免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于水、电等费用。（三）交付：甲方应于2018年12月11日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及钥匙水电卡后视为交付完成。（四）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照装修后的状态交还房屋，不得破坏装修及不动产，可动产乙方有权处理。甲乙双方应对房屋和附属品，结清各自应当承担的费用。（五）乙继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：第一年：每日每平方米4.5元，该房屋每日租金664.38元。首次押一付三，即付人民币80832.9元，其中押金为20208.23元。后续每六月付一次款，年租金总计242498.7元。第二年房屋租金递增5%即每日每平方米4.725元，该房屋每日租金计697.6元。年租金：254623.64元。第三年房屋租金递增5%即：每日每平方米4.96125元，该房屋每日租金计732.48元。年租金267354.82元。（二）押金：20208.23元在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）该租金不含税金，如需要缴纳，由乙方承担，每次付租金，应在到期日前15日支付。第五条其他相关费用的承担方式（一）租赁期内的冷暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、房屋租赁税费、网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。......第八条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同、收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的。2、欠缴各项费用达1000元（不包含租金）。......第九条违约责任（一）......乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的150%向甲方支付违约金，甲方要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的150%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。第十一条其他约定事项2）如若乙方提前退租，乙方应在通知甲方后的30个工作日内搬出，否则甲方有权将乙方支付的押金作为违约金扣留。合同附有附件一《房屋交割清单》备注收到前后门钥匙两把，电箱一把。庭审中，赵海心提交其与微信名为“谭（瑜伽）”的微信聊天记录及短信记录，用于证明此前多次催被告交纳房租，被告及其父母拒绝交纳租金，无奈之下只能发送解除通知。根据微信聊天记录显示，2019年10月18日和30日，赵海心曾向“谭（瑜伽）”催要房租。2019年12月15日下午3:37，赵海心向“谭（瑜伽）”发出“谭总，刘思尧应于10月15日前缴纳所租绿地环球金融中心X-X房屋2019年11月至2020年4月的租金。刘思尧父亲说刘思尧身体原因延迟缴纳，后电话又说11月15日回京面谈，但至今联系不上你们。你们单方违约，按合同我们将收回房屋，给你们2天时间，将房屋内你们的东西搬走。12月16日（周一）下午14点我将收房，到时屋内遗留的所有东西我们视为垃圾处理，到时你到现场将电卡、钥匙交还并办理房屋移交手续。特此通知你！”根据短信内容显示，2019年12月14日下午4:35，赵海心向“刘思尧爸爸”发送如下内容“刘思尧父亲，刘思尧应于10月15日前缴纳所租绿地环球金融中心X-X房屋2019年11月至2020年4月的租金。你电话总说刘思尧身体原因延迟缴纳，后电话又说11月15日回京面谈，但至今联系不上你们。你们单方违约，按合同我们将收回房屋，给你们2天时间，将房屋内你们的东西搬走。12月16日（周一）下午14点我将收房，到时屋内遗留的所有东西我们视为垃圾处理，到时你到现场将电卡、钥匙交还并办理房屋移交手续。特此通知你！”赵海心提交由刘思尧签字的涉案房屋租金支付及时间表，证明刘思尧承诺按照该时间表交纳房租。根据该表显示2019年4月15日前应支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金242498.7元；2019年10月15日前应支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金248561.2元；2020年4月15日前应支付2020年5月1日至2020年10月31日的租金254623.64元；2020年10月15日前应支付2020年11月1日至2021年4月30日的租金260989.23元；2021年4月15日前应支付2021年5月1日至2021年10月31日的租金267354.82元；2021年10月15日前应支付2019年11月1日至2022年1月31日的租金133677.41元。该表下方有“本人按照以上时间支付刘思尧2018.12.11.”签字字样。对此，刘思尧予以认可。刘思尧提交微信聊天记录截图，用于证明刘思尧之父于2019年9月28日通知赵海心能不能降低租金，如果不能降低租金，则不打算继承承租，同时涉案房屋已经于2019年11月15日停止经营。对此，赵海心不予认可，其表示双方并没有说解除合同，只是对租金有争议。经询问，双方均认可租金已经缴纳至2019年10月31日。刘思尧表示涉案房屋经营至2019年11月15日关门，并由瑜伽馆的主管和赵海心进行了交接，合同解除时间应为2019年10月31日。赵海心则表示房屋并未交接，合同解除时间应为第一次通知被告时解除时的时间，即2019年12月14日。上述事实，有北京市房屋租赁合同、微信聊天记录、短信及各方当事人陈述意见等证据材料在案佐证。本院认为，赵海心与刘思尧签订的两份《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，赵海心已经按照合同约定向刘思尧交付房屋，刘思尧应按照双方约定的租金支付方式及金额定期交纳房屋租金。现赵海心提交相应证据证明刘思尧在交付租金至2019年10月31日后即未再交纳，刘思尧亦予以认可，尽管其表示于2019年9月份已经通知赵海心提前退租，但其实际经营涉案房屋至2019年11月15日，且其所提交的证据并不足以证明此前与赵海心就合同解除事项达成一致。因此，本院对刘思尧的说法不予采纳。刘思尧仍应支付从2019年10月31日至其实际搬离房屋之日2019年11月15日之间的房租。同时由于此时双方合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，赵海心主张涉案房屋钥匙及电卡未返还并不实质影响此时房屋已经不归属刘思尧控制或使用的事实情况，因此本院据此确认2019年11月15日为双方合同解除期。故赵海心主张刘思尧支付房租60624.68元，本院对此调整为20208.23元。搬离房屋后，刘思尧亦应返还涉案房屋钥匙及电卡。关于赵海心主张的违约金问题，现刘思尧提前退租应当承担相应的违约责任。根据双方的合同约定，刘思尧应在扣除押金40416.23元后，支付违约金20208.23元。关于赵海心主张的利息损失及空置房屋损失，因双方并未在书面协议中约定，赵海心亦未提交充分的证据证明利息损失及空置房屋损失的发生，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认赵海心与刘思尧之间签订的两份《北京市房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；二、刘思尧于本判决生效之日起七日内支付赵海心房屋租金20208.23元；三、刘思尧于本判决生效之日起七日内支付赵海心违约金20208.23元；四、刘思尧于本判决生效之日起七日内向赵海心返还涉案房屋钥匙及电卡；五、驳回赵海心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3097元，由赵海心负担2690元（已交纳），由刘思尧负担407元（于本判决生效之日起七日内直接给付赵海心）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 蔡景光二〇二〇年十月十四日法官助理 刘 叶书 记 员 倪晓丽