四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初180号 原告：李娜，女，1981年11月14日出生，汉族，住天津市大港区。 委托诉讼代理人：张林，四川英济律师事务所律师。 被告：陈宏，女，1968年6月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：唐梓豪（系陈宏之子），住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：苏玉胜，四川中星律师事务所律师。 被告：薛东，男，1986年10月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告李娜与被告陈宏、薛东、第三人成都领居天下房地产经纪有限公司（以下简称领居天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案，于2019年4月12日作出（2018）川0104民初2487号民事判决。被告陈宏不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2019年12月13日以“一审法院认定事实不清”为由，裁定撤销本院（2018）川0104民初2487号民事判决，发回本院重审。本院遂依法另行组成合议庭，并进行了公开开庭审理。庭审前，李娜申请撤回对领居天下公司的起诉，本院裁定予以准许。原告李娜及其委托诉讼代理人张林，被告陈宏及其委托诉讼代理人唐梓豪、苏玉胜到庭参加诉讼。被告薛东经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，仅向本院提交了书面答辩状。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 李娜向本院提出诉讼请求：1．判令陈宏、薛东继续履行2017年9月29日与李娜签订的《房天下二手房合同》，向成都市房管局办理递件过户手续，完成房屋交易，即将位于成都市锦江区××道街××号××层××号房屋的产权过户登记至李娜名下；2．陈宏、薛东承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2017年9月22日，李娜经房产中介领居天下公司居间，看中了陈宏位于成都市锦江区××道街××号××层××号的房屋，中介告知李娜，房主陈宏委托其堂弟薛东为代理人，全权办理房屋买卖事宜，同时告知该房目前已被法院查封，但陈宏正在积极办理解除查封事宜。2017年9月29日，李娜与代理人薛东约好当天签订房屋买卖合同。因一直未看到陈宏授权薛东卖房的书面委托书，故李娜在签订合同的路上给房主陈宏主动打了电话，核实薛东身份，并确认是否已授权薛东代理房屋买卖事宜，陈宏确认了薛东的身份并告知李娜全权委托了薛东，她本人无法到场，跟薛东签合同就行。2017年9月29日，陈宏作为甲方，薛东作为甲方代理人，李娜作为乙方，中介作为丙方，三方签订了《房天下二手房合同》。代理人薛东在甲方处签字。同时，双方还签订了《自行办理赎楼（解押）声明》，薛东在甲方声明人处签字：“薛东（代陈宏）”。合同签订后，因陈宏的银行卡已被法院查封，故李娜将4万元定金支付到薛东的银行账户。之后，李娜多次与薛东联系，办理后续交易手续，均因房屋未能解封而搁置。11月中旬，中介通知李娜房屋已解除查封，可以办理后续的交易手续。2017年11月16日，中介为李娜与薛东、陈宏办理了存量房买卖合同网签手续。2017年11月23日，薛东告知李娜陈宏希望将房屋总价涨到136万，后李娜与薛东达成合意将房屋总价调至135万元。2017年11月28日，李娜致电陈宏，确认了调整后的交易价格，且李娜与陈宏相约于当日到成都融翔金融外包有限公司办理房屋贷款手续，李娜签订了贷款合同，并交纳了贷款服务费，但陈宏爽约，贷款手续未能完成。后陈宏以合同并非本人签署为由拒绝履行合同义务，拒绝卖房。李娜认为，陈宏委托代理人薛东卖房签订了《房天下二手房合同》，合同已生效，陈宏应按照合同约定承担合同义务。 陈宏辩称，1．薛东无权代理陈宏出售案涉房屋。陈宏只是口头委托薛东代为联系和寻找买房人及商谈价格的一般性事务，不能因此就反推薛东有权代理陈宏出售该房屋。出售房屋涉及到重大利益，需要陈宏特别授权，陈宏并没有授权薛东处置房屋。2．陈宏未收到购房定金。陈宏有901和902两套房屋，只卖一套，谁先给钱就卖给谁。在2017年12月13日陈宏与李娜的电话录音第一页倒数第二句，陈宏明确告诉李娜：“我两套房子就卖一套啊，我就卖一套啊，谁先给钱我就卖给谁。”2017年11月9日，陈宏就收到了罗甜甜的4万元购房定金，901号房屋也卖给了罗甜甜。3．李娜负有重大过错。首先，薛东没有向李娜出示任何的授权委托书等书面证据，证明有权代理陈宏出售案涉房屋，李娜也没有要求其出具。其次，根据李娜提供的与陈宏的录音内容，李娜只是询问陈宏“你确认了你们的那个关系”，但是并没有向陈宏明确是确认什么关系，更没有进一步向陈宏确认薛东是否有权代理出售房屋。再次，买房对一般人来说，都是一件大事情。代理出售房屋，也不是一般性的授权，需要特别授权。李娜只是根据薛东的片面陈述，就相信薛东有权代理。综上，因李娜自身疏忽大意，负有重大过错，反过来却要陈宏替其承担责任，于理无据。4．陈宏不知道薛东和李娜签订了《房天下二手房合同》，薛东并未告知陈宏，李娜也从未就《房天下二手房合同》向陈宏进行核实。5.4万元购房定金的支付对象，目的就是要故意隐瞒陈宏。既然是购房定金，就应当支付给卖房人，这是常识性问题。可是，李娜却把4万元购房定金支付到薛东的银行账户。至于为何会支付给薛东，其目的就是要故意隐瞒陈宏收取了4万元购房定金的事实，从而隐瞒出售房屋的事实。可以看出，要么是薛东在撒谎，要么是李娜撒谎，要么是薛东和李娜合谋撒谎。反而可以证明，直至李娜交付定金的时间点，陈宏都还不知道房屋被出售的事实，一直被蒙在鼓里。6．李娜无证据证明薛东的代理行为有效。李娜向法院提供的证据，只有她和陈宏的电话录音。陈宏共有901和902两套房屋，只想卖一套，哪套先定就卖哪套，最后是901号房屋先卖给罗甜甜。从电话录音可以看出，陈宏混淆了李娜和罗甜甜，以为李娜和罗甜甜是同一个人，并且在录音明确告知李娜只卖一套房子。同时，通过录音可以得出，从头到尾，陈宏并没有告诉李娜，已经授权薛东代理出售房屋。7．领居天下公司的证词不具有真实性。领居天下公司是一家专业的房产中介公司，应当非常清楚代为出售房屋是需要书面授权的。可是，在本案中，领居天下公司从始至终没有要求薛东提供书面授权，不符合一般的逻辑。领居天下公司是依据房屋的成功交易获取中介费的。902号房屋是否能够成功交易，决定了其是否有权收取中介费，判决的结果对其有利害关系。如果交易失败，其已经收取的中介费，肯定要退还给李娜。为了能够有权收取中介费，领居天下公司肯定是极力主张薛东有代理权、《房天下二手房合同》是有效的，因此，其证词丧失了公正性，不具有真实性。综上所述，《房天下二手房合同》是无效的，李娜无权要求陈宏履行。 薛东提交书面答辩状称，陈宏有售房意向，便口头委托本人代为联系和寻找买房人。2017年9月29日，本人与李娜签订《房天下二手房合同》。签订合同之前，本人未得到陈宏授权，无权代理陈宏出售案涉房屋。因此，本人便向陈宏隐瞒了代陈宏与李娜签订了《房天下二手房合同》的事实，陈宏并不知情，本人事后也未将私自签订合同一事告知陈宏。因为本人向陈宏隐瞒了代陈宏与李娜签订《房天下二手房合同》的事实，所以就没有办法让李娜把4万购房定金支付给陈宏。因此，李娜的4万元购房定金也由本人银行账户收取，未转交给陈宏。 本院经审理认定事实如下：2017年9月29日，李娜致电陈宏（133××××3101），通话时长80秒。 2017年9月29日，《房天下二手房合同》载明：卖方（甲方）陈宏（代理人薛东），买方（乙方）李娜，经纪方（丙方）领居天下公司；交易房屋坐落为锦江区××道街××号××层××号；上述房屋已出租，有抵押，已被司法机关查封；甲方应在签署本合同后7个工作日内向银行申请偿还贷款，按照银行规定时间还清并办理注销抵押登记；房屋总价为132万元，乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金4万元，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款78万元，递件成功当日支付甲方；尾款50万元，乙方以向银行贷款的形式支付，甲乙双方应在2017年10月15日备齐办理贷款所需的相关资料，前往银行签订贷款合同；若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，乙方须自行筹齐房屋尾款，并于办理房屋产权转移登记申请前支付给甲方；甲乙双方应在甲方解除限制后且乙方贷款审批通过后5个工作日内前往房产交易中心办理过户手续。合同尾部甲方处由薛东签署“薛东（代陈宏）”。庭审中，陈宏陈述，薛东系其前夫的表弟。 2017年9月29日，李娜向薛东银行账户支付购房定金2万元；2017年9月30日，李娜向薛东银行账户支付购房定金2万元。 2017年9月29日，薛东出具《定金收条》。该收条载明：今收到李娜购买位于锦江区××道街××号××层××号房屋定金肆万元整。该收条落款处由薛东签署“薛东”。 2017年9月29日，李娜向领居天下公司支付中介费13600元、贷款服务费2500元。 2017年11月16日，案涉房屋办理了《成都市存量房买卖合同》网签手续。 2017年11月24日，李娜与薛东微信沟通。薛东：“娜姐没有给我姐谈过价格吧？我姐给我说过一次，可能就是你打的电话。我肯定办好，你放心。”李娜：“没有哈，交定金之前我给她打过一个电话确认是不是委托了你来办理，后来就再没打过电话了。” 2017年11月26日，李娜与薛东微信沟通。薛东：“娜姐在吗？这套房子总价136万你接受吗？”李娜：“可以，赶紧办手续就行。”薛东：“我给小刘说了。”李娜：“好的，明天陈姐要来吧？”薛东：“她要来的，她是房东肯定要来签字啊。” 2017年11月28日，李娜致电陈宏（133××××3101），通话时长312秒。庭审中，李娜称致电陈宏确认陈宏当天下午会到场配合办理贷款手续。陈宏称其不记得通话内容了，之前不认识李娜。 2017年11月28日，李娜向案外人成都融翔金融财务外包有限公司交纳贷款费用2480元。陈宏未到办理贷款现场。 2017年12月1日，甲方薛东、乙方李娜签订《补充协议》。该协议约定：乙方购买甲方位于锦江区××道街××号××号房屋，成交价更改为135万元；若甲方不按合同约定继续履行合同，甲方需向乙方支付合同总价的20%作为违约金。甲方签字处，由薛东签署“薛东”。 2017年12月11日，李娜与刘某（曾是领居天下公司工作人员）微信聊天。李娜：“薛东说什么901那个贷款办不下来，他们现在准备怎么弄啊？”刘某：“刚开始工商银行这边没有审批通过，现在我给他找了一个邮政银行，这边没什么问题，已经解决了。”李娜：“薛东在说，如果贷款贷不到，他们又不给全款的话，可能就不卖了。要是不卖了再说。去帮我劝一下看看能不能把901转给我。”刘某：“901那个房子没有问题。”李娜：“薛东就说902他们肯定不卖了！然后我这边就考虑的，看这个赔偿怎么说。我前两天去找了一个律师，说一个是可以按照合同的20%来赔偿，另一个就可以按照实际的损失，就是现在房价涨到多少了，从九月份到现在涨了多少，按实际损失来索赔。然后，如果这两天他们那个定下来了就约薛东到你们这儿，然后我们再谈一下吧，这个事情赶快敲定了嘛！” 2017年12月13日13时50分，薛东向李娜发送短信：“李娜姐这件事情我尽力了，你给我一个你的卡号，我先把订金转给你吧。”李娜当即回复：“农业银行6228××××2373，一会你空了还是打个电话说吧。” 2017年12月13日18时35分，李娜致电陈宏（138××××1111）。通话时长683秒。李娜：“我是那个买美华大厦902房子的小李。”陈宏：“你不要给我打电话。”李娜：“9月29日我跟薛东签合同的时候，我是先给你打了电话的，对吧？你确认了你们的关系之后我才去跟他签的合同。”陈宏：“你和他来说，这事你一开始就和他谈，你跨过他给我打电话本来你就不对。因为这个事一直他在处理。还有当时我是有两套房子，我是要卖一套知道吧，我以为是那套卖了，后来你打电话很奇怪，为什么出现两个的问题。”李娜：“但是这个房子第一个就是9月29日我签的，而且当时我给你打了电话。”陈宏：“我不知道哪个电话，我也没有见过你们任何人。其实这事一直是他在办，不是我在办……我也稀里糊涂的答应了，但是这事我口头答应了也不算啊，我也没有签过任何协议啊，是你和他没谈好。”李娜：“不是，他现在说的是你们不卖房子。”陈宏：“对啊，我不卖了，我两套房子就卖一套啊，谁先给钱我就卖给谁啊。”李娜：“我先给的钱啊，他们都是12月份才给的。”陈宏：“我不清楚啊，那你去和他说吧，本来你找我也没意思，这个事我是委托他来做的。就是中间出现误会了，我是收了一个定金，是中介给我的，但这是哪套房子的我不清楚。”李娜：“薛东也说了是你委托他在做这个事情。”陈宏：“对啊，当时我跟薛东说了，我就卖一套，现那套已经签了，我一直以为是你，当时我到银行去签，我都以为是你……另外还有一家，也是孩子上学，跟你情况很相似，所以我也没有搞清楚……为什么你非要买我那个房子，其实房子很多。”李娜：“可是我签了合同的啊……我签合同也是先打过电话问过你的。”陈宏：“你告诉过我，但是我不知道是你啊，我怎么知道你是谁啊……现在这样，不管你什么误会，也算你运气不好……我现在不想卖这个房子了，知道吧？”李娜：“我知道你们不想卖这个房子了，薛东已经跟我说了……但是我觉得反正这个合同在这，我该索赔我还是要索赔。”陈宏：“我就卖一套，我只需要一套的钱，哪套房子先卖出去，另一套就不卖了。”李娜：“这个薛东倒是没有说……他跟中介说两套都要卖，当时两套都同时挂出来了。”陈宏：“对啊，两套都挂出来了……但是至于最后我卖不卖，谈没谈好，我们要落到纸上啊。”陈宏：“现在别人运气比你好，她看上901，她是最快和我签的，如果她没有和我签，或薛东先跟你签，那我就不卖给她啦……而且这个事儿我一直从来不参与，我也不知道，然后你跨过他给我打，本来就是你的问题。” 2018年1月24日，李娜向陈宏邮寄《催告函》，催促陈宏履行《房天下二手房合同》，于2018年1月29日前配合李娜办理过户递件手续。 2018年1月25日，李娜与薛东通电话。李娜：“我听中介小谢说现在陈姐他们报150万，说还可以成交哇？”薛东：“哦，对的。她之前是这样子跟我说的。”李娜：“那他们现在还在卖没有嘛？”薛东：“这个房子他们现在好像还是在卖，因为这段时间我也没过问房子的事情，在忙到你的事情。” 2018年2月23日，李娜向陈宏邮寄《二次催告函》，催促陈宏履行《房天下二手房合同》，于收到催告函后三日内配合李娜办理过户递件手续。 2018年3月16日，李娜与薛东通电话。李娜：“你说从最开始他们委托你到现在一年哇？”薛东：“不是的，刚开始之前说这个房子要卖，就提到这个事情，因为他们当时周转资金提了的，就是要卖这个房子，但是呢，说好了，后面又说不卖了，所以说把我放到中间，其实我与李娜姐无冤无仇，我也不可能整你，不可能害你……” 2018年5月17日，李娜向张小雪的银行账户转账41000元；2018年6月29日，李娜向张小雪的银行账户转账41000元。庭审中，李娜陈述，该款并非薛东或陈宏账户转出，故原路退回款项。 证人刘某出庭作证陈述：刘某曾是领居天下公司工作人员，案涉合同签订过程中，刘某负责与买方联系，谢某负责与卖方联系。案涉合同签订前，没有直接与陈宏联系过，也没有见过陈宏。案涉合同签订当天，看见薛东打了电话，但没有听到内容。案涉合同上没有写收款账户，是因为薛东签合同时称陈宏的账户被冻结了。对于该事实，领居天下公司没有核实。案涉合同签订第二天，刘某给陈宏打电话（陈宏的电话号码系李娜提供）说902号房屋已经卖了。陈宏回复说该房屋是委托给薛东了，让刘某联系薛东。之所以跟陈宏联系，是因为，房屋过户需要本人到场，故必须向房东核实时间。901号、902号两套房屋的房源是在网上找到的，薛东挂到网上，领居天下公司联系薛东，薛东可以看房。58同城、链家网等网上查到该房屋的相关信息均显示是薛东代为出售。没有要求薛东出示其他的书面文件。薛东称两套房屋都要卖。902号房屋交易在先，901号房屋交易在后，购买人是罗甜甜。 证人谢某出庭作证陈述：谢某曾是领居天下公司工作人员，案涉合同签订过程中，刘某负责与买方联系，谢某负责与卖方联系。之所以相信薛东有代理权，是因为薛东把房产证照片发给谢某，谈价格、签订合同等薛东都说要先跟他哥哥姐姐联系下再确定。薛东说其可以代签合同，901号、902号房没有说只卖一套，说最好找全款客户。两套房屋当时都处于查封状态，后来都解封了。过程中，谢某没有联系过陈宏。薛东无书面授权，但是他的哥哥姐姐确实授权他。901号房签订买卖合同的时间大概比902号房晚半个月，也是薛东代签的。办理901号房的手续时，薛东叮嘱不要说902号房的事，因为房子涨价，他姐不想卖房了。 查明，2017年11月9日，陈宏收到901号房买受人罗甜甜支付的4万元定金。 另查明，2019年7月31日，薛东向成都市中级人民法院提交《情况说明》。该说明的内容与本案中薛东提交的答辩状一致。2019年8月7日，成都市中级人民法院组织陈宏、李娜、薛东进行询问并制作了调查笔录。调查笔录上，陈宏陈述，其对薛东授权的寻找买家、商谈价格都是口头约定，没有书面证据。在2017年9月29日与李娜的通话中，没有明确说过只卖901，且只卖给罗甜甜；不知道当天在签合同。薛东陈述，两套房均在链家挂牌，其后领居天下公司工作人员给薛东打电话，薛东就把手里的房产证照片、陈宏身份证复印件等资料提供给了领居天下公司；901号房也是薛东经手出售的。 再查明，成都市锦江区盐道街6号9楼2号房屋（建筑面积69.39平方米）自2014年8月2日起登记于陈宏名下。该房屋曾于2014年、2016年被查封，于2017年11月被解除查封。现该房屋上除本院依本案原告李娜申请采取的查封措施外，无其他查封信息；该房屋上亦无抵押信息。 庭审中，李娜陈述，其与刘某微信联系时说仅凭电话无法确认薛东的身份和代理权限，但是其从可靠渠道得知房屋所有权人是陈宏以及陈宏的电话，且于9月29日给陈宏打了电话，电话中陈宏认可了薛东的代理权，因此李娜与薛东签订了案涉合同；且因薛东称陈宏的银行账户被冻结故将定金支付给了薛东。9月29日的电话核实的主要是薛东是否有权代为签订合同以及房屋价格，未核实是否有权代收款项，也未核实其账号是否被冻结。其于2017年12月13日收到薛东发送的短信后，回复了自己的农业银行账号，并不是同意解除合同。其发送了卡号后又给薛东打了电话，薛东要解除合同，李娜不同意，但没有录音；其后，李娜给陈宏打了电话（前述已录音的那段），明确说明不同意解除合同。另外，无论法院对合同效力如何认定，均坚持本案诉讼请求不变更；愿意在办理房屋过户手续当日一次性支付剩余购房款131万元。 以上事实，有李娜提交的双方身份信息材料、《房天下二手房合同》、定金收条、银行转账明细、中介费收据、贷款服务费收据、《成都市存量房买卖合同》复印件、收据（贷款费用，2017年11月28日）、《补充协议》、李娜与陈宏的通话录音及文字整理（2017年12月13日）、李娜与薛东的两次通话录音及文字整理（2018年1月25日、2018年3月15日）、李娜与薛东微信聊天记录（2017年11月24日-2017年11月30日）、李娜与中介刘某微信聊天记录、刘某发给李娜的902号房的房产证原件照片、李娜与中介谢某微信聊天记录、中介谢某与薛东微信聊天记录、四川移动本地话单，李娜发给陈宏、薛东、领居天下公司的履约催告函、快递单、快递物流信息，李娜发给陈宏、领居天下公司的二次履约催告函、快递单、快递物流信息、签收单等，成都市不动产登记信息摘要3、李娜与中介刘某微信聊天截图、李娜两次退还“定金”的银行明细截图、保全费发票、情况说明、成都中院调查笔录、证人刘某、谢某证言等证据在案为证。 本院认为，本案争议焦点在于：第一，《房天下二手房合同》对陈宏是否有效、能否约束陈宏，主要涉及薛东的代理权认定问题，即薛东是否享有代理权，若薛东没有代理权，其行为是否构成表见代理；第二，《房天下二手房合同》是否已经解除。 关于第一个争议焦点，本院认为，《房天下二手房合同》在李娜与陈宏之间发生效力。薛东有代理权，其代理权限为：寻找和联系买家、商谈价格、签订买卖合同等。关于“寻找和联系买家、商谈价格”这一代理权限，陈宏在答辩时已经认可，不再赘述。争议主要在于薛东是否有权代为签订买卖合同。之所以认定薛东有权代签合同，理由如下： 第一，陈宏陈述，其对薛东授权的寻找买家、商谈价格都是口头约定，没有书面证据。对于口头授权，因为没有介质固定口头授权的内容，容易发生委托人或代理人记忆偏差、反悔等情形，故应综合委托人和代理人在各方面的语言和行为尽力去推知当时授权的真实内容。 第二，从薛东方面来看。薛东在诉讼前与诉讼中的陈述不一致的，应以其诉讼前的言行为准，因为签订案涉合同前后较近一段时间内的言行更能准确反映其所获授权的真实内容。诉讼前，薛东在其与李娜的通话及微信聊天中，以及与中介的沟通中，均表示了自己有权代为签订合同，并且事实上代陈宏与李娜签订了合同，还在签订合同一段时间后就房屋价格调高一事签订了补充协议；此外，薛东代理陈宏就901号房签订了相关买卖合同。诉讼中，薛东在原二审中提交《情况说明》、本次审理过程中提交书面答辩状，均陈述其无权代为签订合同，该陈述因与诉讼前薛东的语言及行为相矛盾，故应不予采纳。因此，应认定薛东在签订《房天下二手房合同》时内心明知自己有权代为签订合同。 第三，从陈宏方面来看。从2017年12月13日李娜与陈宏的通话录音中可知，陈宏的主要意思为：其将卖房一事已全权委托给薛东处理，自己基本不参与；一切都应由买方与薛东商谈，买方跳过薛东直接给陈宏打电话是不对的行为；901号和902号两套房子都挂出去，哪套先卖出去，另一套就不卖了；如果陈宏知道薛东先跟李娜签了合同，就不会再卖另一套房了。一般而言，日常口语表达的内容可能不是特别准确，但以上内容系陈宏在与李娜的10多分钟通话中多次强调的内容，可见该部分内容系陈宏的真实意思；此外，901号房屋的成交系薛东先代为签订买卖合同后由陈宏配合履行卖方义务，这一事实可反向印证陈宏在前述电话录音中的陈述确为其真实意思。因此，“薛东有权代陈宏签订房屋买卖合同”这一事实具有高度可能性。 第四，从李娜方面来看。李娜在2017年9月29日签订案涉合同前与陈宏通话，签订合同后于2017年11月28日（办理贷款手续前）、2017年12月13日两次与陈宏通话。2017年9月29日、2017年11月28日两次通话未录音，陈宏称其以前不认识李娜，可以推知两次通话内容均是与案涉合同相关。也就是说，案涉合同签订和履行过程中，虽然陈宏并未亲自出面，但李娜与陈宏有直接沟通；结合2017年12月13日通话录音内容可以认定李娜主张的其在签订合同前向陈宏确认了薛东有权代签合同这一事实。 最后，如果真如陈宏所说，其授权薛东只卖两套房中的一套，那么，案涉合同比901号房的买卖合同签约时间早，故应当成交的是案涉房屋。至于陈宏辩称的其完全不知道902号房已经签订买卖合同，薛东可能瞒着陈宏签订合同、收取定金等，其说法并无证据支撑。退一步讲，即使陈宏辩称的内容属实，那也应属于陈宏在代理人选任方面以及与代理人沟通方面的问题。这些问题应在被代理人与代理人内部之间解决，不应波及代理人以被代理人名义对外签订的案涉合同效力。 关于第二个争议焦点——案涉合同是否已解除。本院认为案涉合同已经由卖方陈宏的代理人薛东与买方李娜合意解除。理由如下： 第一，薛东提出退还李娜定金要求李娜发送收款账号的行为，系提出解除合同的意思表示。不论是从日常生活经验看，还是法律逻辑上看，提出退还定金，均是基于解除合同。因为，若不解除合同，则不存在退还定金的基础。此外，庭审中，李娜也陈述，薛东是提出要解除合同。 第二，李娜发送短信的行为，系同意解除合同的意思表示。从发送该短信前两天李娜和中介的微信聊天记录来看，李娜已做好买不成902号房的心理准备，并且在考虑其他替代方案（可以就购买901号房进行商谈），也在考虑就案涉合同向卖方主张违约赔偿问题。从发送该短信后李娜与陈宏的电话录音来看，李娜在明知陈宏不会履行案涉合同的情况下，向陈宏表示“反正有合同在，该索赔的还是要索赔”。可见，李娜并没有坚持要求陈宏履行案涉合同，而是在考虑索赔问题。在这种情况下，陈宏代理人薛东一提出退还定金，李娜立刻回复收款账号，应视为其同意解除合同以及解除合同的后果——退还定金。李娜所称的“一会你空了还是打个电话说吧”，没有具体说一会儿打电话说什么，基于前述的认定可推知李娜指的打电话说应该是谈解除合同后的其他事情。 此外，薛东是否实际退还定金给李娜，不影响双方已达成的解除合同合意。退还定金属于解除合同的后果——相互返还及赔偿等问题。因此，对于李娜所称的两次将收到的41000元原路退还，不影响对解除合同合意的认定。 综上，薛东有权代陈宏签订案涉《房天下二手房合同》，该合同在李娜与陈宏之间发生效力；因薛东与李娜已就解除案涉合同达成合意，故应认定《房天下二手房合同》已解除。经本院询问，李娜坚持不变更诉讼请求。据此，本院经审判委员会会议讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李娜的全部诉讼请求。 本案案件受理费16680元，保全费5000元，由原告李娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 成 敏 人民陪审员 舒 琦 人民陪审员 李 薇 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员 徐嘉源